Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1038/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2021-01-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargi
Powołane przepisy: article: Art. 7, art. 8, art. 10, art. 28, art. 77, art. 107, art. 138
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: Art. 34-36a
journal: Dz.U. 2019 poz 1186
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.
article: Art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: Art. 15zzs4
journal: Dz.U. 2020 poz 374
law: Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych  chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Magda Froncisz (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Małgorzata Łoboz Sędzia WSA Mirosław Bator po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 12 stycznia 2021 r. sprawy ze skarg K. S. oraz T. K., W. K., T. K., K. K., L. S., P. S. na decyzję Wojewody [...] z dnia 29 czerwca 2020 r. znak [...] w przedmiocie zmiany decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na rozbiórkę i budowę oddala skargi.


UZASADNIENIE

Starosta N. decyzją nr [...] z 5 listopada 2018 r., znak: [...] zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę dla I. Sp. z o.o. Sp. komandytowa z siedzibą w K. obejmującego rozbiórkę istniejących obiektów budowlanych: budynku gospodarczego, budynku gospodarczego z funkcją garażową, wiaty i zadaszenia, części budynków obsługi turystycznej z funkcją odnowy biologicznej i restauracyjnej, elementów infrastruktury technicznej oraz przebudowę i rozbudowę pozostałej części budynków ze zmianą sposobu użytkowania na jeden budynek bazy noclegowo-pobytowej z funkcją: hotelową z wydzielonymi lokalami, restauracyjną, pomieszczeniami odnowy biologicznej, basenami, zapleczem technicznym, garażem podziemnym z instalacjami, budowę elementów zagospodarowania terenu i infrastruktury technicznej: parkingów naziemnych i zadaszonych z układem komunikacyjnym, dojść i utwardzeń terenu, schodów zewnętrznych, instalacji zewnętrznych, zbiorników buforowych (na wodę użytkową), zbiorników na wody opadowe, murów oporowych oraz elementów małej architektury związanych z zagospodarowaniem terenu na działkach nr [...], [...] położonych w obrębie G. , gm. G. .

Dnia 25 lutego 2019 r. wpłynął do organu I instancji wniosek inwestora w sprawie zmiany ww. decyzji z 5 listopada 2018 r.

Po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego w powyższej sprawie organ I instancji decyzją z 12 kwietnia 2019 r. nr [...] orzekł o zmianie pozwolenia na budowę, w której zatwierdził zmieniony projekt budowlany.

W wyniku wniesionych odwołań od powyższej decyzji, Wojewoda decyzją z 28 sierpnia 2019 r. znak: [...] uchylił w całości decyzję z 12 kwietnia 2019 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu ww. decyzji organ odwoławczy wskazał, iż przy wydaniu zaskarżonej decyzji doszło do naruszenia zasady czynnego udziału strony w postępowaniu, ponieważ została skierowana ona do osoby zmarłej. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ odwoławczy zobowiązał organ I instancji do ustalenia kręgu stron postępowania oraz zapewnienia im czynnego udziału w postępowaniu. Ponadto zobligował organ I instancji do zbadania i wyjaśnienia wszystkich zarzutów skarżących zawartych w odwołaniach, przyznania lub nie statusu strony postępowania M.W. , ustalenia czy na terenie objętym inwestycją nadal obowiązuje uchwała nr [...] z dnia 25 października 2017r. Rady Gminy G. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w G. - Gmina G. (dalej: "m.p.z.p."), z uwagi na informację o jej zaskarżeniu, oraz wezwania inwestora do przedłożenia dowodów w formie graficznej potwierdzających zgodność z ustaleniami miejscowego planu inwestycji w zakresie wkomponowania zabudowy w istniejący układ urbanistyczno-architektoniczny.

Kolejno Starosta N. decyzją nr [...] z 6 grudnia 2019 r. znak [...], na podstawie art. 34 ust. 4 i art. 36a ust. 1 w zw. z art. 82 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186 ze zm.), dalej "P.b." oraz art. 104 i art. 163 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2018 r., poz. 2096 ze zm.), dalej "K.p.a.", po rozpatrzeniu wniosku o zmianę z 25 lutego 2019 r., uwzględniając treść decyzji organu odwoławczego z 28 sierpnia 2019 r., zmienił opisaną na wstępie decyzję z 5 listopada 2018 r., w taki sposób, że zatwierdził projekt budowlany zmieniony w zakresie parametrów charakterystycznych realizowanego budynku, tj. wysokości oraz kubatury związanych z doprojektowaniem trzech kondygnacji użytkowych oraz rezygnacji z budowy windy przy klatce nr 2 i zmiany bilansu terenu (zwiększenie powierzchni biologicznie czynnej).

Organ wskazał, że obszar oddziaływania obiektu dla przedmiotowej zmiany, o którym mowa w art. 3 pkt 20 P.b., obejmuje działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...],[...], [...], [...],[...], [...] położone w obrębie G. oraz dz. nr [...], [...], [...], [...] położone w obrębie B. , gm. G. .

Organ stwierdził, że pozostałe warunki określone w decyzji z 5 listopada 2018r. nie ulegają zmianie.

W uzasadnieniu decyzji z 6 grudnia 2019 r. organ wskazał, że prowadząc ponownie postępowanie jeszcze raz przeanalizował wszystkie zgromadzone dokumenty w tym projekt budowlany i mając na uwadze wytyczne zawarte w decyzji organu odwoławczego z 18 września 2019 r., wydał postanowienie, w którym zobowiązał inwestora do uzupełnienia projektu budowlanego o:

1. Ponowną analizę obszaru oddziaływania przedmiotowej inwestycji ze szczególnym uwzględnieniem działki [...] w odniesieniu do zarzutów zawartych w piśmie współwłaścicielki ww. działki z 6 sierpnia 2019 r. Dodatkowo w ponownej analizie należało szczegółowo odnieść się do zacieniania budynku zlokalizowanego na działce nr [...] oraz ewentualnej przyszłej zabudowy na tej działce;

2. Graficzną analizę wkomponowania planowanej inwestycji w istniejący krajobraz (wizualizację) celem potwierdzenia spełnienia wymogu § 8 m.p.z.p., zgodnie z którym: "§ 8. Ustala się zasady ochrony krajobrazu i dziedzictwa kulturowego - obowiązuje:

1) harmonijne wkomponowanie nowej zabudowy w istniejący układ urbanistyczno-architektoniczny w nawiązaniu do współczesnych uwarunkowań - jako kontynuacja obecnej struktury zabudowy, w tym:

a) kształtowanie struktury przestrzennej nowej zabudowy:

- na terenie 1 UT-jako obiekty wyodrębnione z istniejącej struktury zabudowy na zasadzie pozytywnego kontrastu w formie akcentów lub dominant architektonicznych, wg ustaleń planu - § 11,

- na terenie 2 UTL - w nawiązaniu do współczesnego kształtowania zespołu, wg ustaleń planu - § 12,

b) kształtowanie struktury funkcjonalnej nowej zabudowy - poprzez nawiązanie funkcją nowych obiektów do rekreacyjnego charakteru całego zespołu - na zasadzie poszerzenia lub uzupełnienia o nowe funkcje związane z występującym użytkowaniem rekreacyjnym istniejącej zabudowy (na terenach 1 UT oraz 2 UTL)".

3. Analizę wpływu planowanej inwestycji na istniejący zespół przyrodniczo-krajobrazowy "Wyspa G." celem potwierdzenia spełnienia wymogu § 18 tabela 3 Ip. 5 pkt 2 ppkt 5 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy G. zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Gminy G. z dnia 23 listopada 2005 r. (Dz. Urz. Woj. M. z 2006 r., nr 84, poz. 535, ze zm.), zgodnie z którym wprowadza się ochronę panoramy wyspy.

Ponadto 18 września 2019 r. skierowano pismo do Gminy G. z prośbą o udzielenie informacji, czy uchwała nr [...] z 25 października 2017 r. nadal obowiązuje.

W dniu 1 października 2019 r. Wójt Gminy G. poinformował organ, iż wyżej powołana uchwała nadal obowiązuje. Następnie 7 października i 23 października 2019 r. do organu wpłynęły pisma inwestora stanowiące odpowiedź na wyżej powołane postanowienie wraz z czterema uzupełnionymi egzemplarzami projektu budowlanego.

Po ponownej weryfikacji złożonej dokumentacji projektowej organ I instancji stwierdził, że autor opracowania dokonał wnikliwej analizy wpływu projektowanej inwestycji na działki sąsiednie, efektem czego było włączenie przez projektanta dodatkowo działek nr [...], [...], [...] i [...] do obszaru oddziaływania. Ponadto do projektu budowlanego załączono graficzną analizę wkomponowania planowanej inwestycji w istniejący krajobraz. Z włączonych do opracowania rysunków (wizualizacji zamieszczonej na str. 75D tom I) wynika, iż projektowany obiekt będzie stanowił dominantę architektoniczną utrzymaną w stylu sąsiedniej zabudowy, potwierdzając tym samym zgodność z zapisami § 8 m.p.z.p. Dodatkowo dokumentację projektową uzupełniono o analizę wpływu planowanej inwestycji na istniejący zespół przyrodniczo krajobrazowy "Wyspa G. ".

Z informacji zawartych w dokumentacji projektowej wynika zdaniem organu, że autor opracowania dokonał weryfikacji punktów widokowych wskazanych w planie przestrzennym dla Gminy G. zlokalizowanych najbliżej planowanej inwestycji a następnie zbadał widoczność z wyznaczonych punktów w kierunku "Wyspy G. ". Z przeprowadzonych analiz wynika, iż: "oś widokowa łączącą punt widokowy z małpią wyspą przebiega w odległości 4000 m od projektowanej inwestycji. Różnica wysokości pomiędzy planowaną inwestycją wynosi 115 m deniwelacji. Taka lokalizacja obiektu z uwagi na odległość i wysokość nie ma wpływu na ochronę krajobrazową Wyspy G. ". Potwierdzeniem powyższego stwierdzenia jest zdjęcie zamieszczone na str. 75E tom I projektu budowlanego. Z pozostałych punktów widokowych brak widoczności na Wyspę G. .

Reasumując organ stwierdził, że projekt budowlany został uzupełniony zgodnie z postanowieniem. Przywołał treść art. 35 ust. 1 P.b. i wskazał, że nie stwierdził naruszeń w zakresie określonym w powołanym wyżej przepisie.

Na dzień orzekania w przedmiotowej sprawie na terenie objętym planowaną inwestycją nadal obowiązuje m.p.z.p. (skarga na wyżej wymienioną uchwałę została odrzucona przez Wojewódzki Sad Administracyjny w Krakowie postanowieniem z 26 września 2019 r. sygn. II SA/Kr 572/19).

Przedmiotowa inwestycja położona jest w terenach oznaczonych symbolem 1UT, czyli w terenach usług turystycznych (zabudowy rekreacyjnej - bazy noclegowo- pobytowej i gastronomicznej), w tym obiektów hotelowych i restauracyjnych wraz z urządzeniami towarzyszącymi. Budynek po wprowadzonych zmianach spełnia zasady kształtowania architektury ustalone w ww. planie tj. bryła budynku jest zwarta, jego maksymalna wysokość wynosi 24,95 m (przy dopuszczonej planem wysokości 25 m). Projektowany budynek harmonijnie wkomponowany został w istniejący układ urbanistyczno-architektoniczny jako kontynuacja obecnej struktury zabudowy. Stanowi dominant architektoniczny jako obiekt wyodrębniony z istniejącej sąsiedniej zabudowy. Ponadto w ocenie organu planowana inwestycja nie zaburza widoczności na panoramę "Wyspy G. ", co potwierdza dokonana analiza sporządzona przesz autora projektu. Podsumowując, przedmiotowe zamierzenie budowlane w żadnym stopniu nie narusza ustaleń prawa miejscowego.

Wchodzący w skład projektu budowlanego projekt zagospodarowania terenu jest zgodny z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Kompletny projekt budowlany został sporządzony przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane, legitymujące się aktualnymi, na dzień opracowania projektu, zaświadczeniami o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego. Projekt budowlany opracowany został zgodnie z wymogami zawartymi w art. 34 ust. 1-3 P.b. oraz zgodnie z wymogami określonymi w rozporządzeniu Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. z 2018 r., poz. 1935).

Inwestor złożył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Na podstawie uaktualnionej analizy obszaru oddziaływania zawartej w projekcie budowlanym (w związku z poszerzeniem obszaru oddziaływania) organ zweryfikował wcześniej ustalony krąg stron postępowania. Dodatkowo ustalono następców prawnych zmarłej strony. Następnie pismami z 30 października 2019 r. zawiadomiono wszystkie ustalone strony o toczącym się postępowaniu oraz możliwości zapoznania się ze zgromadzonymi aktami sprawy i wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów. Korzystając z powyższego prawa z dokumentacją projektową zapoznały się strony postępowania:

- adwokat M.B. pełnomocnik substytucyjny adwokata T.B. reprezentującego: K.K., T.K., L.S., P.S., G.B., I.B.;

- M.W., M.K., T.K. i W.K. , K.S. oraz A.O. .

Ze swoich uprawnień skorzystała M.K., która 14 listopada 2019 r. złożyła pismo, z którego wynika, iż dla działki objętej inwestycją tj.: dz. nr [...] położonej w G. ustanowiona jest służebność, a przed Sądem Rejonowym toczy się postępowanie o zniesienie tejże służebności. W związku z pozyskaną informacją organ dokonał analizy czy rozstrzygnięcie sądu w powyższej sprawie będzie miało wpływ na prowadzone w Starostwie Powiatowym postępowanie. Z uwagi na to, iż przedmiotowe postępowanie dotyczy zmiany wydanego wcześniej pozwolenia i obejmuje w głównej mierze zmiany parametrów charakterystycznych realizowanego budynku, tj. wysokości oraz kubatury związanych z doprojektowaniem trzech kondygnacji, natomiast projekt zagospodarowania działki zmienia się jedynie w zakresie powiększenia powierzchni biologicznie czynnej, w ocenie organu sprawy związane ze służebnością na działce nr [...] nie mają wpływu na rozstrzygnięcie podejmowane w niniejszym postępowaniu.

Następnie 6 grudnia 2019 r. wpłynęło pismo adwokata R.M. reprezentującego strony postępowania T.K. i W.K., w którym wniósł o doręczanie wszelkich pism zaświadczeń, uzgodnień, które były przedmiotem analizy przez inne organy celem wydania pozwolenia zamiennego oraz stwierdził, że organ ustalił błędny krąg stron postępowania, ponieważ Wspólnota Mieszkaniowa G. nie mogła być reprezentowana przez Zarządcę G. Sp. z, p.o. Sp. jawna. Ponadto poinformował, że w treści aktu notarialnego dotyczącego umowy sprzedaży nieruchomości zawarto niedozwolone klauzule, co umożliwiło dokonanie zmiany prawa służebności w odniesieniu do działki nr [...]. Zdaniem pełnomocnika zasadnym jest zawieszenia postępowania.

Odnosząc się do powyższych uwag organ I instancji stwierdził, że nie ma obowiązku doręczania stronom postępowania dokumentów, które są gromadzone w trakcie prowadzonego postępowania. Zgodnie z art. 10 § 1 K.p.a. organ administracji publicznej ma umożliwić stronom zapoznanie się ze zgromadzonymi dokumentami i złożenie uwag a wgląd do akt sprawy możliwy jest jedynie w siedzibie urzędu. Organ nadmienił, że z możliwości tej, 15 listopada 2019 r. skorzystali osobiście T.K. i W.K. (co potwierdza protokół znajdujący się w aktach sprawy). Strony postępowania ustalone zostały na podstawie rejestru ewidencji gruntów prowadzonego przez organ. W informacji z rejestru gruntów dla działek nr [...], [...] położonych w G. wynika, iż Wspólnota Mieszkaniowa G. [...] G. [...] jest reprezentowana przez G. Sp. z o.o. Sp. jawna (wydruk z ewidencji gruntów z dnia 15 października 2019 r.), dlatego też organ potraktował ww. spółkę jako zarządcę i kierował do niej korespondencję.

Dodatkowo dopuszczono wszystkich współwłaścicieli tych nieruchomości, którzy domagali się osobistego udziału w przedmiotowym postępowaniu administracyjnym. Sprawy związane z niedopuszczalnymi klauzulami, wzorcami, umowami stosowanymi w aktach notarialnych, nie są przedmiotem prowadzonego postępowania i nie mogą być badane w toku postępowania administracyjnego w sprawie pozwolenia na budowę. Kwestia związana ze służebnością na działce nr [...] nie ma zdaniem organu I instancji żadnego wpływu na prowadzone postępowanie z uwagi na fakt, iż pozwolenie na budowę przedmiotowej inwestycji (zarówno pierwotna decyzja z 5 listopada 2018 r., jak i obecne postępowanie dotyczące zmiany) nie obejmuje tej działki, na której jest istniejąca droga, a zatem kwestia ta nie stanowi zagadnienia wstępnego w rozumieniu art. 97 § 1 pkt 4 K.p.a., stanowiącego podstawę do zawieszenia postępowania.

Od powyższej decyzji odwołania w terminie wymaganym dla jego skuteczności wnieśli M.K. (27 grudnia 2019 r.), K.S. działająca przez pełnomocnika radcę prawnego T.J. (10 stycznia 2020 r.), T.K. i W.K. (10 stycznia 2020 r.) oraz K.K. , T.K. , L.S. i P.S., w imieniu których działa pełnomocnik adwokat R.M. (16 stycznia 2020 r.).

Odwołujący zarzycili:

1) M.K. :

- naruszenie art. 35 ust. 1 P.b. poprzez wyrażenie zgody na budowę obiektu niezgodnego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na terenie objętym inwestycją obiektu wyższego niż dopuszczony na tym terenie oraz naruszenie § 8 m.p.z.p.,

- że projektowany budynek ze względu na swoją wysokość i kubaturę narusza priorytety krajobrazowe określone w audycie krajobrazowym zapewnienia widoczności panoramy Jeziora R., w szczególności fragmentu tego jeziora z wyspą G. (M. Wyspą),

- naruszenie przepisów postępowania tj. art. 107 K.p.a. poprzez nieuzasadnienie sposobu przeprowadzenia oceny zatwierdzonego projektu budowlanego pod kątem jego zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,

- niewyjaśnienie oddziaływania projektowanej inwestycji na działki sąsiednie, w szczególności działkę nr [...] w kontekście zacieniania, ograniczenia dostępu do światła słonecznego, a także § 60 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2019 r., poz. 1065), dalej: "rozporządzenie",

- kwestię prowadzonego postępowania sądowego dotyczącego zniesienia służebności dla działki [...];

2) K.S., działająca przez pełnomocnika radcę prawnego T.J. , zarzuciła:

- naruszenie art. 35 ust. 1 P.b. w związku z § 13, § 60 i § 18 rozporządzenia,

- ograniczenie możliwości korzystania ze służebności działki [...], do której ma prawo,

- ograniczenie nasłonecznienia działek [...] i [...] poprzez skrócenie czasu, w którym promienie słoneczne będą miały dostęp do istniejącego budynku oraz do budynku, który mógłby na niej powstać,

- utrudnienie dostępu do drogi publicznej nr [...] oraz ograniczenie nieruchomości odwołującej,

- zaprojektowanie niewystarczającej liczby miejsc postojowych, co doprowadzi do pozostawiania pojazdów na ulicach dojazdowych;

3) K. i T.K., L. i P. S. oraz T. i W.K., reprezentowani przez adwokata R.M. zarzucili:

- naruszenie art. 28 ust. 2 P.b. poprzez "wadliwe przyjęcie, że stroną postępowania jest "zarządca nieruchomości", a to G. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.j. w K., ponieważ w rejestrze gruntów dla działek [...] i [...] położonych w G. [...] - Wspólnota Mieszkaniowa G. (...) jest reprezentowana przez G., gdy tymczasem prawidłowa wykładnia art. 28 ust. 2 PB uznaje za stronę zarządcę nieruchomości, a nie zarządcę Wspólnoty Mieszkaniowej części wspólnych nieruchomości oraz poprzez brak zawiadomienia o toczącym się postępowaniu współwłaścicieli nieruchomości niebędących częściami wspólnymi (nieruchomości lokalowe) oraz posiadających służebności na sąsiedniej nieruchomości", a także poprzez brak zawiadomienia osób, które posiadały służebność na działce nr [...] polegającą na prawie przejazdu i przechodu,

- błędne przyjęcie przez organ l instancji, że zarządca nieruchomości reprezentujący wspólnotę mieszkaniową jest uprawniony do tego działania, pomijając zapisy umów o odrębnej własności lokali, w których to określono termin sprawowania zarządu nieruchomością,

- z ostrożności procesowej (nie potwierdzając uprawnienia G. sp. j. do sprawowania funkcji zarządcy) naruszenie art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, poprzez przekroczenie zwykłego zarządu przez zarządcę wspólnoty mieszkaniowej,

- pominięcie stron, które posiadały ustanowione służebności, względnie uprawnione do nieodpłatnego i nieograniczonego w czasie korzystania z parkingu zlokalizowanego na działce [...] w zakresie korzystania z miejsca postojowego parkingu, tj. właścicieli nieruchomości objętych księgami wieczystymi.

Wszystkie zarzuty przedstawione powyżej zostały przez odwołujących się szczegółowo uzasadnione w treści odwołań.

Wojewoda decyzją z 29 czerwca 2020 r. znak: [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. oraz art. 82 ust. 3 P.b. utrzymał w mocy decyzję I instancji z 6 grudnia 2019 r.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, a także biorąc pod uwagę, iż skuteczne jest wyłącznie odwołanie pochodzące od strony złożone w terminie określonym w art. 129 K.p.a., rozpatrzył ten środek zaskarżenia niniejszą decyzją.

Pod treścią wystąpienia z 16 stycznia 2020 r. podpisało się również 7 osób, które nie były uznane za strony postępowania przed organem l instancji. W związku z tym, w zależności od zaistniałego stanu faktycznego i prawnego, organ wydał decyzję umarzającą postępowanie odwoławcze.

Organ II instancji po dokonaniu analizy akt sprawy stwierdził, że wniesione odwołania nie zasługują na uwzględnienie.

Na wstępie przywołał treść art. 6 K.p.a., art. 32 ust. 4 pkt 1 i pkt 2, art. 4 i art. 5 P.b. oraz wyjaśnił zasadę dwuinstancyjności postępowania administracyjnego.

Wskazał, że prawo zabudowy własnej nieruchomości gruntowej jest związane z prawem własności i może być ograniczone wyłącznie ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lub w przypadku jego braku warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, oraz w drodze powszechnie obowiązujących w tym zakresie przepisów. Organy administracji architektoniczno-budowlanej mogą ingerować w planowaną zabudowę nieruchomości tylko w zakresie wyznaczonym przepisami prawa.

Ponadto wyjaśnił, że na mocy art. 35 P.b. zakres uprawnień kontrolnych organu administracji architektoniczno-budowlanej w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę został ograniczony wyłącznie do kompetencji obejmującej sprawdzenie zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowanych zgody na realizację przedsięwzięcia. Sprawdzenie zgodności z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, zostało ograniczone do projektu zagospodarowania działki.

Pełną odpowiedzialność za projekt budowlany ponosi projektant posiadający uprawnienia budowlane uprawniające do jego wykonania. Również on decyduje, jakie rozwiązania projektowe są przyjęte w wykonanym przez niego projekcie. Zatem na projektancie spoczywa odpowiedzialność przed właściwą izbą zawodową jak również odpowiedzialność cywilna za wady dokumentacji projektowej.

Na terenie objętym wnioskiem o pozwolenie na budowę obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w G. – Gmina G. zatwierdzony uchwałą nr [...] z dnia 21 lutego 2018 r, w sprawie zmiany uchwały nr [...] Rady Gminy G. z dnia 25 października 2017 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w G. - Gmina G. .

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, sporządzany na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stanowi podstawę planowania przestrzennego w gminie, ustanawia przepisy powszechnie obowiązujące na danym terenie, będące podstawą wydawania decyzji administracyjnych. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego winien uwzględniać wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury. Zgodnie z jego ustaleniami działki inwestycyjne znajdują się w jednostce strukturalnej oznaczonej symbolem 1UT, tj. w terenach usług turystycznych, z podstawowym przeznaczeniem pod: usługi turystyczne (zabudowa rekreacyjna - baza noclegowo-pobytowa i gastronomiczna, w tym: obiekty hotelowe i restauracyjne wraz z urządzeniami towarzyszącymi - turystycznymi i paraturystycznymi, umożliwiającymi prowadzenie usług podstawowych i komplementarnych świadczonych turystom, lub odwiedzającym: m.in. informacji turystycznej, kultury, żeglugi i kąpielisk, ochrony zdrowia (punkty medyczne i apteczne), odnowy biologicznej i sportowych (m.in. baseny, sauny, siłownie), kosmetycznych, rehabilitacyjnych, transportowo-wycieczkowych, handlowych, obsługi bankowej i ubezpieczeń konferencyjnych, łączności publicznej (pocztowych i telekomunikacyjnych) - § 11 ust. 1 pkt 1 m.p.z.p.

Organ odwoławczy wskazał, że dokonał kontroli zgodności zaskarżonej decyzji z przepisami prawa i stwierdził, że projektowana inwestycja jest zgodna z warunkami zawartymi w m.p.z.p. jw., ponieważ:

- przedmiotowa inwestycja jest zgodna z przeznaczeniem podstawowym jw.,

- powierzchnia zabudowy części podziemnej 40% - karta 73 projektu budowlanego zmienionego - warunek z m.p.z.p. max 90% pow. terenu inwestycji dla części podziemnej (łącznie z garażami podziemnymi § 11 ust. 2 pkt 5 lit. a),

- powierzchnia zabudowy powierzchni terenu inwestycji dla części nadziemnej wynosi 53% - karta 73 projektu budowlanego zmienionego (warunek z m.p.z.p. max 65% powierzchni terenu inwestycji dla części nadziemnej § 11 ust. 2 pkt 5 lit. a),

- intensywność zabudowy wynosi 2,94 - karta 73 projektu budowlanego zmienionego (warunek z m.p.z.p. 1,5-5,0 - § 11 ust. 2 pkt 5 lit. b),

- powierzchnia biologicznie czynna wynosi 16,18% - karta 73 projektu budowlanego zmienionego (warunek z m.p.z.p. min 10% pow. terenu inwestycji - § 11 ust. 2 pkt 5 lit. c),

- nasadzenie zielenią wysoką nastąpi w ilości 22 szt. Klonów / 10 826,69 m2 powierzchni użytkowej - karta 73 projektu budowlanego zmienionego (warunek z m.p.z.p. nasadzenie zielenią wysoką w ilości 1 drzewo / 500 m2 powierzchni użytkowej zespołu rekreacyjnego),

- wysokość projektowanego budynku wynosi 24,97 m - karta 13 projektu budowlanego tom II (warunek z m.p.z.p. max 25 m - § 14 ust. 1) liczona zgodnie z definicją zawartą w § 6 warunków technicznych, która brzmi: "Wysokość budynku, służącą do przyporządkowania temu budynkowi odpowiednich wymagań rozporządzenia, mierzy się od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części, znajdującym się na pierwszej kondygnacji nadziemnej budynku, do górnej powierzchni najwyżej położonego stropu, łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy ją osłaniającej, bez uwzględniania wyniesionych ponad tę płaszczyznę maszynowni dźwigów i innych pomieszczeń technicznych, bądź do najwyżej położonego punktu stropodachu lub konstrukcji przekrycia budynku znajdującego się bezpośrednio nad pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi (podkreślenia organu). Najniżej położone wejście do budynku zlokalizowane na pierwszej nadziemnej kondygnacji znajduje się na poziomie 277,00 m n.p.m., tj. poziom 0,00. Zatem od tego miejsca należy obliczyć wysokość projektowanego budynku do najwyższego punktu stropodachu znajdującego się bezpośrednio nad pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi. Dokonując obliczenia wysokości projektowanego budynku zgodnie z zasadami zawartymi w powyższym przepisie, zdaniem organu odwoławczego wynosi ona 24,97 m;

- bryła budynku jest zwarta - karta 13 projektu budowlanego tom II (warunek z m.p.z.p. bryła zwarta - § 14 ust. 1 pkt 2),

- kąt nachylenia dachu 11° - 0,5° - karta 6 i 12 projektu budowlanego tom II (warunek z m.p.z.p. dachy o nachyleniu głównych połaci dachowych max 20°, z możliwością dostosowania do istniejącej zabudowy, projektowanej funkcji i wymagań technologicznych).

Organ II instancji podkreślił, że zaopatrzenie projektowanego budynku w wodę, energię elektryczną, infrastrukturę komunikacyjną, gaz, energię cieplną, kanalizację sanitarną, a także zapewnienie prawidłowego odprowadzania wód opadowych, jest zgodne z § 15 ust. 5-12 m.p.z.p. Potwierdzają to informacje zawarte na karcie 73-74 projektu budowlanego zmienionego.

Zaopatrzenie w wodę nastąpi z istniejącej sieci wodociągowej oraz poprzez przebudowę istniejącej instalacji zewnętrznej wykorzystującej studnię głębinową jako uzupełnienie. Energia elektryczna będzie doprowadzona z sieci zewnętrznej TAURON oraz w oparciu o własny funkcjonujący system kogeneracji zlokalizowany na terenie inwestycji jako źródło uzupełniające nisko emisyjne oraz jako źródło zapasowego zasilania obiektu na wypadek przerw w dostawach energii i zapasowe źródło prądu do celów p.poż. Sygnał telefoniczny będzie dostarczony w oparciu o istniejące, wykonane i funkcjonujące sieci i przyłącza. Zaopatrzenie w gaz nastąpi w oparciu o czynną kogeneratornię zlokalizowaną na własnym terenie inwestycji. Z kolei ciepło dostarczone będzie również w oparciu o czynną kogeneratornię posiadającą dodatkowo kotły gazowe dla przygotowania ciepłej wody użytkowej i grzewczej. Dodatkowo projektowany obiekt posiada system kolektorów słonecznych z buforowaniem ciepła dla celów grzewczych i wody użytkowej. Kanalizacja sanitarna po wykonaniu przyłącza zostanie połączona z systemem gminnej kanalizacji sanitarnej. Z kolei kanalizacja deszczowa rozdzielona na dwie instalacje: instalację kanalizacji deszczowej dachów, tarasów oraz terenów utwardzonych bez terenów ruchu kołowego do zbiornika bezodpływowego wybieralnego oraz instalacji kanalizacji deszczowej z parkingów, dróg oraz garażu podziemnego poprzez separator ropopochodnych do zbiornika wybieralnego. Woda ze zbiornika wykorzystywana będzie do nawadniania terenów biologicznie czynnych na obiekcie. Odpady komunalne z projektowanej inwestycji będą odbierane przez Gminne Przedsiębiorstwo Gospodarki Komunalnej.

Dostęp do drogi publicznej będzie zapewniony poprzez istniejący zjazd z drogi wewnętrznej (tj. dz. nr [...]) - określonej w m.p.z.p. symbolem KDW. Droga ta łączy się poprzez bezpośredni zjazd z drogą wojewódzką nr [...] (tj. dz. nr [...]), co odpowiada zapisom wskazanym w § 16 ust. 1 pkt. 1 i 3 m.p.z.p.

Odnosząc się do projektowanych miejsc postojowych organ II instancji wyjaśnił, że zgodnie z § 16 ust. 3 m.p.z.p. liczba miejsc do parkowania pojazdów, w tym miejsc przeznaczonych do parkowania pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową – to min. 30 miejsc do parkowania pojazdów / 100 miejsc noclegowych, w tym min. 2 miejsca do parkowania pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową. W niniejszej sprawie zaprojektowano 59 miejsc postojowych na 152 miejsca noclegowe, w tym 2 miejsca do parkowania dla pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową. Aby warunek z m.p.z.p. był spełniony, należało zaprojektować 45,6 miejsca postojowego / 152 noclegi. Przewidziano 59 miejsc w związku z czym warunek ten został spełniony.

Zachowana została także nieprzekraczalna linia zabudowy określona w § 16 ust. 5 tj. - 20 m od krawędzi drogi publicznej nr [...] klasy G.

Na karcie 74 projektu budowlanego zmienionego wskazano, że spełniono wymagania uchwały Sejmiku Województwa M. nr [...] z dnia 27 lutego 2012 r., w sprawie ochrony P. Obszaru Chronionego Krajobrazu, ponieważ nie wprowadzono nowych ogrodzeń przy linii zbiornika R., a także zaprojektowano przepusty w obrębie powierzchni trwale utwardzonych (zgodne z § 17 m.p.z.p.).

Z kolei odnosząc się do warunków zagospodarowania terenu inwestycji położonej w strefie eksploatacyjnej Zbiornika R. (§ 22 m.p.z.p.) organ odwoławczy wyjaśnił, że projektowana inwestycja nie narusza poziomem posadowienia rzędnej 269,56 m npm. jako górnego poziomu piętrzenia Zbiornika R.. Do tej rzędnej nie planuje się realizacji obiektów kubaturowych i ich elementów.

Nie projektuje się również elementów kubaturowych w strefie oddziaływań ekstremalnych KDU1 (§ 23 pkt 2 lit. a m.p.z.p.), z kolei odnosząc się do strefy uciążliwości akustycznej KDU2 organ II instancji wyjaśnił, że w strefie tej znajduje się fragment części nadziemnej budynku o wysięgu 173 cm. Biorąc pod uwagę nakazy zawarte w § 23 w pkt 2 lit. b m.p.z.p., zastosowano w projektowanym obiekcie rozwiązania przestrzenne i materiałowe zwiększające izolacyjność akustyczną i minimalizujące wpływ hałasu od strony jezdni drogi wojewódzkiej. Wschodnia część budynku została zaprojektowana w rzucie w formie klina, który będzie rozpraszał falę akustyczną, chroniąc przed nadmiernym natężeniem hałasu część hotelową. Ściana skierowana w stronę drogi wojewódzkiej zostanie wykonana jako pełna bez otworów i izolowana wełną mineralną pod płytami elewacyjnymi.

Organ odwoławczy odniósł się także do rozdziału II m.p.z.p., który wskazuje na zasady ochrony środowiska oraz ochrony przez zagrożeniami środowiskowymi.

Na karcie 72 projektu budowlanego zmienionego przedstawiono analizę potwierdzającą spełnienie zasad ochrony środowiska zawartych w § 6 m.p.z.p. Przewiduje się przebudowę istniejących zespołów zieleni, które znajdują się w kolizji z projektowanymi elementami zagospodarowania terenu niebędącymi powierzchnią biologicznie czynną na gruntach rodzimych. W projekcie wprowadzono dwa zasobniki wegetacyjne. W tych miejscach nastąpią nasadzenia zieleni wysokiej w postaci drzew liściastych. Dodatkowo zaprojektowano powierzchnie dachów jako tereny biologicznie czynne z warstwami wegetacyjnymi oraz systemem nawadniania. Wprowadzono także rozwiązania w postaci terenów biologicznie czynnych pionowych, po których zieleń będzie prowadziła swoją ekspansję na elewacje budynku. Projektowany budynek nie emituje zanieczyszczeń z wyjątkiem spalin z kotłów gazowych oraz istniejącej kogeneratorni, z której budynek zasilany jest w ciepło i energię elektryczną, a także przekroczenia dopuszczalnych poziomów wibracji, hałasu, promieniowania oraz uciążliwości wykraczających poza granice działki.

Projektowana inwestycja posiada proekologiczne rozwiązania, które nie powodują pogorszenia obowiązujących standardów środowiska, takie jak: systemy solarne do podgrzewania wody użytkowej i ogrzewania budynku oraz podgrzewania wody w basenach. Budynek ponadto posiada instalację C.O. i elektryczną zasilaną z kogeneratorni stanowiącej najsprawniejszy i najbardziej ekologiczny system pozyskiwania energii elektrycznej i cieplnej z gazu ziemnego.

Odnosząc się do § 6 m.p.z.p. organ II instancji przytoczył wskazany na karcie 73 projektu budowlanego zmienionego fragment, który brzmi: "Projektowana inwestycja jest podłączona do kanalizacji sanitarnej. Nie projektuje się składowania odpadów na terenie inwestycji. Wody opadowe będą gromadzone w zbiornikach bezodpływowych wybieralnych. Odpady komunalne z projektowanej inwestycji będą odbierane przez Gminne Przedsiębiorstwo Gospodarki Komunalnej. Budynek nie wpływa i nie zakłóca naturalnego przemieszczania się mas powietrza. Całe zagospodarowanie terenu oraz sposób odwodnienia terenu zapobiega procesom denudacyjnym. Projektowana inwestycja położona jest na rzędnych, które są powyżej najwyższego punktu piętrzenia wody w zbiorniku R. ".

Organ odwoławczy stwierdził również zgodność zamierzenia z rozdziałem trzecim działu II m.p.z.p., bowiem jego zapisy wskazują na zasady ochrony przyrody oraz kształtowania zieleni urządzonej. Planowana inwestycja przewiduje także kompozycje roślinne na terenach biologicznie czynnych tj. terenie rodzimym, dachach i tarasach w oparciu o rodzime gatunki flory, jakie występują w tej strefie klimatycznej. Jak stwierdzono na karcie 73 projektu budowlanego zmienionego na przedmiotowym terenie na etapie inwentaryzacji nie stwierdzono powiązań ekologicznych. W projekcie zagospodarowania terenu uwzględniono tworzenie nowych przepustów ekologicznych poprzez wprowadzenie maksymalnej ilości terenu biologicznie czynnego na dachach i tarasach oraz ścianach i słupach budynku. Zastosowano nowoczesne i ekologiczne przegrody zewnętrzne zapewniające na nich wegetację roślin tzw. "green wall" bez wprowadzania obcych gatunków flory. W doprojektowanej części budynku wprowadzono elementy zielonych ścian w części północnej mające na celu wkomponowanie obiektu w krajobraz.

Projektowane zamierzenie budowlane wpisuje się w istniejący układ urbanistyczny z nawiązaniem do współczesnych uwarunkowań. Jest kontynuacją istniejącej zabudowy modernistycznej i minimalistycznej na działkach sąsiednich nr [...] i [...], na których zlokalizowana jest część ośrodka wypoczynkowego. Doprojektowana cześć budynku utrzymuje charakter zabudowy będąc kontynuacją formy i koloru dla istniejących obiektów modernistycznych półwyspu. Projektowany budynek stanowi dominantę z uwagi na kształtowaną wysokość części hotelowej. Forma nawiązuje do istniejącej zabudowy ośrodka wypoczynkowego na działkach sąsiednich j.w. Co więcej jest on uzupełnieniem funkcji dla terenu 2UTL. Powierzchnia dachów w formie stropodachów z nawierzchnią biologicznie czynną (ogrody dostępne dla użytkowników obiektu). Elewacje wentylowane z okładzin HPL oraz płyt włókno-cementowych, powiązane ze ścianami obłożonymi warstwą wegetatywną -biologicznie czynną tzw. "GREEN WALL" oraz w systemie cięgnowym np. Carl-stah. Okładziny ścian zewnętrznych w kolorach białych i grafitowych w nawiązaniu do istniejącej zabudowy, ulegającej przebudowie oraz obiektów sąsiedzkich na terenie 2UTL. Co więcej na stronie 75A - 75D projektu budowlanego zmienionego znajduje się graficzna analiza wkomponowania inwestycji w Krajobraz w celu potwierdzenia spełnienia wymogu § 8 m.p.z.p. Wynika z niej, że projektowany budynek harmonijnie wkomponowano w istniejący układ urbanistyczno-architektoniczny w nawiązaniu do współczesnych uwarunkowań - jako kontynuacja obecnej struktury zabudowy. Wyodrębnione osie istniejącej zabudowy zostały zwieńczone dominantą w postaci projektowanego obiektu stanowiącego bramę do całego kompleksu wypoczynkowego zlokalizowanego na terenach 1UT i 2UTL. Przedmiotowy budynek zaprojektowano w stylu budynków sąsiednich, odnosi się do balkonów, tarasów, logi.

Z powyższych względów zdaniem organu odwoławczego zarzut M.K. w tej kwestii nie znajduje uzasadnienia.

Odnosząc się do kształtowania przestrzeni o charakterze publicznym oraz potrzeb osób niepełnosprawnych (rozdział 5 dział II m.p.z.p.) organ II instancji wyjaśnił, że przyjęte rozwiązania projektowe są dostosowane do osób niepełnosprawnych. Mianowicie w ramach tej inwestycji przewidziano nawierzchnie utwardzone bez wprowadzania różnic wysokości lub nachylenia by umożliwić poruszanie się na wózkach inwalidzkich. Co więcej, będą one wykonane z materiałów uniemożliwiających poślizg. Nie przewiduje się także elementów wystających z elewacji na wysokości poniżej 2,4 m w obrębie nieruchomości graniczącej z przestrzenią publiczną oraz urządzeń technicznych i elementów budynku o ostrych krawędziach.

W kwestii stref ochrony krajobrazu tj. "Wyspy G. " wyznaczonych przez § 18 tabela 3 Ip. 5 pkt 2 ppkt 5 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy G. zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Gminy G. z dnia 23 listopada 2005 r. (Dz.Urz. Woj. Małopolskiego z 2006 r., nr 84, poz. 535, ze zm.) organ odwoławczy wyjaśnił, że projektant na stronie 75E-75F projektu budowlanego zmienionego również dokonał analizy w tej kwestii, biorąc pod uwagę punkty widokowe wskazane w m.p.z.p. jw., które znajdują się najbliżej planowanej inwestycji. Po zbadaniu widoczności z tych punktów w kierunku "Wyspy G. ", wskazał, że oś widokowa łącząca punkt widokowy z małpią wyspą przebiega w odległości 4000 m od projektowanej inwestycji. Różnica wysokości pomiędzy planowana inwestycją (...) wynosi 115 m deniwelacji. Taka lokalizacja obiektu z uwagi na odległość i wysokość nie ma wpływu na ochronę krajobrazową "Wyspy G. ". Z powyższej analizy wynika, iż projektowany obiekt nie ma wpływu na panoramę "Wyspy G. ", a przy jego tworzeniu pomimo braku zapisów nakazujących ochronę widoków z drogi wojewódzkiej i wnętrz wytwarzanych przez obiekt zapewniono wgląd, widok i ochronę krajobrazową daleko wychodzącą poza zapisy planu. Powyższe potwierdza również fotografia zamieszczona na stronie 75E projektu budowlanego zmienionego. Organ II instancji dodał, że z pozostałych punktów widokowych brak jest widoczności na Wyspę G. .

Zatem wbrew zarzutom M.K., projektowana inwestycja jest zgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Inwestycja ta nie jest zaliczona do l ani do II grupy przedsięwzięć określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. z 2019 r., poz. 1839), w związku z czym nie wymaga uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Ponadto zlokalizowana jest poza obszarami Natura 2000.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej po sprawdzeniu zgodności projektu budowlanego z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także wymaganiami ochrony środowiska, przystępuje do sprawdzenia zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, które zostały opisane w rozporządzeniu.

Organ odwoławczy wyjaśnił, że projektowane zmiany polegają głównie na zwiększeniu wysokości budynku, powierzchni biologicznie czynnej, a także wymaganej liczby miejsc parkingowych. Zatem projektowane zmiany nie powodują pomniejszenia odległości projektowanego budynku od granic sąsiednich. Kwestia prawidłowych odległości od sąsiednich nieruchomości była już przedmiotem postępowania zakończonego wydanym pozwoleniem na budowę nr [...] z 5 listopada 2018 r. Zwiększenie wysokości projektowanego budynku, którego forma, kształt i bryła są tak zaprojektowane, aby nie naruszać zapisów § 13 i § 60, zgodne jest z rozporządzeniem. Odległość balkonów, a także okapów, zgodna jest z przepisami prawa, ponieważ w myśl § 12 ust. 6 rozporządzenia.

Balkony, jak wynika z rysunku na karcie 77 proj. bud. Zmienionego, zlokalizowano w odległości 3,54 m oraz 4,23 m od granicy z sąsiednią działką nr [...], z kolei okapy w odległości 3,22 m i 4,60 m od niej.

Odnosząc się do doprojektowanych miejsc parkingowych organ odwoławczy stwierdził, że ich wymiary odpowiadają przepisom prawa, są bowiem zgodne z § 21 ust. 1 pkt 1 i 2 rozporządzenia.

Odnosząc się do odległości miejsc postojowych od projektowanego budynku organ II instancji przywołał treść § 19 rozporządzenia: "Odległość stanowisk postojowych, w tym również zadaszonych, oraz otwartych garaży wielopoziomowych od: placu zabaw dla dzieci, boiska dla dzieci i młodzieży, okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku opieki zdrowotnej, w budynku oświaty i wychowania, w budynku mieszkalnym, w budynku zamieszkania zbiorowego, z wyjątkiem: hotelu, motelu, pensjonatu, domu wypoczynkowego, domu wycieczkowego, schroniska młodzieżowego i schroniska, nie może być mniejsza niż (...)" (podkreślenie organu). Zatem zdaniem organu, ze względu na funkcję budynku odległości miejsc postojowych na zewnątrz od tego obiektu nie są określone.

Przechodząc do analizy przesłaniania i zacieniania istniejących budynków zlokalizowanych na sąsiednich działkach, organ odwoławczy stwierdził, że przedmiotowy budynek został zaprojektowany zgodnie z zapisami § 13 i § 60 rozporządzenia.

Zwrócił uwagę na istniejące ukształtowanie terenu, charakteryzujące się szczególnym wypiętrzaniem i skarpowaniem w kierunku północnym. Rzędna poziomu parteru przedmiotowego budynku wynosi 277,00 m n.p.m. Podkreślenia wymaga fakt, że otaczające budynki są usytuowane na wysokości od 282,62 m n.p.m. do 283,21 m n.p.m. Zatem różnica poziomów oscyluje między 6,21 m - 5,62m.

Organ II instancji stwierdził, że w projekcie budowlanym zmienionym na karcie 57 zawarto badania przeprowadzone dla dwóch dni równonocy wskazanych w rozporządzeniu tj. 20/21 marca i 22/23 września, uwzględniając różnice obowiązujących stref czasowych. Dla 20/21 marca przyjęto czas CET [UTC +01:00] a dla 22/23 września czas GEST [UTC +02:00].

Podkreślił, że stosownie do § 13 ust. 1 pkt 1 lit. a i pkt 2 rozporządzenia, odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów umożliwia naturalne oświetlenie tych pomieszczeń, jeżeli miedzy ramionami kata 60° wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca cześć tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż wysokość przesłaniania (...).

Przywołał też treść § 60 ust. 1 rozporządzenia.

Następnie organ odwoławczy szczegółowo opisał analizę przesłaniania i zacieniania zawartą w zmienionym projekcie, dotyczącą istniejących w sąsiedztwie budynków na działkach: nr [...], nr [...] (łącznie z hipotetyczną, możliwą dodatkową zabudową), nr [...] (włącznie z hipotetyczną sytuacją, gdyby istniejący budynek usługowy był budynkiem mieszkalnym - karta 69I, 69J, 69K proj. bud. zm.), nr [...], nr [...] oraz [...], uwzględniając również możliwość rozbudowy i budowy nowych budynków mieszkalnych na ww. działkach, nr , nr [...], nr [...] [...], [...], ewentualnej zabudowy działki nr [...] (która obecnie nie jest zabudowana), nr [...] (wraz z hipotetyczną nadbudową, rozbudową bądź przebudową dopuszczalną zgodnie z m.p.z.p.), nr [...] oraz budynku projektowanego w przedmiotowym zamierzeniu.

Organ II instancji stwierdził także spełnienie przepisów przeciwpożarowych.

Kolejno organ odwoławczy obszernie odniósł się do zarzutów skarżących, w szczególności podnoszonych przez adwokata R.M., dotyczących zarządcy nieruchomości, który działał w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej G. , stwierdzając ich bezzasadność.

Odnośnie reprezentacji wspólnot mieszkaniowych przywołał i omówił treść art. 18, art. 20 i art. 21 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r., poz. 532 ze zm.), dalej: "u.w.l.".

Opisał treść zawartych w aktach administracyjnych wypisów z odpowiednich aktów notarialnych, w tym:

- umów nabycia nieruchomości (np.: przez T. i W.K.) oraz ustanowieniu odrębnej własności lokali wraz z postanowieniem, że strona kupująca przyjmuje do wiadomości, iż zarząd nieruchomością wspólną sprawowany jest na zasadach określonych u.w.l., z zastrzeżeniem postanowień niniejszej umowy oraz regulaminów wspólnoty.

- uchwała właścicieli lokali wyodrębnionych w budynkach znajdujących się na nieruchomości położonej w G. obr. 0003 Gmina G. utworzonej z działek numery [...], [...] i [...], posiadający 100% udziałów w nieruchomości wspólnej, o wyborze zarządcy nieruchomości tj. Spółki pod firmą G. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna z siedzibą w K..

Organ II instancji stwierdził, że do zarządu nieruchomościami wspólnymi tj. dz. nr [...], [...] i [...], stosuje się przepisy o własności lokali, a jak wynika z akt sprawy, dla tych nieruchomości został powołany zarządca przez Wspólnotę Mieszkaniową G. . Powyższe potwierdza także wpis w rejestrze gruntów.

Organ odwoławczy uznał, że nie ma podstaw do twierdzenia, że zarządca nieruchomości działający w imieniu wspólnoty mieszkaniowej został błędnie powołany, a tym bardziej jak wskazano to w treści odwołania, że organ winien zawiadamiać zarząd wybrany na podstawie art. 20 u.w.l. Nie ma również znaczenia fakt wypowiedzenia pełnomocnictw przez część członków Wspólnoty Mieszkaniowej zawartych w akcie notarialnym z 30 marca 2019 r., ponieważ jak wykazano wcześniej zarządca nieruchomości działający w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej został powołany bezterminowo, a uchwała o jego wyborze podjęta w formie aktu notarialnego nie została wyeliminowana z obrotu prawnego. Organ II instancji wskazał, że nie jest uprawniony do kwestionowania jego wyboru w sytuacji, gdy w obrocie prawnym pozostaje uchwała o jego wyborze.

Organ odwoławczy wyjaśnił również, że zarządca działający w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, będącej stroną w niniejszym postępowaniu, zgodnie z literą prawa występował w jej imieniu. Przywołał w tym zakresie uchwałę Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 9 lutego 2017 r. Stwierdził, że ww. pogląd o umocowaniu zarządcy z mocy samego powierzenia do występowania przed sądami w imieniu wspólnoty znajduje potwierdzenie również w orzeczeniach sądów administracyjnych, które przywołał.

Odnosząc się do zarzutu adwokata R.M., że działanie Spółki G. stanowiło czynność przekraczającą zwykły zarząd, oraz że na działanie przekraczający zwykły zarząd spółka ta nie miała pełnomocnictw, bowiem kilku współwłaścicieli wypowiedziało je 30 marca 2019 r., organ II instancji uznał go za bezzasadny, bowiem interes wszystkich członków wspólnoty jest interesem utworzonej przez nich wspólnoty, w sprawach dotyczących części wspólnych budynku stroną postępowania, reprezentującą jednocześnie wszystkich właścicieli lokali, jest wspólnota mieszkaniowa, a tylko w wyjątkowych sytuacjach członek wspólnoty może samodzielnie, niezależnie od wspólnoty, wystąpić jako strona postępowania.

W kwestii zarzutu, że organ l instancji naruszył art. 28 ust. 2 P.b. poprzez wadliwe przyjęcie za stronę postępowanie zarządcę nieruchomości tj. G. spółka z o.o. Spółka komandytowo-akcyjną, będącą reprezentantem Wspólnoty Mieszkaniowej G., w sytuacji, gdy przepis ten wskazuje za stronę postępowania zarządcę nieruchomości, a nie zarządcę Wspólnoty Mieszkaniowej, organ odwoławczy wyjaśnił, że w analizowanej sprawie Wspólnota Mieszkaniowa G. jest reprezentowana przez zarządcę nieruchomości - spółkę pod firmą G. Spółka z o.o. spółka komandytowe akcyjna, wybranego na podstawie u.w.l., co potwierdza akt notarialny z 14 lutego 2013 r. repertorium [...] nr [...].

Organ odwoławczy wskazał, że P.b. nie definiuje pojęcia zarządcy nieruchomości, co oznacza, że należy dokonać wykładni literalnej tegoż pojęcia.

Dalej organ II instancji przedstawił wykładnię pojęcia zarządca nieruchomości w oparciu o Słownik Języka Polskiego PWN, dorobek orzecznictwa i uwarunkowania systemowe (w tym ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Kodeks cywilny i P.b.).

Przenosząc przedstawione rozważania na grunt art. 28 ust. 2 P.b. organ II instancji uznał, że zarządcą nieruchomości w rozumieniu tegoż przepisu jest podmiot, który uzyskuje prawo zarządzania nieruchomością cudzą w imieniu własnym i z wyłączeniem właściciela. Zdarzeniem prawnym skutkującym powstaniem zarządu nieruchomością może być przy tym zarówno umowa cywilnoprawna (np. umowa ustanawiająca zarząd nieruchomością, umowa ustanawiająca zarząd nieruchomością wspólną, ale też umowa ustanawiająca na nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe w postaci użytkowania), jak i władczy akt administracyjny (np. oddanie nieruchomości w trwały zarząd), orzeczenie sądu powszechnego (np. wszelkie przypadki ustanowienia zarządu przymusowego, względnie ustanowienia syndyka, gdy masa upadłości obejmuje nieruchomość) jak również uchwała wspólnoty mieszkaniowej o wyborze zarządcy nieruchomości.

Zatem zdaniem organu odwoławczego w analizowanej sprawie stroną postępowania jest Wspólnota Mieszkaniowa G. , która dokonała wyboru zarządcy nieruchomości - spółki pod firmą G. Spółka z o.o. spółka komandytowo-akcyjna. Zatem nie ma podstaw, aby twierdzić, że organ l instancji uchybił przepisom prawa w tej kwestii.

Kolejno organ II instancji odniósł się obszernie do zarzutu wpływu planowanej inwestycji na wykonywanie prawa służebności do nieodpłatnego i nieograniczonego w czasie korzystania z parkingu, zlokalizowanego na działce nr [...].

Następnie organ odwoławczy przedstawił odpowiedź na zarzuty K.S., jakoby planowana inwestycja miała ograniczyć swobodne korzystanie z jej nieruchomości, w tym znacznie utrudnić dostęp do drogi publicznej nr [...], konkludując, że jest on bezzasadny, z uwagi na zgodę zarządcy drogi - Zarządu Dróg Wojewódzkich w K. z 2 sierpnia 2018 r., a także na zaprojektowanie przez inwestora nawet większej liczby miejsc postojowych aniżeli przewidywał to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Odniósł się również do zarzutu K.S. i M.K. dotyczącego służebności, jaka im przysługuje na działce nr [...], a także toczącego się postępowania przed Sądem Rejonowym w N., w kwestii zniesienia służebności z powyższej działki. Wskazał m.in., że z opinii biegłego A.W. z 14 października 2019 r., sporządzonej na zlecenie Sądu Rejonowego w N. , a także z dokumentacji fotograficznej załączonej przez pełnomocnika inwestora wynika, że przejazd przez fragment działki nr [...], na którym potencjalnie miałoby się wykonywać prawo służebności, faktycznie nie jest możliwe, ze względu na ukształtowanie tego "fragmentu" działki - istniejąca skarpa.

W dalszej kolejności organ II instancji odniósł się do zarzutu skarżących, w imieniu których działa adwokat R.M. , odnośnie naruszenia art. 28 ust. 2 P.b. w zw. z art. 97 § 1 pkt 4 K.p.a. poprzez brak zawiadomienia o toczącym się postępowaniu osób, które posiadały służebność na działce [...] (księga wieczysta: [...]), która została wykreślona, a w skutek złożonego zawiadomienia o możliwości stosowania niedozwolonych postanowień wzorców umów do Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w przyszłości uprawnieni ze służebności mogą uzyskać status strony, a tym samym zasadnym było zawieszenie postępowania do czasu rozstrzygnięcia kręgu stron postępowania.

W tej kwestii organ odwoławczy wyjaśnił, że osoby, które posiadają prawo służebności przejazdu przez działkę nr [...], nie zostały uznane za strony postępowania, bowiem projektowana inwestycja realizowana będzie na działkach nr [...] i [...]. Nie przewiduje się jakichkolwiek robót budowlanych na działce nr [...] stanowiącej drogę wewnętrzną. W analizowanej sprawie, projektowana inwestycja nie ograniczy wykonywania prawa przejazdu przez działkę nr [...], tym samym nie uniemożliwi wykonywania prawa przechodu i przejazdu. Dostęp do terenu planowanej inwestycji będzie obywać się jedynie początkowym fragmentem drogi wewnętrznej nr [...], bowiem graniczy ona bezpośrednio z drogą publiczną nr [...] tj. dz. nr [...]. Zatem w związku z faktem, że projektowana inwestycja nie uniemożliwi wykonywania przysługującego skarżącym prawa służebności, to nie ma podstaw aby uznać, że interes prawny tych osób został naruszony, a co za tym idzie słusznie organ I instancji nie uznał ich za strony postępowania. Co więcej, nie było także podstawy do zawieszenia postępowania, gdyż w opinii organu odwoławczego postępowanie, o którym piszą skarżący, nie stanowi zagadnienia wstępnego.

Na marginesie organ zwrócił uwagę, że 5 czerwca 2020 r. wpłynęło pismo adwokata D.R. - pełnomocnika inwestora, którym przesłał uwierzytelnioną kserokopię aktu poświadczenia dziedziczenia z 28 kwietnia 2020 r., po zmarłej M.S., która była stroną niniejszego postępowania. Wynika z niego, że spadkobiercami po zmarłej M.S. są P.S. oraz W.S., którzy są stronami niniejszego postępowania.

K.S. wniosła na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie.

Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego, a to art. 35 ust. 1 P.b. w zw. z § 13, § 60 i § 18 rozporządzenia, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości. W ocenie skarżącej zaskarżone decyzje obu instancji są wadliwa i powinny być zmieniona poprzez odmowę zatwierdzenia zmienionego projektu budowlanego. Skarżąca powtórzyła argumentację zawartą w odwołaniu podkreślając, że Rada Gminy G. w dniu 25 października 2017 r. przyjęła uchwałę nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w której to m. in. zmieniono zasady kształtowania zabudowy w obszarze ujętym w miejscowym planie jako tereny usług turystycznych (1UT) poprzez zwiększenie dopuszczalnej maksymalnej wysokości zabudowy z 12 metrów do 25 metrów (§ 14 uchwały).

Na uchwałę tą wniesiono skargę do WSA w Krakowie, zarzucając jej naruszenie:

- art. 1 ust. 1 i ust. 2 u.p.z.p. poprzez kształtowanie polityki przestrzennej w sposób nieoparty na ładzie przestrzennym i zrównoważonym rozwoju oraz z naruszeniem zasady dobrego sąsiedztwa,

- art. 17 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z art. 6 ust. 2 u.p.z.p. poprzez naruszenie procedury planistycznej.

Postanowieniem z 26 września 2019 r. WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 572/19 odrzucił skargę wskazując, że skarżący nie wykazali aby ich interes prawny został naruszony poprzez wydanie aktu prawa miejscowego. Od postanowienia tego została złożona skarga kasacyjna, która dotychczas nie została rozpoznana.

W ocenie skarżącej brak prawomocnego rozstrzygnięcia sprawy ze skargi na uchwałę Rady Gminy G. uniemożliwia właściwe rozpoznanie niniejszej sprawy, gdyż nadal możliwe jest uchylenie uchwały, a w takim wypadku odpadnie podstawa prawna do zmiany przedmiotowego projektu budowlanego i zmiany wysokości projektowanego budynku. Ponadto skarżąca podniosła, że przy dokonywaniu wykładni postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy stosować metody właściwe dla wykładni aktów normatywnych. Zatem wykładnia rozszerzająca ustaleń planu miejscowego na niekorzyść właścicieli nieruchomości jest sprzeczna z konstytucyjną zasadą ochrony prawa własności i stanowi istotne naruszenie ustaleń danego planu.

Jak wynika z analizy wpływu projektowanej inwestycji na możliwość zagospodarowania działki nr [...] i [...], zabudowa doprowadzi do ograniczenia nasłonecznienia ww., działek poprzez skrócenie czasu, w którym promienie słoneczne będą miały dostęp do istniejącego budynku, oraz do budynku który mógłby na niej powstać. Skarżąca przyznała, że analiza dokumentacji projektowej prowadzi do wniosku, iż minimalny czas nasłonecznienia określony w obowiązujących przepisach zostanie dochowany jednak wysokość projektowanego budynku wpłynie na dostęp światła słonecznego do budynku skarżącej.

Jak już podniesiono w odwołaniu od decyzji organu I instancji realizacja projektowanego budynku ograniczy swobodne korzystanie skarżącej z jej nieruchomości, w tym znacznie utrudni dostęp do drogi publicznej nr [...]. Wjazd dla gości hotelowych będzie odbywał się bez zmian w stosunku do zjazdu pierwotnie projektowanego, a zatwierdzonego decyzją Starosty N. ego z 5 listopada 2018 r. Jednak oczywistym jest, że zwiększenie wysokości budynku, a co za tym idzie zwiększenie ilości pokoi i gości hotelowych, spowoduje istotną zmianę ilości pojazdów korzystających z drogi dojazdowej do hotelu.

Odrębną skargę na powyższą decyzję organu II instancji wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie T.K., W. K., K.K., T.K., L.S. i P.S..

Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy a to:

- art. 28 ust. 2 P.b. poprzez przyjęcie, iż właścicielowi nieruchomości władnącej nie przysługuje status strony w postępowaniu o pozwolenie na budowę dotyczącym działki obciążonej,

- art. 3 pkt 20 P.b. poprzez przyjęcie, iż obszar oddziaływania można wyznaczyć z pominięciem prawa cywilnego,

- naruszenie art. 28 ust. 2 w związku z art. 3 pkt 20 P.b. poprzez ich błędną wykładnię i w konsekwencji przyjęcie błędnego kręgu stron,

- art. 140 i art. 285 w zw. z art. 287 K.c. poprzez naruszenie i pominięcie interesu właścicieli nieruchomości władnącej w zakresie ograniczeń nieruchomości obciążonej objętej wnioskiem i zakresem inwestycji,

- art. 290 § 2 K.c. poprzez pominięcie, że po podziale nieruchomości obciążonej służebności ustanowione obciążają wszystkie nieruchomości po podziale do czasu wyroku sądu cywilnego zwalniającego ze służebności, jeżeli jej wykonywanie ogranicza się tylko do poszczególnych nowych nieruchomości.

Naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a to: art. 7, art. 8, art. 28, art 77, art, 80, art. 84 i art. 86 K.p.a. poprzez:

- przeprowadzenie postępowania w sposób nie budzący zaufania jego uczestników do władzy publicznej, przejawiający się w dowolnej oraz błędnej interpretacji przepisów prawa,

- naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu materiału dowodowego oraz na jego dowolnej ocenie co ma istotny wpływ na wynik sprawy,

- przeprowadzenie postępowania z nieprawidłowym ustaleniem kręgu stron

- akceptację dla naruszeń prawa.

Mając na uwadze powyższe wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Skarżący powtarzając i rozwijając w obszerny sposób argumentację zawartą w odwołaniu w pierwszej kolejności skarżący zarzucili, że organy administracji błędnie ustaliły krąg stron w postępowaniu pomimo prawnego obowiązku zapewnienia prawidłowego kręgu stron na każdym etapie postępowania i umożliwienia każdej stronie brania czynnego udziału w postępowaniu.

Podnieśli, że organy nie rozróżniły przymiotu strony w zakresie części wspólnych nieruchomości a w zakresie własności indywidualnie (samodzielne lokale mieszkalne) wyodrębnionej błędnie przyjmując, że zarząd w ramach nieruchomości wspólnych jest władny wypowiadać się a w konsekwencji reprezentować stronę w zakresie jej własności wyodrębnionej, a nie wspólnej przy równoczesnym pominięciu istniejącego indywidualnego interesu w tym zakresie. Jeżeli uznać, że nieruchomość wspólna leży w obszarze oddziaływania, to także w nim leży nieruchomość wyodrębniona, z której własnością jest związana nieruchomość wspólna.

Zdaniem skarżących stroną postępowania administracyjnego w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego jest każdy właściciel nieruchomości władnącej (właściciel lokalu) służebności obciążającej nieruchomość objętą inwestycją (własność inwestora) tj. działki [...] i [...]. Nie sposób bowiem uznać, że nieruchomości władnące nie leżą w obszarze oddziaływania obiektu i że inwestycja na nieruchomości obciążonej nie dotyczy ich interesu prawnego.

W zakresie ilości miejsc postojowych organ pominął, że planowane miejsca postojowe w znacznej mierze ponad przysługujące ilości miejsc w oparciu o służebności znajdować się mają pod powierzchnią czyli w nieruchomości budynkowej nowopowstałej. Tymczasem ograniczone prawo rzeczowe przysługujące poszczególnym właścicielom uprawnia ich do służebności na działkach [...], [...] i [...] powstałych w wyniku podziałki [...]. Zatem projektowany budynek utrudni, a wręcz uniemożliwi prawidłowe i zgodne z prawem realizowanie ograniczonego prawa rzeczowego. Organ w swoich ustaleniach również całkowicie pominął, że na nieruchomości objętej inwestycją jako nieruchomości obciążonej służebnościami nieruchomości stanowiących lokale o numerach: [...] (jedno miejsce) [...] (jedno miejsce) [...] (jedno miejsce) [...] (1 miejsce), [...] (1 miejsce), [...] (jedno miejsce) czyli łącznie 6 miejsc do których każdorazowo odnosi się organ, istnieje dodatkowo obciążenie służebnością 5 miejsc postojowych ujawnione w księdze wieczystej nr [...] obejmującej nieruchomość stanowiącą przedmiot inwestycji ujawnioną - w dziale III pod numerem wpisu [...]. Powyższe oznacza, że nie 6 a 11 miejsc postojowych jest gwarantowanych i obciążonych reżimem ograniczonych praw rzeczowych. Fakt ten, nie został dostrzeżony przez organy, a co za tym idzie — pominięty w rozpoznaniu, co uzasadnia zarzuty naruszenia prawa postępowania mogące mieć wpływ na wynik sprawy. Nadto oznacza, że na działkach inwestycyjnych 11 miejsc postojowych winno być zapewnione na powierzchni, czego inwestor nie czyni.

Nadto organy niezasadnie przyjęły, że po myśli art. 28 ust. 2 P.b. zarządca nieruchomości jest uprawnionym do reprezentowania poszczególnych współwłaścicieli i/lub właścicieli nieruchomości sąsiednich. Wskutek powyższego w toczącej się sprawie w odniesieniu do właścicieli względnie współwłaścicieli nieruchomości obejmujących działki [...] i [...] (wraz z lokalami mieszkalnymi na nich położonymi) w postępowaniu nie brały udziały osoby uprawnione.

Zarządca jest uprawniony do reprezentacji w zakresie tylko i wyłącznie części wspólnych. Zatem w żadnym wypadku nie sposób przyjmować, że zarządca jest uprawniony do reprezentowania poszczególnych właścicieli w zakresie ich własności wyodrębnionej. G. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. j. nie jest reprezentantem Wspólnoty Mieszkaniowej G. [...], a wpis w rejestrze gruntów nie jest konstytutywny. Sposób reprezentacji Wspólnoty Mieszkaniowej dotyczy części wspólnych, a nie poszczególnych właścicieli odrębnych nieruchomości (jakim są lokale mieszkalne i/lub niemieszkalne).

Na podstawie dostępnego organowi wpisu w rejestrze - istniała możliwość weryfikacji dokumentów, czy w umowach o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej w formie aktu notarialnego określono sposób zarządu nieruchomością wspólną. Skarżący T. i W.K. wskazali, że w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali (sprzedaży) wyrażali zgodę na sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną (działki [...], [...] i [...]) przez zarządcę wyznaczonego przez inwestora do czasu zakończenia całej inwestycji, ale tylko maksymalnie do końca 2014 r. (§ 15 ust 2 punkt B).

Zatem zdaniem skarżących organ błędnie pominął, że od 1 stycznia 2015 r. do nieruchomości wspólnych stosuje się przepisy Rozdziału 4 u.w.l., a nie wpisu w ewidencji gruntów dla działek [...] i [...]. W konsekwencji organ powinien na podstawie art. 20 u.w.l. zawiadomić zarząd składający się z osób fizycznych (wybrany przez właścicieli), a do tego niezbędne jest uprzednie podjęcie uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.

Skarżący podkreślili, że podejmowanie czynności zarządu nieruchomością wspólną, stosownie do przepisów u.w.l. należy do kompetencji wspólnoty mieszkaniowej, która realizuje je pośrednio przez swój zarząd (art. 20 ustawy) i uchwały zebrania właścicieli (art. 22 ust. 2 i art. 23 u.w.l.) lub bezpośrednio w osobach właścicieli lokali (art. 19 w zw. z art. 199, art. 200 i art. 201 K.c.).

G. sp. j. nie może być uznana za zarządcę nieruchomości wspólnych od 1 stycznia 2015 r. Umowa określająca zarząd nieruchomością wspólną jest przez ustawę objęta wymogiem zachowania formy aktu notarialnego. Przepis art. 18 ust. 1 u.w.l. wyraźnie zastrzega tę formę jedynie w przypadku umowy zawieranej już po ustanowieniu odrębnej własności lokali.

Skarżący zarzucili ponadto, że działanie G. sp. j. stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd. W szczególności przewidziany w art. 22 ust. 2 u.w.l. obowiązek udzielenia zarządowi, a także zarządcy (na mocy odesłania przewidzianego w art. 33 u.w.l.) pełnomocnictwa do działania na rzecz wspólnoty w sprawach przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną - wskazuje, że w sferach spraw przekraczających zwykły zarząd wymagane jest pełnomocnictwo od zarządu Wspólnoty, a G. sp. j. nie posiadała pełnomocnictwa w tymże zakresie (wg informacji posiadanych przez skarżących). Co więcej 30 marca 2019 r. współwłaściciele wypowiedzieli udzielone G. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. j. w K. - pełnomocnictwa. Wymóg pozyskania przez zarządcę (którego nie należy mylić z powołanym przez zarząd administratorem) dodatkowego pełnomocnictwa materialnego bądź procesowego, nie dotyczy czynności zwykłego zarządu, ale dotyczy czynności przekraczających zwykły zarząd (art. 22 ust. 2 w zw. z art. 33 u.w.l.). Opierając się na takim zróżnicowanym umocowaniu, zarządca - podobnie jak zarząd wspólnoty - występuje jako szczególnego rodzaju przedstawiciel właścicieli lokali przy czym dla czynności przekraczających zwykły zarząd wymagane jest uzyskanie pełnomocnictwa szczególnego, którego nie przedłożono.

Skarżący z ostrożności podnieśli, że przymiot strony powinien zostać określony w oparciu o ogólne przepis K.p.a., a nie prawa budowlanego zatem w szerszym zakresie a to z uwagi na fakt, iż postępowanie w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego nie jest postępowaniem w sprawie pozwolenia na budowę w rozumieniu art. 3 pkt 12 P.b., a w związku z tym nie może mieć do niego zastosowania regulacja szczególna zawarta w art. 28 ust. 2 tej ustawy. Art. 28 ust. 2 (...) odnosi się bowiem wyłącznie do postępowań w sprawie pozwolenia na budowę, a wobec tego nie może on mieć zastosowania w innych postępowaniach nawet wówczas, gdy jest to postępowanie do niego zbliżone. Oznacza to, że ustalenie kręgu podmiotów mających przymiot strony w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego następuje na zasadach ogólnych, czyli z uwzględnieniem regulacji art 28 K.p.a. W związku z tym stroną tego postępowania jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy to postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek, czyli inwestor oraz każdy podmiot, którego prawa do korzystania z nieruchomości znajdujących się w sąsiedztwie planowanej inwestycji budowlanej mogą zostać naruszone w związku z jej realizacją (Małysa-Sulińska Katarzyna, Strony postępowania w sprawie o zatwierdzenie projektu budowlanego Opublikowano: Prz.Leg. 2014/1/29-44).

W odpowiedzi na ww. skargi Wojewoda podtrzymał argumentację przedstawioną w zaskarżonej decyzji i wniósł o ich oddalenie, odnosząc się rzeczowo do wszystkich podniesionych w skargach zarzutów.

W piśmie procesowym z 14 grudnia 2020 r. inwestor nie zgodził się z twierdzeniami skarżących i wniósł o oddalenie skargi jako bezpodstawnej. W szczególności wskazał na prawidłowy jego zdaniem ustalony krąg stron postępowania. Podniósł m.in., że w projekcie przewidziano 59 miejsc parkingowych, a zatem o 13 więcej, niż wymaga m.p.z.p. Ponadto do dyspozycji inwestora pozostaje ok. 80 miejsc do parkowania na działce nr [...]. Dlatego inwestycja nie będzie miała żadnego negatywnego wpływu na prawo skarżących do korzystania z miejsc parkingowych, zgodnie z treścią służebności. Wskazał, że ze skarżących jedynie W.K. i T.K. posiadają ww. służebność.

W piśmie procesowym z 16 grudnia 20120 r. pełnomocnik skarżących T.K., W.K. , K.K., T.K. a, L.S. i P.S. wniósł o wyznaczenie rozprawy jawnej i odwołanie posiedzenia niejawnego z 12 stycznia 2021 r.

Postanowieniem z 12 stycznia 2021 r. WSA w Krakowie połączył sprawy z obu skarg (w tym II SA/Kr 1070/20), na podstawie art. 111 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r., poz. 2325), dalej "P.p.s.a.", do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia pod wspólną sygnaturą II SA/Kr 1038/20.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 2167) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę zgodności z prawem działalności administracji publicznej, która w myśl art. 1 P.p.s.a., odbywa się na zasadach określonych w przepisach tej ustawy. W ramach kontroli działalności administracji publicznej przewidzianej w art. 3 P.p.s.a. sąd jest uprawniony do badania, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 P.p.s.a.), zaś jedynym ograniczeniem w tym zakresie jest zakaz przewidziany w art. 134 § 2 P.p.s.a. Stosownie natomiast do treści art. 145 § 1 P.p.s.a. w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Z istoty kontroli wynika, że legalność zaskarżonej decyzji podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego rozstrzygnięcia.

Na wstępie należy wyjaśnić, że na mocy § 1 rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz.U. z 2020 r., poz. 491 ze zm.) w okresie od dnia 20 marca 2020 r. do odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2. Do dnia dzisiejszego stan epidemii nie został odwołany.

Zgodnie z art. 15zzs4 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 374 ze zm.; dalej: ustawa o COVID), w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (Dz.U. z 2020 r., poz. 875) w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich wojewódzkie sądy administracyjne oraz Naczelny Sąd Administracyjny przeprowadzają rozprawę przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu, chyba że przeprowadzenie rozprawy bez użycia powyższych urządzeń nie wywoła nadmiernego zagrożenia dla zdrowia osób w niej uczestniczących (ust. 2). Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów (ust.3).

W niniejszej sprawie Przewodniczący II Wydziału WSA w Krakowie, zarządzeniem z dnia 25 listopada 2020 r. (k. 88), wyznaczył na dzień 12 stycznia 2021 r. posiedzenie niejawne Sądu w składzie trzech sędziów.

Należy zauważyć, że na podstawie § 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 października 2020 r. w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii (Dz. U. z 2020 r. poz. 1758, ze zmianą wynikającą z rozporządzenia Rady Ministrów z 16 października 2020 r. - Dz.U. z 2020 r. poz. 1829 oraz ze zmianą rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 23 października 2020 r. – Dz.U. z 2020 r. poz. 1871), zaliczono cały kraj do tzw. czerwonej strefy.

Przeprowadzenie rozprawy w niniejszej sprawie stanowiłoby nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących, a jednocześnie nie ma technicznych możliwości przeprowadzenia rozprawy na odległość, z bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku.

Skierowanie sprawy na posiedzenie niejawne w trybie wyżej opisanym, nie wymaga zgody stron postępowania, a dokonywane jest jednoosobowo przez Przewodniczącego Wydziału. Nadto zgodnie z § 1 pkt 1 zarządzenia nr 61 Prezesa Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 16 października 2020 r., z dniem 17 października 2020 r., w Wojewódzkim Sądzie Administracyjnym w Krakowie odwołane zostały rozprawy przy jednoczesnym utrzymaniu działalności orzeczniczej Sądu w trybie rozpoznawania spraw na posiedzeniach niejawnych. Zarządzenie dostępne jest na stronie internetowej WSA w Krakowie.

Z powyższych względów, wbrew wnioskowi skarżących, nie było możliwości wyznaczenia rozprawy.

Zdaniem Sądu skierowanie niniejszej sprawy do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów umożliwiło jej rozstrzygnięcie bez szkody dla wyjaśnienia sprawy. Przy tym wyjaśnić należy, że rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym nie prowadzi do pominięcia argumentacji skarżących i uczestników, bowiem podnoszone przez nich argumenty, podobnie jak argumenty skarżonego organu, są rozważane przez Sąd w oparciu o akta sprawy oraz złożone skargi i inne pisma procesowe.

Z tych względów Sąd rozpoznał na podstawie cytowanego powyżej art. 15zzs4 ust. 3 ustawy o COVID sprawę na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów.

Przedmiotem kontroli w niniejszym postępowaniu sądowoadministracyjnym jest decyzja Wojewody utrzymująca w mocy decyzję Starosty N. w przedmiocie zmiany pozwolenia na budowę i zatwierdzenia projektu budowlanego zmienionego w zakresie parametrów charakterystycznych realizowanego budynku, tj. wysokości oraz kubatury związanych z doprojektowaniem trzech kondygnacji użytkowych oraz rezygnacji z budowy windy przy klatce nr 2 i zmiany bilansu terenu (zwiększenie powierzchni biologicznie czynnej).

Bezsporne w niniejszej sprawie było, że na terenie objętym wnioskiem o pozwolenie na budowę obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w G. – Gmina G. zatwierdzony uchwałą nr [...] z dnia 21 lutego 2018 r., w sprawie zmiany uchwały nr [...] Rady Gminy G. z dnia 25 października 2017 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w G. - Gmina G.. Przedmiotowa inwestycja zaś położona jest w terenach oznaczonych symbolem 1UT, czyli w terenach o podstawowym przeznaczeniu pod usługi turystyczne (zabudowy rekreacyjnej - bazy noclegowo-pobytowej i gastronomicznej), w tym obiektów hotelowych i restauracyjnych wraz z urządzeniami towarzyszącymi (...) - § 11 ust. 1 pkt 1 planu miejscowego.

Dopuszczona planem wysokość budynków to 25 m. Projekt budowlany (wraz ze zmianami) został sporządzony przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane, legitymujące się aktualnymi, na dzień opracowania projektu, zaświadczeniami o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego.

Nie było też sporne, że przedmiotowa inwestycja nie jest zaliczona do l ani do II grupy przedsięwzięć określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. z 2019 r., poz. 1839), w związku z czym nie wymaga uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, a nadto zlokalizowana jest poza obszarami Natura 2000.

Wskazywane przez strony postępowania postanowienie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 26 września 2019 r., sygn. II SA/Kr 572/19 odrzucające skargę na uchwałę nr [...] Rady Gminy G. z 25 października 2017 r. zostało uchylone przez Naczelny Sąd Administracyjny postanowieniem z 28 sierpnia 2020 r., sygn. II OSK 1103/20. Następnie WSA w Krakowie nieprawomocnym wyrokiem z 2 grudnia 2020 r., sygn. II SA/Kr 1211/20, oddalił skargę na ww. m.p.z.p.

W związku z powyższym obecnie, jak i w chwili orzekania przez organy w niniejszej sprawie, obowiązywał m.p.z.p. zmieniony uchwałą nr [...] z dnia 21 lutego 2018 r. i zarówno organy, jak i Sąd, muszą stosować jego przepisy jako powszechnie obowiązujące prawo miejscowe.

Jak trafnie wskazano w odpowiedzi na skargę, na moc wiążącą planów miejscowych dla organów administracji architektoniczno-budowlanej, nie ma wpływu fakt braku prawomocnego rozstrzygnięcia sprawy sądowoadministarcyjnej, ze skargi na taką uchwałę. Fakt wniesienia skargi na akt prawa miejscowego nie skutkuje wstrzymaniem jego wykonania (art. 61 § 1 P.p.s.a.), a dodatkowo takie wstrzymanie nie jest dopuszczalne w odniesieniu do aktów prawa miejscowego, które weszły w życie (art. 61 § 3 ww. ustawy). W związku z powyższym fakt braku prawomocnego zakończenia ww. sprawy przed NSA pozostaje bez wpływu dla sprawy zakończonej zaskarżoną decyzją.

Nie budzi wątpliwości również treść oświadczenia inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Zawiadomieniem z 30 października 2019 r. organ I instancji poinformował wszystkie ustalone strony o toczącym się postępowaniu oraz możliwości zapoznania się ze zgromadzonymi aktami sprawy i wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów (w tym m.in. Wspólnota Mieszkaniowa G. [...] reprezentowana przez zarządcę – G. Sp. z o.o. Sp. jawna, adwokat reprezentujący T.K. i W.K., a także adwokat reprezentujący K.K., T.K. a, L.S. i P.S. .

Korzystając z powyższego prawa z dokumentacją projektową zapoznały się strony postępowania: - adwokat reprezentujący m.in. K.K., T.K. a, L.S. i P.S., a także T.K. , W.K. i K.S..

Wszystkie ww. strony, które wniosły następnie skargę do WSA w Krakowie, były również adresatami decyzji obu instancji.

Przechodząc do oceny poddanej kontroli sądowej decyzji Sąd stwierdza, że wszystkie podnoszone w obu skargach zarzuty okazały się niezasadne. Decyzje obu instancji, jako nieobarczone istotnymi uchybieniami, okazały się zgodne z prawem, co skutkować musiało oddaleniem skarg.

Na wstępie należy wskazać, jak słusznie zauważył organ odwoławczy, że prawo zabudowy własnej nieruchomości gruntowej wynika z prawa własności i może być ograniczone wyłącznie ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lub w przypadku jego braku warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, oraz w drodze powszechnie obowiązujących w tym zakresie przepisów. Organy administracji architektoniczno-budowlanej mogą ingerować w planowaną zabudowę nieruchomości tylko w zakresie wyznaczonym przepisami prawa. Zgodnie z art. 35 P.b. zakres uprawnień kontrolnych organu administracji architektoniczno-budowlanej w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę został ograniczony do kompetencji obejmującej sprawdzenie zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, a w zakresie projektu budowlanego, do zbadania jego zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowanych zgody na realizację przedsięwzięcia.

W powyżej wskazanym zakresie organ odwoławczy przedstawił rzetelną i wnikliwą analizę zgodności zmienionego projektu z miejscowym planem, wskazując szczegółowo odpowiednie fragmenty dokumentacji projektowej w odniesieniu do poszczególnych przepisów planu. W szczególności organ II instancji trafnie wskazał na zgodność przedmiotowej inwestycji z przeznaczeniem podstawowym planu, dopuszczalne rozwiązanie w kwestii powierzchni zabudowy części podziemnej i nadziemnej, prawidłową intensywność zabudowy, ilość powierzchni biologicznie czynnej, wymagane nasadzenia zielenią wysoką, wysokość projektowanego budynku wraz ze sposobem jej mierzenia, zwartą bryłę budynku, prawidłowy kąt nachylenia dachu, zaopatrzenie projektowanego budynku w wymienione media, odprowadzenie wód opadowych, planowany układ komunikacyjny i zachowanie nieprzekraczalnej linia zabudowy.

Prawidłowo wykazano też w zmienionym projekcie spełnienie wymagań uchwały Sejmiku Województwa M. nr [...] z dnia 27 lutego 2012r., w sprawie ochrony P. Obszaru Chronionego Krajobrazu oraz warunków zagospodarowania terenu inwestycji położonej w strefie eksploatacyjnej Zbiornika R. .

Słusznie wskazał organ odwoławczy na brak elementów kubaturowych w strefie oddziaływań ekstremalnych KDU1 i strefy uciążliwości akustycznej KDU2, przez zastosowanie w projektowanym obiekcie rozwiązań przestrzennych i materiałowych zwiększających izolacyjność akustyczną i minimalizujących wpływ hałasu od strony jezdni drogi wojewódzkiej (§ 23 pkt 2 lit. a i lit. b m.p.z.p.).

Organ odwoławczy trafnie również odniósł się do rozdziału II m.p.z.p. dotyczący zasad ochrony środowiska oraz ochrony przez zagrożeniami środowiskowymi, wskazując na szczegółowe analizy zawarte w zmienionym projekcie (k. 72-73).

Słusznie też organ II instancji stwierdził, że projektowane zamierzenie budowlane harmonijnie wpisuje się w istniejący układ urbanistyczno-architektoniczny z nawiązaniem do współczesnych uwarunkowań (analiza wkomponowania inwestycji w krajobraz w celu potwierdzenia spełnienia wymogu § 8 m.p.z.p. – k. 75A - 75D zmienionego projektu).

Prawidłowo organ odwoławczy odnotował spełnienie wymogu kształtowania przestrzeni o charakterze publicznym oraz potrzeb osób niepełnosprawnych (rozdział 5 dział II m.p.z.p.)

Trafnie też organ II instancji wskazał na zachowanie wymogów związanych ze strefą ochrony krajobrazu "Wyspy G. " wyznaczonych przez § 18 tabela 3 Ip. 5 pkt 2 ppkt 5 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy G. zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Gminy G. z dnia 23 listopada 2005 r. (analiza na k. 75E-75F zmienionego projektu).

Podsumowując powyższe zagadnienie Sąd stwierdza, że organy prawidłowo stwierdziły zgodność zmienionego projektu z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stosownie do art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a i lit. b P.b.

Przechodząc następnie do kwestii sprawdzenia zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, Sąd stwierdza, że trafnie wskazał organ odwoławczy, iż projektowane zmiany polegają głównie na zwiększeniu wysokości budynku, powierzchni biologicznie czynnej oraz wymaganej liczby miejsc parkingowych. Zatem projektowane zmiany nie powodują pomniejszenia odległości projektowanego budynku od granic sąsiednich.

Organ II instancji dokonał prawidłowej analizy, z której wynika, iż zwiększenie wysokości projektowanego budynku, jego forma, kształt i bryła, są tak zaprojektowane, aby nie naruszać zapisów § 13 i § 60 rozporządzenia. Prawidłowo, zgodnie z § 12 ust. 6 rozporządzenia uwzględniono również odległość balkonów i okapów od granicy terenu inwestycji, bowiem ww. odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni - z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych.

Odnosząc się do doprojektowanych miejsc parkingowych Sąd stwierdza brak naruszenia regulujących tę materię przepisów § 18-22 rozporządzenia. Organ odwoławczy słusznie stwierdził, że ich wymiary odpowiadają przepisom prawa, są bowiem zgodne z § 21 ust. 1 pkt 1 i 2 rozporządzeni, w myśl którego to przepisu stanowiska postojowe dla samochodów powinny mieć wymiary wynoszące co najmniej:

1) szerokość 2,5 m i długość 5 m - w przypadku samochodów osobowych;

2) szerokość 3,6 m i długość 5 m - w przypadku samochodów osobowych użytkowanych przez osoby niepełnosprawne.

W zmienionym projekcie zaplanowano 13 stanowisk postojowych o wymiarach 2,5 m x 5,00 m oraz 1 dla osób niepełnosprawnych o wymiarze 3,6 m na 5,00 m na poziomie -1; 30 stanowisk postojowych i 2 dla osób niepełnosprawnych na poziomie 0 posiadających analogiczne wymiary jw., na poziomie +1 przewidziano 9 miejsc postojowych (2,5 m x 5,00 m). Z kolei na terenie inwestycji wskazano 6 miejsc o takich samych wymiarach.

Trafnie też organ II instancji wskazał, odnosząc się do odległości miejsc postojowych od projektowanego budynku, że zgodnie z § 19 rozporządzenia odległość stanowisk postojowych jest określana dla różnych obiektów, jednak z wyjątkiem m.in.: hotelu, motelu, pensjonatu, domu wypoczynkowego, domu wycieczkowego, schroniska młodzieżowego i schroniska (...). Zatem ze względu na funkcję budynku odległości miejsc postojowych na zewnątrz od tego obiektu nie są określone przepisami.

Przechodząc do analizy przesłaniania i zacieniania istniejących budynków zlokalizowanych na sąsiednich działkach, organ odwoławczy trafnie stwierdził, że przedmiotowy budynek został zaprojektowany zgodnie z zapisami § 13 i § 60 rozporządzenia. Słusznie zwrócił uwagę na istniejące ukształtowanie terenu, opisał rzędną poziomu parteru przedmiotowego budynku (277,00 m n.p.m.) i uwzględnił usytuowanie otaczających budynków na wysokości od 282,62 m n.p.m. do 283,21 m n.p.m. (różnica pomiędzy 6,21 m a 5,62 m).

Organ II instancji prawidłowo ocenił, że w zmienionym projekcie (k. 57) zawarto badania przeprowadzone dla dwóch dni równonocy wskazanych w rozporządzeniu i wykazano, że zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 1 lit. a i pkt 2 rozporządzenia, odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń - co uznaje się za spełnione, jeżeli miedzy ramionami kata 60° wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca cześć tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż wysokość przesłaniania - dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35 m (...).

Prawidłowo również wykazano, zgodnie z § 60 ust. 1 rozporządzenia, że pokoje mieszkalne w istniejących budynkach mają zapewniony czas nasłonecznienia co najmniej 3 godziny w dniach równonocy (21 marca i 21 września) w godzinach od 7 - do 17.

Następnie organ odwoławczy szczegółowo opisał analizę przesłaniania i zacieniania zawartą w zmienionym projekcie, odnoszącą się do poszczególnych istniejących w sąsiedztwie budynków. I tak w przypadku budynku mieszkalnego na działce nr [...] zgodnie z § 13 ust. 2 rozporządzenia projektant ustalił poziom dolnej krawędzi najniżej położonego okna na parterze budynku na działce nr [...], który wynosi 284,56 m n.p.m. Wysokość przesłaniania zmierzona od poziomu krawędzi najniżej położonego okna budynku przesłanianego (na dz. nr [...]) do najwyższej zacieniającej krawędzi przesłaniającego budynku wynosi 21,76 m (wraz z szachtem windowym). Z kolei odległość pomiędzy istniejącym budynkiem na działce nr [...], a budynkiem objętym pozwoleniem na budowę wynosi 29,13 m (rysunek nr PA-4 - karta 64 zmienionego projektu).

Zatem odległość projektowanego budynku od budynku mieszkalnego zlokalizowanego na działce nr [...] jest znacząco większa od wysokości przesłaniania. Co więcej, w wyznaczonych zgodnie z § 13 rozporządzenia ramionach - o długości 21,76 m, która stanowi wysokość przesłaniania - kąta 60°, zaznaczonych kolorem czerwonym (karta 61 zmienionego projektu), w istniejących południowych oknach tego budynku (na dz. nr [...]), nie znajdują się żadne elementy projektowanego budynku.

Z analizy nasłonecznienia budynku mieszkalnego na działce nr [...] sporządzonej dla obu dni równonocy, przedstawionej w zmienionym projekcie na kartach 62, 63 i 65, wynika, że pokój mieszkalny znajdujący się na parterze będzie posiadał nasłonecznienie w godzinach od 9:22 do 15:00 tj. 5h 38 min w dniach równonocy wiosennej oraz od 10:10 do 15:45 tj. 5 h 35 min w dniach równonocy jesiennej. Zatem spełniony został warunek dotyczący wymaganego nasłonecznienia tj. co najmniej 3 h w godzinach od 7:00-17:00.

Powyższe przepisy zostały również zachowane względem budynku mieszkalnego zlokalizowanego na działce nr [...], usytuowanego najbliżej projektowanej inwestycji, którego poziom dolnej krawędzi najniżej położonego okna w pokoju mieszkalnym na parterze określono na wysokości 285,06 m n.p.m. Liczona od tego miejsca wysokość przesłaniania zmierzona do najwyższej zacieniającej krawędzi analizowanego budynku wynosi 16,91 m. Natomiast odległość pomiędzy tymi budynkami to 22,55 m. Zatem odległość między tymi obiektami jest większa niż wysokość przesłaniania, a z analizy przedstawionej na karcie 66 zmienionego projektu wynika, że projektowany budynek nie będzie przesłaniał istniejącego budynku mieszkalnego znajdującego się na działce nr [...] .

Z kolei jak wynika z rysunku (karta 61 zmienionego projektu) w ramionach mających długość adekwatną do wysokości przesłaniania (tj. 16,91 m) kąta 60° zaznaczonych kolorem czerwonym, nie znajdą się żadne elementy obiektu projektowanego i istniejącego.

Odnosząc się do spełnienia wymogów § 60 rozporządzenia, organ odwoławczy prawidłowo stwierdził również zgodność planowanej inwestycji w tym zakresie z jego zapisami, bowiem pokój mieszkalny znajdujący się na parterze będzie posiadał wymagane nasłonecznienie przez więcej niż 3 h w godzinach od 7:00-17:00 (tj. w dniach równonocy wiosennej 6 h 25 m - od 7:50 do 14:15, z kolei w dniach równonocy jesiennej 6h 45 min tj. od 8:35 do 15:20, karta 62, 63, 67 zmienionego projektu).

Organ odwoławczy dokonał również szczegółowej analizy względem hipotetycznej zabudowy na działce nr [...] parterowym budynkiem mieszkalnym, który zlokalizowano w odległości 4 m od granic z działkami. W analizie tej przyjęto, że wysokość przesłaniania wynosiłaby 25,08 m liczona od poziomu (tj. 279,90 m n.p.m.) krawędzi najniżej położonego okna w pokoju sypialnianym budynku przesłanianego (hipotetycznego) do najwyższej zacieniającej krawędzi przesłaniającego budynku (tj. wraz z szachtem windowym). W wyniku tej analizy trafnie stwierdzono, że dla wszystkich analizowanych okien pomieszczeń na pobyt ludzi w projektowanym budynku jak i hipotetycznym obiekcie mieszkalnym, odległość od obiektu przesłaniającego jest znacząco większa - wynosi ona 31,48 m - od wysokości przesłaniania. Również w ramionach kąta 60° poziomych wyznaczonych zgodnie z rozporządzeniem, nie znajdują się żadne elementy budynków projektowanych i istniejących, co potwierdza rysunek nr PA-10 na karcie 69a zmienionego projektu. Potencjalne pokoje będą mieć zapewnione wymagane 3 h nasłonecznienia w dniach równonocy wiosennej od 8:02-12:38, a w dniach równonocy jesiennej od 8:52-13:22.

Podsumowując powyższą kwestię należy stwierdzić, że podnoszone przez Katarzynę Świerad zarzuty dotyczące przesłaniania i zacieniania okazały się bezzasadne, ponieważ jak wyżej wykazano, planowana inwestycja nie narusza zapisów § 13 i § 60 rozporządzenia, zapewniając zgodnie z tymi przepisami nasłonecznienie istniejącego i hipotetycznego budynku na działce nr [...] .

Natomiast twierdzenia skarżącej kwestionujące obliczenia dotyczące nasłoneczniania należało uznać za bezpodstawne. Co więcej skarżąca nie przedłożyła żadnych kontranaliz wskazujących odmienne obliczenia niż poczynił to uprawniony projektant w projekcie budowlanym. Należy także wyjaśnić w kontekście podnoszenia przez skarżącą ograniczenia w nasłonecznieniu terenu, że przepisy dotyczące przesłaniania i nasłoneczniania odnoszą się do pokoi mieszkalnych, a zatem do budynków mieszkalnych, a nie niezabudowanych części działek. Nota bene skarżąca sama przyznała w skardze, że minimalny czas nasłonecznienia określony w rozporządzeniu zostanie dochowany. Dopuszczalne przez prawo ograniczone zacienienie nie może skutkować stwierdzeniem wadliwości przyjętych w projekcie rozwiązań.

Kolejno, odnosząc się do istniejącego budynku usługowego oznaczonego w ewidencji symbolem "h" zlokalizowanego na działce nr [...], organ II instancji zasadnie stwierdził, że przepisy § 13 i § 60 rozporządzenia nie mają do niego zastosowania, ponieważ dotyczą one pokoi mieszkalnych / przeznaczonych na stały pobyt ludzi, których lokale usługowe co do zasady nie zawierają. Jednakże w przedmiotowym projekcie budowlanym dokonano analizy spełnienia powyższych przepisów również dla hipotetycznej sytuacji, gdyby istniejący budynek na działce nr [...] był budynkiem mieszkalnym (karta 69I, 69J, 69K zmienionego projektu). I tak, poziom dolnej krawędzi najniżej położonego okna na parterze w tym budynku określono na wysokości 278,66 m n.p.m. Wysokość przesłaniania mierzona od tego punktu do najwyższej zacieniającej krawędzi analizowanego budynku wraz z szachtem windowym wynosi 25,12 m. Natomiast odległość pomiędzy tymi budynkami to 33,72 m. Zatem odległość między tymi budynkami jest znacznie większa od wysokości przesłaniania. Co więcej, w wyznaczonych zgodnie z § 13 rozporządzenia ramionach o długości równej wysokości przesłaniania tj. 25,12 m, kątach 60° oznaczonych kolorem czerwonym (karta 69l zmienionego projektu) w poszczególnych południowych oknach tego budynku, nie znajdują się żadne elementy budynku projektowanego.

Co do nasłonecznienia istniejącego budynku przeprowadzone analizy wykazały jednoznacznie, że gdyby budynek na działce nr [...] miał pokoje mieszkalne na parterze, to posiadałyby one wystarczające nasłonecznienie w dniu równonocy wiosennej przez 7 h 11 min. tj. od 7:00 do 14:11, a w dniu równonocy jesiennej od 8:00 do 13:50 tj. 6h 60 min. (rysunek nr PA-15, PA-16 – karta 69K, 69L zmienionego projektu).

Co więcej, organ odwoławczy zasadnie podkreślił, że bryła projektowanego budynku ukształtowana została na rzucie w formie zbliżonym do litery "Z", przy czym wschodnia część tego obiektu jest odsunięta w kierunku południowym od działki nr [...] , co pozwala na dostęp promieni słonecznych zarówno w godzinach rannych od strony wschodniej z pominięciem projektowanego budynku w godzinach południowych, kiedy okna zaczyna zacieniać nadbudowa szybu windowego.

Projektant przeprowadził w tym aspekcie szczegółową analizę w kontekście spełnienia wymogów § 13 i § 60 rozporządzenia i nie pominął budynku oznaczonego literą "h", przy ewentualnej zmianie sposobu użytkowania budynku handlowego na budynek mieszkalny. Oznacza to, że oddziaływanie projektowanego budynku bazy pobytowo-hotelowej nie ogranicza możliwości adaptacji zabudowy działki nr [...] na zabudowę mieszkalną.

Odnosząc się do działki nr [...], na której znajdują się budynki oznaczone w ewidencji symbolem "i" (letniskowe), organ odwoławczy trafnie wyjaśnił, że projektowana inwestycja nie będzie przesłaniała tych budynków, bowiem najmniejsza odległość między tymi budynkami (tj. ponad 65 m) jest znacząco większa niż wysokość przesłaniania. Z kolei w kwestii § 60 rozporządzenia słusznie organ podkreślił, że zasięg cienia, jaki powstał poprzez projektowany budynek, przedstawiony na karcie 62 (równonoc wiosenna), 63 (równonoc jesienna) zmienionego projektu, nie spowoduje ograniczenia wymaganego przepisami prawa nasłonecznienia istniejących budynków. Jak bowiem ukazano na powyższych analizach, w dniach równonocy wiosennej okno w najbliższym budynku zlokalizowanym na działce nr [...] będzie posiadało wymagane nasłonecznienie min. 3 h (tj. od 7:00 -13:15 czyli 6 h 15 min). Co więcej istniejące budynki letniskowe posiadają nasłonecznienie poprzez okna w elewacji południowo-wschodniej.

W kwestii przesłaniania i zacieniania budynków mieszkalnych jednorodzinnych zlokalizowanych na działkach nr [...] oraz [...] organ odwoławczy słusznie stwierdził, że projektowany budynek ich nie przesłania, ponieważ odległość pomiędzy nimi jest większa niż wysokość jego przesłaniania. W kwestii zacieniania trafnie wyjaśnił, że istniejące budynki znajdują się poza zakresem rzucanego przez budynek projektowany cienia, zatem nie wprowadza on ograniczeń w czasie nasłonecznienia pokoi mieszkalnych w tych budynkach. Co więcej istnieje także możliwość rozbudowy i budowy nowych budynków mieszkalnych na przedmiotowych działkach, uwzględniając wymagane odległości od granic działek (tj. 4 m ściana z oknami), które będą miały zapewnione wymagane nasłonecznienie pomieszczeń mieszkalnych.

Odnosząc się do działki nr [...] organ II instancji słusznie wskazał, że jest to działka bardzo wąska, a na obszarze znajdującym się w zakresie cienia (mały fragment – k. 62 zmienionego projektu), nie jest możliwa zabudowa. Analogiczna sytuacja ma miejsce co do działki nr [...] , bowiem cień projektowanego budynku zajmuje taki obszar, w którym nie jest możliwe wzniesienie budynku. Cień ten nie obejmuje też istniejącego budynku zlokalizowanego na działce nr [...], co więcej oddalony jest od niego o około 21 m.

Odnosząc się do budynków zlokalizowanych na działkach nr [...], [...], [...], organ odwoławczy trafnie stwierdził, że projektowany budynek objęty pozwoleniem na budowę nie powoduje przesłaniania ww. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, ponieważ odległość jaka dzieli go od tych budynków jest znacząco wyższa od jego wysokości przesłaniania.

Odnosząc się do zacieniania organ II instancji prawidłowo wyjaśnił, że na działce nr [...] znajduje się budynek handlowy oznaczony literą "h", dla którego ze względu na funkcję nie jest wymagana analiza nasłoneczniania, a także budynek mieszkalny jednorodzinny, który posiada nasłonecznienie poprzez okna w elewacji zachodniej. Cień od projektowanego budynku nie przykrywa w całości żadnego z tych otworów, zatem nie ograniczy czasu nasłonecznienia pokoi w tym budynku.

Warunki nasłonecznienia spełnione zostały również dla okien budynku zlokalizowanego na działce nr [...], bowiem jak wynika z analizy sporządzonej na karcie 62 i 63 zmienionego projektu, budynek ten będzie zacieniany jedynie w okresie równonocy wiosennej. Okno w elewacji zachodniej w kondygnacji przyziemia będzie nasłonecznione przez 4h 05 min (12:15 - 16:20), z kolei okno południowe w wymiarze 7 h (9:40 - 16:40), co wypełnia warunek min 3 h nasłonecznienia w godzinach od 7:00-17:00.

Na działce tej znajdują się również dwa budynki oznaczone literą "i", dla których ze względu na swoją funkcję nie było wymagane przeprowadzenie analizy.

Odnosząc się do działki nr [...] organ odwoławczy słusznie wskazał, że budynek ten posiada nasłonecznienie poprzez okna w elewacji południowej na parterze / l-szym piętrze i wyższych kondygnacjach. Okna na kondygnacji wysokiego przyziemia nie zapewniają wymaganego nasłonecznienia ze względu na ustawienie względem stron świata (elewacja północno-zachodnia) lub przesłonięcie płytami balkonów, wzgórzem i zabudową na działce nr [...] . Okna na kondygnacji parteru / l-ego piętra znajdują się powyżej zakresu cienia rzucanego przez budynek projektowany, co oznacza, że nie ogranicza on czasu nasłonecznienia pokoi w tym budynku.

W kwestii działki [...], która nie jest zabudowana, organ II instancji trafnie stwierdził, że cień, który na nią pada, nie spowoduje ograniczenia nasłonecznienia pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi w razie jej zabudowy w przyszłości.

Odnosząc się do spełnienia powyższych warunków (§ 13 i § 60 rozporządzenia) w odniesieniu do działek nr [...] oraz [...] organ odwoławczy słusznie wyjaśnił, że w zmienionym projekcie (karta 62, 63, 69L, 69Ł) znajdują się analizy wskazujące na ich spełnienie.

Odnośnie natomiast zacieniania na działce nr [...] organ II instancji trafnie wyjaśnił, że na rysunkach nr PA-2 oraz PA-3 (k. 62, 63 zmienionego projektu) wskazano kolorem różowym maksymalny zakres cienia od godziny 12:00 i od godziny 7:00 (kolor czerwony). Z rysunków tych jasno wynika, że analizy dokonano do budynków, które zlokalizowane są najbardziej niekorzystnie. Względem budynku nr [...] wykazano, że będzie posiadał on nasłonecznienie w godzinach od 11:00 -14:00 zarówno w dniach równonocy wiosennej jak i jesiennej. W kwestii budynku nr [...] "schowanego" za budynek o nr [...], również występuje zgodność z § 60 rozporządzenia, bowiem analogicznie jak w powyższym przypadku pokoje będą posiadały nasłonecznienie w godzinach od 11:00 - 14:00. Tak samo przedstawia się sytuacja względem budynku o nr [...]. Również względem pozostałych budynków zlokalizowanych na tej działce zapisy § 60 rozporządzenia są spełnione, ponieważ jak wynika z ww. rysunków, cień rzucany przez projektowany budynek będzie padał w godzinach porannych i przedpołudniowych od 7:00 - 12:00 (od godziny 12 cień nie obejmuje już żadnego budynku).

Organ odwoławczy słusznie zauważył, że dla tej zabudowy zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zakazują lokalizacji nowych budynków kubaturowych (§12 ust. 2 pkt 2 lit. c m.p.z.p.), ale dopuszczają możliwość rozbudowy, nadbudowy i przebudowy istniejących budynków do maksymalnej wysokości 12 m i max 3 kondygnacji (§ 14 ust. 2 pkt 1 m.p.z.p.). Wobec powyższych przepisów projektant dokonał analizy spełnienia § 13 i § 60 rozporządzenia poprzez analizę ewentualnej hipotetycznej rozbudowy lub nadbudowy istniejących budynków, które są najmniej korzystnie zlokalizowane względem projektowanego budynku. Z analiz tych przedstawionych na karcie 69L, 69Ł, 69M zmienionego projektu wynika jednoznacznie, że projektowany budynek nie spowoduje ograniczenia w nasłonecznianiu, które winno wynosić minimum 3h w dniach równonocy (tj. od 7:00 - 17:00) oraz nie będzie przesłaniać hipotetycznie rozbudowanych istniejących budynków.

Z rysunku nr PA-16 (k. 69L zmienionego projektu) wynika, że okna w budynkach o numerach [...], [...], [...] poddanych hipotetycznej nadbudowie lub rozbudowie miałyby zapewniony dostęp promieni słonecznych przez 3h tj. od 11:00 -14:00. Analiza została przeprowadzona dla 1-go i 2-go rzędu zabudowy, ze względu na znacząco mniejszą odległość między nimi niż pomiędzy budynkami 2-go i 3-go rzędu zabudowy.

Podsumowując tę kwestię należy stwierdzić, że projektowany budynek nie wpływa na możliwość zapewnienia wymaganego czasu nasłonecznienia zabudowy oraz nie wprowadza ograniczeń w zagospodarowaniu na działce nr [...] , biorąc pod uwagę zakazy wskazane w m.p.z.p., parametry jej zabudowy, ukształtowanie terenu, a także ustawienie względem stron świata (nasłonecznienie z kierunku południowo-zachodniego).

Z kolei odnosząc się do działki nr [...] organ II instancji trafnie dostrzegł, że oddalona jest ona od działki inwestycyjnej o ok. 61 m. Budynki znajdujące się na niej nie są przesłaniane przez projektowany budynek, ponieważ odległość między nimi jest znacząco większa od jego wysokości przesłaniania. Jak wynika z analizy przedstawionej na k. 62 i 63 zmienionego projektu budynki zlokalizowane na tej działce znajdujące się w zasięgu cienia posiadają okna w elewacjach południowych i posiadają wymagane nasłonecznienie minimum 3h.

W projekcie budowlanym zawarto również analizy wykazujące, że pokoje zaprojektowane w przedmiotowej inwestycji także będą miały wymagany czas 3 h nasłonecznienia w dniach równonocy wiosennej i jesiennej, zatem warunek z § 60 został spełniony. Z kolei biorąc pod uwagę fakt, że w każdym przypadku odległość pomiędzy istniejącymi budynkami, a projektowanym obiektem jest znacząco większa niż wysokość przesłaniania istniejących budynków, organ odwoławczy prawidłowo ustalił, że analizowany budynek nie będzie przesłaniany. W wyznaczonych zgodnie z § 13 rozporządzenia ramionach katach 60° wskazanych kolorem czerwonym (k. 61 zmienionego projektu) w poszczególnych oknach projektowanego budynku nie znajdują się żadne elementy budynków istniejących. Zatem warunek z § 13 rozporządzenia został względem projektowanego budynku spełniony.

Warto jeszcze raz podkreślić, że strony podważały wiarygodność analizy nasłonecznienia i przesłaniania sporządzoną przez uprawnionego projektanta, a jednocześnie nie przedstawiły żadnego innego dowodu w tym zakresie. Należy mieć na uwadze, że za poprawność sporządzonych analiz odpowiada projektant pełniący samodzielne funkcje techniczne w budownictwie (art. 12 P.b.).

Nie ma zatem podstaw, aby nie uznać zawartej w projekcie analizy za dowód w przedmiotowej sprawie lub podważać wnioski projektantów w niej zawarte. Organy po zapoznaniu się z tym opracowaniem prawidłowo stwierdziły brak podstaw do zakwestionowania poprawności jego wykonania. Skarżący, podważając kompetencje projektanta, nie przedstawili alternatywnej analizy ani żadnego innego wiarygodnego dowodu w tym przedmiocie (art. 75 K.p.a.), który mógłby wskazywać na przesłanki do zakwestionowania zgromadzonego przez organy materiału dowodowego.

Organ II instancji słusznie stwierdził także spełnienie przepisów przeciwpożarowych, co zostało potwierdzone przez rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych posiadającego odpowiednie uprawnienia.

Przechodząc do kwestii reprezentacji Wspólnoty Mieszkaniowej G. , Sąd w pełni podziela stanowisko przedstawione przez organ II instancji, przytoczone w pierwszej części niniejszego uzasadnienia. Co więcej, wszyscy skarżący, którzy są członkami ww. Wspólnoty, oprócz tego, że byli prawidłowo reprezentowani jako współwłaściciele wspólnych części nieruchomości, na której położone są ich wyodrębnione lokale, to mieli zapewniony również pełny udział w postępowaniu obu instancji, reprezentując swój własny, indywidualny interes związany z ww. lokalami, o czym świadczy zarówno korespondencja organu jak i korzystanie przez strony z uprawnień do zapoznawania się z aktami sprawy i skuteczne składanie pism procesowych.

Organ odwoławczy trafnie wskazał, że nie budzi obecnie wątpliwości, iż zarządca działający w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, będącej stroną w niniejszym postępowaniu, był uprawniony do występowania w jej imieniu w postępowaniu administracyjnym (por. uchwała Sądu Najwyższego z 9 lutego 2017 r., sygn. akt III CZP 106/16, w której Sąd Najwyższy stwierdził, że w braku odmiennego zastrzeżenia zarządca nieruchomości wspólnej jest zobowiązany do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych; wyrok WSA w Poznaniu z 11 sierpnia 2009 r., sygn. II SA/Po 56/09 – powołane orzeczenie dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

Natomiast przytoczony przez skarżących pogląd z literatury odnośnie stosowania w kwestii kręgu stron postępowania w sprawach o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę art. 28 K.p.a., zamiast art. 28 P.b., jest po pierwsze zupełnie marginalny, po drugie został przedstawiony w zasadzie jako postulat do zmiany obowiązujących przepisów. Jest bowiem zupełnie oczywiste, że właściwie w każdym postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę, organ administracyjny musi także zatwierdzić przedłożony projekt budowlany.

Kolejno, odnosząc się do zarzutu wpływu planowanej inwestycji na wykonywanie prawa służebności do nieodpłatnego i nieograniczonego w czasie korzystania z parkingu zlokalizowanego na działce nr [...], Sąd podziela ustalenia organów, że w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej dla działki nr [...] w G. w dziale III wskazano, iż nieodpłatna i nieograniczona w czasie służebność gruntowa polegająca na prawie do korzystania z parkingu, zlokalizowanego na działce nr [...] , w ten sposób, że na przedmiotową nieruchomość lokalową przypada prawo do korzystania z jednego miejsca postojowego na nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] położonej w G., gmina G. na rzecz każdoczesnych właścicieli i posiadaczy nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny (...).

Uprawnienie to przypada na nieruchomości lokalowe nr [...] i [...], [...], [...] , [...] , [...]. Lokale te są własnością W. i T.R., W. i T. K., W. i J. O., A. . Sp. z o.o. z/s w K. oraz R. i A. B..

Organ II instancji rzetelnie wyjaśnił, że działka nr [...] uległa podziałowi na działki nr [...] (drogowa), nr [...] i nr [...] . Zatem ograniczone prawo rzeczowe polegające na prawie parkowania musi być wykonywane na którejś z powyższych działek. Do tej kwestii odniósł się inwestor w piśmie z 21 maja 2020 r., gdzie wskazał, że przewidział 59 miejsc do parkowania. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla obszaru inwestycji wymagana liczba miejsc do parkowania to 46.

Skoro inwestor przewidział o 13 miejsc postojowych więcej niż przewidują to przepisy m.p.z.p., to projektowana inwestycja nie ograniczy wykonywania przysługującego prawa do korzystania z 11 miejsc parkingowych przez osoby, którym to prawo przysługuje.

W związku z tym oraz w związku z podziałem działki [...] , w wyniku którego powstała m.in. działka [...], członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej G. nr [...], którym przysługuje wpisana do księgi wieczystej służebność parkowania na dawnej działce nr [...], mają zapewnioną możliwość parkowania. Co więcej inwestor przewidział dodatkowo kilka miejsc więcej. Ponadto, inwestor ma do dyspozycji około 80 miejsc do parkowania na działce nr [...] , z których to miejsc także korzystają członkowie ww. Wspólnoty.

Podsumowując należy stwierdzić, że projektowana inwestycja w oczywisty sposób nie ograniczy wykonywania przysługującego skarżącym prawa do korzystania z miejsc parkingowych.

Zatem bezzasadny okazał się zarzut naruszenia praw właścicieli nieruchomości władnącej tj. właścicieli lokali nr [...] i [...], [...], [...], [...], [...], w korzystaniu z działki inwestora, zgodnie z posiadaną służebnością gruntową nieodpłatnego i nieograniczonego w czasie korzystania z parkingu, zlokalizowanego na działce nr [...]. Organ II instancji słusznie podkreślił również, że gdyby faktyczna możliwość korzystania z przysługującego prawa rzeczowego byłaby w przyszłości naruszana, to uprawnionym do korzystania z zapewnionych miejsc postojowych przysługuje pełne prawo ochrony na drodze postępowania cywilnoprawnego.

Organ odwoławczy, odnosząc się do zarzutów K.S., jakoby planowana inwestycja miała ograniczyć swobodne korzystanie z jej nieruchomości, w tym znacznie utrudnić dostęp do drogi publicznej nr [...], słusznie wyjaśnił, że wjazd dla gości hotelowych ma odbywać się bez zmian w stosunku do pierwotnego zatwierdzonego decyzją Starosty N. nr [...] z 5 listopada 2018r.

Obsługa komunikacyjna projektowanego budynku będzie odbywać się poprzez istniejący zjazd z drogi wewnętrznej na terenach oznaczonych w m.p.z.p. symbolem KDW położonej na działce nr [...], która posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej nr [...] na odcinku tj. działka nr [...]. Odczucia skarżącej dotyczące zwiększenia ruchu samochodowego stanowią interes faktyczny, a nie prawny. Sam fakt zwiększenia ruchu samochodowego jest zwykłą konsekwencją rozwoju każdej miejscowości, a subiektywne poczucie właścicielki sąsiednich nieruchomości, że dochodzi do naruszenia przez tą okoliczność jej interesu nie uprawnia do uznania, że dochodzi do ograniczenia w zagospodarowaniu jej nieruchomości zlokalizowanych w sąsiedztwie tej drogi.

Co istotne, inwestor uzyskał oświadczenie Zarządu Dróg Wojewódzkich w K. z 2 sierpnia 2018 r., znak: [...], który w ramach przysługujących mu kompetencji uznał, że planowana inwestycja posiada dostępność komunikacyjną. Zwiększenie ruchu samochodowego na drodze publicznej, nawet w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości skarżących, nie stanowi okoliczności, którą organ administracji architektoniczno-budowlanej mógłby uwzględnić na etapie pozwolenia na budowę, jako przesłankę negatywną.

Nie znajduje również uzasadnienia zarzut niewystarczającej liczby miejsc postojowych, co zdaniem skarżącej doprowadzi do pozostawiania pojazdów na ulicach dojazdowych. Jak wykazano powyżej, w ramach projektowanej inwestycji inwestor zaprojektował liczbę miejsc postojowych większą nawet aniżeli wymagał tego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Inwestor względem przewidywanych miejsc parkingowych, a także dostępności do drogi publicznej, spełnił wszelkie wymagania przewidziane przepisami prawa. W związku z tym zarzut skarżącej jest całkowicie bezzasadny.

Kolejno, odnosząc się do zarzutu dotyczącego służebności, jaka m.in. K.S. przysługuje na działce nr [...], a także toczącego się postępowania przed Sądem Rejonowym w N., w kwestii zniesienia służebności z powyższej działki, organy obu instancji trafnie wyjaśniły, że rozstrzygnięcie dotyczące zniesienia służebności nie ma bezpośredniego wpływu na przedmiotowe postępowanie i jego wynik. Sprawy związane z tą służebnością nie mają wpływu na wnioskowane zmiany zawarte w projekcie budowlanym.

Sąd podziela także ustalenia organu II instancji odnośnie służebności na działce [...] (księga wieczysta: [...]) i związanej z nimi ocenie o braku podstaw do zawieszenia postępowania administracyjnego. Sąd akceptuje też stanowisko organu odwoławczego akcentujące, że uciążliwości, na które powołują się skarżący, są niejako wpisane w charakter otoczenia terenu inwestycji i nie mogą mieć wpływu na wydanie rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie. Pewne zmiany w zagospodarowaniu obszaru otaczającego istniejącą zabudowę, zgodne z ustaleniami organu posiadającego władztwo planistyczne w imieniu wspólnoty samorządowej, mogą być odczuwalne (także negatywnie) dla jego mieszkańców, jak realizacja każdej nowej inwestycji w sąsiedztwie.

Należy się zgodzić ze skarżącymi, że inwestycja o takim zakresie może wzbudzać kontrowersje i dyskomfort u użytkowników i mieszkańców sąsiednich nieruchomości. Jednak organ administracji architektoniczno-budowlanej zobowiązany jest do sprawdzenia zgodności przedłożonego projektu budowlanego zobowiązującymi przepisami, w tym wymogami m.p.z.p. W tym zakresie organ zasadnie nie stwierdził uchybień.

Rzetelna analiza dokumentacji projektowej dokonana przez organ odwoławczy wykazała, że charakter spornej inwestycji nie wskazuje na to, aby mogła ona powodować uciążliwości, czy zagrożenia dla nieruchomości sąsiednich lub ograniczenia w ich zagospodarowaniu i użytkowaniu, sprzeczne z przepisami prawa. Wszelkie potencjalne, ewentualne przyszłe zdarzenia wynikające z użytkowania nieruchomości inwestycyjnej, nie mogły być przedmiotem kontrolowanego postępowania, ponieważ nie należą do kompetencji organów administracji architektoniczno-budowlanej. Organy również zasadnie stwierdziły, że z akt sprawy, w tym dokumentacji projektowej nie wynika, aby przedmiotowa inwestycja należała do inwestycji mogących wpływać szkodliwie na środowisko.

Podsumowując, analiza dokumentacji projektowej dokonana przez organy obu instancji wykazała, że zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 P.b., do wniosku zostały dołączone oświadczenia inwestora o prawie do dysponowania działkami, na których realizowana ma być inwestycja, na cele budowlane (k. nr 4 akt I instancji). Na kartach 25-36 l tomu projektu budowlanego zawarto oświadczenie o wykonaniu projektu budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej, zgodnie z art. 20 ust. 4 P.b., podpisane przez projektantów. Projekt zagospodarowania terenu został sporządzony na właściwej kopii mapy do celów projektowych, potwierdzonej za zgodność z oryginałem. Załączona została również informacja dotycząca bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (k. 51-54 projektu budowlanego tom l). Projekt budowlany zawiera niezbędne uzgodnienia i opinie, a jego zawartość jest kompletna, w rozumieniu art. 35 ust. 1 P.b. Ponadto inwestycja została zaprojektowana zgodnie z art. 5 ust. 1 P.b., w tym z zapewnieniem odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska, z poszanowaniem występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich. Przy prowadzeniu analizowanej sprawy organy obu instancji nie naruszyły zasad postępowania administracyjnego określonych w K.p.a., ponieważ stanowisko zawarte w decyzjach uwzględnia zaistniały stan faktyczny i prawny mający wpływ na prawa i obowiązki nie tylko wnioskodawcy, ale i pozostałych stron oraz interes publiczny. Organy obu instancji wyjaśniły przesłanki, którymi kierowały się wydając rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie. W związku z tym Sąd nie dopatrzył się uchybień w toku prowadzonego postępowania. Nie zostały naruszone przepisy prawa materialnego ani procesowego. Wszystkie etapy postępowania zostały przeprowadzone prawidłowo. Organy w sposób wyczerpujący zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy, zapewniły wszystkim stronom możliwość wypowiedzenia się w sprawie oraz odpowiedziały w decyzji na zastrzeżenia stron. Zaskarżona decyzja zawiera wszystkie wymagane prawem składniki wymienione w art. 107 K.p.a. Sąd nie stwierdził naruszenia żadnego z podnoszonych w skargach przepisów K.p.a., P.b., K.c. i rozporządzenia. Organ odwoławczy należycie, zgodnie z art. 107 § 1 i § 3 K.p.a., rzetelnie odniósł się także do wszystkich zarzutów odwołań, powtórzonych następnie w skargach. Sąd uchyla zaskarżony akt na podstawie art. 145 P.p.s.a. tylko w razie zaistnienia istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu, jeżeli mogły one mieć wpływ na wynik sprawy lub w razie naruszenia przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy. W rozpatrywanej sprawie Sąd nie stwierdził takich wad i uchybień, dlatego orzekł jak w sentencji, oddalając skargi na podstawie art. 151 P.p.s.a.