Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 608/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2022-10-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono sprzeciw od decyzji
Powołane przepisy: article: art. 7 art. 77 par. 1 art. 80 art. 107 par. 3 art. 136 par. 1 par. 2 par. 3 art. 138 par. 2
journal: Dz.U. 2021 poz 735
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. 3 par. 2a art. 64e art. 151a par. 2
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.
article: art. 61 ust. 1 pkt 1-5
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.

SENTENCJA

Dnia 17 października 2022 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Asesor sądowy WSA Sebastian Michalski po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 17 października 2022 roku sprawy ze sprzeciwu P. Sp. z o.o. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 30 maja 2022 roku nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oddala sprzeciw.


UZASADNIENIE

Burmistrz Miasta i Gminy K., decyzją z dnia 22 marca 2022 roku (nr [...]), po rozpoznaniu wniosku P. Sp. z o.o. (przed przekształceniem P. Sp. z o.o. Sp. K.), odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku magazynowego z częścią socjalno-biurową na działkach oznaczonych nr ewid.[...] i [...], położonych w obrębie geodezyjnym R. , gmina K..

Organ wyjaśnił, że wnioskowany rodzaj zabudowy nie spełnia wymagań ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wyniki analizy nie dają możliwości ustalenia nowej linii zabudowy jako przedłużenia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Sąsiednie działki położone wzdłuż drogi gminnej, składającej się z działek nr ewidencyjny [...] i [...], są niezabudowane. Wyznaczenie nowej linii zabudowy na zasadzie odstępstwa wynikającego z analizy jest natomiast nieuzasadnione. Po zmianie koncepcji zagospodarowania terenu przez inwestora (w nawiązaniu do budynku na działce ewidencyjnej nr [...]) projektowany budynek magazynowy z częścią socjalno-biurową miałby być zlokalizowany w odległości niespełna 3,5m od istotnego cieku naturalnego rzeki Ś. .

P. Sp. z o.o. skorzystało z prawa do odwołania.

Spółka zażądała uchylenia decyzji organu I instancji w całości i wydania merytorycznego rozstrzygnięcia na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego zgodnie z wnioskiem Inwestora z dnia 4 października 2021 roku z uwzględnieniem jego modyfikacji dokonanej pismem z dnia 20 stycznia 2022 roku.

W ocenie Spółki decyzja Burmistrz Miasta i Gminy K. wydana została z naruszenia art. 7, art. 8 §1, art. 77 §1, art. 80 ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego, art. 6 ust. 2 pkt, art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz §4 ust. 1 i ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Spółka podniosła, że planuje posadowić wnioskowany obiekt w odległości 8m od granicy frontowej działki nr [...]. Analiza wykonana w dniu 22 marca 2022 roku dla obszaru w promieniu 483m wskazuje, że budynki produkcyjne (magazynowe) oraz usługowe zlokalizowane są w odległości od 8m do 67m od granic frontowych działek.

Na podstawie art. 136 § 1 ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego Spółka zażądała, aby w toku postępowania przed organem odwoławczym przeprowadzono dowody z:

- przesłuchania mgr inż. arch. J. R.-M. w celu wyjaśnienia sprzeczności wniosków analizy urbanistycznej z jej treścią (dokumenty z dnia 10 stycznia 2022 roku oraz 22 marca 2022 roku),

- powołania przez organ odwoławczy osoby, o której mowa w art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w celu przeprowadzenia ponownej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu celem potwierdzenia, że planowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji i parametrów oraz sposobu zagospodarowania sąsiedniej zabudowy, tj. na okoliczność, że planowana inwestycja spełnia przesłankę z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia 30 maja 2022 roku (nr [...]), uchyliło zaskarżoną decyzję oraz przekazało sprawę do ponownego rozpoznania Burmistrzowi Miasta i Gminy K..

Kolegium uznało, że organ I instancji nie przeprowadził prawidłowo analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wyznaczonego, jako obszar analizowany. W ocenie Kolegium nie budzi żadnej wątpliwości, że analiza musi obejmować wszystkie działki z obszaru analizowanego. Tymczasem w wyznaczonym obszarze analizowanym znajdują się działki, które nie zostały uwzględnione w analizie np. [...], [...], [...], [...]. Stanowi to o naruszeniu art. 7. art. 77 § 1 i w konsekwencji art. 80 K.p.a. poprzez brak wszechstronnych ustaleń faktycznych. W tym stanie rzeczy ocena spełnienia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym byłaby przedwczesna.

P. Sp. z o.o., reprezentowane przez pełnomocnika w osobie radcy prawnego, skorzystało z prawa sprzeciwu do sądu administracyjnego.

Storna zażądała uchylenia w całości decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz zasądzenia kosztów postępowania według norm przepisanych.

Strona podniosła, że zaskarżona sprzeciwem decyzja została wydana z naruszeniem art. 138 §2 w związku z art. 16 ustawy oraz art. 107 §3 ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego. W ocenie strony organ skorzystał z możliwości uchylenia decyzji Burmistrza pomimo braku wystąpienia przesłanek wskazanych w powołanym przepisie, a uzasadnienia faktyczne i prawne decyzji jest wadliwe.

W ocenie autora sprzeciwu "wiadome jest (o czym świadczy sposób prowadzenia postępowania przez organ I instancji), iż z przyczyn całkowicie pozamerytorycznych oraz pozaprawnych, wniosek skarżącej o wydanie wnioskowanych warunków zabudowy nigdy nie będzie rozpoznany przez organ I instancji pozytywnie".

W uzasadnieniu żądań sprzeciwu podniesiono, że organ odwoławczy obowiązany jest podjąć wszelkie możliwe kroki do merytorycznego załatwienia sprawy, a nie uwalniać się od obowiązku orzekania przekazaniem sprawy organowi I instancji.

Organ powinien nie tylko przekonująco uzasadnić wystąpienie przesłanek z przepisu art. 138 § 2 K.p.a., ale także wskazać przyczyny, z jakich nie zastosował przepisu art. 136 § 1 K.p.a.

Zdaniem strony skarżącej sprawa została wyjaśniona w zakresie, który pozwala na pozytywne dla wnioskodawcy jej rozstrzygnięcie.

Decyzja odmowa powodowana jest nieprawidłowym stanowiskiem, że wyznaczony obszar analizowany nie pozwala na ustalenie linii zabudowy, gdy z analizy z dnia 22 marca 2022 roku wynika, że w obszarze analizowanym budynki produkcyjne (magazynowe) oraz usługowe zlokalizowane s ą w odległości od 8m do 67m od granic frontowych działek. Taka lokalizacja jest zgodna z wnioskiem skarżącej Spółki, która planuje posadowić obiekt 8m od granicy frontowej działki nr [...].

Zdaniem strony skarżącej, bazując jedynie na materiale dowodowym już zgromadzonym, bez konieczności prowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego, organ odwoławczy mógł rozpoznać sprawę merytorycznie wydając pozytywną dla Skarżącej decyzję.

Z regulacji prawnej dotyczącej wydawania decyzji o warunkach zabudowy wynika jedynie, że wydanie takiej decyzji musi poprzedzać powołanie urbanisty oraz sporządzenie stosownej analizy. Nie istnieje przepis prawny, który zakazuje podjęcia takich działań przez organ odwoławczy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej; kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej - art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. 2021, poz. 137). Kierując się wspomnianym kryterium legalności, sąd administracyjny dokonuje oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi. Ocena ta jest dokonywana na podstawie akt sprawy oraz według stanu prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego aktu.

Zgodnie z art. 3 § 2a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. 2022, poz. 329 ze zm.; dalej w skrócie P.p.s.a.) sądy administracyjne orzekają także w sprawach sprzeciwów od decyzji wydanych na podstawie art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku - Kodeks postępowania administracyjnego.

Rozpoznając sprzeciw od decyzji sąd ocenia jedynie istnienie przesłanek do wydania decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego (art. 64e P.p.s.a.). W tym trybie sąd administracyjny nie jest władny odnosić się do meritum sprawy, w tym zwłaszcza do istotnych w sprawie zagadnień materialnoprawnych. Kontrola decyzji kasacyjnej organu odwoławczego sprowadza się do analizy przyczyn, dla których organ odwoławczy uznał za konieczne skorzystanie z możliwości przewidzianej w art. 138 § 2 ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego.

W przypadku uznania, że uchylenie decyzji organu pierwszej instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia nie wynika z przesłanek wskazanych w powołanym powyżej przepisie, sąd jest władny uwzględnić sprzeciw i uchylić decyzję w całości (art. 151a §1 P.p.s.a.).

Przedmiot wyrokowania stanowiły kwestie dotyczące prawidłowego zastosowania art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 735 ze zm.; dalej w skrócie K.p.a.) w kontekście wykładni prawa materialnego przyjętej i zastosowanej w sprawie przez organy administracji publicznej.

Pomiędzy stronami nie ma sporu, co do treści prawa materialnego.

Organ oraz skarżąca Spółka przyjmują, że dla rozstrzygnięcia o żądaniach wniosku z dnia 30 września 2021 roku w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy wymagane jest przeprowadzenia postępowania, co do łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 741 z późn. zm.).

Przypomnieć zatem należy, że zgodnie z treścią art. 138 § 2 K.p.a. organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy.

Organ odwoławczy może przeprowadzić na żądanie strony lub z urzędu dodatkowe postępowanie w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie albo zlecić przeprowadzenie tego postępowania organowi, który wydał decyzję (art. 136 § 1 K.p.a.).

Natomiast zgodnie z art. 136 § 2 K.p.a. jeżeli decyzja została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie, na zgodny wniosek wszystkich stron zawarty w odwołaniu, organ odwoławczy przeprowadza postępowanie wyjaśniające w zakresie niezbędnym do rozstrzygnięcia sprawy. Jeżeli przyczyni się to do przyspieszenia postępowania, organ odwoławczy może zlecić przeprowadzenie określonych czynności postępowania wyjaśniającego organowi, który wydał decyzję.

W świetle art. 136 § 3 K.p.a. przepis § 2 stosuje się także w przypadku, gdy jedna ze stron zawarła w odwołaniu wniosek o przeprowadzenie przez organ odwoławczy postępowania wyjaśniającego w zakresie niezbędnym do rozstrzygnięcia sprawy, a pozostałe strony wyraziły na to zgodę w terminie czternastu dni od dnia doręczenia im zawiadomienia o wniesieniu odwołania, zawierającego wniosek o przeprowadzenie przez organ odwoławczy postępowania wyjaśniającego w zakresie niezbędnym do rozstrzygnięcia sprawy.

Przepisy art. 136 § 2 i § 3 K.p.a. stanowią wyjątek od art. 138 § 2 K.p.a., który nakazuje organowi odwoławczemu uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, czyli w sytuacji, gdy decyzja organu I instancji została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie (P. M. Przybysz [w:] Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2022, art. 136).

Kolegium trafnie uznało oraz wyjaśniło z poszanowaniem art. 107 § 3 K.p.a., że decyzja Burmistrz Miasta i Gminy K. została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie.

Analiza akt sprawy potwierdza stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego, co do tego, że analiza urbanistyczna została sporządzona z pominięciem cech zagospodarowania niektórych działek, które znajdują się w wyznaczonym obszarze analizowanym. Taki stan rzeczy powoduje, że wyniki analizy są nierzetelne w zakresie wszystkich parametrów, cech i wskaźników niezbędnych dla określenia parametrów planowanej inwestycji w kontekście zasady tzw. dobrego sąsiedztwa.

Powyższe stanowi o ujawnieniu konieczność przygotowania nowej, rzetelnej analizy urbanistyczno-architektonicznej. Taki stan rzeczy niewątpliwie przesądza o tym, iż konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie.

Kolegium trafnie rozpoznało, że decyzja organu I instancji została wydana z naruszeniem art. 7. art. 77 § 1 i w konsekwencji art. 80 K.p.a. poprzez brak wszechstronnych ustaleń faktycznych.

Z powyższych względów za całkowicie błędne należy uznać stanowisko strony skarżącej, że organ odwoławczy "bazując jedynie na materiale dowodowym już zgromadzonym, bez konieczności prowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego, mógł rozpoznać sprawę merytorycznie wydając pozytywną dla Skarżącej decyzję".

Sąd podziela stanowisko, że w opisanym powyżej stanie sprawy ocena spełnienia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym byłaby przedwczesna. Wydanie decyzji merytorycznej byłoby naruszeniem zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego.

Przy formułowaniu zarzutów sprzeciwu skarżąca Spółka przyjmowała błędne założenie, że o istotnej wadliwości kwestionowanej decyzji może przesądzać zaniechanie przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w postępowaniu odwoławczym.

W ocenie Sądu w kontrolowanej sprawie nie ziściły się przesłanki do stosowania przepisów art. 136 § 1-3 K.p.a. w toku postępowania odwoławczego.

Błędne jest założenie, że podstawę prowadzenia postępowania dowodowego przez Kolegium mógł stanowić przepis art. 136 § 1 K.p.a. Z treści tego przepisu jednoznacznie wynika, że dotyczy on tylko "dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie".

Skoro w kontrolowanej sprawie nie budzi wątpliwości, że wyniki analizy urbanistycznej przedstawiają nierzetelnie stan zagospodarowania nieruchomości w obszarze analizowanym, co rodzi konieczność sporządzenia nowej analizy, to nie ma podstaw do formułowania oceny, że do merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy wystarczające jest przeprowadzenie dodatkowego/uzupełniającego postępowania dowodowego.

Przepisy art. 136 § 2 i §3 K.p.a. normują sytuacje, kiedy w postępowaniu odwoławczym, bez narażenia się na zarzut naruszenia zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego, można przeprowadzić postępowanie wyjaśniające w zakresie niezbędnym do rozstrzygnięcia sprawy pomimo tego, że decyzja organu I instancji została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie.

Opisana powyżej możność procesowa aktualizuje się na zgodny wniosek wszystkich stron zawarty w odwołaniu, a także w przypadku, gdy jedna ze stron zawarła w odwołaniu wniosek o przeprowadzenie przez organ odwoławczy postępowania wyjaśniającego w zakresie niezbędnym do rozstrzygnięcia sprawy, a pozostałe strony wyraziły na to zgodę w terminie czternastu dni od dnia doręczenia im zawiadomienia o wniesieniu odwołania, zawierającego wniosek o przeprowadzenie przez organ odwoławczy postępowania wyjaśniającego w zakresie niezbędnym do rozstrzygnięcia sprawy.

Wyjaśnić zatem należy, że przymiot strony w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym, poza skarżąca Spółką, ma jeszcze osiem innych podmiotów. Z prawa do odwołania skorzystała tylko skarżąca Spółka.

Pismem z dnia 19 kwietnia 2022 roku Burmistrz Miasta i Gminy K. przekazał odwołanie skarżącej Spółki do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

O przekazaniu odwołania poinformowane zostały, według rozdzielnika, inne strony postępowania, a do informacji załączone zostało odwołanie z dnia 11 kwietnia 2022 roku. W aktach sprawy nie ma dowodów na okoliczność, aby pozostałe strony, w terminie czternastu dni od dnia doręczenia im zawiadomienia o wniesieniu odwołania, wyraziły zgodę na przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego zakreślonego żądaniami dowodowymi zawartymi w odwołaniu.

Uzasadnienie skarżonej decyzji wyjaśnia dlaczego konieczne było przekazanie sprawy do rozpoznania organowi pierwszej instancji. Decyzja zawiera wskazania, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy.

Kolegium wyjaśniło, że w toku postępowania o ustalenie warunków zabudowy ocena spełnienia wymogów nowej zabudowy dokonywana jest według istniejącego stanu zabudowy i zagospodarowania terenu analizowanego, według stanu faktycznego istniejącego w dniu wydania decyzji o warunkach zabudowy. Planowane lub oczekiwane zmiany dotyczące terenu sąsiedniego nie mogą mieć znaczenia prawnego przy rozpoznawaniu i rozstrzygani sprawy o ustalenie warunków zabudowy. Wcześniejsze uzyskanie przez wnioskodawcę lub osobę trzecią pozytywnej decyzji ustalającej warunki zabudowy dla określonego przedsięwzięcia na danym terenie nie rodzi po ich stronie roszczenia o uzyskanie dla podobnego przedsięwzięcia na podobnym terenie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy.

Przyszłe zmiany zagospodarowania sąsiedniej działki, czy też planowane zamiany dotyczące tego samego terenu, nie mogą mieć znaczenia prawnego przy rozstrzyganiu sprawy o warunki zabudowy. Na treść decyzji w przedmiocie warunków zabudowy nie mogą mieć wpływu okoliczność wydania innej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla innej, choćby podobnej inwestycji, jak i uchwalenie planu miejscowego dla części obszaru analizowanego.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wskazało, że linia zabudowy, którą ma określić organ w decyzji o warunkach zabudowy, to linia wyznaczona na działce od strony drogi publicznej, czyli od frontu działki. Ustalenie linii zabudowy winno znajdować uzasadnienie w wynikach analizy urbanistyczno-architektonicznej oraz respektować zasadę ochrony prawa własności, czyli ograniczenie prawa właściciela powinno następować w wymiarze nie większym niż jest to niezbędne dla zachowania wartości chronionej jaką jest ład przestrzenny. Pojęcie linii zabudowy w rozumieniu art. 61 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obejmuje zarówno "obowiązującą linię zabudowy", jak i "nieprzekraczalną linię zabudowy". Określenie charakteru ustalanej linii zabudowy powinno znajdować oparcie w wynikach analizy urbanistyczno-architektonicznej oraz respektować prawo własności.

Kolegium wskazało ponadto, że przy ponownym rozpoznaniu sprawy Burmistrz Miasta i Gminy K. będzie miał na uwadze, że w przypadku, gdy nie da się wyznaczyć linii zabudowy jako przedłużenia linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich albo stosowanie do przepisów odrębnych albo z uwzględnieniem uskoku w linii zabudowy, to dopuszcza się wyznaczenie innej linii zabudowy, o ile wynika to ze sporządzonej analizy. Prawodawca dał organowi upoważnienie do wyznaczenia innej linii zabudowy nie wprowadzając w istocie żadnych ograniczeń, co do jej wyznaczenia, pod warunkiem, że znajduje to oparcie w treści analizy urbanistyczno-architektonicznej. Z akt sprawy wynika, że linia zabudowy w obszarze analizowanym jest zróżnicowana (dla uwzględnionych w niej budynków kształtuje się na poziomie od 8m do 67m).

Organ odwoławczy wyjaśnił również, że uznanie nieruchomości (działki) za sąsiednią nie może wynikać jedynie z ich fizycznej styczności. Działka sąsiednia w myśl art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to każda działka znajdująca się w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym. Kwestia bliskiego sąsiedztwa (działki sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi) ma znaczenie przy ustalaniu linii zabudowy oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Przy czym nawet w tych przypadkach nie jest to kwestia bezwzględnie wiążąca, a przepisy pozwalają na inne wyznaczenie tych parametrów, jeżeli wynika to z analizy.

Organ odwoławczy zwrócił uwagę, iż według treści zaskarżonej decyzji teren inwestycji posiada pośredni dostęp do drogi gminnej, tj. do działki nr [...] poprzez działki nr [...] i [...]. Tymczasem według znajdującej się w aktach sprawy informacji z rejestru gruntów działka nr [...] to grunty orne będące własności Gminy K., a nie grunty oznaczone "dr". W aktach sprawy brak informacji (uchwały) o zaliczeniu tej działki do kategorii dróg publicznych (gminnych) i ustalenia jej przebiegu.

Organ odwoławczy wskazała również, że przy ponownym rozpoznaniu sprawy należy mieć na uwadze, aby w aktach sprawy znalazły się aktualne zapewnienia, że istniejące lub projektowane uzbrojenie ternu jest wystarczające do zamierzenia budowlanego.

Kolegium uznało ponadto, że działka inwestycyjna nie wymaga zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nie rolnicze i nieleśne.

Akta administracyjne, w ocenie organu odwoławczego, wskazują, że inwestycja nie znajduje się w obszarze strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, ani strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stornach rurociągu. Organ pierwszej instancji winien uwzględnić, że ocena tego warunku winna znajdować się w treści decyzji o warunkach zabudowy, co w zaskarżonej decyzji nie nastąpiło.

Kolegium wskazało, że przyszła decyzja winna zawierać dwa integralne załączniki. Jeden w postaci analizy, na którą składają się część opisowa i część graficzna oraz drugi w postaci mapy z zaznaczonymi liniami rozgraniczającymi teren inwestycji.

Granice obszaru analizowanego należy wyznaczyć na kopii mapy w skali 1:500 lub 1:1000 w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, jednak nie mniej niż 50m. Jeżeli w tak wyznaczonym obszarze występuje zabudowa mogąca stanowić podstawę do rozstrzygnięcia sprawy, to zbędne jest obejmowanie analizą i granicami obszaru analizowanego kolejnych działek.

W ocenie Sądu organ odwoławczy prawidłowo skorzystał z kompetencji określonej w art. 138 § 2 K.p.a., a wydana decyzja spełnia kryteria określone przepisem art. 107 § 3 K.p.a.

Z powyższych względów, na podstawie art. 151a § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2022, poz. 329 ze zm.), sprzeciw podlegał oddaleniu.