Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1049/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2008-11-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Daniela Kozłowska Sędziowie asesor WSA Mirosław Gdesz (spr.) asesor WSA Przemysław Żmich Protokolant Anna Jurak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 listopada 2008 r. sprawy ze skargi Generalnego Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] maja 2008 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości przeznaczonej na pasy drogowe 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Infrastruktury na rzecz Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych Autostrad kwotę 540 (pięćset czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] maja 2008 r. nr [...] Minister Infrastruktury, po rozpatrzeniu odwołania J. O. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2008 roku, znak [...], ustalającej na rzecz J. O. odszkodowanie za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w gminie S., obręb [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej na pasy drogowe - dla realizacji celu publicznego jakim jest inwestycja polegająca na budowie drogi ekspresowej [...] na odcinku S. – W., obwodnica miejscowości S., O., Ł. i W., w wysokości [...] zł, uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2008 roku w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] marca 2007 r. nr [...] ustalił lokalizację drogi ekspresowej [...] na odcinku S. – W., obwodnica miejscowości S., O., Ł. i W. W wyniku wydania tej decyzji działka nr [...] przeszła na podstawie art. 12 ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (wówczas Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.) z mocy prawa na własność Skarbu Państwa.

W związku z powyższym Wojewoda [...] pismem z dnia 6 lipca 2007 roku zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. W trakcie postępowania w dniu 19 listopada 2007 roku Wojewoda [...] przeprowadził rozprawę administracyjną, na której zapoznano strony z operatem szacunkowym sporządzonym w dniu 30 października 2007 roku na zlecenie organu wojewódzkiego na potrzeby przedmiotowego postępowania odszkodowawczego.

Decyzją z dnia [...] stycznia 2008 roku Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz J. O. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności przedmiotowej nieruchomości w wysokości [...] zł.

Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury wniósł J. O. wskazując, iż nie zgadza się z ustalonym w decyzji organu wojewódzkiego odszkodowaniem z tytułu przejęcia nieruchomości na własność Skarbu Państwa. W jego ocenie przyznane odszkodowanie nie jest adekwatne do szkody jaka została mu wyrządzona poprzez utratę możliwości zagospodarowania pozostałej części nieruchomości pod budynek mieszkalny.

Minister Infrastruktury w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji z dnia [...] maja 2008 r. uchylającej rozstrzygnięcie o przyznaniu odszkodowania i przekazującej sprawę do ponownego rozpatrzenia dopatrzył się uchybień związanych ze sporządzenie opinii przez rzeczoznawcę majątkowego.

Minister motywując uchylenie decyzji o ustaleniu odszkodowania przywołał treść § 36 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zdaniem Ministra biegły rzeczoznawca majątkowy określając wartość rynkową prawa własności nieruchomości położonej w S., oznaczonej nr [...] nie uwzględnił tego przepisu. W opisanej procedurze szacowania (str. 7-8 i 10-11 operatu) biegły podał, iż badaniem i analizą objęto segment rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod budownictwo mieszkalne jednorodzinne. Na podstawie badania tego segmentu rynku nie odnotowano sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi na terenie miasta i gminy S. Do szacowania wartości nieruchomości przyjęto do porównania transakcje sprzedaży nieruchomości o taki samym przeznaczeniu w planie lub studium, tj. pod budownictwo mieszkalne jednorodzinne położone na terenie miasta S.

Z operatu szacunkowego nieruchomości, na podstawie którego organ wojewódzki ustalił odszkodowanie, wynika, iż został on sporządzony wbrew zasadom ustalonym w ww. przepisie § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 roku. Przede wszystkim z operatu tego wynika, iż przyjęte do porównań transakcje nie dotyczyły nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Nie można zatem uznać, iż przedstawiona procedura szacowania przedmiotowej nieruchomości odpowiada przepisom § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Natomiast w sytuacji braku transakcji nieruchomościami podobnymi do przedmiotowej nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy winien zastosować dalsze wskazówki określone w § 36 ust. 2 omawianego rozporządzenia.

Realizacja konstytucyjnej zasady słusznego odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości (art. 21 Konstytucji RP) wymaga wyjaśnienia kwestii prawidłowej aktualnej wartości przedmiotowej nieruchomości, co oznacza konieczność przeprowadzenia stosownego postępowania przez organ pierwszej instancji.

Powyższa decyzja stała się przedmiotem skargi Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. W skardze zarzucono, iż Minister błędnie przyjął iż operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania został sporządzony niezgodnie z warunkami określonymi w § 36 powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując w całości stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Stan faktyczny w sprawie jest bezsporny, dlatego Sąd akceptując ustalenia faktyczne dokonane przez organ w zaskarżonej decyzji dokonał kontroli zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zbadał, czy organ administracji, orzekając w sprawie, nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi.

Odszkodowanie w niniejszej sprawie ustalone zostało w oparciu o przepis art. 18 w/w ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku, który stanowi, iż wysokość odszkodowania za przejętą pod drogę nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, przy czym wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi, a odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty.

Uszczegółowienie zasad ustalania wartości nieruchomości przejmowanych z mocy prawa zawiera § 36 powołanego rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości oraz zasad sporządzania operatu szacunkowego. Przepis ten nakazuje w pierwszym rzędzie brać pod uwagę ceny transakcyjne, uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczanych lub zajętych pod drogi publiczne (§ 36 ust. 1 Rozporządzenia), a dopiero w przypadku braku takich celów, zezwalają na odwołanie się do wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych (§ 36 ust. 2 pkt 2). Dopiero zatem po ustaleniu, że nie występują na obszarze analizowanym (w niniejszym przypadku Gminy S.) transakcje porównywalne dotyczące nieruchomości zajętych lub przeznaczonych pod drogi publiczne, możliwe jest przejście do metody wyceny określonej w § 36 ust. 2 pkt 2 Rozporządzenia.

Wbrew twierdzeniom organu rzeczoznawca majątkowy – co słusznie zarzuca skarżący - zastosował w operacie powołaną regulację. Na str. 8 operatu znajduje się jednoznaczne stwierdzenie "Nie odnotowano sprzedaży gruntów budowlanych przeznaczonych pod drogi położonych na terenie miasta i gminy S.". Dlatego tez w związku z brakiem cen nieruchomości nabywanych pod drogi jako nieruchomości do porównania przyjął trzy nieruchomości niezabudowane o przeznaczeniu analogicznym jak teren sąsiedni dla działki wycenianej tj. zabudowa mieszkaniowa. Przy czym przeznaczenie nieruchomości - zabudowa mieszkaniowa wzdłuż ulicy [...] z możliwością dalszego rozwoju budownictwa mieszkaniowego i letniskowego - zostało ustalone w oparciu o Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy S. (uchwała z dnia [...] czerwca 1998 r.)

Jeżeli weźmie się pod uwagę, że przedmiotowa nieruchomość stanowiła grunt rolny V klasy i nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego – to porównanie jej z nieruchomościami mieszkaniowymi wynikało właśnie z ustalenia przeznaczenia terenu, z którego została wydzielona przejmowana działka. Zastosowanie znalazł więc wprost § 36 powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.

Rzeczoznawca majątkowy ustalając wartość nieruchomości przyjął w istocie optymalną wartość przedmiotowej nieruchomości. Nie sposób wywieść, iż w obowiązującym stanie prawnym odszkodowanie to narusza zasadę słusznego odszkodowania, skoro rzeczoznawca wycenił nieruchomość rolną tak jak nieruchomość przeznaczoną pod budownictwo mieszkaniowe kierując się ustaleniami studium. Dlatego też nie ma konieczności ponownego przeprowadzania postępowania odszkodowawczego przez organ pierwszej instancji i organ ten powinien wydać rozstrzygnięcie merytoryczne.

Nie znajduje więc potwierdzenia stanowisko Ministra Infrastruktury przedstawione w zaskarżonej decyzji, że operat sporządzony przez U. P. nie mógł stanowić podstawy ustalenia odszkodowania. Wprawdzie rzeczoznawca nie powołał wprost § 36 w/w rozporządzenia, niemniej jednak zastosował ten przepis. Nie było zatem podstaw aby z tego powodu uchylać decyzję Wojewody [...] i przekazywać sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Zdaniem Sądu ustalone przez Wojewodę [...] odszkodowanie nie narusza przepisu art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych jak również przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Dlatego też skarga zasługiwała na uwzględnienie i zaskarżona decyzja jako naruszająca zarówno przepisy prawa materialnego tj. § 36 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) jak i art. 138 §2 Kpa w stopniu, który wpłynął na wynik postępowania podlega uchyleniu.

W związku z powyższym Sąd na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji. O zwrocie kosztów orzeczono na podstawie art. 200 tej ustawy.