Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 568/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2011-11-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 52 ust. 2 pkt 1, art. 60 ust. 4, art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: § 3-9
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 50 § 1
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 7, art. 8, art. 28, art. 77, art. 80, art. 107 § 1 i 3, art. 156 § 1 pkt 2
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak Sędziowie Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędzia WSA Aleksandra Łaskarzewska (spr.) Protokolant st.sekr.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 listopada 2011 r. sprawy ze skargi M. F. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] 2011 r. nr [...] w przedmiocie odmowy stwierdzenia nieważności decyzji; oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] 2007r. Nr [...] Prezydent Miasta P. ustalił z wniosku A. spółki z o.o. z siedzibą w P. warunki zabudowy, dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z parkingiem podziemnym, na działce nr [...], ark. mapy [...], obręb J., usytuowanej w P., przy ul S.. W uzasadnieniu stwierdzono, iż niniejsza decyzja została wydana po uzyskaniu uzgodnień. Organ przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na określonym obszarze wyznaczonym wokół terenu, którego dotyczy wniosek. Stwierdził w rezultacie, że działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji, parametrów, funkcji, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Na skutek wniosku M. F. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wszczęło w dniu 28 czerwca 2010 r. postępowanie w przedmiocie stwierdzenia nieważności ww. decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia [...] 2007 r.

Wnosząc o stwierdzenie nieważności przedmiotowej decyzji M. F. podniósł, że decyzja narusza art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), dalej: upzp, poprzez niewyznaczenie obszaru analizowanego, błędne ustalenie powierzchni i linii zabudowy, a także jej wysokości i szerokości elewacji frontowej i geometrii dachu, naruszenie art. 52 ust. 2 pkt 1 upzp poprzez posłużenie się nieprawidłową mapą do ustalenia istotnych w sprawie okoliczności, naruszenie § 3-9 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), dalej: rozporządzenie, a także art. 7, art. 8, art., 77, art. 80 i art. 107 kpa.

Decyzją z dnia [...] 2010r. ([...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. (dalej SKO) na podstawie art. 156 § 1 pkt 2, art. 157 § 1, art. 158 § 1 kpa stwierdziło nieważność decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia [...] 2007r. Nr [...]. W uzasadnieniu wskazano, iż rażącym naruszeniem prawa w rozumieniu art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. nie jest każde naruszenie prawa, ale tylko takie, w wyniku którego powstają skutki niemożliwe do zaakceptowania z punktu praworządności. Kolegium uznało, iż przedmiotowa decyzja z dnia [...] 2007r. została wydana z rażącym naruszeniem prawa.

Organ, w oparciu o przepis art. 59 ust. 1 upzp stwierdził, że co do zasady decyzje o warunkach zabudowy powinny być wydawane dla pojedynczych obiektów budowlanych, stanowiących uzupełnienie zabudowy na obszarach już zagospodarowanych. Jeżeli wniosek dotyczy kilku obiektów warunki zabudowy należy określić dla każdego z nich oddzielnie, zwłaszcza gdy, tak jak w niniejszej sprawie, budynki nie mają być jednakowe. Tymczasem w niniejszej sprawie warunki zabudowy ustalono łącznie dla całego zespołu budynków, przy czym dodatkowo z decyzji nie wynika jak mają wyglądać poszczególne budynki.

Kolegium powołując się na przepisy art. 61 ust. 1 pkt 1 i art. 52 ust. 2 pkt 1 upzp oraz przepisy rozporządzenia stwierdziło, że Prezydent Miasta P. wydając przedmiotową decyzję nie dysponował mapą, która spełniała warunki określone w art. 52 ust. 2 pkt 1 upzp. Mapa była zbyt mała, by można było prawidłowo wyznaczyć cały obszar analizowany. Wektory zaś, w oparciu które zaznaczono obszar analizowany nie odpowiadają nawet jednej długości frontu działki. W konsekwencji analiza nie mogła zostać uznana za miarodajną. Ponadto, zdaniem Kolegium, organ nie ograniczył się do ustalania parametrów zabudowy istniejącej, lecz odwołano się do parametrów inwestycji wynikających z decyzji o warunkach zabudowy, a nawet do parametrów wynikających z wniosków o ustalenie warunków zabudowy. Z analizy nie wynika też w jaki sposób wyliczono wszystkie - poza wskaźnikiem powierzchni zabudowy – parametry. Z decyzji nie wynika też, czy uzasadnione są odstępstwa od określenia parametrów w odniesieniu do średnich wartości. Kolegium stwierdziło również, że decyzja Prezydenta Miasta P. jest niekompletna, bowiem nie zawiera w formie opisowej ustaleń dokonanych w obszarze analizowanym, a analizę w formie graficznej przedstawiono na niewłaściwej mapie. Wreszcie Kolegium stwierdziło naruszenie art. 107 § 1 kpa uznając, że w decyzji zabrakło jednoznacznego ustalenia parametrów dla nowej zabudowy. Zdaniem Kolegium Prezydent Miasta naruszył też art. 107 § 3 kpa, bowiem wydana przez niego decyzja właściwie niczego nie uzasadnia, a zawiera jedynie ogólnikowe stwierdzenia, nie poparte żadnymi dowodowymi.

W następstwie wydania powyższej decyzji strona postępowania - spółka "B." złożyła wniosek o ponowne rozpoznanie sprawy.

Decyzją z dnia [...] 2011r. ([...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. uchyliło wydaną przez siebie decyzję z dnia [...] 2010r i odmówiło stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia [...] 2007 r. Nr [...]. Stwierdziło, że kluczową kwestią w niniejszym postępowaniu jest stwierdzenie, czy nieprawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego stanowi rażące naruszenie prawa, czy też nie. Mając na uwadze zasadę trwałości decyzji ostatecznych (art. 16 § 1 kpa) Kolegium stwierdziło, że nadzwyczajny tryb o stwierdzenie nieważności decyzji ostatecznej nie może stanowić trzeciej instancji, w której po raz kolejny bada się merytorycznie prawidłowość załatwienia sprawy. W przypadku stwierdzenia nieważności decyzji na podstawie art. 156 § 1 k.p.a. wada musi tkwić w samej decyzji, a nie dotykać postępowania, w wyniku którego została wydana. Jest to więc wada o charakterze materialnoprawnym. W postępowaniu o stwierdzenie nieważności decyzji, ocenie podlega sama decyzja i skutki prawne, jakie ona wywołała, a nie poprzedzające ją postępowanie. W ocenie Kolegium sama okoliczność wadliwie przeprowadzonego postępowania dowodowego nie powoduje naruszenia przepisu art. 61 upzp wówczas, gdy planowana inwestycja na danym terenie nie jest wyłączona i nie narusza ładu przestrzennego w terenie. Przepisy rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy (...) mają charakter pomocniczy i dotyczą sposobu przeprowadzenia postępowania dowodowego w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Wadliwość przeprowadzenia postępowania dowodowego skutkująca naruszeniem przepisów rozporządzenia nie przekłada się zaś automatycznie na stwierdzenie, że decyzja automatycznie narusza prawo.

Kolegium badając ponownie sprawę stwierdziło, iż co prawda granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone błędnie, ale nie budzi wątpliwości, że funkcją istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym jest zabudowa mieszkaniowa i dla takiego właśnie rodzaju inwestycji ustalono warunki zabudowy. Ponadto planowana inwestycja powinna stanowić kontynuację istniejącej zabudowy, co nie oznacza, że powinna posiadać identyczne parametry, cechy i wskaźniki. Kwestionowane parametry, odmienne, niż wynikałoby to ze średnich wartości uzyskanych w wyniku przeprowadzonej analizy, w ocenie Kolegium nie powodują rażącego naruszenia prawa – przepisów rozporządzenia, ponieważ prawodawca nie przewidział w tych przepisach ustalania parametrów w sposób sztywny, ale dopuścił wprost odstąpienie od średnich parametrów występujących na działkach sąsiednich.

Kolegium nie stwierdziło też istotnej kolizji pomiędzy planowaną funkcją inwestycji (mieszkaniowa), a funkcją istniejącą na działkach sąsiednich, wywodząc, że zapewnienie ładu przestrzennego wynika zarówno z dostosowania nowej zabudowy do urbanistycznych cech starej zabudowy, jak i kontynuacji funkcji.

Odnosząc się do kwestii braku właściwych załączników do decyzji Kolegium wskazało, że § 9 ust. 2 rozporządzenia nakazuje, aby załącznikiem takim były wyniki przeprowadzonej analizy, nie nakazuje zaś, by wyszczególniać, jakie działki były brane pod uwagę przy analizie.

Jednocześnie Kolegium stwierdziło naruszenie § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia co do sposobu wyznaczenia obszaru analizowanego, jednakże uznało, że naruszenia te, nie miały charakteru rażącego tj. by wywoływały taki skutek prawny że zakwestionowana decyzja stanowiłaby zaprzeczenie stanu prawnego i by konieczne było jej wyeliminowanie z obrotu prawnego. Reasumując Kolegium stwierdziło, że w rozpoznawanej sprawie nie dopatrzyło się wad kwalifikowanych powodujących konieczność stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia [...] 2007 r.

Skargę na powyższą decyzję wniósł M. F., zarzucając naruszenie przy jej wydaniu:

- art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 52 ust. 1 upzp w zw. z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia poprzez błędne przyjęcie, że oczywiście wadliwa analiza funkcji i cech zabudowy oraz brak wyznaczenia obszaru analizowanego nie wpływa na wadliwość decyzji,

- przepisów rozporządzenia poprzez błędne ich zastosowanie i przyjęcie, że brak wskazania parametrów zabudowy w decyzji o warunkach zabudowanie stanowi naruszenia prawa oraz błędne przyjęcie, że przepisy tego rozporządzenia nie mogą wskazywać ściśle na konkretne cechy i parametry zabudowy, a także błędne przyjęcie, że odstąpienie od średnich parametrów zależy wyłącznie od oceny organu,

- art. 50 ust. 4 upzp poprzez pominięcie faktu, że projekt decyzji z [...] 2007 r. został sporządzony przez osobę nieuprawnioną,

- art. 28, art. 10 kpa oraz art. 61 upzp w zw. z art.54 pkt 2 lit. d w zw. z art. 64 ust. 1 upzp poprzez nieuwzględnienie przez SKO, że nieoznaczenie obszaru analizowanego uniemożliwiło prawidłowe ustalenie kręgu stron postępowania, co doprowadziło do naruszenia zasady czynnego udziału stron w postępowaniu oraz ochrony interesów osób trzecich,

- art. 107 § 1 i 3 kpa poprzez błędne przyjęcie, że organ ustalający warunki może odstąpić od średnich parametrów zabudowy bez uzasadnienia tego odstępstwa,

- art. 7 i 8 kpa poprzez nieuwzględnienie wszystkich zarzutów podniesionych we wniosku o stwierdzenie nieważności decyzji,

- art. 77 i 80 kpa poprzez nierozpatrzenie całokształtu materiału dowodowego,

- art. 156 § 1 pkt 2 kpa poprzez jego błędne niezastosowanie.

W uzasadnieniu skargi wyjaśniono, że skarżący jest właścicielem nieruchomości graniczącej z nieruchomością objętą inwestycją przez co inwestycja będzie znacząco oddziaływać na jego nieruchomość. Znajdując się zatem w obszarze oddziaływania inwestycji posiada interes prawny (czego nie kwestionowały organy), by brać udział w niniejszym postępowaniu.

Uzasadniając zarzut naruszenia przez Kolegium art. 61 ust. 1, art. 52 ust. 1 upzp w zw. z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia skarżący wskazał, że warunkiem koniecznym prawidłowego określenia warunków zabudowy jest dokonanie analizy urbanistycznej w wyznaczonym obszarze analizowanym. Czynności te mają bezpośredni wpływ na treść decyzji o warunkach zabudowy. Zmieniając bowiem zakres obszaru analizowanego wpływa się na parametry nowej zabudowy.

Skarżący podniósł, że Prezydent Miasta prowadząc przedmiotowe postępowanie o ustalenie warunków zabudowy nie wyznaczył granic obszaru analizowanego (jedynie wektorowo 3x50m), nie oznaczył go na mapie. Ponadto mapa była nieaktualna (data 1.11.2006r.) i istniała sprzeczność analizy w formie graficznej z analizą w formie tekstowej. Zdaniem skarżącego przepisy rozporządzenia stosowane w ramach postępowania o ustalenie warunków zabudowy, mają charakter przepisów prawa materialnego. Ustalenie obszaru analizowanego nie jest czynnością procesową, lecz czynnością materialnoprawną wpływającą na rozstrzygnięcie. Nie ulega zaś wątpliwości, że sporządzona przed wydaniem decyzji z [...] 2007 r. analiza w zakresie wyznaczenia obszaru analizowanego nie odpowiada treści § 3 rozporządzenia, co ujawnia oczywistą sprzeczność pomiędzy treścią przepisu a rozstrzygnięciem decyzji. Argumentacja ta jest tym bardziej właściwa, że mapa zawierająca obszar analizowany stanowi integralną część decyzji o warunkach zabudowy.

Skarżący podniósł, iż z rażącym naruszeniem art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp w zw. z § 5 rozporządzenia ustalono wskaźnik powierzchni zabudowy. Nie ustalono średniego wskaźnika powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym, wyznaczono jedynie średni wskaźnik dla nieruchomości położonych przy ul. S., dopuszczono powierzchnię zabudowy na poziomie 40%, powyżej średniej dla ul. S. i nie uzasadniono odstępstwa od średniego wskaźnika. Motywując zaś rażące naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp w zw. z § 4 rozporządzenia polegające na błędnym wyznaczeniu linii zabudowy skarżący wskazał, że wyznaczono inną aniżeli na działkach sąsiednich uporządkowaną linię zabudowy i nie uzasadniono odstępstw od tej istniejącej linii. Skarżący wskazał, też na błędne wyznaczenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej (art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp w zw. z § 7 rozporządzenia), które polegało na nieustaleniu średniej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w obszarze analizowanym (ustalono jedynie maksymalną), wyznaczono górną krawędź elewacji nowej zabudowy na poziomie wyższym niż maksymalna wartość w obszarze analizowanym i nie uzasadniono takiego rozwiązania. Odnosząc się zaś do wadliwego – jak zaznaczył skarżący – wyznaczenia szerokości elewacji frontowej (art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp w zw. z § 6 rozporządzenia) powołano się na brak wyznaczenia średniej wartości tej cechy w obszarze analizowanym oraz wyznaczenie - bez uzasadnienia - szerokości elewacji frontowej dla nowej zabudowy według wartości maksymalnej.

Dalej skarżący podał, że kwestionowana decyzja z [...] 2007 r. zawiera załącznik, którym jest nieaktualna nie obejmująca obszaru analizowanego mapa (art. 52 ust. 2 pkt 1 upzp).

Skarżący nie podzielił też stanowiska Kolegium jakoby z rozporządzenia nie wynikało, że parametry zabudowy stanowiły obligatoryjny element decyzji o warunkach zabudowy, więc przepis ten nie może zostać rażąco naruszony poprzez nieoznaczenie tego parametru w decyzji. W tym miejscu skarżący przytoczył treść § 9 ust. 1 rozporządzenia, w myśl którego warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania ternu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Nie ma zatem – zdaniem skarżącego wątpliwości, że gabaryty obiektu budowlanego powinny być jednoznacznie określone w decyzji o warunkach zabudowy, i gabarytów tych nie można domniemywać.

Zdaniem skarżącego błędne jest też twierdzenie SKO, jakoby ustalenie parametrów odmiennych niż wynikało to z analizy nie powoduje rażącego naruszenia przepisów rozporządzenia, ponieważ ustawodawca dopuścił wprost odstąpienie od średnich parametrów. Wskazał, że zasadą jest ustalanie parametrów na podstawie wskaźników średnich z obszaru analizowanego. Odstąpienie od średnich wskaźników jest dopuszczalne, ale jedynie wówczas, gdy wynika to jednoznacznie z analizy. Przyczyny odstąpienia powinny zostać też uzasadnione. W niniejszej sprawie – jak podaje skarżący – nie dość, że nie wyznaczono średnich wskaźników bądź wyznaczono je błędnie, to odstąpiono od nich pomimo braku ku temu podstaw.

W dalszej części rozważań skarżący powtórzył zarzuty przedstawione na wstępie skargi i uzasadnił je w sposób tożsamy do motywów zawartych we wniosku o stwierdzenie nieważności decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia [...] 2007r.

W odpowiedzi SKO w P. wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało swe stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z 2 listopada 2011 r. uczestnik postępowania spółka "B." wniosła o odrzucenie skargi jako wniesionej przez osobę nieuprawnioną, względnie o oddalenie skargi. Podniesiono, iż skarżącemu nie przysługuje przymiot strony w niniejszej sprawie, a więc nie był tez uprawniony do wniesienia skargi. Na poparcie powołanej tezy wskazano, że skarżący nie jest właścicielem nieruchomości sąsiedniej w stosunku do tej objętej inwestycją, a ponadto nie wskazał żadnego przepisu prawa z którego wynikałoby jego uprawnienie do bycia stroną w tym postępowaniu. Zdaniem uczestnika, przywoływane przez skarżącego przyszłe immisje hałasu, obniżenie komfortu życia, czy nawet obniżenie wartości nieruchomości na etapie procesu planistycznego nie mają żadnego znaczenia i stanowią jedynie przypuszczenia co do przyszłych zdarzeń. W dalszej części pisma uczestnik postępowania poparł stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W kolejnym piśmie z dnia 7 listopada 2011 r. spółka B. wskazała, że nieruchomość przy ul. S. w P. należała do spółki A. sp. z o.o., w której udziałowcem i prezesem zarządu był M. F.. Jednocześnie M. F. był i jest nadal właścicielem nieruchomości położonej w pobliżu, ale nie sąsiadującej ze wspomnianą działką przy ul. S. Spółka A. otrzymując decyzję o warunkach zabudowy z dnia [...] 2007 r. nie kwestionowała jej i stała się ona ostateczna. Następnie spółka A. sprzedała przedmiotową nieruchomość spółce B. i nabywca po uzyskaniu pozwolenia na budowę przystąpił do realizacji inwestycji i sprzedaży mieszkań. W marcu 2010 r. M. F. wystąpił do spółki B. z żądaniem zapłaty kwoty 500000 zł w związku ze zmniejszeniem wartości należącej do niego nieruchomości i podał, że jeżeli kwota ta nie zostanie mu zapłacona doprowadzi do unieważnienia decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] 2007 r., wiedząc jakie błędy zostały popełnione przy jej wydaniu. Ponieważ spółka B. nie zapłaciła skarżącemu żądanej kwoty złożył on wniosek o stwierdzenie nieważności wspomnianej decyzji.

Na rozprawie przed Sądem w dniu 17 listopada 2011 r. pełnomocnik skarżącego oświadczył, iż M. F. jest współwłaścicielem działki nr [...]. Dodatkowo wskazał, że interes prawny uprawniający skarżącego do udziału w niniejszej sprawie upatruje w fakcie, iż skarżący jest właścicielem działki nr [...], a planowana inwestycja będzie miała wpływ na sposób korzystania z tejże działki. Powstanie bowiem kilkupiętrowy budynek wielomieszkaniowy, który pogorszy komfort wypoczynku na działce. Spowoduje on również wzrost immisji związanej z hałasem, spalinami, obecnością zwiększonej liczby mieszkańców. Ponadto podniósł, iż planowana zabudowa może mieć również wpływ na sposób zagospodarowania niezabudowanej jak dotąd działki nr [...], której skarżący jest współwłaścicielem. Sporna inwestycja poprzez fakt, że dotyczy budowy budynków wielorodzinnych wpłynie na opłacalność ekonomiczną planowanej zabudowy domkami jednorodzinnymi. Pełnomocnik skarżącego powołał się również na wyrok tutejszego Sądu sygn. akt II SA/Po 658/11, którym uchylono odmowną decyzję SKO odnośnie inwestycji na działce nr [...]. Zarzuty podniesione w tamtej sprawie były analogiczne do zarzutów podniesionych w niniejszej sprawie.

Pełnomocnik uczestnika postępowania spółki B. podtrzymał swe dotychczasowe stanowisko, zgodnie z którym skarżący nie wykazał interesu prawnego w postępowaniu o stwierdzenie nieważności decyzji o warunkach zabudowy. Jednocześnie podał, że spółka B. sp. z o.o. z siedzibą w P. jest tą samą spółką co spółka C. z o.o.; nastąpiła jedynie zmiana nazwy spółki. Jego zdaniem też, nie istnieją przesłanki do stwierdzenia nieważności decyzji o warunkach zabudowy wydanej w niniejszej sprawie. Jednocześnie oświadczył, że nie kwestionuje faktu bycia przez skarżącego właścicielem działki [...].

Na skutek zobowiązania przez Sąd pełnomocnik skarżącego przedłożył odpis księgi wieczystej nr KW [...], z którego wynika, że skarżący jest współwłaścicielem działki nr [...]. Z kolei pełnomocnik spółki B. przedłożył kopię aktu notarialnego – protokołu zgromadzenia wspólników spółki C. sp. z o.o. z dnia [...] 2010 r. zawierającego m.in. uchwałę o zmianie nazwy tej spółki na B. sp. z o.o.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga okazała się bezzasadna, bowiem przy wydaniu przez Prezydenta Miasta P. decyzji z dnia [...] 2007 r. ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z parkingiem podziemnym, na działce nr [...], ark. mapy [...], obręb J., usytuowanej w P., przy ul S. nie doszło do rażącego naruszenia prawa w rozumieniu art. 156 § 1 pkt 2 kpa. Oznacza to, że zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] 2011 r. odpowiada prawu.

Na wstępie Sąd pragnie stwierdzić, że skarżący jako właściciel działki nr [...] prawidłowo został uznany za stronę postępowania administracyjnego o stwierdzenie nieważności decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia [...] 2007 r. Nr [...], a tym samym posiadał również interes prawny określony w art. 50 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), dalej: p.p.s.a., w zaskarżeniu decyzji SKO w P. z dnia [...] 2011 r., którą to decyzją uchylono poprzedzającą ją decyzję Kolegium z dnia [...] 2010 r. i odmówiono stwierdzenia nieważności wspomnianej wyżej decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia [...] 2007 r.

Należy przyjąć, że stroną postępowania o stwierdzenie nieważności decyzji są przede wszystkim strony postępowania zwykłego zakończonego wydaniem kwestionowanego orzeczenia, ale również każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczyć mogą skutki stwierdzenia nieważności decyzji. Stosownie do treści art. 28 kpa stroną postępowania administracyjnego jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo, kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. W tym miejscu wskazać należy, iż uczestnikami postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie muszą być właściciele wszystkich nieruchomości położonych w obszarze analizowanym. W § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy (...) wskazano, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Celem wyznaczania obszaru analizowanego nie jest zatem określenie kręgu stron postępowania, lecz wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Ustalenie kręgu stron postępowania w sprawie warunków zabudowy winno nastąpić zgodnie z art. 28 kpa, stanowiącym, iż stroną postępowania jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Podkreślić przy tym należy, iż pojęcie interesu prawnego zakłada istnienie uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa. Interesem prawnym jest interes chroniony prawem przedmiotowym powszechnie obowiązującym. Stwierdzenie istnienia interesu prawnego, wymaga ustalenia przepisu prawa, na podstawie którego strona występuje z żądaniem podjęcia czynności przez organ administracji. Istotą interesu prawnego jest zatem jego związek z normą prawa materialnego, z której podmiot legitymujący się tym interesem może wywodzić swoje racje. Od interesu prawnego odróżnić należy interes faktyczny, którym określony podmiot jest wprawdzie bezpośrednio zainteresowany, nie może jednak zarzucić naruszenia prawa powszechnie obowiązującego. Dla stwierdzenia, iż dany podmiot winien być stroną postępowania, konieczne jest zatem wskazanie normy prawnej z jakiej wywodzi on ochronę swojego interesu w konkretnej sprawie. Ustalenie, iż inne podmioty zostały bezzasadnie pominięte w postępowaniu, wymaga wykazania po stronie tych osób takiego interesu. Właściciele tych nieruchomości mogą być stroną postępowania o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli planowana inwestycja wpłynąć może na sposób korzystania z ich nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie inwestycja polegająca na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych rodzi określone skutki dla nieruchomości sąsiednich (nie tylko sąsiadujących bezpośrednio), wynikające z funkcji tej inwestycji, jak i jej rozmiarów. Z koncepcji przedstawionej przez wnioskodawcę spółkę A. wynika, że zamiarem inwestora było, by na działce nr [...] powstały cztery budynki wielorodzinne z 48 miejscami parkingowymi w parkingu podziemnym (k. 14 i 15 akt adm.). Zważywszy, że średnio na piętrze w założeniu inwestora miało być ok. 12 mieszkań (k. 16 akt adm.), a dopuszczono dla przedmiotowych budynków cztery kondygnacje, uznać należy, iż na każdy budynek przypadało ok. 48 lokali mieszkalnych, co przy liczbie czterech budynków daje łączną liczbę lokali ok. 192. Zabudowa mieszkaniowa tej skali, z uwzględnieniem ilości samochodów, które będą przemieszczać się przylegającymi i sąsiadującymi ulicami (zwłaszcza ul. S. i B.) może oddziaływać na sposób korzystania przez skarżącego z należącej do niego działki nr [...], znajdującej się w bliskim sąsiedztwie działki objętej inwestycją (oddziela je wyłącznie od wschodu dz. nr [...], a od północy dz. [...]). W związku z tym Sąd uznał, że skarżący posiadał interes prawny uprawniający go do udziału w postępowaniu o stwierdzenie nieważności decyzji z [...] 2007 r., jak i posiada legitymację procesową do kwestionowania decyzji SKO w P. z dnia [...] 2011 r. odmawiającej stwierdzenia nieważności wymienionej ostatnio decyzji Prezydenta Miasta. Zatem zasadnie Kolegium wśród stron postępowania wskazało M. F., właściciela działki nr [...].

Przechodząc do merytorycznej oceny zarzutów podniesionych w skardze Sąd pragnie na wstępie wyjaśnić, na czym polega "rażące naruszenie prawa" jako przesłanka stwierdzenia nieważności decyzji na podstawie art. 156 § 1 pkt 2 kpa. W doktrynie uznaje się, że samo pojęcie "naruszonego prawa" należy rozumieć szeroko, bo składają się na nie przepisy prawa materialnego i procesowego oraz przepisy o charakterze ustrojowym i kompetencyjnym. Można wobec tego stwierdzić, że chodzi o wszystkie normy prawne regulujące działanie administracji publicznej w indywidualnych sprawach, niezależnie od tego, z jakich przepisów prawa są one wywodzone. Odnosząc się do wyjaśnienia pojęcia "rażącego" naruszenia prawa zasadne jest odwołanie się do teorii gradacji wad decyzji administracyjnych i odróżnienie wadliwości decyzji powodujących jej wzruszalność, od takich wad, które powodują – przez samo swoje istnienie lub przez swoje skutki – nieuchronną konieczność eliminacji decyzji z obrotu prawnego lub wiążącego stwierdzenia naruszenia porządku prawnego przez decyzję. Zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie sądowoadministracyjnym dominuje stanowisko skłaniające się do czysto kasacyjnej formuły rozumienia przepisu art. 156 § 1 pkt 2 kpa, a więc do uznawania konieczności eliminowania decyzji z obrotu prawnego, z racji istnienia w niej wad o szczególnie dużym ciężarze gatunkowym. Wady te powstają w wyniku naruszenia prawa w toku czynności zmierzających do wydania decyzji lub w wyniku załatwienia sprawy przed wydaniem decyzji. Naruszenia prawa mają charakter rażący w takim przypadku, gdy czynności zmierzające do wydania decyzji administracyjnej oraz treść załatwienia sprawy w niej wyrażona stanowią zaprzeczenie stanu prawnego w całości lub w części. Innymi słowy czynności prowadzące do załatwienia sprawy lub samo jej załatwienie następuje w odniesieniu nie do stanu prawnego sprawy i jego elementów, lecz jak gdyby do ich kontratypów, do zanegowanych w całości lub w części treści przepisów regulujący stan prawny sprawy (por. J. Borkowski [w:] B. Adamiak, J. Borkowski, Komentarz do Kpa, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2011, s. 630-631). Dodać należy, iż o tym, czy miało miejsce rażące naruszenie prawa decyduje przede wszystkim oczywistość tego naruszenia. Z rażącym naruszeniem prawa nie można utożsamiać każdego naruszenia prawa. Naruszenie prawa ma cechę rażącego, gdy decyzja nim dotknięta wywołuje skutki prawa nie dające się pogodzić z wymaganiami praworządności, które należy chronić nawet kosztem obalenia ostatecznej decyzji. Nie chodzi więc o spór o wykładnię, lecz o działanie wbrew nakazowi lub zakazowi ustanowionemu w prawie. Innymi słowy, o rażącym naruszeniu prawa można mówić wyłącznie w sytuacji, gdy proste zestawienie treści decyzji z treścią przepisu prowadzi do wniosku, że pozostają one ze sobą w jawnej sprzeczności (por. wyrok NSA z 11 maja 1994 r., III SA 1705/93, Wspólnota 94, nr 42, poz. 16).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. w zaskarżonej decyzji trafnie uznało, że przy wydaniu decyzji Prezydenta Miasta P. z [...] 2007r. nie doszło do rażącego naruszenia przepisów art. 60 ust. 4 upzp (w skardze omyłkowo podano art. 50 ust. 4 upzp), art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp oraz przepisów § 3 - § 9 rozporządzenia w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy (...), a także przepisów art. 7 i 8 kpa, art. 77 i 80 kpa, art. 107 § 1 i 3 oraz art. 156 § 1 pkt 2 kpa.

Stwierdzić trzeba, iż całkowicie chybiony jest zarzut skargi rażącego naruszenie art. 60 ust. 4 upzp (w skardze wadliwie przytoczono przepis art. 50 ust. 4 upzp) polegający na braku informacji w aktach sprawy o tym, czy osoba sporządzająca projekt decyzji o warunkach zabudowy jest wpisana na listę urbanistów lub architektów. Wystarczy wskazać, że z k. 108 akt administracyjnych wynika, że projekt decyzji sporządził mgr inż. arch. L. M., który to również podpisał się pod projektem, zaś na k. 95 tych samych akt widnieje zaświadczenie Sekretarza Wielkopolskiej Okręgowej Rady Izby Architektów z dnia [...] 2007 r., w którym stwierdzono, że mgr inż. arch. L. M. posiada uprawnienia do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie w specjalności architektonicznej bez ograniczeń. Dodać trzeba, że zaświadczenie to ważne było do 31 grudnia 2007 r., a więc obejmowało czas tak sporządzenia projektu, jak i wydania decyzji z [...] grudnia 2007 r.

Bezzasadny jest również zarzut nieustalenia prawidłowo kręgu stron postępowania administracyjnego o ustalenie warunków zabudowy.

W istocie bowiem zarzut ten nie stanowi przesłanki nieważności, pominiętym stronom przysługuje prawo domagania się wznowienia na tej podstawie postępowania administracyjnego (przesłanka określona w art. 145 § 1 pkt 4 kpa).

W tym miejscu wskazać należy, iż zasadniczym zarzutem skarżącego wobec zaskarżonej decyzji Kolegium było twierdzenie, że przy wydaniu zaskarżonej decyzji błędnie przyjęto, iż Prezydent Miasta P. prowadząc postępowanie zmierzające do ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji w sposób nieprawidłowy (z rażącym naruszeniem przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1 upzpz w zw. z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy) wyznaczył obszar analizowany i w konsekwencji wadliwie w jego granicach przeprowadzono analizę funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu (z rażącym naruszeniem § 4-7 i § 9 tegoż rozporządzenia).

Przypomnieć trzeba, że kwestię wyznaczenia obszaru analizowanego reguluje przepis § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy(...). Zgodnie z ust. 1 powołanego przepisu w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. W myśl zaś ust. 2 granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 upzp, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

W ocenie Sądu orzekającego w niniejszym składzie skarżący nie wykazał, by decyzja Prezydenta Miasta P. z dnia [...] 2007 r. Nr [...] została wydana w sposób rażąco naruszający powołane wyżej przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak i przepisy powołanego rozporządzenia wykonawczego do tej ustawy.

W istocie bowiem nie sposób przyjąć że w sprawie doszło do rażącego naruszenia prawa (art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp w zw. z § 3 ust. 1 i 2 w/w rozporządzenia i art. 52 ust. 2 pkt 1 upzp) poprzez niezamieszczenie w aktach sprawy aktualnej mapy i prawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego, który stał się podstawą analizy w oparciu o którą wydano decyzję z [...] grudnia 2007 r.

Po pierwsze nie można zgodzić się z twierdzeniem, że Prezydent Miasta P. wydając decyzję z [...] grudnia 2007 r. "bazował" na nieaktualnej mapie. Mapa ta pochodziła z [...] listopada 2006 r. (k. 42 akt adm.), jednakże akta sprawy zawierały również mapę zasadniczą w skali 1:500 pochodzącą z zasobu Miejskiego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej z dnia [...] maja 2007 r. (k. 7 i 12 akt adm.), jak i mapę z dnia [...]04.2007r. stanowiącą załącznik do analizy (k.41 akt adm.), które to mapy w zakresie objętym analizą nie różniły się od mapy stanowiącej załącznik do decyzji z [...] grudnia 2007 r. Nie można zatem stwierdzić, by Prezydent Miasta P. wydał decyzję w oparciu o nieaktualną mapę i tym samym, by dopuścił się naruszenia § 3 ust. 2 rozporządzenia w zw. z art. 52 ust. 2 pkt 1 upzpz, a tym bardziej nie może być mowy o rażącym naruszeniu wskazanych przepisów. W świetle powyższego nie można uznać, by rażącym naruszeniem prawa (§ 9 rozporządzenia w zw. z art. 52 ust. 2 pkt 1 upzp) było załączenie do decyzji z [...] grudnia 2007 r. wyników analizy w części graficznej, tj. mapy, na której nie podano informacji o dacie i przyjęciu mapy do zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Skarżący, nie tylko nie wskazał jaki wpływ okoliczność ta mogłaby mieć na wynik sprawy o ustalenie warunków zabudowy, ale tym bardziej nie wykazał, że w rezultacie naruszenia § 9 ust. 3 rozp. w zw. art. 52 ust. 2 pkt 1 uzpz doszło do rażącego naruszenia prawa przy wydaniu decyzji z 3 grudnia 2007 r. (wada kwalifikowana).

Wprawdzie zgodzić należy się ze skarżącym, że nie spełnia wymaganych prawem norm zakreślenie obszaru analizowanego na mapie poprzez zaznaczenie strzałkami (wektorami) jego granic od każdego narożnika terenu inwestycji z jednoczesnym zamieszczeniem oznaczenia 3x50 m, ani też zaznaczenie na tym dokumencie jedynie fragmentu obszaru, jednakże nie sposób wywieść z tego, by dopuszczenie decyzją z dnia [...] grudnia 2007r. przedmiotowej inwestycji naruszało w sposób rażący zasadę dobrego sąsiedztwa określoną w art. 61 ust.1 pkt 1 upzp.

Do stwierdzenia rażącego naruszenia wskazanej normy koniecznym byłoby wykazanie, iż w świetle istniejącego sposobu zagospodarowania nieruchomości w obszarze analizowanym nie da się pogodzić planowanego sposobu zainwestowania tak co do charakteru jak i parametrów, przy czym niezgodność ta musi mieć rozmiary rażące w rozumieniu art. 156 § 1 pkt 2 kpa. Niedostateczne zakreślenie na mapie obszaru analizowanego (zaniechanie zaznaczenia całej jego części względnie oznaczenia wektorowe) mogłoby co najwyżej skutkować uchyleniem decyzji w toku postępowania odwoławczego, gdyby oczywiście zostały na tym etapie podniesione przez strony postępowania i okazały się wiarygodne.

O rażącym naruszeniu prawa można by mówić w przypadku, gdyby wynik nawet najbardziej ogólnej potencjalnej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu był w sposób oczywisty sprzeczny z warunkami zabudowy ustalonymi w decyzji (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 8 lipca 2010 r., II SA/Kr 542/10, Lex nr 674249, również wyrok WSA w Gdańsku z dnia 28 stycznia 2009 r., II SA/Gd 585/08, dostępny na stronie internetowej: http://orzeczenia.,nsa.gov.pl, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 21.01.2009r., wydany w sprawie o sygn. II SA/Po 911/08, wyrok NSA z dnia 30.03.2010r., wydany w sprawie o sygn. II OSK 600/09). Do stwierdzenia, iż doszło do rażącego naruszenia powołanego przepisu koniecznym jest wykazanie, że nowa zabudowa rażąco narusza zasadę dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp).

Co przy tym istotne rozumienie zasady dobrego sąsiedztwa należy traktować szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, tak by mogła być jednocześnie zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Trzeba pamiętać, że celem ustawodawcy jest zachowanie ładu przestrzennego, a nie zablokowanie inwestycji w razie braku planu miejscowego (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2005, art. 61, Nb 3).

W tym celu badaniem należało objąć cały zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, w tym sporządzoną analizę, łącznie z materiałem fotograficznym, dokumenty te zawierają bowiem informacje co do sposobu zagospodarowania obszaru nimi objętych.

W odpowiedzi na zarzuty dotyczące naruszenia przepisów co do poszczególnych parametrów planowanej zabudowy (§ 4-7 rozporządzenia) podkreślić należy, że umknęło skarżącemu, iż w aktach administracyjnych na k. 40 znajdują się fotografie, w tym fotografia przedstawiająca istniejącą na dzień sporządzania analizy zabudowę na działce przy ul. S., która znalazła się w granicach obszaru analizowanego. Z załączonego zdjęcia wynika, że istniejący na tej działce budynek ma charakter mieszkaniowy, jest wielorodzinny i posiada cztery kondygnacje nadziemne. Jednocześnie w analizie potwierdzono, że w obszarze analizowanym istnieją budynki 4-kondygnacyjne o wysokości do 13 m. Zważywszy, że organ w decyzji z [...] grudnia 2007 r. dopuścił zabudowę z czterema kondygnacjami nadziemnymi, fakt iż jednocześnie wyznaczył jej maksymalną wysokość na 14 m, nie sposób przyjąć, by dopuścił się w tym względzie rażącego naruszenia § 7 ust. 1-4 rozporządzenia. Podkreślenia wymaga, iż w bezpośrednim sąsiedztwie obszaru analizowanego znajdują się tereny zabudowy wielorodzinnej-wieżowce. O bliskości tych terenów świadczą zdjęcia dołączone do analizy.

Nie można podzielić zarzutu co do wyznaczenia z rażącym naruszeniem prawa (§ 4 rozporządzenia) obowiązującej dla nowych obiektów linii zabudowy w odległości 12 m od frontowej granicy działki. Trzeba przypomnieć, iż co do zasady obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). Z mapy dołączonej do analizy wynika wyraźnie, że wyznaczona dla nowej zabudowy linia w odległości 12 od granicy drogi publicznej ul. Smardzewskiego przebiega jako przedłużenie linii zabudowy budynków znajdujących się na działkach sąsiednich przy ul. S. [...], [...] i [...] oraz [...].

Wyjaśnienia wymaga, iż linia zabudowy w rozumieniu § 4 ust.1 i 3 rozporządzenia określa nieprzekraczalną granicę terenu potencjalnych inwestycji, znajdującego się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy. Jest to zaledwie granica obszaru, ale niekoniecznie linia, do której budynki muszą przylegać(por. wyrok NSA z dnia 8 lipca 2008r. o sygn. II OSK 779/07).

Oznacza to, iż sytuacji gdyby linia zabudowy w obszarze analizowanym przebiegała w odległości 11m od pasa drogowego za dopuszczalne uznać należałoby jej wyznaczenie dla planowanej inwestycji w odległości 12 metrów od tego pasa.

Pozbawiony podstaw okazał się również zarzut wadliwego przyjęcia przez Kolegium braku rażącego naruszenia normy art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp w zw. z § 6 rozporządzenia. Zgodnie z § 6ust.1 i 2 rozporządzenia szerokość tę wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%, przy czym, dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. W analizie wskazano, że szerokość elewacji frontowych zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym waha się od 8 do 30m, jednakże dopuszczono – bez uzasadnienia - szerokość na poziomie 32m. W ocenie Sądu Prezydent Miasta P. przyjmując w decyzji z [...] grudnia 2007 r. szerokość elewacji frontowej nowej zabudowy na poziomie 32 m dopuścił się naruszenia § 6 ust. 2 rozporządzenia w zakresie, w jakim nie uzasadniono przyczyn dopuszczenia innej niż średnia szerokości elewacji frontowej na podstawie § 6 ust. 1 rozporządzenia. Skoro jednak prawodawca dopuścił wyznaczenie szerokości elewacji frontowej na innym poziomie niż średnim w obszarze analizowanym, nie można przyjąć, by sam fakt braku wskazania motywów przyjętego rozwiązania tej kwestii przez organ stanowił o rażącym naruszeniu prawa (art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 6 ust. 2 rozporządzenia.).

Badanie mapy stanowiącej załącznik do analizy pozwala stwierdzić, iż działka objęta przedmiotem zainwestowania jest ponad dwukrotnie większa niż część działek położonych przy ulicy S. z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, które były brane pod uwagę przy badaniu. W tej sytuacji dopuszczenie zabudowy mieszkaniowej, której szerokość frontu przekracza maksymalną o 2 m nie może stanowić o rażącym ruszeniu analizowanej normy.

Takie wyznaczenie badanego parametru mogłoby co najwyżej skutkować uchyleniem decyzji o warunkach zabudowy w postępowaniu odwoławczym.

Odnosząc się do zarzutu błędnej oceny przyjętej w zaskarżonej decyzji co do ustalonego w decyzji z [...] grudnia 2007 r. wskaźnika powierzchni zabudowy Sąd również nie może zgodzić się ze stanowiskiem skarżącego. Przepis § 5 ust. 1 rozporządzenia stanowi, iż wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Jednakże dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy (§ 5 ust. 2 rozporządzenia). Prezydent Miasta P. kierując się powołanym ust. 2 § 5 rozporządzenia wskazał, że średni wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi w obszarze analizowanym 33% i ustalił ten wskaźnik dla nowej zabudowy na poziomie 40%. Jednocześnie w analizie charakteryzując szczególne uwarunkowania terenu zaznaczono, że w bliskim sąsiedztwie powstanie nowa zabudowa o podobnym charakterze zespołów budynków wielorodzinnym – przy ul. S. [...], [...], [...], [...], [...] i [...] (w trakcie są postępowania o ustalenie warunków zabudowy dla tych inwestycji). Podkreślenia w tym miejscu wymaga, że organowi wolno odnosić się jedynie do zabudowy istniejącej, a nie planowanej. W sytuacji jednak, gdy z tej samej analizy wynika , iż w obszarze analizowanym istnieje zabudowa znacznie przekraczająca dopuszczoną decyzją powierzchnię zabudowy nie sposób przyjąć, by wyznaczenie tego parametru nastąpiło w sposób rażąco naruszający określone w §5 rozporządzenia zasady.

W ocenie Sądu za dopuszczalne uznać należy wyznaczenie parametrów przyszłej zabudowy poprzez zawarcie w decyzji o warunkach zabudowy określenia "maksymalnie".

Przepisy rozporządzenia nie sprzeciwiają się temu, by określenie parametrów mogło przybrać postać wskazania wielkości, których inwestorowi nie wolno przekroczyć(por. wyrok WSA w Poznaniu, wydany w sprawie o sygn. II SA/Po 71/11).

Zdaniem Sądu planowana rozbudowa zatem tak co do funkcji jak i parametrów da się pogodzić z istniejącym w obszarze analizowanym zainwestowaniem.

W związku z powyższym trafnie SKO w P. w zaskarżonej decyzji odmówiło stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia [...] grudnia 2007 r., bowiem nie doszło do rażącego naruszenia norm prawa materialnego i procesowego, w tym norm wskazywanych przez skarżącego,

Lakoniczne uzasadnienie decyzji z [...] grudnia 2007 r., przy uwzględnieniu faktu, że elementem tej decyzji są załączniki w formie wyników analizy w części opisowej i graficznej, w aktach znajduje się dokument analizy nie może przemawiać za przyjęciem rażącego naruszenia art. 107 § 1 i 3 kpa.

Wobec powyższego Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji wyroku.