Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 1782/03
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2006-01-26 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Zdzisław Kostka Sędziowie: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Asesor WSA Katarzyna Krzysztofowicz (spr.) Protokolant Małgorzata Kuba po rozpoznaniu w dniu 19 stycznia 2006 roku na rozprawie sprawy ze skargi H. M. Ż. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 25 listopada 2003 r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta decyzją z dnia 6 sierpnia 2003 roku, nr [...], wydaną na podstawie art. 98 ust. 4, art. 146 ust.3, art. 148 ust. 1 - 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 roku, nr 46, poz. 543 ze zm.) oraz uchwały Rady Miasta z dnia 28 grudnia 2000 roku, nr [...], w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej dla właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości objętych podziałem, ustalił dla H. Ż. opłatę adiacencką w kwocie 8.310 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości objętej podziałem, położonej w G. przy ul. [...], stanowiącej przed podziałem działkę nr [...] o wartości: 1.188.100 zł, a po podziale działki od nr [...] do nr [...] o wartości 1.215.800 zł.

W uzasadnieniu Prezydent Miasta wskazał, iż ostateczną decyzją nr [...] z dnia 24 kwietnia 2002 roku zatwierdził projekt podziału, stanowiącej własność H. Ż., nieruchomości gruntowej, położonej w G. przy ul. [...], oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...] o pow. 6.392m2, na działki od nr [...] do nr [...]. Podał także, iż zgodnie z uchwałą Rady Miasta nr [...] z dnia 28 grudnia 2000 roku z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wywołanego podziałem nieruchomości jest uprawniony do ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Organ I instancji stwierdził nadto, iż według operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie gminy przez rzeczoznawcę majątkowego, wartość nieruchomości przed dokonaniem podziału wynosiła 1.188.100 złotych, natomiast po dokonaniu podziału wartość nieruchomości, na którą składają się działki nr od nr [...] do nr [...], wynosi 1.215.800 zł. Zaznaczył przy tym, iż przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości nie uwzględniono działki nr [...] - przeznaczonej w planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę publiczną lokalną. Mając powyższe na uwadze organ uznał, iż podział przedmiotowej nieruchomości spowodował wzrost wartości nieruchomości o 27.700 złotych, a zatem - zgodnie z powołaną uchwałą, stawka opłaty adiacenckiej wyniosła 8.310 złotych.

W odwołaniu od powyższej decyzji H. M. Ż. wskazała, iż wartość przedmiotowej działki nie wzrosła na skutek podziału, a przeciwnie - zmalała, gdyż dokonany podział był dla niej niekorzystny bowiem nie może uzyskać za ww. grunt średniej ceny sprzedaży uzyskiwanej w [...]. Podała także, iż działkę nr [...] o pow. 699m2 sprzedała za cenę 215 zł/1m2, przy czym działka ta miała korzystny kształt, natomiast inne działki powstałe w wyniku podziału mają kształt trójkątny. Stwierdziła nadto, iż działka nr [...] o pow. 732m2 powstała ze starego siedliska, ze starym domem mieszkalnym, w którym mieszka syn odwołującej się wraz z rodziną. Wartość tej działki nie uległa zmianie wskutek podziału, wjazd na tę działkę nadal znajduje się od starej ul. [...] (obecnie ul. [...]).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia 25 listopada 2003 roku, nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 98 ust. 4, art. 145 ust. 2, art. 146 ust. 2 i 3 i art. 148 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, iż Prezydent Miasta decyzją z dnia 24 kwietnia 2002 roku, nr [...], zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w G. M. w obrębie [...], oznaczonej jako działka [...], stanowiącej własność H. Ż., na działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], przy czym w decyzji ustalono, iż działkę nr [...] przeznacza się na drogę publiczną lokalną.

Kolegium podano także, iż pismem z dnia 17 czerwca 2003 roku zawiadomiono stronę o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości, w wyniku podziału nieruchomości, działki nr [...] wskazano wysokość opłaty, stawkę procentową, według której opłata została ustalona, możliwość rozłożenia opłaty na 10 rat rocznych oraz powiadomiono stronę o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym będącym podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej.

Stwierdziło również, iż z treści znajdującego się w aktach przedmiotowej sprawy operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 20 maja 2003 r., wynika, że wolnorynkową wartość gruntu określono na dzień przed podziałem nieruchomości (24 kwietnia 2002 roku), a następnie wyceniono przedmiotowy grunt - działki powstałe w wyniku podziału - na dzień 14 maja 2002 roku. Po czym obliczono różnicę w wartości działki przed podziałem i działek powstałych w wyniku podziału, czyli wzrost wartości nieruchomości. Przy określeniu wartości gruntu zastosowano podejście porównawcze, o którym mowa w art. 151 i art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stosując metodę korygowania ceny średniej. Do porównania przyjęto dziewięć nieruchomości położonych przy ul. [...] w G., trzy nieruchomości przy ul. [...] w G. oraz jedną nieruchomość przy ul. [...] w G., przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne. Odrębnie wyceniono działkę przeznaczoną pod drogę lokalną, przyjmując do porównania nieruchomości sprzedane pod drogę.

Kolegium wskazało nadto, iż uznało przedstawiony operat szacunkowy za rzetelny i zgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 230, poz. 1924). Wysokość opłaty adiacenckiej ustalono według stawki 30 % różnicy wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale nieruchomości, zgodnie z postanowieniami uchwały Rady Miasta z dnia 28 grudnia 2000 roku.

Kolegium stwierdziło również, iż zarzuty podnoszone w odwołaniu są nieuzasadnione bowiem działka nr [...] miała powierzchnię 6.392m2, natomiast działki powstałe po podziale mają pow. od 618m2 do 1.058m2, zatem niewątpliwie są bardziej atrakcyjne i łatwiej zbywalne niż działka o pow. przekraczającej 6.000m2.

W skardze na powyższą decyzję H. M. Ż. stwierdziła, że jej odwołanie nie zostało należycie rozpatrzone. Przyznała, iż działka nr [...] została podzielona na działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] oraz nr [...], którą to działkę przeznaczono na drogę, zgodnie z planem zagospodarowania i zabudowy terenu. Zaznaczyła także, iż stare siedlisko stanowi działka nr [...], a nie – jak wskazano w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji – działka nr [...].

Skarżąca stwierdziła również, iż działka nr [...] jest nadal jej własnością bowiem nie została wykupiona od niej przez gminę, przy czym działka ta nie stanowi drogi lecz rozjeżdżony ugór. Powołując się na stwierdzenie zawarte w uzasadnieniu decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego: "Wartość nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określają rzeczoznawcy majątkowi, według stanu i cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej /art.146 ust. 3/" wskazała, iż nie wnosiłaby żadnych zastrzeżeń, ani też odwołań, gdyby powyższe warunki zostały spełnione, a w sytuacji gdy na ww. działce nie ma żadnych urządzeń infrastruktury technicznej, nie może pogodzić się z wydaną decyzją o ustaleniu opłaty adiacenckiej bowiem nie rozumie za co ma płacić powyższą opłatę adiacencką, skoro sama wydzieliła drogę i poniosła w związku z tym koszty podziału geodezyjnego.

Skarżąca wskazała nadto, iż do wyceny jej nieruchomości przyjęto w operacie np. działki położone przy ul. [...] i ul. [...], które mają pełne uzbrojenie terenu, a na jej działkach przy ul. [...] nie ma żadnego uzbrojenia i dlatego za najatrakcyjniejszą działkę uzyskała cenę jedynie 215 zł za 1m2, a nie jak wskazano w operacie szacunkowym - 270 zł.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie. Kolegium podtrzymało argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i dodatkowo stwierdziło, iż podnoszone przez skarżącą zarzuty są niezasadne bowiem Kolegium, przytaczając w treści zaskarżonej decyzji treść odwołania, podało, iż działka nr [...] "powstała ze starego siedliska", a nie, że jest starym siedliskiem. Kolegium uznało także, iż okoliczność, że działka nr [...] - przeznaczona pod drogę, do dnia złożenia skargi nie została wykupiona przez Gminę, nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy bowiem kwestia ta nie stanowi przedmiotu niniejszego postępowania.

Kolegium wyjaśniło ponadto, iż w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji przytoczyło treść przepisów art. 146 ust. 2 i ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wskazując sposób ustalania wzrostu wartości nieruchomości w związku z dokonanym podziałem nieruchomości (ust. 2), bądź wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej (ust. 3). Przy czym oczywistym jest, że w niniejszej sprawie opłata adiacencka została ustalona na skutek wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału, a nie - jak to sugeruje skarżąca, cytując wybiórczo treść uzasadnienia zaskarżonej decyzji, w związku z wybudowaniem urządzeń infrastruktury.

Kolegium za niezasadny uznało zarzut, iż w operacie przyjęto średnią wartość wycenianego gruntu w wysokości 270 zł za 1m2 bowiem biegły rzeczoznawca ustalił wartość gruntu przed podziałem w wysokości 227 zł za 1m2, a po podziale nieruchomości - 265 zł za 1m2. Osobno wyceniono grunt przeznaczony pod drogę przyjmując 34 zł za 1m2 przed podziałem i 31 zł za 1m2 po podziale.

Na rozprawie w dniu 19 stycznia 2006 roku skarżąca dodatkowo wyjaśniła, że uzyskała przy sprzedaży działek średnią cenę 225 zł za 1m2. Oświadcza również, iż działki powstałe po podziale miały doprowadzoną tylko wodę i prąd, a przyjęte do porównania w operacie szacunkowym działki położone przy ul. [...] i ul. [...] także gaz i kanalizację. Stwierdziła także, iż przy ustalaniu opłaty adiacenckiej organy w ogóle nie powinny brać pod uwagę starego siedliska.

Rozpoznając niniejszą sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1271) sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004 r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz. U. nr 153, poz. 1269).

Zgodnie z art. 98 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Stawkę procentową opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 50% różnicy wartości nieruchomości. Przepisy art. 145, art. 146 ust. 2 i ust. 3, art. 147 oraz art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Ostatnie zdanie ustępu 4 art. 98 cyt. ustawy oznacza, iż przy ustalaniu wysokości opłaty adiacenckiej na skutek wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału, stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące ustalania wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu urządzenia lub modernizacji drogi albo stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.

Tak więc niezasadny jest zarzut skargi, zgodnie z którym skoro gmina nie wybudowała żadnych urządzeń infrastruktury technicznej i nie urządziła drogi to opłata nie powinna być naliczana. Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy pozostaje także to, iż skarżąca nie otrzymała odszkodowania za działkę przeznaczoną w wyniku podziału pod drogę. Podstawę ustalenia opłaty w niniejszej sprawie stanowi bowiem sam fakt wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału i tylko tę okoliczność winny badać organy w niniejszej sprawie w celu należytego jej rozstrzygnięcia.

Zgodnie z treścią art. 146 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami zastosowanego odpowiednio wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed podziałem, a wartością, jaką nieruchomość ma po podziale, przy czym wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały, a wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale rzeczoznawcy majątkowi, według stanu i cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej (art. 146 ust. 3 cyt. ustawy).

W niniejszej sprawie pozostawało poza sporem, iż ostateczną decyzją nr [...]

z dnia 24 kwietnia 2002 roku, wydaną na wniosek skarżącej H. Ż., Prezydent Miasta zatwierdził projekt podziału, stanowiącej własność skarżącej, nieruchomości gruntowej położonej w G. przy ul. [...], oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...] o pow. 6.392m2 na działki od nr [...] do nr [...], przy czym jedynie działka nr [...] została w wyniku tego podziału przeznaczona na drogę publiczną lokalną.

Nie ulegało także wątpliwości, iż Rada Miasta dnia 28 grudnia 2000 roku podjęła uchwałę nr [...], w której ustalono, iż z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wywołanego podziałem nieruchomości Prezydent Miasta jest uprawniony do ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Tak więc pozostawało ustalić czy w wyniku dokonanego podziału wzrosła wartość nieruchomości skarżącej, a jeżeli tak to o ile. W celu dokonania powyższych ustaleń w niniejszej sprawie został sporządzony operat szacunkowy nieruchomości, z którego treścią skarżąca w toku postępowania mogła się zapoznać i ewentualnie zgłosić w stosunku do niego zarzuty. Jak wynika bowiem z akt administracyjnych niniejszej sprawy organ I instancji pismem z dnia 17 czerwca 2003 roku, doręczonym skarżącej 23 czerwca 2003 roku, powiadomił ją o wszczęciu postępowania w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości, w wyniku podziału, nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], położonej w G., przy ul. [...], objętej decyzją podziałową Prezydenta Miasta z dnia 24 kwietnia 2002 roku. Organ wskazał skarżącej w ww. piśmie jaką wartość nieruchomości przyjął przed i po podziale oraz wysokość ustalonej opłaty adiacenckiej i pouczył ją, iż może zapoznać się z operatem szacunkowym w Wydziale Skarbu Urzędu Miejskiego.

Skarżąca jednak, przed wydaniem decyzji przez organ I instancji, żadnych zastrzeżeń do sporządzonego operatu nie zgłosiła. Również w odwołaniu skarżąca nie kwestionowała nieruchomości przyjętych do porównania, ograniczając się do zarzutów dotyczących wadliwego podziału skutkującego utworzeniem działek o niekorzystnych kształtach oraz do stwierdzenia, iż z wyceny winna zostać wyłączona działka nr [...] o pow. 732m2 powstała ze starego siedliska.

W ocenie Sądu z treści operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie w sposób nie budzący wątpliwości wynika, iż nieruchomość skarżącej, w wyniku podziału dokonanego na podstawie decyzji z dnia 24 kwietnia 2002 roku, zyskała na wartości.

Jak wskazał bowiem w operacie szacunkowym sporządzający go rzeczoznawca podstawowym czynnikiem wpływającym na cenę działek położonych w [...] jest ich wielkość. Tym samym podział działek znacznie wpływa na ich wartość, podwyższając ją, albowiem duże działki, nawet przeznaczone w planie zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe są atrakcyjne jedynie dla dużych inwestorów, a więc popyt na nie jest ograniczony. Mniejsze działki, po podziale, mogą znaleźć również nabywców wśród osób prywatnych, a więc możliwość ich sprzedaży i znalezienia na nie nabywców jest o wiele większa. Również Kolegium w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji podkreśliło ten czynnik wpływający na cenę działki stwierdzając, iż działka nr [...] miała powierzchnię 6.392m2, natomiast działki powstałe po podziale mają pow. od 618m2 do 1.058m2, zatem niewątpliwie są bardziej atrakcyjne i łatwiej zbywalne niż działka o pow. przekraczającej 6.000m2.

Sąd uznał także, iż rzeczoznawca co do zasady należycie dokonał wyceny nieruchomości skarżącej ustalając jej wartość rynkową przed podziałem i po podziale podejściem porównawczym, stosując metodę korygowania ceny średniej. W szczególności należycie rzeczoznawca ustalił cenę 1m2 nieruchomości przeznaczonej na cele budowlane przed podziałem i po podziale porównując ceny działek o zbliżonej charakterystyce z działkami skarżącej. Sąd miał przy tym na uwadze, iż zarzuty dotyczące przyjęcia do porównania w operacie niewłaściwych działek, lepiej uzbrojonych niż działki skarżącej, pojawiły się dopiero w skardze i Sąd uznał je za mało wiarygodne. Jak wynika bowiem z operatu rzeczoznawca przyjął do wyceny działki położone w sąsiedztwie działki skarżącej, przeznaczone podobnie jak działka skarżącej pod budownictwo jednorodzinne, a zarzuty skarżącej dotyczące uzbrojenia działek były niespójne (w skardze skarżąca stwierdziła, iż jej nieruchomość w ogóle nie była uzbrojona, natomiast na rozprawie stwierdziła, iż uzbrojenie na jej działkach było ale niepełne – była woda i prąd, brakowało gazu i kanalizacji) i nie poparte żadnymi dowodami. Również twierdzenia skarżącej dotyczące cen uzyskanych przez nią ze sprzedaży działek budziły uzasadnione wątpliwości Sądu - początkowo bowiem skarżąca twierdziła, iż za najatrakcyjniejszą działkę uzyskała cenę 215zł/1m2 (vide: skarga k. 3 akt), aby później stwierdzić, iż średnia cena sprzedaży wyniosła 225zł/1m2 (vide: oświadczenie skarżącej na rozprawie w dniu 19 stycznia 2006 roku k. 25 akt).

Sąd miał przy tym również na uwadze, iż w wyniku pomyłki rzeczoznawcy przyjęto dla skarżącej bardzo korzystną wycenę działek powstałych po podziale. Poza bowiem całkowitym wyłączeniem z wyceny działki nr [...] – przeznaczonej na drogę publiczną, dokonując wyceny działek po podziale - rzeczoznawca osobno wycenił działkę nr [...] o pow. 732m2, błędnie przyjmując, iż działka ta została przeznaczona na drogę lokalną.

Tymczasem jak wynika zarówno z decyzji Prezydenta Miasta z dnia 24 kwietnia 2002 roku, nr [...], jak i z porównania map stanowiących załączniki do ww. decyzji oraz do postanowienia Prezydent Miasta z dnia 17 września 2001 roku, nr [...], działka nr [...] o pow. 732m2 (oznaczona w postanowieniu z dnia 17 września 2001 roku jako działka nr [...]) została przeznaczona pod zabudowę wolnostojącą tj. domki jednorodzinne wolnostojące, a jedynie działka nr [...] (oznaczona w postanowieniu z dnia 17 września 2001 roku jako działka nr [...]) została przeznaczona na drogę publiczną lokalną.

Powyższa omyłka rzeczoznawcy, wynikająca najprawdopodobniej ze zmiany numeracji działek dokonanej w decyzji o podziale w stosunku do numeracji przyjętej w postanowieniu z dnia 17 września 2001 roku, spowodowała, iż w rzeczywistości cena 1m2 działki po podziale była znacznie niższa niż wskazana w operacie.

Jak wynika z akt sprawy działka nr [...] miała powierzchnię 6.392m2, przy czym przy wycenie słusznie pominięto powierzchnię działki nr [...] przeznaczonej zgodnie z decyzją o podziale na drogę – czyli 1.158m2. Tym samym do wyceny przed podziałem i po podziale pozostała nieruchomość o powierzchni 5.234m2.

W operacie rzeczoznawca ustalił cenę 1m2 nieruchomości przed podziałem na kwotę 227 zł i obliczył, iż wartość nieruchomości przed podziałem (z wyłączeniem działki nr [...]) wyniosła w zaokrągleniu 1.188.100 zł (5.234m2 x 227 zł = 1.188.118 zł).

Natomiast obliczając wartość nieruchomości po podziale rzeczoznawca, wychodząc z błędnego przekonania, iż również działka nr [...] o pow. 732m2, przeznaczona jest na drogę lokalną, ustalił wartość nieruchomości w zaokrągleniu na kwotę 1.215.800 zł, podczas gdy w rzeczywistości wartość ta winna zostać ustalona na kwotę znacznie większą tj. na kwotę 1.387.010 zł. Dokonując wyceny rzeczoznawca osobno wycenił bowiem powierzchnię działek przeznaczonych pod zabudowę o nr od [...] do [...] – ustalając wartość tych działek w zaokrągleniu na kwotę 1.193.100 zł (4.502m2 x 265 zł/1m2), a osobno wycenił działkę nr [...], która w jego ocenie była przeznaczona na drogę lokalną, przyjmując cenę działki po podziale - 31 zł za 1m2 i ustalając wartość tej działki w zaokrągleniu na kwotę 22.700 zł (732m2 x 31zł/1m2). Tym samym cena działki nr [...] – ustalona przed podziałem na kwotę 227 zł/1m2 spadła w ocenie rzeczoznawcy po podziale do 31 zł/1m2.

Powyższe ustalenie ceny działki nr [...] było błędne bowiem działka ta, podobnie jak pozostałe działki oznaczone numerami od [...] do [...], powinna zostać po podziale wyceniona przy uwzględnieniu wzrostu cen działek budowlanych – w tym wypadku cena całej nieruchomości po podziale (z wyłączeniem działki nr [...]) wyniosłaby 1.387.010 zł (5.234m2 x 265 zł/1m2).

Powyższa omyłka rzeczoznawcy spowodowała, iż dla skarżącej ustalono bardzo niską opłatę adiacencką w kwocie 8.310 zł (/1.215.800 zł - 1.188.100 zł/ x 30%), podczas gdy w rzeczywistości opłata ta winna wynieść kwotę 59.673 zł (/1.387.010 zł - 1.188.100 zł/ x 30%). Przyjęto także korzystniejszą cenę 1m2 - z zestawienia ceny nieruchomości po podziale ustalonej przez rzeczoznawcę tj. kwoty 1.215.800 zł oraz powierzchni wszystkich działek budowlanych tj. 5.234m2 jasno wynika, iż cena 1m2 nieruchomości po podziale w rzeczywistości została ustalona nie, jak twierdzi skarżąca, na prawie 270 zł/1m2, ale na kwotę zbliżoną do średniej ceny 1m2 jaką, według oświadczenia złożonego na rozprawie, uzyskała skarżąca ze sprzedaży swoich działek, tj. na kwotę 232 zł/1m2 (1.215.800 zł : 5.234m2).

Odnosząc się do pozostałych twierdzeń skarżącej dotyczących tego, iż przy ustalaniu opłaty adiacenckiej organy w ogóle nie powinny brać pod uwagę działki powstałej ze starego siedliska, Sąd zważył, że okoliczność, iż na jednej z wydzielonych działek (według treści odwołania nr [...], a według skargi nr [...]) znajduje się stary dom, w którym zamieszkuje syn skarżącej z rodziną, nie powoduje konieczności wyłączenia tej nieruchomości z postępowania dotyczącego ustalenia opłaty adiacenckiej bowiem niewątpliwie także ta nieruchomość zyskała na wartości w wyniku podziału, stała się bowiem znacznie bardziej atrakcyjna dla potencjalnych nabywców, a fakt, iż działka ta najprawdopodobniej nie zostanie przez skarżącą sprzedana osobom trzecim pozostaje bez znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że skarga nie jest zasadna i na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) skargę oddalił.