Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1340/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-11-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 18 ust. 1e
journal: Dz.U. 2015 poz 2031
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania  i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Grzegorz Rząsa, Sędziowie sędzia del. SO Aleksandra Westra, sędzia WSA Anita Wielopolska (spr.), Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 listopada 2017 r. sprawy ze skargi [...] Diecezji K. i Parafii Rzymskokatolickiej pw. [...] na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] marca 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Ministra Infrastruktury i Budownictwa na rzecz [...] Diecezji K. i Parafii Rzymskokatolickiej pw. [...] solidarnie kwotę 13080 (trzynaście tysięcy osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] marca 2017 r., nr [...] Minister Infrastruktury i Budownictwa uchylił w całości decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2016 r., nr [...] orzekającą o: 1) ustaleniu odszkodowania w wysokości 4 491 626,00 zł z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w mieście [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 8,2675 ha, przeznaczonej pod budowę obwodnicy [...] i [...] na [...] wraz z odcinkiem [...] od węzła [...] do węzła [...] – [...], 2) powiększeniu ww. kwoty odszkodowania o kwotę 224581,30 zł stanowiącą 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r. poz. 2031 ze zm.) – zwanej dalej "specustawą", 3) przyznaniu tak ustalonego odszkodowania na rzecz Caritas Diecezji [...] w [...] w wysokości 3 627 851,77 zł za udział 10/13 części we współwłasności ww. nieruchomości oraz na rzecz Parafii Rzymskokatolickiej p.w. [...]

w [...] w wysokości 1 088 355,53 zł za udział wynoszący 3/13 części we współwłasności ww. nieruchomości, 4) zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych

i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna i orzekł o: 1) ustaleniu odszkodowania w wysokości 3 455 096,92 zł na rzecz Caritas Diecezji [...] w [...] za udział 10/13 części w prawie własności przejętej nieruchomości oraz na rzecz Parafii Rzymskokatolickiej p.w. [...] w [...]

w wysokości 1 036 529,08 zł za udział wynoszący 3/13 części w prawie własności przedmiotowej nieruchomości, 2) odmowie powiększenia ww. kwoty odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, a także 3) zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji.

W sprawie ustalono następujący stan faktyczny.

Decyzją Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2015 r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zmienioną decyzją tego organu z dnia [...] kwietnia

2016 r. nr [...], ww. nieruchomość została przeznaczona pod budowę obwodnicy [...]

i [...] na [...] wraz z odcinkiem [...] od węzła [...] do węzła [...] - [...].

Decyzją z dnia [...] lipca 2016 r., Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 4 491 626,00 zł z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności ww. nieruchomości, a także o powiększeniu ww. kwoty odszkodowania o kwotę 224 581,30 zł. stanowiącą 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy oraz o przyznaniu tak ustalonego odszkodowania na rzecz Caritas Diecezji [...] w [...] w wysokości 3 627 851,77 zł. za udział 10/13 części oraz na rzecz Parafii Rzymskokatolickiej p.w. [...] w [...] w wysokości 1 036 529,08 zł. za udział wynoszący 3/13 części, zobowiązując Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W odwołaniu od powyższej decyzji Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad zakwestionował zasadność powiększenia ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wcześniejszego wydania przez właściciela nieruchomości. Wskazał, iż pismo Dyrektora Caritas Diecezji [...] w [...], działającego również w imieniu Parafii Rzymskokatolickiej p.w. [...] w [...] z dnia [...] stycznia 2016 r., w którym wystąpiono do Biskupa Diecezjalnego z prośbą o wyrażenie zgody na wydanie rzeczonej nieruchomości oraz pismo z dnia [...] stycznia 2016 r., stanowiące pozytywną odpowiedź Biskupa Diecezjalnego na ww. prośbę, nie zostały przekazane inwestorowi w terminie uzasadniającym powiększenie odszkodowania. O ich treści inwestor dowiedział się [...] czerwca 2016 r., natomiast organ w maju 2016 r. Zdaniem odwołującego się treść ww. pism jednoznacznie wskazuje, iż mają one charakter "wewnętrznej korespondencji", a wola wydania przedmiotowej nieruchomości nie została w jakikolwiek sposób uzewnętrzniona w terminach wskazanych w art. 18 ust. 1e specustawy.

Wskazaną na wstępie decyzją z dnia [...] marca 2017 r. Minister Infrastruktury i Budownictwa uchylił w całości zaskarżoną decyzję oraz orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 3 455 096,92 zł na rzecz Caritas Diecezji [...] w [...] za udział 10/13 części w prawie własności przejętej nieruchomości oraz na rzecz Parafii Rzymskokatolickiej p.w. [...] w [...] w wysokości 1 036 529,08 zł za udział wynoszący 3/13 części w prawie własności tej nieruchomości oraz odmówił powiększenia ww wyżej kwoty odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy. Organ zobowiązał także Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia wydania tej decyzja.

W uzasadnieniu organ drugiej instancji wskazał, iż podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa przedmiotowej nieruchomości stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] marca 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego O. S..

Biegły ustalił, że nieruchomość podlegająca wycenie położona jest w [...] - [...], peryferyjnej części miasta [...], w strefie słabo zurbanizowanej, strefie zorganizowanej działalności inwestycyjnej. Wycenia działka stanowi grunt niezabudowany, użytkowy rolniczo i została wydzielona z nieruchomości niezabudowanej, użytkowanej rolniczo (w uprawie zasiew ozimy). Otoczenie przedmiotu wyceny stanowią niezabudowane tereny użytkowane rolniczo.

Ponadto rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Strefy Zorganizowanej Działalności Inwestycyjnej zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej w [...] Nr [...] z dnia [...] września 2008 r. (Dz. Urz. Woj. [...] z 2008 r., Nr [...], poz. [...]) przejęta działka znajdowała się na terenie oznaczonym [...] - obiekty produkcyjne, składy i magazyny (pow. 7,7825 ha), 85R - użytki rolne (pow. 0,4850), natomiast działka pierwotna [...] - obiekty produkcyjne, składy i magazyny, 85R - użytki rolne, 37G - urządzenia infrastruktury technicznej - sieć gazowa, 59WS - wody śródlądowe powierzchniowe - ciek wodny. Jednocześnie w operacie szacunkowym podkreślono, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie spowoduje zwiększenia jej wartości, ponieważ nieruchomości te osiągają wyższe ceny od nieruchomości drogowych. Z tego powodu stwierdził, że wycenę przejętej nieruchomości należy dokonać w oparciu o przeznaczenie nieruchomości ustalone zgodnie z art. 154 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.; dalej zwanej "u.g.n."), bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Jednocześnie stwierdzono także, że przeznaczenie na cel publiczny części nieruchomości o przeznaczeniu rolnym, powoduje zwiększenie jej wartości, a w konsekwencji wartość części przeznaczonej pod rolę dla celów odszkodowania określono według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia, zgodnie z celem wywłaszczenia, uwzględniając tzw. zasadę korzyści wynikającą z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Biegły, uwzględniając cel i zakres wyceny oraz obowiązujące przepisy prawne i zapisy standardów zawodowych, oszacował wartość odtworzeniową nieruchomości, oddzielnie określając wartość rynkową gruntu powiększoną o koszt odtworzenia odtwarzalnych części nieruchomości.

Szacując część nieruchomości przeznaczonej pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów zastosowano metodę porównywania parami.

Dokonano opisu nieruchomości przyjętych do porównań z uwzględnieniem przyjętych cech rynkowych tj. intensywności zabudowy, pola powierzchni nieruchomości i warunków dojazdu. Natomiast szacując część nieruchomości o przeznaczeniu rolnym zastosowano metodę korygowania ceny średniej. Do cech mających wpływ na wartość nieruchomości biegły zakwalifikował sąsiedztwo, położenie w terenie oraz dojazd. Na potrzeby opisywanej wyceny biegły dokonał analizy kształtowania się cen nieruchomości za okres od 2014 r. do dnia wyceny z terenu województwa [...].

W okresie analizy, na przyjętym obszarze rynku, ceny jednostkowe podobnych nieruchomości drogowych mieściły się w przedziale od 25,00 zł/m2 do 40,00 zł/m2. Natomiast nieruchomości o przeznaczeniu produkcyjnym, składów i magazynów od 47,89 zł/m2 do 79,23 zł/m2. Następnie dokonano opisu nieruchomości przyjętych do porównań z uwzględnieniem przyjętych cech rynkowych. Wartość 1 m2 nieruchomości o przeznaczeniu pod budowę obiektów produkcyjnych, magazynów i składów określono na kwotę 55,33 zł, tym samym wartość nieruchomości o takim przeznaczeniu została oszacowana na kwotę 4 306 057,00 zł. Natomiast wartość 1 m2 nieruchomości o przeznaczeniu rolnym określono na kwotę 34,00 zł, a wartość nieruchomości o przeznaczeniu rolnym na kwotę 164 900,00 zł. Na podstawie przedstawionej analizy porównawczej rzeczoznawca obliczył wartość gruntu w wysokości 4 470 957,00 zł, natomiast wartość nasadzeń roślinnych (ozimina) oszacowano na kwotę 20 669,00 zł. Łączna wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę 4 491 626,00 zł, którą następnie Wojewoda [...] podwyższył o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wcześniejszego wydania.

Zdaniem Ministra sporządzony operat szacunkowy nie narusza przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej zwane "rozporządzeniem z 2004 r."), zatem nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystanie dla celu ustalenia odszkodowania. Biegły słusznie przyjął metodykę opisaną w § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia wobec przeznaczenia nieruchomości pod tereny produkcyjne i stwierdzenia, że cel publiczny przejętej nieruchomości nie zwiększa jej wartości.

Za kwestię sporną uznano natomiast okoliczność powiększenia ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy.

Organ odwoławczy wskazał, że z treści art. 18 ust. 1e specustawy wynika, że przyznanie odszkodowania powiększonego o 5% jest uzależnione od łącznego spełnienia następujących przesłanek: 1) wydania przez właściciela nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz opróżnienia i wydania lokali i innych pomieszczeń, 2) dokonania powyższych czynności w określonym w art. 18 ust. 1e ww. ustawy terminie Dopiero spełnienie wszystkich powyższych warunków uprawnia do powiększenia ustalonego odszkodowania o 5%.

Minister zwrócił uwagę, iż z akt sprawy wynika, że zawiadomienie o wydaniu decyzji Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2015 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, której nadano rygor natychmiastowej wykonalności, zostało doręczone byłym współwłaścicielom nieruchomości: Caritas Diecezji [...] w [...]

i Parafii Rzymskokatolickiej pw. [...] w [...] w dniu [...] grudnia 2015 r. Zatem termin na wydanie przedmiotowej nieruchomości uprawniający do otrzymania odszkodowania powiększonego o 5% wartości nieruchomości upływał [...] stycznia 2016 r.

Pismem z dnia [...] maja 2016 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad poinformował organ I instancji, iż nie posiada żadnych dokumentów potwierdzających wydanie ww. nieruchomości. Ponadto w piśmie z dnia [...] lipca 2016 r. wskazał, iż pismo Dyrektora Caritas Diecezji [...] w [...] z dnia [...] stycznia 2016 r. oraz pismo Biskupa Diecezjalnego z dnia [...] stycznia 2016 r. nie zostały mu przekazane.

W ocenie organu drugiej instancji, treść powyższej korespondencji może wskazywać na istnienie po stronie byłych współwłaścicieli nieruchomości woli wydania jej inwestorowi w terminie uprawniającym do otrzymania powiększonego odszkodowania. Jednakże z akt sprawy nie wynika jednocześnie, aby w tym okresie współwłaściciele nieruchomości podjęli jakiekolwiek czynności zmierzające do jej uzewnętrznienia przed nowym właścicielem nieruchomości. Natomiast zdaniem organu odwoławczego nieujawniona w żaden sposób wola wydania nieruchomości nie może stanowić przesłanki do uzyskania powiększonego odszkodowania. Ponadto zgodnie z informacją przekazaną przez Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad przekazanie wykonawcy prawa dostępu do nieruchomości nastąpiło w dniu [...] marca 2016 r., natomiast rozpoczęcie prac w maju 2016 r., zatem po upływie terminu uprawniającego do podwyższenia ustalonego odszkodowania.

W skardze na powyższą decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa Caritas Diecezji [...] w [...] oraz Parafia Rzymskokatolicka pw. [...] w [...] zarzucili naruszenie:

art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. przez brak wszechstronnej i wyczerpującej oceny całokształtu materiału dowodowego zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej,

art. 9 k.p.a. przez przyjęcie, że niezbędną przesłanką do podwyższenia odszkodowania o 5% w myśl art. 18 ust. 1e specustawy jest pisemne zawiadomienie Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad o wydaniu nieruchomości, w formie deklaracji, pomimo braku poinformowania skarżących o takim wymogu,

art. 18 ust. 1e specustawy przez nieuznanie, iż doszło do uzewnętrznienia woli wydania nieruchomości w sposób dorozumiany.

W oparciu o powyższe skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

W ocenie skarżących, przedmiotem sporu w niniejszej sprawie jest ocena, czy organ drugiej instancji zasadnie stwierdził, że brak było podstaw do podwyższenia należnego skarżącym odszkodowania, stosownie do art. 18 ust. 1e specustawy. Skarżący wskazali, że w zawiadomieniu o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, o którym mowa w ww. przepisie brak jest pouczenia strony w jaki sposób formalnie należy wydać wywłaszczoną na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość, aby możliwym stało się przyznanie stronie premii w wysokości 5% wartości nieruchomości. W zawiadomieniu z dnia [...] grudnia 2015 r. skarżącym wskazano jedynie brzmienie przywołanego artykułu. Zdaniem skarżących, brak poinformowania ich o wymogach formalnych wydania nieruchomości, nie może rodzić po ich stronie ujemnych skutków. Zwrócili przy tym uwagę, iż nie podjęli oni żadnych czynności, które uniemożliwiłyby inwestorowi zajęcie przejętej nieruchomości. Nadto, jak podnieśli, w zawiadomieniu z dnia [...] marca 2017 r. - dotyczącego innej nieruchomości, dokładnie sprecyzowano jakie czynności należy w tym kierunku podjąć. Mianowicie pod przytoczeniem artykułu 18 ust. 1 e ustawy wskazano, iż nieruchomość wydaje się inwestorowi, w formie pisemnej deklaracji na adres korespondencyjny Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w [...] Al. [...]. W ocenie skarżących, brak poinformowania skarżących o wymogach formalnych wydania nieruchomości, nie może rodzić po ich stronie ujemnych skutków

Skarżący wskazali, iż bezpośrednio po otrzymaniu zawiadomienia o wydaniu decyzji Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2015 r., o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, Dyrektor Caritas Diecezji [...] w [...], działający również w imieniu Parafii Rzymskokatolickiej pw. [...] w [...], wystąpił do Biskupa Diecezjalnego o zgodę na wydanie wywłaszczonej na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości. W związku z wydaniem przez Biskupa zgody w tym zakresie nie podjęto żadnych czynności zmierzających do zaskarżenia przedmiotowej decyzji. Skarżący podkreślili również, iż od dnia [...] grudnia 2016 r., tj. od dnia doręczenia ww. decyzji nieruchomość nie była przez skarżących użytkowana w jakikolwiek sposób. Skarżący nie przebywali na terenie nieruchomości, a dostęp do niej był swobodny. Ponadto na nieruchomości rozpoczęto budowę bez uprzedniego żądania wydania nieruchomości, czy przeprowadzenia postępowania o jej wydanie.

W opinii skarżących powyższe okoliczności pozwalają na stwierdzenie, że skarżący w sposób dorozumiany i poprzez zaniechanie zamanifestowali wolę niezwłocznego wydania nieruchomości, a organ z urzędu dysponował odpowiednią wiedzą (m.in. o niewniesieniu odwołania oraz o braku czynienia przez skarżących przeszkód w wykonywaniu prac inwestycyjnych) by znać stanowisko skarżących w tej kwestii.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Budownictwa wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje. Skarga jest uzasadniona.

W pierwszej kolejności należało zauważyć, że Wyższe Seminarium Duchowne Diecezji [...] w [...] zaskarżyło niniejszą skargą decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] marca 2017 r. w całości a zatem kontrola dotyczy całości rozstrzygnięcia organu odwoławczego.

Odnosząc się do legalności ustalenia odszkodowania w podstawowej wysokości Sąd podziela stanowisko organu odwoławczego, że sporządzona w niniejszej sprawie opinia z dnia [...] marca 2016 r. o wartości nieruchomości oznaczonej jako działka

nr [...], stanowiła wiarygodny dowód w sprawie i nie naruszała wymogów określonych

w art. 18 specustawy i w § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września

2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Nie budzi wątpliwości to, że w operacie szacunkowym prawidłowo określono przedmiot oraz stan faktyczny i prawny gruntu (niezabudowany grunt użytkowany rolniczo), stanowiący dotychczasową współwłasność Caritas Diecezji [...] w [...] w udziale 10/13 części i Parafii Rzymskokatolickiej pod wezwaniem [...] w [...] w udziale 3/13 części., przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego strefy zorganizowanej działalności inwestycyjnej zatwierdzony Uchwała Rady Miejskiej w [...] Nr [...] z dnia [...] września 2008 roku (obiekty produkcyjne, składy i magazyny), jak i grunty rolne, a także cel wyceny (określenie wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia odszkodowania za nabycie nieruchomości pod drogę krajową w trybie specustawy). Z wyceny wynika, że rzeczoznawca majątkowy, po dokonaniu oględzin w dniu [...] lutego 2016 r., ustaliła stan przedmiotu wyceny na dzień wydania decyzji nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej ([...] grudnia 2015 r.). Takie postępowanie rzeczoznawcy było zgodne z przepisami art. 18 ust. 1 specustawy i § 36 ust. 1 rozporządzenia. Z operatu szacunkowego wynika, że biegła, po zbadaniu rynku lokalnego w zakresie nieruchomości o charakterze rolnym (powiatu [...]) i rynku regionalnego (województwa [...]) w zakresie nieruchomości drogowych, stwierdziła występowanie transakcji nieruchomościami drogowymi spełniającymi kryterium podobieństwa (art. 4 pkt 16 ugn) do nieruchomości wycenianej. Wobec tego, że przedmiotowy grunt był użytkowany rolniczo, w planie był przeznaczony pod magazyny i obiekty produkcyjne, a późniejsze nabycie z mocy prawa następowało pod drogę krajową biegła prawidłowo uznała, że przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem nabycia zwiększa wartość nieruchomości. Jednocześnie mając na względzie, że przeznaczenie na cel publiczny części nieruchomości o przeznaczeniu rolnym, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość części przeznaczonej pod rolę dla celów odszkodowania biegła prawidłowo określiła według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia, zgodnie z celem wywłaszczenia. Skutkiem tego biegła zastosowała w sprawie tzw. zasadę korzyści (art. 134 ust. 4 ugn) określając wartość nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia nieruchomości na cel wywłaszczenia, a także szacując wyceniany grunt w oparciu o przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia, biorąc pod uwagę rynek nieruchomości drogowych. W sprawie biegła do określenia wartości rynkowej gruntu zastosowała podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej, wybierając 24 nieruchomości podobne z terenu Województwa [...]. Biegła określiła cechy rynkowe wpływające na wartość nieruchomości oraz wagi cech (intensywność zabudowy – 40%, poole powierzchni nieruchomości – 30%, dojazd – 20-10%), a także ustaliła współczynniki korygujące, nadto ustaliła wartość zasiewów. Wobec stagnacji cen na rynku gruntów rolnych i drogowych w okresie od 2014 r. do dnia wyceny biegła nie uwzględniała zmian poziomu cen wskutek upływu czasu.

W operacie wskazano, że wartość 1m2 szacowanego gruntu wynosi 50,63 zł, a zatem mieści się w przedziale cen z próbki nieruchomości porównawczych (cena min. – 47,89 zł/1m2, cena maks. – 79,23 zł/1m2). Z powyższego wynika, że rzeczoznawca majątkowy działała w ramach przepisów art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 i 2 ugn oraz § 4 ust. 4 rozporządzenia. Operat szacunkowy zawiera, w szczególności dane wynikające z § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 rozporządzenia i był ważny w dacie wydania zaskarżonej decyzji, jeżeli chodzi o termin przewidziany w art. 156 ust. 3 ugn.

Jeżeli natomiast chodzi o zagadnienie dotyczące powiększenia odszkodowania o 5% wartości działki nr [...] – jak słusznie twierdzi skarżący - istotne znaczenie dla uznania, czy w sprawie zaistniały przesłanki z art. 18 ust. 1e pkt 1 specustawy miało to, czy zawiadomienie o wydaniu decyzji o zrid z dnia [...] grudnia 2015 r., nr [...] zaopatrzonej rygorem natychmiastowej wykonalności zawierało skonkretyzowane, na tle realiów tejże sprawy, pouczenie w przedmiocie terminu i sposobu wydania nieruchomości inwestorowi. Trzeba bowiem mieć na uwadze to, że przepis art. 18 ust. 1e specustawy odnosi termin 30-dniowy do trzech różnych zdarzeń i nie wskazuje w jaki sposób ma dojść do skutecznego "wydania" nieruchomości inwestorowi. W przedłożonym do akt sądowych egzemplarzu zawiadomienia z dnia [...] grudnia 2015 r. Wojewoda [...] ograniczył się jedynie do powołania całej treści przepisu art. 18 ust. 1e specustawy. Zdaniem Sądu, taka forma pouczenia strony działającej bez profesjonalnego pełnomocnika była niewystarczająca. Z treści tego zawiadomienia nie wynika który konkretnie przypadek z pkt 1-3 art. 18 ust. 1e specustawy ma w niniejszej sprawie zastosowanie. Poza tym pouczenie nie zawiera wskazania podmiotu któremu należy wydać nieruchomość i w jakiej formie wydanie nieruchomości ma być uzewnętrznione.

Faktem jest, że z przepisów specustawy nie wynika wprost obowiązek pouczenia przez organ dotychczasowego właściciela o jego uprawnieniu do uzyskania odszkodowania w wysokości powiększonej o 5% wartości nieruchomości. Trzeba jednak mieć na uwadze to, że cała procedura nabywania nieruchomości pod drogi publiczne, mimo, że dzieli się na część wywłaszczeniową i odszkodowawczą, jest zintegrowana. Organ orzekający o wywłaszczeniu zawiadamia dotychczasowych właścicieli o wydaniu decyzji o zrid (art. 11f ust. 3 specustawy), a następnie ten sam organ, po uzyskaniu przez decyzję o zrid cechy ostateczności (wykonalności), wszczyna z urzędu postępowanie o ustalenie odszkodowania i wydaje decyzję w przedmiocie odszkodowania (art. 12 ust. 4a, 4b i 4g specustawy). Organ prowadzący całą procedurę o nabycie nieruchomości pod drogę publiczną winien mieć już na etapie postępowania wywłaszczeniowego na uwadze to, że zawiadomienie o wydaniu zrid będzie oddziaływało na prawa dotychczasowego właściciela, także na etapie postępowania odszkodowawczego (czego przykładem jest przepis art. 18 ust. 1e specustawy).

Wobec tego, w ocenie Sądu, brak skierowania do skarżących zawiadomienia o wydaniu decyzji o zrid zawierającego pełną informację jak należy postąpić, aby uzyskać odszkodowanie w wysokości powiększonej o 5% wartości nieruchomości niewątpliwie mógł mieć wpływ na sposób zachowania się dotychczasowego właściciela nieruchomości, a zatem świadczył o naruszeniu przez organ wojewódzki przepisów art. 8 (zasady zaufania uczestników postępowania do organu) i art. 9 (zasady informowania stron o ich prawach i obowiązkach), w stopniu który mógłby mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W prawie publicznym (taki charakter mają przepisy specustawy) nie obowiązuje bowiem zasada ignorantia iuris nocet, a zważywszy dodatkowo na zasadniczy cel specustawy – doprowadzenie do jak najszybszego zakończenia procedury wywłaszczeniowo – odszkodowawczej zawierającej elementy motywacyjne dla stron postępowania, brak rzetelnego pouczenia negatywnie oddziałuje nie tylko na dotychczasowego właściciela nieruchomości, ale też na inwestora, ponieważ każdy złożony przez stronę środek odwoławczy znacznie wydłuża procedurę nabywania nieruchomości pod drogi publiczne (por. wyrok NSA z dnia 31 lipca 2015 r., sygn. akt I OSK 2568/13). Takie stanowisko jest uprawnione na tle stanu faktycznego niniejszej sprawy skoro dotychczasowi współwłaściciele na żadnym etapie procedury o nabycie nieruchomości pod drogę publiczną nie oponowali przeciwko wydaniu inwestorowi ww działki, a stan tej nieruchomości (niezabudowana, nieogrodzona) umożliwiał inwestorowi faktyczne jej objęcie z chwilą wejścia do obrotu prawnego decyzji o zrid zaopatrzonej w rygor natychmiastowej wykonalności (art. 17 ust. 1 i 3 pkt 3 specustawy). W tej sytuacji skarżący nie mogą ponosić szkody w postaci braku możliwości uzyskania odszkodowania powiększonego o 5% wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...].

Mając na uwadze powyższe Sąd uznał, że organ odwoławczy pomijając istotną wadliwość pouczenia zawartego w zawiadomieniu z dnia [...] grudnia 2015 r. o wydaniu decyzji o zrid i okoliczności niniejszej sprawy świadczące o woli dotychczasowego właściciela wydania nieruchomości inwestorowi naruszył przepisy art. 8 i art. 9 Kpa, w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec tego, że decyzja organu odwoławczego ma charakter kasacyjno-reformatoryjny Sąd uznał za celowe uchylenie całości decyzji organu wyższego stopnia, ponieważ część rozstrzygnięcia o charakterze kasacyjnym jest ściśle związana z częścią reformatoryjną w ten sposób, że sama część kasacyjna nie może pozostać w obrocie prawnym (przepisy art. 138 Kpa nie przewidują wprowadzenia do obrotu prawnego rozstrzygnięcia o charakterze jedynie kasacyjnym).

W ponownie prowadzonym postępowaniu Minister Infrastruktury i Budownictwa weźmie pod uwagę zaprezentowaną w niniejszym wyroku ocenę prawną. Ponownie orzekając w sprawie organ wyjaśni w trybie art. 136 Kpa, czy sporządzona na użytek niniejszej sprawy opinia o wartości nieruchomości z dnia 5 marca 2016 r. zachowuje nadal aktualność. W zależności od okoliczności organ wyda stosowne rozstrzygnięcie, które uzasadni zgodnie z wymogami art. 107 § 3 Kpa.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.) orzekł, jak w sentencji. O kosztach postępowania sądowego Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 Ppsa w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r. poz. 1804 ze zm.).