Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 629/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2022-12-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 47 ust. 2
journal: Dz.U. 2021 poz 2351
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Robert Adamczewski (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Michał Zbrojewski Asesor WSA Tomasz Porczyński po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 9 grudnia 2022 r. sprawy ze skargi J.P. i T.P. na decyzję Wojewody Łódzkiego z dnia 25 maja 2022 r. nr 132/2022 znak GPB-III.7721.107.2022 AD w przedmiocie wydania decyzji o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości oddala skargę. dc


UZASADNIENIE

II SA/Łd 629/22

Uzasadnienie

Do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wpłynęła skarga T.P. oraz J.P. na decyzję Wojewody Łódzkiego z 25 maja 2022 r. (Nr 132/2022, znak: GPB-IIL7721.107.2022 (AD)) orzekającą na podstawie art. 47 ust. 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tj.: Dz.U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm.) [dalej: ustawa – Prawo budowlane] o niezbędności wejścia na teren nieruchomości.

Z akt sprawy wynika, że I.W. 20 maja 2021 r. wystąpiła z wnioskiem o udzielenie zgody na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości oznaczonej jako działka nr ewid. [...] położonej w K. przy ul. [...], celem dokonania termomodernizacji zewnętrznej elewacji budynku, przyklejenie płyt styropianowych o grubości 10 cm, spięcie ściany klamrami stalowymi, położenie tynku i obróbki blacharskiej. Wniosek ten inwestorka następnie zmieniła wskazując, iż zakres robót budowlanych polega na "montażu tynku elewacyjnego, wykonania baranka o grubości 1,5 mm".

Sprawa była już wielokrotnie rozpatrywana przez organy administracji publicznej: decyzją Wojewody Łódzkiego z 6 września 2021 r. (Nr 267/2021) uchylono zaskarżoną decyzję Starosty Kutnowskiego z 29 czerwca 2021 r. (znak: AB.6740.1.931.21.2021) i sprawę przekazano do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, następnie decyzją Wojewody Łódzkiego z 5 stycznia 2022 r. (Nr 4/2022) uchylono zaskarżoną decyzję Starosty Kutnowskiego z 5 stycznia 2022 r. (znak: AB.6740.1.931.21.2021) i sprawę przekazano do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.

Starosta Kutnowski, w toku ponownie prowadzonego postępowania, pismem z 19 stycznia 2022 r. wezwał I.W. do udokumentowania braku zgody T.P. oraz J.P. - współwłaścicieli działki sąsiedniej (nr ewid. [...] obręb [...]) na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości oraz uzgodnienia z nimi przewidywanego sposobu prowadzenia i zakresu prowadzonych prac. W odpowiedzi na powyższe I.W. wyjaśniła, iż skontaktowała się z właścicielem sąsiedniej nieruchomości oraz przedstawiła zakres, rodzaj, termin oraz sposób prowadzenia robót.

Następnie do organu pierwszej instancji wpłynęło pismo skarżących, w którym wskazali, że "inwestor ma prawo tylko do naprawy pękniętego tynku (rysa o szerokości 0,5 cm), może z niego oczywiście skorzystać z zastrzeżeniem, iż wykonanie tej naprawy może odbyć się tylko z rusztowania podwieszanego na dachu posesji przy ul. [...], lub wysięgnika samochodowego tzw. ambony. Pęknięcie tynku znajduje się w połowie połaci dachu drewutni, wiaty garażowej. Jest to konstrukcja drewniana pokryta blachodachówką. Dlatego nie wyrażamy zgody na ustawienie na dachu rusztowania typu Plattec", "nie wyrażamy zgody na ponowne otynkowanie całej ściany, która jest otynkowana, na pewno ten tynk nie odpada. Kolejny tynk około 1,5 - 2 cm zmniejsza powierzchnię naszej własności".

Pismem z 25 marca 2022 r. I.W. wskazała, iż nie ma możliwości porozumienia się z sąsiadami, a próby kontaktu podjęła.

Decyzją z 5 kwietnia 2022 r. (znak: AB.6740.1.25.3.2022) Starosta Kutnowski odmówił wydania decyzji o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości oznaczonej jako działka nr ewid. [...] położonej w K. przy ul. [...]. W uzasadnieniu organ pierwszej instancji wskazał, iż wnioskodawczyni w złożonych pismach nie wykazała zasadności złożenia wniosku o wydanie decyzji na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości, a z informacji od niej uzyskanych nie wynika, iż podjęła działania zmierzające do uzyskania zgody na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości oraz ustalenia rekompensaty za ewentualne powstałe szkody podczas prowadzenia robót budowlanych.

Od powyższej decyzji odwołanie wniosła I.W. zarzucając:

- przyjęcie przez organ dowolnego założenia, iż nie wykazano spełnienia przesłanki prowadzenia negocjacji ugodowych, w sytuacji gdy materiał dowodowy wskazuje na okoliczności ich prowadzenia,

- przyjęcie przez organ dowolnego założenia, iż nie wykazano potrzeby prowadzenia prac budowlanych i wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej, w sytuacji gdy decyzje wydane na wcześniejszym etapie sprawy nie opierały się wyłącznie na zanegowaniu spełnienia przesłanki prowadzenia negocjacji ugodowych, uznając kwestię potrzeby prowadzenia prac budowlanych i wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej jako bezsporną i wykazana.

Wspomnianą na wstępie decyzją Wojewoda Łódzki uchylił zakwestionowane rozstrzygnięcie w całości oraz orzekł o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości dz. nr ewid. [...] położonej w K. przy ul. [...]; zobowiązał właścicieli nieruchomości oznaczonej jako działka nr ewid. [...] położonej w K. przy ul. [...], tj. T.P. i J.P., do udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności polegających na otynkowaniu ściany budynku mieszkalnego jednorodzinnego, usytuowanej przy granicy z tą działką. Organ orzekł, że obowiązek udostępnienia nieruchomości polega na umożliwieniu I.W. oraz osobom przez nią upoważnionym, wstępu na teren działki o nr ewid. [...] w celu wykonania robót budowlanych polegających na otynkowaniu ściany budynku mieszkalnego jednorodzinnego, usytuowanej przy granicy z tą działką; przewidywany czas niezbędny do wykonania ww. prac wynosi od 1 do 3 dni. Roboty należy wykonywać w godzinach od 7:00 do 18:00. Teren konieczny do udostępnienia określa się jako pas szerokości 2,5 m wzdłuż budynku (ściany) w celu ustawienia rusztowania. Ponadto Wojewoda zobowiązał I.W. do przywrócenia nieruchomości oznaczonej jako działka nr ewid. [...] do stanu poprzedniego, niezwłocznie po dokonaniu czynności związanych z otynkowaniem ściany budynku mieszkalnego jednorodzinnego, usytuowanej przy granicy z tą działką oraz zobowiązał inwestora, po zakończeniu robót, do naprawienia szkód powstałych w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości na zasadach określonych Kodeksie cywilnym.

W uzasadnieniu Wojewoda wskazał, że w okolicznościach niniejszej sprawy – po modyfikacji wniosku - nie ulega wątpliwości, iż przedmiotem postępowania jest wykonanie otynkowania zewnętrznej ściany budynku znajdującego się w granicy z działką nr [...]. Zdaniem organu, w realiach faktycznych sprawy uzasadnione jest również stwierdzenie, że wejście na teren sąsiedniej nieruchomości jest niezbędne dla wykonania planowanych robót budowlanych. Okoliczność ta wynika ze sposobu posadowienia na nieruchomości inwestora (dz. nr ewid. [...]) podlegającego otynkowaniu budynku (w granicy z działką nr ewid. [...]). Dostęp do tej części jego elewacji w czasie zamierzonych prac, wymagających choćby ustawienia rusztowania, możliwy jest wyłącznie z nieruchomości sąsiedniej. Budynek znajduje się blisko granicy działek, w efekcie czego teren na działce inwestora nie wystarczy na prawidłowe przeprowadzenie prac.

Ponadto w ocenie organu odwoławczego nie budzi wątpliwości fakt, że inwestor podjął starania o uzyskanie zgody na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości od jej właścicieli tj. T.P. i J.P. i że okazały się one bezskuteczne. Wojewoda wyjaśnił, że w aktach sprawy, co prawda nie znajduje się dokument potwierdzający, iż inwestor podjął próby uzyskania zgody sąsiadów przed złożeniem wniosku, jednakże stwierdził, że brak zgody właścicieli działki sąsiedniej jest oczywisty i wynika bezspornie już choćby z treści pisma z 9 czerwca 2021 r. oraz pisma z 4 lutego 2022 r. Próba zawarcia porozumienia w przedmiotowym zakresie nie powiodła się. Zostały zatem podjęte starania o uzyskanie zgody, lecz okazały się one nieskuteczne.

W ocenie organu odwoławczego brak jest zatem podstaw do odmowy wydania decyzji zezwalającej na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości w celu wykonania robót budowlanych. Zdaniem organu odwoławczego, spełnione zostały dwie przesłanki, tj. inwestor podjął starania o uzyskanie zgody właścicieli działki sąsiedniej, lecz starania te okazały się bezskuteczne oraz wejście na teren sąsiedniej nieruchomości jest niezbędne do wykonania prac przygotowawczych lub prac budowlanych (bez skorzystania z sąsiedniej nieruchomości nie jest możliwe wykonanie tych prac lub robot).

Na powyższą decyzję Wojewody Łódzkiego skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi złożyli T.P. i J.P. zarzucając organowi obrazę przepisów postępowania administracyjnego, określonych w art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 85 § 1 i art. 84 § 1 k.p.a., polegającą na wydaniu przez organ drugiej instancji merytorycznej decyzji, zmieniającej decyzję Starosty Kutnowskiego, bez przeprowadzenia wnikliwego i dokładnego rozpatrzenia sprawy, w szczególności bez przeprowadzenia dowodu z oględzin nieruchomości skarżących, z ewentualnym udziałem biegłego z zakresu budownictwa, celem jednoznacznego ustalenia, czy na tej nieruchomości, z uwagi na istniejącą zabudowę, możliwe będzie wydzielenie terenu koniecznego do udostępnienia inwestorce, a określonego w skarżonej decyzji jako pas o szerokości 2,5 m wzdłuż ściany należącego do niej budynku, w celu ustawienia rusztowania oraz brak rozważenia, czy możliwym technicznie jest wykonanie otynkowania ściany budynku mieszkalnego należącego do inwestorki bez konieczności ingerencji w działkę skarżących.

W związku z powyższym skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz o zasądzenie od Wojewody Łódzkiego na rzecz skarżących kosztów postępowania sądowego.

W uzasadnieniu swego stanowiska skarżący podnieśli, że organy tak pierwszej jak i drugiej instancji nie przeprowadziły oględzin, co skutkuje tym, że zaskarżona obecnie decyzja jest w części faktycznie niewykonalna. Skarżący podkreślili, że do odwołania z lipca 2021 r. załączyli zdjęcia, które obrazowały sposób zabudowy ich działki przy granicy z działką należącą do inwestorki. Sposób zagospodarowania działki skarżących - w ich ocenie - czyni niemożliwym ustawienie rusztowania i zapewnienie terenu koniecznego do udostępnienia o parametrach określonych w decyzji Wojewody Łódzkiego (pas o szerokości 2,5 metra). Skarżący jako właściciele działki o nr ewid. [...] nie wyrażali i nadal nie wyrażają zgody, aby inwestorka, prowadząc prace związane z otynkowaniem ściany należącego do niej budynku mieszkalnego, naruszała konstrukcję wiaty, znajdującej się na ich działce, a przylegającej do granicy działek. Wobec powyższego skarżący wyrazili stanowisko, że w toku postępowania należało również rozważyć, czy możliwym jest dokonanie tynkowania ściany budynku inwestorki bez konieczności stawiania rusztowania na terenie działki skarżących. W takim zaś przypadku należało rozważyć zawezwanie do czynności oględzin biegłego z zakresu budownictwa, zgodnie z art. 84 § 1 k.p.a., który dokonałby oceny, czy istnieją alternatywne sposoby wykonania tynkowania ściany, o którą to czynność wnosi inwestorka. Jednakże takich działań ze strony Wojewody Łódzkiego przed wydaniem skarżonej decyzji zabrakło.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Tytułem wstępu należy wyjaśnić, że zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału II z 25 października 2022 r. niniejsza sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 1842) [dalej: ustawa covidowa]. W związku ze zmianą art. 15 zzs4 tej ustawy wynikającą z art. 4 pkt 3 ustawy z 28 maja 2021 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1090), która weszła w życie 3 lipca 2021 r., w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich wojewódzkie sądy administracyjne oraz Naczelny Sąd Administracyjny przeprowadzają rozprawę przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu. Zgodnie zaś z art. 15 zzs4 ust. 3 wskazanej ustawy covidowej przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów.

Jednocześnie należy wskazać, że na tle powołanego przepisu w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażono pogląd, iż "prawo do publicznej rozprawy nie ma charakteru absolutnego i może podlegać ograniczeniu, w tym także ze względu na treść art. 31 ust. 3 Konstytucji RP, w którym jest mowa o ograniczeniach w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw, gdy jest to unormowane w ustawie oraz tylko wtedy, gdy jest to konieczne w demokratycznym państwie m.in. dla ochrony zdrowia. Nie ulega wątpliwości, że celem stosowania konstrukcji przewidzianych przepisami uCOVID-19 jest m.in. ochrona życia i zdrowia ludzkiego w związku z zapobieganiem i zwalczaniem zakażenia wirusem COVID-19 (...). Z perspektywy zachowania prawa do rzetelnego procesu sądowego najistotniejsze jest zachowanie prawa przedstawienia przez stronę swojego stanowiska w sprawie (gwarancja prawa do obrony). (...) Dopuszczalne przepisami szczególnymi odstępstwo od posiedzenia jawnego sądu administracyjnego na rzecz formy niejawnej winno bowiem następować z zachowaniem wymogów rzetelnego procesu sądowego" (zob. uchwała NSA z 30 listopada 2020 r., II OPS 6/19).

W okolicznościach niniejszej sprawy należy stwierdzić wypełnienie się warunków określonych w art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy covidowej. Rozpoznanie przedmiotowej sprawy jest konieczne, co znajduje potwierdzenie w zarządzeniu o rozprawie zdalnej z 11 października 2022 r., jednakże rozprawy tej, wymaganej przez ustawę, nie można było przeprowadzić na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku z uwagi na brak oświadczenia uczestnika postępowania o możliwościach technicznych w zakresie uczestniczenia w tej rozprawie, co skutkowało skierowaniem sprawy do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym w trybie wskazanego przepisu, o czym strony zostały zawiadomione w drodze zarządzenia z 25 października 2022 r.

Nie ulega przy tym wątpliwości, że wymagany przywołaną wyżej uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego standard ochrony praw stron i uczestników w niniejszej sprawie został zachowany, skoro wskazanym powyżej zarządzeniem strony zostały powiadomione o skierowaniu sprawy na posiedzenie niejawne i miały możliwość zajęcia stanowiska w sprawie, względnie uzupełnienia dotychczasowej argumentacji.

Przechodząc zatem do kontroli legalności zaskarżonej decyzji należy wyjaśnić, że stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj.: Dz.U. z 2019 r., poz. 2167 ze zm.) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj.: Dz.U. z 2022 r., poz. 329) [dalej: ustawa p.p.s.a.], sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach owej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, nie będąc przy tym związany granicami skargi, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne.

Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art.145 § 1 pkt 1 ustawy p.p.s.a.). Przy czym stosownie do art. 134 § 1 ustawy p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę sąd, co zasady, nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 ustawy p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 ustawy p.p.s.a.).

W rozpoznawanej sprawie oceniając pod tym kątem zaskarżoną przez skarżącego decyzję organu odwoławczego, Sąd nie dopatrzył się wskazanych wyżej uchybień, a tym samym podstaw do uwzględnienia skargi i uchylenia zaskarżonej decyzji lub stwierdzenia jej nieważności. W ocenie Sądu, zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Skarga nie zasługiwała zatem na uwzględnienie.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowił przepis art. 47 ust. 1 i 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tj.: Dz.U. z 2021 r., poz. 2351 z późn. zm.) [dalej: ustawa – Prawo budowlane].

Zgodnie z art. 47 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane, jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.

Na podstawie art. 47 ust. 2 powoływanej ustawy, w razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1, organ administracji architektoniczno-budowlanej, na wniosek inwestora - w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości; w przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, organ administracji architektoniczno-budowlanej określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości.

Organ rozważając zasadność wydania decyzji odmawiającej stwierdzenia bądź stwierdzającej niezbędność wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości, zobowiązany jest ustalić spełnienie przesłanek dopuszczalności rozstrzygnięcia o prawie wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości. Przesłanki te precyzuje ust. 1 art. 47 ustawy – Prawo budowlane. Są to: - potrzeba wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych, do wykonania których niezbędne jest wejście na teren sąsiedniej nieruchomości, konieczność uzyskania zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej na wejście na teren tej nieruchomości, uprzednie podjęcie próby uzyskania takiej zgody od właściciela nieruchomości sąsiedniej, zakończone niepowodzeniem.

Wydanie decyzji o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości jest zatem możliwe w przypadku łącznego spełnienia wymienionych przesłanek, bowiem organy administracji nie są uprawnione do ingerencji w prawo własności (i wynikające z niego uprawnienie do korzystania z nieruchomości) w innych sytuacjach, niż wskazane w ustawie. Tryb administracyjny dotyczy prawa wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości i uzależniony jest od braku dobrowolnej zgody właściciela tej nieruchomości. Badając niezbędność wejścia na nieruchomość sąsiednią, o której mowa w art. 47 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane, organ nie jest więc uprawniony do kwestionowania ani rodzaju planowanych robót budowlanych, ani analizowania czy istnieje potrzeba ich przeprowadzenia (por. m.in.: wyrok WSA w Warszawie z 1 kwietnia 2015 r., VIII SA/Wa 970/14).

W świetle art. 47 ustawy – Prawo budowlane organ rozważając zasadność wydania decyzji odmawiającej stwierdzenia bądź stwierdzającej niezbędność wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości, zobowiązany jest zatem do zbadania - czy inwestor podjął starania o uzyskanie zgody na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości od jej właściciela, a starania te okazały się bezskuteczne oraz czy wejście na teren sąsiedniej nieruchomości jest niezbędne dla wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych.

Warunek niezbędności wejścia na teren sąsiedni występuje, gdy obiekty, na których mają być wykonane prace, znajdują się na granicy działki sąsiedniej w takiej od niej odległości, że teren dostępny na nieruchomości inwestora nie wystarczy na ich przeprowadzenie. Chodzi więc wyłącznie o sytuację, gdy nie ma innej możliwości przeprowadzenia przez inwestora prac przygotowawczych lub budowlanych jak tylko poprzez wejście na teren sąsiedniej nieruchomości (por. np.: wyrok WSA we Wrocławiu z 6 lipca 2017 r., II SA/Wr 46/17, wyrok WSA w Kielcach z 8 września 2021 r., II SA/Ke 349/21).

Przedmiotem wniosku w niniejszej sprawie było wykonanie robót budowlanych polegających na wykonaniu otynkowania zewnętrznej ściany budynku znajdującego się w granicy z działką nr [...]. Uwzględniając usytuowanie budynku przy granicy działki nr [...] zasadnym jest uznanie, że wejście na teren sąsiedniej nieruchomości jest niezbędne dla wykonania planowanych robót budowlanych. Okoliczność ta wynika ze sposobu posadowienia na nieruchomości inwestora budynku podlegającego otynkowaniu. Dostęp do jego elewacji w czasie wykonywania zamierzonych prac, wymagających w niniejszym przypadku ustawienia rusztowania, możliwy był wyłącznie z nieruchomości sąsiedniej. Budynek znajduje się bezpośrednio przy granicy działki, w efekcie czego na działce inwestorów brak jest miejsca na przeprowadzenie prac. Zatem brak jest możliwości uznania, na co zwraca uwagę skarżący, że niezbędne prace inwestor może wykonać z dźwigu usytuowanego na własnej działce lub ulicy. Powyższe potwierdzają także załączone do akt sprawy fotografie. Argumenty skarżących, że inwestorka może wykonać prace budowalne (otynkowanie) przy pomocy podnośnika, czy z rusztowania podwieszanego na dachu jej posesji są jedynie subiektywnym odczuciem skarżących. Pozostają one bez znaczenia, skoro nie ulega wątpliwości, że warunek niezbędności wejścia na teren sąsiedni zaistniał bowiem obiekt, na którym mają być wykonane prace, znajduje się przy granicy działki sąsiedniej w takiej od niej odległości, że teren dostępny na nieruchomości inwestora nie wystarczy na ich przeprowadzenie. Słusznie zatem uznał organ, że wobec położenia ściany budynku inwestorki niepozwalającego jej wykonać prac budowlanych (otynkowanie ściany budynku), zaistniała przesłanka "niezbędności".

Bezsporne jest również, że inwestor podjął starania o uzyskanie zgody na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości od jego właścicieli i że okazały się one bezskuteczne. Potwierdza to załączona do akt administracyjnych korespondencja listowa. Brak zgody właścicieli działki sąsiedniej jest oczywisty i wynika bezspornie już choćby z treści pisma z 9 czerwca 2021 r. oraz pisma z 4 lutego 2022 r., gdzie jednoznacznie właściciele sąsiedniej nieruchomości stwierdzają, że nie wyrażają zgody na wykonywanie prac budowlanych. Próba zawarcia porozumienia w przedmiotowym zakresie nie powiodła się zatem. Zostały podjęte starania o uzyskanie zgody, lecz okazały się one nieskuteczne. Nie ulega przy tym wątpliwości, że właściciele działki sąsiedniej w toku całego postępowania administracyjnego konsekwentnie podtrzymują całkowitą niezgodę na możliwość wejścia na teren należącej do nich działki celem realizacji przedmiotowych robót budowlanych.

Zauważyć przy tym należy, iż zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych, już tylko wysłanie listu do właściciela nieruchomości sąsiedniej z prośbą o wyrażenie zgody na czynności w ramach art. 47 ustawy – Prawo budowlane spełnia warunek podjęcia przez inwestora starań warunkujących wydanie przez organ pozytywnej decyzji w zakresie wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej na podstawie art. 47 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane (por. m.in.: wyrok NSA z 26 listopada 2010 r., II OSK 1819/09; wyrok WSA w Warszawie z 6 kwietnia 2009 r., VII SA/Wa 110/09, wyrok WSA w Szczecinie z 6 maja 2021 r., II SA/Sz 1037/20). Za wystarczającą uznać zatem należy samą próbę uzyskania takiej zgody, a takowa niewątpliwie została podjęta przez inwestorkę w niniejszej sprawie (w tym względzie por. też wyrok WSA w Opolu z 11 października 2011 r., II SA/Op 201/07).

Zdaniem Sądu zostały zatem podjęte starania o uzyskanie zgody, lecz okazały się one nieskuteczne. Nie ulega więc wątpliwości, że oczywisty brak jakiegokolwiek porozumienia stron w zakresie możliwości wejścia na działkę nr [...] celem wykonania robót budowalnych (otynkowanie budynku) na ścianie budynku usytuowanego na działce inwestorki uzasadniał stwierdzenie zaistnienia kolejnej przesłanki z art. 47 ust. 2 ustawy – Prawo budowalne.

Reasumując, w niniejszej sprawie spełnione zostały wszystkie przesłanki uprawniające do zastosowania art. 47 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane. Organ odwoławczy w wydanej przez siebie decyzji określił sposób korzystania z sąsiedniej nieruchomości, ustalając obszar działki przewidziany do zajęcia i okres, w jakim miałoby to nastąpić. W przekonaniu Sądu, wydając zaskarżoną decyzję organ dołożył starań, aby do minimum ograniczyć utrudnienia, jakie mogą stać się udziałem skarżących jako właścicieli sąsiedniej działki na skutek czasowego jej zajęcia.

Co do wszelkich zarzutów skarżących zmierzających do wykazania, iż prace budowalne na budynku inwestorki nie są konieczne do wykonania, w ocenie Sądu wykraczają one poza dyspozycje wskazanego przepisu art. 47 ustawy – Prawo budowlane, bowiem właściciel sąsiedniej nieruchomości nie jest uprawniony do określania, czy istnieje potrzeba wykonania określonych robót budowlanych, ani też do decydowania jaki zakres robót ma być wykonany (por. np.: wyrok NSA z 7 kwietnia 1998 r., II SA/Gd 1880/96 oraz wyrok WSA w Warszawie z 15 września 2004 r., IV SA/Wa 3683/02). Właściciel nieruchomości sąsiedniej nie może w tego rodzaju sprawie kwestionować potrzeby i zakresu robót budowlanych. Tak samo rzecz ma się odnośnie zarzutu, iż organ nie dopuścił dowodu z opinii biegłego na okoliczność, czy istnieje konieczność wykonania takich robót na ścianie budynku inwestorki. Wskazać zatem należy, iż stosownie do art. 84 k.p.a., dowód z opinii biegłego organ przeprowadza tylko wtedy, gdy wyjaśnienie określonej kwestii istotnej dla rozstrzygnięcia sprawy wymaga wiadomości specjalnych. Jak to już wyjaśniono wcześniej rzeczona kwestia nie jest objęta dyspozycją art. 47 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane, zatem dowód z opinii biegłego na wskazaną okoliczność byłby niepotrzebny.

Z powyższych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi, działając na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skargę oddalił.

is