Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 138/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-07-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 80
journal: Dz.U. 2020 poz 256
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mariola Kowalska Sędziowie WSA Iwona Kosińska WSA Joanna Skiba (spr.) Protokolant referent – stażysta Beata Karczewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 lipca 2020 r. sprawy ze skargi Miasta [...] na decyzję Ministra Finansów, Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] listopada 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] lipca 2019 r. nr [...], 2. zasądza od Ministra Rozwoju na rzecz Miasta [...] kwotę 2480 (dwa tysiące czterysta osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] listopada 2019 r., nr [...] Minister Finansów, Inwestycji i Rozwoju utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [....] lipca 2019 r., nr [...].

Zaskarżone orzeczenie zostało wydane w oparciu o następujący stan faktyczny i prawny sprawy.

Nieruchomość położona w [...] w dzielnicy [...], obrębie [....], oznaczona jako działka nr [...], o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [....] z [...] listopada 2015 r., nr [...] została przeznaczona pod budowę drogi Wojewódzkiej nr [...] w ciągu ulic [...] – [...] na odcinku węzeł [...] – granica miasta (km [...] – km [...]) etap [...]. Decyzja ta stałą się ostateczna w dacie wydania decyzji Ministra Inwestycji i Rozwoju z [...] stycznia 2017 r., nr [...].

Następnie Wojewoda [...] decyzją z [...] lutego 2017 r., nr [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość stanowiącą własność Skarbu Państwa – Państwowego Gospodarstwa [...] [...] Państwowych [...] [...], położoną w m [...], w obrębie [...], oznaczoną jako działka nr [....], o pow. [...] ha, przeznaczoną pod realizację celu publicznego, w wysokości [....] zł oraz zobowiązał Prezydenta m [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania, w terminie 14 dni, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.

Decyzją z [....] marca 2018 r., nr [...] Minister Inwestycji i Rozwoju uchyli ww. decyzję Wojewody [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Ponownie rozpoznając sprawę Wojewoda [...] decyzją z [...] lipca 2019 r. orzekł o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość, stanowiącą własność Skarbu Państwa – Państwowego Gospodarstwa [...] [...] Państwowych [...][...], w wysokości [...] zł oraz zobowiązał Prezydenta m [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania, w terminie 14 dni, od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.

Od decyzji powyższej odwołał się Prezydent. M [...]. Zarzucił zawyżenie odszkodowania, poprzez oparcie oceny nieruchomości na transakcjach nieruchomościami leśnymi, dopuszczającymi możliwość zabudowy, wbrew zapisom studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m [...], które określają ten teren, jako obszar typowo leśny, z ustalonym zakazem zabudowy oraz możliwością rozwoju funkcji rekreacyjno - wypoczynkowych.

Decyzją z [....] listopada 2019 r. Minister Finansów, Inwestycji i Rozwoju utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z [....] lipca 2019 r., nr [...].

W uzasadnieniu orzeczenia Minister powołał art. 12 ust. 4 pkt 2 ust. 4f i art. 18 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1474 ze zm., dalej "specustawa drogowa"), jak też art. 134 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 2204 ze zm.). Zgodnie z tym ostatnim przepisem podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

Minister podniósł, że w sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowił operat szacunkowy sporządzony [...] listopada 2018 r. przez rzeczoznawcę majątkowego. Dokument ten jest jednym z dowodów w sprawie i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 kpa. Organ administracji ma obowiązek zbadać, czy przedłożona opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Operat winien spełniać nie tylko formalne wymogi tego dokumentu, określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych, dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 2007 r., sygn. akt I SA/\Na 1484/07, publ. w CBOSA).

Organ odwoławczy stwierdził, że jak wynika z operatu w bezpośrednim sąsiedztwie wycenianej nieruchomości znajdują się tereny leśne, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i usługowa niska. Zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna jest oddalona. Nieruchomość, z której wydzielono działkę, jest niezabudowana, ma kształt odbiegający od regularnego, teren jest równy, w pasie drogowym jest drzewostan. Teren jest w zasięgu uzbrojenia w energię elektryczną, a pełna infrastruktura jest nieznacznie oddalona.

Biegła ustaliła, iż zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m [...], które zostało przyjęte przez Radę m [...] uchwałą z [...] października 2006 r., nr [...] (a następnie zmienione uchwałami z: [...] lutego 2009 r., nr [...], [...] kwietnia 2009 r., nr [...], [...] października 2010 r., nr [...], [...] lipca 2013 r., nr [...] oraz uchwałą z [...] października 2014 r., nr [...]) działka nr [...] położona jest na terenie oznaczonym symbolem [...] - teren zieleni leśnej na obszarze [...] (strefa Ochrony Urbanistycznej na terenie [....] Obszaru Chronionego Krajobrazu), gdzie ustala się zakaz zabudowy oraz możliwość rozwoju funkcji rekreacyjno-wypoczynkowych.

Do wyceny gruntu przedmiotowej nieruchomości biegły zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Dokonał analizy zasady korzyści, poddając badaniu rynki transakcji nieruchomościami nabywanymi na cele drogowe oraz nieruchomościami gruntowymi, niezabudowanymi leśnymi. Analizując rynek nieruchomości nabywanych pod drogi biegła przyjęła do porównania nieruchomości z rynku lokalnego - Dzielnicy [...], wobec niestwierdzenia występowania transakcji drogowych, spełniających kryterium podobieństwa, rozszerzyła analizowany rynek o transakcje z następujących dzielnic [...]: [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...]. Z zestawionych transakcji wynika, że najniższe transakcje dotyczą dzielnicy [...] i [...], najwyższe [...] i [...]. Ceny wynosiły od 35 zł/m2 do 1002 zł/m2, średnia cena - 401,42 zł/m2.

Z kolei analiza cen nieruchomości przeznaczonych pod tereny zieleni leśnej i parkowej wykazała, że średnia cena działek leśnych na terenie prawobrzeżnej części [...] kształtuje się na poziomie 387,78 zł/m2. Zatem z uwagi na fakt, iż poziom cen gruntów nabywanych pod drogi był wyższy od cen gruntów leśnych, za podstawę do wyceny przyjęto transakcje nieruchomościami nabywanymi pod drogi.

Wobec powyższego, biegła ze zbioru transakcjami nieruchomościami drogowymi pominęła transakcje dotyczące sprzedaży udziałów, a także transakcje poniżej 200 zł/m2 oraz powyżej 500 zł/m2. Do wyceny przyjęto jedną transakcję z lewobrzeżnej dzielnicy [...], tj. [...], z uwagi na podobny zakres cen tego rodzaju nieruchomości i brak innych przydatnych transakcji z lewobrzeżnej [...]. Biegła przyjęła do porównania 3 transakcje, w tym 2 z dzielnicy [...] i [...] z [...] i dokonała ich charakterystyki.

Po dokonaniu analizy porównawczej średnia wartość nieruchomości wyniosła 281,88 zł/m2. Następnie dokonując wyceny działki przyjęła cechy rynkowe, które mają najbardziej istotny wpływ na kształtowanie się ceny, tj. lokalizację - 30%, potencjał gruntu - 30%, sąsiedztwo, otoczenie - 10%, parametry działki - 15%, infrastrukturę techniczną - 15%. Wartość gruntu przedmiotowej działki oszacowała na kwotę 131.708 zł.

Z kolei wartość składników roślinnych, znajdujących się na działce oszacowała na kwotę [...] zł. Łącznie wartość nieruchomości to kwota [....] zł.

Minister stwierdził, że w sprawie należy mieć na uwadze przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Powołał treść § 36 ust. 1 i ust. 4 ww. aktu i ocenił, że operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. W związku z faktem, iż nieruchomość była położona na terenie oznaczonym symbolem [...] - teren zieleni leśnej do porównania prawidlowo przyjęto transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi, z uwagi na korzystniejsze ceny transakcyjne.

Natomiast podniesiony w odwołaniu fakt, że przedmiotowa nieruchomość była wyłączona z zabudowy, z uwagi na jej przeznaczenie planistyczne i sposób zagospodarowania, został dostrzeżony przez biegłą w cesze rynkowej "potencjał gruntu" i odpowiednio skorygowany.

Minister Finansów, Inwestycji i Rozwoju nie dopatrzył się uchybień w postępowaniu odszkodowawczym prowadzonym przez Wojewodę [...], a odwołujący nie załączył do odwołania żadnego dowodu, mogącego świadczyć o wadliwości sporządzonej wyceny.

Miasto [...] wniosło do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na powyższe rozstrzygnięcie, zarzucając mu:

1. naruszenie przepisów postępowania, mające wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 84 § 1 i art. 107 § 3 kpa., które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez zaniechanie przez organ odwoławczy wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego oraz zaniechanie podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy i jej załatwienia, a w konsekwencji oparcie rozstrzygnięcia o operat szacunkowy z [...] listopada 2018 r., który jest obarczony błędami formalnymi i metodologicznymi,

2. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami - dalej jako "ugn" w zw. z § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 2007, poz. 2109 ze zm - dalej jako "rozporządzenie"), poprzez jego niewłaściwe niezastosowanie i uznanie, że w niniejszej sprawie brak jest podstaw do uwzględnienia § 36 ust. 3 rozporządzenia;

3. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 154 ust. 1 i art. 156 ust. 1 ugn. i § 36 ust. 3 rozporządzenia, poprzez przyjęcie do porównania nieruchomości, które nie spełniały kryterium podobieństwa, ponieważ nie stanowiły nieruchomości leśnej, podczas gdy w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego danej nieruchomości, biegły powinien, zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, przyjąć kryterium dotychczasowego przeznaczenia działki, czyli na cele leśne;

4. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. § 36 ust. 4 rozporządzenia, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że nieruchomości leśne, w związku z wywłaszczeniem ich na cele drogowe, należy wyceniać zgodnie z celem wywłaszczenia.

Wskazując na powyższe naruszenia, Miasto wniosło o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ppsa. i jednocześnie, na podstawie art. 135 ppsa., o rozważenie przez Sąd zastosowania tego przepisu i uchylenie również decyzji organu l instancji.

Uzasadniając skargę Miasto stwierdziło, że autor operatu nie dokonał analizy transakcji nieruchomościami leśnymi. Całkowicie pominął fakt istnienia takiego rynku, a na terenie m[...] odnotowane były takie transakcje - na dowód czego przedstawił ich listę.

W rezultacie skarżący uznał, że kwota [...] zł/m2 jest nieuzasadniona i zawyżona.

W odpowiedzi na skargę Minister Rozwoju wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje

skarga zasługuje na uwzględnienie, choć nie wszystkie podniesione w niej zarzuty okazały się zasadne.

Materialnoprawną podstawę kontrolowanej decyzji stanowił m.in. art. 18 specustawy drogowej oraz odpowiednio stosowane, na mocy odesłania zawartego w art. 12 ust. 5 tej ustawy przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W myśl powołanego art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Przy czym jak stanowi art. 156 ust. 1 u.g.n. powyższe następuje w formie operatu szacunkowego.

Dokument ten jest to podstawowy dowód w sprawie o odszkodowanie. Ma on walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 4 kpa. Zatem jak każdy dowód w sprawie, operat powinien zostać zweryfikowany i oceniony, stosownie do wymogów określonych w art. 77 § 1 i art. 80 kpa., przez organ administracji zarówno pod kątem formalnym, jak i materialnym. Przy respektowaniu oczywiście wymagających wiedzy specjalistycznej wniosków wyprowadzonych w opinii, których samodzielne podważenie przez organ administracji publicznej (a więc podmiot tej wiedzy specjalistycznej pozbawiony) nie jest możliwe.

Obowiązkiem organu w niniejszym postępowaniu było więc skonfrontowanie opinii rzeczoznawcy majątkowego przede wszystkim z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, ale także kontrola co do przyjętego podejścia, metody szacowania oraz wymaganych elementów operatu, a więc w rezultacie ocena tego dowodu pod kątem spójności przyjętych założeń, ich logiczności, ewentualnych niejasności czy braków.

Takiej oceny operatu, sporządzonego na potrzeby kontrolowanego przez Sąd postępowania odszkodowawczego, organy - zdaniem Sądu - nie dokonały w sposób prawidłowy.

Nie spostrzegły one bowiem, że w okolicznościach rozpoznawanej sprawy wycena przyjętej pod inwestycję drogową działki w oparciu o rynek transakcji nieruchomościami drogowymi pozostaje w sprzeczności z obowiązującymi w tej materii przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w tym w szczególności jego § 36.

Przepis ten - jak podkreśla się w orzecznictwie - jest przepisem szczególnym, regulującym kompleksowo kwestie określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne i ma w tym względzie charakter lex specialis, tj przepisu szczególnego, w odniesieniu do pozostałych unormowań odnoszących się do wyceny wywłaszczonych nieruchomości (por. wyrok NSA z 9 lutego 2017 r., sygn. akt I OSK 823/15, Lex nr 2299212).

W sprawie poza sporem jest, że przejęta działka w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej położona była na terenie oznaczonym symbolem [..] – teren zieleni leśnej na obszarze [...] (tj. strefa ochrony urbanistycznej na terenie [...] obszaru chronionego krajobrazu), zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m [...], które zostało przyjęte przez Radę m[...] uchwałą z [...] października 2006 r., nr [....], która następnie uległa dalszym zmianom. Innymi słowy w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wywłaszczona nieruchomość nie była przeznaczona pod drogę.

Przeznaczenie nieruchomości jest z kolei jedną z cech, które musi brać pod uwagę rzeczoznawca majątkowy w procesie wyceny. Wynika to wprost z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r., zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględnienia ustaleń ww. decyzji.

Uzasadniając w niniejszej sprawie wycenę ww. działek biegła wskazała, że do wyceny wybrała podejście porównawcze – metodę porównywania parami. Dokonała jednocześnie analizy zasady korzyści, poddając badaniu rynek transakcji nieruchomości nabywanych na cele drogowe oraz nieruchomości gruntowych niezabudowanych leśnych. W rezultacie podjętych działań ustaliła, że poziom cen gruntów nabywanych pod drogi był wyższy od cen gruntów leśnych, gdyż średnia cena działek leśnych stanowiła kwotę 367,73 zł/m2, a średnia nieruchomości nabywanych pod drogi była wyższa - 401,42 zł/m2. Dalszego szacowania wartości nieruchomości dokonała zatem przyjmując transakcje nieruchomościami nabywanymi pod drogi.

W ocenie Sądu rzeczoznawca nieprawidłowo odwoływała się do unormowanej w art. 134 ust. 4 u.g.n. zasady korzyści, zgodnie z którą w sytuacji gdy przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania ustala się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

W procesie szacowania gruntów przejętych w trybie specustawy drogowej, nieprzeznaczonych w planie, bądź studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego pod drogi, reguła ta znajduje zastosowanie według zasad określonych w § 36 ust. 3 ww. rozporządzenia. Ten ostatni przepis przewiduje bowiem, że w sytuacji, w której przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Oznacza to zatem, jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 10 lipca 2019 r., sygn. akt I OSK 2430/17 (publ. LEX nr 2720335), że jeśli przejęcie nieruchomości w trybie art. 12 ust. 4 ustawy z 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych powoduje zwiększenie jej wartości, a jednocześnie na dzień wydania decyzji ze skutkiem wywłaszczenia nie była ona przeznaczona pod inwestycję drogową, to zasada korzyści wynikająca z § 36 ust. 3 rozporządzenia polega na tym, że szacuje się wartość nieruchomości "z których wydzielono te działki gruntu" z przeznaczeniem pod budowę dróg (oczywiście w proporcji do powierzchni działki wydzielonej), z możliwością powiększenia ich wartości nie więcej niż o 50%, na podstawie badania rynku nieruchomości (czyli porównania cen transakcyjnych nieruchomości o dotychczasowym przeznaczeniu i przeznaczeniu drogowym). Natomiast § 36 ust. 4 rozporządzenia z 21 września 2004 r. i reguła szacowania w nim zawarta ma zastosowanie, gdy "na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową".

W rozpoznawanej sprawie przeznaczenie wynikające z decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej powodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, przeznaczonej w dacie wydania tej decyzji, w studium na teren zieleni leśnej, więc wykluczona była możliwość ustalania jej wartości w oparciu o analizę transakcji nieruchomości nabywanymi pod drogi, jak wynikałoby to z art. 134 ust. 4 u.g.n. W takim bowiem przypadku wino to nastąpić według transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele zieleni leśnej (a więc o tożsamym przeznaczeniu jak grunt wyceniany), przy powiększeniu ustalonej na bazie tego rodzaju reprezentatywnej próbki jej wartości o nie więcej niż 50% - a więc na zasadach określonych w § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia. To natomiast o jaki konkretnie procent wartość ma ta zostać zwiększona, ustala się w oparciu o dane dotyczące transakcji nieruchomościami drogowymi (por. wyrok NSA z 10 lipca 2019 r. I OSK 2430/17, LEX nr 2720335).

Ponownie należy wskazać, że zastosowany w operacie § 36 ust. 4 powyższego rozporządzenia mógłby stanowić podstawę szacunku jedynie wówczas, gdyby przedmiotowa nieruchomość na dzień wydania decyzji skutkującej wywłaszczeniem, byłaby przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę publiczną. Okoliczność ta jest bowiem warunkiem koniecznym do jego zastosowania (por. wyrok NSA z 21 lutego 2019 r. I OSK 691/17, Lex nr 2639352; czy przywoływany wyżej wyrok I OSK 823/15). Taka zaś sytuacja w rozpoznawanej sprawie nie miała miejsca. Powyższe dyskwalifikuje zatem opartą na ww. regulacji, a także wprost zastosowanej przewidzianej w art. 134 ust. 4 u.g.n. zasadzie korzyści, wycenę ww. działki, jako miarodajny dowód w sprawie.

Z tych względów ustalenie na jej podstawie odszkodowania powoduje, że podjęta w tej materii ostateczna decyzja Ministra oceniana być musi jako wydana z istotnym naruszeniem ww. przepisów prawa materialnego, co prowadzić musi do jej uchylenia, jak też uchylenia opartej na tożsamym dowodzie decyzji Wojewody [...] z [...] lipca 2019 r. Naruszenie tych przepisów było z kolei wynikiem wadliwej oceny ww. dowodu i naruszenia tym samym art. 80 k.p.a.

Odnosząc się z kolei do zarzutu skarżącej o dobór przez rzeczoznawcę przyjętych nieruchomości niespełniających kryterium podobieństwa wskazać należy, że przez nieruchomość podobną - należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nieruchomość podobna nie może być więc utożsamiana z nieruchomością identyczną. Jak słusznie wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 5 grudnia 2019 r., sygn. akt II SA/Po 512/19 (LEX nr 2768496) rzeczoznawca, przedstawiając przyjęte do porównania nieruchomości, powinien podać argumentację wskazującą na właściwy dobór tych nieruchomości, ustalić istotne cechy różniące te nieruchomości, szczegółowo je opisać oraz właściwie ustalić wagi przypisanej określonym cechom. Podobieństwo przyjętych do zbioru nieruchomości nie może bowiem budzić wątpliwości, a strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane w operacie nieruchomości rzeczywiście są podobne. Dlatego też konieczne jest opisanie nieruchomości uznanych za podobne w taki sposób, aby możliwe było ich zidentyfikowanie. Dlatego też dobór i uzasadnienie dokonanego wyboru nieruchomości podobnych należy tylko do biegłego, który posiada wiadomości specjalne w tym przedmiocie, a jego wskazania podlegają następnie ocenie organu wydającego decyzję o odszkodowaniu.

Podzielając powyższe stanowisko Sąd w okolicznościach niniejszej sprawy nie może odnieść się do zastosowanego w operacie kryterium podobieństwa, gdyż takie działanie mogłoby stanowić wkroczenie w strefę zastrzeżoną wyłącznie dla biegłego. To on jako specjalista w swojej dziedzinie dysponuje odpowiednią wiedzą, a ponieważ sprawie konieczne jest wykonanie nowej wyceny, to ewentualna ocena jest nieuzasadniona.

Rozpatrując ponownie sprawę organ zleci ponowną wycenę nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, zgodnie z dokonaną w niniejszym wyroku oceną prawną. Następnie, w myśl zasady swobodnej oceny dowodów, podejmie w sprawie stosowne rozstrzygniecie,.

Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) oraz art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku. W przedmiocie kosztów postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w związku z art. 205 § 2 tej ustawy.