Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2514/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-04-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1  lit. c i  lit. a
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bożena Marciniak Sędziowie WSA Łukasz Trochym WSA Przemysław Żmich (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 12 kwietnia 2021 r. sprawy ze skargi Miasta [...] na decyzję Ministra Rozwoju z dnia [...] września 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2019 r. nr [...]; 2. zasądza od Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii na rzecz strony skarżącej Miasta [...] kwotę 20 942,00 (dwadzieścia tysięcy dziewięćset czterdzieści dwa) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Minister Rozwoju, po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta [...] , decyzją z [...] września 2020 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] listopada 2019 r. nr [...] orzekającą w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości 965.873 zł na rzecz D. i G. R. z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości położonej w [...] , w dzielnicy T., obręb [...] , oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0865 ha, przeznaczonej na realizację inwestycji celu publicznego pod nazwą; Rozbudowa drogi wojewódzkiej nr [...] w ciągu ul. L. na odc. ul. R. - granica miasta, w pkt 2 o powiększeniu odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, zgodnie art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tj. o kwotę 48.293,65 zł, w pkt 3 o pomniejszeniu ustalonego odszkodowania o kwotę 676.552,07 zł i w pkt 4 o zobowiązaniu Prezydenta [...] do wypłaty ustalonego w punkcie 1, 2 i 3 odszkodowania w łącznej kwocie 337.614,58 zł w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Nieruchomość położona w [...] , w dzielnicy T., obręb 4-09-10, oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,0865 ha decyzją Wojewody [...] nr [...] z [...] lipca 2017 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, której został nadany rygor natychmiastowej wykonalności, została przeznaczona na realizację inwestycji pn.: "Rozbudowa drogi wojewódzkiej nr [...] w ciągu ul. L. na odc. ul. R. - granica miasta". Z dniem wydania decyzji Ministra Inwestycji i Rozwoju nr [...] tj. [...] listopada 2018 r. przedmiotowa nieruchomość przeszła z mocy prawa na rzecz Województwa [...] .

Decyzją nr [...] z [...] marca 2018 r. Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 920.479 zł na rzecz D. i G. R. z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Województwa [...] o prawa własności nieruchomości położonej w [...] , w dzielnicy T., obręb [...] , oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0865 ha, przeznaczonej na realizację inwestycji celu publicznego pod nazwą: Rozbudowa drogi wojewódzkiej nr [...] w ciągu ul. L. na odc. ul. R. - granica miasta, powiększającej odszkodowanie o 5% wartości nieruchomości, zgodnie art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tj. o kwotę 46.023,95 zł oraz zobowiązał Prezydenta [...] do wypłaty D. i G. R. ustalonego odszkodowania w łącznej kwocie 966.502,95 zł w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył Zarząd Miejskich Inwestycji Drogowych podnosząc, że operat szacunkowy został sporządzony nieprawidłowo. Odwołanie od ww. decyzji złożyli również D. i G. R. podnosząc, że wartość przedmiotowej nieruchomości została zaniżona i w związku z tym do odwołania załączyli kontroperat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego D. W..

Po rozpatrzeniu odwołania Minister Inwestycji i Rozwoju decyzją z [...] stycznia 2019 r. nr [...] uchylił w całości zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z [...] marca 2018 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazano na brak potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Decyzją nr [...] z [...] listopada 2019 r. Wojewoda [...] orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości 965.873 zł na rzecz D. i G. R. z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości położonej w [...] , w dzielnicy T., obręb [...] , oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0865 ha, przeznaczonej na realizację inwestycji celu publicznego pod nazwą: Rozbudowa drogi wojewódzkiej nr [...] w ciągu ul.L. odc. ul. R.-granica miasta, w pkt 2 o powiększeniu odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, zgodnie art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tj. o kwotę 48.293,65 zł, w pkt 3 o pomniejszeniu ustalonego odszkodowania o kwotę 676.552,07 zł i w pkt 4 o zobowiązaniu Prezydenta [...] do wypłaty ustalonego w punkcie 1, 2 i 3 odszkodowania w łącznej kwocie 337.614,58 zł w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna.

Odwołanie od powyższej decyzji Wojewody [...] złożył Prezydent [...]. Skarżący podniósł, że odszkodowanie zostało ustalone nieprawidłowo, a dokonana w operacie szacunkowym analiza rynku jest nierzetelna i mało miarodajna. Rzeczoznawca majątkowy nie wykazał bowiem w sposób niebudzący wątpliwości, że zbadano rynek lokalny pod kątem znalezienia nieruchomości podobnych do wycenianej, a nieruchomości porównawcze znacznie różnią się od wycenianej pod względem ich przeznaczenia. Skarżący wskazał, że rzeczoznawca majątkowy nie wykonał analizy transakcji drogowych, do czego był zobowiązany, z uwagi na przeznaczenie drogowe w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W ocenie skarżącego nieruchomości porównawcze powinny mieć podobną funkcję wyznaczoną przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a biegły powinien przeprowadzić analizę transakcji drogowych na lokalnym rynku nieruchomości obejmującym całą W., a nie tylko transakcje z trzech dzielnic: T., P. i P.. Na potwierdzenie tego, że [...] rynek drogowy jest dobrze rozwinięty przedstawiono wybrane transakcje z różnych dzielnic W., które mogły być uwzględnione jako nieruchomości podobne. Wskazano też, że z analiz rejestru cen i wartości nieruchomości prowadzonego przez Biuro Geodezji i Katastru [...] wynika, że ceny nieruchomości znajdujących się w najbliższym sąsiedztwie wycenianej nieruchomości, tj. wschodniej części dzielnicy T., nie przekraczają kwoty 900,00 zł/m2. W tym stanie rzeczy, zdaniem odwołującego, wycena 1 m2 szacowanej działki na kwotę 1 021,68 zł wydaje się być nieuzasadniona i zawyżona. Skarżący dodał, że wartość gruntu innej nieruchomości znajdującej się przy ul. L., która zgodnie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego również była przeznaczona pod poszerzenie ul. L. ([...]), została wyceniona w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi na 843,22 zł/m2. Skarżący wskazał też nieprawidłowości w zakresie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej, które położone są przy tej samej ulicy oraz w małej odległości od siebie, a zatem ich położenie oraz lokalizacja szczegółowa są takie same. Dodatkowo różnicowanie możliwości inwestycyjnych dla tych nieruchomości i przyznanie dla nieruchomości o cenie minimalnej "możliwości inwestycyjnych" jako niekorzystne, a dla nieruchomości o cenie maksymalnej jako "korzystne" jest niezrozumiałe, gdyż nieruchomości te mają takie samo przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, tj. MU (zabudowa mieszkaniowo-usługowa). Niezrozumiałe jest rozbicie przez rzeczoznawcę majątkowego ustaleń przedstawionych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na dwie części i przydzielenie do oceny korzystnej części mówiącej o "realizacji zabudowy wielorodzinnej do 4 kondygnacji naziemnych", a do oceny niekorzystnej części mówiącej o "realizacji zabudowy jednorodzinnej do wysokości 2,5 kondygnacji naziemnych", ponieważ zdarzają się nieruchomości, które zgodnie z ustaleniami planu spełniają oba warunki i wtedy dochodzi do sprzeczności, bowiem "możliwości inwestycyjne" takiej nieruchomości można określić jako korzystne i niekorzystne.

Pismem z 23 grudnia 2019 r. D. i G. R. wnieśli o wydanie decyzji utrzymującej w mocy zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z [...] listopada 2019 r., jednocześnie wskazując, że złożone przez Prezydenta [...] odwołanie od ww. decyzji jest bezzasadne. Ponadto wskazali, że odwołujący nie przedstawił operatu szacunkowego na dowód niższej wysokości odszkodowania.

Minister Rozwoju decyzją z [...] września 2020 r. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] listopada 2019 r. W uzasadnieniu powołał treść art. 12 ust. 4 pkt 2 , art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2018 r. poz. 1474 ze zm.) – dalej zwanej "specustawą".

Dalej podał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości położonej w [...] , w dzielnicy T., obręb [...] , oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0865 ha, stanowi operat szacunkowy z [...] września 2019 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. L.. Rzeczoznawca majątkowy wskazał, że działka nr [...] o pow. 0,0865 ha powstała w wyniku podziału działki nr [...]

o pow. 0,0907 ha. Sąsiedztwo nieruchomości stanowi nowa zabudowa mieszkaniowa handlowo-usługowa, warsztaty naprawcze oraz stacja paliw. Dojazd możliwy jest ul. L. - drogą publiczną, wojewódzką, o nawierzchni asfaltowej, z oświetleniem ulicznym, bez urządzonego chodnika dla pieszych. W ul. L. kursuje komunikacja autobusowa, przystanek znajduje się w bliskim sąsiedztwie. Działka stanowiła częściowo drogę asfaltową, a częściowo teren utwardzony i ogrodzony z bramą stalową. Działka została wydzielona z nieruchomości zabudowanej budynkami warsztatowymi parterowymi bez podpiwniczenia. Na str. 4 operatu szczegółowo opisano składniki budowlane oraz roślinne znajdujące się na wycenianej nieruchomości.

Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż przedmiot wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. [...] lipca 2017 r. zlokalizowany był na obszarze objętym ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu osiedla Z., przyjętego uchwałą nr [...] Rady [...] z dnia [...] października 2006 r. Zgodnie z zapisami ww. planu przedmiotowa działka położona jest w części na obszarze oznaczonym symbolem [...] (droga główna - teren dróg publicznych - ul. L.). Z uwagi na fakt, że na terenie analizowanego rynku nie stwierdzono transakcji sprzedaży nieruchomości o podobnym sposobie zagospodarowania, wartość przedmiotowej nieruchomości została określona jako wartość odtworzeniowa.

Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Biegły przeprowadził analizę rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi, usługi, zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i wielorodzinną w okresie od kwietnia 2017 r. do kwietnia 2018 r. Jako rynek właściwy dla szacowanej nieruchomości, z uwagi na jej położenie na terenie [...] , uznał jej prawobrzeżną część obejmującą dzielnicę T. i dzielnice bezpośrednio z nią sąsiadujące, tj. P. i P..

W wyniku analizy rynku lokalnego nie stwierdzono transakcji sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod drogi, jako gruntu stanowiącego przedmiot prawa własności. Odnotowano jedynie dwie transakcje dotyczące sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, przeznaczonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi publiczne (rejon ul. B). Z uwagi na różny stan prawny od nieruchomości wycenianej transakcje te nie mogły stanowić podstawy określenia wartości rynkowej gruntu wycenianej nieruchomości.

W związku z powyższym wartość rynkowa gruntu została określona na podstawie przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych - pod zabudowę (tj. usługi oraz przeznaczenie zbliżone – pod zabudowę mieszkaniowo-usługową). Do końcowej analizy przyjęto 3 transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę usługową, w których ceny zawierały się w przedziale od 777,78 zł/m2 do 1.261,03 zł/m2.

W wyniku analizy rynku ustalono cechy i ich wagi mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Do ww. cech zaliczono: położenie (waga 40%), lokalizację szczegółową (waga 30%), powierzchnię (waga 10%) i możliwości inwestycyjne (waga 20%). Dokonano również charakterystyki przyjętych cech rynkowych. W dalszej kolejności biegły porównał parami poszczególne nieruchomości podobne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny i ustalił wartość poprawek kwotowych.

Dodatkowo biegły stwierdził, że w przypadku gruntów przeznaczonych pod zabudowę, przeznaczenie gruntu pod drogę publiczną, nie powoduje wzrostu ich wartości.

Wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości określono na kwotę 1.021,68 zł. Ostatecznie wartość prawa własności gruntu ustalono na kwotę 883.753 zł. Wartość naniesień budowlanych została określona w podejściu kosztowym, metodą kosztów zastąpienia, techniką wskaźnikową.

Minister przytoczył treść art. 153 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U z 2020 r. poz. 65 ze zm.) – dalej zwanej "ugn" oraz § 21 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 209, poz. 2107 ze zm.) – dalej zwanej "rozporządzeniem".

Dalej Minister podał, że wartość odtworzeniową składników budowlanych oszacowano na kwotę 81.870 zł, a składników roślinnych na kwotę 250 zł, zgodnie z metodologią opisaną na str. 10-11 operatu szacunkowego. Ostatecznie wartość przedmiotowej nieruchomości oszacowano na kwotę 965.873 zł.

Następnie Minister przywołał treść art. 134 ust. 1, 3 i 4 i art. 135 ugn, § 36 ust. 1 i 4 oraz § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia i wskazał, że ocena operatu szacunkowego w konfrontacji z brzmieniem tych przepisów pozwala stwierdzić, że sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystanie dla celu ustalenia odszkodowania.

Z uwagi na to, że wyceniana nieruchomość przeznaczona była pod drogę oraz wobec braku podobnych transakcji drogowych – zdaniem organu odwoławczego - biegły prawidłowo przyjął do porównań transakcje o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia.

Za nieuzasadniony Minister uznał zarzut skarżącego w zakresie nieprawidłowej analizy rynku drogowego pod kątem poszukiwania nieruchomości podobnych do wycenianej. Jak wyjaśnił biegły w operacie szacunkowym na terenie obejmującym obszar trzech dzielnic [...] : T., P. i P. nie stwierdził dostatecznej liczby transakcji sprzedaży nieruchomości użytkowanych lub stanowiących drogi, które byłyby przydatne i mogłyby stanowić podstawę do sporządzenia właściwej analizy, a odnotowane transakcje drogowe uznał za niemiarodajne, z uwagi na inny stan prawny nieruchomości. Wskazany przez biegłego w operacie szacunkowym brak dostatecznej liczby transakcji sprzedaży nieruchomości użytkowanych lub stanowiących drogi uniemożliwił określenie wartości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych w związku z tym prawidłowo zastosowano § 36 ust. 4 rozporządzenia i określono wartość rynkową nieruchomości, przyjmując przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych.

Ponadto w piśmie z 29 lipca 2020 r. złożonym w odpowiedzi na wezwanie organu odwoławczego biegły wskazał, że ogólna zasada przyjmowania za rynek lokalny obszar gminy właściwej, ze względu na lokalizację wycenianej nieruchomości, a za rynek regionalny obszar powiatu nie znajduje uzasadnienia w przypadku [...] (gminy na prawach powiatu), co wynika ze znacznego obszaru i zróżnicowania rynku i jego segmentów oraz czynników wpływających na kształtowanie się cen nieruchomości. W niniejszej sprawie za rynek lokalny na terenie [...] rzeczoznawca majątkowy przyjął obszar dzielnicy, a następnie rozszerzył go na rynek regionalny obejmujący dzielnice sąsiednie, których stopień podobieństwa dopuszczał takie rozszerzenie. Z uwagi na zbyt znaczne różnice i brak wystarczającego podobieństwa do

innych dzielnic [...] zrezygnowano z dalszego poszerzania rynku regionalnego.

W ocenie organu odwoławczego wyjaśnienia biegłego są spójne i logiczne, dlatego też organ odwoławczy podzielił je w całości.

Ustosunkowując się do transakcji nieruchomościami drogowymi wskazanych w odwołaniu przez Prezydenta [...] Minister zauważył, że tylko dwie transakcje dotyczą nieruchomości położonych w dzielnicy T. (transakcje z 1 stycznia 2017 r. i 11 kwietnia 2017 r.). Pozostałe wymienione transakcje dotyczą nieruchomości położonych poza obszarem badania, określonym dla wycenianej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Tym samym wskazane przez odwołującego się przykładowe transakcje nieruchomościami drogowymi, w ocenie biegłego, nie spełniają kryterium podobieństwa do szacowanej nieruchomości, gdyż dotyczą nieruchomości zlokalizowanych w dzielnicach o niedostatecznym stopniu podobieństwa do analizowanego rynku.

Minister wskazał także, że ceny transakcyjne dwóch wskazanych przez Prezydenta [...] nieruchomości zlokalizowanych na terenie dzielnicy T. zawierały się w przedziale cen transakcyjnych nieruchomości przedstawionych w tabeli na str. 5 operatu szacunkowego.

Ponadto w piśmie z 4 lipca 2019 r. rzeczoznawca majątkowy J. L. wyjaśnił, że cecha rynkowa możliwości inwestycyjne została przyjęta jak dla nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, oznaczonych na rysunku planu zagospodarowania przestrzennego symbolami [...] .

Minister podkreślił, że dobór nieruchomości podobnych do wycenianej, ustalenie okresu i granic (obszaru) analizowanego rynku nieruchomości należy do kompetencji rzeczoznawcy majątkowego. Powinnością biegłego jest natomiast wyjaśnienie w operacie przyjętych w tym zakresie założeń.

W ocenie organu odwoławczego takie wyjaśnienie miało miejsce. Biegły wyjaśnił w operacie szacunkowym, że zarówno na rynku lokalnym, jak i regionalnym nie występują transakcje nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości wycenianej.

Odnosząc się do zarzutu skarżącego, że niezrozumiałe jest rozbicie przez rzeczoznawcę majątkowego ustaleń dotyczących przeznaczenia nieruchomości zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na dwie części i przydzielenie do oceny korzystnej części przewidującej "realizację zabudowy wielorodzinnej do 4 kondygnacji naziemnych", a do oceny niekorzystnej części przewidującej "realizację zabudowy jednorodzinnej do wysokości 2,5 kondygnacji naziemnych" Minister wskazał, że z wyjaśnień biegłego zawartych w piśmie z 29 lipca 2020 r. wynika, że w przypadku nieruchomości nr 1 możliwa była realizacja zabudowy wielorodzinnej do 4 kondygnacji, zaś w przypadku nieruchomości nr 5 dopuszczalna była wyłącznie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Oznacza to, że wyższą ocenę otrzymywały nieruchomości na których poza zabudową jednorodzinną do 2,5 kondygnacji możliwa była zabudowa wielorodzinna do 4 kondygnacji. Ocena potencjału inwestycyjnego według tak określonego kryterium zabudowy jest w ocenie organu odwoławczego prawidłowa. Ponadto kwestia dotycząca oceny potencjału inwestycyjnego należy do kompetencji biegłego, której organ nie może kwestionować.

Organ odwoławczy uznał także za wystarczające wyjaśnienia biegłego w zakresie oceny położenia i lokalizacji szczegółowej nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej w zbiorze transakcji porównawczych, które świadczą o ocenie powyższego kryterium według indywidualnych uwarunkowań ocenianych nieruchomości (takich jak bezpośrednie otoczenie) mimo ich usytuowania przy tej samej ulicy.

Mając na uwadze powyższe Minister stwierdził, że procedura szacowania przedmiotowej nieruchomości przeprowadzona zastała prawidłowo, a samo subiektywne odczucie strony w zakresie zaniżenia odszkodowania nie może skutkować uznaniem operatu szacunkowego za wadliwy.

Dodatkowo Minister wskazał, że odwołujący nie załączył do odwołania żadnego dowodu mogącego świadczyć o wadliwości sporządzonej wyceny na potrzeby ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Jeżeli skarżąca uznała, iż sporządzony na zlecenie organu wojewódzkiego operat szacunkowy budzi jej wątpliwości powinna była przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ugn) lub operat szacunkowy sporządzony na jego zlecenie. Strona z tego uprawnienia jednak nie skorzystała.

Od decyzji Ministra Rozwoju z [...] września 2020 r. Miasto [...] wniosło skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zaskarżonej decyzji zarzuciło naruszenie: 1) art. 138 § 1 pkt 1 kpa w zw. z art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 84 kpa oraz art 12 ust. 5 specustawy oraz art. 151 ust. 1, art. 154 ust. 1 ugn oraz § 4 ust. 3 i § 36 ust 4 rozporządzenia poprzez utrzymanie w mocy decyzji wydanej w oparciu o wadliwy operat szacunkowy oraz niedokonanie wystarczającej oceny dowodu w postaci operatu szacunkowego; 2) art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 84 kpa w zw. z art 12 ust 5 specustawy oraz art. 151 ust. 1, art. 154 ust. 1 ugn oraz § 4 ust 3 i § 36 ust 4 rozporządzenia poprzez niedokonanie wystarczającej oceny dowodu w postaci operatu szacunkowego oraz wydanie decyzji w oparciu o wadliwy operat szacunkowy. Podnosząc powyższe skarżący wniósł o: 1) dopuszczenie i przeprowadzenie dowodów z następujących dokumentów: a) zanonimizowanej kopii aktu notarialnego sporządzonego [...] kwietnia 2018 r. Rep. A nr [...] na okoliczność: treści tego dokumentu, błędnej wartości nieruchomości przyjętej do porównania w operacie szacunkowym, wadliwości operatu szacunkowego, b) zanonimizowanej kopii aktu notarialnego sporządzonego [...] lutego 2018 r. Re. A nr [...] na okoliczność: treści tego dokumentu, błędnej wartości nieruchomości przyjętej do porównania w operacie szacunkowym, wadliwości operatu szacunkowego, c) wydruków dwóch zdjęć lotniczych z 2017 r. z Serwisu Mapowego Urzędu [...] , obrazujących zagospodarowanie działki nr [...] z obrębu [...] w 2017 r. oraz długość ogrodzenia stalowego na tej działce, na okoliczność: - stanu zagospodarowania nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] z obrębu [...] w 2017 r., - długości ogrodzenia stalowego na tej nieruchomości, d) wydruków sześciu zdjęć z serwisu Mapy Google "Street View" na okoliczność: - stanu nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] z obrębu [...] w lipcu 2017 r. oraz charakteru znajdujących się na niej naniesień; 2) rozpoznanie sprawy na rozprawie; 3) uchylenie w całości zaskarżonej decyzji Ministra Rozwoju z [...] września 2020 r.; 4) uchylenie decyzji Wojewody [...] z [...] listopada 2019 r.; 4) zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Minister Rozwoju, Pracy i Technologii wniósł o jej oddalenie. W uzasadnieniu podał, że skarżący zarzucił, że w operacie szacunkowym określającym wartość nieruchomości nie uwzględniono, że zgodnie z aktem notarialnym Rep A nr [...] umowa sprzedaży nieruchomości za cenę 4.000.000 zł dotyczy, poza działkami nr [...] i [...] , także udziału w działce nr [...] . Skarżący uznając powyższe za dyskwalifikujące operat szacunkowy zdaje się nie zauważać, że zgodnie z treścią aktu notarialnego działka nr [...] stanowi niepubliczną drogę wewnętrzną i graniczy z drogą publiczną – ul. K. Nieracjonalne byłoby uznanie, że wartość udziału w drodze wewnętrznej nie zawiera się w wartości działki głównej, będącej przedmiotem transakcji. Regułą jest, że udział w drodze wewnętrznej lub sama droga wewnętrzna nabywana jest w związku z nabywaniem nieruchomości "właściwej", do której dojazd odbywa się równocześnie z nabytą drogą wewnętrzną. Przyjmuje się, że ceny nieruchomości stanowiących drogi prywatne, podawane w aktach notarialnych, z uwagi na różne czynniki, nie stanowią cen rynkowych (droga jest częścią transakcji głównej). Transakcje, których przedmiotem są nieruchomości przeznaczone pod drogi wewnętrzne nie mogą zatem stanowić podstawy do oszacowania wartości nieruchomości nabywanej pod drogę publiczną.

Jeżeli chodzi o zarzut nieprawidłowego ustalenia ceny nieruchomości przyjętych do porównań, z uwagi na przyjęcie transakcji, której cena rynkowa uwzględniała podatek VAT (tabela, strona 5 operatu szacunkowego, poz. 3) Minister wskazał, że obowiązek zapłaty przez skarżącego podatku VAT od odszkodowania nie ma wpływu na wartość rynkową nieruchomości. Inaczej mówiąc, z tego powodu wartość rynkowa nieruchomości nie rośnie i gdyby wygasłe prawo miało być przedmiotem czynności prawnej (np. umowy sprzedaży) racjonalny nabywca nie zapłaciłby za nią więcej, niż wartość rynkowa, tylko dlatego, że zbywca jest podatnikiem VAT. Podatek ten jest cenotwórczy i gdyby wartość nieruchomości odnieść do jej ceny, to powinna ona zawierać już w sobie podatek VAT (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 18 maja 2010 r. sygn. akt I SA/Wa 65/10).

Odnosząc powyższe rozważania i orzecznictwo do załączonego do skargi aktu notarialnego Rep A nr [...] Minister wskazał, że kupujący i sprzedający ustalili cenę nieruchomości w kwocie 7.716.322,47 zł, w tym uwzględnili kwotę równą należnemu podatkowi VAT. W ocenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii określona w akcie notarialnym cena nieruchomości 7.716.332,47 zł stanowi jej wartość rynkową. Fakt, że racjonalny sprzedający włączył kwotę odpowiadającą kwocie należnego podatku VAT do ustalonej ceny nieruchomości, nie oznacza automatycznie wykreowania wartości brutto. Cena nieruchomości 7.716.322,47 zł opodatkowania jest bowiem według ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, objęta podatkiem VAT.

Odnosząc się do kwestii nieprawidłowego przyjęcie do wyceny transakcji, której przedmiotem było kilka nieruchomości opisanych w różnych księgach wieczystych, co skutkowało błędną oceną cechy rynkowej "powierzchnia nieruchomości" Minister wskazał, że brak jest jakichkolwiek podstaw prawnych by odmówić mocy dowodowej operatowi szacunkowemu, w którym do porównań przyjęto transakcję rynkową zawartą na podstawie umowy sprzedaży w formie jednego aktu notarialnego, a dotyczącą kilku działek/nieruchomości opisanych w różnych księgach wieczystych.

Żaden przepis prawa nie narzuca rzeczoznawcy majątkowemu obowiązku odrębnego ujęcia w próbce reprezentatywnej nieruchomości porównawczych działki ewidencyjnej lub nieruchomości nabytej w ramach jednej i tej samej transakcji rynkowej. Wybór w tym zakresie należy do rzeczoznawcy majątkowego, który jako osoba posiadająca wiedzę specjalną w zakresie wyceny nieruchomości jest w stanie określić, jaki sposób szacowania będzie odpowiedni w każdym przypadku.

Minister Rozwoju, Pracy i Technologii nie podzielił przy tym zarzutu skarżącego wykazującego, że takie działanie biegłego doprowadziło do nieprawidłowej oceny cechy rynkowej "powierzchnia nieruchomości". Ocena wskazanej cechy rynkowej, niezależnie czy dokonana łącznie, czy też z podziałem na każdą działkę ewidencyjną, wydaje się nie mieć przełożenia na różnice w końcowej wycenie nieruchomości.

Jeżeli chodzi o zarzut nieprawidłowego określenia wartości nieruchomości poprzez przyjęcie do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych oraz, co do zakresu obszarowego rynku lokalnego i regionalnego Minister wskazał, że w toku postępowania biegły złożył dodatkowe wyjaśnienia. W piśmie z 29 lipca 2020 r. biegły wskazał, że ogólna zasada przyjmowania za rynek lokalny obszaru gminy właściwej, ze względu na lokalizację wycenianej nieruchomości, a za rynek regionalny obszaru powiatu, nie znajduje uzasadnienia w przypadku [...] (gmina na prawach powiatu), co wynika ze znacznego obszaru i zróżnicowania rynku i jego segmentów oraz czynników wpływających na kształtowanie się cen nieruchomości. W niniejszej sprawie za rynek lokalny na terenie [...] rzeczoznawca majątkowy przyjął obszar dzielnicy, a następnie rozszerzył go na rynek regionalny obejmujący dzielnice sąsiednie, których stopień podobieństwa dopuszczał takie rozszerzenie. Z uwagi na zbyt znaczne różnice i brak wystarczającego podobieństwa do innych dzielnic [...] zrezygnowano z dalszego poszerzania rynku regionalnego.

Co do zarzutu nieprawidłowej wyceny naniesień budowlanych - ogrodzenia stalowego na słupkach stalowych i podmurówce Minister wskazał, że skarżący oparł go na nieprawidłowej konstatacji, że rzeczoznawca majątkowy w wyniku omyłki przyjął różną długość ogrodzenia - 54 mb na stronie 4 operatu szacunkowego i 86,40 mb na stronie 9 operatu szacunkowego (tabela, poz. 3). Skarżący nie dostrzegł, że jednostką miary, przyjętą przez rzeczoznawcę majątkowego, dla określenia wartości części składowych nieruchomości była wartość wyrażona w metrach kwadratowych. Wartość 86,40 m2 została prawidłowo ustalona, jako iloczyn długości ogrodzenia 54 mb i jego wysokości 1,6 m.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie postanowieniem z 12 kwietnia 2021 r. sygn. akt I SA/Wa 2514/20 dopuścił, na podstawie art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) – dalej zwanej "ppsa" dowody wskazane na str. 2 skargi w pkt 3 a-d.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga jest uzasadniona.

Za trafne Sąd uznał zarzuty Miasta [...] dotyczące tego, że Wojewoda [...] i Minister Rozwoju wydali decyzje w postępowaniu odszkodowawczym bez dokładnej i wszechstronnej analizy operatu szacunkowego z [...] września 2019 r.

Z przedłożonej przez skarżącego do akt sądowych kopii aktu notarialnego Rep. A nr [...] (dotyczącego działek porównawczych nr [...] i [...] ) wynika, że cena transakcyjna (określająca wartość rynkową gruntu) za obie te działki gruntu wynosi 3.680.000 zł, a nie 4.000.000 zł. Do wartości obu działek biegły doliczył cenę transakcyjną udziałów w odrębnej działce nr [...] (drodze wewnętrznej), których wartość rynkowa (udziałów) wynosiła łącznie 320.000 zł, co miało wpływ na wynik wyceny (zawyżyło cenę transakcyjną działek porównawczych i w dalszej perspektywie wartość rynkową wycenianego gruntu). To zaś świadczy o wadliwym ustaleniu cen transakcyjnych tych działek, a to skutkowało naruszeniem przez rzeczoznawcę majątkowego § 4 ust. 3 i § 36 ust. 4 rozporządzenia.

Rację ma też Miasto [...] , że w operacie z [...] września 2019 r. biegły przyjął, że cena nieruchomości porównawczej (składającej się z działek gruntu nr: [...] ,[...] ,[...] ,[...] ,[...] ,[...] ) wynosi 7.716.322,47 zł. Z przedłożonej do akt sądowych kopii aktu notarialnego Rep. A nr [...] wynika, że cena sprzedaży została powiększona o podatek VAT.

Sąd zwraca uwagę, że w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (np. wyroki o sygn. akt: I OSK 413/16, I OSK 567/16, I OSK 802/16, 2236/17) wyrażono pogląd, że rzeczoznawca majątkowy określający wartość rynkową nieruchomości nie ustala jej ceny sprzedaży, mogącej stanowić podstawę opodatkowania podatkiem VAT, a jedynie jej wartość rynkową. Stąd, pojęcie wartość rynkowa i cena sprzedaży nie są pojęciami tożsamymi. NSA podkreślił, że następcze zdarzenie w postaci powstania zobowiązania podatkowego nie może rzutować na zasady obowiązujące na etapie ustalania odszkodowania, które są jednolite wobec wszystkich podmiotów wywłaszczonych. Zaznaczył, że odszkodowanie za utraconą własność nieruchomości ma za zadanie zrekompensowanie wartości utraconego przez jej właściciela prawa, a nie zrekompensowanie całości szkody powstałej na skutek wywłaszczenia nieruchomości. Skoro zatem ustalenie wysokości odszkodowania następuje w oparciu o zasady określone w przepisach ugn, a przepisy tej ustawy nie przewidują możliwości powiększenia należnego odszkodowania o dodatkowe składniki nieprzewidziane w tej ustawie, w tym również o podatek VAT, to brak jest podstawy prawnej do konstruowania normy prawa materialnego nakładającej na organ ustalający wysokość odszkodowania taki obowiązek. Przyjęcie poglądu, że podatek VAT jest elementem wartości nieruchomości oznaczałoby, że ta sama nieruchomość w zależności od tego kto jest jej właścicielem (płatnik podatku VAT lub nie) mogłaby mieć kilka wartości, choć w istocie jej wartość jest taka sama. Wysokość ustalonego odszkodowania odpowiada wartości utraconego prawa, ustalonej w oparciu o czynniki obiektywne takie jak rynkowa wartość gruntu. Regulacja art. 134 ust. 2 ugn wskazuje, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Podatek VAT nie jest zaś elementem wartości nieruchomości. Z przepisów art. 149-159 ugn, jak i przepisów rozporządzenia nie wynika możliwość zwiększenia wartości nieruchomości o podatek od towarów i usług. Podatki lub inne opłaty są zwykle następstwem zawarcia transakcji, obliczanym od ceny transakcyjnej, a nie wliczanym w tę cenę. Zgodnie z § 11 rozporządzenia przy obliczaniu dochodów, o których mowa w § 9 i 10, nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości. Celem racjonalnego ustawodawcy, który umożliwia rzeczoznawcy majątkowemu dokonanie wyboru podejścia i metody obliczenia wartości nieruchomości i który przy podejściu dochodowym wyklucza wliczanie podatku przy obliczaniu dochodu, nie jest różnicowanie podejścia porównawczego i dochodowego w zakresie dotyczącym wliczania podatku. Określona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wartość rynkowa przedmiotu wyceny powinna być traktowana jako wartość nieobejmująca podatków i innych opłat. Zdaniem NSA do odmiennych wniosków nie prowadzi brzmienie art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 ani art. 29a ust. 1 i ust. 6 ustawy o VAT.

Zatem przyjęcie do porównań nieruchomości z uwzględnieniem ceny transakcyjnej powiększonej o podatek VAT miało wpływ na wynik wyceny, ponieważ zawyżyło cenę transakcyjną nieruchomości porównawczej i nie doprowadziło do określenia wartości rynkowej wycenianego gruntu działki nr [...] przez co rzeczoznawca naruszył art. 151 ust. 1 w zw. z art. 135 ust. 3 i art. 134 ust. 2 ugn i art. 12 ust. 5 specustawy oraz § 4 ust. 3 i § 36 ust. 4 rozporządzenia.

Zgodzić należało się też z Miastem [...] , że w procesie wyceny wartości rynkowej gruntu w podejściu porównawczym do porównań przyjmuje się nieruchomości (art. 4 pkt 1 ugn), a nie działki gruntu, czy działki budowlane (art. 4 pkt 3 i 4 ugn). Przedmiotem wyceny jest zaś przejęta przez podmiot publicznoprawny w trybie specustawy nieruchomość albo też (jak w niniejszej sprawie) jej część, tj. działka gruntu wydzielona decyzją o zrid zaopatrzoną w rygor natychmiastowej wykonalności, co wynika z art. 134 ust. 2, art. 152 ust. 3 ugn, art. 12 ust. 4 i 4a specustawy. Nieruchomością (rzeczą oznaczoną zasadniczo co do tożsamości) jest grunt (nawet ten podzielony na odrębne działki gruntu) wraz z częściami składowymi, dla którego prowadzona jest konkretna księga wieczysta. Wobec tego przyjęcie przez biegłego takich, a nie innych cech cenotwórczych i ocen tych cech jest w dużej mierze wypadkową oceny stanu nieruchomości porównawczych (art. 4 pkt 16 i 17, art. 134 ust. 2, art. 154 ust. 1 ugn), a nie stanu działek gruntu (działek ewidencyjnych). Zgodzić należało się z Miastem [...] , że przy stosowaniu podejścia porównawczego i metody porównywania prawami (§ 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia) nie można łączyć w jedną transakcję nieruchomości, które mają różny stan (w tym stan prawny-wieczystoksięgowy). Wobec przedłożenia Sądowi zanonimizowanej kopii aktu notarialnego Rep. A nr [...] (co do numeru księgi wieczystej i osoby sprzedającego) powyższe stanowisko Sądu zostało wyrażone jako pogląd in principium, bez odniesienia powyższych rozważań do stanu faktycznego niniejszej sprawy.

Trafnie zwróciło uwagę Miasto [...] , że z § 36 ust. 2 rozporządzenia wynika, że w przypadku określenia wartości rynkowej gruntu rzeczoznawca majątkowy winien brać dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości.

Sąd zwraca uwagę, że w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (np. wyroki o sygn. akt: I OSK 701/11, I OSK 1255/11, I OSK 230/12, I OSK 1460/12) wskazano, że ugn, ani rozporządzenie nie precyzują pojęcia rynku nieruchomości, posługując się jedynie sformułowaniami: "rynek", "rynek właściwy, ze względu na położenie wycenianej nieruchomości" albo "lokalny rynek nieruchomości" przeciwstawiając temu ostatniemu pojęcia "regionalnego" lub "krajowego" rynku nieruchomości. W związku z powyższym orzecznictwo sądowoadministracyjne przyjęło pogląd, że rozwiązania zaistniałego problemu należy poszukiwać w tej sytuacji w ustawodawstwie ustrojowym, odnoszącym się do instytucji samorządu terytorialnego, to jest w przepisach: art. 6 i 7 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, art. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym i art. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie województwa. Z ww. regulacji prawnych wyprowadzono wniosek, że pod pojęciem "rynku lokalnego" odczytywać należy obszar gminy lub powiatu. Rynek regionalny odnosi się zaś do obszaru województwa. Zatem obszar dzielnic nie spełniał warunki do traktowania go jako rynku lokalnego. Rynek lokalny, to teren całego [...] (gminy miejskiej na prawach powiatu), a rynek regionalny, to teren Województwa [...] . Kilka dzielnic [...] nie mogło być potraktowanych jako rynek lokalny właściwy, ze względu na wycenę nieruchomości.

Na gruncie niniejszej sprawy jest to o tyle istotne, że inwestycja, której donosi się decyzja o zrid z [...] lipca 2017 r. dotyczyła rozbudowy drogi wojewódzkiej - ul. L., a więc drogi pełniącej istotną rolę komunikacyjną na obszarze całego [...] . Trzeba też mieć na uwadze to, że jakkolwiek dla nabywcy prywatnego znaczenie ma położenie nieruchomości w konkretnej dzielnicy W., to dla nabywcy publicznoprawnego (w segmencie rynku nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne) nie ma większego znaczenia to, w jakiej dzielnicy będzie prowadził inwestycję drogową. Dla Prezydenta [...] (zarządcy drogi wojewódzkiej w granicach miasta na prawach powiatu), który realizuje inwestycję drogową w danej dzielnicy W., nie ma znaczenia popyt jaki istnieje w danej dzielnicy na nieruchomości inwestycyjne (mieszkaniowe, usługowe), a który to popyt kreuje prywatny (dobrowolny) nabywca takiej nieruchomości chcąc korzystnie ulokować środki pieniężne lub czerpać dochód z nieruchomości. Zarządca drogi – prezydent miasta (inwestor) realizując inwestycję o charakterze wojewódzkim (rozbudowa drogi wojewódzkiej) czyni to nie dla "siebie", ale dla mieszkańców całego [...] . Droga wojewódzka o właściwej drożności ma znaczenie komunikacyjne wykraczające poza strefę dzielnicy lub kilku dzielnic.

Zatem rzeczoznawca majątkowy wyceniając przedmiotową działkę (nr [...] ) nie miał podstaw, aby zdefiniować rynek lokalny, jako teren dzielnicy [...], a rynek regionalny jako rynek kilku sąsiednich dzielnic. Taka kwalifikacja była sprzeczna z wykładnią § 36 ust. 2 rozporządzenia w zw. z art. 6 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, art. 1 ustawy o samorządzie powiatowym i art. 1 ustawy o samorządzie województwa. Tego rodzaju założenie mogło mieć wpływ na dobór właściwych nieruchomości porównawczych i w dalszej perspektywie na wynik wyceny.

Sąd uznał za zasadne także argumenty Miasta [...] , co do tego, że w niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy nie wyjaśnił dlaczego, jako części składowe działki nr [...] , w rozumieniu art. 135 ust. 2 ugn w zw. z art. 47 i art. 48 Kodeksu cywilnego, zakwalifikował nośniki reklamowe. Z wyceny nie wynika analiza w tym zakresie. Rzeczoznawca nie wyjaśnił, czy nośniki reklamowe mogą być odłączone od nieruchomości bez istotnej zmiany lub uszkodzeń całości lub przedmiotu odłączonego, czy nośniki te są trwale związane z gruntem na stałe.

Sąd zwraca uwagę, że do innych urządzeń stanowiących części składowe gruntu w rozumieniu art. 48 Kodeksu cywilnego zalicza się – co do zasady - budowle trwale związane z gruntem, jak np. wolnostojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe. Przy czym połączenie części składowej z rzeczą musi mieć charakter trwały, fizyczny, funkcjonalny i zarazem ekonomiczny (por. wyrok NSA z 28 kwietnia 2020 r. sygn. akt I OSK 557/19). Jednakże budowle trwale – w sensie prawnobudowlanym – z gruntem związane (np. wolnostojące tablice lub urządzenia reklamowe) mogą być uznane za odrębny i samodzielny (niestanowiący części składowej gruntu) przedmiot praw rzeczowych, jeżeli istnieje techniczna możliwość ich odłączenia od gruntu bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości (naruszenia substancji) oraz jeżeli połączenie z gruntem nie ma charakteru stałego, a więc zostało dokonane (np. za zgodą stron umowy cywilnoprawnej) jedynie czasowo, tj. "dla przemijającego użytku" (por. wyrok NSA z 16 maja 2019 r. sygn. akt II OSK 699/18). Wobec tego biegły naruszył § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia, skoro brak w operacie szacunkowym informacji niezbędnych do dokonania wyceny w zakresie pełnego opisu stanu nieruchomości (w zakresie oceny, czy nośniki reklamowe są częściami składowymi szacowanego gruntu, czy odrębnymi przedmiotami własności).

Mając na uwadze wskazane wyżej wady operatu szacunkowego, niedostrzeżone przez organu orzekające w administracyjnym toku instancji, które miały wpływ na określenie wartości części nieruchomości przejętej w trybie specustawy, oznaczonej jako działka nr [...] , a przez to na określenie wysokości odszkodowania Sąd uznał, że decyzja Wojewody [...] z [...] listopada 2019 r. i decyzja Ministra Rozwoju z [...] września 2020 r. zostały wydane z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 kpa w zw. z art. 151 ust. 1, art. 135 ust. 3, art. 134 ust. 2 ugn i art. 12 ust. 5 specustawy oraz § 36 ust. 2 rozporządzenia w zw. z art. 6 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, art. 1 ustawy o samorządzie powiatowym i art. 1 ustawy o samorządzie województwa, § 4 ust. 3 i § 36 ust. 4 rozporządzenia, § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia. Naruszenia te miały wpływ na wynik sprawy.

W ponownie prowadzonym postępowaniu Wojewoda [...] będzie miał na uwadze zaprezentowane wyżej stanowisko Sądu. Organ I instancji zleci sporządzenie rzeczoznawcy majątkowemu nowej wyceny nieruchomości. W zależności od okoliczności organ wojewódzki podejmie w sprawie dodatkowe czynności lub wyda stosowny akt, który uzasadni zgodnie z wymogami art. 107 § 3 kpa.

Z tych względów Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i a ppsa w zw. z art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1842 ze zm.) orzekł, jak w sentencji. O zwrocie skarżącemu kosztów postępowania sądowego – wpisu sądowego (10.142 zł – 1% od kwoty powiększonego odszkodowania) i kosztów działania pełnomocnika (10.800 zł) orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 ppsa w zw. z § 1 pkt 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 grudnia 2003 r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2021 r. poz. 535) w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a i § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2018 r. poz. 265).