Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 460/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-06-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Szymańska (spr.), Sędziowie asesor WSA Anna Sidorowska-Ciesielska, sędzia WSA Anita Wielopolska, Protokolant ref. Marta Pachulska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 czerwca 2019 r. sprawy ze skargi E. D. i M. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] grudnia 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] grudnia 2018 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej: "SKO", "organ odwoławczy"), po rozpatrzeniu odwołania E. J. i M. D. (dalej: "skarżących") od decyzji Zarządu Dzielnicy [...] nr [...] z dnia [...] września 2018 r., ustalającej warunki zabudowy i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej na działce nr [...] z obrębu [...] położonej przy ul. [...] w Dzielnicy [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Stan sprawy przedstawiał się następująco:

Wnioskiem z dnia 4 kwietnia 2018 r., skorygowanym w dniu 25 kwietnia 2018 r., 20 czerwca 2018 r., oraz uzupełnionym w dniu 6 września 2018 r., I. S. i N. V. (dalej także "inwestorzy’) wnieśli o wydanie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej na działce nr [...] z obrębu [...], położonej przy ul. [...] w Dzielnicy [...].

Zarząd Dzielnicy [...] decyzją nr [...] z dnia [...] września 2018 r. znak: [...] ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Odwołanie od ww. decyzji złożyli E. J. i M. D. W uzasadnieniu złożonego odwołania skarżący wskazali, że nie zgadzają się kategorycznie na rozbudowę z uwagi na fakt, że wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy istniejącego budynku na działce [...] przekracza 0,41 w związki z licznymi samowolami budowlanymi na przestrzeni ostatnich 20 lat. Ponadto skarżący złożyli wniosek o zobowiązanie właścicieli nieruchomości [...] do przedstawienia obmiaru działki nr [...] przez uprawnionego geodetę lub architekta wraz z obmiarem faktycznie istniejących na ww. nieruchomości naniesień budowlanych oraz obmiarem istniejącej na nieruchomości powierzchni biologicznie czynnej. W przypadku braku dokonania obmiaru przez wnioskodawców skarżący oczekują, że obmiaru dokona Urząd. Skarżący wskazali, że planowana rozbudowa narusza ich interesy prawne oraz prawo własności. Uzupełniając złożone odwołanie, skarżący załączyli dokumentacje fotograficzną.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] po rozpoznaniu odwołania wydało wskazaną na wstępie decyzję.

W uzasadnieniu wskazano, że podstawą wydania decyzji były przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073 ze zm., dalej jako "ustawa") oraz przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588)

Zgodnie z § 3 ust.1 rozporządzenia właściwy organ w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany (w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.) i przeprowadza na nim analizę.

SKO stwierdziło, że analiza została przeprowadzona w sposób poprawny.

Analiza funkcji zabudowy wykazała, że dominującym rodzajem zabudowy na obszarze analizowanym jest zabudowa o funkcji mieszkaniowej, wobec czego planowana inwestycja jest zgodna ze sposobem zagospodarowania analizowanego obszaru i stanowi kontynuację jego funkcji. Maksymalna nieprzekraczalna linia zabudowy została wyrysowana od strony ulicy [...].

Wskaźniki wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki są zróżnicowane i wynoszą od 0,25 do 0,41.

Średni wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi 0,36. Organ ustalił wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy na poziomie 0,41.

Dokonując oceny ustalenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy powyżej średniej SKO stwierdziło, że argumentację organu i instancji jakoby przyjęcie maksymalnego wskaźnika powierzchni zabudowy występującego w obszarze analizowanym wynika z możliwości optymalnego zagospodarowanie działki nr 0,41 pod warunkiem zbilansowania się planowanej rozbudowy budynku oraz powierzchni biologicznie czynnej w granicach działki własnej oraz pod warunkiem harmonijnego wpisania się w istniejąca zabudowę, uznać należy za dopuszczalną.

Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej ustalono na poziomie 25%.

Szerokość elewacji frontowej budynku mieszkalnego jednorodzinnego w obszarze analizowanym wynosi od 8,5 m do 26 m. Średnia szerokość elewacji frontowej wynosi 9,9 m. Szerokość elewacji frontowej nie ulegnie zmianie.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej nie ulegnie zmianie.

Dla projektowanej inwestycji ustalono dach jednospadowy, wysokość projektowanej rozbudowy 3,5 m.

Organ odwoławczy stwierdził, że ustalone w decyzji parametry są prawidłowe. Przyjęte przez organ wskaźniki zabudowy nie odbiegają od tych występujących w obszarze analizy. Parametry zabudowy nie zostały ustalone w sposób dowolny, wręcz przeciwnie, nowa zabudowa w żaden sposób nie będzie odbiegała od zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. Analiza zawiera tabelę, w której opisane zostały parametry budynków znajdujących się w obszarze analizy.

W ocenie organu odwoławczego, warunki z art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy są w niniejszej sprawie również spełnione. Teren objęty wnioskiem przylega do ulicy Zeusa, gdzie urządzony jest wjazd na działkę objętą wnioskiem. Teren inwestycji położony jest wśród zabudowy mieszkaniowej i posiada dostęp do niezbędnej infrastruktury technicznej.

W aktach sprawy znajduje się także projekt decyzji sporządzony przez uprawnionego architekta zgodnie z art. 60 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Do decyzji załączono dwa załączniki mapowe tj. pierwszy określający obszar analizowany, a drugi określający linie zabudowy oraz szkic tej części budynku, której decyzja dotyczy. Załączniki te wykonane zostały na kopii mapy zasadniczej, przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Do decyzji organ załączył wyniki analizy tekstowej, zgodnie z § 9 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r.

Tym samym, w ocenie organu odwoławczego, decyzja organu I instancji ustalająca warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji jest prawidłowa.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję SKO, El. J. i M. D. zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie:

1. art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy polegające na błędnym ustaleniu, że w niniejszej sprawie istnieje możliwość ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji;

2. § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r., poprzez brak faktycznego uzasadnienia dla rozszerzenia obszaru analizowanego, w oparciu o który ustalono parametr wielkości powierzchni zabudowy;

3. § 5 ust. 2 rozporządzenia poprzez wyznaczenie innego niż średni wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, a okoliczność ta nie wynika z analizy funkcji oraz cech zabudowy;

4. art. 11 i art. 107 § 3 w zw. z art. 15 Kpa, poprzez brak odniesienia się do wszystkich zarzutów odwołania, co może mieć znaczenie dla treści rozstrzygnięcia, ponieważ zarzuty te dotyczą faktycznie zabudowanej powierzchni działki objętej inwestycją;

5. art. 7, 77 § 1 oraz 80 Kpa poprzez brak wyjaśnienia istotnych dla sprawy okoliczności faktycznych, z których wynika możliwość wydania pozytywnej dla wnioskodawcy decyzji;

6. art. 77 § 1 Kpa poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego sprawy mającego wpływ na treść rozstrzygnięcia polegającego na nieuprawnionym rozszerzeniu obszaru analizowanego;

7. art. 97 § 1 pkt 4 Kpa poprzez jego niezastosowanie i niezawieszenie z urzędu postępowania do czasu zakończenia postępowania przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego dla [...], który decyzją z dnia [...] września 2018 r. ([...]) nałożył na I. S. i N. V. obowiązek sporządzenia projektu budowlanego zamiennego uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych wraz z opiniami i uzgodnieniami właściwych jednostek i orzeczenia technicznego o prawidłowości wykonanych robót budowlanych w zakresie ich zgodności z obowiązującymi przepisami i normami dla budynku przy ulicy [...] w [...], zrealizowanej z istotnymi odstępstwami od projektu budowlanego zatwierdzonego.

W związku z powyższym skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi podnieśli przede wszystkim, że analiza urbanistyczna została sporządzona nieprawidłowo, a najistotniejszym błędem organu było wyznaczenie granic obszaru analizowanego od sześciokrotności nawet do ośmiokrotności szerokości frontu działki objętej wnioskiem. Nie zgodzili się z twierdzeniem organu, że aż tak duże rozszerzenie obszaru analizowanego uzasadnia chęć objęcia całych działek ewidencyjnych. Skarżący podnieśli, że domy jednorodzinne w zabudowie szeregowej są charakterystyczne dla danego szeregu, w którym powierzchnie działek są podobnej wielkości. Natomiast rozszerzanie obszaru analizowanego powoduje, że do analizy brane są też inne szeregi, których parametry i architektura są inne, przez co dochodzi do naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa i ładu przestrzennego.

Powołując się na orzecznictwo sądowoadministracyjne, skarżący stwierdzili, że już samo nieprawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego stanowi wystarczającą przesłankę do uchylenia zaskarżonych decyzji.

Niezależnie od powyższego skarżący zakwestionowali wyznaczenie wskaźnika powierzchni na maksymalnym poziomie jaki występuje na obszarze analizowanym (0,41), pomijając zupełnie, że średni wskaźnik wynosi 0,36. Skarżący zarzucili, że sam organ nie wie jaka jest obecnie powierzchnia zabudowy działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, a następnie dopuszcza zastosowanie wskaźnika 0,41 "pod warunkiem zbilansowania się planowanej rozbudowy budynku oraz powierzchni biologicznie czynnej w granicach działki własnej oraz pod warunkiem harmonijnego wpisania się w istniejącą zabudowę".

Skarżący wskazali także, że przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego dla [...] toczy się postępowanie legalizacyjne dla samowoli budowlanej zrealizowanej na przedmiotowej działce. Wynika z tego, że w przypadku zalegalizowania samowoli budowlanej zmienią się parametry dotyczące powierzchni zabudowy oraz powierzchni biologicznie czynnej, co będzie miało istotny wpływ na niniejsze postępowanie. Stąd, zdaniem skarżących, zasadnym było aby organ administracji publicznej zawiesił to postępowanie do czasu zakończenia postępowania legalizacyjnego.

Skarżący zarzucili także, że SKO pobieżnie odniósł się do ich zarzutów, a wręcz w jednym z przypadków kończy myśl w pół zdania (str. 5 akapit 4 decyzji).

Decyzja organu pierwszej instancji zapewnia skarżących o m.in. o tym, że nowa zabudowa ma być tak usytuowana, aby nie oddziaływała na działki sąsiednie w sposób ograniczający potencjalnie możliwości inwestycyjne na tych działkach, sposób zagospodarowania i zabudowy terenu nie może naruszać prawnych interesów osób trzecich wynikających z prawa budowlanego oraz prawa własności właścicieli sąsiednich nieruchomości (art. 140 Kc). Skarżący podnieśli jednak, że inwestor zamierza przybudówkę połączyć ze ścianą budynku, którego są właścicielami. Całkowicie ograniczy to skarżącym dostęp do tej części ściany w celu jej konserwacji lub naprawy.

W tym kontekście wydane przez organy decyzje są, zdaniem skarżących, wewnętrznie sprzeczne, bo z jednej strony gwarantują im prawo do nieingerencji w ich prawo własności, a z drugiej strony pozwalają inwestorowi na taką ingerencję.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie jako bezzasadnej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie ponieważ zaskarżona decyzja, ani ją poprzedzająca nie naruszają prawa.

W przedmiotowej sprawie inwestor złożył wniosek dotyczący inwestycji na działce ew. [...] z obrębu [...] położonej przy ul. [...] w Dzielnicy [...], polegającej na rozbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej.

Zgodnie z art. 59 ustawy zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Natomiast zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (zasada dobrego sąsiedztwa), co ma na celu zachowanie ładu przestrzennego tj. takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 pkt 1 ustawy).

Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W celu zatem ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1 rozporządzenia).

Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy w zw. z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia). Przy czym, przez "front działki" należy rozumieć tę część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 pkt 5 rozporządzenia).

Przepis § 3 rozporządzenia określa minimalne granice obszaru analizowanego, co oznacza, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy może wyznaczyć większy obszar wokół terenu inwestycji, który będzie tworzył całość urbanistyczną. Zwrot "wokół działki" wskazuje, że ustalając obszar analizowany wokół działki inwestycyjnej, należy tak go wyznaczyć, by działka ta znajdowała się w środku tego obszaru, co nie oznacza, że obszar ten musi mieć idealny kształt koła, a odległość granic tego obszaru od działki inwestora musi być w każdym miejscu jednakowa. Istotne jest aby wyznaczony obszar analizowany obejmował urbanistyczną całość. Obszar ten powinien obejmować całe działki wyodrębnione geodezyjnie, a nie ich części. W orzecznictwie przyjmuje się, że w przypadku gdy linia rozgraniczająca obszar analizowany "przecina" daną, wyodrębnioną geodezyjnie nieruchomość, w analizie należy uwzględnić powierzchnię całej działki ewidencyjnej, zatem również tę jej część, która położona jest poza obszarem analizowanym.

W rozpatrywanej sprawie, jak wynika z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dla obszaru sąsiadującego z terenem lokalizacji inwestycji oraz dołączonej do niej analizy obszarowej – części graficznej w skali 1:500 (załącznik 2b), analizowany obszar został wyznaczony prawidłowo. Skarżący zarzucając w skardze, że najistotniejszym błędem analizy było wyznaczenie zbyt szerokiego obszaru analizowanego - od sześciokrotności do ośmiokrotności szerokości frontu działki objętej wnioskiem, zdają się pomijać, że wymogi dotyczące wyznaczenia obszaru analizowanego mówią o minimum trzykrotności szerokości frontu działki - nie mniej jednak niż 50 m. W części tekstowej analizy, co prawda, nie wskazano szerokości elewacji frontowej terenu inwestycji, jednakże z załącznika graficznego wynika, że parametry te nie odbiegają od parametrów działek o nr [...] (bezpośrednio sąsiadującej nieruchomości), czy [...], znajdujących się w tym samym ciągu zabudowy szeregowej. Według tabeli zawartej w części tekstowej analizy szerokość elewacji frontowej działki o nr ewid. [...] wynosi 8,5 m, zaś działki o nr [...] – 9 m. W tej sytuacji w ocenie Sądu niewątpliwie przy wyznaczaniu obszaru analizowanego powinno uwzględnić co najmniej prawie sześciokrotność szerokości frontu działki, na której przewidziana jest inwestycja, aby spełnić wymóg odległości "nie mniejszej niż 50 m", o której mowa w omawianym wyżej § 3 ust. 2 rozporządzenia. W rozpatrywanej sprawie wyznaczenie granic obszaru analizowanego w odległości równej trzykrotności szerokości frontu działki, nie spełniałoby więc wymaganego minimum. Jak już wyżej wskazano, zasadne jest także poszerzenie granic obszaru analizowanego, jeżeli linia wyznaczająca obszar analizowany przecina działkę (wyodrębnioną geodezyjnie nieruchomość), tak aby objąć całe działki ewidencyjne.

Mając powyższe na uwadze, w rozpatrywanej – jak wynika z analizy (zarówno części tekstowej, jak i graficznej) granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone prawidłowo, zatem zarzuty skargi dotyczące naruszenia § 3 ust. 2 rozporządzenia należy uznać za bezpodstawne.

Sąd podziela stanowisko organów, że w realiach niniejszej sprawy przeprowadzona analiza obszaru wyznaczonego wokół działki inwestycyjnej pozwala na stwierdzenie, że planowane przedsięwzięcie - rozbudowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej, nie będzie sprzeczne z istniejącą w sąsiedztwie zabudową. Określona inwestycja stanowi kontynuację występującej w analizowanym obszarze funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej. W analizowanym obszarze występuje zabudowa o funkcjach mieszkaniowych. Teren inwestycji stanowi działka zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie szeregowej, w której bezpośrednim sąsiedztwie zlokalizowana jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna szeregowa.

Dla projektowanej inwestycji wyznaczono nieprzekraczalną linię zabudowy, zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia.

Sąd nie dopatrzył się także nieprawidłowości w ustaleniu, że wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy działki nie może przekroczyć wartości 0,41. W ocenie Sądu w rozpatrywanej sprawie zachodzą przesłanki uzasadniające odstąpienie od średniego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy 0,36 i ustalenie go na poziomie 0,41 – na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia. Co do zasady wskaźnik ten wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (§ 5 ust. 1 rozporządzenia), jednakże dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 5 ust. 2 rozporządzenia). Z analizy wynika, że wskaźniki powierzchni działki na terenie analizowanym są zróżnicowane i wynoszą od 0,25 do 0,41, zaś średni wskaźnik wynosi 0,36. Z tabeli zawartej w analizie – zestawienia działek – wynika, że wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym "w tym samym szeregu", a zatem w najbliższym sąsiedztwie działki będącej terenem planowanej rozbudowy, mają wskaźnik zabudowy wyższy od średniego wskaźnika (0,36). I tak, dla działki nr [...] wskaźnik ten wynosi 0,40; dla działki nr [...] – 0,41; dla działki nr [...] – 0,38; dla działki nr [...] – 0,38; dla działki nr [...]– 0,39, dla działki nr [...] – 0,41, dla działki nr [...] – 0,41. Przy czym podkreślić należy, że działki bezpośrednio sąsiadujące z działką inwestora (nr [...], nr [...]) mają wskaźniki na poziomie 0,40 i 0,41.

Zatem z analizy wynika powód, dla którego dopuszczono inny wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy niż średni – co czyni zarzut naruszenia § 5 ust. 2 rozporządzenia bezzasadnym. W ocenie Sądu ustalenie tego wskaźnika na poziomie średnim – 0,36 dla działki inwestora, w sytuacji gdy działki zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi w zabudowie szeregowej bezpośrednio sąsiadujące z inwestycją mają wskaźniki na poziomie 0,40 i 0,41 byłoby nieuzasadnione i wręcz powodowałoby zakłócenie ładu przestrzennego i zasady dobrego sąsiedztwa. Wyznaczenie zaś tego wskaźnika na poziomie średnim zakłóciłoby pierwotną kompozycję zabudowy szeregowej.

Jako bezzasadny Sąd uznaje argument skargi o naruszeniu art. 97 § 1 pkt 4 Kpa, który stanowi, że organ zawiesza postępowanie administracyjne, gdy rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ lub sąd. Skarżący upatruje podstaw do zawieszenia postępowania o ustalenie warunków z racji tego, iż toczy się postępowanie legalizacyjne dla samowoli budowlanej zrealizowanej na przedmiotowej działce inwestora. Na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 Kpa gdy rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ lub sąd, organ administracji zawiesza postępowanie. Zaakcentować trzeba, że zagadnieniem wstępnym jest tylko taka kwestia, która uniemożliwia wydanie rozstrzygnięcia w danej sprawie. W ocenie Sądu w rozpatrywanej sprawie postępowanie legalizacyjne, nie czyni niemożliwym ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Przede wszystkim skarżący nie wskazują konkretnie czego konkretnie tj. jakich odstępstw dotyczy toczące się postępowanie legalizacyjne. Zarzut ten jest sformułowany w skardze, ale w uzasadnieniu nie nastąpiły żadne argumenty wyjaśniające zasadność tego zarzutu. Fakt toczenia się postępowania legalizacyjnego może wskazywać na to, że wystąpiły odstępstwa od projektu budowalnego. Często te odstępstwa są legalizowane poprzez wydanie decyzji, która musi zostać poprzedzona uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy. Skoro skarżący nie podają, czego dotyczy konkretnie postępowanie legalizacyjne, nie jest możliwe powiązanie tego postępowania w obecnie toczącym się o ustalenie warunków zabudowy.

W ocenie Sądu – wbrew twierdzeniom skarżących - nie okazały się także zasadne zarzuty naruszenia art. 7, 11, 15, 77 § 1 i 107 § 3 Kpa. W realiach niniejszej sprawy postępowanie zostało bowiem przeprowadzone w sposób prawidłowy, a podjętym decyzjom nie można zarzucić wadliwości, uzasadniającej ich wyeliminowanie z obrotu prawnego. Organy w toku prowadzonego postępowania w sposób należyty wyjaśniły okoliczności stanu faktycznego oraz dokonały prawidłowego ustalenia mającej zastosowanie normy prawnomaterialnej, co też wynika z przedłożonych akt administracyjnych. Sporządzone natomiast uzasadnienia odzwierciedlają poszczególne etapy prowadzonego postępowania oraz wyjaśniają podstawę prawną przyjętego rozstrzygnięcia. Organ odwoławczy wyjaśnił – ustosunkowując się do wniosku skarżących o dokonanie przez inwestora obmiaru geodezyjnego – że brak jest podstaw do uwzględnienia tego postulatu na etapie ustalania warunków zabudowy. Rację mają skarżący, że na str. 5 (akapit 4 ) organ zamieścił niekompletną myśl, dotyczącą zarzutu sprzeczności inwestycji z zasadą dobrego sąsiedztwa, co stanowi uchybienie, jednak w ocenie Sądu wadliwość ta nie miała żadnego wpływu na wynik sprawy, bowiem ostatecznie, organ przeanalizował spełnienie warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy (str. 3 i 4 zaskarżonej decyzji). Również zarzuty dotyczące ewentualnego naruszenia prawa własności skarżących (zamiar inwestora połączenia planowanej przybudówki ze ścianą budynku, którego skarżący są inwestorami – na ich terenie), nie mogą odnieść skutku na obecnym etapie postępowania. Zgodnie z art. 63 ust. 2 ustawy decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji. Potencjalne naruszenie prawa własności przy ustaleniu warunków zabudowy w zasadzie nie występuje, bowiem samo ustalenie warunków zabudowy nie jest związane z przysługiwaniem praw do określonej nieruchomości, jak również w żaden sposób nie oddziałuje na przysługiwanie tych praw innym osobom. Ewentualne naruszenie prawa własności może mieć miejsce na kolejnym etapie inwestycyjnym, tj. na etapie pozwolenia na budowę. Innymi słowy z samego faktu wydania decyzji o warunkach zabudowy nie można wywodzić naruszenia interesu osób trzecich, gdyż decyzja taka nie narusza prawa własności i innych praw tych osób i nie uprawnia do wykonania inwestycji.

Konkludując, uznać należy, że w rozpoznawanej sprawie nie doszło do naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, czy też innego naruszenia przepisów postępowania mogącego mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a tylko takie uchybienia uprawniają sąd administracyjny do wyeliminowania z obrotu prawnego wadliwego aktu administracyjnego.

W tej sytuacji mając powyższe na względzie i kierując się dyspozycją z art. 151 p.p.s.a. Sąd oddalił skargę.