Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1682/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2010-12-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4 pkt 2
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym Przewodniczący Sędzia WSA Przemysław Żmich po rozpoznaniu w dniu 10 grudnia 2010 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi M.M. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] czerwca 2010 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa własności nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

W dniu 17 sierpnia 2010 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wpłynęła skarga M. M. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] czerwca 2010 r., nr [...] utrzymującą w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2010 r., nr [...] ustalającą na rzecz M. M. odszkodowanie w wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości położonej w gminie N., obręb W., oznaczonej jako działki: nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej dla realizacji celu publicznego jakim jest inwestycja polegająca na rozbudowie drogi wojewódzkiej Nr [...] S. na odcinku N. oraz budowie obwodnicy miejscowości N. łączącej drogę wojewódzką Nr [...] z drogą wojewódzką Nr [...] wraz z realizacją obiektów budowlanych, w tym infrastruktury technicznej.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Decyzją z dnia [...] września 2008 r., nr [...] Wojewoda [...] ustalił lokalizację drogi publicznej dla inwestycji polegającej na rozbudowie drogi wojewódzkiej Nr [...] S. na odcinku N. oraz budowie obwodnicy miejscowości N. łączącej drogę wojewódzką Nr [...] z drogą wojewódzką Nr [...] wraz z realizacją obiektów budowlanych, w tym infrastruktury technicznej, obejmującą m.in. działki nr [...] o pow. [...] ha (która powstała z działki nr [...]), nr [...] o pow. [...] ha (która powstała z działki nr [...]), nr [...] o pow. [...] ha (która powstała z działki nr [...]) i nr [...] o pow. [...] ha (która powstała z działki nr [...]), położone w gminie N., obręb W. Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] stycznia 2009 r., nr [...] utrzymał w mocy w/w rozstrzygnięcie.

W myśl art. 12 ust. 4 pkt. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) w odniesieniu do dróg wojewódzkich (...), nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren, stają się z mocy prawa własnością odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego – z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Stosownie do art. 18 ust. 1 w/w ustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Zgodnie z art. 12 ust. 4f w/w ustawy odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe.

Na podstawie odpisu księgi wieczystej z dnia [...] czerwca 2009 r., Nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w O., aktu notarialnego z dnia [...] grudnia 1989 r., Rep. A Nr [...] oraz pisma Starostwa Powiatowego w K. z dnia [...] stycznia 2010 r. Wojewoda [...] ustalił, że właścicielem przedmiotowych nieruchomości nr [...] położonych w gminie N., obręb W., jest M.

Wnioskiem z dnia 22 lutego 2010 r. Dyrektor [...] Zarządu Dróg Wojewódzkich w K. wystąpił do organu I instancji o ustalenie odszkodowania za nieruchomość położoną w gminie N., obręb W., oznaczoną jako działki: nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [..] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha – przejętą z mocy prawa na rzecz Województwa [...].

Mając na względzie powyższe Wojewoda [...] pismem z dnia 18 marca 2010 r. zawiadomił strony o wszczęciu na wniosek Dyrektora [...] Zarządu Dróg Wojewódzkich w K. postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności przedmiotowych nieruchomości oraz o wyznaczeniu na dzień 30 marca 2010 r. terminu rozprawy administracyjnej, której celem miało być między innymi zapoznanie stron z operatami szacunkowymi wykonanymi na zlecenie Wojewody [...] dla potrzeb niniejszego postępowania, wyjaśnienie wszelkich wątpliwości dotyczących operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego H. B. oraz możliwość zadawania pytań.

Zdaniem organów administracji publicznej orzekających w niniejszej sprawie oba operaty szacunkowe (z dnia 2 lipca 2009 r. określający wartość działki nr [...] oraz z dnia 4 listopada 2009 r. określający wartość działek nr [...]) wykonano zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Rzeczoznawca majątkowy wyceniając wartość rynkową gruntu zajętego pod drogę publiczną zastosował § 36 ust. 2 (błędne oznaczenie w decyzji organu I instancji jako ust. 1) w/w rozporządzenia Rady Ministrów tj. posłużył się podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Wartość gruntu rzeczoznawca oszacował w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniając różnice w poszczególnych cechach nieruchomości.

Po zapoznaniu się M. M., podczas rozprawy administracyjnej, z operatem szacunkowym z dnia 2 lipca 2009 r. oraz z dnia 4 listopada 2009 r., w których wartości przedmiotowych nieruchomości określono na łączną kwotę [...] zł w tym: wartość działki oznaczonej nr [...]– na kwotę [...] zł (tj. wartość gruntu), wartość działek oznaczonych nr [...] zł, w tym: wartość nasadzeń – [...] zł, skarżący nie zgodził się z wartością przedmiotowych działek oszacowanych w w/w operatach z uwagi na zbyt niską cenę gruntu.

W odpowiedzi na powyższe rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że wyceny w/w nieruchomości dokonano w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Do porównania przyjęto transakcje nieruchomości rolnych położonych na terenie gmin: N. Na podstawie transakcji [...] nieruchomości sprzedanych na tych terenach w latach 2008-2009 ustalono, że średnia cena gruntu wynosi [...] zł/ha. Przy czym cena maksymalna wynosi [...] zł/ha, a cena minimalna [...] zł/ha. Porównując nieruchomości wyceniane do nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej określono współczynnik korygujący cenę średnią wysokości [...]. Po wymnożeniu ceny średniej przez w/w współczynnik otrzymano cenę 1 ha szacowanych nieruchomości w wysokości [...]zł. Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., określoną powyżej cenę gruntu podwyższono o 50 % i otrzymano cenę hektara gruntu dla przedmiotowej nieruchomości w kwocie [...] zł.

Zdaniem jednak skarżącego do porównań rzeczoznawca majątkowy powinien przyjąć transakcje dotyczące nieruchomości z terenu powiatu [...]. W ocenie M. M. rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił położenia przedmiotowych działek, jak również ich atrakcyjności.

Odnosząc się do w/w zarzutów rzeczoznawca wyjaśnił, że w wycenie zostało uwzględnione położenie przedmiotowych działek, jak również wszystkie cechy mające wpływ na cenę gruntów rolnych, tj. dojazd, jakość gleb, kształt i topografia terenu. Z 20 nieruchomości wykorzystanych w procesie wyceny 12 pochodziło z gminy N., pozostałe z gminy B. Rzeczoznawca majątkowy dodał, iż w/w operaty szacunkowe zostały sporządzone zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i podtrzymał wycenę przedmiotowych działek. Wysokość odszkodowania została zaś ustalona na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

W decyzji pierwszoinstancyjnej Wojewoda [...] stwierdził ponadto, że zgodnie z art. 22 ust. 1 w/w ustawy – koszty nabycia nieruchomości pod drogi, w tym odszkodowania, finansowane są na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz. U. z 2007 r. Dz. U. Nr 19 poz. 115 ze zm.): art. 19 ust. 1 i 2, w świetle którego zarządcą dróg wojewódzkich jest zarząd województwa, a do jego właściwości należą m.in. sprawy z zakresu budowy i przebudowy tych dróg, art. 20 pkt 17, zgodnie z którym do zadań zarządcy drogi należy w szczególności m.in. nabywanie nieruchomości pod pasy drogowe dróg publicznych; oraz na podstawie przepisów ustawy z dnia 16 grudnia 2005 r. o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego (Dz. U. Nr 267, poz. 2251 ze zm.) – art. 3 ust. 1 pkt 2, z którego wynika, że w odniesieniu do dróg wojewódzkich zadania w zakresie budowy, przebudowy remontu (...) oraz zarządzania nimi finansowane są przez samorząd województwa.

Wobec powyższego do zapłaty ustalonego w niniejszej decyzji odszkodowania w kwocie [...] zł zobowiązano Zarząd Województwa [...].

W rozstrzygnięciu organu I instancji wskazano również, w myśl art. 132 ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), że zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna.

Odwołanie od powyższej decyzji Wojewody [...] wniósł M. M. kwestionując ustalenie wartości przedmiotowych działek oszacowanych w operatach szacunkowych z dnia 2 lipca 2009 r. i z dnia 4 listopada 2009 r. z uwagi na zbyt niską cenę gruntu.

Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] czerwca 2010 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2010 r., nr [...]. Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie Minister stwierdził, że rozstrzygnięcie o ustaleniu odszkodowania jest prawidłowe i poprzedzone prawidłowo wszczętym i przeprowadzonym postępowaniem.

Organ w pierwszej kolejności przywołał treść przepisów art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm., dalej powołanej jako ugn) oraz § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2001 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Minister wskazał, że dokonał szczegółowej analizy operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego H. B. Biegły ten określił wartość wywłaszczanej nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego z zastosowaniem metody korygowania ceny średniej (§ 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.).

Do porównań zostały przyjęte transakcje, których przedmiotem było 20 transakcji sprzedaży nieruchomości położonych na rynku lokalnym – terenu powiatu [...] i [...] o przeznaczeniu rolniczym w okresie bezpośrednio poprzedzającym wycenę (lata 2007 – 2008). Ceny porównawcze zostały skorygowane zespołem poprawek z tytułu różnic w cechach nieruchomości, mających wpływ na ich wartości rynkowe. Pod uwagę wzięto następujące cechy: położenie nieruchomości, dojazd, jakość gleb oraz utrudnienia w uprawie. Ponadto ocena wycenianej nieruchomości w aspekcie cen rynkowych mających wpływ na jej wartość dokonana została w oparciu o przeprowadzoną przez biegłego w dniu [...] czerwca 2009 r. wizję terenową działek i – zdaniem organu – odpowiada charakterystyce tej nieruchomości zamieszczonej w operatach.

Przy tym organ II instancji wyjaśnił, że niemożliwe było zbudowanie modelu rynku w oparciu o transakcje nieruchomości nabywanych pod drogi bowiem na analizowanym rynku nie zanotowano odpowiedniej liczby transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości szacowanej.

W uzasadnieniu Minister stwierdził, że we wstępnych warunkach wyceny biegły wyjaśnił, iż na terenie, gdzie zlokalizowane są wyceniane działki brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast zarówno działka nr [...] jak i działki nr [...] w opracowanym Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy N. zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy z dnia [...] sierpnia 2000 r., nr [...] opisane są jako "strefa rolniczo - produkcyjna - wartościowe obszary gleb podlegające ochronie". Przedmiotowa nieruchomość jest zatem użytkiem rolnym i przy ocenie stanu użytkowego brano pod uwagę walory - cechy działki rolniczej, a nie budowlanej.

Odnosząc się natomiast do kwestii podnoszonej przez M. M. a dotyczącej kosztów nabycia nowej nieruchomości Minister uznał, iż odszkodowanie ustala się według wartości nieruchomości i tylko do tej wartości odnosi się ustawa o gospodarce nieruchomościami. Kwestia nabycia nowej nieruchomości nie jest objęta dyspozycją art. 128 ugn. W związku z powyższym należy przyjąć, że wartość prawa własności nieruchomości o przeznaczeniu rolnym ustalana na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu jest jedyną formą wyrównania strat majątku byłego właściciela nieruchomości.

M. M. nie zgodził się z powyższą decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] czerwca 2010 r., nr [...] i wniósł na nią skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia Ministrowi Infrastruktury. Zdaniem skarżącego sprawa wyceny gruntów nie została przeprowadzona rzetelnie a organ II instancji wydając zaskarżoną decyzję oparł się jedynie na wiedzy rzeczoznawcy majątkowego.

Skarżący podważył stanowisko organu argumentując, że w najbliższym sąsiedztwie przedmiotowej nieruchomości, tj. na terenie gminy N., dokonywano podobnych transakcji nieruchomości przeznaczonych pod poszerzenie dróg.

Ponadto – zdaniem skarżącego – krzywdzącym jest wycena za 1 m² gruntu przeznaczonego pod poszerzenie drogi wojewódzkiej kwoty [...] zł w sytuacji, gdy gmina N. w latach 2008-2009 płaciła rolnikom chcącym dobrowolnie sprzedać grunt pod poszerzenie dróg gminnych od 10 do 16 zł za 1 m².

Minister w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał w całości stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Stan faktyczny w sprawie jest bezsporny, dlatego Sąd akceptując ustalenia faktyczne dokonane przez organ w zaskarżonej decyzji dokonał jej kontroli pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zbadał, czy organ administracji orzekając w sprawie, nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.; dalej powoływana jako p.p.s.a.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi.

Na wstępie wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 119 § 2 p.p.s.a. Sąd rozpoznaje sprawę w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym, jeżeli jedna ze stron złoży taki wniosek, a pozostałe strony nie wniosą sprzeciwu w terminie 14 dni. Taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie.

Zaskarżona decyzja dotyczy ustalenia odszkodowania w oparciu o przepis art. 18 specustawy drogowej, którego treść została przywołana powyżej. Zgodnie z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie jednak z art. 23 specustawy drogowej w sprawach nieuregulowanych w tej ustawie stosuje się przepisy ugn. Dodatkowo szczegółowe zasady określenia wartości rynkowych nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania regulują przepisy powołanego rozporządzenia w sprawie wyceny. W szczególności materialnoprawne przesłanki określania wartości nieruchomości nabywanych pod drogę reguluje § 36 tego rozporządzenia. W przepisie tym przyjęto zasadę, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne znajduje zastosowanie podejście porównawcze przy jednoczesnym przyjęciu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów na te cele.

W świetle powyższej regulacji rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym metodą porównywania parami bądź metodą korygowania ceny średniej. Z rynku lokalnego rzeczoznawca powinien przyjąć nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są zarówno ceny transakcyjne oraz warunki zawarcia transakcji, jak i ceny tych nieruchomości. Przy czym jako nieruchomości podobne rozumie się nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, które były przedmiotem obrotu rynkowego i charakteryzują się podobieństwem co do położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania oraz innych cech wpływających na wartość (art. 4 pkt 16 ugn).

Zdaniem Sądu w przedmiotowej sprawie fundamentalne znaczenie ma ocena, czy organy obu instancji zasadnie uznały, że operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego H. B. mogą stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania. Organy administracji publicznej obowiązane były bowiem dokonać oceny operatów szacunkowych pod względem formalnym oraz ocenić ich wartość dowodową, stosownie do art. 80 Kpa. Zgodnie z art. 75 Kpa opinia biegłego jest tylko jednym z dowodów w sprawie i jako dowód podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. W szczególności ocena ta musi dotyczyć prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości odszkodowania w korelacji z przepisami rozporządzenia w sprawie wyceny. Po dokonaniu takiej kontroli na podstawie art. 80 Kpa organ ocenia wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Następnie w uzasadnieniu zajętego stanowiska winien należycie wyjaśnić motywy zajętego stanowiska i przedstawić argumenty, którymi kierował się przy ocenie materiału dowodowego.

W przedmiotowej sprawie z całą pewnością ocena operatów z dnia [...] lipca 2009 r. oraz z dnia 4 listopada 2009 r. została dokonania i nie można zarzucić Ministrowi, że nie dokonał weryfikacji opinii biegłego.

Odnosząc się z kolei do zarzutów skarżącego dotyczących sposobu i metody wyceny wyjaśnić należy, że na podstawie art. 154 ust. 1 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W myśl § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Zgodnie natomiast z ust. 2 w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m² gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %;

2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %.

W związku z brzmieniem § 36 w/w rozporządzenia Rady Ministrów należy przyjąć, iż intencją prawodawcy było, aby dokonując wyceny nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy do porównań dobierał przede wszystkim ceny nieruchomości przeznaczonych pod budowę dróg, jeżeli tego rodzaju rynek na danym lub podobnym obszarze został wykreowany. Jednoznaczne określenie w w/w przepisie kolejności wyboru materiału porównawczego dla celów dokonania wyceny wskazuje, że zasadą przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne jest przyjęcie cen transakcyjnych występujących w obrocie gruntami przeznaczonymi pod drogi. Dopiero po nie budzącym jakichkolwiek wątpliwości ustaleniu, że na analizowanym terenie nie występują transakcje porównywalne dotyczące nieruchomości zajętych lub przeznaczonych pod drogi publiczne, możliwe jest przejście do metody wyceny określonej w § 36 ust. 2 cytowanego rozporządzenia. Dopiero bowiem brak na zbadanym rynku transakcji nieruchomości nabywanych w celu realizacji inwestycji drogowych pozwala na zastosowanie przez rzeczoznawcę majątkowego § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wymaga to jednakże zamieszczenia we wstępnych warunkach wyceny informacji o braku na badanym rynku transakcji nieruchomościami podobnymi nabywanymi pod budowę dróg publicznych.

W przedmiotowej sprawie autor operatów szacunkowych wyceniając grunt zastosował – zdaniem Sądu w pełni zasadnie – podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane.

Natomiast metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru, co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji rynkowych. Zgodnie art. 153 ust. 1 ugn ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Wyjaśnić należy, że na terenie, gdzie zlokalizowane są wyceniane działki brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast zarówno działka nr [...] jak i działki nr [...] w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy N. zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy nr [...] z dnia [...] sierpnia 2000 r. opisane są jako "strefa rolniczo - produkcyjna - wartościowe obszary gleb podlegające ochronie". Powyższe ustalenia dotyczące przeznaczenia wycenianej nieruchomości odpowiadają przepisowi art. 154 ust. 2 ugn, zgodnie z którym w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Sąd podzielił pogląd wyrażony zarówno w zaskarżonej decyzji jak i w obu opiniach biegłego, że na analizowanym rynku nie zanotowano odpowiedniej liczby transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości szacowanej, stąd też w sprawie nie mógł znaleźć zastosowania § 36 ust. 1 powołanego rozporządzenia (por. str. 7 operatu). Oba operaty zawierają wprawdzie informację, że na przestrzeni lat 2007-2009 na rynku lokalnym obejmującym powiat [...] i gminę N. S. miało miejsce [...] transakcji gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne, jednak tylko dwie z nich dotyczyły gruntów rolnych – cena 2,50 zł/m² (pozostałe przeznaczone były częściowo lub w całości pod zabudowę – odpowiednio 10,00 zł/m² i 6,00-16,00 zł/m²). W przedmiotowych opiniach z dnia 2 lipca 2009 r. oraz z dnia 4 listopada 2009 r. rzeczoznawca majątkowy stwierdził co prawda, że na rynku regionalnym można znaleźć kilka transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi gminne, jednak nie spełniają one warunku transakcji rynkowych.

Ponadto wyjaśnić należy, że zgodnie z § 26 ust. 1 powołanego rozporządzenia przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Zdaniem Sądu § 36 tego rozporządzenia nie wyklucza w przypadku braku nieruchomości podobnych na rynku lokalnym sięgnięcia do rynku regionalnego. Jednak sięgnięcie do rynku regionalnego musi być przez rzeczoznawcę uzasadnione. W przedmiotowej sprawie, jako że na terenie gminy Nowa Słupia nie odnotowano wystarczającej liczby transakcji, co zostało wyjaśnione w zaskarżonej decyzji oraz wynika z opinii biegłego a także z uwagi na fakt, że brak było podstaw do przyjęcia cen transakcyjnych z rynku regionalnego, zasadnym jest zastosowanie § 36 ust. 2 pkt 1 w/w rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

Sąd podzielił pogląd autora obu przedmiotowych operatów szacunkowych, który dokonując analizy i charakterystyki rynku nieruchomości (pkt 8 operatów) wygenerował rynek lokalny nieruchomości gruntowych sklasyfikowanych jako użytki rolne i przeznaczonych w studium do produkcji rolnej, które miały miejsce w okresie bezpośrednio poprzedzającym wycenę (lata 2007-2008) na terenie powiatu [...]. W przedmiotowej sprawie przyjęto do porównania 20 transakcji nieruchomości z czego 12 z nich miało miejsce na terenie gminy Nowa Słupia.

Ceny porównawcze zostały skorygowane zespołem poprawek z tytułu różnic w cechach nieruchomości, mających wpływ na ich wartości rynkowe. Pod uwagę wzięto następujące cechy: położenie nieruchomości, dojazd, jakość gleb oraz utrudnienia w uprawie. Przedmiotowa nieruchomość jest użytkiem rolnym i przy ocenie stanu użytkowego brano pod uwagę walory - cechy działki rolniczej, a nie budowlanej.

Pamiętać przy tym trzeba, iż dobór cech mających wpływ na wartość nieruchomości oraz ocena tych cech pozostawione są rzeczoznawcy majątkowemu, którego pozycja prawna zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Ponadto czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy, a już zwłaszcza dotyczące doboru cech rynkowych wpływających na wartość nieruchomości, wymagają wiedzy specjalistycznej, której organ administracji publicznej nie ma podstaw ani możliwości do podważenia (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 sierpnia2007r. sygn. akt: I SA/Wa 873/07, CBOSA).

Należy zwrócić także uwagę, że rynkowa wartość przedmiotowej nieruchomości została powiększona o 50% zgodnie z § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

Dokonana przez Sąd analiza operatów szacunkowych z dnia [...] lipca 2009 r. oraz z dnia [...] listopada 2009 r. wskazuje, iż zawierają one wszystkie elementy wymagane przepisami prawa, w szczególności określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. oraz opierają się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

W związku z powyższym brak jest zatem podstaw do uznania, że odszkodowanie zostało ustalone nieprawidłowo.

W świetle powyższych ustaleń Sąd uznał za prawidłową decyzję Ministra Infrastruktury akceptującą opinie rzeczoznawcy majątkowego.

Z tych względów, na podstawie art. 151 w zw. z art. 120 p.p.s.a. skargę jako nieuzasadnioną należało oddalić.