Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 330/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2023-01-11 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98 ust. 1
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz Sędziowie: Asesor WSA Justyna Dudek-Sienkiewicz (spr.) Asesor WSA Wojciech Wycichowski Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Anna Rusajczyk po rozpoznaniu w dniu 11 stycznia 2023 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi K. Z. na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 15 lutego 2022 r., nr NSP-VIII.7581.1.244.2021.IK w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę oddala skargę.


UZASADNIENIE

Skarga K. Z. na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 15 lutego 2022 r., nr NSP-VIII.7581.1.244.2021.IK, wniesiona została w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy:

Burmistrz Pruszcza Gdańskiego decyzją z dnia 14 listopada 2017 r. zatwierdził projekt podziału stanowiącej własność K. Z. działki nr [..], objętej księgą wieczystą nr [...], położonej w P. przy ul. H.W. w obrębie [...], na działki nr [...] i [...]. Działka nr [..] została wydzielona pod budowę drogi publicznej.

K. Z. pismem z dnia 1 lipca 2019 r. skierowanym do Starosty Gdańskiego, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej - zwanego dalej "Starostą", wystąpił o wypłatę odszkodowania m.in. za działkę [..]. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 23 lipca 2019 r.

Starosta decyzją z dnia 27 listopada 2019 r. ustalił na rzecz skarżącego odszkodowanie w wysokości 11.520,00 zł za działkę nr [..], położoną w obrębie [..], miasto P., która z mocy prawa stała się własnością Gminy Miejskiej Pruszcz Gdański na podstawie decyzji Burmistrza Pruszcza Gdańskiego z dnia 14 listopada 2017 r. o zatwierdzeniu projektu podziału działki nr [...].

Wojewoda Pomorski decyzją z dnia 4 września 2020 r. uchylił powyższą decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Wojewoda wskazał m.in., że nieuzasadnione jest przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego dokonującego wyceny nieruchomości jako jednej z cech rynkowych wielkości nieruchomości, gdyż nie jest to cecha, która w istotny sposób wpływa na wartość nieruchomości drogowych. Rzeczoznawca nie scharakteryzował ponadto ocen atrybutów nieruchomości porównawczych oraz nie uzasadnił przekonująco, dlaczego przyjął do porównania te a nie inne nieruchomości.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Starosta Gdański decyzją z dnia 26 sierpnia 2021 r. ustalił na rzecz K. Z. odszkodowanie w wysokości 11.817,00 zł za prawo własności działki nr [...] o pow. 117 m2, położonej w P. w obrębie nr [...] (pkt 1) oraz zobowiązał Burmistrza Miasta Pruszcz Gdański do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna (pkt 2).

W uzasadnieniu decyzji wyjaśniono, że jak wynika z pisma Burmistrza Pruszcza Gdańskiego z 17 lutego 2021r., od wydania uchylonej przez Wojewodę Pomorskiego decyzji odszkodowawczej Starosty do dnia wydania decyzji nie były prowadzone rozmowy mające na celu doprowadzenie do ugody odnośnie wypłaty odszkodowania. W związku z tym organ powołał rzeczoznawcę, który w operacie określił wartość działki nr [....] na dzień wykonania operatu, tj. na dzień 15 lutego 2021r., na kwotę 11.817,00 zł. Operat został przekazany stronom postępowania do zapoznania się i zgłoszenia ewentualnych uwag, a pełnomocnik skarżącego pismem wniosła zastrzeżenia do operatu szacunkowego dotyczące błędnego doboru nieruchomości uznanych za podobne do nieruchomości szacowanej, pominięcia aktualizacji cen rynkowych na dzień wyceny, bezpodstawne przyjęcie iż wyceniana nieruchomość posiada lokalizację dobrą, pominięcie jako cechy rynkowej powierzchni nieruchomości oraz braku zawiadomienia właściciela o terminie oględzin wycenianej nieruchomości.

Organ wyjaśnił dalej, że autor wyceny przeprowadził oględziny nieruchomości i wartość działki nr [...] określił na dzień 15 lutego 2021r., tj. na datę sporządzenia wyceny, a datą, na którą przyjął stan przedmiotu wyceny jest dzień 14 listopada 2017 r. czyli dzień wydania ostatecznej decyzji Burmistrza Pruszcza Gdańskiego nr GT.6831.12.2017, a zatem zgodnie z art. 130 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.), dalej jako "u.g.n.". Na dzień wydania ostatecznej decyzji o podziale działka nr [...] objęta była ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą nr XXIII/230/2004 z dnia 25 sierpnia 2004r. Rady Miasta Pruszcz Gdański (Dz.Urz.Woj. Pom. Nr 120, poz. 2092) i położona była w obrębie terenu komunikacji "KDD - ulica dojazdowa i KDL/Z - ulica lokalna/ulica zbiorcza". Autor operatu przedstawił stan zagospodarowania nieruchomości oraz jej lokalizację i otoczenie wskazując, że wyceniana nieruchomość położona jest w sąsiedztwie terenów zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi oraz terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną. Działka nr [...] w dacie wydania decyzji zatwierdzającej podział była niezabudowana, bez składników budowlanych i bez nasadzeń roślinnych. Rzeczoznawca majątkowy do określenia wartości przedmiotu wyceny zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania nieruchomości parami.

Rzeczoznawca stwierdził, że w związku z tym, iż przeznaczenie wycenianej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przed wydaniem decyzji podziałowej (teren drogi publicznej) jest tożsame z przeznaczeniem wynikającym z decyzji podziałowej (teren drogi publicznej), to nie występuje w sprawie zasada korzyści przewidziana w art. 134 ust. 4 u.g.n.

Organ wskazał, że operat sporządzono w oparciu o § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zgodnie z którym w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji przeznaczona była pod inwestycję drogową, wartość rynkową ustala się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przystępując do wyceny wartości rynkowej gruntu dz. nr [...], biegły w pierwszej kolejności przeanalizował rynek lokalny miasta Pruszcz Gdański nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi. W związku z brakiem podobnych transakcji do przedmiotu wyceny na terenie miasta Pruszcz Gdański, obszar analizowanego rynku rozszerzono na południowe dzielnice Gdańska i Gdyni, obręby z sąsiednich gmin, położone w bezpośrednim sąsiedztwie z Trójmiastem oraz miasta - Rumia, Reda, Wejherowo, Pruszcz Gdański, położone w niedalekiej odległości od Trójmiasta. Biegły badał transakcje zawarte w okresie od lutego 2017r. do daty sporządzenia operatu szacunkowego i uzasadnił rozszerzenie ponad 2 lata okresu badania rynku niewielką ilością dokonanych transakcji.

Rzeczoznawca ustalił, że od lutego 2017r. do dnia sporządzenia operatu szacunkowego ceny transakcyjne nieruchomości gruntowych na analizowanym rynku utrzymywały się na stabilnym poziomie oraz przedstawił charakterystykę wycenianej nieruchomości przypisując jej oceny i ustalił, że wartość 1m2 gruntu działki nr [...] wynosi 101,00 zł/m2, a wartość rynkowa gruntu wynosi 11.817,00 zł.

Starosta nie stwierdził uchybień w wykonanym operacie, które dyskwalifikowałyby jego moc dowodową.

K. Z. w odwołaniu od powyższej decyzji zarzucił organowi m.in. brak zawiadomienia o terminie oględzin poprzedzających sporządzenie operatu, nieuwzględnienie żądania strony sporządzenia drugiego operatu, pominięcie faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości w dniu wydania decyzji podziałowej i tego, że przeznaczenie nieruchomości po jej przejęciu przez Gminę spowodowało zwiększenie jej wartości. Wskazano też, że w sytuacji, gdy na realizację inwestycji drogowej zostaje przejęta nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod drogę, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, gdy określenie wartości nie jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Wojewoda Pomorski opisaną na wstępie decyzją z dnia 15 lutego 2022 r. utrzymał w mocy decyzję Starosty z dnia 26 sierpnia 2021 r. Wojewoda stwierdził najpierw, że po nieudanej próbie negocjacji w sprawie wysokości odszkodowania, pismem z dnia 8 lutego 2018 r. Burmistrz Pruszcza Gdańskiego wystąpił do Starosty o ustalenie odszkodowania za działkę nr [...], zatem należy uznać, że negocjacje w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za przedmiotową działkę między stronami się odbyły.

Wojewoda przypomniał, że w operacie szacunkowym z dnia 15 lutego 2021 r. wskazano, iż w przyjętym okresie badania rynku zanotowano 100 transakcji nieruchomościami, przy czym zdecydowana większość z nich dotyczyła sprzedaży udziałów w drogach stanowiących dojazd do działek budowlanych i sprzedawanych wraz z tymi działkami drogowymi, w związku z czym autor operatu nie uwzględnił w zebranej próbce tego typu transakcji. Ostatecznie dla zobrazowania rynku przyjęto 9 transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości drogowych, w okresie od lutego 2017 r. do lutego 2021 r. Najmniejsza z nich miała powierzchnię 8 m2 a największa powierzchnię 4123 m2. Minimalna cena transakcyjna jaką odnotowano w przedmiotowym okresie to 74,78 zł/m2 a maksymalna to 140,00 zł/m2, natomiast cena średnia to 107,12 zł/m2. Cechami rynkowymi, które najbardziej zdaniem biegłego wpływają na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonymi pod tereny dróg, były przede wszystkim cechy: lokalizacja ogólna - 35%, lokalizacja szczegółowa - 35% oraz ograniczenia fizyczne w użytkowaniu nieruchomości - 30%. Określona w operacie szacunkowym wartość rynkowa prawa własności działki [...], przy uwzględnieniu cech szczególnych nieruchomości, została ustalona na poziomie 101,00 zł/m2 jako średnia arytmetyczna ze skorygowanych jednostkowych cen transakcyjnych nieruchomości porównawczych. Z tego względu wartość rynkową nieruchomości oszacowano na kwotę 11.817,00 zł.

W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy, sporządzony w dniu 15 lutego 2021 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. G. został wykonany i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera istotnych pomyłek ani braków czy niejasności. Jednocześnie rzeczoznawca majątkowy szczegółowo wyjaśnił zastosowane podejście, sposób wyceny oraz podstawę prawną, zatem dokument ten może stanowić podstawę określenia wartości prawa własności działki nr [...]. Wszystkie wymagane prawem elementy, wynikające z niego ustalenia są logiczne, jasno uzasadnione i nie budzą wątpliwości merytorycznych. Opinia została sporządzona prawidłowo i zgodnie z obowiązującymi przepisami. Jest przejrzysta i wyczerpująca.

Odnosząc się do zarzutów K.Z. odnośnie operatu wskazano, że:

- co do zarzutu dotyczącego błędnego zastosowania metody porównywania Wojewoda stwierdził, że operat udowadnia, iż zaistniała wystarczająca ilość transakcji na rynku regionalnym do oszacowania wartości w podejściu porównawczym, metodzie porównywania parami. Autor zestawił w tabeli nr 2 dziewięć nieruchomości podobnych, z których wybrał cztery do porównań. W związku z tym, nie było podstaw do wyboru innej metody wyceny, nie było również podstaw do wyceny na podstawie przeznaczenia gruntów przyległych, ponieważ odnotowano transakcje nieruchomościami drogowymi,

- co do zarzutu dotyczącego eliminowania transakcji udziałami w drogach wskazano, że rzeczoznawca wyeliminował transakcje dotyczące sprzedaży udziałów w drogach ze względu na bardzo duże zróżnicowanie cen oraz poważne wątpliwości co do rynkowego charakteru tych transakcji. Ponadto oczywiste jest, że sprzedaż udziałów w drogach wewnętrznych (nie istnieje obrót udziałami w drogach publicznych) jest konsekwencją równoczesnej sprzedaży nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową. Przyjmuje się, że ceny nieruchomości stanowiących drogi wewnętrzne, podawane w aktach notarialnych, z uwagi na różne czynniki, nie stanowią cen rynkowych. Ponadto przedmiotem wyceny jest działka ewidencyjna, a nie udział w działce, zatem oszacowanie wartości przedmiotowej nieruchomości na podstawie cen uzyskanych ze sprzedaży udziałów należy uznać za niewłaściwe (brak podobieństwa pod względem stanu prawnego),

- co do zarzutu dotyczącego błędnej oceny lokalizacji jako dobrej, wskazano, że rzeczoznawca w pkt 5.6.2 operatu wskazał, że przedmiotowa działka położona jest wśród terenów zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi oraz terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (taki stan potwierdza ortofotomapa zamieszczona w operacie). W związku z opisem oceny "dobra" lokalizacji szczegółowej w tabeli 5 - sąsiedztwo terenów w trakcie zagospodarowania (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna lub usługowa oraz tereny niezagospodarowane, przeznaczone pod zabudowę) - należy uznać "dobrą" ocenę lokalizacji szczegółowej za właściwą.

- co do uwagi dotyczącej nieuwzględnienia trendu czasowego, Wojewoda Pomorski zauważył, że większość biegłych z listy Wojewody Pomorskiego wykazuje brak wzrostu cen w odniesieniu nieruchomości drogowych. Wykazują taki trend dla gruntów przeznaczonych pod zabudowę.

- co do zarzutu dotyczącego braku podobieństwa wyjaśniono, że biegły opisał nieruchomości porównawcze na str. 17 opinii, uwzględniając atrybuty mające wpływ na ceny.

K.Z. w skardze na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 15 lutego 2022 r., nr NSP-VIII.7581.1.244.2021.IK zarzucił m.in. nierzetelne sporządzenie operatu. Odwołał się przy tym do treści swojego odwołania, wskazując, że zawarte są w nim wszystkie zastrzeżenia i wątpliwości co do prawidłowości i obiektywizmu wykonania operatu szacunkowego. Podniósł, że operaty są wykonywane pod dyktando Starosty Gdańskiego i Burmistrza Pruszcza Gdańskiego. Określona w operacie cena za metr kwadratowy wynosząca 100 zł jest jałmużną. Wskazał dalej skarżący, że Starosta nie przystał na propozycję powołania rzeczoznawcy spoza terenu województwa pomorskiego. Skarżący nie skorzystał z możliwości oceny operatu szacunkowego przez organizację rzeczoznawców majątkowych gdyż osoby, które wykonywały operaty szacunkowe w jego sprawie pracują w zespołach arbitrażowych Pomorskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych. Skarżący podkreślił, że odszkodowanie powinno być słuszne, stanowić wyrównanie uszczerbku, jakiego doznała osoba na skutek tego, że jej prawnie chronione dobra i interesy zostały naruszone, którym to wymogom nie odpowiada ustalone w decyzji odszkodowanie.

W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie.

W piśmie procesowym z dnia 8 stycznia 2023 r. skarżący wniósł o powołanie biegłego rzeczoznawcy majątkowego niezrzeszonego w Pomorskim Towarzystwie Rzeczoznawców Majątkowych i spoza województwa pomorskiego.

Na rozprawie w dniu 11 stycznia 2023 r. Sąd oddalił powyższy wniosek dowodowy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje.

Kontroli sądu w niniejszej sprawie poddano decyzję Wojewody z 15 lutego 2022 r., utrzymującą w mocy decyzję Starosty Gdańskiego, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za działkę nr [...] przejętą na rzecz Gminy Miejskiej Pruszcz Gdański na podstawie decyzji o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości. Kwestią sporną jest prawidłowość ustaleń organów co do wysokości przyznanego odszkodowania, poczynionych w oparciu o operat szacunkowy z 15 lutego 2021 r., sporządzony na zlecenie organu I instancji.

Podstawą prawną wydanych w sprawie decyzji były przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.), zwanej dalej jak dotychczas "u.g.n.".

Zgodnie z art. 98 ust. 1 u.g.n., działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Zgodnie z ust. 3 tego przepisu, za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Zgodnie z art. 130 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, jak wynika z art. 134 u.g.n., stanowi wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Jak natomiast wynika z art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Wskazać przy tym należy, że stosownie do treści art. 7 i art. 150 ust. 5 u.g.n. określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. Tylko i wyłącznie oni są uprawnieni do wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (por. art. 154 ust. 1 u.g.n.). Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.).

Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, w tym również rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania ich wartości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 555, dalej "rozporządzenie"). Stosownie do brzmienia § 55 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Nadto, rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (§ 56 ust. 1 pkt 1-9 rozporządzenia).

Co istotne, na gruncie przepisów u.g.n. pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Obowiązująca w tym zakresie regulacja prawna, a ponadto wiążące rzeczoznawcę standardy zawodowe i zasady etyki nakładają na niego obowiązek, aby przy dokonywaniu wyceny nieruchomości wykorzystał zarówno swoją wiedzę specjalistyczną, jak również dołożył należytej staranności (art. 175 i nast. u.g.n.). W konsekwencji to rzeczoznawca decyduje o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Podejmuje decyzję o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz je porównuje (§ 4 ust. 1 rozporządzenia).

Mając na względzie przedstawioną dotychczas regulację prawną trzeba jednoznacznie stwierdzić, że w zakresie dotyczącym ustalenia odszkodowania podstawowym dowodem jest opinia rzeczoznawcy majątkowego, ustalająca wartość rynkową nieruchomości. Sporządzenie takiej opinii wymaga wiadomości specjalnych (por. art. 149 u.g.n.). W orzecznictwie sądów administracyjnych akcentuje się, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w oparciu o posiadane przez niego wiadomości specjalne z zakresu szacowania nieruchomości. Operat taki jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2022r., poz. 2000), dalej "k.p.a.". Jednocześnie zarówno organ prowadzący postępowanie, jak i sąd kontrolujący decyzję tego organu, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ w przeciwieństwie do biegłego nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. Nie wyklucza to jednak oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Sprowadza się ona do zbadania, czy operat został sporządzony przez uprawnioną osobę, czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy oraz czy nie zawiera oczywistych wad, niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione, tak aby dokument ten miał wartość dowodową.

Dokonując analizy sporządzonego w sprawie operatu organy uznały, że nie zawiera on uchybień, które wykluczałyby posłużenie się tym dokumentem przy ustalaniu wysokości odszkodowania za przejętą na rzecz podmiotu publicznego działkę i orzekający sąd ocenę tę podziela.

Jak ustaliły organy i wynika to również z operatu szacunkowego, w dacie wydania przez Burmistrza Pruszcza Gdańskiego decyzji podziałowej (14 listopada 2017 r.), działka nr [..] objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta Pruszcz Gdański nr XXIII/230/2004 z dnia 25 sierpnia 2004 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pruszcz Gdański "Osiedle Wschód" teren pomiędzy ul. Powstańców Warszawy, Chopina, Prusa, torami kolejowymi relacji Gdańsk-Tczew, ul. PCK, Kasprowicza, Kopernika, a wschodnią granicą administracyjną miasta. Zgodnie z zapisami planu, działka nr [...] położna jest na terenie dróg dojazdowych (symbol KDD).

W związku z powyższym rzeczoznawca majątkowy przeprowadził analizę lokalnego rynku nieruchomości "drogowych" (przeznaczenie w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego - zgodnie z art. 154 u.g.n. oraz w celu zbadania, czy przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości - zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n.).

Prawidłowo uznano, że nie miała zastosowania tzw. zasada korzyści wynikająca z art. 134 ust. 4 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W niniejszej sprawie przepis ten nie ma zastosowania, bowiem aktualny i alternatywny sposób użytkowania przedmiotowej nieruchomości jest taki sam. Przedmiotowa działka zarówno przed podziałem, jak i po, przeznaczona była na cele drogowe.

Dla oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Podejścia do wyceny określają art. 152 – 154 u.g.n. Z przepisów tych wynika, że sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W niniejszej sprawie biegły zastosował podejście porównawcze, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Jest to podejście przewidziane w § 36 ust. 4 rozporządzenia, który stanowi, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji przeznaczona była pod inwestycję drogową, wartość rynkową ustala się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepis ten należy odczytywać w taki sposób, że zawsze, ilekroć nieruchomość wywłaszczona czy przejęta na własność gminy lub Skarbu Państwa była w rozumieniu art. 154 u.g.n. przeznaczona pod drogę na dzień wydawania decyzji o podziale nieruchomości (a taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie), punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej tej nieruchomości jest porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W razie braku wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji wyceny dokonuje się przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 kwietnia 2020 r. sygn. akt I OSK 184/19). Poprzez brak wystarczających danych należy przy tym rozumieć nie tylko dane z rynku lokalnego (gminnego i powiatowego), ale także regionalnego (wojewódzkiego). Jak wskazuje się w orzecznictwie, porządek ustalania obszaru analizowanego określony w § 36 ust. 4 nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obowiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego, tj. wojewódzkiego (por. wyrok NSA z 26 lutego 2020 r., I OSK 216/20). Dopiero jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, wówczas należy kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 maja 2020 r. sygn. akt I OSK 454/20).

Przy czym, zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Z przepisu tego nie wynika, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni i położona w tej samej miejscowości, co nieruchomość wyceniana. Co więcej - na to, że pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice (odnoszące się np. do ich powierzchni czy lokalizacji) wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n., który mówi o "cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej". Takie cechy powinny być uwzględnione przy dokonaniu korekty cen. Różnice między nieruchomością wycenianą a nieruchomościami, które zostały uznane za podobne, mogą wynikać np. z ograniczonej liczby transakcji na danym rynku lokalnym w odniesieniu do pewnej kategorii nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 11 grudnia 2020 r., sygn. akt I OSK 2689/18). Dopiero całkowity brak transakcji sprzedaży nieruchomości w warunkach wolnorynkowych (obszar rynku lokalnego i regionalnego ustala rzeczoznawca) może upoważnić rzeczoznawcę do ustalenia wartości rynkowej nieruchomości skarżącej przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych, zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia. Taka sytuacja w niniejszej sprawie nie miała jednak miejsca, biegły bowiem ustalił istnienie transakcji nieruchomościami podobnymi o funkcji komunikacyjnej, które pozwoliły mu na zastosowanie podejścia porównawczego.

Jak wynika z operatu szacunkowego, biegły w związku z brakiem podobnych transakcji do przedmiotu wyceny na terenie miasta Pruszcz Gdański, obszar analizowanego rynku rozszerzył na południowe dzielnice Gdańska i Gdyni, obręby z sąsiednich gmin, położone w bezpośrednim sąsiedztwie Trójmiasta oraz miasta – Rumia, Reda, Wejherowo, położone w niedalekiej odległości od Trójmiasta, co jak wskazano, było dopuszczalne, jest to bowiem nadal teren jednego województwa. Przyjęto również transakcje zawarte w okresie od lutego 2017 r. do daty sporządzenia operatu szacunkowego, uzasadniając rozszerzenie okresu badania rynku niewielką ilością dokonanych transakcji. W ocenie Sądu nie ma zatem podstaw podnoszony w odwołaniu zarzut błędnego zastosowania podejścia porównawczego, zamiast kosztowego (§ 36 ust. 2 rozporządzenia), bowiem dane z rynku lokalnego i regionalnego niewątpliwie pozwalały na określenie wartości rynkowej poddanej wycenie nieruchomości.

Biegły zastosował metodę porównywania parami. Zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Biegły wskazał, że od lutego 2017 r. do lutego 2021 r. na analizowanym obszarze zanotowano 24 transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych o funkcji komunikacja. Odrzucono transakcje nieruchomości o cechach skrajnie niskich i skrajnie wysokich, budzących wątpliwości co do ich rynkowego charakteru oraz nieruchomości o cechach daleko odbiegających od typowych nieruchomości badanego typu na rynku (m.in. utwardzonych kostką brukową lub płytami betonowymi, zabudowanych ogrodzeniem lub kwietnikami betonowymi, porośniętymi drzewami). W ten sposób uzyskano zbiór 9 nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny, których ceny transakcyjne wahały się od 74/78 zł/mkw do 140 zł/mkw. Średnia cena to 107,12 zł/mkw. Biegły przyjął, że główne czynniki, od których zależy cena transakcyjna, to lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa i ograniczenia w użytkowaniu nieruchomości. Pominął natomiast cechę "powierzchnia nieruchomości". Nie skorygował cen z tytułu tzw. trendu czasowego przyjmując, że w badanym okresie ceny transakcyjne utrzymywały się na tym samym poziomie. Dodatkowo biegły wyjaśnił w tym zakresie w piśmie z dnia 27 grudnia 2021 r., że analiza statystyczna transakcji wykazała stagnację na rynku nieruchomości drogowych. Z dziewięciu nieruchomości podobnych biegły przyjął do porównania cztery nieruchomości, uzasadniając, że są one najbardziej podobne pod kątem cech rynkowych do przedmiotu wyceny. Przyjęte do porównania nieruchomości zostały opisane w aspekcie ich cech rynkowych, tj. lokalizacji ogólnej, lokalizacji szczegółowej i ograniczeń w użytkowaniu nieruchomości. Średnia wartość rynkowa 1 mkw nieruchomości drogowej ustalona została na kwotę 101 zł.

Zarzut dotyczący przyjęcia niewłaściwej metody jest niezasadny. Wyboru nieruchomości porównawczych dokonuje rzeczoznawca majątkowy, jako osoba posiadająca w tym zakresie specjalne uprawnienia i kwalifikacje. Do biegłego rzeczoznawcy majątkowego należy również określenie rynku miarodajnego dla szacowanej nieruchomości, wiedza w tym zakresie jest bowiem wiedzą specjalną, którą dysponuje biegły, a zatem jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego, brak jest podstaw do kwestionowania ustaleń biegłego w tym zakresie. Jak natomiast wyjaśnił rzeczoznawca, w niniejszej sprawie właściwą procedurą prowadzącą do wyznaczenia wartości rynkowej prawa własności przedmiotowego gruntu była metoda porównywania parami, z uwagi na cel wyceny, przeznaczenie nieruchomości, jej stan oraz informacje o nieruchomościach podobnych. Nadto stosownie do wymogu art. 153 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca wykazał, że wzięte do porównania nieruchomości są rzeczywiście podobne do działki będącej przedmiotem wyceny, tj. takie, których byt prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony (str. 17 operatu).

Biegły uzasadnił, dlaczego nie wziął pod uwagę jako czynnika, od którego zależy cena transakcyjna, powierzchni zbywanej nieruchomości. Wskazał, że wielkość nieruchomości nie jest wprost wskazana w art. 4 pkt 16 u.g.n. jako parametr wpływający na podobieństwo. W przypadku nieruchomości o przeznaczeniu drogowym ich wielkość nie stanowi zatem cechy wpływającej na ich wartość. Wynika to z faktu, że wielkość działki przeznaczonej pod budowę drogi jest wynikiem wydania decyzji o lokalizacji drogi. Kryterium wielkości wpływa na wartość tych nieruchomości, których wykorzystanie w konkretny sposób uzależnione jest od określonej powierzchni działki. Zastosowane kryteria zostały zatem przez biegłego opisane i wyjaśnione, nie są arbitralne, stąd brak jest podstaw do ich kwestionowania, ich wybór należy bowiem biegłego jako osoby dysponującej wiedzą specjalistyczną.

Biegły wyjaśnił również powody, dla których nie wziął pod uwagę transakcji udziałami w drogach, tj. ze względu na bardzo duże zróżnicowanie cen oraz poważne wątpliwości do rynkowego charakteru tych transakcji (pkt 7.4 operatu). W związku z tym biegły przyjął transakcje sprzedaży całych działek stanowiących drogi (o pełnej funkcjonalności). Jak słusznie dodał Wojewoda, przedmiotem wyceny jest działka ewidencyjna a nie udział w działce, zatem oszacowanie wartości przedmiotowej nieruchomości na podstawie cen uzyskanych ze sprzedaży udziałów należy uznać za niewłaściwe (brak podobieństwa pod względem stanu prawnego).

Prawidłowo ocenił Wojewoda jako niezasadny podniesiony w odwołaniu zarzut błędnej oceny cechy lokalizacji wycenianej działki jako dobrej. Biegły bowiem w pkt 5.6.2 operatu wskazał, że przedmiotowa działka położona jest wśród terenów zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi oraz terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (taki stan potwierdza ortofotomapa zamieszczona w operacie). W związku z opisem oceny "dobra" lokalizacji szczegółowej w tabeli 5 - sąsiedztwo terenów w trakcie zagospodarowania (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna lub usługowa oraz tereny niezagospodarowane, przeznaczone pod zabudowę) - należy uznać "dobrą" ocenę lokalizacji szczegółowej za właściwą.

Wreszcie, nie można podzielić zastrzeżeń skarżącego co do przyjętych do porównania nieruchomości. Ustalenie, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości. Dobór nieruchomości do analizy porównawczej jest zabiegiem wymagającym posiadania wiadomości specjalnych. Rolą organu, dla którego sporządzana jest opinia, ale i sądu, jest natomiast ocena sporządzonej wyceny, ale tylko pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu oraz logiki dowodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej (zob. wyrok WSA w Gliwicach z 14 grudnia 2018 r., sygn. akt II SA/Gl 746/18).

Nie ulega przy tym wątpliwości, że opis nieruchomości podobnych winien być na tyle precyzyjny, aby możliwe było ich zidentyfikowanie w zakresie cech podobieństwa z nieruchomością wycenianą. Taki opis w kontekście uznanych przez biegłego za relewantne cech nieruchomości zawarty jest na stronie 17 operatu.

Niezależnie od sporządzenia operatu, biegły ustosunkował się również do uwag wniesionych przez stronę pismami z dnia 27 maja 2021 r. (pismo złożone w I instancji) jak i z dnia 27 grudnia 2021 r. (pismo złożone w postępowaniu odwoławczym).

Sąd nie podziela również podniesionego w odwołaniu zarzutu dotyczącego braku zawiadomienia skarżącego o terminie wizji lokalnej poprzedzającej sporządzenie operatu szacunkowego przez biegłego. Podkreślić należy, że rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy stanu nieruchomości w ramach sporządzania operatu szacunkowego na zlecenie właściwego organu administracji publicznej. Oznacza to, że w istocie w toku przedmiotowego postępowania nie przeprowadza się dowodu z oględzin nieruchomości w rozumieniu art. 85 k.p.a., lecz dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Zatem wizja lokalna przeprowadzona przez biegłego na nieruchomości nie ma charakteru dowodu w sprawie. Stanowiła bowiem jedynie jedną z czynności biegłego, poprzedzających sporządzenie operatu szacunkowego. Tym samym dowodem w sprawie był wyłącznie operat szacunkowy, przy sporządzaniu którego, o ile biegły nie potrzebuje informacji od stron, obecność tych ostatnich nie jest konieczna. Zdaniem Sądu, udział strony w postępowaniu dowodowym polegającym na sporządzeniu opinii biegłego jest zagwarantowany, jeśli strona ma możliwość odniesienia się do tej opinii po jej sporządzeniu, a przed rozstrzygnięciem w sprawie (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 19 sierpnia 2015 r., II SA/Gd 270/15 i powołane tam orzecznictwo). Brak było zatem podstaw, aby w niniejszej sprawie stawiać rzeczoznawcy majątkowemu, jak również organom administracji publicznej, zarzut braku zapewnienia stronom postępowania udziału w czynności oględzin nieruchomości dokonywanych przez rzeczoznawcę majątkowego.

Podsumowując, w ocenie Sądu prawidłowo orzekające w sprawie organy uznały, że sporządzony w niniejszej sprawie operat może stanowić podstawę ustalenia odszkodowania za działkę nr [...], gdyż nie zawiera on błędów czy niejasności, a wszystkie wątpliwe kwestie zostały szczegółowo wyjaśnione przez biegłego w jego wyjaśnieniach z 27 maja 2021 r. i z 27 grudnia 2021 r. Oceny tej nie zdołały natomiast podważyć zarzuty skargi. W szczególności, nie sposób zaakceptować zarzutów wskazujących na naruszenie przez biegłego standardów zawodowych przy sporządzaniu wyceny, gdyż twierdzenia te nie są poparte żadnymi dowodami. Natomiast weryfikacja opinii w zakresie spełniania przez rzeczoznawcę standardów zawodowych, a także zasad i norm dokonanej przez niego w operacie wyceny, na mocy przepisu art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n. jest możliwa tylko przez organizację zawodową rzeczoznawców. Przy czym przepisy prawa nie ograniczają kręgu podmiotów, które mogą wystąpić o taką weryfikację. Zatem mógł o nią wystąpić także skarżący, jeżeli uważał, że sporządzony w sprawie operat jest wadliwy. Skarżący mógł także przedłożyć kontroperat, co nakładałoby na organy obowiązek odniesienia się do niego i zbadania, czy wynikają z niego inne dane, niż z operatu sporządzonego na zlecenie Starosty, które podważają prawidłowość tego dowodu. Z możliwości tych jednak strona nie skorzystała, dokonując własnej oceny, której twierdzenia stanowią tylko wyraz niezadowolenia z uzyskanej kwoty odszkodowania i – jak wykazała analiza przeprowadzona przez Sąd – nie znajdują potwierdzenia w materiale dowodowym.

Dodatkowo Sąd wskazuje, odnosząc się do zarzutów skargi dotyczących obiektywizmu biegłego, który sporządził przedmiotowy operat jak też obiektywizmu biegłych zrzeszonych w Pomorskim Towarzystwie Rzeczoznawców Majątkowych, że zgodnie z art. 84 § 2 k.p.a. biegły podlega wyłączeniu na zasadach określonych w art. 24 k.p.a., a więc również jeżeli zostanie uprawdopodobnione istnienie okoliczności, które mogą wywołać wątpliwość co do jego bezstronności (art. 24 § 3 k.p.a.). Również przy ocenie prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, wyłączeniu podlegają rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności (art. 157 ust. 1 pkt 2 u.g.n.). Przepisy przewidują zatem instytucję prawną wyłączenia biegłego, w razie istnienia uzasadnionych wątpliwości co do jego bezstronności, zarówno na etapie sporządzenia operatu szacunkowego, jak i na etapie dokonywania oceny tego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 u.g.n. Skarżący jednak nie skorzystał z możliwości domagania się wyłączenia biegłego, w związku z tym jego zarzuty co do braku bezstronności biegłego, który sporządził operat w tej sprawie, jak również twierdzenia co do braku możliwości poddania tego operatu rzetelnej ocenie innych biegłych zrzeszonych w Pomorskim Towarzystwie Rzeczoznawców Majątkowych, uznać należy za pozbawione dostatecznych podstaw.

Wniosek skarżącego zawarty w piśmie procesowym z dnia 8 stycznia 2023 r. o powołanie biegłego rzeczoznawcy majątkowego został oddalony przez Sąd na rozprawie w dniu 11 stycznia 2023 r. na podstawie art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz.U. z 2022 roku, poz. 329 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem, Sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Sąd administracyjny nie ma możliwości przeprowadzenia innych dowodów, niż z dokumentów, i to tylko w ograniczonym zakresie. Żądanie przeprowadzenia przez Sąd dowodu z opinii biegłego wykracza poza środki dowodowe z których sąd administracyjny może skorzystać na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a., stąd wniosek został oddalony.

Podsumowując powyższe rozważania Sąd uznał, że zarówno organ I instancji jak i Wojewoda, wypełniły obowiązek podjęcia wszelkich działań w celu wyjaśnienia sprawy, w tym rozpatrzenia całego materiału dowodowego. W tym celu dokonano szczegółowej analizy operatu z lutego 2021 r., uwzględniając przy tym zastrzeżenia strony. Aby zaś wyjaśnić powstałe wątpliwości, pozyskano wyjaśnienia biegłego, które należy uznać za wyczerpujące i logiczne. W konsekwencji tego zasadnie stwierdzono, że opracowanie zlecone przez Starostę nie zawierało uchybień, które powodowałyby, że nie mogło ono stanowić podstawy ustaleń co do wysokości odszkodowania za wywłaszczony grunt. Zdaniem Sądu, ocena organu w tym zakresie jest prawidłowa i nie narusza granic oceny dowodów przewidzianej w art. 80 k.p.a.

W efekcie organy dokonały prawidłowego ustalenia wysokości odszkodowania, spełniając wymogi art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., a także art. 4 pkt 16, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 oraz art. 157 ust. 1 i 2 u.g.n. W tej sytuacji, po dokonaniu ponownej oceny zebranego materiału dowodowego, zasadnie Wojewoda rozstrzygnął sprawę na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a.

Z przedstawionych wyżej względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz.U. z 2022 roku, poz. 329 ze zm.) skargę oddalił.

Powołane w treści niniejszego uzasadnienia orzeczenia sądów administracyjnych dostępne są w Internetowej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych (orzeczenia.nsa.gov.pl).