Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 454/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2019-10-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Leszek Tyliński Sędziowie sędzia WSA Joanna Brzezińska sędzia WSA Elżbieta Piechowiak (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Elżbieta Brandt po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 października 2019 r. sprawy ze skargi M. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] kwietnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

II SA/Bd 454/19

UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] 2019 r. znak: [...], po rozpatrzeniu wniosku z [...] czerwca 2018 r. złożonego przez M. M., Burmistrz Miasta [...] ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego budowie tarasu oraz budowie ściany z wjazdem od strony drogi, budowie schodów zewnętrznych na działce nr [...], karta mapy [...] położonej przy ul. [...] w [...].

Odwołania od tej decyzji złożyli: H. K., B. J., M. R., J. J., H. W. i O. Z. wskazując na błędy w projektach do zamierzeń inwestycyjnych od 2006 r. W ocenie odwołujących planowana inwestycja spowoduje naruszenie interesu osób trzecich poprzez ograniczenie dostępu światła oraz immisje w postaci hałasu. Wskazano również, że zamierzenie inwestycyjne nie mieści się w funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz narusza ład przestrzenny. Zarzucono również naruszenie przepisów techniczno-budowlanych poprzez planowanie wybudowania ściany na wprost otworu okiennego i wjazdu od strony drogi, co nie pozwoli na zachowanie 7m odległości okna od stanowiska postojowego.

Odwołanie od ww decyzji wniosła także M. S., która wskazała, że zamierzenie inwestycyjne narusza ład przestrzenny, zasady współżycia społecznego, ogranicza dopływ światła naturalnego, narusza interes prawny i materialny oraz prawo sąsiedzkie, stanowi brak poszanowania interesów osób trzecich oraz zakłóca korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę. W jej ocenie planowane przedsięwzięcie jest niezgodne z warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W piśmie uzupełniającym odwołanie z dnia [...] 2019r. M. S. powołała następujące zarzuty:

- obrazę przepisów postępowania - § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz.1588-dalej jako rozporządzenie) poprzez przeprowadzenie analizy urbanistycznej w nieprawidłowy sposób,

- brak prawidłowej analizy warunku z art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - zgodność z przepisami odrębnymi,

- brak wskazania przeznaczenia obiektu, a przez to brak możliwości określenia obszaru oddziaływania inwestycji na tereny sąsiednie, środowisko i oddziaływania pożarowego,

- brak możliwości prawidłowego określenia rzeczywistych gabarytów inwestycji,

- brak możliwości ustalenia, czy istnieją warunki dla podanych w warunkach zabudowy gabarytów tarasu i brak określenia obowiązkowych balustrad, spełnienia § 11 i § 13 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Decyzją z dnia [...] 2019r. znak: [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz. U. z 2018 r., poz. 2096 ze zm.) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podniósł, że zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U 2018, poz. 1945 ze zm.-dalej jako u.p.z.p.), zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Organ II instancji stwierdził, że planowane przedsięwzięcie polega na budowie tarasu oraz budowie ściany z wjazdem od strony drogi, budowie schodów zewnętrznych na działce nr [...], karta mapy [...] położonej przy ul. [...] w [...]. Zamierzenie inwestycyjne - jako powodujące zmianę zagospodarowania terenu - wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

W ocenie organu wniosek inwestorski z dnia [...] 2018 r., zmieniony pismem z [...] 2018 r., spełnia wymogi wynikające z art. 52 ust. 2 u.p.z.p. Projekt decyzji będącej przedmiotem postępowania został (zgodnie z art. 60 § 4 ustawy), sporządzony przez osobę legitymującą się uprawnieniami urbanistycznymi. Projekt decyzji o warunkach zabudowy podlegał uzgodnieniom z organami wskazanymi w ustawie (art. 53 ust. 4 pkt 1-12 u.p.z.p.) w zakresie ich właściwości, tj.:

- [...] Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków - postanowienie nr [...] z dnia [...] 2018 r.;

- Państwowym Powiatowym Inspektorem Sanitarnym w [...] - opinia sanitarna z dnia [...] 2018 r., [...].

Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło ponadto, że organ I instancji - zgodnie z art. 53 ust. 3 u.p.z.p. - dokonał również analizy stanu faktycznego i prawnego, a także warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych, których wnioski zawarł w uzasadnieniu decyzji. W aktach sprawy znajduje się także analiza warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, stanowiąca załącznik do decyzji, wykonana na podstawie w/wym. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Oceniając prawidłowość analizy organ odwoławczy uznał, że spełnia ona wymagania wynikające z w/w. rozporządzenia. Obszar analizowany został wyznaczony zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia, wokół działki budowlanej, w odległości trzykrotności szerokości frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Front przyjęty został -zgodnie z § 2 pkt 5 w/w rozporządzenia- jako część nieruchomości przylegająca do ul. [...], z której odbywa się główne wejście na działkę. Szerokość frontu działki wynosi [...] m. Granice obszaru analizowanego wyznaczono w związku z tym w odległości trzykrotności tej wielkości, tj. w odległości [...] m od granic działki ([...] m = [...] m). Jak wynika z analizy, tak oznaczony na mapie spełniającej wymogi z art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy obszar rozchodzi się równomiernie we wszystkie strony od terenu inwestycyjnego, co pozwala na faktyczne zweryfikowanie istniejącej wokół tego terenu funkcji. SKO zaakceptowało również część tekstową analizy uznając, że realizuje ona cel wynikający z przepisów ustawy, zawiera ustalenia co do wskaźniki kształtowania nowej zabudowy na zasadzie kontynuacji cech zabudowy. Zawiera także wynik badania wszystkich warunków z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nowoplanowana funkcja będzie odpowiadać funkcji już istniejącej na tym terenie, stanowi jej kontynuację. Część tekstowa analizy określa wymagania dotyczące poszczególnych parametrów zabudowy, tj. wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Z przeprowadzonej analizy wynika w sposób niebudzący wątpliwości jak kształtują się w/w wskaźniki na wszystkich poszczególnych nieruchomościach, znajdujących się w terenie poddanym analizie, oraz jakie w/w wskaźniki będzie posiadać planowana inwestycja. Uśrednienie tych danych w terenie analizowanych i porównanie ich z danymi planowanego zamierzenia pozwoliło organowi I instancji na odniesienie i ustalenie parametrów wymaganych ze względu na zakres inwestycji. Wskazane w rozporządzeniu parametry zabudowy, które należało poddać analizie, zostały wyraźnie określone w decyzji o warunkach zabudowy.

Kolegium dokonało weryfikacji ustalonych poszczególnych wskaźników zabudowy dla nowoplanowanej inwestycji i oceniło, że:

-planowana inwestycja nie obejmując budowy budynku, nie wpłynie na zmianę linii zabudowy -pozostanie ona bez zmian - [...] m licząc od zewnętrznej krawędzi jezdni;

-wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki inwestorskiej wyznaczono w decyzji na poziomie od [...]% do [...]%, przy ustaleniu, że średni wskaźnik w obszarze analizowanym wynosi [...] % (przy poziomie zabudowy badanych działek od [...]% do [...]%). Organ I instancji uzasadnił jednak odstępstwa ustalonego wskaźnika od występującej w terenie średniej wskazując, iż planowany wskaźnik maksymalnej intensywności zabudowy ([...]%) mieści się w przedziale występującego w obszarze analizowanym stopnia zagospodarowania tj. od [...]% do [...]%. Kolegium zauważyło ponadto, że na działce [...] - karta mapy [...] występuje zbliżony do ustalonego wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynoszący [...]%. Tak określony wskaźnik zabudowy dla nowej inwestycji będzie co prawda odbiegać od średniej wartości wskaźników wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki jednak nieznacznie i będzie on zbliżony do wskaźnika, jaki występuje na sąsiednich działkach, a tym samym nie naruszy ładu przestrzennego zastanego;

- szerokość elewacji frontowej budynku na działce nr [...] karta mapy [...] wynosi [...] m. Realizacja planowanej inwestycji nie wpłynie na jego zmianę - działka zabudowana jest budynkiem od granicy do granicy, rozbudowa o taras następuje z tyłu istniejącej zabudowy (do wewnątrz działki);

- z treści analizy wynika, że budynki na sąsiednich działkach nr [...] posiadają jednakową wysokość do górnej krawędzi gzymsu - ok [...] m - taką jak budynek na działce planowanego zamierzenia inwestycyjnego (przyjmując wysokość krawędzi dachu). Realizacja zamierzenia inwestycyjnego nie spowoduje zmiany powołanego parametru z tego względu, że nie dotyczy zabudowy frontowej istniejącego budynku;

- realizacja zamierzenia inwestycyjnego nie spowoduje zmiany geometrię dachu.

W ocenie Kolegium, parametr nowej zabudowy ustalony przez Burmistrza Miasta [...] w zakresie średniego wskaźnika zabudowy pozostaje w zgodności zarówno z przepisami prawa, jak i zastanym stanem faktycznym istniejącym w obszarze analizowanym; wartości ustalonych przez organ gabarytów i parametrów dla nowoplanowanego przedsięwzięcia w tzw. "widełkach", zostały uzasadnione w kontekście istniejącego już porządku architektonicznego.

Reasumując SKO uznało, że możliwe jest ustalenie warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, gdyż zostały łącznie spełnione warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ustosunkowując się do zarzutów zawartych w treści odwołań, organ odwoławczy wskazał, że:

-przedmiotem oceny w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy nie są zagadnienia związane z wpływem planowanej inwestycji na korzystanie z nieruchomości sąsiadujących, a tym bardziej subiektywnie odczuwana uciążliwość inwestycji, czy też spadek atrakcyjności lub wartości działki. Subiektywne bowiem przekonanie osoby trzeciej o naruszeniu jej własnego interesu, związane z rodzajem lub zakresem planowanej inwestycji, nie może ograniczać prawa właściciela do zagospodarowania własnego terenu w zakresie określonym przez prawo. Decyzja o warunkach zabudowy wiąże organ wydający pozwolenie na budowę (art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.), ale na płaszczyźnie ustalonej zgodności z istniejącym ładem przestrzennym i określonymi w decyzji warunkami zabudowy. Organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę samodzielnie zaś oceni, czy planowana inwestycja jest zgodna z przepisami prawa budowlanego, m.in. regulującymi usytuowanie i warunki techniczne jakim powinien odpowiadać obiekt. Organ w przedmiotowym postępowaniu nie mógł zatem wkraczać w kompetencje organu architektoniczno-budowlanego badającego dopuszczalność zabudowy pod kątem wymagań technicznych.

Ponadto określony przez inwestora przedmiot inwestycji nie obejmuje realizacji miejsc postojowych, nie ma więc podstaw do odnoszenia się do tego zagadnienia w decyzji również w kontekście zachowania odległości 7 m pomiędzy otworem okiennym a stanowiskiem postojowym.

Zdaniem SKO na ocenę przedmiotowej sprawy pod kątem możliwości ustalenia warunków zabudowy lub jej braku nie może mieć wpływu okoliczność, że na nieruchomości inwestorskiej składowane są materiały budowlane czy też wybudowany został garaż blaszak. W treści decyzji, poza określeniem funkcji terenu nie można określić, do jakich konkretnie celów zamierzenie inwestycyjne ma być wykorzystywane oraz jakich wymaga zabezpieczeń w postaci balustrad. Planowane zamierzenie inwestycyjne podlegać będzie badaniu pod kątem zgodności z przepisami budowlanymi na etapie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę.

W skardze na ww decyzję SKO [...] M. S. wniosła o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie § 3 rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 23 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez przeprowadzenie analizy urbanistycznej w nieprawidłowy sposób. W uzasadnieniu tego zarzutu skarżąca podniosła, że ustalona w pkt 2.1.3 decyzji organu I instancji wielkość powierzchni zabudowy stoi w rażącej sprzeczności z dyspozycją art.61 ust.1 pkt 1 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W jej ocenie, intensywność wykorzystania terenu powinna być określona zgodnie z dyspozycją art. 15 ust. 2 pkt 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 - dalej jako: "p.p.s.a."), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Z brzmienia art. 145 § 1 p.p.s.a. wynika natomiast, że w przypadku, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, czy inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas w zależności od rodzaju naruszenia uchyla zaskarżoną decyzję w całości lub w części, albo stwierdza jej nieważność bądź niezgodność z prawem. Zaskarżona decyzja może ulec uchyleniu wówczas, gdy organom administracji publicznej można postawić zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli to naruszenie miało bądź mogło mieć - istotny wpływ na wynik sprawy.

Przeprowadzona w niniejszej sprawie ocena zgodności z prawem poddanych kontroli Sądu decyzji administracyjnych wg wyżej wskazanych kryteriów wykazała, że nie doszło do naruszenia prawa w takim stopniu, które by skutkowało ich uchyleniem.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] 2019r. utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Miasta [...] o ustaleniu na wniosek [...] warunków zabudowy dla inwestycji polegającej budowie tarasu oraz budowie ściany z wjazdem od strony drogi, budowie schodów zewnętrznych na działce nr [...], karta mapy [...] położonej przy ul. [...] w [...].

Materialnoprawną podstawę decyzji ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowego przedsięwzięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U 2018, poz. 1945 ze zm.). Ustawa ta określa zasady kształtowania polityki przestrzennej, a także zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy, przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań (art. 1 ust. 1). W planowaniu przestrzennym uwzględnia się zatem zwłaszcza zasadę zachowania ładu przestrzennego jako, obok zasady zrównoważonego rozwoju, podstawę i zarazem fundament podejmowanych działań planistycznych.

Istotę sporu stanowiła kwestia spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy która wprowadza zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego.

W myśl art. 59 ust. 1 w zw. z art. art. 4 ust. 2 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy.

W sprawie bezspornym jest, iż dla obszaru objętego zaskarżoną decyzją nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dlatego też przedmiotowa inwestycja wymagała ustalenia przez organ administracyjny w drodze decyzji warunków zabudowy terenu. Wydanie takiej decyzji możliwe jest jednak, stosownie do treści art. art. 61 ust. 1 u.p.z.p., jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w tym przepisie warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 u.p.z.p., o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W doktrynie wskazuje się, że przepis art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p. konstytuuje zasadę dobrego sąsiedztwa uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. W myśl tej zasady, planowana inwestycja nie może odbiegać od sąsiedniej zabudowy istniejącej w momencie wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Chodzi bowiem o to, aby dostosować zamiary inwestycyjne do istniejących w danym miejscu standardów. Regulacja ta ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Celem tej zasady jest ochrona ładu przestrzennego w sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego, a nie drastyczne ograniczenie zabudowy tam gdzie nie ma planu miejscowego.

Pojmowanie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu trzeba natomiast traktować szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygnąć wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy i nie można uznać, iż dopuszczalna zabudowa ogranicza się tylko do obiektu tożsamego z obiektami istniejącymi. W zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy (por. np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 9 listopada 2010 r., sygn. akt II SA/Łd 1024/10 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 6 października 2010 r., sygn. akt II SA/Po 426/10, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 16 października 2007 r., sygn. II OSK 1401/06, dostępne http://orzeczenia.nsa.gov.pl oraz "Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz" pod red. Zygmunta Niewiadomskiego, Warszawa 2009, teza 2 do art. 61, s. 502-503).

Stwierdzenie, czy planowana inwestycja stanowi realizację zasady dobrego sąsiedztwa i tym samym spełnia wymogi "ładu przestrzennego" musi zostać poprzedzone sporządzeniem analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, na którym planowana jest inwestycja. Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, a tym samym rozwinięcie zasady dobrego sąsiedztwa, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 u.p.z.p., określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego .

Z treści przytoczonych przepisów wynika, iż organ administracyjny przed wydaniem decyzji ustalającej warunki zabudowy, zobligowany jest w pierwszej kolejności dokonać szczegółowej analizy zabudowy znajdującej się na działach sąsiednich w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, wyznaczając w tym celu wokół działki, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany zgodnie z wymogami, jakie stwarza w tym zakresie § 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Przeprowadzona w ten sposób analiza, składająca się z części tekstowej i graficznej, zgodnie z § 9 cyt. rozporządzenia stanowi załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Na podstawie tej analizy organ jest zobowiązany ustalić cechy i funkcje nowej zabudowy, zgodnie z szczegółowymi warunkami, jakie tworzy rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r. i w konsekwencji ocenić, czy planowana inwestycja będzie stanowiła kontynuację istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech.

Jak wynika z załączników do decyzji organu l instancji, organ ten dokonał -zgodnie z art. 53 ust. 3 w związku z art. 61 ust. 1 ustawy - na wytyczonym terenie analizy zabudowy znajdujących się na nim działek, a wyniki analizy znalazły odzwierciedlenie w sentencji tejże decyzji, precyzującym odpowiednio warunki nowej zabudowy.

W rozpoznawanej sprawie obszar objęty analizą nie ma spójnego i uporządkowanego charakteru. Przy ulicy [...] występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna oraz zabudowa usługowa. Inwestor wnioskował o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr [...] położonej przy ul. [...] w [...]. Działka ta jest już zabudowana budynkiem usługowo-mieszkalnym, a planowane zamierzenie ma stanowić uzupełnienie elementów infrastruktury istniejącego budynku.

W ocenie Sądu, organy w niniejszej sprawie dokonały odpowiednio wnikliwej analizy w zakresie kontynuacji funkcji przez planowaną inwestycję. Ustalenia te spełniają zarazem wymogi z art. 7 i art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a., jak i znajdują odpowiedni wyraz z uzasadnieniach wydanych decyzji. Organy obu instancji szczegółowo opisały wymogi poszczególnych przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., oraz wyczerpująco uzasadniły podjęte rozstrzygnięcie i określenie poszczególnych wymogów dla planowanej inwestycji uznając, że stanowi ona kontynuację funkcji faktycznie istniejącej. Skoro w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy, to budowa tarasu oraz ściany i schodów zewnętrznych jest zgodna z istniejącym stanem zabudowy i zagospodarowania terenu.

W kontekście ogólnikowo formułowanych zarzutów dotyczących nie uwzględnienia przy wydawaniu zaskarżonej decyzji wymagań ładu przestrzennego Sąd zauważa, że zaskarżona decyzja nie jest w tym zakresie obarczona błędami, które mogłyby skutkować jej wyeliminowaniem z obrotu prawnego. Zastrzeżeń Sądu nie budzi przede wszystkim sposób wyznaczenia w decyzji organu I instancji wielkości powierzchni zabudowy i uzasadnienie odstępstwa od ogólnych zasad ustalania wskaźnika zabudowy. W analizie w sposób przejrzysty i przekonujący wskazano na okoliczności uzasadniające odstąpienie od ogólnych zasad ustalania wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, określonych w § 5 ust. 1 rozporządzenia. Zwrócono mianowicie uwagę na znaczne zróżnicowanie wskaźników zabudowy (od [...]% do [...]%) i uznano za zasadne nawiązanie przede wszystkim do zabudowy zlokalizowanej na sąsiednich działkach. Ustalenie zaś maksymalnej wartości wskaźnika powierzchni jako [...]%, czyli nieznacznie przekraczającej średni wskaźnik powierzchni w obszarze analizowanym, biorąc pod uwagę wyniki przeprowadzonej analizy, w tym bezpośrednie sąsiedztwo nieruchomości o wskaźniku zabudowy [...]%, nawiązuje do zastanego ładu przestrzennego.

Pozostałe cechy i parametry dotyczące nowej zabudowy, t.j.: linia zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, geometria dachu nie zostały zmienione realizacją zamierzenia inwestycyjnego. Nie narusza zatem przepisów prawa określenie tych parametrów poprzez ich odniesienie do stanu istniejącego.

Mając powyższe na uwadze, w szczególności charakter zaskarżonej decyzji stwierdzić należy, że organ nie mógł odmówić ustalenia warunków zabudowy, bowiem planowane zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z obowiązującymi przepisami.

Nieuzasadniony jest również podnoszony przez skarżącą zarzut wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy z naruszeniem art. 15 ust. 2 pkt 6 u.p.z.p Jak wynika wprost z jego brzmienia reguluje on kwestie elementów planu miejscowego. Biorąc pod uwagę zakres tej regulacji oczywistym jest, że nie miała ona zastosowania w postępowaniu administracyjnym w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Skoro przepis ten nie miał w sprawie zastosowania, to jego treść nie mogła zostać przez organ naruszona. W tej sytuacji Wojewódzki Sąd Administracyjny uznaje za zbędne szczegółowe odnoszenie się do zarzutu naruszenia tego przepisu.

Biorąc pod uwagę wszystkie wskazane powyżej okoliczności należy ocenić, iż w rozpoznawanej sprawie rozstrzygnięcie organu I instancji, którego podstawę stanowiła analiza zawierająca wszystkie niezbędne ustalenia dotyczące granic obszaru analizy oraz parametrów, funkcji i cech zabudowy terenu nią objętego, podjęte zostało po dokładnym wyjaśnieniu istotnych okoliczności stanu faktycznego sprawy, a tym samym bez naruszenia art. 7, art. 77 § 1 k.p.a.

Mając na względzie powyższe, w ocenie Sądu wydane w niniejszej sprawie decyzje są zgodne z prawem i dlatego skargę należało oddalić, o czym orzeczono na podstawie art. 151 p.p.s.a. w sentencji wyroku.