Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1694/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2022-03-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju, Pracy i Technologii
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 134, art. 153, art. 157
journal: Dz.U. 2020 poz 1990
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Przemysław Żmich, Sędziowie sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz (spr.), sędzia WSA Łukasz Trochym, Protokolant referent stażysta Agnieszka Stefańska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 marca 2022 r. sprawy ze skargi D. T. na decyzję Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia [...] maja 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Rozwoju, Pracy i Technologii decyzją z [...] maja 2021 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] lutego 2021 r. nr [...] ustalającą odszkodowanie za nieruchomość położoną w gminie [...], obręb [...], ozn. jako działki nr [...] i nr [...] o łącznej pow. [...] ha, przeznaczoną na realizację inwestycji drogowej, stanowiącą własność D. T.

Powyższa decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

Nieruchomość położona w gminie [...], obręb [...], ozn. jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] z [...] sierpnia 2019 r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej została przeznaczona pod budowę drogi [...] ([...]) - [...] ([...]) odc. [...] - [...].

Wojewoda [...] decyzją z [...] lutego 2021 r. orzekł o ustaleniu odszkodowania za prawo własności ww. nieruchomości o łącznej pow. [...] ha, przeznaczonej na realizację ww. inwestycji celu publicznego, stanowiącej własność D. T. w wysokości [...] zł (pkt 1), powiększeniu ustalonego w pkt 1 odszkodowania o kwotę [...] zł, zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (pkt 2) oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego w pkt 1 i 2 odszkodowania w łącznej wysokości [...] zł na rzecz D. T., w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna, jednak nie wcześniej niż w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna (pkt 3).

D. T. wniósł odwołanie od powyższej decyzji zaskarżając ją w części dotyczącej ustalenia odszkodowania za grunt przedmiotowej nieruchomości.

Minister Rozwoju, Pracy i Technologii rozpoznając sprawę stwierdził, że decyzja organu I instancji jest prawidłowa.

Organ odwoławczy na wstępie zaznaczył, że rozpoznanie odwołania w zakresie dotyczącym jedynie pkt 1 i 3 zaskarżonej decyzji skutkowałoby jej niewykonalnością w pozostałym zakresie. W związku z powyższym organ odwoławczy zobligowany był rozpoznać odwołanie od ww. decyzji w całości.

Minister Rozwoju, Pracy i Technologii przytoczył treść art. 12 ust. 4 pkt 1, art. 18 ust. 1 i art. 18 ust. 1 e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1363 ze zm.), dalej specustawa drogowa oraz art. 134 ust. 1 i art. 135 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r., poz. 1990, ze zm.), dalej u.g.n. i zaznaczył, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa ww. nieruchomości stanowił operat szacunkowy z [...] maja 2020 r., sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego P. L. (uprawnienia nr [...]).

Autor operatu szacunkowego wskazał, że wyceniana nieruchomość położona jest gminie [...], w powiecie płońskim, województwie mazowieckim. Otoczenie nieruchomości stanowiły tereny przeznaczone na produkcję rolną. Działki położone były przy obecnej drodze krajowej nr [...]. Działki nr [...] i [...] powstały w wyniku podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], która do dnia wyceny stanowiła grunt przeznaczony w ewidencji gruntów i budynków pod teren upraw rolnych. Nieruchomość miała kształt regularny, zbliżony do trapezu, teren płaski - korzystny do prowadzenia działalności rolniczej. Przeważająca wśród użytków była klasa IVa (bonitacja średnia), dominujący użytek stanowiła rola (struktura użytków bardzo dobra). Działki posiadały możliwy dostęp do sieci wodociągowej i sieci energetycznej. Na działce nr [...] znajdował się stelaż metalowy na reklamę o wymiarach 5 m x 3 m.

Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że wyceniana nieruchomość na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie zaś ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], przyjętym Uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z [...] sierpnia 2017 r. działki nr [...] i [...] zlokalizowane były na terenie przeznaczonym pod planowany teren drogi krajowej nr [...]. Wartość rynkową prawa własności gruntu określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej.

Biegły dokonał analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod inwestycje drogowe. Badaniem objęto teren powiatu płońskiego, mławskiego oraz ciechanowskiego oraz okres od [...] kwietnia 2018 r. do [...] maja 2020 r. W wyniku przeprowadzonej analizy biegły utworzył zbiór [...] transakcji nieruchomościami podobnymi o przeznaczeniu drogowym, których ceny zawierały się w przedziale od [...] zł/m² do [...] zł/m² natomiast cena średnia wyniosła [...] zł/m². Rzeczoznawca stwierdził stabilizację cen w badanym okresie, w związku z czym nie aktualizował cen jednostkowych na datę wyceny. Biegły ustalił, że wpływ na poziom cen transakcyjnych mają cechy opisane na str. 16-17 operatu, tj. lokalizacja (waga 35%), powierzchnia (waga 25%), rodzaj gruntów przyległych (waga 20%) oraz wyposażenie w infrastrukturę techniczną (waga 20%).

Następnie rzeczoznawca określił wartość współczynników korygujących oraz obliczył wartość 1 m² gruntu na kwotę [...] zł, w związku z czym wartość rynkowa prawa własności gruntu przedmiotowej nieruchomości wyniosła [...] zł.

W następnej kolejności rzeczoznawca określił wartość odtworzeniową naniesień budowlanych znajdujących się na nieruchomości, tj. stelażu metalowego na reklamę o wymiarach 5 m x 3 m, co zostało przedstawione na str. 18-19 operatu szacunkowego. Wartość odtworzeniowa naniesień wyniosła [...] zł.

Ostatecznie wartość odtworzeniowa przedmiotowej nieruchomości, stanowiąca sumę wartości rynkowej prawa własności gruntu oraz wartości odtworzeniowej części składowych nieruchomości, wyniosła [...] zł. Tak ustaloną wartość Wojewoda Mazowiecki powiększył o 5% wartości nieruchomości z tytułu wydania nieruchomości inwestorowi w terminie określonym w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej.

Minister zaznaczył, że aby dokonać oceny ww. dowodu należy mieć na uwadze przepisy u.g.n. i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555), dalej rozporządzenie.

Organ odwoławczy przytoczył treść art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. oraz § 36 ust. 4 rozporządzenia i podkreślił, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy z [...] maja 2020 r. nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Biegły ustalił, że zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była pod drogi. W przedmiotowej sprawie "zasada korzyści" nie występuje, bowiem cel wywłaszczenia jest tożsamy z przeznaczeniem nieruchomości wycenianej. Biegły prawidłowo zatem uznał, że wartość nieruchomości należy ustalić w oparciu o dane z rynku transakcji drogowych.

Autor operatu wyjaśnił przyjęty wybór metody szacowania oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Wartość rynkową prawa własności gruntu określił przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej, z zastosowaniem § 36 ust. 4 rozporządzenia. Biegły odnalazł 22 transakcje dotyczące sprzedaży nieruchomości podobnych, a więc ilość wymaganą przepisami rozporządzenia (§ 4 ust. 4 rozporządzenia), a następnie porównał je z szacowaną nieruchomością pod względem cech rynkowych wpływających na różnicę ich wartości.

Minister Rozwoju, Pracy i Technologii odniósł się ponadto szczegółowo do podnoszonych przez skarżącego zarzutów uznając, że są one nieuzasadnione. Organ odwoławczy wyjaśnił m.in, że w świetle § 36 ust. 4 rozporządzenia punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną jest porównanie transakcji nieruchomości drogowych, natomiast wycena w oparciu o dane dotyczące transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych możliwa jest wyłącznie w przypadku braku transakcji dotyczących nieruchomości drogowych. Skoro w niniejszej sprawie możliwe było uwzględnienie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, nie było podstaw prawnych do sięgania do nieruchomości przyległych.

Odnosząc się do zarzutów dotyczących braku analizy rynku nieruchomości drogowych na terenie powiatu płońskiego oraz nieprawidłowego rozszerzenia analizy na teren powiatów mławskiego i ciechanowskiego, organ wskazał, że czynności obejmujące analizę rynku nieruchomości czy też dobór nieruchomości porównawczych należą do zakresu wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego. Organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości ich podważania. To rzeczoznawca, kierując się standardami zawodowymi analizuje rynek i decyduje o doborze nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania. Stosowne wyjaśnienia w przedmiotowej kwestii rzeczoznawca majątkowy zawarł na str. 9 operatu szacunkowego oraz w piśmie z [...] października 2020 r.

Zdaniem Ministra na uwzględnienie nie zasługuje także zarzut dotyczący nieprawidłowego rozszerzenia okresu analizy rynku nieruchomości drogowych. Żaden przepis prawa nie określa długości monitorowania cen transakcyjnych. Kwestia ta uregulowana jest w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny i stanowi normę zawodową, a nie przepis powszechnie obowiązującego prawa. Zgodnie z powyższymi zasadami do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości, natomiast wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia.

Organ II instancji podniósł, że treść art. 153 ust. 1 u.g.n. wskazuje, że zastosowane przez rzeczoznawcę majątkowego podejście porównawcze nie zabrania przyjęcia do porównań cen transakcyjnych z kilku lat. Rzeczoznawca majątkowy nieznacznie rozszerzył okres analizy, jednak wyjaśnił (na str. 9 operatu oraz w piśmie z [...] października 2020 r.) przyczyny, dla których zdecydował się na zbadanie okresu dłuższego niż dwa lata, a ponadto odniósł się do kwestii zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Tym samym zarzut przyjęcia do wyceny nieaktualnych transakcji jest bezzasadny.

Odnosząc się do zarzutu braku uwzględnienia potencjału nieruchomości, która według skarżącego mogła został wykorzystana nie tylko w celach rolnych, organ przytoczył treść art. 154 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 u.g.n. i podkreślił, że skoro wyceniana nieruchomość na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji położona była na obszarze, dla którego nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, natomiast w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przeznaczona była pod drogi, to prawidłowo rzeczoznawca majątkowy określił przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości jako drogowe, a następnie prawidłowo przyjął jako materiał porównawczy transakcje nieruchomościami gruntowymi o tym przeznaczeniu. Bez znaczenia pozostaje fakt, że nieruchomość ta mogła być wykorzystywana przez właściciela na inne cele. Podstawą ustalenia odszkodowania może być wyłącznie stan nieruchomości z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji. Rzeczoznawca może więc uwzględnić wyłącznie aktualne przeznaczenie nieruchomości oraz aktualny sposób jej użytkowania. Nie ma natomiast znaczenia potencjalna możliwość wykorzystania działki, jeżeli nie znajduje ona odzwierciedlenia w dokumentach planistycznych.

W ocenie organu odwoławczego za nieuzasadnione uznać także należy zarzuty dotyczące oceny cechy rynkowej "lokalizacja". W ramach oceny cechy rynkowej "lokalizacja" przedmiotowa nieruchomość otrzymała ocenę "dobra", przewidzianą, zgodnie z opisem na str. 16 operatu szacunkowego, dla nieruchomości położonych poza centralną częścią gminy bądź na peryferiach obszaru miejskiego, z dobrym dostępem do ciągów komunikacyjnych umożliwiających dojazd do punktów handlowo-usługowych oraz użyteczności publicznej. W piśmie z [...] października 2020 r. biegły wyjaśnił, że nieruchomość została oceniona jako dobrze zlokalizowana i uwzględniono jej dostęp do drogi. Rzeczoznawca wskazał, że nieruchomość znajduje się poza centralną częścią gminy i posiada dobry dostęp do ciągów komunikacyjnych umożliwiających dojazd do punktów handlowo-usługowych oraz użyteczności publicznej.

Odnosząc się do podnoszonej w odwołaniu kwestii dostępu nieruchomości do infrastruktury technicznej Minister zaznaczył, że kwestia ta została przez biegłego uwzględniona w ramach oceny cechy rynkowej "wyposażenie w infrastrukturę techniczną", co zostało także wyjaśnione w piśmie z [...] października 2020 r.

Organ przytoczył ponadto stosowne orzecznictwo sądowoadministracyjne i podkreślił że skarżący nie załączył do odwołania żadnego dowodu mogącego świadczyć o wadliwości sporządzonej wyceny na potrzeby ustalenia odszkodowania, nie przedstawił też przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub operatu szacunkowego sporządzonego na jego zlecenie. Wbrew zarzutom odwołania, skoro organ wojewódzki, weryfikując poprawność ustalenia odszkodowania, nie dostrzegł nieprawidłowości operatu szacunkowego, to nie zachodziła konieczność zlecenia sporządzenia nowego operatu szacunkowego. W tej sytuacji ciężar dowodzenia przeszedł na strony postępowania.

Organ odwoławczy uznał, że dane zawarte w sporządzonym operacie szacunkowym nie budzą wątpliwości interpretacyjnych, stanowią spójną i logiczną całość. Opinia biegłego została sporządzona prawidłowo i odpowiada obowiązującym w tej materii przepisom u.g.n. oraz rozporządzenia, co oznacza, że opracowanie to może stanowić wiarygodny dowód o wartości wycenianej nieruchomości.

Minister Rozwoju, Pracy i Technologii stwierdził ponadto, że całość postępowania odszkodowawczego została przeprowadzona prawidłowo w oparciu o generalne zasady postępowania administracyjnego, a jego rozstrzygniecie zostało w sposób rzetelny i szczegółowy uzasadnione w zaskarżonej decyzji.

D. T. wniósł skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zarzucając:

1. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: art. 7 k.p.a., 77 § 1 k.p.a., 80 k.p.a. poprzez brak podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, brak zebrania i rozpatrzenia w sposób wyczerpujący całego możliwego do uzyskania materiału dowodowego, pominięcie całokształtu okoliczności faktycznych, mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, co doprowadziło do:

a) błędnego ustalenia, że operat szacunkowy z [...] maja 2020 r. nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania, podczas gdy operat został sporządzony z naruszeniem przepisów prawa materialnego tj.: § 3 ust. 2, § 4 ust. 1, 2, 4, § 36 ust. 1, 2, 3, 4, § 55 ust. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, art. 4 pkt 16 i 17, art. 134 ust. 1, 2, 3 4, art. 153 ust. 1, art. 154. ust. 1 u.g.n., albowiem operat nie zawiera analizy rynku nieruchomości w powiecie płońskim w celu uzyskania nieruchomości podobnych, nie wykazuje, iż transakcje przyjęte do porównania dotyczą nieruchomości podobnych do wycenianej, nie uwzględnia przy doborze nieruchomości podobnych tego, że należało poszukiwać na rynku powiatu płońskiego transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości D. T.;

b) błędnego ustalenia, że w niniejszej sprawie możliwe było uwzględnienie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych i nie było podstaw prawnych do sięgania do nieruchomości przyległych do gruntów D. T., podczas gdy w operacie szacunkowym z [...] maja 2020 r. nie zostały przyjęte do porównania nieruchomości drogowe z terenu powiatu płońskiego z uwagi na brak odpowiednich transakcji do porównania co oznacza, że zachodziła konieczność odniesienia się do nieruchomości przyległych do działek D. T.;

c) błędnego ustalenia, że regiony mławski i ciechanowski w stosunku do płońskiego charakteryzują się podobnymi cechami, m.in. w zakresie stopnia zurbanizowania oraz rodzaju gruntów, podczas gdy większość cech tych regionów wskazuje na istotne różnice względem siebie;

d) błędnego ustalenia, że w operacie z [...] maja 2020 r. nieznacznie został rozszerzony okres analizy cen transakcyjnych nieruchomości, zaś w okresie tym miała miejsce stabilizacja cen, podczas gdy okres analizy cen transakcyjnych wyniósł ponad 2 lata, w którym to okresie ceny transakcyjne nieruchomości znacznie wzrosły;

e) błędnego pominięcia potencjału tkwiącego w nieruchomości D. T., który niewątpliwie wpływa na wartość nieruchomości;

f) błędnego ustalenia, że strona nie przedstawiła dowodów wystraczających dla skutecznego podważenia wiarygodności sporządzonego operatu szacunkowego, podczas gdy D. T. w toku postępowania administracyjnego złożył wniosek dowodowy o powołanie innego biegłego rzeczoznawczy majątkowego;

2. naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, tj. art. 78 § 1 k.p.a., art. 84 § 1 k.p.a. poprzez brak uwzględnienia wniosku dowodowego o powołanie innego rzeczoznawcy majątkowego celem ustalenia wysokości odszkodowania należnego na rzecz D. T. w zakresie wartości gruntu z jednoczesnym przerzuceniem ciężaru dowodowego na stronę postępowania, podczas gdy na organach administracji ciąży obowiązek podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, wynikający z art. 7 k.p.a.

Skarżący wniósł ponadto na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a. o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego, który zostanie załączony do akt niniejszej sprawy, a którego wykonanie zlecił skarżący - na okoliczność wadliwości operatu szacunkowego z [...] maja 2020 r., na okoliczność ustalenia wobec D. T. odszkodowania w prawidłowej wysokości, albowiem przeprowadzenie tego dowodu jest niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie.

W uzasadnieniu skargi skarżący przytoczył argumenty na poparcie podnoszonych zarzutów i wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] z [...] lutego 2021 r. w części, tj. w pkt 1 celem orzeczenia przez organ I Instancji co do istoty sprawy poprzez prawidłowe ustalenie wartości gruntu w odniesieniu do działek nr [...] oraz [...], a następnie prawidłowe ustalenie całej kwoty należnego na rzecz D. T. odszkodowania, a także w punkcie 3 poprzez ustalenie prawidłowej, łącznej kwoty odszkodowania na rzecz D. T. Skarżący wniósł ponadto o zasądzenie od organu na rzecz skarżącego kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Minister Rozwoju, Pracy i Technologii w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Na podstawie art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 137), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Uwzględnienie skargi, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., następuje w przypadku stwierdzenia naruszenia przez organ przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenia przepisów postępowania dającego podstawę do wznowienia postępowania lub innego naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Sąd nie dopatrzył się takich naruszeń prawa w odniesieniu do zaskarżonej decyzji, wobec czego skarga jako niezasadna podlegała oddaleniu.

Przedmiotem skargi jest decyzja Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii utrzymująca w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] lutego 2021 r. ustalającą odszkodowanie na rzecz dotychczasowego właściciela działek nr [...] i nr [...] o łącznej pow. [...] ha, położonych w gminie [...], obrębie [...], przeznaczonych na realizację inwestycji drogowej.

Na wstępie Sąd zaznacza, że okoliczności związane z przejściem prawa własności wymienionych wyżej działek i ich stan prawny, jak również pozostałe, są w niniejszej sprawie bezsporne.

Przedmiotem sporu pozostaje jedynie wycena nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego P. L. w operacie szacunkowym z [...] maja 2020 r.

Skarżący D. T. zarzuca w skardze, że wskazany operat nie zawiera analizy rynku nieruchomości w powiecie [...], błędnie ustala, że w sprawie możliwe było uwzględnienie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych i nie było podstaw prawnych do sięgania do nieruchomości przyległych do gruntów D. T. a także, że regiony mławski i ciechanowski w stosunku do płońskiego charakteryzują się podobnymi cechami. Podnosi ponadto, że okres analizy cen transakcyjnych w operacie wyniósł ponad 2 lata, gdy w tym okresie ceny transakcyjne nieruchomości znacznie wzrosły, rzeczoznawca pominął potencjał tkwiący w nieruchomości Skarżącego a także, że organ nie uwzględnił jego wniosku o powołanie innego biegłego rzeczoznawczy majątkowego.

Analiza materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, w tym zwłaszcza operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P. L. prowadzi , zdaniem Sądu, do wniosku, że ustalenie wysokości należnego właścicielowi odszkodowania nastąpiło zgodnie z prawem. Sąd w pełni podziela ustalenia faktyczne oraz oceny prawne zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, nie zachodzi zatem potrzeba ich ponownego, pełnego przytaczania w tym miejscu uzasadnienia.

Organ, w zgodzie z zasadami postępowania dowodowego, w tym art. 80 k.p.a. ocenił przedstawiony operat szacunkowy, prawidłowo uznając go za wiarygodny dowód w sprawie i przyjął za podstawę określenia wysokości odszkodowania (art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n.). Wartość działek ustalono w operacie zgodnie z przepisami u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem.

Co do zasady przypomnieć należy, że na podstawie art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Według treści art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Jak stanowi zaś art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i - co nie ulega wątpliwości - cechach nieruchomości podobnych.

W operacie szacunkowym z [...] maja 2020 r. przedstawiono sposób wyceny, w tym wybór podejścia oraz metody określenia wartości - zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Według § 4 ust. 2 i 4 rozporządzenia, w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Sąd nie dostrzegł w sprawie niniejszej uchybień ani w dokonanym w wyborze nieruchomości ani w określeniu ich cech charakterystycznych. Rzeczoznawca scharakteryzował bowiem prawidłowo nieruchomość wycenianą, tworząc zestawienie cech, które bezpośrednio kształtują jej wartość i ocenił ich wagi oraz ustalił współczynniki korygujące.

Sąd podkreśla, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje tylko rzeczoznawca. Również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór do porównań nieruchomości podobnych. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzenie analizy, w tym także dotyczącej określania cech nieruchomości oraz współczynników korygujących, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym a nie prawnym.

W sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia do wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę, która nie dysponuje odpowiednimi kwalifikacjami w tej materii, nie może zasługiwać na uwzględnienie. Stosownie do treści art. 157 ust. 1 u.g.n. pkt 1 oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Z przepisów tej ustawy nie wynika natomiast obowiązek sporządzenia kolejnego operatu szacunkowego w danej sprawie tylko z tej przyczyny, że strona w sposób niezasadny kwestionuje operat sporządzony dla potrzeb wydanej decyzji ustalającej odszkodowanie. Jeżeli bowiem strona kwestionuje ustalenia spornego operatu, zastosowaną metodologię, dobór nieruchomości podobnych, ich cechy czy też przyjęte wskaźniki korygujące, wkraczając tym samym w wiedzę fachową powinna przedstawić stosowne dowody przemawiające za wadliwością takiego operatu. Natomiast wyłącznie subiektywne przekonanie strony o błędnie dokonanym przez rzeczoznawcę majątkowego opisie nieruchomości wycenianej, doborze cech nieruchomości wycenianej oraz doborze nieruchomości porównawczych, niepoparte stosownymi dowodami, nie może prowadzić do uznania, że zakwestionowany przez Skarżącego operat został sporządzony niezgodnie z przepisami u.g.n. oraz rozporządzenia wykonawczego.

W nawiązaniu do zarzutów skargi podkreślić należy, że zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego sporna nieruchomość przeznaczona była pod drogę. Tym samym ustalenie jej wartości rynkowej powinno nastąpić drodze porównania transakcji nieruchomościami drogowymi. Wbrew skardze, tylko brak transakcji nieruchomościami drogowymi mógłby spowodować wycenę w oparciu o transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych.

W kwestii zarzucanego zaniechania przez rzeczoznawcę dokonania analizy rynku nieruchomości drogowych na terenie powiatu płońskiego oraz nieprawidłowego rozszerzenia analizy na teren powiatów mławskiego i ciechanowskiego, Sąd w całości aprobuje stanowisko organu zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że analiza rynku nieruchomości i dobór nieruchomości porównawczych należą do zakresu wiadomości specjalnych rzeczoznawcy.

Kwestia rozszerzenia okresu analizy rynku nieruchomości drogowych stanowi normę zawodową uregulowaną w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny. Jej treść nakazuje do porównań wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości, natomiast wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia.

Faktem jest, że w sprawie niniejszej biegły rzeczoznawca nieznacznie rozszerzył okres dokonanej przez siebie analizy. Wyjaśnienia co do powyższej kwestii rzeczoznawca zawarł na str. 9 operatu szacunkowego i w piśmie z [...] października 2020 r, gdzie wskazał, że analizą objął okres od [...] kwietnia 2018 r. do [...] maja 2020 r. Badany rynek został nieznacznie rozszerzony ponad okres 2 lat, co wynikało z faktu, że w trzecim tygodniu kwietnia 2018 r. miało miejsce kilka transakcji sprzedaży nieruchomości, które pozwoliły na adekwatne oszacowanie ceny średniej. Operat szacunkowy sporządzony został [...] maja 2020 r, zaś najstarsza transakcja sprzedaży nieruchomości przyjęta do porównania miała miejsce [...] kwietnia 2018 r. Biegły wskazał, że rzeczywiście rozszerzył badany rynek, jednak o niespełna 2 tygodnie oraz wyjaśnił, że rozszerzenie czasowe rynku nie jest błędem w sytuacji, gdy są ku temu podstawy. Jednocześnie rzeczoznawca odniósł się do kwestii wpływu zmiany cen w czasie na szacowaną wartość, stwierdzając stabilizację cen w badanym okresie oraz brak podstaw do aktualizacji cen jednostkowych na datę wyceny (str. 10 operatu szacunkowego).

Sąd podziela także pogląd Ministra, że brak było w analizowanej sprawie podstaw do

uwzględnienia przez rzeczoznawcę majątkowego ewentualnego potencjału wycenianej nieruchomości Skarżącego. Podstawą ustalenia odszkodowania mógł być wyłącznie stan nieruchomości z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji. To oznacza, że rzeczoznawca mógł uwzględnić jedynie aktualne przeznaczenie nieruchomości (wg studium drogowe) oraz aktualny sposób jej użytkowania.

Sąd zauważa, że skarżący nie załączył ani do akt postępowania administracyjnego ani do akt postępowania sądowego (wbrew zawartej w skardze zapowiedzi) żadnego dowodu mogącego świadczyć o wadliwości sporządzonej wyceny na potrzeby ustalenia odszkodowania, nie przedstawił też przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub operatu szacunkowego sporządzonego na jego zlecenie. Wbrew zarzutom skargi, skoro organ weryfikując poprawność ustalenia odszkodowania, nie dostrzegł nieprawidłowości operatu szacunkowego, to nie zachodziła konieczność zlecenia sporządzenia nowego operatu szacunkowego. W tej sytuacji ciężar dowodzenia przeszedł na strony postępowania.

Zdaniem Sądu powyższe przesądza, że sporządzony w niniejszej sprawie operat spełnia wymogi formalne. Oparty jest na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym i uzasadnionym doborze nieruchomości podobnych oraz przedstawieniu cech różniących te nieruchomości jak i ustaleniu współczynników korygujących. W konsekwencji operat ten mógł stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Zarzuty skargi odnoszące się do operatu mają zatem charakter wyłącznie polemiczny.

Zdaniem Sądu zastrzeżenia skarżącego stanowią powtórzenie argumentów odwołania. Nie tylko wkraczają w wiedzę specjalną, którą posiada biegły ale także nie są poparte merytoryczną i fachową argumentacją, która mogłaby wzbudzić wątpliwości co do prawidłowości spornego operatu.

Skoro zatem z obowiązujących na datę wyceny przepisów wynika, że w sytuacji, gdy strona podważa prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu, to na poparcie zarzutów powinna zgodnie z art. 157 u.g.n. przedstawić ocenę prawidłowości operatu dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców, to brak takiej oceny uniemożliwia uwzględnienie tych zarzutów .

W judykaturze nie ma wątpliwości, że operat szacunkowy jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. stanowi sformalizowana prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego dokonywana przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Sąd administracyjny również nie ocenia merytorycznie operatu szacunkowego, wchodząc w zakres wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, a jedynie kontroluje, czy zachowane zostały wszystkie przepisy prawa mające zastosowanie w danej sprawie

W przedstawionych okolicznościach Sąd stwierdził, że organ orzekający w sprawie, w zgodzie z przepisami art. 7, art. 11, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., przeprowadził postępowanie dowodowe, zgromadził kompletny materiał dowodowy, który następnie wszechstronnie ocenił i na tej podstawie dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, do których zastosował właściwe przepisy prawa materialnego - ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia wykonawczego.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę jako bezzasadną.