Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt I SA/Po 869/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2022-06-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 7 i art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3
journal: Dz.U. 2020 poz 256
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
article: art. 4 pkt 16, art. 98 ust. 3, art. 98a ust. 1 i ust. 1b, art. 146 ust. 1a, art. 150 ust. 5, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 156, art. 157,
journal: Dz.U. 2020 poz 1990
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.
article: § 4 ust. 1 i 2, § 55, § 56,
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Karol Pawlicki Sędziowie Sędzia WSA Izabela Kucznerowicz (spr.) Sędzia WSA Barbara Rennert Protokolant: st. sekr. sąd. Joanna Świdłowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 czerwca 2022 r. sprawy ze skargi [...] i [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] grudnia 2020 r. Burmistrz Miasta i Gminy K., ustalił jednorazową opłatę adiacencką małżonkom J. O. i A. Ż. (dalej: "skarżący") w wysokości [...] zł oraz P. S. w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w obrębie B. gmina K., stanowiącej przed podziałem działki o nr [...] o pow. [...] ha i [...] o pow. [...] ha, wskutek podziału ww. nieruchomości na [...] działki o nr kolejno: [...], o łącznej powierzchni [...] ha i zobowiązał P. S., A. Ż.-O. i J. O. do uiszczenia ustalonej opłaty jednorazowo, nie rozkładając powyższych opłat na raty.

Podstawą prawną decyzji były przepisy: art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz. U. z 2020 r., poz. 256 - dalej: "k.p.a.") oraz art. 98a ust. 1, art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2020 r., poz. 1990 ze zm. - dalej: "u.g.n.") w związku z uchwałą Rady Miejskiej w K. nr [...] z dnia [...] lipca 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. [...]. z 2008 r. nr [...] - dalej: "uchwała").

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Burmistrz wyjaśnił, że na wniosek właścicieli nieruchomości P. S. (w udziale [...] części nieruchomości) i J. O. (w udziale [...] części nieruchomości) oraz w wyniku rozszerzenia wspólności majątkowej A. Ż. współwłaścicielki (w udziale [...] części nieruchomości) decyzją z dnia [...] stycznia 2019 r., która stała się ostateczna w dniu [...] lutego 2019 r. zatwierdził projekt podziału ww. nieruchomości gruntowej. Podział nieruchomości spowodował, że jej wartość wzrosła. W tych warunkach, w ocenie organu, ziściły się przesłanki od których u.g.n. uzależnia dopuszczalność ustalenia opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Jako dowód w sprawie przyjęto operat szacunkowy sporządzony [...] sierpnia 2020 r. przez rzeczoznawcę majątkowego B. N., która wartość nieruchomości przed podziałem ustaliła na kwotę [...]zł i po podziale na kwotę [...]zł. Rezultatem podziału był zatem wzrost wartości nieruchomości o kwotę [...]zł. W konsekwencji wysokość opłaty adiacenckiej została ustalona na kwotę [...]zł (20 % wzrostu wartości nieruchomości). Zatem wobec P. S. w udziale [...] części nieruchomości na kwotę [...]zł, a wobec A. Ż.-O. i J. O. na kwotę [...]zł. W operacie szacunkowym rzeczoznawca uwzględnił położenie nieruchomości, uzbrojenie, powierzchnię nieruchomości, dostępność komunikacyjną, kształt działki, możliwości inwestycyjne oraz przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Przy szacowaniu wartości nieruchomości biegły rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Dla potrzeb określenia wartości rynkowej nieruchomości ustalono rodzaj i obszar rynku lokalnego, na którym znajduje się nieruchomość wyceniana oraz cechy fizyczne i użytkowe wpływające na ceny nieruchomości. Okres badania rynku wynosił 2 lata. Łączna powierzchnia działek [...] i [...] (przed podziałem) uległa pomniejszeniu o powierzchnię działki przeznaczonej pod poszerzenie drogi gminnej (działka [...]). W związku z powyższym w operacie szacunkowym nie przedstawiono wartości działki nr [...].

Organ stwierdził, że do porównania zostały przyjęte nieruchomości reprezentatywne. Przedstawione w operacie szacunkowym dane mieszczą się w granicach notowań rynkowych uzyskanych dla podobnych nieruchomości. Wartości nieruchomości można uznać za adekwatne w stosunku do sytuacji na rynku lokalnym. W ocenie organu operat szacunkowy nie wykazuje nieprawidłowości i błędów obliczeniowych i innych nieścisłości. Operat szacunkowy jednoznacznie określa wzrost wartości, a dokonane przez biegłego obliczenia zawarte w operacie szacunkowym są przełożeniem tendencji panujących na rynku nieruchomości. Operat jest spójny, przedstawione obliczenia oparte są na obiektywnych przesłankach. Określone w operacie wartości i zamieszczone obliczenia stanowią dowód, że zmiany w postaci podziału nieruchomości doprowadziły do wzrostu wartości podzielonej nieruchomości.

Od decyzji Burmistrza Miasta i Gminy K. odwołanie złożyła A. Ż., P. S. oraz J. O., podnosząc, iż organ naruszył szereg przepisów z k.p.a. oraz art. 98a u.g.n.

Zdaniem odwołujących określenie wartości poszczególnych działek po podziale jest niemożliwe gdyż, nie istnieją one jako nieruchomość. Odwołujący zarzucili również organowi niewłaściwy dobór nieruchomości podobnych (operat) oraz błędne przyjęcie, jako cechy porównawczej powierzchni gruntu. Odwołujący stwierdzili, że organ nie dokonał prawidłowej oceny operatu szacunkowego, który jest wadliwy i nie stanowi dowodu w sprawie. Ponadto wszyscy odwołujący wnieśli o rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty, nie podając żadnego uzasadnienia w tej kwestii.

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2021 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W ocenie organu odwoławczego rzeczoznawca scharakteryzowała wycenianą nieruchomość zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz.2109 ze zm.), opisując jej stan prawny, techniczny i użytkowy oraz lokalizację. Analiza rynku nieruchomości dotyczyła nieruchomości niezabudowanych, ich struktury i powierzchni. Rzeczoznawca opisała szczegółowo metodykę wyceny wraz z jej uwarunkowaniami prawnymi i formalnymi. Przy wycenie brała pod uwagę grunty niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Analizą objęła transakcje z terenu gminy K.. Analizując operat, organ odwoławczy stwierdził, że jest on opracowany rzetelnie, sporządzony zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki. Stosownie do przyjętego podejścia i metody rzeczoznawca majątkowy dokonała analizy lokalnego rynku i wyboru nieruchomości o znanych cechach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Na potrzeby analizy transakcji biegła wzięła pod uwagę następujące cechy: lokalizacja, powierzchnia działki, dostępność komunikacyjna, uzbrojenie techniczne, kształt działki oraz możliwości inwestycyjne. Biegła wzięła pod uwagę, że nieruchomość na dzień wydania decyzji podziałowej była niezabudowana i brak było uzbrojenia terenu, dojazd do działki drogą o nawierzchni gruntowej, sąsiedztwo stanowią tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz działki niezabudowane. Po podziale działki mają kształt regularny, część działek przeznaczona pod drogi wewnętrzne dojazdowe, pozostałe o kształcie regularnym. Trend czasowy biegła przyjęła na podstawie własnych analiz i obserwacji tynku, który w analizowanym czasie nie ulegał zasadniczym zmianom. Wycena rzeczoznawcy poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. W ocenie organu odwoławczego wskazać należy także, iż dobrane przez rzeczoznawcę transakcje nie budzą wątpliwości, co do podobieństwa nieruchomości.

Postępowanie przed organem I instancji, w ocenie Kolegium, prowadzone było zgodnie z przepisami k.p.a. W uzasadnienie decyzji wyjaśniono stronie uzasadnienie i powód ustalenia opłaty adiacenckiej, która zależna jest od wzrostu wartości nieruchomości po podziale. Organ odwoławczy podkreślił, że strona w trakcie prowadzonego postępowania nie wniosła uwag, co do wyceny nieruchomości oraz co do operatu.

Jeśli chodzi o główny zarzut odwołania, polegający na tym, że określenie wartości poszczególnych działek jest niemożliwe gdyż, nie istnieją one jako nieruchomość i błędem jest określanie wartości poszczególnych działek po podziale oddzielnie, organ uznał, że zarzut ten jest chybiony. Zgodnie bowiem z art. 98a ust. 1b u.g.n. wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

Jeśli chodzi o zarzuty, co do operatu, a w szczególności niewłaściwy dobór działek podobnych, co do powierzchni, organ odwoławczy wyjaśnił, że dobór nieruchomości, określenie parametrów oraz atrybutów nieruchomości i ich wag procentowych należy do wiedzy specjalistycznej i o tym decyduje rzeczoznawca majątkowy. Natomiast organ administracji nie jest uprawniony do oceny zagadnień wykraczających poza przepisy prawa powszechnie obowiązującego, a ocena przydatności tych danych leży w gestii rzeczoznawcy majątkowego. Odwołujący w trakcie postępowania nie składali żadnych uwag co do operatu, mając jednocześnie do niego dostęp, jaki umożliwił im organ I instancji. Kolegium wyjaśniło, iż organ nie może sam usuwać istniejących wątpliwości co do treści operatu, jak również korygując zakres zawartych w nim ustaleń, samodzielnie ustalać wartość nieruchomości. Treść art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n. nie przyznaje organowi załatwiającemu sprawę stosownych uprawnień w tym przedmiocie. Jeśli strona kwestionuje operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, to powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. Sąd, ani organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne.

Pismem z dnia [...] września 2021 r. skarżący, reprezentowani przez pełnomocnika złożyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargi na powyższą decyzję, wnosząc o jej uchylenie i przekazanie organowi I instancji do ponownego rozpoznania oraz wnosząc o zasądzenie kosztów postępowania sądowoadministracyjnego w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie przepisów postępowania tj.: art. 7, art. 8, art. 11, art. 15, art. 77, art. 78, art. 80, art. 107 k.p.a. oraz prawa materialnego, w szczególności art. 98a u.g.n.

W uzasadnieniach skarżący podnieśli, że operat przyjęty za podstawę orzekania przez organ administracji jest obarczony wadą skutkującą wadliwością wyceny, a tym samym wadliwością wyliczenia opłaty adiacenckiej. Zdaniem skarżących wyceny nie powinno dokonywać się dla poszczególnych działek a dla nieruchomości. Nie można wyceniać wartości poszczególnych działek, ponieważ nie istnieją one jako nieruchomość, tymczasem przedmiotem operatu szacunkowego jest określenie wartości nieruchomości, a nie poszczególnych działek ewidencyjnych. Punktem odniesienia powinna być każdorazowo nieruchomość stanowiąca przedmiot wyceny, a nie działka, stanowiąca jej część.

W odpowiedzi na skargi organ wniósł o ich oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga podlega oddaleniu, albowiem organy obu instancji administracyjnych orzekające w kontrolowanej sprawie nie naruszyły przepisów postępowania administracyjnego, ani przepisów prawa materialnego w stopniu, który miałby wpływ na wynik sprawy.

Kontroli legalności w rozpoznawanej sprawie poddano decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, którą utrzymano w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy K. ustalającą skarżącym opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z podziałem. Podziału działek nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha położonych w obrębie B. gmina K. dokonano na podstawie ostatecznej decyzji Burmistrza Miasta i Gminy K. z dnia [...] stycznia 2019 r. wskutek której powstały [...] działki o nr kolejno: 583 [...]. o łącznej powierzchni [...] ha.

Materialnoprawną podstawę wydanych w sprawie decyzji stanowił art. 98a ust. 1 u.g.n. Przepis ten stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

Natomiast stosownie do ust. 1a ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Z kolei wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (art. 98a ust. 1b u.g.n.).

Jak wynika z przytoczonych przepisów ustalenie opłaty adiacenckiej dopuszczalne jest w przypadku, gdy:

1. dokonano ostatecznego (prawomocnego) podziału nieruchomości na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres trwania użytkowania,

2. w dniu, w którym orzeczenie o podziale stało się ostateczne (prawomocne), obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej,

3. nie upłynął okres trzech lat liczony od dnia, w którym orzeczenie o podziale stało się ostateczne (prawomocne),

4. podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości rynkowej.

Badając wypełnienie wyżej wymienionych przesłanek Sąd uznał, że w niniejszej sprawie uprawnione było wydanie decyzji ustalającej opłatę adiacencką. Nie ulega bowiem wątpliwości, że decyzją Burmistrza Miasta i Gminy K. z [...] stycznia 2019 r. został dokonany podział nieruchomości nr [...] i nr [...] położonych w obrębie B. gmina K. i decyzja ta stała się ostateczna w dniu 18 lutego 2019 r. Ponadto, w tej dacie obowiązywała Uchwała Rady Miejskiej w K. nr [...] z dnia [...] lipca 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, przewidującą stawkę opłaty w wysokości 20% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed i po podziale. Zasadniczą przesłanką dopuszczalności ustalenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany zatwierdzeniem projektu jej podziału. Przy czym, słuszny interes strony tj. właściciela lub użytkownika wieczystego, dopuszcza ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału tylko wtedy, gdy nie ma żadnych wątpliwości co do faktu wzrostu wartości (por. wyrok NSA z dnia 5 października 2007 r., I OSK 1425/06, dostępny na stronie https://orzecznia.nsa.gov.pl). Dlatego też, wzrost ten musi być potwierdzony opinią rzeczoznawcy majątkowego, zawierającą analizę rynku wskazującą na większą atrakcyjność rynkową nieruchomości podzielonych na ewidencyjnie wydzielone działki gruntu aniżeli nieruchomości o jednolitym kształcie ewidencyjnym bez wyodrębnionych ewidencyjnie działek gruntu (tak J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2013 r., s. 693).

Zgodnie z art. 146 ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, która przybiera formę operatu szacunkowego stanowiącego główny dowód w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Oszacowanie wartości nieruchomości wymaga bowiem specjalistycznych umiejętności i powołania biegłego (lub biegłych), który - zgodnie z art. 150 ust. 5 oraz art. 156 u.g.n. - określa wartość nieruchomości w formie operatu szacunkowego, z zachowaniem szczególnej procedury wyceny przewidzianej zarówno w przepisach ustawy, jak również w przepisach wykonawczych, a przede wszystkim w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Należy podkreślić, że choć operat sporządzany jest przez rzeczoznawcę majątkowego, który posiada specjalistyczne umiejętności, to jednak podlega ocenie zarówno przez strony postępowania, jak i organy administracji publicznej prowadzące postępowanie, a nawet, w razie konieczności zbadania jego prawidłowości przez zespół oceniający wyznaczony przez organizację zawodową zgodnie z art. 157 u.g.n. Ponieważ to organ administracyjny ostatecznie rozstrzyga sprawę, dlatego też ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu. Zadaniem biegłego jest dostarczenie organowi orzekającemu wiadomości specjalnych w celu ułatwienia należytej oceny zebranego w sprawie materiału, nie zaś rozstrzygania sprawy za organ administracji. Fakt, iż rzeczoznawca majątkowy z zakresu wyceny nieruchomości jest ekspertem w swojej dziedzinie i dysponuje odpowiednią wiedzą specjalistyczną, nie zwalnia organów administracji od obowiązku samodzielnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego.

Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W niniejszej sprawie, w ramach sporządzonego operatu dla wyceny nieruchomości wykorzystano podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Nieruchomość podobna to natomiast nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Przepisy wykonawcze przewidują natomiast, że przy stosowaniu podejścia porównawczego, zastosowanego przez rzeczoznawcę w niniejszej sprawie, konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia), w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Jak wskazano wyżej rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej, dla której do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Biegła mogła zastosować takie podejście, gdyż znane są cechy i ceny transakcyjne kilkunastu podobnych nieruchomości (metoda korygowania ceny średniej), takie jak: lokalizacja, powierzchnia , uzbrojenie terenu, dojazd, stan zagospodarowania, otoczenie i potencjał inwestycyjny. Dla potrzeb określenia wartości rynkowej nieruchomości ustalono rodzaj i obszar rynku lokalnego, na którym położona jest nieruchomość wyceniana oraz cechy fizyczne i użytkowe wpływające na ceny nieruchomości. Okres badania rynku wynosił dwa lata. Biegła przedstawiła analizy transakcji gruntów mieszkalnych dla działek [...] i [...] (przed podziałem). Przeprowadziła analizę transakcji gruntów niezabudowanych dla działek po podziale. Ponieważ kilka działek zostało przeznaczonych pod drogi, to zgodnie z art. 98 ust. 3 u.g.n. jeśli w wyniku podziału wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne, do określenia wartości nieruchomości , zarówno według stanu przed podziałem, jak i po podziale, powierzchnie nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonego pod drogi lub ich poszerzenie. W operacie nie przedstawiono, wobec powyższego wyceny działki nr [...], przeznaczonej na poszerzenie drogi gminnej.

Zdaniem Sądu operat spełnia wymagania określone przepisami u.g.n., przepisami przywołanego rozporządzenia wykonawczego, a ponadto został oparty o rzetelne dane dotyczące szacowanej nieruchomości. Operat został prawidłowo sporządzony, jego treść przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości oraz zawiera niezbędne elementy wskazane w § 56 rozporządzenia. Organy administracji słusznie uznały operat za prawidłowy. Zdaniem Sądu rzeczoznawca w zgodzie z wymogami § 55 i § 56 rozporządzenia umieścił w operacie wszystkie informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazał podstawy prawne i uwarunkowania dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, a także przedstawił tok swoich obliczeń oraz wynik końcowy. Nie budzi wątpliwości Sądu przyjęta metoda i technika szacowania prowadząca do wyliczenia wartości nieruchomości przed podziałem oraz po podziale. Ponadto przedstawiony w operacie zbiór transakcji przekonuje o zasadności zastosowanej metody. Organy dokonały oceny operatu szacunkowego z uwzględnieniem obowiązujących przepisów postępowania, w szczególności art. 80 k.p.a., a ocena ta doprowadziła do wniosku, że dowód ten nie budzi zastrzeżeń z punktu widzenia fachowości, zgodności z prawem, staranności i przeprowadzonych wyliczeń. W oparciu o taki dowód zasadnym było dokonanie kluczowych ustaleń faktycznych w sprawie, w szczególności w zakresie wysokości wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału, poza niespornymi ustaleniami co do tego, że podział nastąpił na wniosek jej właściciela, decyzja podziałowa stała się ostateczna przed wydaniem decyzji w pierwszej instancji, a stawka procentowa opłaty adiacenckiej wynosi 20% wzrostu wartości nieruchomości.

Należy wyjaśnić, że w wyniku nowelizacji u.g.n., wprowadzonej ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017r. poz. 1509), która weszła w życie z dniem 23 sierpnia 2017 r., uległo zmianie brzmienie art. 98 a u.g.n. Dodany został m.in. ust. 1b o treści: "Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi." Z ostatniego zdania dodanego do art. 98a ust. 1b u.g.n. wynika jednoznacznie, że wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Zapis ten rozstrzyga występujące wcześniej w orzecznictwie rozbieżności interpretacyjne. W związku z tym, nie budzi wątpliwości Sądu, że rzeczoznawca majątkowy przyjął prawidłową metodologię, określając wartość poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału, a potem wartości te zsumował, co pozwoliło mu ustalić wzrost wartości nieruchomości spowodowanej podziałem. W konsekwencji ustalenie ww. wartości nastąpiło z zachowaniem dyspozycji art. 98a ust. 1b u.g.n. Powyższe pozwala stwierdzić, że sporządzony operat wykazał wystąpienie w realiach niniejszej sprawy, wzrostu wartości nieruchomości w wysokości [...] zł tj. różnicę pomiędzy wartością rynkową nieruchomości jako bezpośredniego skutku decyzji podziałowej w wysokości [...] zł (na dzień [...] lutego 2019 r.), a wartością rynkową nieruchomości przed podziałem w wysokości [...] zł (na dzień [...] stycznia 2019 r.).

Sąd zwraca też uwagę, że jak wynika z przepisów ustawy, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych), a strona, która kwestionuje merytoryczną treść operatu może przedłożyć do sprawy przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela stanowisko wyrażane przez sądy administracyjne, że w przypadku, gdy podnoszone przez stronę wady operatu dotyczą wyłącznie zagadnień objętych wiedzą specjalistyczną, którą dysponuje jedynie rzeczoznawca, to nie będą mogły odnieść skutku ze względu na brak kompetencji organu do weryfikacji operatu we wskazanym zakresie, w rezultacie strona bez skorzystania z możliwości wynikających z art. 157 u.g.n., nie będzie mogła skutecznie podważyć sporządzonego operatu (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 7 września 2016 r., II SA/Bd 509/16). Szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 kwietnia 2018 r. II OSK 1448/16, podobnie: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 lutego 2019 r. II OSK 944/17). Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 27 czerwca 2017 r. II SA/Bk 224/17).

W konsekwencji zarzucając błędy sporządzonego operatu skarżący mieli możliwość skorzystania z procedury wystąpienia do organizacji rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny jej prawidłowości, z której to możliwości, co wynika z akt administracyjnych, skarżący nie skorzystali.

Reasumując, sądowa kontrola legalności zaskarżonej decyzji nie potwierdziła trafności zarzutów podważających prawidłowość sporządzenia zasadniczego dowodu w sprawie, jakim jest operat szacunkowy.

W ocenie Sądu jako chybione należy ocenić także zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisów postępowania. Materiał został zgromadzony zgodnie z treścią art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., szczegółowo zbadany oraz prawidłowo oceniony (art. 80 k.p.a.). W związku z tym, zdaniem Sądu nie wymagał uzupełnienia. Wnioski przedstawione przez organy korespondują z materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie, zachowując charakter wniosków logicznych i poprawnych. Zaskarżone decyzje pozostają zgodne z przepisami procesowymi i materialnoprawnymi. Podobnie uzasadnienia organów czynią zadość regułom wynikającym z treści art. 107 § 3 k.p.a.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz.U. z 2022 r., poz. 329 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku.