Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 1268/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2022-02-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 94 ust. 1, art. 94 ust. 4.
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Windak (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder, Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 10 lutego 2022 r. sprawy ze skargi D. K. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie negatywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału działki oddala skargę.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia [...] maja 2021 r., wydanym na podstawie art. 93 ust. 4 oraz art. 94 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 65 ze zm.) Wójt Gminy S negatywnie zaopiniował wstępny projekt podziału działki nr [...] o powierzchni 0,3180 ha położonej w obrębie ewidencyjnym N. , gmina S na dwie odrębne działki geodezyjne: nr [...] o pow. 0,1500 ha oraz nr [...] o pow. 0,1680 ha.

Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie organ I instancji podał, że D. Spółka z o.o. Spółka Komandytowa w K. (dalej: "strona", "skarżąca", "spółka"), będąca właścicielką działki nr [...] położonej w obrębie ewidencyjnym N. gmina S zwróciła się wnioskiem z dnia 5 lutego 2019r. o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału tej działki.

Zdaniem organu zaplanowane rozwiązania projektowe i sposób zagospodarowania działki po podziale geodezyjnym byłyby niezgodne z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] lutego 2017 r. szczególnie w zakresie ustaleń określonych w pkt 2 ppkt 2 i 9 ww. decyzji, dotyczących wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki ustalonej na 20% oraz powierzchni biologicznie czynnej ustalonej na 50%.

Proponowany podział nieruchomości spowodowałby naruszenie warunków zabudowy określonych w decyzji o warunkach zabudowy w odniesieniu do ustalonych w niej parametrów. Możliwość zabudowy nowo wydzielonej działki nr [...] spowodowałaby zdecydowane przekroczenie wskaźników zabudowy w rejonie z zabudową rozproszoną, wolnostojącą o niskich wskaźnikach zabudowy.

Spółka, reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, złożyła zażalenie na powyższe postanowienie zarzucając naruszenie:

- art. 138 § 2 i 2a k.p.a. poprzez niezastosowanie się do wskazówek Samorządowego Kolegium Odwoławczego zawartych w postanowieniu z dnia [...] stycznia 2021 r. znak: [...] co do okoliczności, które należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy oraz wytycznych w zakresie wykładni przepisów prawa, w szczególności, że wydana poprzednio negatywna opinia "opiera się na błędnym założeniu, że dla oceny zgodności projektowanego podziału, należy wziąć pod uwagę oznaczoną na mapie zabudowę, która jest przedmiotem projektu budowlanego. Organ nie ma podstaw by badać zgodność wstępnego projektu podziału także z ewentualną decyzją o pozwoleniu na budowę, w związku z wydanymi warunkami zabudowy";

- art. 93 ust. 4 zd. 2 i ust. 5 w zw. z art. 94 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021r., poz. 1990) przez ich niewłaściwe zastosowanie lub błędną wykładnię i uznanie, że wstępny projekt podziału jest niezgodny z decyzją z dnia [...] lutego 2017 r. o warunkach zabudowy, podczas gdy projekt podziału działki obejmuje jedynie wytyczenie granic nowych działek, a w projekcie podziału nie wskazuje się lokalizacji przyszłych obiektów budowlanych, tym samym ani decyzja o warunkach zabudowy, ani projekt podziału nie określa lokalizacji 4 budynków jednorodzinnych mieszkalnych, na działce nie jest prowadzona żadna budowa, a projektowany podział spełnia warunki określone w decyzji o warunkach zabudowy, w tym parametry dotyczące wskaźnika zabudowy maksymalnie 20%, powierzchni biologicznie czynnej min. 50%, minimalnej wielkości wydzielanej działki budowlanej 750 m2 (podział przewiduje nowe działki o pow. 1500 m2 i 1680 m2);

- art. 7, 77 i 80 k.p.a. - przez ich niewłaściwe zastosowanie i dokonanie błędnych ustaleń faktycznych jakoby wstępny projekt podziału był niezgodny z decyzją z dnia [...] lutego 2017 r. o warunkach zabudowy, podczas gdy projekt podziału działki obejmuje jedynie wytyczenie granic nowych działek i nie wskazuje się w projekcie podziału lokalizacji przyszłych obiektów budowlanych, ani decyzja o warunkach zabudowy, ani projekt podziału nie określa lokalizacji 4 budynków jednorodzinnych mieszkalnych, na działce nie jest prowadzona żadna budowa, a projektowany podział spełnia warunki określone w decyzji o warunkach zabudowy, w tym parametry dotyczące wskaźnika zabudowy maksymalnie 20%, powierzchni biologicznie czynnej min. 50%, minimalnej wielkości wydzielanej działki budowlanej 750 m2 (podział przewiduje nowe działki o pow. 1500 m2 i 1680 m2). Zachowano minimalną szerokość frontu działki 20 m, dojazd do nowopowstałych działek odbywać się będzie poprzez drogę wewnętrzną - dz. nr [...], a kąt położenia granic wydzielanych działek w stosunku do linii rozgraniczającej pasa drogi wewnętrznej (dz. nr [...]) wynosi 90° (± 5 °), z kolei dla rozstrzygnięcia sprawy o podział działki nie ma znaczenia decyzja o pozwoleniu na budowę, tym bardziej, że nie generuje obowiązku realizacji zamierzenia inwestycyjnego, które nie jest i nie będzie realizowane.

W wyniku rozpoznania sprawy na skutek wniesionego zażalenia Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z dnia [...] listopada 2021 r. nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 k.p.a. oraz art. 93 ust. 4 i art. 94 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, utrzymało zaskarżone postanowienie w mocy.

Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie Kolegium przytoczyło treść art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.), zgodnie z którym podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, przy czym zgodność z planem dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (art. 93 ust. 2 u.g.n.). W przypadku braku planu miejscowego, zgodnie z art. 94 ust. 1 pkt 2 u.g.n., jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, dotyczącymi przeznaczenia terenu oraz możliwości zagospodarowania wydzielonych działek zgodnie z tymi warunkami.

Kolegium zgodziło się ze skarżącą, że decyzja o warunkach zabudowy nie określa dokładnej lokalizacji planowanych obiektów. Również w projekcie podziału nie zamieszcza się żadnych informacji o przyszłej lokalizacji jakichkolwiek obiektów budowlanych. Niemniej zdaniem organu nie można pominąć faktu istnienia w obrocie prawnym prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, która w zatwierdzonym projekcie już precyzuje lokalizację obiektów budowlanych, a lokalizacja ta przesądza o niezgodności projektu podziału z ustalonymi warunkami zagospodarowania działki, poprzez przekroczenie dopuszczalnej powierzchni zabudowy.

Ponadto zwrócono uwagę, że organ I instancji pięciokrotnie orzekał w sprawie, za każdym razem negatywnie opiniując projekt, podnosząc, że założenia wstępnego projektu podziału geodezyjnego działki nie spełniają wymagań nałożonych w decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] lutego 2017 r. W tym zakresie organ I instancji powołał się na opinię urbanistyczną E. J., w której stwierdzono, że możliwość zabudowy nowo wydzielonej działki, spowodowałaby przekroczenie wskaźników zabudowy w rejonie z zabudową rozproszoną, wolnostojącą, o niskich wskaźnikach zabudowy. Wynika to z faktu, że na mapie ze wstępnym projektem podziału działki naniesiono, jako projektowane na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, cztery budynki mieszkalne jednorodzinne, zlokalizowane na części planowanej do wydzielenia jako działka nr [...]. Obiekty zostały naniesione z urzędu w wyniku przyjęcia do zasobów geodezyjnych zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki.

W ocenie organu II instancji przedmiotem sporu w niniejszej sprawie jest zatem kwestia zgodności wstępnego projektu podziału działki nr [...] położonej w obrębie ewidencyjnym N. , gmina S. z decyzją o warunkach zabudowy w sytuacji, gdy ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę pozostaje w obrocie prawnym, a realizacja inwestycji na podstawie tej decyzji spowoduje niezgodność podziału z warunkami zabudowy.

Podkreślono, że w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, organ I instancji uzupełnił akta postępowania o kopię decyzji o pozwoleniu na budowę z dnia [...] lutego 2018 r., obejmującej budowę czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z budową zewnętrznej instalacji wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej, gazu, utwardzeniem i zagospodarowaniem terenu na działce nr [...] obręb N. oraz zatwierdzony projekt zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z zatwierdzonym projektem zagospodarowania terenu, 4 budynki będące przedmiotem decyzji o pozwoleniu na budowę oraz jednocześnie objęte decyzją Wójta Gminy S. z dnia [...] lutego 2017 r. ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki nr [...] obręb N. dla inwestycji "budowa czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych" - zaprojektowano w całości na tej części działki, która jest obecnie planowana do wydzielenia jako działka nr [...].

Stosownie do pkt 2 ppkt 2 i 9 decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] lutego 2017r. wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki określono maksymalnie do 20%, natomiast powierzchnię biologicznie czynną na minimum 50% powierzchni działki. Kolegium podkreśliło, że nie ma wystarczających danych, by ustalić zgodność planowanego podziału w odniesieniu do spełnienia wymagań w zakresie powierzchni biologicznie czynnej.

Projektowana działka nr [...] ma planowaną powierzchnię 1500 m2. Powołując się na zatwierdzony projekt zagospodarowania terenu organ ustalił, że planowane budynki mają wymiary 12,50 m X 8,10 m, czyli 101,25 m2 powierzchni zabudowy (pomiar dokonany skalówką). Wobec tego cztery zaprojektowane budynki łącznie zajmą powierzchnię 405 m2, co stanowi 27% całej powierzchni działki, podczas gdy warunki zabudowy określają wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki - maksymalnie na 20% (pkt 2 ppkt 2 sentencji decyzji).

Zdaniem organu II instancji zrealizowanie inwestycji w całości na projektowanej obecnie do wydzielenia działce nr [...] spowoduje w sposób jednoznaczny niezgodność tego podziału z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, co oznacza brak spełnienia przesłanki określonej w art. 94 ust. 1 pkt 2 u.g.n.

Za okoliczność irrelewantną prawnie Kolegium uznało zapewnienie wnioskodawczyni o braku zamiaru rozpoczęcia budowy, w sytuacji gdy dysponuje ona pozostającą w obrocie prawnym decyzją o pozwoleniu na budowę.

W dalszej części uzasadnienia organ II instancji podniósł, że dopóki działka nie została podzielona, bez znaczenia pod względem planistycznym jest dokładna lokalizacja na jej terenie poszczególnych budynków, chociaż zgodnie z art. 52 ust. 2 pkt 2 lit. b w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.g.p. wnioskodawca jest zobligowany do określenia planowanego sposobu zagospodarowania terenu w formie opisowej i również graficznej, bowiem parametry muszą zostać zachowane w odniesieniu do całej działki. Sytuacja zmienia się diametralnie w przypadku następczego podziału działki. Lokalizacja inwestycji nabiera wówczas doniosłego znaczenia. Wedle organu nie jest bowiem możliwe zagospodarowanie każdej z powstałych działek zgodnie z ustalonymi warunkami zabudowy (tzn. cztery budynki na każdej z powstałych działek, bądź wszystkie cztery na jednej z nich). Wbrew twierdzeniom skarżącej, technicznie nie jest możliwe zachowanie wskaźnika zabudowy do 20% na każdej z wydzielonych działek, w przypadku budowy czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych.

Na marginesie Kolegium zwróciło uwagę, że już na etapie wnioskowania o warunki zabudowy na przedmiotowej działce, spółka planowała zabudowę działki ośmioma budynkami, zaś od zamiaru tego odstąpiła na skutek braku zgody pozostałych stron na tak wysoki wskaźnik zabudowy.

W oparciu o nadesłane przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. informacje Kolegium stwierdziło, że dotychczas nie wpłynęło zawiadomienie o planowanym terminie rozpoczęcia robót budowlanych na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z dnia [...] lutego 2018 r., która została przeniesiona na D. sp. z o.o. sp. k. decyzją z dnia [...] września 2018 r. oraz nie stwierdzono również by na przedmiotowej działce były prowadzone roboty budowlane. Co oznacza, że wnioskodawczyni dysponuje w dalszym ciągu pozostającą w obrocie prawnym decyzją o pozwoleniu na budowę na działce nr [...]. Z kolei fakt, iż formalnie roboty dotychczas nie zostały podjęte, pozostaje bez wpływu na niniejsze postępowanie.

Za bezpodstawny organ uznał zarzut strony dotyczący zbadania w niniejszej sprawie, czy istnieje możliwość podziału działki nr [...] na zasadzie niesprzeczności z przepisami odrębnymi, bowiem byłoby to niezgodne z jej wnioskiem, w którym żądała zaopiniowania projektu podziału działki co do zgodności z decyzją o warunkach zabudowy.

Nadto Kolegium nie podzieliło stanowiska spółki, że z chwilą wydania pozwolenia na budowę, decyzja o warunkach zabudowy traci swój byt prawny i brak jest wówczas możliwości rozstrzygania o zgodności planowanego podziału z ustalonymi warunkami zabudowy. Za prawidłowe uznano ustalenia organu I instancji w zakresie kręgu stron postępowania.

Skargę na powyższe postanowienie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w S. złożyła D. Spółka z o.o. Spółka Komandytowa w K. . Spółka zarzuciła zaskarżonemu postanowieniu naruszenie:

1) przepisów prawa materialnego, tj.: art. 93 ust. 4 zd. 2 i ust. 5 w zw. z art. 94 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021r., poz. 1899 ze zm.) - przez ich niewłaściwe zastosowanie lub błędną wykładnię i uznanie, że wstępny projekt podziału jest niezgodny z decyzją z dnia [...] lutego 2017 r. znak [...] o warunkach zabudowy, podczas gdy projekt podziału działki obejmuje jedynie wytyczenie granic nowych działek i nie wskazuje się w projekcie podziału lokalizacji przyszłych obiektów budowlanych, ani decyzja o warunkach zabudowy, ani projekt podziału nie określa lokalizacji 4 budynków jednorodzinnych mieszkalnych, na działce nie jest prowadzona żadna budowa, a projektowany podział spełnia warunki określone w decyzji o warunkach zabudowy, w tym parametry dotyczące wskaźnika zabudowy maksymalnie 20%, powierzchni biologiczni czynnej min. 50%, minimalnej wielkości wydzielanej działki budowlanej 750 m2 (podział przewiduje nowe działki o pow. 1500 m2 i 1680 m2), zachowano minimalną szerokość frontu działki - 20 m, dojazd do nowopowstałych działek odbywać się będzie poprzez drogę wewnętrzną - dz. nr [...], a kąt położenia granic wydzielanych działek w stosunku do linii rozgraniczającej pasa drogi wewnętrznej (dz. nr [...]) wynosi 90° (± 5°), a ponadto podział nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi (art. 94 ust. 1 pkt 1 u.g.n.), a decyzja o pozwoleniu na budowę nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy o podział działki, ponieważ organ ocenia jedynie zgodność podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z decyzją o warunkach zabudowy albo w zakresie niesprzeczności z przepisami odrębnymi, a nie z decyzją o pozwoleniu na budowę.

Ponadto skarżąca zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

a) art. 138 § 2 i 2a k.p.a. - poprzez niezastosowanie się do wskazówek Samorządowego Kolegium Odwoławczego zawartych w postanowieniu z dnia [...] stycznia 2021r. znak [...] co do okoliczności, które należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy oraz wytycznych w zakresie wykładni przepisów prawa, w szczególności wytycznych, że wydana poprzednio negatywna opinia "opiera się na błędnym założeniu, że dla oceny zgodności projektowanego podziału, należy wziąć pod uwagę oznaczoną na mapie zabudowę, która jest przedmiotem projektu budowlanego (...) Organ nie ma podstaw by badać zgodność wstępnego projektu podziału także z ewentualną decyzją o pozwoleniu na budowę, w związku z wydanymi warunkami zabudowy";

b) art. 8 § 1 i 2 k.p.a. - przez jego niezastosowanie i wydanie rozstrzygnięcia, które nie budzi zaufania uczestników do władzy publicznej, a ponadto bez uzasadnionej przyczyny odstępuje od wcześniejszych rozstrzygnięć Organu II instancji wydanych w niniejszej sprawie,

c) art. 7, 77 i 80 k.p.a. - przez ich niewłaściwe zastosowanie i dokonanie błędnych ustaleń faktycznych jakoby wstępny projekt podziału jest niezgodny z decyzją z dnia [...] lutego 2017r. o warunkach zabudowy, podczas gdy projekt podziału działki obejmuje jedynie wytyczenie granic nowych działek i nie wskazuje się w projekcie podziału lokalizacji przyszłych obiektów budowlanych, ani decyzja o warunkach zabudowy, ani projekt podziału nie określa lokalizacji 4 budynków jednorodzinnych mieszkalnych, a projektowany podział spełnia warunki określone w decyzji o warunkach zabudowy, w tym parametry dotyczące wskaźnika zabudowy maksymalnie 20%, powierzchni biologicznie czynnej min. 50%, minimalnej wielkości wydzielanej działki budowlanej 750 m2 (podział przewiduje nowe działki o pow. 1500 m2 i 1680 m2), zachowano minimalną szerokość frontu działki - 20 m, dojazd do nowopowstałych działek odbywać się będzie poprzez drogę wewnętrzną - dz. nr [...], a kąt położenia granic wydzielanych działek w stosunku do linii rozgraniczającej pasa drogi wewnętrznej (dz. nr [...]) wynosi 90° (± 5 °), a decyzja o pozwoleniu na budowę nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy o podział działki, tym bardziej, że nie generuje obowiązku realizacji zamierzenia inwestycyjnego, a od dnia jej ostateczności upłynęły 3 lata,

d) art. 10 § 1 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a. - przez jego niezastosowanie i brak umożliwienia stronie, przed wydaniem decyzji organu II instancji, wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, w szczególności w związku z przeprowadzonym przez organ II instancji uzupełniającym postępowaniem dowodowym polegającym na pozyskaniu dokumentów i informacji od Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K..

Mając powyższe na uwadze skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia oraz na podstawie art. 145a p.p.s.a. zobowiązanie organu II instancji do wydania w określonym terminie postanowienia wskazując sposób załatwienia sprawy lub jej rozstrzygnięcie poprzez pozytywne zaopiniowanie wstępnego podziału działki nr [...], położonej w obrębie ewidencyjnym Niekłonice, gmina S. na działki nr [...] oraz [...] (co uzasadniają okoliczności sprawy, tj. prawie 2-letni okres prowadzenia postępowania w sprawie) oraz o zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa sądowego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie oraz utrzymało swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone

w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje.

Niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym, w składzie trzech sędziów, w trybie uproszczonym, stosownie do treści art. 119 pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329), zwanej dalej: "p.p.s.a.", który stanowi, że sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie

Przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w sprawie zaopiniowania wstępnego projektu podziału działki. W myśl art. 94 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.), dalej określanej jako "ustawa", zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1.

W związku z tym, że proponowana do podziału nieruchomość znajduje się w obszarze dla którego brak jest planu miejscowego, zastosowanie miał przepis art. 94 ust. 1 ustawy. Przepis ten stanowi, że w przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:

1) nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo

2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z przytoczonych przepisów wynika, że jedną z najistotniejszych kwestii, którą organy miały obowiązek zbadać rozpoznając wniosek strony skarżącej o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału nieruchomości (działki o nr ew. [...], obr. N. gmS.) było jego zestawienie z warunkami zawartymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla ww. działki, określonymi w decyzji Wójta Gminy S. z dnia [...] lutego 2017 r., nr [...]

Dopuszczalność wydzielenia działek gruntu w ramach podziału nieruchomości należy oceniać zawsze pod kątem możliwości zagospodarowania każdej z mających być nowo wydzielonej działki według zasad określonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Oznacza to, że skoro strona skarżąca przedłożyła wraz z wnioskiem decyzję określającą warunki zabudowy dla całej działki o nr ew. [...], to rolą organu było skontrolowanie, czy warunki te będą mogły zostać spełnione dla każdej z wydzielonych działek. Ustalone warunki zabudowy dla wskazanej przez stronę inwestycji muszą być możliwe do zrealizowania na wydzielonych w przyszłości działkach.

Decyzja Wójta Gminy S. z dnia [...] lutego 2017 r. ustala warunki zabudowy dla inwestycji: budowa czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych w miejscowości N. na działce nr [...]. Wśród warunków i wymagań w zakresie nowej zabudowy (punkt 2) wskazano m.in. wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki: do 20% (ppkt 2). Uwzględniając powierzchnię proponowanej do wydzielenia działki nr [...] na dwie działki: nr [...] o pow. 0,1500 ha i nr [...] o pow. 0,1680 ha, wskaźnik zabudowy dla działki nr [...], na którym mają znaleźć się 4 budynki mieszkalne, wyniósłby 26,7%, a więc byłby wyższy niż wskaźnik określony w decyzji o warunkach zabudowy o 6,7% (wg. opinii urbanistycznej z 19 czerwca 2019 r. - k. 87 akt administracyjnych). W tym zakresie proponowany przez stronę skarżącą podział nieruchomości narusza ww. decyzję o warunkach zabudowy.

Jako niemające istotnego znaczenia prawnego należy przy tym ocenić te rozważania Kolegium, które odwołują się do istniejącej w obrocie prawnym decyzji o pozwoleniu na budowę. Okoliczność ta jest irrelewantna do przesłanek wydania postanowienia opiniującego wstępny projekt podziału nieruchomości, wynikających z przepisów art. 94 ust. 1 ustawy.

Odnosząc się do zarzutu skargi naruszenia przez organ przepisów art. 138 § 2 i 2a k.p.a. poprzez niezastosowanie się do wskazówek Samorządowego Kolegium Odwoławczego zawartych w postanowieniu z dnia [...] stycznia 2021 r., nr [...], należy zauważyć, że w ww. postanowieniu organ odwoławczy zwrócił uwagę organowi I instancji na niewłaściwą wykładnię przepisów art. 7, art. 77 k.p.a. i art. 94 ust. 1 pkt 2 ustawy, poprzez jego błędną wykładnię, "prowadzącą do przeprowadzenia oceny zgodności wstępnego projektu podziału działki z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z uwzględnieniem wydanej decyzji o pozwoleniu na budowę (w zakresie projektowanej lokalizacji budynków)". Jednocześnie Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że celem uwzględnienia w sprawie jest ustalenie, czy istnieje możliwość zabudowy i zagospodarowania działki nr [...] po podziale w sposób zgodny z warunkami ustalonymi w decyzji o warunkach zabudowy.

Zdaniem Sądu, nie sposób pominąć istotnej nieścisłości ww. stwierdzenia, bowiem przy opiniowanym podziale działki nr [...] nie jest istotne badanie zgodności możliwości zabudowy i zagospodarowania działki nr [...] (takowa bowiem przestanie istnieć), lecz możliwości zabudowy i zagospodarowania nowo powstałych działek z warunkami ustalonymi w decyzji o warunkach zabudowy.

Ponadto, prawidłowości zastosowania przez organ odwoławczy przepisu art. 138 § 2 k.p.a. przy wydaniu postanowienia z dnia [...] stycznia 2021 r., które było kolejnym już orzeczeniem kasacyjnym w sprawie, nie była poddana ocenie sądowej.

Przede wszystkim jednak skład orzekający Sądu stoi na stanowisku, że przy formułowaniu ponownego rozstrzygnięcia organ odwoławczy ma możliwość odstąpienia od prezentowanego wcześniej stanowiska. Najistotniejszym celem postępowania administracyjnego i obowiązkiem organu, było wydanie orzeczenia odpowiadającego przepisom prawa. Ostateczne rozstrzygnięcie sprawy wynikające z sentencji zaskarżonego postanowienia, w ocenie Sądu, odpowiada prawu, pomimo częściowego błędnego uzasadnienia.

Ustosunkowując się do zarzutu naruszenia przez organ odwoławczy art. 10 § 1 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a. przez jego niezastosowanie i brak umożliwienia stronie, przed wydaniem decyzji, wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, w szczególności w związku z przeprowadzonym przez organ II instancji uzupełniającym postępowaniem dowodowym polegającym na pozyskaniu dokumentów i informacji od Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K., Sąd wyjaśnia, że uwzględnienie skargi z powodu naruszenia przez organ przepisów postępowania może mieć miejsce jedynie wówczas, gdy Sąd dojdzie do przekonania, że uchybienie organu w tym zakresie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a.). Z nadesłanych przez organ akt administracyjnych sprawy wynika, że rzeczywiście Samorządowe Kolegium Odwoławcze z niewyjaśnionych przyczyn zaniechało realizacji obowiązku określonego przez art. 10 § 1 k.p.a. Tym niemniej, skoro okoliczności związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę lub realizacją robót budowlanych na podstawie tego pozwolenia, nie mają znaczenia dla wydania postanowienia w przedmiocie zaopiniowania wstępnego projektu podziału, to również, jako niemającą znaczenia w sprawie należało uznać korespondencję organu odwoławczego prowadzoną z Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego w K. przed wydaniem zaskarżonego postanowienia. Podsumowując, pomimo stwierdzonego naruszenia przez organ przepisu art. 10 § 1 k.p.a., Sąd uznał, że uchybienie to nie miało istotnego wpływu na wynik sprawy.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie nie znajdując podstaw do uwzględnienia skargi, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł o jej oddaleniu.