Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 796/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-12-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 18 ust. 1 i 1 a, art. 12
journal: Dz.U. 2015 poz 2031
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania  i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Joanna Borkowska, Sędziowie sędzia WSA Alina Balicka (spr.), sędzia WSA Przemysław Żmich, Protokolant st. ref. Agnieszka Jastrzębska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 grudnia 2017 r. sprawy ze skargi R. C. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] stycznia 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] stycznia 2017r., nr [...] Minister Infrastruktury i Budownictwa, po rozpatrzeniu odwołania R. C. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] października 2015r., znak: [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania w wysokości 378 455,70 zł na rzecz R. C. za prawo własności nieruchomości położonej w obrębie [...], gminie [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 1,17 ha oraz nr [...] o pow. 0,4547 ha, przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej S-19: utrzymał w mocy ww. decyzję z dnia [...] października 2015r.

W sprawie ustalono następujący stan faktyczny.

Decyzją Wojewody [...] z dnia [...] maja 2015 r., ww nieruchomość została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej S-19 od km 5+093,00 do km 11+402,31 odcinek od węzła [...] (DK4) bez węzła do węzła [...] ([...]) z węzłem wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, budowlami i urządzeniami budowlanymi.

Decyzją z dnia [...] października 2015 r. Wojewoda [...], z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności opisanej nieruchomości, orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 378 455,70 zł. na rzecz skarżącego R. C.

W odwołaniu od powyższej decyzji skarżący podniósł, iż gdyby nie planowane rozpoczęcie budowy drogi S-19 przedmiotowa nieruchomość byłaby przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Zdaniem skarżącego przyjęcie do wyceny przeznaczenia wynikającego ze Studium uwarunkowań wpłynęło na zaniżenie wartości nieruchomości. Skarżący zakwestionował zasadność sposobu wyliczenia odszkodowania wskazując,

iż zostało ono ustalone nieprawidłowo, odszkodowanie bowiem nie uwzględnia rzeczywistej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. Stwierdził, że ceny podobnych, przejmowanych działek zaczynają się od 3 000,00 zł za 1 ar, a zatem oznacza to dla niego realną utratę 0.50 ha gruntu o wartości co najmniej 150 000 zł. Skarżący wskazał, że za ustalone odszkodowanie za wywłaszczone działki

o powierzchni 1,62 ha nie będzie w stanie kupić gruntu o tej samej powierzchni,

w podobnej odległości od domu. Ponadto skarżący wskazał, że pozostała po podziale działki nr [...], działka o powierzchni 0,15 ha (pozostała część po wywłaszczeniu)

nie nadaje się do użytku ze względu na kształt (ścięty klin) oraz bezpośrednie położenie przy drodze.

Odnosząc się do zarzutów odwołania, Minister wskazał, że podstawę dla ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie stanowiły operaty szacunkowe sporządzone na zlecenie Wojewody [...] w dniach: 24 sierpnia 2015 r. i 21 września 2015r. przez rzeczoznawcę majątkowego K. K., która w dniu

4 stycznia 2017r. potwierdziła ich aktualność.

Biegła ustaliła, że wyceniana działka nr [...] nie była zabudowana, położna jest w obszarze niezabudowanym, w pewnym oddaleniu od centrum miejscowości. Biegła ustaliła, iż w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej działka stanowiła tereny łąk i pastwisk, nie posiadała bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Powierzchnia gruntu była zasadniczo wyrównana, działka miała kształt znacznie wydłużony. Media nie były dostępne. Na powierzchni gruntu znajdowały się pojedyncze drzewa, działka częściowo stanowiła tereny upraw polowych. W skład kompleksu wchodzą gleby klasy bonitacji trzeciej. Na części działki o pow. 10 276 m znajdowała się uprawa trawy (zielonki). Pozostała część gruntu była porośnięta brzozami. W najbliższym otoczeniu nieruchomości znajdowały się tereny upraw rolnych, łąki oraz pastwiska. Natomiast działka nr [...] była niezabudowana, stanowiła nieużytek, nie posiadała bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Powierzchnia gruntu była zasadniczo wyrównana, działka miała kształt znacznie wydłużony. Media nie były dostępne. Dojazd do gruntu był utrudniony. W najbliższym otoczeniu nieruchomości znajdowały się tereny upraw rolnych, łąki oraz pastwiska.

Autorka operatu szacunkowego ustaliła ponadto, że przedmiot wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Natomiast na tym terenie obowiązywało Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzone uchwałą nr [...] Rady Gminy w [...] z dnia [...] grudnia 2009 r., zgodnie z którym przedmiotowa nieruchomość usytuowana była w konturze terenów oznaczonych jako KZ - projektowana droga ekspresowa S-19.

Biegła wskazała, że przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości jest zgodne

z celem wywłaszczenia, dlatego też wyceny dokonano w oparciu o ceny transakcyjne gruntów o określanym przeznaczeniu jako "komunikacja (drogi)".

W celu określenia wartości rynkowej gruntu, rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W celu określenia wartości składnika budowlanego (urządzeń technicznych) zastosowano podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia. Natomiast w celu wyznaczenia wartości odtworzeniowej kultur wieloletnich znajdujących się na nieruchomości rzeczoznawca określił koszty założenia i pielęgnacji, a także wartość utraconych pożytków w przypadku roślin użytkowych.

Na podstawie analizy zachowań rynku wyróżniono cechy rynkowe nieruchomości. Rzeczoznawca przyjął następujące cechy: lokalizacja, otoczenie, dostęp, potencjał. Następnie dokonano opisu nieruchomości będących przedmiotem wybranych

do porównań transakcji w aspekcie cech rynkowych.

Do ostatecznej bazy porównawczej rzeczoznawca wybrał cztery transakcje nieruchomościami nabywanymi na cele komunikacyjne położonymi w gminie [...] i [...], a następnie obliczono wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości na kwotę 20,07 zł/m2, natomiast całej działki nr [...] na kwotę 234 847,00 zł oraz całej działki nr [...] na kwotę 91 269,00 zł. Części składowe znajdujące się na wycenianej działce nr [...] oszacowano na łączną kwotę 33 999,00 zł oraz na działce nr [...] na łączną kwotę 319,00 zł. Ostatecznie wartość odtworzeniową nieruchomości oszacowano na kwotę 360 434,00 zł, którą następnie Wojewoda [...] powiększył o 5% wartości nieruchomości ze względu na wydanie działki w terminie wskazanym w art. 18 ust. 1 e pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (oświadczenie R. C. z dnia 28 maja 2015 r.).

Minister, powołując się regulację prawną zawartą w art. 134 ust. 1, 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia Rady Ministrów

z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.) stwierdził, że sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy nie zawiera żadnych nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Autorka operatu wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego opierała się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych.

Odnosząc się natomiast do zarzutu strony dotyczącego pogorszenia możliwości korzystania z pozostałej części działki nr [...] Minister wyjaśnił, że w myśl przepisu art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., jeżeli nabywana jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściwy zarządca drogi jest obowiązany do nabycia, na wniosek właściciela

lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego tej części nieruchomości. Jest to – jak wskazuje Minister - sprawa cywilna, która nie może być rozpatrywana w trybie administracyjnoprawnym. Roszczenie to może być bowiem zrealizowane tylko w drodze umowy pomiędzy właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości,

a organem lub podmiotem wykonującym funkcję zarządcy drogi.

Nie zgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem R. C., reprezentowany przez pełnomocnika radcę prawnego P. P., we wniesionej na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa skardze, zarzucił naruszenie:

art. 138 § 1 pkt. 1 K.p.a w zw. z art. 7 K.p.a w zw. z art. 77 § 1 K.p.a w zw. z art. 80 K.p.a. poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji Wojewody [...] w sytuacji, gdy przy jej wydawaniu doszło do naruszeń prawa skutkujących koniecznością jej uchylenia, które znalazły wyraz w:

- braku wyczerpującego, rzetelnego i wszechstronnego rozpatrzenia materiału zgromadzonego w toku postępowania w szczególności poprzez niewyjaśnienie przez organ podniesionych przez skarżącego zarzutów w zakresie:

nieuwzględnienia podniesionego przez skarżącego zarzutu dotyczącego zaplanowanego przez niego zamierzenia inwestycyjnego tj. wykorzystaniu działek pod zabudowę mieszkalną i rozbudowę gospodarstwa;

nieuwzględnienia podniesionego przez skarżącego zarzutu, że przyjęcie do wyceny przeznaczenia wynikającego ze Studium uwarunkowań wpłynęło na zaniżenie wartości nieruchomości;

nieuwzględnienia faktu, iż pozostała w wyniku podziału działki nr [...] działka o pow. 0,15 ha nie nadaje się do użytku ze względu na kształt (ścięty klin) jak też bezpośrednie położenie przy drodze;

art. 107 § 3 K.p.a. w związku z art. 8 K.p.a., poprzez nienależyte uzasadnienie decyzji. Zaskarżona decyzja nie zawiera wyczerpującego uzasadnienia; precyzyjnie nie wyjaśnia podstawy prawnej zaskarżonej decyzji, ponadto nie wskazuje zasadności i przesłanek, którymi kierował się organ II instancji podzielający stanowisko organu niższego stopnia. Wskazanie przez organ, iż brak jest podstaw do uznania, że wartość nieruchomości ustalona nieprawidłowo bez ustosunkowania się do argumentów podniesionych przez skarżącego jest niewystarczające,

art. 134 ust. 2 u.g.n. oraz § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a naruszenie to miało istotny wpływ na wynik sprawy (Dz.U. Nr 207, poz. 2109) poprzez nieprzeprowadzenia przez organ rzetelnej i wnikliwej oceny w zakresie rzetelności sporządzonego operatu szacunkowego i wartości przyjętych przez rzeczoznawcę w zakresie, które ma fundamentalne znaczenie dla przyjętej wartości stanowiącej kwotę odszkodowania;

a nadto w rozwinięciu skargi zarzucił naruszenie:

art. 7 K.p.a w zw. z art. 77 § 1 K.p.a. i w zw. z art. 80 K.p.a., w następstwie którego naruszone zostały przepisy prawa materialnego, tj. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art. 134 ust. 2 w zw. z § 36 Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego).

W oparciu o powyższe, skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji

i poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] i przekazanie sprawy

do ponownego rozpoznania przez Ministra Infrastruktury i Budownictwa.

W ocenie skarżącego organ II instancji nie rozpatrzył wyczerpująco, rzetelnie

i wszechstronnie materiału zgromadzonego w toku postępowania, nie ustosunkował się również do podniesionych przez niego zarzutów. Skarżący podniósł, że planował wykorzystać działki podlegające wywłaszczeniu pod zabudowę mieszkalną i rozbudowę gospodarstwa, tymczasem rzeczoznawca przyjął do wyceny przeznaczenie wynikające ze Studium uwarunkowań (komunikacja (drogi)) co wpłynęło na zaniżenie wartości nieruchomości. Ponadto, zdaniem skarżącego organ nie uwzględnił istotnego dla niego jako właściciela nieruchomości faktu, że pozostała w wyniku podziału działki nr [...] działka o pow. 0,15 ha nie nadaje się do użytku ze względu na kształt (ścięty klin) jak też bezpośrednie położenie przy drodze.

W ocenie skarżącego, organ II instancji w sposób nienależyty uzasadnił swoją decyzję. Minister lakonicznie odniósł się do podniesionych przez niego okoliczności, zdawkowo przedstawiając swoje stanowisko. Zdaniem skarżącego, zaskarżona decyzja nie podaje precyzyjnie podstawy prawnej w oparciu o którą została wydana, sentencja decyzji nie przywołuje żadnych przepisów prawa, a uzasadnienie decyzji nie wskazuje zasadności i przesłanek, którymi kierował się organ II instancji.

Dalej skarżący podnosi, że organ II instancji nie ocenił w sposób wnikliwy dowodowej wartości przygotowanego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego

w zakresie jego rzetelności oraz przyjętych wartości, które mają fundamentalne znaczenie dla przyjętej wartości stanowiącej kwotę odszkodowania. W ocenie skarżącego, biegła pomimo ustalenia cech (lokalizacja, otoczenie, dostęp, potencjał) przy zastosowaniu podejścia porównawczego nie objęła badaniem transakcji dotyczących nieruchomości, których sposób użytkowania odpowiada sposobowi użytkowania określonemu w decyzji po wywłaszczeniu (przejęciu). Z tego powodu opinia jest błędna i nie powinna – zdaniem skarżącego zostać uwzględniona.

Skarżący stanął na stanowisku, podzielając rozważania wyrażone w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 26 października 2012r. sygn. akt II SA/Kr 1170/12, że rzeczoznawca majątkowy powinien w sposób jednoznaczny wyjaśnić kwestię dopuszczalności uznania za nieruchomości podobne nieruchomości przyjętych do porównań, w tym różniących się znacznie powierzchnią od nieruchomości wycenianej. Podobieństwo przyjętych do porównań nieruchomości nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne, a także i to, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. W pierwszym rzędzie należy przyjąć do porównań ceny transakcyjne nieruchomości drogowych,

a dopiero w przypadku braku takich transakcji, określić wartość rynkową nieruchomości na podstawie takiego przeznaczenia nieruchomości, jakie przeważa wśród gruntów przyległych.

Rozwijając skargę w powyższym zakresie, skarżący nie zgodził się z organem

II instancji, że operaty sporządzone przez rzeczoznawcę – K. K.

są prawidłowe. Wywiódł dalej, że operaty szacunkowe sporządzone przez ww. biegłą wyrażają rażąco niską wycenę nieruchomości skarżącego (tj. działki nr [...] o pow. 1,17 ha oraz nr [...] o pow. 0,4547 ha) w stosunku do działek oddalonych o ok. 100 m od wycenionej nieruchomości skarżącego - działek o zbliżonej powierzchni i tej samej kategorii gleby. Nieuzasadnioną dysproporcję w wycenie nieruchomości skarżącego jaskrawo zarysowuje wydana w podobnej sprawie decyzja Wojewody [...]

z dnia 24 listopada 2016 r. Decyzja o której mowa powyżej wydana została

w podobnym stanie faktycznym w oparciu operat szacunkowy (sporządzony przez innego biegłego) wyceny nieruchomości położonej w obrębie 007 [...]

o powierzchni zbliżonej do działki skarżącego i tej samej klasy gleb. Nie do przyjęcia dla skarżącego jest tak zaniżona kwota odszkodowania (378.455,70 zł w sytuacji, gdy otrzymuje on ok. 2,5 tyś zł za ar, w kontekście wyceny innej podobnej pod względem powierzchni i kategorii gleby - położonej w odległości ok. 100 m od działki skarżącego, której ar wyceniony został na ok. 6.5 tyś zł.

Zdaniem skarżącego, nie do przyjęcia jest z punktu widzenia wymagań praworządności aby dwie znacznie różniące się pod względem wysokości kwoty wyceny nieruchomości o zbliżonej powierzchni oraz klasach gleb, położone od siebie

w odległości do ok. stanowiły podstawę wydania przez organy państwowe decyzji w tym samym przedmiocie, tj. orzekającej o ustaleniu odszkodowania za prawo własności nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę drogi ekspresowej S-19. Decyzje wydane w podobnym stanie faktycznym ustalające znacznie różniące się kwoty odszkodowania za nieruchomości podobne pod względem powierzchni i klasy gleby naruszają zasadę równości obywateli prawa. Wydanie orzeczenia w którym ustalona została rażąco zaniżona kwota odszkodowania w stosunku do innych podmiotów wobec których ten sam organ orzekał w tym samym stanie prawnym i niemal w identycznym stanie faktycznym prowadzi do nieuprawnionego różnicowania podmiotów.

W dalszej części skargi skarżący podniósł, wbrew stanowisku Ministra,

że operat szacunkowy winien uwzględniać również utratę wartości nieruchomości

w zakresie pogorszenia możliwości korzystania z pozostałej części działki nr [...].

Skarżący podkreślił, powołując się na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w Warszawie z dnia 21 marca 2016 r., IV SA/Wa 2801/15, że "aby organ administracji mógł w sposób właściwy ocenić, czy operat został sporządzony w sposób prawidłowy także pod względem formalnym powinien odnieść się do zarzutów sformułowanych

w sposób precyzyjny przez stronę i w tym zakresie ustalić, czy dotyczą one przede wszystkim poprawności formalnej ale też zawartości merytorycznej.

W ocenie skarżącego, z podniesionych powyżej względów, decyzja wydana

w oparciu o wadliwy operat szacunkowy znacznie zaniżający cenę nieruchomości nie może ostać się w obrocie prawnym.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Budownictwa wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 1647, ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Ponadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 , ze zm.), dalej p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracji publicznej konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c p.p.s.a.) lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.).

Kierując się powyższymi kryteriami Sąd uznał, iż w przedmiotowej sprawie skarga nie jest zasadna.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja orzekająca o ustaleniu odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa pod inwestycję przeznaczoną pod budowę drogi ekspresowej S-19 na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...], gminie [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 1,17 ha oraz nr [...] o pow. 0,4547 ha.

Materialnoprawną podstawę wydania przedmiotowej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 2031, ze zm.), a w szczególności przepis art. 18 tej ustawy statuujący zasady ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość. Zgodnie z tym przepisem odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Zgodnie zaś z art. 12 ust. 5 tej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Jednocześnie stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651) - powoływanej dalej jako "u.g.n.", ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie, podstawę dla ustalenia odszkodowania za nieruchomość położoną w obrębie [...], gminie [...], oznaczoną jako działki nr [...] o pow. 1,17 ha oraz nr [...] o pow. 0,4547 ha, przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, stanowiły operaty szacunkowe sporządzone na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. w dniu 21 września 2015 r. oraz w dniu 24 sierpnia 2015 r., których aktualność biegła potwierdziła w dniu 4 stycznia 2017 r. Oceniając te operaty, organy orzekające w niniejszej sprawie uznały, że ustala on wartość przejętej nieruchomości w sposób wymagany przez prawo. Z oceną tą, Sąd orzekający w niniejszej sprawie w pełni się zgadza. Organy obu instancji szczegółowo wskazały i omówiły przepisy prawa, na podstawie których dokonano wyceny przedmiotowej nieruchomości i ustalono odszkodowanie. W ocenie Sądu operaty szacunkowe z 21 września 2015 r. oraz z 24 sierpnia 2015 r., sporządzone zostały i podpisane przez uprawnioną do tego osobę, nie zawierają pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności. Operaty te zawierają wszystkie konieczne elementy wymagane przez § 56 rozporządzenia. W procesie wyceny biegła prawidłowo przyjęła istotne daty dla procesu wyceny, w szczególności datę, na którą został ustalony stan nieruchomości, tj. wydania ostatecznej decyzji Wojewody [...] nr [...] z [...] maja 2015 r. o udzieleniu zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa drogi ekspresowej S-19 od km 5+093 do km 11+402 odcinek od węzła [...] (DK-4) do węzła [...] ([...]).

Przeznaczenie przedmiotowej wywłaszczonej nieruchomości zostało określone w oparciu o ustalenia obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Gminy w [...] z [...] grudnia 2009 r., zgodnie z którym przedmiotowa nieruchomość usytuowana była w konturze terenów oznaczonych jako KZ - projektowana droga ekspresowa S-19.

Biegła w procesie wyceny dokonał analizy rynku. Zgodnie bowiem z przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. W rozpatrywanej sprawie biegła oraz organy prawidłowo zdefiniowały rynek regionalny. Ponieważ w zapisach studium działki nr [...]o pow. 1,17 ha oraz nr [...] o pow. 0,4547 ha, przeznaczone były pod drogę, do porównania prawidłowo przyjęto, transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje drogowe. Wobec powyższego biegła przy dokonywaniu wyceny przedmiotowej nieruchomości mogła zastosować § 36 ust. 4 rozporządzenia.

Biegła przedstawiła wybór podejścia i metody wyceny – tj. podejścia porównawczego, metodę porównywania parami, co było uzasadnione w świetle bazy porównawczej jaką dysponowała.

Przy wycenie wywłaszczonej nieruchomości uwzględniona też została wartość składnika budowlanego (urządzeń technicznych), przy wycenie którego zastosowano podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia. Dokonano tez wyceny kultur wieloletnich znajdujących się na nieruchomości a także roślin użytkowych.

W ocenie Sądu, organy obu instancji właściwie uzasadniły swe decyzje, szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi kierowały się przy rozstrzyganiu tej sprawy oraz uzasadniły swoje orzeczenia (art. 107 § 1 i 3 k.p.a.), dokonały w nich wnikliwej i wszechstronnej analizy stanu faktycznego sprawy (art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.), a w szczególności oceny sporządzonego przez biegłą operatu majątkowego, szacującego wartość przedmiotowej nieruchomości w granicach, na jakie pozwalał brak wiedzy specjalistycznej.

Reasumując, organ dysponując prawidłowym operatem szacunkowym, miał podstawy do ustalenia w oparciu o niego przedmiotowego odszkodowania. W sytuacji zaś, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, polemika strony skarżącej z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, musi być oceniane przez Sąd ze szczególną ostrożnością. Samo bowiem subiektywne przekonanie - osób zainteresowanych uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania - o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia wiarygodności operatu, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami. W rozpatrywanej sprawie takie potwierdzenie nie miało miejsca. Nie przedstawiono też alternatywnej opinii o wartości przedmiotowej nieruchomości, ani nie skorzystano z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.).

Zgodnie z art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa wyżej, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie, jak już wyżej wskazano, przeznaczenie nieruchomości biegła ustaliła w oparciu o zapisy obowiązującego Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy [...], jako tereny komunikacyjne pod drogę ekspresową S-19. Przeznaczenie to jest zgodne z celem wywłaszczenia. Ponieważ okolicznością o podstawowym znaczeniu dla ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejmowane pod drogi ma to, jakie przeznaczenie miała wyceniona nieruchomość w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Jeżeli nieruchomość w tym dniu była przeznaczona pod inwestycję drogową to wycena takiej nieruchomości następuje według zasad określonych w § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Dlatego brak jest podstaw prawnych do uznania zarzutu skargi, że będące w posiadaniu skarżącego nieruchomości przeznaczone były pod zabudowę mieszkaniową i przyjęcie przez biegłą do wyceny przeznaczenia wynikającego ze Studium wpłynęło na zaniżenie wartości nieruchomości.

W świetle art. 13 ust. 3 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zarzut, że organ nie uwzględnił faktu, iż pozostała w wyniku podziału działki nr [...] działka o pow. 0,15 ha nie nadaje się do użytku ze względu na kształt (ścięty klin) jak też bezpośrednie położenie przy drodze jest nieuzasadniony. Wniosek złożony na podstawie przepisu art. 13 ust. 3 ww. ustawy nie jest rozpatrywany w trybie postępowania administracyjnego, gdyż nie jest to sprawa administracyjna w rozumieniu k.p.a. Nabywanie na żądanie właściciela tzw. "resztówek", tj. części nieruchomości pozostałej po wywłaszczeniu, która wskutek wywłaszczenia nie nadaje się na dotychczasowe cele nie jest prostą kontynuacją postępowania wywłaszczeniowego czy też nowym postępowaniem administracyjnym w tym przedmiocie. Jest to - mimo, że nabywcą omawianej części nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa jest organ administracji publicznej - roszczenie cywilnoprawne, którego w razie sporu strona może dochodzić przed sądem powszechnym (por. wyrok NSA z 8 listopada 2011 r., I OSK 1932/10, Lex nr 1149273).

Wobec tego analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i ocena podniesionych przez skarżącego zarzutów skutkują brakiem podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji i wskazują na niezasadność skargi.

W tym stanie rzeczy na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi należało orzec jak w sentencji.