Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 578/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2021-01-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 i 6
journal: Dz.U. 2020 poz 293
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.
article: par. 7 ust. 1 i 4
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i lit. c)
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska, Sędziowie sędzia WSA Marek Leszczyński (spr.), sędzia WSA Małgorzata Roleder, , po rozpoznaniu w Wydziale II na posiedzeniu niejawnym w dniu 12 stycznia 2021 r. sprawy ze skargi A. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] czerwca 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] kwietnia 2020 roku numer [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz skarżącego A. P. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...] czerwca 2020 r., nr [...], utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] kwietnia 2020 r., nr [...], znak: [...], o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie pięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej i dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej oraz budowie ściany oddzielenia przeciwpożarowego wraz z zagospodarowaniem terenu na działkach o nr ew. gr. [...] (obręb [...]) położonych w B. przy ul. [...] i infrastrukturą techniczną oraz budową zjazdu z działki drogowej (działka nr ewid. gr. [...]).

Decyzja SKO w B. wydana została przy następujących ustaleniach stanu faktycznego i ocenie prawnej sprawy.

Na wniosek A. O. (inwestor), organ I instancji ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. W decyzji z dnia [...] kwietnia 2020 r. linie rozgraniczające teren inwestycji oznaczono linią ciągłą koloru czerwonego na kopii mapy zasadniczej w skali 1:500. Załącznikami do decyzji są: załącznik Nr 1 - część graficzna decyzji - kopia mapy zasadniczej nr 1 w skali 1: 500 i załącznik Nr 2 - część graficzna i tekstowa analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w granicach obszaru analizowanego wykonana na mapie zasadniczej w skali 1:1000 - wydany wnioskodawcy i pozostawiony w aktach sprawy.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli H. i A. P., właściciele sąsiedniej działki nr [...] podnosząc, że planowana inwestycja nie spełnia zasady dobrego sąsiedztwa. Decyzji zarzucili naruszenie: (1) art. 61 ust. 1 pkt 1,2,5; art. 59 pkt 1; art. 54 pkt 2 a, c, d ustawy zasadniczej; (2) § 3 do 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; (3) § 12 i § 271 rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie; (4) przepisów k.p.a zawartych w art. 7; art.64 § 2; art.75; art. 77; art. 80; art. 107 ust.3 i art.156 §1 pkt 2 poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności istotnych dla sprawy.

Po rozpoznaniu odwołania SKO w B. decyzją z dnia [...] czerwca 2020 r., nr [...], utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] kwietnia 2020 r., nr [...], znak: [...]

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy opisał dotychczasowy przebieg postępowania oraz wskazał i omówił przepisy regulujące omawianą materię. W jego ocenie odwołanie nie jest zasadne. W sprawie będącej przedmiotem rozpoznania warunki konieczne do wydania decyzji o warunkach zabudowy są spełnione. Do takiego wniosku prowadzi ocena całości materiału dowodowego, w tym zwłaszcza wyników analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwanej dalej "analizą", przeprowadzonej przez organ I instancji. Z dokonanych ustaleń wynika, że w granicach obszaru analizowanego znajdują się działki, dostępne z tej samej drogi publicznej, co działka objęta wnioskiem, zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Teren objęty wnioskiem posiada pośredni dostęp do drogi publicznej (ul. [...]) poprzez drogi wewnętrzne. Trzeba jednak zauważyć, że pojęcie "zjazdu" dotyczy bezpośredniego połączenia nieruchomości z drogą publiczną, co w przedmiotowej sprawie nie ma miejsca. Należy więc przyjąć, że inwestor planuje wybudowanie połączenia terenu inwestycji z drogą wewnętrzną zgodnie z art. 8 ust. 4 ustawy o drogach publicznych. Istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla wyżej opisanego zamierzenia budowlanego. Kolegium nie stwierdziło też, aby uwzględnienie wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla ww. inwestycji było niezgodnie z jakimkolwiek przepisem odrębnym.

Dalej organ wyjaśnił, że granice obszaru analizowanego określono w odległości trzykrotnej szerokości frontu działek wokół granicy terenu zakreślonego przez inwestora, tj. w odległości ok. 60,00m, kierując się przy tym wytycznymi § 3 ust. 2 rozporządzenia. Szerokość frontu działki (działek) w rozumieniu § 2 ust. 5 w/w rozporządzenia wynosi ok. 20,00 m oznaczona na załączniku graficznym nr 2 literami A-G. Do ustalenia parametrów i cech nowej zabudowy zostały wzięte budynki oznaczone na zał. nr 2 kolorem brązowym - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Należy podkreślić, że wykładnia przepisów rozporządzenia określających sposób ustalania wymagań dla nowej zabudowy winna być dokonywana z uwzględnieniem określonych w ustawie zasad: wolności zagospodarowania terenu (art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy) oraz zasady dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy). Przepisy rozporządzenia, które jest aktem niższej rangi niż ustawa, dotyczące sposobu ustalania wymagań dla nowej zabudowy nie mogą być stosowane w sposób, który uniemożliwi realizację planowanej inwestycji, w sytuacji gdy spełniony jest, określony w art. 61 ust. 1 ustawy, warunek dobrego sąsiedztwa, tj. w obszarze analizowanym znajduje się co najmniej jedna działka, dostępna z tej samej drogi publicznej, co teren objęty wnioskiem, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Dalej organ wyjaśnił, że w terenie analizowanym główną funkcją jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wraz z zabudową jej towarzyszącą gospodarczo-garażową i inną niemieszkalną (teren pomiędzy ul. [...] a drogą wewnętrzną), mieszkaniowa wielorodzinna (tworzy odrębny kwartał zabudowy, oddzielony od zabudowy jednorodzinnej drogą wewnętrzną (m.in. na działkach nr [...]) oraz budynki handlowo-usługowe m.in. Centrum [...] (usługi hotelowe i gastronomiczne). Na podstawie tej analizy wyznaczono wskaźniki i parametry zabudowy, dotyczące zagospodarowania terenu objętego wnioskiem.

Zdaniem organu linię zabudowy ustalono zgodnie z przepisami § 4 ust. 4 w odległości 4,50 m od linii granicznej drogi wewnętrznej (dz. nr [...]). Teren planowanej inwestycji przylega bowiem do tej drogi wewnętrznej. Faktyczna linia zabudowy przy tej drodze jest bardzo nieregularna i kształtuje się od 0,00 m (dz. nr 286) do 20,00 m (dz. nr [...]), w związku z tym nie jest możliwe zastosowanie § 4 ust. 1 w/w rozporządzenia t.j. przedłużenia istniejącej linii zabudowy jak na działkach sąsiednich. W takiej sytuacji należałoby wyznaczyć linię zabudowy zgodnie z § 4 ust. 3, który stanowi, że wyznaczając linię nowej zabudowy ustala się ją jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. W tym przypadku jest to budynek na działce o nr ew. gr. [...] usytuowany w odległości 20,00 m od linii rozgraniczającej drogi wewnętrznej. Jednakże, ustalając linię w ten sposób doszłoby do znacznego ograniczenia terenu inwestycji, uniemożliwiając zagospodarowanie terenu zgodnie z wnioskiem. Słusznie organ uznał zatem, że najbardziej zasadnym rozwiązaniem będzie skorzystanie z możliwości zawartej w § 4 ust. 4 rozporządzenia (ocena wyników analizy) i wyznaczanie linii nowej zabudowy w odległości 4,50 m od linii rozgraniczającej drogi wewnętrznej (dz. nr [...]) w nawiązaniu do istniejącego w bezpośrednim sąsiedztwie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na dz. nr [...] usytuowanego w tej odległości. Tak ustalona linia zabudowy nie zburzy istniejącego ładu przestrzennego oraz nie wpłynie negatywnie na możliwość zagospodarowania terenu wnioskowanego i sąsiedniego oraz umożliwi racjonalne pod względem planistycznym wykorzystanie przedmiotowego terenu.

Jeśli chodzi o wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu, to organ wyjaśnił, że na podstawie § 5 ust. 1 rozporządzenia, wyznacza się go na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Z kolei, § 5 ust. 2 rozporządzenia stanowi, że dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Wykładnia przytoczonych przepisów prowadzi do wniosku, że wprawdzie co do zasady, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, jednak dopuszczalne jest wyznaczenie tego parametru dla nowej zabudowy w odmienny sposób, jeżeli w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu istnieją ku temu podstawy. Z przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania wynika, że średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu, w obszarze poddanym tej analizie wynosi 23 %. Zastosowanie takiego wskaźnika uniemożliwiłoby jednak realizację planowanej inwestycji. Należy zauważyć, że w granicach tego obszaru znajdują się działki zabudowane, gdzie wielkość tego wskaźnika znacznie przekracza jego średnią wielkość dla obszaru analizowanego. Z porównania intensywności zabudowy na działkach objętych analizą wynika, że można wyznaczyć wyższy wskaźnik powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działek objętych wnioskiem, aniżeli wynika to z § 5 ust. 1 rozporządzenia. Na podstawie przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu możliwe jest ustalenie innego wskaźnika, niż wielkość średniego wskaźnika dla obszaru objętego analizą. Na analizowanym obszarze występuje wskaźnik powierzchni istniejącej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, który przewyższa średni, są to działki nr ewid: [...] - 24%; [...] i [...] 9 - 28%; [...] - 31%; [...] - 40%, a na działce nr [...] bezpośrednio przyległej do terenu inwestycji - 36%. Wyznaczony zatem wskaźnik, jak słusznie ocenił organ I instancji, nie zakłóci funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz ładu przestrzennego obszaru poddanego analizie nawiązując do intensywności zabudowy na terenie analizowanym.

Dalej organ wyjaśnił, że szerokość elewacji frontowej ustalono na 9,00 m z tolerancją 20% dla każdego z budynków w zabudowie bliźniaczej i 6,00 m z tolerancją 20% dla budynku w zabudowie szeregowej (każdy segment) na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia. Szerokości elewacji frontowych budynków na terenie analizowanym wynoszą od ok. 2,00 m (budynki gospodarcze - działki nr ewid. gr. [...]) do ok. 63,00m (budynek mieszkalny wielorodzinny na działkach nr ewid. gr. [...]), dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych parametr ten kształtuje się w przedziale od ok. 6,00 m do ok. 15,00 m. Średnia szerokość elewacji frontowych wszystkich budynków na terenie analizowanym wynosi ok. 12,00 m. Zgodnie z powyższym przepisem rozporządzenia, dopuszcza się jednak wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, co w tym przypadku organ I instancji uznał, że ma miejsce. Jednakże, należy zauważyć, że w przedmiotowej sprawie elewację frontową będzie w istocie stanowił budynek w zabudowie bliźniaczej zgodnie z koncepcją inwestora. Zabudowa szeregowa będzie usytuowana natomiast w głębi terenu inwestycji, niejako w drugiej linii od drogi wewnętrznej, co - zdaniem Kolegium- budzi wątpliwości, czy powinna być wyznaczona. Skoro jednak inwestor nie zakwestionował tych parametrów to należy uznać, że są zgodne z jego wnioskiem, a jednocześnie nie są sprzeczne z prawem.

Organ odwoławczy wskazał też, że wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki organ I instancji określił dla każdego z budynków do 10,00 m - zgodnie z § 7 ust. rozporządzenia. Z analizy terenu wynika, że wysokości budynków zlokalizowanych na rozpatrywanym terenie są znacznie zróżnicowane, brak jest jednolitości w tym zakresie. Wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych zabudowy na terenie analizowanym kształtuje się dla zabudowy gospodarczo- garażowej od ok. 3,0 m (m.in. na działkach nr ewid. gr.: [...]) do ok. 4,50 m (na działkach nr [...], [...]); dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej od ok. 4,0 m - 5,00 m (m.in. na działkach nr: [...]) poprzez ok. 8,00 - 9,00m (m.in. na działkach nr: [...], [...]); dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej od ok. 14,0 -16,0 (m.in. budynki na działkach.: [...]; dla budynków usługowo - handlowych od ok. 11,0 m (budynek na działce nr ewid. gr. [...]) do ok. 13,50 m (budynek na działce nr ewid. gr. [...]). Średnia wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych wszystkich budynków w obszarze analizowanym wynosi ok. 8,00 m. Biorąc pod uwagę powyższe dane, prawidłowo przyjęto, że możliwe jest określenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki, liczonej od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynków w wielkości do 10,00 m, zgodnie z wnioskiem inwestora. Nie wpłynie to bowiem negatywnie na zachowanie ładu urbanistycznego na tym terenie zwłaszcza, że zabudowa szeregowa będzie umiejscowiona w głębi wnioskowanego terenu, co uniemożliwia przedłużenie krawędzi elewacji frontowej odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich w myśl § 7 ust. 1 rozporządzenia. Możliwe byłoby to tylko do planowanej zabudowy bliźniaczej, jednakże ze względu na całość planowanej inwestycji nie byłoby to celowe.

Organ wyjaśnił również, że zgodnie z przepisami rozporządzenia, zostały prawidłowo ustalone inne parametry dla planowanej zabudowy. Geometria dachu (kąt nachylenia oraz układ połaci dachowej - głównej bryły każdego z budynków) - tj. odpowiednio do geometrii dachów budynków występujących na obszarze analizowanym, jako dach wielospadowy o kącie nachylenia połaci dachowych od 15° do 45°, kierunku kalenicy równoległym lub prostopadłym oraz wysokości kalenicy do 10,00 m. Z analizy terenu wynika, że dachy istniejących w granicach rozpatrywanego terenu budynków mieszkalnych są płaskie, jednospadowe, dwuspadowe i wielospadowe. Dopuszczalnym jest więc, jak słusznie przyjął organ I instancji, wyznaczenie układu połaci dachowych wnioskowanej inwestycji jako dachu wielospadowego, gdyż ten rodzaj dachu występuje w bezpośrednim sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem. Kwestionowanie przez skarżących rodzaju planowanej zabudowy jako szeregowej nie ma racji bytu, gdyż w tej mierze decyduje wniosek inwestora, a organ jest nim związany w tym zakresie. Planowana zabudowa jest zabudową jednorodzinną, gdyż wynika to przepisów Prawa budowlanego, a konkretnie z art. 3 pkt 2a. W świetle tego przepisu, budynek mieszkalny jednorodzinny to budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie lokali mieszkalnych lub lokali mieszkalnych i użytkowych.

Organ odniósł się tez do kwestii planowanej budowy ściany oddzielenia przeciwpożarowego i wyjaśnił, że będzie ona przedmiotem postępowania przed organem budowlanym, a została ujęta w decyzji w związku z określonym we wniosku zamiarem inwestycyjnym.

Na koniec organ odwoławczy stwierdził, że zaskarżona decyzja nie rozstrzyga o szczegółowym usytuowaniu planowanych obiektów, gdyż brak jest podstaw prawnych do rozstrzygania tego typu kwestii w decyzji o warunkach zabudowy. Rozstrzyganie tego zagadnienia, jak również ocena zgodności konkretnego projektu budowlanego z przepisami techniczno-budowlanymi, w tym w zakresie bezpieczeństwa pożarowego, należy bowiem do właściwego organu administracji architektoniczno-budowalnej, a nie do organu wydającego decyzje o warunkach zabudowy.

Skargę na powyższą decyzję, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, wnieśli H. P. i A. P., w której zaskarżonej decyzji zarzucili:

1) naruszenie przepisów prawa materialnego, a to art. 54, art. 59, art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, oraz § 1, § 2, § 3, § 4, § 5, § 6, § 7, § 8, § 9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania

przestrzennego, poprzez uznanie, że decyzja organu I instancji nie narusza powyższych przepisów prawa;

2) naruszenie przepisów prawa procesowego:

- art. 138 § 1 i 2 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji administracyjnej organu I instancji przy istnieniu przesłanek uzasadniających potrzebę ponownego rozpatrzenia sprawy, gdyż decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie (art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3, art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a.),

- naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, polegające na zebraniu, rozpatrzeniu oraz dokonaniu przez organ oceny materiału dowodowego wbrew regułom wynikających z art. 7, art. 77 §1, art. 80 oraz 107 § 3 k.p.a.,

- naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7 i 77 § 1 k.p.a. poprzez niedokonanie badania parametru zgodności wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jako przedłużenia tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich w oparciu o przepis § 7 ust. 1 rozporządzenia, czym naruszyły przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy,

- naruszenie przepisu § 9 rozporządzenia, tj. niedostarczenia wyników analizy jako załącznika do decyzji o warunkach zabudowy stronom postępowania administracyjnego.

W oparciu o powyższe zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i poprzedzającej jej wydanie decyzji Prezydenta Miasta B. z dnia [...] kwietnia 2020 r. Ponadto na podstawie art. 145 § 2 p.p.s.a. wnieśli o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji w części, tj. w zakresie budowy ściany oddzielenia przeciwpożarowego z przyczyn określonych w art. 156 § 1 ust. 1 i 2 k.p.a.

W uzasadnieniu skargi skarżący wyjaśnili, że inwestycja jest planowana na terenie występującej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w układzie wolnostojącym, obejmującą obszar terenu między drogą wewnętrzną ogólnodostępną, z której planowany jest wjazd na teren inwestycji (działka nr [...]) ul. [...], na którym występują wyłącznie budynki parterowe w części z poddaszem użytkowym mieszkalnym i dachami stromymi. Na zapleczu na części działek występują budynki gospodarczo - garażowe jako uzupełnienie zabudowy jednorodzinnej. Po stronie przeciwnej drogi wewnętrznej ogólnodostępnej w kierunku wschodni - południowym występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, a za ul. [...] w kierunku północno - zachodnim budynek usługowo - handlowy, budynek hotelowy oraz zabudowa jednorodzinna mieszkaniowa. Brak natomiast zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w układzie szeregowym. Wprowadzenie dodatkowo dwóch odmiennych form zabudowy a zwłaszcza zabudowy szeregowej powstałej z pięciu budynków (segmentów) mieszkalnych połączonych w jedną całość i o wysokości 10,00m (chociaż żaden z budynków mieszkalnych istniejących nie ma takiej wysokości) umożliwi wybudowanie budynków o trzech pełnowymiarowych kondygnacjach. Obiekt będzie stanowił zwartą bryłę podłużną o dużych gabarytach, mocno wydłużonej elewacji frontowej i innej formie architektonicznej, a więc o cechach różniących się w sposób istotny i zasadniczy od istniejącej zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej, co niewątpliwie zburzy ład przestrzenny oraz pozostaje w całkowitej sprzeczności z zasadą "dobrego sąsiedztwa".

Dalej skarżący podnieśli, że zabudowa szeregowa ze swej istoty musi być zabudową w granicy działek. Jeśli żadna ze ścian bocznych któregokolwiek z segmentów zabudowy szeregowej nie znajduje się w granicy działek, to brakuje istotnej cechy zabudowy szeregowej. Tymczasem plan zabudowy załączony do wniosku o wydanie warunków zabudowy przewiduje realizację pięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej na dwóch działkach budowlanych i żadna ze ścian bocznych pięciu segmentów nie znajduje się w granicy działek. W rzeczywistości będzie to budynek mieszkalny wielorodzinny w środku otaczającej zabudowy jednorodzinnej.

W ocenie skarżących analiza funkcji oraz cech zabudowy (część opisowa i graficzna) jako załącznik nr 2 do decyzji o warunkach zabudowy sporządzona została z naruszeniem art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, z naruszeniem przepisów wykonawczych zawartych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Analiza nie ukazuje faktycznego zagospodarowania terenu, nie obejmuje wszystkich istotnych cech zabudowy istniejącej wszystkich działek z obszaru analizowanego wynikających z § 3 rozporządzenia do ustalenia wskaźników i parametrów nowej zabudowy. Brak wyników analizy, tj. cech zabudowy i zagospodarowania terenu na poszczególnych działkach w granicach obszaru wyznaczonego oraz niedostarczenie ich stronom postępowania wraz z decyzją o warunkach zabudowy jest istotnym uchybieniem zawartym w przepisie § 9 rozporządzenia.

Dalej skarżący zarzucili, że dokument określony jako załącznik nr 2 (część graficzna) do decyzji o warunkach zabudowy z naniesieniami tylko wskaźnikami procentowymi powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki i parametrem szerokości elewacji frontowych budynków na kserokopii mapy zasadniczej sporządzonej również niezgodnie z przepisami. Mapa nie zawiera żadnej pieczęci ani oznaczenia poza podpisem i pieczątką osoby sporządzającej analizę. Załącznik ten jest częścią decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i winien posiadać formę przewidziana przepisami prawa.

Ponadto zdaniem skarżących, brak na mapie pozostałych cech zabudowy działek jak: wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej do okapu czy gzymsu oraz geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych), wskazuje, że analiza nie spełnia określonych przesłanek zawartych w art. 6 ust.1 pkt 1 ustawy, a tym samym brak było podstaw do wydania warunków zabudowy.

Zdaniem skarżących również wszystkie parametry, do których wskazania jest zobowiązany organ w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, w oparciu o rozporządzenie (oprócz linii zabudowy) zostały określone w sposób odbiegający od wskazanych w rozporządzeniu zasad uzasadnieniem, że Jest to wynikiem przeprowadzonej analizy (tj. § 5 ust. 2, § 6 ust. 2, § 7 ust. 4), a tym samym powinien swoje postępowanie wyczerpująco uzasadnić odwołując się do wyników analizy. Przy ustalaniu wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej istniejącej zabudowy w przedziałach od - do, pominięto ustalić zabudowę na działkach o nr. ew. gr. [...] i na działce o nr. ew. gr. [...] sąsiedniej przyległej do terenu planowanej inwestycji. Parametr ten dla budynku mieszkalnego od frontu działki wynosi 3,5 m. Wadliwie przyjęto również wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej w budynku mieszkalnym na działce o nr. ew. gr [...], sąsiedniej przyległej z terenem planowanej inwestycji, ale z innej strony niż działka nr ew. gr. [...]. Parametr ten w budynku mieszkalnym od strony frontowej w rzeczywistości wynosi 3,5 m, a w analizie przyjęto w przedziale od 8,0 - 9m. Parametr wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej do okapu należało ustalić w oparciu o § 7 ust. 1 Rozporządzenia, tj. budynków na działkach sąsiednich o nr ew. [...] i [...], pomiędzy którymi ma być realizowana inwestycja a wysokość tego parametru w obu budynkach jest taka sama i wynosi 3,5 m. wskazane powyżej budynki bezpośrednio z obu stron sąsiadują z terenem objętym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy co oznacza , że w myśl § 3 ust. 1 Rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej planowanej zabudowy winna zostać wyznaczona jako przedłużenie tych krawędzi na tych właśnie działkach sąsiednich zabudowy.

W ocenie skarżących organy również nieprawidłowo, bez dokonania analizy i uzasadnienia, zastosowały zwiększony o ponad 30% dla terenu planowanej zabudowy, wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu. Podobnie w odniesieniu do parametru geometrii dachu należało wskazać, że analiza sporządzona nie ukazuje w sposób szczegółowy wartości składających się na ten parametr dla całego obszaru analizowanego, lecz w sposób ogólny. Nie określono kierunku kalenicy poszczególnych budynków, ich wysokości i rodzaju dachów oraz spadków. Także budowa ściany oddzielenia przeciwpożarowego po granicy działek narusza prawny interes poprzez ograniczenie praw własności z art. 140 k.c. i nie należy do kompetencji organu wydającego warunki zabudowy, a winna być rozstrzygana na etapie pozwolenia na budowę. W związku z powyższym zapis w decyzji skutkuje jej nieważnością stosownie do art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Postanowieniem z dnia 21 września 2020 r. WSA w Białymstoku odrzucił skargę H. P. i stało się ono prawomocne w wyniku postanowienia NSA z dnia 8 grudnia 2020 r. oddalającego zażalenie od tego postanowienia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie, chociaż nie wszystkie podniesione w niej zarzuty są zasadne.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2167) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325; dalej: "p.p.s.a.") sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki przewidziane w ustawie. Natomiast stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Przedmiotem kontroli dokonywanej przez Sąd w niniejszej sprawie, z punktu widzenia kryterium legalności, jest zaskarżona decyzja SKO w B. z dnia [...] czerwca 2020 r., nr [...], która utrzymała w mocy decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] kwietnia 2020 r., nr [...], znak: [...], o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie pięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej i dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej oraz budowie ściany oddzielenia przeciwpożarowego wraz z zagospodarowaniem terenu na działkach o nr ew. gr. [...] (obręb [...]) położonych w B. przy ul. [...] i infrastrukturą techniczną oraz budową zjazdu z działki drogowej (działka nr ewid. gr. [...]).

Materialnoprawną podstawę dla wydania przedmiotowych decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 293; dalej: "u.p.z.p.") oraz przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588; dalej: rozporządzenie).

Zdaniem Sądu, zaskarżona decyzja oraz decyzja ją poprzedzająca podlegają uchyleniu, gdyż zasadne są zarzuty skargi dotyczące naruszenia art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a. polegające na niewyjaśnieniu stanu faktycznego, które to naruszenie w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a., mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także naruszenie § 7 ust. 1 i 4 rozporządzenia, które to naruszenie, w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a., miało wpływ na wynik sprawy.

Podstawowym instrumentem zagospodarowywania przestrzeni, zgodnie z założeniem ustawodawcy wynikającym ze wskazanej powyżej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, winny być miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Dopiero w przypadku braku takiego planu, ustalenie warunków i zasad zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy dla celów inwestycyjnych, wymaga wydania decyzji. Decyzyjnie warunki zabudowy można ustalić zaś tylko dla inwestycji zgodnej z przepisami odrębnymi, a ponadto spełniającej łącznie wymogi sformułowane w art. 61 u.p.z.p.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: (1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; (2) teren ma dostęp do drogi publicznej; (3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; (4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc; (5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego został natomiast określony, w wydanym z upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 u.p.z.p., wskazanym powyżej rozporządzeniu. Zapis § 3 ust. 1 tego rozporządzenia stanowi, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 -5 ustawy, przy czym granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub w przypadku jej braku na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, w sposób opisany w § 3 ust. 2 rozporządzenia. Z dalszych przepisów rozporządzenia wynika, iż wszelkie odstępstwa od wskazanego w rozporządzeniu sposobu wyznaczania obowiązującej linii nowej zabudowy, określania wskaźnika wielkości nowej powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, określania szerokości elewacji frontowej nowej zabudowy, określania wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nowej zabudowy, są dopuszczalne wyłącznie wtedy, jeżeli wynika to z analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu wokół (terenu sąsiedzkiego). Część tekstowa i graficzna analizy stanowi załącznik do decyzji o warunkach zabudowy i jako stanowiący jedność załącznik nie powinna wykazywać rozbieżności mogących sugerować nierzetelność bądź opisu, bądź rysunku.

W postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy powinnością organu lokalizacyjnego jest zatem ustalenie, czy spełnione są wszystkie przesłanki materialne, od których ustawa uzależnia wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W efekcie spełnienia przez wnioskodawcę wymaganych warunków i poczynionych w tej mierze przez właściwy organ ustaleń, wydawana jest decyzja, która zgodnie z art. 64 ust. 1 w związku z art. 54 u.p.z.p. określa: 1) rodzaj inwestycji; 2) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie: a) warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, b) ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, d) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, e) ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych; 3) linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali. Organ jest natomiast uprawniony do wydania decyzji odmownej wtedy, gdy wnioskodawca nie spełnia warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Pkt 2 tego przepisu stanowi zaś, że wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Z kolei w pkt 3 uregulowano, że jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Pkt zaś 4 stanowi, że dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

W stanie faktycznym niniejszej sprawy organ I instancji wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki określił, zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia, dla każdego z budynków, do 10 m. Uzasadnił to wynikami analizy. Z kolei organ odwoławczy wskazał, że organ I instancji parametr ten określił "zgodnie z § 7 ust. rozporządzenia", nie wskazując stosownego ustępu. W dalszej części uzasadnienia decyzji organu odwoławczego wskazano, że "określenie tego parametru na wysokości 10 m nie wpłynie negatywnie na zachowanie ładu urbanistycznego na terenie, zwłaszcza że zabudowa szeregowa będzie umiejscowiona w głębi wnioskowanego terenu, co uniemożliwia przedłużenie krawędzi elewacji frontowej odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich w myśl § 7 ust. 1 rozporządzenia. Możliwe byłoby to tylko do planowanej zabudowy bliźniaczej, jednakże ze względu na całość planowanej inwestycji nie byłoby to celowe".

W ocenie Sądu stanowisko organów jest w tej mierze nieprawidłowe. Przede wszystkim zauważenia wymaga, że zasadą jest stosowanie do przedmiotowego parametru reguły z § 7 ust. 1 rozporządzenia, a dopiero w drugiej kolejności dopuszcza się regułę z § 7 ust. 4 i tylko wtedy, gdy wynika to z analizy. Przy czym podkreślić należy, że wykładnia językowa zwrotu "przedłużenie" użytego w § 7 ust. 1 rozporządzenia prowadzi do wniosku, że chodzi o kontynuację istniejącej wysokości zabudowy na działkach sąsiednich, za które należy uznać działki zabudowane położone możliwie najbliżej nieruchomości, wobec której mają być ustalone warunki zabudowy. Pojęcie "działka sąsiednia" zawarte w powyższym przepisie ma odmienną treść normatywną od zwrotu "obszar, na który inwestycja będzie oddziaływać", jak i od wyrażenia "obszar analizowany" i oznacza bliskie sąsiedztwo (por. wyrok WSA w Opolu z dnia 11 lutego 2020 r., sygn. akt II SA/Op 391/19). Powyższe oznacza, że parametr określony w § 7 ust. 1 rozporządzenia winien być kształtowany inaczej niż w przypadku pozostałych parametrów nowej zabudowy, które powinny, co do zasady odpowiadać średnim, wynikającym z przeprowadzonej analizy por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 16 maja 2019 r., sygn. akt II SA/Gl 8/19).

W stanie faktycznym niniejszej sprawy nie budzi wątpliwości, że działka nr 290/2, na której planowana jest budowa dwóch budynków w zabudowie bliźniaczej, położona jest pomiędzy działkami nr [...] i [...], na których znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne (mapa z analizy – k. 117 akt adm. oraz zdjęcia z k.10 akt sądowych). W analizie jej autor przyjął, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku na działce nr [...] wynosi 8-9 m, zaś odnośnie budynku na działce nr [...] nie poczynił żadnych ustaleń. Stąd też autor analizy w ogóle nie odniósł się do wymogu z § 7 ust. 1 rozporządzenia, zaś zasadność przyjęcia rozwiązania z § 7 ust. 4 rozporządzenia uzasadnił wysokością budynków w obszarze analizowanym i to zarówno budynków mieszkalnych jak i gospodarczych.

W ocenie Sądu stanowisko autora analizy jest co najmniej przedwczesne. Jak już bowiem wyżej wskazano, najpierw winien on określić i to dokładnie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynku na działce nr [...] i budynku na działce nr [...] i zastosować uregulowanie z § 7 ust. 1 rozporządzenia. Dopiero na tej kanwie mógł on przejść do uzasadniania, dlaczego tak ustalony omawiany parametr nie może być w sprawie zastosowany i zachodzi potrzeba zastosowania wyliczanego parametru na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia. Tak samo oba organy, przy takiej analizie i w oparciu o nią, nie były uprawnione do zastosowania § 7 ust. 4 rozporządzenia. Działania powyższe łamią bowiem zasadę kształtowania nowej zabudowy zgodnie z zastanym ładem przestrzennym, bowiem go nie uwzględniają. Przy czym zauważenia wymaga, że omawiana kwestia dotyczy zabudowy bliźniaczej a nie zabudowy szeregowej, która planowana jest na działkach [...], znajdującej się w głębi, patrząc z perspektywy ulicy [...]. Podkreślenia też wymaga, że całkowicie niezasadne jest stanowisko organu odwoławczego, że ze względu na całość planowanej inwestycji (pięć budynków w zabudowie szeregowej i dwa budynki w zabudowie bliźniaczej), niecelowym byłoby kształtowanie parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynków w zabudowie bliźniaczej inaczej niż dla budynków w zabudowie szeregowej. Organy nie były bowiem wnioskiem inwestora związane i nic nie stało na przeszkodzie, aby do budynków w zabudowie bliźniaczej, zważywszy na inne ich położenie (pomiędzy dwoma budynkami w zabudowie mieszkalnej jednorodzinnej), zastosować przedmiotowy parametr w innej wielkości. W każdym bądź razie, na obecnym etapie postępowania, przy zastosowaniu przedmiotowej analizy, która nie uwzględnia wysokości istniejących budynków po obu stronach planowanej zabudowy bliźniaczej, nijak nie da się uzasadnić zastosowania do wyliczania omawianego parametru § 7 ust. 4 rozporządzenia.

Jako niezasadne należy natomiast uznać pozostałe zarzuty skargi. I tak nie ma racji skarżący, że zabudowa szeregowa i bliźniacza jest sprzeczna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną. Zgodnie bowiem z art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 1333; dalej P.b.), przez budynek mieszkalny jednorodzinny należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Również niezasadny jest zarzut odnośnie planowania rozmieszczenia budynków w zabudowie szeregowej nie po granicy istniejących działek. Przede wszystkim zauważenia wymaga, że w decyzji o warunkach zabudowy nie określa się miejsca położenia (sytuowania) obiektu budowlanego. Prerogatywa ta pozostawiona została organowi architektoniczno-budowlanemu na etapie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 5 listopada 2019 r., sygn. akt II SA/Bk 609/19). Ponadto zgodnie z art. 94 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 1990; dalej: u.g.n.), inwestor będzie mógł dokonać podziału nieruchomości w taki sposób, aby było to zgodne z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Niezasadny jest także zarzut odnośnie sytuowania ściany oddzielenia przeciwpożarowego po granicy działek. Po pierwsze byłoby to niedopuszczalne w decyzji o warunkach zabudowy (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 13 sierpnia 2020 r., sygn. akt II SA/Bk 295/20), po drugie jednak, w żadnej z decyzji tego nie uczyniono. Organ odwoławczy wręcz stwierdził, że umiejscowienie tej ściany na nieruchomości inwestycyjnej będzie dopiero przedmiotem postępowania o uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Sąd nie podziela także zarzutów skargi odnośnie prawidłowości załącznika graficznego nr 2 do decyzji (mapy z k. 117 akt adm.). Posiada ona pieczęć Urzędu Miejskiego w B. Departamentu Urbanistyki, pieczęć osoby działającej z upoważnienia Prezydenta Miasta B. oraz pieczęć uprawnionego architekta. Także na mapie tej zaznaczono obszar analizowany oraz kolorystycznie oznaczono cztery rodzaje zabudowy znajdującej się w obszarze analizowanym (oddzielnie każdy budynek), linie rozgraniczające ulicy, linie zabudowy, strefę zjazdu, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy dla każdej z działek oraz szerokość elewacji frontowej dla każdego obiektu budowlanego na poszczególnych działkach. Wprawdzie na mapie nie oznaczono dla każdego budynku na każdej z działek wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej do okapu czy gzymsu oraz geometrii dachu, ale w ocenie Sądu, nie zachodziła taka potrzeba, a wystarczające było opisanie tych parametrów w części tekstowej analizy i tam też przeprowadzenie ich analizy. Zauważenia bowiem wymaga, że jak trafnie wskazano w wyroku NSA z dnia 28 grudnia 2017 r., sygn. akt II OSK 899/17 (a uwagi te należy również odnieść do części graficznej analizy), część graficzna decyzji o warunkach zabudowy nie jest dokumentem o takim stopniu dokładności i szczegółowości jak projekt zagospodarowania terenu. Decyzja ta nie określa bowiem precyzyjnie usytuowania, obrysu i układu istniejących i projektowanych obiektów budowlanych ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich, tak jak czyni to projekt zagospodarowania terenu (por. art. 34 ust. 3 pkt 1 P.b.).

Sąd nie podziela także zarzutów skargi odnośnie nieprawidłowości dotyczących pozostałych parametrów dotyczących planowanej inwestycji wyliczonych i określonych w analizie, a następnie przyjętych jako prawidłowe w obu decyzjach. Oprócz tak postawionego zarzutu, skarżący nie precyzuje bowiem, na czym owe nieprawidłowości miałyby polegać. Natomiast autor analizy, ale także organy w swoich decyzjach, szczegółowo i dogłębnie uzasadniły swoje, w tej mierze, stanowiska.

Jako niezasadny należy również uznać zarzut skargi odnośnie braku doręczenia skarżącemu wyników analizy jako załącznika do decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja wraz z załącznikami została doręczona inwestorowi, zaś wszystkie jej załączniki były dostępne dla stron w aktach postępowania, o czym strony te były powiadomione. Jak trafnie wskazano w wyroku WSA w Łodzi z dnia 28 stycznia 2015 r., sygn. akt II SA/Łd 1011/14, brak jest obowiązku po stronie organu doręczenia załącznika graficznego decyzji o warunkach zabudowy innej niż inwestor stronie postępowania w sprawie o ustalenie warunków zabudowy. W ocenie niniejszego składu orzekającego, dotyczy to również pozostałych załączników do decyzji o warunkach zabudowy, w tym części tekstowej i graficznej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy, organy wezmą pod uwagę argumentację przedstawioną przez Sąd w niniejszym wyroku, a przy wydawaniu rozstrzygnięć zobowiązane będą uwzględnić dokonaną wykładnię omawianych przepisów.

Mając powyższe na uwadze, na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i lit. c) p.p.s.a. oraz art. 135 p.p.s.a., należało orzec jak w sentencji.

O kosztach postępowania orzeczono na mocy art. 200 p.p.s.a. i art. 205 § 1 p.p.s.a. Na zasądzone koszty składa się wpis sądowy w kwocie 500 zł.