Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt III SA 2496/02
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2004-05-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Skarżony organ: Izba Skarbowa
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Krystyna Chustecka (spr.), Sędziowie WSA Hanna Kamińska, NSA Jerzy Rypina, Protokolant Teresa Iwaćkowska, po rozpoznaniu w dniu 30 kwietnia 2004 r. sprawy ze skargi M. C. na decyzję Izby Skarbowej w W. z dnia [...] grudnia 1999 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty skarbowej 1) uchyla zaskarżoną decyzję 2) zasądza od Dyrektora Izby Skarbowej w W. na rzecz strony skarżącej kwotę [...] zł ( [...] złotych 40/100 ) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

III SA 2496/02

UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją wydaną na podstawie na podstawie art. 220 § 2 i 233 § 1pkt l ustawy z dnia 29.08.1997 r. Ordynacja podatkowa /Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm./, oraz art. 10 ust. l pkt l lit. c, ust. 2 i 3 ustawy z dnia 31.01.1989 r. o opłacie skarbowej /Dz .U. Nr 4,poz. 23 ze zm.) Izba Skarbowa w W. utrzymała decyzję [...] Urzędu Skarbowego W. z dnia [...].03.1999 r. nr [...] w sprawie wymiaru Pani M. C. opłaty skarbowej z tytułu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości lokalowej.

W uzasadnieniu wskazano, że z aktu notarialnego sporządzonego w dniu [...].11.1997 r. wynika, że w wykonaniu umowy przyrzeczenia sprzedaży z dnia [...].09.1996 r. Pani M. H. sprzedała p. M. C. lokal stanowiący odrębną nieruchomość za cenę [...],-zł. Notariusz zgodnie z art. l ust. l pkt 2 lit a ustawy o opłacie skarbowej pobrał z tytułu zawarcia umowy sprzedaży opłatę skarbową w kwocie [...],-zł jednocześnie pouczając strony o skutkach wynikających z art.10 ust. 3 tej ustawy.

Urząd Skarbowy wszczął postępowanie podatkowe w sprawie ustalenia wartości rynkowej przedmiotowego lokalu po stwierdzeniu, że jego wartość podana do aktu notarialnego nie odpowiada wartości rynkowej .

W odpowiedzi na wezwanie do jej podwyższenia do kwoty [...],-zł. Strony postępowania nie wyraziły zgody na proponowaną wartość. Wyjaśniły, że cena sprzedaży odpowiada wartości rynkowej ze względu na zły stan techniczny lokalu w dniu zawarcia umowy przyrzeczenia sprzedaży ,a także, że kupująca poniosła przed zawarciem umowy sprzedaży znaczne nakłady na remont mieszkania, dołączając szczegółowy opis zakresu prac remontowych, dokumentację zdjęciową stanu lokalu sprzed remontu, protokół oględzin lokalu po zalaniu z dnia[...].10.1996 r., opinię rzeczoznawcy z dnia[...].04.1996 r. z wyceną wartości rynkowej przedmiotowego lokalu [...],-zł.

W związku z tym organ podatkowy powołał biegłego celem oszacowania wartości rynkowej na dzień [...].11.1997 r., stosownie do art. 10 ust. 3 ustawy o opłacie skarbowej . Biegły dokonał częściowych oględzin mieszkania ustalając jego wartość rynkową według stanu i cen na dzień transakcji na kwotę [...],- zł.

Uwzględniając opinię biegłego Urząd skarbowy wydał decyzję określającą wysokość należnej od umowy sprzedaży lokalu opłaty skarbowej w kwocie [...] zł

Izba Skarbowa w W. po rozpatrzeniu odwołania podzieliła stanowisko organu I instancji, uznając ,że wartość rynkowa lokalu została ustalona zgodnie z przepisami art. 10 ustawy z dnia 31 stycznia 1989 r. o opłacie skarbowej ( Dz. U. Nr 4,poz. 23 ze zm.)

III SA 2496/02

Ustalona przez biegłego wartość, jak wyjaśniła, jest między innymi efektem wyceny lokalu dokonanej z wykorzystaniem metody cenowo-porównawczej z uwzględnieniem elementów analizy statystycznej /ustalenie wartości l m. kw. powierzchni przy zastosowaniu średniej ważonej/ i przy zastosowaniu współczynników korygujących.

Przedmiotem badania biegłego były 22 umowy sprzedaży lokali mieszkalnych zawarte w okresie kwiecień-listopad 1997 r., przy czym lokale objęte analizą znajdowały się w budynkach położonych na terenie gminy B. Ceny 1m.kw. powierzchni badanych lokali wahały się w przedziale od 2.747,-zł /cena minimalna do 4.688,-zł /cena maksymalna/.

Z operatu szacunkowego wynika, że lokal nr [...] przy [...] w W. położony jest na I piętrze budynku wielomieszkaniowego wybudowanego w 1956 r. w technologii tradycyjnej: Powierzchnia lokalu wynosi 53,4 m. kw. i obejmuje 2 pokoje, widną kuchnię, przedpokój i niefunkcjonalną łazienkę z WC. W dniu / nabycia tj. [...].11.1997 r. lokal był wyremontowany. Standard lokalu obejmuje klepkę w pokojach i przedpokoju.

Izba Skarbowa stwierdziła,że analiza opinii biegłego nie potwierdza zarzutu strony o tendencyjności i nierzetelności tej opinii. Odnosząc się do zarzutów stwierdziła ,że biegły stosując metodę dochodową jedynie sprawdził wartość uzyskaną metodą analizy cenowo-porównawczej. Dokonanie tylko częściowych oględzin lokalu wynikało z faktu , że strona lokalu nie udostępniła.

Żądanie strony, aby podstawę wymiaru opłaty skarbowej stanowiła cena sprzedaży ,uwzględniająca stan lokalu przed jego remontem ,nie znajduje uzasadnienia na gruncie obowiązujących przepisów o opłacie skarbowej. Izba Skarbowa uznając zarzuty uchybień proceduralnych za częściowo uzasadnione stwierdziła ,że nie miały one wpływu na prawidłowość rozstrzygnięcia.

W skardze do Sądu na tą decyzję Skarżąca wniosła o jej uchylenie w całości jako naruszającej:

-przepisy art. 10 ust .l pkt l lit. c , ust. 2 i 3 ustawy o opłacie skarbowej - poprzez błędne przyjęcie ceny z opinii biegłego ustalonej niezgodnie z treścią ust. 2 wyżej powołanego przepisu to jest ceny przeciętnej z Gminy B. i dla rzeczy nie tego samego rodzaju i gatunku zamiast zgodnie z przepisem cen przeciętnych z danej miejscowości, którą niewątpliwie jest W. ,a nie Gmina B.,

- oraz przepisy postępowania : art. 139,art.140,art. 145§2,art. 160§2,art.166§1,art.169 § l,art.178§1 ustawy. Ordynacja podatkowa, przy czym naruszenie to miało istotny wpływ na wynik sprawy.

W szczególności kwestionuje zastosowanie przy wycenie przez biegłego metody dochodowej. Nie podziela poglądu Izby Skarbowej, iż zastosowanie tej metody nie miało wpływu na ostateczny wynik ustalony przez biegłego, a miało jedynie sprawdzić prawidłowość wyceny dokonanej metodą porównawczą. Taka

III SA 2496/02

kontrola mogłaby być ewentualnie usprawiedliwiona tylko w sytuacji odwrotnej t.j. przy ocenie wartości lokalu użytkowego, którego wartość jest zwykle większa, dokonanej metodą dochodową dokonano by również wycenę metoda porównawczą.

Zdaniem strony wycena biegłego jest nieprawidłowa i nie może być podstawą ustalenia wartości mieszkania.

Zarzuca ,że w uzasadnieniu decyzji Izba Skarbowa przyznaje fakt naruszenia przepisów postępowania twierdząc, iż nie miały one wpływu na ostateczne rozstrzygnięcie, ale nie uzasadnia swojego stanowiska. Wszczęcie postępowania po upływie tak znacznego okresu od dnia transakcji tj. po upływie 11 miesięcy, następnie jego przewlekłość niewątpliwie miały wpływ na wynik tej konkretnej sprawy. Utrudnianie udziału w postępowaniu, poprzez skracanie terminów do zapoznania się z dowodami, nie okazywanie wszystkich dokumentów, uniemożliwienie kserowania wszelkich niezbędnych dokumentów, wsteczne uzupełnianie przez urząd dokumentacji powoduje, iż tego rodzaju wady zawsze mają wpływ na ostateczne rozstrzygnięcie. Stąd też tylko ponowne przeprowadzenie postępowania,- w którym zostanie powołany inny biegły i dokona on wyceny prawidłowo dobierając materiał porównawczy i opinie poprze obiektywnymi analizami dokonanymi przez analityków rynku

nieruchomościami, udokumentuje prawidłowo w sposób umożliwiający wszystkim dokonanie kontroli materiału porównawczego, dokona oględzin lokalu, dokona ustaleń zgodnie z przepisem art.10 ust. 2 ustawy o opłacie skarbowej pozwoli na prawidłowe ustalenie wartości lokalu na dzień zawarcia transakcji ,a tym samym ewentualnego zobowiązania podatkowego .

W odpowiedzi na skargę Izba Skarbowa wniosła o jej oddalenie ,podtrzymując zajęte stanowisko.

W piśmie procesowym Skarżąca podtrzymuje zarzuty podniesione w skardze, podkreślając ,iż wycena lokalu została dokonana po upływie roku ,bez dokonania oględzin dotyczących całości, przy uwzględnieniu cen lokali spółdzielczych czyli o innym stanie prawnym ,nie wyodrębnionych we wspólnotach mieszkaniowych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga jest uzasadniona.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 ustawy z dnia 31 stycznia 1989 r. o opłacie skarbowej ( Dz. U. Nr 4,poz. 23 ze zm. ) wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczenia przejętych przez nabywcę długów i ciężarów.

III SA 2496/02

Określenie wartości rynkowej nieruchomości wywołuje istotne skutki prawne, toteż winno być dokonane rzetelne i z należytą starannością, w sposób wskazujący na uwzględnienie wszystkich przewidzianych w art. 10 ust. 2 ustawy z 1989 r. o opłacie skarbowej elementów składających się na "wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej". Obok cen stosowanych w danej miejscowości na wartość tę składa się jej "stan" - zarówno "stan prawny" jak i "stan faktyczny".

Znajdująca się w aktach sprawy opinia biegłego tych wymogów nie spełnia.

Za uzasadnione Sąd uznał wywody Skarżącej ,iż wartość rynkową lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość biegły mógł określić na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju ,a zatem w rozpoznawanej sprawie cen lokali stanowiących odrębne nieruchomości ,tzw. hipotecznych . Ceny spółdzielczych praw do lokali mieszkalnych ,jako ograniczone prawa rzeczowe, nie powinny być w ogóle brane pod uwagę przez biegłego. Nie znajduje również uzasadnienia podwyższenie przez biegłego ustalonej przeciętnej ceny lokalu przez rozliczenie kwoty poniesionych nakładów na jego remont w rozliczeniu na każdy metr kw. Brak też jakiegokolwiek uzasadnienia do stosowania przez biegłego metody dochodowej przy wycenie lokalu mieszkalnego.

Z powyższych względów przedmiotowa opinia biegłego nie może być uznana za dowód na okoliczność wartości rynkowej nabytego przez Skarżącą lokalu mieszkalnego ,a tym samym za podstawę wymiaru opłaty skarbowej.

Organy podatkowe będąc zobowiązane do dokonania oceny tej opinii pod kątem kryteriów, o których mowa w art. 10 ust. 2 ustawy o opłacie skarbowej nie doprowadziły do wyjaśnienia kwestii istotnych dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy. Za uzasadniony należy uznać wniosek Skarżących dotyczący zweryfikowania ustaleń biegłego celem prawidłowego określenia wysokości należnej opłaty skarbowej, jeżeli nie doszło do przedawnienia zobowiązania.

Stwierdzając ,że zaskarżona decyzja została podjęta z naruszeniem przepisów prawa ,które miało istotny wpływ na wynik sprawy ,Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit.a i c, art. 152 w zw . z art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153,poz. 1270) orzekł jak w sentencji.

|