Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1640/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-02-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, Sędziowie sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj (spr.), sędzia WSA Agnieszka Wójcik, Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 lutego 2014 r. sprawy ze skarg Stowarzyszenia P. z siedzibą w W., Wspólnoty Mieszkaniowej "A." z siedzibą w W. i Wspólnoty Mieszkaniowej "B." z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] maja 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy M. z dnia [...] grudnia 2012 roku nr [...]; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz: - Stowarzyszenia P. z siedzibą w W. kwotę 500 (pięćset) złotych, - Wspólnoty Mieszkaniowej "A." z siedzibą w W. kwotę 757 (siedemset pięćdziesiąt siedem) złotych, - Wspólnoty Mieszkaniowej "B." z siedzibą w W. kwotę 757 (siedemset pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., dalej SKO, z [...] maja 2013 r. znak: [...], po rozpoznaniu odwołań Wspólnoty Mieszkaniowej "A.", Stowarzyszenia P., Wspólnoty Mieszkaniowej "B." od decyzji Zarządu Dzielnicy M. nr [...] z dnia [...] grudnia 2012r. ustalającej warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków biurowych wraz z miejscami postojowymi i niezbędną infrastrukturą na działkach ew. nr [...], [...] i [...] oraz części działki [...] w obrębie [...], położonych przy [...] i [...] w W., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 i 127 § 2 K.p.a. w zw. z art. 17 pkt 1 k.p.a, i art. 1 i 2 ustawy z dnia 12.10. 1994 r o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz.U. z 2001 r, Nr 79, poz. 856 ze zm), utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Stan sprawy przedstawiał się następująco.

Decyzją z [...] września 2010 r. nr [...] Zarząd Dzielnicy M. w W. ustalił szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 2 budynków biurowych wraz z miejscami postojowymi i niezbędną infrastrukturą na działkach ew. nr [...], [...] i [...] oraz części działki [...] w obrębie [...], położonych przy ulicy [...] i [...] w W. Wniosek pochodził od M. Spółki z.o.o. w W.

Od tej decyzji odwołanie wnieśli Wspólnota Mieszkaniowa "A.", Wspólnota Mieszkaniowa "B." i Stowarzyszenie "P.".

Wspólnota Mieszkaniowa "B." wskazała, że zaskarżona decyzja narusza prawa członków Wspólnoty, powoduje uszczuplenie terenu biologicznie czynnego i ogranicza przepływ mas powietrze. Druga Wspólnota wskazała, że teren inwestycji tj. działki [...], [...] i [...] wchodzi w skład terenu, dla którego zatwierdzono projekt zagospodarowania terenu w niezrealizowanej dotychczas ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budową nr [...] z [...] marca 2001r. zmienionej decyzją nr [...] z [...] kwietnia 2004r., zmienionej decyzją nr [...] z [...] października 2006 r, zmienionej decyzją Nr [...] z [...] września 2008 r. Teren jest więc terenem na którym nie zakończyła się inwestycja objęta decyzją o pozwoleniu na budowę. Przewidziane w tej decyzji obiekty nie zostały przez inwestora wybudowane i oddane do użytku. W związku z tym inwestor jak i organ rozpoznający sprawę związani są tymi decyzjami o pozwoleniu na budowę a okoliczność ta stanowi przeszkodę prawną do wydania nowej decyzji o warunkach zabudowy, zgodnie z wnioskiem inwestora. Poza tym skarżąca wskazała, że teren dawnej działki [...], której dotyczyła decyzja pozwolenie na budowę, w części obejmującej dawną działkę nr [...], podzieloną obecnie na działki [...], [...] i [...] był uwzględniony dla celów zbilansowania powierzchni biologicznie czynnej oraz powierzchni zabudowy i zagospodarowania terenu dla osiedla mieszkaniowego, decyzją Prezydenta W. Nr. [...] z dnia [...] maja 2000r. Na podstawie tej decyzji zrealizowano tę zabudowę w części, poza budynkami usługowymi na dawnej dz. [...]. Następnie dokonano kolejnych podziałów działek lecz to nie stanowi upoważnienia do wydania nowej decyzji o warunkach zabudowy ustalającej nowy bilans powierzchni biologicznie czynnej i powierzchni zabudowy, pogarszającej te proporcje w stosunku do wartości przyjętych dla całego zespołu zabudowy określonych w decyzji nr [...] z [...] maja 2000r. Inwestor i organ pozostają związani dotychczas wydanymi decyzjami o warunkach zabudowy. Ponadto decyzja narusza art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. i § 5 i § 7 Rozporządzenia, gdyż zawiera nieprawidłowości co do określenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy (max 0,17) i parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej (do 14) ponieważ posługuje się wyłącznie wartościami maksymalnymi.

Ponownienie rozpoznając sprawę, organ II instancji decyzją z [...] maja 2013 r utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Organ II instancji wskazał, że podstawą prawną rozstrzygnięcia są przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2012r, poz. 647), dalej p.z.p. Zgodnie z art. 61 ust. 1 tej ustawy wydanie warunków zabudowy możliwe jest przy łącznym spełnieniu warunków wymienionych w pkt 1 - 5 tj. kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, dostępie do drogi publiczne, zapewnieniu wystarczającego uzbrojenia teren, braku konieczności zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na nierolnicze i nieleśne, zgodności decyzji z przepisami odrębnymi. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Zasada ta określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym. W tym celu przeprowadza się wstępną analizę warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy (art. 53 ust. 3 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy). Szczegółowy sposób ustalania tych wymagań określony jest w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr. 164, poz. 1588), dalej Rozporządzenie.

Organ, oceniając przeprowadzoną przez organ I instancji analizę uznał, że spełnia ona wymagania o jakich mowa w Rozporządzeniu. Teren objęty wnioskiem położony jest w obszarze zabudowy mieszkaniowej i usługowej. Działki dostępne z tej samej drogi publicznej pozwalają określić wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania dla nowej inwestycji. Funkcja projektowanego budynku nie jest sprzeczna z przeważającymi funkcjami otoczenia a proponowane rozwiązanie przestrzenne nawiązywać będzie do zrealizowanych już budynków usługowych. Średni wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działek gruntu na obszarze analizowanym wynosi średnio 0,35 ( w analizie wskazano te wskaźniki dla konkretnych nieruchomości). Organ ustalił maksymalny wskaźnik zabudowy na 0,17 ze względu na istniejący w granicach objętych inwestacją drzewostan – co odpowiada § 5 ust 1 i 2 Rozporządzenia.

Szerokości elewacji frontowych na obszarze analizowanym wynoszą od 17 do 98 m. Organ I instancji ustalił szerokość elewacji na 14 m z tolerancją 20%, jako znacznie odbiegający od występujących w obszarze analizowanym, z uwagi na cenny drzewostan występujący na terenie działek objętych inwestycją i ustalenia te podzielił organ II instancji.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki ustalono na 14 m. mając na uwadze to, że na obszarze analizowanym wysokość górnej elewacji frontowej budynków jest zróżnicowana i wynosi od 6 m do 52 m. Taka wysokości nawiązuje do sąsiedniego budynku oranżerii i go nie zdominuje. Organ ustalił, że w analizowanym obszarze większość budynków posiada dachy płaskie o spadkach od 2 do 12 st, tylko nieliczne budynki posiadają dachy czterospadowe. Dlatego przyjęto dachy płaskie o niewielkim spadku 2 do 12 st.

Linię zabudowy wyznaczono w odległości 6 m od krawędzi jezdni ulicy [...] a od ulicy [...] jako przedłużenie linii zabudowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy tej ulicy. (jako przedłużenie istniejące linii zabudowy na działkach sąsiednich w przypadku ulicy [...] natomiast w przypadku ulicy [...] "ze względu na jej przebieg (...) 6 m od jej krawędzi".

Poza tym zamierzenie inwestycyjne spełnia pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2.5 p.z.p: teren ma dostęp do drogi publicznej, uzbrojenie jest wystarczające do zamierzenia inwestycyjnego, teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów, decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Odnosząc się do zarzutów odwołań organ uznał, że odwołujący nie wykazali jednoznacznie jakie ich interesy przedmiotowa decyzja narusza. Poza tym nie ma przeszkody do tego aby wydać nowe warunki dla terenu, który był już objęty pozwoleniem na budowę. Żaden z przepisów nie przewiduje aby przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy organy ustalały czy na danym terenie wydano wcześniej pozwolenie na budowę.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wywiedli Stowarzyszenie P. z siedzibą w Warszawie, Wspólnota Mieszkaniowa "B." w W. i Wspólnota Mieszkaniowa "A." w W.

Stowarzyszenie P. z siedzibą w W. wniosło o uchylenie decyzji organu II instancji i zawieszenie procesu inwestycyjnego na przedmiotowych działkach do czasu zakończenia postępowania odwoławczego.

Zarzuciło nie odniesienie się przez organ II instancji do zarzutów Stowarzyszenia zawartych w odwołaniu, wadliwą ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego w tym nie odniesienie się do całego zebranego w sprawie materiału dowodowego, nie rozważenie wpływu inwestycji na kwestie zanieczyszczenia środowiska, wpływu inwestycji na ekosystem, konieczność zachowania walorów widokowych terenu, na którym planowana jest ta inwestycja.

Ponadto wskazało na:

- wadliwe wyliczenie powierzchni biologicznie czynnej, która wg niego, liczona dla nieruchomości inwestycyjnej wynosi mniej niż 36,89% podczas gdy wskaźnik dla terenów mieszkalnych M1 Stowarzyszenie P. z siedzibą w W. objętych planem miejscowym rejonu ulicy [...] wynosi 60%. PCB dla działki [...] a dla działki [...] wynosi 60%

- wątpliwości co do sposobu wyliczenia wskaźnika powierzchni zabudowy do powierzchni inwestycji (przyjęty 0,17) podnosząc kwestię jakie działki (czy tylko budowlane) powinny być brane pod uwagę przy ustalaniu tego współczynnika, czy też działki drogowe;

-nieuprawnione ustalenie przez organ, że inwestycja nie będzie miała negatywnego wpływu na zieleń osiedlową i zwiększenie ruchu na osiedlu, wskazując na opinię konserwatorską z 4 kwietnia 2004 r. wydaną w związku z realizowaniem budowy II etapu zespołu apartamentów "przy O." na działkach [...], [...], [...], [...] i [...] oraz związaną z tym konieczność konarów drzew i ich deformację (dębów kolumnowych).

Skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa "B." zarzuciła naruszenie:

- art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. poprzez jego zastosowanie pomimo niezachowania tzw. zasady "dobrego sąsiedztwa"

-art. 80 K.p.a. poprzez dowolną a nie swobodną ocenę dowodów, bezkrytyczne odniesienie się do twierdzeń inwestora i pominięcie twierdzeń Wspólnoty;

-art. 7 K.p.a. poprzez jego niezastosowanie tj. zaniechaniu podjęcia czynności niezbędnych do wyjaśnienia sprawy w zakresie w jakim decyzja Zarządu Dzielnicy M. nr [...] z [...] grudnia 2012 r narusza zasadę "dobrego sąsiedztwa";

-naruszenie art. 6 ust. 2 pkt 1 p.z.p. poprzez przyjęcie, że zagospodarowanie terenu nie narusza interesów osób trzecich.

W uzasadnieniu skargi Wspólnota wskazała przede wszystkim, że planowana inwestycja narusza interesy Wspólnoty i zasadę "dobrego sąsiedztwa" poprzez to, że jej realizacja spowoduje brak ogólnodostępnych miejsc postojowych i złą komunikację na całym osiedlu. Wzniesienie kolejnych biurowców zwiększy liczbę potencjalnych użytkowników tego terenu przez co zostanie ograniczona komunikacja na wewnętrznych uliczkach znajdujących się na tym terenie. Członkowie Wspólnoty nie będą mogli w sposób swobodny poruszać się po terenie osiedla, a projektowane budynki ograniczą przepływ mas powietrza – co będzie miało wpływ na jakość ich życia.

Wspólnota Mieszkaniowa "A." wniosła o uchylenie obu decyzji i zasądzenie kosztów.

Wskazała na naruszenie art. 6, 156 § 1 pkt 3 K.p.a., art. 55 p.z.p., 65 ust. 1 pkt 1 p.z.p.

Argumentowała, podobnie jak w odwołaniu, niż brak jest podstaw prawnych do wydania zaskarżonych decyzji z uwagi na wcześniej wydaną decyzję o warunkach zabudowy oraz decyzję pozwolenie na budowę (ostatnia z [...] września 2008r.), które pozostają w obrocie prawnym i wiążą organy w niniejszym postępowaniu, wadliwe określenie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy i parametru górnej krawędzi elewacji frontowej (jedynie max), nie wyjaśnienie z urzędu przez organ istotnych okoliczności w sprawie w tym kwestii związanych z ustaleniem wskaźnika powierzchni zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej ustalonej decyzją Prezydenta W. o warunkach zabudowy nr [...] z [...] maja 2000., liczby miejsc parkingowych, nie odniesienie się do zarzutów odwołania, nie rozpatrzenie wniosku dowodowego z dnia 8 marca 2013 r., nie odniesienie się do sprzeczności pomiędzy oświadczeniami Prezydenta W. co do obowiązywania w terenie inwestycji ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę zawartymi w rożnych rozstrzygnięciach wydanych w tym samym czasie (grudzień 2012r).

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skargi zasługują na uwzględnienie, choć nie wszystkie z zarzutów są trafne.

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153 poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonej decyzji administracyjnej. Ocenie podlega konkretna sprawa, rozpoznawana wcześniej przez organ administracji publicznej, pod kątem prawidłowości zastosowania przepisów obowiązującego prawa i trafności rozstrzygnięcia.

Kompetencje sądu administracyjnego nakładają na niego obowiązek oceny przebiegu postępowania administracyjnego i to zarówno czynności podejmowanych w toku tego postępowania jak i treści i podstaw wydanej decyzji administracyjnej. Działanie sądu ma bowiem na celu ewentualne wyeliminowanie z obrotu prawnego decyzji czy postanowienia, które w jakikolwiek sposób naruszałyby obowiązujące prawo. (por. wyrok NSA Warszawa z 20 stycznia 2010r. I GSK 982/08 LEX nr 594803).

Zdaniem WSA skargi należało uwzględnić ponieważ decyzja zapadła z naruszeniem art. 6, 7 i 77 § 1, 16§ 1 i 107§ 3 k.p.a. w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Podstawą prawną rozstrzygnięcia były przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2012r, poz. 647), dalej p.z.p. Zgodnie z art. 61 ust. 1 tej ustawy wydanie warunków zabudowy możliwe jest przy łącznym spełnieniu warunków wymienionych w pkt 1 -5 tj. kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, dostępu do drogi publicznej, zapewnienia wystarczającego uzbrojenia teren, braku konieczności zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na nierolnicze i nieleśne, zgodności decyzji z przepisami odrębnymi. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Chodzi w niej o dostosowanie nowej zabudowy do istniejącego na gruncie stanu w zakresie cech zabudowy i jej parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym. Dlatego ustawodawca nałożył na organ obowiązek przeprowadzenia analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy (art. 53 ust. 3 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy). Ustalanie tych wymagań określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr. 164, poz. 1588), dalej Rozporządzenie.

Najdalej idącym zarzutem skarg jest zarzut kwestionujący możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy dla terenu, który został już objęty nie tylko decyzją o warunkach zabudowy ale i decyzją o pozwoleniu budowlanym.

W odniesieniu do tego zarzutu stwierdzić należy, że trafnie wywodzi organ, iż w świetle obowiązujących przepisów czyli art. 63 ust. 1 p.z.p. brak jest podstaw prawnych do odmowy wydania w odniesieniu do tego samego terenu kilku decyzji o warunkach zabudowy. Tego rodzaju decyzja pozwala inwestorowi na rozważenie i ocenę jakiego rodzaju inwestycję będzie mógł prowadzić na danym terenie. Decyzja ta jest swego rodzaju promessą do uzyskania pozwolenia na budową na wstępnych warunkach wskazanych w tej decyzji. Sytuacja się jednak zmienia gdy w następstwie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy zostanie wydane pozwolenie na budowę. Pozwolenie to jest zgodą organu na pobudowanie na danym terenie określonego w tym pozwoleniu obiektu a więc gwarancją, że na danym trenie inwestor będzie mógł zrealizować konkretną inwestację.

Jak wynika z akt sprawy i dokumentów nadesłanych przez organ w postępowaniu sądowym teren inwestycji wchodzi w skład osiedla mieszkaniowego realizowanego na podstawie decyzji Prezydenta W. nr [...] z [...] maja 2000r. (działka [...]). W toku budowy kolejnymi decyzjami, po uprzednim podziale działki o nr ew. [...] Prezydent W. zatwierdzał nowe projekty zamienne (decyzje nr [...] z [...] kwietnia 2004r, nr [...] z [...] października 2006 r, nr [...] z [...] września 2008r.). Ostatnia z wyżej wymienionych decyzji pozostaje w obrocie prawnym a jej ustalenia, zgodnie z zasadą trwałości decyzji administracyjnych wyrażoną w art. 16 k.p.a. wiążą pozostałe organy, w tym organy wydające decyzję o warunkach zabudowy. Prowadzi to do wniosku, że ustalenia zawarte w tej decyzji powinny być brane pod uwagę przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, skoro teren planowanej inwestycji pokrywa się w części z terenem objętym niniejszym wnioskiem. Potwierdza to treść art. 65 ust. 1 p.z.p. z którego wynika, że organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy ma obowiązek stwierdzenia jej wygaśnięcia m.in. wtedy gdy inny wnioskodawca uzyskał na ten sam teren pozwolenie na budową. W sytuacji w której teren objęty nowym wnioskiem o wydanie warunków zabudowy tylko w części pokrywałby się z terenem objętym pozwoleniem na budowę do analizy urbanistycznej konieczne jest przyjęcie parametrów wyjściowych z decyzji pozwolenie na budowę a w przypadku gdyby tereny te pokrywały się w całości czyniłoby to niemożliwym wydanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Dlatego organ właściwy do wydania warunków zabudowy miał obowiązek ustalenia czy w odniesieniu do wnioskowanego terenu nie wydano pozwolenia na budowę i jakiego obszaru pozwolenie to dotyczy. Okoliczność ta powinna być także brana pod uwagę przy sporządzaniu analizy o jakiej mowa w § 3 ust. 1 Rozporządzenia.

W niniejszym postępowaniu administracyjnym organ w ogóle nie odniósł się do treści tej decyzji, mimo że zarzuty tego rodzaju były sformułowanie w odwołaniach. Wskazał jedynie, że nie ma przepisu prawa na podstawie którego organ miałby obowiązek badania czy w stosunku do tego terenu wydano pozwolenie na budowę i że w stosunku do tego samego gruntu można wydać kilka decyzji o warunkach zabudowy. Istotnie wprost takiego jednego przepisu nie ma jednakże z wyżej powołanych prze Sąd przepisów jasno wynika, że nie jest możliwe wydanie warunków zabudowy dla terenu co do którego wydano wcześniej pozwolenie na budowę.

Tak skonstruowane rozstrzygnięcie narusza więc art. art. 6, 7, 77 § 1 i 16 § 1 i 107 § 3 k.p.a.

W ocenie Sądu dopiero w sytuacji, w której doszłoby do wyeliminowania decyzji pozwolenie na budowę z obrotu prawnego czy to na wniosek strony czy choćby z powodu nie rozpoczęcia procesu inwestycyjnego i wygaśnięcia pozwolenia na budowę, organ wydający to pozwolenie nie byłby związany treścią tej decyzji.

Wbrew zarzutom skargi Wspólnoty Mieszkaniowej "A." wydaną decyzją nie doszło do naruszenia art. 156 § 1 pkt 3 K.p.a. ponieważ co do zasady możliwe jest wydanie wielu decyzji o warunkach zabudowy dla tego samego terenu – co wynika z art. 63 ust. 1 p.z.p. Nie odnosi się także do tej sytuacji przepis art. 55 p.z.p. ponieważ przepis ten stosowany odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy stanowi o związaniu organu wydającego pozwolenie na budowę decyzją o warunkach zabudowy natomiast w niniejszej sprawie przedmiotem rozstrzygnięcia nie była kwestia pozwolenia na budowę ale wstępne ustalenie warunków zabudowy. Nie ma również zastosowania w niniejszej sprawie art. 65 ust. 1 pkt 1 p.z.p. gdyż przepis ten dotyczy postępowania o wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy.

W postępowaniu administracyjnym organ związany jest wnioskiem, co wynika z art. 61 § 1 k.p.a. a zatem organ ma obowiązek rozpoznać ten wniosek – w tym przypadku wniosek o wydanie warunków zabudowy. Nie może zatem w tego rodzaju postępowaniu stwierdzać o wygaśnięciu pozwolenia na budowę.

W skardze Wspólnoty Mieszkaniowej "A." wskazuje się na rozbieżności co do stanowiska Prezydenta W. co do wygaśnięcia pozwolenia na budowę i kwestie te organ powinien wyjaśnić w pierwszej kolejności, gdyż od tego przede wszystkim zależy możliwość wydania pozytywnego rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Wyżej stwierdzone uchybienia w zakresie zebrania i oceny materiału dowodowego czynią przedwczesną ocenę zgodności z prawem zaskarżonej decyzji w kontekście pozostałych zarzutów podnoszonych przez skarżących takich jak niezachowanie zasady dobrego sąsiedztwa, wadliwego ustalenie wskaźnika powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki - § 5 Rozporządzenia, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej a przede wszystkim komunikacji.

Nie trafne są natomiast zarzut Wspólnoty Mieszkaniowej "B." i Stowarzyszenia "P." dotyczące nie rozważenia przez organ kwestii związanych z ochroną środowiska. Zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 1 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j.D.U.2013, poz.1409 ), to na organie budowalnym ciąży obowiązek sprawdzenia zgodności projektu budowlanego z wymaganiami ochrony środowiska. Na etapie wydawania warunków zabudowy inwestor ma co prawda obowiązek podania informacji na ten temat jednakże, na tym etapie są to dane jedynie szacunkowe a ich konkretyzacja nastąpi dopiero na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego. (por wyrok NSA z 16 października 2007 r, sygn. akt. II OSK 1401/06, Lex 3940).

Podobnie odnosząc się do zarzutu Wspólnoty "B." i wskazywanych naruszeń praw osób trzecich poprzez uniemożliwienie członkom Wspólnoty swobodnego poruszania się po terenie osiedla na skutek zwiększenia liczby osób i samochodów wskazać należy, że ochrona osób trzecich jest realizowana przede wszystkim w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę, które jest kolejnym z etapów procesu budowlanego. Organ orzekający o warunkach zabudowy może orzekać tylko w takich granicach w jakich sprawa nie jest objęta przepisami prawa budowlanego. Nie można bowiem zapominać, że celem wydawania decyzja o warunkach zabudowy, w sytuacji gdy na danym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest zachowanie ładu przestrzennego o jakim mowa w art. 2 pkt 1 ustawy p.z.p. Nie ma zatem organ uprawnień do rozstrzygania o kwestiach własnościowych czy o innych prawach właścicieli nieruchomości sąsiednich i płynących z tych praw uprawnień. Czyni to niezasadnymi zarzuty skarg związane z naruszeniem praw osób trzecich.

Odnośnie możliwości parkowania, utrudnionej komunikacji wskazać należy, że przepis art 54 pkt 2 lit c p.z.p. wymaga jedynie aby w decyzji o warunkach zabudowy istniały ustalenia co do infrastruktury i komunikacji. Konkretyzacja tych ustaleń następuje dopiero na etapie wydawania pozwolenia na budowę, w którym organ określa liczbę i sposób urządzania miejsc parkingowych. (por. wyrok NSA z 19 grudnia 2012 r II OSK 1543/11, Lex 1367321). Także kwestia dojazdów do planowanej inwestycji jest przedmiotem szczegółowych ustaleń w toku postępowania o wydanie pozwolenia budowlanego. W postępowaniu o wydanie warunków zabudowy organ ma jedynie obowiązek wskazać w jaki sposób będzie skomunikowana inwestycja z drogą publiczną – art. 61 ust. 2 p.z.p.

Sąd ponadto wskazuje, że co do zasady możliwe jest przy określaniu parametrów górnej krawędzi elewacji frontowej podanie jedynie wartości maksymalnej w szczególności w warunkach wielkomiejskich w których inwestorowi zależy na wybudowaniu budynków jak najwyższych. Z kolei o kwestia dostosowania nowego budynku do budynków istniejących przesądzają parametry wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, które są pochodną średniego wskaźnika tej wielkości do obszaru analizowanego (§ 5 Rozporządzenia) i wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej – (§ 7 Rozporządzenia). Wskazać należy, że wyznaczenie innej wysokości niżby to wynikało z § 7 ust. 1 Rozporządzenia musi wynikać z analizy funkcji i cech zabudowy, gdyż tego rodzaju odstępstwo od zasady jest wyjątkiem od ustalania tej wysokości odpowiednio od istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

Poza tym zgodnie z § 1 Rozporządzenia obligatoryjnymi parametrami ustalanymi w postępowaniu o wydanie warunków zabudowy są: linia zabudowy, wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometria dachu. Nie ma wśród nich powierzchni biologicznie czynnej dlatego nie uzasadnione jest w świetle prawa nakładanie na organ obowiązku określenia powierzchni biologicznie czynnej, gdyż takiego obligu nie nakłada żadnej przepis prawa.

W Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, (D.U: 2002, Nr 75, poz. 690), wydanym na podstawie przepisów ustawy prawo budowlane pojawia się w § 3 pkt 22 termin "teren biologicznie czynny rozumiany jako "suma powierzchni wszystkich kondygnacji budynku, mierzona po wewnętrznym obrysie przegród zewnętrznych budynku w poziomie podłogi, bez pomniejszenia o powierzchnię przekroju poziomego konstrukcji i przegród wewnętrznych, jeżeli występują one na tych kondygnacjach, a także z powiększeniem o powierzchnię antresoli". Parametry te określane są dopiero w pozwoleniu budowlanym.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.

Rozstrzygnięcie w pkt II wyroku znajduje uzasadnienie w art. 152 p.p.s.a.

W następstwie uprawomocnienia się niniejszego wyroku organ I instancji orzeknie ponownie w sprawie, z uwzględnieniem ocen zawartych powyżej.

O kosztach sądowych orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a.