Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 56/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-11-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 134 ust 1,3,4, art 154 ust 1
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Katarzyna Golat (spr.), sędzia WSA Aneta Dąbrowska, sędzia WSA Krystyna Napiórkowska, Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 października 2015 r. sprawy ze skargi P. M. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] września 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi jest decyzja Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] września 2014 r. nr [...] utrzymująca w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2014 r., nr [...], orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz P. F. z tytułu nabycia z mocy prawa przez Gminę W. nieruchomości położonej we W., w obrębie P., oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,2216 ha oraz nr [...] o pow. 1,0325 ha, przeznaczonej pod zagospodarowanie terenu wschodniego pomiędzy obszarem stadionu a rzeką S. wraz z budową kładki we W. oraz ustalająca odszkodowanie w wysokości [...] zł na rzecz P. M. z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej zwykłej ustanowionej na ww. nieruchomości.

W uzasadnieniu decyzji organ przytoczył następujący stan sprawy.

Nieruchomość położona we W., w obrębie P., oznaczona jako działki nr [...] o pow. 0,2216 ha oraz nr [...] o pow. 1,0325 ha, decyzją Wojewody [...] z dnia [...] maja 2010 r. Nr [...], sprostowaną postanowieniem z dnia [...] czerwca 2010 r., ustalającą lokalizację przedsięwzięcia EURO 2012, została przeznaczona pod inwestycję "Zagospodarowanie terenu wschodniego pomiędzy obszarem stadionu a rzeką S. wraz z budową kładki we W.". Powyższa decyzja została w części zmieniona decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] września 2010 r., nr [...].

Z odpisu zupełnego księgi wieczystej nr [...] przedmiotowej nieruchomości wynika, iż jej właścicielem był P. F. W dziale IV tej księgi wpisana została hipoteka umowna zwykła, w wysokości [...] zł dla zabezpieczenia spłaty przez P. F. reszty cen sprzedaży, ustanowiona na rzecz wierzyciela P. M.

Pismem z 19 listopada 2010 r. Prezydent W. zawiadomił Wojewodę [...], że w terminie 2 miesięcy od dnia, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 stała się ostateczna, nie doszło do zawarcia porozumienia pomiędzy Gminą W., a dotychczasowym właścicielem P. F., w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania.

W wyniku powyższego Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] lutego 2014 r., nr [...], orzekł o ustaleniu odszkodowania wysokości [...] zł na rzecz P. F. w tytułu nabycia z mocy prawa przez z Gminę W. przedmiotowej nieruchomości położonej we W. przeznaczonej pod zagospodarowanie terenu wschodniego pomiędzy obszarem stadionu, a rzeką S. wraz z budową kładki we W. oraz ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł na rzecz P. M. z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej zwykłej ustanowionej na ww. nieruchomości.

Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli P. F. oraz P. M.

W uzasadnieniu swojego odwołania P. F. zakwestionował prawidłowość operatu szacunkowego wskazując, iż biegły nie zbadał możliwości zastosowania w sprawie zasady korzyści, natomiast transakcje przyjęte do porównania są nieadekwatne do celu wywłaszczenia, bowiem dotyczą wyłącznie dróg publicznych oraz nieruchomości o dużo mniejszym obszarze oraz o innym sposobie zagospodarowania. Jego zdaniem rzeczoznawca majątkowy, jako funkcję wywłaszczeniową, winien przyjąć inwestycję w ramach EURO 2012, a nie przeznaczenie nieruchomości pod drogi publiczne. Ponadto zaznaczył, iż nie została uregulowana kwestia odsetek należnych stronie ze wzglądu na opóźnienie w wydaniu decyzji ustalającej wysokość odszkodowania w stosunku do terminów określonych w ustawie z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (Dz. U. z 2010 r. Nr 26, poz. 133, ze zm.; dalej zwanej "ustawą z 2007 r.").

W ocenie P. F. organ pierwszej instancji naruszył także zasady postępowania administracyjnego, tj. art. 7, art. 8 i art. 12 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267, ze zm.; dalej zwanej "k.p.a."), jak również art. 77 i 78 k.p.a. w zakresie nieuwzględniania wniosków dowodowych stron, a ponadto nieuwzględniania w charakterze dowodu operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego P. D. Odwołujący wskazał, iż nie udostępniono stronom uwag Komisji Arbitrażowej i Opiniowania Wycen Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych we W. do operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego, jak również odmówiono poddania pod rozstrzygnięcie Komisji Arbitrażowej wszystkich wycen sporządzonych w niniejszym postępowaniu, mimo faktu, iż różnią się między sobą.

Natomiast P. M. w swoim odwołaniu zarzucił organowi I instancji naruszenie:

1) § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej zwanego "rozporządzeniem z 2004 r.") poprzez wydanie decyzji na podstawie operatu szacunkowego z dnia 22 września 2013 r. ustalającego wartość szacowanej nieruchomości w oparciu o nieruchomości niebędące w dniu transakcji nieruchomościami drogowymi,

2) § 36 ust. 4 rozporządzenia z 2004 r. w zw. z art. 154 § 1, art. 153 § 1 oraz art. 4 pkt 16) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarcze nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.; dalej zwanej "u.g.n.") poprzez wydanie decyzji na podstawie ww. operatu szacunkowego ustalającego wartości szacowanej nieruchomości w oparciu o nieruchomości nieposiadające przymiotu nieruchomości podobnych,

3) § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia z 2004 r. poprzez wydanie decyzji na podstawie ww. operatu szacunkowego, pomimo że nie zawiera analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, co czyni przedmiotowy operat niepełnym, niejasnym i w konsekwencji nieweryfikowalnym,

4) art. 154 § 1 u.g.n., w zw. z § 56 ust. 1 pkt 8 rozporządzenia z 2004 r. poprzez wydanie decyzji na podstawie operatu szacunkowego, pomimo że nie zawiera uzasadnienia wyboru zastosowanego przez rzeczoznawcę podejścia, co czyni przedmiotowy operat niepełnym, niejasnym i w konsekwencji nieweryfikowalnym,

5) § 36 ust. 4 w zw. z § 5 ust. 1 rozporządzenia z 2004 r. poprzez wydanie decyzji na podstawie operatu szacunkowego, pomimo że informacje o cenach transakcyjnych dotyczą transakcji, w których wystąpiły szczególne warunki ich zawarcia powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości,

6) § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia z 2004 r. poprzez wydanie decyzji na podstawie operatu szacunkowego, pomimo że nie zawiera on analizy dotyczącej cech nieruchomości wpływających w sposób istotny na ceny transakcyjne, a także analizy wag tych cech,

7) art. 153 ust. 1 u.g.n. poprzez wydanie decyzji na podstawie przedmiotowego operatu szacunkowego zawierającego wycenę w oderwaniu od zasad jej ustalania wynikających z podejścia porównawczego, w tym oparcie się na nieprawidłowych obliczeniach matematycznych.

Zdaniem P. M. w operacie szacunkowym, który był podstawą wydania zaskarżonej decyzji, wystąpiło szereg nieprawidłowości uzasadniających jej uchylenie w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, bowiem biegły ustalił wartość nieruchomości w oparciu o nieruchomości niepodobne, niebędące w dniu transakcji nieruchomościami drogowymi. Wskazał przy tym, iż dwie transakcje przy ul. D. oraz przy ul. J. były przeznaczone na cele mieszkaniowe. W ocenie odwołującego się o braku podobieństwa świadczy rażąca różnica w zakresie powierzchni wszystkich nieruchomości oraz fakt, iż jedna z nieruchomości (położona przy ul. S.) znajduje się na obrzeżu miasta na terenach niezurbanizowanych, z daleka od zabudowy, a jej sąsiedztwo stanowią tereny użytkowane rolniczo. Lokalizacja tej nieruchomości jest więc rażąco mniej atrakcyjna od lokalizacji nieruchomości szacowanej.

Skarżący wyraził stanowisko, iż przedmiotowy operat nie zawiera analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny oraz uzasadnienia wyboru zastosowanego przez rzeczoznawcę majątkowego podejścia. Ponadto cena została ustalona w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości, a aktualizacja cen transakcyjnych została wykonana nieprawidłowo metodologiczne.

Minister Infrastruktury i Rozwoju, wskazaną na wstępie decyzją z dnia [...] września 2014 r., utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Wojewody [...].

Organ odwoławczy wyjaśnił, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa ww. nieruchomości stanowił operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu 22 września 2013 r. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że działka nr [...] o pow. 1,0325 ha, położona we W., przy ul. L., zlokalizowana jest na terenie zurbanizowanym, poza ścisłym centrum miasta i znajduje się w projektowanym pasie drogi publicznej. Natomiast działka nr [...] o pow. 0,2216 ha położona we W. przy ul. P., zlokalizowana jest na terenie zurbanizowanym, poza ścisłym centrum miasta i znajduje się w projektowanym terenie rekreacyjnym. Ponadto wskazał, że przedmiotowe działki zostały objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej W. z dnia [...] lutego 2009 r. Nr [...], zgodnie z którym działka nr [...] o pow. 1,0325 została oznaczona jako 4 KDS – ulice, lądowisko oraz uzupełniająco rekreacja, infrastruktura drogowa, urządzenia infrastruktury technicznej. Natomiast działka nr [...] o pow. 0,2216 ha została oznaczona jako 4Z, tj. rekreacja, infrastruktura drogowa, przystanie, łąki, zabudowa MN, telekomunikacja, urządzenia infrastruktury technicznej. W dniu określania stanu ww. nieruchomości tj. na dzień [...] maja 2010 r. obszary te stanowiły teren zieleni urządzonej.

Organ II instancji zaznaczył także, iż rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Szacując działkę nr [...] biegły analizą objął rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu określonym, jako komunikacja, położonych na terenie miasta W., z okresu 2010-2013. Natomiast szacując wartość działki nr [...] rzeczoznawca majątkowy mając na uwadze, że celem wywłaszczenia jest budowa parku oraz terenu zielonego, przeanalizował również ceny transakcyjne gruntów przeznaczonych pod tereny zielone, rekreacyjne. W tej sytuacji uwzględniając, iż ceny nieruchomości drogowych są wyższe od cen nieruchomości przeznaczonych pod tereny zielone, rekreacyjne, wyceny dokonał w oparciu o nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, zgodnie z art. 134 ust. 3 u.g.n.

Zdaniem organu odwoławczego operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie został sporządzony prawidłowo. Rzeczoznawca majątkowy prawidłowo bowiem przyjął, iż przedmiotowa nieruchomość oznaczona, jako działki nr [...] i nr [...], przeznaczona była w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę oraz określił wartość przedmiotowej nieruchomości w oparciu o treść § 36 ust. 4 rozporządzenia z 2004 r., przyjmując do porównań transakcje gruntami o przeznaczeniu drogowym, czyli tożsamym jak wyceniane działki, co nie stanowiło podstaw do podważenia ustaleń biegłego.

Ustosunkowując się do zarzutów podniesionych przez P. M. podkreślił, iż zostały one wyjaśnione na etapie postępowania przed organem I instancji w piśmie rzeczoznawcy majątkowego z dnia 20 grudnia 2013 r., gdzie wskazano, iż przeznaczenie nieruchomości porównawczych jest przeznaczeniem drogowym zgodnie z szeroką interpretacją pojęcia "ceny transakcyjne nieruchomości drogowych", które determinowane jest przede wszystkim celem wywłaszczenia. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił przy tym, iż na badanym rynku nie znalazł transakcji nieruchomościami o podobnej powierzchni do nieruchomości wycenianej w związku z czym został ustalony przelicznik wskazujący na stopień porównywalności nieruchomości. Następie zaznaczył, iż w transakcjach stanowiących podstawę wyceny nie wystąpiły szczególne warunki powodujące ustalenie ceny przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego faktu, iż lokalizacja jednej z nieruchomości jest rażąco mniej atrakcyjna od lokalizacji nieruchomości szacowanej organ odwoławczy wskazał, iż rzeczoznawca majątkowy uwzględnił ten fakt dokonując korekty wartości 1 m2 tej nieruchomości.

Natomiast w kwestii zarzutu podniesionego przez P. F., dotyczącego nie zbadania przez rzeczoznawcę majątkowego możliwości zastosowania w sprawie zasady korzyści stwierdził, iż jest on chybiony, bowiem przedmiotowa nieruchomość została przeznaczona zgodnie z decyzją Wojewody [...] z dnia [...] maja 2010 r. dla inwestycji pn. "Zagospodarowanie terenu wschodniego pomiędzy obszarem stadionu a rzeką S. wraz z budową kładki we W.". Zatem celem wywłaszczenia jest zagospodarowanie terenu zielonego, przy czym z treści ww. decyzji wynika, że zagospodarowanie to ma różnorodny charakter (działka nr [...] została przeznaczona pod ciąg komunikacyjny, z kolei działka nr [...] została przeznaczona pod rekreację). Rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym przeanalizował ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych pod tereny zielone oraz rekreacyjne wskazując, iż na terenie W. występuje niewielka ilość tego typu transakcji, a ich ceny rynkowe oscylują w granicach 40-50 zł/m, zatem są niższe od transakcji drogowych. Wobec powyższego biegły oszacował nieruchomość według aktualnego przeznaczenia, zgodnie z art. 134 ust. 3 u.g.n., biorąc do porównania nieruchomości przeznaczone pod drogi.

Zarzut braku uregulowania kwestii odsetek należnych stronie ze względu na opóźnienie w wydaniu decyzji ustalającej wysokość odszkodowania organ II instancji uznał za niezasadny. Zwrócił przy tym uwagę, iż art. 24e ust. 2 ustawy z 2007 r. nie zawiera jakiejkolwiek normy materialnoprawnej, która uzasadniałaby wydanie decyzji o odszkodowaniu w sytuacji, gdy postępowanie w tej sprawie z przyczyn obiektywnych nie może zakończyć się przed upływem 30-dniowego terminu. W ocenie organu powyższy przepis nie może być zatem interpretowany, jako norma nakazująca wydanie decyzji odszkodowawczej w tym terminie za wszelką cenę, kosztem naruszenia prawa (por. wyrok WSA w Warszawie z 18 listopada 2010 r., sygn. akt I SA/Wa 576/10, Lex nr 750855). Za niezasadny uznał także zarzut dotyczący braku rozstrzygnięcia o odsetkach w zaskarżonej decyzji odszkodowawczej, bowiem kwestia związana z dochodzeniem odsetek z tytułu roszczenia odszkodowawczego pozostaje poza zakresem orzekania organów administracyjnych, a odsetki mogą być naliczone dopiero po upływie terminu płatności odszkodowania, określonego w art. 132 ust. 1a u.g.n.

W stosunku do zarzutu dotyczącego nie uwzględniania w charakterze dowodu operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie P. F. organ wskazał, iż został on przeanalizowany przez organ odwoławczy. Z ustaleń rzeczoznawcy majątkowego wynika, iż przedmiotowa nieruchomość została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym ww. uchwałą, zgodnie z którym teren przedmiotowej nieruchomości oznaczony został symbolem 4 KSD oraz 4Z oznaczającym przeznaczenie drogowe. Jednakże biegły oszacował wartość nieruchomości przyjmując do porównania nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę usługową, gdyż takie było przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. W ocenie organu II instancji powyższe powoduje, iż biegły nieprawidłowo określił bazę nieruchomości porównawczych i wartość rynkową nieruchomości z naruszeniem § 36 rozporządzenia z 2004 r., stąd nie może stanowić dowodu w sprawie.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju P. M. powtórzył w całości zarzuty i argumentację zawartą w odwołaniu, zarzucając dodatkowo rażące naruszenie art. 7, art. 77 § 1 oraz 80 k.p.a.

Z uwagi na powyższe skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ I Instancji, a także o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1647, ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270, ze zm., zwaną dalej: "p.p.s.a."), oznaczają przede wszystkim kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontrolę zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związany - stosownie do art. 134 p.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi uznał, iż zaskarżona decyzja Ministra oraz poprzedzająca ją decyzja Wojewody nie naruszają prawa w stopniu kwalifikującym je do wyeliminowania z obrotu prawnego. Stąd też Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalając skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a. przyjął, że obie decyzje są prawidłowe, a skarga jako niezasadna podlegała oddaleniu.

Przede wszystkim stwierdzić należy, że organ I instancji zebrał i prawidłowo ocenił materiał dowodowy, przy czym ocena ta jest logiczna i spójna, a przy jej dokonaniu nie przekroczono obowiązujących reguł procesowych. Wojewoda wskazał prawidłową podstawę prawną wydanej decyzji. Okoliczność, że skarżący nie został przekonany do przyjętego w sprawie rozstrzygnięcia, nie oznacza naruszenia zasady przekonywania (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 29 kwietnia 2009 r., sygn. akt I SA/Łd 1329/08, LEX nr 549458).

Postępowanie przedmiotowe prowadzone było przez Wojewodę na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (DZ.U. z 2010 r. Nr 26, poz. 133), a organ oparł się na relewantnych przepisach. Zgodnie z art. 24e ust. 2 tej ustawy, będącym przepisem szczególnym w stosunku do art. 35 k.p.a., jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 stała się ostateczna, nie dojdzie do uzgodnienia, o którym mowa w ust. 1, wysokość odszkodowania ustala wojewoda w drodze decyzji, w terminie 30 dni od dnia wszczęcia postępowania. Postępowanie o ustalenie odszkodowania wszczyna się niezwłocznie po upływie terminu na dokonanie uzgodnienia, o którym mowa w zdaniu pierwszym.

Natomiast według art. 24e ust. 3 ww. ustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w ust. 1 i 2, ustala się na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, według stanu nieruchomości w lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 przez organ pierwszej w dniu uzgodnienia, o którym mowa w ust. 1, albo w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

W myśl art. 24e ust. 4 ww. ustawy w przypadku, o którym mowa w art. 24a ust. 4, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości wygaśniętych ograniczonych praw rzeczowych.

Na postawie art. 24e ust. 5 ustawy z dnia 7 września 2007 r. suma wysokości odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu, z wyłączeniem kwot, o których mowa w ust. 8 i 9 i wysokości odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na tej nieruchomości lub na prawie użytkowania wieczystego nie może przekroczyć wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Zgodnie zaś z art 24e ust. 6 ww. ustawy jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 24a ust. 3, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami. Odszkodowanie z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych w wysokości ustalonej na dzień, o którym mowa w ust. 3, wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały (art. 24e ust. 7 tego aktu).

W myśl art. 134 ust. 1, 3 i 4 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości, a wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Stosownie do treści przepisu § 37 pkt 3 ww. rozporządzenia przepisy § 36 ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod linie kolejowe, a w szczególności przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 24e ustawy z 2007 r.

Przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia, w brzmieniu obowiązującym przed nowelizacją stanowił, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. Natomiast § 36 ust. 2 rozporządzenia stanowił, iż w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący:

- wartość gruntów wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 metra kwadratowego gruntów, z których wydzielono te działki gruntu i powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, ze wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50% (pkt 1)

- wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 metra kwadratowego gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50% (pkt 2).

W myśl § 36 ust. 4 rozporządzenia powyższe przepisy rozporządzenia należało stosować odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg, z tym że stan nieruchomości należało przyjmować na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi, a ceny - na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następowało na podstawie umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następowało w drodze odszkodowania.

Na gruncie tej regulacji w orzecznictwie przyjmowano, że przepis § 36 rozporządzenia został tak skonstruowany, iż każdy kolejny ustęp stanowi następny etap wyceny w przypadku, gdy sytuacja opisana w ustępie poprzednim nie znajduje zastosowania w określonym stanie faktycznym. Pierwszym i podstawowym sposobem ustalenia wartości nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową jest jej porównanie do nieruchomości, które stanowiły przedmiot nabycia pod tego rodzaju inwestycje (ust. 1). Natomiast ust. 2 pkt 1 reguluje sytuację wyjątkową, gdy na rynku transakcyjnym brak jest transakcji gruntami nabywanymi pod budowę dróg - wówczas wyceny należy dokonać w sposób określony w tym przepisie (vide: wyrok NSA z 20 grudnia 2011 r., sygn. akt I OSK 98/11, Lex nr 1110747, wyroki WSA w Białymstoku: z 9 sierpnia 2011 r., sygn. akt II SA/BK 384/11, Lex nr 864329, z 10 marca 2011 r., sygn. akt II SA/BK 807/10, Lex nr 786776).

Znowelizowana treść § 36 rozporządzenia ma następujące brzmienie:

1. Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy, bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

2. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

3. W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

4. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

5. Przez decyzję, o której mowa w ust. 1, 2 i 4, rozumie się decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej.

Przechodząc na grunt sprawy niniejszej w pierwszej kolejności należy wskazać, że słusznie operat szacunkowy z 11 sierpnia 2011 r. nie został wzięty pod uwagę przy rozstrzyganiu sprawy, a analizowano nowy operat szacunkowy, sporządzony po wejściu w życie nowelizacji. Podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Gminy W. przedmiotowej nieruchomości stanowił – zgodnie z przywołanymi przepisami - operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu 22 września 2013 r. przez rzeczoznawcę majątkowego – A. I.

Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 k.p.a. W szczególności na podstawie art. 80 k.p.a. rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu, określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że działka nr [...] o pow. 1,0325 ha, zlokalizowana jest we W., przy ul. L., na terenie zurbanizowanym, poza ścisłym centrum miasta. Działka ta znajduje się w projektowanym pasie drogi publicznej. Natomiast działka nr [...] o pow. 0,2216 ha położona jest we W. przy ul. P., na terenie zurbanizowanym, poza ścisłym centrum miasta i znajduje się w projektowanym terenie rekreacyjnym. Z kolei działka nr [...] w dniu określenia jej stanu nie posiadała bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, dojazd do działki możliwy jest drogą gruntową od strony ul. L. Sieć wodna i energetyczna jest dostępna, lecz nie na całej powierzchni gruntu. Powierzchnia gruntu jest zasadniczo wyrównana, kształt działki jest trójkątny, a na gruncie brak jest wieloletnich nasadzeń roślinnych. W sąsiedztwie działki znajdują się tereny rekreacyjne, tereny zieleni urządzonej, wody, drogi. Z kolei działka nr [...] w dniu określenia jej stanu nie posiadała bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, dojazd do działki możliwy jest drogą gruntową od strony ul. P. Powierzchnia gruntu jest zasadniczo wyrównana, kształt działki jest nieregularny. Niektóre media są dostępne. Na gruncie brak jest wieloletnich nasadzeń roślinnych. Sieć wodna i energetyczna jest dostępna, lecz podłączenie wymaga poniesienia znacznych nakładów gdyż najbliższe sieci mediów znajdują się za rzeką i działka nie posiada do nich bezpośredniego dostępu. W sąsiedztwie działki znajdują się tereny rekreacyjne, tereny zieleni urządzonej, wody, drogi. W pobliżu znajdują się również przystanki komunikacji publicznej.

Rzeczoznawca majątkowy stwierdził ponadto, iż przedmiotowe działki nr [...] oraz nr [...] zostały objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej W. Nr [...] z dnia [...] lutego 2009 r. Zgodnie z wymienionym planem działka nr [...] o pow. 1,0325 została oznaczona jako 4 KDS – ulice, lądowisko oraz uzupełniająco rekreacja, infrastruktura drogowa, urządzenia infrastruktury technicznej. Na potrzeby wyceny jako przeznaczenie podstawowe biegły przyjął jednorodną grupę o przeznaczeniu drogowym (komunikacja). W dniu określania stanu nieruchomości, tj. na dzień [...] maja 2010 r. obszar ten stanowi teren zieleni urządzonej.

Natomiast działka nr [...] o pow. 0,2216 ha według przepisów planu zagospodarowania przestrzennego została oznaczona jako 4Z, tj. rekreacja, infrastruktura drogowa, przystanie, łąki, zabudowa MN, telekomunikacja, urządzenia infrastruktury technicznej. Ze względu na szeroki zakres tematyczny planu, na potrzeby wyceny jako przeznaczenie podstawowe biegły przyjął jednorodną grupę o przeznaczeniu drogowym (komunikacja).

Przedmiotowa nieruchomość (działka nr [...] oraz nr [...]), została przeznaczona zgodnie z ww. decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] maja "Zagospodarowanie terenu wschodniego pomiędzy obszarem stadionu a rzeką S. wraz z budową kładki we W.". Celem wywłaszczenia tej nieruchomości było zagospodarowanie terenu zielonego, przy czym z treści ww. decyzji wynika, że zagospodarowanie to ma różnorodny charakter (działka nr [...] została przeznaczona pod ciąg komunikacyjny, z kolei działka nr [...] została przeznaczona pod rekreację). Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia 22 września 2013 r., mając na uwadze art. 134 u.g.n., przeanalizował ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych pod tereny zielone oraz rekreacyjne wskazując, iż na terenie W. występuje niewielka ilość tego typu transakcji więc wobec faktu, iż ceny transakcji drogowych są wyższe niż ceny nieruchomości przeznaczonych pod tereny zielone oraz rekreacyjne, biegły oszacował nieruchomość według aktualnego przeznaczenia, zgodnie z art. 134 ust. 3 u.g.n., biorąc do porównania nieruchomości przeznaczone pod drogi.

Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Szacując działkę nr [...] biegły analizą został objęty rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu określonym jako komunikacja, położonych na terenie miasta W., z okresu 2010 - 2013. Ceny jednostkowe nieruchomości podobnych, na podstawie których dokonano szacunku, mieściły się w przedziale od 44,63 zł do 87,28 zł/m. Średnia cena jednostkowa tego rodzaju nieruchomości wynosiła 60,84 zł/m.

Poziom cen nieruchomości zależał od następujących cech: lokalizacja - waga 25%, otoczenie - waga 30%, dostęp do drogi publicznej - waga 20% oraz potencjał - waga 25%. Wartość rynkowa gruntu działki nr [...] została oszacowana na kwotę [...] zł.

Natomiast szacując wartość działki nr [...] rzeczoznawca majątkowy mając na uwadze, że celem wywłaszczenia jest budowa parku oraz terenu zielonego, przeanalizował również ceny transakcyjne gruntów przeznaczonych pod tereny zielone, rekreacyjne. Biegły wskazał, iż ceny rynkowe takich nieruchomości oscylują w granicach 40 – 50 zł/m². W tej sytuacji uwzględniając, iż ceny nieruchomości drogowych są wyższe od cen nieruchomości przeznaczonych pod tereny zielone, rekreacyjne, dokonano wyceny w oparciu o nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, zgodnie z art. 134 ust. 3 u.g.n.

Biegły analizą objął rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu określonym jako komunikacja, położonych na terenie miasta W., z okresu 2010-2013. Ceny jednostkowe nieruchomości podobnych na podstawie których dokonano szacunku mieściły się w przedziale od 98,21 do 192,08 zł/m. Średnia cena jednostkowa tego rodzaju nieruchomości wynosiła 133,89 zł/m².

Poziom cen nieruchomości zależał od następujących cech: lokalizacja - waga 25%, otoczenie - waga 30%, dostęp do drogi publicznej - waga 20% oraz potencjał - waga 25%. Wartość rynkowa działki nr [...] została oszacowana na kwotę [...] zł.

Dokonując wyceny nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze – porównania parami. Nie można zarzucić rzeczoznawcy, że naruszył przywołane przepisy przez niewłaściwy do porównania dobór nieruchomości. Cecha sąsiedztwa nieruchomości sama z siebie nie przemawia za tym, aby przedmiotowa nieruchomość miała takie same, wpływające na wycenę jej wartości cechy, jak nieruchomości pobliskie. Słusznie zatem cechy odróżniające działek przyjętych do porównania zostały wyspecyfikowane i opisane, a waga każdej cechy różnicującej odrębnie, w stosunku do każdej działki została oszacowana w ujęciu procentowym. Zasadnie organ przyjął, iż gradacja cech porównywanych działek i ich wartościowanie nie jest obarczone wadliwością, która mogłaby stanowić podstawę do uznania braku możliwości uwzględnienia wniosków tego operatu.

Zgodzić się również należy, że dopuszczalne jest dokonywanie przez rzeczoznawcę porównań transakcji mających miejsce dalej, niż dwa lata wstecz od daty wyceny. Stanowi to co prawda odstępstwo od generalnej zasady, iż do porównań przyjmuje się transakcje najbliższe okresowi wyceny, jednakże w konkretnych realiach danej sprawy może być uzasadnione i dopuszczalne.

Przedstawiono również jaką wagę mają cechy rynkowe różnicujące poszczególne nieruchomości przejęte do wyceny. Operat zawiera zatem wszystkie elementy wymagane przepisami prawa.

Zauważyć w tym miejscu trzeba, iż stosowane w wycenie podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.), a przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia).

Punktem odniesienia do poszukiwania nieruchomości podobnych jest nieruchomość będąca przedmiotem wyceny, co rzeczoznawca majątkowy zasadnie uwzględnił. W myśl definicji legalnej, zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną rozumieć należy nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Przepis art. 134 ust. 2 u.g.n., zawiera jedynie pewnego rodzaju generalne wskazówki dla ustalania wysokości odszkodowań za nieruchomości każdego rodzaju i przeznaczanych na realizację różnych celów. Fakt, iż nieruchomości są podobne nie oznacza, że mają być identyczne. Różnice w ocenie cech przedmiotu wyceny oraz nieruchomości przyjętych do porównań, zgodnie z zastosowanym podejściem wyceny, biegły skorygował w procesie wyceny odpowiednimi poprawkami kwotowymi. Jak wyjaśnia się w orzecznictwie sądów administracyjnych, w kontekście wskazanej powyżej definicji legalnej, rozbieżność w wielkości nieruchomości o przeznaczeniu drogowym nie pozwala na aprioryczne przyjęcie, iż nie stanowią one nieruchomości podobnych, o ile są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania. Wielkość nieruchomości nie jest bowiem wprost wskazana w tej definicji jako parametr wpływający na podobieństwo (por. wyrok WSA w Poznaniu z 13 listopada 2013 r., sygn. akt II SA/Po 622/13, CBOSA). W przypadku nieruchomości o przeznaczeniu drogowym uznaje się w orzecznictwie, iż wielkość nie stanowi co do zasady cechy wpływającej na jej wartość, a tylko inne cechy wpływające na wartość nieruchomości mieszczą się w zakresie pojęcia porównywalności, o jakim mowa w definicji nieruchomości podobnej.

Nie można uznać za zasadny zarzutu nieprzedstawienia warunków zawarcia transakcji, bowiem w operacie z 22 września 2013 r. zawarto informację o cenie transakcji i ich dacie, jak również o nabywcy (cześć nieruchomości przyjętych do porównania stanowiły grunty zakupione przez gminę z przeznaczeniem na drogę publiczną). Przepisy prawa nie warunkują dopuszczalności wykorzystania na potrzeby dokonania wyceny takich przypadków, dla których podstawą ustalenia ceny były nie negocjacje stron, lecz operat szacunkowy dokonany przez biegłego, w związku z tym nie mógł okazać się skutecznym zarzut braku odpowiedniości tak ustalonych cen, jako podstawy dokonania wyceny.

Nie jest uprawnione twierdzenie, że dokonanie korekty ceny nieruchomości prowadzi do uznania za podstawę szacowania "fikcyjnych" transakcji.

Odnosząc się do zarzutu nie zbadania przez rzeczoznawcę majątkowego możliwości zastosowania w sprawie zasady korzyści, Sąd stwierdza, że prawidłowo organ ocenił go chybiony. Zasada korzyści wychodzi z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Jeśli więc takie zwiększenie wartości rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstaw nie będzie stanowić wartość nieruchomości określona z uwzględnieniem dotychczasowego sposobu użytkowania (art. 134 ust. 3 u.g.n.), lecz wartość określona z uwzględnieniem alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny, tj. pod drogę publiczną.

W stosunku do działki [..]. przeznaczenie gruntu było zgodne z celem wywłaszczenia i z tej przyczyny nie zaszły przesłanki do zastosowania zasady korzyści. W związku z wykorzystaniem do szacunku nieruchomości o przeznaczeniu zgodnym z celem wywłaszczenia, nie wystąpiły przesłanki do powiększenia obliczonej wartości na postawie § 36 ust. 3 rozporządzenia z 2004 r. (str. 3 operatu z 2 września 2013 r., teczka 1/3 akt sprawy).

Przyjmując ceny porównawcze w procesie wyceny niewątpliwie należy uwzględnić ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe w dokumentach "planistycznych" (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) lub też ceny nieruchomości, których charakter drogowy wynika z faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości. Uwzględniając wpływ, jaki na cenę transakcyjną nieruchomości ma przeznaczenie wynikające z dokumentów, nie można jednocześnie pomijać faktu, że pojęcie "cen transakcyjnych nieruchomości drogowych" jest również determinowane celem wywłaszczenia.

Skład orzekający w sprawie niniejszej podziela stanowisko, zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości wywłaszczonej lub przejętej z mocy prawa na realizację inwestycji drogowej dopuszczalne jest przyjęcie do porównania kwot uzyskanych z tytułu odszkodowania za działki wydzielone pod drogi. Argumentacja tego stanowiska, zdaniem Sądu, zostaje wzmocniona treścią znowelizowanego brzmienia § 36, jak i uzasadnieniem tej zmiany. Z uzasadnienia nowelizacji wynika, że miała ona na celu odejście od sposobu określania wartości nieruchomości wyłącznie na podstawie danych z rynku nieruchomości drogowych. Według nowych przepisów wartość nieruchomości określana będzie na podstawie cen transakcyjnych, pochodzących z rynków nieruchomości właściwych dla wycenianej nieruchomości, np. mieszkaniowych, rolnych, przemysłowych. W pierwszej kolejności wartość rynkową takiej nieruchomości określa się na podstawie cen transakcyjnych właściwych dla wycenianej nieruchomości, czyli nieruchomości drogowej i dopiero wówczas gdy nie jest to możliwe wartość takiej nieruchomości określa się na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych, czyli cen właściwych dla nieruchomości o innym przeznaczeniu niż drogowe. Aktualnie obowiązująca szczególna regulacja dotycząca nieruchomości, które w dniu wydania decyzji były przeznaczone pod inwestycją drogową prowadzi do wniosku, że pod pojęciem cen transakcyjnych nieruchomości drogowych należy rozumieć kwoty uzyskane z tytułu odszkodowania. Trudno bowiem sobie wyobrazić sytuację, aby nabyciem takiej nieruchomości zainteresowany byłby inny podmiot, niż przyszły zarządca drogi.

Ustosunkowując się do zarzutu strony dotyczącego faktu, iż lokalizacja jednej z nieruchomości jest rażąco mniej atrakcyjna od lokalizacji nieruchomości szacowanej należy wskazać, iż rzeczoznawca majątkowy uwzględnił ten fakt, dokonując korekty wartości 1 m² tej nieruchomości.

Chybiony jest zarzut dotyczący braku uregulowania w zaskarżonej decyzji odsetek należnych stronie ze względu na opóźnienie w wydaniu decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Przepis art. 24e ust. 2 ustawy z 2007 r. nie zawiera jakiejkolwiek normy materialnoprawnej, która uzasadniałaby wydanie decyzji o odszkodowaniu w sytuacji, gdy postępowanie w tej sprawie z przyczyn obiektywnych nie może zakończyć się przed upływem 30-dniowego terminu. Za niezasadny należy uznać także zarzut dotyczący braku rozstrzygnięcia o odsetkach w zaskarżonej decyzji odszkodowawczej, które mogą być naliczone dopiero po upływie terminu płatności odszkodowania, określonego w art. 132 ust. 1 a u.g.n., tj. po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna. Roszczenie o odsetki ma charakter akcesoryjny i uzależnione jest w całości od zasadności długu głównego, jednakże ta akcesoryjność dotyczy wyłącznie chwili powstania roszczenia o odsetki, które później mają już charakter samodzielny (samoistny) wobec roszczenia głównego i mogą być dochodzone oddzielnie, a nawet niezależnie od wytoczenia powództwa o roszczenie główne (postanowienie SN z dnia 5 lutego 2015 r. sygn. akt V CSK 231/14, LEX 1652407).

Mając na uwadze powyższe należy wskazać, iż operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie został sporządzony prawidłowo. Rzeczoznawca majątkowy zasadnie przyjął, iż przedmiotowa nieruchomość oznaczona jako działki nr [...] oraz nr [...] przeznaczona była w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego m.in. pod drogę oraz określił wartość przedmiotowej nieruchomości.

Wątpliwości skarżącego były przedmiotem postępowania administracyjnego, a ich ocena została dokonana w piśmie rzeczoznawcy majątkowego z dnia 20 grudnia 2013 r. który wskazał, iż przeznaczenie nieruchomości porównawczych jest przeznaczeniem drogowym, a zgodnie z szeroką interpretacją pojęcia "ceny transakcyjne nieruchomości drogowych" jego rozumienie zdeterminowane jest przede wszystkim celem wywłaszczenia. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, iż na badanym rynku nie znalazł transakcji nieruchomościami o podobnej powierzchni do nieruchomości wycenianej, co skutkowało ustaleniem przelicznika wskazującego na stopień porównywalności nieruchomości było zgodne z powołaną wyżej podstawa prawną.

Ustosunkowując się natomiast do kolejnego zarzutu podniesionego przez odwołującego się, dotyczącego nieuwzględniania w charakterze dowodu operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego P. D., należy wskazać, iż nie znajduje on uzasadnienia. Ten operat szacunkowy sporządzony 5 lipca 2013 r., określający wartość nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...], o pow. 0,2216 ha oraz nr [...] o pow. 1,0325 ha, na kwotę [...] zł, został przeanalizowany przez organ odwoławczy. Rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż przedmiotowa nieruchomość oznaczona symbolami 4 KSD oraz 4Z posiadała przeznaczenie drogowe. W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym przy zdefiniowaniu pojęcia "lokalny" pomocne mogą być regulacje zawarte w aktach ustrojowych samorządu terytorialnego (ustawa o samorządzie gminnym, ustawa o samorządzie powiatowym i ustawa o samorządzie województwa). Z przywołanych unormowań można wyprowadzić wniosek, że słowo "lokalny" odczytywać należy jako obszar gminy i powiatu, a regionalny jako obszar województwa (vide: wyroki WSA: we Wrocławiu z 7 kwietnia 2009 r., sygn. akt II SA/Wr 537/08, w Warszawie z 29 października 2008 r., sygn. akt I SA/Wa 1204/08 i z 31 sierpnia 2010 r., sygn. akt I SA/Wa 492/10, CBOSA). W świetle treści operatu z 22 lipca 2013 r. brak jest podstaw do uznania, że nie było możliwości wskazania nieruchomości drogowych na przedmiotowym obszarze. Niezasadnie zatem biegły w tym dokumencie oszacował wartość nieruchomości przyjmując do porównania nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę usługową, gdyż takie było przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Powyższe powoduje, iż biegły nieprawidłowo określił bazę nieruchomości porównawczych i wskazał wartość rynkową nieruchomości z naruszeniem § 36 rozporządzenia z 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zasadnie zatem organ przyjął, że operat ten, jako nieprawidłowy, nie może stanowić dowodu w sprawie.

W ocenie Sądu organ sprostał obowiązkom zweryfikowania podejścia rzeczoznawcy majątkowego do wyceny oraz metody i techniki szacowania przyjętych przez niego, prawidłowo dokonując analizy operatów szacunkowych i wyjaśniając wątpliwości skarżącego.

Reasumując, organ dysponując prawidłowym operatem miał podstawy do ustalenia odszkodowania w wysokości wynikającej z operatu z 22 września 2013 r. i słusznie organ przesądził, że operat ten jest poprawny. Sąd nie znalazł żadnych uchybień, których stopień uzasadniłby w świetle art. 145 p.p.s.a., a względy inne niż obiektywne nie mogą rzutować na rozstrzygnięcie Sądu, stąd ustalone odszkodowanie nie musi mieć charakteru w pełni akceptowanego przez skarżącego.

Organ dokonał analizy zebranego materiału dowodowego, który w ocenie Sądu jest prawidłowo zebrany i kompletny, a wnioski jakie z niego wysnuł były logicznie uzasadnione i nie noszą cech dowolności, co skutkowało oddaleniem skargi na podstawie art. 151 p.p.s.a.