Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 690/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2009-01-21 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: par. 3 ust. 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Tamara Dziełakowska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Protokolant Starszy Referent Anna Rusajczyk po rozpoznaniu w dniu 21 stycznia 2009 r. na rozprawie sprawy ze skargi Z. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 3 lipca 2008 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Przedmiotem wniesionej przez Z. D. skargi do sądu administracyjnego jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 3 lipca 2008 r. utrzymująca w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji odmawiające ustalenia warunków zabudowy dla nieruchomości skarżącego.

Zaskarżona decyzja została podjęta w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Z. D. wystąpił z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku jednorodzinnego ( dwukondygnacyjnego w tym z poddaszem użytkowym mieszkalnym i garażem o powierzchni użytkowej 300 m2 i powierzchni zabudowy ok. 216 m2 ) na działce nr ewid. [...] o powierzchni 4.400 m2 położonej w G. przy ulicy [...].

W toku wszczętego wskutek powyższego wniosku postępowania została przeprowadzona przez organ I instancji analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków koniecznych do wydania decyzji. W treści tej analizy wskazano, że działki sąsiednie nr [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] są niezabudowane; na działce nr [...] występuje zabudowa zagrodowa; działki nr [...] i [...] położone przy ulicy [...] zabudowane są dwukondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym w zabudowie bliźniaczej z dachem płaskim oraz budynkiem gospodarczym o zróżnicowanej wysokości ( 1 i 2 kondygnacje ) z dachem dwuspadowym. Odnośnie tej zabudowy na działkach [...] i [...] wskazano, że jest to również zabudowa zagrodowa w gospodarstwie rolnym ( powierzchnia powyżej średniej powierzchni gospodarstwa rolnego w Gminie), którego częścią przed podziałem była działka objęta wnioskiem inwestora. W analizie stwierdzono: "W obszarze analizowanym w odległości min. 105 m wokół działki ( front działki 35 m ) żadna z działek sąsiednich nie jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w szczególności w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu. W obszarze analizowanym występuje wyłącznie zabudowa zagrodowa ( z definicji określonej w warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wynika, że jest to funkcja odrębna od zabudowy jednorodzinnej )". Stwierdzono również, że niezależnie od w/w ograniczeń istniejący w obrębie zabudowy zagrodowej budynek mieszkalny usytuowany ok. 31 m od ulicy [...] o pow. zabudowy 152 m 2 ( wskaźnik powierzchni zabudowy 0,01 ), szerokości elewacji frontowej 11 m z dachem płaskim nie pozwala na określenie wymagań dotyczących budynku mieszkalnego jednorodzinnego o parametrach wynikających z wniosku inwestora ( powierzchnia zabudowy 216 m2, szerokość elewacji 16 m, dwie kondygnacje w tym poddasze z dachem dwuspadowym ). W analizie stwierdzono brak spełnienia wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2 - 4 w/ w ustawy uznano za spełnione.

Z akt administracyjnych wynika, że po sporządzeniu analizy i przed wydaniem decyzji organ I instancji zawiadomił strony stosownie do art. 10 § 1 kpa o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Strony nie skorzystały z powyższego uprawnienia.

Decyzją z dnia 8 kwietnia 2008 r. Prezydent Miasta wskazując na art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.) odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji określonej we wniosku. W uzasadnieniu wskazał na treść powołanego w podstawie prawnej przepisu oraz na ustalenia i wnioski wynikające z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzonej stosownie do przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).

Odwołanie od tej decyzji wniósł Z. D. Odwołujący się wyraził wątpliwość co do zasadności stosowania w sprawie art. 61 ust. 1 pkt 1-4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W kwestii parametrów, kubatury i dachu planowanego budynku wyjaśnił, że tylko taki projekt "pasuje" do otoczenia działki, jakim jest las i woda. W jego ocenie odmowa ustalenia warunków zabudowy narusza jego prawo własności oraz jest przejawem samowoli urzędniczej. Podkreślił, że inwestycja otrzymała pozytywne opinie o podłączeniu energii, gazu i innych mediów. Na wypadek nieuwzględnienia jego wniosku o zmianę decyzji wnioskodawca wniósł o zamianę jego działek ( [...] i [...] ) na inne o podobnych parametrach lub o takie zadośćuczynienie materialne, które pozwoli mu na zakup nowych działek budowlanych.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w uzasadnieniu podjętej na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa decyzji w pierwszej kolejności opisało przebieg postępowania, a następnie dokładnie i szczegółowo przedstawiło stan prawny ( art. 52 ust. 1, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisy powołanego przez organ I instancji rozporządzenia ) odnoszący się do problematyki związanej z ustalaniem warunków zabudowy na terenach na których brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czyli tak jak w przedmiotowej sprawie. W dalszej części uzasadnienia Kolegium powołało się na ustalenia sporządzonej w sprawie analizy i stwierdziło, że granice obszaru analizowanego w sprawie zostały wyznaczone prawidłowo tj. zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia. Objaśniając treść art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy Kolegium wskazując na § 2 pkt 2 rozporządzenia podkreśliło stosownie do poglądów doktryny prawniczej, iż cechy do których trzeba dostosować nową zabudowę, zostały w sposób szczegółowy prawnie uregulowane pozostawiając małe pole manewru inwestorowi i wiążąc organ wydający decyzję. Kolegium stwierdziło, że zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna jest innym rodzajem zabudowy aniżeli zabudowa zagrodowa w gospodarstwie rolnym ( § 2 pkt 1 lit. a i c rozporządzenia w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy ). Wyjaśniło, że wprawdzie sposób użytkowania budynku mieszkalnego w zabudowie zagrodowej jest taki sam jak w zabudowie jednorodzinnej to jednak inny jest sposób zagospodarowania terenu. Wskazując na sporządzoną analizę organ odwoławczy stwierdził, że w przedmiotowej sprawie nie został spełniony wymóg z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ podkreślił, że tylko w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1-4 istnieje możliwość ustalenia warunków zabudowy. Odnosząc się zaś do zarzutów podniesionych w odwołaniu Kolegium uznało za prawidłowe zastosowanie art. 61 ust. 1 ustawy, wyjaśniając, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego organ wydaje decyzję o warunkach zabudowy w oparciu o ten przepis. Fakt uzyskania pozytywnej opinii dla podłączenia mediów nie jest okolicznością przesądzającą ustalenie warunków. Podobnie, wpływu na rozstrzygnięcie sprawy nie miało złożenie wniosków o ustalenie warunków zabudowy przez innych inwestorów, ponieważ organ przy rozstrzyganiu sprawy o warunkach zabudowy bierze pod uwagę istniejący stan zabudowy w obszarze analizowanym. W związku z tym Kolegium uznało, że zarzuty strony postępowania są niezasadne. Ponadto pouczono odwołującego się, że może złożyć kolejny wniosek o ustalenie warunków zabudowy w przypadku zmiany cech zabudowy planowanej inwestycji. Wyjaśniono także, że w przypadku braku możliwości ustalenia warunków zabudowy dla danej nieruchomości w oparciu o obowiązuje przepisy prawa, inwestorowi nie przysługuje zadośćuczynienie finansowe.

W skardze na powyższą decyzję Z. D. wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji podnosząc zarzuty sformułowane jak niżej:

1. rażącą obrazę przepisów § 3 ust. 1 i 2 powołanego przez organy rozporządzenia poprzez oczywiście wadliwe wyznaczenie obszaru analizowanego, co miało istotny wpływ na wynik sprawy między innymi poprzez nieprawidłowe przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

2. rażącą obrazę przepisów art. 7 kpa w związku z art. 77 § 1 kpa poprzez zaniechanie podjęcia przez organ administracji publicznej wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, co oczywiście miało istotny wpływ na wynik sprawy.

3. rażącą obrazę przepisu art. 10 kpa poprzez uniemożliwienie stronie wyrażenia ostatecznego stanowiska wobec całości dowodów i żądań zawartych w aktach sprawy, co dowodzi oczywiście, iż strona skarżąca bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu, jakie to uchybienie stanowi podstawę wznowienia postępowania przewidzianą w art. 145 § 1 pkt 4 kpa.

4. rażącą obrazę przepisu art. 107 § 1 i § 3 kpa, poprzez niesprostanie wymogowi sporządzenia uzasadnienia wydanego rozstrzygnięcia wraz z określeniem podstawy faktycznej i prawnej, co oczywiście miało wpływ na wynik postępowania, poprzez uniemożliwienie kontroli prawidłowości zaskarżonego rozstrzygnięcia.

Z uzasadnienia powyższych zarzutów wynika, że wadliwe wyznaczenie obszaru analizowanego w sprawie zdaniem skarżącego polega na tym, iż "odległość zakreślonej przez organ I instancji granicy obszaru analizowanego, od prawej strony działki [...] – oznaczonej na mapie, jako odcinek "B – C" – wynosi ok. 92 m ( 92 mm na mapie w skali 1: 1000 ) i przebiega dokładnie wzdłuż granicy działki nr [...]", gdy tymczasem "ustawowo minimalny obszar podlegający obligatoryjnej analizie winien być oddalony od przedmiotowej działki, w tym również od jej prawej strony o 105 m ( 105 mm na mapie w skali 1 : 1000 )". Skarżący stwierdził, że wskutek błędnie zakreślonego obszaru analizowanego pominięta została przy analizie działka nr [...] – oddalona od działki wnioskodawcy o ok. 93 m, co stanowi rażące naruszenie prawa. Pominięcie przez organy tak istotnej okoliczności faktycznej, zdaniem skarżącego, stanowi dodatkowo poważne naruszenie przepisów art. 7 i 77 § 1 K.p.a. Na uzasadnienie zarzutu z punktu 3 skarżący przytoczył orzecznictwo sądowoadministracyjne oraz poglądy doktryny odnoszące się do art. 10 § 1 kpa i wywiódł, że skoro organ odwoławczy nie powiadomił go o przysługujących mu uprawnieniach z art. 10 § 1 kpa to tym samym naruszył powyższy przepis i w ten sposób uniemożliwił mu czynny udział w postępowaniu. Skarżący nie zgodził się również z przyjęciem przez organy, że w sprawie nie zostały spełnione warunki umożliwiające uwzględnienie wniosku. Zarzucił, że organy obu instancji zaniechały dokładnego obliczenia wartości sprecyzowanych w § 5-8 rozporządzenia ograniczając się tylko do stwierdzenia, że nie ma możliwości ustalenia warunków dla inwestycji polegającej na budowie domu o powierzchni 216 m², szerokości elewacji frontowej 16 m, dwukondygnacyjnego o spadzistym dachu. Nie doszło zatem do wcześniejszego ustalenia dopuszczalności wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni objętej wnioskiem działki, ustalenia dopuszczalnej szerokości elewacji frontowej wnioskowanej inwestycji, czy ustalenia dopuszczalnej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wnioskowanej inwestycji. Zaniechanie dokonania powyższych ustaleń oraz przedstawienia ich uzasadnienia faktycznego i prawnego zdaniem skarżącego dowodzi oczywistej obrazy art. 107 § 3 kpa, a także art. 7 kpa, który nakłada na organy administracyjne obowiązek podejmowania wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia oraz art. 77 § 1 K.p.a., który wymaga zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego w sposób wyczerpujący.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna. Rozpatrując wniosek skarżącego o ustalenie warunków zabudowy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa w takim stopniu, że mogło to mieć jakikolwiek wpływ na wynik sprawy.

Podstawowy i w zasadzie jedyny dowód w sprawie, jaki przeprowadził organ I instancji tj. analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu została sporządzona na tyle poprawnie, że mogła być przedmiotem prawidłowych ustaleń i podstawą wydanych rozstrzygnięć. Wprawdzie przy wyznaczeniu na mapie obszaru analizowanego organ rzeczywiście tak jak zarzuca się w skardze wyznaczył jego granicę z prawej strony działki skarżącego w mniejszej odległości niż powinien, czyli rzeczywiście naruszył § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz. U. Nr 164, poz. 1588 ze zm. ), zwanego dalej "rozporządzeniem", jednak zdaniem Sądu naruszenie to nie miało wpływu na wynik sprawy. Błędne wyznaczenie obszaru analizowanego może być podstawą skutecznego tj. powodującego uchylenie decyzji zarzutu tylko wówczas gdy jednocześnie zostanie ustalone że błędnie wyznaczony obszar mógł spowodować pominięcie w analizie niektórych działek zabudowanych. W przeciwnym wypadku gdy np. pominięciu podlegają działki niezabudowane bądź części działek wprawdzie zabudowanych ale i tak nie podlegających analizie to zasadny jest wniosek, iż uchybienia związane z oznaczeniem obszaru analizowanego nie mają wpływu na ostateczny wynik analizy i wynik rozstrzygnięcia. W przedmiotowej sprawie organ prawidłowo ustalił szerokość frontu działki na 35 metrów, a zatem prawidłowo też przyjął w części tekstowej analizy, że obszar wokół działki [...] powinien wynosić 105 m odpowiednio do § 3 ust. 2 rozporządzenia. Wyznaczając obszar z prawej strony działki organ rzeczywiście "pomniejszył" tę wielkość. Wskazać jednak trzeba, że "pomniejszenie" obszaru analizowanego z prawej strony działki objętej wnioskiem nie nastąpiło na całej długości odcinka "B – C". W punkcie "B" odległość obszaru od granicy działki [...] wynosi dokładnie 10,5 cm, czyli tyle ile powinna wynosić, a następnie wyżej w kierunku punktu "C" odległość ta zmniejsza się nieznacznie do wielkości ok. 9,2 cm ( część graficzna analizy k. 11 akt administracyjnych ). Zdaniem Sądu prawidłowe wyznaczenie na mapie obszaru analizowanego z uwzględnieniem pominiętego w ten sposób niewielkiego ( o wielkości ok. 13 metrów i to nie na całej szerokości ) fragmentu działki [...] nie oznacza, że działka ta podlegałaby analizie jako tzw. działka sąsiednia. Jak wynika z mapy załączonej do odwołania ( k. 17 akt administracyjnych organu II instancji ) na której uwidoczniona jest działka [...] istniejące na niej zabudowania od granic obszaru analizowanego oddziela dodatkowo pas lasu. Sąd wyraża pogląd, iż analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzanej stosownie do przepisów rozporządzenia podlegają te działki sąsiednie, które w całości lub przynajmniej w znacznej części wchodzą w obszar analizowany, tak jak np. w przedmiotowej sprawie działki [...] i [...]. Należy bowiem zauważyć, iż zabudowania znajdujące się na tych działkach również znajdują się poza odległością 105 m od działki [...], jednak z uwagi na wchodzący w skład tej wielkości duży obszar działek [...] i [...] zabudowania te prawidłowo zostały poddane analizie. W przeciwnym wypadku zauważyć trzeba, że wyznaczenie wokół działki [...] obszaru analizowanego z każdej strony w sztywnej odległości 105 m spowodowałoby faktycznie w tak wyznaczonym obszarze brak występowania jakiejkolwiek zabudowy. Zdaniem Sądu organ prawidłowo nie uznał za tzw. działkę sąsiednią działki o numerze [...] pomimo, iż wyznaczając obszar analizowany na mapie winien jego granicę z prawej strony odcinka "B – C" poprowadzić nie wzdłuż granicy z działką [...] lecz przez jej teren tak aby odległość granicy obszaru analizowanego od działki inwestora w punkcie "C" wynosiła także 10,5 cm.

Niezasadny jest również zarzut naruszenia art. 10 § 1 kpa. Oczywiście Sąd w pełni podziela przytoczone w skardze na uzasadnienie tego zarzutu tezy orzeczeń sądów administracyjnych i wskazane poglądy z piśmiennictwa nie mniej jednak nie znajdują one zastosowanie w sprawie której dotyczy skarga. Skarżący miał zapewniony czynny udział w postępowaniu. Organ I instancji po zakończeniu postępowania wyjaśniającego zawiadomił go o uprawnieniu wynikającym z art. 10 § 1 kpa. Należy podkreślić, że jedynym w sprawie dowodem była analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzona w toku postępowania przed organem I instancji. Organ odwoławczy swoje rozstrzygnięcie podjął wyłącznie w oparciu o materiał dowodowy zebrany przez organ I instancji i sam nie przeprowadzał żadnego dodatkowego postępowania wyjaśniającego, a zatem nie zachodziła konieczność ponownego zapewnienia skarżącemu tzw. prawa do wypowiedzenia "ostatniego słowa". Dodatkowo także należy zauważyć, iż stawiając zarzut naruszenia art. 10 § 1 kpa skarżący nie wykazał, aby zarzucane uchybienie uniemożliwiło mu dokonanie jakiś czynności procesowych, a tym samym nie wykazał, że podnoszone naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co z kolei jest warunkiem sine qua non uchylenia decyzji z powodu naruszenia przepisów postępowania. Powyższe odnosi się również do postawionego w skardze zarzutu naruszenia art. 107 § 1 i § 3 kpa. Zarzut ten także nie jest zasadny. Wbrew twierdzeniom skarżącego decyzja organu odwoławczego spełnia wymogi w/w przepisu, co z kolei pozwala na kontrolę jej prawidłowości.

Przechodząc do istoty rozstrzygniętej przez organy sprawy Sąd w ramach dokonanej kontroli uznał, że odmowa ustalenia warunków zabudowy jest zasadna. Materialnoprawną podstawę wydanej decyzji stanowi art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dopuszcza on ustalenie warunków zabudowy w sytuacji gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W przedmiotowej sprawie podstawą odmowy było ustalenie, że opisana we wniosku inwestycja tj. budowa domu jednorodzinnego nie stanowi kontynuacji funkcji zabudowy występującej na terenie sąsiednim. Bezspornym natomiast było, że na działkach sąsiednich występuje zabudowa zagrodowa. Zdaniem Sądu organ słusznie uznał, że po pierwsze zabudowa zagrodowa stanowi inny szczególny rodzaj zabudowy odróżniający ją od zabudowy np. jednorodzinnej i wielorodzinnej i po drugie, że istnienie na danym terenie zabudowy zagrodowej uniemożliwia wprowadzenie na tym terenie zabudowy jednorodzinnej. Tylko takie ustalenia bowiem mogły przesądzić o braku spełnienia w przedmiotowej sprawie warunku kontynuacji funkcji z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Wyjaśnić bowiem trzeba, że zawarta w tym przepisie tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, uzależniająca zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego, nie wymaga przy projektowaniu nowych inwestycji prostego powielania celu i charakterystyki zabudowy istniejącej na terenie sąsiednim. Sąd w pełni akceptuje pogląd, że warunek w zakresie "kontynuacji funkcji" należy rozumieć szeroko to znaczy w taki sposób, że tylko wówczas nie jest on spełniony gdy projektowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie da się z nią w praktyce pogodzić ( por. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Komentarz pod red. Zygmunta Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H.Beck, Warszawa 2004, s. 501-503 ). Zastrzec też trzeba, że warunek braku sprzeczności dwóch funkcji musi być oceniany obiektywnie niezależnie od upodobań i ocen inwestora. Okoliczność, iż inwestor zgadza się na to, aby jego dom jednorodzinny pełniący funkcję wyłącznie mieszkalną usytuowany został na terenach zdominowanych w całości przez zabudowę zagrodową i tym samym zgadzał się na niedogodności związane z prowadzeniem gospodarstw rolnych ( w tym także takich o wysokim stopniu uciążliwości tj. gospodarstw hodowlanych na dość dużą skalę ) nie ma znaczenia przy ocenie przesłanki "kontynuacji funkcji". Z tych samych względów nie ma znaczenia jaki rodzaj gospodarstw rolnych faktycznie dominuje w "sąsiedztwie" ( rolne, hodowlane, ogrodnicze czy leśne ), gdyż już ich istnienie na danym terenie umożliwia zarówno dalszy ich rozwój, jak i pojawianie się nowych w tym i takich o dużym stopniu uciążliwości. Nowo wprowadzana na dany teren funkcja musi być tego rodzaju, że można przyjąć, że będzie mogła ona obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już funkcją ( odnosi się to np. do funkcji usługowej nieuciążliwej, która może towarzyszyć funkcji mieszkaniowej ), a także że w przyszłości ta nowo wprowadzona funkcja nie ograniczy obecnej ( np. wprowadzenie funkcji wyłącznie mieszkalnej na tereny zdominowane przez gospodarstwa rolne i to nawet te o niewielkim stopniu uciążliwości typu "agroturystyczne" mogłoby obiektywnie w przyszłości ograniczać rozwój i kontynuację dotychczasowego sposobu zagospodarowania terenu ). Mając na uwadze powyższe należy uznać, że istnienie na danym terenie zabudowy zagrodowej ewidentnie uniemożliwia wprowadzenie zabudowy jednorodzinnej. Zabudowa zagrodowa to – w rozumieniu § 3 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ( Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm. ) – w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Budynek gospodarczy w zabudowie zagrodowej to budynek przeznaczony również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych ( § 3 pkt 8 w /w rozporządzenia ). Prawidłowo zatem w przedmiotowej sprawie organy administracji uznały, że wprawdzie zarówno zabudowa jednorodzinna jak i zagrodowa służą realizacji tego samego celu ( zamieszkiwaniu ), to jednak z uwagi na różny sposób zagospodarowania terenu nie można przyjąć, iż zabudowa jednorodzinna stanowiłaby kontynuację funkcji zabudowy zagrodowej. Zabudowa zagrodowa służy przede wszystkim prowadzeniu działalności gospodarczej i stanowi miejsce zamieszkiwania i pracy rolnika, a grunty zajęte pod budynki mieszkalne w gospodarstwach rolnych uznaje się za grunty wykorzystywane rolniczo. Prawidłowo zatem w niniejszej sprawie organy przyjęły brak spełnienia wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie kontynuacji funkcji. Wobec braku tego warunku w istocie nie zachodziła już konieczność badania pozostałych warunków odnoszących się do parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy (... ) gabarytów i formy architektonicznej obiektów, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Ustalenia organów w tym zakresie mające na celu wzmocnienie argumentacji uzasadniającej odmowę ustalenia warunków zabudowy nie były konieczne skoro brak wymogu kontynuacji funkcji wykluczał możliwość uwzględnienia wniosku skarżącego.

Z powyższych względów Sąd na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. ) oddalił skargę.