Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1768/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2009-04-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 6,7,10
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: par. 36 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c oraz  art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Monika Nowicka (spr.) Sędziowie WSA Emilia Lewandowska Asesor WSA Przemysław Żmich Protokolant Monika Chorzewska-Korczak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 kwietnia 2009 r. sprawy ze skargi I.G. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] września 2008 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję w części, w której orzeka ona o uchyleniu decyzji Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2007 r. nr [...] oraz o ustaleniu odszkodowania za wywłaszczaną nieruchomość; 2. w pozostałym zakresie skargę oddala 3. stwierdza, że zaskarżona decyzja w części określonej w punkcie 1 nie podlega wykonaniu; 4. zasądza od Ministra Infrastruktury na rzecz I.G. kwotę 261 (dwieście sześćdziesiąt jeden) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] września 2008 r. nr [...] Minister Infrastruktury uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2007 r. nr [...], orzekającą o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości, przeznaczonej na cele budowy obwodnicy miasta R. w ciągu drogi krajowej Nr [...] ([...]) [...] położonej w R., oznaczonej jako działka nr [...], o powierzchni [...] ha - w pkt. 3 tj. w części orzekającej o ustaleniu odszkodowania i ustalił na rzecz dotychczasowej właścicielki nieruchomości – I. G. odszkodowanie w kwocie [...] zł., w pozostałym zaś zakresie – utrzymał w mocy decyzję organu wojewódzkiego.

Powyższe rozstrzygnięcie oparte zostało na następujących ustaleniach faktycznych i ocenach prawnych:

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2005 r. nr [...], zmienioną decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] kwietnia 2007 r. nr [...], Wojewoda [...] ustalił lokalizację obwodnicy miasta R., w ciągu drogi krajowej Nr [...] ([...]) [...]. Pod realizację w/w inwestycji została przeznaczona m. in. działka nr [...] o powierzchni [...] ha (powstała z podziału działki nr [...] o powierzchni [...] ha) położona w R., obręb [...], stanowiąca własność I. G. Następstwem tego Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad pismem z dnia [...] czerwca 2005 r. złożył I. G. ofertę nabycia na rzecz Skarbu Państwa prawa własności wspomnianej wyżej nieruchomości a wobec braku jej zgody na zawarcie umowy sprzedaży, w dniu [...] września 2005 r. wystąpił do Wojewody [...] o wywłaszczenie w/w gruntu.

Pismem z dnia [...] września 2005 r. Wojewoda [...] wyznaczył właścicielce termin do dnia [...] października 2005 r. na zawarcie umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości a wobec bezskutecznego upływu tegoż terminu, pismem z dnia [...] listopada 2005 r. zawiadomił strony o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego.

Decyzją z dnia [...] grudnia 2007 r. [...], wydaną po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Wojewoda [...] orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowej nieruchomości, ustalając za nią odszkodowanie w wysokości [...] zł.

W odwołaniu od powyższej decyzji I. G. wskazała na zaniżenie kwoty odszkodowania domagając się ustalenia jej zgodnie z cenami rynkowymi. Twierdziła, iż operat szacunkowy z dnia [...] stycznia 2007 r. zawiera błędy oraz, że wartość nieruchomości została w nim błędnie obliczona. Odwołująca podnosiła zarzut nieprzeprowadzenia z nią, przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego, negocjacji zaznaczając, iż nie odmówiła zgody na sprzedaż nieruchomości. I. G. podniosła również, iż odszkodowanie powinno podlegać waloryzacji na dzień wydania decyzji i wyrażała pogląd, że po podziale jest utrudniony dojazd do działek nr [...] i nr [...]. Ponadto stała na stanowisku, że do porównań winny być brane wszystkie działki a nie tylko przeznaczone pod drogi publiczne. Zakwestionowała też upoważnienie kierownika [...] Sp. z o.o. w K. do działania w imieniu i na rzecz Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad.

Rozpatrując sprawę w trybie instancji odwoławczej, Minister Infrastruktury stwierdził, że - zgodnie z art. 15 ust. l ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 z późn. zm.) - wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na pasy drogowe, następuje na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad, po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy sprzedaży, objętej decyzją lokalizacyjną, nieruchomości, wyznaczonego przez wojewodę właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu gruntu.

Działając zatem na podstawie art. 13 ust. l w/w ustawy Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad pismem z dnia [...] czerwca 2005 r. złożył I. G. ofertę nabycia na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], ale oferta ta nie została przyjęta o czym strona poinformowała inwestora w piśmie z dnia [...] czerwca 2005 r.

Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego nastąpiło po wyznaczeniu przez organ wojewódzki terminu do zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości i po jego bezskutecznym upływie.

W związku z powyższym Minister uznał, że postępowanie w sprawie wywłaszczenia

przedmiotowej nieruchomości zostało wszczęte prawidłowo.

Organ odwoławczy ustalił też, że w postępowaniu tym przeprowadzono też – po myśli art. 118 ust. l ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) w związku z art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. - rozprawę administracyjną a także dopuszczono dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego w formie operatu szacunkowego dotyczącego wartości wywłaszczanego gruntu a także wartości nasadzeń roślinnych.

W tych warunkach Minister podniósł, iż - zgodnie z przepisem art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. - wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, przy czym wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi. Z kolei art. 134 ust. l ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami przewiduje, iż podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Ustęp 3 cytowanego przepisu wskazuje zaś, iż wartość rynkową nieruchomości ustala się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Ustęp 4 omawianego artykułu stanowi natomiast, iż jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Stosownie przy tym do art. 154 ust. l ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Konkludując, organ zauważył, że podstawę ustalenia odszkodowania za

nieruchomości przeznaczone pod budowę dróg krajowych stanowi przede wszystkim wartość rynkowa tych nieruchomości, które to pojęcie definiuje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. w przepisie art. 151 ust. l. W myśl tego przepisu wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założenia, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy i upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

W tym miejscu Minister omówił także przepisy wykonawcze do ustawy o gospodarce nieruchomościami zawarte w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) tj. § 36 ust. 1 i 2 w myśl których, przy określaniu wartości rynkowej

gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście

porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. W przypadku zaś braku powyższych cen, wartość gruntów określa się w sposób następujący:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości l m gruntów, z których

wydzielono te działki grunta i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów,

z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg

istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów

przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %;

2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości l m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym ze jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %.

Wskazano też, że - zgodnie z § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia - przepisy ust. l i ust. 2 pkt l stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg krajowych, z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny - na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze wywłaszczenia.

Reasumując Minister zaważył, że dokonując wyceny nieruchomości na cele budowy dróg i autostrad rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym metodą porównywania parami bądź metodą korygowania ceny średniej. Przy tych metodach do porównań przyjmuje z rynku lokalnego nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są zarówno ceny transakcyjne oraz warunki zawarcia transakcji, jak i cechy tych nieruchomości. Jako nieruchomości podobne należy natomiast rozumieć nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, które były przedmiotem obrotu rynkowego, charakteryzują się w szczególności podobieństwem co do położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania oraz innych cech wpływających na wartość. Dokonując zaś wyboru materiału porównawczego rzeczoznawca majątkowy winien uwzględnić jedynie transakcje gruntami wykupionymi pod budowę dróg publicznych za okres nie dłuższy niż dwa lata ( vide: standard III.7 - Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego).

Podkreślono również, że - wg art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - operat szacunkowy może być wykorzystany przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia a w okresie późniejszym - po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.

Odnosząc powyższe do przedmiotowej sprawy Minister wyjaśnił, że ponieważ operat szacunkowy, wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego P. K., został sporządzony w dniu [...] stycznia 2007 r. i w związku z tym nastąpił upływ terminu ważności operatu, organ odwoławczy wystąpił do Wojewody o potwierdzenie aktualności operatu. W wyniku zaś tej aktualizacji, dokonanej na dzień [...] sierpnia 2008 r. rzeczoznawca majątkowy ustalił wartość wywłaszczonej nieruchomości na kwotę [...] zł.

Organ stwierdził przy tym, że operat szacunkowy odpowiadał wymogom prawa. Rzeczoznawca majątkowy zastosował w nim podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej i podejście kosztowe metodą kosztów odtworzenia w zakresie składników roślinnych na działce (drzewa owocowe). Dokonując zaś wyceny gruntu rzeczoznawca oparł się o zestawienie12 transakcji nieruchomościami podobnymi, które zostały dokonane na rynku lokalnym, w celu pozyskania tych nieruchomości pod budowę dróg publicznych. Kwoty transakcji zostały skorygowane z uwagi na upływ czasu. Transakcje te dokonane były w terminie od miesiąca października 2005 r. do miesiąca lutego 2007r.

W wyniku przeprowadzonej wyceny wartość gruntu oszacowana została na kwotę [...] zł. a wartość składników roślinnych - na kwotę [...] zł., co łącznie dało wartość stanowiącą kwotę [...] zł., którą organ przyjął ustalając wysokość odszkodowania orzeczonego zaskarżoną decyzją.

Odnosząc się do treści odwołania Minister zauważył, iż strona nie podjęła prób udowodnienia, że wartość wywłaszczanej nieruchomości może być odmienna, gdyż nie przedłożyła alternatywnego operatu szacunkowego a subiektywne jej przekonanie, iż wskazana w operacie szacunkowym wartość odjętego prawa własności nieruchomości, przyjęta dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania, jest zbyt niska, nie świadczy o wadliwości dokonanej wyceny. Przepisy rozporządzenia pozwalają bowiem jedynie przy dokonaniu wyceny na uwzględnienie, transakcji nieruchomościami wykupionymi pod budowę dróg publicznych, a nie wszystkich nieruchomości.

Co do zarzutu braku należytej reprezentacji Generalnego Dyrektora Dróg

Krajowych i Autostrad przy składaniu I. G. w dniu [...] czerwca 2005 r. oferty

nabycia przedmiotowej nieruchomości przez [...]

Sp. z o.o. w K. wskazano, iż pełnomocnictwo Dyrektora Oddziału w R.

Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad z dnia [...] czerwca 2005 r. upoważniło

pracowników tej Spółki, w tym Panią H. L., do występowania w imieniu i na

rzecz Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w R.

Podkreślono także, że wywłaszczenie dotyczyło tylko nieruchomości objętej decyzją o lokalizacji drogi, oznaczonej jako działka nr [...] i tylko w tym zakresie mogło nastąpić ustalenie odszkodowania.

Kwestię natomiast ewentualnego wykupu pozostałych części nieruchomości, nie nadających się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, reguluje przepis art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., w myśl którego, w takim przypadku Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad jest obowiązany do nabycia, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa tej części nieruchomości. Sprawa ta jednak nie należy do drogi postępowania administracyjnego.

Wyjaśniono także, że ustawie z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych nie jest znany system negocjacyjny zawierania umowy sprzedaży gruntu a przepisy tej ustawy wprowadzają system ofertowy, który w tym przypadku został zachowany.

Wyżej przedstawiona decyzja stała się przedmiotem skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, którą wniosła I. G.

Skarżąca, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji, zarzuciła organowi naruszenie:

- art. 7, 9 i 11k.p.a. poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego;

- art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych poprzez nieprzeprowadzenie negocjacji w celu nabycia przedmiotowej nieruchomości w drodze umowy;

- art. 21 Konstytucji RP poprzez pominięcie utraconych korzyści dla pozostałych działek oraz poniesionych z tego tytułu strat;

- art. 79 § 1 i art. 81 k.p.a. Poprzez brak zawiadomienia strony o przeprowadzonych przez biegłego oględzinach i pozbawienie strony realnej możliwości wypowiedzenia się co do opinii biegłego;

- art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych poprzez ustalenie odszkodowania w wysokości 1/3 wartości przedmiotowej nieruchomości.

W uzasadnieniu skargi powtórzono w dużej mierze argumentację zawartą w odwołaniu a ponadto skarżąca akcentowała, że o aktualizacji operatu szacunkowego nie została powiadomiona i przed wydaniem decyzji ostatecznej nie miała możliwości wypowiedzenia się co nowej wyceny, co naruszało art. 6, 7, 8 9 10 i 11 k.p.a. ( str. 4 skargi).

W piśmie procesowym z dnia 3 lutego 2008 r. skarżąca dodatkowo wniosła o dopuszczenie dowodu przez Sąd z dokumentów znajdujących się w Urzędzie Miejskim w R., na podstawie których zostały nabyte nieruchomości publiczne realizowane na terenie R.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skargę należało uznać za uzasadnioną, choć głównie z powodów innych, niż podniesione w skardze. Jak wynika bowiem z analizy materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, wszczęcie przedmiotowego postępowania wywłaszczeniowego było uzasadnione i postępowanie to w dużej mierze zostało prawidłowo przeprowadzone. Wadliwość zaskarżonej decyzji dotyczyła zaś jedynie nieprawidłowości związanych z operatem szacunkowym, na podstawie którego ustalono przysługujące skarżącej odszkodowanie i niezapewnieniu I. G. możliwości zajęcia stanowiska, co do dokumentacji przedstawionej przez rzeczoznawcę majątkowego a sporządzonej w dniu [...] sierpnia 2008 r.

Przedmiotowe postępowanie wywłaszczeniowe prowadzone było na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. Nr 80, poz. 721, ze zm.), w brzmieniu obowiązującym na dzień wydania zaskarżonej decyzji, oraz odpowiednich przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. z 2004 r. Dz. U. Nr 261, poz. 2603, ze zm.).

Jak sam organ centralny zauważył w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy. Operat szacunkowy może być przy tym wykorzystywany po upływie tego okresu, jednak jedynie po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie natomiast aktualności operatu następuje przez umieszczenie przez rzeczoznawcę stosownej klauzuli w sporządzonym pierwotnie operacie (art. 156 ust. 4).

Wymogi formalne w tym zakresie określają przepisy § 57 ust. 1 i § 58 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), które stanowią, że rzeczoznawca majątkowy, sporządzający operat szacunkowy podpisuje go, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę, który go sporządził, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1 tego rozporządzenia.

Podstawowe znaczenie w rozpatrywanej sprawie miało zatem ustalenie, czy organ odwoławczy, wydając zaskarżoną decyzję prawidłowo przyjął, że zarówno operat szacunkowy, jak i jego aktualizacja sporządzone zostały zgodnie z przywołanymi przepisami prawa. Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji pod tym kątem, Sąd orzekający stanął na stanowisku, że operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego sporządzony w dniu [...] stycznia 2007 r. a następnie zaktualizowany operatem szacunkowym z dnia [...] sierpnia 2008 r. nie mógł stanowić w tej sprawie podstawy do rozstrzygnięcia.

Rozważając ten problem Sąd stwierdził, że w aktach sprawy znajduje się pismo Ministra Infrastruktury z dnia [...] kwietnia 2008 r. skierowane do Wojewody [...] - jako organu I - instancji z którego wynika, że organ centralny, działając na zasadzie art. 136 k.p.a., zwraca się o pilne wystąpienie do rzeczoznawcy majątkowego o potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego z dnia [...] stycznia 2007 r. Nadesłana natomiast dokumentacja, sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego P. K., nie stanowiła wspomnianej wyżej aktualizacji poprzedniego operatu a była nowym operatem szacunkowym. Rzeczoznawca nie uczynił bowiem żądnej klauzuli na operacie ze stycznia 2007 r. a nadesłał nową dokumentację zatytułowaną "Operat szacunkowy określenie wartości rynkowej części nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka Nr Ew. [...], położonej w R., woj. [...]" w którym podał że data sporządzenia wyceny pochodzi z dnia [...] sierpnia 2008 r. W dokumentacji tej, stanowiącą odrębną całość, wycena gruntu została przy tym oparta na zupełnie innym materiale porównawczym niż wycena dokonana w styczniu 2007 r.

Zwrócić w tym miejscu trzeba uwagę, że o ile poprzednio rzeczoznawca majątkowy jako materiał porównawczy wskazał trzy nieruchomości, które oznaczył literami alfabetu A, B, C - to obecnie materiał ten stanowiło 12 nieruchomości, innych niż w operacie ze stycznia 2007 r.

W tych warunkach Sąd uznał, iż przyjęcie przez Ministra Infrastruktury, że dokonana w tej sprawie aktualizacja operatu szacunkowego odpowiadała wymogom "potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego" (o którym mowa w powołanym art. 156 ust. 4 ustawy gruntowej oraz § 58 ust. 1 rozporządzenia), i o które pismem z dnia [...] kwietnia 2008 r. organ centralny wystąpił – było błędne.

W myśl punktu 1.2. i pkt 2 standardu zawodowego nr VII.2 zatytułowanego "Aktualizacja, opiniowanie lub ocena operatu szacunkowego" (a od dnia 1 marca 2008 r. Krajowego Standardu Wyceny – Podstawowego nr 3 zatytułowanego "Operat szacunkowy"), który to dokument określa zasady i warunki dokonywania przez rzeczoznawcę majątkowego czynności w stosunku do już opracowanego operatu szacunkowego, przez aktualizację wyceny rozumie się czynności rzeczoznawcy majątkowego w stosunku do operatu szacunkowego wcześniej przez tego samego rzeczoznawcę sporządzonego, mające na celu odpowiednio potwierdzenie, w wyniku analizy, że wartość nieruchomości określona w tym operacie jest aktualna lub określenie nowej wartości nieruchomości, zaktualizowanej na datę dokonywania aktualizacji, lub odpowiednio na inną datę. Aktualizacja przeprowadzana jest w szczególności w związku z: upływem czasu, zmianami cen na rynku, w szczególności na skutek zmian relacji pomiędzy popytem i podażą, zmianami dokonanymi na nieruchomości lub w otoczeniu nieruchomości, po opracowaniu operatu szacunkowego, zmianą przeznaczenia nieruchomości, zmianą stanu prawnego nieruchomości, zmianą zakresu wyceny w stosunku do dokonanej poprzednio. W przypadku zaistnienia jednej z wymienionych okoliczności rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany podjąć decyzję, czy określenie wartości nieruchomości jest możliwe w drodze aktualizacji operatu szacunkowego sporządzonego poprzednio, czy też przeprowadzenia ponownej wyceny nieruchomości i sporządzenia nowego operatu szacunkowego. Brak tożsamości tych pojęć potwierdza również treść § 58 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia, zgodnie z którym potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego podpisanej przez rzeczoznawcę klauzuli zawierającej oświadczenie o aktualności operatu. W tej sytuacji brak jest podstaw prawnych do przyjęcia, że dokonana w niniejszej sprawie aktualizacja operatu szacunkowego stanowiła potwierdzenie aktualności tego operatu.

Traktując przedstawioną przez rzeczoznawcę majątkowego dokumentację sporządzoną na dzień [...] sierpnia 2008 r. jako nowy operat szacunkowy trzeba również ocenić ją negatywnie. Zwrócić bowiem należy uwagę, że w operacie tym, jako materiał porównawczy, wskazano aż 10 na 12 transakcji wykraczających poza okres dwuletni. Operat sporządzono bowiem na dzień [...] sierpnia 2008 r. a do porównań przyjęto umowy zawarte w 2005 r. i w czerwcu 2006 r. Jednie dwie transakcje, pochodzące z 2007 r., spełniały wymagania przewidziane dla sporządzania operatów szacunkowych. Operat szacunkowy stanowiący podstawę do wyceny przedmiotowej nieruchomości, jako materiał porównawczy winien wskazywać jedynie transakcje gruntami wykupionymi pod budowę dróg publicznych za okres nie dłuższy niż dwa lata ( standard zawodowy III.7). Zatem wycena nieruchomości, oparta na wadliwie dobranym materiale porównawczym może budzić wątpliwości, co do jej rzetelności z punktu widzenia ustalenia wartości rynkowej nieruchomości, o której mowa w art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami a związku z tym, przyjęcie w zaskarżonej decyzji, tak ustalonej kwoty - jako wartości odszkodowania za wywłaszczenie z prawa własności - stanowiło naruszenie prawa.

Zgodzić się w tym miejscu trzeba także ze skarżącą, że wydając zaskarżoną decyzję, która w części ustalającej odszkodowanie miała charakter reformatoryjny, organ centralny winien umożliwić jej zajęcie stanowiska, odnośnie zmienionej wyceny nieruchomości,. Taka zaś sytuacja w tej sprawie nie zachodziła. Uchybienie to naruszało zatem prawa skarżącej, przewidziane w art. 10 k.p.a.

Wyżej przedstawione wadliwości uzasadniały przyjęcie, że zaskarżona decyzja, w części w której orzekała o uchyleniu decyzji organu I instancji i ustaleniu odszkodowania, naruszała prawo materialne w postaci art. 151 i art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami a także § 36 ust. 1 w/w rozporządzenia oraz naruszała przepisy postępowania w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy tj. art. 6, 7, 10 k.p.a.

Za niezasadny natomiast należało uznać zarzut, że przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego, nie przeprowadzono ze skarżącą negocjacji. Przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. – jako ustawy szczególnej - stanowią lex specialis w stosunku do regulacji zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie zaś z przepisem art. 15 w/w ustawy, obowiązującym w dacie wydawania zaskarżonej decyzji, wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na pasy drogowe, następuje na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad po bezskutecznym upływnie terminu do zawarcia umowy a także po bezskutecznym upływie terminu wyznaczonego przez wojewodę na piśmie właścicielowi nieruchomości. Termin ten zaś nie może być krótszy niż 30 dni od dnia otrzymania przez właściciela nieruchomości pisemnej oferty Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad dotyczącej zawarcia umowy.

Zatem w przypadku postępowań prowadzonych na podstawie ustawy z 10 kwietnia 2003 r. ustawodawca przyjął, że do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości może dojść tylko w przypadku złożenia oferty i jej przyjęcia a nie w trybie negocjacji.

Godzi się w tym miejscu zauważyć, że - wbrew stanowisku skarżącej, zawartym w piśmie procesowym z dnia 3 lutego 2008 r. - osoba składająca jej ofertę (H. L.) działała na podstawie udzielonych jej pełnomocnictw, które znajdują się w aktach sprawy.

T. S. - jako Generalny Dyrektor Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad udzielił (zachowując formę pisemną) w dniu [...] kwietnia 2002 r. pełnomocnictwa ogólnego W. K. – Dyrektorowi Oddziału w R., które obejmowało składanie oświadczeń w zakresie praw i obowiązków majątkowych GDDKiA, związanych z działalnością Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w R., zgodnie ze statutem i regulaminem organizacyjnym, wraz z uprawnieniem do udzielania dalszych pełnomocnictw. Następnie zaś w dniu [...] czerwca 2005 r. W. K. – jako Dyrektor Oddziału GDDKiA w R. udzielił H. L. (pracownikowi [...] Spółka z o.o. w R.) pełnomocnictwa do zastępstwa inwestycyjnego, związanego z przygotowaniem, prowadzeniem, kontrolą i nadzorem zadania inwestycyjnego p.n. "Budowa Obwodnicy miasta R. w ciągu drogi krajowej Nr [...] ([...]) [...], [...]".

Niezasadnym był również zarzut naruszenia przez organ art. 21 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej, polegający – zdaniem skarżącej - na pominięciu w decyzji kwestii utraconych korzyści dla pozostałych działek oraz poniesionych przez E. G. innych strat.

Zgodnie z art. 13 ust. 3 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji, jeśli nabywana jest przez Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad tylko część nieruchomości na cele budowy dróg a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, w/w organ obowiązany jest – na wniosek – właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, nabyć w imieniu Skarbu Państwa i na jego rzecz tę część nieruchomości. Powyższy obowiązek dotyczy zatem jedynie Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad a nie przekłada się na postępowanie wywłaszczeniowe, które prowadzone jedynie w odniesieniu do mienia podlegającego wywłaszczeniu na cel publiczny. Ponadto w przedmiotowej sprawie podstawą prawną decyzji w części ustalającej odszkodowanie były przepisy ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych. Zgodnie z brzmieniem art. 18 ust. 1 cytowanej wyżej ustawy wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się wg jej wartości rynkowej w dniu wydawania decyzji o wywłaszczeniu. W myśl zaś art. 23 tejże ustawy w sprawach w niej nieuregulowanych stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, które (art. 128 – 135 ) przewidują, że odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość ustala się również jedynie wg wartości tej nieruchomości a nie wg wysokości szkody, jaką poniósł były właściciel wskutek wywłaszczenia. Pokrycie zatem innych szkód winno nastąpić albo w drodze umowy albo na postawie wyroku sądu powszechnego.

Zapewnienie zaś byłemu właścicielowi możliwości wyrównania strat w trybie zawarcia umowy lub w trybie procesu cywilnego w żaden sposób nie może świadczyć o naruszeniu Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej.

Nietrafnym były także zastrzeżenia dotyczące nie zawiadomienia strony o przeprowadzeniu przez rzeczoznawcę majątkowego oględzin nieruchomości i pozbawieniu w ten sposób skarżącej możliwości wypowiedzenia się, co do operatu szacunkowego. Oględziny te bowiem nie były dowodem dopuszczonym przez organ w toku postępowania administracyjnego - w rozumieniu art. 85 k.p.a. Dowodem w sprawie był dowód z opinii biegłego. Biegły, zobowiązany do wydania w sprawie opinii, nie ma zaś obowiązku powiadamiania stron o dacie, w której dokonuje oglądu nieruchomości, która to nieruchomość - jak w tym przypadku – była już w posiadaniu inwestora.

Uchylenie zaskarżonej decyzji w części dotyczącej ustalenia odszkodowania z uwagi na wadliwości związane z wyceną wywłaszczanej nieruchomości zwalnia Sąd od obowiązku wypowiadania się na temat dopuszczenia zawnioskowanego przez stronę dowodu na okoliczność związaną z wartością wycenianej działki. Wszelkie tego rodzaju dowody skarżąca może bowiem zgłosić w postępowaniu administracyjnym.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd – z mocy przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. a oraz c w związku z art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. ) uchylił zaskarżoną decyzje w części, w której orzekała ona o ustaleniu odszkodowania, w pozostałym zaś zakresie – na podstawie art. 151 cytowanej wyżej ustawy – skargę oddalił.

Rozstrzygnięcie o kosztach oparto na przepisie 206 cytowanej wyżej ustawy procesowej. Zasadzając zwrot połowy kosztów Sąd wziął pod uwagę, że skarga została uwzględniona jedynie w części, zaś wysokość wspomnianej sumy stanowi połowa uiszczonego wpisu (100 zł. ) oraz kwota stanowiąca koszt dojazdu do Sądu pełnomocnika skarżącej.

Wyjaśnienia w tym miejscu wymaga, że strona skarżąca w piśmie procesowym, złożonym na rozprawie w dniu 28 kwietnia 2009 r. koszt dojazdu określiła na kwotę 168 zł. Do protokołu rozprawy pełnomocnik skarżącej uzupełniająco oświadczył, że w skład tej sumy wchodzi m. in. koszt biletu pociągiem [...] na trasie [...], ponadto dodał, że nie posiada żadnych biletów. Ustalając zatem, że bilet pociągiem [...] kosztuje 107 zł a cena biletu najtańszego na tej samej trasie wynosi 61 zł ( vide notatka sporządzona przez sekretarza sądowego ), Sąd skorygował żądaną sumę zwrotu kosztów dojazdu (168 – 107 plus 61 = 161 zł) i zasądził na rzecz skarżącej łącznie kwotę 261 złotych tytułem częściowego zwrotu kosztów postępowania.