Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 193/09
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2010-01-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok i przekazano sprawę do ponownego rozpoznania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny
Powołane przepisy: article: art. 66  ust. 1 w zw. z  art. 61
journal: Dz.U. 2006 nr 156 poz 1118
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Anna Łuczaj Sędziowie sędzia NSA Andrzej Jurkiewicz (spr.) sędzia del. NSA Leszek Kiermaszek Protokolant Ewa Dubiel po rozpoznaniu w dniu 28 stycznia 2010 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej W. M. N. przy ul. [...] 32-34 w T. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 2 października 2008 r. sygn. akt II SA/Gl 459/08 w sprawie ze skargi W. M. N. przy ul. [...]32-34 w T. na decyzję Śląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z dnia [...] lutego 2008 r. nr [...] w przedmiocie wykonania określonych robót budowlanych 1. uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gliwicach; 2. zasądza od Śląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. na rzecz skarżącej W. M. N. przy ul. [...] 32-34 w T. kwotę 550 (pięćset pięćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wyrokiem z dnia 2 października 2008r. sygn. akt II SA/Gl 459/08 oddalił skargę Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] w T. na decyzję Śląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Katowicach z dnia [...] lutego 2008r. nr [...] w przedmiocie wykonania określonych robót budowlanych.

Wyrok ten wydano w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy :

Decyzją z dnia [...] grudnia 2007r., Nr [...], Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w T. na podstawie art. 66 ust. 1 w związku z art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2006 r., Nr 156, poz. 1118 ze zm.) nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul [...] w T. oraz Wspólnocie Mieszkaniowej Nr [...] nieruchomości położonej w T. przy ul. [...], jako właścicielom nieruchomości, wykonanie zabezpieczenia uszkodzonej elewacji łącznika i podstemplowanie jego konstrukcji, opracowanie niezbędnej dokumentacji projektowej podbudowy konstrukcji łącznika oraz wykonanie robót remontowych obejmujących naprawę uszkodzonych elementów konstrukcyjnych, wymianę zużytej stolarki okiennej wraz z montażem niezbędnych obróbek blacharskich i naprawę uszkodzonych elewacji łącznika wraz z ich ociepleniem - w celu doprowadzenia do właściwego stanu technicznego łącznika komunikacyjnego pomiędzy budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi przy ul. [...] w T. na działkach o numerach [...] i [...].

W uzasadnieniu wskazano, że w wyniku przeprowadzonego postępowania i dokonanych oględzin łącznika komunikacyjnego pomiędzy dwoma budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi położonymi w T., przy ul. [...], stwierdzono jego zły stan techniczny w takim stopniu, że powoduje on zagrożenie bezpieczeństwa przechodzących w pobliżu ludzi. Istniejące zagrożenie dla konstrukcji obiektu wymaga natychmiastowych działań zabezpieczających, a następnie przeprowadzenia generalnego remontu i naprawy konstrukcji łącznika.

Odwołania od powyższej decyzji wniosły obie Wspólnoty Mieszkaniowe. Wspólnota Mieszkaniowa [...] wniosła o zmianę terminów wykonania nałożonych obowiązków. Wskazała przy tym, że właściciele lokali nieruchomości obu Wspólnot na spotkaniu w dniu [...] stycznia 2008r. podjęli decyzję o rozbiórce przedmiotowego łącznika oraz wybudowaniu niezależnej klatki schodowej do budynku przy ul. [...]. Wykonanie tego zamierzenia wymaga opracowania i zatwierdzenia stosownej dokumentacji, a to nie jest możliwe w terminie wynikającym z zaskarżonej decyzji.

Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. [...] w T. w swoim odwołaniu wniosła o uchylenie decyzji organu pierwszej instancji w zakresie, w jakim jej dotyczy oraz o rozstrzygnięcie, iż nie była zobowiązana do utrzymywania w należytym stanie łącznika komunikacyjnego, z którego korzysta sąsiednia Wspólnota, a tym samym nie była zobowiązana do przeprowadzenia jego remontu lub zabezpieczenia.

W uzasadnieniu wskazano, że oznaczając, jako adresatów decyzji obie Wspólnoty nie wskazano, w jakim zakresie odpowiadała każda z nich za wykonanie nałożonych obowiązków, ani czy jest to odpowiedzialność solidarna, czy też ograniczona do określonego zakresu prac. W ocenie odwołującej organ błędnie przyjął, że skarżąca jest współwłaścicielem spornego łącznika. Jest on bowiem częścią składową budynku przy ul. [...] jako połączony z tym budynkiem w taki sposób, iż zachowana jest więź zarówno fizykalno-przestrzenna, jak i więź funkcjonalna. Z łącznika tego korzystają wyłącznie współwłaściciele budynku nr [...]. Skoro zatem odwołująca się Wspólnota nie była właścicielem, współwłaścicielem, ani zarządcą spornej części obiektu budowlanego, to brak było podstaw do nałożenia na nią obowiązków w trybie art. 66 w zw. z art. 61 Prawa budowlanego. Odpowiedzialność za stan techniczny obiektu jest powiązana ze stanem władania i zarządzania danym obiektem. Nawet w przypadku współwłasności istnieje możliwość dokonania podziału ad usum i wtedy obowiązek utrzymania obiektu spoczywa na współwłaścicielu ,który użytkuje obiekt z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli.

Rozpoznając oba te odwołania Śląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...]lutego 2008r. Nr [...] uchylił decyzję organu pierwszej instancji w częściach dotyczących terminów realizacji nałożonych obowiązków i orzekł o nowych terminach oraz utrzymał w mocy przedmiotową decyzję w pozostałej części uzupełniając, iż nałożony obowiązek dotyczy solidarnie właścicieli obu nieruchomości powiązanych zagrożonym łącznikiem, zlokalizowanym nad granicą przebiegającą pomiędzy tymi działkami.

W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ odwoławczy stwierdził, że obowiązki nałożone na obydwie Wspólnoty zostały określone w decyzji organu pierwszej instancji zgodnie z prawem. Brak jest dowodu (dokumentu), z którego miałby wynikać inny stan własności co do spornego łącznika, aniżeli ustalony w toku postępowania. Ewentualne kwestie związane z likwidacją łącznika pozostają w sferze uzgodnień pomiędzy zainteresowanymi Wspólnotami.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul [...] w T. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji. Ponownie wskazała, że właściciele mieszkań położonych w budynku skarżącej Wspólnoty w żaden sposób nie korzystają ze spornego łącznika. Skarżąca nie jest właścicielem, ani zarządcą przewiązki komunikacyjnej, którą należy uznać za urządzenie budowlane związane z obiektem budowlanym (art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego). Ponadto zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem art. 7 i 77 k.p.a. tj. bez dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i bez wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego. Organ nie wyjaśnił bowiem jaki jest stan władania i zarządzania danym obiektem, co spowodowało skierowanie decyzji do niewłaściwego adresata.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Dodał, że sprawa korzystania z łącznika, jak również rozliczenia finansowe pomiędzy stronami nie mogą stanowić przesłanki do eliminacji skarżącej spośród adresatów decyzji i nie mogą stanowić przedmiotu sporu przed organami nadzoru budowlanego.

W piśmie procesowym z dnia [...] maja 2008r. pełnomocnik Wspólnoty Nr [...] oświadczył m.in., że obowiązki określone w pkt 1 i 2 decyzji zostały już wykonane przez tę Wspólnotę.

Na rozprawie w dniu 2 października 2008r. pełnomocnik skarżącej podtrzymała skargę dodając, że od czasu dokonania podziału nieruchomości ani reprezentowana przez nią Wspólnota, ani też jej zarządca nie zajmowali się eksploatacją, ani też utrzymaniem spornej przewiązki.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach po rozpoznaniu skargi uznał, iż nie zasługuje ona na uwzględnienie i jako taka podlegała oddaleniu na zasadzie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz.1270 ze zm.).

Zdaniem Sądu pierwszej instancji, ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika bezspornie, że stan techniczny przedmiotowego łącznika uzasadniał interwencję organów nadzoru budowlanego w trybie art. 66 Prawa budowlanego. Okoliczność ta została ustalona przez organy orzekające i w żaden sposób nie była kwestionowana przez strony postępowania. Z materiału tego wynika ponadto, że przedmiotowy łącznik pełni funkcję komunikacyjną, jest zawieszony nad wejściami do budynków nr [...] i [...] i łączy się z nimi na poziomie I, II, III i IV pietra. Budynek nr [...] jest położony na działce nr [...] i stanowi współwłasność właścicieli lokali tworzących skarżącą Wspólnotę Mieszkaniową, zaś budynek nr [...] położony jest na działce nr [...] i stanowi współwłasność właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową Nr [...]. Granica pomiędzy tymi działkami przebiega pod spornym łącznikiem w ten sposób, że jego jedna część znajduje się nad działką nr [...], a pozostała część nad działką nr [...]. Dla obu nieruchomości ustanowieni zostali zarządcy: dla skarżącej Wspólnoty - ZUH "H." Sp. z o.o. w L., a dla Wspólnoty Nr [...] - MZBM w T.

Spornym w sprawie było natomiast, czy skarżąca Wspólnota należy do kręgu adresatów decyzji, której przedmiotem jest część obiektu budowlanego (sporny łącznik) w sytuacji, kiedy w żaden sposób z niego nie korzysta. Ta ostatnia okoliczność (że skarżąca nie korzysta z łącznika) istotnie nie została w sposób należyty wyjaśniona w toku postępowania i wynika jedynie z oświadczeń składanych przez przedstawicieli skarżącej. Skarżąca jednak zdaniem Sądu nie przedstawiła w toku postępowania żadnego dokumentu w postaci np. umowy, porozumienia, orzeczenia sądu, z których wynikać by miało, że wyłącznie współwłaściciele nieruchomości oznaczonej nr [...] nie tylko korzystają ze spornego łącznika, ale są również wyłącznie odpowiedzialni za jego utrzymanie i stan techniczny. Wyjaśnienie tej kwestii nie należy do zadań i kompetencji organów nadzoru budowlanego. Jest to zagadnienie o charakterze cywilnoprawnym i jego ukształtowanie należy do autonomicznej woli stron, a w razie sporu - do kognicji sądu powszechnego.

W ocenie Sądu, w tym stanie rzeczy rolą organu, w sytuacji wskazującej na występowanie okoliczności, o których mowa w art. 66 Prawa budowlanego, było ustalenie kręgu adresatów decyzji w oparciu o dokumenty obrazujące stan własności nieruchomości. Jak już wyżej wspomniano stan ten w odniesieniu do działek gruntu nr [...] i [...] nie budzi wątpliwości. Zgodnie natomiast z ogólnymi zasadami prawa własności, w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu, własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią (art. 143 k.c.). Oznacza to, że w braku przeciwnych dowodów prawo własności spornego łącznika przysługuje zarówno jednej, jak i drugiej Wspólnocie co do części znajdujących się nad powierzchnią ich działek. Z uwagi na charakter tego łącznika (część obiektu budowlanego) i jego stan techniczny prawidłowo organ odwoławczy określił, że jego właściciele są solidarnie zobowiązani do wykonania nałożonych obowiązków, albowiem nie było i nie mogło być rolą organu ingerowanie we wzajemne relacje cywilnoprawne pomiędzy właścicielami przedmiotowej części obiektu. Organy nadzoru budowlanego realizując obowiązki wynikające z przepisów Prawa budowlanego pełnią rolę tzw. policji budowlanej, a ich działania mają zmierzać do zapobieżenia stanom zagrożenia. W sytuacji zatem, kiedy na podstawie zgromadzonego materiału da się ustalić właścicieli obiektu, zbędnym jest ustalanie wzajemnych pomiędzy nimi relacji. W takiej sytuacji należy bowiem mieć w pierwszej kolejności na względzie interes i bezpieczeństwo ogółu. Ewentualne kwestie związane z rozliczeniem poniesionych kosztów, sposobem korzystania z tej części obiektu, czy też rozwiązaniem sprawy na przyszłość pozostają poza przedmiotem postępowania administracyjnego w niniejszej sprawie. Również Sąd dokonując kontroli zaskarżonej decyzji nie jest władny rozstrzygać w kwestii wzajemnych relacji i stosunków cywilnoprawnych pomiędzy stronami, albowiem wykraczają one poza kognicję sądów administracyjnych.

W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, iż zgodnie z art. 66 w zw. z art. 61 Prawa budowlanego decyzje wydawane w trybie art. 66 kierowane powinny być do właściciela lub zarządcy obiektu. W niniejszej sprawie do rozważenia pozostawało, czy w sytuacji, kiedy obie Wspólnoty mają ustanowionych zarządców i są to zarządcy w rozumieniu powołanych przepisów Prawa budowlanego, to nie należało właśnie do nich skierować zaskarżonej decyzji. Odpowiedź na to pytanie mogłaby być pozytywna jedynie w sytuacji, gdy byłyby trudności z ustaleniem właścicieli. W sytuacji natomiast, kiedy właściciele zostali ustaleni, to biorąc pod uwagę treść art. 61 Prawa budowlanego należy przyjąć, iż obowiązki w pierwszej kolejności adresowane są do właścicieli obiektów, choć nadmienić przyjdzie, że użycie spójnika "lub" powoduje, że gdyby decyzja w niniejszej sprawie była adresowana do zarządców, to również należałoby ją uznać za prawidłową.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku do Naczelnego Sądu Administracyjnego wniosła Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. [...] w T. i zaskarżając go w całości zarzuciła :I. naruszenie art. 143 k.c. w zw. z art. 47 k.c. polegającą na uznaniu, iż łącznik budowlany, który jest stale połączony z budynkiem przy ul. [...] w taki sposób, iż nie może być od tego budynku odłączony bowiem istnieje z tym budynkiem więź zarówno fizykalno - przestrzenna jak i funkcjonalna, a odłączenie spowodowałoby niemożność korzystania z nieruchomości (brak wejścia do budynku na poziomie wyższych pięter) stanowi współwłasność skarżącej, a w konsekwencji przyjęcie na podstawie art. 66 w zw. z art. 61 Prawa budowlanego, iż decyzja została skierowana do prawidłowego adresata.

II. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, a to art.145 § 1 pkt 1 lit. c) ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi poprzez oddalenie skargi w sytuacji, gdy skarżąca wykazała iż organ administracji nie wyjaśnił w sposób dostateczny stanu faktycznego i prawnego sprawy.

Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gliwicach do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych.

Podniesiono w uzasadnieniu, iż Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w T. nakazał wykonanie zabezpieczeń uszkodzonej elewacji łącznika, podstemplowanie konstrukcji, opracowanie niezbędnej dokumentacji projektowej podbudowy konstrukcji łącznika, naprawę uszkodzonych elementów konstrukcyjnych oraz naprawę uszkodzonej elewacji łącznika wraz z ich ociepleniem wskazując jako adresata decyzji Wspólnoty Mieszkaniowe przy ul [...] i nr [...]. Sporny łącznik usytuowany jest pomiędzy dwoma budynkami stanowiącymi odrębne nieruchomości położone w T. przy ul. [...] - skarżąca Wspólnota przy [...] i Wspólnoty Nr [...] - budynek przy ul. [...].

Z łącznika korzystają wyłącznie właściciele mieszkań położonych w budynku nr [...] gdyż aby wejść do tego budynku, z wyłączeniem mieszkań usytuowanych na pierwszej kondygnacji, należy przejść przez budynek skarżącej i następnie poprzez łącznik komunikacyjny do budynku [...].

Właściciele mieszkań położonych w budynku skarżącej Wspólnoty w żaden sposób nie korzystają z łącznika gdyż posiadają klatkę schodową zapewniającą komunikację z wszystkimi położonymi w budynku [...] - [...] mieszkaniami. W świetle powyższych ustaleń bezspornym jest, iż związek funkcjonalny łącznika komunikacyjnego istnieje jedynie z budynkiem nr [...]. Podstawą prawną decyzji Inspektora Nadzoru Budowlanego stanowił art. 66 ust. 1 w zw. z art. 61 Ustawy z 7 lipca 1994r. Prawo budowlane. Zgodnie z treścią w/w artykułu adresowane są do właścicieli i zarządców obiektów budowlanych, czyli do podmiotów władnych do rozporządzania tymi obiektami, zgodnie z potrzebami wynikającymi z ich przeznaczenia.

Zgodnie z art. 47 k.c. ścisły związek fizyczny i funkcjonalny części składowej z rzeczą (budynkiem przy ul. [...]) przesądza równocześnie o zastosowanym przez ustawodawcę prawnorzeczowym statusie części składowych. Jest oczywistą konsekwencją, że część składowa nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Ponadto część składowa nie może być również przedmiotem posiadania samoistnego. Kategoryczna zasada, że część składowa nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych powinna być respektowana w obrocie prawnym. Reguła art. 47 k.c. znajduje zastosowanie do wszelkich zdarzeń prawnych, a nie tylko czynności prawnych, zatem również przy wydawaniu orzeczeń sądowych i podejmowaniu decyzji administracyjnych powinna być przestrzegana zasada, że część składowa nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych

Budynki przy ul. [...] stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności bowiem usytuowane są na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa w użytkowaniu wieczystym Wspólnot mieszkaniowych. W świetle powyższego przyjęcie przez Sąd, iż przewiązka na podst. art. 143 k.c. stanowi współwłasność skarżącej jest nieuzasadnione.

Okoliczności powyższe były podnoszone podczas postępowania przed organem administracji i nie były kwestionowane przez właścicieli budynku przy ul. [...], a załączona dokumentacja techniczna zawierająca ocenę stanu technicznego przewiązki i opisująca jej związek fizykalno-funkcjonalny z jednym budynkiem powyższe potwierdza.

Sąd administracyjny uznając decyzję organu jako zgodną z prawem jak zaznaczono nie może uchylać się od oceny stanu faktycznego w świetle obowiązującego systemu prawa, w tym norm prawa cywilnego określającego pojecie części składowej nieruchomości. Podkreślono, iż istota postępowania prowadzonego w trybie art. 138 k.p.a. polega na ponownym merytorycznym rozpoznaniu sprawy. Organ odwoławczy musi zatem ocenić, czy na tle określonego stanu faktycznego organ pierwszej instancji podjął właściwe rozstrzygnięcie.

Obowiązkiem organu administracji, wynikającym z zawartej w art. 7 k.p.a. zasady prawdy obiektywnej, jest dokładne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy. Organ administracji jest zobowiązany do podejmowania wszelkich kroków zmierzających do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i powinien prowadzić postępowanie w taki sposób, aby pogłębiać zaufanie obywateli do Państwa.

Z przepisów art. 7 i 77 k.p.a. wynika jednoznacznie, że postępowanie dowodowe jest oparte na zasadzie oficjalności, co oznacza, że organ administracyjny jest obowiązany z urzędu przeprowadzić dowody służące ustaleniu stanu faktycznego sprawy. To organ administracyjny określa kierunek prowadzenia postępowania, a także określa jakie dowody w danym postępowaniu są niezbędne do prawidłowego załatwienia sprawy. Strona jest uprawniona, ale nie zobowiązana do przedstawiania dowodów. Zarówno organ administracyjny jak i Sąd I instancji nie dokonały ustalenia jaki jest stan prawny nieruchomości. Nie przeprowadzono dowodu z zapisów ksiąg wieczystych w zakresie ustalenia kto jest właścicielem gruntu i jaki charakter ma przewiązka pomiędzy budynkami, przyjmując błędnie iż stanowi ona współwłasność obu Wspólnot podczas gdy charakter obiektu wyłącza taką możliwość. Nie wyjaśnienie przez organ administracji stanu faktycznego sprawy i przyjęcie przez błędną wykładnię przepisów kodeksu cywilnego iż skarżąca jest adresatem decyzji niewątpliwie narusza prawo, a w konsekwencji należy uznać iż decyzja jest sprzeczna z prawem i wyrok sądu powinien być uchylony.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył co następuje :

Stosownie do postanowień art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153 , poz. 1270 ze zm. ) Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej z urzędu biorąc pod uwagę tylko nieważność postępowania. W rozpoznawanej sprawie nie zachodzi żadna z przesłanek nieważności postępowania, wymienionych w art. 183 § 2 cytowanej wyżej ustawy tym samym sprawa ta mogła być rozpoznana przez Naczelny Sąd Administracyjny wyłącznie w granicach zakreślonych w skardze kasacyjnej.

Natomiast skarga kasacyjna analizowana pod tym kątem w okolicznościach rozpoznawanej sprawy zasługiwała na uwzględnienie.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego usprawiedliwiony pozostaje zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt. 1 lit. c) ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, który powiązano w motywach skargi kasacyjnej z naruszeniem w toku postępowania administracyjnego przepisów art. 7 i 77 k.p.a.- poprzez oddalenie skargi w sytuacji, gdy skarżący wykazał, że organ administracji nie wyjaśnił w sposób dostateczny stanu faktycznego sprawy.

Z przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi wynika, że Sąd uwzględniając skargę na decyzję, uchyla decyzję w całości lub części, jeżeli stwierdzi inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć wpływ na wynik sprawy. Uchylenie decyzji na tej podstawie następuje gdy naruszenie przepisów procedury mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Takie naruszenia prawa w toku postępowania administracyjnego wystąpiły co słusznie wskazuje skarga kasacyjna, lecz Sąd pierwszej instancji dokonując kontroli legalności zaskarżonych decyzji nie dostrzegł tych naruszeń prawa procesowego.

Niewątpliwie podstawowe znaczenie dla prawidłowego zastosowania przepisów art. 61 i 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz. U. Nr 154 z 2006r. poz.1118 ze zm.) ma w tej sprawie prawidłowe ustalenie adresata decyzji nakazującej wykonanie określonych obowiązków.

Z analizy akt sprawy wynika, iż organy orzekające w sprawie po ustaleniu, że przedmiotowy łącznik komunikacyjny wiąże konstrukcyjnie i funkcjonalnie dwa niezależne budynki, będące własnością dwóch wspólnot mieszkaniowych i położonych na wyodrębnionych działkach ewidencyjnych, których granica przebiega prostopadle do rzutu łącznika w pasie terenu pomiędzy w/w budynkami zobowiązały solidarnie obie wspólnoty do wykonania określonych obowiązków w trybie art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2006r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.).

Natomiast nie można również kwestionować tego co wynika z akt sprawy, iż łącznik komunikacyjny pomiędzy budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi przy ul. [...] w T. jest w nieodpowiednim stanie technicznym. Łącznik ten usytuowany jest pomiędzy dwoma budynkami, które stanowią odrębne nieruchomości położone w T. przy ul. [...] 32-34 i [...] 36 a należące odpowiednio do Wspólnoty Mieszkaniowej [...] 32-34 w T. i Wspólnoty Mieszkaniowej Nr [...] w T. Ponadto łącznik ten służy wyłącznie mieszkańcom budynku przy ul. [...] 36 w T. albowiem stanowi jedyną drogę dostępu do poszczególnych kondygnacji w tym budynku z wewnętrznej klatki schodowej mieszczącej się w budynku przy ul. [...] 34. Tym samym trafnie wskazuje strona skarżąca podnosząc w kasacji, że przedmiotowy łącznik jest częścią składową budynku przy ul. [...] w T. skoro stanowi jedyną drogę dostępu do tego budynku na poziomie I, II, III i IV piętra.

Naczelny Sąd Administracyjny nie ma wątpliwości podobnie jak Sąd pierwszej instancji, iż z uwagi na nieodpowiedni stan techniczny przedmiotowego łącznika , należy podjąć działania w trybie art. 66 w związku z art. 61 Prawa budowlanego mające na celu usuniecie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Wyjaśnić w tym miejscu należy, iż przepis art. 61 ustawy Prawo budowlane nakłada na właściciela lub zarządców obiektów budowlanych obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie. Adresatem decyzji opartej na podstawie art. 66 ustawy Prawo budowlane może więc być tylko właściciel lub zarządca obiektu budowlanego.

Z uwagi na uwarunkowania występujące w przedmiotowej sprawie w szczególności z uwagi na charakter spornego łącznika i potrzebę prawidłowego oznaczenia adresata takiej decyzji niezbędne było dokonanie pełnych ustaleń faktycznych w tym zakresie na co zasadnie zwrócono uwagę we wniesionej kasacji, w tym czy sporny łącznik stanowi współwłasności obu wspólnot.

Skoro przedmiotowy łącznik pomiędzy budynkami jest częścią składową budynku przy ul [...] w T. to przede wszystkim należało ustalić, kto był inwestorem budowy spornych budynków przy ul. [...] 32-34 w T. i przy ul. [...] 36 w T. oraz spornego łącznika, czy realizacja tych budynków objęta była jednym pozwoleniem czy też nie, jakie dokumenty zostały dołączone do pozwolenia na realizacje budynku przy ul. [...] w T., do którego prowadzi sporny łącznik a tym samym ustalenie w jaki sposób wykazano się prawem dysponowania nieruchomością na cele budowlane - w szczególności czy była ustanowiona w opisywanym zakresie służebność gruntowa, skoro 1/3 łącznika znajduje się na terenie nie stanowiącym własności Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w T. Ponadto celowe jest dokonanie ustaleń, która wspólnota mieszkaniowa zarządza przedmiotowym łącznikiem, kogo w tym zakresie obciążają koszty zarządu, takie ustalenia są bowiem niezbędne a tego nie uczyniono w rozpoznawanej sprawie. Powyższe ustalenia pozwoliłyby skierować nakaz wynikający z decyzji wydanej w trybie art. 66 w związku z art. 61 Prawa budowlanego do uprawnionego podmiotu.

To, że skarżąca wspólnota nie przedstawiła w toku postępowania dokumentu (umowy, porozumienia, orzeczenia sądu), a nie wynika z akt sprawy by z urzędu podejmowano próbę poczynienia ustaleń w tym zakresie, nie zwalniało organów administracji z dokonania niezbędnych ustaleń o jakich wyżej mowa, bowiem ciężar dowodu spoczywa na organie. Obowiązek przeprowadzenia całego postępowania co do wszystkich istotnych okoliczności spoczywa bowiem na organie i nie może być przerzucany na stronę. Ciężar dowodu na mocy art. 77 § 1 k.p.a. jak trafnie wskazano to w kasacji obciąża organ administracji.

Dopiero brak możliwości poczynienia tych ustaleń bądź ewentualne nieuregulowanie sytuacji przedmiotowego łącznika miedzy Wspólnotami w zakresie jego zarządu pozwalałoby na przyjęcie, że mamy do czynienia ze świadczeniem niepodzielnym co z kolei pozwalałoby na podjęcie rozstrzygnięcia uwzględniającego kwestie własnościowe - zobowiązując solidarnie obie Wspólnoty Mieszkaniowe do wykonania nałożonych obowiązków. Natomiast nie wyjaśnienie w/w kwestii sprawia, że solidarne zobowiązanie obu wspólnot w tym przede wszystkim skarżącej, na tym etapie postępowania jest zdecydowanie przedwczesne.

Natomiast pozostałe zarzuty skargi kasacyjnej dotyczące naruszenia prawa materialnego poprzez błędną wykładnię a to art. 143 w związku z art. 47 Kodeksu cywilnego nie mogły być uwzględnione. Przede wszystkim Sąd pierwszej instancji nie przedstawiał wykładni powołanych wyżej przepisów Kodeksu cywilnego. Przyjmując zaś na podstawie art. 66 w związku z art. 61 Prawa budowlanego, iż decyzja w tym zakresie została skierowana do właściwego adresata Sąd pierwszej instancji naruszył przepisy postępowania powołane przez skarżącą Wspólnotę w kasacji , stąd też nie można również uznać, że takie stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach wynika z błędnej wykładni wskazanych w kasacji przepisów prawa materialnego.

Ponownie rozpoznając przedmiotowa sprawę Sąd pierwszej instancji winien dokonać oceny legalności zaskarżonych decyzji przy uwzględnieniu uwag wyżej przytoczonych .

Wobec stwierdzenia w niniejszej sprawie, że wyrokiem Sądu pierwszej instancji dopuszczono się naruszenia powyższych przepisów, Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 185 § 1 i art. 203 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji orzeczenia.