Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 274/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2011-11-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 98 a, art. 148
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący NSA Maria Piórkowska /spr./ Sędziowie WSA Krystyna Józefczyk WSA Jolanta Ewa Wojtyna Protokolant Sylwia Pacześniak po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 4 listopada 2011 r. sprawy ze skargi Ł. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lutego 2011 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej Ł. B. kwotę 147 zł /słownie: sto czterdzieści siedem złotych/ tytułem zwrotu uiszczonego wpisu sądowego; IV. przyznaje od Skarbu Państwa – Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie na rzecz radcy prawnego N. S. z Kancelarii Radcy Prawnego wynagrodzenie w kwocie 295 zł 20/100 /słownie: dwieście dziewięćdziesiąt pięć złotych dwadzieścia groszy/ tytułem zwrotu kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu, w tym: tytułem wynagrodzenia kwotę 240 zł / słownie : dwieście czterdzieści złotych/ i tytułem 23 % podatku VAT kwotę 55 zł 20/100 / słownie: pięćdziesiąt pięć złotych dwadzieścia groszy/.


UZASADNIENIE

II SA/Rz 274/11

U Z A S A D N I E N I E

Przedmiotem skargi Ł. B. jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lutego 2011r. Nr [...], którą utrzymano w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] grudnia 2011r. znak [...] w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej podziałem nieruchomości.

W podstawie prawnej organ odwoławczy powołał art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 98a i art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zm./ - zwana dalej u.g.n.

Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji i akt administracyjnych sprawy wynika, że decyzją z dnia [...] września 2009 r. znak: [...] Prezydent Miasta działając na wniosek K. B., Ł. B. i M. W. zatwierdził projekt podziału nieruchomości, stanowiącej współwłasność ww. w 1/3 części, oznaczonej jako działka nr 1113 o pow. 0,6301 ha, obr. 214 m. P. na nowe działki o nr 1113/1 o pow. 0,2281ha, nr 1113/2 o pow. 0,0426, nr 1113/3 o pow. 0,1794 ha, nr 1113/4 o pow. 0,1800 ha.

Z uwagi na fakt, że na terenie Miasta P. obowiązuje uchwała Rady Miejskiej w P. z dnia [...].02.2008r. Nr [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenkiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem nieruchomości /Dz. Urz. Woj. [...] Nr 20 poz. 504/, a z treści § 1 tej uchwały wynika, że stawka procentowa opłaty adiacenkiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem nieruchomości wynosi 20% różnicy wzrostu wartości nieruchomości przed podziałem oraz po podziale, zawiadomieniem z dnia 15 stycznia 2010r. Prezydent Miasta zawiadomił K. B., Ł. B. i M. W. o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z jej podziałem.

Po przeprowadzeniu postępowania, decyzją z dnia [...] sierpnia 2010r. znak: [...] Prezydent Miasta ustalił opłatę adiacencką w kwocie 3 657,20 zł, którą K. B., Ł. B. i M. W. zobowiązane były uiścić solidarnie. Decyzja ta na skutek złożonego odwołania została decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] września 2010r. Nr [...] uchylona, a sprawa przekazana do ponownego rozpatrzenia. Powodem uchylenia było niewskazanie przez organ przepisu ustawy lub określonej czynności prawnej, na mocy których strony ponosiłyby odpowiedzialność solidarną z tytułu opłaty adiacenckiej.

Po ponownie przeprowadzonym postępowaniu, w toku którego uzupełniono materiał dowodowy i uzyskano zapewnienie biegłego rzeczoznawcy, że wartości rynkowe prawa własności do nieruchomości określone w operacie szacunkowym są aktualne na dzień wydania decyzji, Prezydent Miasta decyzją z dnia [...] grudnia 2011r. znak [...] ustalił opłatę adiacencką w kwocie 3 657,20 zł, którą to kwotę zobowiązane są uiścić K. B., Ł. B. i M. W. w wysokości 1 219,07 zł każda, w związku ze wzrostem wartości nieruchomości związanym z wydaniem decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...] września 2009r. o zatwierdzeniu podziału geodezyjnego działki nr 1113 o pow. 0,6301 ha, obr. 214 miasta P., płatną w kasie lub na rachunek bankowy Urzędu Miejskiego w P. w terminie 14 dni od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu przedstawiając dotychczasowy przebieg postępowania organ podniósł, że w wyniku zatwierdzenia podziału działki nr 1113 o pow. 0,6301 ha w obr. 214 m. P. powstały nowe działki o nr 1113/1 o pow. 0,2281ha, nr 1113/2 o pow. 0,0426, nr 1113/3 o pow. 0,1794 ha, nr 1113/4 o pow. 0,1800 ha. Wskazano również, że na ww. działkę wydana została decyzja Prezydenta Miasta z dnia [...].11.2008r. nr [...] ustalająca warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego obejmującego budowę m. in. trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami wbudowanymi lub wolnostojącymi oraz obiektami i urządzeniami towarzyszącymi w tym: zjazdami drogowymi, bezodpływowymi zbiornikami na nieczystości i przyłączami infrastruktury technicznej z możliwością podziału na nowe działki odrębne, z uwzględnieniem ograniczeń zabudowy wynikających z przebiegu gazociągów przez dzieloną działkę, od których należy zachować odległości zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Organ wskazał, że w przedmiotowej sprawie mając na uwadze art. 98a ust. 1 u.g.n. oraz sporządzony operat szacunkowy z dnia [...] maja 2010r. podział działki o nr 1113 o pow. 0,6301 ha spowodował wzrost wartości nieruchomości o kwotę 18 286,00 zł. Z operatu szacunkowego wynika, że wartość działki przed podziałem geodezyjnym wynosi 232 192,00 zł, natomiast po podziale wartość ustalona została na kwotę 250 478,00 zł. Zatem mając na uwadze uchwałę Rady Miejskiej w P. z dnia [...] lutego 2008r. Nr [...], 20% z tej kwoty wynosi 3 657,20 zł, którą to Ł. B., M. W. i K. B. zobowiązane są uiścić proporcjonalnie.

Odwołanie od tej decyzji złożyła Ł. B. i wniosła o jej uchylenie. Zarzuciła naruszenie prawa materialnego poprzez niewłaściwą wycenę nieruchomości oraz sprzeczność ustaleń faktycznych ze stanem rzeczywistym. Wskazała, że celem podziału działki nr 1113 było zniesienie uciążliwej współwłasności w częściach niewydzielonych po1/3. W wyniku podziału stała się właścicielką działki nr 1113/1 obr. 214, na której w związku z tym, że położona jest w strefach ochronnych istniejących gazociągów, nie ma możliwości dokonania jakiejkolwiek zabudowy. Wskazała, że przy dużej powierzchni działki nr 1113 zamierzenie inwestycyjne było możliwe, natomiast po dokonanym podziale już nie. Odwołując się zakwestionowała określenie wartości rynkowej działki nr 1113/1 powstałej po podziale geodezyjnym, do porównania przyjęto działki niepodobne do działki będącej przedmiotem wyceny. W jej ocenie, w wyniku podziału nie nastąpił wzrost wartości działki nr 1113/1 obr. 214.

Samorządowe Kolegium Odwoławczego, uznało odwołanie za nieuzasadnione i powołaną na wstępie decyzją z dnia [...] lutego 2011r., Nr [...], utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu Kolegium przytoczyło treść art. 98a ust. 1 u.g.n., który stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Kolegium wskazało, że w rozważanym przypadku, decyzją z dnia [...] września 2009r. Prezydent Miasta, działając na wniosek stron dokonał zatwierdzenia podziału działki nr 1113 obr. 214 m. P. Sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy wskazuje na wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale, a w konsekwencji na różnicę tych wartości, która stanowi podstawę określenia opłaty adiacenckiej. Wobec faktu, że na terenie miasta P. obowiązuje uchwała Rady Miejskiej w P. z dnia [...].02.2008r Nr [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem nieruchomości organ I instancji zasadnie i prawidłowo ustalił opłatę adiacencką.

SKO wskazało, że organ I instancji prawidłowo przeprowadził postępowanie administracyjne, zapewnił stronom czynny w nim udział, zebrał kompletny materiał dowodowy i poczynił prawidłowe ustalenia. Sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy spełnia formalne wymogi, określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21.09.2001r. w sprawie wycen nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego /Dz.U Nr 207, poz. 2109/.

Odnosząc się do zarzutów odwołującej się organ wskazał, że mimo treści art. 77 k.p.a. strona kwestionując wysokość opłaty winna przedstawić stosowne dowody potwierdzające tą tezę, a nie ograniczać się wyłącznie do negacji opinii biegłego.

Powyższą decyzję, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie zaskarżyła Ł. B. zarzucając "naruszenie prawa postępowania administracyjnego poprzez błędy proceduralne".

Raz jeszcze zakwestionowała prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego, wskazała, że biegła błędnie oszacowała wartość nieruchomości nr 1113/1. W operacie pominięto kwestię, że działka nr 1113/1, której jest właścicielką nie ma żadnej możliwości zabudowy, a do porównania przyjęto działki niepodobne.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z dnia 10 kwietnia 2011r. Ł. B. podkreśliła, że na skutek podziału działki nr 1113 nie wzrosła wartość nowo powstałej działki nr 1113/1, wręcz przeciwnie zmniejszyła się. Nowa konfiguracja oraz wielkość działki nr 1113/1, której stała się właścicielką w wyniku podziału, nie pozwala na jej korzystniejsze gospodarczo użytkowanie, ani uzyskanie wyższej ceny sprzedaży. Działka ta leży w całości w strefach ochronnych gazociągów przesyłowych Ø 600 i Ø 300, a co za tym idzie nie jest działką budowlaną, ani rekreacyjną.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do treści art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych /Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm./ sąd administracyjny kontroluje zaskarżone decyzje, postanowienia i akty lub czynności z zakresu administracji publicznej dotyczące uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa w zakresie ich legalności, rozumianej jako zgodność tych aktów z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa, zaś na podstawie art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm./ nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skarga jest zasadna, w tym również ze względu na podnoszone przez skarżącą niektóre zarzuty.

Podstawą materialnoprawną zaskarżonego rozstrzygnięcia są przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /tekst jedn. Dz. U. Z 2010r Nr 102, poz. 651 ze zm./, w tym również powołany przez orzekające w sprawie organy, jako podstawa prawna zaskarżonej decyzji, przepis art. 98a tej ustawy - zwanej dalej jako u.g.n. Z przepisu tego wynika, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości, a ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, zaś stan nieruchomości przed podziałem i po podziale przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Z całości uregulowania tym przepisem wynika więc, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej może być wydana jeśli nastąpił na wniosek właściciela podział nieruchomości, nie minął trzyletni okres od dnia w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, lub w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca jej wysokość, a przede wszystkim - nastąpił faktyczny wzrost (na skutek podziału) wartości nieruchomości udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego /art. 146 ust la u.g.n./. W rozpoznawanej sprawie, orzekające w sprawie organy prawidłowo ustaliły, że w tym okresie obowiązywała uchwała Rady Miejskiej w P. [...] z dnia [...] lutego 2008 r., opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] Nr 20, poz. 504, ustalająca wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej podziałem nieruchomości, a w związku z czym istniała podstawa do ustalenia opłaty adiacenckiej w realiach sprawy. Kwestią natomiast sporną między stronami, wyłonioną w toku postępowania odwoławczego jest czy nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek dokonanego podziału, tak jak przyjęły to organy, czy też, jak domaga się skarżąca, na wskutek podziału nastąpiło ewentualne obniżenie wartości nieruchomości. Skarżąca podnosi bowiem, że w wyniku podziału, działka nr 1113/1, której stała się właścicielem nie przedstawia wartości gospodarczej ze względu na strefy ochronne dwóch gazociągów, których istnienie wyklucza nie tylko zabudowę mieszkaniową ale także posadowienie małej architektury.

Okoliczność ta nie została w toku postępowania odwoławczego w żaden sposób zweryfikowana, jak również nie odnosi się do niej zalegający w aktach sprawy operat szacunkowy, który mając szczególną wartość dowodową, istotnie wpływa na treść decyzji ustalającej opłatę adiacencką. Nie mniej, w orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowany został pogląd, że operat szacunkowy ma walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 k.p.a., dlatego też ocena wartości dowodowej tej opinii, jej wiarygodność i przydatność dla rozstrzygnięcia sprawy, należy do obowiązków organu orzekającego w sprawie, na którym spoczywa przecież obowiązek określony art. 7 k.p.a.

W tym stanie sprawy, organ prowadząc postępowanie odwoławcze i znając konkretne zarzuty wniesione przez skarżącą do operatu winien, zgodnie z zasadą ponownego merytorycznego rozpatrzenia sprawy, podjąć dodatkowe czynności usuwające zaistniałe wątpliwości, czy też bądź w drodze zlecenia rzeczoznawcy sporządzenia aneksu do operatu, czy też przeprowadzenia rozprawy z udziałem biegłego.

W ocenie Sądu, zaniechanie tych działań przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze naruszyło zasady określone art. 7, 77 § 1 i art. 80 k.p.a., a w konsekwencji postępowanie przeprowadzone w sprawie nie ustaliło ponad wszelką wątpliwość zasadności wydania w trybie art. 98a u.g.n. decyzji ustalającej opłatę adiacencką z uwagi na wzrost wartości nieruchomości. Z przyczyn wyżej podniesionych Sąd działając na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit.c , art. 152 i art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm./ orzekł jak w sentencji. Jednocześnie Sąd przyznał pełnomocnikowi skarżącej - radcy prawnemu wynagrodzenie tytułem zwrotu kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.