Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2248/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-03-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1 ust. 1, art. 1 ust. 2, art. 1 ust. 3
journal: Dz.U. 2020 poz 2040
law: Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo  własności tych gruntów - t.j.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Dariusz Pirogowicz Sędziowie: sędzia WSA Iwona Kosińska (spr.) sędzia WSA Łukasz Trochym po rozpoznaniu w dniu 5 marca 2021 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi [...] S.A. w [...] na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] sierpnia 2020 r., nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] postanowieniem z dnia [...] sierpnia 2020 r. nr [...], po rozpatrzeniu zażalenia spółki [...] S.A., utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta [...] z dnia [...] marca 2019 r. nr [...] odmawiające wydania zaświadczenia potwierdzającego, że prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], oznaczonej jako działka ewidencyjna numer [...], uregulowanej w księdze wieczystej nr [...], przekształciło się w prawo własności na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Z uzasadnienia postanowienia organu odwoławczego wynika, że Prezydent [...] postanowieniem z dnia [...] marca 2019 r. odmówił Spółce wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości, oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...]. W uzasadnieniu postanowienia organ I instancji wskazał, że przedmiotowa działka nie spełnia kryterium przedmiotowego określonego art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, ponieważ w dniu 1 stycznia 2019 r. była niezabudowana i stan ten nie uległ zmianie. W tym stanie rzeczy organ I instancji odmówił wydania zaświadczenia o żądanej treści.

Nie zgadzając się z tym rozstrzygnięciem, Spółka złożyła zażalenie. W uzasadnieniu zarzuciła zaskarżonemu postanowieniu naruszenia art. 1 ust. 2 pkt 3 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów oraz art. 6, art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa. Wskazała, że Prezydent decyzją z dnia [...] kwietnia 2015 r. nr [...] zatwierdził projekt budowlany i udzielił Spółce pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami i garażami podziemnymi na terenie nieruchomości stanowiącej przedmiotowe działki nr [...] i [...]. Inwestycja ta została dopuszczona przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego do użytkowania decyzją z dnia [...] listopada 2016 r. Skarżąca spółka podkreśliła, że przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana na cele mieszkaniowe, była powiązana funkcjonalnie z zabudową mieszkaniową wielorodzinną usytuowaną na sąsiedniej działce nr [...].

Rozpatrując zażalenie organ II instancji stwierdził, że nie może ono zostać uwzględnione. W uzasadnieniu zajętego stanowiska organ odwoławczy przywołał treść art. 1 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. z 2019 r. Dz. U. poz. 1716 ze zm.). Wyjaśnił, że w dziale [...] księgi wieczystej nr [...] prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości gruntowej (działki nr [...]) jako sposób korzystania wskazano zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy ([...]). Zatem przedmiotowa nieruchomość nie spełnia przesłanki określonej art. 1 ust. 1 ustawy. Odnośnie podniesionego w zażaleniu zarzutu naruszenia art. 1 ust. 2 pkt 3 powołanej ustawy, organ odwoławczy zwrócił uwagę, że w przepisie tym jest mowa o nieruchomości, której dotyczy wniosek (a o nie nieruchomościach sąsiednich), która to nieruchomość jest już zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym (pkt 1) lub wielorodzinnym (pkt 2), a ponadto zabudowana jest budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Chodzi w tej regulacji o to, aby także w sytuacji, gdy grunt nieruchomości zabudowany jest budynkiem jednorodzinnym lub wielorodzinnym, ale znajdują się na nim ponadto budynki o innym przeznaczeniu, to także wówczas uznać, że nieruchomość przeznaczona jest na cele mieszkaniowe, jeśli budynki te umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Organ dodał, że nowelizując ustawę, dodano art. 1a, zgodnie z którym "Przepisy ustawy stosuje się również, jeżeli na gruncie zabudowanym budynkami, o których mowa w art. 1 ust. 2, położone są także inne budynki, obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, o ile łączna powierzchnia użytkowa budynków innych niż określone w art. 1 ust 2 nie przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie."

Zdaniem organu II instancji zarówno przepis art. 1 ust. 2 pkt 3, jak i art. 1a ustawy dotyczą jednej nieruchomości. W niniejszej sprawie chodzi o działkę nr [...], dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...]. W niniejszej sprawie nie zachodzi zatem sytuacja, o której mowa w art. 1 ust. 2 pkt 3 lub art. 1a omawianej ustawy.

Na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2020 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożyła spółka [...] S.A. W uzasadnieniu zarzuciła zaskarżonemu postanowieniu naruszenie:

I - przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, czyli art. 7, art. 9 i art. 77 § 1 kpa poprzez niewyczerpujące ustalenie stanu faktycznego w zakresie zabudowy i usytuowania w gruncie instalacji technicznych służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, podczas gdy w gruncie stanowiącym działkę nr [...] uregulowanym w księdze wieczystej nr [...] znajdują się instalacje i sieci kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektrycznej, niezbędne dla prawidłowego i racjonalnego korzystania z budynków oraz służące zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych mieszkańców budynków posadowionych na działce ewidencyjnej numer [...], uregulowanej w księdze wieczystej o numerze [...],

II – przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, czyli art. 1 ust. 1 w związku z art. 1 ust. 2 ustawy o przekształceniu poprzez błędną wykładnię przedmiotowych przepisów i przyjęcie przez organ, że pojęcie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w rozumieniu ustawy należy zakresem przedmiotowym utożsamiać z pojęciem nieruchomości w ujęciu wieczystoksięgowym, a w konsekwencji uznanie, że działka nr [...] uregulowana w księdze wieczystej nr [...] nie spełnia przesłanek zakwalifikowania jej do kategorii gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, podczas gdy przepisy ustawy o przekształceniu posługują się pojęciem gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, wskazujących na konieczność przyjęcia rozszerzającej i celowościowej interpretacji definicji nieruchomości, zmierzającej do objęcia procesem przekształcenia wszystkich gruntów, których zabudowa (kubaturowa i infrastrukturalna) umożliwia prawidłowe i racjonalne korzystanie z tych gruntów na cele mieszkaniowe.

W uzasadnieniu Spółka przedstawiła argumenty na poparcie zasadności postawionych zarzutów. Wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz postanowienia organu I instancji oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania wedle norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonym postanowieniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd bada, czy organ administracji, orzekając w sprawie, nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. z 2019 r. Dz. U. poz. 2325 ze zm.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego wskazuje na niezasadność skargi.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonego postanowienia stanowiły przepisy ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. z 2020 r. Dz. U. poz. 2040). Zgodnie z treścią art. 1 ust. 1-3 z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami: mieszkalnymi jednorodzinnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Zgodnie z treścią art. 1 ust. 2 pkt 3 ustawy przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Z przepisów tych wynika, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności powiązane zostało z charakterem obiektów usytuowanych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Zaświadczenie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności powinno zatem zostać wydane, jeżeli brak jest wątpliwości czy to natury prawnej, czy faktycznej co do tego, że jest to grunt zabudowany i to na cele mieszkaniowe, a więc zabudowany obiektami o przeznaczeniu mieszkaniowym wskazanymi w art. 1 ust. 2 powołanej ustawy. Przez pojęcie przekształcenie należy rozumieć przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności tego gruntu.

Jak wynika z akt sprawy nieruchomością zabudowaną jest działka nr [...], która ma powierzchnię [...] ha [...] m2 i posiada księgę wieczystą nr [...]. Natomiast działka nr [...] jest (i była w dniu [...] stycznia 2019 r.) działką niezabudowaną, o powierzchni jedynie [...] m2, która posiada własną księgę wieczystą o nr [...]. Działka ta położona jest przy skrzyżowaniu ul. [...] z ul. [...]. Działka ma kształt [...], przebiega przez nią chodnik wzdłuż ulicy [...], chodnik wzdłuż ulicy [...] oraz ukośny chodnik skracający przejście pomiędzy tymi ulicami. Na działce znajdują się dwie studzienki kanalizacji deszczowej. Na krótkim odcinku przez działkę poprowadzona jest sieć energetyczna niskiego napięcia zasilająca urządzenia zlokalizowane na sąsiedniej działce. Dodatkowo należy podkreślić, że obecny stan zagospodarowania działki nr [...] (co wynika ze zdjęć dostępnych w portalu mapa.um.warszawa.pl oraz w serwisie GoogleEarth) nie wskazuje na jej bezpośredni, funkcjonalny związek z osiedlem mieszkaniowym wzniesionym na sąsiedniej działce nr [...]. W szczególności działka nr [...] znajduje się poza ogrodzeniem osiedla. Nie jest też niezbędna dla zapewnienia dostępu lub dojazdu do osiedla. Spółka nie przedstawiła dokumentów, z których wynikałaby mieszkaniowa funkcja spornego terenu. Rację należy zatem przyznać organom orzekającym, że przedmiotowa działka nie spełnia warunków wynikających z przywołanych przepisów ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (art. 1 ust. 1 i 2).

W związku z podniesionym w skardze zarzutem naruszenia art. 1 ust. 2 pkt 3 omawianej ustawy wyjaśnić należy, że wobec faktu, że sporna działka zgodnie z zapisami odpowiednich ksiąg wieczystych stanowi odrębną nieruchomość, przepis ten nie może mieć do niej zastosowania. Z omawianych przepisów jasno wynika, że wymienione w nim obiekty i urządzenia budowlane, aby mogły podlegać powyższej regulacji, muszą znajdować się na tym samym gruncie co budynki mieszkalne. Potwierdza to ust. 5 powołanego artykułu 1, który wprost stanowi, że obiekty i urządzenia budowlane z dniem przekształcenia stają się częścią składową gruntu, na którym znajdują się budynki mieszkalne. Oznacza to, że jeżeli obiekty i urządzenia budowlane zlokalizowane są na odrębnych nieruchomościach niż budynki mieszkalne, dla których urządzone są odrębne księgi wieczyste, to nawet gdy obiekty te umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych, nieruchomości takie nie podlegają omawianej regulacji. Wspomniane obiekty i urządzenia nie mogą bowiem podzielić w takiej sytuacji losu prawnego budynku mieszkalnego i stać się częścią składową gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym.

Podsumowując, Sąd uznał, że z analizy akt sprawy wynika, że postępowanie zakończone zaskarżonym postanowieniem zostało przeprowadzone z zachowaniem reguł postępowania określonych w Kodeksie postępowania administracyjnego (w tym powołanych w skardze). Materiał dowodowy w sprawie został dostatecznie zebrany. Wyjaśnione zostały także okoliczności istotne dla wydania prawidłowego rozstrzygnięcia. Także w zgodzie z treścią art. 107 § 3 kpa organy przedstawiły swoje stanowisko w uzasadnieniach wydanych rozstrzygnięć, które dostatecznie odzwierciedlają rację decyzyjną i wyjaśniają tok rozumowania organu, który prowadzi do zastosowania konkretnego przepisu prawa materialnego i procesowego do rzeczywistej sytuacji faktycznej zaistniałej w rozpatrywanej sprawie.

Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. z 2019 r. Dz. U. poz. 2325 ze zm.) orzekł jak w sentencji.

Rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym nastąpiło na podstawie art. 119 pkt 3 powołanej ustawy.