Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 506/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2011-06-16 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a ust. 1 art. 149 art. 154
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 4 pkt 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Dnia 16 czerwca 2011 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia NSA Anna Stępień Sędziowie Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska (spr.) Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska Protokolant asystent sędziego Marcelina Chmielecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 czerwca 2011 roku sprawy ze skargi J. O. i L. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej spowodowanej jej podziałem - oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., decyzją z dnia [...], po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez J. i L. O. od decyzji Prezydenta Miasta Ł. nr [...] z dnia [...], orzekającej o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości 4.500,00 zł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej, położonej w Ł. przy ul. A. 131, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] (przed podziałem), w obrębie [...] o powierzchni 7.083 m2, uregulowanej w księdze wieczystej [...] spowodowanego jej podziałem na działki nr [...] i [...], utrzymało w mocy wskazaną decyzję organu pierwszej instancji.

Decyzja organu odwoławczego została wydana na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.) i art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)

W jej uzasadnieniu Kolegium wyjaśniło, iż wskazaną decyzją z dnia [...], Prezydent Miasta Ł. orzekł o ustaleniu przedmiotowej opłaty adiacenckiej.

Od tejże decyzji odwołanie wnieśli J. i L. O., którzy zakwestionowali sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, na podstawie którego opłata adiacencka została ustalona. Strony wskazały, iż w sporządzonym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy pominął wiele istotnych uwarunkowań, które w znaczącym stopniu wpływają na dokonanie wyceny przedmiotowej nieruchomości, jak:

- wytyczenie pasa gruntu od strony ulicy A. o powierzchni około 300m2, jako zabezpieczenie na potrzeby miasta, przeznaczonych na poszerzenie ulicy A. Powierzchnia nieruchomości przeznaczona na poszerzenie drogi całkowicie została wyłączona z posiadania odwołujących się;

- nadto za pasem gruntu przeznaczonego na poszerzenie ulicy A. znajdują się media: rurociąg gazowy, rurociąg wodny, linia podziemna wysokiego napięcia, linia napowierzchniowa wysokiego napięcia, słup wysokiego napięcia. Teren zajęty pod owe media stanowi 750m2 i jest całkowicie nieprzydatny do celów urbanistycznych.

Poza tym strony wskazały, iż działka nr [...], która była obiektem sprzedaży, a później przyłączenia do działki nr [...] przedzielona była drogą wewnętrzną, nie miała dostępu do drogi publicznej, jak i również do mediów. Działka nr [...] była integralną częścią nieruchomości odwołujących się, powinna być wyceniona, jako działka w przedziale >5000 m2. Dodatkowo zaś, wskutek układu granic sąsiedniej działki, działka nr [...] została rozdzielona na dwie połowy, co spowodowało że połowa nieruchomości została pozbawiona dostępu do drogi publicznej oraz mediów.

W konkluzji odwołujący się stwierdzili, iż wycena rzeczoznawcy majątkowego została dokonana nierzetelnie. Wprawdzie rzeczoznawca wykazał utrudnienia (choć nie wszystkie) na wycenianej nieruchomości, lecz nie uwzględnił tych utrudnień w wycenie. Wprost przeciwnie, użył skali porównawczej w stosunku do innych podobnych działek, lecz nie mających takich wad jak sporna działka.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. w uzasadnieniu wskazanej na wstępie decyzji z dnia [...] wyjaśniło, iż podział przedmiotowej nieruchomości został zatwierdzony decyzją Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], nr [...]. Decyzja ta stała się ostateczna z dniem 25 września 2008r. Uchwałą nr [...] (Dz. Urz. Woj. [...] z [...], Nr [...], poz. [...]) Rada Miejska w Ł. ustaliła na terenie miasta stawkę procentową opłaty adiacenckiej na poziomie 30% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed i po podziale. Wzrost wartości nieruchomości na skutek podziału został wykazany w sporządzonym w dniu 20 października 2010r. przez rzeczoznawcę majątkowego K. W. operacie szacunkowym.

Organ wskazał, że przedmiotową opłatę adiacencką ustalono na podstawie operatu szacunkowego, w którym przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej biegły ustalił, iż wartość nieruchomości nr [...] przed podziałem wynosiła 1 049 000 zł, zaś po podziale odpowiednio: [...] - 144 000, a [...] - 920 000, co razem daje kwotę 1 064 000. Wzrost wartości szacowanej nieruchomości wynosi zatem 15000 zł., co przy zastosowaniu 30% procentowej stawki opłaty adiacenckiej daje kwotę opłaty równą 4.500,00 zł.

Dalej Kolegium wskazało, że w niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Skoro zarówno podejście wyceny (tj. podejście porównawcze), jak i metoda zastosowana przez rzeczoznawcę majątkowego przy dokonaniu oszacowania wartości gruntu są dopuszczone obowiązującymi normami prawa, to trudno, zdaniem organu, uznać, by przedłożony w sprawie operat szacunkowy w tym zakresie był wadliwy i nie mógłby być uznany za skuteczny dowód w sprawie. Operat zawiera także pozostałe elementy wymagane dla operatu szacunkowego. W ocenie Kolegium, operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości.

Dodatkowo organ odwoławczy wskazał, iż sporządzony operat szacunkowy nie zawiera również innych wad, które dyskwalifikowałaby go, jako skuteczny dowód dający podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej. Przedstawionej wycenie nie można skutecznie zarzucić zawyżenia wartości działek. Rzeczoznawca wskazał także na podstawy prawne sporządzenia operatu szacunkowego, przedstawił zastosowany w operacie tok rozumowania i proces dochodzenia do wartości przedmiotowej nieruchomości, a także wskazał na znane mu prawa i zasady funkcjonujące na rynku nieruchomości. Opinia w sposób jednoznaczny wskazuje na to, iż podział nieruchomości spowodował oczywisty wzrost jej wartości.

W ocenie Kolegium operat szacunkowy złożony w przedmiotowej sprawie, odpowiada ustawowym wymogom formalnym, a biegły spełnia warunki określone w art. 174 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium uznało je za bezzasadne, bowiem dla potrzeb wyceny nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy przeanalizował lokalny rynek niezabudowanych nieruchomości gruntowych (własność), zlokalizowanych na obszarze miasta Ł., których tereny przeznaczone i nabywane były na cele produkcyjno - usługowe, gdzie funkcją wiodącą jest funkcja przemysłowa (produkcyjna). Z analizy rynku wykluczono tereny mało podobne w zakresie funkcji do przedmiotu wyceny. Ze względu na narożny charakter działek, które składają się na wycenianą nieruchomość, biegły do wyceny nieruchomości przed podziałem i po podziale posłużył się obserwacjami z rynków nieruchomości o powierzchniach do 5000 m2 (określając wartość rynkową działki po podziale nr: [...]) oraz o powierzchniach powyżej 5000 m2 (określając wartości rynkowe działek nr: [...],[...]).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. podzieliło pogląd organu pierwszej instancji, że zmiana wartości nieruchomości w wyniku podziału spowodowana została przede wszystkim wzrostem wartości 1 m2 wydzielonej działki nr [...] - w stosunku do wartości 1 m2 nieruchomości przed podziałem (działka nr [...]), z powodu sytuowania nowo powstałej działki nr [...] na rynku gruntów o powierzchniach mniejszych (do 5000 m2), gdzie średnia cena jednostkowa jest wyższa niż działek o powierzchniach większych (powyżej 5000 m2). Wartość przedmiotowej nieruchomości po podziale wzrosła o około 1,4 % w stosunku do wartości przed podziałem. Pomimo, że funkcja nieruchomości nie uległa zmianie (tereny produkcyjno-magazynowe), to zmiana jej struktury wielkościowej powoduje zwiększenie możliwości jej sprzedaży.

Kończąc Kolegium zauważyło, że strony mając udzielony stosowny termin nie przedstawiły żadnego dowodu uzasadniającego twierdzenie, że operat został sporządzony wadliwie. Samo twierdzenie o jego wadliwości, nie daje podstaw do zdyskwalifikowania operatu jako skutecznego dowodu w sprawie dającego podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej.

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wnieśli J. i L. O., wnosząc o jej uchylenie wraz z poprzedzająca ją decyzją organu pierwszej instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucili:

- obrazę art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami przez zastosowanie przepisu nie do podziału a do połączenia działki [...] z działką [...] o łącznej powierzchni 4.183 m2 ,

- obrazę przepisu art. 92 w/w ustawy przez zastosowanie opłaty adiacenckiej do nieruchomości, w której żadna część nie stała się działką budowlaną w rozumieniu obowiązujących przepisów a w miejsce sąsiadujących nieruchomości, obejmujących użytki rolne klasy RV o powierzchni 7.083 m2 i 3.310 m2 powstały nieruchomości o powierzchni 6.210 m2 i 4.183 m2;

- obrazę przepisu art. 80 k.p.a. przez przyjęcie: jako podstawy do rozliczeń operatu, w której przedmiotowa działka [...] została potraktowana jako część działki [...], która nigdy nie była własnością skarżących, oparcie decyzji na błędnych wyliczeniach arytmetycznych oraz ustalenie przeznaczenia działki na podstawie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w Ł., który nie jest aktem prawa miejscowego, nie ma mocy wiążącej i nie zmienia dotychczasowego przeznaczenia użytków.

Skarżący wskazali, iż w ich ocenie zaskarżona decyzja ukrywa fakt, że dotyczy ona nieruchomości, które z racji przekroczenia normy 3.000 m2, jako użytki rolne nie podlegają opłacie adiacenckiej. W miejscu dwu sąsiadujących ze sobą nieruchomości zapisanych w odrębnych księgach wieczystych i mających innych właścicieli o powierzchni 7.093 m2 i 3.310 m2 powstały nieruchomości o pow. 6.210 m2 i 4.183 m2. Przedmiotowa działka [...] została odłączona od nieruchomości skarżących i przyłączona do nieruchomości sąsiada, zatem ani przed odłączeniem, ani po przyłączeniu nie miała charakteru działki budowlanej. Nie miała i nadal nie ma dojazdu, a jej wydzielenie miało charakter przejściowy i techniczny, który umożliwił poprawę struktury sąsiadujących ze sobą nieruchomości o powierzchniach, z których każda wyklucza stosowanie przepisów o opłatach adiacenckich. W rezultacie wycena została sporządzona nie dla przedmiotowej działki [...], a dla całej nieruchomości objętej księgą wieczystą [...], która nie była i nie jest własnością skarżących. Biegły zgodnie z rzeczywistością potraktował przedmiotową działkę [...], jako część składową nieruchomości sąsiedniej i wyliczył jej wartość, jako składnika obcej nieruchomości. Dla celów opłaty adiacenckiej operat powinien być sporządzony dla działek całkowicie samodzielnych, gdyż taki jest sens podziału, o którym mowa w przepisach cytowanej ustawy. W tym przypadku nie dało się tego zrobić, bo przedmiotowa działka [...] jest niesamodzielna, a jako działka odrębna byłaby bezwartościowa. Nadto organ przyjął, że wartość nieruchomości przez podziałem wynosiła 144.000 zł., po podziale 920. 000 zł. czyli wzrosła o 15.000 zł., co jest arytmetycznym niepodopodobieństwem (str. 3 decyzji SKO).

Dalej skarżący wskazali, iż podział dotyczy zmiany struktury dwóch bezpośrednio sąsiadujących ze sobą nieruchomości rolnych, a mają one taki charakter nie tylko formalnie, jako grunty klasy RV, ale i faktycznie jako, że są wykorzystywane pod uprawy szklarniowe.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie argumentując jak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w skardze Kolegium wyjaśniło, że za nieuzasadnione należy uznać twierdzenie, iż w przedmiotowej sprawie brak jest podstaw prawnych do ustalenia opłaty adiacenckiej w sytuacji, gdy jak twierdzą skarżący, przedmiotowa nieruchomość zarówno przed i po podziale, zgodnie z zapisami w ewidencji gruntów, stanowi grunty rolne. Organ wskazał, iż w kwestii ustalenia przeznaczenia wycenianej nieruchomości zastosowanie ma art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego (a z sytuacją taką mamy do czynienia na terenie miasta Ł.) przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzjio warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust.2). Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Ł. zawiera przedmiotową nieruchomość w jednostce planistycznej A w strefie zurbanizowanej jako tereny przemysłowo-usługowe z funkcją produkcyjną. Z powyższego wynika, iż rzeczoznawca majątkowy w sposób prawidłowy i zgodny z powołanymi wyżej przepisami przyjął, zgodnie z zapisami studium, iż przedmiotowe nieruchomości są działkami usługowo-przemysłowymi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Zgodnie z brzmieniem art. 1 § 1 ustawy z dnia 25.lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola wspomniana sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (§ 2).

Sąd administracyjny, uwzględniając skargę, uchyla decyzję w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach - stwierdza nieważność decyzji w całości lub części. Stwierdzenie wydania decyzji z naruszeniem prawa wchodzi zaś w grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach (art. 145 ustawy z dnia 30.sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej w dalszej części rozważań p.p.s.a.). Po myśli art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.) .

Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję oraz przyczyny wzruszenia decyzji, Sąd nie stwierdził, by zaskarżone orzeczenie naruszało przepisy prawa materialnego lub też przepisy procedury administracyjnej w stopniu określonym w cytowanym przepisie.

Organy prawidłowo bowiem przeprowadziły postępowanie wyjaśniające, którego przedmiotem było ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości, należącej do skarżących nieruchomości gruntowej, położonej w Ł. przy ul. A. 131 oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] (przed podziałem), spowodowanej podziałem owej nieruchomości na działki nr [...] i [...]. Prawidłowo też opłatę tę wymierzyły.

Zgodnie z treścią art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm.), jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości.

Nadto ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. 1a).

W rozpoznawanej sprawie poza sporem pozostaje, że decyzja Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], nr [...], o podziale nieruchomości, była ostateczna w dacie orzekania przez organy.

Bezspornym jest również to, że stawka procentowa opłaty adiacenckiej, określona została w uchwale Nr [...] Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...] (DZ. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]) na 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Określenie wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału, dokonane zostało przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego w oparciu o zasady wyceny nieruchomości, określone w art. 149 i następnych ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Zgodnie z treścią art. 154 wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1), a w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust.2 ).

W sporządzonym na potrzeby rozpoznawanej sprawy operacie szacunkowym zastosowano podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Przy zastosowaniu tej metody do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomosci co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne tych nieruchomości. Wartość nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 pkt 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego).

W ocenie Sądu, organy prawidłowo ustaliły opłatę adiacencką na podstawie operatu szacunkowego, w którym przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej biegły ustalił, iż wartość nieruchomości nr [...] przed podziałem wynosiła 1 049 000 zł, zaś po podziale odpowiednio: [...] 144 000, a [...] 920 000, co razem daje kwotę 1 064 000. Wzrost wartości szacowanej nieruchomości jest zatem równy kwocie 15000zł., co przy zastosowaniu 30% procentowej stawki opłaty adiacenckiej dało kwotę opłaty równą 4.500,00 zł. Taki sposób dokonania stosownych wyliczeń warunkował nowy byt działki [...], która zgodnie z postanowieniami decyzji Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], po wyodrębnieniu jej z działki oznaczonej nr [...], winna zostać przyłączona do działki [...]. Wyliczenia miały na celu ustalenie rzeczywistej wartości działki [...] po dokonanym podziale.

Wskazać należy, iż zarówno podejście wyceny jak i metoda zastosowana przez rzeczoznawcę majątkowego przy dokonaniu oszacowania wartości są prawidłowe. Operat zawiera także pozostałe elementy prawem wymagane, został sporządzony w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, zaś określonej w nim wartości gruntu nie można uznać za zawyżoną. Dokonując bowiem wyceny gruntu rzeczoznawca wziął pod uwagę wszystkie cechy szacowanej nieruchomości, zarówno te, które mają wpływ na podwyższenie, jak i na obniżenie jej wartości. Uwzględnił wszelkie elementy, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości (lokalizacja, ekspozycja, przeważająca funkcja, infrastruktura techniczna, powierzchnia działek oraz ograniczenia w zagospodarowaniu). Rzeczoznawca wskazał także na podstawy prawne sporządzenia operatu szacunkowego, przedstawił zastosowany w operacie tok rozumowania i proces dochodzenia do wartości przedmiotowej nieruchomości, a także wskazał na znane mu prawa i zasady funkcjonujące na rynku nieruchomości. Opinia ta w sposób jednoznaczny wskazuje na to, iż podział nieruchomości spowodował oczywisty wzrost jej wartości. Wobec tego uznać należy, iż operat szacunkowy złożony w przedmiotowej sprawie, odpowiada ustawowym wymogom formalnym, a biegły spełnia warunki określone w art. 174 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Rzeczoznawca majątkowy przeanalizował lokalny rynek niezabudowanych nieruchomości gruntowych (własność), zlokalizowanych na obszarze miasta Ł. (bez uwzględnienia obszaru ścisłego centrum), których tereny przeznaczone i nabywane były na cele produkcyjno - usługowe, gdzie funkcją wiodącą jest funkcja przemysłowa (produkcyjna). Z analizy rynku wykluczone zostały tereny niepodobne w zakresie funkcji do przedmiotu wyceny. Ze względu na narożny charakter działek, które składają się na wycenianą nieruchomość, biegły do wyceny nieruchomości przed podziałem i po podziale posłużył się obserwacjami z rynków nieruchomości o powierzchniach do 5000 m2 (określając wartość rynkową działki po podziale nr: [...]) oraz o powierzchniach powyżej 5000 m2 (określając wartości rynkowe działek nr: [...],[...]). Liczba uzyskanych transakcji pozwoliła na zastosowanie podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej.

Biegły zasadnie uznał, że najbardziej widoczny wpływ na wartość rynkową nieruchomości mają następujące cechy: lokalizacja, ekspozycja nieruchomości i dostęp, przeważająca funkcja, infrastruktura techniczna, powierzchnia dziatki, ograniczenia w zagospodarowaniu. Wagi cech zostały ustalone przez rzeczoznawcę majątkowego indywidualnie dla obu analizowanych rynków, według preferencji kupujących. Korygowania dokonano przy pomocy współczynników korygujących, określonych na podstawie oceny cech rynkowych przedmiotowej nieruchomości. W związku z warunkami zawartymi w decyzji o podziale przedmiotowej nieruchomości, gdzie określono, że działka nr [...] ma zostać przyłączona do działki nr [...], rzeczoznawca majątkowy przy wycenie gruntu działki nr [...] określił cechy tej działki dla obu działek łącznie. Zasadnie także uznano, że działka po podziale nr [...] przybrała cechy nieruchomości z którą będzie stanowić jedną całość.

Nadto w operacie szacunkowym zostało wykazane, że nieruchomości o mniejszej powierzchni łatwiej znajdują nabywców na analizowanym rynku i co się z tym wiąże uzyskują wyższe ceny jednostkowe za 1 m2 powierzchni gruntu, co znalazło potwierdzenie w przeprowadzonych dwu analizach dotyczących rynku lokalnego nieruchomości (o wiodącej funkcji przemysłowo - produkcyjnej) różniących się powierzchnią gruntu. Analiza rynku nieruchomości o powierzchniach w zakresie do 5000 m2 wykazała cenę średnią na poziomie 191,43 zł/ m2, natomiast analiza runku nieruchomości o powierzchniach w zakresie powyżej 5000 m2 wykazała cenę średnią na poziomie 125,42 zł/ m2.

W wyniku podziału nieruchomości nie zmieniła się funkcja dla działek po podziale, określona jako produkcyjno-magazynowa. Nie nastąpiła również zmiana oceny cechy "lokalizacja nieruchomości" dla działek po podziale, w stosunku do oceny tej cechy dla działki przed podziałem. Została ona określona na poziomie "dobrym". Wobec tego rzeczoznawca majątkowy trafnie uwzględnił w operacie szacunkowym media dostępne dla wycenianej nieruchomości, tzn. sieć energetyczną, sieć wodociągową, sieć kanalizacyjną, w tym napowietrzną i podziemną sieć energetyczną ze słupem stalowym.

Ponadto rzeczoznawca zasadnie określił ocenę cechy "infrastruktura techniczna" jako "niepełne" w dacie stanu nieruchomości zarówno przed podziałem jak i po podziale. Zgodnie bowiem z mapą zasadniczą, ulica A. na wysokości przedmiotowej nieruchomości wyposażona jest w sieć energetyczną, wodociągową i kanalizacyjną (brak infrastruktury gazowej). Podział nieruchomości nie spowodował zmian w dostępie do infrastruktury technicznej dla obu działek po podziale (dla działki nr [...] - stanowiąca całość z działką nr [...]; dla działki nr [...]), w porównaniu z dostępem do infrastruktury dla działki przed podziałem (dla działki nr [...]). W związku z powyższym, cecha nieruchomości jaką jest dostęp do infrastruktury technicznej nie wpłynęła na wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem.

Ekspozycja i możliwość dojazdu do nieruchomości została określona jako "zadowalająca", zarówno przed podziałem jak i po podziale. Określenie oceny cechy działki nr [...] na takim samym poziomie, jak dla działki przed podziałem nr [...] wynika z faktu niezmienionego dostępu do ul. A. Pomimo, że działka nr [...] nie posiadała po podziale bezpośredniego dostępu do drogi, to w związku że ma ona stanowić jedną nieruchomość z działką nr [...], rzeczoznawca słusznie określił że grunt ten ma taki sam dostęp do ulicy A. jak przed podziałem.

W procesie wyceny uwzględnione także zostało, że od strony ulicy przez przedmiotową nieruchomość przechodzą: energetyczna linia kablowa, sieć wodociągowa oraz napowietrzna sieć energetyczna ze słupem stalowym znajdującym się na przedmiotowej nieruchomości. Odzwierciedlone zostało to podczas oceniania cechy "ograniczenia w zagospodarowaniu". Rzeczoznawca określając ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomością przed podziałem (dla działki nr [...]) i po podziale (dla działki nr [...] - stanowiąca całość z działką nr [...]; dla działki nr [...]) jako "istotne", uwzględnił również mało dogodny do zagospodarowania kształt działek przed i po podziale, co odzwierciedla stan faktyczny.

Nie można podzielić zarzutu skargi, dotyczącego ustalenia przeznaczenia działki na podstawie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w Ł., bowiem jak już wspomniano stosownie do treści art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Treść wskazanej regulacji prawnej nie pozostawia wątpliwości, iż w razie braku planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu danej nieruchomości decydują zapisy studium. W rozpoznawanej sprawie wedle zapisów studium przedmiotowa działka znajduje się w strefie zurbanizowanej, i oznaczona jest, jako tereny przemysłowo – usługowe z funkcja produkcyjna. Okoliczności te świadczą o prawidłowości ustaleń dla potrzeb niniejszej sprawy, iż przedmiotowa nieruchomość stanowi działką usługowo – produkcyjną.

Biorąc pod uwagę powyższe, z uwagi na fakt, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu, po myśli art. 151 p.p.s.a. orzeczono o oddaleniu skargi.

m.o.