Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 1449/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2011-01-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 7 art. 8 art. 15 art. 136 art. 138 par. 2
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 154 art. 156 ust. 1 ust. 3 ust. 4
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 12 ust. 4a ust. 5
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: par. 36 ust. 1 ust. 2 par. 57 ust. 1 par. 58 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Dnia 27 stycznia 2011 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Tomasz Zbrojewski Sędziowie Sędzia WSA Barbara Rymaszewska (spr.) Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska Protokolant asystent sędziego Marcelina Chmielecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 stycznia 2011 roku sprawy ze skargi Klasztoru A w Ł. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz strony skarżącej Klasztoru A w Ł. kwotę 457 (czterysta pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...], nr [...], podstawie art. 138 § 2 k.p.a., - uchylił w całości decyzję Starosty [...] z dnia [...], nr [...], orzekającą o ustaleniu odszkodowania, w wysokości 743.500,00 zł., za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną, tj. ul. A, położoną w Ł. przy ul. B 2/4, oznaczoną na mapie sytuacyjnej nr [...] jako działka nr [...], o powierzchni 1207 m2, oraz o przyznaniu w/w kwoty na rzecz Klasztoru A w Ł. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

Wnioskiem z dnia 10 listopada 2008 roku Klasztor A w Ł., wystąpił o ustalenie odszkodowania za część nieruchomości położonej w Ł. przy ul. B 2. Wniosek ten został poprzedzony decyzją Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] o ustaleniu lokalizacji drogi, tj. inwestycji polegającej na rozbudowie drogi powiatowej - ul. A - w Ł., na odcinku od ul. C do rejonu skrzyżowania z ul. B wraz z niezbędną infrastrukturą. Starosta [...] ustalił, że w/w decyzją objęta została m.in. część działki oznaczonej numerem [...], oznaczona zgodnie z powołaną wyżej mapą, jako dz. nr [...] o pow. 1207 m2.

Decyzją z dnia [...] Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji stwierdził nieważność decyzji Wojewody [...] z dnia [...], nr [...], stwierdzającej nabycie z mocy prawa z dniem 27 maja 1990 roku, przez gminę Miasto Ł. własności części nieruchomości Skarbu Państwa położonej w Ł. przy ul. B 2/4, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 4240 m2. Było to następstwem decyzji Ministra Budownictwa z dnia [...], nr [...], stwierdzającej nieważność decyzji Prezydium Rady Ministrów z dnia [...], nr [...] oraz orzeczenia Prezydium Rady Narodowej m. Ł. z dnia [...], nr [...], które były podstawą przejęcia własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa. Wobec powyższego Starosta [...] ustalił, że w dniu 7 października 2008 roku nieruchomość stanowiła własność Klasztoru A w Ł., będącego kościelną osobą prawną w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 17 maja 1989 roku o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. nr 29 póz. 154 ze zm.) i wskazaną wcześniej decyzją z dnia [...], nr [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną.

Odwołanie od w/w decyzji Starosty [...] złożył Prezydent Miasta Ł. W uzasadnieniu wskazał, że powyższa decyzja powinna być uchylona, ponieważ organ orzekający nie uwzględnił, że w treści decyzji Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], nr [...] o ustaleniu lokalizacji drogi dla inwestycji polegającej na rozbudowie przedmiotowej drogi, jako dotychczasowego właściciela działki nr [...], z której wyodrębniono działkę nr [...], o pow. 1207 m2, z obrębu [...], wskazano Gminę Miasto Ł., a nie Klasztor A w Ł.

Wojewoda [...] w uzasadnieniu wskazanej na wstępie decyzji z dnia [...], wyjaśnił, że w toku postępowania zlecono wykonanie wyceny spornej nieruchomości, rzeczoznawcy majątkowemu A. B., która określiła jej wartość na kwotę 669.270,00 zł. Wnioskodawca zaś złożył do akt sprawy operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. W., zgodnie z którym wartość nieruchomości określona została na kwotę 830.000,00 zł.

W dniu 9 marca 2010 roku odbyła się rozprawa administracyjna z udziałem w/w rzeczoznawców majątkowych, w toku której uzgodniono wspólną wartość nieruchomości na kwotę 749.281,46 zł., tj. 620,78 zł/m2., a zgodnie z powyższą wyceną wartość nieruchomości została określona na kwotę 743.500,00 zł. Dalej organ odwoławczy podniósł, iż w toku postępowania pierwszoinstancjnego, nie wykazano braku możliwości określenia wartości nieruchomości na podstawie przepisu § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), do czego organ był zobowiązany. Lakoniczne sformułowanie rzeczoznawcy majątkowego, że analiza transakcji nieruchomościami na terenie miasta Ł. prowadzi do stwierdzenia, że występuje niewielka ilość takich transakcji, a transakcji nieruchomości zajętych pod drogi publiczne nie znaleziono, jest niewystarczające. Organ pierwszej instancji w uzasadnieniu podjętej decyzji całkowicie pominął wskazaną kwestię, naruszając tym samym, w ocenie organu odwoławczego przepisy art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. Ponadto operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono odszkodowanie zatytułowany został - aktualizacja. W jego treści przy punktach dotyczących przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym, uwarunkowań prawnych, metody wyceny stwierdzono, że nie uległy one zmianie. Odnosząc się do powyższego Wojewoda [...], wskazał, że stosownie do treści art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, zatem przepisy owej ustawy jak i wskazanego rozporządzenia nie uprawniają rzeczoznawcy majątkowego do sporządzenia aktualizacji operatu szacunkowego.

Odnosząc się do ustaleń organu pierwszej instancji, dotyczących dotychczasowego właściciela nieruchomości, organ drugiej instancji wskazał, że w aktach sprawy znajdują się jedynie nieuwierzytelnione kserokopie dokumentów dotyczących przywołanego zagadnienia, na które powołuje się w uzasadnieniu swej decyzji organ pierwszej instancji.

Powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi zaskarżył Klasztor A w Ł., wnosząc o jej uchylenie zarzucił:

- naruszenie art. 7, 8, 77, 80 i 107 § 3 k.p.a. poprzez dowolne w ocenie podważenie operatu szacunkowego rzeczoznawcy A. B.;

- naruszenie przepisów § 26 i § 36 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w związku z art. 159 o gospodarce nieruchomościami, poprzez przyjęcie, że brak było podstaw do zastosowania metody wyceny wskazanej w § 36 ust. 2 wskazanego rozporządzenia;

- naruszenie art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez przyjęcie, że rzeczoznawca majątkowy nie miał prawa do sporządzenia aktualizacji swojego wcześniejszego operatu szacunkowego.

W uzasadnieniu skargi strona skarżąca wskazała, że Prezydent Miasta Ł. nigdy nie zakwestionował wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę powołanego przez organ pierwszej instancji, takiego zarzutu nie zawiera także odwołanie Prezydenta. W opinii skarżącego rzeczoznawca A. B. w sposób zasadny przedstawiła potrzebę posłużenia się metodą wyceny wskazaną w § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, co spowodowało przyjęcie do porównań transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu odpowiadającemu przeznaczeniu gruntów, z których wydzielono wycenioną działkę. Nadto w aktach sprawy nie ma żadnych dowodów ani też jakichkolwiek innych przesłanek, które dawałyby podstawę do przyjęcia, że w Gminie Ł. w omawianym okresie zawierane były transakcje dotyczące nieruchomości pod drogi publiczne, zaś A. B. poszukiwała takich transakcji i ich nie znalazła. Zdaniem strony skarżącej szczególnie rażącą jest teza, że rzeczoznawca nie miał prawa do sporządzenia aktualizacji operatu szacunkowego wydanego blisko jeden rok wcześniej, gdyż nie zezwala na to art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skarżący wskazał, że odnosi wrażenie, że zarówno odwołanie Prezydenta Miasta jak też zaskarżona decyzja przynoszą skutek w postaci znacznego odłożenia w czasie płatności przyznanego odszkodowania i to bez żadnych konsekwencji, bowiem płatność ta ma nastąpić, dopiero w momencie, gdy decyzja o przyznaniu stanie się ostateczna.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, argumentując jak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem zaskarżonych aktów lub czynności organów administracji publicznej. Powyższe oznacza, że sąd administracyjny ocenia wydany akt zarówno pod względem jego zgodności z prawem materialnym jak i zgodności z prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej.

Analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego wskazuje na zasadność skargi.

Przechodząc do oceny zaskarżonej decyzji przypomnieć wypada, iż zgodnie z wyrażoną w art. 15 k.p.a. zasadą dwuinstancyjności postępowania administracyjnego każda sprawa administracyjna rozstrzygnięta decyzją pierwszoinstancyjną, w wyniku odwołania wniesionego przez legitymowany podmiot podlega ponownemu rozpoznaniu i rozstrzygnięciu przez organ drugiej instancji. Istota zasady dwuinstancyjności sprowadza się do dwukrotnego rozpoznania i rozstrzygnięcia tożsamej pod względem przedmiotowym i podmiotowym sprawy administracyjnej. Obowiązkiem organu odwoławczego jest rozpatrzenie odwołania i wydanie decyzji zgodnie z treścią art. 138 k.p.a. Organ ten nie może ograniczyć się tylko do kontroli decyzji organu pierwszej instancji, a obowiązany jest ponownie rozstrzygnąć sprawę, dążąc do merytorycznego jej zakończenia. W tym celu organ odwoławczy może na żądanie strony lub z urzędu przeprowadzić dodatkowe postępowanie w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie, albo zlecić przeprowadzenie takiego uzupełniającego postępowania organowi, który wydał decyzję (art.136 k.p.a).

Sąd uznał, że organ drugiej instancji naruszył przepis art. 138 § 2 k.p.a. w stopniu mogącym mieć wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. Zgodnie z treścią przywołanego przepisu organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji, gdy rozstrzygnięcie sprawy wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości lub w znacznej części. Przekazując sprawę organ ten może wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji w trybie art. 138 § 2 k.p.a. stanowi jednak wyjątek od zasady merytorycznego rozpatrzenia sprawy przez organ odwoławczy. Oznacza to, że organ odwoławczy może wydać decyzję kasacyjną tylko wówczas, gdy organ pierwszej instancji nie przeprowadził postępowania wyjaśniającego lub gdy przeprowadził je w sposób wadliwy.

Tymczasem w ocenie sądu nie było podstaw do postawienia takiego zarzutu postępowaniu i decyzji organu I instancji.

Przede wszystkim wskazać także należy, że Wojewoda [...] w zasadzie nie ustosunkował się do jedynego w istocie zarzutu odwołania, że organ I instancji nie uwzględnił okoliczności, iż w decyzji lokalizacyjnej z dnia [...] jako dotychczasowego właściciela działki nr [...], z której wyodrębniono działkę nr [...] wskazano Gminę Ł., a nie Klasztor A w Ł. Brak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji rozważań na ten temat. Podobnie organ odwoławczy nie odniósł się do zajętego przez pełnomocnika Klasztoru stanowiska, że skoro stwierdzenie nieważności w/w decyzji komunalizacyjnej, ze skutkiem ex tunc, nastąpiło przez wydanie decyzji Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia [...], to efektem tejże decyzji musiała być zmiana w dziale II księgi wieczystej regulującej stan prawny spornej nieruchomości, który w momencie wydawania decyzji lokalizacyjnej był niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, bowiem nieruchomość należała do Klasztoru.

Nie może zyskać aprobaty zarzut Wojewody, iż elementem uzasadniającym zastosowanie w niniejszej sprawie trybu przewidzianego art. 138 § 2 k.p.a. był brak w aktach sprawy uwierzytelnionych kopii dokumentów, odnoszących się do dotychczasowego właściciela nieruchomości. Tym bardziej, że nic nie stało na przeszkodzie, by organ odwoławczy w ramach prowadzonego postępowania uzupełnił ten brak w materiale dowodowym, jeśli w ocenie organu nie pozwalał on na jednoznaczne rozstrzygnięcie i wydanie decyzji w sprawie zgodnie z art. 136 k.p.a. Warto przypomnieć, iż uzasadnieniu decyzji kasacyjnej organ odwoławczy obowiązany jest a takiej sytuacji wskazać przyczyny niezastosowania art. 136 k.p.a., czego Wojewoda [...] w rozpoznawanej sprawie nie uczynił. Już z tych względów zastosowanie przez organ art. 138 §2 k.p.a., a więc wydanie decyzji kasatoryjnej pozbawione było podstaw.

Postępowanie administracyjne w przedmiotowej sprawie prowadzone było na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 roku, Nr 193 poz. 1194 ze zm.) i dotyczyło ustalenia i wypłaty odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Zgodnie z dyspozycją art. 12 ust 4 a) wskazanej ustawy decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami (art. 12 ust. 5).

Ponadto w myśl art. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 roku, Nr 102, poz. 651 ze zm.) jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. stanowi operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego.

Stosownie do uregulowania zawartego w art. 156 ust. 1 rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy. Na podstawie delegacji zawartej w treści art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami Rada Ministrów rozporządzeniem z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określiła sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego.

Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Nadto w przypadku braku w/w cen, wartość gruntów określa się w sposób następujący:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %;

2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 % (ust. 2 ).

Słusznie zatem zauważył Wojewoda [...], iż wyżej wymieniony przepis nakazywał rzeczoznawcy majątkowemu, przy wycenie spornej nieruchomości, w pierwszej kolejności uwzględnić transakcje gruntami nabywanymi pod budowę dróg publicznych, a dopiero stwierdzenie braku na rynku takich transakcji upoważniało rzeczoznawcę do skorzystania z zapisu znajdującego się w § 36 ust. 2 rozporządzenia i przyjęcia do porównań transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu odpowiadającemu przeznaczeniu gruntów, z których wydzielono wycenianą działkę.

Nie sposób jednak podzielić oceny operatu szacunkowego i zawartej w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewoda [...] uznał, że w toku postępowania pierwszoinstancjnego nie wykazano braku możliwości określenia wartości nieruchomości na podstawie przepisu § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), czyli na podstawie metody porównawczej.. W ocenie organu odwoławczego uzasadnienie wyboru innej metody jest lakoniczne, ponadto błędnie nie zostały objęte analizą transakcje nieruchomości zajętych pod drogi publiczne przeprowadzone na rynku regionalnym, bądź krajowym. Wojewoda [...] zarzucił także, iż aktualizacja operatu stanowi naruszenie art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. B. wynika jednak, że na terenie miasta Ł. nie dokonywano transakcji nieruchomości zajętych pod drogi publiczne, zatem uzasadnione było zastosowanie przepisu art. 36 ust. 2 rozporządzenia. Powyższą tezę potwierdza zarówno brak zastrzeżeń do powyższego operatu Prezydenta Miasta Ł., tj. podmiotu który zainicjował postępowanie odwoławcze, jak i kontroperat sporządzony przez innego rzeczoznawcę majątkowego K. W., także wskazujący na brak owych transakcji.. Lakoniczność stwierdzenia obydwu biegłych w tej kwestii nie stanowi wystarczającej przesłanki do podważenia tezy o braku danych do zastosowania metody porównawczej, tym bardziej, ze organ nie wskazał faktów, podważających tezę biegłej

Odnosząc się do zarzutu Wojewody [...] dotyczącego braku analizy rynku krajowego, bądź zagranicznego w zakresie transakcji nieruchomości zajętych pod drogi publiczne należy zauważyć, że przepisy nie nakładają na rzeczoznawcę takiego obowiązku, badania rynku tak odległego, o tak odmiennych parametrach.. Co więcej, z istoty metody porównawczej wynika, że dla jej zastosowania biegła winna dysponować transakcjami porównywalnymi, a więc zawierającymi pewną skalę podobnych cech. Tymczasem [...] rynek nieruchomości jest rynkiem o swoistych uwarunkowaniach, nie tylko w skali międzynarodowej, ale i w skali krajowej. Powszechnie wiadomo, że ceny gruntów w Ł. znacząco odbiegają od cen transakcyjnych w miastach o podobnej wielkości, strukturze. Zatem, w ocenie Sądu, znalezienie na innych rynkach transakcji mogących być punktem odniesienia dla ustalenia wartości rynkowej przedmiotowej działki, przy uwzględnieniu specyfiki rynku lokalnego byłoby zadaniem bardzo trudnym. Podważenie przez organ wiarygodności danych operatu z powyższych względów należy uznać za ocenę wykraczające poza ramy swobodnej oceny dowodów Tak więc i te zarzuty nie uzasadniały zastosowania normy prawnej zawartej w art. 138 § 2 k.p.a.

Podobnie nieuzasadniony jest zarzut organu odwoławczego dotyczący naruszenia art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez sporządzenie aktualizacji operatu szacunkowego.

Zgodnie bowiem z treścią art. 156 ust. 3 wskazanej ustawy operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Zgodnie zaś z art. 156 ust. 4 tej ustawy operat może być wykorzystany po upływie tego okresu po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził (art. 156 ust. 4). Wymogi formalne w tym zakresie określają przepisy § 57 ust. 1 i § 58 ust. 1 rozporządzenia, które stanowią, że rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy podpisuje go, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje natomiast poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1 tego rozporządzenia.

W powołanym wyżej przepisach mowa jest o operacie szacunkowym bez określenia, czy w jego skład wchodzą uzupełnienia i aktualizacje do niego sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego i jakie mają one znaczenie dla ustalenia terminu jego aktualności. Wobec tego dokonane uzupełnienia i aktualizacje nie mają wpływu na aktualność operatu. Zatem zestawiając daty sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego A. B. operatu szacunkowego tj. 10 lipca 2009 roku i jego aktualizacji, tj. 5 maja 2010 roku, z datą wydania decyzji przez Starostę [...], tj. 21 czerwca 2010 roku uznać należy, że dopuszczalna była jego aktualizacja, bowiem została sporządzona ona przed upływem roku od dnia sporządzenia operatu pierwotnego. Wobec tego nie zachodziła wtedy konieczność sporządzenia klauzuli, o jakiej mowa w art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami i w § 58 ust. 1 rozporządzenia.

Czym innym bowiem jest sporządzenie "aktualizacji operatu szacunkowego", a czym innym "potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego", o którym mowa w powołanym art. 156 ust. 4 ustawy oraz § 58 ust. 1 rozporządzenia (zob. wyrok WSA w Warszawie z dnia 18 lutego 2009 roku, w sprawie I SA/Wa 1630/08, Lex nr 527210).

W tej sytuacji brak jest podstaw prawnych do przyjęcia, jak uczynił to organ odwoławczy, że dokonanie aktualizacji operatu szacunkowego stanowi, w niniejszej sprawie, naruszenie dyspozycji art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bowiem aktualizacja operatu szacunkowego, dokonana w ciągu 12 miesięcy od daty sporządzenia owego operatu stanowi jego element składowy i nie ma wpływu na aktualność tego operatu. Interpretacja powołanego przepisu, zastosowana przez organ odwoławczy była nietrafna, co stanowi naruszenie normy prawa materialnego, o którym stanowi art. 145 §1 pkt 1 lit."a" p.p.s.a.

Nie sposób nie zauważyć, że w postępowaniu pierwszoinstancyjnym zainteresowani dążyli do osiągnięcia konsensusu, o czym świadczy chociażby wyznaczona rozprawa i jej przebieg. Rygory postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za grunt przejęty pod drogę publiczną nie umożliwiały wprawdzie zawarcia ugody, ale z aprobatą należy odnotować, że organ I instancji dążył do załatwienia sprawy w taki sposób, aby jego uczestnicy byli przekonaniu do słuszności przyjętych w decyzji rozwiązań, czyli z poszanowaniem zasad postępowania wskazanych w art. 7 i 8 k.p.a.

Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c, oraz art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) orzekł jak w sentencji.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ odwoławczy winien uwzględnić zawarte w niniejszym uzasadnieniu rozważania, w szczególności możliwość uzupełnienia materiału dowodowego – o ile będzie to konieczne - w trybie art. 136 k.p.a.

m.o.