Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 582/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-11-26 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 104
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. art. 12 ust. 4, 4a, 4f, 5, art. 18 ust. 1, 1 e, 1 f i art. 23
journal: Dz.U. 2018 poz 1474
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jedn.
article: art. 132 ust. 1 a, 2 i 3, art. 134 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Dargas Sędziowie: Sędzia WSA Małgorzata Boniecka – Płaczkowska (spr.) Sędzia WSA Dorota Apostolidis po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 26 listopada 2020 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta [...] na decyzję Ministra Rozwoju z dnia [...] stycznia 2020 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] stycznia 2020 r., nr [...] Minister Rozwoju, po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta [...] od decyzji Wojewody [...] z [...] marca 2019 r., nr [...] orzekającej o odszkodowaniu, utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu Minister wskazał, że Wojewoda [...] decyzją z [...] maja 2018 r., nr [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie i rozbudowie drogi wojewódzkiej nr [...] - ul. [...] w [...] wraz z drogowymi obiektami inżynierskimi i niezbędną infrastrukturą techniczną, na odcinku od skrzyżowania z ul. Gen. [...] do skrzyżowania z ul. [...] oraz nadał decyzji rygor natychmiastowej wykonalności. Decyzja ta stała się ostateczna [...] czerwca 2018 r. Pod inwestycję przeznaczono, m.in. nieruchomość oznaczoną jako działki nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha, położoną w obrębie [...], m. [...]. Zgodnie z wpisem w księdze wieczystej nieruchomość stanowiła własność C. J..

Wojewoda [...] decyzją z [...] marca 2019 r., nr [...] orzekł: - w pkt 1 o przyjęciu wartości powyższej opisanej nieruchomości przejętej z mocy prawa na podstawie decyzji Wojewody z [...] maja 2018 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz zatwierdzeniu podziału nieruchomości na łączną kwotę [...] zł,

- w pkt 2 o ustaleniu odszkodowania za ww. nieruchomość na rzecz C. J. w wysokości [...] zł,

- w pkt 3 o powiększeniu odszkodowania ustalonego w pkt 2 o kwotę [...] zł stanowiącą równowartość 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania, zgodnie z art. 18 ust. 1e pkt 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U z 2018 r. poz. 2096 ze zm. - dalej specustawa) oraz o kwotę 10.000 zł z tytułu zamieszkiwania przez właściciela nieruchomości w budynku mieszkalnym posadowionym na gruncie przeznaczonym pod inwestycję drogową,

- w pkt 4 o zobowiązaniu Prezydenta Miasta [...] do wypłaty na rzecz C. J. odszkodowania w wysokości [...] zł w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja odszkodowawcza stanie się ostateczna.

Od decyzji Wojewody [...] odwołanie złożył Prezydent Miasta [...] podnosząc, że przedmiotowe działki tworzą jedną nieruchomość, więc w postępowaniu ustalającym odszkodowanie powinien zostać sporządzony jeden operat szacunkowy. Ponadto odwołujący się zarzucił, że w operatach szacunkowych brak jest analizy rynku regionalnego.

Rozpoznając sprawę Minister Rozwoju przytoczył treść art. 12 ust. 4 pkt 2 specustawy. Wskazał, że zgodnie z art. 12 ust. 4f specustawy drogowej odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Stosownie do art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,

2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna

wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Natomiast, zgodnie z art. 18 ust. 1f specustawy, w przypadku gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, wysokość odszkodowania, o którym mowa w ust. 1, przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zamieszkałemu w tym budynku albo lokalu, powiększa się o kwotę 10.000 zł w odniesieniu do tej nieruchomości.

Organ wskazał, że w myśl art. 134 ust. 1, 3 i 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 65, dalej: ugn) podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Organ zaznaczył, że na podstawie art. 154 ust. 1 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Minister wyjaśnił, że w niniejszym postepowaniu podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowiły operaty szacunkowe z [...] stycznia 2019 r. sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego M. W.. Przedmiotem wyceny była nieruchomość oznaczona jako działki nr [...] oraz nr [...] położona w [...] przy ul. [...], około 400 m od skrzyżowania z ul. Gen. [...]. Ulica [...] jest jedną z głównych ulic miasta o dużym natężeniu ruchu samochodowego, będącą trasą wylotową biegnącą w kierunku [...]. Przy tej ulicy zlokalizowana jest głównie zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i usługowa. Nieruchomość położona jest na terenie płaskim, w otoczeniu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Dojazd do nieruchomości prowadzi ulicą asfaltową. Działki będące przedmiotem wyceny zostały wydzielone z nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Na terenie działki nr [...] znajdował się budynek mieszkalny o pow. użytkowej [...] m2, fragment ogrodzenia - słupki murowane z cegły silikatowej, przęsła ze sztachet drewnianych, ogrodzenie z siatki drucianej na słupkach stalowych z podmurówką, chodnik utwardzony betonem, płot drewniany, a także naniesienia roślinne (drzewostan i krzewy ozdobne). Na terenie działki nr [...] znajdowała się nawierzchnia utwardzona płytami ażurowymi.

Na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla wycenianej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego części osiedla [...] zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady Miejskiej [...] z [...] września 2006 r., zgodnie z którym szacowana nieruchomość położna jest na terenie oznaczonym symbolem KD-01G - modernizowana [...]. Na potrzeby wyceny dokonano analizy cen gruntów przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną, a także dokonano analizy nieruchomości gruntowych niezabudowanych, które były przedmiotem obrotu rynkowego jako prawo własności, przeznaczone i nabywane pod drogi lub ich poszerzenie. Zakresem terytorialnym objęto obszar miasta [...] - rynek lokalny do analizy nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną oraz rynek regionalny - województwo [...] do analizy nieruchomości przeznaczonych pod drogę. Zakresem czasowym objęto transakcje zawarte od maja 2017 r. do dnia wyceny - transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę jednorodzinną i od stycznia 2015 r. do dnia wyceny - nieruchomości drogowe.

Analiza cen transakcyjnych wykazała, że ceny nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną kształtowały się od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Z kolei ceny nieruchomości drogowych kształtowały się w zakresie od [...] zł/m2 do [...] zł/m2.

Po dokonanej analizie transakcji nieruchomości rzeczoznawca wskazał, że z uwagi na znaczne różnice w warunkach lokalizacyjnych nieruchomości porównawczych, w porównaniu z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny, transakcji drogowych nie można uznać za transakcje nieruchomościami podobnymi do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny - w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn. W związku z powyższym do wyceny przedmiotowej nieruchomości zastosowano procedurę zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Wśród gruntów przyległych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny przeważają tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Do oszacowania wartości gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Za okres badania przyjęto transakcje z lat 2017-2018. Za obszar rynku przyjęto obszar [...] jako rynek lokalny. W wyniku analizy wytypowano trzy transakcje, których ceny transakcyjne nieruchomości podobnych przyjętych do wyceny przedmiotowej nieruchomości kształtowały się na poziomie od [...] zł do [...] zł za m2 gruntu. Rzeczoznawca ustalił, że w stosunku do przedmiotowej działki głównymi czynnikami cenotwórczymi są: lokalizacja (waga 50%), warunki techniczno-użytkowe (waga 35%) oraz powierzchnia działki (waga 15%). Następnie określono na podstawie współczynników korygujących cenę za 1 m2 gruntu wycenianej nieruchomości. Wartość 1 m2 gruntu działki nr [...] oszacowano na kwotę [...] zł, co pozwoliło na określenie wartości prawa własności gruntu działki nr [...] na [...] zł. Wartość 1 m2 gruntu działki nr [...] oszacowano na kwotę [...] zł, co pozwoliło na określenie wartości prawa własności gruntu tej działki na [...] zł. Wartość składników budowlanych określono w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową, na kwotę [...] zł. Z kolei wartość nasadzeń została określona, zgodnie z ugn, jako suma wartości bieżącej roślin, obliczonej na podstawie kosztów inwestycyjnych z uwzględnieniem odpisów amortyzacyjnych i wartości utraconych korzyści, z wykorzystaniem tabel z opracowania K. Zmarlickiego "Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich", PFSRM Warszawa 2011 - na kwotę [...] zł. Łączna wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości wyniosła [...] zł.

Dokonując oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy Minister wskazał na przepisy ugn i rozporządzenia z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109).

Organ przytoczył treść art. 135 ugn oraz § 36 ust. 1 i ust. 4 rozporządzenia i wyjaśnił, że z treści tych przepisów wynika, iż punktem wyjścia dla określenia wartości nieruchomości wywłaszczonych lub przejętych pod inwestycję drogową jest określenie przeznaczenia tej nieruchomości (drogowe lub nie drogowe), jakie istniało przed wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Biegły dokonał analizy transakcji drogowych i stwierdził, że transakcje gruntami drogowymi z uwagi na znaczne różnice w warunkach lokalizacyjnych nieruchomości porównawczych, w porównaniu z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny, nie mogą zostać uznane za transakcje nieruchomościami podobnymi do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Zatem w celu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości przeanalizował rynek transakcji nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operaty szacunkowe z [...] stycznia 2019 r. Minister wskazał, że nie zawierają one nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby ich wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. W ocenie organu biegły prawidłowo zastosował procedurę wyceny określoną w § 36 ust. 4 rozporządzenia. Opinie biegłego spełniają wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opierają się na prawidłowych danych dotyczących przedmiotowej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych. Zdaniem Ministra operaty szacunkowe nie zawierają wad powodujących naruszenie przepisów ugn oraz rozporządzenia.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu organ wyjaśnił, że zgodnie z art. 1 i art. 24 ustawy z 6 lipca 1962 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2019 r. poz. 22041916, 2e zm., dalej ukwh) oraz art. 46 § 1 k.c. pod pojęciem nieruchomości należy rozumieć działki, które objęte są jedną księgą wieczystą. Wskazując na treść art. 4 pkt 1 ugn (definicja nieruchomości gruntowej) oraz art. 4 pkt 3 ugn (definicja działki gruntu) Minister uznał, że pojęcia nieruchomości na gruncie ugn nie można utożsamiać z definicją występującą w ustawie z 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z art. 1 ukwh o tym, czy mamy do czynienia z jedną, czy wieloma nieruchomościami decyduje liczba urządzonych ksiąg wieczystych. Tymczasem na gruncie art. 4 ust. 1 ugn decydujące znaczenie winien mieć aspekt funkcjonalny (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w [...] z [...] maja 2015 r., sygn. akt [...]). Organ odwoławczy wskazał, że w polskim systemie prawa cywilnego funkcjonują dwa różne pojęcia nieruchomości gruntowej - wynikające z art. 46 § 1 k.c. oraz wieczystoksięgowe. W świetle tego ostatniego nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej objęta księgą wieczystą. Nieruchomość w ujęciu wieczystoksięgowym może zatem składać się z jednej lub z wielu działek gruntu - o ile działki te należą do tego samego właściciela i zostały wpisane do jednej księgi wieczystej. Określenie odrębnego przedmiotu własności, o którym mowa w art. 46 § 1 k.c. może natomiast polegać na tym, że nieruchomość składająca się z wielu działek gruntu i stanowiąca dotąd jedną nieruchomość, gdyż jest ujęta w jednej księdze wieczystej, ulega podziałowi w ten sposób, że dla poszczególnych działek gruntu właściciel zakłada odrębne księgi wieczyste. Spowoduje to powstanie odrębnych nieruchomości, nawet wtedy jeśli poszczególne działki gruntu sąsiadują ze sobą.

W ocenie organu nie ma podstaw do przyjmowania, że samo geodezyjne wyodrębnienie działki, nadanie jej oddzielnego numeru zmienia jej status, jako części składowej nieruchomości. Nadanie działkom odrębnych numerów geodezyjnych nie wywołuje skutków cywilnoprawnych. Jeżeli takie działki objęte są jedną księgą wieczystą, to bez względu na sposób rozumienia pojęcia nieruchomości składają się na jedną nieruchomość. W rozpoznawanej sprawie nie ma wątpliwości, że mamy do czynienia z jedną nieruchomością, na którą składają się dwie działki. Jednakże powyższe ustalenie nie przesądza, w ocenie organu, o błędnej wycenie przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia, określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości.

Organ stwierdził, że żaden przepis prawa nie narzuca rzeczoznawcy majątkowemu obowiązku sporządzania operatu szacunkowego o wartości nieruchomości w formie jednego operatu, uwzględniającego wszystkie działki ewidencyjne wchodzące w skład nieruchomości. Wybór należy do rzeczoznawcy majątkowego, który jako osoba posiadająca wiedzę specjalną w zakresie wyceny nieruchomości jest w stanie określić, jaki sposób szacowania będzie odpowiedni w każdym przypadku. W ocenie organu odwoławczego odrębna wycena każdej działki ewidencyjnej wydaje się być prawidłowa, chociażby z uwagi na fakt, że forma taka pozostaje w zgodzie z ustaleniami decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, która co do zasady każdą działkę ewidencyjną traktuje z osobna. Jakkolwiek w powołanych przepisach mowa jest o nieruchomości, nie zaś o działkach, to sporządzenie dwóch operatów szacunkowych, opisujących osobno dwie działki składające się na jedną nieruchomość nie stanowi błędu. Taki stan rzeczy nie wpływa też na prawidłowość ustalenia wartości prawa własności nieruchomości w niniejszej sprawie. Przyjęte przez biegłego czynniki cenotwórcze, takie jak lokalizacja, warunki techniczno-użytkowe oraz powierzchnia, były takie same.

Organ uznał za bezzasadny zarzut dotyczący niezbadania przez rzeczoznawcę wystarczająco dokładnie rynku regionalnego. Biegły w operatach wskazał, że dokonał szczegółowej analizy rynku lokalnego i regionalnego. Dopiero na tej podstawie stwierdził, że transakcji drogowych odnotowanych na rynku lokalnym i regionalnym nie można uznać za transakcje nieruchomościami podobnymi do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Biegły wskazał, że ww. transakcje różniły się pod względem warunków lokalizacyjnych w stopniu uniemożliwiającym uznanie ich za nieruchomości podobne. Znajdujące się w operatach szacunkowych wyjaśnienia biegłego są wystarczające dla uznania prawidłowości przyjęcia takiego sposobu wyceny.

Minister zauważył, że odwołujący nie załączył do odwołania żadnego dowodu mogącego świadczyć o wadliwości sporządzonej wyceny. Jeżeli skarżący uznał, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jego wątpliwości powinien był przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ugn) lub operat szacunkowy sporządzony na jego zlecenie. Strona z tego uprawnienia nie skorzystała.

Skargę na decyzję Ministra Rozwoju z [...] stycznia 2020 r. złożył Prezydent Miasta [...]. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie przepisów :

- art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 107 § 3 kpa w stopniu mającym istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności stanowiących podstawę rozstrzygnięcia, a także poprzez brak dostatecznego uzasadnienia prawnego podjętego rozstrzygnięcia;

- art. 130 ust. 1 i 2 i art. 156 ust. 1 ugn, poprzez niewłaściwe zastosowanie i ustalenie wysokości odszkodowania na podstawie odrębnych opinii rzeczoznawcy majątkowego określających wartość poszczególnych działek, a nie na podstawie opinii określającej wartość nieruchomości gruntowej przejętej pod realizację inwestycji drogowej;

- art. 1 i art. 24 ustawy z 6 lipca 1982 r. ukwh, w zw. z art. 4 pkt 1 i 3 ugn, poprzez ich niezastosowanie i sporządzenie odrębnych operatów szacunkowych określających wartość działek gruntu wchodzących w skład nieruchomości gruntowej przejętej pod realizację inwestycji drogowej, w sytuacji gdy przedmiotowe działki stanowią nieruchomość gruntową i odrębny przedmiot własności.

Wskazując na powyższe skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji Wojewody [...] z [...] marca 2019 r. oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Zarzuty rozwinięto w uzasadnieniu skargi.

W odpowiedzi na skargę Minister Rozwoju wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Zarządzeniem Przewodniczącej Wydziału z 16 października 2020 r. wydanym na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U z 2020 r., poz. 347 ze zm.) sprawa została skierowana na posiedzenie niejawne, o czym skarżący, pełnomocnik organu oraz uczestnik postępowania zostali powiadomieni.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył co następuje:

Skarga nie jest zasadna. Organy wydając decyzje w niniejszej sprawie prawidłowo zastosowały przepisy prawa.

Wysokość odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną na podstawie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania (art. 18 ust. 1 ustawy). Dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego (art. 130 ust. 2 ugn).

Operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawców majątkowych podlegają ocenie, na mocy art. 80 kpa, organów rozpoznających sprawę. W zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 ugn. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również także czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyroki NSA z 31 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 2085/11 i z 3 marca 2010 r., sygn. akt II OSK 481/09).

W rozpoznawanej sprawie organy dokonały oceny operatów szacunkowych i zasadnie stwierdziły, że operaty te mogą stanowić dowody w sprawie. W konsekwencji dowody te były podstawą do określenia wysokości odszkodowania za nieruchomość. Operaty zostały sporządzone i podpisane przez uprawnioną osobę i w dacie wydawania decyzji były aktualne, nie zawierały niejasności, czy braków. Rzeczoznawca majątkowy prawidłowo określił w operatach szacunkowych z 29 stycznia 2019 r. zarówno wartość gruntu (wyceny dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami), jak i wartość naniesień budowlanych i roślinnych znajdującego się na działce. Naniesienia te zostały wycenione w podejściu kosztowym, metodą odtworzeniową.

Zważyć należy, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych.

Jak wynika z akt sprawy dla przedmiotowej działki obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego osiedla [...] z [...] września 2006 r., zgodnie z którym szacowana nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem KD-01G - modernizacja [...].

Zgodnie z art. 134 ust. 3 i ust. 4 ugn wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Zgodnie z treścią § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ugn. W związku z faktem, iż przedmiotowa nieruchomość zgodnie z planem przeznaczona była pod modernizację drogi publicznej biegły prawidłowo dokonał wyceny - zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia. Stosownie do tego przepisu w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Biegły wskazał, że wśród gruntów przyległych do wycenianej nieruchomości przeważają tereny pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Analizą objęto lokalny rynek - obszar miasta [...] - w okresie od drugiej połowy 2017 r. do dnia sporządzenia wyceny. Biegły wyjaśnił, analizując rynek lokalny i regionalny (województwa [...]) nieruchomości drogowych, że badanych transakcji dotyczących nieruchomości drogowych nie można uznać za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Wyjaśnił także, że ceny nieruchomości drogowych są niższe od cen nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną. Dlatego, wobec treści § 36 ust. 4 rozporządzenia, zasadnym było określenie wartości nieruchomości przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych.

Należy zgodzić się z organami, że operaty szacunkowe zostały sporządzone zgodnie art. 130 ugn, art. 134 ust. 1- 3 ugn, art. 151 ust. 1 i ust. 2 ugn w zw. z art. 18 ust. 1 specustawy i z § 36 ust. 1 i ust. 4 rozporządzenia, wobec czego mogą stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania.

Trafne jest stanowisko Ministra, że organ nie może wkraczać w wiadomości specjalne biegłego. To rzeczoznawca, kierując się standardami zawodowymi i analizując rynek decyduje o doborze nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz o tym, które przyjmuje do porównania. Wobec tego zarzuty dotyczące przyjęcia do porównań nieruchomości, które zdaniem skarżącego, nie są podobne wkraczają w materię wiadomości specjalnych biegłego. To samo dotyczy współczynników korygujących i czynników cenotwórczych.

Jeżeli strona uważa, że operat szacunkowy przedłożony w postępowaniu administracyjnym jest nieprawidłowy, to powinna złożyć, tzw. kontroperat wykonany na własne zlecenie. Wprawdzie zgodnie z art. 157 ust. 2 ugn sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości operatu o którym mowa w ust. 1, to jednakże jeżeli okazałoby się, że wycena sporządzona na zlecenie organu i wycena sporządzona na zlecenie strony w istotny sposób różnią się, to wówczas organ administracji musiałby ocenić, która wycena jest bardziej wiarygodna i ewentualnie rozważyć wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości wyceny sporządzonej na własne zlecenie (art. 157 ust. 1 ugn), gdyby wycena ta budziła wątpliwości, co do jej prawidłowości. Tymczasem skarżący nie przedłożył w toku postępowania administracyjnego kontroperatu sporządzonego na własne zlecenie.

W ocenie Sądu, odrębna wycena każdej działki ewidencyjnej z uwagi na fakt, że forma taka pozostaje w zgodzie z ustaleniami decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, która co do zasady każdą działkę ewidencyjną traktuje z osobna nie może być uznana za wadliwą. Nie wpływa to na prawidłowość ustalenia wartości prawa własności wycenianej nieruchomości. Chybiony jest również zarzut naruszenia art. 1 i art. 24 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w zw. z art. 4 pkt 1 i 3 ugn. Jak wynika z wyroku Sądu Najwyższego z 20 grudnia 2006 r., sygn. akt IV CSK 229/06 pojęcia nieruchomości na gruncie ustawy ugn nie można utożsamiać z definicją występującą w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Wobec treści art. 4 pkt 1 i 3 nawet odległe od siebie działki (co w niniejszej sprawie nie zachodzi) mogą być częścią określonej nieruchomości. Jak wynika z decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej działki nr [...] i nr [...] zostały wydzielone z działki nr [...]. Są więc częścią tej samej nieruchomości. Należy zgodzić się z organem, że przepisy prawa nie zabraniają sporządzenia oddzielnych operatów dla każdej z działek.

Chybiony jest zawarty w uzasadnieniu skargi zarzut naruszenia § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia, poprzez brak szczegółowej analizy rynku regionalnego. Przepis ten dotyczy treści operatu szacunkowego, w tym analizy rynku. Taka analiza została w niniejszej sprawie przeprowadzona. Biegły dokonał analizy rynku lokalnego nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną. Z kolei analizą rynku regionalnego objął rynek nieruchomości drogowych (wobec niewystarczającej ilości transakcji na rynku lokalnym), jednakże nieruchomości te nie były podobne do przedmiotu wyceny. Ocena transakcji nieruchomościami drogowymi była konieczna, dla zbadania przesłanek z § 36 ust. 4 rozporządzenia.

Zważyć należy, że zgodnie z § 26 ust. 3 rozporządzenia rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków. Jak wskazał biegły wyceniana nieruchomość położona jest przy jednej z głównych ulic [...], w otoczeniu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Prawidłowo więc dla wyceny tej nieruchomości biegły badał rynek lokalny, tj. obszar [...], poddając analizie nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Jest to największe miasto w województwie [...], które pełni funkcję administracyjnego, gospodarczego, naukowego i kulturalnego centrum regionu. Wobec czego rynek nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną w tym mieście jest odmienny od rynku w regionie, a co powszechnie wiadomo cenny nieruchomości są wyższe.

Wbrew zarzutom skargi nie doszło także do naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa, gdyż organy prowadziły postępowania z zachowaniem zasad określonych w tych przepisach. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji spełnia wymogi określone w art. 107 § 1 i 3 kpa.

Mając na uwadze wszystkie wyżej wskazane okoliczności Sąd, na podstawie art. 151 ppsa, orzekł jak w sentencji wyroku.