Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 516/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2014-07-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151, art. 170
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 981 ust. 1, ust. 1a
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 80
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: par. 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Dnia 25 lipca 2014 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia NSA Anna Stępień (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski Sędzia WSA Jolanta Rosińska Protokolant st. sekr. sąd. p.o. asystenta sędziego Dominika Ratajczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 lipca 2014 roku sprawy ze skargi M. N. i J. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. LS


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia [...], nr [...], po rozpoznaniu odwołania M. i J. N. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], nr [...] w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.

Jak wynika z dokumentów załączonych do akt administracyjnych Prezydent Miasta Ł., decyzją z dnia [...], nr [...], po rozpoznaniu wniosku właścicieli – M. i J. N., zatwierdził podział nieruchomości – działki nr 110 na działki nr 110/2, 110/3, 110/4, 110/5, 110/6, 110/7, 110/8, 110/9, 110/10 i 110/11 pod warunkiem ustanowienia służebności – prawa przejścia i przejazdu na działce nr 110/7 stanowiącej drogę wewnętrzną lub sprzedaży odpowiednich udziałów w prawie do tej działki nabywcom wydzielonych działek, w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej wydzielonym działkom przy ich zbywaniu.

Po wszczęciu z urzędu i przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego organ pierwszej instancji, decyzją z dnia [...], ustalił opłatę adiacencką w wysokości 29.340 zł i zobowiązał do jej zapłaty M. i J. N., jako właścicieli nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A 23, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 110/1 (przed podziałem), obręb [...],o powierzchni 15.810 m2, uregulowanej w księdze wieczystej KW [...], prowadzonej w Sądzie Rejonowym dla Ł. – Ś. w Ł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem na działki: 110/2, 110/3, 110/4, 110/5, 110/6, 110/7, 110/8, 110/9, 110/10 i 110/11. Mocą tej samej decyzji organ rozłożył opłatę na 10 rat rocznych oraz należność gminy z tytułu rozłożenia opłaty na raty zabezpieczył poprzez złożenie przez właściciela, do dyspozycji gminy – Urzędu Miasta Ł., weksla "in blanco" z poręczeniem wekslowym wraz z odpowiednimi deklaracjami wystawcy i poręczyciela, dołączonymi do weksla.

Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ wskazał przepis art. 98a ust. 1 i 1a oraz art. 146 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 roku nr 102, poz. 651 ze zm., dalej jako: "u.g.n.").

W odwołaniu od powyższej decyzji M. i J. N. - wnosząc o jej uchylenie - wskazali na naruszenie art. 6 – 9, art. 77 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U.

z 2013 roku, poz. 267 ze zm., dalej jako: "K.p.a."), art. 98a ust. 1, art. 150 ust. 2, art. 151 ust. 1, art. 152 ust. 3 i art. 155 ust. 1 pkt 7 u.g.n., § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej jako: "rozporządzenie") oraz art. 170 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. W motywach odwołania jego autorzy podnieśli, iż między postępowaniem w sprawie podziału nieruchomości, a postępowaniem w sprawie opłaty adiacenckiej istnieje związek przyczynowy tego rodzaju, że naliczenie opłaty jest wynikiem podziału nieruchomości. W takiej sytuacji odwołujący uważają, iż organ na etapie postępowania w sprawie podziału nieruchomości powinien poinformować ich o tym, że podział nieruchomości będzie skutkował naliczeniem opłaty adiacenckiej.

Ponadto odwołujący zarzucili, iż organ nie dokonał analizy operatu szacunkowego,

o czym świadczą błędy i liczne nieścisłości występujące w operacie, które nie zostały skorygowane. W szczególności dobrane przez rzeczoznawcę nieruchomości do porównania nie zostały wyselekcjonowane prawidłowo. W operacie nie wskazano źródła informacji o cenach gruntów, ani nie dołączono map wskazujących lokalizację porównywanych nieruchomości. Wątpliwości odwołujących budzi także kwestia wyceny działki nr 110/7 przeznaczonej pod urządzenie drogi wewnętrznej. Rzeczoznawca oszacował jej wartość na kwotę 102 zł/m2, a pozostałych gruntów na kwotę 105 zł/m2, co skarżący uważają za kwotę zawyżoną.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpoznaniu odwołania, wspomnianą na wstępie decyzją, utrzymało w mocy rozstrzygnięcie pierwszoinstancyjne.

W motywach decyzji organ opisał dotychczasowy przebieg postępowania, a następnie - cytując przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami - wyjaśnił, iż istotę sporu

w sprawie stanowi wielkość wzrostu wartości nieruchomości w następstwie jej podziału, bowiem zarzuty odwołujących koncentrują się głównie wokół sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, który - w ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego - odpowiada prawu.

W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, które zgodnie z art. 153 u.g.n. polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, korygowania ceny średniej, analizy statystycznej rynku albo korygowania ceny średniej. W sprawie, przy określeniu wartości gruntu przed podziałem zastosowano metodę porównywania parami, a po podziale – metodę korygowania ceny średniej.

Oceniając operat pod względem formalnym Kolegium stwierdziło, iż zawiera on wszystkie wynikające z przepisu § 56 rozporządzenia wymagane elementy, jest spójny

i logiczny. Sam operat sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami, zaś określonej w nim wartości gruntu nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżoną po podziale. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia ich zrozumienie. Operat niewątpliwie wskazuje na to, iż podział nieruchomości spowodował oczywisty wzrost jej wartości. Operat szacunkowy złożony w sprawie, odpowiada zatem ustawowym wymogom formalnym, a biegły spełnił warunki określone w art. 174 i nast. u.g.n.

W świetle powyższego, a zwłaszcza w kontekście obszernych wyjaśnień biegłego zawartych w pismach z dnia 17 czerwca, 27 sierpnia i 14 grudnia 2013 roku oraz ze stycznia 2014 roku, a stanowiących odpowiedź na zarzuty odwołujących, argumenty M. i J. N. organ uznał za nieuzasadnione. Jak dostrzegł organ, strony - mając udzielony stosowny termin - nie przedstawiły żadnego dowodu uzasadniającego twierdzenie, że operat został sporządzony wadliwie. Samo twierdzenie o wadliwości operatu, w sytuacji gdy rzeczoznawca w sposób spójny, logiczny

i rzeczowy odniósł się do kierowanych zarzutów, nie daje podstaw do zdyskwalifikowania operatu jako skutecznego dowodu w sprawie.

Jak podkreślił organ, zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, zatem subiektywne przekonanie co do innej wartości gruntu nie może stanowić podstawy do zakwestionowania faktu wzrostu wartości nieruchomości.

Innymi słowy, twierdzeń strony wobec braku stosownych dowodów, nie można uznać za udowodnione. Określenie wartości nieruchomości dla celów opłaty adiacenckiej nie może zastąpić w jakikolwiek sposób i za pomocą jakichkolwiek dowodów – okoliczność wzrostu wartości nieruchomości musi być ustalona w procedurze uwzględniającej reguły szacowania nieruchomości zgodnie z art. 149 i nast. u.g.n. Skoro w sprawie nie przedstawiono innej, niż wykonana na zlecenie organu opinii o wzroście wartości nieruchomości, to Kolegium po uprzednim dokonaniu oceny wartości dowodowej operatu sporządzonego na zlecenie organu, wydało decyzję w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało je za niezasadne, podkreślając przede wszystkim, że z art. 6 – 9 K.p.a. nie wynika obowiązek organu do informowania stron zamierzających dokonać podziału nieruchomości o konsekwencjach prawnych ich działania polegających na potencjalnej możliwości ustalenia opłaty adiacenckiej. Przepis art. 98a ust. 1 u.g.n., wprowadzający instytucję opłaty adiacenckiej, jako norma prawa powszechnie obowiązującego opublikowana została w Dzienniku Ustaw, a zatem o jej brzmieniu organ administracji nie ma obowiązku informować. Z tego powodu trudno uznać, że organ pierwszej instancji działał w złej wierze.

Wbrew argumentom odwołujących, organ pierwszej instancji - zdaniem SKO - prawidłowo dokonał oceny operatu stosownie do art. 80 K.p.a. Organ ten analizował operat zarówno pod względem merytorycznym, jak i formalnym, o czym świadczy obszerne odniesienie się do tych kwestii w uzasadnieniu decyzji tego organu.

Jak napisało Kolegium, metodologia wyceny została szczegółowo opisana w operacie szacunkowym w pkt 7.3 "Wybór podejścia i metody szacowania". Biegła wskazała, że

w wycenie zastosowała podejście porównawcze oraz że wartość rynkowa nieruchomości według jej stanu przed podziałem określona zostanie metodą porównywania parami, natomiast według jej stanu po podziale – metodą korygowania ceny średniej. Zarówno podejście, jak i metoda zastosowana przez rzeczoznawcę majątkowego przy dokonaniu wyceny, są dopuszczone obowiązującymi przepisami prawa. Z art. 154 ust. 1 u.g.n. wynika, iż wyboru właściwego podejścia oraz metody

i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca, uwzględniając

w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. O wyborze podejścia, metody i techniki szacowania decyduje zatem rzeczoznawca majątkowy, a nie wola organu administracji bądź strony postępowania. W sprawie rzeczoznawca oszacował nieruchomość w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami i korygowania ceny średniej, uznając je za najwłaściwsze z punktu widzenia celu i przedmiotu wyceny.

Wbrew twierdzeniom odwołujących, zdaniem Kolegium, przyjęte do porównań nieruchomości opisane zostały w takim zakresie, w jakim wynika to z przepisów prawa

i w sposób wystarczający do ich zidentyfikowania. W treści operatu szacunkowego zawarto wszystkie cechy i atrybuty nieruchomości porównawczych, które wynikają

z treści analizowanych aktów notarialnych, a które są wystarczające do przyjęcia, iż znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Bardziej szczegółowe dane identyfikujące poszczególne nieruchomości wkraczałyby w zakres objęty tajemnicą zawodową. Zdaniem organu, dobór nieruchomości do porównań jest właściwy i odpowiadający ustawowej definicji nieruchomości podobnej zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n., zgodnie z którą nieruchomościami podobnymi są nieruchomości, które są porównywalne

z nieruchomością wycenianą ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Przyjęte do porównań nieruchomości są podobne do wycenianej pod względem położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania oraz innych cech wpływających na ich wartość. Ewentualne różnice w poszczególnych cechach nieruchomości podobnych

z nieruchomością wycenianą zostały uwzględnione w analizie porównawczej przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących. Zwrócić uwagę przy tym należy, iż obowiązkiem rzeczoznawcy jest spełnienie warunku podobieństwa, a nie identyczności w doborze nieruchomości. Istotne jest więc, by różnice pomiędzy nieruchomościami zostały we właściwy sposób skorygowane i ocenione, co też miało miejsce w sprawie. Działanie rzeczoznawcy w tym zakresie nie budzi zastrzeżeń Kolegium.

Operat szacunkowy jest opinią osoby dysponującej specjalistyczną wiedzą z zakresu wyceny nieruchomości. Opinia biegłego nie ma charakteru dowodu bezpośredniego,

a jest jedynie oceną stanu rzeczywistego. Wycena nieruchomości, chociaż opiera się na pewnych zobiektywizowanych kryteriach, zawsze jest uzależniona od przyjętej metody wyceny i dotknięta subiektywnym zapatrywaniem rzeczoznawcy, które nie zawsze musi pokrywać się z subiektywnymi ocenami strony.

W piśmie, które wpłynęło do organu w styczniu 2014 roku, biegła podkreśliła, że przyjęta skala ocen odzwierciedla zakres, w jakim walory poszczególnych nieruchomości oceniane są przez potencjalnych nabywców. Najwyższa ocena przynależy nieruchomości spełniającej w najwyższym stopniu ich preferencje, a ocena najgorsza – w najniższym. Oceny pośrednie pozwalają uwzględnić odmienność

i różnorodność przyjętych do porównania nieruchomości. Na obiektywną ocenę poszczególnych cech nieruchomości pozwala rzeczoznawcy szczegółowa znajomość nieruchomości analizowanego rynku i nieruchomości przyjętych do porównania,

a odmienna ocena tych atrybutów przez odwołujących, tak jak ma to miejsce w sprawie, nie oznacza automatycznie, iż operat szacunkowy jest wadliwy.

Jak dalej podkreślił organ, dla potrzeb określenia wartości rynkowej gruntów wydzielonych pod drogę wewnętrzną (działka nr 110/7), biegła zastosowała odpowiednio zapisy § 36 rozporządzenia, zatem ta działka nie miała wpływu na wzrost wartości całej nieruchomości spowodowany jej podziałem, ponieważ jej wartość jednostkowa za 1 m2 po podziale została przyjęta na poziomie wartości jednostkowej przed podziałem. Taki sposób wyceny działki wydzielonej pod drogi wewnętrzne jest neutralny dla wysokości opłaty adiacenckiej.

Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności szacowania zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz

z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności (art. 175 ust. 1 u.g.n.). W tym zakresie - jak dalej wskazał organ - winien także uwzględniać dokonywaną przez sądy administracyjne wykładnię przepisów prawa, o ile w danej konkretnej sprawie ma ona zastosowanie. W sprawie z sytuacją taką nie mamy do czynienia, bowiem wyroki, na które powołują się odwołujący, dotyczą odmiennego - niż ustalony w sprawie - stanu faktycznego i prawnego.

W ocenie Kolegium, proces wyceny został wyjaśniony w operacie szacunkowym, jak

i w kolejnych pismach rzeczoznawcy majątkowego w sposób wyczerpujący i rzetelny, zaś obliczenia matematyczne prowadzące do określenia wartości nieruchomości nie są obarczone błędami, a wykazane pomyłki pisarskie nie mają wpływu na wartość oszacowanej nieruchomości.

Reasumując, Samorządowe Kolegium Odwoławcze podniosło, że operat szacunkowy przygotowany na zlecenie organu wykazał, iż wystąpił wzrost wartości nieruchomości jako bezpośrednia konsekwencja jej podziału. Przesłanki warunkujące ustalenie opłaty adiacenckiej zostały spełnione, brak jest zatem podstaw do stwierdzenia, by organ pierwszej instancji nieprawidłowo ocenił stan faktyczny i wydał decyzję z naruszeniem obowiązujących w tym zakresie norm prawnych.

W ocenie Kolegium organ pierwszej instancji wypełnił swoje obowiązki wynikające

z zasady prawdy obiektywnej, w tym dotyczące ciężaru dowodu. Zasada spoczywania ciężaru dowodu na organie nie może być jednak rozumiana w ten sposób, że organ ten ma przekonać stronę o zasadności nałożonego na nią obowiązku. Warunkiem koniecznym i wystarczającym, by organ prowadzący postępowanie zebrał i w sposób wyczerpujący rozpatrzył zgromadzony materiał dowodowy (art. 77 § 1 K.p.a.),

a w uzasadnieniu swej decyzji wskazał fakty, które uznał za udowodnione, dowody na których się oparł oraz przyczyny, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej (art. 107 § 3 K.p.a.), co zdaniem Kolegium miało miejsce w sprawie.

W skardze do sądu administracyjnego M. i J. N. wnieśli o uchylenie decyzji obu instancji, ponownie wskazując na naruszenie art. 6 – 9, art. 77

i art. 80 K.p.a., art. 98a ust. 1, art. 150 ust. 2, art. 151 ust. 1, art. 152 ust. 3 i art. 155 ust. 1 pkt 7 u.g.n., § 36 rozporządzenia oraz art. 170 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

W motywach skargi jej autorzy powtórzyli, iż organ nie dokonał analizy operatu szacunkowego zgodnie z wymogami art. 80 K.p.a. Nadto, rzeczoznawca w treści operatu nie uzasadnił dokonanego wyboru sposobu wyceny nieruchomości, nie można ocenić, czy wybrane przez rzeczoznawcę nieruchomości do porównania wyselekcjonowano w sposób prawidłowy, gdyż rzeczoznawca nie wskazał źródła informacji o transakcjach, ani nie opisał porównywanych nieruchomości w sposób pełny pozwalający uznać, że są to nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Skarżący zarzucili, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze podczas rozpatrywania odwołania zawierającego zarzuty dotyczące prawidłowości przygotowania operatu, nie zobowiązało rzeczoznawcy do ich wyjaśnienia. W uzasadnieniu skarżący ponowili zarzut dotyczący wyceny działki nr 110/7 stanowiącej drogę wewnętrzną. Autorzy skargi zarzucili, iż żaden z organów nie wystąpił o zewnętrzną weryfikację operatu w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., a przede wszystkim organ odwoławczy nie podjął dodatkowych czynności usuwających zaistniałe wątpliwości, na przykład poprzez zlecenie opracowania aneksu do operatu lub przeprowadzenie rozprawy administracyjnej. Na etapie postępowania podziałowego skarżący, jako właściciele gruntu, powinni zostać poinformowani o tym, że zostanie naliczona opłata adiacencka.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zaprezentowaną w uzasadnieniu kwestionowanego w skardze rozstrzygnięcia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do postanowień art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 roku, poz. 270 ze zm., dalej jako: "P.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż sąd bada zgodność z prawem (legalność) zaskarżonego aktu pod kątem jego zgodności

z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej.

Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" – "c" P.p.s.a.). Stosownie do uregulowania art. 151 P.p.s.a., w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala.

Tytułem wstępu wskazać wypada, iż przedmiotem skargi w sprawie niniejszej jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] utrzymująca w mocy rozstrzygnięcie Prezydenta Miasta Ł. datowane na dzień [...] roku w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału.

Zasadniczy spór w sprawie sprowadza się do oceny, czy w sprawie nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek jej podziału, co jest warunkiem naliczenia opłaty adiacenckiej. W ocenie osób zobowiązanych do uiszczenia opłaty – M.

i J. N., którzy wnieśli odwołanie i skargę, organ nie wykazał wzrostu wartości nieruchomości, bowiem sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jest wadliwy.

Oceniając legalność zaskarżonych decyzji sąd stwierdza, że organy obu instancji prawidłowo przeprowadziły postępowanie dowodowe, ustaliły stan faktyczny

i wydały rozstrzygnięcia odpowiadające zebranym dowodom oraz przepisom prawa

i sąd podziela argumentację zaprezentowaną w zaskarżonej decyzji.

Wywód sądu rozpocząć winna uwaga, iż materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w sprawie stanowił przepis art. 98a ust. 1 oraz ust. 1a powoływanej już ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z brzmieniem pierwszej z wymienionych norm, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką

z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy,

w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień,

w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 u.g.n. stosuje się odpowiednio.

Regulacja art. 98a ust. 1a u.g.n. warunkuje, iż ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Z powołanych przepisów wynika możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej w przypadku, gdy podział nieruchomości dokonany na wniosek właściciela nieruchomości spowoduje, że wartość nieruchomości wzrośnie.

Należy zwrócić uwagę, że opłatę ustalają w drodze decyzji administracyjnej wójt, burmistrz lub prezydent miasta, ale decyzja w tej sprawie może zostać wydana tylko wtedy, gdy rada gminy ustaliła w drodze uchwały stawkę procentową opłaty adiacenckiej. Opłata jest ustalana w decyzji jako (określony w uchwale rady gminy) procent wzrostu wartości nieruchomości wynikającej z dokonanego podziału nieruchomości. Opłata adiacencka stanowi dochód własny gminy, który może zostać osiągnięty w okresie do 3 lat po dokonaniu podziału. Skoro opłata adiacencka to określony procent wzrostu wartości nieruchomości, to należy ustalić najpierw jaką wartość miała nieruchomość przed dokonaniem podziału, a jaką po podziale. Podkreślić należy, iż na wysokość opłaty adiacenckiej organ wydający decyzję o jej ustaleniu nie ma wpływu, gdyż wysokość ta jest pochodną oszacowanego przez rzeczoznawcę majątkowego wzrostu wartości nieruchomości i stawki procentowej uchwalonej przez radę gminy. Wzrost wartości nieruchomości ustala się na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Chociaż podstawę ustalenia opłaty stanowi opinia o wartości nieruchomości sporządzona w formie operatu szacunkowego, to jednak jest to tylko opinia podlegająca ocenie według norm, jakimi rządzi się postępowanie dowodowe.

Rekapitulując, opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości określoną

w art. 98a u.g.n. można ustalić, gdy – po pierwsze – nieruchomość została podzielona na wniosek właścicieli, a - po drugie - decyzję w przedmiocie ustalenia opłaty można wydać tylko w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna lub orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Po trzecie - w dniu, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna lub orzeczenie o podziale prawomocne musi obowiązywać uchwała rady gminy w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej i co przede wszystkim - po czwarte - wystąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek jej podziału, co ma potwierdzić sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy.

Przenosząc powyższe uwagi na grunt niniejszej sprawy przypomnieć należy, iż nieruchomość stanowiąca własność M. i J. N. została, na ich wniosek, podzielona. Spełniony został warunek zatem pierwszy warunek do obciążenia właścicieli obowiązek opłaty adiacenckiej, co nie jest sporne w sprawie.

Podział nastąpił mocą decyzji Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...]. Na skutek podziału dotychczasowa działka nr 110 uległa podziałowi na działki nr 110/2, 110/3, 110/4, 110/5, 110/6, 110/7, 110/8, 110/9, 110/10 i 110/11 z tym zastrzeżeniem, iż działka nr 110/7 stanowić będzie drogę wewnętrzną. Decyzja podziałowa stała się ostateczna w dniu 9 listopada 2011 roku. Po wszczęciu

i przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego organ pierwszej instancji wydał decyzję z dnia [...], mocą której ustalił opłatę adiacencką.

Z zestawienia daty wydania decyzji przez organ pierwszej instancji w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej ([...]), jak i daty, w której decyzja podziałowa stała się ostateczna ([...]), niespornie wynika, iż w sprawie został spełniony kolejny warunek do obciążenia właścicieli opłatą adiacencką, czego także skarżący nie podważają.

Wysokość opłaty została określona przy zastosowaniu stawki procentowej w wysokości 30% różnicy pomiędzy wartością, jaką nieruchomość uzyskała po podziale, a wartością jaką miała przed jej podziałem. Wysokość stawki została określona w § 1 uchwały nr XXII/461/07 Rady Miejskiej w Łodzi z dnia 5 grudnia 2007 roku w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urzęd. Woj. Łódzk. Nr 401, poz. 4195). Rzeczona uchwała - stosownie do regulacji § 4 - weszła w życie w dniu 15 stycznia 2008 roku, zatem w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna ([...]), obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca stawkę procentową opłaty adiacenckiej. Na tej podstawie uznać należy, iż spełniony został trzeci warunek określenia opłaty adiacenckiej w sprawie niniejszej. Także ta przesłanka nie jest kontestowana przez autorów skargi.

W tym miejscu wskazać należy, iż skarżący są współwłaścicielami nieruchomości na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej, co - w ocenie składu orzekającego - stanowi podstawę do zobowiązania ich do uiszczenia opłaty adiacenckiej upatrując podstaw do tego w treści art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z którego wynika, że udziały każdego z małżonków są równe, zaś za zobowiązania odpowiadają

z mocy ustawy solidarnie (por. np. wyrok WSA w Łodzi z dnia 4 kwietnia 2014 roku, II SA/Łd 1317/13 i inne). Okoliczności te nie są także przedmiotem sporu w sprawie.

Warunek określony jako czwarty, a mianowicie fakt wzrostu wartości nieruchomości wykazany w operacie szacunkowym, jako sporny w sprawie, wymaga dokładniejszego omówienia.

Jak wskazano już uprzednio, organ pierwszej instancji decyzją z dnia [...] ustalił opłatę adiacencką uznając, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Podstawą do takiego stwierdzenia były wnioski wynikające ze sporządzonego na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Z operatu wynika, że nieruchomość przed podziałem miała wartość 1.613.000 zł. Na skutek podziału wartość nieruchomości wzrosła do kwoty 1.710.800 zł, zatem wzrost wartości nieruchomości wyniósł 97.800 zł, a obliczona opłata adiacencka 29.340 zł.

Zasadniczy spór w sprawie sprowadza się do oceny, czy wartość nieruchomości na skutek jej podziału rzeczywiście wzrosła, dlatego zagadnienie to wymaga dokładniejszej analizy.

Wzrost wartości nieruchomości - co także już podkreślano - ustalany jest w treści operatu szacunkowego sporządzanego przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie organu administracji. Tryb sporządzania operatu szacunkowego określają przepisy art. 149 i nast. u.g.n. oraz przepisy powoływanego już uprzednio rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Utrwalony w orzecznictwie sądów administracyjnych jest pogląd, iż operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną

w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania wartości nieruchomości. Taka opinia rzeczoznawcy nie ma dla organu charakteru wiążącego i winien on ją przed wydaniem decyzji ocenić stosownie do wymogów art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. Każda ze stron postępowania może zgłaszać uwagi

i zastrzeżenia do operatu, z żądaniem ich wyjaśnienia i uwzględnienia. W takim przypadku na organie orzekającym spoczywa obowiązek wyjaśnienia wszystkich wątpliwości.

Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest jednak możliwa

w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Również ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany sądowi administracyjnemu nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego, jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy. Powołane poglądy znajdujące swoje potwierdzenie w utrwalonej linii orzeczniczej, sąd w składzie orzekającym w zawisłej sprawie w pełni podziela i akceptuje (por. np. wyroki NSA: z dnia 20 grudnia 2013 roku, I OSK 1342/12; z dnia 31 stycznia 2012 roku, I OSK 2085/11; z dnia 6 września 2011 roku, I OSK 1510/10 oraz wyroki WSA: w Łodzi z dnia 5 lutego 2013 roku, II SA/Łd 1022/12; w Warszawie z dnia 23 stycznia 2013 roku,

I SA/Wa 2068/12 i z dnia 7 marca 2012 roku, I SA/Wa 1554/11; w Gdańsku z dnia 11 lipca 2012 roku, II SA/Gd 223/12, w Opolu z dnia 8 marca 2012 roku, II SA/Op 759/11

inne, wszystkie powołane orzeczenia dostępne są w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem orzeczenia.nsa.gov.pl).

Podkreślić w tym miejscu należy, iż organy obu instancji, w motywach swoich rozstrzygnięć, dokonały szczegółowej oceny przygotowanego na zlecenie rzeczoznawcy operatu szacunkowego. Zarówno organ pierwszej instancji, jak i organ odwoławczy w motywach swoich decyzji opisały operat, uznając jego kompletność

i poprawność formalną, jak i merytoryczną. Operat, co podkreśliły organy, zawiera wszystkie wymagane przepisem § 56 rozporządzenia elementy, jest logiczny i spójny, zatem może stanowić podstawę naliczenia M. i J. N. opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Stanowiska tego nie podzielili skarżący zarzucając wadliwość i niekompletność operatu. Podkreślić jednak w tym miejscu wypada, iż skarżący - poza formułowaniem zarzutów do operatu - nie przedstawili przygotowanego na swoje zlecenie kontroperatu. Tymczasem utrwalony jest orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd, który reprezentuje również skład orzekający w niniejszej sprawie, iż strona kontestująca wnioski z operatu powinna przedłożyć organowi wycenę sporządzoną na własne zlecenie (por. np. wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 5 lutego 2014 roku, II SA/Go 1048/13 i inne). Dostrzec także należy, iż skarżący nie wnioskowali

o przeprowadzenie procedury z art. 157 u.g.n. Przepis ten wprowadza możliwość dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Skarżący zarzucali jedynie organom, iż te nie skierowały operatu do opisanej procedury sprawdzenia jego prawidłowości. Odnosząc się do tej kwestii podkreślić wypada, iż skorzystanie ze wskazanej możliwości zależy także od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, jako podstawy wydania decyzji (por. np. wyrok NSA z dnia 7 grudnia 2012 roku, I OSK 1434/11 i inne). Skoro skarżący nie wnioskowali o przeprowadzenie takiej procedury, to organ uznając kompletność operatu nie miał podstaw do inicjowania procedury z art. 157 u.g.n. Podstawą do zewnętrznej weryfikacji operatu jest bowiem powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości sporządzenia operatu (por. np. wyrok NSA z dnia 16 maja 2013 roku, I OSK 2088/11 i inne).

Podsumowując, skoro organ oceniając operat (z uwzględnieniem treści dodatkowych wyjaśnień składanych przez rzeczoznawcę majątkowego) uznał, iż może on stanowić podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej, bowiem dowodzi wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału, nie miał podstaw, a tym bardziej obowiązku, kierowania go do procedury zewnętrznej oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 u.g.n. Ze wskazanych przyczyn powołany zarzut M. i J. N. nie zasługuje na uwzględnienie.

Oceniając operat szacunkowy, który jak wskazywano stanowi dowód

w sprawie, sąd uznał, iż jest on kompletny, poprawny, zatem może stanowić podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej.

W pierwszej kolejności – oceniając operat pod kątem formalnym – dostrzec należy, iż przepis § 55 i nast. rozporządzenia określają elementy, które powinien zawierać operat. Stosownie do treści § 56 ust. 1 rozporządzenia w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania oraz przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz

z uzasadnieniem. Operat - zgodnie z regulacją § 57 ust. 1 rozporządzenia - powinien być podpisany przez rzeczoznawcę ze wskazaniem daty i postawieniem pieczęci rzeczoznawcy. Lektura załączonego do akt administracyjnych operatu potwierdza niezbicie, iż zawiera on wszystkie wskazane elementy.

Następnie - oceniając merytoryczną stronę operatu - sąd uznał, że został on sporządzony poprawnie i może stanowić podstawę decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.

Niewątpliwie, podzielając zarzut skarżących, dostrzec wypada, iż operat zawiera także oczywiste omyłki. Jest nią błędne wskazanie numerów szacowanych działek na stronie 12 operatu. Wskazana omyłka została poprawiona w treści pisma rzeczoznawcy, które wpłynęło do organu w dniu 21 stycznia 2014 roku i w tej sytuacji, jako pozostająca bez wpływu na ustalenie wzrostu wartości nieruchomości, nie może stanowić podstawy do kontestowania przydatności operatu w toku postępowania. Nie rzutuje ona na ocenę całego operatu w sytuacji, gdy w dalszej części operatu ( str. 15 i nast. ) wskazanie nieruchomości podlegających wycenie nie może budzić wątpliwości co do ich prawidłowości.

Zaakcentować należy, iż rzeczoznawca w treści operatu wskazał wybór podejścia

i metody wyceny nieruchomości dokonując - wbrew twierdzeniom skarżących - w tym zakresie niezbędnych wyjaśnień. Przede wszystkim rzeczoznawca wyjaśnił przyjęte podejście wyceny i wybrane metody wyceny nieruchomości. Lektura operatu w tym zakresie nie budzi wątpliwości. Podobnie nie sposób kwestionować opisu cech charakterystycznych nieruchomości przyjętych do wyceny i czynników korygujących. Wbrew zarzutom M. i J. N. wadliwością operatu nie jest to, że rzeczoznawca w jego treści nie wskazał źródła informacji o cenach transakcyjnych. W piśmie, które wpłynęło do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. w dniu 21 stycznia 2014 roku rzeczoznawca wyjaśnił, że informacje o cenach posiada z aktów notarialnych, do których ma dostęp. Informacje te jednak, jako zastrzeżone wyłącznie do wiadomości rzeczoznawcy, nie mogą być udostępniane innym osobom, w tym także stronom postępowania. Rzeczoznawca nie ma również obowiązku dołączania do operatu map z uwidocznioną lokalizacją nieruchomości podobnych, ani odpisów aktów notarialnych, z których czerpie informacje o cenach transakcyjnych.

Zawarty w operacie opis nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej nie budzi wątpliwości. Jak słusznie dostrzegło Samorządowe Kolegium Odwoławcze do ustalania ceny wycenianej nieruchomości uwzględnia się nieruchomości podobne, a nie identyczne. Nieruchomości podobne to tymczasem nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Ewentualne różnice niwelowane są przy zastosowaniu czynników korygujących. W taki też sposób nieruchomości podobne zostały uwzględnione w operacie, w którym opis wszystkich czynników korygujących jest wyczerpujący, jego lektura nie budzi zastrzeżeń. Z tych powodów zarzuty skargi zmierzające do podważenia przyjętych przez rzeczoznawcę nieruchomości, których cena została uznana za miarodajną do wyceny nieruchomości stanowiącej własność M. i J. N., nie mogły odnieść zamierzonego skutku. Nieruchomości podobne zawsze będą różniły się jakimiś cechami. W sprawie natomiast jest ważne, by te różnice nie miały charaktery rażącego, bądź istotnego, dając się zniwelować stosując czynniki korygujące.

Stan nieruchomości przed i po podziale przyjęto zgodnie z wymogami zawartymi w art. 98a ust. 1 u.g.n. Podkreślić należy, iż powołany przepis nie zawiera żadnej swobody, ani możliwości wyboru, które uprawniałyby rzeczoznawcę do zmiany wskazanych w tym przepisie dat. Z tego też powodu nie ma możliwości odstąpienia od zastosowania regulacji wskazanych w powołanym przepisie.

Podkreślić należy, iż rzeczoznawca do ustalenia wartości nieruchomości przed, jak i po podziale przyjął podejście porównawcze, do zastosowania którego - stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia - konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). W sprawie rzeczoznawca do określenia wartości nieruchomości przed podziałem uznając przydatność przyjętej metody, zastosował metodę porównywania parami, która polega – jak sama nazwa wskazuje – na porównaniu nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). Natomiast po podziale nieruchomości do określenia jej wartości posłużyła rzeczoznawcy metoda korygowania ceny średniej. Przepis § 4 ust. 4 rozporządzenia wskazuje, że przy tej metodzie do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice

w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Odnosząc się do dokonania wyboru podejścia i metody wyceny sąd chciałby

w pierwszej kolejności podkreślić, że taki wybór należy do rzeczoznawcy, a jego kryteria reguluje przepis art. 154 ust. 1 u.g.n. stanowiący, iż wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane

o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Fakt, iż wybór należy do rzeczoznawcy, jednak nie zwalnia ani organów administracji, ani sądu od oceny dokonanego wyboru. Ocena ta jednak powinna być dokonywana z uwzględnieniem tego, iż rzeczoznawca posiada odpowiednią wiedzę, na którą składa się na przykład materiał porównawczy (czyli informacje o nieruchomościach, które można uwzględnić

w wycenie jako nieruchomości podobne), a także wiadomości specjalne i należy przyjąć, iż to właśnie te czynniki stanowiły zasadnicze uzasadnienie dokonanego wyboru. Tymczasem ani organy, ani sąd takiej wiedzy i specjalistycznych wiadomości nie posiadają, dlatego oceniając dokonany wybór winne są uwzględnić przede wszystkim stanowisko rzeczoznawcy. Tak określone kryteria wyborów skutkują tym, iż sąd nie miał podstaw do podważania w tym zakresie poglądu rzeczoznawcy.

Konkludując dotychczasowe uwagi sąd uznał, iż załączony do akt administracyjnych operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu, jako dowodzący wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału, mógł stanowić podstawę do wydania decyzji określającej opłatę adiacencką.

Sąd w tym zakresie nie podzielił zarzutów skarżących. Nie zasługują na akceptację także zarzuty M. i J. N. mające dowodzić naruszenia w sprawie norm postępowania administracyjnego, a w szczególności art. 6 – 8, art. 77

i art. 80 K.p.a. Zgodnie z zasadą praworządności wynikającą z art. 6 K.p.a. organy administracji publicznej działają na podstawie przepisów prawa, a nadto – w toku postępowania – stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmując wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny

i słuszny interes obywateli (art. 7 K.p.a.). Organy powinny przy tym prowadzić postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej (art. 8 K.p.a.). Organ jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 K.p.a.) i dopiero na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenia, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 K.p.a.).

Odnosząc powyższe zasady do specyfiki postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wyjaśnić należy, iż w toku takiegoż postępowania organ powinien ustalić istnienie przesłanek do naliczenia opłaty, w tym przede wszystkim dowieść wzrostu wartości nieruchomości i ustalić, czy zaistniały pozostałe przesłanki do nałożenia na właścicieli obowiązku uiszczenia opłaty. Podstawowym dokumentem dowodzącym wzrostu wartości nieruchomości – jak już podkreślano – jest operat szacunkowy przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt przygotowania tego operatu przez biegłego, jakim jest rzeczoznawca majątkowy i okoliczność, iż sporządzenie tegoż operatu jest prawnie reglamentowaną czynnością, nie zwalnia organu od oceny takiego operatu, co również wielokrotnie już podkreślano. Jak już wskazywano, w ramach realizacji obowiązku określonego w art. 80 K.p.a. organ ocenił zawartość formalną i merytoryczną operatu, nadto odnosząc się do zarzutów skarżących skierowanych przeciwko rzeczonemu operatowi, organy obu instancji przedstawiały wskazane wątpliwości rzeczoznawcy, zobowiązując go do ustosunkowania się do ich treści. Zgromadzone w sprawie dokumenty, czyli operat szacunkowy wraz z dodatkowymi wyjaśnieniami rzeczoznawcy zawartymi w pismach z dnia 17 czerwca, 21 sierpnia i 14 grudnia 2013 roku oraz

w piśmie, które wpłynęło do organu odwoławczego dnia 21 stycznia 2014 roku dowiodły – w ocenie organów obu instancji i sądu – iż wartość nieruchomości zlokalizowanej w Ł. przy ulicy B nr 23, stanowiącej własność M. i J. N., wzrosła na skutek jej podziału dokonanego decyzją Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...].

Autorzy skargi zarówno na etapie postępowania administracyjnego, jak i w treści skargi do sądu administracyjnego podnosili zarzut, iż wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr 110/7, a stanowiącej drogę wewnętrzną, została nieprawidłowo określona. Odnosząc się do tej kwestii należy wyjaśnić, że zagadnienie określenia wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne reguluje przepis § 36 ust. 1 – 4 w zw. z ust. 6 pkt 5 rozporządzenia. Stosownie do regulacji § 36 ust. 1 rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji.

Stosując powołany przepis rzeczoznawca ustalił, że wartość nieruchomości oznaczonej jako działka gruntu nr 110/7, na skutek podziału, nie wzrosła. Zarówno przed, jak i po podziale wartość tej działki wynosiła 102 zł/m2. Nawet gdyby pominąć w operacie sporną nieruchomość – na co nie ma jednak podstaw w prawie – wzrost wartości nieruchomości kształtowałby się na tym samym poziomie. Wobec tego skład orzekający ocenił, że wycena części nieruchomości, która na skutek podziału przeznaczona została pod organizację drogi wewnętrznej, odpowiada prawu i z tego powodu nie może być podważana.

Wbrew twierdzeniom skarżących organy administracji przez to, że nie podzielały poglądów w powołanych przez skarżących wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 7 marca 2012 roku, sygn. akt: II SA/Gd 895/11 i

w Poznaniu z dnia 3 lipca 2013 roku, sygn. akt: II SA/Po 822/12, nie naruszyły przepisu art. 170 P.p.s.a. Zgodnie z tym przepisem prawomocne orzeczenie wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy i inne organy państwowe, a w przypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Istota mocy wiążącej prawomocnego orzeczenia sądu wyraża się w tym, że także inne sądy i inne organy państwowe, a w wypadkach przewidzianych w ustawie – także inne osoby, muszą brać pod uwagę fakt istnienia oraz treść prawomocnego orzeczenia sądu. Powołanego przepisu jednak nie należy odczytywać w ten sposób, że organy administracji (a także sąd) związane są wszystkimi prawomocnymi orzeczeniami wydanymi przez sądy administracyjne, a jedynie orzeczeniami wydanymi w sprawie, której dotyczy postępowanie prowadzone przez organy (bądź sąd). Z tych powodów, ani organy administracji, ani sąd nie są związani poglądem wyrażonym w powołanych przez M. i J. N. wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku i w Poznaniu.

Na zakończenie odnieść się należy także do podnoszonego przez skarżących zarzutu, iż w toku postępowania podziałowego powinni być oni poinformowani

o konsekwencjach prawnych podziału, czyli możliwości ustalenia przez Prezydenta Miasta Ł. opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem.

Także i ten zarzut nie ma wpływu na rozstrzygnięcie. Dostrzec należy, iż żaden przepis prawa nie zobowiązuje organ orzekający w sprawie podziału do takiego pouczenia strony, na co słusznie zwracało uwagę Samorządowe Kolegium Odwoławcze.

Konkludując, sąd uznał działanie organów administracji w sprawie za zgodne

z regulacją prawa materialnego. Skład orzekający nie dopatrzył się także naruszenia przepisów procedury w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy.

Z tych też względów na podstawie art. 151 P.p.s.a. sąd orzekł o oddaleniu skargi.

LS