Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 315/10
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2011-03-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok i oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 97 par. 1 pkt 4
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 2, art. 52, art. 53, art. 56, art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 3
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Jerzy Bujko Sędziowie NSA Maria Czapska-Górnikiewicz del. WSA Ewa Ibrom (spr.) Protokolant Agnieszka Kuberska po rozpoznaniu w dniu 24 marca 2011r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej [...] S.A. z siedzibą w P. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 października 2009 r. sygn. akt IV SA/Wa 972/09 w sprawie ze skargi Centrum [...] S.A. z siedzibą w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia [...] kwietnia 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżony wyrok w całości i oddala skargę, 2. zasądza od Centrum [...] S.A. z siedzibą w P. na rzecz [...] S.A. z siedzibą w P. kwotę 550 (pięćset pięćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

II OSK 315/10

UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 13 października 2009 r. w sprawie ze skargi [...] S.A. z siedzibą w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia [...] kwietnia 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy uchylił zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Burmistrza Miasta Piastowa z dnia [...] października 2008 r. nr [...], stwierdził, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku i orzekł o kosztach postępowania sądowego.

W uzasadnieniu wyroku sąd wskazał, że zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta Piastowa z dnia [...] października 2008 r. o ustaleniu - na wniosek Iberia Motor Company S.A. - warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie kompleksu budynków biurowych i osiedla domów mieszkalnych wielorodzinnych oraz rozbiórce istniejących budynków na terenie działki nr [...], obr. [...] przy ul. [...] w P.. W ocenie organu odwoławczego decyzja organu pierwszej instancji jest zgodna z przepisami ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), w skrócie u.p.z.p. oraz z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Organ pierwszej instancji dokonał bowiem niezbędnych uzgodnień, jak również prawidłowo wyznaczył obszar analizowany i przeprowadził jego analizę. Odnosząc się do kwestii naruszenia interesu właścicieli sąsiednich nieruchomości organ powołał treść art. 6 ust. 2 u.p.z.p. wskazując, że organ nie jest zobowiązany do uwzględnienia interesu właścicieli nieruchomości sąsiednich, jak również badania celowości planowanej inwestycji, podkreślił jednak, że nie dopatrzył się naruszeń, które mogłyby ograniczać prawo własności nieruchomości należącej do skarżącej spółki [...] S.A. Organ odwoławczy nie stwierdził również naruszenia art. 10 k.p.a.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na wymienioną na wstępie decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie [...] S.A. z siedzibą w P. wniosła o uchylenie decyzji w całości zarzucając naruszenie art. 61 u.p.z.p. poprzez utrzymanie w mocy decyzji o warunkach zabudowy, wydanej z naruszeniem przesłanek określonych w tym przepisie oraz naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy: art. 7, 10, 73, 77 i 107 k.p.a.

W uzasadnieniu skargi wskazano w szczególności, iż decyzja o warunkach zabudowy została wydana w oparciu o nieprawidłowo dokonaną analizę przeprowadzoną wyłącznie w oparciu o jedną działkę zlokalizowaną na skraju obszaru analizowanego z pominięciem zabudowy i zagospodarowania całego obszaru analizowanego, zwłaszcza działek bezpośrednio przyległych do działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Nadto podkreślono, że teren analizowany został określony niezgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Teren ten został tak wyznaczony, aby objąć znajdującą się w odległości ok. 0,5 km jedyną w sąsiedztwie działkę o zabudowie wielorodzinnej znajdującą się w administracyjnych granicach Warszawy. Następnie wskazano, że obszar analizowany został wyznaczony na terenie miasta Piastowa oraz na terenie Warszawy, natomiast działka, na której planowana jest inwestycja leży w granicach administracyjnych Piastowa i to zasady zabudowy Piastowa winny wyznaczać cechy zabudowy dla tej działki. Dalej zaznaczono, że na terenie miasta Piastowa przeważa zabudowa jednorodzinna uzupełniona o usługi i pojedynczo występujące budynki wielorodzinne w postaci starych kamienic 2-3 kondygnacyjnych.

Nadto wskazano, że działka nr [...] jest sklasyfikowana jako inny teren zabudowany (Bi), nie jest więc ona przeznaczona na cele mieszkaniowe. Podniesiono, że planowana inwestycja może doprowadzić do ograniczenia możliwości działalności Spółki jako przedsiębiorcy na działce sąsiedniej.

W konkluzji stwierdzono, iż projekt zagospodarowania działki nr [...] jest niezgodny z zasadą kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że zaskarżona decyzja oraz decyzja organu pierwszej instancji wydane zostały z naruszeniem prawa.

Sąd wskazał, że zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. decydującym czynnikiem dopuszczalności ustalenia warunków zabudowy jest zachowanie kontynuacji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu występujących na działkach sąsiednich wobec działki objętej wnioskiem w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Za działkę sąsiednią przyjmuje się nieruchomość lub jej część położoną w okolicy stanowiącej pewną urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie. W tym celu wyznacza się tzw. "obszar analizowany", którego minimalną wielkość i sposób wytyczenia określa § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla oceny spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., organ orzekający zobowiązany jest dokonać analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na obszarze analizowanym.

W ocenie Sądu przeprowadzona przez organ pierwszej instancji analiza możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy oraz funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu nie daje podstaw do stwierdzenia, że w rozpatrywanej sprawie spełnione zostały warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz w przepisach rozporządzenia.

Sąd zgodził się z zarzutami skargi, iż planowana inwestycja nie spełnia wymogów dotyczących kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej cech architektonicznych i urbanistycznych. Obszar analizowany obejmuje zarówno tereny Piastowa, jak i Warszawy. W granicach miasta Piastowa dominuje zabudowa jednorodzinna uzupełniona o usługi i pojedynczo występujące budynki wielorodzinne (2- lub 3-kondygnacyjne). W bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji, po przeciwnej stronie ul. [...] występuje wyłącznie zabudowa jednorodzinna i jednorodzinna z usługami. W granicach Warszawy natomiast, na terenie przylegającym do granicy obszaru analizowanego przeważa zabudowa wielorodzinna uzupełniona o usługi i nieliczne budynki mieszkalne jednorodzinne. Sąd podkreślił, iż obszar Piastowa od obszaru Warszawy oddzielają tory oraz rozległe tereny kolejowe, które nie pozostają bez znaczenia dla oceny realizacji wymogu ładu przestrzennego w granicach obszaru analizowanego.

Zdaniem Sądu, przyjęcie działek nr [...] i [...], usytuowanych przy granicy obszaru analizowanego jako działek sąsiednich w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., wykracza poza pojęcie sąsiedztwa, a ponadto z analizy tekstowej nie wynika, że istniejąca na tych działkach zabudowa pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy zgodnie z warunkami określonymi w decyzji.

Sąd podkreślił, że działka nr [...] zabudowana budynkami wielorodzinnymi usytuowana jest na skraju obszaru analizowanego w odległości ok. 0,5 km od działki nr [...], od której oddzielają ją tory i tereny kolejowe. Nie sposób z tego względu w ocenie Sądu przyjąć, że jest to działka położona w okolicy tworzącej harmonijną całość urbanistyczno-architektoniczną z terenem, na którym usytuowana jest działka objęta wnioskiem oraz że zabudowa działki nr [...] może stanowić podstawę kontynuacji cech i parametrów zabudowy na działce nr [...]. Sąd zauważył ponadto, że obszar analizowany wyznaczony na podstawie § 3 rozporządzenia w odległości 540 m od granic działki obejmował zaledwie fragment działki [...], dopiero powiększenie obszaru analizowanego o 50 m i wyznaczenie go w odległości 590 m od granic działki objętej wnioskiem pozwoliło na objęcie obszarem analizowanym całej działki nr [...]. Sąd podniósł, że w sprawie niniejszej analiza nie zawiera żadnego uzasadnienia rozszerzenia obszaru analizowanego i ogranicza się jedynie do stwierdzenia zasadności objęcia analizą działki nr [...].

Niezależnie od powyższego Sąd wskazał, że z analizy tekstowej nie wynika w żaden sposób, że działki nr [...] i [...] są zabudowane w sposób pozwalający na ustalenie wysokości planowanej inwestycji zgodnie z warunkami określonymi w decyzji.

W ocenie Sądu faktyczne warunki panujące do tej pory na wskazanym obszarze uniemożliwiają ustalenie warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem inwestora. Mając na względzie powyższe, wobec stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego Sąd uznał za zasadne uchylenie obydwu wydanych w sprawie decyzji.

Od powyższego wyroku skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego wniosła [...] S.A. zaskarżając wyrok w całości i wnosząc o jego uchylenie oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i rozpoznanie skargi oraz zasądzenie kosztów postępowania.

Skarga kasacyjna zarzuca naruszenie prawa materialnego, tj.:

1) art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, iż planowana inwestycja nie spełnia wymogów dotyczących kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej cech architektonicznych i urbanistycznych;

2) art. 2 pkt 1 w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że planowana inwestycja nie spełnia wymogu ładu przestrzennego w granicach obszaru analizowanego określonego w decyzji o warunkach zabudowy;

3) art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, iż działka nr [...] nie jest w bliskiej okolicy do działki nr [...], a jej zabudowa nie może stanowić podstawy kontynuacji cech i parametrów zabudowy na działce objętej wnioskiem;

4) § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, iż wskazanie działek nr [...] i [...] jako działek sąsiednich w analizie graficznej do decyzji o warunkach zabudowy, wykracza poza pojęcie sąsiedztwa w znaczeniu określonym w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej zarzucono, że Sąd dokonał własnej, niezasadnej interpretacji pojęć ładu przestrzennego oraz zasady dobrego sąsiedztwa i wadliwie zinterpretował m.in. § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w zakresie obszaru analizowanego.

Podniesiono następnie, że błędny jest pogląd Sądu, iż wskazanie w analizie graficznej działek nr [...] i [...] jako działek sąsiednich, wykracza poza pojęcie sąsiedztwa w znaczeniu określonym w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W tym zakresie wnoszący skargę kasacyjną, odwołując się do orzecznictwa sądów administracyjnych, wskazał, iż normatywne pojęcie działki sąsiedniej w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. należy odnosić do wszystkich nieruchomości znajdujących się w obszarze analizowanym, a nie tylko do nieruchomości bezpośrednio graniczących z działką inwestora.

Wnoszący skargę kasacyjną podniósł również, iż z treści § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury wynika, iż reguluje on minimalną wielkość obszaru analizowanego, z przepisu tego nie wynika natomiast, że niedopuszczalne jest wyznaczenie granic obszaru analizowanego w odległości większej niż minimalna.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną [...] S.A. z siedzibą w P. wniosła o oddalenie skargi kasacyjnej.

W dniu 14 lutego 2011 r. do Naczelnego Sądu Administracyjnego wpłynęło pismo "[...]" G. P., T.P. Spółka jawna z wnioskiem o dopuszczenie spółki do udziału w sprawie w charakterze uczestnika. W uzasadnieniu wniosku podano, że spółka "[...]" nabyła od [...] S.A. działkę nr [...], położoną w P..

Postanowieniem z dnia 17 lutego 2011 r., wydanym na rozprawie, Naczelny Sąd Administracyjny dopuścił "[...]" G. P., T.P. Spółkę jawną do udziału w postępowaniu kasacyjnym w charakterze uczestnika, ponieważ jako właściciel działki nr [...], bezpośrednio sąsiadującej z działką nr [...], objętą decyzją o warunkach zabudowy, ma ona interes prawny w niniejszym postępowaniu (art. 33 § 2 w zw. z art. 193 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm., dalej w skrócie: p.p.s.a.).

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, co oznacza, że jest związany wnioskami co do zakresu zaskarżenia oraz wskazanymi w skardze podstawami i podniesionymi w ich ramach zarzutami. Z urzędu bierze pod rozwagę jedynie nieważność postępowania.

W rozpoznawanej sprawie nie zachodzą przesłanki nieważności postępowania określone w art. 183 § 2 p.p.s.a. Skarga kasacyjna, oparta na wskazanej w art. 174 pkt 1 p.p.s.a. podstawie naruszenia prawa materialnego przez błędną jego wykładnię podlega zatem rozpoznaniu w granicach zgłoszonych zarzutów.

Zarzuty te są uzasadnione. Słuszny jest przede wszystkim zarzut naruszenia przez Sąd pierwszej instancji przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Zgodnie z brzmieniem art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie wówczas, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wyraża tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, która uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania nowej zabudowy do określonych cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ogólnie pojętego ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. ("Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz pod red. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H.Beck, Warszawa 2006, s. 491).

Ustawa nie definiuje pojęcia działki sąsiedniej. W orzecznictwie sądów administracyjnych szeroko interpretuje się pojęcie działki sąsiedniej, wskazując na konieczność wykładni funkcjonalnej. Podkreśla się, że pojęcia działki sąsiedniej nie można ograniczać do działki przyległej do działki inwestora, lecz odnieść je należy do pewnego obszaru tworzącego urbanistyczną całość, pozwalającą organowi na dokonanie oceny możliwości zrealizowania planowanej inwestycji przy zachowaniu ustawowych warunków wynikających z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z 3 października 2006 r., sygn. akt II OSK 196/06, z 4 lipca 2007 r., sygn. akt II OSK 997/06, z 17 kwietnia 2007 r. sygn. akt II OSK 646/06, z 22 lutego 2006 r., sygn. akt II OSK 551/05).

Utrwalony jest także pogląd, że za działki sąsiednie uznać należy wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym, wyznaczonym zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Trafnie zarzuca wnoszący skargę kasacyjną, że w świetle przyjętej w orzecznictwie funkcjonalnej wykładni pojęcia działki sąsiedniej błędne jest stanowisko Sądu pierwszej instancji, że planowana inwestycja nie spełnia warunku kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej cech architektonicznych i urbanistycznych.

Nie może mieć znaczenia przesadzającego okoliczność, że objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy działka nr [...] położona jest na terenie miasta Piastowa, gdzie przeważa niska zabudowa jednorodzinna, uzupełniona o usługi. Okoliczność ta nie daje podstaw do określania wymagań dotyczących nowej zabudowy jedynie w oparciu o funkcje oraz cechy zabudowy Piastowa. Należy bowiem zauważyć, że działka nr [...] położona jest przy granicy z Warszawą, co uzasadnia objęcie analizą także terenów znajdujących się w granicach administracyjnych Warszawy. Również fakt, że działkę nr [...] oddzielają od Warszawy tory kolejowe nie uzasadnia ograniczenia analizy do zabudowy występującej w P., w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji.

Nie można także zgodzić się ze stanowiskiem Sądu, że organ nie uzasadnił należycie wyznaczenia obszaru analizowanego w odległości 590 m od granic działki nr [...].

Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej w odpowiedniej skali, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Z przytoczonego przepisu wynika, że określa on jedynie minimalną wielkość obszaru analizowanego. Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 sierpnia 2008 r., II OSK 1533/07, z unormowania zawartego w § 3 rozporządzenia nie wynika, że niedopuszczalne jest wyznaczenie granic obszaru analizowanego w odległości większej niż minimalna. Uwzględnienie zasady dobrego sąsiedztwa może bowiem wymagać szerszego określenia granic obszaru analizowanego w celu wykazania spójności urbanistycznej planowanej inwestycji z obiektami już istniejącymi w sąsiedztwie.

Z analizy możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy, stanowiącej załącznik do decyzji organu pierwszej instancji wynika, że przy przyjęciu trzykrotnej szerokości frontu działki, w granicach obszaru analizowanego znalazłaby się tylko część działki oznaczonej numerem [...]. Za uzasadnione uznać zatem należy wyznaczenie granic obszaru analizowanego w odległości większej od minimalnej, co pozwoliło na objęcie obszarem analizowanym całej działki nr [...].

Nie można również podzielić stanowiska Sądu, że uznanie przez organy działek nr [...] i [...] za działki sąsiednie wykracza poza pojęcie sąsiedztwa w rozumieniu przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Okoliczność, że działka nr [...] położona jest w odległości 0,5 km od działki nr [...] oraz że oddzielają ją od niej tory kolejowe nie oznacza, że funkcje i cechy zabudowy tej działki nie mogą być brane pod uwagę przy ustalaniu wymagań dla nowej zabudowy na działce nr [...]. Podkreślenia wymaga, że działka nr [...] znajduje się w prawidłowo wyznaczonym przez organ obszarze analizowanym, co zgodnie z przyjętą w orzecznictwie szeroką interpretacją zasady dobrego sąsiedztwa pozwala na uznanie jej za działkę sąsiednią w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. To samo dotyczy działki nr [...]. Należy również zauważyć, że z dokonanej przez organ analizy oraz dołączonych do decyzji map wynika, że w bezpośrednim sąsiedztwie terenów kolejowych znajdują się tereny niezabudowane. Prawidłowa realizacja zasady dobrego sąsiedztwa wymagała więc uwzględnienia działek zabudowanych, położonych w dalszej odległości, jednak w granicach obszaru analizowanego.

Skarga kasacyjna, zarzucająca naruszenia przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1, art. 2 pkt 1 w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego prawa materialnego zasługuje zatem na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 188 p.p.s.a., jeżeli nie ma naruszeń przepisów postępowania, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a zachodzi jedynie naruszenie prawa materialnego, Naczelny Sąd Administracyjny może uchylić zaskarżone orzeczenie i rozpoznać skargę. W tym przypadku Sąd orzeka na podstawie stanu faktycznego przyjętego w zaskarżonym wyroku.

Naruszenie prawa materialnego przez Sąd pierwszej instancji spowodowało wadliwe uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie oraz utrzymanej nią w mocy decyzji Burmistrza Miasta Piastowa z dnia [...] października 2008 r. o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie kompleksu budynków biurowych i osiedla domów mieszkalnych wielorodzinnych na działce nr [...] w P.. W stanie faktycznym sprawy nie było podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Organ prawidłowo wyznaczył bowiem obszar analizowany i przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, określonych w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Analiza zabudowy na działkach sąsiednich wykazała dopuszczalność realizacji inwestycji, objętej wnioskiem. Nie zachodziło także naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W tym stanie rzeczy Naczelny Sąd Administracyjny uchylił wyrok Sądu pierwszej instancji i oddalił skargę na podstawie art. 188 p.p.s.a. oraz art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 193 p.p.s.a.

O zwrocie kosztów postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 203 pkt 2 p.p.s.a.