Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 242/04
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2006-10-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wanda Antończyk (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Górska Asesor WSA Katarzyna Krzysztofowicz Protokolant Referent Anna Rusajczyk po rozpoznaniu w dniu 4 października 2006 r. na rozprawie sprawy ze skargi J. i T. B. na decyzję Wojewody z dnia 25 marca 2004 r., nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę oddala skargę.


UZASADNIENIE

Starosta decyzją z dnia 17 lutego 2004r. działając na podstawie art. 35 ust. 3 i art. 5 ust. 1 punkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994r./ tekst jednolity Dz. U. nr 106 z 2000r., poz. 1126 ze zm./ oraz na podstawie art. 104 kodeksu postępowania administracyjnego, po rozpatrzeniu wniosku inwestora, odmówił J. i T. B. zatwierdzenia projektu budowlanego i odmówił wydania pozwolenia na zabudowę przejścia pod budynkiem mieszkalno- usługowym z przeznaczeniem na lokal użytkowy, usytuowanym na działce nr [...] obr.[...] przy ul. [...] w L.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że w dniu 23 grudnia 2003r. p. B. złożyli wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na zabudowę przejścia pod budynkiem mieszkalno- usługowym z przeznaczeniem na lokal użytkowy, zlokalizowanym na działce nr [...] przy ul. [...] w L. Po przeanalizowaniu zgromadzonych dokumentów w postaci decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, projektu budowlanego i uwag właścicieli sąsiedniej nieruchomości organ stwierdził, że przedłożony projekt jest niekompletny. Przedstawia rozwiązanie zagospodarowania przejścia pod budynkiem z przeznaczeniem na lokal użytkowy- sklep z zapleczem socjalnym, istniejące wejście do sąsiedniego budynku zlokalizowanego na działce nr [....] zostaje zamurowane. Organ I instancji przywołał art. 5 ust. 1 punkt 9 prawa budowlanego, wskazując, że zawiera on warunek projektowania m.in. w sposób gwarantujący ochronę uzasadnionego interesu osób trzecich. W rozpatrywanej sprawie, jak to ustalił Starosta, przedmiotem rozważań jest to, czy przyszły obiekt będzie spełniał wymagania bezpieczeństwa użytkowania oraz czy będzie umożliwiał korzystanie z obiektów sąsiednich. W przedłożonym projekcie nie ujęto sprawy lokalizacji istniejącego wejścia do budynku sąsiedniego. W tej sytuacji Starosta na mocy postanowienia z dnia 23 stycznia 2004r. zobowiązał inwestorów do usunięcia nieprawidłowości. W wykonaniu tego wezwania p. B. przedłożyli ponownie projekt budowlany z dodatkowym uzasadnieniem przyjętego rozwiązania. Projekt uzupełniono jedynie o rysunki stanu istniejącego i dokumentację fotograficzną. W dokumentacji nie wskazano zamiennego rozwiązania wejścia do budynku na działce nr [...].

Organ podał, że w tym stanie rzeczy dokonał wszechstronnej analizy obowiązującego stanu prawnego i uznał, że zabudowę przejścia zaprojektowano nie uwzględniając uzasadnionego interesu osób trzecich, w szczególności właścicieli przyległej działki nr [...]. Powołując się na powyższe organ wydał opisaną wyżej decyzję odmowną.

J. i T. B. wnieśli odwołanie od powyższej decyzji do Wojewody wnosząc o jej uchylenie i o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę.

W uzasadnieniu odwołania podniesiono, że ocena stanu faktycznego i prawnego dokonana przez Starostę jest błędna. Wprawdzie faktem jest, że w wyniku planowanej inwestycji zostanie zamurowane wejście do budynku znajdujące się na sąsiedniej działce , jednakże wejście to znajduje się na działce inwestorów i nie jest jedynym dojściem do sąsiedniego budynku. Odwołujący powołali się na przysługujące im prawa właściciela dające im uprawnienie do zgodnego z ich wolą zagospodarowania terenu, w ramach obowiązującego prawa, wskazując, że właściciele sąsiedniej nieruchomości od lat korzystali z ich działki , bez jakiejkolwiek podstawy prawnej. Nadto powołali się na stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które w postępowaniu w sprawie wydania warunków zabudowy i zagospodarowania tego terenu wskazało, że ograniczenie praw na rzecz sąsiadów może nastąpić jedynie w sytuacjach kiedy jest to niezbędnie konieczne i kiedy nie ma innej możliwości. Powołując się na powyższe podnieśli, że Starosta dokonując ustaleń faktycznych nie zważył, że dostęp do budynku inwestorów jest zapewniony w inny sposób niż tylko przez nieruchomość odwołujących, nie można zaś ograniczać praw tylko uzasadnieniem, że wymaga tego wygoda właściciela nieruchomości sąsiedniej lub względy estetyczne. Jak podniesiono w odwołaniu organ I instancji opierając się na wadliwie ustalonym stanie faktycznym, nieprawidłowo dokonał jego oceny, jak i niezasadnie rozważył stan prawny, przyjmując że projekt narusza uzasadnione interesy osób trzecich, to znaczy właścicieli nieruchomości – działki nr [...]. W okolicznościach sprawy, jak podkreślają inwestorzy, nie sposób mówić o uciążliwościach czy utrudnieniach dla sąsiadów, skoro dostęp do ich działki będzie nadal nieskrępowany. Powołując się na przytoczone okoliczności odwołujący podnieśli, że Starosta niewłaściwie zastosował przepis art. 35 ust. 2 prawa budowlanego i nie jest zasadny zarzut naruszenia przez projekt reguł określonych w art. 5 ust. 1 punkt 9 prawa budowlanego. Odwołujący podkreślili, że decyzja Starosty pozostaje w sprzeczności z uzyskaną wcześniej decyzją Burmistrza Miasta z 22 lipca 2003r. ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. W postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, zarówno przed organem I , jak i II instancji rozpatrywany był wpływ inwestycji na uzasadnione interesy osób trzecich żaden z organów nie dopatrzył się ich obiektywnego naruszenia, a stan prawny , jak i faktyczny w sprawie nie zmieniły się.

Wojewoda po rozpoznaniu odwołania decyzją z dnia 25 marca 2004r. postanowił utrzymać w mocy zaskarżoną decyzję

W uzasadnieniu decyzji Wojewoda wskazał, że do wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę państwo B. dołączyli ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia 24 czerwca 2003r. wydaną przez Burmistrza, / decyzja ta została wprawdzie zaskarżona przez D. C. lecz Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzję organu I instancji utrzymało w mocy , wskazując, że skarżący nie będzie pozbawiony dostępu do drogi publicznej/, oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz projekt budowlany. Organ II instancji wskazał, że projekt budowlany przewiduje zamurowanie wejścia prowadzącego na II kondygnację budynku Pana C. zlokalizowanego na sąsiedniej posesji- działka nr [...] przy ul. [....] i jest to jedyne bezpośrednie wejście do części mieszkalnej obiektu.

W uzasadnieniu decyzji organ II instancji podał, że istotnymi i nie do pominięcia w sprawie są fakty związane z lokalizowaniem obiektów przy ul. [...] w L., a w szczególności warunki określone w wydanej przez U. M. informacji o terenie, ustalenia planu realizacyjnego i jego zatwierdzenie oraz udzielenie pozwoleń na budowę zespołu obiektów usługowo- mieszkalnych w zabudowie szeregowej. Wskazano, że w 1984r. na zlecenie U. M. została opracowana i zatwierdzona koncepcja zabudowy ul. [...] w układzie szeregowym. Począwszy od 1984r. Naczelnik Miasta wydawał informacje o terenie, w których zastrzegł jednoznacznie, że projekt techniczny musi być wykonany wg ww koncepcji opracowanej przez B. P. " Inwestprojekt", wykonawcą projektu musi być autor koncepcji i zewnętrzna elewacja musi być uzgodniona z U. M. Pozwolenia na budowę również były wydawane przez Naczelnika Miasta. Wynika z tego, że wszystkie budynki w tej zabudowie musiały być zaprojektowane, uzgodnione i wykonane zgodnie z tą koncepcją. Procedura tego postępowania administracyjnego doprowadziła w konsekwencji do powstania nieusankcjonowanych prawnie przejść ogólnodostępnych przez nieruchomości, wejść do budynków bezpośrednio z cudzej nieruchomości bez ustanowienia niezbędnych w tym zakresie służebności gruntowych. Nowe rozstrzygnięcia zawarte w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu choć nie przesądzają rozwiązań projektowych dotyczących zamierzeń inwestora to jednak nie sankcjonują stanu istniejącego wynikłego z poprzednich rozstrzygnięć.

Organ odwoławczy wskazał, że wprawdzie trudno nie zgodzić się z prawem właściciela do dysponowania nieruchomością zgodnie z jego potrzebami to jednak dysponowanie to musi być zgodne z obowiązującym prawem, tzn. nie może naruszać uzasadnionych interesów osób trzecich- art. 5 ust. 1 punkt 9 prawa budowlanego. Organ nadto wskazał, że zamknięcie istniejącego przejścia pod budynkiem spowoduje zlikwidowanie drogi ewakuacyjnej z kondygnacji mieszkalnej sąsiedniego budynku co jest niezgodne z § 207 ust. 1 pkt 4 oraz § 236 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie / tekst jednolity Dz. U. nr 75 z 2002r. ,poz. 690 ze zm./. Realizacja przedstawionego rozwiązania, jak wskazał organ II instancji, zagraża bezpieczeństwu osób uniemożliwiając ich bezpieczną ewakuację, a także właściwe korzystanie z kondygnacji mieszkalnej. Niezależnie od powyższych ustaleń organ II instancji podał, że w omawianej decyzji nie przesądza o możliwości zastosowania innych rozwiązań projektowych spełniających zarówno uzasadniony interes wszystkich stron, jak i zgodność z przepisami techniczno- budowlanymi.

J. i T. B. złożyli skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku zarzucając naruszenie przepisów postępowania , art. 7 oraz art. 77 kpa, i wnieśli o uchylenie decyzji organu I i II instancji.

W uzasadnieniu skargi skarżący przedstawili dotychczasowy przebieg postępowania, przytaczając argumenty dotychczas podnoszone przez siebie w postępowaniu administracyjnym oraz argumentację organów administracji. Zarzucając naruszenie art. 7 i 77 kpa skarżący w szczególności podnieśli, że Wojewoda dokonał błędnego ustalenia stanu faktycznego i nie wziął pod uwagę faktów przytoczonych i udowodnionych. Ponownie skarżący wskazali, że wprawdzie w wyniku inwestycji zamurowane zostanie wejście znajdujące się na sąsiedniej działce , lecz wejście to po pierwsze znajduje się na działce skarżących a po drugie nie jest jedynym dojściem do sąsiedniego budynku. Zatem nie można się zgodzić, że dojdzie do zamknięcia jedynego wejścia do części mieszkalnej budynku. Skarżący podali, że przede wszystkim budynki przy ul. [...] zostały zaprojektowane jako mieszkalno- usługowe. Usługi miały znajdować się tylko na parterze. W oryginalnym projekcie zostały przewidziane wejścia do obu części budynku, z kilku stron. W wyniku licznych późniejszych przeróbek, dokonywanych bez odpowiednich decyzji administracyjnych, nie tylko na parterach lecz nawet na pierwszych piętrach powstały lokale użytkowe. Pozmieniano układ wejść i przejść odchodząc od pierwotnych rozwiązań. W tej sytuacji wewnętrzna komunikacja w takim budynku jest sprawą właściciela i nie może stanowić podstawy do ingerencji w prawa właścicieli nieruchomości sąsiednich. W omawianym budynku od strony zaplecza było wejście na klatkę schodową prowadzącą na II kondygnację. Jednak właściciele przebudowali dom zwiększając powierzchnię sklepową i zamykając to wejście.

Ponadto jak wskazali skarżący sam Wojewoda przyznał, że decyzje z 1984r. na podstawie których wybudowano szereg budynków przy ul. [...], zostały podjęte z naruszeniem prawa, tymczasem decyzja Wojewody stan ten sankcjonuje co jest praktyką niedopuszczalną w sposobie działania organu administracji państwowej.

Skarżący podnieśli, że zgodnie z podstawowymi zasadami dotyczącymi zakresu władzy właściciela mają uprawnienie do zgodnego ze swoją wolą zagospodarowania terenu, w ramach obowiązującego prawa. Skarżący podnosili, że z jednej strony właściciele sąsiedniej nieruchomości od lat korzystają z ich działki bez podstawy prawnej, a z drugiej strony dostęp do sąsiedniego budynku jest zapewniony w inny sposób /zgodnie z jedynym prawnie ważnym projektem/, niż tylko przez nieruchomość skarżących. Nie można zatem ograniczać praw skarżących w oparciu o podstawy przytoczone przez Wojewodę. Nie jest także prawdą, jak to zarzucili skarżący, stwierdzenie, że realizacja zamierzenia zagraża bezpieczeństwu osób mieszkających w sąsiednim budynku uniemożliwiając ich bezpieczną ewakuację a także właściwe korzystanie z kondygnacji mieszkalnej, a to dlatego , że inne wyjście i inna droga ewakuacji są możliwe a nadto korzystanie z nieruchomości sąsiedniej nie powinno nigdy naruszać praw innych właścicieli, jeżeli nie jest to rzeczywiście niezbędne. Sytuacja taka nie ma miejsca w niniejszej sprawie.

Skarżący podkreślili, że zebrany w sprawie materiał dowodowy jednoznacznie potwierdza, że nieruchomość sąsiednia ma zapewniony dostęp do drogi publicznej w inny sposób niż poprzez korzystanie z działki skarżących i w tej sytuacji nie było konieczności uzupełniania projektu o wskazanie zamiennego rozwiązania wejścia do budynku na działce nr [...], gdyż wejścia takie istnieją.

Ponownie skarżący zarzucili, że organy administracji opierając się na wadliwie ustalonym stanie faktycznym, nieprawidłowo dokonali jego oceny i niezasadnie rozważyli stan prawny, przyjmując, że projekt skarżących narusza uzasadnione interesy osób trzecich, to znaczy właścicieli działki nr [...]. W sprawie nie sposób nawet mówić o uciążliwościach czy utrudnieniach, dostęp do sąsiedniej nieruchomości będzie nadal nieskrępowany, przy przywróceniu przez nich stanu zgodnego z prawem.

Powołując się na powyższe skarżący zarzucili, że organy administracji niewłaściwie zastosowały przepis art. 35 ust. 2 prawa budowlanego. Nie jest też zasadny zarzut naruszenia reguł określonych w art. 5 ust. 1 punkt 9 prawa budowlanego, jak też zarzut naruszenia postanowień cytowanego rozporządzenia, gdyż Wojewoda w żaden sposób nie sprawdził czy planowana inwestycja rzeczywiście spowoduje stan sprzeczny z powoływanymi przez Wojewodę przepisami rozporządzenia.

W piśmie procesowym z dnia 9 lipca 2004r. skarżący uzupełnili swoją skargę zgłaszając kolejne zarzuty, w tym zarzut naruszenia konstytucyjnej zasady proporcjonalności. W tym zakresie skarżący podali, że zasadniczą kwestią do rozstrzygnięcia jest ustalenie czy interes osób trzecich stanowi wartość nadrzędną nad prawami właścicielskimi skarżących i czy w związku z tym zasadne jest udzielenie temu interesowi ochrony prawnej w postaci odmowy wydania decyzji . W niniejszej sprawie organy administracji uznały, że prawo właściciela działki nr [...] do wejścia do swojego budynku przez grunt skarżących w sytuacji gdy istnieje możliwość wykonania otworu drzwiowego w tylnej ścianie budynku, który istniał lecz został zlikwidowany, jest prawem nadrzędnym nad prawem własności przysługującym skarżącym. Stanowi to naruszenie powołanej wyżej zasady konstytucyjnej. Skarżący ponownie wskazali, że budynki stron znajdują się w zabudowie szeregowej i wszystkie budynki wyposażone są w wejścia do budynku zarówno od ulicy, jak i z tyłu / po przeciwnej stronie/ a jedynym wyjątkiem jest właśnie budynek położony na działce nr [...], przy czym powodem takiego stanu rzeczy są działania właściciela tej nieruchomości, który zamurował wejście do budynku znajdujące się z tyłu budynku, a zatem w pełni świadomie i na własną odpowiedzialność pozbawił swoją nieruchomość dodatkowych drzwi. Okoliczność ta ma znaczenie w sprawie, gdyż powoduje, że twierdzenia Wojewody o tym, iż zamknięcie przejścia spowoduje zlikwidowanie drogi ewakuacyjnej nie może stanowić podstawy do odmowy udzielenia skarżącym pozwolenia na zabudowę przejścia. Skarżący wskazali, że w takiej sytuacji po wystąpieniu przez nich pozwolenia na zabudowę przejścia, odpowiednie służby budowlane powinny nakazać właścicielowi budynku położonego na działce nr [...] doprowadzenie budynku do stanu zgodnego z wymogami zawartymi w treści powoływanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Ponowne wykonanie wejścia z tyłu budynku nie powinno stanowić problemu, skoro takie wejście znajdowało się w oryginalnym projekcie i istniało. Fakt, że nieruchomość na działce nr [...] posiadała drzwi do budynku znajdujące się z tyłu budynku potwierdza również to, że takie wejście z tyłu znajduje się na działce nr [...]. Skarżący zarzucili, że organy administracji nie odniosły się w treści decyzji do uprawnień właścicielskich skarżących i przyczyn, dla których uprawnienia te muszą ustąpić uprawnieniu właściciela nieruchomości sąsiedniej, między innymi w uzasadnieniu rozstrzygnięcia nie przeprowadzono analizy w jaki sposób interesy strony dla której rozstrzygnięcie jest negatywne zostały wzięte pod uwagę. W obecnym stanie nie istnieje równowaga stron. Skoro możliwe jest wybudowanie dodatkowego wejścia z tyłu budynku, to nie ma podstaw do utrzymania obecnego stanu rzeczy, w którym w imię zachowania wymogów przeciwpożarowych w obecnej postaci odmawia się właścicielom nieruchomości realizacji ich podstawowych praw właścicielskich.

Niezależnie od powyższych zarzutów i argumentów skarżący wskazali, że ciążą na nich , jako właścicielach nieruchomości obowiązki utrzymania czystości w przejściach i usuwania nieczystości, nadto przejście jest stale dewastowane a skarżący od początku powstania ich prawa własności obejmującego przedmiotowe przejście, opłacają z tego tytułu podatek od nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje uzasadnienie zawarte w decyzji z dnia 25 marca 2004r. powołując się na ustalony w decyzji organu II instancji stan faktyczny i prawny sprawy.

Organ II instancji wskazał, że wyjaśnienia wymaga jedynie fakt, że z przesłanych przez Starostę kserokopii rzutu parteru będącego załącznikiem do pozwolenia na budowę, droga ewakuacyjna z II kondygnacji prowadzi klatką schodową bezpośrednio na zewnątrz budynku. Sugerowana przez skarżących możliwość wykorzystania drogi ewakuacyjnej ciągu komunikacyjnego poprzez pomieszczenia usługowe / które są zwykle zamknięte po zamknięciu lokalu/ jest niedopuszczalna. Ponadto jak, wskazano w odpowiedzi na skargę, należy odróżnić swobodny dostęp do drogi publicznej od drogi ewakuacyjnej, gdyż pojęcia te nie są tożsame.

D. C. jako właściciel sąsiedniej nieruchomości złożył pismo procesowe, w którym w całości podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko oraz oświadczył, że zarzut naruszenia zasady proporcjonalności nie jest adekwatny do istniejącej sytuacji faktycznej i prawnej. Skarżący istniejący stan rzeczy akceptowali przyjmując do realizacji powołaną przez Wojewodę koncepcję zabudowy ul. [...] w L. z 1984r., zgodnie z którą w szeregowej zabudowie przewidziano dwa przejścia- w tym jedno znajduje się między działką zainteresowanego a działką skarżących. Nadto podtrzymał swoje twierdzenie, że cały budynek został wybudowany zgodnie z zaakceptowaną dokumentacją i projektem budowlanym i nigdy nie dokonał w nim jakichkolwiek samowolnych przeróbek.

W toku postępowania skarżący złożyli do akt sprawy opinię z dnia 10 lutego 2006r. sporządzoną przez inż. J. K. Rzeczoznawcę ds. Zabezpieczeń Przeciwpożarowych dotyczącą możliwości zabudowy przejścia pod budynkiem mieszkalno- usługowym przy ul. [...] w L. oraz oceny zachowania warunków ewakuacji z budynków sąsiednich, w której stwierdzono między innymi, że przedmiotowe przejście nie stanowi drogi pożarowej ani z budynku, parkingu czy też ul. [...].

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Stosownie do art. 1 § 1 oraz art. 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje, w zakresie swej właściwości, kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej.

Zgodnie zaś z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi / Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm./, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę uznać należy za nieuzasadnioną, gdyż zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem.

W myśl art.35 ust. 1 prawa budowlanego w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji, przed wydaniem pozwolenia na budowę organ budowlany sprawdza:

1/ zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z :

a/ miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego i wymaganiami ochrony środowiska,

b/ wymaganiami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

c/ przepisami , w tym techniczno- budowlanymi,

2/ kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,

3/ wykonanie – a w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane.

Zgodnie z treścią art. 35 ust. 3 prawa budowlanego w razie stwierdzenia naruszeń w zakresie określonym w ust. 1 i 2, właściwy organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin , a po jego bezskutecznym upływie, wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.

W okolicznościach niniejszej sprawy, po rozpatrzeniu wniosku skarżących, na podstawie art. 39 i art. 40 ust. 1 i 3 ustawy z 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym /tekst jednolity Dz. U. nr 15 z 1999r., poz. 139 ze zm./ wydana została decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na zabudowie przejścia pod budynkiem mieszkalno- usługowym z przeznaczeniem na lokal o funkcji handlowo- usługowej na działce nr [...] przy ul. [...] w L. W decyzji tej organ przywołał art. 43 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym w myśl, którego nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli inwestycja jest zgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wskazując że wnioskowane zamierzenie nie jest sprzeczne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego śródmieścia L. Jednocześnie organ wskazał, że zgodnie z art. 46 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Dla ochrony praw osób trzecich w punkcie 3 decyzji został przywołany art. 5 pkt 2 prawa budowlanego. W tym postanowieniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu organ podał, że w zakresie wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich przy projektowaniu zamierzenia należy uwzględnić wymogi określone w art. 5 ust. 2 ustawy prawo budowlane. W dacie wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przepis ten stanowił, że ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich , przy projektowaniu obiektów budowlanych, obejmuje w szczególności:

1/ zapewnienie dostępu do drogi publicznej,

2/ ochronę przed pozbawieniem:

a/ możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności,

b/ dopływu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi,

3/ ochronę przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne, promieniowanie,

4/ ochronę przed zanieczyszczeniem powietrza, wody lub gleby.

Zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 2003r. o zmianie ustawy- Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw / Dz. U. nr 80 z 2003r., poz. 718/, która weszła w życie z dniem 11 lipca 2003r.- art. 5, w zakresie uwzględniania i poszanowania interesów osób trzecich otrzymał brzmienie " obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno- budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie , występujących w obszarze obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej / art. 5 ust. 1 pkt 9/.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne do stanu faktycznego niniejszej sprawy wskazać należy, art. 43 ustawy z 7 lipca 1994r. zabrania organom administracji odmowy ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli zamierzenie nie jest sprzeczne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Treść ustawy zakreśla zatem granice badania przez organ administracji okoliczności ściśle związanych z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i w tych granicach nakazuje badanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu wynikających z przepisów szczególnych, jak i wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich. Wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy terenu jest pierwszym etapem procesu inwestycyjnego poprzedzającym kolejne postępowanie administracyjne o udzielenie pozwolenia na budowę. W każdym z tych odrębnych postępowań administracyjnych ustawodawca nałożył na organy administracji obowiązek badania różnego zakresu procesu inwestycyjnego, a więc i różnego zakresu badania uzasadnionych interesów osób trzecich. Ochrona interesów osób trzecich i obowiązek uwzględniania wymagań z tym związanych może w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu następować w granicach określonych ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego i nie może obejmować kwestii objętych zakresem prawa budowlanego. Zatem kwestia wpływu zamierzenia inwestycyjnego skarżących na uzasadnione interesy osób trzecich podlega badaniu w toku postępowania przed organami administracji techniczno- budowlanej w przedmiocie pozwolenia na budowę. Te właśnie organy badają bowiem konkretne rozwiązania architektoniczne i konstrukcyjne w przedłożonym projekcie budowlanym z punku widzenia ich zgodności z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Przepisy ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nie zobowiązują osoby ubiegającej się o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania do złożenia projektu budowlanego.

W świetle powyższych ustaleń wskazać należy, że wbrew zarzutom skarżących dysponowanie przez nich wyżej przytoczoną ostateczną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie może być równoznaczne z uzyskaniem pozwolenia na budowę, nie może też przesądzać o pozytywnej decyzji w tej sprawie. Jak to bowiem wyżej wskazano wydanie takiej decyzji jest pierwszym etapem procesu inwestycyjnego, a postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę jest postępowaniem odrębnym.

Organ administracji budowlanej prowadząc postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę obowiązany był więc do sprawdzenia zgodności przedłożonego przez skarżących projektu zgodnie z cytowanym przepisem art. 35 ust. 1 i 2 prawa budowlanego, a przypadku stwierdzenia naruszeń w zakresie określonym w ust. 1 i 2 uprawniony był do nałożenia postanowieniem obowiązku usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin, a po jego bezskutecznym upływie wydać decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.

W niniejszej sprawie Starosta postanowieniem z dnia 23 stycznia 2004r. działając na podstawie art. 35 ust. 3 prawa budowlanego postanowił o nałożeniu na skarżących obowiązku usunięcia w terminie 14 dni nieprawidłowości i braków, podając, że zgodnie z art. 5 ust. 1 prawa budowlanego należy tak zaprojektować przebudowę budynku /zabudowę przejścia/ aby zapewnić poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Wskazano, że w przedłożonym projekcie zaznaczono zamurowanie otworu drzwiowego, który stanowi wejście do sąsiedniego budynku znajdującego się na innej działce, nie będącej własnością inwestorów. Podano też, iż przejście pod budynkiem zlokalizowane na działce nr [...] stanowi ogólnodostępne przejście z ulicy [...] na parking przy [...]. W uzasadnieniu postanowienia organ podał, że w dniu 23 grudnia 2003r. p. B. przedłożyli wniosek o wydanie pozwolenia na zabudowę przejścia pod budynkiem. Po wszczęciu postępowania wpłynęły do Starostwa uwagi stron postępowania. Organ wskazał, że w związku z tym ,że przedłożony projekt nie spełnia wymagań określonych w przepisach prawa budowlanego nałożono obowiązek usunięcia występujących nieprawidłowości. Jednocześnie organ pouczył, że w przypadku nieusunięcia przez inwestorów wskazanej nieprawidłowości wyda decyzję odmowną. Nałożony na wnioskodawców obowiązek nie został wykonany i w konsekwencji powyższego organ wydał decyzję o odmowie udzielenia pozwolenia na budowę powołując się na przepisy art. 35 ust. 3 i art. 5 ust. 1 pkt 9 prawa budowlanego.

Podnoszone przez skarżących zarzuty, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja Starosty narusza prawo, a szczególności prawo skarżących do zabudowania nieruchomości będącej ich własnością, poprzez uznanie, że prawo osób trzecich wejścia do budynku przez działkę skarżących jest nadrzędnym nad prawem własności Sąd uznał za niezasadne. Za niezasadne uznać też należy zarzuty skarżących wskazujące na naruszenie przez organy administracji zasad postępowania administracyjnego zawartych w art. 7 i 77 kpa poprzez ustalenie wadliwego stanu faktycznego i nieprawidłową jego ocenę co doprowadziło do przyjęcia, że projekt skarżących narusza uzasadnione interesy osób trzecich.

Zgodnie z art. 7 kpa w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Zgodnie natomiast z art. 77 § 1 kpa organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. W okolicznościach niniejszej sprawy zarzuty skarżących zarzucające organom administracji publicznej niezachowanie powyższych zasad nie zasługują na uwzględnienie. W rozpatrywanej sprawie organy administracji w sposób dokładny wyjaśniły stan faktyczny sprawy, ustalenia faktyczne znalazły zaś potwierdzenie w materiale dowodowym sprawy. Organy administracji dokonały również prawidłowej oceny stanu faktycznego, a ustaleniom tym nie można postawić zarzutu dowolności.

W tym miejscu wskazać należy, że do akt sprawy zostały złożone dokumenty w postaci projektów budowlanych dotyczących budynków mieszkalnych jednorodzinnych z częścią usługową położonych w L. przy ul. [...] – obecnie [....]- działka nr [....] stanowiąca obecnie własność skarżących i przy ul. [....], obecnie ul. [....]- działka nr [...] - stanowiąca własność uczestnika postępowania D. C.

W zakresie dotyczącym działki nr [...] przy ul. [...] dokumentacja zawiera między innymi decyzję z dnia 2 kwietnia 1989r. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i o udzieleniu pozwolenia na budowę dla D. D. /obecnie C./ budynku mieszkalno- usługowego / krawiectwo/ według projektu indywidualnego. W zakresie dotyczącym działki nr [...] przy ulicy [...] dokumentacja zawiera szereg decyzji zatwierdzających projekt budowlany udzielających pozwolenia na budowę budynku mieszkalno-usługowego dla kilku inwestorów, w tym decyzja z dnia 19 października 1987 dla R. G., z dnia 17 maja 1985r. dla A. M. i z dnia 9 marca 1995r. dla R. J.

Zatwierdzone projekty budowlane przewidywały, co prawidłowo ustaliły i na co powoływały się w niniejszej sprawie organy administracji, istnienie niezabudowanego przejścia między budynkami położonymi przy ul. obecnie [...], przy czym ogólnodostępne przejście zostało zlokalizowane na działce nr [...] / ul. [...]/, w przejściu tym zaprojektowano drzwi i wejście na klatkę schodową do budynku sąsiedniego położonego na działce nr [...] / ul. obecnie [...]/. Obecnie właścicielami nieruchomości obejmującej działkę nr [...] są skarżący, którzy złożyli zakwestionowany projekt zabudowy powyższego przejścia, obejmujący również zamurowanie wejścia / otworu drzwiowego/ do sąsiedniego budynku.

Wskazać należy, że istniejąca zabudowa zawierająca powołane wyżej przejście a nadto wejście do budynku sąsiedniego z tego przejścia między budynkami jest wynikiem wydanych ostatecznych decyzji administracyjnych, które to decyzje przewidziały taki sposób zabudowy ulicy obecnie [...]. W następstwie tych decyzji właściciel działki nr [...], przy ul. [...] uzyskał możliwość wejścia do budynku i na klatkę schodową poprzez drzwi znajdujące się w przejściu między budynkami. Proponowana przez skarżących zabudowa przejścia, która miała obejmować również zamurowanie tego wejścia do budynku, niezależnie od tego czy w budynku sąsiednim znajdują bądź znajdowały się inne drzwi stanowiące wejście do budynku, nie mogła w tym stanie faktycznym zasługiwać na uwzględnienie. Wprawdzie skarżący nie byli adresatami powołanych decyzji, to jednak będąc obecnie właścicielami nieruchomości położonej przy ul. [...] nie są uprawnieni do jednostronnej zmiany przyjętych rozwiązań poprzez pozbawienie wejścia do budynku właściciela sąsiedniej nieruchomości w sposób określony w przywołanych decyzjach.

W konsekwencji uznać należy, że organ administracji nie mógł w ramach decyzji zatwierdzającej projekt budowlany akceptować stanu, w którym inwestor wskazuje na taki sposób realizacji zamierzenia inwestycyjnego, w tym przypadku zabudowy przejścia między budynkami, którego realizacja będzie polegać na nieuprawnionej ingerencji w prawo sąsiada do korzystania z nieruchomości poprzez pozbawienie go wejścia do nieruchomości-budynku zagwarantowanego ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę. W tym stanie rzeczy organy administracji w sposób zgodny z prawem odmówiły udzielenia pozwolenia na budowę powołując się na przepis art. 5 ust. 1 pkt 9 prawa budowlanego stanowiący, że obiekt należy projektować i budować w sposób zapewniający między innymi poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich. Nie powinno bowiem budzić w zaistniałej sytuacji wątpliwości, że projektowane zamurowanie wejścia do sąsiedniego budynku w sposób oczywisty nie zapewnia poszanowania interesów osób trzecich skoro uniemożliwia im wejście do budynku, nadto wejście do sąsiedniego budynku nie znajduje się na działce będącej własnością inwestorów. Organy administracji prawidłowo zatem nie zaaprobowały bezpośredniej i nie mającej prawnej podstawy ingerencji skarżących w prawo własności osób trzecich, w tym przypadku właścicieli działki sąsiedniej. Fakt, że właściciele sąsiedniej nieruchomości korzystają z przejścia znajdującego się na nieruchomości będącej własnością skarżących, aby wejść do budynku nie może oznaczać akceptacji koncepcji skarżących polegającej na zamurowaniu wejścia- otworu drzwiowego. Na przeszkodzie akceptacji tego rozwiązania stoi prawidłowo zastosowany i wyżej przytoczony przepis art. 5 ust. 1 pkt 9 prawa budowlanego.

Podsumowując stwierdzić należy, że rozpoznając sprawę udzielenia pozwolenia na budowę organ odwoławczy wydał decyzję na podstawie prawidłowo ustalonego stanu faktycznego i prawnego, istniejącego w dacie wydania zaskarżonej decyzji.

Mając zatem na uwadze wyżej wskazane względy, Wojewódzki Sąd Administracyjny, uznając decyzję za zgodną z prawem, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, oddalił skargę.