Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1649/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-10-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tomasz Wykowski, Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Golat (spr.), sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, Protokolant spec. Piotr Jędrasik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 października 2016 r. sprawy ze skargi I. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] maja 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy - oddala skargę -


UZASADNIENIE

W zaskarżonej decyzji z dnia [...].05.2016 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., działając na podstawie art. 127 § 2, w związku z art. 17 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca I960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.: Dz.U. z 2016 r., poz. 23) oraz art. 1 i 2 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2015 r., poz. 1659., z późn. zm.), w związku z art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Z 2015 r. poz. 199, z późn. zm.), po rozpatrzeniu odwołania E.K., S.P., A.P., M.K., I.O., E.Z., M.Z., A.K., p. G.K., S.Z., M.Z., p. M.G., A.G., J.P., J.P., A.C., M.W. od decyzji – Zarządu Dzielnicy W. m. W. z dnia [...].03.2016 r. nr [...] ustalającej na wniosek J.R. warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego na dz. ew. nr nr [...] i [...], z obrębu [...], położonych przy ul. [...] w Dzielnicy W. m. W. orzekło o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że decyzją z dnia [...].03.2016 r. nr [...] organ I instancji ustalił na wniosek J.R. warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego na dz. ew. nr [...] i [...], z obrębu [...], położonych przy ul. [...] w Dzielnicy W. m. W., jako dla inwestycji zgodnej z zastaną zabudową w sąsiedztwie (budynki jednorodzinne i wielorodzinne).

Od ww. decyzji wpłynęło odwołanie w którym wskazano, że realizacja wnioskowanej zabudowy spowoduje pogorszenie warunków życia stron odwołujących się (właścicieli lokali w budynku przy ul. [...] - dz. [...] obr. [...], ul. [...] - dz. nr [...] obr. [...], w współwłaścicieli nieruchomości gruntowej). Podano, że planowany budynek o wysokości 12 m może - wbrew przepisom określającym dopuszczalne odległości od granicy z sąsiednimi działkami - bezpośrednio przylegać do działek stron odwołujących się. Wskazano, że ich słuszny interes jest chroniony art. 6 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zdaniem stron odwołujących się, nastąpi drastyczne pogorszenie warunków życia: zostaną pozbawione światła słonecznego, niezbędnej do życia przestrzeni, prywatności, zostaną narażone na hałas i inne dolegliwości spowodowane tak bliskim sąsiedztwem. Obawiają się podniesienia poziomu wód gruntowych, problemów z odprowadzeniem ścieków (w tym wód opadowych), utrudnień komunikacyjnych i energetycznych z powodu przeciążenia linii energetycznej oraz zakłócenia ładu przestrzennego i postępującej dewastacji środowiska naturalnego (otulina [...] Parku Krajobrazowego i [...] Obszar Chronionego Krajobrazu i już strony odczuwają negatywne skutki gęstej zabudowy na małej, ograniczonej przestrzeni w obrębie ulic [...] – [...] – [...]). Jednocześnie podniesiono, że teren nie ma dostępu od strony południowej do drogi publicznej; ma dostęp do ul. [...]. Ulica ta nie spełnia wymogów dla drogi dojazdowej do sąsiadujących budynków (wielorodzinnych).

Kolegium, powołując się na poglądy orzecznictwa wyraziło stanowisko, że na etapie ustalania warunków zabudowy nie przesądza się o usytuowaniu inwestycji w konkretnym miejscu na działce budowlanej czy terenie inwestycji. Zarzut naruszenia przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. z 2016 r., poz. 290) - m.in. art. 5 ust. 1 pkt 9 (konieczność poszanowania, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienia dostępu do drogi publicznej) i rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r., poz.1422, z późn. zm.) może być podniesiony na etapie zatwierdzania projektu budowlanego i wydawania pozwolenia na budowę, a nie na etapie ustalania warunków zabudowy.

Kolegium podało, że dojazd do terenu inwestycji od strony drogi publicznej ma być zapewniony (zarówno prawny jak i faktyczny), co w omawianym przypadku zostało spełnione - dojazd został zapewniony do ul. [...].

Następnie organ zaznaczył, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy została wykonana zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr .1.64, poz. 1588), a także rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r, w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589).

W skardze z dnia 3.06.2016 r. I.O. podniosła, że decyzja Kolegium narusza słuszny interes chroniony przepisem art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717, z późn. zm.) oraz nie uwzględnia art. 5 pkt 14 i 29 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz.U. z 2015 r., poz. 1651, ze zm.).

Argumentowała, że według zaskarżonej decyzji w najbliższym sąsiedztwie skarżących - w odległości nieokreślonej ani w ww. decyzji, ani na załączniku graficznym - jest dopuszczalna budowa wielorodzinnego domu nawet o 4 kondygnacjach nadziemnych i maksymalnej wysokości 12 m (wysokość głównej kalenicy). Realna jest zatem groźba, że planowany budynek może - wbrew przepisom określającym dopuszczalne odległości od granicy z sąsiednimi działkami - bezpośrednio przylegać do granicy działki, a nawet przy zachowaniu odległości przewidzianej przepisami zostaną naruszone: słuszny interes chroniony przepisem art. 6 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zasada dobrego sąsiedztwa oraz wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich określone w art. 5 ustawy Prawo budowlane.

Skarżąca zwróciła uwagę, że inwestycja jest planowana na małej, gęsto zbudowanej przestrzeni przy tzw. ślepej osiedlowej uliczce, nieprzystosowanej do dużego ruchu komunikacyjnego, a związane z tym dolegliwości już dotkliwie odczuwamy. Nadto podała, że wbrew opinii organu, który ustalił warunki zabudowy (pkt 3 decyzji), jakoby był do niej bezpośredni dojazd od strony zachodniej i południowej, nie ma takiego dojazdu od strony zachodniej, czyli od ulicy [...]. Jest wyłącznie dojazd wyłożoną zniszczonymi płytami betonowymi, zatłoczoną w godzinach szczytu ulicą [...].

Skarżąca podniosła, że na etapie zatwierdzania projektu budowlanego i wydawania pozwolenia na budowę istnieje małe prawdopodobieństwo uzyskania przymiotu strony postępowania.

W ocenie skarżącej ważnym aspektem sprawy jest także usytuowanie planowanej inwestycji w otulinie [...] Parku Krajobrazowego i w granicach [...] Obszaru Chronionego, która - zgodnie z art. 5 pkt 14 i 29 ustawy z dnia 6 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz.U. z 2015, poz. 1651, ze zm.) - stanowi "strefę ochronną graniczącą z formą ochrony przyrody i wyznaczoną indywidualnie dla formy ochrony przyrody w celu zabezpieczenia przed zagrożeniami wynikającymi z działalności człowieka". Strefa ta w naszym najbliższym otoczeniu, tj. w obrębie ulic [...]-[...]-[...], ulega drastycznej degradacji, a ww. budowa niewątpliwie jeszcze tę degradację pogłębi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz.U. z 2016 r., poz. 718, ze zm.), określanej dalej jako P.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy).

Z brzmienia art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Cytowana regulacja prawna nie pozostawia zatem wątpliwości co do tego, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

W odniesieniu do zarzutów powołanych w skardze, należy zauważyć, że przedmiotem tej sprawy jest ustalenie warunków zabudowy, a nie wydanie pozwolenia na budowę. Są to dwa odrębne postępowania prowadzone na różnych etapach procesu inwestycyjnego i rozpatrywanie zarzutów dotyczących innej decyzji administracyjnej stanowiłoby niezgodne z prawem wykroczenie poza granice przedmiotowej sprawy. Dlatego też nie jest zasadnym rozstrzyganie w rozpatrywanej sprawie zagadnień podlegających ocenie w innym postępowaniu, tj. toczącym się w sprawie pozwolenia budowę.

Skarżąca podniosła kwestię nadmiernego zacienienia w wyniku realizacji przedmiotowej inwestycji. Kwestia nasłonecznienia pomieszczeń została uregulowana w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75 poz. 690, z późn. zm.). Zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w § 60 ust. 1 powołanego rozporządzenia, pokoje mieszkalne powinny mieć zapewniony czas nasłonecznienia przez co najmniej 3 godziny w dniach równonocy (21 marca i 21 września) w godzinach 7:00-17:00. Niezbędnym warunkiem prawidłowego ustalenia odległości budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów, umożliwiającej naturalne oświetlenie tych pomieszczeń, jest precyzyjne, jednoznaczne wyznaczenie w płaszczyźnie poziomej kąta 60º, z usytuowaniem jego wierzchołka w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, a następnie zbadanie, czy między ramionami tak wyznaczonego kąta, w odległości mniejszej niż wysokość przesłonienia, nie znajduje się obiekt przesłaniający. Rozporządzenie zawiera również inne, bardziej szczegółowe przepisy.

Należy podkreślić, że kwestie nienaruszenia interesów osób trzecich będzie badał szczegółowo organ architektoniczno-budowlany, w trybie art. 3 Prawa budowlanego, o ile inwestor będzie się starał o pozwolenie na budowę. Również w tamtym postępowaniu organ będzie badał tzw. linijkę słońca, czyli wpływ nowej inwestycji na nasłonecznienie istniejących lokali, czy budynków. Należy bowiem przypomnieć, że zgodnie z art. 35 ust. 1 przywoływanej wcześniej ustawy Prawo budowlane przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza: 1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko; 2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi; 3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7, oraz dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 6; 4) wykonanie - w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu - lub jego sprawdzenia - zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7.

Organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę obowiązany jest ocenić, na podstawie części opisowej projektu i rysunków projektu, czy dojdzie do poszanowania, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, ze szczególnym uwzględnieniem przepisów dotyczących przesłaniania i zacieniania określonych w § 13, § 57 i § 60 rozporządzenia. Projektowana zabudowa powinna spełniać wymogi oświetlenia i nasłonecznienia tzw. "linijki słońca" zawarte w § 13 i § 57 powołanego wyżej rozporządzenia, określone dla budynku projektowanego i istniejącej zabudowy w sąsiedztwie.

Sąd zastrzega jednocześnie, że kwestie związane z przebiegiem ewentualnego postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę nie mieszczą się w zakresie kognicji Sądu orzekającego w sprawie niniejszej.

Jedynie dodatkowo zatem warto odwołać się do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 czerwca 2009 r. (sygn. akt II OSK 1277/08, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl, CBOSA), w którego uzasadnieniu wskazując na unormowanie art. 5 ust. 1 pkt 8 i 9 Prawa budowlanego zaznaczono m.in., że istotnym elementem prawa sąsiedzkiego jest zapewnienie mechanizmów ochrony prawa własności zagrożonego następstwami wykonywania prawa własności przez właściciela innej (sąsiedniej) nieruchomości.

Podniesiona w skardze argumentacja dotycząca zacienienia nie może zatem odnieść zamierzonego skutku, biorąc pod uwagę wymienione wyżej przepisy prawa, a przewidywania dotyczące legitymacji procesowej skarżącej nie mogą zmienić konieczności respektowania obiektywnego porządku prawnego.

Sąd nie uznał również za zasługujący na uwzględnienie argumentu skarżącej odnośnie do drogi dojazdowej.

W orzecznictwie sądów administracyjnych i piśmiennictwie przyjmuje się, że dostępu do drogi publicznej nie można utożsamiać tylko z dostępem faktycznym, bowiem dostęp musi być prawnie zagwarantowany. Dlatego niedopuszczalne jest, aby na etapie ustalania warunków zabudowy dostępność ocenianego terenu inwestycji do drogi publicznej określać w sposób warunkowy. Zagwarantowanie prawne dostępu do drogi publicznej oznacza, że musi on być legalny. Znaczy to, że prawo do korzystania z niego musi wynikać wprost z przepisu prawa, czynności prawnej, orzeczenia sądowego czy też administracyjnego (na co zwrócił uwagę NSA m.in. w wyroku z 8 stycznia 2015 r., sygn. akt II OSK 1402/13, CBOSA).

Z brzmienia przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 i 2 u.p.z.p. należy wyprowadzić wniosek, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe po stwierdzeniu, że przewidziany do zabudowy teren "ma dostęp do drogi publicznej", a więc już w momencie rozstrzygania sprawy inwestor musi wykazać, że ma zapewniony faktycznie i prawnie dostęp do drogi publicznej.

Odmiennym zagadnieniem jest natomiast dostosowanie do wymogów techniczno-budowlanych istniejącego zgodnie z prawem przejścia lub dojazdu do drogi publicznej (por. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod red. A. Plucińskiej-Filipowicz i M. Wierzbowskiego, LexisNexis Warszawa 2014, s. 473-474; wyroki NSA z 23 kwietnia 2014 r., sygn. akt II OSK 213/13, z 5 marca 2013 r., sygn. akt II OSK 2078/11, z 13 lutego 2014 r., sygn. akt II OSK 2196/12).

W przypadku gdy teren objęty zamiarem inwestycyjnym nie leży bezpośrednio przy drodze publicznej, to dla zagwarantowania właściwej komunikacji konieczne jest, aby działka inwestora miała pośredni dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną albo poprzez inną działkę, przy czym konieczne jest obciążenie tej działki odpowiednią służebnością.

W przedmiotowej sprawie taka konieczność nie występuje, bowiem działka objęta inwestycją przylega do drogi publicznej (ul. [...]), co wynika z analizy urbanistycznej (karta 110 akt sprawy) oraz z załącznika graficznego do decyzji organu I instancji z [...].03.2016 r. (karta 111 i nast.).

Niezasadna jest również argumentacja dotycząca umożliwienia budowy budynku w dowolnym miejscu na działce, ponieważ wyznaczono nieprzekraczalne linie zabudowy (pkt. 1.1.1.1. decyzji z [...].03.2016 r.). Dokładne umiejscowienie planowanej inwestycji odbywa się na etapie pozwolenia na budowę (w trakcie którego przedstawiany jest przez inwestora projekt budowlany i projekt zagospodarowania działki i terenu), stąd przesłanką negatywną do wydania decyzji o warunkach zabudowy nie jest brak określenia umiejscowienia budynku na działce w decyzji ustalającej warunki zabudowy.

Kontrolując legalność zaskarżonej decyzji organ nie dopuścił się zatem zarzucanego mu naruszenia prawa materialnego poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie art. 6 ust. 2 ustawy o planowaniu przestrzennym.

Podkreślić należy, iż ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy może następować tylko w takim zakresie, w jakim nie jest objęta przepisami Prawa budowlanego. Celem decyzji o warunkach zabudowy jest przesądzenie o zgodności zamierzonej inwestycji z obowiązującym porządkiem prawnym, w tym z przepisami szczególnymi i z tego też względu ochrona interesów osób trzecich może być rozważana w tych właśnie granicach. Organ wydający decyzję o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie może wkraczać w kognicję organów administracji architektoniczno - budowlanej. Z tego względu ochrona interesów osób trzecich na etapie określenia sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu nie może być zapewniona całościowo i przejmować działań właściwych ochronie interesów osób trzecich na etapie pozwolenia na budowę, wobec czego nie może być tak konkretna i szczegółowo określona jak w pozwoleniu na budowę. Należy mieć na uwadze odmienność postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy i postępowania w sprawie pozwolenia na budowę oraz konieczność rozgraniczenia kompetencji organów administracji publicznej. Zakres ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich jest różny w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy i w postępowaniu w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Zakres ochrony przysługującej w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie może być szerszy niż przedmiot postępowania i zakres dopuszczalnego rozstrzygnięcia w decyzji kończącej postępowanie.

W orzecznictwie podkreśla się (por. wyrok NSA z 27 kwietnia 2016 r., sygn. akt II OSK 1774/14, CBOSA), że decyzja o warunkach zabudowy określa podstawowe parametry dotyczące zmiany zagospodarowania terenu, które podlegają dalszym szczegółowym ustaleniom w postępowaniu poprzedzającym wydanie pozwolenia na budowę, unormowanym w przepisach Prawa budowlanego oraz przepisach ustaw odrębnych i aktach wykonawczych. Organ wydając decyzję o ustaleniu warunków zabudowy nie może wkraczać w kompetencje organu właściwego w sprawach wydawania pozwoleń na budowę.

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określający tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, ma na celu zachowanie w procesie inwestycyjnym kontynuacji funkcji, formy architektonicznej, gabarytów zabudowy oraz sposobu zagospodarowania terenu. Zachowanie tych elementów oznacza, że powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Celem tego przepisu, zgodnym z wymogami ładu przestrzennego, jest dopuszczenie do tworzenia nowej zabudowy jako uzupełnienie już istniejących układów urbanistycznych, przy czym należy opowiedzieć się za nadaniem pojęciu sąsiedztwa w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym znaczenia szerokiego. Działka sąsiednia to nieruchomość lub jej część położona w okolicy tworzącej pewną całość urbanistyczną. Za takim rozumieniem sąsiedztwa przemawia wykładnia celowościowa i systemowa ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wymóg zasady "dobrego sąsiedztwa" winien być zatem realizowany przy zachowaniu tej podstawowej zasady planowania przestrzennego.

Przesłanki te zostały spełnione, bowiem na sąsiednich działkach występują budynki o podobnych charakterze i gabarytach, co planowany (vide załącznik graficzny do decyzji z [...].03.2016 r. - karta 111 i nast.).

Pozostałe argumenty skarżącej nie znajdują odzwierciedlenia w przepisach prawnych, bowiem sama definicja otuliny zawarta w art. 5 pkt 14 ustawy o ochronie przyrody nie tworzy samodzielnie nakazów czy zakazów, które powinien brać pod uwagę organ ustalający warunki zabudowy.

Z przedstawionych względów oraz z uwagi na to, że Sąd z urzędu nie dostrzegł nieprawidłowości – w oparciu o art. 151 P.p.s.a. oddalił skargę.