Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 394/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2015-01-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 6 ust. 2 pkt 1, art. 59, art. 61 ust. 1 i ust. 4
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Witold Falczyński (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz, Sędzia NSA Krystyna Sidor, Protokolant Referent Bartłomiej Maciak, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 27 stycznia 2015 r. sprawy ze skargi Z. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] grudnia 2013 r., nr [...] Burmistrz [...], po rozpatrzeniu wniosku Z. R., odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zabudowie siedliskowej, tj. budowie domu mieszkalnego, garażu i budynku gospodarczego na działce oznaczonej numerem [...] o powierzchni 0,2993 ha, położonej w N. przy ul. [...] (obręb [...]).

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wyjaśnił, że z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowego przedsięwzięcia Z. R. zwrócił się w piśmie z dnia 24 września 2013 r. Wnioskodawca określił planowaną inwestycję jako zabudowę siedliskową: dom mieszkalny, garaż, budynek gospodarczy.

Rozpatrując powyższy wniosek Burmistrz [...] stwierdził, że dla obszaru działki nr [...] nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wobec czego ustalenie sposobu jej zagospodarowania jest możliwe poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy, przy czym rozstrzygnięcie takiej decyzji uzależnione jest od łącznego spełnienia warunków zawartych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W rozstrzygnięciu przedmiotowej sprawy szczególną rolę pełni warunek ujęty w pkt 5 powołanego przepisu, który stanowi o koniecznej zgodności decyzji z przepisami odrębnymi.

W niniejszej sprawie – zdaniem organu I instancji – takiej zgodności nie ma, gdyż nie są zachowane wymagania przepisów odrębnych, w tym przepisów ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 651 ze zm.), a to z uwagi na usytuowanie terenu inwestycji na terenie uzdrowiskowej gminy, jaką jest gmina N.. Art. 38 tejże ustawy stanowi: na obszarze uzdrowiska lub obszarze ochrony uzdrowiskowej wydziela się trzy rodzaje stref ochronnych "A", "B", "C". Na podstawie tej ustawy został zaś opracowany i przyjęty Statut Uzdrowiska [...] (uchwała Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] listopada 2011 r., Nr [...] - Dz. Urz. Woj. Lub. z dnia 1 marca 2012 r. poz. 1079). W świetle tej uchwały działka nr [...] położona jest w strefie ochronnej "B" uzdrowiska, obejmującej obszar przeznaczony dla niemających negatywnego wpływu na właściwości lecznicze uzdrowiska lub obszaru ochrony uzdrowiskowej oraz nieuciążliwych dla pacjentów - obiektów usługowych, turystycznych, w tym hoteli, rekreacyjnych, sportowych i komunalnych, budownictwa mieszkaniowego oraz innych związanych z zaspokajaniem potrzeb osób przebywających na tym obszarze lub objęty granicami parku narodowego lub rezerwatu przyrody albo jest lasem, morzem lub jeziorem.

Dodatkowo organ zwrócił uwagę, że strefy ochrony uzdrowiskowej to część obszaru uzdrowiska albo obszarów ochrony uzdrowiskowej, określonych w statucie uzdrowiska, wydzielonych w celu ochrony czynników leczniczych i naturalnych surowców leczniczych, walorów środowiska i urządzeń uzdrowiskowych, o czym stanowi art. 2 pkt 6 przytoczonej wyżej ustawy z dnia 28 lipca 2005 r.

Ponadto, zgodnie z § 3 ust. 3 pkt 2 lit. "c" Statutu Uzdrowiska, w strefie A, B i C w zakresie ochrony fizjografii uzdrowiska i jego układu urbanistycznego przewidziano odpowiednie kształtowanie zagospodarowania poprzez wykluczenie w dolinach rzek rozbudowy obiektów budowlanych w tym także odtwarzania i lokalizacji nowych siedlisk rolnych, (za wyjątkiem obiektów gospodarki wodnej oraz dróg i mostów). Działka nr [...] położona jest natomiast w dolinie rzeki [...]

Dodatkowo w § 3 ust. 3 pkt 3 lit. "a" Statutu, w strefie A, B i C, w zakresie ochrony elementów kształtujących walory obszaru uzdrowiskowego, wykluczono zmianę przeznaczenia łąk i pastwisk (działka nr [...] klasyfikowana jest w ewidencji gruntów jako: ŁII, ŁIV, N) na cele nierolne i nieleśne, za wyjątkiem przeznaczenia na parki i zieleńce oraz inwestycje liniowe celu publicznego.

Odnosząc się do wymogu zachowania "zasady dobrego sąsiedztwa" (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu o zagospodarowaniu przestrzennym) organ I instancji podkreślił, że z przeprowadzonej analizy funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, iż działki bezpośrednio sąsiadujące z terenem inwestycji, tj. działka nr [...] i działka nr [...], są niezabudowane, a w związku z tym nie ma możliwości wyznaczenia, zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obowiązującej linii nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem.

Ponadto na obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zabudowa związana z zapewnieniem bezpieczeństwa publicznego (obiekt OSP). Tymczasem wniosek – jak już wyżej wskazano – dotyczy inwestycji polegającej na zabudowie siedliskowej.

W ocenie organu I instancji istniejąca na działach sąsiednich zabudowa jednorodzinna jest innym szczególnym rodzajem zabudowy w stosunku do zabudowy siedliskowej. Występowanie na tym obszarze zabudowy jednorodzinnej uniemożliwia co do zasady wprowadzenie zabudowy siedliskowej. W związku z tym nie ma możliwości wyznaczenia kontynuacji funkcji i formy budynków zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Organ I instancji podkreślił przy tym, że nie ma w niniejszej sprawie zastosowania art. 61 ust. 4 powołanej ustawy, w myśl którego przepisu ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Położona w [...] działka nr [...], stanowiąca własność inwestora, nie stanowi bowiem gospodarstwa rolnego. Przedłożone w aktach sprawy kopie decyzji wymiarowej z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...] i nakazu płatniczego nr [...] z tej samej daty potwierdzają, że inwestor jest właścicielem gospodarstwa rolnego, lecz położonego w innej gminie, tj. gminie U.

Wobec powyższych ustaleń Burmistrz [...] stwierdził, że zachodzą prawne przeszkody uniemożliwiające wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla projektowanej inwestycji.

W odwołaniu od decyzji organu I instancji Z. R. podniósł, że działka nr [...] spełnia warunki gospodarstwa rolnego, ponieważ w definicji takiego gospodarstwa nie ma warunku, aby części gospodarstwa znajdowały się w sąsiedztwie, a nawet w tej samej gminie. Fakt, że jedna część gospodarstwa rolnego znajduje się w gminie U. nie wyklucza, że inna część tego gospodarstwa rolnego znajduje się w gminie N..

Ponadto, zdaniem strony, projektowana inwestycji nie narusza przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1-5. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W szczególności nie koliduje ona z art. 38 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych. Brak jest bowiem przeszkód dla umiejscowienia działki siedliskowej w strefie ochronnej "B" Uzdrowiska [...]. W ocenie odwołującego, przepisy Statutu Uzdrowiska, wykluczające rozbudowę obiektów budowlanych, w tym także lokalizacje nowych siedlisk rolnych, nie mają uzasadnienia merytorycznego i są sprzeczne z powyższym przepisem, który dopuszcza budowę określonych obiektów.

Inwestor stwierdził ponadto, że zakazy zabudowy są niedookreślone, ponieważ nie definiują granic, w tym wypadku granic doliny rzeki [...]. Jednocześnie zgodnie z mapą przedmiotowego obszaru, w dolinie [...] są także działki sąsiednie przy ul. [...], gęsto zabudowane. Także w sąsiedztwie działki nr [...], występują działki zabudowane (nr [...] i [...]) w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W ocenie Z. R., zakaz lokalizacji nowej zabudowy w sytuacji, gdy obok są budynki mieszkalne, narusza ustawę Prawo budowlane i Konstytucję Rzeczypospolitej Polskiej, w szczególności ochronę własności prywatnej.

Po rozpatrzeniu powyższego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] lutego 2014 r., Nr [...] – zaskarżoną w niniejszej sprawie – utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Organ II instancji podzielił stanowisko Burmistrza [...], iż brak jest możliwości uznania na zasadzie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, że wnioskowana zabudowa siedliskowa na działce nr [...] stanowić będzie kontynuację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, która występuje w obszarze analizowanym. Zdaniem Kolegium są to zupełnie odmienne, wykluczające się wzajemnie funkcje, przede wszystkim ze względu na znacznie większe uciążliwości w przypadku zabudowy siedliskowej, związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Kolegium zaaprobowało również twierdzenie, iż realizacja wnioskowanej inwestycji w postaci siedliska rolniczego jest sprzeczna ze Statutem Uzdrowiska [...], przyjętego uchwałą Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] listopada 2011 r., nr [...] w sprawie zmiany Statutu Uzdrowiska [...], opracowanego na podstawie przepisów ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych. Analiza ustaleń Statutu wraz z załącznikami graficznymi w postaci map do Statutu potwierdza bowiem, że działka nr [...], położona jest w strefie ochronnej ,,B" Uzdrowiska [...], w której wyklucza się rozbudowę obiektów budowlanych, w tym także odtwarzanie i lokalizację nowych siedlisk rolnych (za wyjątkiem obiektów gospodarki wodnej oraz dróg i mostów), a nadto wyklucza się zmianę przeznaczenia łąk i pastwisk na cele nierolne i nieleśne, za wyjątkiem przeznaczenia na parki i zieleńce oraz inwestycje liniowe celu publicznego, zaś działka nr [...] klasyfikowana jest jako grunty klasy ŁII, ŁIV, N.

Odnosząc się końcowo do zarzutów odwołania Kolegium podniosło, że ustalenia Statutu Uzdrowiska Nałęczów stanowią prawo miejscowe i jako takie wiążą organy orzekające w niniejszej sprawie. Organ II instancji dodał również, że prawo właściciela do dysponowania działką i jej zabudowy nie jest nieograniczone, a prawo właściciela do inwestowania nie może pozostawać w konflikcie z innymi zasadami, rządzącymi zagospodarowaniem terenu i chronionym prawem interesem publicznym oraz interesem innych podmiotów.

Z. R. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie skargę na powyższą decyzję ostateczną, domagając się jej uchylenia jako niezgodnej z prawem.

Skarżący nie zgodził się z twierdzeniem organów, jakoby realizacja nowego siedliska rolniczego kolidowała z występującą na nieruchomościach sąsiednich zabudową mieszkaniową jednorodzinną. Podniósł, że zabudowa siedliskowa i mieszkaniowa jednorodzinna to bliskie sobie pojęcia, a nie wykluczające się wzajemnie. W obu tych formach zabudowy występują podobne elementy zagospodarowania jak budynek mieszkalny, garaż i budynek gospodarczy. Skarżący podkreślił, że organ nie oparł swojego stanowiska na żadnych przepisach, albowiem żadne przepisy nie rozgraniczają takich drobiazgowych różnic.

Skarżący zakwestionował również argument o niemożności ustalenia obowiązującej linii zabudowy. Stwierdził, że wyznaczenie linii zabudowy to działanie geometryczne, a nie filozoficzne, a skoro w pobliżu inwestowanej działki znajdują się budynki zewidencjonowane na mapie, to w oparciu o stan faktyczny otaczającej zabudowy należy wyznaczyć linię zabudowy.

Z. R. nie zgodził się ponadto ze stanowiskiem Kolegium wskazującym na brak związku funkcjonalnego pomiędzy położoną w N. działką nr [...], a gospodarstwem rolnym położonym w gminie U.. Stwierdził, że za koszty i przychody prowadzonego gospodarstwa rolnego odpowiada rolnik, a nie urzędnik i nie ma żadnych przepisów regulujących możliwą odległość dojazdu rolnika do działek. Tym samym podtrzymał on stanowisko, iż siedlisko w [...] będzie służyło prowadzeniu gospodarstwa rolnego, położonego także w gminie U., podkreślając przy tym, że jego wniosek powinien zostać rozpatrzony w trybie art. 61 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Odnosząc się do pozostałych argumentów organu odwoławczego Z. R. podniósł, iż "nikt na mapie nie wskazał mu granic doliny rzeki [...]". Biorąc zaś pod uwagę, iż przyległe tereny są zabudowane na wysokości wnioskowanego budynku mieszkalnego, to – w jego ocenie – jest możliwość usytuowania budynku mieszkalnego bliżej ulicy G., w dalszej odległości od rzeki [...]. Ponadto skarżący podniósł, że w granicach jego działki powierzchnia 1114 m2 stanowi nieużytki, a Statut Uzdrowiska [...] nic nie mówi o niedopuszczalności zabudowy nieużytków.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentacje zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie może zostać uwzględniona. Zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz utrzymana nią w mocy decyzja Burmistrza [...] nie naruszają bowiem prawa w stopniu uzasadniającym ich uchylenie.

Kontrolowane rozstrzygnięcia organów obu instancji zapadły w postępowaniu zainicjowanym wnioskiem Z. R. o ustalenie warunków zabudowy.

Z uwagi na przedmiot tego żądania zastosowanie w niniejszej sprawie miały zatem przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm., dalej jako "u.p.z.p.").

Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. każdy ma prawo w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeśli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.

W myśl art. 59 ust. 1 i 2 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy.

Stosownie zaś do art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,

2) teren ma dostęp do drogi publicznej,

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5. jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1,

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Bezspornym w niniejszej sprawie pozostaje, że dla obszaru obejmującego działkę nr [...] nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a zatem zmiana jej zagospodarowania wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Zasadnicze znaczenie w postępowaniu w sprawie wydania takiej decyzji ma natomiast ocena wniosku inwestora pod kątem spełnienia warunków określonych w powołanym wyżej art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Pierwszy z tych warunków sprowadza się natomiast do zachowania kontynuacji dotychczasowej funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu. W przedmiotowej sprawie przesłanka ta została przez organy obu instancji oceniona negatywnie. Sąd natomiast w pełni podziela to stanowisko.

Wskazać należy, że kontynuacja funkcji, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oznacza, iż zabudowa (lub nowy sposób użytkowania obiektu) musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu. Oznacza to, że nowa zabudowa jest dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją. Gdy natomiast wykazana zostanie sprzeczność pomiędzy zabudową istniejącą a planowaną, przestaje być ona dopuszczalna.

W przedmiotowej sprawie wniosek inwestora dotyczył inwestycji polegającej na budowie domu mieszkalnego, garażu i budynku gospodarczego na działce nr ewid. [...], położonej przy ul. G. w N., przy czym jednoznacznie wskazywał, iż obiekty te mają zostać zrealizowane w formie zabudowy zagrodowej.

Tymczasem z niewadliwych ustaleń organów obu instancji, które znajdują potwierdzenie w załączniku graficznym do decyzji pierwszoinstancyjnej, jak też w sporządzonej w formie tekstowej analizie architektoniczno-urbanistycznej, wynika, że działki nr [...] i [...] - bezpośrednio sąsiadujące z działką nr [...], nie są zabudowane. Z kolei w obrębie wyznaczonego przez organ I instancji - według kryteriów określonych w § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) – obszaru analizowanego dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Podkreślić przy tym należy, że skarżący nie kwestionuje, iż taka właśnie jest dotychczasowa funkcja zabudowy w obszarze obejmującym teren inwestycji. W jego ocenie funkcja ta nie koliduje jednak z projektowaną na działce nr [...] zabudową siedliskową.

Zdaniem Sądu, ze stanowiskiem strony skarżącej w powyższym zakresie nie sposób się zgodzić. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym ugruntowany jest pogląd, iż zabudowa zagrodowa stanowi inny szczególny rodzaj zabudowy odróżniający ją od zabudowy np. jednorodzinnej i wielorodzinnej, a istnienie na danym terenie zabudowy zagrodowej uniemożliwia wprowadzenie na tym terenie zabudowy jednorodzinnej. Zatem również w odwrotnej sytuacji, jeżeli na danym terenie występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, nie sposób przyjąć, by realizacja w jej sąsiedztwie zabudowy siedliskowej stanowiła kontynuację funkcji.

Bez znaczenia dla tej oceny pozostaje argument skarżącego, iż zarówno zabudowa zagrodowa (siedliskowa), jak i zabudowa jednorodzinna w istocie składają się z takich samych obiektów, jak budynek mieszkalny, garaż, czy budynek gospodarczy. Zabudowa zagrodowa to - w rozumieniu § 3 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r., Nr 75, poz. 690 ze zm.) - w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Budynek gospodarczy w zabudowie zagrodowej to budynek przeznaczony również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych (§ 3 pkt 8 rozporządzenia). Funkcja zabudowy zagrodowej świadczy zatem o tym, że w istocie stanowi ona inny, szczególny rodzaj zabudowy, odróżniający ją od zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej, a tym samym nie może być jej kontynuacją. Zabudowa zagrodowa i zabudowa jednorodzinna różnią się nadto względem siebie co do parametrów i cech zabudowy (jak choćby rozmieszczenia poszczególnych budynków), a odmienności te muszą być brane pod uwagę, przy ocenie spełnienia koniecznego warunku, jakim jest kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Kontynuacja funkcji nie oznacza wprawdzie tożsamości, ale winna umożliwiać uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie uznawane za uzupełniające i nie wchodzące z nią w kolizję. Poszczególne parametry zabudowy zagrodowej nie nawiązują natomiast do parametrów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (por. wyroki NSA: z dnia 7 lipca 2007 r., sygn. akt II OSK 1079/07; z dnia 21 listopada 2013 r., sygn. akt II OSK 951/12 oraz z dnia 16 lipca 2014 r., sygn. akt II OSK 316/13 – dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych).

Mając na uwadze słuszność stanowiska organów obu instancji co do braku spełnienia w przypadku przedmiotowej inwestycji warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., należy jednocześnie odnieść się do także negatywnie ocenionej przez organy możliwości zastosowania w niniejszej sprawie wyjątku przewidzianego w ust. 4 tego unormowania. Przepis ten stanowi, że przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

W stanie fatycznym niniejszej sprawy intencją skarżącego była realizacja zabudowy zagrodowej na terenie gminy [...], a zabudowa ta - jak twierdzi skarżący - miałaby być związana z gospodarstwem rolnym (o pow. 24,210 ha), zlokalizowanym w odległości ok. 70 km, na terenie innej gminy, tj. gminy [...]. Jakkolwiek w orzecznictwie funkcjonuje pogląd, iż powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z planowaną zabudową zagrodową, którą porównuje się ze średnią powierzchnią gospodarstwa rolnego w danej gminie, nie musi obejmować tylko gruntów inwestora położonych w tej gminie, w której inwestor zamierza realizować zabudowę zagrodową (por. wyrok NSA z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. akt II OSK 1723/06, LEX nr 372227), to w ocenie Sądu, na gruncie niniejszej sprawy uzasadnione jest stanowisko organu odwoławczego, iż z uwagi na znaczną odległość pomiędzy terenem planowanej inwestycji, a posiadanym przez skarżącego gospodarstwem rolnym, jak też z uwagi na nieadekwatny (obiektywnie mały) w stosunku do powierzchni tego gospodarstwa rozmiar projektowanego budynku gospodarczego (tylko 100 m2), trudno przyjąć, by planowana zabudowa zagrodowa miała rzeczywiście stanowić zaplecze dla tego gospodarstwa i być z nim powiązana funkcjonalnie. Podkreślić należy, że jakkolwiek nie można wykluczać sytuacji, w której poszczególne części gospodarstwa rolnego zlokalizowane są w różnych gminach, to jednak to, czy części te w istocie stanowią funkcjonalną całość tworzącą jedno gospodarstwo rolne, wymaga w każdym przypadku indywidualnej analizy. W przeciwnym razie zawsze, gdy inwestor jest właścicielem gospodarstwa rolnego, mógłby wbrew ograniczeniom wynikającym z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. realizować zabudowę zagrodową w każdej gminie (niezależnie od jej lokalizacji), w której średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego nie przekraczałaby powierzchni tego gospodarstwa, co niejednokrotnie prowadziłoby do nadużyć prawa i niczym nieuzasadnionego zaburzania ładu przestrzennego. W ocenie Sądu w tych właśnie kategoriach należałoby uznać ewentualne dopuszczenie w niniejszej sprawie – na podstawie art. 61 ust. 4 u.p.z.p. – do realizacji na terenie gminy [...] (wśród zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej) projektowanej zabudowy zagrodowej, z powołaniem się na fakt posiadania przez Z. R. gruntów rolnych w innej gminie, w miejscu oddalonym o ok. 70 km.

Niezależnie jednak od powyższej kwestii w niniejszej sprawie o konieczności odmowy ustalenia warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem inwestora ostatecznie przesądzało również niezachowanie innej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., dotyczącej zgodności wnioskowanej decyzji z przepisami odrębnymi (pkt 5). Jak słusznie bowiem ustaliły organy, działka nr [...] położona jest w obszarze, dla którego obowiązują postanowienia uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] listopada 2011 r. w sprawie zmiany Statutu Uzdrowiska [...]. Dokładnie położona jest ona natomiast w strefie ochrony uzdrowiskowej "B" (§ 2 pkt 2 powołanej uchwały). Jednocześnie nie budzi wątpliwości Sądu, że przedmiotowa działka (przynajmniej częściowo) leży w dolinie rzeki [...], albowiem od strony południowej bezpośrednio do tej rzeki przylega (kwestia ewentualnie jedynie częściowego położenia działki nr [...] w dolinie rzeki, na którą wypada zwrócić uwagę w kontekście zarzutu skarżącego co do braku wyznaczenia konkretnych granic tej doliny, pozostaje w tym przypadku bez znaczenia, skoro inwestor jako teren projektowanej inwestycji oznaczył całą tę działkę, a decyzja o warunkach zabudowy nie może precyzować, w jakiej dokładnie części terenu inwestycji powstaną poszczególne obiekty budowlane). Tymczasem powołana wyżej uchwała w § 3 ust. 3 pkt 2 lit. "c" wprost zabrania rozbudowy w dolinach rzek obiektów budowlanych, w tym także odtwarzania i lokalizacji nowych siedlisk rolnych.

O dodatkowej sprzeczności projektowanej zabudowy siedliskowej na działce nr [...] z powoływaną uchwałą w sprawie zmiany Statutu Uzdrowiska [...] świadczy okoliczność, iż – jak wynika z przeprowadzonej przez organ I instancji analizy architektoniczno-urbanistycznej – działka ta położona jest na terenie łąk. § 3 ust. 3 pkt 3 lit "a" tirtet trzecie tejże uchwały wyklucza natomiast (m.in. w strefie ochrony uzdrowiskowej "B") zmianę przeznaczenia łąk i pastwisk na cele nierolne i nieleśne (za wyjątkiem przeznaczenia na parki i zieleńce oraz inwestycje liniowe celu publicznego). W niniejszej sprawie, pomimo twierdzenia skarżącego, iż projektowana zabudowa siedliskowa miałby stanowić zaplecze dla gospodarstwa rolnego, z przedstawionych już wyżej względów nie sposób przyjąć, by zmiana przeznaczenia działki nr [...] dotyczyła w rzeczywistości celów rolnych.

Z przedstawionych wyżej względów, wobec braku spełnienia w przypadku projektowanej inwestycji przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 i 5 u.p.z.p., orzeczoną w niniejszej sprawie odmowę ustalenia warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem Z. R. uznać należy za prawidłową.

Mając to na uwadze Sąd, na zasadzie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku.