Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 248/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-09-16 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art.195a, art.178, art.175,art.194
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.
article: art.151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Henryka Lewandowska-Kuraszkiewicz Sędziowie Sędzia WSA Agnieszka Łąpieś-Rosińska (spr.) Sędzia WSA Grzegorz Nowecki Protokolant sekr. sąd. Agnieszka Dzięcioł po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 września 2020 r. sprawy ze skargi M. S. na decyzję Ministra Finansów, Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] listopada 2019 r. nr [...] w przedmiocie zawieszenia uprawnień zawodowych oddala skargę


UZASADNIENIE

Pismem z dnia [...] sierpnia 2013 r. Minister Transportu, Budownictwa

i Gospodarki Morskiej zawiadomił rzeczoznawcę majątkowego M. S. o wszczęciu wobec niej postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej

w związku ze skargą przedstawioną przez Urząd Miasta L. Jednocześnie akta przedmiotowej sprawy zostały przekazane Komisji Odpowiedzialności Zawodowej

w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego.

Po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego Minister Infrastruktury

i Rozwoju decyzją z dnia [...] listopada 2015 r., Nr [...], orzekł o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego M. S. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy.

Pismem z dnia [...] listopada 2015 r. rzeczoznawca majątkowy M.S. złożyła wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy. W uzasadnieniu stwierdziła, że decyzja z dnia [...] listopada 2015 r. została wydana z przekroczeniem kompetencji organu, z uwagi na orzeczenie wobec niej kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy, podczas gdy Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wniosła o nałożenie kary zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy. Zdaniem M. S. stwierdzone naruszenia przepisów prawa miały miejsce wyłącznie w obszarze metodologii wyceny oraz zawartości operatu szacunkowego, w szczególności w zakresie rynku nieruchomości objętego analizą. W związku z powyższym podmiotem posiadającym wiedzę w tej materii jest wyłącznie Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Minister nie posiada takiej wiedzy specjalistycznej. Zatem, jeśli Komisji Odpowiedzialności Zawodowej uznał, iż liczba i waga błędów powinna skutkować orzeczeniem kary zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy, to Minister był związany tymi ustaleniami. Rozstrzygnięcie sprzeczne z wnioskiem Komisji Odpowiedzialności Zawodowej wykracza poza kompetencję wynikającą z przepisu art. 195a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca majątkowy M. S. podniosła również, że wyznaczenie obrońcy z urzędu, a następnie jego zmiana nastąpiły z naruszeniem przepisu § 11 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 10 lutego 2014 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pomimo braku uzasadnionego wniosku obrońcy, w dniu [...] marca 2014 r. został powołany do sprawy nowy obrońca, a żadne pismo w sprawie odwołania poprzedniego nie zostało do niej wysłane. Ponadto informację o tym, że został zmieniony obrońca odebrała na kilka tygodni przed wyznaczonym posiedzeniem Komisji, co uniemożliwiło jej współpracę z nowym obrońcą. Nie wiadomo też, kiedy sam obrońca skutecznie otrzymał informację o powołaniu, bowiem potwierdził osobisty odbiór pisma bez wskazania daty. Nie miał on dość czasu by zapoznać się z aktami sprawy, a co za tym idzie, nie mógł należycie wypełnić swej funkcji. Zdaniem rzeczoznawcy majątkowego M. S. nie miała ona możliwości czynnego udziału we wszystkich etapach postępowaniach oraz odebrano jej szansę na wypowiedzenie się co do zebranego w sprawie materiału dowodowego, a jej prawo do obrony, zagwarantowane art. 195 ust. 2 u.g.n., zostało wyraźnie ograniczone. Rzeczoznawca majątkowy podniosła również, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wykroczyła poza zakres możliwej oceny operatów szacunkowych, jak również sformułowała wnioski, które nie mają umocowania w obowiązującym prawie. Nie wzięła też pod uwagę statusu formalnoprawnego sporządzonych operatów szacunkowych, które zgodnie z umową na wykonanie operatów zawartą z Urzędem Miasta L. zostały przekazane zamawiającemu do sprawdzenia oraz wniesienia uwag i nie stanowiły wersji ostatecznych, a jedynie robocze, nieprzeznaczone do wykorzystania w obrocie prawnym. W podsumowaniu wniosku rzeczoznawca majątkowy wniosła o ponowne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego przez nowy, inny niż

w postępowaniu w pierwszej instancji, zespół Komisji Odpowiedzialności Zawodowej.

Wobec powyższego Minister Infrastruktury i Budownictwa pismem z dnia [...] grudnia 2015 r., zwrócił się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o ponowne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w przedmiotowej sprawie.

Po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, obejmującego cały zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej stwierdziła, że rzeczoznawca majątkowy M. S. naruszyła przepisy prawa obowiązujące w dacie wykonania czynności objętych niniejszym postępowaniem w stopniu uzasadniającym zastosowanie przepisu art. 178 u.g.n. W związku z powyższym Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wystąpiła, podobnie jak w postępowaniu prowadzonym w pierwszej instancji, o zastosowanie wobec M. S. kary dyscyplinarnej określonej w art. 178 ust. 2 pkt 3 u.g.n.,

tj. kary zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Pismem z dnia [...] września 2018r., Minister Inwestycji i Rozwoju, w trybie

art. 10 k.p.a., zawiadomił rzeczoznawcę majątkowego M. S. i jej obrońcę z urzędu o możliwości zapoznania się z aktami sprawy przed wydaniem decyzji i ustosunkowania się do zebranego w sprawie materiału dowodowego.

W odpowiedzi na powyższe rzeczoznawca majątkowy M. S. w piśmie z dnia [...] września 2018r. podniosła, że od czasu wykonania operatów szacunkowych objętych niniejszym postępowaniem minęło ponad 5 lat, a przez ten czas pracowała w zawodzie, w tym dla instytucji sądowych, z nienaganną opinią oraz poszanowaniem dla jej wiedzy i umiejętności zawodowych. Rzeczoznawca majątkowy wskazała, że była jedynie współautorem przedmiotowych opracowań, wykonywała wizje w terenie oraz badała akty notarialne, natomiast operaty szacunkowe zostały wykonane przede wszystkim przez rzeczoznawcę majątkowego T. B. Nie zostało to uwzględnione w toku postępowania ze względu na śmierć T. B. w listopadzie 2013 roku, w związku z czym nie było możliwości potwierdzenia przez niego tego faktu. Zaznaczyła także, iż wobec pozostałych rzeczoznawców majątkowych będących autorami ostatecznych

i właściwych operatów szacunkowych, wobec których toczyły się równolegle postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej zostały orzeczone znacznie niższe kary. W jej ocenie wpływ na to miała liczba operatów szacunkowych poszczególnych rzeczoznawców majątkowych przekazana do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Wobec powyższego wniosła o "dorównanie" jej kary do pozostałych, bowiem kara nie może zależeć od ilości sporządzonych operatów szacunkowych. Podobnie jak we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy M. S. podkreśliła, że Urząd Miasta L. nigdy nie wykorzystał opracowań, których była współautorem. Opracowania te nie weszły do obiegu prawnego, nie zostały wystawione faktury za ich wykonanie, a umowa pomiędzy wykonawcą a Urzędem Miasta L. została rozwiązana. Jak wskazała rzeczoznawca majątkowy M.S., w ramach umowy z dnia [...] maja 2013 r. do Urzędu Miasta L. przekazano poprawione operaty szacunkowe (sporządzone tym razem przez rzeczoznawców majątkowych R. S. i J. T.), z jednoczesną prośbą o zwrot wcześniejszych opracowań (autorstwa jej i T. B.). Opracowania nie zostały jednak zwrócone,

a bezprawnie skierowane przez Urząd Miasta L. do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Rzeczoznawca majątkowy stwierdziła ponadto, że Jeżeli przedmiotem postępowania administracyjnego jest nałożenie na stronę obowiązku bądź ograniczenie lub odebranie uprawnienia, a w sprawie pozostają wątpliwości co do treści normy prawnej, wątpliwości te są rozstrzygane na korzyść strony, chyba że sprzeciwiają się temu sporne interesy stron albo interesy osób trzecich, na które wynik postępowania ma bezpośredni wpływ". Zdaniem rzeczoznawcy majątkowego M. S. nałożenie proponowanej kary zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy pozostawi ją i jej nowonarodzone dziecko bez jakichkolwiek środków do życia, podczas gdy sporządzone przez nią operaty szacunkowe nie wywołały żadnych skutków prawnych dla strony wnioskującej. Przedmiotowe operaty szacunkowe nie weszły do obiegu prawnego, w związku z czym waga ich jest znikoma, zatem konsekwencje pozbawienia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy, m.in. utraty pracy, wiarygodności i opinii w środowisku zawodowym, są dla niej nieporównywalną szkodą. Wobec powyższego wniosła o złagodzenie wymiary kary i ujednolicenie jej do kar orzeczonych wobec pozostałych rzeczoznawców majątkowych, tj. do kary nagany.

Decyzją z dnia [...] listopada 2019r. Minister Finansów, Inwestycji i Rozwoju działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 127 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 2096. ze zm.), dalej: "k.p.a." oraz § 1 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 26 września 2019 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Finansów, Inwestycji i Rozwoju (Dz. U. poz. 1841), po rozpatrzeniu wniosku M. S. o ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej decyzją Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] listopada 2015 r., orzekającą o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego M. S. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy, orzekł o utrzymaniu

w mocy zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu organ wskazał, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego wniosła o orzeczenie wobec rzeczoznawcy majątkowego M. S. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy. Zdaniem Ministra ustalenia Komisji zarówno faktyczne, jak i prawne dokonane w toku postępowania wyjaśniającego w przedmiotowej sprawie zostały oparte na wyczerpującym materiale dowodowym i są zgodne z przepisami prawa z zakresu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Jednakże, biorąc pod uwagę rodzaj i wagę stwierdzonych uchybień w pracy rzeczoznawcy majątkowego, a także ich liczbę, organ stwierdził, że zaproponowana kara nie jest karą współmierną do nieprawidłowości, jakich dopuściła się rzeczoznawca majątkowy M. S. i dlatego organ orzekł karę zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy.

W obszernym uzasadnieniu organ szczegółowo opisał stwierdzone uchybienia w odniesieniu do konkretnych operatów, wskazując że rzeczoznawca majątkowy M. S. powielała te same błędy we wszystkich sporządzonych operatach szacunkowych, dotyczących zarówno lokali mieszkalnych i usługowych, garaży, jak i nieruchomości gruntowych i gruntowych zabudowanych, zwłaszcza

w zakresie nieprawidłowości przy analizie rynku nieruchomości i przyjmowaniu nieruchomości do porównań, tym samym w rażący sposób nie zachowała szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania nieruchomości. Niejednokrotnie przyjmowała w wycenach założenia niespójne ze stanem analizowanego rynku i sprzeczne z zasadami zwykłej logiki.

Minister podkreślił, że szereg uchybień, które popełniła rzeczoznawca majątkowy M. S. przy sporządzaniu przedmiotowych operatów szacunkowych, poddaje w wątpliwość przyjęte przez nią ustalenia, a w konsekwencji prawidłowość określonych w operatach wartości nieruchomości. Zakres nieprawidłowości i błędów jest bardzo szeroki, a tym samym podważa wiarygodność pracy rzeczoznawcy majątkowego. Powyższe jest szczególnie istotne z uwagi na fakt, że sporządzone operaty szacunkowe miały stanowić podstawy do ustalenia:

- ceny sprzedaży nieruchomości dotychczasowym najemcom bądź ich zamiany,

- wysokości odszkodowań w związku z ustanowieniem ograniczonych praw na nieruchomościach,

- opłat z tytułu użytkowania wieczystego bądź oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, m.in. dotychczasowym najemcom budynków.

Wobec powyższego, zdaniem organu w analizowanej sprawie prawidłowe wyceny nieruchomości miały zasadnicze znaczenie, bowiem wynikały z konieczności ochrony praw dotychczasowych najemców, w tym prawidłowości rozliczeń finansowych z organem, a także bezpieczeństwa wydatkowania środków publicznych przez organ wypłacający przyznane odszkodowanie. Rzeczoznawca majątkowy M. S. powinna mieć na uwadze, że wykonuje zawód o dużej doniosłości społecznej, noszący znamiona zawodu zaufania publicznego. Czynności wykonywane przez rzeczoznawcę majątkowego są związane z gospodarowaniem mieniem znacznej wartości, zarówno prywatnym, jak i publicznym. Dlatego też prawidłowość ich wykonania ma szczególne znaczenie, przede wszystkim ze względu na prawne i finansowe konsekwencje działań dokonywanych na rynku nieruchomości.

Pismem z dnia [...] grudnia 2019r. M. S. wniosła na powyższą decyzję skargę do WSA w Warszawie, zarzucając:

I. Naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

1. art. 7 k.p.a., w zw. z art. 178 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez brak zindywidualizowania kar dyscyplinarnych nałożonych na skarżącą;

2. art. 7, 77 § 1, art. 80 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niepodjęcie niezbędnych czynności mających na celu dokładne wyjaśnienie stanu faktycznego

i załatwienie sprawy mając na celu słuszny interes odwołującego, niepełne

i nierzetelne przeprowadzone postępowanie dowodowe i nie wzięcie pod uwagę wszystkich niezbędnych okoliczności sprawy tj. zaniechania pełnego uzasadnienia

w zakresie przesłanek zastosowania kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy (mimo wnioskowanej przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej kary zawieszenia uprawnień na okres 3 miesięcy), co wpływa na niemożność oceny przesłanek, które zostały uwzględnione przy ferowaniu kary dyscyplinarnej;

3.art. 107 § 3 k.p.a. poprzez pominięcie w uzasadnieniu decyzji oceny okoliczności faktycznych mogących mieć wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, co polegało

w szczególności na braku wyjaśnienia, co przesądziło o uznaniu wymierzonej kary zawieszenia uprawnień na okres 6 miesięcy za współmierną do zarzucanych skarżącej naruszeń, w rym brak wyjaśnienia celu, jaki z punktu widzenia prewencji ogólnej i indywidualnej ma zastosowanie wobec skarżącej orzeczonej kary i brak wyjaśnienia, czy cel prewencji nie zostanie osiągnięty poprzez wymierzenie kary łagodniejszej;

4. art. 6 k.p.a. poprzez stwierdzenie, że skarżąca naruszył standardy zawodowe, podczas gdy standardy nie stanowią obowiązujących przepisów prawa, które wiązałyby skarżącą;

5. art. 7 i 77 k.p.a. wobec przeniesienia na skarżącą obowiązku ciążącego na organie (tj. gromadzenia dowodów);

6. art. 10 § 1 i art. 73 k.p.a. w zw. z art. 195 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez uniemożliwienie stronie możliwości obrony swoich praw poprzez wy znaczenie obrońcy z urzędu na wniosek strony w terminie uniemożliwiającym zapoznanie się z aktami oraz ze sprawą i uniemożliwienie skutecznej obrony i przygotowanie się do działania w imieniu skarżącej;

7. art. 6, art. 8 i art. 12 k.p.a., art. 105 w związku z art. 32 Konstytucji RP poprzez uchybienie zasadom praworządności i zaufania do organów administracji publicznej oraz konstytucyjnie zagwarantowanej równości wobec prawa wszystkich obywateli, poprzez brak szczegółowego ustalenia, który z rzeczoznawców, skarżąca, czy rzeczoznawca T. B. sporządził poszczególne części operatu, a który je sprawdzał prowadzi do bezzasadnego zaniechania ustalenia stopnia ewentualnego zawinienia przy ewentualnie stwierdzonych nieprawidłowościach;

8. przepisów art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a., w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy poprzez brak oceny ustaleń poczynionych w protokołach końcowych KOZ w kontekście przedłożonej stanowiska zawartego w opinii Komisji Arbitrażowej z dnia [...] listopada 2013 r. świadczy o naruszeniu przez Ministra ww. przepisów;

9. przepisów art, 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez wewnętrznie sprzeczne ustalenia organu w zaskarżonej decyzji, tj. uznanie, iż wachlarz błędów popełnionych przez skarżącą jest bardzo szeroki (str. 31 decyzji), podczas gdy w ty m samym uzasadnieniu jest mowa, iż we wszystkich operatach występowały te same błędy dotyczące nieprawidłowości przy analizie rynku nieruchomości i przyjmowaniu nieruchomości do porównań;

10. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji Ministra Finansów Inwestycji i rozwoju z dnia [...] listopada 2015 r, pomimo naruszenia przez nią art. 7, 77 § 1, art. 80 k.p.a. w zw. z art. 178 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nierozpatrzenie sprawy z uwzględnieniem wszystkich materiałów dowodowych jak i kryteriów i rodzajów kar.

II. Naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwy zastosowanie, tj.:

1. art. 178 ust. 2 (w: zw. z art. 175 ust. 1) ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieuwzględnienie dyrektywy współmierności kary dyscyplinarnej do czynu ustalonego w zaskarżonej decyzji;

2. poprzez przyjęcie, że działania skarżącej wskazane w zaskarżonej decyzji stanowią naruszenie art. 4, art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu szacunkowego;

3. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez brak pogłębionej analizy przesłanek opisanych w art. 175 ust. 1 u.g.n. w ty m stopnia staranności przy wykonywaniu powierzonych czynności, a także braku oceny postawy osobistej rzeczoznawcy majątkowego;

4. art. 195a ust. 1 w zw. z art. 178 ust. 2 u.g.n. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. przez niewłaściwe zastosowanie, bowiem organ w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie uzasadnił, dlaczego zastosował wobec skarżącej karę dyscyplinarną w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy, w sytuacji gdy był zobowiązany do precyzyjnego uzasadnienia dlaczego właśnie taka kara dyscyplinarna jest adekwatna do stopnia zawinienia, tym bardziej że ustawa rozróżnia wiele innych, mniej dolegliwych instytucji jak upomnienie czy nagana, szczególnie w sytuacji zastosowania przez KOZ kary niższej;

5. art. 178 ust. 2 u.g.n. poprzez nieuwzględnienie dyrektywy współmierności kary dyscyplinarnej do czynu ustalonego przez organ, który wydal zaskarżone rozstrzygnięcie i utrzymanie w mocy orzeczonej kary zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy, w sytuacji, gdy okoliczności sprawy uzasadniają zastosowanie kary łagodniejszej, albowiem charakter i rozmiar naruszeń obowiązków zawodowych w istocie jest nieznaczny, nie nosi cech umyślności, w wieloletniej aktywności zawodowej skarżącej wystąpił po raz pierwszy.

Na podstawie tak sformułowanych zarzutów skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju

z dnia [...] listopada 2015 r. i przekazanie sprawy organowi do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie od organu na rzecz skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi skarżąca rozwinęła podniesione zarzuty.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Wojewódzki Sąd Administracyjny ocenia zaskarżony akt administracyjny z punktu widzenia zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, obowiązującymi w dacie jego wydania.

W świetle powyższych kryteriów skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem skargi jest decyzja Ministra utrzymująca w mocy decyzję tego organu, którą organ orzekł o zastosowaniu wobec skarżącej kary dyscyplinarnej

w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy.

W świetle art. 178 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2020 poz.65 dalej jako u.g.n.) rzeczoznawca majątkowy podlega odpowiedzialności zawodowej, ale odpowiedzialność ta dotyczy tylko niewypełniania obowiązków wymienionych w art. 175 ust. 1-3 u.g.n.

Obowiązki wymienione w art. 175 ust. 1 u.g.n. sprowadzają się do przestrzegania przy wykonywaniu czynności zawodowych przepisów prawa, standardów zawodowych i etyki zawodowej oraz na kierowaniu się przy sporządzaniu wycen, opinii i ekspertyz zasadą bezstronności, a także na zachowaniu szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru tych czynności oraz na stałym doskonaleniu kwalifikacji zawodowych.

Niewątpliwie obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest dołożenie wszelkich starań, aby podejmowane przez niego działania dokumentowane

w operatach szacunkowych nie budziły żadnych wątpliwości co do ich poprawności

i zgodności z obowiązującymi przepisami prawa. Osoba wykonująca zawód noszący znamiona zawodu zaufania publicznego powinna wystrzegać się wykonywania czynności zawodowych w sposób mogący podważać wiarygodność dokonanych czynności zawodowych przy wycenie nieruchomości.

Odpowiedzialność zawodowa polega na zastosowaniu wobec rzeczoznawców majątkowych sankcji wymienionych w art. 178 ust. 2 pkt 1-5 u.g.n. Sankcje te mogą zostać nałożone po przeprowadzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, o którym mowa w przepisach art. 194 ust. 1a-1c u.g.n. Wynikiem takiego postępowania jest również ustalenie, którą z sankcji wymienionych w art. 178 ust. 2 pkt 1-5 u.g.n. w danym przypadku należy zastosować.

Omawiane postępowanie jest postępowaniem administracyjnym prowadzonym przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania

i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez powołaną przez tego ministra Komisję Odpowiedzialności Zawodowej (E. Bończak-Kucharczyk, Ustawa

o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany Bończak-Kucharczyk Ewa, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, opubl. LEX 2020).

W ocenie sądu mając na uwadze ustalony w sprawie stan faktyczny oraz obowiązujące przepisy stwierdzić należy, że organ przeprowadzając postępowanie administracyjne rozpatrzył w sposób wyczerpujący cały materiał dowodowy, z uwzględnieniem treści przepisów art. 77 § 1 i 80 k.p.a., jak również art. 7 i 8 k.p.a. Konsekwencją prawidłowego rozpatrzenia całego materiału dowodowego jest prawidłowe rozstrzygnięcie sprawy, a zatem prawidłowe uzasadnienie faktyczne i prawne - art. 107 § 3 k.p.a. Uzasadnienie decyzji jest wewnętrznie spójne, zawiera rzetelne odniesienie się do zarzutów podnoszonych przez skarżącą zarówno w toku postępowania administracyjnego jak i we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy.

Z akt sprawy wynika, że w związku ze sporządzeniem 48 operatów szacunkowych rzeczoznawcy majątkowemu M. S. postawiono szereg zarzutów szczegółowo opisanych w uzasadnieniach wydanych w sprawie decyzji. Jak ustalono w toku postępowania wyjaśniającego podczas sporządzania 48 wycen skarżąca nie przedstawiła w operatach szacunkowych informacji niezbędnych przy dokonywaniu wycen, w tym uwarunkowań dokonanych czynności i rozwiązań merytorycznych oraz wyczerpującej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Przede wszystkim nie opisała nieruchomości uwzględnionych w analizach porównawczych, w związku z czym nie można ustalić, czy przyjęte do porównań nieruchomości są podobne do nieruchomości szacowanych. Jak słusznie zauważył organ brak zamieszczenia charakterystyk tych nieruchomości, w szczególności pod względem cech rynkowych mających bardzo duży wpływ na poziom osiągniętych cen, budzi wątpliwości, czy cechy nieruchomości uznanych za podobne były w ogóle rzeczoznawcy majątkowemu znane. M. S. w żaden sposób nie uzasadniła wyboru nieruchomości przyjętych do analiz porównawczych. W sporządzonych wycenach zabrakło również wskazania w sposób jednoznaczny rodzaju analizowanego rynku, jego obszaru i okresu monitorowania cen.

Jak podkreślił Minister rzeczoznawca majątkowy M. S. powielała te same błędy we wszystkich sporządzonych operatach szacunkowych, dotyczących zarówno lokali mieszkalnych i usługowych, garaży, jak i nieruchomości gruntowych i gruntowych zabudowanych, zwłaszcza w zakresie nieprawidłowości przy analizie rynku nieruchomości i przyjmowaniu nieruchomości do porównań, tym samym w rażący sposób nie zachowała szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania nieruchomości. Niejednokrotnie przyjmowała w wycenach założenia niespójne ze stanem analizowanego rynku

i sprzeczne z zasadami zwykłej logiki.

Jak wskazał organ szereg uchybień, które popełniła rzeczoznawca majątkowy M. S. przy sporządzaniu przedmiotowych operatów szacunkowych, poddaje w wątpliwość przyjęte przez nią ustalenia, a w konsekwencji prawidłowość określonych w operatach wartości nieruchomości. Zakres nieprawidłowości i błędów jest bardzo szeroki, a tym samym podważa wiarygodność pracy rzeczoznawcy majątkowego. Powyższe jest szczególnie istotne z uwagi na fakt, że sporządzone operaty szacunkowe miały stanowić podstawy do ustalenia:

- ceny sprzedaży nieruchomości dotychczasowym najemcom bądź ich zamiany,

- wysokości odszkodowań w związku z ustanowieniem ograniczonych praw na nieruchomościach,

- opłat z tytułu użytkowania wieczystego bądź oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, m.in. dotychczasowym najemcom budynków.

Wobec powyższego w ocenie sądu zachodziła podstawa do nałożenia wobec skarżącej kary dyscyplinarnej. Minister uzasadnił dlaczego w świetle stwierdzonych rażących nieprawidłowości orzekł o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego M. S. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy. Skarżąca M. S. zarzuciła organowi nieuprawnione podwyższenie kary dyscyplinarnej w stosunku do wnioskowanej przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej. W ocenie sądu zarzut ten nie mógł być uwzględniony albowiem Minister orzekając o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej nie jest związany ustaleniami Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Jak stanowi art. 195a ust. 1 u.g.n. minister orzeka, w drodze decyzji, o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2, albo o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, które to postępowanie z kolei w myśl art. 194 ust. 2 u.g.n. przeprowadza Komisja Odpowiedzialności Zawodowej. Powyższe oznacza jedynie, że organ nie jest upoważniony do przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Nie ogranicza zaś ministra w możliwości oceny tego postępowania, a także, gdy uzna to za stosowne, żądania jego uzupełnienia.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia praw skarżącej do obrony w toku postępowania wyjaśniającego sąd zauważa, że tego rodzaju naruszenia jak

w niniejszej sprawie tj. nieuzasadniona zmiana obrońcy z urzędu nie powinna mieć miejsca i stanowi naruszenie przepisów postępowania. Należy jednak zauważyć,

że celem naprawienie ewentualnych uchybień zaistniałych w postępowaniu wyjaśniającym, na skutek wniosku rzeczoznawcy majątkowego M. S. z dnia [...] listopada 2015 r. organ przekazał przedmiotową sprawę

do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Pismem z dnia [...] marca 2016r. rzeczoznawca majątkowy M. S., w związku z wyznaczonym terminem posiedzenia Komisji na dzień [...] kwietnia 2016 r., wniosła o wyznaczenie obrońcy z urzędu. Przewodniczący Komisji Odpowiedzialności Zawodowej pismem z dnia [...] marca 2016 r. wyznaczył obrońcę z urzędu w osobie C. Ś.. Informacja

o powyższym została przesłana do rzeczoznawcy majątkowego M. S. zarówno pocztą tradycyjną, jak i mailowo, z jednoczesną prośbą o kontakt z obrońcą. W dniu [...] kwietnia 2016 r. obrońca z urzędu C. Ś. odebrała osobiście pismo dotyczące wyznaczenia ją na obrońcę i jednocześnie zapoznała się z aktami sprawy. Organ wyjaśnił, że Przewodniczący Komisji Odpowiedzialności Zawodowej poinformował M. S. o możliwości ustanowienia obrońcy zgodnie z § 10 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 10 lutego 2014 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych (Dz. U. z 2019 r. poz. 981), a rzeczoznawca majątkowy zwróciła się ze stosownym wnioskiem do Przewodniczącego Komisji w terminie, o którym mowa w § 11 ust. 2 ww. rozporządzenia. W związku z tym strona mogła w tym czasie porozumieć się z obrońcą i przygotować linię obrony.

W ocenie sądu bez znaczenia dla zaistnienia odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego pozostaje okoliczność podnoszona przez skarżącą, że

w oceniane operaty szacunkowe nie zostały wykorzystane przez zamawiającego. Sąd podziela stanowisko Ministra, że dla zaistnienia odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego istotny jest sam fakt wykonania określonych czynności zawodowych, a nie ostatecznego wykorzystania sporządzonego operatu szacunkowego dla określonego celu. Powyższa okoliczność nie może spowodować, że rzeczoznawca majątkowy uniknie odpowiedzialności dyscyplinarnej. Właśnie fakt, że sporządzone opracowania nie zostały przyjęte przez organ, bowiem zawierały tak wiele uchybień, podważa zaufanie do wykonanych czynności szacowania nieruchomości i stanowi podstawę orzeczenia dolegliwej kary dyscyplinarnej z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego.

Bez wpływu na zakres odpowiedzialności dyscyplinarnej M. S. pozostaje podnoszona przez skarżącą okoliczność, że operaty szacunkowe zostały w głównej mierze sporządzone przez nieżyjącego już rzeczoznawcę majątkowego T. B. Jak ustalono w toku postępowania skarżąca M. S. podpisała wszystkie operaty szacunkowe jako współautor, używając pieczęci rzeczoznawcy majątkowego. W przedmiotowych opracowaniach nie wskazano też zakresu wykonywanych czynności przez poszczególnych rzeczoznawców majątkowych. W związku z powyższym każdy ze współautorów ponosi solidarną odpowiedzialność za całość wykonanych czynności, udokumentowanych niniejszymi operatami szacunkowymi. Podpisanie przez rzeczoznawcę majątkowego całego operatu szacunkowego (na pierwszej stronie) świadczy o znajomości i potwierdzeniu całej jego treści oraz zawartości przez autora.

Mając na uwadze powyższe sąd działając na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.