Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 730/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2012-11-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 138 par. 1 pkt 1, art. 6 -8, art. 107 par. 1 i 3
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 134 par. 1, art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 6 ust. 2 pkt 1 i 2, art. 59 ust. 1, art. 50 ust. 1, art. 86, art. 61 ust. 1 - 7, art. 56 w zw. z art. 64, art. 67, art. 2 pkt 1, art. 52 ust. 2 pkt 1, art. 54 pkt 1 w zw. z art. 64
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 1 - 8
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: par. 3 pkt 16
journal: Dz.U. 2002 nr 75 poz 690
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
article: par. 2 pkt 1a
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1589
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji  inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Świstak Sędziowie Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędzia WSA Elwira Brychcy (spr.) Protokolant St. sekretarz sąd. Joanna Wieczorkiewicz-Skoczek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 listopada 2012 r. sprawy ze skargi W. K., R. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2012 r. Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta decyzją z dnia [...] kwietnia 2012r., po dwukrotnym uchyleniu decyzji przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, na podstawie art. 4 ust. 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, 2, 4, art. 61 ust. 1 oraz art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003r. Nr 80, poz. 717 ze zm.) ustalił dla inwestora K. S. prowadzącego działalność [...] z siedzibą w L., warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalno-handlowego wraz z miejscami postojowymi (parking i garaże) oraz rozbiórce istniejącego jednokondygnacyjnego budynku usługowego na terenie działki oznaczonej numerem geodezyjnym [...] położonej w L. przy ul. F. 4.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli R. K. i W. K. Skarżący zarzucili naruszenie art. 61 i art. 53 ust. 3 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz naruszenie zasad postępowania administracyjnego poprzez pominięcie wskazań i wyjaśnień zawartych w decyzji organu odwoławczego. Odwołujący podkreślili, że nadal nie wiadomo na czym polegała analiza warunków i zasad zagospodarowania przedmiotowego terenu oraz jego zabudowy. Zaskarżona decyzja nadal nie odpowiada w sposób jasny i zrozumiały na pytanie, czy planowana inwestycja w zakresie funkcji zabudowy i wskaźnika powierzchni zabudowy stanowi kontynuację funkcji zabudowy i wskaźników cechujących zabudowę istniejącą w obszarze analizowanym. Wskazali, że uznać należy, że projektowana inwestycja nie stanowi kontynuacji funkcji zabudowy w obszarze analizowanym bowiem określone nią warunki zabudowy w zakresie wysokości budynku i jego szerokości elewacji frontowej wskazują na budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne podczas, gdy w innym miejscu tejże decyzji organ pierwszej instancji stwierdza, że podstawową funkcją zagospodarowania tego terenu jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna o charakterze zabudowy wolnostojącej oraz bliźniaczej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] czerwca 2012r. utrzymało zaskarżoną decyzję organu I instancji w mocy. Kolegium Odwoławcze po ponownym zbadaniu sprawy i wniesionego odwołania, stwierdziło że decyzja Prezydenta Miasta ustalająca warunki zabudowy dla planowanej inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalno-usługowego wraz z miejscami postojowymi (parking i garaże) oraz rozbiórce istniejącego I kondygnacyjnego budynku usługowego jest zgodna z obowiązującymi przepisami regulującymi kwestie ustalenia warunków zabudowy i wobec tego brak prawnych podstaw by decyzję tę wyeliminować z obrotu prawnego.

Jak wynika z analizy, dokonanej przez organ pierwszej instancji stosownie do art. 53 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym teren, którego dotyczy przedmiotowa decyzja nie jest objęty aktualnie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Działka, na której planowana jest inwestycja oznaczona nr geod. [...] stanowi własność wnioskującego. Jest obecnie zabudowana I kondygnacyjnym budynkiem handlowo-usługowym planowanym do rozbiórki. Działka posiada dostępność komunikacyjną z ul. F. i ul. Ś. Do działki i istniejącego obecnie budynku doprowadzone są media infrastruktury technicznej. Wobec faktu, że dla tego terenu brak jest planu to stosownie do art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym warunki zabudowy wobec tego terenu ustala się w drodze decyzji.

W myśl treści art. 61 ust. 1 wyżej powołanej ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia wskazanych w ust. 1 pkt 1-5 tegoż artykułu warunków. Uwzględniając przeprowadzoną przez organ pierwszej instancji analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu Kolegium stwierdziło, że planowana inwestycja spełnia łącznie wskazane w powyższym przepisie warunki. Organ I instancji przeprowadził bowiem wyczerpująco i prawidłowo stosowną analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 wyżej powołanej ustawy zasadnie przyjmując, że co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób, który pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej, projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, teren działki nr ewid. [...] nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, inwestycji objętej przedmiotową decyzja nie sprzeciwia się żaden z przepisów odrębnych.

Jak wynika z ustaleń przeprowadzonej analizy w obszarze analizowanym występuje bardzo zróżnicowaną zabudowa, co wiąże się również z różnorodnością funkcji tej zabudowy, która wzajemnie się przenika np. funkcja mieszkaniowo-usługowa, czy mieszkaniowo-handlowa. W obszarze analizowanym występuje bowiem zarówno zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i to wolnostojąca, jak i bliźniacza do III kondygnacji, zabudowa mieszkalna wielorodzinna do III kondygnacji, budynki usługowe i handlowe wolnostojące i dobudowane do budynków mieszkalnych do II kondygnacji, zabudowa gospodarcza i garażowa I kondygnacyjna. Ustaleniom tym w żaden sposób nie sprzeciwia się określenie zawarte w uzasadnieniu decyzji organu pierwszej instancji, że podstawową funkcją zagospodarowania terenu jest zabudowa mieszkalna-jednorodzinna o charakterze zabudowy wolnostojącej oraz bliźniaczej. Zdaniem Kolegium Odwoławczego wobec tak różnorodnej, zabudowy co wiąże się z różnorodnością funkcji, brak podstaw prawnych by stwierdzić, że planowana inwestycja budynku mieszkaniowo-usługowego z kilkoma mieszkaniami nie może być uznana za kontynuację zarówno funkcji jak i cech oraz wskaźników już istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym. Szczegółowe warunki określenia cech nowej zabudowy reguluje Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Zgodnie z § 3 ust. 1 tego rozporządzenia granice obszaru analizowanego wyznaczono na kopi mapy zasadniczej, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem tj. 43,0 m x 3 wokół działki co daje 129,0 m, nie mniejszej jednak niż 50 m (§ 3 ust. 2 rozp.).

Zdaniem Kolegium warunki i wymagania kształtowania ładu przestrzennego dla nowej zabudowy określono w odniesienia do konkretnych wskaźników i parametrów istniejących w obszarze, który poddany został rzetelnej analizie. Analiza dołączona do projektu decyzji zawiera określenie średnich wartości występujących w tym obszarze wskaźników, parametrów i cech istniejącej zabudowy, o których mowa w § 5 - 8 wyżej powołanego rozporządzenia wykonawczego do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Obowiązującą linię nowej zabudowy z uwagi na znaczne jej zróżnicowanie przy danej ulicy ustalono na podstawie ustawy o drogach publicznych i wobec tego wyznaczono od ul. F. nieprzekraczalna linię zabudowy budynku od krawędzi jezdni na minimum 6,0 m zgodnie z załącznikiem graficznym do decyzji. Przeprowadzona analiza wykazała, że w obszarze analizowanym wskaźnik średniej wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynosi 32 % natomiast w zaskarżonej decyzji przyjęto nieprzekraczalny % zabudowy do 50%, co wynika z przeprowadzonej analizy terenu. Ustalenie podwyższonego procentu zabudowy terenu działki objętej wnioskiem wynika z faktu, że działki sąsiadujące z tym terenem zabudowane są w znacznym procencie powyżej średniej np. działka [...] w 67%, a działka [...] w 52%. Szerokość elewacji frontowej oraz wysokość budynku ustalono przyjmując inną szerokość, czy wysokość niż wynika to ze średnich wielkości wynikających z przeprowadzonej analizy. Szerokość tę i wysokość co do części planowanego obiektu - w tej części gdzie dopuszczono wysokość do III kondygnacji tj. do 11,0 m - ustalono przy uwzględnieniu gabarytów budynków mieszkalnych - wielorodzinnych występujących w obszarze analizowanym, a także z uwzględnieniem szerokości zabudowy na działce o nr geod. [...], sąsiadującej bezpośrednio z terenem planowanej inwestycji, gdzie wynosi ona dla całej zwartej zabudowy około 31,0 m.

Geometrię dachu ustalono odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym z podkreśleniem ich różnorodności.

Reasumując Kolegium Odwoławcze uznało, że na analizowanym obszarze planowany obiekt mieszkalno-usługowy na działce nr ewid. [...], mimo gabarytów odbiegających, co do niektórych parametrów od ustalonych w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania średnich wielkości, co wynika ze znacznego zróżnicowania zabudowy, wpisuje się w istniejącą zabudowę zarówno co do, funkcji zabudowy, parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.

Wskazano, że organ pierwszej instancji zawarł także w zaskarżonej decyzji ustalenia dotyczące zarówno obsługi w zakresie komunikacji, jak i infrastruktury technicznej, a także ustalenia dotyczące ochrony interesów osób trzecich. Projekt decyzji został sporządzony zgodnie z art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów i urbanistów.

Kolegium wskazało również, że w świetle treści przepisu art. 56 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który to przepis w oparciu o art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu stosuje się odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy, nie można odmówić wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, gdy zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi (m.in. przepisami ustawy o ochronie środowiska, o ochronie przyrody, o drogach).

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na powyższą decyzję organu odwoławczego wnieśli W. i R. K. domagając się jej uchylenia i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.

Skarżący zarzucili naruszenie przepisów art. 2 pkt 1 i 2 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. Z 2012, nr 647 ze zm.), §3 pkt 16, §2 pkt 1 lit.a, §2 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Z 2002 roku, nr 75, poz.690, ze zm.). Nadto zarzucili naruszenia przepisów postępowania - art. 6, 7 i 8 Kodeksu postępowania administracyjnego.

W ocenie skarżących decyzja organu I instancji, ponownie rozpatrującego sprawę, powtarza błędy wcześniejszej decyzji tegoż samego organu i nie uwzględnia wskazań SKO. Niezrozumiałe jest dlaczego, przy niezmienionym stanie faktycznym i takich samych brakach kolejnej decyzji organu I instancji o warunkach zabudowy, kolejna decyzja organu II instancji, jest inna niż poprzednia.

Skarżący wskazali, że zaskarżona decyzja narusza wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, a przyjęte w decyzji organu I instancji (i akceptowane przez organ II instancji) ustalenia co do obszaru analizowanego są dowolne, nieuzasadnione i błędne. Dotyczy to zarówno ustaleń co do cech zabudowy jak i tzw. wskaźników średnich. Dowolne i nie uzasadnione w zaskarżonej decyzji jest przyjęcie, że w obszarze analizowanym "występuje bardzo zróżnicowana zabudowa" oraz, że to zróżnicowanie wiąże się również z "różnorodnością funkcji tej zabudowy". To są ustalenia nieprawdziwe, niezgodne ze stanem faktycznym. W obszarze analizowanym, w takim znaczeniu tego pojęcia jakie nadaje mu §2 pkt 4 Rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań nowej zabudowy, charakter zabudowy pozwala na jednoznaczne ustalenie, że planowana inwestycja nie będzie kontynuacją zarówno cech jak i wskaźników już istniejącej zabudowy. W świetle art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - nie jest, więc możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Błędnie ustalano ilość kondygnacji w istniejącej zabudowie przez zaliczenie strychów i poddaszy bez pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi do kondygnacji, podczas gdy zgodnie z przepisami Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie strychy i poddasza bez pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi (§3 pkt. 16 in contrario) nie są zaliczane do kondygnacji.

Zdaniem skarżących dowolność przyjętych w zaskarżonej decyzji odniesień i interpretacji przyjętych co do wskaźników "średnich", o których mowa w § 5, 6 i 7 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań - polega na tym, że obliczenia "średnich" dokonano przyjmując dla tego obliczenia (jako przesłanki) dane obiektów istniejącej zabudowy spoza obszaru analizowanego w rozumieniu §2 pkt 4 Rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003, to jest dane obiektów położonych skrajnie w odniesieniu do miejsca, w którym miałaby być usytuowana planowana inwestycja.

Posługując się określeniem "średnia", przyjęto najwyższą wysokość zabudowy wielorodzinnej w najbardziej oddalonym punkcie obszaru analizowanego z pominięciem i przemilczeniem średniej wysokości zabudowy istniejących budynków na działkach sąsiednich, to jest 5 m dla pawilonu handlowego 7 m dla budynku jednorodzinnego. Taki sposób ustalania "średniej" w ocenie skarżących jest naruszeniem zasad ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu.

Podnosili, że ani zaskarżona decyzja, ani też decyzja organu I instancji nie odpowiadają na pytanie na czym polega analiza i jakie jest wynikające z niej wnioskowanie, które uzasadniałoby przyjęcie ustaleń dokonanych w zaskarżonych decyzjach.

Tym samym skoro dla ustalenia szerokości elewacji zamierzonej inwestycji uwzględniono parametry zabudowy sąsiedniej działki (działki nr [..]), to nie jest jasne dlaczego dla ustalenia dopuszczalnej wysokości zamierzonego obiektu nie uwzględniono wysokości istniejącej zabudowy przylegającej do działki nr [...], mianowicie budynków o wysokości 5 m i 7 m. Niezależnie od tego, przyjęte przez organ I instancji ustalenia co do dopuszczalnej wysokości zamierzonego obiektu, dokonane zostały przy wadliwym zaliczaniu w istniejącej zabudowie strychów i poddaszy, jako kondygnacji.

Ponadto zaskarżona decyzja oraz decyzja organu I instancji, narusza postanowienia §2 pkt 1 lit. a Rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie oznaczeń i nazewnictwa, albowiem wskazany przepis jednoznacznie określa sposób zapisywania ustaleń decyzji o warunkach zabudowy, co do rodzaju zabudowy - poprzez stosowanie nazw "zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna" oraz "zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna". Tymczasem w zaskarżonych decyzjach występuje przemieszanie wyżej wymienionych nazw, niepozwalające na jasne i jednoznaczne ustalenie w jakim stopniu (w jakim zakresie) istniejąca zabudowa jest zabudową mieszkaniową jednorodzinną, a w jakim zabudową mieszkaniową wielorodzinną.

Ponadto decyzja organu I instancji jest wadliwa również z tego powodu, że w petitum nie określono jednoznacznie (wbrew postanowieniom §2 pkt 1 lit.a Rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie oznaczeń i nazewnictwa) dla jakiego rodzaju budynku mieszkalnego (mieszkalno-usługowego) ustala warunki zabudowy. Czy dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego z funkcją usługową, czy dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego z funkcją usługową.

Wymienione wyżej naruszenia prawa i będące ich skutkiem wady decyzji uzasadniają zarzuty, że tak organ II instancji, jak i organ I instancji nie działały w granicach prawa (art. 6 Kpa) a także, że nie stały na straży praworządności (art. 7 Kpa) i nie podjęły wszelkich czynności niezbędnych dla dokładnego wyjaśnienia sprawy z uwagi na interes obywateli (art. 8 Kpa). Tym samym organy te nie prowadziły postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej (art. 8 Kpa).

Kolegium w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, podtrzymało dotychczasowe stanowisko i wskazało, że nie naruszyło przepisów rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, nadto podkreśliło, że przepisy te nie precyzują warunków i okoliczności dopuszczających zastosowanie odstępstw od zasad określania wskaźników i parametrów nowej zabudowy wskazanych w §4 do §7 rozporządzenia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2012r., utrzymująca w mocy, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] kwietnia 2012r. ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalno-handlowego wraz z miejscami postojowymi (parking i garaże) oraz rozbiórce istniejącego jednokondygnacyjnego budynku usługowego na terenie działki o numerze geodezyjnym [...] położonej w L. Zadaniem Sądu było zatem zbadanie, czy organy w oparciu o obowiązujące w chwili rozstrzygania sprawy administracyjnej przepisy prawa trafnie uznały, że ustalenie warunków zabudowy działki dla przedmiotowej inwestycji jest zasadne.

Rozpoznając niniejszą sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny podziela ustalenia faktyczne poczynione przez organy administracji publicznej przyjmując je za własne i czyniąc podstawą swych rozważań.

W tym miejscu wskazać należy, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm., dalej "u.p.z.p.") jest niezbędne z uwagi na brak na tym terenie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zawierająca się w prawie własności wolność zagospodarowania terenu, na którą wskazuje art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. i zasada wolności zagospodarowania terenu stanowiąca, że każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, doznaje ograniczenia jedynie w przypadku naruszenia chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Z kolei wynikająca z przepisu art. 6 ust. 2 pkt 2 powołanej ustawy ogólna zasada ochrony interesu prawnego danego podmiotu przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych w istocie dotyczy naruszenia interesu prawnego osoby trzeciej na skutek ustalenia warunków zabudowy lub warunków lokalizacji celu publicznego na rzecz innych osób lub jednostek organizacyjnych (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 11 stycznia 2008 r. sygn. akt II OSK 1413/07, LEX nr 463987).

Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. w przypadku braku planu miejscowego zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86 powyższej ustawy, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Decyzja o warunkach zabudowy terenu jest pierwszą z cyklu decyzji wydawanych w procesie inwestycyjnym. Ma ona charakter wstępny i ogólny i nie przesądza jeszcze o prawie do prowadzenia konkretnej inwestycji w konkretnym miejscu, a jedynie określa, czy dana inwestycja jest w danym miejscu w ogóle możliwa. Zastępuje na danym terenie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, reguluje przeznaczenie danego terenu pod daną inwestycję, ale nie rodzi żadnych praw do tego terenu, ani tym bardziej nie upoważnia do rozpoczęcia jakichkolwiek prac budowlanych. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu jest dopuszczalna (por. wyr. NSA z 24 kwietnia 2012r., II OSK 229/11, publ. Lex 1216331).

Wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające, prowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową, co oznacza, że organ właściwy do wydania takiej decyzji zobowiązany jest wydać decyzję pozytywną, jeżeli wnioskowane zamierzenie czyni zadość wszystkim wymogom wynikającym z konkretnych przepisów prawa, a ma obowiązek odmówić ustalenia warunków zabudowy, gdy wnioskowana inwestycja nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki wynikającej z normy prawnej (art. 56 w zw. z art. 64 u.p.z.p.).

Jak trafnie podkreśla się w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 lutego 2005r., sygn. akt IV SA/Wa 950/04, Lex nr 171198) przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 tejże ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów)." Zwraca się w nim też słusznie uwagę - uwzględniając ratio legis art. 61 u.p.z.p., że przepis ten ma na celu powstrzymanie zabudowy niedającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, co jednak nie może prowadzić do nadmiernego ograniczenia prawa własności, inicjatywy obywateli w zakresie podejmowania inwestycji budowlanych, czy uniformizacji zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Akcentuje nadto niedopuszczalność zawężającego rozumienia pojęcia kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników, których rozumienie nie może ograniczać się tylko do zezwalania na powstanie w danym miejscu obiektów tożsamych z już istniejącymi (por. wyrok NSA z 17 kwietnia 2007r., sygn. akt II OSK 646/06 , LEX nr 322329 i wyrok NSA z 16 października 2007r., sygn. akt II OSK 1401/06, LEX nr 394807).

Rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy traktować szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień inwestora po to, by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, czyli niedającą się z nią w praktyce pogodzić (por. wyr. WSA w Warszawie z 12 marca 2012r., sygn. akt IV SA/Wa 135/12, publ. Lex 1139632).

Wobec powyższego nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, o ile spełnione zostały warunki określone w art. 61 ust. 1 – 5 u.p.z.p. Spełnienie wymogów z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. następuje już wówczas, gdy co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej co teren inwestycji, znajdująca się w obszarze analizowanym jest zabudowana w taki sposób, by można ustalić wymagania dla nowej zabudowy przy zastosowaniu wprowadzonych przez ustawodawcę zobiektywizowanych standardów decydujących o spełnieniu wymogów zachowania ładu przestrzennego. O ile w tym obszarze znajduje się już obiekt lub obiekty o podobnej co zamierzona inwestycja funkcji oraz zbliżonych parametrach, zaś nie zachodzą negatywne przesłanki, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2- 5 u.p.z.p. - brak podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Rzeczą organu administracji publicznej jest wówczas jedynie wkomponowanie inwestycji w istniejące otoczenie, przy uwzględnieniu zasad określonych w rozporządzeniu z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 ze zm., dalej: rozporządzenie).

Podkreślić należy, że w przepisie art. 61 u.p.z.p. chodzi o kontynuację szeroko rozumianej zabudowy i jej cech architektonicznych w granicach całego danego obszaru. Wszystkie działki znajdujące się w danym obszarze analizowanym uznawane są za działki sąsiednie. Inne stanowisko godziłoby w wyrażone w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. prawo inwestora do zagospodarowania terenu. Wynika z tego, że to, iż na obszarze analizowanym wyznaczonym wokół przedmiotowej działki budynki o podobnych cechach i funkcji co planowana inwestycja znajdują się w oddaleniu od działki nr [...], nie może stanowić wystarczającego uzasadnienie do wydania decyzji odmownej.

Wyjaśnić należy, że zasady ogólne nie pozwalają na wprowadzenie w akcie wykonawczym pozaustawowych przesłanek ograniczających prawo własności w kierunku umożliwiających wydanie decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Z powyższą regułą pozostaje w zgodzie zarówno brzmienie art. 61 ust. 6-7 u.p.z.p., jak i treść powołanego uprzednio aktu wykonawczego z 26 sierpnia 2003r., które w tytule oraz § 1 wskazuje, że określa ono jedynie sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dotyczy to między innymi wymagań w zakresie ustalania: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Przepisy zawarte w rozporządzeniu nie pozostawiają organom administracji publicznej swobody co do ustalenia lub odmowy ustalenia warunków zabudowy dla zamierzonej inwestycji, a także sposobu i zasad określenia stosownych wymagań. Powyższe wynika zarówno ze wskazanego uprzednio już przedmiotu regulacji dokonanej aktem wykonawczym do norm ustawowych, jak i wykładni przepisów zawartych w § 2-8 rozporządzenia. W szczególności zważyć należy na niemal kompletne uregulowanie w przepisach wykonawczych kwestii ustalenia obszaru analizowanego, co ma zasadnicze znaczenie dla wykonania w sposób zobiektywizowany ciążących na organie administracji publicznej obowiązków dotyczących ustalenia warunków zabudowy dla zamierzonej inwestycji. I tak, stosownie do § 3 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust. 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). Zgodnie zaś z § 2 pkt 5 - ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o froncie działki - należy przez to rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

Przechodząc do okoliczności niniejszej sprawy stwierdzić należy, że organy orzekające prawidłowo przyjęły, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu została przeprowadzona w granicach prawidłowo wyznaczonego obszaru. Organ, w zgodzie z § 3 ust. 2 rozporządzenia obszar ten wyznaczył w promieniu 129 m od narożników działki nr [...], będącej przedmiotem zainwestowania. Trafnie organ I instancji przyjął, że skoro szerokość frontu działki (od strony ul. F.) wynosi 43 m, a jej trzykrotność 129 m, to należy granice obszaru analizowanego wyznaczyć właśnie w odległości 129 m od terenu inwestycji.

Dokonując oceny możliwości dopuszczenia w tak zakreślonym terenie planowanej inwestycji organ dokonał szczegółowej analizy zabudowy działek bezpośrednio przyległych do przedmiotowej działki od ul. F. oraz Ś. Następnie ocenił i opisał w części tekstowej analizy zabudowę od strony zachodniej, północnej, wschodniej i południowej (k. 2 analizy załącznik 2 do decyzji o warunkach zabudowy). W oparciu o powyższe organy prawidłowo ustaliły, że na przedmiotowym terenie znajduje się zabudowa mieszkalna jednorodzinna, wielorodzinna, usługowo-handlowa oraz gospodarcza i garażowa. Przeważa zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca i bliźniacza do II kondygnacji nadziemnych, budynki usługowe i handlowe posiadają do II kondygnacji naziemnych, a budynki gospodarcze i garażowe są przeważnie budynkami I kondygnacyjnymi. Na analizowanym terenie znajdują się także budynki mieszkalne wielorodzinne do III kondygnacji (k.4 analizy).

W tym miejscu należy wskazać, że przez kondygnację należy rozumieć poziomą nadziemną lub podziemną część budynku, zawartą pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie bądź warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku, przy czym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m (§3 pkt 16 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.). Nie jest zatem tak jak podnoszą skarżący, że kondygnacją jest tylko poddasze przeznaczone na pobyt ludzi, bo kondygnacją zgodnie z treścią powyższego przepisu jest także pozioma część budynku posiadająca inne przeznaczenie niż tylko na pobyt ludzi.

Następnie organy ustaliły w szczególności, że wysokość budynków mieszkalnych jednorodzinnych wynosi od 5 m do maksymalnie 11 m nad poziomem terenu, przy czym średnia wysokość budynków wynosi 8 m. Wysokość budynków wielorodzinnych wynosi 11 m. Na analizowanym terenie znajdują się zarówno dachy płaskie z pokryciem papą, jak i strome o kącie nachylenia połaci od 30º do 45º - średnio 35º. Dachy mają pokrycie dachówką albo blachą dachówkowo-podobną, budynki gospodarcze i garażowe pokryte są papą na dachach płaskich. Potwierdzeniem tego są zdjęcia znajdujące się w aktach sprawy obrazujące zabudowę istniejąca na analizowanym obszarze (k. 1-6 załączone do analizy).

Nadto ustalono, że zabudowa mieszkalna jednorodzinna stanowi od 8 % do 67 % powierzchni zabudowy działki, co średnio daje 32 %. Linia zabudowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych jest zróżnicowana i wynosi od 4 m do 8 m, średnio 6 m, szerokość elewacji frontowej wynosi od 9 m do 31 m.

Nie ulega zatem wątpliwości, że zabudowa mieszkaniowa wraz z usługami i miejscami postojowymi (parkingi i garaże) jest dopuszczalna na przedmiotowym terenie. Zauważyć przy tym należy, że w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji (dz. nr [...]) znajduje się zabudowa mieszkalna i dominująca zabudowa usługowa sięgająca obu granic działki z maksymalną intensywnością zabudowy powierzchni działki (67 %) oraz szerokością elewacji frontowej około 31 m. Okoliczność ta znajduje potwierdzenie w części opisowej, jak i graficznej analizy warunków zabudowy.

Wbrew temu co podnoszą skarżący, ewentualne niedogodności związane z występowaniem w obszarze analizowanym różnych funkcji, nie mogą w świetle uregulowania art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. uzasadniać odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Przepis ten nie zawiera bowiem przesłanki odmowy ustalenia warunków zabudowy z takiej przyczyny. Różnorodność funkcji w obszarze analizowanym, mogłaby uzasadniać odmowę ustalenia warunków zabudowy jedynie w przypadku konieczności ochrony wynikającego z przepisu prawa interesu właścicieli sąsiednich nieruchomości, na które planowana inwestycja oddziałuje w sposób szkodliwy (por. wyr. WSA w Gdańsku z 4 lipca 2012r., sygn. akt II SA/Gd 817/11, publ. Lex 1212519). Tymczasem w niniejszej sprawie ani organy, ani skarżący nie wskazali na naruszenie wynikającego z przepisu prawa interesu właścicieli sąsiednich nieruchomości. Dokonując oceny zebranego w sprawie materiału Sąd również nie dostrzega, by planowana inwestycja znalazła się w sprzeczności z różnorodną funkcją i cechami zabudowy istniejącymi na analizowanym obszarze.

Następnie w ocenie Sądu prawidłowo organ I instancji przeprowadzając analizę urbanistyczną wyznaczył poszczególne parametry zabudowy. Na obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkalna jednorodzinna III- kondygnacyjna (ul. Ś.) i wielorodzinna III kondygnacyjna np. budynek przy ul. Z. i B. (działka nr [...]). Dopuszczalny do realizacji jest zatem wnioskowany III kondygnacyjny budynek mieszkalny wielorodzinny, który stanowić będzie kontynuację zabudowy i funkcji na danym terenie. Ustalono maksymalną wysokość budynku w kalenicy na 11,0 m z dachem dwuspadowym symetrycznym o kącie nachylenia połaci dachowych 40°, natomiast dla części budynku, który będzie bezpośrednio przylegał do istniejącego budynku mieszkalnego skarżących, ustalono budynek o wysokości do II kondygnacji nadziemnych o takiej samej szerokości i wysokości, jak budynek skarżących z dachem płaskim z pokryciem papą. Ustalono także dla działki inwestora nieprzekraczalny procent zabudowy 50%, uwzględniono powierzchnię biologicznie czynną na minimum 20 % (k. 4 i 5 analizy). Parametr dotyczący powierzchni zabudowy ustalono na większy od średniego procentu zabudowy (32 %) wynikającego z dokonanej analizy terenu, gdyż działka sąsiadująca o nr geod. [...] posiada 67 % współczynnik zabudowy.

Wskazano także na dalsze wymogi co do nowej zabudowy a dotyczące szerokości elewacji frontowej (33 m), powierzchni sprzedaży części usługowej na 400 m², zapewnienia na terenie działki pełnych potrzeb parkingowych, ochrony środowiska i zdrowia oraz obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji z droga publiczną. Wskazano, że realizacja obiektu wymaga pozwolenia na budowę, wycinka drzew wymaga uzyskania zgody właściwych organów administracji w drodze decyzji, a na rozbiórkę istniejącego budynku gospodarczego uzyskać należy stosowne pozwolenie na rozbiórkę. Wskazano także na konieczność rozwiązania kolizji między istniejącym przyłączem gazowym na działce [...], a lokalizacją planowanego budynku.

Mając powyższe na uwadze zaskarżona decyzja spełnia zatem pozostałe wymogi wynikające z treści art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Odnosząc się do dalszych zarzutów skarżących wskazać należy, że zgodnie z treścią §5 ust. 1 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003r. wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki jeżeli wynika to z analizy (§5 ust. 2 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003r.). Skoro w przedmiotowej sprawie z działką nr 11/1 sąsiaduje działka, na której wskaźnik zabudowy jest maksymalny dla analizowanego terenu i wynosi 67 % to organy słusznie przyjęły że możliwe jest podwyższenie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy dla projektowanej inwestycji do 50 %, przy czym podkreślić należy, że organy nie przyjęły maksymalnego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy.

Zgodne z §7 ust. 4 rozporządzenia dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej dla nowej zabudowy, jeżeli to również wynika z analizy warunków zabudowy. W ocenie Sądu nie można czynić zarzutu organom, że dla nowej zabudowy ustaliły maksymalną dopuszczalną wysokość budynku, jaka wynika z analizy istniejącej zabudowy na przedmiotowym terenie. Tym bardziej, że możliwa jest zabudowa III kondygnacyjna, dla której z przyczyn technologicznych wymagana jest wysokość budynku do 11 m.

Przyjęta przez organy dopuszczalna szerokość elewacji frontowej na projektowanej działce do 33 m, znajduje również uzasadnienie w nieregularnym, zbliżonym do prostokątnego, kształcie działki inwestora, której front sięga 43 m.

Wskazać przy tym należy, że organy administracji odchodząc od zasady średniego wskaźnika wysokości górnej krawędzi budynku, a także średniego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy i szerokości elewacji frontowej uzasadniły to odstępstwo. Motywując swoje rozstrzygniecie w tym zakresie powołały się na argumentację, która znajduje podstawę w ustaleniach dotyczących istniejącej zabudowy na analizowanym obszarze (k. 5 i 6 decyzji I instancji, k. 6 decyzji organu II instancji). Rozstrzygnięcie organów w tym zakresie znajduje także swoje odzwierciedlenie w części graficznej stanowiącej załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Organy administracji wypełniły, zatem w sposób należyty wymogi art. 7 kpa i art. 107 §3 kpa i uzasadniły szczególna sytuację dotycząca odstępstwa od średnich wielkości występujących na danym terenie. Nie znalazły zatem potwierdzenia zarzuty skarżących dotyczące oderwania rozstrzygnięcia zaskarżonej decyzji od stanu faktycznego sprawy.

Nadto, ocena zebranego materiału dowodowego wskazuje, że organ I instancji ponownie rozpoznający sprawę wypełnił wszystkie wytyczne zawarte w uchylającej decyzji Kolegium Odwoławczego z [...] września 2011r. Ponownie przeprowadzona analiza cech i funkcji zabudowy pozwoliła na dokonanie konkretnych rozstrzygnięć, co do istniejących warunków zabudowy, odniosła się do konkretnych wskaźników i parametrów istniejących w obszarze analizowanym. W szczególności zawarto minimalne i maksymalne oraz na ich podstawie wyliczono średnie wskaźniki dotyczące wysokości zabudowy (8 m), linii nowej zabudowy (6 m), szerokości elewacji frontowej, wielkości powierzchni zabudowy (35 %). Nadto zgodnie z zaleceniami organu odwoławczego wskazano na odstępstwa od średnich wskaźników, o których mowa w §4 do §8 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003r. i szczegółowo je uzasadniono.

Skarżący zarzucili naruszenia §2 pkt 1 a) rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. Nr 164, poz. 1589). Podnosili, że zaskarżona decyzja nie wskazuje jakiego rodzaju zabudowy mieszkalnej – jednorodzinnej, czy wielorodzinnej – dotyczy. Zgodnie z treścią powyższego przepisu ustalenia dotyczące rodzaju zabudowy zapisuje się, stosując w szczególności następujące nazewnictwo:

a) zabudowa mieszkaniowa, w tym:

– zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,

– zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna,

b) zabudowa usługowa.

Z powyższego wynika, że zaskarżona decyzja w części dotyczącej rodzaju zabudowy określa, że reguluje warunki zabudowy dla budynku mieszkalnego i usługowego. Rozumieć należy, że w kwestii zabudowy mieszkalnej organy nie sprecyzowały, czy chodzi o budynek mieszkalny jednorodzinny, czy wielorodzinny. Dopuszcza się bowiem jedną, jak i drugą formę zabudowy mieszkalnej, co potwierdza dalsza treść decyzji i jej uzasadnienie. Organy wskazały, że na analizowanym terenie występuje różnorodna zabudowa, w tym mieszkalna jednorodzinna i wielorodzinna. Brak uszczegółowienia w tym zakresie w sentencji decyzji nie oznacza wadliwości decyzji, tym bardziej że inwestor złożył wniosek o wydanie warunków zabudowy dla budowy budynku mieszkalno-usługowego. Rolą organu było ustalenie, czy taka wnioskowana zabudowa stanowić będzie kontynuację cech i funkcji istniejącego zagospodarowania terenu. Skoro wyniki analizy dopuszczają zarówno budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, jak i wielorodzinnego, to uznać należy, że sentencja decyzji została sformułowana prawidłowo. Jak wskazano powyżej, istotą zaskarżonej decyzji o warunkach zabudowy jest określenie, czy dana inwestycja – budowa budynku mieszkalno-usługowego na przedmiotowym terenie w ogóle jest możliwa. Dopiero na etapie pozwolenia na budowę inwestor będzie musiał sprecyzować jaką konkretnie zabudowę mieszkalną planuje wznieść.

Należy wskazać, że zasadniczą regulację dotycząc koniecznych elementów decyzji o warunkach zabudowy zawiera ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która w art. 54 pkt 1 w zw. z art. 64 wskazuje, że decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (warunków zabudowy w niniejszej sprawie) określa rodzaj inwestycji. Wymagany ustawą rodzaj inwestycji został w zaskarżonej decyzji prawidłowo określony, jako mieszkalno-usługowy. Natomiast oznaczenia i nazewnictwo o jakim mowa w rozporządzeniu z 26 sierpnia 2003r., wydanym na podstawie art. 67 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w granicach ustawowego upoważnienia, tylko uszczegóławia powyższe zagadnienie, służąc precyzji i jednolitości nazewnictwa. Wskazuje, że dla ustaleń dotyczących określonego rodzaju zabudowy można stosować wymienione w rozporządzeniu nazewnictwo. O fakultatywnym stosowaniu terminologii przesądza zawarcie w przepisie §2 pkt 1 a) sformułowania "w szczególności". Nie można jednak z braku tego szczegółowego oznaczenia wywodzić, jak tego domagają się skarżący, wadliwości zaskarżonej decyzji skutkującej jej uchyleniem.

Mając powyższe na uwadze chybiony jest zatem zarzut skarżących, że organy administracji naruszyły art. 6 kpa, art. 7 kpa i art. 8 kpa dotyczące działania organów na podstawie przepisów prawa, podejmowania wszystkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, a także zgodnie z zasadą pogłębiania zaufania. W ocenie Sądu organy administracji wypełniły także obowiązek wynikający z art. 107 §1 i §3 kpa dotyczący w szczególności wskazania motywów wydanego rozstrzygnięcia poprzez wyczerpujące uzasadnienie stanu faktycznego i prawnego przyjętego stanowiska, zwłaszcza w kwestii ustaleń odbiegających od zasadniczych średnich wielkości parametrów istniejącej zabudowy. Organ odwoławczy w decyzji II instancji w pełnym zakresie odniósł się także do zarzutów Skarżącej wskazanych w odwołaniu.

W świetle przepisu art. 134 §1 p.p.s.a. Sąd nie dopatrzył się również innych naruszeń przepisów postępowania, które skutkowałoby uchyleniem zaskarżonej decyzji Kolegium oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

Mając powyższe na względzie Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia skargi, decyzja I i II instancji odpowiada prawu. Wobec powyższego na podstawie art. 151 ustawy prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd oddalił skargę, jak orzeczono w sentencji wyroku.