Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2169/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-05-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Przemysław Żmich Sędziowie: WSA Bożena Marciniak WSA Dariusz Pirogowicz (spr.) Protokolant referent – stażysta Katarzyna Matecka - Caban po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 maja 2018 r. sprawy ze skargi T. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] października 2017 r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta [...] z dnia [...] maja 2017r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz T. S. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] października 2017 r., nr [...], po rozpoznaniu odwołania T. S., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta [...] z dnia [...] maja 2017 r., nr [...] zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości uregulowanej w księdze wieczystej nr [...], położonej w [...] przy ul.[...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ew. nr [...], z obrębu[...].

Decyzja Kolegium została wydana w następującym stanie faktycznym sprawy.

Na wniosek właścicielki nieruchomości, położonej przy ul.[...] w [...] ozn. jako działka nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] – T. S. przed Prezydentem [...] prowadzone było postępowanie o podział tej nieruchomości, na trzy działki nr [...] (pow. [...] m2), nr [...] (pow. [...] m2) i nr [...] (pow. [...] m2).

Działka nr [...] położona jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru Kolonia [...], zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady [...] z 29 października 2009 r. (Dz.Urz. woj. maz. Nr 185, poz. 1512). Od strony wschodniej graniczy z drogą publiczną – gminną ul [...]. Zaliczenie do dróg publicznych ul. [...] nastąpiło na podstawie uchwały Rady [...] z dnia [...] września 2003 r. nr [...] (Dz.Urz. woj. maz. Nr 241, poz. 6320).

Podział nieruchomości miał polegać na wydzieleniu od strony wschodniej działki nr [...], która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego znajduje się w liniach rozgraniczających ulicy dojazdowej, oznaczonej na planie symbolem [...]. Grunt teren przeznaczony jest pod poszerzenie drogi publicznej - ulicy [...]. Pozostały teren działki [...] został podzielony na działki nr [...] i [...], graniczące od wschodu z projektowaną działką nr [...]. Działki nr [...] i [...] znajdują się na terenie przeznaczonym w planie pod zabudowę jednorodzinną oznaczoną symbolem [...].

Postanowieniem z dnia [...] grudnia 2016 r. Prezydent [...] pozytywnie zaopiniował wstępny projekt podziału przedmiotowej nieruchomości. W motywach tego postanowienia wskazał m.in., iż projektowane do wydzielania działki nr [...] i [...] mają zapewniony dostęp do drogi publicznej - ul.[...]. Spełniony zatem jest warunek, o którym mowa w art. 93 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U z 2017 r., poz. 2147) dalej: "u.g.n.".

W tym stanie rzeczy T. S. wniosła o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości.

Prezydent [...] decyzją z dnia [...] maja 2017 r. zatwierdził projekt podziału nieruchomości, uregulowanej w księdze wieczystej nr[...], położonej w [...] w dzielnicy [...] przy ul.[...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni [...] ha obrębu [...], w sposób przedstawiony na mapie z projektem podziału, wchodzącej w skład operatu technicznego wpisanego w dniu [...] marca 2017 r. do ewidencji materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego o identyfikatorze [...], która stanowi załącznik do decyzji, na następujące działki: nr [...] o powierzchni [...] ha, nr [...] o powierzchni [...] ha, nr [...] o powierzchni [...] ha (razem [...] ha) - pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych działkom nieposiadającym bezpośredniego dostępu do drogi publicznej zostanie zapewniony dostęp poprzez służebność lub sprzedaż udziału.

T. S. złożyła odwołanie od powyższej decyzji w zakresie nałożonego warunku.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w ...], po rozpoznaniu odwołania, decyzją z dnia [...] października 2017 r. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji, uznając ją za zgodną z prawem. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Kolegium wskazało, że wnioskowany podział spełnia wymagania przewidziane przepisami prawa. W szczególności wnioskowany podział zgodny jest z ustaleniami obowiązującego dla tego obszaru miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Kolonia [...], pod względem wielkości działki budowlanej, szerokości frontu działki budowlanej, głębokości działki, kąta położenia granic działek w stosunku do pasa ulicy oraz granicy wydzielenia obszarów o odmiennej funkcji, co potwierdziła także opinia Wydziału Architektury i Budownictwa dla Dzielnicy [...] z dnia [...] grudnia 2016 r., wydana na podstawie art. 93 ust. 4 u.g.n. Ustalono ponadto, że powstała po podziale działka ewidencyjna nr [...] znajduje się - zgodnie z ustaleniami ww. planu miejscowego - w liniach rozgraniczających dojazdowej ulicy [...], stanowi zatem grunt pod poszerzenie drogi publicznej - ulicy [...]. Przy czym projektowane działki nr [...] i nr [...] nie posiadają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej ul.[...]. Natomiast podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Jednocześnie zgodnie z art. 99 u.g.n. jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, o których mowa w art. 93 ust. 3 u.g.n., podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione. W ocenie Kolegium taka sytuacja zachodzi w rozpoznawanej sprawie, gdyż bezpośredniego dostępu do drogi publicznej na etapie geodezyjnego podziału nieruchomości nie posiadają działki nr [...] i[...]. Wobec czego zdaniem organu odwoławczego zarówno ustalony w sprawie stan faktyczny, jak i zaprezentowana wyżej argumentacja organu I instancji, nie budzi wątpliwości i jest zasadna.

Na decyzję Kolegium z dnia [...] października 2017 r., skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła T. S., zarzucając zaskarżonej decyzji:

1) niezgodność z prawem, tj. art. 98 ust. 1 u.g.n., poprzez jego niezastosowanie oraz art. 99 u.g.n., poprzez jego błędne zastosowanie;

2) naruszenie art. 7, 77 § 1 i 80 kpa poprzez to, że ustalenie, iż działka nr 60/16 nie jest przeznaczona pod poszerzenie drogi gminnej nie zostało oparte na zebranym w sprawie materiale dowodowym, a w konsekwencji nieustalenie, że nie przechodzi ona z mocy prawa na własność jednostki samorządu terytorialnego – gminy [...].

Wobec przedstawionych zarzutów skargi strona w obszernym uzasadnieniu skargi podniosła argumenty na jej zasadność i wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i uchylenie decyzji ją poprzedzającej oraz zasądzenie od organu na jej rzecz kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył co następuje.

skarga jest uzasadniona.

Materilanoprawną podstawa zaskarżonej decyzji w przedmiocie zatwierdzenia projektu podziału należącej do skarżącej nieruchomości stanowiły przepisu ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 93 ust. 1 tej ustawy podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego oraz przepisami szczególnymi. W razie braku tego planu stosuje się przepis art. 94. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (art. 93 ust. 2 u.g.n.).

W przedmiotowej sprawie stan faktyczny, mimo sformułowanych w skardze zarzutów naruszenia art.7, 77 i 80 k.p.a., w istocie jest niesporny. Bezsporne jest bowiem, że zaproponowany podział położonej w [...], dzielnicy [...] działki nr [...] z obrębu [...] pozostaje w zgodzie z ustaleniami obowiązującego na tym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Kolonia [...], zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady [...] z dnia [...] października 2009 r. Poza sporem jest również, że teren projektowanej działki nr ...], z którą bezpośrednio graniczą projektowane działki nr [...] i [...], wedle postanowień planu przeznaczony jest pod poszerzenie istniejącej drogi publicznej gminnej (ul.[...]). W konsekwencji zatem zgodnie z art.98 ust. 1 tej ustawy, z dniem w którym decyzji zatwierdzająca projekt podziału uzyska walor ostateczności, przejdzie on na własność gminy. O czym skądinąd organy informują w uzasadnieniu decyzji.

Istota sporu w przedmiotowej sprawie sprowadza się natomiast do kwestii, czy na etapie geodezyjnego podziału nieruchomości projektowane do wydzielania działki nr [...] i [...] mają w takich uwarunkowaniach zapewniony dostęp do drogi publicznej (w tym wypadku.[...]) - jak twierdzi skarżąca, czy też tego dostępu są pozbawione – jak przyjęły organy obu instancji, co uzasadniałoby zatwierdzenie owego podziału z zastrzeżeniem na zasadzie art. 99 u.g.n. warunku, że przy zbywaniu wydzielonych działek, pozbawionych bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, zostaną celem zapewnienia owego dostępu ustanowione odpowiednie służebności, względnie zbycie to nastąpi wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

Godzi się zatem zauważyć, że ustawodawca, w świetle treści art. 93 ust. 3 u.g.n., przewidział zasadniczo dwie sytuacje, w których uznaje, że nieruchomości (wydzielane działki) mają zapewniony dostęp do drogi publicznej: dostęp bezpośredni, jeśli działka przylega do pasa drogowego drogi publicznej i istnieje możliwość urządzenia zjazdu z tej drogi na drogę publiczną oraz dostęp pośredni - realizowany przez wydzielenie z dzielonej nieruchomości działki stanowiącej drogę wewnętrzną, wraz z ustanowieniem na tej działce odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu lub z jednoczesnym zbyciem (wraz ze zbyciem wydzielanych działek) udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną albo - jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem - ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych. Ustalenie zatem warunku, o którym mowa w art. 99 tej ustawy zachodzi jedynie wówczas, gdy część z wydzielanych działek takiego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej zostaje pozbawiona.

Jeżeli jednak w ramach owego podziału dochodzi do wydzielenie działek przeznaczonych pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, co wywołuje w odniesieniu do właściciela nieruchomości dzielonej także konsekwencje prawne wynikające z art. 98 ust. 1 u.g.n. (odjęcie z mocy prawa własności wydzielonej działki i przejścia owego prawa na rzecz właściwej ze względu na kategorię drogi jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa), to graniczące z taką działką projektowane działki ów bezpośredni dostęp do drogi publicznej zachowują. To zaś wyklucza w sposób oczywisty w tego rodzaju uwarunkowaniach faktyczno-prawnych zastosowanie art. 99 u.g.n. Przyjęcie odmiennego zapatrywania prowadziłoby bowiem do absurdalnej sytuacji, polegającej na konieczności ustanowienia przy zawieraniu umowy sprzedaży działek odpowiedniej służebności na działce wydzielonej pod drogę publiczną, w celu umożliwienia dostępu do drogi publicznej, zlokalizowanej de facto na tej działce, która zresztą należałby już wówczas nie do sprzedającego, ale podmiotu publicznoprawnego. Na takim stanowisku zresztą stanąć musiał w pierwszym etapie postępowania podziałowego Prezydent [...], gdzie opiniując pozytywnie ów podział, explicite wskazał, że działki nr [...] i [...] mają zapewniony dostęp do drogi publicznej (vide uzasadnienie postanowienia z [...] grudnia 2016 r. nr [...]).

W tym stanie rzeczy zatwierdzając podział nieruchomości z zastrzeżeniem ww. warunku Prezydent [...], jak też utrzymujący jego decyzję w mocy Samorządowe Kolegium Odwoławcze w sposób istotny naruszyły art. 99 u.g.n., poprzez jego zastosowanie w stanie faktycznym, który do tego nie upoważniał.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) oraz art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 powołanej ustawy.

Wskazania co do dalszego postepowania wynikają wprost z oceny prawnej sformułowanej w uzasadnieniu niniejszego wyroku i sprowadzają się do konieczności ponownego rozpoznania żądania zatwierdzenia zaproponowanego projektu podziału nieruchomości, przy uwzględnieniu tejże oceny.