Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 47/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2010-04-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 98a ust. 1 i 1a, art. 148 ust. 1-3, art. 92 ust. 1 i 2, art. 155 ust. 1, art. 93, art. 94 ust. 1 pkt 2
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 21
journal: Dz.U. 2005 nr 240 poz 2027
law: Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne - tekst jednolity
article: art. 7, art. 8, art. 107
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Tamara Dziełakowska Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Górska Sędzia NSA Krzysztof Ziółkowski (spr.) Protokolant Starszy sekretarz sądowy Agnieszka Dobroń po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 kwietnia 2010 r. sprawy ze skargi S. A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 4 listopada 2009 r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Burmistrza Miasta z dnia 24 września 2009 r., nr [...], 2. określa, że uchylone decyzje nie mogą być wykonane, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego S. A. kwotę 1477 zł (jeden tysiąc czterysta siedemdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

UZASADNEINIE

Decyzją z dnia 24 września 2009 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 98a ust. 1 i 1 a oraz art. 148 ust. 1 -3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. - dalej jako u.g.n.), Burmistrz Miasta ustalił opłatę adiacencką w wysokości 6500 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w B. obręb [...], stanowiącej działki nr [...], [...] - udział 1/2, powstałe z zatwierdzonego projektu podziału działki nr [...] o powierzchni 2157 m2 orzekając, że ustaloną opłatę S. A. zobowiązany jest wnieść w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że S. A. - właściciel nieruchomości w udziale 1/2 części działki nr [...], położonej w B. obręb [...], dla której Sąd Rejonowy w B. prowadzi księgę wieczystą KW [...], wniósł o zatwierdzenie jej podziału na trzy działki: nr [...], [...] i [...]. Podział został zatwierdzony decyzją Burmistrza Miasta z dnia 26 czerwca 2007 r., która stała się ostateczna w dniu 13 lipca 2007 r. W dniu 28 sierpnia 2007 roku dokonano częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości, w wyniku którego S. A. nabył na wyłączną własność działkę nr [...] o powierzchni 570 m2 natomiast działka nr [...] o powierzchni 1018 m2 pozostała współwłasnością w udziale po 1/2 części. Ponadto na wniosek S. A. wydano decyzję z dnia 11 kwietnia 2007 r. o warunkach zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z lokalizacją na działce [...] (po podziale działka nr [...]). W wyniku podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] jej wartość wzrosła o kwotę 26.000 zł. Biorąc pod uwagę częściowe zniesienie współwłasności wartość nieruchomości S. A. wzrosła o kwotę 13.000 zł. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale została ustalona w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego z dnia 10 września

2008 r. Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości, dokonanego na wniosek właściciela, wzrośnie jej wartość burmistrz może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.

S. A. wniósł o uzupełnienie operatu szacunkowego poprzez uwzględnienie danych z ewidencji gruntów i budynków dotyczących działek nr [...], [...] i [...]. Rzeczoznawca majątkowy pismem z dnia 14 sierpnia 2009 r. poinformował, że rodzaj użytków i klas gleboznawczych był uwzględniony w wycenie nieruchomości z 10 września 2008 r., uzupełnienie operatu szacunkowego o dane z ewidencji gruntów i budynków dotyczące ww. działek nie ma wpływu na zmianę wcześniej ustalonych wartości szacowanej nieruchomości.

Organ I instancji wskazał, że Rada Miejska w B. uchwałą Nr [...] z dnia 28 marca 2007 r. określiła wysokość stawki opłaty adicenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału na 50% wzrostu wartości. Wobec powyższego należało ustalić opłatę adiacencką w wysokości 6.500 zł. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. W dniu 13 lipca

2007 r. obowiązywała 50% stawka, przyjęta uchwałą Rady Miejskiej z dnia 28 marca 2007 r.

W odwołaniu od powyższej decyzji S. A. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji zarzucając jej naruszenie art. 92 ust. 1 i 2, art. 98a ust. 1 i 1a, art. 155 ust. 1 u.g.n. polegającym na przyjęciu, że przedmiotowe działki podlegają regulacji ww. ustawy oraz że nastąpił znaczny wzrost wartości tych działek, jak również naruszenie art. 6, art. 7, art. 8, art. 9, art. 77 § 1, art. 79 § 1 i 2 oraz art. 80 k.p.a. oraz art. 21 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027 ze zm.).

W uzasadnieniu odwołujący podniósł, że organ I instancji nie ustalił charakteru gruntów objętych przedmiotową nieruchomością wynikającego z ewidencji gruntów i budynków. Wskazał, że z wypisu z rejestru gruntów wynika, że zarówno przed jaki

i po podziale działka nr [...] była i jest zakwalifikowana jako grunty rolne. Na dzień wykonania operatu szacunkowego z dnia 10 września 2008 r. oraz jego uzupełnienia pismem z dnia 14 sierpnia 2009 r., jak i wydania zaskarżonej decyzji, oszacowana nieruchomość nie była objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wskazując na treść art. 92 u.g.n. odwołujący podniósł,

że co do zasady podział nieruchomości rolnych lub leśnych nie podlega reżimowi prawnemu ustawy o gospodarce nieruchomościami. W razie braku planu miejscowego, wystarczający jest zapis rodzaju użytku w ewidencji gruntów i budynków, a nie stan faktyczny nieruchomości. Ponadto zarzucił, że wycena zlecona biegłemu rzeczoznawcy została dokonana przed wszczęciem postępowania w przedmiotowej sprawie i bez powiadomienia oraz udziału stron, co w ocenie odwołującego narusza

art. 79 § 1 i 2 k.p.a. Zdaniem odwołującego operat szacunkowy sporządzony w przedmiotowym postępowaniu pomija dane o podzielonej nieruchomości w postaci wypisu z rejestru gruntów, co w przypadku jego uwzględnienia, musiałoby prowadzić do zaniechania wydania zaskarżonej decyzji. Brak takiego wypisu z katastru nieruchomości rażąco narusza art. 155 ust. 1 u.g.n. W ocenie odwołującego podnoszona przez organ I instancji okoliczność istnienia decyzji o warunkach zabudowy mieszkaniowej nie może mieć kluczowego znaczenia dla ustalenia zasadności opłaty adiacenckiej. Zgodnie bowiem z art. 63 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym , decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności. Prawo do zabudowy, jako element uprawnień do nieruchomości, jest oceniane wyłącznie z punktu widzenia prawa cywilnego. Samo wydanie decyzji nie stanowi żadnej zmiany w sferze praw rzeczowych. Decyzja taka, do czasu uzyskania pozwolenia na budowę, może być zmieniona lub uchylona. Zaskarżona decyzja narusza art. 21 ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne, zgodnie z którym podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Z przepisu tego wynika, że organy podatkowe są związane informacjami znajdującymi się w tej ewidencji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia 4 listopada 2009 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 98a ust. 1 i 1a u.g.n., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu Kolegium, wskazując na treść art. 92 ust. 1 u.g.n. podniosło, że przedmiotowy podział spowodował wydzielenie działek gruntu o powierzchni 569 m2, 570 m2 oraz 1 018 m2. przepisy Działu III rozdziału 1 Podziały nieruchomości - zawartego w ustawie o gospodarce nieruchomościami nie wykluczają ich zastosowania w takiej sprawie. Art. 94 ust. 1 u.g.n. przesądza z kolei, że w przypadku braku planu miejscowego podziału można dokonać, jeżeli jest on zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. To ten przepis właśnie przesądza o istotnym znaczeniu tego dokumentu dla postępowania podziałowego, gdyż warunki ustalone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu zastępują miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w zakresie ustalenia przeznaczenia i warunków zainwestowania danego terenu.

Dlatego też, w ocenie Kolegium, bez znaczenia w przedmiotowej sprawie były zapisy zawarte w rejestrze gruntów; podobnie jak fakt opłacania podatku rolnego. Na mocy decyzji z dnia 11 kwietnia 2007 r. o warunkach zabudowy - przedmiotowy teren stał się, zgodnie z wnioskiem skarżącego, obszarem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej. Fakt, że skarżący miał pełną świadomość takiego przeznaczenia działki nr [...] potwierdza treść § 1 umowy notarialnej zawartej między nim a E. i F. P. Również ustawa - Prawo geodezyjne i kartograficzne nie znajduje w przedmiotowej sprawie zastosowania.

Zdaniem Kolegium, w świetle art. 98a. 1 u.g.n. niezasadny jest zarzut, że wycena nieruchomości nr [...] została wykonana przed wszczęciem niniejszego postępowania. Organ I instancji po zatwierdzeniu projektu podziału winien najpierw ustalić, czy w wyniku dokonanego podziału wzrosła wartość nieruchomości, a następnie jeśli uzyska potwierdzenie w formie operatu szacunkowego może wszcząć postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Z tego też powodu oględziny nieruchomości dokonywane przez rzeczoznawcę nie mają charakteru czynności postępowania administracyjnego do której zastosowanie miałby art. 79 k.p.a. Są one czynnością biegłego w toku sporządzania operatu szacunkowego, który może lecz nie musi spowodować wszczęcia postępowania administracyjnego.

Ustalenie opłaty adiacenckiej w przedmiotowej sprawie nastąpiło przed upływem okresu 3 lat wyznaczonego ustawą. Wartość nieruchomości przed i po podziale określona została w operacie szacunkowym sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Operat ten sporządzony został, w ocenie Kolegium, prawidłowo - z uwzględnieniem obowiązujących przepisów. Może więc stanowić prawem wymagany dowód w sprawie. Organ I instancji przyjął stawkę procentową opłaty adiacenkiej wprowadzoną uchwałą Rady Miejskiej w B. z 28 marca 2007r., która weszła w życie w dniu 3 maja 2007 r. obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.

Kolegium stwierdziło też, że działka nr [...] stanowiąca własność strony, została wyceniona na taką samą kwotę jak działka nr [...] stanowiąca aktualnie wyłączną własność E. i F. P.. Działka nr [...] pozostała współwłasnością

po 1/2 części wyżej wymienionych, dlatego obciążenie stron połową należnej opłaty adiacenckiej nie wzbudziło wątpliwości Kolegium. Wątpliwość taką wzbudziło natomiast rozstrzygnięcie ustalające wysokość opłaty adiacenckiej odrębnie dla strony, gdy dla E. i F. P. (właścicieli działki nr [...] i współwłaściciela działki nr [...] w 1/2 części) wydana została odrębna decyzja w tym przedmiocie. Działanie takie w ocenie Kolegium stanowi uchybienie, zdaniem Kolegium jednak - uchybienie to nie wpływa negatywnie na prawa i obowiązki stron, w wyniku uchylenia zaskarżonej decyzji przez Kolegium zostałyby one ukształtowane identycznie lecz w jednej decyzji. Dlatego Kolegium kierując się zasadą zawartą w art. 12 § 1 k.p.a. orzekło jak w sentencji.

W skardze na powyższa decyzję S. A. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Burmistrza Miasta oraz o zasądzenie od strony przeciwnej na rzecz skarżącego kosztów postępowania według norm przepisanych.

Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie:

– art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, że wydana decyzja o warunkach zabudowy dla działki nr [...] stanowi substytut nieistniejącego planu zagospodarowania przestrzennego dla spornej nieruchomości,

– art. 6-11, art. 75, art. 77 § 1, art. 79 § 1 i 2, art. 80, art. 84 § 2 oraz art. 86 k.p.a. poprzez zaniedbanie podjęcia czynności procesowych zmierzających do zebrania pełnego materiału dowodowego i wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, w tym nieustosunkowanie się i całkowite pominięcie zarzutów podniesionych w piśmie skarżących z dnia 27 lutego 2009 r.,

– art. 98 ust. 4 w zw. z art. 146 ust. 3 u.g.n. w zw. z art. 140, art. 195 i art. 200 k.c., polegające na wydaniu przez organy dwóch decyzji w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu spowodowanego podziałem wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności, podczas gdy obowiązek uiszczenia opłaty przy współwłasności nieruchomości winien być ustalony w jednej decyzji administracyjnej,

– art. 92 ust. 1 i 2 oraz art. 155 ust. 1 u.g.n. poprzez przyjęcie, że sporna nieruchomość nie jest nieruchomością rolną.

W uzasadnieniu skargi powtórzono argumentację zawartą w odwołaniu od decyzji organu I instancji, a ponadto podniesiono, że próby określenia decyzji o warunkach zabudowy jako substytutu planu miejscowego są pozbawione podstaw, wskazując dla poparcia swego stanowiska na treść uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 lipca 2005 r., sygn. akt II OPS 3/05. Nadto skarżący, powołując się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 29 października 2004 r., sygn. akt III CZP 61/04, podnieśli, że organ administracji winien wziąć pod uwagę dane spornej nieruchomości wynikające z katastru nieruchomości.

Ponadto skarżący wskazał, że w odniesieniu do spornej nieruchomości zostały sporządzone przez tego samego biegłego dwie opinie: pierwsza na potrzeby ustalenia opłaty planistycznej oraz druga – stanowiąca podstawę zaskarżonej decyzji. Pierwsza z opinii wskazywała, że wartość nieruchomości, pomimo istnienia decyzji o warunkach zabudowy, nie wzrosła, natomiast druga wskazuje na wzrost wartości spornej nieruchomości. Podnoszone przez skarżącego zarzuty co do treści operatu szacunkowego nie zostały przez organy wyjaśnione.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie wskazując na argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Art. 1 § 1 oraz art. 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) stanowi, iż sąd administracyjny sprawuje, w zakresie swej właściwości, kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej.

Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skarga ma częściowo uzasadnione podstawy.

Na wstępie należy uporządkować stan faktyczny sprawy, który na podstawie akt administracyjnych przedstawia się następująco:

Współwłaścicielami nieruchomości gruntowej, położonej w B. przy ul. K. [...], stanowiącej działkę nr [...] o pow. 2157 m², zapisanej w księdze wieczystej KW [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg wieczystych w B., byli F. i E. małżonkowie P. – na prawach wspólności ustawowej, w udziale wynoszącym ½ część oraz S. A. w udziale wynoszącym ½ część.

W dniu 26 czerwca 2007r. Burmistrz Miasta decyzją nr [...] zatwierdził projekt podziału wyżej opisanej nieruchomości, w wyniku którego powstały trzy nowe działki oznaczone numerami [...], [...] i [...] będące współwłasnością F. i E. małżonków P. – na prawach wspólności ustawowej, w udziałach wynoszących ½ części oraz S. A. w udziale wynoszącym ½ części. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 13 lipca 2007r .

Aktem notarialnym z dnia 28 sierpnia 2007r., zawartym przed notariuszem w B. – K. K. , repertorium A numer [...] znieśli częściowo współwłasność w/w działek w ten sposób, że działka [...] o pow. 569 m² stała się wyłączną własnością F. i E. małżonków P., zaś wyłącznym właścicielem działki [...] o pow. 570m² został S. A., natomiast działka [...] o pow. 1018m² pozostała nadal współwłasnością F. i E. małżonków P. – na prawach wspólności ustawowej, w udziale wynoszącym ½ części oraz S. A. w udziale wynoszącym ½ części.

F. P. posiadał ostateczną decyzję Burmistrza Miasta z dnia 22 listopada 2006r., nr [...] ustalającą warunki zabudowy dla działki nr [...] dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Także S. A. posiadał ostateczną decyzję Burmistrza Miasta z dnia 11 kwietnia 2007r., nr [...] ustalającą warunki zabudowy dla działki nr [...] dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

W takim stanie faktycznym Burmistrz Miasta wydał dwie decyzje oparte na przepisach art. 98a ust. 1 i 1a oraz art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.) w zw. z uchwałą Rady Miejskiej w B. z dnia 28 marca 2007 r., nr [...] Rady Miejskiej w B. (dz. Urz. Woj. Pomorskiego z 18 kwietnia 2007r., nr 80, poz. 1196) oraz uchwałą Rady Miejskiej w B. z dnia 24 października 2007r., nr [...] zmieniającą uchwałę Rady Miejskiej w B. (Dz. Urz. Woj. Pomorskiego z dnia 21 grudnia 2007r., nr 170, poz. 3646):

- decyzję z dnia 24 września 2009r., nr [...] w brzmieniu " 1. ustala opłatę adiacencką w wysokości 6.500,00 zł (sześć tysięcy pięćset złotych) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w B. obręb [...], stanowiącej działki nr [...], [...] – udział ½, powstałe z zatwierdzonego projektu podziału działki nr [...] o powierzchni 2157m² decyzją Burmistrza Miasta [...] z dnia 26 czerwca 2007r., która stała się ostateczna 13 lipca 2007r. ; 2. opłatę ustaloną w pkt 1 Państwo E. i F. P., zam. w B. przy ul. T. K. [...] zobowiązani są wnieść w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna...."(skarga na tę decyzję jest przedmiotem rozpoznania w sprawie II SA/Gd 46/10 ).

- decyzję z dnia 24 września 2009r., nr [...] w brzmieniu " 1. ustala opłatę adiacencką w wysokości 6.500,00 zł (sześć tysięcy pięćset złotych) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w B. obręb [...], stanowiącej działki nr [...], [...] – udział ½, powstałe z zatwierdzonego projektu podziału działki nr [...] o powierzchni 2157m² decyzją Burmistrza Miasta [...] z dnia 26 czerwca 2007r., która stała się ostateczna 13 lipca 2007r. ; 2. opłatę ustaloną w pkt 1 Pan S. A., zam. w B. przy ul. T. K. [...] zobowiązany jest wnieść w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna...."

Zdaniem Sądu błędne było wydanie współwłaścicielom odrębnych decyzji ustalających opłatę adiacencką, zamiast jednej uwzględniającej ich udziały we współwłasności. Sąd w składzie niniejszym w pełni podziela stanowisko zawarte w wyroku Naczelnego Sadu Administracyjnego z dnia 19 października 2007r., sygn. akt I OSK 1467/06 wskazujące na to, że " w wyniku jednolitego postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu spowodowanego podziałem wzrostu wartości nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, którego stronami są wszyscy współwłaściciele podzielonej nieruchomości, powinna zostać wydana decyzja administracyjna ustalająca jedną opłatę adiacencką w wysokości uwzględniającej wzrost wartości nieruchomości oraz rozdzielająca zobowiązanie z tytułu tej opłaty na poszczególnych współwłaścicieli - stosownie do ich udziałów we współwłasności."

Organ II Instancji dostrzegł to uchybienie lecz uznał, że nie ma ono negatywnego wpływu na prawa i obowiązki stron, gdyż w wyniku uchylenia obu odrębnych decyzji te prawa i obowiązki zostałyby ukształtowane identycznie, tyle że w jednej decyzji.

Takie stanowisko Samorządowego Kolegium można by podzielić gdyby chodziło jedynie o wysokość kwoty opłaty adiacenckiej wymierzonej współwłaścicielom (skarżącemu oraz F. i E. P.). Natomiast treść obu decyzji nie uwzględnia przepisu art. 98a ust. 1 zdanie 5 u.g.n., który stanowi, że "stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna." W niniejszej sprawie decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości wydana została 26 czerwca 2007r. a ostateczna stała się dnia 13 lipca 2007r. Zatem organy powinny brać pod uwagę stan prawny istniejący w w/w datach, a nie stan prawny powstały na skutek wyżej już opisanego, zawartego w późniejszym terminie, tj. 28 sierpnia 2007 aktu notarialnego, na mocy którego częściowo została zniesiona współwłasność między E. i F. P. a S. A. Otóż w sentencji decyzji wymierzającej opłatę adiacencką E. i F. P. wskazano, że dotyczy ona działek nr [...] i [...] z pominięciem działki nr [...], natomiast w sentencji decyzji wymierzającej opłatę adiacencką S. A. wskazano, że dotyczy ona działek nr [...] i [...] z pominięciem działki nr [...]. W decyzjach tych powinny być wskazane wszystkie trzy działki o nr [...], [...] i [...] powstałe w wyniku podziału działki [...], będące w terminach wskazanych w art. 98a ust. 1 zdanie 5 u.g.n. współwłasnością E. i F. P. oraz S. A.

Takie rozstrzygnięcie zawarte w sentencji zaskarżonej decyzji stanowi obrazę przepisu art. 98a ust. 1 u.g.n. w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy i tym samym musi skutkować uchyleniem decyzji organów obu instancji.

Chybiony jest zarzut podniesiony w skardze, jakoby naruszone zostały przepisy art.92 ust. 1 i 2 oraz art. 155 ust. 1 u.g.n. z uwagi na przyjęcie, że sporna nieruchomość nie jest nieruchomością rolną podczas, gdy zgodnie z art. 21 ustawy z dnia 17 maja 1989r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne(tekst jednolity Dz. U. z 2005r., Nr 240, poz.2027 ze zm.) podstawą do jej klasyfikacji powinny być dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków.

Otóż, art. 92 ust. 1 stanowi, że przepisów Działu III, Rozdziału 1 – Podziały nieruchomości nie stosuje się do nieruchomości wykorzystywanych - w wypadku braku planów miejscowych – na cele rolne lub leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. W niniejszej sprawie w wyniku podziału powstały działki mniejsze niż 0,3000ha.

Nadto, wprawdzie wg ust. 2 tego przepisu uznaje się, że nieruchomości są wykorzystywane na cele rolne lub leśne jeśli wykazane są w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne, ale tylko wówczas gdy nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. W niniejszej sprawie, jak już wyżej wskazano, zostały wydane dwie ostateczne decyzje o ustaleniu warunków zabudowy:

- decyzja Burmistrza Miasta z dnia 22 listopada 2006r., nr [...] ustalająca warunki zabudowy dla działki nr [...] dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na rzecz F. P.,

- decyzja Burmistrza Miasta z dnia 11 kwietnia 2007r., nr [...] ustalająca warunki zabudowy dla działki nr [...] dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na rzecz S. A.

W tej sytuacji w sprawie podziału nieruchomości zastosowanie miały przepisy art. 93 i 94 ust. 1 pkt 2 u.g.n. W kwestii dopuszczalności podziału przedmiotowej nieruchomości nr [...] Sąd nie może się szczegółowo wypowiadać i kontrolować decyzji Burmistrza Miasta z dnia 26 czerwca 2007r. nr [...] zatwierdzającej projekt podziału wyżej opisanej nieruchomości, w wyniku którego powstały trzy nowe działki oznaczone numerami [...], [...] i [...] będące współwłasnością F. i E. małżonków P. – na prawach wspólności ustawowej, w udziałach wynoszących ½ części oraz S. A. w udziale wynoszącym ½ części, która stała się ostateczna w dniu 13 lipca 2007r., gdyż nie jest ona w rozumieniu art.135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., aktem podjętym w granicach sprawy zakończonej decyzją o ustaleniu opłaty adiacenckiej (por. wyrok NSA z dnia 13 marca 2008r., sygn. akt I OSK 397/07).

Na uwagę zasługują te zarzuty skargi, które wskazują na brak ze strony organów oceny operatu szacunkowego i ustosunkowania się do kwestionowania przyjętych dla poszczególnych działek współczynników korygujących (zarzuty podnoszone w piśmie małżonków P. z dnia 27 lutego 2009r. odnoszącym się także do niniejszej sprawy ze względu na w/w konieczność wydania jednej decyzji wobec wszystkich współwłaścicieli). Za dostateczne wyjaśnienie nie można przyjąć oświadczenia rzeczoznawcy z dnia 25 marca 2009r., że "kwestie i zarzuty podnoszone w piśmie w stosunku do operatu szacunkowego są całkowicie bezpodstawne i zostały już wyjaśnione we wcześniejszych moich pismach, a także w trakcie rozprawy administracyjnej." Także organy nie odniosły się do zarzutu odmiennych ocen tego samego rzeczoznawcy zawartych w:

- opinii z dnia 12 maja 2008r. wydanej na potrzeby postępowania w sprawie renty planistycznej, w sprawie [...],

- operacie szacunkowym z 10 września 2008r., będącym podstawą wydania zaskarżonej decyzji. Podjęta próba wyjaśnienia tej kwestii dopiero w odpowiedzi organu na skargę jest spóźniona i nie może być brana pod uwagę, gdyż powinna znaleźć się w uzasadnieniu decyzji.

Organy obu instancji w wydanych przez siebie decyzjach w zasadzie nie tylko nie oceniły operatu szacunkowego i nie wskazały dlaczego uznają go za prawidłowy ale także nie odniosły się do w/w zarzutów podniesionych przez stronę skarżącą.

Takie postępowanie organów nie spełnia wymogów naczelnych zasad postępowania administracyjnego określonych w art. 7 i art. 8 k.p.a. oraz uchybia przepisowi art. 107 § 3 k.p.a. To zaś stanowi takie naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Mając zatem na uwadze wyżej wskazane względy Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c i art. 135 p.p.s.a. uchylił decyzje organów obu instancji, a w oparciu o przepis art. 152 tej ustawy określił, że uchylone decyzje nie mogą być wykonane. O kosztach postępowania orzeczono na zasadzie art. 200 p.p.s.a.

Rozpoznając ponownie sprawę organy administracji zobowiązane będą do respektowania wyrażonych wyżej przez Sąd ocen i wskazań dotyczących tak przepisów prawa materialnego, jak i postępowania.