Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 991/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2019-12-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art.104, art.138 par 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art.4 ust.2 pkt 2 , art.59 ust.1, art.60 iust.1, art.61 i art.64 ust.1
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art.6, art.7, art.8, art.77 par 1 i art. 80
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art.1, art. 145 par 1 pkt .1 lit. c
journal: Dz.U. 2019 poz 2167
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - tekst jedn.
article: art.134 par 1
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Windak Sędziowie Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj (spr.), Sędzia WSA Patrycja Joanna Suwaj Protokolant starszy inspektor sądowy Aneta Ciesielska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 19 grudnia 2019 r. sprawy ze skargi T. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej T. K. kwotę [...] siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Wójt Gminy B. decyzją z dnia [...] maja 2019 r. nr [...], na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2018 r., poz. 2096) w związku z art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61 i art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945 - dalej "u.p.z.p."), po rozpoznaniu wniosku T. K. z dnia [...] lutego 2019 r., odmówił wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji pod nazwą: legalizacja samowoli budowlanej dla istniejącej zabudowy: budynku rekreacji wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną - na działce nr [...], obr. P. , gm. B..

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wyjaśnił, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Na gruncie przedmiotowej sprawy wyznaczono obszar analizowany na kopii mapy ewidencyjnej, będącej załącznikiem do analizy. Mapa w oparciu o którą sporządzono analizę odzwierciedla aktualny w chwili prowadzenia postępowania stan faktyczny i prawny nieruchomości zlokalizowanych w obszarze analizowanym, w szczególności ich sposób zabudowy i zagospodarowania. Inwestor jako załącznik do wniosku o ustalenie warunków zabudowy przedłożył przyjętą do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego mapę zasadniczą w skali 1:1000 zawierającą określenie granic terenu objętego wnioskiem oraz z oznaczeniem sąsiednich nieruchomości. Front działki wnioskowanej do zabudowy znajduje się od strony południowej działki, bezpośrednio przy granicy z działką nr [...] i wynosi około 16 m. Granice obszaru analizowanego zakreślono w odległości 48 m, tj. nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Wyznaczony obszar analizowany obejmuje urbanistyczną całość.

Organ I instancji w oparciu o przeprowadzoną analizę wskazał, że żadna działka sąsiednia znajdująca się w obszarze analizy i dostępna jednocześnie z tej samej drogi publicznej, nie jest zabudowana legalnie budynkiem. Brak jakiejkolwiek legalnej zabudowy uniemożliwia określenie wymagań dla nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Wszystkie ujawnione i widniejące w obszarze analizowanym budynki są samowolami budowlanymi. Dowód na to stanowią postępowania Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K..

W konsekwencji oznacza to, że warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie został spełniony. Natomiast, według organu I instancji, ziściły się warunki z art. 61 ust. 1 pkt 2, pkt 3 i pkt 4 u.p.z.p.

Dalej Wójt podkreślił, że teren działki znajduje się na obszarze chronionego krajobrazu "K. P. N.", a zatem zastosowanie znajdują zakazy wynikające z § 3 uchwały Sejmiku Województwa [...] nr [...] z dnia [...] r. Poza tym działka położona jest na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią o prawdopodobieństwie wystąpienia raz na 100 lat (tzw. woda 1%), wyznaczonym w "Studium ochrony przeciwpowodziowej", sporządzonym przez Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w S.. W związku z powyższym przedmiotowa inwestycja wymaga uzyskania zgody wodnoprawnej, która stosownie do art. 388 ust. 4 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne musi nastąpić przed uzyskaniem decyzji wydawanych na podstawie przepisów u.p.z.p. Inwestor nie uzyskał takiej zgody i wobec tego niemożliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Ponadto, jak wynika z pisma P. S. G. Sp. z o.o. Oddział w K. z dnia [...] lutego 2019 r., strefa kontrolowana dla gazociągu wysokiego ciśnienia przebiegającego przez działki nr [...], [...], [...], [...] w obrębie P., wynosi 40 m, zakładając że środek strefy jest środkiem gazociągu. W związku z powyższym odległość w jakiej można budować budynki rekreacji indywidualnej od przedmiotowego gazociągu wysokiego ciśnienia dn150, wynosi 20 m. Działka nr [...] znajduje się w odległości 3 m od gazociągu wysokiego ciśnienia, a więc w strefie, w której nie można budować budynków rekreacji indywidualnej. W tej sytuacji, w ocenie organu I instancji, warunek określony w art. 61 ust.1 pkt 5 u.p.z.p. nie został spełniony. W końcowej części uzasadnienia organ stwierdził, że nie można ustalić warunków zabudowy dla budowy budynku rekreacji indywidualnej z uwagi na fakt, że nie ziściły się przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 do 5 u.p.z.p.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła T. K. wskazując, że wiata stanowi lekką konstrukcję o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 35 m2 i znajduje się poza miastem. Twierdzenie, że jest to samowolna budowlana, nie jest zatem zgodne z prawem budowlanym.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] lipca 2019 r. nr [...], w oparciu o art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 59 - 64 ust. 1 u.p.z.p., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Uzasadniając decyzję Kolegium wskazało, że przedmiotem niniejszego postępowania jest decyzja o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla obiektu budowlanego zrealizowanego w ramach samowoli budowlanej na terenie działki nr [...] obręb P., czyli bez zgłoszenia w trybie art. 49b Prawa budowlanego. Z akt administracyjnych wynika, że PINB w K. prowadzi w tej sprawie postępowanie naprawcze.

Zdaniem organu odwoławczego, organ I instancji dopełnił wszystkich czynności procesowych wymaganych art. 59-64 ust. 1 u.p.z.p. Akta sprawy zawierają sporządzoną w trybie art. 53 ust. 1-3 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. analizę warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikających z przepisów odrębnych oraz stanu faktycznego i prawnego terenu objętego wnioskiem. W treści tego opracowania zawarto również sporządzoną na podstawie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588), analizę urbanistyczno-architektoniczną wyznaczonego wokół przedmiotowej działki obszaru tzw. dobrego sąsiedztwa. Dla dokonania analizy wyznaczono 48-metrowy obszar wokół działki nr [...], co spełnia wymóg § 3 ust. 2 rozporządzenia jako trzykrotność 16-metrowej szerokości frontowej działki.

Organ II instancji ustalił, że przedmiotowa działka położona jest w kompleksie działek powstałych po podziale działki nr [...], o powierzchniach od 0,02 ha do 0,09 ha, który to kompleks od strony północnej ograniczony jest pasem drogi gminnej (działka nr [...] skomunikowana z działką nr [...] stanowiącą drogę wewnętrzną), zaś z pozostałych stron ograniczony jest użytkami rolnymi: działki nr [...], [...], [...]. Przy czym obszar urbanistyczny powstały z podziału działki nr [...] stanowi odrębny kontekst względem podobnej przestrzeni urbanistycznej znajdującej się w kierunku północnym od drogi gminnej (działka nr [...]). W wyznaczonym do analizy obszarze, na żadnej z działek nie ma legalnej zabudowy, która mogłaby stanowić odniesienie dla zabudowy działki nr [...]. Istniejące w tym samym obszarze obiekty o tożsamej funkcji, co na działce nr [...] stanowią samowolę budowlaną, gdyż zostały zrealizowane bez wymaganego prawem zgłoszenia. Według Kolegium brak w sąsiedztwie legalnej zabudowy na istniejących tam działkach, nie może stanowić odniesienia, czyli tzw. dobrego sąsiedztwa, dla zabudowy działki nr [...]. Legalna zabudowa działki nr [...] nie może stanowić odniesienia dla zabudowy rekreacji indywidualnej, gdyż zabudowana jest ona budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. W granicach analizowanego obszaru znajduje się też zabudowana działka nr [...] jednakże jest to zabudowa pensjonatowa (hotel), czyli również nie może stanowić "dobrego sąsiedztwa" dla działki nr [...]. Z kolei zabudowa tożsama, czyli o funkcji rekreacji indywidualnej, znajduje się poza obszarem analizy na działkach nr [...],[...], [...], [...]. Nadto z części graficznej analizy, stanowiącej kopie mapy ewidencyjnej w skali 1:1000 obrazującej zagospodarowanie przedmiotowego kompleksu działek wynika, że przedmiotowa działka znajduje się w tzw. strefie kontrolowanej o szerokości 20 m - przebiegającego obok gazociągu wysokiego ciśnienia o średnicy n150. Ponadto teren ten znajduje się w granicach obszaru szczególnego zagrożenia powodzią o prawdopodobieństwie wystąpienia powodzi raz na 100 lat (tzw. woda 1%), co powoduje, że wszelkie roboty budowlane w granicach tego obszaru podlegają przepisom Prawa wodnego, w tym względem nich wymagane jest uzyskanie pozwolenia wodnoprawnego, o którym mowa w art. 390 ww. ustawy.

Podsumowując Kolegium podkreśliło, że wnioskowana zabudowa nie spełnia łącznie 5 warunków wskazanych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p., gdyż brak jest w sąsiedztwie działki objętej "legalną zabudową" mogącą stanowić tzw. dobre sąsiedztwo dla zabudowy działki nr [...].

T. K., reprezentowana przez radcę prawnego, zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie powyższą decyzję, wnosząc o jej uchylenie oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji jak i zasądzenie od organu na jej rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych. W skardze decyzji tej zarzuciła naruszenie:

1) art. 60 ust. 1 pkt 1 i 5 u.p.z.p oraz § 3 ust. 2 rozporządzenia poprzez ich błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że przesłanki określone w tych przepisach nie zostały spełnione,

2) art. 60 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i § 3 ust. 2 rozporządzenia poprzez sprzeczne z tymi przepisami określenie granic obszaru analizowanego, co spowodowało, że w obszarze tym nie znalazła się zabudowa o kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu występującego na działce nr [...],

3) art. 8 k.p.a. w związku z art. 32 Konstytucji polegające na naruszeniu zasady równego traktowania obywateli przez władze publiczne, przejawiające się w niniejszej sprawie wydaniem decyzji o warunkach zabudowy dla właścicieli działek nr: [...], [...], [...], zaś odmowie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla skarżącej, pomimo że wszystkie te działki zlokalizowane są na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią i w obszarze chronionego krajobrazu "K. P. N.",

4) art. 6, art. 7, art. 8, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez niedokonanie wyczerpującego zgromadzenia materiału dowodowego oraz niezbadanie stanu faktycznego sprawy, a w szczególności nieprawidłowe określenie granic obszaru analizowanego dla działki nr [...], co nie pozwoliło na ustalenie wszelkich okoliczności dla podjęcia prawidłowej decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji oraz pominięcie załączonych do akt sprawy dokumentów,

5) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez jego zastosowanie w sytuacji, gdy decyzja Wójta z dnia [...] maja 2019 r. była błędna i powinna zostać uchylona.

Zdaniem skarżącej, przeprowadzona dla potrzeb rozstrzygnięcia sprawy analiza urbanistyczna jest nieprawidłowa, a nadto została sporządzona na mapie w skali 1:2000, gdy tymczasem powinna być to mapa 1:500 lub 1:1000. Poza tym skarżąca zaznaczyła, że P. S. G. wielkości strefy kontrolowanej gazociągu wysokiego ciśnienia nie określiła na podstawie załącznika nr 2 rozporządzenia Ministra Gospodarki w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać sieci gazowe i ich usytuowanie, skoro w ust. 2 pkt 2 wskazano, że gazociąg powinien być usytuowany w odległości nie mniejszej niż 5 m od obiektu terenowego dla gazociągów o ciśnieniu 2,5 MPA, pod warunkiem założenia rury ochronnej. Nadmieniła także, że S. K. D. w P. kierował już wezwanie do usunięcia gazociągu z działek drogowych. Skarżąca za chybioną uznała także argumentację Kolegium, iż nie jest możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy, bowiem działka położona jest w obszarze szczególnego zagrożenia powodzią o prawdopodobieństwie jej wystąpienia jako 1% oraz w obszarze chronionego krajobrazu "K. P. N.". W tej mierze podniosła, że na działkach nr [...], [...] i [...] znajdujących się w bliskiej odległości od działki [...] m i położonych w obszarze szczególnego zagrożenia powodzią oraz chronionego krajobrazu wybudowane zostały już budynki mieszkalne na podstawie uzyskanych przez właścicieli pozwoleń na budowę i decyzji o warunkach zabudowy. Tymczasem w świetle art. 8 k.p.a. w zw. z art. 32 Konstytucji wszystkie strony znajdujące się w takiej samej sytuacji powinny być traktowane równo, tj. w porównywalny sposób, bez jakichkolwiek dyskryminacji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji..

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, zważył co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 2167) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. z 2019 r., poz. 2325), zwanej dalej: "p.p.s.a.".

Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2018 r., poz. 1945).

Zgodnie z treścią przepisu art. 61 ust. 1 tej ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w punktach od 1 do 5 ww. przepisu, tj.:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu z uwzględnieniem ust. 5 , jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W oparciu o § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U z 2003 r., nr 164, poz. 1588), w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust.2 ).

Organ I instancji, wydając decyzję w przedmiocie warunków zabudowy – zawierającą część tekstową i graficzną - winien zgodnie z § 9 rozporządzenia, sporządzić także załączniki do decyzji (zarówno w przypadku decyzji ustalającej warunki zabudowy, jak też w wypadku decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy z powodu niespełnienia warunku "dobrego sąsiedztwa"), tj. wyniki analizy, zawierające część tekstową i graficzną. Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa powyżej sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy. Dodać należy, że załączniki te nie tylko powinny być wymienione w decyzji, ale także w sposób właściwy opisane. W przypadku decyzji Wójta Gminy B. wymieniono jako załącznik nr 1 – analizę część tekstową oraz jako załącznik nr 2 – analizę część graficzną. Jednocześnie opis znajdujący się na pierwszej stronie wspomnianej analizy wskazuje, że jest to "załącznik nr 2 do decyzji o warunkach zabudowy nr [...]". Z kolei jako załącznik do tejże analizy wskazano (na stronie 3 analizy) mapę ewidencyjną "do celów opiniodawczych w skali 1:2000".

W ocenie Sądu, skoro do decyzji z dnia [...] maja 2019 r. dołączono jedynie mapę, stanowiącą załącznik graficzny do "decyzji [...]" oraz analizę z wynikami dotyczącą warunków i zasad zagospodarowania terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji to oznacza to, że pominięto tym samym opisany wyżej załącznik - w postaci mapy ewidencyjnej do celów opiniodawczych – do samej analizy. Co więcej dołączona mapa jest to mapa w skali 1: 2000, która nie spełnia wymogów wynikających z § 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Zgodnie bowiem z tym przepisem – o czym była już mowa powyżej – granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, to jest na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000. Jedynie w stosunku do inwestycji liniowych może to być także mapa w skali 1:2000 – jednak nie sposób uznać, że przedmiotowe przedsięwzięcie należy zaliczyć do tego typu inwestycji.

Wątpliwości może też budzić część tekstowa decyzji, która nie obejmuje – w ocenie Sądu – w pełni obszaru zaznaczonego na mapie. Wskazano w niej dość ogólnie, że w obszarze analizowanym brak jest legalnej zabudowy, która mogłaby stanowić odniesienie dla zabudowy działki nr [...], natomiast zabudowa tożsama czyli o funkcji rekreacji indywidualnej znajduje się poza obszarem analizy na działkach nr [...], [...], [...], [...]. Jednocześnie w obszarze nieznacznie tylko wykraczającym poza obszar analizowany znajduje się działka nr [...], na której znajduje się zabudowa która zgodnie z oznaczeniami przyjętymi na mapie nie jest zabudową nielegalną, jednak nie wskazano jaki jest jej charakter. Powyższe może być o tyle istotne, że także wielkość obszaru analizowanego budzi istotne wątpliwości.

W analizie wskazano bowiem, że front działki wynosi ok. 18 m, a zatem jego trzykrotność niewątpliwie przekracza 50 m, przy czym z treści analizy nie wynika jaki konkretnie zakres obszaru analizy wzięto pod uwagę. Z kolei z treści decyzji organów I i II instancji wynika, że granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości 48 m, a zatem w sposób nie odpowiadający ani trzykrotności wskazanego wyżej frontu działki, ani minimalnej odległości 50 m, o której mowa w § 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Należy przy tym dodać, że z decyzji Wójta Gminy B., jak również Samorządowego Kolegium Odwoławczego wynika, że, przyjęty przez organ front działki wynosi 16 m a zatem jest inny, niż przyjęto w analizie. Organy te powołują się przy tym na mapę zasadniczą w skali 1 : 1000, a zatem inną mapę niż dołączona do decyzji.

W tej sytuacji nie sposób stwierdzić, jakiej wielkości obszar analizowany należało w tym wypadku przyjąć, a tym samym nie wiadomo czy został wyznaczony prawidłowo, czy też jest mniejszy niż trzykrotna szerokość frontu działki.

Tymczasem kwestia ta ma wypadku decyzji o warunkach zabudowy kluczowe znaczenie.

Należy w pełni podzielić pogląd wyrażony w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 4 lipca 2017 r., (sygn. akt II SA/Rz 227/17), zgodnie z którym granice obszaru analizowanego w żadnym wypadku nie mogą być mniejsze niż trzykrotna szerokość frontu działki, mogą być natomiast większe i nawet nieregularne, byleby w żadnym miejscu nie były mniejsze od wspomnianej wielkości.

Opisanych powyżej nieprawidłowości, nie pozostających bez istotnego wpływu na wynik sprawy, organ odwoławczy – Samorządowe Kolegium Odwoławcze – nie dostrzegł. Jednoznacznie wskazał przy tym, że dla dokonania analizy urbanistyczno-architektonicznej obszaru, na którym działka jest położona wyznaczono 48 – metrowy obszar wokół działki nr [...], "co spełnia wymóg § 3 ust. 2 ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury jako trzykrotność 16-metrowej szerokości frontowej działki". Z takim poglądem nie sposób się jednak zgodzić. Pomijając bowiem okoliczność, że w analizie mowa jest o 18-metrowej szerokości frontowej działki, należy zaznaczyć, że cytowany wyżej przepis stanowi wyraźnie, iż szerokość frontu działki nie może być mniejsza niż 50 m.

W tej sytuacji, z uwagi na opisane wyżej uchybienia, należy uznać, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów postępowania (art. 7, art. 77 k.p.a.), które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Ponownie rozpoznając sprawę organ odwoławczy winien dokonać niebudzących wątpliwości ustaleń w omawianym zakresie, w tym także rozważyć potrzebę uzupełnienia materiałów w sprawie ewentualnie zlecenia przeprowadzenia dodatkowego postępowania w oparciu o art. 136 § 1 k.p.a.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, nie przesądzając ostatecznego wyniku rozstrzygnięcia przez organ, na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. c ustawy p.p.s.a. orzekł jak w punkcie I wyroku. O kosztach postępowania obejmujących poniesione przez skarżącą koszty udziału w sprawie ustanowionego pełnomocnika oraz wpis od skargi orzekł w oparciu o art. 200 w zw. z art. 205 § 2 powołanej ustawy.