Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 77/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-05-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 5  ust. 2,  art. 15  ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 721
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
article: art. 128  ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Skiba Sędziowie: Sędzia WSA Iwona Maciejuk Sędzia WSA Tomasz Szmydt (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 maja 2013 r. sprawy ze skargi K. K. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] października 2012 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia i ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, po rozpatrzeniu odwołania K. K., decyzją z dnia [...] października 2012 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2012 r. nr [...] orzekającą o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa odrębnej własności lokalu nr [...] o pow. użytkowej [...] m2 wraz z przynależną piwnicą o pow. [...] m2, znajdującego się w budynku wielomieszkaniowym przy ul. [...], usytuowanym na działce nr [...] o pow. [...] ha, położonej w Dzielnicy [...] w obrębie [...] oraz udziału wynoszącego [...] części we współwłasności wszelkich części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali i udziału wynoszącego 0,1374 części w prawie współużytkowania wieczystego ww. działki ewidencyjnej oraz o ustaleniu odszkodowania za ww. nieruchomość na rzecz K. K. w wysokości [...] zł, a także zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym ww. decyzja podlegać będzie wykonaniu.

Powyższa decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2006 r. nr [...], utrzymaną w mocy decyzją Ministra Budownictwa z dnia [...] lipca 2007 r. nr [...], Wojewoda [...] ustalił lokalizację dla inwestycji, jaką jest "budowa drogi ekspresowej w korytarzu zarezerwowanym pod autostradę [...] ([...]) - odcinek: węzeł "[...]" (bez węzła) - węzeł "[...]" (bez węzła) - wraz z przebudową infrastruktury technicznej".

Wnioskiem z dnia [...] kwietnia 2008 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił do Wojewody [...] o wywłaszczenie na rzecz Skarbu Państwa oraz udzielenie zezwolenia na niezwłoczne zajęcie odrębnej własności lokalu nr [...] o powierzchni użytkowej [...] m: wraz z pomieszczeniem przynależnym i udziałem [...] w prawie użytkowania wieczystego gruntu (działki ew. nr [...] o pow. [...] ha z obrębu [...]) i w częściach wspólnych posadowionego na w/w działce budynku. Przedmiotowa nieruchomość lokalowa stanowiła, na podstawie księgi wieczystej nr [...], własność K. K.

Decyzją z dnia [...] marca 2011 r. nr [...] Wojewoda [...] orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa własności w/w nieruchomości w związku z realizacją inwestycji, jaką jest budowa P. oraz ustalił odszkodowanie z tego tytułu na rzecz K. K. w wysokości [...] zł. Podstawę do ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia [...] października 2010 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M.D.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył K. K., kwestionując wysokość ustalonego odszkodowania.

Decyzją z dnia [...] października 2011 r. nr [...], Minister Infrastruktury uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2011 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

W uzasadnieniu powyższej decyzji organ odwoławczy wskazał, że nieruchomości przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego do porównań nie spełniają kryterium podobieństwa, o którym mowa w art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a nadto błędnie dokonano odrębnego oszacowania wartości lokalu i pomieszczenia przynależnego.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, decyzją z dnia [...] czerwca 2012 r. nr [...], sprostowaną postanowieniem z dnia [...] lipca 2012 r. nr [...], Wojewoda [...] orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa odrębnej własności lokalu nr [...] o pow. użytkowej [...] m2 wraz z przynależną piwnicą o pow. [...] m2, znajdującego się w budynku wielomieszkaniowym przy ul. [...], usytuowanym na działce nr [...] o pow. [...] ha, położonej w Dzielnicy [...], w obrębie [...] oraz udziału wynoszącego [...] części we współwłasności wszelkich części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali i udziału wynoszącego [...] części w prawie współużytkowania wieczystego ww. działki ewidencyjnej oraz o ustaleniu odszkodowania za ww. nieruchomość na rzecz K. K. w wysokości [...] zł, a także zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym ww. decyzja podlegać będzie wykonaniu.

Niezgadzając się z powyższą decyzją K. K. złożył odwołanie zarzucając, że ustalona wartość nieruchomości jest zaniżona. Podniósł ponadto, że kwota odszkodowania powinna zawierać także koszty przeprowadzki, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę notarialną i inne koszty związane z koniecznością zakupu mieszkania. Dodatkowo w załączonym do odwołania piśmie z dnia [...] sierpnia 2012 r. stwierdził, że piwnica o powierzchni [...] m2 jest jego odrębną własnością i powinna zostać uwzględniona w ustalonym odszkodowaniu.

Po rozpatrzeniu powyższego odwołania decyzją z dnia [...] października 2012 r. nr [...] Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2012 r.

W uzasadnieniu organ opisał szczegółowo przebieg postępowania wywłaszczeniowego przeprowadzonego przez Wojewodę [...], stwierdzając jednocześnie, że zostało ono przeprowadzone prawidłowo. Ofertą z dnia [...] września 2007 r. S. D., działający z upoważnienia Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad, wystąpił do K. K. z propozycją nabycia lokalu nr [...] o pow. użytkowej [...] m2 wraz z przynależną piwnicą o pow. [...] m2, znajdującego się w budynku wielomieszkaniowym przy ul. [...], usytuowanym na działce nr [...] o pow. [...] ha, położonej w Dzielnicy [...], w obrębie [...] oraz udziału wynoszącego [...] części we współwłasności wszelkich części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali i udziału wynoszącego [...] części w prawie współużytkowania wieczystego ww. działki ewidencyjnej. Z uwagi na okoliczność, że K. K. nie wyraził zgody na sprzedaż przedmiotowego lokalu, pismem z dnia [...] lutego 2008 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad skorygował ofertę, podnosząc wartość lokalu.

Następnie pismem z dnia [...] kwietnia 2008 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad zwrócił się do Wojewody [...] o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do odrębnej własności lokalu nr [...] o pow. użytkowej [...] m2 wraz z pomieszczeniem przynależnym i udziałem [...] w prawie użytkowania wieczystego, ustanowionego na nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha i w częściach wspólnych budynku oraz odrębnej własności lokalu nr [...] o pow. użytkowej [...] m2 wraz z pomieszczeniem przynależnym i udziałem [...] w prawie użytkowania wieczystego, ustanowionego na nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha i w częściach wspólnych budynku.

Pismem z dnia [...] września 2008 r. Wojewoda [...] wyznaczył stronom, stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz.U. Nr 80, poz. 721 ze zm.) powoływana dalej jako: "spec ustawa", termin do zawarcia umowy kupna sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Następnie na skutek bezskutecznego upływu terminu do zawarcia umowy sprzedaży, pismem z dnia [...] listopada 2008 r. zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie wywłaszczenia odrębnej własności lokalu nr [...] o pow. użytkowej [...] m2 wraz z pomieszczeniem przynależnym i udziałem 0,1374 w prawie użytkowania wieczystego i w częściach wspólnych budynku posadowionego na nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha. A pismem z dnia [...] kwietnia 2012 r. zawiadomił strony o wyznaczeniu terminu rozprawy administracyjnej w sprawie wywłaszczenia przedmiotowego lokalu, informując jednocześnie o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym w sprawie. W dniu [...] maja 2012 r. w siedzibie [...] Urzędu Wojewódzkiego w W. odbyła się rozprawa administracyjna z udziałem K. K., pełnomocnika Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad oraz rzeczoznawcy majątkowego A. G.

Minister stwierdził, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] kwietnia 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. G., który ustalił, że zgodnie z obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, przyjętym uchwałą Rady W. nr [...] z dnia [...] października 2006 r. (zmienionym uchwałą nr [...] z [...] lutego 2009 r., uzupełnionym uchwałą nr [...] z dnia [...] kwietnia 2009 r., ponownie zmienionym uchwałą nr [...] z dnia [...] października 2010 r.) przedmiotowa działka usytuowana była na obszarze oznaczonym symbolem [...] tereny o przewadze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w strefie miejskiej o dopuszczalnej wysokości zabudowy 12 m i współczynniku intensywności zabudowy 1,0. Przedmiotem wyceny była nieruchomość lokalowa, stanowiąca lokal mieszkalny nr [...] położony w budynku wielolokalowym nr [...], przy ulicy [...] w W. w Dzielnicy [...]. Z lokalem związany był udział [...] części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi współużytkowanie wieczyste gruntu oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przedmiotowy lokal ma [...] m2 powierzchni użytkowej i składa się z pokoju, kuchni, wc i przedpokoju. W ramach udziału w nieruchomości wspólnej do lokalu przynależy pomieszczenie w piwnicy budynku, o powierzchni [...] m2. Wyceniany lokal położony był w południowej części Dzielnicy [...], niedaleko granicy miasta. Budynek nr [...] położony jest po wschodniej stronie ulicy [...],[...] m od [...]. Ulicą [...] jeżdżą autobusy komunikacji miejskiej i podmiejskiej, a w pobliżu znajduje się pętla tramwajowa (najbliższe przystanki w granicach [...] m). W odległości około [...] m od nieruchomości znajdują się hipermarkety [...] i [...], a dalej przy pętli tramwajowej [...]. Dojazd do nieruchomości zapewniony jest utwardzoną płytami betonowymi ulicą [...]. Otoczenie nieruchomości stanowią głównie posesje zabudowane domami jednorodzinnymi. Budynki te są w większości stare (przed i powojenne), średnio utrzymane. Działka nr [...] ma kształt nieregularnego, wydłużonego wieloboku, zabudowanego w pobliżu ulicy budynkiem mieszkalnym wielomieszkaniowym 2 kondygnacyjnym o powierzchni zabudowy około [...] m2. Działka ogrodzona siatką oraz elementami ażurowymi z betonu. Teren działki nieutwardzony, poza chodnikiem prowadzącym od furtki do budynku. Posesja posiada kilka drzew. Nieruchomość gruntowa jest uzbrojona w media miejskie: wodociąg, gaz, telekomunikację i energię elektryczną. Kanalizacja do szamba. Budynek mieszkalny jest piętrowy, murowany i podpiwniczony. Wybudowany został pod koniec lat 30 XX wieku. Budynek ma dach czterospadowy o konstrukcji drewnianej, kryty papą termozgrzewalną, strych nieużytkowy. Budynek jest otynkowany. Posiada strop parteru ceramiczny, a strop piętra na drewnianych legarach. Stolarka okienna i drzwiowa drewniana. Wysokość piwnicy około 2,60 m. Instalacje w piwnicy: prąd (siła). Budynek jest dobrze utrzymany. W budynku znajduje się 8 lokali mieszkalnych, po cztery na kondygnacji. Lokal mieszkalny nr [...] znajduje się na piętrze budynku. Wysokość lokalu to około 3 m. Wykończenie wewnętrzne stanowią posadzki drewniane z desek pomalowanych olejno, w wc jest muszla klozetowa i piec gazowy dwufunkcyjny do ogrzewania lokalu i ciepłej wody. Ciepła woda uzyskiwana jest również z podgrzewacza elektrycznego przepływowego, a opcjonalnie ogrzewanie z pieca kaflowego. Okna drewniane skrzynkowe, dobrze utrzymane, wychodzą na północny i południowy zachód. Instalacja elektryczna miedziana. Lokal jest w dobrym stanie technicznym. Posadzka w pomieszczeniu jest cementowa, ściany otynkowane. Do lokalu doprowadzona jest energia elektryczna trójfazowa.

Organ stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W operacie wyjaśnił, że na potrzeby wyceny przebadano rynek transakcji nieruchomościami lokalowymi stanowiącymi prawo własności w okresie od lutego 2011 r. do grudnia 2011 r. na terenie dzielnic W.: [...] i [...]. Ponadto, że analiza rynku dotyczyła lokali w budynkach mieszkalnych zawierających do 10 lokali mieszkalnych w wolnostojących kamienicach. Pominięte zostały budynki wybudowane po 1980 r. Po zbadaniu rynku znaleziono niewielką, ale wystarczającą ilość odpowiednich lokali mieszkalnych sprzedanych w ostatnim okresie na rynku lokalnym [...] i [...]. Ceny tego typu nieruchomości zawierały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Odnotowano, że na terenie rynku lokalnego trend czasowy był zerowy. Do ostatecznej analizy biegły wybrał 3 nieruchomości najbardziej podobne do przedmiotu wyceny i porównał je z szacowaną nieruchomością pod względem cech rynkowych wpływających na różnicę ich wartości. Szacując wartość rynkową nieruchomości autor operatu szacunkowego określił te cechy, które mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, tj. położenie, atrakcyjność lokalizacji; sąsiedztwo i otoczenie; stan techniczny lokalu; stan techniczny budynku; wielkość pomieszczenia przynależnego i wielkość działki. Najniższą cenę, tj. [...] zł/m2 uzyskała nieruchomość lokalowa o powierzchni [...] m2 z pomieszczeniem przynależnym o powierzchni [...] m2, położona przy północno zachodnich obrzeżach Dzielnicy [...], w pobliżu ulicy [...]. Lokal znajdował się na piętrze budynku. Budynek otynkowany, podpiwniczony, w dość dobrym stanie technicznym. Teren działki nieogrodzony, słabo zagospodarowany. Dojazd ulicą asfaltową o średnim natężeniu ruchu, bez pobocza. Komunikacja miejska i usługi w odległości około 200 m. Natomiast najwyższą cenę, tj. [...] zł/m2 uzyskał lokal usytuowany na parterze 3 kondygnacyjnego budynku wybudowanego przed 1939 r., położonego u zbiegu ul. [...] i [...]. Budynek nieotynkowany, podpiwniczony, 8 lokalowy. Teren działki zagospodarowany. Odległość od stacji kolejowej W. ok. 750 m, przystanki autobusowe w odległości ok. 350 m. Ostatecznie wartość gruntu przedmiotowej nieruchomości biegły ustalił na kwotę [...] zł, tj. [...] zł/m2.

Minister oceniając przedmiotowy operat szacunkowy podniósł, że biegły rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, iż na analizowanym rynku odnaleziono jedynie niewielką ilość odpowiednich lokali mieszkalnych. Niemniej jednak była to ilość wystarczająca do utworzenia zbioru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Wszystkie wskazane przez biegłego transakcje dotyczyły nieruchomości lokalowych usytuowanych w budynkach wybudowanych do 1980 r., w których liczba lokali nie przekraczała 10. Wszystkie uwzględnione lokale posiadały ponadto pomieszczenia przynależne o zbliżonych parametrach do nieruchomości szacowanej. Analizowane działki charakteryzowały się także podobnym, wysokim ułamkiem udziału w nieruchomości wspólnej. Zatem w ocenie organu został on sporządzony prawidłowo. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość przedmiotowej nieruchomości w oparciu o treść § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) zgodnie z dotychczasowym jej sposobem użytkowania i przeznaczeniem. Jednocześnie podniósł, że oceniając przedmiotowy operat pod kątem prawidłowości procedury wyceny wziął również pod uwagę stanowisko zaprezentowane przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej w protokole końcowym [...] z dnia [...] kwietnia 2011 r. dotyczące wyceny tejże nieruchomości, sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego M. D. w uprzednio prowadzonym postępowaniu. Przy analizie operatu szacunkowego autorstwa A. G. szczególną uwagę poświęcono zatem ocenie, czy nieruchomości porównawcze przyjęte przez biegłego spełniają kryterium podobieństwa do szacowanej nieruchomości, w tym przede wszystkim uwzględniono uwagi Komisji Odpowiedzialności Zawodowej dotyczące kwestii ilości lokali w budynku. Ponadto zwrócił szczególną uwagę na sposób wyceny przedmiotowej nieruchomości lokalowej wraz z pomieszczeniem przynależnym. A dokonana analiza wykazała, że biegły w niniejszej sprawie prawidłowo wycenił lokal nr [...] łącznie z pomieszczeniem do niego przynależnym o pow. [...] m2. Natomiast nieruchomości przyjęte do porównań spełniają wszystkie kryteria podobieństwa wynikające z art. 4 pkt 16 u.g.n.

Jednocześnie odnosząc się do zarzutu jakoby kwota odszkodowania nie uwzględniała dodatkowych kosztów związanych z zakupem nowej nieruchomości, a także kosztów przeprowadzki, Minister stwierdził, że odszkodowanie ustala się według wartości nieruchomości, a nie szkody, jaką poniesie skarżący wskutek utraty nieruchomości. Ustawa o gospodarce nieruchomościami odnosi się do wartości nieruchomości, a nie szkód, jakie poniosą ewentualnie dotychczasowi właściciele nieruchomości. Koszty nabycia nowej nieruchomości nie są objęte dyspozycją art. 128 u.g.n. Ewentualna szkoda nie może być objęta ani operatem szacunkowym, ani decyzją wywłaszczeniowo - odszkodowawczą. Organ podniósł, że ani ustawa o gospodarce nieruchomościami, ani ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. nie obligują organu administracji do rozstrzygania kwestii podmiotu zobligowanego do poniesienia kosztów przeprowadzki do lokalu zamiennego, jak również z lokalu zamiennego do lokalu docelowego. Wartość prawa własności nieruchomości ustalana jest na dzień wydania decyzji wywłaszczeniowo odszkodowawczej i jest jedyną formą wyrównania strat majątku byłego właściciela nieruchomości.

Odnosząc się do kolejnego zarzutu Minister wskazał, że ze znajdującego się w aktach sprawy odpisu księgi wieczystej KW nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla W. w W. wynika, że do lokalu mieszkalnego nr [...], położonego przy ul [...] przynależy pomieszczenie, tj. piwnica nr [...] o pow. [...] m2. Powołując się na art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 ze zm.) oraz art. 47 § 1 Kodeks cywilny, Minister stwierdził, że bezspornym jest, iż piwnica o pow. [...] m2 stanowi pomieszczenie przynależne do wywłaszczonego lokalu mieszkalnego nr [...] i w efekcie dzieli jego byt prawny, przez co nie może być przedmiotem odrębnej własności.

Organ odwoławczy podniósł również, że kwestie związane z przeprowadzką (szczegółowo opisane w piśmie K. K. z dnia [...] października 2012 r.) nie stanowią przedmiotu postępowania administracyjnego, którego celem było jedynie przeprowadzenie postępowania wywłaszczeniowego i ustalenie odszkodowania za dokonane wywłaszczenie.

Na powyższą decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej K. K. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zarzucając:

1. ograniczenie przyznanego mu odszkodowania za wywłaszczenie na rzecz Skarbu Państwa stanowiącego jego własność lokalu nr [...] o powierzchni [...] m2 położonego w budynku wielomieszkaniowym przy ul. [...] w W., jedynie do wycenionej wartości tego lokalu ([...] zł) z pominięciem: wartości przynależnego do lokalu mieszkalnego pomieszczenia piwnicy o powierzchni [...]m2, które też stanowi jego własność;

2. niezastosowanie art. 6 ust. 3 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, który to przepis obowiązywał od dnia 9 września 2008 r., a więc miał zastosowanie do wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego, które nastąpiło z dniem 14 listopada 2008 r.;

3. niewypełnienie dyspozycji art. 18 ust. 1e oraz 1f ustawy z dnia 25 lipca 2008 r., przez niedoliczenie do kwoty przyznanego odszkodowania dodatkowych kwot określonych w tychże przepisach, mimo spełnienia warunków ich otrzymania.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

W odpowiedzi na skargę Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wniósł o jej oddalenie i

podtrzymał swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego. Oznacza to, że kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy organ administracji wydając zaskarżony akt nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Odnosząc się do wykładni pojęcia "słusznego odszkodowania" należało wskazać, że Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 3 lutego 2012 r. w sprawie I OSK 302/11 wskazał, że: Stosownie do art. 128 ust. 1 u.g.n. wywłaszczenie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem odpowiadającym wartości tych praw. Odszkodowanie ustala się według wartości nieruchomości, a nie szkody, jaką poniesie skarżący wskutek wywłaszczenia nieruchomości, jest to, jednoznaczna w swojej treści, zasada polskiego prawa wywłaszczeniowego, która wyłącza odszkodowanie za jakikolwiek inny uszczerbek majątkowy poniesiony przez podmiot wywłaszczany. Odszkodowanie nie obejmuje, zatem w szczególności utraconych przez właściciela zysków, utraty wartości pozostałej części nieruchomości, kosztów przeprowadzki w inne miejsce, doznanych uciążliwości itp.

Pojęciem "słusznego odszkodowania" wielokrotnie zajmował się Trybunał Konstytucyjny stwierdzając, że odszkodowanie słuszne to odszkodowanie sprawiedliwe czyli ekwiwalentne (wyrok z dnia 8 maja 1990 r., sygn. akt K 1/90, OTK 1990, nr 1 poz. 2). Natomiast w wyroku z dnia 20 lipca 2004 r. (sygn. akt SK 11/02, OTK-A 2004, nr 7, poz. 66) Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że Konstytucja nie precyzuje pojęcia "słusznego odszkodowania", które jest związane z wartością wywłaszczanej nieruchomości. Ponadto podkreślił też, iż znamiennym jest, że prawodawca konstytucyjny nie posłużył się określeniem "pełne odszkodowanie", lecz zastosował termin "słuszne", który ma bardziej elastyczny charakter. Z tego wynika, że - zdaniem Trybunału Konstytucyjnego - mogą istnieć sytuacje szczególne, gdy inna ważna wartość konstytucyjna pozwoli uznać za słuszne również odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne. Ze względu na wartości znajdujące wyraz w Konstytucji dla ustalenia znaczenia tego pojęcia należy również uwzględnić kontekst następstw ustalenia odszkodowania dla budżetu państwa. Wywłaszczenie, bowiem - jak wywodził Trybunał - następuje na cele publiczne tzn. ze względu na dobro wspólne. Z tych przyczyn - zdaniem Trybunału Konstytucyjnego, odszkodowanie w pełni ekwiwalentne może nie odpowiadać zasadzie słuszności, natomiast odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne może być uznane za odszkodowanie słuszne.

Przedstawiona wykładnia jest jednolita i utrwalona w orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego, jak też w orzecznictwie sądów. Prawidłowo, zatem organy przyjęły, że odszkodowanie ustala się według wartości nieruchomości, a nie szkody, jaką poniesie skarżący wskutek utraty nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Na potrzeby wyceny przebadał rynek transakcji nieruchomościami lokalowymi stanowiącymi prawo własności w okresie od lutego 2011 r. do grudnia 2011 r. na terenie dzielnic W.: W. i U. Analiza rynku dotyczyła lokali w budynkach mieszkalnych zawierających do 10 lokali mieszkalnych w wolnostojących kamienicach. Pominięte zostały budynki wybudowane po 1980 r. Po zbadaniu rynku rzeczoznawca znalazł niewielką, ale wystarczającą ilość odpowiednich lokali mieszkalnych sprzedanych w ostatnim okresie na rynku lokalnym W. i U. Ceny tego typu nieruchomości zawierały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Na terenie rynku lokalnego trend czasowy był zerowy. Do ostatecznej analizy rzeczoznawca wybrał 3 nieruchomości najbardziej podobne do przedmiotu wyceny i porównał je z szacowaną nieruchomością pod względem cech rynkowych wpływających na różnicę ich wartości.

Wszystkie uwzględnione lokale posiadały pomieszczenia przynależne o zbliżonych parametrach do pomieszczenia przynależnego nieruchomości szacowanej (piwnicy). Analizowane działki charakteryzowały się także podobnym, wysokim ułamkiem udziału w nieruchomości wspólnej.

Prawidłowo, zatem organy przyjęły, że operat został sporządzony prawidłowo. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość przedmiotowej nieruchomości w oparciu o treść § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) zgodnie z dotychczasowym jej sposobem użytkowania i przeznaczeniem.

Przy analizie operatu szacunkowego rzeczoznawca szczegółową uwagę poświęcił ocenie, czy nieruchomości porównawcze przyjęte przez biegłego spełniają kryterium podobieństwa do szacowanej nieruchomości, w tym przede wszystkim uwzględniono uwagi Komisji Odpowiedzialności Zawodowej dotyczące kwestii ilości lokali w budynku. Ponadto zwrócił szczególną uwagę na sposób wyceny przedmiotowej nieruchomości lokalowej wraz z pomieszczeniem przynależnym.

Odnosząc się do zarzutów skarżącego, który podnosił, że rzeczoznawca a w efekcie również organy pominęły wartość przynależnego do lokalu mieszkalnego pomieszczenia piwnicy należy wskazać, że ze znajdującego się w aktach sprawy odpisu księgi wieczystej KW nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla W. w W. wynika, że do lokalu mieszkalnego nr [...], położonego przy ul. [...] przynależy pomieszczenie, tj. piwnica nr [...] o pow. [...] m2. Zgodnie z treścią art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 ze zm.) oraz art. 47 § 1 Kodeks cywilny, piwnica o pow. [...] m2 stanowi pomieszczenie przynależne do wywłaszczonego lokalu mieszkalnego nr [...] i w efekcie dzieli jego byt prawny, przez co nie może być przedmiotem odrębnej własności. Zgodnie z treścią § 32 ust. 1 w zw. z § 32 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. rzeczoznawca był zobligowany do określenia wartości lokalu stanowiącego odrębną własność w chwili wyceny łącznie z pomieszczeniami przynależnymi i udziałem w nieruchomości wspólnej. Natomiast fakt, że lokal posiada takie pomieszczenie przynależne wpływa na cenę tego lokalu, co zostało przez rzeczoznawcę uwzględnione w operacie szacunkowym.

Operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego został, zatem sporządzony w sposób prawidłowy i odpowiadający prawu. Natomiast ewentualne zarzuty dotyczące wiadomości specjalistycznych skarżący mógł realizować w trybie art. 157 rozporządzenia poprzez zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę merytoryczną złożonego operatu szacunkowego. Wyjaśnić w tym miejscu należy, że przepis powyższy, wskazując w swej treści organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych jako podmiot uprawniony do oceny prawidłowości sporządzenia operatu, nie wyłącza jednocześnie uprawnienia organu administracji do dokonywania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego przez pryzmat zebrania całości materiału dowodowego w tym weryfikacji oceny zgromadzonych dowodów (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 stycznia 2012 r. I OSK 173/11). Ocena ta nie może jednak dotyczyć wiadomości specjalistycznych, zawartych w operacie, który sporządzony jest w sposób logiczny, operacie prawidłowym od strony formalnej i zgodnym z obowiązującymi przepisami.

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2006 r. nr [...], utrzymaną w mocy decyzją Ministra Budownictwa z dnia [...] lipca 2007 r. nr [...], Wojewoda [...] ustalił lokalizację dla inwestycji, jaką jest "budowa drogi ekspresowej w korytarzu zarezerwowanym pod autostradę [...] ([...]) - odcinek: węzeł "[...]" (bez węzła) - węzeł "[...]" (bez węzła) - wraz z przebudową infrastruktury technicznej". Na nieruchomości tej znajdował się budynek wielomieszkaniowy, w którym wyodrębniono lokal nr [...] o pow. użytkowej [...] m2 wraz z pomieszczeniem przynależnym.

Wnioskiem z dnia [...] kwietnia 2008 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił do Wojewody [...] o wywłaszczenie na rzecz Skarbu Państwa oraz udzielenie zezwolenia na niezwłoczne zajęcie odrębnej własności lokalu nr [...] o powierzchni użytkowej [...] m: wraz z pomieszczeniem przynależnym i udziałem [...] w prawie użytkowania wieczystego gruntu (działki ew. nr [...] o pow. [...] ha z obrębu [...]) i w częściach wspólnych posadowionego na w/w działce budynku. Przedmiotowa nieruchomość lokalowa stanowiła, własność K. K.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 18 października 2006r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2006r., Nr 220, poz. 1601 ze zm.), do nieruchomości objętych decyzjami o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, wydanymi na podstawie dotychczasowych przepisów, stosuje się przepisy rozdziału 3 ustawy, w jego dotychczasowym brzmieniu.

Zgodnie z treścią art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2008r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2008r., Nr 154, poz. 958 ze zm.), do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.

Natomiast w art. 6 ust. 3 omawianej noweli wprowadzono zasadę bezpośredniego stosowania nowych przepisów wobec postępowań dotyczących ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte dotychczas z mocy prawa na rzecz Skarbu państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Przepis dotyczy postępowań, w których odszkodowanie jest ustalana za nieruchomości przejęte z mocy prawa w oparciu o decyzje lokalizacyjne wydane na podstawie ustawy drogowej w wersji obowiązującej jedynie po noweli dokonanej ustawa z dnia 18 października 2006r. a nie przed tą nowelizacją. Nieruchomość lokalowa stanowiąca własność K. K. była objęta decyzją z dnia [...] sierpnia 2006 r., utrzymaną w mocy decyzją Ministra Budownictwa z dnia [...] lipca 2007 r., którą Wojewoda [...] ustalił lokalizację dla inwestycji, jaką jest "budowa drogi ekspresowej". Odnosząc się, zatem do rzeczonej nieruchomości należy wskazać, że z mocy powołanych przepisów znajdowały dla niej zastosowania przepisy w dotychczasowym brzmieniu.

Kolejno, zgodnie z treścią art. 7 ustawy z dnia 25 lipca 2008r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, jeżeli w terminie 30 dni od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy właściciel bądź użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi, decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzją o ustaleniu lokalizacji celu publicznego albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia wysokość odszkodowania przysługującego temu właścicielowi bądź użytkownikowi wieczystemu nieruchomości powiększa się o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Akta postępowania administracyjnego nie wskazują na to, aby skarżący zrealizował przesłanki zawarte w art. 7 ustawy. Natomiast Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wnioskiem z dnia [...] kwietnia 2008r. wystąpił do Wojewody [...] o wywłaszczenie na rzecz Skarbu państwa oraz udzielenie zezwolenia na niezwłoczne zajęcie odrębnej własności lokalu stanowiącej własność skarżącego.

Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270) orzekł, jak w sentencji.