Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 634/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2012-10-16 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Dnia 16 października 2012 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jarosław Wichrowski Sędziowie: sędzia WSA Renata Owczarzak (spr.) sędzia WSA Jerzy Bortkiewicz Protokolant: Krzysztof Cisewski po rozpoznaniu w II Wydziale na rozprawie w dniu 16 października 2012 roku sprawy ze skargi "[...]" Sp. z o.o. w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta [...], na podstawie art. 53 ust. 3 i ust. 4 pkt 9, art. 54, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i ust. 4, art. 61 ust. 1 i art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) oraz art. 104 i art. 107 § 1 - 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.), ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie pawilonu handlowego wraz z infrastrukturą techniczną i pylonem reklamowym na nieruchomości oznaczonej nr ewidencyjnym[...], położonej w[...].

W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia orzekający organ wyjaśnił, iż teren przewidziany pod realizację projektowanego przedsięwzięcia znajduje się w granicach obszaru pozbawionego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dlatego zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku tego planu, polegająca na budowie pawilonu handlowego wraz z infrastrukturą techniczną i pylonem reklamowym na nieruchomości ozn. nr ewid. [...] położonej w [...], wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy.

W toku przeprowadzonego postępowania administracyjnego, dokonano analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz warunków zabudowy wynikających z przepisów odrębnych, a także stanu funkcjonalnego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji. O prowadzonym postępowaniu administracyjnym w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, strony postępowania administracyjnego zawiadomiono na piśmie.

W związku z wniesionymi uwagami przez strony postępowania organ I instancji wyjaśnił, co następuje:

1. w kwestii "utajnienia sprawy" i "obiektu niewiadomego pochodzenia" - wnioskodawca, we wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia zawarł wszystkie niezbędne informacje; a mianowicie na kopii mapy przyjętej do państwowego geodezyjnego i kartograficznego określił granice terenu objętego wnioskiem oraz obszar na który ta inwestycja ma oddziaływać. Podał charakterystykę inwestycji, obejmującą:

• określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenie i gabaryty projektowanego obiektu budowlanego, przedstawione zarówno w formie opisowej jak i graficznej,

• określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na inwestycję,

• określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a w razie potrzeby sposób unieszkodliwiania odpadów.

Do wniosku inwestor dołączył niezbędne pisma gestorów sieci na zapewnienie dostawy mediów w ilości wystarczającej dla realizacji wnioskowanego zamierzenia budowlanego oraz pismo Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska UM [...] dotyczące możliwości odprowadzenia ścieków z projektowanego pawilonu do zbiornika bezodpływowego na nieczystości ciekłe.

2. w kwestii nie wyrażenia zgody na "skomunikowanie się z naszym wjazdem i parkingiem oraz podłączenia się naszej instalacji kanalizacyjnej" wyjaśnił, iż wnioskodawca we wniosku o ustalenie warunków zabudowy określił granice wnioskowanego terenu dla projektowanej inwestycji i obejmują one działki nr ewid. [...] położone przy ul. [...]. Ponadto przedmiotowy teren posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej tj. ulicy[...] , a Zarząd Dróg Miejskich i Komunikacji Publicznej w [...] pismem z dnia [...] uzgodnił ww. inwestycję w zakresie obsługi komunikacyjnej. Wskazano, że inwestor w przedmiotowym wniosku o ustalenie warunków zabudowy określił sposób odprowadzenia sanitarnych do zbiornika bezodpływowego na ścieki sanitarne. Do wniosku dołączył pismo Wydziału Komunalnej i Ochrony Środowiska UM [...] z dnia [...]r. o możliwości odprowadzenia ścieków z projektowanego pawilonu do zbiornika bezodpływowego na nieczystości ciekłe. Nadmieniono również, że zgodnie z pismem [...] sp. z o.o. w [...] z dnia [...] o możliwości zaopatrzenia w wodę i odprowadzenia ścieków, istnieje możliwość odprowadzenia ścieków sanitarnych z projektowanego pawilonu handlowego do zewnętrznej instalacji kanalizacyjnej znajdującej się na terenie dz. Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" przy ul. [...] za zgodą właściciela.

3. w kwestii sprzeciwu na budowę przedmiotowego pawilonu handlowego oraz na wydanie pozytywnej decyzji; stwierdzono, że wydanie decyzji o warunkach nie jest uzależnione od zgody właściciela terenu objętego wnioskiem, jak i innych stron biorących udział w postępowaniu tj. właścicieli bądź wieczystych użytkowników działek bezpośrednio sąsiadujących z daną nieruchomością, gdyż zgodnie z art. 63 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przedmiotowa decyzja nie rodzi praw do terenu i nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, a zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami określonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.

4. w kwestii obniżenia obrotów i znacznego pogorszenia sytuacji w istniejących obiektach handlowych organ wyjaśnił, iż w świetle utrwalonej linii orzecznictwa wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich mogą zawierać jedynie informacje dla inwestora o działaniach niezbędnych dla ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, nie mogą zaś zawierać nakazów kierowanych do osób trzecich, czy też upoważnień dla inwestora do podjęcia działań naruszających interes tych osób, przy czym ochronę interesów osób trzecich należy oceniać w kategoriach obiektywnych z uwzględnieniem, iż odnosi się ona do uprawnień wynikających z przepisów ustawowych, a pod pojęciem ochrony należy rozumieć ochronę interesów prawnych, wiec interesu mającego oparcie w prawie, a nie interesów faktycznych.

W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu do analizy organ przyjął obszar wyznaczony wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek, zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), w odległości nie mniejszej, niż trzykrotna szerokość frontu przedmiotowego terenu tj. działki nr ewid. [...] położonej (130,0 m - szerokość terenu od ul. [...], z której odbywa się główny wjazd na teren) tj. w odległości 390 m. Analizując wyznaczony obszar w kierunku kontynuacji funkcji ustalono, iż w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, mieszkaniowa jednorodzinna, handlowa, usługowa, biurowa, usługowa z zakresu służby zdrowia, oświatowa, garażowa, a projektowana inwestycja stanowi kontynuację istniejącej w obszarze analizowanym funkcji handlowej, w tym pawilonów handlowych (art. 61 ust. 1 pkt 1).

Ponadto stwierdzono, że wnioskowany teren ma dostęp do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2) tj. do ul. [...], co potwierdza uzgodnienie z Zarządem Dróg Miejskich i Komunikacji Publicznej z dnia[...], natomiast istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego na wnioskowanym terenie (art. 61 ust. 1 pkt 3) - bowiem w granicach ulicy [...] istnieje odpowiednia infrastruktura techniczna. Teren przeznaczony pod inwestycję sklasyfikowany jest jako inne tereny zabudowane i tereny rekreacyjno - wypoczynkowe, czyli zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 4 w/w ustawy, w ocenie organu nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Odwołanie od tej decyzji w ustawowym terminie złożyła "[...]" Sp. z o.o. w L., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i orzeczenie co do istoty sprawy, tj. wydanie decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie:

1. art. 61 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wydanie decyzji sprzecznej z przepisami odrębnymi, w szczególności ustawą o utrzymaniu czystości i porządku w gminach;

2. art. 61 ust. 1 pkt 3 i ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wydanie warunków zabudowy przy niespełnieniu przesłanki wynikającej z tego przepisu;

3. przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), w szczególności § 4 poprzez niewłaściwe określenie linii zabudowy, § 8 poprzez brak określenia układu połaci dachowych, wysokości kalenicy i jej położenia w stosunku do frontu działki, § 9 poprzez brak sporządzonej analizy urbanistycznej w postaci tekstowej;

4. art. 6, art. 7 i art. 77 Kodeksu postępowania administracyjnego.

W uzasadnieniu skarżąca spółka wskazała, że ustalając warunki zabudowy w części dotyczącej infrastruktury technicznej i komunikacyjnej w zakresie odprowadzenia ścieków organ I instancji wskazał na zbiornik bezodpływowy na nieczystości ciekłe lub na uzgodnienia z gestorem sieci. W ocenie odwołującej się ustalenia takie są sprzeczne z przepisami ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Według art. 5 ust. 1 pkt 2 tej ustawy w przypadku, gdy sieć istnieje, zasadą jest, że nieruchomość ma być podłączona do tej sieci, a jedyny wyjątek dotyczy takiej sytuacji, gdy nieruchomość jest wyposażona w przydomową oczyszczalnię ścieków spełniającą wymagania określone w przepisach odrębnych. Wskazując na powyższą regulację podkreślono, że jeżeli sieć kanalizacyjna istnieje to posiadanie zbiornika bezodpływowego, nawet spełniającego wszelkie wymagania, nie zwalnia z obowiązku podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej. W ocenie strony przeprowadzone postępowanie wykazało fakt istnienia sieci, zatem nie jest możliwe wyrażanie zgody na alternatywne rozwiązania.

Z kolei w zakresie infrastruktury komunikacyjnej określono, że inwestor ma wyznaczyć w granicach wnioskowanego terenu min. 12 miejsc parkingowych na 1000 m2 powierzchni użytkowej handlu, jednak w decyzji nie wskazano, jaka ma być powierzchnia użytkowa handlu, a określono jedynie powierzchnię sprzedaży. Pojęcie powierzchni użytkowej handlu nie jest także zdefiniowane w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dlatego też nie jest możliwe przy tak sformułowanych warunkach jakakolwiek kontrola, czy wyznaczona minimalna ilość miejsc parkingowych będzie wystarczająca dla obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji polegającej na budowie pawilonu handlowego, który z założenia będzie generował znaczny ruch. Obowiązkiem inwestora jest zapewnienie odpowiedniej ilości miejsc parkingowych na terenie swojej nieruchomości, a jego inwestycja nie może obciążać w tym zakresie nieruchomości sąsiednich.

Zdaniem odwołującej się spółki inwestor nie posiada także odpowiedniej gwarancji, że zostanie wybudowane uzbrojenie terenu w postaci sieci elektroenergetycznej, gdyż operator warunkuje budowę infrastruktury m.in. od zaistnienia technicznych i ekonomicznych warunków przyłączenia, co oznacza, że w przypadku ich braku realizacja inwestycji nie będzie możliwa.

Spółka zarzuciła ponadto, że zarówno decyzja, jak załączniki do decyzji zawierają wyłącznie ogólne informacje, co do cech oraz sposobu zagospodarowania terenu. Brak jest jednak analizy, szczegółowego opisu cech i sposobu zagospodarowania nieruchomości znajdujących się w analizowanym obszarze, co uniemożliwia weryfikację przedstawionych w decyzji ustaleń w zakresie parametrów zabudowy. Zwrócono uwagę na niejasny sposób zdefiniowania ustalonej linii zabudowy. Ponadto linia zabudowy została wyznaczony w sposób niezgodny z § 4 ww. rozporządzenia, gdyż nie uwzględnia uskoków linii zabudowy na sąsiedniej działce, a zastosowanie odstępstwa nie zostało w żaden sposób uzasadnione i z analizy nie wynika, jakimi przesłankami kierował się organ I instancji. Nie wskazano także tzw. wyliczonej matematycznie średniej szerokości elewacji frontowych, a z analizy wynika jedynie, że szerokość ta waha się od 22 do 85 metrów. Brak jest jakichkolwiek wyliczeń potwierdzających, jaka jest średnia wielkość tego parametru. Podobne uwagi podniesiono w stosunku do wskazania wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu. Decyzja zawiera także ustalenia sprzeczne w stosunku do tych, które wynikają z wyników analizy stanowiących załącznik do decyzji. Wynik analizy wskazuje na dach płaski, natomiast decyzja mówi o dachu stromym. W decyzji nie ustalono także układu połaci dachowych, wysokości kalenicy i jej położenia w stosunku do frontu działek, choć obowiązek taki wynika z § 8 ww. rozporządzenia.

Zarząd Spółki "[...]" Sp. z o.o. w T. w piśmie z dnia [...] r. w odpowiedzi na zarzuty podniesione w odwołaniu zakwestionował ich zasadność. W ocenie inwestora argumentacja skarżącej jest sprzeczna z dokumentacją zgromadzoną w sprawie, a uczyniona wykładnia przepisów ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, w kontekście zaistniałego stanu faktycznego, obrazuje jedynie próbę uniemożliwienia inwestorowi zabudowy swojej nieruchomości, co wynika zapewne z partykularnych interesów skarżącej. Fakt odprowadzenia ścieków do zbiornika bezodpływowego nie został jeszcze w zaskarżonej decyzji ostatecznie przesądzony i nastąpi to dopiero w decyzji o pozwoleniu na budowę. Ponadto zarówno inwestor, jak i zapewne przedsiębiorstwo Miejskie Wodociągi i Kanalizacja w [...] Sp. z o.o. życzyli by sobie, aby odprowadzanie ścieków z przyszłego pawilony nastąpiło faktycznie do sieci komunalnej, niestety w chwili obecnej warunki techniczne, a przede wszystkim postawa właścicieli sąsiednich nieruchomości (w tym skarżącej Spółki) na takie rozwiązanie nie pozwalają. Inwestor opisał przebieg starań dotyczących uzyskania zgody właścicieli sąsiednich nieruchomości na podłączenie się do sieci kanalizacyjnej znajdującej się na tych nieruchomościach. Wskazał także na pozytywną opinię dotyczącą odprowadzenia ścieków do bezodpływowego zbiornika wydaną przez Wydział Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska Urzędu Miasta [...]. Zgodnie z tą opinią, brak jest obecnie możliwości technicznych do odprowadzenia ścieków do miejskiej sieci kanalizacji, a właściciel nieruchomości sąsiedniej nie wyraził zgody na odprowadzenie ścieków za pośrednictwem własnej instalacji kanalizacji.

Zdaniem inwestora powoływany przez skarżącą art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach dotyczący postępowania z nieczystościami ciekłymi przewiduje alternatywę: albo istnieje sieć kanalizacyjna - wówczas zasadą jest, że nieruchomość ma być podłączona do tej sieci, albo sieć kanalizacyjna nie istnieje lub budowa jest technicznie lub ekonomicznie nieuzasadniona - wówczas właścicielowi nieruchomości przysługuje wybór między wyposażeniem nieruchomości w zbiornik bezodpływowy nieczystości ciekłych bądź przydomową oczyszczalnię ścieków. Skoro obecnie brak jest możliwości technicznych do odprowadzenia ścieków do miejskiej sieci kanalizacji, to zgodne z prawem i dopuszczalne jest wyposażenie nieruchomości w zbiornik bezodpływowy, tak jak przyjął to organ I instancji w zaskarżonej decyzji. Przeciwne rozumienie tego przepisu byłoby sprzeczne z jego wykładnią funkcjonalną, logiczną i celowościową, a ponadto dawałoby sąsiadowi posiadającemu dostęp do kanalizacji przebiegającej przez jego teren uprawnienie do decydowania, poprzez fakt wyrażenia zgody lub nie, czy określona zabudowa na nieruchomości sąsiedniej może powstać, czy też nie.

Zdaniem inwestora organ I instancji wyraźnie wskazał, iż parytet miejsc parkingowych dla przyszłej zabudowy wynika ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania miasta [...]i wynosi minimum 12 miejsc na każde 1000 m2 powierzchni użytkowej handlu, zatem stosowny współczynnik został konkretnie określony. Doprecyzowanie ilości miejsc parkingowych nastąpi dopiero na następnym etapie procesu inwestycyjnego. Na marginesie wskazano, że inwestor już na obecnym etapie przewidział większą ilość miejsc parkingowych, zatem obawy skarżącej dotyczące niedoboru miejsc parkingowych przed nowym obiektem są nieuzasadnione.

Odnosząc się z kolei do zarzutu dotyczącego braku zapewnienia dostawy energii elektrycznej do pawilonu handlowego inwestor wyjaśnił, że zgodnie z powszechną praktyką zainteresowani składając wnioski o ustalenie warunków zabudowy przedkładają organowi mniej lub bardziej sformalizowane zgody, oświadczenia i deklaracje gestorów odpowiednich mediów o istnieniu możliwości przyłączenia planowanej zabudowy do właściwych sieci i o możliwości zawarcia w tym zakresie stosownej umowy na ich dostawę. Kształt i forma tych oświadczeń nie została nigdzie ściśle sformalizowana, zatem pisemna deklaracja przedsiębiorstwa energetycznego, w którym zobowiązało się do wykonania uzbrojenia terenu w sieć elektroenergetyczną, spełnia wymóg posiadania gwarancji, że obsługa inwestycji w zakresie tej infrastruktury będzie realizowana. Inwestor zauważył ponadto, że na obecnym etapie procesu inwestycyjnego, kiedy nie podjęto jeszcze prac projektowych, nie określono ostatecznego kształtu inwestycji, a także brak jest jakichkolwiek obowiązków prawnych, aby taką inwestycję musieć realizować, trudno, by wnioskodawca legitymował się już na tym etapie umową z danym gestorem mediów. W umowie takiej określone są zawsze w szczególności docelowe parametry techniczne przyłącza, terminy realizacji, warunki płatności, co na tym etapie nie jest możliwe do ustalenia.

Odpowiadając w kwestii braku analizy, inwestor zauważył, że została ona przeprowadzona w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i prawidłowo wyznaczono wszystkie parametry inwestycji. W szczególności prawidłowo wyznaczono linię zabudowy, gdyż zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia, jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązująca linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego, zatem nową linię zabudowy wyznacza się w oparciu o linie zabudowy porównywalnego budynku, nie zaś jakąś części tego budynku, jak twierdzi skarżąca spółka. W ocenie inwestora nieuzasadniony jest także zarzut dotyczący niewłaściwego ustalenia geometrii dachu. Pomijając oczywistą pomyłkę, zresztą sprostowaną przez organ I instancji stosownym postanowieniem, przy dachu płaskim określenie wysokości kalenicy jest nieuzasadnione, gdyż odpowiada ono de facto górnej krawędzi elewacji frontowej budynku, dlatego w ocenie inwestora organ I instancji słusznie nie określił układu połaci dachowych, wysokości kalenicy i jej położenia w stosunku do frontu działki, wskazując na znikomy kąt nachylenia dachu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] po rozpatrzeniu odwołania, decyzją z dnia [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Zdaniem organu odwoławczego jest kwestią bezsporną, iż działki, na których przewidziano projektowaną inwestycję, nie są objęte ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Wskazano, że Prezydent Miasta [...] prawidłowo ustalił strony prowadzonego postępowania administracyjnego zapewniając im czynny udział w każdym stadium postępowania oraz umożliwił wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań.

W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniosek inwestora z dnia [...] r. uzupełniony i zmodyfikowany następnie w toku postępowania jest kompletny i zgodnie z art. 52 ust. 3 w związku z art. 64 ust. 1 cyt. wyżej ustawy nie można uzależnić wydania decyzji o warunkach zabudowy od zobowiązania się wnioskodawcy do spełnienia nieprzewidzianych odrębnymi przepisami świadczeń lub warunków. Planowana inwestycja nie jest zaliczana do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko i nie wymaga przeprowadzenia procedury związanej z wydaniem decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgodnie z ustawą z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz ocenach oddziaływania na środowisko. Należy podkreślić, że strony postępowania zostały powiadomione o wszczęciu postępowania i o możliwości zapoznania się dowodami oraz możliwości wypowiedzenia się na ich temat.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu, a dotyczących braku analizy, Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyjaśniło, że zgodnie z § 9 ust. 2 ww. rozporządzenia załącznik do decyzji o warunkach zabudowy stanowią jedynie wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, dlatego też strony postępowania mogły zapoznać się zarówno z materiałem stanowiącym podstawę do przeprowadzenia analizy, jak również z wynikami analizy przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, a zatem miały możliwość wypowiedzenia się co do przeprowadzonych dowodów. Z prawa zapoznania się z aktami sprawy skorzystała skarżąca spółka, i z tego powodu w ocenie organu zarzuty w tym zakresie są bezzasadne, zważywszy ponadto, że nie istnieje przepis prawa, który stanowiłby obowiązek załączenia całej analizy do decyzji.

Podniesiono, że ze zgromadzonego materiału dowodowego sprawy wynika, iż organ I instancji przeprowadzając postępowanie zbadał zgodność wnioskowanej inwestycji z zasadami określonymi ustawą:

• tak zwana zasada dobrego sąsiedztwa jest spełniona, ponieważ projektowana inwestycja stanowi kontynuacje istniejącej w analizowanym obszarze funkcji handlowej, w tym pawilonów handlowych, których jednym z współwłaścicieli jest skarżąca spółka, istnieje ponadto zabudowa pozwalająca na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania obiektów budowlanych;

• teren wnioskowany pod inwestycję ma dostęp do drogi publicznej - od strony ul. [...];

• istniejąca lub projektowana sieć uzbrojenia terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczająca dla zamierzenia budowlanego określonego we wniosku inwestora;

• obszar objęty inwestycją nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze i nieleśne oraz planowane zamierzenie inwestycyjne nie jest sprzeczne z przepisami odrębnymi.

Odnosząc się do zarzutów dotyczących wydania decyzji sprzecznie z odrębnymi przepisami, w szczególności ustawą z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, poprzez dopuszczenie możliwości odprowadzenia ścieków do zbiornika bezodpływowego na nieczystości ciekłe, Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyjaśniło, że ustawodawca w art. 5 ust. 1 pkt 2 ww. przewiduje alternatywę:

- albo istnieje sieć kanalizacyjna - wówczas zasadą jest, że nieruchomość ma być podłączona do tej sieci, a jedyny wyjątek dotyczy takiej sytuacji, kiedy nieruchomość jest wyposażona w przydomową oczyszczalnię ścieków spełniającą wymagania określone w przepisach odrębnych - wówczas przyłączenie jej do sieci kanalizacyjnej nie jest obowiązkowe,

- albo sieć kanalizacyjna nie istnieje i jej budowa jest technicznie lub ekonomicznie nieuzasadniona - wówczas właścicielowi nieruchomości przysługuje wybór między wyposażeniem nieruchomości w:

• zbiornik bezodpływowy nieczystości ciekłych,

• przydomową oczyszczalnię ścieków;

przy czym oba te urządzenia muszą spełniać wymagania określone w przepisach odrębnych, co jednak nie jest przedmiotem niniejszego postępowania.

Wskazując na powyższe, zdaniem Kolegium należy podkreślić, że jeżeli sieć kanalizacyjna istnieje, to posiadanie zbiornika bezodpływowego, nawet spełniającego wszelkie wymagania, nie zwalnia z obowiązku podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej; zwalnia jedynie posiadanie przydomowej oczyszczalni ścieków.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie zgodziło się także z zarzutem dotyczącym niespełnienia przesłanki, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 i ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez fakt, że wnioskodawca nie posiada odpowiedniej gwarancji przyłączenia do sieci energetycznej. Skład orzekający wyjaśnił, że celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Zagwarantowanie nie jest tożsame z obowiązkiem posiadania takiej umowy już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia, gwarancji, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta.

Kolegium wskazało także na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie dnia 8 lipca 2008 r. (sygn. akt II OSK 779/07), w którym Sąd zauważył: "Linia zabudowy (linia regulacyjna) w rozumieniu § 1 pkt 1 w zw. z § 4 ust. 1 i 3 rozp. br. pl. określa, więc nieprzekraczalną granicę terenu potencjalnych inwestycji, znajdującego się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy. Jest to zaledwie granica obszaru, ale niekoniecznie linia, do której budynki muszą przylegać. Budynki mogą pozostawać w zróżnicowanej relacji przestrzennej (odległości) do linii zabudowy". W tym samym wyroku Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie zawarł również tezę, że "wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być możliwe dla każdej inwestycji, która nie przekracza linii zabudowy wyznaczonej w oparciu o istniejącą zabudowę. Samo wykreślenie linii zabudowy nie odpowiada jeszcze na pytanie o szczegółowe rozmieszczenie budynków w obrębie obszaru ograniczonego od drogi przez linię zabudowy". Wyznaczona linia zabudowy wyznacza więc w ocenie Kolegium tę część terenu objętego zamierzeniem inwestycyjnym, na której jest możliwa lokalizacja planowanej zabudowy; patrząc od strony pasa drogowego, nowa zabudowa nie może być lokalizowana przed wskazaną linią zabudowy, może być natomiast położona na linii, lub też za linią zabudowy. W ten też sposób organ I instancji wyjaśnił w zaskarżonej decyzji znaczenie pojęcia obowiązującej linii zabudowy.

Wskazano, że § 9 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stanowi, że załącznik do decyzji o warunkach zabudowy stanowią jedynie wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, przy czym sama analiza stanowi jedynie materiał dowodowy uwzględniany przez organ administracji wydający rozstrzygnięcie w sprawie. W rozpatrywanym przypadku akta sprawy zdaniem Kolegium zawierają szczegółową analizę, w której dokonano obliczenia matematyczne, których brak zarzuca skarżąca spółka. Analiza zawiera także szczegółowe uzasadnienie zastosowania przesłanek, którymi kierował się organ I instancji wyznaczając poszczególne parametry nowej zabudowy, w szczególności szerokość elewacji frontowej, geometrię dachu. Wyjaśniono też, że istniejąca zabudowa zlokalizowana w sąsiedztwie terenu inwestycji jest znacznie zróżnicowana, co w ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] nie może stanowić przeszkody dla pozytywnego rozpatrzenia wniosku inwestora o ustalenie warunków zabudowy.

Odpowiadając w kwestii dotyczącej ustalenia w zaskarżonej decyzji geometrii dachu jako dach stromy, Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyjaśniło, że zaskarżona decyzja została sprostowana przez Prezydenta Miasta [...] postanowieniem z dnia [...] w zakresie oczywistej omyłki spowodowanej mechanicznym zapisem komputerowym i zarówno z pozostałej treści zaskarżonej decyzji, jak i całego zgromadzonego materiału dowodowego wynika jednoznacznie, iż w decyzji ustalono dach płaski. Możliwość sprostowania takiej omyłki była przedmiotem odrębnego postępowania zażaleniowego. Zgodnie z § 8 cyt. rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym. W odniesieniu do geometrii dachu zapisano w decyzji: "dach płaski o kącie nachylenie głównych połaci do pięciu stopni. Układ połaci, wysokość kalenicy i jej położenie w stosunku do frontu działki nie określa się z uwagi na znikomy kąt nachylenia dachu". W analizie stwierdzono, że na analizowanym obszarze przeważają dachy płaskie o kącie nachylenia do około 5 stopni, dlatego też Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło zgodność sposobu wyznaczenia geometrii dachu z cytowanym przepisem rozporządzenia.

Ponadto podkreślono, że na etapie ustalania warunków zabudowy, określa się jedynie w ogólny, ramowy sposób wymagania dotyczące planowanej zabudowy wskazanej w decyzji działki lub terenu, a wobec tego nie określa się, ani konkretnej powierzchni użytkowej budynku, ani innych parametrów charakterystycznych dla postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Wobec powyższego, w ocenie organu związanie wymaganej ilości miejsc parkingowych z wielkością powierzchni użytkowej handlu jest wystarczające. Kolegium wyjaśniło, że w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy umieszcza się zapis zobowiązujący do zabezpieczenia miejsc parkingowych w granicach własnego terenu. Powyższy wymóg ustalenia wymaganej ilości miejsc parkingowych został przez organ I instancji spełniony zapisem w punkcie 2 podpunkt 3 lit. b zaskarżonej decyzji. Szczegółowe ustalenia dotyczące miejsc parkingowych dokonywane są w toku postępowania w przedmiocie udzielenia pozwolenia na budowę.

Wskazano również, że w zaskarżonej decyzji określono maksymalną wielkość powierzchni sprzedaży, co jest wymogiem art. 64 ust. 2 cyt. ustawy, natomiast powierzchnia sprzedaży to część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego stanowiącego całość techniczno - użytkową, przeznaczonego do sprzedaży detalicznej, w której odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów (bez wliczania do niej powierzchni usług i gastronomii oraz powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej itp.). Wszystkie te warunki zostały zdaniem Kolegium określone przez organ I instancji w treści zaskarżonej decyzji ustalającej warunki zabudowy.

Zwrócono uwagę, że ochrona interesów osób trzecich nie dotyczy interesów faktycznych, lecz interesów prawnych, znajdujących oparcie w konkretnych przepisach prawa materialnego.

Kolegium przyznało jednocześnie, że w toku postępowania prowadzonego przez organ I instancji strony postępowania wnosiły różne uwagi i zastrzeżenia, do których Prezydent Miasta [...] szczegółowo ustosunkował się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wskazano przy tym, że organ I instancji nie mógł uwzględnić; sprzeciwów wobec inwestycji, gdyż na etapie ustalania warunków zabudowy, nie jest wymagana zgoda stron postępowania na wydanie pozytywnej dla inwestora decyzji, a także zarzutów dotyczących kwestii niezwiązanych ze sprawą, jak np. kwestii obniżenia obrotów i pogorszenia sytuacji w istniejących obiektach handlowych, gdyż zarzuty te mogą jedynie wskazywać na próbę ograniczenia konkurencji, nie mając nic wspólnego z możliwością ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji.

W skardze do sądu "[...]" Sp. z o.o. w L. wniosła o uchylenie w całości decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] i decyzji wydanej przez organ I instancji, a także o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji

Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie:

1. art. 61 ust. 1 pkt 3 i ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r., Nr 80, poz. 717 ze zm.), dalej, poprzez wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy przy braku spełnienia warunku określonego w tym przepisie;

2. art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r., Nr 80, poz. 717 ze zm.), poprzez wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy w przypadku gdy decyzja ta nie jest zgodna z przepisami odrębnymi tj. ustawą o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, tj. przy braku spełnienia warunku wskazanego w tym przepisie;

3. przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588), w szczególności § 8 poprzez brak określenia układu połaci dachowych, wysokości kalenicy i jej położenia w stosunku do frontu działki, § 9 w zw. z § 2 pkt 4 i § 3 ust. 2 polegającym na wadliwym sporządzeniu wyniku analizy zawierającej część tekstową i graficzną, stanowiących załączniki do decyzji;

4. art. 54 pkt 2 lit. c) w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r., Nr 80, poz. 717 ze zm.), polegająca na określeniu minimalnej ilości miejsc parkingowych odnosząc ten obowiązek do określenia, którego nie definiują przepisy prawa, przez co niemożliwa będzie kontrola zgodności projektu z treścią decyzji ustalającej warunki zabudowy;

5. przepisów art. 6 i art. 7 K.p.a. polegające na wydaniu decyzji z naruszeniem prawa, oraz art. 107 K.p.a. polegające na wadliwym sporządzeniu załączników stanowiących integralną część decyzji ustalającej warunki zabudowy.

W uzasadnieniu podniesionych zarzutów skarżąca podniosła, iż wbrew twierdzeniom organu II instancji w niniejszej sprawie wnioskodawca nie wykazał się posiadaniem dokumentu wydanego przez uprawnioną jednostkę - operatora sieci energetycznej, w którym uzgadnia się zamierzone uzbrojenie terenu i jednocześnie przedstawia rozwiązanie jakie w przyszłości zostanie na danym terenie zrealizowane, gdyż w aktach sprawy znajduje się pismo m.in. [...], które nie spełnia tych wymogów. Z pisma z dnia [...] r. wynika, że dla inwestycji należy przewidzieć budowę infrastruktury energetycznej - linii kablowej nn - 0,4 kV oraz przyłącza. Podniesiono, że zobowiązanie do wykonania uzbrojenia terenu w sieć elektroenergetyczną złożone pod wskazanymi tam warunkami (między innymi pod warunkiem zaistnienia technicznych i ekonomicznych warunków przyłączenia!) ważne było w okresie 12 miesięcy od daty wydania tj. do [...] roku, zaś decyzja ustalająca warunki zabudowy została wydana [...] r. i z ww. pisma nie wynika gwarancja, że w przyszłości powstanie stosowne uzbrojenie ani gwarancja, że umowa, o której mowa w art. 61 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w przyszłości zostanie zawarta, a ponadto wnioskodawca nie wykazał się posiadaniem gwarancji, że obsługa inwestycji w zakresie infrastruktury będzie realizowana.

Skarżąca wskazała również, powołując wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23.04.2010 r., (sygn. akt II OSK 672/09), że brak zgody osób trzecich co do wykorzystania ich nieruchomości dla zapewnienia pełnego uzbrojenia, zwłaszcza w zakresie sieci kanalizacyjnej, nie jest przedmiotem badania w ramach decyzji ustalającej warunki zabudowy, dlatego też bez znaczenia dla ustalenia warunków przyłączenia planowanej inwestycji do sieci kanalizacyjnej pozostaje zgoda lub brak zgody osób trzecich. Wobec powyższego, w ocenie skarżącej, decyzja ustalająca warunki zabudowy z możliwością odprowadzenia ścieków do zbiornika bezodpływowego, którą organ II instancji skarżoną decyzją utrzymał w mocy, narusza przepisy ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz.U. z 2005 r., Nr 236, poz. 2008 ze zm.), a decyzja ustalająca warunki zabudowy wydana została z naruszeniem art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W ocenie skarżącej decyzja organu I instancji i utrzymująca ją w mocy decyzja organu II instancji zostały wydane z naruszeniem przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem część graficzna analizy nie wskazuje (nie zawiera) granic wyznaczonego przez organ obszaru analizowanego wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków (§ 3 ust. 1 rozporządzenia). Ponadto wbrew obowiązkowi wynikającemu z § 8 nie została określona wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki. Ustawodawca nie przewidział możliwości odstępstwa od tego obowiązku np. z uwagi na znikomy kąt nachylenia dachu.

Skarżąca wskazała dodatkowo, że decyzja ustalająca warunki zabudowy nie jest kompletna, ponieważ załącznik nr 1 - graficzny do decyzji nie zawiera oznaczenia decyzji, do której został dołączony, a jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 19 października 2010 r., (sygn. akt II SA/Łd 717/10) "Załączniki do decyzji, określone w § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588), stanowię integralną część tej decyzji. Oznacza to, że stosownie do art. 107 § 1 KPA załączniki te, obok dokładnego oznaczenia decyzji, której dotyczą, muszą być opatrzone podpisem osoby uprawnionej do wydania tej decyzji.

Skarżąca zwróciła również uwagę, że w odwołaniu od decyzji ustalającej warunki zabudowy podnosiła również, że w zakresie infrastruktury komunikacyjnej określone zostało, że inwestor ma wyznaczyć w granicach wnioskowanego terenu min. 12 m.p. na 1000 m² powierzchni użytkowej handlu, lecz decyzja nie wskazuje jaka ma być "powierzchnia użytkowa handlu"; podaje jedynie powierzchnię sprzedaży: max 800 m². Tego pojęcia nie definiuje też ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dlatego niemożliwa jest w ocenie skarżącej, przy tak sformułowanych warunkach, jakakolwiek kontrola, czy wyznaczona minimalna ilość miejsc będzie wystarczająca dla obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji polegającej na budowie pawilonu handlowego, który z założenia będzie generował znaczny ruch. Wskazano też, że zgodnie z orzecznictwem sądowym inwestor ma obowiązek zapewnienia odpowiedniej ilości miejsc parkingowych na terenie swojej nieruchomości, a jego inwestycja nie może powodować obciążania w tym zakresie nieruchomości sąsiednich, wykorzystywania miejsc parkingowych znajdujących się na terenie nieruchomości sąsiednich, a odnosząc się do tego zarzutu organ II instancji wyjaśnił pojęcie powierzchni sprzedaży, nie odnosząc się do pojęcia powierzchni użytkowej handlu, przy czym nie są to pojęcia tożsame.

W odpowiedzi na skargę organ, nie znajdując podstaw do jej uwzględnienia, wniósł o jej oddalenie wskazując, że po ponownej analizie akt sprawy nie znalazł podstaw do zmiany zaskarżonej decyzji, ponieważ została ona podjęta zgodnie ze stanem faktycznym oraz w oparciu o obowiązujące przepisy prawa. Organ zwrócił uwagę, że zarzuty podnoszone w skardze nie wskazują na naruszenie przepisów prawa, które zdaniem Kolegium mogłyby stanowić podstawę do uchylenia zaskarżonej decyzji, a ponadto były już rozpatrywane w toku postępowania odwoławczego. Odnosząc się z kolei do kwestii dotyczącej niekompletności decyzji organu I instancji, Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyjaśniło, że wskazany przez stronę skarżącą załącznik graficzny do decyzji posiada jednoznaczne oznaczenie decyzji o warunkach zabudowy: [...] z dnia [...] r., zawiera wszystkie wymagane prawem elementy, a ponadto został podpisany przez osobę działającą z upoważnienia Prezydenta Miasta[...].

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 i 2 ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U z 2012 r., poz. 270 dalej p.p.s.a.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji dokonana według ww. kryterium dała podstawę do stwierdzenia, że skarga nie jest zasadna.

Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Warunki dopuszczalności ocenia właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), przy zachowaniu wymogów określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania go do określonych cech już zagospodarowanego terenu sąsiedniego. Celem takiego rozwiązania jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, przez ukształtowanie przestrzeni, która tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjne - estetyczne. Przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy organ musi ustalić, czy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana oraz czy teren i planowana inwestycja spełniają pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy w zakresie kontynuacji funkcji i cech zabudowy.

Decyzja o warunkach zabudowy w przypadku braku planu zagospodarowania terenu określa wyłącznie sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu objętego wnioskiem inwestora. Przy braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dbałość o ład nie powinna być realizowana przez bardzo restrykcyjne rozumienie przepisów, prowadzące do odmowy ustalenia warunków zabudowy i wstrzymania wszelkich procesów inwestycyjnych.

Zamierzona inwestycja dotyczy budowy pawilonu handlowego z infrastrukturą techniczną oraz pylonem reklamowym. Przeprowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w prawidłowo wytyczonym obszarze analizowanym pozwalała na właściwą ocenę, czy zostały spełnione warunki niezbędne do wydania przedmiotowej decyzji. Teren planowanej inwestycji ma dostęp do ulicy[...]. W obszarze analizowanym znajduje się zabudowa wielo - i jednorodzinna, handlowa, usługowa, biurowa, garażowa oraz wykorzystywana na cele oświatowe i dla służby zdrowia. To pozwala na ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji w odniesieniu do funkcji i cech zabudowy.

W ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego planowana inwestycja nie narusza obowiązujących przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i przepisów do niej wykonawczych. Inwestor składając wniosek określił w nim parametry przyszłej zabudowy, a organ prowadząc postępowanie ocenił czy zamierzenie inwestycyjne jest dopuszczalne. W sąsiedztwie przewidzianej inwestycji znajduje się należący do skarżącej pawilon handlowo - usługowy o znacznie większych rozmiarach.

Odnosząc się do charakterystyki i wymagań dla planowanego przedsięwzięcia rozporządzenie wykonawcze z 2003 r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym m.in. wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy. W przedmiotowej sprawie nie była możliwa kontynuacja linii zabudowy dla projektowanego zamierzenia w rozumieniu § 4 pkt 1 rozporządzenia z uwagi na sposób usytuowania obiektu sąsiedniego. Nie daje on również podstaw do przyjęcia, że istniejąca na działkach sąsiednich linia zabudowy przebiega tworząc uskok, co uzasadniałoby ustalenie nowej linii zabudowy jako kontynuacji linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Z tych względów dla wyznaczenia linii zabudowy konieczne było zastosowanie § 4 pkt 4 rozporządzenia.

Prawem inwestora jest wybór miejsca planowanej inwestycji na jego terenie. Zatem wydanie decyzji o warunkach zabudowy powinno być możliwe dla każdej inwestycji, która nie przekracza linii zabudowy wyznaczonej w oparciu o istniejącą zabudowę i ten wymóg zachowano.

Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy jest etapem wstępnym procesu inwestycyjnego i opiera się na przesłankach wynikających z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Mając to na uwadze, w kontekście zarzutów skargi należy zauważyć, że mogą być przedmiotem analizy wyłącznie te zarzuty, które dotyczą aktualnego etapu realizacyjnego, a więc oceny warunków do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Tych cech nie przedstawiają zarzuty właściwe dla dalszego etapu - postępowania w sprawie ewentualnego wydania pozwolenia na budowę.

Skarżąca zgłasza zastrzeżenia, że wnioskodawca miał nieaktualne dokumenty dotyczące uzbrojenia terenu w sieć elektryczno energetyczną a ponadto uzbrojenie w sieć elektroenergetyczną nastąpi pod warunkiem zaistnienia technicznych i ekonomicznych warunków przyłączenia, co zdaniem skarżącej jest niewystarczające dla wypełnienia normy określonej w art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W ocenie Sądu zarzut ten jest chybiony. Inwestor nie musi legitymować się umową z zakładem energetycznym w momencie składnia wniosku o warunki. Istotna jest promesa uzyskania zgody na zawarcie umowy. Pismem z [...] r. operator zobowiązał się do wykonania uzbrojenia terenu w sieci elektroenergetyczną (uzupełnienie wniosku w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy oraz w związku z uprzednim pismem z [...] r.). Wobec powyższego zarzut o bezskuteczności złożonego uprzednio wniosku w związku z upływem 12 miesięcznego terminu nie zasługuje na uwzględnienie. W dacie wydania decyzji o warunkach zabudowy istniało aktualne zobowiązanie operatora do stworzenia odpowiedniej infrastruktury technicznej i zapewnienia dostaw energii elektrycznej.

Skarżąca zarzuca, iż decyzja jest niezgodna z ustawą o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, co narusza art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu. Zarzut ten jest przedwczesny. Konkretne i definitywne ustalenie dotyczące zagospodarowania ścieków będzie miało miejsce na kolejnym etapie realizacyjnymi przy ubieganiu się inwestora o pozwolenie na budowę. Nie można stwierdzić, że na etapie ustalania możliwości zagospodarowania terenu, zapis decyzji, że odprowadzenie ścieków odbywać się będzie do zbiornika bezodpływowego lub na warunkach i w uzgodnieniu z gestorem sieci narusza przepisy prawa. Przewiduje on możliwe rozwiązania, które w zależności od późniejszych warunków technicznych (możliwości technicznych podłączenia do kanalizacji) zostaną uszczegółowione.

Nie ma zatem racji skarżąca twierdząc, że planowana inwestycja pozbawiona będzie infrastruktury technicznej. Działka posiada, dostęp do sieci elektrycznej, do wody, zaś do odprowadzenia nieczystości ma służyć wybudowany zbiornik na nieczystości.

Kolejny zarzut dotyczy braku wyjaśnienia i uzasadnienia podstawowych motywów rozstrzygnięcia. Skarżąca zarzuca, że część graficzna decyzji nie spełnia wymogów § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania. Wbrew twierdzeniu skarżącej prawidłowo wyznaczono obszar analizowany i tak w zakresie jego wielkości jak i sposobu określenia jego granic.

Odnosząc się do wymogów formalnych decyzji to wszelkie ustawowe elementy decyzji zostały w niej zawarte a motywy rozstrzygnięcia wyjaśnione przez ich należyte wskazanie i uzasadnienie. Nie ma więc podstaw do uznania, że doszło do naruszenia art. 107 kpa. W decyzji organ wszechstronnie i szczegółowo odniósł się do przedstawionych w odwołaniu zarzutów i dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych i właściwej subsumpcji stanu faktycznego przez odpowiednie wskazanie zastosowanych przepisów prawa.

Nie budzi wątpliwości, że dołączone do decyzji załączniki dotyczą skarżonej decyzji i stanowią jej integralną część.

Sąd nie podziela zarzutów skargi, że doszło do naruszenia § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 2003 r. w zakresie braku ustaleń co do układu połaci dachowych oraz wysokości kalenicy, jej położenia w stosunku do frontu działki. Zgodnie z decyzją uwzględniającą sprostowanie oczywistej omyłki pisarskiej (postanowienie z [...] r. utrzymane w mocy postanowieniem z [...]r.) określono dach jako płaski z niewielkim spadkiem do 5°. W obszarze analizowanym dominują dachy płaskie o takim kącie nachylenia i nie ma podstaw do stwierdzenia, że zostały naruszone postanowienia § 8 rozporządzenia 2003 r. w zakresie wskazanym przez skarżącą. W takim układzie połaci dachowych i przy takim kącie nachylenia wymogi § 8 rozporządzenia nie mają zastosowania, bo w zasadzie wysokość kalenicy odpowiada górnej krawędzi elewacji frontowej budynku. Przyjęcie 5° kąta nachylenia umożliwia tylko spływ wód opadowych i nie wpływa z punktu widzenia walorów architektoniczno -urbanistycznych na odstępstwo od kształtu dachów w obszarze analizowanym jako dachów płaskich.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 54 pkt 2 lit. c w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu, polegającego na określeniu minimalnej ilości miejsc parkingowych należy wskazać, że w decyzji o warunkach zobowiązano do zabezpieczenia miejsc parkingowych i związano ilość miejsc parkingowych z wielkością powierzchni użytkowej handlu (pkt 2 ppkt 3 lit. b decyzji) 12 miejsc na każde 1000 m2 pow. użytkowej handlu. Szczegółowa liczba zostanie ustalona w pozwoleniu na budowę, gdy zostanie przedstawiony projekt budowlany co pozwoli na odniesie się do konkretnych danych powierzchni użytkowej handlu. W decyzji określono maksymalną wielkość powierzchni sprzedaży, co odpowiada warunkom określonym w art. 64 ust. 2 ustawy i stanowi dopełnienie wymagań określonych w art. 54 pkt 2 lit. c ustawy.

W tych warunkach nie ma podstaw do uznania, że zaskarżona decyzja narusza przepisy prawa, co skutkuje koniecznością oddalenia skargi na podstawie art. 151 p.p.s.a.