Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2535/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-02-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję w części i poprzedzającą ją decyzję w części
Powołane przepisy: article: art. 18  ust. 1,  art. 134  ust. 1,  art. 135,  art. 156  ust. 1,  art. 152  ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 18  ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 721
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
article: art. 10, 107  par. 3,  art. 77,  art. 80
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Joanna Skiba Sędziowie: Sędzia WSA Bożena Marciniak Sędzia WSA Elżbieta Sobielarska (spr.) Protokolant referent stażysta Małgorzata Sieczkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 lutego 2014 r. sprawy ze skarg T. C. i M.C. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] sierpnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości 1. uchyla pkt 3 zaskarżonej decyzji oraz pkt 2 i pkt 3 decyzji Wojewody [...] z dnia [...] maja 2013 r. nr [...]; 2. stwierdza, że pkt 3 zaskarżonej decyzji nie podlega wykonaniu; 3. w pozostałym zakresie skargi oddala; 4. zasądza od Ministra Infrastruktury i Rozwoju na rzecz skarżącej T. C. 220 (dwieście dwadzieścia) złotych tytułem zwrotu części kosztów postępowania sądowego; 5. zasądza od Ministra Infrastruktury i Rozwoju na rzecz skarżącego M. C. 220 (dwieście dwadzieścia) złotych tytułem zwrotu części kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] sierpnia 2013 r. nr [...] po rozpoznaniu odwołania M. C. i T. C. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] maja 2013 r. nr [...] orzekającej w pkt. 1 o nabyciu przez Skarb Państwa prawa własności nieruchomości przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej w korytarzu zarezerwowanym po autostradę [...] ([...]) - odcinek: węzeł "[...]" (z węzłem) - węzeł "[...]" (z węzłem) - wraz z przebudową infrastruktury technicznej, położonej w W. w [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, w pkt. 2 o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości [...] zł, w tym na rzecz F.D. w wysokości [...]zł, T. C. w wysokości [...] zł, M. C. w wysokości [...] zł oraz na rzecz M. C. w wysokości [...] zł, w pkt. 3 o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja podlegać będzie wykonaniu oraz w pkt. 4 o nadaniu decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności uchylił decyzję Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] maja 2013 roku w pkt. 1 i w tym zakresie orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w W. w [...] , obręb [...], oznaczonej jako działka [...] ha, dla której Sąd Rejonowy dla [...] w W. prowadzi księgę wieczystą nr [...], przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej w korytarzu zarejestrowanym pod autostradę [...] ([...]) - odcinek węzeł "[...]" (z węzłem) do węzła "[...]" (z węzłem), uchylił ww. decyzję w pkt. 4 i w tym zakresie umarzył postępowanie oraz utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2013 roku w pozostałym zakresie.

W uzasadnieniu organ przedstawił następująco stan sprawy:

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2006 r. nr [...] Wojewoda [...] ustalił lokalizacje dla inwestycji polegającej na budowie drogi ekspresowej w korytarzu zarezerwowanym pod autostradę [...] (południową obwodnicę [...]) – odcinek węzeł "[...]" z węzłem "[...]" wraz z przebudową infrastruktury technicznej.

Pismem z dnia 31 marca 2007 roku Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad złożył do Wojewody [...] wniosek o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do nieruchomości położonej w W. w [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowiącej współwłasność T. C. w 1/4 części i F. D. w 3/4 części oraz o udzielenie zezwolenia na niezwłoczne zajęcie ww. nieruchomości wraz z nadaniem tej decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności, wskazując na nieuregulowany stan prawny nieruchomości.

Wojewoda [...] decyzją Nr [...] z dnia [...] lipca 2010 roku, orzekł o nabyciu przez Skarb Państwa prawa własności nieruchomości przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej w korytarzu zarezerwowanym po autostradę [...] ([...]) - odcinek: węzeł "[...]" - węzeł "[...]" - wraz z przebudową infrastruktury technicznej, położonej w W. w [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, ustalił odszkodowanie w łącznej wysokości [...] zł, w tym na rzecz F. D. w wysokości [...] zł oraz na rzecz T. C. w wysokości [...] zł oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja podlegać będzie wykonaniu.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyli T. C., M. C. oraz F.D., reprezentowany przez M.C.

Decyzją z dnia [...] września 2011 roku, Minister Infrastruktury uchylił w całości decyzję Wojewody [...] Nr [...]z dnia [...] lipca 2010 roku i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazano, iż dla przedmiotowej nieruchomości założona została księga wieczysta Nr [...], z treści której wynika, iż współwłaścicielami nieruchomości są F. D., T.C., M.C. i M. C.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Wojewoda [...] decyzją Nr [...] z dnia [...] listopada 2011 roku, umorzył postępowanie wszczęte na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad w zakresie obejmującym żądanie wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości w trybie właściwym dla nieuregulowanego stanu prawnego.

Odwołania od powyższej decyzji Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] listopada 2011 roku wnieśli M. C. oraz F. D., reprezentowany przez M. C., podnosząc, iż umorzeniu powinno podlegać nie tylko postępowanie w sprawie wywłaszczenia nieruchomości, ale też postępowanie w sprawie zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości. W piśmie z dnia 5 grudnia 2011 roku skarżący wskazali, że błędne było rozstrzygnięcie Wojewody [...] o umorzeniu postępowania, podczas gdy powinno być to rozstrzygnięcie merytoryczne. Wskazano ponadto na brak doręczenia decyzji z dnia [...] listopada 2011 roku pełnomocnikowi T. C.

Odwołanie od ww. decyzji z dnia [...] listopada 2011 roku wniosła również A. C., pełnomocnik T. C.

Decyzją z dnia [...] września 2012 roku, Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] listopada 2011 roku.

Na powyższą decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej T. C. złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.

Postanowieniem z dnia 26 marca 2013 roku sygn. akt I SA/Wa 2368/12 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie odrzucił skargę T. C. na ww. decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] września 2012 roku.

Niezależnie zaś pismem z dnia 5 czerwca 2012 roku Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad zwrócił się do Wojewody [...] o wywłaszczenie ww. nieruchomości, powołując się przy tym na uregulowany stan prawny tego gruntu.

Decyzją Nr [...] z dnia [...] maja 2013 roku, Wojewoda [...] orzekł o nabyciu przez Skarb Państwa prawa własności nieruchomości przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej w korytarzu zarezerwowanym po autostradę [...] ([...]) - odcinek: węzeł "[...]" (z węzłem) - węzeł "[...]" (z węzłem) - wraz z przebudową infrastruktury technicznej, położonej w W.w [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...]ha, ustalił odszkodowanie w łącznej wysokości [...]zł, w tym na rzecz F. D. w wysokości [...] zł, T. C. w wysokości [...] zł, M. C. w wysokości [...] zł oraz na rzecz M. C. w wysokości [...] zł oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja podlegać będzie wykonaniu, a także nadał decyzji rygor natychmiastowej wykonalności.

Odwołanie od ww. decyzji Wojewody [...] z dnia [...] maja 2013 roku wnieśli M. C. i T. C. Odwołujący się podnieśli, że niedopuszczalne jest wywłaszczenie nieruchomości w przypadku, gdy inwestor uzyskał wcześniej prawo do posiadania nieruchomości i dysponowania na cele budowlane (art. 112 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami), brak było doręczenia zawiadomienia o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego stronom postępowania, brak jest zdaniem odwołujących się podstaw do wydania decyzji wywłaszczeniowej w oparciu o przepisy art. 15 ust. 2 i 3 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, brak jest także podstaw do prowadzenia postępowania wywłaszczeniowego na podstawie przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, ponieważ zostały one uchylone, co skutkuje, zdaniem odwołujących się, niemożnością prowadzenia postępowania oraz niewłaściwością organu wojewódzkiego do prowadzenia takiego postępowania, a także, że na części nieruchomości realizowana będzie inwestycja polegająca na budowie zbiorników retencyjnych, a te zdaniem odwołujących się nie stanowią elementu pasa drogowego i nie mogą być wywłaszczone w trybie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych. Ponadto podnieśli szereg zarzutów dotyczących operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania wywłaszczeniowego. W odwołaniu M. C. dodatkowo podniesiono, że decyzję wydał organ niewłaściwy w sprawie, że decyzja nie wskazuje skarżącego jako strony postępowania i nie ustala na jego rzecz odszkodowania, a operat szacunkowy został sporządzony nierzetelnie, ze znikomym opisem naniesień budowlanych na nieruchomości.

Rozpoznając odwołanie organ przytoczył art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2008 roku o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. 2008 r. Nr 154, poz. 958) z którego wynika, że do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.

Natomiast zgodnie z art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 18 października 2006 roku o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych i autostrad oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 220, poz. 1601 ze zm.), do nieruchomości objętych decyzjami o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, wydanymi na podstawie dotychczasowych przepisów, stosuje się przepisy rozdziału 3 ustawy, w jego dotychczasowym brzmieniu.

W związku z powyższym organ uznał, że postępowanie wywłaszczeniowe w przedmiotowej sprawie podlega rygorowi prawnemu zgodnie z ustawą z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 721 ze zm.), w brzmieniu sprzed nowelizacji, dokonanej ustawą z dnia 18 października 2006 roku.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na pasy drogowe, następuje na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy, o której mowa w art. 13 ust. 1, wyznaczonego przez wojewodę na piśmie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu tych nieruchomości.

Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad we wniosku z dnia [...] czerwca 2012 roku wniósł o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego wobec przedmiotowej nieruchomości. Do wniosku tego dołączone zostały oferty nabycia nieruchomości skierowane do M. C., G.C. i F. D. dotyczące propozycji nabycia ww. nieruchomości.

Pismem z dnia 15 listopada 2012 roku Wojewoda [...] wyznaczył stronom postępowania dodatkowy termin na zawarcie umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Pismami z dnia [...] stycznia 2013 roku oraz z dnia [...] stycznia 2013 roku Wojewoda [...] zawiadomił strony postępowania o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego, jak również o terminie rozprawy administracyjnej.

W dniu 20 lutego 2013 roku przed Wojewodą [...] odbyła się rozprawa administracyjna.

Zawiadomieniem z dnia 9 kwietnia 2013 roku Wojewoda [...] poinformował strony postępowania o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym.

Wobec powyższego organ uznał, że w niniejszej sprawie postępowanie wywłaszczeniowe wszczęte i przeprowadzone zostało prawidłowo.

Oferty nabycia nieruchomości na drodze cywilnoprawnej zostały bowiem wysłane do współwłaścicieli nieruchomości, zaś korespondencja została zwrócona do nadawcy z uwagi na niepodjęcie jej w terminie. Jedynie oferta skierowana do F. D. została odebrana w dniu [...] marca 2012r. przez E. C. Natomiast korespondencja zawierająca informację o wyznaczeniu terminu do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doręczona została M. C. w dniu [...] listopada 2012r. (odebrana przez E. C.) oraz E. D., reprezentującej F. D., a pozostała wróciła do nadawcy z adnotacją nie podjęto w terminie. Zawiadomienie o wszczęciu postępowania organ wojewódzki początkowo próbował doręczyć przez swojego pracownika. Bezskuteczność próby doręczenia potwierdza notatka służbowa z dnia 28 stycznia 2013r. Wobec tego zawiadomienie wraz z informacją o terminie przeprowadzenia rozprawy administracyjnej wysłano pocztą. Korespondencję tę odebrała E. D., pełnomocnik F. D. oraz T. C., zaś pozostała wróciła do nadawcy z adnotacją nie podjęto w terminie.

Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 44 § 4 Kpa doręczenie uważa się za dokonane z upływem ostatniego dnia okresu, o którym mowa w § 1, a pismo pozostawia się w aktach sprawy.

Rozprawę administracyjną przeprowadzono w dniu 20 lutego 2013r., jednakże na rozprawie nikt się nie stawił (powiadomieni prawidłowo). Organ zwrócił uwagę, że obecność na rozprawie wywłaszczeniowo-odszkodowawczej nie ma charakteru obligatoryjnego.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w Warszawie w [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o po w. [...] ha, stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] listopada 2012 roku na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego M. W.

Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 12.12.2007 r. sygn.. akt I SA/Wa 1484/07, COBOS).

Biegła ustaliła, iż przedmiotowa nieruchomość usytuowana jest we wschodniej strefie [...], na granicy dzielącej [...] i [...], na peryferiach miasta. Działka znajduje się w rejonie urbanistycznym [...], na zachód od linii kolejowej [...] Jest to słabo zurbanizowany teren, położony w strefie uciążliwości [...]. Działka położona jest przy ulicy [...] - drodze o nawierzchni gruntowej, pozbawionej chodników i oświetlenia. Na najbliższe otoczenie składają się tereny niezagospodarowane. W dalszej odległości znajdują się zabudowania warsztatowe oraz tereny użytkowane rolniczo. Szacowana nieruchomość to działka o kształcie wydłużonego prostokąta. Węższym bokiem przylega do ulicy [...]. Teren działki jest płaski. Media miejskie są dostępne w znacznej odległości. Dojazd do nieruchomości jest skomplikowany. Nieruchomość ma utrudniony dostęp do komunikacji miejskiej. Przystanki autobusowe znajdują się przy ul. [...], gdzie kursują linie podmiejskie. W najbliżej okolicy brakuje rozwiniętej infrastruktury handlowo - usługowej. Sklepy znajdują się wzdłuż ulicy [...]. Działka jest zabudowana budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy [...] m2.

Autorka operatu szacunkowego ustaliła, iż przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscu, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego. Przeznaczenie wycenianej nieruchomości ustalono uwzględniając faktyczny sposób użytkowania nieruchomości - działka zabudowana budynkiem mieszkalnym.

Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wartość naniesień wyceniono metodą odtworzeniową.

Rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła, że na potrzeby wyceny przebadano rynek transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową, w okresie 2011 - 2012r., na terenie dzielnic [...],[...] i zachodniej części [...].

Biegła stwierdziła ponadto, że na zdefiniowanym rynku ceny jednostkowe nieruchomości podobnych, tj. przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wahały się od [...] do [...] zł/m2 na terenie dzielnicy [...], od [...] do [...] zł/m2 na terenie [...], od [...] do [...] zł/m2 na terenie zachodniego [...]. Natomiast na rynku transakcji nieruchomościami drogowymi zaobserwowano ceny w przedziale od [...] do [...] zł/m2.

Do ostatecznej analizy biegła wybrała 3 nieruchomości najbardziej podobne do przedmiotu wyceny i porównała je z szacowaną nieruchomością pod względem cech rynkowych wpływających na różnicę ich wartości. Wybrane nieruchomości były podobne pod względem przeznaczenia. Szacując wartość rynkową nieruchomości autorka operatu szacunkowego określiła te cechy, które mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Według biegłej są to: lokalizacja, dostępność komunikacyjna, sąsiedztwo i warunki środowiskowe i infrastruktura techniczna.

Najwyższą cenę, tj. [...] zł/m2 uzyskała nieruchomość położona w zachodniej części [...]. Dojazd do nieruchomości utrudniony. Przystanki komunikacji miejskiej znajdują się w znacznym oddaleniu. Nieruchomość położona w słabo zainwestowanym terenie. W najbliższym otoczeniu znajdują się tereny niezagospodarowane. W dalszym sąsiedztwie obiekty zabudowy jednorodzinnej. Najniższą cenę, tj. [...] zł/m2 uzyskała nieruchomości położona w dzielnicy [...], w jej południowej strefie, na terenach peryferyjnych dzielnicy. Dojazd do nieruchomości zapewnia ulica [...]. Na ul. [...] znajdują się przystanki komunikacji miejskiej. W najbliższym otoczeniu znajdują się budynki zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o zróżnicowanym charakterze. W pobliżu rozciągają się także tereny niezabudowane. Nieopodal mieści się [...]. Podstawowe punkty usługowe mieszczą się przy ul. [...].

Ostatecznie wartość przedmiotowej nieruchomości biegła ustaliła na kwotę [...] zł, w tym wartość budynku mieszkalnego o pow. [...] m2 wyniosła [...] zł.

Ze względu na powyższe organ uznał, że operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie został sporządzony prawidłowo. Jednocześnie odnosząc się do pozostałych zarzutów odwołania organ wyjaśnił, że prawo do posiadania nieruchomości i dysponowania na cele budowlane przez inwestora drogowego nie rodzi żadnego skutku w sferze własnościowej i nie jest przeszkodą w prowadzeniu postępowania wywłaszczeniowego.

Organ nie podzielił tez twierdzenia skarżących, że w myśl art. 45 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku ustawa ta utraciła moc obowiązującą oraz, że w rozumieniu art. 43 ust. 2 omawianej ustawy przepisami dotychczasowymi są przepisy ustaw z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 45 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku ustawa wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia i traci moc, z wyjątkiem rozdziału 6, z dniem 31 grudnia 2007 roku. Jednakże stosownie do art. 1 pkt 25 ustawy z dnia 18 października 2006 roku o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. 2006 r. Nr 220, poz. 1601 ze zm.) art. 45 otrzymuje brzmienie: "Art. 45 Ustawa wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia i traci moc, z wyjątkiem rozdziału 6, z dniem 31 grudnia 2013 roku."

Stosownie natomiast do art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 18 października 2006 roku do nieruchomości objętych decyzjami o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, wydanymi na podstawie dotychczasowych przepisów, stosuje się przepisy rozdziału 3 ustawy, o której mowa w art. 1, w jego dotychczasowym brzmieniu.

Zatem zdaniem organu ustawa nie utraciła mocy obowiązującej i istnieje możliwość stosowania jej zarówno w wersji pierwotnej, jak również w kolejnych wersjach, przy założeniu oczywiście, że spełnione zostaną ustawowe przesłanki wszczęcia i prowadzenia postępowania w danej jej wersji.

W myśl art. 43 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku do spraw wszczętych i niezakończonych do dnia utraty mocy przez niniejszą ustawę decyzją ostateczną stosuje się przepisy dotychczasowe.

Nie ulega wątpliwości, zdaniem organu, że przepis ten stanowi jednostkę redakcyjną, nie mniej jednak nie tworzy zupełnej normy prawnej, którą to uzyskamy po analizie całego art. 43 omawianej ustawy.

Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku decyzje o ustaleniu lokalizacji drogi, decyzje o pozwoleniu na budowę drogi oraz inne decyzje wydane na podstawie niniejszej ustawy pozostają w mocy.

Przepis ust. 1 omawianego artykułu wyznacza ramy czasowe obowiązywania ustawy oraz wskazuje, że akty administracyjne wydane w oparciu o przepisy tej ustawy pozostają w mocy. Natomiast odniesienie się w ust. 2 tegoż artykułu do "przepisów dotychczasowych" dotyczy przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, a nie, jak twierdzą skarżący, przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zarzut dot. budowy na przedmiotowej nieruchomości obiektów innych niż droga nie mógł być rozpatrzony w niniejszym postępowaniu, ponieważ celem tego postępowania jest jedynie orzeczenie o wywłaszczeniu i ustaleniu odszkodowania. Kwestie te mogły być przez skarżących podnoszone na etapie postępowania lokalizacyjnego. Organ zwraca uwagę, iż ze znajdujących się w aktach sprawy dokumentów wynika, że inwestycja przewidziana do realizacji na przedmiotowej działce, tj. budowa przepompowni wód opadowych wraz ze zbiornikami retencyjnymi, wchodzi w zakres wskazanej powyżej inwestycji, objętej decyzją z dnia [...] kwietnia 2006 roku - stanowi jej integralną.

Natomiast zarzut dotyczący naruszenia art. 10 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez brak zapewnienia stronie możliwości otrzymania uwierzytelnionej kopii operatu szacunkowego, stanowiącym podstawę ustalenia odszkodowania, organ uznał za uzasadniony. Jednak, zdaniem organu, nie mógł on prowadzić do uchylenia zaskarżonej decyzji.

Samo powoływanie się przez stronę na uchybienie procesowe z art. 10 Kodeksu postępowania administracyjnego nie może wywierać skutku w postaci uznania, że decyzja organu pierwszej instancji obarczona jest wadliwością. Aby zarzut naruszenia art. 10 Kodeksu postępowania administracyjnego odniósł zamierzony skutek, strona zobowiązana była wykazać, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 maja 2011 r., sygn. akt I OSK 842/2011, publ. LexPolonica nr 2550856). Nie zastosowanie się przez organ administracji do przepisu art. 10 Kodeksu postępowania administracyjnego nie powoduje automatycznie wadliwości wydanej decyzji. Niezbędne jest wykazanie, iż uchybienie organu miało istotny wpływ na wynik sprawy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 21 stycznia 2010r., sygn. akt III SA/Gd 486/2009, LexPolonica nr 2304542).

Skoro strona nie wykazała na czym miałoby polegać niedopełnienie przez organ obowiązków w powyższym zakresie, jakiej czynności procesowej nie mogła ona dokonać, jakiego dowodu istotnego dla sprawy uniemożliwiono jej przedstawienia, czy powołania się przed organem, należy uznać, iż nie doszło do naruszenia zasady czynnego udziału strony w postępowaniu (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 1 października 2009r., sygn. akt I SA/Bd 463/2009, LexPolonca Nr 2125995).

Ponadto z akt sprawy wynika, że strona zapoznała się z operatem szacunkowym, zaś w samym odwołaniu podniesione zostały zarzuty co do jego treści a uchybienie popełnione przez Wojewodę [...] nie miało wpływu na wynik rozstrzygnięcia. Wszelkie podnoszone w toku postępowania wątpliwości były wyjaśniane korespondencyjnie, a o każdych podejmowanych czynnościach i wyjaśnieniach strony były informowane.

W szczególności też organ wojewódzki nie mógł naruszyć przepisów dotyczących zapewnienia lokalu zamiennego, ponieważ nie stosował ich w niniejszym postępowaniu. Z treści art. 17 ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku wynika, iż w przypadku gdy decyzja, o której mowa w ust. 1, dotyczy nieruchomości zabudowanej, Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad jest obowiązany, w terminie faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie, do wskazania lokalu zamiennego. Obowiązek ten dotyczy zatem inwestora i realizowany jest na etapie udzielenia zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości, a nie na etapie jej wywłaszczenia.

W prawdzie rzeczoznawca majątkowy w celu sporządzenia dowodu jakim jest operat szacunkowy ma obowiązek dokonać oględzin szacowanej nieruchomości. Niemniej jednak zgodnie z orzecznictwem sądowym, biegły nie ma obowiązku zapewnienia stronie udziału w oględzinach.

Wizja terenowa dokonywana przez biegłego nie jest jednym ze środków dowodowych wynikających z Kodeksu postępowania administracyjnego. Dowodem takim jest bowiem operat szacunkowy, zaś oględziny nieruchomości służą biegłemu pomocniczo do sporządzenia opinii o wartości nieruchomości.

W kwestii zarzutu dotyczącego nieuprawnionego nadania zaskarżonej decyzji Wojewody [...] rygoru natychmiastowej wykonalności organ przyznał rację odwołującemu się. Organ wojewódzki nie miał bowiem żadnych podstaw do podejmowania takiego rozstrzygnięcia.

Dlatego w tym zakresie organ uchylił decyzję Wojewody [...] i umorzył postępowanie przed organem I instancji.

Organ zwraca też uwagę, że w rozstrzygnięciu decyzji Wojewoda [...] orzekł o nabyciu własności ww. nieruchomości przez Skarb Państwa. Powyższe nie znajduje uzasadnienia w powołanych na wstępie przepisach. Skoro bowiem niniejsze postępowanie prowadzone jest dla nieruchomości o uregulowanym stanie prawnym i jego celem jest wywłaszczenie nieruchomości niezbędnej do realizacji celu publicznego, który to cel do chwili obecnej nie został osiągnięty to prawidłowym jest orzeczenie o wywłaszczeniu nieruchomości nie zaś jej nabyciu i dlatego uchylił decyzję organu wojewódzkiego w zakresie stwierdzenia nabycia prawa własności nieruchomości i orzekł o wywłaszczeniu tego prawa.

Na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] sierpnia 2013 r. skargę do WSA w Warszawie złożyli T. C. i M. C. wnosząc o jej uchylenie w całości oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] z dnia [...] maja 2013 r.

Skarżący wnieśli ponadto z uwagi na treść art. 135 ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, o stwierdzenie nieważności czynności wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego z uwagi na nie złożenie wniosku o wywłaszczenie, nie dostarczenie stronom, za potwierdzeniem odbioru, pism zawiadamiających o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego, jak również z uwagi na nie przedstawienie im oferty nabycia nieruchomości. Czynność ta warunkowała możliwość wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego i wnieśli o zastosowanie przewidzianych ustawą środków w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów i czynności podjętych w sprawie wywłaszczenia nieruchomości.

Skarżący zarzucili organowi naruszenie art. 21 ust. 2 Konstytucji RP z dnia 2 kwietnia 1997 r., art. 7, art. 9, art. 10, art. 39, art. 61 § 4, art. 77 § 1, art. 107 § 1, § 3 kpa (tj. Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.), jak również przepisów prawa materialnego: art. 15, ust. 1, art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz., U. z 2003 r., Nr 80, poz.721 z późn. zm.), przepisów art. 112, ust.3, art. 116, ust. 1, pkt 5, art. 119, ust. 1, pkt 6, art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. ( Dz. U. z 1997 r., Nr 115, poz. 741 ze zm.).

W obszernym uzasadnieniu skargi podniesiono między innymi, że zgodnie z art. 45 w związku z art. 43 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. Wojewoda nie jest ich zdaniem organem uprawnionym do wszczęcia i prowadzenia postępowania w sprawie nabycia na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości znajdującej się w W., dzielnicy[...], oznaczonej w obrębie [...] nr ew. [...], jak też przepisy (z wyjątkiem rozdziału 6) ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 721 ze zm.) nie są od dnia 1.01.2008 r. przepisami właściwymi, na których należy oprzeć postępowanie wywłaszczeniowe, zaś uprawnienia wojewody do prowadzenia postępowania wywłaszczeniowego i wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości utraciły swoją moc, dla tej inwestycji, z dniem [...].12.2007 r. Od dnia 1.01.2008 r. organem właściwym w sprawie nabycia dz. ew. nr [...] w obrębie [...] na rzecz Skarbu Państwa jest starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.

Niesłusznie wskazuje zatem, zdaniem skarżących, Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej na przepis art. 1 pkt 25 ustawy z dnia 16 października 2006 r. jakoby mógłby on przedłużać ważność ustawy w treści pierwotnej. Możliwość zastosowania art. 1 pkt 25 (jak też innych zawartych w art. 1) wyklucza zapis art. 5 ust. 1 niniejszej ustawy nakazujący do spraw wszczętych stosować przepisy dotychczasowe:

Art.5. "1. Do spraw wszczętych i niezakończonych do dnia wejścia w życie ustawy decyzją ostateczną stosuje się przepisy dotychczasowe."

Do niniejszej inwestycji należy zastosować, zdaniem skarżących, jedynie zapis art. 5 ust. i art. 5 ust. 2. Inne przepisy ustawy z dnia 16 października 2006 r. dla tej inwestycji nie mają zastosowania.

Zgodnie z zasadą dwuinstancyjności organ odwoławczy obowiązany jest ponownie rozpoznać i rozstrzygnąć sprawę rozpoczętą decyzją organu I instancji. Organ odwoławczy nie może ograniczyć się tylko do kontroli decyzji I instancji, a obowiązany jest ponownie rozstrzygnąć sprawę.

Wywłaszczenie jest procesem polegającym na pozbawieniu lub ograniczeniu prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.

Nabycie jest czynnością zgoła odmienną i w żaden sposób nie można jej, zdaniem skarżących, utożsamiać z wywłaszczeniem. Nabycie może nastąpić w wyniku sprzedaży, darowizny, zamiany bądź przepisów szczególnych (art. 155 KC).

Organ II instancji podejmując się orzekać o wywłaszczeniu nieruchomości rozszerzył zakres sprawy i orzekł w zakresie innym niż uczynił to przed nim organ I instancji.

Zdaniem skarżących organ obowiązany był prowadzić postępowanie w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, czego nie uczynił naruszając art. 6-15 kpa. Ponadto zdaniem skarżących zbiorniki retencyjne są budowlami a nie elementami pasa drogowego. Elementami pasa drogowego drogi ekspresowej nie jest także ich zdaniem wewnętrzna droga dojazdowa do zbiorników retencyjnych, ponieważ jest zamknięta dla ruchu publicznego. Zdaniem skarżących Wojewoda może wszczynać postepowanie wyłącznie w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na pasy drogowe, natomiast do nieruchomości pod budowę zbiorników retencyjnych i dróg dojazdowych wewnętrznych postępowanie powinien prowadzić starosta w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zatem Wojewoda wszczynając postępowanie, a organ II instancji wydając decyzję wywłaszczeniową naruszyli przepisy prawa procesowego w treści art. 7, art. 10, art. 77§ 1, art. 107 § kpa w związku z rażącymi naruszeniami przepisów prawa materialnego w treści art. 15 ust. 1, 16 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. (Dz. U. z 2003 r., Nr 80, poz. 721) o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, w treści art. 112, ust. 3, ust.4, art. 115, ust. 3, art. 116, ust. 1 pkt 5, ust. 2 pkt 3, art. 118 ust. 1, art. 119 ust. 1, art. 135 ust. 1 ustawy o Gospodarce nieruchomościami, albowiem zarówno organ I instancji jak i organ II instancji nie przeprowadził rozprawy administracyjnej z udziałem właścicieli nieruchomości i rzeczoznawcą sporządzającym operat wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy z powodu niewłaściwego powiadomienia nie stawił się na rozprawie administracyjnej.

Zdaniem skarżących strona powinna być zawiadomiona o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu ze świadków, biegłych lub oględzin przynajmniej na siedem dni przed terminem. Strona ma prawo brać udział w przeprowadzeniu dowodu, może zadawać pytania świadkom, biegłym i stronom oraz składać wyjaśnienia. W tym przypadku organ administracji publicznej nie zastosował się do obowiązujących przepisów prawa. Strony (współwłaściciele nieruchomości) nie zostały w ogóle powiadomione o wizji w terenie rzeczoznawcy majątkowego i przeprowadzanych przez niego czynnościach dowodowych. Nie miały zatem żadnych możliwości wypowiedzenia się co do stanu faktyczno-prawnego nieruchomości w dniu przejęcia jej przez Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad. Operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego, zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego. Operat szacunkowy jest wynikiem wyceny, czyli jest "produktem" działań rzeczoznawcy majątkowego. Jest on dowodem wykorzystywanym w sprawach, dla których został sporządzony. Tym celom służą regulacje prawne zamieszczone w części trzeciej Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.).

Określają one treść merytoryczną operatu szacunkowego, jego formę, klauzule lub wnioski zamieszczone w operacie, rodzaje analiz i obliczeń w operacie zapisanych oraz formę wyciągów z operatów szacunkowych. Operat musi obrazować całe postępowanie przeprowadzone przez rzeczoznawcę majątkowego, w wyniku którego zostanie określona wartość nieruchomości. Sposób jego sporządzenia świadczy o staranności autora operatu, w wyniku czego budzi zaufanie do wyniku wyceny.

Opinia rzeczoznawcy majątkowego sporządzona w formie operatu szacunkowego jest kluczowa w postępowaniu administracyjnym prowadzonym przez organ administracji publicznej w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną i dlatego z mocy przepisów art. 175 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do wykonywania czynności, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie. Zasada szczególnej staranności została, zdaniem skarżących, naruszona przez rzeczoznawcę majątkowego wykonującego wycenę, gdyż nie przeprowadził on podstawowego dowodu jakim są wyjaśnienia świadków, w tym przypadku współwłaścicieli nieruchomości. Pominięcie tej czynności spowodowało, że rzeczoznawca nie mógł określić stanu faktycznego wycenianej nieruchomości, a w szczególności stanu jej zagospodarowania przed zdewastowaniem jej przez pracowników Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad. Ponieważ ustalenie stanu faktycznego nieruchomości ma fundamentalne znaczenie dla wyceny nieruchomości powinno ono być szczególnie starannie i rzetelnie ustalone przez wykonującego wycenę. Sam rzeczoznawca napisał, że wycenę oparł o dokonane oględziny w listopadzie 2012 r. A zatem rzeczoznawca wykonał wycenę nieruchomości nie znając jej stanu zabudowy i istniejącej na niej infrastruktury w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji. Świadczy o tym również dokonany opis stanu zagospodarowania nieruchomości. Enigmatyczny opis wycenianej nieruchomości jak również brak w załączeniu do wyceny jakiegokolwiek dokumentującego zdjęcia świadczą, zdaniem skarżących, o nierzetelności rzeczoznawcy majątkowego przy ustalaniu stanu faktycznego. W ww. opisie brak jest podstawowych informacji o wycenianej nieruchomości, które de facto rzutują na jej wartość rynkową. Powszechnie jest bowiem wiadomo, że na cenę zabudowanej nieruchomości gruntowej mają wpływ przede wszystkim: rodzaj zastosowanych do budowy obiektu materiałów, technologia wykonania budynku, rozwiązania architektoniczne, funkcjonalność i standard wyposażenia wnętrz, wyposażenie w instalacje oraz stan zagospodarowania nieruchomości. Z opisów zawartych w wycenie nieruchomości, zdaniem skarżących, nic nie wynika. Nie wiadomo czy usytuowany na nieruchomości budynek jest drewniany, murowany czy też drewniany obmurowany cegłą? Nie wiadomo jaki jest jego stan techniczny, jakie znajdują się w nim pomieszczenia? Jaki jest standard wykończenia wnętrz oraz w jakie urządzenia techniczne został wyposażony? A przede wszystkim czy jest to budynek podpiwniczony albo też podpiwniczony w całości czy też w części oraz jaką wysokość posiadają piwnice (czy większą niż [...] m czy też mniejszą)? Nie wiadomo również czy budynek posiada poddasze oraz czy poddasze to jest użytkowe czy tez nie? Nie wiadomo, czy nieruchomość była ogrodzona, czy nie. Jeśli tak to jakim materiałem. Nie ma żadnej informacji o nasadzeniach na nieruchomości. Nie wiadomo czy są tam drzewa o wartości użytkowej, czy też trawa i krzaki obniżające jej wartość? Wszystkie te niewiadome powodują, że wycena nieruchomości wykonana przez rzeczoznawcę nie może być uznana za wiarygodną a tym samym nie może być podstawą określenia wysokości odszkodowania. Wycena nieruchomości metodami rynkowymi, jak wskazują na to przepisy prawa, polega bowiem na odniesieniu się do nieruchomości podobnych, które były przedmiotem sprzedaży na badanym rynku nieruchomości. Zaś wycena nieruchomości wg cen odtworzeniowych musi być oparta o informację jaką infrastrukturę należy odtworzyć, z jakich zbudowana jest materiałów. Musi być znana powierzchnia, kubatura, wykazany stopień wyposażenia w media. Przy tylu niewiadomych o wycenianej nieruchomości, rzeczoznawca nie mógł, zdaniem skarżących, poszukać na rynku nieruchomości podobnych, gdyż nie był w stanie określić czego poszukuje. Wycena ta nie powinna zatem być dowodem w sprawie. Rzeczoznawca nie mógł także podjąć próby wyliczenia wartości odtworzeniowej z uwagi na całkowity brak danych dotyczących nieruchomości. Nierzetelność rzeczoznawcy potwierdzają dodatkowo zapisy zawarte w wycenie. Wskazuje on, że oparł wycenę o materiały uzyskane od zleceniodawcy operatu. Jakie to materiały? W zamieszczonej tabeli rzeczoznawca opisuje nieruchomości, które przyjął do porównań. Wszystkie te nieruchomości są zabudowane budynkami mieszkalnymi. Jednakże rzeczoznawca w opisie nieruchomości raz podaje powierzchnię zabudowy, innym razem powierzchnie użytkową budynku. Wskazuje nieruchomości zlokalizowane w odległości wielu kilometrów od nieruchomości wycenianej. Nie wiadomo czy obliczeniu jednostkowej ceny sprzedaży 1 m2 pow. gruntu zabudowanego przyjął powierzchnię użytkową budynku, czy też powierzchnię zabudowy. Z żadnego zapisu tej wyceny to nie wynika. Skarżący nie wiedzą jaka była cena sprzedaży wymienionych w ww. tabeli nieruchomości porównawczych, nie mogą też sprawdzić czy rzeczoznawca wykonał właściwe obliczenia. Brak podanej, w niektórych przypadkach powierzchni zabudowy budynku lub brak jakiejkolwiek powierzchni świadczyć może o błędach w obliczeniu i tym samym zaniżeniu jednostkowej ceny sprzedaży użytych do porównań nieruchomości.

Rzeczoznawca nie ustosunkował się również do nasadzeń roślinnych znajdujących się na działce. W wyniku błędnych, niewiarygodnych założeń przyjętych przez wyceniającego określona została zaniżona wartość rynkowa nieruchomości. Nie wiadomo także czy rzeczoznawca dokonywał wyceny właściwej nieruchomości, albowiem do jednego z operatów przyjął nieruchomość, dla której założona jest w VII Wydziale Sądu Rejonowego księga wieczysta [...] i wskazał zdecydowanie nieprawdziwy stan prawny. Osoba sporządzająca ten operat jako właścicieli nieruchomości wymienia T. C. i H. D., wskazując jednocześnie kilkunastu współwłaścicieli. Te dane, jak wiele innych w operacie, są danymi fałszywymi. Dla nieruchomości prowadzona jest od marca 2011 r. w IX Wydziale Sądu Rejonowego dla [...] księga wieczysta [...]. Właścicielami nieruchomości są inne osoby niż wymienione w operacie.

W innym operacie, sporządzonym z tą samą datą (listopad 2012 r.) i przez tego samego rzeczoznawcę majątkowego, jako właścicieli wymienia się T. D. Taka osoba nie jest właścicielką. Żona jednego ze współwłaścicieli nosi nazwisko D. ale osoba ta nie ma praw do nieruchomości. W operacie tym istnieje wiele fałszywych informacji:

nieprawdą jest bowiem, aby księga wieczysta [...] prowadzona była w VII Wydziale Ksiąg Wieczystych w Sądzie Rejonowym (str. 2 operatu),

nieprawdą jest, że współwłaścicielem nieruchomości jest T. D. (str. 2),

nieprawdą jest, jakoby dz. ew. nr [...] stanowiła wg ew. gruntów własność D. H., C. T.(str. 5),

powtórzona nieprawda, jakoby dla nieruchomości była założona księga wieczysta w VII Wydziale Ksiąg Wieczystych (str. 5),

nieprawdą jest, jakoby w dziale II księgi wieczystej jako właściciel występowała T. D. (str.6),

nieprawdą jest, jakoby nieruchomość znajdowała się we wschodniej strefie dzielnicy [...] (str.6),

nieprawdą jest, jakoby w otoczeniu znajdowały się tereny niezagospodarowane (w rzeczywistości wokół wiadukty kolejowe, dwa wiadukty drogowe, na nieruchomości zbiorniki przepływowe i inne urządzenia) - (str. 6),

nieprawdą jest, że działka ma kształt wydłużonego prostokąta (w rzeczywistości 46x41 m), teren działki płaski (str.6),

nieprawdą jest jakoby dojazd do nieruchomości był skomplikowany albowiem przez nieruchomość przebiega trasa szybkiego ruchu [...], w odległości [...] m trasa [...],

nieprawdą jest jakoby nieruchomość miała utrudniony dostęp do komunikacji miejskiej, albowiem [...] m od nieruchomości przebiega linia kolejowa, w odległości ok. [...] m znajduje się przystanek komunikacji miejskiej z 5 liniami autobusowymi, a w odległości ok. [...] m znajduje się [...] (str.6).

Fałszem jest, iż powierzchnia budynku mieszkalnego wynosi [...] m2 podczas gdy w istocie nieruchomość zabudowana była budynkiem mieszkalnym o powierzchni ok. [...] m2. Budynek był podpiwniczony i posiadał użytkowe poddasze. Nieruchomość była wyposażona w energię elektryczną o mocy [...] (siłę), wodę bieżącą i kanalizację - dowód umowa na dostawę energii. Posiadała stałą ochronę i monitoring firmy [...] - dowód umowa świadczenia usług. Wywóz nieczystości z nieruchomości obsługiwała firma [...] zgodnie z umową nr [...]. Do nieruchomości prowadziła utwardzona, oświetlona przez [...] ulica o nazwie [...] - dowód pismo wydziału infrastruktury dzielnicy [...] w sprawie naprawy ulicy, oraz pismo do [...] w sprawie utrzymania istniejącego oświetlenia na ulicy [...].

Nieruchomość zabudowana była także budynkami gospodarczymi o powierzchni ok. [...] m2. W wyniku uzyskania pozwolenia na budowę: decyzja [...] z [...].06.1985 r., i decyzji [...] z dnia [...].10.1989 r. na nieruchomości rozpoczęto budowę całkowicie podpiwniczonego budynku o powierzchni [...] m2. Po wybudowaniu fundamentów i części piwnicznej i zasklepieniem tej kondygnacji z uwagi na mającą nastąpić budowę drogi ekspresowej prace zostały przerwane. Jednak dokonane naniesienia budowlane stanowiły o wartości nieruchomości, a nie zostały ujęte w operacie szacunkowym.

Nieruchomość ogrodzona była z czterech stron siatką stalową, a słupki po całym obwodzie połączone betonową podmurówką. Od strony wschodniej i zachodniej na utwardzoną ulicę [...] i drogę prowadziły stalowe bramy i furtki - dowód zdjęcie bramy.

Na nieruchomości wzdłuż płotu rosły kilkunastoletnie drzewa ozdobne (jałowce i świerki) - dowód zdjęcia. Na nieruchomości istniał sad z ok. 50 szt. drzew owocowych (śliwy, wiśnie, orzech) oraz ok. 20 krzewów czarnej porzeczki.

Od strony południowej znajdowała się betonowa podziemna ok. [...] m2 piwnica do przechowywania owoców.

Wymienione powyżej składniki nieruchomości nie zostały w ogóle przez rzeczoznawcę majątkowego ujęte w operacie szacunkowym nieruchomości.

Na posesji znajdowały się wybetonowane alejki. Procentowe zużycie budynku (35%) ocenione zostało przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie zdjęć , których w operacie nie ma. Jak rzeczoznawca mógł ustalić zużycie budynku, zburzonego dwa lata wcześniej?!

Przyjmując fałszywe dane do operatu rzeczoznawca majątkowy nie mógł ustalić właściwej wartości nieruchomości.

Przeprowadzając "analizę" rynku nieruchomości w okolicy rzeczoznawca majątkowy przyjął za przykład transakcje sprzedaży nieruchomości niezagospodarowanych, nieatrakcyjnych lokalizacyjnie. Do wyceny wartości gruntu przyjął jedynie nieruchomości o niskiej wartości, odrzucając cenniejsze. Dla potrzeb wyceny przyjęto nieruchomości z dzielnic [...],[...], nie zaś znajdujących się w granicach administracyjnych dzielnicy [...].

Rzeczoznawca majątkowy przyjął, że dz. ew. nr [...] w obrębie [...] jest słabo zlokalizowana, ma słabą dostępność komunikacyjną, słabą infrastrukturę techniczną, albo że sąsiedztwo ma słaby stopień zurbanizowania. Jak można w ten sposób oceniać nieruchomość zlokalizowaną ok. [...] km od centrum stolicy, nieruchomość przez którą przebiega trasa szybkiego ruchu, łącząca [...] z [...]. Bulwersujące jest to, że w sprawie występują dwa operaty szacunkowe sporządzone przez tego samego rzeczoznawcę w tym samym okresie (listopad 2012 r.) o różnych treściach. Nie wiadomo, który operat jest właściwy i brany pod uwagę. Istnieją dwa operaty z tą samą datą sporządzenia i bez jakichkolwiek uwag o wyeliminowaniu któregoś z nich jako dowodu w sprawie. Jednakże z uwagi na fakt, iż w obydwu występuje tak wiele fałszywych danych i niewłaściwych ocen i wyliczeń, nie można brać ich, zdaniem skarżących, pod uwagę jako dowodu w sprawie.

W odpowiedzi na skargi organ podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i wniósł o ich oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego wyżej przepisu ustawy Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postepowaniu przed sądami administracyjnymi, sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy).

W świetle powyższego Sąd uznał zasadność obu skarg w części, ponieważ nie wszystkie zarzuty w nich zawarte zasługują na uwzględnienie.

Sąd podzielił stanowisko organu, że postępowanie w sprawie wywłaszczenia nieruchomości zostało wszczęte i przeprowadzone prawidłowo.

Sąd podzielił też pogląd organu, że budowa przepompowni wód opadowych i zbiorników retencyjnych wchodzi w zakres inwestycji objętej decyzją z dnia 26 kwietnia 2006 r. i nie podziela w tej kwestii zarzutów skargi.

Sąd podzielił także stanowisko organu odwoławczego dotyczące naruszenia przez organ I instancji art. 10 KPA oraz w kwestii nieuprawnionego wydania decyzji Wojewody [...] pod rygorem natychmiastowej wykonalności, a także dotyczące błędnego stwierdzenia Wojewody o nabyciu własności nieruchomości przez Skarb Państwa, zamiast o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa, który uchylił decyzję Wojewody [...] w pkt 1-4 dotyczących powyższych kwestii i w tym zakresie skargi oddalił.

Niewątpliwie jednak zarzuty obu skarg dotyczące ustalenia odszkodowania za dokonane wywłaszczenie są zasadne i zasługują na uwzględnienie.

W rozpatrywanej sprawie kwestią sporna jest sposób sporządzenia operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia przez organ odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.

Stanowi on materialnoprawną podstawę dla ustalenia odszkodowania w trybie specustawy drogowej art. 18 ust. 1 tej ustawy oraz art. 134 u.g.n. – i ma kluczowe znaczenie dla ustalenia wysokości odszkodowania. Zgodnie z art. 134 ust. 1 u.g.n. podstawę ustalenia odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 u.g.n., wartość rynkowa nieruchomości przy ustalaniu, której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Zgodnie z art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejście do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości, o czym stanowi art. 152 ust. 1 powołanej ustawy. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy.

Okoliczność, że ich wybór należy do rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Także w tym zakresie rzeczoznawca obowiązany jest uzasadnić swoje stanowisko, Organ rozpoznając sprawę ma obowiązek zbadać, czy przedłożony operat jest zgodny z przepisami prawa, jak również czy jest logiczny i zupełny. Tylko, bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (por. wyrok NSA z dnia 24 stycznia 2012 r., sygn. I OSK 172/11, LEX nr 1124070).

Odnosząc powyższe rozważania do przedmiotowej sprawy Sąd uznał, że przyjęty bez zastrzeżeń przez organ odwoławczy operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2012 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. W. był wadliwy.

Sam organ w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji przyznaje, że operat szacunkowy winien spełniać nie tylko wymogi formalne określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale winien tez opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości.

Z materiału dokumentacyjnego znajdującego się w aktach sprawy wynika, że decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi ekspresowej została wydana w dniu [...] kwietnia 2006 r. Z akt wynika także, że rzeczoznawca majątkowy wyceniając grunt zastosował podejście porównawcze – metodę porównywania parami, a wartość nieruchomości wycenił metodą odtworzeniową. Zatem niezmiernie istotnym było ustalenie stanu wywłaszczonej nieruchomości na 2006 r. Tymczasem jak wynika z treści samego operatu rzeczoznawca dokonał oględzin przedmiotowej nieruchomości dopiero w listopadzie 2012 r., kiedy to jej stan był zupełnie nieadekwatny do stanu sprzed jej zajęcia (była już tam droga) w 2006 r. Przy czym operat zawiera jedynie lakoniczny zapis, że stan nieruchomości ustalono na podstawie oględzin z dnia [...] listopada oraz materiałów przekazanych przez zamawiającego, których jednak w operacie tym brak. Rzeczoznawca nie zwrócił się w takiej sytuacji do skarżących w celu ewentualnego uzyskania dokumentów na podstawie których mógłby w sposób prawidłowy ustalić stan faktyczny istniejący na przedmiotowej nieruchomości w 2006 r., a którymi, jak wynika z akt sprawy, oni dysponowali (zdjęcia dokumentujące obiekty budowlane, umowy na dostawę energii, umowy o ochronę i monitoring, pisma świadczące o istnieniu ulicy [...] i jej oświetleniu, pozwolenie na budowę nowego budynku mieszkalnego z dnia [...].10.1989 r. i stan jej zaawansowania). Nie starał się też pozyskać dokumentów dokumentujących stan nieruchomości w 2006 r. z innych źródeł.

Należy zgodzić się ze stanowiskiem skarżących, że w operacie który stanowił podstawę do ustalenia odszkodowania opis stanu zagospodarowania nieruchomości jest enigmatyczny, nie poparty żadnymi dokumentami. Nie wiadomo czy wyceniony budynek był drewniany, murowany, czy też drewniany obmurowany cegłą, nie wynika jaki był jego stan techniczny, jaki był standard wykończenia wnętrz i w jakie urządzenia techniczne był wyposażony. Nie wiadomo czy był podpiwniczony czy też nie, czy posiadał poddasze czy było ono użytkowe czy też nie, czy nieruchomość była ogrodzona, a jeśli tak to w jaki sposób. Wątpliwości budzi też powierzchnia budynku. Rzeczoznawca przyjął, że miał on [...] m² powierzchni, tymczasem skarżący twierdzą, że jego powierzchnia wynosiła [...] m ², a budynek był podpiwniczony i miał użytkowe poddasze. Zdaniem skarżących nieruchomość wyposażona była w energię elektryczną o mocy 360 Volt (siłę), miała wodę bieżącą i kanalizację, stałą ochronę i monitoring firmy [...], i prowadziła do niej utwardzona i oświetlona ulica [...].

Na nieruchomości znajdowały się także zdaniem skarżących budynek gospodarczy o powierzchni [...] m ², rozpoczęta budowa (fundamenty i piwnica z zasklepieniem tej kondygnacji) nowego budynku zgodnie z pozwoleniami przerwana z uwagi na budowę drogi ekspresowej, a nieruchomość była ogrodzona siatką na podmurówce betonowej, posiadała stalową bramę i furtkę.

Rosły tam kilkunastoletnie drzewa ozdobne i sad (50 drzew owocowych) oraz była betonowa podziemna piwnica o powierzchni 50 m ² do przechowywania owoców oraz betonowe alejki. Zastrzeżenia skarżących budziło też ustalenie 35% zużycia budynku, którego de facto rzeczoznawca nie widział bo został zburzony 2 lata wcześniej. Działka nie ma też kształtu wydłużonego prostokąta (46m x 41m).

Wyjaśnienie powyższych kwestii (których nie zawiera operat, a które stanowią podstawę zarzutów skargi) jest niezbędne, zdaniem Sądu, ponieważ może mieć istotny wpływ na określenie rynkowej wartości nieruchomości. Operat szacunkowy stanowi najważniejszy dowód w postępowaniu odszkodowawczym, ale nie ma charakteru wiążącego. Właśnie z uwagi na jego wagę musi zostać poddany wnikliwej ocenie przez organy administracji. Sąd nie podziela stanowiska organu, że dane w operacie szacunkowym z dnia [...] listopada 2012 r. są prawidłowe i wystarczające do ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.

Organ orzekający o ustaleniu odszkodowania jest zobowiązany ocenić przydatność dowodową opinii o wartości nieruchomości w ramach art. 80 k.p.a. zwłaszcza w przypadku kwestionowania jej przez stronę postępowania wywłaszczeniowego uprawnioną do uzyskania odszkodowania. Organ orzekający o wywłaszczeniu – zgodnie z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami – zobowiązany jest bowiem do ustalenia wysokości odszkodowania na podstawie wartości wywłaszczonej nieruchomości, dlatego prawidłowość ustalenia wysokości tego odszkodowania zależy od poprawności sporządzonej opinii o wartości nieruchomości. Ocena zaś organu dotycząca poprawności opinii nie może sprowadzać się do lakonicznego stwierdzenia jej zgodności z przepisami prawa, jak ma to miejsce w rozpatrywanej sprawie, lecz musi wskazywać, czy przyjęte w tej opinii ustalenia zostały prawidłowo wyjaśnione, uzasadnione i udokumentowane. O ile organ orzekający i strony postępowania nie mogą narzucać rzeczoznawcy majątkowemu przyjęcia określonej metodologii wyceny, to jednak rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest wyjaśnić i uzasadnić ustalenia przyjęte w opinii o wartości nieruchomości.

Ponadto, organ orzekający o ustaleniu odszkodowania zobowiązany jest z mocy art. 107 § 3 k.p.a. ustosunkować się do zarzutów strony kwestionującej ustalenia i wyniki opinii o wartości nieruchomości, skoro opinia ta stanowi dowód do ustalenia wysokości odszkodowania, jako ekwiwalentu za wywłaszczone nieruchomości. Podmiot pozbawiony własności nieruchomości w drodze wywłaszczenia ma bowiem prawo oczekiwać wyjaśnienia przez organ orzekający, czy opinia o wartości nieruchomości nie zawiera wadliwości rzutujących w konsekwencji na ustalenie wysokości tego odszkodowania.

Wyjaśnienia te są niezbędne ze względu na wykazanie przez skarżących zaistnienia w tej opinii okoliczności co do wyliczenia wartości składników wywłaszczonej nieruchomości wymagających wyjaśnienia w kontekście ustawowych reguł określania rynkowej wartości tej nieruchomości.

Operat z dnia [...] listopada 2012 r. zawiera poza tym szereg innych nieścisłości, w tabeli dotyczącej nieruchomości przyjętych do porównania rzeczoznawca raz podaje powierzchnię zabudowy, raz powierzchnię użytkową budynku. Należy zaznaczyć, że w aktach rozpoznawanej sprawy są 2 operaty na datę [...] listopada 2012 r., jeden z nich powołuje się na nieprawdziwy stan prawny wskazując kilkunastu współwłaścicieli nieruchomości w tym T. C. i H. D. oraz nieprawidłowy nr księgi wieczystej [...], tymczasem od marca 2011 r. w IX Wydziale Sądu Rejonowego dla [...] prowadzona jest nowa księga wieczysta o nr [...] z której wynika, iż inni są właścicielami tej nieruchomości. W drugim operacie z tej samej daty jako właścicielkę wymienia się między innymi T. D., która nią nie jest.

Wszystkie te kwestie wymagają ponownego wyjaśnienia tym bardziej, ze względu na dwa operaty znajdujące się w aktach przedmiotowej sprawy z takiej samej daty, sporządzone przez tą samą biegłą, a różniące się treścią. Tak naprawdę nie wiadomo który z nich był oceniany przez organ. Dlatego też z powodu wadliwości operatu będącego podstawą ustalenia odszkodowania przez organ istnieje, zdaniem Sądu, konieczność uzupełnienia materiału dowodowego sprawy o nowy operat sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz ponowną jego weryfikację przez organy obu instancji na postawie art. 77 w związku z art. 80 k.p.a. ponieważ może to mieć istotny wpływ na wycenę nieruchomości, a co za tym idzie na treść decyzji w tym zakresie.

Ponownie rozpoznając sprawę organ uwzględni stanowisko Sądu wyrażone w uzasadnieniu niniejszego wyroku.

Mając na uwadze powyższe Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postepowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) orzekł jak w sentencji.