Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1552/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2011-12-06 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą decyzję I instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Anna Szkodzińska Sędziowie WSA Małgorzata Brachel-Ziaja / spr. / Wojciech Jakimowicz Protokolant Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 grudnia 2011 r. sprawy ze skargi J. D. i S. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 19 lipca 2011 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżących J. D. i S. D. kwotę 500 / pięćset / złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 19.07.2011 r., znak [...] - wydaną po rozpatrzeniu odwołania S. D. i J. D. od decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 5.04.2011 r. nr [...], o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego p. n.: budowa wiaty magazynowej zagłębionej poniżej poziomu terenu z parkingiem dla samochodów osobowych na stropie dachu wiaty, na części działki nr "1" obr. [...] przy ul. [...] w K. - działając na podstawie art. 59 ust.1, art. 60 i art. 61 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80 poz. 717 z późn. zm.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu tej decyzji Kolegium wskazało, że wyniku wniosku inwestora W. S. została wydana przez organ l instancji decyzja z 26.07.2005 r. nr [...] o ustaleniu warunków zabudowy, jednak rozstrzygnięcie to zostało uchylone decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 30.12.2005 r. nr [...], a sprawa przekazana do ponownego rozpatrzenia organowi l instancji.

W dalszym postępowaniu po uwzględnieniu korekty wniosku poprzez ograniczenie terenu inwestycji do części działki nr "1", organ l instancji wydał decyzję z 25.11.2009 r. nr [...], która również została uchylona decyzją organu odwoławczego z dnia 26.02.2010 r. nr [...]. Kolegium wówczas wskazało na uchybienie przepisom postępowania poprzez niewłaściwe zawiadomienie stron o zgromadzeniu materiału dowodowego, oraz na wątpliwości wynikające z analizy urbanistyczno-architektonicznej, odnoszące się do zapisów w zakresie szerokości elewacji frontowej, wysokości jej górnej krawędzi oraz linii zabudowy.

Realizując wskazania Kolegium, Prezydent Miasta K. zlecił opracowanie analizy architektoniczne - urbanistycznej, której wyniki w postaci odpowiednich załączników stanowią integralną część zaskarżonej decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 5.04.2011 r., znak [...], a to: Załącznik nr 1 - to warunki zabudowy- część tekstowa, Nr 2 -Linie rozgraniczające teren inwestycji wyznaczone na mapie w skali 1:1000 wraz z wynikami analizy architektoniczne -urbanistycznej stanowiącej część graficzną wyników analizy, Nr 3 - Wyniki analizy urbanistyczno - architektonicznej (część tekstowa) Nr 4 - Wyniki analizy (cześć graficzna)

W uzasadnieniu tej decyzji organ l instancji powołał się na uzyskane w sprawie opinie, a także sporządzenie projektu decyzji przez osobę wpisaną na listę samorządu zawodowego architektów. W wyniku przeprowadzonego postępowania przyjęto, że dla planowanej inwestycji spełnione zostały łącznie warunki przewidziane w art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli S. D. i J. D. kategorycznie sprzeciwiając się planowanej inwestycji oraz podnosząc, że w obszarze analizowanym brak jest działki nr "2", na której stan zagospodarowania organ l instancji powołał się w zaskarżonej decyzji, zaś na działce nr "3", zabudowanej, jak stwierdza rozstrzygnięcie, "analogicznym obiektem" znajduje się dwukondygnacyjny budynek, a nie zagłębiona poniżej poziomu terenu wiata magazynowa. Ponadto planowana inwestycja stanowi przygotowanie do dalszej rozbudowy - o czym świadczy to, że poziom obecnego parkingu na działce nr "1" usytuowany około 150 cm poniżej poziomu ul. [...], co nie pozwala na użytkowanie wiaty jako magazynu. Z tego wynika wniosek, iż wiata stanowi jedynie fundament pod dalszą rozbudowę, tak jak to miało miejsce na działce nr "3". Odwołujący się zakwestionowali również określony w decyzji sposób odprowadzania wód opadowych, a to wobec braku kanalizacji opadowej na przedmiotowym terenie, oraz dopuszczenie praktycznie każdej wielkości wskaźnika powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, a także wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej. Dodatkowo dostęp do drogi publicznej terenu planowanej inwestycji został określony poprzez działkę nr "4", która stanowi własność skarżących, na co także nie wyrażają zgody, niezależnie od faktu, że działka ta również nie ma dostępu do drogi publicznej. Ponadto odwołujący się zarzucili, że w wyniku realizacji planowanej inwestycji nastąpi; wzrost skażenia środowiska i natężenia hałasu w związku ze zwiększonym ruchem samochodowym. Ponadto będzie utrudniony dostęp do wjazdu wspólnego dla obu działek, powstaną uciążliwości dla działek sąsiednich z umiejscowienia planowanego parkingu na dachu wiaty, gdyż parking nie tylko będzie spełniał funkcję postojową, ale także miejsca przygotowania pojazdów do dalszej eksploatacji. Budynek inwestora nie posiada własnego przyłącza energetycznego, korzystając z przyłącza istniejącego w budynku skarżących. Inwestor do chwili obecnej nie dokonał zmiany przeznaczenia "nieruchomości [...] na działce "1"", pomimo nałożenia na niego takiego obowiązku. W końcowej części odwołania podkreślono, że sprawa przedmiotowej inwestycji została już rozpatrzona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], które w dniu 31.12.2002 r. wydało decyzję nr [...], z rozstrzygnięciem korzystnym dla odwołujących się.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], dokonując oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego stwierdziło, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa. Kolegium podkreśliło, że w decyzji z dnia 30.12.2005 r., nr Kol.Odw. [...] zwrócono uwagę, że w odniesieniu do tego samego przedmiotu toczą się dwa postępowania dotyczące ustalenia warunków zabudowy: jedno w oparciu o przepisy ustawy z dnia 7.07.1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, a drugie na podstawie ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ odwoławczy wskazał, że taka sytuacja nie jest prawidłowa, a organ l instancji w wyniku wycofania wniosku decyzją z dnia 31.07.2003 r. nr [...] umorzył postępowanie toczące się na podstawie ustawy z 1994 r. Nie trafny jest zatem zarzut, iż "sprawa inwestycji" została już rozstrzygnięta decyzją Kolegium z dnia 31.12.2002 r., skoro postępowanie w tym zakresie zostało umorzone wskutek cofnięcia wniosku, a obecne postępowanie toczy się w wyniku znacznie później oraz na podstawie innych przepisów, złożonego wniosku. Dodatkowo wskazana w odwołaniu decyzja jedynie uchylała rozstrzygnięcie organu l instancji i przekazywała sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia, co nie jest równoznaczne z ostatecznym zakończeniem postępowania. Rozpoznając sprawę ponownie Prezydent Miasta K. wskazał, że inwestor skorygował wniosek o ustalenie warunków zabudowy i ograniczył jego zakres o działkę nr "5", ustalone zostały wszystkie strony postępowania, które przed wydaniem decyzji zostały powiadomione o możliwości zapoznania się z pełnym materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie i dlatego decyzją z dnia 25.11.2009 r., nr [...], ponownie ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Uchylając to rozstrzygnięcie w dniu 26.02.2010 r., decyzją nr; [...], SKO zwróciło uwagę na nieprawidłowe zawiadomienie stron o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym, co przejawiło się w późniejszym - już po dokonaniu zawiadomienia - sporządzeniu analizy urbanistyczno-architektonicznej przy jednoczesnym braku ponownego zastosowania art. 10 par. 1 k.p.a. Zastrzeżenia Kolegium wzbudziła także ogólnikowość samej analizy, zwłaszcza w zakresie ustalenia, w odniesieniu do planowanej inwestycji, kontynuacji funkcji i sposobu zagospodarowania nieruchomości sąsiednich, sposobu określenia wskaźnika powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, a także odstąpienia od wyznaczenia szerokości elewacji frontowej oraz wysokości jej górnej krawędzi.

W dalszej części uzasadnienia organ odwoławczy podkreślił, że zasady ustalania warunków zabudowy nadal nie uległy zmianie, w związku z czym dokonując kontroli instancyjnej decyzji z 5.04.2011 r. można rozważania ograniczyć do tego, czy wskazania organu odwoławczego zostały zrealizowane oraz do rozpoznania zarzutów podnoszonych w obecnie złożonym odwołaniu.

Rozpoznając sprawę ponownie organ l instancji zlecił sporządzenie kolejnej analizy urbanistyczno-architektonicznej i w zaleconym zakresie odniósł się do wskazań Kolegium zawartych w decyzji z dnia 26.02.2010 r. Jeżeli chodzi kwestię kontynuacji funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, to zaskarżona decyzja stwierdza, że planowana inwestycja polegać ma na zabudowie usługowej, która stanowić będzie kontynuację funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu na działce sąsiedniej nr "3’ oraz nie objętej wnioskiem części działki nr "1", przy czym z analizy wynika, że podobnego typu zabudowa znajduje się także na działkach nr "6’, "2" oraz "7". Wbrew zarzutom odwołania znajdują się one w obszarze analizowanym, co dotyczy zwłaszcza działki nr "2’ usytuowanej po przeciwnej stronie ul. [...], pomiędzy działkami nr "8’ oraz nr "9’. Kolegium powołując się na poglądy doktryny i orzecznictwa wskazało na interpretację pojęcia "działki sąsiedniej", które zawarte w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Prezydent Miasta K. prawidłowo przyjął, że nie musi to być działka bezpośrednio granicząca z działką inwestora, lecz chodzi tu raczej o wyznaczenie pewnego obszaru tworzącego urbanistyczną całość, pozwalającą organowi administracji dokonać pełnej oceny sytuacji faktycznej pod względem możliwości zrealizowania określonego rodzaju inwestycji.

W załączniku nr 1 do decyzji wskazano również warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, a także sporządzono załącznik mapowy, na którym zaznaczono linie rozgraniczające teren inwestycji. W tym zakresie można zatem przyjąć, że zalecenia Kolegium Odwoławczego zostały wykonane.

Organ l instancji podał również, jakie okoliczności przemawiają za odstąpieniem od wyznaczenia szerokości oraz wysokości elewacji frontowej wskazując, że parametry te nie dotyczą przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. Jak wynika z analizy urbanistyczno-architektonicznej planowany obiekt, ze względu na usytuowanie w zagłębieniu terenu poniżej poziomu ul. [...], w ogóle nie będzie posiadał elewacji frontowej, a zatem parametr ten nie dotyczy tejże inwestycji. W kwestii wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu analiza - stosownie do par 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - podaje wartość średnią tego wskaźnika (22%), ale jednocześnie stwierdza, że z uwagi na skalę oraz uzupełniający charakter inwestycji możliwe jest przyjęcie praktycznie każdego wskaźnika, gdyż zabudowa nawet 100% powierzchni terenu inwestycji nie zwiększy wskaźnika powierzchni zabudowy na działkach nr "10" i nr "1". W związku z tym takie również wskazanie zawarte zostało w zaskarżonej decyzji, zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Analiza podaje, że teren planowanej inwestycji ma również dostęp do drogi publicznej, którą stanowi ulica [...], ponieważ działki nr "10" i "1" tworzą zagospodarowaną całość, przy czym jak wynika z materiałów sprawy (dane z ewidencji gruntów) działki te stanowią własność inwestora. W taki sposób określone zostały także warunki w zakresie komunikacji: obsługa komunikacyjna ma następować od strony ul. [...] poprzez istniejący zjazd na działkę nr "10". Wskazanie w zakresie dostępu do drogi publicznej dz. nr "11", ma w świetle powyższych zapisów charakter omyłkowy, gdyż w istocie chodzi tu o działkę nr "10". Odnosząc się do zarzutu związanego z uciążliwościami, jakie może powodować planowana inwestycja, kolegium podzieliło w całości stanowisko wyrażone w decyzji z dnia 26.02.2010 r. iż w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy inwestor zostaje zobowiązany do zapewnienia osobom trzecim ochrony przed uciążliwościami powodowanymi między innymi przez hałas, wibracje, zanieczyszczenia powietrza, czy gleby, zaś ocena, czy projekt budowlany rzeczywiście zapewnia tę ochronę jest dokonywana dopiero w trakcie odrębnego postępowania administracyjnego w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Zaskarżona decyzja te wymogi spełnia, także we wskazywanym w odwołaniu zakresie związanym ze sposobem odprowadzenia wód opadowych, stanowiąc, że obowiązuje zakaz ich odprowadzania na nieruchomości sąsiednie, natomiast odprowadzanie na terenie inwestycji jest możliwe pod warunkiem zapewnienia ochrony interesów osób trzecich. Rozwiązania techniczne w tym zakresie następują w kolejnym etapie procesu inwestycyjnego tj. w postępowaniu w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę, w którym przedmiotem badania przez właściwy organ będzie projekt budowlany zawierający odpowiednie rozwiązania techniczno-budowlane, natomiast szczegółowe ujęcie tych kwestii w postaci konkretnych rozwiązań technicznych, w decyzji o warunkach zabudowy wykraczałoby poza zakres postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Celem tego postępowania jest ustalenie sposobu zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Organ odwoławczy podkreślił również, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności oraz uprawnień osób trzecich (art. 63 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Oznacza to, że decyzja ustalająca warunki zabudowy dla określonej inwestycji w żadnym razie nie ingeruje w sferę praw własności (lub uprawnień wynikających z prawa użytkowania wieczystego) do terenu przysługujących określonym podmiotom i nie jest także równoznaczna ani z pozwoleniem na budowę, ani nie daje inwestorowi tytułu do wejścia na teren budowy, ani tym bardziej do rozpoczęcia prac budowlanych, lecz pozwala dopiero wnioskodawcy ubiegać się o wydanie pozwolenia na budowę

W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, skarżący J. D. i S. D. kategorycznie sprzeciwili się wydaniu decyzji ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji twierdząc, że przyczyni się ona do pogorszenia warunków ich życia i utrudni im korzystanie z nieruchomości, domu o numerze [...]. Skarżący zarzucili, że przedmiotem decyzji o ustaleniu warunków zabudowy nie jest wiata magazynowa, tylko dwukondygnacyjny budynek usługowy. Ich zdaniem w decyzji o warunkach zabudowy dopuszczono każdy wskaźnik powierzchni zabudowy i każdy wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej, co utrudni odprowadzanie wód opadowych. Podkreślono, że dla wprowadzenia w błąd Wydziału Architektury inwestor próbuje stworzyć wrażenie, iż ogranicza zakres inwestycji o działkę "10" i dlatego ograniczył teren inwestycji do części działki "1". Skarżący zwrócili uwagę, że wysokość od poziomu obecnego parkingu na działce "1" poniżej poziomu ul. [...] do poziomu ul. [...] wynosi 150 cm, a ta wysokość nie pozwala na użytkowanie wiaty jako magazynu. Skarżący podejrzewają, że inwestor wybuduje znacznie wyższy obiekt, wykraczający poza poziom ul. [...] o 80 - 100 cm, jak to ma miejsce na działce nr "3". Skoro w zaskarżonej decyzji nie określono ani szerokości elewacji frontowej, ani jej wysokości, to takie postępowanie będzie dopuszczalne, zaś dalsza rozbudowa obiektu wzwyż utrudni ruch powietrza i spowoduje zwiększenia hałasu na działce skarżących. Skarżący podnieśli również, że cały ruch kołowy odbywać się będzie wzdłuż granicy z ich działką bez zachowania należytej odległości ochronnej, jak również utrudniony będzie dostęp do wspólnego wjazdu.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie powtarzając argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna i podlega uwzględnieniu bowiem zarówno zaskarżona decyzją jak i poprzedzająca ją decyzją organu l instancji naruszają prawo.

Stosownie do przepisu art. 3 par 1 ustawy z dnia 30.08. 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm./zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a., kontrola ta sprawowana jest w zakresie zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów postępowania - o ile naruszenie ich mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji. Przepis art. 134 par 1 p.p.s.a. stanowi, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Zatem sad administracyjny , nie będą związany granicami skargi ocenia legalność decyzji administracyjnej w szerokim zakresie niezależnie od trafności zarzutów sformułowanych w skardze, jak i ponad te zarzuty w razie stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego bądź postępowania mającego wpływ na wynik postępowania.

Przeprowadzona w myśl powyższych przepisów kontrola zaskarżonej decyzji Wojewody [...] i poprzedzającej ją decyzji organu l instancji dała podstawy do stwierdzenia, że zostały one wydane z naruszeniem przepisów postępowania oraz prawa materialnego. Przede wszystkim nie zostały wyjaśnione okoliczności mające istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia w sprawie.

Z akt spawy wynika, że Inwestor W. S. w swoim wniosku pierwotnym o ustalenie warunków zabudowy z dnia 10. 10. 2003 r. /data prezentaty UMK 15.01.2004 r. / określił, że zamierza zrealizować inwestycję pn. wiata magazynowa do składania materiałów budowlanych, zgłębiona poniżej poziomu otaczającego terenu wraz z parkingiem dla samochodów osobowych na stropie wiaty, na części działek nr "5" i nr "12", obr. [...], przy ul. [...] w K., zakreślonych na dołączonej mapie sytuacyjno - wysokościowej liniami rozgraniczającymi wypełnieniem kolorem pomarańczowym, /k. 20 i k.6/

Charakteryzując inwestycję inwestor podał, że pow. całkowita działki wynosi 747 m2, przewidywana pow. zabudowy wiaty wynosi 185 m2, kubatura wiaty 500 m3, wysokość wiaty ponad poziom terenu ok. 30 cm, ilość miejsc parkingowych ok. 7 szt.

W dniu 22.12. 2008 r. inwestor do protokołu /k. 149 akt. adm. T. II/ ograniczył swój pierwotny wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji pn. budowa wiaty magazynowej, zagłębionej poniżej poziomu terenu z parkingiem dla samochodów osobowych na stropie wiaty do części działki nr "1", obr [...] przy ul. [...] w K., wskazując, że wjazd na działkę będzie się odbywał od ul. [...] przez działkę "10" obr. jw. Z dołączonej do protokołu kserokopii mapy ewidencyjnej wynika że działka objęta zamiarem inwestycyjnym d. nr "12" zmieniła oznaczenie i obecnie jest ozn. nr "1", a działka d. nr "5", obecnie ozn. nr "10". Na dołączonej mapie sytuacyjno - wysokościowej z pieczątką mgra Inż. M. J. - pełnomocnika wnioskodawcy /vide protokół jw./ zakreślono "zakres zajętości terenu" pod inwestycję /obie ww. mapy k.147/ mniejszy niż w pierwotnym wniosku.

Teren działki nr "1" nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji mają zastosowanie przepisy art. 59 ust 1, art. 61 ust 1 ustawy z dnia 278 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz. U. Nr 80 poz. 717 z późn. zm./ zwaną dalej ustawą, oraz przepisy Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r., w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego /Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588/ i Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z d. 26. 08. 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy./Dz.U z 2003 r. Nr 164, poz. 1589/.

Przepis art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) stanowi, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w 5 punktach tego ustępu warunków, a to:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierołnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W kontekście rozpoznawanej sprawy znaczenie mają zwłaszcza warunki z punktu 1 i 2. W myśl pierwszego z nich: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Jednakże trzeba najpierw jednoznacznie ustalić rodzaj planowanej inwestycji. Organ musi wiedzieć dla jakiego rodzaju inwestycji ustala warunki zabudowy. Czy dla wiaty magazynowej, czy dla piwnicy z przeznaczeniem na skład magazynowy.

Prawo budowlane -ustawa z dnia 7.07.1994 r. tj. z 2010 r. Dz. U. Nr poz 1623 z późn. zm./ - nie definiuje pojęcia wiaty, ale nadaje jej Kategorię XVIII w Załączniku określającym kategorię obiektów budowlanych i odnosi do wiaty przepisy art. 29 ust 1 pkt 2 i pkt 5. Powszechnie jednak wiadomo, że wiata stanowi lekką budowlę naziemną, składającą się z dachu wspartego na słupach. Elementem konstrukcyjnym są słupy, wspierające dach, osłaniające ściany nie są elementami nośnymi. Podobnie ze znaczeniem potocznym wyjaśnia znaczenie pojęcia wiaty "Encyklopedia powszechna" PWN -Warszawa 1996 - oraz "Słownik języka polskiego" (PWN. W orzecznictwie sądowo administracyjnym powtarza się pogląd, że za podstawowe cechy wiaty należy uznać wsparcie danej budowli na osadzonych w fundamentach słupach, stanowiących podstawowy element konstrukcyjny, wiążący budowlę trwale z gruntem, (tak WSA w Warszawie w wyroku z dnia 26 sierpnia 2008 r., sygn. sprawy II SA/Wa 800/08, LEX nr 526537 i WSA w Krakowie l ISA/Kr 973/10 wyrok z dnia 8.11.2010 r. LEX nr 753719).

Biorąc pod uwagę powyższe należy poddać w wątpliwość prawidłowość przyjętej przez organy obu instancji kwalifikacji obiektu dla którego ustaliły warunki zabudowy. Z naruszeniem zasady prawdy obiektywnej (art.7 k.p.a.) organy przyjęły, że zamierzona budowla jest "wiatą zagłębioną poniżej poziomu terenu" podczas gdy inaczej wynika z analizy urbanistyczno-architektonicznej i z opisu inwestycji zawartego we wniosku inwestora. Z analizy architektonicznej wynika, że planowany obiekt jest piwnicą. Zaś z charakterystyki podanej we wniosku inwestora wynika, że jest to podziemny magazyn budowlany o pow. 185 m2, o kubaturze 500 m3, z parkingiem dla 7 samochodów osobowych na jej stropie. Zgodnie z wnioskiem ściany piwnicy miały być wyprowadzone powyżej poziomu gruntu 30 cm. Zaś analiza poddaje w wątpliwość czy w ogóle ściany piwniczne budynku (obiektu) będą widoczne.

Dowolne jest zatem ustalenie faktyczne i przyjęcie w osnowie decyzji, że zamierzona inwestycja jest wiatą magazynową., podczas gdy z uzasadnienia decyzji wynika, że jest to budowla podziemna. Nazwa inwestycji w osnowie decyzji jest powtórzeniem nazwy z wniosku inwestora /k.20/, bez uwzględnienia okoliczności wynikających z pełnego rozpoznania zgromadzonego materiału dowodowego. Owszem, to strona określa we wniosku swoje żądanie (tu; wskazuje rodzaj zamierzonej inwestycji), jednakże organ zauważając niezgodność miedzy nazwą inwestycji określonej wnioskiem, a jej opisem (charakterystyką) był zobowiązany podjąć wszelkie kroki do dokładnego, jednoznacznego wyjaśnienia, co faktycznie jest przedmiotem postępowania. Prawidłowe określenie przedmiotu postępowania jest niezbędnym, warunkiem do rozstrzygnięcia, co do istoty sprawy tj. wydania decyzji odnoszącej się do treści jednoznacznie sformułowanego wniosku inwestora, /art. 7 i art. 77 k.p.a./ .

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy musi w sposób jednoznaczny określać zamierzoną inwestycję. Nie jest bowiem obojętne dla wyniku sprawy, czy inwestycja ma być wiatą magazynową, (budowlą naziemną choćby częściowo zagłębioną poniżej terenu), czy budowlą podziemną w postaci obszernego magazynu budowlanego o konstrukcji w całości żelbetowej tj ścian piwnicznych i stropu z przeznaczeniem na parking. Są to różne budowle, które muszą spełniać właściwe sobie warunki zabudowy dopuszczające wydanie decyzji w trybie art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ponadto trzeba zauważyć, że linie rozgraniczające inwestycję zakreślające "zakres zajętości terenu" na mapie sytuacyjno - wysokościowej /k.-147/ złożonej przy korekcie wniosku w dniu 22.12.2008 r., obejmują znacznie większą część działki nr "1", niż przyjęta w analizie urbanistyczno - architektonicznej dnia 5. 04. 2011 r., co wynika wprost z porównania linii rozgraniczających teren inwestycji w załączniku nr 2 do decyzji, obejmującym część graficzną z załączoną mapą (jw.) przez inwestora do "skorygowanego" wniosku jw. /k. 147/.

W aktach brak jest dowodu na to, by inwestor ograniczył inwestycję do obszaru wskazanego w analizie, również by ograniczył ilość miejsc parkingowych na stropie budowli z 7 do ok. 4 samochodów, jak to określono w warunkach.

Trzeba się zgodzić z zarzutami skarżących, że w analizie urbanistyczno -architektonicznej nieprawidłowo przyjęto działkę nr "1" "za sąsiednią" poza liniami rozgraniczeniowymi inwestycji - "terenem zajętości". Błędem merytorycznym jest włączanie tej części działki do obszaru analizowanego, który powinien być wyznaczony zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. wcześniej powołanego. Granice obszaru analizowanego powinny rozpoczynać się w tym przypadku od działek nr "13’, nr "14" nr "3’, nr "10", czyli wokół działki której część jest przewidziana pod planowaną inwestycję. Jako działka sąsiednia włączana do obszaru analizowanego, nie może być traktowana działka położona w granicach linii rozgraniczających teren inwestycji, czyli działka, na której też są przewidziane zgodnie wnioskiem roboty budowlane, /por. wyrok NSA w W wie z dnia 27. 02. 2009 r. sygn. IIOSK 253/08 , LEX nr515198/

Trafny też jest zarzut skrzących, że w Warunkach Zabudowy (Zał. Nr 1 decyzji) ust 4 lit c. - "Dostęp do drogi publicznej" dowolnie ustalono, że teren inwestycji stanowi część obszaru zagospodarowania, na który składają się dwie działki nr "1" i "4", które przylegają do drogi publicznej- tj. ul. [...] Teren inwestycji ma w zw. z tym pośredni dostęp do drogi publicznej ww ulicy. Takie ustalenie terenu zagospodarowania jest niezgodne w wnioskiem, gdyż nie obejmował on działki ozn. nr "4". Działka ta nie stanowi własności inwestora, tylko skarżących, a ponadto wg ich twierdzeń wymieniona działka nie ma dostępu do drogi publicznej. Inwestor zaś wskazał wyraźnie,/k.149/, że dojazd z ul. [...] będzie się odbywał przez działkę nr "10" stanowiącą jego własność czego organ nie uwzględnił w warunkach zabudowy.

Odnośnie wymaganej ilości miejsc parkingowych w Warunkach Zabudowy pozostawiono inwestorowi zupełną swobodę ustalając, że inwestor w ramach zagospodarowania winien zapewnić wymaganą dla potrzeb inwestycji liczbę miejsc postojowych. Również w Warunkach Zabudowy dopuszczono "dowolny wskaźnik powierzchni zabudowy i wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej w granicach obowiązywania nin. decyzji", przy czym wskazano w Warunkach, że wskaźnik ten wyznaczono zgodnie z par 5, ust 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26. 08.2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku baraku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego /DZ. U. jw./ Trzeba stwierdzić, że określenie dla inwestora "dowolnego wskaźnika", w Warunkach Zabudowy wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki/terenu, w tym udział powierzchni biologicznie czynnej jest sprzeczne z powołanym w warunkach par 5 ust 2 ww. rozporządzenia oraz z ratio legis ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w szczególności art. 61 ustawy. Przepis par. 5 ust 1 Rozporządzenia podaje sposób wyznaczania wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do pow. działki albo terenu na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Ust.2 dopuszcza wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do pow. działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w par 3 ust 1. Dopuszczenie możliwości wyznaczenia innego wskaźnika nie oznacza możliwości dopuszczenia dowolnego wskaźnika powierzchni zabudowy i wskaźnika pow. biologicznie czynnej. Niezrozumiałe jest uzasadnienie zawarte w analizie dopuszczenia każdego wskaźnika pow. zabudowy i każdego wskaźnika pow. biologicznie czynnej, gdyż nawet 100 % zabudowy pow. terenu inwestycji nie zwiększy wskaźnika zabudowy na działkach "10" i "1" w taki sposób ,że nowa jego wartość będzie większa od największej w obszarze. , a brak zieleni na wnioskowanym terenie nie spowoduje że wartość wskaźnika pow. biologicznie czynnej na działkach będzie mniejsza niż 10% miniom, w obszarze. Po pierwsze działka nr "10" nie jest objęta inwestycją, po drugie brak w analizie wyliczenia średniego wskaźnika pow. pow. zabudowy do pow. działki/ terenu inwestycji i wymaganego średniego wskaźnika (a nie minimalnego) jej pow. biologicznie czynnej.

.Biorąc pod uwagę powyższe Sąd stwierdzając naruszenia prawa materialnego , a to przepisu art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowania przestrzennym oraz przepisów par 5 ust 1 i 2 , Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dn. 26.08. 2003 r. w sprawie sposobu ustaleni wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak również naruszenie przepisów postępowania, a to: art. 7, art. 77 k.p.a., które miały istotny wpływ na wynik sprawy, orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 145 par 1 pkt 1 lit a i lit. c w zw. z art 135 p.p.s.a. uchylając decyzję organów obu instancji. Takie rozstrzygnięcie sięgające w głąb sprawy jest w przypadku niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a.