Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 2096/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-12-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 185 ust. 1, 2 i 4, art. 186 ust. 1, art. 188 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 70
journal: Dz.U. 1964 nr 16 poz 93
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
article: art. 18 ust. 1, art. 33
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Danuta Szydłowska Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Nowecki Sędzia WSA Dariusz Zalewski (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Jan Czarnacki po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 grudnia 2013 r. sprawy ze skargi A. Z. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] czerwca 2013 r. nr [...] w przedmiocie zastosowania wobec zarządcy nieruchomości kary dyscyplinarnej w postaci nagany oddala skargę


UZASADNIENIE

I. Stan sprawy przedstawia się następująco:

1. W związku ze skargą członków wspólnoty mieszkaniowej przy ul. [...] w E. wobec zarządcy nieruchomości A. Z. (dalej: "Skarżący"), w której zarzucono mu naruszenie przepisów prawa oraz działania niekorzystne dla wspólnoty mieszkaniowej zostało wszczęte postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

2. Na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego przeprowadzonego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] września 2011 r. Nr [...], orzekł o zastosowaniu wobec Skarżącego kary dyscyplinarnej w postaci nagany.

3. Skarżący pismem z dnia [...] października 2011 r. złożył wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy, zarzucając zaskarżonej decyzji "błąd w ustaleniach faktycznych polegających na przyjęciu, że nie łączyła go umowa o zarządzanie ze Wspólnotą Mieszkaniową Nieruchomości ul. [...] w E.".

4. Pismem z dnia [...] stycznia 2012 r. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej przekazał całość sprawy komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego.

5. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego stwierdziła, że Skarżący jako zarządca nieruchomości swym postępowaniem naruszył przepis art. 186 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r Nr 261. poz. 2603 z późn. zm.) – dalej: "u.g.n." i w związku z powyższym wnioskowała o zastosowanie kary nagany.

6. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] czerwca 2013 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

Minister wskazał, że do sprawowania zarządu nieruchomością przy ul. [...] w E. mają zastosowanie przepisy ustawy Kodeks cywilny, z uwagi na to, że w budynku znajduje się 6 lokali mieszkalnych, w związku z czym tworzą "małą wspólnotą mieszkaniową".

Organ wskazał, że zarządcy nieruchomości - Skarżącemu zostały postawione

Zarzuty dotyczące:

1) Działania na szkodę wspólnoty mieszkaniowej poprzez nie podjęcie działań związanych z remontem pokrycia dachowego i wnoszenie różnego rodzaju odwołań od decyzji wydanych przez poszczególne urzędy.

2) Prowadzenie nierzetelnych rozliczeń z tytułu wnoszonych zaliczek na wyodrębniony fundusz remontowy.

3) Nieprawidłowe obciążenie właścicieli z tytułu dostarczonego ciepła do budynku na potrzeby centralnego ogrzewania i centralnej ciepłej wody.

Minister wyjaśnił, że po analizie materiału dowodowego, w tym wyjaśnień złożonych przez zarządcę nieruchomości w postępowaniu wyjaśniającym przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej stwierdził, że powyższe zarzuty nie znalazły potwierdzenia w zebranym materiale dowodowym.

W ocenie organu odwoławczego Skarżący wykonywał czynności zarządzania nieruchomością przy ul. [...] w E. z naruszeniem art. 186 ust. 1 u.g.n. Podkreślił, że zarządca nieruchomości przed rozpoczęciem wykonywania czynności zarządzania nieruchomością powinien zawrzeć umowę o zarządzanie z właścicielem tej nieruchomości w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie tej należy umieścić informacje o zarządcy nieruchomości odpowiedzialnym za jej wykonanie i oświadczenie o posiadaniu stosownego ubezpieczenia, a przede wszystkim wysokość wynagrodzenia lub sposób jego ustalenia oraz zakres jego obowiązków i uprawnień.

Organ podkreślił, że przepisy prawa w tym zakresie są precyzyjne i nie przewidują żadnego wyjątku od tej podstawowej zasady wykonywania zawodu zarządcy nieruchomości, np. w przypadku jednoczesnego pełnienia funkcji zarządcy, o którym mowa w art. 18 ust 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), dalej: również jako uwl.

Natomiast w przedmiotowej sprawie zarządca nieruchomości tj. Skarżący wykonywał czynności zarządzania nieruchomością przy ul. [...] w E. bez umowy o zarządzanie nieruchomością. Minister podkreślił, że pomimo wydania decyzji w której stwierdzono, że nie dopuszczalne jest wykonywanie czynności zawodowych bez uprzedniego zawarcia umowy, to zarządca nieruchomości A. Z. w dalszym ciągu nie podjął działań w celu naprawienia tego błędu, uznając, że złożenie oferty na zarządzanie nieruchomości i ustanowienie jego spółki zarządcą w myśl art. 18 ust. 1 uwl jest zawarciem umowy, a tym samym wypełnieniem obowiązku określonego w art. 185 ust. 2 u.g.n.

Organ drugiej instancji wskazał również, że Skarżący w wystarczającym stopniu uczestniczył w procesie doskonalenia zawodowego. Natomiast odnośnie posiadania ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zawodowych wskazał, że w badanym okresie ubezpieczony był przedsiębiorcą, tj. Zarząd Nieruchomości Mieszkalnych i Użytkowych Sp. z o. o. ul. [...],[...] E. (a nie zarządca nieruchomości A. Z.).

Organ wskazał, że przepis art. 186 ust. 3 u.g.n. stanowi, że zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności, o których mowa w art. 185 ust. 1 i 1a. Jeżeli zarządca nieruchomości wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób. Wobec powyższego uznał, że zarządca nieruchomości A. Z., wykonując czynności zarządzania ww. nieruchomością nie posiadał ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zawodowych, a tym samym naruszył przepis art. 186 ust 3 ww. ustawy.

Reasumując organ stwierdził, że działania podejmowane przez Skarżącego nie wypełniały obowiązków wynikających z art. 186 ust. 1 u.g.n. poprzez:

a) naruszenie art. 185 ust. 2 u.g.n. z uwagi na wykonywanie czynności zawodowych bez uprzedniego zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością;

b) naruszenie art. 186 ust. 3 u.g.n. z uwagi na brak stosownego ubezpieczenia zawodowego.

Postanowieniem z dnia [...] lipca 2013 organ wstrzymał z urzędu wykonanie decyzji do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez Sąd.

7. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji, ze względu na naruszenie:

- art. 7 i 77 Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r. Nr 267, dalej: "k.p.a.") poprzez niepodjęcie czynności dowodowych zmierzających do pełnego ustalenia stanu faktycznego, niezebranie i nierozpatrzenie całego materiału dowodowego, który powinien być zgromadzony w sprawie, a następnie zaniechanie jego wszechstronnego rozpatrzenia.

- art. 188 ust. 1 w zw. z art. 186 i 185 ust. 1 i 1a u.g.n. poprzez jego błędną wykładnię i w konsekwencji orzeczenie kary dyscyplinarnej nagany za czyn niewymieniony wśród czynów podlegających odpowiedzialności dyscyplinarnej.

- art. 185 ust. 2 u.g.n. w zw. z art. 18 ust. 1 i 2a uwl poprzez ich błędną wykładnię polegającym na wyrażeniu błędnego poglądu prawnego, iż zachowanie formy pisemnej pod rygorem nieważności dla umowy o zarządzanie, o której mowa w art. 185 ust. 1 u.g.n. jest wymagane również w sytuacji zawarcia umowy o zarządzanie ze wspólnotą mieszkaniową nieruchomości, dla której to umowy Ustawa o własności lokali przewiduje inną formę czynności prawnej niż u.g.n.

- art. 78 Kodeksu cywilnego poprzez jego niezastosowanie w sytuacji ustalenia, że zarządca złożył wspólnocie mieszkaniowej nieruchomości pisemną ofertę zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, a wspólnota mieszkaniowa nieruchomości wyraziła wolę powierzenia zarządcy nieruchomości zarządu nieruchomością wspólną w drodze umowy, co jest równoznaczne z zawarciem umowy w formie pisemnej,

- art. 18 ust. 2a uwl polegającą na przyjęciu błędnego poglądu prawnego, iż fakt podjęcia uchwały o powierzeniu zarządu jest jednoznaczny z powstaniem obowiązku dokonania wpisu do księgi wieczystej, a brak dokonania takiego wpisu świadczy o braku umowy o zarządzanie.

- art. 16 ust. 1 i ust. 2 oraz art. 31 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) poprzez ich niezastosowanie w przedmiotowej sprawie i w konsekwencji przyjęcie błędnego poglądu prawnego o istnieniu obowiązku ujawnienia sposobu zarządu nieruchomością wspólną nieruchomości w księdze wieczystej oraz wyprowadzenie w oparciu o fakt niedokonania wpisu do księgi wieczystej wniosku o niezawarci umowy o powierzeniu zarządu,

- art. 186 ust. 3 u.g.n. poprzez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, iż zawarcie umowy Ubezpieczenia przez skarżącego reprezentującego spółkę nie czyni zadość obowiązkowi zawarcia umowy przez zarządcę, mimo że to spółka, w której skarżący jest prezesem wykonuje zadania zarządcy, zawiera umowy o zarządzanie i odpowiada cywilnie za ich należyty wykonanie.

8. W odpowiedzi na skargę Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując zaprezentowane wcześniej stanowisko.

II. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

1. Na wstępie wyjaśnić należy, iż zgodnie z przepisem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.), kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów, wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) - dalej: "p.p.s.a.", sprawowana jest przez sądy administracyjne w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracji publicznej konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, lub ewentualnie ustalenie, że decyzja lub postanowienie organu dotknięte jest wadą nieważności (art. 145 § 1 lit. a-c p.p.s.a.).

2. Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Wykładnia powołanego przepisu wskazuje, że Sąd ma nie tylko prawo, ale i obowiązek dokonania oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został w skardze podniesiony. Z drugiej jednak strony, granicą praw i obowiązków Sądu, wyznaczoną w art. 134 § 1 p.p.s.a. jest zakaz wkraczania w sprawę nową. Granice te zaś wyznaczone są dwoma aspektami, mianowicie: legalnością działań organu oraz całokształtem aspektów prawnych tego stosunku prawnego, który był objęty treścią zaskarżonego rozstrzygnięcia.

3. Rozpoznając sprawę według powyższych kryteriów należy uznać, że skarga nie jest zasadna.

4. W rozpoznawanej sprawie wobec Skarżącego na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego przeprowadzonego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] września 2011 r. Nr [...], orzekł o zastosowaniu wobec Skarżącego kary dyscyplinarnej w postaci nagany. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] czerwca 2013 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

Minister po analizie materiału dowodowego, w tym wyjaśnień złożonych przez zarządcę nieruchomości w postępowaniu wyjaśniającym przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej stwierdził, że nie wszystkie zarzuty wobec Skarżącego znalazły potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym. Jednak w ocenie organu Skarżący wykonywał czynności zarządzania nieruchomością przy ul. [...] w E. z naruszeniem art. 186 ust. 1 u.g.n. – tj. bez umowy o zarządzanie nieruchomością. Ponadto organ uznał, że Skarżący, wykonując czynności zarządzania ww. nieruchomością nie posiadał ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zawodowych, a tym samym naruszył przepis art. 186 ust 3 ww. ustawy.

5. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią, że zarządca nieruchomości niewypełniający obowiązków, o których mowa w art. 186, podlega odpowiedzialności zawodowej (art. 188 ust. 1). W myśl zaś art. 186 ust. 1 wspomnianej ustawy zarządca nieruchomości jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 185 ust. 1 i ust. 1 a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności. Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności w zakresie przykładowo wymienionym w art. art. 185 ust. 1 u.g.n.

6. Odnosząc się do pierwszego zarzutu tj. naruszenia prawa procesowego. Zdaniem Sądu orzekającego, organy zebrały i w sposób wyczerpujący rozpatrzyły cały materiał dowodowy. Dokonana przez organy ocena materiału dowodowego była logiczna i zgodna z przepisami prawa i doświadczenia życiowego. Zawarte w decyzji ustalenia dowodzą, że postępowanie dowodowe zostało przeprowadzone w sposób prawidłowy. Inna ocena dowodów w sprawie przez stronę skarżącą nie przesądza, że ocena organu jest błędna. O zastosowaniu powyższych zasad przez organ przy wydawaniu zaskarżonej decyzji świadczy jej uzasadnienie, w którym organ szczegółowo wyjaśnił powody rozstrzygnięcia.

7. Odnosząc się do zarzutu naruszenia prawa materialnego z interpretacji przepisów Skarżącego wynika, że powierzenie zarządcy nieruchomości zarządu w sposób określony w art. 18 ust. 1 uwl, zwalnia zarządcę z zawarcia umowy o zarządzanie, o której mowa w art. 185 ust. 2 u.g.n.. Należy zauważyć, że przepisy ustawy o własności lokali regulują sposób zarządu nieruchomością wspólną, wzajemne relacje członków wspólnoty mieszkaniowej, jej zarządu, w tym zarządcy któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w 18 ust. 1 uwl i nie jest on tożsamy z zarządcą nieruchomości, o którym mowa w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 185 ust. 2 i ust. 4 u.g.n. zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność z zakresu zarządzania nieruchomościami działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami. Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością.

Jak wynika z powyższego zarządca nieruchomości nie może wykonywać działalności zawodowej za wynagrodzeniem jeśli nie zawarł pisemnej umowy. Zatem fakt, że zarządca nieruchomości, o którym mowa w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest jednocześnie zarządcą, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 uwl jest bez znaczenia w sprawie, bowiem nie upoważniał go to do wykonywania czynności zawodowych za wynagrodzeniem bez zawartej umowy o zarządzanie nieruchomością.

8. W piśmiennictwie dominuje pogląd, że zgodnie z art. 18 uwl, jeśli ustanowienie sposobu zarządu nieruchomością wspólną, polega na powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną jakiejś osobie fizycznej lub prawnej, to w następstwie tego właściciele lokali będą mieli do czynienia z osobą nazywaną w dalszej części ustawy "zarządcą, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną". Taka umowa o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną będzie zawierana nie tylko przez wszystkich właścicieli lokali, ale także przez zarządcę, który zarząd ma sprawować. Będziemy więc mieli do czynienia z pewnym rodzajem umowy o zarządzanie w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie mniej taka umowa powinna spełniać warunki, jakie zostały w tej ustawie przewidziane dla takich umów. Umowa ta powinna, zgodnie z wymogami tej ustawy, określać wynagrodzenie zarządcy lub sposób jego ustalania. Jako umowa o zarządzanie powinna też w zasadzie określać zakres uprawnień i obowiązków zarządcy, ale jeśli tego nie określa, to zgodnie z art. 33 uwl zakres uprawnień i obowiązków zarządcy będzie taki, jaki został określony w przepisach tej ustawy (zob. E. Bończak-Kucharczyk, komentarz do art. 18 ustawy o własności lokali, LEX).

Ponadto zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego 16 lutego 2012 r., III CZP 96/11, LEX nr 1162424, można wyróżnić ugruntowaną linię orzeczniczą zgodnie z którą jeżeli powierza wykonywanie zarządu nieruchomością ze skutkami, jakie wynikają z art. 185 i nast. u.g.n. należy zawrzeć umowę z licencjonowanym zarządcą nieruchomości.

Zgodnie z przytaczanym już art. 185 ust. 2 u.g.n. zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 184 ust. 3, działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami. Tymczasem z aktu notarialnego z dnia [...] czerwca 2004 r. nie wynika, aby wspólnota mieszkaniowa wyraziła wolę zawarcia z kimkolwiek umowy o zarządzanie nieruchomością. Z treści przedmiotowego aktu notarialnego wynika wyłącznie, że wspólnota mieszkaniowa powierzyła zarząd nieruchomością wspólną osobie prawnej, bez wynagrodzenia i bez żadnych warunków konkretyzujących tą współpracę. Wobec powyższego zarzuty skargi w tym zakresie nie były zasadne.

9. Odnosząc się do zarzutu Skarżącego, który podnosi, że organ w skarżonej decyzji: "nie rozważył, czy fakt przedłożenia podpisanej przez zarządcę oferty zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością oraz fakt wyrażenia woli zawarcia umowy wyrażony w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza stanowił zawarcie nowej umowy, czy też oznaczał kontynuację wcześniej zawartej przez wspólnotę w formie pisemnej umowy z Zarządem Budynków Komunalnych w E..

W tym zakresie brak jest w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji rozważań dostarczających jednoznacznej odpowiedzi odnośnie charakteru czynności złożenia oferty, powzięcia uchwały czy zakończenia działalności przez Zarząd Budynków komunalnych i kontynuowania tej działalności przez podmiot prywatny". W tym zakresie w ocenie Sądu, organ prawidłowo uznał, że zgodnie z art. 70 k.c. do skutecznego zawarcia umowy niezbędne jest otrzymanie przez składającego ofertę oświadczenia woli drugiej strony. Nie jest takim oświadczeniem adnotacja o otrzymaniu oferty. Ponadto organ słusznie zauważył, że jak wynika z akt sprawy, osobą kwitującą złożenie oferty była J. K. reprezentująca Gminę Miasto E. posiadającą 37 % udziałów w nieruchomości. Nawet gdyby ofertę przyjęto w sposób zgodny z treścią art. 70 k.c., to nie byłaby to czynność prawnie skuteczna, bowiem podjęta zostałaby przez właściciela nie posiadającego stosowej ilości udziałów w nieruchomości. Jeszcze raz należy podkreślić, że z aktu notarialnego z dnia [...] czerwca 2004 r. nie wynika, aby wspólnota mieszkaniowa wyraziła wolę zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością. Z treści przedmiotowego aktu notarialnego wynika wyłącznie, że wspólnota mieszkaniowa powierzyła zarząd nieruchomością wspólną osobie prawnej, bez wynagrodzenia i bez określenia żadnych warunków związanych z realizacją przedmiotowej umowy.

W ocenie Sądu skoro art. 185 ust. 2 uwl jednoznacznie wskazuje, że zarządca nieruchomości może wykonywać profesjonalne czynności zarządzania tylko na podstawie umowy o zarządzanie to w przypadku nie zastosowania się zarządcy nieruchomości do powyższego należy stwierdzić naruszenie prawa. Bez znaczenia jest przy tym przyczyna braku zawartej umowy.

W ocenie Sądu, wbrew opinii Skarżącego, wykonywanie czynności zarządzania bez zawartej umowy o zarządzanie nieruchomością stanowi naruszenie przepisu art. 186 ust. 1 u.g.n. Zgodnie z art. 186 ust. 1 u.g.n. zarządca nieruchomości jest do wykonywania czynności zawodowych, o których mowa w art. 185 ust. 1 ustawy zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Mając na uwadze, że zarządca nieruchomości nie zawarł umowy o zarządzanie nieruchomością nie był upoważniony do podejmowania czynności zawodowych odnośnie nieruchomości przy ul. [...] w E., zatem wszystkie czynności przez niego podjęte były niezgodne z przepisami prawa, gdyż do zawarcia takiej umowy był zobowiązany zgodnie z przepisami u.g.n.

10. Odnośnie zakwestionowania przez organ prawidłowości zawarcia przez zarządcę obowiązkowego ubezpieczenia o odpowiedzialności cywilnej za szkody w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomością. Należy zauważyć, że Skarżący jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową, zgodnie z art. 186 ust. 3 u.g.n., to zarządca podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomością, a nieruchomość wykonuje czynności przy pomocy innych osób, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody związane z działaniem tych osób. Polisy przedstawione przez zarządcę nieruchomości (skarżącego) w których jako ubezpieczającego i ubezpieczonego wskazano "Zarząd i Mieszkalnych i Użytkowych", wbrew twierdzeniom Skarżącego, nie wskazują zarządcy nieruchomości, tj. osoby fizycznej posiadającej licencję zawodowa ruchomości jako osoby ubezpieczonej. Przyznaje to w skardze sam Skarżący. Nie mniej jednak jego rozważania czy zawarcie umowy ubezpieczenia przez spółkę zamiast przez zarządcą nie mogą być prowadzone. Należy zasygnalizować jedynie, że w przypadku zaistnienia szkody braki formalne w ubezpieczeniu mogły by spowodować wyłączenie się zakładu ubezpieczeń od odpowiedzialności. Nie mniej rozważania w ww. zakresie i traktowanie podnoszonych przez Skarżącego faktów jako okoliczności łagodzącej w stosunku do działań Skarżącego leżą po zakresem sprawy, a naruszenie przepisów u.g.n. w ww. zakresie przez Skarżącego jest oczywiste.

11. Reasumując Skarżący wykonując czynności zarządzania nieruchomościami, naruszył przepisy prawa - wykonywał czynności zawodowe za wynagrodzeniem bez umocowania w formie umowy o zarządzanie spełniającej warunki określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz nie posiadał obowiązkowego ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania. W związku z powyższym została przez organy nałożona stosowna kara adekwatna do stopnia zawinienia skarżącego. Działania organów w ww. zakresie były więc prawidłowe. Z przytoczonych wyżej powodów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę