Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1435/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-01-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: par. 4 ust. 1 par. 36 ust. 3 par. 37
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 145 par. 1 pkt 1 art. 79 par. 1 art. 10 par. 1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Chaciński Sędziowie: WSA Joanna Skiba (spr.) WSA Przemysław Żmich Protokolant spec. Ewelina Dębna po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 stycznia 2015 r. sprawy ze skargi J. S. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2013 r. [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] marca 2013 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2012 r., nr [...].

Zaskarżone orzeczenie zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Nieruchomość położona w obrębie [...], gmina K., powiat [...], województwo [...], oznaczona jako działka nr [...], o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2011 r., nr [...] o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej, została przeznaczona pod rozbudowę i przebudowę linii [...] Wrocław-[...] na odcinku [...] od km [...] do km [...].

Decyzją z dnia 1 października 2012 r. Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz J. S. w wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa w użytkowanie wieczyste P. S.A. wyżej opisanej nieruchomości oraz zobowiązał P. S.A. do wypłaty tak ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym ww. decyzja stanie się ostateczna.

Od ww. decyzji odwołanie złożył J. S.

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] marca 2013 r. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2012 r. W uzasadnieniu stwierdził, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa ww. nieruchomości stanowi operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu [...] sierpnia 2012 r. W przyjętym do wyceny operacie biegły wskazał, że wyceniana działka położona jest we wschodniej części gminy K., w obrębie [...], przy ulicy [...], w rejonie ulicy [...] - drogi wojewódzkiej nr [...]. Nieruchomość posiada nieregularny kształt. Jest to teren niezabudowany, ogrodzony, zarośnięty samosiejkami nieprzedstawiającymi wartości rynkowej. Najbliższe sąsiedztwo stanowią tereny mieszkaniowe, droga oraz tereny P. Natomiast ogrodzenie to słupki murowane nieprzedstawiające wartości rynkowej.

Autor operatu szacunkowego ustalił, iż działka nr [...], zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenów wsi Łęczyca i części wsi L., zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy K. z dnia [...] kwietnia 1998 r., nr [...] (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]), położona była na terenach przeznaczonych na cele zabudowy mieszkaniowej z możliwością sytuowania na działkach obiektów służących nieuciążliwej działalności gospodarczej o profilu usługowym ([...]).

Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Szacując wartość działki nr [...] biegły analizą objął transakcje gruntami niezabudowanymi o przeznaczeniu mieszkaniowym i mieszkaniowo-usługowym, położonymi na rynku lokalnym - obręby [...] i sąsiadujący [...], zawartymi w latach 2010-2012.

Organ podniósł, że z analizy zarejestrowanych transakcji wynika, iż cena jednostkowa gruntu, kształtowała się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. W przeprowadzonym porównaniu dla transakcji zawartych w okresie do końca IV kwartału 2009 r. przejęto trend na poziomie [...], a dla pozostałego okresu +[...] w skali miesiąca. Wśród cech mających wpływ na wartość szacowanej nieruchomości biegły wziął pod uwagę lokalizację ogólną (waga 30%, sąsiedztwo (waga 20%), uzbrojenie (waga 15%), powierzchnia działki (waga 15%), komunikacja (waga 15%), i ograniczenia (waga 5%). Wartość rynkową prawa własności gruntu określono na kwotę [...] zł. Wartość nakładów w postaci ogrodzenia i bramy metalowej określił w podejściu kosztowym, techniką wskaźnikową na kwotę [...] zł. Ostatecznie wartość nieruchomości oszacowano na kwotę [...] zł i w tej wysokości Wojewoda [...] przyznał odszkodowanie.

Minister wskazał, że wobec przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe prawidłowo oszacowania działki dokonano na podstawie § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Stwierdził, że ocena dowodowa ww. operatu szacunkowego w konfrontacji z brzmieniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. pozwala stwierdzić, że opinia biegłego nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiają dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Jednocześnie zauważył, że decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej, została utrzymana w mocy decyzją Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] grudnia 2011 r., nr [...] i stanowi podstawę przejęcia na rzecz Skarbu Państwa wskazanych w niej nieruchomości.

Natomiast, odnośnie kwestii rozpatrzenia odwołania od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2011 r., będzie ono przedmiotem ponownego rozpoznania przez Ministra. Niemniej jednak w obrocie prawnym pozostaje ostateczna decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej.

Organ odwoławczy podniósł również , że biegły nie ma obowiązku zapewnienia stronie udziału w oględzinach. Wizja terenowa dokonywana przez niego nie jest bowiem jednym ze środków dowodowych, wynikających z kpa, lecz służy biegłemu pomocniczo do sporządzenia opinii o wartości nieruchomości.

Skargę na powyższą decyzję wniósł J. S. Decyzji tej zarzucił naruszenie wszelkich możliwych przepisów prawa, a także wydanie jej w oparciu o nieprawdziwe twierdzenia co do faktów.

Wskazując na powyższe wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy Wojewodzie [...] celem ponownego rozpoznania sprawy. Uzasadnił, że decyzja jest przedwczesna, został powiadomiony o terminie oględzin po wyznaczonym terminie, a operat szacunkowy nie jest kompletny. Przy czym ustalone odszkodowanie jest rażąco niskie.

Odpowiadając na skargę Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej stwierdził, że zarzuty skargi nie zawierają nowych okoliczności, które nie byłyby uwzględnione w zaskarżonej decyzji Ministra.

Na rozprawie skarżący przedłożył dwie decyzje, tj: orzeczenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] października 2013 r. oraz Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2014 r., dotyczące wznowienia postępowania o ustaleniu lokalizacji ww. linii kolejowej, które Sąd zaliczył jako dowód uzupełniający w sprawie, w trybie art. 106 § 3 ppsa, Wnoszący skargę oświadczył ponadto, że skarga na powyższą decyzję z dnia [...] lipca 2014 r., została oddalona przez Sąd.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna. Zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), dalej "ppsa", sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oceniając według tych kryteriów zaskarżoną decyzję, należy uznać że organy obydwu instancji prawidłowo zastosowały przepisy prawa materialnego i procesowego.

Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi - zgodnie z treścią art. 9y ust. 3 ustawy z 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym ( Dz.U. 2013.1594 ze zm.) - wartość nieruchomości według stanu w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Odszkodowanie jest ustalane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości.

W niniejszej sprawie wysokość odszkodowania ustalono z uwzględnieniem operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego J. J. w dniu [...] sierpnia 2012 r. Rzeczoznawca w operacie zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zastosowana metoda i podejście są prawnie dopuszczalne. Wyłącznie rzeczoznawca, w granicach obowiązującego prawa, decyduje o wyborze podejścia i metody oraz o doborze nieruchomości do porównania.

Stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Z kolei przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4). Rzeczoznawca nie naruszył wyżej wskazanych przepisów rozporządzenia. W operacie szacunkowym wskazano, że rzeczoznawca określił wartość gruntu stosując przepis § 36 ust. 1 i 3 rozporządzenia z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z 2004 r. nr 207 . poz. 2109 ze zm. ). Zgodnie z § 36. 1. ww. rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Natomiast ustęp 3 tego rozporządzenia określa, że w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. Zgodnie z treścią § 37 powyższego rozporządzenia przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod linie kolejowe stosuje się odpowiednio przepisy § 36 ust. 1 i 2 tego rozporządzenia. Przedmiotowa nieruchomość na dzień [...] lipca 2011 r. zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów wsi L. i części wsi L. znajdowała się na terenie przeznaczonym na cele zabudowy mieszkaniowej z możliwością sytuowania na działkach obiektów służących nieuciążliwej działalności gospodarczej o profilu usługowym ([...]) (uchwała Rady Gminy K. nr [...] opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] nr [...] z 1998 r. poz. [...]). Wobec tego zgodnie z treścią § 36 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia do wyceny należy brać pod uwagę grunty, z których wydzielono działkę, a więc grunty mieszkaniowe Z operatu wynika, że przy określeniu wartości przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca wziął pod uwagę 15 transakcji nieruchomości podobnych - niezabudowanych stanowiących tereny mieszkaniowe, położonych w obrębie [...] i sąsiadującym [...], z lat 2010- 2012. Na podstawie tych transakcji, po ustaleniu cech wpływających na wartość działki i stosując wskaźniki korygujące, ustalono cenę za 1 m2 na kwotę [...] zł ( w sumie odszkodowanie za grunt ustalono kwotę [...] zł ), zaś wartość nakładów w postaci ogrodzenia z siatki na słupach żelbetonowych oraz bramy metalowej ustalono na kwotę [...] zł. W ocenie Sądu podejście i metoda przyjęta za podstawę wyceny nie budzi wątpliwości, a operat jest zgodny z właściwymi przepisami rozporządzenia, które miały w sprawie zastosowanie.

Odnosząc się natomiast do zgłoszonych zarzutów skargi, to zdaniem sądu, nie zasługują one na uwzględnienie.

Nie można podzielić zarzutu skargi, że brak było podstaw do ustalania odszkodowania w sytuacji, gdy zdaniem skarżącego, decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] grudnia 2011 r. , utrzymująca w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2011 r. o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej o znaczeniu państwowym - w dniu wydawania decyzji ustalającej odszkodowanie- nie była ostateczna. Sytuacja taka nie miała miejsca. Z decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] października 2013 r., utrzymanej w mocy decyzją Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2014 r. wynika, że ww. decyzja Ministra z dnia [...] grudnia 2011 r. jest ostateczna w administracyjnym toku instancji jako że nie została ona wyeliminowana z obrotu prawnego ani w trybie któregoś z nadzwyczajnych trybów postępowania administracyjnego, ani też w trybie kontroli sądowo- administracyjnej. Wyrokiem sądu administracyjnego wyeliminowane zostało postanowienie stwierdzające uchybienie terminu przez skarżącego do wniesienia odwołania. Uchylenie tego postanowienia spowodowało konieczność potraktowania odwołania skarżącego z jako wniosek o wznowienie postępowania, oparty na podstawie art. 145 § 1 pkt 4 kpa. W wyniku rozpoznania powyższego wniosku wydana została ww. decyzja Ministra z dnia [...] lipca 2014 r., utrzymująca w mocy decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] października 2013 r., stwierdzająca wydanie decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] grudnia 2011 r. z naruszeniem prawa, jednocześnie nie uchylająca ww. decyzji, ponieważ w wyniku wznowienia postępowania mogłaby zapaść wyłącznie decyzja odpowiadająca decyzji dotychczasowej. Skarga wniesiona od tej decyzji została przez sąd administracyjny oddalona. Z powyższego wynika, że organ zasadnie zastosował art. 9y ust. 1 i 2 ustawy o transporcie kolejowym, z którego wynika , że za nieruchomości oraz ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości, o których mowa w art. 9s ust. 3 i 3a oraz art. 9x ust. 4 przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między P. S.A. a dotychczasowym właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości , a także stroną, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości. Jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej stała się ostateczna, nie dojdzie do uzgodnienia, o którym mowa w ust. 1, wysokość odszkodowania ustala wojewoda w drodze decyzji, w terminie 30 dni od dnia wszczęcia postępowania.

Odnosząc się do zarzutu nieprawidłowego prowadzenia postępowania administracyjnego, poprzez brak zawiadomienia skarżącego przez biegłego o terminie oględzin, zgodnie z treścią postanowienia Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2012 r. należy wyjaśnić, że przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm. ) oraz ww. rozporządzenia z 21 września 2004 r. nie nakładają na organ prowadzący postępowanie obowiązku przeprowadzania ściśle określonych środków dowodowych (np. oględzin). W ocenie sądu podstawę ustalenia odszkodowania za przejęcie nieruchomości stanowi opinia o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, będąca opinią biegłego i tylko ta opinia (w swoim całokształcie) podlega ocenie według norm jakimi "rządzi" się postępowanie dowodowe. Oględziny nieruchomości są czynnością, którą może przeprowadzić rzeczoznawca, lecz nie są to oględziny w rozumieniu art. 79 § 1 kpa i nie można ich oceniać w kategoriach dowodu z oględzin. Powyższe oznacza, że nie zawiadomienie skarżącego o terminie oględzin stanowi naruszenie przepisów postępowania, ale nie mające wpływu na wynik sprawy.

Wreszcie za niezasadny należy uznać zarzut skarżącego o nieprawidłowym ustaleniu odszkodowania. Podkreślenia wymaga, że w toku postępowania administracyjnego prowadzonego w niniejszej sprawie, strona nie zgłaszała żadnych zarzutów w stosunku do operatu szacunkowego, kwestionując jego prawidłowość dopiero w skardze. Z akt wynika tymczasem, że możliwość taka niewątpliwie istniała, gdyż skarżący zostały poinformowany o uruchomieniu procedury związanej ze zleceniem sporządzenia operatu szacunkowego, kolejnych jej etapach, a także - w trybie art. 10 § 1 kpa - o tym, że zgromadzony został materiał dowodowy niezbędny do wydania decyzji, z którym można się zapoznać i składać wnioski - w terminie 14 dni od daty doręczenia pisma powiadamiającego. Z możliwości tej nie skorzystał, nie zajął żadnego stanowiska odnośnie zgromadzonego materiału dowodowego, w tym nie kwestionował prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, nie podnosił również braku wyceny drzewostanu znajdującego się na działce i betonowego płotu. Dopiero w piśmie z 27 września 2012 r. ( wpłynęło do organu 29 września 2012 r. ) wniósł o doręczeniu mu kopii operatu szacunkowego. Zatem należy uznać , że skarżący miał zapewniony czynny udział w postępowaniu, gdyż mógł wystąpić z pytaniami do biegłego na piśmie, przedstawiając swoje wątpliwości odnośnie sporządzonej wyceny. W konsekwencji czego ten ostatni mógłby odnieść się do ewentualnych zarzutów lub wyrażonych wątpliwości. Tego jednak na etapie postepowania administracyjnego nie uczynił, zaś zarzuty dotyczące braku wyceny nasadzeń znajdujących się na wywłaszczonej działce pojawiły się dopiero na etapie wniesienia skargi do sądu. Z tych względów zarzuty skargi odnoszące się do wadliwości operatu szacunkowego należy uznać za chybione.

Mając na uwadze wszystkie omówione okoliczności - z mocy art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.