Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 3261/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-07-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 1 i ust. 5 pkt 1, art. 130
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jarosław Łuczaj, Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Golat (spr.), sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Protokolant st. sekr. sąd. Marcin Woźniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 lipca 2018 r. sprawy ze skargi L. D. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] października 2017 r. nr [...] Wojewoda [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.: Dz. U. z 2017 r., poz. 1257), dalej jako "k.p.a." w związku z art. 9a, art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 1 i ust. 5 pkt 1 oraz art. 130 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j: Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), dalej jako "u.g.n." – po rozpatrzeniu odwołania L. D. od decyzji Starosty [...] z dnia [...] sierpnia 2017 r. nr [...], ustalającej odszkodowanie w wysokości 648,00 zł na rzecz L. D. za nieruchomość położoną w obrębie D., gm. R., oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0036 ha, która z mocy prawa stała się własnością Gminy [...] na podstawie ostatecznej decyzji Wójta Gminy [...] z dnia [...] stycznia 2015 r. znak [...], zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości oraz zobowiązującej Gminę [...] do wypłaty odszkodowania jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna – utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji.

Postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie przedstawia się w sposób następujący.

Decyzją z dnia [...] stycznia 2015 r. znak [...] Wójt Gminy [...], działając na podstawie art. 93 ust. 1 i 2 u.g.n., po rozpatrzeniu wniosku L. D., zatwierdził projekt podziału nieruchomości nr [...], położonej w obrębie [...], gm. [...], na działki nr [...] o pow. 0,0036 ha; nr [...] o pow. 0,0907 ha, nr [...] o pow. 0,0906 ha oraz nr [...] o pow. 1,4032 ha. Decyzja stała się ostateczna z dniem 13 lutego 2015 r. i z tym dniem działka nr [...] [...]. 0,0036 ha, wydzielona w wyniku podziału pod poszerzenie drogi gminnej, przeszła na własność Gminy [...] .

Pismem z dnia [...] maja 2017 r. znak [...] Wójt Gminy [...] poinformował Starostę [...], że negocjacje telefoniczne oraz pisemne z byłym właścicielem nieruchomości, mające na celu uzgodnienie wysokości odszkodowania za nieruchomość, nie przyniosły rezultatu, a zaproponowana przez byłego właściciela kwota odszkodowania była nie do zaakceptowania.

W dniu 26 maja 2017 r. były właściciel nieruchomości L. D. złożył w Starostwie Powiatowym w [...] wniosek z dnia 25 maja 2017 r. o ustalenie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Wnioskodawca stwierdził, że oczekuje odszkodowania w wysokości 70 zł/m2 gruntu.

Starosta [...] pismem z dnia [...] maja 2017 r. nr [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania administracyjnego, w sprawie ustalenia odszkodowania za przedmiotową działkę. W celu ustalenia odszkodowania na rzecz byłego właściciela zlecił rzeczoznawczy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, określającego wartość działki nr [...]. Operat sporządzony został w dniu 7 lipca 2017 r., o czym organ poinformował strony postępowania.

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2017 r. nr [...] Starosta [...] na podstawie art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130, art. 132 ust. 1a, ust. 2 i ust. 3, art. 134 w związku z art. 98 ust. 1 i 3 u.g.n. oraz § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), dalej jako "rozporządzenie" ustalił na rzecz L. D. odszkodowanie w wysokości [...] zł, za nieruchomość położoną w obrębie D., gm. R., oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0036 ha, która z mocy prawa stała się własnością Gminy [...] na podstawie ostatecznej decyzji Wójta Gminy [...] z dnia [...] stycznia 2015 r. znak [...] , zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości oraz zobowiązał Gminę [...] do wypłaty odszkodowania jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu organ wskazał, że dokonał oceny wartości dowodowej sporządzonego w dniu 7 lipca 2017 r. operatu szacunkowego. Zdaniem organu, sporządzona wycena dokonana została na gruncie obecnie obowiązujących przepisów. W operacie szacunkowym szczegółowo wyjaśniono sposób ustalenia wartości rynkowej szacowanych działek, omówiono wagi cech nieruchomości, zamieszczono informacje umożliwiające prześledzenie procesu szacowania nieruchomości, w szczególności na podstawie tabeli nieruchomości przyjętych do porównań oraz tabeli zawierającej obliczenia współczynnika korygującego. Ostatecznie przy uwzględnieniu wskaźników korygujących wartość rynkowa 1 m2 przedmiotowej nieruchomości, określona została przez biegłego na kwotę 18,00 zł, a wartości rynkowej na 648,00 złotych.

Organ stwierdził, że w operacie szacunkowym szczegółowo wyjaśniono sposób ustalenia wartości rynkowej gruntu, omówiono wagi cech nieruchomości, zamieszczono informacje umożliwiające prześledzenie procesu szacowania nieruchomości, w szczególności na podstawie tabeli nieruchomości przyjętych do porównań oraz tabeli zawierającej obliczenia współczynnika korygującego.

Od powyższej decyzji wniósł odwołanie L. D., nie zgadzając się z wysokością ustalonego odszkodowania, jako zaniżonego.

Zdaniem odwołującego się, odszkodowanie nie stanowi wartości rynkowej nieruchomości, gdyż zgodnie z art. 134 ust. 3 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, a na dzień wywłaszczenia była to część działki budowlanej, na której stał parterowy dom z poddaszem w stanie surowym. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zanim została wprowadzona uchwała Nr [...] Rady Gminy [...] dnia [...] grudnia 2016 r. o poszerzeniu drogi gminnej, była to część działki budowlanej. Odwołujący się stwierdził, że działka [...] nie może być traktowana jako niezabudowana, lecz jako zabudowana, z której została wydzielona z powodu wywłaszczenia.

W tych okolicznościach, w wyniku rozpatrzenia odwołania strony, została wydana opisana na wstępie decyzja Wojewody [...] z dnia [...] października 2017 r.

W uzasadnieniu organ wskazał, że istota sprawy sprowadza się do oceny, czy w przeprowadzonym postępowaniu administracyjnym doszło do zgodnego z prawem ustalenia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość.

Wojewoda stwierdził, że Wójt Gminy [...], działając na podstawie art. 93 ust. 1 i 2 u.g.n., decyzją z dnia [...] stycznia 2015 r. znak [...], na wniosek właściciela nieruchomości L. D., zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie D., gm. [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 1,5881 ha. W wyniku podziału została wydzielona m.in. działka nr [...], przeznaczona pod poszerzenie drogi gminnej.

Organ podkreślił, że z materiału dowodowego sprawy wynika, że były właściciel nieruchomości wystąpił do Starosty [...] z wnioskiem o ustalenie wysokości i wypłatę odszkodowania za działkę gruntu oznaczoną nr [...], położoną przy ul. [...] w [...], bowiem w jego ocenie Gmina [...] zaproponowała mu odszkodowanie w zaniżonej wysokości. Brak porozumienia stron, odnośnie do ustalenia wysokości odszkodowania, uniemożliwił polubowne załatwienie sprawy.

Wojewoda podał, że organ pierwszej instancji wskazał, iż operat szacunkowy został sporządzony według stanu nieruchomości na dzień 27 stycznia 2015 r., tj. na dzień wydania decyzji o podziale oraz według wartości przedmiotu wyceny nieruchomości na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu. Organ dokonał analizy i oceny ww. operatu szacunkowego oraz stwierdził, że operat został wykonany zgodnie z prawem, zatem mógł stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania.

Odnosząc się do zarzutów strony dotyczących zaniżonej wysokości odszkodowania, organ odwoławczy podzielił ocenę wartości dowodowej operatu szacunkowego dokonaną przez organ pierwszej instancji.

Wojewoda stwierdził, że niewątpliwie cel przejęcia nieruchomości jest tożsamy z celem przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego. Na dzień wydania decyzji o podziale działka nr [...] przeznaczona była pod poszerzenie drogi publicznej, w związku z czym rzeczoznawca majątkowy do określenia wartości nieruchomości gruntowej zastosował przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia oraz podejście porównawcze, metodę porównywania parami, przy uwzględnieniu transakcji nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogi. Ustalenia wartości nieruchomości dokonano według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, tj. na dzień 27 stycznia 2015 r.

Organ wyjaśnił, że jak wskazał rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym, w odniesieniu do ww. działki gruntu "zasada korzyści", wynikająca z art. 134 ust. 4 u.g.n. nie ma zastosowania, ponieważ cel jej przejęcia na własność Gminy [...] jest tożsamy z przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (poszerzenie drogi gminnej). Rzeczoznawca majątkowy objął analizą rynek lokalny Gminy [...] w okresie od połowy 2014 r. do połowy 2017 r. Na podstawie analizy 13 transakcji nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi (tabela nr 1 operatu szacunkowego) biegły ustalił, że średnia cena takich gruntów kształtuje się w wysokości 24,62 zł za 1 m2 gruntu. Do dalszej analizy i określenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny, rzeczoznawca majątkowy przyjął trzy transakcje kupna-sprzedaży, zawarte w latach 2014-2016, najbardziej podobne do przedmiotu wyceny oraz dokonał ich charakterystyki (str. 13 operatu szacunkowego). Ceny transakcyjne odnotowanych nieruchomości gruntowych przyjętych do porównania wahały się w przedziale od 20,00 zł/m2 do 25,00 zł/m2. Wskazał, że przeprowadzona analiza rynku w okresie ostatnich kilku lat wykazała, że mimo upływu czasu ceny utrzymują się na podobnym poziomie, dlatego też nie zastosowano wskaźnika wzrostu cen z racji różnic czasowych.

Na podstawie przeprowadzonej analizy preferencji potencjalnych nabywców lokalnego rynku nieruchomości określono cechy rynkowe mające istotny wpływ na wartość nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu drogowym. Dla potrzeb wyceny, rzeczoznawca majątkowy ustalił, że znaczenie drogi dla ruchu jest cechą rynkową wpływającą w 100% na cenę. Dokonał opisu tej cechy oraz przypisał kwotową jej wartość. Po zastosowaniu współczynnika korygującego wynikającego z cech rynkowych oraz współczynnika korekcyjnego K = 0,90 (z uwagi na przeznaczenie działki pod drogę gminną) rzeczoznawca ustalił, że wartość rynkowa 1 m2 gruntu wynosi 18,00 zł. Zatem wartość działki gruntu nr [...] o pow. 0,0036 ha została określona w wysokości 648,00 zł. Podsumowując dokonaną wycenę rzeczoznawca majątkowy wskazał, że ustalona wartość przedmiotowej działki na kwotę 648,00 zł jest wartością rynkową.

Zdaniem organu odwoławczego, analiza operatu szacunkowego prowadzi do wniosku, że - wbrew twierdzeniu strony - zastosowana metoda wyceny nieruchomości, jak również dobór nieruchomości podobnych są prawidłowe i wynikają z celu wyceny, przeznaczenia nieruchomości oraz charakteru wycenianej nieruchomości. W dniu wydania decyzji o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości działka nr 285/4 przeznaczona była pod poszerzenie drogi gminnej, stosownie do ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy [...]. Organ dodał, że przeznaczenie przedmiotowej działki zostało przesądzone w postępowaniu podziałowym, zatwierdzonym ostateczną decyzją administracyjną, mocą której część dzielonej nieruchomości została przejęta pod ulicę.

W ocenie organu, rzeczoznawca majątkowy dokonał prawidłowo ustalenia wartości działki gruntu na podstawie analizy transakcji drogowych, a nie jak wskazał odwołujący się na podstawie transakcji nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Proces wyceny przedmiotowej nieruchomości daje podstawę do stwierdzenia, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, zgodnie z przepisami prawa. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym uwzględnił wymogi zawarte w przepisach prawa materialnego, tj. w art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 134 i art. 154 u.g.n. oraz § 36 rozporządzenia.

Organ wskazał, że ustalenie wartości nieruchomości na podstawie analizy tzw. transakcji drogowych jest prawidłowe i wynika wprost z cytowanego przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia. Zgodnie bowiem z tym przepisem, punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod drogę, jest porównanie transakcji nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych, odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł L. D..

Zdaniem skarżącego, kwestionowana decyzja jest krzywdząca, bowiem zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zanim została wydana uchwała Rady Gminy [...] z dnia [...] grudnia 2006 r. Nr [...] o poszerzeniu drogi gminnej, przedmiotowa nieruchomość była częścią działki budowlanej. Ponadto skarżący stwierdził, że nie został poinformowany w toku postępowania o możliwości przedłożenia innego operatu szacunkowego.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie oraz wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r., poz. 2188 ze zm.), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, badając prawidłowość zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafność ich wykładni.

Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych, mających wpływ na wynik sprawy, wad w postępowaniu administracyjnym, zgodnie z przepisem art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, ze zm.), przy czym zgodnie z art. 134 § 1 cytowanej ustawy, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Rozpoznając sprawę w ramach tak zakreślonej kognicji, Sąd nie dopatrzył się w działaniu Wojewody [...] ani naruszenia norm prawa materialnego, ani też naruszenia przepisów postępowania, które uzasadniałoby uwzględnienie skargi. Przeprowadzona pod względem zgodności z prawem kontrola zaskarżonej decyzji, w ramach wskazanych kryteriów, prowadzi do oceny, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

Kontroli Sądu w niniejszym postępowaniu podlegała decyzja Wojewody [...] z dnia [...] października 2017 r., utrzymująca w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] sierpnia 2017 r., ustalającą odszkodowanie na rzecz L. D. w wysokości 648,00 zł za nieruchomość położoną w obrębie D., gm. [...], oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0036 ha, która z mocy prawa stała się własnością Gminy [...] .

Zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018, poz. 121 t.j.), działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych.

Przepis art. 98 ust. 3 u.g.n. stanowi, że za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Z normy prawnej zawartej w art. 98 ust. 3 u.g.n. wynika zatem możliwość ustalenia odszkodowania w sposób administracyjno-prawny, w sytuacji gdy nie dojdzie do uzgodnienia wysokości odszkodowania pomiędzy właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Uruchomienie administracyjnego trybu ustalenia odszkodowania możliwe jest wyłącznie na wniosek jednej ze stron i po uprzednim przeprowadzeniu rokowań pomiędzy właściwym organem, a poprzednim właścicielem lub użytkownikiem wieczystym. Tym samym ustawodawca dał pierwszeństwo porozumieniu cywilnoprawnemu, opartemu na zasadzie równości stron i swobodzie zawierania umów.

Stosownie do art. 129 ust. 5 pkt 1 i 3 u.g.n., starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3, art. 106 ust. 1 i art. 124-126 oraz gdy nastąpiło pozbawienie praw do nieruchomości bez odszkodowania, a obowiązujące przepisy przewidują jego ustalenie.

Zgodnie z art. 130 ust. 1 u.g.n., w przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3, według stanu w dniu wydania decyzji o podziale.

W myśl art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zgodnie zaś z art. 156 u.g.n., opinię o wartości nieruchomości sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy, który na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n. dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W art. 134 ust. 1 u.g.n. została przyjęta zasada, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Tylko w wyjątkowych sytuacjach, gdy nie można określić jej wartości rynkowej, ponieważ nieruchomości tego rodzaju nie występują w obrocie, dopuszcza się określenie wartości odtworzeniowej. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Dalsze regulacje, odnoszące się do sposobu określania wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania, zawarte są w art. 134 ust. 3 i ust. 4 u.g.n.

Przepis art. 134 ust. 3 u.g.n. stanowi, że wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 u.g.n.). W świetle art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. jednym z głównych czynników, decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest zatem przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. "zasadę korzyści", wychodząc z założenia, iż odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Tym samym, jeżeli takie zwiększenie rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania, lecz wartość nieruchomości, określona dla alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny.

Dla oceny prawidłowości operatu szacunkowego, sporządzonego w toku postępowania odszkodowawczego za nieruchomości, objęte decyzją zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości, podstawowe znaczenie ma § 36 ust. 1 rozporządzenia, który stanowi, iż wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy, bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (§ 36 ust. 2 rozporządzenia). W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni; 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni – powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50% (§ 36 ust. 3 rozporządzenia). W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (§ 36 ust. 4 rozporządzenia).

Odnosząc powyższe rozważania do niniejszej sprawy, należy w pierwszej kolejności stwierdzić, że bezspornym jest, iż na wniosek L. D., Wójt Gminy [...] działając na podstawie art. 93 ust. 1 i 2 u.g.n. decyzją z dnia [...] stycznia 2015 r. znak [...] zatwierdził projekt podziału nieruchomości, położonej w obrębie [...], gm. [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 1,5881 ha, stanowiącej własność L. D.. W wyniku podziału zostały wydzielone działki oznaczone numerami: [...] o pow. 0,0036 ha, nr [...] o pow. 0,0907 ha, nr [...] o pow. 0,0906 ha i nr [...] o pow. 1,4032 ha.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy [...] , przyjętym uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] grudnia 2006 r. (publ.: Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego z 2007 r. Nr 57, poz. 1287), według stanu na dzień wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości, wyceniana działka nr [...] położona była na obszarze przeznaczonym pod drogę gminną (KL). Ustalenie w zakresie przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości w dniu wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości jest zatem prawidłowe i wynika z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Z decyzji podziałowej wynika, że działka nr [...] oraz część działki nr [...] położone są na terenie przeznaczonym pod zabudowę jednorodzinną oraz zabudowę usługową z obiektami towarzyszącymi oznaczonym symbolem planu - MU, pozostała część działki nr [...] oraz działka nr [...] położone są w terenie przeznaczonym pod użytkowanie rolnicze oznaczonym symbolem planu - R, natomiast działka nr [...] przeznaczona jest pod poszerzenie drogi gminnej, oznaczonej symbolem KL (co wyjaśniła Starosta [...] m.in. w piśmie z dnia 12 września 2017 r. – karta 16 akt administracyjnych sprawy, teczka 1/2 oraz w piśmie z dnia 12 lipca 2017 r. - karta 9 akt administracyjnych sprawy, teczka ½).

W decyzji stwierdzono, że działka nr [...] przeznaczona pod poszerzenie drogi gminnej na podstawie art. 98 ust. 1 u.g.n. przechodzi z mocy prawa na własność Gminy [...] z dniem, w którym decyzja o podziale stanie się ostateczna. Decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości stała się ostateczna z dniem 13 lutego 2015 r., stosownie do klauzuli widniejącej na decyzji.

Jak wynika z akt postępowania, strony nie uzgodniły wysokości odszkodowania, bowiem prowadzone negocjacje nie przyniosły rezultatu, o czym Wójt Gminy [...] poinformował Starostę [...] w piśmie z dnia 24 maja 2017 r. Były właściciel nieruchomości L. D. we wniosku o ustalenie odszkodowania z dnia 25 maja 2017 r., skierowanym do Starosty [...] uznał, że Gmina [...] zaproponowała mu odszkodowanie w wysokości poniżej jego oczekiwań.

Zastosowanie w sprawie znalazł zatem cytowany powyżej art. 98 ust. 3 u.g.n., regulujący ustalenie odszkodowania w trybie administracyjno-prawnym.

W niniejszej sprawie niewątpliwie cel przejęcia nieruchomości jest tożsamy z celem przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego. Na dzień wydania decyzji o podziale działka nr [...] przeznaczona była pod poszerzenie drogi publicznej. Z tego względu rzeczoznawca majątkowy do określenia wartości nieruchomości gruntowej zastosował przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia oraz podejście porównawcze, metodę porównywania parami, przy uwzględnieniu transakcji nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych pod drogi publiczne. Ustalenia wartości nieruchomości dokonano według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, tj. na dzień 27 stycznia 2015 r. Jak słusznie wskazał rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym, w odniesieniu do ww. działki gruntu "zasada korzyści", wynikająca z art. 134 ust. 4 u.g.n. nie ma zastosowania, ponieważ cel jej przejęcia na własność Gminy [...] (poszerzenie drogi) zbieżny jest z przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Ostatecznie rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia 7 lipca 2017 r. określił wartość rynkową wycenianej nieruchomości gruntowej na 648,00 zł i taka kwota została ustalona przez organ tytułem odszkodowania za nieruchomość.

Wskazać trzeba, że stosownie do art. 130 ust. 2 u.g.n., operat szacunkowy stanowi podstawowy dowód w sprawie o ustalenie odszkodowania na okoliczność tego, jaką wartość miała nieruchomość, której prawa własności dany podmiot został pozbawiony. Zgodnie z art. 154 ustawy u.g.n., wyboru podejścia i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, natomiast organ administracji kontroluje operat, pod względem jego zgodności z obowiązującymi przepisami prawa. Operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej odszkodowanie i dlatego należy zagwarantować stronie prawo do jego oceny przez organy administracji we wskazanym zakresie (por. wyrok NSA z dnia 8 listopada 2001 r. sygn. akt I SA 833/00, wyrok NSA z dnia 14 grudnia 2007 r., sygn. akt I OSK1753/06, CBOSA).

Podkreślenia wymaga również, że ani organy administracji, ani sąd administracyjny nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego w zakresie wiedzy specjalistycznej, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Zgodnie bowiem z treścią art. 157 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

Skarżący zaś poza kwestionowaniem treści operatu i ustaleń organu nie wykazał własnej inicjatywy i aktywności dowodowej i nie przedstawił opinii organizacji rzeczoznawców majątkowych kwestionującej operat biegłego. Zgodzić się też należy z organem, że jeśli strona kwestionuje sporządzony operat, może sama wystąpić do organizacji rzeczoznawców majątkowych o jego ocenę, zaś organ – jeśli nie widzi takiej konieczności – nie do tego obowiązany. Reasumując, sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy organy obu instancji prawidłowo oceniły, jako zgodny z obowiązującymi przepisami prawa, a następnie na jego podstawie ustaliły odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość gruntową, przejętą pod poszerzenie drogi gminnej. Podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, bowiem rozstrzygnięcia wydane przez organy obu instancji odpowiadają prawu.

Z tych przyczyn, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzekł, jak w sentencji wyroku.