Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 724/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2006-02-02 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 34 ust. 4 pkt 2
journal: Dz.U. 2006 nr 156 poz 1118
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
Teza: składane na podstawie przepisu art. 32 ust. 4 pkt 2 prawa budowlanego oświadczenie inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością

winno być oceniane przez organy administracyjne przy uwzględnieniu reguł postępowania  dowodowego obowiązujących w kodeksie postępowania

administracyjnego. Gdy chodzi o tytuł prawny do dysponowania nieruchomością stanowiącą własność (współwłasność) innego podmiotu, to w przypadku

wątpliwości co do prawidłowości posiadanych uprawnień ciężar dowodu skuteczności posiadanego tytułu  względem właściciela nieruchomości obciąża

inwestora. Właściciel nie ma obowiązku udowadniania, iż jego własność nie jest obciążona prawami osób trzecich.

TEZY

składane na podstawie przepisu art. 32 ust. 4 pkt 2 prawa budowlanego oświadczenie inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością

winno być oceniane przez organy administracyjne przy uwzględnieniu reguł postępowania  dowodowego obowiązujących w kodeksie postępowania

administracyjnego. Gdy chodzi o tytuł prawny do dysponowania nieruchomością stanowiącą własność (współwłasność) innego podmiotu, to w przypadku

wątpliwości co do prawidłowości posiadanych uprawnień ciężar dowodu skuteczności posiadanego tytułu  względem właściciela nieruchomości obciąża

inwestora. Właściciel nie ma obowiązku udowadniania, iż jego własność nie jest obciążona prawami osób trzecich.


SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Stanisław Prutis (spr.), Sędziowie asesor WSA Wojciech Stachurski, sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, Protokolant Marta Joanna Czubkowska, po rozpoznaniu w dniu 26 stycznia 2006 r. sprawy ze skarg Wspólnoty Właścicieli Lokali Użytkowych Nieruchomości przy ulicy Ś. M. [...] w B. oraz Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością P. – Z. z siedzibą w W. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] maja 2005 r. Nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę stacji bazowej telefonii cyfrowej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] stycznia 2005 roku numer [...]; 2. stwierdza, że zaskarżone decyzje nie mogą być wykonane w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Wojewody P. na rzecz strony skarżącej Wspólnoty Właścicieli Lokali Użytkowych Nieruchomości przy ulicy Ś. M. [...] w B. kwotę 755 (siedemset pięćdziesiąt pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego; 4. zasądza od Wojewody P. na rzecz strony skarżącej Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością P. – Z. z siedzibą w W. kwotę 755 (siedemset pięćdziesiąt pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.-


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją, wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. oraz art. 82 ust. 3 ustawy – Prawo budowlane, po rozpatrzeniu odwołań pani D. W. M.-G., Spółka z o.o. [...] z siedzibą w W. ul. M. [...] oraz Wspólnoty [...] od decyzji nr [...] Prezydenta Miasta B. z [...].01.2005 r. znak: [...] zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej P. T. C. Sp. z o.o. pozwolenia na budowę stacji bazowej telefonii cyfrowej sieci [...] nr [...] "[...]" zlokalizowanej na budynku biurowym przy ul. [...] w B., Wojewoda P. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu organ odwoławczy przedstawił następujący stan sprawy:

P. T. C. Sp. z o.o. 10 października 2004 r. złożyła w Urzędzie Miejskim w B. wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę stacji bazowej telefonii cyfrowej sieci [...] nr [...] B., zlokalizowanej w budynku biurowym przy ul. [...] w B. Organ pierwszej instancji 20 listopada 2004 r. zawiadomił strony postępowania administracyjnego o wszczętym postępowaniu administracyjnym na wnioskowaną inwestycję.

Pismem z 26 listopada 2004 r. Zarząd Wspólnoty [...], poinformował organ pierwszej instancji, iż współwłaściciele w/w budynku nie wyrażają zgody na budowę stacji. Do pisma dołączono kserokopię Uchwały Nr [...] o wyborze zarządu Wspólnoty [...] i Uchwały Nr [...] tejże wspólnoty z 10 października 2004 r., z której wynika, że większość wspólnoty nie wyraża zgody na wynajęcie powierzchni dachu P. T. C. Sp. z o.o. w celu budowy stacji bazowej telefonii cyfrowej [...]. Za przyjęciem uchwały głosowało ośmiu (8) właścicieli, a za jej odrzuceniem sześciu (6) właścicieli wspólnoty. Po zapoznaniu się z tym wystąpieniem organ pierwszej instancji pismem z 20 grudnia 2004 r. zażądał od wnioskodawców złożenia wyjaśnienia na piśmie w związku z zaistniałymi rozbieżnościami dotyczącymi oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane załączonego do akt sprawy. P. T. C. Sp. z o.o. pismem z 28 grudnia 2004 r. poinformowała Urząd Miejski

w B. Wydział Architektury, że "posiada umowę najmu na okres 10 lat. Na chwilę obecną wszelkie zapisy umowy są przez P.T.C. Sp. z o.o. uważane za obowiązujące". Do pisma dołączona została kserokopia umowy najmu.

Organ pierwszej instancji po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego decyzją Nr [...] z [...] stycznia 2005 r. znak [...] zatwierdził projekt budowlany

i udzielił P. T. C. Sp. z o.o. pozwolenia na budowę stacji bazowej telefonii cyfrowej sieci [...] nr [...] "[...]" zlokalizowanej na budynku biurowym przy ul. [...] w B.

Jednocześnie Prezydent Miasta B. pismem z 7 stycznia 2005 r. wystąpił do Prokuratury Rejonowej B.-Północ o przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego na okoliczność ustalenia prawdziwości danych zawartych w oświadczeniu złożonym przez pana S. S. – Dyrektora Biura Regionalnego W. d/s Eksploatacji Sieci P. T. C. Sp. z o.o.

Z decyzją organu pierwszej instancji nie zgodzili się pani D. W. M.-G., Sp. z o.o. [...] z siedzibą w W. ul. M. [...] i Wspólnota [...] przy ul.[...]. Skarżący kwestionują oświadczenie wnioskodawcy o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, załączone do wniosku o pozwolenie na budowę omawianej inwestycji. Dowodzą jednocześnie, iż przed podjęciem zaskarżonej decyzji, organ nie wyjaśnił wszystkich okoliczności wynikających ze złożonego oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, czym naruszył przepisy art. 32 ust. 4 prawa budowlanego jak i art. 7, art. 75 § 2 i art. 77 § 1 kpa. Kwestionowana jest umowa zawarta pomiędzy inwestorem a wynajmującym, któremu w odczuciu skarżących nie przysługiwało prawo do rozporządzenia przedmiotem umowy. Odwołujący się wnoszą o zmianę zaskarżonej decyzji lub jej uchylenie i przekazanie sprawy celem ponownego jej rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

Organ drugiej instancji podejmując decyzję zważył i uwzględnił co następuje:

Analiza pełnego materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie wykazała, iż podejmując zaskarżoną decyzję organ pierwszej instancji wypełnił wszystkie obowiązujące

w tej mierze przepisy prawa administracyjnego jak i materialnego.

Przedłożony projekt budowlany obejmujący budowę stacji bazowej telefonii komórkowej przy ul. [...] w B. zgodny jest z decyzją Prezydenta Miasta B. z [...] listopada 2003 r. znak [...], która ustaliła warunki zabudowy i zagospodarowania terenu inwestycji polegającej na budowie stacji bazowej telefonii cyfrowej [...] składającej się z systemu antenowego Kathrein 742151 – 3 sztuki, systemów radiolinii ML-38 – 6 sztuk, urządzenia zasilającego i nadawczo-odbiorczego umieszczonego w ekranowych obudowach, zlokalizowanej na istniejącym budynku położonym na działce o nr [...] przy ul. [...] w B. Inwestor do wniosku o pozwolenie na budowę dołączył niezbędną dokumentację projektową

z wykazanymi do realizacji projektowanymi urządzeniami.

Do wniosku o pozwolenie na budowę dołączony został też raport w sprawie oddziaływania na środowisko stacji bazowej telefonii cyfrowej [...] zaliczonej na podstawie przepisów o ochronie środowiska (zarówno § 2 ust. 1 pkt 9, lit. g rozporządzenia Rady Ministrów z 24 września 2002 r. w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz szczegółowych kryteriów związanych

z kwalifikowaniem przedsięwzięć do sporządzenia raportu o oddziaływaniu na środowisko (Dz.U. Nr 179, poz. 1490) obowiązującego w dniu składania przez inwestora wniosku

o wydanie pozwolenia na budowę jak też obowiązującego obecnie § 2 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów z 9 listopada 2004 r. w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz szczegółowych uwarunkowań związanych z kwalifikowaniem przedsięwzięcia do sporządzenia raportu

o oddziaływaniu na środowisko (Dz.U. z 2004 r. Nr 257 poz. 257).

Przedmiotowa inwestycja została pozytywnie uzgodniona decyzją Wojewody P. z [...] lipca 2004 r. znak [...] jak też decyzją nr [...] Wojewódzkiej Stacji Sanitarno-Epidemiologicznej z [...] sierpnia 2004 r. znak [...]. Uzgodnienia w zakresie ochrony środowiska rozstrzygające kwestie oddziaływania inwestycji na działki sąsiednie wiążą organ administracji architektoniczno-budowlanej. Ze wspomnianej wyżej decyzji Wojewody P. wynika jednoznacznie, iż pola elektromagnetyczne wytwarzane przez projektowaną stację o wartościach gęstości mocy większych od dopuszczalnych występują w wolnej przestrzeni, w miejscach niedostępnych dla ludzi na wysokości powyżej 50,9 metrów nad poziomem terenu.

Inwestor do wniosku o pozwolenie na budowę dołączył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, co jest spełnieniem wymogu określonego w art. 32 ust. 4 pkt 2 – Prawa budowlanego. Zgodność złożonego oświadczenia

z prawdą zbadała Prokuratura Rejonowa – B. Północ na wniosek Prezydenta Miasta B. Prokuratura Rejonowa B. – Północ pismem z 6 maja 2005 r. przekazała Wojewodzie P. kserokopię postanowienia z [...] marca 2005 r. znak [...] o umorzeniu śledztwa w sprawie poświadczenia nieprawdy przez wnioskodawcę w oświadczeniu o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane sporządzonym 28 października 2004 r. w W., a przedłożonym w Urzędzie Miejskim w B. 29 października 2004 r. Prokurator stwierdził, iż inwestor "w oświadczeniu złożonym do Urzędu Miejskiego nie poświadczył nieprawdy. Jego oświadczenie było odzwierciedleniem treści dokumentów, którymi dysponował i było zgodne z jego wiedzą". W tym rozstrzygnięciu wskazano, że "Podnoszona przez członków wspólnoty kwestia dotycząca nieważności umowy najmu pozostaje poza przedmiotem niniejszego postępowania i winna być rozstrzygnięta na drodze postępowania cywilnego".

W tych okolicznościach zarzuty skarżących zawarte w odwołaniach dotyczące niewypełnienia przez organ pierwszej instancji wymogu art. 32 ust. 4 pkt 2 prawa budowlanego nie znajdują uzasadnienia. Organ pierwszej instancji miał obowiązek przyjąć załączone do wniosku oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane bez możliwości weryfikacji złożonych tam oświadczeń pomimo, iż odwołujący się już na tym etapie postępowania administracyjnego kwestionował zawarte w tym dokumencie stwierdzenia. Po podjęciu natomiast zaskarżonej decyzji, organ nie zaniechał czynności kontrolnych, gdyż wystąpił do Prokuratury Rejonowej w B. o zbadanie zgłaszanych przez odwołujących się kwestii o poświadczeniu nieprawdy w złożonym przez wnioskodawcę oświadczeniu o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Jednocześnie organ wyjaśnił, iż organu administracji architektoniczno-budowlanej pomimo kwestionowania przez strony w trakcie prowadzonego postępowania administracyjnego oświadczenia inwestora o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie mógł odmówić wnioskodawcy udzielenia pozwolenia na budowę.

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym utrzymuje się stanowisko, że kwestionowanie prawa własności inwestora do nieruchomości nie stanowi okoliczności uniemożliwiającej wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Skoro więc inwestor spełnił wymogi określone art. 35 ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4

– Prawa budowlanego to w myśl art. 35 ust. 4 tego prawa organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na ostateczną decyzję Wojewody P. wniosły: 1) Wspólnota [...], 2) [...] Spółka z o.o. z siedzibą

w W.

Oba skarżące podmioty zarzucały decyzji naruszenie:

1) prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a mianowicie

– art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane

– art. 20 w zw. z art. 21 w zw. z art. 22 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.

o własności lokali.

2) przepisów postępowania, które miały wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:

– art. 75 § 2 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez uznanie za udowodnioną okoliczność dysponowania przez inwestora nieruchomością na cele budowlane

w sytuacji ewidentnej sprzeczności zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego z oświadczeniem inwestora złożonym w trybie art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane w zw. z art. 75 § 2 k.p.a.

– art. 77 § 1 k.p.a. poprzez zaniechanie rozpatrzenia całości materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie w szczególności braku odniesienia się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji do dowodów przedstawionych przez Zarząd Wspólnoty [...],

na tej podstawie wniosły o:

1) uchylenie zaskarżonej decyzji

2) zasądzenie na rzecz każdego skarżącego kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa radcowskiego w postępowaniu sądowoadministracyjnym.

W uzasadnieniach swoich skarg skarżące podmioty podniosły następujące argumenty, przemawiające ich zdaniem, za koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji:

Pełnomocnik Wspólnoty [...] stwierdził, iż wbrew stanowisku zaprezentowanemu przez organ II instancji okoliczności zawarcia umowy najmu, na podstawie której wnioskodawca wywodzi swoje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie są obojętne dla ustalenia wymogów do wydania pozwolenia na budowę. Należy odróżnić sytuację, gdy prawidłowo wykazane przez inwestora prawo własności nieruchomości jest kwestionowane przed sądem powszechnym (vide wyrok NSA z 10.07.1987 r., sygn. akt IV SA 381/87, ONSA 1988/1/7; wyrok NSA z 09.03.1992 r., sygn. akt 1394/91, ONSA 1993/4/56), od sytuacji jaka ma miejsce w przedmiotowej sprawie, gdzie wynajmujący od początku nie miał prawa do dysponowania przedmiotem najmu.

Nie ulega wątpliwości, iż w przedmiotowej sprawie inwestor, co prawda dysponuje umową najmu, ale umowa ta została zawarta z osobą nie mającą prawa do dysponowania nieruchomością, a co za tym idzie, umowa na podstawie której inwestor opiera swoje prawo do dysponowania nieruchomością, na cele budowlane jest nieskuteczna. Już w dacie zawarcia umowy najmu uprawnienie takie należało wyłącznie do Wspólnoty, a nie jedynie do A. i K. B. Wspólnota została utworzona bowiem przed datą zawarcia umowy najmu. Zgodnie z zasadą nemo plus iuris in alium transfere potest quam ipse habet, występujący

w charakterze wynajmujących A. i K. B., jako osoby nie będące właścicielami nieruchomości, ani też nie mając żadnego upoważnienia do działania w imieniu Wspólnoty, jako podmiotu wyłącznie uprawnionego do dysponowania przedmiotem najmu nie mogli skutecznie dysponować przedmiotem najmu, w tym zezwolić na jego wykorzystanie na cele budowlane.

Nieruchomość, na której ma być zlokalizowana stacja bazowa jest nieruchomością,

z której została wyodrębniona odrębna własność lokali. Dach budynku, na którym ma być zlokalizowana inwestycja niewątpliwie zaliczany jest do części wspólnych – art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Prawo do dysponowania częściami wspólnymi należy do wspólnoty mieszkaniowej

– tj. ogółu właścicieli, których lokale tworzą wspólnotę mieszkaniową (art. 6 ustawy

o własności lokali). Wyrażenie zgody na budowę stacji bazowej telefonii cyfrowej stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, a więc wymagana będzie dla niej forma uchwały właścicieli lokali tworzących wspólnotę (art. 22 ustawy o własności lokali).

W przedmiotowej sprawie Wspólnota właścicieli lokali użytkowych przy

ul. [...] takiej zgody nie udzieliła – uchwała Wspólnoty nr [...] z dnia

[...] października 2004 r., o czym zarówno organ I jak i organ II instancji był poinformowany. Tym samym inwestor, występując o wydanie pozwolenia na budowę nie dysponował prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Brak tytułu prawnego do dysponowania przez A. i K. B. nieruchomością na cele budowlane jest oczywisty i nie był kwestionowany przez żadnego

z uczestników niniejszego postępowania. Państwo B. są wprawdzie członkami wspólnoty, ale nie mają tytułu do działania w imieniu wspólnoty. Z uwagi na powyższe odsyłanie w tym względzie skarżących na drogę postępowania cywilnego jest niczym nieuzasadnione. Należy bowiem odróżnić sytuację jaka ma miejsce w niniejszej sprawie, gdzie nieruchomością dysponuje podmiot nieuprawniony, a ów brak uprawnienia jest oczywisty i ma charakter obiektywny, od sytuacji, gdy nieruchomością dysponuje podmiot, którego prawo jest kwestionowane. Wskazać przy tym należy, iż wnioskodawca, jako przedsiębiorca, a więc profesjonalista, prowadzący od lat działalność gospodarczą o szerokim zakresie, dysponujący fachową kadrą, powinien był wiedzieć, iż zawiera umowę z podmiotem nieuprawnionym i nie może skutecznie dysponować przedmiotem najmu.

Fakt umorzenia przez Prokuraturę Rejonową B. Północ śledztwa w sprawie poświadczenia nieprawdy przez S. S. działającego w imieniu wnioskodawcy, z uwagi na brak ustawowych znamion czynu zabronionego, wbrew stanowisku zaprezentowanemu przez organ II instancji, nie stanowi potwierdzenia prawidłowości oświadczenia woli złożonego przez wnioskodawcę. Skarżący nie przeczy, iż pomiędzy wnioskodawcą a A. i K. B. doszło do zawarcia umowy najmu, a więc istnienie pomiędzy nimi stosunku zobowiązaniowego. Zgodnie z powołaną wyżej zasadą nemo plus uiris umowa najmu, na którą powołuje się wnioskodawca jest ważna, jednakże jest bezskuteczna, albowiem wynajmujący nie miał prawa do dysponowania przedmiotem najmu, a więc tym samym nie mógł skutecznie zezwolić wnioskodawcy na dysponowanie nie swoją nieruchomością na cele budowlane, czego organ II instancji nie zbadał. Fakt złożenia przez wnioskodawcę oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie zwalnia organu z obowiązku przeprowadzenia postępowania dowodowego w tym zakresie, gdy złożone oświadczenie wzbudza wątpliwości co do zgodności z rzeczywistym stanem prawnym. W przedmiotowej sprawie z dokumentów złożonych przez skarżących jednoznacznie wynika, iż złożone oświadczenie wnioskodawcy nie odpowiada prawdzie, a mimo to organ nie podjął postępowania w celu wyjaśnienia wątpliwości. Wobec powyższego zaniechanie przez organ prowadzenia postępowania dowodowego i niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy, stanowi naruszenie art. 7, 77 i 80 oraz art. 75 k.p.a.

Pełnomocnik skarżącej Spółki [...] przytoczył podobne uzasadnienie stanowiska, iż inwestorowi nie przysługuje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zdaniem pełnomocnika, nie można zgodzić się ze stanowiskiem organu, iż zastrzeżenia współwłaścicieli działki [...] mogłyby być rozpatrzone jedynie na gruncie postępowania sądowego nie zaś przed organem administracji publicznej. Wskazane z art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest oświadczeniem, o którym mowa w art. 75 § 2 k.p.a., stanowiącym szczególny środek dowodowy. Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem orzecznictwa i doktryny tylko w sytuacji, gdy oświadczenie takie nie budzi w ocenie organu wątpliwości co do zgodności z rzeczywistym stanem rzeczy, okoliczności na jakie zostało złożone nie wymagają innego dowodu (vide: wyrok SN z dnia 20.09.1990 r. III ARN 9/90 (OSNCP 1991, nr 10-12, poz. 129) oraz B. Adamiak, J. Borkowski, Kodeks Postępowania Administracyjnego – Komentarz, Wydawnictwo C.H. Beck Warszawa 2000). Dokonując oceny dowodów, w tym oświadczenia złożonego przez inwestora, organy obu instancji rażąco naruszyły określoną w art. 80 k.p.a. zasadę swobodnej oceny dowodów na rzecz całkowicie dowolnej oceny, nie oparły się bowiem na wszechstronnej ocenie całokształtu materiału dowodowego i całkowicie dowolnie uznały za udowodnioną okoliczność wskazaną w oświadczeniu inwestora, pomimo jego ewidentnej sprzeczności z dowodami zgromadzonymi w aktach sprawy.

W odpowiedzi na obie skargi organ odwoławczy wniósł o ich oddalenie, podtrzymując swoją argumentację. W odpowiedzi podkreślono, że nowela prawa budowlanego z 27 marca 2003 r. wprowadziła istotne ułatwienia proceduralne, związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę, polegające między innymi na wprowadzeniu oświadczenia inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (definicja "prawa do dysponowania" zawarta została w art. 3 pkt 11). Dzięki tej zmianie inwestor nie musi dołączać do wniosku o pozwolenie na budowę wypisu z księgi wieczystej czy aktów notarialnych, określających to prawo. Ma jedynie obowiązek złożenia oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Organ administracji architektoniczno-budowlanej ma obowiązek takie oświadczenie przyjąć bez możliwości jego kwestionowania. W chwili obecnej inwestor ma jedynie obowiązek złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i ponosi za złożone oświadczenie pełną odpowiedzialność. Prokurator w postanowieniu z [...] marca 2005 r. znak [...] też nie zakwestionował przedłożonego oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością i nie wskazał naruszenia prawa przez organ administracji architektoniczno-budowlanej w trakcie prowadzonego postępowania administracyjnego przed wydaniem decyzji. Prokurator natomiast stwierdził, iż podnoszona przez członków wspólnoty kwestia dotycząca nieważności umowy najmu pozostaje poza przedmiotem niniejszego postępowania i winna być rozstrzygnięta na drodze postępowania cywilnego. Zatem, aby móc zakwestionować oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością niezbędne jest rozstrzygnięcie sądu powszechnego odnośnie zawartej umowy, będącej podstawą złożonego oświadczenia. Rozstrzygnięcia takiego skarżący nie dostarczyli organom administracji architektoniczno-budowlanej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w B. zważył, co następuje:

Zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa materialnego (art. 32 ust. 4 pkt 2 prawa budowlanego), które to naruszenie miało wpływ na wynik sprawy, oraz

z naruszeniem przepisów postępowania (art. 7, 75, 77 § 1, 80 K.p.a.), które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, dlatego też Sąd uchylił zaskarżoną decyzję oraz, poprzedzającą jej wydanie, decyzję Prezydenta Miasta B.

U podstaw wadliwości zaskarżonych decyzji leży błędna wykładnia przepisu art. 32 ust. 4 pkt 2 prawa budowlanego co do charakteru prawnego oświadczenia, składanego przez inwestora, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością. Organy administracji uznały, iż mają obowiązek przyjąć załączone oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością bez możliwości jego kwestionowania, czy weryfikacji, uznając jednocześnie, iż podważyć prawdziwość składanego oświadczenia może jedynie prokurator rozstrzygający o ewentualnej odpowiedzialności karnej inwestora za zeznanie nieprawdy.

Stanowisko organów administracji jest błędne. Podstawową zasadą postępowania dowodowego w K.p.a. jest zasada swobodnej oceny dowodów (art. 80 K.p.a.), która oznacza, że organ nie może być krępowany co do wartości poszczególnych rodzajów dowodów i może swobodnie je oceniać, aby ustalić stan faktyczny sprawy zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej (art. 7 Kpa). Wprawdzie art. 75 § 2 Kpa przewiduje możliwość odbierania od strony oświadczeń, składanych pod rygorem odpowiedzialności za fałszywe zeznania, jednakże jak wyjaśnił Sąd Najwyższy "... oświadczenia składane przez stronę

w postępowaniu administracyjnym korzystają z domniemania prawdziwości, jeżeli nie są oczywiście sprzeczne z innymi dowodami lub okolicznościami i faktami znanymi organowi administracyjnemu z urzędu" (wyrok SN z 20.09.1990 r., III ARN 9/90, OSNCP

nr 10-12/1991, poz. 129). Taki sam charakter prawny ma również oświadczenie składane przez inwestora na podstawie art. 32 ust. 4 pkt 2 prawa budowlanego. Jak stwierdza

Z. Kostka: "Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest środkiem dowodowym w postępowaniu administracyjnym w sprawie pozwolenia na budowę. Jak każdy inny dowód, podlega ono ocenie organu administracji publicznej (art. 80 K.p.a.). Organ administracji architektoniczno-budowlanej może zatem na podstawie złożonego oświadczenia uznać, że inwestor nie posiada prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Nie jest jednak uprawniony kwestionować tego prawa wbrew oczywistym dokumentom" (Prawo budowlane, Komentarz, Gdańsk 2005, s. 92).

Błędne jest również mniemanie organów administracji, iż jedynie stanowisko organów ścigania co do faktu popełnienia przestępstwa, przez składającego oświadczenie inwestora, może być miarodajne w kwestii oceny oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zmiana w sposobie dokumentowania prawa do dysponowania nieruchomością przez inwestora - wprowadzona ustawą z 27 marca 2003 r.

o zmianie ustawy – Prawo budowlane – polega na tym, iż w miejsce wymogu "wykazania prawa", a więc udokumentowania tytułu prawnego władania nieruchomością ustawodawca wprowadził wymóg "złożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane". Składanie samych oświadczeń w miejsce pełnego dokumentowania tytułu prawnego do nieruchomości służy niewątpliwie usprawnieniu

i przyspieszeniu procesu inwestycyjnego. Rygor odpowiedzialności karnej z art. 233 § 1 i 6 K.k. zapobiegać ma składaniu oświadczeń fałszywych, grożąc sankcją kary pozbawienia wolności za ich złożenie. Nie można jednak prokuratorowi i odpowiedzialności karnej przypisać funkcji wyłącznego, czy podstawowego mechanizmu weryfikacji oświadczeń

w procesie inwestycyjnym. O ile bowiem skazanie prawomocnym wyrokiem sądu za popełnienie przestępstwa z art. 233 § 1 w zw. z § 6 Kk. rozstrzyga o fałszywości złożonego oświadczenia o tyle inne rozstrzygnięcia organów ścigania, w szczególności umorzenie postępowania przygotowawczego lub sądowego, świadczą jedynie o tym, iż składający oświadczenie nie popełnił przestępstwa. Brak ustawowych znamion przestępstwa poświadczenia nieprawdy w oświadczeniu inwestora nie wyklucza możliwości, iż złożone oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest błędne w świetle przepisów prawa cywilnego, regulujących zasady korzystania z rzeczy, własnych i cudzych.

Taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie, albowiem umorzenie śledztwa postanowieniem prokuratora z [...].03.2005 r. rozstrzyga jedynie o braku znamion przestępstwa z art. 271 § 1 K.k. (nie wiadomo dlaczego prokurator rozważał kwestię popełnienia przestępstwa z art. 271 § 1 k.k., a nie z art. 233 § 1 w zw. z § 6 k.k.); nie przesądza wszakże o posiadaniu przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością, skutecznego względem właścicieli tej nieruchomości. Tą kwestię powinny ocenić organy administracji prowadzące postępowanie, na podstawie reguł prawa cywilnego.

Zgodnie z przepisem art. 3 pkt 11 prawa budowlanego, gdy mowa o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją, kiedy inwestor składający oświadczenie wywodzi prawo do dysponowania cudzą nieruchomością ze stosunku zobowiązaniowego najmu, natomiast Wspólnota Właścicieli tej nieruchomości nie wyraża zgody na takie wykorzystanie nieruchomości przez inwestora. Uprawnienie najemcy

nieruchomości może być uznane za tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jedynie wtedy, gdy uprawnienie to jest skuteczne względem aktualnego właściciela (współwłaścicieli) tej nieruchomości. Nie ulega bowiem wątpliwości, iż uprawnienia najemcy mogą "konkurować" z uprawnieniami właściciela jedynie wtedy, gdy najemcy przysługuje skuteczne względem tego właściciela uprawnienie do korzystania, czy dysponowania jego rzeczą.

W świetle zgromadzonego w sprawie materiału nie można przyjąć, aby umowa najmu powierzchni dachowej zawarta w dniu 30.01.2002 r. pomiędzy inwestorem a państwem

A. i K. B. mogła być źródłem uprawnień inwestora – najemcy, skutecznych względem Wspólnoty [...].

Jak wiadomo, stosunek zobowiązaniowy, kształtowany umową najmu, jest źródłem praw podmiotowych o charakterze względnym – roszczenia wierzyciela są skuteczne jedynie względem drugiej strony – dłużnika, który zobowiązany jest do spełnienia świadczenia. Umowa o charakterze zobowiązaniowym rodzi zobowiązania jedynie między jej stronami. Dlatego też zawarte w § 7 ust. 5 umowy najmu stwierdzenie, że "umowa pozostanie skuteczna w zakresie przewidzianym przepisami prawa wobec ewentualnych nabywców przedmiotu najmu, o czym wynajmujący zobowiązuje się poinformować każdego ewentualnego nabywcę" nie rodzi żadnych skutków prawnych dla osób trzecich. Rozszerzenie skuteczności względnych uprawnień najemcy może nastąpić jedynie

w sytuacjach prawem przewidzianych. Rozszerzenie skuteczności względnych praw najemcy następuje na skutek ujawnienia tego prawa w księdze wieczystej danej nieruchomości

– uprawnienie skuteczne wobec imiennie oznaczonej osoby (osób) wynajmującego przekształca się wówczas w prawo skuteczne względem każdoczesnego właściciela nieruchomości. Inny przypadek rozszerzenia skuteczności praw najemcy reguluje przepis art. 678 § 2 K.c. Inwestor nie wykazał wszakże, ażeby w niniejszej sprawie zachodził przypadek rozszerzenia skuteczności jego roszczeń, wynikających z umowy najmu zawartej

z małżeństwem A. i K. B.

Z materiałów i dowodów przedstawionych przez strony skarżące, w toku postępowania przed organami administracji, wynika jednoznacznie, że dach budynku przy

ul. [...], na którym ma być zlokalizowana inwestycja, zaliczyć należy do nieruchomości wspólnej w rozumieniu przepisu art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r.

o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.). Prawo do zarządzania nieruchomością wspólną należy do wspólnoty mieszkaniowej tj. ogółu właścicieli, którzy zarząd ten sprawują, według reguł określonych przepisami art. 18 – 33 ustawy. Wyrażenie zgody na budowę stacji bazowej telefonii cyfrowej stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, dlatego też dla wyrażenia takiej zgody wymagana jest forma uchwały właścicieli lokali tworzących wspólnotę (art. 22 ustawy). Wspólnota właścicieli lokali użytkowych podjęła uchwałę w dniu 20.10.2004 r., w której nie udzieliła takiej zgody, o czym poinformowała organ administracji I instancji. A zatem organy obu instancji podejmując zaskarżone decyzje posiadały informację, iż umowa najmu powierzchni dachowej, mająca stanowić dla inwestora tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, została zawarta przez osoby nieuprawnione do zaciągania takiego zobowiązania. Organy powinny zatem powziąć co najmniej wątpliwości co do skuteczności takiej umowy względem właściciela – wspólnoty mieszkaniowej. Ze względu na błędną interpretację charakteru prawnego oświadczenia składanego przez inwestora, organy administracji zaniechały jednak wyjaśnienia kwestii posiadania przez inwestora tytułu prawnego do nieruchomości, co doprowadziło do wydania decyzji z naruszeniem prawa materialnego (art. 32 ust. 4 pkt 2 prawa budowlanego) oraz przepisów postępowania administracyjnego (art. 7, 75, 77 § 1, 80 K.p.a.).

Mając na uwadze powyższe rozważania Sąd orzekł, jak w sentencji na podstawie

art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" oraz "c" ustawy z 30.08.2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy winny ocenić złożone przez inwestora oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością przy uwzględnieniu reguł postępowania dowodowego obowiązujących w kodeksie postępowania administracyjnego. Gdy chodzi o tytuł prawny do dysponowania nieruchomością stanowiącą własność (współwłasność) innego podmiotu, to w przypadku wątpliwości co do prawidłowości posiadanych uprawnień ciężar dowodu skuteczności posiadanego tytułu względem właściciela nieruchomości obciąża inwestora. Właściciel nie ma obowiązku udowadniania, iż jego własność nie jest obciążona prawami osób trzecich.