Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 39/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2020-10-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art.59 ust.1, art.60 ust. 1 i 4 , art.61ust.1 pkt 1-5, art.63 raz art.64 ust.1 w zw. z art.4 ust.2 pkt 2
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art.104 w zw. z art.107
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art.61 ust.1 pkt 1 u.p.z.. i par.1 Rozporz art. dzenia , jak i przepisów art.7,77 par 1, art. 80 i 107 par 3
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art.1
journal: Dz.U. 2017 poz 2188
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - tekst jedn.
article: arrt. 7 ust. 2 pkt 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1161
law: Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - tekst jedn.
article: art.3 par 2, art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 7 ust.2 pkt 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1161
law: Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz (spr.), Sędzia NSA Stefan Kłosowski po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 29 października 2020 r. sprawy ze skargi K. K. i J. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r. znak: [...] Burmistrz P. działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 4, art. 61 ust. 1 pkt 1-5, art. 63 oraz art. 64 ust. 1 w związku z art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2018.1945 j.t.), art. 104 w związku z art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U.2018.2096 j.t. z p.z.), po rozpatrzeniu wniosku z dnia [...].01.2019 r. [...] Sp. z o.o. w S., w sprawie wydania warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo - usługowego, na terenie działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] z obrębu nr [...] w P., miasto P., odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo - usługowego, na terenie działek nr [...] oraz części działek nr [...] i [...] z obrębu nr [...] w P., miasto P. (w granicach objętych ustaleniami planu miejscowego), oraz ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo - usługowego, na terenie działek nr [...], [...], [...] (część działki), [...], [...], [...] (część działki), [...] i [...] z obrębu nr [...] w P., miasto P.. Organ określił:

1. Rodzaj inwestycji

Inwestycja obejmuje budowę budynku handlowo - usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą: drogami wewnętrznymi, parkingami i chodnikami. Powierzchnia sprzedaży do 2000 m˛.

2. Rodzaj i funkcja zabudowy i zagospodarowania terenu

Zabudowa usługowo - handlowa.

3. Warunki i wymagania kształtowania ładu przestrzennego

Zgodnie z art. 61 ust. 7 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2018.1945 j.t.) ustala się:

3.1. Zagospodarowanie terenu

3.1.1 .powierzchnia zabudowy: do 42% powierzchni obszaru lokalizacji inwestycji,

3.1.2. powierzchnia biologicznie czynna: min. 10% powierzchni obszaru lokalizacji inwestycji,

3.1.3. linie zabudowy:

- obowiązująca linia zabudowy od strony ulicy [...] w odległości 13,0 m od granicy działki,

- nieprzekraczalna linia zabudowy od strony ulicy [...], na przedłużeniu linii określonej przez południowo-wschodnią granicę działek nr [...] i [...]; zgodnie z załącznikiem graficznym.

3.2. Budynek

3.2.1 .szerokość elewacji frontowej: od 17,9 m do 40,0 m,

3.2.2. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (dotyczy także okapu dachu): od 5,8 do 7,5 m,

3.2.3. geometria dachu:

a/ dach płaski,

b/ kąt nachylenia połaci głównych dachu: do 5 stopni,

c/ układ kalenicy głównej budynku: nie dotyczy,

d/ maksymalna wysokość budynku: do 7,5 m.

4. Ochrona środowiska, przyrody i krajobrazu

Przedmiotowa inwestycja nie zalicza się do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko wymienionych w rozporządzeniu rady ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U.2016.71 j.t. z p.z.). Teren planowanej inwestycji nie leży w obszarze objętym szczególną ochroną przyrody. Usunięcie kolidujących z zabudową drzew i krzewów zgodnie z przepisami ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz.U.2018.1614 j.t.).

Ochrona dziedzictwa kulturowego i zabytków

Teren i obiekt zamierzenia inwestycyjnego nie jest objęty wymaganiami w zakresie dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej.

Zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U.2018.2067 j.t.), kto, w trakcie prowadzenia robót budowlanych lub ziemnych, odkrył przedmiot, co do którego istnieje przypuszczenie, iż jest on zabytkiem, jest obowiązany :

1. Wstrzymać wszystkie roboty mogące uszkodzić lub zniszczyć odkryty przedmiot,

2. Zabezpieczyć, przy użyciu dostępnych środków, ten przedmiot i miejsce jego odkrycia,

3. Niezwłocznie zawiadomić o tym Z. Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w S., a jeśli nie jest to możliwe, Burmistrza P..

Obsługa w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej:

1. Dostęp do działki z drogi publicznej wojewódzkiej, ul. [...] - wyłącznie na zasadzie prawoskrętu dla wjazdu i wyjazdu z terenu inwestycji.

Projekty zjazdów należy wykonać zgodnie z warunkami właściwych zarządców dróg oraz uzgodnić z zarządcami dróg.

2. Na terenie nieruchomości należy zapewnić miejsca postojowe dla samochodów osobowych w ilości min.1 miejsce postojowe na każde 50 m˛ powierzchni sali sprzedaży.

3. Likwidacja kolizji i zbliżenia do istniejącej infrastruktury technicznej podziemnej i nadziemnej na warunkach określonych przez jej zarządców.

a) zaopatrzenie w wodę: z sieci wodociągowej, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia,

b) zaopatrzenie w energię elektryczną: z sieci elektroenergetycznej, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia,

c) zaopatrzenie w gaz: z sieci gazowej, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia,

d) odprowadzenie ścieków bytowych: do sieci kanalizacji sanitarnej, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia,

e) odprowadzenie wód opadowych i roztopowych: w przypadku braku możliwości podłączenia do sieci kanalizacyjnej, wody opadowe należy zagospodarować na terenie własnej nieruchomości.

f) gromadzenie i usuwanie odpadów stałych: gromadzenie na terenie działki, wywóz na wysypisko przez firmę specjalistyczną.

7. Ochrona interesów osób trzecich

W fazie projektowania i budowy zapewnić ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich występujących w obszarze oddziaływania obiektu, w szczególności przed:

a) pozbawieniem:

- dostępu do drogi publicznej,

- możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności,

- dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi,

b) uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie,

c) zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby.

8. Ochrona według innych przepisów odrębnych

Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (Dz.U.2018.2268 i.t.): w zakresie odprowadzania wód opadowych: ewentualne wykonywanie urządzeń wodnych wymaga uzyskania pozwolenia wodnoprawnego, zgodnie z art. 389 pkt 6 ustawy.

9. Linie rozgraniczające teren inwestycji

Linie rozgraniczające teren inwestycji oznaczono na mapie w skali 1:1000 stanowiącej załącznik do niniejszej decyzji.

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że [...].01.2019 r. (data wpływu 22.01.2019 r.), spółka [...] Sp. z o.o. w S., wystąpiła z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo - usługowego, na terenie działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] z obrębu nr [...] w P., miasto P..

Zakres rzeczowy inwestycji objętej wnioskiem dotyczył terenu, na części którego obowiązują zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - Uchwała nr XXXVI/421/01 Rady Miejskiej w Pyrzycach z dnia 25 października 2001 r. w sprawie zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Pyrzyce.

Organ I instancji uznał, że dla obszaru objętego ustaleniami planu należy odmówić ustalenia warunków zabudowy, zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Natomiast dla pozostałej części terenu objętego wnioskiem brak jest planu miejscowego i dla tego obszaru ustalono niniejszą decyzją warunki zabudowy, zgodnie z art. 59 ust.1 ustawy. Burmistrz powołał się na art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków przewidzianych w tym przepisie.

W wyniku przeprowadzonej analizy oraz wizji terenu organ stwierdził, że ww. warunki są spełnione. Działki sąsiednie zabudowane, zabudowę stanowią budynki handlowe, usługowe, mieszkalne, oświatowe, stacja paliw, myjnia samochodowa i obiekty przemysłowe. Planowana inwestycja stanowi zatem kontynuację istniejących form zabudowy.

Teren ma dostęp do drogi publicznej.

Istniejące i projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

Teren działki nie zawiera gruntów rolnych ani leśnych zatem nie ma zastosowania art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U.2017.1161 j.t.).

Organ uznał, że nie występują niezgodności planowanej inwestycji z przepisami odrębnymi.

Organ zwrócił się dnia 21.03.2019r. do Starostwa Powiatowego w P. (Wydział Dróg i Komunikacji) o uzgodnienie projektu decyzji, w odniesieniu do obszarów inwestycji przyległych do pasa drogowego. Dnia [...]. Starostwo Powiatowy wydało negatywne postanowienie dla ww inwestycji. W związku z tym w dniu 28.05.2019r. inwestor skorygował wniosek i zrezygnował z dostępu z drogi publicznej powiatowej ul. [...].

Zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt. 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja została uzgodniona z Z. Zarządem Dróg Wojewódzkich w K., postanowieniem z dnia [...]., znak: [...], w odniesieniu do obszarów inwestycji przyległych do pasa drogowego, bez uwag.

Burmistrz P. uznał, że zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 11 a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym lokalizacja ww inwestycji została uzgodniona z Regionalnym Zarządem Gospodarki Wodnej w S. bowiem zgodnie z art. 106 K.p.a., niewyrażenie stanowiska przez organ w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie - uzgodnienie uważa się za dokonane.

Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli K. i J. K., którzy zarzucili organowi:

1) naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako "u.p.z.p"), które miało wpływ na wynik sprawy:

a) poprzez dopuszczenie, wbrew zasadzie dobrego sąsiedztwa, zagospodarowania terenu dużym na 2200 m˛ budynkiem usługowo-handlowym, kiedy taki sposób zagospodarowania istotnie ingeruje w nieruchomości sąsiednie i stanowi dla nich zagrożenie, a także jest sprzeczny z przyjętą w obszarze oddziaływania inwestycji formą zabudowy;

b) nieuwzględnienie, że Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy P. nie przewiduje zagospodarowania przedmiotowego terenu pod budowę obiektów handlowych i obejmuje przedmiotowy teren ochroną krajobrazu kulturowego z zakazem zabudowy do czasu opracowania planu;

c) nieuwzględnienie, że na sąsiednich działkach obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przeznaczający działki na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oraz obejmujące sąsiednie działki strefą "K"- ochrony krajobrazu kulturowego;

d) w tym, nieuwzględnienia wymagań ładu przestrzennego w tym urbanistyki i architektury oraz walorów architektonicznych i krajobrazowych unormowanych w art. 1 ust. 2 u.p.z.p,;

2) naruszenie § 5 ust. 1 i ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej jako "Rozporządzenie") w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 i ust. 6 u.p.z.p. mające wpływ na wynik sprawy poprzez ustalenie błędnego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy na poziomie znacznie odbiegającym od średniego wskaźnika, jak również ustalenie zbyt małej (10%) powierzchni biologicznie czynnej dla planowanej Inwestycji;

3) naruszenie § 4 Rozporządzenia w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 i ust. 6 u.p.z.p. mające wpływ na wynik sprawy poprzez błędne i niejasne ustalenie linii zabudowy od strony ul. [...], w tym ustalenie linii zabudowy zbyt blisko działki Skarżących;

4) naruszenie § 6 ust. 1 i ust. 2 Rozporządzenia w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 i ust. 6 u.p.z.p. mające wpływ na wynik sprawy poprzez błędne ustalenie szerokości elewacji frontowej dla planowanej Inwestycji, na poziomie znacznie odbiegającym od średniego wskaźnika;

5) naruszenie § 7 ust. 4 Rozporządzenia w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 i ust. 6 u.p.z.p. mające wpływ na wynik sprawy poprzez błędne ustalenie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej planowanej Inwestycji, na poziomie znacznie odbiegającym od średniego wskaźnika;

6) naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., które miało wpływ na wynik sprawy poprzez uznanie, iż istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

7) naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i § 3 ust. 1 Rozporządzenia, jak i przepisów art. 7, 77 § 1, art. 80 i 107 § 3 k.p.a., poprzez mylne przyjęcie, że dopuszczalne jest określenie warunków zabudowy nie na podstawie średnich wielkości;

8) naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 i 5 i art. 1 ust. 2 pkt 1 i art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3 ust. 1 w związku z § 2 pkt 3 Rozporządzenia, polegające na mylnym uznaniu, że analiza funkcji oraz cech zabudowy ustalająca wymagania dla nowej zabudowy, będąca załącznikiem do zaskarżonej decyzji, została sporządzona prawidłowo, w tym poprzez nie zauważanie błędów, jakimi dotknięta była przedmiotowa analiza i podjęta na jej podstawie decyzja o warunkach zabudowy, ustalająca w sposób niejednoznaczny bo w postaci wartości maksymalnych parametry nowej zabudowy w zakresie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, bowiem decyzja określa przedmiotowy wskaźnik nieprecyzyjnie posługując się zwrotem "do 42 %" (pkt 3.1.1. decyzji).

9) naruszenie uzasadnionych interesów osób trzecich, o których mowa w art. 1 ust. 2 pkt 7 oraz w art. 54 pkt 2 lit d w zw. z art. 64 ust 1 u.p.z.p., poprzez uznanie w pkt 7 decyzji, że ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich występujących w obszarze oddziaływania obiektu, powinna być zapewniona jedynie w fazie projektowania i budowy, kiedy taka ochrona powinna być zapewniona także w fazie wybudowania i użytkowania zamierzenia inwestycyjnego.

Ponadto, przedmiotowej decyzji zarzucili naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:

1) naruszenie art. 7, art. 77 § 1 oraz 80 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak całościowego rozważenia zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i niewyjaśnienie okoliczności istotnych w sprawie, błędną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, a przede wszystkim poprzez brak wyjaśnienia kwestii dopuszczenia znacznego odstąpienia od średniego wskaźnika zabudowy, szerokości i wysokości frontu planowanego budynku oraz poprzez bezpodstawne zastosowanie wyższego od średniego wskaźnika w terenie analizowanym;

2) naruszenie art. 7 k.p.a. in fine poprzez naruszenie zasady uwzględniania przez organy administracji publicznej interesu społecznego i słusznego interesu obywateli oraz innych stron w rozumieniu art. 28 k.p.a.;

3) naruszenie art. 8 k.p.a. poprzez naruszenie zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa mających zasadnicze znaczenie w przedmiotowej sprawie, kierując się zasadami proporcjonalności, bezstronności i równego traktowania, poprzez m.in. przyjęcie dużo większej dowolności w zabudowaniu terenu przeznaczonego pod Inwestycje niż tereny bezpośrednio sąsiednie;

4) naruszenie art. 10 k.p.a. ponieważ Skarżący nie zostali poinformowani o toczącym się postępowaniu w przedmiocie uzgodnienia warunków zabudowy z Z. Zarządem Dróg Wojewódzkich w K. oraz nie zostali poinformowani o uzgodnieniach z Regionalnym Zarządem Gospodarki Wodnej w S..

5) Ponadto, Skarżący nie otrzymali postanowienia w przedmiocie uzgodnienia warunków zabudowy z Z. Zarządem Dróg Wojewódzkich w K., które jest wymienione w decyzji (postanowienie z dnia [...] r.).

W związku z powyższymi zarzutami odwołujący się wnieśli o uchylenie decyzji w zaskarżonej części i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją znak: [...] z dnia [...] r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W ocenie organu odwoławczego wydanie pozytywnej decyzji ustalającej warunki zabudowy ustawa uzależnia od spełnienia szeregu wymogów formalnych, które zostały enumeratywnie wymienione w art. 61 ust. 1 ustawy.

W celu ustalenia istnienia wskazanych przesłanek organ zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1 ). Teren analizowany został określony prawidłowo.

Kolegium uznało, że podstawowym i decydującym czynnikiem dopuszczalności ustalenia warunków zabudowy dla określonej inwestycji jest zachowanie kontynuacji funkcji istniejącego zagospodarowania terenu na działkach sąsiednich.

Zdaniem organu warunek kontynuacji funkcji jest spełniony zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią niekolidujące.

Kolegium powołując się na sporządzoną w sprawie analizę urbanistyczną uznało, że planowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji cech parametrów istniejącej zabudowy w tym zabudowy handlowej w analizowanym obszarze. Z analizy wynika bowiem, że na badanym terenie zabudowę stanowią budynki handlowe, usługowe, mieszkalne, oświatowe, stacja paliw, myjnia samochodowa i obiekty przemysłowe. Na terenie działki nr [...], położonej w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji, a także na terenie działki nr [...], znajdują się wielkogabarytowe budynki handlowe (budynki sieci [...]) zbliżone gabarytowo i funkcjonalnie do planowanej zabudowy. Spełniona jest zatem zasada dobrego sąsiedztwa.

W zakresie ustalonych parametrów zabudowy w ocenie organu odwoławczego pozostają one prawidłowe.

Zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia, dopuszczalne jest wyznaczenie innego niż średni wskaźnika powierzchni nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy.

W analizie wskazano, że średnia wartość wskaźnika zabudowy w terenie analizowanym wynosiła ok. 22,4%. W obszarze analizowanym znajdują się działki, których wskaźnik zabudowy przekracza wartość średnią, a także przekracza wartość określoną we wniosku - skrajne wartości parametru wynoszą od ok. 2% do ok. 70,1%. Dla 40 spośród 112 działek, które położone są w granicach tego obszaru, wskaźnik zabudowy przekracza wartość średnią, a dla 14 działek wskaźnik zbliżony jest do wartości określonej we wniosku i ją przekracza, wartości te wynoszą od 39,8% do 70,1% (tabela nr 1).Wobec powyższego dopuszczono dla inwestycji ustalenie wartości zgodnie z wnioskiem - do 42% - jako nie będącej w sprzeczności z istniejącymi wartościami w obszarze analizowanym. Tak ustalona wartość przekracza średnią wielkość w obszarze analizowanym, jednak zdaniem organów jest mniejsza od wskaźnika charakterystycznego dla 12 działek z tego obszaru, zatem nie spowoduje zaburzenia istniejącego ładu przestrzennego w tym obszarze.

Organ odwoławczy akceptując te ustalenia uznał, że wyznaczenie wskaźnika innego niż średni zostało dokonane prawidłowo i spełnia wymagania odstępstwa o którym mowa § 5 ust. 2 cyt. rozporządzenia. SKO zwróciło uwagę, iż autor analizy omyłko przytoczył § 4 zamiast § 5 rozporządzenia, choć sama treść przepisu została wskazana prawidłowo. W zakresie zarzutu ustalenia wskaźnika zabudowy jedynie w maksymalnych jego granicach z pominięciem określenia jego wartości minimalnej Kolegium wskazało, że faktycznie orzecznictwo w większości przypadków uznaje brak takiego określenia jako wadliwość analizy nie mniej jednak z istoty bowiem planowanego zamierzenia jako obiektu handlowego wynika, że będzie on budowany w granicach maksymalnych wartości wskaźnika zabudowy, co czyni wskazaną wadliwość analizy jedynie pozorną.

W kwestii zarzutu wskaźnika szerokości elewacji frontowej, Kolegium wskazało, że z analizy wynika, to że za elewację frontową budynku uznano szerokość od strony ulicy [...] (zgodnie z kierunkiem głównej obsługi komunikacyjnej inwestycji). Średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi ok. 17,9 m, czyli dopuszczalny zakres szerokości tej elewacji na podstawie § 6 ust. 1 wynosi od 14,32 m (17,9 m - 20%) do 21,48 m (17,9 m + 20%). W obszarze analizowanym, ze względu na jego znaczny rozmiar, znajduje się zabudowa o bardzo zróżnicowanych parametrach. Szerokości elewacji frontowych budynków wynoszą od ok. 6 m do ok.82 m. Przeważającą zabudową jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, w znacznym stopniu rzutująca na średnią wartość szerokości w tym obszarze. W obszarze tym znajdują się również obiekty wielkogabarytowe, jak chociażby budynki sieci [...] (o funkcji zbliżonej do określonej we wniosku); szerokości elewacji frontowych tych budynków wynoszą odpowiednio ok. 32 m (szerokość elewacji równoległej do ulicy [...] budynku [...]) i ok. 30 m (szerokości elewacji frontowej budynku [...]). Budynek sklepu [...] sąsiaduje bezpośrednio z terenem przedmiotowej inwestycji. Po przeciwnej stronie ulicy [...] w stosunku do przedmiotowego terenu znajduje się budynek usługowy ([...]) o szerokości elewacji frontowej na poziomie ok. 82 m oraz budynek usługowy ([...]) o szerokości elewacji frontowej na poziomie ok. 55 m - obydwa budynki położone są na działce nr [...]. Na terenie działki nr [...], znajdującej się po przeciwnej stronie skrzyżowania ulic [...], [...], położony jest kolejny budynek, którego elewacja frontowa ma szerokość ok. 54 m. Ogólnie w obszarze analizowanym znajduje się 26 budynków, których szerokość elewacji frontowej przekracza wielkość średnią, a 9 spośród tych budynków posiada elewację frontową o szerokości przekraczającej wartość określoną we wniosku (wartości te zaznaczono w tabeli nr 2). Powyższa charakterystyka zabudowy zdaniem autora analizy dopuszcza ustalenie dla inwestycji szerokości elewacji frontowej na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia - do 40,0 m - zgodnie z wnioskiem. Taka szerokość elewacji występuje w obszarze analizowanym i ustalenie wartości zgodnie z wnioskiem nie wpłynie zdaniem autora analizy na zaburzenie ładu przestrzennego w tym obszarze. Powyższe ustalenia podzielił i zaakceptował organ odwoławczy, podobnie jak ustalenia w zakresie parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, który również został wyznaczony na zasadzie odstępstwa w wymiarze 5,8 m do 7,5 m. Jak wskazano w analizie w badanym obszarze wartość średnia przekroczona jest dla 43 działek; a dla 33 spośród tych działek wysokość zbliżona jest do wartości określonej we wniosku (wynosi od 7,0 do 19,0 m). Zdaniem organu ustalenia analizy, iż dopuszczalnym jest ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej zgodnie z wnioskiem w wymiarze do 7,5 m, nie spowoduje zaburzenia istniejącego ładu przestrzennego w badanym obszarze.

Za nie uzasadniony Kolegium uznało zarzut, że skoro na działkach sąsiednich obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to w sytuacji odstępstw od typowych reguł, powinny zostać wzięte pod uwagę zamierzenia planistyczne na obszarach sąsiednich objętych planem. Organ odwoławczy wyjaśnił,, że w przypadku braku istnienia planu miejscowego jedyną podstawą do oceny i zasadności stosowania odstępstw przewidzianych w przepisach przedmiotowego rozporządzenia pozostają ustalenia analizy, co w wynika z samych zasad dla jakich opracowywana jest właśnie analiza urbanistyczna.

W zakresie powierzchni biologicznie czynnej SKO wskazało, że brak jest obowiązku określenia takiego parametru w decyzji o warunkach zabudowy. Na poparcie swojego stanowiska wskazało wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 6 marca 2018 r. sygn. akt II SA/Kr 1652/17. Zdaniem organu jeżeli jednak został ten parametr określony, a zapisu tego nie kwestionuje inwestor, to organ odwoławczy mając na uwadze art. 139 kpa i założenie, że wskaźnik ten wpływa jednak pozytywnie na zachowanie ładu przestrzennego w stopniu większym niżby go w ogóle nie określono - odstąpił od zmiany zaskarżonej decyzji w tym zakresie. Wskaźnik ten z pewnością nie mógłby być większy, co najwyżej mogłoby w ogóle nie zostać wyznaczony.

Jeżeli chodzi o zarzut błędnego wyznaczenia linii zabudowy organ wskazał, że wyznaczenie tej linii reguluje § 4 ww. W przedmiotowej sprawie wyznaczenie jej nastąpiło prawidłowo w oparciu o linię istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, tj. tak jak ustalono w analizie na przedłużeniu linii istniejącej zabudowy na terenie działki nr [...]. Od strony ulicy [...] ustalono dodatkową - nieprzekraczalną linię zabudowy - na przedłużeniu linii określonej przez południowo-wschodnią granicę działek nr [...] i [...].

W kwestii zarzutów dotyczących studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy i Miasta P., Kolegium wskazało, że studium zawiera normy na potrzeby uchwalania planu miejscowego i nie mają żadnego zastosowania w postępowaniu o warunki zabudowy.

Odnosząc się do innych zarzutów odwołania, takich jak konieczność nałożenia na inwestora obowiązku ogrodzenia terenu, ograniczenia hałasu, odpowiedniej utylizacji zanieczyszczeń organ odwoławczy uznał, że kwestie te pozostają poza zakresem postępowania o warunki zabudowy i nie podlegają jakiejkolwiek w nim ocenie. Okoliczności te mogą być przedmiotem ewentualnych dociekań organu właściwego w sprawie o pozwolenia na budowę na etapie istnienia konkretnego projektu budowlanego.

Natomiast w zakresie uzbrojenia terenu organ uznał, że z dokumentów poszczególnych gestorów sieci dołączonych do wniosku przez inwestora, uzbrojenie to jest wystarczające dla planowanego zamierzenia.

W kwestii uzgodnienia warunków zabudowy z Z. Zarządem Dróg Wojewódzkich w K., Kolegium wskazało, że przedmiotowe postanowienie jest ostateczne i nie podlega weryfikacji w tym postępowaniu zaś możliwość jego zaskarżenia miał tylko inwestor. Jeśli chodzi o uzgodnienia z Regionalnym Zarządem Gospodarki Wodnej w S. to zdaniem organu akta postępowania wskazują, że nastąpiło tu tzw. uzgodnienie milczące.

Pismem z dnia 12 grudnia 20219 r. K. i J. K. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, w której zaskarżonej decyzji zarzucili:

I. Naruszenie przepisów prawa materialnego, mające istotny wpływ na wynik sprawy tj.:

1. art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 1 ust. 1 oraz ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: "u.p.z.p") poprzez:

a) przyjęcie, że budowa budynku handlowo-usługowego o powierzchni 2.200 m2 (dalej: "Budynek"), na terenie działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] obręb nr [...] w P. stanowi kontynuację istniejącej już zabudowy w zakresie funkcji oraz cech architektoniczno-urbanistycznych, a tym samym, że spełnia wymogi dobrego sąsiedztwa, podczas gdy dominującą zabudową w obszarze sąsiadującym z działkami, na których miałby zostać posadowiony budynek, stanowią budynki mieszkalne jednorodzinne, a nadto w pobliżu usytuowane są budynki użyteczności publicznej - [...],

b) poprzez przyjęcie, że Studium Uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy P. (dalej: "Studium") nie ma zastosowania w postępowaniu o warunki zabudowy, podczas gdy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Studium stanowi istotny akt planistyczny przy ustalaniu przeznaczenia nieruchomości i decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu powinna być z nim zgodna,

c) nieuwzględnienie wynikającej ze Studium okoliczności, że teren, na którym ma zostać posadowiony budynek został oznaczony strefą "K" - ochrony krajobrazu kulturowego, na którym znajdują się zarówno tereny zielone przeznaczone na potrzeby rekreacji i wypoczynków mieszkańców, jak i mury obronne stanowiącej istotny element o charakterze kulturowym i pamięci historycznej,

d) przyjęcie, że posadowienie budynku na wskazywanym obszarze nie narusza szeroko rozumianego ładu przestrzennego, podczas gdy jest to obszar o szczególnym znaczeniu dla zaspokojenia potrzeb mieszkańców, poprawy jakości ich życia i sprzyjający nawiązywaniu kontaktów społecznych ze względu na jego położenie oraz cechy funkcjonalno-przestrzenne,

e) przyjęcie uprzywilejowanej pozycji inwestora przy ocenie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania przestrzeni oraz nieuwzględnienie interesu społecznego, w sytuacji gdy budowa Budynku w sposób daleko idący doprowadzi do uciążliwości w korzystaniu z nieruchomości przez mieszkańców zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz ogółu mieszkańców miasta,

2. naruszenie § 3 ust. 1 w zw. z § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: "rozporządzenie Ml")/ mające wpływ na wynik sprawy, poprzez:

a) błędne przyjęcie, że pomimo tego, iż wartość wskaźnika zabudowy ustalona dla inwestycji przekracza średnią wielkość w obszarze analizowanym nie spowoduje zaburzenia istniejącego ładu przestrzennego w tym obszarze,

b) błędne przyjęcie, że szerokość elewacji frontowej dla planowanej inwestycji na poziomie znacznie odbiegającym od średniego wskaźnika nie spowoduje zaburzenia ładu przestrzennego w analizowanym obszarze,

II. Naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 6 k.p.a., 8 k.p.a., art. 11 k.p.a., art. 80, art. 107 § 3 k.p.a. oraz art. 140 k.p.a., mające istotne wpływ na wynik sprawy:

1. poprzez ich niezastosowanie w sprawie i niedopełnienie obowiązku prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie do władzy publicznej, a nadto poprzez nieustosunkowanie się w uzasadnieniu decyzji do wszystkich zarzutów i argumentów podnoszonych przez Skarżących w odwołaniu od decyzji organu I inst., dotyczących w szczególności wypływu posadowienia Budynku na ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich oraz ogółu społeczności miasta,

2. poprzez uznanie za prawidłową analizę funkcji oraz cech zabudowy ustalającą wymagania dla nowej zabudowy, stanowiącą załącznik do decyzji z Burmistrza P. z dnia [...] r., podczas gdy zawiera ona istotne braki, w szczególności w zakresie analizy dopuszczalnych poziomów hałasów w środowisku, a nadto zawarte w niej wnioski zostały wywiedzione wyłącznie na podstawie danych korzystnych dla inwestora z pominięciem interesu osób trzecich

3. poprzez zaniechanie dokonania analizy poziomu hałasu związanego z posadowieniem i funkcjonowaniem Budynku dla nieruchomości sąsiadujących - stanowiących w zdecydowanej większości zabudowania mieszkaniowe jednorodzinne, stosownie do rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasów w środowisku.

Mając na uwadze powyższe zarzuty, Skarżący wnieśli o:

1. uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi,

2. wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji w całości, na podstawie art. 61 § 2 pkt 1 oraz § 3 p.p.s.a.,

3. zasądzenie od organu na rzecz Skarżących zwrotu kosztów sądowych, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych oraz opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w wysokości 17,- zł.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje:

Na wstępie wyjaśnić należy, iż zgodnie z przepisem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 2188 – j.t. ze zm.), kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów, wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 – j.t. ze zm.), dalej jako "p.p.s.a.", sprawowana jest przez sądy administracyjne w oparciu o kryterium zgodności z prawem. Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną.

Sądowa kontrola zgodności z prawem zaskarżonej decyzji nie dostarczyła podstaw do stwierdzenia, że akt ten narusza prawo w sposób uzasadniający jego wyeliminowanie z obrotu prawnego.

Przystępując do badania zasadności skargi w pierwszej kolejności należy wskazać, że podstawowym instrumentem kształtowania ładu przestrzennego w gminie jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który stosownie do art. 4 ust. 1 u.p.z.p. ustala przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określa sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W odniesieniu do zarzutu nieuwzględnienia Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego należy uznać go za nieuzasadniony.

Studium nie jest aktem prawa miejscowego (art. 9 ust. 4 u.p.z.p.), ale jego ustalenia są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych (art. 9 ust. 5 u.p.z.p.). Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie musi być zgodna z postanowieniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, co oznacza, że organy wykonawcze gmin wydając takie decyzje nie są związane ustaleniami studiów i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Studium nie ma mocy aktu powszechnie obowiązującego. Jest aktem kierownictwa wewnętrznego określającego kierunki i sposoby działania organów i jednostek pozostających w systemie organizacyjnym aparatu gminy przy sporządzaniu projektu przyszłego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (wyrok NSA z dnia 27 czerwca 2013 r., sygn. akt II OSK 543/12). Zatem do czasu, kiedy ustalenia studium nie znajdą się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie wiążą powszechnie i nie mogą stanowić materialnoprawnej podstawy do rozstrzygania przez organ administracji publicznej w indywidualnej sprawie administracyjnej dotyczącej warunków zabudowy (wyrok NSA z dnia 20 marca 2015 r., sygn. akt II OSK 2005/13, wyrok NSA z dnia 12 stycznia 2016 r., sygn. akt II OSK 1133/14).

Wyjaśnić należy, że decyzje o warunkach zabudowy mają charakter deklaratoryjny, gdyż jedynie stwierdzają istnienie pewnego skutku prawnego powstałego z mocy prawa z chwilą zaistnienia określonego stanu faktycznego lub zdarzenia (uchwała NSA z dnia 23 maja 2016 r., sygn. akt II FPS 6/15). Decyzja ta kończy jedynie pierwszy etap procesu inwestycyjnego i daje inwestorowi prawo do wystąpienia do organu architektoniczno-budowlanego z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę. Na jej podstawie nie można rozpocząć realizacji inwestycji, co przesądza, że nie narusza ona żadnych praw i nie powoduje wyrządzenia znacznej szkody czy nieodwracalnych skutków.

W świetle orzecznictwa NSA decyzja w sprawie warunków zabudowy jest decyzją związaną. Organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom a obowiązek odmowy ma tylko wówczas, gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki (zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych warunków). W myśl art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi.

Przepis art. 61 ust. 1 u.p.z.p. określa następujące warunki, których łączne spełnienie umożliwia wydanie decyzji o warunkach zabudowy:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy,

o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Dopełnieniem tej regulacji są przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 16, poz.1588), które szczegółowo określają wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Przytoczone wyżej przepisy formułują zasadę dobrego sąsiedztwa, która uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. W literaturze wskazuje się, że jej celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz pod redakcją prof. Z. Niewiadomskiego, wyd. C.H. Beck 2013).

W świetle powyższych rozważań niewątpliwym jest zatem, że ustalenie cech i funkcji nowej zabudowy jest możliwe tylko wówczas, gdy w obszarze analizowanym znajdują się już obiekty budowlane, których parametry i pełnione funkcje mogą stanowić dla niej punkt odniesienia.

W badanej sprawie inwestor domagał się ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą, drogami wewnętrznymi, parkingami i chodnikami o powierzchni sprzedaży do 2000 m2, na terenie działek nr [...], [...], [...] (części działki), [...], [...], [...] (części działki), [...], [...] z obrębu nr [...] w P..

Analiza akt postępowania prowadzi do wniosku, że stanowisko organu wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji znajduje oparcie w materiale dowodowym, a zarzuty skargi są niezasadne.

Rzeczą organu było zatem wyznaczenie obszaru analizowanego na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., a następnie przeprowadzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej.

Prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego, którego granice powinny znaleźć się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, pełni doniosłą rolę w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, bowiem pozwala na ustalenie, czy z punktu widzenia zachowania ładu przestrzennego, planowana zabudowa może powstać, a jeżeli tak, to jakie powinny być jej parametry. Jest to minimalny obszar, który powinien zostać poddany badaniu przez organ i jego wyznaczenie w odległości wymaganej przepisami nie wymaga uzasadnienia.

Zgodnie z § 3 ww rozporządzenia wyznaczono obszar analizy, który objął teren wokół obszaru lokalizacji inwestycji o promieniu trzykrotnej szerokości frontu obszaru lokalizacji inwestycji (min. 50 m).

Jak wynika z analizy funkcji główna obsługa komunikacyjna terenu będzie odbywała się z ulicy [...], zatem tę część terenu inwestycji w sposób prawidłowy uznano za front działki. Szerokość frontu terenu wynosi ok. 93 m, w związku z tym obszar analizowany wyznaczono w odległości 279 m (3 x 93 m) od granic terenu objętego wnioskiem. Łączna powierzchnia działek wynosi 5425 m2, w tym część nieobjęta planem ok. 5255 m2. Analizą objęto wszystkie działki, które znalazły się w tak wyznaczonym obszarze.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy "analizowane działki są dostępne z tej samej drogi publicznej i zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu".

Z analizy urbanistycznej wynika bowiem, że na badanym terenie zabudowę stanowią budynki handlowe, usługowe, mieszkalne, oświatowe, stacja paliw, myjnia samochodowa i obiekty przemysłowe. Na terenie działki nr [...], położonej w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji, a także na terenie działki nr [...], znajdują się wielkogabarytowe budynki handlowe (budynki sieci [...]) zbliżone gabarytowo i funkcjonalnie do planowanej zabudowy. Spełniona jest zatem zasada dobrego sąsiedztwa.

Należy zaznaczyć, że ani przepisy art. 61 ust. 1 u.p.z.p. ani też przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie przesądzają, w jaki sposób w decyzji o warunkach zabudowy należy określać parametry planowanej inwestycji. Dopuszczalne jest ustalanie wskaźników i wymiarów planowanej zabudowy, wymaganych według rozporządzenia, w formie tzw. "widełek", czyli w określonych przedziałach wielkości, ale wymaga to szczegółowego uzasadnienia. Zwrócić należy również uwagę, że skonkretyzowanie parametrów dotyczących planowanej inwestycji nastąpi na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, tj. w decyzji zezwalającej na budowę i zatwierdzającej projekt budowlany, oczywiście z uwzględnieniem określonych w decyzji o warunkach zabudowy maksymalnych wielkości (wyrok NSA z dnia 7 czerwca 2017 r., sygn. akt II OSK 2545/15, wyrok NSA z dnia 21 listopada 2018 r., sygn. akt II OSK 2806/16, wyrok NSA z dnia 29 listopada 2018 r., sygn. akt II OSK 50/17).

Forma "widełek" nie stanowi wyłącznej metody ustalenia parametrów przyszłej inwestycji. W ocenie NSA wyrażonej w wyroku z dnia 15 września 2015 r., sygn. akt II OSK 1508/15, dopuszczalne jest także ich określenie poprzez wskazanie maksymalnych wielkości, tj. górnej granicy. Takie określenie podstawowych parametrów oznacza, że są to maksymalne, nieprzekraczalne wartości i nie stanowi naruszenia prawa (wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2018 r., sygn. akt II OSK 1380/16).

W nieniejszej sprawie organ określił parametry inwestycji posługując się obiema metodami, zaś wielkości i odstępstwa od średniego wskaźnika znalazły odzwierciedlenie w przeprowadzonej analizie urbanistycznej. Dotyczy to wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, wysokości budynku.

Jeżeli chodzi o spełnienie warunków określonych w pkt 2 art. 61 ustawy, to z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że teren ma dostęp do drogi publicznej wojewódzkiej, ul. [...] - dz. nr [...],[...]. Do wniosku załączono opinię Z. Zarządu Dróg Wojewódzkich w K. z dnia [...] r. w sprawie możliwości budowy zjazdu z ulicy [...] na teren przedmiotowej nieruchomości. Opinia dopuszcza obsługę komunikacyjną terenu na zasadzie prawoskrętu dla wjazdu i wyjazdu z terenu inwestycji.

Następne warunki określone w punktach 3 i 4 oraz 5 cyt. ustawy również zostały spełnione. Istniejące i projektowane uzbrojenie techniczne jest wystarczające dla planowanej inwestycji. Do wniosku załączono stosowne zapewnienia dostaw wody, energii elektrycznej i gazu oraz odbioru ścieków. Teren działek nie zawiera gruntów rolnych ani leśnych i nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne o jakiej mowa w art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U.2017.1161 j.t.).

Teren inwestycji nie leży w obszarze:

- ograniczonego użytkowania,

- ochronnym ujęcia wody lub wody śródlądowej,

- występowania złóż kopalin,

- terenów górniczych,

- zagrożonych niebezpieczeństwem powodzi,

- zagrożeniem osuwaniem się mas ziemnych,

- ochrony przyrody,

- ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że wydana decyzja ustalająca warunki zabudowy nie narusza ładu przestrzennego a organ jest zobowiązany do wydania pozytywnego rozstrzygnięcia, jeżeli tylko projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim – tak jak w niniejszej sprawie – wynikającym z prawa warunkom, gdyż zgodnie z art. 56 w zw. z art. 64 ust.1 u.p.z.p. nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi.

W tym stanie rzeczy na podstawie art. 151 P.p.s.a. należało orzec jak w wyroku.