Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1552/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2011-04-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący NSA Joanna Tuszyńska Sędziowie WSA Małgorzata Brachel –Ziaja WSA Jacek Bursa (spr) Protokolant Grażyna Grzesiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 kwietnia 2011 r. sprawy ze skargi S. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 15 października 2010r., Nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy skargę oddala


UZASADNIENIE

II SA/Kr 1552/10

Uzasadnienie

wyroku z dnia 29 kwietnia 2011 roku

Decyzją nr [...] , znak: [...] z dnia [...].05.2010r., Prezydent Miasta K. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami na dz. nr 1 i 2 z parkingami na dz. nr 3 i 4 obr. [...] z wjazdem z al. [...], przez dz. nr 5 , oraz alternatywnym dojazdem z al. [...] poprzez istniejące zjazdy na dz. nr 1 i 2 obr. jw. w K. "

W uzasadnieniu wskazał, że w dniu 26.01.2010r. do Wydziału Architektury i Urbanistyki Urzędu Miasta K. wpłynął wniosek, skorygowany ostatecznie w dniu 16.03.2010r., Pana S.S. , działającego przez pełnomocnika Pana G.L. , o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami na dz. nr 1 i 2 z parkingami na dz. nr 3 i 4 obr. [...] przy al. [...] z wjazdem z al. [...] przez dz. nr 5 , oraz alternatywnym dojazdem z al. [...] poprzez istniejące zjazdy na dz. nr 1 i 2 obr. jw. w K". Teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z wolą ustawodawcy wyrażoną w art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy odbywają się z udziałem osoby posiadającej wiadomości specjalne, wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów lub architektów. Zasady i możliwości realizacji oraz ewentualnie warunki kształtowania nowego obiektu określane są na bazie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Po przeanalizowaniu stanu faktycznego i prawnego sprawy, organ stwierdził, że na działkach nr 1 i 2 obr. [...] wydane zostały prawomocne decyzje o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, wydane na podstawie art. 39, art. 42 i art. 44 w związku z art. 40 ust. 1 i ust. 3 nieobowiązującej obecnie Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym oraz wydane na ich podstawie prawomocne pozwolenia na budowę dla dwóch jednorodzinnych, bliźniaczych budynków mieszkalnych, z garażami w części podziemnej. Obecnie na w/w działkach nr 1 i 2 w ich zachodniej części znajduje się czterokondygnacyjny obiekt w stanie "surowym" o parametrach analogicznych do budynku objętego niniejszym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. W toku postępowania ustalono, że na terenie inwestycji realizowany jest obiekt budowlany/znajduje się obiekt budowlany, o parametrach zbliżonych do budynku objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. W tym zakresie wyjaśniono, że w świetle aktualnego brzmienia art. 48 ustawy - Prawo budowlane, umożliwiającego legalizację obiektów budowlanych wzniesionych bez uzyskania pozwolenia na budowę, pod warunkiem zapewnienia zgodności inwestycji m.in. z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także w świetle uzasadnienia wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 grudnia 2007 r., sygn. akt P 37/06 (Dz. U. z 2007 r. Nr 247, poz. 1844), należy uznać, że ustalane przez tut. organ warunki zabudowy dotyczyć mogą nie tylko planowanych (przyszłych) zmian zagospodarowania terenu, ale także zmian już zrealizowanych/będących w trakcie realizacji. Powołując się na uzasadnienie ww. wyroku TK wskazano, że "o ile plan miejscowy ustanawia lokalny porządek planistyczny (...), o tyle decyzja o warunkach zabudowy, będąca aktem stosowania prawa, przesądza jedynie o rodzaju (przeznaczeniu, powierzchni zabudowy, wysokości itd.) obiektu budowlanego, który może zostać na danym terenie wybudowany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa planistycznego. (...) Decyzje o warunkach zabudowy nie tworzą porządku prawnego i nie mają charakteru konstytutywnego, a - nieco upraszczając - przyjąć można, że stanowią szczegółową urzędową informację o tym, jaki obiekt, i pod jakimi warunkami, inwestor może na danym terenie wybudować bez obrazy przepisów prawa. Informacyjny charakter decyzji nie wpływa - rzecz jasna - na wynikający z przepisów prawa obowiązek jej uzyskania przez inwestora, który zamierza legalnie (czyli zgodnie z prawem) przystąpić do prac budowlanych". Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu może zatem stanowić podstawę do wystąpienia z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę wyłącznie w przypadku inwestycji planowanych (przyszłych), natomiast w przypadku inwestycji zrealizowanej (będącej w trakcie realizacji) bez wymaganego pozwolenia na budowę, stanowi ona dokument umożliwiający stwierdzenie zgodności takiej inwestycji z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Równocześnie wyjaśniono, że organ wydający decyzję o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie ma kompetencji do badania, czy konkretny, wybudowany na terenie inwestycji (lub będący w trakcie realizacji) obiekt budowlany jest zgodny z ww. przepisami. Kompetencje w tym zakresie ma wyłącznie właściwy organ nadzoru budowlanego.

Zgodnie z art. 61 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,

2) teren ma dostęp do drogi publicznej, przez który rozumie się bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej (por. art.2 pkt 14 cytowanej ustawy),

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne lub jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym,

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W sytuacji, gdy nie jest spełniony którykolwiek z wymienionych wyżej wymogów, ustalenie warunków zabudowy jest niemożliwe. W związku z powyższym, na podstawie przepisów Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sporządzono analizę urbanistyczno - architektoniczną obszaru wyznaczonego zgodnie z §3 ust. 2 powołanego rozporządzenia w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, na której planowana jest realizacja inwestycji kubaturowej (nie mniej niż 50 metrów). Zaznaczyć przy tym należy, iż w danym przypadku, z uwagi na zakres i charakterystykę wnioskowanego zamierzenia, które obejmuje budowę budynku mieszkalnego wyłącznie na działkach nr 1 i 2 obr. [...], natomiast na działkach nr 3 i 4 obr [...]- realizację wyłącznie parkingów (bez inwestycji kubaturowych) - za front działki stanowiący podstawę do wyznaczenia obszaru analizowanego uznano wschodnie granice działek nr 1 i 2.

Przedmiotem przeprowadzonej analizy było zamierzenie polegające na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami. Zakres planowanej budowy został przez wnioskodawcę określony w sposób opisowy we wniosku oraz w formie graficznej w szkicu stanowiącym integralną część wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Szczegółowemu rozpatrzeniu poddano zwłaszcza art. 61 ust. 1 pkt.1 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, a także art. 1 i 2 wskazujący, że "w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza : po pierwsze - wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, po drugie - walory architektoniczne i krajobrazowe". Przeprowadzona analiza urbanistyczno-architektoniczna funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w oparciu o obowiązujące obecnie ustawy i rozporządzenia wykazała, że w otoczeniu planowanej inwestycji funkcją dominującą jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, występują także działki z zabudową wielorodzinną, budynki mieszkalne z wykorzystaniem pomieszczeń parteru na usługi, budynki adaptowane w całości na usługi. Znaczną część terenu zajmuje komunikacja: drogi publiczne, drogi wewnętrzne oraz obiekty infrastruktury technicznej. Realizacja przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego - budowa budynku mieszkalnego, wielorodzinnego z usługami oraz budowa parkingów - stanowi kontynuację funkcji występującej w obszarze analizowanym. Analiza urbanistyczna wykazała zgodność funkcjonalną wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego, wykazała również jego sprzeczność z zabudową występującą w obszarze analizowanym pod względem:

a/ linii zabudowy, zagospodarowanie terenu.

b/ wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki

c/ wysokości elewacji frontowej (do gzymsu i attyki)

d/ wysokości kalenicy dachu.

e/ szerokości elewacji

Z przeprowadzonej analizy urbanistyczno-architektonicznej wynika, że ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji stałoby w sprzeczności z treścią art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wnioskowane zamierzenie inwestycyjne nie spełnia bowiem wymogów zawartych w art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów obiektów budowlanych.

Zwiększenie wysokości budynków mieszkalnych na tyłach dz. nr 1 i 2 obr.[...], zgodnie z przedłożoną koncepcją, stanowiłoby istotne naruszenie zapisów ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Art. 1 ust. 2 (pkt. 1 i pkt. 2) wymienionej ustawy stanowi, iż " w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza:

1) wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury;

2) walory architektoniczne i krajobrazowe", przy czym zgodnie z art. 2 pkt. 1 w/w ustawy, przez ład przestrzenny należy rozumieć "takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne". Zamierzona inwestycja wg określonych we wniosku inwestora parametrów narusza podstawowe wymogi kształtowania ładu przestrzennego w objętym ochroną konserwatorską rejonie miasta, zatem jest niezgodna z zapisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie zachowania wymagań ładu przestrzennego, urbanistyki i architektury oraz walorów architektonicznych i krajobrazowych. Realizacja przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego stałaby w sprzeczności z wymaganiami "ładu przestrzennego", będącego podstawą dla ustalania zasad zagospodarowania i zabudowy terenów.

Wobec powyższego mając na względzie fakt, że planowana budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego nie spełnia warunku określonego w art. 61 ust. 1 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także jest sprzeczna z przepisem art. 1 ust. 2, pkt 1-2 w/w ustawy - nie jest możliwe ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego - zatem odmówiono wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla wnioskowanej budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami na dz. nr 1 i 2 oraz parkingami na dz. nr 3 i 4 obr. [...] przy ul. [...] w K. Z uwagi na brak możliwości ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, odstąpiono od przeprowadzenia analizy możliwości i warunków realizacji parkingu na działkach nr 3 i 4 , który zgodnie z wnioskiem Inwestora stanowić miałby obsługę projektowanego obiektu, a więc integralną część inwestycji kubaturowej.

Decyzją z dnia [...].10. 2010 r., znak [...] , Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu wskazało, że decyzja organu l instancji jest prawidłowa. Zgodnie z art. 59 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Zgodnie z art. 61 cytowanej ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w tym przepisie. W przedmiotowej sprawie, jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego, powyższe warunki nie zostały spełnione. W aktach sprawy znajduje się analiza urbanistyczna sporządzona przez Panią mgr inż. arch. M.K. - wpisaną na listę samorządu zawodowego architektów pod nr [...]. Z przywołanej analizy jednoznacznie wynika, iż planowane zamierzenie inwestycyjne pomimo, że stanowi kontynuację funkcji występującej w obszarze analizowanym, to nie spełnia warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 cytowanej ustawy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu w tym gabarytów obiektów budowlanych, a jak również wskazuje architekt, planowana inwestycja naruszy zasady ładu przestrzennego nakazujące wkomponowanie zamierzenia inwestycyjnego w istniejący układ urbanistyczny. Konfrontacja wnioskowanej i opisanej we wniosku inwestycji, z sytuacją istniejącą w terenie, którą ustalił w wykonanej analizie urbanistyczno - architektonicznej uprawniony architekt, wykazała, że zachodzi sprzeczność pomiędzy tym, co zamierza Inwestor, a tym, co faktycznie znajduje się w terenie i jest wynikiem analizy zabudowy działek sąsiednich.Za działki sąsiednie uznane zostały działki nr 6, 7, 1 , 2. Podkreślenia wymaga fakt, iż działka sąsiednia musi mieć dostęp do konkretnej , tej samej drogi publicznej, warunek ten wskazane wyżej działki spełniają. Analiza urbanistyczno - architektoniczna wykazała, jaką wartość z punktu widzenia obiektów usytuowanych na wyżej wskazanych, jak i znajdujących się w obszarze analizowanym działkach, posiadają poszczególne parametry i wskaźniki istniejących budynków. W analizie ustalono średni wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, na poziomie 30 %. Natomiast projektowana zabudowa, wraz z obiektami już znajdującymi się na działkach stanowiących teren inwestycji, posiadać będzie ten wskaźnik w wysokości 42 %. Stąd zasadny jest wniosek, że wielkość wskaźnika powierzchni nowej zabudowy dla wnioskowanej inwestycji znacznie przekracza średnią wielkość występującą w obszarze analizowanym. W analizie szczegółowo wskazano jak kształtuje się szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym i w oparciu o konkretne wskazania ustalono, że szerokość elewacji budynku planowanego przekracza średnią szerokość elewacji w obszarze analizowanym, jak i łączną szerokość elewacji budynków bliźniaczych, znajdujących się w pierwszej linii zabudowy - ok. 23 m. Projektowany budynek ma posiadać, zgodnie z wnioskiem, szerokość elewacji frontowej 24 m. W analizie wykazano w sposób szczegółowy i precyzyjny jak kształtuje się na poszczególnych działkach wysokość górnej krawędzi elewacji frontowych mierzonych do gzymsu lub attyki, zaś wynikająca z wniosku wysokość do okapu - 11 m i do kalenicy -17 m, nie mieści się w żadnym z występujących w sąsiedztwie w pierzei ul. [...] przedziale gabarytowym. Powyższe zestawienie dotyczące warunków, jakie wykazuje sąsiednia zabudowa i projektowane do realizacji gabaryty budynku wskazuje, że planowana inwestycja nie byłaby kontynuacją parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy, w tym gabarytów. W tym stanie rzeczy, Kolegium uznało, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa, znajduje, bowiem uzasadnienie prawne i faktyczne. W odpowiedzi na pozostałe zarzuty podniesione w odwołaniu Kolegium wyjaśniło, że opinia (uzgodnienie) konserwatora zabytków jest tylko jednym z elementów postępowania dowodowego w sprawie o ustalenie warunków zabudowy, a ponadto w analizie wykazano, dlaczego budynek usytuowany przy ul. [...] nie może być podstawą do wyznaczenia gabarytów dla projektowanej inwestycji.

Skargę na powyższą decyzję wniósł S.S.

Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie:

- prawa procesowego, tj. art. 7 k.p.a. w zw. art. 77 k.p.a., a także w zw. z art. 80 k.p.a. oraz w zw. z art. 85 k.p.a., poprzez niepodjęcie wszelkich niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego w sprawie, poprzez niezebranie j nierozpatrzenie materiału dowodowego w sposób wyczerpujący, w szczególności poprzez nie przeprowadzenie oględzin, gdy tymczasem taka potrzeba w niniejszej sprawie zachodziła,

- prawa materialnego, tj. art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z jej art. 61 ust. 1, poprzez błędne przyjęcie, iż w zakresie projektowanej inwestycji nie zachodzi kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu - wobec zabudowy już istniejącej, a to w zw. i naruszeniem prawa materialnego, tj. par. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 23 sierpnia 2003 r. (dalej: pzp), poprzez błędne określenie granic obszaru analizowanego,

- naruszenie prawa materialnego, tj. par 4 pkt 1 i 4 rozporządzenia pzp, poprzez błędne ustalenie, iż w niniejszej sprawie brak jest przesłanek do wyznaczenia linii nowej zabudowy i nie wyznaczenia jej w oparciu o prawidłowo przeprowadzoną analizę urbanistyczno-architektoniczną.

W związku z powyższym wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji z dnia [...] maja 2010 roku oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

Na uzasadnienie wniesionej skargi podniósł, iż skarżona decyzja nie uwzględnia faktu, iż na działkach nr 1 i 2, jeszcze przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji o ustalenie warunków zabudowy w dniu [...] stycznia 2010 roku, prowadzone były prace realizacyjne dwóch jednorodzinnych, bliźniaczych budynków mieszkalnych z garażami w części podziemnej, w oparciu o prawomocne decyzje o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, wydane na podstawie art. 39, art. 42 i art. 44 w związku z art. 40 ust. 1 i ust. 3 nieobowiązującej ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku o zagospodarowaniu przestrzennym oraz wydane na ich podstawie prawomocne pozwolenie na budowę. Prace te znajdowały się zasadniczo na etapie końcowym stanu surowego budynku i były w fazie wykańczania dachu. Organ odwoławczy, jak i odpowiednio wcześniej uprawniony architekt powinny były uwzględnić fakt istnienia wykończonych niemalże budynków, warunki zabudowy, jakie zostały wydane dla ich realizacji, jak i faktycznie ukończoną ich budowę. Parametry w/w 2 budynków powinny zostać uwzględnione przez architekta w ocenie końcowej, sporządzanej przez niego analizie urbanistyczno-architektonicznej. Zatem twierdzenia uprawnionego architekta, iż projektowane zamierzenie inwestycyjne skarżącego nie spełnia parametrów, w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania budowy oraz zagospodarowania terenu jest bezzasadne, gdyż parametry wnioskowanego zamierzenia były identyczne z parametrami posadowionych budynków i powinny one być obligatoryjnie uzasadnione przez architekta i organ. Parametry budynków, które zostały posadowione na działkach nr 1 i 2 powinny być jednoznacznie przyjęte w końcowych wnioskach analizy. Zatem architekt i organ nie powinien rozpatrywać wniosku skarżącego w oderwaniu od stanu zabudowy na działkach nr 1 i 2, który w takich parametrach jak szerokość elewacji, a tym samym intensywność zagospodarowania terenu jest zgodny z obowiązującym prawem z chwili wydania decyzji WZ. Zatem wszelkie parametry w decyzji, która winna być wydana, powinny uwzględniać w minimalnym stopniu wszystkie parametry budynku, dla którego wydano decyzję na podstawie art. 39, art. 42 i art. 44 w związku z art. 40 ust. 1 i ust. 3 nieobowiązującej ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku o zagospodarowaniu przestrzennym. Nie uwzględnienie w/w faktów doprowadziło SKO w K. do wyprowadzenia błędnego wniosku, iż projektowana inwestycja nie będzie kontynuacją istniejącego sposobu zagospodarowania i spowoduje nie utrzymanie ładu przestrzennego. Ponadto skarżący zauważył, iż zarówno uprawniony architekt, jak i organy dokonując interpretacji pojęcia działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej, uznali błędnie iż przymiot ten nie przysługuje działce nr 8 . Spowodowane jest to tym, iż działka nr 8 ma bezpośredni dostęp do dwóch dróg publicznych, tj. do ul [...] , jak i ul. [...] Ów dostęp do tej samej drogi publicznej jakie posiadają działki nr 1 i 2, tj., do ul. [...], jest uwidoczniony poprzez zorganizowany wjazd na działkę bezpośrednio z drogi. Trudno jest odgadnąć przyczyny z powodu których, uprawniony architekt oraz organy administracji publicznej zaprzeczyły ów faktowi, co skutkowało przyjęciem, niezgodnym z art. 7 ust. 1 rozporządzenia pzp, iż w niniejszej sprawie nie można wyznaczyć górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi do istniejącej zabudowy na działce nr 8. A parametry zabudowy istniejące na działce nr 8 pozwoliłby na wydanie decyzji o warunkach zabudowy o jakie wnioskował skarżący, gdyż zgodnie z praktyką przy badaniu czy zostały spełnione kryteria do wydania decyzji należy kierować się pojęciem działki sąsiedniej rozumianej szeroko. Zatem już sama konieczność ponownego i prawidłowego zweryfikowania w niniejszej sprawie warunków istnienia działki sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej, a więc ustalenie prawidłowego stanu faktycznego w sprawie, stanowi wystarczającą podstawę uchylenia decyzji zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji organu l instancji. Ponadto, uprawniony architekt, jak i organy z niewiadomych względów uznały, iż działka nr 5 nie jest dostępna z ul. [...]. Skarżący organom l i II inst. zarzucił również, iż mimo posiadania praw do rozpatrzenia i krytycznego odniesienia się do analizy urbanistyczno-architektonicznej, tego nie uczyniły, co wobec w/w uchybień przedmiotowej analizy urbanistyczno-architektonicznej, skutkowało wydaniem błędnej decyzji. Poza brakiem krytycznego podejścia do sposobu interpretacji pojęcia działki sąsiedniej dokonanej przez uprawnionego architekta, organy przeszły również do porządku dziennego nad pojęciem front działki, co spowodowało iż błędnie został ustalony obszar analizowany. A już sama konieczność ponownego, prawidłowego określenia obszaru analizowanego stanowi wystarczającą podstawę uchylenia decyzji zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji organu l instancji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze i uczestnicy: R.O. oraz K.M. wnieśli o oddalenie skargi, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowiska.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie "p.p.s.a.", sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do treści art. 134 § 1 p.p.s.a., a orzekanie – w myśl art. 135 p.p.s.a. - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do oddalonych wniosków skarżącego o otwarcie rozprawy i dopuszczenie dowodu z analizy urbanistyczno – architektonicznej dotyczącej działki nr 5 należy wskazać, że jak już powyżej wskazano, rzeczą sądu administracyjnego rozpoznającego skargę jest przeprowadzenie z urzędu kontroli, czy w postępowaniu, w którym został wydany zaskarżony akt, nie doszło do naruszenia prawa materialnego, bądź procesowego w stopniu uzasadniającym jego uchylenie. Tak więc okoliczność, że w innym postępowaniu administracyjnym o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, odnośnie sąsiedniej nieruchomości, inaczej zostały przedstawione wyniki analizy, nie ma znaczenia dla wyniku toczącego się niniejszego postępowania sądowego albowiem rzeczą sądu w tym postępowaniu sądowym jest dokonanie oceny, czy zaskarżona decyzja została wydana zgodnie z prawem, a zatem m.in., czy analiza urbanistyczno – architektoniczna jest prawidłowa.

Zaznaczyć również należy, że o ile należy się zgodzić, że w przedmiotowym postępowaniu – w zakresie nie podania w analizie przyczyn, z powodu których nie uwzględniono w niej działki nr 5 – doszło do naruszenia prawa, to jednak uchybienie to nie może skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji. Zgodnie bowiem z art. 145 § 1 p.p.s.a., sąd uchyla decyzję w całości albo w części, wyłącznie wtedy jeżeli stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Tego rodzaju uchybień w postępowaniu administracyjnym organ się natomiast nie dopuścił. Przechodząc do zarzutów skargi należy wskazać, że w początkowej części uzasadnienia decyzji, organ I instancji zaznaczył, że odnośnie działek nr 1 i 2 obr.[...], wydane zostały decyzje o warunkach zabudowy dla dwóch jednorodzinnych budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej, natomiast faktycznie na działkach tych realizowana jest – w fazie końcowej - budowa czterokondygnacyjnego budynku o parametrach zbliżonych do budynku objętego wnioskiem. W związku z tym organ wyraził również pogląd – z powołaniem się m.in. na uzasadnienie wyroku Trybunału Konstytucyjnego – że postępowanie o z wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, może stanowić pierwszy etap postępowania legalizacyjnego i jak wynika z akt postępowania taki charakter miało przedmiotowe postępowanie administracyjne. Dlatego też jako całkowicie bezzasadny należy ocenić zarzut skargi, że w analizie nie został uwzględniony faktycznie istniejący na działkach nr 1 i 2 obiekt budowlany. Skoro bowiem z akt postępowania wynika, że prowadzone jest ono celem legalizacji tego obiektu, to brak podstaw aby był on uwzględniany w analizie jako, obiekt którego parametry mają wpływać na wyniki tej analizy. Dodać w tym miejscu należy, że wbrew treści skargi, istniejący na działkach nr 1 i 2 obiekt budowlany, nie jest jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym w zabudowie bliźniaczej, lecz czterokondygnacyjnym budynkiem wielorodzinnym z garażami w części podziemnej.

Co się tyczy zarzutu dotyczącego pominięcia w analizie zabudowy na działce nr 8 należy wskazać, że w analizie jest ona uwzględniona, jak i zresztą zabudowa na działkach 9 , 10 , 11 i 12 (str. [...]). Wskazano przy tym, że zabudowa występująca na tych działkach jest wyższa niż przy ul. [...], jednakże jest to pierzeja zdecydowanie odmienna zarówno w założeniach urbanistycznych jak i w stylistyce architektonicznej od zabudowy istniejącej przy ul. [...]. Zaznaczono także, że obiekt którego dotyczy wniosek ma mieć w kalenicy 17 m. i w związku z tym znacznie przewyższa nie tylko najwyższy poziom kalenicy budynków dostępnych z tej samej drogi publicznej, "ale też najwyższy poziom kalenicy na całym obszarze analizowanym" (str. [...]).

Jeśli chodzi o działkę nr 5 to należy wskazać, że choć prawidłowo zabudowa istniejąca na tej działce nie miała wpływu na wynik analizy, to jednak przyczyny takiego wniosku winny z analizy wynikać. Jak już jednak wskazano, naruszenie prawa w tym zakresie nie było na tyle istotne aby mogło w myśl art. 145 p.p.s.a. uzasadniać uwzględnienie skargi. Na działce 5 znajduje się bowiem kilkudziesięciometrowy obiekt, którego budowa została przerwana ok. 20 lat temu, a wszystkie decyzje stanowiące podstawę jej realizacji wygasły. Zrealizowana konstrukcja żelbetonowa nie daje natomiast podstaw aby w oparciu o nią dokonywać analizy funkcji oraz cech zabudowy. Nie jest bowiem wiadomym, czy obiekt ten zostanie kiedykolwiek dokończony, jaka będzie wtedy jego funkcja i parametry techniczne, a wręcz czy nie zostanie dokonana jego rozbiórka. Odnosząc do kwestii obszaru analizowanego, zaznaczyć należy, że skarżący nie wskazał na czym jego zdaniem ma polegać jego błędne wyznaczenie. Zgodnie natomiast z § 3 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Tak też obszar analizowany został wyznaczony w niniejszej sprawie, przy uwzględnieniu specyfiki wniosku, co znalazło swój wyraz w uzasadnieniu decyzji organu I instancji. Biorąc pod uwagę powyższe rozważania, zarzuty skargi należy uznać za nieuzasadnione, a ponieważ w świetle przeprowadzonej analizy urbanistyczno – architektonicznej i wynikających z niej wniosków, wnioskowane zamierzenie inwestycyjne – tj. budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami oraz budowa parkingów - stanowi jedynie kontynuację funkcji występującej w obszarze analizowanym, a jest sprzeczne z zabudową występującą w obszarze analizowanym pod względem: linii zabudowy, zagospodarowania terenu, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości elewacji frontowej (do gzymsu i attyki), wysokości kalenicy dachu i szerokości elewacji, brak było podstaw do wydania decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowego przedsięwzięcia.

Podkreślić ponadto należy, że w przedmiotowym wypadku brak było podstaw do wydania decyzji o warunkach zabudowy również z tego powodu, że jedna z działek której wniosek dotyczy nie ma dostępu do drogi publicznej. Początkowo inwestor przewidywał dojazd do terenu wnioskowanej inwestycji z ul. L. ([...] . Z uwagi na negatywną opinię Zakładu Infrastruktury i Transportu w K. ( [...] ), wniosek ten został zmieniony i ostatecznie inwestor wskazał, że wjazd będzie się odbywał z al. [...] przez działkę 5 - do której inwestor nie posiada żadnych praw ( [...]) - oraz alternatywnie przez istniejące zjazdy na działkach 1 i 2 [...] . Z uwagi na w/w opinię i zmianę wniosku, inwestor został wezwany przez organ do skorygowania wniosku w zakresie obsługi komunikacyjnej w terminie 14 dni [...] pod rygorem rozpoznania sprawy i wydania decyzji w oparciu o złożony wniosek i zebrane dokumenty. Mimo prawidłowego doręczenia pisma, inwestor nie przedłożył żadnych dokumentów, w świetle których wykazałby się prawem do działki nr 5 o jakim stanowi art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W tym stanie rzeczy działki nr 1 i 2 mają dostęp do drogi publicznej poprzez istniejący zjazd na działce nr 1 (odnośnie zjazdu na działce nr 2 opinia ZIKiT co do obowiązku jego zlikwidowania – [...]), natomiast działki nr 3 i 4 pozbawione są dostępu do drogi publicznej, gdyż do tych działek dojazd jest możliwy wyłącznie poprzez działkę nr 5 . . Mając zatem na uwadze, że decyzja o warunkach zabudowy dotyczy całego zamierzenia inwestycyjnego, w przedmiotowym wypadku "Budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami na dz. nr 1 i 2 z parkingami na dz. nr 3 i 4 obr.[...] przy al. [...] z wjazdem z al.[...] przez dz. nr 5 , oraz alternatywnym dojazdem z al.[...] o poprzez istniejące zjazdy na dz. nr 1 i 2 obr. jw. w K. . ", również z w/w powodu, tj braku całego terenu inwestycji do drogi publicznej (art. 61 ust.1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) brak było podstaw do wydania decyzji o warunkach zabudowy dla w/w przedsięwzięcia. Powyższa okoliczność stanowi przy tym samodzielną podstawę do wydania decyzji odmownej.

Mając zatem na uwadze powyższe, orzeczono jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.