Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 2097/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-03-11 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 186 ust. 1, 2 i 3, art. 185, art. 184, art. 188 ust. 1, art. 186a, art. 158, art. 175, art. 181, art. 194 ust. 2, art. 195 ust. 1, art. 195a ust. 1, art. 178 ust. 2, art. 183 ust. 2, art. 188 ust. 2
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 127 par. 3
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 30 ust. 1 pkt 3, art. 22 ust. 3 pkt 10, art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Frąckiewicz Sędziowie Sędzia WSA Sławomir Kozik Sędzia WSA Zbigniew Rudnicki (spr.) Protokolant st. ref. Paulina Stylińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 marca 2014 r. sprawy ze skargi S.C. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] czerwca 2013 r. nr [...] w przedmiocie kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowej oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] czerwca 2013 r., wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 w związku z art. 127 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267; dalej: K.p.a.). po rozpatrzeniu wniosku S. C. (zarządcy nieruchomości) o ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej decyzją tegoż organu z dnia [...] kwietnia 2012 r., orzekającą o zastosowaniu wobec zarządcy nieruchomości kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowej na okres 6 miesięcy, uchylono decyzję z dnia [...] kwietnia 2012 r. i orzeczono o zastosowaniu wobec zarządcy nieruchomości kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowej na okres 5 miesięcy.

W uzasadnieniu przypomniano, że postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec zarządcy nieruchomości zostało wszczęte w związku ze skargami zarządów wspólnoty mieszkaniowej przy ul. S. [...] i [...] w S.

Całość akt sprawy została przekazana Komisji Odpowiedzialności Zawodowej (dalej: Komisja), która przeprowadziła postępowanie wyjaśniające.

Na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego Minister decyzją z dnia [...] kwietnia 2012 r.. orzekł o zastosowaniu wobec zarządcy nieruchomości kary zawieszenia licencji zawodowej na okres 6 miesięcy.

Zarządca złożył wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy, zarzucając zaskarżonej decyzji, iż jest niezgodna z istniejącym stanem faktycznym.

Pismem z dnia [...] maja 2012 r. Minister przekazał całość sprawy Komisji w celu ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego.

Komisja po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego stwierdziła, że zarządca nieruchomości swym postępowaniem naruszył przepis art. 186 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.; dalej: u.g.n.) i w związku z powyższym wnioskowała o zastosowanie kary zawieszenia licencji zawodowej na okres 3 miesięcy. Część zarzutów została uznana na niezasadne lub nieudokumentowane.

Po rozpatrzeniu wniosku zarządcy o ponowne rozpatrzenie sprawy, wniosku Komisji oraz mając na uwadze całość akt sprawy organ uznał, że postępowanie wyjaśniające zostało przeprowadzone prawidłowo. Inaczej niż Komisja należy jednak ocenić zasadność zarzutu nieprzekazania w terminie dokumentacji wspólnot mieszkaniowych. Pozostałe ustalenia zarówno faktyczne, jak i prawne, dokonane w trakcie tego postępowania znajdują potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym oraz obowiązujących przepisach prawa.

W trakcie prowadzonego postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej ustalono, że do sprawowania zarządu nieruchomościami wspólnymi położonymi w S. przy ul. (...) mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Nieruchomość przy ul. S. [...] składa się z 52 lokali mieszkalnych. Zarząd ww. nieruchomością od dnia [...] października 2008 r. pełnił E. S. C., na podstawie uchwały z dnia [...] września 2008 r. (Rep. [...]). W dniu [...] grudnia 2008 r. została zawarta umowa o powierzenie zarządu i o zarządzanie nieruchomością wspólną. Wspólnotę mieszkaniową przy ul. S. [...] reprezentował T. D. W treści umowy nie wypełniono wykropkowanych miejsc. Postanowiono, że umowa wchodzi w życie z dniem [...] października 2008 r. Uchwałą nr [...] z dnia [...] marca 2010 r. w oparciu o art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele spośród swojego grona wybrali zarząd wspólnoty mieszkaniowej i z dniem [...] kwietnia 2010 r. zarządca zaprzestał wykonywania czynności zawodowych.

Nieruchomość przy ul. S. [...] jest zabudowana budynkiem wielorodzinnym, dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr [...]. Uchwałą w sprawie zmiany sposobu zarządzania nieruchomością wspólną właściciele lokali wspólnoty mieszkaniowej przy ul. S. [...] powierzyli w/w firmie. W dniu [...] grudnia 2008 r. została zawarta umowa o powierzenie zarządu i o zarządzanie nieruchomością wspólną. Wspólnotę mieszkaniową przy ul. S. [...] reprezentował A. T. S. Postanowiono, że umowa wchodzi w życie z dniem [...] października 2008 r. Uchwałą nr [...] z dnia [...] marca 2010 r. właściciele odwołali zarząd sprawowany przez S. C. i ustalili, że będzie on od [...] kwietnia 2010 r. sprawowany przez osoby fizyczne wybrane spośród właścicieli w trybie art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że w okresie od października do [...] listopada 2008 r. zarządca nieruchomości wykonywał czynności zarządzania nieruchomościami przy ul. S. [...] i [...] bez umowy o zarządzanie nieruchomością, do czego zobowiązuje go przepis art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W dniu [...] grudnia 2008 r. S. C. zawarł umowy o powierzenie zarządu i o zarządzanie nieruchomością wspólną, lecz we wcześniejszym okresie doszło do wykonywania czynności i pobrania wynagrodzenia bez stosownej umowy. Zawarcie umowy o zarządzanie z klauzulą, że obowiązuje ona od [...] października 2008 r. nie stanowi o wypełnieniu wymogów art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż nie jest możliwe rozpoczęcie wykonywania czynności bez uprzedniego zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością, w której byłby określony zakres czynności i wysokość wynagrodzenia.

Zarządcy nieruchomości zostały postawione następujące zarzuty:

1) w przypadku nieruchomości przy ul. S. [...]:

a) nieprzekazanie w terminie dokumentów rozliczeniowych nieruchomości wspólnej:

b) nieprawidłowe działania zarządcy przy likwidacji szkody - zalanie piwnic w 2009 r.;

c) nie usunięcie usterek z przeglądu pogwarancyjnego za 2008 r. i nie przekazanie zarządowi wspólnoty protokołu przeglądu pogwarancyjnego za 2009 r.;

d) zorganizowanie zebrania sprawozdawczego za 2008 r. z uchybieniem terminu ustawowego;

e) próba podjęcia uchwały odnośnie utrzymania parkingu niewchodzącego w skład nieruchomości;

f) brak działań związanych z windykacją należności od dłużników;

g) brak regulowania w terminie obciążeń finansowych wspólnoty mieszkaniowej;

h) nieprawidłowe prowadzenie ewidencji pozaksięgowej nieruchomości;

i) bezpodstawne obciążanie wspólnoty mieszkaniowej z tytułu kosztów utrzymania zieleni wokół nieruchomości;

2) w przypadku nieruchomości przy ul. S. [...]:

a) nie przekazanie w terminie dokumentów rozliczeniowych nieruchomości wspólnej;

b) nieprawidłowe działania zarządcy nieruchomości przy likwidacji szkody - zalanie piwnic w 2009 r.;

c) nieprawidłowe prowadzenie książki obiektu budowlanego;

d) zaniedbania przy sporządzaniu protokołu pogwarancyjnego za 2009 r.;

e) zorganizowanie zebrania sprawozdawczego za 2008 r. z uchybieniem terminu ustawowego;

f) próba podjęcia uchwały odnośnie utrzymania parkingu niewchodzącego w skład nieruchomości;

g) brak działań związanych z windykacją należności od dłużników;

h) brak regulowania w terminie obciążeń finansowych wspólnoty mieszkaniowej;

i) nieprawidłowe prowadzenie ewidencji pozaksięgowej nieruchomości;

Część zarzutów znalazła potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym.

Ponadto zarządca nie doskonalił swoich kwalifikacji, do czego zobowiązuje go przepis art. 186 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z przesłanych dokumentów wynika, że uczestniczył w jednym szkoleniu (6,67 godzin edukacyjnych) w dniu [...] października 2010 r. Sposoby doskonalenia kwalifikacji zawodowych zostały określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 30 lipca 2010 r. w sprawie doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości (Dz. U. Nr 140, poz. 945), a także w poprzedzającym go rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 17 kwietnia 2008 r. w sprawie stałego doskonalenia zawodowego przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości (Dz. U. Nr 80, poz. 4 75. z późn. zm.) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 17 lutego 2005 r. w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami oraz doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości (Dz. U. Nr 35, poz. 314, z późn. zm.).

Biorąc pod uwagę powyższe, a także wynikający z przepisu art. 186 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązek wykonywania czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej uznać należy, że działania podejmowane przez zarządcę nieruchomości wymogów tych nie spełniły. Reasumując należy stwierdzić, że zarządca nieruchomości nie wypełnił obowiązków wynikających z art. 186 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez:

- naruszenie art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami z uwagi na wykonywanie czynności zawodowych w okresie od [...] października do [...] listopada 2008 r. bez uprzedniego zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością;

- naruszenie § 7 ust. 2 standardów zawodowych zarządców nieruchomości oraz postanowień umów o powierzenie zarządu i o zarządzanie nieruchomością wspólną z uwagi na przekazanie wspólnotom mieszkaniowym ich dokumentacji po terminie;

- naruszenie art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy o własności lokali oraz postanowień umów o powierzenie zarządu i o zarządzanie nieruchomością wspólną z uwagi na zwołanie zebrania wspólnoty mieszkaniowej z uchybieniem ustawowego terminu;

- naruszenie art. 185 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, postanowień umów o powierzenie zarządu i o zarządzanie nieruchomością wspólną oraz zasady ochrony interesu osób, a rzecz których wykonywane są czynności zawodowe z uwagi na brak działań związanych z windykacją należności od dłużników; brak szczególnej staranności przy:

a) terminowym regulowaniu zobowiązań wspólnot mieszkaniowych,

b) dokonywaniu rozliczeń wspólnoty mieszkaniowej bez stosownej uchwały wspólnoty mieszkaniowej o prowadzeniu ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu (art. 22 ust. 3 pkt 10 ustawy o własności lokali),

c) dokonaniu wpisu o przeglądzie gwarancyjnym nieruchomości w książce obiektu budowlanego (§ 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie książki obiektu budowlanego i art. 64 ust. 1 ustawy Prawo budowlane);

d) sporządzeniu protokołu pogwarancyjnego nieruchomości za 2009;

niewłaściwe prowadzenie gospodarki ekonomiczno - finansowej nieruchomości (art. 185 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) z uwagi na obciążenie wspólnoty mieszkaniowej kosztami utrzymania i pielęgnacji zieleni, które powinny być uwzględnione w kosztach wynagrodzenia zarządcy nieruchomości;

- naruszenie art. 186 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami z uwagi na niedoskonalenie kwalifikacji zawodowych;

- naruszenie art. 186 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami z uwagi na brak stosownego ubezpieczenia w latach 2008-2010.

W ocenie organu, opisane w przedmiotowej sprawie zaniedbania i błędy w pracy zarządcy nieruchomości są istotne i powodują konieczność orzeczenia wobec niego kary dyscyplinarnej.

Biorąc pod uwagę, że nie potwierdził się jeden z zarzutów, natomiast przy rozpatrywaniu zarzutu nieprzekazania dokumentów wspólnoty mieszkaniowej pojawiły się okoliczności łagodzące należy uznać, że zachodzą przesłanki do złagodzenia kary dyscyplinarnej, lecz zawieszenie licencji zawodowej na okres 3 miesięcy, o co wnioskowała Komisja, będzie karą zbyt łagodną. Co prawda nie potwierdził się zarzut nieuprawnionego obciążania wspólnoty mieszkaniowej kosztami konserwacji, lecz okazało się że zarządca nieruchomości nie powinien obciążyć wspólnoty kosztami utrzymania i pielęgnacji zieleni, które powinien ponieść zarządca nieruchomości w ramach swojego wynagrodzenia (umowa o zarządzanie). Wobec powyższego orzeczenie kary zawieszenia licencji zawodowej na okres 5 miesięcy, o której mowa w art. 188 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, będzie najwłaściwsze i taką karę dyscyplinarną wobec zarządcy nieruchomości należy zastosować.

Dodatkowo należy wskazać, że zarządca nieruchomości zwrócił koszty poniesione przez wspólnoty mieszkaniowe przy ul. S. [...] i [...] z tytułu karnych odsetek powstałych w wyniku nieterminowego opłacania zobowiązań wspólnot mieszkaniowych przez zarządcę nieruchomości. Niestety zwrot ten nastąpił dopiero w sierpniu 2012 r., czyli po ponad dwóch latach od zakończenia wykonywania czynności zawodowych.

Oczekując, że w przyszłości zarządca nieruchomości nie dopuści do sytuacji przedstawionej w przedmiotowej sprawie i po upływie okresu zawieszenia licencji zawodowej zmieni swoje zachowanie oraz postawę, należało, w ocenie organu, orzec jak w sentencji.

Skargę na powyższą decyzję wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zarządca nieruchomości, zarzucając decyzji, w sposób opisowy, bez wskazania konkretnych przepisów prawnych, naruszenie prawa materialnego oraz procesowego, a także naruszenie interesu prawnego zarządcy nieruchomości poprzez brak oceny działalności zarządcy całościowo, a tylko poprzez wybrane elementy oraz fałszywe tezy w uzasadnieniu decyzji.

Według skarżącego, organ naruszył prawo materialne interpretując, że skarżący dopuścił się naruszenia art. 185 ust 2. u.g.n. z uwagi na wykonywanie czynności zawodowych w okresie [...]-10.2008-[...].11.2008 bez uprzedniego zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością.

W związku z powyższymi zarzutami skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości.

W podsumowaniu obszernej skargi (12+3 str.) skarżący stwierdził, że skarżące wspólnoty nie poniosły żądnych strat finansowych. Przeciwnie, skarżący wygenerował poważne oszczędności dla wspólnot i znacznie zmienił strukturę finansów (wzrost kapitału funduszu remontowego). Uznał natomiast zarzuty to: opłacanie faktur po terminach, oraz nie podjęcie postępowania sądowego wobec jednego z dłużników.

Jednak nawet przyjmując, że wszystkie zarzuty opisane przez organ są słuszne, to należy się zastanowić czy wymiar kary jest zasadny w takim przypadku. Zawieszenie licencji to de facto likwidacja firmy i osoby proponujące taką karę doskonale o tym wiedzą. Nawet przyjmując, że na okres zawieszenia skarżący wynajmie zarządcę z licencję, to wizerunek firmy której właściciel miał zawieszoną licencję będzie nie do odbudowania na rynku. Skarżący uważa, że nawet oceniając wszystkie zarzuty jako zasadne- organ przyjął niewspółmierny wymiar kary do popełnionych uchybień.

Skarżący spodziewał się kary dyscyplinarnej. Jednak wymiar kary i jej uzasadnienie były dla niego szokiem. Brak rzetelnej analizy, niepotrzebne złośliwości ad personom w uzasadnieniu decyzji, często zwykła ignorancja, powodują, iż trudno mu zachować szacunek wobec pracy jego środowiska..

Skarżący traktuje decyzję oraz uzasadnienie jako przykład braku refleksji nad standardami i błędami zawodowymi. Taka decyzja i uzasadnienie nie przekonują do pracy nad integracją środowiska.

W odpowiedzi na skargę Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wniósł o jej oddalenie.

Zgodnie z art. 188 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zarządca nieruchomości nie wypełniający obowiązków, o których mowa w art. 186 podlega odpowiedzialności zawodowej. Przepis art. 186 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakazuje, aby zarządca nieruchomości wykonywał czynności zawodowe zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. W przedmiotowej sprawie ponad wszelką wątpliwość ustalono, że zarządca nieruchomości, wykonując czynności zarządzania nieruchomościami położonymi przy ul. S. [...] i [...] w S. naruszył art. 186 ustawy o gospodarce nieruchomościami w sposób, który powinien skutkować orzeczeniem dotkliwej kary dyscyplinarnej.

Odnosząc się do poszczególnych zarzutów zawartych w skardze z dnia [...] maja 2013 r. Minister wskazał, że przepisy ustawy o własności lokali regulują sposób zarządu nieruchomością wspólną, wzajemne relacje członków wspólnoty mieszkaniowej, jej zarządu, w tym zarządcy któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1. Zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali nie jest tożsamy z zarządcą nieruchomości, o którym mowa w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 185 ust. 2 i ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność z zakresu zarządzania nieruchomościami działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami. Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością.

Jak wynika z powyższego, zarządca nieruchomości nie może wykonywać działalności zawodowej za wynagrodzeniem, jeśli nie zawarł pisemnej umowy. Zatem fakt, że S. C. był zarządcą, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali jest bez znaczenia w sprawie, bowiem nie upoważniało go to do wykonywania czynności zawodowych za wynagrodzeniem przed datą obowiązywania zawartej umowy o zarządzanie nieruchomością. Również przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia nie mogą mieć zastosowania w przedmiotowej sprawie. Należy również podkreślić, że wspólnoty mieszkaniowe często powierzają zarząd nieruchomością wspólną zarządcy nieruchomości w formie aktu notarialnego. Treść części tych dokumentów wypełnia wymogi ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. obok ustalenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną zawiera również elementy określone w art. 185 ust. 2 i ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nic nie stało na przeszkodzie, aby również w przedmiotowym przypadku w aktach notarialnych powierzających zarząd nieruchomością wspólną przy ul. S. [...] i ul. S. [...] firmie E. S. C. zostały zawarte ww. zagadnienia. Organ nie kwestionuje, że S. C. na mocy ww. aktów notarialnych był zarządcą w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali. W przypadku, gdyby wykonywał czynności zarządu wyłącznie w oparciu o przepisy ustawy o własności lokali, tj. bez zawarcia umowy określającej obowiązki oraz bez pobierania wynagrodzenia, nie wykonywałby czynności zawodowych w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i tym samym jego działania nie podlegałyby ocenie organu. Nie można bowiem kwestionować prawa obywateli do działalności społecznej.

Odnosząc się do opinii S. C., że "organowi nie przyszło do głowy, że podpisanie umowy to czynność obustronna" i umowa nie zawsze jest podpisywana jednocześnie przez obie strony, należy zauważyć, że nie można w sposób dowolny interpretować przepisów prawa. Skoro przepis prawa jednoznacznie wskazuje, że zarządca nieruchomości może wykonywać zawodowo czynności zarządzania tylko na podstawie umowy o zarządzanie, to w przypadku nie zastosowania się zarządcy nieruchomości do powyższego należy stwierdzić naruszenie przepisu prawa. I bez znaczenia w tym przypadku jest przyczyna braku zawartej umowy. Należy bowiem zauważyć, że zarządca nieruchomości nie jest przez nikogo zmuszany do bezumownego wykonywania czynności zarządzania, a podejmując takie działania winien liczyć się z konsekwencjami. W kwestii terminów obowiązywania umowy o zarządzanie nieruchomością położoną przy ul. S. [...] należy zauważyć, że kopia umowy złożona przez skarżącą wspólnotę mieszkaniową w ogóle nie zawiera terminu jej wejścia w życie. Można domniemywać, że obie strony umowy nie otrzymały egzemplarzy jednobrzmiących. Tym samym nie jest możliwe ustalenie faktycznej woli strony, co do terminu obowiązywania przedmiotowej umowy. Podobnie jest w przypadku uchwały z dnia [...] października 2008 r. wspólnoty mieszkaniowej przy ul. S. [...] w sprawie zasad prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu, która z powodu adresu innej nieruchomości może przyczynić się do wielu nieporozumień natury prawnej. Ponadto, jak sam zarządca nieruchomości przyznał, wspólnota mieszkaniowa ul. S. [...] uchwały takiej nie posiadała i w ocenie S. C. wystarczające byłyby odpowiednie zapisy w umowie o zarządzanie nieruchomością zamiast uchwały. Jak wynika z powyższego, S. C. wykazał się wyjątkową niestarannością zawodową, wprowadzającą nieporządek prawny w funkcjonowaniu wspólnot mieszkaniowych.

W kwestii twierdzenia S. C., że organ błędnie ocenił treści e-maila z dnia [...] września 2010 r. należy zauważyć, że z treści tego e-maila jednoznacznie wynika nieprzekazanie części dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej (rozliczeń wody). Nie jest to z pewnością wyjaśnienie udzielone indywidualnemu właścicielowi lokalu. Ponadto z wezwań zarządu wspólnoty mieszkaniowej ul. S. [...] z dnia [...] sierpnia 2010 r. wynika, że nie przekazano w terminie również innych dokumentów (dokumenty finansowo-księgowe za lata 2007-2008 wytworzone przez poprzedniego zarządcę nieruchomości, korespondencja prowadzona z developerem w latach 2007-2009, dokumentacja windykacyjna).

W sprawie odpowiedzialności za nie zwołanie zebrania wspólnoty mieszkaniowej należy stwierdzić, że bezspornie w pierwszym kwartale 2009 r. nie zostały zwołane przez zarządcę nieruchomości zebrania ogółu właścicieli. Należy zauważyć, że przedmiotem zebrania rocznego jest nie tylko przedstawienie sprawozdania finansowego za rok ubiegły lecz również uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu. Brak oszacowania i uchwalenia na rok bieżący opłat na pokrycie kosztów zarządu zagraża właściwej gospodarce finansowo-ekonomicznej nieruchomości. Zatem wyjaśnienia zarządcy nieruchomości przyczyn zwołania zebrania po upływie terminu ustawowego nie zasługują na uwzględnienie. Fakt braku możliwości ponad umownego sporządzenia sprawozdania finansowego za okres zarządzania nieruchomością przez inną osobę nie ma znaczenia w ustaleniu winy zarządcy nieruchomości w przedmiotowej sprawie.

S. C. zarzuca również organowi nieprawidłowe zastosowanie art. 64 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, bowiem prowadził Książkę Obiektu Budowlanego (KOB), a jedynie nie dokonał odpowiednich wpisów. Należy zauważyć, że KOB to nie tylko przedmiot o formie określonej przepisami rozporządzenia wykonawczego, ale przede wszystkim jej zawartość. Zatem stwierdzenie naruszenia art. 64 ust. 1 ustawy Prawo budowlane w związku z brakiem obowiązkowych wpisów jest prawidłowe.

Ponadto należy zauważyć, że postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej nie zmierza do ustalenia wysokości szkód, jakie poniósł lub mógł ponieść klient zarządcy nieruchomości. Celem ww. postępowania jest wyłącznie ustalenie, czy zarządca nieruchomości prawidłowo wykonywał swoje obowiązki zawodowe oraz dyspozycje zawarte w przepisach prawa.

Opisane przez S. C. formy doskonalenia, tj. korzystanie z literatury fachowej oraz publikowanie artykułów nie spełniają kryteriów wskazanych w przepisach prawa. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 17 kwietnia 2008 r. w sprawie stałego doskonalenia zawodowego przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości (Dz. U. Nr 80 poz. 475), do kwalifikowanych form doskonalenia zawodowego należy udział w seminariach, szkoleniach lub kursach specjalistycznych dotyczących gospodarowania nieruchomościami i rynku nieruchomości w zakresie uprawnień i licencji zawodowych posiadanych przez osobę uprawnioną. Wymienione formy doskonalenia zawodowego stanowią katalog zamknięty.

Odnośnie zakwestionowania przez organ prawidłowości zawarcia przez zarządcę nieruchomości obowiązkowego ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomością należy podkreślić, że zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową, a nie firma. Zgodnie z art. 186 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami to zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomością. Jeżeli zarządca nieruchomości wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób. Polisy dotyczące 2008 r. i 2009 r., w których jako ubezpieczającego i ubezpieczonego wskazano przedsiębiorcę E. S. C., wbrew twierdzeniom skarżącego, nie wskazują jednoznacznie zarządcy nieruchomości, tj. osoby fizycznej posiadającej licencję zawodowa zarządcy nieruchomości jako osoby ubezpieczonej. Równie prawdopodobne jest, że taka polisa dotyczyć może innych zarządców nieruchomości zatrudnionych przez przedsiębiorcę.

Odnosząc się do kwestii nie ustosunkowania się organu do pozytywnych działań zarządcy nieruchomości w zakresie zarządzania przedmiotowymi wspólnotami mieszkaniowymi należy podkreślić, że nie jest rolą organu opiniowanie całości postępowania zarządcy nieruchomości. Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami organ ma ocenić wyłącznie, czy zarządca nieruchomości wykonując czynności zarządzania nieruchomościami naruszył przepisy prawa.

Natomiast w kwestii zarzutu, że przed zakończeniem postępowania organ upublicznił decyzję należy zauważyć, że osoba, która wniosła skargę na zarządcę nieruchomości nie jest co prawda stroną postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, jednak zgodnie z art. 238 Kpa należy ją poinformować o sposobie załatwienia skargi.

Reasumując należy podkreślić, że zarzuty zawarte w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie są nietrafne i nie znajdują uzasadnienia w stanie faktycznym i prawnym niniejszej sprawy. Zarządca nieruchomości S. C., wykonując czynności zarządzania nieruchomościami, naruszył przepisy prawa w stopniu powodującym orzeczenie kary dyscyplinarnej. W związku z powyższym została orzeczona stosowna kara dyscyplinarna.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle paragrafu drugiego powołanego wyżej artykułu kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, wchodzi tutaj w grę kontrola aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dokonywana pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi, nie zaś według kryteriów odnoszących się do słuszności rozstrzygnięcia.

Ponadto, co wymaga podkreślenia, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r.– Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz. U Nr 153, poz. 1270, z późn. zm.; zwaną dalej p.p.s.a.).

Rozpoznając skargę w świetle powołanych wyżej kryteriów należy uznać, że nie zasługuje ona na uwzględnienie.

Przedmiotem rozpoznania przez Sąd była skarga na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] czerwca 2013 r., którą po rozpatrzeniu wniosku S. C. (zarządcy nieruchomości) o ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej decyzją tegoż organu z dnia [...] kwietnia 2012 r., orzekającą o zastosowaniu wobec zarządcy nieruchomości kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowej na okres 6 miesięcy, uchylono decyzję z dnia [...] kwietnia 2012 r. i orzeczono o zastosowaniu wobec zarządcy nieruchomości kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowej na okres 5 miesięcy.

Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie prawa materialnego poprzez błędną wykładnię, naruszenie prawa procesowego poprzez podciągniecie okoliczności faktycznych pod źle rozumiany przepis, naruszenie interesu prawnego zarządcy nieruchomości poprzez brak oceny działalności zarządcy całościowo, a tylko poprzez wybrane elementy, oraz fałszywe tezy w uzasadnieniu decyzji. Jak już wskazano, skarżący w skardze odnosi się kolejno do wszystkich zarzutów podniesionych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, a zatem uzasadnione wydaje się stwierdzenie, że zakresem skargi objęto wszystkie te zarzuty, tj. zarzuty naruszenia prawa materialnego w postaci art. 186 ust. 1, 2 i 3 u.g.n. poprzez naruszenie art. 185 ust. 1 pkt 1 i 2 u.g.n., § 7 ust. 2 standardów zawodowych zarządców nieruchomości oraz postanowień umów o powierzenie zarządu i o zarządzanie nieruchomością wspólną z uwagi na przekazanie wspólnotom mieszkaniowym ich dokumentacji po terminie; art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy o własności lokali oraz postanowień umów o powierzenie zarządu i o zarządzanie nieruchomością wspólną, a także brak szczególnej staranności przy:

a) terminowym regulowaniu zobowiązań wspólnot mieszkaniowych,

b) dokonywaniu rozliczeń wspólnoty mieszkaniowej bez stosownej uchwały wspólnoty mieszkaniowej o prowadzeniu ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu (art. 22 ust. 3 pkt 10 ustawy o własności lokali),

c) dokonaniu wpisu o przeglądzie gwarancyjnym nieruchomości w książce obiektu budowlanego (§ 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie książki obiektu budowlanego i art. 64 ust. 1 ustawy Prawo budowlane);

d) sporządzeniu protokołu pogwarancyjnego nieruchomości za 2009 r.;

- niewłaściwe prowadzenie gospodarki ekonomiczno - finansowej nieruchomości (art. 185 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) z uwagi na obciążenie wspólnoty mieszkaniowej kosztami utrzymania i pielęgnacji zieleni, które powinny być uwzględnione w kosztach wynagrodzenia zarządcy nieruchomości.

Obowiązująca w dniu wydania zaskarżonej decyzji ustawa o gospodarce nieruchomościami regulowała w Dziale V "Działalność zawodową w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami", w kolejnych rozdziałach: rzeczoznawstwo zawodowe (rozdz. 1), pośrednictwo w obrocie nieruchomościami (rozdz. 2), zarządzanie nieruchomościami (rozdz. 3) oraz nadawanie uprawnień i licencji zawodowych rzeczoznawcom majątkowym, pośrednikom w obrocie nieruchomościami i zarządcom nieruchomości oraz orzekanie w sprawach odpowiedzialności zawodowej (rozdz. 4).

Zgodnie z art. 184 ust. 1 u.g.n. zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w niniejszej ustawie. Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów rozdziału 4 niniejszego działu (ust. 2).

W myśl art. 185 ust. 1 u.g.n. zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:

1) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;

2) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;

3) zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;

4) bieżące administrowanie nieruchomością;

5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;

6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Zarządca nieruchomości wykonuje czynności, o których mowa w ust. 1, osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie (ust, 1b).

Zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 184 ust. 3, działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami (ust.2).

Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika z przepisów ustawy, z przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością (ust. 3).

Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością (ust. 4).

Zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 184 ust. 3, nie może czerpać korzyści z zarządzania nieruchomością oprócz pobierania wynagrodzenia, chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej (ust. 5).

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 2006 r., sygn. akt IV CK 343/05, LEX nr 191167:

"2. W świetle art. 184 i 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami istnieje podstawa do stwierdzenia, że pojęcie administrowania, jako mające charakter węższy od zarządzania, mieści się w pojęciu zarządzania. W zasadzie obejmuje ono czynności faktyczne, do których należy: utrzymanie porządku i czystości w obrębie nieruchomości, ściąganie czynszów, rejestrowanie awarii i ich usuwanie oraz prowadzenie korespondencji."

Zgodnie z art. 186 ust 1. u.g.n. zarządca nieruchomości jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 185 ust. 1 i ust. 1a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.

Zarządca nieruchomości jest zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych (ust. 2).

Z kolei zgodnie z ust. 3 powołanego przepisu zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności, o których mowa w art. 185 ust. 1 i 1a. Jeżeli zarządca nieruchomości wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.

W wyroku WSA w Gdańsku z dnia 17 listopada 2011 r., sygn. akt II SA/Gd,

LEX nr 1152473, stwierdzono, że: "Przepisy art. 184-186 u.g.n. gwarantują podmiotowi, któremu przysługuje prawo do nieruchomości i który zawrze z zarządcą umowę o zarządzanie nieruchomością, że zarządca ten będzie należycie wykonywał obowiązki określone zarówno w u.g.n. i w odrębnych ustawach, jak również wynikające z zawartej umowy. Przepisy te nie wykluczają przy tym, aby strony zawarły w umowie o zarządzanie nieruchomością postanowienia udzielające zarządcy prawa do reprezentowania zleceniodawcy przed organami administracji publicznej. Nie jest również wykluczone odrębne upoważnienie zarządcy nieruchomości do dokonania konkretnej czynności przed tymi organami w imieniu zleceniodawcy (podmiotu któremu służy prawo do nieruchomości). Powyższe przepisy nie stanowią jednak podstawy do przyznania zarządcy nieruchomości własnej legitymacji do działania obok zleceniodawcy jako odrębna strona postępowania. Nie są to przepisy prawa, które wyposażałyby zarządcę nieruchomości w prawa podmiotowe podlegające ochronie na gruncie przepisów dotyczących wykonywania robót budowlanych na terenie administrowanej przez niego nieruchomości."

Paragraf 7 "Standardów zawodowych zarządców nieruchomości" (załącznik do Komunikatu Ministra Budownictwa z dnia 6 grudnia 2006 r. w sprawie uzgodnienia standardów zawodowych zarządców nieruchomości – Dz. Urz. MB.2007.1.3.), którego naruszenie również zarzucono zarządcy, ma następujące brzmienie:

"§ 7. Dokumentacja

1. Zarządca nieruchomości ma obowiązek na bieżąco prowadzić i aktualizować dokumentację zarządzanej nieruchomości. Jest on także obowiązany do prawidłowego gromadzenia i starannego przechowywania tej dokumentacji.

2. Przekazanie dokumentacji powinno być dokonane niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie określonym w umowie o zarządzanie nieruchomością."

Nadto zarządcy zarzucono naruszenie art. 22 ust. 3 pkt 10 oraz art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Pierwszy z powołanych przepisów określa zakres czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, do podjęcia których przez zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (ust. 2). Do czynności takich należy m.in. określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 10).

Drugi z powołanych przepisów, tj. art. 30 ust.1 pkt 3 ustawy o własności lokali stanowi, że zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany m.in. zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.

Zgodnie z art. 188 ust. 1 u.g.n. zarządca nieruchomości niewypełniający obowiązków, o których mowa w art. 186 oraz art. 186a, podlega odpowiedzialności zawodowej. W związku z tym wobec zarządcy mogą być orzeczone, z tytułu odpowiedzialności zawodowej, następujące kary dyscyplinarne: 1) upomnienie; 2) nagana; 3) zawieszenie licencji zawodowej na okres od 3 miesięcy do 1 roku; 4a) pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ponownego ubiegania się o jej nadanie; 5) pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ponownego ubiegania się jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia (ust. 2).

Jak widać, katalog kar dyscyplinarnych wymienionych w powyższym przepisie ma charakter zamknięty i obejmuje kary, które mogą być wobec zarządcy orzeczone, odpowiednio do skali i wagi popełnionego przez niego naruszenia, czyli zgodnie z zasadą proporcjonalności.

Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 13 października 2010 r., sygn. akt II GSK 917/09, LEX nr 653640:

"1. Odpowiedzialności zawodowej zarządca nieruchomości podlega nie tylko wówczas, gdy postępuje niezgodnie z prawem, ale także wtedy, gdy jego zachowanie, acz nienaruszające prawo godzi w standardy zawodowe czy zasady etyki zawodowej.

2. Zarząd ustanowiony przez wspólnotę mieszkaniową składa oświadczenie woli za tę wspólnotę, a działanie zarządu jest działaniem samej wspólnoty. Z tej przyczyny nie jest uprawnione twierdzenie, że umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną zawarta z jednoosobowym zarządem dużej wspólnoty mieszkaniowej nie jest umową, o której stanowi art. 185 ust. 2 u.g.n."

Należy wspomnieć, że ustawa o gospodarce nieruchomościami w szczególny sposób reguluje w odniesieniu m.in. do zarządców nieruchomości kwestie wszczęcia i prowadzenia postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Zgodnie z art. 194 ust. 1a u.g.n. postępowanie w tej sprawie wszczyna minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, z zastrzeżeniem ust. 1b i 1c. Po wszczęciu postępowania minister przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego.

Zgodnie z ust. 2 powołanego przepisu, postępowanie wyjaśniające dotyczące wypełniania obowiązków, o których mowa m.in. w art. 186 i art. 186a, przeprowadza Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, którą powołuje i odwołuje właściwy minister (patrz wyżej), w drodze zarządzenia, z udziałem osób wskazanych przez organizacje zawodowe zarządców nieruchomości (ust. 3), pokrywając koszty postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych, "to Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, nie zaś właściwy minister, posiada ustawowe umocowanie dla prowadzenia postępowania wyjaśniającego wobec rzeczoznawcy pod kątem prawidłowości wypełniania obowiązków, o których mowa w art. 158, art. 175, art. 181, art. 186 i art. 186a u.g.n., na co wskazuje przepis art. 194 ust. 2 u.g.n." a "...Prowadzenie postępowania wyjaśniającego w zakresie, o którym wyżej mowa, jest ustawowym zadaniem Komisji, nie zaś ministra infrastruktury." (tak wyrok NSA z dnia 13 grudnia 2012 r., sygn. akt II GSK 1637/11, LEX nr 1367143; por też wyrok NSA z dnia 24 stycznia 2013 r., sygn. akt II GSK 2036/11, LEX nr 1361533).

Postępowanie dyscyplinarne wobec rzeczoznawców i zarządców nieruchomości wszczyna się z urzędu, choć sygnałem do tego wszczęcia może być doniesienie osoby, która negatywnie ocenia działalność rzeczoznawcy w swojej sprawie ( por. wyrok NSA z dnia 21 października 2008 r., sygn. akt II GSK 430/08, LEX nr 565658).

"Organ rozpoznając ponownie sprawę ma obowiązek ustosunkowania się do treści złożonego wniosku, a nie tylko ograniczenia się do potwierdzenia zasadniczych ustaleń przyjętych w poprzedniej decyzji. Ponieważ postępowanie o zastosowanie kary dyscyplinarnej z tytułu odpowiedzialności zawodowej prowadzone przez organ administracji opiera się na wynikach postępowania wyjaśniającego przeprowadzonego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, dlatego też, tak jak przy pierwszym rozpoznaniu sprawy, tak też w postępowaniu prowadzonym z wniosku o ponowne jej rozpatrzenie, niezbędne jest zwrócenie się do tej Komisji o przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego." (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 14 listopada 2005 r., sygn. akt I SA/Wa 1824/04, LEX nr 192636, a także wyrok tegoż Sądu z dnia 13 kwietnia 2005 r., sygn. akt I SA/Wa 88/05, LEX nr 166524).

W myśl art. 195 ust. 1 u.g.n. postępowanie wyjaśniające określone powyżej odbywa się z udziałem osoby, wobec której wszczęto postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

Osoba, o której mowa w ust. 1, może ustanowić obrońcę lub zwrócić się o wyznaczenie obrońcy z urzędu. Obrońca ustanowiony lub wyznaczony z urzędu jest uprawniony do udziału w postępowaniu wyjaśniającym (ust. 2).

Zgodnie z art. 195a ust. 1 u.gn., właściwy minister, na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, orzeka, w drodze decyzji, o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2, art. 183 ust. 2 oraz art. 188 ust. 2, albo o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, z zastrzeżeniem ust. 2. W przypadkach, o których mowa w art. 127 § 3 K.p.a., minister właściwy (...) może odstąpić od przekazania sprawy do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego (ust. 2).

Wykonanie decyzji, o której mowa w art. 138 K.p.a., następuje po upływie 14 dni od dnia, w którym upłynął bezskutecznie termin do wniesienia skargi na decyzję do sądu administracyjnego. W przypadku wniesienia skargi do sądu administracyjnego minister właściwy (...) wstrzymuje z urzędu wykonanie decyzji, w drodze postanowienia, na które nie przysługuje zażalenie.

Na tle art. 195a u.g.n. NSA w wyroku z dnia 26 kwietnia 2012 r., sygn. akt II GSK 421/11, LEX nr 1244692, stwierdził, co następuje:

"Dyspozycja przepisu art. 195a ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym minister orzeka na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, nakazuje poszukiwać szczegółowych ustaleń faktycznych dotyczących błędów i uchybień w pracy rzeczoznawcy majątkowego w protokole Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Skoro organ sam nie przeprowadza postępowania wyjaśniającego, gdyż jest to zadanie Komisji, a w uzasadnieniu decyzji odwołuje się do ustaleń Komisji Odpowiedzialności Zawodowej i podziela jej stanowisko co do zasadności wymierzenia kary dyscyplinarnej upomnienia z uwagi na charakter naruszeń obowiązków zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego, to stawiając temu organowi zarzut niewłaściwego uzasadnienia decyzji (z naruszeniem art. 107 § 3 k.p.a.) niewystarczające jest jedynie stwierdzenie, że organ nie uzasadnił wystarczająco orzeczonej kary i nie sprecyzował naruszeń, których konsekwencją powinna być orzeczona kara dyscyplinarna."(por. również wyroki NSA: z dnia 26 kwietnia 2012 r., sygn. akt II GSK 452/11, LEX nr 1244692 oraz z dnia 15 marca 2012, sygn. akt II GSK 199/11, LEX nr 1244598).

Natomiast w ocenie WSA w Warszawie, zawartej w wyroku z dnia 14 września 2012 r., sygn. akt I SA/Wa 694/12, LEX nr 1271139, podkreślono, że "Ustanowiona w art. 195a ust. 1 u.g.n. zasada, że minister orzeka o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych albo o umorzeniu postępowania na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, które to postępowanie z kolei w myśl art. 194 ust. 2 tej ustawy przeprowadza komisja, oznacza jedynie, że minister nie ma własnych kompetencji do prowadzenia w tym przedmiocie postępowania. Nie ogranicza zaś ministra w możliwości oceny tego postępowania, a w konsekwencji żądania także, gdy uzna to za stosowne, jego uzupełnienia."

Reasumując przedstawiony stan prawny i konfrontując go z ustalonym stanem faktycznym Sąd uznał, co następuje.

Zaskarżona decyzja została wydana w prawidłowo przeprowadzonym postępowaniu, odpowiadającym szczególnym zasadom ustalonym w u.g.n. dla postępowania wyjaśniającego. Całość sprawy, w związku ze złożonym odwołaniem od decyzji wydanej w I instancji, została dwukrotnie zbadana przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej. Rozpoznając sprawę po raz drugi Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego stwierdziła, że zarzutów została uznana za niezasadne lub nieudokumentowane. W pozostałym zakresie Komisja potwierdziła, że zarządca nieruchomości S. C. swoim postępowaniem naruszył przepis art. 186 ust. 1 u.g.n. i uznała za zasadne zarzuty postawione zarządcy nieruchomości. W związku z tym Komisja wnioskowała o zastosowanie kary zawieszenia licencji zawodowej na okres 3 miesięcy.

W ocenie organu, dokonanej po rozpatrzeniu wniosku zarządcy o ponowne rozpatrzenie sprawy, wniosku Komisji oraz mając na uwadze całość akt sprawy, postępowanie wyjaśniające uznane zostało za przeprowadzone prawidłowo. Jednakże organ, inaczej niż Komisja, ocenił jednak zasadność zarzutu nieprzekazania w terminie dokumentacji wspólnot mieszkaniowych. Pozostałe ustalenia zarówno faktyczne, jak i prawne, dokonane w trakcie tego postępowania znajdują potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym oraz obowiązujących przepisach prawa.

Skarżący w skardze wprost przyznał, że spodziewał się kary dyscyplinarnej. Jednak jest zaskoczony wymiarem kary i jej uzasadnieniem.

W związku z tym Sąd zwraca uwagę, że w art. 188 ust. 2, w którym określono zamknięty katalog kar dyscyplinarnych z tytułu odpowiedzialności zawodowej, a w szczególności kar, które mogą być nakładane na zarządców nieruchomości nie wypełniających obowiązków, o których mowa a art. 186 oraz art. 186a, nie zamieszczono żadnych wskazówek co do wysokości nakładanych kar z tytułu określonych naruszeń. Oznacza to, że ustalenie wysokości nakładanej kary pozostawiono uznaniu organu administracji publicznej. Aby jednak nie narazić się na zarzut dowolności, organ ten powinien wysokość nakładanej kary uzasadnić.

W zaskarżonej decyzji organ, orzekając o wysokości kary, ten warunek spełnił. I tak, przedstawiając dotychczasowe propozycje (zawieszenia licencji zawodowej zarządcy na okres 6 miesięcy, zgodnie z art. 188 ust. 2 pkt 3 – w decyzji pierwszoinstancyjnej oraz zawieszenia na okres 3 miesięcy – propozycja Komisji Odpowiedzialności Zawodowej) organ stwierdził, co następuje.

"Z uwagi na to, że nie potwierdził się jeden z zarzutów, natomiast przy rozpatrywaniu zarzutu nieprzekazania dokumentów wspólnoty mieszkaniowej pojawiły się okoliczności łagodzące należy uznać, że zachodzą przesłanki do złagodzenia kary dyscyplinarnej, lecz zawieszenie licencji zawodowej na okres 3 miesięcy, o co wnioskowała Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, będzie karą zbyt łagodną. Co prawda nie potwierdził się zarzut nieuprawnionego obciążania kosztami konserwacji, lecz okazało się, że zarządca nieruchomości nie powinien obciążyć wspólnoty kosztami utrzymania i pielęgnacji zieleni, które powinien ponieść zarządca nieruchomości w ramach swojego wynagrodzenia (umowa o zarządzanie). Wobec powyższego orzeczenie kary zawieszenia licencji zawodowej na okres 5 miesięcy, o której mowa w art. 188 ust. 2 pkt 3ustawy o gospodarce nieruchomościami, będzie najwłaściwsze i taką karę dyscyplinarną wobec zarządcy nieruchomości S. C. należy zastosować."

Nadto organ raz jeszcze wskazał, że zarządca nie doskonalił swoich kwalifikacji zawodowych oraz pozytywnie ocenił zwrot kosztów poniesionych przez wspólnoty mieszkaniowe z tytułu odsetek karnych powstałych w wyniku nieterminowego opłacania zobowiązań wspólnot mieszkaniowych.

Jednocześnie Sąd podziela argumentację podniesioną prze Ministra w odpowiedzi na skargę.

Ponadto oceniając zaskarżoną decyzję Sąd nie stwierdził żadnych innych uchybień, których istnienie powinien uwzględnić z urzędu.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 127, z późn. zm.) orzekł jak w sentencji wyroku.