Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 2258/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-04-03 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Hasła tematyczne: Zawieszenie/podjęcie postępowania
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 97 par 1 pkt 4
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Nawrot, , Sędzia WSA Izabela Ostrowska, Sędzia WSA Wojciech Sawczuk (spr.), po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 3 kwietnia 2019 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w [...] na postanowienie Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2018 r. nr [...] w przedmiocie uchylenia postanowienia oddala skargę


UZASADNIENIE

I.

Postanowieniem z dnia [...] lutego 2018 r., nr [...] Prezydent [...] na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (aktualny tekst jednolity Dz. U. z 2018 r., poz. 2096 ze zm. - dalej jako k.p.a.) zawiesił z urzędu postępowanie administracyjne wszczęte z wniosku [...]S.A. w [...] (dalej jako Inwestor) w sprawie o zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na przebudowę i nadbudowę poddasza na cele mieszkalne, w lewej - zachodniej oficynie kamienicy przy Al. [...] w [...], położonej na działce ewidencyjnej nr [...] w obrębie [...] w [...].

W uzasadnieniu organ wskazał, iż w sprawie postępowanie podlegało już uprzednio zawieszeniu (postanowienie z dnia [...] grudnia 2015 r., nr [...]) do czasu prawomocnego rozpatrzenia przez Sąd Apelacyjny w [...] apelacji od wyroku Sądu Okręgowego w [...] z dnia [...] listopada 2015 r., sygn. akt [...], w zakresie prawa własności zbywcy lokalu nr [...] na rzecz [...] Sp. z o.o. i w dalszej kolejności wydanie przez tę spółkę zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane dla [...] S.A.

Po wydaniu wyroku przez Sąd Apelacyjny w [...] w dniu [...] listopada 2017 r., sygn. akt [...], którym oddalono powództwo [...] zgłoszony został wniosek o podjęcie postępowania budowlanego, w związku z czym postępowanie zostało podjęte postanowieniem Prezydenta [...] z dnia [...] stycznia 2018 r., nr [...].

Podejmując rozstrzygnięcie o ponownym zawieszeniu postępowania organ I instancji zauważył, iż Sąd Okręgowy w [...], w toku postępowania o stwierdzenie nieważności m.in. umowy z dnia [...] kwietnia 2014 r. wniesienia lokalu nr [...] położonego w budynku przy Al. [...] w [...], postanowieniem z dnia [...] października 2015 r., sygn. akt [...] udzielił powodowi [...] spółce komandytowej w [...] (dalej jako [...]), zabezpieczenia powództwa w sprawie przeciwko pozwanej m.in. Wspólnocie Mieszkaniowej Al. [...] w [...], [...] S.A., [...] Sp. z o.o. poprzez "ustanowienie na czas trwania postępowania w przedmiocie stwierdzenia nieważności tych czynności: (...) g) zakazu rozporządzania przez [...] Sp. z o.o. nieruchomością stanowiącą samodzielny lokal mieszkalny, dla którego jest prowadzona księga wieczysta nr [...], położony w budynku przy Al. [...] w [...].

W dniu [...] stycznia 2018 r. prokurent [...] przekazał organowi kopie dokumentów świadczących o tym, że Sąd Okręgowy w [...] Wydział [...] Cywilny, postanowieniem z dnia [...] czerwca 2016 r., sygn. sprawy [...], zabezpieczył roszczenie [...] o stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży z dnia [...] stycznia 2016 r. zawartej w formie aktu notarialnego dotyczącej lokalu nr [...] położonego w budynku przy Al. [...] w [...] poprzez ustanowienie do czasu trwania postępowania w przedmiocie stwierdzenia nieważności tych czynności (...) przez spółkę [...] z siedzibą w [...] nieruchomością, stanowiącą samodzielny lokal nr [...] położony w budynku przy Al. [...] w [...].

Sąd Apelacyjny w [...] postanowieniem z dnia [...] grudnia 2016 r., sygn. akt [...], po rozpatrzeniu zażalenia na zabezpieczenie oddalił ten środek odwoławczy oraz w części go odrzucił. Tym samym zabezpieczenie pozostaje w mocy.

Zdaniem organu sądownie orzeczony zakaz rozporządzania lokalem nr [...] wywołuje taki skutek, że złożona zgoda [...] Sp. z o.o. na dysponowanie przez Inwestora nieruchomością na cele budowlane nie wywiera skutków prawnych.

Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r., poz. 1202 ze zm. - dalej jako P.b.) inwestor ubiegając się o pozwolenie na budowę, zobowiązany jest do wykazania się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Ustalenie tej przesłanki jest jednym z zagadnień, które musi ocenić organ administracji architektoniczno-budowlanej w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę.

W przypadku, kiedy kwestia ta jest bardziej złożona, w szczególności gdy tytuł prawny, na który powołuje się inwestor, jest kwestionowany, rozstrzygnięcie zagadnienia dotyczącego prawa inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wykracza poza kompetencje organu administracji architektoniczno-budowlanej. W takiej sytuacji powstaje zagadnienie wstępne, które winien rozstrzygnąć sąd lub inny organ, czyli zagadnienie, o którym mowa w art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a.

Konsekwencją powyższego jest konieczność zawieszenia z urzędu postępowania w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na przebudowę i nadbudowę poddasza na cele mieszkalne, w lewej - zachodniej oficynie kamienicy przy Al. [...] w [...], położonej na działce ewidencyjnej nr [...] w obrębie [...] w [...], do czasu zakończenia toczącego się przed sądem cywilnym postępowania.

II.

Po rozpatrzeniu zażalenia Inwestora, Wojewoda [...] postanowieniem z dnia [...] lipca 2018 r., nr [...] uchylił postanowienie Prezydenta [...] z dnia [...] lutego 2018 r.

Jak wyjaśnił, pojęcie zagadnienia wstępnego nie zostało zdefiniowane w prawie. Zagadnieniem wstępnym mogą być jednak wyłącznie te kwestie prawne, które albo ujawniły się w toku postępowania i dotyczą istotnej dla sprawy przesłanki decyzji albo z przepisów prawa materialnego wynika wprost konieczność rozstrzygnięcia danej kwestii prawnej.

Zawieszenie postępowania na tej właśnie podstawie uzależnione jest od wystąpienia łącznie trzech przesłanek:

a) postępowanie administracyjne jest w toku,

b) rozstrzygnięcie sprawy administracyjnej będącej przedmiotem postępowania administracyjnego zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ lub sąd,

c) zagadnienie wstępne nie zostało jeszcze rozstrzygnięte.

Jeżeli chodzi o drugą przesłankę, to organ musi ustalić związek przyczynowy pomiędzy rozstrzygnięciem sprawy administracyjnej a zagadnieniem wstępnym czyli w tym przypadku rozstrzygnięciem przez Sąd Okręgowy w [...], [...] Wydział Cywilny powództwa [...] o ustalenie nieważności "części dokumentów mówiących o wyodrębnieniu lokali w budynku przy Al. [...] w [...]". Organ administracji publicznej obowiązany jest zatem ustalić związek pomiędzy rozstrzygnięciem sprawy będącej przedmiotem postępowania administracyjnego a zagadnieniem wstępnym. W razie, gdy związek ten nie występuje, nie jest dopuszczalne zawieszenie postępowania.

Jak dalej wskazano w uzasadnieniu postanowienia Wojewody [...], ustalenia poczynione przez Prezydenta [...] są błędne, a uprawomocnienie się przywołanego powyżej wyroku Sądu Apelacyjnego w [...] ani postanowienia zabezpieczające nie stanowi zagadnienia wstępnego w rozumieniu art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a.

Zagadnieniem wstępnym w rozumieniu wskazanego przepisu jest kwestia prawna, która wyłoniła się w toku postępowania administracyjnego i jej uprzednie rozstrzygnięcie, leżące w kompetencji innego organu lub sądu warunkuje (stanowi przesłankę) rozstrzygnięcia głównej sprawy. Oznacza to, że bez rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego nie jest możliwe wydanie orzeczenia w głównej sprawie.

Należy przyjąć, że zagadnieniem wstępnym w rozumieniu tego przepisu mogą być wyłącznie kwestie prawne, które albo ujawniły się w toku postępowania i dotyczą istotnej dla sprawy przesłanki decyzji, albo z przepisów prawa materialnego wynika wprost konieczność rozstrzygnięcia danej kwestii prawnej. Obowiązek wyjaśnienia sprawy pod względem faktycznym i prawnym należy do organu administracji publicznej prowadzącego postępowanie. Należy zatem przyjąć, że zagadnieniem wstępnym w rozumieniu powyższego przepisu może być tylko zagadnienie prawne, którego rozstrzygnięcie należy do właściwości innego organu lub sądu i zagadnienie to może być odrębnym przedmiotem postępowania przed takim organem lub sądem. Nie chodzi tu zatem o wyjaśnienie nawet poważnych wątpliwości dotyczących aspektów prawnych sprawy będącej przedmiotem postępowania administracyjnego, lecz o rozstrzygnięcie zagadnienia prawnego przez inny organ lub sąd.

Istnienie konieczności rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ lub sąd należy rozumieć w ten sposób, że dana kwestia prawna stała się sporna w toku postępowania administracyjnego lub przepisy prawa wymagają ustalenia stanu prawnego w danej kwestii mającej znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, a w toku postępowania okaże się, że ustalenie tego stanu może nastąpić tylko w drodze rozstrzygnięcia właściwego organu lub sądu. Organ, przed którym toczy się postępowanie w sprawie głównej, musi ustalić związek przyczynowy pomiędzy rozstrzygnięciem sprawy administracyjnej a zagadnieniem wstępnym. O takiej zależności przesądza treść przepisów prawa materialnego, stanowiących podstawę prawną decyzji administracyjnej. Powyższa zależność musi być bezpośrednia. Jeżeli w sprawie wyłania się zagadnienie, które wykazuje jedynie pośredni związek z rozpatrzeniem sprawy i wydaniem decyzji, nie ma ono charakteru zagadnienia wstępnego w rozumieniu art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. Mogą wiązać się z nim określone skutki, ale powstanie takiego zagadnienia nie rodzi obowiązku zawieszenia postępowania administracyjnego.

Wskazać również należy, iż zagadnieniem wstępnym jest tylko taka kwestia, występująca w dacie orzekania, która uniemożliwia wydanie rozstrzygnięcia w tym dniu. Natomiast okoliczność, że fakty mające znaczenie prawotwórcze mogą ulec zmianie w przyszłości na przykład na skutek orzeczenia sądu powszechnego nie przesądza o istnieniu zagadnienia wstępnego (tak WSA w Szczecinie w wyroku z dnia 17 lipca 2014 r., sygn. akt II SA/Sz 9/14).

Tym samym kwestia toczącego się postępowania przed sądem cywilnym dotyczącego prawa własności zbywcy lokalu nr [...] w budynku przy Al. [...] w [...] nie stanowi zagadnienia wstępnego. Samo prowadzenie takiego postępowania przed sądem cywilnym nie stanowi bezwzględnej przeszkody dla wydania decyzji w postępowaniu administracyjnym (tak wyrok WSA w Krakowie z dnia 21 października 2015 r., sygn. akt II SA/Kr 927/15). Prezydent [...] mógł zatem zakończyć postępowanie i wydać decyzję administracyjną w niniejszej sprawie, bez uwzględnienia prawomocności omawianego powyżej wyroku.

Organ zauważył także, iż do zażaleń odpowiednie zastosowanie znajduje art. 138 k.p.a., regulujący rodzaje decyzji odwoławczych. W sytuacji, gdy po rozpoznaniu kwestii będącej przedmiotem zaskarżonego postanowienia organ drugiej instancji ustali, że nie było podstaw prawnych lub faktycznych do wydania postanowienia, powinien uchylić zaskarżone postanowienie. Zróżnicowanie kwestii procesowych regulowanych w formie postanowienia powoduje, iż ostatni człon przepisu art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., stanowiący "umarza postępowanie pierwszej instancji" musi być stosowany z zachowaniem odpowiedniości. Oznacza to, że w niektórych sprawach nie będzie go można stosować np. w razie orzekania w przedmiocie zawieszenia postępowania wystarczające będzie wyłącznie wyeliminowanie zaskarżonego postanowienia z obrotu prawnego.

III.

Skargę na powyższe postanowienie wywiodła Wspólnota Mieszkaniowa Al. [...] w [...] (dalej jako Skarżąca), reprezentowana przez zarządcę przymusowego Z. B.. Kwestionując w całości rozstrzygnięcie Wojewody z dnia [...] lipca 2018 r. wniosła o jego uchylenie.

Zaskarżonemu postanowieniu zarzuciła naruszenie art. 6, art. 7 i art. 8 k.p.a. poprzez podjęcie postępowania w sytuacji, gdy konieczne jest rozstrzygnięcie zagadnienia wstępnego w rozumieniu art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. co do prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane przez wnioskodawcę oraz pominięcie sądowego zakazu rozporządzania nieruchomościami objętymi wnioskiem o pozwolenie na budowę.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, iż wprawdzie organ budowlany co do zasady nie bada oświadczenia inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, to jednak w razie istnienia wątpliwości w tym zakresie powinien poddać je weryfikacji. Oświadczenie inwestora może zatem zostać zakwestionowane w postępowaniu budowlanym.

Przywołując istotę zawieszenia postępowania z uwagi na istniejące zagadnienie wymagające uprzedniego rozstrzygnięcia Skarżąca wskazała, iż toczące się postępowanie sądowe nie jest taką podstawą, jeśli wydane orzeczenie sądu może skutkować jedynie "wzruszalnością" decyzji administracyjnej. Jednakże w niniejszej sprawie stwierdzenie nieważności umów cywilnych skutkować będzie nieważnością pozwolenia na budowę ex tunc jako wydanego na wniosek osoby nieuprawnionej, czyli de facto bez wniosku.

Wojewoda [...] wybiórczo powołał również wyrok WSA w Krakowie z dnia 21 października 2015 r., sygn. akt II SA/Kr 927/15, w którym sąd ten oprócz twierdzeń uznawanych przez Wojewodę jako istotne dla odmowy zawieszenia postępowania administracyjnego stwierdził także, że w toku postępowania przed sądem powszechnym nie wydano postanowienia o zabezpieczeniu powództwa np. poprzez zakaz dysponowania nieruchomością na cele budowlane czy zakaz dla wieczystego użytkownika dokonywania jakichkolwiek inwestycji, ostrzeżenie takie również nie zostało wpisane do księgi wieczystej. Taka była argumentacja sądu (a contrario) przemawiająca za stwierdzeniem braku zagadnienia wstępnego w rozpatrywanej sprawie. Tymczasem roszczenie [...] zostało zabezpieczone postanowieniem Sądu Okręgowego [...] z dnia [...] października 2015 r., sygn. akt [...], poprzez zakaz rozporządzania nieruchomościami lokalowymi przez pozwane spółki a także poprzez zakaz rozporządzania przez Wspólnotę Mieszkaniową Al. [...]. Sąd uznał roszczenie [...] za uprawdopodobnione, gdyż prima facie zachodzi znaczna szansa na jego skuteczność. Dołączone do pozwu materiały uprawdopodabniają zdaniem Wspólnoty w sposób wystarczający, że kwestionowane umowy dotknięte są wadą powodującą ich nieważność. Abstrahując od oceny zasadności powództwa o unieważnienie, należy uznać, iż roszczenie zostało uprawdopodobnione w sposób dostateczny.

Powyższe potwierdza słuszność wniosku o uchylenie postanowienia Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2018 r., jednak uzasadniony i konieczny jest wniosek dalej idący o stwierdzenie nieważności "tej decyzji" jako rażąco naruszającej art. 365 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jak zauważono w skardze, w dniu [...] marca 2016 r. w dziale III księgi wieczystej [...], wpisane zostało ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością, wynikające z powołanego postanowienia o zabezpieczeniu roszczenia, przy czym informacja ta znana była Wojewodzie [...] z urzędu na podstawie art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Wpis ten dokonany został w wykonaniu zabezpieczenia ustanowionego postanowieniem Sądu Okręgowego w [...] z dnia [...] października 2015 r.

Zgodnie więc z art. 365 § 1 k.p.c. orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej, a w wypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 P.b. pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto (...) złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Niezależnie od tego z jakiego tytułu Inwestor [...] S.A. wywodzi prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (ze zgody wyrażonej przez [...] Sp. z o.o. w piśmie z dnia [...] lipca 2015 r. czy też z uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej Al. [...] nr [...], rep. A nr [...]), podmioty te nie mogą rozporządzać nieruchomościami do czasu uprawomocnienia się orzeczenia w przedmiocie stwierdzenia nieważności czynności objętych pozwem w sprawie o sygn. akt [...].

Zgodnie ze Słownikiem języka polskiego "dysponować" to "rozporządzać czymś", "mieć coś do dyspozycji". Nie ulega wątpliwości w ocenie Skarżącego, że w zakazie rozporządzania (dysponowania) nieruchomościami mieści się zakaz dysponowania nieruchomościami na cele budowlane. Wniosek o pozwolenie na budowę został złożony [...] czerwca 2015 r., a więc przed wydaniem [...] października 2015 r. postanowienia Sądu Okręgowego w [...]. Niemniej należy uznać, że z dniem wydania tego postanowienia zawieszeniu uległo prawo dysponowania nieruchomością przez Inwestora.

W orzecznictwie i doktrynie ukształtował się pogląd, że rażące naruszenie prawa - w rozumieniu art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. - ma miejsce, gdy decyzja została wydana wbrew nakazowi lub zakazowi ustanowionemu w przepisie prawnym, wbrew wszelkim przesłankom przepisu nadano prawa albo ich odmówiono albo też wbrew tym przesłankom obarczono stronę obowiązkiem albo uchylono obowiązek. Rażące naruszenie prawa zachodzi więc wtedy, gdy treść decyzji pozostaje w wyraźnej i oczywistej sprzeczności z treścią przepisu prawa i gdy charakter tego naruszenia powoduje, że owa decyzja nie może być akceptowana jako akt wydany przez organ praworządnego państwa. O tym, czy miało miejsce rażące naruszenie prawa, decyduje przede wszystkim oczywistość tego naruszenia i jego wpływ na sposób załatwienia sprawy. Stąd badanie, czy doszło do rażącego naruszenia prawa jest prowadzone na podstawie jednoznacznie brzmiącego przepisu oraz stanu faktycznego, ustalonego na dzień wydania decyzji.

Biorąc pod uwagę fakt, że wniosek o pozwolenie na budowę może złożyć wyłącznie osoba dysponująca nieruchomością na cele budowlane, zaś wnioskodawca ze względu na ustanowienie zabezpieczenia powództwa przez sąd takim prawem nie dysponuje, wniosek o stwierdzenie nieważności postanowienia Wojewody jest uzasadniony.

Inwestor [...] S.A. nie posiada żadnych środków na realizację umowy objętej aktem notarialnym rep. A nr [...] z dnia [...] stycznia 2014 r. w zakresie wykonania remontu na rzecz Wspólnoty o wartości 3.570.000 zł, zaś własność uzyskanych bez zapłaty lokali przeniósł najpierw do spółek zależnych, by ostatecznie sprzedać je spółce [...] S.A. w postępowaniu apelacyjnym sygn. akt [...] nie był w stanie ponieść kosztów apelacji w wysokości 100.000 zł i uzyskał zwolnienie od kosztów ponad kwotę 30.000 zł, ponadto nie składa do akt rejestrowych sprawozdań finansowych. Ostatnie złożone dotyczy roku 2014 i wykazuje kapitały ujemne w wysokości 1.911.529 zł, tak więc spółka jest niewypłacalna w rozumieniu art. 11 ust. 2 prawa upadłościowego. W tej sytuacji w interesie Wspólnoty Mieszkaniowej jest utrzymanie status quo do czasu ostatecznego rozstrzygnięcia sporu co do istnienia lokali objętych niniejszym postępowaniem, a także ich własności.

IV.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu.

V.

Uczestnik postępowania (Inwestor), wniósł w pierwszej kolejności o odrzucenie skargi, wyjaśniając iż zarządca przymusowy nie posiada umocowania do reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej w postępowaniu sądowym, zaś w razie nie uznania tego argumentu za zasadny wniósł o oddalenie skargi jak błędnie wskazującej na podstawę do zawieszenia postępowania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

VI.

Skarga jest niezasadna.

Na wstępie Sąd wyjaśnia, iż nie podziela zbyt daleko idących twierdzeń uczestnika postępowania (Inwestora) o braku jakichkolwiek uprawnień zarządcy przymusowego do reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej w niniejszym postępowaniu, w tym do wywiedzenia w jej imieniu skargi.

Należy zwrócić uwagę, iż istota wadliwego funkcjonowania wskazanej Wspólnoty Mieszkaniowej, potwierdzona przez sąd powszechny przywołanymi już na wstępie postanowieniami o udzieleniu zabezpieczenia, związana jest tak z toczącymi się sprawami cywilnymi dotyczącymi unieważnienia umów sprzedaży wyodrębnionych lokali (patrz np. Dział III księgi wieczystej lokalu nr [...] – [...]) jak również unieważnienia wcześniejszych zgód Wspólnoty na ich wyodrębnienie (patrz w szczególności księga wieczysta nieruchomości gruntowej Al. [...] w [...], Dział III, pozycja 1 – [...]).

Wobec więc m.in. istniejącego wewnątrz Wspólnoty konfliktu pomiędzy jej członkami i w kontekście toczących się spraw sądowych dotyczących w istocie ustalenia aktualnego "stanu podmiotowego" Wspólnoty, na podstawie art. 26 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (aktualny tekst jednolity Dz. U. z 2018 r., poz. 716 ze zm.) został powołany zarządca przymusowy, mający prowadzić jej sprawy.

Dokonana przez tutejszy Sąd przed wydaniem wyroku weryfikacja działu III księgi wieczystej nr [...] prowadzonej dla nieruchomości gruntowej wskazuje, iż nadal jest w niej wpisany sposób sprawowania zarządu nieruchomością wspólną poprzez ustanowienie zarządcy przymusowego w osobie Z. S. B., na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego [...] w [...], [...] Wydział Cywilny z dnia [...] października 2016 r., sygn. akt [...], zgodnie z art. 26 ustawy o własności lokali.

W związku z powyższym, analizując ten wpis w zestawieniu z treścią znajdującego się w aktach spawy postanowienia o ustanowieniu zarządcy przymusowego Sąd nie ma wątpliwości, iż zarządca ten mógł, w celu ochrony interesów Wspólnoty Mieszkaniowej, której członkowie pozostają skonfliktowani, wystąpić ze skargą na postanowienie Wojewody [...], tym bardziej, iż sprawa administracyjna dotyczy wydania pozwolenia na nadbudowę i przebudowę lokalu znajdującego się w budynku Wspólnoty, co może się wiązać tak z ingerencją w części wspólne jak i wynikającą z procesu inwestycyjnego zmianą powierzchni nieruchomości lokalowych i w konsekwencji zmianą udziałów w nieruchomości wspólnej. Czynności podejmowane przez zarządcę są zatem, w tak widzianych realiach sprawy, czynnościami z zakresu zwykłego zarządu rzeczą wspólną, którą w normalnych okolicznościach wykonywałby zarząd bez szczególnej zgody członków Wspólnoty, broniąc i reprezentując jej interesy.

O braku legitymacji Wspólnoty nie świadczy przy tym przedstawiona przez uczestnika uchwała o odmowie udzielenia zarządcy przymusowemu generalnej zgody na wszczynanie i prowadzenie spraw sądowych dotyczących nieruchomości wspólnej. Taka generalna zgoda, dotycząca wszystkich i bliżej nieokreślonych postępowań sądowych, niewątpliwie wymagałaby pozyskania zgody całej wspólnoty wyrażonej w uchwale.

Sąd informacyjnie wskazuje także, iż obecnie, w księdze wieczystej lokalu nr [...] wpisany jest w dziale III ustanowiony przez Sąd Rejonowy [...] w [...], postanowieniem z dnia [...] maja 2018 r., sygn. akt [...], zakaz zbywania lub obciążania przez każdoczesnego właściciela prawa własności do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia powództwa D. C. w przedmiocie uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Organ rozstrzygający powinien wziąć to pod uwagę.

VII.

Przechodząc do istoty rozpatrywanego sporu Sąd zauważa, że zgodnie z art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. organ administracji publicznej zawiesza postępowanie, gdy rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ lub sąd.

Zarówno w skardze, jak i w obu postanowieniach wydanych w przedmiocie zawieszenia postępowania słusznie sugeruje się, iż pojęcie "zagadnienia wstępnego" warunkujące zawieszenie postępowania, nie jest wyraźnie zdefiniowane w ustawie i budzi szereg kontrowersji tak w orzecznictwie jak i w doktrynie prawa.

Należy jednakże przyjąć za A. Wróblem (zob. Komentarz aktualizowany do Kodeksu postępowania administracyjnego, LEX 2018), że zagadnieniem wstępnym w rozumieniu wskazanego przepisu mogą być wyłącznie kwestie (zagadnienia) prawne, które albo ujawniły się w toku postępowania i dotyczą istotnej dla sprawy przesłanki decyzji, albo z przepisów prawa materialnego wynika wprost konieczność rozstrzygnięcia danej kwestii prawnej. Zagadnieniem wstępnym w rozumieniu powyższego przepisu może być tylko zagadnienie prawne, którego rozstrzygnięcie należy do właściwości innego organu lub sądu i zagadnienie to może być odrębnym przedmiotem postępowania przed takim organem lub sądem. Nie chodzi tu zatem o wyjaśnienie nawet poważnych wątpliwości dotyczących aspektów prawnych sprawy będącej przedmiotem postępowania administracyjnego, lecz o rozstrzygnięcie zagadnienia prawnego przez inny organ lub sąd (warunek konieczny). Co istotne, z art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. wynika, że zagadnienie to nie było jeszcze przedmiotem postępowania przed właściwymi organami albo w toczącym się postępowaniu nie zapadło prawomocne (ostateczne) rozstrzygnięcie w tej kwestii.

Idąc zatem dalej Sąd wyjaśnia, iż jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 23 stycznia 2014 r., sygn. akt II OSK 1980/12, z zagadnieniem wstępnym w rozumieniu art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. mamy do czynienia wówczas, gdy zachodzą cztery podstawowe elementy: po pierwsze, zagadnienie to wyłania się w toku postępowania administracyjnego, po drugie, jego rozstrzygnięcie należy do innego organu lub sądu, po trzecie, wymaga ono "uprzedniego" rozstrzygnięcia, tzn. musi poprzedzać rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji, zaś po czwarte, istnieje zależność między uprzednim rozstrzygnięciem zagadnienia wstępnego a rozpatrzeniem sprawy i wydaniem decyzji.

W niniejszej sprawie podstawą zawieszenia postępowania, na którą powołuje się Skarżąca Wspólnota, miałaby być okoliczność prawomocnego udzielenia zabezpieczenia [...] w postaci zakazu rozporządzania nieruchomością stanowiącą samodzielny lokal mieszkalny nr [...] do czasu rozstrzygnięcia sprawy jego powództwa o unieważnienie umów sprzedaży wyodrębnionych lokali, a także skuteczność samego powództwa.

Mając to na względzie Sąd wyjaśnia zatem, że po pierwsze, rozstrzygnięcie w przedmiocie ważności umów sprzedaży wyodrębnionych wcześniej nieruchomości lokalowych nie stanowi jako takiego zagadnienia wstępnego w sprawie budowlanej dotyczącej konkretnego lokalu, które nakazywałoby zawieszenie postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę dotyczącego tej właśnie nieruchomości. Jest to kwestia wymagająca wyrażenia stanowiska organu architektoniczno-budowlanego, oceniającego udzieloną zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane. Ważność posiadanego i deklarowanego przez inwestora tytułu prawnego do nieruchomości nie stanowi per se zagadnienia wstępnego w postępowaniu w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Tym samym prowadzenie postępowania przed sądem powszechnym w zakresie własności nieruchomości budowlanej nie stanowi podstawy do zawieszenia postępowania budowlanego z tej tylko przyczyny.

Jak również wskazano, samo złożenie oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane na podstawie art. 32 ust. 4 pkt 2 P.b., choć wiążące, nie zwalnia organu z wyjaśnienia rodzących się na tym tle uzasadnionych wątpliwości. Jest to jednak ocena wymagana na etapie rozstrzygania sprawy z wniosku o pozwolenie na budowę, zaś spory sądowe o prawo własności nieruchomości nie stanowią samoistnej przesłanki zawieszenia postępowania administracyjnego prowadzonego w tym zakresie na mocy art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a.

Po drugie, sprawa powództwa [...] nie została w ogóle przez organ I instancji szerzej zbadana, zwłaszcza co do tego na jakim jest etapie i jak to powództwo ma się do oddalonego przez Sąd Apelacyjny w [...] analogicznego powództwa [...]. Organ I instancji nie wypowiedział się również co do zakresu udzielonego prawomocnie zabezpieczenia (co ono obejmuje).

Po trzecie, powoływane przez Skarżącego postanowienie ustanawiające tymczasowe zabezpieczenie powództwa poprzez zakaz rozporządzania nieruchomością (lokalem nr [...]) jest od dawna prawomocne. Oznacza to, iż kwestia możliwości rozporządzania tym lokalem przez jego aktualnego właściciela została czasowo uregulowana wskazanym zabezpieczeniem. Brak zatem podstaw do przyjęcia, iż istnieje obecnie jakakolwiek okoliczność wymagająca dopiero, w myśl art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a., oceny i rozstrzygnięcia innego organu lub sądu. Prawomocne orzeczenie w przedmiocie zabezpieczenia powództwa nie stanowi zatem podstawy do zawieszenia postępowania budowlanego (nie ma już bowiem na co oczekiwać), co nie oznacza jednak, iż nie powinno zostać ocenione przez organ orzekający merytorycznie, jako ewentualna przeszkoda sprzeciwiająca się przyjęciu skuteczności złożonego oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane, po rozważeniu zakresu tego zabezpieczenia (zakazu rozporządzania).

Jak już wskazano wcześniej, jedną z przesłanek zawieszenia postępowania administracyjnego na mocy art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. jest albo dopiero klarująca się potrzeba rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez właściwy organ lub sąd albo też w toczącym się już postępowaniu nie zapadło jeszcze prawomocne (ostateczne) rozstrzygnięcie w tej kwestii, a ma ono znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy rozpatrywanej przez organ, zatem niezbędne jest oczekiwanie na jego prawomocne (ostateczne) zakończenie.

Podsumowując powyższe rozważania należy zauważyć, iż wskazywane przez Skarżącą Wspólnotę powody zawieszenia postępowania nie są zasadne. Kwestie związane z możliwością dysponowania nieruchomością na cele budowlane organ powinien rozstrzygnąć samodzielnie.

Całkowicie chybione jest także twierdzenie Skarżącej, iż Wojewoda nie uwzględnił prawomocnego postanowienia sądu powszechnego o udzieleniu zabezpieczenia [...], przez co rażąco naruszył art. 365 § 1 k.p.c. zatem powinna zostać stwierdzona nieważność jego postanowienia.

Skarżący nie dostrzega, iż w niniejszej sprawie, dotyczącej wyłącznie kwestii zawieszenia postępowania, nie był oceniany ani zakres ani znaczenie postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia. Skoro bowiem kwestia ta została już prawomocnie rozstrzygnięta, to nie może aktualnie stanowić zagadnienia wstępnego skutkującego zawieszeniem postępowania do czasu rozstrzygnięcia w tym względzie przez sąd powszechnych (udzielania zabezpieczenia). Powinna ona zostać oceniona w prowadzonym postępowaniu budowlanym. Nie ma zatem podstaw by twierdzić, iż Wojewoda [...] rażąco naruszył wskazany przepis k.p.c.

W tej sytuacji Sąd orzekł jak w sentencji na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.).