Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1330/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2022-01-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju, Pracy i Technologii
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145  par. 1  pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.
article: art. 134 ust. 3 i  art. 154 ust. 2
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 80
journal: Dz.U. 2021 poz 735
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Przemysław Żmich, sędzia WSA Iwona Kosińska, sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj (spr.), , , , , Protokolant starszy sekretarz sądowy Monika Bodzan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 stycznia 2022 r. sprawy ze skargi P. S., A. S., K. R. i S. R. na decyzję Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia [...] marca 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2020 r., nr [...]; 2. zasądza od Ministra Rozwoju i Technologii na rzecz P. S., A. S., K. R. i S. R. solidarnie kwotę 4068 (cztery tysiące sześćdziesiąt osiem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] lipca 2020 r. nr [...] Wojewoda [...] (dalej też jako organ I instancji/wojewoda) na podstawie art 12 ust. 4a i 4f oraz ust. 5, art 18 i art 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U z 2020 poz. 1363, dalej jako specustawa), art 132 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 1990, dalej jako ugn) oraz art 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 735 ze zm., dalej jako kpa) orzekł o ustaleniu odszkodowania za prawo własności nieruchomości położonej w powiecie [...], w gminie [...], w obrębie [...], oznaczonej jako dz. ew. nr [...] o pow. [...], wydzielonej z dz. ew. nr [...], objętej decyzją Wojewody [...] nr [...] z [...] sierpnia 2018 r. zmieniającej decyzję Wojewody [...] nr [...] z [...] lipca 2017 r., zezwalającą na realizację inwestycji drogowej pn.: Budowa autostrady [...] na odcinku węzeł [...] – początek obwodnicy [...] od węzła "[...]" (bez węzła) w km [...] do km [...] – etap I", której nadano rygor natychmiastowej wykonalności, w wysokości [...] (pkt 1 decyzji), w tym na rzecz [...] kwotę [...] za udział ½ części w prawie własności nieruchomości na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej (pkt 1a decyzji) oraz [...] kwotę [...] za udział ½ części w prawie własności nieruchomości na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej (pkt 1b decyzji), odmowie powiększenia ustalonego w pkt 1 odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, zgodnie z art 18 ust. 1e specustawy (pkt 2 decyzji) oraz o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania ustalonego w pkt 1a i 1b w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna (pkt 3 decyzji).

Decyzją z [...] marca 2021 r. nr [...] Minister Rozwoju, Pracy i Technologii (obecnie Minister Rozwoju i Technologii, dalej też jako organ II instancji/minister) utrzymał powyższą decyzję w mocy. W uzasadnieniu decyzji minister podniósł, że zgodnie z art 12 ust. 4 pkt 1 specustawy, nieruchomości wskazane w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, z dniem w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna. Odszkodowanie za przejętą nieruchomość ustala wojewoda w odrębnej decyzji o której mowa w art 18 specustawy. W myśl art 134 ust. 1 ugn podstawę ustalenia odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Stosownie do ust. 3 i 4 powyższego przepisu, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje wzrostu jej wartości. W przypadku, gdy przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z tego przeznaczenia.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, organ II instancji wskazał, że dla ustalenia wysokości odszkodowania [...] kwietnia 2020 r. rzeczoznawca majątkowy [...] na zlecenie Wojewody [...] sporządził operat szacunkowy. Autor operatu ustalił, że szacowana działka znajdowała się na obszarze, dla którego nie było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie natomiast ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy [...] nr [...] z [...] października 2011 r. wywłaszczona działka położona jest na terenie oznaczonym symbolem ZL – tereny leśne, a w niewielkiej części symbolem RO – rolnicza przestrzeń produkcyjna. Jednocześnie w operacie wskazano, że wywłaszczana działka nr [...] została wydzielona z działki nr [...] - pod inwestycję budowlaną - teren wywłaszczanej działki zarezerwowany był pod planowaną autostradę [...]. W opinii biegłego, ujawnione podczas analizy rynku transakcje nieruchomościami drogowymi na terenie powiatu otwockiego nie spełniają kryterium podobieństwa do szacowanej nieruchomości i nie mogą stanowić podstawy do jej wyceny. Mogą natomiast stanowić podstawę do zastosowania przewidzianej w art. 134 ugn, a skonkretyzowanej w § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (t.j. Dz.U. z 2021 poz. 555 ze zm., dalej jako rozporządzenie) zasady korzyści i powiększenia uzyskanej wartości o 50%, albowiem średnie ceny nieruchomości drogowych kształtują się na poziomie ok. 101 zł/m2 i są wyższe niż ceny nieruchomości rolnych i leśnych, tym samym przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości nieruchomości. Wobec powyższego biegły przyjął do porównań transakcje nieruchomościami leśnymi i rolnymi, a następnie przy zastosowaniu § 36 ust. 3 rozporządzenia powiększając uzyskaną wartość o 50%. Wycenę nieruchomości przeprowadzono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. W ten sposób wartość gruntu obliczono na kwotę [...], w tym wartość części rolnej – [...] przy cenie [...] oraz wartość części leśnej z drzewostanem – [...] przy cenie [...]. Do wyceny zastosowano zmniejszający współczynnik korygujący K = 0,95 ze względu na to, że nad działką przebiega linia energetyczna wraz ze strefami ochronnymi.

Oceniając sporządzony w sprawie operat minister uznał, że został on sporządzony prawidłowo, a złożone w toku postępowania przez rzeczoznawcę wyjaśnienia uznane zostały za spójne, rzetelne i należące do warsztatu rzeczoznawcy majątkowego. W ocenie organu II instancji dostrzeżone błędy w interpretacji przepisów związanych z ustalaniem przeznaczenia planistycznego nie wpłynęły na błędy w metodologii sporządzonego operatu.

Pismem z [...] maja 2021 r. [...] (dalej jako skarżący) złożyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję z [...] marca 2021 r., zarzucając ministrowi naruszenie:

I. przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

1. art. 7, 77 i 80 kpa, poprzez brak wyczerpującego zgromadzenia i rozpatrzenia materiału dowodowego, niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienie sprawy oraz dowolną ocenę materiału dowodowego, poprzez:

a. uznanie za prawidłowy i wiarygodny operatu szacunkowego z [...] kwietnia 2020 r. pomimo stwierdzonych w tym operacie uchybień,

b. uznanie za prawidłowe i przyjęcie za własne twierdzeń rzeczoznawcy zawartych w piśmie z [...] czerwca 2020 r., bez jakiejkolwiek weryfikacji tego stwierdzeni;

c. uczynienie operatu szacunkowego oraz pisma z [...] czerwca 2020 r. podstawą ustaleń w sprawie i tym samym podstawą decyzji, pomimo że dokumenty te obarczone są istotnymi uchybieniami rzeczoznawcy, zawierają twierdzenia błędne i sporządzone zostały z naruszeniem przepisów;

2. art. 78 § 1 kpa w zw. z art. 84 kpa, poprzez nieprzeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego zamiennego albo operatu szacunkowego innego rzeczoznawcy, w sytuacji gdy organ posiadał informacje co do błędów w operacie z [...] kwietnia 2020 r.;

3. art. 138 § 1 pkt 1 kpa, poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu I instancji;

II. przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.

1. § 36 ust. 4 rozporządzenia, poprzez niezastosowanie tego przepis;

2. art. 154 ust. 1, 2 i 3 ugn oraz art. 134 ust. 2 ugn w zw. z art. 12 ust. 5 specustawy w zw. z § 36 ust 1 rozporządzenia, poprzez ustalenie przeznaczenia gruntów niezgodnie z brzmieniem Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy [...] i uznanie, że przeznaczenie gruntów przyległych do wycenianego stanowią grunty rolne i leśne, co jest niezgodne z treścią studium;

3. art. 134 ust. 3 i 4 ugn w zw. z § 36 ust. 3 rozporządzenia, poprzez badanie czy cel wywłaszczenia zwiększa wartość szacowanej nieruchomości, podczas gdy wyceniana nieruchomość na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej była przeznaczona pod inwestycję drogową, co powoduje że § 36 ust. 3 rozporządzenia w ogóle nie miał zastosowania a wycena powinna zostać dokonana w oparciu o art. 36 ust. 4 rozporządzenia;

4. art. 4 pkt 16 ugn poprzez zaaprobowanie wyceny opartej na transakcjach gruntami rolnymi i leśnymi, które nie stanowią nieruchomości podobnych do wycenianej oraz nie stanowią przeważającego przeznaczenia wśród gruntów przyległych;

5. art. 134 ust. 1 i art. 128 ust. 1 ugn w zw. z art. 12 ust. 5 i art. 18 ust 1 specustawy, poprzez ustalenie wysokości odszkodowania niestanowiącej wartości rynkowej nieruchomości i nieodpowiadającej wartości wywłaszczanego prawa;

6. art. 18 ust. 1 specustawy oraz art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, polegające na ustaleniu wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość w wysokości znacznie poniżej jej wartości oraz poniżej słusznego odszkodowania.

Skarżący wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji oraz o zasądzenie kosztów sądowych, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W odpowiedzi na skargę Minister Rozwoju i Technologii podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. 2019, poz. 2167, ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm., dalej jako ppsa), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. Ponadto wskazać należy, że Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą, ale rozstrzyga jedynie w granicach danej sprawy, jak stanowi art. 134 § 1 ppsa, przy czym stosownie do art. 135 ppsa Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Materialnoprawną podstawą kontrolowanej decyzji był art. 18 ust. 1 specustawy, w myśl którego wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Stosownie do art. 130 ust. 2 ugn dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, przybierającej - w myśl art. 156 ust. 1 ugn - formę operatu szacunkowego. Jest to podstawowy dowód w sprawie o ustalenie odszkodowania. Ma on walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 4 kpa. Ta zaś, jak każdy dowód w sprawie, powinna zostać zweryfikowana i oceniona - stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 kpa - przez organ administracji zarówno pod kątem formalnym, jak i materialnym. W tym ostatnim w zakresie w jakim nie jest wymagana wiedza specjalistyczna, której organ nie posiada.

Szczegółowe zasady sporządzania operatu szacunkowego określone są w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, gdzie zasady wyceny nieruchomości wywłaszczonych pod drogi publiczne reguluje § 36 rozporządzenia. Zatem obowiązkiem organów orzekających było przede wszystkim skonfrontowanie opinii z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa (co do przyjętego podejścia, metody szacowania oraz wymaganych elementów operatu), a ponadto dokonanie jej oceny pod kątem spójności przyjętych założeń, ich logiczności, ewentualnych niejasności czy braków.

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Sądu organy obu instancji błędnie przyjęły, że operat szacunkowy z [...] kwietnia 2020 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego [...] może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.

Przewidziana w art. 134 ust. 4 tzw. "zasada korzyści" znajduje swoje uszczegółowienie na gruncie art. 36 ust. 3 i 4 rozporządzenia. § 36 ust. 3 rozporządzenia (tzw. mała zasada korzyści) stanowi, że w przypadku, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: (1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu i ich powierzchni, (2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. Zgodnie natomiast z § 36 ust. 4 rozporządzenia (tzw. klasyczna zasada korzyści), w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. § 36 ust. 4 rozporządzenia należy odczytywać w ten sposób, że zawsze, ilekroć nieruchomość wywłaszczona czy przejęta na własność gminy lub Skarbu Państwa była przeznaczona pod drogę na dzień wydawania decyzji, wycena wartości tej nieruchomości stanowiąca podstawę ustalenia odszkodowania winna być dokonana na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, a więc nabytych pod inwestycje drogowe. Punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 maja 2020 r. sygn. akt I OSK 454/20).

Zgodnie z art. 154 § 2 ugn, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Biegły ustalił, że w obowiązującym na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania terenu wywłaszczana nieruchomość została zarezerwowana pod planowaną autostradę [...]. Oznacza to, że przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była pod inwestycję drogową w rozumieniu art. 154 § 2 ugn i § 36 ust. 4 rozporządzenia. Fakt, że nieruchomość ta znajduje się na obszarze oznaczonym symbolami RO i ZL nie determinuje jej przeznaczenia w sytuacji, gdy istnieje jednocześnie szczegółowy i indywidualny zapis o jej przeznaczeniu na rezerwę terenu pod planowaną autostradę [...]. W takiej sytuacji do wyceny znajdował zastosowanie § 36 ust. 4 rozporządzenia.

Zgodnie z mającym odpowiednie zastosowanie § 36 ust. 2 rozporządzenia, w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że transakcje nieruchomościami drogowymi, wyłonione podczas analizy rynku lokalnego, tj. na terenie powiatu [...], nie spełniają kryterium podobieństwa i nie mogą stanowić podstawy do wyceny. Jako przyczyny braku podobieństwa biegły wskazał, że wyłonione transakcje dotyczą gruntów przeznaczonych lub nabywanych pod drogi na terenach budowlanych, dużo lepiej zainwestowanych niż tereny na których położona jest wywłaszczana działka oraz położonych w większości w miejscowościach o odmiennych uwarunkowaniach, a ponadto przeznaczenie niektórych z nich nie wynika z dokumentów planistycznych ale decyzji o wywłaszczeniu, gdzie działki nabywane są na podstawie rokowań w oparciu o wartość ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca odstąpił od analizy rynku regionalnego z uwagi na bardzo różny poziom cen oraz bardzo zróżnicowane lokalizacje. Odstąpienie od analizy rynku regionalnego nie miało uzasadnienia i stanowi naruszenie § 36 ust. 2 i 4 rozporządzenia, albowiem jak wskazuje się w orzecznictwie, porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego (gminnego i powiatowego) są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obowiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego (wojewódzkiego). Dopiero jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, dopiero wówczas należy kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 maja 2020 r. sygn. akt I OSK 454/20). Tym samym szacując wartość nieruchomości drogowej biegły winien wyczerpać możliwość kierowania się cenami transakcyjnymi tego typu nieruchomości nie tylko z rynku lokalnego, a więc gminnego i powiatowego, ale także z rynku regionalnego. Brak było również podstaw do wykluczenia z analizowanego rynku transakcji mających za przedmiot nieruchomości nabywane na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Kontrakty takie są elementem rynku nieruchomości, nawet jeżeli przyjąć, że mogą mieć pewne cechy szczególne, i mogą stanowić podstawę do ustalenia rynkowej wartości nieruchomości za którą przysługuje odszkodowanie (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 maja 2019r. I OSK 1852/17).

Ponadto należy wskazać, że w operacie szacunkowym z [...] kwietnia 2020 r. biegły przyjął do wyceny ceny transakcyjne nieruchomości o przeznaczeniu rolnym i leśnym, powiększając następnie otrzymaną wartość o 50% przy zastosowaniu § 36 ust. 3 rozporządzenia. Przyjęcie takiej metody było nieuprawnione, gdyż zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania terenu przedmiotowa nieruchomość miała przeznaczenie drogowe, a zatem w niniejszej sprawie zastosowanie znajdował § 36 ust. 4 rozporządzenia, zgodnie z którym jeżeli ustalenie wartości nieruchomości przeznaczonej na inwestycję drogową przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych nie jest możliwe, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Przez "przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych" należy rozumieć przeznaczenie działek, które mają wspólną granicę z nieruchomością zajętą pod drogę publiczną i które przy uwzględnieniu ich całkowitej powierzchni jest przeznaczeniem przeważającym (J. Dydenko, T. Telega [w:] J.

Dydenko, T. Telega, Komentarz do rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego [w:] Wycena nieruchomości. Komentarz, wyd. II, Warszawa 2018, § 36). Tym samym, w przypadku ustalenia że nie jest możliwe określenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, rzeczoznawca był zobowiązany w pierwszej kolejności ustalić przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych do wycenianego, a następnie do wyceny przyjąć ceny transakcyjne nieruchomości zgodnie z tym przeznaczeniem. Przyjęcie do porównania cen transakcyjnych nieruchomości rolnych i leśnych stanowi naruszenie § 36 ust. 4 rozporządzenia.

Powyższe uchybienia dyskwalifikują wycenę działki nr [...] dokonaną w operacie szacunkowym z [...] kwietnia 2020 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego [...] jako miarodajny dowód w sprawie. Z tych względów zarówno decyzja organu I instancji jak i w decyzja organu II instancji wydane zostały z naruszeniem przepisów prawa materialnego, tj. § 36 ust. 2 i 4 rozporządzenia oraz art. 134 ust. 3 ugn. Naruszenie przepisów prawa materialnego było z kolei konsekwencją naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 80 kpa poprzez błędną ocenę operatu szacunkowego. Z tych względów, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1a i c ppsa w zw. z art. 135 ppsa uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z [...] lipca 2020 r. nr [...].

Rozpatrując ponownie sprawę w I instancji Wojewoda [...] zleci sporządzenie operatu szacunkowego zgodnie z wykładnią przepisów podaną wyżej, a po jego sporządzeniu oceni go zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów i wyda w sprawie stosowne rozstrzygniecie.

Zwrot kosztów sądowych nastąpił na podstawie art. 200 ppsa w zw. z art. 202 § 2 ppsa w zw. art. 205 § 2 ppsa w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1a w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 r., poz.1800). Na koszty sądowe składa się wpis od skargi w kwocie 400 złotych, wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 3600 złotych oraz opłaty skarbowe od pełnomocnictw w kwocie 68 złotych.