Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1864/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2011-01-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 37
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marta Laskowska-Pietrzak (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Czerwiński, Sędzia WSA Tomasz Wykowski, Protokolant st. sekr. sąd. Joanna Kurek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 stycznia 2011 r. sprawy ze skargi L. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] sierpnia 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2010 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez L. Z. na podstawie art.138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy P. z dnia [...] czerwca 2010 r. ustalającą z urzędu jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonych jako działki ewidencyjne o numerach [...], [...], [...], [...], [...] we wsi B., uregulowane w KW Nr [...], o łącznej powierzchni 1863 m².

W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał na następujące ustalenia faktyczne i prawne:

Decyzją z dnia [...] czerwca 2010 r. Burmistrz Miasta i Gminy P. ustalił powyżej opisaną jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości od L. Z. Wskazano, że wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła w związku z wejściem w życie z dniem 22 kwietnia 2006 r. Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla części wsi B. (uchwała Rady Miejskiej w P. z dnia [...] stycznia 2006 r. nr [...]), gdzie określono jej przeznaczenie na terenie oznaczonym 16 MN/U pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (wolnostojącą, bliźniaczą i szeregową) oraz zabudowę usługową nieuciążliwą. Przed wejściem w życie w/w planu, przedmiotowe działki były niezagospodarowane, porośnięte samosiejkami, w ewidencji oznaczone jako użytki rolne – RV.

Przedmiotowa nieruchomość została zbyta w dniu 30 grudnia 2009 r., a więc przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie w/w planu. Przedstawiono operat szacunkowy z dnia 30 marca 2010 r. dotyczący ustalenia wartości powyższych nieruchomości, przed wejściem w życie nowego planu i po jego wejściu w życie, z którego wynika, że wartość nieruchomości wzrosła.

Od powyższej decyzji L. Z. wniósł odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., zarzucając, że przez trzy lata działki nie miały określonego przeznaczenia i ich zagospodarowanie mogło nastąpić na podstawie decyzji o warunkach zabudowy

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. przywołało treść art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717) oraz wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn.akt P58/08.

Organ odwoławczy wskazał, że w dawnym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (uchwała Rady Narodowej Miasta i Gminy P. z dnia [...] marca 1986 r.) wraz ze zmianą (uchwała [...] z dnia [...] września 1994 r.) przedmiotowe działki położone były w obszarze 27 MN, przeznaczonym pod zabudowę jednorodzinną, w tym bliźniaczą. W obecnie obowiązującym Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego dla części wsi B. przedmiotowe działki położone są na terenie oznaczonym 16 MN/U pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (wolnostojącą, bliźniaczą i szeregową) oraz zabudowę usługową, nieuciążliwą. Zmieniło się obecnie w stosunku do dawnego planu przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości: możliwa jest zabudowa jednorodzinna szeregowa i zabudowa usługowa nieuciążliwa, czego nie było w dawnym planie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. podkreśliło, że w operacie szacunkowym sporządzonym w niniejszej sprawie wskazano na możliwości inwestycyjne dla przedmiotowej nieruchomości przed wejściem w życie planu jako "dobre", a po jego wejściu w życie jako "bardzo dobre". Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie ze standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. Przy szacowaniu zastosowano podejście porównawcze przy użyciu metody korygowania ceny średniej niezabudowanych nieruchomości podobnych. Wzięto do porównania 11 niezbudowanych nieruchomości podobnych. Prawidłowo opisano przedmiotową nieruchomość, wskazując na różnice w stosunku do nieruchomości wziętych do porównania i prawidłowo ustalono jej stan prawny. Biegły prawidłowo wykazał wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowany wejściem w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie L. Z.

Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i wniósł o uchylenie decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu skargi wskazał, że przez okres trzech lat nieruchomość leżała na obszarze nie objętym żadnym planem, a możliwości jej zagospodarowania mogły zostać określone w decyzji o warunkach zabudowy.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o oddalenie skargi oraz podtrzymało argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Na wstępie należy stwierdzić, że stosownie do treści art. 13 § 1 i § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) wojewódzkie sądy administracyjne są powołane do rozpoznawania wszystkich spraw sądowoadministracyjnych z wyjątkiem tych spraw, dla których zastrzeżona jest właściwość Naczelnego Sądu Administracyjnego, a właściwym miejscowo do rozpoznania w/w spraw jest ten wojewódzki sąd administracyjny, na którego obszarze właściwości ma siedzibę organ administracji publicznej, którego działalność została zaskarżona. Ponadto podkreślić należy, że ocena działalności organów administracji publicznej dokonywana przez wojewódzki sąd administracyjny sprowadza się do kontroli prawidłowości rozstrzygnięcia będącego przedmiotem tej oceny pod względem zgodności z przepisami prawa materialnego oraz pod względem zgodności z przepisami postępowania administracyjnego. W tym miejscu należy także podkreślić, że stosownie do treści art. 134 § 1 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy i nie jest związany zarzutami oraz wnioskami skargi, a także powołaną podstawą prawną. Oczywiście Sąd nie może orzec na niekorzyść skarżącego chyba, że stwierdzi naruszenie prawa skutkujące stwierdzeniem nieważności zaskarżonej decyzji (art. 134 § 2 ww. ustawy).

Skarga złożona w przedmiotowej sprawie nie może zostać uwzględniona ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

Zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717) obowiązek uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstaje w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek

a) wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany,

b) zbycia nieruchomości przed upływem 5 – ciu lat od daty wejścia życie uchwalonego planu bądź dokonaniu nim zmiany.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że w sprawie ustalenia opłaty planistycznej konieczne jest ustalenie, iż do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu, a więc, że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości, a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu. Chodzi tu o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie lub zmianę planu. Taki pogląd wyraził NSA w wyroku z dnia 25 września 2007 r. sygn. akt II OSK 1244/06 publikowanym w zbiorze Lex nr 360221. Stanowisko to podzielane jest przez skład orzekający w niniejszej sprawie.

W rozpatrywanej sprawie z ustalonego stanu faktycznego jednoznacznie wynika, że nieruchomość skarżącego znajduje się na terenie, który objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla części wsi B. (uchwała Rady Miejskiej w P. z dnia [...] stycznia 2006 r. nr [...]), który wszedł w życie 22 kwietnia 2006 r.

Wysokość renty planistycznej - zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - ustala się na dzień jej sprzedaży i stanowi ją różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu.

Podstawą ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości był sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. W ocenie Sądu operat został sporządzony zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109). Istotnie przy ustalaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca wziął pod uwagę: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami na przedmiotowym terenie. Organ oceniając go jako dowód w sprawie słusznie nie znalazł podstaw do zakwestionowania wyceny nieruchomości w nim dokonanej. Dokonał oceny operatu szacunkowego i swoją ocenę w tej mierze oparł na przekonujących podstawach, dając temu wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W efekcie mając za podstawę opinię o wartości nieruchomości, sporządzoną zgodnie z przepisami, przeprowadził prawidłową analizę ustaleń dotychczasowego planu zagospodarowania przestrzennego z ustaleniami nowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Nie sposób zgodzić się z zawartymi w skardze twierdzeniami skarżącego, że w istocie uchwalenie nowego planu nie spowodowało wzrostu wartości nieruchomości.

W dawnym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (uchwała Rady Narodowej Miasta i Gminy P. z dnia [...] marca 1986 r.) wraz ze zmianą (uchwała [...] z dnia [...] września 1994 r.) przedmiotowe działki położone były w obszarze 27 MN, przeznaczonym pod zabudowę jednorodzinną, w tym bliźniaczą. W obecnie obowiązującym Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego dla części wsi B. przedmiotowe działki położone są na terenie oznaczonym 16 MN/U pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (wolnostojącą, bliźniaczą i szeregową) oraz zabudowę usługową, nieuciążliwą. To zaś prowadzi do konkluzji, że bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości tej nieruchomości, a ustaleniami przyjętymi w planie miejscowym z 2006 r. wynika z faktu, że przed uchwaleniem planu teren ten, odpowiadający działkom skarżącego, przeznaczony był pod zabudowę jednorodzinną, w tym bliźniaczą. Obecnie zaś istnieje dodatkowo możliwość zabudowy szeregowej i nieuciążliwych usług. Tak więc znacznie poszerzył się wachlarz możliwości zagospodarowania terenu i to właśnie wpłynęło bezpośrednio na wzrost ceny nieruchomości, co wykazane zostało w operacie szacunkowym.

Twierdzenia skarżącego, że w okresie poprzedzającym uchwalenie planu mógł uzyskać decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji np. szeregowej są bezpodstawne i nie poparte żadnymi dowodami. Analiza fotografii znajdujących się w aktach sprawy, a przede wszystkim opis dotychczasowej infrastruktury szczegółowo wskazany w operacie szacunkowym pokazuje, że dotychczas na terenie działek sąsiadujących z działkami skarżącego nie ma zabudowy szeregowej lub usługowej. Mając na uwadze zasadę dobrego sąsiedztwa wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 1ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu trudno uznać, że skarżący decyzję taką by uzyskał.

W tym stanie rzeczy - wobec nie stwierdzenia naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, jak również innego naruszenia przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy - na mocy art. 151 p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji.