Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Ka 1399/02
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2004-07-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 615  Sprawy zagospodarowania przestrzennego
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Łucja Franiczek (spr.) Sędziowie NSA Bonifacy Bronkowski Małgorzata Korycińska Protokolant st. sekr. sąd. Małgorzata Orman po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 lipca 2004 r. sprawy ze skargi M. . i W.B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Burmistrza P. z dnia [...] nr [...]- w części określającej opłatę w kwocie [...] zł z tytułu zbycia działki nr [...], 2) orzeka, iż zaskarżona decyzja w uchylonej części nie podlega wykonaniu, 3) oddala skargę w pozostałym zakresie, 4) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz skarżących solidarnie kwotę [...] ([...] ) zł tytułem zwrotu części kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] nr [...], wydaną z up. Burmistrza P., ustalono jednorazową opłatę w wysokości [...] zł tytułem wzrostu wartości nieruchomości oznaczonych jako działki nr [...] i [...] obręb P. [...], płatną przez M.B. i W.B..

Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ I instancji powołał przepis art. 36 ust. 3,5 i 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.) oraz § 36 uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w P. z dnia [...] w sprawie zmian fragmentów planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego, ogłoszonej w Dzienniku Urzędowym Woj. [...] nr [...] z dnia [...]. W uzasadnieniu organ podał, iż działki nr [...] i [...] ( przed podziałem działka nr [...]), położone w P. przy ul. C., objęte były zmianami planów. W odniesieniu do działki nr [...], zmiana polegała na przeznaczeniu terenu o bonitacji gruntowej R III a pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne (MN). Działka nr [...], o poprzednim przeznaczeniu terenu o bonitacji gruntowej R III a, ŁIII, Rów/ŁIII, uległa częściowemu przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Nieruchomości te M. i W.B. zbyli aktami notarialnymi z dnia [...] rep. [...] i [...].

Zgodnie z operatem szacunkowym, wzrost wartości działki nr [...] wyniósł [...] zł, stąd też opłatę w wysokości 30 % - po pomniejszeniu zwaloryzowanej wartości nakładów – ustalono na kwotę [...] zł. Natomiast wzrost wartości działki nr [...] wyniósł [...] zł, zaś opłatę ustalono na kwotę [...] zł – po odliczeniu nakładów.

Stawka procentowa w wysokości 30 % ustalona została w § 36 uchwały zmieniającej miejscowy plan.

W odwołaniu od decyzji M.B. i W.B. zakwestionowali możliwość wymierzenia opłaty jednorazowej z uwagi na upływ 5 – letniego okresu z art. 36 ust. 9 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, który ich zdaniem upłynął [...]. Odwołujący się podnieśli, iż przed tą datą nie zostało wszczęte postępowanie, ani też akt notarialny z dnia [...] nie zawierał informacji w sprawie opłaty planistycznej.

Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję organu I instancji jako zgodną z prawem. Zdaniem organu przepis art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, zobowiązuje do pobrania opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeżeli właściciel zbywa tę nieruchomość. Roszczenia o zapłatę tej kwoty można wnosić w terminie 5 lat od dnia, w którym plan lub jego zmiany stały się obowiązujące. Jednocześnie organ odwoławczy zwrócił uwagę na brak należytego poinformowania stron o ich obowiązkach przez organ I instancji. Jednakże odwołanie nie uwzględniono.

W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego M.B. i W.B. podnieśli, iż organ odwoławczy nie odniósł się do kwestii zachowania terminu naliczenia opłaty. Ich zdaniem, organ II instancji aczkolwiek zakwestionował prawidłowość decyzji Burmistrza Miasta P., to jednak odwołania nie uwzględniono. Nadto, skarżący zarzucili, iż ich działka jeszcze przed zmianą planu, była uzbrojona we wszelkie niezbędne media, drogę asfaltową, oświetlenie. Ograniczenie wykorzystania tej działki na cele budowlane wynikało jedynie z przebiegu linii wysokiego napięcia. Na skutek ich starań, linia ta została zdemontowana, co umożliwiło zbycie nieruchomości. Na tej podstawie skarżący wnieśli o umorzenie postępowania administracyjnego.

Organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi jako nieuzasadnionej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje :

Skarga zasługuje na częściowe uwzględnienie, aczkolwiek z innych względów niż w niej podniesionych.

Z mocy art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym ( tekst jednolity Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.) – w brzmieniu obowiązującym w dacie orzekania przez organy obydwu instancji – jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Opłatę tę pomniejsza się o zwaloryzowaną wartość nakładów poniesionych przez właściciela nieruchomości w okresie między uchwaleniem lub zmianą planu a dniem zbycia nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości nieruchomości ( art. 36 ust. 5 cyt. ustawy). Wreszcie, roszczenia z tytułu opłat można wnosić w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan lub jego zmiana stały się obowiązujące ( art. 36 ust. 7 cyt. ustawy).

Stwierdzić należy, iż ustawodawca nie zawarł w powołanej ustawie definicji pojęcia zbycia nieruchomości. Jednak jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w motywach uchwały z dnia 30 października 2000 r. sygn. akt OPK 16/00/ONSA 2001/2/64), logiczny wydaje się wniosek, że użyty w powołanej ustawie termin "zbycie" nieruchomości nie może obejmować przeniesienia własności lub prawa użytkowania wieczystego w drodze umowy darowizny.

Skutek w postaci wzrostu wartości nieruchomości wiąże się bowiem z przysporzeniem i uzyskaniem dodatkowych korzyści, co następuje tylko w razie odpłatnego przeniesienia własności nieruchomości. Skład orzekający w niniejszej sprawie podzielił powyższy pogląd i na tej podstawie stwierdził, iż decyzje organów obydwu instancji w części dotyczącej ustalenia opłaty w kwocie [...] zł z tytułu zbycia działki nr [...], zapadły wskutek błędnej wykładni art. 36 ust. 3 cyt. ustawy.

Aktem notarialnym z dnia [...] Rep. [...] zawarto bowiem umowę darowizny powyższej działki na rzecz małoletniej córki skarżących J.B.. Skoro zbycie tej działki nastąpiło nieodpłatnie, brak podstaw prawnych do naliczenia tzw. renty planistycznej w kwocie [...] zł.

Zatem w tej części decyzje organów obydwu instancji nie mogły się ostać i podlegały uchyleniu na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ) w zw. z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Przepisy wprowadzające ustawę – Prawo o ustroju sądów administracyjnych oraz ustawę – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. Nr 153, poz. 1271 ze zm.).

Orzeczenie o niewykonalności zaskarżonej decyzji oparto na przepisie art. 152 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Odnosząc się do żądania skarżących uwzględnienia skargi poprzez umorzenie postępowania administracyjnego, wyjaśnić przyjdzie, iż sąd administracyjny władny jest wyłącznie do wyeliminowania wadliwego aktu z obrotu prawnego, nie rozstrzygając spraw administracyjnych w formie zmiany decyzji administracyjnych. Stąd też przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ I instancji winien umorzyć postępowanie administracyjne co do opłaty z tytułu zbycia działki nr [...], darowanej przez skarżących ich córce.

Natomiast w pozostałym zakresie skarga jest nieuzasadniona. Decyzja o naliczeniu opłaty w kwocie [...] zł z tytułu zbycia działki nr [...], nie narusza prawa.

Wbrew twierdzeniom skarżących, nastąpił bowiem wzrost wartości tej działki w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dokonaną przywołaną przez organy obydwu instancji uchwałą Rady Miejskiej w P. Jak bowiem wynika z zaświadczenia Urzędu Miejskiego w P., przed zmianą planu działka nr [...] (przed podziałem ), położona była na terenie :

A 129 ZP – tereny zieleni półurządzonej

A 222 c RP – tereny upraw rolnych.

Natomiast po zmianie planu w 1997 r. nieruchomość położona jest na terenie :

MN – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej

A129 ZP – tereny zieleni półurządzonej; z tym że po podziale nieruchomości jej część, a mianowicie działka nr [...] przeznaczona jest wyłącznie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Nie ma znaczenia fakt, iż już przed zmianą planu działka była uzbrojona w media i posiadała dostęp do drogi publicznej. Istotny jest fakt, iż inną wartość rynkową przedstawia grunt rolny, a inną – grunt na cele budownictwa jednorodzinnego. Przed zmianą planu, działka nr [...] nie miała zaś charakteru działki budowlanej z uwagi na przeznaczenie terenu pod uprawy rolne i zieleń. O przeznaczeniu terenu, czyli prawnej możliwości korzystania z nieruchomości, decyduje zaś zapis miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Natomiast fakt, iż przez działkę przebiegała napowietrzna linia energetyczna średniego napięcia, został uwzględniony przy ustalaniu jej wartości.

W operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego A.G. przyjęto bowiem, iż z tego powodu spod zabudowy należy wyłączyć 440 m2 , a w konsekwencji, wartość 1 m2 parceli obniżono o 10 % ( str. 9-10 operatu szacunkowego ). Wartość rynkową parceli nr [...] oszacowano na kwotę [...] zł po zmianie planu oraz kwotę [...] zł przed jego zmianą, przy czym skarżący aktem notarialnym z dnia [...] Rep. [...] sprzedali nieruchomość za cenę [...] zł.

Wreszcie, odnosząc się do zarzutu przedawnienia roszczenia z art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, wyjaśnić przyjdzie, iż termin 5 – letni, o którym mowa w art. 36 ust. 6 i 7 tej ustawy liczony jest od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. Obowiązywanie planu należy zaś łączyć nie z datą podjęcia uchwały w tym względzie, lecz datą wejścia jej w życie. Zgodnie z treścią art. 28 cyt. ustawy w brzmieniu obowiązującym w dacie podjęcia uchwały o zmianie planu – przepisy gminne wchodziły w życie z dniem określonym w uchwale, jednak nie wcześniej niż po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia.

Uchwała RM w P. z dnia [...] ogłoszona zaś została w Dzienniku Urzędowym Woj. [...] nr [...] poz.[...] w dniu [...] i weszła w życie z dniem [...].

Analizując treść art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, należy dojść do wniosku, iż obowiązek uiszczenia opłaty powstaje w razie zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od wejścia w życie miejscowego planu. Samo wszczęcie postępowania w tej sprawie i wydanie decyzji może zaś nastąpić po upływie powyższego okresu. Zatem w niniejszej sprawie zachodziły podstawy do ustalenia opłaty, skoro zbycie działki nr [...] nastąpiło w dniu [...]., zaś uchwała o zmianie planu obowiązywała od dnia [...].

Wbrew stanowisku skarżących, organ odwoławczy wskazując na uchybienie organu I instancji co do obowiązków z art. 8 kpa, nie dopatrzył się wadliwości samej decyzji. Zdaniem Sądu, pogląd organu II instancji w tym zakresie nie ma żadnego umocowania prawnego. Przepis art. 8 kpa reguluje zasady postępowania administracyjnego i nie może stanowić podstawy prawnej do udzielania stronie ubiegającej się o wydanie zaświadczenia informacji co do skutków prawnych zawarcia umowy sprzedaży. Powołana ustawa nie uzależnia zaś możliwości ustalenia renty planistycznej od istnienia po stronie zbywcy świadomości i znajomości obowiązującego stanu prawnego.

Z tych względów skarga w tej części, która dotyczyła określenia renty planistycznej w kwocie [...] zł, nie mogła odnieść skutku i podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Orzeczenie o zwrocie części kosztów postępowania, obejmujących wpis sądowy w zakresie uwzględnionego roszczenia, oparto na przepisie art. 200, art. 205 § 1 i art. 206 powołanej ustawy.