Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 905/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2021-11-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję organu II i I instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Joanna Tuszyńska (spr.) Sędziowie: WSA Małgorzata Łoboz WSA Jacek Bursa po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 10 listopada 2021 r. sprawy ze skargi A. H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 20 maja 2021 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu l instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej A. H. kwotę 4 635 zł (słownie: cztery tysiące sześćset trzydzieści pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Sygn. akt II SA/Kr [...]

UZASADNIENIE

Prezydent Miasta Krakowa decyzją z 29 grudnia 2020 r., znak: [...], na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 3, 4, 6, 11 i art. 87 ust. 3a ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 293; ze zm.), uchwały Nr LXXXVI 1/2132/17 Rady Miasta Krakowa z 25 października 2017 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Ruczaj - Rejon ulicy Czerwone Maki" (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 13 listopada 2017 r. poz. 7292), orzekł o ustaleniu A. H. - zbywcy części nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,7953 ha obr. 42 jedn. ewid. Podgórze, objętej - w dniu zbycia - księgą wieczysta [...], jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) w wysokości 47 240,70 zł.

W uzasadnieniu organ I instancji podał, że w dniu 19 kwietnia 2018 r. umową zawartą w formie aktu notarialnego Repertorium A Nr [...] A. H. dokonała sprzedaży części nieruchomości gruntowej wskazanej powyżej położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,7953 ha obr. 42 jedn. ewid. Podgórze.

Przedmiotowa część nieruchomości powstała w wyniku podziału nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] obr. 42 jedn. ewid. Podgórze, objętej księgą wieczystą Nr [...] na działki nr: [...], [...] i [...], zatwierdzonego ostateczną 8 stycznia 2018 r. decyzją Prezydenta Miasta Krakowa Nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z 6 grudnia 2017 r. znak [...], tj. po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Ruczaj - Rejon ulicy Czerwone Maki". Według stanu na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Ruczaj - Rejon ulicy Czerwone Maki" istniała zatem nieruchomość gruntowa, położona w Krakowie, oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...] obr. 42 jedn. ewid. Podgórze, objęta księgą wieczystą Nr [...] (nieruchomość pierwotna).

Organ I instancji ustalił, że przedmiotowa część nieruchomości podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Ruczaj - Rejon ulicy Czerwone Maki", obowiązującego od 28 listopada 2017 r. W planie miejscowym określono 30 - procentową stawkę wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącą podstawę do ustalenia wysokości opłaty planistycznej. Zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela nastąpiło przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego.

Ustalenia wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia ww. miejscowego planu dokonano na podstawie sporządzonego 25 września 2020 r., operatu szacunkowego, który organ I instancji uznał za prawidłowo wykonany.

Dla odzwierciedlenia wzrostu wartości przedmiotowej części nieruchomości spowodowanego wyłącznie uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Ruczaj - Rejon ulicy Czerwone Maki" rzeczoznawca majątkowy przyjął stan nieruchomości z wejścia w życie powyższego planu miejscowego tj. 28 listopada 2017 r. Przedmiotowa część nieruchomości znajduje się w Terenie zieleni urządzonej, o podstawowym przeznaczeniu pod publicznie dostępny park, oznaczonym na rysunku planu symbolem ZP.3, Terenie zabudowy mieszkaniowo - usługowej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi lub pod zabudowę budynkami usługowymi, oznaczonym na rysunku planu symbolem MW/U.5, Terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, oznaczonym na rysunku planu symbolem MW.4, Terenie drogi publicznej, o podstawowym przeznaczeniu pod drogę publiczną klasy dojazdowej, oznaczonym na rysunku planu symbolem KDD.2 oraz Terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, oznaczonym na rysunku planu symbolem MW.8.

Bezpośrednio przed wejściem w życie ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa część nieruchomości nie podlegała ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Natomiast do 1 stycznia 2003 r. nieruchomość pierwotna podlegała ustaleniom miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, zatwierdzonego uchwałą Nr VII/58/94 Rady Miasta Krakowa z 16 listopada 1994 r., zmieniającą uchwałę Nr XXXVII/229/88 Rady Narodowej Miasta Krakowa z 25 kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, zgodnie z którym znajdowała się w Obszarze Miejskiej Zieleni Publicznej oznaczonym na rysunku planu symbolem ZP 218, w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr 7, nr 11, nr 15 i nr 19, Obszarze Tras Komunikacyjnych oznaczonym na rysunku planu symbolem KT/L1/2 oraz Obszarze Mieszkaniowym - M3 oznaczonym na rysunku planu symbolem M3 269, w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr 9, nr 11, nr 17 i nr 19.

Ponadto organ przedstawił decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego i o ustaleniu warunków zabudowy wydane dla przedmiotowej działki, wskazując, że decyzje o ustaleniu warunków zabudowy mają wpływ na wartość nieruchomości pierwotnej, dlatego też zostały uwzględnione w procesie wyceny.

Rzeczoznawca majątkowy dokonał określenia trzech wartości rynkowych przedmiotowej części nieruchomości: 1) przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Ruczaj - Rejon ulicy Czerwone Maki", 2) przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości pierwotnej przed uchwaleniem w/w planu miejscowego, 3) przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa.

Dla określenia wszystkich trzech wartości jednostkowych nieruchomości pierwotnej rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Wartość rynkową przedmiotowej części nieruchomości określił na kwotę:

1) 6 254 478,00 zł - przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, 2) 2) 6 411 868,00 zł - przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Ruczaj - Rejon ulicy Czerwone Maki,

3) 6 569 337,00 zł - przy uwzględnieniu przeznaczenia w aktualnym planie zagospodarowania przestrzennego obszaru "Ruczaj - Rejon ulicy Czerwone Maki".

W związku z faktem, że wartość przedmiotowej części nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa jest mniejsza niż wartość przedmiotowej części nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości pierwotnej, po utracie mocy tego planu, uznano, że zastosowanie ma art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nie jej art. 87 ust. 3a i co za tym idzie wzrost wartości przedmiotowej części nieruchomości określono jako różnicę między wartością przedmiotowej części nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Ruczaj - Rejon ulicy Czerwone Maki" a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości pierwotnej przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego. Różnica ta wynosi 157 469,00 zł, stąd opłatę planistyczną określono na kwotę 47 240,70 zł.

W dalszej części uzasadnienia organ odniósł się do uwag strony do operatu szacunkowego (zastrzeżenia dotyczyły cechy rynkowej "parametry kształtowania zabudowy" oraz "uwarunkowania planistyczne – udział w przeznaczeniu inwestycyjnym"), posiłkując się w tym zakresie wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego złożonymi w piśmie z 18 listopada 2020 r.

Organ uznał, że rzeczoznawca majątkowy prawidłowo określił oceny cechy "parametry kształtowania zabudowy" dla poszczególnych stanów wycenianej nieruchomości pierwotnej w oparciu o przyjętą skalę tego atrybutu. W swoich wyjaśnieniach szczegółowo opisał, jakie wartości parametrów kształtowania zabudowy posiada transakcja oznaczona jako C1 - której przypisał najlepszą wartość analizowanego atrybutu, jak również opisał, jakie wartości parametrów kształtowania zabudowy posiada transakcja oznaczona jako C5 - której przypisał najniższą wartość analizowanego atrybutu. Analizując skrajne wartości powyższych parametrów wyraźnie widać, że największy rozrzut występuje przy maksymalnej wysokości zabudowy - w zakresie od 13m do 24m, następnie przy wskaźniku powierzchni zabudowy, który kształtuje się w przedziale od 25% do 60% i dalszej kolejności we wskaźniku intensywności zabudowy - od 0,4-1,0 do 1,5. Organ zauważył, że zarówno wartości skrajne, jak i wartości dla poszczególnych stopni wymienionych wyżej parametrów nie są określone w publikacjach specjalistycznych czy też ogólnodostępnych tabelach, ale wynikają z analizy rynku przeprowadzonej dla konkretnego rodzaju rynku w konkretnym przedziale czasowym. Tak więc jest to wynik analizy własnej rzeczoznawcy majątkowego, specjalisty posiadającego wiedzę na temat właściwości rynku oraz jego dynamiki. Wobec powyższego zarzut pełnomocnika strony dotyczący braku kryteriów, jakimi kierował się rzeczoznawca majątkowy podczas określania parametrów kształtowania zabudowy jest - zdaniem organu - bezzasadny, gdyż rzeczoznawca w operacie szacunkowym wskazał czynniki, które wpływają na możliwości zagospodarowania nieruchomości - punkt 8 w tabeli na stronie 34, 41 i 48 operatu szacunkowego, a dodatkowo przedstawił konkretne wartości w wyjaśnieniach do uwag. Organ podzielił zdanie rzeczoznawcy majątkowego, że maksymalna wysokość zabudowy jest czynnikiem determinującym sposób kształtowania zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Porównywanie przez pełnomocnika strony wybranych tylko parametrów, tj. maksymalnego wskaźnika zabudowy i wskaźnika terenu biologicznie czynnego, nie pokazuje całościowo możliwości zagospodarowania terenu i nie jest miarodajne.

W ocenie organu rzeczoznawca majątkowy prawidłowo określił również oceny cechy "uwarunkowania planistyczne - udział przeznaczenia inwestycyjnego (według przeznaczenia podstawowego)" dla poszczególnych stanów wycenianej nieruchomości pierwotnej. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że oceny dla wyżej wymienionej cechy rynkowej ustalił na podstawie posiadanej próbki reprezentatywnej oraz w oparciu o kształtujące się ceny na rynku nieruchomości podobnych. Ponadto dla większej przejrzystości w operacie szacunkowym poza procentowym udziałem przeznaczenia inwestycyjnego poszczególnych nieruchomości podobnych, tj. 100% przeznaczenia inwestycyjnego dla nieruchomości 1, 71% przeznaczenia inwestycyjnego dla nieruchomości 2, 65% przeznaczenia inwestycyjnego dla nieruchomości 3, 79% przeznaczenia inwestycyjnego dla nieruchomości 4 i 72% przeznaczenia inwestycyjnego dla nieruchomości 5, podał jeszcze charakter możliwej do realizacji zabudowy - wielorodzinnej bądź mieszkaniowo-wielorodzinnej. Analizując powyższe wartości wyraźnie widać, że jedynie nieruchomość 4 posiada możliwość lokalizowania zabudowy mieszkaniowo-usługowej. Również nieruchomość pierwotna w 14% posiada możliwość lokalizowania zabudowy mieszkaniowo-usługowej według przeznaczenia w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a zatem jej możliwości inwestycyjne są większe, niż możliwości inwestycyjne nieruchomości 3, która posiada jedynie przeznaczenie mieszkaniowe wielorodzinne. Mając na uwadze powyższe - zdaniem organu - rzeczoznawca majątkowy właściwie określił przedziały dla poszczególnych stopni atrybutu cenotwórczego "uwarunkowania planistyczne -udział przeznaczenia inwestycyjnego (według przeznaczenia podstawowego)". W odniesieniu do faktu, że nieruchomość pierwotna w 78 % objęta była ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy - organ podzielił stanowisko rzeczoznawcy majątkowego, że powierzchnia ta poza kubaturową zabudową mieszkaniową wielorodzinną obejmuje również drogi wewnętrzne i obiekty infrastruktury technicznej, czego potwierdzeniem są załączniki nr 1 do wydanych dla nieruchomości pierwotnej decyzji Prezydenta Miasta Krakowa o warunkach zabudowy: Nr [...] z 24 lutego 2016 r. i Nr [...] z 12 maja 2016 r. - a zatem 78 % powierzchni nieruchomości pierwotnej objętej ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy nie jest tym samym, co 78 % powierzchni nieruchomości o przeznaczeniu inwestycyjnym określonej w planie zagospodarowania przestrzennego.

Odwołanie od opisanej powyższej decyzji złożyła A. H., zarzucając zaskarżonej decyzji:

l. naruszenie przepisów prawa materialnego mających wpływ na wynik sprawy tj. art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie, że zostały spełnione przesłanki do ustalenia renty planistycznej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, w sytuacji gdy zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, w tym operat szacunkowy nie potwierdza spełnienia przesłanek uprawniających organ do naliczenia renty planistycznej z uwagi na brak wystąpienia wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego,

2. naruszenie przepisów postępowania mających wpływ na wynik sprawy, w tym art. 6, 7, 8. 11, 77 § 1, 80, 107 § 3 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich działań celem dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, niezebranie w sposób wyczerpujący materiału dowodowego oraz błędną ocenę dowodu w postaci operatu szacunkowego, niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych sprawy istotnych dla jej rozstrzygnięcia, w szczególności:

a) błędna ocena przez organ I instancji, iż operat szacunkowy stanowi dowód na okoliczność wystąpienia wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego, podczas gdy z jego treści wynika, iż parametry kształtowania zabudowy w wydanej decyzji wz są porównywalne do parametrów określonym w miejscowym planie "Ruczaj- Rejon Czerwone Maki tj. wskaźnik terenu biologicznie czynnego wynosił w obu przypadkach 50%, a maksymalna wysokość zabudowy ok. 16 m, a parametry te są nawet korzystniejsze na podstawie decyzji wz niż w planie, gdyż wskaźnik powierzchni zabudowy w decyzji wz wynosił od 25 % do 27%, a w planie tylko 25%, co rzeczoznawca majątkowy całkowicie pominął,

b) błędne ustalenie przez organ I instancji w ślad za rzeczoznawcą majątkowym, iż najważniejszym kryterium branym pod uwagę przy nadawaniu konkretnych oceny cechy "parametry kształtowania zabudowy" jest wysokość zabudowy, a nie np. maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy (który na podstawie decyzji wz był wyższy niż w planie), co nie znajduje żadnego merytorycznego uzasadnienia i nie zostało poparte przez rzeczoznawcę żadnymi argumentami i analizą rynku nieruchomości,

c) błędne ustalenie przez organ I instancji, że operat szacunkowy oraz wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego są logiczne, spójne i rzeczowe, wyjaśniły wszystkie wątpliwości odwołującej w sposób wiarygodny, przekonujący oraz wyczerpujący, w sytuacji gdy rzeczoznawca majątkowy nie przedstawił żadnego uzasadnienia dlaczego przyjął, że wysokość zabudowy jest najważniejszym kryterium branym pod uwagę przy ocenie dla cechy "parametry kształtowania zabudowy", a nie np. maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy, który dla nieruchomości był wyższy na podstawie decyzji wz niż w planie, jak również dlaczego przyjął, że nieruchomość przeznaczona pod zabudowę w tak szerokim przedziale tj. 66%-89% posiada ocenę dobrą dla cechy "uwarunkowania planistyczne - udział w przeznaczeniu inwestycyjnym" bez jej różnicowania.

W uzasadnieniu zarzutów podano, że biegły w operacie szacunkowym ocenił, iż nieruchomość pierwotna przy analizie rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości pierwotnej według przeznaczenia w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego posiada ocenę "dobra" w zakresie cechy rynkowej "parametry kształtowania zabudowy", w sytuacji gdy przy analizie według jej faktycznego sposobu wykorzystania w zakresie cechy rynkowej "parametry kształtowania zabudowy" posiada ocenę "średnie". Natomiast patrząc na te parametry należy wskazać, iż wskaźnik terenu biologicznie czynnego wynosił w obu przypadkach 50%, wskaźnik powierzchni zabudowy w decyzji wz wynosił od 25 % do 27%, a w planie tylko 25%, a więc był wyższy dla decyzji wz, a więc nie daje on podstaw do przyjęcia wyższej oceny dla przeznaczenia nieruchomości w planie niż w decyzji wz. Natomiast wskaźnik maksymalnej wysokości zabudowy, na który powołuje się rzeczoznawca majątkowy, w planie wynosił 20 m, ale nie dla całej nieruchomości - tylko dla przeznaczenia nieruchomości dla terenu MW.4 i MW/U.5, gdyż dla przeznaczenia MW.8 wskaźnik ten wynosił tylko 16 m, a wiec był niższy niż wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej przewidziana w decyzji wz (od 12 do 16,5 m).

W ocenie odwołującej nie wyjaśniono na jakiej podstawie to wysokość zabudowy, a nie np. maksymalna powierzchnia zabudowy działki ma decydujące znaczenie dla tego parametru. Nawet gdyby przyjąć że parametr ten ma decydujące znaczenie, to ten parametr również nie daje podstaw do przyjęcia wyższej oceny dla przeznaczenia nieruchomości w planie niż w decyzji wz. Nieruchomość pierwotna w planie tylko w 31% znajdowała się w terenach z wskaźnikiem maksymalnej wysokości zabudowy 20m (25% w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej MW.4 i 14% w terenach zabudowy mieszkaniowo - usługowej MW/U.5), gdyż pozostała część nieruchomości przeznaczona pod zabudowę (35% w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej MW. 8) znajdowała się w terenach ze wskaźnikiem maksymalnej wysokości zabudowy 16 m, a więc niższym niż wynikający z decyzji wz. Natomiast w decyzji wz cała nieruchomość, przeznaczona aż w 78% pod zabudowę, była objęta wskaźnikiem maksymalnej zabudowy (wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej) do poziomu 16,5 m. Tym samym nie ma podstaw do zróżnicowania oceny w zakresie tej cechy "parametry kształtowania zabudowy" przez biegłego w operacie szacunkowym i brak jest dowodu na wzrost wartości nieruchomości w następstwie wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego.

Odwołująca podała także, że organ I instancji nie dokonał prawidłowej oceny operatu szacunkowego pod kątem nadania przez rzeczoznawcę oceny "dobra" dla cechy "uwarunkowania planistyczne - udział w przeznaczeniu inwestycyjnym (według przeznaczenia podstawowego)". Jeżeli z pięciu nieruchomości podobnych, aż trzy nieruchomości podobne cechowało przeznaczenie pod zabudowę na poziomie 71-79%, a tylko jedna na poziomie 65%, a jedna przeznaczona była pod zabudowę w całości, to jako ocenę dobrą należało przyjąć przedział 71%-79%, gdyż najwięcej nieruchomości podobnych oscylowało wokół maksymalnej zabudowy na poziomie 70%. Rzeczoznawca przypisał wartości procentowe dla poszczególnych cech w sposób uznaniowy i nie znajdujący oparcia w analizie rynku i transakcji dla nieruchomości podobnych.

Pismem z 1 lutego 2021 r. rzeczoznawca majątkowy odniósł się do zarzutów odwołania.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z 20 maja 2021 r., znak: [...], na mocy art. 36 ust. 4, art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 149 - 157 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2020 r., poz. 65 ze zm.), rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), uchwały Nr LXXXVI 1/2132/17 Rady Miasta Krakowa z 25 października 2017 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Ruczaj - Rejon ulicy Czerwone Maki" oraz art. 7, art. 77, a także art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz.U. z 2021 r., poz. 735), utrzymało zaskarżoną decyzję organu I instancji w mocy.

W uzasadnieniu organ II instancji podzielił stanowisko Prezydenta Miasta Krakowa, że zostały spełnione przesłanki określenia opłaty planistycznej. W szczególności sporządzony operat szacunkowy wykazał wzrost wartości nieruchomości.

Kolegium podzieliło ustalenia dotyczące przeznaczenia nieruchomości pierwotnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obszaru "Ruczaj - Rejon ulicy Czerwone Maki. Dalej wskazało, że dla obszaru obejmującego m.in. nieruchomość pierwotną zostały wydane obowiązujące w dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Ruczaj - Rejon ulicy Czerwone Maki" decyzje Prezydenta Miasta Krakowa, na wniosek innego niż strona podmiotu, a które miały wpływ na wartość nieruchomości pierwotnej w związku z czym zostały uwzględnione w dalszym procesie szacowania tj.:

1) decyzja organu I instancji z 24 lutego 2016 r., nr [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa zespołu do czterech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami w przyziemiach (sutenerach) budynków na działkach nr [...], [...] obr. 42 Podgórze wraz z budową wewnętrznej drogi dojazdowej, infrastrukturą techniczną i komunikacyjną (dojścia i dojazdy do budynków, miejsca postojowe) na działkach nr [...], [...], [...] obr. 42 Podgórze przy ul. [...] w Krakowie (nieruchomość pierwotna objęta wz w ok 42%),

2) decyzja organu I instancji z 12 maja 2016 r., nr [...] o ustaleniu wz dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa zespołu do czterech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami w przyziemiach (sutenerach) budynków na działkach nr [...], [...] obr. 42 Podgórze wraz z budową wewnętrznej drogi dojazdowej, infrastrukturą techniczną i komunikacyjną (dojścia i dojazdy do budynków, miejsca postojowe) na działkach nr [...], [...], [...] obr42 Podgórze przy ul. [...] w Krakowie (nieruchomość pierwotna objęta wz w ok 36%),

Organ II instancji wyjaśnił, że wartość jednostkową nieruchomości pierwotnej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Ruczaj - Rejon ulicy Czerwone Maki" rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie czterech nieruchomości porównawczych.

Z uwagi na brak dostatecznej ilości nieruchomości niezabudowanych gruntowych położonych w tym samym obrębie co wyceniana działka biegły rozszerzył analizę na obręby sąsiednie i pobliskiej, położone na terenie jednostki ewidencyjnej Podgórze. Analiza obejmowała transakcje zawarte w okresie od marca 2015 roku do lipca 2018 roku.

W celu wyceny przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Ruczaj - Rejon ulicy Czerwone Maki" rzeczoznawca majątkowy przeprowadził selekcję transakcji w oparciu o dziewięć cech rynkowych, mających wpływ na poziom cen na lokalnym rynku nieruchomości, tj. . położenie i lokalizację ogólną; otoczenie i sąsiedztwo; dojazd, dostępność; dostęp do mediów; powierzchnię; kształt; uwarunkowania planistyczne - udział przeznaczenia inwestycyjnego; parametry kształtowania zabudowy; ograniczenia. Na podstawie badań i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców określił wagi dla powyższych cech rynkowych. Na podstawie analizy rynku oraz w wyniku selekcji przeprowadzonej za pomocą cech rynkowych rzeczoznawca majątkowy otrzymał bazę pięciu transakcji, z której wybrał cztery transakcje które ze względu na swoje cechy rynkowe są najbardziej podobne do działki wycenianej. Ceny nieruchomości porównawczych, po dokonaniu korekty ze względu na upływ czasu na datę określenia wartości, tj. datę zbycia przedmiotowej części nieruchomości, tj. 19 kwietnia 2018 r., zawierały się w przedziale od 703,26 zł/m2 do 1.303,06 zł/m2. Rzeczoznawca majątkowy porównał kolejno cechy wycenianej działki z cechami każdej z nieruchomości porównawczych, wyliczył poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy wycenianą działką a nieruchomościami porównawczymi oraz skorygował ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych o sumę poprawek kwotowych. Następnie obliczył wartość jednostkową wycenianej działki jako średnią arytmetyczną z uzyskanych poprawionych cen, która to wartość wyniosła 765,12 zł/m2. Powyższe doprowadziło do ustalenia, że wartość rynkowa nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Ruczaj - Rejon ulicy Czerwone Maki" wynosi 6 569 337,00 zł.

W analogiczny sposób rzeczoznawca postępował przy określaniu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości pierwotnej oraz przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa. Wartość rynkowa przedmiotowej części nieruchomości przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości pierwotnej przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Ruczaj - Rejon ulicy Czerwone Maki" wynosi 6 411 868,00 zł. Wartość rynkowa przedmiotowej części nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa wynosi 6 254 478,00 zł. Z powyższego wynika, iż różnica pomiędzy wartością nieruchomości po wejściu w życie mpzp, a jej wartością kiedy na terenie nie obowiązywał jakikolwiek plan (tzw. luki planistycznej) wynosi 157 469,00 zł

Zważywszy na ustalone wartości, uznano, że zastosowanie ma art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nie jej art. 87 ust. 3a.

Kolegium uznało, że przedłożony operat szacunkowy pod względem formalnym spełnia wszystkie wymogi, jest spójny, logiczny, zupełny, nie zawiera niejasności, braków istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium stwierdziło, iż nie zasługują one na uwzględnienie. Podkreśliło, że w zakresie oceny operatu szacunkowego organy administracyjne oceniają operaty pod względem formalnym. Odwołując się do orzecznictwa wskazał, że, ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły.

Ponadto Kolegium wskazało, że do merytorycznych zarzutów wskazanych w odwołaniu ustosunkował się biegły podając, iż cechy rynkowe zostały ustalone poprzez analizę ofert kupna i ofert sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych zamieszczanych w lokalnych agencjach obrotu nieruchomościami oraz na podstawie własnej analizy rynku nieruchomości gruntowych w Krakowie, tj. bazy realnie przeprowadzonych transakcji sprzedaży. Jedną z cech, wpływających na wartość nieruchomości była cecha "parametry kształtowania zabudowy". Oceny powyższej cechy zostały dopasowane do cech przedmiotowej bazy nieruchomości podobnych, która została wykorzystana w operacie szacunkowym dla przedmiotowej nieruchomości. Cecha "Parametry kształtowania zabudowy'' otrzymała czterostopniową skalę ocen, tj. ocenę bardzo dobrą (1,00), dobrą (0,66), średnią (0,33) i przeciętną (0,00). Transakcja C1, która otrzymała ocenę bardzo dobrą dla cechy "Parametry kształtowania zabudowy", posiada następujące wielkości poszczególnych parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy: Minimalny wskaźnik terenu biologicznie czynnego - 40%, Wskaźnik intensywności zabudowy - 1,5 Maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy - 60%, Maksymalna wysokość zabudowy - 24 m. Transakcja C5, która otrzymała ocenę przeciętną dla cechy "Parametry kształtowania zabudowy", posiada następujące wielkości poszczególnych parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy: Minimalny wskaźnik terenu biologicznie czynnego - 50%, Wskaźnik intensywności zabudowy - 0,4 - 1,0, Maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy - 25%, Maksymalna wysokość zabudowy - 13 m.

Pozostałe transakcje tj. transakcje od C2 do C4 parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy mieszczą się pomiędzy oceną bardzo dobrą a przeciętną. W związku z powyższym zostały dla nich przyporządkowane oceny: dobra i średnia. Kolegium uznało wyjaśnienia biegłego w powyższym zakresie za spójne i logiczne. Szczegółowy opis cech nieruchomości pozwala na weryfikację ocen i stwierdzenie, że oceny te zostały przyporządkowane w sposób prawidłowy. Wielkość wpływu cech na cenę nieruchomości oraz skalę ocen danej cechy biegły określił w oparciu o badanie i obserwację preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Weryfikacja operatu szacunkowego w zakresie dokonanej analizy rynku nie jest możliwa, bowiem wiąże się ściśle ze sferą wiadomości specjalnych.

Biegły również wyjaśnił, iż to, że parametry kształtowania zabudowy w wydanej decyzji wz są porównywalne do parametrów określonych w miejscowym planie "Ruczaj - Rejon Czerwone Maki" nie oznacza, że są takie same, ale pozwoliło na wycenę nieruchomości pierwotnej według faktycznego sposobu wykorzystywania na podstawie tych samych nieruchomości porównawczych, co w przypadku przeznaczenia w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania. Biegły wyjaśnił, iż istniejąca w dniu wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Ruczaj - Rejon ulicy Czerwone Maki" nieruchomość pierwotna (działka nr [...]) znajdowała się w 17% i 35 % w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (MW.4 i MW.8), w 14% w terenach zabudowy mieszkaniowo-usługowej (MW/U.5), w 2% i 3% w terenach komunikacyjnych (KDD.2 i KDL.3), w 21 % i 8 % w terenach zieleni urządzonej (ZP.2 i ZP.3), tj. w 49% przedmiotowa nieruchomość znajdowała się w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i mieszkaniowo-usługowej, a w 51% znajdowała się w terenach nie inwestycyjnych. Zaś wydane decyzje o warunkach zabudowy dla nieruchomości pierwotnej łącznie obejmowały nieruchomość pierwotną w ok. 66 % ustaleniami decyzji WZ, jednakże powierzchnia ta dotyczyła również dróg komunikacyjnych i inwestycji pod infrastrukturę. Powyższe jest kolejnym dowodem, iż cały obszar objęty ustaleniami decyzji o ustaleniu warunków zabudowy nie mógł być w całości zabudowany. Minimalny wskaźnik terenu biologicznie czynnego zarówno dla miejscowego planu i w decyzjach WZ wynosił 50%. Wskaźnik powierzchni zabudowy w decyzjach jest minimalnie wyższy niż w ustaleniach miejscowego planu. W związku faktem, że dwa powyższe wskaźniki są porównywalne, najważniejszym kryterium, branym pod uwagę przy nadawaniu konkretnych ocen cechy "parametry kształtowania zabudowy" dla nieruchomości pierwotnej według przeznaczenia zgodnego z miejscowym planem a przeznaczenia wynikającym z ustaleń decyzji wz była wysokość zabudowy. Przeznaczenie MW.4 i MW/U.5 w miejscowym planie ustala maksymalną wysokość na poziomie 20 m. Przy założeniu, że wysokość jednej kondygnacji to ok. 3 m, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dał możliwość realizacji budynku 6-kondygnacyjnego, przy czym decyzja o warunkach zabudowy umożliwiała zabudowę budynkiem 5-kondygnacyjnym z możliwością usług - czego wcześniej wydane decyzje o ustaleniu wz nie przewidywały.

W ocenie Kolegium rzeczoznawca w sposób wyczerpujący wyjaśnił kwestie przyznanych ocen w ramach cechy "parametry kształtowania zabudowy" i uwzględnienia jako okoliczności różnicującej obydwa stany wskaźnika maksymalnej wysokości zabudowy. Porównanie zapisów planu miejscowego z zakresem decyzji o warunkach zabudowy, zdaniem Kolegium pozwala na stwierdzenie, iż w obydwu stanach możliwe byłoby zrealizowanie inwestycji o porównywalnym zakresie tj. przy uwzględnieniu wskaźnika powierzchni zabudowy i wskaźnika terenu biologicznie czynnego.

Ponadto działka pierwotna w 66% znajdowała się na terenach inwestycyjnych i 34 % terenach nie inwestycyjnych. Natomiast to, że łącznie działka pierwotna przy uwzględnieniu obydwu decyzji WZ, objęta była w 78% ustaleniami decyzji, nie oznacza, że zabudowa mogła być zrealizowana na 78 % terenu działki pierwotnej. Jak wyjaśnił rzeczoznawca, zabudowa nie mogła być zrealizowana na całym tym terenie, ponieważ od strony północnej teren sąsiaduje z cmentarzem, co powoduje ograniczenie w zabudowie w strefie 50 m od cmentarza. Z pomiarów dokonanych na portalu internetowym, wynika, iż ok 29 % całej nieruchomości pierwotnej znajdowało się w strefie 50 m od cmentarza, z czego 10 % stanowiła północna część analizowanej decyzji o warunkach zabudowy. Okoliczność, iż wskaźnik maksymalny zabudowy w zakresie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej do poziomu 16,5 m wynikający z decyzji wz był nieco wyższy niż z planu miejscowego (16 m) w żaden sposób nie powoduje, że mogłaby zostać zrealizowana inwestycja o parametrach bardziej korzystnych niż zrealizowanie inwestycji w oparciu o plan. Natomiast ustalony w miejscowym planie wskaźnik maksymalnej wysokość zabudowy na poziomie 20 m (przeznaczenie MW.4 i MW/U.5) pozwala zrealizować inwestycje o zakresie zauważalnie korzystniejszym niż według decyzji wz. Jak słusznie zauważył biegły, przy założeniu, że wysokość jednej kondygnacji to ok. 3 m, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dał możliwość realizacji budynku 6-kondygnacyjnego, przy czym decyzja o warunkach zabudowy umożliwiała zabudowę budynkiem 5-kondygnacyjnym. Co powoduje, iż zasadnie rzeczoznawca uwzględnił w ocenie w ramach cechy "parametry kształtowania zabudowy" parametr dotyczący maksymalnej wysokości zabudowy i uzasadnia przyznanie oceny lepszej dla wyceny przedmiotowej nieruchomości według planu niż według jej faktycznego sposobu wykorzystania. Wskaźniki i parametry kształtowania zabudowy określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obszaru "Ruczaj Rejon ulicy Czerwone Maki" są niewątpliwie na wyższym poziomie niż wskaźniki i parametry kształtowania zabudowy określone w decyzjach o warunkach zabudowy.

Za niezasadne Kolegium uznało zarzuty odwołującej w zakresie nieuzasadnionego przyjęcia, że nieruchomości przeznaczone pod zabudowę w tak szerokim przedziale 66%-89% posiadają ocenę "dobry" dla cechy "uwarunkowania planistyczne - udział w przeznaczeniu inwestycyjnym" bez jej różnicowania. Organ wyjaśnił, że pierwsza nieruchomość wzięta do porównań podobna w całości była przeznaczona pod zabudowę, druga w około 71%, trzecia w około 65%, czwarta w około 79%, piąta w około 72%. W związku z powyższym cecha "uwarunkowaniaplanistyczneudziałprzeznaczeniainwestycyjnego(wedługprzeznaczeniapodstawowego)" otrzymała trzy oceny bardzo dobrą/dobrą/średnią. .

Nieruchomości pod zabudowę w przedziale 90-100% otrzymały ocenę "bardzo dobra", 66%-89% "dobra", zaś 65% i poniżej "średnia". Zgodnie z wyceną przedmiotowej nieruchomości zgodnie z obowiązującym mpzp jest ona w 66% przeznaczona pod zabudowę. Natomiast zgodnie z faktycznym wykorzystaniem 78% pow. nieruchomości było wykorzystane pod zabudowę, tym samym w obu tych stadiach otrzymała ona ocenę "dobra". Kolegium nie znalazło zatem podstaw do podważania ustaleń rzeczoznawcy w tym zakresie.

Natomiast kwestie związane ze skalą ocen jaką rzeczoznawca przyjął dla cechy "uwarunkowania planistyczne" tj. trzy stopniowy podział: "bardzo dobry", "dobry", "średni", należą wyłącznie do rzeczoznawcy i pozostają w jego gestii związanej z posiadanymi wiadomościami specjalnymi. Kolegium poddając analizie skalę ocen również nie dopatrzyło się jakichkolwiek uchybień w tym zakresie.

A. H. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie domagając się jej uchylenia jak i uchylenia poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Wniosła również o zasądzenie kosztów postępowania.

Zaskarżonej decyzji skarżąca zarzuciła naruszenie:

naruszenie przepisów prawa materialnego mających wpływ na wynik sprawy tj. art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie, że zostały spełnione przesłanki do ustalenia renty planistycznej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości z uwagi na uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Ruczaj - Rejon ulicy Czerwone Maki", w sytuacji gdy zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, w tym operat szacunkowy nie potwierdza spełnienia przesłanek uprawniających organ do naliczenia renty planistycznej z uwagi na brak wystąpienia wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego,

naruszenie przepisów postępowania mających wpływ na wynik sprawy, w tym art. 6, 7, 8, 11, 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich działań celem dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, niezebranie w sposób wyczerpujący materiału dowodowego oraz błędną ocenę dowodu w postaci operatu szacunkowego, niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych sprawy istotnych dla jej rozstrzygnięcia, a w szczególności przez:

błędną ocenę, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego, podczas gdy organ II instancji w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji sam przyznaje, że porównanie zapisów planu miejscowego z zakresem decyzji wz, pozwala na stwierdzenie, że w obydwu stanach możliwe byłoby zrealizowanie inwestycji o porównywalnym zakresie tj. przy uwzględnieniu wskaźnika powierzchni zabudowy i wskaźnika terenu biologicznie czynnego, co świadczy o wewnętrznej sprzeczności pomiędzy rozstrzygnięciem organu II instancji a uzasadnieniem zaskarżonej decyzji,

błędną ocenę, że operat szacunkowy stanowi dowód na okoliczność wystąpienia wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego, podczas gdy z jego treści (potwierdzonej następnie w piśmie rzeczoznawcy majątkowego z 18 listopada 2020 r.) wynika, iż "parametry kształtowania zabudowy w wydanej decyzji wz są porównywalne do parametrów określonym w miejscowym planie tj. wskaźnik terenu biologicznie czynnego wynosił w obu przypadkach 50%, a maksymalna wysokość zabudowy ok. 16 m, a parametry te są nawet korzystniejsze na podstawie decyzji wz niż w planie, gdyż wskaźnik powierzchni zabudowy w decyzji wz wynosił od 25 % do 27%, a w planie tylko 25%, co rzeczoznawca majątkowy całkowicie pominął,

błędne ustalenie, iż najważniejszym kryterium branym pod uwagę przy nadawaniu konkretnych oceny cechy "parametry kształtowania zabudowy" jest wysokość zabudowy, a nie np. maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy (który na podstawie decyzji Wwz był wyższy niż w planie), co nie znajduje żadnego merytorycznego uzasadnienia i nie zostało poparte przez rzeczoznawcę żadnymi argumentami i analizą rynku nieruchomości,

błędne ustalenie, że operat szacunkowy oraz wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego zawarte w piśmie z 18 listopada 2020 r. są logiczne, spójne i rzeczowe, wyjaśniły wszystkie wątpliwości skarżącej zawarte w piśmie z 6 listopada 2020 r. w sposób wiarygodny, przekonujący oraz wyczerpujący, w sytuacji gdy rzeczoznawca majątkowy nie przedstawił żadnego uzasadnienia dlaczego przyjął, że wysokość zabudowy jest najważniejszym kryterium branym pod uwagę przy ocenie dla cechy "parametry kształtowania zabudowy", a nie np. maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy, który dla nieruchomości był wyższy na podstawie decyzji wz niż w planie, jak również dlaczego przyjął, że nieruchomość przeznaczona pod zabudowę w tak szerokim przedziale 66-89% posiada ocenę dobrą dla cechy "uwarunkowania planistyczne — udział w przeznaczeniu inwestycyjnym" bez jej dokładniejszego zróżnicowania.

W uzasadnieniu ww. zarzuty zostały rozwinięte. Skarżąca powieliła argumentację przedstawioną wcześniej w odwołaniu.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało swoje stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Na wstępie należy wyjaśnić, że na mocy § 1 rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz. U. poz. 491 z późn. zm.) w okresie od dnia 20 marca 2020 r. do odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2. Do dnia wyrokowania stan epidemii nie został odwołany. Zgodnie z brzmieniem art. 15zzs4 ust.2 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 ze zmianami) w brzmieniu obowiązującym od dnia 3 lipca 2021 r., wprowadzonym przepisem art. 4 pkt 3 ustawy z dnia 28 maja 2021 r. (Dz.U.2021.1090), w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID -19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich, wojewódzkie sądy administracyjne przeprowadzają rozprawę wyłącznie przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających prowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym, że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu. W myśl art. 15zzs4 ust.3 ustawy Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów. W rozpoznawanej sprawie strony postępowania zostały wezwane o podanie, czy wnoszą o przeprowadzenie rozprawy zdalnej, a jeżeli tak – to o wskazanie adresu elektronicznego na platformie ePUAP - w terminie 7 dni od dnia doręczenia - pod rygorem przyjęcia, że strona nie ma możliwości technicznych uczestniczenia w rozprawie zdalnej. Ponieważ nie wszystkie strony wykonały powyższe wezwanie zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym.

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 2167 ze zm.) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Zgodnie z przepisem art.3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.- dalej: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy).

Z art. 145 § 1 p.p.s.a. wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem.

Wskazać również należy, że zgodnie z przepisem art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, że sąd przy ocenie legalności decyzji lub postanowienia bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia ( wyrok NSA W-wa z dnia 9.07.2008 r., sygn. II OSK 795/07, LEX nr 483232).

Na wstępie rozważań poczynić należy kilka uwag o charakterze ogólniejszym.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przestrzennym (Dz.U.2021.741 t.j.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przepis art. 37 ust. 1 ustawy przesądza natomiast, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jego wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Stosownie zaś z art.87 ust.3a ustawy, jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Art. 87 ust. 3a ustawy został dodany przez art. 1 ustawy z dnia 26 maja 2011 r. (Dz. U. nr 153, poz. 901) i wprowadził z dniem 10 sierpnia 2011 r. unormowanie, którego zadaniem było dopasowanie brzmienia tego artykułu do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. akt P 58/08. Uzasadniono je koniecznością wyraźnego przesądzenia na gruncie ustawy, że w przypadku, gdy plan miejscowy został uchwalony dla obszaru, który uprzednio był objęty planem miejscowym uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., miernikiem wzrostu wartości zbywanej nieruchomości powinna być różnica między wartością określoną z uwzględnieniem postanowień nowego planu oraz przeznaczenia tej nieruchomości w planie, który utracił moc zgodnie z art. 87 ust. 3 u.p.z.p. Natomiast jeśli kryterium faktycznego sposobu wykorzystania danej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu miejscowego okazałoby się korzystniejsze dla właściciela, w tym wypadku ustawodawca przewidział zastosowanie zasady ogólnej, kierując się określoną w art. 2 Konstytucji RP zasadą zaufania do państwa i stanowionego przez nie prawa.

Zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 87 ust. 3a u.p.z.p., wartość przedmiotowej działki po uchwaleniu obecnie obowiązującego miejscowego planu powinna zostać przez organy porównana z wartością tej działki ustalonej na podstawie jej faktycznego sposobu wykorzystania lub też wartością tej działki obliczoną z uwzględnieniem jej przeznaczenia w poprzednio obowiązującym miejscowym planie. Dla obliczenia opłaty planistycznej powinna zostać wybrana wyższa z tych wartości jako korzystniejsza dla strony.

Przez "faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości" należy rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania. Stan rzeczywisty nieruchomości obejmuje zmianę jej statusu planistycznego na skutek wydania decyzji o warunkach zabudowy. Przepis art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu, jako przepis szczególny, wyłącza zastosowanie art. 154 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (por. wyroki NSA z dnia 13 grudnia 2018 r., II OSK 409-414/18, LEX nr 2611791).

Stosownie do art.37 ust.12 omawianej ustawy, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ((Dz.U.2020.1990 t.j., dalej: u.g.n.), o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej.

I tak, zgodnie z art.151 ust.1 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Podstawowym dowodem w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej, w myśl art. 156 ust.1 u.g.n., jest operat szacunkowy ustalający wartość nieruchomości. Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2020.1990 t.j.) oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości oraz wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i prawidłowym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i co do zasady, podlega ocenie organu stosownie do przepisu art. 80 k.p.a. Tym niemniej ocena ta dokonywana jest w ograniczonym zakresie. W aktualnym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego dominuje pogląd, że ocena operatu szacunkowego może dotyczyć jedynie kwestii formalnych a podważanie ustaleń wynikających z operatu nastąpić może jedynie kwestii oczywistej wadliwości operatu. W żadnym razie kontrola ta nie może dotyczyć zakresu wiedzy specjalnej, jaką dysponuje rzeczoznawca majątkowy i którą wyraża w operacie. Dla przykładu można wskazać pogląd wyrażony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 maja 2020 r. I OSK 384/19 w którym wskazano, iż zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Także w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lutego 2018 r. I OSK 2023/17 wskazano, iż ocena mocy i wartości dowodowej operatu szacunkowego, dokonywana przez organ administracyjny nie może wkraczać w zakres objęty tzw. wiedzą specjalistyczną biegłego (por. też wyroki NSA z dnia z dnia 13 lipca 2018 r. I OSK 2269/16, z dnia 4 grudnia 2019 r. I OSK 3367/18, z dnia 28 kwietnia 2002 r. I OSK 557/19). Zgodnie bowiem z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Pełna, szczegółowa i merytoryczna ocena operatów szacunkowych zarówno przez organy administracji publicznej, jak też i przez sądy administracyjne, nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W tym bowiem zakresie operat szacunkowy może być podważony jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. wyrok NSA z dnia 13 lipca 2018 r. I OSK 2269/16, LEX nr 2585470).

Jak stanowi § 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

W myśl art.4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Dla stwierdzenia, czy przyjęte do porównań nieruchomości spełniają to kryterium, operat musi zawierać prawidłowy i pełny opis tych nieruchomości. Jednocześnie zastrzec należy, że nieruchomość podobna nie może być utożsamiana z nieruchomością identyczną, a z treści art. 153 ust. 1 ustawy wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Z prawidłowej wykładni powołanych przepisów nie wynika zatem zakaz przyjęcia do porównań nieruchomości różniących się powierzchniami (zob. wyrok NSA z dnia 20 listopada 2019 r., sygn.. II OSK 2930/18, LEX nr 2748925 oraz wyrok NSA z dnia 12 lipca 2017 r., II OSK 2879/15, LEX nr 233440).

Stosownie do § 26 rozporządzenia rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków. Jeżeli na rynku nieruchomości właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości (§ 27).

Przenosząc dotychczasowe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy, zauważyć należy, że zgodnie z przytoczonym na stronie 5 w operatu stanem prawnym wynikającym z księgi wieczystej Nr [...], księga ta obejmuje dwie działki ewidencyjne nr [...] oraz [...] o powierzchni 1,3558 ha.

Jak wynika z art. 46 § 1 kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Definicja ta jest zgodna z art.4 pkt 1) ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowiącym, że przez "nieruchomość gruntową" należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. W myśl pkt 3) tego przepisu "działką gruntu" jest niepodzielona, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej. Z kolei w myśl zasady wynikającej z art.24 ust.1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.2019.2204 t.j.) dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą. W przypadku założenia księgi obowiązuje więc zasada "jedna księga - jedna nieruchomość".

Skoro w przywołanych już przepisach art.36 ust.4 i art.37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mowa jest o wzroście wartości nieruchomości, oznacza to, że rzeczoznawca powinien określić wartość całej nieruchomości objętej księgą wieczystą Nr [...], składającą się z dwóch działki ewidencyjne nr [...] i [...] o powierzchni 1,3558 ha, a nie szacować jako "nieruchomość pierwotną" działkę [...] o powierzchni 1,0466 ha.

Jak wynika z mapy znajdującej się na stronie 120 akt administracyjnych (będącej załącznikiem graficznym do decyzji z dnia 12 maja 2916 r. o warunkach zabudowy dla zamierzenia "budowa zespołu do czterech budynków mieszkalnych wielorodzinnych na działkach [...], [...] i [...]) oraz wyrysu z rysunku planu z karty 32 działka nr ew. [...] ma kształt wydłużonego prostokąta i graniczy od wschodu z działką nr ew. [...], przylegając do niej dłuższym bokiem.

Rzeczoznawca w punkcie 6.2 na stronie 22 operatu podał, że faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości pierwotnej (działki nr [...]) przed uchwaleniem nowego planu miejscowego określono jako teren niezabudowany, porośnięty roślinnością, kształt nieruchomości wąski i wydłużony, ale w mniejszym stopniu ograniczający swobodę zabudowy. Jednocześnie biegły ustalił, że nieruchomość pierwotna (czyli działka nr [...]) objęta była decyzjami WZ na budowę zespołu do czterech budynków mieszkalnych wielorodzinnych w około 78 %.

W punkcie 6.3 operatu wskazano, że przy uwzględnieniu przeznaczenia z planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa 75 % powierzchni działki nr [...] znajdowało się w obszarze M3 269.

W punkcie 7.3 operatu - Analiza rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości pierwotnej, według jej faktycznego sposobu wykorzystania, pomimo tak sformułowanego w tytule założenia, rzeczoznawca w następujący sposób określił rodzaj rynku: "Prawo własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych lub zabudowanych budynkami do remontu częściowo przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz częściowo ujętymi w innym przeznaczeniu (nie inwestycyjnym) lub nieobjętymi ustaleniami WZ, częściowo przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z możliwością realizacji usług w ograniczonym zakresie oraz częściowo ujętymi w innym przeznaczeniu, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami wbudowanymi oraz o wiodącym przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową – według przeznaczenia w planie miejscowym lub w decyzji WZ", co jest niezrozumiałe.

Z kolei na stronie 36 operatu, po przedstawieniu parametrów zabudowy ustalonych w w/w decyzjach WZ na budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, podano, że " w związku z powyższym przedmiotowej nieruchomości w zakresie cechy "parametry kształtowania zabudowy" przyporządkowano ocenę "0,33". Parametry kształtowania zabudowy w wydanej decyzji wz są porównywalne do parametrów określonych w planie miejscowym >Ruczaj – Rejon ulicy Czerwone Maki< (...) Wycena nieruchomości pierwotnej według faktycznego sposobu wykorzystania została dokonana na podstawie tych samych nieruchomości porównawczych, co w przypadku przeznaczenia w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania. Uwzględniając ustalenia wydanej decyzji o warunkach zabudowy, analizą objęto nieruchomości częściowo przeznaczone pod zabudowę mieszkaniowo wielorodzinną, jak i mieszkaniową wielorodzinną z usługami w parterze, a częściowo nie objęte ustaleniami wz. Analiza rynku wykazała, że nieruchomości o przeznaczeniu podstawowym w planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, jak i mieszkaniową wielorodzinną z usługami w parterze nie różnicuje cen w/w nieruchomości. Analizą objęto nieruchomości podobne, dla których została wydana ostateczna decyzja WZiZT na realizację zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Analiza wykazała, iż rynek nie różnicuje cen nieruchomości ze względu na objęcie ustaleniami m.p.z.p. i decyzji WZiZT". Pozostaje to zatem w sprzeczności z założeniem przyjętym przez biegłego, że "faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości pierwotnej (działki nr [...]) określono jako teren niezabudowany, porośnięty roślinnością".

Nadto rzeczoznawca podał, że wycena nieruchomości pierwotnej według faktycznego sposobu wykorzystania została dokonana na podstawie tych samych nieruchomości porównawczych, co w przypadku przeznaczenia w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania.

W tabeli na stronie 38 operatu, dotyczącej porównań według faktycznego sposobu wykorzystania, rzeczoznawca określił próbkę reprezentatywną 5 nieruchomości porównywalnych jako: "nieruchomości gruntowych niezabudowanych lub zabudowanych budynkami do remontu częściowo przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz częściowo ujętymi w innym przeznaczeniu (nie inwestycyjnym) lub nieobjętymi ustaleniami WZ, częściowo przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z możliwością realizacji usług w ograniczonym zakresie oraz częściowo ujętymi w innym przeznaczeniu, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami wbudowanymi oraz o wiodącym przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową – według przeznaczenia w planie miejscowym lub w decyzji WZ".

Tabela ze strony 39 określająca cechy pięciu działek przyjętych do porównań według faktycznego sposobu użytkowania (teren niezabudowany, porośnięty roślinnością) zawiera identycznie ocenione cechy (uwarunkowania planistyczne – udział przeznaczenia inwestycyjnego według przeznaczenia podstawowego oraz parametry kształtowania zabudowy), jak w tabeli ze strony 32, obrazującej cechy tych samych nieruchomości przy uwzględnieniu obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.

W tabeli na stronie 45 operatu, dotyczącej porównań według planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc z upływem 1 stycznia 2003 r., rzeczoznawca określił próbkę reprezentatywną 5 nieruchomości porównywalnych jako: "nieruchomości gruntowych niezabudowanych lub zabudowanych budynkami do remontu częściowo przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z możliwością realizacji usług w ograniczonym zakresie oraz częściowo ujętymi w innym przeznaczeniu oraz przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami wbudowanymi".

Treść tabeli ze strony 46 operatu w zakresie nieruchomości porównawczych jest identyczna z tabelami ze strony 32 (dotyczącej porównań według obowiązującego planu) i 39 (przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania) operatu. Tymczasem w aktach administracyjnych brak jest dowodu wykazującego fakt, że nieruchomość C2 tak według planu "Ruczaj – Rejon ulicy Czerwone Maki", jak i planu przyjętego uchwałą Nr VII/58/94 Rady Miasta Krakowa z 16 listopada 1994 r., zmieniającą uchwałę Nr XXXVII/229/88 Rady Narodowej Miasta Krakowa z 25 kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa miała identyczne uwarunkowania planistyczne i parametry kształtowania zabudowy (ok. 71 % zabudowa mieszkaniowa, ok. 20 % zieleń publiczna, ok. 9% tereny komunikacji). To samo dotyczy nieruchomości C3 (ok.65 % zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, ok. 35% zieleń urządzona), C4 (ok. 53 % zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, ok.26% zabudowa mieszkaniowo-usługowa, ok.14 % tereny zieleni, ok. 7 % tereny komunikacji) i C5 ( ok.72 % zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, ok. 18% tereny komunikacji).

W tabeli na stronie 52 operatu przedstawiono opis nieruchomości porównawczych C2, C3, C4 i C5 z nieruchomością nazywaną przez rzeczoznawcę nieruchomością pierwotną (dz.[...]) o powierzchni 10 466 m2. Z tabeli tej wynika, że nieruchomość szacowana jest w 66 % przeznaczona pod zabudowę wielorodzinną mieszkaniowo-usługową i w 34 % na cele pozainwestycyjne, a nieruchomość C4 jest w 79 % przeznaczona pod zabudowę wielorodzinną mieszkaniowo-usługowa i w 21 % na cele pozainwestycyjne oraz obydwie uzyskały w zakresie cechy "parametry kształtowania zabudowy" ocenę "dobrą". Tymczasem nieruchomość C3 przeznaczona w 65 % pod zabudowę mieszkaniową i w 35 % pod zieleń urządzoną uzyskała ocenę "średnią".

Dlatego też zgodzić się należy ze skarżącą, że przypisanie działce nr [...] za cechę "parametry kształtowania zabudowy" (w 66 % przeznaczonej pod zabudowę wielorodzinną mieszkaniowo-usługową i w 34 % na cele pozainwestycyjne), oceny 0,66 - tyle samo co nieruchomości C4 (w 79 % przeznaczonej pod zabudowę wielorodzinną mieszkaniowo-usługową i w 21 % na cele pozainwestycyjne) i nieruchomości C2 (przeznaczonej w 71 % pod zabudowę mieszkaniową i w 29 % na cele pozainwestycyjne) nie można uzasadniać wyłącznie tym, że ustalony w miejscowym planie wskaźnik maksymalnej wysokości zabudowy na poziomie 20 m (przeznaczenie MW.4 i MW/U.5) pozwala zrealizować inwestycje o zakresie zauważalnie korzystniejszym niż według decyzji wz. Rzecz bowiem w tym, że rzeczoznawca nie podał takich informacji w zakresie nieruchomości przyjętych do porównań.

Po pierwsze, opis nieruchomości porównawczych jest dosyć lakoniczny. Sformułowania typu: "w bliższej odległości od centrum", "w średniej odległości od centrum", "niski stopień zurbanizowania" nie pozwalają na weryfikację podobieństwa tych działek do nieruchomości szacowanej.

Po drugie, rzeczoznawca nie przedłożył rysunku planu ogólnego, który wygasł 1 stycznia 2003 r., stąd informacje dotyczące nieruchomości szacowanej nie nadają się do weryfikacji. Na stronie 182 akt administracyjnych znajduje się jedynie nie potwierdzona za zgodność z oryginałem kserokopia jakiejś mapy, bez metryki, bez możliwości odczytania numerów działek z zaznaczonym kolorem zielonym jakimś obszarem leżącym na terenie oznaczonym symbolem M3 269.

Po trzecie, w operacie brak jest danych odnośnie przeznaczenia w planie ogólnym i planie aktualnie obowiązującym działek przyjętych do porównań. Nie wiadomo, w jakich obszarach planu (z podaniem symboli) były położone.

Informacje te są niezbędne, zważywszy, że - jak już wcześniej podkreślono - treść tabel ze strony 32, 39 i 46 operatu jest identyczna, a mają one przedstawiać nieruchomości przyjęte do porównań według obowiązującego planu, faktycznego sposobu wykorzystania i planu ogólnego z 1994 r.

Zastrzeżenia budzi również opis nieruchomości ze strony 52 operatu i przypisaną jej oceną w zakresie kształtu – "nieregularny", "dobra", "0,5 punktu". Po pierwsze, biegły nie podał jaka jest szerokość działki nr [...], po drugie, w części objętej symbolem MW 8 przylega ona do działki nr [...], z którą tworzyła jedną nieruchomość. Z rysunku planu wynika, że działka nr [...] tworzyła wydłużony prostokąt o szerokości zbliżonej do szerokości działki nr [...].

Zwrócić również należy uwagę, że tabele ze strony 53 operatu (porównanie według planu aktualnie obowiązującego) oraz ze strony 57 (porównanie według faktycznego sposobu wykorzystania) są identyczne za wyjątkiem jednego parametru: w wyliczeniu według planu aktualnie obowiązującego przyjęto, że parametrowi kształtowania zabudowy nieruchomości szacowanej przypisano ocenę "dobrą" - "0,66 punktu, gdy tymczasem w tabelach ze stron 56 i 57 operatu przypisano mu ocenę "średnią" - "0,33 punktu.

W operacie brak jest jakichkolwiek danych uzasadniających przyjęcie takiej oceny dla nieruchomości ocenianej oraz oceny "dobrej" dla działki C2, "średniej" dla działki C3, "dobrej" dla działki C4 i "przeciętnej" dla działki C5.

Zastanawiające jest, że dla działek C2, C3, C4 i C5 w tabeli ze strony 56 (porównanie według faktycznego sposobu wykorzystania) podano uwarunkowania planistyczne dokładnie takie same jak w tabeli ze strony 53 operatu (porównanie według planu aktualnie obowiązującego), a jedynie dla szacowanej działki nr [...] przyjęto procentowy udział zabudowy wynikający z decyzji WZ. Nadto, jak już wcześniej sygnalizowano, rzeczoznawca sam stwierdził, że "analizą objęto nieruchomości częściowo przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, jak i mieszkaniową wielorodzinną z usługami w parterze, a częściowo nie objęte ustaleniami wz. Analizą objęto nieruchomości podobne, dla których została wydana ostateczna decyzja WZiZT na realizację zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Analiza wykazała, iż rynek nie różnicuje cen nieruchomości ze względu na objęcie ustaleniami m.p.z.p. i decyzji WZiZT". Pomijając wewnętrzną sprzeczność tych zdań, naprawdę nie wiadomo, w oparciu o jakie kryterium rzeczoznawca porównywał te nieruchomości z nieruchomością szacowaną. Przy porównaniach według faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości zestawiał bowiem ceny nieruchomości porównawczych zgodnie z ich przeznaczeniem w obowiązującym planie, a szacowanej – według wydanych dla niej decyzji WZ.

Z kolei w tabeli na stronie 60 operatu (dotyczącej porównań przy uwzględnieniu ustaleń planu ogólnego Miasta Krakowa) ustalenia planistyczne dla nieruchomość C2, C3, C4 i C5 są tożsame z ujętymi w tabelach z k.32 (według aktualnie obowiązującego planu) i k.39 (według faktycznego sposobu wykorzystania).

Oceniając zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję I instancji trzeba się zgodzić z tym zarzutem skargi, w którym organom rozstrzygającym zarzucono błędne ustalenie stanu faktycznego i niewłaściwą ocenę materiału dowodowego tj. norm z art. 7 , art. 77 § 1 i 80 kodeksu postępowania administracyjnego, co mogło mieć istotny wpływ na wynik spraw.

W ocenie Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę, wbrew stanowisku organów obu instancji nie można uznać analizowanego "operatu szacunkowego" sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego Ł. G. - za spójny, logiczny, zupełny, nie zawierający niejasności i braków istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości. W świetle przedstawionych uwag jest wręcz odwrotnie.

Nie sposób nie zauważyć, że do uzasadnień decyzji bezrefleksyjnie przepisano obszerne fragmentu operatu, bez dokonania samodzielnej jego oceny.

Uprawniona jest zatem konstatacja, że operat szacunkowy stanowiący podstawowy dowód w sprawie nie został sporządzony prawidłowo, a organy zaniechały jego właściwej oceny.

Ponownie rozpoznając sprawę organy uwzględnią powyższe wskazania i oceny.

Z powyższych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie orzekł jak w punkcie I sentencji , biorąc za podstawę art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" p.p.s.a.

O kosztach postępowania orzeczono w punkcie II sentencji, na podstawie art. 200 p.p.s.a.