Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 86/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2011-03-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą decyzję I instancji
określono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana
Powołane przepisy: article: art. 61
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Małgorzata Brachel- Ziaja Sędziowie: WSA Kazimierz Bandarzewski (spr.) WSA Mirosław Bator Protokolant: Anna Chwalibóg po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 marca 2011 r. sprawy ze skargi J.B. , K.K. i M.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 26 października 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżących J.B. i K.K. kwotę 500 (pięćset) złotych oraz na rzecz M.S. kwotę 757 (siedemset pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia [....] listopada 2007 r. D.F. i T.F. zwrócili się do Prezydenta Miasta K o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pod nazwą: rozbudowa i nadbudowa budynku mieszkalnego wraz z garażami na działce nr [....] w K. przy ul. [....] .

W charakterystyce funkcji i sposobu zagospodarowania terenu wskazano, że na tej działce projektuje się budynek wielofunkcyjny handlowo-mieszkaniowy, garaż, ogrodzenie, rampę zjazdową do garaży, rampę rozładunkową, dojazdy, dojścia piesze, przyłącza: wodociągowe, energetyczne, kanalizacyjne, gazowe; miejsca postojowe. Wniosek zawiera proponowane charakterystyczne parametry inwestycji.

Organ I instancji decyzją z dnia 22 września 2008 r. ustalił warunki zabudowy dla ww. inwestycji. Od tej decyzji wniesiono odwołania i Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 9 lutego 2009 r. uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania, uzasadniając to w szczególności wadliwym wykonaniem analizy oraz nieprawidłowością w zakresie ustalenia zakresu zamierzenia inwestycyjnego w stosunku do wniosku.

Ponownie prowadząc postępowanie administracyjne, sporządzono analizę urbanistyczno-architektoniczną, ustalono krąg stron, sporządzono na datę 31 lipca 2009 r. projekt decyzji ustalającej warunki zabudowy i w tej samej dacie wydano decyzję Nr [....] ustalającą warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pod nazwą: "rozbudowa i nadbudowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z garażami na działce nr [....] obręb [....] przy ul. [....] w K".

W decyzji tej ustalono następujące warunki zabudowy:

a) rodzaj inwestycji – zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna;

b) linia zabudowy - nie wyznaczono linii zabudowy w związku ze znacznym oddaleniem inwestycji od drogi publicznej podając, że jedynymi wyznacznikami będą warunki techniczne obowiązujące przy sporządzaniu projektu budowlanego;

c) wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy – do 36 % dla terenu całej działki nr [....] , na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

d) udział powierzchni biologicznie czynnej – nie mniej niż 30 %;

e) szerokość elewacji frontowej – odstąpiono od jej wyznaczenia z uwagi na rodzaj zabudowy – zabudowa bliźniacza ze ściana wspólna równoległą do ulicy, a szerokość wyznaczą inne parametry oraz szerokość działki;

f) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej – do 13 metrów w przypadku dachu wielospadowego lub płaskiego i do 9 metrów w przypadku dachu mansardowego na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

g) geometria dachu – dach płaski lub wielospadowy lub mansardowy o kącie nachylenia połaci dachowych między 200 a 450; maksymalna wysokość kalenicy – do 14 metrów, układ głównej kalenicy dachu – prostopadły do ul. [....] , dopuszczalne formy doświetlenia – lukarny i/lub facjaty i/lub okna dachowe, parametry te wyznaczono na podstawie § 8 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

h) dla dachu mansardowego wyznaczono kąt nachylenia dolnej połaci do 700, maksymalna wysokość kalenicy – do 14 metrów, wysokość okapu – do 9 metrów, parametry te wyznaczono na podstawie § 8 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

i) zalecono stosowanie dachu mansardowego, zaproponowano kolor i wykończenie elewacji, kolor pokrycia dachowego i zalecono zapewnienie miejsc rekreacji dla mieszkańców.

Decyzja ta ustalała warunki ochrony ludzi, środowiska, przyrody i krajobrazu, warunki ochrony dziedzictwa kulturowego, warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji (sposób zaopatrzenia w wodę, energię elektryczną, energię cieplną, środki łączności, odprowadzania ścieków i gospodarki odpadami, odprowadzania wód opadowych, dostępu do drogi publicznej i warunków obsługi komunikacyjnej inwestycji). Decyzja ustalała również wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. Załącznikiem do tejże decyzji jest mapa zawierająca obszar analizy oraz część tekstowa wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej.

Od decyzji tej odwołanie wnieśli M.S. , A.C. , M.C. , M.C. , K.C. i M.C. , B.B. , K.K. i J.B. Odwołujący wskazywali na wyjątkowy charakter zabudowy i obce oraz niszczące ten charakter warunki zabudowy zawarte w zaskarżonej decyzji. Odwołująca B.B. podniosła, że inwestycja znacznie obniży wartość jej nieruchomości i że na tym terenie nie ma porównywalnych budynków do tego jaki planują wybudować wnioskodawcy. Taka inwestycja znacznie utrudni dalsze korzystanie z działki odwołującej. Odwołujący K.K. i J.B. wskazali na nie wykonanie zaleceń wynikających z poprzedniej decyzji Kolegium odwoławczego uchylającej decyzję organu I instancji, wskazali, że to zabudowa działki nr [....] powinna stanowić podstawę do ustalenia warunków zabudowy ponieważ budynki na działce nr [....] i [....] stanowią zabudowę bliźniaczą. Wskazano na błędnie ustalony wskaźnik zabudowy, wysokość planowanej nadbudowy, wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 26 października 2009 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Kolegium Odwoławcze podniosło, że istniały wszystkie przesłanki wynikające z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do wydania zaskarżonej decyzji. Treść sporządzonej analizy uzasadniała ustalenie warunków przyszłej inwestycji, a sama decyzja organu I instancji zawiera wymaganą treść: część tekstową, część graficzną oraz załączniki. Organ I instancji ponownie rozpoznając sprawę w pełni ustosunkował się do wcześniejszych wytycznych tego organu. Wnioskodawca uściślił zakres zamierzenia inwestycyjnego i obszar planowanej inwestycji (do działki nr...). Wyznaczono granice analizy zgodnie z § 3 rozporządzenia. Powołując się na § 5 ust. 2 i § 7 ust. 4 rozporządzenia ustalono odrębnie parametry przyszłej inwestycji, obszernie uzasadniając powody takiego działania. Wskaźnik zabudowy jest bardzo zbliżony do średniego wskaźnika, znacznie mniejszy od maksymalnych wskaźników i zbliżony do wskaźnika zabudowy na działce sąsiedniej. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jest mniejsza od maksymalnych całościowych gabarytów budynków występujących w pasie zabudowy ograniczonej ulicami [....] , Wyspiańskiego i aleją [....]. Zapis o konieczności ustalenia współczynnika powierzchni biologicznie czynnej na 70 % omyłkowo został umieszczony w opinii Wydziału Kształtowania Środowiska, co ustalono w toku postępowania i co potwierdza kolejna opinia tego wydziału. Ustosunkowując się do zarzutów odwołań Kolegium Odwoławcze podniosło, że subiektywna opinia co do zaburzenia ładu przestrzennego planowanym zamierzeniem inwestycyjnym nie ma znaczenia przy wydawaniu przedmiotowej decyzji. Osoba posiadającą szczególne kwalifikacje sporządza projekt decyzji, a obowiązujące przepisy nie przyznały organom administracji uprawnień do merytorycznej oceny ustalanych warunków zabudowy. Wskazano również na charakter decyzji ustalającej warunki zabudowy, który nie pozwala na jej podstawie wykonywać jakichkolwiek prac budowlanych.

Na decyzję tą skargę wnieśli J.B. , K.K. i M.S. , domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji i zasądzenia kosztów postępowania według norm przepisanych.

Skarżący ponownie podnieśli, że zaskarżoną decyzje wydano z naruszeniem art. 7, art. 8, art. 77, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a. oraz art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Podniesiono, że ustalone zaskarżoną decyzją warunki zabudowy zakłócą dotychczasowy charakter istniejącej już zabudowy i rażąco naruszą zasady dobrego sąsiedztwa. To zaś wprost narusza art. 61 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy nakazujący dostosowanie określonych parametrów do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego, czyli właśnie respektowanie zasady dobrego sąsiedztwa, a wiec i zagwarantowania ładu przestrzennego. Sporządzona analiza urbanistyczno-architektoniczna podlega ocenie tak jak każdy inny dowód w postępowaniu. W ocenie skarżących nie uwzględniono okoliczności, że powstałe na tym obszarze osiedle willowe posiada wybitną wartość architektoniczną i charakter enklawy zabudowy willowej, a zaburzenie pierwotnego charakteru tejże zabudowy po stronie zachodniej ul. [....] na działkach nr [....] i [....] nie może stanowić podstawy do dalszej kontynuacji niszczenia układu zabudowy willowej. Decyzja ustalająca warunki zabudowy powinna zachowywać ład przestrzenny, a nie go naruszać. W tej zaś sprawie ustalenie parametrów przyszłej zabudowy powinno być dokonane na podstawie danych z obszaru położonego w bezpośrednim sąsiedztwie i merytorycznie spójnego – tzn. wyodrębnionego przestrzennie i funkcjonalnie kwartału ulic między Placem [....] a ulicami [....] , [....] i [....] . Gdyby przyjęto taki obszar, a było to możliwe w myśl rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. – wówczas ustalono by prawidłowe warunki zabudowy. Błędnie w tej sprawie przyjęto do analizy działki nr [....] i [....] . zabudowane blokami mieszkalnymi. Zarzucono, że organ odwoławczy bardzo lakonicznie odniósł się do zarzutów skarżących zawartych w odwołaniu i w istocie nie wyjaśnił, dlaczego błędnie ustalony obszar analizy uznano za poprawny. Matematyczne ustalenie wskaźników zabudowy z obszaru analizy nie prowadzi do zachowania ładu przestrzennego, ale potęguje błędy w zagospodarowaniu przestrzennym. Tym samym nieprawidłowe uwzględnienie w analizie działek nr [....] i [....] do prowadziło do błędnego wyznaczenia wskaźnika wielkości zabudowy, który powinien wynosić ok. 27 % oraz dopuszczalna wysokość planowanej nadbudowy która powinna wynosić do 12 metrów. Błędem było nie ustalanie szerokości elewacji frontowej oraz zalecanie stosowania dachu mansardowego zwiększającego wysokość nadbudowy, ponieważ ten typ dachu w ogóle nie występuje w obszarze analizy. Ponadto w budynkach bliźniaczych wymagane jest zachowanie kontynuacji dachu znajdującego się już na jednym budynku. Nieprawidłowo ustalono wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej, który powinien wynosić ponad 70 %, a na działce nr [....] znaczna jej część jest już wybetonowana oraz zabudowana. Inwestor modyfikując wniosek nie przedłożył projektu zamiennego, a wydając decyzję w I instancji nie odniesiono się do negatywnej uchwały Zarządu Dzielnicy [....] jak i nie uzyskano nowej opinii Wydziału Kształtowania Środowiska Urzędu Miasta K. , co oznacza brak niezbędnych stanowisk do wydania decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Do skargi dołączono opinię urbanistyczną.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie, w całości podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Ustosunkowując się do zarzutów skargi podniesiono, że sama analiza została sporządzona zgodnie z przepisami stosownego rozporządzenia i nie zawiera błędów. Inwestor na etapie ustalania warunków zabudowy nie miał obowiązku przedkładania jakiegokolwiek projektu zamiennego. Ustosunkowano się do uchwały Nr XVIII Rady V Dzielnicy Krowodrza z dnia 15 stycznia 2008 r., ale uchwała ta dotyczyła nadbudowy o 2 kondygnacje, podczas gdy ustalono warunki zabudowy dla nadbudowy o jedną kondygnację. Bezzasadny jest zarzut nie wydania opinii przez Wydział Kształtowania Środowiska Urzędu Miasta K. , a sama opinia nie jest aktem wiążącym w sprawie o ustalenie warunków zabudowy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji dokonana pod kątem zgodności z prawem dała podstawy do stwierdzenia, że zakwestionowana decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane z naruszeniem prawa, a to w szczególności art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) zwanej dalej "u.p.z.p." oraz przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588 z późn. zm.), zwanego dalej w skrócie "rozporządzeniem".

Przede wszystkim w tej sprawie nie wyznaczono prawidłowo obszaru wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy (tzw. analizy urbanistyczno-architektonicznej).

Zgodnie z § 3 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W niniejszej sprawie organ wyznaczył granice obszaru analizowanego w odległości nieznacznie mniejszej niż 3-krotność szerokości frontu działki nr [....] objętej wnioskiem.

Również kolejna analiza urbanistyczno-architektoniczna z dnia 19 czerwca 2009 r. (nazwana przez organy aktualizacją lub aneksem wcześniejszej analizy) objęła obszar wyznaczony nieregularnie i nadal nie obejmujący 3-krotności frontu działki. Ta analiza (aktualizacja analizy) stanowiła jedynie ustosunkowanie się do wcześniejszej zapadłej w tej sprawie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 9 lutego 2009 r. W tymże aneksie do analizy wyjaśniono, że wskaźnik zabudowy został wyznaczony na podstawie zabudowy działek o numerach nr nr [....] , [....] .(strona pierwsza aneksu analizy, akta administracyjne, tom II, karta nr 166). Załącznik graficzny to tego aneksu analizy zawiera dodatkowo zabudowane działki o następujących numerach: nr nr [....],[....],[....], , które najprawdopodobniej nie zostały uwzględnione w analizie z 19 czerwca 2009 r. To stwierdzenie zawarte w aneksie analizy z 19.06.2009 r. pozostaje w sprzeczności z przyjętym sposobem wyznaczenia wskaźnika zabudowy w poprzedniej analizie, gdzie przyjęto wszystkie działki zabudowane na potrzeby ustalenia tego wskaźnika (akta administracyjne sprawy, tom II, karta nr 101). Tym samym nie wiadomo, czy w zaskarżonej decyzji utrzymano w mocy wskaźnik powierzchni zabudowy ustalony na podstawie ośmiu działek, a jeżeli tak, to dlaczego pominięto dodatkowo dwanaście zabudowanych działek, czy też wskaźnik ten w istocie ustalono na podstawie wszystkich zabudowanych działek, skoro również w decyzji z 31 lipca 2009 r. ustalono ten wskaźnik identycznie jak w poprzedniej decyzji z 22 września 2008 r. Okoliczność ta ma o tyle znaczenie, że w załączniku nr 1 do decyzji organu I instancji pojawiają się tylko przykładowo wyliczone działki, wśród których są i takie, których nie objął aneks analizy z 19 czerwca 2009 r. (np. działka nr....).

Uzasadnienie zawarte w aneksie analizy z 19 czerwca 2009 r. wskazuje, że wyliczono średni współczynnik powierzchni zabudowy na podstawie ww. ośmiu działek dlatego, że znalazły się one w zakresie minimum obszaru analizy - nie zasługuje na uwzględnienie. Analiza załącznika graficznego pokazuje, że uwzględniono np. działki nr nr [....],[....], oraz [....] i [....] mimo, że znajdują się one najdalej (ale jeszcze w granicach obszaru analizy) od obszaru działki nr [....] , ale nie uwzględniono działek znajdujących się najbliżej – np. działek nr nr [....] , [....] , nr [....] , itd.

Tak wyznaczony zakres działek objętych analizą (tylko działki nr nr [....],[....], ...) został również uwzględniony przy ustalaniu wysokości górnej krawędzi projektowanego zamierzenia inwestycyjnego (druga strona analizy, akta administracyjne, tom II, karta nr 166), ale z dalszej części aneksu analizy z 19 czerwca 2009 r. wynika, że prawdopodobnie uwzględniono istniejące wysokości budynków na innych działkach (np. nr....). To również nie jest dostatecznie wyjaśnione, skoro w poprzedniej analizie z 11 lipca 2008 r. także ww. działki uwzględniono (akta administracyjne, tom II, karta nr 100).

Zasadniczo należy uznać, że organ I instancji przyjął nietrafne założenie, że wystarczającym będzie w ponownie prowadzonym postępowaniu pierwszoinstancyjnym sporządzenie jedynie tzw. aneksu analizy. Aneks ten sprowadzony został do – w istocie – udzielenia odpowiedzi na zarzuty zawarte w poprzedniej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. W ocenie Sądu jeżeli organ odwoławczy zarzuca błędne (nieprawidłowe, z wadami) sporządzenie analizy urbanistyczno-architektonicznej, to wówczas co do zasady niezbędne jest w ponownie prowadzonym postępowaniu sporządzenie ponownej analizy (całościowej) celem uniknięcia takich błędów, które zostało popełnione przy sporządzaniu aneksu (aktualizacji) chociażby w tej sprawie. To analiza powinna wyznaczyć parametry zamierzenia inwestycyjnego, a nie wyjaśniać zasadność bądź brak zasadności zarzutów organu odwoławczego. Unika się wówczas wątpliwości co do podstaw ustalania poszczególnych parametrów.

Kolejną wadą było nie wyznaczenie w tej sprawie linii zabudowy. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia obowiązkiem organu ustalającego warunki zabudowy było wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy. Okoliczność, że działka nr [....] położona jest w pewnym oddaleniu od drogi publicznej nie może stanowić argumentu co do braku podstaw do wyznaczania takiej linii. Co najwyżej byłaby to okoliczność uzasadniająca wyznaczenie linii zabudowy na podstawie § 4 pkt 4 rozporządzenia, a więc nie jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, albo też – w przypadku tworzenia przez istniejącą linię zabudowy uskoku - jako kontynuacji linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Sąd w tej sprawie nie może przesadzić o sposobie ustalenia tej linii, ponieważ żaden z organów administracji jej poprzednio nie ustalił.

Kolejną wadą było nie wyznaczenie szerokości elewacji frontowej. § 6 rozporządzenia nakazuje wyznaczanie elewacji frontowej od strony frontu działki, na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% bądź też w uzasadnionych analizą wypadkach – w inny sposób (§ 6 ust. 2 rozporządzenia). Nie może zastąpić wyznaczenie szerokości elewacji frotowej informacja, że taką szerokość będzie stanowiła szerokość samej działki oraz przepisy wykonawcze do Prawa budowlanego. Byłoby to bowiem uzależnienie wyznaczenia jednego z obligatoryjnych parametrów stanowiących warunki zabudowy na podstawie przepisów, które nie znajdują zastosowania w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy.

Organy administracji nie dostrzegły naruszenia § 7 i 8 rozporządzenia. Powołane przepisy nakładają obowiązek ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (czyli kąta nachylenia dachu, wysokości głównej kalenicy i układu połaci dachowych, a także kierunku głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki). Wyraźnie przy tym w rozporządzeniu wskazano, że ustala się wysokość górnej krawędzi i geometrię dachu (a nie dachów).

W tej zaś sprawie alternatywnie wyznaczono wysokości górnych krawędzi elewacji frontowej w zależności od rodzaju dachu i dopuszczono następujące rodzaje dachów: dach płaski, wielospadowy lub mansardowy. Takie wyliczenie dachów jest bardzo obszerne – sam dach wielospadowy może mieć co najmniej kilka wariantów (np. dach dwuspadowy, trójspadowy, czterospadowy, naczółkowy, itd.). Tym samym w istocie pozostawiono wnioskodawcy szeroką swobodę w zaprojektowaniu kształtu dachu. Różna jest też wysokość elewacji frontowej (chyba chodziło organom o górną krawędź elewacji frontowej) w zależności od rodzaju dachu. Tym samym oznacza to, że w istocie nie ustalono wysokości projektowanego budynku, skoro tą wysokość może sobie ustalić inwestor dokonując jej wyboru w zależności od rodzaju dachu.

Istotna wadą było pominięcie przy ustalaniu warunków zabudowy zamierzenia polegającego na budowie garaży. Wniosek z dnia 30 listopada 2007 r. złożony przez D.F. i T.F. wyraźnie wskazywał na domaganie się ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pod nazwą: rozbudowa i nadbudowa budynku mieszkalnego wraz z garażami (podkreślenie składu Sądu) na działce nr [....] w K. przy ul. [....] . Z akt sprawy nie wynika, aby nastąpiła modyfikacja w tym zakresie wniosku z dnia 30 listopada 2007 r. Zarówno analiza (analizy), jak i zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja z 31 lipca 2009 r. nie wyznaczają prawie żadnych parametrów dla zamierzenia inwestycyjnego pod nazwa budowa garażu (garażów). Można tylko domniemywać, że wskaźnik powierzchni planowanej zabudowy prawdopodobnie obejmuje także budowę garaży, ale jest to tylko domniemanie. Nie ma natomiast innych parametrów jak wysokość, rodzaj dachu, szerokość przyszłych garaży (garażu). Ponieważ budowa garażu wymaga pozwolenia na budowę, w związku z tym nie można było nie ustanawiać (pominąć) warunków zabudowy dla garażu. Już ta okoliczność samodzielnie uzasadniałaby uchylenie zaskarżonej decyzji.

Następnie przy wyznaczaniu wskaźników planowanego zamierzenia inwestycyjnego nie uwzględniono zabudowy na działce nr [....] – czym naruszono § 4 ust. 1 i 7 ust. 1 rozporządzenia. Nie wyjaśniono również dlaczego, jeżeli rzeczywiście tak było, pominięto tą działkę z analizy.

Dodatkowo należy wskazać, że naruszono przepisy procedury administracyjnej i to w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy.

Zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. nie doręczono E.S. i A.S. jako następcom prawnych M.S. i J.S. , którzy zmarli przed wszczęciem postępowania. Tak organ odwoławczy, jak i Prezydent Miasta K. próbowali doręczyć decyzje M.S. i J.S. wiedząc o ich śmierci. Taka sytuacja wprost kwalifikuje się na wadę uzasadniającą wznowienie postępowania (strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu – art. 145 § 1 pkt 4 K.p.a.).

Organ II instancji (Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. ) pominęło przy doręczaniu decyzji W.K. będąca współwłaścicielką działki nr [....] (i następczynią prawną E.K. ), oraz R.B. jako współwłaścicielki działki nr [....] . Nie wyjaśniono przy tym, dlaczego te osoby pominięto.

Nie wiadomo dlaczego pominięto w toku postępowania I-instancyjnego pełnomocnika J.B. - M.B. (akta administracyjne, karta nr 169, tom II).

Ustosunkowując się do zarzutów zawartych w skardze, należy wskazać, że w większości nie mają one uzasadnienia w obowiązujących przepisach. Podstawową wadą zarzucaną organom jest – ujmując skrótowo - nie uwzględnienie ładu przestrzennego i kontekstu architektonicznego związanego z zabudową czy to al. [....] czy ul. [....] . Wskazują skarżący, że to jest nietypowa a przy tym charakterystyczna zabudowa tylko dla tego obszaru i w związku z tym nie można prowadzić do jego degradacji architektonicznej. Jako sposób ustalenia warunków zabudowy skarżący wskazują, że z obszaru analizy należałoby uwzględnić tylko te działki, które wyznaczają tenże charakterystyczny kontekst (ład) urbanistyczny. Sąd nie podziela tego zarzutu. Ustalanie warunków zabudowy wiąże się z możliwością późniejszego zrealizowania zabudowy w oparciu o pozwolenie na budowę.

Nie przypadkowo art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. stanowi, że każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Samo pojęcie ładu przestrzennego jest wyznacznikiem ogólnych norm zagospodarowania przestrzennego, ale nie może chronić indywidualnego interesu prawnego właściciela np. sąsiedniej nieruchomości.

Ani przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ani inne przepisy nie przyznają prawa przedmiotowego zawierającego w swojej treści prawną ochronę ładu przestrzennego tak samodzielnie, czy też w kontekście np. prawa własności. Tym samym sama argumentacja wskazująca na naruszenie planowaną inwestycją ładu przestrzennego nie mogła zostać przez Sąd uznana za trafną. Za takim poglądem przemawia również art. 56 u.p.z.p. w wersji obowiązującej na datę wydania zaskarżonej decyzji, zgodnie z którym "nie można odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi". Przepis ten dotyczy również ustalania warunków zabudowy – art. 64 ust. 1 u.p.z.p. W tym zakresie takim przepisem odrębnym nie jest art. 1 u.p.z.p.

Przy ustalaniu warunków zabudowy ustawodawca przyznał prymat zasadzie "dobrego sąsiedztwa" nakazującej ustalanie warunków zabudowy jako wpisujących się w parametry istniejącej zabudowy na danym obszarze. Oznacza to, że w istocie to przepisy powoływanego rozporządzenia wskazują na sposoby ustalania podstawowych parametrów przyszłego zamierzenia inwestycyjnego.

Sąd tylko dodatkowo zauważa, że materiał zdjęciowy stanowiący podstawę do sporządzenia analizy z 11 lipca 2009 r. wyraźnie wskazuje, że na terenie objętym tą analizą znajduje się różnorodność form architektonicznych. Przykładowo budynek na działce nr [....] (działce sąsiedniej do której projektowany budynek miałby być usytuowany w tzw. zabudowie bliźniaczej) posiada dach płaski (jednospadowy). Podobnie budynek na działce nr [....] i na działce nr [....] , przy czym te budynki są wyraźnie wyższe od innych budynków na tym obszarze. Analogicznie budynki na działce nr [....] i działce nr [....] stanowią wyraźną odrębność architektoniczną od innych budynków od tzw. "zabudowie willowej". Również budynek na działce nr [....] wyróżnia się od innych budynków. Tym samym tak bardzo akcentowana przez skarżących zabudowa p charakterze "willowym" jest tylko częścią zabudowy tego terenu i wcale nie oznacza, że tylko do takiej zabudowy powinny być dostosowywane nowo planowane inwestycje.

Jeżeli na danym terenie występuje różna zabudowa pod względem architektonicznym, to uzasadnia to możliwość dostosowania kolejnej zabudowy do takich form, które na tym terenie już są, a nie tylko do jednej z nich.

Wbrew twierdzeniom skarżących w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy nie można opierać rozstrzygnięć administracyjnych o projekty zamienne, ani też uwzględniać uchwał organów jednostek pomocniczych gminy (np. rad dzielnic) co do treści decyzji ustalającej warunki zabudowy. Przepisy prawa nie przewidują bowiem w tym zakresie żadnych tego typu kompetencji dla tych organów.

Pozostałe zarzuty w skardze dotyczące parametrów wyznaczonej zabudowy Sąd w większości uznał za trafne.

W oparciu o powyższe stwierdzić należy, że kontrolowane decyzje naruszają art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz art. § 3-4 oraz 7-8 rozporządzenia.

Ponadto naruszono art. 145 § 1 pkt 4 K.p.a. – pominięcie niektórych stron w toku postępowania oraz art. 61 § 1 K.p.a. poprzez przeprowadzenie postępowania wszczętego wnioskiem strony w zakresie nie uwzględniającym w całości tego wniosku.

Jak wykazano powyżej zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa, zatem Sąd orzekł o jej uchyleniu na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c P.p.s.a.

Zgodnie z art. 141 § 4 P.p.s.a. ponownie prowadząc postępowanie należy w pierwszej kolejności ustalić dopuszczalność dalszego merytorycznego prowadzenia postępowania w sprawie, a po ustaleniu, że postępowanie merytoryczne w tej sprawie jest dopuszczalne – należy w szczególności sporządzić ponownie analizę urbanistyczno-architektoniczną i ustalić – na podstawie obowiązujących przepisów - podstawowe parametry przyszłego zamierzenia inwestycyjnego dla całego zamierzenia objętego wnioskiem. Należy również ustalić krąg stron i zapewnić stronom bądź ich pełnomocnikom udział w postępowaniu. Na tej podstawie należy sporządzić projekt decyzji mając również na uwadze upływ czasu od dnia złożenia wniosku przez wnioskodawców i konieczność uzupełnienia wniosku o np. aktualne oświadczenia co do możliwości dostarczenia mediów.

O wstrzymaniu wykonania zaskarżonej decyzji orzeczono na podstawie art. 152 P.p.s.a.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 P.p.s.a. w ten sposób, że zasądzono na rzecz skarżących zwrot kwot uiszczonych przez nich wpisów sądowych, a w przypadku skarżącego M.S. Sąd dodatkowo zasądził zwrot wynagrodzenia profesjonalnego pełnomocnika reprezentującego tego skarżącego wraz z uiszczona kwotą opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa.