Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt III SA/Po 443/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2006-12-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym : Przewodniczący Sędzia WSA Beata Sokołowska Sędzia WSA Walentyna Długaszewska As. sąd. Małgorzata Bejgerowska (spr.) Protokolant : ref. staż. Janusz Maciaszek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 listopada 2006 r. przy udziale sprawy ze skargi K. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej K. C. kwotę [...] złotych tytułem zwrotu kosztów sądowych; III. stwierdza, ze zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/ M. Bejgerowska /-/ B. Sokołowska /-/ W. Długaszewska WSA/wyr.1 – sentencja wyroku


UZASADNIENIE

Burmistrz Gminy P. decyzją z dnia [...] r., Nr [...], działając na podstawie art. 145 ust. 1 i art. 148 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz § 2 ust. 1 uchwały Rady Miejskiej P., Nr XVIII/166/04 z dnia 21 kwietnia 2004 r., w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 2004 r., Nr 76, poz. 1632) i art. 104 k.p.a., nałożył na K. C. obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł.

W uzasadnieniu powyższej decyzji organ pierwszej instancji wskazał, że budowa odcinka kanalizacji sanitarnej i nawierzchni ulicy S. w P. zostały w całości sfinansowane z budżetu gminy. Wykonanie tych inwestycji spowodowało wzrost wartości nieruchomości, tj. działki o powierzchni [...] m², oznaczonej numerem ewidencyjnym [...], położonej w P. przy ul. S., stanowiącej własność K. C.. Wskazana nieruchomość przeznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową.

Zgodnie z opinią rzeczoznawców wartość nieruchomości wzrosła o kwotę [...] zł. W związku z tym, że stawka procentowa opłaty adiacenckiej wynosi 50% wzrostu wartości nieruchomości, wysokość przedmiotowej opłaty została ustalona na kwotę [...] zł.

Od powyższej decyzji K. C. złożyła odwołanie, w którym wniosła o pominięcie przy ustalaniu opłaty adiacenckiej [...] m² powierzchni jej nieruchomości, która stanowi pole uprawne. Wskazała, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza wydzielenie działek, a minimalna powierzchnia działki dla zabudowy wolnostojącej wynosi 600 m². Ponadto w powyższym planie przewidziane jest powstanie dwóch dróg.

Decyzją z dnia [...] r., Nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

W motywach tego rozstrzygnięcia wyjaśniono, że w dniu oddania inwestycji do użytku zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka oznaczona numerem geodezyjnym [...] nie była rolą. Z kolei w świetle uchwały Rady Miejskiej w P. z dnia 29 listopada 1994 r., Nr VI/51/94, (Dz. U. Woj. P. nr 21/94, poz. 219), jak i studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, nieruchomości gruntowe przy ul. S. przeznaczone były pod zabudowę mieszkaniową.

Pomimo, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszczał podział tego terenu to jednak, zarówno w dniu oddania do użytku odcinka kanalizacji sanitarnej i nawierzchni drogi ul. S., jak i w dniu ustalenia opłaty adiacenckiej przez Burmistrza Gminy P., podział terenu oznaczonego jako działka [...] nie został dokonany. Dlatego też przy naliczaniu opłaty adiacenckiej uwzględniona została cała powierzchnia nieruchomości.

Postanowieniem z dnia [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wstrzymało wykonanie utrzymanej w mocy decyzji Burmistrza Gminy P..

Pismem z dnia [...] r. K. C. wniosła skargę na decyzję drugoinstancyjną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu zarzucając błędne ustalenia faktyczne prowadzące do niewłaściwego zastosowania przepisów prawa.

W uzasadnieniu skarżąca podniosła, że ma zastrzeżenia co do sposobu prowadzenia postępowania i informowania o jego przebiegu. Skarżąca wskazała, że jest płatnikiem podatku rolnego od przedmiotowej działki, a opłata adiacencka została naliczona także od tej części nieruchomości, która w przyszłym podziale nieruchomości na działki zostanie wydzielona pod drogi. W związku z tym, zdaniem skarżącej, została ona narażona na ponoszenie wielokrotnych opłat adiacenckich od tej samej nieruchomości.

W ocenie skarżącej cena 1 m² gruntu jest według operatu szacunkowego różna w odniesieniu do poszczególnych ulic w P. zarówno przed, jak i po pobudowaniu urządzeń.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie i przytoczyło argumenty powołane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Rozpoznając wniesioną skargę, Wojewódzki Sąd Administracyjny, zgodnie z treścią art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), a także art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) bada, czy zaskarżona decyzja odpowiada prawu, a w szczególności czy przy jej wydawaniu doszło do naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, lub naruszenia przepisów postępowania, dającego podstawę do jego wznowienia, względnie mającego istotny wpływ na wynik tego postępowania (art. 145 powyższej ustawy).

Podejmując rozstrzygnięcie sprawy w formie decyzji organ administracji publicznej ma obowiązek podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy (art. 7 k.p.a.). Zobowiązany jest w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.). Wskazane obowiązki procesowe mają na celu zapewnić w postępowaniu administracyjnym realizację zasady prawdy obiektywnej i stanowią dla strony gwarancję procesową eliminowania arbitralnych rozstrzygnięć.

Wykonanie powyższych obowiązków powinno znaleźć swoje odbicie w uzasadnieniu faktycznym decyzji załatwiającej sprawę, poprzez wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów na których się oparł, oraz przyczyny, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej (art. 107 § 3 k.p.a.).

Podlegający ocenie organu operat szacunkowy, dowód przesądzający o istnieniu i wielkości zobowiązań finansowych strony, zawiera istotne uchybienia, które umknęły uwadze organów prowadzących postępowanie.

W szczególności jako podstawę prawną dla sporządzenia operatu powołany został nie istniejący akt prawny (str. 3), tj. "rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 czerwca 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego" wraz z błędnym oznaczeniem jego publikacji.

Natomiast dla określenia sposobu wyceny (str. 4), przyjęte zostało "rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924)", które zostało uchylone z dniem 22 września 2004 r. i nie obowiązywało na dzień sporządzenia operatu, tj. [...] r. (str. 2), czy [...] r. (str. 3).

Oczywiste jest, że operat szacunkowy, jako czynność regulowana przepisami działu IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.), powinien zostać opracowany przy zastosowaniu przepisów prawnych obwiązujących w dacie jego przygotowywania.

Podstawowy środek dowodowy w sprawie jakim jest operat szacunkowy winien być sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie organu dopiero w toku postępowania administracyjnego. Tymczasem jak wynika z akt administracyjnych analizowanej sprawy postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej zostało wszczęte dnia [...] r., a operat szacunkowy powstał wcześniej, bo [...] r. Niedopuszczalne jest przeprowadzanie dowodów poza postępowaniem administracyjnym.

Zastosowana przy wycenie nieruchomości metoda porównawcza wymaga, stosownie do treści art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględnienia cech i ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Wskazać więc należy, że powierzchnia nieruchomości przyjętych do porównania przed pobudowaniem urządzeń w ulicy waha się od 686 m² do 899 m², a po zrealizowaniu inwestycji od 289 m² do 1.981 m². Natomiast powierzchnia nieruchomości wycenianej jest znacznie większa i wynosi [...] m².

W tych okolicznościach uzasadnione jest stwierdzenie, że nieruchomości przyjęte do porównania nie spełniają kryterium podobieństwa, co najmniej w zakresie ich wielkości.

Do wyceny przyjęto stan nieruchomości i ceny na datę uchwały Rady Miejskiej w P. Nr XVIII/166/04 z dnia 21 kwietnia 2004 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej (str. 2). Tymczasem, stosowanie do treści art. 146 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, opinia biegłego powinna uwzględniać wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określoną według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.

Ponadto nie znajdują odzwierciedlenia w dowodach zgromadzonych w aktach sprawy ustalenia organów administracyjnych w zakresie przeznaczenia gruntów, od których naliczono opłatę adiacencką. Z pewnością o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową nie przesądza powołana w uzasadnieniu decyzji organu odwoławczego uchwała Rady Miejskiej w P. Nr VI/51/94 z dnia 29 listopada 1994 r.

Stosowanie bowiem do treści przepisu art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2003 r.

Wynika stąd, że powołany plan zagospodarowania przestrzennego jako nieobowiązujący przepis gminny nie mógł być brany pod uwagę przy wycenie nieruchomości dokonanej według stanu prawnego na dzień [...] r. Nie określał także przeznaczenia nieruchomości na chwilę orzekania o opłacie adiacenckiej.

W ocenie Sądu stwierdzenie opisanych powyżej naruszeń obowiązków procesowych prowadzi do błędnych ustaleń faktycznych, które mogą mieć wpływ na właściwe zastosowanie przepisów prawa materialnego stanowiących podstawę wydanej decyzji.

Dlatego mając na uwadze, że jedynie prawidłowe postępowanie dowodowe pozwala przeprowadzić ocenę czy w sprawie zostały właściwie zastosowane przepisy prawa materialnego, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, należało uchylić zaskarżoną decyzję.

O kosztach postanowiono na mocy przepisu art. 200, a w przedmiocie wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji w oparciu o art. 152 powołanej powyżej ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

/-/ M. Bejgerowska /-/ B. Sokołowska /-/ W. Długaszewska