Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 41/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2016-03-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 7,  art. 77,  art. 80,  art. 107
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 23 marca 2016 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Olga Białek Sędziowie: Sędzia WSA Ireneusz Dukiel (spr.) Sędzia NSA Andrzej Wawrzyniak Protokolant Ewa Trojan po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 23 marca 2016 r. sprawy ze skargi A. K. i W. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 7 września 2015 r. Nr [...] w przedmiocie odmowy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżących kwotę 457 złotych (słownie: czterysta pięćdziesiąt siedem) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Burmistrz Miasta B. decyzją z 17 czerwca 2015 r., nr [...], powołując w podstawie prawnej art. 104 k.p.a. w związku z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 marca 2015 r., sygn. akt K 29/13, odmówił A. i W. K. przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w B., oznaczonej ewidencyjnie jako działki o numerach: [...][...][...][...][...][...][...][...][...][...][...][...][...][...][...][...][...][...][...] obręb [...] i objętej księgą wieczystą nr [...].

Uzasadniając swoje stanowisko organ I instancji wskazał, że wnioskiem z dnia 27 maja 2015 r. A. i W. K. wystąpili o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości składającej się z wymienionych wyżej działek. Wnioskodawcy przedmiotowe nieruchomości nabyli w dniu 19 lipca 2005 r. od A. S.A. (akt notarialny Rep. [...]). Organ I instancji stwierdził, że dla opisanej nieruchomości została wydana decyzja z dnia 31 grudnia 2003 r., nr [...] o ustaleniu warunków zabudowy terenu dla inwestycji polegającej na budowie zespołu mieszkalno-usługowego na działce nr [...], która uległa podziałowi na działki o numerach od [...] do [...]. Ponadto na podstawie treści aktu notarialnego organ I instancji stwierdził, że w/w działki gruntu zostały nabyte z majątku wspólnego A. i W. K. na cele związane z prowadzoną przez W. K. działalnością gospodarczą. W tak ustalonym stanie faktycznym organ I instancji zauważył, że wydanym w dniu 10 marca 2015 r. wyrokiem w sprawie o sygn. akt K 29/13 Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 1 ust. 1 i ust. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t. jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 83, dalej powoływana także jako ustawa o przekształceniu z 2005 r.) - w zakresie, w jakim przyznaje uprawnienie do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności osobom fizycznym i prawnym, które nie miały tego uprawnienia w dniu wejście w życie ustawy z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 187, poz. 1110), jest niezgodny z art. 2 Konstytucji RP. Wobec powyższego organ I instancji wskazał, że z dniem 17 marca 2015 r. przepis art. 1 ust. 1 i ust. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własność nieruchomości utracił moc w zakresie wymienionym w przywołanym wyroku. Orzeczenie o niekonstytucyjności obejmuje osoby prawne (z wyjątkiem spółdzielni mieszkaniowych) oraz osoby fizyczne, które uzyskały użytkowanie wieczyste - co do zasady w celu prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. W świetle powyższego, według organu I instancji, z przedłożonych dokumentów wynika, że wnioskodawcy nie mają uprawnienia do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w dniu wejścia w życie ustawy z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami i niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 187, poz. 1110), ponieważ grunt nabyli w celu prowadzenia działalności gospodarczej pod nazwą: B.

W odwołaniu od tej decyzji A. i W. K. zarzucili organowi I instancji naruszenie prawa materialnego, a to art. 1 ustawy o przekształcaniu z 2005r., poprzez jego nieprawidłową wykładnię prowadzącą do ustalenia, że wnioskodawcą nie przysługuje prawo do przekształcenia, a ponadto naruszenie przepisów o postępowaniu, mające istotny wpływ na wynik postępowania, a to art. 7 k.p.a., art. 75 § 1 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., art. 80 k.p.a., poprzez niezebranie i nierozpatrzenie całego materiału dowodowego w sprawie, a w zakresie dowodów zebranych ich dowolną, a nie swobodną ocenę, przejawiającą się przyjęciem, iż nieruchomość, której dotyczył wniosek, była w chwili wejścia w życie ustawy o przekształceniu z 2015 r. przeznaczona na prowadzenie działalności gospodarczej.

W ocenie odwołujących się stron w sprawie organ I instancji założył błędnie, że o przeznaczeniu gruntu na zabudowę mieszkaniową, w rozumieniu art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu z 2005 r., decydować miałaby deklaracja wnioskodawców w umowie, na podstawie której nabyli prawo użytkowania wieczystego w dniu 19 lipca 2005 r. W tym zakresie powołali się na wyrok WSA w Szczecinie z dnia 20 stycznia 2011 r. w sprawie o sygn. akt II SA/Sz 589/10, z którego wynika, że, tu cyt. "Oświadczenie stron stających do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości co do planów gospodarczego wykorzystania nieruchomości, czy też celu w jakim dokonywali nabycia nieruchomości, nie mogą w jakikolwiek sposób wpływać na charakter nieruchomości jak i jej aktualne albo przyszłe przeznaczenie". W ocenie odwołujących pogląd wyrażony w powołanym wyroku jest tym bardziej uzasadniony, że od dnia nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości (19 lipca 2005 r.) do dnia dzisiejszego, nieruchomość nie była nigdy wykorzystywana na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wskazali, że o takim przeznaczeniu decyduje co do zasady treść planu zagospodarowania przestrzennego lub - jak w tym wypadku - decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wobec powyższego odwołujący zauważyli, że na podstawie powołanej w uzasadnieniu decyzji z dnia 31 grudnia 2003 r. nieruchomości, których dotyczył wniosek w dniu wejścia w życie ustawy o przekształceniu z dnia 2005 r. przeznaczone zostały na zabudowę mieszkaniową w jej rozumieniu. Zgodnie bowiem z ugruntowanym poglądem to, że nieruchomość ma być przeznaczona na cele mieszkalne, aby objęta była dyspozycją ustawy o przekształceniu z 2005 r., nie oznacza bezwzględnego zakazu przeznaczenie jej na inne, dodatkowe cele, np. usługi (tak m.in.: wyroki WSA z dnia 26 marca 2010 r., sygn. akt II SA/Po 895/09, z dnia 17 grudnia 2008 r., sygn. akt II SA/Sz 692/08, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 listopada 2008 r. I OSK 1676/07 oraz z dnia 21 listopada 2011 r., sygn. akt I SA/Wa 1215/11). Reasumując, zważywszy na fakt, że nieruchomość w chwili wejścia w życie ustawy o przekształceniu z 2005 r. pozostawała niezabudowana, to według wnoszących odwołanie, w ich przypadku do złożenia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, decydujące znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości. Cel ten określa decyzja o warunkach zabudowy i zgodny był z art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu z 2005 r.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia 7 września 2015 r., nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Po omówieniu przepisów ustawy o przekształceniu z 2005 r. dotyczących przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności organ odwoławczy zauważył, że w dniu 10 marca 2015 r. Trybunał Konstytucyjny wydał wyrok w sprawie o sygn. akt K 29/13, w którym orzekł m.in. że art. 1 ust. 1 i ust. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012 r. poz. 83) w zakresie, w jakim przyznaje uprawnienie do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności osobom fizycznym i prawnym, które nie miały tego uprawnienia przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 187, poz. 1110), jest niezgodny z art. 2 Konstytucji RP. Organ II instancji zauważył, że Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że rozszerzenie kręgu podmiotów uprawnionych do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, wprowadzone nowelizacją z dnia 28 lipca 2011 r. ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości rozszerzenie katalogu podmiotów uprawnionych do ubiegania się o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, jest nieuzasadnione. W konsekwencji przedmiotowego orzeczenia - od dnia ogłoszenia wyroku, czyli od dnia 17 marca 2015 r. z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą występować jedynie: osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikiem wieczystym zabudowanej nieruchomości na cele mieszkaniowe lub zabudowanej garażem albo przeznaczonej pod tego typu zabudowę oraz osoba fizyczna będąca w tym dniu użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej; osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikiem wieczystym nieruchomości niezależnie od jej przeznaczenia Jeżeli to użytkowanie wieczyste uzyskała: a) w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r., b) na podstawie artykułu 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279); właściciele lokali (osoby fizyczne i prawne), których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego (ale w zakresie użytkowania wieczystego nieruchomości przeznaczonej lub zabudowanej na cele mieszkaniowe lub na garaż); spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży pod warunkiem, że ich prawo użytkowania wieczystego spełnia warunki wskazane powyżej; osoby fizyczne będące następcami prawnymi osób wymienionych powyżej oraz osoby prawne będące następcami osób prawnych, o których mowa wyżej.

Przyjmując, że w rozpoznawanej sprawie znajduje zastosowanie orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego, organ odwoławczy stwierdził, że zebrany w sprawie materiał dowodowy wskazuje jednoznacznie, że nieruchomość będąca przedmiotem wniosku stron - współużytkowników wieczystych - oznaczona jako działka o numerach od [...] do [...], położona w B., została nabyta w dniu 19 lipca 2005 r. na cele związane z prowadzona przez W. K. działalność gospodarczą pod nazwa B., za fundusze pochodzące z tej działalności. Wobec tego Kolegium przyjęło, że opisana nieruchomość była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. W tym stanie rzeczy od dnia wejścia w życie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 marca 2015 r. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości - działek gruntu objętych wnioskiem z dnia 27 maja 2015 r. jako nabytych i wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej nie może być przekształcone w prawo własności zgodnie z ustawą o przekształceniu z 2005 r. Ponadto Kolegium zauważyło, że nieruchomość objęta wnioskiem, na dzień wejścia w życie ustawy o przekształceniu z 2005 r. nie była nieruchomością przeznaczoną na cele mieszkaniowe, lecz również na cele usługowe, co wprost wynika z decyzji Burmistrza B. z dnia 31 grudnia 2003 r., nr [...] o ustaleniu warunków zabudowy.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu A. i W. K. zarzucili Kolegium naruszenie przepisów o postępowaniu (także w związku z naruszeniem przepisu prawa materialnego), które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a to:

- art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. (ewentualnie § 2 tego artykułu) w zw. z art. 1 ust. 1 ustawy o przekształcaniu z 2005 r., poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji, w sytuacji, gdy wydając decyzję organ I instancji dokonał nieprawidłowej wykładni przepisu prawa materialnego skutkującą przyjęciem, iż wnioskodawcom nie przysługuje prawo do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności zgodnie z ich wnioskiem;

- art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. (ewentualnie § 2 tego artykułu) w zw. z art. 7 k.p.a., art. 75 § 1 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., art. 80 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji, w sytuacji niezebrania i nierozpatrzenia całego materiału dowodowego w sprawie, a w zakresie dowodów zebranych ich dowolną, a nie swobodną ocenę, przejawiającą się przyjęciem, iż nieruchomość, której dotyczył wniosek, była w chwili wejścia w życie ustawy o przekształceniu z 2005 r. przeznaczona na prowadzenie działalności gospodarczej;

- art. 75 § 1 i art. 77 § 1 k.p.a., poprzez niezebranie kompletnego materiału dowodowego w sprawie służącego określeniu faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości, której dotyczył wniosek, w przypadku uznania, że to faktyczny sposób użytkowania, a nie przeznaczenie decyduje o uprawnieniu skarżących, o którym mowa w art. 1 ustawy o przekształceniu z 2005 r.;

- art. 80 k.p.a., poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę zebranego materiału dowodowego, przejawiającą się przyjęciem, iż nieruchomość, której dotyczył wniosek, była w chwili wejścia w życie ustawy o przekształceniu z 2005 r. przeznaczona i wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej;

- art. 107 § 1 i § 3 k.p.a. w zw. z art. 8 k.p.a., poprzez sporządzenie uzasadnienia decyzji w sposób uniemożliwiający, a co najmniej poważnie utrudniający, sądową kontrolę rozstrzygnięcia, a to poprzez zaniechanie jej dostatecznego uzasadnienia faktycznego, a przede wszystkim prawnego, za takie bowiem nie sposób uznać wyłącznie przytoczenia treści przepisów prawa i wyroku Trybunału Konstytucyjnego, bez wyjaśnienia podstawy prawnej decyzji, a przede wszystkim odniesienia się do treści zarzutów sformułowanych w odwołaniu od decyzji organu I instancji; nadto zaś poprzez ustosunkowanie się w treści uzasadnienia decyzji (jego podsumowaniu) do bliżej niesprecyzowanej decyzji "Prezydenta Miasta Ś.", nie zaś "Burmistrza Miasta B.", co w ocenie skarżących choć może być ocenione jako omyłka pisarska, świadczy także - w szczególności mając na względzie brak dostatecznego odniesienia do zarzutów odwołania - o braku dogłębnej analizy zgodności z prawem i stanem faktycznym decyzji organu I instancji.

Ponadto skarżący zarzucili naruszenie przepisu prawa materialnego, a to art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu z 2005 r., poprzez jego błędną wykładnię prowadzącą do przyjęcia, że o spełnieniu kryterium przeznaczeniu nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową w dniu wejścia w życie ustawy, decyduje deklaracja użytkowników wieczystych nieruchomości złożona przy okazji zakupu tego prawa użytkowania wieczystego, nie zaś treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, a także poprzez przyjęcie, że nieruchomość przeznaczona na cele mieszkaniowe, ale również dodatkowo usługowe, nie jest objęta dyspozycją tego artykułu.

W uzasadnieniu zarzutów skargi reprezentujący skarżących zawodowy pełnomocnik podniósł, że orzekające w sprawie organy błędnie założyły, że o przeznaczeniu gruntu na zabudowę mieszkaniową, w rozumieniu art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu z 2005 r., decydować miałaby deklaracja wnioskodawców w umowie, na podstawie której nabyli prawo użytkowania wieczystego w dniu 19 lipca 2005 r. Raz jeszcze powołując się na cytowany w odwołaniu wyrok WSA w Szczecinie z dnia 20 stycznia 2011 r., sygn. akt II SA/Sz 589/10 autor skargi wskazał, że od dnia nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości do dnia dzisiejszego, nieruchomość nie była nigdy wykorzystywana przez skarżących na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Przeciwnie skarżąca, jako rolnik, przez pewien okres wykorzystywała faktycznie nieruchomość na działalność rolniczą. Dalej odnosząc się do stanowiska Kolegium, że: "Zebrany w sprawie materiał dowodowy wskazuje jednoznacznie, że nieruchomość będącą przedmiotem wniosku Stron (...) została nabyta w dniu 19 lipca 2005 roku na cele związane z prowadzona przez W. K. działalnością gospodarczą pod nazwa B., za fundusze pochodzące z tej działalności. Wobec tego należy przyjąć, że nieruchomość objęta wnioskiem, od dnia nabycia była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej", autor skargi zauważył, że "materiał dowodowy", o którym mowa w przywołanym fragmencie uzasadnienia, to wyłącznie akt notarialny zawierający oświadczenie kupującego co do planów dotyczących przyszłego wykorzystania nieruchomości. Co za tym idzie, organ II instancji, podobnie jak organ I instancji, oparł się na niemającym prawnej podstawy domniemaniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości, a nie na ustaleniu stanu faktycznego na podstawie dowodów. Co za tym idzie ocena ta jest skrajnie dowolna, a organy obu instancji zaniechały zebrania z urzędu materiału dowodowego umożliwiającego określenie faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości, jeśli ten miałby być decydujący w sprawie. W przekonaniu skarżących, organy te błędnie odczytując dyspozycję tego przepisu całkowicie pominęły, że o przeznaczeniu nieruchomości na jego potrzeby decyduje co do zasady treść planu zagospodarowania przestrzennego (tak m.in. w powołanym wyroku) lub - jak w tym wypadku - decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W ich przekonaniu jest bezspornym w sprawie, że dla spornej nieruchomości w dniu 31 grudnia 2003 r. została wydana decyzja nr [...] o ustaleniu warunków zabudowy terenu dla inwestycji polegającej na budowie zespołu mieszkalno-usługowego na działce nr [...], która uległa podziałowi na działki o numerach od [...] do [...]. Co za tym idzie, nieruchomości, których dotyczył wniosek w dniu wejścia w życie ustawy o przekształceniu z 2005 r. przeznaczone były na zabudowę mieszkaniową w jej rozumieniu. Zgodnie bowiem z ugruntowanym poglądem to, że nieruchomość ma być przeznaczona na cele mieszkalne, aby objęta była dyspozycją ustawy o przekształceniu z 2005 r., nie oznacza bezwzględnego zakazu przeznaczenie jej na inne cele dodatkowe, np. usługi (tak m.in.: wyrok WSA z dnia 26 marca 2010 r., sygn. akt II SA/Po 895/09, wyrok WSA z dnia 17 grudnia 2008r., sygn. akt II SA/Sz 692/08, wyrok NSA z dnia 27 listopada 2008 r., sygn. akt I OSK 1676/07, wyrok WSA z dnia 21 listopada 2011 r., sygn. akt I SA/Wa 1215/11).

Odnosząc się do treści samego uzasadnienia zaskarżonej decyzji, autor skargi zauważył, że pomimo pozornej obszerności, de facto nie wypełnia ono normy art. 107 § 1 i § 3 k.p.a.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. podtrzymało dotychczasowe stanowisko w sprawie i wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.jedn. Dz. U. 2014, poz. 1647) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola, o której mowa, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą w zaskarżonej decyzji ostatecznej bądź w postanowieniu z punktu widzenia legalności, tj. zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania przepisów prawa materialnego. Stosownie zaś do treści art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.jedn. Dz. U. 2012, poz. 270, zwanej dalej u.p.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną.

Przeprowadzone w określonych wyżej ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji wykazało, że są one dotknięte uchybieniami uzasadniającymi ich wzruszenie, nie odpowiadają bowiem obowiązującemu prawu, a tym samym przedmiotowa skarga, zdaniem składu orzekającego, powinna zostać uwzględniona. Wydane w sprawie rozstrzygnięcia naruszają bowiem prawo procesowe w stopniu nakazującym ich uchylenie, a więc z uwzględnieniem przesłanek uchylenia zaskarżonego aktu opisanych w art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) u.p.p.s.a. Przy czym w sytuacji, gdy w ramach skargi zarzucono zarówno naruszenie prawa materialnego, jak i naruszenie przepisów postępowania, w pierwszej kolejności rozpoznaniu podlegają te drugie z wymienionych zarzutów. Dopiero bowiem po przesądzeniu, że stan faktyczny przyjęty przez organy w zaskarżonej decyzji jest prawidłowy albo nie został skutecznie podważony, można przejść do skontrolowania subsumcji danego stanu faktycznego pod zastosowany następnie przepis prawa materialnego (zob. B. Gruszczyński [w:] B. Dauter, B. Gruszczyński, A. Kabat, M. Niezgódka-Medek, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, wyd. II, Zakamycze 2006, s. 425 i powołane tam orzeczenia).

Przystępując zatem do szczegółowych rozważań w pierwszej kolejności należało odnieść się do zarzutów naruszenia przepisów proceduralnych, dotyczących niezebrania i nierozpatrzenia w sposób wyczerpujący całości materiału dowodowego, niewyjaśnienia wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia oraz niedochowania wymagań dotyczących poprawnego uzasadnienia decyzji, a tym samym naruszenia art. 7, art. 8, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 1 i § 3 k.p.a.

Stwierdzając zatem w niniejszej sprawie wadliwości postępowania dowodowego przyjdzie zauważyć, że prawidłowe ustalenie stanu faktycznego jest koniecznym warunkiem właściwego zastosowania przepisu prawa materialnego. Proces ustalenia stanu faktycznego przez organy administracyjne winien uwzględniać zasady wyrażone w powołanych wyżej przepisach Kodeksu postępowania administracyjnego, co oznacza obowiązek podejmowania wszelkich niezbędnych działań w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz zebrania i rozpatrzenia w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego. Organ administracji, nie może przy tym ograniczać zakresu środków dowodowych, ale w myśl art. 75 § 1 k.p.a. obowiązane jest jako dowód dopuścić wszystko, co może się przyczynić do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. Dopiero po zgromadzeniu wszystkich dowodów z zachowaniem powyższych zasad oraz po ocenie wiarygodności zebranych dowodów, organy administracji oceniają, czy dana okoliczność została udowodniona; przy czym ocena zebranego materiału dowodowy winna być dokonywana zgodnie z treścią art. 77 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. na podstawie całokształtu materiału dowodowego zebranego w sprawie.

Sposób gromadzenia i ocena materiału dowodowego dokonana w niniejszej sprawie przytoczonych wyżej zasad nie spełniają.

W przedmiotowej sprawie organy administracyjne, rozpoznając wniosek A. i W. K. o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w B., oznaczonej ewidencyjnie jako działki o numerach od [...] do [...], obręb [...], nie oparły się na akcie notarialnym z dnia 19 lipca 2005 r., repertorium A numer [...], lecz na kopii częściowego wypisu sporządzonego z tego aktu notarialnego. Wprawdzie w tym wypisie (str. 6 verte), mowa jest o celu związanym z prowadzoną przez W. K. działalnością gospodarczą pod nazwą B., niemniej brak jest pewności, co do tego, czy fragment ten stanowi dalszą cześć przepisu § 6, czy też innego objętego aktem notarialnym. Co więcej, w § 6 wskazuje się, że małżonkowie W. i A. K. nabycia dokonują z majątku wspólnego. Zgodnie natomiast z § 11 przedłożonego aktu w księdze wieczystej prowadzonej dla nabytej nieruchomość wpisano A. i W. K. na prawach wspólności ustawowej. Niezależnie od przedstawionych wątpliwości dotyczących kompletności przedłożonej kopii wypisu oraz samej interpretacji zapisu, na który powołały się w sprawie organy administracji, mającego świadczyć o tym, że nabycie objętej wnioskiem nieruchomości nastąpiło z majątku wspólnego, na cele związane z prowadzoną przez W. K. działalnością gospodarczą pod nazwą B., przyjdzie zauważyć – na co zasadnie powołują się skarżący, wskazując na wyrok WSA w Szczecinie z dnia 20 stycznia 2011 r., sygn. akt II SA/Sz 589/10, przy czym pogląd ten jest również podzielany w orzecznictwie NSA (zob. wyrok z dnia 27 listopada 2008 r., sygn. akt I OSK 1676/07), że przy ustaleniu na jaki cel nieruchomość została przeznaczona, nie można oprzeć się na postanowienia aktu notarialnego przenoszącego prawo użytkowania wieczystego. Wynika to z tego, że po pierwsze ustawa o przekształceniu z 2005 r. w jej art. 1 ust. 1 wyraźnie nawiązuje do pojęć używanych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 4 tej ustawy), stanowiąc o nieruchomościach "przeznaczonych" pod zabudowę mieszkaniową lub zabudowę garażami. Dodatkowo miejscowy plan jest aktem prawa miejscowego i dlatego trudno przyznawać pierwszeństwo postanowieniom aktu notarialnego przenoszącego prawo użytkowania wieczystego.

Podsumowując dotychczasowe rozważania przyjdzie stwierdzić, że istniejące w sprawie wątpliwości oceniono na niekorzyść skarżących nie próbując nawet ich wyjaśnienia.

Podobnie przedstawia się rzecz jeśli chodzi o ocenę drugiego z argumentów jaki pojawia się w sprawie aby odmówić wydania korzystnej dla skarżących decyzji. Tym argumentem jest fakt wydania przez Burmistrza B. decyzji z dnia 31 grudnia 2003 r., nr [...] o ustaleniu warunków zabudowy terenu dla inwestycji polegającej na budowie zespołu mieszkalno-usługowego na działce o numerze geod. [...] obręb [...]. W ocenie Kolegium, nieruchomość objęta wnioskiem, na dzień wejścia w życie ustawy o przekształceniu z 2005 r. nie była nieruchomością przeznaczoną wyłącznie na cele mieszkaniowe, lecz również na cele usługowe. Jednakże w ocenie Sądu powyższe twierdzenie nie zostało dostatecznie skonfrontowane z treścią decyzji z dnia 31 grudnia 2003 r. Przyjdzie bowiem zauważyć, że wspomniana decyzja dotyczyła jednej, całej działki o nr [...], a nie 19 później podzielonych działek. Co jednak jest najistotniejsze w sprawie, pod zabudowę usługową przeznaczono nie teren całej działki nr [...] ale tylko jej część, oznaczoną numerami od 15 do 18. Większa natomiast cześć działki nr [...] (oznaczona numerami od 1-14) przeznaczona została pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem usług wbudowanych. Nie jest zatem tak, jak przyjęło Kolegium, że ówczesna działka nr [...] nie była przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Jednocześnie wymaga podkreślenia, że wymóg przeznaczenia nieruchomości na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu z 2005 r. nie może być sprowadzony do bezwzględnego zakazu wykorzystania części nieruchomości na inne cele, o ile nie powoduje to utraty przez daną nieruchomość jej podstawowej funkcji, jaką jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych (por. wyroki WSA w Szczecinie z dnia 26 listopada 2008 r., sygn. akt II SA/Sz 624/08, i WSA w Poznaniu z dnia 26 marca 2010 r., sygn. akt II SA/Po 895/09). Tych okoliczności w niniejszej sprawie nie zbadano. Co więcej, również istotne jest zauważenie, że z przedłożonych tut. Sądowi akt administracyjnych nie wynika aby decyzja z dnia 31 grudnia 2003 r. została przeniesiona na skarżących, czy też aby na jej podstawie ubiegali się o udzielenia pozwolenia na budowę. Wskazane wyżej okoliczności stanowią w ocenie Sądu o wadliwości oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego.

W końcu nie można nie zauważyć, że przepis art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu z 2005 r. nie mówi o działalności gospodarczej osób fizycznych a tylko o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności, które to prawo przysługuje osobom fizycznym i prawnym. Bez znaczenia pozostaje zatem eksponowana w sprawie kwestia prowadzenia przez W. K. działalności gospodarczej. Powyższe stanowisko Sądu organ uwzględni przy ponownym rozpoznaniu sprawy jak również wyjaśni przedstawione przez Sąd wątpliwości co do oceny zgromadzonego już materiału dowodowego. Przedwczesna jest zatem na obecnym etapie postępowania ocena zarzutów prawa materialnego albowiem dopiero prawidłowe ustalenie stanu faktycznego sprawy pozwoli na właściwe zastosowanie przepisów o charakterze materialnoprawnym.

Mając powyższe uwadze na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) u.p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji. O kosztach sądowych postanowiono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 u.p.p.s.a.