Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1136/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-09-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: at 153 ust 1
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tomasz Wykowski, Sędziowie sędzia WSA Jakub Linkowski (spr.), sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska, Protokolant ref. staż. Paweł Smulski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 września 2015 r. sprawy ze skargi T. S. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] stycznia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] stycznia 2015 r. [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju (dalej Minister, organ odwoławczy), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz. U. z 2013 r, poz. 267 ze zm. - dalej kpa), po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez T. S. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2014 r. którą orzeczono o ustaleniu odszkodowania w wysokości 822.151,40 zł na rzecz T. S. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,5862 ha, przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej [...] na odcinku [...] (bez węzła) - węzeł "[...]" – [...] (pkt 1), ustaleniu odszkodowania na rzecz Gminy [...] w wysokości 1.695,00 zł z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na ww. nieruchomości (pkt 2), ustaleniu odszkodowania na rzecz K. i R. C. w wysokości 0,00 zł z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na ww. nieruchomości (pkt 3), a także o ustaleniu odszkodowania na rzecz Skarbu Państwa - Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w wysokości 3.196,60 zł z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na ww. nieruchomości (pkt 4).

W uzasadnieniu przedstawiając stan faktyczny i prawny sprawy organ wskazał, że nieruchomość położona w gminie [...], obrębie [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,5862 ha, decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] maja 2012 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej [...] na odcinku [...] (bez węzła) - węzeł "[...]" – [...].

Decyzją z dnia [...] października 2013 r. znak: [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 506.434,76 zł na rzecz T. S. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie [...], obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,5862 ha, przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej [...] na odcinku [...] (bez węzła) - węzeł "[...]" – [...] (pkt 1), ustaleniu odszkodowania na rzecz K. i R. C. w wysokości 241.195,89 zł z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na ww. nieruchomości (pkt 2), ustaleniu odszkodowania na rzecz Skarbu Państwa - Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w wysokości 3.032,60 zł z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na ww. nieruchomości (pkt 3), a także o ustaleniu odszkodowania na rzecz Gminy [...] w wysokości 1.604,00 zł z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na ww. nieruchomości (pkt 4).

Odwołanie od ww. decyzji złożył T. S. podnosząc, iż decyzja ta jest wadliwa ponieważ została oparta na operacie szacunkowym sporządzonym z naruszeniem zasad wyceny nieruchomości, znacznie zaniżającym wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości. Skarżący wskazał, że przy oszacowaniu naniesień budowlanych znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości nie uwzględniono ich pełnej inwentaryzacji oraz nieprawidłowo określono ich stopień zużycia. Podniósł, że przy wycenie przedmiotowej nieruchomości niewłaściwie dobrano cechy wpływające na wartość nieruchomości oraz ich wagi. Skarżący wskazał również, że nieruchomości porównawcze nie spełniają warunku podobieństwa z nieruchomością wycenianą.

Pismem z dnia [...] lutego 2014 r. strona skarżąca uzupełniła powyższe odwołanie o operat szacunkowy z dnia [...] lutego 2014 r. sporządzony na zlecenie skarżącego przez rzeczoznawcę majątkowego P. W. o wartości przedmiotowej nieruchomości. Natomiast pismem z dnia [...] lutego 2014 r. przekazała postanowienie oraz zawiadomienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w [...] w przedmiocie umorzenia postępowania egzekucyjnego prowadzonego przeciwko skarżącemu.

Decyzją z dnia [...] maja 2014r., znak: [...], Minister Infrastruktury i Rozwoju uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2013r.} znak: [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

W uzasadnieniu wskazano, iż zarówno operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] kwietnia 2013r. na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego M. R. jak i operat szacunkowy z dnia [...] lutego 2014r. sporządzony na zlecenie skarżącego przez rzeczoznawcę majątkowego P. W. zawierają sprzeczności, które powodują, że żaden z nich nie może stanowić miarodajnego dowodu w zakresie wartości ww. nieruchomości. Organ podał, że w ocenianych operatach szacunkowych występują różnice w sposobie określenia stopnia zużycia części składowych posadowionych na przedmiotowej nieruchomości. Wskazano, że należy ustalić prawidłowy stopień zużycia części składowych posadowionych na wycenianej nieruchomości na dzień wydania przez Wojewodę [...] decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. na dzień [...] maja 2012r.

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2014r., znak: [...], Wojewoda [...] ponownie orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 822.151,40 zł na rzecz T. S. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowej nieruchomości (pkt 1), ustaleniu odszkodowania na rzecz Gminy [...] w wysokości 1.695,00 zł z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na ww. nieruchomości (pkt 2), ustaleniu odszkodowania na rzecz K. i R. C. w wysokości 0,00 zł z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na ww. nieruchomości (pkt 3), a także o ustaleniu odszkodowania na rzecz Skarbu Państwa - Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w wysokości 3.196,60 zł z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na ww. nieruchomości (pkt 4).

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł T. S. wskazując, że odszkodowanie zostało ustanowione na podstawie błędnie sporządzonego operatu szacunkowego, zaniżającego wartość przejętej nieruchomości. W szczególności zarzucił określenie na zaniżonym poziomie cechy "lokalizacja" na wartość nieruchomości o przeznaczeniu komercyjnym, nieczytelne określenie oceny cechy lokalizacja oraz powierzchnia i kształt działki, nieprzystające do realiów rynkowych. Skarżący wskazał, że na ceny nieruchomości komercyjnych nie ma wpływu lokalizacja od granic miasta [...]. W operacie nie wskazano także na jakiej podstawie określono wagi cech. Zdaniem skarżącego biegła nie wzięła pod uwagę lokalizacji nieruchomości na przedmieściach aglomeracji miasta [...], w bezpośrednim sąsiedztwie drogi krajowej nr [...], posiadającej dostęp z drogi urządzonej, faktu ogrodzenia nieruchomości oraz jej częściowego utwardzenia, posiadania przez nią podstawowej infrastruktury technicznej oraz sąsiedztwa zabudowy komercyjnej lub mieszkaniowej. Co się zaś tyczy wyceny budynku "dyskoteki" skarżący podniósł, że obiekty z innych cenników, nieuwzględnionych przez biegłą są bardziej do niego podobne.

Po rozpatrzeniu odwołania i zbadaniu akt sprawy, Minister Infrastruktury i Rozwoju utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W swojej decyzji z dnia [...] stycznia 2015 r. organ naczelny przywołał brzmienie obowiązujących przepisów mających zastosowanie w sprawie, tj. wskazał na przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687 ze zm.). Minister wskazał sposób ustalania oraz kryteria, którymi kieruje się organ przy ustalaniu wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.

Organ naczelny podkreślił, że w rozpatrywanej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa ww. nieruchomości, stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] lipca 2014 r. na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego M. R. Jest to kolejny operat sporządzony w niniejszej sprawie.

Organ podał, iż biegła wskazała, że przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości [...], w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej i usługowej. Dojazd do nieruchomości możliwy jest bezpośrednio z drogi publicznej. Na przedmiotowej nieruchomości znajdowały się następujące części składowe gruntu: budynek grilla o konstrukcji drewnianej (stopień zużycia określono na 15%), budynek dyskoteki o konstrukcji drewnianej (stopień zużycia określono na 15%), budynek biura o konstrukcji murowanej (stopień zużycia określono na 15%), ogrodzenie z siatki metalowej (stopień zużycia określono na 20%), ogrodzenie drewniane (stopień zużycia określono na 15%), oświetlenie terenu, tj. 3 słupy stalowe z oprawami (stopień zużycia określono na 20%), plac utwardzony o nawierzchni asfaltowej (stopień zużycia określono na 15%), plac utwardzony o nawierzchni z żużlu (stopień zużycia określono na 20%). Powyższe ustalenia stopnia zużycia części składowych dokonano podczas oględzin nieruchomości w dniu [...] czerwca 2014r. w obecności dotychczasowego właściciela. Badając przeznaczenie planistyczne rzeczoznawca majątkowy podała, iż przedmiot wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej objęty był studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] czerwca 2000r., zgodnie z którym działka położona jest na terenach oznaczonych symbolem G - tereny zorganizowanej działalności inwestycyjnej.

Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, metodę korygowania ceny średniej.

Podkreślono, że podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Natomiast metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru, co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji rynkowych. Zgodnie art. 153 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Z uwagi na brak nieruchomości o podobnych częściach składowych osobno oszacowano wartość gruntu i znajdujących się na nim części składowych. Wartość odtworzeniową budowli określono podejściem kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową. Biegła wyjaśniła, iż dokonała analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne oraz pod tereny działalności inwestycyjnej. Z przeprowadzonej analizy wynika, że ceny transakcyjne nieruchomości drogowych kształtują się na poziomie od 14,00 do 65,00 zł/m2 (cena średnia 36,76 zł/m2), natomiast ceny nieruchomości przeznaczonych pod działalność inwestycyjną kształtują się na poziomie od 30 do 134,65 zł/m2 (cena średnia 63,90 zł/m2). Z powyższego wynika, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie spowodowało zwiększenia jej wartości. W związku z powyższym dalszym badaniom poddano transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę usługowo - przemysłową. W tym segmencie rynku biegła wybrała 15 transakcji, które przedstawiono w tabeli na stronie [...] analizowanego operatu szacunkowego. Ceny nieruchomości porównawczych wahały się od 30,00 zł/m2 do 134,65 zł/m2.

Nieruchomość o cenie minimalnej stanowi grunt o pow. 1500 m2, położony w miejscowości [...], gmina [...], powiat [...], przeznaczony pod usługi komercyjne, położoną w sąsiedztwie działek niezabudowanych oraz zabudowanych budynkami usługowymi oraz mieszkaniowymi. Nieruchomością o cenie maksymalnej jest nieruchomość o pow. 1244 m2, położona w miejscowości [...], gmina [...], powiat [...], przeznaczona pod zabudowę usługowo przemysłową, położona w sąsiedztwie działek niezabudowanych oraz zabudowanych budynkami usługowymi oraz mieszkaniowymi.

Rzeczoznawca majątkowy w tabeli przedstawiła cechy rynkowe, mające wpływ na ceny oraz przyjętą skalę ocen. Na podstawie własnych analiz oraz badań preferencji potencjalnych nabywców obliczono wagi cech rynkowych: lokalizacja - waga 30%, sąsiedztwo i otoczenie - waga 15%, powierzchnia i kształt - waga 20%, uzbrojenie terenu - waga 15% oraz dostępność do nieruchomości - waga 20%.

Ostatecznie wartość gruntu została oszacowana na kwotę 574.593,00 zł, natomiast wartość części składowych gruntu oszacowano na kwotę 213.067,00 zł. Łącznie wartość przedmiotowej nieruchomości oszacowano na kwotę 787.660,00 zł.

Minister wskazał, iż organ I instancji prawidłowo podwyższył odszkodowanie o 5 % wartości prawa własności z tytułu wcześniejszego wydania przedmiotowej działki - stosownie do art. 18 ust 1e ustawy.

Minister podniósł, iż ocena ww. operatu szacunkowego w konfrontacji z brzmieniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r., Nr 207, poz. 2109 ze zm. - dalej rozporządzenie) pozwala stwierdzić, że nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystywanie dla ustalenia odszkodowania. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autorka operatu wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Organ podkreślił, że dobór nieruchomości porównawczych należy do rzeczoznawcy majątkowego.

Ponadto organ wskazał, iż zgodnie z działem [...] księgi wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [...] przedmiotowa nieruchomość obciążona była ograniczonym prawem rzeczowym w postaci hipoteki przymusowej zwykłej na rzecz Skarbu Państwa - Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, hipoteki przymusowej zwykłej na rzecz Państwa K. i R. C. oraz hipoteki przymusowej na rzecz Gminy [...].

Pismem z dnia [...] lipca 2014r. Burmistrz Gminy [...] wskazał, iż wierzytelność główna wraz z odsetkami, wynikająca z ustanowionej hipoteki wynosi 1.695,00 zł. Natomiast z pisma Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego

Oddział Regionalny we [...] z dnia [...] lipca 2014r. wynika, że wierzytelność hipoteczna ustanowiona na przedmiotowej nieruchomości wynosi 3.196,60 zł.

Przy piśmie z dnia [...] lutego 2014r., pełnomocnik skarżącego przekazał do tut. organu postanowienie Komornika Sadowego przy Sądzie Rejonowym w [...] z dnia [...] lutego 2014r. o umorzeniu postępowania egzekucyjnego prowadzonego z wniosku K. i R. C. przeciwko K. S., z uwagi na całkowitą spłatę należności. Ponadto z oświadczenia K. i R. C. złożonego przed notariuszem D. B. w dniu [...] czerwca 2014r. (Rep. A nr [...]) wynika, iż przedmiotowa wierzytelność wygasła z uwagi na całkowitą spłatę zadłużenia. W związku z powyższym organ I instancji prawidłowo ustalił odszkodowanie na rzecz K. i R. C. na kwotę 0,00 zł.

Skargę na powyższą decyzję wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie T. S.

Zaskarżonej decyzji zarzucił:

1. naruszenie art. 7, art. 8, art. 9, art. 77§ 1 i art. 78§1 kpa., art. 12 ust. 5 wzw. z art. 18 ust. 1 i art. 23 ustawy, art. 134 ust. 1 i ust. 2, art. 151 ust. 1 i art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651 ze zm.) oraz przepisów (m. in. § 36 ust. 1, 2, 3 i 4) Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.) poprzez nienależyte, niepełne i wadliwe rozpatrzenie zgromadzonego materiału dowodowego i ustalenie odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego wadliwie;

2. naruszenie art. 138 §1 kpa, art. 7 kpa, art. 77 §1 kpa i art. 107 §3 kpa wskutek nierozpoznania przez organ odwoławczy zarzutów odwołania.

Wobec powyższego skarżący wniósł o:

1. uchylenie w całości zaskarżonej decyzji organu odwoławczego,

2. zasądzenie na rzecz skarżącej od strony przeciwnej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego i opłaty od pełnomocnictwa według norm przewidzianych.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że wojewoda nie dokonał żadnej oceny przedłożonego operatu, stwierdzając jedynie, że jest on prawidłowy, a Minister oceny takiej dokonał jedynie pobieżnie, nie odnosząc się w ogóle do zastrzeżeń formułowanych przez skarżącego. Stanowisko Ministra, wykluczające możliwość polemiki skarżącego z dowodem, jakim jest operat szacunkowy, z uwagi na brak specjalistycznej wiedzy po stronie osoby wywłaszczonej oraz urzędników odbiega dalece od standardów ogólnie przyjętych w orzecznictwie i doktrynie. Postępowanie dowodowe w postępowaniu o ustalenie odszkodowania odbywa się na zasadach ogólnych. Na tle ustawodawstwa regulującego postępowania administracyjne (tj. kpa i Ordynacji podatkowej), utrwalony jest pogląd, że niedopuszczalne jest stosowanie formalnej (legalnej) teorii dowodów przez twierdzenie, że daną okoliczność można udowodnić wyłącznie określonymi środkami dowodowymi (przykładowo - wyrok NSA z 6.9.2010 r., I OSK 1401/09; 6.9.2010 r., I OSK 1430/09).

Skarżący ww. operatowi szacunkowemu zarzucił błędy wpływające na zaniżenie ustalonej przez rzeczoznawcę, a następnie przyjętej przez organ wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości. Odnosząc się do wyceny działki nr [...], [...], obręb [...], skarżący podniósł, że niewłaściwie ustalone zostały w operacie wagi cech rynkowych w zakresie poszczególnych atrybutów:

a. nie zgodził się z założeniem operatu, iż w przypadku nieruchomości komercyjnych, atrybut lokalizacji wpływa zaledwie w 30% na wartość nieruchomości, ponieważ praktyka transakcji nieruchomości z tego sektora rynkowego oraz analiza preferencji uczestników rynku nieruchomości wskazuje, że w przypadku tego typu nieruchomości lokalizacja ma wpływ decydujący;

b. nie można stwierdzić jakiejkolwiek korelacji pomiędzy cenami transakcyjnymi nieruchomości komercyjnych, a ich położeniem w zależności od granic miasta [...] ponieważ - zdaniem skarżącego - rynek nie kieruje się takimi przesłankami.;

c. nie można uznać za niekorzystny atrybut w postaci wielkości działki powyżej 5.000 m2 lub jej kształt utrudniający zabudowę;

d. zarzucił, że zakres wag cech przypisany poszczególnym atrybutom został zaprezentowany bez dokonania jakiejkolwiek analizy rynkowej, na podstawie schematów obowiązujących w innych niekomercyjnych sektorach rynku nieruchomości;

e. wskazał, iż istotą atrybutu "lokalizacja" powinno być odniesienie nie do cechy sformułowanej jako "Odległość od miasta [...]" ale "odległość od centrum aglomeracyjnego", tak bowiem są oceniane nieruchomości leżące na obrzeżach takich miast jak [...], [...], [...].

Reasumując skarżący wskazał, że biegła wskutek opisanych wyżej błędów nie wzięła pod uwagę w sposób należyty, że nieruchomość stanowiąca przedmiot wyceny jest zlokalizowana na przedmieściach aglomeracji miasta [...], w bezpośrednim sąsiedztwie (styczności) z drogą krajową nr [...], posiadająca dostęp z drogi publicznej o nawierzchni urządzonej, dojazd do nieruchomości z drogi krajowej bez ograniczeń - istnieje możliwość zjazdu zarówno od strony [...], jak i od strony [...] (jest wydzielony pas jezdni do lewoskrętu), nieruchomość jest w pełni ogrodzona, z podstawowymi elementami infrastruktury technicznej, częściowo utwardzona, sąsiedztwo nieruchomości - zabudowa komercyjna (stacja benzynowa, hurtownia, itp.) lub zabudowa mieszkaniowa, brak kolizji sąsiedztwa z nieruchomością wycenianą, poprzez sąsiedztwo komercyjne występuje efekt "synergii" polegający na kojarzeniu terenu ze ściśle określonym charakterem usługowym, co utrwala się w świadomości i nawykach konsumenckich potencjalnego klienta. Gdyby przyjąć zakres współczynników ocennych zawartych w operacie szacunkowym na przedstawionym poziomie, a jedynie zmienić ocenę atrybutu "lokalizacja" ze średniej na dobrą oraz gdyby przyjąć, że atrybut "powierzchnia i kształt działki" jest nie niekorzystny, a średni, to wartość 1 m3 działki kształtowałaby się na poziomie około 127 zł i odpowiadałaby jej wartości rynkowej. Wartość zaś całej działki wynosić powinna w takim przypadku 744,474 zł.

Odnosząc się do wyceny części składowych gruntu, skarżący nie zgodził się z określeniem wartość odtworzeniowej budynku "dyskoteki", tylko na podstawie analizy cennika WACETOB, ponieważ obiekty prezentowane w innych cennikach są znacznie bardziej adekwatne i podobne do obiektu wycenianego. Jako bardzie adekwatny należy przyjąć cennik ORGBUD, I kwartał 2014 r., obiekt [...] - "budynek mieszkalny jednorodzinny wolno stojący" w technologii kanadyjskiej. Wówczas wartość odtworzeńiowa 1 m2 powierzchni użytkowej budynku wynosiłaby 2.907,78 złotych - (bez uwzględniania stropów, schodów, podestów, instalacji c.o.). Zaprezentowana wartość jest podana w wersji netto (bez podatku VAT). Wartość odtworzeniowa całego budynku dyskoteki, z uwzględnieniem ustalonego w toku oględzin stopnia zużycia technicznego (15%), wyniosłaby: 158 m2 x 2.907,78 x (1- 0,15) = 390.514,85 złotych netto. Wartość brutto około 421.760,00 złotych.

W konsekwencji łączna wartość przedmiotowej działki gruntu i jej części składowych winna wynieść w zaokrągleniu 1.166.234 zł, a kwota odszkodowania winna wynosić 1.166.234 zł + 58.311,7 (5% - bonus) = 1.224.545,7 zł - (1695 zł + 3196,6)-1.219.654,1 zł.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zaprezentowaną w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy P.p.s.a.).

Badając legalność zaskarżonej decyzji Sąd doszedł do przekonania, iż skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Postępowanie w niniejszej sprawie zostało przeprowadzone przez organy administracji w sposób prawidłowy zaś interpretacja przepisów prawa i sposób ich zastosowania nie budzi zastrzeżeń Sądu.

W pierwszej kolejności należy wskazać, iż w sprawie niniejszej miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687 ze zm.).

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie ww. nieruchomości, stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] lipca 2014 r. na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego M. R. Był to kolejny operat sporządzony w toku postępowania administracyjnego, co wynika z faktu że poprzednie dwa operaty sporządzone na zlecenie zarówno organu administracji jak też skarżącego zostały zasadnie uznane przez organ naczelny za wadliwe.

Zdaniem Sądu w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu [...] lipca 2014 r. biegła wzięła pod uwagę wszystkie okoliczności i uwarunkowania konieczne do wykonania prawidłowej wyceny nieruchomości.

Operat sporządzono w zgodzie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r., Nr 207, poz. 2109 ze zm) W operacie biegła określiła położenie nieruchomości w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej i usługowej. Wskazała, że dojazd do nieruchomości możliwy jest bezpośrednio z drogi publicznej.

Biegła dokładnie wymieniła części składowe gruntu: budynek grilla o konstrukcji drewnianej (stopień zużycia określono na 15%), budynek dyskoteki o konstrukcji drewnianej (stopień zużycia określono na 15%), budynek biura o konstrukcji murowanej (stopień zużycia określono na 15%), ogrodzenie z siatki metalowej (stopień zużycia określono na 20%), ogrodzenie drewniane (stopień zużycia określono na 15%), oświetlenie terenu, tj. 3 słupy stalowe z oprawami (stopień zużycia określono na 20%), plac utwardzony o nawierzchni asfaltowej (stopień zużycia określono na 15%), plac utwardzony o nawierzchni z żużlu (stopień zużycia określono na 20%).

Z akt sprawy wynika, że ustalenia stopnia zużycia części składowych dokonano na podstawie oględzin nieruchomości w dniu [...] czerwca 2014r. przeprowadzonych w obecności dotychczasowego właściciela. Badając przeznaczenie planistyczne biegła uwzględniła, iż przedmiot wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej objęty był studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] czerwca 2000r., zgodnie z którym działka położona jest na terenach oznaczonych symbolem G - tereny zorganizowanej działalności inwestycyjnej.

Określając wartość gruntu biegła, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Należy zgodzić się ze stwierdzeniem organu administracji, że podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Natomiast metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru, co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji rynkowych. Zgodnie art. 153 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Sąd stwierdza, że z uwagi na brak nieruchomości o podobnych częściach składowych, prawidłowo, osobno oszacowano wartość gruntu i znajdujących się na nim części składowych.

Wartość odtworzeniową budowli określono podejściem kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową. Biegła wyjaśniła, iż dokonała analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne oraz pod tereny działalności inwestycyjnej. Z przeprowadzonej analizy wynika, że ceny transakcyjne nieruchomości drogowych kształtują się na poziomie od 14,00 do 65,00 zł/m2 (cena średnia 36,76 zł/m2), natomiast ceny nieruchomości przeznaczonych pod działalność inwestycyjną kształtują się na poziomie od 30 do 134,65 zł/m2 (cena średnia 63,90 zł/m2). Z powyższego wynika, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie spowodowało zwiększenia jej wartości. Słusznie zatem dalszym badaniom poddano transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę usługowo - przemysłową. W tym segmencie rynku biegła wybrała 15 transakcji. Ceny nieruchomości porównawczych wahały się od 30,00 zł/m2 do 134,65 zł/m2.

Nieruchomość o cenie minimalnej stanowi grunt o pow. 1500 m2, położony w miejscowości [...], gmina [...], powiat [...], przeznaczony pod usługi komercyjne, położoną w sąsiedztwie działek niezabudowanych oraz zabudowanych budynkami usługowymi oraz mieszkaniowymi. Nieruchomością o cenie maksymalnej jest nieruchomość o pow. 1244 m2, położona w miejscowości [...], gmina [...], powiat [...], przeznaczona pod zabudowę usługowo przemysłową, położona w sąsiedztwie działek niezabudowanych oraz zabudowanych budynkami usługowymi oraz mieszkaniowymi.

Biegła przedstawiła cechy rynkowe, mające wpływ na ceny oraz przyjętą skalę ocen. Na podstawie własnych analiz oraz badań preferencji potencjalnych nabywców obliczono wagi cech rynkowych: lokalizacja - waga 30%, sąsiedztwo i otoczenie - waga 15%, powierzchnia i kształt - waga 20%, uzbrojenie terenu - waga 15% oraz dostępność do nieruchomości - waga 20%.

Ostatecznie wartość gruntu została oszacowana na kwotę 574.593,00 zł, natomiast wartość części składowych gruntu oszacowano na kwotę 213.067,00 zł. Łącznie wartość przedmiotowej nieruchomości oszacowano na kwotę 787.660,00 zł.

Stwierdzić trzeba, że organ I instancji prawidłowo podwyższył odszkodowanie o 5 % wartości prawa własności z tytułu wcześniejszego wydania przedmiotowej działki - stosownie do art. 18 ust 1e ustawy.

Sąd stwierdza, że ocena przedmiotowego operatu szacunkowego, na podstawie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego pozwala uznać, że nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystywanie dla ustalenia odszkodowania. Operat zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Biegła dokładnie wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny.

Opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w ww. rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r.

W tym miejscu trzeba stwierdzić, że dobór nieruchomości porównawczych należy do rzeczoznawcy majątkowego, którego pozycja prawna, jak słusznie wskazał organ naczelny, zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego.

W ocenie Sądu w rozpoznawanej sprawie orzekające organy nie naruszyły powołanych wyżej przepisów prawa materialnego jak też przepisów postępowania.

Sąd stwierdza, że okoliczności sprawy, zostały rzetelnie ustalone w toku kontrolowanego postępowania administracyjnego.

Z tych względów, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) orzeczono jak w sentencji.