Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 365/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2022-01-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono postanowienie I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Elżbieta Lenart (spr.) Sędziowie: WSA Jolanta Dargas WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz po rozpoznaniu w dniu 19 stycznia 2022 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi E.T. i W.T. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] grudnia 2020 r., nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia 1. uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Prezydenta [...] z [...] lipca 2020 r., nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz E.T. i W.T. solidarnie kwotę 614 (sześćset czternaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] postanowieniem z [...] grudnia 2020 r., nr [...] - po rozpatrzeniu zażalenia E. T. i W. T. - utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta [...] z [...] lipca 2020 r., nr [...], odmawiające wydania zaświadczenia o przekształceniu z dniem 1 stycznia 2019 r. prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

Zaskarżone postanowienie zostało wydane w następującym stanie sprawy.

E. T. i W. T. wnioskiem z 11 czerwca 2019 r. wystąpili do Prezydenta [...] o wydanie - w trybie przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów - zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. [...], oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...], uregulowanej w księdze wieczystej nr [...].

Po rozpatrzeniu tego wniosku Prezydent [...] postanowieniem z [...] lipca 2020 r., nr [...], działając na podstawie art. 219 k.p.a. w zw. z art. 1 ust. 1 i 2, art. 1a, art. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów

(Dz. U. z 2020 r., poz. 139 ze zm.), dalej jako ustawa o przekształceniu, odmówił wydania zaświadczenia o żądanej treści - wskazując, że przedmiotowa nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, w którym zostały wyodrębnione dwa samodzielne lokale mieszkalne, oraz budynkiem transportu i łączności. Mimo pierwotnego mieszkaniowego charakteru zabudowy nieruchomość w całości lub

w części jest wykorzystywana na cele niemieszkalne.

Na postanowienie Prezydenta [...] zażalenie złożyli W. T. i E. T.

Po rozpatrzeniu zażalenia, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] postanowieniem z [...] grudnia 2020 r., nr [...], utrzymało w mocy postanowienie organu I instancji.

W uzasadnieniu podniosło, że postępowanie w sprawie wydawania zaświadczeń, uregulowane w art. 217 - 220 k.p.a., jest rodzajem postępowania administracyjnego o charakterze uproszczonym i odformalizowanym. Przed wydaniem zaświadczenia organ może przeprowadzić w koniecznym zakresie postępowanie wyjaśniające. Przywołało też treść art. 217 § 1 i 2, art. 218 § 1 i 2 i art. 219 k.p.a.

Wskazało również, że zaświadczenie jest aktem wiedzy, a nie woli organu i nie ma charakteru prawotwórczego. Organ stwierdza bowiem przy pomocy zaświadczenia to, co jest mu wiadome i nie rozstrzyga żadnej sprawy. Zaświadczenie jako czynność materialno-techniczna, nie przyznaje, nie stwierdza, nie uznaje uprawnień ani obowiązków wynikających z przepisów prawa, lecz potwierdza istnienie uprawnienia lub obowiązku przyznanego lub potwierdzonego wcześniej w decyzji (konstytutywnej lub deklaratoryjnej). W zaświadczeniu nie przeprowadza się wykładni przepisów prawa materialnego, ponieważ nie jest to akt administracyjny o charakterze konstytutywnym czy też deklaratoryjnym.

Przywołało także treść art. 1 ust. 1 i 2 i art. 1a ustawy o przekształceniu oraz wskazało, że przepisy ustawy o przekształceniu nie definiują budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wobec czego należy się oprzeć na art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2019 r. poz. 1186 ze zm.).

Kolegium wskazało, że użytkownik wieczysty nieruchomości uregulowanej w księdze wieczystej nr [...], położonej przy ul. [...], oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...], wystąpił o wydanie zaświadczenia przewidzianego w art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu.

Z wpisów w ewidencji gruntów i budynków wynika, że przedmiotowa nieruchomość, zarówno w dniu 1 stycznia 2019 r., jak i obecnie, jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, w którym znajdują się dwa samodzielne lokale mieszkalne stanowiące odrębną własność, oraz budynkiem transportu i łączności. Według danych ujawnionych w kartotece lokali, lokal nr [...] ma powierzchnię użytkową [...] m2, zaś lokal nr [...] ma powierzchnię użytkową [...] m2. Natomiast z wpisów w księdze wieczystej nr [...] wynika, iż nieruchomość jest zabudowana budynkiem jednopiętrowym murowanym, podpiwniczonym z użytkowym poddaszem, o powierzchni użytkowej [...] m2.

Jednakże z Krajowego Rejestru Sądowego wynika, że w dacie 1 stycznia 2019r., jak też w dacie wydania zaskarżonego postanowienia, nieruchomość stanowi siedzibę spółki prawa handlowego tj. "[...]" sp. z o.o. Na biurowy charakter nieruchomości wskazują również widniejące na stronach internetowych ogłoszenia o możliwości wynajęcia budynku biurowego pod adresem ww. nieruchomości. W umowach sprzedaży lokali nr [...] i nr [...], sporządzonych w formie aktów notarialnych z [...] kwietnia 2018 r., Rep. [...] oraz Rep. [...], znajdują się zapisy, z których wynika, że oba lokale są przedmiotem najmu na czas nieokreślony na rzecz spółki prawa handlowego "[...]" sp. z o. o. na podstawie umowy zawartej w dniu [...] lutego 2016 r. Funkcjonowanie tego podmiotu w budynku potwierdza dokumentacja zdjęciowa z czerwca 2018 r.

Zatem oznacza to, że pomimo pierwotnego mieszkaniowego charakteru zabudowy, nieruchomość ta w całości lub w części wykorzystywana jest na cele niemieszkalne. Tymczasem art. 71 ust. 2 ustawy - Prawo budowlane nakłada na właściciela budynku obowiązek zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Zgodnie zaś z art. 71 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy "przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń."

Z ustaleń dokonanych przez organ I instancji wynika także, że brak jest dokumentacji potwierdzającej dopełnienie formalności związanych ze zmianą sposobu użytkowania budynku (lub jego części) z funkcji mieszkalnej na niemieszkalną, o których mowa w art. 71 ust. 2 ustawy - Prawo budowlane.

Wszystkie te okoliczności prowadzą do jednoznacznego wniosku, że nastąpiła samowolna zmiana sposobu użytkowania budynku - z mieszkalnej na niemieszkalną.

Kolegium zauważyło również, że ustawodawca dopuścił możliwość częściowego wykorzystania nieruchomości na cele inne niż mieszkalne, jednak zastrzegł (w uzasadnieniu do projektu ustawy o przekształceniu), aby zachowana była podstawowa funkcja, jaką jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. W przypadku częściowego wykorzystania budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym wyodrębnione zostały samodzielne lokale, na inny cel niż mieszkaniowy, decydujące znaczenie ma powierzchnia lokalu użytkowego, która - jak wynika z definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego zawartej w art. 3 pkt 2a ustawy - Prawo budowlane, nie może przekraczać 30% całkowitej powierzchni budynku.

Jednakże z danych z ewidencji gruntów i budynków wynika, że lokal nr [...] ma powierzchnię użytkową [...] m2, a lokal nr [...] – [...] m2 - co oznacza, iż nawet

w przypadku, gdyby tylko jeden z ww. lokali był użytkowany na cele niemieszkalne, to budynek nie spełniałby definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

W dalszej części uzasadnienia Kolegium wskazało, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności powiązane zostało z charakterem obiektów usytuowanych na gruncie. Zaświadczenie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności powinno zostać wydane, jeżeli brak jest wątpliwości czy to prawnych, czy też faktycznych co do tego, że jest to grunt zabudowany na cele mieszkaniowe w rozumieniu ustawy o przekształceni - a więc zabudowany obiektami o przeznaczeniu mieszkaniowym wskazanymi w art. 1 ust. 2 tej ustawy.

Podzieliło zatem stanowisko organu I instancji, zgodnie z którym istnieją uzasadnione wątpliwości, co do zgodności wpisów zawartych w ewidencji gruntów

i budynków ze stanem rzeczywistym. Wątpliwości te dotyczą okoliczności, czy w dniu

1 stycznia 2019 r. nieruchomość była zabudowana na cel mieszkaniowy, tj. czy posadowiony na ww. nieruchomości budynek jest budynkiem, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy o przekształceniu, a w konsekwencji, czy nieruchomość spełnia warunki z art. 1 tej ustawy. W tej sytuacji okoliczność, jaką miałoby potwierdzać zaświadczenie o żądanej treści, nie jest oczywista i bezsporna.

W związku z tym brak jest podstaw do wydania zaświadczenia o treści żądanej przez wnioskodawcę, zaś argumenty podniesione w zażaleniu nie mogły zostać uwzględnione. W tym zakresie Kolegium przytoczyło fragment uzasadnienia wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 września 2020 r. sygn. akt I OSK 181/20.

Na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyli E. T. i W. T., zarzucając zaskarżonemu postanowieniu:

I. naruszenie przepisów prawa procesowego, tj.:

1. art. 138 § 2 w zw. z art. 217 § 2 pkt 2 k.p.a. oraz art. 1 ust. 1 i art. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy przekształceniu poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonego postanowienia

o odmowie wydania zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, podczas gdy spełnione zostały ustawowe przesłanki przekształcenia - nieruchomość położona w W. przy ul. [...], oznaczona jako działka nr [...] z obrębu [...] w dniu 1 stycznia 2019 r. pozostawała zabudowana na cele mieszkaniowe - a mimo to organ I instancji odmówił wydania zaświadczenia, a zatem istniały podstawy do uchylenia zaskarżonego postanowienia, co z kolei doprowadziło do rażącego naruszenia prawa i utrzymania w mocy oczywiście wadliwego postanowienia organu I instancji;

2. art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 oraz art. 218 § 2 k.p.a. poprzez uznanie, że informacje zawarte w ewidencji gruntów i budynków, kartotece lokali oraz ujawnione w księgach wieczystych były niewystarczające dla stwierdzenia, że przedmiotowa nieruchomość w dniu 1 stycznia 2019 r. pozostawała zabudowana na cel mieszkaniowy, ze względu na wątpliwości w zakresie zgodności wpisów zawartych

w ewidencji gruntów i budynków ze stanem rzeczywistym, a tym samym oparcie się wyłącznie na pozostałych informacjach zgromadzonych w postępowaniu wyjaśniającym, z pominięciem danych wynikających z ewidencji prowadzonej przez właściwy organ, a także brak rzetelnego i pełnego wyjaśnienia w uzasadnieniu postanowienia przyczyn, dla których organ utrzymał w mocy decyzję organu I instancji

i nie uwzględnił argumentacji podniesionej w zażaleniu, stwierdzając za organem

I instancji, że istnieją wątpliwości czy przedmiotowa nieruchomość spełniała warunki przekształcenia określone w ustawie o przekształceniu mimo, że zgodnie

z informacjami ujawnionymi w ewidencji gruntów i budynków nieruchomość ta, zarówno w dniu 1 stycznia 2019 r., jak i obecnie, zabudowana jest budynkiem mieszkalnym

z dwoma samodzielnymi lokalami mieszkalnymi, stanowiącymi odrębną własność oraz budynkiem transportu i łączności, a zatem stanowi grunt zabudowany na cel mieszkaniowy w rozumieniu ustawy o przekształceniu - co doprowadziło do utrzymania w mocy oczywiście wadliwego postanowienia organu I instancji;

II. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 1 ust. 1 i 2 oraz art. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy o przekształceniu poprzez błędną interpretację prowadzącą do uznania, że dla oceny spełnienia przesłanki przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności zgodnie z ustawą o przekształceniu, tj. zabudowania gruntu na cele mieszkaniowe, decydujący jest faktyczny sposób użytkowania budynku, a nie przeznaczenie prawne tego budynku, co miało istotny wpływ na wynik sprawy i doprowadziło do błędnego uznania, że istnieją wątpliwości co do tego, czy w dniu 1 stycznia 2019 r. nieruchomość była zabudowana na cel mieszkaniowy, a w konsekwencji postanowienie o odmowie wydania zaświadczenia zostało utrzymane w mocy.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia i postanowienia organu I instancji, o rozpoznanie sprawy na rozprawie oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o oddalenie skargi, jako bezzasadnej, podtrzymując swoje stanowisko zawarte w rozstrzygnięciu i uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Stosownie do art. 119 pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.), dalej jako: p.p.s.a., sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. Taka sytuacja ma miejsce w rozpoznawanej sprawie.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r., poz. 2167) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów Sąd uznał, że skarga jest zasadna, gdyż zaskarżone postanowienie, jak i poprzedzające je postanowienie organu I instancji, naruszają prawo w stopniu uzasadniającym ich uchylenie.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] grudnia 2020 r. utrzymujące w mocy postanowienie Prezydenta [...] z [...] lipca 2020 r. o odmowie wydania zaświadczenia o przekształceniu z dniem 1 stycznia 2019 r. prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej położonej

w W. przy ul. [...], oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...], uregulowanej w księdze wieczystej nr [...].

Wskazać należy, że w orzecznictwie sądowo-administracyjnym podkreśla się, że postępowanie w sprawie wydawania zaświadczeń stanowi rodzaj uproszczonego

i w znacznym stopniu odformalizowanego postępowania o charakterze administracyjnym, w którym nie prowadzi się postępowania dowodowego w trybie przepisów Działu II (rozdział 4) k.p.a., albowiem w postępowaniu tym właściwy organ administracji publicznej o niczym nie rozstrzyga.

Kwestie wydawania zaświadczeń uregulowane zostały w Dziale VII Kodeksu postępowania administracyjnego.

Zgodnie z art. 217 § 1 k.p.a. organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej się o zaświadczenie.

W myśl art. 217 § 2 k.p.a. zaświadczenie wydaje się, jeżeli:

1) urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa;

2) osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego.

Zaświadczenie jest czynnością materialnotechniczną polegającą na urzędowym potwierdzeniu obiektywnie istniejącego stanu rzeczy, dotyczącego faktów lub prawa. Jest ono przy tym przejawem wiedzy, a nie woli organu administracji publicznej, dokonywanym - w myśl art. 218 § 1 k.p.a. - na podstawie posiadanych rejestrów i ewidencji bądź innych danych znajdujących się w posiadaniu organu. Zakres postępowania wyjaśniającego, prowadzonego przed wydaniem zaświadczenia, jest ograniczony do analizy posiadanej dokumentacji oraz danych zgromadzonych w wyżej wskazanych zasobach i oceny możliwości ich przeniesienia do treści zaświadczenia.

Stosownie do art. 218 § 2 k.p.a. organ administracji publicznej, przed wydaniem zaświadczenia, może przeprowadzić w koniecznym zakresie postępowanie wyjaśniające. Postępowanie to spełnia jednak tylko pomocniczą rolę przy ustaleniu treści zaświadczenia, ustalonej przede wszystkim w oparciu o dane wskazane

w art. 218 § 1 k.p.a.

W orzecznictwie sądowo-administracyjnym podnosi się również, że zaświadczenie potwierdza tylko informacje posiadane przez organ i nie rozstrzyga żadnych kwestii spornych, wymagających analizy, czy interpretacji przepisów. Nie jest więc dopuszczalne dokonywanie w tym trybie ustaleń faktycznych i ocen prawnych niewynikających wprost z prowadzonej przez organ ewidencji. Innymi słowy zaświadczenie wydaje się, gdy fakt powstania skutków prawnych jest oczywisty i organ nie musi o niczym rozstrzygać. Obowiązkiem organu zaświadczeniowego jest zatem wyłącznie sprawdzenie, w kontekście złożonego wniosku, danych znajdujących się

w odpowiednich rejestrach.

W rozpoznawanej sprawie organy orzekające obu instancji odmówiły wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie z dniem 1 stycznia 2019 r. prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej położonej

w W. przy ul. [...], oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...], uregulowanej w księdze wieczystej nr [...].

Stwierdziły, że istnieją uzasadnione wątpliwości co do rzeczywistej funkcji budynku posadowionego na ww. działce, realizowanej na dzień 1 stycznia 2019 r.,

a tym samym brak jest możliwości uznania nieruchomości za zabudowaną na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 1 ust. 2 ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2020 r. poz. 139 ze zm.), dalej jako ustawa o przekształceniu.

Organy, opierając się na zapisach w ewidencji gruntów i budynków oraz kartotece lokali, podniosły, że przedmiotowa nieruchomość, zarówno w dniu 1 stycznia 2019 r., jak i obecnie, jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, w którym znajdują się dwa samodzielne lokale mieszkalne stanowiące odrębną własność, oraz budynkiem transportu i łączności. Lokal nr [...] ma powierzchnię użytkową [...] m2, zaś lokal nr [...] ma powierzchnię użytkową [...] m2. Według wpisów w księdze wieczystej

nr [...] nieruchomość jest zabudowana budynkiem jednopiętrowym murowanym, podpiwniczonym z użytkowym poddaszem, o powierzchni użytkowej [...] m2.

Natomiast budynek mieszkalny, pełniąc funkcję mieszkaniową, wykorzystywany jest przez inny podmiot (podmiot prawa handlowego) względem wnioskodawcy na cele prowadzonej działalności gospodarczej, co wynika ze zgromadzonych dokumentów, w tym z informacji z Krajowego Rejestru Sądowego, wykonanych zdjęć nieruchomości z czerwca 2018 r. oraz widniejących na stronach internetowych ogłoszeń o możliwości wynajęcia budynku biurowego pod adresem ww. nieruchomości.

Zatem nastąpiła samowolna zmiana sposobu użytkowania budynku.

W tej sytuacji okoliczność - jaką miałoby potwierdzać zaświadczenie o żądanej treści - nie jest oczywista i bezsporna.

Zdaniem Sądu, stanowisko organów orzekających obu instancji jest wadliwe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów.

W art. 1 ust. 2 ustawy o przekształceniu ustawodawca zdefiniował pojęcie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Przepis ten stanowi, że przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub

2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub

3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe

i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

W myśl art. 1a ustawy o przekształceniu przepisy ustawy stosuje się również, jeżeli na gruncie zabudowanym budynkami, o których mowa w art. 1 ust. 2 ustawy, położone są także inne budynki, obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, o ile łączna powierzchnia użytkowa budynków innych niż określone w art. 1 ust. 2 nie przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie.

Przez pojęcie przekształcenie należy rozumieć przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności tego gruntu (art. 1 ust. 3 ustawy).

Przekształcenie potwierdza się w zaświadczeniu wydawanym przez organ administracji publicznej, które stanowi podstawę ujawnienia prawa własności gruntu

w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków (art. 4 ust. 1 ustawy). Wydanie zaświadczenia następuje z urzędu lub na wniosek (art. 4 ust. 2 ustawy).

Podkreślenia wymaga, iż z definicji gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zawartej w art. 1 ust. 2 ustawy o przekształceniu wynika wyłącznie, że istotny jest rodzaj wzniesionego na gruncie budynku (jego prawna kwalifikacja), a nie sposób jego faktycznego stałego wykorzystywania. Przepis ten nie wyklucza przy tym objęcia przepisami ustawy gruntów zabudowanych budynkami o charakterze mieszanym, mieszkaniowo-usługowym, o ile jego powierzchnia usługowa nie przekracza powierzchni mieszkalnej.

Jak podkreśla się w orzecznictwie oraz doktrynie okoliczność, że w lokalu mieszkalnym (w budynku wielorodzinnym) zarejestrowana jest działalność gospodarcza, bądź kilka takich działalności, czy też, że jest on wskazany jako siedziba spółki prawa handlowego - nie niweczy automatycznie jego podstawowej funkcji mieszkalnej, a tym samym grunty zabudowane takimi budynkami wpisują się w cel ustawy polegający na wspieraniu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych obywateli.

Stanowisko to zachowuje aktualność także w odniesieniu do budynków jednorodzinnych, których prawną definicję zawiera art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem przez budynek mieszkalny jednorodzinny należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Natomiast organem właściwym do określenia kategorii budynków jest organ administracji budowlanej, który w przedmiocie funkcji budynku wypowiada się w drodze decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego, względnie

w drodze decyzji o wyrażeniu zgody na zmianę jego sposobu użytkowania.

Zatem to ten organ, a nie organ właściwy w przedmiocie wydania zaświadczenia, o którym mowa w art. 4 ust. 1 ustawy o przekształceniu, tworzy stan prawny określający kategorię budynku, co w dalszej kolejności znajduje odzwierciedlenie w prowadzonej przez starostę ewidencji gruntów i budynków.

Analiza zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wskazuje, że działka nr [...] z obrębu [...] położona w W. przy ul. [...] zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, położonym na terenie mieszkaniowym.

Wynika to m.in. ze znajdującej się w aktach sprawy informacji z ewidencji gruntów i budynków, kartoteki lokali, a także z treści księgi wieczystej nr [...] prowadzonej dla tej nieruchomości. Również same organy orzekające w uzasadnieniach wydanych przez siebie rozstrzygnięć przyznały, że według danych z ewidencji gruntów i budynków przedmiotowa nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym.

Zatem skoro ewidencja gruntów i budynków, kartoteka lokali, jak też treść księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości, wskazują na zabudowę przedmiotowego gruntu budynkiem mieszkalnym, to brak jest podstaw do kwestionowania tego charakteru zabudowy w postępowaniu o wydanie zaświadczenia.

W tego rodzaju postępowaniu organ nie może badać, jak to miało miejsce

w niniejszej sprawie, kwestii dotyczących faktycznego sposobu wykorzystania spornego budynku, czy też ewentualnej samowolnej zmiany sposobu jego użytkowania z funkcji mieszkalnej na niemieszkalną - bowiem tego rodzaju postępowanie wykracza poza zakres postępowania o wydanie zaświadczenia.

Podkreślenia bowiem wymaga, iż w sprawie o wydanie zaświadczenia, organ nie prowadzi w pełnym zakresie postępowania dowodowego i nie rozstrzyga jakichkolwiek sporów, lecz jedynie wyjaśnia, czy na podstawie danych, którymi dysponuje, może potwierdzić fakty lub stan prawny. Z istoty tego rodzaju postępowania wynika zatem, że organ wydaje zaświadczenie w oparciu o dane, które znajdowały się w jego zasobach, bez ich przetwarzania.

Stwierdzić należy, iż organy orzekające obu instancji błędnie uznały, że fakt rejestracji i prowadzenia w budynku mieszkalnym działalności gospodarczej, powoduje istotne wątpliwości co do zgodności wpisu w ewidencji ze stanem rzeczywistym i daje podstawę do odmowy wydania zaświadczenia o żądanej treści.

Skoro na objętej wnioskiem skarżących nieruchomości znajduje się budynek przeznaczony na cele mieszkalne - co potwierdza prowadzona przez organ ewidencja gruntów i budynków, kartoteka lokali, jak również treść księgi wieczystej - to brak było podstaw do uznania, że grunt nim zabudowany nie podlega działaniu ustawy o przekształceniu.

Zatem zarówno Prezydent [...] jak i Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] - wydając zaskarżone rozstrzygnięcia - dopuściły się naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy, a także art. 4 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy o przekształceniu, które miało wpływ na wynik sprawy.

Rozpatrując sprawę ponownie organ weźmie pod uwagę ocenę prawną wyrażaną w niniejszym wyroku i uwzględni dokumenty określające charakter budynku posadowionego na ww. nieruchomości.

Podkreślenia też wymaga, że analogiczne stanowisko zaprezentowane zostało

w szeregu orzeczeń Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie np. w sprawach sygn. akt: I SA/Wa 2283/20, I SA/Wa 1619/20, I SA/Wa 993/21, I SA/Wa 2700/20, I SA/Wa 823/21, I SA/Wa 1744/20, I SA/Wa 2340/20 i I SA/Wa 1725/20.

Z powyższych względów Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) w zw.

z art. 135 p.p.s.a. oraz art. 119 pkt 3 w zw. z art. 120 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku. W przedmiocie kosztów postępowania sądowego orzeczono na podstawie

art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a.