Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 167/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2015-05-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Beata Łomnicka Sędziowie : WSA Mirosław Bator WSA Krystyna Daniel (spr.) Protokolant : sekretarz sądowy Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 maja 2015 r. sprawy ze skargi M.D. na decyzję Wojewody z dnia 3 grudnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania skargę oddala


UZASADNIENIE

Starosta O. decyzją z 7 sierpnia 2014 r. na podstawie art. 73 ust. 1, ust. 2 pkt 1, ust. 4, ust. 5 ustawy z 13 października 1998r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. z 1998 r. Nr 133, poz. 872 ze zm.), art. 129 ust. 5, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, ust. 2 ustawy z 21 sierpnia

1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.)

- w punkcie 1 ustalił odszkodowanie za grunt zajęty pod drogę gminną nr [...] (poprzedni nr [...] tj. za udział wynoszący [...] części w działkach nr: [...] o powierzchni 0,0088 ha, [...] o powierzchni 0,0567 ha i [...] o powierzchni 0,0008 ha położonych w jednostce ewidencyjnej O. obręb G. , w wysokości 9.468,75 zł na rzecz M.D. ;

- w punkcie 2 stwierdził, że do wypłaty ustalonego powyżej odszkodowania zobowiązana jest Gmina W. reprezentowana przez Wójta Gminy W. ;

- w punkcie 3 poinformował, że wypłata odszkodowania nastąpi jednorazowo w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego;

- w punkcie 4 odmówił ustalenia odszkodowania za udziały wynoszące po 1/8 części w opisanej powyżej nieruchomości na rzecz: M.Z. i E.A. .

W uzasadnieniu organ podał, że w dniu 29 grudnia 2005 r. wpłynął wniosek M.D. o wypłatę odszkodowania za część pgr nr [...],[...],[...] położonych w G. , zajętych pod drogę publiczną. Według stanu na dzień 31 grudnia 1998 r. oraz w chwili złożenia wniosku o odszkodowanie jako właściciele wnioskowanych działek wpisani byli M.D. oraz W.D. , na prawach ustawowej wspólności. Pismem z daty 6 lutego 2006 r. organ zwrócił się między innymi o złożenie przez E.D. podpisu na wniosku. Braki nie zostały uzupełnione. W dniu 12 listopada 2013 r. Wójt Gminy W. przekazał wniosek M.D. z 4 listopada 2013 r. w którym zwrócił się o rozpoznanie wniosku z 29 grudnia 2005r. o wypłatę odszkodowania za zajęcie nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], nr [...] oraz nr [...].

Organ ustalił, że parcela [...] operatem nr [...] zmieniła konfigurację i oznaczenie na [...] oraz że nieruchomość położona w G. gm. O. oznaczona jako działki nr: [...],[...],[...] została podzielona odpowiednio na nr: [...],[...],[...] ,[...] oraz [...],[...] . Ponadto na mocy decyzji znak: [...] z 26 listopada 2012 r. Wojewoda stwierdził, że 1 stycznia 1999 r. Gmina W. nabyła z mocy prawa własność nieruchomości położonej w jednostce ewidencyjnej O. , obręb [...], oznaczonej jako działki nr [...] o powierzchni 0,0088 ha, nr [...] o powierzchni 0,0008 ha i nr [...] o powierzchni 0,0567 ha, stanowiącej 31 grudnia 1998r. współwłasność W.D. i M.D na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, zajętej pod drogę gminną nr [...] (poprzedni nr [...]) G

W.D. zmarła w 2003 r., spadek po niej nabyli: M.D. oraz M.D. , M.Z. i E.D. , wszyscy po 1/4 części. E.D. używa obecnie nazwiska A.

Operatem szacunkowym z 8 maja 2014 r. rzeczoznawca majątkowy P.F. określił dla potrzeb ustalenia odszkodowania za grunt zajęty pod drogę publiczną, wartość działek nr [...],[...],[...] na łączną kwotę 11.410,00 zł. W wyniku zastrzeżeń podniesionych przez organ rzeczoznawca zweryfikował zbiór transakcji i atrybuty mające wpływ na cenę nieruchomości i przedłożył poprawiony operat szacunkowy, zgodnie z którym wartość przedmiotowych działek oszacowana została na kwotę 15.150,00 zł.

W toku postępowania M.Z. i E.A. złożyły wnioski o ustalenie na ich rzecz odszkodowania za grunt zajęty pod drogę. Podniosły, że nie zostały poinformowane o konieczności wystąpienia z roszczeniem w ustawowym terminie. M.D. na żadnym etapie postępowania nie zwrócił się z wnioskiem o ustalenie na jego rzecz odszkodowania.

Organ wskazał na treść art. 73 ust. 4 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną w którym opisano przesłanki ustalenia odszkodowania za nieruchomość zajęta pod drogę publiczną. Przedmiot postępowania tj. działki nr [...],[...],[...] położone w G. , wydzielone odpowiednio z nr [...],[...],[...], zostały zajęte pod drogę publiczną w trybie art. 73 cyt. wyżej ustawy. Zajęcie potwierdził Wojewoda w decyzji z 26 listopada 2012 r., utrzymanej w mocy decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej znak: [...] z 10 lipca 2013 r. W związku z pozostawaniem w dacie 1 stycznia 1999 r. nieruchomości we współwłasności małżeńskiej organ stwierdził, że w chwili zgłoszenia roszczenia odszkodowawczego M.D. przysługiwało prawo do 5/8 części w przedmiotowej nieruchomości. Wniosek strony z datą wpływu do urzędu: 29 grudnia 2005 r. został złożony z zachowaniem ustawowego terminu dlatego też zgłoszone roszczenie uznano za zasadne.

Wnioski o ustalenie odszkodowania złożyły także: M.Z. i E.A. , podczas rozprawy administracyjnej, która odbyła się w siedzibie organu w dniu 17 lipca 2014r. W ocenie organu roszczenia te nie zostały jednak zgłoszone z zachowaniem ustawowego terminu tj. w okresie od 1 stycznia 2001 r. do 31 grudnia 2005 r. co obligowało do orzeczenia o odmowie ustalenia i wypłaty odszkodowania za przysługujące stronom udziały 1/8 części w wymienionej nieruchomości.

Ponadto organ wskazał, że wycena została sporządzona w podejściu porównawczym metodą porównywania parami, z zastosowaniem § 36 pkt 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. (Dz. U. z 2004r. Nr 207 póz. 2109 z późn. zm.) w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Oceniając wycenę organ miał na uwadze w/w unormowania dotyczące szacowania nieruchomości drogowych. Biegły przeprowadził analizę rynku lokalnego w zakresie nieruchomości podobnych, zlokalizowanych na terenie miasta i gminy B. , gminy O. oraz miasta i gminy O. Zwrócił uwagę, iż rynek nieruchomościami drogowymi jest bardzo słabo rozwinięty a ceny na terenie powiatu oświęcimskiego kształtują się w przedziale od 12,50 zł/m2 do 39,38 zł/m2. Rzeczoznawca wybrał zbiór transakcji, na którym oparł dalsze analizy przyjmując do porównań następujące cechy rynkowe: położenie, dojazd, wielkość terenu, rodzaj nawierzchni i wyposażenie w media. W opracowaniu z 8 maja 2014r. określił wartość dz. [...] na 10.100,00 zł, dz. [...] na kwotę 1.200,00 zł, a dz. [...] na 110,00 zł, co dało łączną wartość 11.410,00 zł. Z uwagi na wątpliwości jakie wzbudziły przyjęte cechy wag tj. "dojazd" i "rodzaj nawierzchni", które w ocenie organu nie powinny być brane pod uwagę przy szacowaniu gruntu stanowiącego już pas drogowy oraz nieścisłości w operacie, w tym brak dokładnej identyfikacji porównywanych działek zwrócono się do autora o ponowne przeanalizowanie opracowania. Biegły odnosząc się do podniesionych kwestii złożył wyjaśnienia, uzupełnił operat szacunkowy, zweryfikował zbiór transakcji z rynku lokalnego oraz cechy rynkowe mające wpływ na cenę. Wprowadzone zmiany przełożyły się na oszacowaną wartość, która wyniosła: dla działki [...] kwotę 13.300,00 zł, dla działki [...] kwotę 1.700,00 zł a dla działki [...] kwotę 150,00 zł, na poziomie ceny średniej 1m2 wynoszącym 19,13 zł dla działek [...],[...] oraz 23,46 zł dla działki [...]. Suma tych wartości, a tym samym podstawa do ustalenia odszkodowania wyniosła 15.150,00 zł, co potwierdza wycena z datą wpływu do organu 1 czerwca 2014r. Organ uznał operat za wiarygodny i przyjął opracowanie jako dowód w sprawie.

Odwołanie od pkt 1 i 4 decyzji Starosty O. złożył, działając w imieniu własnym, M.D. .

Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie:

art. 7 kpa w zw. z art. 77 § 1 kpa poprzez jego niewłaściwe zastosowanie;

art. 80 kpa w zw. z art. 84 § 1 kpa poprzez ich niewłaściwe zastosowanie;

art. 73 ust. 4 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną w zw. z art. 1035 k.c. w zw. z art. 209 k.c. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie;

art. 8 kpa poprzez jego niezastosowanie;

art. 9 kpa poprzez jego niezastosowanie.

Wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w zaskarżonym zakresie i przekazanie jej do ponownego rozpoznania organowi l instancji.

W uzasadnieniu wskazał, że nie zgadza się z treścią decyzji w zakresie ustalenia wysokości odszkodowania oraz odmowy ustalenia odszkodowania na rzecz M.Z. oraz E.A. . Wskazał, że organ l instancji powziął wątpliwości co do zasadności opinii biegłego P.F. po sporządzeniu przez niego pierwszej z opinii. Mimo poprawienia opinii w dalszym ciągu budzi jednak wątpliwość, dlaczego biegły - przy założeniu, że ceny na terenie powiatu [...] kształtują się w przedziale od 12,50 zł/m2 do 39,38 zł/m2, przyjął wartość cenę średnią 1 m2 dla działki [...] i [...] na kwotę 19,13 zł, a dla działki [...] na kwotę 23,46 zł. Biegły w żaden sposób nie uzasadnił takiego, a nie innego przyjęcia wartości 1 m2, pomimo, że rozpiętość cen kształtowała się nawet w granicach 40,00 zł za 1 m2 (tę wartość przyjmował odwołujący się jako adekwatną). Co więcej, organ l instancji oparł się wyłącznie na wyliczeniach biegłego właściwych dla powiatu [...], pomimo że do 31 grudnia 2001 r. miejscowość G. znajdowała się w granicach powiatu [...]. Biegły czyniąc wyliczenia w żadnym stopniu nie uwzględnił więc cen nieruchomości powiatu [...] , które mogły być wyższe, aniżeli ceny Dalej odwołujący się wskazał, że składając przedmiotowy wniosek, żądał czynności organu (wypłaty odszkodowania) również ze względu na interes prawny pozostałych współwłaścicieli, którymi po śmierci W.D. zostali odwołujący (w 1/8), oraz dzieci M.D. , M.Z. oraz E.D. Interes prawny pozostałych współwłaścicieli wynikał z normy prawa cywilnego, a to art. 1035 k.c. w zw. z art. 209 k.c. W związku z powyższym, działanie podjęte wyłącznie przez odwołującego się miało na celu nie tylko uzyskanie odszkodowania względem należnej jemu części, ale całego odszkodowania pieniężnego przysługującego na mocy art. 73 ust. 4. Wskazał, że w dniu 17 lipca 2014 r. M.Z. oraz E.A. zostały zachęcone przez pracownika Starostwa Powiatowego do złożenia wniosków o ustalenie odszkodowania, przy czym pracownik Starostwa od razu zastrzegł, iż postępowania te zostaną umorzone jako bezprzedmiotowe. Takie postępowanie organu narusza zasady ogólne postępowania administracyjnego wyrażone w art. 8 kpa oraz w art. 9 kpa.

Wojewoda decyzją z 3 grudnia 2014 r., znak: [...] , na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 i art. 138 § 1 pkt 3 kpa

- w punkcie I utrzymał w mocy pkt 1, 2 i 3 zaskarżonej decyzji;

- w punkcie II umorzył postępowanie odwoławcze w zakresie pkt 4 zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu w pierwszej kolejności organ odwoławczy podniósł, że mimo zaskarżenia części decyzji z uwagi na związek pomiędzy poszczególnymi punktami przedmiotem rozstrzygnięcia była cała decyzja Starosty O. Następnie przytoczył uregulowania art. 73 ust. 1 i 3 ustawy z 13 października 1998 r. Stwierdził, że z wnioskiem o ustalenie i wypłatę odszkodowania za działki wystąpiła jedna z uprawnionych do tego osób. Jak wynika bowiem ze znajdującego się w aktach sprawy wydruku z Elektronicznej Księgi Wieczystej z 21 listopada 2013 r. nr [...], w dniu 31 grudnia 1998 r. działki nr [...],[...],[...] (z których powstały stanowiące przedmiot postępowania odpowiednio działki nr [...],[...],[...]) stanowiły własność M.D. i W.D. na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Z kolei zgodnie z treścią postanowienia Sądu Rejonowego w O. z 16 czerwca 2009 r. sygn. akt [...], spadek po zmarłej w dniu 25 grudnia 2003 r. W.D. , nabyli: M.D. oraz M.D. M.Z. i E.D. (obecnie używająca nazwiska A. ) - wszyscy po 1/4 części. Zatem wnioskodawca był uprawniony do ubiegania się odszkodowanie za udział w wysokości 5/8 cz. w działkach nr [...],[...],[...] . Wniosek został złożony przez w/w osobę w zakreślonym przez ustawodawcę terminie tj. pomiędzy 1 stycznia 2001 r. a 31 grudnia 2005 r. Nie ulega również wątpliwości, iż stanowiąca przedmiot zaskarżonego rozstrzygnięcia nieruchomość została przejęta z dniem 1 stycznia 1999 r. na rzecz Gminy W. o czym świadczy wydana przez Wojewodę decyzja.

Odszkodowanie ustalono w oparciu o opinię biegłego tj. rzeczoznawcy majątkowego P.F. , który w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 8 maja 2014 r. i przedłożonym organowi I instancji w dniu 1 czerwca 2014 r., oszacował wartość rynkową ww. nieruchomości położonej w jednostce ewidencyjnej O. odpowiednio na kwoty 13 300,00 zł za działkę nr [...], 1 700,00 zł za działkę [...] oraz 150,00 zł za działkę [...] .

Organ odwoławczy pokreślił, że opinia biegłego podlega takiej ocenie jak każdy inny dowód w sprawie. Następnie przedstawił uregulowania prawne dotyczące zasad wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Zwrócił uwagę na zapisy ustawowe określające możliwość zastosowania przy ustalaniu wysokości odszkodowania należnemu byłemu właścicielowi nieruchomości tzw. "zasady korzyści" - art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z uwagi na powyższe normy prawne autor sporządzonej wyceny nieruchomości na podstawie której określono aktualną wartość odszkodowania, ze względu na fakt, iż przedmiot wyceny w dniu określania stanu tj. 29 października 1998 r. w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy W. zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy W. z 25 listopada 1993 r. nr [...] położony był w terenie dróg lokalnych VI klasy o funkcji obsługi miejscowości i gminy, mając na uwadze, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną nie spowodowało zwiększenia jej wartości, wykorzystując podejście porównawcze, wartość działek określił stosownie do zapisów art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami. Biegły do porównania przyjął trzy nieruchomości drogowe, położone na terenie analizowanego rynku lokalnego obejmującego miejscowości powiatu oświęcimskiego (B. , O. oraz O), co zgodnie jest z definicją rynku lokalnego. Stosując metodę porównywania parami dokonał odpowiedniej korekty poszczególnych wartości (w tym korekty cech różniących wyceniane działki i nieruchomości przyjęte do porównania) spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami. Przyjęte do porównania nieruchomości drogowe spełniają kryterium nieruchomości podobnej o której mowa w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Niezasadny jest zarzut odwołania braku uzasadniania przyjęcia przez rzeczoznawcę majątkowego wartości jednostkowych na poziomie 19,13 zł w przypadku działek nr [...] i nr [...] oraz 23,46 zł w przypadku działki nr [...] , ponieważ ww. wartości jednostkowe wynikają wprost z obliczeń i działań matematycznych w zakresie skorygowania różnic pomiędzy poszczególnymi cechami nieruchomości porównawczych i wycenianych działek, co z kolei wprost wynika z procedury wyceny nieruchomości metodą porównywania parami.

Organ odwoławczy podkreślił, że wyboru nieruchomości porównawczych dokonuje rzeczoznawca majątkowy jako osoba posiadająca w tym zakresie wiadomości specjalne oraz stosowne i niezbędne uprawnienia, a także kwalifikacje. Niemniej jednak zgodnie z orzecznictwem sadowoadministracyjnym nieruchomości porównawcze powinny jednocześnie spełniać wymóg podobieństwa do przedmiotu wyceny, co w niniejszym przypadku nie budzi wątpliwości organu odwoławczego. Rzeczoznawca majątkowy dokonał właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, a także uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym wypełnił również dyspozycję art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Organ odwoławczy nie podzielił również zarzutu odwołującego się o nieuwzględnieniu w wycenie działek nieruchomości z terenu powiatu [...]. Co prawda stan nieruchomości oceniany jest na dzień 29 października 1998 r. gdy wyceniane nieruchomości położone były na terenie Gminy W. , która położona jest na terenie powiatu [...] ale zgodnie z § 36 ust. 1 w związku z § 36 ust. 6 pkt 1 ww. rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania. Ustalenie odszkodowania winno zatem nastąpić w oparciu o aktualnie kształtujące się ceny nieruchomości podobnych z analizowanego rynku lokalnego. Ponadto, przez stan nieruchomości należy rozumieć zgodnie z art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyłącznie stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona - nie zaś jednostkę administracyjną na terenie której jest położona. Ponadto to biegły decyduje jaki rynek jest miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną którą dysponuje biegły, a zatem organ i sąd administracyjny nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego.

Organ II instancji konkludował, że operat szacunkowy może stanowić dowód w przedmiotowej sprawie.

Odnosząc się natomiast się do pkt 4 zaskarżonej decyzji, organ II instancji wskazał, że art. 127 § 1 kpa przyznaje uprawnienie do złożenia odwołania od orzeczeń organu l instancji tylko stronie w rozumieniu art. 28 kpa, a więc osobie, której interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie lub gdy żąda ona od organu czynności ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Cytując orzecznictwo sadów administracyjnych podał, że ukształtowanie trybu wszczęcia postępowania w art. 73 ust. 4 ustawy przesądza o tym, że roszczenie o odszkodowanie jest związane z właścicielem nieruchomości, jeżeli nieruchomość stanowi własność wspólną - z każdym z jej współwłaścicieli. Sprawa każdego współwłaściciela jest odrębną i tylko mogącą być połączoną do wspólnego rozpoznania, na mocy art. 62 kpa. Inaczej mówiąc każdy ze współwłaścicieli ma interes prawny tylko w postępowaniu wszczętym swoim własnym wnioskiem, natomiast nie jest strona postępowania, w rozumieniu art. 28 kpa, w postępowaniu z wnioskiem innego współwłaściciela tej nieruchomości.

W związku z powyższym, skoro pkt 4 zaskarżonej decyzji dotyczy praw i obowiązków M.Z. i E.A. (które rozstrzygnięcia zawartego w tymże punkcie nie zaskarżyły), organ II instancji uznał, że odwołanie od pkt 4 decyzji złożyła osoba niebędąca stroną postępowania w zakresie objętym tym punktem decyzji organu I instancji, a w konsekwencji należało umorzyć postępowanie odwoławcze w tym zakresie.

W dalszej części uzasadnienia organ odwoławczy wskazując, że czyni to jedynie w celach informacyjnych odniósł się do zarzutów M.D. w zakresie omawianego pkt 4 zaskarżonej decyzji, wywodząc, że uprawnione do ubiegania się o odszkodowanie za udział po 1/8 cz. M.Z. i E.A. złożyły stosowny wniosek z przekroczeniem ustawowego terminu wskazanego w treści art. 73 ust. 4 ustawy z 13 października 1998 r. Natomiast przewidziana w art. 209 K.c. konstrukcja prawna upoważnia każdego współwłaściciela do podjęcia wszelkich czynności zachowawczych nie opierając się na przedstawicielstwie ustawowym jednego współwłaściciela przez drugiego, tylko na wzajemnej reprezentacji interesów jednych przedstawicieli przez drugich. Cechą tej wzajemnej reprezentacji jest to, że współwłaściciel podejmuje czynność zachowawczą w imieniu własnym, ale w interesie pozostałych współwłaścicieli. Funkcją zaś czynności zachowawczych jest ochrona wspólnego prawa do przedmiotu współwłasności. Czynności te odnoszą się do zarządu rzeczą wspólna w rozumieniu art. 201 kc. W związku z powyższym wystąpienie przez jednego ze współwłaścicieli w imieniu własnym o zapłatę odszkodowania odpowiadającego jego udziałowi we współwłasności nie jest czynnością, której celem jest ochrona wspólnego prawa do współwłasności. Jest to natomiast samodzielne uprawnienie właściciela zmierzające do zaspokojenia przysługującego mu roszczenia odszkodowawczego. Tym samym wniosek o ustalenie i wypłatę odszkodowania może skutecznie złożyć jeden z byłych współwłaścicieli przejętej nieruchomości w zakresie przysługującego mu roszczenia odszkodowawczego. Roszczenie o wypłatę odszkodowania za odjętą własność nieruchomości jest roszczeniem o świadczenie podzielne, przy podzielności zaś świadczenia wierzytelności dzieli się na tyle niezależnych od siebie części, ilu jest wierzycieli.

M.D. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Krakowie na decyzję Wojewody , zarzucając jej naruszenie art. 7 w zw. z art. 77 § 1 kpa; art. 80 w zw. z art. 84 § 1 kpa i art. 28 kpa poprzez ich niewłaściwe zastosowanie; art. 8 kpa i art. 9 kpa poprzez ich niezastosowanie; a także naruszenie art. 73 ust. 5 i art. 73 ust. 4 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną poprzez ich niewłaściwe zastosowanie. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skarżący ponownie podniósł, że biegły P.F. na etapie postępowania przed organem I instancji dwukrotnie ustalał wartość nieruchomości przyjmując w pierwszej kolejności 11.410,00 zł, a następnie - wobec stwierdzenia przez organ niejasności i błędów - w opinii uzupełniającej wskazał wartość działek na kwotę 15.150,00 zł. Co więcej, biegły —przy założeniu, że ceny na terenie powiatu [...] kształtują się w przedziale od 12,50 zł/m2 do 39,38 zł/m2, przyjął wartość cenę średnią 1 m2 dla działki [...] ,[...] na kwotę 19,13 zł, a dla działki [...] na kwotę 23,46 zł. Biegły przyjął tylko jedną z dopuszczalnych na mocy § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - metodę porównywania parami. Tym niemniej w/w rozporządzenie dopuszcza również metodę korygowania ceny średniej oraz metodę analizy statystycznej rynku. W ocenie skarżącego, w dalszym ciągu niejasnym pozostaje, dlaczego biegły przyjął taką, a nie inną wartość, pomimo że rozpiętość cen kształtowała się nawet w granicach 40,00 zł za 1 m2 (tę wartość przyjmował odwołujący się jako adekwatną).

Organ II instancji nie dostrzegł również naruszenia przez Starostę O. przepisu art. 73 ust. 5 cyt. ustawy. Jakkolwiek w istocie, przy wycenie odszkodowania - zgodnie z § 36 ust. 1 w zw. z § 36 ust. 6 pkt 1 w/w rozporządzenia przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, a ceny nieruchomości z ustalenia odszkodowania, tym niemniej w pierwszej kolejności organ winien ustalić właśnie stan nieruchomości. Stan z dnia wejścia w życie w/w ustawy był taki, że miejscowość znajdowała się w powiecie [...], a zatem biegły powinien z uwzględnieniem powyższej okoliczności wyliczyć ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania.

Skarżący nie zgodził się również argumentacją organu odnośnie niezachowania przez M.Z. i E.A. terminu do złożenia wniosku o odszkodowanie. Dla poparcia poglądu, że złożenie wniosku przez jednego ze współwłaścicieli skutkuje zachowaniem terminu dla pozostałych przytoczył rozważania Naczelnego Sądu Administracyjnego zawarte w wyroku z 23 lutego 2011 r. I OSK 453/10.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonym orzeczeniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z 30. 08. 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2012 r., poz. 270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne powołane są do kontroli działalności administracji publicznej, w tym w zakresie legalności decyzji administracyjnych i stosują środki określone w ustawie (art. 1 i 3 p.p.s.a.). W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do dyspozycji art. 134 § 1 p.p.s.a.

Skarga nie jest zasadna.

Zgodnie z przepisem art. 133 § 1 ab initio p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy, a zatem sąd administracyjny orzeka w oparciu o materiał dowodowy zgromadzony przez organy administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia (wyrok NSA z 9.07.2008 r., sygn. akt II OSK 795/07, Lex nr 483232).

Zgodnie z art. 73 ust. 1 , 4 , 5 ustawy z 13.10. 1998 r. przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. nr 133, poz. 872 ze zm.) odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 i 2 (które z mocy prawa z dniem 1. 01. 1999 r. stały się mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego) będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonego w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 1999 r. do dnia 31 stycznia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa (ust.4). Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czy nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem (ust 5).

W okolicznościach niniejszej sprawy nie budzi wątpliwości, że zgodnie z przywołanym art. 73 ust. 1 ustawy z 13 . 10. 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną w dniu 1 stycznia 1999 r. Gmina W. stała się z mocy prawa właścicielem nieruchomości zajętej pod drogę publiczną – drogę gminną nr [...] (poprzedni nr [...] ) G. – położoną m. in. na działkach ewid. nr [...],[...],[...] (aktualnie, w jedn. ewid. O. obręb G. ), co zostało potwierdzone ostateczną decyzją Wojewody z 26 listopada 2012r.

Właścicielami przedmiotowej nieruchomości. stanowiącej ww. działki w dniu 31grudnia 1998 r. na prawach wspólności małżeńskiej był skarżący i jego żona W.D. . Zgodnie z prawidłowymi ustaleniami poczynionymi przez organy osobą uprawnioną do odszkodowania za udział wynoszący 5/8 ww. nieruchomości obejmującej działki ewid. nr : [...],[...],[...] jest skarżący M.D. który złożył w dniu 29 grudnia 2005 r. wniosek o wypłatę odszkodowania, zachowując termin wskazany w cyt. art. 73 ust. 4 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące adm. publiczną. W dacie złożenia wniosku o odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość W.D. nie żyła, a następcami prawnymi zmarłej w dniu 25. 12. 2003 r. W.D. byli skarżący: M.D. oraz M.D. M.Z. i E.D. , (później A. ) po ¼ części udziału przypadającego po zmarłej W.D.. M.D. ogóle nie wnosił o odszkodowanie za przypadającą mu 1/8 część ww. nieruchomości, a M.Z. i E.A. złożyły wniosek dopiero w dniu 17 lipca 2014 r., co potwierdzają przedłożone do administracyjnych akt sprawy dokumenty. W związku z powyższym, mając na względzie, że stosownie do art. 73 ust. 4 po upływie 31. 12. 2005 r. roszczenie o odszkodowanie wygasa – organ I instancji prawidłowo odmówił ustalenia odszkodowania dla M.Z. i E.A. , a organ II instancji prawidłowo umorzył w tym zakresie postępowanie odwoławcze, wskazując, że od decyzji I instancji odwołanie złożył tylko skarżący, uprawniony do odszkodowania w zakresie przypadającego mu udziału wynoszącego 5/8 części nieruchomości, natomiast terminu tego nie zachowały: M.Z. i E.A .

W ocenie Sądu nie zasługuje zatem na uwzględnienie zarzut, iż ww. wniosek złożony przez skarżącego w dniu 29 grudnia 2005 r. o wypłatę odszkodowania za przedmiotowe nieruchomości powinien być traktowany jako złożony również przez pozostałych współwłaścicieli tej nieruchomości pomimo, że M.Z. i E.A. złożyły swoje wnioski po 31.12. 2005 r., co wyczerpująco i prawidłowo organ odwoławczy M.D. w uzasadnieniu skarżonej decyzji. Stanowisko organu należy uznać za odpowiadające prawu.

Co się tyczy zarzutu, zgodnie z którym w sprawie doszło do naruszenia zasady prawdy obiektywnej sformułowanej w przepisie art. 7 kpa, której konkretyzację stanowi art. 77 § 1 kpa, zobowiązujący organ administracji publicznej do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, a także normy zawartej w art. 80 kpa, zgodnie z którą ocena, czy dana okoliczność została udowodniona winna być przez ten organ dokonana na podstawie całokształtu materiału dowodowego, należy wskazać, że nie jest on uzasadniony. Powyższy zarzut uchybienia przepisom postępowania uzasadniony został niewłaściwym ustaleniem przez organy odszkodowania, które zostało ustalone w oparciu o na wadliwie sporządzony operat szacunkowy, a zatem niewyjaśnieniem podstawowych dla rozstrzygnięcia okoliczności faktycznych. M.D. zakwestionował prawidłowość wyboru przez uprawnionego rzeczoznawcę metody porównania parami wskazując na możliwość zastosowania przy podejściu porównawczym innej metody tj. korygowania ceny średniej, a także wybór nieruchomości porównawczych z terenu innego powiatu niż powiat [...], w obrębie którego w dniu 1 stycznia 1999 r. znajdowały się G.

Zgodnie z art. 134 ustawy z 21. 08. 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm.) podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi z zastrzeżeniem art. 135 wartości rynkowa nieruchomości (ust.1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj , położenie, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualne kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami ( ust. 2). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art.130 ust.2).

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości stosuje się podejście porównawcze, dochodowe lub kosztowe, albo mieszane (art. 152 ust. 2 cyt. ustawy). Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych (art. 153 ust. 1u.g.n. ).

Zgodnie z ar. 154 ust. 1u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w prawie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Uzupełnieniem ww. regulacji ustawowej są przepisy wykonawcze rozporządzenia Rady Ministrów z 21. 09. 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004, nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust.1). W podejściu porównawczym stosuje się między innymi metodę porównywania parami (§ 4 ust .2 ab initio). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane kolejno z nieruchomościami podobnymi , które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust 3). Stosownie do treści § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród nieruchomości przyległych, chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1 – 3 stosuje się odpowiednio. A zatem dla określania wartości ww. nieruchomości:

- przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji (§ 36 ust. 1),

W tym miejscu wypada wskazać, że ustalenie odszkodowania w trybie art 73 Przepisów wprowadzających ustawy reformujące administrację publiczną wymaga wiedzy fachowej tj. specjalistycznych wiadomości dotyczących szacowania wartości nieruchomości przedstawionej w toku postępowania formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną opinię wydaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowanej nieruchomości. W ocenie Sądu nie jest możliwe dokonanie oceny operatu szacunkowego w takim zakresie w jakim obejmuje on fachowe wiadomości o charakterze specjalistycznym. W tym względzie Sąd podziela w pełni to stanowisko judykatury, w którym przyjmuje się ,że ocena operatu szacunkowego przez organy administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W konsekwencji także sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Stanowisko takie zostało wyrażone m. in. przez NSA w wyrokach z 23.10. 2013 r. sygn. akt II OSK 1201/12 i II OSK 1202/12, zgodnie z którym obowiązkiem organu dokonującego oceny operatu szacunkowego jest jego zbadanie pod kątem zgodności z przepisami prawa tj. zbadanie czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnionego rzeczoznawcę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności i niezgodności z przepisami, pomyłek, braków, które powinny sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartości dowodową. Nie znajduje natomiast uzasadnienia kwestionowanie samej metodyki szacowania nieruchomości, gdyż odnosi się do wiadomości specjalnych, które są wyłącznie domeną rzeczoznawcy. W konsekwencji nie można uznać za prawidłowe, aby organy orzekające lub sąd administracyjny – nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości - mogły dokonywać wiążących rozważań dotyczących np. prawidłowości wybranego podejścia i metody, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek, czy wybór cech różnicujących wartość nieruchomości, ponad te cechy które zostały wskazane w przepisach prawa tj. w rozdziale 1 działu IV u.g.n. i ww. rozporządzenia. W szczególności obowiązkiem organu jest dążenie do wyjaśnienie dostrzeżonych braków, rozbieżności czy wątpliwości powstających z punktu widzenia logiki lub doświadczenia życiowego.

Trzeba podkreślić, że opinia zawarta w operacie nie ma charakteru dowodu bezpośredniego, a jest jedynie oceną pewnego stanu rzeczywistego, która chociaż opiera się na zobiektywizowanych kryteriach, zawsze jest uzależniona od przyjętej metody wyceny i dotknięta subiektywnym zapatrywaniem rzeczoznawcy (por. wyrok WSA w Łodzi z 23. 10. 2007 , sygn. akt II SA/Łd 680/07).

W przedmiotowej sprawie celem wyceny było ustalenie, wartości rynkowej prawa własności 5/8 części nieruchomości oznaczonej jako działki ewid. nr [...],[...],[...] obecnie w jedn. ewid. O. , obr. G. , przysługującego Skarżącemu. Podstawowym środkiem dowodowym do ustalenia przedmiotowego odszkodowania jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z przepisami zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w ww. rozporządzeniu Rady Ministrów z 21. 09. 2004 r. Złożony w sprawie operat szacunkowy sporządzony został w dniu 8 maja 2014 przez biegłego P.F. posiadającego uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego nr [...].

W ocenie Sądu operat sporządzony w przez P.F. został prawidłowo i obiektywnie oceniony przez organy obu instancji, a wykonana w nim wycena przedmiotowej nieruchomości z punktu widzenia obowiązujących przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego z 21. 09. 2004 r. odpowiada prawu i w związku z tym mogła stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania. Należy zaznaczyć, że organ i instancji dokonując oceny przedmiotowego operatu nie ograniczył się do powołania na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy lecz skontrolował prawidłowość przyjętego przez rzeczoznawcę rozumowania w zakresie nie wymagającym wiadomości specjalistycznych, a ze względu na powstałe w tym względzie wątpliwości i dostrzeżone braki zwrócił się do rzeczoznawcy o ponowne przeanalizowanie sporządzonej wyceny i ustosunkowanie się do wątpliwości. Wątpliwości te dotyczyły braku numeracji działek ewid. wybranych nieruchomości porównawczych, włączenie do cech porównawczych, obok cech nie budzących wątpliwości na gruncie doświadczenia życiowego jak "położenie", "wielkość terenu", "dostępność komunikacyjna" oraz "wyposażenie w media" również cech, które budzą zastrzeżenia tj.: "rodzaj nawierzchni" i "dojazd" oraz włączenie do porównań transakcji dotyczącej prywatnej, a nie publicznej drogi dojazdowej. W odpowiedzi na pismo Starosty O. z 22 maja 2014 r. rzeczoznawca pismem z 4 czerwca 2014 r. wyjaśnił podniesione wątpliwości wskazując, że podmiotowy aspekt nieruchomości drogowej w rozpatrywanej sprawie nie ma znaczenia dla określenia nieruchomości porównawczych. Nadto podkreślić trzeba, że biegły rzeczoznawca w uwzględnieniu uwag Starosty uzupełnił operat w zakresie numeracji działek oraz skorygował wybrane cechy rynkowe analizowanych nieruchomości. Uzupełniony operat został przedłożony Staroście w dniu 1 czerwca 2014 r. W wyniku dokonanych uzupełnień wartość szacowanej nieruchomości obejmującej działki ewid. nr [...],[...],[...] uległa zmianie i została określona na kwotę 15 150,00 zł, (poprzednio kwota ta wynosiła 11 410, 00 zł).

W przedłożonym do akt administracyjnych operacie ( po uzupełnieniu z 1 czerwca 2014 r.) rzeczoznawca opisał przeznaczenie i scharakteryzował faktyczne wykorzystanie wycenianej nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...],[...],[...] na dzień 1 stycznia 1999 r., przedstawił analizę i charakterystykę rynku lokalnego w latach 2012 -2014 r. z określeniem średniej ceny wynoszącej 33,10 zł/m² ( rynek nieruchomości drogowych) oraz trend zmian w zakresie osiąganych cen. Wskazał, że na wyższą cenę wpływa m. in. usytuowanie mediów na działce, sąsiedztwo drogi powiatowej i większa pow. (s. [...] operatu). Opisał i uzasadnił wybrane podejście i metodę oraz przyjęte do porównań cechy i ustalone wagi. Kolejno przedstawił analizę nieruchomości podobnych, scharakteryzował wyceniane działki nr [...],[...],[...] ze wskazaniem jakie cechy i wagi zostały uwzględnione przy doborze nieruchomości podobnych (położenie, wielkość terenu, dostępność komunikacyjna, wyposażenie w media). Cechy różnicujące i wagi cech różnicujących wartość nieruchomości ustalone zostały oddzielnie dla określenia wartości rynkowej poszczególnych działek. W oparciu o powyższe ustalenia rzeczoznawca dokonał wyboru transakcji nieruchomościami podobnymi.

Nie można się zatem zgodzić z zarzutem wyboru "niewłaściwych nieruchomości do porównania". Ich wybór został bowiem opisany i uzasadniony, a przyjęte kryteria nie budzą zastrzeżeń. Nie jest natomiast rzeczą organów administracji, a także Sądu rozważanie w jakim zakresie poszczególne cechy rynkowe wpływały na wartość szacowanych nieruchomości, względnie analizowanie w jakim zakresie możliwy byłby wpływ innych cech rynkowych. Należy przy tym mieć na uwadze, że w przypadku analizowania wpływu cech rynkowych na wartość szacowanych nieruchomości analizy te ze względu na swoją ogólność nie są precyzyjne (por. wyrok NSA z 23.10.2013, sygn. akt II OSK 1201/12 ). W ocenie Sądu nie można także kwestionować wyboru podejścia, metody i techniki wyceny, stosownie bowiem z cyt. wyżej art. 154 ust. 1 u.g.n. wybór w tym zakresie należy do rzeczoznawcy majątkowego natomiast ocenie organu, a zatem i Sądu ocenie podlega uzasadnienie takiego wyboru. Mając na uwadze przedmiotowy operat zawiera takie uzasadnienia, nie ma podstaw do kwestionowania jego prawidłowości, a zatem także prawidłowości ustalonego odszkodowania.

Odnosząc się do zarzutu nieuwzględnienia przy wycenianiu wartości przedmiotowej nieruchomości transakcji nieruchomościami drogowymi z terenu powiatu [...], a nie [...] trzeba wskazać, że sama zmiana w zakresie przyłączenia m. G. z gminy W. w powiecie W. do gminy O. w powiecie O. w 2008 r. w ocenie rzeczoznawcy nie ma wpływu na określenie rynku lokalnego, który określa się najczęściej jako rynek przestrzeni jednej jednostki ewidencyjnej obejmującej gminę lub powiat. Powyższy pogląd podziela także skład orzekający w niniejszej sprawie, dodatkowo zauważając, że dla prawidłowego określenia rynku lokalnego istotna jest przede wszystkim przestrzenna bliskość i przestrzenne podobieństwo obszaru, z którego wybiera transakcje nieruchomościami podobnymi, a w realiach rozpoznawanej sprawy warunek ten został spełniony, przy czym trzeba mieć na uwadze, że z analizy rynku zawartej w operacie wynika, że rynek nieruchomościami drogowymi jest b. słabo rozwinięty. W konsekwencji nie ma podstaw do kwestionowania wyboru nieruchomości podobnych z terenu powiatu w którym obecnie znajduje się przedmiotowa nieruchomość.

Nadto trzeba wskazać, że Skarżący miał możliwość zgłaszała zastrzeżeń w toku postępowania przed organem I instancji, w tym podczas dwóch rozpraw administracyjnych przeprowadzonych 16 czerwca i 7 lipca 2014 r., w których uczestniczył Skarżący oraz rzeczoznawca majątkowy. Podczas rozprawy w dniu w dniu 16 czerwca 2014 r. rzeczoznawca przedstawił skarżącemu operat i wyjaśnił w jaki sposób szacował wartość przedmiotowej nieruchomości. Podczas rozprawy przeprowadzonej 7 lipca 2014 skarżący podtrzymał swoje stanowisko, że średnia cena za 1 m² nieruchomości budowlanej w gminie O. wynosi min. 40 zł, a więc jest wyższa od średniej ustalonej za 1 m² w przedmiotowym operacie, nie odniósł się jednak do faktu, że cena szacowana jako średnia w operacie dotyczy nieruchomości drogowej, a nie budowlanej. Skarżący – zawiadomiony w trybie art 10 § 1 kpa miał także możliwość zapoznania się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym i wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań przed wydaniem decyzji I instancji. W konsekwencji trzeba stwierdzić również brak podstaw do kwestionowania prawidłowości przebiegu postępowania dowodowego.

Z powyższych względów na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. , poz.1270 ze zm.) orzeczono jak w sentencji.