Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 80/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2009-04-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 129, art. 130 i inne
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jerzy Bortkiewicz Sędziowie: Sędzia WSA Grzegorz Saniewski Sędzia WSA Małgorzata Włodarska (spr.) Protokolant Katarzyna Korycka po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 8 kwietnia 2009 r. sprawy ze skargi G. B. na decyzję Wojewody K. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania za zajęcie nieruchomości pod drogę publiczną oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r. Nr [...] Wojewoda [...], na podstawie art. 73 ust. 1-4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. z 1998 r. Nr 133, poz. 872 ze zm., dalej powoływanej jako przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeksu postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze. zm., dalej powoływanej jako k.p.a.), stwierdził nabycie przez Gminę B. z dniem 1 stycznia 1999 r. z mocy prawa, za odszkodowaniem, własności części nieruchomości położnej w B. przy ul. D., stanowiącej wydzieloną działkę, oznaczoną zgodnie z projektem podziału załączonym do wskazanej decyzji nr [...] o pow. 0,0066 ha, wydzieloną z działki oznaczonej w ewidencji gruntów nr 250 o pow. 0,0084 ha, obręb 76 i zapisanej w księdze wieczystej Kw nr 31321, prowadzonej przez Sąd Rejonowy w B. X Wydział Ksiąg Wieczystych, jako własność T. I. M., córki J. i H. oraz jej męża J. F. M., syna F. i B. - w ustawowej wspólności, zajętej pod drogę publiczną, zaliczoną od 1 stycznia 1999r. do kategorii dróg gminnych.

Pismem z dnia 22 grudnia 2005 r. T. i J. M. wystąpili do Prezydenta Miasta B. z wnioskiem o ustalenie wysokości odszkodowania za zajętą pod drogę publiczną nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr 250/2, a przejętą z mocy prawa na rzecz Gminy B.

Decyzją z dnia [...] r. Nr [...] Starosta B., działając na podstawie art. 129 ust.1, art. 130, art. 132 ust 1-3a, art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm., dalej powoływanej jako ustawa o gospodarce nieruchomościami) w zw. z art. 73 ust. 1, ust. 2 pkt 1, ust. 4 i ust. 5 przepisów wprowadzających ustawy reformujące administrację publiczną oraz art. 104 k.p.a., ustalił na rzecz T. i J. M. odszkodowanie w wysokości 15.900,00 zł za wskazaną powyżej nieruchomość oraz zobowiązał Prezydenta B. do wypłaty ustalonego odszkodowania na rzecz T. i J. M., ze środków Gminy B., jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja z dnia [...] r. stanie się ostateczna. Jednocześnie organ stwierdził, iż w przypadku zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania, stosuje się przepisy kodeksu cywilnego oraz że wysokość odszkodowania ustalona w decyzji podlega waloryzacji na dzień jego zapłaty.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, iż w przedmiotowej sprawie zaistniały przesłanki określone w art. 73 przepisów wprowadzających ustawy reformujące administrację publiczną do ustalenia na rzecz T. i J. M. odszkodowania za zajętą pod drogę publiczną działkę nr 250/2, nabytą z dniem 1 stycznia 1999 r. z mocy prawa przez Gminę B. W związku z tym, w celu ustalenia wysokości odszkodowania należnego wnioskodawcom, organ zlecił pismem z dnia 26 lipca 2007 r. rzeczoznawcy majątkowemu J. H. sporządzenie operatu szacunkowego określającego wartość rynkową prawa własności wskazanej działki. Powołany rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym z dnia 23 sierpnia 2007 r. oszacował wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 8197 zł. Po otrzymaniu operatu szacunkowego, organ w celu uzgodnienia interesów stron oraz wyjaśnienia sprawy przy ich udziale oraz udziale rzeczoznawcy majątkowego, wyznaczył termin rozprawy administracyjnej na dzień 7 września 2007 r. Organ wyjaśnił, iż po przeanalizowaniu operatu szacunkowego oraz wysłuchaniu stanowisk stron i wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego, nie przyjął sporządzonego operatu jako dowodu w sprawie, ze względu na jego braki formalne w postaci braku protokołu z oględzin przeprowadzonych w obecności stron. W związku z tym organ wyznaczył rzeczoznawcy majątkowemu J. H., trzy tygodniowy termin na sporządzenie nowego operatu i uzupełnienie wskazanych braków formalnych. W dniu 29 października 2007r. organ I instancji otrzymał kolejny poprawiony operat szacunkowy z dnia 28 października 2007 r., w którym rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość spornej nieruchomości na kwotę 8736 zł, co stanowi 132,37 zł za m 2. Po otrzymaniu poprawionego operatu szacunkowego organ wyznaczył termin rozprawy administracyjnej na dzień 5 listopada 2007 r., na której T. i J. M. nie zgodzili się z ustaleniami operatu szacunkowego z dnia 28 października 2007 r., ze względu na nie wskazanie w nim wszystkich transakcji istniejących w bazie danych Urzędu Miast Bydgoszczy. Rzeczoznawca majątkowy J. H. wyjaśnił, iż w poprawionym operacie, przy ustaleniu wartości nieruchomości, brał pod uwagę wyłącznie transakcje dotyczące gruntów już zajętych pod drogi a nie przeznaczonych pod nowo projektowane drogi. Operat szacunkowy z dnia 28 października 2007 r. został przyjęty przez organ I instancji jako dowód w sprawie.

Z uzasadnienia decyzji organu wynika, iż T. i J. M., nie godząc się z ustaloną w w/w operacie szacunkowym wartością przejętej nieruchomości, przedłożyli organowi operat szacunkowy sporządzony w dniu 8 stycznia 2008 r. na ich zlecenie oraz koszt, przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. W sporządzonym przez W. K. operacie szacunkowym, wartość przedmiotowej nieruchomości zastała oszacowana na kwotę 15900 zł., co stanowi 241,50 zł za m 2. Ze względu na okoliczność, że w przedłożonym przez wnioskodawców operacie szacunkowym wartość rynkowa przejętej nieruchomości znacząco odbiegała od wartości ustalonej w operacie szacunkowym z dnia 28 października 2007 r., sporządzonym na zlecenie organu, wyznaczono kolejną rozprawę administracyjną na dzień 12 lutego 2008 r., z udziałem rzeczoznawców majątkowych, którzy wykonali w/w operaty szacunkowe. Organ I instancji zaznaczył, iż rzeczoznawca majątkowy J. H. nie stawił się na wyznaczoną rozprawę administracyjną. Ze względu natomiast na istniejące wątpliwości organu co do doboru nieruchomości przyjętych w operacie szacunkowym z dnia 8 stycznia 2008 r. do porównania przy wycenie przedmiotowej nieruchomości, co miało wpływ na zakres współczynników korygujących wynoszących 0,79 -1,70, rzeczoznawca majątkowy W. K. wyjaśniła w toku rozprawy administracyjnej, że przyjęty przez nią dobór nieruchomości podobnych wynika z rynku, który nie jest jednorodny i występują na nim różnice w cenach. Ponadto wskazała, iż cena najwyższa pojawiająca się w grupie nieruchomości podobnych, została również przyjęta do analizy, jako że jest najbardziej podobna i ma cechy najbardziej zbliżone do nieruchomości szacowanej, tj. została wydzielona z obszaru przeznaczonego pod zabudowę wielorodzinną i znajduje się w pobliżu dużego centrum handlowego i dużego węzła komunikacyjnego. Tym samym najbardziej odzwierciedla cechy przejętej od wnioskodawców nieruchomości. Jednocześnie wnioskodawcy wyjaśnili, iż przy wycenie nieruchomości nie zostały wzięte pod uwagę wartości nieruchomości, które zlokalizowane były najbliżej szacowanej nieruchomości, a których uwzględnienie wpłynęłoby na podwyższenie ustalonej w operacie szacunkowym z dnia 8 stycznia 2008 r. wartości. W związku z tym ich zdaniem, określona w tym operacie wartość przedmiotowej nieruchomości ustalona jest na poziomie średnim. Organ zaznaczył, iż obecna na rozprawie pełnomocnik Prezydenta B. oświadczyła, że wybór właściwego operatu pozostawia organowi ustalającemu odszkodowanie za sporną nieruchomość.

Organ I instancji wskazał, iż zarówno operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu, jak i operat przedłożony przez strony, spełniały wszystkie wymogi określone przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 sierpnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej powoływanego jako rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego), w związku z czym zostały one przyjęte przez organ I instancji, a następnie ocenione, czego konsekwencją było ostatecznie odmówienie wiarygodności i mocy dowodowej operatowi szacunkowemu sporządzonemu przez rzeczoznawcę majątkowego J. H., a przyjęcie jako dowodu w sprawie wyłącznie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W. K., co znalazło wyraz w decyzji wydanej przez Starostę B. w dniu [...] r. Nr [...], którą organ orzekł o ustaleniu i wypłacie na rzecz T. i J. M. odszkodowanie za przejętą z mocy prawa nieruchomość w wysokości 15900 zł.

Od wskazanej decyzji Prezydent B. wniósł odwołanie zarzucając organowi, brak wskazania w uzasadnieniu decyzji powodów, dla których nie został przyjęty do ustalenia wysokości odszkodowania operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego J. H.

Po rozpatrzeniu odwołania Wojewoda [...], uwzględniając zarzuty Prezydenta B., decyzją z dnia [...] r. Nr [...] uchylił w całości decyzję Starosty B. z dnia [...] r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

W związku z treścią rozstrzygnięcia Wojewody [...], organ I instancji zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego J. H. o wyjaśnienie: czy faktycznie wyczerpano ilość i wskazano w operacie szacunkowym z dnia 28 października 2007 r. wszystkie transakcje nieruchomości podobnych, przyjętych do porównania przy wycenie przejętej działki nr 250/2 o pow. 0,0066 ha oraz czy przy określaniu wartości nieruchomości uwzględniono zmiany cen nieruchomości w związku z upływem czasu (trend czasowy), zakładając, że ceny w analizowanym okresie wykazywały tendencję wzrostową, a także o uzasadnienie wyceny nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem dokonanego wyboru podstawy prawnej oraz zastosowanego podejścia. W odpowiedzi rzeczoznawca majątkowy J. H. pismem z dnia 7 sierpnia 2008 r. wyjaśnił, iż przyjęte przez niego do porównania w operacie szacunkowym transakcje są transakcjami, które udało mu się uzyskać oraz, że wyczerpują one ilość nieruchomości podobnych. Zaznaczył także, że ze względu na różnorodność cen nieruchomości przeznaczonych pod drogi, nie został uwzględniony w sporządzonym przez niego operacie trend czasowy, który w okolicznościach przedmiotowej sprawy, w ocenie J. H. jest nielogiczny, a także podkreślił, iż ze względu na brak transakcji nieruchomości o powierzchni małej, jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny, zastosowano w operacie szacunkowym z dnia 28 października 2007 r. podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej.

Po uzyskaniu dodatkowych pisemnych wyjaśnień rzeczoznawców majątkowego oraz po ponownych przeanalizowaniu sporządzonych przez nich operatów szacunkowych, organ I instancji ponownie uznał za podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania, operat szacunkowy sporządzony na wniosek T. i J. M. przez rzeczoznawcę majątkowego W. K., odrzucając jednocześnie operat sporządzony przez J. H.

Uzasadniając motywy wyboru operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W. K., organ powołał się na szczegółowe wyjaśnienia W. K. przedstawione na rozprawie administracyjnej w dniu 12 lutego 2008 r., a dotyczące kwestii doboru nieruchomości podobnych przy wycenie przejętej działki. Podkreślił również, iż dokonana przez nią wycena przedmiotowej działki została oparta na większej ilości nieruchomości pomocniczych, co w ocenie organu miało korzystny wpływ na ustaloną wartość rynkową nieruchomości oraz, że zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględniała ona cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia i zagospodarowania, a także zaznaczył, iż wybór podejścia i metody wyceny zostały przez rzeczoznawcę wystarczająco uzasadnione. Zdaniem organu, wskazane powyżej okoliczności świadczą, iż sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. operat szacunkowy został wykonany z większą starannością i rzetelnością, niż operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. H., a przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości lepiej odzwierciedlała istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym, w ocenie organu określona w tym dokumencie wartość nieruchomości może być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie.

Organ I instancji podkreślił również, iż sposób jego działania w toku postępowania administracyjnego był zgodny z wyrażoną w art. 7 k.p.a. zasadą prawdy obiektywnej oraz z art. 77 k.p.a., art. 78 k.p.a. i art. 80 k.p.a. Wskazał także, iż przewidziana w art. 157 ust. 1 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami ocena przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego ma charakter formalny i w żadnym wypadku nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodu, jakim jest również operat szacunkowy. W związku z tym, zdaniem organu, zarówno organy administracyjne jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego.

Od powyższej decyzji Starosty B. z dnia [...], Prezydent B. wniósł odwołanie do Wojewody [...], domagając się jej uchylenia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji lub ewentualnie uchylenia jej w całości i orzeczenie co do istoty sprawy. Zaskarżonej decyzji odwołujący się zarzucił naruszenie art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. oraz art. 130 i 134 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zdaniem odwołującego się organ I instancji nie dokonał w sposób wystarczający oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, do czego obligują przepisy art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., albowiem ograniczył się wyłącznie do oceny operatów szacunkowych na podstawie ilości nieruchomości wziętych do porównań, natomiast nie dokonał analizy transakcji uwzględnionych przez rzeczoznawców majątkowych. W ocenie odwołującego się wątpliwości w sprawie budzi fakt przyjęcia do porównań przez rzeczoznawcę majątkowego W. K., nieruchomości o najwyższej cenie transakcyjnej oraz nieruchomości przeznaczonych pod urządzenie drogi. Odwołujący się, powołując się na treść przepisu § 36 ust.1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, wskazał iż użyte w tym przepisie określenie "odpowiednio" nie znaczy dowolnie, w związku z czym, jego zdaniem cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne nie można stosować zamiennie z cenami gruntów zajętych pod takie drogi. Uzasadniając w tej kwestii swoje stanowisko odwołujący się powołał się na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 kwietnia 2008 r. sygn. akt I Sa/Wa 147/08 oraz na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 12 czerwca 2008 r. sygn. akt II SA/Gl 1033/07 ).

Prezydent B. zarzucił również organowi I instancji, iż nie wyjaśnił on powodów zaistnienia tak znacznej rozbieżności wartości spornej nieruchomości określonej w operacie będącym podstawą orzeczenia oraz w operacie sporządzonym na zlecenie organu, ze szczególnym odniesieniem się do poprawności doboru nieruchomości porównawczych oraz przyczyn dla których odszkodowanie ustalone zaskarżoną decyzją zdecydowanie, w ocenie odwołującego się, odbiega od wysokości odszkodowania ustalanego w innych sprawach dotyczących podobnych nieruchomości zajętych pod drogi publiczne.

Zdaniem organu wskazane powyżej okoliczności nie dają podstaw do uznania, że orzeczona kwota odszkodowania odpowiada wartości przedmiotowej nieruchomości, a tym samym, że wydana decyzja jest zgodna z obowiązującym prawem.

Po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta B., Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] r. Nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 7, art. 75, art. 77, art. 80 i art. 84 k.p.a. oraz w zw. z art. 98, art. 128-130, art. 134, art. 150, art.154, art. 156 i art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy podzielił ustalenia faktyczne i prawne organu I instancji, zaznaczając iż w sprawie został w sposób rzetelny i wnikliwy zgromadzony i oceniony materiał dowodowy, o czym świadczy okoliczność, że organ I instancji w celu wyjaśnienia różnicy w kwotach ustalonych w obu otrzymanych operatach szacunkowych, zwrócił się do rzeczoznawców majątkowych o dodatkowe informacje odnośnie doboru nieruchomości w sporządzonych operatach szacunkowych. W odpowiedzi rzeczoznawca majatkowy W. K. udzieliła szczegółowych i wyczerpujących informacji zarówno na rozprawie w dniu 12 lutego 2008r., jak i w późniejszym piśmie z dnia 1 września 2008 r., natomiast wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego J. H. przedstawione w piśmie z dnia 7 sierpnia 2008 r., w ocenia organu odwoławczego, nie były wiarygodne, chociażby z uwagi na fakt, iż w sporządzonym przez niego operacie szacunkowym została zastosowana metoda porównywania parami, natomiast w piśmie z dnia 7 sierpnia 2008 r. rzeczoznawca ten poinformował organ o zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. Organ odwoławczy podkreślił, iż wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. operat szacunkowy zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanej nieruchomości oraz, że zastosowano w nim właściwe podeści do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy sporządzony przez W. K. jest spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe.

Organ II instancji wskazał także, iż określenie wartości nieruchomości, stanowiące podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania, wymaga wiadomości specjalnych, którymi dysponuje rzeczoznawca majątkowy, w związku z tym zgodnie z tezą wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006 r. w sprawie o sygn. akt I SA/Wa 1107/05 organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien on jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek lub braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zatem, w ocenie organu, jeżeli strona odwołująca się uważała, że określony operat szacunkowy został sporządzonych nieprawidłowo, powinna była, mając stosowne uprawnienie w tym zakresie, przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego lub przedstawić operat szacunkowy wykonany na jej zlecenie. Tymczasem na rozprawie administracyjnej w dniu 12 lutego 2008 r., pełnomocnik Prezydenta B. oświadczyła, iż wybór właściwego operatu pozostawia organowi ustalającemu odszkodowanie.

Ponadto organ odwoławczy podkreślił, iż przepisu art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wymaga, do ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, uzyskania przez organ prowadzący postępowanie opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość danej nieruchomości, natomiast przepis ten, ani także żaden inny przepis, nie wskazuje aby opinia taka mogła być sporządzona tylko i wyłącznie na zlecenie organu prowadzącego postępowanie o odszkodowanie. Zdaniem organu, zgodnie z treścią wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 kwietnia 1993 r. w sprawie o sygn. akt III SA 2069/92, sam fakt powołania biegłych przez organ administracyjny nie może stawiać wyżej ich opinii od ekspertyzy biegłych powołanych przez stronę, albowiem o mocy dowodowej decydować powinna siła argumentów każdego z zespołu biegłych, w związku z tym uprawnionymi do przedstawiania dowodów na poparcie swoich żądań są w równym stopniu strony postępowania jak i organ administracji.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy na decyzję organu II instancji, Prezydent B. wniósł o jej uchylenie, zarzucając naruszenie norm prawa materialnego, a w szczególności art. 134 i art.151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a także naruszenie przepisów prawa procesowego tj. przede wszystkim art. 7, art. 8, art. 77 i art. 80 k.p.a. Skarżący zaznaczył, odnosząc się do uzasadnienia decyzji organu II instancji, iż Prezydent B. nie kwestionuje wartości dowodowej operatu szacunkowego tylko dlatego, że został on sporządzony na zlecenie byłych właścicieli nieruchomości, a nie na zlecenie organu administracyjnego, lecz ze względu na wady operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie T. i J. M. wynikające z doboru nieruchomości podobnych i nie odrzucenia w procesie porównań nieruchomości transakcji o najwyższej cenie. Zarzuca on również organowi, nie odniesienie się, w uzasadnieniu rozstrzygnięcia, do powyższych zarzutów skarżącego, a zawartych już w odwołaniu od decyzji organu I instancji.

Ponadto skarżący wskazał, iż chybiony jest argument organu odwoławczego, że strona mająca wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, powinna była skorzystać z uprawnienia do przedłożenia operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie lub wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny stosownych operatów szacunkowych, albowiem wskazane powyżej możliwości działania strony są jej uprawnieniem, a nie koniecznością, natomiast obowiązkiem organów prowadzących postępowanie jest wnikliwa ocena dowodów.

Skarżący zaznaczył również, iż fakt że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi obligatoryjny dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, będącą podstawą ustalenia wysokości odszkodowania, oznacza jedynie iż rzeczoznawca majątkowy ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, natomiast nie wpływa to na związania organu ustaleniami uzyskanej opinii, gdyż to nie rzeczoznawca a organ ustala wysokość odszkodowania. Także okoliczność, że zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru podejścia i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, nie zwalnia organu, zdaniem skarżącego, od oceny wiarygodności otrzymanej opinii.

Ponadto skarżący podkreślił, iż proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości i dokonany zgodnie z

uregulowaniami wynikającymi z treści art. 149-158 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust 1-2 i ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Z treści przepisu § 36 ust. 1 w zw. z ust. 5 wskazanego rozporządzenia wynika natomiast, iż cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne nie można stosować zamiennie z cenami gruntów uzyskiwanymi przy sprzedaży gruntów zajętych pod takie drogi. Zatem, w ocenie skarżącego, rzeczoznawca majątkowy W. K. w celach porównawczych mogła się posłużyć jedynie cenami uzyskanymi przy transakcjach gruntów zajętych pod drogi publiczne, a nie przeznaczonych pod drogi publiczne. Przytoczone stanowisko skarżący uzasadnił orzeczeniami sądów administracyjnych tj. wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 kwietnia 2008 r. sygn. akt I S.A./Wa 147/08 oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 12 czerwca 2008 r. sygn. akt II Sa/GI 1033/07. Z uwagi na powyższe, w ocenie skarżącego, zasadnym jest zarzucenie organowo nie dokonanie wnikliwej oceny dowodów, co stanowi istotne naruszenie obowiązków organu wynikających z art. 77 i art. 88 k.p.a.

Prezydent B. stwierdził także, że już sama różnica w wartości tej samej nieruchomości określona w dwóch różnych operatach szacunkowych powinna była wzbudzić wątpliwości organu orzekającego w sprawie oraz, że to właśnie przyjęty przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. sposób wyceny nieruchomości spowodował niczym nie uzasadniony wzrost wartości nieruchomości, znacznie odbiegający nie tylko od wartości nieruchomości określonej w operacie sporządzonym na zlecenie organu, ale także od wysokości odszkodowań za nieruchomości zajęte pod drogi, dotychczas ustalanych przez Starostę B.

W ocenie skarżącego wszystkiego wskazane powyżej okoliczności świadczą o tym, że w przedmiotowej sprawie brak jest podstaw do uznania, że określona wartość nieruchomości jest wartością rynkową, czyli zgodnie z art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami, najbardziej prawdopodobną jej ceną możliwą do uzyskania na rynku przy uwzględnieniu jej rodzaju, położenia, sposobu użytkowania, przeznaczenia oraz aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami.

W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie, w pełni podtrzymując stanowisko prawne oraz argumentację zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje:

Stosownie do treści przepisów art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, iż w ramach dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać legalność rozstrzygnięcia zapadłego w danym postępowaniu administracyjnym, z punktu widzenia jego zgodności z prawem materialnym i przepisami prawa procesowego. Nie może natomiast rozpoznać sprawy kierując się kryteriami słuszności czy sprawiedliwości społecznej. W razie zaś stwierdzenia naruszenia prawa mogącego mieć wpływ na wynik sprawy, sąd administracyjny wydaje orzeczenie o charakterze kasacyjnym, nie posiadając kompetencji do rozstrzygnięcia bezpośrednio o prawach i obowiązkach stron postępowania, innymi słowy sąd administracyjny nie orzeka co do istoty sprawy w zakresie danego przypadku.

Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji w omawianym zakresie, Sąd nie stwierdził aby naruszała ona prawo.

W pierwszej kolejności należy stwierdzić, iż do podstawowych praw gwarantowanych przez Konstytucję Rzeczpospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. z 1997 r. Nr 78, poz. 483 ze zm., dalej powoływanej jako Konstytucja RP) należy prawo własności. Ochrona tego prawa jest szczegółowo skonkretyzowana w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Niewątpliwie prawo własności jest najszerszym z praw rzeczowych, dającym właścicielowi niemal pełnię władzy nad rzeczą, niemniej prawo to nie jest prawem nieograniczonym. (ius infinitum), albowiem nie służy ono bezwzględnie tylko interesom właściciela z wyłączeniem innych osób. Zdarzają się zatem sytuacje w których, ze względu na interes publiczny, uzasadnione jest ograniczenie, a nawet pozbawienie prawa własności. Wiąże się to przede wszystkim z okolicznością, iż wraz ze wzrostem zakresu zadań publicznych państwa i jednostek samorządu terytorialnego, koniecznym jest nabywanie nieruchomości lub ograniczaniem ich własności dla celu publicznego, co nie zawsze jest możliwe w drodze umów cywilnoprawnych. Niemniej jednak ograniczenie czy pozbawienie tego konstytucyjnie chronionego prawa może nastąpić tylko w drodze ustawy, a wywłaszczenie jest dopuszczalne w myśl art. 21 Konstytucji RP jedynie wówczas, gdy jest ono dokonywane na cel publiczny i za słusznym odszkodowaniem. Pojęcie wywłaszczenie którym posługuje się art. 21 Konstytucji RP należy rozumieć w sposób najprostszy, czyli jako formalne odebranie prawa własności. Cele publiczne zostały przykładowo wskazane w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wśród nich wymienia się np. w pkt. 1 wydzielenie gruntu pod drogi publiczne. Podstawową ustawą regulującą problematykę pozbawienia prawa własności jest ustawa o gospodarce nieruchomościami, która m. in. normuję instytucję wywłaszczenia nieruchomości w drodze decyzji administracyjnej. Ustawą zaś szczególną przewidującą możliwość pozbawienia właściciela przysługującego mu prawa własności z mocy prawa, jest ustawa z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, z tym że ustawa ta w zakresie ustalania i wypłacania odszkodowania za pozbawienie z mocy prawa właściciela prawa własności, odwołuje się do przepisów o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, zawartych w szczególności w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

I tak zgodnie z mającym zastosowanie w niniejszej sprawie art. 73 przepisów wprowadzających ustawę reformującą administrację publiczną nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem (§1). Odszkodowanie o którym mowa we wskazanym przepisie wypłaca gmina - w odniesieniu do dróg będących w dniu 31 grudnia 1998 r. drogami gminnymi lub Skarb Państwa - w odniesieniu do pozostałych dróg (§2). Podstawą do ujawnienia w księdze wieczystej przejścia na własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego nieruchomości jest w takiej sytuacji ostateczna decyzja wojewody (§3), natomiast w/w odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r.; po upływie tego okresu roszczenie wygasa (§4). Podstawę zaś do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem (§5).

Należy wskazać, iż w przedmiotowej sprawie zaistniały wszystkie niezbędne przesłanki z art. 73 w/w ustawy do ustalenia i wypłaty na rzecz T. i J. M. odszkodowania. Część ich nieruchomości pozostawała bowiem w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu gminy B. i zajęta była pod drogę publiczną, zaliczoną od 1 stycznia 1999 r. do kategorii dróg gminnych, w związku z czym stała się ona z mocy prawa własnością Gminy B., co zostało następnie stwierdzone ostateczną decyzją administracyjną z dnia [...] r., natomiast T. i J. M. złożyli w ustawowym terminie wniosek o ustalenie i wypłatę na ich rzecz odszkodowania.

W związku z tym, w celu ustalenia wysokości odszkodowania, organ administracyjny w myśl art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami zobligowany był do uzyskania opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. W przedmiotowej sprawie zostały sporządzone, a następnie dopuszczone jako dowód w sprawie, dwie opinie określające wartości spornej nieruchomości. Pierwsza z 28 października 2007 r. została wykonana na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego R. H. i określała ona ostatecznie wartość rynkową prawa własność przejętej działki na kwotę 8736 zł, co stanowi 132,37 zł za m 2., natomiast druga z 8 stycznia 2008 r. została sporządzona na zlecenie wnioskodawców przez rzeczoznawcę majątkowego W. K., która oszacowała przedmiotową nieruchomość na kwotę 15900 zł, co stanowi 241,50 zł za m 2. Niewątpliwie w wymienionych operatach szacunkowych wartość spornej nieruchomość znacznie się różniła. W związku z tym, istota sporu w niniejszej sprawie, ostatecznie sprowadzała się do oceny poprawności oszacowania przejętej działki przez wymienionych rzeczoznawców majątkowych. Podstawowy zarzut skarżącego, w tym zakresie, dotyczył poprawności doboru nieruchomości przyjętych do porównania przy wycenie działki nr 250/02 w operacie będącym podstawą orzeczenia, ze względu na uwzględnienie przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. nieruchomości o najwyższej cenie transakcyjnej oraz nieruchomości przeznaczonych pod urządzenie drogi.

Zdaniem Sądu zarzut skarżącego nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z treścią art. 134 ust. 1 w zw. z art. 135 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawą ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą nieruchomość stanowi wartość rynkowa nieruchomości, jeżeli nieruchomość tego rodzaju występuje w obrocie. Wartością rynkową nieruchomości jest zaś najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założeń wskazanych w art. 151 ust . 1 pkt 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W myśl art.152 wskazanej ustawy do określenia wartości rynkowej nieruchomości stosuje się podejście porównawcze, dochodowe lub mieszane. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, z tym że ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podeście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Przy dokonywaniu analizy transakcji na rynku nieruchomościami, wybierając podejście porównawcze, można zastosować metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Natomiast przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 w/w ustawy oraz określa się wartość nieruchomości przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych (§4 ust. 2-5 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego).

W przyjętym jako podstawa rozstrzygnięcia organów operacie szacunkowym, rzeczoznawca majątkowy W. K. wykorzystała do wyceny nieruchomości podejście porównawcze, stosując metody korygowania ceny średniej. Jako nieruchomości podobne przyjęła do porównania 19 transakcji kupna-sprzedaży gruntów przeznaczonych pod realizację celu publicznego jakim jest budowa dróg, spośród których wytypował 11 transakcji, które uznała za najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej. Natomiast z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. H. wynika, iż zastosował on przy wycenie nieruchomości podejście porównawcze – metodę porównywania parami, przyjmując do porównania 4 transakcje nieruchomości zajętych pod drogi, z których wybrał 3 transakcje jako najbardziej odpowiadające wycenianej nieruchomości.

Analizując wskazane powyżej przepisy dotyczące ustalania wysokości odszkodowania i wyceny nieruchomości oraz sporządzone w sprawie operaty szacunkowe należy stwierdzić, iż to w przyjętym przez organy jako podstawa rozstrzygnięcia operacie szacunkowym, określona przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. wartość przedmiotowej nieruchomości jest wartością rynkową, czyli najbardziej prawdopodobną jej ceną możliwą do uzyskania na rynku, określoną z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Należy bowiem podkreślić, iż zastosowanie podejścia porównawczego przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości pozwala na ustalenie "realnej" wartości nieruchomości, w sytuacji gdy przy analizie weźmie się pod uwagę dużą liczbę nieruchomości porównywalnych. Operat szacunkowy z

8 stycznia 2008 r. zawiera ich aż 11, natomiast operat szacunkowy z 28 października 2007 r. jedynie 3, co w ocenie Sądu, wpłynęło na zakres współczynnika korygującego i w konsekwencji nie pozwoliło na ustalenie najbardziej prawdopodobnej ceny możliwej do uzyskania na rynku, przy zastosowanym przez J. H. podejściu porównawczym. Co do zarzutu skarżącego, iż W. K. w przyjętej do porównania grupie nieruchomości podobnych, uwzględniła cenę najwyższą, wskazać należy, że sam fakt, iż określona nieruchomość ma cenę najwyższą, nie wyklucza możliwości jej przyjęcia do porównania przy wycenie nieruchomości. Przede wszystkim należy bowiem dokonując wyboru nieruchomości porównawczych, przy określaniu wartości rynkowej, kierować się ich podobieństwem do nieruchomości szacowanej, a więc ich stanem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym. Rzeczoznawca majątkowy W. K. szczegółowo i przekonywująco wyjaśniła przyczyny przyjęcia do porównania nieruchomości wycenianej najwyżej, wskazując po pierwsze iż przyjęty przez nią dobór nieruchomości podobnych wynikał z rynku, który nie jest jednorodny i występują w nim różnice w cenach, po drogie że nieruchomość wyceniana najwyżej została również przyjęta przez nią do analizy, ze względu na to, iż jest najbardziej podobna i ma cechy najbardziej zbliżone do nieruchomości szacowanej, tj. została wydzielona z obszaru przeznaczonego pod zabudowę wielorodzinną i znajduje się w pobliżu dużego centrum handlowego i dużego węzła komunikacyjnego, przez co najbardziej odzwierciedla cechy przejętej od wnioskodawców nieruchomości. Istotnym w sprawie jest również fakt, co słusznie zauważył organ, iż przy wycenie nieruchomości nie zostały wziętej pod uwagę wartości nieruchomości, które zlokalizowane były najbliżej szacowanej nieruchomości, a których uwzględnienie z pewnością wpłynęłoby na podwyższenie ustalonej w operacie szacunkowym z dnia 8 stycznia 2008 r. wartości przedmiotowej nieruchomości. W związku z powyższym należy wskazać, iż określona w tym operacie wartość nieruchomości została ustalona na poziomie średnim, a uwzględniona spośród transakcji porównywanych cena najwyższa jest cena najbardziej prawdopodobną, z uwagi na duże jej podobieństwo do nieruchomości szacowanej.

Wątpliwości w niniejszej sprawie może jedynie budzić, okoliczność iż w kwestionowanym przez skarżącego operacie szacunkowym zostały przyjęte do porównania nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne, a nie nieruchomości zajęte – jak sporna nieruchomość – pod drogi publiczne oraz, że w procesie porównawczym były brane pod uwagę działki według wartości rynkowej gruntów, z których je wydzielono, co naruszało zasady wynikające z § 36 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W ocenie sądu mimo, iż nie było to w pełni zgodne z § 36 wskazanego rozporządzenia, było to jednak logiczne i odpowiadające zasadom konstytucyjnym, a także zgodne z ustawami regulującymi instytucje ograniczenia i pozbawienia prawa własności za odszkodowaniem oraz problematykę wyceny nieruchomości. Dobór nieruchomości pomocniczych do wyceny przedmiotowej nieruchomości został bowiem dokonany w taki sposób, aby jak najbardziej odzwierciedlać cechy przejętej działki, w tym funkcję przeważającą wśród gruntów przyległych. W tym miejscu należy podkreślić, iż konstytucyjna zasada ochrony własności jest podstawową zasadą Rzeczypospolitej Polskiej, zatem odstępstwo od niej w postaci dopuszczalności pozbawienia właściciela tego podstawowego prawa podmiotowego, po pierwsze musi być uzasadnione szczególnymi okolicznościami (cel publiczny), po drugie odszkodowanie za takie działanie państwa musi spełniać kryterium słuszności i w żadnym wypadku nie może rażąco pogarszać sytuacji właściciela. W związku z tym, podstawowym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego dokonującego wyceny nieruchomości, która stanowi podstawę ustalenia przez organ wysokości odszkodowania, jest określenie wartości tej nieruchomości w sposób najbardziej odzwierciedlający jej realną wartość. Zatem jeżeli rzeczoznawca majątkowy napotyka trudności w doborze nieruchomości porównawczych, ze względu np. na niewielką ich ilość na danym ryku, winien on poczynić wszelkie starania aby wybrać do porównania nieruchomości najbardziej zbliżone do nieruchomości szacowanej, w celu uzyskania rzeczywistej wartości nieruchomości w ramach wybranego przez niego podejścia do wyceny nieruchomości, zachowując przy tym przede wszystkim zasady wynikające z przepisów rangi ustawowej, a dopiero w dalszej kolejności biorąc pod uwagę odpowiednio reguły zawarte w przepisach niższej rangi takich jak rozporządzenia wykonawcze do ustaw. Podkreślenia wymaga, iż w przedmiotowej sprawie wybór sposobu oszacowania działki i doboru nieruchomości porównawczych był zdeterminowany nie tylko okolicznościami faktycznymi sprawy, a więc specyfika przejętej działki która stanowi fragment chodnika przed posesją i która została wydzielona z gruntu mającego funkcję mieszkaniowo-usługową, tego zaś typu wydzielone działki nie sposób porównywać z innym działkami ze wglądu na brak materiał porównawczego w obrocie, ale również zastosowanym w sprawie - celem określenia wartości spornej nieruchomości - podejściem porównawczym, które jak już Sąd wskazał powyżej pozwala ustalić realną wartość nieruchomości tylko jeżeli weźmie się pod uwagę dużą liczbę nieruchomości porównywalnych.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, iż dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. wycena przedmiotowej działki najbardziej odzwierciedlała jej wartość rynkową, albowiem uwzględniała ona cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia i zagospodarowania, a także zawierała ona właściwe podejście i metodę wyceny. Sporządzony zaś przez nią operat szacunkowy został wykonany z większą starannością i rzetelnością, niż operat sporządzony przez J. H., charakteryzował się on logicznością, spójnością i konsekwencją, przedstawiona zaś w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości lepiej odzwierciedla występujące w nim ceny rynkowe, co słusznie zauważył organ odwoławczy. Odszkodowanie orzeczone na podstawie wskazanego operatu szacunkowego, spełnia konstytucyjny wymóg "słuszności" odszkodowania.

Natomiast operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. H., w ocenie Sądu, nie jest wiarygodny, zawiera on zbyt małą ilość nieruchomości pomocniczych do właściwego określenia wartości rynkowej nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, a ponadto nie uwzględnia on zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Uzasadnienie J. H. dokonanej przez niego wyceny spornej nieruchomości nie jest konsekwentne, albowiem w piśmie z dnia 7 sierpnia 2008 r. wskazał on, iż zastosował przy podejściu porównawczym metodę korygowania ceny średniej, podczas gdy ze sporządzonego przez niego operatu szacunkowego wynika, iż przy wycenie nieruchomości zastosowano metodę porównywania parami.

Należy również podkreślić, odnosząc się do zarzutów skarżącego, iż sposób działania organów obu instancji w toku postępowania administracyjnego był zgodny z wyrażoną w art. 7 k.p.a. zasadą prawdy obiektywnej oraz z art. 77 k.p.a., art. 78 k.p.a. i art. 80 k.p.a. W sprawie zostały w sposób wyczerpujący wyjaśnione wszystkie okoliczności faktyczne sprawy, a zebrany w sprawie materiał dowodowy został oceniony wnikliwie, przy uwzględnieniu zasad logicznego rozumowania.

Wobec powyższych ustaleń Sąd uznając, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa, na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji wyroku.