Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 71/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2017-04-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 62 ust. 1 i  ust. 3,  art. 61
journal: Dz.U. 2016 poz 290
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: art. 6,  art. 18 ust. 1 i  ust. 3,  art. 19
journal: Dz.U. 2015 poz 1892
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
article: art. 199
journal: Dz.U. 2016 poz 380
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Zygmunt Wiśniewski (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Halina Filipowicz-Kremis Sędzia WSA Mieczysław Górkiewicz Protokolant: Starszy asystent sędziego Katarzyna Grott po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 20 kwietnia 2017 r. sprawy ze skargi P. S.A. w W. na decyzję D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. z dnia [...] r. Nr [...] w przedmiocie nakazu przeprowadzenia kontroli budynku mieszkalnego i sporządzenia ekspertyzy technicznej oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

W związku z powzięciem informacji o nieprawidłowościach związanych ze stanem technicznym budynku mieszkalnego położonego przy ul. [...] we W., w dniu 21 marca 2016 r. pracownicy organu powiatowego przeprowadzili kontrolę w sprawie stanu technicznego ww. budynku. W toku czynności kontrolnych ustalono, że na terenie nieruchomości przy ul. [...] we W. znajduje się budynek mieszkalny, wielorodzinny, murowany, posiadający dwie kondygnacje nadziemne oraz piwnicę i poddasze użytkowe (pomieszczenie gospodarcze). W piwnicy znajdują m.in. pomieszczenia kotłowni i pralni, które nie posiadają wentylacji wywiewnej. Na poddaszu stwierdzono prześwity pokrycia dachowego wykonanego z dachówki ceramicznej. W pasie kalenicy widoczne były uzupełnienia prześwitów szmatami. Dach jest czterospadowy. Klatka schodowa posiada złuszczenia powłoki malarskiej. W pomieszczeniu pralni stwierdzono ślady wody na posadzce oraz skorodowane belki stropu. Zadaszenie zejścia do piwnicy posiada nieszczelności, podsufitka na klatce schodowej prowadzącej do pralni grozi oberwaniem. W oknach klatki schodowej występują pęknięcia szyb. W pomieszczeniach na strychu stwierdzono zarysowania i spękania tynku oraz ślady pozostałe po zawilgoceniu. Ponadto stwierdzono pękania tynku na kominie w poziomie strychu oraz uszkodzenie pokrycia dachowego w wyniku instalacji kanału odpowietrzającego prowadzącego z lokalu poniżej strychu, korozję desek podłogi na strychu, brak tynku na kominach ponad połacią dachową, prześwity pomiędzy pokryciem dachowym a rynnami oraz zanieczyszczenie rynien.

Uwzględniając powyższe w dniu 22 marca 2016 r. wszczęto postępowanie w sprawie nieprawidłowego stanu technicznego budynku położonego przy ul. [...] we W..

Następnie postanowieniem z dnia [...] r. Nr [...] – wydanym na podstawie art. 81c ust. 1 pkt 1 w związku z art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (j.t. Dz. U. 2016 r. poz. 290 ze zm.), zwanej dalej "Pr.bud." - PINB dla miasta W. wezwał P. S.A. Oddział Gospodarowania Nieruchomościami we W. - zarządcę budynku do przedłożenia protokołów z okresowej kontroli budynku, o których mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 i 2 Pr.bud. oraz dokumentu uprawniającego osobę dokonującą kontroli do ww. czynności wraz z dokumentem świadczącym o przynależności do Izby Inżynierów Budownictwa. Pismem z dnia 25 kwietnia 2016 r. P. przedłożyło żądane dokumenty.

Decyzją z dnia [...] r. Nr [...], wydaną na podstawie art. 62 ust. 3 Pr.bud. oraz art. 104 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz. U. z 2016 r. poz. 23), zwanej dalej "K.p.a.", PINB nakazał P. S.A. oraz L.S. - właścicielom budynku mieszkalnego położonego przy ul. [...] we W., dz. nr 3/9, AM-8, obręb K.: przeprowadzenie kontroli budynku w trybie art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c Pr.bud., polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych); przeprowadzenie kontroli budynku w trybie art. 62 ust. 1 pkt 2 Pr.bud., polegającej na sprawdzeniu stany technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego; sporządzenie ekspertyzy stanu technicznego budynku w zakresie: zwentylowania pomieszczeń w lokalach mieszkalnych i w piwnicy, zawilgocenia w piwnicy, stanu technicznego klatki schodowej i korytarzy, pokrycia i konstrukcji dachu, systemu odprowadzania wody opadowej z dachu, stolarki okiennej i drzwiowej, podsufitki na klatce schodowej prowadzącej do pomieszczenia pralni w piwnicy, stropów i elewacji.

W dniu 20 maja 2016 r. do organu pierwszej instancji wpłynęło pismo PKP S.A., do którego dołączono kopie uchwały w sprawie powołania wspólnoty mieszkaniowej dla budynku mieszkalnego położonego przy ul. [...] we W.. Dokument nie zawierał informacji o wyborze nowego zarządcy przedmiotowego budynku. Stąd też pismem z dnia 31 maja 2016 r. organ wezwał P. S.A. oraz L.S. do przedłożenia pisemnych wyjaśnień i dokumentów określających sposób zarządu nieruchomością wspólną ww. budynku. W dniu 13 czerwca 2016 r. wpłynęła odpowiedź na powyższe wezwanie wraz z umową o zarządzanie nieruchomością wspólną z dnia 29 kwietnia 2016 r. nr 2/2016, z której wynika, że zarządcą przedmiotowego budynku została wybrana A.K..

Wobec powyższego zawiadomieniem z dnia 16 czerwca 2016 r. poinformowano strony o włączeniu A.K. jako strony do prowadzonego postępowania administracyjnego w sprawie nieprawidłowego stanu technicznego ww. budynku.

Od powyższej decyzji odwołanie wniosła P. S.A., zarzucając jej naruszenie:

1) art. 61 ust. 1, art. 62 ust. 1 lit. c, ust. 1 pkt 2 oraz ust. 3 Pr.bud. w związku z art. 28 K.p.a. w związku z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali poprzez ich nieprawidłową interpretację i przyjęcie, że adresatem nakazu są właściciele lokali mieszkalnych w danym budynku, w którym ustanowiona jest wspólnota mieszkaniowa, gdy w takiej sytuacji z uwagi na podmiotowość wspólnoty mieszkaniowej winna być ona adresatem obowiązków wynikających z przytoczonych wyżej przepisów prawa,

2) art. 156 § 1 pkt 4 K.p.a. poprzez skierowanie decyzji do osób nie będących stroną postępowania, a to z uwagi na treść art. 6 ustawy o własności lokali uznającego podmiotowość prawną wspólnoty mieszkaniowej,

3) art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a. poprzez zaniechanie wszechstronnego zebrania i rozważenia materiału dowodowego i pominięcie okoliczności istnienia na przedmiotowej nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej oraz ustanowienia jej zarządcy, co spowodowało błędne określenie strony postępowania.

Po rozpatrzeniu wniesionego odwołania D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego we W. wydał w dniu [...] r. decyzję Nr [...], którą na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. oraz art. 62 ust. 3 Pr.bud. utrzymał zaskarżoną decyzje w mocy. W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia organ odwoławczy stwierdził, że odwołanie nie zasługuje na uwzględnienie. Adresatem decyzji dotyczących prawidłowego utrzymania obiektów budowlanych może być jedynie właściciel obiektu budowlanego lub jego zarządca. Obowiązek związany z utrzymaniem i użytkowaniem obiektu budowlanego ciąży bowiem na właścicielu lub zarządcy obiektu. Przyjęta przez ustawodawcę kolejność podmiotów, na których ciąży obowiązek, nie jest przy tym przypadkowa. Wskazał na to Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 października 2007 r. (sygn. akt II OSK 1310/06, publ. Lexis.pl nr 2581086) uznając, że prawo własności jest prawem dającym najszersze władztwo nad rzeczą i wobec tego do właściciela w pierwszej kolejności należy kierować nakazy z art. 66 Pr.bud. (Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z dnia 10 sierpnia 2011 r. sygn. akt II SA/Rz 433/11).

Jak wskazał dalej DWINB budynek mieszkalny położony przy ul. [...] we W. jest budynkiem trzylokalowym, z czego dwa lokale mieszkalne pozostają w dyspozycji P. S.A. a jeden jest własnością L.S.. Wspólnotę mieszkaniową tworzą wszyscy właściciele, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r. poz. 1892, zwanej dalej "u.w.l."). Wspólnota mieszkaniowa powstaje ex lege, czyli z mocy samego prawa, z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu i do jej powstania nie jest wymagana żadna umowa miedzy właścicielami lokali ani uchwała przez nich podejmowana (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 czerwca 2005 r. sygn. akt III CZP 33/05; wyrok z dnia 14 marca 2013 r. sygn. akt I CSK 379/12; wyrok NSA z dnia 7 czerwca 2006 r. sygn. akt II OSK 899/05 i wyrok z dnia 21 czerwca 2006 r. sygn. akt II OSK 909/05). Decydujące dla powstania wspólnoty mieszkaniowej jest zatem wyodrębnienie i przeniesienie własności pierwszego samodzielnego lokalu w konkretnej nieruchomości (wyrok NSA z dnia 19 lutego 2013 r. sygn. akt I FSK 585/12). Do powstania wspólnoty mieszkaniowej poza odrębnością lokalu niezbędne jest to, aby właścicielem wyodrębnionego lokalu pozostawał inny podmiot niż właściciel pozostałej części nieruchomości (wyrok NSA z dnia 19 lutego 2013 r. sygn. akt I FSK 585/12). Formalne powstanie wspólnoty mieszkaniowej nie oznacza, że wspólnota funkcjonuje, ponieważ faktyczne zawiązanie wspólnoty następuje z chwilą wyboru zarządu wspólnoty bądź powierzenia zarządu nieruchomością osobie fizycznej lub prawnej w oparciu o art. 18 ust. 1 u.w.l.). Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l. właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólna, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w art. 18 ust. 1 u.w.I. lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w rozdziale 4 u.w.I. zatytułowanym "Zarząd nieruchomością wspólną" (art. 18 ust. 3 u.w.I.). Zgodnie z zawartym w tym rozdziale art. 19 u.w.I., że jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem (czyli tak jak w niniejszej sprawie), do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności, a zatem adresatem nakazów z art. 62 Pr.bud., podobnie jak i z art. 66, muszą być wszyscy współwłaściciele nieruchomości. Skarżąca nie przedłożyła uchwały zaprotokołowanej przez notariusza, ani aktu notarialnego określającego sposób zarządu nieruchomością wspólną, wobec czego – zdaniem organu ( adresatami obowiązków winni być współwłaściciele nieruchomości zgodnie z u.w.l. i kodeksem cywilnym oraz kodeksem postępowania cywilnego.

W związku z istniejącym zagrożeniem życia lub zdrowia ludzi z powodu m.in. grożącej zawaleniem podsufitki, skorodowanym stropem, brakiem wentylacji wywiewnej w kotłowni, korozji desek na strychu i innych, zasadnym jest sporządzenie ekspertyzy technicznej stanu technicznego ww. budynku we wskazanym zakresie. Mając powyższe na uwadze DWINB uznał, że organ pierwszej instancji prawidłowo, zgodnie z art. 62 ust. 1 i 3 Pr.bud. w związku z art. 19 u.w.I. i art. 199 k.c., określił adresata decyzji.

Nie godząc się z powyższym rozstrzygnięciem skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu wniosła P. S.A., zarzucając jej naruszenie:

1) art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a. poprzez zaniechanie wszechstronnego zebrania i rozważenia materiału dowodowego i pominięcie okoliczności istnienia na przedmiotowej nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej oraz ustanowienia jej zarządcy, co spowodowało błędne określenie strony postępowania,

2) art. 28 K.p.a. w zw. z art. 61 ust. 1, art. 62 ust. 1 lit. c, ust. 1 pkt 2 oraz ust. 3 Pr.bud. oraz art. 6 u.w.l. poprzez ich nieprawidłową interpretację i przyjęcie, że adresatem nakazu są właściciele lokali mieszkalnych w danym budynku, w którym ustanowiona jest wspólnota mieszkaniowa, gdy w takiej sytuacji z uwagi na podmiotowość wspólnoty mieszkaniowej winna być ona adresatem obowiązków wynikających z przytoczonych na wstępie zarzutu przepisów prawa,

3) art. 156 § 1 pkt 4 K.p.a. poprzez skierowanie decyzji do osób nie będących stroną postępowania a to z uwagi na treść art. 6 u.w.l. uznającego podmiotowo prawną wspólnoty mieszkaniowej,

4) art. 156 § 1 pkt 5 K.p.a. poprzez wydanie decyzji o charakterze niewykonalnym, ponieważ jej adresaci nie są uprawnieni do podejmowania działań, mających za przedmiot części wspólne nieruchomości, albowiem ta sfera jest zastrzeżona dla władztwa wspólnoty mieszkaniowej,

5) art. 156 § 1 pkt 5 K.p.a. poprzez wydanie decyzji o charakterze niewykonalnym, ponieważ w decyzji nie określono, które obowiązki ma wykonać P. S.A. a które L.S., czy mają wszystkie obowiązki wykonać wspólnie, czy solidarnie,

6) art. 6 u.w.l. poprzez jego niewłaściwą wykładnię polegającą na przyjęciu, że podmiotowość prawna wspólnoty istnieje wyłącznie w wypadku wspólnot dużych.

Mając powyższe na uwadze strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji w całości oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym uiszczonego wpisu, opłaty skarbowej od pełnomocnictwa oraz koszt zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Zdaniem strony skarżącej zakres nałożonych obowiązków przesądza o tym, że adresatem decyzji winna by wspólnota mieszkaniowa nie zaś P. S.A. lub L.S.. Nie ulega wątpliwości, że powinności te odnoszą się do części wspólnej nieruchomości w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l., albowiem odnoszą się do tych części obiektu, które nie służą do wyłącznego użytku bądź to P. S.A. bądź L.S.. Zgodnie z art. 61 ust. 1, art. 62 ust. 1 lit. c, ust. 1 pkt 2 oraz ust. 3 Pr.bud. określone w nich powinności spoczywają na właścicielu lub zarządcy obiektu. Normy prawne w nich wyrażone winny jednak uwzględniać istnienie norm, które statuują podmiotowość wspólnoty mieszkaniowej istniejącej na nieruchomości objętej postępowaniem. Zgodnie bowiem z art. 6 u.w.l. wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Z brzmienia ww. przepisu wynika tzw. ułomna osobowość prawna wspólnoty mieszkaniowej a zatem przedmiotowa norma nadaje jej w rozumieniu art. 28 K.p.a. przymiot strony postępowań jej dotyczących. Bezwzględnie nakazy wyrażone w zaskarżonej decyzji dotyczą substancji budynku a zatem stanu technicznego części wspólnych nieruchomości. W konsekwencji stroną w postępowaniu pozostaje wspólnota mieszkaniowa a nie jej członkowie, czyli właściciele lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę. Potwierdzeniem ww. okoliczności są orzeczenia sądów administracyjnych. Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 20 maja 2011 r. (sygn. akt II OSK 906/10), jeżeli w budynku mieszkalnym funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa, nakaz wykonania określonych robót budowlanych w celu usunięcia nieprawidłowości technicznych części wspólnych budynku organ nadzoru budowlanego wydaje w odniesieniu do wspólnoty mieszkaniowej, a nie w odniesieniu do innego podmiotu, np. wykonawcy robót budowlanych czy też któregokolwiek z właścicieli lokalu mieszkalnego. Podobne stanowisko wyrażone zostało w wyroku z dnia 27 stycznia 2010 r. (sygn. akt VII SA/Wa 1996/09), w którym WSA w Warszawie stwierdził, że obowiązki wynikające z art. 61 i art. 66 Pr.bud. związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego, w którym funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa są nałażone właśnie na ten podmiot. W wyroku WSA w Szczecinie z dnia 12 czerwca 2007 r. (sygn. akt II SA/Sz 388/07) wskazano, że przepisy art. 61, jak i art. 66 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) odnoszą się do obiektów budowlanych, a nie lokali znajdujących się w tych obiektach. Jeżeli jednak celem utrzymania w należytym stanie obiektu budowlanego jako całości należy wykonać określone roboty w konkretnym lokalu lub lokalach, obowiązek ich wykonania może zostać nałożony na gruncie art. 66 Pr.bud. Własność lokalu nie obejmuje bowiem ścian udzielających lokal od innych lokali, ścian zewnętrznych budynków, jak również stropów, lecz ogranicza się do zamkniętej i wyodrębnionej przestrzeni. Adresatem obowiązków wynikających z art. 61 i art. 66 Pr.bud. w budynku, w którym funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa, powinna być wspólnota mieszkaniowa w odniesieniu do lokali, których właściciele tworzą tę wspólnotę.

W związku z powyższym organ pierwszej instancji naruszył – zdaniem strony skarżącej - także reguły wynikające z art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a., skoro strona w toku postępowania sygnalizowała istnienie wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości a organ ww. okoliczności całkowicie pominął. Strona przedłożyła zarówno uchwałę o ustanowieniu wspólnoty mieszkaniowej jak i umowę o zarządzaniu nieruchomością wspólną. Z jej treści wynika powołanie zarządcy, który w tych warunkach winien być zawiadomiony o prowadzonym postępowania jako podmiot, któremu wspólnota powierzyła czynności zarządcze. Powyższe uchybienia organu pierwszej instancji doprowadziły do wydania wadliwej decyzji zarówno w zakresie podmiotowego określenia zobowiązanego jak i poprzez pominiecie strony postępowania w postaci wspólnoty mieszkaniowej.

Strona zaakcentowała w tym miejscu okoliczność pomijaną przez organ drugiej instancji, że podmiotowość prawna wspólnoty mieszkaniowej, wynikająca z art. 6 u.w.l., nie jest uzależniona od faktu, czy w danym wypadku występuje wspólnota mała czy duża oraz od tego, czy został powołany zarząd. Takie zastrzeżenia w żaden sposób nie wynikają z literalnego brzmienia art. 6 u.w.l., a usytuowanie tego przepisu w części ogólnej aktu świadczy o tym, że znajduje zastosowanie do przypadku wszystkich wspólnot mieszkaniowych. Przyjmując zatem, że wspólnota mieszkaniowa przy ul. [...] we W. niewątpliwie istnieje oraz że zgodnie z art. 6 jest wyposażona w podmiotowość prawną to ona powinna być stroną niniejszego postępowania. W tych warunkach uznać należy także, że zachodzą przesłanki nieważności zaskarżonej decyzji, gdyż - jak wskazuje art. 156 § 1 pkt 4 – w warunkach wydania jej wobec osoby nie będącej stroną postepowania winno się stwierdzić jej nieważność. Adresatem powinności wyrażonych w decyzji nie mogą być właściciele lokali mieszkalnych we wspólnocie mieszkaniowej. Jednocześnie, mając na względzie treść art. 156 § 1 pkt 5 K.p.a., strona wskazała, że zaskarżona decyzja jest niewykonalna a jej niewykonalność ma charakter trwały, co wynika z dwóch niezależnych od siebie okoliczności. Po pierwsze, żadna z osób (P. S.A. i L.S.) nie jest władna ingerować w część wspólną nieruchomości, np. przez zlecanie kontroli i ekspertyz obiektu, skoro zgodnie z wolą wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w umowie czynności administrowania częścią wspólną zostały powierzono osobie trzeciej, nie zaś P. S.A. lub L.S.. W tym stanie rzeczy podjęcie się wykonania nakazu przez którąkolwiek z tych osób stanowiłoby działanie nieuprawnione.

Gdyby nawet hipotetycznie przyjąć, że P. S.A. lub L.S. są uprawnieni do wykonania nakazu, to z decyzji nie wynika jak mieliby to uczynić, co stwarza uzasadnione wątpliwości co do jej treści. Nie wiadomo np. czy część obowiązków ma wykonać P. S.A. a część L.S. lub czy mają obowiązki wykonać wspólnie czy solidarnie. Luka w decyzji może stwarzać dalsze problemy na etapie postępowania egzekucyjnego, a więc, czy w przypadku wykonania dwóch pierwszych obowiązków wyłącznie przez P. S.A., Spółka może być przymuszana do wykonania także i trzeciego obowiązku i zostać skazana na grzywnę. Taką sytuację mogłoby uzasadniać solidarne nakazanie wykonania obowiązków, nie mniej z decyzji w żaden sposób nie wynika, aby obowiązki miały taki charakter.

W odpowiedzi na skargę D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego we W. wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje:

Stosownie do przepisu art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz. U. z 2016 r. poz. 1006 ze zm.) sąd sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę pod względem zgodności z prawem działalności administracji publicznej. Przedmiotem dokonywanej przez niego kontroli jest zbadanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Czyni to wedle stanu prawnego i na podstawie akt sprawy, istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Po myśli zaś art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.), zwanej dalej "P.p.s.a.", sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Zgodnie zaś z art. 145 § 1 P.p.s.a. sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie: 1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy; 2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach; 3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach.

Badając pod tym kątem zaskarżoną decyzję, Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem nie doszło do naruszenia prawa o jakim mowa w powołanym art. 145 § 1 P.p.s.a..

Zgodnie z art. 61 Pr.bud. właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:

1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2;

2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli (art. 62 ust. 1 Pr.bud.):

1) okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:

a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,

b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,

c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);

2) okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;

3) okresowej w zakresie, o którym mowa w pkt 1, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2; osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli;

4) bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 61 pkt 2;

4a) w przypadku zgłoszenia przez osoby zamieszkujące lokal mieszkalny znajdujący się w obiekcie budowlanym o dokonaniu nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń, powodujących, że nie są spełnione warunki określone w art. 5 ust. 2.

Zgodnie zaś z art. 62 ust. 3 Pr.bud., stanowiącym podstawę materialnoprawną zaskarżonej w niniejszej sprawie decyzji, właściwy organ - w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska - nakazuje przeprowadzenie kontroli, o której mowa w ust. 1, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części.

Powyżej cytowane przepisy zawarte są w Rozdziale 6 Pr.bud., zatytułowanym "Utrzymanie obiektów budowlanych", dotyczącym obowiązków właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego. Wynika z nich zatem jednoznacznie, że adresatem decyzji w zakresie prawidłowego utrzymania obiektów budowlanych może być jedynie właściciel obiektu budowlanego lub jego zarządca. Obowiązek związany z utrzymaniem i użytkowaniem obiektu budowlanego ciąży bowiem na właścicielu lub zarządcy obiektu. Podkreślenia tutaj wypada, że przyjęta przez ustawodawcę kolejność podmiotów, na których ciąży obowiązek, nie jest przy tym przypadkowa. Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela stanowisko zaprezentowane w powołanym przez organ odwoławczy wyroku z dnia 5 października 2007 r. (sygn. akt II OSK 1310/06, publ. Lexis.pl nr 2581086), w którym Naczelny Sąd Administracyjny uznając, że prawo własności jest prawem dającym najszersze władztwo nad rzeczą, wskazał, że do właściciela w pierwszej kolejności należy kierować nakazy z art. 66 Pr.bud. To zaś prowadzi do wniosku, że również obowiązek, o którym mowa w art. 62 ust. 3 Pr.bud., należy nałożyć na właściciela budynku, w stosunku do którego wszczęto postępowanie w sprawie nieprawidłowego stanu technicznego. Kontrola i ekspertyza stanu technicznego budynku jest ( jak słusznie wskazał organ drugiej instancji ( jednym z dowodów postępowaniu wyjaśniającym, który ma pomóc w ustaleniu stanu faktycznego sprawy i jej rozstrzygnięciu w drodze decyzji nakładającej określone obowiązki. Przedstawienie określonych dokumentów ma na celu rozszerzenie materiału dowodowego, jest więc rozstrzygnięciem o charakterze dowodowym. Dopiero w oparciu o tak zgromadzony materiał organ powiatowy będzie mógł podjąć rozstrzygnięcie co do istoty sprawy.

Powyższe czyni zarzuty skargi nieuzasadnionymi. Należy tutaj zauważyć, że w niniejszej sprawie jest bezsporne, że nieodpowiedni stan techniczny budynku mieszkalnego położonego przy ul. [...] we W. uzasadniał nałożenie obowiązków wskazanych w art. 62 ust. 3 Pr.bud. Został on stwierdzony podczas podjętych przez organ pierwszej instancji czynności wyjaśniających, w tym oględzin, a także nie był kwestionowany (zarówno przed organami, jak i przed sądem) ani przez stronę skarżącą, ani przez L.S.. Kwestią sporną natomiast pozostawało kto powinien być adresatem obowiązków nałożonych zaskarżoną decyzją. Według organów obowiązki te powinni wykonać współwłaściciele budynku, natomiast według strony skarżącej obowiązki te powinny zostać nałożone na wspólnotę mieszkaniową budynku, bowiem nałożone powinności - jak wywodzi strona skarżąca - odnoszą się do części wspólnej nieruchomości w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l. albowiem odnoszą się do tych części obiektu, które nie służą do wyłącznego użytku bądź to P. S.A. bądź L.S..

W rozpoznawanej sprawie budynek mieszkalny położony przy ul. [...] we W. jest budynkiem trzylokalowym, z czego dwa lokale mieszkalne pozostają w dyspozycji P. S.A. a jeden jest własnością L.S.. Wspólnotę mieszkaniową tworzą wszyscy właściciele, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (art. 6 u.w.l.). Ponadto, właściciele ww. lokali tworzą tzw. małą wspólnotę mieszkaniową. Zauważyć również wypada na znajdujące się w aktach sprawy kopię uchwały nr 1/2016 w sprawie powołania wspólnoty mieszkaniowej oraz umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną z dnia 29 kwietnia 2016 r. nr 2/2016, z której wynika, że zarządcą przedmiotowego budynku została wybrana A.K.. Dokumenty te – jak słusznie wskazał DWINB – nie wypełniają dyspozycji art. 18 ust. 1 u.w.l., zgodnie z którym właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W takim zaś przypadku zastosowanie znajdzie art. 18 ust. 3 u.w.l., który stanowi, że jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale, tj. rozdziale 4 u.w.l. zatytułowanym "Zarząd nieruchomością wspólną". Zgodnie zaś z art. 19 u.w.l., jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem (tak jak ma to miejsce w niniejszej sprawie), do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Do zarządu nieruchomością wspólną w przypadku małych wspólnot mieszkaniowych odpowiednie zastosowanie znajduje zatem m.in. art. 199 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. 380 ze zm.), zwanej dalej "K.c.", zgodnie z którym do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Powyższe oznacza, że adresatem nakazów z art. 62 Pr.bud., podobnie jak i z art. 66 Pr.bud., muszą być wszyscy współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości. Słusznie zatem DWINB uznał, że organ pierwszej instancji prawidłowo, zgodnie z art. 62 ust. 1 i 3 Pr.bud. w związku z art. 19 u.w.I. i art. 199 K.c., określił adresata decyzji.

Odnosząc się natomiast do poszczególnych zarzutów skargi, Sąd stwierdził, że nie doszło do naruszenia art. 6 u.w.l.. Należy bowiem zauważyć, że w żadnym miejscu organ odwoławczy nie stwierdził, iż podmiotowość prawna wspólnoty istnieje wyłącznie w wypadku wspólnot dużych. Wręcz przeciwnie, wskazał, że wspólnotę mieszkaniową tworzą wszyscy właściciele, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, że wspólnota mieszkaniowa powstaje ex lege, czyli z mocy samego prawa, z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu i do jej powstania nie jest wymagana żadna umowa miedzy właścicielami lokali ani uchwała przez nich podejmowana, że decydujące dla powstania wspólnoty mieszkaniowej jest zatem wyodrębnienie i przeniesienie własności pierwszego samodzielnego lokalu w konkretnej nieruchomości, że do powstania wspólnoty mieszkaniowej poza odrębnością lokalu niezbędne jest to, aby właścicielem wyodrębnionego lokalu pozostawał inny podmiot niż właściciel pozostałej części nieruchomości. Ponadto, wskazał, że formalne powstanie wspólnoty mieszkaniowej nie oznacza, że wspólnota funkcjonuje, ponieważ faktyczne zawiązanie wspólnoty następuje z chwilą wyboru zarządu wspólnoty bądź powierzenia zarządu nieruchomością osobie fizycznej lub prawnej w oparciu o art. 18 ust. 1 u.w.l. Zatem powyższy zarzut – w ocenie Sądu – jest nie tylko nieuzasadniony, ale i bezpodstawny.

Powyżej wskazane uwagi organu drugiej instancji wpływają również na negatywną ocenę zarzutów naruszenia art. 28 K.p.a. w zw. z art. 61 ust. 1, art. 62 ust. 1 lit. c, ust. 1 pkt 2 oraz ust. 3 Pr.bud. oraz art. 6 u.w.l., art. 156 § 1 pkt 4 K.p.a. i art. 156 § 1 pkt 5 K.p.a. poprzez wydanie decyzji o charakterze niewykonalnym, ponieważ jej adresaci nie są uprawnieni do podejmowania działań, mających za przedmiot części wspólne nieruchomości, albowiem ta sfera jest zastrzeżona dla władztwa wspólnoty mieszkaniowej. Strona skarżąca zdaje się pomijać sens art. 6 u.w.l. i bezzasadnie zarzuca organom nieprawidłową interpretację i przyjęcie, że adresatem nakazu są właściciele lokali mieszkalnych w danym budynku, w którym ustanowiona jest wspólnota mieszkaniowa, gdy w takiej sytuacji z uwagi na podmiotowość wspólnoty mieszkaniowej winna być ona adresatem obowiązków wynikających z przytoczonych na wstępie zarzutu przepisów prawa, oraz skierowanie decyzji do osób nie będących stroną postępowania. Stroną postępowania – wbrew temu co twierdzi strona skarżąca – jest wspólnota mieszkaniowa, którą tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (art. 6 u.w.l.), a która – jak zauważył organ - powstaje ex lege, czyli z mocy samego prawa, z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu i do jej powstania nie jest wymagana żadna umowa miedzy właścicielami lokali ani uchwała przez nich podejmowana. Nie doszło zatem w sprawie – również wbrew twierdzeniom skargi - do wydania wadliwej decyzji zarówno w zakresie podmiotowego określenia zobowiązanego jak i do pominięcie strony postępowania w postaci wspólnoty mieszkaniowej. W niniejszej sprawie nie chodzi o powstanie wspólnoty mieszkaniowej (to jest kwestia bezsporna), ale o brak faktycznego zawiązania wspólnoty z uwagi na niepowołanie ani zarządu wspólnoty ani niepowierzenie zarządu nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej w określonej art. 18 ust. 1 u.w.l. formie. To zaś prowadzi do wniosku, że powołane przez stronę skarżącą wyroki NSA z dnia 20 maja 2011 r. (sygn. akt II OSK 906/10), WSA w Warszawie z dnia 27 stycznia 2010 r. (sygn. akt VII SA/Wa 1996/09), WSA w Szczecinie z dnia 12 czerwca 2007 r. (sygn. akt II SA/Sz 388/07) co do zasady są słuszne, ale nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, a ponadto, że zarzut naruszenia art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a. jest nieuzasadniony.

Niezasadny jest również zarzut pominięcia zarządcy, bowiem zawiadomieniem z dnia 16 czerwca 2016 r. poinformowano strony o włączeniu A.K. jako strony do prowadzonego postępowania administracyjnego w sprawie nieprawidłowego stanu technicznego budynku.

Odnośnie zaś zarzutu naruszenia art. 156 § 1 pkt 5 K.p.a. poprzez wydanie decyzji o charakterze niewykonalnym, ponieważ w decyzji nie określono, które obowiązki ma wykonać P. S.A. a które L.S., czy mają wszystkie obowiązki wykonać wspólnie, czy solidarnie, wskazać należy, że skoro w sprawie budynek stanowi współwłasność, nakaz kierowany jest solidarnie do współwłaścicieli. Wynika to z przepisów zamieszczonych w Rozdziale 6 Pr.bud. Wszyscy współwłaściciele są obowiązani bowiem do działania zgodnie z przepisami Pr.bud. i za zły stan obiektu odpowiadają solidarnie. Ponadto, powierzenie osobie trzeciej - zgodnie z wolą wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w umowie - czynności administrowania częścią wspólną (nie zaś P. S.A. lub L.S.) nie sprawia, że właściciele nie mogą podejmować żadnych czynności związanych z nieruchomością. Tym samym twierdzenie strony skarżącej, że podjęcie się wykonania nakazu przez którąkolwiek z współwłaścicieli nieruchomości stanowiłoby działanie nieuprawnione, jest nieuzasadnione. Za bezpodstawne należy również uznać wątpliwości strony skarżącej co do treści decyzji i sposobu wykonania nakazu, skoro ekspertyza techniczna budynku została już przedłożona.

Z tych powodów, na podstawie art. 151 P.p.s.a., orzeczono jak w sentencji.