Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 5/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2015-02-26 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Drogi publiczne
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 138
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 154 , art. 4 pkt 17
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
article: art. 18 ust. 1 e , art. 12 ust. 5
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 721
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
article: par 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Agnieszka Nawara-Dubiel (spr.) Sędziowie : WSA Beata Łomnicka NSA Anna Szkodzińska Protokolant : Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 lutego 2015 r. sprawy ze skargi J.C. i M.C. na decyzję Wojewody z dnia 17 października 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania skargę oddala


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 29 kwietnia 2014 r. nr [...] Starosta K. orzekł o ustaleniu i wypłacie odszkodowania w łącznej wysokości 774 631,00 zł na rzecz M.C. i J.C,. za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,2503 ha położoną w obr. [...] m. K. oraz o zobowiązaniu Gminy Miejskiej K. reprezentowanej przez Prezydenta Miasta K. do jego zapłaty, jak również o sposobie i terminie dokonania tej zapłaty.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji stwierdził, że już wcześniej dwukrotnie wydawano decyzję w niniejszej sprawie.

Pierwotnie postępowanie toczyło się przed Prezydentem Miasta K. , który decyzją z dnia 22 lipca 2011 r. ustalił odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość na kwotę 768 610 zł. Wojewoda w trybie odwoławczym uchylił tę decyzję w dniu 7 października 2011 r. z uwagi na orzekanie przez organ administracji publicznej podlegający wyłączeniu. Jednocześnie postanowieniem z tej samej daty wyznaczył Starostę K. do rozpoznania niniejszej sprawy.

Starosta K. decyzją z dnia 21 sierpnia 2012 r. [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz: M.C. c. R. i J. oraz J.C. s. C. i H. , w wysokości 774 631,00 zł za przedmiotową nieruchomość, objętą księgą wieczystą nr [...] , przejętą z mocy prawa na rzecz Gminy Miejskiej K. , decyzją nr [...] Prezydenta Miasta K. z dnia 29 kwietnia 2009 r. znak: [...] o ustaleniu lokalizacji drogi dla inwestycji pn.: "Budowa układu drogowego zapewniającego obsługę komunikacyjną obszaru [...] w K. wraz z infrastrukturą techniczną", ostateczną na skutek decyzji Wojewoda z dnia 21 lipca 2009 r. nr [...] umarzającej postępowanie odwoławcze.

Od tej decyzji odwołanie złożyli M.C. i J.C, , a Wojewoda po przeprowadzeniu postępowania odwoławczego decyzją z dnia 24 czerwca 2013 r., nr [...] uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Wojewoda wskazał, iż organ I Instancji winien ustalić, czy w sprawie nie zachodzą przesłanki do zastosowania przepisu art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, który nakazuje podwyższyć kwotę odszkodowania o 5% w sytuacji wydania nieruchomości w określonym w tym przepisie terminie.

Orzekając po raz kolejny Starosta K. ustalił, że na wniosek Prezydenta Miasta K. z dnia 9 września 2008 r., na podstawie art. 12 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r. poz. 687) w dniu 29 kwietnia 2009 r. Prezydent Miasta K. wydał decyzję nr [...] znak: [...] o ustaleniu lokalizacji drogi dla inwestycji pn.: "Budowa układu drogowego zapewniającego obsługę komunikacyjną obszaru Centrum [...] w K. wraz z infrastrukturą techniczną", obejmującą między innymi działkę nr [...] o pow. 0,2503 ha, obr. [...] , m. K. W dniu 21 lipca 2009 r. Wojewoda wydał decyzję nr [...] o umorzeniu postępowania odwoławczego od w/w decyzji nr [...] Prezydenta Miasta K. . Wobec powyższego z dniem 21 września 2009 r., zgodnie z art. 12 ust. 4 wyżej powołanej ustawy, przedmiotowa działka przeszła z mocy prawa na własność Gminy Miejskiej K. , na potrzeby realizacji powyższej inwestycji.

W oparciu o treść odpisu z zamkniętej księgi wieczystej [...] ustalono, że w dniu, w którym decyzja nr [...] Prezydenta Miasta K. z dnia 29 kwietnia 2009 r., znak: [...] o ustaleniu lokalizacji drogi, stała się ostateczna, działka nr [...] o pow. 0,2503 ha, obr. [...] , m. K. , stanowiła własność M.C. c. R. i J. oraz J.C. s. C. i H. , na prawach małżeńskiej ustawowej wspólności majątkowej. Działy III i IV tej księgi były wolne od wpisów.

Na przeprowadzonej w dniu 17 lipca 2012 r. rozprawie administracyjnej J.C. oświadczył, że jego prawidłowe nazwisko brzmi: C. jako dowód przedkładając dowód osobisty.

Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowią przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, a w szczególności art. 12 ust. 4f, art. 12 ust. 5, art. 18. Przywołano również przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a to art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1, art. 135, jak również szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, wynikające z § 36 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.).

W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy M.G.-L. w dniu 14 czerwca 2012 r. sporządziła operat szacunkowy, którego aktualność potwierdziła w dniu 27 kwietnia 2014 r. W operacie biegła określiła wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,2503 ha, obr. [...] , m. K. Pismem z dnia 22 listopada 2013 r. rzeczoznawca majątkowy M.G.-L. w związku z brakiem dowodów na występowanie na działce dodatkowych składników nie wykazanych w operacie szacunkowym z dnia 14 czerwca 2012 r. podtrzymała wartość nieruchomości.

Działka nr [...] o pow. 0,2503 ha obr. [...] , m. K. położona jest na obszarze nie objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Natomiast stosownie do treści Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K. , zatwierdzonym Uchwałą nr [...] Rady Miasta K. z dnia 16 kwietnia 2003r., ze zmianą w dniu 3 marca 2010 r. (Uchwała Rady Miasta K. nr [...] ) - w dniu wydania decyzji nr [...] Prezydent Miasta K. z dnia 29 kwietnia 2009 r.[...] o ustaleniu lokalizacji drogi, działka nr [...] o pow. 0,2503 ha, obr. [...] m. K. , znajdowała się w dużej części (ok. 20 a) w terenach zieleni publicznej - ZP w systemie zieleni i parków rzecznych oraz w niewielkiej części (ok. 5 a) w terenach o przeważającej funkcji mieszkaniowo - usługowej MU.

Przedmiotowa działka znajduje się w K [...] . , po południowej stronie ulicy [...] ok. 200 m od skrzyżowania z ulicami: [...] ,[...] ,[...] pomiędzy zabudową mieszkalną jednorodzinną, a doliną rzeki [...] . Otoczenie działki stanowi: po stronie wschodniej - zabudowa mieszkalna jednorodzinna, po stronie zachodniej i południowej - tereny niezabudowane i zadrzewienia na dawnych hałdach [...] oraz zieleń nadrzeczna w dolinie [...] . W oddaleniu znajdują się tereny [...], a od strony wschodniej, zabudowania osiedli [...] i [...] Działka nr [...] o pow. 0,2503 ha, obr. [...] , m. K. , charakteryzuje się kształtem nieregularnego wieloboku o szer. ok. 38 [m] i długości ok. 68 [m], o nachyleniu południowo - zachodnim, w kierunku rzeki [...] . Na datę wydania przez Prezydenta Miasta K. decyzji nr [...] , działka była niezabudowana, pozbawiona składników kubaturowych, wzdłuż jej granicy zachodniej biegła ziemna droga utwardzona żużlem, pozbawiona krawężników, szef. 2-2,4 [m] i pow. 176 m". Działka nie przylegała bezpośrednio do drogi publicznej - od ul. [...] oddzielała ją działka nr [...] , nie posiadała także prawnie ustanowionego dostępu do drogi publicznej. W odległości ok. 600 [m] znajduje się pętla tramwajowa przy ul. [...] , linie autobusowe komunikacji miejskiej na ulicach [...] i [...] Działka jest uzbrojona w sieci miejskie (woda, kanalizacja, prąd, telekomunikacja) w zasięgu, przy zabudowaniach mieszkalnych i przy ul.[...].

Teren, w którym zlokalizowana jest przedmiotowa nieruchomość położony jest w strefie pośredniej miasta, po zachodniej stronie Z. usytuowany w Ł, w rejonie zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej, w sąsiedztwie Sanktuarium [...] . Jest to teren dobrze skomunikowany z centrum, a lokalizacja nowych budynków w sąsiedztwie starszych osiedli z pełną infrastrukturą usług jest atrakcyjna dla mieszkańców K. , stąd ceny gruntów pod zabudowę mieszkalną i usługową zawieraj ą się na poziomie 432- 758 zł/m2, natomiast grunty o przeznaczeniu mieszanym: pod zabudowę i zieleń zawierają się w granicach od 738 zł/m2 do 40 zł/m2. Analizą rynku gruntów przeznaczonych w zapisach planistycznych pod zieleń, ze względu na rzadkość takich transakcji objęto obszar całego K. Według danych zawartych w bazie transakcji, w badanym okresie zostało zawartych kilkanaście transakcji gruntami przeznaczonymi wyłącznie pod zieleń w cenach od 4 do 99 zł/m2.

Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca majątkowy objęła analizą transakcje nieruchomościami częściowo przeznaczonymi pod zabudowę mieszkalną, a częściowo pod zieleń publiczną. Rzeczoznawca majątkowy wskazała, iż po gwałtownym wzroście cen nieruchomości w latach 2006 do jesieni 2008, w latach 2009-2010 na rynku zaznaczył się trend spadkowy cen (największy ok. 15% w sektorze mieszkań, ale również w sektorze gruntów budowlanych zwłaszcza mniej atrakcyjnych ofert), a od roku 2011 do chwili obecnej nastąpiła stabilizacja cen, a analitycy sygnalizują zmianę trendu na wzrostowy. W ciągu ostatnich dwóch lat utrzymuje się niewielki trend wzrostowy cen gruntów inwestycyjnych, ale wpływ zmian cen w krótkim okresie czasu jest niewielki, stąd nie dokonano aktualizacji cen.

W celu wyliczenia wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,2503 ha, obr. [...] jedn. ewid. P. , m. K. , rzeczoznawca majątkowy zastosowała podejście porównawcze, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, a także uwzględnia się zmiany poziomu cen spowodowane upływem czasu. Do bezpośrednich porównań rzeczoznawca wybrała 3 transakcje nieruchomościami o cechach najbardziej zbliżonych do nieruchomości wycenianej. Taki dobór odpowiada technice określenia wartości nieruchomości metodą porównania parami, co wynika z § 4 ust. 3 rozporządzenia, który stanowi, iż przy metodzie porównania parami do porównań przyjmuję się kilkanaście nieruchomości podobnych, które porównuje się z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zwarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości, dokonując korekty cen pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag. Dla analizowanego segmentu rynku biegła ustaliła następujące cechy, które mają wpływ na wartość rynkową nieruchomości, tj. lokalizacja, sąsiedztwo i charakter terenów przyległych, dostępność komunikacyjna, przeznaczenie terenu w MPZP/Studium, zagospodarowanie i uzbrojenie oraz przyporządkowała parametry, które zostały zestawione w tabeli na stronie 10 sporządzanego operatu szacunkowego. Cechom tym biegła przypisała procentowe wagi, które wynoszą: lokalizacja - 30%, sąsiedztwo i charakter terenów przyległych - 10%, dostępność komunikacyjna - 10%, przeznaczenie w MPZP/Studium - 40% oraz zagospodarowanie i uzbrojenie - 10%.

W sporządzonym w dniu 14 czerwca 2012 r. operacie szacunkowym dobór cech korygujących i wagi tych cech oraz skala ich ocen nie nasuwają zastrzeżeń, a 1 m2 przedmiotowego gruntu został określony na kwotę 308,51 zł.

Ponadto w sporządzonym operacie szacunkowym biegła określiła wartość części składowych przedmiotowej nieruchomości, stanowiące jej składniki budowlane tj. droga o nawierzchni żużlowej o pow. 176 m2, na kwotę 2 430,00 zł. Wartość części składowych została oszacowana przy zastosowaniu podejścia kosztowego, metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową, z uwzględnieniem stopnia zużycia.

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,2503 ha, obr. [...], jedno ewid. P. , m. K. , została określona na kwotę 774 631,00 zł (słownie złotych: siedemset siedemdziesiąt cztery tysiące sześćset trzydzieści jeden 00/100) - w tym wartość składników budowlanych - kwota 2 430,00 zł według jej stanu na dzień wydania przez Prezydenta Miasta K. decyzji nr [...], z dnia 29 kwietnia 2009 r. znak: [...] o ustaleniu lokalizacji drogi.

W ocenie organu prowadzącego postępowanie, sporządzony w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy określający wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości, został sporządzony prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego jak również Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych "w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwolenie na realizacją inwestycji drogowej odpowiednio wyda tą nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,

2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej stała się ostateczna

- wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego".

W przedmiotowej sprawie stwierdzono, że decyzji nr [...] Prezydenta Miasta K. z dnia 29 kwietnia 2009 r., znak: [.,..] o ustaleniu lokalizacji drogi dla inwestycji pn.: "Budowa układu drogowego zapewniającego obsługę komunikacyjną obszaru [...] w K. wraz z infrastrukturą techniczną", ostatecznej na skutek decyzji Wojewody z dnia 21 lipca 2009 r. nr [...] umarzającej postępowanie odwoławcze, nadano rygor natychmiastowej wykonalności, więc ma zastosowanie przepis art. 18 ust. 1e pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

W analizowanym przypadku doręczenie do M. i C.J. zawiadomienia o wydaniu decyzji Prezydenta Miasta K. nr [...] z dnia 29 kwietnia 2009 r., znak: [...] , nastąpiło zgodnie ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru w dniu 29 maja 2009 r.

Wobec powyższego kwalifikowany termin do wydania działki nr [...] o pow. 0,2503 ha, obr. [...] , jedno ewid. P. , m. K. , przez poprzednich właścicieli, upłynął w dniu 29 czerwca 2009 r., natomiast pismem z dnia 4 kwietnia 2014 r., znak: [...] Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. poinformował, że działka nr [...] obr. [...] nie została jeszcze przejęta pod przedmiotową inwestycję oraz żaden z dotychczasowych właścicieli nie zgłosił gotowości do wydania przedmiotowej nieruchomości, a więc cytowany powyżej przepis art. 18 ust. 1 e pkt. 1 nie ma zastosowania w przedmiotowej sprawie.

Pismem z dnia 24 stycznia 2014 r. M. i J.C. wnieśli uwagi do toczącego się postępowania w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] obr. [...] .

W ocenie organu prowadzącego postępowanie w wyżej wymienionym piśmie nie wniesiono żadnych nowych uwag dotyczących operatu szacunkowego. Natomiast odnosząc się do kwestii pominięcia ogrodzenia od strony północnej z bramą wjazdową, pismem z dnia 20 grudnia 2010 r., znak: [...] Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. , poinformował, że nie posiada żadnej dokumentacji, aby w dniu 21 lipca 2009 r. na przedmiotowej działce znajdowało się ogrodzenie. W odniesieniu do sporządzenia nowego operatu szacunkowego i wyłączenia rzeczoznawcy M.G.-L. organ stwierdził, iż powyższy operat szacunkowy sporządzony w 14 czerwca 2012 r. (zaktualizowany w dniu 27 kwietnia 2014 r.) przez M.G.-L. wykonany został w sposób prawidłowy, a podana w nim wartość wycenianej nieruchomości oraz sposób wyceny nie budzą zastrzeżeń.

Odwołanie od decyzji Starosty K. z dnia 29 kwietnia 2014 r. złożył w dniu 22 maja 2014 r. J.C. wskazując m.in.: "podtrzymuję swoje żądanie zastosowania regulacji wynikającej z art. 18 ust. 1 e ustawy (...) powołanie się na dowód w postaci stanowiska ZIKIT przy braku ustosunkowania się do wniesionego oświadczenia odwołującego jest uchybieniem o charakterze proceduralnym czyniące z postępowania jego pozorność (...) 30.05.2011 roku przed prowadzącym wówczas postępowanie o ustalenie wartości działki Wydziałem Skarbu Miasta reprezentującego Prezydenta zostało złożone oświadczenie poprzedniej właścicielki E.S. zamieszkałej przy ul. [...] o istnieniu w dniu przejęcia ogrodzenia o betonowo stalowej konstrukcji. Starosta K. mimo 3 krotnego powoływania się w toku kolejnych postępowań na istnienie takiego oświadczenia nie dotarł do niego, uniemożliwiając rzeczoznawcy uwzględnienie tego przy wycenie".

Wojewoda decyzją z dnia 17 października 2014 r., znak [...] na podstawie art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.) oraz art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.) uchylił w całości zaskarżoną decyzję Starosty K. z dnia 29 kwietnia 2014 r. nr [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

W uzasadnieniu decyzji wskazał, iż przeprowadzone przez organ I instancji postępowanie wyjaśniające nie zostało przeprowadzone w sposób odpowiedni, a co więcej, w wydanej decyzji orzekającej o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość przejętą w trybie specustawy drogowej zabrakło pełnej i wyczerpującej analizy dotychczas już zgromadzonego - choć zdaniem organu odwoławczego nadal niepełnego - materiału dowodowego w aspekcie ustalenia stanu przedmiotowej nieruchomości w dniu wydania przez Prezydenta Miasta K. decyzji nr [...] z dnia 29 kwietnia 2009 r. nr [...] o ustaleniu lokalizacji drogi.

Pomimo wyraźnego w tym zakresie zalecenia organu II Instancji, zawartego w poprzednio wydanej decyzji z dnia 24 czerwca 2013 r. nr [...] , Starosta K. nadal nie wyjaśnił w sposób zgodny z wymogami kpa kwestii dotyczącej tego, czy na działce nr [...] o pow. 0,2503 ha położonej w obr. [...] m. K. w dniu określenia jej stanu (czyli na dzień 29 kwietnia 2009 r.), znajdowało się faktycznie wskazywane przez odwołującego ogrodzenie, które również podlegałoby wówczas wycenie. Organ I instancji ograniczył się bowiem w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji jedynie do powołania się na jeden z wielu znajdujących się w aktach sprawy dowodów (tj. na pismo ZIKIT z dnia 20 grudnia 2010 r. nr [...] - karta akt nr [...] ) w którym podmiot ten poinformował, że "nie posiada żadnej dokumentacji, z której wynika, że w dniu 21.07.2009 r. na w/w działce znajdowało się ogrodzenie", w ogóle pomijając inne dowody, pozostające z nim w wyraźnej sprzeczności, takie jak pismo ZlKiT z dnia 25 marca 2011r. nr [...] (karta akt nr [...] ), w którym poinformowano m.in., iż "zgodnie z oświadczeniem kierownika budowy dokonano demontażu odcinka ogrodzenia z elementów betonowych, kolidującego w prowadzonymi pracami terenowymi, w granicy działek nr [...] i [...] , mapa sytuacyjno-wysokościowa (karta akt nr [...] ), na której uwzględniono w/w ogrodzenie w granicy działek nr [...] i nr [...] ale także ogrodzenie przebiegające tuż przy wschodniej granicy działki nr [...] z działkami nr [...] nr [...] i nr [...] , czy wreszcie przywoływane przez stronę odwołującą pisemne oświadczenie, poprzedniej właścicieli działki nr [...] E.S. z dnia 24 maja 2011 r. (karta akt nr [...]), z którego wynika, że działka ta aż do wiosny 2010 była ogrodzona z dwóch stron. Brak odniesienia się przez Starostę K. do tych dowodów, w szczególności poprzez czytelne wyjaśnienie, dlaczego nie zostały one wzięte pod uwagę przy ustaleniu stanu faktycznego, stanowi tymczasem nie tylko naruszenie wspomnianego art. 107 § 3 kpa, lecz także art. 80 tej regulacji.

W przypadku stwierdzenia przez organ I instancji, że zgromadzone już dowody na okoliczność istnienia na działce nr [...] ogrodzenia, które podlegałoby także wycenie w ramach ustalenia odszkodowania, nie pozwalają na jednoznacznie ustalenie stanu faktycznego w tym zakresie, winien rozważyć możliwość przeprowadzenia innych środków dowodowych, które pozwoliłyby na ustalenie tej okoliczności (w szczególności, w sytuacji braku stosownego protokołu zdawczo-odbiorczego nieruchomości czy innych tego typu dokumentów, należałoby rozważyć przeprowadzenie dowodu z przesłuchania świadków w trybie art. 83 kpa, którymi mogliby być przecież chociażby poprzednia właścicielka nieruchomości E.S., czy też członkowie ekipy budowlanej prowadzącej prace na przedmiotowej działce itp.).

Jednocześnie organ odwoławczy zauważył, iż w oparciu o dotychczas zgromadzone dowody, wydaje się, iż brak jest podstaw do kwestionowania stanowiska organu I instancji w zakresie braku powiększenia ustalonego odszkodowania ustalonego na rzecz M.C. i J.C. o 5% jego wysokości na podstawie art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Jakkolwiek bowiem w opinii Wojewody treść zwrotnych potwierdzeń odbioru przez w/w osoby zawiadomienia o wydaniu decyzji przez Prezydenta Miasta K. decyzji nr [...] z dnia 29 kwietnia 2009 r. nr [...] o ustaleniu lokalizacji drogi wskazuje raczej, że zawiadomienia te zostały doręczone w/w osobom w dniu 1 czerwca 2009 r., a nie jak twierdzi organ I instancji w dniu 29 maja 2009 r., to przecież w kontekście treści art. 18 ust. 1 e pkt 1 specustawy drogowej termin do wydania nieruchomości upłynąłby z dniem 1 lipca 2009 r., podczas gdy sami państwo M. i J.C. w piśmie z dnia 14 sierpnia 2013 r. (karta akt nr [...] ) wskazali (nie przedstawiając jednak na tę okoliczność żadnych dowodów), że wydali działkę nr [...] w dniu 29.07.2009 r.

Następnie organ obszernie odniósł się do sporządzonego w dniu 14 czerwca 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M.G.-L. operatu szacunkowego, którym oszacowano wartość przedmiotowej nieruchomości . Wskazano, że zgodnie z informacjami zawartymi na str. [...] operatu szacunkowego dla wycenianego obszaru w związku z brakiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy na dzień określania stanu przedmiotu wyceny, obowiązującymi są ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta K. , zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta K. nr [...] z dnia 16 kwietnia 2003 r. zgodnie z którymi "przedmiotowa nieruchomość znajduje się w dużej części (ok. 20 arów) w terenach zieleni publicznej ZP - systemy zieleni i parków rzecznych oraz w niewielkiej części (ok. 5 arów) w terenach o przeważającej funkcji mieszkaniowo - usługowej MU".

Rzeczoznawca majątkowy w swoim opracowaniu poinformowała, iż ze względu na fakt, że przedmiotowa nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy w dniu określania stanu nie była przeznaczona pod trasy komunikacyjne, a cel przejęcia nieruchomości z mocy prawa przez Gminę K. nie powoduje wzrostu jej wartości (art. 134 ust. 3 ugn), ma zastosowanie § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Mając na uwadze powyższą dyspozycję prawną rzeczoznawca majątkowy przyjęła do analizy lokalny rynek gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkalno - usługową i zieleń, obejmujący teren miasta K. , z uwzględnieniem ich wzajemnych proporcji. Z uwagi na fakt, że ok. 80% wycenianej nieruchomości znajdowało się w terenie zieleni publicznej "ZP", a jedynie ok. 20% w terenach o przeważającej funkcji mieszkaniowo - usługowej "MU", rzeczoznawca majątkowy przyjmując do porównania nieruchomości przeznaczone w planie miejscowym, bądź w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w przeważającej części (od 2/3 do 3/4 pow.) w terenach zabudowy jednorodzinnej, a jedynie od 1/3 do 1/4 pow. w terenie zieleni publicznej, bądź zieleni i parków rzecznych - dokonała prawidłowej korekty odmiennych proporcji pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami przyjętymi do porównania stosowną cechą rynkową.

Ponieważ jednak jak już powyżej wskazano, nie zostały dotąd wyjaśnione wątpliwości odnośnie stanu przedmiotu wyceny (tj. tego czy znajdowało się na niej podlegające wycenie ogrodzenie), a tym samym nie można obecnie potwierdzić, że powołany operat szacunkowy z dnia 14 czerwca 2012 r. odnosi się rzeczywistego stanu faktycznego nieruchomości i uwzględnia wszystkie jej składniki, należało uchylić w całości zaskarżoną decyzje Starosty K. z dnia 29 kwietnia 2014 r. nr [...] , zaś sprawę przekazać do ponownego rozpoznania przez organ I instancji. Należy bowiem stwierdzić, iż zaskarżona decyzja została wydana z m.in. z naruszeniem art. 7, art. 77, art. 80 oraz art. 107 § 3 kpa, co w świetle przytoczonych argumentów w zasadniczy sposób wpłynęło na treść wydanego rozstrzygnięcia przez organ I instancji.

J. i M.C. zaskarżyli powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, zarzucając jej naruszenie niżej wymienionych przepisów prawa:

I. wadliwą wykładnię art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej: specustawa drogowa) poprzez chybione przyjęcie, iż przy ustalaniu stanu nieruchomości dla celów ustalenia wysokości odszkodowania decyduje jej przeznaczenie określone w aktach prawa miejscowego lub w innych aktach normatywnych, co w konsekwencji doprowadziło do chybionego odwołania się do przeznaczenia określonego w Studium, podczas, gdy o stanie nieruchomości decyduje cel dokonanego wywłaszczenia wynikający z decyzji o lokalizacji drogi, co zostało przy interpretacji powołanej normy prawnej przez organ II instancji pominięte;

II. wadliwą wykładnię § 36 rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109) poprzez przyjęcie przez organ, iż odszkodowanie za nieruchomość podlegającą wycenie przez biegłego powinno być oparte na cenach nieruchomości podobnych, a nie cenach rynkowych nieruchomości przeznaczonych pod lokalizację dróg;

III. naruszenie art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej poprzez niespełnienie przez organ podstawowego warunku wypłaty słusznego odszkodowania w przypadku wywłaszczenia nieruchomości na cele publiczne, np. pod budowę drogi;

IV. naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego, poprzez zaniechanie przeprowadzenia należytego postępowania wyjaśniającego, w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz poprzez zaniechanie rozpatrzenia w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego i ustalenia czy Skarżącym przysługuje powiększone odszkodowania o 5% jego wysokości, co w konsekwencji doprowadziło do określenia nieprawidłowej wartości odszkodowania, nieuwzględniającym wszystkich aspektów istniejących w niniejszym stanie faktycznym;

V. naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 107 § 3 k.p.a., poprzez niewskazanie przez organ w uzasadnieniu decyzji przyczyn i dowodów, dla których należało zakwestionować stan faktyczny ustalony w postępowaniu pierwszej instancji i przyjąć odmienne ustalenia w tym zakresie jako podstawę rozstrzygnięcia odwoławczego oraz poprzez zaniechanie przeprowadzenia pełnego uzasadnienia faktycznego i prawnego cechującego się spójnością oraz przejrzystą konstrukcją pozwalającą na określenie konkretnych i wiarygodnych przyczyn podjętej decyzji — w przypadku, gdy organ administracji publicznej powinien dokładnie wskazać podstawę faktyczną rozstrzygnięcia i musi zająć stanowisko wobec całego materiału procesowego oraz uzasadnić jasno i należycie swoje zdanie, a w szczególności uzasadnić, na jakiej podstawie uznał pewne fakty za prawdziwe.

Na podstawie tych zarzutów skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji Wojewody w K. oraz na podstawie art. 135 p.p.s.a. także poprzedzającej ją decyzji Starosty K. z dnia 29 kwietnia 2014 r., a także o zasądzenie na rzecz Skarżącego zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie i w całości podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z dnia 14 marca 2012 r. poz. 270 ze zm.) - dalej określanej jako "p.p.s.a." - sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związany granicami skargi (art. 134 p.p.s.a.). Stosownie do treści art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji bądź postanowienia w całości lub w części następuje wtedy, gdy sąd stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Przedmiotem skargi jest kasacyjna decyzja Wojewody uchylająca do ponownego rozpoznania decyzję Starosty K. , ustalającą wysokość odszkodowania za działkę nr [...] położoną w K. , przejętą przez Gminę Miasta K. pod drogę publiczną na podstawie decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi.

W pierwszej zatem kolejności, ocenie Sądu podlegają warunki uprawniające organ odwoławczy do wydania decyzji kasacyjnej, na podstawie art. 138 § 2 Kpa. Przepis ten stanowi, że organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy.

Sąd administracyjny w ramach kontroli zgodności z prawem rozstrzygnięcia wydanego na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. ocenia, czy organ odwoławczy winien był podjąć merytoryczne rozstrzygnięcie sprawy, czy też zaszła konieczność uzupełnienia postępowania dowodowego w takim zakresie, który - z uwagi na obowiązek zachowania zasady dwuinstancyjności postępowania (art. 15 k.p.a.) oraz obowiązek wyjaśnienia podstawowych okoliczności stanu faktycznego sprawy (art. 7 k.p.a.) - uzasadniał przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia, a jednocześnie w postępowaniu przed organem pierwszej instancji doszło do uchybień natury proceduralnej, które można określić jako istotne. Organ odwoławczy co do zasady, a wynika to z treści art. 138 § 1 k.p.a., jest organem merytorycznie rozstrzygającym sprawę. Odstępstwem od tej zasady jest wynikające z art. 138 § 2 k.p.a. uprawnienie organu odwoławczego do wydania decyzji kasacyjnej, której wydanie jest możliwe po spełnieniu dwóch kumulatywnych przesłanek: wydaniu decyzji pierwszoinstancyjnej z naruszeniem przepisów postępowania oraz uznaniu przez organ odwoławczy, że konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Wobec tego samo naruszenie przepisów postępowania przez organ pierwszej instancji, chociaż jest konieczną przesłanką uchylenia decyzji, nie jest przesłanką wystarczającą. Zakończenie postępowania odwoławczego w sposób kasacyjny wymaga bowiem dodatkowo stwierdzenia, że zachodzi konieczność przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego co do okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia. Chodzi więc o sytuacje, gdy zasada dwuinstancyjności postępowania wyłącza przeprowadzenie w tym zakresie uzupełniającego postępowania dowodowego, gdyż jego zakres wskazuje, że w swej istocie organ odwoławczy musiałby sam przeprowadzić postępowanie wyjaśniające odnośnie kwestii mogących mieć bezpośredni wpływ na treść decyzji. To zaś oznaczałoby, że sprawa byłaby rozstrzygana de facto w jednej instancji, a więc strona nie mogłaby kwestionować wyników postępowania wyjaśniającego w drodze odwołania. Tak więc art. 138 § 2 k.p.a. stanowi wyłom od zasady merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy przez organ drugiej instancji, gdyż zgodnie z ustanowioną w art. 15 k.p.a. zasadą dwuinstancyjności, każda sprawa administracyjna winna podlegać dwukrotnemu merytorycznemu rozstrzygnięciu, przez dwa różne organy administracji publicznej. (tak WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 10 września 2014 r. sygn. II SA/Gd 387/14).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, należy stwierdzić, że powody dla których decyzja organu I Instancji została uchylona, tj. konieczność ustalenia i rozważenia czy na wywłaszczonej nieruchomości istniało ogrodzenie, które miałoby podlegać dodatkowej wycenie, usprawiedliwia takie rozstrzygnięcie, gdyż ustalenia te bezpośrednio wpłynąć mogą na wysokość orzeczonego odszkodowania, co z kolei jest istotą tej decyzji. Dodatkowe postępowanie dowodowe prowadzone przez organ II Instancji w trybie art. 136 Kpa, zmierzające do ustalenia stanu faktycznego w tym zakresie i – następczo - ewentualnej korekty wysokości odszkodowania, doprowadziłoby bowiem do naruszenia zasady dwuinstancyjności postępowania.

W tym miejscu wskazać również należy, że ani żaden z organów, ani też rzeczoznawca majątkowy w żadnym momencie postępowania nie uzasadnił przyjętego sposobu wyceny dokonanej w ten sposób, że nieruchomość gruntowa wyceniana jest odrębnie natomiast osobno i inną metodą wyceniana jest droga żwirowa oraz – ewentualnie - ogrodzenie. Zgodnie z art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2014 poz. 518 ze zm.), wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 4 pkt. 17 tej ustawy przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Zatem wszystkie te czynniki rzeczoznawca majątkowy musi brać pod uwagę w ramach oceny wpływu stanu nieruchomości na jej wartość. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 8 stycznia 2009 r. sygn. I OSK 29/08, przepis art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.) określa kryteria, według których następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Kryteriami tymi są: stan nieruchomości na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi oraz wartość rynkowa nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Zatem jest to przepis szczególny w stosunku do regulacji art. 130 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Odnosząc się do kryterium stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej należy stwierdzić, że chodzi tutaj o stan faktyczny, a nie prawny. W ponownie prowadzonym postepowaniu organ będzie obowiązany kwestie te uzasadnić.

Częściowo uzasadniony jest zarzut naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego, poprzez zaniechanie przeprowadzenia należytego postępowania wyjaśniającego, w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz poprzez zaniechanie rozpatrzenia w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego i ustalenia czy Skarżącym przysługuje powiększone odszkodowania o 5% jego wysokości.

Zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tj. jednolity Dz.U. z 2013 poz. 687 ze zm.), w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,

2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna

- wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Powiększenie "słusznego" odszkodowania o 5% przewidziane w cytowanym przepisie, wpisane jest w cel ustawy jakim jest znaczne przyspieszenie realizacji inwestycji drogowych. Ustawodawca zdecydował się na tego rodzaju "premię" czy też "zachętę" dla dotychczasowego właściciela z tytułu wcześniejszego, niż określony w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydania nieruchomości lub opróżnienia lokali i innych pomieszczeń. Za wydanie nieruchomości nie można jednak uznać pasywnej postawy właściciela, który oczekiwałby, że inwestor będzie w każdej chwili zainteresowany zajęciem nieruchomości. W przypadku posiadania przez byłych właścicieli jakiegokolwiek dokumentu, z którego wynikałaby, że dobrowolnie wydali nieruchomość, bądź zgodzili się na jej wydanie, powinny przedłożyć taki dowód do akt sprawy (tak WSA w Warszawie w wyroku z dnia 14 sierpnia 2013 r. sygn. I SA/Wa 1038/13). Pogląd ten Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę w całości podziela.

W niniejszej sprawie skarżący oświadczyli (k. [...].) w piśmie z dnia 14 sierpnia 2013 r., że wydali działkę nr [...] w dniu 29.07.2009 r., jednakże nie przedstawili na tę okoliczność żadnych dowodów. Natomiast na k. [...] znajduje się pismo Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu z dnia 4 kwietnia 2014r. w którym zawarta jest informacja, że działka nr [...] obr. [...] nie została jeszcze przejęta pod przedmiotowa inwestycję, a właściciele nie zgłosił gotowości do jej wydania. Równocześnie na k. [...] znajduje się oświadczenie D.W., , (rzeczoznawcy, która sporządzała w sprawie pierwszy operat szacunkowy), z którego wynika, że w dniu oględzin działki tj. 21 lipca 2010r. na działce trwały już roboty budowlane.

Organ II instancji rozstrzygając tę kwestię, nie odniósł się do tego materiału dowodowego, który znajduje się w aktach sprawy, zatem w ponownie prowadzonym postępowaniu będzie obowiązany braki te uzupełnić i jednoznacznie rozstrzygnąć czy i kiedy nieruchomość została wydana przez skarżących i czy jest to termin uprawniający do zwiększenia odszkodowania. Rozbieżności te winny zostać wyjaśnione, jednak wymagają od byłych właścicieli czynnego udziału w ustalaniu tej okoliczności, skoro oczekują "premii" w postaci większego niż rynkowe odszkodowanie.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi wskazać należy, że nie są one usprawiedliwione.

Zarzut wadliwej wykładni art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tj. jednolity Dz.U. z 2013 poz. 687 ze zm.) poprzez chybione przyjęcie, iż przy ustalaniu stanu nieruchomości dla celów ustalenia wysokości odszkodowania decyduje jej przeznaczenie określone w aktach prawa miejscowego lub w innych aktach normatywnych, co w konsekwencji doprowadziło do chybionego odwołania się do przeznaczenia określonego w Studium, podczas, gdy o stanie nieruchomości decyduje cel dokonanego wywłaszczenia wynikający z decyzji o lokalizacji drogi - jest całkowicie bezzasadny. Zgodnie bowiem z art. 12 ust. 5 przywoływanej przez skarżącego ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. Przywoływany już wyżej art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyraźnie wskazuje, że rzeczoznawca dokonując wyceny ma obowiązek uwzględnić przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym. Natomiast po myśli ust. 2 art. 154, w przypadku braku planu miejscowego – która to sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie - przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Do "przeznaczenie nieruchomości zgodnego z art. 154 ustawy" odwołuje się także § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109), zwanego dalej rozporządzeniem. Tym samym zarówno rzeczoznawca majątkowy w swoim operacie jak i organy obu instancji w wydanych decyzjach prawidłowo odwołały się do przeznaczenia nieruchomości określonego w Studium.

Odnosząc się do zarzutu wadliwej wykładni § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez przyjęcie przez organ, iż odszkodowanie za nieruchomość podlegającą wycenie przez biegłego powinno być oparte na cenach nieruchomości podobnych, a nie cenach rynkowych nieruchomości przeznaczonych pod lokalizację dróg, wskazać należy, co następuje.

Stosownie do art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Sposoby określania wartości nieruchomości oraz techniki i metody wyceny ustala rozporządzenie. Szczegółowe regulacje dotyczące sposobu ustalania odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych zawiera § 36 rozporządzenia.

Z brzmienia § 36 rozporządzenia wynika, że w pierwszej kolejności (ust. 1) dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych– ustala się wartość rynkową nieruchomości. Dopiero jeżeli dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

Zgodnie z ust. 4 § 36, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny w niniejszej sprawie nie była przeznaczona zgodnie ze Studium w chwili przejęcia na własność przez gminę K. na inwestycję drogową, zatem przepis ten nie będzie miał w sprawie zastosowania, co oznacza, że nie jest możliwe uwzględnianie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych (względnie przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych) dla określenia wartości rynkowej nieruchomości.

Pewnym mankamentem operatu szacunkowego, który będzie wymagał uzupełnienia w ponownie prowadzonym postepowaniu, jest brak uzasadnienia, dlaczego zdaniem rzeczoznawcy "cel przejęcia nieruchomości nie powoduje wzrostu jej wartości", co zastrzeżone zostało na str. 7 operatu szacunkowego, a tym samym dlaczego nie został zastosowany § 36 ust. 3 rozporządzenia.

Zarzut naruszenia art. 107 § 3 k.p.a. jest uzasadniony tylko w tym zakresie, w którym organ II Instancji nie wskazał wszystkich uchybień organu I Instancji, niezbędnych do wyjaśnienia w ponownie prowadzonym postepowaniu, jednakże decyzja co do samego rozstrzygnięcia pozostaje poprawna i w tym sensie naruszenie to nie ma wpływu na wynik sprawy.

Nie jest zasadny ani też uzasadniony w pisemnej skardze, zarzut naruszenia art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej poprzez niespełnienie przez organ podstawowego warunku wypłaty słusznego odszkodowania w przypadku wywłaszczenia nieruchomości na cele publiczne. Siła argumentacji nie polega na randze przepisów powoływanych na uzasadnienie racji strony niezadowolonej z rozstrzygnięcia. Zarzut ten mógłby być adekwatny w sytuacji np. wydania w okolicznościach niniejszej sprawy decyzji odmawiającej odszkodowania lub decyzji orzekającej o odszkodowaniu rażąco niskim.

Z wszystkich wymienionych wyżej względów skarga została oddalona na zasadzie art. 151 p.p.s.a.