Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 989/14
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2015-08-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok oraz decyzję organu II instancji
Powołane przepisy: article: art. 3 ust. 1 i art. 4 ust. 3
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.
article: art. 3
journal: Dz.U. 2013 poz 707
law: Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - tekst jednolity

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Monika Nowicka sędzia NSA Bożena Popowska (spr.) sędzia del. WSA Marian Wolanin Protokolant starszy asystent sędziego Wojciech Latocha po rozpoznaniu w dniu 27 sierpnia 2015 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej A. P. i M. R. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 grudnia 2013 r. sygn. akt I SA/Wa 2449/13 w sprawie ze skargi A. P., M. Ł. i M. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2011 r. nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności 1. uchyla zaskarżony wyrok i decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2011 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz A. P. i M. R. solidarnie kwotę 1.550 (jeden tysiąc pięćset pięćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 18 grudnia 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 2449/13 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę A. P., M. L. i M. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2011 r. nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie przytoczył następujące okoliczności faktyczne i prawne sprawy.

Zarząd Dzielnicy [...] W. decyzją z dnia [...] stycznia 2011 r. odmówił przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej przy ul. K., oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni [...] ha w obrębie [...], opisanej w księdze wieczystej Nr [...].

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że w dniu [...] kwietnia 2004 r. A. P., R. i W. R., R. R., T. R. złożyli zastrzeżenie do wykazu nieruchomości podlegających przepisom ustawy z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości. Dotyczyło ono nieumieszczenia w ww. wykazie nieruchomości gruntowej położonej w Warszawie przy ul. K.opisanej w księdze wieczystej Nr [...], stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...] o powierzchni [...]ha.

Pierwotnie prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości zostało ustanowione na rzecz Spółki z o. o. Z., zgodnie z umową sporządzoną w formie aktu notarialnego Rep. [...] z dnia [...] marca 1969 r., na okres 40 lat z przeznaczeniem pod budowę budynku mieszkalnego. Następnie, na podstawie umowy przenoszącej prawo wieczystego użytkowania oraz w wyniku ustanowienia odrębnej własności lokali (akt notarialny Rep. [...] z dnia [...] lipca 1989 r.) współużytkownikami wieczystymi stali się Z. P. (lokal nr [...]), małżonkowie W. i R. R. na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej (lokal nr [...]), małżonkowie Z. i T. K. na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej (lokal nr [...]). Na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego Rep [...] z dnia [...] stycznia 1997 r. lokal nr [...] oraz związany z nim udział w użytkowaniu wieczystym gruntu nabył R. R.. W wyniku umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu (zmiana umowy dotychczasowej) i umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego Rep. [...] z dnia [...] lutego 1997 r. nowo ustanowiony udział w użytkowaniu wieczystym związany z własnością lokalu nr [...] nabył R. R. Umową darowizny sporządzoną w formie aktu notarialnego Rep. [...] z dnia [...] grudnia 1999 r. Z. P. cały swój udział w użytkowaniu wieczystym gruntu związany z odrębną własnością lokalu nr [...] darował córce A. M. P. W dniu [...] października 2001 r. współużytkownikami wieczystymi przedmiotowej nieruchomości byli: lokal nr [...] (KW Nr [...]) – A. M. P. w udziale wynoszącym [...], lokal nr [...] (KW Nr [...]) - małż. W. i R. R. na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej w udziale wynoszącym [...], lokal nr [...] (KW Nr [...]) – R. R. w udziale wynoszącym [...], lokal nr [...] (KW Nr [...]) – R. R. w udziale wynoszącym [...]. Organ wskazał, że osoby, które złożyły zastrzeżenie do wykazu nieruchomości podlegających ustawie o nabywaniu, nie legitymowały się prawem użytkowania wieczystego w obu wymienionych w ww. ustawie datach, nie została spełniona ustawowa przesłanka tj. wykonywanie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przy ul. K. przez tych samych współużytkowników wieczystych w dacie 26 maja 1990 r. i w dacie 24 października 2001 r. Przedmiotowa nieruchomość, w ocenie organu prowadzącego postępowanie, nie podlegała przepisom ww. ustawy, a więc nie została umieszczona na wykazie, o którym mowa wyżej. Organ pierwszej instancji wskazał, że na podstawie umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego Rep. A nr [...] z dnia [...] lutego 2002 r. W. i R. R. sprzedali udziały w odrębnej własności lokalu nr [...] wraz ze związanym z nim udziałem w użytkowaniu wieczystym gruntu T. i E. R. na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej w udział wynoszący [...] oraz R. R. udział wynoszący [...]. Umową sprzedaży sporządzoną w formie aktu notarialnego Rep. A nr [...] z dnia [...] maja 2005 r. W. i R. R. swój pozostały, należący do nich udział w odrębnej własności lokalu nr [...] wynoszący [...] sprzedali: M. L., M. R. oraz R. R. po [...] każdemu z nich. W wyniku powyższych czynności prawnych, obecnie jako współużytkownicy wieczyści nieruchomości położonej przy ul. K. w księgach wieczystych wpisani są: lokal nr [...] (KW Nr [...]) – A. M. P. w udziale wynoszącym [...]; lokal nr [...] (KW Nr [...]) – R. R. ([...]), E. i T. R. ([...]); M. A. L. ([...]), M. R. ([...]) w udziale wynoszącym [...]; lokal nr [...] (KW Nr [...]) – R. R. w udziale wynoszącym [...]; lokal nr [...] (KW Nr [...]) – R. R. w udziale wynoszącym [...].

Organ zauważył, że w dniu 13 października 2005 r. weszła w życie ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175 z 2005r. poz. 1459 ze zm.), zwana dalej ustawą o przekształceniu. Z dniem wejścia w życie tej ustawy, zgodnie z art. 9, straciły moc przepisy ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2001 r. Nr 120, poz. 1299 ze zm.) oraz ustawy z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości (Dz. U. Nr 113, poz. 1209), a zgodnie z art. 8 ustawy o przekształceniu: "Do spraw wszczętych na podstawie ustaw, o których mowa w art. 9 i nie zakończonych decyzją ostateczną, stosuje się przepisy niniejszej ustawy". Art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu brzmi: "Osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego typu zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności." Prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości wygasło w dniu [...] marca 2009 r.

W dniu [...] października 2010 r. został złożony z up. Prezydenta W. wniosek do Sądu Rejonowego [...] zarejestrowany pod Nr Dz. [...] o wykreślenie w księdze wieczystej Nr [...], prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości, wszelkich wpisów i zapisów dotyczących prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przy ul. K. Formalny wniosek użytkowników wieczystych w trybie ustawy o przekształceniu do końca trwania tego prawa, tj. do dnia [...] marca 2009 r. nie został złożony, zaś wniosek o przedłużenie umowy użytkowania wieczystego został złożony w dniu [...] czerwca 2010 r., a więc po wygaśnięciu prawa użytkowania wieczystego. Jak wynika z powyższego, obecnie nie istnieje prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przy ul. K., które można byłoby przekształcić w prawo własności.

Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli A. P., M. L. i M. R. zarzucając organowi pierwszej instancji naruszenie art. 1 ust. 1, art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości, art. 1 ust. 1, art. 2 i art. 8 ustawy o przekształceniu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie decyzją z dnia [...] lipca 2011 r. uchyliło decyzję Zarządu Dzielnicy [...] W. z dnia [...] stycznia 2011 r. i umorzyło postępowanie przed organem I instancji w tej sprawie.

W ocenie Kolegium, najistotniejszą dla rozstrzygnięcia sprawy będącej przedmiotem odwołania jest okoliczność wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego. Zdaniem organu odwoławczego, nie ulega wątpliwości, że prawo użytkowania wieczystego zgodnie z treścią umowy z dnia [...] marca 1969 r. o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego wygasło dnia [...] marca 2009 r. Zgodnie z art. 33 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu. Ponad wszelką wątpliwość prawo użytkowania wieczystego w niniejszej sprawie wygasło z upływem terminu, na jaki zostało ustanowione i obecnie nie istnieje. Tym samym, w ocenie Kolegium, nie istnieje przedmiot postępowania administracyjnego - prawo użytkowania wieczystego, które miałoby zostać przekształcone w prawo własności. Dlatego też, zdaniem organu odwoławczego, prowadzenie postępowania zmierzającego do ustalenia, czy wystąpiły przesłanki wymagane do przekształcenia tego prawa w prawo własności jest bezprzedmiotowe, a zgodnie z art. 105 K.p.a. gdy postępowanie z jakiejkolwiek przyczyny stało się bezprzedmiotowe, organ winien wydać decyzję o jego umorzeniu.

Od powyższej decyzji A. P., M. L. i M. R. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie domagając się jej uchylenia. Wydanemu rozstrzygnięciu skarżący zarzucili:

1. naruszenie art. 1 ust. 1, 2, 3 i 4 ustawy z dnia 26.07.2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości (w brzmieniu nadanym ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego z 2003 r.), poprzez niezastosowanie tych przepisów w przedmiotowej sprawie;

2. naruszenie zasady państwa prawa wynikającej z art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej polegające na zastosowaniu w sprawie art. 8 i 9 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu, które to przepisy są niekonstytucyjne, bowiem przyjmują takie rozwiązania przepisów przejściowych, które naruszają zasadę ochrony praw słusznie nabytych i zasadę ochrony interesów będących w toku rozpoznawania przez organy administracji;

3. naruszenie art. 105 K.p.a. polegające na bezpodstawnym umorzeniu postępowania w sprawie.

W obszernym uzasadnieniu skarżący odnieśli się szczegółowo do powyższych zarzutów i uzasadnili je. Strony podniosły, że zgłoszone przez nich jako współużytkowników wieczystych żądanie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości winno być rozpoznane na podstawie ustawy z dnia 26 lipca 2001 r., o nabywaniu przez użytkowników wieczystych praw własności nieruchomości. Skarżący przyznali, że wprawdzie w dniu 29 lipca 2005 r., została uchwalona nowa ustawa, przez co dotychczasowe akty prawne utraciły swą moc, jednakże przepis art. 8 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r., jest niezgodny z Konstytucją RP, gdyż narusza konstytutywną zasadę ochrony praw nabytych. Skoro więc jest to przepis niezgodny z Konstytucją, to należy odmówić jego zastosowania. Skarżący podnieśli również, że wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności złożyli do organu administracji w 2004 r., a zatem w okresie obwiązywania ustawy z dnia 26 lipca 2001 r., po nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 11 kwietnia 2003 r. Dodali również, że jeżeli przekształcenie nastąpiło z mocy prawa przed wygaśnięciem użytkowania wieczystego to nie może być mowy o bezprzedmiotowości postępowania.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Sąd wskazał, że w dniu [...] kwietnia 2004 r. skarżący złożyli zastrzeżenie do wykazu nieruchomości podlegających przepisom ustawy z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości. Złożone zastrzeżenie dotyczyło nieumieszczenia przedmiotowej nieruchomości w wykazie nieruchomości będących w użytkowaniu wieczystym, które to prawo podlegać miało przekształceniu w prawo własności. Zdaniem Sądu, wątpliwości może zatem budzić przypisanie powyżej opisanemu zastrzeżeniu przymiotu wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W aktach sprawy administracyjnej brak, poza tym zastrzeżeniem, jakiegokolwiek innego wniosku dotyczącego kwestii przekształcenia prawa użytkowników wieczystych. Tym niemniej, w dniu [...] kwietnia 2004 r. prawo użytkowania wieczystego ustanowione aktem notarialnym z dnia [...] marca 1969 r. na 40 lat jeszcze istniało, jednak wygasło ono w dniu [...] marca 2009 r. Zatem nie może budzić wątpliwości okoliczność, że w dacie orzekania przez organy administracji (jak należy sądzić przyjmujące istnienie wniosku), już nie istniało. Skoro zatem przedmiot postępowania administracyjnego w niniejszym postępowaniu stanowiło przekształcenie prawa wieczystego użytkowania, to prawo to musiało istnieć nie tylko w dacie złożenia (domniemanego) wniosku o jego przekształcenie w prawo własności, lecz także w momencie co najmniej wydawania decyzji o przekształceniu tego prawa. Jeśli bowiem prawo użytkowania wieczystego wygasło lub doszło do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego, to brak jest jednej z podstawowych przesłanek umożliwiających procedowanie organom, a to z uwagi na brak przedmiotu postępowania administracyjnego (nieistnienie prawa użytkowania wieczystego), co skutkuje bezprzedmiotowością prowadzonego postępowania. W konsekwencji, jedynym dopuszczalnym rozstrzygnięciem było, jak to uczyniono w przedmiotowej sprawie, umorzenie postępowania, gdyż przedmiot w odniesieniu, do którego postępowanie zostało wszczęte przestał istnieć. Termin wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego był istotny w sprawie z tego względu, że przesądził o treści rozstrzygnięcia organu. W ocenie Sądu, z tego powodu inne poruszone w skardze kwestie nie mają znaczenia w przedmiotowej sprawie. Prowadzone w niniejszej sprawie postępowanie zostało zasadnie umorzone przez organ II instancji na podstawie przepisu art. 105 § 1 k.p.a. Zdaniem Sądu, powyższej oceny nie mógł zmienić fakt, że organ administracji ewidentnie naruszył przepis art. 35 §1 oraz art.12 K.p.a., bowiem wniosek - skoro tak potraktowane zostało zastrzeżenie do wykazu, został rozstrzygnięty po upływie kilku lat, przy zawinionej bezczynności organu. Sąd zauważył przy tym, że skarżący nie starali się przeciwdziałać tej bezczynności, tym samym nie zapobiegli wygaśnięciu prawa użytkowania wieczystego.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wywiodły A. P. i M. R. wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie oraz zasądzenie kosztów postępowania w sprawie. Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono:

1. naruszenie prawa procesowego, tj. art. 145 § 1 pkt 1 lit. b P.p.s.a. w zw. z art. 145 § 1 pkt 4 K.p.a. przez jego niezastosowanie polegające na oddaleniu skargi pomimo, iż w sprawie doszło do naruszenia przepisów postępowania uzasadniających wznowienie postępowania, tj. pozbawiono możliwości uczestnictwa i obrony swych praw w postępowaniu przed SKO i nie doręczono decyzji SKO innym stronom postępowania, niż te, które złożyły odwołanie do SKO,

2. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 3 ust. 1 i 4 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) przez jego niezastosowanie przejawiające się w ustaleniu, iż w niniejszej sprawie nastąpiła przesłanka uzasadniająca umorzenie postępowania, tj. że prawo użytkowania wieczystego wygasło, podczas gdy w istocie, prawo użytkowania wieczystego jest prawem akcesoryjnym wobec głównego prawa odrębnej własności lokalu i w związku z tym nie mogło wygasnąć przed wygaśnięciem prawa odrębnej własności lokalu,

3. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 1 ust. 1, 2, 3 i 4 ustawy z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości (Dz. U. Nr 113, poz. 1209) w brzmieniu nadanym ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego z 11 kwietnia 2003 r. (Dz. U. Nr 64, poz. 592) w zw. z art. 2, art. 21 ust. 1 i art. 64 Konstytucji RP przez ich niezastosowanie, poprzez przyjęcie, że z chwilą wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego wygasła również ekspektatywa przekształcenia tego prawa w prawo własności, co spowodowało błędne uznanie, że w sprawie nastąpiła przesłanka uzasadniająca umorzenie postępowania.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podniesiono, że w niniejszej sprawie w postępowaniu przed organem odwoławczym E. R., T. R. oraz R. R. nie brali udziału bez swojej winy a w szczególności nie powiadomiono ich o terminie rozprawy przed SKO oraz nie doręczono im decyzji z [...] lipca 2011 r. Zdaniem skarżących kasacyjnie, oznacza to, iż w postępowaniu przed Kolegium doszło do naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego w oparciu o art. 145 § 1 pkt 4 K.p.a.

W odniesieniu do zarzutów naruszenia prawa materialnego pełnomocnik skarżących kasacyjnie podniósł, iż ustalenie Sądu I instancji, że prawo użytkowania wieczystego wygasło było sprzeczne z brzmieniem art. 3 ust. 1 i 4 ust. 3 ustawy o własności lokali. Odwołując się do poglądów judykatury i orzecznictwa Sądu Najwyższego wskazał, że z chwilą ustanowienia odrębnej własności lokali w budynku posadowionym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, użytkowanie wieczyste staje się prawem podrzędnym w stosunku do prawa własności lokalu, które staje się tym samym prawem głównym. Oznacza to, że prawo użytkowania wieczystego nie może wygasnąć dopóty, dopóki trwa prawo odrębnej własności lokalu, które nie jest ograniczone w czasie.

Zdaniem strony, Sąd I instancji bezpodstawnie także stwierdził, że w niniejszej sprawie nie ma znaczenia, na podstawie której z ustaw sprawa powinna być rozpoznawana. Należy bowiem zwrócić uwagę, że zupełnie inny jest charakter uprawnień, jakie zostały przyznane użytkownikom wieczystym na podstawie tych ustaw. Jedynie w ustawie z dnia 26 lipca 2001 r. (w brzmieniu obowiązującym po 2003 r.), ustawodawca jednoznacznie stwierdził, że użytkownicy wieczyści spełniający kryteria wymienione w art. 1 ust. 1 ustawy nabywają własność nieruchomości z mocy prawa. Oznacza to, że decyzja administracyjna o nabyciu prawa własności w tym trybie utraciła wyłącznie prawotwórczy charakter, ponieważ stwierdza nabycie własności ex lege, przez co nosi cechy decyzji deklaratoryjnej. Tym samym, już z chwilą złożenia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, użytkownik wieczysty nabywał roszczenie o uzyskanie prawa własności. To uprawnienie ma charakter maksymalnie ukształtowanej ekspektatywy nabycia prawa własności, a zatem stanowi ono sytuację prawną chronioną tak, jak samo prawo, które ma być uzyskane. Zdaniem strony, nabyta przez skarżących maksymalnie ukształtowana ekspektatywa nabycia prawa własności podlega zatem ochronie prawnej, tak iż nie można uznać, że z chwilą wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego ekspektatywa nabycia własności przestała istnieć. Stan taki byłby sprzeczny z konstytucyjną zasadą ochrony praw nabytych. W ocenie skarżących kasacyjnie, skoro ekspektatywa nadal skarżącym przysługuje, jedyną drogą jej realizacji jest wydanie decyzji stwierdzającej nabycie prawa własności dawnych użytkowników wieczystych.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Postępowanie kasacyjne oparte jest na zasadzie związania Naczelnego Sądu Administracyjnego granicami skargi kasacyjnej i podstawami zaskarżenia wskazanymi w tej skardze. Zakres sądowej kontroli instancyjnej jest zatem określony i ograniczony wskazanymi w skardze kasacyjnej przyczynami wadliwości prawnej zaskarżonego wyroku wojewódzkiego sądu administracyjnego. Jedynie w przypadku, gdyby zachodziły przesłanki, powodujące nieważność postępowania sądowoadministracyjnego, określone w art. 183 § 2 P.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny mógłby podjąć działania z urzędu, niezależnie od zarzutów wskazanych w skardze kasacyjnej. W niniejszej sprawie nie stwierdzono jednak takich przesłanek.

Skarga kasacyjna wniesiona w niniejszej sprawie zasługuje na uwzględnienie, choć nie wszystkie argumenty w niej podniesione zostały uznane za usprawiedliwione.

Za chybiony należy uznać zarzut naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego – art. 145 § 1 pkt. 1 lit. b P.p.s.a. w zw. z art. 145 § 1 pkt 4 K.p.a., tj. pomięcia przez Sąd I instancji, że w postępowaniu przed organem drugiej instancji nie brali udziału wszyscy współużytkownicy wieczyści przedmiotowej nieruchomości. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wielokrotnie podkreślano, że uprawnionym do zgłoszenia zarzutu tej treści jest jedynie osoba, która bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu administracyjnym (por. wyrok NSA z dnia 28 listopada 2012 r., sygn. II OSK 1375/11; wyrok NSA z dnia 26 stycznia 2009 r., sygn. II OSK 51/08; wyrok NSA z dnia 21 października 2009 r., sygn. akt II OSK 1628/08; wyrok NSA z dnia 18 listopada 2009 r., sygn. akt II OSK 1781/08). Z tych też przyczyn, podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego z art. 145 § 1 pkt 4 K.p.a., do której zmierza argumentacja analizowanego zarzutu, może skutecznie podnieść tylko osoba, której ona bezpośrednio dotyczy. Skoro podstawa wymieniona w art. 145 § 1 pkt 4 K.p.a. w rozpoznawanej sprawie nie dotyczyła skarżących, uwzględnienie ich skargi w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. b P.p.s.a., nie było możliwe.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego trafny jest natomiast zarzut naruszenia prawa materialnego, tj. art. 3 ust. 1 i 4 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm., dalej ustawa o własności lokali) przez jego niezastosowanie przejawiające się w ustaleniu, że prawo użytkowania wieczystego wygasło, podczas gdy w istocie, prawo użytkowania wieczystego jako prawo akcesoryjne wobec głównego prawa odrębnej własności lokalu nie mogło wygasnąć przed wygaśnięciem prawa odrębnej własności lokalu. Nie zaistniała zatem przesłanka umorzenia postępowania w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jako bezprzedmiotowego z uwagi na wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego.

Ustosunkowując się do tego zarzutu, przypomnieć należy treść przepisu art. 3. ust. 1 ustawy o własności lokali: "W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali." Z przepisu tego wynika związanie wyodrębnienia własności lokalu z udziałem w nieruchomości wspólnej. Pomijając na razie poglądy doktryny i orzecznictwa powstałe na tle tego przepisu, przyznać rację trzeba skarżącym kasacyjnie, że tak organ odwoławczy, jak i Sąd, zupełnie pominęli materialnoprawną stronę instytucji użytkowania wieczystego związanego z prawem odrębnej własności lokali. Swoje ustalenia i wnioski w przedmiocie użytkowania wieczystego przedmiotowych nieruchomości oparli wyłącznie na treści umowy w formie aktu notarialnego Rep. [...] z dnia [...] marca 1969 r. która określa ustanowienie prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości na okres 40 lat. Na tej podstawie Sąd podzielił stanowisko organu, że prawo to wygasło [...] marca 2009 r.

W nawiązaniu do tego stwierdzenia należy zauważyć, że Sąd pominął dwie okoliczności, o których mowa w decyzji organu I instancji. Mianowicie, że dniu [...] października 2010 r. został złożony z up. Prezydenta W. wniosek do Sądu Rejonowego [...] (zarejestrowany pod Nr Dz. [...]) o wykreślenie w księdze wieczystej Nr [...], prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości, wszelkich wpisów i zapisów dotyczących prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przy ul. K. Nadto, że w odniesieniu do przedmiotowych nieruchomości w dniu [...] czerwca 2010 r. został złożony wniosek o przedłużenie umowy użytkowania wieczystego. Odnośnie tej ostatniej okoliczności organ wyjaśnił, że złożenie wniosku nastąpiło po wygaśnięciu prawa użytkowania wieczystego. Jak można wnosić z korespondencji między organami Urzędu Miasta W. (k-159 akt administracyjnych), wniosek ten został załatwiony odmownie. Natomiast na podstawie akt sprawy nie wiadomo, na jakim etapie jest załatwianie wniosku o wykreślenie wpisu prawa użytkowania wieczystego przedmiotowych nieruchomości.

Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu znana jest jednak, z uwagi na jawność wpisów, treść KW Nr [...] prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości. W/w KW na dzień [...] sierpnia 2015 r. zawierała następujący wpis: "działka gruntu w wieczystym użytkowaniu do dnia [...] marca 2009 r. i budynek o pow. [...] m kw. stanowiący odrębną własność." Kolejne wpisy dotyczą własności wyodrębnionych lokali, bez jakichkolwiek zastrzeżeń co do okresu trwania tych praw. Wyjaśnić należy, że prawo własności, a więc także odrębnej własności lokali, jest ze swej istoty prawem bezterminowym, co nie wyklucza możliwości ustania odrębnej własności lokali (zob. R Strzelczyk, "O kontrowersjach wokół losu prawnego odrębnej własności lokalu po upływie terminu, na które ustanowione zostało użytkowanie wieczyste gruntu związanego z tą własnością", Rejent 2015 r., nr 6, s. 30). Zastosowanie tego typu wyjątku w odniesieniu do przedmiotowych lokali nie znajduje jednak odzwierciedlenia w KW.

Zatem, uwzględniając zawarte w KW wpisy dot. prawa użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu i własności wyodrębnionych lokali z tym gruntem związanych, NSA nie podziela stanowiska Sądu I instancji, iż "(...) nie może budzić wątpliwości okoliczność, że w dacie orzekania przez organy administracji (...), już nie istniało (...) prawo użytkowania wieczystego ustanowione aktem notarialnym z dnia [...] marca 1969 r. na 40 lat".

Zdaniem NSA, wątpliwości takie na tle wpisów do KW istnieją. W pierwszej kolejności wynikają one ze szczególnego związania wyodrębnienia własności lokalu z udziałem w nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali); nie może istnieć wyodrębniona własność lokali bez prawa do gruntu. Tymczasem, do KW dotyczącej przedmiotowej nieruchomości wpisana jest odrębna własności lokali. Zgodnie zaś z art. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2013 r. poz. 707, z ze zm.) domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemanie to jest obalalne. Dopóki jednak widnieje w księdze wieczystej wpis dotyczący prawa odrębnej własności lokalu, domniemuje się, że wpis ten jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym, a więc że prawo to nadal istnieje. Prawo odrębnej własności lokalu nie może zaś istnieć bez związanego z nim prawem do gruntu, na którym znajduje się budynek z wyodrębnioną własnością lokalu. Wpisem stanu prawnego ujawnionym w księdze wieczystej związane są natomiast zarówno organy orzekające w niniejszej sprawie, jak i sąd administracyjny.

Nie bez znaczenia w niniejszej sprawie jest zatem fakt niezałatwienia przez okres prawie 5 lat wniosku Miasta W. o wykreślenie w księdze wieczystej Nr [...] wszelkich wpisów i zapisów dotyczących prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przy ul. K.. Wpis dot. prawa użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu nie został jednak dotychczas wykreślony mimo takiego wniosku.

Powyższy stan wpisów w KW nie upoważnia zatem ani organu administracji publicznej, ani sądu administracyjnego do samodzielnych ustaleń co do statusu nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste i budynku na tym gruncie posadowionym wraz z wyodrębnionymi lokalami.

Relacja między obu instytucjami stanowi bardzo skomplikowane zagadnienie prawa cywilnego (zob. szerzej R. Strzelczyk, "O kontrowersjach wokół losu prawnego odrębnej własności lokalu..., j. w.). Tytułem przykładu wskazać można na pogląd zaprezentowany w uzasadnieniu postanowienia SN z dnia 30 października 2008 r. (sygn. akt IV CSK 234/08 - niepubl., omówionego w w/w artykule R. Strzelczyka, j. w. ,s. 35 ): dopóki trwa własność, nie może dojść do wygaśnięcia akcesoryjnego użytkowania wieczystego. W orzeczeniu tym SN wyjaśnia, że przyjęcie powyższej wykładni art. 3 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 3 ustawy o własności lokali realizuje konstytucyjnie gwarantowaną ochronę własności (lokalu), ingerując wprawdzie w treść prawa użytkowania wieczystego w zakresie czasu jego trwania, jednak w sposób nawiązujący do przyjętej w polskim ustawodawstwie stabilności prawa użytkowania wieczystego. Stabilność tego prawa wyraża się w przyznaniu użytkownikowi roszczenia o przedłużenie użytkowania, które mogło zostać nieuwzględnione tylko wtedy, kiedy przemawiał za tym ważny interes społeczny (art. 236 § 2 K.c.). Wiąże się z tym kolejny, godny zaakceptowania pogląd, że zawarcie umowy o przedłużenie użytkowania wieczystego na żądanie zgłoszone w terminie określonym w art. 236 § 2 K.c. może nastąpić także po upływie okresu, na jaki prawo to zostało ustanowione (teza z uchwały SN z dnia 16 lutego 2012 r, sygn. akt III CZP 94/11 z glosa aprobującą G. Wolaka OSNC 2012/11/124).

Podsumowując, za zasadny uznać należało zarzut naruszenia art. 3 ust. 1 i 4 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) przez jego niezastosowanie przejawiające się w ustaleniu, iż w niniejszej sprawie nastąpiła przesłanka uzasadniająca umorzenie postępowania, tj. że prawo użytkowania wieczystego wygasło, wyłącznie na podstawie wpisu do Kw prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości umowy ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu na okres 40 lat. Tym samym, Sąd, a wcześniej organ odwoławczy, pominęli wpisy w KW dotyczące odrębnej własności lokali, a także znajdujący się w aktach sprawy wniosek o wykreślenie wpisów związanych z wieczystym użytkowaniem przedmiotowego gruntu, którego załatwienie może mieć wpływ na wynik sprawy. Ponownie rozpoznając sprawę organ odwoławczy rozważy możliwość zawieszenia postępowania do czasu załatwienia wniosku Prezydenta W. o wykreślenie wszelkich wpisów i zapisów dot. prawa użytkowania wieczystego w/w nieruchomości.

W związku z powyższym jako przedwczesny należało uznać ostatni z podniesionych zarzutów dotyczący naruszenia art. 1 ust. 1, 2, 3 i 4 ustawy z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości (Dz. U. Nr 113, poz. 1209) w brzmieniu nadanym ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego z 11 kwietnia 2003 r. (Dz. U. Nr 64, poz. 592) w zw. z art. 2, art. 21 ust. 1 i art. 64 Konstytucji RP, za pomocą którego strona kwestionowała stanowisko Sądu, iż z chwilą wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego wygasła również ekspektatywa przekształcenia tego prawa w prawo własności.

Ze wskazanych wyżej względów Naczelny Sąd Administracyjny, działając na podstawie art. 188 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a P.p.s.a., uznał, że skargę kasacyjną należało uwzględnić poprzez uchylenie zaskarżonego wyroku oraz zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2011 r. O kosztach orzeczono na podstawie art. 203 pkt 1 i art. 200 P.p.s.a