Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 401/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2015-04-16 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 60 ust. 4, art. 61
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 3, par. 8, par. 9
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski, Sędziowie Sędzia WSA Robert Hałabis (sprawozdawca), Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz, Protokolant Specjalista Jolanta Sikora, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 16 kwietnia 2015 r. sprawy ze skargi K. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] 2014 r. nr [...] w przedmiocie odmowy zmiany decyzji o warunkach zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję nr [...] Wójta Gminy [...] z dnia [...] 2013 roku znak: [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...]na rzecz K. M. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] lutego 2014 r., znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Wójta [...] Z. z dnia [...] grudnia 2013 r., znak: [...].

Wskazaną decyzją organ I instancji – po rozpatrzeniu wniosku K. M. – odmówił zmiany swojej decyzji z dnia [...] maja 2011 r. znak: [...], ustalającej dla wnioskodawczyni warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [...] położonej w miejscowości P., gmina S. Z. – w punkcie 3 ppkt 3 lit. "d" i lit. "e".

Organ wyjaśnił, że decyzją z dnia [...] maja 2011 r. określił "wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej maksymalnie na 5,00 m" (pkt 3 ppkt 3 lit. "d") oraz "dach dwuspadowy o nachyleniu połaci od 30 do 45 stopni usytuowany kalenicowo i lekko ukośnie do krawędzi jezdni" (pkt 3 ppkt 2 lit. "e").

We wniosku z dnia 21 listopada 2013 r. K. M. domagała się natomiast zmiany tych parametrów, poprzez określenie wysokości górnej elewacji krawędzi frontowej do 9,00 m i dopuszczenie realizacji dachu "prostopadle do kalenicy budynku projektowanego do rozbudowy".

Po przeprowadzeniu analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, stosownie do przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588, zwanego dalej "rozporządzeniem"), organ stwierdził, że wniosek o zmianę nie może być uwzględniony. W analizowanym obszarze średnia wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych dla budynków mieszkalnych wynosi bowiem ok. 4,1 m, a budynki mieszkalne jednorodzinne przekryte są dachami: dwuspadowym, dwuspadowym z naczółkami oraz czterospadowym i wszystkie posiadają główne kalenice (grzbiety) zbliżone do linii równoległej do krawędzi jezdni drogi krajowej. Również poza obszarem analizowanym brak jest dachów o głównej kalenicy usytuowanej szczytowo do krawędzi jezdni drogi krajowej (co wynika ze zdjęcia na stronie internetowej geoportal.gov.pl).

W odwołaniu od tej decyzji K. M. zarzuciła wadliwe wyznaczenie obszaru analizowanego z dwóch stron działki objętej inwestycją, z pominięciem działek znajdujących się po drugiej stronie drogi, w szczególności działki nr [...].

Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie uwzględniło zarzutów odwołania, utrzymując w mocy decyzję organu I instancji.

Kolegium ustaliło, że w obszarze analizowanym (obejmującym działki nr: [...]), a także poza tym obszarem (działki nr: [...]), zabudowa kształtuje się wzdłuż drogi krajowej nr [...]. Budynki mieszkalne jednorodzinne usytuowane są bliżej drogi krajowej, zaś budynki gospodarcze i składowe dalej od drogi, za zabudową mieszkaniową. Budynki mieszkalne posiadają dachy dwuspadowe lub czterospadowe, których główne kalenice (grzbiety) usytuowane są kalenicowo, to jest w sposób zbliżony do linii równoległej w stosunku do frontów działek oraz drogi, nigdy zaś szczytowo, to jest w sposób zbliżony do linii prostopadłej do frontów działek oraz drogi. Szczytowo usytuowane są jedynie główne kalenice niektórych budynków gospodarczych. Dach istniejącego na działce nr [...] budynku usytuowany jest kalenicowo i lekko ukośnie do frontu działki oraz drogi. W obszarze analizowanym i poza tym obszarem nie ma budynków mieszkalnych, których kalenice usytuowane byłyby szczytowo. Objęte wnioskiem prostopadłe usytuowanie głównej kalenicy, a nie równoległe w stosunku do frontów działek i krawędzi jezdni, byłoby znacząco inne niż usytuowanie kalenic mieszkalnych w obszarze analizowanym oraz pozostałych budynków mieszkalnych posadowionych wzdłuż drogi krajowej nr [...].

Kolegium stwierdziło również, że średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowych budynków mieszkalnych w obszarze analizowanym wynosi 4,1 m, dlatego również w tym zakresie wniosek o zmianę nie mógł być uwzględniony.

Organ uznał jednocześnie, że obszar analizowany został ustalony niewadliwie jako trzykrotność frontu działki, nie mniej 50 m i wyznaczony wzdłuż drogi krajowej po jednej stronie. W ocenie organu, skrócenie obszaru w kierunku południowo-zachodnim było uzasadnione tym, że teren ten obejmuje grunty rolne bez jakiejkolwiek zabudowy, natomiast w kierunku północno-wschodnim granice obszaru wyznacza droga krajowa nr [...]. Dlatego – zdaniem Kolegium – zasadnie urbanista przyjął jako granicę obszaru analizowanego drogę publiczną, będącą drogą krajową o dwóch pasach ruchu w jedną stronę, gdyż tak ustalona granica pozwala na zachowanie ładu przestrzennego. Gdyby nawet obszar ten wyznaczono po przeciwnej stronie drogi, gdzie położona jest działka oznaczona w ewidencji gruntów nr [...], na którą wskazuje skarżąca, to i tak działka ta nie mieściłaby się w całości w tym obszarze. Poza tym z punktu widzenia zasad kształtowania ładu urbanistycznego parametry nowej zabudowy należałoby odnieść do parametrów zabudowy działek znajdujących się po tej samej stronie drogi, co objęta wnioskiem nieruchomość. Inne odniesienie w tym zakresie, szczególnie przy poszerzeniu ponad miarę obszaru analizowanego mogłoby spowodować, że wśród budynków o jednorodnym kształcie, zbliżonej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i usytuowaniu kalenicy oraz posadowionych w podobnej odległości od frontu działek i drogi, mógłby zostać zrealizowany budynek różniący się znacząco parametrami, urbanistycznie niespójny, gdyż powstały z uśrednionych parametrów zabudowy wielu budynków obszaru analizowanego. Taka sytuacja zachodziłaby w razie uwzględnienia w analizie działki nr [...], zabudowanej budynkiem mieszkalnym z główną kalenicą usytuowaną nietypowo w stosunku do zabudowy istniejącej, zarówno na obszarze objętym analizą, jak i poza tym obszarem, charakteryzującej się równoległym usytuowaniem głównych kalenic dachów do frontów działek i drogi.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie wniosła K. M., domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji.

Zarzuciła organowi ustalenie zbyt małego obszaru analizowanego, ograniczonego wyłącznie do terenów działek znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie działki objętej zamierzoną przez nią inwestycją, z pominięciem działek po drugiej stronie ulicy, w szczególności działki nr [...], co stanowi naruszenie § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia oraz art. 53 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Podniosła również, że obecnie posiada projekt budowlany, w którym określono wysokość elewacji na 7,25 m, a nie – jak wskazała we wniosku o zmianę decyzji o warunkach zabudowy – na 9,0 m. Poza tym skarżąca wyjaśniła, że projektowana część budynku będzie zlokalizowana w głębi działki, więc elewację frontową stanowić będzie istniejący budynek mieszkalny. Wskazała nadto, że w miejscowości P. każdy budynek jest inny, dlatego nie można mówić o zabudowie jednorodnej oraz że na skutek odmowy zmiany decyzji ustalającej warunki zabudowy jej budynek po rozbudowie będzie miał charakter "tasiemca" o długości ok. 17 m i szerokości 5,80 m.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna, albowiem decyzje organów obu instancji wydane zostały z naruszeniem przepisów postępowania w sposób mogący mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie.

Przedmiotem postępowania była zmiana – na wniosek skarżącej – decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie domu mieszkalnego położonego na działce nr [...] w miejscowości P., gmina S. Z., w części określającej maksymalną wysokość krawędzi elewacji frontowej (pkt 3 ppkt 3 lit. "d" decyzji) i geometrię dachu (pkt 3 ppkt 3 lit. "e").

Należy stwierdzić, że rację ma skarżąca, iż sporządzona w sprawie analiza funkcji oraz cech zabudowy jest wadliwa, co uniemożliwiało organom prawidłową ocenę tego, czy przedmiotowa inwestycja w zakresie objętym wnioskiem zapewnia realizację tzw. "zasady dobrego sąsiedztwa", czyli kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, wymaganą zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz.U. z 2015 r. poz. 199 z późn. zm., zwanej dalej "u.p.z.p.").

W świetle § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588, zwanego dalej "rozporządzeniem"), właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu – w zakresie warunków, o których mowa m.in. w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Z przepisu tego wynika, że obszar analizowany jest podstawowym i koniecznym elementem analizy, a zatem wadliwe, bądź nieprecyzyjne określenie granic tego obszaru uniemożliwia prawidłową ocenę warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., a w konsekwencji prawidłowe rozstrzygnięcie.

Z § 9 wskazanego rozporządzenia wynika, że analiza składa się z części tekstowej i graficznej, a zatem obie te części powinny być ze sobą spójne. Taka zaś sytuacja nie zachodzi w niniejszej sprawie.

Część graficzna analizy, stanowiąca załącznik do decyzji organu I instancji, obejmuje bowiem tylko trzy działki sąsiednie oznaczone w ewidencji gruntów nr: [...], natomiast część tekstowa, pomijając działkę nr [...], odnosi się ponadto do budynków na działkach nr [...], nie ujętych w ogóle w części graficznej. Faktycznie nie wiadomo więc, które działki w istocie weszły w skład obszaru analizowanego, który analizą został w rzeczywistości objęty.

Poza tym, analiza nie jest wystarczająco dokładna, gdyż nie zawiera opisu istniejącej zabudowy w zakresie wysokości budynków, to jest warunku wskazanego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i § 1 pkt 4 cyt. rozporządzenia. Urbanista sporządzający analizę podał bowiem tylko średnią arytmetyczną, bez wskazania, jakie wysokości mają poszczególne budynki na działkach objętych analizą, co świadczy o jej istotnej wadliwości. Wprawdzie przepis § 9 rozporządzenia mówi, że załącznik do decyzji o warunkach zabudowy stanowią "wyniki analizy", to jednak z uwagi na to, że analiza jest podstawowym dowodem w postępowaniu w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, musi być ona przeprowadzona w sposób umożliwiający ocenę jej poprawności i konkluzji w niej zawartych. Nie ma natomiast takiej możliwości w sytuacji, gdy nie wskazano w niej, jakie budynki wzięto pod uwagę, a tym bardziej, gdy niejasne są granice obszaru analizowanego.

Już tylko z tego powodu ustalenia organu I instancji i jego ocena warunków istniejącej zabudowy nie były wiarygodne, a więc nie mogły stanowić podstawy prawidłowego rozstrzygnięcia.

Z kolei organ odwoławczy dostrzegając rozbieżności pomiędzy częścią graficzną i tekstową analizy, uwzględnił wszystkie działki w niej wskazane, a ponadto także działki nr [...] oraz pozostałe bliżej nieokreślone "tereny poza obszarem analizowanym", w tym po drugiej stronie drogi i na podstawie tych ustaleń wydał zaskarżoną decyzję, co również należy uznać za wadliwe w opisanych okolicznościach faktycznych.

Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, jak wskazano wyżej, jest podstawowym i koniecznym elementem postępowania w sprawie o ustalenie warunków zabudowy i może być sporządzona wyłącznie przez profesjonalistę, to jest urbanistę, architekta, a nie przez organ wydający decyzję w takiej sprawie. Wynika to z przepisu art. 60 ust. 4 u.p.z.p. w zw. z § 9 ust. 2 rozporządzenia.

Zgodnie z art. 60 ust. 4 u.p.z.p., sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy (którego załącznikiem jest analiza funkcji i cech zabudowy – § 9 ust. 2 rozporządzenia), powierza się osobie, o której mowa w art. 5, albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej.

Wprawdzie – jak już wskazano – analiza jest jednym z dowodów w sprawie, a więc jej sporządzenie nie zwalnia organu z obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego zgodnie z art. 77 § 1 k.p.a., to jednak z uwagi na doniosłe znaczenie tego dowodu wymagającego wiedzy specjalistycznej, organ nie może oprzeć swojego rozstrzygnięcia na ustaleniach nie mających jednoznacznego uzasadnienia w analizie, a taka sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie. Organ I instancji oparł rozstrzygnięcie na niespójnej analizie, natomiast organ odwoławczy dokonał własnych ustaleń, które nie pokrywają się z jej wynikami. Skoro organ ten stwierdził, że analiza jest niedokładna, bądź niezupełna, powinien zażądać od urbanisty jej uzupełnienia, tak by mogła być ona wiarygodnym dowodem. W świetle powołanych przepisów organ odwoławczy nie był natomiast uprawniony do samodzielnego jej uzupełniania i na tej podstawie ferowania dodatkowych wniosków.

Trafnie również skarżąca podniosła, że przy ustalaniu obszaru analizowanego należy szeroko rozumieć pojęcie "dobrego sąsiedztwa" i rozszerzyć obszar analizowany tak, aby umożliwić uwzględnienie wniosku o ustalenie warunków zabudowy (por. wyrok NSA z dnia 16 marca 2011 r., II OSK 496/10 oraz Komentarz do § 3 powołanego rozporządzenia, A. Plucińska-Filipowicz, Lex Omega).

Organ przy ustalaniu granic obszaru analizowanego powinien być elastyczny – kierować się prawem inwestora do zagospodarowania nieruchomości, zwłaszcza jeśli jest to prawo własności i jednocześnie potrzebą zapewnienia ładu przestrzennego rozumianego nie formalistycznie, lecz jako urbanistyczna całość (por. wyrok NSA z dnia 5 czerwca 2014 r., II OSK 31/13; wyrok WSA w Poznaniu z dnia 4 września 2014 r., IV SA/Po 255/14). Przepis art. 1 ust. 1 i 7 u.p.z.p. wprost stanowi, że w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się w szczególności wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury (pkt 1) i prawo własności (pkt 7). Tym samym obszar analizowany nie musi ograniczać się do działek sąsiednich, ale może również obejmować dalsze tereny, w tym leżące po drugiej stronie drogi, o ile ze względu na warunki zabudowy istniejące na tym terenie planowana inwestycja będzie wpisywać się w całość urbanistyczną.

Należy przy tym podkreślić, że – jakkolwiek "ład przestrzenny" związany jest z podobieństwem występujących w tym obszarze elementów to jednak – nie oznacza to ich identyczności, a wymaganego podobieństwa nie należy utożsamiać z jednorodnością. Zgodnie z art. 2 pkt 1 u.p.z.p., przez "ład przestrzenny" należy rozumieć takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. "Ład przestrzenny" ma więc charakter przede wszystkim estetyczny, wiąże się wprawdzie z pewnym porządkiem, ale nie może być wyznaczany wyłącznie według reguł matematycznych.

Wymaga przy tym zaakcentowania, że powołane przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie określają żadnych sztywnych reguł w kształtowaniu cech nowej zabudowy, pozostawiając organowi pewną elastyczność w tym zakresie.

Takich sztywnych wymagań nie określają również – pozornie formalistyczne – przepisy rozporządzenia. Wprowadzając bowiem zasady ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, to jest wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu i szerokości elewacji frontowej (opartych na średnich wielkościach) oraz linii zabudowy i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (ustalanych jako przedłużenie linii istniejących, czy krawędzi elewacji), rozporządzenie w każdym przypadku przewiduje możliwość odstępstw od tych zasad, "jeżeli to wynika z analizy" (§ 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2, § 7 ust. 4 rozporządzenia).

Oznacza to, że pomimo odmienności planowanej zabudowy od zabudowy istniejącej i niezachowania parametrów wynikających z uśrednionych wyliczeń matematycznych, w tym dotyczących wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, co jest przedmiotem oceny w niniejszej sprawie, zabudowa taka może być dopuszczalna, o ile wpisuje się w ład przestrzenny w powyższym rozumieniu. To organy winny zatem uwzględnić.

W odniesieniu zaś do ustalania geometrii dachu, przepis § 8 rozporządzenia nie wprowadza natomiast żadnej zasady (a więc i wyjątku) jej ustalania stanowiąc, że "geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki), ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Skoro zatem rozporządzenie wymaga zachowania "odpowiedniej", a nie "takiej samej" lub "uśrednionej" geometrii dachów, to podkreśla w ten sposób konieczność dopasowania nowej zabudowy do zabudowy istniejącej pod względem ładu przestrzennego, a więc przede wszystkich walorów estetycznych.

Z tych względów decyzja o odmowie ustalenia warunków zabudowy z powodu braku kontynuacji funkcji w zakresie geometrii dachu powinna być wydawana w wyjątkowych sytuacjach, gdy w sposób oczywisty planowany obiekt ze względu na tę geometrię zakłócałby istniejący ład przestrzenny. Decyzja taka powinna być więc szczególnie uzasadniona nie tyle brakiem podobieństwa dachu planowanego budynku do dachów budynków istniejących w obszarze analizowanym, co przede wszystkim charakterem tego dachu nie dającym się pogodzić z istniejącym ładem.

Z jeszcze większą ostrożnością należy dokonywać oceny kontynuacji zabudowy w zakresie geometrii dachu w sytuacji, gdy jedynym parametrem tej geometrii odróżniającym nowy dach od dachów istniejących, jest "kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki". Należy bowiem zauważyć, że ustalanie tego elementu, wskazanego w § 8 cyt. rozporządzenia, nie zostało przewidziane w art. 61 ust. 7 pkt 5 u.p.z.p., stanowiącym delegację dla właściwego ministra do wydania tego rozporządzenia, który pojęciem "geometria dachu" obejmuje trzy elementy: kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych. Z tego względu odmowa ustalenia warunków zabudowy w zakresie geometrii dachu wyłącznie z powodu "nieodpowiedniego kierunku głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki" stanowiłaby naruszenie art. 61 ust. 7 pkt 5 u.p.z.p., a w konsekwencji odmowa z tego powodu zmiany decyzji ostatecznej, którą taki kierunek został ustalony – nieuzasadniona.

W niniejszej sprawie skarżąca domagała się zmiany ostatecznej decyzji Wójta [...] Z. z dnia [...] maja 2011 r. o warunkach zabudowy, w części tej decyzji dotyczącej pkt 3 ppkt 3 lit. "e", w którym ustalono: "dach dwuspadowy o nachyleniu połaci od 30o do 45o usytuowany kalenicowo i lekko ukośnie do krawędzi jezdni drogi". Skarżąca wniosła o zmianę tego warunku, poprzez zastąpienie sformułowania: "kalenicowo i lekko ukośnie do krawędzi jezdni drogi" na sformułowanie: "prostopadle do kalenicy budynku projektowanego do rozbudowy", a w skardze wyjaśniła, że "projektowana część budynku będzie zlokalizowana w głębi działki, więc elewację frontową stanowić będzie istniejący budynek mieszkalny".

Z uzasadnień decyzji organów obu instancji wynika, że uznały one, iż żądanie zmiany dotyczy określonego w ostatecznej decyzji ustalającej warunki zabudowy kierunku głównej kalenicy w stosunku do frontu działki, organy wskazują bowiem na "kalenicowe, to jest prostopadłe w stosunku do frontu działek i drogi, a nie szczytowe (równoległe) usytuowanie głównych kalenic (grzbietów)".

Oceniając ten wniosek organy stwierdziły, że istniejąca zabudowa charakteryzuje się kalenicowymi (prostopadłymi) usytuowaniami głównych kalenic, dlatego usytuowanie szczytowe (równoległe) rozbudowanego budynku – czego zdaniem organów domaga się skarżąca – jest niedopuszczalne.

W ocenie Sądu stanowisko organów w tym zakresie jest co najmniej przedwczesne i to nie tylko z uwagi na to, że – jak wyżej wskazano – odmowa ustalenia warunków zabudowy ze względu na brak jej kontynuacji w zakresie geometrii dachu jest możliwa tylko w wyjątkowych, szczególnie uzasadnionych przypadkach, gdy nie jest ona możliwa do pogodzenia z istniejącym ładem urbanistycznym, a czego organ w sprawie niniejszej dostatecznie nie wykazał. Należy bowiem stwierdzić, że ostateczna decyzja o warunkach zabudowy nie ustalała "kierunku głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki", o którym mowa w § 8 rozporządzenia, lecz mówiła jedynie o usytuowaniu dachu "kalenicowo i lekko ukośnie do krawędzi jezdni drogi". Organ powinien więc rozważyć, a stanowisko swoje należycie i jasno uzasadnić zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a., czy żądanie zmiany rzeczywiście dotyczyło kierunku głównej kalenicy. Wątpliwość tę potwierdza samo sformułowanie wniosku o dopuszczenie usytuowania dachu "prostopadle do kalenicy budynku projektowanego do rozbudowy" oraz zawarte w skardze wyjaśnienie, że "projektowana część budynku będzie zlokalizowana w głębi działki, więc elewację frontową stanowić będzie istniejący budynek mieszkalny". W takiej sytuacji organ powinien w szczególności rozważyć, czy w świetle oświadczeń strony, żądana zmiana nie spowoduje zmiany układu połaci dachu, a jeśli tak, ocenić tę zmianę w kontekście ładu przestrzennego w wyżej przedstawionym rozumieniu.

Badając skargę stwierdzić również należy, że organy nie wskazały jako podstawy prawnej decyzji zmieniającej przepisu art. 155 k.p.a.

Wprawdzie w niniejszej sprawie nie jest to uchybienie istotne, bowiem organ wydał decyzję odmowną, a więc nie miało ono wpływu na wynik sprawy, to jednak badając sprawę ponownie organ będzie miał na uwadze konieczność prowadzenia postępowania w trybie tego przepisu.

W konkluzji dotychczasowych rozważań należało uchylić decyzje organów obu instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" oraz art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm., dalej jako "p.p.s.a."), jako wydane z naruszeniem przepisów art. 7, 77 i 107 § 3 k.p.a. oraz art. 61 ust. 1 u.p.z.p..

Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania zawarte w pkt II wyroku uzasadnione jest treścią przepisu art. 200 p.p.s.a.

Rozpoznając sprawę ponownie organ, uwzględniając powyższe uwagi, rozważy konieczność uzupełnienia analizy o prawidłowe i jednoznaczne określenie granic obszaru analizowanego, konsekwentnie zgodnego w części tekstowej i graficznej, zawierającego dokładny opis istniejącej w nim zabudowy, w szczególności wysokości elewacji frontowych poszczególnych budynków. Jednocześnie badając sprawę w zakresie geometrii dachów, organ ustali ponadto dokładnie, jakiego elementu tej geometrii dotyczy wniosek skarżącej. Wydając natomiast rozstrzygnięcie, organ będzie kierował się warunkiem zachowania ładu przestrzennego w przedstawionym przez Sąd rozumieniu.