Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 794/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2020-01-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1, art. 2, aer. 3, art. 134 par 1 , art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder (spr.) Sędzia WSA Patrycja Joanna Suwaj Protokolant starszy sekretarz sądowy Teresa Zauerman po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 23 stycznia 2020 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości [...] na decyzję Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie nakazania usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym budynku oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] nr [...] Powiatowy Inspektor Powiatowy w K., dalej "PINB", nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. [...] w K., jako właścicielowi budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w K., usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości dotyczących stanu technicznego płyty balkonowej przynależnej do lokalu nr [...] w klatce nr [...] ww. budynku poprzez:

- skucie istniejących warstw na płycie balkonowej, łącznie z warstwą profilującą spadek,

- wykonanie warstwy profilującej spadek 2-3 % na płycie balkonowej na zewnątrz budynku (np. ze styropianu ekstrudowanego) oraz izolacji przeciwwodnej (np. z tzw. folii w płynie),

- montaż obróbek blacharskich na obrzeżach balkonu ze spadkiem "od budynku" oraz na połączeniu płyty balkonowej ze ścianą zewnętrzną.

Powyższe roboty należało wykonać z zachowaniem zasad bezpieczeństwa oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej. Po wykonaniu nałożonego obowiązku należało przedłożyć w inspektoracie protokół powykonawczy sporządzony przez osobę z uprawnieniami budowlanymi w specjalności konstrukcyjno-budowlanej, należącą do izby samorządu zawodowego - w terminie do dnia [...] kwietnia 2019 r.

Z akt sprawy wynika, że ww. decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Postępowanie w sprawie zostało w zainicjowane pismem M. T.

z dnia [...] listopada 2017 r. w sprawie zawilgocenia ściany w należącym do niej lokalu

nr [...] budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w K..

PINB wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...]

w K. w zakresie nieodpowiedniego odprowadzania wody opadowej z płyty balkonowej przynależnej do lokalu nr [...] ww. budynku.

Organ wyjaśnił, że w dniu [...] marca 2018 r. przeprowadził oględziny przedmiotowego budynku. W protokole z czynności odnotowano, że w związku

z cyklicznym zalewaniem mieszkania nr [...] przeprowadzane były wizje lokalne, również odkrywki w celu ustalenia przyczyny zalewania lokali poniżej. Właścicielka lokalu nr [...] oświadczyła, że nie wykonywano żadnych robót związanych z przedmiotowym balkonem oraz że wszystkie osoby oceniające przyczynę zalewania oświadczyły, iż przyczyną jest nieprawidłowa izolacja płyty balkonowej przynależnej do lokalu nr [...]. W trakcie kontroli w lokalu nr [...] ustalono również, że przy dużych opadach deszczu z otworów nawierconych przez współwłaściciela lokalu w 2016 r. leje się woda w dużej ilości. Przed wywierceniem ww. otworów woda przedostawała się do wnętrza lokalu, pojawiły się wykwity na ścianie. Pomimo wywiercenia otworów dalej woda pojawia się na ścianie zewnętrznej w lokalu nr [...].

Po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy

ul. [...] w K. decyzją z dnia [...] znak: [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego uchylił ww. decyzję PINB w K. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Organ odwoławczy stwierdził bowiem, że o ile ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, że jeden z balkonów w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w K. znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym, mającym wpływ na bezpieczeństwo użytkowania całego obiektu budowlanego, to z przekazanych akt sprawy, tj. z:

- kopii fragmentu (tj. str. nr [...]) ekspertyzy technicznej z 2014 r., autorstwa

mgr. inż. W. B.,

- protokołu z oględzin PINB w K. z dnia [...].03.2018 r.,

- kopii protokołu nr [...] z okresowej pięcioletniej kontroli stanu technicznego przedmiotowego budynku z [...] maja 2014 r., autorstwa mgr. inż. M. W.,

- kopii protokołu nr [...] z okresowej rocznej kontroli stanu technicznego przedmiotowego budynku z [...] maja 2017 r., autorstwa mgr. inż. M. W.

nie wynika wcale, że wskazane nieprawidłowości dotyczą właśnie balkonu przynależnego do lokalu nr [...] w ww. budynku.

Organ stwierdził przy tym, że usunięcie wskazanego braku nie może zostać dokonane w ramach postępowania uzupełniającego, o którym mowa w art. 136 K.p.a., bowiem wymaga pozyskania oryginału lub uwierzytelnionej (chociażby urzędowo) kopii dokumentacji, z której wynikało będzie w sposób jednoznaczny, iż wskazane wyżej nieprawidłowości dotyczą właśnie balkonu przynależnego do lokalu nr [...] w ww. budynku. Pozyskanie zaś takiej nowej dokumentacji, np. w postaci pełnej ekspertyzy technicznej z 2014 r., autorstwa mgr. inż. W. B. w ramach postępowania odwoławczego naruszy zasadę dwuinstancyjności postępowania administracyjnego, pozbawiając strony prawa do wniesienia odwołania, po zapoznaniu się z pełnym materiałem dowodowym.

Ponadto, ZWINB w S. zwrócił uwagę, iż przepis art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane stanowi, że w przypadku stwierdzenia określonych nieprawidłowości, właściwy organ (w tym przypadku PINB w K.) nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie tych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Przepis ten, w przeciwieństwie np. do art. 51 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego, nie upoważnia natomiast organu do nałożenia na kogokolwiek obowiązku wykonania określonych czynności lub robót budowlanych. W sentencji zaskarżonej decyzji, wydanej w oparciu o art. 66 ust. 1 prawa budowlanego, PINB w K. nie wykazał natomiast stwierdzonych przez siebie nieprawidłowości, które należy usunąć, natomiast nakazał wykonanie określonych robót budowlanych, do czego ww. przepis go nie upoważniał. Tym samym organ powiatowy orzekł niezgodnie z ww. przepisem.

W toku ponownego rozpatrywania sprawy przez organ I instancji, do PINB

w K. wniesiony został oryginał EKSPERTYZY TECHNICZNEJ "Ocena stanu technicznego balkonu lokalu mieszkalnego przy [...] w K."

z listopada 2014 r., autorstwa mgr. inż. W. B. (Upr. [...] [...] z której pochodziły strony nr [...], stanowiące podstawę do wydania przez ten organ uchylonego rozstrzygnięcia. Z treści pozyskanego orzeczenia technicznego wynika, iż wskazane powyżej nieprawidłowości dotyczą właśnie stanu technicznego balkonu lokalu mieszkalnego przy [...] w K..

Od wskazanej na wstępie decyzji z dnia [...] odwołanie złożyła Wspólnota Mieszkaniowa [...], zarzucając naruszenie prawa materialnego poprzez naruszenie art. 61 i 66 ust. pkt 3 ustawy Prawo budowlane w zw. z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez błędne uznanie, iż tzw. warstwa spadkowa i warstwa izolacyjna płyty balkonowej, które znajdują się po wewnętrznej części balkonu, stanowią nieruchomość wspólną, a w konsekwencji obowiązek utrzymania w odpowiednim stanie technicznym ww. części płyty balkonowej przynależnej do lokalu nr [...] położonego w K. przy ul. [...], oraz że obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym ww. części płyty balkonowej spoczywa na Wspólnocie, zamiast na właścicielu lokalu nr [...] położonego w K. przy ul. [...].

Wspólnota podniosła, że w niniejszej sprawie stanowisko organów obu instancji jest błędne, bowiem płyta balkonowa w zakresie warstwy izolacyjnej, podobnie jak w przypadku jej pokrycia płytkami mrozoodpornymi, nie stanowi takiej części budynku, która jest jednocześnie elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem.

W ocenie Wspólnoty, jedynym elementem konstrukcyjnym balkonu trwale połączonym z budynkiem jest płyta nośna, która jest w dobrym stanie technicznym i nie wymaga przeprowadzenia żadnych robót budowlanych. Zatem wydatki na remonty i bieżącą konserwację płyty balkonowej, które nie dotyczą płyty nośnej balkonu, nie obciążają Wspólnoty, lecz właściciela lokalu nr [...].

Wspólnota wskazała również przy tym, że balkon przypisany do lokalu nr [...] służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu mieszkalnego nr [...], ponieważ wejście na ten balkon prowadzi wyłącznie z tego lokalu. Zatem balkon przypisany do lokalu nr [...] należy do tych części budynku, które służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, co w świetle art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali wyłącza możliwość uznania ich za elementy nieruchomości wspólnej, a co za tym idzie obciążenie wydatkami na remonty i bieżącą konserwację balkonów w ramach zarządu nieruchomością wspólną.

Wspólnota wskazała również, że powyższe stanowisko zostało potwierdzone

w uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., sygn. akt:

III CZP 10/08, na którą również powołał się organ powiatowy w obu zaskarżonych decyzjach.

Wspólnota zaznaczyła, że prace termoizolacyjne balkonu odnoszą się do elewacji budynku, która nie obejmuje płyt balkonowych od wewnętrznej strony, z której korzysta wyłącznie właściciel lokalu, do którego przynależy balkon. Z całą pewnością płyta balkonowa stanowi osobny element konstrukcyjny budynku niż zewnętrzna ściana budynku. Prace modernizacyjne elewacji nie uwzględniają żadnych prac dotyczących płyt balkonowych w wewnętrznej części balkonu, a ograniczają się do ściany zewnętrznej budynku i sufitu.

Podsumowując, Wspólnota podniosła, że prace wykonywane wewnątrz balkonu, a nie związane ze ścianami konstrukcyjnymi budynku, czyli takie do jakich została zobowiązana przez organ celem usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym przedmiotowego balkonu pozostają w gestii właściciela lokalu. Sam organ wojewódzki wskazał, że przepisy prawa budowlanego nie wykluczają nałożenia obowiązku wykonania określonych robót również w lokalu, czy lokalach, ale tylko wówczas gdyby zły stan techniczny lokalu oddziaływałby na cały obiekt. Natomiast w przypadku stwierdzenia przez organ nadzoru budowlanego nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu, organ na podstawie art. 66 ustawy Prawo budowane może nałożyć obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w odniesieniu do lokalu tylko wówczas gdyby stan lokalu wpływał na stan całego obiektu.

Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] nr [...] uchylił zaskarżoną decyzję w całości i na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186) nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy [...] w K. usunięcie – w terminie do dnia [...] października 2019 r. nieprawidłowości w stanie technicznym płyty balkonowej przynależnej do lokalu nr [...] w klatce nr [...] ww. budynku, a mianowicie:

- niewłaściwych spadków (do wewnątrz balkonu) obróbki z blachy stalowej powlekanej płyty ww. balkonu,

- braku izolacji przeciwwodnej płyty ww. balkonu;

- niewłaściwego wyprofilowania spadku (do wewnątrz balkonu) na warstwie profilującej płyty ww. balkonu,

- - braku obróbki blacharskiej w połączeniu ww. płyty balkonowej ze ścianą zewnętrzną budynku.

Organ wyjaśnił, że ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego - uzupełnionego o oryginał Ekspertyzy Technicznej: Ocena stanu technicznego balkonu lokalu mieszkalnego przy [...] w K., z listopada 2014 r., autorstwa mgr. inż. W. B. wynika, że przedmiotowy balkon znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym, w szczególności:

- obróbki tego balkonu z blachy stalowej powlekanej posiadają niewłaściwe spadki

(do wewnątrz balkonu),

- płyta tego balkonu nie posiada izolacji przeciwwodnej;

- brak właściwego spadku na płycie tego balkonu,

- brak obróbki w połączeniu balkonu ze ścianą zewnętrzną budynku.

Jednocześnie, wskazane wyżej nieprawidłowości mają wpływ na bezpieczeństwo użytkowania całego obiektu budowlanego, w szczególności nw. elementów konstrukcyjnych przedmiotowego budynku, tj.: wieniec stopu w mieszkaniu "nr [...]" oraz przyległe (pod balkonem) ściany oraz płytę wspornikową przedmiotowego balkonu.

Organ odwoławczy powołał się dalej na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 lutego 2009 r., sygn. akt II OSK 985/08 i podał, że w niniejszej sprawie należało wdrożyć procedury, o których mowa w art. 66 ustawy Prawo budowlane i wydanie decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych wyżej nieprawidłowości.

Podsumowując organ odwoławczy podał, że stwierdzone w niniejszej sprawie nieprawidłowości dotyczą właśnie warstw zabezpieczających przedmiotowego balkonu, tj.: warstwy profilującej spadek płyty balkonowej (zabezpieczającej przed spływem wód opadowych do wnętrza balkonu i powstawaniu w tym miejscu zastoisk skutkujących korozją elementów konstrukcyjnych budynku), warstwy izolacji przeciwwodnej (zabezpieczającej przed przenikaniem wód opadowych w głębsze warstwy płyty balkonowej i ich korozją) i obróbek blacharskich (zabezpieczających płytę balkonową i ścianę zewnętrzną budynku przed szkodliwymi zaciekami wód opadowych).

Zatem słusznie PINB w K. uznał adresatem swojego rozstrzygnięcia Wspólnotę Mieszkaniową budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w K., nie zaś właścicieli lokalu mieszkalnego, do którego przynależy przedmiotowy balkon.

Natomiast uchylenie przez zaskarżonej decyzji i orzeczenie co do istoty sprawy są konsekwencją niezastosowania się przez PINB w K. do wytycznych, zawartych w decyzji ZWINB w S. z dnia [...]

znak: [...], co do sentencji rozstrzygnięcia wydanego w oparciu

o art. 66 ust. 1 prawa budowlanego.

Wspólnota Mieszkaniowa przy [...] w K., reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, złożyła skargę na decyzję ZWINB do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie.

Zakwestionowanej decyzji zarzuciła naruszenie prawa materialnego poprzez naruszenie art. 61 i 66 ust. pkt 3 ustawy Prawo budowlane w zw. z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez błędne uznanie, iż tzw. warstwa spadkowa i warstwa izolacyjna płyty balkonowej, które znajdują się po wewnętrznej części balkonu, stanowią nieruchomość wspólną, a w konsekwencji obowiązek utrzymania w odpowiednim stanie technicznym ww. części płyty balkonowej przynależnej do lokalu nr [...] położonego w K. przy ul. [...] oraz obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym ww. części płyty balkonowej spoczywa na Wspólnocie Mieszkaniowej przy [...] w K., zamiast na właścicielu lokalu nr [...] położonego w K. przy ul. [...].

Mając powyższe na uwadze, Wspólnota wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu wskazała, że podtrzymuje swoje dotychczasowe stanowisko

w kwestii spoczywania na Wspólnocie Mieszkaniowej obowiązku doprowadzenia do odpowiedniego stanu technicznego płyty balkonowej przypisanej do lokalu nr [...].

W ocenie Wspólnoty Mieszkaniowej stanowisko obu organów jest błędne, bowiem płyta balkonowa w zakresie warstwy izolacyjnej, podobnie jak w przypadku jej pokrycia płytkami mrozoodpornymi, nie stanowi takiej części budynku, która jest jednocześnie elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem. Jedynym elementem konstrukcyjnym balkonu trwale połączonym z budynkiem jest płyta nośna, która jest w dobrym stanie technicznym i nie wymaga przeprowadzenia żadnych robót budowlanych. Zatem wydatki na remonty i bieżącą konserwację płyty balkonowej, które nie dotyczą płyty nośnej balkonu, nie obciążają Wspólnoty Mieszkaniowej lecz właściciela lokalu nr [...].

Balkon przypisany do lokalu nr [...] służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu mieszkalnego nr [...], ponieważ wejście na ten balkon prowadzi wyłącznie z tego lokalu. Zatem balkon przypisany do lokalu nr [...] należy do tych części budynku, które służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, co w świetle art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali wyłącza możliwość uznania ich za elementy nieruchomości wspólnej, a co za tym idzie obciążenie wydatkami na remonty i bieżącą konserwację balkonów w ramach zarządu nieruchomością wspólną. Na poparcie ww. stanowiska Skarżąca powołała się na treść uchwały Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., sygn. akt: III CZP 10/08.

W ocenie Wspólnoty Mieszkaniowej organy obu instancji błędnie uznały, że płyta balkonowa w zakresie tzw. warstwy spadkowej i warstwy izolacyjnej należą do tych części budynku, które są elementami konstrukcji balkonu trwale połączonymi z budynkiem. W uzasadnieniu powołanej uchwały Sąd Najwyższy wskazał, iż pod pojęciem "balkonu" jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy przestrzeń wewnętrzną, z reguły wyodrębnioną podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Natomiast elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, a w konsekwencji - z mocy art. 3 ust. 2 ustawy - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.

Skarżąca podkreśliła, że na podobnym stanowisku stanął Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 12 sierpnia 2015 r., sygn. akt I A Ca 168/15, stwierdzając, że "charakter prac termomodernizacyjnych w zakresie balkonów sprawia, że nie mogą one być uznane za mieszczące się w ramach obowiązku utrzymania balkonu w należytym stanie przez właściciela lokalu, do których należałoby zaliczyć takie prace jak sprzątanie, malowanie, czy nawet wyłożenie płytkami, lecz nie gruntowną ich modernizację."

Odnosząc się do przytoczonego przez organ wyroku Sądu Apelacyjnego

w Warszawie z dnia 16 stycznia 2014 r., sygn. akt I A Ca 763/13 Skarżąca wskazała,

że Sąd ten wskazał, że płyty podłogowe pełnią rolę stropów rozdzielających dwa lokale, co przesądza o zakwalifikowaniu płyty balkonowej jako części wspólnej nieruchomości. Jednak uwadze Sądu Apelacyjnego uszło na kim spoczywa obowiązek utrzymania we właściwym stanie technicznym stropu. Otóż pomijając samą płytę stropową, obowiązek utrzymania we właściwym stanie technicznym kolejnych warstw stropu spoczywa na właścicielach lokali, bowiem za sufit odpowiada właściciel lokalu poniżej, a za stan podłogi właściciel lokalu powyżej. Poprzez analogię za stan techniczny podłogi płyty balkonowej odpowiada właściciel lokalu, natomiast sufit należy do części wspólnych,jako część elewacji, tak więc za jego stan techniczny odpowiada Wspólnota Mieszkaniowa.

Podsumowując, z całą pewnością prace wykonywane wewnątrz balkonu, niezwiązane ze ścianami konstrukcyjnymi budynku, czyli takie, do jakich organ zobowiązał Wspólnotę, celem usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym przedmiotowego balkonu, pozostają w gestii właściciela lokalu.

W odpowiedzi na skargę ZWINB wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu [...] stycznia 2020 r. pełnomocnik strony skarżącej podtrzymał skargę i wnioski w niej zawarte.

Uczestniczka postępowania wniosła o oddalenie skargi i wskazała, że na każdym balkonie znajduje się terakota, której stan jest cyklicznie kontrolowany przez zarządcę. Terakota została położona prawdopodobnie w trakcie rewitalizacji.

Pełnomocnik skarżącej oświadczyła, że nie posiada wiedzy, aby na każdym balkonie znajdowała się ta sama terakota. Wskazała, że według jej wiedzy terakotę na balkonach układali właściciele lokali we własnym zakresie. Podkreśliła, że w jej ocenie kwestia tego, kto i kiedy położył terakotę nie jest przesądzająca dla uznania czy mamy do czynienia z częściami wspólnymi. W związku z tym nie ma znaczenia dla oceny tego czy do wykonania robót należy zobowiązać Wspólnotę, czy właściciela lokalu, do którego należy balkon. Samo wykonanie tych robót przez Wspólnotę nie determinuje tego, że mamy do czynienia z częścią wspólną.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1, art. 2 i art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r., poz. 2325), zwanej dalej: "p.p.s.a.", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, jeżeli miało lub mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Materialnoprawną podstawą wydania zaskarżonej decyzji był art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2019 r. poz. 1186), dalej: "Prawo budowlane", stosownie do którego, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

W rozpoznawanej sprawie organy nadzoru budowlanego uznały, że płyta balkonowa przynależna do lokalu nr [...] w budynku przy ul. [...]

w K. ze względu na niewłaściwy spadek do wewnątrz balkonu obróbki z blachy stalowej powlekanej płyty balkonu, brak izolacji przeciwwodnej, niewłaściwe wyprofilowanie spadku na warstwie profilującej płyty, brak obróbki blacharskiej

w połączeniu płyty balkonowej ze ścianą wewnętrzną budynku wpływa na stan techniczny budynku i z tego powodu nałożyły na Wspólnotę Mieszkaniową obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. W ocenie organów nadzoru budowlanego, stwierdzone nieprawidłowości mają wpływ na elementy konstrukcyjne budynku.

Istota sporu w rozpoznawanej sprawie sprowadza się do właściwego ustalenia podmiotu obowiązanego do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego budynku oraz wykonania związanych z ich usunięciem robót budowlanych.

W ocenie Wspólnoty jest nim właściciel lokalu nr [...], do którego przynależy obarczony wadami budowlanymi balkon. Z kolei organy nadzoru wskazują na Wspólnotę jako podmiot odpowiadający na właściwy stan techniczny części wspólnych nieruchomości, czyli w tym przypadku wieńca stropu w mieszkaniu nr [...] oraz ścian przyległych położonych pod balkonem lokalu nr [...] i płyty wspornikowej balkonu.

W myśl art.3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przepis art. 13 ust. 1 powołanej ustawy stanowi,

że właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Zdaniem Sądu – wbrew twierdzeniom Wspólnoty, warstwy zabezpieczające

i izolacyjne balkonu, mogą być zaliczone do części wspólnych budynku, bo ich zadaniem nie jest wyłącznie ochrona balkonu, lecz jak to wskazano w ekspertyzie technicznej – również wieńca stropu nad mieszkaniem innym niż to, do którego przynależy balkon, ścian pod balkonem oraz płyty wspornikowej balkonu. Konieczność zabezpieczenia przed warunkami atmosferycznymi m.in. ścian zewnętrznych budynku należy do całej Wspólnoty, a nie właścicieli poszczególnych lokali.

Części wspólne, to w szczególności ściany i stropy budynku. Gdyby podzielić argumentację strony skarżącej, to części stropu, o której mowa w ekspertyzie (wieniec) usytuowane na różnych kondygnacjach budynku nie stanowiłyby części wspólnej, lecz należałyby do właściciela lokalu położonego na wyższej kondygnacji – w tej sprawie właściciela lokalu nr [...]. Takiego stanowiska podzielić nie można.

Podkreślić jednak należy, że w tej sprawie nie chodzi o to, na kim spoczywał lub spoczywa obowiązek konserwacji poszczególnych warstw balkonu, lecz o skuteczne zapobieżenie zalewaniu części wspólnych budynku, co nie pozostaje bez wpływu na jego stan techniczny. Obowiązkiem Wspólnoty, czego skarżąca zdaje się nie zauważać, jest dbałość o części wspólne budynku, utrzymywanie go w należytym stanie technicznym, a w razie konieczności – podejmowanie działań mających chronić budynek przed dalszą dewastacją, w tym- tak jak w tej sprawie- poprzez wykonanie prac, które doprowadzą do usunięcia skutków zalewania części wspólnych. Argumenty skarżącej zaprezentowane w tej sprawie świadczą o tym, że nie jest zainteresowana niezwłocznym podjęciem działań w celu ochrony części wspólnych budynku przed zalewaniem, lecz uzyskaniem stanowiska organów nadzoru budowlanego, a następnie sądu, kto ponosi odpowiedzialność za taki stan rzeczy.

Istotą decyzji wydanej przez organy nadzoru budowlanego jest wskazanie nieprawidłowości, które składają się na stwierdzenie, iż budynek znajduje się

w nieodpowiednim stanie technicznym oraz stwierdzenie konieczności wykonania obowiązków, które pozwolą na doprowadzenie części wspólnych budynku do odpowiedniego stanu technicznego. O ile – w przekonaniu skarżącej – zalewanie jest wynikiem źle położonej warstwy wierzchniej balkonu przy lokalu nr [...] przez jej właściciela, jednakże skutki tego stanu rzeczy mają negatywny wpływ na części wspólne, to tak jak wskazał nadzór budowlany w trybie administracyjnym, winna wykonać obowiązki wynikające z decyzji. Ewentualne rozliczenia pomiędzy Wspólnotą i właścicielem lokalu, do którego przynależy balkon, związane z zakresem prac, są kwestią cywilnoprawną.

Podsumowując, skoro w ocenie Sądu zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego ani przepisów postępowania w stopniu, który mógłby mieć wpływ na wynik sprawy, skargę Wspólnoty na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi należało oddalić.