Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1046/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2015-11-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: uchylono decyzję I i II inst

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Iwona Niżnik-Dobosz Sędziowie: WSA Krystyna Daniel (spr.) WSA Magda Froncisz Protokolant: sekr. sądowy Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 listopada 2015 r. sprawy ze skargi D.S.-K. i B.K. na decyzję Wojewody z dnia 17 czerwca 2015 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Wojewody na rzecz skarżących D.S.-K. i B.K. kwotę 5307,00 zł (pięć tysięcy trzysta siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z 31.10.2014 r. Starosta, na podstawie art. 12 ust. 4f, 5, art. 18 ust. 1, 1c, 1d, 1f ustawy z 10.04.2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 687), art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, 2, 3a, art. 134 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. 2014 r. poz. 518 ze zm.), orzekł:

- w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości 1177369,00 zł za nieruchomość zabudowaną, położoną przy al. [...] w K., oznaczoną jako działka nr [...] obręb [...] jedn. ewid. [...], która z dniem 8.04.2013 r. stała się własnością Gminy (miasta na prawach powiatu);

- w pkt 2 o powiększeniu odszkodowania w związku z art. 18 ust. 1f ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych a) o kwotę równą 1666, 67 zł w odniesieniu do udziału przysługującemu M. K. wynoszącego 4/24 części w/w nieruchomości oraz b) kwotę równą 3 333,33 zł w odniesieniu do udziału przysługującemu B. W. wynoszącego 8/24 części w w/w nieruchomości,

- w pkt 3 o wypłacie odszkodowania w kwocie 4,18 zł na rzecz Skarbu Państwa z tytułu wygaśnięcia hipoteki obciążającej w/w nieruchomość,

- w pkt 4 o wypłacie odszkodowania w wysokości 196227,47 zł na rzecz D. S. i B. K. dotychczasowych współwłaścicieli w/w nieruchomości w udziale 4/24 części we wspólności ustawowej małżeńskiej,

- w pkt 5 o wypłacie odszkodowania w łącznej wysokości 197894,14 zł na rzecz M. K. dotychczasowego współwłaściciela w/w nieruchomości w udziale 4/24 części,

- w pkt 6 o wypłacie odszkodowania w łącznej wysokości 395788,27 zł na rzecz B. W. - dotychczasowej współwłaścicielki w/w nieruchomości w udziale 8/24 cz.,

- w pkt 7 o wypłacie odszkodowania w wysokości 392454, 94 zł na rzecz J. K. -dotychczasowego współwłaściciela w/w nieruchomości w udziale 8/24 cz.,

- w pkt 8 o zobowiązaniu Gminy (miasta na prawach powiatu) reprezentowanego przez Prezydenta Miasta do zapłaty odszkodowania w łącznej wysokości 1182369,00 zł jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu organ podał, że na podstawie przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych Prezydent Miasta wydał w dniu 10.05.2012 r. decyzję nr [...], znak: [...]. KPŁ, w której zatwierdził projekt budowlany i udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pn.: "Rozbudowa Al. [...] oraz ulic: M., S., L., L., S. oraz C. wraz z budową odcinka ul. L. w K. (zadanie 2) o długości 200m; rozbiórka, przebudowa oraz budowa infrastruktury technicznej; przebudowa oraz budowa ekranów akustycznych; rozbudowa infrastruktury tramwajowej wraz z siecią trakcyjną oraz przystankami dla komunikacji zbiorowej tramwajowej i autobusowej; oraz rozbiórka istniejącej zabudowy kolidującej z rozbudowywanym układem drogowym", której nadany został postanowieniem z 10.05.2012 r.; rygor natychmiastowej wykonalności. W dniu 8.04.2013 r. Wojewoda ostateczną decyzją, znak: [...] utrzymał częściowo w mocy ww. decyzję Prezydenta Miasta.

Powyższą decyzją został zatwierdzony podział m. in. działki ewidencyjnej położonej w obrębie [...], jednostka ewidencyjna [...] nr [...] o pow. 0,0302 ha na działki: nr [...] o pow. 0,0146 ha (wydzieloną pod inwestycję drogową) i nr [...] o pow. 0,0156 ha. Z dniem 8.04.2013 r., kiedy ww. decyzja z 10.05.2012 r., stała się ostateczna nieruchomość znajdująca się w liniach rozgraniczających teren inwestycji oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,0146 ha stała się własnością Gminy Miejskiej - miasto na prawach powiatu.

Wojewoda postanowieniem z 17.05.2013 r. wyznaczył Starostę do załatwienia sprawy ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...].

Na podstawie odpisu księgi wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla [...] w Krakowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych dla nieruchomości zabudowanej ozn. jako działka nr [...] obr. [...] jedn. ewid. [...] (z której została wydzielona działka nr [...]) ustalono, że według stanu na dzień 8.04.2013 r., tj. na datę ostateczności ww. decyzji Prezydenta Miasta o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, jako współwłaściciele ww. nieruchomości ujawnieni byli: D. S. oraz B. K. w udziale wynoszącym 4/24 części we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, M. K. w udziale 4/24 części, B. W. w udziale 8/24 części oraz J. K. w udziale 8/24 części. Według stanu na dzień 8 kwietnia 2013 r. księga wieczysta nr [...] w dziale IV "Hipoteka", zawierała wpis: - hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 4,18 zł - koszty remontu budynku na rzecz Skarbu Państwa

Organ przytoczył treść art. 12 ust. 4c i 5 art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109 ze zm.).

Podał, że rzeczoznawca majątkowy sporządził w dniu 24.04.2014 r. operat szacunkowy określając w nim wartość rynkową prawa własności ww. nieruchomości. Na skutek zastrzeżeń do operatu wniesionych przez strony postępowania, rzeczoznawca majątkowy przedłożył nowy operat szacunkowy z 14.07.2014 r. w którym określił wartość rynkową prawa własności ww. nieruchomości zabudowanej na kwotę 1 177 369,00 zł. Następnie organ przedstawił zastrzeżenia stron postępowania wniesione pod adresem nowego operatu oraz stanowisko rzeczoznawcy majątkowego który ustosunkował się do zarzutów.

Organ uznał wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego M. G., jednakże mając na uwadze art. 7 i art. 77 Kpa zwrócił się do dotychczasowych współwłaścicieli o przedłożenie decyzji organu podatkowego za lata 2012 i 2013, dotyczących wymiaru podatku od przedmiotowej nieruchomości zabudowanej, w celu zweryfikowania przyjętej w inwentaryzacji przedłożonej przez stronę powierzchni użytkowej budynku położonego przy al. [...], w tym m.in. weryfikacji zaliczonej do powierzchni użytkowej budynku - powierzchni znajdującego się w nim strychu. W piśmie z 09.09.2014 r. pełnomocnik D. S. i B. K. poinformował, iż: "(...) nie udało się odnaleźć decyzji organu podatkowego za lata 2012 i 2013, dotyczących wymiaru podatku od nieruchomości zabudowanej budynkiem położonym przy Al. [...] w K., a podjęte próby pozyskania uwierzytelnionych kopii tych dokumentów zakończyły się niepowodzeniem". Następnie w piśmie z dnia 16.09.2014 r. pełnomocnik ponownie zakwestionował pomiar powierzchni opierając się na opinii prywatnej zleconej przez strony.

Organ wskazał, że zgodnie z informacją (objętą tajemnicą skarbową) uzyskaną z Wydziału Podatków i Opłat Urzędu Miasta na podstawie upoważnienia jednego ze współwłaścicieli J. K., Starosta ustalił, iż określona w decyzji organu podatkowego powierzchnia użytkowa budynku położonego przy al. [...] jest dużo niższa niż przyjęta w przedłożonej przez strony inwentaryzacji. Z określonej w decyzji organu podatkowego powierzchni użytkowej ww. budynku wynika, że jest ona mniejsza o wartość zbliżoną do powierzchni strychu określonej w inwentaryzacji przedłożonej przez strony. Ponadto strony nie przedłożyły dokumentów potwierdzających zmianę sposobu użytkowania przeznaczenia strychu na poddasze użytkowe oraz zaświadczenia potwierdzającego wydzielenie go lako nieruchomości lokalowej w przedmiotowym budynku według stanu na dzień wydania ww. decyzji Prezydenta Miasta o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Wobec powyższego, zdaniem Starosty brak jest podstawy do zaliczenia do powierzchni użytkowej budynku powierzchni znajdującego się w nim strychu, a co za tym idzie określenia jego odrębnej wartości.

Organ dokonał analizy przedłożonej przez strony opinii o wartości nieruchomości sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego A. K. w dniu 28.07.2014 r. Zarzucił brak wskazania przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości - zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami - bez uwzględnienia ustaleń decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, w konsekwencji analizy, z której wynikałoby, czy przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia powoduje wzrost wartości nieruchomości wycenianej, czy też nie. W dalszej kolejności organ zauważył, że przyjęta finalnie do obliczenia wartości przedmiotowej nieruchomości powierzchnia użytkowa budynku wynosząca 226.29 m2 (str. 16 opinii) różni się od tej, która została wskazana w załączonej do opinii inwentaryzacji budynku mieszkalno-usługowego przy Al. [...] (str. 5 inwentaryzacji) tj. 342,89 m2. W przedmiotowej opinii (str. 16) została obliczona odrębnie "wartość rynkowa poddasza." Tymczasem w postępowaniu nie zostały przedłożone dokumenty potwierdzające wydzielenie w przedmiotowym budynku wyodrębnionych nieruchomości lokalowych. Brak jest więc podstaw do przyjęcia takiego sposobu szacowania. Takie stanowisko zajął również Wojewoda uchylając poprzednią wydana w sprawie decyzję. Ponadto wycena przedmiotowej nieruchomości w przedłożonej przez strony opinii została przeprowadzona z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. W związku z tym, rzeczoznawca w ramach zastosowanej metody przyjął do wyceny z rynku jako materiał porównawczy 10 transakcji nieruchomościami porównywalnymi do szacowanej, z czego 3 zostały zakwalifikowane do bezpośredniego porównania. Charakterystyka tych nieruchomości sprowadza się do podania: lokalizacji, daty transakcyjnej, pow. bud.[m2], ceny trans. [PLN/m2], ceny Im2 [PLN], funkcji oraz uwag. Brak jest natomiast opisu przyjętych do porównania nieruchomości względem przyjętych cech różnicujących. W ramach opisu tych nieruchomości rzeczoznawca majątkowy podał jedynie ich oceny w przyjętych poszczególnych cechach rynkowych. Tak przedstawiona charakterystyka, pozbawiona jest podstawowych informacji o nieruchomościach porównawczych w kontekście tych cech. Zatem trudności budzi weryfikacja czy zakwalifikowane jako materiał porównawczy nieruchomości spełniają kryterium podobieństwa względem przedmiotu wyceny oraz czy wskazane oceny odzwierciedlają rzeczywisty stan tych nieruchomości. Dodatkowo brak w opinii o wartości nieruchomości szczegółowego opisu poszczególnych ocen przypisanych przyjętym do analizy cechom różnicującym (str. 15). Rzeczoznawca majątkowy ograniczył się jedynie do przedstawienia skali ocen (np. dla cechy "lokalizacja, sąsiedztwo" przyjął skalę ocen: "bardzo dobra", "dobra", "średnia ) bez wskazania jakie warunki w kontekście przyjętej cechy musi spełniać nieruchomość by została jej przypisana określona ocena. W przedmiotowej opinii o wartości nieruchomości został określony obszar lokalnego rynku jako [...], jednostka ewidencyjna [...], natomiast na stronie 15 została przedstawiona próbka nieruchomości porównywalnych do szacowanej z obszaru wykraczającego poza wskazany rynek lokalny np. transakcja nr 8: lokalizacja – N..

W świetle przedstawionych uchybień Starosta stwierdził, że przedłożona przez strony opinia nie może stanowić podstawy do ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszym postępowaniu.

Jednocześnie wskazał, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. G. nowy operat szacunkowy z 14.07.2014 r. został zweryfikowany przez organ prowadzący postępowanie pod względem formalnym jak również merytorycznym - dokonano analizy jego logiczności, poprawności wniosków w nim zawartych, wyliczeń, prawidłowości opisu przedmiotu wyceny jak również zgodności z przepisami prawa i standardami zawodowymi. W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wskazała, iż dla obszaru przedmiotowej nieruchomości brak aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zatem dla obszaru opracowania obowiązującymi są ustalenia Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa, zatwierdzonego Uchwałą Rady Miasta Krakowa Nr XII/87/03 z 16.04.2003r. w którym przedmiotowa nieruchomość leży w terenach UC - tereny o przeważającej funkcji usług komercyjnych. Z treści operatu wynika, że nieruchomość położona jest w K., przy al. [...], w obszarze zabudowy mieszkalnej jedno i wielorodzinnej i usługowej. Wyceniana działka ma bezpośredni dostęp do al. [...]. Bezpośrednie sąsiedztwo wycenianej nieruchomości stanowi zabudowa mieszkalno-usługowa wielo i jednorodzinna, w dalszym otoczeniu od strony południowo - wschodniej znajdują się ogródki działkowe i Park Lotników. Z treści operatu wynika, że przedmiotem wyceny jest nieruchomość objęta księgą wieczystą nr [...], stanowiąca działkę nr [...] o pow. 0,0146 ha obręb [...] jedn. ewid. [...] w całości zabudowaną budynkiem mieszkalno-usługowym (funkcję budynku rzeczoznawca określiła według faktycznego stanu użytkowania ze względu na brak informacji o zabudowie działki w ewidencji gruntów), typu mała kamienica, położonym w K. przy al. [...], piętrowym, murowanym, w zabudowie pierzejowej, wybudowanym w roku 1937, z nadbudowanym piętrem w latach 50-tych, częściowo podpiwniczonym, ze strychem, o powierzchni użytkowej 247,31m2, po generalnym remoncie w 1968 r., składającym się z trzech lokali mieszkalnych i dwóch lokali użytkowych nie wyodrębnionych prawnie, uzbrojonym w instalacje: w, k, e, g, t. Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności przedmiotowej nieruchomości zabudowanej. Teren działki płaski i równy, o kształcie nieregularnego wieloboku. Jednocześnie rzeczoznawca majątkowy wskazała w operacie szacunkowym, iż z uwagi na duże rozbieżności pomiędzy wielkością powierzchni wskazaną na kartach inwentaryzacyjnych, a wynikami pomiarów kontrolnych, do wyceny przyjęto wielkość powierzchni ustaloną na podstawie obmiarów dokonanych przez rzeczoznawcę z udziałem uprawnionego geodety podczas oględzin. Powyższe potwierdza pismo [...] Sp. z o.o. dotyczące wyjaśnień w kwestii rozbieżności powierzchni użytkowych budynków w wykonanej inwentaryzacji w październiku 2011 r. w ramach ww. inwestycji drogowej przez konsorcjum [...] Sp. z o.o. oraz ARG Projektowanie Inwestycyjne A. i R. G. Sp. j. W niniejszym piśmie [...] Sp. z o.o. wskazała, że z uwagi na brak zgody właścicieli obiektów budowlanych na wykonanie inwentaryzacji wewnątrz budynków inwentaryzacja została wykonana w oparciu o materiały geodezyjne i zewnętrzne oględziny nieruchomości służąc tylko określeniu szacunkowych kosztów inwestycji, a nie stanowiąc podstawy do określenia wartości przedmiotowych nieruchomości. Tym samym podkreśliła, że brak prawa do terenu na którym znajdowały się obiekty przeznaczone do wyburzenia nie pozwoliło wykonać szczegółowej inwentaryzacji nieruchomości i z tego powodu mogą wynikać różnice między dokumentacją wykonaną przez konsorcjum a rzeczoznawcę majątkowego.

Po przeprowadzeniu analizy lokalnego rynku rzeczoznawca majątkowy wskazała w operacie szacunkowym, iż do wyceny jako nieruchomości porównawcze przyjęto trzy zamieszkałe budynki mieszkalne z lokalami usługowymi w parterze, położone w strefie intensywności miejskiej [...], w terenach o funkcji mieszkalno-usługowej. Biegła stwierdziła w operacie szacunkowym, że analiza cen gruntów w terenach intensywności zabudowy mieszkalnej i usługowej w lokalizacji przedmiotowej nieruchomości wskazuje, że przeznaczenie w studium działki zabudowanej budynkiem jako UC w przedziale cenowym [455-1037 zł/m2] - średnio 780 zł/m2 w stosunku do zabudowanych działek o funkcji gruntu MU w przedziale cenowym [314-1022 zł/m2]ze średnią ceną 774 zł/m2, nie ma wpływu na szacowana wartość przedmiotowej nieruchomości. Również analiza porównawcza cen gruntów pod zabudowę komercyjna w obszarze lokalizacji przedmiotowej nieruchomości i cen gruntów pod drogi publiczne w strefie intensywności miejskiej w zakresie [400-700 zł/m2] -średnio 458 zł/m2, wskazuje, że zmiana funkcji gruntów, zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje wzrostu wartości nieruchomości. Jak wskazała biegła zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami i zasadami wycen nieruchomości, mając na uwadze rodzaj nieruchomości, cel wyceny oraz dostępność danych o cenach transakcyjnych w operacie szacunkowym określiła wartość rynkową prawa własności przedmiotowej nieruchomości w podejściu porównawczym, metoda porównywania parami, a oszacowana wartość Im2 powierzchni użytkowej budynku zawiera wartość gruntu i części budynku, a więc odzwierciedla wartość rynkową całego obiektu, będącego przedmiotem wyceny. W operacie szacunkowym rzeczoznawca podkreśliła, że w przyjętych do wyceny nieruchomościach porównawczych dwie były sprzedawane w całości, natomiast trzecia transakcja z ulicy M. dotyczyła udziału 50%. Cena tej nieruchomości została ustalona podczas sprzedaży 1/2 części w roku 2007 za 100 000 euro wg obowiązującego w tym czasie kursu, a odnośnie drugiej połowy została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży w okresie maksymalnego wzrostu cen nieruchomości i sfinalizowanie w roku 2012 wg aktualnego kursu euro. Powyższe transakcje odzwierciedlają wartość całej nieruchomości, a wskazana wartość 100 000 euro odpowiada obecnemu poziomowi cen. Wszystkie nieruchomości porównawcze stanowią budynki mieszkalno-usługowe o zbliżonych parametrach, zlokalizowane w obszarze intensywności zabudowy mieszkalno -usługowej, przy głównych ciągach komunikacyjnych, a istotne różnice między nimi zostały skorygowane współczynnikami w procesie obliczeniowym wartości. Jednocześnie rzeczoznawca majątkowy uwzględniła wpływ na wartość nieruchomości znajdującego się w budynku strychu poprzez przyznanie w atrybucie "Rodzaj zabudowy, architektura, funkcjonalność" ocenę "dobra", jak również przyjęła do porównania nieruchomości podobne, które także posiadają strych, co znajduje potwierdzenie w przedstawionym w operacie szacunkowym ich opisie.

Oszacowana przez biegłą wartość 1m2 powierzchni użytkowej budynku wynosi 4760,70zł, zatem określona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość przedmiotowej nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalno-usługowym wynosi 1 177 369,00 zł. Z powyższego wynika, że wybranej techniki oraz metody szacowania nieruchomości rzeczoznawca majątkowy dokonała we właściwy sposób, uwzględniając w szczególności cel wyceny, charakter i położenie nieruchomości, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz dostępne dane.

Zdaniem organu I instancji, operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Stosownie do art. 18 ust. 1f ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w związku z zamieszkiwaniem przez dotychczasowych współwłaścicieli tj. M. K. i B. W. na dzień 10.05.2012 r. w budynku mieszkalno-usługowym nr [...] znajdującym się na przedmiotowej nieruchomości, wysokość ustalonego odszkodowania na rzecz M. K. powiększa się o kwotę równą 1666,67 zł w odniesieniu do przysługującemu mu udziału 4/24 części w przedmiotowej nieruchomości natomiast wysokość ustalonego odszkodowania na rzecz B. W. powiększa się o kwotę równą 3 333,33 zł w odniesieniu do przysługującemu jej udziału 4/24 części w przedmiotowej nieruchomości.

Ponadto w odniesieniu do uwag stron organ wyjaśnił, że nie było podstaw do wyłączenia na podstawie art. 24 Kpa biegłego M. G. z niniejszej sprawy, ponieważ rzeczoznawca majątkowy przy sporządzeniu nowego operatu szacunkowego zastosowała się do wytycznych Wojewody zawartych w ww. decyzji z 04.04.2014 r.

Podnoszona kwestia uwzględnienia w odszkodowaniu poniesionych przez strony szkód w związku z przejęciem przez Gminę ich nieruchomości, nie stanowi przedmiotu niniejszego postępowania ( wyroku NSA z 22.09.2009 r., sygn. akt I OSK 1519/09).

Odnosząc się do kwestii powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości organ I instancji zwrócił uwagę na treść art. 18 ust. 1e ustawy termin dobrowolnego wydania nieruchomości jest terminem prawa materialnego, ma charakter nieprzekraczalny i nie ma do niego zastosowania instytucja przywrócenia terminu. Uchybienie terminu wywołuje skutek w postaci wygaśnięcia praw lub obowiązków o charakterze materialno-prawnym. Jak wynika z akt zgromadzonych w niniejszej sprawie przedmiotowa nieruchomość nie została wydana w określonym w art. 18 ust. 1e terminie, gdyż m. in. jedni z dotychczasowych współwłaścicieli zamieszkiwali ją do maja 2014 r., a pozostali protokołami przekazania-przejęcia (przesłanymi przez Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K.) przekazali swoje udziały w ww. nieruchomości w marcu 2014 r. Z uwagi na niniejszy przypadek, odpowiednie zastosowanie będą miały w tej kwestii regulacje dotyczące współwłasności zawarte w art. 195 i art. 198 Kodeksu cywilnego. Wobec powyższego, aby doszło do skutecznego wydania nieruchomości, uprawniającego do podwyższenia należnego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, niezbędne jest działanie wszystkich współwłaścicieli.

Ponadto określana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wartość rynkowa przedmiotu wyceny, stanowiąca w konsekwencji wysokość przyznanego odszkodowania, może być traktowana tylko i wyłącznie jako wartość nie obejmująca podatków i opłat lokalnych oraz innych obciążeń związanych z realizacją umowy. Ugruntowane i przede wszystkim jednolite w tym zakresie orzecznictwo sądów administracyjnych nie pozostawia wątpliwości, że w obecnym stanie prawnym brak jest jakichkolwiek możliwości do powiększenia kwoty odszkodowania o podatek VAT na rzecz podmiotów zobowiązanych do jego

odprowadzenia. Zgodnie z art. 18 ust. 3 ustalone odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

Odwołanie od w/w decyzji złożyła D. S. i B. K.. Zaskarżonej decyzji zarzucili:

- rażące naruszenie art. 7 k.p.a., w związku z art. 77 § 1 k.p.a., art. 107 § 3 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a., poprzez niewypełnienie ich dyspozycji polegające na niepodjęciu wszelkich, niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, a przede wszystkim w związku z powierzeniem przez Starostę opracowania kolejnego operatu szacunkowego w niniejszej sprawie M. G. mimo, że ta biegła powinna podlegać wyłączeniu,

- naruszenie art. 12 ust. 4, 4f i 5 oraz art. 18 ust. 1, 1c i 1d, ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w związku z art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a oraz art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez ich niewłaściwe zastosowanie,

- naruszenie art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych przez jego niezastosowanie w niniejszej sprawie.

Wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz orzeczenie przez Wojewodę co do istoty sprawy i ustalenie przedmiotowego odszkodowania w wysokości 1679000 zł. według operatu szacunkowego z 28.07.2014 r., sporządzonego na zlecenie odwołujących przez rzeczoznawcę majątkowego A. K., lub przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia Staroście [...].

W obszernym uzasadnieniu odwołujący argumentowali, że decyzja Starosty w ogóle nie zawiera szczegółowego odniesienia się do stanowisk stron prezentowanych w pismach, w tym do tych, które dotyczyły zarzutów do treści operatu szacunkowego. Zdaniem odwołujących biegły z racji stwierdzonej już raz wadliwości przedłożonego operatu przez organ II instancji powinien zostać wyłączony od sprawy. Zakwestionowali dobór nieruchomości w operacie majątkowym opracowanym przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie Starosty [...], niezasadne pominięcie przedłożonej przez nich opinii, pominięcie regulacji z art. 18 ust. 1e ustawy. Wskazali, że przedmiotowe odszkodowanie powinno rekompensować nie tylko stratę wywłaszczonej nieruchomości (udziału w nieruchomości), ale także wartość szkody wyrządzonej przejęciem na własność nieruchomości przez Gminę, polegającej chociażby na utracie przez dotychczasowych właścicieli źródła dochodów z wynajmu lokali w nieruchomości, kosztów ewentualnego zakupu nowych lokali, w tym także podatku VAT.

Odwołanie od ww. decyzji Starosty [...] złożyła również B. W. wskazując, że wydana decyzja jest krzywdząca. Przyznana kwota odszkodowania w myśl przepisów winna wynosić tyle aby strona, która utraciła swą własność, mogła sobie za uzyskane odszkodowanie odtworzyć to co posiadała, tymczasem przyznana kwota nie pozwala na otworzenie tej własności.

Wojewoda [...] decyzją z 17.06.2015 r., znak: [...], na podstawie art. 129 ust. 5 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 12 ust. 5 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz art. 138 § 1 pkt 1 i 2 kpa orzekł:

- w punkcie I o utrzymaniu w mocy pkt 1, 3, 4 i 7 zaskarżonej decyzji,

- w punkcie II o uchyleniu pkt 2, 5, 6 i 8 zaskarżonej decyzji i w tym zakresie orzekł:

1. o powiększeniu, w związku z art. 18 ust. 1 f ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, odszkodowania ustalonego w pkt 1 decyzji Starosty [...] z 31.10.2014 r. nr [...] utrzymanym w mocy niniejszą decyzją Wojewody [...]:

o kwotę równą 5 000,00 zł na rzecz M. K., b) o kwotę równą 5 000,00 zł na rzecz B. W.;

o wypłacie odszkodowania w łącznej wysokości 201 227,47 na rzecz M. K.- dotychczasowego współwłaściciela w/w nieruchomości w udziale 4/24 części,

o wypłacie odszkodowania w łącznej wysokości 397 454,94 na rzecz B. W. dotychczasowej współwłaścicielki w/w nieruchomości w udziale 8/24 części,

o zobowiązaniu Gminy Miejskiej - miasto na prawach powiatu, reprezentowanej przez Prezydenta Miasta do zapłaty odszkodowania ustalonego w pkt 1 zaskarżonej decyzji Starosty, utrzymanym w mocy decyzją Wojewody, powiększonego o kwotę ustaloną w punkcie II.1 niniejszej decyzji tj. w łącznej wysokości 1 187 369,00 zł jednorazowo w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji, na rzecz podmiotów wskazanych w punktach II.2 i II.3 niniejszej decyzji Wojewody oraz punktach 3, 4 i 7 decyzji Starosty z 31.10.2014 r. [...], utrzymanych w mocy decyzją Wojewody.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że w związku z obowiązującymi przepisami prawa normującymi kwestię ustalania wysokości odszkodowania za nieruchomości, które stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego na podstawie przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, organ prowadzący postępowanie administracyjne zobowiązany jest powołać biegłego tj. rzeczoznawcę majątkowego w przypadku, gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne. Opinia biegłego powinna zawierać uzasadnienie, które pozwoliłoby dokonać analizy logiczności i poprawności wniosków, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Nie może zatem

opinia sprowadzać się tylko do przedstawienia zdania biegłego, ale musi przekonywać jako logiczna całość. Biegły winien zatem wskazać i szczegółowo uzasadnić przesłanki, które doprowadziły go do przedstawionych konkluzji, a także na jakich oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Brak fachowego uzasadnienia wniosków końcowych uniemożliwia ocenę jej mocy dowodowej.

Organ przedstawił uregulowania prawne mające zastosowanie w niniejszej sprawie. Wskazał, że wypełniając obowiązek, wynikający z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, polegający na ustaleniu, czy w niniejszej sprawie zasadnym jest zastosowanie "zasady korzyści'' dla wywłaszczonego, biegła stwierdziła, że ceny gruntów pod zabudowę komercyjną w obszarze lokalizacji przedmiotowej nieruchomości kształtują się na poziomie od 455 - 1073 zł/m2, a zatem osiągają wyższy poziom, aniżeli ceny nieruchomości drogowych, które zawierają się w przedziale od 400-700 zł/m2. W związku z tym cel wywłaszczenia jakim jest przeznaczenie nieruchomości pod inwestycję drogową nie zwiększa wartości nieruchomości, zatem zasada korzyści nie występuje, a wartość nieruchomości została oszacowana zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania, stosownie do powołanego wyżej §36 ust. 1 rozporządzenia.

Autorka operatu szacunkowego M. G. w operacie szacunkowym z 14.07.2014 r. oszacowała wartość nieruchomości zabudowanej, oznaczonej jako działka nr [...] w podejściu porównawczym z zastosowaniem metody porównywania parami. Rzeczoznawca majątkowy w treści opinii wskazała, że nieruchomość, oznaczona jako działka nr [...] zabudowana jest budynkiem mieszkalno-usługowym, o powierzchni użytkowej 247,31 m2. Załączyła szkice inwentaryzacji parteru i pierwszego piętra, stosownie podpisane przez M. G., działającą jako rzeczoznawca majątkowy oraz geodeta uprawniony (nr upr. [...]), a także T. L. - geodetę uprawnionego (nr upr. [...]) - jako załączniki dołączone do operatu szacunkowego, znajdującego się w aktach sprawy. Ponadto przedstawiła charakterystykę tej nieruchomości pod kątem cech rynkowych za jakie w mniejszej sprawie przyjęła lokalizację, otoczenie, kształt i topografię, stan zagospodarowania, dostępność komunikacyjną i uzbrojenie. Dla potrzeb określenia wartości działki nr [...] biegła po dokonanej przez siebie analizie rynku, obejmującej teren miasta [...], a także dwuletni okres poprzedzający wycenę, z przedstawionej bazy ośmiu nieruchomości do finalnego porównania przyjęła trzy nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalno - usługowymi, położone odpowiednio przy ul. M., D. i B., a także dokonała ich opisu w zakresie przyjętych cech rynkowych. Z uwagi na występujące różnice pomiędzy nieruchomościami wchodzącymi w skład materiału porównawczego a przedmiotem wyceny, autorka operatu dokonała stosownej korekty tych różnic względem cech rynkowych. Tym samym wartość rynkowa nieruchomości, oznaczona jako działka nr [...] została oszacowana na kwotę l 177 369 zł.

W treści operatu szacunkowego M. G. wskazała, że określona wartość 1m2 powierzchni użytkowej budynku zawiera również wartość gruntu oraz urządzeń i składników nieruchomości trwale z gruntem związanych, zatem odzwierciedla wartość rynkową całego obiektu będącego przedmiotem wyceny (str. 12 operatu). Dokonując analizy operatu szacunkowego oraz wyjaśnień składanych przez biegłą w toku postępowania zarówno przed organem I instancji jak i organem odwoławczym organ II instancji stwierdził, że operat jest prawidłowy, bowiem wykonano go zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wobec czego należało pozytywnie ocenić jego przydatność dowodową w niniejszej sprawie.

Następnie organ II instancji odniósł się do zastrzeżeń wynikających z wniesionych odwołań. Wskazał, że główny zarzut do operatu szacunkowego, przedstawiony w treści odwołania przez D. S. i B. K. dotyczył przyjęcia błędnej wielkości powierzchni użytkowej budynku, a co za tym idzie, ustalenia wysokości odszkodowania na zaniżonym poziomie. W ocenie w/w odwołujących, w ramach powierzchni użytkowej budynku winna być uwzględniona również powierzchnia strychu, wskazując, iż pełnił on funkcję użytkową, gdyż był wykorzystywany przez jego współwłaścicieli na garderobę, spiżarnię, suszarnię oraz podręczny warsztat do wykonywania drobnych napraw wyposażenia budynku. Ponadto na dowód powyższego, odwołujący przedłożyli sporządzoną na swoje zlecenie inwentaryzację budynku nr [...], zlokalizowanego na działce nr [...]. Z treści tego opracowania wynika, że powierzchnia użytkowa całego budynku wynosi 342,89 m2 w tym powierzchnia użytkowa strychu - 97,67 m2. Wobec tak zaistniałej rozbieżności, jedynym dokumentem, który w ich ocenie w sposób rzeczywisty i szczegółowy wskazuje na wielkość powierzchni użytkowej przedmiotowego budynku jest załączona przez nich do akt sprawy inwentaryzacja, wykonana na ich zlecenie. Strony tym samym zakwestionowały prawidłowość przyjętych w operacie przez M. G. ustaleń co do wielkości powierzchni użytkowej budynku.

W kontekście powyższego, organ II instancji stwierdził, że nie może dopuścić tego dokumentu jako dowodu z opinii biegłego, albowiem wskazana jako autorka opracowania – E. W. zaprzeczyła jakoby opracowanie zostało przez nią sporządzone i wnioskowała o niewykorzystywanie tego dokumentu w sprawie. Wobec faktu, że przedłożona inwentaryzacja z 30.01.2014 r. utraciła walor dowodu z opinii biegłego w zakresie ustaleń co do wielkości powierzchni użytkowej budynku, należało przyjąć za jedyny dowód w tym zakresie ustalenia dokonane przez rzeczoznawcę majątkowego, zawarte w operacie szacunkowym z 14.07.2014 r.

Odnosząc się do kwestii prawidłowości przyjętej w operacie szacunkowym wielkości budynku, zlokalizowanego na działce nr [...], organ II instancji zwrócił uwagę na fakt, że ze znajdującego się w aktach sprawy pisma konsorcjum "[...]" sp. z o. o. z 12.05.2014 r., które w 2011 r. przeprowadzało inwentaryzację nieruchomości w ramach inwestycji, którą objęta jest przedmiotowa nieruchomość wynika, iż z braku zgody dotychczasowych właścicieli obiektów budowlanych na wykonanie inwentaryzacji wewnątrz budynków, inwentaryzacja ta została wykonana jedynie w oparciu o materiały geodezyjne i zewnętrzne oględziny nieruchomości, zatem nie przedstawia szczegółowych danych o wewnętrznej powierzchni użytkowej budynku. Z tego też względu organ I instancji ustalając wysokość odszkodowania w mniejszej sprawie, odstąpił od ustalenia wielkości powierzchni budynku na podstawie powyższego opracowania.

M. G. dokonując pomiarów kontrolnych zabudowanej nieruchomości, oznaczonej jako działka ewid. nr [...] w trakcie oględzin w obecności geodety uprawnionego ustaliła, że powierzchnia użytkowa budynku wynosi 247,31 m2. Do tej powierzchni biegła zaliczyła pomieszczenia użytkowe zlokalizowane na parterze i pierwszym piętrze budynku, załączając przy tym dokumentację fotograficzną. Z treści akt sprawy, a także z pisma wyjaśniającego M. G. z dnia 16 lutego 2015 r. wynika, iż strych w budynku nie pełnił we właściwej dacie funkcji użytkowej, a jedynie mógłby być w przyszłości zaadaptowany na poddasze użytkowe. Strony postępowania nie przedłożyły przy tym w trakcie całego toku sprawy żadnej dokumentacji, dotyczącej ewentualnej zmiany sposobu użytkowania budynku, czy też dokumentacji fotograficznej, która wskazywałaby na okoliczność, że strych omawianego budynku we właściwej dacie był zaadaptowany do celów użytkowych. Również ze znajdującej się w aktach postępowania informacji z Wydziału Podatków i Opłat Urzędu Miasta nie wynika, jakoby do powierzchni użytkowej, stanowiącej podstawę opodatkowania podatkiem od nieruchomości została zaliczona powierzchnia użytkowa strychu. Rzeczoznawca wyjaśniła również, że powierzchnia piwnic nie została uwzględniona, ponieważ we właściwej dacie, a także w dacie oględzin nieruchomości piwnice nie pełniły funkcji

użytkowej. Znajdował się tam bowiem piec gazowy centralnego ogrzewania, a wcześniej pomieszczenie do składowania opału, co również potwierdzili współwłaściciele nieruchomości, podpisując protokół z przeprowadzonych przez rzeczoznawcę oględzin nieruchomości.

Dokonując analizy wszystkich okoliczności i dowodów, organ II instancji podzielił stanowisko organu I instancji co do wielkości przyjętej do wyceny powierzchni budynku nr [...], przyjętej w opracowaniu rzeczoznawcy majątkowego M. G..

Z powyższymi ustaleniami immamentny związek ma również odmówienie mocy dowodowej operatowi szacunkowemu z 28.07.2014 r., sporządzonemu przez A. K., który dla potrzeb wyceny działki nr [...], powierzchnię budynku przyjął inwentaryzację z 30.01.2014 r.. Ponadto organ zarzucił, że rzeczoznawca ten nie przeprowadził analizy zastosowania tzw. "zasady korzyści", a stan nieruchomości określono na datę wyceny, tj. 22.05.2014 r., zamiast 10.05.2012 r.

Odnosząc się do zarzutu D. S. i B. K., dotyczącego przyjęcia do wyceny transakcji, które miały miejsce przeszło rok od daty wyceny organ II instancji zauważył, że autorka operatu szacunkowego winna po pierwsze przeprowadzić analizę rynku w taki sposób aby jako nieruchomości porównawcze zakwalifikować te, które są jak najbardziej podobne do przedmiotu wyceny. Po drugie ceny transakcyjne takich nieruchomości winny być przyjęte z możliwie jak najkrótszego okresu poprzedzającego datę wyceny, a także stosownie zaktualizowane jeżeli w ocenie rzeczoznawcy-osoby stale monitorującej rynek cen nieruchomości nastąpiła zmiana cen wskutek upływu czasu. W przedmiotowej sprawie M. G. poddała analizie dwuletni okres poprzedzający datę wyceny. Choć kwestia długości tego okresu nie jest prawnie uregulowana, to jednak przyjęte dwa lata od daty wyceny są społecznie akceptowalne w środowisku rzeczoznawców majątkowych oraz aprobowane przez organy. Brak jest zatem podstaw do kwestionowania braku przyjęcia przez autorkę operatu transakcji zawartych w 2014 r., ponieważ rok ten został poddany przeprowadzanej analizie, niemniej ceny nieruchomości najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej, zdaniem rzeczoznawcy pochodziły z lat 2012-2013.

M. G. w treści operatu szacunkowego wypowiedziała się również co do trendu zmiany poziomu cen. Przeprowadzona przez nią analiza rynku wykazała bowiem, że w okresie dwóch lat poprzedzających datę wyceny utrzymuje się stabilizacja cen nieruchomości z niewielkim trendem wzrostowym, nie mniej na poziomie błędu statystycznego, w związku z czym okoliczność ta nie została uwzględniona w wycenie. Z powyższych względów zarzut odwołania nie mógł zostać uwzględniony.

Odnośnie zarzutu błędnego doboru materiału porównawczego, organ odwoławczy - biorąc pod uwagę całokształt treści operatu szacunkowego, w tym przyjętą przez rzeczoznawcę majątkowego metodologię wyceny, a także granice ingerencji przez organ w sporządzoną przez biegłą opinię o wartości nieruchomości – podniósł, że dokonywanie przez organ oceny możliwe jest wyłącznie w stopniu, w jakim nie dotyczy ona wiadomości specjalnych, które posiada rzeczoznawca majątkowy. Za taką wiedzę specjalną należy uznać m.in. dobór właściwego materiału porównawczego. To rzeczoznawca majątkowy, jako osoba uprawniona do szacowania nieruchomości na bieżąco monitoruje warunki panujące na rynku nieruchomości, a co za tym idzie jest odpowiedzialna za prawidłowe przyjęcie materiału porównawczego do wyceny. Organ takich możliwości nie posiada, stąd nieprzypadkowo ustawodawca w ustawie o gospodarce nieruchomościami wskazał, iż wysokość odszkodowania ustala się na podstawie wartości nieruchomości, którą określają rzeczoznawcy majątkowi.

Jednocześnie organ II instancji wskazał, że rzeczoznawca majątkowy zanim przystąpiła do oszacowania wartości tej nieruchomości wyznaczyła obszar rynku, na którym przeprowadziła analizę kształtowania się cen transakcyjnych nieruchomości mieszkaniowych, a następnie w ramach wyznaczonego przez siebie terenu dokonała selekcji nieruchomości, które mogłyby w niniejszej sprawie posłużyć jako materiał porównawczy. M. G. swoją analizą objęła teren Miasta , co wobec lokalizacji przedmiotowej nieruchomości również na tym terenie zdaniem rut. organu jest założeniem właściwym i nie budzi wątpliwości. Rzeczoznawca majątkowy w treści swojej opinii przyjęła aprobowane przez Naczelny Sąd Administracyjny i podzielane przez rut. organ stanowisko, zgodnie z którym "Pod pojęciem "rynku lokalnego" odczytywać należy obszar gminy lub powiatu. Rynek regionalny odnosi się zaś do obszaru województwa. Dla wyceny nieruchomości, które zostały przeznaczone pod inwestycje celu publicznego, w tym drogi publiczne, zasięg rynku lokalnego, na podstawie którego następuje wytypowanie transakcji do porównań - to przestrzeń całego miasta a nie tylko poszczególnych jego dzielnic. Tego rodzaju bowiem inwestycje służą całemu miastu a nieruchomości, na których inwestycje te są zrealizowane, stanowią formę zagospodarowania przestrzeni miasta a nie tylko jego dzielnicy. Z tego też powodu ich wartość musi być odnoszona do wartości innych nieruchomości, mających znaczenie dla danego miasta jako całości". Nie ulega jednak wątpliwości fakt, że nieruchomości, choć położone na terenie jednego miasta mogą się od siebie różnić. Jednak w niniejszym przypadku rzeczoznawca majątkowy przeprowadziła wycenę w podejściu porównawczym, które daje możliwość poprawki różnic występujących pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami porównawczymi. Stosowna korekta par porównawczych w tym zakresie została przez rzeczoznawcę majątkowego przeprowadzona.

Odnosząc się do kwestii wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego organ odwoławczy zaznaczył, że nie jest władny do wyboru rzeczoznawcy majątkowego, bowiem takiego wyboru dokonano w toku postępowania przed organem I instancji. Proponowana przez odwołujących interpretacja normy, wynikającej z art. 176 u.g.n i art. 84 § 2 w związku z art. 24 § l pkt 4 i 5 k.p.a., w świetle wskazanych w Kpa przesłanek dotyczących wyłączenia biegłego od udziału w sprawie nie znajduje zastosowania w sytuacji, gdy wydana w sprawie decyzja oparta na operacie szacunkowym została uchylona właśnie ze względu na stwierdzoną przez organ odwoławczy wadliwość tego operatu szacunkowego. Powyższe nie wyklucza biegłego - autora takiego operatu szacunkowego od dalszego udziału w sprawie.

Organ II instancji zgodził się także z ustaleniami organu I instancji, iż odszkodowanie w niniejszej sprawie nie powinno zostać powiększone o 5 % wartości nieruchomości. Odwołując się do treści art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, wskazał, że przedmiotowa nieruchomość nie została wydana w określonym w art. 18 ust 1e terminie, gdyż między innymi jedni z dotychczasowych współwłaścicieli zamieszkiwali ją do maja 2014 r. a pozostali protokołami przekazania-przejęcia przekazali swoje udziały w w/w nieruchomości w marcu 2014 r. Warunkiem przyznania bonusu w postaci powiększenia odszkodowania o 5 % jest wydanie nieruchomości w stosownym terminie przez wszystkich współwłaścicieli.

W kontekście zarzutów w zakresie wypłaty "słusznego odszkodowania" (pozwalającego na odtworzenie własności, uwzględniające koszty przeprowadzki, wartość szkody, koszty zakupu nowych lokali) organ wyjaśnił, że odszkodowanie w niniejszej sprawie ustala się według wartości nieruchomości, a nie szkody, jaką ponosi się wskutek wywłaszczenia. W obecnym stanie prawnym brak jest jakichkolwiek możliwości do powiększenia kwoty odszkodowania o podatek VAT.

Wreszcie wojewoda, uzasadniając zmianę rozstrzygnięcia organu I instancji wskazał, że analiza art. 18 ust. 1f ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych prowadzi do wniosku, że dotyczy on jedynie takich sytuacji, gdy ze względu na lokalizację inwestycji drogowej na działkach zabudowanych budynkiem mieszkalnym, zamieszkanym, powstaje konieczność opuszczenia tego budynku przez "dotychczasowych właścicieli" – dodatek w kwocie 10.000 zł ma charakter rekompensaty z tym związanej. Jeżeli budynek posadowiony na gruncie jest współwłasnością kilku osób to na jedną nieruchomość gruntową przysługuje jedynie 10000 zł do podziału w częściach równych, na tych współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych, którzy zamieszkują w danym budynku lub lokalach.

D. S. i B. K. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję Wojewody domagając się jej uchylenia i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenia kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzucili:

- rażące naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, to jest art. 7 k.p.a., w związku z art. 77 § 1 k.p.a., art. 107 § 3 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a., poprzez niewypełnienie ich dyspozycji polegające na niepodjęciu wszelkich, niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i ustalenia realnej wartości przedmiotowej nieruchomości i odpowiedniej wysokości odszkodowania, w szczególności w związku z:

a) oparciem przez Wojewodę rozstrzygnięcia na treści operatu szacunkowego M. G. z 14.07.2014 roku, mimo, że biegła

powinna podlegać wyłączeniu w niniejszej sprawie (na podstawie art. 84 § 2 k.p.a. w związku z art. 24 § 1 pkt 4 i 5 k.p.a.), a jej operat narusza przepisy prawa,

b) bezpodstawnym pominięciem treści operatu szacunkowego A. K. z 28.07.2014 roku i inwentaryzacji z 30.01.2014 roku, wskazującej na faktyczną powierzchnię użytkową budynku na działce nr [...],

- naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, to jest art. 12 ust. 4, 4f i 5 w związku z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w związku z art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a oraz art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez ich niewłaściwe zastosowanie - błędne ustalenie wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość (jego zaniżenie), nieodpowiadające jej rzeczywistej wartości.

Skarżący wnieśli o przeprowadzenie na podstawie art. 106 §3 Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi dowodu uzupełniającego z dokumentu -"Inwentaryzacji budynku przy Alei [...]" sporządzonej przez mgr inż. arch. M. F. (nr uprawnień: [...]) oraz jego

oświadczenia załączonego do tej inwentaryzacji na okoliczność ustalenia

faktycznej powierzchni użytkowej budynku mieszkalno - usługowego na

działce nr [...] przy al. [...] w K., co zdaniem skarżących

niezbędne jest do wyjaśnienia istotnych wątpliwości.

W obszernym uzasadnieniu skarżący podnieśli, że jak wynika z orzecznictwa sądów administracyjnych w sytuacji, gdy z uwagi właśnie na wady opinii biegłego następuje uchylenie przez organ II instancji decyzji pierwszoinstancyjnej, wówczas biegły zasadniczo podlega wyłączeniu w sprawie. Ponadto kluczowe znaczenie w sprawie mają znaczne różnice pomiędzy rzeczywistą powierzchnią budynku położonego na tej działce, a błędnymi wartościami przyjętymi po raz kolejny przez rzeczoznawcę majątkowego rzekomo w oparciu o "wyniki pomiaru terenowego (...) opracowane w specjalistycznym programie komputerowym i przedstawione w operacie szacunkowym w postaci danych liczbowych i opracowania graficznego" (pismo M. G. z 15.07.2014 roku, która jednak do tej pory żadnego dokumentu w tym zakresie nie przedstawiła). W tym operacie (na stronie 6 operatu w "Opisie budynku mieszkalnego"), tak, jak i w poprzednich rzeczoznawca majątkowy wskazuje, że w przedmiotowym budynku znajduje się "strych użytkowy z możliwością adaptacji", którego wartość w ogóle po raz koleiny zostaje pominięta przez biegłego w wycenie (podobnie zresztą, jak i pomieszczenia piwnic). Skarżący wskazali, że rzetelność tych pomiarów została przez nich skutecznie zakwestionowana, albowiem jedynymi dokumentami, które w sposób rzeczywisty i szczegółowy wskazują na wielkość powierzchni użytkowej przedmiotowego budynku, są: "Inwentaryzacja budynku mieszkalno - usługowego Aleja [...]" (sporządzona w momencie, kiedy przedmiotowy budynek jeszcze istniał), w którym to dokumencie powierzchnia użytkowa przedmiotowego budynku wynosiła 342.89 m2, a porównanie tej wielkości z wielkością przyjętą przez rzeczoznawcę prowadzi do wniosku, że w przedmiotowym operacie powierzchnia użytkowa budynku na przedmiotowej nieruchomości została zaniżona przez rzeczoznawcę o około 96 m2 (w tym właśnie strych na lI piętrze budynku z bezpośrednim dostępem z klatki schodowej, który, jak sam rzeczoznawca, M. G. przyznaje w operacie - jest zdatny do adaptacji na lokal mieszkalny) oraz - "Inwentaryzacja budynku przy Alei [...]", sporządzona przez mgr inż. arch. M. F. na zlecenie skarżących (w związku z wątpliwościami organu drugiej instancji, co do autorstwa i znaczenia dowodowego pierwszej inwentaryzacji), która została przekazana Wojewodzie po wydaniu zaskarżonej decyzji.

Zdaniem skarżących dobór nieruchomości w operacie majątkowym opracowanym przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie Starosty [...] nie był prawidłowy. Podstawowym etapem wyceny nieruchomości w podejściu porównawczym jest odpowiedni dobór nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, co praktycznie zasadniczo determinuje uzyskany wynik wyceny. Dodatkowo niewłaściwy wybór nieruchomości podobnych stanowi nie tylko błąd metodologiczny, ale wręcz stanowi rażące naruszenie przepisów prawa regulującego sporządzanie operatów szacunkowych i przekreśla ich wartość przykładowo jako opinii w ramach postępowania administracyjnego. Operat szacunkowy sporządzony przez A. K. przedstawia realną i godziwą wartość przedmiotowej nieruchomości i powinien zostać wzięty pod uwagę przy wydawaniu stosownej decyzji. Zarzuty podniesione przez organy nie przekreślają wartości dowodowej ww. operatu, a jedynie mają na celu odrzucenie przeciwdowodu do opinii z 14.07.2014 r., z którego wynika, że ustalona przez M. G. wartość przedmiotowej nieruchomości była znacznie zaniżona.

Skarżący wskazali, że organ II instancji pominął całkowicie ich żądania mające na celu wyjaśnienie oświadczenia złożonego przez E. W., mimo, że stało się ono podstawą do odmowy wiarygodności przedstawionej inwentaryzacji.

Ponadto skarżący podtrzymali swoje stanowisko co do zastosowania w sprawie art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, a także wskazali, że przedmiotowe odszkodowanie powinno rekompensować nie tylko samą stratę wywłaszczonej nieruchomości (udziału w nieruchomości), ale także wartość szkody wyrządzonej przejęciem na własność nieruchomości przez Gminę, polegającej chociażby na utracie przez dotychczasowych właścicieli źródła dochodów z wynajmu lokali w nieruchomości, kosztów ewentualnego zakupu nowych lokali, w tym także podatku VAT.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał swoje stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji.

W piśmie z 18.11.2015 r. skarżący wnieśli o przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z dokumentu zatytułowanego "Opinia w wartości nieruchomości związanej z budową skrzyżowania ul. S. z Al. [...], Al. [...] nr [...] opracowanego na zlecenie skarżących w październiku 2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. K. w oparciu o "Inwentaryzację budynku przy Alei [...]" sporządzoną przez mgr inż. Arch. M. F. na okoliczność ustalenia faktycznej wartości nieruchomości oznaczonej jako działka [...] stanowiącej podstawę do ustalenia odszkodowania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne powołane są do kontroli działalność administracji publicznej, w tym w zakresie legalności decyzji administracyjnych i stosują środki określone w ustawie (art. 1 i art. 3 p.p.s.a). W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a.

Zgodnie z treścią art. 145 § 1 ustawy p.p.s.a. w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Cytowana regulacja prawna nie pozostawia zatem wątpliwości co do tego, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Skarga jest zasadna jakkolwiek nie wszystkie jej zarzuty zasługują na uwzględnienie.

Już na wstępie trzeba wskazać, że zgodnie z przepisem art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy, co oznacza, że sąd administracyjny orzeka w oparciu o materiał dowodowy zgromadzony przez organy administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia (wyrok NSA z 9.07.2008 r., sygn. akt II OSK 795/07). W tym miejscu wypada wskazać, że ponowne rozpoznanie sprawy przez organ administracji pozwoli stronom skarżącym na przedstawienie prywatnych dokumentów - wnioskowanych przez stronę w trybie art. 106 § 3 p.p.s.a jako dowody uzupełniające. W związku z powyższym należy wskazać, że w ocenie Sądu postępowanie dowodowe prowadzone w trybie art. 106 § 3 p.p.s.a ma charakter wyjątku, jego zastosowanie musi przeto być rozumiane zawężająco, celem zaś art. 106 § 3 p.p.s.a. nie jest ponowne, czy też uzupełniające ustalenie stanu faktycznego w sprawie, lecz ocena, czy organy administracji ustaliły ten stan zgodnie z regułami obowiązującymi w procedurze administracyjnej, a następnie-czy dokonały prawidłowej subsumpcji ustalonego stanu faktycznego do dyspozycji przepisów prawa materialnego (por. Wyrok NSA z 28.04. 2015, sygn. akt II OSK 331/13). Nie ulega wątpliwości, że zakres kognicji sądu administracyjnego, ograniczony do kontroli legalności zaskarżonego aktu, wyłącza możliwość czynienia przez ten sąd ustaleń faktycznych, które mogłyby służyć merytorycznemu rozstrzygnięciu sprawy co nie oznacza to jednak, że zakresem postępowania dowodowego nie mogą być objęte okoliczności faktyczne sprawy. Zawsze jednak omawianą przesłankę dopuszczalności postępowania dowodowego przed sądem administracyjnym należy rozumieć przez pryzmat rzeczowej właściwości sądu administracyjnego i jego ustrojowej funkcji sprawowania wymiaru sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a nadto istotne jest, aby w wyniku przeprowadzenia takiego dowodu nie doszło do nadmiernego przedłużenie postępowania i związanej z tym należy konieczność odroczenia rozprawy. W ocenie Sądu w rozpatrywanej sprawie – wobec dokonanych przez Sąd ustaleń i ocen w oparciu o przedłożone w aktach administracyjnych sprawy dokumenty, które stanowiły postawę ustaleń faktycznych dokonanych przez organy - nie zachodziła konieczność przeprowadzania w trybie art. 106 § 3 p.p.s.a wnioskowanych dowodów tj. kolejnej wersji operatu szacunkowego A. K. pt. Opinia o wartości nieruchomości związanej z budową skrzyżowania ul. S. z Al. [...]. sporządzonego w październiku 2015 r. oraz z Inwentaryzacji budynku przy Alei [...] sporządzonej dla inwestora D. S. przez mgr inż. arch. M. F. ( bez daty) z załączonym oświadczeniem M. F. "dotyczącym "wykonania zlecenia" (bez daty).

Z przepisu art. 12 ust. 4 pkt 1 z ustawy 10.04.2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 687) zwanej w skrócie ustawą drogową, wynika, że nieruchomości lub ich części ujęte w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Za przejęte nieruchomości lub ich części ustala się odszkodowanie odrębną decyzją wydawaną przez organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (art. 12 ust. 4a ustawy drogowej). Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 ustawy drogowej, co wynika z art. 12 ust. 5 tej. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (art. 18 ust. 1). Jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4 lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości ustanowione są ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych prawa (ust. 1a). Ustawodawca ustanowił zatem w art. 18 ust. 1 zasadę, że wysokość odszkodowania ustala się według wartości nieruchomości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W myśl art. 134 ust. 1 ustawy z 21. 08. 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2014 r. poz. 518, dalej w skrócie u.g.n.), podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, którą - według art. 151 ust. 1 u.g.n. - stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założeń wymienionych w tym przepisie. Wysokość odszkodowania ustalona według wartości nieruchomości, może być podwyższona jedynie ze względu na przesłanki określone w art. 18 ust. 1e i 1f ustawy drogowej. Należy zważyć, że ani z przepisów ustawy drogowej, ani z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wynika, by wysokość odszkodowania należnego za nieruchomości przejęte na własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego na podstawie ustawy drogowej z 2003 r. była powiększana o należny podatek od towarów i usług (por. wyrok NSA z: 19. 01. 2012 r., I OSK 990/11, Lex nr 1113279; wyrok NSA z 18 stycznia 2013 r., I OSK 1449/11).

Zgodnie z art. 134 ustawy u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi z zastrzeżeniem art. 135 wartości rynkowa nieruchomości (ust.1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualne kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami ( ust. 2). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art.130 ust.2).

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości stosuje się podejście porównawcze, dochodowe lub kosztowe, albo mieszane (art. 152 ust. 2 cyt. ustawy). Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych (art. 153 ust. 1u.g.n. ).

Zgodnie z ar. 154 ust. 1u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w prawie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Uzupełnieniem ww. regulacji ustawowej są przepisy wykonawcze rozporządzenia Rady Ministrów z 21. 09. 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004, nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust.1). W podejściu porównawczym stosuje się między innymi metodę porównywania parami (§ 4 ust .2 ab initio). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust 3). Stosownie do treści § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród nieruchomości przyległych, chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1 – 3 stosuje się odpowiednio. A zatem dla określania wartości ww. nieruchomości: - przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji (§ 36 ust. 1),

- nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji (§ 36 ust.1),

Istota rozpoznawanej sprawy sprowadza się do rozstrzygnięcia, czy przy ustalaniu kwestionowanego w skardze odszkodowania za nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym, oznaczoną jako działka ewid. nr [...] obręb [...] jedn. ewid. [...], przejętą na podstawie ustawy z 10. 04. 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, naruszone zostały przepisy prawa w stopniu uzasadniającym uchylenie zaskarżonej decyzji w szczególności ze względu na zaniżenie sumy należnego odszkodowania, co – w ocenie skarżących - wynika z oparcia rozstrzygnięcia na nieprawidłowo sporządzonym operacie szacunkowym z 14 lipca 2014 r. Jego autorem jest rzeczoznawca majątkowego – M. G. Skarżący zarzucają, że ww. operat jest wadliwy, gdyż biegła oparła swoje ustalenia na wadliwie wykonanej inwentaryzacji wycenianego budynku przez to zaniżyła rzeczywistą powierzchnię użytkową wycenianego budynku (o pow. strychu), a także niewłaściwie dobrała nieruchomości podobne co skutkowało niewłaściwym tj. zaniżonym obliczeniem wartości przedmiotowej nieruchomości.

W związku z powyższym zauważyć należy, że prawidłowo sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat stanowi podstawowy dowód przy ustalaniu odszkodowania za wywłaszczoną przedmiotowa nieruchomość. Stanowi o tym przepis art 130 ust. 2 u.g.n. Należy wskazać, że organ rozstrzygający sprawę zobligowany jest ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego ze względu na jego podstawowe znaczenie w sprawie o ustalenie odszkodowania na okoliczność tego jaką wartość miała nieruchomość, której prawa własności dany podmiot został pozbawiony, która to wartość jest podstawą dla ustalenia odszkodowania. Należy przy tym zważyć, że w ocenie Sądu rozstrzygającego w niniejszej sprawie sam fakt, iż Sąd podziela pogląd, zgodnie z którym ocena operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej podlega ograniczeniom i nie jest możliwa w takim zakresie w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych, a wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca, który także decyduje o wyborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania (por. wyrok NSA z 7. 03. 2014 r., sygn. akt I OSK 1894/12), bynajmniej nie oznacza, że rzeczoznawca może działać dowolnie, a organ nie ma możliwości oceniania sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu w tym pod względem jego kompletności i poprawności logicznej. Trzeba bowiem podkreślić, że to organ, a nie rzeczoznawca wydaje decyzję podejmując wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, mają na względzie interes społeczny i słuszny interes strony (art. 7 kpa), oceniając na podstawie całokształtu materiału dowodowego czy dana okoliczność postała udowodniona (art. 80 kpa) i przedstawiając ją w uzasadnieniu wydanej decyzji (art. 107 § 3 kpa).

Jak w wskazano wyżej w rozpoznawanej sprawie podstawę ustalenia odszkodowania stanowił operat szacunkowy sporządzony 14 lipca 2014 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego - M. G., natomiast w przedmiotowej sprawie strony skarżące - kwestionując ustalenia organów poczynione w oparciu o ww. operat autorstwa M. G. przedstawiły operat sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego A. K. (nr uprawnień [...]) sporządzony 28 lipca 2014 r. i stanowiący kolejną wersję wcześniej przedstawionej opinii o wartości przedmiotowej nieruchomości (z maja 2014 r. )

W rozpoznawanej sprawie zwraca uwagę, że przy zastosowaniu tego samego podejścia i tej samej metody przez obu rzeczoznawców majątkowych, ustalenia dotyczące wartości wywłaszczonej nieruchomości w istotny sposób różnią się. I tak, w operacie sporządzonym przez M. G., w oparciu o ustalenia którego organ .określił wartość przedmiotowej nieruchomości w całości zabudowanej ww. budynkiem mieszkalno-usługowym na kwotę 1 177 369 zł ( cena jednostkowa 1 m² pow. użytkowej została ustalona na 4760, 70 zł , przy na 247 31 m² pow. użytkowej budynku tj. bez pow. strychu), natomiast w operacie szacunkowym A. K. z lipca 2014 r. wartość nieruchomości została określona na kwotę 1 679 000 zł na co się składa 226,29 m² pow. użytkowej budynku przy cenie jednostkowej tej pow. 6010 zł oraz 106,32 m² pow. strychu – poddasza przy 3005 zł ceny jednostkowej ). Należy podkreślić, że w obu ww. operatach rzeczoznawcy oparli swoje wyliczenia na różnych inwentaryzacjach. Ustalenia M. G. uwzględniły inwentaryzację budynku przy ul. [...] w K. opartą na wizji przeprowadzonej 4 września 2013 r. przez mgr inż. M. G. mająca również uprawnienia geodety oraz mgr inż. T. L.- uprawnionego geodety (protokół z wizji oraz rzuty poszczególnych kondygnacji z obmiarami i materiałem fotograficznym załączono do operatu sporządzonego przez M. G. 24 kwietnia 2014 r). Z kolei A. K. uwzględnił inwentaryzacji opracowaną przez E. W. z 30.01. 2014 r. , a następnie przez nią zakwestionowaną wnioskiem o jej niewykorzystywanie. Niezależnie od powyższego w obu operatach poczynione zostały istotnie różniące się ustalenia w odniesieniu do - jak się wydaje - tej samej nieruchomości pry ul. D. wyselekcjonowanej do oszacowania wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości przy ul. [...] nr [...]. Wnioskowanie, że chodzi o tę samą nieruchomość jest o tyle uprawnione, że w obu operatach opisana jest nieruchomość znajdująca się przy ul. D. w K., w odniesieniu do której zawarto transakcję w dniu 16 lutego 2014 r. na tę sama kwotę: 3 027 960 zł, przy czym M. G. dodatkowo podała w operacie z 14 lipca 2014 r. nr ks. wiecz. oraz aktu notarialnego dotyczącego transakcji – co zostało pominięte w operacie A. K.. Istotna jest jednak nie tyle dokładność z jaką opisano w obu operatach ww. nieruchomość ale to, że w obu operatach wskazano zupełnie inne pow. użytkowe nieruchomości przy ul. D., co przy tej samej cenie transakcyjnej prowadzi do ustalenia zasadniczo odmiennych cen jednostkowych za 1 m. pow. użytkowej budynku przy ul. D., a to z kolei przenosi się na finalne ustalenia wartości wycenianej nieruchomości. W operacie sporządzonym przez A. K. wskazano, że "powierzchnia budynku" przy ul. D. wynosi 540,70 m kw. (s. 15 operatu z 28 lipca 2014 r. natomiast w operacie sporządzonym przez M. G. podano, że pow. użytkowa budynku przy D. wynosi 614 m (pow. działki – [...]). W konsekwencji cena rynkowa za 1 m² nieruchomości w operacie M. G. wynosi 4765, 09 zł , a w operacie A. K. - 5600 zł. Takie różnice nie powinny mieć miejsca jeżeli w obu operatach uwzględniona została ta sama transakcja, ponieważ opis ten dotyczy faktów i ma znaczenie dla ustalenia przedmiotowego odszkodowania, a nadto rzutuje na rzetelność wykonanych operatów.

Mając na uwadze kwestionowaną w skardze prawidłowość ustalonego przez organy odszkodowania, które w ocenie skarżących zostało znacząco zaniżone m. in. ze względu na przyjęcie zbyt niskiej ceny jednostkowej za 1 m kw nieruchomości istotne staje się także odniesienie do zasadniczo odmiennych ustaleń poczynionych w obu operacie w zakresie współczynnika Δc, który wskazuje na różnice ceny maksymalnej i minimalnej wybranych do obliczeń nieruchomości. W operacie M. G. wynosi ok. 4054 zł, w operacie A. K. wynosi tylko 415 zł. Różnice te przekładają się na ustalenie wartości przedmiotowej nieruchomości. Zauważyć należy, iż przedłożenie organowi sporządzonego na zlecenie skarżących operatu szacunkowego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, który odnosi do tej samej nieruchomości i wykonany został dla takiego samego celu wyceny, w sytuacji gdy wartość tej nieruchomości w obydwu operatach znacznie się od siebie różni, zobowiązuje organ do zweryfikowania poprawności sporządzenia obu operatów, w tym także operatu sporządzonego w lipcu 2014 r. przez A. K., gdyż miało to istotny wpływ na wynik sprawy (art. 78 § 1 kpa). W ocenie Sądu samo poprzestanie na wskazaniu, iż ponieważ w operacie A. K. podstawą obliczeń powierzchni wycenianej nieruchomości była inwentaryzacja, co do której E. W. – wnioskowała jako jej autorka - o niewykorzystywanie inwentaryzacji nie uzasadniało całkowitego pominięcia tego operatu. Pominięcie operatu A. K. bez zweryfikowania poczynionych w nim ustaleń w sytuacji tylko ze względu na złożone zastrzeżenie E. W. należy ocenić jako przedwczesne w szczególności gdy kwestionowane są inwentaryzacje poczynione przez M. G. oraz ze względu na trudności z wykonaniem w 2011 r. tzw. inwentaryzacji drogowej przez [...] Sp. z o.o. wewnątrz przedmiotowego budynku wobec jego nieudostępnienia przez właścicieli .

Mając na uwadze rozbieżność obu operatów (M. G. z 14 lipca 2014 r. i A. K. z 28 lipca 2014 r. ) dotyczącą wartości tej samej nieruchomości, związaną z doborem nieruchomości podobnych oraz zasadniczo odmiennym określeniem pow. użytkowej budynku, a także ze względu na odrzucenie jako wadliwych poprzednio sporządzonych przez M. G. operatów - należało (niezależnie od zastrzeżeń poczynionych przez E. W.) rozważyć weryfikację poprawności sporządzenia obu ww. operatów szacunkowych przez organizację rzeczoznawców majątkowych, stosownie do przepisu art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n.). Rozbieżność operatów szacunkowych dotyczących wartości tej samej nieruchomości stanowi bowiem przesłankę do wystąpienia do organizacji rzeczoznawców majątkowych celem oceny ich prawidłowości. (wyrok NSA z 14 marca 2007 r. I OSK 322/06). Dodatkowym, argumentem na rzecz dokonania takiej weryfikacji są zastrzeżenia Skarżących dotyczące inwentaryzacji, na której oparła swoje ustalenia pow. użytkowej budynku na działce nr [...] obręb [...] j. ewid. [...] M. G.. Ponadto przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ rozważy wnikliwie czy przy obliczaniu wartości przedmiotowej nieruchomości należy uwzględnić przy obliczaniu wartości znajdującego się na niej budynku powierzchnię strychu, który w opisie operatu szacunkowego sporządzonego przez M. G. został określony jako "strych użytkowy z możliwością adaptacji" (s. 6), ale który nie był wykorzystywany jako pow. użytkowa – co wynika z ustaleń poczynionych przez organy obu instancji.

Te naruszenia przepisów postępowania (art. 77 § 1, art. 78 § 1 i art. 80 k.p.a.) sąd uznał za mogące mieć istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, w związku z czym były one powodem uchylenia zaskarżonej decyzji, i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi należy je uznać za niezasadne. Chybiony jest zarzut powiększenia należnego odszkodowania za nieruchomość przejętą w trybie ustawy drogowej o wartość szkody związanej z przejęciem nieruchomości przez gminę i utratą przez dotychczasowych właścicieli dochodów z wynajmu nieruchomości oraz kosztów zakupu nowych lokali i podatku VAT. Wynika to bowiem z cyt. przepisów art. 18 ust. 1 i art. 12 usta 4 a ustawy drogowej, wskazujące, że ustalając odszkodowanie za nieruchomość organ musi brać pod uwagę takie parametry jak stan i wartość rynkową nieruchomości, natomiast żaden z przepisów nie przewiduje powiększenia odszkodowania o składniki wskazane przez skarżących. Z tego powodu wysokość przedmiotowego odszkodowania z tytułu utraty prawa własności ww. nieruchomości , objętej decyzją o lokalizacji inwestycji drogowej obejmuje jedynie wartość utraconego prawa. Nie zasługuje również na uwzględnienie zarzut dotyczący wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego M. G., gdyż brak podstawy prawnej do takiego rozstrzygnięcia.

Ponownie rozpoznając sprawę organ uwzględni poczynione wyżej uwagi i wnioski, jak również wnioskowane do przeprowadzenia w trybie art. 106 § 3 p.p.s.a. dowody z dokumentów.

W tej sytuacji, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 p.p.s.a. orzeczono jak w punkcie I sentencji. O kosztach orzeczono na podstawie art 200 p.p.s.a. w punkcie II sentencji.