Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1858/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-03-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Marta Kołtun-Kulik Sędzia WSA Emilia Lewandowska Protokolant starszy referent Tomasz Noske po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 marca 2014 r. sprawy ze skargi A. M. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] czerwca 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę


UZASADNIENIE

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] czerwca 2013 r., nr [.,..] , po rozpatrzeniu odwołania A. M. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2012 r., nr [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania na rzecz A. M. w wysokości [...] zł z tytułu przejęcia na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie geodezyjnym [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] - utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2012r.

Zaskarżona decyzja wydana została w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną sprawy.

Nieruchomość położona w obrębie geodezyjnym [...], oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...], decyzją Wojewody [...] z dnia [...] października 2011 r., nr [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej [...]. Powyższa decyzja została zmieniona w części decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] maja 2012r., nr [...].

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] listopada 2012 r., nr [...], orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz A. M. w wysokości [...] zł z tytułu przejęcia na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie geodezyjnym [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...].

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł A. M. zarzucając Wojewodzie [...] nie powiększenie kwoty odszkodowania o 5% wartości nieruchomości zgodnie z art. 18 ust. 1 e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Odwołujący wskazał, że opuścił nieruchomości w terminie ustawowym wynikającym z powyższego przepisu i zaniechał korzystania z niej a w sprawie brak jest dowodów temu przeciwnych.

W powyższym odwołaniu A. M. wniósł uwagi do operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego S. D. wskazując, że biegły nieprawidłowo dobrał nieruchomości porównawcze odbiegające w szczególności swoją lokalizacją oraz przeznaczeniem od nieruchomości będącej przedmiotem wyceny.

Ponadto odwołujący się wskazał na rażące naruszenie przez organ wojewódzki przepisów postępowania administracyjnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy tj. naruszenie art. art. 6, 7 i 8 kpa polegające na załatwieniu przedmiotowej sprawy z pogwałceniem zasady praworządności, albowiem organ administracji wydając przedmiotową decyzję w sposób lakoniczny odniósł się do dowodu z opinii biegłego, nie wyznaczył również terminu na zgłoszenie ewentualnych wniosków dowodowych zmierzających do zweryfikowania prawidłowości sporządzonego operatu. Odwołujący się wskazał również na naruszenie przez organ wojewódzki art. art. 7, 75, 77 § 1, 78 i 80 kpa polegające na rozstrzygnięciu sprawy bez wyczerpującego rozważenia i analizy całości zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz poprzez nie uwzględnienie przez organ zgłoszonych przez stronę w toku postępowania wniosków dowodowych zmierzających do ustalenia faktów istotnych dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy.

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] czerwca 2013 r., nr [...] , po rozpatrzeniu odwołania A. M. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2012 r., nr [...] - utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2012 r. W uzasadnieniu decyzji Minister wskazał, że ze sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego z dnia [...] czerwca 2012r. wynika, że przedmiotowa nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...], położona jest w obrębie [...], bezpośrednio przy projektowanej obwodnicy miasta L., wśród upraw polowych, w oddaleniu znajduje się rozproszona zabudowa zagrodowa. Działka ta stanowi grunt orny, ma kształt trapezu, jest nieuzbrojona, uprawiana jest rolniczo, na działce tej znajdują się maliny.

Autor operatu szacunkowego ustalił również, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy N., zatwierdzony uchwałą nr [...]. Zgodnie z ww. dokumentem planistycznym działka nr [...] przeznaczona była pod planowaną drogę ekspresową [...].

Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Przeprowadzając wycenę działki nr [...], przeznaczonej w dokumencie planistycznym pod planowaną drogę ekspresową [...], rzeczoznawca majątkowy ustalił w wyniku analizy rynku , że w obrocie rynkowym istnieje wystarczająca liczba transakcji nieruchomościami drogowymi. W związku z czym zastosował metody wyceny zawarte w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego przyjmując do porównania z nieruchomością szacowaną nieruchomości przeznaczone pod drogę, podobne do nieruchomości wycenianej.

Szacując wartość rynkową działki nr [...] autor operatu szacunkowego określił te cechy, które mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz przyznał im odpowiednie wagi. Cechy te rzeczoznawca majątkowy uporządkował następująco: położenie nieruchomości - najbardziej atrakcyjne (w popularnej miejscowości blisko miasta, graniczącej z L., położonej w rejonie drogi powiatowej) waga 30%, otoczenie nieruchomości - bardzo dobre (w sąsiedztwie terenów zabudowanych z dogodnym dostępem do infrastruktury technicznej z największym potencjałem rozwoju wynikającym ze stanu zagospodarowania otoczenia) waga 70%.

Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] biegły obliczył na kwotę [...] zł, natomiast wartość znajdujących się na nieruchomości malin biegły obliczył na kwotę [...] zł.

Łącznie wartość przedmiotowej nieruchomości została oszacowana na kwotę [... zł i w tej wysokości Wojewoda [...] przyznał należne stronie odszkodowanie.

Ponadto Minister stwierdził, że aby dokonać oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy należy mieć na uwadze przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207 poz. 2109 ze zm.).

Zgodnie z § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r., wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

W myśl § 36 ust. 2 tego rozporządzenia w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

Stosownie do § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości I m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

W ocenie organu zawarte w § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia pojęcie "ceny transakcyjne nieruchomości drogowych" powinno być interpretowane szeroko uwzględniając w procesie wyceny zarówno ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe w dokumentach "planistycznych" (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) jak też ceny nieruchomości, których charakter drogowy wynika z faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości. Uwzględniając wpływ jaki na cenę transakcyjną nieruchomości ma przeznaczenie wynikające z dokumentów, nie można jednocześnie pomijać faktu, że pojęcie "cen transakcyjnych" jest w omawianym przypadku determinowane przede wszystkim celem wywłaszczenia. Cel nabycia niewątpliwie w sposób znaczący kształtuje poziom ceny transakcyjnej, co powoduje, że w zbiorze cen porównawczych należy w omawianym przypadku uwzględniać również ceny transakcyjne nieruchomości nabywanych w celu realizacji inwestycji drogowych.

W procesie wyceny zasadnicze znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości drogowej ustalane zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami z pominięciem wskazań decyzji lokalizacyjnej. W myśl aktualnie obowiązujących przepisów należy więc zdaniem organu, w pierwszej kolejności ustalić, czy nieruchomość objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ewentualnie studium bądź decyzją o warunkach zabudowy. Dopiero pod względem tak ustalonego przeznaczenia szacowanej nieruchomości możliwy będzie dobór nieruchomości porównawczych.

Jak wynika z operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie w dniu [...] czerwca 2012 r. przedmiotowa nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] przeznaczona była w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy Niemce pod planowaną drogę ekspresową [...]. Rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania nieruchomości nabywane na cele drogowe.

Powyższe oznacza, iż wycena przedmiotowej nieruchomości została przeprowadzona prawidłowo, w oparciu o prawidłowy dobór transakcji porównawczych, zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

W ocenie organu odwoławczego w niniejszej sprawie w sposób prawidłowy dokonano oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości.

Podkreślono również, że dobór nieruchomości porównawczych należy do rzeczoznawcy majątkowego, którego pozycja prawna zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego, a czynność, której dokonuje rzeczoznawca majątkowy polegająca na wycenie nieruchomości wymaga, a już zwłaszcza w zakresie sposobu wyceny, wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania. Skoro zatem rzeczoznawca majątkowy uznał, iż na badanym rynku przyjęte do porównań nieruchomości najbardziej spełniają wymóg podobieństwa do nieruchomości wycenianej, to w ocenie organu brak jest podstaw do podważenia powyższych ustaleń biegłego.

Subiektywne przekonanie strony o zaniżonej wartości ww. nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Tym bardziej, że strona w toku całego postępowania nie powołała żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłego. Nie przedstawiono alternatywnej opinii o wartości nieruchomości ani nie skorzystano z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

W odniesieniu natomiast do podniesionej przez skarżącego kwestii dotyczącej powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej stwierdził, iż Wojewoda [...] w zaskarżonej decyzji z dnia [...] listopada 2012 r. prawidłowo wskazał, iż w niniejszej sprawie brak jest podstaw do powiększenia odszkodowania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r.

Powyższy przepis, z uwagi na szczególny cel, jakim jest znaczne przyspieszenie realizacji inwestycji drogowych, ma na celu stworzenie "zachęty" dla dotychczasowego właściciela bądź użytkownika wieczystego do wcześniejszego, niż termin określony w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydania nieruchomości lub opróżnienia lokali i innych pomieszczeń. Powyższy przepis ustanawia więc bonus za niezwłoczne przekazanie nieruchomości przez dotychczasowych właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości inwestorowi.

Uprawnionym do powiększenia odszkodowania w wysokości 5% jest właściciel nieruchomości lub użytkownik wieczysty nieruchomości, który wykazał się aktywnością i uzewnętrznił wolę wydania nieruchomości inwestorowi.

Za wydanie nieruchomości nie może być z kolei uznane wykonanie obowiązku wydania nieruchomości w trybie egzekucji administracyjnej, gdyż występuje tu element przymusowego wykonania decyzji w zakresie udostępnienia jej inwestorowi do dysponowania. W piśmie z dnia 10 grudnia 2012 r. Wojewoda [...] szczegółowo odniósł się do uwag zawartych w piśmie A. M. z dnia [...] listopada 2012 r. wskazując, że jak wynika ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego zawiadomienie o wydaniu decyzji Wojewody L. z dnia [...] października 2011 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej A. M. odebrał w dniu 14 listopada 2011 r. Zatem termin wydania nieruchomości inwestorowi upłynął w dniu 14 grudnia 2011 r., zgodnie z art. 18 ust. 1e pkt. 1 ww. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. Przedmiotowa działka nr [...] została przejęta w drodze egzekucji administracyjnej przeprowadzonej w dniu [...] marca 2012 r., co powoduje, że skarżącemu nie przysługuje powiększenie należnego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości.

Przytoczone przez skarżącego argumenty o "dobrowolności" wydania przedmiotowej nieruchomości są zdaniem Ministra zupełnie nietrafione wobec przymusowego odebrania gruntu w drodze egzekucji administracyjnej. Powyższe oznacza, że A. M. nie wydał dobrowolnie gruntu inwestorowi i tym samym należne mu odszkodowanie nie może zostać powiększone o 5% wartości nieruchomości.

Skargę na powyższą decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] czerwca 2013 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł A. M.

Zaskarżonej decyzji zarzucił:

1. Naruszenie przepisów prawa materialnego:

a) art. 18 ust 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych poprzez jego niezastosowanie i wydanie decyzji w przedmiocie ustalenia odszkodowania nie uwzględniającej wynikającego z powyższego przepisu obowiązku podwyższenia kwoty przyznanego odszkodowania o 5% w sytuacji kiedy, jak to miało miejsce w sprawie niniejszej, skarżący opuścił nieruchomość niezabudowaną dobrowolnie.

b) § 36 ust 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez ustalenie wartości mojej nieruchomości na podstawie § 36 ust 4 powołanego rozporządzenia w sytuacji gdy wobec istnienia na rynku transakcji obrotu nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne zgodnie z kolejnością określoną § 36 pierwszeństwo winien znaleźć sposób wyceny sprecyzowany we wskazanym ust 1 nie zaś ust 4.

2. rażące naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a to:

a) Art. 6,7,77 kpa w zw. Z art. 144 kpa polegające na wydaniu zaskarżonej decyzji z pominięciem odniesienia się do całości zarzutów, jakie zostały podniesione przez skarżącego w odwołaniu, a mających za swój przedmiot wadliwości natury proceduralnej do jakich doszło przed organem pierwszej instancji w szczególności w zakresie nierozpoznania wniosków dowodowych;

b) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji pomimo naruszenia przez ten organ art. 10 § 1, 78 § 2 i 107 § 3 k.p.a. a to nie przeprowadzenie dowodów zgłaszanych przez skarżącego w zarzutach do operatu szacunkowego, bez przedstawienia jakiegokolwiek uzasadnienia w tym zakresie, w konsekwencji pozbawienie strony możliwości brania czynnego udziału w toku postępowania;

c) art. 15 k.p.a. i art. 136 k.p.a. oraz art. 7 i 80 k.p.a. w zw. z art. 144 k.p.k. poprzez zaniechanie przez organ drugiej instancji rozpoznania ponownie w całokształcie sprawy administracyjnej będącej przedmiotem odwołania w szczególności zaniechanie przeprowadzenia wnioskowanych dowodów mających znaczenie w sprawie niniejszej z punktu widzenia oceny prawidłowości sporządzenia dowodu z operatu szacunkowego, jak również odniesienia się do uwag jakie w sprawie zgłosiłem po wydaniu decyzji, a przed jej doręczeniem;

d) art. 15 k.p.a. i art. 7 oraz 80 k.p.k. w zw. z art. 144 k.p.k. polegające na zaniechaniu ponownego zbadania sprawy administracyjnej w zakresie w jakim zaskarżona decyzja obejmowała ustalenie odszkodowania za plantację malin zlokalizowaną na działce [...] co skutkowało zaakceptowaniem wadliwego ustalenia przez sporządzającego operat rzeczoznawcę odszkodowania w tym zakresie w kwocie niższej niż wynikająca z cech tej plantacji i przyjętego sposobu jej wyceny;

e) art. 7, 77 kpa poprzez dowolną ocenę sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego bez uwzględnienia faktu, iż w zbiorze nieruchomości z których wybrano trzy do dalszej analizy brak jest nieruchomości podobnych w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, działki te bowiem zlokalizowane są w odległych od siebie miejscowościach, różnią się istotnie powierzchnią, kształtem, nadto w zakresie kilku nieruchomości brak jest jakiegokolwiek ich opisu dającego możliwość zweryfikowania ich cech miarodajnych według biegłego dla umieszczenia w zbiorze nieruchomości;

f) art. 118 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 12 ust 5 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych poprzez odstąpienie od wymogu przeprowadzenia rozprawy administracyjnej w toku postępowania w przedmiocie ustalenia odszkodowania w sytuacji, kiedy okoliczności sprawy, wskazane wątpliwości co do opinii biegłego przemawiały za koniecznością zrealizowania tej czynności;

W obszernym uzasadnieniu skargi skarżący ustosunkował się do powyższych zarzutów i wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [....].06.2013 roku, jak również poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2012 r. w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

W odpowiedzi na skargę Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

W zakresie dokonywanej kontroli Sąd zbadał, czy organ administracji, orzekając w sprawie, nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.; dalej powoływana jako ppsa) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi.

Przechodząc do oceny legalności zaskarżonej decyzji, wskazać należy że przedmiotem sporu jest wysokość odszkodowania ustalonego na rzecz A. M. za stanowiący jego własność grunt zajęty pod fragment drogi ekspresowej [...].

Zgodnie z art. 12. ust. 5 specustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18.

Dla przedmiotowej sprawy kluczowe znaczenie ma treść art. 18 ust. 1 specustawy, zgodnie z którym wysokość odszkodowania za nieruchomość przejętą pod budowę drogi w następstwie decyzji o lokalizacji drogi (teraz decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej), ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o lokalizacji drogi (teraz decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej) przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Dodatkowo szczegółowe zasady określenia wartości rynkowych nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania regulują przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. W szczególności materialnoprawne przesłanki określania wartości nieruchomości nabywanych pod drogę reguluje § 36 tego rozporządzenia. W przepisie tym przyjęto zasadę, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne znajduje zastosowanie podejście porównawcze przy jednoczesnym przyjęciu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów na te cele.

Treść zaskarżonej decyzji wskazuje, że dokonano analizy poprawności ustalenia wartości nieruchomości na podstawie powyższych przepisów.

Zdaniem Sądu ocena prawidłowości zastosowania w szczególności § 36 powołanego rozporządzenia przez biegłego w zaskarżonej decyzji jest prawidłowa. Nie można zarzucić mu naruszenia § 36 ust. 1, 2 i 4 powołanego rozporządzenia.

W sprawie niniejszej organy administracji ustalając wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość, oparły się na opinii rzeczoznawcy majątkowego S. D. , uznając sporządzony przez niego operat szacunkowy za prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Ocenę tę Sąd w pełni podziela. Wskazać bowiem należy, że operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawierają pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. Operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych.

Jak wynika z akt sprawy , szacowana nieruchomość zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Niemce znajdowała się na terenie projektowanej drogi ekspresowej [...] , prawidłowo biegły przyjął zatem procedurę określenia jej wartości w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości drogowych zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.

Operat sporządził z zastosowaniem podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. Przyjął rynek nieruchomości nabywanych pod drogi na terenie gmin graniczących z L. Do analizy wybrał odpowiadającą prawu liczbę transakcji, a następnie ustalił cechy położenia i otoczenia jako te, które wpływają istotnie na zróżnicowanie cen transakcyjnych. W dalszej kolejności skorygował cenę średnią wskaźnikiem odzwierciedlającym różnice miedzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami , które przyjął do badania. Wartość roślin na działce rzeczoznawca ustalił w podejściu kosztowym z uwzględnieniem zasad wskazanych w art.135 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wbrew stanowisku wyrażonemu przez A. M. w treści wniesionej przez niego skargi, biegły w sposób właściwy zastosował treść 36 § ust.4 rozporządzenia . Także ponad wszelką wątpliwość to rzeczoznawca majątkowy a nie organ administracji lub strona postępowania , decyduje o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości. Podobnie zdefiniowanie rynku, jego obszaru oraz jego analiza to wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym a nie prawnym, którą biegły stosuje wg swojej najlepszej wiedzy, przy czym jego kompetencje korzystają z waloru właściwego dla osoby zaufania publicznego.

Jedynym aspektem w jakim można skontrolować ten element, to zgodność z treścią wymienionego rozporządzenia w sprawie wyceny. W tym zakresie nie można zaś zarzucić organom obu instancji oparcia się na opinii naruszającej ten przepis.

W sytuacji zatem kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zawarta w skardze polemika z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii nie zasługuje na uwzględnienie.

Zważyć również należy, że skarżący nie przedłożył do akt sprawy żadnej własnej kontrwyceny, która wskazywałaby inną niż ustalona przez rzeczoznawcę wartość odjętego prawa, co z kolei mogłoby rzutować na ocenę przez organ wiarygodności przedmiotowych operatów. Konsekwentnie negując wycenę biegłego [...] zaniechał jednocześnie skorzystania z możliwości przedłożenia organowi opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie art. 157 ust. 1 ugn, kwestionującej jej poprawność.

Samo zaś subiektywne przekonanie osób zainteresowanych uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.

Z przyczyn opisanych na wstępie uzasadnienia, zarzuty skargi odnoszące się do wadliwie dobranej przez biegłego bazy porównawczej , analizowanie nieruchomości faktycznie niepodobnych do wycenianej oraz nieprawidłowego zastosowania treści § 36 ust 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. jak również wadliwości oszacowania malin rosnących na szacowanym gruncie , nie mogą skutkować uwzględnieniem skargi. Przedstawiona w tych zarzutach polemika merytoryczna jest właśnie efektem wkraczania w sferę wiadomości specjalnych rzeczoznawcy .

Sąd orzekający w sprawie niniejszej dostrzega, że organy administracji prowadząc postępowanie zaniechały zarówno dopuszczenia dowodów wnioskowanych przez skarżącego jak również wyjaśnienia przyczyn i podstaw tego zaniechania.

A. M. w złożonym przez siebie odwołaniu wniósł do organu , o zwrócenie się do Starostwa Powiatowego w L. o przedstawienie przez ten organ posiadanego przez niego kompletnego wykazu obrotu nieruchomościami z terenu Gminy N., do Wójta Gminy N. o nadesłanie umów sprzedaży nieruchomości objętych aktami notarialnymi zawartych na terenie tej Gminy , oraz do Dyrektora Oddziału GDDKiA w L. o nadesłanie wszystkich posiadanych przez niego analogicznych umów sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod drogi. W skardze zarzucił , że organ II instancji wnioskowanych dowodów nie przeprowadził ani nie uzasadnił swojego zaniechania.

Analizując powyższe Sąd stoi na stanowisku , że wnioskowane przez skarżącego dowody w postaci wnioskowanych dokumentów pozostają bez wpływu na treść wydanych w sprawie decyzji. Ich dołączenie nie mogło bowiem wpłynąć na dokonaną przez rzeczoznawcę wycenę. Za w pełni nieuprawnione uznać bowiem należy żądanie udzielenia informacji o cenach nieruchomości oraz transakcjach , które nie są przedmiotem postępowania w tej konkretnej sprawie, a co za tym idzie nie mogą mieć wpływu na jej wynik.

Także zarzut uchybienia treści art.136 k.p.a. przez organ II instancji wobec zaniechania uzupełnienia postępowania dowodowego o dokumenty potwierdzające wysokość cen transakcyjnych jest niezasadny. Przyjąć należy , że biegły dokonał, stosownie do swoich uprawnień , wyboru konkretnych nieruchomości dla potrzeb dokonywanej wyceny , a w opinii wykorzystał umowy stanowiące podstawę ich obrotu. Na dobór ten, jak wskazano wyżej, skarżący nie może mieć wpływu.

Podobnie Sąd ocenia zaniechanie przeprowadzenia w sprawie niniejszej rozprawy administracyjnej. Treść zarzutów zgłaszanych przez A. M. zarówno w odwołaniu od decyzji organu I instancji jak i w skardze skierowanej do Sądu, wskazuje, że nie mają one charakteru merytorycznego, który mógłby doprowadzić do wzruszenia ustaleń faktycznych i prawnych dokonanych przez organy obu instancji. To zaś oznacza , że nieprzeprowadzenie rozprawy nie wpłynęło negatywnie na wynik sprawy.

Negatywnie Sąd ocenia także zarzut niepowiększenia należnego skarżącemu odszkodowania o 5% wartości szacowanej nieruchomości, stosownie do art. 18 ust. 1e specustawy.

Rację ma bowiem organ, że w niniejszej sprawie nie zostały spełnione przesłanki uzasadniające to podwyższenie. Skarżący nie przedstawił żadnych dowodów potwierdzających okoliczność wydania nieruchomości, twierdząc jedynie w odwołaniu, a następnie w skardze, że faktycznie to nastąpiło bez czynienia z jego strony przeszkód. Wyjaśnić należy, że za wydanie nieruchomości nie można , w ocenie Sądu , uznać pasywnej postawy właściciela, który oczekiwałby, że inwestor będzie w każdej chwili zainteresowany zajęciem nieruchomości. Niezależnie od powyższego , w sprawie niniejszej , termin do wydania nieruchomości, liczony od dnia odebrania przez skarżącego decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji upłynął w dniu 14.12.2011r. Sporna działka została natomiast przejęta dopiero w dniu 27.03.2012r. w drodze przeprowadzenia egzekucji administracyjnej . Tym samym brak jest podstaw do twierdzenia, że nastąpiło dobrowolne wydanie nieruchomości, skutkujące podwyższeniem odszkodowania na podstawie art. 18 ust. 1e specustawy.

Biorąc powyższe pod uwagę uznać zatem należało, że podniesione przez skarżącego zarzuty naruszenia art. 12 ust 5 , 18 ust. 1e specustawy, oraz art. 6, 7, 77, 80, 107 k.p.a. a także 136 i 144 k.p.a., w związku z § 36 rozporządzenia z dnia 21.09.2004r. i art.118 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie znajdują uzasadnienia w niniejszej sprawie.

Mając powyższe pod uwadze, na podstawie art. 151 - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.