Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 530/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2007-10-02 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a ust. 1
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Dnia 2 października 2007 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka, Sędzia WSA Jolanta Rosińska, Protokolant sekretarz Jarosław Moraczewski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 października 2007 roku sprawy ze skargi E. M. - M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] roku, Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), § 2 uchwały Nr LIV/1225/01 Rady Miejskiej w Ł. z dnia 28 lutego 2001 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty (Dz. Urz. Woj. Łódzk. Nr 53, poz. 508), art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (t.j. Dz. U. z 2001 r. Nr 79 poz. 856 ze zm.) utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] r., Nr [...] w sprawie ustalenia E. M. – M. opłaty adiacenckiej

W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia Kolegium Odwoławcze podało, iż wskazaną powyżej decyzją Prezydent Miasta Ł. ustalił E. M.-M. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości gruntu, w wyniku podziału nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A, oznaczonej jako działki nr 106/2 i 106/3 (przed podziałem). Opłatę ustalono w wysokości 19.834,38 zł i rozłożono ją na 10 rat rocznych. Organ wskazał, że podział działek nr 106/2 i 106/3 został zatwierdzony decyzją Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...]., Nr [...], która stała się ostateczna w dniu 20 października 2005 r. Wysokość opłaty obliczono przy zastosowaniu stawki 50% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed i po podziale, ustalonej uchwałą Rady Miejskiej w Ł. z dnia 28 lutego 2001 r., Nr LIV/1225/01 w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty. Podlegająca podziałowi nieruchomość stanowiła własność sześciu osób, w tym E. M.-M., której udział wynosi 1/8. Okoliczność wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału została stwierdzona na podstawie dowodu z opinii biegłego - rzeczoznawcy majątkowego. Różnica wartości nieruchomości przed (236.270,00 zł) i po podziale (553.620,00 zł) wynosi 317.350,00 zł, a zatem opłata adiacencka przy uwzględnieniu 50% stawki wynosi 158.675 zł. E. M.-M. została zobowiązana do uiszczenia kwoty 19.834,38 zł, stosownie do jej udziału we współwłasności nieruchomości.

W odwołaniu od tej decyzji strona wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji zarzucając jej naruszenie prawa materialnego przez błędną wykładnię art. 98a ust. 1 i art. 147 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz naruszenie prawa procesowego - art. 7 k.p.a. Odwołująca się zażądała: 1) wystąpienia do Miejskiego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Ł. z zapytaniem, czy w okresie 2003-2005 odnotowano transakcje sprzedaży niezabudowanych nieruchomości w obrębie [...] w Ł., celem przeprowadzenia dowodu z dokumentu urzędowego na okoliczność liczby transakcji i relacji pomiędzy cenami działek o mniejszej i większej wielkości; 2) przeprowadzenia postępowania, w którym rzeczoznawca zostanie zwolniony z obowiązku zachowania tajemnicy zawodowej; 3) przeprowadzenia oceny prawidłowości sporządzenia operatu przez rzeczoznawcę majątkowego. W uzasadnieniu podniesiono, że jedynym dowodem wzrostu wartości nieruchomości jest operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego, a wydaje się, że fakt wzrostu wartości nieruchomości powinien być stwierdzony innymi dokumentami. Odwołująca się podniosła, iż organ I instancji pominął milczeniem szereg zarzutów do operatu szacunkowego zgłoszonych na etapie postępowania dowodowego, nie wyjaśnił także, dlaczego pisemnym oświadczeniom strony odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Podkreśliła, że co do bezstronności rzeczoznawcy majątkowego zachodzą uzasadnione wątpliwości, gdyż pozostaje on ze zleceniodawca w stałym stosunku zlecenia. Z tego względu operat winien być zbadany przez organizację samorządu zawodowego rzeczoznawców.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie uwzględniło odwołania. Dokonując oceny zawartych w odwołaniu zarzutów organ odwoławczy wskazał, iż zgodnie art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) - dalej: u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 50% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Przepisu tego nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego (ust. 2). Organ przytoczył również treść art. 147 u.g.n., regulującego kwestię rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty, oraz art. 148 stanowiący o terminie płatności orzeczonej decyzją opłaty lub jej raty.

Z treści przywołanych przepisów organ II instancji wywiódł, iż opłatę można ustalić po spełnieniu następujących warunków:

1) nastąpił podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa;

2) podział ten nie nastąpił w trybie art. 95 u.g.n. (niezależnie od ustaleń planu miejscowego); 3) ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna; 4) w wyniku podziału wzrosła wartość nieruchomości i wzrost ten zostanie udowodniony za pomocą operatu szacunkowego, określającego wartość nieruchomości przed i po podziale według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty; 5) obowiązuje ustalona przez radę gminy w drodze uchwały stawka procentowała opłaty adiacenckiej w wysokości nie przekraczającej 50% różnicy wartości nieruchomości.

W ocenie Kolegium w rozpatrywanej sprawie wszystkie wymienione warunki dopuszczalności ustalenia opłaty adiacenckiej zostały spełnione.

Podział nieruchomości oznaczonej jako działki 106/2 i 106/3 został dokonany na wniosek współwłaścicieli, w tym E. M.-M. i zatwierdzony decyzją Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] r. Podział nastąpił w trybie art. 93 ust. 1 u.g.n. W wyniku podziału wzrosła wartość nieruchomości, co wynika z wyceny nieruchomości, sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Po analizie tego dowodu Kolegium stwierdziło, iż nie ma zastrzeżeń co do jego prawidłowości.

Organ odwoławczy przytoczył przepisy regulujące kwestię wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej i sporządzenia operatu szacunkowego, - art. 149, art. 150, art. 152, art. 154 ust. 1 u.g.n. oraz § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.)

Następnie wskazał, iż w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami i wyjaśnił przyczyny przyjęcia zastosowanej techniki i metody szacowania. Operat zawiera także pozostałe elementy wymagane dla operatu szacunkowego. Kolegium oceniło, iż przedstawiona opinia biegłego jest spójna i logiczna. Uwzględnia ona wszelkie elementy, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości (lokalizacja, otoczenie, sąsiedztwo, stan uzbrojenia, powierzchnia, kształt, sposób użytkowania, prawa i ograniczenia), wyjaśnia założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny oraz ukazuje wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Zawiera także dokładny opis nieruchomości podobnych, przyjętych do porównania. Kolegium uznało za udowodnione, że wartość nieruchomości wzrosła na skutek podziału. Reasumując organ II instancji podzielił pogląd organu I instancji o dopuszczalności ustalenia opłaty adiacenckiej.

Odnosząc się do zarzutów i wniosków odwołania Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że nie zasługują one na uwzględnienie. Zgodnie z art. 78 § 1 k.p.a., żądanie strony dotyczące przeprowadzenia dowodu należy uwzględnić, jeżeli przedmiotem dowodu jest okoliczność mająca znaczenie dla sprawy. W ocenie Kolegium, liczba transakcji w obrębie [...] i relacja pomiędzy cenami działek o mniejszej i większej wielkości nie jest okolicznością mającą znaczenie dla sprawy, dlatego też nie ma powodów do uwzględniania żądania o dopuszczenie dowodu z dokumentów w posiadaniu Miejskiego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. Jak już wyżej wskazano, proces szacowania, w tym dobór ilości i rodzajów transakcji w określonym przedziale czasowym jest sprawą rzeczoznawcy majątkowego, który przebieg wnioskowania przy wycenie obowiązany jest przedstawić w operacie. Zdaniem Kolegium, proces ten i jego wyjaśnienie nie nasuwa zastrzeżeń. Z tych samych powodów nie ma podstaw do uruchamiania postępowania zmierzającego do zwolnienia rzeczoznawcy majątkowego z obowiązku zachowania tajemnicy zawodowej i ujawniania danych objętych tą tajemnicą. Z uwagi na to, że prawidłowość operatu szacunkowego nie budzi zastrzeżeń, brak jest też, w ocenie Kolegium, podstaw do kierowania tego operatu do weryfikacji przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 u.g.n.

Organ odwoławczy podzielił stanowisko organu I instancji, iż strona miała możliwość przedstawienia dowodu z operatu szacunkowego, lecz tego nie uczyniła. Z tej przyczyny jej oświadczenia i zarzuty same przez się nie mogą stanowić podstawy zakwestionowania faktu wzrostu wartości nieruchomości. Twierdzeń strony, w braku stosownych dowodów, nie można bowiem uznać za udowodnione. Kolegium Odwoławcze podkreśliło, że określenie wartości nieruchomości dla celów opłaty adiacenckiej nie może nastąpić w jakikolwiek sposób i za pomocą jakichkolwiek dowodów - okoliczność wzrostu wartości nieruchomości musi być ustalona w procedurze uwzględniającej reguły szacowania nieruchomości zgodnie z art. 149 i nast. u.g.n.

Podstawą dyskwalifikacji operatu szacunkowego nie mogą być także, zdaniem organu, wątpliwości strony, co do bezstronności rzeczoznawcy majątkowego. Organ przytoczył przepisy regulujące działalność rzeczoznawców majątkowych, zawarte w u.g.n., w tym treść art. 175 ust. 1 tej ustawy, zgodnie z którym rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności szacowania zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości

Kolegium nie dopatrzyło się stronniczości w działaniach rzeczoznawcy majątkowego. Podkreślono, iż strona nie składała wniosku o wyłączenie biegłego (art. 176 u.g.n.). Reasumując, organ odwoławczy nie znalazł podstaw do zakwestionowania przedstawionej wyceny i aprobując ustalenia faktyczne i prawne dokonane w postępowaniu I instancji postanowiło orzekł o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji.

W skardze skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławcze w Ł. z dnia [...] nr [...] E. M.-M. zażądała uchylenia decyzji organów obu instancji zarzucając naruszenie art. 7-10, 75, 76 i 84 k.p.a.

W uzasadnieniu wskazała, że w odwołaniu złożono szereg wniosków dowodowych, które nie zostały uwzględnione przez organ II instancji, w tym wniosek o wystąpienie do Miejskiego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Ł. z zapytaniem, czy w okresie 2003-2005 odnotowano transakcje sprzedaży niezabudowanymi nieruchomościami w obrębie [...] w Ł. celem przeprowadzenia dowodu z dokumentu urzędowego na okoliczność stanu rynku lokalnego, liczby transakcji w obrębie [...], relacji pomiędzy cenami działek o mniejszej i większej wielkości na rynku lokalnym. W ocenie skarżącej, organy orzekające powinny zbadać, czy ceny nieruchomości na rynku lokalnym o wielkościach porównywalnych z nieruchomością przed podziałem są niższe od cen nieruchomości porównywalnych do nieruchomości po podziale. Podkreśliła ona, że w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej nie zachodzi podstawa do ograniczenia środków dowodowych i organy nie powinny kierować się wyłącznie opinią biegłego rzeczoznawcy. Zdaniem skarżącej, praw strony w postępowaniu nie można sprowadzać do złożenia drugiego operatu szacunkowego - skoro organ nie widzi podstaw do uwzględnienia wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego. Poza tym, jak podkreśla skarżąca, wnosiła ona o rozstrzygnięcie, czy rzeczoznawca majątkowy ma prawo utajniać informacje stanowiące podstawę do sporządzenia operatu szacunkowego, czy powołanie się na tajemnicę zawodową nie narusza zasad wynikających z art. 9 i 10 k.p.a. i czy biegły nie podlegał wyłączeniu.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie podzielając zarzutów skargi wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola wspomniana sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (§ 2). Sąd nie przejmuje sprawy administracyjnej do końcowego załatwienia, lecz ma jedynie ocenić działalność organu orzekającego.

Sąd administracyjny, uwzględniając skargę, uchyla decyzję w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach - stwierdza nieważność decyzji w całości lub części. Stwierdzenie wydania decyzji z naruszeniem prawa wchodzi zaś w grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach (art. 145 ustawy z dnia 30.sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej w dalszej części rozważań p.p.s.a.). Po myśli art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.).

Rozpatrując skargę w tak zakreślonej kognicji oraz analizując dokumenty zawarte w aktach administracyjnych, Sąd nie dopatrzył się uchybień, które skutkowałyby uchyleniem zaskarżonej decyzji.

W ocenie Sądu organy administracji obu instancji prawidłowo przeprowadziły postępowanie wyjaśniające, którego przedmiotem było ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości, należącej do skarżącej nieruchomości, położonej w Łodzi, przy ul. A na skutek jej podziału. Prawidłowo też zastosowały przepisy prawa materialnego, zaś postępowanie administracyjne w wyniku którego wydano decyzje wymierzające skarżącej opłatę zostało przeprowadzenie z zachowaniem reguł określonych w Kodeksie postępowania administracyjnego.

Zgodnie z treścią art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), jeżeli w wyniku podziału nieruchomości, dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, właściwy organ może ustalić opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 50% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja, zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale - prawomocne. Wartość nieruchomości przed i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Treść cytowanego przepisu została przytoczona w uzasadnieniu prawnym zaskarżonej decyzji.

W rozpoznawanej sprawie jest niesporne, iż decyzja Prezydenta Miasta Ł. o zatwierdzeniu podziału nieruchomości z dnia 22 września 2005r. była ostateczna w dacie orzekania przez organy. Z treści tej decyzji wynika, iż podział nieruchomości nastąpił na wniosek współwłaścicieli, w tym na wniosek skarżącej. Decyzje organów obu instancji zostały wydane w terminie 3 lat od dnia kiedy decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna. Poza sporem jest również, że stawka procentowa opłaty adiacenckiej, określona w uchwale Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...] r., Nr [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty (Dz. Urz. Woj. Łódzk. Nr 53, poz. 508) na 50 % wzrostu wartości nieruchomości.

Określenie wzrostu wartości nieruchomości, dokonane zostało przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego – B. L. Należy podzielić ocenę Samorządowego Kolegium Odwoławczego, iż sporządzona dla potrzeb niniejszego postępowania wycena nieruchomości jest zgodna z przepisami zawartymi w Rozdziale I Działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami - "Określanie wartości nieruchomości" oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Organ odwoławczy trafnie wywiódł z treści art. 149 ustawy o gospodarce nieruchomościami, iż określenie wartości nieruchomości dla potrzeb postępowania w przedmiocie opłaty adiacenckiej obligatoryjnie winno nastąpić w drodze opinii uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego. Z art. 149 przedmiotowej ustawy wynika jednoznacznie, iż jej przepisy stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny. Z powyższego wyłączone są nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Wynika z tego, iż ustawodawca narzucił organom administracji obowiązek przeprowadzenia przedmiotowego dowodu przyznając mu tym samym z mocy prawa kluczowe znaczenie w postępowaniu. Dowód ten podlega ocenie ze strony organów administracji, przede wszystkim z punktu widzenia zgodności z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami regulującymi sposób dokonywania wyceny. Ocena ta znajduje swój wyraz w uzasadnieniu decyzji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia przytoczyło treść przepisów wskazując tym samym na wymogi, którym odpowiadać ma wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę. I tak wskazano, iż wyceniając nieruchomość dokonuje się: 1) określenia wartości rynkowej; 2) określenia wartości odtworzeniowej; 3) ustalenia wartości katastralnej; 4) określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach (art. 150 ust. 1 u.g.n.). Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150 ust. 2). Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (art. 152 ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości (art. 152 ust. 3).

Zgodnie z § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych.

Z treści art. 154 ust. 1 ustawy wynika natomiast, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Dokonując oceny operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb niniejszego postępowania organ odwoławczy stwierdził, iż jest on spójny i logiczny. Uzasadniając powyższą ocenę organ wskazał, iż rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami i wyjaśnił przyczyny przyjęcia zastosowanej techniki i metody szacowania. W operacie zawarto także pozostałe wymagane prawem elementy. Uwzględnia on wszelkie elementy, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości (lokalizacja, otoczenie, sąsiedztwo, stan uzbrojenia, powierzchnia, kształt, sposób użytkowania, prawa i ograniczenia), wyjaśnia założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny oraz ukazuje wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Zawiera także dokładny opis nieruchomości podobnych, przyjętych do porównania. Stąd uznał, że powyższa ocena jest prawidłowa. Uznając za udowodnione, że wartość nieruchomości wzrosła na skutek podziału Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie naruszyło zasady swobodnej oceny dowodów.

Podkreślić należy, że sposobu dokonania wyceny nie kwestionuje również skarżąca. Zarzuca ona natomiast, iż w odwołaniu skierowanym do Kolegium Odwoławczego wnosiła o przeprowadzenie dowodu przez wystąpienie do Miejskiego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Ł. z zapytaniem, czy w okresie 2003-2005 odnotowano transakcje sprzedaży niezabudowanymi nieruchomościami w obrębie [...] w Ł. Celem tego dowodu, jak wskazano w skardze jest uzyskanie urzędowego dokumentu na okoliczność stanu rynku lokalnego, liczny transakcji w ww. obrębie i relacji pomiędzy cenami działek różnych wielkości.

W ocenie Sądu organ odwoławczy trafnie ocenił, iż przeprowadzenie powyższego dowodu jest nieuzasadnione wskazując, iż jedynym dopuszczalnym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej jest operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego. Zatem nawet jeśli organ odwoławczy przeprowadziłby wskazany przez stronę dowód, to dokonując wymiaru opłaty winien oprzeć się na operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego. Ponadto skoro strona nie kwestionowała sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, nie wskazywała bowiem w toku postępowania na merytoryczne błędy w sporządzonym operacie szacunkowym, i nie przedstawiła własnej wyceny spornych gruntów ( operatu ) to organ odwoławczy miał wszelkie podstawy by uznać, iż fakt wzrostu wartości nieruchomości został udowodniony, a tym samym uznać, iż przeprowadzanie kolejnych dowodów dotyczących tej okoliczności jest zbędne.

Wypada przytoczyć w tym miejscu poglądy zaprezentowane w tezach wyroku WSA w Warszawie z dnia.31. 08. 2006 r. w sprawie I SA/Wa 1107/05 (LEX nr 276587):

1. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

2. Jeśli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603) w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego.

Z treści cytowanego wyroku wynika jednoznacznie, iż możliwość skorzystania z oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców zależy od inicjatywy strony, która winna zlecić a następnie przedłożyć organowi przeciwdowód w postaci kontropinii organizacji zawodowej rzeczoznawców.

Skutków braku działań strony w postaci przedłożenia kontropinii dotyczy również wyrok WSA w Warszawie z dnia.27. 04. 2006 r. w sprawie I SA/Wa 1622/05 (LEX nr 222029 ): 1. Organ nie ma obowiązku przeprowadzania dowodu przedstawionego przez stronę, jeżeli w jego ocenie wniosek dowodowy strony dotyczy okoliczności dostatecznie wyjaśnionych w danym postępowaniu. Jednakże obowiązkiem organu w takiej sytuacji jest należyte wyjaśnienie motywów zajętego stanowiska. Organ powinien przedstawić argumenty, którymi kierował się zajmując stanowisko.

2. Postępowanie przewidziane w przepisie art. 157 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), ma na celu ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. W jego wyniku nie dochodzi do określenia wartości nieruchomości przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W przypadku zaistnienia różnic w wycenie nieruchomości organ może również zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy majątkowemu.

Należy zgodzić się również z oceną organu, iż podstawą odrzucenia dowodu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez B. L. nie mogą stanowić sugestie strony dotyczące bezstronności rzeczoznawcy wynikające ze stałego stosunku zlecenia ze zleceniodawcą. Po pierwsze pomimo posiadanych wątpliwości w tym zakresie strona nie wystąpiła z wnioskiem o wyłączenie rzeczoznawcy. Nadto prócz przypuszczenia, iż stały stosunek zlecenia ze zleceniodawcą może mieć wpływ na obiektywizm, czy też bezstronność rzeczoznawcy strona nie przedstawiła w odwołaniu i skardze żadnych okoliczności, które uprawdopodobniłyby okoliczności powodujące konieczność wyłączenia rzeczoznawcy w postępowaniu administracyjnym.

Sam fakt pozostawania w stosunku zlecenia z organem I instancji nie jest w ocenie Sądu wystarczający, bowiem jest rzeczą oczywistą, że tego rodzaju stosunek jest z reguły nawiązywany pomiędzy organem administracji a biegłym, który świadczy usługi na rzecz organu. Z samego faktu, że pomiędzy biegłym, np. rzeczoznawcą majątkowym została zawarta umowa cywilna nie wynika, że opinia biegłego jest stronnicza. Wykonanie tego rodzaju umowy tj. sporządzenie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę pozostaje bez wpływu na jego prawa i obowiązki. Tym samym nie było podstaw do wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego na podstawie art. 176 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 24 § 1 pkt 1 k.p.a.

Reasumując powyższe stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa a przedstawiona przez organ w uzasadnieniu wykładnia przepisów prawa oraz przytoczona argumentacja zasługują na uwzględnienie. Wskazane w skardze uchybienia nie stanowią naruszenia prawa materialnego ani naruszenia przepisów postępowania, a już z pewnością nie miały ani nie mogły mieć wpływu na wynik sprawy - w rozumieniu art. 145 § 1 pkt. 1 p.p.s.a. Nie zachodzą, też kodeksowe przesłanki do stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji ( art. 145 § 1 pkt. 2. p.p.s.a.), ani teź kodeksowe lub wynikajace z innych przepisów przesłanki do stwierdzenia naruszenia prawa ( art. 145 § 1 pkt 3 p.p.s.a.).

Rozpoznając sprawę Sąd nie stwierdził więc naruszenie prawa materialnego, które miałoby wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też innego naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogłoby ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Mając powyższe na uwadze skargę jako bezzasadną oddalono na podstawie art. 151 p.p.s.a.

TN