Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 535/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2010-08-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 35 ust. 4, art 37 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Leszek Kiermaszek, Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska,, Sędzia NSA Ewa Krawczyk (spr.), Protokolant Bartosz Otorowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 sierpnia 2010 r. sprawy ze skargi H. C. i B. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję i orzeka, że nie podlega ona wykonaniu w całości, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz skarżących solidarnie kwotę 238 (dwieście trzydzieści osiem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Burmistrz Miasta S. – po ponownym rozpatrzeniu sprawy na skutek uchylenia decyzji tego organu ( z dnia [...]roku ) decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B.( decyzja z dnia [...] roku ) – decyzja z dnia [...] roku nr [...] ustalił opłatę jednorazową z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [1] objęta KW nr [...] Wydziału VII Ksiąg wieczystych Sądu Rejonowego w B. w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz w związku ze zbyciem w/w nieruchomości w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości to jest w kwocie 5.939,40 zł. Do zapłaty tej kwoty organ zobowiązał B. C. w ½ części to jest 2969,70 zł i H. C. w ½ części to jest 2969,70 zł.

Nadto organ wskazał rachunek na który określone wyżej opłaty powinny być uiszczone oraz termin ich uiszczenia.

Jako podstawę prawną w decyzji powołano art. 35 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. nr 80, poz. 717 z zm., dalej powoływana jako "ustawa") oraz uchwałę nr [...] Rady Miejskiej w S. z dnia [...]roku ( Dz. Urz. Woj. [...] nr [...], poz. [...] z dnia [...]roku ) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta S.

W części stanowiącej ustalenia faktyczne organ stwierdził, że zgodnie z planem miejscowym, który wszedł w życie [...] roku działka nr [1] o powierzchni 402 m2 jest zlokalizowana w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej – symbol E2.8MN. Dla jednostki tej plan przyjął stawkę procentową służącą naliczeniu jednorazowej opłaty 30 % ( § 104 uchwały). W okresie bezplanowym to jest od [...] roku działka nie była użytkowana rolniczo ( stary plan przewidywał tereny rolne, w ewidencji R Klasa V) lecz wykorzystywana w celach rekreacyjnych ( oświadczenia skarżących). Na działce tej w okresie letnim biwakowano, urządzone było miejsce na grill, palono ogniska, natomiast nie była ona zabudowana.

W związku z tymi ustaleniami organu rzeczoznawca majątkowy J. B. sporządził operat szacunkowy z dnia [...] roku w którym obliczył szacunkową wartość rynkową nieruchomości pod rządami "nowego" planu, a więc dla terenu przeznaczonego pod zabudowę i wartość tej nieruchomości w okresie bezplanowym, przy przyjęciu że była ona wykorzystywana jako teren rekreacyjny.

W oparciu o ten operat i stawkę procentową organ naliczył opłatę planistyczną jak w rozstrzygnięciu wskazując, że skarżący przedmiotową działkę zbyli, działając jako współwłaściciele po ½ części każde, aktem notarialnym z dnia [...]roku.

W odwołaniu B. i H. C. podnieśli, że ich działka nr [1] z uwagi na swój kształt ( trójkąt) oraz odległość od użytku leśnego i warunków technicznych ma ograniczoną możliwość zabudowy. W ich ocenie na działce o powierzchni 402 m2 z uwagi na zapisy planu i warunków technicznych do zabudowy pozostaje jedynie około 30 m2. Nadto skarżący twierdzili, że działkę zbyli jako rekreacyjną i dlatego nie rozumują dlaczego mieliby zapłacić opłatę planistyczną.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. zaskarżoną decyzją z dnia [...] roku nr [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa w zw. z art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu organ odwoławczy zaakceptował ustalenia faktyczne i prawne organu I instancji. Przytoczył także treść art. 36 ust. 4 i 37 ust. 1 ustawy. Podkreślił, że rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym ustalając wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu przyjął faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości – na cele rekreacyjne ( zgodnie z oświadczeniami skarżących) a po zmianie planu – jej aktualne przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną ( E.2.8 MN).

Równocześnie organ wskazał, że w "starym" planie działka nr [1] była położona w jednostce oznaczonej symbolem R – tereny rolne i nie była objęta zgodą właściwego organu na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze.

Zdaniem organu fakt, że nieruchomość w poprzednim planie stanowiła teren rolny, w okresie bezplanowym była wykorzystywana na cele rekreacyjne, a w wyniku uchwalenia nowego planu została przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, a następnie zbyta uzasadnia ustalenie renty planistycznej.

Organ przyznał, że sporna nieruchomość ma niewielką powierzchnię ( 402 m2), niekorzystną konfigurację ( trójkąta) co powoduje, że ma ograniczoną możliwość zabudowy. Jednakże przeznaczenie tej nieruchomości w obowiązującym planie przewiduje także zabudowę letniskową, która jest możliwa na działce.

W samym operacie zostały uwzględnione negatywne cechy nieruchomości. Z aktu notarialnego, którym skarżący zbyli przedmiotową nieruchomość, wynika że została ona zbyta jako nieruchomość przeznaczona pod zabudowę, a nie nieruchomość z przeznaczeniem wyłącznie rekreacyjnym.

W poprzednim planie, wobec rolnego przeznaczenia nieruchomości, nie była na niej możliwa żadna zabudowa.

Dopiero nowy plan przeznaczył ją pod zabudowę co spowodowało wzrost wartości nieruchomości.

W skardze H. C. i B. C. twierdzili że brak było podstaw do przyjęcia, że wartość nieruchomości wzrosła na skutek uchwalenia nowego planu. Na uzasadnienie tego twierdzenia wskazywali na rozmiar działki i fakt, że w związku z obowiązującymi przepisami pod zabudowę na działce przypada jedynie 30 m2.

Zarzucili naruszenie art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 ustawy, art. 138 § 1 pkt 1 kpa i art. 107 § 3 w zw. z art. 77 kpa. W konkluzji skargi wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi właściwemu oraz zasądzenie kosztów postępowania.

Organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje.

Skarga jest zasadna, chociaż jej zarzuty zdaniem składu orzekającego o tym nie decydują. Jednakże ponieważ sąd administracyjny dokonuje kontroli zaskarżonej decyzji pod względem zgodności z prawem, a w trakcie tej kontroli nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną ( art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. nr 153, poz. 1270 z zm.) to oznacza, to, że sąd jest uprawniony i zobowiązany do kontroli zaskarżonej decyzji – z urzędu – pod względem zgodności z prawem.

W ocenie składu orzekającego w niniejszej sprawie zaskarżona decyzja nie spełnia wymogów prawa.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz, prezydent miasta, pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, przy czym wysokość tej opłaty nie może być wyższa niż

30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Natomiast z treści art. 37 ust. 1 ustawy wynika, że w razie uchwalenia nowego planu w czasie, gdy nie obowiązywał na danym obszarze dotychczasowy plan, bierze się pod uwagę wartość rynkową nieruchomości z uwzględnieniem sposobu jej wykorzystania.

Przepis ten uległ częściowej modyfikacji na skutek wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 roku sygn. akt P 58/08. W wyroku tym Trybunał orzekł, że art. 37 ust. 1 ustawy w zakresie w jakim wzrost nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 roku, który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji. Wyrok ten został ogłoszony [...] roku w Dz. U. nr 24, poz. 124, a więc po wydaniu kontrolowanej decyzji ostatecznej.

Zdaniem składu orzekającego, mimo daty ogłoszenia tego wyroku, kontrola sądowa zaskarżonej decyzji musi jednak ten wyrok uwzględnić ( por. Roman Mauser, Janusz Trzciński – Prawotwórcze znaczenie orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego Lexis Nexis Warszawa 2008 – rozdział II).

Z akt sprawy wynika ( uzasadnienie II instancji ) że w planie miejscowym, który utracił moc po [...]działka nr [1] była położona w jednostce oznaczonej symbolem R- tereny rolne i nie była objęta zgodą właściwego organu na zmianę jej przeznaczenia na cele nierolnicze.

Okoliczność ta jednak nie została udokumentowana co najmniej wypisem ze "starego" planu dla przedmiotowej działki.

Brak ten powinien być usunięty w postępowaniu ponownym.

Przyjmując jednak założenie, że zapisy "starego" planu przyjmowały dla spornej działki przeznaczenie rolne (R), a w sprawie zostało udokumentowane że nowy plan miejscowy ( uchwała nr [...]) który wszedł w życie [...]roku przeznacza działkę pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem działalności gospodarczej oraz zabudowy rekreacji indywidualnej zabudowa letniskowa Sąd podziela stanowisko organów orzekających, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między "obecną" wartością, a poprzednią wartością, która w niniejszej sprawie odpowiada faktycznemu wykorzystaniu nieruchomości w okresie bezplanowym.

Ten faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości jest w sprawie bezsporny i nie kwestionuje go skarżący, podobnie jak wartości tej nieruchomości w tym okresie, obliczonej w operacie szacunkowym z dnia [...]roku. Nieruchomość w tym okresie była wykorzystywana rekreacyjnie i nie była zabudowana.

Nie podziela natomiast – skład orzekający – stanowiska skarżących co do "obecnej"

( to jest po uchwaleniu planu ) wartości nieruchomości.

"Obecna" wartość nieruchomości jest ustalana z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości w uchwalonym planie.

Plan ten przewidział dla działki możliwość zabudowy jednorodzinnej z działalnością gospodarczą i dopuścił zabudowę indywidualną rekreacyjną – zabudowę letniskową.

Nie może więc budzić wątpliwości, że wartość nieruchomości wzrosła w stosunku do okresu gdy działka była wykorzystywana jako rekreacyjna ( na gruntach rolnych), niezabudowana.

Istotnie działka posiada niewielkie rozmiary i niekorzystny kształt ( trójkąt), jednak ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu łączy rentę planistyczną ze wzrostem wartości nieruchomości wywołanym przeznaczeniem działki, a nie możliwością jej zabudowy wynikającą z przepisów budowlanych.

Sposób zabudowy działki będzie bowiem należał do inwestora ( oczywiście w zgodzie z obowiązującymi przepisami ).

W tym miejscu należy podkreślić, że skarżący aktem notarialnym z dnia [...]roku zbyli przedmiotową działkę jako przeznaczoną pod zabudowę, a nie działkę rekreacyjną, przy czym z aktu wynika, że cena za m2 wyniosła 100 zł, a w operacie obliczono obecną wartość m2 tej działki na kwotę 90,22 zł.

Mimo powyższego decyzja nie jest zgodna z prawem.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 do uiszczenia renty planistycznej zobowiązany jest właściciel lub użytkownik wieczysty. Tytuł do nieruchomości od której jest wymierzona renta planistyczna powinien być wykazany w sprawie.

W aktach przedstawionych Sądowi brak wyciągu z księgi wieczystej, a wskazanie na jej numer i prowadzący księgę Sąd nastąpiło prawdopodobnie w oparciu o akt notarialny rep. A numer [...] z dnia [...] roku.

Organy przyjęły nadto, że skarżący są współwłaścicielami tej działki po ½ i stosownie do tych udziałów obciążyły każdego ze współwłaścicieli stosowną częścią należnej opłaty planistycznej.

Powyższe ustalenie nie znajduje potwierdzenia w aktach sprawy ( co do współwłasności po ½ ), jest sprzeczne z zapisem § 1 aktu notarialnego z dnia [...]roku oraz oświadczeniem skarżącego B. C. złożonym do protokołu rozprawy z dnia [...]roku. Skarżący podał, że w księdze wieczystej jako właścicielka działki uwidoczniona jest wyłącznie jego żona – skarżąca H. C. Nieruchomość nabyła ona na mocy aktu własności ziemi, a strony w chwili wejścia w życie ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych z 4 listopada 1971 roku pozostawały w związku małżeńskim. W świetle takich twierdzeń

( po ich udokumentowaniu w aktach administracyjnych ) należy przyjąć, że sporna działka stanowiła przedmiot majątku małżeńskiego, a w konsekwencji, że opłatą planistyczną winni być obciążeni wspólnie ( razem ) małżonkowie.

Orzekając ponownie w sprawie organ odwoławczy, korzystając z art. 136 kpa, powinien uzupełnić postępowanie we wskazanym zakresie i wydać stosowną decyzję, mając jednak na uwadze art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2004 r., 261, 2603 ze zm.)

Mając na uwadze wyżej przedstawione stanowisko Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 152 i art. 200 ppsa orzekł, jak w sentencji.