Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1137/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-02-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12  ust. 3,  art. 18  ust. 1
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Emilia Lewandowska Sędziowie: WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz (spr.) WSA Tomasz Szmydt Protokolant specjalista Joanna Pleszczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 lutego 2014 r. sprawy ze skargi K. W. i S. W. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] marca 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] marca 2013 r. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, po rozpatrzeniu odwołania K. i S. W. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] października 2012r., orzekającej o ustaleniu na ich rzecz odszkodowania w wysokości [...] za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie S., oznaczonej jako działki nr [...], przeznaczonej pod budowę drogi [...], a także o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna - utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

Decyzja zapadła w oparciu o następujący stan faktyczny i prawny sprawy.

Nieruchomość położona w gminie S., oznaczona jako działki nr [...] , decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] grudnia 201 Ir., [...], utrzymaną w mocy decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] października 2012r., znak: [...], została przeznaczona pod budowę drogi [...].

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] października 2012 r., znak: [...], orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz K. i S. W. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie S., oznaczonej jako działki nr [...], przeznaczonej pod budowę drogi [...], a także zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od ww. decyzji Wojewody [...] odwołanie do Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej złożyli K. i S. W., reprezentowani przez adwokata [...] zarzucając, że organ wojewódzki nieprawidłowo rozszerzył analizę na rynek regionalny wykraczający poza powiat [...] przez co znacznie zaniżył wartość nieruchomości.

Po rozpatrzeniu odwołania i zbadaniu akt sprawy Minister wydał zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ II instancji przywołał treść przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. 2008 Nr 193, poz. 1194 ze zm.).

Wskazał , że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie S., oznaczonej jako działki nr [...], stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu [...] kwietnia 2012r. przez rzeczoznawcę majątkowego T. S.

Minister uzasadnił swoje stanowisko podkreślając, że autor operatu szacunkowego ustalił, że zgodnie z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy S., przyjętego uchwałą Nr [...] przedmiotowe działki usytuowana są na obszarze przeznaczonym pod inwestycję drogową - drogę ekspresową [...].

Wyceniana nieruchomość położna jest we wsi N., w jej północnej części. Grunty stanowią trzy kompleksy zlokalizowane pośród pól uprawnych. Najbliższa zabudowa siedliskowa znajduje się w odległości ok 500 - 800 m. Bezpośrednie otoczenie stanowią grunty rolne oraz grunty zalesione. Centralna część miejscowości N. jest oddalona o ok. 1 km. Działki są nieuzbrojone. Dojazd do działek odbywał się śródpolnymi drogami nieurządzonymi. Działki nr [...] w kształcie trapezu, stanowiły grunt uprawiany rolniczo - żyto ozime na całości. Działki nr [...] zbliżone do trapezów stanowiły łąki z nasadzeniami (wierzba 10 szt., brzoza 8 szt., sosna 6 szt.). Działki nr [...] o kształcie równoległoboków stanowiły grunt uprawiany rolniczo - żyto ozime na całości. Granice działek wyniesione w terenie - paliki.

Organ wskazał, że rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Wyceny upraw polowych dokonano na podstawie poniesionych kosztów. Natomiast wartość nasadzeń została ustalona w podejściu dochodowym, metodą zysków.

Podał, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości rynkowej nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen na wskutek upływu czasu.

Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że na potrzeby wyceny przebadano rynek transakcji nieruchomościami gruntowymi, przeznaczonymi pod drogi, w okresie dwóch lat od dnia wyceny.

W związku niewystarczającą liczbą transakcji nieruchomościami drogowymi rynek poszukiwań poszerzony został o powiaty [...].

Ceny tego typu nieruchomości zawierały się w przedziale od 8,74 zł/m do 21,15 zł/m . Ich poziom zależał od następujących cech: lokalizacja ogólna, rodzaj gruntów otaczających (cenność), kategoria drogi, dostępność komunikacyjna.

Do ostatecznej analizy biegły wybrał 21 nieruchomości i porównał je z szacowaną nieruchomością pod względem cech rynkowych wpływających na różnicę ich wartości.

Ostatecznie wartość gruntu przedmiotowej nieruchomości biegły ustalił na kwotę [...] zł. Wartość upraw polowych [...] zł. Wartość nasadzeń biegły określił na kwotę [...] zł.

Po dokonaniu analizy poprawności sporządzenia operatu szacunkowego Minister Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej podkreślił , że zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

W myśl § 36 ust. 2 tego rozporządzenia w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

Stosownie do § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Mając na uwadze powyższe okoliczności Minister ocenił, że operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie został sporządzony prawidłowo. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość przedmiotowej nieruchomości w oparciu o treść § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 2 września 2004 r., przyjmując do porównań transakcje gruntami o przeznaczeniu drogowym, czyli tożsamym jak wyceniana działka. Ponadto nieruchomości porównawcze spełniają wszelkie kryteria podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tym samym brak jest podstaw do podważenia ustaleń biegłego w zakresie oszacowanej wartości gruntu.

Odnosząc się natomiast do zarzutu skarżących dotyczącego bezzasadnego rozszerzenia badanego rynku na teren innych powiatów, bez przyjęcia do porównań transakcji mających miejsce w powiecie [...] organ II instancji zauważył, że zgodnie z § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

Podkreślił, że z informacji umieszczonej na stronie 9 operatu szacunkowego wynika, że biegły przeprowadził analizę transakcji nieruchomościami drogowymi m. in. w powiecie wieruszowskim.

Oznacza to, że skoro rzeczoznawca majątkowy nie odnotował na rynku lokalnym wystarczającej liczby transakcji nieruchomościami drogowymi, to miał podstawę do przyjęcia nieruchomości porównawczych z rozszerzonego rynku regionalnego, jeżeli tylko uznał, iż takie właśnie nieruchomości spełniają kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej.

W odniesieniu do twierdzeń odwołujących się, że nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej zostały oszacowane w innej wysokości i przy uwzględnieniu innych cech rynkowych przez rzeczoznawców majątkowych w innych postępowaniach Minister wyjaśnił, że operat szacunkowy jest dowodem sporządzonym dla indywidualnego określenia wartości nieruchomości w konkretnej sprawie odszkodowawczej. To zaś pozwala stwierdzić, że każdy z operatów szacunkowych zawiera elementy indywidualne, zaś sama pozycja rzeczoznawcy majątkowego zbliżona jest do osoby zaufania publicznego, który ostatecznie wskazuje cechy szacowanej nieruchomości oraz ich wpływ na wartość.

Skargę na powyższą decyzję do tutejszego Sądu wnieśli K. i S. W.

Zarzucili naruszenie następujących przepisów prawa, mających istotny wpływ na rozstrzygnięcie :

- art. 21 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez nieprzyznanie skarżącym słusznego odszkodowania,

- art. 136 k.p.a. przez niedopuszczenie dowodu z dwóch wnioskowanych opinii załączonych do odwołania na okoliczność wskazania cen minimalnych dla nieruchomości znajdujących się w sąsiedztwie nieruchomości skarżących w analogicznych do przedmiotowego postępowania, a tym samym niedopełnienie ciążących na organie administracji publicznej obowiązków przewidzianych w art. 7 k.p.a., art. 75, 77 § 1 i 3 k.p.a., przez co naruszył w zw. z art. 140 k.p.a. powyższe przepisy,

- art. 80 k.p.a. w zw. z § 4 ust. 4 oraz § 56 pkt 9, oraz ust. 4 i 5 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. (Dz.U. Nr 207, poz. 2109) (dalej: WycenyNier.) poprzez ustalenie przez organ wartości nieruchomości skarżących w oparciu o operat szacunkowy, który został sporządzony w sposób naruszający normy prawne, gdyż rzeczoznawca majątkowy wadliwie:

a) dobrał bazę porównawczą przyjmując zamiast transakcji nieruchomościami z powiatu [...] lub ewentualnie z powiatów sąsiednich tj. [...], (z którego tylko dwie transakcje zostały przyjęte do porównania) a następnie przyjął do oszacowania wartości nieruchomości transakcje z powiatów:[...], których odległość od nieruchomości skarżących dyskwalifikuje je do przyjętej wyceny, ze względu na brak cechy podobieństwa w sytuacji gdy istniał materiał porównawczy z sąsiednich nieruchomości

b) niewłaściwie zastosował § 4 ust. 4 wyceny nieruchomości przyjmując, iż metoda korygowania ceny średniej polega na określeniu wartości rynkowej wycenianych nieruchomości reprezentatywnych, zamiast przyjęcia, iż chodzi o nieruchomości podobne, z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości (str. 7 operatu), co w konsekwencji doprowadziło do nie zastosowania legalnej definicji nieruchomości podobnej z art. 4 ust. 1 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami;

c) nie uzasadnił w sposób wiarygodny przyjętych wyników wyceny, w sposób skrótowy uzasadnił dobór nieruchomości przyjętych do celów porównawczych oraz okoliczności, które zdecydowały o rozszerzeniu rynku właściwego ze względu na miejsce położenia wycenianej nieruchomości oraz nie załączył istotnych dokumentów wykorzystanych przy jego sporządzaniu, które uzasadniałyby powyższe okoliczności, tym samym operat szacunkowy.

Wnieśli o:

- uchylenie w całości decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] marca 2013 roku ustalające odszkodowanie na kwotę [...] z tytułu przejęcia na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości przeznaczonych na cele inwestycji "Budowa drogi [...]" i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania celem wydania decyzji ustalającej odszkodowanie na rzecz skarżących w wysokości [...] w miejsce odszkodowania [...] złotych,

- dopuszczenie dowodu z dwóch opinii załączonych do odwołania (dotyczących nieruchomości obręb [...] na okoliczność wskazania cen minimalnych dla nieruchomości znajdujących się w sąsiedztwie nieruchomości skarżących w analogicznych postępowaniach,

- zobowiązanie przez Sąd Wojewody [...] do udzielenia informacji jakie ceny osiągały nieruchomości znajdujące się w sąsiedztwie nieruchomości skarżących ustaleniu odszkodowania za przejęcie z Państwa pod budowę drogi [...],

- dopuszczenie dowodu z opinii biegłego objęte decyzjami administracyjnymi o mocy prawa nieruchomości na rzecz Skarbu z terenu województwa [...] ds. wyceny nieruchomości na okoliczność wskazania wartości nieruchomości do ustalenia wysokości odszkodowania za jej nabycie z mocy prawa przez Skarb Państwa pod budowę drogi ekspresowej [...] z uwzględnieniem cen uzyskiwanych dla nieruchomości sąsiednich w ramach wydawania analogicznych decyzji,

- zasądzenie kosztów postępowania, w tym zastępstwa adwokackiego według norm przypisanych.

W obszernym uzasadnieniu skarżący podnieśli między innymi, że opinia rzeczoznawcy majątkowego nie może być bezkrytycznie przyjmowana przez organ administracji i powinna zostać poddana ocenie. Sąd powinien dokonać oceny operatu pod względem formalnym, m.in. zbadać czy operat nie zawiera niejasności, pomyłek lub braków .

Operat stanowi dowód o fundamentalnym znaczeniu dla wydawanej decyzji i z tego powodu powinien być oceniany przez organ administracji publicznej pod względem jego rzetelności, wiarygodności, oraz prawidłowości tzn. czy w swej treści jest logiczny oraz czy wycena nieruchomości została należycie uzasadniona.

Skarżący stwierdzili, że operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego T. S. jest w sposób oczywisty nieprawidłowy ze względu na brak porównania cen transakcyjnych do podobnych nieruchomości w obszarze nieruchomości skarżących. W ich ocenie zastrzeżenia do opinii o dużo mniej istotnym charakterze winny już stanowić podstawę do sporządzenia opinii przez innego biegłego/rzeczoznawcę majątkowego. Tok myślenia przedstawiony przez Wojewodę [...] a następnie Ministra TBiGM wskazuje, że organy te rozumieją rolę organu administracji jako bezwolnego wykonawcy decyzji biegłego/rzeczoznawcy majątkowego.

W sprawie niniejszej rzeczoznawca przyjął podejście porównawcze oraz metodę korygowania ceny średniej. W podejściu porównawczym wartość rynkową nieruchomości określa się na podstawie wartości nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Za nieruchomość podobną uważa sie nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiąca przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Oznacza to, że nieruchomościami podobnymi ze względu na położenie będą nieruchomości na rynku lokalnym, a dopiero w przypadku stwierdzenia, iż brak jest transakcji takimi nieruchomościami, rzeczoznawca może dokonać rozszerzenia i do porównania przyjąć nieruchomości położone na rynku regionalnym, czy krajowym. W przedmiotowej sprawie skarżący złożyli do akt dwie opinie sporządzone dla nieruchomości podobnych, co zostało całkowicie pominięte przez organy administracji.

Skarżący podkreślili ponadto, że nie można zgodzić się z Ministrem Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej, że w sposób prawidłowy została dokonana analiza rynku lokalnego skutkująca stwierdzeniem przez rzeczoznawcę, że nie ma na nim wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami podobnymi, gdyż rzeczoznawca na stronie 9 operatu ograniczył się jedynie do krótkiego stwierdzenia tej okoliczności. Nie poparł swojego stanowiska żadnymi dokumentami, wyciągami uzasadniającymi wiarygodność tego stwierdzenia, tym samym naruszył § 56 pkt 9, oraz ust. 4 i 5 wyceny nieruchomości operat szacunkowy powinien zawierać w tym zakresie argumentację wskazujące na właściwy dobór nieruchomości.

Na wadliwość operatu wg skarżących wskazują także opinie innych rzeczoznawców, którzy sporządzali operaty szacunkowe dla nieruchomości znajdujących się w sąsiedztwie nieruchomości skarżących w analogicznych postępowaniach. Nieruchomości, które były przedmiotem tych innych postępowań spełniały kryteria legalnej definicji nieruchomości podobnych (w odróżnieniu od nieruchomości przyjętych do porównania przez biegłego w przedmiotowej sprawie) do nieruchomości będących własnością skarżących. Dwie opinie w tym zakresie zostały załączone do odwołania i znajdują się w aktach sprawy. Mając powyższe na względzie nie można zgodzić się z uzasadnieniem Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej, iż takie inne operaty nie mogą być podstawą do uchylenia przyjętej na potrzeby danego postępowania wartości nieruchomości, gdyż powinny one budzić uzasadnione wątpliwości, co do tak ustalonej wartości, a tym samym stanowić podstawę do uwzględnienie odwołania.

Według skarżących bezkrytyczne przyjęcie wartości ustalonej w operacie szacunkowym stanowi naruszenie art. 75, 77 oraz 80 k.p.a., które to naruszenie w okolicznościach niniejszej sprawy jest na tyle istotne, że wpływa na treść wydanej decyzji.

Operat szacunkowy jest również wadliwy, ze względu na istotny błąd przy określaniu metody korygowania ceny średniej, zgodnie z § 4 ust. 4 wyceny nieruchomosci do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Natomiast rzeczoznawca na stronie 7 operatu stwierdził, że: "metoda korygowania ceny średniej polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży. Jako nieruchomości reprezentatywne rozumie się nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, charakteryzujące się w szczególności podobieństwem co do rodzaju i przeznaczenia w planie miejscowym". Natomiast wartość nieruchomości reprezentatywnych przyjmuje się z godnie z § 4 wyceny nieruchomości przy metodzie analizy statystycznej rynku, a przy metodzie korygowania ceny średniej powinny być to nieruchomości podobne.

Jako nielogiczne i mylące ocenili skarżący ponadto posługiwanie się przez biegłego w przedmiotowym operacie szacunkowym pojęciem rynku lokalnego w sytuacji, gdy do wyceny nieruchomości przyjęto ceny transakcyjne z rynku krajowego, a nie lokalnego. Zgodnie z § 36 ust. 1 wyceny nieruchomości ceny transakcyjne należy rozumieć, jako ceny uzyskane na rynku właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości. Ustawodawca, jako jedną z cech nieruchomości podobnych wskazał właśnie jej położenie, gdyż na obszarze rynku lokalnego istnieje największe prawdopodobieństwo znalezienia nieruchomości podobnych z jej wszystkimi elementami i w zasadzie tylko takie porównanie prowadzi do wyceny zgodnej z zasadą wyrażoną w art. 21 ust. 1 Konstytucji RP tj. do przyznania słusznego odszkodowania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

W zakresie dokonywanej kontroli Sąd zbadał, czy organ administracji, orzekając w sprawie, nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.; dalej powoływana jako ppsa) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi.

Przechodząc do oceny legalności zaskarżonej decyzji, wskazać należy że przedmiotem sporu jest wysokość odszkodowania ustalonego na rzecz K. i S. W. za stanowiący ich własność grunt zajęty pod drogę [...].

Zgodnie z art. 12. ust. 5 specustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Dla przedmiotowej sprawy kluczowe znaczenie ma treść art. 18 ust. 1 specustawy, zgodnie z którym wysokość odszkodowania za nieruchomość przejętą pod budowę drogi w następstwie decyzji o lokalizacji drogi (teraz decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej), ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o lokalizacji drogi (teraz decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej) przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Dodatkowo szczegółowe zasady określenia wartości rynkowych nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania regulują przepisy powołanego rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

W szczególności materialnoprawne przesłanki określania wartości nieruchomości nabywanych pod drogę reguluje § 36 tego rozporządzenia. W przepisie tym przyjęto zasadę, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne znajduje zastosowanie podejście porównawcze przy jednoczesnym przyjęciu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów na te cele. Treść zaskarżonej decyzji wskazuje, że dokonano analizy poprawności ustalenia wartości nieruchomości na podstawie powyższych przepisów.

Zdaniem Sądu ocena prawidłowości zastosowania w szczególności § 36 powołanego rozporządzenia przez biegłego w zaskarżonej decyzji jest prawidłowa. Nie można zarzucić mu naruszenia § 36 ust. 1, 2 i 4 powołanego rozporządzenia.

W sprawie niniejszej organy administracji ustalając wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość, oparły się na opinii rzeczoznawcy majątkowego T. S., uznając sporządzony przez niego operat szacunkowy za prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Ocenę tę Sąd w pełni podziela. Wskazać bowiem należy, że operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawierają pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. Operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Podobnie zdefiniowanie rynku, jego obszaru oraz jego analiza to wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym a nie prawnym. Jedynym aspektem w jakim można skontrolować ten element, to zgodność z § 26 powołanego rozporządzenia w sprawie wyceny. W tym zakresie nie można zaś zarzucić organom obu instancji oparcia się na opinii naruszającej ten przepis.

W sytuacji kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zawarta w skardze polemika z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii nie zasługuje na uwzględnienie.

Zważyć również należy, że skarżący nie przedłożyli do akt sprawy żadnej własnej kontrwyceny, która wskazywałaby inną niż ustalona przez rzeczoznawcę wartość odjętego prawa, co z kolei mogłoby rzutować na ocenę przez organ wiarygodności przedmiotowych operatów. W to miejsce domagali się przeprowadzenia dowodu z treści innych operatów sporządzonych dla potrzeb postępowań w innych sprawach , które , jak słusznie zauważył organ, nie mogą stanowić podstawy wydania decyzji w niniejszej sprawie . Konsekwentnie negując wycenę biegłego T. S. małżonkowie W. zaniechali jednocześnie skorzystania z możliwości przedłożenia organowi opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie art. 157 ust. 1 ugn, kwestionującej jej poprawność.

Samo zaś subiektywne przekonanie osób zainteresowanych uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.

W szczególności z uwagi na okoliczność, że szacowana nieruchomość zgodnie z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy S. znajdowała się na terenie projektowanej drogi ekspresowej [...] , prawidłowo biegły przyjął procedurę określenia wartości gruntu szacowanej nieruchomości w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości drogowych zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.

Jak wynika z akt sprawy wyceniana nieruchomość położna jest we wsi N. i stanowi trzy kompleksy śródpolne uprawnych, ok 500 - 800 m od zabudowy siedliskowej w otoczeniu gruntów rolne oraz terenów zalesionych. Działki są nieuzbrojone a dojazd do nich odbywa się śródpolnymi drogami nieurządzonymi. Działki nr [..] mają kształt trapezu, stanowiły grunt uprawiany rolniczo - żyto ozime na całości. Działki stanowiły łąki z nasadzeniami (wierzba 10 szt., brzoza 8 szt., sosna 6 szt.), grunt uprawiany rolniczo - żyto . Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Wyceny upraw polowych dokonał na podstawie poniesionych kosztów a wartość nasadzeń w podejściu dochodowym, metodą zysków. Wyjaśnił, że na potrzeby wyceny przebadał rynek transakcji nieruchomościami gruntowymi, przeznaczonymi pod drogi, w okresie dwóch lat od dnia wyceny a związku niewystarczającą liczbą transakcji nieruchomościami drogowymi rynek poszukiwań poszerzył o powiaty[...]. Ustalił, że ceny tego typu nieruchomości zawierały się w przedziale od 8,74 zł/m do 21,15 zł/m. Ich poziom zależał od lokalizacji ogólnej, rodzaju gruntów otaczających, kategorii drogi, dostępności komunikacyjnej.

Do ostatecznej analizy biegły wybrał 21 nieruchomości i porównał je z szacowaną nieruchomością pod względem cech rynkowych wpływających na różnicę ich wartości.

Ostatecznie wartość gruntu przedmiotowej nieruchomości biegły ustalił na kwotę [...].

Z przyczyn opisanych na wstępie uzasadnienia, zarzuty skargi odnoszące się do wadliwie dobranej przez biegłego bazy porównawczej oraz nieprawidłowego zastosowania treści § 4 ust.4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w konsekwencji niezrozumienia przez niego na czym prawidłowo polega metoda korygowania ceny średniej oraz niewystarczającego uzasadnienia wyników dokonanej przez niego wyceny jak również skrótowego uzasadnienia dokonanego przez niego doboru nieruchomości, nie mogą skutkować uwzględnieniem skargi. Przedstawiona w tych zarzutach polemika merytoryczna jest właśnie efektem wkraczania w sferę wiadomości specjalnych rzeczoznawcy.

Za w pełni nieuprawnione uznać należy zgłoszenie przez skarżących wniosku o zobowiązanie przez Sąd, Wojewody [...] do udzielenia przez ten podmiot informacji o cenach nieruchomości oraz domaganie się dopuszczenia dowodu z opinii biegłego.

Sąd administracyjny w ramach prowadzonego przez siebie postępowania nie jest uprawniony do przeprowadzania postępowania dowodowego, którego domagają się skarżący. Przeprowadzenie natomiast dowodu z treści operatów sporządzonych dla potrzeb innych postępowań pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie sprawy niniejszej.

Biorąc powyższe pod uwagę uznać zatem należało, że podniesione przez skarżącego zarzuty naruszenia art. 21 ust. 1 Konstytucji RP, 18 ust. 1 specustawy, art. 136 i 140 k.p.a oraz art. 7, 75 i art. 77 § 1 i 3 k.p.a. a także art. 80 k.p.a. w związku z § 4 ust. 4 i § 56 pkt 9 oraz ust 4 i 5 powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. nie znajdują uzasadnienia w niniejszej sprawie.

Mając powyższe pod uwadze, na podstawie art. 151 - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.