Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1943/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2012-08-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 7 , 77 , 107
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Nawara-Dubiel Sędziowie WSA Krystyna Daniel / spr. / Aldona Gąsecka-Duda Protokolant Maciej Żelazny po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 sierpnia 2012 r. sprawy ze skargi K.P. i W.P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 5 października 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. decyzją z [...] czerwca 2011 r., na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy z 27. 03. 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, póz. 717 ze zm.), §1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26. 08. 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, póz. 1588), § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26. 08. 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, póz. 1589) na wniosek [...] S.C. W.P. , K.P. , ustalił warunki zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową w parterze oraz garażem podziemnym (w miejscu istniejących budynków) na działce nr [...] obręb [...] wraz ze zjazdem i infrastrukturą techniczną na działkach nr [...] ,[...] obr. jw. i terenie części działek nr [...] ,[...] ,[...] [...] obręb [...] przy ul. [...] w K. Organ podał, że załączniki: nr 1 -warunki zabudowy terenu, nr 2 - część graficzna warunków zabudowy, nr 3 - część tekstowa wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej, nr 4 - część graficzna wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej, stanowią integralną część niniejszej decyzji.

W uzasadnieniu organ podał, że wniosek w sprawie wpłynął 10 lutego 2011 r., teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W toku postępowania uzyskano wymagane prawem opinie i uzgodnienia. Projekt decyzji został sporządzony przez osobę posiadającą wymagane ustawą uprawnienia.

Odwołanie od ww. decyzji wniosła Wspólnota Mieszkaniowa Budynku przy ul. [...] . Strona odwołująca się podniosła, że realizacja planowanego zamierzenia inwestycyjnego doprowadzi do zaburzenia zabudowy kwartałowej z terenem zielonym wewnątrz kwartału. Ponadto, że w pobliżu terenu inwestycji znajduje się wiele obiektów wpisanych do gminnej ewidencji zabytków. W ocenie strony odwołującej się ustalony wskaźnik intensywności zabudowy jest zbyt wysoki, a udział powierzchni biologicznie czynnej zbyt niski. Wybudowanie przedmiotowego budynku ograniczy także dostęp światła do istniejących budynków, faktycznie ograniczy dostęp do terenów zielonych, ograniczy poczucie prywatności mieszkańców sąsiednich kamienic oraz spowoduje spadek wartości lokali znajdujących się w bezpośredniej bliskości planowanego zamierzenia inwestycyjnego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z [...] października 2011 r., znak: [...] na podstawie art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz na podstawie §4-8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zw. z art. 77 § 1 kpa oraz na podstawie art. 138 § 2 kpa, uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę organowi l instancji celem ponownego rozpatrzenia.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że w przedmiotowej sprawie ustalono linię zabudowy od strony ul [...] w granicy działki drogowej stanowiącej tą ulicę. W ocenie Kolegium wyznaczanie tej linii zabudowy od zewnętrznej strony kwartału uznać należy za prawidłowe. Jednak w świetle orzecznictwa jeśli planowana inwestycja ma się znaleźć wewnątrz kwartału, to należy zadbać o stworzenie odrębnej linii zabudowy. Linia budynków dookoła kwartału powinna być rozpatrywana osobno, bez wpływu na linię wewnątrz tego kwartału (wyrok WSA w Krakowie z 9 lipca 2010 r. sygn. II SA/Kr 236/09). W ocenie Kolegium potrzeba zachowania charakteru zabudowy kwartałowej wskazana w opinii Miejskiego Konserwatora Zabytków czyni zasadnym konieczność rozważenia potrzeby wyznaczenia drugiej linii zabudowy wewnątrz kwartału, tak by planowane zamierzenie inwestycyjne wkraczając zbyt głęboko do wnętrza kwartału nie zniweczyło tego charakteru zabudowy.

W przedmiotowej sprawie wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu ten ustalono na poziomie 65 %, przy czym ustalono, że nie mniej niż 15 % zabudowy zlokalizowanej wewnątrz kwartału nie przekroczy całkowitej wysokości 15 m i zabudowa będzie stopniowo obniżać się w kierunku wschodnim do wysokości nie większej niż 12 m. W części tekstowej warunków zabudowy (załącznik nr 3 zaskarżonej decyzji) wskazano, że wskaźnik na poziomie 65 % jest wskaźnikiem średnim dla obszaru, jak wynika z-analizy na działce nr [...] obr. [...] z 5 maja 2010 r. sygn. [...] . Tymczasem w analizie urbanistyczno-architektonicznej z 21 kwietnia 2011 r. sporządzonej na potrzeby niniejszego postępowania średni wskaźnik zabudowy ustalono na poziomie 52 %. Zaznaczono jednocześnie, że ustalając ten wskaźnik nie uwzględniono działek o typie zabudowy narożnej, ponieważ charakteryzują się one zwykle bardzo specyficznymi (wysokimi) wskaźnikami zabudowy i różnią się istotnie od wskaźników zabudowy działek, które są- tak jak działka, na której ma być realizowane planowane zamierzenie inwestycyjne - kolejną działką w zabudowie pierzejowej. Zdaniem Kolegium za niedopuszczalne należy uznać ustalenie jednego ze wskaźników nowej zabudowy w oparciu o istotny dowód w innej sprawie administracyjnej, z pominięciem istotnego dowodu w danej sprawie administracyjnej. Organ l instancji w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie odniósł się do argumentów zawartych w analizie z 21 kwietnia 2011 r. Tymczasem to ta analiza powinna stanowić podstawę ustalania warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego, a wszelkie odstępstwa powinny zostać uzasadnione. Z analizy wyraźnie wynika, że z punktu widzenia zasad kształtowania ładu przestrzennego zabudowy narożnej nie powinno uwzględniać się przy kształtowaniu wskaźnika intensywności zabudowy ponieważ w sposób istotny wskaźniki zabudowy narożnej odbiegają od zasad kształtowania ładu przestrzennego w ciągu zabudowy pierzejowej.

Szerokość elewacji frontowej ustalono do około 29 m, jako podstawę wskazując § 6 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Wyznaczenie tego parametru na poziomie do ok. 29 m uzasadniono tym, że z przestrzennego punktu widzenia pożądane jest uzupełnienie zwartego punktu zabudowy pierzejowej wzdłuż zachodniej strony ul. [...] w celu kontynuacji sposobu zabudowy w obszarze analizowanym. W ocenie Kolegium wyznaczenie parametru szerokości elewacji frontowej w sposób maksymalny bez wskazania minimalnego parametru stanowi zaprzeczenie celowi, któremu taki sposób określenia parametru ma służyć. Planowane zamierzenie inwestycyjne ma uzupełnić ciąg zwartej zabudowy pierzejowej. Tymczasem ustalenie maksymalnej szerokości elewacji frontowej pozwala w zasadzie tą szerokość kształtować z dowolnym marginesem tolerancji jeśli chodzi o minimalną szerokość elewacji frontowej. Organ l instancji kierując się potrzebą uzupełnienia zabudowy pierzejowej powinien określić w jakim przedziale szerokości elewacji frontowych ten warunek zostanie spełniony.

Maksymalną wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono do poziomu gzymsu okapowego budynku na działce nr [...] t.j. do ok. 15 m. Minimalną wysokość ustalono na poziomie 12.5 m. Do kalenicy dachu wysokość ustalono do 19 m z tolerancją do 0.2 m. W analizie urbanistyczno-architektonicznej wskazano, że w obszarze analizowanym wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki kształtują się uskokowe. W bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji wynoszą na działce [...] ok. 15 m (do kalenicy 19 m) i około 10 m (wysokość do kalenicy 14 m) na działce nr [...] . . Powołując się na wyjątek od zasad kształtowania parametru wysokości planowanej zabudowy organ l instancji nie uzasadnił dlaczego nawiązuje do maksymalnych parametrów występujących na działce bezpośrednio sąsiadującej z terenem inwestycji o nr [...], pomija natomiast o ok. 5 m niższą zabudowę na działce także bezpośrednio sąsiadującą z terenem inwestycji o nr [...]. W ocenie Kolegium istotne dla potrzeb ustalenia tego parametru jest przeanalizowanie parametru wysokościowego dla wszystkich budynków w kwartale, aby zobaczyć, czy dominują niższe parametry, a wyższe są wyjątkami ( m.in. na działce [...] i [...] ), czy też proporcje są odwrotne - dominują parametry wyższe, a niższe (jak na działce nr [...] czy [...] ) należą do wyjątków.

Nadto organ odwoławczy podał, że ustalono dach dwuspadowy lecz nie wskazano kąta nachylenia połaci dachowych. Dla zabudowy wewnątrz kwartału dopuszczono dach płaski i/lub dach jedno- dwu- lub wielospadowy. W analizie urbanistyczno-architektonicznej wskazano, że w obszarze analizowanym przeważają dachy dwuspadowe o różnym stopniu nachylenia płaci dachowych od 20° do 45 °. Pojedynczo występują dachy płaskie (na działce nr [...] ). W ocenie Kolegium sposób wyznaczenia tego parametru jest nieprecyzyjny z uwagi na niewskazanie kąta nachylenia połaci dachowych oraz zezwolenie na dużą dowolność w kształtowaniu geometrii dachu wewnątrz kwartału. Jeśli takie ukształtowanie geometrii dachu jest uzasadnione potrzebą zachowania ładu przestrzennego, to stosowne stanowisko organu l instancji powinno znaleźć się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Powyższe okoliczności świadczą o naruszeniu przez organ l instancji § 5, § 6 § 7 § 8 powołanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury w związku z art. 77 § 1 kpa.

Nadto Kolegium zbadało, czy planowana inwestycja spełnia pozostałe warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Planowana inwestycja posiada pośredni dostęp do drogi publicznej, którą stanowi ul. [...]. Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc, a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Ustosunkowując się z kolei do zarzutów odwołania Kolegium wyjaśniło, że kwestia wpływu planowanego zamierzenia inwestycyjnego na budynki wpisane do gminnej ewidencji zabytków była przedmiotem oceny Miejskiego Konserwatora Zabytków, który w swojej opinii z 14 marca 2011 r. nie wyraził sprzeciwu co do planowanej inwestycji, lecz określił zasady jej kształtowania (m.in. utrzymanie charakteru zabudowy kwartału). W istocie w ocenie Kolegium organ l instancji powinien rozważyć czy w świetle opinii Miejskiego Konserwatora Zabytków nakazującego zachowanie charakteru zabudowy kwartałowej (w większości z zielonymi podwórkami i nieliczną zabudową oficynową) możliwe jest realizowanie planowanej inwestycji w części ogrodowej kwartału. Organ l instancji powinien określić jaki zakres planowanej inwestycji ma być zrealizowany w ramach istniejącej zabudowy (w kwartale i oficynowej), a w jakim stopniu nowa zabudowa uszczupliłaby część ogrodową, a następnie należy te ustalenia skonfrontować ze wskazaniami Miejskiego Konserwatora Zabytków nakazującego zachowanie charakteru zabudowy kwartału. W kwestii ograniczenia dostępu światła słonecznego przez planowane zamierzenie inwestycyjne Kolegium podało, że zgodnie z pkt 11.5 zaskarżonej decyzji realizacja przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego nie może powodować ograniczenia dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Należy ponadto zapewnić ochronę prze hałasem, wibracjami, zakłóceniami elektrycznymi i promieniowaniem, a także przed zanieczyszczeniami powietrza, wody i gleby. Wskazanie to jest wiążące dla organu wydającego pozwolenie na budowę. Nadto ewentualne ograniczenia dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi będzie miało miejsce na etapie postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Na koniec Kolegium wyjaśniło, że okoliczności takie jak ograniczenie poczucia prywatności oraz spadek wartości nieruchomości nie stanowią w świetle obowiązujących przepisów prawa okoliczności, które mogłyby stanąć na przeszkodzie ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. wnieśli K.P. , W.P. działający jako wspólnicy [...] s.c. Skarżący w pierwszej kolejności podjęli polemikę z zarzutami odwołania. Wskazali, że twierdzenia zaburzenia zabudowy kwartałowej z terenem zielonym wewnątrz kwartału są nieprawdziwe ponieważ zabudowa kwartałowa posiada również zabudowę oficynową, a ponadto na wnioskowanej działce nr [...] oraz sąsiedniej nr [...] brak jest jakiejkolwiek zieleni ponieważ cały teren jest zabetonowany i utwardzony z zabudową oficynową w granicy działek. Fakt wpisania niektórych sąsiadujących obiektów do gminnej ewidencji zabytków w obszarze zabudowy śródmiejskiej jest zjawiskiem normalnym, a planowana zabudowa na działce nr [...] właśnie nawiązuje charakterem i gabarytami do sąsiedniej kamienicy przy ul. [...] , która stanowi najbardziej wartościowy rodzaj zabudowy międzywojennej na tej ulicy. Nadto podnoszony w odwołaniu zbyt wysoki wskaźnik intensywności zabudowy, a udział powierzchni biologicznie czynnej zbyt niski wynika z analizy urbanistycznej otaczającej zabudowy. Bardzo zbliżone parametry zabudowy posiada również nieruchomość przy ul.[...] będąca współwłasnością odwołującej się wspólnoty. Kolejne zarzuty odnośnie dostępu do terenów zielonych są całkowicie nieprawdziwe ponieważ w obecnej sytuacji na całej szerokości działki nr [...] istnieją w granicy na działce nr [...] zabudowania. Cała działka nr [...] jest w 100% utwardzona i nie posiada żadnej zieleni podobnie jak sąsiednia działka nr [...] . Wniosek jest więc odwrotny gdyż projekt zagospodarowania działki nr [...] zakłada odsunięcie zabudowy o 4m od granicy wraz z wykonaniem ażurowego ogrodzenia co polepszy dostęp do terenów zielonych, a także wprowadzenie kaskadowej zabudowy zniżającej się w kierunku działki nr [...]. Dodatkowo planowane są nasadzenia zieleni wysokiej. Odnośnie ograniczenia prywatności lokali znajdujących się w bezpośredniej bliskości planowanego zamierzenia lub spadek wartości lokali skarżący wskazali, że projekt inwestycji na działce nr [...] jest zgodny z przepisami dotyczącymi odległości pomiędzy budynkami oraz zacienianiem budynków sąsiednich więc jest to kwestia subiektywna. Niemniej zostały podjęte próby porozumienia z inicjatywy Inwestora nieruchomości nr [...] w sprawie ograniczenia w projekcie ilości okien i balkonów od strony podwórka kamienicy przy ul. [...]. Ponadto skarżący nie zgodzili się ze stanowiskiem organu odwoławczego o potrzebie ustalenia drugiej linii zabudowy. Wskazali również, że wskaźnik zabudowy w najbliższym otoczeniu wynosi 62% 76% i 95% przyjęty wskaźnik 65% nie należy uznać za zawyżony. Dodatkowo organ powołuje się na charakter zabudowy kwartałowej wobec tego liczyć się powinna średnia powierzchnia zabudowy w stosunku do powierzchni terenu analizowanego kwartału, a nie wybrane budynki. Według takiego sposobu rozumowania należy się wyłączyć z analizy działki które posiadają zbyt zaniżoną powierzchnię zabudowy i uznać je za nieadekwatne jako poniżej przeciętnej występujących na analizowanym obszarze. Jest to - zdaniem skarżących - nad interpretacja przepisów działająca na szkodę właściciela analizowanego terenu oraz sprzeczna z zasadami podstawowymi sporządzania analizy. W kwestii naruszenia § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury podnieśli, że szerokość elewacji frontowej równej szerokości działki od strony ulicy jest zgodna z zamierzeniami Inwestora oraz z uzyskanym odstępstwem Ministra Infrastruktury od usytuowania zabudowy w granicy z sąsiednimi działkami. Wreszcie skarżący podali, że projektowana zabudowa na działce nr [...] ma według analizy być kontynuacją zabudowy pierzejowej w granicy z budynkiem nr [...], której wysokość nie odbiega od wysokości poszczególnych kamienic przy ul. [...] i [...] oraz pobliskiej ul. [...] i [...] . . Projekt części oficynowej na działce nr [...] przewiduje kaskadowe obniżenie budynku w stronę budynków przy ul. [...] ,które posiadają niższą wysokość co jest zgodne z zasadami urbanistycznymi. Zgodnie z opinią Miejskiego Konserwatora nie należy przekraczać gabarytów sąsiadującego w granicy budynku nr [...], który to warunek jest spełniony. Ponadto analiza w sposób jednoznaczny określa ,że w obszarze analizowanym występują budynki wyższe do 17,Om i 18,0 m (od wschodniej granicy działki) natomiast przyjęta wysokość 15,0m jest związana z bezpośrednią zabudową na działce nr [...] w granicy z działką inwestycyjną, której kontynuacja jest najbardziej logiczną z punktu widzenia przestrzennego. Na sąsiedniej działce nr [...] istnieje wprawdzie niższy budynek, ale jego boczna ściana jest odsunięta 10,0 m od granicy- tworząc przerwę przeznaczoną w przyszłości również na uzupełnienie pierzei ulicy budynkiem plombowym. W najbliższym sąsiedztwie istnieją inne kamienice o podobnych gabarytach dlatego wyznaczona wysokość nie spowoduje w żadnym razie efektu dominanty przestrzennej. Charakter zabudowy uskokowej w pierzejach ulic jest typowy dla układów urbanistycznych historycznej części K. , a taki sposób nawiązania do sąsiedniej kamienicy nie naruszy tego charakteru i będzie stanowił harmonijną kontynuację tego układu. Działka inwestycyjna znajduje się w bezpośrednim pobliżu skrzyżowania ul. [...] ,[...] ,[...] będących w zakresie obszaru analizy gdzie znajdują się o wiele wyższe i większe budynki. Natomiast w związku z tym, że projektowany budynek powinien być kontynuacją zabudowy sąsiedniej w granicy (budynek przy ul. [...] ) dotyczy to również gzymsu attyki i kształtu dachu co ze względów przestrzennych jest słusznym rozwiązaniem. Kontynuacja tego kształtu w części oficynowej jest również w ocenie skarżących jak najbardziej uzasadniona.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, póz. 1270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne powołane są do kontroli działalności administracji publicznej, w tym w zakresie legalności decyzji administracyjnych i stosują środki określone w ustawie (art. 1 i art. 3 p.p.s.a). W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nje będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie należy wskazać, że stosownie do zasady wyrażonej w art. 6 ust. 2 pkt. 1 ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, póz. 717 ze zm.), zwanej dalej w skrócie u.p.z.p., każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego lub osób trzecich.

Zgodnie z treścią art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p., w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobu zagospodarowania i warunków zagospodarowania terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zagospodarowania terenu, przy czym sposób zagospodarowania terenu dla innych inwestycji (niż określone w pkt 1) ustala się w drodze decyzji o warunkach zagospodarowania.

Stosownie do dyspozycji z art. 61 ust. 1 cyt. ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w punktach od 1 do 5 ww. przepisu tj.:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu z uwzględnieniem ust.5 jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych;

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

» •

Sposób ustalania warunków wskazanych (w art. 61 ust. pkt 1 ustawy został sprecyzowany w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26. 08, 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, póz. 1588), zwanym dalej w skrócie rozporządzeniem. Oznacza to, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który jest podstawowym aktem prawnym kształtującym zagospodarowanie przestrzenne, umożliwia się - na zasadzie wyjątku - realizację inwestycji, ale na warunkach określonych przez organy administracji publicznej, przy czym warunki te określa się w sposób wymagany przez prawo. Podkreślenia wymaga wskazanie, że ustawodawca nie ogranicza możliwości zagospodarowania i zabudowy nieruchomości w sytuacji braku planu miejscowego, jednakże w sytuacji jego braku wymaga - celem zachowania ładu przestrzennego - przestrzegania ww. przepisów. Ustalenie warunków zabudowy zgodnie z przepisach u.p.z.p. zawsze wymaga przeprowadzenia starannej i wnikliwej analizy funkcji i cech zabudowy w obszarze analizowanym - wyznaczonym wokół działki budowlanej - celem ustalenia warunków zabudowy w sposób określony w art. 61 ust. 1 i 7 pkt. 1-5 u.p.z.p., uszczegółowiony w rozporządzeniu z 26. 08. 2003 r., którego § 1 wymaga ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących ustalenia: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki i geometrii dachu.

Odnosząc powyższe do okoliczności sprawy poddanej sądowej kontroli trzeba zauważyć, że w ocenie Sądu organ odwoławczy prawidłowo uznał, iż decyzja organu l - ustalająca na wniosek [...] S.C., W.P. , K.P. warunki zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową w parterze oraz garażem podziemnym (w miejscu istniejących budynków) na działce nr [...] obręb [...] wraz ze zjazdem i infrastrukturą techniczną na działkach nr [...] ,[...] obr. jw. i terenie części działek nr [...] ,[...], [...] ,[...] obręb [...] w K. została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie.

Już na wstępie należy wskazać, że Sąd podziela w pełnym zakresie

wątpliwości organu odwoławczego wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji

dotyczące nieprawidłowego wyznaczenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, ponieważ wskaźnik wyznaczony w decyzji pierwszoinstancyjnej został ustalony na poziomie 65% podczas gdy z analizy urbanistyczno-architektonicznej opracowanej 21 kwietnia 2011 r. przez osobę uprawnioną tj. mgr inż. arch. M.P. (wpisaną na listę samorządu zawodowego nr [...]) w oparciu, o którą organ wyznacza wymagania dla nowej zabudowy (§ 3. 1 ab initio rozporządzenia ) wynika, że powyższy wskaźnik powinien wynosić 52% - "co stanowi średni wskaźnik z terenu analizowanego". Należy podkreślić, że powyższy wskaźnik został wyliczony stosownie do § 5 ust. 2, który dopuszcza wyznaczenie tego wskaźnika w inny sposób niż w oparciu o średni wskaźnik tej wielkości dla obszaru analizowanego jeżeli wynika to z analizy. W ocenie Sądu w analizie sporządzonej dla ustalenia warunków zabudowy w przedmiotowej sprawie nie można uznać, że ww. wskaźnik dla nowej zabudowy został wyznaczony jako średni wskaźnik z terenu analizy, jednakże w analizie zawarto uzasadnienie, z którego wynika zasadność obliczenia ww. wskaźnika z wyłączeniem działek o typie zabudowy narożnej , które charakteryzują się specyficznym b. wysokim wskaźnikiem zabudowy i różnią się istotnie od wskaźników dla zabudowy pierzejowej, a teren inwestora jest wnioskowany do zabudowy pierzejowej.

Natomiast organ l instancji ustalając wskaźnik, o jakim mowa w § 5 rozporządzenia pominął ustalenia analizy z 21. 04. 2011 r. a w załączniku nr 3 do decyzji l instancji nr [...] ustalił wskaźnik na poziomie 65%. Organ l instancji oparł się natomiast - w sposób nieuzasadniony i nieprawidłowy na ustaleniach poczynionych w tym zakresie w analizie wykonanej również przez osobę uprawnioną ( mgr inż. arch. A.G.K. , [...]) sporządzonej jednak do sprawy zakończonej wydaniem decyzji z maja 2010 r. nr [...] o ustaleniu warunków zabudowy na dz. nr [...] . . Należy się w pełni zgodzić z oceną organu odwoławczego, że niedopuszczalne jest ustalenie jednego wskaźnika w oparciu o dowód zgromadzony w innej sprawie z pominięciem dowodu w danej sprawie. Należy wskazać, że w analizie z 21 kwietnia 2011 r. brak dokładnych obliczeń arytmetycznych pozwalających na sprawdzenie poprawności obliczeń dotyczących ww. wskaźnika. W tej sytuacji nie można także uznać argumentu strony skarżącej, że w najbliższym otoczeniu działki nr [...] znajdują się 3 działki o ww. wskaźniku kształtującym się na poziomie 62%, 76% -95%.

Oceniając przedłożoną analizę z 21 kwietnia 2011 r. oraz ustalone w oparciu o nią pozostałe wskaźniki i parametry należy wskazać, że zastrzeżenia budzi ustalenie wskaźnika parametru szerokości elewacji frontowej dla wnioskowanej zabudowy "do szerokości frontu działki nr [...] tj. do około 29 m". Za niepoprawne należy uznać pozostawienie inwestorowi możliwości kształtowania tego parametru w zakresie minimalnej jego szerokości, ponieważ organ ograniczył się tylko do podania wartości maksymalnej, dodatkowo nie uzasadniając jej należycie. Analogiczne wątpliwości budzi ustalenie wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla planowanego przedsięwzięcia ze względu na brak uzasadnienia dlaczego ustalając ten parametr organ nawiązał do zabudowy na działce nr [...] , która co prawda bezpośrednio graniczy z terenem inwestycji, ale jest zabudowana najwyższym budynkiem w otoczeniu działki inwestora (wysokość kalenicy 19 m.) Nie jest także prawidłowe pominięcie ustalenia kąta nachylenia dachu planowanej inwestycji kubaturowej. W decyzji l instancji organ ograniczył się do ustalenia dwuspadowego dachu stanowiącego kontynuację dachu na budynku na dz. nr [...] o kalenicy równoległej do ul. [...] . Trzeba wskazać, że zgodnie z § z § 8 rozporządzenia organ ustalając geometrię dachu ustala także kąt jego nachylenia, zatem ustalenie parametru w powyższym zakresie narusza przepisy. W ocenie Sądu organ odwoławczy prawidłowo nakazuje przy ponownym rozpoznaniu sprawy uwzględnić stanowisko Miejskiego Konserwatora Zabytków z 14. 03, 2011 r., który wydając opinię w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji podkreśla charakterystyczną zabudowę kwartałową w sąsiedztwie działki inwestora z bardzo nieliczną zabudową oficynową. Wskazuje nadto, iż prawie wszystkie obiekty tworzące ww. kwartał wpisane są do gminnej ewidencji zabytków i objęte ochroną konserwatorską i w związku z tym "sugeruje utrzymanie charakteru zabudowy ww. kwartału poprzez wprowadzenie budynku uzupełniającego pierzeję ul. [...] i ewentualnie budynku oficynowego z zachowaniem wewnętrznego podwórka". Należy podkreślić, że organ nie rozważył zawartych w opinii sugestii, nie ustosunkował się do nich. Nie można się zgodzić z zarzutem strony skarżącej, że zabudowa kwartałowa nie różni się od zabudowy oficynowej. Jak to zostało zauważone przez organ odwoławczy zabudowa oficynowa nie niweczy istniejących kwartałów ponieważ możliwe jest ukształtowanie drugiej linii obowiązującej zabudowy, natomiast zabudowa wnioskowana przez stronę skarżącą tego nie zapewnia, naruszając wymagania ładu przestrzennego.

Konkludując należy wskazać, że przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ l instancji zobowiązany będzie ustalając warunki zabudowy dla przedmiotowego przedsięwzięcia wziąć pod uwagę analizę urbanistyczno-architektoniczną sporządzoną dla ustalenia przedmiotowych warunków zabudowy, ale także przedstawić kryteria jakimi kierował się wyznaczając poszczególne wskaźniki i parametry wnioskowanej zabudowy określone w art. 61 ust. 7 u.p.z.p w zw. z rozporządzeniem z 26. 08. 2003 r. mając na względzie ratio /eg/s cyt. art. 61 u.p.z.p. Nadto organ l instancji uwzględni pozostałe okoliczności wskazane zarówno przez organ odwoławczy jak przez Sąd.

Odnosząc się natomiast do zarzutów skargi jeszcze raz należy podkreślić, że warunki zabudowy w niniejszej sprawie zostały ustalone z naruszeniem przepisów art. 7 kpa, art. 77 § 1 i 107 § 3 kpa.

W tej sytuacji, wobec tego, że zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. uchyliło decyzję Prezydenta m. K. z [...] czerwca 2011 r. w całości i przekazało sprawę organowi l instancji celem ponownego rozpatrzenia należało na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzec jak w sentencji.