Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 38/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-10-02 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust.1
journal: Dz.U. 2020 poz 293
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Grzegorz Rząsa, Sędziowie sędzia WSA Monika Barszcz, sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec (spr.), Protokolant sekr. sąd. Luiza Cycling, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 października 2020 r. sprawy ze skarg L. G., S. G., H. P., G. G. i C. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] października 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargi


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z [...] października 2019 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. (dalej SKO) uchyliło w całości decyzję Zarządu Dzielnicy [...] (dalej Zarząd) z dnia [...] lutego 2019 r., nr [...] i ustaliło opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...], położoną przy ul. [...] w Dzielnicy [...] na kwotę 71.464,20 zł. Stan faktyczny i prawny niniejszej sprawy przedstawia się następująco.

Umową sporządzoną w formie aktu notarialnego z [....] kwietnia 2017 r. nr rep. A nr [...] C. G., H. P., L. G., G. G., S. G. (dalej Skarżący) dokonali zbycia swych udziałów w nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...]z obrębu [...], położoną przy ul. [...] w Dzielnicy [...]. Nieruchomość ta była przedmiotem współwłasności C. G. - w udziale wynoszącym [...] części, H.P. - w udziale wynoszącym [...] części, L. G. - w udziale wynoszącym [...] części, G. G. - w udziale wynoszącym [...] części i S. G. - w udziale wynoszącym [...] części.

Niniejsza nieruchomość znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru [...] w rejonie ulicy F., zatwierdzonego uchwałą nr [...]Rady [...] z dnia [...] października 2014 r. i opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa M. w dniu [...] listopada 2014 r. Zgodnie z obowiązującym planem miejscowym działka ewidencyjna nr [...]z obrębu [...] w W. znajduje się w obszarze oznaczonym symbolami [...] o przeznaczeniu - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na działkach z zielenią leśną oraz 10KDD o przeznaczeniu - teren dróg publicznych. Stawka wzrostu wartości nieruchomości służąca naliczaniu opłat planistycznych została określona w wysokości 30%.

Zawiadomieniem z 24 maja 2017 r. Zarząd wszczął postępowanie administracyjne celem ustalenia czy doszło do wzrostu wartości zbytej nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego.

Zarząd stwierdził, że do 31 grudnia 2003 r. dla terenu, na którym znajdowała się przedmiotowa nieruchomość, obowiązywał miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego [...] zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady [...] z [...] września 1992 r. (Dz. Urz. Woj. W. z [...] października 1992 r. nr [...], poz. [...], dalej również: plan archiwalny). Przedmiotowa nieruchomość znajdowała się na obszarze oznaczonym symbolem [...] o funkcji ochrony systemu przyrodniczego miasta. Ustalenia planu archiwalnego wyznaczały dla strefy [...] preferencje utrzymania i ochrony lasów i innych terenów biologicznie czynnych, ograniczony rozwój obiektów i urządzeń związanych z funkcją rekreacyjno-wypoczynkową oraz ograniczony rozwój funkcji ochrony zdrowia i opieki społecznej. Jednocześnie plan dopuszczał utrzymanie funkcji mieszkaniowej w obrębie terenów leśnych nie będących własnością państwową bądź komunalną oraz wykluczał lokalizowanie skoncentrowanego budownictwa mieszkaniowego, obiektów produkcyjnych, magazynowych, składowych i wszelkich obiektów uciążliwych. Dopuszczenie realizacji nowej zabudowy na terenie [...] uwarunkowane było m. in. pozbawieniem gruntów statusu lasu ochronnego oraz sporządzeniem uszczegółowionego planu miejscowego dla całości wskazanych obszarów. Plan szczegółowy nie został uchwalony dla przedmiotowych nieruchomości, a ponadto organ sporządzający plan archiwalny nie występował o zgodę na przeznaczenie gruntów leśnych na cele nieleśne w planie archiwalnym i takiej zgody nie otrzymał.

Zarząd Dzielnicy [...] [...]listopada 2017 r. zlecił rzeczoznawcy majątkowemu – P. R. (upr. nr [...]), sporządzenie operatu szacunkowego dla przedmiotowej nieruchomości, w celu ustalenia opłaty planistycznej. Strony zostały zawiadomione o terminie przeprowadzenia dowodu z oględzin nieruchomości oraz pouczone o swoich prawach i obowiązkach. Oględziny odbyły się 30 listopada 2017 r.

Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z 18 grudnia 2017 r. przeprowadził procedurę wyceny nieruchomości w zakresie określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...] w W., z uwzględnieniem funkcji ustalonej w miejscowym planie ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta [...] z [...]września 1992 r., przeznaczenia ustalonego w obecnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obszaru [...] w rejonie ulicy F. oraz faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem obecnie obowiązującego planu miejscowego.

W ocenie Zarządu, operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo i nie budził zastrzeżeń. Zawiera opis przedmiotu, zakresu i celu wyceny. W jego treści wskazano również podstawy formalne, prawne, daty istotne dla wyceny i metodologiczne oraz źródła danych o nieruchomości. Rzeczoznawca opisał stan prawny wycenianej nieruchomości, jej położenie, stan zagospodarowania i techniczno-użytkowy, przeznaczenie wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz funkcję wynikającą z planu archiwalnego. Organ I instancji uznał, że operat spełnia zatem wszystkie wymogi formalne i może stanowić podstawę do ustalenia opłaty planistycznej.

Rzeczoznawca określił położenie, uzbrojenie, otoczenie i powierzchnię nieruchomości jako cechy rynkowe wpływające na ich wartość na rynku lokalnym. Wycenę nieruchomości przeprowadzono na podstawie podejścia porównawczego przy metodzie porównywania parami. W operacie wskazano zbiór 6 nieruchomości podobnych o znanych cenach i cechach rynkowych. Wybrane nieruchomości stanowią grunty leśne przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną na działkach leśnych oraz częściowo pod drogi publiczne na podstawie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Ostatecznie rzeczoznawca wybrał 3 nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej i przeprowadził ich porównanie z zastosowaniem czynników korygujących. Wartość rynkową nieruchomości wycenianą z uwzględnieniem obecnie obowiązującego planu miejscowego, rzeczoznawca określił na kwotę 568 947 zł.

Dokonując określenia wartości nieruchomości przy uwzględnieniu funkcji ustalonej w miejscowym planie ogólnego zagospodarowania przestrzennego [...] z [...] września 1992 r. i faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, rzeczoznawca majątkowy również zastosował podejście porównawcze przy metodzie porównywania parami. W tym celu utworzył zbiór 5 nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej o znanych cenach i cechach rynkowych, są to nieruchomości stanowiące grunty leśne według ewidencji gruntów i budynków, bez uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zmieniającego przeznaczenie nieruchomości), ale znajdujące się na terenach pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego [...]. Wartość rynkową nieruchomości wycenianej przy uwzględnieniu planu archiwalnego oraz faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości rzeczoznawca majątkowy określił na kwotę 330 733 zł. Aktualność operatu szacunkowego potwierdzona została na dzień 5 listopada 2018 r.

W toku postępowania administracyjnego strony dwukrotnie wniosły zastrzeżenia do zebranego materiału dowodowego. Wskazały, że nieruchomość została nabyta przez Skarżących w 1999 r., a Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] grudnia 2020 r. wyraził zgodę na przeznaczenie w planie miejscowym gruntów leśnych na cele nieleśne. Instytucji opłaty planistycznej zarzucono niekonstytucyjność, którą stwierdzono wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., P 58/08. Strony zakwestionowały również brak możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ocenie Skarżących, operat szacunkowy nie spełnia wymogów określonych w ustawie. Zarzucili mu jedynie ogólne wskazanie cech nieruchomości podobnych i pominięcie okoliczności w jakich doszło do zawarcia transakcji, brak podobieństwa nieruchomości wybranych jako podobne do wycenianej, znaczną odległość czasową wybranych transakcji, brak możliwości zastosowania metody porównywania parami, błędne przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego braku możliwości zabudowy nieruchomości przed wprowadzeniem aktualnego planu miejscowego.

W odpowiedzi na podniesione zarzuty Organ podkreślił, że opłata planistyczna dotyczy właścicieli, którym prawo własności przysługiwało w dacie wejścia w życie nowego lub zmienionego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie nadmienił, że zmiany przeznaczenia gruntu leśnego na cele nieleśne można dokonać wyłącznie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a nie w drodze decyzji administracyjnej. Zmiana ta nastąpiła zatem dopiero wraz z wejściem w życie niniejszego planu zagospodarowania przestrzennego.

Po zajęciu stanowiska przez rzeczoznawcę, Organ podjął również polemikę z zarzutami podniesionymi wobec operatu. Wyjaśnił m. in., że różnice pomiędzy wybranymi nieruchomościami nie podważają kryterium podobieństwa nieruchomości, ponieważ nieruchomości te położone są w tej samej dzielnicy, a także mają to samo przeznaczenie, możliwości inwestycyjne i stan zagospodarowania, a na rynku nigdy nie występują identyczne nieruchomości. W ocenie Organu, nie budzi wątpliwości brak istniejącej zabudowy na wycenianej nieruchomości. Wprawdzie na stronie 8 operatu szacunkowego zawarto informację, że wyceniana nieruchomość zabudowana jest drewnianym domem jednorodzinnym do rozbiórki, jednak jest to jedyna taka wzmianka, wobec czego Organ uznał ją za omyłkę.

Organ jednocześnie dostrzegł, że decyzje ustalające warunki zabudowy dla terenów leśnych były wydawane przed 2010 r. Praktyka organów administracji publicznej w tym zakresie uległa ujednoliceniu po rozstrzygnięciu wątpliwości prawnych uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 listopada 2010 r., II OPS 1/10.

SKO decyzją z dnia [...] października 2019 r. uchyliło w całości decyzję Zarządu z [...] lutego 2019 r. i ustaliło opłatę planistyczną w kwocie 71 464,20 zł, nakładając na:

1) C. G. obowiązek uiszczenia przypadającej nań części opłaty w wysokości 14 888,38 zł,

2) H. P. obowiązek uiszczenia przypadającej na nią części opłaty w wysokości 23 821,40 zł,

3) L. G. obowiązek uiszczenia przypadającej na nią części opłaty w wysokości 11 910,70 zł,

4) G. G. obowiązek uiszczenia przypadającej nań części opłaty w wysokości 11 910,70 zł,

5) S. G. obowiązek uiszczenia przypadającej na nią części opłaty w wysokości 8 933,02 zł.

Organ odwoławczy uznał, że operat szacunkowy odpowiada prawu. Zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w oparciu o art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie znajduje w niniejszej sprawie uzasadnienia. Nie można bowiem przyjąć, że Organ obciąża obowiązek pozyskania kontroperatu bądź zlecenia jego oceny przez organizację zawodową każdorazowo, gdy Strona operat ten zakwestionuje. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu decyduje bowiem nie żądanie Strony, lecz powstanie po stronie Organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia.

SKO nadmieniło jednocześnie, że studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie jest aktem prawa miejscowego, a na jego podstawie nie można ustalać przeznaczenia nieruchomości. Rolę tę spełnia bowiem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy.

W ocenie SKO, uzasadnienie decyzji wydanej w I. instancji ogólnie odpowiadało prawu. Organ wskazał fakty, które uznał za udowodnione, dowody, na których się oparł oraz przyczyny, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Wyjaśnił także podstawę prawną oraz przytoczył przepisy prawne. W toku postępowania przed Organem I. instancji w sposób wyczerpujący przeprowadzono postępowanie wyjaśniające i zebrano materiał dowodowy w zakresie niezbędnym do rozstrzygnięcia sprawy. Zarząd ustosunkował się również do okoliczności podnoszonych przez Skarżących.

Organ odwoławczy dostrzegł jednak błąd w obliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W decyzji I. instancji wskazano, że opłata planistyczna wynosi 71.465,10 zł, natomiast prawidłowy wynik działania wykonanego przy użyciu zastosowanego w niniejszej sprawie wzoru to 71.464,20 zł. W związku z dostrzeżonym uchybieniem, SKO uchyliło decyzję Organu I. instancji i orzekło w tym zakresie.

Na decyzję SKO z dnia [...] października 2019 r. jednobrzmiące skargi wywiedli G. G., L. G., S. G., C. G., H.P..

Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie:

1) art. 7 k.p.a. poprzez brak podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes odwołującej się; 2) art. 77 § 1 k.p.a. polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego;

3) art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., w związku z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2018r. poz. 1945 ze m. - dalej u.p.z.p.) w zw. z art. 87 ust. 3 tej ustawy i z art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2018r. poz. 2204 ze zm. - dalej u.g.n.), poprzez ustalenie - w wyniku błędnie przyjętych założeń - że wartość nieruchomości wzrosła po uchwaleniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego;

4) art. 37 ust. 1 i art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, w sytuacji gdy w stanie faktycznym sprawy nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

5) art. 154 ust. 2 oraz art. 155 u.g.n. poprzez ich niezastosowanie i nieuwzględnienie;

6) art. 8, 11, 77 § 1 i 80 k.p.a. poprzez nierozważenie wszystkich okoliczności sprawy i oparcie rozstrzygnięcia na sporządzonym w sprawie operacie szacunkowym, mimo, że nieruchomości wzięte pod uwagę na potrzeby sporządzenia operatu nie spełniały warunku podobieństwa zarówno pod względem prawnym jak i faktycznym.

W uzasadnieniu swych skarg Skarżący wskazali, że plan wygasły z dniem [...] grudnia 2003 r. dopuszczał utrzymanie funkcji mieszkaniowej w obrębie terenów leśnych nie będących własnością państwową bądź komunalną. Dopuszczenie realizacji nowej zabudowy na przedmiotowym terenie uwarunkowane było m. in. pozbawieniem statusu lasu ochronnego oraz sporządzeniem szczegółowego planu miejscowego dla całości wskazanych obszarów. Skarżący zarzucili wybiórczą analizę przeznaczenia niniejszego gruntu w archiwalnym planie. W ocenie Skarżących, pominięte zostało dopuszczenie utrzymania funkcji mieszkaniowej nieruchomości, co w konsekwencji prowadziło do błędnego nieuwzględnienia w niniejszej sprawie wyroku Trybunału Konstytucyjnego o sygn. akt P 58/08. Ponadto w okresie między utratą mocy przez archiwalny plan, a wejściem w życie obecnie obowiązującego - działka była przeznaczona na cele mieszkaniowe. Skarżący wywiedli tę konstatację z treści decyzji Wojewody M.z dnia [...] grudnia 2002 r. wyrażającej zgodę na przeznaczenie gruntów leśnych na nieleśne. W ocenie Skarżących, Organ winien zbadać czy mimo braku planu zagospodarowania przestrzennego na działce, której opłata planistyczna dotyczy można byłoby realizować inwestycje takie jak po uchwaleniu tego planu. Operat szacunkowy powinien również uwzględniać przeznaczenie nieruchomości określone w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Skarżący dostrzegli także sprzeczność zachodzącą między stanowiskiem Organu II. instancji dotyczącym braku wydania decyzji o warunkach zabudowy dla terenu objętego planem, a twierdzeniem Organu I. instancji o sporadycznych przypadkach ustalenia warunków zabudowy dla terenów leśnych. Decyzje te zostały wydane dla działek w bliskiej odległości od działki nr[...].

Skarżący w swych skargach podtrzymali ponadto zarzuty stawiane operatowi szacunkowemu. Nieruchomości wybrane do zastosowania metody porównawczej wykazują m. in. dużą różnicę w powierzchni oraz lokalizacji, a transakcje są starsze niż 2 lata. Nie uwzględniono również warunków zawarcia tych transakcji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. podtrzymało swe dotychczasowe stanowisko i wniosło o oddalenie skarg.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25.07.2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r., poz. 2107) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.- dalej p.p.s.a.) sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Przy czym w myśl art. 134 p.p.s.a. Sąd rozstrzygając w granicach danej sprawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o powołane przepisy i w granicach sprawy doszedł do przekonania, że wniesione skargi nie są zasadne. Uprzednio, postanowieniami z 8 czerwca 2020 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 111 § 1 p.p.s.a. połączył sprawy ze skarg G. G., L. G., S. G., C. G., H. P. do wspólnego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia i prowadził je dalej pod sygnaturą akt IV SA/Wa 38/20. Wbrew zarzutom wniesionych skarg, materiał dowodowy zebrany w niniejszej sprawie nie potwierdził trafności zarzutów sformułowanych w tych skargach. Operat szacunkowy stanowiący podstawę określenia wysokości należnej tzw. renty planistycznej w związku ze zbyciem przedmiotowej nieruchomości ew.nr [...] przed upływem 5 lat od uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [...] w rejonie ulicy F., zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady [...] z [...]października 2014 r. i opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa M. [...] listopada 2014 r. - jest rzetelny, spójny i nie zawiera niejasności oraz braków wymagających uzupełnienia czy sprostowania. W tym kontekście podkreślenia wymaga, że zarówno organy administracji publicznej jak i sąd nie posiadają stosownej wiedzy specjalistycznej, by wnikać w te aspekty oceny operatu, które takiej wiedzy wymagają. Stosowną wiedzą specjalistyczną w tym zakresie dysponuje natomiast rzeczoznawca majątkowy. Z tego względu organy oraz sąd uprawnione są jedynie do przeprowadzenia kontroli formalnej operatu. W rozpatrywanej sprawie Sąd podziela stanowisko Organów obu instancji, że operat ten spełnia wszystkie wymogi formalne. Został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę i zawiera wymagane przepisami elementy. Jak wynika ze wspomnianego operatu, wartość przedmiotowej nieruchomości gruntowej ustalona została przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Metodę szacowania wybiera rzeczoznawca majątkowy. Podejście porównawcze, które biegły zastosował w myśl art. 153 ust. 1 u.g.n., polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Jak wynika z przedmiotowego operatu spełnione zostały warunki do zastosowania tej metody szacowania. Dla prawidłowości wyceny wystarczy, aby nieruchomości porównawcze były podobne do wycenianej. Co przy tym istotne - podobieństwo nie oznacza identyczności. Przez nieruchomości podobne, porównywalne rozumie się takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. Te właśnie warunki zostały spełnione w rozpatrywanej sprawie. Wbrew zarzutom skarg, brak jest podstaw do uznania, że nieruchomości porównawcze nie są nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej. Jakkolwiek nie są z wycenianą działką nr [...] identyczne, to nie pozbawia je statusu nieruchomości podobnych. Występujące różnice zostały przez biegłego zauważone, skorygowane i uwzględnione przy dokonywanym szacowaniu. Do wyceny tej nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia z aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zastosowano wyłącznie transakcje sprzedaży prawa własności nieruchomości z terenów, dla których uchwalono mpzp i z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne na działkach leśnych. Lista nieruchomości porównawczych to transakcje z dzielnicy[...], usytuowane na terenie, na którym obowiązuje plan miejscowy przeznaczający je pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne na działkach z zielenią leśną i częściowo pod drogi publiczne. Biegły przyjął dla nich cechy rynkowe stanowiące atrybuty cenowe, przyporządkowując im oceny wraz z ich opisem i określając procentowy wpływ danej cechy na cenę. Poza tym biegły zastosował współczynniki korygujące (wartości poprawek), by zniwelować dostrzeżone różnice. Biegły uwzględnił przy tym aspekt czasowy. Skarżący nie dowiedli natomiast, aby nieruchomości przyjęte do porównań nie były podobne, a więc posiadały cechy, które wykluczały przyjęcie ich do porównań, mimo użytych współczynników korygujących. Nie jest też trafny zarzut Skarżących, że biegły pominął całkowicie przeznaczenie terenu wynikające ze studium. Jak wynika bowiem z tego operatu (s. 20) – fakt uchwalenia studium rzeczoznawca uwzględnił. Stwierdził bowiem wyraźnie, że "ze względu na specyfikę obszaru do wyceny według funkcji w planie archiwalnym (i w okresie braku planu miejscowego) do porównań wybrano transakcje nieruchomościami z funkcją w studium pod budownictwo mieszkaniowe, w ewidencji gruntów leśne, bez uchwalonego mpzp oraz warunków zabudowy. Są to nieruchomości bez możliwości zabudowy w przypadku, gdy dla obszarów, w których się one znajdują nie uchwalono szczegółowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skarżący podnieśli także, iż wydano zgodę na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne obejmującą także działkę ew. nr [...]. Istotnie decyzją z [...]grudnia 2002 r. Wojewoda [...] wyraził zgodę na przeznaczenie w planie miejscowym gruntów leśnych na cele nieleśne, ale zgoda ta nie została "skonsumowana" w postanowieniach planu miejscowego. W okresie, gdy nie obowiązywał żaden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (według faktycznego sposobu wykorzystywania) sposób dopuszczalnego zagospodarowania tej działki nie różnił się zatem od ustaleń wynikających dla niej z planu archiwalnego – teren nie mógł zostać zabudowany. Zasadnicza zmiana nastąpiła dopiero po uchwaleniu planu z 2014 r., w którym działka ew. nr [...] w części znalazła się w obszarze oznaczonym w planie symbolem [...] o przeznaczeniu tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na działkach z zielenią leśną oraz w obszarze oznaczonym symbolem [...] o przeznaczeniu – teren dróg publicznych. Wobec tego trafnie wskazały Organy, akceptując stanowisko rzeczoznawcy majątkowego, że wartość nieruchomości nie uległa zmianie w okresie od obowiązywania miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego [...] zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady [...] z [...] września 1992 r. aż do okresu braku planu, także uwzględniając, że Wojewoda w 2002 r. udzielił zgody na zmianę przeznaczenia. Trafnie stwierdzono zatem, że wzrost wartości tej działki, uzyskany na skutek przeznaczenia jej w planie z 2014 r., można było przyjąć za podstawę do naliczenia opłaty planistycznej. Nadmienić przy tym należy, że operat ten miał nadaną klauzulę aktualności w dniu 5.11.2018 r., a zatem pozostawał aktualny przez kolejne 12 miesięcy, a więc podczas rozstrzygania tej sprawy zarówno przez I., jak i przez II. instancję. Jest więc chybiona – w ocenie Sądu - argumentacja skargi, że przed uchwaleniem planu z [...] października 2014 r. przedmiotowa działka mogła być zabudowana (przeznaczona na cele mieszkaniowe), a więc miała status działki budowlanej. Miejscowy plan ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta [...] z 1992 r. na terenie [...], na którym znajdowała się działka nr [...] dopuszczał wprawdzie utrzymanie funkcji mieszkaniowej w obrębie terenów leśnych nie będących własnością państwową bądź komunalną, ale odnosiło się to do działek zabudowanych. Na działce ew. nr [...] zabudowa nie była zrealizowana. Z kolei dopuszczenie realizacji nowej zabudowy na terenie [...] uwarunkowane było m. in. pozbawieniem gruntów statusu lasu ochronnego oraz sporządzeniem uszczegółowionego planu miejscowego dla całości wskazanych obszarów. Plan szczegółowy nie został uchwalony dla przedmiotowych nieruchomości. Las ten nie utracił charakteru lasu ochronnego. Bez znaczenia w tym kontekście pozostaje kwestia decyzji o zmianie przeznaczenia gruntu leśnego na cele nieleśne, którą Wojewoda [...] wydał [...].12.2002 r. Uprzednio fakt wydania takiej decyzji bywał traktowany jako zgoda na wydanie dla działek nią objętych warunków zabudowy. Tamę takiej błędnej interpretacji i dotychczasowym nieprawidłowym praktykom postawił zdecydowanie NSA. W uchwale składu 7 sędziów z 29.11.2010 r., sygn. akt II OPS 1/10 wyraźnie stwierdził, że przyjęcie stanowiska, iż tylko decyzja o "odlesieniu gruntów leśnych" pozwala na zmianie przeznaczenia tych gruntów na nieleśne i uprawnia do uzyskania warunków zabudowy powodowałoby niedopuszczalne ograniczenie kompetencji gminy w zakresie przysługującego jej władztwa planistycznego. Zatem to rady gminy ostatecznie winny decydować o tym przeznaczeniu. Celem tej interpretacji jest zapobieżenie zabudowie gruntów leśnych na terenach pozbawionych miejscowych planów i bezpowrotnej utracie przez te tereny dotychczasowych właściwości terenu leśnego. NSA podkreślił, że zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne nie stanowi zatem samodzielnego aktu prawnego w zakresie przeznaczenia terenu i nie posiada bytu niezależnego od planu miejscowego. Skutek w postaci zmiany dotychczasowego przeznaczenia gruntów leśnych nie wynika z samego faktu wydania decyzji wyrażającej zgodę na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne. Skutek ten powoduje dopiero wykorzystanie tej zgody w planie miejscowym. Jest to konieczny warunek skuteczności takiej zgody. Działka ew. nr [...] przed uchwaleniem planu z 2014 r. nie była zatem działką budowlaną i nie mogła legalnie uzyskać warunków zabudowy. Wobec tego nie mogła odnieść zamierzonego skutku argumentacja Skarżących, że dla działek położonych w pobliżu już od dawna uzyskiwano warunki zabudowy. Jeśli właściciele działek sąsiednich uzyskali warunki zabudowy, to najprawdopodobniej nastąpiło to w związku z wadliwymi praktykami i miało miejsce przed podjęciem wskazanej uchwały NSA – sygn. akt II OPS 1/10. Regulacje prawne w tym zakresie budziły wątpliwości interpretacyjne i dochodziło do rozbieżności w ich stosowaniu. Z przedmiotowej uchwały natomiast jednoznacznie wynika, że sama zgoda na zmianę przeznaczenia nie ma żadnego waloru prawnego, jeśli nie zostanie wykorzystana w planie miejscowym przez dopuszczenie zabudowy dotychczasowych działek leśnych. Prawdą jest natomiast, że przed podjęciem wskazanej uchwały miało miejsce wiele nieprawidłowości w przeznaczaniu gruntów leśnych pod zabudowę, z pominięciem tzw. władztwa planistycznego przysługującego gminie. Powoływanie się zatem na nierówne traktowanie przez organy podmiotów znajdujących się w podobnej sytuacji, w kontekście możliwości zabudowy gruntów leśnych, nie mogło w tej sprawie odnieść zamierzonego skutku. Konstytucyjnie chroniona jest bowiem równość wobec prawa, a nie wobec jego naruszeń. Sąd stwierdza także, iż Organ odwoławczy zasadnie uchylił decyzję I. instancji, dostrzegając błąd rachunkowy. Prawidłowo ponownie zbadał tę sprawę w jej całokształcie w myśl art. 15 k.p.a. i właściwie rozstrzygnął kasatoryjnie. Nie doszło wobec tego do zarzuconego naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., w związku z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w zw. z art. 87 ust. 3 tej ustawy i z art. 151 ust. 1 u.g.n. Renta planistyczna została prawidłowo obliczona, przy uwzględnieniu ustalonej w planie 30 % stawki wzrostu wartości nieruchomości przy obliczaniu tej opłaty. Wprawdzie w operacie omyłkowo wskazano, że nieruchomość ta zabudowana była budynkiem przeznaczonym do rozbiórki. Niesporne jest jednak, że była niezabudowana i niezagospodarowana, porośnięta sosnami, o czym napisał biegły jeszcze na tej samej stronie operatu. Ta pomyłka rzeczoznawcy majątkowego nie miała też żadnego wpływu na wartość dokonanej wyceny, co potwierdził biegły i co wynika z treści operatu. W świetle przytoczonych ustaleń i okoliczności, bezzasadny był wniosek Skarżących, by Organ zwrócił się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w oparciu o art. 157 u.g.n. Nie było ku temu żadnych podstaw. Skarżący natomiast nie przedstawili własnego kontroperatu sporządzonego przez specjalistę, który podważałby ustalenia przyjęte w kwestionowanym operacie. Organy obu instancji, wbrew wysuniętym zarzutom, właściwie zastosowały art. 37 ust. 1 i art. 36 ust. 4 ustawy. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Doszło bowiem do wzrostu wartości działki ew. nr [...]na skutek uchwalenia planu miejscowego z 2014 r. Prawidłowo zastosowano zatem także art. 154 u.g.n. oraz art. 155 u.g.n.

W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 151 p.p.s.a. - Sąd skargę oddalił.