Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 933/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2022-09-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4f, 5, art. 18 ust. 1, 3
journal: Dz.U. 2022 poz 176
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - t.j.
article: par. 36 ust. 1
journal: Dz.U. 2021 poz 555
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t. j.)
article: art. 134 ust. 1-4, art. 135 ust. 1, art. 136 ust. 1-2, art. 154 ust. 1-3
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Paweł Zaborniak /spr./ Sędziowie WSA Elżbieta Mazur - Selwa AWSA Maria Mikolik Protokolant specjalista Anna Mazurek–Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 września 2022 r. sprawy ze skargi A. W. na decyzję Wojewody Podkarpackiego z dnia 31 marca 2021 r. nr N-III.7570.2.17.2021 w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przejęcie prawa własności nieruchomości - skargę oddala -


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi A. W. (dalej: "Skarżącego") jest decyzja Wojewody Podkarpackiego (dalej: "Wojewoda", "organ odwoławczy" lub "organ II instancji") z dnia 31 marca 2021 r. nr N-III.7570.2.17.2021, wydana w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przejęcie prawa własności nieruchomości.

Z uzasadnienia skargi oraz nadesłanych akt administracyjnych wynika, że decyzją z dnia [...] sierpnia 2018 r. nr [...] Prezydent Miasta [...] dalej: "Prezydent" lub "organ I instancji") udzielił Gminie [...] zezwolenia na realizację inwestycji drogowej, polegającej na rozbudowie ul. [...] i ul. [...] oraz budowie drogi łączącej ul. [....], m.in. na działce nr [...] w [...], jednocześnie orzekając o wywłaszczeniu ww. nieruchomości. Powyższa decyzja został utrzymana w mocy wydaną w postępowaniu odwoławczym decyzją Wojewody Podkarpackiego z dnia 23 stycznia 2019 r. nr I-III.7821.6.2018.

Zawiadomieniem z dnia 21 marca 2019 r. Prezydent Miasta [...] poinformował strony o wszczęciu postępowania w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu przejęcia własności działki nr [...], stanowiącej współwłasność Skarżącego oraz M. B., K. B., A. P. i Z. P.

Decyzją z dnia [...] października 2019 r. nr [...] organ I instancji ustalił odszkodowania na rzecz poprzednich właścicieli nieruchomości, jednakże rozstrzygnięcie to, na skutek odwołania Skarżącego, zostało uchylone decyzją Wojewody Podkarpackiego z dnia 9 marca 2020 r. nr N-III.7570.2.179.2019, a sprawa przekazana do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, decyzją z dnia [...] stycznia 2021 r. nr [...] Prezydent Miasta [...]:

1. ustalił na rzecz Skarżącego odszkodowanie w kwocie 14 047 zł za przejęcie prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] w [...],

2. ustalił solidarnie na rzecz K. B. i M. B. odszkodowanie w kwocie 14 047 zł za przejęcie prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] w [...];

3. ustalił na rzecz osób nieżyjących – Z. P. i A. P., odszkodowanie w kwocie 14 047 zł za przejęcie prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] w [...].

Organ I instancji podał, że działka nr [...] stanowiła współwłasność: Skarżącego w 1/3 części, K. B. i M. B. w 1/3 części oraz Z. P. i A. P. w 1/3 części. W operacie szacunkowym z dnia 8 czerwca 2020 r. rzeczoznawca majątkowy ustalił wartość przejętej nieruchomości na kwotę 42 141 zł, z czego wartość gruntu określono na kwotę 40 781 zł, a wartość części składowych na kwotę 1 360 zł. Zdaniem Prezydenta, sporządzony operat szacunkowy odpowiada wymogom stawianym przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899 z późn. zm.) – dalej: "u.g.n." oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 555) – dalej: "rozporządzenie". Z kolei w piśmie z dnia 20 października 2020 r. autor wyceny ustosunkował się do zastrzeżeń stron postępowania i podtrzymał wycenę nieruchomości dokonaną w ww. operacie szacunkowym. Powyższe zdaniem organu I instancji oznacza, że sporządzony operat szacunkowy mógł stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania na rzecz poprzednich właścicieli działki nr [...], według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Jednocześnie organ I instancji podkreślił, że w sprawie nie zachodziła podstaw do powiększenia odszkodowania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r. poz. 176 z późn. zm.; zwana dalej u.sz.z.d.p.), bowiem właściciele nieruchomości nie złożyli oświadczenia o wydaniu nieruchomości w terminach wskazanych w ww. regulacji.

Odwołania od powyższej decyzji wnieśli Skarżący oraz K. B. i M. B., kwestionując poprawność wyceny nieruchomości, w oparciu o którą ustalono wysokość należnego odszkodowania. Odwołujący się podkreślili, że aktualnie miejsce parkingowe na obrzeżach miasta kosztuje około 60 000 zł, wobec czego kwota 42 141 zł za garaż w centrum stolicy województwa jest w ich ocenie rażąco niesprawiedliwa i nieadekwatna do wartości wywłaszczonej nieruchomości.

Decyzją z dnia 31 marca 2021 r. nr N-III.7570.2.17.2021 Wojewoda Podkarpacki utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] stycznia 2021 r. nr [...].

Podzielając w całości stanowisko organu I instancji Wojewoda podniósł, że operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono wysokość odszkodowania, jest zgodny ze stanem faktycznym i prawnym, a dokonana w tym zakresie analiza wyliczeń wysokości odszkodowania został sporządzona w oparciu o zasady określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ustalając wartość nieruchomości biegły uwzględnił stan faktyczny nieruchomości, w tym bardzo zły stan techniczny garaży, jak również przeznaczenie wywłaszczonej nieruchomości w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego uchwalonego uchwałą Rady Miasta [...] z dnia [...] stycznia 2017 r. nr [...] pod drogi wewnętrzne (KDW.1) oraz zabudowę usługową z dopuszczeniem funkcji mieszkalnej (U/MW.2). Określając badany rynek nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę usługową będących w obrocie jako przedmiot prawa własności biegły ustalił, że na terenie [...] podobne transakcje zdarzały się dość często, a ceny transakcyjne wahały się od 180 zł/m2 do 596 zł/m2. Do porównania przyjęto cztery transakcje nieruchomościami najbardziej podobnymi do wycenianej, na podstawie których określono wartość rynkową nieruchomości odwołujących się na poziomie 485,49 zł/m2. Ponadto przy wycenie biegły uwzględnił trend zmian cen w związku z upływem czasu na poziomie 1,20 % miesięcznie. Zdaniem organu odwoławczego powyższe potwierdza, że w wycenie uwzględniono wszystkie okoliczności istotne dla oceny wartości nieruchomości, a zawarte wnioski logicznie wynikają z opisu stanu faktycznego. W ocenie Wojewody operat szacunkowy nie zawiera wewnętrznych sprzeczności, które mogłyby podważyć zaufanie co do jego rzetelności, natomiast twierdzenia uzasadnione są analizami. Prawidłowo zatem organ I instancji uznał, że sporządzona opina biegłego może stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania przysługującego poprzednim właścicielom nieruchomości. Tym bardziej, że odwołujący w toku postępowania nie powołali żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia rzeczoznawcy.

W skargach do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, A. W. oraz K. B. i M. B. wnieśli o poddanie kontroli zaskarżonej decyzji Wojewody Podkarpackiego. Powtarzając argumentację sformułowaną we wniesionych odesłaniach skarżący podnieśli, że w centrum [...] działka zabudowana garażem kosztuje minimum 60 000 zł, o ile w ogóle taka oferta pojawi się na rynku. Dokonana wycena wywłaszczonej nieruchomości jest zatem rażąco krzywdząca dla skarżących oraz sprzeczna z Konstytucją RP.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczas zajęte stanowisko.

Postanowieniem z dnia 8 czerwca 2022 r. II SA/Rz 933/21 Wojewódzki Sad Administracyjny w Rzeszowie odrzucił skargi K. B. i M. B.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje;

Skarga jako niezasadna, została przez Sąd w całości oddalona.

Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2021 r. poz. 137). Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r. poz. 329; zwana dalej w skrócie P.p.s.a.). Stosownie do tego przepisu Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Natomiast w myśl art. 145 P.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności z prawem, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach.

Sądowa kontrola przedmiotu skargi nie wykazała jakichkolwiek naruszeń przepisów postępowania jak i przepisów prawa materialnego, które mogłyby stanowić argument za uznaniem zarzutów skarżącej strony. Stan faktyczny sprawy został ustalony zgodnie z wymogami zasady prawdy materialnej tj. przepisami art. 7, art. 77 i art. 80 K.p.a., dzięki czemu mógł stanowić oparcie dla ustaleń faktycznych Sądu – art. 133 § 1 P.p.s.a. Przekazane do WSA akta sprawy dostatecznie przedstawiają konieczne do zastosowania przepisów prawa materialnego okoliczności faktyczne, nie wymagając tym samym przeprowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego z dokumentów na podstawie art. 106 § 3 P.p.s.a. Dlatego też nie było niezbędne do wyjaśnienia sprawy przeprowadzenie dowodów ze zdjęć przedłożonych przez skarżącego w toku postępowania sądowego obrazujących poziom ofert za sprzedaż nieruchomości, miejsca postojowe i garażowe w [...]. Tym bardziej, że WSA podziela stanowisko Organu na temat wpływu tego rodzaju ofert na kwestie wyceny wartości utraconego prawa do gruntu.

Należy w tym miejscu przypomnieć, że przedmiotem swej skargi Strona uczyniła decyzję administracyjną Wojewody wydaną w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania przysługującego dotychczasowym właścicielom nieruchomości gruntowej z tytułu ich wywłaszczenia. Aktem wywłaszczeniowym było zezwolenie na realizację inwestycji drogowej w postaci rozbudowy ul. [....] i ul. [...] oraz budowie drogi łączącej ul. [...], m.in. na działce nr [...] w [...] wydane dnia [...] sierpnia 2018 r. przez Prezydenta Miasta [...]. Skutkiem w/w zezwolenia było przymusowe odebranie prawa własności do w/w nieruchomości i konieczność ustalenia kwot odszkodowania. Związane z tą problematyką zagadnienia normują przepisy ustawy u.sz.z.d.p. oraz stosowane w sposób odpowiedni przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.; zwana dalej u.g.n.).

Odszkodowanie za nieruchomości wywłaszczone na podstawie u.sz.z.d.p. w wyniku wydania zezwolenia na realizację inwestycji drogowej, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (art. 12 ust. 4f u.sz.z.d.p.). Do ustalenia wysokości i wypłacenia tego odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 u.sz.z.d.p. Reguła ta wynika z art. 12 ust. 5 u.sz.z.d.p. Wysokość odszkodowania, o którym tu mowa, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania – art. 18 ust. 1 u.sz.z.d.p. Odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości (art. 18 ust. 3 w/w ustawy).

Z powodu treści zarzutów skargi przypomnieć też tu należy, że według art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Co do zasady, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości - art. 134 ust. 1 u.g.n. Natomiast jak stanowi art. 134 ust. 2 u.g.n. przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi z zastrzeżeniem art. 135 wartość rynkowa nieruchomości – art. 134 u.g.n. Z kolei z art. 135 ust. 1 wynika, że jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3 u.g.n.). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 u.g.n.).

Jak stanowi zaś art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy', uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie terenu ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast w przypadku braku studium lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 2 i 3 u.g.n.).

Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomości przeznaczone pod inwestycję drogową powinien odpowiadać treści normy wyrażonej w § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555; zwane dalej rozporządzeniem). Otóż zgodnie z powołanym przepisem rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów u.sz.z.d.p. określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji (w tym wypadku z [...] sierpnia 2018 r.), ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Należy zaznaczyć, iż w myśl końcowej treści § 36 ust. 1 rozporządzenia nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Istota rozpoznanej przez Sąd skargi sprowadza się do podważania wartości dowodowej operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb zakończonego przed Wojewodą postępowania. W tym miejscu wymaga zwrócenia uwagi, iż ocena dowodu z operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, bowiem pełni podobną rolę - zob. art. 84 § 1 k.p.a.; art. 156 ust. 1 u.g.n. W świetle utrwalonego orzecznictwa sądowoadministracyjnego operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej. Wobec tego zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne jedynie w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści takiego operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Z kolei szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (tak m.in. WSA we Wrocławiu w wyroku z 3 sierpnia 2021 r. o sygn. II SA/Wr 272/21, LEX).

Zdaniem Sądu, Organy obu instancji miały pełne podstawy do tego, aby przyjąć wartość wywłaszczonej nieruchomości, tj. działki [...], przy uwzględnieniu opinii rzeczoznawcy majątkowego P. S. z dnia 8 czerwca 2020 r. WSA oceniając w.w dowód nie dopatrzył się w nim nieprawidłowości, o jakich mowa powyżej, czyli mogących skutkować odmową uznania jego wiarygodności.

Skarżący starał się zakwestionować przed Sądem dokonaną przez rzeczoznawcę wycenę nieruchomości, która jego zdaniem nie odpowiada jej rzeczywistej wartości. Strona zarzuca w skardze jednoznacznie, że w sprawie należało określić wartość odtworzeniową nieruchomości, która zagwarantowałaby mu możliwość zakupu takiej samej lub podobnej działki w bliskiej okolicy. Ten zarzut skargi jest oczywiście niezasadny, bowiem jak wynika z treści operatu określa on właśnie wartość odtworzeniową gruntu oraz składników budowlanych w wysokości 42 141 zł.

Rzeczoznawca w tym względzie na poszczególnych stronach operatu przekonująco wyjaśnił powody przyjęcia wartości odtworzeniowej, wskazując m.in. na treść art. 136 ust. 1 i 2 u.g.n. W myśl tego przepisu, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych (art. 136 ust. 2 u.g.n.). Na stronie 8 i 9 w/w dokumentu podano, iż lokalny rynek w badanym segmencie gruntów nabywanych na cel publiczny pod drogi lokalne bądź drogi wewnętrzne jest słabo rozwinięty; w obrębie [...] biegły nie stwierdził takich transakcji. Z tego powodu, rzeczoznawca kierując się przepisami rozporządzenia przyjął transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych – brak możliwości określenia wartości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Takie działanie rzeczoznawcy ma oparcie w § 36 ust. 4 rozporządzenia, z którego wynika: W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Z operatu szacunkowego w sposób dość jednoznaczny wynika sposób w jaki rzeczoznawca dokonał wyboru podejścia, metody oraz techniki szacowania. Koszt nabycia gruntu określił rzeczoznawca na podstawie metody porównywania parami, czemu służyło m.in. stworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach stanowiących podstawę wyceny. W skład tego zbioru weszły transakcje nieruchomościami o wystarczającej liczbie, a zlokalizowanymi w [...], jakie doszły do skutku w okresie bezpośrednio poprzedzającym wycenę bo od 2018 r. do 2020 r. Rozpiętość cen za 1 m² wahała się od 176 zł do 587,23 zł. Z tak określonego zbioru danych o transakcjach, do porównania jako nieruchomości porównawcze wykorzystano trzy transakcje nieruchomościami najbardziej podobnymi do nieruchomości wycenianej. Przy każdej z tych nieruchomości zawarto dokładny opis podając położenie, dokładną lokalizacje, a także otoczenie wraz z wyszczególnieniem cech rynkowych. Ten opis umożliwił ocenę prawidłowości wyceny przez Organ jak i Sąd. Rzeczoznawca ustalił, że średnia wartość rynkowa 1 m² nieruchomości odpowiada cenie 485,49 zł, zatem koszt nabycia gruntu działki o pow. 84 m² to 40 781 zł. Warte podkreślenia jest w tym miejscu to, iż biegły przyjął jako średnią wartość rynkową wartość wyższą niż średnia cen transakcyjnych wspomnianych wyżej 10 nieruchomości stanowiących podstawę wyceny, określoną na poziomie 410,69 zł za metr kwadratowy.

Operat szacunkowy określa także szacunkową wartość odtworzeniową składników budowlanych, jakie znajdowały się na nieruchomości. W opisie nieruchomości stwierdzono wyraźnie, iż na działce znajdują się 3 garaże blaszane niezwiązane na trwale z gruntem. Są one w bardzo złym stanie technicznym posadowione są na płycie betonowej zaś aktualną wartość fundamentów betonowych, na których stały te garaże rzeczoznawca określił na kwotę 1360 zł. Ocenę rzeczoznawcy dotyczącą stanu technicznego tych garaży potwierdza materiał zdjęciowy oraz powoływany przez skarżącego fakt wydania przez organy nadzoru budowlanego decyzji administracyjnej, która spowodowała posadowienie nowych garaży, jednakże już po wydaniu zezwolenia na realizację drogi.

W toku prowadzonego postępowania rzeczoznawca majątkowy odpowiadał na pytania stron postępowania i w piśmie z dnia 20 października 2020 roku przekonująco wyjaśnił, że z uwagi na brak transakcji sprzedaży nieruchomości położonych w obrębie [...] do porównania przyjęto nieruchomości położone jak najbliżej działki wycenianej, korygując cenę o ocenę lokalizacji szczegółowej oraz położenie. Do porównania w parach przyjęto transakcje z obrębu [...] i [...]. Podkreślono również w odpowiedzi na zarzuty w sposób zasadny, że przedmiotem wykonanej wyceny nie były miejsca parkingowe, tak jak podkreśla to były właściciel nieruchomości, a jedynie wąska działka o powierzchni 84 m². Na tej działce, co znajduje potwierdzenie w materiałach zdjęciowych, stały mocno zniszczone garaże blaszane niezwiązane na trwałe z gruntem. Zdaniem Sądu, w odpowiedzi na zarzuty skargi powtórzyć należy za decyzjami Organów oraz wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego wyrażonymi w piśmie z 20 kwietnia 2019 roku, że ceny ofertowe nie mogą być przyjęte do porównania, ponieważ nie stanowią wartości rynkowej w rozumieniu przepisów u.g.n. i przepisów wykonawczych do tej ustawy. Dodatkowo wyjaśniono, że wartość odtworzeniowa części składowych gruntu uwzględnia stan techniczny fundamentów betonowych, których zużycie określone zostało na bardzo wysokim poziomie 70% na dzień [...] sierpnia 2018 r. Składniki budowlane gruntu były w bardzo złym stanie technicznym co potwierdza odnosząca się do nich decyzja organów nadzoru budowlanego. Znajduje potwierdzenie w materiale dowodowym także to potwierdzenie rzeczoznawcy, z którego wynika, że działka została wywłaszczona na budowę drogi publicznej, nie zaś podnoszoną przez skarżącego budowę hotelu czy cele mieszkaniowe.

W skardze zauważono, że przeprowadzona w toku postępowania wycena znacznie różni się względem, tej która wynikała z operatu szacunkowego sporządzonego w grudniu 2018 r. Różnica pomiędzy wartościami dokonanej wyceny wynika z faktu, że przy nowej wycenie uwzględniono transakcje późniejsze. W treści operatu na stronie dziewiątej rzeczoznawca wyjaśnia tą kwestie, informując iż uzyskane z analizy rynku dane wskazują na zmiany poziomu cen na rynku nieruchomości w badanym okresie w wysokości 1,20% miesięcznie. Z tego wynika zauważony przez skarżącego fakt podwyższenia wysokości odszkodowania względem w decyzji uchylonej przez Wojewodę na poprzednie etapie postępowania.

Skarżący w toku postępowania podnosił także, że garaże zostały zastąpione nowymi obiektami zgodnie z decyzją nadzoru budowlanego. Nowe garaże wg pisma strony z dnia 30 października 2020 r. zgodnie z nakazem organu nadzoru budowlanego zostały postawione na początku 2019 r. Jednakże trzeba pamiętać, że wyceny dokonuje się wg stanu nieruchomości, jaki istniał na działce w chwili wydawania decyzji uwłaszczeniowej czyli w omawianym przypadku - [...] sierpnia 2018 r. Zatem wszelkie nakłady poczynione po tej dacie nie mogły stanowić przedmiotu wyceny przyjętej jako podstawa ustalenia kwoty odszkodowania. Ten fakt podkreślał biegły w odpowiedzi z dnia 20 października 2020 r., gdzie jasno podkreślił, że nie może uwzględnić żadnych poniesionych nakładów na nieruchomości wykonanych po dniu [...] sierpnia 2018 r. Oględziny nieruchomości przeprowadził biegły dnia 3 grudnia 2018 r. Zatem ponowne oględziny działki w sytuacji, gdy istotnie zmienił się stan nieruchomości rzeczywiście byłyby bezprzedmiotowe.

Reasumując, sporządzony w sprawie operat szacunkowy jest poprawny pod względem formalnym, czyli zgodny z regułami określonymi w u.g.n i w przepisach wykonawczych do tej ustawy. Ponadto, opiera się na prawidłowych i rzetelnych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. W toku postepowania Organy zapewniły stronie możliwość zakwestionowania ustaleń rzeczoznawcy, który odniósł się do wszystkich istotnych uwag i zastrzeżeń. Zatem Sąd zobligowany był podzielić stanowisko Wojewody, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy mógł być podstawą dla ustalenia odszkodowania na rzecz skarżącego oraz pozostałych dotychczasowych współwłaścicieli wywłaszczonej nieruchomości. Skarżący winien mieć świadomość, że kwota przyznanego mu odszkodowania wynika także z tego, że działka o nr [...] o pow. 84 m², stanowiła przedmiot współwłasności, co spowodowało że wartość wyceny została podzielona według przysługujących w nieruchomości udziałów – 14 047 zł.

Sąd działając poza granicami zarzutów skargi nie dostrzegł w czynnościach procesowych Organu II instancji, jakichkolwiek powodów do zastosowania kompetencji kasacyjnych – art. 134 § 1 P.p.s.a. Wobec tego zaskarżona decyzja powinna pozostać w obrocie prawnym i wywoływać określone w niej skutki.

Z wyłożonych względów Sąd skargę oddalił na podstawie art. 151 P.p.s.a. Natomiast o kosztach postępowania przez WSA nie orzeczono z uwagi na art. 200 P.p.s.a.