Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 964/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2022-11-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję organu II i I instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie: Przewodniczący: Sędzia WSA Paweł Darmoń Sędziowie: WSA Mirosław Bator (spr.) WSA Magda Froncisz po rozpoznaniu w dniu 29 listopada 2022 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi K. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 19 maja 2022 r. nr SKO.GN/4160/25/2022 w przedmiocie odmowy zatwierdzenia podziału nieruchomości 1/ uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; 2/ zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz K. B. kwotę 697 (sześćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania


UZASADNIENIE

Burmistrz Miasta i Gminy Skawina decyzją z dnia 20 stycznia 2022 r. nr MG.6831.71.2020 działając na podstawie art. 93 ust. 1, 3, art. 96 ust. 1, art. 97 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz art. 104 K.p.a., po rozpatrzeniu wniosku K. B. odmówił zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości położonej w obrębie W. , gm. Skawina, stanowiącej działki ewidencyjne nr [...] o pow. 1,0604 ha, nr [...] o pow. 0,1367 ha, objętej księgą wieczystą nr [...] na działki: nr [...] o pow. 0,0900 ha, nr [...] o pow. 0,5660 ha, nr [...] o pow. 0,5411 ha, przedstawionego na mapie z projektem podziału działek, przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego prowadzonego przez Starostę Krakowskiego w dniu 11.10.2021 r. za numerem [...], sporządzonej przez [...] Biuro Geodezji i Wycen Nieruchomości. W uzasadnieniu organ wskazał, że stosownie do treści art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Ponadto zgodnie z art. 93 ust. 3 ww. ustawy podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nnieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Przepisu nie stosuje się w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6. Postanowieniem z dnia 16.02.2021 r. Burmistrz Miasta i Gminy Skawina pozytywnie zaopiniował projekt podziału działek nr [...], [...] poł. w obrębie W. , gm. Skawina jako zgodny z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Skawina w jej granicach administracyjnych -etap I zatwierdzonego Uchwałą nr XVII/217/16 Rady Miejskiej w Skawinie z dnia 23 marca 2016 r. Na etapie opiniowania wstępnego projektu podziału z ustaleniami planu miejscowego organ odnosi się tylko do jego zgodności z planem miejscowym pod względem przeznaczenia terenu i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Na tym etapie natomiast nie są rozpatrywane inne kwestie związane z dopuszczalnością dokonania podziału nieruchomości, w tym dostęp do drogi publicznej projektowanych do wydzielenia działek. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26.05.2020 r. sygn. akt I OSK 1727/19 opiniując zgodność projektu podziału nieruchomości z postanowieniami zawartymi w planie, uprawniony organ musi wykazać, że projekt podziału stwarza lub nie, hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie miejscowym. Ocena ta dotyczy całości nieruchomości, to jest każdej z działek, która miałaby powstać na skutek podziału. Organ opiniujący powinien zatem ograniczyć swoje badanie zgodności przedstawionego projektu podziału nieruchomości z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie powinien natomiast badać dalszych warunków możliwości podziału działki. Mając na uwadze powyższe przed wydaniem decyzji administracyjnej organ bada również kwestię dostępności do drogi publicznej projektowanych do wydzielenia działek. Przedmiotowa nieruchomość położona jest przy drodze publicznej powiatowej. Zgodnie z przedłożonym przez wnioskodawcę wstępnym projektem podziału działek nr [...],[...] pół. w W. gm. Skawina dostęp do drogi publicznej dla nowo wydzielanych działek oznaczonych na wstępnym projekcie literami A, B, C ma być zapewniony bezpośrednio z drogi publicznej (działki nr [...]). Pismem z dnia 16.10.2020 r. Zarząd Dróg Powiatu Krakowskiego negatywnie zaopiniował wstępny projekt podziału działek nr [...], [...] pół. w W. , gm. Skawina, pod kątem obsługi komunikacyjnej od strony drogi powiatowej nr 1786K (działka drogowa nr [...]). Jednocześnie Zarząd Dróg Powiatu Krakowskiego wskazał Wnioskodawcy dwa warianty umożliwiające uzyskanie pozytywnej opinii odnośnie obsługi komunikacyjnej nowo wydzielanych działek. W piśmie z dnia 16.10.2020 r. Zarząd Dróg Powiatu Krakowskiego nawiązuje do wcześniejszego pisma z dnia 12.06.2020 r., które odnosi się do pierwotnej koncepcji podziału nieruchomości i podtrzymuje zawarte w nim stanowisko. Zarząd Dróg Powiatu Krakowskiego zwraca uwagę, że jest zobowiązany kierować się naczelną zasadą bezpieczeństwa w ruchu drogowym. Nadmienia, że ograniczenie liczby i częstości zjazdów wynika z tego, że każdy zjazd z drogi, z uwagi na pełnione funkcje stanowi dodatkowy punkt kolizji, tj. stwarza zagrożenie bezpieczeństwa ruchu panującego na drodze. Z treści pism Zarządu Dróg Powiatu Krakowskiego wynika, że nieruchomość podlegająca podziałowi posiada dwa istniejące zjazdy poprzez które powinna być zapewniona obsługa komunikacyjna do nowo wydzielanych działek i nie ma możliwości bezpośredniego skomunikowania z drogą publiczną projektowanej do wydzielenia działki oznaczonej na wstępnym projekcie podziału działek literą A, a na projekcie podziału działek numerem [...]. Pismem z dnia 10.11.2020 r. wnioskodawca zaskarżył opinię Zarządu Dróg Powiatu Krakowskiego z dnia 16.10.2020 r.. W związku z powyższym, działając na podstawie art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami organ zwrócił się do Zarządu Dróg Powiatu Krakowskiego o przedstawienie stanowiska w sprawie zarzutów K. B. zawartych w piśmie z dnia 10.11.2020 r. do opinii z dnia 16.10.2020 r. oraz udzielenia informacji o podtrzymaniu lub zmianie stanowiska zawartego w piśmie z dnia 16.10.2020 r. w sprawie obsługi komunikacyjnej projektowanych do wydzielenia działek. Zarząd Dróg Powiatu Krakowskiego pismem z dnia 08.01.2021 r. przesłał odpowiedź skierowaną do K. B. z dnia 14.12.2020 r. W piśmie z dnia 14.12.2020 r. Zarząd Dróg Powiatu Krakowskiego podtrzymał stanowisko odnośnie negatywnej opinii w zakresie obsługi komunikacyjnej nowo wydzielanych działek, oznaczonych na wstępnym projekcie literami A, B, C od strony drogi powiatowej. Zarząd Dróg Powiatu Krakowskiego wyjaśnił, że powyższe stanowisko podyktowane jest istniejącym zagospodarowaniem pasa drogowego drogi powiatowej nr 1786K, gabarytami działki oraz lokalizacjami zjazdów w bliskiej odległości od siebie. Ponadto wskazał, że naczelną zasadą przy podziale nieruchomości przyległych do dróg publicznych jest zachowanie wymogów wynikających z przepisów odrębnych, w tym ustawy o drogach publicznych, rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zarząd Dróg Powiatu Krakowskiego nadmienił również, że w piśmie z dnia 16.10.2020 r. przedstawił dwa warianty umożliwiające uzyskanie pozytywnej opinii odnośnie obsługi komunikacyjnej nowo wydzielanych działek z działek nr [...], [...] poł. w W. . W toku postępowania wnioskodawca nie przedłożył nowego projektu podziału nieruchomości uwzględniającego zaproponowany przez Zarząd Dróg Powiatu Krakowskiego wariant zapewnienia w sposób pośredni dostępu do drogi publicznej projektowanej do wydzielenia działki nr [...]. W wyroku z dnia 5.10.2016 r. sygn. akt II SA/Wr 467/16 Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu wskazał, że zapewnienie dostępu do drogi publicznej polega przede wszystkim na tym, że działka przylega do pasa drogowego drogi publicznej i istnieje możliwość urządzenia zjazdu z tej działki na tę drogę (dostęp bezpośredni). Natomiast stosownie do treści art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Jest to tzw. pośredni dostęp działek do drogi publicznej (wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 05.10.2016 r. sygn. akt II SA/Wr 467/16). Powyższy pogląd w sprawie zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla nowo wydzielanych działek prezentuje również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 10.01.2020 r. sygn. akt I SA/Wa 2232/19 oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 12.10.2017 r. sygn. akt IISA/Sz754/17. Zgodnie z pismami Zarządu Dróg Powiatu Krakowskiego projektowana do wydzielenia działka nr [...] nie posiada zjazdu z drogi publicznej powiatowej i jak wynika z treści tych pism Zarząd Dróg Powiatu Krakowskiego nie przewiduje możliwości zapewnienia nowo wydzielanej działce nr [...] bezpośredniego dostępu do drogi publicznej poprzez nowy zjazd. Mając na uwadze stanowisko Zarządu Dróg Powiatu Krakowskiego oraz orzecznictwo organ uznał, że nie jest spełniony warunek zapewnienia dostępu do drogi publicznej wszystkim projektowanym do wydzielenia działkom, o którym mowa w art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W orzecznictwie wskazuje się, że możliwość urządzenia zjazdu, w celu zapewnienia bezpośredniego dostępu do drogi publicznej nowo wydzielanym działkom determinuje spełnienie warunku o dostępie do drogi publicznej projektowanych do wydzielenia działek, określonego w art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Od tej decyzji odwołanie złożył K. B. podnosząc, że nie zgadza się z stanowiskiem wyrażonym w zaskarżonej decyzji przez organ I instancji. Odwołujący się wskazał, że zgodnie z przyjętym w orzecznictwie i doktrynie stanowiskiem, zapewnienie dostępu do drogi publicznej (art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami) przejawia się przede wszystkim w przyleganiu wydzielonej działki gruntu do działki drogowej drogi publicznej z możliwością uzyskania do niej zjazdu. W przedmiotowej sprawie, taka sytuacja ma miejsce, ponieważ wydzielone działki posiadają dostęp do drogi publicznej, zatem nie została spełniona przesłanka negatywna, określona w powołanym przepisie. Ponadto nadmienił, że treść art. 97 ust. 1 a ustawy o gospodarce nieruchomościami określa, jakie dokumenty należy przedłożyć do wniosku o podział nieruchomości i nie ma wśród nich zezwolenia na lokalizację zjazdu, co oznacza, że na etapie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości odnoszenie się do usytuowania zjazdu jest przedwczesne i nie należy do kompetencji organu rozpatrującego wniosek o podział nieruchomości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 19 maja 2022 r. nr SKO.GN/4160/25/2022 utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ stwierdził, że jak wskazują akta sprawy, w szczególności postanowienie o zgodności projektowanego podziału działek: nr [...] i nr [...] w W. proponowany podział nastąpił w oparciu o plan miejscowy Gminy Skawina i organ I instancji zaopiniował ten podział pozytywnie. Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 10 stycznia 2020r. sygn. akt I SA/Wa 2232/19, warunkiem dopuszczalności podziału nieruchomości jest jego zgodność z ustaleniami planu miejscowego, a jednocześnie podział musi gwarantować każdej z nowo wydzielonych działek gruntu dostęp do drogi publicznej. (...). Celowe jest tworzenie tylko takich nowych działek, które poza zgodnością z ustaleniami planu miejscowego zarówno w zakresie przeznaczenia terenu, jak i możliwości ich zagospodarowania będą jednocześnie posiadały samodzielny dojazd do drogi publicznej. Z materiałów sprawy wynika, że Zarząd Dróg Powiatu Krakowskiego negatywnie zaopiniował przedstawiony projekt podziału działek nr [...] i nr [...] w W. (działki: A, B i C), pod względem obsługi komunikacyjnej od strony drogi powiatowej nr 1786K, ponieważ projekt ten zakłada w bliskiej odległości istnienie trzech zjazdów, przy czym obecnie działka oznaczona symbolem A nie posiada zjazdu, a dojazd do niej może się odbywać poprzez istniejący zjazd indywidualny, który miałby po podziale zapewnić obsługę działki oznaczonej symbolem B. Zarządca drogi zwrócił uwagę, że w celu uzyskania jego pozytywnej opinii należy przedłożyć nowy projekt podziału działek, w którym obsługę komunikacyjną nowo wydzielonych działek należy zaprojektować poprzez istniejące obecnie dwa zjazdy lub wydzielić na działce B projektowaną służebność przejazdu pasem o szerokości 4,50 m na rzecz każdoczesnych właścicieli nowoprojektowanej działki A.

Na tę decyzje skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniósł K. B. zarzucając naruszenie:

1/ art. 7 w związku z art. 77 w związku z art. 77 § 1 w związku z art. 80 w związku w związku z art. 107 §3 w związku z art. 138 §1 pkt 1 K.p.a. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, a to brak podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, niewyczerpujące rozpatrzenie materiału dowodowego w przedmiocie przylegania działki do pasa drogowego i dowolną ocenę pism Zarządu Dróg Powiatu Krakowskiego z dnia 12 czerwca oraz z dnia 16 października 2020 roku, co w ostateczności spowodowało wydanie wadliwej decyzji;

2/ art. 106 §1 K.p.a. poprzez jego zastosowanie, a to uzależnienie treści decyzji od stanowiska zajętego przez Zarząd Dróg Powiatu Krakowskiego, mimo iż przepis prawa nie uzależnia wydania decyzji w przedmiocie zatwierdzenia podziału nieruchomości od stanowiska przyjętego przez zarządcę drogi, co spowodowało wydanie odmownej decyzji;

3/ art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niewłaściwe zastosowanie a to uznanie, iż projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej, podczas gdy działki posiadają dostęp do drogi publicznej z uwagi na przyleganie do pasa drogowego drogi publicznej i istnieje możliwość urządzenia zjazdu z działki na drogę publiczną, co spowodowało w konsekwencji wydanie decyzji odmawiającej zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości;

4/ art. 97 ust. 1a ugn poprzez jego niezastosowanie, a to nieuwzględnienie iż zgodnie z przepisami w postępowaniu administracyjnym o podział nieruchomości nie jest niezbędne przedłożenie zezwolenia na lokalizację zjazdu, wobec tego aprobata zarządcy drogi w zakresie podziału nieruchomości nie jest niezbędne, co w konsekwencji spowodowało wydanie zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu rozwinięto powyższe zarzuty w konkluzji wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o jej oddalenie podtrzymując przy tym argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji i postanowień z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych - o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia

Kontroli sądu w niniejszym postępowaniu poddana jest ocena legalności postanowienia w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości, działki nr [...], na działki [...], [...] i [...]. Przyczyną odmowy zatwierdzenia projektu podziału było to, że zgodnie z opinią przedstawioną przez Zarząd Dróg Powiatu Krakowskiego działka nr [...] mimo, że przylega do drogi powiatowej nie ma dostępu do drogi publicznej. Brak bowiem możliwości zapewnienia działce zjazdu do tej drogi z przyczyn bezpieczeństwa - trzy zbyt blisko siebie zlokalizowane zjazdy. W ocenie sądu decyzja ta jest wadliwa.

Zgodnie z art. 93 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 z późn. zm.) podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94 (ust 1). Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Przepisu nie stosuje się w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1(ust 4).

Z kolei przepis art. 97 ust 1a zawiera katalog dokumentów dołączanych do wniosku o zatwierdzenie projektu podziału. W przepisie tym brak wymogu uzyskania (dołączenia do wniosku) opinii zarządcy drogi w przedmiocie projektowanego podziału, co do możliwości zlokalizowania zjazdu do drogi publicznej z nowo wydzielonej działki. Także przepis art. 93 ustawy takiego wymogu nie wprowadza. Rację ma skarżący, że a aktualnym porządku prawnym opinia do projektowanego podziału nieruchomości musi być załączona do wniosku jedynie co do zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którą to opinię wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta (art. 93 ust 4 ustawy). W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1 tj. między innymi czy proponowany podziału nieruchomości nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi. Opinia ta wydawana jest w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (art. 93 ust 5 ustawy).

Przepisami odrębnymi o których mowa w art. 93 ust 1 pkt 1 ustawy są także przepisy ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1693 z późn. zm.). Kompleksowa wykładnia przepisu art. 93 ust 4 ustawy oraz art. 94 ust 1 w ocenie sądu prowadzi do wniosku, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta opiniuje projekt podziału nieruchomości kompleksowo, przy czym jeżeli dany teren jest objęty zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego opinia ta dotyczy zgodności proponowanego podziału z zapisami tego planu, także w zakresie spełnienia wymogu z art. 93 ust 3 ustawy (dostęp do grogi publicznej), jeżeli natomiast nieruchomość taka nie jest objęta zapisami planu miejscowego, organ ten opiniuje te kwestie jedynie w oparciu o przepisy takie jak ustawa o drogach publicznych, Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 24 czerwca 2022 r. w sprawie przepisów techniczno-budowlanych dotyczących dróg publicznych (Dz. U. poz. 1518) czy w końcu ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 z późn. zm.). Nie ma bowiem podstaw by uznać, że opinia ta ma inny zakres (co do dostępności działki do drogi publicznej) w zależności od tego czy dana nieruchomość jest objęta zapisami planu miejscowego czy też nie. Opinia ta ma przy tym zaskarżalny charakter. Jest więc poddana kontroli instancyjnej, także sądowej – nie może zatem dowolnie kształtować sytuacji prawnej w jakiej znajduje się podmiot ubiegający się o podział nieruchomości.

Organ administracji dokonuje zatem własnych ustaleń (mając także na uwadze opinię w przedmiocie o którym mowa wyżej) samodzielnie, także w zakresie spełnienia przesłanki dostępności nowo utworzonej działki do drogi publicznej. Organ w tym zakresie nie może powoływać się na opinię podmiotu, który w postępowaniu o podział nieruchomości kompetencji do wydawania opinii nie ma. Opinii takiej nie można też weryfikować pod względem jej legalności.

Kwestia dostępności działki do drogi publicznej nie jest uzależniona od tego czy nowo wydzielona działka ma urządzony zjazd do takiej drogi, ale czy potencjalnie taki zjazd może być urządzony. Nie można wykluczyć sytuacji, że działka przylega do drogi publicznej ale nie można do tej drogi urządzić zjazdu np. przylega do autostrady. Oceny takiej, jak mowa wyżej, winien dokonać sam organ wydający decyzję podziałową mając jednocześnie na uwadze opinię, o której mowa w art. 93 ust 4 ustawy a także przepisy warunkujące możliwość dokonania podziału. Brak jednak podstaw by organ odmawiał zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości z powołaniem się na opinię, która w sprawie nie powinna być wydana, bo brak ku temu podstaw prawnych. Jeżeli zdaniem organu brak możliwości zlokalizowania na projektowanej nowo wydzielonej działce zjazdu do drogi publicznej - w tym wypadku powiatowej, to winien wskazać przepisy, które urządzenie takiego zjazdu uniemożliwiają. Jak mowa wyżej organ zatwierdzający projekt podziału nieruchomości nie może powoływać się na okoliczności wynikające z opinii wydanej przez organ, który zgodę na realizację zjazdu zgodę wydaje lub jej odmawia, nie wskazując jakie w zaistniałym stanie faktycznym regulacje zakazują realizacji zjazdu z tej działki na drogę publiczną.

Sama realizacja zjazdu z działki budowlanej na drogę publiczną w ocenie sądu, to kwestia rozpoznawaną na innej płaszczyźnie, mianowicie w postępowaniu poprzedzającym możliwość wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Zgodnie bowiem z art. 29 ustawy o drogach publicznych, budowa lub przebudowa zjazdu należy do właściciela lub użytkownika nieruchomości przyległych do drogi, po uzyskaniu, w drodze decyzji administracyjnej, zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu, z zastrzeżeniem ust. 2. (ust 1).

Zezwolenie na lokalizację zjazdu, o którym mowa w ust. 1, wydaje się na czas nieokreślony, z zastrzeżeniem ust. 5. W zezwoleniu na lokalizację zjazdu określa się miejsce lokalizacji zjazdu i jego parametry techniczne, a w zezwoleniu na przebudowę zjazdu - jego parametry techniczne, a także zamieszcza się, w przypadku obu zezwoleń, pouczenie o obowiązku:

1) przed rozpoczęciem robót budowlanych: a) dokonania czynności wymaganych przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, b) uzyskania zezwolenia zarządcy drogi na prowadzenie robót w pasie drogowym;

2) uzgodnienia z zarządcą drogi projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego zjazdu - o ile projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlanego jest wymagany.

3a. Zezwolenie, o którym mowa w ust. 1, dołącza się do wniosku o pozwolenie na budowę oraz zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych, o których mowa w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (ust 2).

Z przepisów tych wynika, że zezwolenie na lokalizację zjazdu (określając jednocześnie miejsce lokalizacji tego zjazdu i jego parametry techniczne), wydaje w formie decyzji administracyjnej (a więc z pełnym zabezpieczeniem procesowym potencjalnego inwestora) zarządca drogi. Po drugie wydanie tej decyzji jest częścią procesu budowlanego - projekt zagospodarowania działki lub terenu nie może być bowiem zatwierdzony przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, jeżeli nie zostanie uzgodniony z zarządcą drogi zjazd. Rozstrzyganie tej kwestii na etapie podziału nieruchomości wydaje się być przedwczesne. Organ zatwierdzający projekt podziału nieruchomości ma jedynie ocenić, czy potencjalnie istnieje możliwość zakomunikowania tej działki z drogą publiczną. Jeżeli w ocenie organu nowo wydzielona działka nie ma dostępu do drogi publicznej organ winien rozważyć możliwość jaką daje mu przepis art. 99 ustawy. Stanowi in, że

jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, o których mowa w art. 93 ust. 3, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione. Za spełnienie warunku uważa się także sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

Jedynym warunkiem jaki musi być przy wydaniu tego typu decyzji spełniony, to kwestia własnościowa działek po których ma być urządzona służebność drogowa (przechodu i przejazdu). Mianowicie nieruchomość lub nieruchomości te muszą stanowić własność podmiotu dokonującego podziału działek – adresata decyzji. Organ nie jest przy tym zobowiązany ani nawet uprawniony do wskazywania jak służebność ta ma przebiegać. (por. wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 22 czerwca 2021 r. II SA/Rz 671/21, Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 24 czerwca 2020 r. I SA/Wa 769/20, Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 25 lutego 2022 r. II SA/Kr 1341/21, Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 13 listopada 2019 r. II SA/Po 290/19.

Mając na uwadze wyżej wskazane okoliczności sąd, na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a oraz lit c, orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku. W kwestii kosztów Sąd orzekł, jak w pkt 2 sentencji wyroku, na podstawie art.200 w związku z art. 205 § 1 P.p.s.a.