Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 1906/17
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2019-07-31 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 154 ust. 1, art. 157
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 12 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2015 poz 2031
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania  i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: § 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Marian Wolanin Sędziowie: Sędzia NSA Jolanta Sikorska (spr.) Sędzia del. WSA Agnieszka Miernik Protokolant st. inspektor sądowy Tomasz Zieliński po rozpoznaniu w dniu 31 lipca 2019 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej M. C. i A. C. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 lutego 2017 r. sygn. akt IV SA/Wa 837/16 w sprawie ze skargi M. C. i A. C. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] stycznia 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z 22 lutego 2017 r., sygn. akt IV SA/Wa 837/16 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę M. C. i A. C. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z [...] stycznia 2016 r., nr [...], w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość.

Powyższy wyrok zapadł w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Decyzją Wojewody Wielkopolskiego [...] z [...] grudnia 2013 r., częściowo zmienioną decyzją Ministra Infrastruktury i Rozwoju z [...] października 2014 r., znak: [...] nieruchomość położona w obrębie [...], oznaczona jako działki [...] została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej S5 Żnin - Gniezno, odcinek węzeł "Mielno-Gniezno" na terenie województw kujawsko - pomorskiego i wielkopolskiego. Z dniem 17 października 2014 r. ww. nieruchomość stanowiąca własność skarżących przeszła na rzecz Skarbu Państwa.

Decyzją z [...] maja 2015 r., znak: [...] Wojewoda Wielkopolski orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 408 514,05 zł na rzecz skarżących za prawo własności ww. nieruchomości oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury i Rozwoju złożyli skarżący, podnosząc, że operat szacunkowy z 23 stycznia 2015 r. został sporządzony wadliwie. Wskazali, że poprzedni operat szacunkowy z 9 września 2014 r. autorstwa tego samego biegłego uzyskał negatywną opinię Komisji Opiniującej Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w Bydgoszczy, natomiast opinia z 23 stycznia 2015 r., która stanowi podstawę ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie, nie uwzględnia zaleceń Komisji.

Decyzją z [...] stycznia 2016 r. Minister Infrastruktury i Budownictwa utrzymał w mocy decyzję Wojewody Wielkopolskiego z [...] maja 2015 r. W uzasadnieniu przytoczył treść art. 12 ust. 4 pkt 1, art. 18 ust. 1 i 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j . Dz. U. z 2015 r., poz. 2031). Wskazał, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 k.p.a. W szczególności na podstawie art. 80 k.p.a., rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności przedmiotowej nieruchomości stanowi operat szacunkowy z 23 stycznia 2015 r., sporządzony na zlecenie Wojewody Wielkopolskiego przez rzeczoznawcę majątkowego E. J..

Biegła ustaliła, że nieruchomość gruntowa, oznaczona jako działki nr [...], nr [...] i nr [...], położona jest w sąsiedztwie terenów rolnych i zabudowy siedliskowej. Nieruchomość jest niezabudowana, użytkowana rolniczo. Na działce znajduje się uprawa jęczmienia ozimego. Dojazd do nieruchomości możliwy jest drogą nieurządzoną. Nieruchomość nie jest objęta aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Gniezno, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Nr 119/XI/2000 z dnia 28 lutego 2000 r., działka nr 100/3, z której wydzielono działki nr [...], nr [...] i nr [...] znajdowała się częściowo na obszarze oznaczonym symbolem MM - tereny osadnicze, częściowo na obszarze oznaczonym symbolem D - tereny dolesień i częściowo na terenie, gdzie ma przebiegać trasa obejścia Gniezna w ciągu drogi ekspresowej nr 5. Działki nr [...], nr [...] i nr [...] znajdują się w części przeznaczonej pod drogę.

Oszacowania wartości nieruchomości dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Biegła ustaliła, iż na terenie województwa wielkopolskiego i kujawsko-pomorskiego w okresie od 2011 r. do dnia sporządzenia wyceny nie zawierano transakcji dotyczących nabywania gruntów pod drogi krajowe. Nieruchomości niezbędne dla realizacji tego rodzaju inwestycji drogowych przejmowane były na rzecz Skarbu Państwa na podstawie decyzji administracyjnych. W ww. okresie, na terenie województwa wielkopolskiego zawierano transakcje, których stroną był Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad, i które dotyczyły nabywania gruntów pod poszerzenie dróg, budowy chodników czy też ścieżek wzdłuż dróg na terenach zainwestowanych, tj. na terenach zabudowy mieszkaniowej i usługowej. Transakcje te miały miejsce w większości na terenach południowo-wschodnich powiatów województwa wielkopolskiego: leszczyńskiego, tureckiego, kępińskiego, kaliskiego, kolskiego, ostrowskiego i grodziskiego. Biegła wskazała, iż powyższe transakcje nie mogły być uwzględnione w wycenie, ponieważ nie spełniały kryterium podobieństwa ze względu na położenie i inne cechy wpływające na wartość nieruchomości, takie jak otoczenie, sąsiedztwo czy cenność gruntów, z których zostały wydzielone.

Analizą objęto także transakcje gruntami na terenie powiatu gnieźnieńskiego oraz powiatów ościennych o podobnym potencjale gospodarczym. Na tym terenie zanotowano niewielką ilość transakcji, dlatego poszerzono rynek o teren powiatów położonych w północno-wschodniej i zachodniej części województwa wielkopolskiego. Najwyższe ceny odnotowano za grunty zlokalizowane w otoczeniu terenów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, dobrze zurbanizowanych i zagospodarowanych. Niższe ceny odnotowano za grunty zlokalizowane w oddaleniu od terenów zabudowanych, zainwestowanych, wydzielonych z terenów rolniczych. Ze względu na sąsiedztwo gruntów podlegających przejęciu na cele drogowe, analizie podlegały grunty przeznaczone pod drogi, położone w sąsiedztwie terenów zabudowy mieszkaniowej, siedliskowej, zagrodowej i terenów do zainwestowania. Analizą objęto transakcje w okresie 3 lat poprzedzających wycenę ze względu na małą ilość transakcji spełniających kryterium podobieństwa. Sytuacja ta zdaniem biegłej spowodowana jest szczególnym trybem nabywania gruntów pod drogi i transakcji gruntami nabywanymi pod komunikację. Z uwagi na stabilizację powyższych cen, nie dokonano ich aktualizacji ze względu na upływ czasu.

Dla potrzeb wyceny dokonano oceny wpływu poszczególnych cech kształtujących ceny transakcyjne i preferencje nabywców. Biegła ustaliła, że na badanym rynku zasadniczy wpływ na wysokość ceny jednostkowej mają takie cechy, jak: lokalizacja szczegółowa (waga 30%), cenność gruntów otaczających (waga 30%), dostęp do infrastruktury (waga 25%) oraz dojazd (waga 15%). Na stronie 18 operatu szczegółowo scharakteryzowano wszystkie cechy. Z przyjętego zbioru sześciu transakcji gruntami niezabudowanymi nabywanymi pod drogi publiczne wybrano trzy nieruchomości w największym stopniu spełniające kryterium podobieństwa. Ostatecznie, przy uwzględnieniu cech rynkowych, wyliczono wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] na kwotę 46 247,00 zł, nr [...] na kwotę 270 817,00 zł i nr [...] na kwotę 4 027,00 zł. Wartość zniszczonej uprawy jęczmienia ozimego na działkach nr [...], [...] i [...] wyliczono na kwotę 6 236,00 zł.

Zdaniem Ministra, wobec spełnienia się przesłanek określonych w art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, Wojewoda Wielkopolski prawidłowo podwyższył odszkodowanie o 5% wartości prawa własności z tytułu wcześniejszego wydania przedmiotowych działek.

Minister wskazał, że aby dokonać oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, należy mieć na uwadze przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207 poz. 2109 ze zm.). Analiza sporządzonego operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem dowodu z opinii biegłego. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

W związku z faktem, iż wyceniana nieruchomość jest przeznaczona pod inwestycję drogową, a zasada korzyści nie występuje, wycena jej została przeprowadzona w oparciu o prawidłowy dobór transakcji porównawczych na podstawie § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, czyli w oparciu o rynek nieruchomości drogowych. W ocenie Ministra brak jest zatem podstaw do podważenia ustaleń biegłego w zakresie oszacowanej wartości gruntu.

Ustosunkowując się do zarzutów zawartych w odwołaniu Minister wskazał, że biegły dokonał analizy transakcji nieruchomościami nabywanymi z przeznaczeniem pod budowę dróg krajowych w latach 2011 - 2014, na terenie województwa wielkopolskiego, realizując tym samym wytyczne Komisji Opiniującej Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w Bydgoszczy sformułowane w opinii z 8 grudnia 2014 r. (Sprawa Nr: [...]). W wyniku tej analizy biegła stwierdziła, iż ww. transakcje nie mogą stanowić podstawy wyceny z uwagi na brak cechy podobieństwa do nieruchomości wycenianej.

Podana w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. definicja transakcji drogowych nie wskazuje na konieczność kategoryzacji nieruchomości nabywanych, ze względu na przeznaczenie dróg. Co więcej, opisane zasady mają odpowiednie zastosowanie do szacowania wartości nieruchomości stanowiących drogi wewnętrzne. Zatem realizacja zasady ustalania odszkodowania zawarta w § 36 ust. 4 powyższego rozporządzenia jest możliwa jedynie przy przyjęciu szerokiej interpretacji pojęcia "ceny transakcyjne nieruchomości drogowych".

Odnosząc się zaś do zarzutu dotyczącego braku wskazania sposobu ustalenia wag cech rynkowych oraz ich niezdefiniowanych ocen, Minister wyjaśnił, że na stronie 19 operatu szacunkowego biegła wskazała, iż wagi cech rynkowych ustalono na podstawie analiz przeprowadzonych przez rzeczoznawców majątkowych oraz katedrę nieruchomości Akademii Ekonomicznej w Poznaniu. Natomiast przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wymagają, aby dane użyte przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym były wskazane np. poprzez dołączenie do operatu dokumentów, na których opierał się rzeczoznawca. W kwestiach porównawczych wystarczy ich należyty opis i nie są potrzebne dane identyfikacyjne. Wystarczy aby biegły wyjaśnił, jakie cechy mają wpływ na wartość nieruchomości i w oparciu o te kryteria dokonał prawidłowej wyceny. Rzeczoznawca majątkowy opisał w operacie cechy rynkowe nieruchomości i przyznał im określone wagi należycie uzasadniając swój wybór. Kwestia oceny poszczególnych cech rynkowych została już wyjaśniona w postępowaniu pierwszoinstancyjnym. Biegły w piśmie z 8 kwietnia 2015 r. wyjaśnił, iż ocena "dobra plus" mieści się w przedziale pomiędzy oceną bardzo dobrą a oceną średnią i w operacie szacunkowym z [...] stycznia 2014 r. określona została jako stan pośredni.

Minister podkreślił, że czynności dokonywane przez biegłego w zakresie doboru nieruchomości porównawczych oraz cech wpływających na wartość nieruchomości mają charakter specjalistyczny. Stąd ani strona ani organ nie ma podstaw do ich kwestionowania. W ocenie organu, brak jest jakichkolwiek podstaw do uwzględnienia wniosku skarżącego o ustalenie odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy z 16 czerwca 2014 r. sporządzony na zlecenie strony. Zgodnie bowiem z opinią Komisji Opiniującej Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w Bydgoszczy z 8 grudnia 2014 r. w sprawie Nr: [...], ww. operat nie powinien stanowić podstawy ustalenia odszkodowania, gdyż zawiera błędy stanowiące odstępstwa od przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, które mają istotny wpływ na określoną wartość nieruchomości.

Skargę na powyższą decyzję wnieśli skarżący, podnosząc, że operat złożony w niniejszej sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego E. J. jest nierzetelny i w nieprawidłowy sposób ustala wartość nieruchomości. Zwrócili uwagę, że poprzedni operat sporządzony przez tego samego rzeczoznawcę majątkowego został zakwestionowany przez Komisję Opiniującą Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w Bydgoszczy. Jednocześnie Komisja podała swoje zalecenia dotyczące tego, jak winien zostać sporządzony prawidłowy operat, do których jednak przy sporządzaniu obecnie przedłożonego operatu biegła się nie zastosowała. Nadto skarżący podnieśli szereg zarzutów względem operatu, szczegółowo opisanych w skardze.

W odpowiedzi na skargę Minister wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte u uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Pismami procesowymi z 10 listopada 2016 r. i 9 stycznia 2017 r. skarżący uzupełnili skargę.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalając skargę wskazał, że przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego było ustalenie na rzecz skarżących odszkodowania z tytułu utraty własności nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o pow. 0,2832 ha, nr [...] o pow. 1,6584 ha i nr [...] o pow. 0,4027 ha, przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej S5 Żnin - Gniezno, odcinek węzeł "Mielno-Gniezno", do której to utraty doszło w wyniku objęcia tej nieruchomości zezwoleniem na realizację inwestycji drogowej, wydanym na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Orzekając w sprawie Minister podzielił stanowisko Wojewody, że wysokość należnego w sprawie odszkodowania należy ustalić na podstawie wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości, dokonanej przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego E. J. w operacie szacunkowym z 23 stycznia 2015 r. Stanowisko to Sąd uznał za trafne. W ocenie tego Sądu zarzuty skargi nie zasługiwały na uwzględnienie.

Sąd pierwszej instancji przytoczył treść art. 12 ust.1, 2, 4 i 4a oraz art. 18 ust. 1 i 3 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, a także treść przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jt.: Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.), dalej: u.g.n., art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1 – 4 i art. 154 ust. 1.

Sąd ten powołał się też na § 36 ust. 1 i 4 ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Sąd pierwszej instancji wskazał, że opinia rzeczoznawcy majątkowego, sporządzona w formie operatu szacunkowego, stanowi opinię biegłego posiadającego wiadomości specjalne i podlega, jak każdy inny dowód zgromadzony przez organ administracji w postępowaniu administracyjnym, ocenie pod kątem jego wiarygodności. W orzecznictwie sądowym obszernie analizowano natomiast zagadnienie dopuszczalnego zakresu takiej oceny zarówno przez organy administracji, jak i sądy administracyjne w kontekście braku dysponowania przez organy i sądy specjalistyczną wiedzą z zakresu szacowania nieruchomości. Przedstawiony problem dotyczy trzech aspektów takich kontroli: 1) formalnego, 2) merytorycznego w zakresie nie wkraczającym w sferę wiadomości specjalnych oraz 3) merytorycznego w zakresie wkraczającym w sferę wiadomości specjalnych.

Sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny ani organu administracyjnego, ani też sądu. Pełna, szczegółowa i merytoryczna ocena operatów szacunkowych przez sądy administracyjne nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W tym właśnie zakresie operat szacunkowy może być podważony jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z 5 września 2009 r., sygn. akt I OSK 2085/11; z 8 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 2138/11; z 5 lutego 2014 r., sygn. akt I OSK 1612/12).

Sąd ten zauważył, że na etapie postępowania administracyjnego (a nawet jeszcze na etapie wnoszenia skargi) spór między stronami koncentrował się wokół prawidłowości doboru przez biegłego nieruchomości porównawczych. Dopiero w uzupełnieniu skargi skarżący podnieśli zarzut idący dalej, tj. kwestionują obecnie prawidłowość ustaleń rzeczoznawcy w zakresie samego przeznaczenia przejętej nieruchomości wg postanowień studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Gniezno z 28 lutego 2000 r.

Zarzut ten zdaniem Sądu pierwszej instancji uznać należy za dalej idący z tej przyczyny, iż ustalenie przeznaczenia nieruchomości wycenianej determinuje kierunek ustaleń co do nieruchomości porównawczych, których przeznaczenie musi być w oczywisty sposób tożsame).

Skarżący twierdzą we wskazanym wyżej zakresie (zarzucając biegłej i organom co najmniej zaniechanie wyjaśnienia rodzących się wątpliwości), że istnieją poważne przesłanki do przypisywania wycenianej nieruchomości (znajdującej się według studium w zasięgu dwojakiego rodzaju przeznaczenia) nie przeznaczenia drogowego (jakie ostatecznie przyjęto), ale osadnicze, podpierając tę tezę takimi okolicznościami, jak: (-) brak precyzji rysunku studium, (-) rozbieżność pomiędzy formalnie zakreślonymi granicami przeznaczenia drogowego a obszarem istotnie zajętym pod przewidywaną inwestycję drogową, (-) postulowanie w orzecznictwie sądowym swoistej względności skutków prawnych objęcia nieruchomości przeznaczeniem drogowym, które to objęcie nie może paraliżować właściciela w wykonywaniu prawa własności. Zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego argumentacja ta nie daje jednakże przekonujących przesłanek do uznania, że ustalenia w zakresie przeznaczenia przejętej nieruchomości są jednoznacznie wadliwe, a nieruchomość tę należałoby traktować jako posiadającą wg studium de facto przeznaczenie mieszkaniowe. Mając na uwadze cel przyświecający zamieszczeniu w studium obszaru przeznaczonego na cele drogowe, ewentualne uproszczenia w jego graficznym odwzorowaniu należy wyjaśniać w oparciu o kryteria funkcjonalne, tj. to, czy dany teren w oczywisty sposób stanowi logiczną kontynuację przewidywanego ciągu komunikacyjnego, czy nie. Bezsporne przejęcie nieruchomości skarżących na potrzeby takiego ciągu usuwa w ocenie Sądu pierwszej instancji wszelkie hipotetyczne wątpliwości co do zasadności jej zaliczenia do obszaru studium przeznaczonego na cele drogowe.

Skarżący twierdzą, że przy wycenie nieruchomości przejętej decyzją administracyjną pod drogę krajową, pod uwagę należy brać wyłącznie takie transakcje cywilnoprawne, których przedmiotem jest nabycie przez podmiot publiczny nieruchomości pod drogę tego samego rodzaju (tj. drogę krajową), nie zaś nabycie nieruchomości pod drogę publiczną jakiegokolwiek innego rodzaju. Wychodząc z takiego założenia skarżący zarzucają rzeczoznawcy ponowne, niedopuszczalne oparcie się przy kwestionowanej wycenie (i to wbrew zaleceniom opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców) na transakcjach nieruchomościami nabytymi na potrzeby realizacji innych dróg niż drogi krajowe, łącząc to uchybienie z nieuprawnionym zawężeniem rynku transakcji nieruchomościami drogowymi wyłącznie do rynku lokalnego.

Sąd pierwszej instancji wskazał, że biegły sporządził na potrzeby kontrolowanego postępowania odszkodowawczego dwa operaty szacunkowe z wyceny przedmiotowej nieruchomości, tj. operat z 9 września 2014 r., negatywnie oceniony przez organizację zawodową rzeczoznawców w trybie uregulowanym w art.157 u.g.n. (opinia z 8 grudnia 2014 r.) oraz operat z 23 stycznia 2015 r., będący podstawą ostatecznego rozstrzygnięcia organów obu instancji. W pkt 4 ust.3 ppkt 1 opinii (str.15) zespół opiniujący wskazał błędy, które miały wpływ na określenie wartości wycenionej nieruchomości, z których większość miała charakter niedokładności, braku precyzji, uproszczeń, czy też błędów rachunkowych. Za uchybienie o największej wadze spośród wskazanych w opinii Sąd ten uznał "brak pełnej analizy rynku: w tym, dotyczącej transakcji nieruchomości nabywanych pod drogi krajowe". Na str.10 i 11 opinii wskazano: "zespół opiniujący otrzymał z Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w Poznaniu, zestawienie 55 zawartych w latach 2011 - 2014 umów nabycia gruntów pod drogi krajowe na terenie województwa wielkopolskiego, a które nie zostały uwzględnione w analizie rynku opisanej w opiniowanym operacie, a w konsekwencji w wycenie. W powyższym zakresie operat nie odzwierciedla w pełni rynku transakcji drogowych, co mogło mieć wpływ na procedurę wyceny, a w konsekwencji na określenie wartości przedmiotu wyceny.".

Zdaniem tego Sądu w toku dalszego postępowania biegła prawidłowo przyjęła, że: (-) ustalenia opinii organizacji rzeczoznawców nie przesądzają o tym, że wycena przedmiotowych nieruchomości winna zostać dokonana w oparciu o transakcje nieruchomościami pod drogi krajowe, zwracają natomiast uwagę na konieczność przeanalizowania ww. kwestii, (-) wyniki ww. analizy konsekwentnie wskazują na brak możliwości oparcia wyceny przejętej przez Skarb Państwa nieruchomości skarżących o transakcje nieruchomościami nabywanym pod realizację dróg krajowych w szczególności z uwagi na niespełnianie przez te nieruchomości kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej, (-) w tej sytuacji zachodzą przesłanki do sporządzenia stosownej wyceny (w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami) w oparciu o transakcje nieruchomościami nabywanymi pod innego rodzaju drogi. Wnioski te zostały wyprowadzone z przekonujących przesłanek, przedstawionych zarówno w operacie z 23 stycznia 2015 r., jak też w późniejszym piśmie z 8 kwietnia 2015 r., odnoszącym się do zastrzeżeń do operatu.

W powtórnie sporządzonej wycenie z 23 stycznia 2015 r. biegła stwierdziła: "z przeprowadzonej analizy transakcji drogami krajowymi na terenie województwa wielkopolskiego i województwa kujawsko - pomorskiego ustalono, że GDDKiA oddział w Bydgoszczy w okresie od 2011 r. do daty sporządzenia operatu szacunkowego nie zawierała żadnych umów notarialnych, przedmiotem których miało być nabycie gruntów pod drogi krajowe. Wszystkie nieruchomości niezbędne na realizację inwestycji drogowych były przejmowane na rzecz Skarbu Państwa na podstawie decyzji administracyjnych. GDDKiA oddział w Poznaniu w okresie od 2011 r. do daty sporządzenia operatu szacunkowego zawierał umowy notarialne, na mocy których nabywała grunty pod poszerzenie dróg, budowy chodników, ścieżek wzdłuż dróg na terenach zainwestowanych, tj. terenach zabudowy mieszkaniowej, usługowej. Dotyczyły w większości powiatów takich jak: leszczyński, turecki, kępiński, kaliski, kolski, ostrowski grodziski. Transakcje z tych obszarów nie zostały uwzględnione w wycenie, ponieważ nie spełniały wymogów art. 4 pkt 16 u.g.n. ze względu na położenie i inne cechy wpływające na wartość min. takie jak otoczenie, sąsiedztwo, cenność gruntów z których wydzielono grunt pod drogi. Jedna transakcja zawarta w listopadzie 2011 r. dotyczyła nieruchomości położonej w Łubowie, spełniająca ww. warunek podobieństwa. Cena transakcyjna 15,86 zł/m² z uwagi na upływ czasu nie została uwzględniona w wycenie. Poszukiwano transakcji nieruchomościami podobnymi pod względem lokalizacji, sąsiedztwa, otoczenia. Analiza wykazała, że na terenie powiatu gnieźnieńskiego i powiatów ościennych nie zanotowano transakcji gruntami nabywanymi pod drogi krajowe spełniające kryterium podobieństwa".

W pkt III.4 operatu biegła przeprowadziła szczegółową analizę rynku transakcji nieruchomościami nabywanymi na potrzeby innych ciągów komunikacyjnych, aniżeli drogi krajowe. Z analizy tej wynika, że wycena nieruchomości oparta jest na zasadzie polegającej na odwzorowaniu zachowań uczestników rynku nieruchomości. W przypadku wykupu gruntów pod drogi nie ma typowej zależności wynikającej z podaży i popytu. Mechanizmy ekonomiczne zostały zastąpione w tym przypadku celami publicznymi. Na podstawie analizy zbioru transakcji gruntów nabywanych pod drogi ustalono, że na cenę gruntu największy wpływ ma przeznaczenie terenu, z którego wydzielono działkę pod drogę, lokalizacja oraz uzbrojenie. Na podstawie analizy gruntów nie zaobserwowano wyraźnej zależności cen transakcyjnych od wielkości działki, kształtu, ukształtowania terenu. Dla potrzeb wyceny analizą objęto transakcje gruntami na terenie powiatu gnieźnieńskiego oraz powiatów ościennych o podobnym potencjale gospodarczym. Na tym terenie zanotowano niewielką ilość transakcji, dlatego poszerzono rynek o teren powiatów położonych w północno – wschodniej i zachodniej części województwa wielkopolskiego. Najwyższe ceny odnotowano za grunty zlokalizowane w otoczeniu terenów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, dobrze zurbanizowanych i zagospodarowanych, cieszących się dużym zainteresowaniem nabywców, a dalej tereny usługowe, pod aktywizację gospodarczą, tereny wyposażone w elementy infrastruktury technicznej takie jak: prąd, woda, kanalizacja, gaz. Niższe ceny odnotowano za grunty zlokalizowane w oddaleniu od terenów zabudowanych, zainwestowanych, wydzielanych z terenów rolniczych. Ze względu na sąsiedztwo gruntów podlegających przejęciu na cele drogowe, analizie podlegały grunty przeznaczone pod drogi, położone w sąsiedztwie terenów zabudowy mieszkaniowej siedliskowej, zagrodowej tereny do zainwestowania. Analizą gruntów pod drogi objęto transakcje w okresie 3 lat z uwagi na małą i ilość transakcji spełniających kryterium podobieństwa. Spowodowane jest to szczególnym trybem nabywania gruntów pod drogi i transakcji gruntami nabywanymi pod komunikację.

Wpływ na zróżnicowanie cen na powyższym rynku mają następujące cechy: (-) lokalizacja szczegółowa, (-) cenność gruntów sąsiednich, (-) dostępność do infrastruktury technicznej właściwiej dla funkcji komunikacyjnej, (-) dojazd i dostępność do układu zewnętrznych ciągów komunikacyjnych. W ocenie biegłej na analizowanym rynku wystąpiło sześć transakcji gruntami nabywanymi pod drogi, spełniającymi kryterium podobieństwa do działki wycenianej.

We wnioskach z przeprowadzonych analiz, zawartych w pkt III.2, III.3 i III.4 – str.14 – 15, wskazano, że z analizy transakcji gruntów rolnych, z których wydzielono grunty pod realizację inwestycji drogowej, wynika, że ceny tych gruntów zawierały się w przedziale 38 500 zł/ha - 59 200 zł/ha (3,85 - 5,92 zł/m2). Analiza transakcji zawieranych przy nabywaniu gruntów pod drogi krajowe wykazała, że na lokalnym rynku takich transakcji nie zawierano. Poszerzenie rynku o powiaty z południowo- zachodniej części województwa wielkopolskiego oraz analiza tych transakcji wykazała, że zawierane transakcje nie spełniały wymogów art. 4 pkt 16 u.g.n. Transakcje gruntami nabywanymi pod drogi publiczne z lokalnego rynku, tj. powiatów ościennych powiatu gnieźnieńskiego, zawierały się w przedziale od 12 do 21,00 zł/m2. Z uwagi na ww. okoliczności wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono, przyjmując jej przeznaczenie określone w studium uwarunkowań i kierunków gospodarowania przestrzennego jako tereny dróg. Oszacowanie wykonano zgodnie z § 36 ust. 4. rozporządzenia. Powyższe postępowanie jest zgodne z zapisami art. 134 ust. 2 u.g.n.

W pkt III.4.1 operatu (str.15) wskazano, że z uwagi na niewielką ilość transakcji drogami do oszacowania wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

W pkt IV.2 operatu (str.17 – 19): (-) przedstawiono wybraną próbkę transakcji nieruchomościami podobnymi (6 transakcji), (-) ustalono cechy różnicujące nieruchomości i granice zakresu sumy współczynników korygujących, (-) przedstawiono charakterystykę trzech wybranych nieruchomości porównawczych, (-) przedstawiono cechy nieruchomości wycenianej w kontekście cech nieruchomości przyjętych do porównań.

W pkt IV.3 (str.19) operatu określono wartość rynkową części nieruchomości gruntowej, ustalając wartość 1 m2 gruntu na 16,33 zł.

Sąd pierwszej instancji zauważył, że w piśmie z 8 kwietnia 2015 r. biegła podtrzymała własne ustalenia. Odnosząc się do zarzutu braku możliwości wycenienia nieruchomości przejętej pod drogę krajową w oparciu o transakcje nieruchomościami przejętymi pod innego rodzaju drogi trafnie przyjęła, że: "z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie wynika, aby przy wycenie nieruchomości czynnikiem mającym wpływ na wartość była kategoria drogi.". Za tym poglądem, zdaniem biegłej, przemawia również fakt, iż procedura wyceny dróg, wynikająca z § 36 rozporządzenia, jest jednakowa dla drogi gminnej (głównej lub wewnętrznej) i dla drogi powiatowej czy wojewódzkiej. Biorąc pod uwagę, że zdecydowana większość cen transakcyjnych dróg powstaje w wyniku zastosowania metodologii opartej na cechach rynkowych gruntów niedrogowych (§ 36 ust. 3 i ust. 4 rozporządzenia) oraz to, że metodologia ta nie dopuszcza uwzględniania kategorii drogi, to na podstawie tak powstałych transakcji nie ma możliwości ustalenia wzajemnych relacji cenowych, o których mowa wyżej. Tym samym trudno sformułować wniosek, że kategoria drogi ma wpływ na ceny gruntów drogowych. W świetle wskazanych przez Sąd pierwszej instancji zapisów ustawowych oraz orzecznictwa sądowego przyjęte do porównań transakcje spełniają w ocenie tego Sądu kryteria nieruchomości podobnych w rozumieniu art.4 pkt 16 u.g.n.

W konkluzji Wojewódzki Sąd Administracyjny wskazał, że:

- brak jest przekonujących przesłanek do uznania, że powtórnie sporządzony przez biegłą operat szacunkowy z 23 stycznia 2015 r. jest operatem wadliwym, niespełniającym wymagań wynikających z przepisów u.g.n. oraz stosownego rozporządzenia wykonawczego,

- brak jest podstaw do zarzucenia organom, iż te w nieuzasadniony sposób oparły się na jego ustaleniach w miejsce zakwestionowania wiarygodności przedmiotowego dowodu,

- o wadliwości operatu sporządzonego nie przesądza wynik innych postępowań odszkodowawczych powołanych przez skarżących w piśmie procesowym z 9 stycznia 2017 r., czy nawet korzystny dla właścicieli innej wycenianej nieruchomości wyrok tam. Sądu,

- podobnie odnieść się należy do kontroperatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie skarżących dopiero na etapie postępowania sądowego przez rzeczoznawcę majątkowego, którego wcześniejszy kontroperat z 16 czerwca 2014 r. został negatywnie oceniony przez organizację zawodową rzeczoznawców (opinia z 8 grudnia 2014 r.). Sąd podkreślił, że na str. 55 tego operatu rzeczoznawca stwierdził, że wśród transakcji nieruchomościami drogowymi na rynku regionalnym nie zaobserwowano obrotu pod inwestycje drogowe – drogi krajowe, gdzie doszłoby do transakcji globalnej o podobnych parametrach technicznych co do szerokości drogi i infrastruktury towarzyszącej i co do długości takich dróg (autor operatu wskazał, że przejęcia na tego rodzaju cele dokonywano w trybie administracyjnym).

W ocenie Sądu pierwszej instancji zakwestionowanie prawidłowości operatu wymagałoby ponownego przeprowadzenia procedury weryfikacyjnej, przewidzianej w art.157 u.g.n., z tym jednakże kategorycznym zastrzeżeniem, że w toku postępowania administracyjnego nie ujawniły się żadne takie okoliczności, które winny były skłonić orzekające w sprawie organy do podjęcia w tym celu stosownych kroków (a zatem inaczej niż miało to miejsce w przypadku poprzedniego operatu z 9 września 2014 r., w stosunku do którego skarżący przedłożyli kontroperat).

Całkowicie uzasadnionym jest w tej sytuacji w ocenie Sądu pierwszej instancji przyjęcie, że to na skarżących spoczywał obowiązek wykazania (za pomocą instrumentu przewidzianego w art.157 u.g.n.), że nowy operat biegłej jest wadliwy, co łączyłoby się z samodzielnym zainicjowaniem ww. postępowania weryfikacyjnego (i poniesienia związanych z tym kosztów). Na poparcie swojego stanowiska Sąd ten odwołał się do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2600/14, zgodnie z którym: ""Przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu. Nie można także przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia.".

Sąd pierwszej instancji zauważył, że na przestrzeni dwunastu miesięcy pomiędzy sporządzeniem nowego operatu a orzeczeniem w sprawie przez organ odwoławczy (21 stycznia 2016 r.), strony nie skorzystały z ww. możliwości, ograniczając się wyłącznie do kwestionowania ustaleń operatu rzeczoznawcy w pismach procesowych z 2 marca i 23 kwietnia 2015 r. oraz w odwołaniu od decyzji. Środki te uznać należy za zdecydowanie niewystarczające.

W świetle powyższego Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził prawidłowość ustalenia odszkodowania należnego skarżącym z tytułu przejęcia należącej do nich nieruchomości i oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wnieśli skarżący reprezentowani przez adwokata, zaskarżając wyrok w całości. Domagali się uchylenia zaskarżonego wyroku w całości i rozpoznania skargi, tj. uchylenia w całości decyzji Ministra Infrastruktury i Budownictwa z [...] stycznia 2016 r. oraz poprzedzającej ją decyzji Wojewody Wielkopolskiego z [...] maja 2015 r. We wnioskach skargi kasacyjnej zawarli też wniosek ewentualny o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji. Nadto wnieśli o zasądzenie kosztów postępowania i rozpoznania sprawy na rozprawie oraz o przeprowadzenie dowodu ze decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju z [...] marca 2017 r., nr [...]

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucili naruszenie:

"I. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

1. art. 141 § 4 p.p.s.a. w zw. z art. 133 § 1 p.p.s.a. w zw. z art. 134 § 1 p.p.s.a. w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 roku, poz. 23 z późn. zm.; dalej: "k.p.a."), poprzez oddalenie skargi w sytuacji, gdy uzasadnione było odmienne rozstrzygnięcie polegające na uchyleniu zaskarżonej decyzji z powodu niedokonania przez organy administracji publicznej wszechstronnej oceny materiału dowodowego i całościowego wyjaśnienia sprawy, co miało wyraz w szczególności w braku wszechstronnej analizy operatu szacunkowego sporządzonego 23 stycznia 2015 r. przez biegłą E. J.;

2. art. 141 § 4 p.p.s.a. w zw. z art. 133 § 1 p.p.s.a. w zw. z art. 134 § 1 p.p.s.a. w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. w zw. z art. 106 § 3 i 5 p.p.s.a. w zw. z art. 233 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego (Dz.U. z 2016 r., poz. 1822 z późn. zm.; dalej: "k.p.c.") poprzez dokonanie przez sąd nieprawidłowej oceny materiału dowodowego przeprowadzonego w ramach uzupełniającego postępowania dowodowego i w efekcie oddalenie skargi, w tym operatu szacunkowego z 18 sierpnia 2016 r. oraz rozstrzygnięć organów administracji i sądów administracyjnych w odniesieniu do sąsiednich gruntów;

3. art. 106 § 3 p.p.s.a. w zw. z art. 106 § 5 p.p.s.a. w zw. z art. 236 k.p.c. poprzez nieodniesienie się w sposób formalny, tj. przez wydanie postanowienia o przeprowadzeniu dowodu, o którym mowa w art. 236 k.p.c., do złożonych przez skarżących w pismach z 10 listopada 2016 r. oraz z 9 stycznia 2017 r. wniosków o przeprowadzenie dowodu z dokumentów;

II. naruszenie prawa materialnego, ti.:

4. art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz art. 154 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. zw. z § 36 ust. 4 Rozporządzenia z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.; dalej: "Rozporządzenie") przez błędną wykładnię, w wyniku której sąd uznał za prawidłowe przyjęcie przez biegłą w operacie szacunkowym z 23 stycznia 2015 r. do porównań jako "nieruchomości podobnych", nieruchomości niespełniających kryterium podobieństwa;

5. art. 128 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n. w zw. z art. 12 ust. 4a ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U z 2015 r. poz. 2031, z późn. zm.) w zw. z art. 2, art. 21 ust. 2 oraz art. 32 ust. 1 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. z 1997 r. Nr 78, poz. 483), przez niewłaściwe zastosowanie ww. przepisów, polegające na przyjęciu przez sąd, iż ustalona przez organy pierwszej i drugiej instancji cena 16,33 zł za 1m2 wywłaszczonej nieruchomości, została ustalona w sposób prawidłowy, podczas gdy w innych analogicznych postępowaniach dotyczących ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości na terenie gminy Gniezno, organy obu instancji, bądź Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, dopatrywały się nieprawidłowości w ich wycenie na wskazanym poziomie.".

W uzasadnieniu rozwinęli powyższe zarzuty. W szczególności skarżący podnieśli, że znaczną część zaskarżonego wyroku stanowi przytoczenie założeń i ustaleń przyjętych przez biegłą w operacie, ograniczając się jedynie do stwierdzenia, że ustalenia biegłej są "prawidłowe" i "trafne" oraz, że powtórnie sporządzony operat nie jest wadliwy. Sąd pierwszej instancji nie poczynił przy tym jakiegokolwiek wywodu. Ich zdaniem ocena operatu dokonana przez organy i Sąd jest powierzchowna i pobieżna. Wprawdzie organy nie są uprawnione do wkraczania w zakres wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy, to jednak powinny wziąć pod uwagę zarzuty stron o charakterze obiektywnym, nie wkraczające w ten zakres.

Skarżący wskazali, że Sąd pierwszej instancji, wbrew ich zastrzeżeniom, nie dostrzegł żadnych nieprawidłowości w operacie, w ślad za organem drugiej instancji. Sąd ten bardzo ogólnikowo i lakonicznie odniósł się do przedstawionych przez nich dowodów. Odnośnie przedstawionych przez skarżących decyzji wydanych w podobnych sprawach pod tę samą inwestycję drogową, Sąd ten jedynie stwierdził, że zapadły one w różnych stanach faktycznych, nie wyjaśniając na czym te różnice polegały. Podobnie Sąd potraktował operat szacunkowy z 18 sierpnia 2016 r. – ograniczył się jedynie dla niekorzystnego dla skarżących stwierdzenia, że zgodnie z tym operatem na badanym obszarze nie zaobserwowano obrotu nieruchomościami pod inwestycje drogowe, gdzie doszłoby do transakcji globalnej o podobnych parametrach technicznych dotyczących drogi. Sąd znalazł natomiast miejsce na stwierdzenie, że złożony na wcześniejszym etapie postępowania przez strony operat tego samego rzeczoznawcy został podobnie jak przedmiotowy operat biegłej negatywnie oceniony przez organizację zawodową rzeczoznawców. Sąd nie dokonał przy tym żadnych szerszych rozważań na temat ustaleń operatu z 18 sierpnia 2016 r.

Skarżący nie zgodzili się ze stanowiskiem Sądu, że to na nich spoczywał obowiązek wykazania wad operatu w postępowaniu weryfikacyjnym z art. 157 u.g.n. Ich zdaniem ww. procedura nie jest jedynym sposobem zakwestionowania operatu. Na organie spoczywam bowiem obowiązek wyjaśnienia nieścisłości operatu zgłoszonych przez strony. W niniejszej sprawie Sąd miał do dyspozycji operat z 18 sierpnia 2016 r. i tym samym mógł i powinien powziąć wątpliwości co do dokonanej przez organy oceny operatu z 23 stycznia 2015 r.

Skarżący zwrócili uwagę, że we wskazanych we wniosku dowodowym decyzjach odszkodowawczych, dotyczących gruntów położonych w gminie Gniezno, w każdym z postępowań poprzedzających wydanie ww. decyzji, w wyniku odwołania strony i obalenia sporządzonego operatu szacunkowego, organ ostatecznie ustalał odszkodowanie na poziomie wyższym niż 20 zł/m2. Co istotne, w dwóch z czterech postępowań operat sporządziła E. J., po czym operat ten był kwestionowany i skutecznie obalany. Biegła przyjmowała w ww. operatach, podobnie jak w przedmiotowym operacie, te same nieruchomości.

Odpowiedzi na skargę kasacyjną nie wniesiono.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm.), dalej "p.p.s.a.", Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc pod uwagę z urzędu jedynie nieważność postępowania. W przedmiotowej sprawie nie zachodzą przesłanki nieważności postępowania określone w art. 183 § 2 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny kontroluje więc zgodność zaskarżonego orzeczenia z prawem materialnym i procesowym w granicach skargi kasacyjnej.

Za nietrafny uznać należy podniesiony w skardze kasacyjnej zrzut naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a. w zw. z art. 133 § 1 p.p.s.a. w zw. z art. 134 § 1 p.p.s.a. w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 roku, poz. 23 z późn. zm.; dalej: "k.p.a."), poprzez oddalenie skargi. Zdaniem skarżących kasacyjnie uzasadnione było odmienne rozstrzygnięcie polegające na uchyleniu zaskarżonej decyzji z powodu niedokonania przez organy administracji publicznej wszechstronnej oceny materiału dowodowego i całościowego wyjaśnienia sprawy, co miało wyraz w szczególności w braku wszechstronnej analizy operatu szacunkowego sporządzonego 23 stycznia 2015 r. przez biegłą E. J..

Ze stanowiskiem tym nie można się zgodzić.

Wbrew stanowisku skarżących kasacyjnie Sąd pierwszej instancji w niczym nie naruszył art. 141 § 4 p.p.s.a. Wskazać należy, że zarzut naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a. może być skutecznie postawiony w dwóch przypadkach: gdy uzasadnienie wyroku nie zawiera wszystkich elementów, wymienionych w tym przepisie i gdy w ramach przedstawienia stanu sprawy, wojewódzki sąd administracyjny nie wskaże, jaki i dlaczego stan faktyczny przyjął za podstawę orzekania (por. uchwałę NSA z dnia 15 lutego 2010 r., II FPS 8/09, LEX nr 552012; wyrok NSA z dnia 20 sierpnia 2009 r., II FSK 568/08, LEX nr 513044). Naruszenie to musi być przy tym na tyle istotne, aby mogło mieć wpływ na wynik sprawy (art. 174 pkt 2 p.p.s.a.). Ponadto uchybienie to musi uniemożliwiać kontrolę kasacyjną zaskarżonego wyroku. Za pomocą zarzutu naruszenia powyższego przepisu nie można skutecznie zwalczać prawidłowości przyjętego przez sąd stanu faktycznego, czy też stanowiska sądu co do wykładni bądź zastosowania prawa materialnego. Przepis art. 141 § 4 p.p.s.a. jest przepisem proceduralnym, regulującym wymogi uzasadnienia. W ramach rozpatrywania zarzutu naruszenia tego przepisu Naczelny Sąd Administracyjny zobowiązany jest jedynie do kontroli zgodności uzasadnienia zaskarżonego wyroku z wymogami wynikającymi z powyższej normy prawnej.

Uzasadnienie zaskarżonego wyroku zawiera przedstawienie stanu sprawy, zarzutów podniesionych w skardze, stanowiska strony przeciwnej, podstawę prawną rozstrzygnięcia oraz jej wyjaśnienie. Sąd pierwszej instancji wyjaśnił podstawę prawną rozstrzygnięcia oraz rozpoznał sprawę sądowoadministracyjną zgodnie z jego kontrolnymi kompetencjami. Z wywodów tego Sądu wynika, dlaczego w jego ocenie nie doszło do naruszenia prawa wskazanego w skardze, a zatem konstrukcja uzasadnienia wskazuje, że zaskarżony wyrok poddaje się kontroli sądowoadministracyjnej. Podnoszone w ramach podstawy kasacyjnej wskazanej w art. 174 pkt 2 p.p.s.a. naruszenie tego przepisu przez Sąd pierwszej instancji tylko wówczas może zostać uwzględnione przez Naczelny Sąd Administracyjny, jeśli zawarta w uzasadnieniu relacja jest niepełna, niejasna, niespójna lub zawierająca innego rodzaju wadę, która nie pozwala na dokonanie kontroli kasacyjnej (por. wyroki NSA z dnia 13 stycznia 2012 r., I FSK 1696/11; z dnia 16 sierpnia 2012 r., II GSK 285/12; z dnia 19 grudnia 2013 r., II GSK 2321/13). Za pomocą zarzutu naruszenia przepisu art. 141 § 4 p.p.s.a. nie można zaś skutecznie kwestionować stanowiska Sądu pierwszej instancji w zakresie oceny przyjętego przez ten Sąd stanu faktycznego sprawy.

W niczym także Sąd ten nie naruszył art. 133 § 1 p.p.s.a., jak również art. 134 § 1 p.p.s.a.

Zgodnie z art. 133 § 1 p.p.s.a. sąd wydaje wyrok po zamknięciu rozprawy na podstawie akt sprawy, chyba że organ nie wykonał obowiązku, o którym mowa w art. 54 § 2. Wyrok może być wydany na posiedzeniu niejawnym w postępowaniu uproszczonym albo jeżeli ustawa tak stanowi. "Do naruszenia art. 133 § 1 p.p.s.a. dochodzi np. wówczas, gdy sąd oddali skargę, mimo niekompletnych akt sprawy, gdy pominie istotną część tych akt, gdy przeprowadzi postępowanie dowodowe z naruszeniem przesłanek wskazanych w art. 106 § 3 p.p.s.a. oraz gdy oprze orzeczenie na własnych ustaleniach, tzn. dowodach lub faktach, nie znajdujących odzwierciedlenia w aktach sprawy, o ile nie znajduje to umocowania w art. 106 § 3 p.p.s.a. Z przepisu tego wynika więc nakaz wyprowadzania oceny prawnej na gruncie faktów i dowodów znajdujących odzwierciedlenie w aktach sprawy." (por. wyrok NSA z 15.02.2019 r. sygn. I OSK 386/17, lex nr 2628777).

Zgodnie zaś z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Przepis ten można naruszyć wtedy, gdy strona w postępowaniu sądowym wskazywała na istotne dla sprawy uchybienia popełnione na etapie postępowania bądź powołała w postępowaniu sądowym dowody, które zostały przez Sąd pominięte, lub gdy w postępowaniu administracyjnym popełniono uchybienia na tyle istotne, a przy tym oczywiste, że bez względu na treść zarzutów sąd nie powinien był przechodzić nad nimi do porządku.

Wbrew zarzutom skargi kasacyjnej zebrany w sprawie materiał dowodowy dawał pełną podstawę do prawidłowego jej rozstrzygnięcia. Nie można zatem skutecznie zarzucić Sądowi pierwszej instancji, że rozstrzygał sprawę na podstawie niekompletnych akt sprawy albo, że pominął istotną część tych akt. Nie czyni też zasadnym tego zarzutu fakt, że Sąd ten nie przeprowadził dowodu z szeregu dokumentów złożonych przez skarżących do akt sprawy, w tym z operatu szacunkowego biegłego P. W. z dnia 18 sierpnia 2016 r. oraz z decyzji wydanych w innych postępowaniach administracyjnych dotyczących ustalenia odszkodowania w związku z wydaniem decyzji o ustaleniu lokalizacji przedmiotowej inwestycji drogowej.

Wskazać należy, że zgodnie z art. 106 § 3 p.p.s.a., sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Zasadniczo sąd administracyjny nie przeprowadza postępowania dowodowego zmierzającego do ustalenia rzeczywistego stanu faktycznego sprawy i nie może prowadzić postępowania dowodowego i dokonywać ustaleń celem merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy. W drodze wyjątku określonego w art. 106 § 3 p.p.s.a. sąd ten może przeprowadzić uzupełniające postępowanie dowodowe, ale w ściśle określonych granicach (dowody z dokumentów) i pod sprecyzowanymi w tym przepisie warunkami (jeśli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości w sprawie i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie). Nawet wówczas celem takiego postępowania nie jest jednak ponowne ustalenie stanu faktycznego sprawy administracyjnej, lecz ocena, czy prawidłowo organy ustaliły stan faktyczny sprawy zgodnie z regułami obowiązującymi w procedurze administracyjnej, a następnie - czy prawidłowo zastosowały przepis prawa materialnego do poczynionych ustaleń. Dodać należy, że dopuszczenie dowodu z dokumentu jest uprawnieniem, a nie obowiązkiem sądu i nie może prowadzić w postępowaniu sądowym do ponownego ustalania stanu faktycznego sprawy administracyjnej.

Rozpoznając niniejszą sprawę Sąd pierwszej instancji istotnie nie przeprowadził dowodu z dokumentów przedłożonych przez skarżących w toku postępowania przed tym Sądem. W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku wyjaśnił jednak, z jakich przyczyn dowody te uznał za nie mające znaczenia w sprawie. Stanowisko to zawarł w konkluzji rozważań dotyczących oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego z dnia 23 stycznia 2015 r., będącego podstawą ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie przedmiotowej nieruchomości (s. 24 i 25 uzasadnienia). Wyjaśnił też z jakich przyczyn nie wziął pod uwagę operatu szacunkowego przedłożonego przez skarżących w toku postępowania przed tym Sądem, z dnia 18 sierpnia 2016 r., sporządzonego przez biegłego P. W.. Zgodzić się należy ze stanowiskiem tego Sądu, że w świetle okoliczności sprawy brak jest podstaw do przyjęcia, że sporządzony w sprawie przez biegłą E. J. operat szacunkowy z dnia 23 stycznia 2015 r., jest wadliwy i nie spełnia wymagań przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207 poz. 2109 ze zm.), dalej rozporządzenie, oraz przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jt.: Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.), dalej: u.g.n. Zgodzić się także należy ze stanowiskiem tego Sądu, że o wadliwości operatu sporządzonego przez biegłą E. J. nie przesądza wynik innych postępowań odszkodowawczych powołanych przez skarżących, czy nawet korzystny dla właścicieli innej wycenianej nieruchomości wyrok tamt. Sądu. Każdą bowiem sprawę należy oceniać w granicach jej stanu faktycznego. Różnice w zakresie wysokości odszkodowania mogą wiązać się z faktem znacznego zróżnicowania stanów faktycznych, występujących w tego rodzaju sprawach. Sąd pierwszej instancji nie dokonywał oceny przedłożonego przez skarżących operatu szacunkowego z dnia 18 sierpnia 2016 r., sporządzonego przez biegłego P. W.. Nie miał takiego obowiązku. Ponadto operat ten został sporządzony po dniu wydania zaskarżonej decyzji i przedłożony dopiero na etapie postępowania sądowego. Trafnie zauważa Sąd pierwszej instancji w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, że wcześniej złożony przez tego biegłego operat szacunkowy został również negatywnie oceniony przez organizację zawodową rzeczoznawców (opinia z dnia 8 grudnia 2014 r.).

Zgodzić się należy ze stanowiskiem tego Sądu, że zakwestionowanie prawidłowości operatu stanowiącego podstawę rozstrzygnięcia sprawy wymagałoby ponownego przeprowadzenia procedury weryfikacyjnej, przewidzianej w art.157 u.g.n., z tym jednak zastrzeżeniem, że to na skarżących spoczywał obowiązek wykazania (w trybie art.157 u.g.n.), że operat ten jest wadliwy i nie spełnia wymagań określonych w przepisach u.g.n. oraz ww. rozporządzenia, co łączyłoby się z samodzielnym zainicjowaniem postępowania weryfikacyjnego i poniesieniem związanych z tym kosztów.

W tych okolicznościach sprawy nie można skutecznie zarzucić Sądowi pierwszej instancji naruszenia art. 106 § 3 i 5 p.p.s.a. w zw. z art. 233 § 1 k.p.c. Nieodniesienie się przez ten Sąd w sposób formalny do zaoferowanych przez stronę dowodów stanowi wprawdzie uchybienie procesowe, jednakże uchybienie to nie miało wpływu na wynik sprawy.

Za nietrafny w świetle powyższego uznać także należało podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia art. 134 § 1 p.p.s.a.

Nie mógł również odnieść zamierzonego skutku zarzut skargi kasacyjnej dotyczący naruszenia przez Sąd pierwszej instancji art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a. przez nieuchylenie zaskarżonej decyzji. Zdaniem skarżących kasacyjnie organy rozpatrujące sprawę nie dokonały wszechstronnej oceny materiału dowodowego i nie wyjaśniły wszystkich jej okoliczności, co miało wyraz w szczególności w braku wszechstronnej analizy operatu szacunkowego sporządzonego 23 stycznia 2015 r. przez biegłą E. J.. Ze stanowiskiem tym nie można się zgodzić.

Zauważyć należy, że rozpoznając sprawę organy administracji dopuściły dowód z operatu szacunkowego na okoliczność wysokości odszkodowania należnego za wywłaszczoną nieruchomość stanowiącą własność skarżących kasacyjnie. W sprawie został sporządzony 1. operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego E. J. z dnia 6 marca 2014 r. na zlecenie organu, 2. operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. W. z dnia 16 czerwca 2014 r. na zlecenie skarżących, 3. operat szacunkowy sporządzony przez biegłą E. J. z dnia 9 września 2014 r. – ponownie sporządzony z uwagi na stwierdzone wcześniej pomyłki. Operaty te były przedmiotem oceny Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w Bydgoszczy, które w opinii sporządzonej do ww. operatów podało, że operaty te nie powinny stanowić podstawy ustalenia odszkodowania z tytułu przejęcia przedmiotowych nieruchomości pod drogę S5 z powodu błędów stanowiących odstępstwa od przepisów u.g.n. mających istotny wpływ na określoną wartość rynkową nieruchomości. W opinii tej szczegółowo wskazano błędy popełnione przez każdego z rzeczoznawców. Z akt sprawy wynika, że w tej sytuacji organ ponownie zlecił rzeczoznawcy majątkowemu E. J. sporządzenie operatu szacunkowego z uwzględnieniem zaleceń zawartych w ww. ocenie Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w Bydgoszczy. Biegła sporządziła ów operat w dniu 23 stycznia 2015 r., uwzględniając uwagi i zalecenia Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych. Skarżący zgłosili szereg zarzutów do ww. operatu, na które biegła udzieliła wyjaśnień. Wbrew zarzutom skrzących kasacyjnie, nie można w świetle tego, co powiedziano wyżej, zarzucić, że w sprawie doszło do naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a. Wszystkie bowiem okoliczności sprawy zostały należycie wyjaśnione zgodnie z art. 7, art. 8, art. 77 § 1 k.p.a., zebrany materiał dowodowy wszechstronnie oceniony w granicach zakreślonych przez art. 80 k.p.a., a wydane w sprawie decyzje uzasadnione zgodnie z wymogiem 107 § 3 k.p.a.

Odnosząc się do zarzutów dotyczących prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego wskazać należy, że zgodnie z art. 12 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j . Dz. U. z 2015 r., poz. 2031), decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości, zaś linie rozgraniczające teren ustalone w omawianej decyzji stanowią linie podziału nieruchomości. Tak określona nieruchomość, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej staje się ostateczna, przechodzi na własność Skarbu Państwa (w odniesieniu do dróg krajowych) albo właściwej jednostki samorządu terytorialnego (w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych) (art. 12 ust. 4 ustawy). Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (art.12 ust.4a ustawy). Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

W świetle ugruntowanego już w tej mierze orzecznictwa sądów administracyjnych, z dowodowego punktu widzenia opinia rzeczoznawcy majątkowego dotycząca wartości danej nieruchomości, sporządzona w formie operatu szacunkowego, stanowi opinię biegłego posiadającego wiadomości specjalne. Dowód tego rodzaju podlega, jak każdy inny dowód zgromadzony przez organ administracji w postępowaniu administracyjnym, ocenie pod kątem jego wiarygodności.

W orzecznictwie sądowym obszernie analizowano zagadnienie dopuszczalnej kontroli operatu biegłego w kontekście braku dysponowania zarówno przez organy, jak i przez sądy specjalistyczną wiedzą z zakresu szacowania nieruchomości. Przyjąć należy, że przedstawiony problem dotyczy trzech aspektów takich kontroli: 1) formalnego, 2) merytorycznego w zakresie nie wkraczającym w sferę wiadomości specjalnych oraz 3) merytorycznego w zakresie wkraczającym w sferę wiadomości specjalnych. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym jednolicie przyjęto, że sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny ani organu administracyjnego, ani sądu. Zgodnie bowiem z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Naczelny Sąd Administracyjny wielokrotnie zwracał uwagę, że pełna, szczegółowa i merytoryczna ocena operatów szacunkowych zarówno przez organy administracji publicznej, jak też i przez sądy administracyjne, nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W tym bowiem zakresie operat szacunkowy może być podważony jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 5 września 2009 r., sygn. akt I OSK 2085/11; z dnia 8 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 2138/11; z dnia 5 lutego 2014 r., sygn. akt I OSK 1612/12). Oznacza to, że w zakresie wiadomości specjalnych operat, jako dowód, podlega ocenie organu lub sądu, ale w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., przy czym ocena, czy w danej sprawie należy zastosować tryb z ww. przepisu prawa należy do organu lub – w związku z kontrolą wydanej decyzji administracyjnej – do sądu, a nie do strony. To wątpliwości organu uzasadniają zastosowanie przez organ trybu weryfikacji operatu z art. 157 ust. 1 u.g.n. Zgodnie z owym przepisem prawa, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Przepis ten w ust. 2 stanowi, że sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. W związku z czym za nieskuteczne uznać należy podważanie operatu sporządzonego w niniejszej sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego E. J. za pomocą operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P. W.

Wbrew zarzutom skarżących kasacyjnie Sąd pierwszej instancji dokonał wszechstronnej oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego E. J. z dnia 23 stycznia 2015 r. w granicach zakreślonych prawem. Ocena ta znalazła odzwierciedlenie w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, w którym Sąd ten szczegółowo odniósł się do wszystkich zarzutów skargi dotyczących wad ww. operatu.

Nie można podzielić stanowiska skargi kasacyjnej dotyczącej zasadności zarzutu naruszenia przez Sąd pierwszej instancji art. 4 pkt 16 u.g.n. oraz nieprawidłowego przyjęcia przez rzeczoznawcę przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości. Z akt sprawy wynika, że przedmiotowa nieruchomość jest zlokalizowana na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Gniezno, zatwierdzonego Uchwałą Rady Gminy Gniezno Nr 119/XI/2000 z dnia 28 lutego 2000 r. działka nr 100/3 (przed podziałem), z której wydzielono działki będące przedmiotem wywłaszczenia, znajduje się częściowo w obszarze z przeznaczeniem pod tereny osadnicze – symbol "MN", częściowo pod tereny dolesień korytarze ekologiczne – symbol "D", częściowo pod przewidywaną trasę obejścia Gniezna w ciągu drogi ekspresowej nr 5. W sporządzonym operacie biegła wskazała, że część nieruchomości przeznaczona pod inwestycję drogową ma w studium przeznaczenie drogowe, natomiast tereny o funkcji przeważającej wśród gruntów przyległych to tereny zabudowy osadniczej, zagrodowej i tereny rolne. Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Prawidłowo w tej sytuacji biegła dokonała analizy transakcji gruntami nabytymi pod drogi, przy czy trafnie w sprawie przyjęto, że z żadnego przepisu mającego zastosowanie w sprawie wynika, że do oceny i porównania powinno się przyjąć w niniejszej sprawie nieruchomości wywłaszczone z przeznaczeniem pod drogi krajowe, skoro wywłaszczenie nastąpiło w związku z wywłaszczeniem pod drogi krajowe. Sporządzony przez biegłą operat szacunkowy z dnia 23 stycznia 2015 r. zawiera czytelne uzasadnienie Jednoznacznie wynika z niego w jaki sposób zostały określone cechy rynkowe oraz ich wagi procentowe dla nieruchomości wycenianej, w tym opisy i oceny nieruchomości porównawczych. Operat ten zawiera więc w swej treści spójne zestawienie ustalonych cech rynkowych wycenianej nieruchomości i przypisanych jej wag z opisami nieruchomości podobnych przyjętych do oceny.

Zauważyć należy, że w toku postępowania przed organami skarżący zgłosili szereg uwag i zastrzeżeń do ww. operatu szacunkowego, do których biegła odniosła się szczegółowo w piśmie z dnia 8 kwietnia 2015 r. Trafnie w sprawie przyjęto owe wyjaśnienia za wystarczające. Podnoszone przez skarżących kasacyjnie zarzuty do opinii biegłego stanowią polemikę skarżących kasacyjnie ze ustaleniami tej opinii i zawartym w niej stanowiskiem. W świetle wyżej powołanych okoliczności zarzuty te uznać za niezasadne. Nie mogły w tej sytuacji odnieść zamierzonego skutku także podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty dotyczące naruszenia prawa materialnego (pkt II pakt 4 i 5 skargi kasacyjnej).

Wbrew stanowisku skarżących kasacyjnie Sąd pierwszej instancji w niczym nie naruszył też art. 2, art. 21 ust. 2 i art. 32 Konstytucji RP. Przeprowadzone w sprawie postępowanie nie wykazało, by doszło w sprawie do naruszenia przepisów prawa stanowiących podstawę jej rozstrzygnięcia, skarżącym kasacyjnie przyznano odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość. W świetle okoliczności sprawy nie można przyjąć, by odszkodowanie to nie nosiło cech słuszności. Brak jest także podstaw do przyjęcia, że w sprawie doszło do niczym nieuzasadnionego zróżnicowania sytuacji prawnej skarżących.

Naczelny Sąd Administracyjny oddalił wniosek skarżących kasacyjnie o dopuszczenie dowodu z decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2017r. nr [...], jak również z dowodów w postaci dwóch decyzji Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] sierpnia 2017 r. i z dnia [...] listopada 2017 r., o których mowa w piśmie procesowym skarżących kasacyjnie z dnia 8 kwietnia 2019 r. albowiem decyzje te zostały wydane w innych okolicznościach sprawy i dotyczą innych nieruchomości.

Skoro zatem zarzuty skargi kasacyjnej okazały się nieusprawiedliwione, skarga kasacyjna podlegała oddaleniu, co orzeczono na podstawie art. 184 p.p.s.a.