Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 906/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2014-09-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję II i I instancji
określono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Iwona Niżnik-Dobosz WSA Paweł Darmoń WSA Jacek Bursa (spr.) Protokolant: Anna Balicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 września 2014 r. sprawy ze skargi A. S. oraz A. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 27 maja 2013 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżących A. S. oraz A. S. kwoty po 757 (siedemset pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 14 lutego 2013 r., nr [....] (znak:....) Prezydent Miasta Krakowa orzekł z wniosku [....] " z siedzibą w W. o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Przebudowa, rozbudowa, nadbudowa istniejącego budynku "[....] " z przeznaczeniem na cele mieszkalno-usługowo-hotelowo-biurowe (jako kontynuacja funkcji), likwidacja istniejącego i budowa nowego wjazdu, dobudowa wind zewnętrznych, dobudowa budynku mieszkalno-usługowo-hotelowo-biurowego oraz budowa stacji trafo na wschodniej oraz środkowej części dz. nr [....] obr. [....] wraz z infrastrukturą techniczną na dz. nr nr [....] obr. [....] przy ul. [....] i ul. [....] w K". W uzasadnieniu wyjaśniono w szczególności, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego prowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i n. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Odniesiono się także szczegółowo w treści decyzji do uwag zgłaszanych przez strony w toku postępowania poprzedzającego wydanie zaskarżonej decyzji. Następnie wyjaśniono, iż w wyniku przeprowadzonego postępowania ustalono, że zostały spełnione przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Odwołanie od tej decyzji złożyła E.G. oraz M.S. , zarzucając iż powołane przez organ I instancji postanowienie z dnia 5 lutego 2013 r., nr [....] jedynie warunkowo uzgadnia projekt zaskarżonej decyzji, podtrzymując wszystkie wskazania zgłoszone w pierwotnej odmowie, w tym konieczność dokończenia projektu W. K. Z analizy tego projektu jednoznacznie wynika, iż został on zrealizowany już w całości, w istniejącej bryle budynku "[....] " znajdującej się we wschodniej części działki nr [....] obr. [....] . Nie ma tu więc miejsca na jakakolwiek nadbudowę istniejącej formy. Projekt, którego dokończenie jest wskazane przez Konserwatora, w ogóle nie przewiduje nadbudowy zrealizowanego już obiektu, czy też fragmentu jego bryły. Zawiera natomiast wskazanie miejsca na dobudowę w kontynuacji istniejącego budynku, do jego zachodniej części - w przedłużeniu pierzei pl. [....] , bez zabudowy podwórka, w tym też jakiejkolwiek nadbudowy istniejącej, dokończonej już formy. Zdaniem Skarżących, planowane zamierzenie inwestycyjne narusza oryginalną formę architektoniczną jednorodnego stylistycznie budynku objętego formami ochrony konserwatorskiej i odchodzi drastycznie od wskazanej w projekcie W. K. zasady kontynuacji zabudowy na działce nr [....] oraz narusza ład przestrzenny i zasady dobrego sąsiedztwa, a także przekracza upoważnienie do zakresu zmian budowlanych istniejącego budynku wynikające z w/w postanowienia [....] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.

Odwołanie złożyła także I.R. zarzucając, że realizacja planowanej inwestycji spowoduje zacienienie mieszkań stanowiących własność skarżącej, a także ograniczy w sposób zasadniczy wentylację, zwiększy hałas (efekt studni) oraz spowoduje zupełne zniszczenie istniejącej zieleni, która w półmroku nie będzie mogła się rozwijać. W jej ocenie dalszej kolejności nie jest prawdą, że proponowana nadbudowa w zakresie bryły budynku, który już istnieje ma być kontynuacją projektu prof. K. , ponieważ istniejąca zabudowa została wykonana w całości, zgodnie z powyższym projektem. Natomiast [....] Wojewódzki Konserwator Zabytków nie zweryfikował twierdzenia Inwestora i zgodził się na nadbudowę rażąco naruszając ład urbanistyczny wynikający z w/w projektu.

Z kolei w odwołaniu A.S. podniesiono, iż wniosek nie nadaje się do uwzględnienia, ponieważ posługuje się pojęciami, które nie pozwalają na ustalenie na czym w istocie polega zamierzenie inwestycyjne i na skutek użycia neologizmów prowadzi do takiego ukształtowania zakresu zadania, iż nie sposób ustalić jakie parametry dla jakich obiektów są ustalane. Nie jest bowiem możliwe, aby nastąpiła przebudowa i rozbudowa budynku, ponieważ rozbudowa jest pojęciem zakładającym zdecydowanie większy zakres ingerencji w parametry obiektu niż przebudowa. Z treści zaskarżonej decyzji nie wynika także, jaki ma być zakres przebudowy, a także nie wiadomo czym ma różnić się rozbudowa od nadbudowy, i czy parametry ustalane dla rozbudowy mają się odnosić także do nadbudowy. Strona skarżąca podniosła w dalszej kolejności, iż nie jest wiadomym jakiego zakresu inwestycji ma dotyczyć "dobudowa". Nie sposób przy tak opisanym zakresie inwestycji ustalić, dla jakich obiektów budowlanych mają być ustalone istotne .parametry dotyczące nowej zabudowy. Organ I instancji w ogóle nie przeprowadził analizy funkcji istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym, a jedynie ogólnie stwierdził, że znajduje się w nim zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, zabudowa usługowa, drogi wewnętrzne i infrastruktura techniczna, a także nie wskazał konkretnie, na jakich nieruchomościach znajduje się określona zabudowa.

W odwołaniu I.H. zarzucono naruszenie koncepcji zabudowy, dla terenu objętego wnioskiem autorstwa W. K. , a także zasadę ochrony dobrego sąsiedztwa i ładu przestrzennego.

W odwołaniu R.S. wskazano, że określone w decyzji parametry i wskaźniki przyszłej zabudowy naruszają "zasadę dobrego sąsiedztwa". Proponowana nadbudowa ograniczy w sposób zasadniczy wentylację, zwiększy hałas (efekt studni) oraz spowoduje zupełne zniszczenie istniejącej zieleni, która w półmroku nie będzie mogła się rozwijać. Poza tym nie jest prawdą, że proponowana nadbudowa w zakresie bryły budynku, który już istnieje, ma być kontynuacją projektu arch. K. Istniejące obiekty stanowią zamkniętą całość architektoniczną. Z planów miejskich jednoznacznie wynika, że istniejąca zabudowa została wykonana w całości, zgodnie z projektem arch. K. , który przewidywał dobudowę budynku wyłącznie od frontu ul. [....] . W tym też zakresie skarżący przedstawił szeroką argumentację polemiczną z ustaleniami określonymi w postanowieniu [....] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia 5 lutego 2013 r., znak: [....] .

W odwołaniu B.S. , G.S. , zawarto tożsamą argumentację faktyczną i prawną jak w odwołaniu R.S.

Z kolei w odwołaniu A.S. wskazano, że obszar analizowany został wyznaczony zgodnie z przepisami ustawy, lecz jego analiza jest niekompletna i wybiórcza, W analizie została niezasadnie pominięta nieruchomość oznaczona nr [....] oraz niezabudowane działki, stanowiące skwer usytuowany na placu [....] . Pominięcie to miało charakter celowy, gdyż spowodowało zawyżenie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, który po pominięciu wskazanych wyżej nieruchomości, został wyliczony jako 73%. Natomiast w zakresie wyznaczenia wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej, organ z przyczyn niewiadomych zaniechał przeprowadzenia analizy, na wzór tej, wykonanej przy wyznaczeniu wskaźnika powierzchni zabudowy. W dalszej kolejności wskazano, że linia zabudowy została przez organ I instancji błędnie wyznaczona, gdyż ma przebiegać "w granicy z działką nr [....]", która obecnie jest zajęta przez skwer i parking na placu [....] , a zatem na obszarze zabudowanym znajdzie się pas drogowy oznaczony nr [....] . Skarżący wskazał nadto, iż działka objęta wnioskiem, tj. dz. nr [....] , obr. [....] stanowi, w zaskarżonej decyzji, działkę sąsiednią w zakresie kontynuacji funkcji, a ponadto działka ta została uwzględniona przy wyliczeniu wskaźnika intensywności zabudowy, co jest niezgodne z prawem i przepisami ustawy. W uzasadnieniu odwołania wskazano także, iż wnioskowana zabudowa ma pełnić funkcję m.in. hotelowo-biurową, która to funkcja nie występuje w obszarze analizowanym. Uzyskane opinie i uzgodnienia są nieaktualne, ponieważ zostały dokonane po kolejnych korektach wniosku Inwestora. Istotną wadą zaskarżonej decyzji jest brak określenia dostępu do drogi publicznej oraz wymaganej ilości miejsc parkingowych. Ponadto realizacja planowanej inwestycji będzie miała niekorzystny wpływ na dopływ światła do należących do nich nieruchomości. Wskaźniki i parametry przyszłej zabudowy zostały ustalone w sposób dowolny i wewnętrznie sprzeczny.

Po rozpatrzeniu odwołań Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 27 maja 2013r. nr [....] , w oparciu o art. 54, art. 59, art. 61, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2012.647), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588) oraz art. 138 § 1 pkt 2 kpa, uchyliło zaskarżoną decyzję organu I instancji w części, tj. w zakresie wyznaczenia linii zabudowy od strony ul. [....] określonej w załączniku nr 1 i 3 decyzji organu I instancji i w tym zakresie orzekło co do istoty sprawy w ten sposób, że dla nowej zabudowy od strony ul. [....] wyznaczono linię nowej zabudowy, tj. linię oficjalnie wyznaczoną, wskazaną przez organ administracyjny, na przedłużeniu linii zabudowy występującej na działkach nr nr [....] i części wschodniej dz. nr [....] i w granicy z dz. nr [....] , tzn. linii rozgraniczającej tereny zabudowy od pasów drogowych, zgodnie z załącznikiem nr 2 i 4 decyzji organu I instancji.

W ocenie organu odwoławczego planowane zamierzenie inwestycyjne, nie będzie stanowić elementu obcego w istniejącej zabudowie kształtującej się wzdłuż ulicy [....] i [....] w K. , co więcej planowana inwestycja stanowić będzie jej uzupełnienie w już ukształtowanym ładzie urbanistyczno-architektonicznym w ramach obszaru analizowanego. W obszarze silnie zurbanizowanym, funkcja usługowa o niskim stopniu uciążliwości (usługi hotelowo-biurowe) nie będzie stanowić elementu obcego wśród już ukształtowanej zabudowy występującej w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji. Wątpliwości rozstrzygać należy w oparciu o zasadę wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy.

Odnosząc się do ustalonych przez organ I instancji wskaźników i parametrów przyszłej zabudowy, co do sposobu wyznaczenia linii zabudowy organ I instancji określił ją w ten sposób, że od strony ul. [....] linia zabudowy wyznaczona przez wskazany do przebudowy budynek narożny na dz. nr [....] nie ulegnie zmianie w wyniku projektowanego zamierzenia (zgodnie z załącznikiem nr 2 zaskarżonej decyzji), natomiast dla nowej zabudowy od strony ul. [....] wyznacza się linię zabudowy, tj. linię oficjalnie wyznaczoną, wskazaną przez organ administracyjny, na przedłużeniu linii zabudowy występującej na działkach sąsiednich nr nr [....] i części wschodniej dz. nr [....] i w granicy z dz. nr [....] , tzn. w linii rozgraniczającej tereny zabudowy od pasów drogowych (zgodnie z oznaczeniem na załącznikach nr 2 i 4 zaskarżonej decyzji). W tym zakresie wyznaczenie linii zabudowy "w granicy z dz. nr [....] " w załączniku nr 1 i 3 zaskarżonej decyzji stanowi w istocie omyłkę pisarską, ponieważ zarówno w załącznikach graficznych (załączniki nr 2 i 4 decyzji organu I instancji), jak i w sporządzonej analizie urbanistyczno-architektonicznej szczegółowo uzasadniono wyznaczenie linii zabudowy od ul. [....] na przedłużeniu zabudowy występującej na działkach sąsiednich nr nr [....] i części wschodniej dz. nr [....] . Tymczasem wskazana wyżej zabudowa przy ul. [....] kształtuje się w granicy z działką nr [....] , a nie jak omyłkowo wskazał organ I instancji w granicy z działką nr [....] , ponieważ wzdłuż granicy z działką nr [....] przebiega granica rozgraniczająca teren planowanej inwestycji. Z tych względów Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. uchyliło przedmiotową decyzję organu I instancji w części wyżej opisanej i w tym zakresie orzekło co do istoty sprawy.

W ocenie organu sposób wyznaczenia przez organ I instancji linii zabudowy jest prawidłowy, tj. spełnia warunki wskazane w wyroku WSA w Krakowie z dnia 12 stycznia 2012 r., II SA/Kr 1344/11.

Odnosząc się do wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, średni wskaźnik intensywności występujący w kwartale, w którym znajduje się teren objęty wnioskiem, wynosi 73%. Działka objęta wnioskiem ma obecnie wskaźnik na poziomie 57%, natomiast planowana inwestycja zwiększy ten wskaźnik do poziomu ok. 65%, tj. niższego aniżeli średni określony dla w/w kwartału. Zdaniem Kolegium, ustalony przez organ I instancji w/w wskaźnik dla przyszłej inwestycji na poziomie 65% ± 2% nie będzie stanowił elementu obcego wśród zabudowy występującej w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji. Przykładowo na działkach graniczących bezpośrednio z terenem objętym wnioskiem wskaźnik ten waha się od 49% (dz. Nr....) do 96% (dz. nr 47). W ocenie Kolegium, organ prawidłowo nie uwzględnił działek niezabudowanych oraz działek zabudowanych w sposób znacząco odbiegających od rodzaju, charakteru i zakresu wnioskowanej inwestycji (teren zabudowań klasztornych), które ze względu na swój wyjątkowy charakter w sposób znaczący odbiegają od wartości powyższego wskaźnika charakterystycznego dla zabudowy znajdującej się w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji. W tym także zakresie nie stanowi uchybienia uwzględnienie przez organ I instancji zabudowy występującej na dz. nr [....] , w tej części, która nie została objęta wnioskiem Inwestora. Zdaniem Kolegium, takie działanie organu I instancji miało na celu wykazanie charakterystyki zabudowy występującej w sąsiedztwie przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego, a w konsekwencji umożliwiło dokonanie rzeczywistej oceny pod kątem zachowania ładu przestrzennego w przypadku realizacji planowanej inwestycji.

Jeśli chodzi o szerokość elewacji frontowej przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego, z analizy urbanistyczno - architektonicznej oraz treści zaskarżonej decyzji wynika, że na obecnie niezabudowanej, zachodniej części działki nr [....] , nieobjętej niniejszym wnioskiem planowana jest realizacja budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym (decyzja ustalająca warunki zabudowy z dnia 6 sierpnia 2012r.), w której ustalono m.in. szerokość elewacji frontowej projektowanego budynku, jako pełną szerokość frontu działki objętej wnioskiem, tj. od granicy z działką nr [....] do zachodniej granicy objętej niniejszym postępowaniem części działki nr [....] . Natomiast z uwagi na historyczne uwarunkowania i cechy zabudowy występującej w omawianym rejonie, najwłaściwsze jest dążenie do zachowania charakteru zabudowy pierzejowej ściśle obudowującej ulice, zlokalizowanej w granicy z działkami sąsiednimi. Planowana inwestycja zajmuje całą szerokość działki nr [....] objętej wnioskiem. W ten sposób nawiązuje do cech charakterystycznych zabudowy tam występującej, ściśle obudowującej kwartały, bez możliwości wglądnięcia do wnętrza kwartału bezpośrednio z ulicy. Uwzględniając powyższe historyczne uwarunkowania kształtowania przestrzeni urbanistycznej w tym obszarze miasta, za najwłaściwsze należy uznać ustalenie szerokości elewacji frontowej od strony ul. [....] w sposób pozwalający na kontynuowanie zabudowy pierzejowej. Powyższy parametr został ustalony w sposób zgodny z dyspozycją przepisu § 6 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem Kolegium, analiza urbanistyczno-architektoniczna w sposób rzetelny i wnikliwy uzasadnia ustalenie przez organ I instancji szerokości elewacji frontowej w sposób, w jaki to uczyniono w zaskarżonej decyzji.

Co do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej przyjęty przez organ I instancji sposób ustalenia omawianego parametru dla przyszłej inwestycji jest prawidłowy, ponieważ ma on na celu zachowanie ładu przestrzennego oraz zapewnienie harmonijnego ukształtowania zabudowy w kwartale, w którym ma być realizowane przyszłe zamierzenie inwestycyjne. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla poszczególnych budynków znajdujących się w kwartale zabudowy zamkniętym ulicami: [....],[....],[....], kształtuje się, jeśli chodzi o elewację frontową od 18,9 m do 26,0 m oraz od 16,5 m do 26,0 m, jeśli chodzi o elewację tylną. Istniejący narożny budynek na wnioskowanej działce nr [....] to czterokondygnacyjny budynek frontowy o wysokości elewacji frontowej ok. 18,1 mi różnej wysokości elewacji tylnej (poszczególne fragmenty budynku); w pierzei [....] wynosi ok. 16,9 m i ok. 18,5 m, a w pierzei ul. [....] ok. 16,4 m i 18,4 m, a dla części niższej z basenem i tarasem .w zachodniej -części budynku (część trzykondygnacyjna) wynosi ok. 10,5 m, balustrada ok. 11,8 m. Zgodnie z wytycznymi konserwatorskimi, budynek w dobudowie do w/w narożnego budynku na dz. nr [....] winien być zaprojektowany jako dokończenie realizacji projektu W. K. W tym miejscu skład orzekający Kolegium wyjaśnia, iż zgodnie z postanowieniem [....] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia 5 lutego 2013 r., znak: [....] (k.777) uzgadniającego projekt przedmiotowej decyzji organu I instancji, dobudowa budynku mieszkalno-usługowo-hotelowego-biurowego winna być kontynuacją i dokończeniem realizacji projektu W. K. z utrzymaniem w nowym budynku istniejącej wysokości elewacji, kalenicy i kąta nachylenia połaci dachowych przy ul. [....] . W uzasadnieniu tego postanowienia stwierdzono, iż rodzaj inwestycji oraz parametry zaproponowane w projekcie decyzji organu I instancji pozwolą na zintegrowanie projektowanej zabudowy z istniejącą strukturą. Natomiast wprowadzone w projekcie zaskarżonej decyzji parametry dla nowego budynku umożliwiają jego realizację jako kontynuację projektu W. K. Realizacja inwestycji, zgodnie z warunkami zabudowy, wpłynie pozytywnie na ochronę istniejącej, w bliższym i dalszym kontekście urbanistycznym, historycznej zabudowy. Co prawda postanowieniem z dnia 4 stycznia 2013 r., znak: [....] [....] Wojewódzki Konserwator Zabytków odmówił uzgodnienia projektu decyzji organu I instancji (k. 704), niemniej jednak wskutek tej opinii organ I instancji skorygował wniosek projekt przedmiotowej decyzji, zgodnie z wytycznymi zawartymi w w/w postanowieniu z dnia 4 stycznia 2013 r. i ponownie wystąpił do [....] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków o uzgodnienie już zmodyfikowanego projektu decyzji. Z akt niniejszej sprawy wynika, że postanowienie [....] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia 5 lutego 2013 r., znak: [....] nie zostało zaskarżone w ustawowym terminie oraz nie jest przedmiotem postępowania nadzwyczajnego. Mając powyższe na uwadze organ I instancji wziął pod uwagę parametry wysokościowe budynków sąsiednich oraz charakter inwestycji, a także uwzględnił wytyczne konserwatorskie. Z tych względów uznano za najwłaściwsze kontynuowanie parametru wysokości elewacji frontowej istniejącego budynku na dz. nr [....] , zwłaszcza, że nowy budynek ma kontynuować zasadę zabudowy pierzejowej i ma zostać wzniesiony w dobudowie do istniejącego. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, okapu/gzymsu budynku istniejącego na dz. nr [....] zarówno od strony ul. [....] , jak i od strony ul. [....] mają pozostać bez zmian w stosunku do stanu istniejącego. Natomiast, z uwagi na specyficzny charakter i zakres planowanej inwestycji, można dopuścić możliwość zaprojektowania w ramach przedmiotowego kompleksu zabudowy obiektów (fragmentów budynków) realizowanych w głębi działki o wysokościach niższych. Zdaniem Kolegium, tak ustalony powyższy parametr dla przyszłej zabudowy znajduje uzasadnienie zarówno w wytycznych konserwatorskich, jak i w sporządzonej w niniejszej sprawie analizie urbanistyczno-architektonicznej. W konsekwencji organ I instancji ustalił wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, zgodnie z dyspozycją przepisu art. § 7 ust. 4 w/w rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku.

Odnosząc się do geometrii dachu przyszłej inwestycji, organ uznał, że uwzględnia ona w pełni wytyczne konserwatorskie zawarte w postanowieniu [....] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia 4 stycznia 2013r., znak: [....] , a także znajduje uzasadnienie w analizie urbanistyczno-architektonicznej. Dla dachu budynku frontowego istniejącego i nowoprojektowanego frontowego utrzymano i ustalono dach dwuspadowy, w nawiązaniu do form istniejących w budynkach sąsiednich. W terenie analizowanym, zaobserwowano występowanie dachów o zróżnicowanym kącie nachylenia połaci frontowych i tylnych, dlatego też dopuszczono możliwość podobnego kształtowania geometrii dachu przeznaczonego do przebudowy w budynku istniejącym i dachu planowanego obiektu. W szczególności podkreślić należy, iż poziom kalenicy budynku istniejącego pozostaje na poziomie istniejącym. Natomiast poziom kalenicy budynku projektowanego w dobudowie do w/w budynku istniejącego winien nawiązywać do wysokości kalenicy budynku frontowego przy ul. [....] na części dz. nr [....] (część wschodnia) obr. [....] . Oznacza to, że wysokość do kalenicy budynku planowanego należy wyznaczyć na poziomie 21,8 m z możliwą tolerancją wynikającą z pomiarów geodezyjnych. W ocenie Kolegium, tak ustalona geometria dachu przyszłej zabudowy stanowić będzie kontynuację zabudowy występującej w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji.

Odnosząc się do zarzutu braku ponownego uzgodnienia (uzyskania opinii) projektu decyzji, pomimo jego modyfikacji mającej miejsce już po uzgodnieniu (uzyskaniu opinii), organ podał, iż projekt decyzji organu I instancji został skorygowany wskutek stanowiska [....] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków i dotyczył zmiany konkretnych parametrów oraz wskaźników przyszłej zabudowy. Uzyskano uzgodnienie Marszałka Województwa [....] oraz opinie: Wydziału Kształtowania Środowiska UMK, Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. oraz Rady Dzielnicy I Stare Miasto. Wyjaśnienia wymaga, iż modyfikacja projektu decyzji organu I instancji nie miała wpływu na przedmiot uzgodnień i opinii w/w organów i jednostek organizacyjnych, które uzgadniały i opiniowały projekt decyzji pod kątem właściwego zakresu merytorycznego. Zatem, skoro zmiana projektu decyzji pozostawała bez wpływu na przedmiot uzgodnienia lub opinii w/w podmiotów, to zachowanie organu I instancji polegające na braku przesłania skorygowanego projektu decyzji do tych podmiotów należy uznać za prawidłowe.

Co do natomiast dostępu do drogi publicznej oraz konieczności zapewnienia odpowiedniej ilości miejsc parkingowych, w pkt. II.4.C i II.4.d załącznika nr l zaskarżonej decyzji wskazano, iż wnioskowany teren posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, tj. ul. [....] i ul. [....] . Obsługa komunikacyjna planowanej inwestycji odbywać się będzie od drogi publicznej ul. [....] poprzez projektowany zjazd na teren inwestycji. Ponadto w wyroku NSA z dnia 9 lipca 2009 r., II OSK 1129/08 słusznie stwierdzono, że nie ma podstaw do twierdzenia, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy powinna określać minimalna liczbę miejsc parkingowych. Art. 54 pkt 2 lit c ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie precyzuje sposobu określania ilości miejsc parkingowych dla nowych inwestycji i nie ma w obowiązującym systemie prawnym żadnego przepisu szczególnego, który nakazywałby wskazanie określonej liczby miejsc parkingowych w zależności od planowanego sposobu zagospodarowania terenu.

W kwestii oddziaływania inwestycji organ nie jest właściwy do rozpoznania zarzutów w zakresie utrudnień zamieszkiwania w sąsiednim budynku z powodu ograniczenia dostępu do światła, hałasu z wentylacji klimatyzacji itp., a kwestie te są brane pod uwagę w toku postępowania o pozwolenie na budowę.

Odnosząc się do zarzutów A.S. odano, że zakres inwestycji nie budzi wątpliwości, ponieważ wynika on z wniosku Inwestora. Organ I instancji ustalił parametry i wskaźniki przyszłej zabudowy w sposób precyzyjny, umożliwiający jednoznaczne wskazanie, do których elementów przyszłej zabudowy konkretny parametr lub wskaźnik się odnosi.

Skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję złożyli A.S. i A.S.

A.S. zarzuciła naruszenie art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wskazując, że skoro decyzja II instancji zmieniała decyzję I instancji to uchybieniem był brak projektu decyzji I instancji w zakresie zmiany decyzji sporządzonego przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego urbanistów.

Bezprawne było w ocenie skarżącej dokonanie zmiany reformatoryjnej w oparciu o posługiwanie się bezpodstawnym sprostowaniem omyłki pisarskiej. Powtórzyła także zawarty w swoim odwołaniu zarzut, iż organy posługują się pojęciami, które nie pozwalają na ustalenie na czym w istocie polega zamierzenie inwestycyjne i na skutek użycia neologizmów prowadzi do takiego ukształtowania zakresu zadania, iż nie sposób ustalić jakie parametry dla jakich obiektów są ustalane. Powtórzyła w tym względzie swoje wnioski zawarte w odwołaniu co do braku precyzyjnego rozróżnienia przez organy takich określeń jak przebudowa i rozbudowa budynku, a także pomiędzy rozbudową i nadbudową, oraz jakiego zakresu inwestycji ma dotyczyć dobudowa. W jej ocenie dobudowa budynku o czterech funkcjach nie może oznaczać rozbudowy istniejącego obiektu lecz budowę nowego obiektu.

Ponadto skarżąca zarzuciła, że organ nie odniósł się do jej zarzutu dotyczącego wysokości elewacji, która jest ustalana odrębnie dla każdego, lecz pomija jeden z tych obiektów. Organy posługują się również pojęciem wysokości elewacji tylnej, podczas gdy § 7 rozporządzenia takiego parametru nie przewiduje. Maksymalna wysokość nadbudowy budynku w części mieszczącej basen jest określana w odniesieniu do wysokości górnej krawędzi elewacji tylnej po jego nadbudowie. Także ustalenia w zakresie geometrii dachu są niezrozumiałe. Zakłada się nadbudowę budynku bez zmiany wysokości kalenicy. Pomija się geometrię dachu trzeciego z planowanych obiektów budowlanych, którego charakter jest wątpliwy - nie wiadomo co oznacza sformułowanie budowa stacji trafo - czy montaż urządzeń, czy budowę budynku z urządzeniami.

Dodatkowo w ocenie skarżącej z zasadą dobrego sąsiedztwa sprzeczne jest określenie wskaźnika powierzchni zabudowy (a nie nowej zabudowy, jak wymaga rozporządzenie) w stosunku do powierzchni działki na 65% z dopuszczeniem możliwej tolerancji 2%. Zakwestionowała ustalenie wskaźnika powierzchni biologiczno czynnej na 15%, ponieważ mianownik - teren powierzchni działki inwestowanej jest określeniem którego desygnat nie jest możliwy do określenia. Zabudowa na działkach sąsiadujących, poddanych analizie charakteryzuje się intensywną zabudową, jednakże na każdej z nich znajduje się stosunkowo duży obszar biologicznie czynny. Wszystkie działki sąsiednie zabudowane są w ten sposób, iż część działki zajmują budynki w zabudowie ciągłej, natomiast na tyłach tych budynków znajdują się tereny zieleni. Stanowi to istotny czynnik wpływający na wskaźnik powierzchni zabudowy, czyniąc go nieuzasadnionym, również w kontekście zabetonowania przez wnioskodawcę wszystkich sąsiednich działek.

Przy określaniu szerokości elewacji frontowej, której dopuszczalna wielkość została określona na 19 m z dopuszczeniem tolerancji uzasadnionej koniecznością dokonania szczegółowych pomiarów geodezyjnych na etapie sporządzania projektu budowlanego. W ocenie skarżącej na podstawie § 6 ust. 1 rozporządzenia parametr ten powinien zostać określony w sposób dokładny poprzez wskazanie określonej wartości, co w późniejszym czasie ma służyć zachowaniu ładu architektonicznego zabudowy (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 28.12.2009 r., sygn. II 1235/2009). Określenie go więc ze wzmianką o "dopuszczalnej tolerancji", nie pozwala w sposób ścisły określić dopuszczalnej szerokości elewacji frontowej co stanowi rażące uchybienie. Podobnym uchybieniem jest w ocenie skarżącej określenie szerokości elewacji.

Skarżąca powtórzyła zawarty w odwołaniu zarzut, iż nie przeprowadzono analizy funkcji istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym, a jedynie ogólnie stwierdzono, że znajduje się w nim zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, zabudowa usługowa, drogi wewnętrzne i infrastruktura techniczna, a także nie wskazano konkretnie, na jakich nieruchomościach znajduje się określona zabudowa.

Z kolei A.S. zarzucił naruszenie:

1/ przepisów postępowania: art. 6, 7, 8, 11, 15, 77 § 1, 80, 107 § 3 kpa,

2/ prawa materialnego:

- art. 61 ust. 1 pkt. 1 i 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;

- § 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu

- art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Uzasadniając naruszenie zasady dwuinstancyjności wskazał, że organ II instancji odniósł się jedynie do zarzutów odwołań, nie badając całokształtu okoliczności sprawy. Powyższe dotyczyło w ocenie skarżącego także naruszenia pozostałych wskazanych jako naruszone przepisów postępowania, które doprowadziły do braku zbadania i wyjaśnienia okoliczności sprawy i przesłanek, jakimi organ się kierował przy wydaniu decyzji.

Uzasadniając naruszenie prawa materialnego skarżący powtórzył swoje wnioski wskazane w odwołaniu co do tego, że analiza urbanistyczna jest niekompletna i wybiórcza, m.in. pominięto nieruchomość oznaczoną nr [....] oraz niezabudowane działki, stanowiące skwer usytuowany na [....] , w celu sztucznego zawyżenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, który po pominięciu wskazanych wyżej nieruchomości, został wyliczony jako 73%. Organ niezasadne uwzględnił w analizie budynek na zachodniej stronie działki nr [....] , co do którego decyzja zapadła w odrębnym postępowaniu, traktując go na równi z budynkami już faktycznie istniejącymi.

Skarżący wskazał na brak właściwych uzgodnień, gdyż organy uwzględniły uzgodnienia nieaktualne, bo dokonane przed korektą wniosku z dnia 27 sierpnia 2012r., a także po kolejnej korekcie w dniu 3 października 2012r. powyższe w ocenie skarżącego dotyczy także uzgodnień projektu decyzji. Zdaniem skarżącego nawet skorygowanie wniosku i uwzględnienie zastrzeżeń zawartych w uzgodnieniu nie zwalnia organu od ponownego uzgodnienia po dokonaniu tej korekty.

Skarżący zarzucił, że wskaźnik wysokości elewacji tylnej został ustalony dowolnie i wieloznacznie - pozwala inwestorowi na dowolne jego kształtowanie, gdyż:

- wysokość istniejącego budynku frontowego przy ul. [....] na części dz. na [....] obr. [....] została wyznaczona na 18,1 m - taki sam parametr przyjęto dla wysokości górnej krawędź elewacji frontowej, okapu, gzymsu nowego budynku projektowanego w dobudowie do istniejącego budynku nr [....] - jest to jedyna wysokość wskazana liczbowo, lecz ani organ I, ani też II instancji nie wskazał, czy powyższy parametr jest wielkością maksymalną czy też minimalną,

- w stosunku do części niższej budynku (mieszczącego basen) zlokalizowanej w głębi działki Organ II instancji "dopuszcza nadbudowę" zlokalizowanej na całości przedmiotowego obiektu lub też na jego części - bez wskazania jakiegokolwiek parametru określonego liczbowo,

- projektowana nadbudowa i przebudowa obiektu objętego wnioskiem została wskazana w wariancie 2 przekrój BB potwierdzona przez inwestora w dniu 30 października 2012r. jako obowiązująca korekta – mimo to nie ustalono poszczególnych wysokości dla nadbudowy części budynku (sale konferencyjne) - mimo, że ma ona charakter "schodkowy", "segmentowy" - tym samym Organ II instancji w wydanej decyzji dopuszcza zabudowę wewnątrz działki aż do wysokości 19,0 m (wysokości ustalonej jako wysokość elewacji tylnej) jednym zwartym "blokiem" o tak znacznej wysokości (o ponad 9 m wyższej, od istniejącej zabudowy!), co jest niezgodne z przepisami rozporządzenia i powinno zostać przez organ uszczegółowione;

- brak jest jakichkolwiek kryteriów oraz analizy w zakresie wyznaczenia przez Organ I instancji wysokości elewacji tylnej budynku frontowego po jego nadbudowie na poziomie 19,0 m;

- zalecenie organu I instancji, aby "projektowana nadbudowa została zaprojektowana w formie bryły o jednorodnej wysokości", stoi w sprzeczności z treścią wniosku inwestora oraz zaprezentowanego projektu w wariancie 2 przekrój B-B;

- nie wskazano uzasadnienia dla zastosowania § 7 ust. 4 rozporządzenia.

- z załączonych do akt sprawy wariantów projektu zabudowy, z których został przez inwestora w dacie 30 października 2013r. wskazany wariant 2 - przekrój BB, wariant 2, nie widać odległości w jakiej ma nastąpić nadbudowa budynku (sale konferencyjne) w stosunku do zabudowy na ul. [....] – działki nr nr [....] . W części tekstowej w protokole z dnia [....] .2012r. i w opisach mowa jest o rezygnacji z nadbudowy sali gimnastycznej w części przylegającej bezpośrednio do granicy z dz. [....] i [....] , ale nie podano żadnego wymiaru co powoduje, że sam zamiar jest niejasny, tym bardziej, że rysunki na których dokonano kolorem czerwonym korekty zawierają nieprecyzyjne informacje: nie wiadomo na jaką odległość od granicy działek [....] i [....] planuje się wycofanie nadbudowy.

Nadto skarżący wskazał, że żadna z działek sąsiednich nie ma w obszarze analizowanym nadbudowy w oficynie, co oznacza, że zabudowa na działce nr [....] nie będzie kontynuacją istniejących funkcji zabudowy.

W aktach sprawy znajduje się jedynie wydruk potwierdzający uprawnienia osoby sporządzającej projekt decyzji: mgr inż. architekt M.K. - jednakże nie zawierający urzędowych pieczęci potwierdzających autentyczność dokumentu.

Warunki przyłączenia do sieci energetycznej z dnia 8 listopada 2011r. dotyczą budynku "mieszkalno-usługowo-hotelowego" bez wskazania funkcji biurowej, co ma wpływ na wysokość ustalenia mocy przyłączeniowej oraz zapotrzebowania na energię elektryczną.

W oparciu o powyższe skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji, a także decyzji I instancji i zasądzenie kosztów.

W odpowiedzi na skargi skarżony organ wniósł o ich oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych.

Skarga jest zasadna, gdyż zarówno zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. , jak również poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji zostały wydane z naruszeniem prawa materialnego, które to naruszenie miało wpływ na wynik sprawy.

Zaskarżone rozstrzygnięcia administracyjne naruszają § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 i ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717) wobec nieprawidłowego określenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu. Organy administracyjne przyjęły bowiem, co wynika z zaskarżonych rozstrzygnięć, iż wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy (nowoprojektowanej i istniejącej łącznie) w stosunku do powierzchni terenu inwestycji wyznacza się na poziomie 65% z tolerancją +/- 2% uzasadnioną względami technologicznymi na etapie projektu budowlanego inwestycji. Przyjęto zatem niezgodny z w/w przepisami wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji, zamiast w stosunku do powierzchni terenu całej działki nr [....] obr. [....] . Powyższa treść rozstrzygnięcia w zakresie tego wskaźnika nie została skutecznie sprostowana, gdyż postanowieniem z dnia 7 kwietnia 2014r. nr [....] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. uchyliło ostatecznie postanowienie Prezydenta Miasta K. z dnia 1 października 2013r. znak [....] orzekające o sprostowaniu oczywistej omyłki pisarskiej w decyzji tegoż organu z dnia 14.02.2013 r. nr [....] i umorzyło postępowanie pierwszej instancji w całości. Kolegium podzieliło w tym postanowieniu w pełni stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego Warszawie wyrażone w wyroku z dnia 4 kwietnia 2007 roku sygn. II OSK 581/06, LEX nr 325253, gdzie stwierdzono, iż określona w art. 113 § 1 kpa instytucja sprostowania służy wyłącznie do usuwania nieistotnych wadliwości decyzji, polegających na prostowaniu błędów pisarskich i rachunkowych oraz innych oczywistych pomyłek. Redakcja tego przepisu wskazuje wyraźnie, że wymienione w nim wady orzeczenia charakteryzować się muszą cechą oczywistości. Cecha ta stanowi granice przedmiotowej dopuszczalności sprostowania, wyrażającej się tym, że sprostowanie nie może prowadzić do merytorycznej zmiany decyzji. Nie mogą zaś podlegać sprostowaniu w trybie art. 113 kpa błędy i omyłki istotne, czyli takie, które wymagają przeprowadzenia dodatkowych badań i ustaleń, za jakie należy uznać rozstrzygnięcia w zakresie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki.

W tym też zakresie, a więc nieprawidłowego określenia wskaźnika nowej zabudowy, co rzutuje także na brak możliwości oceny przez sąd prawidłowości ustalenia wskaźnika powierzchni biologiczno czynnej, za zasadne należało uznać zarzuty skarżących. Natomiast ich dalej idące wnioski i zarzuty odnoszące się do nieprawidłowości sposobu ustalenia wskaźnika nowej zabudowy odnoszą się w zasadzie do tego wskaźnika, ale w stosunku do powierzchni działki, a zatem tego, który ostatecznie nie znalazł swojego odzwierciedlenia w treści zaskarżonych decyzji, które błędnie odnosiły się do powierzchni inwestycji (terenu inwestycji). W związku z tym zarzuty te uznać należało na obecnym etapie sprawy za przedwczesne, gdyż nie mają obecnie znaczenia dla zaskarżonego rozstrzygnięcia.

Natomiast ich dalej idące wnioski i zarzuty odnoszące się do innych aspektów kontynuacji funkcji zabudowy należało na obecnym etapie sprawy uznać za niezasadne. W pierwszej kolejności wskazać bowiem należy, że sprawa należąca do zakresu inwestycji budowlanych musi być rozpatrywana i rozstrzygana przy zastosowaniu systemowej, a także celowościowej (funkcjonalnej) wykładni przepisów prawa materialnego, zwłaszcza w zakresie innych zarzucanych w skargach naruszeń art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Systemowo i funkcjonalnie rozumiane ustawodawstwo nie może być tak stosowane, aby służyło hamowaniu budownictwa. Wprost przeciwnie, wprowadzenie przykładowo w ustawie Prawo budowlane instytucji kary pieniężnej i to bardzo dotkliwej za opóźnienie (zwłokę) w załatwieniu wniosku inwestora o pozwolenie na budowę jednoznacznie wskazuje, że Państwo jest zainteresowane w popieraniu działalności inwestycyjnej w dziedzinie budownictwa, która jest siłą napędową gospodarki i warunkuje rozwój gospodarczy. W odniesieniu do poszczególnych rodzajów inwestycji wprowadza się rozwiązania łagodzące procedury np. w sprawie budowy drogi publicznej. Proinwestycyjne rozumienie norm z zakresu inwestycji budowlanych oznacza, że odmowa uwzględnienia wniosku w sprawie ustalenia warunków zabudowy tylko wtedy może mieć miejsce, gdy uwzględnienie żądania inwestora stoi w sprzeczności z interesem publicznym oraz słusznym interesem osób trzecich. Stosownie bowiem do art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z wymogami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Z przepisu tego wynika, że właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu terenu, nie można odmówić wydania pozytywnej decyzji w sprawie z wniosku o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla danej (określonej we wniosku) inwestycji, gdy brak jest ustawowej regulacji, która stanowi, że zamierzenie inwestycyjne narusza chroniony prawem interes publiczny, jak też chroniony prawem interes osób trzecich. Właściciel (użytkownik wieczysty) ma prawo do terenu, który zamierza zabudować i w związku z tym występując z konkretnym wnioskiem do właściwego organu może oczekiwać, że będzie on załatwiony pozytywnie. Wzgląd na interes osób trzecich, który mógłby doprowadzić do wydania inwestorowi decyzji odmownej ma takie znaczenie, że nie może być to interes faktyczny, subiektywnie pojmowany ład przestrzenny, na który w niniejszej sprawie m.in. wskazują skarżący. Aby stanowisko osób trzecich mogło sprzeciwić się skutecznie interesom inwestora muszą one wykazać, że ich prawem chroniony interes może być naruszony w razie zrealizowania inwestycji budowlanej. Kwestie dotyczące "ładu przestrzennego" należą do materii podlegającej ocenie z punktu widzenia chronionego ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym interesu publicznego, a nie indywidualnego interesu prawnego osób trzecich w sprawie o warunki zabudowy. W tym zakresie jedynym wyznacznikiem powinno być to, czy ta nowa zabudowa jest możliwa do skorelowania z zabudową na obszarze analizowanym w zakresie ładu przestrzennego, z tym iż ocena w tym zakresie nie może być nadmiernie sformalizowana i arbitralna oraz prowadzić do zniweczenia zamierzenia objętego wnioskiem inwestora. Wyłącznie szczegółowe i jednoznaczne wykazanie, że wniosek musi być załatwiony negatywnie ze względu na ważny, uzasadniony prawem interes państwa lub słuszny interes osób trzecich może doprowadzić do wydania decyzji niekorzystnej dla inwestora. Nie można bowiem zwłaszcza pominąć tak istotnej kwestii jaką jest potrzeba uwzględnienia interesów Państwa polegających na realizacji inwestycji budowlanych a w konsekwencji rozwoju gospodarczego (por. wyrok NSA z dnia 16 marca 2011r. sygn. II OSK 496/10 opubl. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych http://www.nsa.gov.pl). Reasumując brak jest podstaw do ocen, iż w kontrolowanej sprawie zamierzenie inwestycyjne ze względu na funkcję będzie stanowić element obcy w istniejącej zabudowie, silnie zurbanizowanej, gdzie funkcja usługowa o niskim stopniu uciążliwości (usługi hotelowo-biurowe) nie będzie stanowić elementu zakłócającego ład w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji. Wątpliwości rozstrzygać należy w oparciu o zasadę wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. W tym też zakresie za niezasadny należało uznać zarzut nadbudowy w oficynie.

Sąd uznał za nieuzasadnione również dalsze zarzuty skarg w zakresie poszczególnych zakwestionowanych w nich parametrów i wskaźników zagospodarowania terenu, gdyż zaskarżone rozstrzygnięcie jest zgodne z analizą urbanistyczno – architektoniczną (k. 708 – 714 akt adm.), która w ocenie Sądu jest w zakresie pozostałych parametrów kompletna i wyczerpująca, co znalazło wyraz w przedstawieniu szczegółowej charakterystyki terenu, ustaleniu poszczególnych parametrów i wskaźników, które zostały poprzedzone dogłębnymi ustaleniami z obszaru analizowanego, wyliczonych w oparciu o szereg danych z nieruchomości znajdujących się w tym obszarze.

Co do kwestionowanego wskaźnika wysokości elewacji, czy też parametrów wysokości istniejącego budynku frontowego oraz poszczególnych części budynku organ szczegółowo w uzasadnieniu decyzji wskazał zasady i warunki wpływające na ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, zgodnie z dyspozycją przepisu art. § 7 ust. 4 w/w rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku, odnosząc to zarówno do wytycznych konserwatorskich, jak zgodności z wynikami sporządzonej w niniejszej sprawie analizie urbanistyczno-architektonicznej, o której mowa w tym przepisie. Wysokość tę wyznaczono zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia, gdyż analiza zawiera w ocenie Sądu, szczegółowe wyliczenie i powody zastosowania odstępstwa. Wydanie zaś decyzji ustalającej warunki zabudowy należy wiązać bezpośrednio z wnioskiem inwestora. Za wystarczająco wyjaśnione należy zatem uznać określenie maksymalnej wysokości zabudowy w powiązaniu z wynikami analizy. Skarżony organ szczegółowo wyjaśnił, że zachowana zostanie dotychczasowa wysokość elewacji frontowej, a w głębi działki możliwa jest zabudowa o wysokościach niższych, gdyż nie jest to sprzeczne z § 7 ust. 4 w/w rozporządzenia. Wobec tego za niezasadny należy uznać zarzut zmierzający do wpływu posłużenia się pojęciem wysokości elewacji tylnej na wynik sprawy.

Powyższe uwagi w zakresie zgodności z wynikami sporządzonej w niniejszej sprawie analizie urbanistyczno-architektonicznej dotyczą także kwestionowanej w skargach szerokości elewacji frontowej. Przepis § 6 ust. 1 rozporządzenia wyznacza ją na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Jednakże ust. 2 dopuszcza wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1). Skoro ustawodawca wprowadził dopuszczalne odstępstwa, to należy co najmniej wykazać, iż odstępstwa te nie wynikają z analizy, lub analiza zawiera w tym względzie niewystarczające uzasadnienie, czego skarżący w ocenie sądu nie spełnili. Skarżący bezzasadnie pomijają charakter przebudowy, który w zakresie szerokości elewacji frontowej nie zmienia zasadniczo dotychczasowych parametrów. Należy przypomnieć, że kwestie dotyczące "ładu przestrzennego" należą do materii podlegającej ocenie z punktu widzenia chronionego ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym interesu publicznego, a na indywidualny interes skarżących mogą skutecznie rzutować jedynie, jeśli wykaże się, że naruszony został prawem chroniony interes osób trzecich. Nie może być to interes faktyczny, czy subiektywnie pojmowany ład przestrzenny, na który wskazują skarżący.

Pozostałe zastrzeżenia skarżących zmierzające do zakwestionowania poszczególnych sformułowań jako niezrozumiałych, a to dotyczących geometrii dachu, czy wyjaśnienia czego dotyczy budowa stacji trafo nie zostały powiązane z konkretnym naruszeniem przepisów prawa materialnego czy wskazania konkretnych okoliczności np. wskazania geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym (§ 8 rozporządzenia), kiedy analiza i uzasadnienie zaskarżonej decyzji na to wskazują, stąd samo niezrozumienie pojęć przez skarżących nie jest wystarczającym powodem do uwzględnienia tego zarzutu.

Niezasadny jest zarzut braku wskazania funkcji biurowej, przy określaniu wysokości ustalenia mocy przyłączeniowej prądu oraz zapotrzebowania na energię elektryczną, gdyż samo określenie we wskazanym przez skarżącego dokumencie - budynku "mieszkalno-usługowo-hotelowego" wypełnia również tą funkcję. Zaś brak pieczęci potwierdzających autentyczność projektu decyzji sporządzonej przez mgr inż. architekt M.K. nie przesądza o jego nieautentyczności. Skarżący nie wykazali, że znajdujący się w aktach projekt nie jest autentyczny.

Za niemogące zaś mieć wpływu na wynik sprawy w rozumieniu art. 145 1§ 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a., należało uznać zarzuty odnoszące się do braku ponownych uzgodnień w sytuacji, gdy dokonano korekty wniosku po wcześniejszym uzgodnieniu – zgłoszeniu zastrzeżeń przez organ uzgadniający. Skoro jednak zastrzeżenia powyższe zostały uwzględnione przy ustaleniu warunków zabudowy w decyzji, a skarżący sprzeczności nie wykazali, to braki takie nie mogłyby mieć wpływu na wynik sprawy, gdyż brak jakichkolwiek podstaw do stwierdzenia niezgodności, co jest w tym przypadku jedynym kryterium mogącym doprowadzić do uchylenia zaskarżonej decyzji. Powyższe uwagi dotyczą także zmiany projektu. Jeśli zmiana taka nie wpływa na treść dotychczasowych uzgodnień to brak ponownego uzgodnienia projektu nie może mieć wpływu na wynik sprawy, gdyż brak jakichkolwiek podstaw do stwierdzenia niezgodności pomiędzy projektem a uzgodnieniem.

Co się tyczy zmiany decyzji przez organ odwoławczy – skorygowania linii zabudowy, to jak wynika z okoliczności sprawy, zmiana ta jest korektą oczywiście błędnego rozstrzygnięcia organu I instancji.

Mając na uwadze powyższe, tak decyzja organu I instancji, jak i decyzja organu II instancji utrzymująca ją w mocy, ze względu na wskazane w pierwszej części uzasadnienia prawnego Sądu uchybienia, naruszają prawo materialne, w stopniu uzasadniającym wyeliminowanie ich z obrotu prawnego.

Mając na uwadze powyższe, orzeczono jak w sentencji wyroku, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a w zw. z art. 135 oraz art. 152 p.p.s.a., przy czym o kosztach na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a.