Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 853/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2014-09-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1 i 2
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Kazimierz Bandarzewski (spr.) Sędziowie : Sędzia WSA Mirosław Bator Sędzia WSA Agnieszka Nawara – Dubiel Protokolant : Teresa Jamróz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 września 2014 r. sprawy ze skarg Wspólnoty Mieszkaniowej [...] przy ul. U. w K. oraz E. P., K. K. i A. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 24 marca 2014 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz strony skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej [...] przy ul. U. w K. kwotę 757 zł (siedemset pięćdziesiąt siedem złotych) oraz na rzecz skarżących E. P., K. K. i A. J. kwotę zł 757 (siedemset pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją Prezydenta Miasta znak: [...] z dnia 14 stycznia 2014 r. ustalono na wniosek H. G. warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "nadbudowa, przebudowa i rozbudowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego z przeznaczeniem na budynek mieszkalny jednorodzinny na działkach nr [...] oraz [...] obręb [...] przy ul. U. nr [...] w K.".

Organ I instancji podkreślił w uzasadnieniu, że zostały spełnione łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przedstawiając w szerokim uzasadnieniu argumenty przemawiające za zasadnością przyjęcia stosownych rozwiązań. Wydana decyzja określa stosowne warunki zabudowy oraz dołączono do niej wymagane prawem załączniki oraz na etapie prowadzonego postępowania uzyskano niezbędne uzgodnienia i opinie - zwłaszcza Miejskiego Konserwatora Zabytków w K. Organ w uzasadnieniu decyzji odniósł się także, do zarzutów podnoszonych przez strony w trakcie trwającego postępowania.

Odwołanie od powyższej decyzji w ustawowym terminie złożyła Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. U. w K., reprezentowana przez radcę prawnego K. P.. W obszernym uzasadnieniu w szczególności wskazano na błędy w trakcie prowadzonego postępowania, które winny skutkować uchyleniem decyzji objętej odwołaniem. W szczególności, wskazano na naruszenie art. 10 K.p.a. z uwagi na brak powiadomienia stron postępowania o zgromadzeniu całości materiału dowodowego w sprawie i braku wypowiedzenia się co do zebranych dowodów, niewłaściwego ustalenia kręgu stron postępowania poprzez potraktowanie A. F. jako reprezentanta stron postępowania, a nie jako samodzielnej strony postępowania, zaburzenie ładu przestrzennego w przypadku realizacji planowanego zamierzenia inwestycyjnego oraz braku właściwego uzgodnienia uzyskanego od Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K..

Ponadto w odwołaniu podniesiono, że przebudowa naruszy zabytkowy charakter willi, która zbudowana została na początku XX wieku, a także wskazano na niewłaściwe określenie (lub brak określenia) parametrów inwestycji - w szczególności braku wyznaczenia linii zabudowy oraz szerokości elewacji frontowej. Wątpliwości odwołujących się stron, budzą także mapy, z uwagi na brak odpowiedniej klauzuli potwierdzających przyjęcie ich do zasobu. Na zakończenie wskazano, że organ nie określił w treści decyzji wymaganej ilości miejsc parkingowych. Do odwołania załączono studium obiektu zabytkowego wraz z pismem wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia 25 czerwca 2013 r.

Odwołanie złożyły także E. P., K. K. oraz A. J. reprezentowane przez radcę prawnego K. P.. W odwołaniu podniesiono takie same zarzuty jak powyżej.

Inwestor pismem z dnia 17 marca 2014 r. odniósł się szczegółowo do powyższych zarzutów wskazując, że brak jest podstaw do uchylenia decyzji objętej odwołaniem oraz przedłożył również warunki przyłączenia do sieci gazowej dla planowanego zamierzenia budowalnego.

Decyzją z dnia 24 marca 2014 r. znak: [...], działając na podstawie art. 54, art. 59, art. 61, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 z późn. zm.) oraz § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588), a także art. 138 1 pkt 1 K.p.a., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta znak sprawy: [...] z dnia 14 stycznia 2014 r. dotyczącej ustalenia z wniosku z dnia 1 marca 2013 r. H. G. warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "nadbudowa, przebudowa i rozbudowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego z przeznaczeniem na budynek mieszkalny jednorodzinny na działkach nr [...] oraz [...] obręb [...] przy ul. U. nr [...] w K.".

Na wstępie Kolegium Odwoławcze zaznaczyło, że inwestycja objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy została już częściowo zrealizowana, a wystąpienie z przedmiotowym wnioskiem ma na celu legalizację samowoli budowlanej nie ma znaczenia dla toczącego się postępowania. W świetle wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 grudnia 2007 r., sygn. akt P 37/06 (Dz. U. z 2007 r. Nr 247, poz. 1844) oraz nowelizacji art. 48 Prawa budowlanego, która weszła w życie w dniu 6 grudnia 2008 r., organ administracji publicznej szczebla gminnego ma obowiązek wydania w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decyzji o warunkach zabudowy w stosunku do samowolnie zrealizowanej inwestycji, szczególnie gdy prowadzone jest postępowanie legalizacyjne.

Kolegium Odwoławcze wskazało na treść art. 61 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Podało, że na postępowanie wyjaśniające, prowadzone w ramach postępowania w sprawie wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy, składa się między innymi dokonanie analizy urbanistyczno-architektonicznej obszaru otaczającego działkę, której dotyczy wniosek inwestora. Odbywa się to w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W niniejszej sprawie, w trakcie postępowania przed organem I instancji przeprowadzono analizę, o jakiej mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Analiza zawiera część graficzną - mapy ewidencyjne, na których zakreślono granice obszaru analizowanego, granice terenu objętego wnioskiem, jak i część tekstową.

W przedmiotowej sprawie analizę architektoniczno - urbanistyczną oraz projekt decyzji sporządziła inż. arch. M. P. wpisana na Okręgową Listę Architektów pod numerem: [...]. W ocenie Kolegium Odwoławczego, sporządzona w niniejszej sprawie analiza urbanistyczno-architektoniczna odpowiada wymogom formalnym, o których mowa w przedmiotowym rozporządzeniu. Obszar analizowany określono w sposób zgodny z § 3 rozporządzenia. Przedmiotowa analiza opisuje sposób zagospodarowania terenu oraz występujące w obszarze analizowanym parametry. Została ona także uzupełniona bogatą dokumentacją fotograficzną przedstawiająca okoliczne budynki, wobec których dokonano poszczególnych porównań. Na obszarze analizowanym dominuje funkcja mieszkaniowa wielorodzinna wraz z pojedynczymi budynkami jednorodzinnymi w formie willi podmiejskich oraz kameralnych budynków wielorodzinnych. W niektórych budynkach (np. działka nr [...], [...], [...]) zlokalizowane na parterze są lokale usługowe. Inwestycja obejmuje przebudowę istniejącego budynku mieszkalnego - jednorodzinnego bez zmiany jego przeznaczenia. Tym samym brak jest naruszenia zasady kontynuacji funkcji wyrażonej w treści art. 61 ust. 1 pkt 1 K.p.a.

Co istotne, budynek objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy ujęty jest w gminnej oraz wojewódzkiej ewidencji zabytków i podlega ochronie konserwatorskiej. Tym samym, zgodnie z treścią art. 53 ust. 4 pkt 2 decyzję należało wydać po uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków - w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2003 r. Nr 162, poz. 1568 z późn. zm.) oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków.

Kolegium Odwoławcze w odniesieniu do zarzutów stron podniesionych w odwołaniach stwierdziło, że nie widzi podstaw do kwestionowania uzgodnienia dokonanego przez Miejskiego Konserwatora Zabytków w K. z dnia 6 grudnia 2013 r. znak: [...]. Kolegium Odwoławcze uznało, że właściwy miejscowo konserwator zabytków uzgodnił prawidłowo projekt decyzji, brał on udział w postępowaniu wyrażając swe uwagi i konsultując przedmiotowe zamierzenie budowlane. O powyższym świadczy fakt m.in. konsultacji geometrii dachu. Natomiast brak jest - w ocenie organu II instancji podstaw do przychylenia się do zarzutów odwołujących o "nieformalnej" zmianie stanowiska przez Konserwatora, z uwagi na wcześniejsze kwestionowanie przebudowy m.in. w piśmie do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 25 czerwca 2013 r. Należy wskazać, że do powyższych zarzutów Wspólnoty Mieszkaniowej, Miejski Konserwator Zabytków w K. odniósł się osobiście w piśmie z dnia 9 grudnia 2013 r. znak: [...] wyjaśniając, że rozbudowa istniejącego budynku nie ingeruje w znaczny sposób w pierwotną bryłę budynku oraz wyjaśniając przesłanki przemawiające za uzgodnieniem decyzji w trybie art. 53 ust. 4 pkt 2 ustawy.

Natomiast odnosząc się do poszczególnych parametrów wyznaczonych dla przedmiotowej inwestycji, Kolegium Odwoławcze uznało, że zostały one określone prawidłowo, zgodnie z treścią rozporządzenia, a ich wartości znajdują uzasadnienie w sporządzonej analizie architektoniczno-urbanistycznej. Wskaźnik powierzchni zabudowy wyznaczony został w przedziale od 32% do 40%. Średnia wartość wskaźnika zabudowy na terenie poddanym analizie wynosi 53%.

Szerokość elewacji frontowej, w wyniku realizacji wnioskowanego zamierzenia budowalnego nie zmieni się względem bryły budynku. Planowana rozbudowa zlokalizowana jest z tyłu budynku i mieści się w szerokości elewacji frontowej budynku, tak więc w wyniku realizacji wnioskowanej inwestycji szerokość elewacji frontowej pozostanie bez zmian i nadal będzie wynosić ok 15,5 metra. Dla planowanej rozbudowy od ul. Urzędniczej (garaż wraz z tarasem) wyznaczono nieprzekraczalną linię zabudowy wynoszącą 3 metry od granicy działki nr [...]. Nie ulega więc wątpliwości, że garaż wraz z tarasem będzie odsunięty od granicy z przedogrodem - co określa wskazana wyżej nieprzekraczalna linia zabudowy, która została także, wyznaczona na mapie stanowiącej załącznik decyzji objętej odwołaniem. Powyższy sposób umiejscowienia garażu wraz z tarasem będzie nawiązaniem do zastanego ładu przestrzennego - zwłaszcza pod względem zabudowy pierzejowej, jaka dominuje w obszarze analizowanym. Natomiast, z uwagi na powyższe usytuowanie zagłębionego garażu wraz z tarasem, określono maksymalne zwiększenie łącznej istniejącej zabudowy do szerokości około 24 metrów do granicy z działką nr [...]. Kolegium Odwoławcze nie stwierdziło uchybień w powyższych ustaleniach organu I instancji. Zwłaszcza, iż zdaniem tutejszego organu określenie zabudowy w powyższy sposób nie spowoduje naruszenia walorów samej willi (poprzez "cofnięcie" garażu), która wpisana jest do rejestru zabytków.

Kolegium Odwoławcze nie podzieliło także zarzutów błędnego wyznaczenia górnej krawędzi elewacji frontowej przedmiotowej inwestycji, z uwagi na uniemożliwienie zweryfikowania sposobu pomiarów poprzez ustalenie poziomu chodnika ul. U. tj. poziomu rzędnej wynoszącego ok. 205 metrów nad poziom morza. Organ II instancji wskazał, że zgodnie z § 7 ust. 2 rozporządzenia wysokość krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Ustalenie wysokości budynku mierzonej od chodnika ulicy U., która pozbawiona jest uskoków lub widocznych spadków, jest zdaniem Kolegium Odwoławczego działaniem prawidłowym i pozwalającym na precyzyjne określenie parametru wysokości budynku. Należy wskazać, iż także wartości parametrów nie stoją w sprzeczności z okoliczną zabudową i nie naruszą zastanego ładu urbanistycznego. Jak wynika z analizy, budynek usytuowany na działce nr [...] posiada wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ok. 13 metrów natomiast budynek na działce nr [...] ok 9,5 metra. Z kolei inne budynki posiadają wysokości górnych elewacji frontowych do 17,5 metrów (działka nr [...]). Mając na względzie określenie maksymalnej wysokości kalenicy do 13 metrów oraz fakt, iż inwestycja polega na podwyższeniu istniejącego budynku względem ścian pionowych budynków o ok 1,5 metra (przed nadbudową zgodnie z treścią analizy - karta nr 202), Kolegium Odwoławcze uznało, że inwestycja nie będzie kłócić się z okolicznymi budynkami.

Z kolei, geometria dachu baszty, która była przedmiotem kontrowersji została ustalona z konserwatorem w piśmie z dnia 7 października 2013 r. znak: [...] (akta administracyjnej, karta nr 240), które jest opracowaniem remontu i modernizacji wraz z załączonymi szczegółowymi danymi i parametrami baszty, która jest przedmiotem wniosku o ustalenie wz. W powołanym powyżej opracowaniu, szczegółowo sprecyzowano geometrię dachu baszty oraz wymiary tj. określono precyzyjnie wysokość głównej kalenicy oraz układ połaci dachowych, w nawiązaniu do istniejącego dachu budynku wraz z koniecznością zachowania zabytkowego charakteru budynku. Powyższa opinia została wskazana w uzgodnieniu decyzji objętej odwołaniem dokonanego przez Miejskiego Konserwatora Zabytków dnia 6 grudnia 2013 r. (akta administracyjne, karta nr 264) jako parametry dla ustalenia konstrukcji dachu. Tym samym, Kolegium Odwoławcze nie podzieliło zarzutów dotyczących braku właściwej ochrony budynku pod kątem zachowania jego cech historycznych.

Kolegium Odwoławcze nie przychyliło się także do pozostałych zarzutów podniesionych w odwołaniach. Zwłaszcza nie dopatrzyło się w działaniu organu I instancji naruszenia art. 10 K.p.a. Krąg stron postępowania został wyznaczony prawidłowo, natomiast kierowanie korespondencji (w tym decyzji objętej odwołaniem) do zarządcy przymusowego (Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. S. w K.) bez wskazania, że także jest stroną postępowania, nie wpływa w przedmiotowej sprawie na fakt, iż A. F. brała udział w postępowaniu i mogła zgłaszać wnioski dowodowe, uwagi oraz złożyć odwołanie od decyzji.

Odnosząc się do zarzutu braku zawiadomienia stron postępowania o zebraniu całości materiału dowodowego i zgłaszania ewentualnych uwag przed wydaniem decyzji, Kolegium Odwoławcze wskazało, że w sytuacji przedstawienia organom administracji publicznej zarzutu dotyczącego braku zawiadomienia strony przed wydaniem decyzji o zebraniu materiału dowodowego i możliwości składania wniosków dowodowych, koniecznym jest ustalenie, jakiej konkretnie czynności procesowej nie mogła strona dokonać, jakiego dowodu w sprawie nie mogła przedstawić i jaki wpływ na wynik sprawy mogło mieć tak stwierdzone uchybienie. Odwołujący się nie wykazali, że w przypadku powiadomienia ich o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym, złożone zarzuty wpływałyby na rozstrzygnięcie organu I instancji. Ponadto Kolegium Odwoławcze nadmieniło, że organ I instancji w piśmie zawierającym załączony projekt decyzji powiadomił strony, iż materiał dowodowy został zebrany, a strony mogą zgłaszać wszelkie uwagi przed wydaniem decyzji.

Kolegium Odwoławcze nie podzieliło również zarzutu dotyczącego braku uzgodnienia przez Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. projektu decyzji (w sprawie uzgodniono jedynie wniosek Inwestora). Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. zaopiniował pozytywnie inwestycje w piśmie z dnia 14 kwietnia 2013 r. Ponadto projekt decyzji został skierowany do Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K.. Tym samym uzgodnienia dokonane przez ww. organ na potrzeby przedmiotowego postępowania są w zupełności wystarczające.

Natomiast, co do zarzutu braku wykazania dostatecznej ilości miejsc parkingowych, wskazano, że budynek pomimo znacznych rozmiarów jest budynkiem o charakterze mieszkaniowym jednorodzinnym. Działka posiada wjazd od frontu na podwórze (brama wjazdowa - jak wynika z ustaleń Kolegium), w którym to miejscu ma być zrealizowany garaż - w ocenie Kolegium Odwoławczego przynajmniej dwustanowiskowy. Tym samym zdaniem organu II instancji, ilość miejsca dla przedmiotowej inwestycji - jako budynku jednorodzinnego - do zaparkowania pojazdów jest w zupełności wystarczającą i nie powinna być przedmiotem osobnych ustaleń organu I instancji.

Z kolei, w odniesieniu do pozostałych zarzutów podniesionych przez strony postępowania, Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że są bezpodstawne i nie mają potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym. Kolegium Odwoławcze nie zakwestionowało map znajdujących się w aktach sprawy -zostały sporządzone we właściwej skali oraz nie ma wątpliwości co do ich źródła - tj. Grodzkiego Ośrodka Dokumentacji i Geodezyjnej i Kartograficznej Urzędu Miasta, a w aktach sprawy znajdują się zarówno kserokopie jak i kopie poświadczone za zgodność z oryginałem (np. akta administracyjne karty nr 40, nr 38 i nr 37).

Podkreślono, że decyzja o warunkach zabudowy nie ma charakteru uznaniowego, a jest to akt o charakterze związanym, którego wydanie wymaga skomplikowanego postępowania dowodowego, przeprowadzonego w oparciu o konkretnie określoną regulację.

Skargę na powyższą decyzję złożyła w ustawowym terminie Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. U. w K., zastępowana przez radcę prawnego K. P.. Zakwestionowanej decyzji zarzucono:

- nieważność w całości, a to w konsekwencji naruszenia art. 156 § 1 pkt 4 K.p.a. w związku z art. 28 K.p.a. poprzez skierowanie decyzji do osoby nie będącej stroną w sprawie tj. do A. F., podczas gdy stroną w sprawie powinna być wspólnota nieruchomości przy ul. S. w K.;

- naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy.

Skarżąca Wspólnota wniosła o stwierdzenie nieważności decyzji obu instancji ewentualnie uchylenie obu decyzji jak i o zasądzenie kosztów postepowania w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W obszernym uzasadnieniu wskazano, na liczne naruszenia ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego np. błędnego wyznaczenia w decyzji organu I instancji geometrii dachu, a także braku wyznaczenia wskaźnika powierzchni zabudowy oraz szerokości elewacji frontowej. Ponadto podniesiono, że decyzję organu I instancji jak i Kolegium oparto na uzgodnieniu Miejskiego Konserwatora Zabytków w K., które zdaniem skarżącej wspólnoty jest wadliwe. Skarżąca wskazała także na naruszenie K.p.a. w szczególności art. 10 oraz błędnego skierowania decyzji do A. F., która nie jest stroną postępowania oraz braku odniesienia się do całości zarzutów odwołujących się.

Skargę na powyższą decyzję w ustawowym terminie wniosły E. P., K. K., A. J. zarzucając jej:

1) nieważność w całości, a to w konsekwencji naruszenia art. 156 § 1 pkt 4 K.p.a. w związku z art. 28 K.p.a. poprzez skierowanie decyzji do osoby nie będącej stroną w sprawie tj. do A. F., podczas gdy stroną w sprawie powinna być wspólnota nieruchomości przy ul. S. w K.;

2) naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy

(art. 145 § 1 pkt 1 lit c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi poprzez:

2a) naruszenie art. 11 w związku z art. 107 § 3 K.p.a. poprzez sporządzenie uzasadnienia zaskarżonej decyzji w sposób uniemożliwiający skarżącemu ustalenie czy proces decyzyjny organu odwoławczego był logicznie spójny i prawidłowy, a w szczególności przez skwitowanie przez organ odwoławczy części zarzutów podniesionych w odwołaniu krótkim stwierdzeniem, iż cyt: "są bezpodstawne i nie mają potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym";

2b) naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 28 K.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji wydanej w postępowaniu administracyjnym, w którym organ I instancji błędnie zakreślił krąg stron postępowania;

2c) naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 8 w związku z art. 10 § 1 K.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, która została wydana w postępowaniu administracyjnym, w którym organ I instancji nie zapewnił Skarżącemu czynnego udziału w postępowaniu, a to poprzez brak powiadomienia Skarżącego o zgromadzeniu całego materiału dowodowego w sprawie i brak umożliwienia mu wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów (wprawdzie organ I instancji dokonał zawiadomienia na podstawie art. 10 K.p.a. w pismach z dnia 13 listopada 2013 r., lecz po dokonaniu ww. zawiadomienia materiał zgromadzony w sprawie został istotnie rozszerzony i uzupełniony, a organ zaniechał powtórnego zawiadomienia stron postępowania);

2d) naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 64 § 2 K.p.a. w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 76a § 2 K.p.a. poprzez nadanie wnioskowi inwestora o ustalenie warunków zabudowy dalszego biegu, w sytuacji gdy zachodziły podstawy do pozostawienia w/w wniosku bez rozpoznania, a to z uwagi na przedłożenie przez inwestora organowi wyłącznie kopii z kopii mapy zasadniczej potwierdzonej przez inwestora za zgodność z oryginałem, a nie - jak wymaga tego przepis art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - kopii mapy zasadniczej zaopatrzonej w oryginalną pieczęć o przyjęciu do zasobu lub potwierdzonej za zgodność z oryginałem stosowanie do uregulowania art. 76a § 2 K.p.a.;

3) naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi) poprzez:

3a) naruszenie art. 1 ust. 1 w związku z art. 1 ust. 2 pkt 4 w związku z art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w sytuacji gdy przedmiotowe rozstrzygnięcie naruszało zasadę ładu przestrzennego, a to wskutek oparcia go na uzgodnieniu dokonanym przez Miejskiego Konserwatora Zabytków w K., które to uzgodnienie nie zapewnia odpowiedniej ochrony dla zabytku, którym jest przedmiot wykonanej przez inwestora samowoli budowlanej, a tym samym nie odpowiada prawu i narusza wyżej wzmiankowaną zasadę;

3b) naruszenie art. 60 ust. 1 i 4 w związku z art. 64 ust. 1 w związku z art. 53 ust. 4 pkt 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez utrzymanie w mocy rozstrzygnięcia organu I instancji wydanego w oparciu o opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K., która została podjęta wyłącznie na podstawie wniosku inwestora, w sytuacji gdy organ I instancji powinien uzyskać w/w opinię wydaną na podstawie przedstawionego Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu projektu decyzji;

3c) naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji wydanej z naruszeniem w/w przepisów, które to naruszenie ma postać braku wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy w decyzji pierwszoinstancyjnej. Natomiast jeśli zamiarem organu I instancji było odstąpienie od wyznaczania linii zabudowy - naruszenie przyjmuje postać braku wskazania, iż ww. organ odstępuje od wyznaczenia linii zabudowy i braku uzasadnienia przesłanek takiego rozstrzygnięcia. Naruszenie przedmiotowej normy nastąpiło również wskutek utrzymania przez organ odwoławczy w mocy decyzji organu I instancji, która wyznaczała dla garażu nieprzekraczalną linię zabudowy, w sytuacji gdy (ze względu na realizację budowy na terenie na którym występuje zabudowa pierzejowa powinna zostać wyznaczona obowiązująca linia zabudowy;

3d) naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 6 ust. 1 rozporządzenia i poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w sytuacji gdy w sporządzonej analizie urbanistycznej stanowiącej podstawę dla ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego brak jest sporządzenia wykazu szerokości elewacji frontowych w obszarze analizowanym (organ I instancji wskazał jedynie szerokości minimalne i maksymalne występujące w obszarze), co w konsekwencji uniemożliwia skarżącemu sprawdzenie prawidłowości przyjętej średniej przedmiotowego wskaźnika. Ponadto naruszenie w/w normy nastąpiło również poprzez ustalenie szerokości elewacji frontowej przy użyciu słowa "około", co uniemożliwia ustalenie jaka jest maksymalna dopuszczalna szerokość elewacji frontowej oraz poprzez niezasadne dopuszczenie zabudowy w granicy z działką [...];

3e) naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 7 ust. 4 rozporządzenia poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w sytuacji gdy ww. decyzja obarczona jest następującymi uchybieniami:

- brakiem wskazania od jakiego poziomu organ zmierzył wysokości elewacji frontowych dla budynków zlokalizowanych w obszarze analizowanym (poziom ten wskazany został jedynie dla obiektu stanowiącego przedmiot inwestycji);

- brakiem odpowiedniego uzasadnienia dlaczego organ I instancji przyjął do ustaleń poziom chodnika ul. U., odstępując tym samym od ustaleń zgodnych z § 7 ust. 2 rozporządzenia;

- brakiem wyjaśnienia pojęcia "okapu zasadniczej bryły dachu" w sytuacji gdy w oparciu o w/w pojęcie ustalono wysokość górnej elewacji frontowej;

- brakiem wskazania dlaczego organ I instancji uznał, iż dopuszczalne jest "nadbudowanie fragmentów ścian pionowych budynku [...] do maksymalnej wnioskowanej wysokości 10,5 metra (lakoniczne stwierdzenie, iż jest to dopuszczalne "z przestrzennego punktu widzenia" nie może zostać uznane za wystarczające);

- brakiem wskazania maksymalnej wysokości zabudowy garażowej wraz z tarasem, a to poprzez określenie tej wysokości przy użyciu pojęcia "około 2 metrów";

3f) naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 8 rozporządzenia poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w sytuacji gdy w/w decyzja ustala parametry dachu (w tym geometrię dachu) w sposób niewłaściwy, a to w szczególności poprzez:

- brak wskazania, który obiekt w obszarze analizowanym ma kalenicę na maksymalną wysokość 19,5 metra (tym samym brak jest możliwości zweryfikowania przedmiotowego zapisu zaskarżonej decyzji - czy taki obiekt w ogóle istnieje), w sytuacji gdy w oparciu o w/w parametr organ dopuścił nadbudowę wieży do wysokości 17 metrów;

- określenie warunków w zakresie geometrii dachu poprzez odesłanie do warunków określonych w jednym z pism stanowiących materiał zgromadzony sprawie (pismo MKZ z dnia 7 października 2013 r.) co jest działaniem wadliwym, gdyż w/w warunki -w sytuacji gdy przedmiotowe pismo nie stanowi załącznika do decyzji - powinny zostać wyrażone wprost w decyzji;

3g) naruszenie art. 64 ust. 1 w związku z art. 54 pkt 2 lit c ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w sytuacji gdy organ I instancji nie określi! w wydanej decyzji wymaganej ilości miejsc parkingowych;

3h) naruszenie art. naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji ustalającej - niezasadnie - iż możliwa jest rozbudowa i nadbudowa w zbliżeniu do granicy dz. [...] i w granicy z dz. [...], gdyż takie cechy zabudowy i zagospodarowania terenu wynikają z przeprowadzonej analizy urbanistyczno - architektonicznej, podczas gdy w w/w analizie brak ustaleń, analiz i uzasadnienia umożliwiających dokonanie kontroli przedmiotowego zapisu;

3i) naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 5 ust. 2 rozporządzenia poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji ustalającej wskaźnik zabudowy w wysokości 53%, to jest w sposób znacznie odbiegający od poziomu w/w wskaźnika na działce [...] (23%) bezpośrednio sąsiadującej z terenem inwestycji, co nastąpiło wskutek nieuzasadnionego dopuszczenia przez organ zabudowy garażowej na terenie inwestycji, podnoszącej wysokość przedmiotowego wskaźnika o 13%.

Skarżące wniosły o stwierdzenie nieważności w całości zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 24 marca 2014 r. znak: [...]; ewentualnie uchylenie w całości zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 24 marca 2014 r. znak: [...] oraz o zasądzenie od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżących kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych. Jednocześnie wniosły o rozważenie przez Sąd: stwierdzenia nieważności w całości również decyzji organu I instancji, wydanej w niniejszej sprawie; ewentualnie uchylenia w całości również decyzji organu I instancji, wydanej w niniejszej sprawie.

W odpowiedzi na skargi Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o oddalenie obu skarg w pełni podtrzymując stanowisko wyrażone w zakwestionowanej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w ramach kontroli działalności administracji publicznej, przewidzianej w art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie "P.p.s.a.", uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu l instancji nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 P.p.s.a.). Sąd administracyjny ocenia jedynie legalność działania administracji, co oznacza, że zobowiązany jest zbadać, czy w czasie podejmowania danego aktu administracyjnego, organ administracji nie naruszył prawa.

Skargi są zasadne, aczkolwiek nie wszystkie zawarte w nich argumenty uzasadniają uchylenie w sprawie obu decyzji organów administracji.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie "u.p.z.p.", wdanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, co w przypadku braku istnienia takiego uzbrojenia dla planowanego zamierzenia oznacza konieczność zagwarantowania w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem wykonania uzbrojenia lub dodatkowego terenu;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 u.p.z.p., o której mowa w art. 88 ust. 1 u.p.z.p.;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Organ II instancji uznał, że wszystkie ww. warunki zostały spełnione i utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Takie stanowisko jest jednak w tej sprawie przedwczesne.

Inwestor złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie, nadbudowie i przebudowie budynku mieszkalnego na działce nr [...] w K. przy ul. U. (akta administracyjne, karta nr 51). Jako obszar inwestycyjny podał inwestor działki nr [...] i [...]. W aktach sprawy znajduje się mapa przedstawiająca części rozbudowywane istniejącego budynku mieszkaniowego i część nadbudowywaną tego budynku (akta administracyjne, karta nr 87). Nie ulega wątpliwości, że część rozbudowywana budynku obejmuje działkę nr [...] w granicy z działką nr [...] i w odległości mniejszej niż 3 metry (z mapy wynika, że odległość ta wynosi 2 metry) od granicy z działką nr [...] (akta administracyjne sprawy, karta nr 87).

Na rysunku nr 98 akt administracyjnych inwestor zaznaczył część nadbudowywaną do wysokości 12,98 metra, a rozbudowywane do wysokości przekraczającej 4 metry (sięgającej z jednej strony wysokości 7,14 metra).

Dokonując oceny prawidłowości ustalonych parametrów przedmiotowej inwestycji Sąd stwierdza, że w tym zakresie organ I instancji dowolnie ustalił szereg wskaźników, a przynajmniej nie wskazał, dlaczego przyjęto takie a nie inne wskaźniki. Nie ma przy tym większego znaczenia okoliczność, że inwestycja została już zrealizowana bez wymaganego pozwolenia na budowę i toczy się postępowanie legalizacyjnej w trybie właściwych przepisów Prawa budowlanego. Nawet w przypadku, który winien być traktowany jako wyjątek a polegający na ustalaniu warunków zabudowy dla inwestycji już zrealizowanej – organy obowiązują identyczne zasady ustalania parametrów inwestycji jak w przypadku jeszcze nie realizowanego zamierzenia budowlanego. Nie można traktować jako swoistej okoliczności łagodzącej fakt, że inwestor zrealizował inwestycję i toczy się przed organem nadzoru budowlanego postępowanie w sprawie jej legalizacji. Nie oznacza to także, że organy administracji są w jakimkolwiek zakresie zmuszone ustalić w takiej sytuacji warunki zabudowy w odniesieniu do takich dokładnie parametrów, jakie wskazał i już zrealizował inwestor.

Sposób ustalania podstawowych parametrów zabudowy określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588), zwane dalej w skrócie "rozporządzeniem". Warunkiem wyznaczenia parametrów przyszłej (lub jak w tej sprawie już zrealizowanej) inwestycji, jest sporządzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. w obszarze wyznaczonym wokół terenu działki budowlanej. Taka analiza (nazywaną analizą urbanistyczno-architektoniczną, a w dalszej części "analizą") została sporządzona i na podstawie jej ustaleń organ wyznaczyły warunki zabudowy. Taka analiza stanowi podstawowy dowód pozwalający na ustalenie parametrów zabudowy i stąd Sąd dokonuje oceny prawidłowości sporządzenia analizy przez organy administracji.

W tej sprawie sporządzona analiza zawiera szereg niejasności i nie może ostać się jako prawidłowa i stąd organy obu instancji przyjmując tak sporządzoną analizę jako prawidłową – naruszyły obowiązujące prawo w stopniu istotnym.

Zgodnie z § 4 ust. 1 tego rozporządzenia obowiązkowo ustala się obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Tylko w przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami lub jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (§ 4 ust. 2 i 3 rozporządzenia).

W ww. analizie wyznaczono linię zabudowy w inny sposób wyjaśniając, że wynika to ze specyfiki zabudowy i powołując się na § 4 ust. 4 rozporządzenia. Jak wynika to z map geodezyjnych, tak wyznaczona linia zabudowy (nota bene brakuje jej na mapie sporządzonej dla celów samej analizy) jest jedyną inną linią zabudowy niż istniejąca linia zabudowy przy ul. U. w obszarze analizowanym. Nie wiadomo, na czym miałaby polegać owa "specyfika zabudowy", na którą powołano się w analizie, skoro jak się wydaje w tej sprawie to zamiar inwestora tworzy ową specyfikę zabudowy, a nie dostosowuje się do istniejącej. Nie wskazano, dlaczego specyfika istniejącego budynku i rzeźbiona bryła budynku wymaga ustalania innej linii zabudowy. Sam inwestor podaje, że rozbudowa budynku będzie obejmowała dodanie jednokondygnacyjnego garażu (akta administracyjne, karta nr 110). Podawane we wniosku przez inwestora parametry ustalenia warunków zabudowy nie są wiążące dla organu administracji, a jedynie pozwalają na ustalenie, jakiego zamiaru inwestycyjnego dotyczy wniosek. Rację mają skarżący podnosząc, że obowiązkiem organu było ustalenie obowiązującej, a nie nieprzekraczalnej linii zabudowy.

Określając wskaźnik procentowy powierzchni zabudowy w przedziale od 32 % do 40 %, a w istocie do 53 %. Tym samym wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi od 32 % do 53 %. Nie wiadomo, dlaczego przyjęto tolerancję w wysokości 4 % jako tzw. tolerancję technologiczną. Przede wszystkim jednak nie wiadomo, skąd wzięto średnie wskaźniki na tym terenie, skoro w analizie nie zawarto takiego wyliczenia. Rację w tym zakresie mają skarżący podnosząc, że jest to w istocie dowolne ustalenie tego parametru. Obowiązkiem osoby sporządzającej analizę było wykazanie, że rzeczywiście średni wskaźnik zabudowy wynosi 53 %. Może to rodzić domniemanie, że wskaźnik ustalono w taki sposób, aby wniosek inwestora mógł być w całości zaaprobowany.

Kolejny wskaźnik wyznaczony w analizie to szerokość elewacji frontowej. Z analizy wynika, że wzięto pod uwagę trzy działki z obszaru analizy (nr [...], nr [...] i nr [...]) i na tej podstawie ustalono średnią szerokość na 18 metrów. Nawet porównując szerokość elewacji frontowej tych trzech działek średni wynik będzie inny (12 + 12 + 18 = 42/3 = 14). Ustala się w analizie łączną szerokość elewacji frontowej na 23,8 metra (powiększoną później na prośbę inwestora do 24 metrów). Jest to, jak wynikałoby z analizy, największa istniejąca szerokość elewacji w obszarze analizowanym. Jako uzasadnienie tego parametru podaje się, że w obszarze (prawdopodobnie chodzi o obszar analizowany) obserwuje się zabudowę o zbliżonej szerokości zabudowy i podaje się przykład działki nr [...]. Tymczasem organy obu instancji oceniając sporządzoną analizę nie dostrzegły, że tylko na działce nr [...] istnieje taka szerokość elewacji frontowej, a przy tym jest to działka narożna, zlokalizowana także przy ul. J.. Inne działki w obszarze analizowanym nie mają szerokości elewacji frontowych w wielkościach 24 czy nawet 23 metrów. Nie zawiera decyzja organu I instancji żadnych wyjaśnień, dlaczego w taki sposób ustalono wskaźnik szerokości elewacji frontowej w tej sprawie. Samo powołanie się na § 6 ust. 2 rozporządzenia nie czyni uzasadnienia wyznaczania dowolnego wskaźnika.

Tym samym trafne są zarzuty skarg kwestionujące prawidłowość ustalenia tego parametru, a przynajmniej brak uzasadnienia dla takiego jego wyznaczenia.

Jako uzasadnienie zlokalizowania jednej ze ścian w granicy z działką sąsiednią (nie wymieniając o którą działkę chodzi, ale można domniemywać, że dotyczy to granicy z działką nr [...]) w analizie wskazano, że w obszarze obserwuje się budynki zlokalizowane w dwóch lub w jednej z bocznych granic działki. Dokonując oceny prawidłowości ustalenia tego parametru (możliwości realizacji inwestycji w granicy z działką sąsiednią) można stwierdzić, że dopuszczalnym było wyznaczenie tego elementu. Rzeczywiście zabudowa przy ul. S. i ul. U. wykazuje zawsze lokalizowanie zabudowy w granicy co najmniej z jedną działką sąsiednią, a w szeregu działek także w granicy z dwoma działkami sąsiednimi (np. działki nr [...], nr [...], nr [...] i inne działki po drugiej stronie ul. U.). Tym samym należy uznać, że w dostatecznym zakresie organy uznały dopuszczalność lokalizacji inwestycji w granicy z działką sąsiednią.

Zarzuty skarg kwestionujące dopuszczalność wskazania na możliwość lokalizowania zabudowy w granicy z działką sąsiednią nie znajdują dostatecznego uzasadnienia. Sąd przy tym wskazuje, że zgodnie z § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) dopuszczalna nawet warunkami zabudowy lokalizacja budynku w granicy z działką sąsiednią nie może powodować naruszenia przepisów technicznych dotyczących dostępu do światła i nasłonecznienia (§ 13 i 60 ww. rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie) oraz usytuowania budynków z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe (§ 271-273 ww. rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). Tym samym może okazać się, że w związku z brakiem spełnienia ww. warunków technicznych lokalizowanie w granicy z działką sąsiednią nie będzie możliwe.

Jako kolejny parametr inwestycji ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej liczonej do okapu zasadniczej bryły dachu ustalono w przedziale od 5,5 metra do 6 metrów, a nadbudowę fragmentów ścian pionowych budynku (ściany szczytowe i ściany bocznej facjat, ściany pionowe wieżyczek) do wysokości nieprzekraczającej 15 metrów. Wysokość planowanej rozbudowy nad poziomem garażu wyznaczono na około 2 metry ponad poziom ul. U.. Decyzja ustalająca warunki zabudowy określa, że wysokości te należy mierzyć od poziomu chodnika ul. U., czyli od rzędnej 205 metra n.p.m.

§ 7 ust. 1 i 2 rozporządzenia stanowi, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a wysokości te mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku.

Od tej zasady występują dwa wyjątki: po pierwsze, jeżeli wysokości te na działkach sąsiednich przebierają formę uskoku, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3 rozporządzenia i po drugie: dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy (§ 7 ust. 4 rozporządzenia).

Przede wszystkim trafnie zarzuca się w skargach, że nieprecyzyjne są zapisy typu: "okap zasadniczej bryły dachu". Z rysunku znajdującego się na karcie nr 99 akt administracyjnych wynika, że okap ten zlokalizowany jest na wysokości 4 metrów.

W analizie wyjaśnia się przy tym, że ustalone wysokości, a zwłaszcza maksymalna wysokość 10,5 metra nadbudowy fragmentów ścian pionowych budynku (ściany szczytowe i ściany bocznej facjat, ściany pionowe wieżyczek) jest zbliżona do wysokości gabarytów w budynkach sąsiednich. Budynki te rzeczywiście mają zbliżone wysokości elewacji frontowych, które wynoszą 9,5 metra i 13 metrów. Średnia wielkość chociażby z tych dwóch wysokości wynosi 11,0-11,5 metra, a więc nie odbiega od parametru 10,5 metra.

Oczywiście sprzecznym z przepisami ww. rozporządzenia (§ 7 ust. 2) było wskazanie, że wysokości mierzy się od poziomu chodnika ul. U.. Zgodnie z podanym przepisem wysokości mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Nie było żadnych podstaw do ustalania innego sposobu mierzenia tych wysokości.

Natomiast ustalenia dotyczące geometrii dachu nie budzą większych zastrzeżeń.

Rekapitulując ten tok rozważań Sąd doszedł do przekonania, że analiza urbanistyczno-architektoniczna została sporządzona w sposób zbyt ogólny, bez wyjaśnienia przyjętych i ustalonych parametrów i rzetelnego wyjaśnienia istniejącej w obszarze analizy zabudowy. W istotnie zdecydowaną większość parametrów ustalono jako wyjątki, nie wyjaśniając przy tym, dlaczego ustalano je na zasadach wyjątków. W szczególności w analizie nie ma wyraźnych danych dotyczących poszczególnych parametrów w odniesieniu do budynków zlokalizowanych w obszarze analizowanym.

Może to rodzić wątpliwości co do tego, czy ustalano parametry inwestycji pod względem zgodności z już wybudowanym budynkiem lub wnioskiem inwestora, czy też opierając się na istniejącej zabudowie na tym terenie.

Nie są to jedyne wady.

Co do ustalenia stron w zakresie zarzucanym w skargach, to rozważenia wymaga kwestia, czy w przypadku utworzenia wspólnoty mieszkaniowej, stroną powinna być taka wspólnota, czy też poszczególni mieszkańcy będący odrębnymi właścicielami swoich lokali mieszkalnych tworzący wspólnotę mieszkaniową.

Organy w obu instancjach uznały, że za stronę reprezentującą nieruchomość nr [...] będzie występowała Wspólnota Mieszkaniowa mieszkańców przy ul. S.. Organ odwoławczy wyjaśnił w tym zakresie, że krąg stron został ustalony prawidłowo, a A. F. brała udział w postępowaniu. W istocie Kolegium Odwoławcze nie zajęło stanowiska, czy A. F. występowała jako odrębny właściciel lokalu mieszkalnego przy ul. S. w K., czy też reprezentowała Wspólnotę Mieszkaniową mieszkańców przy ul. S.

Na karcie nr 117 akt administracyjnych znajduje się odręcznie (ołówkiem) dokonany zapis, że wg. działu III księgi Wieczystej zarząd nieruchomością wspólną sprawuje A. F.. Przede wszystkim w aktach sprawy nie ma żadnej informacji wynikającej wprost z Księgi Wieczystej a dotyczącej ustanowionego zarządcy przymusowego. Ponadto jeżeli rzeczywiście organy ustaliły, że A. F. jest zarządcą przymusowym Wspólnoty Mieszkaniowej, to zawiadomienie o postępowaniu i decyzje winny być kierowane do A. F. jako zarządcy przymusowego Wspólnoty Mieszkaniowej. Jak wynika bowiem z akt sprawy A. F. jest także właścicielem dwóch lokali mieszkalnych przy ul. S. (akta administracyjne, karta nr 117).

Trafny jest także zarzut braku przesłania do uzgodnienia z właściwym zarządem dróg publicznych projektu decyzji. Wprawdzie w tej sprawie takie uzgodnienie nie następowałoby w drodze postanowienia, ponieważ organ I instancji jednocześnie pełni funkcję zarządcy dróg publicznych na terenie Gminy [...], tym niemniej nie zwalnia to od obowiązku przedłożenia projektu decyzji do wyrażenia stanowiska przez zarząd drogi. Wbrew art. 53 ust. 4 pkt 9 u.p.z.p., który nakazuje, aby decyzje ustalające warunki zabudowy wydawać po uzgodnieniu z właściwym zarządcą drogi - w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego; w tej sprawie nie przesyłano projekt decyzji do uzgodnienia, tylko wniosek inwestora do uzgodnienia (akta administracyjne, karta nr 129).

Trafny jest zarzut naruszenia przez organ I instancji art. 10 § 1 K.p.a. W aktach sprawy znajduje się zawiadomienie skierowane do stron informujące o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym, ale pochodzi ono z daty 13 listopada 2013 r. (akta administracyjne, karta nr 255). Późniejsze w stosunku do tego zawiadomienia jest uzgodnienie projektu decyzji z organem właściwym w sprawach ochrony zabytków (z daty 6 grudnia 2013 r.). Tym samym brak ponowienia zawiadomienia stron lub ich pełnomocników o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym po uzyskaniu wszystkich uzgodnień i stanowisk stanowi w tej sprawie naruszenie art. 10 § 1 K.p.a.

Trafny jest także zarzut braku wskazania ilości miejsc parkingowych w decyzji ustalającej warunki zabudowy. Zgodnie z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1589) niezbędnym jest ustalenie ilości miejsc parkingowych, jeżeli z uwagi na charakter projektowanej inwestycji miejsca parkingowe będą niezbędne do korzystania z niej. Nie ulega wątpliwości, że budynek mieszkalny jest taką inwestycją, która wymaga wskazania miejsca lub miejsc parkingowych.

Brak wyznaczenia tych miejsc stanowi istotne uchybienie i to niezależnie od tego, że projektuje się garaż w ramach inwestycji.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że wskazane przez Sąd uchybienia uzasadniają uchylenie decyzji obu instancji, ponieważ zapadły one przedwcześnie, bez wyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności w sprawie.

Pozostałe zarzuty skarg nie zasługują na uwzględnienie. Kwestia badania podstaw do zajęcia stanowiska w tej sprawie przez organ ochrony zabytków nie może być przedmiotem rozpoznania przez sąd administracyjny. Także zarzut naruszenia przez Kolegium Odwoławcze art. 107 § 3 K.p.a. nie jest zasadny. Organ II instancji zawarł w zaskarżonej decyzji uzasadnienie zajętego w sprawie stanowiska. Okoliczność natomiast, czy to stanowisko jest lub nie jest prawidłowe nie oznacza naruszenia powołanego art. 107 § 3 K.p.a. Nie jest zasadny zarzut, zgodnie z którym w tej sprawie wniosek inwestora powinien być pozostawiony bez rozpoznania na podstawie art. 64 § 2 K.p.a. Strony skarżące wskazują, że do wniosku inwestor dołączył kopię mapy zasadniczej potwierdzonej za zgodność z oryginałem przez inwestora, a nie kopię mapy zasadniczej opatrzonej oryginalną klauzulą o jej przyjęciu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Z akt sprawy wynika, że inwestor dołączył do wniosku kopię mapy zasadniczej w skali 1:1000 z oryginalną klauzulą przyjęcia do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (z daty 14 lutego 2013 r.) – akta administracyjne, karta nr 40; jak i kopię mapy sytuacyjno-wysokościowej w skali 1: 1000 z oryginalną klauzulą przyjęcia do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (z daty 14 lutego 2013 r.) – akta administracyjne, karta nr 37. Spełnił więc inwestor warunek wynikający z art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. Okoliczność, że w toku postępowania organy administracji korzystały z kopii z tak przedłożonych przez inwestora map nie stanowi naruszenia prawa.

Przytoczone naruszenia skutkowały, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c P.p.s.a., koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ja decyzji organu I instancji.

Stosownie do art. 141 § 4 P.p.s.a. ponownie rozpoznając sprawę organ pierwszej instancji winien ponownie zlecić sporządzenie analizy urbanistyczno-architektonicznej i dokonać jej oceny co do prawidłowości sporządzenia. W tak sporządzonej analizie powinny znaleźć się wszystkie niezbędne dane pozwalające na ocenę prawidłowości wniosków wynikających z takiej analizy. Należy również prawidłowo ustalić krąg stron, nie pomijając Wspólnoty Mieszkaniowej mieszkańców przy ul. S..

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 P.p.s.a. w związku z art. 205 § 2 P.p.s.a.