Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 342/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2011-09-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 73 ust. 4
journal: Dz.U. 1998 nr 133 poz 872
law: Ustawa z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Miernik Sędziowie: WSA Joanna Skiba WSA Emilia Lewandowska (spr.) Protokolant referent Monika Bodzan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 września 2011 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...], decyzją z [...] grudnia 2010 r. nr [...], utrzymał w mocy decyzję Starosty Powiatu [...] z [...] października 2010 r. nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną ul. [...] w L., oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...] z obrębu ewidencyjnego [...], w kwocie [...] zł na rzecz P.K. i zobowiązującą do wypłaty odszkodowania Gminę L.

Z ustaleń organu odwoławczego wynika, że w prowadzonym przed organem I instancji postępowaniu został w dniu 14 września 2010 r. sporządzony operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego W.K..

Rzeczoznawca majątkowy dokonując analizy danych zastosował się do dyspozycji § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia z 21 września 2004 r. przyjmując podejście porównawcze – metodę korygowania ceny średniej, biorąc do porównań rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, położonych na obszarze miasta L., przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem usług nieuciążliwych, objętych transakcjami sprzedaży w latach 2008-2010.

Jak bowiem wyjaśniła biegła w uzasadnieniu przyjętej metody szacowania nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m2 z obrębu ewidencyjnego [...] na analizowanym rynku lokalnym obejmującym miasto L. w badanym okresie nie odnotowano transakcji sprzedaży działek przeznaczonych bądź zajętych pod drogi publiczne, które mogłyby posłużyć jako materiał porównawczy. Zatem taki stan rzeczy, wbrew zarzutom odwołania, a mianowicie brak obrotu nieruchomościami drogowymi, podobnymi do wymienionej na rynku lokalnym, obligował rzeczoznawcę majątkowego do zastosowania sposobu obliczania odszkodowania, przewidzianego w § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia, a więc wg wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych.

W niniejszej sprawie autorka operatu szacunkowego z 14 września 2010 r. W.K. ze zbioru dostępnych transakcji wybrała próbkę 11 transakcji (umów kupna – sprzedaży reprezentatywnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem usług nieuciążliwych o cenach jednostkowych od [...] zł/m2 – do [...] zł/m2.

Mając powyższe na uwadze, a szczególności fakt, że na terenie badanego przez rzeczoznawcę majątkowego rynku lokalnego nie występowały w porównywalnym okresie transakcje sprzedaży działek przeznaczonych i zajętych pod drogi publiczne organ wskazał, że biegła w operacie szacunkowym z 14 września 2010 r. właściwie zastosowała metodę wyceny stosownie do § 36 ust. 2 rozporządzenia, a dokonując wyboru nieruchomości porównawczych przy określaniu wartości rynkowej działki ewidencyjnej nr [...] o pow. [...] m2 z obrębu ewidencyjnego [...] kierowała się ich podobieństwem do nieruchomości szacowanej, a więc stanem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym.

Organ I instancji przeprowadził w dniu 20 października 2010 r. rozprawę administracyjną, na której przedstawiciel Prezydenta Miasta L. zakwestionował cenę 1 m2 szacowanego gruntu proponując jego wysokość w kwocie [...] zł jako wartość najbardziej odpowiadającą słusznemu odszkodowaniu za grunt zajęty pod drogę publiczną, natomiast P.K. zaakceptował kwotę wyrażoną w operacie szacunkowym z 14 września 2010 r. Obecny na rozprawie rzeczoznawca majątkowy W.K. podtrzymała swoją opinię i stwierdziła, że została ona wykonana zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa.

Ponadto należy zauważyć, że strona skarżąca reprezentowana przez przedstawiciela miała możliwość kwestionowania operatu szacunkowego z 14 września 2010 r. na rozprawie administracyjnej przeprowadzonej przed organem I instancji 20 października 2010 r. z udziałem rzeczoznawcy majątkowego W.K., a także wniesienia ewentualnych uwag zgodnie z pismem organu I instancji z 26 października 2010 r. informującym o prawie zapoznania się z materiałem dowodowym zebranym w sprawie oraz o prawie składania ewentualnych wniosków lub pisemnych wyjaśnień, jednakże do dnia wydania zaskarżonej decyzji Starosty Powiatu [...] z [...] października 2010 r. z takiej możliwości nie skorzystała. Na rozprawie administracyjnej przedstawiciel Prezydenta Miasta L. jedynie zakwestionował cenę 1 m2 szacowanego gruntu proponując jego wysokość w kwocie [...] zł/m2 ze względu na wzięcie przez biegłego do porównań nieruchomości przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe, zamiast transakcje gruntów pod drogami.

Kwestionowanie wysokości wyceny uzasadnione jest tylko w przypadku, gdy nasuwa ona wątpliwości z uwagi na znaczną różnicę w wartości nieruchomości podobnych na danym rynku. W niniejszej wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości znajduje się w dolnej granicy cen transakcyjnych wziętych przez rzeczoznawcę majątkowego do bezpośrednich porównań.

W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z 14 września 2010 r. zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanej nieruchomości oraz, że zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie. Również w zgodzie z przepisem art. 156 ust. 3 ugn na dzień wydania zaskarżonej decyzji Starosty Powiatu [...] Nr [...] z [...] października 2010 r. operat szacunkowy z 14 września 2010 r. mógł być wykorzystywany dla celu, dla którego został sporządzony.

W kontekście omówionych zastrzeżeń podnoszonych przez skarżącego w stosunku do operatu szacunkowego organ zauważył, że mógł on skorzystać z możliwości wynikającej z art. 157 ust. 1 ugn. Przepis ten daje możliwość zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Z przepisu tego co prawda nie wynika, jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 27 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 103/07 (opubl. System Informacji Prawnej LEX nr 479032), że rezultatem przewidzianego w nim postępowania może być określenie wartości przedmiotu wyceny. Niewątpliwie jednak organizacja zawodowa rzeczoznawców jest uprawniona do oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

Tak więc wbrew temu co podnosi w odwołaniu Prezydent Miasta L. jeżeli strona skarżąca podważa operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu, to powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji rzeczoznawców majątkowych. W przedmiotowej sprawie strona nie przedłożyła opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, ani do dnia wydania zaskarżonej decyzji organu I instancji nie domagała się jej sporządzenia.

Ponadto Prezydent Miasta L. nie skorzystał również z przysługującego uprawnienia do przedłożenia innego operatu szacunkowego na jego zlecenie, który po ocenie przez organ mógłby stanowić dowód w sprawie (vide: wyrok WSA w Warszawie z 13 lutego 2009 r., sygn. akt I SA/Wa 1695/08, opubl. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych – www.nsa.gov.pl). Przyjąć więc należy, iż pomimo zastrzeżeń, co do określonej wysokości odszkodowania, nie zakwestionował w sposób przewidziany prawem w postępowaniu przed Starostą Powiatu [...] prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z 14 września 2010 r.

Mając zatem na uwadze, iż fakt nabycia z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. przez Gminę L. własności nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m2 z obrębu ewidencyjnego [...], zajętej pod drogę publiczną gminną – ulicę [...] w L. został potwierdzony ostateczną decyzją Wojewody [...] z [...] października 2006 r., oraz wobec stwierdzenia, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy z 14 września 2010 r. czyni zadość wymogom stawianym przez przepisy prawa, rozstrzygnięcie Starosty Powiatu [...] organ odwoławczy uznał za prawidłowe.

W skardze na decyzję Wojewody [...] Miasto L. skarżonej decyzji zarzuciło:

1. naruszenie § 4 ust. 2 oraz ust. 3 w zw. z § 36 ust. 2 pkt 2 w zw. z § 36 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) poprzez oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie rynkowej nieruchomości, stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu ewid. [...], o powierzchni [...] m2 położoną pod drogą publiczną ul. [...] w L., co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy;

2. niezastosowanie § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) i uznanie, że operat szacunkowy spełnia wymogi rozporządzenia, podczas gdy przy określeniu wartości nieruchomości biegły bezpodstawnie stwierdził, iż na rynku lokalnym nie istnieją transakcje nieruchomościami zajętymi pod drogi publiczne, co w konsekwencji skutkowało nieprawidłowym ustaleniem wysokości odszkodowania;

3. naruszenie art. 7, art. 8, art. 11, art. 77 i art. 80 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego i wszystkich okoliczności sprawy oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji.

Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji Starosty [...] oraz o przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył ,co następuje:

Skarga jest bezzasadna.

W rozpoznawanej sprawie zostało ustalone odszkodowanie za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną ulicę [...] w L., której nabycie na własność przez Gminę Miasto L., na podstawie art. 73, ust. 4 ustawy z 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, stwierdził ostateczną decyzją z [...] października 2006 r. Wojewoda [...].

Zasady szacowania takich nieruchomości określone są w § 36 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym w dacie orzekania przez organy o wysokości odszkodowania. Rację ma skarżący, że w pierwszej kolejności, zastosowanie ma metoda szacowania uregulowana w § 36 ust. 1 powołanego rozporządzenia. Dopiero gdy brak jest cen transakcji uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi, wartość gruntu ustala się w sposób określony w § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia.

Zasady szacowania określone w § 36 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 nie mogą być stosowane zamiennie, gdyż przepis ten jednoznacznie stanowi jaka powinna być ich kolejność. Słusznie także skarżący w uzasadnieniu skargi stwierdza, że rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest wykazać w sporządzonym przez siebie operacie, że nie istniała możliwość określenia wartości nieruchomości na podstawie § 36 ust. 1 rozporządzenia.

W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy W.K., w operacie z 14 września 2010 r., oszacowała nieruchomość zgodnie z metodą określoną w § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia. Przyjęcie tej metody rzeczoznawca uzasadniła stwierdzeniem, że w badanym okresie nie było zawartych transakcji nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (str. 6 operatu). Tym samym rzeczoznawca uzasadniła dlaczego nie mogła zastosować metody szacowania wskazanej w § 36 ust. 1 rozporządzenia. Bezzasadny jest więc zarzut skarżącego, że nie istnieje możliwość określenia wartości przedmiotowej nieruchomości na podstawie tego przepisu. Przy czym formułując ten zarzut skarżący nie przedstawił argumentów, które podważałyby prawidłowość przyjętego sposobu wyceny, w szczególności nie powołał transakcji nieruchomościami zajętymi lub przeznaczonymi pod drogi publiczne w okresie czasu objętym badaniem przez rzeczoznawcę W. K.

Należy mieć na uwadze, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej nie jest więc możliwa w takim zakresie w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Również ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych, przypisany sądowi administracyjnemu, nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy. Natomiast stawiane przez skarżącego w uzasadnieniu skargi zarzuty odnoszą się właśnie do kwestionowania tych elementów operatu szacunkowego, które wymagają wiadomości specjalnych co do szacowania nieruchomości. Skarżący bowiem kwestionuje dokonany przez rzeczoznawców dobór nieruchomości podobnych do objętej szacunkiem, które w jego ocenie nie spełniają cech podobieństwa w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Kwestionuje także rodzaje cech, które rzeczoznawca wziął pod uwagę dokonując obliczenia współczynnika korygującego. Z uwagi na to, że zarzuty te odnoszą się do wiadomości specjalnych nie mogły być ocenione przez organ w trybie art. 80 kpa, jak również przez sąd administracyjny.

Należy podkreślić, że w toku postępowania administracyjnego skarżący miał możliwość przedłożenia operatu szacunkowego sporządzonego na jego zlecenie, który podważałby przydatność operatu sporządzonego na zlecenie organu jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania. Skarżący także mógł skorzystać z możliwości określonej w art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu.

Z żadnej z tych możliwości skarżący nie skorzystał co prowadzi do stwierdzenia, że zarzuty skargi odnoszące się do nieprawidłowości operatu szacunkowego, który organy przyjęły do ustalenia wysokości odszkodowania, należnego od skarżącego, nie zostały udowodnione.

Także bezzasadnie skarżący podnosi, że to organ winien zlecić wykonanie operatu przez innego rzeczoznawcę lub wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców celem wyjaśnienia zaistniałych w toku postępowania wątpliwości co do przedmiotowego operatu. Należy mieć na uwadze, że organy orzekające w niniejszej sprawie, oceniając operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. K., nie miały wątpliwości co do jego zgodności z prawem, wobec tego nie musiały podejmować wskazanych przez skarżącego działań.

Wobec powyższego, z uwagi na to, że sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy operat szacunkowy jest zgodny z prawem, organy miały w pełni podstawy do ustalenia odszkodowania na jego podstawie. Tym samym zarzuty skargi należy uznać za bezpodstawne.

Z tych względów i na zasadzie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.