Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 171/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2013-07-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98 a ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 104 Kpa, art. 156 par. 1 pkt 4 Kpa
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 1 par. 1 i 2
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1269
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.
article: art. 98 a, art. 98 a ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 200 w zw. z art. 205 par. 1 P.p.s.a.
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Mysiak, Sędzia WSA Barbara Gebel,, Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska (spr.), Protokolant Aneta Kukla, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 26 czerwca 2013 r. sprawy ze skargi I. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...], wydaną na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r.

Nr 102, poz. 651 z późn. zm. - dalej jako u.g.n.), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071

z późn. zm. - dalej jako k.p.a.) oraz uchwały Nr XV/133/2007 Rady Miejskiej z dnia 29 listopada 2007 r. w przedmiocie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku zatwierdzenia jej podziału, Burmistrz ustalił opłatę adiacencką dla I. W. w wysokości [...] z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie, stanowiącej działki nr [...] powstałe z zatwierdzonego projektu podziału działki decyzją Burmistrza z dnia [...], która stała się ostateczna w dniu [...].

W uzasadnieniu decyzji organ stwierdził, iż w wyniku podziału ww. nieruchomości jej wartość wzrosła [...]. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale została ustalona w operacie szacunkowym z dnia [...], sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Organ uznał, iż operat szacunkowy został sporządzony w oparciu o przepisy - art. 149, art. 150, art. 152, art. 154 ust. 1 u.n.g. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm. - dalej jako "rozporządzenie"). Zdaniem organu operat uwzględnia elementy, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości (lokalizację działki, uzbrojenie terenu, otoczenie i sąsiedztwo, dostępność do działki, możliwości inwestycyjne, zagospodarowania). Nadto, rzeczoznawca stworzył wykaz zarejestrowanych transakcji nieruchomości gruntowych najbardziej podobnych do przedmiotu wyceny. W związku z tym, iż prawidłowość jego wykonania nie budziła zastrzeżeń organu, stąd też przyjęto go za podstawę naliczenia opłaty adiacenckiej. Organ zaznaczył przy tym, iż Rada Miejska w uchwale z dnia 29 listopada 2007 r. nr XV/133/2007 określiła wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału na 30%. Wobec powyższego organ ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...].

W odwołaniu od powyższej decyzji I. W., reprezentowana przez adwokata

J.Ł., wniosła o jej uchylenie i przekazanie sprawy organowi

I instancji do ponownego rozpatrzenia.

W uzasadnieniu odwołania I. W. zarzuciła w/w decyzji naruszenie art. 98a ust.3 u.n.g. poprzez niepomniejszenie w operacie szacunkowym powierzchni gruntu przeznaczonego pod drogi publiczne, a także przyjęcie zawyżonej wartości rynkowej nieruchomości przed i po podziale przy zastosowaniu wskaźników nadmiernie zawyżających ich wartość. I. W. podniosła, iż rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania nieruchomości, których wartość jest dwukrotnie wyższa od nieruchomości, które były przedmiotem podziału, a także zarzuciła zastosowanie w operacie przez rzeczoznawcę współczynnika " " o błędnej wartości. Zaznaczyła również, iż grunt przeznaczony pod drogi publiczne powstały po wydzieleniu z w/w działek powinien zostać w operacie pominięty .

Pismem z dnia [...] rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się do zarzutów I. W. Wyjaśnił, iż ze względu na fakt, iż działka nr [...] przed podziałem posiadała dużą powierzchnię [...] a także, iż na rynku zanotowano tylko jedną transakcję nieruchomości o powierzchni odpowiadającej powierzchni analizowanej działki - w gminie, rzeczoznawca posłużył się transakcjami pochodzącymi z rynków równoległych, co odpowiada regulacjom zawartym w rozporządzeniu. Nadto, wskazał, iż ustalenia cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości ustalił na podstawie analizy rynku lokalnego i sfinalizowanych transakcji, informacji od agencji obrotu nieruchomościami oraz preferencji potencjalnych nabywców z uwzględnieniem przyjętych do zbioru nieruchomości podobnych, natomiast opis skali ocen cech stanowi element uznaniowy rzeczoznawcy majątkowego. Podkreślił, iż przyjęte do porównań nieruchomości posiadały w większości identyczne cechy jak

w przypadku przedmiotu wyceny. Odnosząc się do kwestii zastosowania współczynnika " ", rzeczoznawca majątkowy podkreślił, iż zarówno przed jak i po podziale nieruchomości współczynnik " " został przyjęty na poziomie [...], co nie wpływa na wysokość wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału. Przyjęta wysokość współczynnika wynikała ze szczegółowego zbadania stanu prawnego nieruchomości i jest w jego opinii uzasadniona. Co do konieczności pominięcia działki gruntu wydzielonej pod drogę wewnętrzną rzeczoznawca podkreślił, iż przeznaczenie działki pod drogę wewnętrzną wynika z decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] nr [...], co nadto zostało potwierdzone w decyzji burmistrza z dnia [...] w sprawie o zatwierdzenie podziału nieruchomości oraz, iż działki gruntu wydzielone po drogi wewnętrzne są objęte opłatami adiacenckimi tak jak pozostałe grunty po podziale.

Decyzją z dnia [...]., wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a.,

art. 144 ust. 1, art. 145 i art. 146 u.g.n. oraz § 1 uchwały Nr XV/133/2007 Rady Miejskiej z dnia 29 listopada 2007 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu Kolegium stwierdziło, iż wobec operatu i wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego zawartych w piśmie z dnia [...] nie znajduje podstaw do zakwestionowania tego dowodu. Zdaniem Kolegium wywód zawarty

w operacie jest wyczerpujący, zaś procedura oszacowania zastosowana w toku działań biegłego nie odbiega od typowej, dopuszczalnej prawem metodologii. Nadto,

w uzasadnieniu wskazano, iż operat zawiera wszelkie elementy wymagane przepisami, opiera się na prawidłowo ustalonych datach i stanach nieruchomości, a także przedstawia zrozumiały i logiczny tok rozumowania rzeczoznawcy, który z kolei ma oparcie w stosownych przepisach i standardach zawodowych rzeczoznawców. W opinii Kolegium złożone przez biegłego wyjaśnienia rozwiewają podnoszone przez odwołującą się wątpliwości i znajdują swoje potwierdzenie w treści operatu. Kolegium zwróciło uwagę, iż zarzuty zgłaszane do operatu są oparte jedynie na przeświadczeniach odwołującej się i w znacznej części dotyczą czynności rzeczoznawcy wykonywanych przy użyciu wiedzy specjalnej w tym znajomości rynku nieruchomości. Kolegium nie znalazło również podstaw do przeprowadzenia dowodu

z innego operatu szacunkowego. W opinii Kolegium ewentualne działania w tym zakresie wobec braku dostrzegalnych wad operatu szacunkowego znajdującego się

w aktach kłóciłyby się z zasadami ekonomiki postępowania, tym bardziej, iż organ nie jest uprawniony do oczekiwanego przez stronę narzucania biegłemu takich okoliczności jak wartości współczynników korygujących, a także stanowiłyby przejaw niedopuszczalnego, zdaniem Kolegium, wpływania na rzeczoznawcę. Podkreślono również, iż zarzut odwołującej się co do konieczności wyłączenia z wyceny działki drogowej, jest chybiony, bowiem działka ta została wydzielona pod drogę wewnętrzną, a nie pod drogę publiczną, a ta po podziale pozostaje własnością odwołującej się i może być przedmiotem dalszego obrotu.

W skardze na powyższą decyzję, złożoną na skutek uwzględniania przez Kolegium wniosku o przywrócenie terminu, I. W. zarzuciła jej naruszenie przepisów o postępowaniu administracyjnym i rażące błędy w operacie, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego. Nadto, wniosła o uchylenie decyzji Kolegium w całości, przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi II instancji, zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania, a także o udzielenie jej prawa pomocy prawnej w części poprzez zwolnienie od kosztów sądowych.

W uzasadnieniu skarżąca podniosła, iż w dacie otrzymania operatu szacunkowego przez jej pełnomocnika, był on nieważny, a decyzję Burmistrza przesłano również do adw. D.J., który nie był pełnomocnikiem I. W., przez co zostały ujawnione jej dane. Dalej, skarżąca wskazała na szereg błędów zawartych w operacie szacunkowym. I tak, jej zdaniem nieruchomości przyjęte do porównania są ponad dwukrotnie mniejsze od nieruchomości skarżącej i nie mają cech wspólnych. Skarżąca zarzuca, iż biegły takie cechy nieruchomości jak sąsiedztwo i otoczenie uznał za korzystne, podczas gdy w opinii skarżącej jest wręcz przeciwnie ze względu na bliską lokalizację siedziby producenta węgla drzewnego D. Skarżąca podniosła, iż działki nie mają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej za wyjątkiem działki nr [...] stanowiącej drogę wewnętrzną, nie mają połączenia z siecią wodociągową, a warunki zabudowy ograniczają powierzchnię zabudowy do ich wielkości, przy czym działka [...] była działką rolną w dniu wyceny. W konsekwencji cechy przypisane nieruchomościom przez biegłego nie odpowiadają realiom. Zdaniem

skarżącej rzeczoznawca majątkowy nie przeprowadził pełnej analizy lokalnego rynku, nie podał sposobu ustalenia cech i wielkości. Na poparcie swoich twierdzeń co do wartości nieruchomości skarżąca wskazała fakt sprzedaży przez nią działek leżących obok przedmiotowych nieruchomości po cenie niższej niż wskazał biegły, a także powołała się na operat szacunkowy sporządzony dla celu innego postępowania administracyjnego dotyczącego działki nr [...], zaznaczając iż został on sporządzony później.

W odpowiedzi na skargę z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze złożyło wniosek o zawieszenie postępowania do czasu rozpatrzenia wniosku I.W. o stwierdzenie nieważności skarżonej decyzji, a dalej o oddalenie skargi.

W uzasadnieniu wskazano, iż Kolegium nie znajduje podstaw do zmiany swojego stanowiska. Podniesiono, iż merytoryczne rozpatrzenie odwołania nastąpiło w dniu

[...], natomiast operat szacunkowy na potrzeby postępowania został sporządzony w dniu [...] Spełniał on wymogi zgodnie z art. 156 ust. 3 u.n.g. Także w dacie wydawania postanowienia w przedmiocie sprostowania oczywistej omyłki pisarskiej dwunastomiesięczny okres, w którym dopuszczalne jest wykorzystanie operatu szacunkowego, nie upłynął. Kolegium zauważa, iż I. W. reprezentowana w postępowaniu administracyjnym przez profesjonalnego pełnomocnika przedstawiała odmienną argumentację niż w skardze. Zmodyfikowane przez skarżącą zarzuty w sposób oczywisty nie mogły być przedmiotem rozważań organu odwoławczego. W uzasadnieniu wskazano również, iż także na etapie postępowania sądowego skarżąca opiera swoją argumentację na subiektywnych odczuciach, tezach. Co więcej, skarżąca wdaje się w polemikę z konkretnymi działaniami rzeczoznawcy w zakresie wymagającym wiedzy specjalnej, przy czym jej nie posiada.

Na rozprawie w dniu 26 czerwca 2013 r. skarżąca złożyła wniosek

o przeprowadzenie dowodu z operatów szacunkowych z dnia [...] dotyczący działki [...] oraz z dnia [...] dotyczący działki [...] na okoliczność wartości wyjściowej działki przed podziałem i po podziale, nadto z aktów notarialnych nr [...] na okoliczność wartości działki [...]. Nadto, skarżąca przedłożyła do akt niepoświadczoną kserokopię działek, których dotyczą w/w akty notarialne.

Sąd powyższe wnioski dowodowe oddalił, bowiem nie mogą mieć wpływu na treść rozstrzygnięcia, co zostanie wykazane w dalszej części uzasadnienia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że badaniu w postępowaniu sądowoadministracyjnym podlega prawidłowość zastosowania przepisów prawa w odniesieniu do istniejącego w sprawie stanu faktycznego oraz trafność wykładni tych przepisów. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Art. 134 § 1 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi stanowi, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to między innymi, że sąd administracyjny nie musi w ocenie legalności zaskarżonej decyzji ograniczać się tylko do zarzutów sformułowanych w skardze, ale może wadliwości kontrolowanego aktu podnosić z urzędu. Z art. 135 ww. ustawy wynika zaś, iż sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

W przedmiotowej sprawie zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja Burmistrza zostały oparte na treści art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. - dalej jako u.g.n.).

Zgodnie z treścią art. 98a ust. 1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu; wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości; ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne; wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej; stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości; przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1; do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98 ust. 1a u.g.n.).

Z art. 98a ust. 2 u.g.n. wynika nadto, że przepisu ust. 1 nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego.

W świetle cytowanych przepisów i zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego zarzuty skarżącej są całkowicie niezasadne.

W skardze I. W. wskazywała na szereg błędów popełnionych przez rzeczoznawcę majątkowego przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Podnosiła, iż wartość nieruchomości nie odpowiada rzeczywistości, gdyż działki nie mają dostępu do drogi publicznej, podłączeń do sieci wodociągowej oraz posiadają ograniczone możliwości zabudowy do 15% swojej powierzchni, a nadto, iż otoczenie nieruchomości, wbrew opinii biegłego, nie jest korzystne ze względu na znajdujący się w bliskiej lokalizacji zakład produkcyjny. Zdaniem skarżącej rzeczoznawca majątkowy nie przeprowadził pełnej analizy lokalnego rynku, nie podał sposobu ustalenia cech i wielkości. Należy jednak zwrócić uwagę, iż zastrzeżenia co do operatu w kwestii otoczenia nieruchomości, (istnienia zakładu produkcyjnego w bliskim sąsiedztwie nieruchomości), jej infrastruktury, ograniczeń inwestycyjnych skarżąca sformułowała dopiero w skardze, stąd też nie mogły być przedmiotem rozważań organów I i II instancji.

Nadto, wskaźnik zabudowy, który zdaniem skarżącej stanowi ograniczenie, jest jednym z elementów decyzji o warunkach zabudowy, której badanie prawidłowości nie jest przedmiotem niniejszego postępowania. Co więcej, o ograniczeniach w zabudowie można mówić wówczas, gdy wynikają one z czynników zewnętrznych, niezależnych od właściciela, z kolizji prawa własności z prawami innych osób fizycznych czy prawnych. W niniejszym stanie faktycznym ograniczenia, na które wskazuje skarżąca, de facto nie występują, bowiem wynikają z decyzji administracyjnej. Podobnie jako ograniczenia nie można rozpatrywać charakteru działki rolnej nr [...]. Działka ta podlega zabudowie zgodnie z jej przeznaczeniem w ramach możliwości dla tego typu działek. Co więcej, ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy wynika, iż w dniu wyceny był to teren oznaczony symbolem " " - podmiejski teren zabudowy przeznaczony dla celów mieszkaniowych. Cecha ta została zatem prawidłowo oceniona przez rzeczoznawcę majątkowego. Należy również wskazać na bezzasadne twierdzenia skarżącej odnośnie braku dostępu podzielonych działek do drogi publicznej. Działki od nr [...] do nr [...] mają dostęp do drogi poprzez drogę wewnętrzną ustanowioną na działce nr [...]. Jest to nieruchomość funkcjonalnie przeznaczona pod drogę wewnętrzną.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skarżącej w kontekście operatu szacunkowego należy wskazać, iż nieruchomości przyjęte przez biegłego do porównania są podobne. Z opisu transakcji przyjętych do porównań z działką nr [...] (str. operatu) oraz opisu tej działki (str. operatu) wynika, iż w/w nieruchomości pod względem stanu prawnego, fizycznego i funkcjonalnego są do siebie zbliżone. Są to nieruchomości płaskie, gruntowe, o regularnym kształcie, bez ograniczeń zabudowy, przeznaczone na tereny zabudowy mieszkaniowej, znajdują się w niewielkiej odległości od obszarów miejskich, i terenów zielonych, mają dostęp do ciągów komunikacyjnych.

Nie może zniknąć z pola widzenia, iż biegły, ze względu na fakt, iż na lokalnym rynku nieruchomości przeprowadzono tylko jedną transakcję nieruchomości odpowiadającej powierzchniowo nieruchomości skarżącej, musiał korzystać z danych

z rynków równoległych. Z tabeli nr operatu wynika, iż rzeczoznawca majątkowy wziął pod uwagę transakcji nieruchomościami gruntowymi w okresie od

[...]. Stąd też zarzut skarżącej, iż rzeczoznawca nie przeprowadził pełnej analizy lokalnego rynku gruntów nieruchomości jest chybiony. Także okoliczność podnoszone przez skarżącą, iż nieruchomości przyjęte do porównania z miejscowości staną się w przyszłości dzielnicami miasta nie ma znaczenia w kontekście niniejszej sprawy, bowiem wycena tyczy się stanu zastanego, a nie przewidywanego na przyszłość.

Nadto, należy wskazać, iż przyjęte przez rzeczoznawcę znaczenie poszczególnych cech dla oceny wartości nieruchomości nie powinny być przez skarżącą kwestionowane, bowiem te ustalenia wymagają wiadomości specjalnych

z zakresu wyceny nieruchomości, którymi, w przeciwieństwie do skarżącej, rzeczoznawca majątkowy jako biegły dysponuje.

Odnosząc się do faktu sprzedaży przez skarżącą podzielonych działek z działki nr [...], trzeba nadmienić, iż ich cena nie może być brana pod uwagę w niniejszym postępowaniu. Podział tych działek nastąpił wskutek decyzji z dnia [...], ich sprzedaż nastąpiła po tej dacie, a wartość nieruchomości będących przedmiotem niniejszej sprawy została określona na dzień [...]. Zatem wartości nieruchomości tyczą się innych czasookresów.

Także przedłożenie przez skarżącą operatów szacunkowych dla działek przylegających do wycenianych tj. podzielonej działki nr [...], nie ma dla niniejszej sprawy żadnego znaczenia. Każde określenie wartości konkretnej nieruchomości jest wykonywane indywidualnie, z uwzględnieniem szeregu cech pozwalających na umiejscowienie jej wśród innych nieruchomości i ujęcie jej indywidualnej charakterystyki. Wyliczenie opłaty adiacenckiej następuje pod względem zgodności

z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości o sporządzania operatu szacunkowego.

Nie można pominąć również bezzasadnego twierdzenia skarżącej, jakoby w dniu otrzymania operatu przez pełnomocnika, był on nieważny. Przepis art. 156 ust. 3 u.g.n. traktuje o możliwości wykorzystania operatu szacunkowego w okresie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Operat szacunkowy w niniejszej sprawie został sporządzony w dniu [...], a decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego została wydana w dniu [...]. Zatem zarówno organ I instancji jak i organ odwoławczy wydał decyzję w okresie wskazanym w ustawie. Wszelkie kontrargumenty nie mają racji bytu w tym zakresie.

Należy wskazać, iż opinia rzeczoznawcy majątkowego, sporządzona w formie operatu szacunkowego, jak każdy inny dowód w sprawie, podlegać winna ocenie organów rozstrzygających sprawę, które powinny ją szczegółowo przeanalizować.

Ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu, to bowiem organ administracji ostatecznie rozstrzyga sprawę. Zadaniem biegłego jest dostarczenie organowi orzekającemu wiadomości specjalnych (art. 84 § 1 k.p.a.) w celu ułatwienia należytej oceny zebranego w sprawie materiału, nie zaś rozstrzyganie sprawy za organ administracji. Obowiązkiem organu jest troska o to, aby opinia rzeczoznawcy majątkowego wyjaśniała wszelkie zgłoszone w postępowaniu zarzuty i wątpliwości. Organ administracji opinią tą nie jest związany. Dowód ten podlega swobodnej ocenie organu co do jego wiarygodności i mocy dowodowej, w kontekście również innych złożonych w sprawie dowodów, w tym wypowiedzi i wyjaśnień złożonych w postępowaniu przez strony. Organ nie może co prawda wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ winien jednak dokonać oceny tego dowodu pod względem formalnym, czy nie zawiera on braków lub nieścisłości. Skoro zatem przedmiotem oceny operatu jest prawidłowość jego sporządzenia, to ocena ta musi następować według takich samych zasad, jakie obowiązują przy jego sporządzeniu. Ocena prawidłowości operatu obejmować musi zatem takie kwestie jak przyjęte sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, czy też sposoby określania wartości nieruchomości dla określonego celu w zależności od ich rodzaju

i przeznaczenia. Innymi słowy, ocena prawidłowości dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny stanowi formę jej weryfikacji pod kątem zgodności z przepisami.

Organy rozstrzygające w przedmiotowej sprawie wymogom wyżej opisanym sprostały. Zarówno organ I instancji, jak i organ odwoławczy, oceniły w sposób prawidłowy i wyczerpujący sporządzony w sprawie operat szacunkowy. Wynika to

z treści uzasadnień decyzji organów obu instancji. Organ I instancji odniósł się

w uzasadnieniu swej decyzji wyczerpująco do ustaleń operatu szacunkowego

i zarzutów skarżącej. Organ odwoławczy, dysponując stanowiskiem strony wyrażonym w odwołaniu jak i w piśmie biegłego, również odniósł się do zastrzeżeń skarżącej.

Niezależnie od argumentów skarżącej dotyczących błędów operatu szacunkowego, należy wskazać, iż również jej twierdzenie o naruszeniu prawa poprzez doręczenie decyzji innej osobie niż pełnomocnikowi strony, jest nietrafne. Decyzja została doręczona omyłkowo rzeczoznawcy majątkowemu w niniejszej sprawie. Z porównania treści decyzji oraz operatu szacunkowego wynika, iż nie miało miejsce ujawnienie takich danych osobowych, które rzeczoznawcy majątkowemu nie byłyby znane przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Powyższe nie stanowi również naruszenia art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a., gdyż z wadliwością decyzji przewidzianą w tym przepisie mamy do czynienia wówczas, gdy nastąpiło określenie praw i obowiązków podmiotu innego niż strona postępowania. Takiej sytuacji nie ma w rozpoznawanej sprawie. W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, iż przez pojęcie "skierowanie decyzji" należy rozumieć określenie w drodze decyzji praw i obowiązków oznaczonego podmiotu, (wyrok NSA z dnia 15 września 2011 r., sygn. akt: II OSK 1347/10 Lex 1069001).

Podkreślić jeszcze należy, że przy zarzucie naruszenia art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a. nie chodzi o omyłkowe doręczenie decyzji, tak jak to miało miejsce w niniejszej sprawie, lecz o rozstrzygnięcie o prawach i obowiązkach osoby nie będącej stroną.

Reasumując, w niniejszej sprawie organy obu instancji zawarły w uzasadnieniach swoich decyzji pełną ocenę podstawowego i obligatoryjnego dowodu przeprowadzonego w sprawie, to jest operatu szacunkowego oraz odniosły się

w sposób wyczerpujący do zastrzeżeń wnoszonych przez skarżącą. W konsekwencji organy obu instancji prawidłowo oceniły wzrost wartości nieruchomości w związku z jej podziałem.

O kosztach postępowania (w postaci wpisu od skargi w kwocie 441 zł) Sąd orzekł na podstawie art. 200 w związku z art. 205 § 1 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.