Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 317/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2007-06-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 3 pkt 11
journal: Dz.U. 1994 nr 89 poz 414
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
article: art. 185
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 1994 nr 105 poz 509
law: Ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych.
article: art. 752 i art. 754
journal: Dz.U. 1964 nr 16 poz 93
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
article: art. 138 par. 2
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wojciech Jarzembski Sędziowie: Sędzia WSA Elżbieta Piechowiak Asesor WSA Grzegorz Saniewski (spr.) Protokolant Ewa Czerwińska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 31 maja 2007 r. sprawy ze skargi "A." Sp. z o.o. w B. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] 2007 r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, 3. zasądzą od Wojewody [...] na rzecz skarżącej spółki kwotę 740 ( siedemset czterdzieści ) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Po rozpatrzeniu wniosku spółki A. Sp. z o.o. w B., Prezydent Miasta B. decyzją z dnia [...] 2006 r. zatwierdził projekt budowlany i udzielił spółce pozwolenia na wykonanie robót budowlanych "dotyczących" wzmocnienia konstrukcji budynku mieszkalnego przy ul. [...] w B. - etap I (wzmocnienie konstrukcji parteru).

W uzasadnieniu organ pierwszej instancji opisał przebieg postępowania, wskazując na wątpliwości związane ze złożonym przez wnioskodawcę oświadczeniem o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Z oświadczenia tego wynika, że Spółka nie jest właścicielem nieruchomości, znajduje się natomiast w stosunku zobowiązaniowym, przewidującym uprawnienia do wykonywania robót budowlanych na mocy "administracji przymusowej". W toku postępowania wnioskowi Spółki sprzeciwił się jeden ze współwłaścicieli – Mirosław K. Po niejasnej, zdaniem organu, odpowiedzi Spółki na sprzeciw, Prezydent zażądał od wnioskodawczyni przedstawienia dokumentu, na mocy którego ustanowiono przymusowy zarząd nieruchomością, określającego "zakres zarządzania".

W odpowiedzi Spółka przedstawiła decyzję Urzędu Miejskiego w B., Wydział Gospodarki Terenowej z dnia [...] 1976 r., dotyczącą przejęcia z dniem [...]] 1976 r., na wniosek Erny K., w zarząd i administrację państwową budynku przy ul. [...] oraz skierowaną do Spółki decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] 1995 r., nakazującą wykonanie prac remontowo – wzmacniających w przedmiotowym budynku. Organ uznał, że są to dokumenty "niezbędne", obowiązujące w dacie prowadzonego postępowania. Wynika z nich ponadto, że stroną w rozważanej sprawie jest tylko Spółka, która jest zobowiązana do prowadzenia spraw zgodnie z interesem współwłaścicieli. W tej sytuacji organ uznał, że nie ma przeszkód do wydania decyzji.

W wyniku odwołania Mirosława K., wniesionego także w imieniu dwóch innych współwłaścicieli, Wojewoda [...] w dniu [...] 2007 r., na podstawie art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071; z późn. zm.; zwanej dalej "k.p.a.") oraz art. 82 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118; z późn. zm.) – uchylił w całości zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

Zdaniem Wojewody organ pierwszej instancji wydał decyzję bez należytego wyjaśnienia "istoty okoliczności sprawy". Organ pierwszej instancji przyjął, że przekazanie nieruchomości przy ul. [...] w zarząd i administrację państwową, na mocy decyzji z dnia [...] 1976 r. (wydanej na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1976 r. – Prawo lokalowe oraz § 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 5 października 1974 r. w sprawie przejmowania budynków nie stanowiących własności jednostek gospodarki uspołecznionej w zarząd terenowych organów administracji państwowej lub jednostek gospodarczych (Dz. U. Nr 37, poz. 222)) – uprawnia Spółkę, jako następcę prawnego Przedsiębiorstwa Gospodarki Mieszkaniowej w B., do samodzielnego decydowania w sprawie wzmocnienia konstrukcji wymienionego budynku mieszkalnego. Z treści przywołanych przepisów wynika, że objęcie zarządem:

– dotyczy tylko budynku nie stanowiącego własności jednostek gospodarki uspołecznionej oraz

– następuje w celu zapewnienia utrzymania budynku w należytym stanie technicznym i porządkowo – sanitarnym, jeżeli właściciel nie wykonuje czynności związanych z zarządem budynku.

Oznacza to, że poprzez objęcie zarządem nie następuje ograniczenie praw właścicielskich do nieruchomości. Terenowe organy administracji państwowej

i jednostki gospodarcze uzyskują tylko uprawnienia do wykonywania, zamiast właściciela, czynności zwykłego zarządu. Wobec tego inwestor tj. spółka A., bez wyraźnej zgody współwłaścicieli na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd, nie może uzyskać pozwolenia na przedmiotową budowę. Brak takiej zgody Wojewoda zrównał z brakiem wykazania się prawem do dysponowania nieruchomością na celu budowlane.

Konstatując Wojewoda stwierdził, iż "rozstrzygnięcie sprawy wymaga uprzedniego uzupełnienia w bardzo ważnym zakresie", co uzasadnia podjętą przez niego decyzję.

W skardze do sądu administracyjnego Spółka wniosła o uchylenie decyzji Wojewody jako niezgodnej z prawem.

Skarżąca podniosła, iż wbrew twierdzeniom Wojewody z powołanych przez niego przepisów Prawa lokalowego oraz rozporządzenia Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 5 października 1974 r., nie wynika, że zarządca budynku, powołany w ww. trybie, uprawniony jest wyłącznie do podejmowania czynności zwykłego zarządu, w ramach którego nie mieści się obowiązek wykonania niezbędnych remontów. Przeczy temu stanowisku § 4 powołanego rozporządzenia, w którym wyraźnie określono tryb postępowania przy podejmowaniu decyzji o konieczności przeprowadzenia naprawy bądź modernizacji budynku.

Niezależnie od tego zarzutu skarżąca podniosła, że decyzja została oparta na nieobowiązujących przepisach prawa. Zarówno bowiem Prawo lokalowe, jak też wydane na jego podstawie rozporządzenie zostały uchylone z dniem 12 listopada

1994 r., na mocy art. 67 pkt 2 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Natomiast fakt, że nadal występują stosunki prawne, które swoje źródło miały w uchylonych przepisach i powstały na ich podstawie, nie upoważnia organu do oceny tych stosunków w chwili obecnej w świetle uchylonych przepisów – o ile umocowanie takie nie wynika z przepisów przejściowych.

Skarżąca Spółka zwróciła uwagę, że stosownie do art. 61 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, od dnia wejścia w życie tej ustawy, do czynności jednostek zarządzających nieruchomościami na mocy przepisów wydanych na podstawie art. 25 ust. 2 i 3 Prawa lokalowego, stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego (dalej – "k.c.") o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Spółka wywiodła z tego, że:

- zakres praw i obowiązków jednostek zarządzających nieruchomościami przejętymi na mocy decyzji administracyjnej podlega ocenie w świetle przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia,

- skoro ww. jednostki należy traktować jako zarządców nieruchomościami, to mają do nich zastosowanie przepisy określające zakres praw i obowiązków zarządcy nieruchomości.

Zdaniem Spółki, fakt iż ustawa o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych również już nie obowiązuje, nie stoi na przeszkodzie uznaniu za obowiązujący kierunku zmian wskazanych przez ustawodawcę w przepisach przejściowych.

Określając w powyższy sposób swoją sytuację prawną, Spółka zarzuciła, że organ naruszył przepisy prawa materialnego, uznając, iż skarżąca jako zarządca nie posiada prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Przede wszystkim Wojewoda naruszył przepis art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, który wymienia zarządcę jako osobę, której przysługuje prawo dysponowania nieruchomością. Wobec braku w Prawie budowlanym definicji określającej kogo należy uważać za zarządcę obiektu budowlanego, należy według skarżącej odwołać się w tej kwestii do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Definicja ta obejmuje swoim zakresem także "przymusowego zarządcę", jakim jest skarżąca.

Spółka zwróciła też uwagę, że przysługującego jej na mocy decyzji z dnia

[...] 1976 r. prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie można podważać tylko na tej podstawie, że do czynności jednostki zarządzającej stosuje się przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Gdyby nawet przyjąć, że uprawnienie spółki wynika wyłącznie z przepisów art. 752 – 757 k.c. (dotyczących prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia), to należy wskazać, że prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia jest stosunkiem zobowiązaniowym, o którym mowa w art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego.

Skarżąca podniosła, że zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego osoba prowadząca cudzą sprawę bez zlecenia, powinna działać z korzyścią dla osoby, której sprawę prowadzi, i zgodnie z jej prawdopodobną wolą, jednakże kiedy wola ta sprzeciwia się ustawie lub zasadom współżycia społecznego – osoba prowadząca cudzą sprawę bez zlecenia może działać nawet wbrew takiej woli.

Wykonując zarząd Spółka, jako profesjonalny zarządca, działa w zakresie wskazanym w art. 185 i 186 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603; z późn. zm.; zwana dalej "u.g.n.") . Zawarta w art. 185 ust. 1 u.g.n. definicja "zarządzania", wbrew stanowisku Wojewody, nie ogranicza się tylko do czynności zwykłego zarządu, co wynika także z treści art. 186 u.g.n. i art. 61 Prawa budowlanego. Naruszenie obowiązków zarządcy, wynikających z art. 61 Prawa budowlanego rodzi jego odpowiedzialność karną (art. 92 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego).

Przepisy art. 66, 69 i 70 Prawa budowlanego na równi traktują odpowiedzialność zarządcy i właściciela za stan nieruchomości, nakazując tym podmiotom usunięcie niebezpieczeństwa ludzi i mienia. Organy nadzoru budowlanego mogą na oba te podmioty nałożyć obowiązek wykonania stosownych prac, w celu wykonania powyższego obowiązku. Wybór podmiotu zobowiązanego zależy od tego, kto ma rzeczywiste władztwo nad budynkiem, a więc decydujące jest posiadanie budynku.

Właśnie w oparciu o art. 66 Prawa budowlanego została wydana decyzja z dnia [...] 1995 r., nakładająca na skarżącą Spółkę obowiązek wykonania określonych prac z uwagi na występujące bezpośrednie zagrożenie dla życia i mienia. Do chwili obecnej została wykonana wyłącznie niewielka część najbardziej pilnych prac, a stan budynku ulega ciągłemu pogorszeniu, realne jest niebezpieczeństwo wystąpienia katastrofy budowlanej. Właściciele, których odwołanie spowodowało wydanie zaskarżonej decyzji, mieli wystarczająco dużo czasu, aby przystąpić do wykonania nakazanych prac, jeżeli zamierzali, jak twierdzą, wykonać je taniej i lepiej od zarządcy nieruchomości.

Spółka podniosła, że zarządza budynkiem przy ul. [...] nie z własnej woli i nie przysługują jej żadne środki prawne, aby mogła zaprzestać wykonywania tej czynności. Zaprzestanie zarządzania i porzucenie nieruchomości rodziłoby odpowiedzialność Spółki w stosunku do właścicieli nieruchomości. Natomiast właściciele nieruchomości mogą i powinni przejąć nieruchomość w zarząd i posiadanie co najmniej od dnia 12 listopada 1994 r., a wtedy sami ponosiliby odpowiedzialność za ewentualne skutki grożącej budynkowi katastrofy budowlanej.

Ostatecznie zatem Spółka, jako zarządca, w którego posiadaniu znajduje się nieruchomość, wbrew ocenie zawartej w zaskarżonej decyzji, jest osobą posiadającą prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, natomiast wola osób odwołujących się od decyzji organu I instancji jako sprzeciwiająca się ustawie

i zasadom współżycia społecznego nie może stanowić przeszkody do wykonywania obowiązków przez zarządcę.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej uchylenie podtrzymując swoje stanowisko i podkreślając, że jedną z przesłanek wydania decyzji była konieczność "przeprowadzenia dodatkowego postępowania wyjaśniającego w nieuwzględnionym przez organ pierwszej instancji zakresie, który zdaniem organu odwoławczego ma istotne znaczenie dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy".

Na rozprawie skarżąca Spółka podtrzymując skargę zwróciła uwagę, że Prezydent Miasta B. decyzją z [...] 2007 r. udzielił pozwolenia na wykonanie robót budowlanych dotyczących wzmocnienia konstrukcji budynku mieszkalnego przy ul. [...], drugi etap – wzmocnienie stropu w mieszkaniu na II piętrze, a Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] 2007 r. utrzymał w mocy tą decyzję. Doszło zatem do zmiany stanowiska organu.

Uczestnik postępowania Mirosław K. wniósł o oddalenie skargi. Stwierdził, że nie doszło do przejęcia przez współwłaścicieli zarządu od Spółki, ponieważ postawiono im warunek wcześniejszego uregulowania kwestii własności

w księdze wieczystej. Warunek ten nie został wykonany ze względu na wysokie koszty związane z założeniem i dokonaniem wpisu w księdze wieczystej. Odnośnie stanowiska co do potrzeby remontu wskazał na treść swojego pisma z dnia 13 września 2005 r., w którym wypowiadał się o konieczności remontu budynku w celu poprawy wytrzymałości jego konstrukcji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna, aczkolwiek Sąd nie podziela w pełni argumentacji skarżącej Spółki.

Uchylając decyzję Sąd miał na względzie zarówno naruszenie przez Wojewodę przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik postępowania, jak też naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy.

Naruszenie przepisów postępowania wyraża się w naruszeniu art. 138 § 2 k.p.a. Przepis ten przewiduje możliwość uchylenia przez organ odwoławczy decyzji organu pierwszej instancji i przekazania mu sprawy do ponownego rozpatrzenia tylko w takiej sytuacji "gdy rozstrzygnięcie sprawy wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości lub w znacznej części". Przeszkodą

w ostatecznym rozpoznaniu sprawy przez organ odwoławczy ma być zatem sytuacja, kiedy organ pierwszej instancji nie zgromadził koniecznego dla rozstrzygnięcia sprawy materiału dowodowego. Co więcej istotny jest także zakres postępowania, które nie zostało przeprowadzone – art. 138 § 2 k.p.a. może być zastosowany, jeżeli organ pierwszej instancji w ogóle nie przeprowadził postępowania wyjaśniającego, bądź wprawdzie przeprowadził je, ale w stosunku do potrzeb sprawy było to postępowanie jedynie w nieznacznej części. Podejmując zaskarżoną decyzję Wojewoda nie rozważał istnienia powyższych przesłanek, uznając za to, iż podstawą zastosowania art. 138 § 2 k.p.a. jest konieczność uzupełnienia sprawy "w bardzo ważnym zakresie". Wspomniany przepis nie zawiera takiej przesłanki. Ponadto przyjmując – jak to wynika z treści decyzji - iż jedynym brakującym elementem postępowania wyjaśniającego jest wyjaśnienie, czy istnieje zgoda współwłaścicieli – trudno uznać, że uzupełnienie tego braku wymagałoby prowadzenia postępowania co najmniej w znacznej części. W celu usunięcia tego braku wystarczające byłoby przecież proste zwrócenie się do współwłaścicieli ze stosownym zapytaniem.

Analizując zasadność zarzutów Spółki naruszenia przez Wojewodę prawa materialnego, należy zauważyć, że przepis art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, na który powołuje się skarżąca, w ustawowej definicji prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wymienia zarząd obok prawa własności, użytkowania wieczystego i ograniczonych praw rzeczowych. Takie usytuowanie zarządu wśród praw rzeczowych wskazuje, iż w przepisie tym chodzi o zarząd nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa lub gminy, przekształcony od 1 stycznia 1998 r. w trwały zarząd unormowany w rozdziale 5 działu I ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 września 2005 r., sygn. akt OSK 1914/04, opubl. w Systemie Informacji Prawnej LEX pod nr 195011). W przedmiotowej sprawie skarżąca Spółka występuje jako podmiot zarządzający nieruchomością stanowiącą własność prywatną, nie dysponuje zatem "tytułem prawnym wynikającym z (..) zarządu" w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego. Zarzut naruszenia tego przepisu jest w tej sytuacji bezzasadny.

Nie można także podzielić poglądu skarżącej, iż z samego faktu bycia zarządcą zawodowym, mogącym wykonywać czynności zarządzania, o których mowa w art. 185 ust. 1 u.g.n., wynika, że zarządca taki zawsze ma prawo podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością, a tym samym ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Stosownie do art. 185 ust. 3 u.g.n. - zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika nie tylko z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, ale także z przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością. Jeżeliby ustawodawca przewidywał, że w każdym przypadku powierzenia zarządu profesjonalnemu zarządcy ma on wykonywać wszystkie czynności wymienione w art. 185 ust. 1 poprzez wykonywanie czynności przekraczających zwykły zarząd – zbędne byłoby wskazanie, iż zakres uprawnień określa umowa. Profesjonalny zarządca, w zależności od postanowień umowy o zarządzanie nieruchomością lub treścią odrębnych przepisów może działać w celu zapewnienia właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości bądź to wykonując czynności wyłącznie z zakresu zwykłego zarządu nieruchomością, bądź też wykonując także niektóre lub wszystkie czynności o charakterze przekraczającym zakres zwykłego zarządu.

Słusznie natomiast - co do zasady – skarżąca podnosi, że Wojewoda oceniając, czy Spółce przysługuje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, błędnie zastosował przepisy art. 18 ust. 2 pkt 1 Prawa lokalowego i § 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia

5 października 1974 r. w sprawie przejmowania budynków nie stanowiących własności jednostek gospodarki uspołecznionej w zarząd terenowych organów administracji państwowej lub jednostek gospodarczych. Błąd organu nie sprowadza się do sięgnięcia, dla oceny stanu prawnego sprawy, do przepisów nieobowiązujących. Uchylenie aktu prawnego nie oznacza, że przestaje on kształtować stosunki prawne istniejące nadal po dacie owego uchylenia. Zakres czasowy obowiązywania prawa i jego stosowania nie pokrywają się bowiem ze sobą (por. E. Łętowska [w:] "System prawa prywatnego. Tom 5. Prawo zobowiązań – część ogólna", Wydawnictwo C.H.Beck, Instytut Nauk Prawnych PAN, Warszawa 2006, str. 97). Błędem organu było natomiast uznanie, iż wymienione przepisy mają zastosowanie do oceny treści stosunku zobowiązaniowego, którego istotą jest dobrowolne (bo w wyniku wniosku właścicielki) powierzenie w drodze decyzji wykonywania zarządu nieruchomości prywatnej innemu niż właściciel podmiotowi wywodzącemu się ze sfery publicznej.

W kontekście oceny treści powyższego stosunku tj. wskazania praw

i obowiązków stron, słusznie skarżąca zwróciła uwagę na art. 61 ust. 1 ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych. Z przepisu tego wynika nie tylko to, że stosunki prawne nawiązane w oparciu o art. 18 ust. 2 pkt 1 Prawa lokalowego (którego treści odpowiada art. 25 ust. 2 pkt 1 Prawa lokalowego w dacie jego uchylenia) nie uległy rozwiązaniu lub wygaszeniu, ale też, że treść tych stosunków uległa zmianie. Mianowicie z dniem wejścia w życie ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych do czynności jednostek zarządzających nieruchomościami na mocy decyzji administracyjnych, wydanych na podstawie art. 25 ust. 2 i 3 Prawa lokalowego, stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

W tym miejscu należy zauważyć, że uchylając ustawę o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych (art. 39 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – tekst jednolity Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266; z późn. zm. oraz art. 15 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych; Dz. U. Nr 71. poz. 734; z późn. zm.) ustawodawca nie wygasił, poprzez przepisy przejściowe lub wprowadzenie nowej regulacji o tożsamym zakresie, ukształtowanych w powyższy sposób stosunków zobowiązaniowych.

Jak wynika z dotychczasowych rozważań, naruszenie prawa przez Wojewodę polegało na błędnym zastosowaniu, w celu określenia wynikających z treści istniejącego nadal stosunku prawnego uprawnień skarżącej Spółki w zakresie dysponowania nieruchomością na cele budowlane, przepisów Prawa lokalowego, zamiast przepisów Kodeksu cywilnego o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

Stosownie do powoływanych w skardze art. 752 i 754 k.c., w okresie trwania zarządu w ramach ww. stosunku prawnego, skarżąca ma obowiązek wykonywania wszystkich czynności związanych z należytym, w świetle prawa cywilnego i prawa administracyjnego, zrealizowaniem praw i obowiązków właściciela, odnośnie do których można było przyjąć domniemaną jego wolę lub które wynikają z ustaw lub zasad współżycia społecznego bez względu na wolę właściciela (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 marca 2004r., sygn. akt II CK 71/03, LEX nr 172800). Wynikającym z przepisów ustawy obowiązkiem, który podlega wykonaniu bez względu na wolę właściciela, jest niewątpliwie obowiązek utrzymania obiektu w stanie zapewniającym spełnienie wymagań dotyczących bezpieczeństwa konstrukcji (art. 61 w związku z art. 5 ust. 2 i art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego oraz art. 66 Prawa budowlanego). W tym zakresie zarządca, jakim jest skarżąca Spółka, ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w oparciu o wyżej wskazany stosunek zobowiązaniowy, będący tytułem prawnym, o którym mowa w art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego.

Natomiast istotnym problemem, który organ powinien wyjaśnić i rozstrzygnąć

w ponownym postępowaniu, jest zagadnienie, czy w przedmiotowej sprawie skarżąca występując z wnioskiem o pozwolenie na wykonanie robót budowlanych, działa w granicach powyższego obowiązku, a co za tym idzie – w ramach przysługującego jej prawa do dysponowania nieruchomością. Skarżąca powołała się wprawdzie na treść decyzji Prezydenta Miasta B. z dnia [...] 1995 r., nakazującą wykonanie jej prac remontowo – wzmacniających w przedmiotowym budynku, jednakże jednocześnie podnosi w skardze, że przynajmniej część niezbędnych prac została wykonana. Ponadto wspomniana decyzja, w celu określenia zakresu prac budowlanych, odwołuje się do treści ekspertyzy technicznej, która miała być jej załącznikiem. W aktach sprawy nie ma ekspertyzy technicznej opatrzonej adnotacją, iż stanowi załącznik do decyzji z dnia [...] 1995 r. Jeżeli dokumentem tym jest znajdująca się w aktach "Ekspertyza techniczna" z marca 1995 r., to należy zwrócić uwagę, że mówi ona o pracach koniecznych do czasu wykonania remontu kapitalnego, a owe konieczne prace dotyczą zabezpieczenia stropu nad I piętrem. Tymczasem wniosek skarżącej w przedmiotowej sprawie, w zakresie I etapu prac budowlanych, dotyczył wzmocnienia konstrukcji parteru. Brak także w aktach sprawy ekspertyzy technicznej z września 2005 r., o której mowa w piśmie skarżącej z dnia [...] 2006 r. (k. 9 akt organu I instancji), a której treść, jak wynika ze wskazanego pisma, mogłaby mieć znaczenie dla określenia zakresu ciążących na zarządcy obowiązków w zakresie zapewnia bezpieczeństwa konstrukcji budynku.

Udzielając wskazań co do dalszego postępowania administracyjnego należy także zwrócić uwagę, iż w sprawie występują strony wyrażające sprzeczne interesy. Stosownie do art. 89 § 2 k.p.a. możliwe jest w takim przypadku przeprowadzenie rozprawy, która może doprowadzić do uzgodnienia interesów stron.

Biorąc pod uwagę, iż w "Ekspertyzie technicznej" z marca 1995 r. mowa jest

o stanie technicznym budynku przy ul. [...], zagrażającym bezpieczeństwu ludzi, organ powinien także rozważyć – w zależności od zakresu wykonanych zgodnie z ekspertyzą prac i obecnego stanu budynku – konieczność zasygnalizowania z urzędu zaistniałej sytuacji właściwemu organowi nadzoru budowlanego, w celu ewentualnego podjęcia środków przewidzianych w art. 66 Prawa budowlanego.

Ze względu na powyższe, na podstawie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a) i c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270; z późn. zm.) należało orzec jak w pkt 1 sentencji.

Rozstrzygnięcie zawarte w pkt 2 wyroku podjęto zgodnie z treścią art. 152

ww. ustawy.

O kosztach (pkt 3 wyroku) orzeczono na podstawie art. 200 i 205 Prawa

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oraz § 14 ust. 2 pkt 1 lit c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w z dnia

28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349; z późn. zm.).