Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 903/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2009-05-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1269
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.
article: art. 3 par. 1 i par. 2 pkt 1, art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c, art. 153, art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Stefan Kłosowski (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Henryk Dolecki, Sędzia WSA Maria Mysiak, Protokolant Michał Iwanowski, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 21 maja 2009 r. sprawy ze skargi B. N, T. N, L. N, E. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia [...]r. w sprawie [...] Wojewódzki Sąd Administracyjny w po rozpoznaniu skargi B. N. i T. N. oraz L. N. i E. N. uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]r. nr [...] utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Miasta z dnia [...]r. znak [...] w której organ ten orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty w kwocie [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o powierzchni [...] ha, położnej w obrębie [...] miasta [...] przy ul. [...], będącej częścią działki Nr [...], płatnej solidarnie przez L. i E. małżonków N. oraz B. i T. małżonków N.

W motywach tego wyroku Sąd przytoczył treść zaskarżonej decyzji, z które wynikało, że wzrost wartości w/w nieruchomości nastąpił w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przed zmianą planu przedmiotowe działki przeznaczone były na cele przemysłowo - składowe, zaś po jego zmianie działki te zostały ujęte w planie jako działki pełniące funkcję podstawową - tereny obsługi komunikacji samochodowej - stacja paliw wraz z usługami towarzyszącymi, z uzupełniającą funkcją - usługi handlu i gastronomii. Grunty te wyceniano dwukrotnie. Pierwsza wycena dokonana została przez rzeczoznawcę majątkowego R. G. i skutkowała wydaniem przez organ I instancji decyzji z dnia [...] r. ustalającej opłatę jednorazową w wysokości [...] zł. Wycena ta wzbudziła wątpliwość rozpatrującego odwołanie stron, Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które decyzję z dnia [...]r. powyższą decyzję uchyliło i przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpoznania, wskazując, że operat ten w sposób niewystarczający wskazuje na różnice pomiędzy działkami przeznaczonymi na cele przemysłowo-składowe a działkami przeznaczonymi na cele komercyjne, zarówno pod względem funkcjonalnym jak i ceny rynkowej, a co za tym idzie - na jego podstawie nie można było uznać, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek zmiany przeznaczenia gruntów. Organ I instancji, ponownie rozpoznając sprawę, zlecił wykonanie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu R. Z. W oparciu o tę wycenę organ I instancji wydał w dniu [...] r. decyzję ustalającą opłatę planistyczną w kwocie [...] zł. stwierdzając, że zmiana przeznaczenia gruntów jaka nastąpiła na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, korzystnie wpłynęła na możliwości wykorzystania terenu pod działalność przynoszącą najefektywniejsze dochody, dowodem czego miało być zachowanie uczestników rynku, którzy skłonni byli zapłacić wyższą cenę za tego typu nieruchomość.

W odwołaniu od tej decyzji pełnomocnik stron zakwestionował stanowisko organu, iż na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości nieruchomości, a ponadto zarzucił organowi I instancji nie przeprowadzenie zgłoszonych przez strony wniosków dowodowych w postaci przesłuchania w charakterze świadka D. K.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze powyższe rozstrzygnięcie organu I instancji utrzymało w mocy. Powołując się na przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) Kolegium stwierdziło, iż w rozpoznawanej sprawie spełnione zostały wszystkie, ustawowe przesłanki do ustalenia powyższej opłaty planistycznej. Nastąpiła bowiem zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta Nr [...] z dnia [...] r., który obowiązywał do dnia [...]r., według którego działki te posiadały przeznaczenie przemysłowo-składowe. Według nowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miasta z dnia [...] r., przedmiotowe działki zostały oznaczone na planie nowym symbolem [...] ze wskazaniem – funkcja podstawowa – tereny obsługi komunikacji samochodowej, stacja paliw wraz z usługami towarzyszącymi, z zastrzeżeniem wybudowania stacji paliw na parceli Nr [...] oraz funkcja uzupełniająca – usługi handlu i gastronomii.

Przed upływem 5 lat od wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego dotychczasowi jej właściciele – L. i E. małżonkowie N. oraz B. i T. małżonkowie N. sprzedali opisaną nieruchomość w dniu [...] r. na rzecz Spółki A.

Okoliczność, że wzrost wartości nieruchomości, spowodowany został uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednoznacznie wynika z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego – R. Z. Operat ten został wykonany zgodnie

z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Ustosunkowując się w tym zakresie do zarzutów podniesionych w odwołaniu, Kolegium zgodziło się z opinią biegłego, iż funkcja usługowo-handlowa jest funkcją atrakcyjniejszą rynkowo aniżeli funkcja przemysłowo-składowa. Zabudowa przemysłowo-składowa dopuszczała lokalizację na tym terenie zakładów przemysłowych i magazynów. Natomiast funkcja usługowo-handlowa oznacza możliwość zabudowy obiektami typu bar, pawilon handlowy

i pozwala na szybsze generowanie zysków z takiego typu inwestycji. Kolegium dokonując oceny operatu szacunkowego, sporządzonego według metody podejścia porównawczego, metodą porównania parami stwierdziło, że wartość nieruchomości ze względu na zmianę przeznaczenia ustalona przez biegłego na kwotę [...] zł, jest prawidłowa i odzwierciedla ceny na rynku lokalnym.

Podniesiony przez pełnomocnika zarzut dotyczący naruszenia przez organ I instancji zasady czynnego udziału strony w postępowaniu, Kolegium uznało za bezzasadny. Żądanie przesłuchania D. K. na okoliczność wydanej w dniu [...] r. decyzji o warunkach zabudowy, nie zostało uwzględnione z tej przyczyny, iż D. K. nie mogła być świadkiem w sprawie, w której jako pracownik organu, na mocy udzielonego jej przez Burmistrza Miasta upoważnienia, podpisała tę decyzję. Powołując się na rozprawę administracyjną, przeprowadzoną w dniu [...] r. z udziałem pełnomocnika oraz biegłego, Kolegium stwierdziło, iż zapewniono pełnomocnikowi czynny udział w postępowaniu.

Odwoływanie się przez pełnomocnika stron do ustaleń zawartych w decyzji

o warunkach zabudowy, z której wynikać miała dopuszczalność zabudowy działki obiektami usługowo-handlowymi, SKO oceniło jako bezzasadne, ze względu na zmianę planu zagospodarowania przestrzennego oraz fakt, iż decyzja ta nie funkcjonuje już w obrocie prawnym.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego pełnomocnik stron podniósł zarzut:

a) naruszenia przepisów prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez zobowiązanie skarżących do uiszczenia opłaty jednorazowej w sytuacji, gdy w związku

z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości,

b) naruszenie przepisów postępowania polegające na:

- niepowiadomieniu pełnomocnika o terminie i miejscu przesłuchania

w charakterze świadka D. K.,

- niedoręczeniu pełnomocnikowi dodatkowej opinii sporządzonej przez

R. Z.,

- błędnym sformułowaniu osnowy decyzji poprzez zobowiązanie wszystkich czterech osób występujących w sprawie do solidarnej zapłaty ustalonej wysokości opłaty, gdy odpowiedzialność solidarna powinna dotyczyć wyłącznie małżonków.

W uzasadnieniu skargi pełnomocnik podtrzymał zarzuty zawarte w odwołaniu wskazując, iż zmiana przeznaczenia działek w wyniku uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie wpłynęła w sposób istotny na wzrost wartości nieruchomości, lecz wręcz przeciwnie. Przyjęcie dla tych działek oznaczenia [...] spowodowało wręcz – jego zdaniem - znaczne obniżenie jej przydatności inwestycyjnej, a co za tym idzie, spadek wartości rynkowej. Wiąże się to m.in. z wprowadzeniem ograniczenia co do możliwości wybudowania stacji paliw wyłącznie na parceli [...]. Jednocześnie pełnomocnik uznał, iż licząc od daty nabycia przez skarżących nieruchomości, tj. od [...] r. do dnia jej sprzedaży, tj. do [...]r., mógł nastąpić wzrost wartości nieruchomości, jednakże przyczyną tego był powszechny wzrost wartości nieruchomości w Polsce.

Kwestionując ustalenia biegłego zawarte w operacie szacunkowym, pełnomocnik podniósł, iż biegły dokonując wyboru metody oszacowania nieruchomości, tj. metody porównawczej, wykorzystał nieliczne informacje o cenach transakcyjnych sprzedawanych nieruchomości o przeznaczeniu przemysłowo-składowym. Zdaniem pełnomocnika skoro metoda ta zakłada określenie wartości nieruchomości w zestawieniu z wartościami innych reprezentatywnych nieruchomości o jednorodnym przeznaczeniu w planie miejscowym, to nieadekwatnym jest porównywanie cen sprzedaży oferowanych na rynku lokalnym, na którym transakcje takie są rzadkością.

Jednocześnie pełnomocnik uznał za konieczne sporządzenie trzeciej opinii przez biegłego rzeczoznawcę w związku z tym, że dotychczasowe dwie wyceny w znaczący sposób odbiegają od siebie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w przytoczonym na wstępie wyroku uznał za zasadny jedynie zarzut błędnego sformułowania osnowy decyzji przez zobowiązanie wszystkich czterech współwłaścicieli do solidarnej zapłaty ustalonej opłaty. Odnosząc się do podniesionych w skardze zarzutów Sąd wskazał, iż w rozpoznawanej sprawie bezspornym jest to, iż z dniem [...] r. nastąpiła zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, i że zbycie spornych nieruchomości nastąpiło w dniu [...] r., a więc po dacie wejścia w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Z przepisu art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, iż wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Stosownie do art. 37 ust. 11 tej ustawy, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także

w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Z powyżej przytoczonych przepisów wynika, że wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej ma charakter obligatoryjny i uwarunkowane jest jedynie spełnieniem przesłanek określonych w art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 4 ustawy, przy posiłkowym zastosowaniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn:. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) – w zakresie uregulowań dotyczących określania wartości nieruchomości.

W myśl art. 150 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami określenie wartości rynkowej następuje w drodze wyceny nieruchomości. Stosownie do treści art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Do ustalenia wartości nieruchomości przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego zastosowanie znajdują przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.).

Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.

W rozpoznawanej sprawie, w operacie szacunkowym sporządzonym przez biegłego rzeczoznawcę R. Z., do którego to operatu odwołują się organy obu instancji, zastosowano podejście porównawcze z metodą porównania parami.

Wojewódzki Sąd Administracyjny podzielił stanowisko organów administracyjnych, iż operat szacunkowy złożony w przedmiotowej sprawie, odpowiadał ustawowym wymogom, spełniał warunki określone w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz powołanego powyżej rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, bowiem przy ustalaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca wziął pod uwagę: cel wyceny, lokalizację, powierzchnię działki, dostęp komunikacyjny oraz infrastrukturę techniczną. W operacie szacunkowym biegły wykazał, iż przyjęta w nowym planie zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu funkcja podstawowa: obsługa komunikacji samochodowej – stacja paliw z usługami towarzyszącymi oraz funkcja uzupełniająca: usługi handlu i gastronomii, jest zdecydowanie inną funkcją niż poprzednio ustalona funkcja przemysłowo-składowa, która dopuszczała zabudowę przemysłową (wytwórczość, rzemiosło) oraz magazynową. Według biegłego funkcja usługowo-handlowa czyni nieruchomość atrakcyjniejszą na rynku lokalnym, co znajduje potwierdzenie w cenach uzyskiwanych ze sprzedaży tego typu nieruchomości. Z wyceny tej wynika, iż biegły poddał analizie przeprowadzone na lokalnym rynku transakcje, których przedmiotem były działki o podobnych parametrach, przyjmując do porównania [...] działek o przeznaczeniu przemysłowo - składowym jak i przeznaczeniu komercyjnym (handlowo-usługowym). Na stronie [...] operatu rzeczoznawca przedstawił szczegółowy wykaz cen takich nieruchomości, będących przedmiotem obrotu rynkowego, stosując metodę porównania parami, powołując się w tym zakresie na określone umowy, w pełni wypełniając dyspozycję § 4 powołanego rozporządzenia. Z kolei na stronie [...] i [...] operatu biegły zawarł, w ujęciu tabelarycznym, porównawcze zestawienie wartości rynkowej gruntu o przeznaczeniu składowo-komercyjnym i handlowo-usługowym. Według tych wyliczeń różnica w wartości nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu miejscowego a wartością nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po zmianie tego planu wynosi [...] zł. Przedstawione przez biegłego wyliczenia ewidentnie wskazują, iż zmiana przeznaczenia nieruchomości, która niewątpliwie nastąpiła na skutek zmiany planu zagospodarowania, dała możliwość wykorzystania terenu pod działalność przynoszącą najefektywniejsze dochody (najszybszy zwrot zainwestowanego kapitału, i miała bezpośredni wpływ na wzrost wartości tej nieruchomości, czego dowodem jest zachowanie uczestników rynku, którzy skłonni byli zapłacić wyższą cenę za tego typu nieruchomość.

Oceniając operat szacunkowy jako dowód w sprawie, organ – zdaniem Sądu - słusznie nie znalazł podstaw do zakwestionowania wyceny nieruchomości w nim dokonanej. Swoją ocenę w tej mierze organ oparł na przekonywujących podstawach, dając temu wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Mając za podstawę opinię

o wartości nieruchomości, sporządzoną zgodnie z przepisami, według której wraz

z wejściem w życie zmiany planu miejscowego zagospodarowania na rynku lokalnym wzrosła wartości nieruchomości w tej strefie położonych oznaczonych jako działki

z funkcja podstawową i uzupełniającą, a zatem obowiązkiem organu było pobranie jednorazowej opłaty.

Wobec powyższego Sąd za bezzasadny uznał podniesiony przez pełnomocnika w skardze zarzut naruszenia przez organ art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne przyjęcie, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości w wyniku zmiany planu zagospodarowania przestrzennego.

Odnośnie zarzutu rozbieżności w wycenie jakie pojawiły się pomiędzy operatem sporządzonym przez R. Z., a operatem sporządzonym przez R. G., co według strony skarżącej rodzi obowiązek zlecenia dokonania trzeciego operatu, Sąd stwierdził, iż opinia rzeczoznawcy majątkowego podlega ocenie przez organy stosujące prawo podobnie jak inne dowody przeprowadzane w sprawie administracyjnej. Nie istnieją żadne podstawy by uznać, że w stosunku do operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego wyłączone jest zastosowanie przepisu art. 80 K.p.a., który określa zasadę swobodnej oceny dowodów w postępowaniu administracyjnym. Podobny pogląd wyraził Naczelny Sąd Administracyjny między innymi w wyroku z dnia 26 stycznia 2006r. sygn. akt II OSK 459/05 (Baza Orzeczeń LEX nr 206473) wskazując, że zarówno organy administracyjne jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 K.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, by organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej, lub by były zobowiązane do zlecenia biegłemu rzeczoznawcy wykonania kolejnego operatu, tylko z tej przyczyny, iż strona zgłasza żądania w tym kierunku. Dokonanie przez organ oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym i uznanie, iż stanowi on wystarczający dowód w sprawie, wypełnia dyspozycję powołanego przepisu. Strona, która uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat budzi jej wątpliwości, może przedłożyć organowi przeciwdowód w postaci innej opinii, do której organ powinien ustosunkować się. Taka sytuacja nie miała jednak miejsca w sprawie.

Niezależnie od powyższego, w postępowaniu, w ramach którego następuje wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, wszelkie podnoszone przez stronę i dostrzeżone przez organ administracji z urzędu nieścisłości, błędy i wątpliwości co do ustaleń operatu szacunkowego podlegają wyjaśnieniu w toku postępowania administracyjnego.

Za bezpodstawne – zdaniem Sądu – należy także uznać twierdzenia pełnomocnika, iż organ naruszył zasadę czynnego udziału stron w postępowaniu, uniemożliwiając pełnomocnikowi zapoznanie się z aktami sprawy i treścią dodatkowych wyjaśnień złożonych przez biegłego rzeczoznawcę oraz D. K.

Organ I instancji przeprowadził w dniu [...] r. rozprawę administracyjną z udziałem pełnomocnika, której celem było przesłuchanie

w charakterze świadka R. Z. i wyjaśnienie wątpliwości, jakie zgłosił pełnomocnik w stosunku do operatu szacunkowego opracowanego przez tego biegłego. Uwzględniając żądanie pełnomocnika wniesione w dniu [...] r., organ przyjął pisemne, dodatkowe wyjaśnienia złożone przez rzeczoznawcę, a dotyczące użytych w operacie pojęć "stary plan", "nowy plan" oraz "zabudowa przemysłowo- składowa" a także "funkcja podstawowa i uzupełniająca". Treść tych wyjaśnień została w pełni zacytowana w decyzji pierwszo-instancyjnej. W związku z powyższym – zdaniem Sądu - należało uznać, iż organ nie tylko spełnił żądania pełnomocnika, ale również zapewnił mu czynny udział w postępowaniu. W dniu [...] r. pełnomocnik został powiadomiony o możliwości zapoznania się z aktami sprawy, natomiast dodatkowe pisemne wyjaśnienia biegły złożył w dniu [...] r. Z uwagi jednak na dosłowne zacytowanie ich w treści decyzji przez organ I instancji, należało uznać, że takie postępowanie organu nie uchybiło zasadzie przewidzianej w art. 10 K.p.a., tym bardziej, że pełnomocnik skorzystał z prawa zapoznania się z materiałem dowodowym w postępowaniu odwoławczym.

Uznając bezpodstawność zarzutów odnośnie nieuwzględnienia przez organ żądania przesłuchania D. K., Sąd miał na uwadze fakt, iż podpisała ona

z upoważnienia Burmistrza decyzję z dnia [...] r. o warunkach zabudowy ustalonych dla tej nieruchomości. Sąd zauważył, iż stanowisko organu odnośnie wpływu tej decyzji na ustalenie opłaty planistycznej zostało zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i bynajmniej nie jest ono wynikiem złożonych przez D. K. zeznań w charakterze świadka.

Nie doszło zatem do naruszenia zasady czynnego udziału w postępowaniu, przewidzianej w art. 10 K.p.a. oraz zasady wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego w sprawie, wyrażonej w art. 77 K.p.a.

Za uzasadniony Sąd uznał natomiast trzeci z zarzutów podniesionych w skardze, a mianowicie błędne określenie wysokości zobowiązania w stosunku do adresatów decyzji. Uzasadniając swe stanowisko w tej kwestii Sąd wskazał, iż w sprawie występuje czterech współwłaścicieli działki, przy czym udział każdej pary małżeńskiej do przedmiotowej nieruchomości wynosi [...] części. Zaskarżona decyzja, ustala opłatę planistyczną dla czterech stron postępowania, przy czym zobowiązanie z tego tytułu jest solidarne.

W ocenie sądu - z samego faktu występowania współwłasności nieruchomości nie można wyprowadzić wniosku, iż zobowiązanie z tytułu opłaty planistycznej obciąża jednakowo wszystkich współwłaścicieli danej nieruchomości. Taki stan rzeczy czyni decyzję błędną, bowiem w przypadku współwłasności nieruchomości, jaka ma miejsce w sprawie, a którą w doktrynie prawa cywilnego określa się mianem współwłasności w częściach ułamkowych, należało uwzględnić odpowiednie regulacje zawarte w ustawie z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Orzeczenie organu w przedmiocie opłaty planistycznej ma niewątpliwie charakter ustalający. Wprawdzie przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazuje, iż adresatem takiej decyzji jest właściciel lub użytkownik wieczysty, jednakże nie przewiduje on regulacji odnoszących się do sposobu ustalania wysokości opłaty w przypadku współwłasności lub współużytkowania wieczystego nieruchomości. Z kolei postępowanie administracyjne toczy się na zasadach określonych przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego, który w przepisie art. 28 zawiera ustawowa definicję strony postępowania. Żaden z powołanych aktów prawnych nie wprowadza jednak elementu solidarności zobowiązania ustalonego taką decyzją. W tej sytuacji - zdaniem Sądu - należało odwołać się do przepisów prawa materialnego normujących wskazany stosunek prawny.

W rozpoznawanej sprawie należało przyjąć, iż organ ustalając opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, powinien ustalić ją w wysokości uwzględniającej wzrost wartości całej nieruchomości oraz rozdzielić zobowiązanie z tytułu tej opłaty na poszczególnych współwłaścicieli, stosownie do wielkości ich udziałów w tej nieruchomości.

W doktrynie prawa cywilnego przyjmuje się bowiem, że wielość dłużników

w sytuacji, gdy świadczenie jest podzielne, powoduje podział długu na niezależne od siebie części w liczbie określonej ilością podmiotów. Podzielność zobowiązania

w przypadku wielości podmiotów jest w polskim prawie regułą, z uwagi na fakt, ze solidarność istnieje o tyle, o ile była wyraźnie zastrzeżona. Opłata planistyczna jest świadczeniem pieniężnym, a zatem świadczeniem podzielnym. Organ administracyjny powinien zastosować regułę podziału świadczenia.

Należało zatem zgodzić się ze stanowiskiem pełnomocnika skarżących, iż połowa wymierzonej opłaty powinna obciążać solidarnie małżonków E. i L. N. (odpowiednio do ich udział do [...] części tej nieruchomości), zaś pozostała część opłaty powinna obciążać solidarnie T. i B. małżonków N. Rozwiązanie takie wynika z istoty łączącego tych małżonków ustroju ustawowej wspólności majątkowej (art. 31 K.r.i.o.). Konsekwencją nabycia przez małżonków udziału do nieruchomości jest bowiem to, że nieruchomość taka "wchodzi" do ich majątku wspólnego (art. 32 § 1 k.r. i o.) na zasadzie współwłasności łącznej. Tym samym organ mógł orzec o solidarnej odpowiedzialności wyłącznie w stosunku do małżonków, oczywiście odpowiednio do wielkości wspólnie przysługującego im udziału w nieruchomości.

Powyższe uchybienie, zdaniem Sądu, spowodowało konieczność uchylenia zaskarżonej decyzji jako wydanej z naruszeniem prawa materialnego, w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Dodatkowo Sąd, zauważył też, że wyjaśnienia wymaga kwestia podstawy prawnej pkt [...] decyzji organu I instancji, określającej termin uiszczenia opłaty oraz związane z tym naliczenie odsetek za zwłokę.

W wyniku powyższego wyroku Samorządowego Kolegium Odwoławcze, po ponownym rozpoznaniu odwołania małżonków L. i E. N. oraz małżonków B. i T. N. reprezentowanych przez radcę prawnego A. K. od decyzji Burmistrza Miasta z dnia

[...]r. Nr [...], decyzją z dnia [...]r. znak [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 kpa, art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80 poz. 717 ze zm.), art. 1 i 2 ustawy z dnia 12 października 1994r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz.U. z 2001r. Nr 79 poz. 856 z późn.zm.) uchyliło decyzję organu I Instancji w całości oraz orzekło :

1) ustalić jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o powierzchni [...] ha położonej w obrębie [...] miasta [...] przy ul. [...], będącej częścią działki nr [...] obr. [...] (powierzchnia całej działki [...] ha),

2) wskazało, iż ustalona w punkcie [...] opłata płatna jest na rzecz Miasta [...] w wysokości [...] zł solidarnie przez L. i E. małżonków N. oraz w wysokości [...] zł solidarnie przez B. i T. małżonków N.

W uzasadnieniu powyższej decyzji Kolegium przytoczyło wyżej opisane okoliczności faktyczne i prawne sprawy, zawarte w treści decyzji organu I instancji oraz wskazało, iż zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnym (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późno zm.) ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia [...]r. sygn. akt [...] wskazał na błędne określenie w zaskarżonej decyzji wysokości zobowiązania w stosunku do adresatów decyzji. W sprawie występuje [...] współwłaścicieli działki Nr [...] położonej w obrębie [...] przy ul. [...] w [...], przy czym udział każdej pary małżeńskiej do przedmiotowej nieruchomości wynosi [...] części. Fakt ten nie prowadzi jednak do wniosku, iż zobowiązanie z tytułu opłaty planistycznej obciąża jednakowo wszystkich współwłaścicieli danej nieruchomości. Będąc związanym oceną prawną wyrażoną w wyroku i podzielając stanowisko Sądu w tym zakresie, Kolegium po ponownym rozpatrzeniu odwołania zobowiązane było uchylić decyzję organu pierwszej instancji w całości jak w sentencji decyzji i uwzględniając odpowiednie regulacje prawne dotyczące współwłasności w częściach ułamkowych zawarte w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964r. - Kodeks cywilny (art. 196 § 1 kc i art. 195 kc) dokonać podziału zobowiązania z tytułu opłaty planistycznej na poszczególnych współwłaścicieli, stosownie do wielkości ich udziałów w nieruchomości, wskazując, że [...] opłaty solidarnie obciąża małżonków L. i E. N. oraz [...] - solidarnie B. i T. małżonków N.

Zdaniem Kolegium przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości, można brać pod uwagę tylko te okoliczności wpływające na ten wzrost, które są bezpośrednim następstwem uchwalenia planu albo jego zmiany a wzrostem wartości nieruchomości. Wniosek taki nasuwa się z wykładni gramatycznej przepisu art. 36 ust. 4 wymienionej ustawy, a także znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądowym.

Ustawa przewiduje trzy przesłanki obowiązywania opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. P i e r w s z ą stanowi konieczność wystąpienia wzrostu wartości

o charakterze obiektywnym, d r u g ą - zmiana przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym lub zmianie planu i t r z e c i a - to wprowadzenie nieruchomości do obrotu prawnego (sprzedaż) przed upływem 5 lat od wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany.

W stanie faktycznym niniejszej sprawy wymienione powyżej okoliczności wystąpiły, co oznacza, iż wystąpiły podstawy prawne do ustalenia od byłych właścicieli jednorazowej opłaty (tzw. renty planistycznej), przy założeniu, iż uchwalony plan miał bezpośredni wpływ na wartość przedmiotowej wartości i spowodował wzrost jej wartości.

Akta sprawy wskazują, iż Burmistrz Miasta dwukrotnie i to w okresie sześciu miesięcy zlecał uprawnionym rzeczoznawcom sporządzenie operatu szacunkowego nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania na potrzeby ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W pierwszym operacie sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego - mgr inż. R. G. różnica wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu planu określona została na kwotę [...]zł., natomiast w drugim - sporządzonym przez rzeczoznawcę R. Z. na kwotę [...]zł. Różnica w ustalonej opłacie na podstawie tych wycen to kwota [...]zł.

Po dokonaniu wnikliwej analizy akt sprawy oraz zapisów ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej Nr [...] z dnia [...]r. (Dz. Urz. Woj. [...] z [...]r. Nr [...], poz. [...]), który obowiązywał do dnia [...]r., jak również zapisów planu aktualnie obowiązującego tj. od dnia [...]r. opublikowanego w Dz. Urz. Woj. [...] z dnia [...]r. Nr [...], poz. [...] - skład orzekający Kolegium uznał za zasadne i zgodne z prawem ustalenie opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, w wysokości, która została ustalona w sporządzonym operacie szacunkowym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego R. Z. W myśl powołanych powyżej przepisów kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego, Kolegium dokonało rozdzielenia zobowiązania z tytułu tej opłaty na poszczególnych współwłaścicieli stosownie do wielkości ich udziałów w tej nieruchomości.

Kolegium nie dopatrzyło się podstaw do uznania zarzutów pełnomocnika skarżących w zakresie naruszenia przez Burmistrza Miasta przepisów kodeksu postępowania administracyjnego.

Zdaniem Kolegium organ pierwszej instancji przeprowadził postępowanie dowodowe wnikliwie, uwzględniając zgłaszane przez stronę wątpliwości prawne, jak również sugestie Kolegium wyrażone w decyzji z dnia [...]r.

Nr [...]. Ustosunkowując się do zarzutów zawartych w odwołaniu Kolegium podkreśla, że od strony merytorycznej sprowadzają się one do zaprzeczenia jakoby uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego terenu prowadził do podniesienia atrakcyjności terenu, a tym samym spowodował wzrost jego wartości. Pełnomocnik stron polemizuje z poglądem rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego operat szacunkowy nieruchomości w dniu [...]r. w zakresie interpretacji pojęcia "cele przemysłowo-składowe" zapisane dla nieruchomości w nieobowiązującym już planie zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem pełnomocnika zmiana przeznaczenia nieruchomości, jaka została wprowadzona nowym planem (funkcja podstawowa-tereny obsługi komunikacji samochodowej-stacja paliw wraz z usługami towarzyszącymi, funkcja uzupełniająca usługi handlu i gastronomii), nie doprowadziła do wzrostu wartości nieruchomości, a wręcz przeciwnie, ustalenia planu dla tzw. jednostki funkcjonalnej [...] znacznie obciążyły jej przydatność inwestycyjną, co obniża wartość rynkową nieruchomości.

W odwołaniu powoływano się też na wydaną pod rządami poprzedniego planu, decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia [...]r. Nr [...]. W tej materii pełnomocnik stron konsekwentnie domagał się przeprowadzenia dowodu w postaci przesłuchania świadka – D. K., która podpisała z upoważnienia Burmistrza w/w decyzję. Kolegium nie zgadza się z argumentacją, iż nieprzeprowadzenie tego dowodu narusza zasady zapewnienia odwołującym czynnego udziału w postępowaniu. D. K. jest pracownikiem organu wydającego decyzję i w tym zakresie decyzję podejmowała z upoważnienia organu tj. Burmistrza Miasta. Podkreślić również należy, że zdaniem Sądu wyrażonym w uzasadnieniu wymienionego wyroku w postępowaniu organu pierwszej instancji nie doszło do naruszenia zasady czynnego udziału w postępowaniu przewidzianej w art. 10 kpa oraz zasady wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego w sprawie wymienionej w art. 77 kpa.

Oceniając postępowanie dowodowe w tej sprawie Kolegium stwierdziło, iż zostało one przeprowadzone szczegółowo i z uwzględnieniem żądań stron. Na okoliczność wątpliwości zgłoszonych przez pełnomocnika stron w zakresie sporządzonego operatu szacunkowego w dniu [...]r. w siedzibie organu przeprowadzono rozprawę administracyjną z udziałem biegłego i wnioskodawcy. Po kolejnych zgłoszonych wątpliwościach pełnomocnika, biegły na piśmie ustosunkował się do nich, co znalazło potwierdzenie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, a jako dowód znajduje się w aktach sprawy. Pełnomocnik stron w zasadzie polemizuje z interpretacją pojęcia "cele przemysłowo-składowe" przyjętą przez biegłego, który twierdzi, iż jest to przeznaczenie terenu dla lokalizowania zakładów produkcyjnych lub składowych.

Funkcja terenu przyjęta w nowym planie (podstawowa: obsługa komunikacji samochodowej-stacja paliw z usługami towarzyszącymi, funkcja uzupełniająca-usługi handlu i gastronomii) zdaniem biegłego jest zdecydowanie inną funkcją i ten fakt spowodował wzrost wartości nieruchomości, co - jak wykazał w operacie - ma swoje odbicie na lokalnym rynku nieruchomości.

Kolegium zgodziło się z opinią biegłego, iż funkcja usługowo-handlowa na rynku lokalnym jest funkcją atrakcyjniejszą rynkowo, aniżeli funkcja przemysłowa-składowa, ze względu na szybsze generowanie zysków z takiego typu inwestycji. Powoływanie się przez pełnomocnika stron na nieobowiązującą już od lat decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z [...]r. jest bez znaczenia. Mimo, iż w tym postępowaniu Kolegium nie ocenia tej decyzji, to jednak jej analiza w zakresie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu może budzić wątpliwości pod względem zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...], obowiązującego w dniu jej wydania.

Zabudowa przemysłowo-składowa zapisana w planie obowiązującym do [...]r. to - zdaniem Kolegium - lokalizacja zakładów przemysłowych

i magazynów a nie obiektów o funkcji handlowo-usługowej (bar, pawilon handlowy). Funkcja usługowa dla nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania wprowadzona została dopiero zapisem o symbolu [...] w ustaleniach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta Nr [...] z dnia [...]r.

Oceniając całokształt zebranego w sprawie materiału dowodowego Kolegium zauważa, iż odwołujący w zasadzie nie kwestionuje operatu szacunkowego pod względem metodologii szacowania zaskarżonej przez biegłego, jak i ustalonego wzrostu wartości nieruchomości. Zwrócić należy uwagę, że organ pierwszej instancji realizując zasadę prawdy obiektywnej, zagwarantowaną w przepisach kpa, zlecił ponowną wycenę przedmiotowej nieruchomości i decyzję o ustaleniu tzw. "renty planistycznej" oparł o nową wycenę, która dla stron jest korzystniejsza. Zgodnie z orzecznictwem sądowym opinia biegłego nie wiąże organu administracji, który jest obowiązany poddać ją swej ocenie jak każdy dowód, gdyż to organ-nie zaś biegły - rozstrzyga sprawę.

Dokonując oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego – R. Z. Kolegium ponownie stwierdziło, że został on wykonany zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 września 2005r. (Dz. U. Nr 196, poz. 1628).

Mając na uwadze powyższe Kolegium stwierdza, że naliczona zaskarżoną decyzją jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości [...]zł. odpowiada prawu i ustaleniom dokonanym na potrzeby określenia tej opłaty. Za słuszną należy uznać przyjętą w operacie zasadę, iż to określenie wartości rynkowej nieruchomości jest dla potrzeb ustalenia opłaty planistycznej pozycją najistotniejszą. Wartość rynkową nieruchomości stanowi cena możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy spełnieniu warunków z art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wartość ta została ustalona z odzwierciedleniem praw rynku lokalnego.

Kolegium ponadto stwierdziło, że rozstrzygnięcie zawarte w punkcie [...] decyzji organu I instancji dotyczące ustalenia terminu uiszczenia opłaty planistycznej i odsetek za zwłokę nie znajduje umocowania prawnego w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższą decyzję w imieniu jej adresatów ponownie zaskarżył skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego działający jako ich pełnomocnik r.pr. A. K.

Skarżącej decyzji zarzucił:

1/ naruszenie przepisów prawa materialnego - art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz.U. Nr 80, poz. 717

z późn.zm.), poprzez niewłaściwe jego zastosowanie polegające na zobowiązaniu skarżących do zapłaty jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości w sytuacji, gdy wartość nieruchomości nie wzrosła w związku z uchwaleniem planu miejscowego,

2/ naruszenie przepisów postępowania polegające na niepowiadomieniu pełnomocnika skarżących o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu z przesłuchania świadka D. K. oraz niedoręczeniu pełnomocnikowi skarżącym dodatkowej opinii wydanej przez R. Z., przez co skarżący nie mieli możliwość udziału w przeprowadzaniu dowodów oraz zapoznania się z tymi materiałami przed wydaniem decyzji przez Burmistrza Miasta, a uchybienie te mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Wskazując na powyższe wady zaskarżonej decyzji pełnomocnik skarżących wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie na rzecz skarżących zwrotu kosztów postępowania oraz zastępstwa prawnego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, iż użyte w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym sformułowanie ''jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła...", należy rozumieć w ten sposób, że wzrost wartości nieruchomości musi być bezpośrednim następstwem uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany. Przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości, należy brać pod uwagę tylko te okoliczności wpływające na ten wzrost, które mają bezpośredni związek, są bezpośrednim następstwem uchwalenia planu albo jego zmianą a wzrostem wartości nieruchomości ( wyrok WSA z dnia [...],[...] -,LEX nr [...]).

Na gruncie niniejszej sprawy będzie to zmiana zapisu przeznaczenia nieruchomości z poprzednio obowiązującego "teren nieuciążliwej zabudowy przemysłowo-składowej" na przeznaczenie nieruchomości według nowego planu - "stacja paliw wraz z usługami towarzyszącymi; usługi handlu i gastronomii". Cele przemysłowo-składowe działki w starym planie, były rozumiane przez Burmistrza Miasta jako możliwość usytuowania na niej między innymi stacji paliw, pawilonu o pow. [...] m2 do sprzedaży produktów ogólnospożywczych i akcesoriów samochodowych, baru szybkiej obsługi o pow. około [...] m2, oraz [...] stanowisk parkingowych dla samochodów osobowych co wynikało z treści decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] roku nr [...] (w aktach sprawy). Nowy plan zagospodarowania przestrzennego określił, że funkcją podstawową działki jest stacja paliw wraz z usługami towarzyszącymi, a funkcją uzupełniającą są usługi handlu i gastronomii. Skarżący słusznie nawiązują do treści decyzji o warunkach zabudowy z [...]r., która znajduje oparcie w postanowieniach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...], zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej nr [...] z dnia [...] r. Decyzja ta jest bardzo istotna w sprawie, bowiem jednoznacznie definiuje pojęcie "teren nieuciążliwej zabudowy przemysłowo-składowej" przed wejściem w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Gdy z należną starannością porówna się przeznaczenie działek nr [...] i [...], określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z przeznaczeniem tej samej części działki, określonym w planie miejscowego zagospodarowania przestrzennego obejmującego teren położony w [...] pod nazwą [...] to dojdzie się do wniosku, że nie uległo ono zmianie w taki sposób, aby mieć istotny wpływ na wzrost wartości nieruchomości. Przeciwnie, ustalenia nowego planu dla tzw. jednostki funkcjonalnej [...] znacznie obniżyły jej przydatność inwestycyjną, a co za tym idzie wartość rynkową. Wyodrębniając na działce nr [...] dwie parcele oraz stanowiąc, że stacja paliw może być wybudowana wyłącznie na parceli nr [...] ( byłe działki [...] i [...]) doprowadzono do ograniczenia możliwości funkcjonalnego i ekonomicznego zagospodarowania całej działki gruntu.

Z tego względu strona zobowiązana konsekwentnie wyraża stanowisko, że na wartość rynkową przedmiotowych działek [...] i [...] ( tzw. parcela [...]) w dacie ich sprzedaży nie miał bezpośredniego wpływu fakt uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego, a tylko bezpośrednie następstwa wynikające z uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mogą mieć wpływ na ustalenie wzrostu wartości nieruchomości w postępowaniu o ustalenie jednorazowej opłaty na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Od [...] roku, tj. od czasu nabycia przez skarżących działek (oznaczonych wcześniej numerami [...] i [...]) do dnia ich sprzedaży w [...] roku minęło wystarczająco sporo czasu, aby wartość nieruchomości wzrosła. Wzrost wartości tej nieruchomości nie ma jednak nic wspólnego z uchwalonym w [...] roku planem zagospodarowania przestrzennego [...] wprowadzonym w życie z dniem [...] roku. Wynikał przede wszystkim z upływu czasu oraz z ogólnego i powszechnego wzrostu wartości nieruchomości w Polsce. Znaczący wpływ na uzyskanie przez skarżących ostatecznej ceny sprzedaży działki nr [...], miały długotrwałe działania poszukiwawcze inwestora oraz wydatkowanie znaczących środków pieniężnych dla przygotowania terenu pod inwestycję. Takie powody wzrostu ceny nieruchomości nie stanowią jednak podstawy prawnej do naliczania "renty planistycznej".

Bogate piśmiennictwo i orzecznictwo dotyczące zagospodarowania przestrzennego wskazuje, że wzrost wartości nieruchomości będzie miał najczęściej miejsce w sytuacji, gdy w poprzednio obowiązującym planie miejscowym działki przeznaczone były np. pod uprawy polowe lub tereny zielone, a w nowym planie przeznaczono je pod budownictwo mieszkaniowe, drogi czy tereny przemysłowe.

W toku postępowania administracyjnego został dopuszczony dowód z dwóch operatów szacunkowych sporządzonych przez dwóch niezależnych rzeczoznawców. Wydane opinie o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, będące opiniami biegłych i tylko opiniami podlegają ocenie według norm jakimi "rządzi" się postępowanie dowodowe. Dowód ten, jak każdy inny, podlega wszechstronnej ocenie organu ( wyrok WSA z dnia [...] roku, [...] - LEX nr [...] ). Samorządowe Kolegium Odwoławcze, odnosząc się do operatu szacunkowego sporządzonego przez R. Z., w uzasadnieniu decyzji ogólnikowo stwierdziło, że został on sporządzony w sposób rzetelny i zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Ponadto SKO stwierdziło, że:" odwołujący się w zasadzie nie kwestionuje operatu szacunkowego pod względem metodologii szacowania.." Powyższe stwierdzenia nie znajduje potwierdzenia w materiale dowodowym. Skarżący w kolejnych odwołaniach informowali organ, że nie zgadzają się z naliczonym wzrostem wartości działki. Ponadto skarżący kwestionowali podejście porównawcze, które zastosowali obaj rzeczoznawcy powołani w sprawie tj. R. G. i R. Z., które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zamiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ponadto przy określaniu wartości nieruchomości dla potrzeb renty planistycznej określa się wartość nieruchomości reprezentatywnych dla każdego obszaru o jednorodnym przeznaczeniu w planie miejscowym. Tymczasem rzeczoznawca R. Z. decyduje się zastosować w operacie podejście porównawcze twierdząc jednocześnie, że rynek lokalny w [...] jest niedoskonały z uwagi na ograniczona ilość transakcji zbycia nieruchomości o przeznaczeniu przemysłowo-składowym.

Zasady szacowania nieruchomości przez biegłych zostały szczegółowo określone

w Dziale IV "Wycena nieruchomości" ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami ( t.j. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 - z późn. zm.) oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. Nr 207, poz. 2109 -

z późno zm.). Stosując te same metody i zasady dwaj rzeczoznawcy sporządzili znacząco odmienne opinie końcowe. Różnica ponad [...] złotych w wyliczeniu wzrostu wartości nieruchomości, stawia pod znakiem zapytania wartość sporządzonych operatów. Istnienie tak dużej rozbieżności w wycenie, musi zostać wyjaśnione przez organ. Wobec dwóch znacząco odmiennych opinii zachodzi konieczność sporządzenia trzeciej, która pozbawiona będzie wad dotychczasowych operatów.

Drugi z zarzutów skargi dotyczy naruszenia przepisów postępowania administracyjnego mogących mieć wpływ na wynik sprawy. Naruszenie te polegały na niepowiadomieniu pełnomocnika skarżących o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu z przesłuchania świadka D. K. oraz niedoręczeniu pełnomocnikowi skarżącym dodatkowej opinii wydanej przez R. Z., przez co skarżący nie mieli możliwości udziału w przeprowadzaniu dowodów oraz zapoznania się z tymi materiałami przed wydaniem decyzji. Zarzutu tego nie uznało SKO, twierdząc, że z wyjaśnieniami D. K. i dodatkową opinią R. Z. pełnomocnik skarżących cyt :" mógł zapoznać się w siedzibie Kolegium".

W ocenie skarżących takie postępowanie organu w przedmiotowej sprawie było nieprawidłowe i naruszało generalne zasady określone w art. 6, art. 7, art. 10, art. 67

w związku z art. 68 § 1 oraz art. 79 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Pełnomocnik skarżących dnia [...] roku został powiadomiony przez Burmistrza Miasta o zakończeniu postępowania w sprawie i możliwości zapoznania się z aktami. W dniu [...] roku pełnomocnik, po zapoznaniu się z aktami, złożył dwa wnioski dowodowe, w tym wniosek o przesłuchanie świadka D. K. Należy podkreślić, że efektem złożenia wniosku o przesłuchanie świadka Pani D. K. było przyjęcie przez organ jej oświadczenia ( poza uczestnictwem stron skarżących), o którym skarżący dowiedzieli się z części motywacyjnej decyzji Burmistrza Miasta z dnia [...] roku. Identycznie ma się sprawa z uzupełniającą opinią R. Z. Tymczasem, gdy organ uzupełnił postępowanie administracyjne o kolejne dowody winien powiadomić o tym strony w celu umożliwienia im zapoznania się z aktami. Organ unika odpowiedzi na zadane przez stronę skarżącą pytanie. Pani D. K. podnosi fakt nieistotny dla sprawy, że organ pierwszej instancji w czasie obowiązywania starego planu nie wyraził zgody na zwiększenie pawilonu handlowego z [...] do [...] metrów kwadratowych. Odmowa zwiększenia powierzchni obiektu sklepu spożywczego nie zmienia jednak stanowiska Burmistrza Miasta przedstawionego w treści decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia [...] roku, że przeznaczenie przemysłowo-składowe było rozumiane przez ten organ jako możliwość budowy obiektu sklepu spożywczego.

Zgodnie z art. 79 kpa strona powinna być zawiadomiona o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu z biegłych na siedem dni przed terminem, tak aby mieć możliwość udziału w przeprowadzaniu dowodu, zadawać pytania biegłym oraz składać wyjaśnienia. Samo późniejsze zacytowanie w treści uzasadnienia decyzji opinii uzupełniającej operat szacunkowy lub oświadczenia złożonego przez świadka nie czyni zadość ustawowym obowiązkom organu administracji w zakresie zapewnienia czynnego udziału strony w postępowaniu ( por. wyrok NSA z [...] r, [...], wyrok NSA OZ z [...]r, [...], wyrok NSA z [...]r, [...]).

Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153 poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy

z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1270 ze zm., dalej P.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, pod względem zgodności z prawem, a więc prawidłowości zastosowania przez organy administracji publicznej przepisów obowiązującego prawa oraz trafność ich wykładni Sąd uchyla zaskarżony akt w przypadku stwierdzenia naruszenia przez organ administracji przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu mających wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a.).

W pierwszym rzędzie zaznaczyć należy, iż zaskarżona decyzja wydana została po ponownym rozpoznaniu sprawy przez organ odwoławczy w wyniku uchylenia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia [...]r. sygn. [...] wcześniejszej decyzji tego organu z dnia [...]r. W uzasadnieniu tego wyroku Sąd precyzyjnie wskazał przyczyny takiego rozstrzygnięcia oraz okoliczności i przesłanki, którymi powinien kierować się organ przy ponownym rozpoznaniu sprawy.

Z uzasadnienia powyższego wyroku WSA jednoznacznie wynika, iż jedynym stwierdzonym uchybieniem zaskarżonej wówczas i badanej wszechstronnie przez Sąd decyzji było wadliwe określenie zobowiązania do uiszczenia opłaty adiacenckiej w sytuacji współwłasności przedmiotowej działki przez dwa małżeństwa.

Sąd, przytaczając w tym zakresie poglądy doktryny prawa cywilnego jak również orzecznictwa sądowo - administracyjnego wskazał, iż ustalona w przyjętym operacie szacunkowym kwota wzrostu wartości działki w wyniku zmiany planu zagospodarowania przestrzennego powinna zostać wymierzona współwłaścicielom, stosownie do ich udziałów we współwłasności, zaś solidarność tego zobowiązania istnieje jedynie w stosunku do współmałżonków.

Sąd nie zakwestionował ustaleń organów w zakresie wysokości wzrostu wartości działki w wyniku zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, opartej na operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę R. Z. ani zastosowanej przez niego metody szacowania wartości nieruchomości i ustalenia jej wzrostu w wyniku zmiany jej gospodarczego przeznaczenia, choć zarzuty skarżących w tym zakresie podał szczegółowej analizie, w wyniku której uznał je za nieuzasadnione. Z treści uzasadnienia powyższego wyroku wynika jednoznacznie, iż Sąd nie znalazł podstaw do zakwestionowania ustalonego przez organy wzrostu wartości nieruchomości, a co za tym idzie wysokości należnej z tego tytułu opłaty adiacenckiej.

Zgodnie z art. 153 P.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w tej sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie było przedmiotem zaskarżenia.

Na okoliczność tę i powyższy przepis trafnie powołał się też organ w zaskarżonej decyzji, ustosunkowując się także szczegółowo do wszystkich pozostałych zarzutów odwołania.

Niniejsza skarga przytacza ponownie podniesione już poprzedniej skardze zarzuty, które zostały już przez Sąd rozpatrzone i ocenione.

W świetle treści art. 153 P.p.s.a. przytoczone ponownie zarzuty, odnoszące się do ustalenia wysokości wzrostu wartości przedmiotowej działki na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego oraz kwestionujące sam wzrost nie mogą być uznane za skuteczne.

Dodatkowo wskazać należy, iż argumentów skargi, w zakresie mocy dowodowej nieobowiązującej już decyzji Burmistrza Miasta z dnia [...]r. o warunkach zabudowy dla przedmiotowej działki, wskazującej na możliwość jej zabudowy obiektami handlowo – usługowym, jak też zeznań w charakterze świadka D. K., która decyzję tę przygotowała, Sąd w obecnym składzie również nie podziela. Chybiony jest zatem zarzut skargi uniemożliwienia skarżącym czynnego udziału w postępowaniu w zakresie uczestniczenia w przesłuchaniu w charakterze świadka p. D. K., która przygotowywała decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia [...]r. z której miałaby wynikać możliwość wybudowania na tej działce stacji paliw także według poprzedniego planu.

Takiego dowodu organ słusznie – nie przeprowadzała, bowiem według przytoczonych w zaskarżonej przepisów nie mógł on mieć żadnego znaczenia dla sprawy.

Odebranie przez organ oświadczenia pracownicy, wydający wskazaną decyzję związane było z podnoszonymi przez skarżących zarzutami i miało charakter porządkowy a nie dowodowy.

Podobnie ma się sprawa z wyjaśnieniem rzeczoznawcy.

Bezzasadne są zatem zarzuty odnoszące się do naruszenia przez organ podstawowych przepisów postępowania administracyjnego w tym zakresie. Sąd nie podziela również pozostałych argumentów odnoszących się do naruszenia przez organy administracji podstawowych zasad postępowania administracyjnego. Należy podkreślić, iż decydujące znaczenie dowodowe dla ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej posiada operat szacunkowy wyceny nieruchomości

i wzrostu jej wartości opracowany przez uprawnionego rzeczoznawcę, wg określonych przepisami prawa zasad, a nie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Dowód ten jak każdy inny podlega ocenie w postępowaniu administracyjnym. Z akt postępowania wynika, że ocena taka została przez organy, zgodnie z art. 80 Kpa dokonana i nie budzi zastrzeżeń Sądu.

Wycena ta może zostać podważona inną oceną, sporządzoną przez rzeczoznawcę posiadającego odpowiednie uprawnienia lub wykazaniem ewidentnych błędów tj. naruszenia przepisów dotyczących sporządzania takiej wyceny. Strona skarżąca ani nie przedłożyła konkurencyjnej opinii uprawnionego rzeczoznawcy ani nie wykazała zasadniczych wad w operacie sporządzonym przez rzeczoznawcę R. Z. W tym zakresie skarga opiera się tylko na przyjętym założeniu, że pod przepisami wcześniej obowiązującego planu możliwości zagospodarowania i gospodarczego wykorzystania przedmiotowej nieruchomości były większe. Było to założenie bezpodstawne, gdyż dowód na których było oparte (decyzja o warunkach zabudowy z [...]r.) został przez organ trafnie zakwestionowany i odrzucony.

Inne podnoszone przez skarżących zarzuty dotyczące postępowania nie miały wpływu na wynik sprawy zatem w świetle art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. nie mogą stanowić podstawy do uwzględnienia skargi.

W tym stanie rzeczy skarga niniejsza podlega oddaleniu na podstawie art. 151 P.p.s.a.