Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 794/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-12-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Magdalena Durzyńska (spr.) Sędziowie WSA Jolanta Dargas WSA Przemysław Żmich po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 4 grudnia 2020 r. sprawy ze skargi J. C. i K. C. na decyzję Ministra Rozwoju z dnia [...] lutego 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją [...] z [...] lutego 2020r. działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (dalej jako kpa) minister rozwoju (dalej jako organ/minister) utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] Nr [...] z [...] października 2018 r. znak: [...], orzekającą w pkt. 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz K. C. i J. C. (dalej jako skarżący) za nieruchomość przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, położoną w gminie [...], obrębie [...][...], oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczoną pod budowę autostrady [...] na odcinku węzeł [...]- początek obwodnicy [...] od węzła "[...]" (bez węzła) w km [...] do km [...] - etap I oraz w pkt. 2 zobowiązującą do wypłaty tak ustalonego odszkodowania Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu organ wskazał, że ww nieruchomość oznaczona jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] ha, została objęta decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] lipca 2017 r., znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "[...]" na odcinku węzeł [...] - początek obwodnicy [...] od węzła "[...]'’ (bez węzła) w km [...] do km [...] - etap I. Wyjaśnił dalej, że na podstawie art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018r. poz. 1474, dalej jako: ustawa) do ustalenia odszkodowania za tak przejęte grunty stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r., poz. 1990, dalej jako: ugn), z zastrzeżeniem art. 18 ustawy. Wskazał na art. 130 ust. 2 ugn, art. 134 ust. 1 ugn, art. 156 ust.1 ugn a także przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109, dalej jako rozporządzenie). Organ podał, że operat szacunkowy sporządzono [...] sierpnia 2018 r., a jego aktualność potwierdzono [...] października 2019 r. Wg ministra biegła poprawnie określiła przedmiot, zakres i cel wyceny, jak również zgodnie z ww przepisami wskazała daty istotne dla procesu szacowania; podała, że nieruchomość stanowi grunt niezabudowany, na którym znajdują się naniesienia roślinne (bez wpływu na wartość), posiada dojazd z drogi gruntowej, w jej zasięgu znajduje się dostęp do energii elektrycznej oraz gazu. Na ww obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie natomiast ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...] uchwalonym uchwałą nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] października 2015 r. (dalej jako studium) szacowana nieruchomość położona jest na terenie rolniczej przestrzeni produkcyjnej na obszarze projektowanej autostrady [...] i modernizowanej drogi ekspresowej [...]. Biegła dokonała analizy rynku nieruchomości, przyjmując do wyceny dane z lokalnego rynku nieruchomości: gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu rolnym, jak również przeznaczonych pod drogi, obszar badanego rynku objął gminę [...], a w odniesieniu do nieruchomości drogowych obszar województwa [...]. Zastosowano tu tzw. zasadę korzyści z art. 134 ust. 4 ugn – gdyż średnia cena transakcji gruntami o przeznaczeniu drogowym wyniosła [...] zł/mkw, podczas gdy średnia cena 1mkw gruntu o przeznaczeniu rolnym i leśnym wyniosła [...] zł. Wartość gruntu określona została przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Do zbioru transakcji porównawczych przyjęto 12 transakcji. W rezultacie wartość 1mkw ww nieruchomości wyceniono na [...] zł/mkw, co ostatecznie dało [...] zł.

W uzasadnieniu ww decyzji organ odniósł się też do zarzutów odwołania. Wskazał na treść § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia, który wyraźnie wskazuje, iż rzeczoznawca majątkowy analizą obejmuje nie tylko rynek lokalny, ale też regionalny odpowiadający danej nieruchomości. Wg organu znalezienie przez biegłą na rynku regionalnym transakcji drogowych nieruchomościami podobnymi wykluczyło w przedmiotowej sprawie przyjęcie do porównań transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu zgodnym z przeznaczeniem nieruchomości przyległych. Minister podkreślił, że zarzuty stron były oparte o nieruchomości niepodobne do działki wycenianej, dotyczyły wykupu tzw. "resztówek" z gruntów zabudowanych, pozostałe transakcje dotyczyły terenu zurbanizowanego, natomiast szacowany teren stanowi obszar niezabudowany, niezurbanizowany, bez bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Przywołał w tym zakresie także dane w operacie szacunkowym z dnia [...] grudnia 2017 r. sporządzonym dla tej samej nieruchomości na zlecenie stron. Minister odniósł się też do decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] lipca 2017 r. wydanej na wniosek skarżących dla sąsiedniej działki nr [...] jako nie obejmującej terenu przeznaczonego pod inwestycję drogową. |

W skardze skierowanej do tut. Sądu E. C. i K. C. (dalej jako skarżący) zarzucili organowi:

I. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

1. art 7 kpa, art. 77 kpa i art. 80 kpa poprzez brak wyczerpującego zgromadzenia i rozpatrzenia materiału dowodowego, niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, z pominięciem słusznego interesu społecznego i interesu obywateli do uzyskania odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość odpowiadającego cenie rynkowej tej nieruchomości oraz dowolną ocenę materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie poprzez:

a) brak zweryfikowania czy przyjęte przez biegłą do porównania nieruchomości stanowią grunty podobne do wycenianego, co jest niemożliwe z uwagi na brak podania danych identyfikujących nieruchomości przyjętych przez nią do porównania (tak działek drogowych jak i gruntów rolnych), a zatem oparcie wyceny na nieruchomościach których podobieństwa, przeznaczenia, cech i cen nie można zweryfikować,

b) zaniechanie zobowiązania biegłej przed wydaniem decyzji II instancji do udzielenia merytorycznej odpowiedzi na zarzuty skarżących zawarte tak w odwołaniu, jak i w piśmie z dnia [...] października 2019 r., w tym w szczególności w zakresie ustalenia przez biegłą przeznaczenia wycenianego gruntu w sposób niezgodny ze studium,

c) brak zbadania dowodu z przedłożonych przez skarżących cen transakcyjnych uzyskanych z urzędowego Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości, tj. czy wskazane tam grunty stanowią nieruchomości podobne do gruntu wycenianego, a zamiast tego jedynie przytoczenie w tym zakresie nieprawidłowych twierdzeń biegłej bez ich jakiejkolwiek weryfikacji.

d) oparcie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji na podstawie operatu szacunkowego zamiennego T. S. z dnia [...] sierpnia 2018 r., w sytuacji:

- wskazania przez biegłą nieprawidłowego przeznaczenia wycenianego gruntu: w obowiązującym na terenie gminy [...] Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] nieruchomość stanowiąca działkę ewid. nr [...], ujęta została jako grunt o przeznaczeniu pod planowaną autostradę [...] (symbol [...]), a zatem grunt drogowy, a nie rolny jak wskazuje biegła w operacie. Powyższe potwierdza również wydana przez Wójta Gminy [...] decyzja o warunkach zabudowy nr [...] znak; [...] z dnia [...] lipca 2017 r., w której mapie wskazano przeznaczenie wycenianego gruntu pod planowaną autostradę jako grunt wyłączony z możliwości inwestowania (w aktach sprawy);

- nieprawidłowego odczytania przez biegłą treści studium - wyceniony grunt leży na obszarze oznaczonym symbolem "[...]" - autostrada (część [...] str. [...] studium), a nie na obszarze oznaczonym symbolem "[...]" oraz "[...]", Jak wskazuje biegła (str. [...] operatu)

- dokonania wyceny na podstawie niepełnych danych transakcyjnych: biegła przyjmuje do wyceny jedynie 2 transakcje gruntami drogowymi z powiatu [...] wskazując na "szczupłość rynku", w sytuacji gdy z urzędowego Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości wynika, że istnieje ponad 20 transakcji gruntami drogowymi w powiecie [...], na którym położona jest wyceniana nieruchomość i średnia cena transakcyjna za 1 m2 takiego gruntu wyniosła o ponad 50% więcej niż oszacowała biegła w sporządzonym operacie szacunkowym,

- niezasadnego rozszerzenia obszaru analizy transakcji gruntami o przeznaczeniu drogowym z uwagi na rzekomą "szczupłość rynku", tj. w oparciu o ceny transakcji gruntami "drogowymi" spoza powiatu [...], co spowodowało znaczące zaniżenie wartości nieruchomości (o ponad 50% w stosunku do gruntów drogowych z powiatu [...])

- zastosowanie przez biegłą dwóch wykluczających się metod wyceny, tj. zarówno z art. 134 ust 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (wycena wg alternatywnego sposobu użytkowania stosowanego, gdy nieruchomość wywłaszczana miała inne przeznaczenie niż zgodne z celem wywłaszczenia) jak również § 36 ust 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (stosowanego gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona nieruchomość, która na dzień wydania decyzji wywłaszczeniowej była już przeznaczona pod inwestycję drogową) - co sprawia, że operat jest wadliwy, niespójny i pozbawiony logiki;

- wadliwego opisania kształtu nieruchomości, z której wydzielono grunt jako nieforemny, podczas gdy stanowi on foremny prostokąt i grunt wyceniany również stanowi prostokąt, dający szerokie możliwości zagospodarowania i zabudowy, co rzutowało na klasyfikację gruntu jako "dobry" a nie "bardzo dobry" w dokonanej charakterystyce szacowanej nieruchomości (w skali ocen na stronie [...] operatu) i bezpośrednio wpłynęło na niższą wycenę gruntu,

- naruszenia § 36 ust 4. rozporządzenia z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez stwierdzenie przez biegłą, że w gminie [...] (rynek lokalny) czy też powiecie [...] brak jest transakcji gruntami drogowymi podobnymi do wycenianego (biegła wskazała, że z uwagi na "szczupłość rynku" odnalazła tylko dwie takie transakcje) obligowało biegłą do zastosowania powołanego przepisu, a zatem dokonania wyceny wartości rynkowej nieruchomości przy przyjęciu przeznaczenia nieruchomości przeważającego wśród gruntów przyległych, przy czym grunty przyjęte przez biegłą spoza pow. [...] nie są podobne do wycenianego (ich ceny osiągają o ponad 50% niższą wartość niż grunty drogowe z powiatu, na którym położona jest wyceniana nieruchomość),

- braku udzielenia przez biegłą merytorycznych odpowiedzi na zarzuty wniesione przez skarżących pomimo wniosków w tym zakresie (zarzuty zawarto tak w odwołaniu, jak i ponownie w piśmie z dnia [...] października 2019 r,), w tym w szczególności do tak istotnego zarzutu jak nieprawidłowe określenie przeznaczenia gruntu oraz naruszenie § 36 ust 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego,

- niedokonania wyceny znajdujących się na nieruchomościach drzewostanów i naniesień, co w oczywisty sposób zaniżyło wartość nieruchomości,

- przyjęcie oceny "dobra" dla wycenianego gruntu przy badaniu cechy "Lokalizacja szczegółowa" o wartości 30% (cechy rynkowe, str. [...]) jako położonej na terenie przestrzeni rolniczej, zamiast "bardzo dobra" w sytuacji, gdy nieruchomości przyległe do wycenianego gruntu to:

(i) od północy grunty przeznaczone pod usługi komercyjne i działalności wytwórczej (symbol [...] w studium),

(ii) od południa przeznaczenie pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne (zgodnie z Decyzją Wójta Gminy [...] nr [...] znak: [...] z dnia [...] lipca 2017 r.; w aktach sprawy),

(iii) od wschodu i zachodu mają przeznaczenie drogowe tj. pod budowę planowanej autostrady (zgodnie ze studium, co potwierdza również decyzja o warunkach zabudowy z dnia [...] lipca 2017 r.), - przyjęcia przez biegłą jako kryterium wyceny gruntu cechy "Infrastruktura techniczna" (kanalizacja, gaz, energia, wodociąg) o wartości 15%, które to kryterium wyceny jest nieadekwatne do przeznaczenia wycenianej nieruchomości stanowiącej grunt przeznaczony pod budowę autostrady i tym samym jest nieprzydatne do określenia wartości wycenianej nieruchomości b) niepowołanie innego biegłego rzeczoznawcy majątkowego, pomimo tego, że operat sporządzony przez biegłą T. S. obarczony jest błędami i uchybieniami, jest niespójny i jako taki nie może stanowić wiarygodnego dowodu stanowiącego podstawę rozstrzygnięcia w sprawie;

2. art. 8 § 1 kpa poprzez oparcie decyzji na podstawie wadliwego operatu szacunkowego, który nie odzwierciedla wartości rynkowej wywłaszczanej nieruchomości, pomimo, iż organy te miały wiedzę, że w Rejestrze Cen i Wartości Nieruchomości widnieje co najmniej 20 transakcji gruntami "drogowymi" w powiecie [...], na którym położona jest wyceniana nieruchomość i średnia cena transakcyjna za 1 mkw takiego gruntu wyniosła tam o niemal 50% więcej niż oszacowała biegła w sporządzonym przez siebie operacie szacunkowym, co istotnie podważa zaufanie skarżących do organów władzy publicznej,

3. art. 78 § 1 kpa w zw. z art. 84 kpa poprzez nieprzeprowadzenie dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność wartości rynkowej wywłaszczanej nieruchomości, która to okoliczność ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy,

4. art. 138 § 1 pkt 1 kpa poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji I instancji, która w sposób rażący narusza przepisy kodeksu postępowania administracyjnego i prawa materialnego wskazane w odwołaniu;

II. naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.:

1. art. 154 ust 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art 12 ust 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez określenie przeznaczenia wycenianego gruntu niezgodnie z brzmieniem studium, tj. nieprawidłowe określenie przeznaczenia nieruchomości jako "rolne" i jednocześnie "drogowe" (str. [...] operatu pkt 6 Uwarunkowania Planistyczne oraz str. [...] zaskarżonej decyzji, podczas gdy ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...] wynika, iż nieruchomość położona jest na terenie projektowanej autostrady, a zatem stanowi grunt drogowy (studium rozróżnia grunty rolne i drogowe): niezasadne rozszerzenie obszaru analizy transakcji gruntami o przeznaczeniu drogowym, tj. w oparciu o ceny transakcji gruntami drogowymi spoza powiatu [...], zamiast na dostępnych danych o transakcjach nieruchomościami drogowymi z powiatu [...] (dostępnych 20 transakcji taki gruntami), a zatem powiatu w którym położona jest wyceniana nieruchomość,

2. art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez badanie czy cel wywłaszczenia zwiększa wartość szacowanej nieruchomości i określenie wartości nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania podczas gdy wyceniana nieruchomość na dzień wydania decyzji [...] była przeznaczona pod inwestycję drogową (budowę autostrady), a zatem jej wycena winna zostać dokonana w oparciu o przepis §36 ust 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (błąd metodologiczny, który uniemożliwia przyznanie waloru wygodności dla operatu szacunkowego zamiennego biegłej T. S. z dnia [...] sierpnia 2018 r. waloru wiarygodności);

3. § 36 ust 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez niedokonanie wyceny nieruchomości przy przyjęciu przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych do wycenianego (stanowiących grunty o przeznaczeniu mieszkaniowym, pod usługi komercyjne i działalności wytwórczej), w sytuacji gdy biegła uznała, że nie jest możliwe określenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowymi z powiatu [...],

4. art. 18 ust. 1 ustawy oraz art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość znacznie poniżej wartości wywłaszczonej nieruchomości oraz poniżej słusznego odszkodowania.

Skarżący wnieśli o uchylenie decyzji I i II instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Sąd zważył co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Materialnoprawną podstawą kontrolowanej decyzji był art. 18 ustawy (tzw. specustawy drogowej) oraz odpowiednio stosowane, na mocy odesłania zawartego w art. 12 ust. 5 tej ustawy przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. W myśl ust. 1 art. 18 ustawy wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Operat szacunkowy ma walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 4 kpa. Opinia, jak każdy dowód w sprawie, powinna zostać zweryfikowana przez organ i oceniona, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 kpa zarówno pod kątem formalnym, jak i materialnym. Przy respektowaniu wymagających wiedzy specjalistycznej wniosków wyprowadzonych w opinii przez biegłego, organ powinien przede wszystkim skonfrontować opinię z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa (co do przyjętego podejścia, metody szacowania oraz wymaganych elementów operatu), a ponadto dokonać jej oceny pod kątem spójności przyjętych założeń, ich logiczności, ewentualnych niejasności czy braków. Tego rodzaju oceny operatu, sporządzonego na potrzeby postępowania odszkodowawczego prowadzonego w sprawie zakończonej zaskarżoną decyzją, organy obu instancji dokonały, szczegółowo odnosząc się do zarzutów.

W sprawie przedstawiono stan faktyczny nieruchomości, sposób jej użytkowania, wskazano także przeznaczenie w studium (jako że plan miejscowy nie został na tym terenie uchwalony). W okolicznościach rozpoznawanej sprawy wycena przyjętej pod inwestycję drogową działki w oparciu o rynek transakcji nieruchomościami drogowymi pozostaje w zgodzie z obowiązującymi w tej materii przepisami rozporządzenia, w tym w szczególności z jego § 36. Przepis ten - jak podkreśla się w orzecznictwie - jest przepisem szczególnym, regulującym kompleksowo kwestie określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne i ma w tym względzie charakter lex specialis w odniesieniu do pozostałych unormowań odnoszących się do wyceny wywłaszczonych nieruchomości (por. wyrok NSA z 9 lutego 2017 r., sygn. akt I OSK 823/15, Lex nr 2299212, wyrok NSA z 20 września 2019 r. I OSK 538/19, LEX nr 2769295), a w tym do art. 134 ugn. Nie można przy tym przyjąć, że w sprawie doszło do sytuacji, w której strona nie jest w stanie ustalić na jakiej podstawie dokonano wyceny tj. czy na podstawie art. 134 ust. 4 ugn czy na podstawie § 36 ust. 4 rozporządzenia. W realiach tej sprawy ten zarzut jest całkowicie chybiony i pozostaje bez wpływu na wynik sprawy - gdyż zarówno art. 134 ust. 4 ugn wskazujący na zasadę korzyści jak i § 36 ust. 4 rozporządzenia - w tym przypadku wyznaczają jako jedyne miarodajne do wyceny transakcje nieruchomościami drogowymi. Przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji [...] była przeznaczona w planie bądź w studium pod inwestycję drogową, punktem wyjścia jest porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Wynika to wprost z § 36 ust. 4 rozporządzenia. Istotnie, uzasadniając w niniejszej sprawie wycenę ww. działek w oparciu o rynek nieruchomości drogowych rzeczoznawca odwoływała się do unormowanej w art. 134 ust. 4 ugn zasady korzyści, wg której w sytuacji gdy przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania ustala się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Zasada ta, na tle stanu faktycznego, odpowiada ostatecznie treści § 36 ust. 4 rozporządzenia. Drogowe przeznaczenie tej nieruchomości w studium zdecydowanie podnosi jej cenę w porównaniu z cenami gruntów rolnych, do których zalicza się sporna nieruchomość gdy chodzi o sposób jej użytkowania w dacie decyzji [...]. Każdorazowo przy wycenie gruntów przejętych pod drogi publiczne i przeznaczonych w planie miejscowym bądź w studium pod drogi - zastosowanie znajdzie § 36 ust. 4 rozporządzenia, a więc w pierwszej kolejności wycena powinna być dokonana w oparciu o transakcje dotyczące gruntów "drogowych".

W okolicznościach sprawy niezrozumiały jest też zarzut wg, którego i biegła i organ mieliby błędnie określić przeznaczenie ww nieruchomości jako rolne, a nie jako drogowe, skoro dotyczący przeznaczenia ww działki zapis studium został przez organ przytoczony w uzasadnieniu jednoznacznie. Organ podał, że "przedmiotowa działka położona jest na terenie rolniczej przestrzeni produkcyjnej na obszarze projektowanej autostrady ([...]) i modernizowanej drogi ekspresowej ([...])". Takie samo przeznaczenie zostało określone w opinii biegłej. Zarzuty skargi co do przyjęcia rolniczego charakteru ww nieruchomości nie są zatem zasadne, zwłaszcza że sporny grunt został ostatecznie wyceniony wg przeznaczenia drogowego. W świetle treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji zarzuty co do błędnego określenia przeznaczenia wycenianej nieruchomości w studium – pozostają więc całkowicie chybione.

Konsekwencją ustalenia drogowego przeznaczenia nieruchomości w studium było przyjęcie do wyceny transakcji nieruchomościami drogowymi, ale podobnymi w odniesieniu do nieruchomości wycenianej, a więc niezabudowanej i wykorzystywanej rolniczo a nie do gruntów przejętych pod drogi, przeznaczonych w studium bądź w planie miejscowym pod drogi a przy tym zabudowanych, z dostępem do mediów i wszelkiej infrastruktury (jak domagają się tego skarżący). Zresztą kwestię przeznaczenia spornego gruntu organ rzeczowo wyjaśnił w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i szeroko odniósł się do zarzutów odwołania, w tym w szczególności do rynku cen drogowych w powiecie [...] i wykazu transakcji przedstawionych przez skarżących. Ponowne przywoływanie w skardze tych samych zarzutów tj. co do przyjęcia przez organy rzekomo rolnego przeznaczenia ww nieruchomości pozostaje w oczywistej sprzeczności z treścią zaskarżonej decyzji i ze sposobem zastosowanej wyceny.

Wg orzecznictwa, szacując wartość nieruchomości drogowej, rzeczoznawca powinien wyczerpać możliwość kierowania się cenami transakcyjnymi nieruchomości przeznaczonych pod inwestycję drogową nie tylko z rynku lokalnego, a więc gminnego i powiatowego, ale także z rynku regionalnego, tj. wojewódzkiego (por. wyrok NSA z 26 lutego 2020 r., I OSK 216/20, LEX nr 2804058). Biegły, który sporządza operat powinien przedstawić rynek transakcji drogowych i ewentualnie wyartykułować przyczyny, dla których transakcje te w całości bądź w części powinny być odrzucone; i taka sytuacja miała miejsce w tej sprawie. Uzasadnienie stanowiska biegłej nie satysfakcjonujące skarżących nie oznacza, że kwestia ta nie została wyjaśniona. Trzeba też uwzględniać, że pojęcie "ceny transakcyjne nieruchomości drogowych" powinno być interpretowane szeroko, z uwzględnieniem zarówno cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe w dokumentach planistycznych, jak i cen nieruchomości, których charakter drogowy wynika z faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości. Bez znaczenia jest przy tym czy chodzi o drogę publiczną czy o drogę wewnętrzną, a przy tym – odnosząc się do zarzutów skargi – pod jaką konkretnie drogę publiczną (wyrok NSA z 9 kwietnia 2015 r., I OSK 1831/13; wyrok NSA z 17 maja 2016 r., I OSK 1843/14; wyrok NSA z 14 maja 2019 r., II FSK 1599/17 i wyrok NSA z 24 stycznia 2020 r., I OSK 1307/19, LEX nr 2791376). Ważne jest natomiast czy nieruchomość przejęta pod drogę publiczną miała przeznaczenie drogowe i czy była zabudowana czy nie.

W tej sprawie mamy do czynienia z nieruchomością przeznaczoną pod drogę w studium, faktycznie stanowiącą grunt rolny niezabudowany, bez bezpośredniego odstępu do drogi publicznej, tj. grunt niezurbanizowany. Wszystkie te argumenty z powołaniem się na wyjaśnienia biegłej organ rzeczowo wyłożył w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i Sąd w całości je podziela. Biegła wyjaśniła bowiem dlaczego nie oparła się na lokalnych, korzystnych wg skarżących, wycenach gruntów przejętych pod tę inwestycję. Podniosła mianowicie, że dotyczyły one gruntów zabudowanych i zurbanizowanych, a nie roli bez mediów i dobrego dostępu do drogi publicznej. W decyzji zaznaczono także, że w operacie szacunkowym biegła wyjaśniła, iż na obszarze gminy [...] nie odnotowano wielu transakcji "drogowych" (przy uwzględnieniu stopnia podobieństwa do wycenianej działki), w związku z czym analizie poddano obszar obejmujący powiat [...], a następnie [...] i [...]. Organ odniósł się także do kwestii braku wyceny nasadzeń znajdujących się na działce nr [...], jako pozostających bez wpływu na wartość rynkową gruntu, łącznie ze wskazaniem, że podobne pojedyncze nasadzenia o znikomej wartości użytkowej znajdowały się także na nieruchomościach porównawczych. Zdecydowanie przesadzony pozostaje zarzut braku wyceny drzewostanu na gruntach użytkowanych rolniczo – zwłaszcza że zdjęcia nieruchomości i protokół z oględzin pozostają w aktach sprawy. Nie dowodzą one obecności na ww nieruchomości "drzewostanu".

W odniesieniu do eksponowanych kilkakrotnie zarzutów - należy także podkreślić, że w świetle przywołanego wyżej orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego w zakresie wyceny bez znaczenia pozostaje także - pod jakie drogi zostały wydzielone grunty przyjęte do transakcji porównawczych. Za niezasadne i bez wpływu na wycenę pozostają też zarzuty co do wadliwego, zdaniem skarżących, przyjęcia cech ww nieruchomości dotyczących jej otoczenia czy kształtu jako "dobre" przy żądaniu uwzględnienia, iż cechy te powinny być ocenione jako "bardzo dobre". Po pierwsze to nie jest kwestia normatywna lecz ocenna, a przy tym ocena ta została przez biegłą i przez organ uzasadniona. Po drugie, w sprawie nie mamy do czynienia z nieruchomością położoną wśród gruntów mieszkaniowych czy usługowych, jak konsekwentnie "kreatywnie" w swojej narracji podnoszą skarżący. Wobec tego przypisywanie ww nieruchomości cech, które nie występowały w dacie decyzji [...], pozostaje w oderwaniu od realiów niniejszej sprawy. W sprawie, wbrew zarzutom skargi, nie mamy też do czynienia z regularnym prostokątem (gdy chodzi o zarzut niewłaściwego przyjęcia cechy kształtu działki jako "dobry" a nie ‘bardzo dobry") lecz z wąskim i długim prostokątem stanowiącym w rzeczywistości pas roli V klasy z przeznaczeniem w studium pod drogę publiczną.

W konsekwencji Sąd podziela argumentację organu co do tego, że operat szacunkowy sporządzony na potrzeby ustalenia odszkodowania nie zawiera nieprawidłowości tego rodzaju, że skutkowałoby to jego dyskwalifikacją. Nie ma też sporu co do tego, że działka nr [...] w dacie przewłaszczenia była użytkowana rolniczo. Nie była zabudowana, a wg studium leży na obszarze przeznaczonym pod inwestycje drogowe, i wg tego przeznaczenia, stosownie do treści art. 154 ust. 2 ugn - zgodnie z § 36 ust. 4 i 1 rozporządzenia została wyceniona. Z operatu wynika przy tym, że nieruchomości "drogowe" osiągają ceny wyższe od nieruchomości użytkowanych rolniczo (co z kolei nie wykluczało zastosowania art. 134 ust. 4 ugn). Opinia biegłej spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Kwestie oceny współczynnika gruntów wykorzystywanych rolniczo a przeznaczonych w studium pod drogi nie mają decydującego wpływu na wynik sprawy, w każdym razie skarżący tego nie wykazali. Wbrew zarzutom skargi kwestie przyjęcia transakcji dotyczących gruntów "drogowych" z szerszego rynku niż tylko rynek lokalny, zostały w sprawie wyjaśnione z odniesieniem się do definicji nieruchomości podobnych. Przede wszystkim organ ustosunkował się do zarzutów odwołania, stosowne wyjaśnienia w toku sprawy złożyła też biegła, wyjaśniła w szczególności, że skarżący domagają się wyceny swojej nieruchomości w porównaniu z nieruchomościami zabudowanymi, albo przeznaczonymi pod zabudowę opierając się np. na uzyskanej decyzji o warunkach zabudowy z [...] lipca 2017r. – co pozostaje niezgodne z przepisami § 36 ust. 4 rozporządzenia. W sprawie nie jest istotne, że wydano decyzję o warunkach zabudowy na grunt sąsiadujący z inwestycją drogową (zwłaszcza że w dacie zapadalności decyzji [...] nie była ona jeszcze ostateczna, a data decyzji [...] jest miarodajna dla stanu nieruchomości wycenianej), ale jakie przeznaczenie miała nieruchomość przejęta pod drogę. Tymczasem z zarzutów skargi wynika, że skarżący domagają się odszkodowania jak nieruchomość zabudowaną ewentualnie przeznaczoną pod zabudowę i pod usługi, a nie za będący niezurbanizowanym polem teren przeznaczony w studium pod drogę.

W konsekwencji Sąd uznał zarzuty skargi za niezasadne. Nie doszło do naruszenia przepisów procedury wyartykułowanych w skardze. Przyjęcie przez biegłą tezy o zasadności zastosowania art. 134 ust. 4 ugn w miejsce § 36 ust. 4 rozporządzenia nie ma żadnego wpływu na wynik sprawy, gdyż wycena została dokonana w oparciu o transakcje dotyczące nieruchomości przeznaczonych pod drogi – zgodnie z wymogami rozporządzenia. Decyzja ministra nie narusza zatem prawa i została wyczerpująco uzasadniona. Odszkodowanie przyznane w sprawie nie narusza też zasady słusznego odszkodowania, a skarżący nie wykazali, poza gołosłownymi i powtarzanymi zarzutami co do błędów w ustaleniu przeznaczenia ww gruntu, że ceny transakcji nieruchomości rolnych przeznaczonych w studium pod inwestycje drogowe - na rynku lokalnym pozostają wyższe niż zostało to określone w zaskarżonej decyzji. Z urzędu Sąd posiada też wiedzę, że w innych tego typu sprawach związanych z inwestycją budowy tej samej trasy [...] na terenie gminy [...], grunty przejęte decyzją [...] pod drogę publiczną były wyceniane średnio po ok. [...] zł za mkw, a więc o ok. [...] zł mniej niż w kontrolowanej sprawie (vide wyrok w sprawie I SA/Wa 1351/19, gdzie taką wycenę jako zawyżoną zakwestionował GDDKiA). Powyższe utwierdza jedynie Sąd w przekonaniu, że wycena dokonana przez biegłą nie tylko została oceniona prawidłowo, ale i nie została zaniżona. Natomiast argumenty podnoszone w skardze mają charakter "wizualizujący" sporną nieruchomość i pozostają w oderwaniu od realiów sprawy. Wobec niestwierdzenia naruszenia przepisów procedury, które miałyby wpływ na wynik sprawy, Sąd uznał, że nie doszło tez do naruszenia przepisów prawa materialnego, w tym wskazywanego w skardze § 36 ust. 4 rozporządzenia. W sprawie nie było też potrzeby, a tym bardziej obowiązku, powołania innego biegłego bądź oparcia wyceny na operacie przedłożonym przez strony. Operat ten podobnie określił wycenianą nieruchomość, gdy chodzi o jej cechy, forsował jednak wycenę według przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych (według zarzutów skargi usługowo-mieszkaniowych) a nie według nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Wszystkie te kwestie zostały omówione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Uwzględniając powyższe Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 ppsa.