Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 637/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2010-01-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 3 ust. 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 138 par. 2
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
Teza: Skoro "obszar analizowany" służyć ma do wskazania działek sąsiednich, spełniających warunki tzw. "dobrego sąsiedztwa", interpretacja sposobu wyznaczenia  granic tego obszaru przepisem par. 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr .164. poz. 1588 ) nie może abstrahować od pojęcia "sąsiedztwa" w języku potocznym. Logiczna interpretacja tego przepisu, jako przepisu wykonawczego do art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.), nakazuje uznać, że określane w nim odległości pomimo użycia zwrotu "w odległości nie mniejszej niż" stanowią w zasadzie limit (górną granicę) rozmiarów obszaru analizowanego, poza którymi inwestor może poszukiwać tzw. dobrego sąsiedztwa (działki sąsiedniej) jedynie w szczególnie uzasadnionych sytuacjach.

TEZY

Skoro "obszar analizowany" służyć ma do wskazania działek sąsiednich, spełniających warunki tzw. "dobrego sąsiedztwa", interpretacja sposobu wyznaczenia  granic tego obszaru przepisem par. 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr .164. poz. 1588 ) nie może abstrahować od pojęcia "sąsiedztwa" w języku potocznym. Logiczna interpretacja tego przepisu, jako przepisu wykonawczego do art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.), nakazuje uznać, że określane w nim odległości pomimo użycia zwrotu "w odległości nie mniejszej niż" stanowią w zasadzie limit (górną granicę) rozmiarów obszaru analizowanego, poza którymi inwestor może poszukiwać tzw. dobrego sąsiedztwa (działki sąsiedniej) jedynie w szczególnie uzasadnionych sytuacjach.


SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Stanisław Prutis (spr.), Sędziowie sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, sędzia NSA Danuta Tryniszewska-Bytys, Protokolant Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 14 stycznia 2010 r. sprawy ze skargi I. B. S.A. w B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] lipca 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy - oddala skargę.-


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2008 r. nr [...], na podstawie art. 138 § 2 w zw. z art. 17 pkt 1 kpa w zw. z art. 60 ust. 1 w zw. z art. 54, art. 61 ust. 1-5 w zw. z art. 2 pkt 1 w zw. z art. 52 ust. 2 pkt 2 lit. b i c ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.), po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. uchyliło decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] maja 2009 r., nr [...] ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych o wysokości do III kondygnacji nadziemnych z parkingami podziemnymi oraz miejscami postojowymi naziemnymi, usługami nieuciążliwymi i pomieszczeniami handlowymi o pow. sprzedaży ok. 200 m2 w części parterów budynków na działkach o nr ew. 1504/1, 1504/2, 1504/3, 1504/5 i 1504/6 przy ul. N. i B. w B. wraz z niezbędną siecią infrastruktury technicznej i zjazdami z ul. N. lub/i ul. B. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

U podstaw tego rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia:

Z wnioskiem o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji w dniu 5 marca 2008 r. wystąpił inwestor I. B. SA z siedzibą w B. Prezydent Miasta Białegostoku decyzją z dnia [...] maja 2008 r. nr [...] ustalił warunki zabudowy we wnioskowanym zakresie. Decyzja ta został utrzymana w mocy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. (decyzja z dnia [...] czerwca 2008 r. nr [...]). Wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia [...] grudnia 2008 r., sygn. akt [...] decyzje obu instancji zostały uchylone. W uzasadnieniu wyroku podano, że organy obu instancji naruszyły przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. a także art. 107 § 1 i § 3 kpa. Podano, że przy wyznaczaniu granic obszaru analizowanego przekraczającego minimalne rozmiary wskazane w § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. organ orzekający powinien wykazać, iż wielkość obszaru obejmowanego analizą służy ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego w ramach dającej się wyodrębnić zwartej jednostki terenowej urbanistyczno-architektonicznej na danym obszarze, nie zaś na rozszerzaniu granic tego obszaru jedynie w celu poszukiwania takich funkcji, cech, parametrów zabudowy, aby w ten sposób uzasadnić formalną dopuszczalność lokalizacji zabudowy o funkcjach, cechach i parametrach wnioskowanych przez inwestora. Dlatego też rozpoznając sprawę ponownie organy winny rozważyć, czy teren planowanej zabudowy wielorodzinnej mógłby stanowić urbanistyczną całość na tle istniejącej zabudowy dzielnicy "[...]" (zabudowana jest ona niskimi budynkami jednorodzinnymi oraz usługowymi aż na północny zachód do skrzyżowania ulic P. i B.) oraz w świetle założeń uchwalonego po sąsiedzku planu zagospodarowania przestrzennego (uchwała nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia [...] maja 2007 r. która przeznacza tereny w pobliżu działek inwestora oznaczone symbolem 7U,E, pod zabudowę usługową wraz z urządzeniami towarzyszącymi oraz rozległym pasem zieleni w dolinie rzeki D.; teren objęty planem oddziela teren spornej inwestycji od dwupasmowej ulicy P., zabudowanej po drugiej stronie jezdni budownictwem wielorodzinnym. Plan nie przewiduje więc zabudowy blokowej, wielorodzinnej). Nadmieniono, że przyjęcie rozszerzonego obszaru analizowanego aż do pierwszych bloków wielorodzinnych przy ulicy P., usytuowanych w odległości wielokrotności szerokości frontu działki inwestora, przy ponownym rozpoznaniu sprawy powinno być szczegółowo uzasadnione, stosownie do przepisu art. 107 § 1 i 3 kpa. Wskazano również, że organy winny zdecydować o tym, czy w sytuacji, gdy przy ulicy N. nie istnieje zabudowa wielorodzinna (znajduje się ona dopiero po przeciwległej stronie ulicy P.), do której sprowadza się analiza, została spełniona przesłanka o jakiej stanowi przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W dniu 2 kwietnia 2009 r. inwestor zmienił swój wniosek w zakresie dotyczącym wysokości budynku - do 10.5 m., ilości kondygnacji - III (w tym poddasze) i architektury dachu - dach wielospadowy oraz wyłączył z wniosku działkę nr 1505 przy ul. N.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy organ I instancji stwierdził, że teren będący przedmiotem niniejszego postępowania spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Podano, że z analizy wynika iż działki sąsiednie, położone na przedmiotowym terenie przy ul. N. i B. zabudowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących wnioskowanej zabudowy. Planowana inwestycja jest kontynuacją istniejącej w granicach analizowanego terenu funkcji zabudowy wielorodzinnej zlokalizowanej po przeciwległej stronie ul. P. i będzie uzupełnieniem zróżnicowanego pod względem funkcjonalno – przestrzennym zespołu urbanistycznego. Zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna niska o cechach zabudowy jednorodzinnej zlokalizowana w bezpośrednim sąsiedztwie ośrodka handlowo - usługowego między tym ośrodkiem i zabudową jednorodzinną będzie klamrą - przestrzenną łączącą zabudowę wysoką, średniowysoką i niską zlokalizowaną przy ul. P. z zabudową handlowo - usługową i mieszkaniową jednorodzinną zlokalizowaną w rejonie ul. N., W. i G. oraz określoną miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wysokość zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej na tym terenie nie będzie przekraczać 10,5 m, ponieważ zabudowa mieszkaniowa w tym rejonie na działkach sąsiednich nie przekracza tej wysokości. Przy ustalaniu szerokości elewacji frontowej budynku (budynków) wzięto pod uwagę szerokość elewacji budynków wielorodzinnych usytuowanych w granicach analizowanego terenu. Nie zasadne, w ocenie organu, było nawiązywanie do szerokości elewacji frontowych zabudowy jednorodzinnej w znacznym stopniu zdegradowanej technicznie, gdyż charakter tej zabudowy nie może stanowić podstawy do ustaleń rozwiązań przestrzennych budynków będących przedmiotem niniejszego postępowania. W tym zakresie organ skorzystał z dyspozycji zapisu § 6 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zw. z art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej przyjął do 10.5 m. (gzymsu lub attyki) a wysokość kalenicy do 10.5 m. Ustalając wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na sąsiednich nieruchomościach stwierdzono, że ukształtowane są one w sposób bardzo zróżnicowany, co uniemożliwia wyznaczenie górnej krawędzi elewacji frontowej dla nowej zabudowy w sposób wynikający z § 7 ust. 1, 2 i 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. W związku z zaistniałą sytuacją aby wyznaczyć wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej organ skorzystał z ustaleń § 7 ust. 4 przedmiotowego rozporządzenia mając na uwadze stworzenie przesłanek do tworzenia ładu przestrzennego urbanistyczno - architektonicznego. Takie rozwiązanie wynika z określonego położenia nieruchomości będącej przedmiotem postępowania. Nieruchomość ta znajduje się w rejonie skrzyżowania ulic B. i P. Jest to jednorodny zespół funkcjonalno - przestrzenny składający się z zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej handlowo usługowej, mieszkaniowej jednorodzinnej oraz terenów zielonych wzdłuż rzeki B. i D. Realizacja nowej zabudowy w tym rejonie wymagała analizy całego obszaru urbanistycznego składającego się z układu komunikacyjnego, zabudowy zlokalizowanej w bezpośrednim sąsiedztwie istniejącego skrzyżowania ul. B. z ul P. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego części doliny rzeki D. - odcinek od ul B. do ul W. organizuje przestrzeń na niewielkim obszarze będącym fragmentem większego jednorodnego układu urbanistycznego funkcjonującego jako zharmonizowany zwarty obszar urbanistyczny o określonych walorach kompozycyjno -estetycznych w skład którego wchodzi układ komunikacyjny - skrzyżowanie w kształcie ronda oraz tereny bezpośrednio przyległe. W ocenie organu aby właściwie ustalić parametry nowej inwestycji niezbędna była analiza całego wyżej wspomnianego obszaru urbanistycznego, którego szkieletem jest istniejący układ komunikacyjny. Ustalenie parametrów dla realizowanej inwestycji w oparciu o analizę cząstkową jednego "kwartału" może prowadzić do błędnych wyników a tym samym stwarza możliwość ustalenia niewłaściwych warunków które mogą zakłócić harmonię przestrzenną całego obszaru. Ustalając wskaźnik dla nowej zabudowy do 40 % organ wziął pod uwagę intensywność zabudowy wielorodzinnej XII kondygnacyjnej, który wynosi + 20 % . Przy tej wysokości zabudowy wykorzystanie terenu ponad dwukrotnie wyższy aniżeli przy zabudowie III kondygnacyjnej przy wskaźniku zabudowy do 40 %. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej - ul. N., istnieje również możliwość zjazdu (dojazdu) z ul. B. w uzgodnieniu i za zgodą właściciela (dysponenta) drogi. Projektowane uzbrojenie terenu jest możliwe wszystkie media infrastruktury technicznej z przyległych ulic. Końcowo podano, że wymagania określone w decyzji mogą być realizowane pod warunkiem zgodności rozwiązań projektowych z przepisami odrębnymi. W decyzji ustalono stawkę procentową jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w wysokości 30%. Odstąpiono od uzgodnienia z organem właściwym w sprawach ochrony gruntów rolnych i zarządcą drogi ponieważ funkcję organu uzgadniającego i wydającego decyzję pełni ten sam organ. Odstąpiono również od uzgodnień w zakresie melioracji wodnych z uwagi na położenie działek na terenach zainwestowanych przeznaczonych w uprzednio obowiązującym miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego części osiedla "[...]" pod zabudowę mieszkaniowo-usługową.

Odwołanie od tej decyzji złożyli K. i J. M., właściciel działki bezpośrednio graniczącej z terenem planowanej inwestycji.

Organ odwoławczy uchylił kwestionowaną decyzję i podał, że podstawę uchylenia stanowiły kwestie proceduralne, tj. naruszenia art. 52 ust. 2 pkt 2 lit. b i c w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazano, że wnioskodawca zmienił swój pierwotny wniosek w zakresie inwestycji poprzez wyłączenie z wniosku działki o nr ew. 1505 przy ul. N., zmianę wysokości budynku (10,5 m) oraz ograniczenie ilości kondygnacji do III (w tym poddasze). Wniosek ten jednak, w ocenie organu odwoławczego zawiera braki uniemożliwiające zbadanie projektowanego zamierzenia inwestycyjnego z wymogami określonymi w ustawie o drogach publicznych (np. w zakresie lokalizacji zjazdów), tj. jednoznacznego stwierdzenia, czy planowane rozwiązanie komunikacyjne jest w tym zakresie zgodne/niezgodnie z tymi przepisami prawa. Ponadto, dodanie w części pisemnej wniosku inwestora zwrotu ,,..i B..." bez dokładnego wskazania miejsca planowanego zjazdu, nie pozwala organowi odwoławczemu na wyrażenie swojego stanowiska i dokonanie oceny, czy zostaje zachowana przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy "w zakresie dostępności co najmniej jednej działki (...) z tej samej drogi publicznej". Znajdujący się bowiem w aktach sprawy załącznik graficzny do wniosku, "nie uwidacznia" w sposób klarowny projektowanego zamierzenia inwestycyjnego w zakresie obsługi komunikacyjnej (w tym "oznaczenia" projektowanych zjazdów).

Skargę do sądu administracyjnego od tej decyzji wywiódł inwestor i zarzucił naruszenie art. 52 ust. 2 pkt 2a i b oraz art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazując na powyższe naruszenia wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów postępowania wg norm przepisanych. Zdaniem strony skarżącej, projektowana inwestycja spełnia wszelkie warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Działki dostępne z tej samej drogi publicznej (ul. B.) są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, teren ma dostęp do drogi publicznej, istniejące uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego i decyzja ustająca warunki zabudowy jest zgodna z przepisami odrębnymi. Nadto zdaniem skarżącego organ I instancji uwzględnił wszystkie zalecenia zawarte w wyroku WSA w Białymstoku z dnia [...] grudnia 2008 r., sygn. akt [...]. Zasygnalizowany i podniesiony problem analizowanego obszaru został wyjaśniony w analizie terenu stanowiącej załącznik do decyzji ustalającej warunki zabudowy.

Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w kwestionowanej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył co następuje:

Zarzuty i argumenty skargi nie podważają legalności zaskarżonej decyzji, dlatego też skarga podlega oddaleniu.

Zgodnie z przepisem art. 138 § 2 kpa organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji, gdy rozstrzygnięcie sprawy wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości lub w znacznej części. W ocenie składu orzekającego w niniejszej sprawie rozstrzygnięcie organu odwoławczego jest zgodne z dyspozycją powołanego przepisu.

Organ odwoławczy zasadnie uznał, iż w sprawie nastąpiła modyfikacja (zmiana) pierwotnego wniosku inwestora, która nie uwidacznia należycie, w formie graficznej, charakterystyki zagospodarowania terenu przyszłej inwestycji w zakresie obsługi komunikacyjnej. Kolegium uznało, że nie ma możliwości zbadania projektowanego zamierzenia inwestycyjnego z wymogami określonymi przepisami ustawy o drogach publicznych, w szczególności w zakresie lokalizacji zjazdów. W konsekwencji Kolegium uznało, że bez dokładnego wskazania miejsca planowanego zjazdu do ul. Branickiego organ odwoławczy nie może dokonać oceny, czy zostaje zachowana przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, tj. co do dostępności, co najmniej jednej działki sąsiedniej, z tej samej drogi publicznej. Organ odwoławczy stwierdził, że załącznik graficzny nie przedstawia projektowanego zamierzenia inwestycyjnego "w sposób klarowny". W skardze inwestor podniósł zarzut, że decyzja ustalająca warunki zabudowy została uchylona na podstawie niezrozumiałej przesłanki "klarowny nie znajdującej oparcia w przepisach prawa". Zarzut ten jest chyba nieporozumieniem, albowiem słowo "klarowny" oznacza po prostu "jasny", "przejrzysty". A o tym, iż kwestia dostępu działki do ul. J.K. B. wymaga wyjaśnienia świadczy treść pisma Urzędu Miejskiego z 29 września 2009 r., złożonego w Sądzie na rozprawie przez pełnomocnika strony skarżącej, w którym informuje się, że: "Nie ma możliwości bezpośredniej obsługi komunikacyjnej w/w inwestycji z ulicy J.K. B. Istnieje ewentualnie możliwość dojazdu od istniejącej ulicy – działka nr ew. gr. 1595 po wykonaniu dublera równoległego do ulicy J.K. B.". Okoliczność ta świadczy, iż kwestia dostępu działki do "tej samej drogi publicznej" (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy) wymaga rzeczywiście wyjaśnienia.

Jest to kwestia szczególnie istotna, albowiem w uzasadnieniu wyroku z dnia [...] grudnia 2008 r. WSA w Białymstoku wskazał, iż ponownie rozpoznając sprawę organy winny zdecydować o tym, czy w niniejszym stanie faktycznym została spełniona przesłanka "dostępności z tej samej drogi publicznej", o jakiej stanowi przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. W ocenie Sądu przesłanka ta nie została dotychczas wyjaśniona.

Wyjaśnienia wymaga również problem oceny prawidłowości sporządzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Organ odwoławczy uchylił się od tej oceny zasłaniając się tym, że ocena taka, przy podjęciu rozstrzygnięcia kasacyjnego stanowiłaby naruszenie zasady dwuinstancyjności postępowania (art. 15 kpa), zakładającej autonomię i samodzielność każdej z instancji w rozpoznaniu sprawy. W ocenie składu Sądu orzekającego w niniejszej sprawie organ I instancji nie zastosował się do wskazania co do dalszego postępowania, wyrażonego w wyroku WSA z dnia [...] grudnia 2008 r., aby przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy dokonały, stosownie do art. 107 § 1 i 3 kpa, szczegółowego uzasadnienia okoliczności wyznaczenia granic obszaru analizowanego w rozpoznawanej sprawie. Zdaniem Sądu, wyrażonym w w/w wyroku, brak argumentacji przyjętego, rozszerzonego obszaru analizowanego w zaskarżonej decyzji świadczy o dowolności działania organów zmierzającej do pozyskania w granice obszaru analizowanego obiektów o takiej samej funkcji i parametrach, jak planowana inwestycja.

Zgodnie z argumentacją zawartą w "Analizie terenu do sprawy znak A.III.Pd-7331-89-1/08/09 z [...] kwietnia 2009 r.: "Ustalając granice analizy wzięto pod uwagę fakt, że skrzyżowanie ul .P. z ul. B. stanowi jednorodne rozwiązanie funkcjonalno-przestrzenne zarówno pod względem komunikacyjnym jak i urbanistyczno – architektonicznym (podkreślenie autora analizy), dlatego też granice analizy powinny obejmować swoim zasięgiem tereny położone po obydwu stronach ulicy P. i B...."(pomylono tu nazwę ulicy P. z ulicą P., która jest położona w innej części miasta B.). Problem wszakże polega na tym, że przepisy prawa nakazują wyznaczenie granic analizy "wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków" nie w oparciu o koncepcję jednorodności rozwiązania skrzyżowania ulic do których działka, na dzień wydania decyzji nie ma dostępu, lecz w oparciu o koncepcję tzw. dobrego sąsiedztwa, opartej na dostępie działki przewidywanej do nowej zabudowy do tej samej drogi publicznej co działka sąsiednia, która nadto powinna znajdować się w określonej przepisami odległości. Przekroczenie prawem określonych odległości uznać można za dopuszczalne w konkretnym przypadku, jeżeli zostanie to należycie uzasadnione. Organ nie może w sposób dowolny określać granic obszaru analizowanego powołując się jedynie na jednorodność rozwiązań urbanistyczno – architektonicznych, z pominięciem prawnych reguł wyznaczania tych granic. Zgodnie z przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r., granice obszaru analizowanego wyznacza się wokół działki budowlanej, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W niniejszej sprawie opisując granice obszaru analizowanego nie podano w ogóle szerokości frontu działki objętej wnioskiem, co nie pozwala na ocenę co do skali odstępstwa od granic prawem określonych.

Błędne jest bowiem mniemanie, że przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia określa minimalną odległość, nie określając odległości maksymalnej. Interpretacja zakreślonych tym przepisem odległości – nie mniejsza niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejsza jednak niż 50 m – musi nawiązywać do przepisu ustawy na podstawie, którego zostało wydane rozporządzenie wykonawcze. Przepisem tym jest art. 61 ust. 6 ustawy, który to przepis upoważnia ministra do określenia, w drodze rozporządzenia, sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego. Nowa zabudowa potrzebuje tzw. "dobrego sąsiedztwa" czyli co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej. A więc granice obszaru analizowanego służyć mają poszukiwaniu "działki sąsiedniej". Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 15 stycznia 2005 r. (II SA/BK 677/04) wyjaśnił, że wyznaczenie "obszaru analizowanego" jest wskazaniem, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania "wymagań dotyczących nowej zabudowy", o jakich mowa w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 61 ust. 6 i 7 ustawy; wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy (ONSA/WSA nr 2/2006, poz. 54, LEX nr 180745). Skoro "obszar analizowany" służyć ma do wskazania działek sąsiednich, spełniających warunki tzw. "dobrego sąsiedztwa", interpretacja sposobu wyznaczenia tych granic przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia nie może abstrahować od pojęcia "sąsiedztwa" w języku potocznym. Teren sąsiedzki to teren przyległy, pobliski. Nie można zatem twierdzić, że za teren sąsiedni, czy działkę sąsiednią można uznać działkę położoną w nieokreślonej odległości od działki przeznaczonej pod nową zabudowę. Logiczna interpretacja przepisu § 3 ust. 2 rozporządzenia, jako przepisu wykonawczego do art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, nakazuje uznać, że określane w nim odległości pomimo użycia zwrotu "w odległości nie mniejszej niż" stanowią w zasadzie limit (górną granicę) rozmiarów obszaru analizowanego, poza którymi inwestor może poszukiwać tzw. dobrego sąsiedztwa (działki sąsiedniej) jedynie w szczególnie uzasadnionych sytuacjach. Jak dotychczas organ I instancji nie wyjaśnił zakresu odstępstwa od prawnie określonych granic, ani nie uzasadnił racjonalnie przyczyn takiego odstępstwa.

Mając na uwadze, że zaskarżona decyzja kasacyjna organu odwoławczego jest zgodna z prawem Sąd orzekł, jak w sentencji, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U nr 153, poz. 1270 ze zm.).