Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 590/12
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2013-07-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 174 art. 183 art. 184
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Dnia 5 lipca 2013 roku Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Anna Łuczaj sędzia NSA Maciej Dybowski sędzia NSA Aleksandra Łaskarzewska /spr./ Protokolant asystent Agnieszka Chorab po rozpoznaniu w dniu 5 lipca 2013 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej B.H. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 28 października 2011 r., sygn. akt II SA/Kr 1299/11 w sprawie ze skargi B.H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia [...] czerwca 2011 r., nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 28 października 2011 r., sygn. akt II SA/Kr 1299/11 oddalił skargę B. H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia [...] czerwca 2011 r., nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Wyrok został wydany w następujących okolicznościach sprawy.

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2011 r. znak: [...] Burmistrz Miasta i Gminy Ś. ustalił jednorazową opłatę dla B. H. - zbywcy nieruchomości położonej w miejscowości O. gmina Ś., oznaczonej jako działka nr 323/4 o pow. 0,0949 ha - w wysokości 8.952 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jako podstawę rozstrzygnięcia wskazano art. 36 ust. 4, art. 37 ust 1, 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r., Nr 80 poz. 717 ze zm.), art. 4 pkt 17 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651 ze zm.), § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109) oraz uchwałę Rady Miejskiej w Świątnikach Górnych Nr XI/86/2007 z dnia 7 sierpnia 2007 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego Nr 660, poz. 4329) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Świątniki Górne.

Organ wskazał, że działka nr 323/4 w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Świątniki Górne obowiązującym do dnia 12 października 2007 r., zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w Świątnikach Górnych z dnia 29 października 1999 r. Nr XIII/112 znajdowała się w terenach oznaczonych symbolem planu: R - tereny rolne. Zgodnie natomiast z uchwałą Rady Miejskiej w Świątnikach Górnych z dnia 7 sierpnia 2007 r. Nr XI/86/2007 obowiązującą na dzień zbycia w/w nieruchomości, nieruchomość ta znajdowała się na terenach oznaczonych symbolami planu: C:MN-RM (a,c) - tereny zabudowy mieszkaniowo - zagrodowej, KDW – tereny dróg gminnych (dojazdowe wewnętrzne). Organ stwierdził, że w jego ocenie nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, który został spowodowany zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z wykonanym operatem, różnica wartości nieruchomości pomiędzy tą, którą nieruchomość prezentowała po uchwaleniu planu i tą, którą miała przed uchwaleniem planu, według ustaleń rzeczoznawcy wynosi 59.683,00 zł. Rzeczoznawca majątkowy określił bowiem, że wartość w/w nieruchomości przed dniem wejścia w życie planu miejscowego z 2007 r. wynosiła 41.499,00 zł, a po jego wejściu w życie wynosi 101.182,00 zł. Stosownie do Uchwał Rady Miejskiej w Świątnikach Górnych z dnia 7 sierpnia 2007 r. Nr XI/86/2007 wysokość stawki procentowej służącej naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem planu miejscowego została ustalona na poziomie 15%. Z wyliczenia iloczynu stawki i powyższej różnicy ustalono opłatę w wysokości 8.952,00 zł.

Decyzją z dnia [...] czerwca 2011 r. znak: [...], po rozpoznaniu odwołania B. H., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie w punkcie I uchyliło decyzję organu I instancji w części dotyczącej określenia terminu wpłaty przez B. H. jednorazowej opłaty planistycznej z zastrzeżeniem naliczenia odsetek ustawowych. W punkcie II orzekło, że w pozostałej części utrzymuje zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ wskazał, że kwestionowana w odwołaniu decyzja Burmistrza Miasta i Gminy Ś. z dnia [...] kwietnia 2011 r. jest prawidłowa co do meritum sprawy, zawiera jedynie błędną informacje o konieczności wpłaty ustalonej opłaty w terminie 14 dni od momentu doręczenia decyzji ostatecznej, jak i o naliczeniu odsetek ustawowych w przypadku opóźnienia w zapłacie. W związku z tym, Kolegium skorygowało w swej decyzji powyżej wskazaną kwestię, utrzymując w pozostałej części w mocy decyzję organu I instancji.

Skargę na tą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła B. H. zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego, a to: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 50 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. oraz art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skarżąca zarzuciła również naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 oraz art. 80 k.p.a.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie oddalając skargę zaskarżonym wyrokiem wskazał, że przedmiotem kontroli Sądu w niniejszym postępowaniu jest weryfikacja pod względem legalności stanowiska organów administracji, iż wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego, co uzasadniało naliczenie opłaty planistycznej. Zasady określania wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości opłaty planistycznej oraz osoby uprawnione do określania tych wartości regulują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wydane na jej podstawie rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W ocenie sądu rzeczoznawca majątkowy zasadnie dokonał oszacowania nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, a sporządzony w kontrolowanym postępowaniu operat szacunkowy spełniał wymogi formalne oraz zawiera prawidłowe uzasadnienie dokonanej wyceny. W wycenie rzeczoznawca opisał cel wyceny, dokonał oceny stanu prawnego nieruchomości, ocenił jego lokalizację, przeznaczenie w planie miejscowym, sąsiedztwo. W opinii biegły dokonał także analizy i oceny rynku nieruchomości. Z zestawienia transakcji nieruchomości uwzględniających przeznaczenie terenu po uchwaleniu nowego planu wynika, że średnia wartość 1 m2 wynosi 106,62 zł, natomiast wartość nieruchomości w okresie obowiązywania poprzedniego planu określona została na 43,73 zł za 1 m2. Sąd podzielił również ustalenia organów prowadzących postępowanie, iż wartość nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 41.499 zł, a po jego wejściu w życie wzrosła do 101.182,00 zł, tym bardziej, że przedmiotowa działka przed wejściem w życie nowego planu miejscowego znajdowała się na terenach rolniczych, a po jego uchwaleniu działka ta położona jest w przeważającej części na obszarze mieszkaniowo- zagrodowym oraz drogowym. Mając na uwadze, że różnica między podanymi powyżej wartościami wynosi 59.683,00 zł, a określona w uchwale z dnia 7 sierpnia 2007 r. stawka procentowa wzrostu wartości nieruchomości ustalona został na poziomie 15% Sąd stwierdził, że wysokość renty planistycznej została obliczona prawidłowo.

Odnosząc się do zarzutów skargi, że przedmiotowa nieruchomość została zbyta już po wejściu w życie planu miejscowego za sumę 50.000,00 zł, co znacząco odbiega od wartości tej nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego, Sąd stwierdził, że kwota za jaką nieruchomość została zbyta nie ma znaczenia przy ustalaniu wysokości opłaty planistycznej bowiem jak wynika z wyżej przytoczonych przepisów opłata ta jest ustalana w oparciu o wartość nieruchomości ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym (który sporządzany jest już po zbyciu nieruchomości), a nie na podstawie kwoty zbycia wskazanej w akcie notarialnym. Wskazane przez skarżąca poglądy wyrażone w orzecznictwie, iż opłata planistyczna naliczana jest wyłącznie od odpłatnego zbycia nieruchomości, podzielił także Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę. Pogląd ten nie ma jednak w niej zastosowania, gdyż dotyczy czynności prawnych pod tytułem darmym (nieodpłatnych). W sprawie będącej przedmiotem rozpoznania sądu nastąpiło natomiast zbycie nieruchomości w oparciu o umowę sprzedaży tj. przez czynność prawną o charakterze ekwiwalentnym, odpłatnym, materializującym przysporzenie majątkowego stronie skarżącej powstałe w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Wolą ustawodawcy natomiast faktyczna czy deklarowana cena zbycia nie jest uwzględniana przy ustalaniu opłaty planistycznej. Opłatę tą ustala się wyłącznie w oparciu o operat szacunkowy, który uwzględnia średnie ceny obrotu nieruchomościami podobnymi.

Za chybiony Sąd uznał także zarzut naruszenia art. 7, 77 i 80 k.p.a., ponieważ organy prowadzące postępowania w sposób wyczerpujący ustaliły wszystkie okoliczności mające istotne znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy i prawidłowo zastosowały przepisy prawa materialnego. Organy wykazały także, iż niekorzystne położenie przedmiotowej nieruchomości zostało przez rzeczoznawcę w operacie uwzględnione.

Mając na względzie podane argumenty, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie skargę jako niezasadną oddalił na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., dalej p.p.s.a.).

Od powyższego wyroku B. H. wniosła skargę kasacyjną, zaskarżając wyrok w całości, zarzucając:

1. na postawie art. 174 pkt 2 p.p.s.a. naruszenie art. 151 p.p.s.a. poprzez jego zastosowanie w sytuacji, gdy należało zastosować art. 152 p.p.s.a., a to wobec naruszenia przez organy administracji art. 77, 107 § 3 k.p.a. poprzez nieprawidłową ocenę opinii rzeczoznawcy Macieja Wójcika z października 2010 r.;

a gdyby Sąd nie podzielił tego zarzutu:

2. na podstawie art. 174 pkt 1 p.p.s.a. błędna wykładnię art. 36 ust. 4 oraz 37 ust. 1 i 2 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 2 i 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej poprzez przyjęcie, że obliczenie wysokość opłaty planistycznej powinno nastąpić niezależnie od faktycznego zysku właściciela ze zbycia nieruchomości po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego.

Mając powyższe na uwadze skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Krakowie.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podniesiono, że WSA błędnie przyjął, że wydana opinia jest rzetelna w takim stopniu by umożliwiać organom administracji merytoryczne rozpoznania sprawy. Wątpliwości budzi przyjęta przez rzeczoznawcę waga cechy jaką jest przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w ogólnej wartości nieruchomości. Rzeczoznawca przyjmuje, że cecha ta ma 15% udział w cenie nieruchomości (k.15 akt s. 16 opinii oraz k. 11 akt strona 20 opinii). Rzeczoznawca nie wyjaśnia na jakiej podstawie przyjmuje to założenie, a same wnioski opinii je podważają. Skoro bowiem cena przedmiotowej nieruchomości w ciągu jednego dnia pomiędzy 12 października 2007 r., a 13 października 2007 r. wzrosła zdaniem rzeczoznawcy z kwoty 41.499,00 zł do kwoty 101.182.00 zł, a jedną różnicą jaka zaszła we wskazanych datach była zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to chyba należy w sposób logiczny wyprowadzić wniosek, że ta cecha nieruchomości to dużo więcej niż 15% w ogólnej cenie nieruchomości.

Zastrzeżenia skarżącej budzą także przyjęte przez rzeczoznawcę dane z bazy cen transakcyjnych (k. 16 akt s.15 opinii oraz k. 12 akt s. 19 opinii). Przede wszystkim sposób prezentacji danych uniemożliwia zweryfikowanie ich prawdziwości, nie jest możliwe sprawdzenie w księgach wieczystych, czy do przedstawionych transakcji w ogóle doszło. Zdaniem skarżącej, nie sposób się także zgodzić z dokonanym przez rzeczoznawcę wyborem nieruchomości do porównania. Rzeczoznawca nie wyjaśnia dlaczego do zestawienia wybrał nieruchomości o cechach odbiegających znacznie od cech nieruchomości wycenianej. Istotne różnice dotyczą lokalizacji, powierzchni, a nawet innego, przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego. Skoro biegły dysponował znaczną liczbą transakcji uzasadnione było zestawienie w pary większej ilości nieruchomości niż tylko trzy, co doprowadziłoby do większego urealnienia wyceny nieruchomości.

Skarżąca podniosła, że WSA w sposób błędny dokonał oceny wykładni wskazanych przepisów ustawy przez organy administracji. Sięgając do uzasadnienia przedmiotowej regulacji, a także do orzecznictwa dotyczącego wskazanych przepisów, przyjąć należy, że jedyny zgodny z normami konstytucyjnymi sposób wykładni musi uwzględniać rzeczywiste odniesienie przez właściciela nieruchomości korzyści finansowej z operacji zbycia nieruchomości na rzecz której organy administracji poniosły świadczenie w postaci uregulowania stanu prawnego. Istotny nie jest w tym wypadku sam fakt zwiększenia wartości nieruchomości. Gdyby tak było to ustawodawca wprowadziłby zasadę, że stosowne wynagrodzenie na rzecz organów administracji staje się wymagalne w dniu, gdy zmieniono plan zagospodarowania przestrzennego o ile doprowadziło to do wzrostu ceny nieruchomości. Jak wynika jednak z orzecznictwa w odniesieniu do czynności prawnej darowizny optyka wykładni uzasadniającej brak obowiązku uiszczenia opłaty na rzecz organu administracji skupia się na fakcie braku zysku po stronie zbywcy. Skoro tak to mając na uwadze zasadę równości wobec prawa w adekwatny sposób należy potraktować sytuację prawną osoby, która zbywa nieruchomość odpłatnie, ale znacznie poniżej wartości uzyskanej na podstawie wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli można mówić w takim przypadku o przysporzeniu ekonomicznym, to chyba tylko w odniesieniu do różnicy ceny sprzedaży oraz wyceny nieruchomości przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego. Co do pozostałej części kwoty sprzedaży zbywca uzyskał jedynie ekwiwalent wartości prawa własności nieruchomości sprzed zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Proponowany sposób wykładni przedmiotowego przepisu urealnia powiązanie aspektu ekonomicznego w postaci faktycznego przysporzenia po stronie zbywcy, z aspektem w postaci wykonania określonego zadania publicznego na rzecz majątku konkretnej osoby. Sposób wykładni zaproponowany przez organy administracji w niniejszym postępowaniu, a zaaprobowany przez WSA prowadzi natomiast do zerwania więzi pomiędzy oboma aspektami i uzależnia wysokość opłaty planistycznej od hipotetycznej wartości, która w formie pieniężnej nigdy w majątku zbywcy się nie pojawia.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Na wstępie zważyć należy, iż zgodnie z art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc jedynie pod rozwagę z urzędu nieważność postępowania. W niniejszej sprawie nie występują wyliczone w art. 183 § 2 p.p.s.a. przesłanki nieważności postępowania sądowoadministracyjnego dlatego też Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznanie sprawy ograniczył do zbadania zasadności zarzutów podniesionych w skardze kasacyjnej.

Zgodnie z treścią art. 174 p.p.s.a. skargę kasacyjną można oprzeć na następujących podstawach: 1) naruszeniu prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie; 2) naruszeniu przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W sprawie niniejszej skarżąca kasacyjnie – B. H. oparła skargę kasacyjną na obu podstawach z art. 174 p.p.s.a. Sądowi I instancji zarzucono zaakceptowanie dokonanego przez organy naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 77 i 107 § 3 k.p.a. oraz przepisów prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 4 oraz 37 ust. 1 i 2 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 2 i 32 Konstytucji RP.

W pierwszej kolejności należało odnieść się do zarzutu naruszenia procedury administracyjnej, które miało polegać na błędnej ocenie sporządzonego w sprawie niniejszej operatu szacunkowego z października 2010 r. określającego wartość przedmiotowej nieruchomości, czym organ administracyjny miał naruszyć art. 77 i 107 § 3 k.p.a.

Zasady określania wartości nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego reguluje wydane na podstawie art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z § 56 ust. 1 w/w rozporządzenia - w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;

2) określenie celu wyceny;

3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;

4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;

5) opis stanu nieruchomości;

6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;

7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;

8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;

9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Podzielić należy pogląd wyrażony w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, że sporządzony w kontrolowanym postępowaniu operat szacunkowy spełnia wyżej wskazane wymogi formalne oraz zawiera prawidłowe uzasadnienie dokonanej wyceny. Analiza § 56 ust. 1 rozporządzenia prowadzi przy tym do wniosku, że o ile obowiązek wskazania numerów nieruchomości czy numerów ksiąg wieczystych nie został literalnie wymieniony, to jednak opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny, winien być obszerny i na tyle precyzyjny, aby umożliwiał skontrowanie prawidłowości wyceny nieruchomości. O ile bowiem sporządzenie operatu szacunkowego wymaga wiadomości specjalnych i stosownych kwalifikacji, to jednak musi być dokonane w sposób, który umożliwi jego weryfikację, czy to przez organ, czy też przez sąd administracyjny. Badany operat szacunkowy zawiera taką właśnie dokładną charakterystykę nieruchomości porównawczych, w tym takie ich cechy wpływające na ich wartość rynkową jak: lokalizację, ograniczenia, dostępność do infrastruktury technicznej, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, dojazd, powierzchnię. Podano także datę zawarcia transakcji. Nie można także podzielić zastrzeżeń skarżącej odnośnie dokonanego przez rzeczoznawcę wyboru nieruchomości przyjętych do porównania, gdyż swoimi parametrami są one zbliżone do nieruchomości stanowiącej przedmiot oceny. Występujące pomiędzy nimi różnice nie uniemożliwiają przyjęcia ich do porównania jako podobnych, ich wpływ na określenie wartości wycenianej nieruchomości został przez rzeczoznawcę uwzględniony.

Wskazana przez skarżącą waga cechy jaką jest przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie, określona na 15%, odnosi się do różnic w zakresie przeznaczenia pomiędzy nieruchomościami wziętymi do porównania.

Naczelny Sąd Administracyjny zauważa, że ani przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami ani rozporządzenia wykonawczego nie określają koniecznej liczby par nieruchomości, przyjętych do porównania, przy zastosowanej w niniejszej sprawie metodzie porównywania nieruchomości parami. Wybór liczby par ze zbioru nieruchomości podobnych pozostawiony jest rzeczoznawcy.

Wobec powyższego nie mogły odnieść zamierzonego skutku podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty mające na celu podważenie rzetelności sporządzonego operatu szacunkowego. Tym samym należało też uznać, że organy administracji publicznej orzekające w tej sprawie, przyjmując wskazany operat jako podstawę do określenia opłaty planistycznej nie naruszyły przepisów art. art. 77, 107 § 3 k.p.a., czyli w sposób wyczerpujący rozpatrzyły materiał dowodowy (operat szacunkowy), dając temu wyraz w uzasadnieniu decyzji (art. 107 § 3 k.p.a.).

Za nieuzasadnione należało także uznać podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty naruszenia prawa materialnego tj. art. 36 ust. 4 oraz 37 ust. 1 i 2 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 2 i 32 Konstytucji RP poprzez, jak wskazuje skarżąca, brak uzależnienia opłaty planistycznej od aspektu ekonomicznego w postaci faktycznego przysporzenia po stronie zbywcy nieruchomości.

Zgodnie z przepisem art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Określenie wartości nieruchomości następuje natomiast zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 149 i n.) i na podstawie sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ustawy). Opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego jest opłatą o charakterze publicznoprawnym. Nałożenie tej opłaty ma szczegółową podstawę prawną w czynności publicznoprawnej z zakresu administracji publicznej jaką jest uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Opłata ta ma formę szczególnej daniny publicznej, a jej uiszczenie – w razie wystąpienia określonych przesłanek – jest obowiązkiem właściciela nieruchomości, której wartość wzrosła w wyniku uchwalenia planu miejscowego. Dla ustalenia opłaty planistycznej konieczne jest wykazanie, iż do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu, a więc, że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości, a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu. Chodzi tutaj o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wzrost wartości nieruchomości związany ze zmianą jej przeznaczenia jest zaś ustalany na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego dla tej konkretnej nieruchomości. Bez znaczenia jest zatem cena za jaką nieruchomość została faktycznie sprzedana. Zgodnie bowiem z art. 151 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych.

Sporządzony dla celów sprawy niniejszej operat szacunkowy wykazał wzrost wartości nieruchomości wskutek zmiany jej przeznaczenia w miejscowym planie. W takiej sytuacji, ponieważ nastąpiło odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości, powstał obowiązek pobrania opłaty planistycznej - stosownie do przepisu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Chybiona jest przeprowadzona w skardze kasacyjnej analogia do zbycia nieruchomości w drodze umowy darowizny, ponieważ do istoty darowizny jako czynności pod tytułem darmym należy to, że ma ona na celu nieodpłatne przysporzenie obdarowanemu korzyści kosztem majątku darczyńcy. Czym innym zupełnie natomiast jest umowa sprzedaży, która jest czynnością prawną odpłatną, ekwiwalentną i wzajemną, a do jej istoty należy to, że kupujący zobowiązuje się zapłacić sprzedawcy cenę.

Słusznym było zatem wymierzenie opłaty zgodnie z art. 36 ust.4 i 37 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wbrew stanowisku skarżącego kasacyjnie przepis art. 37 ust.2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu nie miał w niniejszej sprawie zastosowania. Utracił bowiem swą moc z dniem 22 września 2004r. wobec uchylenia go przez art.10 pkt.4 lit. a ustawy z dnia 28 listopada 2003r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami i zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. 2004. 141.1492).

Tym samym skoro zarzuty naruszenia prawa procesowego i materialnego okazały się być niezasadne za nieuzasadniony uznać należy także zarzut naruszenia art. 151 p.p.s.a., w istocie bowiem Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie – oddalając skargę B. H. – nie naruszył tego przepisu.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 184 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną.