Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1070/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-09-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Agnieszka Wójcik (spr.), Sędziowie sędzia WSA Agnieszka Góra-Błaszczykowska, sędzia WSA Łukasz Krzycki, Protokolant ref. staż. Filip Rutkowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 września 2013 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej [...] z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] marca 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] marca 2013r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. po rozpatrzeniu odwołania Spółdzielni Mieszkaniowej [...] i państwa: H. K. i A. K., M. i M. W., K. i W. P., od decyzji Zarządu [...] W. nr [...] z dnia [...] listopada 2012r. ustalającej warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie drugiego etapu zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym na terenie działki nr ew. [...] w obrębie [...] przy ul. [...] w rejonie ul. [...] w W. na terenie [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał, że w rozpoznawanej sprawie z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy wystąpiła Spółka [...] Sp. z o.o.

Zarząd [...] W. decyzją nr [...] z dnia [...] listopada 2012r. ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyli państwo: K. i W. P., M. i M. W., H. K. i A. K. i Spółdzielnia Mieszkaniowa [...].

Państwo: K. i W. P., M. i M. W., H. K. i A. K., podnieśli, że nie został spełniony wymóg wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 3, bowiem nie przedłożono umów z dostawcami mediów, teren inwestycji nie ma dostępu do drogi publicznej, nie ustalono czy możliwe jest wyznaczenie miejsc postojowych zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W odwołaniach wskazano także, iż zgodnie z orzecznictwem sądów przy ocenie bezpośredniego dostępu danego terenu do drogi publicznej należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 marca 1985r. o drogach publicznych, zgodnie z którymi bezpośredni dostęp do drogi publicznej określa zarządca drogi w decyzji o lokalizacji zjazdu. Organ nie wykazał, aby taka decyzja została wydana. Zdaniem skarżących nie wykazano, aby był odpowiedni odstęp do drogi publicznej. W odwołaniach zarzucono także, że w decyzji nie

1

określono, czy w garażu podziemnym może odbywać się ruch pojazdów o większych gabarytach.

Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] zarzuciła naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2002r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 96 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko poprzez stwierdzenie, że organ rozważył wpływ przedsięwzięcia na obszar NATURA 2000 i analiza zagadnienia wykazała, że planowana inwestycja nie ma potencjalnie znaczącego oddziaływania na ten obszar, naruszenie przepisów postępowania, które miały istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie art. 7, art. 77 §1 kpa poprzez niedokładne wyjaśnienie okoliczności faktycznych i prawnych niniejszej sprawy. Spółdzielnia podniosła, że nie został spełniony warunek wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 3, bowiem brak jest umów zawartych pomiędzy właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Zdaniem skarżącej Spółdzielni pismo z dnia [...].05.201Or. Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i kanalizacji nie spełnia wymogu art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy. Nie dokonano analizy odnośnie możliwości wykonania przyłączy. Urządzenia wodociągowe i kanalizacyjne zostały wybudowane na potrzeby obsługi osiedla Spółdzielni Mieszkaniowej [...]. Zdaniem skarżącej Spółdzielni teren planowanej inwestycji nie posiada dostępu do drogi publicznej. W odwołaniu stwierdzono, że działka nr ew. [...] została zabudowana budynkiem mieszkalnym na całej szerokości działki a droga zlokalizowana na działce nr ew. [...] kończy swój bieg przy wjeździe do istniejącego budynku. Inwestor przy projektowaniu I etapu nie zaprojektował drogi dojazdowej do II etapu, tylko zabudował całą swoją działkę co spowodowało odcięcie II etapu od drogi publicznej. Nie przeprowadzono żadnej analizy odnośnie możliwości dojazdu przez garaż z działki nr [...] przez pojazdy, maszyny i urządzenia niezbędne do wybudowania budynku (w istniejącym garażu nie widać wyjazdu na ww. działkę, czyli inwestor musi przeprojektować garaż i zrobić w ścianie nośnej istniejącego budynku przejazd, nie załączono pozwolenia z wydziału architektury na taki przejazd, poza tym budynek jest zamieszkały i nie załączono pozwolenia i aprobaty na przebudowę garaży od właścicieli mieszkań i miejsc postojowych). Spółdzielnia zarzuciła, że decyzja ustalająca warunki zabudowy określa lokalizację inwestycji budynku przy granicy nieruchomości. Planowany budynek jest dużo wyższy niż budynek położony przy ul. [...]. Wyznaczono drogę dojazdową posadowioną na skarpie, na której znajduje się ścieżka pieszo-rowerowa nieutwardzona, pod którą znajduje się duży węzeł cieplny przykryty płytami betonowymi. Zdaniem Spółdzielni analiza wskazuje, że planowana inwestycja może potencjalnie oddziaływać na obszar NATURA 2000 i w związku z tym na podstawie art. 96 ust 3 organ winien wydać postanowienie w sprawie nałożenia obowiązku przedłożenia właściwemu miejscowo regionalnego dyrektorowi ochrony środowiska wniosku o wydanie decyzji czy przedsięwzięcia może potencjalnie znacząco oddziaływać na obszar Natura 2000.

Rozpoznając ponownie sprawę organ uznał, że odwołania nie zasługują na uwzględnienie. W przedmiotowej sprawie po przeprowadzeniu analizy obszaru i prawidłowym wyznaczeniu granic obszaru analizowanego organ I instancji ustalił w ocenie organu odwoławczego właściwie warunki zabudowy dla planowanej inwestycji.

Przede wszystkim zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego wbrew zarzutom podniesionym w odwołaniu w sprawie spełniony został warunek wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Orzecznictwo sadów administracyjnych w zakresie zapewnienia wystarczającego uzbrojenia terenu jest ugruntowane i jednoznaczne. Wynika z niego, że do spełnienia tego warunku wystarczy uzyskanie od gestorów sieci zapewnienia, że uzbrojenie jest wystarczające do obsługi planowanego przedsięwzięcia oraz, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta. Organ przytoczył uzasadnienia kilku wyroków sądów administracyjnych w tym wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 24.12.2008r., sygn. akt IV SA/Wa 1361/08, LEX nr 533147 w którym wskazano, że "1. Celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. 2. Zagwarantowanie oznacza zapewnienie w drodze umowy nie jest tożsame z obowiązkiem posiadania takiej umowy już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia, gwarancji że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta. Zapewnieniem tym może być każdy dokument wydany przez uprawnioną jednostkę świadczącą usługi komunalne według przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej (Dz. U Nr 9, poz. 43 ze zm.), w którym uzgadnia zamierzone uzbrojenie terenu i jednocześnie przedstawia rozwiązanie jakie w przyszłości zostanie na danym terenie zrealizowane". W niniejszej sprawie m.in. MPWiK pismem z dnia [...].01.2012r. wskazało wstępne warunki techniczne zaopatrzenia w wodę, odprowadzanie ścieków i wód opadowych.

Odnosząc się do zarzutu braku dostępu do drogi publicznej organ wyjaśnił, że aktem notarialnym Rep. [...] z dnia [...].05.2002r. o ustanowieniu służebności gruntowej, Zarząd [...] wyraził zgodę na obciążenie nieruchomości stanowiącej własność Gminy W. oznaczonej jako działka nr ew. [...] o pow. [...] m2 odpłatną służebnością przejścia i przejazdu na rzecz każdoczesnego właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości sąsiedniej, stanowiącej działki nr ew. [...] w obrębie [...] (obecnie nr ew. [...]). Z kolei w akcie notarialnym Rep. [...] z dnia [...].05.2006r. - umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży, oświadczeniu o ustanowieniu służebności oraz pełnomocnictwie, przedstawiciele spółki [...] Sp. z o.o. ustanowili nieodpłatnie na działce nr ew. [...] (nieruchomość obciążona) na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości sąsiedniej, położonej w W. przy ul. [...], stanowiącej działkę oznaczoną w ewidencji gruntów numerem [...] w obrębie [...], 1) służebność gruntową polegającą na prawie przechodu, która będzie wykonywana pasem o szerokości od [...] m do [...] m, przebiegającym wzdłuż północnej granicy nieruchomości na całej jej długości a stanowiącej aktualnie chodnik przeznaczony do ruchu pieszego, 2) służebność gruntową polegającą na prawie przechodu i przejazdu, która będzie wykonywana pasami o szerokości [...] m i [...] m, przebiegającymi od drogi dojazdowej oznaczonej jako działka nr ew. [...] z obrębu [...] do bram garażowych, usytuowanych w budynku posadowionym na działce nr ew. [...], 3) służebność gruntową polegającą na prawie przechodu i przejazdu, która będzie wykonywana pasami szerokości [...] m i [...] m, przebiegającymi przez wszystkie pomieszczenia dwóch garaży podziemnych, usytuowanych w podziemiach budynku mieszkalnego położonego na działce nr ew. [...], 4) służebność gruntową polegającą na prawie doprowadzenia i przyłączenia nieruchomości władnącej przewodów doprowadzających następujące instalacje techniczne: wodociągową, kanalizacyjną, elektroenergetyczną, telekomunikacyjną, ciepłowniczą wraz z odpowiednimi przyłączami, punktami pomiarowymi i redukcyjnymi, umożliwiającymi przyłączenie nieruchomości do sieci zewnętrznych, 5) służebność gruntową polegającą na prawie przekroczenia granicy nieruchomości obciążonej przy wznoszeniu budynku mieszkalnego stanowiącego "Budynek Mieszkalny II Etapu", tj. przekroczenia granicy częścią składową budynku, wybudowanego na działce nr [...] w ten sposób, że w części naziemnej budowli, róg budynku od strony północno-zachodniej przekroczy granicę nieruchomości obciążonej na powierzchni ok. [...] m2 oraz w części podziemnej budowli nieruchomość obciążona zostanie zabudowana częścią garażu, będącą częścią składową budynku posadowionego na działce nr [...] wraz z prawem wykonywania prac ziemnych uzasadnionych zakresem robót budowlanych, jednakże nie zagrażających utratą oparcia nieruchomości obciążonej.

Z powyższych zapisów aktów notarialnych w ocenie organu wynika, że dostęp do drogi publicznej został zapewniony przez ustanowienie służebności gruntowej. Tymczasem wszelkie techniczne zagadnienia związane z planowaną inwestycją w tym rozwiązania dotyczące przejazdu przez działki obciążone służebności usytuowanie planowanego budynku na przedmiotowej działce, zacieniania pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi w budynkach sąsiednich, zapewnienia odpowiedniej ilości miejsc parkingowych (wynikającej z decyzji o warunkach zabudowy), będą przedmiotem postępowania o wydanie pozwolenia na budowę, a nie o ustalenie warunków zabudowy.

Odnosząc się do zarzutu Spółdzielni Mieszkaniowej dotyczącego konieczności przedłożenia regionalnemu dyrektorowi ochrony środowiska wniosku o wydanie decyzji czy przedsięwzięcia może potencjalnie znacząco oddziaływać na obszar Natura 2000, organ wskazał, że z art. 96 ustawy z dnia 3 października 2008r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko jest obowiązany do rozważenia, przed wydaniem decyzji, czy przedsięwzięcie może potencjalnie znacząco oddziaływać na obszar Natura 2000. Z zaskarżonej decyzji wynika, że organ I instancji dokonał takiej analizy i uznał, że inwestycja nie ma potencjalnie znaczącego oddziaływania na obszar Natura 2000.

Skargę na powyższą decyzję wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] w W., zarzucając jej: naruszenie prawa materialnego " które miało wpływ na wynik sprawy tj. art. 61 ust. 1 ustawy dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie, iż spełnione zostały łącznie przesłanki określone w tym przepisie, podczas gdy teren nie ma dostępu do drogi licznej, oraz nie ma uzbrojenia wystarczającego dla zamierzenia inwestycyjnego,

- § 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 toku w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki, (Dz.U. Nr 75 poz. 690 ze zm.) poprzez uznanie że teren ma zapewniony dojazd do drogi publicznej, odpowiedni do przeznaczania i sposobu użytkowania oraz wymagań przeciwpożarowych, podczas gdy teren me ma odpowiedniego do przeznaczania i sposobu użytkowania oraz wymagań przeciwpożarowych dostępu do drogi

- § 18 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 toku w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki, (Dz. U Nr 75 poz. 690 ze zm.) poprzez nie ustalenie możliwości ustalenia miejsc postojowych na ternie inwestycji;

- art. 1 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia 27 marca 2002 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz U. z 2003 Nr 80 poz 717 ze zm.) poprzez naruszenie wymagań ładu przestrzennego w tym urbanistyki i architektury polegające na zróżnicowaniu wysokości budynków w stosunku do budynków sąsiednich i takie ukształtowanie przestrzeni która nie tworzy harmonijnej całości.

-naruszenie art. 96 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r o udostępnieniu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach / oddziaływania na środowisko (Dz.U. Nr 199 poz 1227 z późn. zmianami) poprzez mylne stwierdzenie, że organ rozważył wpływ przedsięwzięcia na obszar NATURA 2000,

-naruszenie przepisów postępowania, które miały istotny wpływ na wynik sprawy a mianowicie art.6, art 7, art 8 art. 77 § 1 k.p.a. , poprzez niedokładne wyjaśnienie istotnych dla sprawy okoliczności faktycznych i prawnych i naruszenie zasady dochodzenia prawdy obiektywnej w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy " oraz nieuwzględnienie interesu społecznego i słusznego interesu obywateli

Zaskarżając powyższą decyzję skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. W uzasadnieniu skargi strona skarżąca przedstawiła argumentację mającą uzasadniać podniesione zarzuty.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Pismem z dnia 6 września 2013r. uczestnik postępowania Spółka [...] Sp. z .o.o. z siedzibą w W. wniosła o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 2012 poz. 270 zwanej w dalszej części P.p.s.a. ), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki przewidziane ustawie. Oznacza to, iż zadaniem sądu administracyjnego jest zbadanie zgodności zaskarżonej decyzji z przepisami zarówno prawa materialnego jak i procesowego w odniesieniu do stanu faktycznego istniejącego w chwili wydania zaskarżonej decyzji i w przypadku stwierdzenia naruszenia prawa wyeliminowanie takiego aktu z obrotu prawnego. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, uznał iż zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. oraz utrzymana nią w mocy decyzja Prezydenta W. nie naruszają prawa w stopniu mogącym prowadzić do ich uchylenia.

Jak wynika z przedstawionego stanu sprawy Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. - działając na podstawie art. 138 § 1 ust. 1 k.p.a. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. wydaną przez Zarząd [...] W. nr [...] z dnia [...] listopada 2012r. ustalającą warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie drugiego etapu zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym na terenie działki nr ew. [...] przy ul. [...] w rejonie ul. [...] w W. na terenie [...].

Generalną zasadą, którą muszą się kierować organy orzekające w przedmiocie warunków zabudowy, jest konieczność uwzględnienia wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury a także walorów architektonicznych i krajobrazowych (art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), przy czym pojęcie ładu przestrzennego obejmuje ukształtowanie przestrzeni, które uwzględnia m.in. uwarunkowania kompozycyjno - estetyczne (art. 2 pkt 1 ustawy). Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji (ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2004, str. 500).

W celu spełnienia tych wymagań, w procesie decyzyjnym związanym z ustalaniem warunków zabudowy, ustawodawca ustanowił obowiązek przeprowadzenia wstępnej analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikającej z przepisów odrębnych (art. 53 ust. 3 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy). Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 ustawy, określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). Zgodnie z art. 56 w zw. z art. 64 ustawy, organ nie może jednak odmówić ustalenia warunków zabudowy jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Wydanie decyzji jest zaś możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia wymogów określonych w art. 61 ust. 1 ustawy, tj.:

1.) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 powołanego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o p.z.p., jak i granice obszaru analizowanego (czyli tego na który inwestycja będzie oddziaływać) na kopii mapy w skali 1:500 lub 1:1000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Następnie warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną (§ 9 ust. 1 rozporządzenia). Warunki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do wymienianej decyzji ( § 9 ust. 2 rozporządzenia). Część graficzną decyzji oraz część graficzną analizy sporządza się na kopiach map, wyżej wymienionych (§ 9 ust 3 rozporządzenia).

Przekładając powyższe na stan przedmiotowej sprawy - w ocenie Sądu - orzekające w sprawie organy wbrew zarzutom skargi nie dopuścił się naruszenia przepisów prawa materialnego, ani przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, bowiem jedynie w takich przypadkach zgodnie z art. 145 § 1lit a i c P.p.s.a Sąd administracyjny może uchylić zaskarżone rozstrzygnięcie.

Podstawowym zarzutem sformułowanym przez Skarżącą jest zarzut naruszenia prawa materialnego to jest art. 61 ust. 1 ustawy. Zdaniem skarżącej w sprawie nie zostały spełnione przesłanki warunkujące wydanie decyzji o warunkach zabudowy określone w art. 61 ust. 1pkt. 2 i pkt 3 ustawy, gdyż teren planowanej inwestycji nie ma dostępu do drogi publicznej, oraz nie ma uzbrojenia wystarczającego dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie planowanej inwestycji.

W ocenie Sądu powyższe zarzuty strony skarżącej nie zasługują na uwzględnienie. Jak wynika bowiem z akt sprawy orzekające w sprawie organy szczegółowo zbadały kwestię dostępu terenu do drogi publicznej i uznały, że teren planowanej inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej w rozumieniu art 2 punkt 14 ustawy zgodnie z którym przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć:

1) bezpośredni dostęp do drogi publicznej, albo

2) pośredni dostęp do drogi publicznej w postaci:

1. dostępu do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną, lub

2. dostępu do drogi publicznej przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Tym samym pojęcie "dostępu do drogi publicznej", o którym mowa we wskazanym przepisie, nie ogranicza się jedynie do bezpośredniego połączenia terenu z drogą, ale również rozumiane jest jako połączenie pośrednie - poprzez drogę wewnętrzną lub ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego polegającego na możliwości przechodu/przejazdu przez nieruchomość oddzielającą teren inwestycji od drogi publicznej poprzez ustanowienie odpowiedniej służebności. Z akt sprawy wynika, zaś iż dostęp do terenu inwestycji został zagwarantowany m.in służebnościami gruntowymi:

1) służebnością gruntową polegającą na prawie przejazdu i przechodu przez nieruchomość opisaną w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy [...] w W. nr KW [...] stanowiącą działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...],

2) służebnością gruntową polegającą na prawie przechodu i przejazdu, która będzie wykonywana pasami o szerokości [...] m i [...] m przebiegającymi od drogi dojazdowej oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...] do bram garażowych usytuowanych na działce ewidencyjnej nr [...], która jak wynika z wyjaśnień inwestora stanowi drogę dojazdową będącą kontynuacją drogi mającej bezpośredni dostęp do drogi publicznej tj. ul. [...],

3) służebnością gruntową polegającą na prawie przechodu i przejazdu, która będzie wykonywana pasami o szerokości [...] m i [...] m przebiegającymi przez wszystkie pomieszczenia dwóch garaży podziemnych usytuowanych w podziemiach budynku mieszkalnego położonego na działce o nr ewidencyjnym [...] -wybudowanego jako I etap inwestycji.

Służebności opisane powyżej w ocenie organu zapewniają zatem - dostęp do drogi publicznej terenowi, na którym planowana jest inwestycja. Dostęp ten jest zapewniony pośrednio poprzez drogę przebiegającą na działce nr [...] i nr [...], a następnie drogą zlokalizowaną w garażu podziemnym budynku usytuowanego na działce nr [...] (budynek I etapu inwestycji, na co wyrazili zgodę w formie aktów notarialnych właściciele lokali). W tej sytuacji będą istniały dwa osobne budynki, ale połączone drogą przebiegającą w garażu podziemnym, za pośrednictwem której teren planowanej inwestycji będzie posiadał dostęp do drogi publicznej. Równocześnie ruch pieszy będzie mógł odbywać się także naziemnie wzdłuż budynku I etapu inwestycji, co gwarantuje służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu, która będzie wykonywana pasami o szerokości [...] m i [...] m przebiegającym wzdłuż północnej granicy nieruchomości na całej jej długości, a stanowiącej aktualnie chodnik przeznaczony do ruchu pieszego.

Powyższe w ocenie Sądu wskazuje, iż teren planowanej inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej w rozumieniu art. 2 punkt 14 w zw. z art. 61 ust. 1 punkt 2 ustawy, pomimo zabudowania działki ewidencyjnej nr [...] na całej jej długości. Na rozstrzygnięcie przedmiotowej sprawy w tym zakresie nie ma zaś wpływu podnoszona przez skarżącą okoliczność, iż dostęp ten nie istnieje faktycznie, bowiem wymaga m.in. zburzenia ścian w garażu istniejącego już budynku. Istotne jest bowiem, że poprzez ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego polegającego na możliwości przechodu/przejazdu przez nieruchomość oddzielającą teren inwestycji od drogi publicznej, oraz zgody na przejazd garażem istniejącego budynku- etap I, teren inwestycji ma zapewniony dostęp do drogi publicznej.

Wskazać przy tym należy, iż na rozstrzygnięcie przedmiotowej sprawny nie może mieć wpływu podnoszona przez skarżąca okoliczność braku rozstrzygnięcia w zakresie drogi przeciwpożarowej oraz nie zbadania czy garażami mogą jeździć ciężkie samochody. Uwarunkowania techniczne budowy dróg wewnętrznych oraz kwestia drogi pożarowej podlega bowiem rozpatrzeniu dopiero w ramach wydawania decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę, gdy istnieje już projekt inwestycji. Na etapie ustalania warunków zabudowy organ nie odnosi się także i nie rozstrzyga w zakresie istnienia ewentualnej drogi dojazdowej mającej obsłużyć ciężkie pojazdy ewentualnej budowy. Kwesta ta także rozpoznawana jest dopiero w późniejszym etapie inwestycyjnym. Organ orzekający w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie może bowiem wkraczać w kompetencje organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę, do którego należy ocena, czy projektowany obiekt spełnia warunki określone wprawie budowlanym i przepisach szczególnych wydanych na jego podstawie. Tym samym Sąd nie uwzględnił zarzutów strony skarżącej wskazującej na naruszenie przez orzekające w sprawie organy wskazanych w skardze przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.). Bezzasadne jest zatem powoływanie się przez Skarżącą na treść § 14 w/w rozporządzenia, bowiem jak wskazano powyżej kwestia dostępu do drogi publicznej w niniejszej sprawie podlega ocenie pod kątem regulacji art. 2 punkt 14 w zw. z art. 61 ust. 1 punkt 2 ustawy zaś, kwestia drogi pożarowej należy do kognicji organów architektoniczno - budowlanych w ramach postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę.

Powyższe odnosi się także do zarzutu naruszenia przez orzekające w sprawie organy § 18 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, poprzez nie ustalenie możliwości ustalenia miejsc postojowych na terenie inwestycji. Zgodnie z tym przepisem "Zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne (ust. 1). Liczbę i sposób urządzania miejsc postojowych należy dostosować do wymagań określonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby miejsc, z których korzystają osoby niepełnosprawne (ust. 2)". Analiza akt sprawy wskazuje zaś, że w decyzji organu I instancji z dnia [...] stycznia 2013 roku o warunkach zabudowy na stronie 4 ustalono wymagania w zakresie miejsc postojowych wskazując, że "należy zapewnić miejsca postojowe na terenie własnej działki inwestycyjnej. Przyjmuje się za racjonalne przyjęcie zalecanych wskaźników parkingowych określonych w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego W. (Uchwała Nr [...] Rady W. dnia [...] października 2006 r.), dla II strefy zróżnicowanych warunków obsługi komunikacyjnej i parkowania pojazdów 1 miejsce/ 1 mieszkanie, nie mniej niż 1 miejsce/60m2 powierzchni użytkowej mieszkania, w tym miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne ...oraz miejsca postojowe dla rowerów w ilości min. 10 miejsc/100 miejsc postojowych dla samochodów. Skoro zatem w przedmiotowej decyzji określono wymagania w zakresie miejsc postojowych dla planowanej inwestycji, to zarzut sformułowany przez Skarżącą nie może zostać uwzględniony.

Odnosząc się z kolei do zarzutu braku uzbrojenia terenu wystarczającego do obsługi inwestycji w drodze umowy zawartej z gestorem mediów, Sąd w pełni podzieli stanowisko organu odwoławczego poparte orzecznictwem Sądów administracyjnych, wskazujące iż na etapie występowania o ustalenie warunków zabudowy, inwestor winien posiadać zapewnienie jednostki świadczącej usługi komunalne, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta. Stanowisko to potwierdza m.in. innymi wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 kwietnia 2010 t., II OSK 672/09, w którym wskazano, iż " na gruncie art. 61 ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) jest istotne, aby warunek zapewnienia obsługi w zakresie infrastruktury został wypełniony poprzez posiadanie gwarancji, że obsługa inwestycji w zakresie infrastruktury będzie realizowana. Gwarancja ta może polegać na zapewnieniu, że zostanie zawarta umowa zapewniająca obsługę, o tym świadczyć może każdy dokument wydany przez uprawniona jednostkę który określa rozwiązanie, jakie będzie realizowane w odniesieniu do tej inwestycji".

Tym samym dla uznania za spełniony wymóg uzbrojenia terenu inwestycji wystarczające są stosowne pisma od gestorów mediów, którzy wskazują rozwiązania techniczne możliwe dla dostaw mediów do danej nieruchomości. W niniejszej sprawie jak wynika z akt administracyjnych do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy zostały zaś złożone dokumenty: z Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji w W. S.A., z [...] Spółka z o.o. oraz ze [...] Przedsiębiorstwa Energetyki Cieplnej S.A., w których jednostki zapewniły, że projektowany budynek znajduje się w zasięgu miejskich sieci, zarówno sieci wodociągowej, kanalizacji ściekowej i deszczowej, sieci ciepłowniczej oraz sieci elektroenergetycznej.

Na uwzględnienie w ocenie Sądu nie zasługuje także zarzut naruszenia przez orzekające organy art. 1 ust. 1 punkt 1 ustawy, tj. wymagań ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, polegające na zróżnicowaniu wysokości budynków w stosunku do budynków sąsiednich i takie ukształtowanie przestrzeni, które nie tworzy harmonijnej całości. Analiza akt sprawy, w tym przeprowadzona na potrzeby niniejszego postępowania analiza funkcji i cech zabudowy wskazuje, iż planowana inwestycja jest po pierwsze zgodna z funkcją terenu w sąsiedztwie (funkcja mieszkaniowa). Budynek planowany na terenie działki nr [...] będzie w praktyce tworzył spójną całość wraz z budynkiem istniejącym, zlokalizowanym na działce ewidencyjnej nr [...]. Ponadto wbrew stanowisku prezentowanemu przez skarżącą, iż planowany budynek miałby przewyższać budynek przy ulicy [...], należy wskazać, że w załączniku nr 2 do decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] stycznia 2013 roku na stronie 7 wskazano, że - cytat - "Ze względów urbanistycznych, wskazane jest jednocześnie, aby wysokość projektowanego budynku nie była jednolita, przebiegała uskokami: od strony przestrzeni publicznej [...] najwyższa, w nawiązaniu do siedmiokondygnacyjnej części budynku przy ul. [...], malejąca w kierunku południowym do V i VI kondygnacji, nawiązując kolei do wysokości budynków na terenie osiedla mieszkaniowego lokalizowanego po zachodniej i południowej stronie planowanej inwestycji. W związku z powyższym dla planowanego budynku, stanowiącego drugi etap zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych garażem podziemnym, ustala się wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ( wschodniej)- części północnej (strona przestrzeni publicznej - do [...] m od poziomu istniejącego chodnika lokalizowanego wzdłuż [...] do górnej krawędzi attyki (do VII kondygnacji), obniżeniem wysokości uskokowo w kierunku południowym do min. [...] m. ". Oznacza to, że organ I instancji w ramach decyzji o warunkach zabudowy nie tylko uwzględnił wysokość i charakterystykę budynku I etapu inwestycji, ale jednocześnie uwzględnił także wysokość budynku przy ulicy [...]. Trudno zatem w takiej sytuacji twierdzić, jakoby zaskarżona decyzja w jakikolwiek sposób naruszała ład przestrzenny, skoro wskazane w niej rozwiązanie nawiązuje do obu budynków istniejących w najbliższym sąsiedztwie. Kwestia zaś ewentualnego zacienienia sąsiednich budynków nie podlega rozpatrzeniu w ramach postępowania w sprawie warunków zabudowy, toteż argumentacja Skarżącej tym zakresie nie może zostać uwzględniona.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia przez organy art. 96 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 roku o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz ocenach oddziaływania na środowisku (Dz. U. Nr 199, poz. 1227 ze zmianami; dalej zwana "ustawą o ocenach"), polegające na stwierdzeniu przez organ administracji, że rozważył wpływ przedsięwzięcia na obszar NATURA 2000 i analiza zagadnienia wykazała, że planowana inwestycja nie ma potencjalnie znaczącego oddziaływania na ten obszar, należy wskazać, iż zgodnie z tym przepisem, organ właściwy do wydania decyzji wymaganej przed rozpoczęciem realizacji przedsięwzięcia, innego niż przedsięwzięcie mogące znacząco oddziaływać na środowisko, które nie jest bezpośrednio związane z ochroną obszaru Natura 2000 lub nie wynika tej ochrony, jest obowiązany do rozważenia, przed wydaniem tej decyzji czy przedsięwzięcie może potencjalnie negatywnie oddziaływać na obszar Natura 2000. ". W sytuacji, w której organ uzna, że przedsięwzięcie może potencjalnie oddziaływać na obszar NATURA 2000, to wydaje postanowienie w sprawie nałożenia obowiązku przedłożenia odpowiednich dokumentów regionalnemu dyrektorowi ochrony środowiska (vide: art. 96 ust. 3 ustawy o ocenach). Po otrzymaniu dokumentów regionalny dyrektor ochrony środowiska stwierdza, czy istnieje potrzeba przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar NATURA 2000 (vide: art. 97 ustawy o ocenach).

Jak wynika z akt sprawy w tym uzasadnień zaskarżonych rozstrzygnięć orzekające w sprawie organy rozstrzygały w przedmiotowym zakresie i uznały, iż planowana inwestycja nie będzie potencjalnie negatywnie oddziaływać na obszar NARUTA 2000. W kontekście dodatkowych wyjaśnień przedstawionych w sprawie przez inwestora, z których wynika, iż w najbliższym inwestycji obszarem NATURA 2000 jest [...] oddalona w linii prostej od inwestycji o [...] km i oddzielona obszarem gęstej zabudowy miejskiej wraz z ruchliwymi ulicami W., w ocenie Sądu organy zasadnie przyjęły, że planowana inwestycja nie może mieć potencjalnego wpływu na obszar NATURA 2000.

W ocenie Sądu na uwzględnienie nie zasługują także zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisów procedury administracyjnej. Wskazać tutaj należy, iż postępowanie przeprowadzone zostało z poszanowaniem zasady prawdy obiektywnej sformułowanej w art. 7 k.p.a. Materiał dowodowy zebrany i rozpatrzony został, zgodnie z art. 77 § 1 k.p.a., w sposób wyczerpujący a strona miała możliwość brania udziału w postępowaniu. Organ dokonał oceny powoływanych twierdzeń na podstawie całokształtu materiału dowodowego zgodnie z treścią art. 80 k.p.a. Podkreślić także należy, iż wbrew twierdzeniu strony Skarżącej organ administracyjny w ocenie Sądu wyjaśnił i rozpatrzył wszystkie okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Zaskarżona decyzja została uzasadniona zgodnie z wymogami art. 107 § 3 k.p.a.

Reasumując w ocenie Sądu nie doszło w sprawie do naruszenia prawa materialnego ani do naruszenia przepisów postępowania, które miałoby wpływ na wynik sprawy, dlatego też z powyższych względów na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi należało orzec jak w sentencji wyroku.