Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 656/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2012-11-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Uprawnienia do wykonywania zawodu
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 77 par. 1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 175 ust. 2 i 4, art. 154
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Przemysław Żmich (spr.) Sędziowie: WSA Dariusz Chaciński WSA Emilia Lewandowska Protokolant starszy sekretarz sądowy Aleksandra Borkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 listopada 2012 r. sprawy ze skargi J. S. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] stycznia 2012 r. nr [...] w przedmiocie zastosowania wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej, po rozpatrzeniu wniosku J. S. o ponowne rozpatrzenie sprawy, decyzją z dnia [...] stycznia 2012 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] lipca 2010 r., nr [...] orzekającą o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego J. S. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 9 miesięcy.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Minister Infrastruktury wszczął z urzędu postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec rzeczoznawcy majątkowego J. S. w związku ze skargą W. K. z dnia 16 marca 2009 r.

Na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] lipca 2010 r., Nr [...], orzekł o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego J. S. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 9 miesięcy.

Pismem z dnia 17 sierpnia 2010 r. rzeczoznawca majątkowy J. S. wniósł o ponowne rozpatrzenie sprawy.

Minister Infrastruktury pismem z dnia 7 września 2010 r., nr [...] zwrócił się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o ponowne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w sprawie dotyczącej odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego J. S.

Po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, obejmującego cały zgromadzony w sprawie materiał dowodowy Komisja Odpowiedzialności Zawodowej stwierdziła, że rzeczoznawca majątkowy J. S., wykonując czynności zawodowe podczas sporządzania operatu szacunkowego z dnia 30 września 2008 r. dotyczącego określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej o pow. [...] m2, położonej przy ul. [...] w S., stanowiącej działkę nr [...], dla potrzeb aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego naruszył przepisy art. 4 pkt 16, art. 153 ust. 1 oraz art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) – zwanej dalej "ustawą", a także przepisy § 5, § 26 ust. 3, § 55 ust. 2, § 56 ust. 1 pkt 5, § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – zwanego dalej "rozporządzeniem". Komisja Odpowiedzialności Zawodowej stwierdziła także naruszenie przepisów art. 174 ust. 2 i 4 ustawy oraz § 28 ust. 2 rozporządzenia.

Zdaniem Komisji, powyższe ustalenia świadczą o naruszeniu przez J. S., w toku wykonywanych czynności szacowania nieruchomości, przepisu art. 175 ust. 1 ustawy. W związku z powyższym, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wystąpiła o zastosowanie wobec J. S. kary dyscyplinarnej określonej w art. 178 ust. 2 pkt 3 ustawy, tj. kary zawieszenia uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości na okres 9 miesięcy. Tym samym Komisja wnioskowała o podtrzymanie kary dyscyplinarnej orzeczonej w decyzji Ministra Infrastruktury z dnia [...] lipca 2010 r. Wnioskując do Ministra Infrastruktury o tego rodzaju karę Komisja wzięła pod uwagę brak szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności szacowania nieruchomości oraz wagę naruszeń przepisów prawa, uwzględniając wyjaśnienia rzeczoznawcy złożone na piśmie oraz podczas posiedzenia Komisji, w których ustosunkował się on do stawianych zarzutów. Komisja dokonała oceny czynności rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy, tj. zarówno w oparciu o zapisy zawarte w operatach szacunkowych, jak i na podstawie złożonych wyjaśnień na piśmie oraz w trakcie przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego. Szczegółowe ustalenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej zostały zawarte w protokole końcowym z dnia 6 października 2011 r.

Minister Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] stycznia 2012 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] lipca 2010 r., nr [...]. W uzasadnieniu organ zauważył, że postępowanie wyjaśniające w przedmiotowej sprawie przeprowadziła Komisja Odpowiedzialności Zawodowej. Ustalenia, zarówno taktyczne jak i prawne, dokonane w trakcie tego postępowania, należało przyjąć w całości, gdyż odpowiadają zebranemu w sprawie materiałowi dowodowemu oraz są zgodne z przepisami prawa z zakresu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Minister wskazał, że w ponownie przeprowadzonym wobec rzeczoznawcy majątkowego J. S. postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej, potwierdzenie znalazł zarzut dotyczący błędnego ustalenia przeznaczenia nieruchomości w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Opisane w operacie przeznaczenie nieruchomości jest niezgodne z treścią zaświadczenia Urzędu Miejskiego w S., dołączonego do treści skargi stwierdzającego, że szacowana działka zlokalizowana jest na terenie o funkcji "zabudowa jednorodzinna". Podczas posiedzenia Komisji w dniu 7 grudnia 2010 r. rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że osobiście dokonał badania studium, którego część graficzna była ogólnikowa i mało czytelna, wobec czego uznał, iż przeznaczenie szacowanej nieruchomości można ustalić na podstawie sąsiednich działek, tzn. przeznaczonych pod budownictwo wielorodzinne. Zgodnie z art. 154 ust. 2 i ust. 3 ustawy w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a dopiero w przypadku braku studium lub decyzji, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest wykonywanie działalności zawodowej zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, natomiast odstąpienie od ustalenia przeznaczenia nieruchomości na podstawie studium wynikające z ogólnikowego charakteru zapisów w nim zawartych jest niedopuszczalne i wskazuje na rażące naruszenie zasady szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności zawodowych, a tym samym stanowi naruszenie art. 175 ust. 1 ustawy.

Minister zaznaczył, że w toku przeprowadzonego postępowania podtrzymane zostało stanowisko w sprawie zasadności zarzutu dotyczącego braku określenia sposobu użytkowania nieruchomości, pomimo jej wyceny dla aktualnego sposobu użytkowania. W operacie szacunkowym brak jest opisu określającego sposób użytkowania nieruchomości, stanowiącej drogę dojazdową do kompleksu garaży. W trakcie posiedzenia Komisji J. S. wyjaśniał, że w operacie szacunkowym dokonał uproszczonego opisu, pomijając funkcję szacowanej nieruchomości.

Organ wskazał, że jak wynika z treści art. 154 ust. 1 ustawy rzeczoznawca majątkowy dokonując wyboru sposobu określenia wartości nieruchomości powinien uwzględnić m.in. stan tej nieruchomości. Zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt 17 ustawy jako stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Minister stwierdził, że opisane działania J. S. stanowią naruszenie art. 175 ust. 1 ustawy w zakresie braku zachowania szczególnej staranności, właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania nieruchomości. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego nieopisania stanu nieruchomości, zgodnie z art. 4 pkt 17 ustawy Minister wskazał, że w operacie szacunkowym nie zamieszczono opisu nieruchomości zgodnego z brzmieniem tego przepisu, w szczególności brak jest informacji o sąsiedztwie wycenianej nieruchomości i usytuowaniu na niewielkiej skarpie. Powyższe stanowi naruszenie art. 4 ust. 17 ustawy oraz § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia.

Zdaniem organu, w przeprowadzonym postępowaniu potwierdzony został także zarzut dotyczący braku charakterystyki i analizy rynku nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy zamieścił w pkt 3.2 "Charakterystyka rynku nieruchomości podobnych" operatu szacunkowego informacje o rodzaju rynku, okresie badania cen oraz obszarze rynku. Podane informacje są jednak bardzo lakoniczne, ponadto określony rodzaj rynku opisany jako "działki pod zabudowę mieszkalno-usługową" nie jest zgodny z przeznaczeniem wycenianej nieruchomości (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna). W opisie podano, że przyjęty rodzaj rynku dotyczy nieruchomości pod zabudowę "mieszkalno-usługową", natomiast zgodnie z zaświadczeniem Urzędu Miasta w S., szacowana nieruchomość znajduje się na obszarze "zabudowy jednorodzinnej".

Podczas posiedzenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej rzeczoznawca majątkowy J. S. wyjaśnił, że w tabeli na str. 5 i 6 operatu szacunkowego zamieścił 15 transakcji, które w badanym okresie (lata 2007-2008) wystąpiły na rynku nieruchomości, natomiast do procesu wyceny przyjął tylko 4 z nich, jako najbardziej podobne (poz. 4, 5, 7, 15). Minister podkreślił, że proces wyceny powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku. Rzeczoznawca majątkowy powinien także umieścić uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych. Natomiast powyższe działania stanowią naruszenie § 26 ust. 3 i § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia.

Z akt sprawy wynika, że zarzut dotyczący przyjęcia do analizy i porównań nieruchomości nie spełniających warunku nieruchomości podobnych został udokumentowany. Zamieszczona w operacie szacunkowym, w pkt 3.2 "Charakterystyka rynku nieruchomości podobnych", tabela zawiera jedynie wykaz nieruchomości przyjętych do porównań, bez podania ich istotnych cech, wpływających na zróżnicowanie cen transakcyjnych. Jak wynika z wykazu transakcji załączonego przez J. S., część wymienionych w zestawieniu działek gruntowych została sprzedana jednym aktem notarialnym, natomiast w operacie szacunkowym zostały one wyszczególnione jako odrębne transakcje. Dotyczy to działek wymienionych pod numerami [...] i [...], [...] i [...], [...] i [...]. Brak jest wyjaśnienia powodów sztucznego ich rozdzielenia, skoro nieruchomości te zostały nabyte przez jeden podmiot. Liczba transakcji porównawczych wynosi zatem 12, a nie 15, jak podano w operacie szacunkowym. Przedmiotowe działanie stanowi naruszenie art. 175 ust. 1 ustawy w zakresie braku zachowania szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania nieruchomości. Ponadto, według informacji skarżącej zawartej w skardze z dnia 16 marca 2009 r., jedynie 3 transakcje spośród 12 pochodzą z rynku wtórnego, zaś w pozostałych 9 przypadkach, sprzedającym była Gmina S., a formą sprzedaży był przetarg. Taką formę sprzedaży potwierdził także rzeczoznawca majątkowy na posiedzeniu Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w dniu [...] grudnia 2010 r. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym nie uzasadnił faktu przyjęcia obiektów porównawczych z przetargów, co stanowi naruszenie § 5 rozporządzenia. Należy także wskazać, że z opisu przeznaczenia nieruchomości przyjętych do porównań wynika, że zgodnie z planem miejscowym, działki te położone są na terenach o różnych funkcjach: mieszkalno-usługowej, usługowej z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej, usług istniejących i projektowanych z preferencją handlu i rzemiosła, nowoprojektowane tereny usług różnych, tereny usług komercyjnych. Przeznaczenie tych nieruchomości jest odmienne od przeznaczenia nieruchomości wycenianej. Przyjęcie do porównań nieruchomości niespełniających warunku podobieństwa do nieruchomości wycenianej stanowi naruszenie § 4 ust. 3 rozporządzenia w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy.

W toku przeprowadzonego postępowania za uzasadniony został uznany zarzut braku opisu przyjętych cech rynkowych i ich gradacji. Organ podkreślił, że przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie pozostawiają wątpliwości, że operat szacunkowy powinien być zupełny, logiczny i wiarygodny oraz zawierać uzasadnienie pozwalające na dokonanie analizy logiczności i poprawności wniosków. Rzeczoznawca majątkowy powinien wskazać i wyjaśnić przesłanki, które doprowadziły go do przedstawionych w operacie konkluzji. Wynika to również z § 55 ust. 2 rozporządzenia, zobowiązującego rzeczoznawcę majątkowego do zamieszczenia w operacie szacunkowym informacji niezbędnych przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych i przedstawienia toku obliczeń. Zgodnie z § 56 ust. 1 pkt 9 w operacie szacunkowym należy przedstawić obliczenia wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Zdaniem Ministra, w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy nie wypełnił tych obowiązków. J. S. w tabeli nr 1 - Określenie wartości 1 m2 powierzchni działki, stanowiącej załącznik do operatu szacunkowego wprowadził atrybut porównawczy "funkcja w planie", który nie występuje w zestawieniu cech rynkowych, wynikającym z analizy rynku nieruchomości. Według wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego przedstawionego podczas posiedzenia Komisji, wprowadzenie tego atrybutu było pomyłką pisarską, a ponadto nie posiada on praktycznego znaczenia, ze względu na jego zerową wagę, co w konsekwencji nie miało wpływu na szacowaną wartość. Rzeczoznawca majątkowy nie opisał przyjętych atrybutów oraz skali ich ocen (gradacji). Dla cech rynkowych lokalizacja i sąsiedztwo, dostępność komunikacyjna oraz funkcjonalność podał jedynie ogólnikowe określenia: zła, mało korzystna, przeciętna, korzystna, bardzo korzystna nie wyjaśniając, jakim konkretnym stanom na analizowanym rynku nieruchomości odpowiadają te oceny. Ponadto, z operatu szacunkowego nie wynika, co oznacza cecha rynkowa funkcjonalność i w jaki sposób wpływa ona na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych.

Minister podał, że zarzut braku opisu nieruchomości o jednostkowej cenie minimalnej i nieruchomości o jednostkowej cenie maksymalnej został odrzucony, ponieważ, wymóg ten nie wynika z przepisów prawa, a z normy zawodowej rzeczoznawców majątkowych, nie mającej statusu standardu zawodowego w rozumieniu art. 175 ust. 6 ustawy. Organ podkreślił, że przy stosowaniu metody porównywania parami, rzeczoznawca majątkowy nie opisał nieruchomości przyjętych do porównań oraz nie dokonał ich oceny w kontekście ustalonych cech rynkowych i przyjętej skali ocen (gradacji) tych cech, o czym mowa w art. 153 ust. 1 ustawy i § 4 ust. 1 rozporządzenia. Nie dokonując opisu nieruchomości przyjętych do porównań, rzeczoznawca majątkowy nie wypełnił obowiązku wynikającego z § 55 ust. 2 rozporządzenia, zgodnie z którym operat powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych i przedstawienia toku obliczeń.

W ocenie Ministra, z akt sprawy wynika, że także zarzut dotyczący popełnienia błędów przy ustalaniu poprawek w tabeli nr 1 został udokumentowany. Rzeczoznawca majątkowy w pkt 3.2. operatu szacunkowego obliczył różnicę pomiędzy ceną maksymalną i ceną minimalną, jednakże różnica ta nie odpowiada sumie zakresów kwotowych dla poszczególnych cech rynkowych w tabeli w pkt 3.3 oraz w tabeli nr 1, co w konsekwencji spowodowało błędne określenie poprawek kwotowych i wartości rynkowej nieruchomości. Powyższe świadczy o braku szczególnej staranności przy szacowaniu nieruchomości i stanowi naruszenie art. 175 ust. 1 ustawy.

Minister podał, że niezależnie od powyższej oceny zasadności zarzutów postawionych rzeczoznawcy majątkowemu J. S. przez W. K. uwzględniono także inne okoliczności sprawy dotyczące wykonanych czynności szacowania. Jak wynika z przesłanej przez rzeczoznawcę majątkowego kopii zamówienia Urzędu Miejskiego w S. bieżące zlecenie obejmowało wycenę 26 działek dla potrzeb aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Termin wykonania zamówienia został określony na 7 dni. Wątpliwości budzi możliwość rzetelnego wykonania w tak krótkim czasie wyceny tak dużej liczby działek przy zachowaniu szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania, o której mowa w art. 175 ust. 1 ustawy.

W przedmiotowym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy określił wszystkie daty istotne dla wyceny przypadające na jeden dzień, tj. 30 września 2008 r. Rzeczoznawca potwierdził podczas posiedzenia Komisji wykonanie operatu szacunkowego w jeden dzień, argumentując to m. in. dużo wcześniejszym zebraniem bazy danych porównawczych. W przypadku zaskarżonego operatu szacunkowego dotyczącego działki nr [...], nieruchomości porównawcze przyjęte w procesie wyceny, jak wynika z wcześniejszych ustaleń, nie w pełni spełniają cechy podobieństwa. Jak wynika ze znajdującego się aktach sprawy aktu notarialnego nr [...] z dnia [...] lutego 2008 r. jedna z nieruchomości, opisana pod pozycją 13 w zbiorze porównawczym, była w dacie sprzedaży zabudowana budynkiem biurowym o konstrukcji drewnianej, nie stanowiącym trwałej zabudowy. Ponadto, znajdowała się na niej tablica reklamowa oraz maszty ﬂagowe. Z opisu tej nieruchomości wynika zatem, że nie spełnia ona warunku podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Przyjęcie do porównania nieruchomości niepodobnej do wycenianej stanowi naruszenie art. 4 pkt 16 ustawy oraz § 28 ust. 2 rozporządzenia. Ponadto w zestawieniu 15 transakcji porównawczych określono cenę jednostkową minimalną ([...] zł/m2) i cenę jednostkową maksymalną ([...] zł/m2) i na tej podstawie obliczono różnicę pomiędzy nimi (w sposób błędny, co zostało opisane powyżej) pomimo, że cena jednostkowa nieruchomości wymienionej pod numerem 14 jest wyższa ([...] zł/m2). Takie działanie wskazuje na brak szczególnej staranności przy dokonywaniu czynności szacowania, co stanowi naruszenie art. 175 ust. 1 ustawy.

W toku przeprowadzonego postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej ustalono ponadto, ze rzeczoznawca majątkowy J. S. nie wypełniał obowiązku nałożonego przepisem art. 175 ust. 2 ustawy w zakresie stałego doskonalenia kwaliﬁkacji zawodowych. J. S. w trakcie posiedzenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w dniu [...] grudnia 2010 r. oświadczył, że nie doskonali kwaliﬁkacji zawodowych w formach przewidzianych prawem, natomiast ,,samodzielnie kształci się w zakresie wykonywania zawodu".

J. S. nie udokumentował także spełnienia obowiązku nałożonego przez art. 175 ust. 4 ustawy w zakresie ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności szacowania nieruchomości. Podczas posiedzenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej J. S. poinformował, że nie posiadał ubezpieczenia OC w dacie wykonywania operatu szacunkowego, jednak obecnie posiada ubezpieczenie z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

Mając powyższe na względzie, a przede wszystkim ocenę czynności zawodowych wykonanych przez rzeczoznawcę majątkowego oraz wniosek Komisji Odpowiedzialności Zawodowej zawarty w protokole końcowym z postępowania wyjaśniającego, co do wymiaru kary dyscyplinarnej i jego uzasadnienie, Minister uznał, że orzeczona w decyzji Ministra lnfrastruktury z dnia [...] lipca 2010 r. kara dyscyplinarna w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 9 miesięcy jest właściwa. Z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika w sposób bezsporny, że rzeczoznawca majątkowy J. S., wykonując czynności szacowania zawarte w operacie szacunkowym, sporządzonym w dniu 30 września 2008 r., dotyczącym określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej o pow. [...] m2, położonej przy ul. [...] w S., stanowiącej działkę nr [...], dla potrzeb aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, nie wypełnił obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1, 2 i 4 ustawy.

Zdaniem Ministra, uchybienia i błędy w pracy rzeczoznawcy majątkowego są bezsporne. Organ podkreślił, że w wyniku ponownie przeprowadzonego wobec J. S. postępowania wyjaśniającego została podtrzymana ocena zarzutów zawarta w decyzji Ministra Infrastruktury z dnia [...] lipca 2010 r. W związku z powyższym brak jest możliwości orzeczenia kary łagodniejszej, niż kara zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 9 miesięcy orzeczona w decyzji z dnia [...] lipca 2010 r. W przedmiotowej sprawie J. S. wielokrotnie naruszył przepisy prawa w zakresie wyceny nieruchomości, m.in. z uwagi na błędne ustalenie przeznaczenia nieruchomości, nieopisanie w operacie szacunkowym sposobu użytkowania nieruchomości, stanu nieruchomości, nie zamieszczenie charakterystyki i analizy rynku nieruchomości. Także nieruchomości przyjęte do porównań nie spełniają warunku nieruchomości podobnych, a brak opisu przyjętych cech rynkowych i ich gradacji oraz liczne błędy rachunkowe sprawiają, że sporządzony przez J. S. operat szacunkowy jest nielogiczny i niewiarygodny. Powyższe ustalenia świadczą o uchybieniach w wykonywanych czynnościach zawodowych i zaniechaniach rzeczoznawcy majątkowego, mających charakter rażącego naruszenia przepisów prawa. Minister zauważył, że operat szacunkowy powinien zawierać wszelkie informacje niezbędne przy wykonywaniu wyceny, podstawy dokonanych czynności, tok obliczeń oraz stanowić logiczną i spójną całość. Powyższe opracowanie sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego może wprowadzać odbiorców w błąd, co do cech rynkowych i wartości wycenianej nieruchomości, a w konsekwencji naraża na niebezpieczeństwo zawarcia transakcji ze szkodą dla ich interesów.

Zdaniem Ministra, na szczególne podkreślenie zasługuje fakt, że J. S. wykonywał czynności zawodowe w zakresie wyceny nieruchomości, pomimo iż nie posiadał w dacie wykonywania czynności zawodowych obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej z tytułu wykonywanej działalności zawodowej, nałożonego art. 175 ust. 4 ustawy. Ponadto, rzeczoznawca majątkowy nie uczestniczył w szkoleniach mających na celu doskonalenie kwaliﬁkacji zawodowych, nie wypełniając tym samym obowiązku stałego doskonalenia kwaliﬁkacji zawodowych nałożonego na osoby posiadające uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości przez art. 175 ust. 2 ustawy. Powyższe ustalenia stanowią dodatkowe potwierdzenie rażących uchybień w działalności J. S. jako rzeczoznawcy majątkowego i wymagają uwzględnienia w wymiarze orzekanej kary dyscyplinarnej.

Opisane powyżej działania rzeczoznawcy majątkowego J. S. świadczą o lekceważącym stosunku do obowiązków nałożonych na niego jako rzeczoznawcę majątkowego. A tym samym podważają zaufanie do zawodu rzeczoznawcy majątkowego, podczas gdy jego obowiązkiem jest wykonywanie czynności zawodowych zgodnie z przepisami prawa, ze szczególną starannością, bezstronnie, mając na względzie budowanie autorytetu zawodu rzeczoznawcy majątkowego jako eksperta na rynku nieruchomości. Działania J. S., opisane w przedmiotowej sprawie Minister uznał za naganne, stanowiące zagrożenie zarówno dla odbiorców sporządzonego opracowania, jak i wizerunku zawodu rzeczoznawcy majątkowego.

Wobec powyższego oraz biorąc pod uwagę rodzaj i zakres stwierdzonych naruszeń prawa, Minister przychylił się do wniosku Komisji Odpowiedzialności Zawodowej i orzekł wobec rzeczoznawcy majątkowego karę zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 9 miesięcy, wymienioną w art. 178 ust. 2 pkt 3 ustawy. Kara ta – w ocenie Ministra - jest karą współmierną do zaistniałych przewinień, jakich rzeczoznawca majątkowy dopuścił się wykonując swój zawód. W ocenie organu tylko taka kara będzie skuteczną przestrogą przed ponownym popełnianiem przez rzeczoznawcę majątkowego błędów i uchybień opisanych w przedmiotowej sprawie. Minister wskazał, że przez okres zawieszenia uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, stanowiący okresową eliminację J. S. z prowadzenia działalności zawodowej, rzeczoznawca majątkowy powinien przemyśleć swoje dotychczasowe postępowanie oraz uzupełnić wiedzę wymaganą od osoby posiadającej uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości. Orzeczenie zarówno łagodniejszej, jak i bardziej dolegliwej kary nie spełni celu, jaki kara dyscyplinarna powinna osiągnąć.

Od decyzji Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] lipca 2010 r. J. S. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. W skardze wniósł o uchylenie decyzji Ministra Infrastruktury z dnia [...] lipca 2010 r., podtrzymanej zaskarżoną decyzją w dniu [...] stycznia 2012 r. orzekającej o zastosowaniu kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 9 miesięcy. W uzasadnieniu podniósł, że przedstawione skarżącemu zarzuty w większości są nadinterpretacją przepisów. Skarżący podał, że nie czuje się winny naruszenia przepisów art. 4 pkt 16, art. 153 ust. 1 oraz art. 175 ust. 1 ustawy. Jego zdaniem spór toczy się o to, czy należało w wycenie przyjąć do porównań grunty pod zabudowę jednorodzinną, których ceny są niższe od gruntów pod zabudowę wielorodzinną. Czy kierować się przy wycenie zdrowym rozsądkiem, czy ogólnymi zapisami w studium, które nie jest prawem. Skarżący podał, że wyceniana nieruchomość położona jest na terenie, dla którego brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Otoczenie działki to zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i usługi. W ocenie skarżącego, mapa studium w trakcie oglądu była nieczytelna i bazując na otoczeniu (zabudowa wielorodzinna) skarżący określił charakter zabudowy jako mieszkaniową wielorodzinną. Traktowanie działki stanowiącej plac manewrowy i dojazd do garaży jako grunt pod zabudowę jednorodzinną uważa za niewłaściwe. Skarżący stwierdził, że w S. dla garaży w zabudowie zblokowanej, na terenach posiadających miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, określone są m. in. następujące funkcje: - ul. [...] - tereny mieszkaniowe wielorodzinne ([...]), - ul. [...] - tereny zabudowy usługowo - mieszkaniowej o wysokiej intensywności zabudowy ([...] ), - ul. [...] - tereny urządzeń komunikacyjnych - parkingi ([...]) - ul. [...] - tereny urządzeń komunikacji - garaże ([...] ), - ul. [...] - tereny urządzeń komunikacji ([...] ), - ul. [...] - tereny usług komunikacji - zespoły garażowe dla samochodów osobowych ([...]). Dane te wskazują, że zapis, dotyczący działki nr [...] przy ulicy [...], jest związany z dużym uogólnieniem zapisów w studium. Skarżący wskazał, że ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz.717 ze zm.) w art. 9 ust. 4 i 5 stanowi, że ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych oraz że studium nie jest aktem prawa miejscowego. Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi zaś w art. 151 ust. 1, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena. W ocenie skarżącego, trzymanie się zapisów w studium o zabudowie jednorodzinnej, jest wbrew zdrowemu rozsądkowi. Jeżeli chodzi o zarzuty naruszenia: § 5, § 26 ust. 1 i 3, § 55 ust. 2, § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia skarżący oświadczył, że nie czuje się winny naruszenia tych przepisów. Co do zarzutów naruszenia art. 174 ust. 2 i 4 ustawy oraz § 28 ust. 2 rozporządzenia skarżący wskazał, że nigdy nie rościł sobie prawa do powoływania biegłych oraz nadawania uprawnień i licencji zawodowych rzeczoznawcom majątkowym. Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 175 ust. 1 ustawy skarżący również oświadczył, że nie czuje się winny naruszenia tego przepisu. Jego zdaniem trudno polemizować konkretnie z argumentacją zawartą w decyzji. Jest to przemieszanie informacji o zasadach wyceny z uwagami: "nie wypełnił obowiązków, nie uzasadnił, brak szczególnej staranności", bez wskazania jakiego konkretnie przepisu, w którym miejscu i jaki skutek miało to na wynik wyceny. Bez wskazania, czy określona w wycenie wartość jest niewłaściwa. Skarżący uważa, że zarzuty są na poziomie bardzo dużej ogólności. Nie uwzględniono jego uwag przedstawionych Ministrowi Infrastruktury. Skarżący podał, że pracownicy-zleceniodawcy Urzędu Miasta S. wiedzą jaka jest wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości S. Wyceniana działka sąsiaduje z zabudową mieszkaniową wielorodzinną. Do porównań skarżący przyjął działki pod szeroko pojętą zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i usługową. W operacie szacunkowym w n\w punktach zostały zawarte informacje: w pkt 3.2. podane zostały wszystkie transakcje dokonane w latach 2007-2008 gruntami w szeroko pojętej zabudowie mieszkalno-usługowej. W tym punkcie jest zawarta także ocena tego rynku. Przy tak ubogim rynku i transakcjach tak znacznie się różniących nie można przedstawić innej wiarygodnej jego oceny. S. nie jest metropolią, w której w różnych segmentach rynku zawieranych jest kilkaset transakcji rocznie; w pkt 2.1.

o funkcji: zabudowa wielorodzinna; w pkt 2.2. podano, że nawierzchnia działki jest płaska - nie stanowi skarpy. Dla skarżącego niezrozumiałe jest to dlaczego osoba składająca skargę jest bardziej wiarygodna od niego. Skarżący zauważył, że w operacie w pkt 3.2, 1.1 i 1.2 podał dane wymagane przez § 26 ust. 3 rozporządzenia. Skarżący wskazał, że jeżeli nabywca kupuje w przetargu kilka działek, płacąc za nie różne ceny, to nie ma znaczenia, że nabył je jednym aktem notarialnym. Poza tym zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. W operacie szacunkowym jest zawarty opis przyjętych cech rynkowych i ich gradacja. Ma to odniesienie do nieruchomości wycenianej, a nie do całego rynku nieruchomości.

W ocenie skarżącego, przyjęcie zakresu cenowego z całej tabeli byłoby nielogiczne. Zakres ten jest wyliczony z transakcji przyjętych do porównań. W operacie szacunkowym są przedstawione wyliczenia (tabela nr 1) oraz wynik wyceny w punkcie 4.1. Tabela nr 1 zawiera opis nieruchomości porównawczych w stosunku do nieruchomości wycenianej, a także ocenę wag w przyjętej gradacji. Zdaniem skarżącego, kontener drewniany nie jest zabudową. Atrybut "funkcja w planie" nie jest pomyłką pisarską, jest częścią opisu nieruchomości przyjętych do porównań. Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 175 ust. 2 stanowi, że rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do stałego doskonalenia zawodowego. Nie znaczy to, że rzeczoznawca ma uczestniczyć w szkoleniach za grube pieniądze. Skarżący oświadczył, że systematycznie doskonali swoje kwaliﬁkacje czytając przepisy, książki, czasopisma. Korzystając z Internetu, jest na bieżąco z przepisami. Przepisy nie zmuszają do korzystania ze szkoleń za kilkaset złotych, a skarżący potraﬁ czytać ze zrozumieniem. Jego zdaniem stanowisko organu w tym zakresie jest nadinterpretacją ustawy. Skarżący zaznaczył, że operat szacunkowy nie jest podręcznikiem, ani pracą naukową, ma służyć określeniu wartości przedmiotu wyceny. Faktem jest brak w dacie wyceny ubezpieczenia OC, ale skarżący obecnie jest ubezpieczony. W tabeli cech rynkowych w 4 kolumnie jest błąd rachunkowy, natomiast w kolumnie 5 są wartości prawidłowe a one są właśnie podstawą do wyceny. Błąd jest w tabeli nr 1 w kolumnie 2, wierszu 8 (powinno być - przeciętna). Skarżący zauważył, że ocenie był poddawany operat szacunkowy. W związku z powyższym komentarz do zlecenia z Urzędu Miejskiego w S. stanowi dowolną interpretację, która dobitnie świadczy o tendencyjności Komisji. W jego ocenie trudno polemizować z osobami, które uważają, że z racji pełnionej funkcji, tylko one mają rację. Skarżący uważa, że przedstawione wnioski przez KOZ są tendencyjne. Skarżąca W. K. jest powiązana z członkami KOZ. Skoro pierwszy zespół ustalił, że ma być kara, to drugi wszystko zrobił, aby to podtrzymać. Skarżący uważa, że przekazanie sprawy oceny postępowania rzeczoznawców innym rzeczoznawcom nie jest rozwiązaniem najszczęśliwszym. Skarżący podał, że jest to jego pierwsza kara w wieloletniej pracy zawodowej. W art. 178 ust. 2 pkt 3 ustawy udzielona kara zawieszenia uprawnień na okres 9 miesięcy jest trzecią z kolei karą dyscyplinarną.

W odpowiedzi na skargę Minister Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie. Organ dodatkowo podniósł, że rzeczoznawca ma obowiązek podnoszenia kwalifikacji zawodowych na seminariach, kursach i szkoleniach, co wynika z przepisów rozporządzenia wydanego na podstawie art. 197 pkt 6 ustawy, po ukończeniu których uzyskuje zaświadczenie o ich ukończeniu. Organ podał, że nie jest zgodne ze stanem faktycznym twierdzenie skarżącego, że orzeczona kara jest pierwszą karą, ponieważ decyzją z dnia [...] lipca 2011 r. Minister orzekł o zastosowaniu wobec skarżącego kary zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy, a sprawa ta jest w toku.

W piśmie z dnia 9 listopada 2012 r. ustosunkowującym się do odpowiedzi na skargę J. S. wskazał, że organ nie wypełnił obowiązków z art. 77 § 1 Kpa. Minister nie dokonał zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego m.in. nie przyjął dowodów objęcia ubezpieczeniem z tytułu odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawcy majątkowego oraz dokumentów związanych z doskonaleniem zawodowym. Skarżący podał, że od 1996 r. regularnie uczestniczy w seminariach, szkoleniach, studiach, kursach, które pozwalają na doskonalenie jego kwaliﬁkacji (co dokumentują załączone kserokopie zaświadczeń o uczestnictwie i ukończeniu w/w form dokształcenia). Dodatkowo skarżący przegląda akty prawne i aktualizuje wiedzę korzystając ze źródeł w Internecie. Posiada dowody objęcia ubezpieczeniem z tytułu odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawcy majątkowego od 1 stycznia 2003 r. do dnia 1 lipca 2013 r. z przerwą w okresie od 1 stycznia 2008 r. do 6 lutego 2009 r., która była spowodowana jego niedopatrzeniem. W związku z posiadaniem powyższych dokumentów uważa, że zarzuty niewypełniania obowiązku stałego doskonalenia kwalifikacji oraz obowiązku ubezpieczenia z tytułu odpowiedzialności zawodowej o charakterze ciągłym są bezzasadne i brak jest w jego działaniach rażącego naruszania przepisów prawa. Zdaniem skarżącego członkowie Komisji Odpowiedzialności Zawodowej nie byli zainteresowani okazaniem powyższych dokumentów. Skarżący zaznaczył, że na posiedzeniach Komisji mówił, że skarżąca W. K. jest rzeczoznawcą majątkowym. Jej wspólniczka E. P., z którą wspólnie prowadzi ﬁrmę Biuro [...] "[...]" W. K., E. P., była w tamtym czasie członkiem KOZ. Obecnie także W. K. jest członkiem KOZ. Firma prowadzona przez te osoby prowadzi działalność konkurencyjną do działalności skarżącego. W związku z powyższym skarżący uważa, że wnioski przedstawione przez KOZ są tendencyjne. Skarżąca W. K. rozpowszechniała bowiem informację o ukaraniu skarżącego, mimo że postępowanie nie było jeszcze zakończone. Skarżący oświadczył, że w ciągu 18 lat wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego, zostały złożone wobec niego dwie skargi: pierwsza przez W. K., która jest przedmiotem niniejszego pisma oraz druga złożona przez E. B. Jego zdaniem znaczny udział w przygotowaniu skargi E. B. miała W. K., a dwie skargi złożone na przestrzeni wielu lat można uznać za zdarzenie incydentalne. Skarżący nie zgodził się ze stwierdzeniem Ministra, że "argumenty podnoszone przez skarżącego w treści niniejszej skargi potwierdzają braki w elementarnej wiedzy...". Jest to zarzut na dużym poziomie ogólności, pozbawiony konkretów. W skardze powołane zostały wielokrotnie obowiązujące przepisy prawne, co wyklucza zarzut braku elementarnej wiedzy. Reasumując, skarżący stwierdził, że decyzje Ministra cechuje zbyt duża uznaniowość w zakresie uznawania jego racji jak i wysokości kary.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga nie jest uzasadniona.

Nie budzi zastrzeżeń Sądu stanowisko Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej, co do zasadności orzeczenia wobec rzeczoznawcy majątkowego J. S. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 9 miesięcy.

Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego (pisma W. K. z dnia 16 marca 2009 r. zawierającego zarzuty, operatu szacunkowego z dnia 30 września 2008 r., zaświadczenia Prezydenta Miasta S. z dnia 10 grudnia 2008 r. zawierającego informację o przeznaczeniu wycenianej nieruchomości w studium, wyjaśnień skarżącego zawartych w protokołach z posiedzenia zespołu KOZ z dnia 23 czerwca 2009 r. i z dnia 7 grudnia 2010 r., zamówienia Prezydenta Miasta S. z dnia 26 września 2008 r. wraz z wykazem nieruchomości sporządzonym przez skarżącego, protokołów końcowych KOZ – [...] i KOZ – [...]) wynika, że w zdecydowanej większości potwierdziły się zarzuty stawiane J. S. w zakresie tej sfery działalności rzeczoznawcy majątkowego, która dotyczy określenia wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Trafnie wskazał Minister, powołując się na ustalenia zawarte w protokole końcowym KOZ – [...], że w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 30 września 2008 r. J. S. błędnie określił przeznaczenie szacowanej nieruchomości w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta S. jako grunt położony na terenie o funkcji zabudowa wielorodzinna, skoro z treści Studium zatwierdzonego uchwałą Nr [...], zmienionej uchwałą Nr [...] wynika, że grunt położony jest na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Błąd ten był błędem istotnym, mogącym mieć wpływ na wartość szacowanej nieruchomości, skoro - jak sam wskazał skarżący (odpowiedź na pytanie 17 zawarta w protokole Nr 1 [...]) - najwyższe ceny mają nieruchomości przeznaczone pod budownictwo wielorodzinne, a niższe nieruchomości przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne. Zasadne jest też twierdzenie Ministra, że w operacie rzeczoznawca nie dokonał opisu sposobu użytkowania nieruchomości szacowanej (z operatu nie wynika w jaki sposób działka nr [...] jest wykorzystywana), mimo, że w pkt 1.2. operatu wskazał, iż określa wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania gruntu. Należy zgodzić się z Ministrem, że zawarta w operacie szacunkowym w pkt 3.2 "Charakterystyka rynku nieruchomości" tabela stanowiąca wykaz nieruchomości nie zawiera opisu cech istotnych nieruchomości porównawczych. Poza sporem jest także to, że J. S. błędnie podał liczbę transakcji porównawczych (zamiast 12 wskazał 15) i nie wyjaśnił dlaczego z 3 umów sprzedaży wyodrębnił do porównań 6 nieruchomości porównawczych. Nie budzi też wątpliwości Sądu błąd matematyczny przy ustalaniu poprawek w Tabeli nr 1 oraz to, że przy obliczaniu delty C pominięto transakcję nr 14, której cena jest wyższa od ceny jaką przyjęto jako maksymalną w zbiorze transakcji. Wobec tego były podstawy do uznania, że brak tego rodzaju elementów w wycenie oraz popełnione błędy matematyczne świadczą o naruszeniu art. 175 ust. 1 ustawy w zakresie braku szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania.

Minister, powołując się na ustalenia KOZ, słusznie wskazał, że w operacie szacunkowym nie opisano zgodnie z wymogami art. 4 pkt 17 ustawy i § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia stanu nieruchomości (brak informacji o stanie użytkowym, stanie otoczenia). Trafnie też wskazano, że określony przez rzeczoznawcę rodzaj rynku (nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniowo – usługową) jest niezgodny z przeznaczeniem szacowanej nieruchomości (przeznaczenie pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną) oraz że brak szczegółowej analizy rynku, stanowi naruszenie § 26 ust. 3 i § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia.

Poza sporem jest też to, że w operacie brak uzasadnienia dlaczego 9 transakcji przyjętych do porównań pochodziło ze sprzedaży publicznej przez Gminę S. zorganizowanej w formie przetargu (szczególnie w zakresie przesłanki dopuszczalności przyjęcia do porównań transakcji z przetargu wskazanej w § 5 ust. 2 rozporządzenia), co narusza § 5 rozporządzenia.

Rację ma Minister wskazując, że zasadny był zarzut skargi dotyczący przyjęcia do porównań nieruchomości nie spełniających warunku "podobieństwa" do nieruchomości szacowanej, skoro porównawcze grunty (co wynika z wykazu przedłożonego przez skarżącego w postępowaniu wyjaśniającym) są położone na terenach o różnych funkcjach – od funkcji mieszkaniowo – usługowej do usługowej w zakresie rzemiosła, handlu, usług różnych, usług komercyjnych. Trafnie zwrócono uwagę, że nieruchomość wskazana w pkt 13 Tabeli z pkt 3.2. operatu z utwardzonym terenem, na której znajdował się drewniany budynek biurowy, tablica reklamowa, maszty flagowe i oświetlenie zewnętrzne obiektu nie można uznać za podobną (np. ze względu na stan techniczno – użytkowy) z nieruchomością szacowaną stanowiącą drogę dojazdową do garaży. Należy podzielić stanowisko organu zbieżne z oceną KOZ, że przyjęcie do porównań nieruchomości niepodobnych stanowiło naruszenie art. 4 pkt 16 ustawy.

Nie budzą wątpliwości Sądu opisane szczegółowo w protokole końcowym KOZ a podtrzymane przez Ministra oceny dotyczące wadliwości wyceny w zakresie: braku opisu przyjętych w operacie, a wynikających z analizy rynku lokalnego, istotnych dla wyceny cech rynkowych nieruchomości i ich gradacji oraz brak opisu cech nieruchomości porównawczych, wprowadzenia w Tabeli Nr 1 atrybutu "funkcja w planie", który nie został przyjęty jako istotna cecha rynkowa w Tabeli w pkt 3.3., brak wyjaśnienia co oznacza przyjęta jako cecha istotna "funkcjonalność", co oznaczają przyjęte założenia: zła, mało korzystna, przeciętna, korzystna, bardzo korzystna. Jak słusznie podniesiono brak niezbędnych informacji istotnych w procesie wyceny nieruchomości świadczy o nieznajomości cech nieruchomości podobnych oraz brak możliwości weryfikacji operatu w tym zakresie, co stanowiło naruszenie przepisu art. 153 ust. 1 ustawy, § 4 i § 55 ust. 2 rozporządzenia.

Trafnie też wskazano w protokole końcowym, że przyjęcie do porównań działki przy ul. [...] o nr [...] świadczy o naruszeniu § 28 ust. 2 rozporządzenia. Nieruchomości na której znajduje się obiekt budowlany (budowla) wraz z instalacją świetlną nie można było uznać za nieruchomość podobną do nieruchomości szacowanej – nieruchomości niezabudowanej i nieutwardzonej.

Zasadnie wskazał Minister, przytaczając stanowisko KOZ, że na odpowiedzialność zawodową rzeczoznawcy majątkowego miało też wpływ nie wypełnianie przez skarżącego innych obowiązków wynikających z przepisów prawa. Na gruncie materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszej sprawie nie budziło wątpliwości to, że J. S. w momencie sporządzania wyceny nie był objęty ubezpieczeniem OC i nie podnosił kwalifikacji zawodowych. Skarżący – mimo wezwania przez KOZ w piśmie z dnia 25 maja 2009 r. o przedłożenie dokumentów potwierdzających wypełnianie obowiązków z art. 175 ust. 2 i 4 ustawy – nie przedłożył aktualnej polisy OC, zaświadczeń o udziale w konferencjach, seminariach, sympozjach, szkoleniach, świadectw ukończenia kursów i studiów z zakresu gospodarki nieruchomościami, czy rynku nieruchomości. Taki sposób postępowania był sprzeczny z zawodowym charakterem działalności rzeczoznawcy majątkowego i stanowił naruszenia art. 175 ust. 2 i ust. 4 ustawy.

W ocenie Sądu, zakres i rodzaj stwierdzonych uchybień uzasadniał orzeczenie w stosunku do J. S. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 9 miesięcy. Zdaniem Sądu, orzeczonej kary nie można uznać za zbyt dolegliwą dla skarżącego, ponieważ stwierdzone uchybienia dotyczyły zarówno sfery działalności skarżącego polegającej na określaniu wartości nieruchomości (operat szacunkowy) jak i nie wypełniania przez niego obowiązków wynikających z przepisów prawa (ubezpieczenie, doskonalenie zawodowe). Sąd zwraca uwagę, że stwierdzone uchybienia nie ograniczały się wyłącznie do niestarannego postępowania biegłego, nieistotnych omyłek pisarskich i rachunkowych, czy czysto formalnych naruszeń prawa, ale dotyczyły też warstwy merytorycznej wyceny. Wielość stwierdzonych uchybień, ich różnorodność i ranga świadczą o tym, że orzeczona kara dyscyplinarna jest karą właściwą. Sąd zwraca uwagę, że kara ta jest karą o średnim stopniu dolegliwości, zwarzywszy na katalog kar wymieniony w art. 178 ust. 2 ugn.

Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd zauważa, że na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami znaczenie ma to, czy rzeczoznawca działał zgodnie z przepisami prawa (art. 175 ust. 1 ustawy), a nie to czy działał zgodnie ze zdrowym rozsądkiem. Skoro przepis art. 154 ustawy wskazuje rzeczoznawcy zasady ustalania przeznaczenia nieruchomości, to nie mógł on od nich odstąpić i jako miarodajne kryterium do oceny przeznaczenia szacowanego gruntu przyjąć charakter zabudowy jego otoczenia. Sąd zwraca uwagę, że w sytuacji objęcia szacowanej nieruchomości studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy rzeczoznawca nie może też ustalać przeznaczenia nieruchomości przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej użytkowania (art. 154 ust. 3 ustawy).

Nie można zgodzić się ze skarżącym, że w niniejszej sprawie nie wskazano konkretnych przepisów, które zostały naruszone. W protokołach końcowych szczegółowo oceniono zarzuty zawarte w piśmie W. K. oraz wskazano naruszenia zarówno przepisów ustawy: art. 175 ust. 1, 2 i 4 (naruszenie zasady szczególnej staranności, obowiązku ubezpieczenia, podnoszenia kwalifikacji), art. 4 pkt 16 i 17 (przyjęcie do porównań nieruchomości niepodobnych, brak opisu stanu nieruchomości, sposobu użytkowania), art. 153 ust. 1 ustawy (brak informacji o cechach nieruchomości porównawczych), jak i przepisów rozporządzenia: § 5 (braku uzasadnienia dla przyjęcia transakcji porównawczych z przetargu publicznego), § 26 ust. 3 i § 56 ust. 1 pkt 7 (brak szczegółowej analizy rynku), § 28 ust. 2 (przyjęcie do porównań transakcji gruntem zabudowanym), § 55 ust. 2 (brak informacji niezbędnych w procesie wyceny – cech i gradacji cech nieruchomości porównawczych z rynku lokalnego, opisu cech nieruchomości porównawczych), § 56 ust. 1 pkt 5 (braku opisu stanu nieruchomości szacowanej), § 4 (przyjęcia do porównań nieruchomości niepodobnych).

Nie można zgodzić się ze skarżącym, że w postępowaniu wyjaśniającym nie wzięto pod uwagę jego uwag. Z protokołów z posiedzeń KOZ wynika, że skarżący brał udział w posiedzeniach i odpowiadał na pytania członków zespołu KOZ. Z protokołu końcowego KOZ z 2010 r. wynika, że Komisja przeanalizowała wyjaśnienia rzeczoznawcy i wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy. Z protokołu końcowego KOZ z 2010 r. wynika, że wobec wyjaśnień rzeczoznawcy odrzucony został zarzut 1. Nie można też postawić KOZ zarzutu tendencyjności, ponieważ Komisja odrzuciła zarzut 7 (w części dotyczącej braku opisu nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej) i pozostawiła bez rozpoznania zarzut 9 (dotyczący nieznajomości sytuacji rynkowej). To zaś, że w wielu podnoszonych przez skarżącego kwestiach Komisja miała inne zdanie, niż skarżący, nie świadczy o pominięciu jego uwag.

Sąd nie podzielił zarzutu skarżącego dotyczącego naruszenia przez organ przepisu art. 77 § 1 Kpa. Dla oceny odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy miarodajny był materiał dowodowy zgromadzony w postępowaniu wyjaśniającym, które prowadzi KOZ, a nie Minister (art. 194 ust. 1a ustawy). Skoro KOZ w piśmie z dnia 25 maja 2009 r. wezwała skarżącego o przedłożenie dowodów wypełniania obowiązków z art. 175 ust. 2 i 4 ugn, a skarżący ich nie przedłożył, a dodatkowo na posiedzeniu KOZ z dnia 23 czerwca 2009 r. oświadczył, że w momencie wykonywania wyceny ubezpieczenia nie posiadał, a kwalifikacje zawodowe podnosił ostatnio w 2002 r., to nie można uznać, że w tym zakresie sprawa nie została dostatecznie wyjaśniona. Skarżący nie przedłożył też dokumentów potwierdzających ubezpieczenie OC, zaświadczeń i dyplomów świadczących o podnoszeniu kwalifikacji zawodowych, aktualnych w momencie sporządzania wyceny przed wydaniem przez Ministra zaskarżonej decyzji, a zatem organ nie miał podstaw do przekazania KOZ sprawy w celu uzupełnienia postępowania wyjaśniającego w oparciu o nowe dowody.

Wbrew temu co twierdzi skarżący nie można zarzucić członkom KOZ braku bezstronności przy rozpatrywaniu sprawy, ponieważ brak w tym zakresie dostatecznych dowodów. Z akt sprawy wynika zaś, że W. K. i E. P. nie zostały wyznaczone do składu zespołu KOZ, który przeprowadzał postępowanie wyjaśniające (pisma wiceprzewodniczącego KOZ z dnia 25 maja 2009 r. i z dnia 9 listopada 2010 r.). To zaś, że W. K. posiadała wiedzę o orzeczeniu wobec skarżącego kary dyscyplinarnej wynikało zapewne z tego, że do W. K. Ministerstwo Infrastruktury skierowało informację w tym zakresie (pismo z dnia 30 lipca 2010 r.).

Biorąc to wszystko pod uwagę Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2010 r. poz. 270) orzekł, jak w sentencji wyroku.