Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 3187/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-06-02 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marta Kołtun-Kulik Sędziowie: WSA Izabela Ostrowska (spr.) WSA Przemysław Żmich Protokolant referent Monika Bodzan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 czerwca 2014 r. sprawy ze skargi R. I. Sp. z o. o. z siedzibą we [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Prezydent [...] decyzją z dnia [...] Nr [...] na podstawie art. 98 a ust. 1 oraz art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz uchwały nr [...] Rady miasta [...] z dnia [...] w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu nieruchomości w wyniku jej podziału oraz art. 104 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ), zwanej dalej kpa ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] złotych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej, jako działki ewidencyjne nr [...] i [...]

o łącznej pow. [...] ha położone w obrębie [...] w [...] przy ul. [...] i zobowiązującej współwłaścicieli ww. nieruchomości: R. sp. z o. o, J. A. i M. A. do wniesienia opłat

w kwocie odpowiadającej ich udziałowi w prawie własności, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Po rozpatrzeniu odwołania R. sp. z o.o. od ww. decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podał, że decyzją z dnia

[...] Prezydent [...] po rozpatrzeniu wniosku R. sp. z o. o, J.A. i M.A. zatwierdził projekt podziału działki nr [...] z obrębu [...] na działki nr [...];[...] i [...] o pow. [...] ha. Decyzja stała się ostateczna w dniu [...].

Zgodnie ze sporządzonym na ten cel operatem szacunkowym wartość nieruchomości oznaczonej, jako działka nr [...] przed dokonaniem podziału wynosiła

[...] zł, a po dokonaniu podziału wynosi [...] zł. Podział przedmiotowej nieruchomości spowodował wzrost wartości o [...] zł.

Zgodnie z Uchwałą Nr [...] Rady [...] z dnia [...] stawka opłaty adiacenckięj wynosi, 30% czyli w omawianym przypadku kwotę [...] zł. Organ wskazał, że przy ustaleniu wzrostu wartości nieruchomości nie uwzględniono działki ewidencyjnej nr [...], która zgodnie z planem miejscowym jest przeznaczona pod drogę publiczną –[...] i z mocy prawa stała się własnością Miasta [...].

Dalej, organ odwoławczy zaznaczył, że operat sporządzony został w oparciu

o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 41 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 109 ze zm.). Podkreślił także, że strona skarżąca skorzystała z możliwości zapoznania się ww. operatem szacunkowym, zgłosiła do niego zastrzeżenia, ale jak wynika z akt sprawy rzeczoznawca majątkowy podtrzymał swoje stanowisko. Strona nie przedstawiła innego operatu szacunkowego.

Organ drugiej instancji wskazał, że z orzecznictwa sądowoadministracyjnego wynika, że skoro strona nie kwestionowała sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, nie wskazywała bowiem w toku postępowania na merytoryczne błędy w sporządzonym operacie szacunkowym, i nie przedstawiła własnej wyceny spornych gruntów (operatu), to organ odwoławczy miał wszelkie podstawy by uznać, iż fakt wzrostu wartości nieruchomości został udowodniony, a tym samym uznać, iż przeprowadzanie kolejnych dowodów dotyczących tej okoliczności jest zbędne.

Organ odwoławczy dodał, że organ prowadzący postępowanie dowodowe nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ winien jednak dokonać oceny tego dowodu pod względem formalnym. Organ obowiązany jest również ocenić, czy dowód przedstawiony przez biegłego nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które winny być sprostowane bądź uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W postępowaniu administracyjnym nie jest, bowiem możliwe, aby operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego powołanego przez stronę przeciwstawić operatowi szacunkowemu rzeczoznawcy majątkowego sporządzonemu na zlecenie organu (art. 157 ust. ustawy o gospodarce nieruchomościami (wyrok Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Warszawie z dnia 30 stycznia 2008r. I SA/Wa 1833/07 LEX nr 351279).

Organ II instancji wyjaśnił, że materiał dowodowy wskazuje, że organ pierwszej instancji zapewnił stronie czynny udział w każdym stadium postępowania.

Na koniec zauważył, że strona nie zakwestionowała operatu przedłożonego przez Prezydenta [...] w sposób prawem przewidziany, czyli przez uzyskanie jego negatywnej oceny wykonanej przez Komisję Arbitrażową Polskiej Federacji Stowarzyszeń rzeczoznawców Majątkowych- organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych wobec czego ma on pełną wartość dowodową.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na opisaną wyżej decyzję wniosła R. sp. z o.o. z siedzibą we [...] wnosząc

o jej uchylenie oraz poprzedzającej jej decyzji Prezydenta [...] z dnia

[...] nr [...].

Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie:

1) przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, tj. art. 8, art. 77 § 1, art. 80 kpa, poprzez brak wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego zebranego w sprawie, wskutek czego błędnie ustalono wartość nieruchomości po podziale i w konsekwencji wysokość opłaty adiacenckiej,

2). przepisów prawa materialnego, tj.:

a) art. 4 pkt. 1 w związku z art. 4 pkt. 3 w zw. z art. 4 pkt. 6a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze dalej jako "ustawa o gospodarce nieruchomościami" oraz § 3 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) - dalej jako "rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości", poprzez ich niezastosowanie w sprawie, co doprowadziło do błędnej wykładni art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami wyrażającej się w przyjęciu przez organ, iż pojęcie nieruchomości po podziale należy utożsamiać z działką gruntu i w związku z tym, że jej wartość stanowi sumę wartości poszczególnych działek, podczas gdy sam tylko podział geodezyjny nieruchomości na nowe działki gruntu nie wywołuje skutku cywilnoprawnego,

b) art. 4 pkt. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, iż nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny są działki gruntu składające się na nieruchomość, wobec czego punktem odniesienia przy poszukiwaniu nieruchomości podobnych są poszczególne działki gruntu, a nieruchomość postrzegana jako całość,

c) art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego błędne zastosowanie wyrażające się w przyjęciu, iż do ustalonego w sprawie stanu faktycznego ma on zastosowanie, podczas gdy nieruchomości przyjęte do porównania nie są nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej

i jako takie nie mogą stanowić podstawy ustalenia wartości nieruchomości wycenianej.

d) § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, poprzez jego błędne zastosowanie wyrażające się w przyjęciu, iż do ustalonego w sprawie stanu faktycznego ma on zastosowanie, podczas gdy nieruchomości przyjęte do porównania nie są nieruchomościami podobnymi do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i w związku z tym znajomość cen transakcyjnych i cech tych nieruchomości jest nieprzydatna przy stosowaniu podejścia porównawczego.

e) poprzez zastosowanie w przedmiotowym postępowaniu § 41 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, podczas gdy przepis ten w chwili sporządzenia operatu szacunkowego nie obowiązywał.

W uzasadnieniu skargi strona skarżąca podniosła, że zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji zostały wydane

z naruszeniem przepisów postępowania tj. art. 7, art. 8, art. 77 § 1 oraz art. 80 kpa.

Postępowanie dowodowe organów obu instancji ograniczyło się bowiem jedynie do zlecenia sporządzenia operatu szacunkowego, na którym następnie oparły swoją decyzję, bez właściwej oceny jego wartości dowodowej.

Zdaniem skarżącej Spółki w niniejszej sprawie organ I instancji jak i Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w skarżonej decyzji nie dokonały prawidłowej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego. Nie dostrzegły bowiem, iż dowód ten zawiera szereg naruszeń przepisów prawa materialnego, które dyskwalifikują go jako jak to określił organ I instancji wykonany zgodnie

z obowiązującymi w przedmiotowym zakresie przepisami prawa.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w skarżonej decyzji w bardzo lakoniczny sposób odniosło się do jedynego dowodu w sprawie, tj. operatu szacunkowego, stwierdzając jedynie, że został on sporządzony w oparciu

o obowiązujące przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 41 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Strona wskazała, że ww. przepis został uchylony w 2011r. (vide: rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2011 r. nr 165, poz. 985) i w dniu sporządzenia operatu już nie obowiązywał.

Spółka podkreśliła, że sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy jest opinią biegłego o jakiej mowa w art. 84 § 1 kpa gdyż jego sporządzenie wymagało wiadomości specjalnych. Zdaniem strony skarżącej opinia taka podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym, gdyż organ na tej podstawie rozstrzyga o jednym z obligatoryjnych elementów decyzji ustalającej obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej, a mianowicie o wysokości tej opłaty.

Spółka wskazała, iż w świetle przepisów art. 98a w zw. z art. 4 pkt 1 w zw. z art. 4 pkt 3 w zw. z art. 4 pkt 6 a ustawy o gospodarce nieruchomościami a także § 3 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny oraz będącą punktem odniesienia przy poszukiwaniu nieruchomości podobnych w przedmiotowej sprawie była nieruchomość składająca się z działek ew. [...],[...],[...], a nie poszczególne działki.

Z uwagi na powyższe zdaniem Spółki operat szacunkowy na którym oparta została decyzja ustalająca opłatę adiacencką w rozpatrywanej sprawie, sporządzony został z naruszeniem ww. przepisów.

Strona skarżąca zauważyła także, że działka o powierzchni [...] ha, położona przy ul. [...] i przyjęta jako nieruchomość podobna do działki gruntu [...], nie może być za taką uważana nawet w odniesieniu do tej pojedynczej działki, co podnosił skarżący w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji. Strona podała, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest ona pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną w przeciwieństwie do działki nr [...] przeznaczonej pod samodzielny ciąg pieszy. Również położenie tej działki nie pozwala na takie jej określenie, bowiem usytuowana jest przy [...] jednej z głównych ulic [...] i z tych przyczyn nie może być ona traktowana jako porównywalna do działki [...] położonej przy ul.[...] będącej drogą dojazdową.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył co następuje:

Stosownie do dyspozycji art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, a więc prawidłowości zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafności ich wykładni. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. poz. 270).

W rozpoznawanej sprawie tego rodzaju wady i uchybienia nie wystąpiły, wobec czego skarga nie została uwzględniona.

Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości.

Po myśli zaś art. 146 ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Jak z powyższego zatem wynika, przepis art. 98a ust. 1 u.g.n. nie pozostawia biegłemu pełnej swobody, co do sposobu wyceny, dokonywanej dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej. Wycenie takiej bowiem podlega nie działka, czy działki a nieruchomość – jako całość. Zatem zarówno przed podziałem nieruchomości, jak i po jej podziale, szacunek winien być dokonywany w stosunku do całości gruntu , bo tylko on stanowi nieruchomość gruntową. Tak też winien być on oceniany pod względem, poszczególnych cech charakterystycznych.

Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego - art. 156 ust. 1 u.g.n. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość nieruchomość miała przed oraz po podziale i w konsekwencji różnica tych wartości stanowi podstawę określenia opłaty adiacenckiej.

Operat szacunkowy wpływa zatem bezpośrednio na treść decyzji kształtującej obowiązek finansowy strony postępowania, powinien więc spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Należy podkreślić, że organ rozpoznający sprawę zobligowany jest ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego, który jest podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia wartości nieruchomości. Przy czym dotyczy to tak podejścia, jak i metody oraz techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt bowiem, iż ich wybór należy do rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny, nieuzasadniając swojego wyboru. Dodać należy, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale obowiązek zbadać przedłożony operat pod względem zgodności ze stosownymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności winien żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny, a nawet zlecić wykonanie nowego operatu. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Powyższe stanowisko co do zakresu oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy, prezentowane jest już w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego od szeregu lat (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r. sygn. akt I OSK 852/07; z dnia 22 grudnia 2009 r. sygn. akt I OSK 373/09; z dnia 12 stycznia 2011 r. sygn. akt I OSK 379/10; z dnia 7 października 2011 r. sygn. akt I OSK 1650/10).

Podzielić należy ocenę organów, że operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W operacie szczegółowo opisano zarówno podstawę prawną opracowania, przedmiot i zakres wyceny, sposób wyceny, w tym podejście, metodę i technikę wyceny, wykonano analizy danych i charakterystykę rynku nieruchomości, a wreszcie określono wartość nieruchomości przed i po podziale. Rzeczoznawca w sposób uprawniony dokonał analizy transakcji nieruchomości podobnych, przyjmując dwu letni okres badania cen od daty, na którą określa się wartość nieruchomości ( lata [...]), co jest zgodne z zasadami wyceny nieruchomości przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu określonymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w Nocie interpretacyjnej nr 1.

Podział nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...] -działki nr [...] na działki nr [...], [...],[...] i [...] o pow. [...] ha spowodował wzrost jej wartości o [...] zł. Zgodnie z uchwałą Rady miasta [...] z dnia [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek podziału, opłata adiacencka ustalona została w wysokości 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale w związku z tym wysokość opłaty adiacenckiej ustalono na kwotę [...] (art. 98a ust. 1a ugn), przy czym wycena nie obejmowała działki nr [...], wydzielonej pod drogę publiczną [...]. Wartość rynkowa nieruchomości jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie art. 154 ust.1 ugn, który dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Rzeczoznawca do wyceny nieruchomości przyjął podejście porównawcze, metodą porównywania parami mając na uwadze, iż [...] jest dzielnicą o zróżnicowanym charakterze zabudowy i zagospodarowania. Rzeczoznawca ustalił następujące cechy rynkowe dla nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań: lokalizacja; możliwości inwestycyjne; ekspozycja, dojazd do działki; sąsiedztwo.

W odpowiedzi na stawiane przez skarżącą zastrzeżenie co do przyjęcia jako nieruchomości podobnej do nieruchomości wycenianej działki ew. nr [...] o powierzchni [...] m 2 położonej przy [...], przeznaczonej do zabudowy wielorodzinnej, biegły rzeczoznawca w piśmie z dnia [...] wyjaśnił, iż działka nr ew. [...] ze względu na swoją małą powierzchnie nie może być przeznaczona pod zabudowę, bowiem nie stanowi samodzielnej działki budowlanej, a przyjęta została do porównania ze względu na brak transakcji działkami zbliżonymi powierzchniowo w bezpośrednim sąsiedztwie działki wycenianej.

Jak wyjaśnił również organ I instancji, którą to argumentację Sąd podziela na tle stanu faktycznego sprawy niniejszej, jeśli na obszarze rynku lokalnego , jak również na rynkach podobnych nie odnotowywuje się obrotu w segmencie nieruchomości podzielonych na mniejsze działki geodezyjne i zbywanych jako całość, a wręcz przeciwnie podziału dokonuje się w celu zbycia nowopowstałych działek o małej powierzchni to musi to wpłynąć na szacowanie wartości nieruchomości po podziale jako sumy wartości działek wchodzących w jej skład z zastosowaniem współczynnika eksperckiego [...] redukującego łączną wartość tych działek. Taka też metoda została przyjęta przez biegłego przy sporządzaniu operatu szacunkowego.

Z tych względów zdaniem Sądu zarzut naruszenia przez organy art. art. 4 pkt. 1 w związku z art. 4 pkt. 3 w zw. z art. 4 pkt. 6a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz art. 4 pkt 16 a także art. 153 ustawy należy uznać za nieuzasadniony.

Odnosząc się natomiast do zarzutów skarżącej dotyczących przyjętej w postępowaniu wyceny wyjaśnić należy, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa, stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje tylko i wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określania cech i ich wpływu na cenę nieruchomości, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. W tym zakresie nie można absolutnie zarzucić organom obu instancji oparcia się na opinii naruszającej ten przepis.

Prowadząc postępowanie administracyjne w przedmiotowej sprawie w ocenie Sądu organy dokonały właściwej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego - w swoich decyzjach przedstawiły w sposób szczegółowy, dlaczego uznały wartość dowodową opinii.

Z tych też względów na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzeczono, jak w wyroku.