Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 641/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2016-12-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 18 ust. 1, art. 12 ust. 4a i 4b
journal: Dz.U. 2013 poz 687
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok (spr.) Sędziowie: WSA Dariusz Kurkiewicz WSA Jolanta Górska po rozpoznaniu w dniu 29 grudnia 2016 r. w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi Gminy na decyzję Wojewody z dnia 22 września 2016 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Przedmiotem niniejszej sprawy jest skarga Gminy na decyzję Wojewody z dnia 22 września 2016 r., nr [...], w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.

Z akt sprawy wynika, że decyzja ta wydana została następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Decyzją z dnia 19 sierpnia 2015 r., nr [..] Starosta zezwolił na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie ok. 300 m odcinka drogi łączącej obiekt mostowy z ul. K. oraz budowie ok. 100 m odcinka ul. W. wraz z budową mostu nad rzeką Ł. w L.

Decyzją tą objęta została między innymi działka nr [...], która powstała w wyniku podziału działki nr [..], a jej właścicielem na ten czas był Skarb Państwa – Starostwo Powiatowe. Decyzja Starosty stała się ostateczna w dniu 23 września 2015 r. i w tym też dniu nieruchomości nią objęte, a niestanowiące własności Gminy Miasta, przeszły z mocy prawa na własność tego podmiotu.

Pismem z dnia 24 września 2015 r. Starosta zawiadomił strony o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...], która z dniem 23 września 2015 r. przeszła na własność Gminy Miasta.

W dniu 1 października 2015 r. rzeczoznawca majątkowy S. G. sporządziła operat szacunkowy, w którym określiła wartość rynkową działki nr [..] dla potrzeb ustalenia odszkodowania w trybie art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych na kwotę 4725,00 zł. Oszacowanie wartości nastąpiło w oparciu o stan nieruchomości z daty wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej tj. 19 sierpnia 2015 r. oraz jej wartość z daty, w której określono wartość przedmiotu wyceny tj. 1 października 2015 r.

Pismem z dnia 23 października 2015 r. Starosta zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego S. G. o ustosunkowanie się do ewentualnego zastosowania przy wycenie działki nr [..] § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W odpowiedzi, w piśmie z dnia 28 października 2015 r., rzeczoznawca wyjaśniła, że zastosowanie tego przepisu może mieć miejsce jedynie w przypadku braku transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi, co w przedmiotowej sprawie nie ma miejsca.

W rezultacie Starosta, decyzją z dnia 13 listopada 2015 r. nr [..], orzekł o ustaleniu na rzecz Skarbu Państwa – reprezentowanego przez Starostę, odszkodowania w kwocie 4725,00 zł za działkę nr [..] położoną w obrębie 2 miasta L. oraz o zobowiązał Burmistrza Miasta do wypłaty tego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od decyzji Starosty Burmistrz Miasta wniósł odwołanie podnosząc, że decyzja ta wydana została z naruszeniem: art. 113 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 23 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych – poprzez przyjęcie, że nieruchomość Skarbu Państwa może podlegać wywłaszczeniu, a tym samym, że jest możliwe ustalenie z tego tytułu odszkodowania na rzecz Skarbu Państwa; art. 4 pkt 16 i 17, art. 134 ust. 1 i 2, art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 3 ust. 2, § 4 ust. 1 i § 36 ust. 1 – 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w zw. z art. 80 k.p.a. – poprzez przyjęcie, że sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy spełnia wymogi dowodu i może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania.

W toku postępowania odwoławczego Wojewoda uzyskał: wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego w zakresie sporządzonego operatu szacunkowego (pismo z dnia 25 listopada 2015 r.); informację od Burmistrza Miasta, że do dnia 24 sierpnia 2016 r. na terenie planowanej inwestycji nie zostały podjęte żadne działania dotyczące zaplanowanej inwestycji (pismo z dnia 25 sierpnia 2016 r.); zaświadczenie Burmistrza Miasta z dnia 15 stycznia 2016 r. wskazujące, że na dzień 19 sierpnia 2015 r. działka nr [..] obręb [..] w L., zgodnie z obowiązującą zmianą miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta L. dla obszaru oznaczonego w tym planie jako T.6 i części T.I wraz z odpowiednim fragmentem Strefy Ekologicznie Ważnej zatwierdzonej uchwałą Rady Miasta z dnia 31 sierpnia 2001 r. nr XLVIII-505/2001, znajdowała się w części na terenie elementarnym 01.26.MN o dominującej funkcji mieszkaniowej o niskiej intensywności w ramach wydzielenia wewnętrznego 1.1.ZP jako rezerwa terenu dla zieleni parkowej, w części na terenie elementarnym 01.27.MN o dominującej funkcji mieszkaniowej o niskiej intensywności, w ramach wydzielania wewnętrznego 1.1.ZP jako rezerwa terenu dla zieleni parkowej a także w części na terenie elementarnym KD.03.L o przeznaczeniu – ulica lokalna.

Zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją, wydaną na podstawie art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.), Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Starosty z dnia 13 listopada 2015 r.

Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie Wojewoda wskazał, że Starosta słusznie uznał, że przedmiotowe odszkodowanie należy przyznać na rzecz byłego właściciela nieruchomości tj. Skarbu Państwa. Z przepisu art. 12 ust. 4f ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wynika bowiem, że osobą uprawnioną do uzyskania odszkodowania są właściciele, użytkownicy wieczyści oraz podmioty, którym przysługiwały ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości bądź ich części w dniu, w którym decyzja zezwalająca na realizacje inwestycji drogowej stała się ostateczna. Bez znaczenia dla postępowania odszkodowawczego jest zaś, czy właściciel jest osobą fizyczną, osobą prawną, czy jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej.

W świetle art. 28 k.p.a. stroną w postępowaniu administracyjnym jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Dlatego też właścicielem wywłaszczanej nieruchomości może być także Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. O ile zaś uprawnionym do otrzymania odszkodowania jest dotychczasowy właściciel nieruchomości, wskazany jako Skarb Państwa, konkretne województwo lub gmina itp., o tyle podmioty te działają przez swoje organy reprezentujące. Zgodnie bowiem z art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z przepisów niniejszej ustawy oraz odrębnych ustaw, organem reprezentującym Skarb Państwa jest starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, a organem reprezentującym jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze.

Wprawdzie literalna treść art. 128 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczy przysługiwania prawa własności nieruchomości tylko jednostce samorządu terytorialnego, treść ta odnosi się jednak wprost do wywłaszczenia nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, w której w art. 113 ust. 2 wskazano na niedopuszczalność wywłaszczenia nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa. Jeżeli jednak z mocy art. 12 ust. 5 specustawy drogowej należy do ustalenia wysokości odszkodowania i jego wypłacenia stosować odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, to powoduje to konieczność zastosowania normy zawartej w art. 128 ust. 3 tej ustawy nie w ujęciu literalnym, lecz w ujęciu funkcjonalnym.

Wynika to z faktu, iż w ramach specustawy drogowej nie tylko jednostka samorządu terytorialnego może utracić własność nieruchomości (także obciążonej prawem użytkowania wieczystego), ale również i Skarb Państwa może utracić własność nieruchomości w przypadku objęcia jej pasem drogowym przyszłej drogi powiatowej lub gminnej.

Wojewoda uznał także, że sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy w dniu 1 października 2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego S. G. operat szacunkowy został wykonany i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. W operacie tym rzeczoznawca wyceniła wartość rynkową prawa własności gruntu działki nr [..] na kwotę 4725,00 zł. Rzeczoznawca ustaliła uprzednio, że dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przyjęty uchwałą Rady Miejskiej z dnia 31 sierpnia 2001 r. nr XLVIII-505/2001, zgodnie z którym działka nr [...] położona była częściowo w jednostce planistycznej: KD.03.L - ulica lokalna oraz częściowo 01.26.MN - wydzielenie 1.1.ZP - zieleń parkowa z wykluczeniem wydzielania nowych działek budowlanych. Ustalenie to jest zgodne z zaświadczeniem Burmistrza Miasta z dnia 15 stycznia 2016 r. Ponadto rzeczoznawca wyjaśniła, że na stronach 17 i 18 operatu szacunkowego zawarto analizę transakcji dotyczących terenów przeznaczonych pod zieleń i odnotowano 9 transakcji nieruchomościami o przedmiotowym przeznaczeniu. Rzeczoznawca oszacowała wartość nieruchomości dla jej aktualnego sposobu użytkowania (w zakresie 65.13 m2), przyjmując do porównania transakcje nieruchomościami o funkcji terenów zieleni od lutego 2014 r. do dnia wyceny, z obszaru powiatu [..], [..], [..] i [..] oraz dla jej aktualnego sposobu użytkowania (w zakresie 69,87 m2), przyjmując do porównania transakcje nieruchomościami o funkcji drogowej od lipca 2013 r. do dnia wyceny, z obszaru powiatu [..], [..] i [..], a także dla jej alternatywnego sposobu użytkowania (w zakresie 135 m2), przyjmując transakcje nieruchomościami o funkcji drogowej. Okres badania rozszerzono nieznacznie ponad dwa lata z uwagi na możliwość dokonania dokładniejszej analizy rynku.

W operacie rzeczoznawca zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Dokonując stosownych obliczeń wskazała cenę średnią za m2 działki nr [..] - tj. 4,61 zł/m2, według aktualnego sposobu użytkowania (zieleń parkowa) oraz cenę średnią 32,54 zł/m2, według alternatywnego sposobu użytkowania (drogowego). Zgodnie z zasadą korzyści autorka wyceny przyjęła do porównania nieruchomości pod komunikację. Rzeczoznawca rozszerzyła wycenę analizy nieruchomości porównawczych drogowych na rynek regionalny na podstawie § 36 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z uzasadnieniem, że na terenie gminy nie odnotowano wystarczającej liczny transakcji. Rzeczoznawca nie była zobowiązana do przedstawienia w operacie danych identyfikujących przyjęte do porównania nieruchomości. W kwestiach porównawczych nieruchomości wystarczy ich należyty opis, czyli powierzchnia, przeznaczenie, stan prawny oraz inne cechy. Rzeczoznawca wyjaśniła także, że w analizie rynku zaprezentowanej w operacie szacunkowym opisano czynniki wpływające na stan danej cechy, a co za tym idzie zróżnicowania cen, z wskazaniem ich ogólnej gradacji, a inne cechy nieruchomości, w tym powierzchnia mogą determinować ich podobieństwo, o ile rzeczoznawca uzna, że cecha taka wpływa na wartość nieruchomości na badanym rynku transakcyjnym. Rzeczoznawca zobligowana była na podstawie art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami do zastosowania zasady korzyści i wobec faktu, że nieruchomość wyceniania ma częściowo inne przeznaczenie planistyczne niż drogowe (alternatywne), miała obowiązek zbadać, czy przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości.

Biegła dokonała analizy transakcji nieruchomościami porównawczymi o przeznaczeniu drogowym oraz odrębnie pod zieleń parkową, co potwierdza przedmiotowy operat szacunkowy. Nie ma w tym wypadku również wymogu sporządzenia dwóch odrębnych wycen dla przedmiotowej nieruchomości. Dzięki powyższej analizie autorka wyceny ustaliła, że cena średnia za m2 nieruchomości o funkcji drogowej jest wyższa od terenów pod zieleń parkową i na tej podstawie sporządziła wycenę nieruchomości z korzystniejszą dla strony wartością. Rzeczoznawca wyjaśniła, że przedmiot wyceny położony jest w zachodniej części L. w pobliżu ulic L. i M., a opisywany obiekt położony jest w pobliżu koryta rzeki Ł. W związku z powyższym przedmiotowy stan działki uwzględniła w zestawieniu cech rynkowych przyjmując parametry fizyczne, tj. ukształtowanie terenu oraz kształt związany z możliwością jej racjonalnego zagospodarowania, jako niekorzystne, zatem w ocenie organu odwoławczego zarzut ten jest niecelowy. Jednocześnie rzeczoznawca szczegółowo wyjaśniła zastosowane podejście, sposób wyceny oraz podstawę prawną.

Ponadto w piśmie z dnia 25 listopada 2015 r., autorka wyceny ustosunkowała się w sposób spójny i logiczny do wszystkich wątpliwości podnoszonych przez stronę odwołującą się. Wojewoda zaznaczył przy tym, że subiektywne zdanie strony o błędnie przeprowadzonej wycenie, nie poparte żadnymi dodatkowymi dowodami nie świadczy o tym, że operat szacunkowy został sporządzony niezgodnie z obowiązującymi przepisami. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W przekonaniu Wojewody nie ma potrzeby dokonywania oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych z uwagi na fakt, że ocena przedmiotowego dokumentu, dokonana przez organ odwoławczy pod kątem zgodności z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa, doprowadziła do wniosku, iż operat sporządzony został zgodnie z wymogami prawa.

Wojewoda uznał ponadto, że stronie nie przysługuje odszkodowanie powiększone o 5% wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Podstawą do powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości może być wyłącznie ustalenie, że przed upływem terminu na wydanie nieruchomości inwestor rozpoczął roboty budowlane na działce, a zatem faktycznie objął ją w posiadanie. W trakcie prowadzonego postępowania odwoławczego, w piśmie z dnia 25 sierpnia 2016 r., Wojewoda uzyskał zaś od Burmistrza Miasta informację, że do dnia 24 sierpnia 2016 r. na terenie planowanej inwestycji (w tym również na działce nr [..] obręb 2) nie zostały podjęte żadne działania jej dotyczące.

We wniesionej do WSA w Gdańsku skardze Gmina domagała się uchylenia decyzji Wojewody z dnia 22 września 2016 r. podnosząc, że wydana została ona z naruszeniem:

- art. 6, art. 7, art. 77, art. 80 art. 107 § 3 k.p.a. - poprzez rozstrzygnięcie sprawy decyzją bez wcześniejszego wyczerpującego rozpoznania i oceny dowodu w sprawie jakim jest operat szacunkowy, bez uwzględnienia wszystkich składanych przez stronę zarzutów do prowadzonego postępowania, w tym do sposobu sporządzenia operatu, z jednoczesnym pominięciem istotnych naruszeń prawa, które doprowadzić mogą do poniesienia przez stronę znacznej szkody;

- art. 113 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art 23 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - poprzez przyjęcie, że nieruchomość Skarbu Państwa może podlegać wywłaszczeniu, a tym samym, że jest możliwe ustalenie odszkodowania z tego tytułu na rzecz Skarbu Państwa;

- § 3 ust. 2, § 4 ust. 1 i 4, § 36 ust. 1, 2, 3 i 4, § 55 ust. 2 i § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a także art. 4 pkt 16 i 17, art. 134 ust. 1 i 2; art. 135 ust. 1, 2, 3, art. 151 ust.1, art. 154 ust. 1 i art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 80 k.p.a. - poprzez przyjęcie, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy spełnia wymogi dowodu i może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania;

- art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami - poprzez brak uwzględnienia przez organy administracji faktu niezastosowania się przez rzeczoznawcę majątkowego do zasad obowiązujących przy wycenie nieruchomości tj. wykonania operatu szacunkowego zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi oraz szczególną starannością, tym samym dopuszczenie dowodu, który nie spełnia odpowiednich kryteriów ustawowych.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, w pełni podtrzymując stanowisko i argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z przepisem art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. 2016 r., poz. 718 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, która kontrolowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 § 2).

W postępowaniu sądowoadministracyjnym badaniu podlega prawidłowość zastosowania przepisów prawa w odniesieniu do istniejącego w sprawie stanu faktycznego oraz trafność wykładni tych przepisów.

Uwzględnienie skargi następuje jedynie w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 par. 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (Dz.U. 2016 r. poz. 817 ze zm.), dalej P.p.s.a..

Sąd badając niniejszą sprawę stwierdził, że w toku postępowania administracyjnego nie doszło do naruszenia przepisów, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W przedmiotowej sprawie ocenie Sądu podlegało postępowanie zakończone wydaniem przez Wojewodę decyzji z dnia 22 września 2016 r., utrzymującej w mocy decyzję Starosty z dnia 13 listopada 2015 r. o ustaleniu na rzecz Skarbu Państwa odszkodowania w kwocie 4725,00 zł za działkę nr [..] położoną w obrębie 2 miasta L. oraz o zobowiązującą Burmistrza Miasta do wypłaty tego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Podstawa do wydania decyzji odszkodowawczej w przedmiotowej sprawie była decyzja Starosty z dnia 19 sierpnia 2015 r., zezwalająca na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie ok. 300 m odcinka drogi łączącej obiekt mostowy z ul. K. oraz budowie ok. 100 m odcinka ul. W. wraz z budową mostu nad rzeką Ł. w L. Decyzją tą objęta została między innymi działka nr [..], która powstała w wyniku podziału działki nr [..], a jej właścicielem na ten czas był Skarb Państwa – Starostwo Powiatowe. Decyzja Starosty stała się ostateczna w dniu 23 września 2015 r. i w tym też dniu nieruchomości nią objęte, a niestanowiące własności Gminy Miasta, przeszły z mocy prawa na własność tego podmiotu.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. 2013 r., poz. 687), wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 powołanego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz.1174 ze zm.).

W ocenie Sądu, Wojewoda prawidłowo zastosował w tej sprawie powołane wyżej przepisy prawa materialnego, w tym przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) i prawidłowo ustalił wysokość odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Zasadnie organ przyjął, że operat szacunkowy określający wartość wywłaszczonej nieruchomości i stanowiący w tej sprawie podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, sporządzony został zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz powołanego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

Sąd za nietrafne uznał stanowisko skarżącej Gminy wykazującej błędy i uchybienia w sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego operacie szacunkowym. Gmina zarzucała, że w dokumencie tym nie odniesiono się do kwestii, że część wywłaszczonej działki przeznaczona była w planie pod zieleń, nie wykazano podobieństwa porównywanych działek do działki wywłaszczonej oraz brak opisu całego zbioru przyjętych do porównania nieruchomości. Tymczasem z analizy operatu wynika, że biegła odniosła się do lokalizacji, sąsiedztwa, otoczenia, intensywności zurbanizowania oraz warunków zagospodarowania nieruchomości podobnych. Według autora skargi operat nie zawiera uzasadnienia wskazującego na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenia cech różniących te nieruchomości. W ocenie Sądu jest to argument chybiony, bowiem z treści dokumentu wynika, że w operacie podano charakterystyczne nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej (zgodnie z przyjętymi standardami zawodowymi rzeczoznawców). Określono również wielkość nieruchomości porównawczych z uwagi na cel wyceny wskazując, że okoliczność ta nie ma znaczenia, bowiem dotyczy bardzo małych działek z przeznaczeniem na poszerzenie drogi. Przyjęcie cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod drogę determinowane jest celem wywłaszczenia. Rzeczoznawca wyczerpująco wyjaśniła w treści operatu przyjętą metodę wyceny gruntu oraz dobór nieruchomości podobnych przyjętych do porównań. Wbrew stanowisku skarżącej Gminy rzeczoznawca, w zakresie ustalenia przeznaczenia wywłaszczanych gruntów na podstawie danych z ewidencji budynków i gruntów lub z księgi wieczystej, prawidłowo przyjął przeznaczenie porównywanych działek.

Prawidłowe było również ustalenie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość na rzecz dotychczasowego właściciela, którym był Skarb Państwa, reprezentowany przez Starostę. Należy wyjaśnić, że zgodnie z treścią art. 12 ust. 4a i 4b ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za przejęcie nieruchomości wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Zgodnie z treścią art. 12 ust. 4g w sytuacji, gdy decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nadany został rygor natychmiastowej wykonalności, to decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 60 dni od dnia nadania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności. Z kolei, na podstawie art. 12 ust. 5 cytowanej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio - z pewnymi wyjątkami - przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Pozbawiony uzasadnionych podstaw jest zatem zarzut naruszenia art. 113 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art 23 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez przyjęcie, że nieruchomość Skarbu Państwa może podlegać wywłaszczeniu, a tym samym, że jest możliwe z tego tytułu ustalenie odszkodowania na rzecz Skarbu Państwa. W uzasadnieniu skargi Burmistrz podkreślił, że skarga co do zasady nie dotyczy konkretnej zakwestionowanej kwoty odszkodowania, ale samej podstawy (zasadności) podstawy ustalenia odszkodowania w sytuacji, gdy wywłaszczenie nieruchomości pod drogę dotyczy gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa. W przekonaniu skarżącego w przedmiotowej sprawie brak było bowiem możliwości dokonania takiego wywłaszczenia.

W przekonaniu składu orzekającego WSA powyższy pogląd jest błędny. Odnosząc się do podniesionego w odwołaniu tożsamego zarzutu Wojewoda prawidłowo stwierdził, że w ramach specustawy drogowej nie tylko jednostka samorządu terytorialnego może utracić własność nieruchomości (także obciążonej prawem użytkowania wieczystego), ale również i Skarb Państwa może utracić własność nieruchomości w przypadku objęcia jej pasem drogowym przyszłej drogi powiatowej lub gminnej.

Kwestię odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości w sytuacji mającej miejsce w przedmiotowej sprawie uregulowana została w ostatniej nowelizacji specustawy drogowej, która została dokonana ustawą z dnia 5 sierpnia 2015 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2015 r. poz. 1590) mocą której dodano do art. 12 kolejne jednostki redakcyjne odnoszące się do kwestii zrzeczenia się odszkodowania, w tym ust. 7 mówiący o tym, iż "jeżeli przemawia za tym interes społeczny lub gospodarczy Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego mogą zrzec się w całości lub w części odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Oświadczenie składa się do organu, o którym mowa w ust. 4a" i ust. 8 wskazujący, że "w przypadku zrzeczenia się odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4: 1) przed wszczęciem postępowania ustalającego wysokość odszkodowania-postępowania nie wszczyna się; 2) w trakcie postępowania ustalającego wysokość odszkodowania-postępowanie umarza się; 3) po wydaniu decyzji ustalającej wysokość odszkodowania-decyzję wygasza się."

W uzasadnieniu do projektu tej noweli legislatorzy podnieśli m.in., że "obowiązujące przepisy specustawy nie zawierają przepisu umożliwiającego przejęcie z mocy prawa nieruchomości na mocy specustawy bez ustalenia odszkodowania. Natomiast przyjęcie, że organ, na rzecz którego ustalane jest odszkodowanie, zrzeknie się jego przyjęcia, budzi wśród organów działających za Skarb Państwa i jednostkę samorządu terytorialnego obawy naruszenia wyrażonej w art., 12 ustawy o gospodarce nieruchomościami zasady prawidłowej gospodarki. Jednocześnie należy zauważyć, iż projekt ustawy przewiduje jedynie możliwość zrzeczenia się odszkodowania. Zatem organ działający w imieniu Skarbu Państwa i jednostki samorządu terytorialnego może, ale nie musi dokonać zrzeczenia się odszkodowania".

W uzasadnieniu do projektu tej noweli legislatorzy podnieśli m.in., że "obowiązujące przepisy specustawy nie zawierają przepisu umożliwiającego przejęcie z mocy prawa nieruchomości na mocy specustawy bez ustalenia odszkodowania. Natomiast przyjęcie, że organ, na rzecz którego ustalane jest odszkodowanie, zrzeknie się jego przyjęcia, budzi wśród organów działających za Skarb Państwa i jednostkę samorządu terytorialnego obawy naruszenia wyrażonej w art., 12 ustawy o gospodarce nieruchomościami zasady prawidłowej gospodarki. Jednocześnie należy zauważyć, iż projekt ustawy przewiduje jedynie możliwość zrzeczenia się odszkodowania. Zatem organ działający w imieniu Skarbu Państwa i jednostki samorządu terytorialnego może, ale nie musi dokonać zrzeczenia się odszkodowania".

Powyższa zmiana weszła w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia, które nastąpiło 12 października 2015 r.. Przepis art. 5 ustawy zmieniającej stanowi, że do postępowań administracyjnych prowadzonych na podstawie ustawy zmienianej w art. 1, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy ustawy zmienianej w brzmieniu dotychczasowym, jednakże na wniosek właściwego zarządcy drogi do tych postępowań stosuje się przepisy art. 12 ust 7 i 8 ustawy zmienianej w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą.

W przedmiotowej sprawie wniosek taki nie został złożony w trakcie postępowania, co spowodowało, że kwestia ta nie była przedmiotem rozważań organów obu instancji. Jednakże należy zaznaczyć, że ustawa przewiduje możliwość zrzeczenia się ustalonego odszkodowania także po wydaniu decyzji.

Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.) wniesioną w niniejszej sprawie skargę, jako bezzasadną, oddalił.