Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 1822/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2022-02-03 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Grzegorz Rudnicki, Sędziowie sędzia WSA Jolanta Augustyniak-Pęczkowska, sędzia WSA Bogusław Cieśla (spr.), , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 3 lutego 2022 r. sprawy ze skarg (...) oraz (...) na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w (...) z dnia (...) czerwca 2021 r. znak (...) w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargi


UZASADNIENIE

Prezydent [...] decyzją z dnia 4 listopada 2020 r., na podstawie art. 59 ust. 1, art. 50 oraz 61 - ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2020r., poz. 293 ze zm.), po ponownym rozpatrzeniu wniosku [...] ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz zabudowy dla inwestycji polegającej na: budowie zespołu budynków biurowo-usługowo-handlowych z funkcją teatru wraz z garażami podziemnymi, wjazdem i towarzyszącą infrastrukturą planowanych do realizacji na działkach: nr ew. [...] (kubatura), oraz [...], przy placu [...]na terenie Dzielnicy [...].

W decyzji określono między innymi linie rozgraniczające terenu objętego wnioskiem, na mapie w skali 1:500 stanowiącej załącznik graficzny nr 1 do decyzji.

Wskazano, że linie zabudowy dotyczą również nadwieszeń, wykuszy, pochylni dla niepełnosprawnych, schodów; nie dotyczą gzymsów wykraczających poza linię zabudowy nie więcej niż 30 cm wzdłuż PI. [...] - nieprzekraczalna linia zabudowy zlokalizowana w odległości min. 9 m od krawędzi jezdni tj. pokrywająca się z proj. linią rozgraniczającą ulicy - wg zał. graficznego nr 1.

Część wysokościową budynku (składającego się z dwóch brył) należy usytuować tak, aby nie sprawiała wrażenia, że należy do układu urbanistycznego placu - poprzez zorientowanie ukośne brył w stosunku do pierzei placu. Południowo-wschodni narożnik części wysokościowej powinien stanowić kontynuację linii zabudowy istniejącego budynku biurowego wchodzącego w skład kompleksu "[...]". Część niższą budynku należy usytuować równolegle do zachodniej pierzei Placu [...].

Linie zabudowy od strony dziatek sąsiednich kształtować w taki sposób, aby nie naruszać interesów prawnych osób trzecich, właścicieli i wieczystych użytkowników sąsiednich nieruchomości.

Określono wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do terenu inwestycji - do max 0,55 dla parteru i od 0,55 do 0,6 dla kondygnacji powyżej parteru

W części południowej terenu inwestycji należy zachować pas wolnego terenu tworzącego ciąg pieszy (pasaż) min. w celu zachowania wglądu na S. im. [...], a także w celu kontynuacji powiązań przyrodniczych i komunikacyjnych, z dopuszczeniem elementów małej architektury. W części wysokościowej wycofać fragment budynku do wysokości 30 m na głębokość min. 6,6 m od strony południowej i na głębokość min. 3,4 m od strony placu [...] (zgodnie z załącznikiem graficznym nr [...]).

W niższej części inwestycji należy wycofać parter (do wysokości 5 m) na głębokości min. 2 m od linii zabudowy od strony placu [...] (zgodnie z załącznikiem graficznym nr 1).

Szerokość elewacji frontowej - wzdłuż Placu [...] od 73 m do 76 m, w tym: dla części niższej od 38,5 m do 39,5 m, dla budynku wysokościowego (składającego się z dwóch brył) 36,5 m łącznie, przy czym dla części o wysokości 120 m od 19 do 20 m, dla części o wysokości 95 m od 15,5 do 16,5 m.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki liczona od poziomu chodnika w ulicy przy głównym wejściu - wg stref oznaczonych na zał. graf. nr 1: od strony północnej (w nawiązaniu do max wysokości kamienicy [...]) - 13,7 m (III kond.); ponadto zwyżka o wysokości max. 17,3 m (IV kond.), wycofana o min. 7 m od lica budynku (od strony placu [...]). Dopuszcza się kondygnację techniczną o maksymalnej wysokości 3 m odsuniętą o min. 3 m od lica zabudowy części wycofanej IV kond. ( wys. kondygnacji technicznej max. 20,5 m);

Dla budynku wysokościowego składającego się z dwóch brył należy przyjąć wysokości od 94 do 95 m (część od strony północnej) i od 119 do 120 m (część od strony południowej); kondygnacje techniczne dla części wysokościowej należy lokalizować w ramach ustalonych wysokości, z wyjątkiem masztu.

Geometria dachu - dachy płaskie (tj. ze spadkiem technicznym). Dopuszcza się indywidualne rozwiązania architektoniczne zwieńczenia części wysokościowej budynku w ramach wyznaczonych wysokości.

Nowa zabudowa powinna równoważyć relacje przestrzenne w ramach całego zespołu zabudowy istniejącej i projektowanej, harmonijnie wpisywać się w otoczenie, uwzględniając kontekst przestrzenny i funkcjonalny tj. położenie przy historycznym placu [...] Projektowany obiekt swoją formą oraz gabarytami powinien nawiązywać do form i gabarytów istniejącej współczesnej oraz historycznej zabudowy tej części miasta.

Parter budynku należy przeznaczyć na funkcje handlu i usług, dopuszcza się takie funkcje na innych kondygnacjach.

W przyziemiu budynku należy ukształtować przejście/pasaż o kierunku wschód-zachód dla m.in. zachowania wglądu na [...].

Wymagane jest przyjęcie rozwiązań przestrzennych o wysokich standardach estetycznych, funkcjonalnych, materiałowych.

Należy zadbać o aranżację parteru usługowego od strony placu [...] oraz od strony wewnętrznego pasażu z uwzględnieniem jego wysokiej jakości i dostępności, integrując go z przestrzenią publiczną, która posiada w tym rejonie szczególne znaczenie.

W celu zachowania istniejących powiązań pieszych zakazuje się grodzenia terenu inwestycji.

W maksymalnym stopniu należy zachować istniejącą zieleń oraz w ramach gospodarki zielenią uzupełnić ją nowymi nasadzeniami, tworząc ogólnodostępny pas zieleni z przejściem (chodnikiem) dla pieszych.

Wjazd/wyjazd do garażu podziemnego należy zlokalizować w części północnej terenu inwestycji w sposób niekolizyjny z ruchem pieszym wzdłuż Placu [...], ponadto w liniach rozgraniczających Placu [...] nie dopuszcza się możliwości lokalizacji podjazdów. Wjazd/wyjazd do garażu podziemnego należy zamaskować zielenią lub drobnymi formami architektury w celu zmniejszenia jego ekspozycji.

Zakazuje się wynoszenia płyty garażowej - górny poziom stropu płyty garażu podziemnego powinien nawiązywać do istniejącego poziomu terenu.

Powierzchnia sprzedaży nie może przekraczać powierzchni 2000 m2.

Należy dążyć do zachowania przejścia wzdłuż północnej granicy działki (narożniki G-F).

Planowana inwestycja nie jest zaliczana do rodzaju przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko wymienionych w Rozporządzeniu z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. (Pierwotny wniosek z dnia 2.06.2016 r. określał powierzchnię użytkową garażu wraz towarzyszącą infrastrukturą powyżej 0,5 ha. Z tego względu dołączona została decyzja z dnia 16.01.2014 r. nr [...]ustalająca środowiskowe uwarunkowania realizacji przedsięwzięcia. Wnioskodawca w dniu 12.02.2019 r. zmniejszył powierzchnię garażu do mniej niż 0,5 ha.)

Przedmiotowy teren położony jest w obszarze założenia urbanistycznego placu [...] wpisanego do rejestru zabytków pod nr A-169 decyzją z dnia 1 lipca 1965 r.

Położony jest w obszarze objętym ulicami: [...], al. [...],[...], plac [...]wpisanym do rejestru zabytków, jako osadnictwo średniowieczne i nowożytne, nr [...]decyzją z dnia 17 grudnia 1968 r. W sąsiedztwie znajdują się obiekty wpisane do rejestru zabytków: kościół p.w. [...] (pl. [...]), kamienica [...] (pl. [...]),[...], kamienica przy ul. [...], kamienica przy ul. [...], kamienica [...]przy ul[...].

Dla przedmiotowego terenu zostały wydane zalecenia konserwatorskie z dnia 26.01.2017 r. [...] Wojewódzki Konserwator Zabytków postanowieniem z dnia 21.08.2020 r. [...]uzgodnił projekt decyzji.

Planowana inwestycja znajduje się w zasięgu miejskiej sieci infrastruktury technicznej. Podłączenie na warunkach określonych wstępnie przez gestorów sieci

Obsługa komunikacyjna od Placu [...]. Projekt decyzji został uzgodniony przez Zarząd Dróg Miejskich w piśmie z dnia [...] r. z uwagami w zakresie warunków obsługi komunikacyjnej

Na terenie działki własnej należy zapewnić miejsca postojowe w garażu podziemnym i naziemne, według zalecanych wskaźników parkingowych określonych w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla 1a strefy zróżnicowanych warunków obsługi komunikacyjnej: nie więcej niż 5 miejsc/1000 m2 powierzchni użytkowej biur i urzędów, nie więcej niż 10 miejsc/1000 m2 powierzchni użytkowej handlu i usług.

W uzasadnieniu decyzji organ podał, że w dniu [...] r. [...]. złożyła wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla zespołu budynków biurowo-usługowo-handlowych z funkcją teatru wraz z garażami podziemnymi, wjazdem i towarzyszącą infrastrukturą, planowanych do realizacji na działce nr [...] (kubatura) oraz [...]- cz. (infrastruktura) w obrębie [...], przy placu [...][...]w [...]. Do wniosku dołączono wymagane załączniki oraz decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji przedsięwzięcia z [...] r. nr [...].

W dniu [...]r. została wydana decyzja nr [...] ustalająca warunki zabudowy dla ww. inwestycji. Od decyzji tej odwołały się: Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa [...] Wspólnota Mieszkaniowa [...], Wspólnota Mieszkaniowa "[...]".

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] r., uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. SKO w uzasadnieniu decyzji stwierdziło wadliwość sporządzonej analizy urbanistycznej. Ponadto wskazało, że z uwagi na modyfikację wniosku przez inwestora inwestycja obecnie nie jest zaliczana do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, przy ustalaniu warunków zabudowy brak jest obowiązku badania wpływu inwestycji na nieruchomości sąsiednie, nastąpi to przy wydawaniu pozwolenia na budowę.

Organ I instancji rozpatrując ponownie wniosek inwestora stwierdził, że dostosował się do wskazań sformułowanych w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...]z dnia [...] r.

Parametry planowanej inwestycji według skorygowanej koncepcji z 12.02.2019 r., to:

- powierzchnia terenu inwestycji - ok. 4.182 m2

- powierzchnia zabudowy - ok. 2.507 m2

- liczba kondygnacji nadziemnych/max. wysokość zabudowy 3, 4, 25, 31 kond./ max. 120 m

- powierzchnia całkowita łącznie - ok. 56.900 m2

- powierzchnia całkowita nadziemna - ok. 44.750 m2

- powierzchnia całkowita podziemna - ok. 12.150 m2

- powierzchnia użytkowa łącznie - ok. 36.800 m2 w tym pow. użytkowa poszczególnych funkcji: biurowa - ok. 34.800 m2, usługi (handel) - ok. 1.999 m2

- liczba miejsc postojowych (pow. użytkowa garażu - poniżej 0,5 ha m2) - 135 miejsc.

Do wniosku załączona została wstępna koncepcja architektoniczna, ilustrująca zamierzenie inwestycyjne i jej parametry. Dane te, jako wstępne, orientacyjne mogą ulec uszczegółowieniu na etapie projektu budowlanego, uwzględniającego warunki niniejszej decyzji oraz przepisy techniczno-budowlane.

Uzyskano informacje o istniejącym projekcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego rejonu, w celu rozważenia zastosowania art. 62 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Teren objęty wnioskiem znajduje się w obszarze, dla którego sporządzany jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego rejonu Placu [...] (Uchwała o przystąpieniu do sporządzenia mpzp rejonu Placu [...] Nr [...] Rady [...] z dnia [...] sierpnia 2010 r.) Nie stwierdzono przesłanek do zawieszenia postępowania.

Wnioskiem objęto działki ewidencyjne o łącznej powierzchni 4.182 m2, stanowiące: działkę o nr ew. [...], - własność: [...], użytkownik wieczysty: [...]., stanowiące zgodnie z ewidencją gruntów teren Bi - inne tereny zabudowane. Działki nr ew. [...] są działkami drogowymi będącymi w trwałym zarządzie Zarządu Dróg Miejskich.

Na terenie planowej inwestycji znajdował się Teatr [...] (rozebrany), obecnie teren wykorzystywany jest jako parking.

Stwierdzono, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne zgodne jest z wymogami wynikającymi z przepisów odrębnych (załącznik Nr 2 - tekst), jak również z warunkami wynikającymi z przeprowadzonych uzgodnień i opinii z:

- Wojewódzkim [...] Konserwatorem Zabytków - postanowienie z dnia 21.08.2020 r.

- Z.D. M., pismo z dnia [...]r.

- W. S. W., pismo z dnia [...] r.

- Urzędem Lotnictwa Cywilnego RP.

Przeprowadzona analiza obszaru wykazała dopuszczalność realizacji inwestycji planowanej zgodnie z warunkami określonymi w decyzji oraz po spełnieniu wymogów wynikających z przepisów prawa budowlanego na etapie postępowania o uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, która przesądzi o możliwości jej realizacji.

W trakcie postępowania pełnomocnik Wspólnoty Mieszkaniowej "[...] i Wspólnoty Mieszkaniowej [...] wskazał na: brak informacji o zespole prądotwórczym jako źródle zasilania awaryjnego i związanym z tym zbiornikiem paliwa, nie przedstawieniu w postanowieniu MWKZ merytorycznych przesłanek rozstrzygnięcia, uniknięcia obowiązku uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przedsięwzięcia, kolizję garażu podziemnego z ruchem pieszym z ul. [...]do ul. [...], negatywny wpływ na mieszkańców Wspólnoty Mieszkaniowej [...] przez uniemożliwienie dostępu do wody oligoceńskiej, wyznaczenie kilku linii zabudowy, podanie szerokości elewacji w zbyt dużej dowolności, zbyt dużą dowolność w zakresie ustalania parametru geometrii dachu, brak dostępu działki nr [...] do drogi publicznej, nie spełnienie przesłanki z art. 61 ustawy u.p.z.p. w pismach dostawców mediów.

Organ stwierdził, że budynki wysokościowe muszą mieć awaryjne źródło zasilania, ale może to być np. inna sieć energetyczna lub zespół prądotwórczy. Przy czym zespół prądotwórczy nie musi być zasilany paliwem konwencjonalnym, a np. panelami fotowoltaicznymi. Z odpowiedzi wnioskodawcy wynikało, że "zbiornik na paliwo dla ww. zespołu prądotwórczego nie będzie przekraczał objętości 3 m3. Zgodnie z rozporządzeniem z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, nie kwalifikuje się on do przedsięwzięć wymagających uzyskania decyzji środowiskowej. Kwestia zgodności z zasadami ochrony konserwatorskiej została przesądzona w postanowieniu Mazowieckiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.

Z informacji wnioskodawcy wynikało, że inwestor nie planuje wybudowania garażu o powierzchni użytkowej powyżej 0,5 ha, a ponadto w samej decyzji określono, że nie jest możliwe wybudowanie garażu o powierzchni użytkowej powyżej 0,5 ha, który wymagałby uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Zarzut, że garaż podziemny może kolidować z ruchem pieszym z ul. [...] do ul. [...] nie jest zasadny, ponieważ decyzja nie dopuszcza realizacji jakichkolwiek prac/obiektów, które prowadziłby do zablokowania istniejących ciągów komunikacyjnych lub trwałych utrudnień w korzystaniu z nich. Inwestor planuje realizację ciągu pieszo-jezdnego na działce własnej, w południowej części swojej nieruchomości.

Zarzut negatywnego wpływu inwestycji na mieszkańców Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" poprzez uniemożliwienie dostępu do wody oligoceńskiej nie jest zasadny, ponieważ źródło znajduje się po drugiej stronie budynku Wspólnoty niż inwestycja.

W decyzji wyznaczona została nieprzekraczalna linia zabudowy zlokalizowana w odległości min. 9 m od krawędzi jezdni tj. pokrywająca się z projektowaną linią rozgraniczającą, dla frontowej części terenu inwestycji. Jej przebieg został oznaczony w sposób jednoznaczny w załączniku nr 1 do decyzji.

Szerokość poszczególnych części elewacji frontowej określono w metrach "od-do" ze względu na planowanych kilka brył budynku, co daje luz projektowy dla szerokość całej elewacji od 73 m do 76 m. Różnica pomiędzy górną, a dolną granicą szerokości elewacji wynosi 3 m, co przy uwzględnieniu dużej skali inwestycji stanowi niewielki procent całości (poniżej 5 %).

Zarzut, zbyt dużej dowolność w zakresie ustalania parametru geometrii dachu nie jest zasadny, ponieważ w decyzji określano zastosowanie dachów płaskich (tj. ze spadkiem technicznymi). Dach inwestycji ma być płaski, zatem brak jest podstaw to wyznaczania kierunku nachylenia i układu połaci dachowych.

Działka ewidencyjna nr 16 częścią frontową przylega do działki ewidencyjnej nr [...], która, stanowi pas drogowy zachodniej strony placu [...]. Projekt decyzji został uzgodniony przez zarządcę drogi - Zarząd Dróg Miejskich w piśmie z dnia [...] r., z uwagami w zakresie warunków obsługi komunikacyjnej, gdzie wskazano: dostęp do drogi publicznej od pl. [...].

Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Inwestycja znajduje się w zasięgu miejskiej sieci infrastruktury technicznej. Podłączenie na warunkach określonych wstępnie przez gestorów sieci w zakresie wodociągów i kanalizacji, ciepłownictwa, elektroenergetyki.

Od decyzji tej odwołanie złożyła Spółdzielnia Budowlano - Mieszkaniowa "[...]". W odwołaniu podniesiono zarzut naruszenia art. 7, 77, 80, 107 § 3 k.p.a. poprzez niezebranie i nierozważenie materiału dowodowego – błędne ustalenie, że inwestycja nie zalicza się do rodzaju przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (brak ustalenia czy powierzchnia garażu jest mniejsza niż 0,5 ha), brak precyzyjnego ustalenia parametrów zabudowy ze wskazaniem na wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, naruszenie zasady ładu przestrzennego oraz dobrego sąsiedztwa. Ponadto naruszenie art. 30 k.p.a. poprzez pominięcie członków spółdzielni mieszkaniowej w postępowaniu. Zarzucono ponadto wydanie skarżonej decyzji z naruszeniem przepisów prawa budowlanego.

Odwołania złożyły również - [...] oraz Wspólnota Mieszkaniowa "[...]. Wskazano w nich, że w decyzji nie określono lokalizacji zjazdów z drogi, nie uzgodniono decyzji z zarządcą drogi z uwagi na brak analizy i prognozy ruchu generowanego przez inwestycję oraz uzgodnienie w formie pisma, a nie postanowienia, brak uzgodnienia [...], brak dostępu do drogi publicznej dla działki nr ew. 16 z uwagi na brak zjazdu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2021 r., znak [...], po rozpatrzeniu odwołania [...] oraz Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" oraz Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" od decyzji [...]z dnia [...] listopada 2020r. ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków biurowo-usługowo-handlowych z funkcją teatru wraz z garażami podziemnymi, wjazdem i infrastrukturą towarzyszącą, planowanej do realizacji na działkach nr ew. [...]przy Pl. [...] w [...] - utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia [...] marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.), będącego materialnoprawną podstawą decyzji wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

- teren ma dostęp do drogi publicznej:

- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy o której mowa w art. 88 ust. 1;

- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Ocena spełnienia tych warunków winna zostać dokonana poprzez analizę funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).

Prawidłowo wytyczono obszar analizowany jako trzykrotność frontu działki tj. odcinka przyległego do PI. Grzybowskiego. Zarówno w analizie jak i w decyzji zawarto uzasadnienie przyjętego obszaru analizowanego oraz wyznaczonych parametrów dla nowej zabudowy.

Analiza wykazała, że parametry dla nowej zabudowy zostały ustalone w sposób prawidłowy. Organ I instancji zastosował ustalenie parametrów w oderwaniu od średniej z uwagi na specyfikę obszaru i istniejącej zabudowy. Działki na obszarze analizowanym oraz w najbliższym sąsiedztwie są zabudowane obiektami o bardzo zróżnicowanych parametrach. Z uwagi na usytuowanie inwestycji w ścisłym centrum miasta oraz w obszarze podlegającym ochronie konserwatorskiej nowa zabudowa winna być wkomponowana tak, aby stanowić kontynuację funkcji.

Wobec faktu, że z jednej strony inwestycji występuje budynek o wysokości ok. 14m, a po przeciwległej stronie działki budynek o wysokości ok. 160m, to parametr wysokości dla projektowanego zamierzenia prawidłowo został ustalony na zasadzie stopniowania. W obrębie PI. [...] zabudowa tworzy tzw. pierzeje, szerokość elewacji frontowej została ustalona w odniesieniu do szerokości działki będącej terenem inwestycji dla poszczególnych części wysokościowych budynku (w celu utworzenia pierzei, która nie będzie stanowiła dominanty). Parametry zostały ustalone w taki sposób aby planowana inwestycja była spójna z istniejącą zabudową w najbliższym sąsiedztwie i obszarze analizowanym.

Linie zabudowy zostały wykreślone na bazie zabudowy zastanej na działkach sąsiednich (przebieg równoległy do krawędzi jezdni) z wycofaniem kondygnacji parteru w celu umożliwienia kontynuowania ciągów pieszo jezdnych.

Projekt decyzji uzyskał wymagane uzgodnienia. Zalecenia konserwatora zabytków oraz zarządcy drogi zostały wpisane do decyzji ustalającej warunki zabudowy. W sytuacji gdy, organ uzgadniający jest jednostką działającą w ramach organu wydającego decyzję o warunkach zabudowy, to nie ma konieczności wydawania postanowienia w trybie art. 106 k.p.a., wystarczy pismo ze stanowiskiem w sprawie uzgodnienia. Zarządcą drogi nie ma obowiązku wykonywania dodatkowej analizy i prognozy ruchu generowanego przez inwestycję w celu uzgodnienia inwestycji.

W przedmiotowej sprawie nie ma podstaw do uzgodnień projektu decyzji o warunkach zabudowy z [...].

Dostęp do drogi publicznej na etapie postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy uznaje się za zagwarantowany w sytuacji bezpośredniego sąsiedztwa terenu inwestycji z pasem drogowym. Brak fizycznego zjazdu z drogi nie stanowi, iż taki dostęp nie jest zagwarantowany. Gdy zarządca drogi uzgadnia planowaną inwestycję i nie wskazuje na niemożliwość usytuowania zjazdu z danej działki, to należy uznać, że jest on możliwy do usytuowania. Jego zaprojektowanie następuje na etapie pozwolenia na budowę.

Odnosząc się do ustalenia parametrów obiektu w granicach pozwalających na brak decyzji środowiskowej, organ wskazał, że nie ma możliwości ich korygowania, gdyż projekt nowej zabudowy przedkłada inwestor.

Teren inwestycji znajduje się w miejscu styku zabudowy zabytkowej z nowoczesną wysokościową architekturą, typową dla centrum dużego miasta. Zgodnie z wytycznymi konserwatora zabytków, projektowana zabudowa ma stanowić swoiste połączenie obu stylów.

Zgodnie z art. 63 ust. 2 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji.

Organ wydający decyzję o warunkach zabudowy nie określa lokalizacji planowanego obiektu na działce. To samo tyczy się usytuowania zjazdu z drogi, ciągów pieszo - jezdnych. Usytuowanie projektowanego obiektu na terenie działki należy do kompetencji organu architektoniczno-budowlanego i jest rozstrzygane na etapie pozwolenia budowlanego.

Wrysowane linie na mapie stanowiącej załącznik do decyzji stanowią oznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy tj. minimalną odległość nowej zabudowy od pasa drogowego. Powyższe ustalenia odnoszą się do całości inwestycji. Nie stosuje się oddzielnych linii nieprzekraczalnych zabudowy dla części naziemnych i podziemnych obiektów.

Nie było podstaw do zobowiązania inwestora do wykonania analizy nasłonecznienia działek sąsiednich. Przy ustalaniu warunków zabudowy brak jest obowiązku badania wpływu inwestycji na nieruchomości sąsiednie. Na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy nie mają zastosowania przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Choć pełnomocnik Spółdzielni twierdził, że brak zawiadomienia wszystkich współwłaścicieli gruntu sąsiedniego, tj. osób posiadających prawo odrębnej własności lokali, narusza prawo do ochrony ich interesu prawnego, to jednak zarządzanie nieruchomością wspólną sprawowane jest przez prawidłowo zawiadomiona spółdzielnię mieszkaniową.

Wspólnota Mieszkaniowa [...] w W., wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2021 r.

Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego i postępowania mających wpływ na rozstrzygnięcie, tj.:

1) art. 107 § 3 w zw. z art. 140 k.p.a., poprzez brak ustosunkowania się do wszystkich zarzutów odwołania,

2) art. 53 ust. 4 pkt 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne przyjęcie, że zarządca drogi nie ma obowiązku wykonywania analizy i prognozy ruchu w celu uzgodnienia inwestycji,

3) art. 53 ust. 4 pkt 11a ww. ustawy poprzez błędne przyjęcie, że nie było podstaw do uzgodnienia projektu decyzji z organem Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie, gdy inwestycja wymaga odprowadzania do urządzeń wodnych wód opadowych lub roztopowych, ujętych w zamknięte systemy kanalizacji deszczowej służące do odprowadzania opadów atmosferycznych i systemy kanalizacji zbiorczej w granicach administracyjnych miast,

4) art. 29 ust. 2 w zw. z art. 4 pkt 8 ustawy o drogach publicznych w zw. z art. 61 ust. 1 pkt. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez brak informacji o umiejscowieniu oraz parametrach zjazdu,

5) art. 61 ust. 1 pkt. 2 i 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 144 kodeksu cywilnego, poprzez błędne przyjęcie, że nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej,

6) art. 107 § 3 pkt. 6 w zw. z art. 156 § 1 pkt 5 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy decyzji sprzecznej z wnioskiem inwestora - w zakresie garażu podziemnego,

7) art. 60 ust. 1 w zw. z art. 53 ust. pkt 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez utrzymanie w mocy decyzji bez uzgodnień z [...]Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków i Zarządem Dróg Miejskich, bowiem wniosek dotyczył garażu podziemnego, podczas gdy decyzja została wydana dla inwestycji polegającej na budowie garaży podziemnych,

8) art. 53 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 106 § 5 kpa poprzez ich niezastosowanie, bowiem Zarząd Dróg Miejskich uzgadniając projekt decyzji zobowiązany był do wydania postanowienia,

9) art. 59 ust. 1 w zw. z art. 60 w zw. z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w z § 181 ust. 1, 2, 3 pkt 1d i 1e rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przez brak decyzji środowiskowej, bowiem inwestycja oddziałuje na środowisko, a także brak informacji o zespole prądotwórczym i awaryjnym oświetleniu ewakuacyjnym, który jest obligatoryjny dla budynków o powierzchni ponad 2000 m2,

10) art. 61 ust. 1 pkt. 3 i ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez utrzymanie w mocy decyzji, pomimo że na terenie inwestycji zlokalizowana jest infrastruktura techniczna kolidująca z inwestycją, a w związku z tym niemożliwe jest uzbrojenie terenu ze strony gestora sieci ciepłowniczej,

11) art. 7, art. 77, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a., poprzez niezebranie i nierozpatrzenie materiału dowodowego oraz niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego:

a. brak ustalenia, czy inwestycja zaliczana jest do rodzaju przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu rozporządzenia Rady Ministrów z dnia [...] września 2019 r.,

b. brak ustalenia, czy w analizowanym obszarze nie znajduje się żaden obiekt o funkcji teatru oraz żaden obiekt o tak dużej powierzchni usługowej, a w konsekwencji błędne uznanie, iż inwestycja spełnia warunek kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu,

12) art. 4, art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 89 ust. 2, art. 91 ust. 4 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami w zw. z art. art. 53 ust. 4 pkt 2 w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez brak uwzględnia walorów urbanistycznych zabytkowego Placu [...], zabytkowego Kościoła [...],

13) § 3 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez brak spełnienia warunku kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu,

14) art. 54 pkt 2 lit. a) i b) w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez nieprecyzyjne określenie warunków i szczegółowych zasad zabudowy terenu, w zakresie ochrony i kształtowania ładu przestrzennego oraz ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, tj. brak oznaczenia linii wysokości zabudowy,

15) § 8 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., poprzez niewłaściwe określenie parametru dotyczącego geometrii dachu tj. nieokreślenie kąta spadku technicznego, kierunku nachylenia i układu połaci dachowych,

16) art. 61 ust. 1 pkt. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w zw. z art. 4 pkt 8 ustawy o drogach publicznych, poprzez błędne używanie pojęcia wjazdu, zamiast zjazdu,

17) art. 2 pkt 1 w związku z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez błędne przyjęcie, że inwestycja będzie stanowić kontynuację rodzaju i funkcji zabudowy oraz zagospodarowania terenu.

18) art. 7 w zw. z art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a., poprzez błędne uznanie że organ I instancji nie naruszył przepisów procedury w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy,

19) art. 6 w zw. z art. 7 oraz w zw. z art. 8 k.p.a., poprzez wydanie decyzji z rażącym naruszeniem zasady praworządności, zasady słusznego interesu strony oraz zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów administracji,

20) art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a., poprzez błędne zastosowanie i utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji.

Skarżąca domagała się uchylenia decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] i oraz decyzji Prezydenta [...].

W uzasadnieniu skargi wskazano, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] nie odniosło się do wszystkich zarzutów odwołania skarżącej, co stanowiło naruszenie zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego.

Zgodnie z art. 53 ust. 4 u.p.z.p., decyzję o warunkach zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z m.in, (pkt 2) wojewódzkim konserwatorem zabytków - w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków, (pkt 9) właściwym zarządcą drogi - w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego, (pkt 11a) ministrem właściwym do spraw gospodarki wodnej albo dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie w odniesieniu do przedsięwzięć wymagających uzyskania pozwolenia wodnoprawnego, do wydania którego organem właściwym jest minister właściwy do spraw gospodarki wodnej albo Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie.

Zarząd Dróg Miejskich w W., zgłosił szereg uwag w zakresie warunków obsługi komunikacyjnej planowanej Inwestycji. Zarządca drogi podał, że na etapie uzgodnienia konieczne jest wykonanie analizy i prognozy ruchu mającej na celu ocenę wpływu ruchu generowanego przez inwestycję na przyległą sieć drogową. W przypadku, gdyby stwierdzono pogorszenie bezpieczeństwa ruchu drogowego na skutek wpływu ruchu związanego z inwestycją, zarządca drogi zastrzega sobie możliwość odmowy uzgodnienia zmiany zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego.

Zarządca drogi zobowiązał inwestora do przedłożenia analizy i prognozy ruchu, zaś inwestor takiej analizy nie przeprowadził. W związku z tym, inwestor nie spełnił nałożonego na niego obowiązku przez organ uzgadniający inwestycję.

Nadto planowana inwestycja wymaga odprowadzania do urządzeń wodnych wód opadowych lub roztopowych, ujętych w zamknięte systemy kanalizacji deszczowej służące do odprowadzania opadów atmosferycznych i systemy kanalizacji zbiorczej w granicach administracyjnych miast, zaś art. 53 ust. 4 pkt. 11a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymaga takiego uzgodnienia z odpowiednim organem.

Doszło także do naruszenia art. 29 ust. 2 w zw. z art. 4 pkt 8 ustawy o drogach publicznych w zw. z art. 61 ust. 1 pkt. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez brak informacji o umiejscowieniu oraz parametrach zjazdu. Decyzja Prezydenta [...] błędnie posługuje się pojęciem wjazdu i wyjazdu.

Nieruchomość składająca się z działki ew. nr [...] nie posiada odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, w szczególności poprzez brak zjazdu na drogę publiczną. Inwestycja nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej tj. Placu [...], bowiem znajduje się ona za działką nr 18/2, która graniczy z Placem [...].

Decyzja została wydana w istotnej sprzeczności z wnioskiem. W trakcie uzgodnień z [...] Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków oraz Zarządem Dróg Miejskich doszło do uzgodnień odmiennym projektów. W treści uzgodnienia z zarządcą drogi wskazano, że do uzgodnienia przedstawiono projekt decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków biurowo-usługowo-handlowych z funkcją teatru wraz z garażem podziemnym, wjazdem i towarzyszącą infrastrukturą planowanej do realizacji na działkach nr ew. [...], i części działek nr [...].

W treści decyzji organ I instancji posługiwał się sformułowaniem - garaż podziemny, nie zaś garaże podziemne. Organ II instancji, pomimo podniesienia przez skarżącą tej kwestii nie odnosił się do zarzutu.

Inwestor zmieniając charakterystykę inwestycji związanej z budową garaży, a nie garażu powinien skorygować wniosek. Ponadto, w kwestii kondygnacji technicznej dopuszczono maksymalną wysokość kondygnacji do 20,5 m, zamiast 17,3 m.

Organ przedstawił [...] Wojewódzkiemu Konserwatorowi Zabytków do uzgodnienia projekt, odmienny od jego ostatecznego brzemienia. Postanowienie [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z 21 sierpnia 2020 roku dotyczy inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków biurowo-usługowo-handlowych z funkcją teatru wraz z garażem podziemnym, wjazdem i towarzyszącą infrastrukturą. [...] Wojewódzki Konserwator Zabytków jak i Zarządca Drogi - Zarząd Dróg Miejskich w [...] zaopiniowali projekt decyzji, który następnie uległ istotnym zmianom i jest nieaktualny względem jego ostatecznego brzmienia.

Zarząd Dróg Miejskich zobowiązany był do wydania postanowienia, a nie tylko pisemnego stanowiska w zakresie warunków obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji

Inwestor do wniosku załączył pierwotnie decyzję Prezydenta [...] z dnia [...] stycznia 2014 r. o środowiskowych uwarunkowaniach z uwagi na fakt, iż deklarowana powierzchnia użytkowa garażu była nie mniejsza niż 0,5 ha. Następnie skorygowano powierzchnię garażu do mniejszej niż 0,5 ha.

Parametry inwestycji są niezgodne ze zgłaszanymi przez inwestora w toku postępowania o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia. Tam określano maksymalną wysokość planowanego budynku biurowo-usługowo-handlowego na 26 kondygnacji nadziemnych (95 m) i dla przedsięwzięcia o takich parametrach została wydana decyzja środowiskowa.

Prezydent [...] decyzją z 7 kwietnia 2015 r. przeniósł wydaną na rzecz Towarzystwa Społeczno-Kulturalnego [...]w Polsce decyzję środowiskową na rzecz inwestora. Wnioskodawca dokonał korekty wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, gdzie określono parametry inwestycji wyraźnie odbiegające od tych, które poddawano ocenie w postępowaniu o wydanie decyzji środowiskowej.

Skorygowany wniosek przewidywał, że maksymalna wysokość budynku ma wynosić 31 kondygnacji nadziemnych (120 m). Istotnym zmianom uległ również sam projekt inwestycji. Tym samym inwestor nie dysponuje decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia w aktualnie planowanym kształcie.

Decyzja została wydana z naruszeniem § 181 ust. 1, 2, 3 pkt 1d i 1e rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z przepisem § 181 ust. 1 ww. rozporządzenia, budynek, w którym zanik napięcia w elektroenergetycznej sieci zasilającej może spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, poważne zagrożenie środowiska, a także znaczne straty materialne, należy zasilać co najmniej z dwóch niezależnych, samoczynnie załączających się źródeł energii elektrycznej oraz wyposażać w samoczynnie załączające się oświetlenie awaryjne (zapasowe lub ewakuacyjne).

W budynku wysokościowym jednym ze źródeł zasilania powinien być zespół prądotwórczy. Każdy zespół prądotwórczy powinien być wyposażony w zbiornik paliwa instalowany na ramie nośnej. W decyzji brak jest informacji o zespole prądotwórczym jako źródle zasilania awaryjnego.

Obligatoryjny charakter zespołu prądotwórczego w budynku wysokościowym uzależniony jest od wydania decyzji środowiskowej bowiem, zbiorniki paliwa, które będą napędzać przedmiotowy zespół prądotwórczy, powinny być zabezpieczone przed wydostaniem się paliwa do gruntu oraz wyposażone w urządzenia umożliwiające okresową kontrolę stanu szczelności. Uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach było konieczne, bowiem inwestycja może znacząco oddziaływać na środowisko.

Organ naruszył art. 7, art. 77, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a., poprzez niezebranie i nierozpatrzenie całości materiału dowodowego oraz niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, w tym nie odniesienie się do podniesionych zarzutów.

Na terenie planowanej inwestycji zlokalizowana jest infrastruktura ciepłownicza, która z nią koliduje. Inwestor nie usunął kolizji projektowanej zabudowy z osiedlową siecią ciepłowniczą.

Zapewnienia gestorów mogły stracić ważność, bowiem są datowane są na: [...]maja 2015 roku, [...] kwietnia 2015 roku oraz [...] kwietnia 2015 roku. Od 6 lat infrastruktura techniczna na omawianym terenie mogła ulec zmianie.

Organ nie uwzględnił wytycznych ochrony konserwatorskiej zabytkowego Placu [...], wskazywanych przez MWKZ w piśmie z dnia [...] lutego 2018 r. i w postanowieniu [...]r.

Niezrozumiała i nieuzasadniona była zmiana stanowiska MWKZ, co do planowanej inwestycji w drugim postanowieniu z dnia [...] r. i trzecim z dnia [...] r.

Organ nie wyjaśnił, dlaczego uznał, iż planowana inwestycja o funkcji teatru spełnia warunek kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, pomimo tego, iż w analizowanym obszarze nie ma ani jednego obiektu o takiej funkcji.

Decyzja nie określa kąta spadku technicznego, kierunku nachylenia czy układu połaci dachowych.

Organ odmówił uzupełnienia decyzji w zakresie zaznaczenia na załączniku graficznym nr 1 ciągu pieszego, a tym samym nie uwzględnił wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich.

Wspólnota Mieszkaniowa "[...] wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] czerwca 2021 r.

Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, które mogły mieść istotny wpływ na wynik sprawy tj.:

1) art. 157 § 2 w zw. z art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a., poprzez brak wszczęcia postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji organu I instancji, w sytuacji gdy decyzja ta została skierowana do osoby niebędącej stroną;

2) art. 7, art. 77, art. 80, art. 107 § 3 w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez niezebranie i nierozpatrzenie w całości materiału dowodowego oraz niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, a także błędną i dowolną ocenę materiału dowodowego tj.:

a) brak ustalenia czy inwestycja będzie posiadała funkcję teatru, a umowa oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste obliguje użytkownika wieczystego do zabudowy nieruchomości budynkiem usługowo-handlowym z teatrem;

b) brak ustalenia czy inwestycja obejmuje pojedynczy garaż czy kilka garaży podziemnych;

c) samowolne przyjęcie przez organ, że inwestycja zostanie zrealizowana jedynie na części działki [...], podczas gdy inwestor wskazał, że zostanie zrealizowana na działkach nr [...],[...] cz., [...];

d) brak ustalenia maksymalnej wysokości inwestycji i samowolnej zmiany przez organ wysokości poprzez dopuszczenie kondygnacji technicznej;

e) błędne przyjęcie przez organ, że odprowadzanie ścieków będzie odbywało się do sieci kanalizacyjnej, podczas gdy inwestor wskazał, że przewidywane zapotrzebowanie na odprowadzanie ścieków będzie wynosić 190.000 dm3/d i będzie odbywało się do zbiorników bezodpływowych, szamb;

f) brak wezwania inwestora do uzupełnienia liczby miejsc parkingowych oraz postojowych zgodnie z obowiązującymi przepisami;

g) brak ustalenia wysokości masztu zwieńczającego budynek;

3) naruszenie art. 8 i art. 107 § 3 k.p.a. przez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji;

4) naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. polegające na bezzasadnym utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji.

Naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.:

1) art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne zastosowanie i wydanie decyzji niezgodnej z wnioskiem inwestora:

a) przyjęcie, że inwestycja obejmuje kilka garaży podziemnych, podczas gdy inwestor wskazał na pojedynczy garaż;

b) przyjęcie, że inwestycja zostanie zrealizowana jedynie na części działki [...], podczas gdy inwestor wskazał działki nr [...];

c) zmianę wysokości poprzez dopuszczenie kondygnacji technicznej;

d) przyjęcie, że odprowadzanie ścieków będzie odbywało się do sieci kanalizacyjnej, podczas gdy inwestor wskazał, że przewidywane zapotrzebowanie na odprowadzanie ścieków będzie wynosić 190.000 dm3/d i będzie odbywało się do zbiorników bezodpływowych, szamb;

2) art. 52 ust. 1 w zw. art. 61 ust. 1 pkt 3) w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. poprzez jego błędne zastosowanie i wydanie decyzji gdy uzbrojenie terenu nie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

3) art. 53 ust. 4 u.p.z.p. w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. poprzez nieprawidłowe uzgodnienie decyzji ustalającej warunki zabudowy z właściwymi organami.

Skarżąca wnosiła o uwzględnienie skargi i uchylenie decyzji SKO oraz uchylenie decyzji organu I instancji.

W uzasadnieniu skargi podniosła, że SKO pomimo zaistnienia przesłanki skutkującej stwierdzeniem nieważności decyzji organu I instancji z art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a., nie uchyliło przedmiotowej decyzji.

Organ I instancji w sposób nieprawidłowy ustalił strony postępowania. Kierował swoje pisma oraz rozstrzygnięcia do zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]", nie zaś do Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]".

Inwestor w pierwotnym wniosku z 19 maja 2016 r., zawnioskował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków użyteczności publicznej o wiodącej funkcji biurowo-usługowo-handlowej oraz służącej prowadzeniu działalności społeczno-kulturalnej Towarzystwa Społeczno-Kulturalnego [...] wraz z siedzibą Teatru [...] wraz z garażami podziemnymi, wjazdem i towarzyszącą infrastrukturą. Potem doszło do kilkakrotnej modyfikacji wniosku i zmiany charakteru przedsięwzięcia - z budynku użyteczności publicznej - teatru z dużym parkingiem na typowo komercyjny budynek biurowo-usługowy, bez teatru i z małą powierzchnią parkingową co powoduje, że dotychczasowe uzgodnienia, w szczególności konserwatorskie, dokonane w toku postępowania powinny zostać powtórzone. W charakterystyce inwestycji nie wymieniono funkcji teatru.

Jednak decyzja organu I instancji ustala warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków biurowo-usługowo-handlowych z funkcją teatru wraz z garażami podziemnymi, wjazdem i towarzyszącą infrastrukturą. Organ bezrefleksyjnie przyjął, że choć inwestor w nazwie inwestycji wskazuje na funkcję teatru, to nie uwzględnia jej w swojej koncepcji. Ponadto, organ I instancji, samowolnie zmienił określenie inwestycji, zmieniając słowo "garażem" na "garażami" - zmiana ta jest istotna, gdyż pierwotnie inwestor zawnioskował o warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej duży garaż (o powierzchni powyżej 0,5 ha). Następnie zmniejszył powierzchnię garaży, nadal utrzymując, że wnosi o warunki zabudowy dla inwestycji z pojedynczym garażem. Inwestor nie planuje wybudowania teatru, gdyż 16 września 2019 r. zawnioskował do Prezydenta [...] o zmianę przeznaczenia użytkowania wieczystego nieruchomości poprzez wykreślenie przeznaczenia na teatr.

Inwestor wnioskował o realizację inwestycji na całej działce [...] (działce stanowiącej drogę publiczną) oraz na części działki nr [...] , a organ samowolnie stwierdził, że inwestycja zostanie zrealizowana na części działki [...]i obejmuje całą działkę nr [...].

Inwestor zawnioskował o maksymalną wysokość inwestycji odpowiednio: 13,7 m, 17,3 m i 95/120 m, a organ dopuścił jeszcze kondygnację techniczną (chociaż inwestor oficjalnie o to nigdy nie wnosił) o maksymalnej wysokości 3 m, co dało zamiast wnioskowanych 17,3 - 20,5 m wysokości.

Organ wydał decyzję niezgodną z wnioskiem, gdyż wskazywał on, że zapotrzebowanie na odprowadzanie ścieków będzie wynosić 190 000 dm3/d i będzie odbywało się do zbiorników bezodpływowych, szamb, nie zaś do sieci kanalizacyjnej.

Decyzja, powołując się na obowiązujące Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, wskazuje że inwestor powinien zapewnić nie więcej niż 5 miejsc/1000 m2 powierzchni użytkowej biur i urzędów oraz nie więcej niż 10 miejsc/1000 m2 powierzchni użytkowej handlu i usług, zarówno w garażu podziemnym jak i naziemnym. Oznacza to, że przy 34 764 m2 powierzchni użytkowej biur i 1999 m2 powierzchni użytkowej handlu i usług - powinno być to łącznie 195 miejsc parkingowych. W ostatecznej wersji wniosku inwestor przewidział jedynie 135 miejsc parkingowych w parkingu podziemnym i 0 naziemnych miejsc parkingowych.

[...] Wojewódzki Konserwator Zabytków prawomocnym postanowieniem z dnia 1 października 2018 r., odmówił uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy. Postanowienie to nadal funkcjonuje w obrocie prawnym, ale organ powołał się na fakt wydania drugiego postanowienia uzgodnieniowego.

Każdy budynek wysokościowy musi posiadać awaryjne źródło zasilania. inwestor w tej kwestii nie wskazał żadnego rozwiązania, co oznacza, że może być to zespół prądotwórczy zasilany paliwem konwencjonalnym, którego składowanie wiązałoby się z koniecznością uzyskania decyzji środowiskowej.

Organy nie ustaliły zarówno parametrów wysokościowych masztu, jak też jego przeznaczenia, co narusza art. 54 ust. 2 pkt c u.p.z.p.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w odpowiedzi na skargi wnosiło o jej oddalenie.

Uczestnik postępowania - inwestor [...] w odpowiedzi na skargi wnosił o ich oddalenie oraz przedłożył oświadczenie z dnia 22 czerwca 2021 r. o zgodności decyzji z jego wnioskiem.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329, dalej: "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Przedmiotem kontroli jest badanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na jej wynik.

Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Stosownie zaś do art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną.

W ocenie Sądu, zaskarżone rozstrzygnięcie jest słuszne, oparte na prawidłowo ustalonym stanie faktycznym i jego prawidłowej ocenie, a tym samym skarga jest niezasadna.

Zdaniem Sądu, wbrew zarzutom skarg, uzasadnienia wydanych w sprawie decyzji zawierają wyjaśnienie podstaw faktycznych i prawnych rozstrzygnięcia, a nie odniesienie się do niektórych – pobocznych tez i twierdzeń skarżących, nie stanowiło o wadliwości decyzji uzasadniającej jej uchylenie.

SKO w [...] przeanalizowało prawidłowość ustalenia parametrów urbanistycznych inwestycji przewidzianych do wyznaczenia przez rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Ponadto, odniosło się do zarzutów dotyczących prawidłowości uzgodnień, dostępu do drogi publicznej, zagrożenia dla ciągu pieszo-jezdnego, nasłonecznienia i innych.

Odnosząc się do zarzutów w zakresie uzgodnień z zarządcą drogi, wskazać należy, że zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 9 u.p.z.p. i art. 64 ust. 1 u.p.z.p., decyzję o warunkach zabudowy w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego wydaje się po uzgodnieniu z właściwym zarządcą drogi. Uzgodnienia dokonuje się w trybie art. 106 k.p.a., co oznacza, że co do zasady uzgodnienie jest dokonywane w formie postanowienia (art. 106 § 5 k.p.a.).

W sprawie niniejszej Prezydent [...] pismem z [...] sierpnia 2020 r., powołując się na art. 53 ust. 4 pkt 9 u.p.z.p. i art. 64 ust. 1 u.p.z.p., zwrócił się do Zarządu Dróg Miejskich o uzgodnienie projektu przedmiotowej decyzji. Zarząd Dróg Miejskich w piśmie z [...]sierpnia 2020 r. stwierdził, że uzgadnia projekt decyzji. Jednocześnie zawarł w piśmie szereg uwag dotyczących obsługi komunikacyjnej inwestycji, w tym wskazał na konieczność wykonania analizy komunikacyjnej.

Przypomnieć należy, że teren przedmiotowej inwestycji przylega do Placu [...], który stanowi drogę powiatową. Zarządcą tej drogi jest Prezydent [...]. Zarząd Dróg Miejskich jest jednostką organizacyjną [...] (§ 2 ust. 1 Statutu Zarządu Dróg Miejskich, stanowiącego załącznik do uchwały Rady [...]nr [...]z [...] maja 2008 r. w sprawie statutu Zarządu Dróg Miejskich).

Zatem Zarząd Dróg Miejskich nie jest organem administracji publicznej. W orzecznictwie wskazuje się, że w przypadku takiego zbiegu kompetencji obowiązek uzgodnienia decyzji o warunkach zabudowy z zarządcą drogi w ogóle nie istnieje, gdyż kwestie, które powinien ocenić zarządca drogi, ocenia samodzielnie przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy organ właściwy do jej wydania (wyrok NSA z 9 lipca 2013 r., II OSK 609/12).

Tym samym pismo ZDM nie stanowiło uzgodnienia, o którym mowa w art. 53 ust. 4 pkt 9 u.p.z.p. i art. 64 ust. 1 u.p.z.p. (wyrok NSA z 24 marca 2021 r. , sygn. II OSK 1834/20) i nie wymagało formy postanowienia.

Skarżąca Wspólnota wskazywała, że inwestycja wymaga odprowadzania do urządzeń wodnych wód opadowych lub roztopowych, ujętych w otwarte lub zamknięte systemy kanalizacji deszczowej służące do odprowadzania opadów atmosferycznych albo w systemy kanalizacji zbiorczej w granicach administracyjnych miast, co wymaga uzyskania pozwolenia wodnoprawnego (art. 35 ust. 3 pkt 7 i art. 389 pkt 1 Prawa wodnego). Zdaniem Wspólnoty, projekt musiał zostać uzgodniony na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 11 lit. a u.p.z.p. i art. 64 ust. 1 u.p.z.p., co w sprawie nie miało miejsca.

Stosownie do tych przepisów, decyzję o warunkach zabudowy w odniesieniu do przedsięwzięć wymagających uzyskania pozwolenia wodnoprawnego, do wydania którego organem właściwym jest minister właściwy do spraw gospodarki wodnej albo Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie, wydaje się po uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw gospodarki wodnej albo dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie.

W tym kontekście wskazać należy, że pozwolenie wodnoprawne jest wymagane na odprowadzanie wód do urządzeń wodnych. Są to urządzenia takie jak rowy, stawy, mury oporowe itp. (art. 16 pkt 65 Prawa wodnego). Pojęciem tym nie są objęte urządzenia kanalizacyjne (art. 16 pkt 65 lit. f Prawa wodnego). Wody opadowe lub roztopowe będą odprowadzane do urządzeń kanalizacyjnych, a nie do urządzeń wodnych. Na takie odprowadzanie wód nie jest potrzebne uzyskanie pozwolenia wodnoprawnego. Tym samym wydanie przedmiotowej decyzji nie wymagało uzgodnienia w trybie art. 53 ust. 4 pkt 11 lit. a u.p.z.p. i art. 64 ust. 1 u.p.z.p.

W myśl art. 54 pkt 2 lit. c u.p.z.p. i art. 64 ust. 1 u.p.z.p. w decyzji o warunkach zabudowy określa się warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie komunikacji. W decyzji wskazano (pkt 1.5), że dostęp do drogi powinien się odbywać od strony pl. [...], co było wystarczające. Brak było podstaw do określenia w decyzji o warunkach zabudowy dokładnej lokalizacji zjazdu.

Odnosząc się do okoliczności, że w decyzji organ używał słowa "wjazd" zamiast "zjazd", jak stanowią przepisy ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, to fakt ten nie miał istotnego znaczenia dla oceny prawidłowości rozstrzygnięcia.

W kwestii dostępności do drogi publicznej, wskazać należy, że działka inwestycyjna o nr ewidencyjnym [...], przylega do działki nr [...]. Stosownie zaś do pisma Zarządu Dróg Miejskich z 16 maja 2019 r., działka ewidencyjna nr [...] jest częścią drogi publicznej - Placu [...].

Z oświadczenia inwestora z 22 czerwca 2021 r., złożonego w toku postepowania sądowoadministracyjnego wynikało, że wydana decyzja jest w pełni zgodna z jego wnioskiem i że akceptuje jej postanowienia, w tym w zakresie użycia w opisie inwestycji słów "garaże podziemne" oraz w zakresie opisu terenu inwestycji poprzez wskazanie, że będzie ona zlokalizowana na "działce nr [...]i części działki nr [...]". Tym samym twierdzenia skarżących o niezgodności decyzji z wnioskiem inwestora były chybione. Istotne było również to, że użycie w opisie inwestycji słowa "garaże" zamiast "garaż" nie miało wpływu dla określenia parametrów inwestycji.

Zgodnie z treścią decyzji inwestor nie może realizować zabudowy kubaturowej na terenie działki nr [...]. Roboty w zakresie infrastruktury odnoszące się do tych działek, stanowiących część drogi publicznej, będą mogły być wykonane na warunkach uzgodnionych z zarządca drogi. Użycie w decyzji słowa "część" w odniesieniu do działki ewidencyjnej nr [...], a nie nr [...], nie miało istotnego znaczenia dla sprawy.

Z akt sprawy wynikało ewidentnie, że ramach inwestycji inwestor nie planuje realizacji garażu o powierzchni użytkowej większej niż 5 000 m2, a zatem decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach nie była wymagana. We wniosku z 12 lutego 2019 r., inwestor wskazał, że zamierza zrealizować garaż wraz z towarzyszącą mu infrastrukturą o powierzchni użytkowej mniejszej niż 5 000 m2. Przewidywana liczba miejsc parkingowych: łącznie 135 miejsc. Tym samym planowana inwestycja nie jest zaliczana do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

Bezsporne jest, że inwestor przewiduje wzniesienie budynku wysokościowego (§ 8 pkt 4 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). W budynkach wysokościowych jednym ze źródeł zasilania powinien być zespół prądotwórczy (§ 181 ust. 1 ww. rozporządzenia).

Skarżące Wspólnoty wskazują, że zespół prądotwórczy będzie zasilany olejem lub innym paliwem konwencjonalnym, które mogą zanieczyścić środowisko, a zatem inwestycja wymaga decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Jednak decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach jest wymagana tylko w przypadkach określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. z 2019 r., poz. 1839). Zespół prądotwórczy nie jest przedsięwzięciem wymagającym uzyskania takiej decyzji.

Realizacja inwestycji została zaakceptowana z punktu widzenia możliwości przyłączenia do sieci ciepłowniczej. W swoim uzgodnieniu [...]S.A. wskazała, że zasilenie w ciepło z sieci ciepłowniczej projektowanego budynku użyteczności publicznej /teatr i biura/, w sumarycznej ilości 3750 kW, jest technicznie możliwe. Pisma dostawców mediów, nie zostały ograniczone terminem ważności. Nie ma zatem podstaw do twierdzenia, że mogły one utracić ważność.

Zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 2 u.p.z.p. i art. 64 ust. 1 u.p.z.p., decyzje o warunkach zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków. W związku z tym przedmiotowa decyzja została uzgodniona przez [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków postanowieniem z 21.08.2020 r. [...] i nie miało znaczenia, że uprzednio wydane zostało postanowienie odmowne.

Organ wykazał, że zlokalizowanie przedmiotowego obiektu w śródmiejskiej zabudowie handlowo-usługowo-mieszkaniowej, uzupełnia istniejącą zabudowę i niewątpliwie nie została naruszona zasada dobrego sąsiedztwa.

Zarzut wadliwego wyznaczenia parametrów geometrii dachu, był bezzasadny. Zgodnie z decyzją dach ma być płaski i brak było podstaw do wyznaczania kierunku nachylenia i układu połaci dachowych (wyrok NSA z 16 czerwca 2016 r., II OSK 2524/14). Jest to parametr dotyczący dachów stromych.

Nadto między decyzją, a wnioskiem inwestora nie było niezgodności co do wysokości części niższej inwestycji. Inwestor wnioskował o wysokość zabudowy na poziomie 17,3 m i taka została ustalona w decyzji. Kondygnacja techniczna została wskazana jako fakultatywna.

W odpowiedzi na skargi, inwestor przekonująco wykazał, że oczywistą omyłką było określenie we wniosku, że ścieki o objętości 190.000 l/dziennie będą odprowadzane do szamba. Powyższe omyłka nie wpłynęła w żaden sposób na treść decyzji, zaś inwestor uzyskał w szczególności pisemne potwierdzenie możliwości przyłączenia do kanalizacji miejskiej.

Z sentencji decyzji jasno wynika, że w ramach inwestycji musi się znajdować funkcja teatru, więc inwestor nie będzie mógł wykonać na podstawie tego rozstrzygnięcia, przedsięwzięcia pozbawionego takiej funkcji. Istotnego znaczenia nie miał, poglądowy rozkład pomieszczeń, który obecnie takiej funkcji w sposób wyraźny nie przewiduje.

Wspólnota [...] zarzucała, że w ramach inwestycji zaplanowano 135 miejsc postojowych, co nie odpowiada wymogowi liczby tych miejsc określonemu w decyzji. W tym zakresie decydujący był nie wniosek, a wskaźnik wymaganych miejsc parkingowych określony w decyzji (wynikający ze Studium powołanego w decyzji), który będzie weryfikowany na etapie udzielenia pozwolenia na budowę. W decyzji wskazano też, że należy przewidzieć miejsca postojowe dla rowerów i niepełnosprawnych. Ich dokładna lokalizacja zostanie określona na dalszym etapie procesu inwestycyjnego, w projekcie budowlanym.

W decyzji o warunkach zabudowy wysokość zabudowy ustalono poprzez określenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (§ 1 pkt 4 i § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Kwestia wysokości urządzeń, w tym masztu, które będą zlokalizowane na dachu obiektu, to zagadnienie z zakresu prawa budowlanego.

Wspólnota "[...]" zarzucała, że decyzję skierowano nie do niej samej lecz do zarządu. Jednak takie określenie podmiotu w rozdzielniku decyzji nie oznaczało, że decyzja nie została skierowana do Wspólnoty "[...]". Decydujące było bowiem to, komu organ przypisywał uprawnienia lub obowiązki jako strony postępowania.

Prawidłowo przeprowadzona analiza obszaru wykazała dopuszczalność realizacji planowanej inwestycji, zgodnie z warunkami określonymi w decyzji oraz po spełnieniu wymogów wynikających z przepisów prawa budowlanego na etapie postępowania o uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Reasumując nie można zarzucić organom naruszenia przepisów prawa materialnego i procesowego wskazanych w skardze, które mogłyby uzasadniać odmienne rozstrzygnięcie.

Z uwagi na powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji.