Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 1396/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2011-01-26 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1 ust. 1 zd. 1, art. 4 ust. 1, 2,8 i 9,
journal: Dz.U. 2005 nr 175 poz 1459
law: Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości
article: art. 67 ust. 3a, art. 69, art. 154 ust. 1, art. 155 ust. 2, art. 156 ust. 4, art. 157 ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 55-57
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 77 par. 1, art. 138 par. 2, art. 139
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151;
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Dnia 26 stycznia 2011 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA: Zygmunt Zgierski Sędziowie Sędzia WSA: Jolanta Rosińska (spr.) Sędzia WSA: Sławomir Wojciechowski Protokolant Asystent sędziego Katarzyna Orzechowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 stycznia 2011 roku przy udziale --- sprawy ze skargi B. P. i B. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności oraz ustalenia opłaty za przekształcenie - oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] nr [...] znak: [...] Prezydent Miasta P., wydaną na podstawie art. 1 ust.1, art. 3, art. 4 ust. 1,2,8 i 15 ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. Nr 175, poz. 1459 ze zm., dalej ustawa) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz.U. z 2000r., Nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej K.p.a.), orzekł o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego B. P. i B. P. do zabudowanej nieruchomości, położonej w P. przy ulicy A [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 107 - stary nr 159 (obręb [...]) o powierzchni 0,0558 ha, dla której Sąd Rejonowy w P. prowadzi księgę wieczystą KW Nr [...] w prawo własności nieruchomości.

Za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości organ I instancji, na podstawie operatu szacunkowego z dnia 2 grudnia 2008r. oraz klauzuli ważności tego operatu szacunkowego z dnia 2 czerwca 2010r., ustalił opłatę w kwocie 12.994,00 zł, od której udzielił wnioskodawcom bonifikaty w wysokości 90%, tj. w kwocie 11.694,60 zł, zobowiązując jednocześnie B. P. i B. P. do zapłaty 1.299,40 na rzecz Gminy P.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, iż powyższa decyzja została wydana wobec uchylenia w dniu [...] przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją nr [...] poprzedniej decyzji Prezydenta Miasta P. nr [...] znak: [...] z dnia [...] z uwagi na to, iż decyzja organu I instancji wydana została po upływie 12 miesięcy po dniu sporządzenia operatu, zatem operat ten nie mógł stanowić podstawy do ustalenia opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w niniejszej sprawie.

Wobec powyższego wystąpiono do rzeczoznawcy majątkowego o potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego. W załączonej do akt administracyjnych klauzuli ważności z dnia 2 czerwca 2010r. do operatu z dnia 2 grudnia 2008r. rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że od dnia wykonania operatu wobec ww. wycenianej nieruchomości nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych, ani innych czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie wystąpiły także widoczne zmiany cen rynkowych prawa własności gruntów nieruchomości podobnych do wycenianej, przez co ponowne wycenianie tej wartości prawa własności uznał za nieuzasadnione. Tym samym wyraził opinię, że określona w operacie z dnia 2 grudnia 2008r. wartość prawa własności nieruchomości położonej przy ulicy A [...] ustalona w celu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości jest nadal aktualna i wynosi 61.257,00 zł. Jednocześnie uznał, że wymaga zmiany wyliczona wartość prawa użytkowania wieczystego z uwagi na więcej lat wykorzystanego prawa użytkowania wieczystego, a mniej lat prawa użytkowania wieczystego pozostałego do wykorzystania. Wartość prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości na 2010r. wyniosła 48.263,00 zł.

Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli B. P. i B. P. żądając uchylenia zaskarżonej decyzji w całości, jednocześnie zarzucając jej przede wszystkim nieprawidłowość wyceny nieruchomości dokonanej w operacie szacunkowym. Przy sporządzaniu operatu szacunkowego nie uwzględniono bowiem informacji z aktów notarialnych o cenach sprzedaży prawa własności gruntów o zabudowie bliźniaczej do 600 m2, w tym dotyczących nieruchomości położonych w P. przy ul. A [...], [...], [...]. Do wyceny przyjęto natomiast niekorzystne dane nieruchomości o cechach nieporównywalnych z działką przy ul. A [...] (ze względu na sposób przeznaczenia i wykorzystania działki), nie uwzględniono zaś wskazanych przez odwołujących się, wysokości współczynników korygujących dla ustalonych cech nieruchomości. Nieobiektywnie oceniono także warunki lokalizacji w zakresie uwarunkowań środowiskowych przez pominięcie znaczącej emisji bardzo toksycznych zanieczyszczeń z fabryki mebli oraz fabryki płytek ceramicznych, zlokalizowanych po północnej (przemysłowej) stronie ul. B.

Zdaniem odwołujących się sporządzający operat szacunkowy przyjął, niezgodnie z przepisami prawa miejscowego, przedmiot wyceny i rodzaj nieruchomości przy ul. A [...], jako terenu budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego osiedla "C" i w konsekwencji tego przyjął, iż dla analizowanego terenu miasto P. nie posiada aktualnie obowiązującego planu przestrzennego zagospodarowania dla przedmiotowej części miasta, podczas gdy na tym terenie obowiązuje szczegółowy plan zagospodarowania przestrzennego osiedla budownictwa jednorodzinnego "D".

Ustalając opłatę za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości organ I instancji nie rozpatrzył pozytywnie wniosku odwołujących się, o obniżenie wartości nieruchomości o 25 %, w związku ze spadkiem wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, spowodowanej niewłaściwym korzystaniem z działki sąsiedniej przez J. i Z. J.

Zaskarżonej decyzji zarzucono także naruszenie art. 139 K.p.a. przez spowodowanie wzrostu opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości o kwotę 928 zł (po bonifikacie 92,80 zł), na skutek przewlekłości postępowania. Zdaniem skarżących nie można zgodzić się ze stanowiskiem organu I instancji, że przewlekłość postępowania i wynikające z tego powodu skutki finansowe spowodowane zostały koniecznością rozpatrywania składanych przez zainteresowanych wniosków.

Po rozpatrzeniu powyższego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P., wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. decyzją z dnia [...] nr [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

Organ odwoławczy ustalił, iż B. P. i B. P. w dniu 6 czerwca 2008 r. złożyli wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości, położonej w P., przy ul. A [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 107 (stary nr 159), obręb [...], o powierzchni 0,0558 ha, w prawo własności, na podstawie przepisów ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

W dniu wejścia w życie tejże ustawy odwołujący się byli użytkownikami wieczystymi przedmiotowej nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe, a zatem organ pierwszej instancji był uprawniony do przekształcenia prawa wieczystego użytkowania przedmiotowej nieruchomości w prawo własności oraz do ustalenia zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy opłaty z tego tytułu. Opłata ta zgodnie z art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami została ustalona w wysokości równej różnicy wartości nieruchomości, jako przedmiotu prawa własności i jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego na podstawie wyceny przedmiotowej nieruchomości gruntowej, dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego T. P., w operacie szacunkowym z dnia 2 grudnia 2008r., zaktualizowanym w dniu 2 czerwca 2010r.

Zgodnie z ww. wyceną wartość prawa własności nieruchomości gruntowej położnej w P. przy ul. A [...] wyniosła 61.257,00 zł, natomiast wartość prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości została określona w wysokości 48.263,00 zł. W związku z tym opłata z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wyniosła 12.994,00 zł, zaś na podstawie art. 4 ust. 8 ustawy organ I instancji udzielił wnioskodawcom bonifikaty od ustalonej opłaty w wysokości 90%, tj. w wysokości 11.694,60 zł.

Organ odwoławczy zauważył, iż operat szacunkowy z wyceny wartości nieruchomości jest dokumentem wymagającym specjalistycznej wiedzy, a taką niewątpliwie posiada rzeczoznawca majątkowy. Nie można zatem uznać trafności argumentacji odwołujących się, co do przyjęcia przez rzeczoznawcę do porównań nieruchomości o cechach nieporównywalnych z działką, przy ul. A, nieobiektywną ocenę warunków środowiskowych, nieobiektywną ocenę sąsiedztwa, czy też nieprawidłowego określenia wysokości współczynników korygujących dla przedmiotowej nieruchomości, bowiem zarzuty te nie zostały poparte żadnymi dowodami. Należy również podkreślić, iż na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Stawiane przez odwołujących się zarzuty do operatu szacunkowego, ustalającego wartość prawa własności oraz wartość prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości także nie zasługują na uwzględnienie. Przede wszystkim należy wskazać, iż strony w toku całego dotychczasowego postępowania podnosiły wyłącznie zarzuty, co do sporządzonego operatu, nie przedkładając jednocześnie kontroperatu, czy też opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców dyskwalifikującej przyjęty operat jako dowód w sprawie.

Co prawda rzeczoznawca niezasadnie stwierdził, że dla terenu, na którym mieści się wyceniana nieruchomość nie ma aktualnie obowiązującego planu przestrzennego zagospodarowania, a także nieprawidłowo posługiwał się pojęciem "osiedle C", skoro wyceniana nieruchomość leży na osiedlu "D", to okoliczności te nie mogą wpłynąć na negatywną ocenę wartości dowodowej tego dokumentu.

Zgodnie z uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w P. z dnia [...] w sprawie zmiany miejscowego szczegółowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla budownictwa jednorodzinnego przy ul. B w P. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...]), działka nr 107 obręb [...], ul. A [...] położona jest w jednostce urbanistycznej MN o przeznaczeniu podstawowym: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w formie zabudowy wolnostojącej, bliźniaczej lub szeregowej wraz z dopuszczeniem funkcji uzupełniającej - usługi o uciążliwości niewykraczającej poza granice działki, niewytwarzające ścieków technologicznych oraz niepowodujące ponadnormatywnych emisji do powietrza. Brak jest więc jakiegokolwiek uzasadnienia, aby sięgać do ustaleń nieobowiązujących już planów zagospodarowania przestrzennego.

W ocenie Kolegium operat szacunkowy odpowiada przepisom prawa, w tym przede wszystkim przepisom rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). W wykonanym operacie szacunkowym wskazano właściwe podstawy formalno-prawne wyceny. Zbadano szczegółowo stan prawny przedmiotowej nieruchomości, dokonano opisu nieruchomości wskazując na cechy pozwalające bez wątpliwości ustalić, co jest przedmiotem wyceny, a także jakie są warunki lokalizacji i uzbrojenia przedmiotowej nieruchomości. Dokonano także analizy i charakterystyki lokalnego rynku nieruchomości, aż wreszcie ustalono wartość prawa własności oraz wartość prawa wieczystego użytkowania wycenianej nieruchomości.

Kolegium uznało za bezzasadny zarówno argument o konieczności poniesienia opłaty w wyższej wysokości w związku z przewlekłością postępowania, jak również zarzut naruszenia przez organ I instancji przepisu art. 139 K.p.a. poprzez ustalenie opłaty w wyższej kwocie. Zgodnie z treścią tego przepisu organ odwoławczy nie może wydać decyzji na niekorzyść strony odwołującej się, chyba że zaskarżona decyzja rażąco narusza prawo lub rażąco narusza interes społeczny. Z przepisu tego jednoznacznie wynika, iż przepis ten odnosi się wyłącznie do postępowania organu odwoławczego, a nie organu I instancji. Zatem brak jest podstaw do stawiania zarzutu naruszenia ww. przepisu przez organ I instancji, skoro organ ten nie był związany jego treścią.

Na ostateczną decyzję organu odwoławczego skargę do sądu administracyjnego wnieśli B. P. i B. P. żądając uchylenia zaskarżonej decyzji, obniżenia różnicy wartości nieruchomości, jako przedmiotu prawa własności i użytkowania wieczystego z kwoty 12.994,00 zł na kwotę około 7.000,00 zł i ustalenia opłaty w kwocie około 700,00 zł, a także usunięcia bezprawnego dopuszczenia funkcji uzupełniającej (usługi) na podstawie obowiązujących przepisów prawa miejscowego nieruchomości położonej w P. przy ul. A [...] z uwzględnieniem oznaczenia działki według poprzedniego numeru ew. 159 (obręb [...]). Poza tym, skarżący podnieśli tożsame zarzuty przytoczone wcześniej w odwołaniu od decyzji organu I instancji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. podtrzymało swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji oraz wniosło o oddalenie skargi.

Organ odwoławczy uznał, iż przede wszystkim bezpodstawne jest domaganie się przez skarżących dopuszczenia poprzedniego oznaczenia ewidencyjnego przedmiotowej działki i uwzględnienia do określenia przeznaczenia nieruchomości położonej przy ul. A [...] nieobowiązujących już ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji wydanych w latach osiemdziesiątych dwudziestego wieku. Kolegium natomiast nie jest uprawnione ani do zmiany oznaczeń w ewidencji gruntów, ani dokonania zmian w planie zagospodarowania przestrzennego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z treścią art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., dalej p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż sąd bada legalność zaskarżonego rozstrzygnięcia pod kątem jego zgodności z prawem materialnym, określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej.

Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, o czym stanowi art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi Sąd skargę oddala (art. 151 p.p.s.a.).

Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. Nr 175, poz. 1459 ze zm.). Zgodnie z art. 1 ust. 1 zd. 1 powołanej ustawy osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest zobowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia, którą ustala się w decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (art. 4 ust. 1 i 2 ustawy). Do ustalenia powyższej opłaty stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy z dnia 21 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm.).

Jak wynika z wyżej powołanych przepisów niezbędną podstawą ustalenia opłaty z tytułu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości jest określenie wartości tej nieruchomości i to właśnie w tym zakresie koncentrują się główne zarzuty skargi, które zdaniem Sądu okazały się nietrafne.

Określenie wartości przedmiotowej nieruchomości miało miejsce w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej rozporządzenia). Zgodnie bowiem z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, rejestrach zabytków, tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169 ustawy o gospodarce nieruchomościami, planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę, wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe, dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz, umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości, bądź świadectwie charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno – użytkową (art. 155 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wykorzystane w operacie szacunkowym powyższe dane mogą mieć formę wypisów i wyrysów, poświadczonych przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 155 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Ustalenie wartości nieruchomości leży zatem w zakresie ustaleń faktycznych organów administracji niezbędnych dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, a środkiem dowodowym, który ma posłużyć do ustalenia tej wartości jest opinia biegłego w postaci operatu szacunkowego. Jednakże z całą pewnością organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006r. o sygn. akt I SA/Wa 1107/05, LEX nr 276587).

Organ administracji powinien dokonać analizy operatu w sposób uwzględniający art. 77 § 1 K.p.a. Zgodnie bowiem z powołanym przepisem organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Jeżeli zatem w sprawie występuje konieczność zasięgnięcia opinii osoby mającej wiadomości specjalne, organ ma prawo i obowiązek zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna oraz ewentualnie żądać jej uzupełnienia. Organ w toku postępowania powinien dążyć do wyjaśnienia podnoszonych wszelkich wątpliwości, także tych wskazanych przez stronę.

Sąd analizując załączony do akt administracyjnych operat szacunkowy pod kątem przesłanek wynikających z § 55 – 57 rozporządzenia, określających sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego stwierdził, że określa on jednoznacznie wszystkie niezbędne elementy zarówno odnoszące się do stanu nieruchomości (przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalne i materialnoprawne, źródła danych merytorycznych, określa daty istotne przy wykonaniu operatu szacunkowego, opisuje i określa stan nieruchomości w kontekście jej stanu prawnego, lokalizacji i czynników środowiskowych, stanu i stopnia wyposażenia w infrastrukturę techniczną, zagospodarowania otoczenia nieruchomości, stanu usług, zaplecza bytowego i komunikacji, sposobu użytkowania i zagospodarowania nieruchomości, przeznaczenie nieruchomości), jak i samej wyceny (wybór podejścia, metody i techniki wyceny, analiza i charakterystyka rynku nieruchomości, wartość przedmiotu wyceny, wycenę gruntu, określenie wagi i ocenę cech rynkowych, określenie sumy współczynników korygujących oraz wycenę gruntu pod użytkowanie rolne, poprzez określenie wagi i ocenę cech rynkowych, określenie sumy współczynników korygujących).

W ocenie Sądu powyższy dokument jest rzeczowy, logiczny i spójny, a co istotne pozwala prześledzić tok rozumowania rzeczoznawcy. Pamiętać należy, iż pismem z dnia 2 kwietnia 2009r. organ I instancji wezwał autora operatu do ustosunkowania się do zgłoszonych przez skarżących uwag i zastrzeżeń dotyczących sporządzonego operatu szacunkowego. W odpowiedzi na wezwanie organu rzeczoznawca majątkowy pismem z dnia 15 kwietnia 2009r. udzielił wyczerpujących wyjaśnień i ustosunkował się do wszystkich, podniesionych przez skarżących zarzutów. Przede wszystkim wskazał, iż do wyceny przedmiotowej nieruchomości zastosował podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. Dlatego oceniając zarzuty skarżących należy mieć na uwadze nie tylko sam operat, ale także wyjaśnienia biegłego zawarte w piśmie z dnia 15 kwietnia 2009r.

Zdaniem skarżących rzeczoznawca majątkowy dokonując porównań i analiz cen wolnorynkowych prawa własności gruntów o przeznaczeniu i warunkach najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej nie uwzględnił informacji z aktów notarialnych o cenach sprzedaży prawa własności gruntów o zabudowie bliźniaczej o powierzchni zbliżonej do wycenianej nieruchomości i przyjął niekorzystne dla skarżących dane własne o rynku nieruchomościami. Jednakże we wskazanym wyżej piśmie z dnia 15 kwietnia 2009r. biegły wyjaśnił, iż w okresie dwóch lat poprzedzających dokonanie wyceny nie stwierdził żadnych działek "bliźniaczych" o warunkach podobnych do wycenianej, jak również nie dysponował żadnymi informacjami z aktów notarialnych, na które wskazali skarżący. Stwierdził natomiast, że jeżeli skarżący dysponują takimi aktami notarialnymi, to powinni je przedstawić celem ewentualnej korekty operatu.

Skarżący zarzucili również, iż biegły dokonał nieobiektywnej oceny warunków lokalizacji dotyczących środowiska przez pominięcie znaczącej emisji bardzo toksycznych zanieczyszczeń z fabryki mebli oraz fabryki płytek ceramicznych. Z operatu szacunkowego wynika jednak, że znajdujący się w okolicy przemysł jest niezbyt uciążliwy, natomiast niekorzystne warunki stanowią znajdujące się w bezpośrednim sąsiedztwie tereny po byłej cegielni. Z kolei korzystne warunki sąsiedztwa stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz tereny niezabudowane, stanowiące grunty rolnicze i nieużytki. Dlatego przy wycenie przedmiotowej nieruchomości biegły oceniając jej cechy w zakresie warunków sąsiedztwa i środowiska przyjął współczynnik 0,196 jako wartość pośrednią między poziomem przeciętnym a słabszym. Biegły ustosunkował się także do zarzutu nieobiektywnej oceny sąsiedztwa przez pominięcie sposobu użytkowania i zagospodarowania sąsiedniej nieruchomości przez J. i Z. J. powodującego obniżenie wartości wycenionej nieruchomości. Stwierdził bowiem, iż na terenach osiedli mieszkaniowych normalnym jest, że sąsiednie nieruchomości są zabudowane, a zatem zabudowa sąsiedniej nieruchomości nie może prowadzić do przyjęcia, iż warunki sąsiedzkie są w związku z tym szczególnie niekorzystne.

Ponadto sporządzający operat szacunkowy rzeczoznawca majątkowy potwierdził jego aktualność przez dołączenie do akt administracyjnych stosownej klauzuli zgodnie z art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednocześnie dokonał aktualizacji wyceny wartości prawa użytkowania wieczystego, związanej z upływem czasu. Jak wyjaśnił biegły wartość prawa użytkowania wieczystego zmniejsza się bowiem z roku na rok, co jednocześnie powoduje wzrost różnicy w stosunku do wartości nieruchomości i w konsekwencji zwiększenia opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Wyjaśnienie wszystkich podnoszonych przez skarżących wątpliwości znalazło także odzwierciedlenie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, zwłaszcza w zakresie przyjęcia w operacie szacunkowym, iż dla terenu, na którym położona jest wyceniana nieruchomość, nie ma aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ administracji zwrócił także uwagę na to, że biegły nieprawidłowo posługiwał się pojęciem "osiedle C", skoro wyceniana nieruchomość leży na osiedlu "D". Zgodzić zatem się należy z tym, iż okoliczności te nie mogą wpłynąć na negatywną ocenę wartości dowodowej operatu, jeżeli nieprawidłowości zostały przez organ odwoławczy zauważone, a stanowisko

w tym zakresie należycie uzasadnione.

Należy w tym miejscu zauważyć, że zastrzeżenia strony dotyczące sporządzonego operatu powinny mieć charakter obiektywny, a nie wynikać jedynie z samego niezadowolenia strony. Organ administracji publicznej nie ma bowiem obowiązku sporządzania nowego operatu tylko dlatego, że ten przedłożony do akt sprawy jest dla strony niekorzystny. O dopuszczeniu dowodu uzupełniającego w zakresie opinii rzeczoznawcy powinny bowiem decydować poparte dowodami uzasadnione wątpliwości, co do przedłożonego uprzednio operatu, a nie subiektywne odczucie strony. Jeśli pomimo wyjaśnień autora operatu strona nadal uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości, to w celu jego obalenia powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, o czym mówi art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Powyższe okoliczności wskazują na to, iż zarzuty skarżących dotyczące zawyżenia wartości nieruchomości, co według nich spowodowało ustalenie wyższej opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oraz jednoczesne żądanie obniżenia tej opłaty należy uznać za bezzasadne.

Podobnie sąd ocenia zarzuty kwestionujące dopuszczenie na analizowanym terenie funkcji uzupełniającej – usługi oraz żądanie uwzględnienia oznaczenia działki według poprzedniego (nieaktualnego) numeru. Zgodnie z aktualnym oznaczeniem w ewidencji gruntów nieruchomość będąca w użytkowaniu wieczystym B. i B. P., to działka nr 107 położona w obrębie [...] miasta P. i przeznaczona jest zgodnie z uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w P. z dnia [...] w sprawie zmiany miejscowego szczegółowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla budownictwa jednorodzinnego przy ul. B w P. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...]) pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w formie zabudowy wolnostojącej, bliźniaczej lub szeregowej wraz z dopuszczeniem funkcji uzupełniającej - usługi o uciążliwości niewykraczającej poza granice działki, niewytwarzające ścieków technologicznych oraz niepowodujące ponadnormatywnych emisji do powietrza. Oznacza to, że ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie mogą być skutecznie kwestionowane, gdyż nie są przedmiotem rozważań w niniejszym postępowaniu. Dotyczy to również zarzutów, co do oznaczenia przedmiotowej nieruchomości.

Wreszcie należy uznać za niezasadny zarówno argument o konieczności poniesienia opłaty w wyższej wysokości w związku z przewlekłością postępowania, jak również zarzut naruszenia przez organ I instancji przepisu art. 139 K.p.a. poprzez ustalenie opłaty w wyższej kwocie. Zgodnie z treścią tego przepisu organ odwoławczy nie może wydać decyzji na niekorzyść strony odwołującej się, chyba że zaskarżona decyzja rażąco narusza prawo lub rażąco narusza interes społeczny, zatem po pierwsze z tego przepisu jednoznacznie wynika, iż odnosi się on wyłącznie do postępowania organu odwoławczego, a nie organu I instancji. Zatem, jak zauważył Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w wyroku z dnia 13 września 2007r., sygn. akt II SA/Op 334/07 (LEX nr 472365), zakaz orzekania na niekorzyść strony odwołującej wyraża się w tym, że organ odwoławczy nie może pogarszać, określonej decyzją organu pierwszej instancji, sytuacji prawnej odwołującego. Daje on gwarancję stronie, iż wniesione odwołanie spowodować może co najwyżej utrzymanie jej sytuacji prawnej ustalonej zaskarżoną decyzją, w żadnym zaś przypadku nie spowoduje jej pogorszenia. O tym, czy w konkretnym przypadku pogorszenie takie nastąpiło, przesądza zestawienie osnowy rozstrzygnięć obydwu instancji. Podstawy dokonania ustaleń w tym zakresie nie stanowi jednak żądanie odwołania, lecz obiektywna sytuacja prawna strony ukształtowana decyzją odwoławczą.

Po drugie sformułowany w art. 139 k.p.a. zakaz reformationis in peius nie ma zastosowania do decyzji kasacyjnych wydawanych w trybie określonym w art. 138 § 2 k.p.a. i nie wiąże organu pierwszej instancji przy ponownym rozpoznaniu

i rozstrzyganiu sprawy (por. wyroki NSA z dnia 14 stycznia 2010r., sygn. akt. II OSK 44/09, LEX nr 597594 oraz z dnia 26 czerwca 2008r., sygn. akt II GSK 175/08, LEX nr 522503). Brak jest zatem podstaw do stawiania zarzutu naruszenia ww. przepisu przez organ I instancji, skoro organ ten nie był związany jego treścią, a toczące postępowanie administracyjne nie mogło zakończyć się wobec składanych w toku tego postępowania pism skarżących i podnoszonych przez nich wątpliwości.

Na marginesie, Sąd chciałby zwrócić uwagę na orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z 26 stycznia 2010r. sygn. akt K 9/08. W pkt 2 powyższego wyroku Trybunał Konstytucyjny stwierdził, iż art. 4 ust. 8 i 9 ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. Nr 175, poz. 1459 ze zm.,) w zakresie, w jakim wskazuje, że udzielenie bonifikaty jest obowiązkiem organu jednostki samorządu terytorialnego właściwego do wydania decyzji przekształceniowej, jest niezgodny z art. 165 ust. 1 i 2 Konstytucji. Na podstawie zakwestionowanych przepisów dotychczasowi właściciele nieruchomości nie mają ani możliwości odmówienia udzielenia bonifikaty osobom spełniającym ustawowe warunki, ani też wpływu na ich minimalną wysokość. W istocie więc decyzję o tym, czy i na jakich warunkach dokonać przekształcenia, podejmuje wyłącznie użytkownik wieczysty. Żądanie udzielenia bonifikaty jest zaś wiążące dla drugiej strony dotychczasowej umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego - właściciela nieruchomości. Innymi słowy, skutkiem wniosku użytkownika jest niejako automatyczne udzielenie bonifikaty, co najmniej w wysokości wskazanej w art. 4 ust. 8 i 9 ustawy o przekształceniu z 2005 r.

W ocenie Trybunału Konstytucyjnego, mechanizm ten stanowi niedozwoloną ingerencję w prawo własności, przysługujące jednostkom samorządu terytorialnego bezpośrednio na podstawie przepisów Konstytucji (art. 165). Pozbawia bowiem te podmioty jakiejkolwiek kontroli nad nieruchomościami oddanymi w użytkowanie wieczyste, zmuszając je do automatycznego akceptowania każdego wniosku o udzielenie bonifikaty, bez względu na ocenę celowości przekształcenia danej nieruchomości. Ingerencja ta jest tym bardziej rażąca, że następuje w formie zobowiązania dotychczasowego właściciela nieruchomości do wydania decyzji administracyjnej, podczas gdy stosunek użytkowania wieczystego, łączący go z użytkownikiem, ma charakter cywilnoprawny i jest oparty na zasadzie równości stron.

Ponadto Trybunał konstytucyjny stwierdził, że obowiązkowe udzielenie bonifikaty przy przekształceniu użytkowania wieczystego we własność powoduje zmniejszenie dochodów jednostek samorządu terytorialnego.

W niniejszej sprawie organ administracji na wniosek skarżących udzielił 90 % bonifikaty w oparciu o art. 4 ust. 8 ustawy, uznany przez Trybunał Konstytucyjny za niezgodny z Konstytucją. Jednakże z uwagi na fakt, iż powołany wyżej przepis w omawianym zakresie traci moc z upływem 18 miesięcy od dnia ogłoszenia wyroku Trybunału w Dzienniku Ustaw tj. od dnia 8 lutego 2010r., to należy stwierdzić, iż organ administracji w dacie orzekania uprawniony był do udzielenia 90 % bonifikaty.

W ocenie Sądu powyższe dowodzi, iż organ odwoławczy, dążąc do ustalenia prawdy materialnej - w oparciu o zasadę swobodnej oceny dowodów unormowaną w art. 80 K.p.a. - według swojej wiedzy, doświadczenia oraz wewnętrznego przekonania poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne, w konsekwencji których wydał zgodne z prawem rozstrzygnięcie i uzasadnił stosownie do wymogów art. 107 § 3 K.p.a.

Wobec powyższego Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł,

jak w sentencji.

-----------------------

2