Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2402/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-02-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Opłaty administracyjne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Kaja Angerman, Sędziowie sędzia WSA Aneta Dąbrowska (spr.), sędzia WSA Leszek Kobylski, Protokolant ref. staż. Agnieszka Szymańczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 stycznia 2019 r. sprawy ze skargi [...] sp. j. z siedzibą w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] czerwca 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

[...] sp. j. z siedzibą w [...] (dalej: "skarżąca") wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] czerwca 2018 r., w której utrzymano w mocy decyzję Prezydenta [...] z [...] kwietnia 2018 r. ustalającą jednorazową opłatę planistyczną.

Stan sprawy przedstawia się następująco:

Prezydent [...] decyzją z [...] kwietnia 2018 r. ustalił skarżącej jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 38 870 zł z tytułu wzrostu wartości działek o numerach ew. [...], [...] i [...] obręb [...] o powierzchniach odpowiednio 1,0323 ha, 0,0774 ha i 0,0156 ha (łącznie 1,1253 ha) w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu w rejonie "[...]" w [...].

Od tej decyzji skarżąca wniosła odwołanie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w decyzji z [...] czerwca 2018r. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta [...] z [...] kwietnia 2018 r. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy, po przytoczeniu treść art. 36 ust. 4, art. 87 ust. 3a, art. 37 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej w skrócie: "u.p.z.p."), wskazał że z przywołanych przepisów wynika, że istota renty planistycznej sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela opłaty w razie kumulatywnego spełnienia następujących przesłanek: a) uchwalenia planu miejscowego lub jego zmiana, b) wzrostu wartości nieruchomości, c) zbycia nieruchomości. Wymierzenie opłaty tzw. planistycznej jest obligatoryjne, co oznacza, że w przypadku zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, właściwy organ zobowiązany jest do pobrania tej opłaty.

W przedmiotowej sprawie renta planistyczna została ustalona z tytułu zbycia działek nr [...], [...], [...] o powierzchni 1,1253 ha w obrębie 88, a zbywcą tych nieruchomości zgodnie z aktem notarialnym z [...] listopada 2013 r. Rep. [...] Nr [...] - była skarżąca. Przedmiotem zbycia nie była działka nr [...].

Nieruchomość będąca przedmiotem zbycia położona jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w rejonie "Południowej Dzielnicy Przemysłowej" uchwalonym uchwałą Nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] stycznia 2011 r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]). Plan wszedł w życie [...] kwietnia 2011 r.

W prowadzonym postępowaniu na potrzeby rozstrzygnięcia został sporządzony operat szacunkowy z [...] kwietnia 2017 r. Autor operatu, rzeczoznawca majątkowy A. B. (upr. Nr [...]) określił wartość nieruchomości odrębnie dla każdej z wycenianych działek nr [...], [...] i [...] wg trzech stanów planistycznych. Przedmiotowy operat jest trzecim operatem sporządzonym w sprawie, albowiem poprzednie dwa zostały zakwestionowane przez Komisję [...] przy [...] w [...] i ocenione negatywnie, zatem na mocy ówczesnego brzmienia art. 157 ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej w skrócie: "u.g.n.") utraciły charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1 u.g.n. Z powyższego względu operaty te nie mogły stanowić dowodu i nie podlegały ocenie na obecnym etapie postępowania.

Według opracowania A. B., które stanowiło podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia:

1) wartość działki nr [...] obliczona z uwzględnieniem obowiązującego planu miejscowego, który utracił moc z dniem [...] grudnia 2003 r. wyniosła 1 044 688 zł. Wartość tej działki z uwzględnieniem planu miejscowego obowiązującego w dniu zbycia nieruchomości wyniosła 1 165 054 zł, natomiast określona z uwzględnieniem faktycznego sposobu wykorzystywania wyniosła 1 003 499 zł;

2) wartość działki nr [...] z uwzględnieniem obowiązującego planu miejscowego, który utracił moc z dniem [...] grudnia 2003 r. wyniosła 78 321 zł. Wartość tej działki z uwzględnieniem planu miejscowego obowiązującego w dniu zbycia nieruchomości została oszacowana na kwotę 87 354 zł, natomiast z uwzględnieniem faktycznego sposobu wykorzystywania na kwotę 75 241 zł;

3) wartość działki nr [...] obliczona z uwzględnieniem obowiązującego planu miejscowego, który utracił moc z dniem [...] grudnia 2003 r. wyniosła 13 982 zł. Wartość tej działki z uwzględnieniem planu miejscowego obowiązującego w dniu zbycia nieruchomości wyniosła 14 149 zł, natomiast określona z uwzględnieniem faktycznego sposobu wykorzystywania wyniosła 13 647 zł.

Jak wynika z operatu stan prawny nieruchomości ustalono na dzień [...] kwietnia 2011 r. (dzień wejścia w życie planu miejscowego). Rzeczoznawca wyjaśnił, że na dzień wejścia w życie planu działki [...], [...] nie widniały w rejestrze gruntów. Powstały w wyniku podziału działki nr [...] (decyzja Prezydenta Miasta [...] z [...] października 2013 r.) na trzy działki.

Rzeczoznawca podał, że przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uprzednio obowiązującym (utracił moc z dniem [...] grudnia 2003 r.) określone było symbolem IV P-S1 - obszar strefy produkcyjno - składowej. Z kolei przeznaczenie zgodnie z obowiązującym planem określone zostało jako: 1KDCL - tereny centrum logistycznego transportu i parking dla TIR-ów - działka nr ew. [...], 3UKSDN - tereny usług w zakresie stacji diagnostycznych i napraw samochodów, dopuszcza się usługi w branży motoryzacyjnej - działka nr ew. [...] 1KDCL - tereny centrum logistycznego transportu i parking dla TIR-ów - działka nr ew. [...].

Dla potrzeb wyceny przeanalizowano lokalny rynek nieruchomości w mieście [...], transakcje przeprowadzone w okresie od grudnia 2011 do listopada 2013 r. Analizę transakcji kupna - sprzedaży w badanym okresie i obszarze rynku przeprowadzono w odniesieniu do: rynku nieruchomości gruntowych niezbudowanych przeznaczonych pod zabudowę produkcyjną, składów i magazynów; rynku nieruchomości gruntowych niezbudowanych przeznaczonych pod zabudowę usługową związaną z obsługą transportu oraz rynek nieruchomości gruntowych niezbudowanych rolnych położonych na terenach miejskich inwestycyjnych i niewykorzystywanych rolniczo. W celu skorygowania trendem czasowym określoną wartość gruntu na listopad 2013 r., przeanalizowano ceny transakcyjne przeprowadzone w badanym okresie pod kątem nieruchomości gruntowych niezbudowanych z określonych wyżej segmentów. Na podstawie około stu osiemdziesięciu transakcji w okresie od stycznia 2011 r. do kwietnia 2015 r. rzeczoznawca odnotował minimalny trend czasowy wynoszący +0,59 % w skali roku. W następnej kolejności rzeczoznawca dokonał odrębnej analizy rynku nieruchomości gruntowych, rynku nieruchomości gruntowych niezbudowanych przeznaczonych pod zabudowę produkcyjną, składów i magazynów; rynku nieruchomości gruntowych niezbudowanych przeznaczonych pod zabudowę usługową związaną z obsługą transportu i odrębnie rynku nieruchomości gruntowych niezbudowanych rolnych położonych na terenach miejskich inwestycyjnych i niewykorzystywanych rolniczo. Po dokonaniu tych analiz autor operatu określił cechy rynkowe i dokonał ich oceny w odniesieniu do każdego z trzech segmentów. Wyceny dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównania parami. Jako jednostkę porównawczą zastosowano 1 m2 powierzchni działki.

Przystępując do określenia wartości przedmiotu wyceny rzeczoznawca, po opisaniu przeznaczenia nieruchomości w nowym planie miejscowym, w poprzednio obowiązującym planie oraz pomiędzy 31 grudnia 2003 r. a 21 kwietnia 2011 r., w tej części operatu rzeczoznawca wskazał, że faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości określono jako nieruchomość rolna położona w terenie miejskim inwestycyjnym, niewykorzystywana rolniczo. W uzasadnieniu tego stanowiska podał, że działki nr ewidencyjny [...] i [...] powstały [...] października 2013 r. w wyniku podziału działki nr [...], czyli w okresie tzw. "luki planistycznej" były jej częścią. Działka nr [...] według tamtego stanu zabudowana była w części (po podziale działka [...]) od strony ulicy [...] budynkiem salonu samochodowego sukcesywnie w tym okresie rozbudowywanego. W pozostałej części (po podziale działki [...] i [...]) nieruchomość niezagospodarowana, stanowiąca grunty orne, niewykorzystywana rolniczo. W omawianym okresie działka nr [...] była niezagospodarowana, stanowiąca grunty orne, niewykorzystywana rolniczo. Z informacji uzyskanych od zleceniodawcy, na objętym opracowaniem terenie nie zostały ustalone warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Według wyjaśnień rzeczoznawcy z oceny faktycznego sposobu wykorzystywania wykluczono zabudowany fragment działki nr [...] obecnej działki [...]. Dokonując określenia wartości nieruchomości z uwzględnieniem planu miejscowego obowiązującego w dniu zbycia nieruchomości rzeczoznawca określił rodzaj rynku jako rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę usługową związaną z obsługą transportu. Przeprowadzona przez autora operatu analiza transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod usługi, zabudowę usługową związaną z obsługą transportu wykazała, że rynek tych nieruchomości na terenie miasta [...] jest bardzo mały. Z tego względu analizą objęto także rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych - przeznaczonych pod zabudowę usługową. Objęty analizą teren [...] charakteryzuje się małą ilością transakcji kupna - sprzedaży tego typu nieruchomościami. W badanym okresie przedmiotem sprzedaży były głównie nieruchomości przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Do celów operatu szacunkowego przyjęto tylko transakcje dokonane na nieruchomościach gruntowych niezabudowanych będących przedmiotem prawa własności z przeznaczeniem pod usługi. Z analizowanego rynku do wyceny wybrano cztery transakcje prawem własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Ceny z zawartych transakcji w badanym okresie i obszarze rynku kształtują się w przedziale od 95,51 zł/m2 do 243,21zł/m2, w zależności od lokalizacji działki na terenie miasta, dojazdu do nieruchomości, uzbrojenia technicznego, wielkości i kształtu działki, możliwości inwestycyjnych. W związku z określonym minimalnym trendem wzrostowym w skali roku, przyjęte do porównania ceny transakcyjne nie zostały skorygowane współczynnikiem zmiany cen na dzień wyceny.

Do porównania przyjęto:

1) działkę przy ul. [...] nr ew. [...] o powierzchni 884 m2 (data transakcji [...] marca 2011 r., cena 1 m2243,21 zł), przeznaczenie w planie - U. Rzeczoznawca wyjaśnił (str. 21 operatu), iż jest to działka niezabudowana, położona południowej dzielnicy przemysłowej, w odległości około 1,9 km od ścisłego centrum (plac [...]). Sąsiedztwo i otoczenie stanowi zabudowa produkcyjna i usługowa oraz tereny podobne. Dojazd i dostęp do drogi publicznej - droga klasy głównej o nawierzchni asfaltowej. Kształt działki - kształtem zbliżony do prostokąta, o wymiarach około 21 m x 42 m. Dostęp do infrastruktury technicznej - sieć energetyczna, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji sanitarnej, sieć gazowa;

2) nieruchomość przy ul. [...] składającą się z działek nr ew. [...] i [...] o łącznej powierzchni 7 606 m2 (data transakcji [...] kwietnia 2011r., cena 1 m2 144,62 zł), przeznaczenie w planie - UKS. Rzeczoznawca wyjaśnił, że jest to działka niezabudowana, położona we wschodnich terenach miasta, w odległości około 2,9 km od ścisłego centrum (plac [...]). Sąsiedztwo i otoczenie stanowi zabudowa produkcyjna i usługowa oraz tereny podobne. Dojazd i dostęp do drogi publicznej - droga klasy zbiorczej o nawierzchni asfaltowej. Kształt działki - położone obok siebie tworzą jeden kompleks kształtem zbliżony do prostokąta, o wymiarach około 47 m x 161 m. Dostęp do infrastruktury technicznej - sieć energetyczna, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji sanitarnej, sieć gazowa. Teren działki niezagospodarowany, porośnięty trawą;

3) działkę przy ul. [...] nr ew. [...] o powierzchni 445 m2 (data transakcji [...] maja 2013r., cena 1 m2 95,51 zł), przeznaczenie w planie - U. Z wyjaśnień rzeczoznawcy wynika, iż jest to działka niezabudowana, położona w południowej dzielnicy przemysłowej, w odległości około 2,1 km od ścisłego centrum (plac [...]). Sąsiedztwo i otoczenie - zabudowa produkcyjna, usługowa oraz tereny podobne. Dojazd i dostęp do drogi publicznej - droga gminna klasy głównej o nawierzchni asfaltowej. Kształt działki - trójkątny. Dostęp do infrastruktury technicznej - sieć energetyczna, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji sanitarnej, sieć gazowa. Teren działki niezagospodarowany, porośnięty trawą;

4) działkę przy ul. [...] nr ew. [...] o powierzchni 1 059 m2 (data transakcji [...] kwietnia 2015r., cena 1 m2 95,51 zł), przeznaczenie w planie - U. Z wyjaśnień rzeczoznawcy wynika, iż jest to działka niezabudowana, położona w północnej części miasta, w odległości około 2,4 km od ścisłego centrum (plac [...]). Sąsiedztwo i otoczenie - zabudowa produkcyjno - usługowa, błonia [...]. Dojazd i dostęp do drogi publicznej - bezpośrednio przy ul. [...], droga lokalna, słabej jakości. Kształt działki - regularny prostokątny o wymiarach około 22 m x 48 m. Dostęp do infrastruktury technicznej - sieć energetyczna, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji sanitarnej. Teren działki niezagospodarowany, zakrzaczony.

Następnie rzeczoznawca dokonał określenia cech rynkowych nieruchomości wycenianych i nieruchomości porównawczych. Określił wagi cech oraz zakres kwotowy. Wartość rynkowa określona jako średnia arytmetyczna ze skorygowanych cen czterech nieruchomości porównawczych wyniosła dla działki nr [...] - 1 165 054 zł, dla działki nr [...] - 87 354 zł i dla działki nr [...] - 14 149 zł. Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości o łącznej powierzchni 11 253 m2 z uwzględnieniem jej przeznaczenia w planie miejscowym obowiązującym w dniu zbycia nieruchomości wyniosła 1 266 557 zł.

W następnej kolejności rzeczoznawca określił wartość rynkową nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia w poprzednio obowiązującym planie, który stracił moc z dniem [...] grudnia 2003 r. Na podstawie zapisów planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] czerwca 1992 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta [...] wykonanego na okres perspektywiczny (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]), teren na którym położone są wyceniane działki położony był na obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolami IV P-S1 - strefa produkcyjno - składowa. Wg ustaleń planu strefa produkcyjno - składowa (P-S) obejmuje tereny przeznaczone dla lokalizacji przemysłu, składów, magazynów, baz obsługi technicznej miasta i innych zakładów produkcyjnych, których strefy ochronne nie mogą wykraczać poza granice strefy produkcyjno - składowej. W ramach stref funkcjonalnych, ze względu na formę i sposób zagospodarowania poszczególnych rejonów plan wyodrębnia obszar IV P-S1 - obszar strefy produkcyjno - składowej, na którym obowiązuje zakaz lokalizacji zakładów produkcyjnych, składów i magazynów spożywczych oraz realizacji obiektów stałego pobytu ludzi. Z przeprowadzonej przez rzeczoznawcę analizy transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod obiekty produkcyjne, składy i magazyny wynika, że rynek tych nieruchomości na terenie miasta [...] jest mały. Do celów wyceny przyjęto tylko transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi będącymi przedmiotem prawa własności z przeznaczeniem pod obiekty produkcyjne, składy i magazyny. Z analizowanego rynku wybrano do wyceny trzy transakcje prawem własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Ceny z zawartych transakcji w badanym okresie i obszarze rynku kształtują się w przedziale od 90,93 zł/m2 do 168,05 zł/m2, w zależności od lokalizacji działki na terenie miasta, dojazdu do nieruchomości, uzbrojenia technicznego, wielkości i kształtu działki, możliwości inwestycyjnych. W związku z określonym minimalnym trendem wzrostowym w skali roku, przyjęte do porównania ceny transakcyjne nie zostały skorygowane współczynnikiem zmiany cen na dzień wyceny.

Do wyceny przyjęto:

1) działkę przy ul. [...] nr ew. [...] o powierzchni 1443 m2 (data transakcji [...] maja 2012 r., cena 1 m2168,05 zł), przeznaczenie w planie - P. Wg ustaleń rzeczoznawcy jest to działka niezabudowana, położona południowej dzielnicy przemysłowej, w odległości około 2,5 km od ścisłego centrum (plac [...]). Sąsiedztwo i otoczenia - zabudowa produkcyjna i usługowa oraz tereny podobne. Dojazd i dostęp do drogi publicznej - droga klasy głównej o nawierzchni asfaltowej. Kształt działki - romb, o wymiarach około 21 m x 70 m. Dostęp do infrastruktury technicznej - sieć energetyczna, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji sanitarnej, sieć gazowa. Teren działki niezagospodarowany, porośnięty trawą;

2) działkę przy ul. [...] nr ew. [...] o powierzchni 6 259 m2 (data transakcji [...] lipca 2012 r., cena 1 m2 90,93 zł), przeznaczenie w planie - P. Wg wyjaśnień rzeczoznawcy jest to działka niezabudowana, położona południowej dzielnicy przemysłowej, w odległości około 2,5 km od ścisłego centrum (plac [...]). Sąsiedztwo i otoczenie - zabudowa produkcyjna i usługowa oraz tereny podobne. Dojazd i dostęp do drogi publicznej - droga gruntowa. Kształt działki - zbliżony do prostokąta o wymiarach około 28 m x 214 m. Dostęp do infrastruktury technicznej - sieć energetyczna, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji sanitarnej, sieć gazowa. Teren działki niezagospodarowany, porośnięty trawą;

3) działkę przy ul. [...] nr ew. [...] o powierzchni 8 860 m2 (data transakcji [...] kwietnia 2014 r., cena 1 m2 109,20 zł), przeznaczenie w planie - P. Wg wyjaśnień rzeczoznawcy jest to działka niezabudowana, położona w południowej dzielnicy przemysłowej, w odległości około 2,5 km od ścisłego centrum (plac [...]). Sąsiedztwo i otoczenia - zabudowa produkcyjna i usługowa oraz tereny podobne. Dojazd i dostęp do drogi publicznej - droga gruntowa. Kształt działki - zbliżony do prostokąta o wymiarach około 47 m x 190 m. Dostęp do infrastruktury technicznej - sieć energetyczna, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji sanitarnej, sieć gazowa. Teren działki niezagospodarowany, porośnięty trawą.

Autor operatu określił cechy rynkowe nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych. Określił wagi cech oraz zakres kwotowy. Wartość rynkowa określona jako średnia arytmetyczna ze skorygowanych cen czterech nieruchomości porównawczych wyniosła dla działki nr [...] - 1 044 688 zł, dla działki nr [...] - 78 321 zł i dla działki nr [...] - 13 982 zł. Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości o łącznej powierzchni 11 253 m2 z uwzględnieniem jej przeznaczenia w poprzednio obowiązującym planie miejscowym wyniosła 1 136 991 zł. W omawianym operacie rzeczoznawca dokonał też wyceny nieruchomości z uwzględnieniem faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości w okresie luki planistycznej. Wg ustaleń rzeczoznawcy majątkowego w okresie luki planistycznej wyceniane działki (po podziale figurowały w ewidencji gruntów jako grunty orne oznaczone symbolami RIVa i R lllb). Rzeczoznawca wyjaśnił, że na dzień wejścia w życie planu teren będący przedmiotem opracowania był niezabudowany, niezagospodarowany, porośnięty trawą. Pomiędzy tym terenem a ulicą [...] (obecna działka [...] niebędąca przedmiotem opracowania) teren zabudowany budynkiem salonu samochodowego z zapleczem warsztatowym. W wycenie nieruchomości z uwzględnieniem faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości rzeczoznawca przyjął transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi rolnymi położonymi na terenach inwestycyjnych i niewykorzystywanych rolniczo. W wyniku przeprowadzonej analizy transakcji kupna - sprzedaży w tym segmencie nieruchomości rzeczoznawca ustalił, że rynek na terenie miasta [...] jest średnio aktywny. Tego typu nieruchomości sprzedawane były głównie na terenach inwestycyjnych związanych z budownictwem jednorodzinnym. Ponieważ przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenach inwestycyjnych, do porównania szukano nieruchomości rolnych niewykorzystywanych rolniczo i sprzedawanych na terenach o takim charakterze. Autor operatu wyjaśnił, że wszystkie nieruchomości przyjęte do porównania posiadają taki sam jak przedmiotowa nieruchomość faktyczny sposób wykorzystywania, tj. są nieruchomościami rolnymi (na podstawie rejestru gruntów) i niewykorzystywanymi rolniczo. Z analizowanego rynku wybrano do wyceny pięć transakcji prawem własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Ceny z zawartych transakcji w badanym okresie i obszarze rynku kształtują się w przedziale od 100,00 zł/m2 do 164,89 zł/m2, w zależności od lokalizacji działki na terenie miasta, dojazdu do nieruchomości, uzbrojenie technicznego, wielkości i kształtu działki, możliwości inwestycyjnych. W związku z określonym minimalnym trendem wzrostowym w skali roku, przyjęte do porównania ceny transakcyjne nie zostały skorygowane współczynnikiem zmiany cen na dzień wyceny.

Do wyceny wytypowano:

1) działkę przy ul. [...] nr ew. [...] oznaczoną w ewidencji gruntów symbolem R V o powierzchni 973 m2 (data transakcji [...] marca 2012 r., cena za 1 m2 155,19 zł). Wg ustaleń rzeczoznawcy jest to działka niezabudowana, stanowiąca grunty orne, położona we wschodnich terenach miasta, w odległości około 3,3km od ścisłego centrum (plac [...]). Sąsiedztwo i otoczenie - nowopowstająca zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, tereny rolne. Dojazd i dostęp do drogi publicznej - droga klasy dojazdowej. Kształt działki - regularny prostokątny, o wymiarach około 34m x 28m. Dostęp do infrastruktury technicznej - sieć energetyczna, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji sanitarnej, sieć gazowa. Teren działki niezagospodarowany, porośnięty trawą, nieużytkowany rolniczo;

2) działkę przy ul. [...] nr ew. [...] oznaczoną w ewidencji gruntów symbolami R V i R VI o powierzchni 940 m2 (data transakcji [...] kwietnia 2012 r., cena za 1 m2 164,89 zł). Wg ustaleń rzeczoznawcy jest to działka niezabudowana, stanowiąca grunty orne, położona we wschodnich terenach miasta, w odległości około 3,3 km od ścisłego centrum (plac [...]). Sąsiedztwo i otoczenie - nowopowstająca zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, tereny rolne. Dojazd i dostęp do drogi publicznej - droga klasy dojazdowej. Kształt działki - regularny prostokątny, o wymiarach około 33m x 28m. Dostęp do infrastruktury technicznej - sieć energetyczna, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji sanitarnej, sieć gazowa. Teren działki niezagospodarowany, porośnięty trawą, nieużytkowany rolniczo;

3) działkę przy ul. [...] nr ew. [...] oznaczoną w ewidencji gruntów symbolem R V o powierzchni 933 m2 (data transakcji [...] września 2012 r., cena za 1 m2107,18 zł). Wg ustaleń rzeczoznawcy jest to działka niezabudowana, stanowiąca grunty orne, położona we wschodnich terenach miasta, w odległości około 3,3 km od ścisłego centrum (plac [...]). Sąsiedztwo i otoczenie - nowopowstająca zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, tereny rolne. Dojazd i dostęp do drogi publicznej - droga klasy dojazdowej. Kształt działki - regularny prostokątny, o wymiarach około 33m x 27 m. Dostęp do infrastruktury technicznej - sieć energetyczna, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji sanitarnej, sieć gazowa. Teren działki niezagospodarowany, porośnięty trawą, nieużytkowany rolniczo;

4) działkę przy ul. [...] nr ew. [...] oznaczoną w ewidencji gruntów symbolami R V i RVI o powierzchni 629 m2 (data transakcji [...] lipca 2013 r., cena za 1 m2111,29 zł). Wg ustaleń rzeczoznawcy jest to działka niezabudowana, stanowiąca grunty orne, położona we wschodnich terenach miasta, w odległości około 2,3 km od ścisłego centrum (plac [...]). Sąsiedztwo i otoczenie - nowopowstająca zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, tereny rolne. Dojazd i dostęp do drogi publicznej - droga klasy dojazdowej. Kształt działki - regularny prostokątny, o wymiarach około 11 m x 57 m. Dostęp do infrastruktury technicznej - sieć energetyczna, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji sanitarnej, sieć gazowa. Teren działki niezagospodarowany, porośnięty trawą, nieużytkowany rolniczo;

5) działkę przy uf. [...] nr ew. [...] oznaczoną w ewidencji gruntów symbolem RVI o powierzchni 388 m2 (data transakcji [...] sierpnia 2013 r., cena za 1 m2 100,00 zł). Wg ustaleń rzeczoznawcy jest to działka niezabudowana, stanowiąca grunty orne, położona we wschodnich terenach miasta, w odległości około 2,8 km od ścisłego centrum (plac [...]). Sąsiedztwo i otoczenie - nowopowstająca zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, usługowa, tereny rolne. Dojazd i dostęp do drogi publicznej - brak dojazd przez działki sąsiednie. Kształt działki - romb o wymiarach około 22 m x 18 m. Dostęp do infrastruktury technicznej - sieć energetyczna, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji sanitarnej, sieć gazowa. Teren działki niezagospodarowany, porośnięty trawą, nieużytkowany rolniczo.

W odniesieniu do tego segmentu nieruchomości rzeczoznawca dokonał określenia cech rynkowych nieruchomości wycenianych i nieruchomości porównawczych. Określił wagi cech oraz zakres kwotowy. Wartość rynkowa określona jako średnia arytmetyczna ze skorygowanych cen czterech nieruchomości porównawczych wyniosła dla działki nr [...] - 1 003 499 zł, dla działki nr [...] - 75 241 zł i dla działki nr [...] - 13 647 zł. Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości o łącznej powierzchni 11 253 m2 z uwzględnieniem jej przeznaczenia w planie miejscowym obowiązującym w dniu zbycia nieruchomości wyniosła 1 092 387 zł.

W rozpatrywanej sprawie skarżąca nie zgodziła się z ustaleniami rzeczoznawcy majątkowego. W toku postępowania odwoławczego przedstawiła opinię z [...] grudnia 2017 r., sprawa nr [...], w której Komisja [...] przy [...] w [...] dokonała oceny prawidłowości sporządzenia ww. operatu szacunkowego i stwierdziła, że opiniowany operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. B. z [...] kwietnia 2017 r., nie powinien stanowić podstawy w celu naliczenia opłaty planistycznej. W ocenie Komisji ww. operat zawiera błędy stanowiące odstępstwa od przepisów prawa, mające istotny wpływ na określaną wartość nieruchomości, a także świadczące o braku wykonania opinii z należytą starannością.

Organ podkreślił, że w obecnie obowiązującym stanie prawnym, w związku ze zmianą art. 157 u.g.n. operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, nie traci charakteru opinii o wartości nieruchomości. Dlatego też ocenie organów administracji podlegał zarówno operat szacunkowy jak i ocena Komisji [...].

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] już w decyzji z [...] stycznia 2018 r. wskazało, że w przedłożonej w rozpatrywanej sprawie ocenie z [...] grudnia 2017 r. stwierdzono, że w operacie brak jest związku przyczynowo - skutkowego w procesie szacowania między uchwaleniem planu miejscowego a wzrostem wartości rynkowej nieruchomości. Komisja [...] uznała, że w zaistniałej sprawie zaszła konieczność zrezygnowania z wyjaśnień autora operatu w stosunku do stawianych mu zarzutów, bowiem jego wyjaśnienia nie mają wpływu na negatywną ocenę poprawności operatu szacunkowego. Komisja przedstawiła propozycję sporządzenia nowego operatu szacunkowego lub odstąpienie od sporządzenia operatu na ten cel (ustalenie opłaty planistycznej - dopisek Kolegium) jako bezprzedmiotowego. Z ustaleń Komisji wynika, iż operat szacunkowy wymaga uzupełnienia o załącznik dotyczący odpisu księgi wieczystej [...] z uwzględnieniem stanu nieruchomości na dzień [...] kwietnia 2011 r. Komisja wskazała, iż przedmiotem wyceny powinna być nieruchomość w znaczeniu wieczysto-księgowym a nie wycena pojedynczych trzech działek, operat należy uzupełnić w tym zakresie. Zarzuciła, iż w operacie w sposób niepoprawny określono przedmiot wyceny - nie uwzględniono bowiem stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego. Komisja wskazała, iż nie jest istotne dla celów opłaty planistycznej jaką wartość miała nieruchomość w okresie uchylonego "starego" planu miejscowego w 2003 r. Kolegium powyższe uznało za niesłuszne. Wskazało że w przypadku, gdy przed wejściem w życie obowiązującego obecnie planu miejscowego uchwalonego po 31 grudnia 2003 r. obowiązywał plan miejscowy uchwalony przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc obowiązującą z upływem 2003 r., co powoduje, iż pomiędzy obowiązywaniem obu planów zaistniała luka czasowa, dopuszczalność pobrania renty planistycznej wymaga określenia wartości nieruchomości według jej przeznaczenia w nowym planie miejscowym, według przeznaczenia w starym planie miejscowym oraz według faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów. Ustalenie tych wartości pozwala bowiem na prawidłowe zastosowanie do obliczenia wzrostu wartości nieruchomości powstałej na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo zasady określonej w art. 37 ust. 1 albo - w art. 87 ust. 3a u.p.z.p. Kolegium podtrzymało swoje stanowisko wyrażone w decyzji z 29 stycznia 2018 r., iż nie świadczą o nieprawidłowości operatu wskazania Komisji, według których autor operatu nie przeprowadził analizy przeznaczenia wynikającego z planu miejscowego, która z funkcji jest dominująca i dlaczego będzie stanowić podstawę dla doboru nieruchomości podobnych. Otóż, autor operatu opisał przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na dzień sprzedaży. Podał przeznaczenie wycenianej nieruchomości zgodnie z rysunkiem planu odrębnie dla każdej działki: działka nr ewidencyjny [...] - [...]; działka nr ewidencyjny [...] - [...]; działka nr ewidencyjny [...] - [...]. W orzecznictwie sądów administracyjnych zaaprobowany został taki (a nie procentowy, czy poprzez przypisanie kryterium dominującego przeznaczenia) sposób określenia przeznaczenia nieruchomości. Przy ocenie dotyczącej dat istotnych dla procesu wyceny Komisja wskazała, że do dat istotnych w operacie należało przedstawić daty podziału nieruchomości, tj. działek nr ew. [...] i [...] i że decyzja o podziale stała się prawomocna [...] października 2013 r. - brak jako daty istotnej w operacie. W odniesieniu do ww. ustaleń Komisji [...] organ wskazał, że na str. 21 operatu rzeczoznawca wyjaśnił, że działki nr ew. [...] i [...] powstały [...] października 2013 r. Z dołączonej do akt sprawy decyzji Prezydenta Miasta [...] z [...] października 2013 r. zatwierdzającej podział nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...] działki nr [...] z obrębu [...] wynika zaś, że przedmiotowa decyzja [...] października 2013 r. stała się ostateczna [...] października 2013 r., a nie jak podano w ocenie [...] października 2013 r. W ocenie Kolegium data, kiedy decyzja podziałowa stała się ostateczna w rozpatrywanej sprawie nie ma wpływu na wycenę. W sprawie nie budzi wątpliwości, że rzeczoznawca dokonał wyceny nieruchomości po podziale, przy czy datami istotnymi dla wyceny jest data wejścia w życie planu miejscowego i data zbycia nieruchomości. W sprawie bezspornym jest, że w dacie wejścia w życie planu miejscowego działki nr [...] i [...] nie istniały. Podział miał miejsce po wejściu w życie planu, jednak jak ustalono w postępowaniu w przedmiocie opłaty adiacenckiej nie spowodował wzrostu wartości nieruchomości. W tym miejscu organ podkreślił, że data uzyskania przez decyzję podziałową przymiotu ostateczności jest kluczowa przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej. W punkcie 5.9 oceny Komisji stwierdzono, iż operat szacunkowy został opracowany z punktu widzenia stanu nieruchomości z istotną wadą, a stan przedstawiony w operacie szacunkowym dyskwalifikuje całość opracowania dla określonego celu. W ocenie Kolegium, uwagi Komisji dotyczące opisu stanu nieruchomości i wskazania przeznaczenia wycenianej nieruchomości zostały sformułowane bez dogłębnej analizy treści operatu szacunkowego A. B.. Jak wykazano w niniejszej decyzji w operacie rzeczoznawca opisał przeznaczenie trzech nieruchomości będących przedmiotem wyceny (str. 9 - 11 i str. 21 operatu). Na str. 13 operatu rzeczoznawca obliczył trend czasowy. Organ odwoławczy tej podkreślił, że skarżąca [...] listopada 2013 r. zbyła działki nr [...], [...], [...] o powierzchni 1,1253 ha w obrębie [...]. Postępowanie w niniejszej sprawie mogło dotyczyć wyłącznie tych działek. W związku z treścią przedłożonej przez stronę opinii i wobec wskazań organu odwoławczego zawartych w decyzji z [...] stycznia 2018 r., w toku prowadzonego postępowania, organ pierwszej instancji uzupełnił materiał dowodowy o decyzję Prezydenta Miasta [...] z [...] października 2013 r. zatwierdzającą projekt nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], dla której Sąd Rejonowy w [...] prowadzi księgę wieczystą KW [...], stanowiącej własność [...] Spółka Jawna z siedzibą w [...] oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] z obrębu 88 o pow. 1,7058 ha na działki Nr [...] o powierzchni 1,0323 ha, nr [...] o powierzchni 0,0774 ha i nr [...] o powierzchni 0,5961 ha. Przedmiotową decyzją dokonano też podziału działki nr [...] jednak działka ta była własnością M. i T. P., a nie skarżącej. Z dołączonej do decyzji mapy wynika, iż w wyniku podziału z działki nr 1 wydzielona została działka nr [...] od ulicy [...] (oznaczona w ewidencji gruntów jako Bi - 0,5961 ha). Jest to część działki nr [...], na której pobudowany jest salon sprzedaży samochodów. Do akt sprawy dołączono ponadto decyzję Prezydenta Miasta [...] z [...] kwietnia 2014 r., którą organ ten umorzył postępowanie administracyjne o ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału dokonanego na podstawie ww. decyzji Prezydenta Miasta [...]. Organ administracji wyjaśnił, że w toku postępowania zlecono wykonanie operatu szacunkowego w celu ustalenia wartości nieruchomości przed i po podziale. Rzeczoznawca majątkowy sporządzający ten dokument wykazał, że na skutek podziału przedmiotowej nieruchomości nie nastąpił wzrost jej wartości. Do materiału dowodowego załączona została decyzja Prezydenta Miasta [...] z [...] września 2008 r. w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy na działce nr geod. [...] obręb [...] oraz na części działki nr [...] obręb [...] przy uf. [...] w [...], rodzaj inwestycji rozbudowa budynku usługowego, inwestycja obejmuje teren obecnej działki [...], która nie była przedmiotem sprzedaży, z tego względu nie podlegała wycenie.

W związku z koniecznością dokonania przez organy administracji oceny opracowania sporządzonego przez Komisję [...] przy [...] w [...], w toku prowadzonego postępowania rzeczoznawca majątkowy A. B. odniósł się do zarzutów Komisji. Ponadto, [...] marca 2018 r. sporządził aneks do operatu szacunkowego, którego przedmiotem jest dołączenie do operatu wypisu z rejestru gruntów według stanu na dzień [...] kwietnia 2011 r. i KW nr [...]. Kolegium podkreśliło, że autor operatu nie miał możliwości wypowiedzenia co do opracowania przed komisją rzeczoznawców majątkowych bowiem nie został poinformowany o wszczęciu postępowania. Rzeczoznawca majątkowy A. B. wyjaśnił, że brak na stronie tytułowej operatu nr księgi wieczystej nie jest błędem. Rzeczoznawca wyjaśnił, że nie ma obowiązku zamieszczania w operacie szacunkowym informacji o przynależności autora operatu do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Na stronie tytułowej rzeczoznawca opisał przedmiot wyceny wskazując adres nieruchomości, podał też cel wyceny. Wymogi podania na stronie tytułowej numeru księgi wieczystej jak i wskazania w treści operatu informacji o przynależności autora operatu do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych nie zostały określone w przepisach ustawy gospodarce nieruchomościami, ani rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Brak wskazanych wyżej elementów nie świadczy zdaniem Kolegium o merytorycznej wadliwości wyceny. Komisja [...] przy [...] w [...] w pkt 5.5. opinii wskazała też, iż przedmiot wyceny powinien dotyczyć stanu nieruchomości w chwili uchwalenia planu miejscowego, tj. w dniu [...] kwietnia 2011 r. Przy czym błędnie wskazano, iż nieruchomość złożona była z działek nr [...], [...], [...] i [...] (przed podziałem) o łącznym obszarze 1,9384 ha. Jak wyjaśniono wyżej w dniu wejścia w życie planu miejscowego skarżąca była właścicielem działki oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] i nr [...] z obrębu [...]. Dlatego też, w ocenie Kolegium określony przez Komisję stan nieruchomości i przedmiot wyceny nie mógł być uwzględniony przez rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy prawidłowo przyjął, że przedmiotem wyceny jest prawo własności nieruchomości, która była przedmiotem zbycia, tj. nieruchomość składająca się z działek [...], [...] i [...]. W przedmiocie wyceny podano numery działek i ich powierzchnie a także numer ksiąg wieczystych. Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej. Zdaniem organu odwoławczego stanowisko to jest tym bardziej uzasadnione, że z ustaleń poczynionych w niniejszym postępowaniu wynika, iż podział nieruchomości nie spowodował wzrostu jej wartości. Niezgodne z przepisami prawa jest wskazanie Komisji na str. 17 oceny, że celem operatu szacunkowego powinno być określenie wartości nieruchomości wg stanu na dzień uchwalenia planu miejscowego i nie jest istotne dla celów opłaty planistycznej jaką wartość miała nieruchomość w okresie obowiązywania starego planu miejscowego. To właśnie pominięcie dopuszczalnego sposobu przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości na gruncie poprzednio obowiązującego planu dyskwalifikuje wycenę rzeczoznawcy. Trzeba bowiem pamiętać, że zgodnie z art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p. wzrost wartości nieruchomości ustala się przez przyjęcie różnicy między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Natomiast, po przytoczeniu art. 87 ust. 3a u.p.z.p., organ wskazał, że w rozpatrywanej sprawie uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r. W okresie pomiędzy utratą mocy planu starego i uchwaleniem planu nowego na terenie, na którym położone są zbyte przez skarżącą nieruchomości nie obowiązywał żaden plan (okres tzw. luki planistycznej). W takim przypadku, dla zastosowania odpowiedniej normy prawnej niezbędne było wykonanie wyceny z uwzględnieniem trzech stanów planistycznych, tj. z uwzględnieniem przeznaczenia wycenianej nieruchomości w poprzednio obowiązującym planie, w okresie luki planistycznej oraz w uwzględnieniem jej przeznaczenia w nowouchwalonym planie. Z ustaleń rzeczoznawcy majątkowego wynika, że w okresie przed uchwaleniem planu miejscowego nieruchomość nie była zainwestowana (zabudowana, wykorzystywana). W odniesieniu do stwierdzonych przez Komisję wad prawnych operatu (pkt 5.9 opinii) wyjaśniono, że wskazane w tej części opinii uchybienia nie mają znaczenia dla sprawy. W uwagach zawartych w tej części opinii Komisja pominęła, że nieruchomości nr [...] i [...] nie stanowiły własności spółki, ale osób fizycznych. Umknęło uwadze Komisji, że przedmiotem zbycia jednym aktem notarialnym był majątek skarżącej i odrębnie majątek wspólników. Natomiast operat szacunkowy A. B. w sposób prawidłowy ustala stan nieruchomości, z uwzględnieniem faktu podziału działki nr [...], dla nieruchomości stanowiącej własność jednego ze zbywców, tzn. skarżącej. Jak wynika z cytowanych w niniejszej decyzji przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, obowiązek zapłaty opłaty planistycznej ciąży wyłącznie na zbywcy nieruchomości. Dokonując analizy zarzutów sformułowanych do operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby niniejszej sprawy z uwzględnieniem wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego Kolegium uznało, iż błędne ustalenia Komisji co do przedmiotu zbycia, wskazane cytaty, które wbrew stanowisku autorów opinii nie pochodzą z ocenianego operatu, powołane nieaktualne orzecznictwo, oparte o nieobowiązujące w dacie wydania opinii przepisy, powodują, że przedmiotowa opinia nie może być wyłączną podstawą do stwierdzenia, iż w operat szacunkowy A. B. jest bezwartościowym dla celu dla którego został sporządzony.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze dokonało oceny przedmiotowego operatu opatrzonego klauzulą z [...] kwietnia 2018 r. potwierdzającą aktualność operatu, co znalazło odzwierciedlenie w uzasadnieniu niniejszej decyzji. W ocenie Kolegium operat szacunkowy z [...] kwietnia 2017 r. został sporządzony z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Stosownie do tych przepisów rzeczoznawca majątkowy określił przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, wskazał podstawy formalne, prawne, metodologiczne i merytoryczne wyceny (podał źródła tych danych). Określił daty istotne dla wyceny. Opisał i określił stan nieruchomości, stan prawny, stan techniczno - użytkowy na dzień wejścia w życie planu. Rzeczoznawca kierując się zasadami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami, dokonał wyboru podejścia, metody i techniki wyceny (str. 18, 19 operatu). W procesie wyceny uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane ocenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Opracowując operat rzeczoznawca dane o nieruchomości uzyskała z materiałów, o których mowa w art. 155 u.g.n., dane te są w pełni wiarygodne i stanowią rzetelną podstawę wyceny. Wiarygodności tych danych nie zakwestionowała odwołująca się. Przy określeniu wartości rynkowej dla ustalenia opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości rzeczoznawca uwzględnił przeznaczenie nieruchomości w poprzednio obowiązującym planie oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu, przyjął stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego ([...] kwietnia 2011 r.), a ceny z dnia zbycia nieruchomości ([...] listopada 2013 r.), czyniąc tym samym zadość uregulowaniu art. 37 ust. 1 u.g.n. Analiza znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego prowadzi do wniosku, iż operat ten jest prawidłowy i rzetelny, gdyż został opracowany zgodnie z wymogami określonymi w przepisach prawa. Rzeczoznawca określił w sposób jednoznaczny przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalne, prawne i merytoryczne w tym źródła danych merytorycznych, daty istotne przy wykonaniu operatu szacunkowego, opisał i określił stan nieruchomości w kontekście jej stanu prawnego, sąsiedztwa otoczenia i lokalizacji, stanu zagospodarowania, przeznaczenie nieruchomości wg stanu po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, faktycznego sposobu użytkowania w okresie luki planistycznej i przed jego uchwaleniem. Opracowanie zawiera opis wszystkich nieruchomości wybranych do porównań. Określa wartość nieruchomości wg poszczególnego przeznaczenia, zawiera klauzule i zastrzeżenia, wymienia załączniki, zawiera wyciąg, o którym stanowi art. 158 u.g.n. Wobec powyższego stwierdzono, że załączony do akt sprawy operat szacunkowy pod względem formalnym nie budzi zastrzeżeń. Operat ten jest rzeczowy, logiczny, spójny i pozwala prześledzić tok rozumowania rzeczoznawcy. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego, w okresie luki planistycznej i po uchwaleniu planu w podejściu porównawczym stosując metodę porównywania parami, co jest zgodne z § 4 ww. rozporządzenia. Zgodnie z tym przepisem przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (ust. 3).

Mając na uwadze zalecenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego zawarte w decyzji z [...] stycznia 2018 r. rzeczoznawca majątkowy A. B. w piśmie z [...] marca 2018 r. wyjaśnił, że wycena dla trzech działek odrębnie jest poprawna. Taki sposób wyceny spowodowany był faktem, że w dniu zbycia działki posiadały różne przeznaczenia. Przy zastosowaniu procedury wyceny całej nieruchomości (o powierzchni 11 253 m2) jej wartość pozostałaby praktycznie na tym samym poziomie co w wypadku wyceny przeprowadzonej w operacie.

Odnosząc się do argumentów zawartych w odwołaniu organ wyjaśnił, że w przedmiotowej sprawie bez wpływu na niniejsze rozstrzygnięcie pozostaje, iż w 1997r. dla nieruchomości nr [...] i [...] była wydana decyzja o warunkach zabudowy na realizację obiektów usługowych i handlowych. Jak wynika z akt sprawy do 31 grudnia 2003 r. na analizowanym terenie obowiązywał miejscowy plan z 1992 r. W sprawie bezsporne jest, że teren na którym położone są wyceniane działki położony był na obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolami IV P-S, - strefa produkcyjno - składowa. Z akt sprawy nie wynika, aby zbyta przez skarżącą nieruchomość obejmująca działki nr ew. [...] i [...] (stanowiące część działki nr ew. [...]) oraz działkę nr ew. [...] została zainwestowana przez skarżącą przed uchwaleniem nowego planu miejscowego. W sprawie bezspornym jest, że zainwestowana została ta część nieruchomości (działki nr ew. [...]), która po podziale stanowi działkę nr ew. [...] i pozostała własnością skarżącej. Jak wynika z dołączonej do akt sprawy decyzji o warunkach zabudowy z [...] września 2008 r. w dacie wydania decyzji o warunkach zabudowy na działce tej posadowiony był budynek usługowy, który został następnie rozbudowany.

W ocenie Kolegium w ustalonych okolicznościach przedmiotowej sprawy nie można przyjąć, że w okresie starego planu zbyta nieruchomość stanowiła tereny usług, bowiem wg ustaleń planu była to strefa produkcyjno - składowa. W ocenie Kolegium, w rozpatrywanej sprawie nie może mieć znaczenia okoliczność, że wg zapewnień Prezydenta Miasta na terenie miały być realizowane usługi i handel w branży motoryzacyjnej. Kolegium zauważa, iż w okresie obowiązywania starego planu ani w okresie luki planistycznej na wycenianym terenie skarżąca nie prowadziła inwestycji. W okresie luki planistycznej (od 31 grudnia 2003 r. do 21 kwietnia 2011r.) nie uzyskała decyzji o warunkach zabudowy, która wskazywałaby na inne niż ustalone przez rzeczoznawcę przeznaczenie terenu. Ostatnia decyzja o warunkach zabudowy była wydana w 2008 r. i obejmowała teren obecnej działki nr ew. [...]. Wskazane w pkt 3 opinii decyzje o warunkach zabudowy były wydane w okresie obowiązywania starego planu miejscowego. Komisja opiniodawcza dokonuje oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego na podstawie art. 157 ust. 1 i ust. 3 u.g.n. nie dokonuje wyceny nieruchomości. Nieuprawnione są zatem wskazania, iż opłata planistyczna nie powinna naliczona.

W okolicznościach rozpatrywanej sprawy Kolegium zauważyło, że w toku prowadzonego postępowania skarżąca przedłożyła operat sporządzony [...] października 2014 r. przez inż. [...], który określa zmianę wartości nieruchomości stanowiących odrębne przedmioty zbycia. Opracowanie to z uwagi na upływ 12 miesięcznego okresu od daty jego sporządzenia nie może stanowić dowodu w niniejszej sprawie.

W tym stanie faktycznym i prawnym, organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

[...] sp. jawna w [...] w skardze wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i utrzymanej nią w mocy decyzji organu pierwszej instancji.

Zarzuciła wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniami:

1) przepisów postępowania, tj. art. 80 w zw. z art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a. przez dokonanie błędnej i z przekroczeniem zasad oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, a przede wszystkim podstawowego dowodu w sprawie jakim jest operat szacunkowy z [...] kwietnia 2017 r. rzeczoznawcy majątkowego A. B. i uznanie, iż stanowi on pełnoprawny i wiarygodny dowód wzrostu wartości nieruchomości o nr: [...], [...] i [...] położonych w [...], na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego. Ocena ta została dokonana z przekroczeniem uprawnień organu odwoławczego, który jest władny dokonać tylko formalnej oceny operatu szacunkowego, zaś ocena prawidłowości jego sporządzenia (ocena merytoryczna) leży tylko i wyłącznie w gestii Komisji [...]. Ponadto Kolegium nie wywiązało się z obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, w tym operatu szacunkowego wykonanego przez inż. S., który stwierdził, iż uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego nie spowodowało wzrostu wartości ww. nieruchomości, zaś nastąpił spadek tej wartości. Organ drugiej instancji nie dokonał oceny tego dowodu po wcześniejszym zobowiązaniu skarżącego do zaktualizowania operatu;

2) prawa materialnego, tj.:

- art. 36 ust. 4 u.p.z.p. przez niewłaściwe jego zastosowanie i przyjęcie, że faktycznie nastąpiła zmiana wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu, - art. 87 ust. 3a u.p.z.p. przez przyjęcie, że w realiach niniejszej sprawy przepis ten nie ma zastosowania dla ustalenia czy nastąpił wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości mając na uwadze fakt, że wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. Tymczasem z operatu szacunkowego rzeczoznawcy S. wynika, iż wartość tych nieruchomości była większa według planu obowiązującego przed 1 stycznia 1995 r., zaś wartość ta jest niższa po uchwaleniu planu, który zaczął obowiązywać od [...] kwietnia 2011 r. Zatem nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości;

- art. 157 ust. 1 u.g.n. przez błędną jego wykładnię i bezpodstawne uznanie, że operat szacunkowy sporządzony przez A. B. został sporządzony w sposób odpowiadający prawu, a negatywna opinia Komisji [...] przy [...] w [...] dotycząca oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez A. B., w stanie prawnym obowiązującym na dzień wydawania zaskarżonej decyzji, nie powoduje utraty charakteru dokumentu wyceny nieruchomości, gdyż art. 157 ust. 1a u.g.n. przestał obowiązywać od [...] września 2017r. Tymczasem, jak wynika z opinii Komisji, wspomniany operat zawiera wady, które stanowią odstępstwa od przepisów prawa mających istotny wpływ na określenie wartości nieruchomości i nie powinien stanowić podstawy do określenia wartości rynkowej nieruchomości dla celów opłaty planistycznej, pomimo że opinia została wydana w grudniu 2017r. to jednak dotyczy operatu sporządzonego w kwietniu 2017r., a więc przed datą utraty mocy art. 157 ust. 1a u. g. n.,

- § 55 - § 58 ww. rozporządzenia i art. 156 ust. 4 u. g. n. przez przyjęcie, iż rzeczoznawca może sporządzać aneks do operatu szacunkowego. Jest to błędna wykładnia wymienionych przepisów, gdyż przepisy te nie przewidują instytucji aneksu do operatu. Natomiast operat należy zaktualizować w myśl art. 156 ust. 4 u. g. n.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze – w odpowiedzi na skargę – wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Skarga jest bezzasadna.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r., poz. 2188) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi [(Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) - dalej w skrócie: P.p.s.a.], sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związany - stosownie do art. 134 P.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi, nie uwzględnił skargi. W konsekwencji uznał, że decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] czerwca 2018 r. i decyzja Prezydenta Miasta [...] z [...] kwietnia 2018 r. nie naruszają prawa w stopniu dającym podstawy do wyeliminowania ich z obrotu prawnego. Tym samym – w wyniku analizy akt sprawy i treści ww. decyzji - nie stwierdzono wskazanych w skardze naruszeń prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 4 i art. 87 ust. 3a u.p.z.p. oraz art. 157 ust. 1 i § 55 - § 58 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, które miało wpływ na wynik sprawy i naruszeń przepisów postępowania, tj. art. 80 w zw. z art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie dopatrzył się także innych naruszeń, które byłby zobowiązany wziąć pod uwagę z urzędu.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowił art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [(obecnie Dz. U. z 2018 r., poz. 1945) – dalej w skrócie: "u.p.z.p.]. Zgodnie z art. 36 ust. 4, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei, w myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości - zgodnie z art. 37 ust. 11 u.p.z.p. - stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Stosownie zatem do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami [(obecnie Dz. U. z 2018 r., poz. 2204) - dalej w skrócie: "u.g.n.") - wydanie decyzji ustalającej opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (zw. opłatą planistyczną) zostało poprzedzone sporządzeniem przez rzeczoznawcę majątkowego A. B. (uprawnienia zawodowe nr [...]) [...] kwietnia 2017 r. opinii o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.), potwierdzonego stosowną klauzulą co do jego aktualności [...] kwietnia 2018 r. i aneksowanego [...] marca 2018 r.

Z przedstawionego stanu sprawy, akt administracyjnych sprawy, w tym operatu szacunkowego oraz wydanych w sprawie decyzji wynika: - po pierwsze, że działki nr [...] i [...] oraz działka [...] według wypisu z ewidencji gruntów oznaczone są jako użytek rolny - "R", a działka [...] jako użytek zabudowany - "Bi" (na której pobudowany jest salon sprzedaży samochodów);

- po drugie, że decyzją Prezydenta Miasta [...] z [...] października 2013 r. (która stała się ostateczna [...] października 2013 r.), zatwierdzono podział nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], stanowiącej własność skarżącej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] z obrębu [...] o pow. 1,7058 ha na działki nr: [...] o pow. 1,0323 ha, nr [...] o pow. 0,0774 ha i nr [...] o pow. 0,5961 ha (zwaną dalej: "decyzją podziałową"). Przedmiotową decyzją dokonano też podziału nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], ale stanowiącej własność M. P. i T. P., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] z obrębu [...] o pow. 0,0878 ha;

- po trzecie, że skarżąca [...] listopada 2013 r. aktem notarialnym Rep. [...] Nr [...] zbyła na rzecz [...] – sp. jawna z siedzibą w [...] wolne od zabudowań działki o numerach [...], [...] i [...] o łącznej powierzchni 1,1253 ha położone w [...] przy ulicy [...] (w głębi) – zwanym dalej: "umową sprzedaży";

- po czwarte, że w dniu zbycia teren lokalizacji ww. nieruchomości objętej umową sprzedaży podlegał ustaleniom Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu w rejonie "[...]" uchwalonego przez Radę Miasta [...] uchwałą Nr [...] z [...] stycznia 2011 r. – zwanego dalej: "planem z 2011 r." (Dz. Urz. Woj. [...] z 2011 r., Nr [...], poz. [...]). Plan ten wszedł w życie [...] kwietnia 2011 r. W § 37 pkt 2 tej uchwały ustalono wysokość stawki procentowej, służącej naliczaniu jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości związanego z uchwaleniem planu, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dla terenów o symbolu: 1 do 4MN/U, 1 do 24U, 2UKS, 1 do 6UKSDN, 1 do 4UKSPG, 1 do11P, 1 do 14PU, 1 do 8KU, 1KK, 1KDCL ustala się stawkę - 30% (od 19 października 2016 r. dla terenów o symbolu: 1 do 4MN/U, 1 do 24U, 2U,UKS, 1 do 6U,UKSDN, 1 do 4U,UKSPG, 1 do 11P/U, 1 do 14PU, 1 do 8KU, 1KK, 1KDCL/U – zgodnie z § 1 pkt 8 uchwały [...] z dnia [...] sierpnia 2016 r. – Dz. Urz. Woj. [...] z 2016 r., poz. [...]). Zgodnie z ustaleniami przedmiotowego planu działki o numerach ew. [...] i [...] znajdują się w obszarze terenu oznaczonego symbolem 1KDCL, czyli terenie centrum logistycznego transportu i parkingów dla TIR-ów (§ 4 ust. 2 pkt 14 i § 26 pkt 1 planu), a działka o numerze ew. [...] znajduje się w obszarze terenu oznaczonym symbolem 3UKSDN, czyli terenie usług w zakresie stacji diagnostycznych i napraw samochodów (§ 4 ust. 2 pkt 6 i § 18 pkt 1 planu), gdzie dopuszcza się usługi w branży motoryzacyjnej (§ 18 pkt 1 planu); - po piąte, że do 31 grudnia 2003 r. obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta [...] przyjęty uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] czerwca 1992 r. (zwany dalej: "planem z 1992 r." Według tego planu działki objęte umową sprzedaży położone były w strefie produkcyjno - składowej oznaczonej symbolem IV P-S (obejmującej tereny przeznaczone dla lokalizacji przemysłu, składów i magazynów, bez technicznej obsługi miasta i innych zakładów produkcyjnych, których strefy ochronne nie mogły wykraczać poza granice strefy produkcyjno-składowej). Ponadto przedmiotowe działki objęte zostały wyodrębnionym z tej strefy funkcjonalnej obszarem IV P-S1, na którym obowiązywał zakaz lokalizacji zakładów produkcyjnych, składów i magazynów spożywczych oraz obiektów stałego pobytu ludzi;

- po szóste, że pomiędzy utratą mocy obowiązującej planu z 1992 r. a wejściem w życie planu z 2011 r., czyli w okresie między 31 grudnia 2003 r. a 21 kwietnia 2011 r. występowała tzw. "luka planistyczna". Zatem faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości w tym przedziale czasowym został określony jako nieruchomość rolna położona w terenie miejskim inwestycyjnym, niewykorzystywana rolniczo;

- po siódme, że datami istotnymi dla wyceny przedmiotowej nieruchomości dokonanej 10 kwietnia 2017 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. B. były: data wejścia w życie planu z 2011 r., czyli [...] kwietnia 2011 r. i data zbycia, czyli [...] listopada 2013 r.

- po ósme, że rzeczoznawca w operacie opisał stan przedmiotu wyceny na dzień wyceny według danych z rejestru gruntów i danych z księgi wieczystej. Wycenianą nieruchomość opisał. Do przeprowadzonej wyceny zastosował podejście porównawcze, metodę porównania parami; - po dziewiąte, że rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny wartości nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia: a) w planie z 1992 r., który utracił moc obowiązującą z dniem [...] grudnia 2003r., b) faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości w okresie pomiędzy [...] grudnia 2003 r. a [...] kwietnia 2011 r., c) w planie z 2011 r., który obowiązuje od [...] kwietnia 2011 r. Ustalił, że działka nr [...] według tamtego stanu w części nieobjętej przedmiotem wyceny (po podziale działka [...]) zabudowana była budynkiem salonu samochodowego sukcesywnie w tym okresie rozbudowywanym. W pozostałej części (po podziale działki [...] i [...]) nieruchomość niezagospodarowana, stanowiąca grunty orne, niewykorzystywana rolniczo. Zaś działka nr [...] była niezagospodarowana, stanowiąca grunty orne, niewykorzystywana rolniczo. Dla potrzeb wyceny przeanalizowano lokalny rynek nieruchomości w mieście [...], transakcje przeprowadzone w okresie od grudnia 2011 do listopada 2013 r. Analizę transakcji kupna - sprzedaży w badanym okresie i obszarze rynku przeprowadzono w odniesieniu do: rynku nieruchomości gruntowych niezbudowanych przeznaczonych pod zabudowę produkcyjną, składów i magazynów; rynku nieruchomości gruntowych niezbudowanych przeznaczonych pod zabudowę usługową związaną z obsługą transportu oraz rynek nieruchomości gruntowych niezbudowanych rolnych położonych na terenach miejskich inwestycyjnych i niewykorzystywanych rolniczo. W celu skorygowania trendem czasowym określoną wartość gruntu na listopad 2013 r., przeanalizowano ceny transakcyjne przeprowadzone w badanym okresie pod kątem nieruchomości gruntowych niezbudowanych z określonych wyżej segmentów (w okresie od stycznia 2011 r. do kwietnia 2015 r. rzeczoznawca odnotował minimalny trend czasowy wynoszący +0,59 % w skali roku). Po dokonaniu tych analiz autor operatu określił cechy rynkowe i dokonał ich oceny w odniesieniu do każdego z trzech segmentów. Wyceny dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównania parami. Rzeczoznawca majątkowy A. B. określił w operacie wartość nieruchomości odrębnie dla każdej z wycenianych działek nr [...], [...] i [...] według trzech wyżej określonych stanów planistycznych. I tak:

1) wartość działki nr [...] o powierzchni 10 323 m2 obliczona z uwzględnieniem: planu z 1992 r. wyniosła 1 044 688 zł, planu z 2013 r. wyniosła 1 165 054 zł, faktycznego sposobu wykorzystywania wyniosła 1 003 499 zł;

2) wartość działki nr [...] o powierzchni 774 m2 z uwzględnieniem: planu z 1992r. wyniosła 78 321 zł, planu z 2013 r. wyniosła 87 354 zł, faktycznego sposobu wykorzystywania wyniosła 75 241 zł;

3) wartość działki nr [...] o powierzchni 156 m2 obliczona z uwzględnieniem: planu z 1992 r. wyniosła 13 982 zł, planu z 2013 r. wyniosła 14 149 zł, faktycznego sposobu wykorzystywania wyniosła 13 647 zł.

Ostatecznie wartość nieruchomości o łącznej powierzchni 1,1253 ha z uwzględnieniem jej przeznaczenia w planie miejscowym obowiązującym w dniu zbycia nieruchomości wyniosła 1 266 557 zł. Wartość rynkowa nieruchomości o łącznej powierzchni 1,1253 ha z uwzględnieniem jej przeznaczenia w poprzednio obowiązującym planie miejscowym wyniosła 1 136 991 zł. Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości o łącznej powierzchni 11 253 m2 z uwzględnieniem jej przeznaczenia w planie miejscowym obowiązującym w dniu zbycia nieruchomości wyniosła 1 092 387 zł. Porównanie przeznaczenia planu z 1992 r., faktycznego sposobu wykorzystania i planu z 2011 r. wskazuje, że wyliczony w operacie szacunkowym wzrost wartości działek jest efektem uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu w rejonie "[...] ", co zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., w sytuacji zbycia działek dało podstawę do naliczenia i pobrania opłaty planistycznej. W operacie szacunkowym z 10 kwietnia 2017 r. rzeczoznawca majątkowy określił wzrost wartości działek zbytych, co przy zastosowaniu 30% stawki, dało opłatę planistyczną;

- po dziesiąte, że skarżąca - nie zgadzając się z ustaleniami rzeczoznawcy majątkowego przedstawionymi w operacie z 10 kwietnia 2017 r. - przedłożyła w postępowaniu Opinię Komisji [...] przy [...] w [...] nr [...] oceniającą ww. operat w sposób negatywny (zwaną dalej: "oceną operatu").

W ocenie Sądu, mając na względzie powyższe, odparcia wymagają zarzuty skargi. Po pierwsze zarzut naruszenia art. 7 i art. 77 § 1 w zw. z art. 80 K.p.a. Stosownie do 7 K.p.a., w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. W myśl art. 77 § 1 K.p.a., organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Zgodnie zaś z art. 80 K.p.a., organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona.

Według Sądu organy nie dopuściły się naruszenia przytoczonych przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W sprawie organy oparły poczynione ustalenia na operacie szacunkowym z [...] kwietnia 2017 r., opatrzonym klauzulą potwierdzającą jego aktualność, a nadto dodatkowych wyjaśnieniach jakie rzeczoznawca złożył w piśmie z [...] marca 2018 r. w trakcie postępowania przed organem pierwszej instancji i aneksie do operatu sporządzonym 7 marca 2018 r. Przedmiotowy operat stanowił podstawowy dowód w sprawie podlegający ocenie organów w kontekście zasad ogólnych i przepisów postępowania dowodowego, tj. art. 7 w zw. z art. 77 oraz art. 80 K.p.a. i w tym zakresie Sąd - wbrew twierdzeniom skarżącej - nie dopatrzył się żadnych uchybień. Operat został sporządzony zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego [(Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) – zwanego dalej: "rozporządzeniem"]. Jak słusznie wskazały organy, rzeczoznawca majątkowy stosownie do wymienionych uregulowań prawnych, określił przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny; wskazał podstawy formalne, prawne, metodologiczne i merytoryczne wyceny, w tym źródła danych; określił daty istotne dla wyceny; opisał i określił stan nieruchomości, stan prawny, sąsiedztwo otoczenia i lokalizacji, stan zagospodarowania, przeznaczenie nieruchomości według stanu po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, według faktycznego sposobu użytkowania w okresie luki pianistycznej i przed jego uchwaleniem; określił sposób wyceny, a więc wskazanie rodzaju określonej wartości, wybór podejścia i metody wyceny; w procesie wyceny uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Opracowując operat rzeczoznawca dane o nieruchomości uzyskał z materiałów, o których mowa w art. 155 u.g.n. Dane te są w pełni wiarygodne i stanowiły miarodajną podstawę wyceny. Opracowanie także zawiera charakterystykę nieruchomości wybranych do porównań, klauzule i zastrzeżenia, wymienia załączniki, a na początku zawiera wyciąg, o którym stanowi art. 158 u.g.n. Operat jest rzeczowy, logiczny, spójny i pozwala prześledzić tok rozumowania rzeczoznawcy. Oznacza to, że organy oceniając go jako dowód w sprawie słusznie nie znalazły podstaw do zakwestionowania wyceny nieruchomości w nim dokonanej. Organy, we własnym zakresie dokonały oceny operatu szacunkowego i swoją ocenę w tej mierze oparły na przekonywujących podstawach, dając temu wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i decyzji organu pierwszej instancji. Nadto organ odwoławczy odniósł się do argumentów zgłoszonych przez skarżącą w środku zaskarżenia. W efekcie mając za podstawę opinię o wartości nieruchomości, sporządzoną zgodnie z przepisami, przeprowadził prawidłową analizę ustaleń dotychczasowego planu zagospodarowania przestrzennego z ustaleniami nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wykazując tym samym, że wzrost wartości nieruchomości spowodowany był zmianą przeznaczenia w planie z 2011 r. Przedstawiona zmiana możliwości zagospodarowania terenu o przeznaczeniu strefy produkcyjno – składowej na teren obiektów centrum logistycznego transportu i parking dla TIR-ów oraz teren usług w zakresie stacji diagnostycznych i napraw samochodów, z dopuszczeniem usług w branży motoryzacyjnej niewątpliwie – co również prawidłowo wykazał organ - spowodowała wzrost wartości nieruchomości w tym obszarze położonych, zatem obowiązkiem organu było pobranie jednorazowej opłaty. Z kolei to też wskazuje na bezzasadność zarzutu związanego z naruszeniem art. 36 ust. 4 u.p.z.p. przez niewłaściwe jego zastosowanie i przyjęcie, że faktycznie nastąpiła zmiana wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu z 2011 r.

Wszystko to przeczy twierdzeniom skarżącej jakoby organy dokonały błędnej i z przekroczeniem zasad ogólnych i dowodowych oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności podstawowego dowodu w sprawie jakim był omówiony operat szacunkowy z [...] kwietnia 2017 r. rzeczoznawcy majątkowego A. B.. Nadto, ocena ta, wbrew stanowisku skarżącej, nie została dokonana z przekroczeniem uprawnień organów co do jej zakresowej dopuszczalności względem dowodu jakim jest - w tego rodzaju sprawach - operat szacunkowy.

Kolegium również odniosło się do operatu szacunkowego sporządzonego [...] października 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego L. S., przedłożonego przez skarżącą w trakcie postępowania administracyjnego przy piśmie z 28 października 2014 r. W zaskarżonej decyzji organ odwoławczy zauważył po pierwsze, że opracowanie to określa zmianę wartości nieruchomości stanowiących odrębne przedmioty zbycia; po drugie, że z uwagi na upływ 12 miesięcznego okresu od daty jego sporządzenia, nie może on obecnie stanowić dowodu w sprawie. Nadto, do kontroperatu przedłożonego przez skarżącą, organy negatywnie ustosunkowały się już we wcześniejszych decyzjach wydanych w kontrolowanej sprawie. Prezydent Miasta [...] w decyzji z [...] listopada 2014 r. stwierdził, że operat rzeczoznawcy L. S. zawiera szereg dyskwalifikujących uchybień, a dalej wadliwość ww. operatu wykazało Samorządowe Kolegium Odwoławcze w decyzji z [...] stycznia 2015r. Stwierdziło, że dowód ten określa łącznie zmianę wartości dwóch nieruchomości stanowiących odrębne przedmioty zbycia, a oszacowania nieruchomości dokonano na podstawie jednego zbioru transakcji; nie uwzględnia wyceny wartości nieruchomości według przeznaczenia w okresie tzw. luki planistycznej. Skarżąca zarzuciła, że organ nie dokonał oceny tego dowodu po wcześniejszym zobowiązaniu skarżącej do zaktualizowania operatu. Tymczasem, to skarżąca, jako strona przedkładająca ten dowód, powołująca się na ten dowód i wywodząca z tego dowodu określone twierdzenia i skutki oraz należycie dbająca o swój interes, mająca świadomość aktualizacji operatu sporządzonego przez A. B., na skutek inicjatywy podjętej we własnym zakresie i we właściwym czasie, powinna wykazywać aktualność przedmiotowego operatu, nie zaś biernie czekać na wezwanie organu w tym przedmiocie.

Po drugie, odparcia wymaga zarzut naruszenia art. 87 ust. 3a u.p.z.p. Według wymienionej normy, jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. W sprawie ustalono, że wartość nieruchomości o łącznej powierzchni 1,1253 ha z uwzględnieniem jej przeznaczenia w planie z 2011r. obowiązującym w dniu zbycia nieruchomości - wyniosła 1 266 557 zł, z uwzględnieniem faktycznego sposobu jej wykorzystania - wyniosła 1 092 387 zł i z uwzględnieniem jej przeznaczenia w planie z 1992 r. - wyniosła 1 136 991 zł. Zatem skoro wartość nieruchomości określona według przeznaczenia w starym planie (1 136 991 zł) była wyższa niż wartość nieruchomości oszacowana według faktycznego sposobu jej wykorzystywania (1 092 387 zł), to wzrost wartości (129 566 zł) został obliczony zgodnie z art. 87 ust. 3a u.p.z.p., czyli jako różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego (1 266 557 zł) a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. (1 136 991 zł), co po przeliczeniu przez stawkę procentową 30 % dało kwotę jednorazowej opłaty planistycznej w wysokości 38 870 zł.

Po trzecie, w sprawie nie doszło do naruszenia art. 157 ust. 1 u.g.n. przez błędną jego wykładnię i bezpodstawne uznanie operatu szacunkowego sporządzonego przez A.B. za miarodajny dowód w sprawie pomimo negatywnej jego oceny [...] nr [...] nieprzekładającej się na uznanie utraty przez ww. operat szacunkowy charakteru opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1 u.g.n. Wykazanie bezzasadność przedmiotowego zarzutu, należało rozpocząć od przytoczenia treści zarzucanej normy. I tak zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych [...]. Do 1 września 2017 r. art. 157 zawierał ust. 1a, który stanowił, że operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o które mowa w art. 156 ust. 1. [..]. Uchylenie art. 157 ust. 1 a u.g.n. nastąpiło na mocy art. 1 pkt 27 b ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1509). Z uzasadnienia projektu ww. ustawy zmieniającej ustawę o gospodarce nieruchomościami, pkt 29, wynika, że "zaproponowano rezygnację z ustawowego definiowania skutku negatywnej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, jakim jest utrata przez operat charakteru opinii o wartości nieruchomości. Dotychczasowa praktyka stosowania przepisu wskazuje, iż w stosunku do tego samego operatu szacunkowego wydawane były przez różne organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych zdecydowanie odmienne oceny prawidłowości jego sporządzenia. Zasadnym wydaje się zatem, aby zgodnie z zasadą swobody oceny dowodów ostateczną decyzję o możliwości wykorzystania operatu szacunkowego w danej sprawie podejmował organ prowadzący postępowanie". W świetle powyższego, istnieje obecnie możliwość dalszego uznawania przez organ za dowód w sprawie takiego operatu szacunkowego, na temat którego organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wydała opinię negatywną, jednak w postępowaniu nie może dojść do pominięcia takiej negatywnej oceny i obowiązkiem organu jest ustosunkowanie się do zarzutów w niej zawartych, a w razie ich potwierdzenia do zlecenia sporządzenia nowego operatu przez innego rzeczoznawcę (wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 19.09.2018 r., sygn. akt II SA/Go 496/18, publ. Lex nr 2554871). W sprawie umowa o wykonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego została zawarta [...] września 2017 r., a opinia sporządzona [...] grudnia 2017 r., czyli już po uchyleniu art. 157 ust. 1a u.g.n. W świetle powyższego wykorzystanie oceny przedłożonej przez skarżącą nastąpiło zgodnie z zasadami dowodowymi obowiązującymi w postępowaniu administracyjnym. Tak autor operatu, względem którego Komisja sformułowała zarzuty, w swoich wyjaśnieniach z [...] marca 2018 r. (k. 622-627 akt adm), jak i organ pierwszej instancji w decyzji z [...] kwietnia 2018 r. (str. 13-20 aktu) i organ odwoławczy w zaskarżonej decyzji (str. 18-22 aktu), ustosunkowali się do przedmiotowej oceny. Wykazali, bazując na konkretnych jej elementach, że ocena zawiera zarzuty niezrozumiałe, wskazuje na obowiązki, które nie znajdują oparcia w regulacjach prawnych, wytyka wady niebędące błędem, wady niemające wpływu na wysokość opłaty, wady nieistotne, oparte się na nieobowiązujących w dacie wydania przepisach, opiera się na nieaktualnym orzecznictwie, posługuje się cytatami, które nie pochodzą z ocenianego operatu, zawiera nieprawdziwe teksty, nieścisłości, oczywiste omyłki, zawiera wytyki sformułowane bez dogłębnej analizy treści ocenianego operatu i niezgodne z przepisami - ogólnie ujmując jest nierzetelna. W tak przedstawiającym się stanie rzeczy zaprezentowana ocena nie mogła być podstawą do stwierdzenia, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę A. B., zaktualizowany i opatrzony aneksem, jest dokumentem bezwartościowym dla celu, dla którego został sporządzony, w konsekwencji nie mogła spowodować niemożności jego uznania za dowód przesądzający o wyniku sprawy. Innymi słowy organy, po ocenie operatu szacunkowego, wyjaśnień rzeczoznawcy, wykazaniu błędności ustaleń Komisji, w istocie zanegowaniu zarzutów sformułowanych w jej ocenie, "doszły" do prawidłowego wniosku, którego odzwierciedleniem jest wydane w sprawie rozstrzygnięcie. W kontekście tejże oceny Komisji należy jeszcze podkreślić, że jej zadaniem winno być dokonanie oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n., a niedokonanie wyceny nieruchomości. Nieuprawnione są zatem wskazania Komisji, jak podkreśliły organy, że opłata planistyczna nie powinna zostać naliczona.

Po czwarte, w skardze nie zostało wykazane naruszenie regulacji § 55 - § 58 ww. rozporządzenia i art. 156 ust. 4 u.g.n. mające wpływ na wynik sprawy przez zaakceptowanie przez organ odwoławczy i dopuszczenie jako dowodu w sprawie aneksu z [...] marca 2018 r. do operatu szacunkowego. Taka forma uzupełnienia operatu szacunkowego nie jest negowana w praktyce orzeczniczej sądów administracyjnych (np. wyroki NSA z 27.02.2019, sygn. akt II OSK 944/17, 23.03.2017 r., sygn. akt I OSK 1532/15, wyrok WSA w Warszawie z 4.11.2008 r., sygn. akt I SA/Wa 726/08). Zatem skoro w sprawie nie zachodziła konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego, to sporządzenie aneksu, którego wyłącznym przedmiotem było dołączenie do operatu szacunkowego załączników w postaci wypisu z rejestru gruntów według stanu na [...] kwietnia 2011 r. i treści księgi wieczystej KW nr [...], będące z kolei wynikiem odniesienia się do uwagi wynikającej z oceny operatu nr [...], należało ocenić jako dopuszczalne.

Wszystko to dowodzi, że organy, tak w toku postępowania pierwszoinstancyjnego, jak i w toku postępowania odwoławczego, dokonały rzetelnej oceny operatu szacunkowego, w kontekście odparcia negatywnych ocen poszczególnych jego elementów zawartych w ocenie Komisji nr [...] i ocena ta znalazła odzwierciedlenie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i decyzji organu pierwszej instancji. W efekcie uznając operat szacunkowy za prawidłowy, opracowany zgodnie z wymogami określonymi w przepisach prawa i pozwalający na przyjęcie, że zasadność opłaty jest udowodniona, a jej wysokość uzasadniona.

Dodatkowo należy podkreślić, że:

1) rzeczoznawca A. B. w sposób przekonywujący wyjaśnił, że wycena dla trzech działek, dokonana odrębnie, jest poprawna. Taki sposób wyceny spowodowany był faktem, że w dniu zbycia działki objęte wyceną posiadały różne przeznaczenia. Nadto, przy zastosowaniu procedury wyceny całej nieruchomości, jej wartość w istocie kształtowałaby się na tym samym poziomie, jak w wypadku wyceny dokonanej w operacie;

2) na proces wyceny nie miały wpływu ustalenia decyzji o warunkach zabudowy z [...] grudnia 1997 r. (na realizację obiektów usługowo-handlowych) i [...] września 2008 r. (na rozbudowę budynku usługowego), gdyż obejmowały teren działek nr [...] i nr [...] (po podziale działka nr [...]). Zbyta przez skarżącą nieruchomość obejmująca działki nr [...] i [...] (stanowiące przed podziałem część działki nr [...]) oraz działkę nr [...] - nie została zainwestowana przez skarżącą przed uchwaleniem planu z 2011 r. Obszar tych działek nie mieścił się więc w granicach objętych ww. decyzjami o warunki zabudowy. W okresie obowiązywania planu z 1992 r. zbyta nieruchomość nie stanowiła terenu usług, była położona w strefie produkcyjno – składowej. W okresie obowiązywania planu z 1992 r. i w okresie luki planistycznej na wycenianym terenie skarżąca nie prowadziła inwestycji. Zatem okoliczności te nie wskazywały na inne niż ustalone przez rzeczoznawcę przeznaczenie przedmiotowego terenu;

3) data uzyskania przez decyzję podziałową przymiotu ostateczności była kluczowa przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem na potrzeby postępowania w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej. Podział miał miejsce po wejściu w życie planu z 2011 r. i jak ustalono w postępowaniu w przedmiocie opłaty adiacenckiej nie spowodował wzrostu wartości nieruchomości. Na potwierdzenie powyższego w skład materiału dowodowego w sprawie weszła decyzja Prezydenta Miasta [...] z [...] kwietnia 2014 r. umarzająca postępowanie administracyjne o ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału dokonanego na podstawie decyzji podziałowej. W decyzji tej organ administracji wyjaśnił, że w toku postępowania zlecono wykonanie operatu szacunkowego w celu ustalenia wartości nieruchomości przed i po podziale. Rzeczoznawca majątkowy sporządzający ten dokument wykazał, że na skutek podziału przedmiotowej nieruchomości nie nastąpił wzrost jej wartości;

4) znamienny jest fakt, że wszystkie operaty szacunkowe uprzednio sporządzone w sprawie (operat szacunkowy rzeczoznawcy P. L. z [...] marca 2015 r., operat rzeczoznawcy M. M. z [...] kwietnia 2016 r.) były poddane ocenom Komisji [...] przy [...] w [...], wydawanym w tożsamym składzie osobowym rzeczoznawców co opinia nr [...] z [...] grudnia 2017 r., z wynikiem negatywnym (ocena nr [...] z [...] listopada 2015 r., ocena nr [...] z [...] listopada 2016 r.). Wymienione operaty i operat rzeczoznawcy A. B. z [...] kwietnia 2017 r. zostały ocenione jako operaty, które nie powinny stanowić podstawy w celu naliczenia opłaty planistycznej, gdyż zawierają błędy stanowiące odstępstwa od przepisów prawa, mające istotny wpływ na określoną wartość nieruchomości, a także świadczące o braku wykonania opinii z należytą starannością. Jedynie ocenie Komisji nie został poddany operat szacunkowy z [...] października 2014 r. sporządzony przez rzeczoznawcę L. S., przedłożony przez skarżącą. Z kolei nie do zaakceptowania przez organy, już chociażby z tego powodu, że zakresem jego wyceny objęto nie tylko działki będące przedmiotem umowy sprzedaży dokonanej przez skarżącą – [...], [...] i [...], ale i działki nr [...] i [...] będące przedmiotem umowy sprzedaży dokonanej przez M. i T. P..

W ocenie Sądu powyższe dowodzi, że organy rozstrzygające w sprawie, dążąc do ustalenia prawdy materialnej - w oparciu o zasadę swobodnej oceny dowodów unormowaną w art. 80 K.p.a. - według swojej wiedzy, doświadczenia oraz wewnętrznego przekonania poczyniły prawidłowe ustalenia faktyczne, w konsekwencji których wydały zgodne z prawem decyzje, zawierające uzasadnienie odpowiadające wymogom art. 107 § 3 w zw. z art. 11 K.p.a.

Wobec zgodności z prawem wydanych w kontrolowanej sprawie decyzji, skarga nie została uwzględniona. W tym stanie rzeczy Sąd - na mocy art. 151 P.p.s.a. – oddalił skargę.