Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 465/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2010-05-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą decyzję I instancji
określono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana
Powołane przepisy: article: między innymi art. 36  ust. 4 , art. 37 ust 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 145 par 1 pkt 1 b
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Aldona Gąsecka-Duda (spr.) Sędziowie: WSA Mirosław Bator WSA Mariusz Kotulski Protokolant: Katarzyna Paszko-Fajfer po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 maja 2010 r. sprawy ze skargi J. T. i J. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 29 maja 2008 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana.


UZASADNIENIE

Wójt Gminy Mogilany decyzją z [...].03.2008 r., znak [...], na podstawie art.36 ust.4, art.37 ust. 1, 6 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80 poz.717 z późn. zm.), art. 104 k.p.a., a także uchwały Rady Gminy Mogilany z dnia 20.02.2006 r. Nr XXX/271/2006 (Dz.U.Woj. Małopolskiego Nr 615, poz. 3806) oraz uchwały Rady Gminy Mogilany z dnia 3.08.2006 r. Nr XXXV/312/2006 ( Dz.U.Woj. Małopolskiego Nr 616, poz.3807) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Mogilany, ustalił wobec J.T. i J.T. jako zbywców prawa własności nieruchomości położonej we wsi [...], oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 1 o powierzchni 0,1241 ha jednorazową opłatę w wysokości 5 996,42 zł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Orzekł nadto o terminie i sposobie uiszczenia opłaty.

W uzasadnieniu wskazał, że nieruchomość położona we wsi [...], oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 2 o powierzchni 1,4700 ha w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy Mogilany, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Mogilany z dnia 27.06.1991 r. Nr 81/91 (Dz.U. Woj. Krakowskiego nr 14, poz.100), zmienionym uchwałą Rady Gminy Mogilany z dnia 22.09.1994 r. Nr II/6/94 (Dz. U. Woj. Krakowskiego nr 17, poz. 63) oraz uchwałą Rady Gminy Mogilany z dnia 12.12.1994 r. Nr W/42/94 (Dz.U. Woj. Krakowskiego nr 23, poz. 105) - ujęta była w terenach zabudowy jednorodzinnej i usług oraz w terenach łąk i pastwisk. Część tej nieruchomości odpowiadająca obecnie działce nr 1 ujęta była w terenach zabudowy jednorodzinnej i usług.

Wyżej wymieniony plan utracił moc z dniem 31.12.2003 r., zgodnie z art. 87 ust.3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

W okresie od dnia 1.01.2004 r. do dnia 13.11.2006 r. Gmina Mogilany nie posiadała planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowego terenu.

Decyzją Wójta Gminy Mogilany z dnia [...].12.2006 r. zatwierdzono podział działki nr 2 na działki nr 1, 3 , 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 i 11 .

W dniu 28.12.2006 r. - tj. po wejściu w życie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego z dnia 20.02.2006 r. i z dnia 3.08.2006 r., została zawarta umowa sprzedaży działki nr 1 o pow. 0,1241 ha ( Rep. [...] ).

W trakcie wizji przeprowadzonej w dniu 28.09.2007 r., w której uczestniczyła J.T. ustalono, że przed podziałem działka nr 2 zabudowana była budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz kilkoma budynkami gospodarczymi -obecnie ta cześć działki odpowiada działce nr 10 , a pozostałą jej część -odpowiadająca obecnie działkom nr 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 11 - stanowiły tereny niezabudowane, tereny gruntów ornych i zielonych.

Zgodnie z §50 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 4 pkt 17 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jedn. Dz.U. Nr 261 z 2004 r., poz. 2603 z późn. zm.) wartość rynkową nieruchomości należy określić według jej stanu na dzień wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego. Stosownie do § 50 ust. 3 tego rozporządzenia, gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określeniu wartości nieruchomości dla celów opłaty, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.

Przedmiotowa działka nr 1 powstała już po uchwaleniu nowych planów z podziału działki nr 2 . Wartość rynkową 1m2 tej nieruchomości należy ustalić według jej stanu na dzień wejścia w życie tych planów - bez części składowych, oraz następnie określić jej wartość z uwzględnieniem przeznaczenia po wejściu w życie planów. Różnica między tak określonymi wartościami stanowi podstawę do określania wielkości opłaty planistycznej dla całej nieruchomości lub przy zbywaniu jej części, odpowiednio dla tej części . W taki sposób została określona wartość działki nr 1 w operacie szacunkowym z dnia 30.10.2007 r.

Działka nr 2 o pow. 1,4700 ha przed podziałem w ewidencji gruntów i budynków posiadała oznaczenie RIVa, RIVb i B. Zgodnie art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 11.04.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego ( Dz.U. Nr 64, poz. 592 z późn. zm.) oraz art. 55(1) oraz ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) do dnia wejścia w życie nowych planów zagospodarowania przestrzennego zmieniających jej przeznaczenie na cele inne niż rolne, działka ta stanowiła zgodnie z faktycznym sposobem użytkowania gospodarstwo rolne. Przedmiotowa działka posiadała dwie funkcjonalne części , tj. użytek budowlany (B) o pow. 0,2467 ha zabudowany budynkiem mieszkalnym i kilkoma budynkami gospodarczymi oraz użytek rolny w części orny oraz zielony.

W stosunku do działki nr 2 nie została wydana przed wejściem w życie powyższych planów zagospodarowania przestrzennego decyzja o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie z art. 63 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym , decyzja o warunkach zabudowy wywołuje również skutki, o których mowa w art. 36 i 37 tej ustawy.

Działka nr 1 powstała z wydzielenia działki nr 2 , z części, która była wykorzystywana jako użytek rolny. Była niezabudowana, nieurządzona, niezagospodarowana, stanowiąc użytek rolny, zielony porośnięty trawą, co wynika z opisu i zdjęć w elaboracie szacunkowym oraz oświadczenia J.T., z dnia 11.02.2008 r.

Zgodnie z uchwałami Rady Gminy Mogilany z dnia 20.02.2006 r. Nr XXX/271/2006 oraz z dnia 3 sierpnia 2006 r. Nr XXXV/312/2006, działka nr 1 w 91% znajduje się w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej – [...], oraz w 9% w terenach dróg i ulic publicznych – [...]

Z powyższego wynika, że uchwalenie przez Radę Gminy Mogilany miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego spowodowało wzrost wartości nieruchomości, co potwierdza opinia rzeczoznawcy majątkowego mgr inż. K.M.-T. (nr uprawnień [...]) z dnia 30.10.2007 r., sporządzona na zlecenie Wójta Gminy M.

Stosownie do obu uchwał procentowa stawka wzrostu wartości nieruchomości została ustalona na poziomie 10% dla terenów oznaczonych symbolami: MU1, MU2, MUS, MN1, MN2, MN3, RM1, Ul, U2, U3 i UP2. Dla pozostałych terenów stawka ta wynosi 0%.

Rzeczoznawca majątkowy w operacie określiła, że wartość całej działki nr 1 o pow. 0,1241 ha przed wejściem w życie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego wynosiła 43 624,00 zł., a po ich wejściu 109 518,00 zł. Na str. [...]operatu szczegółowo podała, że wartość terenu przeznaczona pod MN2 wynosi 99 662,00 zł., natomiast wartość terenu przeznaczona pod KDL2 i KDD1 9 856,00 zł. Z powyższego wynika, że wzrost wartości części (MN2-91%) działki nr 1 wynosi 59 964,16 zł. , a zatem opłata planistyczna w stawce 10% wynosi 5 996,42 zł.

Kwestionując zasadność decyzji organu pierwszej instancji J.T. i J.T. wnieśli w terminie odwołanie, w którym zarzucali , że ich nieruchomość była z analogicznym przeznaczeniem objęta planem zagospodarowania przestrzennego z 12.12.1994 r.

Po rozpatrzeniu powyższego odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...].05.2008 r., znak [...], na podstawie art. 138 §1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1, 3, 4 oraz 11 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) oraz §4, 50, 55 - 58 rozporządzenia z 21.09. 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W nawiązaniu do dotychczasowego przebiegu postępowania wskazało, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, burmistrz pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. W myśl art. 37 ust. 3 tej ustawy, roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, a przepis ów stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 (art. 37 ust. 4 ustawy). Stosownie do art. 37 ust. 1 zd. 2 powołanej wyżej ustawy - wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym podnosi się, że podstawową przesłankę do pobierania opłaty, o której mowa powyżej jest wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Nie samo w sobie uchwalenie lub zmiana planu powoduje wszczęcie postępowania na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, lecz zapisy tego planu, jeżeli wpływają one na wzrost wartości nieruchomości. Podkreśla się także, że winien zostać ustalony bezpośredni związek przyczynowy pomiędzy zmianą wartości nieruchomości, a przyjętymi ustaleniami uchwalonego planu, przy czym chodzi tu o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalanie lub zmianę planu.

Zgodnie z art. 150 ust. 5 i 156 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wycenę (określenie wartości rynkowej) nieruchomości sporządza rzeczoznawca majątkowy. Rezultatem jego pracy jest opinia w formie operatu szacunkowego. Aktem wykonawczym, określającym m.in. metody i techniki wyceny nieruchomości oraz formę i treść operatu szacunkowego jest rozporządzenie z 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat szacunkowy stanowi podstawowy dowód w postępowaniu w sprawie nałożenia opłaty planistycznej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyjaśniło dalej, że uchwała Rady Gminy Mogilany z dnia 3.08.2006r Nr XXXV/312/2006 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Mogilany została ogłoszona 10.10.2006r. w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego nr 616, poz. 3807 i z dniem wejścia w życie 10.11.2006r. (zgodnie z §18 chwały, nastąpiło to po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia) zyskała ona charakter aktu prawa miejscowego wiążącego organy administracji przy orzekaniu w sprawach indywidualnych z zakresu administracji publicznej. Uchwałą tą wprowadzono zmiany do uchwały Rady Gminy Mogilany z dnia 20.02.2006r Nr XXX/271/2006 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Mogilany. W uchwałach określono, że wysokość jednorazowej opłaty w przypadku zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem planu miejscowego wynosi 10% dla terenów MU1, MU2, MU3, MN1, MN2, MN3, RM1, U1, U2, U3, UP2, a dla pozostałych terenów stawka wynosi 0%.

Z materiałów sprawy wynika, że, nieruchomość, oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 1 ,, o pow. 0,1241 ha, objęta księgą wieczystą nr [...] ,zgodnie z postanowieniami nowego planu miejscowego znajduje się w ok. 91% powierzchni w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej – [...] oraz w ok. 9% powierzchni w terenach dróg i ulic publicznych – symbol [...].

Uprzednio obowiązujący plan miejscowy dla przedmiotowego obszaru, uchwalony uchwałą Rady Gminy Mogilany z dnia 27.06.1991r. Nr 81/91, do którego wprowadzono zmiany zatwierdzone uchwałą Rady Gminy Mogilany z dnia 22.09.1994r Nr II/6/94 oraz uchwałą Rady gminy Mogilany z dnia 12.12.1994 r. Nr IV/42/94, zgodnie z art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przestał obowiązywać w dniu 31.12.2003 r.

Działka nr 1 powstała w wyniku podziału działki nr 2 o pow.1,47ha, zatwierdzonego decyzją Wójta z dnia [...].12.2006 r., znak [...] . W dniu wejścia w życie nowego planu miejscowego działka nr 1 stanowiła część całości ewidencyjnej oznaczonej jako działka nr 2 . Z akt sprawy wynika, że w okresie braku planu miejscowego sporna nieruchomość użytkowana była jako rola. Biegła wykazała, że przed podziałem działka nr 2 stanowiła w części o powierzchni 0,2467 ha użytek B, zabudowany budynkiem mieszkalnym oraz kilkoma budynkami gospodarczymi, natomiast w pozostałej części o powierzchni 1,2233 ha była użytkowana rolniczo (użytek orny i zieleń). Nieruchomość zbyta przez skarżących, powstała z podziału powyższej działki zlokalizowana jest w obszarze, który stanowił w całości użytek rolny zielony, stąd za faktyczny sposób wykorzystywania wycenianej części działki nr 1 biegła uznała rolę.

Umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego Repertorium [...] dnia 28.12.2006 r., J. i J.T. zbyli nieruchomość położoną o powierzchni 0,1241 ha, oznaczoną jako działka nr 1, objętą księgą wieczystą nr [...], za cenę 40 000,00 zł.

Organ pierwszej instancji posiadał zatem podyktowane przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym podstawy do wszczęcia postępowania w sprawie wydania decyzji o ustaleniu jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości sprzedanej przez skarżących w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przedmiotowe postępowanie zostało przeprowadzone, a w oparciu o operat szacunkowy sporządzony na zlecenie gminy przez biegłego rzeczoznawcę ustalono wzrost wartości nieruchomości na kwotę 5 9964, 16 zł . Na tej podstawie, przy zastosowaniu dziesięcioprocentowej stawki wyliczono kwotę opłaty planistycznej na 5 996,42 zł.

Wycena nieruchomości sporządzona została prawidłowo. Operat szacunkowy autorstwa rzeczoznawcy majątkowego K.M.-T. z dnia 30.10.2007r. spełnia wymogi określone przepisami rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w szczególności - §4 ust. 1 i ust. 4, §50 oraz przepisów rozdziału 4 rozporządzenia. Organ administracyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, nie dysponuje bowiem posiadanymi przez niego wiadomościami specjalnymi. W operacie wycenę wykonano podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Zgodnie z § 4 ust.4 rozporządzenia w sprawie wyceny, metoda ta polega na przyjęciu do porównania z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości, a następnie określeniu wartości nieruchomości będącej przedmiotem wyceny w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Realizując wyżej opisaną metodę, z przygotowanego zbioru transakcji nieruchomości przeznaczonych pod uprawy polowe, biegła wskazała nieruchomość o cenie transakcyjnej maksymalnej i o cenie transakcyjnej minimalnej. Również ustalony został zbiór transakcji nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i wybrane krańcowe ceny osiągnięte w tych transakcjach. W oparciu o te dane rzeczoznawca wyliczył ceny średnie dla obu tych grup - odpowiednio: 180 453 zł/ha i 95,10zł/m2. Autorka operatu ustaliła najbardziej typowe atrybuty rynkowe nieruchomości z obszaru Gminy Mogilany przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną oraz nieruchomości stanowiących grunty rolne, jak też określiła cenność tych atrybutów, po czym dokonała porównania cech nieruchomości wycenianej z nieruchomościami o cenie minimalnej i maksymalnej ([...]. Należy też dodać, że w operacie znalazł się opis nieruchomości wycenianej, oraz nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej, które wzięto do porównań. Kolejną czynnością było określenie wartości współczynników korygujących dla poszczególnych ustalonych dla sprawy atrybutów (str. [...]). Szacując wartość spornej nieruchomości przy uwzględnieniu jej faktycznego sposobu wykorzystywania przed wejściem z życie nowego planu miejscowego, biegła uwzględniła potencjalną możliwość jej zabudowy przypisując temu atrybutowi 20 - procentowy wpływ na wartość działki. Wskutek tak wykonanych działań rzeczoznawca dokonał określenia wartości jednostkowej gruntu sprzed uchwalenia nowego planu miejscowego na kwotę 351 522 zł/ha, a po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego, na kwotę 88,25 zł/m2. Tym samym wartość nieruchomości zbytej przez skarżących działki nr 1 wyniosła odpowiednio kwotę 43 624 zł. oraz 109 518 zł., co stanowi iloczyn jej powierzchni oraz wyliczonej ceny jednostkowej działki nr 2 . Wyszczególniono, że wartość części nieruchomości przeznaczonej w planie miejscowym pod drogi publiczne wynosi 9 856 zł. Zdaniem Kolegium przedmiotowy operat pozostaje zgodny z wymogami określonymi w §55 - §58 rozporządzenia w sprawie wyceny odnośnie sposobu sporządzania, formy i treści . Należy więc uznać, że wycena działki zbytej przez skarżących została dokonana rzetelnie, a operat szacunkowy K.M.-T. może stanowić podstawę naliczenia opłaty planistycznej.

Postępowanie pierwszoinstancyjne doprowadziło do wykazania zaistnienia w niniejszej sprawie ustawowych przesłanek nałożenia opłaty planistycznej. Kwota tej opłaty została obliczona prawidłowo. Stanowi ona 10% z kwoty wzrostu wartości nieruchomości zbytej przez J. i J.T. Decyzja organu pierwszej instancji przywołuje prawidłową podstawę prawną rozstrzygnięcia, zawiera wyczerpujące uzasadnienie przesłanek jej wydania oraz pouczenie o sposobach zaskarżenia. Spełnia zatem przepisane art. 107 k.p.a.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wskazało, że w świetle obowiązujących przepisów dla wszczęcia postępowania w sprawie nałożenia opłaty planistycznej oraz ustalenia jej wysokości nie ma znaczenia to, jakie przedmiotowy teren miał przeznaczenie w planie miejscowym, który utracił moc obowiązującą. W sytuacji, gdy doszło do uchwalenia nowego planu miejscowego, nie zaś do jego zmiany, istotne jest jak dana nieruchomość była faktycznie wykorzystywana w okresie braku planu miejscowego, bezpośrednio poprzedzającym jego uchwalenie. Dysponując tego rodzaju danymi, rzeczoznawca dokonuje szacunku ewentualnego wzrostu wartości nieruchomości, będącego rezultatem wejścia w życie planu miejscowego. Powyższe wynika z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 50 rozporządzenia, które to przepisy te nie wspominają o uwzględnianiu przy wycenie, przeznaczenia nieruchomości przewidzianego w nieaktualnych planach miejscowych.

Wnosząc w terminie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...].05.2008 r., znak [...], J.T. i J.T. domagali się uchylenia decyzji organów obu instancji jako wydanych z obrazą przepisów ustawy z dnia 27.03.2003r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wskazywali, że zgodnie z art. 36 ust. 4 powołanej ustawy, tak zwana opłata planistyczna może zostać nałożona na zbywcę nieruchomości jedynie wówczas, gdy wzrost wartości nieruchomości następuje w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Taka sytuacja w przedmiotowym przypadku nie nastąpiła albowiem już pod rządami poprzedniego planu, który utracił moc z dniem 31 grudnia 2003r, sporna nieruchomość znajdowała się na terenach zabudowy jednorodzinnej i zagrodowej z usługami i rzemiosłem. Nieruchomość ta nadawała się więc do celów budowlanych zarówno wówczas, gdy była objęta planem zagospodarowania jak i wówczas, gdy tym planem nie była objęta. Wartość nieruchomości rosła wyłącznie z powodów rynkowych i nigdy nie była związana z faktem obowiązywania lub nie obowiązywania na tym terenie planu miejscowego. Fakt, iż przed wejściem w życie nowego planu dla nieruchomości nie została wydana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, nie ma żadnego znaczenia, podobnie jak okoliczność, że opłacany był podatek rolny.

Skarżący zarzucili też, że sporządzona w sprawie opinia rzeczoznawcy jest nierzetelna. Trudno bowiem wyobrazić sobie , że wyłącznie w związku z uchwalenie planu miejscowego z dnia na dzień wartość nieruchomości o tak ogromną kwotę. Nie jest to możliwe z tego powodu, że taka sama inwestycja budowlana mogła być realizowana na działce zarówno na podstawie wypisu z planu miejscowego, jak i na podstawie indywidualnej decyzji ustalającej warunki zabudowy.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 – 2 ustawy z dnia 25.07.2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz. U. Nr 153, poz.1269 z późn. zm. ) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę zgodności z prawem działalności administracji publicznej, która w myśl art. 1 ustawy z dnia 30.08.2002r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. Nr 153,poz. 1270 z późn. zm. - oznaczana dalej jako p.p.s.a. ) odbywa się na zasadach określonych w przepisach tej ustawy. W ramach kontroli działalności administracji publicznej, przewidzianej w art. 3 p.p.s.a. sąd uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami oraz powołana podstawą prawną ( art. 134 § 1 p.p.s.a. ), zaś jednym ograniczeniem w tym zakresie jest zakaz przewidziany w art. 134 § 2 p.p.s.a. Orzekanie w granicach sprawy ( art. 135 p.p.s.a. ) oznacza sprawę będącą przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność, jako pochodną określonego stosunku administracyjnoprawnego i odbywa się z uwzględnieniem ówcześnie obowiązujących przepisów prawa.

Postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie zostało wszczęte z urzędu i miało za przedmiot pobranie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W sprawy nie jest kwestionowany fakt zbycia przez skarżących nieruchomości przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ani przyjmowana w obu decyzjach treść jego istotnych postanowień. Skarżący nie podnoszą także zarzutów co do ustaleń odnoszących się do poprzedniego planu, ani dotyczących naruszenia przepisów postępowania. Kwestie te jako bezsporne oraz nie budzące zastrzeżeń co do legalności także w ramach przeprowadzonej z urzędu kontroli obu aktów administracyjnych pozostawia się poza szerszymi rozważaniami.

Spornym jest w sprawie niniejszej, czy spełniona została przesłanka warunkująca pobranie renty planistycznej, w postaci wzrostu wartości zbytej nieruchomości związanych z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą.

W tym zakresie należy stwierdzić, że obowiązujący w dacie wydania obu kontrolowanych decyzji art. 36 ust. 5 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm. – dalej w skrócie u.p.z.p. ) stanowił, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości; opłata ta jest dochodem własnym gminy; wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

W szczególności, kolejny istotny w stanie faktycznym sprawy przepis, tj. art. 37 ust. 1 u.p.z.p. przewidywał, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży, przy czym wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych należało stosować przepisy o gospodarce nieruchomościami ( art. 37 ust.11 u.p.z.p.). Takie przepisy zawarte były w dziale IV ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późniejszymi zmianami ) oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 27.11.2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924). wydanym na podstawie upoważnienia zawartego w art. 159 tej ustawy.

Paragraf 50 rozporządzenia stanowił w ust. 1- 3, że :

" 1.Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 oraz z 2004 r. Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492), określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości.

2. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości.

3. W przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w ust. 1, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. "

Organy administracji publicznej wydając decyzje zobowiązane są do stosowania obowiązujących przepisów prawa. Nie posiadają one przy tym kompetencji umożliwiających zainicjowanie procedury oceny zgodności ustaw z Konstytucją .

W sprawie niniejszej, w ustalonym stanie faktycznym, w dacie wydania obu kontrolowanych decyzji zachodziły przesłanki do określania wzrostu wartości nieruchomości jako różnicy między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem, co wynikało z jednoznacznego brzmienia art. 37 ust. 1 u.p.z.p. oraz § 50 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27.11.2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego.

Z prawidłowych ustaleń zawartych w obu wyżej powołanych decyzjach wynika , że dla części nieruchomości skarżących odpowiadającej działce nr 1 w okresie przed wejściem w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie obowiązywał taki plan albowiem poprzedni utracił moc z dniem 31.12.2003r., zgodnie z art. 87 ust.3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W okresie od dnia 1.01.2004r. do dnia 13.11.2006r. Gmina nie posiadała obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaś dla przedmiotowej działki nie została wydana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

W dacie złożenia w sprawie niniejszej skargi rozwiązania wprowadzone w art. 37 ust. 1 u.p.z.p. budziły jednak zastrzeżenia co do zgodność z art. 2 i 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej w zakresie , w jakim przepis ten wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1.01.1995 r. , który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie przedstawił do rozstrzygnięcia Trybunałowi Konstytucyjnemu stosowne pytanie prawne w sprawie toczącej się do sygn. akt II SA/ Kr 778/07. Sprawa ta została przyjęta przez Trybunał Konstytucyjny do rozpoznania i zarejestrowana do sygn. akt P58/08.

W sprawie niniejszej stan faktyczny i prawny jest analogiczny. Jak ustaliły bowiem organy obu instancji, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy Mogilany zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Mogilany z dnia 27.06.1991r. Nr 81/91 (Dz. U. Woj. Krakowskiego Nr 14, poz.100), zmienianym uchwałami Rady Gminy Mogilany z dnia 22.09.1994r. Nr II/6/94 (Dz. U. Woj. Krakowskiego Nr 17, poz. 63) oraz z dnia 12.12.1994r. Nr IV/42/94 (Dz. U. Woj. Krakowskiego Nr 23, poz. 105) działka nr 2 ujęta była w terenach zabudowy jednorodzinnej i usług w terenach łąk i pastwisk. Decyzją Wójta z dnia [...].12.2006 r. zatwierdzono podział działki nr 2 na działki nr 1, 3 , 4, 5, 6, 7 , 8 , 9, 10 i 11 . W dniu 28.12.2006r. została zawarta umowa sprzedaży działki nr 1 o pow. 0,1241 ha - Rep. [...], która w poprzednim planie znajdowała się w terenach zabudowy jednorodzinnej i usług. Zgodnie z uchwałą Rady Gminy Mogilany z dnia 20.02.2006r. Nr XXX/271/2006 oraz uchwałą z dnia 3.08.2006r. Nr XXXV/312/2006 działka nr 5 w 95% znajduje się w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej – [...] oraz w 5% w terenach dróg i ulic publicznych - [...], przy czym opłata planistyczna została naliczona jedynie od terenu oznaczonego symbolem [...].

Uwzględniając powyższe postępowanie sądowe w niniejszej sprawie zawieszono postanowieniem z dnia [...]11.2008r. na podstawie art. 125 § 1 pkt 1 p.p.s.a.. Zostało ono podjęte z urzędu po ustaniu przyczyny zwieszenia postanowieniem z dnia [...].04.2010r.

Wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9.02.2010. sygn. akt P 58/08 orzeczono bowiem, że art. 37 ust. 1 u.p.z.p. w zakresie , w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1.01.1995r. , który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

Rozstrzygnięcie zawarte w powyższym wyroku ma istotne znaczenie także dla oceny legalności zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji albowiem część nieruchomości odpowiadająca obecnie działce nr 1 , od której ustalono opłatę planistyczną ujęta była planem uchwalonym przed dniem 1.01.1995r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 u.p.z.p., zaś znajdowała się podobnie jak w myśl nowego planu w terenach zabudowy jednorodzinnej i usług.

Zgodnie z treścią art. 145 a §1 k.p.a. orzeczenie przez Trybunał Konstytucyjny o niezgodności aktu normatywnego z Konstytucją, umową międzynarodową lub z ustawą, na podstawie którego została wydana decyzja stanowi podstawę wznowienia postępowania. Artykuł 145 §1 pkt 1 "b " p.p.s.a. przewiduje natomiast, że sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego. Uwzględniając treść tego ostatniego przepisu, który używa pojęcia " stwierdzenia naruszenia prawa " , wśród przesłanek wznowienia postępowania administracyjnego należy wyodrębnić takie, które są tożsame z "naruszeniem prawa" ( art. 145 § 1 pkt 1-4 i 6 k.p.a. oraz art. 145a§1 k.p.a.), jak również takie, którym nie da się przypisać tej cechy. Tylko pierwsza z tak wyodrębnionych grup stanowił podstawę do uchylenia decyzji z przyczyn określonych w art. 145 §1 pkt 1 "b" p.p.s.a. ( por. J. Zimmermann, glosa do wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2000 r., III SA 4728/97, OSP 2000, z. 1, s. 51 i n. – aktualne również w obecnym stanie prawnym). W tym kontekście należy stwierdzić, że orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego o niekonstytucyjności podstawy prawnej decyzji przesądza o uznaniu "naruszenia prawa" w samej decyzji administracyjnej. To zaś skutkuje uchyleniem decyzji wydanej z uwzględnieniem takiej wadliwej podstawy prawnej niezależnie od tego, czy występujące uchybienie miało wpływ na wynik sprawy.

Mając powyższe na uwadze, uznając skargę za zasadną, Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w pkt I. sentencji wyroku, biorąc za podstawę treść art. 145 §1 pkt 1 "b" p.p.s.a.

Podstawę orzeczenia zawartego w pkt II. sentencji wyroku stanowi art. 152 p.p.s.a.

Skarżący działając w sprawie przez pełnomocnika będącego radcą prawnym nie składali wniosku o zasądzenie na ich rzecz zwrotu kosztów postępowania sądowoadministracyjnego.