Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 974/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2012-01-25 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1, art. 4 ust. 2pkt 2, art. 60 ust. 1 , art. 64
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 104, art. 138 par. 1 pkt 1,
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit.a,c, art. 200
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Iwona Tomaszewska, Sędziowie Sędzia NSA Elżbieta Makowska, Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz (spr.), Protokolant Katarzyna Skrzetuska-Gajos, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 11 stycznia 2012 r. sprawy ze skargi B. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy z dnia [...] nr [...], II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia niniejszego wyroku, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej B. L. kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania


UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia [...]r. B.L. wystąpiła do Wójta Gminy [...] o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania budynku gospodarczego – sklep spożywczo – przemysłowy – na lokal mieszkalny, działka nr [...].

Wójt Gminy [...] decyzją nr [...]r., na podstawie art. 59 ust. 1 w związku z art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 60 ust. 1 i art. 64 ustawy

z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U.

Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.) odmówił ustalenia warunków zabudowy dla terenu działki nr [...], położonej

w obrębie ewidencyjnym [...] dla wnioskowanej inwestycji.

W uzasadnieniu organ podał, że zgodnie z art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w związku z art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15 poz. 139 z późn. zm.), plan zagospodarowania przestrzennego dla terenu ww. działki przestał obowiązywać z dniem [...]r.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech

i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym gabarytów

i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Na podstawie przeprowadzonej analizy funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu organ stwierdził, że brak jest podstaw do ustalenia warunków zabudowy

i zagospodarowania terenu dla planowanej inwestycji. W wyniku oględzin nieruchomości organ ustalił, że posadowiony budynek nie pełni funkcji usługowej, dla której uzyskano pozwolenie na budowę nr [...], lecz został samowolnie zaadaptowany na cele mieszkalne i obecnie pełni taką funkcję. Jego część wykracza poza teren działki [...] i znajduje się w pasie drogowym. Powyższe oraz wyniki przeprowadzonej analizy a także parametry geometryczne działki nie dają podstaw do ustalenia warunków zabudowy.

Dalej organ wskazał, że nie ma możliwości wyznaczenia dla planowanej inwestycji obowiązującej linii zabudowy w sposób przewidziany w § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu

w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Działka inwestycyjna dostępna jest z drogi gminnej oznaczonej dz. Nr [...]. W obszarze analizowanym brak jest jednolitej linii zabudowy, a budynki usytuowane są w odległości ok. 2-4m od jezdni drogi gminnej. Natomiast § 4 ust. 4 rozporządzenia dopuszcza inne niż określone w ust. 1 wyznaczenie nowej linii zabudowy, ale musi to wynikać z analizy. Natomiast przedmiotowy budynek nie stanowi kontynuacji w zakresie linii zabudowy budynków usytuowanych na działkach sąsiednich. Jego lokalizacja ze względu na wielkość działki uniemożliwia wyznaczenie nowej linii zabudowy. Ponadto stosownie do § 5 ust. 1 ww. rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy do powierzchni działki wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. W przedmiotowej sprawie średni wskaźnik powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki dla obszaru analizowanego wynosi w zaokrągleniu [...], natomiast wskaźnik zabudowy istniejącej na działce [...] jest już wyższy i wynosi [...].

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła B.L. Skarżąca podniosła,

że przedmiotowy budynek, który pierwotnie miał być budynkiem usługowym, jest budynkiem poniemieckim i istniał w dniu wydania pierwszej decyzji o warunkach zabudowy nr [...]r., natomiast powołany przez organ przepis

§ 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury nie dotyczy istniejących budynków.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a w związku

z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia Kolegium wskazało, że sporny budynek nie pełni funkcji usługowej, dla której uzyskano pozwolenie na budowę, ale został samowolnie zaadaptowany na cele mieszkalne. Natomiast stosownie do ugruntowanego stanowiska w orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się,

że sprawca samowoli budowlanej może wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w celu legalizacji samowoli budowlanej wykazując, że wzniesiony obiekt jest zgodny z obowiązującymi przepisami (wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20.12.2007 r. P37/06, Dz. U. z 2007. Nr 297, poz. 1844).

Organ ustalający warunki zabudowy zobowiązany jest przeprowadzić postępowanie stosownie do wytycznych zawartych w art. 61 ustawy oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu

w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 61 ust. 1 ustawy to zabudowa sąsiednia wyznacza możliwości ustalenia warunków zabudowy dla zmiany sposobu zagospodarowania terenu

i zmiany sposobu użytkowania obiektu – art. 59 ust. 1 ustawy; w szczególności

art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy co do kontynuacji nie tylko funkcji istniejącej na danym terenie, ale także pozostałych parametrów, linii zabudowy, wskaźnika zabudowy.

W ocenie organu z zebranego w sprawie materiału jednoznacznie wynika, że nie jest możliwe ustalenie obowiązującej linii zabudowy wg zasad określonych w § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury oraz, że część budynku wykracza poza teren działki nr [...] i znajduje się w pasie drogowym. Takie usytuowanie budynku narusza przepis art. 43 ust. 1 pkt 3 lit. c ustawy o drogach publicznych zgodnie z którym obiekty budowlane przy drogach powinny być usytuowane w odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni co najmniej w terenie zabudowy (gminy) – 6m. Dodatkowo średni wskaźnik zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 60%, a działka nr [...] zabudowana jest w [...]%.

Końcowo organ wskazał, że bez znaczenia w przedmiotowym postępowaniu jest fakt, że sporny budynek jest budynkiem poniemieckim i jego usytuowania nie można zmienić. Budynek ten był budynkiem gospodarczym i zmiana jego sposobu użytkowania na budynek mieszkalny powoduje, że taka zmiana wymaga ustalenia warunków zabudowy zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego B.L. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia zarzuciła jej naruszenie przepisów § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, obrazę przepisów art. 50 oraz 59 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wobec niezastosowania tych przepisów, pominięcie przez organ faktu, iż wzniesiony budynek którego dotyczy wniosek nie jest nowa zabudowa albowiem został wzniesiony przed [...] r. a jego gabaryty i położenie na działce nie były przez nią zmieniane, natomiast podjęta przez nią inwestycja w żaden sposób nie wpływa na położenie budynku na działce.

Uzasadniając skargę B.L. podniosła, że celem złożonego wniosku

o ustalenie warunków zabudowy była zmiana sposobu użytkowania budynku. Przedmiotowy budynek został wybudowany przed rokiem [...], a złożony wniosek

w żaden sposób nie wpływa na zmianę jego usytuowania, jej celem nie jest też jego rozbudowa ani tym bardziej budowa nowego budynku. W ocenie skarżącej błędne jest stanowisko Kolegium, że zmiana sposobu użytkowania wzniesionego przed [...]r. budynku wymaga przeprowadzenia takiego postępowania, jak w przypadku wzniesienia nowego budynku na niezabudowanej działce. Skarżąca podniosła również, że zmiany objęte jej wnioskiem nie wymagają zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego, nie zmieniają jego formy architektonicznej, oraz nie są zaliczone do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, co w konsekwencji powoduje, że w jej sprawie zastosowanie winien mieć przepis art. 50 ustawy z dnia 27 marca 2003 r.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi. Odnosząc się do zarzutów zawartych w skardze organ wskazał, że w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek uzasadniających zastosowanie art. 50 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wnioskowana zmiana sposobu użytkowania budynku gospodarczego na budynek mieszkalny niewątpliwie prowadzi do przekształcenia terenu w sposobie zagospodarowania i do przekształcenia istniejącego obiektu w sposobie użytkowania – prowadząc do zmiany dotychczasowego przeznaczenia, co uzasadnia prowadzenie postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w oparciu o przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i w oparciu o przepisy odrębne. Dodatkowo z poczynionych ustaleń jednoznacznie wynika, że część przedmiotowego budynku znajduje się w pasie drogowym, co narusza art. 43 ust. 1 pkt 3 lit. c ustawy o drogach publicznych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z przepisem art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo

o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3

§ 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) kontrola sprawowana przez sąd administracyjny polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta polega na badaniu, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Podkreślić nadto trzeba, że sąd administracyjny nie jest związany zarzutami ani wnioskami skargi i zawartą w skardze argumentacją. Obowiązany jest natomiast, zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a. do oceny praworządności zachowań organów administracji w danej sprawie. Oznacza to, że podniesione w skardze zarzuty ich uzasadnienie nie są wyłącznym kryterium badania legalności zaskarżonego aktu lub czynności. Sąd ma bowiem obowiązek wziąć pod uwagę wszelkie naruszenia prawa,

a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpatrywanej sprawie, niezależnie od żądań i zarzutów podniesionych w skardze i dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet gdy dany zarzut nie został podniesiony.

Wnioskiem z dnia [...] r. B.L. zwróciła się do Wójta Gminy o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania budynku gospodarczego – sklep spożywczo – przemysłowy – na lokal mieszkalny, działka nr [...].

Bezsporny jest fakt, że w chwili złożenia tego wniosku dla terenu, na którym zaplanowano inwestycję nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zatem, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego polegająca na zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego ("przebudowa budynku gospodarczego na mieszkalny") wymaga ustalenia, w drodze decyzji warunków zabudowy (art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r.

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.).

Wydanie takiej decyzji jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 tej ustawy, tj.

1/ co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań nowej zabudowy

w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2/ teren ma dostęp do drogi publicznej;

3/ istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu (...), jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4/ teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze lub nieleśne, albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5/ decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Zatem uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego uzależnione będzie od zgodności inwestycji z przepisami odrębnymi, a ponadto od spełnienia łącznie wymogów sformułowanych w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 ww. ustawy, bez wyłączenia zasady dobrego sąsiedztwa, zwłaszcza w zakresie kontynuacji funkcji zabudowy.

W przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego, zasada dobrego sąsiedztwa przejawiać się będzie w konieczności dostosowania nowego sposobu użytkowania budynku do tego użytkowania, które charakteryzuje dotychczasową zabudowę na konkretnym obszarze.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu istniejącego sprowadza się bowiem

do faktycznego przekształcenia konkretnej nieruchomości w związku ze zmianą jej funkcji.

W kontekście art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy wymóg kontynuacji funkcji oznacza, że projektowane przedsięwzięcie mieścić się musi w graniach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów.

Oceny, czy zostały spełnione przesłanki określone w art. 61 ust. 1 ustawy

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym winno się dokonać po uprzednim przeprowadzeniu, stosownie do przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588), analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Przedmiotem sporu w rozpoznawanej sprawie jest spełnienie przez planowaną inwestycję warunku dobrego sąsiedztwa bowiem w ocenie organów administracji nie jest możliwe ustalenie obowiązującej linii zabudowy wg zasad określonych w § 4 rozporządzenia, nadto organ wskazał, że część budynku wykracza poza teren działki nr [...] i znajduje się w pasie drogowym, co narusza przepis art. 43 ust. 1 pkt 3 lit. c ustawy o drogach publicznych oraz, że średni wskaźnik zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 60% natomiast działka nr [...] jest zabudowana w [...]%.

Ustosunkowywując się do powyższego w pierwszej kolejności należy wskazać, że w celu ustalenia zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy

i zagospodarowania terenu w zakresie warunków o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż [...] m.

Z map znajdujących się w aktach sprawy, w tym mapy stanowiącej część graficzną wyników analizy, wynika, że organ dokonał analizy terenu na obszarze wytyczonym na nieznanych Sądowi zasadach.

Obszar analizowany wyznaczony bowiem został, co mogło mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, na mapie, która nie zawiera zobrazowania całości wymaganego prawem obszaru. Należy wskazać, iż skoro wokół działki budowlanej należy wyznaczyć obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, a jednocześnie nie mniejszej niż [...]m, to oczywistym jest,

że działka, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy musi znajdować się w środku tego obszaru, tj. być położona w jego centralnym miejscu, w równej odległości od wszystkich granic tego obszaru (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. Z 10 listopada 2010 r., sygn. akt II SA/Go 613/10, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 19 kwietnia 2011 r., sygn. akt IV SA/Po 158/11).

W przedmiotowej sprawie obszar analizowany wyznaczony został nie w formie okręgu bądź owalu, lecz w formie prostokąta, w którym analizowana działka nie znajduje się nawet w jego centralnym miejscu. Przy czym z akt sprawy nie wynika dlaczego obszar analizowany został określony akurat w ten sposób, jak też jakie były przyczyny jego zwężenia w niektórych kierunkach. Natomiast obowiązkiem organu jest uzasadnienie dlaczego przyjął taki, a nie inny obszar, a uzasadnienie dla przyjętej wielkości obszaru analizowanego winno spełniać warunki określone w art. 107 § 3 K.p.a. i przekonywać stronę o słuszności tego wyboru. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się, że wadliwe ustalenie granic obszaru analizowanego jest przeszkodą uniemożliwiającą właściwe określenie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 4 września 2007 r., II SA/Po 334/07, Lex nr 376849). W tej sytuacji należy stwierdzić, że dokonana w sprawie analiza jest niepełna, nie objęła bowiem całego wymaganego prawem minimalnego obszaru wokół działki [...]. uchybienie to jest na tyle istotne, że na obszarze, który nie został poddany analizie mogą znajdować się działki dostępne z tej samej drogi publicznej zabudowane w sposób, który pozwoli na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.

Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (§ 4 ust.3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 , § 4 ust. 4).

Argument organu o braku możliwości ustalenia obowiązującej linii zabudowy wg zasad określonych w § 4 rozporządzenia, nie jest możliwy do skontrolowania

z uwagi na wyznaczenie zbyt wąskiego obszaru analizowanego. Jednakże należy wskazać, że przepis § 4 ust. 4 rozporządzenia dopuszcza inne wyznaczenie obowiązującej nowej linii zabudowy, gdy nie jest możliwe wyznaczenie jej poprzez przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wystarczy jedynie, by ustalenia analizy pozwalały przyjąć, że planowana zabudowa odpowiadała zabudowie już istniejącej, znajdującej się w granicach obszaru analizowanego, zwłaszcza zaś, by z ustaleń analizy wynikało, że możliwe jest wyznaczenie nowej linii zabudowy w odniesieniu do tożsamej zabudowy w tym obszarze, znajdującej się na innych działkach. Przy czym § 4 ust. 4 rozporządzenia nie wyklucza ustalenia linii zabudowy na podstawie analizy zabudowy nieruchomości usytuowanych przy innej drodze, ale mających dostęp do tej samej drogi publicznej. Prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego, mogłoby pozwolić na ustalenie innych parametrów dla planowanej inwestycji, chociażby w oparciu o budynki mieszkalne znajdujące się na ul. [...].

Ustalając wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku

do powierzchni działki, organ w żaden sposób nie uzasadnił, dlaczego w przedmiotowej sprawie nie zastosował przepisu § 5 ust. 2 rozporządzenia, który dopuszcza wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Również argument, że część budynku znajduje się w pasie drogowym nie ma oparcia w przepisach. Powoływany przez organ przepis art. 43 ustawy o drogach publicznych statuuje generalny obowiązek zachowania, w szczególności ze względów bezpieczeństwa, odpowiedniej odległości pomiędzy obiektami budowlanymi zlokalizowanymi przy drodze, a zewnętrzną krawędzią jezdni. Zakres przedmiotowy ww. przepisu obejmuje "usytuowanie" obiektów budowlanych od drogi, a "nie dotyczy sytuowania drogi względem istniejącego obiektu budowlanego". Pojęcie "sytuowanie", którym posłużył się ustawodawca w art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych, należy rozumieć nie tylko jako odległość obiektu budowlanego od krawędzi jezdni, lecz także jednocześnie sformułowanie to wskazuje, kiedy w procesie powstawania obiektu przepis ten znajduje zastosowanie. W tej sytuacji interpretacja tego przepisu nie może abstrahować od unormowań Prawa budowlanego. Zatem przepis art. 43 ust. 1 ww. ustawy odnosi się do nowej zabudowy. W rozpoznawanej sprawie mamy natomiast do czynienia z budynkiem wzniesionym przed [...] r.

W tym stanie rzeczy należało uchylić zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, co Sąd orzekł na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c.

Ponownie rozpoznając sprawę organ w całości powtórzy postępowanie

w przedmiocie wydania warunków zabudowy, mając na względzie przedstawione wyżej rozważania i bacząc, by postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy zostało przeprowadzone z poszanowaniem wszystkich obowiązujących w tym zakresie przepisów.

O zwrocie kosztów orzeczono w punkcie III wyroku na podstawie art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.