Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 789/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2019-01-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 50, art. 51, art. 3 pkt 7a
journal: Dz.U. 1994 nr 89 poz 414
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski, Sędziowie Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec (sprawozdawca), Sędzia WSA Grzegorz Grymuza, Protokolant Starszy asystent sędziego Jakub Polanowski, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 10 stycznia 2019 r. sprawy ze skargi L. S. na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie nakazu rozbiórki obiektu budowlanego oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] lipca 2018 r., znak: [...] Inspektor Nadzoru Budowlanego po rozpatrzeniu odwołania L. S. - na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. w Dz. U. z 2017 r. poz. 1257 z późn. zm.), dalej jako "k.p.a." w związku z art. 80 ust. 2 pkt 2, oraz art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity w Dz. U. z 2018 r. poz. 1202), dalej jako "Pr. bud." – utrzymał w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego Miasta L. z dnia [...] kwietnia 2018 r. znak: [...], nakazującej inwestorom A. S. i L. S., rozbiórkę zabudowy miejsca parkingowego nr [...] na poziomie kondygnacji -1 garażu podziemnego w budynku mieszkalnym, położonym przy ul. [...] w L. o wymiarach 6,52 m x 5,55 m i powierzchni zabudowy 36 m2, składającej się z dwóch ścian z betonu komórkowego o grubości 12 cm przymocowanych do ściany konstrukcyjnej zewnętrznej z drzwiami uchylnymi zamontowanymi w trzeciej ścianie.

Decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Postępowanie zostało wszczęte z urzędu w związku z pismem mieszkańców budynku przy ul. [...] w L. z prośbą o podjęcie czynności w sprawie samodzielnej zabudowy miejsca parkingowego w tym budynku.

Podczas oględzin w dniu [...] grudnia 2017 r. ustalono, że przy ul. [...] w L. znajduje się budynek mieszkalny wielorodzinny z podziemnymi miejscami parkingowym i komórkami lokatorskimi. W miejscu parkingowym oznaczonym nr [...], przeznaczonym dla osoby niepełnosprawnej wykonano zabudowę dwoma ścianami z betonu komórkowego o grubości 12 cm, do ściany konstrukcyjnej zewnętrznej, przecinając drogę ewakuacyjną. W trzeciej ścianie zamontowane są drzwi uchylne. W wyniku tych robót powstał garaż o wymiarach 6,52 m x 5,55 m. i powierzchni zabudowy 36 m2. Ustalono, że inwestorami są L. S. i A. S.. Roboty wykonano w 2017 r. po otrzymaniu zgody od P. , jako właściciela samodzielnego lokalu garażowego i po oddaniu budynku do użytkowania decyzją PINB miasta L. z dnia [...] listopada 2016 r.

Organ I instancji uznał, że wykonane roboty budowlane stanowią przebudowę wymagającą pozwolenia na budowę, gdyż w świetle art. 29 ust. 2 pkt 1b Pr. bud. pozwolenia na budowę nie wymaga jedynie przebudowa przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, a nie wielorodzinnych, a pozwolenia takiego inwestorki nie posiadają.

Organ stwierdził jednocześnie, że inwestycja nie spełnia warunków z § 236 i § 18 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1422 z późn. zm.), dalej jako "rozporządzenie w/s warunków technicznych". Przepis § 236 ust. 1 i 2 dotyczy obowiązku zapewnienia możliwości ewakuacji w bezpieczne miejsce na zewnątrz budynku lub do sąsiedniej strefy pożarowej, zaś § 18 wymaga, by zagospodarowując działkę budowlaną, urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, stanowiska postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również stanowiska postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Miejsca postojowe powinny więc być dostępne nie tylko dla użytkowników stałych, ale i dla osób przebywających okresowo. Miejsce parkingowe (postojowe), z którego korzystają osoby niepełnosprawne, powinno być zatem miejscem ogólnodostępnym dla osób niepełnosprawnych.

Organ I instancji stwierdził ponadto, że ze zgromadzonego materiału, w tym z oświadczenia L. S. nie wynika, aby inwestorki posiadały prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Prawo współwłasności garażu wielostanowiskowego, które posiadają, nie jest bowiem prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pozwalającym na dokonanie zabudowy, tym bardziej, że sporna inwestycja obejmuje także części wspólne należące do pozostałych właścicieli.

W związku z tym organ I instancji uznał, że nie ma możliwości doprowadzenia spornej inwestycji do stanu zgodnego z prawem, skoro inwestorki nie posiadają prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a ze względu na zabudowę miejsca dla osób niepełnosprawnych oraz drogi ewakuacyjnej, jest ona sprzeczna z powołanymi wyżej przepisani, dlatego wskazaną na wstępie decyzją, na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 51 ust. 7 Pr. bud., nakazał inwestorkom rozbiórkę zabudowanego miejsca parkingowego.

W odwołaniu od tej decyzji L. S. podniosła, że przy zakupie mieszkania od dewelopera P. w L. nie było żadnej mowy, że miejsce postojowe oznaczone nr [...] jest miejscem przeznaczonym dla osoby niepełnosprawnej, gdyż deweloper twierdził, że jest to oferta ogólnodostępna. Skarżąca załączyła do odwołania plan miejsc postojowych oferowanych klientowi przy zakupie mieszkania, na którym nie było żadnego znaku sugerującego, że jest to miejsce postojowe dla osób niepełnosprawnych, dlatego skarżąca była przekonana, że nabywa miejsce postojowe z możliwością zabudowy na garaż dla celów prywatnych w związku z niepełnosprawnością jej męża. Wskazała, że zgodę na zabudowę otrzymała wraz z córką A. S. w dniu [...] stycznia 2017 r. od dewelopera P. .

Inspektor Nadzoru Budowlanego nie uwzględnił zarzutów odwołania i podzielając stanowisko oraz ustalenia organu I instancji, zaskarżoną decyzją utrzymał w mocy decyzję tego organu.

Organ odwoławczy przeprowadził przy tym dodatkowe postępowanie dowodowe na podstawie dokumentacji dotyczącej wydania pozwolenia na użytkowanie spornego budynku mieszkalnego.

Stwierdził ponadto, że sporna inwestycja narusza nie tylko przepisy rozporządzenia w/s warunków technicznych, ale także przepisy rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz. U. nr 109, poz. 719), dalej jako "rozporządzenie w/s ppoż"), których treść przytoczył. Wynika z nich, że w obiektach oraz na terenach przyległych do nich zabronione jest wykonywanie określonych czynności, które mogą spowodować pożar, jego rozprzestrzenianie się, utrudnianie prowadzenia działań ratowniczych lub ewakuacji (§ 4 ust. 1), w tym lokalizowanie elementów wystroju wnętrz, instalacji i urządzeń w sposób zmniejszający wymiary drogi ewakuacyjnej, poniżej wartości wymaganych przepisami techniczno-budowlanymi (§ 4 ust. 1 pkt 16) oraz uniemożliwianie lub ograniczenie dostępu do gaśnic i urządzeń przeciwpożarowych lub wejść ewakuacyjnych albo okien dla ekip ratowniczych (§ 4 ust. 1 pkt 18 lit a i c ). Ponadto z każdego miejsca w obiekcie, przeznaczonego na pobyt ludzi, należy zapewnić odpowiednie warunki ewakuacji, umożliwiające szybkie i bezpieczne opuszczanie strefy zagrożonej lub objętej pożarem, dostosowanie do liczby i stanu sprawności osób przebywających w obiekcie oraz jego funkcji, konstrukcji i wymiarów, a także zastosowanie technicznych środków zabezpieczenia przeciwpożarowego, polegających m.in. na: zapewnieniu dostatecznej liczby, wysokości i szerokości wyjść ewakuacyjnych (§ 15 pkt 1), zachowaniu dopuszczalnej długości, wysokości i szerokości przejść oraz dojść ewakuacyjnych (pkt 2), zapewnieniu bezpiecznej pożarowo obudowy i wydzieleń dróg ewakuacyjnych oraz pomieszczeń (pkt 3). Ponadto w ust. 2 wskazano, że odpowiednie warunki ewakuacji określają przepisy techniczno-budowlane.

Obowiązek zapewnienia dróg ewakuacji wynika także z § 207 ust. 1 rozporządzenia w/s warunków technicznych, który stanowi, że budynek i urządzenia z nim związane powinny być projektowane i wykonane w sposób ograniczający możliwość powstania pożaru, a w razie jego wystąpienia zapewniający: 1) zachowanie nośność konstrukcji przez określony czas, 2) ograniczenie rozprzestrzeniania się ognia i dymu w budynku, 3) ograniczenie rozprzestrzeniania się pożaru na sąsiednie obiekty budowlane lub tereny przyległe, 4) możliwość ewakuacji ludzi, lub ich uratowania w inny sposób, 5) uwzględnienie bezpieczeństwa ekip ratowniczych. Natomiast z § 208 ust. 1 tego rozporządzenia wynika, że przepisy niniejszego działu określają wymagania dotyczące bezpieczeństwa pożarowego budynków lub ich części, wynikające z ich przeznaczenia i sposobu użytkowania, wysokości lub liczby kondygnacji, a także położenia w stosunku do poziomu terenu oraz do innych obiektów budowlanych. Organ odwoławczy podkreślił jednocześnie, że pojęcie "miejsca przeznaczonego do przebywania ludzi" w rozumieniu § 15 rozporządzenia w/s ochrony ppoż nie jest tożsame z pojęciem "pomieszczenia przeznaczonego na pobyt ludzi", o którym mowa w § 4 rozporządzenia w/s warunków technicznych. Pomieszczenie to przestrzeń wydzielona przegrodami, miejsce zaś to pewien obszar w przestrzeni bez odniesienia do wydzielenia go w jakikolwiek sposób. Zakres pojęciowy terminu użytego w rozporządzeniu w sprawie ochrony przeciwpożarowej jest więc szerszy (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 6 czerwca 201 8 r. o sygn. akt IV SA/Po 1064/17). W ocenie organu odwoławczego, zamontowanie bramy garażowej oraz wybudowanie ścian oddzielających miejsce parkingowe (postojowe) narusza przytoczone przepisy poprzez ograniczenie dróg ewakuacyjnych.

Organ odwoławczy podzielił również stanowisko organu I instancji, że sporna zabudowa narusza § 18 rozporządzenia w/s warunków technicznych, który wymaga, by miejsca postojowe były ogólnodostępne dla osób niepełnosprawnych, przy czym chodzi o dostępność zarówno dla użytkowników stałych, jak i dla osób przebywających okresowo.

Przeszkodą legalizacji zabudowy jest także brak prawa inwestorów do dysponowania tą częścią garażu podziemnego na cele budowlane. Inwestorki są bowiem współwłaścicielkami garażu podziemnego, a inwestycja obejmuje także części wspólne tego garażu, a więc powinny one uzyskać zgodę pozostałych współwłaścicieli. Wśród czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy o własności lokali (Dz. U. z 2018 r., poz. 716) wymienia bowiem prawo do udzielenia w drodze uchwały zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej. Treść tej regulacji nie pozostawia wątpliwości, że wyłącznie uchwałą większości - w trybie art. 23 ust. 2 bądź ust. 2a tej ustawy - może zostać udzielona zgoda na przebudowę nieruchomości wspólnej (a w konsekwencji także zgoda na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej). Tym samym, zajęcie przez członka wspólnoty mieszkaniowej części garażu podziemnego, stanowiącego nieruchomość wspólną, w celu wykonania robót budowlanych polegających na przebudowie miejsca postojowego należy do czynności przekraczających zwykły zarząd, a ich wykonanie wymaga zgody pozostałych członków wspólnoty. Brak takiej zgody uniemożliwia natomiast legalizację. Z tego względu podnoszony przez skarżącą argument, że zgodę wydał deweloper P. , nie ma znaczenia w sprawie.

Poza tym, dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie ma wyłącznie dokumentacja zawarta w projekcie budowlanym, zatwierdzonym decyzją Prezydenta Miasta L. udzielającym deweloperowi pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego, w którym znajduje się również garaż podziemny ze spornym miejscem parkingowym. Rzut tego garażu nie zawiera oznaczenia drzwi (bramy garażowej) oraz ścian przy stanowisku garażowym (parkingowym) nr [...] na poziomie kondygnacji -1; okoliczność ta wynika także ze szkicu do protokołu z kontroli z dnia [...] grudnia 2017 r. Podziemny garaż (a w szczególności sporne miejsce parkingowe postojowe nr [...]) nie został zaprojektowany i wykonany w ten sposób, że miałyby w nim znajdować się trwałe odgrodzenia poszczególnych miejsc postojowych za pomocą ścian i drzwi (bram garażowych). W związku z tym, zarzut skarżącej, że deweloper udostępnił jej inną dokumentację niż ta, którą złożył wraz z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę, nie ma znaczenia.

Dodatkowo organ odwoławczy wyjaśnił, że na ocenę zgodności decyzji z przepisami prawa nie mają wpływu względy celowości ani słuszności, czy też poczucie krzywdy skarżącej. Przepisy Prawa budowlanego mają charakter bezwzględnie obowiązujący i nie pozostawiają organowi administracji możliwości uznaniowego podejścia do każdego przypadku. Bez wpływu na rozstrzygnięcie pozostaje więc także sytuacja rodzinna i ekonomiczna skarżącej. Powodem odstąpienia przez organ nadzoru budowlanego od podejmowania działań przewidzianych przepisami Prawa budowlanego nie mogą być także zasady współżycia społecznego, gdyż zarówno k.p.a., jak i przepisy Pr. bud. nie zawierają odpowiednika art. 5 Kodeksu cywilnego mówiącego o zasadach współżycia społecznego.

Organ odwoławczy stwierdził przy tym, że organ I instancji prawidłowo nałożył obowiązek wykonania rozbiórki na inwestorki, a nie na właścicieli garaży, skoro zabudowę wykonały one bez zgody właścicieli.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie L. S. domagała się uchylenia decyzji organu II instancji, zarzucając jej wydanie z naruszeniem:

1) przepisów postępowania mających wpływ na wynik sprawy tj.:

a) § 236 ust. 1 i 2 rozporządzenia w/s warunków technicznych, gdyż organ pominął fakt, że z pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi nie było zapewnionej możliwości ewakuacji w bezpieczne miejsce tą drogą ponieważ pierwotnie znajdowała się tam skrzynka z hydrantem oraz wybudowano metalową wywiewnię jako element ciągu wentylacyjnego, co stanowi zaporę w przemieszczaniu się;

b) § 18 rozporządzenia w/s warunków technicznych, gdyż organ pominął, że skarżąca jest właścicielem garażu, co potwierdza wpis do Księgi Wieczystej nr LU [...]/5;

c) § 4 ust. 1 pkt 16 i pkt 18 lit. a i c oraz § 15 przepisów rozporządzenia w/s ppoż, gdyż skarżąca nie uniemożliwiła, ani nie ograniczyła dostępu do gaśnic i urządzeń przeciwpożarowych, ani źródeł wody do celów gaśniczych, jak również nie zmniejszyła wymiaru drogi ewakuacyjnej poniżej wartości wymaganych w przepisach techniczno – budowlanych, gdyż z pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi nie było zapewnionej możliwości ewakuacji w bezpieczne miejsce tą drogą, ponieważ – jak wyżej wskazała - pierwotnie znajdowała się tam skrzynka z hydrantem i metalowa wywiewnia;

d) art. 7, 77 § 1, 80 k.p.a. poprzez pominięcie, że na spornym miejscu postojowym nigdy nie było możliwości ewakuacji, a organ nie ustalił, czy miejsce między garażem a metalową wywiewnią w ogóle spełnia przepisy o szerokości ewentualnej drogi ewakuacyjnej;

e) art. 75 § 1 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie dowodu z opinii biegłego w zakresie zapewnienia drogi ewakuacyjnej;

g) art. 89 § 2 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie rozprawy i oględzin z udziałem biegłych;

h) art. 107 § 3 k.p.a. poprzez nieprecyzyjne uzasadnienie faktyczne i prawne decyzji, w szczególności niedokonanie pełnego wyjaśnienia, dlaczego roboty budowlane wykonane przez skarżącą nie mogą zostać zalegalizowane;

i) art. 8, 9 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania uczestników do władzy publicznej, nieinformowania wyczerpującego i należytego stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego, nieudzielania stronie i uczestniczce postępowania niezbędnych wyjaśnień i wskazówek, w wyniku czego skarżąca i uczestniczka postępowania poniosły szkodę z powodu nieznajomości prawa;

j) art. 10 § 1, 61 § 4, 79 § 1 i § 2 k.p.a. poprzez niezapewnienie stronom czynnego udziału w każdym stadium postępowania i przed wydaniem decyzji nieumożliwienie im wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, niezawiadomienie wszystkich właścicieli lokali budynku mieszkalnego, niezawiadomienia strony o miejscu, terminie przeprowadzenia dowodów;

2) naruszenie przepisów prawa materialnego tj.

a) art. 4 ust. 1 pkt 1 i 4 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej poprzez błędne przyjęcie, że inwestycja uniemożliwia ewentualną ewakuację, podczas gdy – jak wyżej wskazano - po spornym miejscu postojowym ewakuacja nigdy nie była możliwa;

b) art. 81 c ust. 4 Pr. bud., gdyż organ nie ustalił, czy miejsce między garażem a metalową wywiewnią spełnia przepisy o szerokości ewentualnej drogi ewakuacyjnej, i nie zlecił w tym celu wykonania dodatkowych ocen i ekspertyz, które wyjaśniłyby także, czy istnieją rozwiązania techniczne, które umożliwią doprowadzenie wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem;

c) art. 51 ust. 1 pkt 1 i 2 w zw. z art. 51 ust. 7 u.p.b., gdyż organ nie rozważył nałożenia na skarżącą obowiązku wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem;

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawarta w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja prawa nie narusza.

Sprawa dotyczy zabudowy miejsca parkingowego nr [...] na poziomie kondygnacji -1 garażu podziemnego w budynku mieszkalnym, położonym przy ul. [...] w L. o wymiarach 6,52 m x 5,55 m i powierzchni zabudowy 36 m2, składającej się z dwóch ścian z betonu komórkowego o grubości 12 cm przymocowanych do ściany konstrukcyjnej zewnętrznej z drzwiami uchylnymi zamontowanymi w trzeciej ścianie.

Prawidłowo organy zakwalifikowały te roboty jako "przebudowę", na którą wymagane było – zgodnie z art. 28 ust. 1 Pr. bud. - pozwolenie na budowę, którego skarżąca nie posiadała, co jest bezsporne. W świetle bowiem art. 3 pkt 7a Pr. bud. przez "przebudowę" należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji (...). W wyniku dokonanej zabudowy powstało nowe pomieszczenie, a więc niewątpliwie zmieniły się parametry istniejącego dotychczas miejsca parkingowego.

Wobec braku pozwolenia, mając na względzie, że wykonane roboty zostały zakwalifikowane jako przebudowa, organ prawidłowo prowadził postępowanie naprawcze w trybie art. 50-51 Pr. bud.

Przepis art. 50 ust. 1 stanowi, że w przypadkach innych, niż określone w art. 48 ust. 1 lub w art. 49b ust. 1 (a więc w przypadku wykonywania robót budowlanych innych, niż budowa - rozumiana jako nadbudowa, rozbudowa bądź odbudowa, art. 3 pkt 6 - i rozbiórka) właściwy organ wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych wykonywanych:

1) bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia lub

2) w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska, lub

3) na podstawie zgłoszenia z naruszeniem art. 30 ust. 1, lub

4) w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę, projekcie budowlanym lub w przepisach.

Z kolei z art. 51 ust. 1 wynika, że w razie zaistnienia sytuacji określonych w art. 50 ust. 1 - właściwy organ w drodze decyzji:

1) nakazuje zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego albo

2) nakłada obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania, albo

3) w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę - nakłada, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz - w razie potrzeby - wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem; przepisy dotyczące projektu budowlanego stosuje się odpowiednio do zakresu tych zmian.

Celem postępowania legalizacyjnego opartego na przepisach art. 51 jest doprowadzenie wykonanych robót do stanu zgodnego z prawem.

Jednym z warunków legalizacji robót wymienionych w tym przepisie, a więc m.in. przebudowy, jest posiadanie przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W uchwale składu siedmiu sędziów z 10.01.2011 r., II OPS 2/10, ONSAiWSA 2011/2, poz. 22, NSA wyraził pogląd, że wprawdzie art. 51 ust. 1 pkt 2 Pr. bud. nie stanowi podstawy do nałożenia na inwestora obowiązku złożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, o którym stanowi art. 32 ust. 4 pkt 2 tej ustawy, jednakże organ prowadzący postępowanie w sprawie nie jest zwolniony z obowiązku ustalenia, czy podmiot, wobec którego prowadzone jest to postępowanie, legitymuje się tytułem prawnym do nieruchomości na cele budowlane. Inwestor nie musi składać oświadczenia, że takie prawo posiada, jednak organ nadzoru budowlanego ma obowiązek zbadania tej okoliczności.

Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zasadniczo obejmuje zgodę właściciela bądź współwłaścicieli nieruchomości na realizację inwestycji.

W przypadku, gdy inwestycja dotyczy nieruchomości objętej współwłasnością, wymagana jest zgoda jej współwłaścicieli, jednak o tym, czy ma być to zgoda wszystkich współwłaścicieli, czy tylko większości decyduje charakter konkretnej inwestycji tj. czy jest ona czynnością zwykłego zarządu rzeczą wspólną, czy też przekracza zakres zwykłego zarządu. Zgodnie bowiem z art. 199 k.c. - do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, natomiast zgodnie z art. 201 k.c. - do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli.

Prawidłowo organ w niniejszej sprawie uznał, że na sporną inwestycję wymagana była zgoda wszystkich współwłaścicieli działki objętej inwestycją, gdyż inwestycja należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Obejmowała ona bowiem przebudowę miejsca parkingowego/postojowego garażu podziemnego objętego współwłasnością wszystkich współwłaścicieli. To wszyscy współwłaściciele powinni zatem decydować o tym, czy na otwartej przestrzeni tego garażu powstaną przegrody (ściany). Otwarte miejsca postojowe, jakkolwiek mogą być objęte prawem wyłącznego korzystania (parkowania) przez konkretną osobę (tak, jak skarżąca w niniejszej sprawie, która aktem notarialnym [...] nabyła udział w garażu podziemnym), to jednak charakteryzuje się tym, że jest możliwe przemieszczanie się po nich przez innych współwłaścicieli, w razie konieczności wykonywania manewrów związanych z korzystaniem z innych miejsc postojowych. Dokonanie zabudowy takiego miejsca ograniczyło więc prawo własności pozostałych współwłaścicieli, dlatego konieczna była ich zgoda, której bezspornie nie wyrazili. Wbrew zarzutom skargi, nie ma natomiast znaczenia to, że zgodę wyraził deweloper, zbywając skarżącej nieruchomość, w tym udział w garażu podziemnym. Deweloper nie jest obecnie właścicielem nieruchomości – był nim do czasu zakończenia realizacji inwestycji, a następnie prawo zbył na rzecz aktualnych właścicieli, a więc aktualnie nie może decydować o sposobie korzystania z nieruchomości, w tym o jej przebudowie.

Ponadto zgodnie z załącznikiem nr 2 do rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 marca 2003r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzji o pozwoleniu na budowę (Dz.U. z 2013r., poz.1013) obowiązującym w dacie wydania kwestionowanej decyzji z dnia [...] lipca 2014r. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane obejmuje zgodę wszystkich współwłaścicieli na wykonywanie robót budowlanych.

Dodać należy, że zakwestionowanie przez chociażby jednego ze współwłaścicieli nieruchomości złożonego przez inwestora oświadczenia, w sytuacji kiedy jego zgoda na wykonywanie robót budowlanych jest wymagana, wyklucza możliwość wydania przez organ decyzji o pozwoleniu na budowę. W sytuacji kiedy organ dysponuje zarówno oświadczeniem inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, jak i oświadczeniem woli innych współwłaścicieli nieruchomości zgłaszających sprzeciw co do planowanych robót, jego obowiązkiem jest ocena czy przedłożone oświadczenie uprawnia inwestora do prowadzenia określonych we wniosku o pozwolenie na budowę robót budowlanych (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 24 kwietnia 2014r., sygn. akt II SA/Gd 911/13). Stanowisko to jest aktualne także w postępowaniu naprawczym prowadzonym w trybie art. 50 i 51 Pr. bud., w którym – jak wyżej wyjaśniono – organ nadzoru budowlanego ma obowiązek badania, czy inwestor posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Jak natomiast wynika z akt niniejszej sprawy i co nie jest kwestionowane, dokonanej przez skarżącą inwestycji sprzeciwiają się mieszkańcy budynku, którzy są jego współwłaścicielami - to bowiem na skutek złożonego przez nich zawiadomienia organ nadzoru budowlanego wszczął postępowanie. W świetle przedstawionego stanowiska i przytoczonych przepisów oznacza to, że skarżąca nie posiada prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Niezależnie zatem od zasadności podnoszonych przez nią argumentów dotyczących zgodności spornej inwestycji z przepisami techniczno - budowlanymi i ppoż w zakresie zapewnienia odpowiedniej drogi ewakuacyjnej i miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych, stwierdzić należy, że inwestycja nie mogła być zalegalizowana ze względu na to, że pozostali współwłaściciele nieruchomości i znajdującego się na niej parkingu podziemnego, nie wyrazili zgody na inwestycję. W związku z tym odnoszenie się do tych argumentów było zbyteczne.

Mając powyższe na uwadze Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa, dlatego skarga podlega oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2018r., poz.1302 ze zm.).