Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 2459/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-08-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 66 ust. 1 pkt 3, art. 61
journal: Dz.U. 2013 poz 1409
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Włodzimierz Kowalczyk, Sędziowie sędzia WSA Tomasz Stawecki, sędzia WSA Agnieszka Wilczewska-Rzepecka (spr.), Protokolant st. ref. Hubert Dobrowolski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 sierpnia 2016 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej "Nieruchomości [...]" w [...] na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] sierpnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie nakazu wykonania robót budowlanych I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji; II. zasądza od [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej "Nieruchomości [...]" w [...] kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...]decyzją z dnia [...] lipca 2015 r., nr – [...], na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 61 i art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.), oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r. poz. 267 ze zm., zwana dalej k.p.a.), nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej [...], jako właścicielowi budynku mieszkalnego przy ul. [...], obowiązek wykonania robót budowlanych polegających na uzupełnieniu izolacji w miejscach występowania mostków termicznych tj. miejsc o temperaturze niższej o 8 st. C od pozostałej części ściany, sufitu lub też powierzchni powyżej 1 m2 chłodniejszej o ok. 5 st. C, zgodnie z raportem z badania termowizyjnego bloku mieszkalnego [...]sporządzonym przez [...] w dniu 24 stycznia 2014 r., w terminie 4 miesięcy od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła Wspólnota Mieszkaniowa "[...].

[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] sierpnia 2015 r., nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 83 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej "[...], utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, iż w związku z pismem [...]upoważniony pracownik Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego [...]w dniu 6 marca 2012 r. przeprowadził oględziny w sprawie stanu technicznego lokalu mieszkalnego znajdującego się w obiekcie budowlanym położonym w [...]. W toku oględzin ustalono, iż na poddaszu budynku znajduje się lokal nr [...], w którym wydzielono następujące pomieszczenia: salon, 3 pokoje, aneks kuchenny, łazienka i WC. Ustalono także, że całe poddasze wykończone jest płytą gipsowo-kartonową (g-k), w łazience widoczne są pęknięcia na suficie, na ścianie odspojenia powierzchni. W salonie lokalu nr [...] jest sufit z łukami, widoczne są na nim zasuszone zacieki oraz odkształcenia i pęknięcia. W pokoju dziecinnym widoczne są na styku ściany i sufitu zasuszone zacieki oraz pęknięcia, natomiast w WC widoczne pęknięcia na styku ściany kolankowej i sufitu skośnego.

W dniu 23 marca 2012 r. organ powiatowy wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...].

Następnie, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...] z dnia[...]października 2012 r., nr [...], nałożył na Wspólnotę Mieszkaniową "[...] obowiązek przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego zlokalizowanego na nieruchomości przy ul. [...], ze szczególnym uwzględnieniem dachu przedmiotowego budynku oraz izolacji ścian zewnętrznych w terminie miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia.

W dniu 7 marca 2014 r. został złożony w organie powiatowym przez Wspólnotę Mieszkaniową "[...]" raport z badania termowizyjnego bloku mieszkalnego [...]wykonany przez [...]. Powyższe badanie termowizyjne wykazało wady izolacji termicznej budynku. Znaczna ilość mostków termicznych została ujawniona w sufitach i skosach dachowych o dużym zróżnicowaniu temperaturowym i wielkościowym. Wskazany raport podaje także w wynikach, iż mostkiem termicznym kwalifikującym się do naprawy jest miejsce o temperaturze niższej o 8 st. C od pozostałej części ściany, sufitu lub też powierzchnia powyżej 1 m2 chłodniejsza o około 5 st. C.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...]decyzją z dnia [...] kwietnia 2014 r., nr [...], sprostowaną postanowieniem z dnia [...] czerwca 2014 r., nr [...], nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej "[...] obowiązek wykonania robót budowlanych polegających na uzupełnieniu izolacji w miejscach występowania mostków termicznych.

Powyższa decyzja oraz postanowienie zostały wyeliminowane z obiegu prawnego w postępowaniu nadzwyczajnym, na mocy rozstrzygnięć [...] Wojewódzkiego Inspektor Nadzoru Budowlanego odpowiednio z dnia [...] października 2014 r., nr [...]oraz z dnia [...] stycznia 2015 r., nr [...].

W dalszym toku postępowania Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...] wydał decyzję z dnia [...] lipca 2015 r., nr [...], zaskarżoną odwołaniem.

Przechodząc do merytorycznego uzasadnienia podjętego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, iż podstawą prawną jest art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. Stosownie do ww. artykułu, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Z powyższego artykułu wynika uprawnienie dla organu nadzoru budowlanego do nakładania na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązków mających na celu usunięcie nieprawidłowości, a więc stanu niezgodnego z przepisami. Konstrukcja normy prawnej, zawartej w art. 66 ust. 1 ww. ustawy, w szczególności użyty w niej zwrot "właściwy organ nakazuje" wskazuje, iż decyzje podejmowane na jego podstawie mają charakter związany. Oznacza to, że jeżeli wystąpi choćby jedna z przesłanek, określonych w ust. 1 pkt 1 - 4 tego przepisu, to organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony, lecz obligowany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości.

Ponadto, organ II instancji podkreślił, że zgodnie z utrwalonym stanowiskiem sądów administracyjnych obowiązki wynikające z art. 61 i art. 66 ustawy Prawo budowlane związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego, w którym funkcjonuje Wspólnota Mieszkaniowa, winny być nałożone właśnie na ten podmiot (zob. wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 maja 2005 r., sygn. akt VII SA/Wa 752/04).

W związku z powyższym, organ odwoławczy uznał, iż organ powiatowy słusznie nałożył obowiązek określony w zaskarżonej decyzji na Wspólnotę Mieszkaniową "[...]" funkcjonującą w budynku mieszkalnym wielorodzinnym położonym przy ul. [...]. Dodał, iż kwestie cywilno-prawne dotyczące roszczeń wobec dewelopera za błędy wykonawcze pozostają bez wpływu na rozstrzygnięcie w sprawie stanu technicznego obiektu, gdyż obecnie właścicielem przedmiotowego budynku mieszkalnego jest ww. Wspólnota Mieszkaniowa i to ten podmiot jest zobowiązany do utrzymywania i użytkowania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym. Tym samym stwierdził, iż bezzasadny jest zarzut podniesiony w odwołaniu, że roszczenie o dokonanie niezbędnych napraw lokalu powinno być skierowane do dewelopera, na mocy ogólnych zasad przyjętych w kodeksie cywilnym.

[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego zaznaczył również, że organ nadzoru budowlanego może uznać obiekt za znajdujący się w nieodpowiednim stanie technicznym wówczas, gdy ujawniony stan obiektu narusza wymagania wynikające z obowiązujących przepisów, i tylko w takim przypadku można nałożyć obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Samo stwierdzenie przez organ nadzoru budowlanego, że obiekt jest w nieodpowiednim stanie technicznym, nie jest wystarczające do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Wskazał przy tym, że rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. nr 75, poz. 690 ze zm.) określa wymagania dotyczące oszczędności energii i izolacyjności cieplnej budynków w dziale X oraz załączniku nr 2 do ww. rozporządzenia. Zgodnie z pkt 1.1 załącznika nr 2 do rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wartości współczynnika przenikania ciepła Uc ścian, dachów, stropów i stropodachów dla wszystkich rodzajów budynków, uwzględniające poprawki ze względu na pustki powietrzne w warstwie izolacji, łączniki mechaniczne przechodzące przez warstwę izolacyjną oraz opady na dach o odwróconym układzie warstw, obliczone zgodnie z Polskimi Normami dotyczącymi obliczania oporu cieplnego i współczynnika przenikania ciepła oraz przenoszenia ciepła przez grunt, nie mogą być większe niż wartości UC(max) określona w tabeli przedstawionej we wskazanym załączniku. Przywołał następnie pozycję nr 1 ww. tabeli.

Organ odwoławczy podał, że zgodnie z raportem z badania termowizyjnego bloku mieszkalnego [...]wykonanego w dniu 24 stycznia 2014 r. przez [...], emisyjność ciepła ścian zewnętrznych przy temperaturze w pomieszczeniu 17 st. C wynosi 0,85. Stosownie do zaprezentowanej tabeli współczynnik przenikania ciepła od dnia 1 stycznia 2014 r. w powyżej opisanych warunkach nie może być większy niż 0,25. Zatem w oparciu o raport z badania termowizyjnego należy stwierdzić, iż emisyjność ciepła ścian zewnętrznych w budynku mieszkalnym przy ul. [...]jest wyższa niż określona w załączniku nr 2 do rozporządzenia.

Odnosząc się zaś do podniesionej kwestii braku środków finansowych na realizację nałożonych obowiązków, zauważył, że organ kierując nakaz usunięcia nieprawidłowości, nie jest związany brakiem środków finansowych po stronie skarżącego na realizację obowiązku, nie rozstrzyga on bowiem o sposobach finansowania wykonania robót, a jedynie o obowiązku usunięcia niewłaściwego stanu technicznego budynku. Uprawnienie organu administracji wynikające z przepisów Prawa budowlanego stanowi podstawę do ingerencji w działanie właściciela czy zarządcy budynku niezależnie od jego woli i braku stosownych środków finansowych. Aspekty ekonomiczne związane z możliwościami finansowymi zobowiązanych nie powinny być zresztą przedmiotem badania przez organy nadzoru budowlanego (zob. wyrok NSA z dnia 5 listopada 2009 r., sygn. II OSK 1751/08, wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 września 2010 r., sygn. akt VII SA/Wa 613/10).

Skargę na powyższą decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] sierpnia 2015 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła Wspólnota Mieszkaniowa "[...], wnosząc o jej uchylenie oraz o uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie:

- art. 66 ust. 1 pkt 3 oraz art. 61 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, poprzez uznanie Wspólnoty Mieszkaniowej jako adresata dyspozycji normy prawnych, mimo że odpowiedzialność za naprawę wad ukrytych budynku ponosi jedynie deweloper nieruchomości,

- przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903), poprzez uznanie Wspólnoty Mieszkaniowej jako władnej wykonania decyzji, w tym zrealizowania jej w określonym z góry czasie,

- przepisów postępowania, w tym w szczególności art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 k.p.a., poprzez nie wyjaśnienie przez organ administracji wszystkich okoliczności faktycznych sprawy; W tym nie wzięcie pod uwagi, iż występujące usterki w nieruchomości są wadami ukrytymi, istniejącymi od samego początku wyodrębnienia lokali w nieruchomości przy ul. [...].

W uzasadnieniu skargi skarżąca wskazała, iż zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali, wspólnota mieszkaniowa powstaje ex lege, tj. wraz z wyodrębnieniem się pierwszego z lokali mieszkalnych w nieruchomości. Zatem odpowiedzialność wspólnoty rozpoczyna się wraz z sukcesywnym wyodrębnianiem się lokali mieszkalnych, tzn. po finalizacji czynności kupna - sprzedaży. W jej ocenie, wady jakie zostały rozpoznane w lok. [...]są rozumiane w doktrynie i literaturze jako wady ukryte tj. takie braki, w wydanej rzeczy które istniały już w momencie wydania produktu kupującemu. Zgodnie z art. 556 i następne k.c. sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady rzeczy sprzedanej). Zatem jedynym podmiotem odpowiedzialnym za wynikłe uszkodzenia w lok. [...] w nieruchomości przy ul. [...] jest sprzedawca - tj. wykonawca budynków (deweloper). Istnienie wad już w momencie dokonywania czynności kupna-sprzedaży lokalu determinuje odpowiedzialność dewelopera. Organ administracji błędnie dokonał wykładni nazbyt rozszerzającej treść przepisów prawa w tym norm prawa budowalnego w związku z ustawą o własności lokali powodując nałożenie odpowiedzialności na wspólnotę za czyny, które miały miejsce jeszcze przed de facto jej powstaniem.

Odnosząc się do unormowań prawnych w tym do przepisu art. 61 ustawy Prawo budowlane, Wspólnota podniosła, iż wskazuje on na zobowiązanie właściciela lub zarządcy do teraźniejszego, bieżącego dbania o dobry stan nieruchomości. Zatem podmiot wskazany w przepisie art. 61 ustawy Prawo budowlane jest obowiązany do należytego władania nieruchomością od czasu powstania tytułu prawnego na mocy którego zarządza rzeczą - "tą" nieruchomością. Wspólnota takie czynności wykonuje z należytą starannością czyniąc zadość przepisom i dokonując cyklicznych kontroli nieruchomości. Przepisu art. 61 ustawy Prawo budowlane nie można wykładać rozszerzająco, poprzez zastosowanie interpretacji nakładającej zobowiązanie dokonania naprawienia wad powstałych przed wyodrębnieniem się lokali mieszkalnych w nieruchomości tj. przed faktycznym powstaniem podmiotu - wspólnoty mieszkaniowej.

Skarżąca wskazała także na brak zrozumienia instytucji wspólnoty mieszkaniowej przez organ odwoławczy. Podkreśliła przy tym, że funkcja jaką spełnia Wspólnota Mieszkaniowa nie pozwala na podjęcie jakiejkolwiek decyzji wykraczającej poza zwykły zarząd nieruchomością bez konsultacji z mieszkańcami w tym w szczególności podjęciem uchwały o dokonanie niezbędnych prac. Podjęcie uchwały o dokonaniu remontu może nie uzyskać ustawowej większości. Taki stan rzeczy całkowicie przekreśli możliwość wykonania decyzji organu. Co więcej uchwalanie decyzji we wspólnocie mieszkaniowej może odbyć się w dwojaki sposób tj. przez zebrania właścicieli lokali bądź przez indywidualne zbieranie głosów - w celu uzyskania niezbędnego minimum do podjęcia działań, może dojść do przekroczenia okres czasu wskazanego w skarżącej decyzji. Działanie bez umocowania właścicieli lokali będzie godzić w ich nienaruszalne i chronione również przez Konstytucje RP prawo własności. Zatem wszelkie działanie poza ww. trybem nie może mieć miejsca. Ponadto Wspólnota Mieszkaniowa podała, że nie ma środków prawnych by przeprowadzać wybiórczo remonty lokali. Wspólnota Mieszkaniowa zbiera fundusze, które mają za zadanie pokryć koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Bezsprzecznie sam lokal [...] nie podchodzi pod ramy prawne uprawniające Wspólnotę do dokonania w nim prac remontowych.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Stosownie do dyspozycji art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2014 r. poz. 1647) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej jedynie pod względem zgodności z prawem, a więc prawidłowości zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafności ich wykładni. Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.).

W rozpoznawanej sprawie tego rodzaju wady i uchybienia wystąpiły, wobec czego skarga zasługiwała na uwzględnienie.

Podstawę prawną zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowił art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Decyzja, o której mowa w powołanym powyżej przepisie stanowi konsekwencję obowiązku nałożonego na zarządcę oraz właściciela obiektu budowlanego w art. 61 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, którym jest utrzymywanie i użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywaniem go w należytym stanie technicznym i estetycznym (art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 5 ust. 2 ustawy Prawo budowlane). Zaznaczyć także należy, że decyzja wydana w oparciu o treść art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane ma charakter związany, ponieważ organ nadzoru budowlanego po ustaleniu wystąpienia którejkolwiek z przesłanek określonych w powyższym przepisie jest zobowiązany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Obowiązek wykonania robót budowlanych ma przy tym jedynie charakter naprawczy, a sam ich rodzaj oraz zasięg zależy od rodzaju stwierdzonych nieprawidłowości. Rozstrzygnięcie organu powinno uwzględniać zarówno wyniki przeprowadzonej kontroli stanu obiektu, jak i możliwość jego doprowadzenia do właściwego stanu technicznego i estetycznego przez usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Możliwość nałożenia obowiązków, o jakich mowa w art. 66 ustawy Prawo budowlane powiązana jest z nieprawidłowościami powstałymi w trakcie użytkowania budynku, czyli związanych z niewłaściwym jego użytkowaniem, doprowadzeniem do znacznego zużycia technicznego poprzez brak remontów, konserwacji spowodowanych zazwyczaj biernością, niedbalstwem, brakiem kontroli właściciela lub zarządcy (zob. wyrok NSA z dnia 17 czerwca 2011 r., sygn. akt II OSK 1100/10, Lex nr 992473; wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 kwietnia 2013 r., sygn. akt VII SA/Wa 2882/12, Lex nr 1310747, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 7 lutego 2013 r., sygn. akt II SA/Po 688/12, Lex nr 1287027). Podstawę prawną nałożonego obowiązku przywracającego odpowiedni stan techniczny muszą stanowić, co do zasady, obowiązujące przepisy techniczno-budowlane.

Prowadząc postępowanie administracyjne w trybie art. 66 ustawy Prawo budowlane organ orzekający zobligowany jest podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli (art. 7 k.p.a.). W tym celu, winien on w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.), uwzględniając przy tym fakt, iż jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny (art. 75 § 1 k.p.a.). Ocena zaś, czy dana okoliczność została udowodniona jest możliwa dopiero na podstawie całokształtu materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.).

Przy czym organ nadzoru budowlanego powinien mieć na względzie, iż w orzecznictwie sądowoadministracyjnym wyrażany jest pogląd, że wprawdzie do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych w obiekcie budowlanym nieprawidłowości niezbędne jest stwierdzenie nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu, lecz oznacza to także konieczność wyjaśnienia w postępowaniu tego, w jaki sposób doszło do powstania nieodpowiedniego stanu technicznego, a więc czy wynika on z samowoli budowlanej, czy też został zaaprobowany w decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę, czy też nastąpiło to w wyniku odstępstw od warunków udzielonego pozwolenia na budowę bądź powstania innych okoliczności. Dopiero od takich niewadliwych ustaleń zależy prawidłowość zastosowania odpowiedniej normy prawna materialnego, w tym wskazanego wyżej przepisu art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. Z konstrukcji omawianego przepisu wynika także, iż nie daje on podstaw do nakazania usunięcia stanu niezgodnego z przepisami techniczno-budowlanymi, jeżeli stan ten został zaakceptowany w decyzji o pozwoleniu na budowę. Kwestionowanie stanu zgodności obiektu budowlanego z wymaganiami określonymi w przepisach techniczno-budowlanych byłoby w takim przypadku naruszeniem zasady trwałości decyzji administracyjnej (zob. wyrok NSA z dnia 17 września 2009 r., sygn. akt II OSK 1395/08, wyrok WSA w Warszawie z dnia 26 kwietnia 2005 r., sygn. akt VII SA/Wa 579/04). W sytuacji realizacji obiektu budowlanego w oparciu o pozwolenie na budowę, jednakże z istotnymi odstępstwami od tego pozwolenia, niedopuszczalne jest orzekanie w oparciu o art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane o usunięciu stwierdzonych nieprawidłowości. Nie można na podstawie ww. przepisu nakazywać wykonania robót budowlanych mających na celu doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z prawem, gdyż taka sytuacja odpowiada regulacji zawartej w art. 51 ust. 1 pkt 2 i pkt 3 ustawy Prawo budowlane. Tryb określony w przepisach art. 50 i art. 51 ustawy Prawo budowlane odwołuje się bowiem bezpośrednio do procesu budowlanego, natomiast tryb przewidziany w art. 66 ust. 1 ustawy jedynie do nieprawidłowości powstałych w trakcie użytkowania budynku (zob. wyrok NSA z dnia 3 kwietnia 2009 r., sygn. akt II OSK 427/08, wyrok WSA w Olsztynie z dnia 16 września 2014 r., sygn. akt II SAB/Ol 76/14, wyrok WSA w Białymstoku z dnia 24 września 2015 r., sygn. akt II SA/Bk 481/15).

Mając powyższe rozważania na względzie, stwierdzić należy, iż rozstrzygnięcie organu nadzoru budowlanego, wydane w oparciu o art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, zapadło co najmniej przedwcześnie. Postępowanie administracyjne nie zostało poprzedzone dokładnym wyjaśnieniem stanu faktycznego sprawy, co stanowi o naruszeniu art. 7 i art. 77 k.p.a.

Strona skarżąca podnosiła, iż występujące usterki w nieruchomości są wadami ukrytymi, za które ponosi odpowiedzialność deweloper danej inwestycji. Ze znajdującej się w aktach administracyjnych sprawy oceny stanu technicznego lokalu przy ul. [...], sporządzonej przez [...]w dniu 21 lipca 2012 r. wynika, iż w dachu, w stropie ostatniej kondygnacji oraz w ścianach zewnętrznych, które są częścią wspólną budynku, występują ukryte wady istotne, o których nabywca lokalu nie był informowany w chwili zakupu. Należą do nich: a) przeciekający dach budynku, b) zła jakość izolacji termicznej stropu ostatniej kondygnacji, c) nieskuteczna izolacja termiczna ścian zewnętrznych lokalu. Stwierdzone wady spowodowane zostały błędami wykonawczymi bądź odstępstwami od projektu budowlanego. Wady istotne znajdują się w częściach wspólnych budynku i mają istotny wpływ na cały budynek oraz lokal nr [...]. Ponadto, z Ekspertyzy technicznej dotyczącej "oceny stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego na nieruchomości przy ul. [...], ze szczególnym uwzględnieniem dachu przedmiotowego budynku oraz izolacji ścian zewnętrznych, w związku z wydanym przez PINB POSTANOWIENIEM Nr – [...], z dnia [...].10.2012 r.", sporządzonej przez mgr. Inż. [...]w listopadzie 2012 r. wynika, że część wad i usterek jest wynikiem ewidentnych błędów projektowych i wykonawczych, które to wady można zakwalifikować do wad ukrytych. Do takich wad zaliczono kwestię przemarzania i zacieków mieszkań na poddaszu budynku, brak systemowego rozwiązania problemu odprowadzenia wód deszczowych, stanu technicznego posadzek na balkonach wraz z obróbkami blacharskimi, "wentylacji" klatek schodowych, przecieków przez wadliwie zamontowaną stolarkę aluminiową klatek schodowych, jak również naprawy uszkodzeń spowodowanych przeciekami i przemarzaniem wewnątrz lokali mieszkalnych oraz posadzek na balkonach.

Organ nadzoru budowlanego skupił się jedynie na kwestiach cywilnoprawnych, uznając, iż kwestie dotyczące roszczeń wobec dewelopera za błędy wykonawcze pozostają bez wpływu na rozstrzygnięcie w sprawie stanu technicznego obiektu. Tymczasem rzeczą organu było wyjaśnienie, w jaki sposób doszło do powstania stwierdzonego nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu, czy powiązany on jest z nieprawidłowościami powstałymi w trakcie użytkowania budynku, czy stan taki miał charakter pierwotny, został zaaprobowany w decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę, czy też był wynikiem odstępstw od warunków udzielonego pozwolenia na budowę bądź powstania innych okoliczności. Wyjaśnienie tej podstawowej kwestii będzie warunkowało zaś zastosowanie odpowiedniego trybu postępowania – określonego w art. 50 i 51 ustawy Prawo budowlane bądź określonego w oparciu o przepisy rozdziału 6 ustawy Prawo budowlane. Przy czym będzie to możliwe po zgromadzeniu wszystkich dowodów niezbędnych do ustalenia rzeczywistego obrazu stanu faktycznego, m.in. po uzyskaniu dokumentacji projektowej budynku, która została zatwierdzona decyzją o pozwoleniu na budowę.

Odnosząc się natomiast do zarzutu naruszenia art. 66 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 61 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, wskazać należy, że ww. przepisy znajdują się w rozdziale 6 ustawy Prawo budowlane zatytułowanym "Utrzymanie obiektów budowlanych". Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy Prawo budowlane właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany: utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2. Powyższy przepis nakłada zatem na właściciela obiektu lub jego zarządcę szczególny obowiązek dbania o obiekt budowlany. Pociąga to za sobą konieczność przeprowadzania okresowych kontroli obiektu, a także w razie potrzeby stosownych napraw, konserwacji, czy remontów. Przepisy prawa budowlanego uprawniają organy nadzoru budowlanego do badania, czy dany obiekt budowlany utrzymywany jest w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami. W związku z tym należy uznać, że również nakazy o jakich mowa w art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane muszą być kierowane do właściciela lub zarządcy obiektu. Nieuprawnione jest zatem twierdzenie skarżącej Wspólnoty, iż nakaz w oparciu o art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, powinien zostać nałożony na dewelopera.

Zauważyć także należy, iż organ kierując nakaz usunięcia nieprawidłowości, nie jest związany brakiem środków finansowych po stronie skarżącego na realizację obowiązku, nie rozstrzyga on bowiem o sposobach finansowania wykonania robót, a jedynie o obowiązku usunięcia niewłaściwego stanu technicznego budynku. Uprawnienie organu administracji wynikające z przepisów Prawa budowlanego stanowi podstawę do ingerencji w działanie właściciela czy zarządcy budynku niezależnie od jego woli i braku stosownych środków finansowych. Aspekty ekonomiczne związane z możliwościami finansowymi zobowiązanych nie powinny być zresztą przedmiotem badania przez organy nadzoru budowlanego, zwłaszcza w odniesieniu do takich robót budowlanych, które są istotne z punktu widzenia bezpieczeństwa użytkowników obiektu lub osób trzecich. (zob. wyrok NSA z dnia 5 listopada 2009 r., sygn. II OSK 1751/08, wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 września 2010 r., sygn. akt VII SA/Wa 613/10). Organ nadzoru budowlanego nie jest także związany, uprzednią zgodą właścicieli lokali tworzących wspólnotę, jak również nie jest obowiązany brać pod uwagę, czy taka zgoda, na wykonanie określonych prac może zostać udzielona.

Ponownie rozpatrując sprawę organ weźmie pod uwagę powyższe rozważania Sądu, a następnie wyda w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy stosowne rozstrzygnięcie.

W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) w zw. z art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 ww. ustawy.