Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 2560/16
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2018-04-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 98 ust. 3 i art. 130 ust. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Małgorzata Pocztarek (spr.) sędzia NSA Czesława Nowak-Kolczyńska sędzia del. WSA Mariusz Kotulski Protokolant starszy asystent sędziego Marcin Rączka po rozpoznaniu w dniu 17 kwietnia 2018 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Gminy [...] od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 kwietnia 2016 r. sygn. akt IV SA/Wa 2493/15 w sprawie ze skargi Gminy [...] na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia 24 czerwca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę kasacyjną


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 5 kwietnia 2016 r. o sygn. akt IV SA/Wa 2493/15, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, oddalił skargę Gminy [...] na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia 24 czerwca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania.

Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika, że decyzją z dnia 10 maja 2007 r. znak [...] Wójt Gminy [...] zatwierdził podział nieruchomości tj. działki nr [...] i [...] i [...] położonych we wsi [...].

Zgodnie z art. 98 ust. 1, 2 i 3 u.g.n. działki wydzielone pod drogi publiczne, gdy do podziału doszło na skutek wniosku właściciela przechodzą z mocy prawa na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. A za przejęte działki właścicielowi należy się odszkodowanie. Odszkodowanie ustala się wg zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Ustawowy obowiązek wypłaty odszkodowania może być zrealizowany w drodze umowy cywilnoprawnej pomiędzy właścicielem, użytkownikiem a organem. Gdy do takiej umowy nie dojdzie odszkodowanie ustala się decyzją administracyjną. Z akt sprawy wynika, że strony nie doszły do uzgodnienia wysokości odszkodowania w drodze cywilnoprawnej.

Decyzją z dnia 28 października 2009 r. Starosta [...] ustalił odszkodowanie z tytułu nabycia przez Gminę [...] z mocy prawa nieruchomości oznaczonych w ewidencji gruntów nr ew. [...] o łącznej powierzchni 3762 m2. Po rozpoznaniu odwołania Wójta Gminy [...] Wojewoda Mazowiecki decyzją z dnia 18 stycznia 2010 r., znak [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2010 r., sygn. akt I SA/WA 492/10 uchylono decyzję organu II instancji wskazując na uchybienia w operacie szacunkowym.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy został dopuszczony dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego W.K., jednakże operat ten został zdyskwalifikowany przez Komisję Arbitrażową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Kolejne opinie sporządzone zostały przez T.O..

Decyzją nr [...] r. z 10 lipca 2013 r. Starosta [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Decyzja ta została uchylona decyzją Wojewody Mazowieckiego nr [...] z dnia 25 listopada 2013 r., znak [...]. wobec konieczności dokonania analizy rynku regionalnego transakcji drogowych. Organ wskazał, że dopiero przy braku tego rodzaju nieruchomości będzie można zastosować stawki dla nieruchomości zabudowanych. Poza tym operat nie został podpisany przez rzeczoznawcę.

Decyzją nr [...] r. z 13 lutego 2015 r. Starosta [...] ustalił odszkodowanie na kwotę 519 645 zł zobowiązując do jego wypłaty na rzecz M.J.T. – Gminę [...] w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna. Ustalenia wysokości odszkodowania organ dokonał na podstawie operatów z 15 października 2014 r. sporządzonych przez W.L.. Dokonując oceny sporządzonych przez niego operatów organ stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy zastosował się do dyspozycji § 36 ust 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (D.U. 207, poz. 2109) znowelizowanego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r.(D.U. Nr 165 z 2001r.), dalej zwanego "rozporządzeniem", przyjmując podejście porównawcze metodę porównywania parami, biorąc do porównania rynek lokalny - teren powiatu [...] i rynek regionalny - teren miasta [...], nieruchomości przeznaczone pod drogi - transakcje sprzedaży od 17 lipca 2013 r. do 17 czerwca 2014 r., wybierając próbkę 3 transakcji o cenach jednostkowych od 107,50 zł/m2 do 250,95 zł/m2. Ostatecznie po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech wpływających na wartość działki wycenianej na rynku lokalnym wartość 1 m2 szacownych nieruchomości ustalono na 138,13 zł., co łącznie za obie działki pozwoliło na ustalenie wysokości odszkodowania na 519 645 zł. W sprawie została przeprowadzona rozprawa administracyjna 20 listopada 2014 r. Zdaniem organu operaty zostały sporządzone w sposób prawidłowy, są spójne, właściwie uzasadnione z prawidłową ilością i rodzajem nieruchomości podobnych. Wycena została dokonana z uwzględnieniem transakcji nieruchomościami drogowymi ze względu na przeznaczenie drogowe w dniu wydania decyzji podziałowej a rzeczoznawca zgodnie z zaleceniami Wojewody rozszerzył rynek nieruchomości o rynek regionalny i lokalny.

Decyzją z dnia 24 czerwca 2015 r. [...] Wojewoda Mazowiecki, utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia 13 lutego 2015 r. Organ nie zgodził się z zarzutami, że w operatach zostało przyjęte przeznaczenie wycenianych nieruchomości niezgodnie z zapisami wynikającymi z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z opinii wynika, że biegły ustalił przeznaczenie mieszane, co wynikało z postanowień planu (pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną- tereny 3 MN i pod drogę gminną – tereny 2KDD). Część dawnej działki 41/2 była przewidziana pod drogę lokalną.

Organ odniósł się do podnoszonej przez skarżącego kwestii wymierzenia S.L. kary dyscyplinarnej i na podstawie informacji z Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju ustalił, że kara wykreślenia z centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych została wymierzona po sporządzeniu przez niego operatów, uzupełnień do nich i przeprowadzonej rozprawie administracyjnej. W związku z tym operaty mogą stanowić dowód w sprawie. Poza tym uznał za błędne stanowisko skarżącego co do sposobu wyboru biegłego, wskazując, że wyłonienie biegłego może nastąpić wyłącznie w drodze przetargu zgodnie z przepisami ustawy z dnia 29 stycznia 2004 r. Prawo zamówień publicznych (D.U. 2013, poz. 907). Podkreślił, że skoro skarżący kwestionuje opinię to mógł zgodnie z art. 159 ust. 1 U.g.n. zwrócić się o jego weryfikację do stowarzyszenia rzeczoznawców majątkowych – co jest wyłącznie inicjatywą strony. Skoro tego nie uczynił należy przyjąć prawidłowość sporządzonego operatu. Organ I instancji nie naruszył, zdaniem Wojewody Mazowieckiego, art. 7, 77 § 1 i 80 K.p.a.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wywiodła skarżąca Gmina [...] i wniosła o uchylenie obu decyzji i zasądzenie kosztów postępowania.

Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie:

-art. 7, 77 § 1 i 80 K.p.a. polegające na nie wyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i nie podjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy w szczególności ustalenia powodów pominięcia przez rzeczoznawcę transakcji dt. nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi;

-naruszenie art. 107 § 3 K.p.a. poprzez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji z uwagi na zawarcie w nim zbyt ogólnych twierdzeń w szczególności nie wyjaśnienie dlaczego organ nie wziął pod uwagę treści uzasadnienia odwołania.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Sąd I instancji uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności Sąd I instancji wskazał, że podstawę materialnoprawną decyzji stanowił przepis art. 98 ust. 3 u.g.n. z którego wynika prawo do odszkodowania za nieruchomość która stała się z mocy prawa własnością gminy czy Skarbu Państwa, jeżeli została wydzielona pod drogi publiczne, a podział został dokonany na wniosek właściciela. Prawo do odszkodowania powstaje gdy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości staje się ostateczna.

Zgodnie z art. 130 u.g.n. wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 98 ust. 3 u.g.n. ustala się wg stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz wartości z dnia wydania decyzji o odszkodowaniu. Określenie wartości nieruchomości następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. (zmienionego – o czym była mowa wyżej).

Na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Zdaniem Sądu I instancji, wysokość odszkodowania została ustalona w sposób prawidłowy na podstawie niewadliwie sporządzonego operatu szacunkowego. Biegły w opinii, a następnie organ w sposób prawidłowy opisali położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, cechy mające wpływ na jej wartość.

Dalej Sąd wskazał, że zasady szacowania wartości nieruchomości, a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają przepisy u.g.n. Szczegółowe kwestie dotyczące metod wyceny określono w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Gdy chodzi o operat szacunkowy, to w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie art. 80 k.p.a (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005, publ. LEX nr 206473). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627).

Sąd I instancji zauważył, że w sprawie zastosowano metodę porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. (art. 153 ust. 1 ugn). W § 5 ust. 1 rozporządzenia wskazano, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także ich cech wpływających na poziom cen. Nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt. 16 u.g.n.). Stan faktyczny każdej wyceny winien być analizowany indywidualnie.

W ocenie Sądu I instancji, uwzględniając powyższe i metodę przyjętą przez biegłego należało przyjąć, że operat szacunkowy, a w konsekwencji zaskarżona decyzja odpowiadają przepisom prawa, a do porównania przyjęto odpowiednie dla sprawy nieruchomości porównawcze, a treść uzasadnienia decyzji organu I i II instancji wskazuje, że w sprawie nie naruszono art. 7, 77 § 1 oraz art. 80 kpa.

Odnosząc się do zarzutów zawartych w skardze, Sąd uznał, że nie uzasadniają one twierdzenia, że biegły użył do porównania nieruchomości nie spełniające cech nieruchomości podobnej. Wbrew zarzutom skargi wycena została dokonana z uwzględnieniem transakcji nieruchomościami drogowymi ze względu na ich takie przeznaczenie w dacie wydania decyzji podziałowej przy uwzględnieniu rynku lokalnego i regionalnego. Przeznaczenie nieruchomości wynikało z postanowień planu miejscowego, zgodnie z którym nieruchomości zajęte pod drogi przeznaczone były m.in. pod drogę gminną o symbolu 2 KDD. Fakt, że działka [...] była przeznaczona w części pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną nie uzasadniało przyjęcia do porównania nieruchomości o takim przeznaczeniu, co wynika z § 36 ust. 4 i 6 pkt 2 wyżej powołanego rozporządzenia. Sąd podkreślił, że wycena ma wskazywać na cenę najbardziej prawdopodobną do osiągnięcia, a zastosowanie do porównania transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne (nieruchomości drogowych) winno uwzględniać także podobieństwo tych nieruchomości.

Sąd I instancji zgodził się częściowo z zarzutami dotyczącymi nienależytego wyjaśnienia przez organ okoliczności dotyczących kwestii ukarania rzeczoznawcy karą dyscyplinarną, co stanowi o naruszeniu art. 77 § 1 i 107 § 3 K.p.a. Z faktu, że orzeczenie zostało wydane po dacie sporządzania operatów i po rozprawie z udziałem biegłego oczywiście wynika, że w dacie sporządzania operatów był on biegłym rzeczoznawcą. Istotne jednak jest to z jakich powodów został zawieszony w wykonywaniu obowiązków rzeczoznawcy na okres 3 miesięcy. Sąd w tym zakresie, działając na podstawie art. 106 § 3 P.p.s.a. zażądał orzeczenia dyscyplinarnego dotyczącego biegłego rzeczoznawcy. Na jego podstawie ustalił, że przyczyną ukarania nie była wadliwość w sporządzeniu operatów w tej sprawie, co wynikało z uzasadnienia tego orzeczenia. W związku z tym naruszenie przez organ przepisów prawa procesowego w zakresie niewyjaśnienia tej okoliczności nie miało wpływu na treść rozstrzygnięcia.

Sąd I instancji przychylił się do stanowiska organu, że jedyną możliwością w jakiej strona może podważyć merytorycznie opinię rzeczoznawcy jest zastosowanie przez nią trybu o jakim mowa w art. 157 u.g.n. – co zresztą strona uczyniła skutecznie obalając opinią uprawnionego stowarzyszenia rzeczoznawców operat W.K.. Ani organ ani sąd nie ma wiedzy specjalistycznej potrzebnej do oceny merytorycznej operatu. Może co najwyżej dokonać jego oceny pod względem formalnym tj. poprzez ustalenie czy spełnia wymogi o jakich mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami i wyżej powołanym rozporządzeniu Rady Ministrów. Błędy operatu jakie może dostrzec organ czy sąd muszą być w świetle tych uregulowań prawnych oczywiste. Takimi są np. przyjęcie do porównania nieruchomości absolutnie niepodobnych (drogowych podczas gdy wyceniana nieruchomość była nieruchomością przeznaczoną pod zabudowę czy zabudowanych do niezabudowanej).

Zdaniem Sądu, podnoszone przez skarżącego wątpliwości co do powierzchni nieruchomości podobnych i wycenianych i cech charakterystycznych – odległości od centrum lub urzędu gminy w świetle ustaleń biegłego rzeczoznawcy nie zasługują na uwzględnienie. Biegły na stronie 12 opinii określił cechy rynkowe położenia, sąsiedztwa i dostępu do głównych ciągów komunikacyjnych określając parametry i przypisując im ocenę bardzo dobrą, dobrą lub średnią, opisał nieruchomości wzięte do porównania z nieruchomościami porównywanymi określając datę transakcji, położenie, rodzaj drogi, powierzchnię, cenę i opisując szczegółowo nieruchomości wybrane do porównania (str. 11 operatu). Określenie cech rynkowych dla danej nieruchomości jest kompetencją biegłego a nie organu. Przy ocenie cechy położenia bierze się pod uwagę nie tylko położenie od centrum miasta, czy wsi, jak wywodzi skarga, ale i odległość od środków administracji publicznej i punktów usługowych i dostęp do środków komunikacji publicznej. Wskazywana nieruchomość nr 1 położona w [...] otrzymała cechę położenia dobrą a nieruchomość nr 2 w [...] (ulica [...]) cechę położenia – średnie. Analiza opisanych transakcji wskazuje, że nieruchomość nr 1 położona jest w odległości 800 m od środków komunikacji publicznej i sklepów a nieruchomość nr 2 - 1,3 km co miało wpływ na ocenę tej cechy. W związku z tym zarzut skargi co do braku jednego kryterium oceny położenia nieruchomości nie zasługuje na uwzględnienie. Nie trafne są także zarzuty lakonicznego opisu nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównywalnymi. Istotnie na stronie 5 ww opinii mamy opis działki [...] poprzez określenie jej położenia, powierzchni, użytków. Szczegółowy opis nieruchomości znajduje się niżej poprzez określenie powierzchni, przeznaczenia w planie miejscowym, dostępu do urządzeń infrastruktury technicznej, dostępu do głównych ciągów komunikacyjnych.

Od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego złożyła Gmina [...], zaskarżając go w całości zarzuciła Sądowi I instancji naruszenie przepisów prawa procesowego, które miało istotony wpływ na wynik sprawy tj.

1) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) P.p.s.a., art. 134 § 1 P.p.s.a., art. 141 § 4 P.p.s.a. w zw. z art. 24 § 1 pkt 4 i 5 k.p.a. w zw. z art. 176 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej "u.g.n.’’) i w zw. z art. 84 § 2 k.p.a. poprzez nierozstrzygnięcie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, jak nakazuje art. 134 § 1 P.p.s.a. w granicach całej sprawy i w konsekwencji tego niedostrzeżenie naruszenia przepisów postępowania mogących mieć istotny wpływ na wynik sprawy, dających podstawę do uchylenia zaskarżonej decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) P.p.s.a.

Ponadto skarżąca kasacyjnie zarzuciła Sądowi I instancji naruszenie przepisów prawa materialnego tj.

1) nieuwzględnienie normy art. 130 ust. 1 in fine w związku z art. 98 ust. 3 u.g.n., co stanowi zarazem o naruszeniu art. 77 §1 i art. 80 k.p.a.;

2) § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez przyjęcie jako podstawy orzeczenia niekompletnych operatów szacunkowych, tj. nie posiadających wniosków, wyjaśnień i uzasadnienia wyniku wyceny, co stanowi zarazem o naruszeniu art. 77 §1 i art. 80 k.p.a.;

3) art. 155 ust. 1 i ust. 2 u.g.n. w postaci przyjęcia za podstawę rozstrzygnięcia niekompletnego operatu szacunkowego, tj. nieposiadającego jakichkolwiek kopii dokumentów stanowiących źródła danych, z których biegły korzystał przy sporządzaniu operatów szacunkowych, co stanowi zarazem o naruszeniu art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.

W konkluzji skargi kasacyjnej wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i ropoznanie skargi poprzez uchylenie decyzji organów I i II instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną M.T. wniósł o jej oddalenie.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna, której podstawami stosownie do art. 183 § 1 P.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny pozostaje związany, nie zasługiwała na uwzględnienie.

Zaskarżony wyrok nie narusza wymienionych w skardze kasacyjnej przepisów postępowania.

Przepis art. 134 § 1 P.p.s.a., zgodnie którym Sąd orzeka w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, nie został naruszony w sposób opisany w skardze kasacyjnej.

Przepis ten może stanowić podstawę kasacyjną w sytuacji, gdy Sąd I instancji - nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną - nie wyszedł poza ich granice, mimo że w danej sprawie powinien był to uczynić lub rozpoznając skargę dokonał oceny pod względem zgodności z prawem innej sprawy (w znaczeniu przedmiotowym i podmiotowym), niż sprawa rozstrzygnięta zaskarżonym aktem lub rozpoznał skargę z przekroczeniem granic danej sprawy. Skoro granice rozpoznania określa sprawa administracyjna będąca przedmiotem zaskarżenia, a treść i zakres sprawy administracyjnej, czyli tożsamość sprawy, wyznaczają normy prawa, które determinują treść rozstrzygnięcia zawartego w zaskarżonej decyzji i precyzują czynności pozwalające zidentyfikować skonkretyzowany w nich stosunek prawny (por. wyrok NSA z dnia 15 stycznia 2005 r., sygn. akt II GSK 321/07), to w kontekście konsekwencji wynikających z art. 134 § 1 P.p.s.a. za usprawiedliwiony należy uznać wniosek, że Sąd I instancji orzekał w granicach sprawy wyznaczonych istotą oraz treścią normy prawa, która determinowała treść rozstrzygnięcia zawartego w zaskarżonej decyzji.

Ponadto w sprawie nie został naruszony art. 176 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 24 § 1 pkt. 4 i 5 K.p.a.

W myśl pierwszego z wymienionych przepisów rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 K.p.a.

Według zaś art. 24 § 1 pkt. 4 i 5 K.p.a. pracownik organu administracji publicznej podlega wyłączeniu od udziału w postępowaniu w sprawie w której był świadkiem lub biegłym albo był lub jest przedstawicielem jednej ze stron, albo w której przedstawicielem strony jest jedna z osób wymienionych w pkt 2 i 3 ( pkt. 4 ), w której brał udział w wydaniu zaskarżonej decyzji ( pkt. 5 ).

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego żadna z w/wym przesłanek do wyłączenia biegłego w niniejszej sprawie nie zachodziła. Okoliczność wydania decyzji ustalającej odszkodowanie w oparciu o wyliczenia wynikające z operatu sporządzonego przez W.L. nie oznaczają że on sam brał udział w wydaniu zaskarżonej decyzji. Biegły nie zastępował organu w wydaniu decyzji, a sporządzony przez niego operat szacunkowy stanowił jedynie dowód w sprawie podlegający ocenie organu. Powołany w skardze kasacyjnej wyrok NSA z dnia 9 stycznia 2014r. I OSK 1382/12 dotyczy innego stanu faktycznego.

Przekonanie autora skargi kasacyjnej co do wadliwości wcześniej sporządzonych przez biegłego operatów ( częściowo uzasadnione stanowiskiem wyrażonym w wyroku WSA z dnia 31 sierpnia 2010r. I SA/Wa 492/10 ) nie uzasadniało wyłączenia biegłego na podstawie art. 24 § 1 pkt. 5 K.p.a.

W końcu z wyżej opisanych przyczyn nie mógł zostać naruszony art. 145 § 1 pkt. 1 lit. c P.p.s.a.

Zaskarżony wyrok nie narusza też przepisów prawa materialnego.

Zgodnie z art. 130 ugn wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 98 ust. 3 ugn ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej rozporządzenie) zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. nr 165, poz. 985), wydanego w oparciu o delegację ustawową z art. 159 ugn i standardami zawodowymi (art. 175 ust. 1 ugn).

Artykuł 154 u.g.n. stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przepisy rozporządzenia z 2004 r. szczegółowo określają rodzaje metod i technik wyceny oraz sposoby określania wartości nieruchomości dla poszczególnych celów i przy zastosowaniu określonych podejść, metod i technik wyceny. Rzeczą organów rozstrzygających sprawę jest ocena prawidłowości sporządzenia wyceny pod kątem właściwego podejścia i zastosowanej metody. Jak wynika z wydanych w sprawie decyzji organy obu instancji dokonały oceny operatu szacunkowego pod względem zgodności z przepisami w/w rozporządzenia. Sąd I instancji ocenę organów zaakceptował, odnosząc się także dodatkowo do zarzutów podniesionych w skardze.

Powołane w ramach tej podstawy kasacyjnej ( art. 174 pkt. 1 P.p.s.a. ) zarzuty dotyczą w zasadzie następujących kwestii:

- nieprawidłowego przyjęcia do oszacowania powierzchni działek po podziale, zamiast powierzchni pierwotnej,

- nieprawidłowego przyjęcia do wyceny nieruchomości drogowych, podczas gdy biegły winien brać pod uwagę przy wycenie transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne.

Co do pierwszej kwestii Naczelny Sąd Administracyjny zauważa że przedmiotem wyceny nie była nieruchomość istniejąca przed podziałem, lecz jej część w postaci działek nr. [...].

Co do drugiej kwestii to należy zwrócić uwagę na to, że zgodnie z wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...] wydzielone działki nr. [...] oraz [...] położone są na obszarze przeznaczonym pod publiczną ulicę lokalną oznaczonym na rysunku planu zagospodarowania przestrzennego symbolem 2 KDD, która figuruje w planie zagospodarowania jako droga gminna. Takie też było przeznaczenie nieruchomości w decyzji podziałowej. To działki o nr. [...] były przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Przede wszystkim podkreślić należy, że zarówno organy w wydanych decyzjach, jak i Sąd w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku szczegółowo zanalizowały przedstawiony przez rzeczoznawcę operat pod kątem zastosowanego podejścia i metody wyceny, jak również doboru nieruchomości podobnych. Analiza ta doprowadziła do właściwych wniosków i prawidłowej oceny operatu. Podkreślenia dodatkowo wymaga fakt uwzględnienia w operatach z dnia 15 października 2014r. zaleceń formułowanych wcześniej przez organ odwoławczy oraz WSA w Warszawie.

Analiza akt sprawy pokazuje, że wskutek nieustannego kwestionowania przez Gminę [...] wysokości odszkodowania od wielu lat sprawa jego wypłaty nie może zostać definitywnie załatwiona. W toku postępowania sporządzane były przez różnych rzeczoznawców liczne operaty i ponoszone w związku z tym koszty ( według obliczeń NSA sporządzonych zostało aż 10 operatów ), a to w większości na skutek uwzględniania zastrzeżeń skarżącej kasacyjnie. Nie kwestionując prawa Gminy do dochodzenia obiektywnej prawdy trzeba zauważyć, że w sytuacji gdy organ uznaje ostatni operat za prawidłowy, a podtrzymywane w dalszym ciągu wątpliwości Gminy [...] za nieuzasadnione, to od strony postępowania, kwestionującej opinię o wartości nieruchomości należałoby oczekiwać poparcia swoich zarzutów dodatkowymi dowodami, np. oceną prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Skarżąca Gmina nie skorzystała jednak z takiej możliwości, nie przedstawiła też dowodu pozwalającego skutecznie podważyć operaty z dnia 15 października 2014r.

W tej sytuacji Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji.