Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 164/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2017-05-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 145, art. 146, art. 153 ust. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.) Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz Protokolant Asystent sędziego Krzysztof Pobojewski po rozpoznaniu w dniu 10 maja 2017 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi J. B. i S. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 30 stycznia 2017 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta Miasta z dnia 5 lipca 2016 r., nr [...].


UZASADNIENIE

Będąca przedmiotem niniejszej sprawy skarga S. B. i J. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 30 stycznia 2017 r. nr [..] wniesiona została w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy:

Prezydent Miasta, decyzją z dnia 5 lipca 2016 r. nr [..], wydaną na podstawie art. 144, art. 145, art. 146 i art. 148 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r., poz. 1774 z późn. zm.), nałożył na skarżących obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej w wysokości 1 059,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w G. przy ul. W. oznaczonej jako działka nr [..] obręb C. spowodowanego wybudowaniem sieci kanalizacji sanitarnej zrealizowanej wraz z inwestycją "Budowa sieci kanalizacji sanitarnej w ulicach: [..]-[..] w G.- etap II".

Uzasadniając wydaną decyzję, Prezydent wskazał, że podczas wszczętego w dniu 18 kwietnia 2016 r. postępowania ustalił, iż w niniejszej sprawie wystąpiły wszystkie przesłanki przewidziane w ustawie o gospodarce nieruchomościami umożliwiające ustalenie nałożonej opłaty. Gmina Miasta ze środków własnych zrealizowała inwestycję "Budowa sieci kanalizacji sanitarnej w ulicach: [..]-[..] w G. - etap II", stwarzając w ten sposób warunki podłączenia należącej do skarżących nieruchomości do kanalizacji sanitarnej. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego został zawiadomiony o zakończeniu budowy przedmiotowej kanalizacji w dniu 30 września 2015 r. a odbiór końcowy robót i przekazanie do użytkowania inwestycji nastąpiło w dniu 27 października 2015 r. Z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. M. w dniu 20 maja 2016 r. wynika zaś, że w wyniku wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej wartość działki nr [..] wzrosła o kwotę 3 530,00 zł: wartość nieruchomości przed wybudowaniem kanalizacji sanitarnej wynosiła bowiem 194 360,00 zł a po wykonaniu przedmiotowej inwestycji 197 890,00 zł. Z kolei, wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej w uchwale Rady Miasta nr XXIX/668/05 z dnia 23 marca 2005 r. ustalona została jako 30% różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu.

Odnosząc się do uwag skarżących zgłoszonych w toku postępowania, Prezydent wyjaśnił, że w ramach pierwszego etapu inwestycji "Budowa kanalizacji sanitarnej wraz z odcinkami przyłączy w ulicach [..]-[..] – etap I" zrealizowanej w 2014 r. stworzono warunki podłączenia do kanalizacji sanitarnej nieruchomości położonych w G. przy ul. [..]-[..] i w przypadku obu etapów inwestycji postępowanie dotyczące opłaty adiacenckiej odbywało się na takich samych zasadach.

Od decyzji tej odwołanie wnieśli skarżący, wskazując na swoją trudną sytuację materialną i na niesprawiedliwość nałożonej opłaty przede wszystkim z uwagi na nieobjęcie obowiązkiem jej uiszczenia właścicieli nieruchomości, których dotyczył pierwszy etap budowy kanalizacji sanitarnej. Jednocześnie, skarżący wskazali na błędy proceduralne organu I instancji a polegające na zignorowaniu pisma skarżących z dnia 21 lipca 2016 r. oraz na udzieleniu przez Prezydenta odpowiedzi na pismo skarżących z dnia 21 czerwca w piśmie z dnia 28 czerwca, które skierowane zostało do skarżących dopiero w dniu 6 lipca tj. już po wydaniu kwestionowanej decyzji.

Zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją z dnia 30 stycznia 2017 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia 5 lipca 2016 r., stwierdzając prawidłowość jej ustalenia w świetle przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.).

Jak wyjaśniło Kolegium w uzasadnieniu wydanej decyzji, w G. przy ul. W. zrealizowano bowiem inwestycję polegającą na modernizacji drogi oraz budowie sieci kanalizacji sanitarnej, co potwierdza protokół odbioru końcowego z datą 27 października 2015 r. oraz zawiadomienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o zakończeniu budowy z dniem 30 września 2015 r. Z kolei, ze sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 20 maja 2016 r. operatu szacunkowego wynika, że stworzenie tych warunków spowodowało wzrost wartości działki nr [..].

Kolegium oceniło przy tym pozytywnie moc dowodową sporządzonego operatu szacunkowego, wskazując, że rzeczoznawca majątkowy przy wycenie nieruchomości wybrał podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W sporządzonej wycenie dokonał dwukrotnego oszacowania wartości nieruchomości: pierwsze miało na celu określenie wartości przed wybudowaniem urządzenia, drugie - określenie wartości po wybudowaniu urządzenia. Rzeczoznawca wyjaśnił przy tym, że analizował dane o cenach i cechach kilkudziesięciu nieruchomości podobnych na rynku lokalnym i ustalił, że cecha rynkowa jaką jest "stopień uzbrojenia w infrastrukturę techniczną" wpływa w 10% na całkowitą wielkość zróżnicowania cen jednostkowych nieruchomości podobnych. Celem odzwierciedlenia w wycenie wpływu na wartość tylko i wyłącznie wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej rzeczoznawca przyjął do analizy zbiór nieruchomości podobnych obejmujący zarówno nieruchomości położone na terenie uzbrojonym w sieć kanalizacyjną jak i położone na terenie nie uzbrojonym w tę sieć (tj. tego samego zbioru na podstawie, którego obliczono wielkości wag cech rynkowych). Rzeczoznawca wyjaśnił przy tym, że ze wskazanego zbioru wybrał do porównania parami te same nieruchomości, zarówno do wyceny w stanie przed wybudowaniem kanalizacji jak i do wyceny po wybudowaniu kanalizacji a występujące różnice pomiędzy nimi a nieruchomością wycenianą skorygował odpowiednimi poprawkami kwotowymi dla każdego z dwóch wymienionych stanów. Wyjaśniając przyjętą metodykę rzeczoznawca wskazał, że nieruchomości położone na terenie uzbrojonym w kanalizację sanitarną i nieruchomości położone na terenie, na którym nie ma kanalizacji sanitarnej nie stanowią dwóch odrębnych segmentów rynku nieruchomości niezabudowanych - dużo się nie różnią, mają tak samo liczebne grono potencjalnych nabywców (czego nie można powiedzieć np. o nieruchomościach mających różne przeznaczenie w planie miejscowym bądź o nieruchomościach mieszkaniowych o bardzo zróżnicowanych wielkościach powierzchni). Rzeczoznawca podkreślił, że ewentualne przyjęcie do porównania różnych nieruchomości dla każdej wyceny jest obarczone zbyt dużym ryzykiem błędu oraz wpływem na wartość pozostałych cech, np. lokalizacji. Rzeczoznawca ocenił, że przyjęcie do porównania tych samych nieruchomości eliminuje ryzyko błędu wynikającego z uwzględnienia w różnicy wartości innych czynników niż tylko sama kanalizacja sanitarna. Rzeczoznawca wycenił nieruchomość przyjmując na podstawie planu miejscowego jej przeznaczenie jako pod zabudowę jednorodzinną wolnostojącą oraz zabudowę usługową. Wartość nieruchomości po wybudowaniu sieci kanalizacji sanitarnej określono poprzez odmienną ocenę nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości porównawczych pod kątem cechy uzbrojenia.

W ocenie Kolegium rzeczoznawca dokonał oszacowania wzrostu wartości nieruchomości w sposób przekonujący i rzetelny, przy zachowaniu wymogów wynikających z przepisów prawa. Przyjęta przez niego metodyka wyceny została przez niego uzasadniona i wyczerpująco opisana, a założenia przyjęte przez rzeczoznawcę były prawidłowe i słuszne w kontekście celu wyceny, jakim jest uchwycenie wzrostu nieruchomości spowodowanego budową kanalizacji sanitarnej.

Odnosząc się do zarzutów odwołania, Kolegium wskazało na ich niezasadność i wyjaśniło, że z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że jeżeli inwestycja polegająca m.in. na budowie sieci kanalizacji sanitarnej finansowana była ze środków publicznych, organ ma prawo ustalić opłatę adiacencką, a współfinansowanie inwestycji środkami unijnymi niczego w sprawie nie zmienia, tzn. organ nawet wówczas ma prawo ustalić opłatę, gdyż środki unijne to środki publiczne. Jedynie wybudowanie kanalizacji ze środków prywatnych właścicieli nieruchomości uwalniałoby ich z obowiązku ponoszenia opłaty adiacecnkej.

Ponadto, w ocenie Kolegium, w toku postepowania przed organem I instancji nie doszło do istotnych uchybień proceduralnych i organ ten, w dniu 5 lipca 2016 r., miał pełne prawo do tego, aby wydać decyzję w sprawie. Organ zebrał bowiem wszystkie niezbędne ku temu dowody oraz umożliwił stronom wyrażenie swojej oceny. Znał także stanowisko zajmowane przez strony. Na pismo skarżących z dnia 21 czerwca 2016 r. organ udzielił odpowiedzi w piśmie z dnia 28 czerwca 2016 r., w którym opisał postępowanie w sprawach opłat adiacenckich, wyjaśnił, że etapy I i II nie różniły się między sobą pod względem obciążenia opłatą adiacencką oraz pouczył skarżących o możliwości złożenia wniosku o zastosowanie ulgi w zapłacie opłaty.

We wniesionej do Sądu skardze skarżący zarzucili, że pomimo tego, iż Prezydent ma możliwość nałożenia opłaty adiacenckiej lub odstąpienia od jej nałożenia, to zgodnie z art. 32 Konstytucji RP nie może dzielić obywateli na tych, którzy są zmuszani do opłaty adiacenckiej i takich, których ta opłata nie obowiązuje. Władze miasta wykazały się skrajną niesprawiedliwością kategoryzując mieszkańców na lepszych i gorszych. Skarżący podkreślili jednocześnie, że w okresie najbliższych kilkunastu miesięcy nie będzie ich stać na odłożenie kwoty około 5000 zł na wykonanie przyłącza do miejskiej sieci kanalizacyjnej.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, w pełni podtrzymując stanowisko i argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Rozpoznając wniesioną skargę, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 30 stycznia 2017 r., jak i poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta z dnia 5 lipca 2016 r., wydane zostały z naruszeniem przepis prawa.

Materialnoprawną podstawę tych decyzji stanowiły przepisy rozdziału 7 działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015, poz. 1774 ze zm.), które to przepisy stanowią wyraz woli ustawodawcy uregulowania zasad uczestniczenia przez właścicieli i część użytkowników wieczystych nieruchomości w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej, zrealizowanych z udziałem środków publicznych, poprzez wnoszenie opłat adiacenckich (zob. J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki i M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Wydawnictwo C.H.BECK, Warszawa 2011 r., str. 1088).

Wyjaśnić w tym miejscu należy, że przepisy te stosuje się wtedy, gdy ze środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi wybudowane zostały urządzenia infrastruktury technicznej i dla gminy nie ma znaczenia, kto będzie budował urządzenia infrastruktury technicznej bo wystarczy choćby symboliczny udział środków finansowych pochodzących ze wskazanych źródeł by gmina mogła ustalić opłatę adiacencką z tytułu budowy urządzeń infrastruktury technicznej (zob. E. Bończyk – Kucharczyk, Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami, LEX/el). Opłaty te są przy tym przymusowymi i bezzwrotnymi świadczeniami pieniężnymi na rzecz gminy i choć ustalenie opłaty adiacenckiej nie jest obowiązkowe to jeśli już zostanie ona ustalona, właściciel lub użytkownik wieczysty ma obowiązek ją zapłacić. Zgodnie bowiem z treścią art. 144 ust. 1 ustawy właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Ustalenie omawianej opłaty lub jej nieustalenie każdorazowo zależy od organu wykonawczego gminy (zob.: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 29 stycznia 2009 r., sygn. akt II SA/Ol 933/08, LEX nr 480897). Art. 145 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje bowiem, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką. Brak obowiązku ustalenia opłaty adiacenckiej w każdym przypadku, kiedy wybudowane zostanie urządzenie infrastruktury technicznej, należy uznać za w pełni zrozumiały, jeśli zważy się, że wartość nieruchomości wskutek budowy urządzenia może niekiedy nie wzrosnąć albo wzrosnąć nieznacznie, co czyni nieopłacalnym prowadzenie postępowania w celu jej ustalenia (zob. E. Bończyk – Kucharczyk, Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami, LEX/el). Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 25 października 2005 r. sygn. akt I OSK 83/05, rozstrzygając zasadność wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej stwierdził, że organ administracji publicznej, jeżeli przepis prawa przyznaje mu kompetencję do wydania decyzji, nie jest zobowiązany wyjaśniać dlaczego korzysta z tej kompetencji.

W związku z tym Sąd dokonując oceny decyzji nakładającej obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej, władny jest ocenić jedynie, czy w sprawie zostały spełnione warunki, o których mowa w art. 145 oraz czy wysokość opłaty ustalono stosownie do wymogów art. 146 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Art. 145 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje zaś, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi (ust. 1). Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (ust. 2). Art. 148b ust. 1 wyjaśnia przy tym, że ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów.

Z kolei, zgodnie z art. 146 ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości (ust. 1a). Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały (ust. 2). Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej (ust. 3). Stosownie zaś do treści art. 156 ust. 3 ustawy, operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Z kolei, zgodnie z art. 156 ust. 4 ustawy operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.

Mając powyższe na uwadze, Sąd ocenił, że pomimo spełnienia warunków określonych w art. 145 ustawy, wzrost wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [..] położoną w G. przy ul. W. spowodowany budową urządzeń infrastruktury technicznej, a tym samym i wysokość nałożonej opłaty adiacenckiej wykazane zostały w błędnie sporządzonym operacie szacunkowym.

Rzeczoznawca majątkowy M. M., dokonując dla potrzeb niniejszej sprawy wyceny działki nr [..], zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Dokonując analizy porównawczej wartości rynkowej gruntu przed wybudowaniem kanalizacji sieciowej rzeczoznawca przyjął jako nieruchomości podobne:

- działkę położoną w G. przy ul. G. określając stan jej uzbrojenia jako dobry: pełne uzbrojenie w media sieciowe, droga o utwardzonej powierzchni;

- działkę położoną w G. przy ul. B. określając stan jej uzbrojenia jako niepełny: sieć elektroenergetyczna, wodociągi i gazociąg, droga o nieutwardzonej powierzchni;

- działkę położoną w G. przy ul. F. określając stan jej uzbrojenia jako częściowy: przy działce nie ma uzbrojenia ani utwardzonej drogi dojazdowej, blisko pełne uzbrojenie w media sieciowe.

Następnie, dokonując analizy porównawczej wartości rynkowej gruntu po wybudowaniu kanalizacji sieciowej rzeczoznawca przyjął jako nieruchomości podobne:

- działkę położoną w G. przy ul. G. określając stan jej uzbrojenia jako dobry: pełne uzbrojenie w media sieciowe, droga o utwardzonej nawierzchni;

- działkę położoną w G. przy ul. B. określając stan jej uzbrojenia jako niepełny: sieć elektroenergetyczna, wodociągi i gazociąg, droga o nieutwardzonej nawierzchni;

- działkę położoną w G. przy ul. F. określając stan jej uzbrojenia jako częściowy: przy działce nie ma uzbrojenia ani utwardzonej drogi dojazdowej, blisko pełne uzbrojenie w media sieciowe.

Rzeczoznawca wyjaśnił jednocześnie, że przy wyborze nieruchomości przyjętych do porównania kierował się kryterium stopnia podobieństwa do gruntu wycenianego powiązanym z kryterium wiarygodności danych a porównując kolejno wyceniany grunt z przyjętymi do porównań podobnymi gruntami obliczył wielkość poprawek kwotowych. Przy czym ceny nieruchomości sprzedanych, zaktualizowanych z uwagi na upływ czasu, skorygował o sumaryczną wielkość poprawek określając w ten sposób ceny skorygowane tj. uzyskane z kolejnych porównań. Rzeczoznawca podkreślił, że nieruchomości położone na terenie uzbrojonym w kanalizacje sanitarną i nieruchomości położone na terenie, na którym nie ma kanalizacji sanitarnej nie stanowią dwóch odrębnych segmentów rynku nieruchomości niezabudowanych.

Dokonana w ten sposób wycena nie spełnia wymogów wynikających z przepisów prawa, gdyż przyjęte do porównania, zarówno przed jak i po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej, transakcje dotyczą nieruchomości tych samych, których uzbrojenie w kanalizację sanitarną było w jednym i w drugim przypadku takie samo. W istocie więc tylko ustalenie wskaźnika korygującego wartość nieruchomości przed podłączeniem doprowadziło do określenia wartości nieruchomości po podłączeniu do urządzenia kanalizacyjnego.

Wyjaśnić zaś należy, że zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie zaś z § 3 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określenie wartości nieruchomości poprzedza analiza rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Według przepisu § 4 ust. 1 tego rozporządzenia przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będących przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (ust. 3). Zgodnie zaś z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Szczegółowe dodatkowe warunki określenia wartości nieruchomości przed wybudowaniem i po wybudowaniu urządzenia infrastruktury technicznej znajdują się w § 40 rozporządzenia i dotyczą nieuwzględniania wartości części składowych nieruchomości przy określeniu wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzenia, uwzględnienia odległości nieruchomości od urządzenia oraz warunki podłączenia do urządzenia dla określenia wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzenia, a także uszczegółowiają przypadki, o których mowa w art. 144 ust. 2 i art. 148 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Z przepisów tych wynika, że ustalając wzrost wartości nieruchomości dla ustalenia przedmiotowej opłaty adiacenckiej rzeczoznawca powinien poszukiwać na rynku transakcyjnym nieruchomości podobnych dla wycenianej nieruchomości przed wybudowaniem urządzenia oraz po wybudowaniu urządzenia. Z kolei, ustalenie wskaźnika korygującego, który zastępuje poszukiwanie nieruchomości posiadających tak istotną cechę różniącą, jaką jest podłączenie do urządzenia kanalizacyjnego jest wadliwe, a w każdym razie nieuzasadnione (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 21 października 2015 r., sygn. akt II SA/Gd 379/15, dostępny na stronie internetowej https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Ustalenie opłaty adiacenckiej w oparciu o wycenę nieruchomości, która nie zawiera wymaganych prawem treści oznacza, że rozstrzygnięcie w tym przedmiocie podjęte zostało bez należytego wyjaśnienia stanu faktycznego i przy wadliwie przeprowadzonej ocenie materiału dowodowego, a więc z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., a w konsekwencji powyższego w warunkach niewykazania w sposób niebudzący wątpliwości, że wartość nieruchomości po stworzeniu możliwości jej podłączenia do urządzeń kanalizacji sanitarnej wzrosła, co z kolei uzasadnia zarzut naruszenia w toku rozstrzygania sprawy art. 146 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w stopniu rzutującym bezpośrednio na jej wynik. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 11 lutego 2015 r., sygn. akt II SA/Gd 774/14, dostępny na stronie internetowej https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Z uwagi na powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w związku z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił zarówno zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 30 stycznia 2017 r., jak i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta z dnia 5 lipca 2016 r.

Z uwagi na uwzględnienie skargi sprawa będzie ponownie rozpoznawana przez organ I instancji, który winien uwzględnić powyższe uwagi przy podejmowaniu rozstrzygnięcia. Zgodnie bowiem z treścią art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie.