Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 232/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2015-06-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 3
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Bąk-Marciniak Sędziowie WSA Józef Maleszewski WSA Izabela Paluszyńska (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Laura Szukała po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 czerwca 2015 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] marca 2015 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Burmistrza [...] z dnia [...] grudnia 2014r. nr [...]; 2. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej [...] kwotę 757 zł (siedemset pięćdziesiąt siedem) tytułem zwrotu kosztów postępowania, 4. w pozostałym zakresie wniosek o zasądzenie kosztów postępowania oddala.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] grudnia 2014r. Nr [...] po rozpatrzeniu wniosku [...] Agencji [...] z dnia 19 lipca 2013 r. w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla terenu działek [...], po stwierdzeniu, że teren i rodzaj inwestycji spełnia wymogi art. 61, ust. 1, pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Burmistrz [...] ustalił następujące warunki zabudowy:

1. rodzaj inwestycji - funkcja zabudowy i sposób zagospodarowania terenu: budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego podpiwniczonego.

2. ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego:

a) obowiązującą linię zabudowy określono na mapie w skali 1:500, stanowiącej załącznik nr 1 do decyzji,

-poprzez obowiązującą linię zabudowy należy rozumieć linię, w której musi być umieszczona część ściany frontowej projektowanego budynku, bez prawa jej przekraczania, za wyjątkiem takich elementów architektonicznych, jak: balkon, wykusz, gzyms, okap dachu, rynna oraz innych detali wystroju architektonicznego (lecz nie dalej niż 2,00 m),

powierzchnia biologicznie czynna: min. 30 % powierzchni wnioskowanej działki,

wielkość powierzchni terenu podlegającej przekształceniu w ramach inwestycji: maks. 950,00 m2,

Parametry dla budynku:

powierzchnia zabudowy: maks. 23,3% powierzchni działek objętych wnioskiem,

wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (gzymsu): od 8,5m do 13,80 m,

liczba kondygnacji: 5 w tym podpiwniczenie,

szerokość elewacji frontowej: od 35,40 m do 42,00 m,

rodzaj dachu, ukształtowanie połaci dachowych: dach płaski,

kąt nachylenia dachu: maks. 15°,

j) wysokość do kalenicy: od 12,50 m do 13,80 m,

k) przy realizacji inwestycji należy zachować wymogi wynikające z obowiązujących przepisów prawa, w szczególności ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U, z 2010 r. Nr 243, poz, 1623 ze zmianami) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz, 690 ze zmianami);

ustalenia dotyczące ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu:

a) na ewentualną wycinkę drzew i krzewów należy uzyskać stosowne zezwolenie,

ustalenia dotyczące ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury

współczesnej: bez zmian;

ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej:

dostęp do drogi publicznej - istniejącym zjazdem z drogi krajowej - ul. [...], usytuowanym na działce o nr ewidencyjnym 127, dostęp do ww. działki na podstawie ustanowionej notarialnie służebności przechodu i przejazdu,

minimalna liczba miejsc postojowych - 1,5 miejsca postojowego przypadające na każdy lokal mieszkalny, zlokalizowane na terenie wnioskowanych działek,

dostawa wody - projektowanym przyłączem z istniejącej sieci wodociągowej zgodnie z warunkami technicznymi wydanymi przez [...],

zasilanie w energię elektryczną - projektowanym przyłączem z istniejącej sieci elektroenergetycznej na zasadach określonych przez zarządcę sieci, zgodnie z uzgodnieniem [...] ,

zasilanie w energię cieplną - ogrzewanie gazowe,

odprowadzanie ścieków - projektowanym przyłączem do istniejącej sieci kanalizacji sanitarnej zgodnie z warunkami technicznymi wydanymi przez [...],

gospodarowanie odpadami - gromadzenie odpadów w pojemnikach na terenie działki i wywóz na składowisko w ramach systemu gminnego,

a) odprowadzanie wód opadowych i roztopowych - do sieci kanalizacji deszczowej, w razie braku możliwości przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej, dopuszcza się odprowadzanie wód opadowych na własny nieutwardzony teren, do dołów chłonnych lub zbiorników retencyjnych,

łączność - przewodowo lub bezprzewodowo;

6. wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich:

a) zabudowa i zagospodarowanie terenu nie może ograniczać dostępu do drogi publicznej dla innych działek,

b) zabudowa i zagospodarowanie terenu nie może ograniczać korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz środków łączności dla obiektów zlokalizowanych na innych działkach,

c) zabudowa i zagospodarowanie terenu nie może ograniczać dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi (osób trzecich),

d) w projekcie technicznym naieży zastosować takie rozwiązania aby nie wnosić dodatkowych uciążliwości na tereny sąsiadujące, w zakresie zanieczyszczenia powietrza, hałasu i drgań,

e) realizacja inwestycji nie może zmieniać stosunków wodnych na sąsiednich działkach osób trzecich,

7. linie rozgraniczające teren inwestycji podano na mapie w skali 1:500 stanowiącej załącznik do decyzji, linią łamaną określoną iiterami A-J. Stosownie do art. 63 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, decyzja nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich,

jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36 ustawy, mają także odpowiednio zastosowanie przepisy art. 36 i 37, koszty realizacji roszczeń o których mowa w art. 36 ust, 1 i 3, ponosi inwestor po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, wnioskodawcy, który nie uzyskał prawa do terenu, nie przysługuje roszczenie o zwrot nakładów poniesionych w związku z otrzymaną decyzją o warunkach zabudowy.

W uzasadnieniu organ podał, że w dniu 19 lipca 2013r. wpłynął wniosek [...] Agencji [...] w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego podpiwniczonego ze zjazdem z drogi, na terenie działek nr 130/5 i 145/9, położonych w [...].

Zgodnie z art. 61 § 4 oraz art. 10 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013r. poz. 267, zwanego dalej kpa) dnia 22 lipca 2013r. zawiadomiono strony o możliwości czynnego udziału w postępowaniu, prawie wglądu do akt, zgłaszania wniosków dowodowych, uwag i zastrzeżeń.

Ze względu na lokalizację inwestycji w przy drodze krajowej - ul. [...] pismem z dnia 1 sierpnia 2013r., zgodnie z art. 53, ust. 4, pkt. 9 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, projekt decyzji skierowano do uzgodnień do właściwego zarządcy - Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, Postanowieniem z [...], Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad odmówił uzgodnienia projektu decyzji z uwagi na brak możliwości realizacji nowego zjazdu z drogi krajowej. W związku z powyższym postanowieniem, dnia 19 września 2013r. wnioskodawca złożył wniosek do Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad w Warszawie o ponowne rozpatrzenie sprawy. Jednocześnie wnioskodawca wniósł o zawieszenie postępowania o ustalenie warunków zabudowy do czasu rozstrzygnięcia kwestii dostępu komunikacyjnego. Wobec powyższego postanowieniem z dnia [...] września 2013r. Burmistrz [...] zawiesił postępowanie administracyjne. Następnie dnia 9 czerwca 2014r. wypłynął wniosek wnioskodawcy (zmodyfikowany dnia 12 czerwca 2014r. i 30 czerwca 2014r.) o podjęcie postępowania. W związku z czym postanowieniem z dnia 1 lipca 2014r. postępowanie zostało podjęte. Jednocześnie wnioskodawca wniósł o objęcie zakresem inwestycji dodatkowych działek, tj. [...] zmianę przedmiotu inwestycji w zakresie rezygnacji z realizacji zjazdu z drogi krajowej. O powyższych zmianach poinformowane zostały strony postępowania. W następstwie wydania ww. postanowienia strony postępowania wniosły zażalenie na podjęcie postępowania. Wobec powyższego sprawa została przekazana do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...]. Organ II instancji postanowieniem z dnia [...] września 2014r. (do tut. Urzędu wpłynęło dnia 8 września 2014r.) utrzymał w mocy postanowienie Burmistrza[...] o podjęciu postępowania w sprawie.

W związku z wymogami wynikającymi z przepisów prawa organ przeanalizował dokumentację w sprawie i stwierdził, iż dla przedmiotowego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia wymogów art, 61 ust, 1, pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które brzmią następująco:

co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

teren ma dostęp do drogi publicznej;

istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu dla wnioskowanej działki wyznaczono wokół niej obszar analizowany niezbędny dla przeprowadzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na kopii mapy zasadniczej w skali 1 : 500 (art. 52, ust. 2, pkt 1) ustawy z dnia 27 marca 2003 r., o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - jednolity tekst Dz. z 2012 r, poz. 647 ze zmianami, zwany dalej u.p.z.p.). Granice obszaru analizowanego ustalono na podstawie § 3, ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588) w odległości trzykrotnej szerokości frontu działek nr 145/9, 130/5, 127 i 128 od ul. [...] (szerokość wynosi 108,0 m, czyli 3-krotna szerokość wynosi 324,0 m. Obszarem analizy objęte zostały tereny sytuowane przede wszystkim wzdłuż ul, [...]. Organ podał, że ze względu na swoją wielkość analizowany teren charakteryzuje się zróżnicowaną zabudową i zróżnicowanym sposobem zagospodarowania poszczególnych działek. Najbliższe sąsiedztwo terenu objętego wnioskiem zabudowane jest budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi o zbliżonej formie architektonicznej. Są to bloki mieszkalne o 4-5 kondygnacjach zarówno z dachami płaskimi jak i dwu- i wielospadowymi. Zabudowania te usytuowane są wzdłuż ul. [...] i tworzą faktyczną całość urbanistyczną. Nieruchomość objęta wnioskiem usytuowana jest pośród tej zabudowy. Obszar, który można uznać za całość urbanistyczną ograniczony został ulicami [...] Pozostałymi funkcjami występującymi w obszarze analizowanym są mieszkalnictwo jednorodzinne, usługi - w szczególności obiekty handlowe, usługi społeczne-szkoły, przedszkole i obiekt sakralny, W obszarze analizy występują ponadto zabudowania jednostki wojskowej. Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna zgrupowana jest na terenie osiedla charakteryzującego się dużą intensywnością zagospodarowania. Przeważają tu obiekty o dwóch kondygnacjach. Szczegółowe zestawienie parametrów budynków zawiera załącznik nr 4 do decyzji.

Jak podał organ analiza wykazała, że przedmiotowa inwestycja spełnia wszystkie wskazane wymogi art. 61 ust 1, t.j:

Ad. 1. Analiza wskaźników wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni poszczególnych działek w obszarze objętym analizą kształtuje się następująco:

- najniższy wskaźnik to 3,1%; najwyższy to 64,4% (średni: 21,6%),

Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, Parametry i cechy istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym:

- ilość kondygnacji: 2-5 kondygnacji,

- szerokości frontów: 9,5 - 104,5m

- ukształtowanie połaci dachowych: płaskie, dwuspadowe i wielospadowe (przewaga dwuspadowych),

- nachylenie połaci dachowych: 15° - 40° przy dachach stromych, i maks. 15° przy dachach płaskich,

Ad. 2. dostęp do drogi publicznej - istniejącym zjazdem z drogi krajowej – ul. [...], usytuowanym na działce o nr ewidencyjnym 127, dostęp do ww. działki na podstawie ustanowionej notarialnie służebności przechodu i przejazdu,

Ad. 3. uzbrojenie terenu – projektowanym przyłączem do sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej zgodnie z zgodnie z warunkami technicznymi [...]

Ad. 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych zgodnie z art. 10a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995r. Dz. U, z 2004r. Nr 121, poz. 1266 ze zm.),

Ad. 5) zgodność z przepisami odrębnymi w tym nie narusza warunków określonych w pkt 6 niniejszej decyzji.

Charakter obszaru, który podlegał analizie, tj. intensywna zabudowa miejska, umożliwił w ocenie organu wyznaczenie dopuszczalnej intensywności zabudowy wnioskowanego terenu, rozumianej jako procent powierzchni działki wskazanej do zajęcia przez planowany budynek. Parametr ten został obliczony dla wszystkich zabudowanych nieruchomości objętych analizą, Jednak jako najistotniejsze wyniki (w oparciu o które ustalono wymogi dla inwestycji) stanowią parametry zabudowy działek najbliższych (ujętych między ul. [...]), stanowiących całość urbanistyczną i charakteryzujących się tożsamym zagospodarowaniem z planowaną inwestycją. Do ustalenia dopuszczalnej powierzchni zabudowy przyjęto parametr intensywności zabudowy działki nr 147/2, tj. 23,3%. Omawiany parametr dla działek branych pod uwagę jest mało zróżnicowany i waha się między 16,1% a 23,3%. Szczegółowe zestawienie intensywności zawiera załącznik nr 4 do decyzji

Linię zabudowy wyznaczono w oparciu o § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. jako przedłużenie istniejącej linii zabudowy (jak wskazano w załączniku nr 1). Jednocześnie podano, że linia ta zgodna jest § 4 ust. 2 i 3 ww. rozporządzenia, a także spełnia wymogi art. 43 ustawy o drogach publicznych. Linia ta wyznaczona została w nawiązaniu do budynku niezwiązanego z inwestycją jednakże częściowo położonym na wnioskowanym terenie. Wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy w sposób wskazany w załączniku nr 1, stanowi, zdaniem organu, nawiązanie do najbliższego budynku, charakteryzującego się znaczną szerokością (stanowi pewną dominantę) i stanowi istotny element zachowania ładu przestrzennego.

Organ podał, że parametry techniczne planowanej inwestycji zgodne są (mieszczą się) z parametrami technicznymi zabudowań usytuowanych w obszarze analizy. Szczegółowe zestawienie wymaganych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zawiera załącznik nr 4 do decyzji. Wskazano, że do wyznaczenia wymagań dla nowego budynku, pod uwagę brane były przede wszystkim nieruchomości i zabudowania o funkcji tożsamej z wnioskowaną, a więc budynki mieszkalne wielorodzinne

Wyjaśniono, że teren objęty inwestycją posiada dostęp do drogi publicznej. W tym wypadku jest to droga krajowa - ul. [...]. Inwestor (właściciel nieruchomości) uzyskał notarialną służebność przechodu i przejazdu przez działkę nr 127, na której usytuowany jest zjazd z drogi krajowej. Rozwiązanie to zostało zrealizowane z uwagi na brak zgody zarządcy drogi - Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad w Poznaniu, na realizację nowego zjazdu w rejonie skrzyżowania [...]

W zakresie uzbrojenia terenu w podstawowe media, organ stwierdził, że gestorzy sieci: [...] zadeklarowali możliwość przyłączenia inwestycji do zarządzanych sieci. [...] .

W zakresie czwartego warunku niezbędnego do ustalenia warunków zabudowy, a dotyczącego ochrony gruntów rolnych i leśnych, stwierdzono, że wymogów ochrony gruntów rolnych przed ich przeznaczaniem na cele nierolnicze, zgodnie z art. 10a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995r., nie stosuje się do gruntów położonych w granicach administracyjnych miasta. Wymogi dotyczące ochrony gruntów leśnych uwzględnia się jedynie w odniesieniu do terenów określonych w ewidencji gruntów i budynków jako Ls - lasy. Działki objęte wnioskiem Bi, Bp i dr.

Po do dokonaniu analizy zgodności planowanej inwestycji pod kątem jej zgodności z przepisami odrębnymi, stwierdzono, że wnioskowana inwestycja nie narusza wymagań przepisów odrębnych do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności:

ustawy prawo wodne,

ustawy prawo geologiczne i górnicze,

ustawy o lasach,

ustawy ochronie przyrody,

ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych,

ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami,

7) rozporządzenia w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

W kwestii ustawy prawo górnicze i geologiczne, stwierdzono, że inwestycja nie mieści się w zestawieniu inwestycji wymagających zastosowania przepisów tej ustawy. Tereny objęte inwestycją nie są terenami rolnymi, nie stosuje się do nich przepisów ustawy o lasach. Nie jest też objęty żadną z form ochrony przyrody wskazanych w ustawie o ochronie przyrody. Na terenie inwestycji nie znajdują się obiekty wpisane do rejestru bądź ewidencji zabytków. Na tym terenie nie występują również zewidencjonowane stanowiska archeologiczne. Przedmiotowa inwestycja nie jest ujęta w wykazie inwestycji w rozporządzeniu w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

Ze względu na lokalizację inwestycji w przy drodze krajowej - ul. [...] oraz zmianą w sposobie obsługi komunikacyjnej, pismem z dnia 24 września 2014r., zgodnie z art. 53, ust. 4, pkt.9 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, projekt decyzji skierowano do uzgodnień do właściwego zarządcy - Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, [...]. Zarządca drogi postanowieniem z dnia 3 października 2014r. (do tut. urzędu wpłynęło dnia 9 października 2014r.) uzgodnił projekt decyzji nie wnosząc uwag.

Następnie dnia 12 listopada 2014r. na podstawie art. 35 § 3, art. 36 kpa przedłużono postępowanie do czasu umożliwienia stronom zapoznania się z dokumentacją w sprawie. Jednocześnie zgodnie z art. 10 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2013r poz. 267 ze zm.) zawiadomiono strony postępowania o możliwości zapoznania się z kompletem dokumentów zgromadzonych w sprawie. Na powyższe zawiadomienie nie wpłynęły żadne wnioski, uwagi bądź zastrzeżenia.

Przedmiotowa inwestycja w ocenie organu lokalizowana jest na podstawie kontynuacji funkcji zabudowy oraz zagospodarowania terenu i jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Odwołanie od tej decyzji w terminie i formie prawem przewidzianej wniósł pełnomocnik Wspólnoty Mieszkaniowej [...] żądając jej uchylenia. Podał, że wspólnota z oczywistych względów nie jest zadowolona z wydanej decyzji.

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] marca 2015r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy decyzję Burmistrza [...] z dnia [...] grudnia 2014r. Nr [...].

W uzasadnieniu Kolegium przedstawiło stan faktyczny sprawy, stosowane przepisy i podało, że dokonując oceny zaskarżonej decyzji w zakresie pozostawania jej w zgodności z przepisami u.p.z.p. oraz rozporządzenia stwierdziło, że organ I instancji dokonał prawidłowej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego i wydał właściwe rozstrzygnięcie. Po pierwsze, organ I instancji w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu dla wnioskowanej działki ustalił wokół niej obszar analizowany niezbędny dla przeprowadzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy. Z uwagi na wielkość, analizowany teren charakteryzuje się różną zabudową i zróżnicowanym zagospodarowaniem. Najbliższe sąsiedztwo dla planowanej inwestycji to teren zabudowany budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi o zbliżonej formie architektonicznej. Są to bloki mieszkalne 4-5 kondygnacyjne, z dachem płaskim, dwu i wielospadowym, usytuowane wzdłuż al. [...], które tworzą całość urbanistyczną. Nieruchomość objęta wnioskiem położona jest pośród tej zabudowy. Pozostałe zabudowy to mieszkalnictwo jednorodzinne, oraz o charakterze usługowym. Parametry techniczne planowanej inwestycji zgodne są z parametrami technicznymi zabudowań usytuowanych w obszarze analizy. W ocenie Kolegium organ pierwszej instancji dokonał szczegółowej analizy planowanej inwestycji pod kątem spełnienia wymogów co do parametrów technicznych jak i linii zabudowy. Po drugie, spełniony jest również warunek z art. 61 ust. 1 pkt. 2, a mianowicie teren objęty wnioskiem posiada dostęp do drogi publicznej. Wnioskodawca uzyskał służebność przechodu i przejazdu przez działkę nr 127, na której usytuowany jest zjazd z drogi krajowej. Z uwagi na zmianę dostępu komunikacyjnego, Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad uzgodniła projekt przedmiotowej decyzji. Po trzecie, w kwestii uzbrojenia terenu w podstawowe media, wnioskodawca uzyskał warunki techniczne wskazujące na możliwość przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, jak również elektroenergetycznej. Po czwarte, teren objęty planowaną inwestycją nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych zgodnie z art. 10 a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2004 r., nr 121, poz. 1266 z późn. zm.). Organ pierwszej instancji zweryfikował wniosek także pod kątem zgodności planowanej inwestycji z odrębnymi przepisami. W tym zakresie również zostały spełnione wszystkie przesłanki. Przewidywana inwestycja nie narusza przepisów ustaw "Prawo wodne", "Prawo geologiczne i górnicze", "Ustawy o lasach", "O ochronie przyrody", "O ochronie gruntów rolnych i leśnych", "Ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami" oraz przepisów dotyczących przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Odnosząc się do wniesionego odwołania SKO podało, że nie znalazło podstaw do jego uwzględnienia. Podał, że z pisma Wspólnoty z 7 lipca 2014r. wynikało, że mieszkańcy nie zgadzają się z decyzją ponieważ do tej pory korzystali z działki będącej własnością [...] na parkowanie swoich samochodów i nie ponosili z tego tytułu żadnych kosztów, choć Agencja proponowała im uregulowanie sytuacji i wzięcie działki w dzierżawę. Agencja, będąca również właścicielem przedmiotowej nieruchomości, w ocenie Kolegium spełniła wszystkie wymogi związane z uzyskaniem warunków zabudowy.

W terminie i formie prawem przewidzianej skargę w w/w decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] wniosła Wspólnota Mieszkaniowa [...] reprezentowana przez fachowego pełnomocnika domagając się:

uchylenia własnej decyzji znak: [...] i decyzji Burmistrza [...] tj. uwzględnienie skargi w całości w trybie autokontroli na podstawie art. 54 § 3 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (ppsa),

uchylenia decyzji SKO [...] i decyzji Burmistrza [...] przez WSA w Poznaniu, w przypadku nie uwzględnienia skargi przez SKO w [...] w trybie autokontroli,

zasądzenia od SKO w [...] na rzecz skarżącego kosztów postępowania w kwocie 1237 zł [wynagrodzenia pełnomocnika 720 zł (3 x stawka minimalna tj. 50 % stawki dopuszczalnej), kosztów sądowych - wpisu 500 zł, kosztów udzielonego pełnomocnictwa - opłaty skarbowej 17 zł). Zdaniem Skarżącej zasądzając opłatę za czynności radcy prawnego z tytułu zastępstwa prawnego Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu powinien wziąć pod uwagę duży wkład pracy pełnomocnika w przyczynienie się do wyjaśnienia i rozstrzygnięcia sprawy, która okazała się być niezwykle zawiłą i prawnie skomplikowaną. Wnikliwe zapoznanie ze sprawą spowodowało, że objętość skargi została ograniczona w maksymalnym stopniu.

Zaskarżonej decyzji Wspólnota zarzuciła naruszenie prawa:

art. 138 § 1 pkt 1 kpa przez jego zastosowanie,

art. 138 § 1 pkt 2 kpa przez jego niezastosowanie,

art. 107 § 3 kpa przez jego niepełne zastosowanie,

art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (upzp) przez jego niepełne zastosowanie,

art. 53 ust. 3 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (upzp) przez jego niezastosowanie,

§ 3 - § 9 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego polegające na wadliwym wykonaniu analizy,

art. 15 kpa polegające na tym, że sprawa nie została dwukrotnie rozstrzygnięta; SKO w [...] ograniczyło się jedynie do kontroli orzeczenia organu I instancji.

W uzasadnieniu Skarżąca podała, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków, których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W decyzji Burmistrza [...] w pkt 5 lit e ustalono zasilanie w energię cieplną – ogrzewanie gazowe, podczas gdy w decyzji brak jakichkolwiek ustaleń o tym, że na terenie inwestycji istnieje lub powstanie uzbrojenie pozwalające na zasilanie budynku paliwem gazowym (brak warunków technicznych do przyłączenia). Już tylko ten brak, w ocenie Skarżącej jest powodem uchylenia decyzji i uzupełnienia jej o wymagane informacje.

Skarżąca podała, że organ nie dokonał sprawdzenia czy istniejąca linia zabudowy na działkach sąsiednich jest zgodna z przepisami odrębnymi, bo tylko w takim wypadku obowiązującą linię zabudowy można wyznaczyć jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy (§ 4 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003).To, że obowiązująca linia zabudowy wyznaczona została w nawiązaniu do najbliższego budynku, w ocenie organu budynku dominującego na tym obszarze, wcale nie oznacza, że wyznaczona została poprawnie. W ocenie skarżącej taką linię w sposób oczywisty tworzą ściany szczytowe budynków: N 53, N 55, N 65, N 67 tj. ściany usytuowane od ul. [...].

Skarżąca podała, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (§ 5 ust. 1 rozporządzenia z 2003r.). Jak podała Skarżąca wydaje się, że ów wskaźnik został przez organ nazwany "intensywnością zabudowy'" i został wyznaczony w kolumnie drugiej załącznika Nr 4 (omyłkowo oznaczonego Nr 1) do decyzji. Ma on wartość 21,6 %. Organ nie wyjaśnił w jaki sposób i jaką metodą) ustalił "intensywność zabudowy" dla poszczególnych działek. Informacja na ten temat jest informacją bardzo istotna. Informacja ta odnosi się także do pozostałych parametrów. W decyzji, w punkcie 2 d) organ wskazał wnioskowany parametr wynoszący 23,3 %, który nie wiadomo jak został wyliczony. Ustawodawca przewidział co prawda dopuszczenie innego wskaźnika (§ 5 ust. 2), ale niemożność zastosowania średniego wskaźnika może wynikać jedynie z istotnych przyczyn i zawsze musi być szczegółowo i logicznie uzasadniona, tak w decyzji organu administracji, jak i w analizie urbanistyczno-architektonicznej. W przedmiotowej sprawie odstępstwa (innego wskaźnika) w żaden sposób nie uzasadniono. Skarżąca podała, że szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki (tu: od ul. [...], wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20 % (§ 6 ust. 1). Zestawienie szerokości elewacji frontowych zawarto w kolumnie trzeciej załącznika Nr 4 do decyzji. Średnia szerokość została wyliczona i wyniosła 15,7 m (20% z 15,7 = 3,14) To oznacza, że szerokość elewacji frontowej planowanego budynku winna mieścić się w przedziale od 12,56m (15,7-3,14) do 18,84m (15,7+3,14). Tymczasem w decyzji ustalono szerokość elewacji frontowej: od 35,40 do 42,00 m. Różnica jest znacząca

300 %.Odstępstwa w żaden sposób nie uzasadniono.

Skarżąca podała również, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 7 ust. 1). Zestawienia owej w/w wysokości dokonano w kolumnie 4 załącznika Nr 4 do decyzji. Średnia wysokość wynosi odpowiednio dla gzymsu 5,4 m, wysokości całkowitej (do kalenicy) 7,5 m. Tymczasem w decyzji ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (gzymsu): od 8,5 m do 13,80 m, zaś wysokość do kalenicy: od 12,5 m do 13,80 m. Odstępstwa są niewątpliwie istotne, których w żaden sposób nie uzasadniono. Z uzasadnienia decyzji nie wynika, czy wyznaczona wysokość (od 8,5 m do 13,80 m) została wyznaczona na podstawie § 7 ust. 1 rozporządzenia, czy też w inny sposób (ust. 3 lub ust. 4).

Zdaniem Skarżącej Burmistrz [...] ani też SKO w [...] nie dostrzegły tego, że w § 7 rozporządzenia, w ustępach 1-3 mowa jest nie o obszarze analizowanym, a o działkach sąsiednich. Z decyzji w żaden sposób nie wynika, jak ustalona została wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki.

Skarżąca podała, że geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym (§ 8). Zestawienia układu połaci dachowych dokonano w kolumnie 7 załącznika Nr 4 do decyzji. Nie wykonano zestawienia kątów nachylenia. W decyzji podano informacje wzajemnie wykluczające się. W punkcie 2h) podano, że budynek będzie miał dach płaski, a w punkcie 2i), że kąt nachylenia dachu wyniesie maks. 15°. Nie ustalono zatem jaki parametr jest właściwy (obowiązujący).

Skarżąca podała, że organ odwoławczy rozpatruje sprawę ponownie (art. 15 kpa) merytorycznie w jej całokształcie. Ponownie rozpoznając i rozstrzygając sprawę organ odwoławczy obowiązany jest usunąć naruszenia prawa materialnego i prawa procesowego, których dopuścił się organ I instancji. SKO w [...] niczego takiego jednak nie uczyniło. Istota administracyjnego toku instancji polega na dwukrotnym rozstrzygnięciu tej samej sprawy, nie zaś tylko na kontroli (i to wątpliwej) orzeczenia organu I instancji. SKO w [...] w istocie nie wykonało obowiązku wynikającego z zasady dwuinstancyjności. Zdaniem Skarżącej w/w naruszenia nie tylko mogły mieć, ale miały wpływ na wynik sprawy.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o oddalenie skargi podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Kolegium podało, że nie znalazło podstaw do uwzględnienia odwołania. Co prawda w samym odwołaniu pełnomocnik Wspólnoty Mieszkaniowej nie sformułował konkretnych zarzutów, wskazał jedynie, iż Wspólnota jest niezadowolona z zaskarżonej decyzji z oczywistych względów. Jednakże z pisma Wspólnoty z dnia 7 lipca 2014 r. wynika, iż mieszkańcy nie zgadzają się z decyzją ponieważ do tej pory korzystali z działki będącej własnością [...] na parkowanie swoich samochodów. Na rozprawie w dniu 26 lutego 2014 r. stawili się pełnomocnicy [...], którzy potwierdzili, iż mieszkańcy Wspólnoty Mieszkaniowej w [...] rzeczywiście korzystali z działki Agencji. Agencja niejednokrotnie proponowała uregulowanie sytuacji i wzięcie działki w dzierżawę, jednakże Wspólnota się na to nie zdecydowała. Wszelkie koszty utrzymania tego terenu pokrywa Agencja. W związku z tym, że Agencja spełniła wszystkie wymogi związane z uzyskaniem warunków zabudowy Kolegium postanowiło decyzję Burmistrza [...] utrzymać w całości w mocy.

W ocenie Kolegium stanowisko skarżącej wyrażone w skardze nie wpływa na prawidłowość rozstrzygnięcia wydanego przez tut. Kolegium. Po pierwsze, wskazanie w decyzji możliwości podłączenia instalacji gazowej, nie jest jednoznaczne z koniecznością uzgodnienia warunków technicznych przyłączenia. Wystarczy że przedmiotowa inwestycja ma ustalone zasilanie w energię elektryczną i na tę instalację uzgodnione ma warunki techniczne przyłączenia. Po drugie, w treści zaskarżonej decyzji, organ I instancji wskazał, iż granice obszaru analizowanego ustalono na podstawie § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wyniósł on trzykrotność szerokości frontu działek nr 145/9, 130/5, 127 i 128 od ul. Wojska Polskiego, tj. 108 m x 3 = 324,00 m. Organ I instancji podał, iż ze względu na wielkość obszar analizowany charakteryzuje się zróżnicowaną zabudową i zróżnicowanym sposobem zagospodarowania poszczególnych działek. Charakter tego obszaru umożliwił wyznaczenie dopuszczalnej intensywności zabudowy wnioskowanego terenu, rozumianej jako procent powierzchni działki wskazanej do zajęcia przez planowany budynek. Organ I instancji do ustalenia dopuszczalnej powierzchni zabudowy wziął pod uwagę parametr intensywności zabudowy działki nr 147/2, który wynosi 23,3 %. Linia zabudowy stanowi przedłużenie istniejącej linii zabudowy, nawiązującej do budynku nie związanego z planowaną inwestycją, ale znajdującym się częściowo na wnioskowanym terenie. Zgodnie z dyspozycją § 7 wyżej wymienionego rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Wysokość górnej krawędzi elewacji przyszłej inwestycji budowlanej jest jednym z parametrów nowej zabudowy, która powinna być określona w decyzji o warunkach zabudowy w sposób konkretny. Zachowanie ładu architektonicznego, co jest nadrzędnym celem decyzji o warunkach zabudowy wymaga bowiem konkretnego określenia wysokości przyszłej inwestycji budowlanej. Zdaniem Kolegium rozpoznającego niniejszą sprawę, nie stoi w sprzeczności z przepisami określenie tego parametru w wielkości od minimalnej do maksymalnej, gdyż takie rozwiązanie ułatwiające dostosowanie projektu budowlanego do decyzji o warunkach zabudowy zapewnia także zachowanie ładu architektonicznego, pod warunkiem odpowiedniego i prawidłowego określenia tych wysokości.

ty

SKO podało, iż organ I instancji wskazał w zaskarżonej decyzji, iż przewidywany dach planowanej inwestycji ma być płaski z maks. kątem nachylenia 15 0 , co wzajemnie się nie wyklucza, ponieważ dach płaski może być również z kątem nachylenia.

SKO podkreśliło, że celem przepisu art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest, w sytuacji braku planu miejscowego dla określonego terytorium, określenie przesłanek zmiany zagospodarowania tego terenu, w tym rozwoju na nim zabudowy, o ile istnieją ku temu niezbędne warunki w zakresie uzbrojenia, przy poszanowaniu istniejących cech zagospodarowania i zabudowy oraz istniejącego przeznaczenia terenu. W wyroku z dnia 16 października 2007 r., II OSK 1401/06, LEX nr 394807, NSA - odnosząc się do wykładni przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 przywołanej ustawy - podkreślił, że należy wziąć pod uwagę cel i sens ustawy mającej służyć zapewnieniu ładu i porządku przestrzennego oraz innym dobrom i wartościom wskazanym w art. 1, a nie ograniczaniu inicjatywy obywateli w zakresie podejmowania inwestycji budowlanych czy uniformizacji zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Wskazaną w powyższym wyroku wykładnię odnieść należy do całego art. 61, a nie tylko do jego ust. 1. A zatem ocenę planowanej inwestycji pod kątem spełnienia przesłanek z art. 61 odnieść trzeba przede wszystkim do wymogów wynikających z zasady ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju, w związku z wartościami i zasadami wskazanymi w klauzulach generalnych określonych art. 1 ust. 2 tj.: m. in. wymagań ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, walorów architektonicznych i krajobrazowych, ochrony środowiska, w tym gospodarowania wodami i ochrony gruntów rolnych i leśnych, ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, ochrony zdrowia oraz bezpieczeństwa ludzi i mienia, a także potrzeb osób niepełnosprawnych, walorów ekonomicznych przestrzeni, prawa własności, itd. Zdaniem Kolegium planowana inwestycja spełnia wymogi z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym a szczegółowa analiza zarzutów zgłoszonych w skardze w kontekście omówionych przepisów nie wpłynęła na zmianę stanowiska Kolegium.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga zasługiwała na uwzględnienie, aczkolwiek nie wszystkie wskazane w niej zarzuty okazały się uzasadnione.

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 – dalej "P.p.s.a.") polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Sąd administracyjny jest sądem kasacyjnym. W razie stwierdzenia istotnych uchybień sąd administracyjny nie ma więc kompetencji do merytorycznego rozstrzygnięcia danego postępowania, lecz jest upoważniony jedynie do uchylenia bądź stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji lub aktu. Na podstawie art. 134 § 1 P.p.s.a. w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną.

Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie była decyzja organu odwoławczego, który działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kpa utrzymał w całości w mocy decyzję Burmistrza [...] którą to decyzją Burmistrz ustalił warunki zabudowy dla terenu działki nr 130/5, 149/5, 126, 127,128 położonych w [...] dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego, wielorodzinnego, podpiwniczonego, 4 kondygnacyjnego, posiadającego dach płaski (24 lokale mieszkalne).

Na wstępie należy wskazać, że Wspólnota Mieszkaniowa [...], której budynek znajduje się na działce sąsiadującej z przedmiotową inwestycją miała interes prawny we wniesienia przedmiotowej skargi. Była uczestnikiem postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994r. o własności lokali (t.j. Dz.U. 2000.80.903 ze zm) jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Taka sytuacja miała miejsce w przedmiotowej sprawie. Skarżąca Wspólnota ma więcej niż 7 lokali i dokonała wyboru zarządu trzyosobowego. Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy o własności lokali, gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Sytuacja taka miała miejsce w niniejszej sprawie.

Materialnoprawną podstawą decyzji wydanych w niniejszej sprawie były przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012r., Nr 647 ze zm.). Dla obszaru objętego wnioskiem nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Z tych względów, zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p, wymagane było wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Brak spełnienia choćby jednego z w/w warunków uniemożliwia wydanie decyzji pozytywnej. Decyzja w sprawie warunków zabudowy nie ma charakteru uznaniowego, tym samym odmowa pozytywnego rozpoznania wniosku wymaga nie budzącego wątpliwości ustalenia braku spełnienia choćby jednego z jej warunków wskazanych wyżej.

Wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych) określone są w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003.164.1588, zwanego dalej rozporządzeniem)

W przedmiotowej sprawie Skarżąca wskazała na brak spełnienia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., polegający na nieustaleniu, że na terenie przedmiotowej inwestycji istnieje lub powstanie uzbrojenie pozwalające na zasilanie budynku paliwem gazowym. W pkt 5 lit e decyzji z 29 grudnia 2014r. wskazano zasilanie w energię cieplną - ogrzewanie gazowe. Do wniosku Inwestor dołączył uzgodnienia wodno – kanalizacyjne z [...] oraz uzgodnienia z [...] s.a. w sprawie zapewnienia dostawy energii elektrycznej o mocy przyłączeniowej 91 kW. Nie dołączył uzgodnienia z gestorem sieci gazowej. Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. warunek, o którym, mowa w ust. 1 pkt 3 art. 61, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Zgodnie z art. 2 pkt 13 u.p.z.p. ilekroć w ustawie jest mowa o "uzbrojeniu terenu" - należy przez to rozumieć drogi, obiekty budowlane, urządzenia i przewody, o których mowa w art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 143 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Z powołanych wyżej przepisów wynika wprost, że ustawodawca przewidział możliwość wydania warunków zabudowy dla inwestycji, dla której istniejące już uzbrojenie jest wystarczające do jej obsługi. Przy braku wystarczającego uzbrojenia terenu warunki zabudowy można uzyskać jedynie wówczas, gdy wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Skoro przepis § 3 ust. 1 in fine rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, (Dz.U. 2003.164.1588, zwanego dalej rozporządzeniem) stanowi, że analiza dokonywana jest w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 u.p.z.p., to organ administracji publicznej ma obowiązek badać kwestię dostatecznego uzbrojenia terenu (przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.), a musi to być dokonane w oparciu o analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym. ( por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 9 stycznia 2014r., sygn.. II SA/Kr 1226/13). Spełnienie przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. musi też być oceniane w kontekście treści złożonego wniosku (art. 64 w zw. z art. 52 ust. 2 u.p.z.p.). W przedmiotowej sprawie we wniosku o ustalenie warunków zabudowy Inwestor nie określił w ogóle korzystania z sieci gazowej. Wymienił zapotrzebowanie na energię cieplną (100kW – węzeł cieplny), zapotrzebowania na energię gazową nie wymienił. Organ sam nie może dokonywać zmian we wniosku Inwestora. Skoro ustalenie ogrzewania gazowego nastąpiło przez organ, wbrew wnioskowi już w projekcie decyzji, a Inwestor w tym zakresie ustaleń organu nie zakwestionował, organ winien zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. w zw. z ust. 5 tego przepisu zobowiązać Inwestora do dołączenia wymaganych uzgodnień z gestorem sieci gazowej, czego nie uczynił, tym samym naruszając w/w przepisy. Nie ma racji SKO twierdząc, że wskazanie w decyzji możliwości podłączenia instalacji gazowej nie jest jednoznaczne z koniecznością uzgodnienia warunków technicznych przyłączenia. Takie wskazanie jest bowiem jednoznaczne z obowiązkiem dostarczenia odpowiednich uzgodnień. I nie można dopiero w odpowiedzi na skargę wyjaśniać, że wystarczy, że przedmiotowa inwestycja ma ustalone zasilanie w energię elektryczną i na tę instalację uzgodnione ma warunki techniczne przyłączenia. Zdaniem Sądu nie ma obowiązku dołączania uzgodnień ze wszystkimi gestorami sieci wskazanymi w art. 143 ust. 2 u.g.n., o ile analiza wskazuje, że z uwagi na cechy i funkcje zabudowy wystarczające są wskazane przez Inwestora urządzenia infrastruktury technicznej. W takiej sytuacji w decyzji o warunkach zabudowy nie ustala się korzystania z danego urządzenia. W przypadku gdy organ ustala w decyzji o warunkach zabudowy korzystanie z ogrzewania gazowego, tak jak w niniejszej sprawie winien domagać się przedstawienia uzgodnień z gestorem sieci gazowej, bądź zgodnie z wnioskiem nie ustalać w decyzji o warunkach zabudowy korzystania z ogrzewania gazowego. Powinien również wyjaśnić kwestię wnioskowanego a nie uwzględnionego w decyzji zapotrzebowania na energię cieplną. Tym samym w tym zakresie decyzja nie była prawidłowa.

Zgodnie z cytowanym wyżej § 3 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 ustawy. W przedmiotowej sprawie obszar analizowany został prawidłowo wyznaczony na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.

Linię zabudowy wyznacza się w oparciu o § 4 ust. 1 rozporządzenia tj. jako przedłużenie istniejącej linii zabudowy na działkach sąsiednich. W przedmiotowej sprawie organ podał, że linia zabudowy stanowi przedłużenie istniejącej zabudowy, nawiązującej do budynku nie związanego z planowaną inwestycją ale znajdującym się częściowo na wnioskowanym terenie. Budynek ten , w ocenie organu stanowi pewną dominantę i nawiązanie do niego stanowi istotny element zachowania ładu przestrzennego. W ocenie Sądu z uwagi na nieczytelną część graficzną decyzji i analizy nie można odnieść się do zarzutów Skarżącej, ani ustalić prawidłowości rozstrzygnięcia organu w tym zakresie. Nie można ustalić czy faktycznie ściany szczytowe budynków N53, N55, N65 i N 67 stanowią oczywistą linię zabudowy i który, gdzie usytuowany budynek organ przyjął jako istotny dla określenia linii zabudowy inwestycji. Nadto, ustalając linię zabudowy należy się odnieść do zabudowy na działkach sąsiednich. Działki sąsiednie to nie tylko te bezpośrednio przylegające do działki, na której planowana jest inwestycja. Pojęcie sąsiedztwa winno być ujmowane szerzej. Z analizy urbanistycznej nie wynika z jakich przyczyn odniesiono linię zabudowy do budynku usytuowanego częściowo na tym terenie. Skoro obszar analizowany jest tak zróżnicowany jak w niniejszej sprawie nie ma przeszkód by odnosić linię zabudowy tylko do zabudowy mieszkaniowej. Dostosowywanie nowego budynku do tylko jednego istniejącego budynku, stanowiącego dominantę w terenie wymaga szczegółowego uzasadnienia w analizie, nie sprowadzającego się jedynie do wskazania, że planowana inwestycja linię zabudowy winna mieć ustaloną jako przedłużenie takiej linii budynku stanowiącego dominantę w terenie.

Istniejąca zabudowa musi być zgodna z porządkiem prawnym, tj. nie można za nią uznać, np. samowoli budowlanej. Fakt istnienia samowoli budowlanej musiałby być stwierdzony w stosownym postępowaniu, na które strona może się powoływać w trakcie ustalania warunków zabudowy, co w sprawie miejsca nie miało. Organ prowadzący postępowanie w sprawie warunków zabudowy nie ma bowiem obowiązku badania zgodności istniejącej zabudowy z prawem budowlanym, a jedynie z przepisami dotyczącymi porządku przestrzennego. Tym samym zarzut Skarżącej, że organ nie sprawdził czy istniejąca linia zabudowy jest zgodna z przepisami odrębnymi nie był uzasadniony.

Nie był uzasadniony również zarzut złego określenia wskaźnika zabudowy. Jak wyjaśnił organ wskaźnik zabudowy – intensywność zabudowy to procent powierzchni działki wskazanej do zajęcia przez budynek, co wynika wprost z § 5 rozporządzenia. Zgodnie z tym przepisem wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Zgodnie z ust. 2 tego przepisu dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W przedmiotowej sprawie średni wskaźnik zabudowy w terenie analizowanym wyniósł 21,6%. Organ dla planowanej inwestycji przyjął wskaźnik nieznacznie odbiegający od średniej, bo 23,3% i uzasadnił, że jest to parametr zabudowy działki nr 147/2, który wynosi 23.3% a uwzględniał wskaźnik nieruchomości najbliższych, z którymi planowana inwestycja stanowi całość urbanistyczną i charakteryzuje się tożsamym zagospodarowaniem z planowaną inwestycją. Organ podał, że wskaźnik na tym terenie kształtuje się w granicach 3,1 do 64,4%. To w ocenie Sądu w pełni uzasadnia przyjęcie wskaźnika niewiele odbiegającego od wskaźnika średniego w analizowanym terenie, w którym znajduje się zarówno zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, jak i jednorodzinna i usługi. Mimo braku czytelności załącznika graficznego decyzji i analizy uniemożliwiającego odczytanie numerów działek, które wskazano w analizie, niewielkie odstępstwo od średniego wskaźnika zabudowy w analizowanym terenie nie stanowi naruszenia w/w przepisu.

Nie można jednak uznać za uzasadnione odstępstwo od średniej szerokości elewacji frontowej. Wynosi ona 15,7m w terenie analizowanym. Tymczasem w decyzji ustalono szerokość elewacji frontowej od 35 – 42 m. Zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Te 20 % zostało znacznie przekroczone. Zgodnie z § 6 ust. 2rozporządzenia dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust.1. W analizie nie wyjaśniono przyczyn tak znacznego odstępstwa od średniej szerokości elewacji frontowej, czym naruszono § 6 ust. 2 cyt rozporządzenia.

Nie wyjaśniono również odstępstwa w zakresie wyznaczenia wysokości górnej elewacji frontowej. Tak jak w § 4 – 6 rozporządzenia w § 7 ust. 4 rozporządzenia dopuszczono wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Stwierdzenie, że do wyznaczenia wymagań dla nowego budynku, pod uwagę brane były przede wszystkim nieruchomości i zabudowania o funkcji tożsamej z wnioskowaną, a więc budynki mieszkalne wielorodzinne nie stanowi wypełnienia dyspozycji tego przepisu. Takie samo było bowiem uzasadnienia w zakresie szerokości elewacji frontowej. Zasadą ustalania szerokości elewacji frontowej jest średnia szerokość elewacji frontowej istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, a zasadą ustalania wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki jest przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Takie samo uzasadnienie dla różnego sposobu wyznaczania tych dwóch parametrów nie dość, że zbyt lakoniczne to jest jeszcze nieprawidłowe. Ponadto, jak już wcześniej wskazano brak czytelności załącznika graficznego do decyzji i analizy uniemożliwia weryfikację przyjętych kryteriów, wyznaczenia obszaru stanowiącego zwarty obszar urbanistyczny. Organy naruszyły art. 107 § 3 kpa poprzez brak uzasadnienia przesłanek ustalenia odstępstw od zasad ustalania szerokości i wysokości elewacji frontowej oraz ustalenia linii zabudowy.

Określanie tych parametrów (szerokość elewacji i wysokość elewacji frontowej) w tzw. widełkach nie jest w ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie niedopuszczalne. Wynika to z tego, że ostateczne, dokładne i precyzyjne wymiary planowanej zabudowy kubaturowej ustalone zostaną w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Precyzyjne określenie tych wskaźników zwykle nie jest konieczne z punktu widzenia celu jakiemu ma służyć decyzja o warunkach zabudowy, czyli ustaleniu jaki rodzaj zabudowy w danym terenie może powstać z zachowaniem zastanego tam ładu przestrzennego. Wyznaczenie parametru w granicach tolerancji "od – do" jest wyznaczeniem konkretnym, bowiem nie pozwala na przekroczenie na etapie projektowania i zatwierdzania projektu budowlanego – konkretnych wymiarów, wskazanych w wynikach analizy mających odniesienie w specyfice konkretnego obszaru analizowanego (por. wyrok WSA w Krakowie z 12.09.2012r., II SA/Kr 869/12, wyrok NSA w Warszawie z 28 lipca 2011r., II OSK 1955/10).

Bezzasadny był również zarzut określenia kąta nachylenia dachu płaskiego. Jak słusznie wskazał organ II instancji dach płaski może mieć kąt nachylenia. Zgodnie z § 8 rozporządzenia geometrię dachu ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym. Jak wynika z załącznika nr 4 do decyzji kąt nachylenia dachu w obszarze analizowanym jest zróżnicowany od 10 do 450przy dachach stromych i do maks. 150 przy dachach płaskich, ustalenie go na poziomie 15 0 nie stanowi naruszenia w/w przepisu. W obszarze analizowanym są dachy wielospadowe, dwuspadowe i płaskie, dopuszczenie dachu płaskiego również nie oznacza, że jest on ustalony nieodpowiednio do dachów w obszarze analizowanym.

Odnosząc się do podnoszonego w skardze zarzutu naruszenia art. 15 kpa przez brak rozpatrzenia sprawy przez organ II instancji Sąd uznał, że przy stwierdzonych wyżej nieprawidłowościach nie ma on istotnego znaczenia. Nadto organ II instancji rozpoznał sprawę zajmując takie stanowisko jak organ I instancji. Nie mógł odnieść się do zarzutów odwołującej, ponieważ w odwołaniu odwołująca Wspólnota żadnych zarzutów nie podniosła.

Oprócz wyżej wskazanych nieprawidłowości Sąd wskazuje, że w przedmiotowej sprawie w aktach organu brak jest zaświadczenia potwierdzającego przynależność osoby sporządzającej projekt decyzji, czyli R. S. do właściwego samorządu zawodowego. Zgodnie z art. 60 ust. 4 u.p.z.p. projekt decyzji o warunkach zabudowy powinien zostać sporządzony przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie podkreśla się, że autorstwo projektu powinno zostać udokumentowane w aktach sprawy, a naruszenie tego obowiązku może zostać zakwalifikowane jako rażące naruszenie prawa, będące podstawą do stwierdzenia nieważności decyzji na podstawie art. 156 § 1 pkt 2 kpa (red Z. Niewiadomski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Warszawa 2004r., str. 387 – 388, wyrok WSA w Poznaniu z 10.03.2011r., IVSA/Po 876/10, wyrok WSA w Poznaniu z 20.11.2013r., IVSA/Po 822/13). Ponadto jako załącznik do decyzji Burmistrza [...] dołączono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu podpisaną przez osobę działającą z upoważnienia Burmistrza. Zgodnie z § 9 ust. 1 rozporządzenia decyzja o warunkach zabudowy zawiera część tekstową i graficzną. Zgodnie z ust. 2 tego przepisu wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji i warunkach zabudowy. Zgodnie z ust. 4 tego przepisu część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy. Braki w zakresie nie dołączenia wyników analizy i czytelnej części graficznej, zgodnej z w/w wymogami stanowi o istotnym naruszeniu przepisów postępowania administracyjnego mogącego wywrzeć istotny wpływ na wynik sprawy i tym samym uzasadnia uchylenie decyzji. (por. wyrok NSA z 23.10.2012r., II OSK 1141/11 i wyrok WSA w Rzeszowie z 5.09.2013r., II SA/Rz 415/13)

W pozostałym zakresie, poza wyżej wskazanym w zaskarżonej decyzji nie ma uchybień dotyczących naruszeń prawa czy przepisów postępowania mających wpływ na treść zaskarżonej decyzji.

Mając na uwadze opisane powyżej uchybienia Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2012r., poz. 270 z późń. zm.) orzekł jak w pkt 1 wyroku. W pkt 2 wyroku Sąd działając na zasadzie art. 152 p.p.s.a. określił, że zaskarżona decyzja nie może zostać wykonana. O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 i 205 § 2 p.p.s.a i zasądził na rzecz Skarżącej od organu kwotę 757 zł ( 500 zł – wpis, 17 zł opłata skarbowa od pełnomocnictwa, 240 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego). Zgodnie z § 2 ust. 2 rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t.j.Dz.U. z 2013r., poz. 490) podstawę zasądzenia opłaty, o której mowa w ust. 1, stanowią stawki minimalne określone w rozdziałach 3-4. Opłata ta nie może być wyższa niż sześciokrotna stawka minimalna ani przekraczać wartości przedmiotu sprawy. Zgodnie z § 3 ust. 1 tego rozporządzenia przy ustalaniu w umowie opłaty bierze się pod uwagę rodzaj i stopień zawiłości sprawy oraz wymagany nakład pracy radcy prawnego. Stawka minimalna w sprawie niniejszej wynosi zgodnie z § 14 ust. 2 pkt 1c rozporządzenia 240 zł. Przedmiotowa sprawa jest sprawą typową wśród spraw o ustalenie warunków zabudowy, nie była szczególnie zawiła i skomplikowana, by uzasadniało to przyznanie pełnomocnikowi Skarżącej trzykrotnej stawki. Z tych względów w pkt 4 wyroku Sąd wniosek o zasądzenie kosztów w pozostałym zakresie (ponad zasądzoną w pkt 3 wyroku kwotę) oddalił.

Ponownie rozpoznając sprawę organy winny dołączyć wymagane dokumenty (zaświadczenie o uprawnieniach osoby sporządzającą analizę funkcji), do decyzji dołączyć wymagane w § 9 rozporządzenia załączniki (wyniki analizy, czytelne załączniki graficzne, do wyników analizy i decyzji), uzasadnić przyjęte odstępstwa od średnich parametrów w obszarze analizowanym i na działkach sąsiednich, zgodnie z wskazaniami przedstawionymi w uzasadnieniu, po uprzednim uzupełnieniu analizy w tym zakresie i wyjaśnić kwestie uzbrojenia terenu w zakresie ogrzewania gazowego.