Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1301/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2019-02-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 134 , 135 i 152
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.
article: par 36 ust 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Irla Sędziowie : Sędzia WSA Mirosław Bator Sędzia WSA Małgorzata Łoboz (spr.) Protokolant: Maksymilian Krzanowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 lutego 2019 r. sprawy ze skargi M. S. na decyzję Wojewody z dnia 27 lipca 2018 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania skargę oddala.


UZASADNIENIE

Starosta [...] decyzją nr [...] z 22 stycznia 2018 r., nr [...], na podstawie art. 12 ust.4a, 4f i 5, art. 18 ust. 1, ust. 3, art. 22 ust. 1 oraz art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2017r., poz. 1496), art.130 ust. 2, art.132 ust. 1a, 2 i 3, art. 134, 135 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016r., poz. 2147 z późn. zm.) i art.104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2017 r., poz. 1257, dalej: "k.p.a."), orzekł o:

- w pkt 1 - o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za nieruchomość położoną w miejscowości N. T., oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. 0,0936ha, która z mocy prawa stała się własnością Gminy Miasto N. T. na podstawie decyzji Starosty [...] nr [...] z dnia 14.04.2016 r., znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: "Rozbudowa drogi gminnej km 0+036.00-0+327.50 wraz z odwodnieniem drogowym, budową sieci oświetlenia ulicznego, budową kanału technologicznego oraz przebudową sieci energetycznej i teletechnicznej na granicy Miasta N. T. i Gminy S. w N. T. i S." oraz ostatecznej decyzji Wojewody z dnia 16 marca 2017r., znak: [...];

- w pkt 2 - o przyznaniu odszkodowania za udział [...] części w kwocie [...]zł na rzecz: M. S.;

- w pkt 3 - o odmowie powiększenia wysokości odszkodowania ustalonego w pkt 2 o kwotę równą 5% wartości udziału w nieruchomości;

- w pkt 4 i 5 - o zobowiązaniu Gminy Miasto N. T. reprezentowanej przez Burmistrza Miasta do zapłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu organ przedstawił przebieg postępowania w sprawie oraz przytoczył treść przepisów mających zastosowanie w sprawie.

Ustalając wysokość odszkodowania organ I instancji oparł się na treści operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 27 lipca 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Panią M. W. – O.. Na podstawie ww. operatu wartość odtworzeniową działki ewid. nr [...] o pow. 0,0936ha określono na kwotę [...]zł. Cena jednostkowa przedmiotowego gruntu została ustalona na 150,01 zł/m2 powierzchni. Wartość składnika budowlanego określono na kwotę 11 659 zł.

W ocenie organu I instancji, operat ten został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i może stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość zajętą pod budowę drogi publicznej.

Odwołanie od ww. decyzji (uzupełnione pismem z dnia 16 marca 2018 r.) w ustawowym terminie wniósł M. S.. W ocenie odwołującego się rzeczoznawca majątkowy M. W. -O. w operacie szacunkowym z dnia 27 lipca 2016 r. ani też organ I instancji w zaskarżonej decyzji nie wskazali dlaczego przy szacowaniu wartości nieruchomości wybrana została metoda porównawcza. Zgodnie z art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Tymczasem przy ustalaniu w niniejszej sprawie wartości nieruchomości pominięta zastała jakże istotna okoliczność a mianowicie, że owa nieruchomość 5 marca 2016 r. została przeze mnie wydzierżawiona na lat dziesięć za rocznym czynszem w wysokości 50.000 - zł. W operacie (k. 99) znajduje się tabela nr l zawierająca zestawienie nieruchomości, które zostały przyjęte do porównań. Znamienne jest, że wśród nich są takie (poz. l, 2), co do których transakcje miały miejsce ponad trzy lata temu, albo dwa lata temu (poz. 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 9) a więc są one zdezaktualizowane i nie mogą stanowić żadnego punktu odniesienia. W operacie (k. 96) podano wartość procentową cech: lokalizacja 35 %, otoczenie sąsiedztwo 20 %, możliwości inwestycyjne/rozwojowe 35 % i dostępność komunikacyjna 10 %. Żadna z tych cech nie jest tymczasem cechą taką jak wymienione w art. 4 pkt 11 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Poza tym brak jest uzasadnienia na jakiej podstawie akurat taką wartość danej cechy przyjęta została w operacie. Badanie preferencji, na które powołuje się rzeczoznawca jest niewystarczające i nie poparte jakimkolwiek materiałem do tej kwestii się odnoszącym. Wielkość poszczególnych cech przyjęta została w sposób dowolny. W ocenie odwołującego się operat szacunkowy został opracowany z ewidentnym naruszeniem przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, co wpłynęło na istotne zaniżenie należnego właścicielowi wywłaszczanej nieruchomości odszkodowania. Wykorzystanie w przedmiotowej sprawie zaledwie jedenastu transakcji, a zatem najmniejszej liczby, która pozwala na użycie sformułowania "kilkanaście", należy uznać za dalece niewystarczające, w szczególności, że część z tych transakcji nie dotyczy nieruchomości "podobnych" w rozumieniu omawianego przepisu. Tym samym zbiór nieruchomości podobnych w przedmiotowej sprawie obejmował w rzeczywistości zaledwie kilka nieruchomości, co jest absolutnie niewystarczające dla ustalenia rzeczywistej wartości rynkowej objętej niniejszym postępowaniem nieruchomości.

Wojewoda decyzją z dnia 27 lipca 2018 r., znak: [...], na podstawie art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., póz. 121 ze zm., dalej: "u.g.n.") oraz art. 138 § l pkt 2 k.p.a. w związku z art. 16 ustawy z dnia 7 kwietnia 2017 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r., poz. 935), w pkt I. uchylił w całości zaskarżoną decyzję Starosty [...] nr l z dnia 22 stycznia 2018 r. nr [...] i orzekł w pkt II o ustaleniu odszkodowania na rzecz M. S., w wysokości [...] zł za udział w wysokości [...] części w nieruchomości położonej w miejscowości N. T., oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. 0,0936 ha, która z mocy prawa stała się własnością Gminy Miasta N. T. na podstawie decyzji Starosty [...] nr [...] z dnia 14 kwietnia 2016r., znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: "Rozbudowa drogi gminnej km 0+036.00-0+327.50 wraz z odwodnieniem drogowym, budową sieci oświetlenia ulicznego, budową kanału technologicznego oraz przebudową sieci energetycznej i teletechnicznej na granicy Miasta N. T. i Gminy S. w N. T. i S." oraz ostatecznej decyzji Wojewody z dnia 16 marca 2017 r., znak: [...]; o zobowiązaniu Gminy Miasta N. T. reprezentowanej przez Burmistrza Miasta N. T. do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia doręczenia niniejszej decyzji ww. podmiotowi oraz o odmowie powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% tego odszkodowania.

W uzasadnieniu w pierwszej kolejności podał, iż z uwagi na błędne zredagowanie sentencji zaskarżonej decyzji zaistniała konieczność jej uchylenia i orzeczenia stosownie do objętego nią zakresu. Skoro organ I instancji postanowił, iż ww. decyzja będzie odnosiła się wyłącznie do praw i obowiązków właściciela udziału [...] cz. w przedmiotowej nieruchomości, to wadliwym było orzekanie w przedmiocie ustalenia odszkodowania za całą nieruchomość (pkt l decyzji) czyli także za pozostały udział wynoszący [...] cz., co do którego - jak ustalił Wojewoda -Starosta N. wydał w dniu 22 stycznia 2018 r. decyzję nr [...], która wobec jej niezaskarżenia stała się ostateczna z dniem 20 lutego 2018 r.

Podstawę nabycia na rzecz Gminy Miasto N. T. nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. 0,0936 ha, położona w miejscowości N. T., stanowiły przepisy art. 12 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (zwanej dalej: "specustawą drogową"), zgodnie z którymi decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości, zaś nieruchomości lub ich części zajęte pod inwestycję drogową, a nie stanowiące dotychczas własności odpowiedniego podmiotu publicznoprawnego, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa - w przypadku zajęcia pod drogę krajową albo odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego - w razie zajęcia pod drogę odpowiednio: wojewódzką, powiatową lub gminną - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Z kolei na mocy decyzji Starosty N. nr [...] z dnia 14 kwietnia 2016r., znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: "Rozbudowa drogi gminnej km 0+036.00-0+327.50 wraz z odwodnieniem drogowym, budową sieci oświetlenia ulicznego, budową kanału technologicznego oraz przebudową sieci energetycznej i teletechnicznej na granicy Miasta N. T. i Gminy S. w N. T. i S." oraz ostatecznej decyzji Wojewody z dnia 16 marca 2017r., znak: [...], wydanej w oparciu o ww. przepisy, działka ewidencyjna nr [...] o pow. 0,0936 ha, położona w miejscowości N. T. - przeszła na własność Gminy Miasta N. T..

Jak wynika z odpisu z księgi wieczystej nr [...], działka ewidencyjna nr [...] o pow. 0,0936 ha, położona w miejscowości N. T. (powstała z podziału działki nr [...]), położona w miejscowości N. T. - stanowiła uprzednio przedmiot współwłasności, w tym m. in. M. S. w udziale [...] cz. Działy III i IV ww. księgi wieczystej były wolne od wpisów.

Odszkodowanie w niniejszej sprawie zostało ustalone na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 27 lipca 2016 r. Rzeczoznawca majątkowy M. W. - O. oszacowała wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...]zł - w tym wartość składnika budowlanego w postaci ogrodzenia z siatki metalowej na słupkach stalowych o dł. 108 mb - w wysokości [...] zł.

W operacie tym biegła dla przedmiotu wyceny położonego w dniu określania stanu (14 kwietnia 2016 r.), wedle miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego N. T. 26 S.), w terenie oznaczonym symbolem: 8KDD - tj. tereny dróg publicznych dojazdowych, wykorzystując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, określiła wartość nieruchomości stosownie do zapisów § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod drogi z terenu gminy N. T. oraz sąsiednich gmin. Tym samym wbrew twierdzeniom odwołującego, nie było podstaw do dokonania wyceny na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych.

W celu oszacowania wartości odtworzeniowej składnika budowlanego biegła zastosowała metodę kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową, do obliczeń przyjmując średnie krajowe ceny obiektów budowlanych zawartych w katalogu: Biuletyn cen obiektów budowlanych — obiekty kubaturowe, obiekty inżynieryjne" - [...]. Sposób oszacowania tegoż składnika nie budzi zastrzeżeń.

W ocenie organu odwoławczego rzeczoznawca majątkowy stosując metodę korygowania ceny średniej dokonała odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych (lokalizacja - 35%, otoczenie i sąsiedztwo - 20%, możliwości inwestycyjne/rozwojowe -35%, dostępność komunikacyjna - 10%) oraz przypisanymi im wartościami. Dokonując wyboru transakcji porównawczych biegła bez wątpienia uwzględniła dyspozycję § 4 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Dobór cech został wystarczająco uzasadniony przez biegłą. Za niezrozumiały w tym zakresie uznać należy zarzut odwołującego, iż żadna z tych cech nie jest tymczasem cechą taką jak wymienione w art. 4 pkt 11 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, skoro wspomniany przepis w ogóle odnosi się do omawianej tematyki.

Odnosząc się do zarzutów odwołującego się, biegła w piśmie z dnia 12 lipca 2018 r. w sposób szczegółowy się do nich odniosła. Rzeczoznawca majątkowy odnosząc się do zarzutu dotyczącego przyjęcia nieruchomości porównawczych niebędących zdaniem odwołującego się nieruchomościami podobnymi w rozumieniu przepisów u.g.n., a także braku opisu ich cech wyjaśniła, iż w operacie szacunkowym w tabeli nr 1 zestawiono informacje dotyczące nieruchomości porównawczych, podano: lokalizację (powiat, gminę, obręb), datę transakcji, cenę transakcyjną, powierzchnię nieruchomości oraz cenę jednostkową, a także podstawę zawarcia transakcji (numer aktu notarialnego). W operacie zamieszczono również informację na temat przeznaczenia działek, na stronie 8 operatu widnieje zapis: "nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe w dokumentach "planistycznych", bądź też nieruchomości, których charakter drogowy wynika z faktycznego sposobu ich użytkowania." Padano także rodzaj prawa, który był przedmiotem obrotu tj. prawo własności. W tabeli nr 2 zestawiono i szczegółowo opisano cechy podobieństwa nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównawczymi. Zamieszczone opisy w jasny sposób opisują zebraną " bazę nieruchomości porównawczych" - zostały one opracowane w oparciu o analizę rynku i cen transakcyjnych, a także parametrów (cech) jakie posiadają nieruchomości porównawcze i nieruchomość wyceniana. Określona wartość na poziomie 150 zł/m2 jest równa najwyższej jednostkowej cenie transakcyjnej jaką odnotowano na lokalnym rynku nieruchomości za grunty o przeznaczeniu komunikacyjnym. Na analizowanym obszarze rynku odnotowano transakcje nieruchomościami drogowymi (przeznaczenie zgodne z przeznaczeniem wycenianej działki) i nie ma podstaw prawnych aby szacować wartość przedmiotowej nieruchomości w oparciu o transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu usługowym tj. przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych.

Biegła skorygowała różnice pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami porównawczymi, w tym te odnoszące się do lokalizacji, w efekcie uzyskując cenę za 1m2 na poziomie równym poziomowi nieruchomości najdroższej, również położonej w N. T.. Przyjęcie zatem kilku nieruchomości położonych w innych gminach nie zniekształciło wyniku wyceny. Odnośnie opisu cech nieruchomości porównawczych, opis ten jest wystarczający z punktu widzenia przyjętej metody. Biegła dokonała również opisu w aspekcie przyjętych cech rynkowych nieruchomości o cenie minimalnej oraz maksymalnej. W ocenie organu odwoławczego, przyjęcie 11 transakcji spełnia wymogi przyjęcia co najmniej kilkunastu nieruchomości.

Zdaniem Wojewody biegła również w logiczny, spójny i przejrzysty sposób uzasadniła wybór wybranej metody wyceny.

W zakresie zarzutów wskazujących na okoliczność sprzedaży udziału w nieruchomości również wyjaśnienia biegłej są trafne. Sprzedaż udziałów na które powołuje się odwołujący dotyczył działki [...], czyli działki przed podziałem. Przedmiotowy operat szacunkowy dotyczy działki [...] czyli działki po podziale, która w całości przeznaczona jest pod tereny komunikacyjne. Należy też nadmienić, że fakt sprzedaży udziałów w działce [...] za inną cenę, niż kwota oszacowana w przedmiotowym operacie nie stanowi o tym, że taka sama cena za jaką strona nabyła udziały powinna być przyjęta przy przedmiotowym postępowaniu. ". W opinii organu odwoławczego analogicznie należy ocenić fakt zawarcia umowy dzierżawy z dnia 5 marca 2016 r., skoro i ona dotyczyła działki nr [...], która miała inne parametry niż wydzielona z niej działka nr [...].

Ponadto organ II instancji wskazał, że biegła do wyceny przyjęła transakcje z lat 2014-2016 w sytuacji sporządzenia operatu w lipcu 2016 r. Stosownie do treści art. 156 ust. 3 i 4 ugn operat szacunkowy jest ważny 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, przy czym rzeczoznawca może po upływie tego okresu potwierdzić jego aktualność. Skoro zatem biegła klauzulą aktualizacyjną z dnia 14 listopada 2017 r. potwierdziła aktualność ww. wyceny z dnia 27 lipca 2016 r. (poprzedzając to wnikliwą analizą rynku) to tym samym nie można twierdzić, iż transakcje te są już nieaktualne.

Reasumując, organ odwoławczym stwierdził, iż rzeczoznawca majątkowy dokonała właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, a także uwzględniła cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Z powyższym rozstrzygnięciem, nie zgodził się M. S., wnosząc skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie.

Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego i postępowania tj.:

- art. 134 ust. 1 u.g.n. poprzez ustalenie odszkodowania z tytułu utraty prawa własności nieruchomości na poziomie znacznie niższym niż wartość rynkowa nieruchomości,

- § 4 ust. 1 i 4 w zw. z § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez ustalenie odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego, który nie spełnia wymogów określonych w przywołanych przepisach,

- § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, poprzez ustalenie wartości wywłaszczanej nieruchomości w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości nie spełniających kryterium podobieństwa do wycenianej nieruchomości,

- art. 7 i art. 77 oraz 8 k.p.a., poprzez nieustalenie wszystkich istotnych okoliczności sprawy oraz niedokładne zbadanie materiału dowodowego, a także poprzez oparcie rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym posiadającym istotne wady,

- art. 8 k.p.a. poprzez naruszenie zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów administracji publicznej,

- art.107 § 3 k.p.a., poprzez zbyt skrótowe i niejasne sformułowanie uzasadnienia podjętego rozstrzygnięcia,

- art. 136 § 3 k.p.a., poprzez brak przeprowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego w zakresie ustalenia rzeczywistej wartości nieruchomości,

- art. 138 § 2 k.p.a. poprzez wydanie wadliwej decyzji reformatoryjnej.

W oparciu o powyższe zarzuty skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi, skarżący przytoczył stan faktyczny sprawy oraz rozwinął powyższe zarzuty.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał swoje stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Rozpoczynając, wyjaśnić należy, że istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się do ustalenia czy w określonym przypadku, jej organy dopuściły się kwalifikowanych naruszeń prawa. Sąd administracyjny sprawuje swą kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej - art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647 z późn. zm.). Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.; zwana dalej p.p.s.a.), stanowiąc, że Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Ponadto w myśl art. 135 p.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Z punktu widzenia powyższego stwierdzić należy, że skarga okazała się być bezzasadna.

Nie ma miejsca naruszenie art. 134 ust. 1 u.g.n. Jak wynika z decyzji, podstawę nabycia na rzecz Gminy Miasto N. T. nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] 0 pow. 0,0936 ha, położona w miejscowości N. T., stanowiły przepisy art. 12 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (zwanej dalej: "specustawą drogową"). Należy zauważyć, iż na mocy decyzji Starosty [...] nr [...] z dnia 14 kwietnia 2016r., znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.:

[pic]Rozbudowa drogi gminnej km 0+036.00-0+327.50 wraz z odwodnieniem drogowym, budową sieci oświetlenia ulicznego, budową kanału technologicznego oraz przebudową sieci energetycznej i teletechnicznej na granicy Miasta N. T. i Gminy S. w N. T. i S. " oraz ostatecznej decyzji Wojewody z dnia 16 marca 2017r., znak: [...], wydanej w oparciu o ww. przepisy, działka ewidencyjna nr [...] 0 pow. 0,0936 ha, położona w miejscowości N. T. — przeszła na własność Gminy Miasta N. T..

Dalej: przepis art. 12 ust. 4f specustawy drogowej przewiduje, iż odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za opisane wyżej nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 specustawy drogowej). To istotne odesłanie, które leży u podstaw wyceny nieruchomości w niniejszej sprawie. Zgodnie bowiem z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2018.2204 t.j., dalej u.g.n.), wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jak wynika z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Natomiast na pytanie, jaka wartość ma być brana pod uwagę, odpowiada u.g.n. W art. 134 określono, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, z zastrzeżeniem art. 135, stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 152 ust. 2 i 3 wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejścia porównawczego, dochodowego i kosztowego, względnie mieszanego, przy czym pierwsze dwa podejścia zmierzają do określenia wartości rynkowej nieruchomości, zaś podejście kosztowe – do określenia wartości odtworzeniowej. Ta ostatnia wchodzi w grę wówczas, gdy nie można określić jej wartości rynkowej z uwagi na to, że tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie ( art. 135 ust. 1 u.g.n.). Jeśli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego, lub dochodowego, wartość nieruchomości określa się w podejściu mieszanym (art. 152 ust. 3 u.g.n.). Jak wynika z powyższego, biegły miał prawo wyboru sposobu wyceny obejmującego podejście, technikę i metodę wyceny, zmierzając przede wszystkim do określenia wartości rynkowej. W niniejszej sprawie biegły rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze jak chodzi o grunt wyceniany, oraz kosztowe jak chodzi o ogrodzenie istniejące na nieruchomości. Takie mieszane podejście było uprawnione z uwagi na fakt, że zgodnie z wyjaśnieniami biegłego nie było podobnych nieruchomości mogących być wziętymi do porównań ( drogowych i jednocześnie ogrodzonych), natomiast były nieruchomości drogowe bez ogrodzeń.

Jak chodzi o wybór nieruchomości do porównań, zastosowanie miał przepis § 36 ust. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004.207.2109, dalej "Rozporządzenie"), wskazujący, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Wobec zastosowanej metody korygowania ceny średniej jak chodzi o wartość gruntu, zastosowanie miał § 4 ust. 4 Rozporządzenia: przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Biegły rzeczoznawca wybrał do porównań 11 nieruchomości podobnych, gdyż tyloma dysponował. Ilość tych nieruchomości jest kwestionowana przez skarżącego, jako zbyt mała. Tymczasem w ocenie Sądu, ta ilość jest adekwatna do wymogów przepisu. W Słowniku Języka Polskiego słowo "kilkanaście" tłumaczone jest jako "oznaczenie w sposób przybliżony liczby od jedenastu do dziewiętnastu". W świetle przepisu, nie ma zatem żadnych podstaw do twierdzenia, że ilość nieruchomości była zbyt mała. Przepis ten jasno powiada także, że skoro jest możliwe uwzględnienie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, nie bierze się pod uwagę nieruchomości przyległych, ale właśnie drogowe. Nie ulega zatem wątpliwości, że nie było podstaw prawnych do sięgania do nieruchomości sąsiednich ( przyległych) o charakterze usługowym, jak to zarzuca skarżący. Nie zostały zatem naruszone wskazane przepisy. Podobne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie, wskazując, że: "Przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) jest przepisem szczególnym w stosunku do § 36 ust. 1. Odczytywać należy go w ten sposób, że zawsze ilekroć nieruchomość wywłaszczona, czy przejęta na własność gminy lub Skarbu Państwa była przeznaczona pod drogę na dzień wydawania decyzji odszkodowawczej (tak jak w analizowanym przypadku), wycena wartości tej nieruchomości stanowiąca podstawę ustalenia odszkodowania winna być dokonana na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych - a więc nabytych pod inwestycje drogowe. "W świetle znowelizowanej treści § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) przyjąć należy, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości" ( wyrok z dnia 1 czerwca 2017 r., I OSK 2311/15, LEX nr 2442346, tak samo NSA w wyroku z dnia 10 grudnia 2018r. I OSK 1726/18, Lex nr 2598787 oraz w wyroku z dnia 21.06.2017r., I OSK 2699/15, Lex nr 2480416.

W zakresie wyboru nieruchomości podobnych, należy jeszcze wskazać, że nieruchomość podobna nie oznacza nieruchomości identycznej. Wskazuje na to wprost wyrok NSA z 22 września 2017r., I OSK 377/17, Lex nr 2450773 oraz wyrok NSA z 22 lutego 2018r. I OSK 762/16, Lex nr 2478925). Tenże Sąd w wyroku z dnia 9 czerwca 2017r. ( I OSK 2329/15, Lex nr 2338614) wskazał, że "Rozbieżność w wielkości nieruchomości o przeznaczeniu drogowym nie pozwala na przyjęcie, iż nie stanowią one nieruchomości podobnych o ile są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania. Wielkość nieruchomości nie jest bowiem wprost wskazana w tej definicji jako parametr wpływający na podobieństwo. W przypadku nieruchomości o przeznaczeniu drogowym wielkość nie stanowi zaś cechy wpływającej na jej wartość, a tylko inne cechy wpływające na wartość nieruchomości mieszczą się w zakresie pojęcia porównywalności o jakim mowa w definicji nieruchomości podobnej". Definicja zawarta w art. 4 pkt 16 u.g.n. kładzie nacisk, by nieruchomość podobna, tj. nieruchomość, której transakcja sprzedaży służyć ma określeniu wartości nieruchomości wycenianej, była z nią porównywalna. Ustawa wskazuje dwie cechy owej porównywalności - przeznaczenie oraz sposób korzystania z nieruchomości. Przepis też wskazuje, iż dobierając nieruchomości porównywalne, należy mieć wzgląd także na inne cechy wpływające na jej wartość. Nie budzi wątpliwości, iż cechami tymi są położenie, uzbrojenie, dostępność komunikacja i lokalizacja, oraz wielkość powierzchni nieruchomości. Nie ulega zatem wątpliwości, że wybrane do porównań przez biegłego nieruchomości drogowe spełniały warunek podobieństwa, jak i warunek liczby "kilkunastu", o czym już była mowa. Wszelkie zarzuty w tym zakresie trzeba uznać za bezzasadne. Co się tyczy obszaru wziętego pod uwagę w celu wyboru nieruchomości do porównań, wskazać należy, że "użyte w § 36 ust. 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) określenia "rynku lokalnego" i "rynku regionalnego" nie zostały zdefiniowane przez prawodawcę. Zasadą jest, że pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się obszar gminy lub powiatu, a "rynek regionalny" odnoszony jest do obszaru województwa. Ustalony porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obwiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego. Jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, dopiero wówczas można kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych. Tylko w tej sytuacji spełniony zostanie warunek zakładający brak możliwości uwzględnienia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych na rynku lokalnym i regionalnym" (por. wyrok NSA z dnia 1 czerwca 2017 r., I OSK 2311/15, LEX nr 2442346). W niniejszej sprawie możliwe było dobranie nieruchomości podobnych z rynku lokalnego i regionalnego, zatem brak podstaw do doboru nieruchomości przyległych, o czym już była mowa.

Nie zachodzi zatem wskazywane w skardze naruszenie przepisów Rozporządzenia, jak i art. 134 u.g.n. czy też innych przepisów u.g.n., albowiem nic nie wskazuje na to, aby ustalenie wartości rynkowej i odtworzeniowej nastąpiło błędnie czy na zbyt niskim poziomie.

Należy jeszcze wskazać i podkreślić, że biegły rzeczoznawca mając za zadanie wskazać wartość nieruchomości, dysponuje wiedzą fachową, której siłą rzeczy nie mają organ jak i sąd administracyjny. Nie jest zatem zadaniem organu czy sądu administracyjnego kontrolowanie merytoryczne opinii rzeczoznawcy ds. wyceny nieruchomości. Zadaniem kontrolujących operat organu czy sądu jest tylko sprawdzenie, czy od strony formalnej spełnia on wymogi przepisów prawa( na przykład poprzez sprawdzenie, czy do porównania wzięto wystarczającą w świetle przepisów liczbę nieruchomości). Natomiast wykracza poza tę kontrolę badanie, czy ustalona wartość nieruchomości jest właściwa. Przypomnieć w tym miejscu trzeba treść art. 175 ust. 1 u.g.n., który wskazuje, że rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Badanie czy rzeczoznawca przy sporządzaniu operatu postępował zgodnie z dyrektywami z art. 175 ust. 1 u.g.n. nie obejmuje oceny, czy ustalona w nim wartość nieruchomości odzwierciedla - lub nie - rynkową wartość, lecz sprowadza się do kontroli wykonania obowiązków określonych wskazanym art. 175 ust. 1 ustawy ( tak wyrok WSA w Gliwicach z dnia 6 kwietnia 2018 r., II GSK 414/18, LEX nr 2494894 ). W ocenie Sądu, postępowanie rzeczoznawcy w tej sprawie nie narusza dyrektyw z art. 175 u.g.n.. W pełni zatem podzielić należy stanowisko organu odwoławczego, akceptujące sporządzoną wycenę. Wskazać także należy, że wycena uzyskała klauzulę aktualizacyjną, co powodowało, że była aktualna na dzień orzekania organu odwoławczego.

Nie zachodzą także wskazywane w skardze naruszenia art. 7, 77 8 oraz 107 § 3 k.p.a., jak również art. 136 § 3 k.p.a. i 138 § 2 k.p.a. Postępowanie przed organami obu instancji zostało przeprowadzone rzetelnie, uzasadnienie decyzji organu odwoławczego spełnia wszelkie wymogi proceduralne, jest wyczerpujące i zawiera omówienie wszystkich istotnych wątków sprawy. Sąd Administracyjny w pełni podziela stanowisko organów zajęte w odniesieniu do operatu i w efekcie prezentujące rozmiar odszkodowania.

Z wymienionych przyczyn, w oparciu o art. 151 p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji.

[pic]