Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 47/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2017-04-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Nadzór budowlany
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 7. 77 par. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 29 ust. 1 pkt 27, art.29 ust. 2 pkt 15, art. 51 ust. 1 pkt 1 w zw. z art.  51 ust.7
journal: Dz.U. 2013 poz 1409
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Szkodzińska Sędziowie: WSA Agnieszka Nawara-Dubiel (spr.) WSA Iwona Niżnik-Dobosz Protokolant: Maksymilian Krzanowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 kwietnia 2017 r. sprawy ze skargi A.P. , D.D. i D.D. na decyzję nr [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z dnia 28 października 2016 r., znak:[...] w przedmiocie nakazu doprowadzenia obiektu do stanu poprzedniego I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. solidarnie na rzecz skarżących A.P. , D.D. i D.D kwotę 1031 zł (słownie: jeden tysiąc trzydzieści jeden złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w [...] - Powiat [...] decyzją z dnia 18 stycznia 2016 r., nr [...], znak [...] działając na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 51 ust. 7 oraz na podstawie art. 80 ust. 2 pkt 1, art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 z późniejszymi zmianami), w związku z art. 6 ust. 1 ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw z dnia 20.02.2015 r. (Dz. U. z 2015 r. poz. 443) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 23) nakazał A. P., D. D. i D.D. - współwłaścicielom lokalu użytkowego LU3 zlokalizowanego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, usytuowanym na dz. nr [...] obr. [...], przy ul. [...] w K., doprowadzenie ww. obiektu budowlanego do stanu poprzedniego poprzez rozbiórkę instalacji klimatyzacji wraz z klimatyzatorami, obsługującej ww. lokal użytkowy LU3 tj.: rozbiórkę trzech jednostek wewnętrznych naściennych (dwóch zamontowanych w pomieszczeniu sprzedaży i jednej zamontowanej w pomieszczeniu zaplecza ww. lokalu użytkowego LU3), jednej jednostki zewnętrznej wraz z konstrukcją wsporczą (zamontowanej pod stropem w wielostanowiskowym garażu Gl, obsługującej ww. lokal użytkowy LU3) wraz z instalacją czynnika chłodniczego, instalacją wewnętrzną elektryczną i instalacją odprowadzającą skropliny z ww. jednostki zewnętrznej.

Po rozpatrzeniu odwołania wniesionego od powyższej decyzji przez A. P., D. D. i D. D. [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w [...] decyzją z dnia 28 października 2016 r., znak [...] utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W jej uzasadnieniu wskazał, że 9 czerwca 2015 r. pracownicy PINB przeprowadzili oględziny w budynku przy ul. [...] w K. W protokole stwierdzono: "w garażu i w lokalach usługowych LU1, LU2, LU3 i LU4 została wykonana instalacja klimatyzacji wraz z rozwinięciem istniejących instalacji wewnętrznej elektrycznej. W garażu znajduje się pięć urządzeń ww instalacji obsługujące lokale LU1, LU2 i LU3 (...) Urządzenia zamontowane w garażu ww. budynku emitują hałas i znacznie podnoszą temperaturę w ww. pomieszczeniu garażu tj. w garażu jest około 40o C (bez pomiaru termometrem).(...) Ustalono, że na wykonanie instalacji klimatyzacji wraz z rozwinięciem istniejącej instalacji elektrycznej i będącej przedmiotem niniejszych oględzin nie zyskano decyzji o pozwoleniu na budowę ani skutecznego zgłoszenia. Załączono dokumentację zdjęciową (karty nr 11-15 akt PINB).

Z adnotacji urzędowej sporządzonej 3 września 2015 r., znak: [...], wynika iż roboty budowlane związane z wykonaniem instalacji klimatyzacji wraz z montażem klimatyzatorów obsługujących lokal użytkowy LU3 usytuowanym w budynku mieszkalnym wielorodzinnych przy ul. [...] w K., polegały na montażu: trzech jednostek wewnętrznych naściennych (tj. dwóch zamontowanych w pomieszczeniu sprzedaży i jednej zamontowanej w pomieszczeniu zaplecza ww. lokalu LU3), jednej jednostki zewnętrznej (zamontowanej na ścianie fundamentowej w wielostanowiskowym garażu G1 obsługującej ww. lokal LU3) wraz z instalacją czynnika chłodniczego, instalacją odprowadzającą skropliny z ww. jednostki zewnętrznej, konstrukcją wsporczą ww. jednostki i rozwinięciem istniejącej instalacji wewnętrznej elektrycznej doprowadzonej do ww. jednostki.

[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w [...] po przeprowadzeniu postępowania odwoławczego ustalił, iż przymiot strony w niniejszym postępowaniu posiada Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy [...] w K., właściciele lokalu użytkowego LU3 oraz inwestorzy przedmiotowych robót – A. P., D. D., D. D.. Kwestie własności nieruchomości zostały w prowadzonym postępowaniu przez PINB wyjaśnione, zatem uwzględniając szczególne okoliczności niniejszej sprawy uznać należy, że nałożenie obowiązku rozbiórki na inwestorów, mających dostęp do w/w lokalu i części wspólnej - garażu wielostanowiskowego, jest uzasadnione.

W niniejszym postępowaniu znajdą zastosowanie przepisy ustawy Prawo budowlane w wersji sprzed nowelizacji, która weszła w życie 28 czerwca 2015 r.

Wskazać w tym miejscu należy, że zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw z dnia 20 lutego 2015 r. (Dz. U. z dnia 27 marca 2015 r.): Do spraw wszczętych i niezakończonych do dnia wejścia w życie mniejszej ustawy decyzją ostateczną stosuje się przepisy dotychczasowe.

W pierwszej kolejności [...]WINB zobligowany jest odnieść się do wskazanych w odwołaniu naruszeń dotyczących kwalifikacji prawnej przedmiotu postępowania. Art. 28 u.p.b. wskazuje, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31. Roboty polegające na wykonaniu instalacji klimatyzacyjnej nie należą do wyjątków określonych w w/w przepisach i nie mieszczą się w pojęciu instalowania urządzeń na obiektach, o którym mowa w art. 29 ust. 2 pkt 15 u.p.b., ani z wykonywaniem urządzeń budowlanych, o których mowa w art.3 pkt 9 u.p.b. Montaż instalacji klimatyzacyjnej złożonej z jednostek wewnętrznych, trwale połączonych przewodami instalacyjnymi z agregatami klimatyzacyjnymi (jednostkami zewnętrznymi), zapewniającej wymagane parametry użytkowe części obiektu budowlanego (lokalu użytkowego), nie mieści się w katalogu robót budowlanych, zawartych w art. 29 Prawa budowlanego, dla których ustawodawca zarezerwował zwolnienie z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. Wraz z montażem klimatyzatorów wykonano również instalację wewnętrzną elektryczną, instalację czynnika chłodniczego oraz instalację odprowadzającą skropliny. Podkreślić w tym miejscu należy, że sporządzanie rozwiązań projektowych w zakresie wentylacji mechanicznej i klimatyzacji oraz w zakresie elektrycznym wymaga posiadania uprawnień w stosownym zakresie i wiąże się ze sprawowaniem samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie (art. 14 ust. 1 pkt 4 u.p.b.) i podlega rygorom przepisów rozdziału 6 i 8 działu IV Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Mając na uwadze powyższe, roboty budowlane w postaci wykonania instalacji klimatyzacji wraz z klimatyzatorami obsługującymi lokal użytkowy LU3 wymagały uzyskania pozwolenia na budowę.

Ponadto [...]WINB zauważa, że decyzją nr [...] z dnia 24 maja 2013 r., znak: [...], PINB na podst. art. 59 ust. 1 i 3 w zw. z art. 55 pkt 1 i 3 u.p.b. udzielił inwestorowi: "Ar." Sp. z o.o. Sp. komandytowa z siedzibą przy ul. [...] w K. pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego: Budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze i garażem podziemnym, instalacjami wewnętrznymi: wód.- kań., c.o,, wentylacji mechanicznej i elektrycznej, przy ul. [...] w K. na działce nr [...] obr. [...] wraz z wjazdem i poszerzeniem ul. [...], na działkach nr [...] i [...] obr. [...] oraz przebudową wewnętrznej instalacji kanałowej na działkach nr [...], [...] i [...] obr. [...] w K. (....) (karta nr 1-2 akt PINB znak: [...] ). Ponadto z treści pisma z dnia 12 sierpnia 2014 r., znak: [...], wynika, iż Wydział Architektury i Urbanistyki Urzędu Miasta K. nie przyjął zgłoszenia i nie wydał decyzji o pozwoleniu na wykonanie robót budowlanych polegających na "wykonaniu instalacji klimatyzacji wraz z rozminięciem instalacji elektrycznej, obsługującej lokale użytkowe położone w budynku, przy ul. [...] w K., której urządzenia zamontowane są w pomieszczeniu garażu tego obiektu budowlanego". Jednocześnie do 12.08.2014 r. nie wpłynął wniosek dotyczący zmiany sposobu użytkowania garażu na pomieszczenie techniczne w budynku przy ul. [...] w K[...] (karta nr 13 akt PINB znak: [...]).

Ponieważ na zrealizowane roboty budowlane inwestorzy nie posiadali decyzji o pozwoleniu na budowę w niniejszej sprawie znajduje zastosowanie art. 50 ust. 1 pkt 1 u.p.b., stanowiące, że: art. 50. 1. W przypadkach innych niż określone w art. 48 ust. 1 lub w art. 49b ust. 1 właściwy organ wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych wykonywanych: 1) bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia (...).

W tym miejscu trzeba podkreślić, że ratio legis art. 51 p.b. polega na wymuszeniu na inwestorze doprowadzenia prowadzonych lub zakończonych robót do stanu zgodnego z obowiązującym prawem. Wybór merytorycznego rozstrzygnięcia - spośród możliwych na gruncie wskazanego artykułu - zależy od rodzaju samowoli budowlanej, jej zakresu, skutków i możliwych sposobów uzyskania stanu zgodnego z prawem, ale w aspekcie przepisów prawa administracyjnego. W każdym przypadku organ nadzoru budowlanego, po dokonaniu prawidłowych ustaleń, jest uprawniony do dokonania wyboru najwłaściwszej formy działań, które doprowadzą do legalizacji stwierdzonej samowoli - wyrok WSA w Olsztynie z dnia 4 grudnia 2012r. sygn. akt: II SA/Ol 1241/12. Nadto właściwym jest wskazanie, że do wydania rozstrzygnięcia na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 1 u.p.b. może dojść jedynie, gdy nie ma żadnych możliwości doprowadzenia wykonanych przez inwestora robót do stanu zgodnego z prawem w sposób wskazany w art. 51 ust. 1 pkt 2 i 3 u.p.b. (wyrok NSA z dnia 7 lutego 2013 r., sygn. akt: II OSK 1877/11).

Zgodnie z aktualną linią orzeczniczą sądów administracyjnych właściwy organ nadzoru prowadząc postępowania w oparciu o tryb z art. 50-51 u.p.b. ma obowiązek zweryfikować również to, czy inwestor w zakresie prowadzonych robót budowlanych dysponuje prawem do dysponowania nieruchomością. Na powyższą interpretację wskazał NSA wyroku z dnia 22 sierpnia 2014 r., II OSK 490/13, podobnie wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 30 maja 2014 r. II SA/Rz 1313/13 czy też wyrok WSA w Gliwicach z dnia 6 sierpnia 2014 r. II SA/Gl 273/14.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Za części niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali należy uznać w szczególności zewnętrzne elementy konstrukcyjne obiektu, w tym pomieszczenia garaży. Aby realizować roboty budowlane mieszczące się w garażu budynku mieszkalnego wielorodzinnego inwestorzy winni zatem wykazać się, wyrażoną w odpowiedniej formie, zgodą wspólnoty mieszkaniowej, która jest podmiotem uprawnionym do reprezentowania współwłaścicieli w zakresie zarządu nieruchomością wspólną. Zarząd nieruchomością wspólną obejmuje części znajdujące się poza lokalami stanowiącymi własność odrębną. Pomieszczenie garażu, z uwagi na brak wyodrębnienia w nim trwałymi przegrodami lokali użytkowych, należy do części wspólnych obiektu.

W opinii [...]WINB, inwestorzy nie wykazali, że aktualnie dysponują prawem, do dysponowania wspólną częścią nieruchomości na cele budowlane. W trakcie postępowania przed organem I instancji zostało złożone pismo z dnia 1 września 2015 r. T. G. -"Nieruchomości" Zarządzanie i Administrowanie T. G. - działającego w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w K., w którym wskazano: informujemy, że Wspólnota nie wyraża i nie wyrażała nigdy zgody na wykonanie w/w instalacji klimatyzacji oraz na montaż zewnętrznych jednostek klimatyzacyjnych wraz z rozwinięciem instalacji elektrycznej w garażu podziemnym przedmiotowego budynku. (....) Wspólnota wnosi zatem o nakazanie demontażu nielegalnie wykonanych instalacji i zamontowanych urządzeń (karta nr 17 akt P1NB znak: [...]). Zatem należy wskazać, iż w trakcie postępowania administracyjnego prowadzonego przez PINB Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] w K. nie wyrażała zgody na lokalizację przedmiotowych klimatyzatorów. Aby skutecznie udzielić zgody na lokalizację klimatyzatorów oraz prac związanych z instalacjami obsługującymi w/w klimatyzatory w częściach wspólnych, należało uzyskać uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] na wykonanie tych robót budowlanych. Umieszczenie klimatyzatorów w częściach wspólnych budynku tj. garażu jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i wymaga uchwały wspólnoty. Zważywszy na brak przedstawienia przez współwłaścicieli wskazanej zgody zarówno w postępowaniu przed organem I instancji, jak również w postępowaniu odwoławczym właściwym jest przyjęcie, że inwestorzy w przedmiotowej sprawie nie dysponują wskazaną zgodą wspólnoty mieszkaniowej. W związku z brakiem wykazania po stronie inwestorów aktualnego na dzień wydania decyzji prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, PINB zasadnie odstąpił od dalszego postępowania legalizacyjnego.

Dalej organ odwoławczy przywołał orzecznictwo sądów administracyjnych dotyczące art. 51 ustawy Prawo budowlane i wskazał, że nakaz rozbiórki, jako najdalej idąca konsekwencja wykonania robót bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia, winien być orzekany wówczas, gdy zostanie jednoznacznie wykazane, iż nie ma możliwości prawnych zalegalizowania takich robót.

Zważywszy, że nie było możliwe doprowadzanie przedmiotowego obiektu do stanu zgodnego z prawem w oparciu o dyspozycję z art. 51 ust. 1 pkt 2 u.p.b., koniecznym stało się zobowiązanie inwestorów do rozbiórki instalacji klimatyzacji wraz z klimatyzatorami oraz instalacjami czynnika chłodniczego, instalacjami wewnętrznymi elektrycznymi i instalacjami odprowadzającymi skropliny z ww. jednostek zewnętrznych, co też organ I instancji uczynił.

Opisaną wyżej decyzję zaskarżyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie A. P., D. D. i D. D., zarzucając jej

1. naruszenie prawa materialnego, mające wpływ na wynik sprawy, tj. przepisów ustawy z lipca 1994 r. - Prawo budowlane, a mianowicie:

- art. 28 ust. 1 w zw. z art. 29 ust. 2 pkt 15 i art. 30 ust. 1 pkt 3 lit. b i w zw. z art. 3 pkt 9 pr. bud. poprzez ich błędną wykładnię polegającą na uznaniu, iż montaż klimatyzacji należy do wyjątków określonych w w/w przepisach i nie mieści się w pojęciu instalowania urządzeń na obiektach, o których mowa w art. 29 ust. 2 pkt 15 i art. 30 ust. 1 pkt 3 lit. b pr. bud., ani o których mowa w art. 3 pkt 9 pr. bud. oraz ich

niezastosowanie, co w konsekwencji doprowadziło do uznania przez organ, iż przedmiotowe roboty budowlane stanowią samowolę budowlaną;

- art. 50 ust. 1 pkt. 1, art. 51 ust. 1 pkt 1 i art. 4 pr. bud. poprzez jego błędne zastosowanie w sytuacji, gdy roboty budowlane nie wymagały pozwolenia na budowę ani zgłoszenia, a Inwestorzy dysponowali prawem do nieruchomości na cele budowlane.

2. naruszenie przepisów ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:

- art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez dokonanie niewłaściwej oceny dowodów i wyprowadzenie błędnych ustaleń faktycznych oraz prawnych (błędnej subsumpcji).

Na podstawie tych zarzutów skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości - im podstawie art. 145 § 1 pkt 1 a) i c) p.p.s.a. oraz poprzedzająca ją decyzję l instancji.

W odpowiedzi na skargę [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w [...] wniósł o jej oddalenie i w całości podtrzymał stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 10 kwietnia 2017 r. pełnomocnik skarżącej złożyła wniosek o zasądzenie kosztów postępowania oraz przedłożyła kserokopię oświadczenia "A." spółka z o.o. spółka komandytowa, z dnia 15 kwietnia 2013r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 718) dalej zwana p.p.s.a., sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji. Dokonawszy w niniejszej sprawie kontroli zaskarżonej decyzji pod kątem tak określonych kryteriów, Wojewódzki Sąd Administracyjny doszedł do wniosku, że skarga jest uzasadniona, choć nie wszystkie zawarte w niej zarzuty zasługują na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że organ prawidłowo ustalił, że wybudowana instalacja klimatyzacji, zrealizowana we wrześniu 2013 r. wymagała uzyskania pozwolenia na budowę. Według stanu prawnego obowiązującego w czasie realizacji robót, z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę nie były zwolnione roboty budowlane polegające na wykonaniu instalacji klimatyzacji.

Według stanu prawnego z września 2013 r., art. 29 ust. 1 pkt. 27 ustawy Prawo budowlane ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2013 r. poz. 1409),zwalniał z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę jedynie budowę instalacji telekomunikacyjnych w obrębie budynków będących w użytkowaniu. Art. 29 ust. 1 pkt 27 został zmieniony przez art. 1 pkt 7 lit. a tiret dziesiąte ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. (Dz.U.2015.443) zmieniającej ustawę Prawo budowlane z dniem 28 czerwca 2015 r. i wówczas ustawodawca rozszerzył katalog zwolnień zawartych w pkt. 27 o instalacje elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne i telekomunikacyjne wewnątrz budynku.

Natomiast instalacja klimatyzacyjna została zwolniona z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę dopiero z dniem 1 stycznia 2017r. na podstawie art. 5 pkt 5 lit. a tiret siódme ustawy z dnia 16 grudnia 2016 r. o zmianie niektórych ustaw w celu poprawy otoczenia prawnego przedsiębiorców (Dz.U.2016.2255).

Postępowanie w kontrolowanej sprawie toczy się zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. (Dz.U.2015.443) o zmianie ustawy Prawo Budowlane na podstawie przepisów obowiązujących przed nowelizacją wprowadzoną tą ustawą.

Wskazać też należy, że z niespornych ustaleń stanu faktycznego dokonanych przez organ a dotyczących zakresu wykonanych robót wynika, że żaden z elementów spornej instalacji nie został zamontowany na obiekcie budowlanym a zatem twierdzenia dotyczące tego, że zastosowanie w sprawie winien mieć art. 29 ust. 2 pkt. 15 ustawy prawo budowlane - który zwalnia z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę robót budowlanych polegających na instalowaniu urządzeń, w tym antenowych konstrukcji wsporczych i instalacji radiokomunikacyjnych, na obiektach budowlanych - jest całkowicie bezpodstawne.

Prawidłowo również organy doszły do przekonania, że w sprawie zastosowanie winien mieć tryb naprawczy z art. 50 – 51 ustawy prawo budowlane. Jednakże decyzja została nakazująca doprowadzenie obiekt budowlanego poprzez rozbiórkę instalacji została wydana co najmniej przedwcześnie, bez wyczerpującego ustalenia stanu faktycznego i prawnego w sprawie.

Kwestią sporną w sprawie jest posiadanie przez inwestorów prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a konkretnie częściami wspólnymi tej nieruchomości.

Co do znaczenia prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w procedurze toczącej się na podstawie art. 50 - 51 ustawy Prawo budowlane wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale uchwały 7 sędziów NSA z dnia 10 stycznia 2011 r., sygn. II OPS 2/10. Sąd wskazał, że przepis art. 51 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane nie stanowi podstawy do wydania decyzji nakładającej na inwestora obowiązek złożenia przewidzianego w art. 32 ust. 4 pkt 2 tej ustawy oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, jednakże brak prawa do dysponowania nieruchomością może stanowić podstawę orzeczenia nakazu rozbiórki. NSA stwierdził: "nie można wykluczyć, iż organ nadzoru budowlanego prowadząc postępowanie naprawcze regulowane art. 51 Prawa budowlanego, po ustaleniu w szczególności, że inwestor z własnej inicjatywy przerwał roboty budowlane i nie zamierza ich kontynuować, jak też nie miał i nadal nie ma wymaganego ustawą prawa do terenu na cele budowlane /art. 4 Prawa budowlanego/, skorzysta z uprawnienia określonego w art. 51 ust. 1 pkt 1 i wyda stosowne do ustalonego stanu faktycznego rozstrzygnięcie, którym może być też decyzja nakazująca rozbiórkę. W takim przypadku jednak podstawę rozstrzygnięcia stanowiłoby ustalenie, iż inwestor nie dysponuje i nie dysponował prawem do nieruchomości na cele budowlane, a nie to czy ma przedłożyć oświadczenie o posiadaniu takiego prawa".

Co do zasady zatem, brak legitymowania się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w postępowaniu prowadzonym w trybie art. 51 ustawy Prawo budowlane może stanowić podstawę do orzeczenia rozbiórki albo obowiązku doprowadzenia do stanu poprzedniego na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 1, bowiem uniemożliwia doprowadzenie robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem.

Organy doszły do przekonania, że oświadczenia wspólnoty mieszkaniowej, dotyczące braku zgody na realizację przedmiotowych robót w częściach wspólnych budynku (garażu) złożone w trakcie prowadzonego postępowania tj. 19 sierpnia 2014 r. oraz 1 września 2015 r. powoduje że inwestorzy nie mieli i nie mają prawa do dysponowania nieruchomością (częściami wspólnymi budynku) na cele budowlane.

Tymczasem w odwołaniu (str.5) skarżący podnieśli, że inwestor na wykonanie przedmiotowych prac uzyskał zgodę z dnia 15 kwietnia 2013r. udzieloną przez "A." spółka z o.o. spółka komandytowa, która – jak wskazano w odwołaniu – " z chwilą zawiązania się wspólnoty mieszkaniowej Budynku przy ul. [...] posiadała większość udziałów w przedmiotowej nieruchomości".

Do odwołania oświadczenie z 15 kwietnia 2013 r. nie zostało wprawdzie dołączone (kserokopia niepotwierdzona za zgodność z oryginałem została złożona dopiero do akt sądowych na rozprawie w dniu 10 kwietnia 2017 r. przez pełnomocnika skarżących), jednak organ II Instancji zaniechał wyjaśnienia tej okoliczności i wezwania odwołujących się do przedłożenia tego dokumentu, czym naruszył art. 7 i 77 § 1 Kpa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Jak wynika z księgi wieczystej nr [...] prowadzonej dla budynku przy ul. [...] w K. (dostępna na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości - ekw.ms.gov.pl), pierwsze lokale w tym budynku zostały wyodrębnione dopiero 23 kwietnia 2013 r. (LU 1 i LU2), i dopiero wówczas powstała tzw. mała wspólnota mieszkaniowa w rozumieniu art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1892)., kolejne zaś lokale wyodrębniane były stopniowo (w tym lokal LU3 w dniu 15 maja 2013r.) i tzw. duża wspólnota mieszkaniowa w rozumieniu art. 20 ww. ustawy powstała najpewniej dopiero 23 maja 2013 r. Zatem to nie wspólnota mieszkaniowa – jak twierdzą skarżący - udzielała zgody na realizację inwestycji, ale (najprawdopodobniej) jedyny ówczesny właściciel nieruchomości.

Niemniej jednak, wobec złożonej na rozprawie kserokopii oświadczenia "A." o zgodzie na montaż w garażu podziemnym agregatów instalacji klimatyzacji z lokalu użytkowego nr 3, oraz wobec powoływania się na nie przez skarżących już w odwołaniu, kwestia ta wymaga szczegółowego wyjaśnienia, w szczególności oceny zakresu udzielonej zgody, pozyskania oryginału tego dokumentu, a jeśli byłoby to niemożliwe, to wyjaśnienie tej okoliczności innymi dostępnymi środkami dowodowymi. Wskazać przy tym należy, że nie jest wykluczone że również z treści aktów notarialnych, na podstawie których wyodrębniano kolejne samodzielne lokale mieszkalne i użytkowe może wynikać, że już wówczas kolejni kupujący byli informowani o uprawnieniu do zbudowania instalacji klimatyzacji w części wspólnej budynku, które przysługiwać będzie właścicielom lokali użytkowych. Jeśli jednak właściciele tej wiedzy nie mieli, a postępowanie dowodowe wykaże bezspornie że oświadczenie z dnia 15 kwietnia 2013 r. zostało udzielone inwestorom przez uprawniony podmiot i że zakres jego jest wystarczający dla wykonanych robót, to dla naprawczego postępowania administracyjnego nie będzie to miało istotnego znaczenia. Sytuacja taka mogłaby być bowiem ewentualnie rozpatrywana przez poszczególnych członków wspólnoty – właścicieli lokali, z punktu widzenia wady prawnej nabytego lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.

Z punktu widzenia niniejszego postępowania istotne jest ustalenie, czy osoba będąca właścicielem nieruchomości według stanu prawnego na dzień 15 kwietnia 2013r., skutecznie wyraziła inwestorom zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w zakresie części wspólnych budynku przy ul. [...] w K., w zakresie, w którym wykonali oni sporne roboty budowlane. Od tego ustalenia zależy dalszy tok postępowania, co organ obowiązany będzie uwzględnić prowadząc je ponownie.

Wobec powyższego zaskarżona decyzja oraz decyzja organu I Instancji została uchylona na zasadzie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. c oraz art. 135 p.p.s.a. O kosztach orzeczono na zasadzie art. 200 p.p.s.a.