Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 455/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-10-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4 ust. 13
journal: Dz.U. 2012 poz 83
law: Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Pirogowicz Sędziowie: WSA Joanna Gierak-Podsiadły (spr.) WSA Bożena Marciniak Protokolant starszy referent Tomasz Noske po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 października 2014 r. sprawy ze skargi Przedsiębiorstwa [...] Sp. z o.o. z siedzibą w C. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2014 r. nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi wniesionej przez Przedsiębiorstwo [...] Sp. z o.o. z siedzibą w [...] jest decyzja Wojewody [...] z dnia [...] nr [...].

Decyzją tą Wojewoda [...], po rozpatrzeniu odwołania Przedsiębiorstwa [...] Sp. z o.o. z siedzibą w [...] od decyzji Starosty [...] z dnia [...] znak: [...], utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. Orzeczenie to zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

Dnia 12 grudnia 2012 r. Spółka Przedsiębiorstwo [...] wystąpiła do Starosty Powiatowego w [...] o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa położonej w obrębie [...] m. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha. Wykazała przy tym, iż nabyła prawo użytkowania wieczystego ww. nieruchomości na podstawie umowy z dnia [...] sporządzonej w formie aktu notarialnego Rep. A Nr [...].

W toku postępowania organ włączył do akt sprawy operat szacunkowy sporządzony w [...] przez rzeczoznawcę majątkowego Z. M., dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości oraz operat szacunkowy z [...] sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T. S., celem wyceny wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Nadto, w dniu [...] wnioskodawca postępowania złożył do akt operat szacunkowy nieruchomości sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J.K., na potrzeby niniejszego postepowania i na jego zlecenie, podważając jednocześnie prawidłowość operatu sporządzonego w [...].

Decyzją z dnia [...] znak: [...], na podstawie art. 1 ust. 1 i 3, art. 3 i 4 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012 r., poz. 83), Starosta [...] orzekł o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha, położonej na terenie obrębu [...] m. [...], ujawnionej w księdze wieczystej Nr [...] w prawo własności na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego – Spółki Przedsiębiorstwo [...] w [...] (pkt 1) oraz ustalił wysokość opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na kwotę [...] zł, i jednocześnie - na wniosek nabywcy – rozłożył opłatę z tytułu przekształcenia na 10 równych rat płatnych corocznie (pkt 2). W uzasadnieniu orzeczenia przyjął, iż przesłanki przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zostały spełnione. Wyjaśnił dalej, iż ustalając wysokość opłaty z tytułu przekształcenia, należało uwzględnić przepis art. 4 ust. 13 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, albowiem w [...] został sporządzony operat szacunkowy do celów aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości. Należało w tej sytuacji, na podstawie ww. przepisu, przyjąć wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości z tego operatu. Natomiast w operacie szacunkowym sporządzonym w [...] rzeczoznawca majątkowy T. S. ustaliła wartość prawa użytkowania wieczystego powyżej opisanej nieruchomości. Różnica pomiędzy wartością prawa własności i wartością prawa użytkowania wieczystego, wynosząca [...] zł stanowi opłatę za przekształcenie. Wskazując na powyższe organ stwierdził jednocześnie, że art. 4 ust. 13 ww. ustawy z 2005 r., nie dopuszcza przyjęcia do ustalenia opłaty z tytułu przekształcenia innego operatu wyceny prawa własności nieruchomości, niż przyjęty do celów aktualizacji opłat rocznych – w przypadku aktualizacji dokonywanej w przeciągu ostatnich dwóch lat. Aktualizacja opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa oznaczonej w ewidencji gruntów miasta [...] nr [...], była dokonana w [...]. W związku z powyższym operat szacunkowy wyceny prawa własności i prawa użytkowania wieczystego sporządzony w [...] na zlecenie strony nie mógł być brany pod uwagę w przedmiotowej sprawie, i nie został przyjęty jako dowód.

W odwołaniu od tej decyzji Spółka [...] w [...] zarzuciła naruszenie przepisów postępowania oraz art. 4 ust. 13 ustawy z 2005 r. Podnosząc zarzut naruszenia prawa materialnego, wskazała na błędną wykładnię ww. przepisu poprzez jego wadliwe zastosowanie polegające na przyjęciu, iż datą dokonania aktualizacji opłat rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości jest data wypowiedzenia dotychczasowej opłaty lub data dokonania wyceny. W uzasadnieniu odwołania wywiodła, iż aktualizacja opłaty rocznej nastąpiła po złożeniu wniosku o przekształcenie, a wobec tego ww. art. 4 ust. 13 nie mógł znaleźć zastosowania w sprawie.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, utrzymującej w mocy orzeczenie Starosty [...] Wojewoda podał, iż decyzja o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ma skutek konstytutywny, a zatem konieczne jest ustalenie wartości prawa własności oraz wartości prawa użytkowania wieczystego według stanu na dzień wydania decyzji. Wyjątek od tej zasady został uregulowany w art. 4 ust. 13 ustawy przekształceniowej, który ma zastosowanie tylko i wyłącznie wobec operatów szacunkowych, które stanowiły podstawę ustalenia wiążących opłat rocznych. Jak wynika z przekazanych akt sprawy Starosta [...] pismem z dnia [...] skierowanym do Przedsiębiorstwa [...] Sp. z o.o. wypowiedział dotychczasową opłatę i zaoferował przyjęcie od dnia 1 stycznia 2013 r. nowej opłaty w kwocie [...] zł, od dnia 1 stycznia 2014 r. – w kwocie [...] zł, a od dnia 1 stycznia 2015 r. – w kwocie [...] zł. Użytkownik wieczysty przyjął nową opłatę - nie złożył do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniosku, o którym mowa w art. 78 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Należy zatem uznać, iż z upływem 30 dni od dnia doręczenia wypowiedzenia aktualizacja została dokonana. Mając na uwadze fakt, iż wniosek o przekształcenie został złożony bezspornie przed dokonaniem aktualizacji, przepis art. 4 ust. 13 ustawy przekształceniowej nie znajduje w niniejszej sprawie zastosowania.

Niemniej, jak wskazał dalej Wojewoda, opłata przekształceniowa została ustalona w sprawie prawidłowo. Podał, iż art. 4 ust. 2 ustawy o przekształceniu zobowiązuje właściwy organ do odpowiedniego zastosowania przy ustalaniu opłaty przekształceniowej przepisów art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zatem, aktualna wartość nieruchomości oraz wartość użytkowania wieczystego, która jest zaliczana na poczet opłaty przekształceniowej są ustalane na zlecenie właściwego organu przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym (opinia biegłego). W przedmiotowej sprawie tak operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego z dnia [...] określający wartość rynkową prawa własności ww. nieruchomości opatrzony - zgodnie z art. 156 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - klauzulą aktualności na dzień [...], jak i operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego z dnia [...] określający wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego do ww. nieruchomości gruntowej były aktualne na dzień wydania decyzji przekształceniowej i mogły stanowić dowód w sprawie. Żaden z ww. operatów szacunkowych nie był przedmiotem oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dodatkowo organ podkreślił, że strona nie kwestionowała prawidłowości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu na etapie aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste, uznając - wobec niezłożenia wniosku do SKO - iż wartość nieruchomości określona w tym operacie była prawidłowa. W związku z tym organ II instancji przyjął, iż organ I instancji prawidłowo przeprowadził postępowanie dowodowe w tym zakresie i właściwie wyliczył opłatę przekształceniową. Uznał też, że organ I instancji szczegółowo ustosunkowywał się do wszystkich zarzutów strony zawartych w pismach z dnia 29 marca 2013 r., 22 maja 2013 r., 24 czerwca 2013 r. oraz 17 lipca 2013 r. W żadnym ze znajdujących się w aktach pism organ I instancji nie sugerował stronie konieczności sporządzania dodatkowego operatu szacunkowego.

W skardze do Sądu na ww. decyzję Wojewody [...] z dnia [...] skarżąca Spółka zarzuciła naruszenie:

1) art. 7 k.p.a. w zw. z art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej: u.g.n.) - polegające na błędnym przyjęciu, iż operat szacunkowy, sporządzony w [...] przez rzeczoznawcę majątkowego Z. M. w celu aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej numerem ewid. [...], obr. [...], położonej w [...] przy ul. [...], po nadaniu mu klauzuli aktualności w dniu [...], mógł być podstawą ustalenia wysokości opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego ww. działki w prawo własności nieruchomości;

2) art. 15 k.p.a. w zw. z art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. - polegające na pozbawieniu organu pierwszej instancji możliwości merytorycznej analizy operatu szacunkowego z dnia [...] sporządzonego na potrzeby przedmiotowego postępowania przekształceniowego przez rzeczoznawcę majątkowego J.K. (przedłożonego w toku postępowania przez [...] Sp. z o.o.), w sytuacji, gdy dopiero na etapie drugiej instancji organ wojewódzki przesądził o formalnoprawnej dopuszczalności przeprowadzenia dowodu z ww. operatu, a w konsekwencji - polegające na pozbawieniu strony prawa do dwukrotnego (tj. przez organy obu instancji) rozpatrzenia sprawy w oparciu o kompletny materiał dowodowy;

3) art. 8, art. 9, art. 11, art. 15 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. - poprzez brak jakiegokolwiek odniesienia się w uzasadnieniu decyzji do dowodu (operatu szacunkowego z dnia [...] sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. K.) przedłożonego przez [...] Sp. z o.o. w toku postępowania przed organem pierwszej instancji, w szczególności poprzez brak wyjaśnienia dlaczego ww. operatowi szacunkowemu przedłożonemu przez stronę odmówiono mocy dowodowej, podczas gdy moc taką przyznano operatowi szacunkowemu sporządzonemu w [...] przez rzeczoznawcę majątkowego Z.M.; poprzez brak wyczerpującego odniesienia się do wszystkich zarzutów podnoszonych przez Spółkę w toku postępowania, w szczególności do zarzutów dotyczących poprawności ww. operatu szacunkowego sporządzonego w [...] przez rzeczoznawcę majątkowego Z. M.; poprzez brak wyjaśnienia zastosowanych przez organ przepisów prawa, w szczególności przepisów art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n.;

4) art. 7, art. 77 § 1, art. 78 § 1, art. 80 k.p.a. - poprzez wadliwe przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego polegające na: niezgromadzeniu materiału dowodowego mogącego stanowić podstawę dla ustalenia wysokości opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości; odmówieniu mocy dowodowej operatowi szacunkowemu z dnia [...] sporządzonemu przez rzeczoznawcę majątkowego J.K. przedłożonemu przez [...] Sp. z o.o.; włączeniu do materiału dowodowego sprawy ww. operatu szacunkowego sporządzonego w [...] przez rzeczoznawcę majątkowego Z. M., który to operat nie mógł być wykorzystany jako dowód w przedmiotowej sprawie;

5) art. 8, art. 10 § 1 k.p.a. w zw. z art. 81 k.p.a. - poprzez pozbawienie strony prawa do czynnego udziału w postępowaniu polegające na niezawiadomieniu Spółki, przed wydaniem decyzji Starosty [...] z dnia [...] znak: [...] o okoliczności nadania w dniu [...] klauzuli aktualności operatowi szacunkowemu sporządzonemu w [...] przez rzeczoznawcę majątkowego Z. M. (co miało istotny wpływ na kształt materiału dowodowego przyjętego za podstawę rozstrzygnięć obu instancji), a w konsekwencji poprzez faktyczne uniemożliwienie Spółce wypowiedzenia się w przedmiocie powyższej okoliczności;

6) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. - poprzez utrzymanie w mocy decyzji Starosty [...] z dnia [...] znak: [...] w sytuacji, w której należało wydać decyzję kasacyjną zgodnie z dyspozycją przepisu art. 138 § 2 k.p.a.;

7) art. 138 § 2 k.p.a. - poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy decyzja Starosty [...] z dnia [...] znak: [...] winna zostać uchylona w całości, zaś sprawa winna być przekazana do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.

Strona skarżąca podnosząc powyższe, wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz o rozważenie przez Sąd uchylenia w całości rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji.

W dość obszernym uzasadnieniu skargi tak postawione na wstępie zarzuty, zostały rozwinięte. Skarżąca Spółka podniosła w szczególności, że w sytuacji stwierdzenia, iż przepis art. 4 ust. 13 ustawy z 2005 r. nie znajduje zastosowania w okolicznościach sprawy, opłata z tytułu przekształcenia nie mogła być ustalona w oparciu o operat sporządzony dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego (nawet po nadaniu mu klauzuli aktualności), albowiem operat sporządzony dla tych potrzeb, może być wykorzystany tylko w jednej sytuacji (przy ustalaniu opłaty z tytułu przekształcenia), opisanej w ww. przepisie. Wynika to, tak z art. 4 ust. 13 ustawy z 2005 r., jak i z art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. Tym samym, w ocenie skarżącej, wykorzystanie w sprawie operatu z [...], w innych warunkach niż określone w art. 4 ust. 13 ustawy z 2005 r., stanowi o wadliwości zaskarżonej decyzji. Wykorzystanie wskazanego operatu w sprawie było bowiem niedopuszczalne. Skoro zaś wskazany operat nie mógł być podstawą ustaleń organów w sprawie, to należało dopuścić jako dowód operat szacunkowy sporządzony na zlecenie skarżącej. Nie został on uwzględniony przed organem I instancji, a wobec tego, z uwagi na zasadę dwuinstancyjności postępowania, organ odwoławczy mógł orzec w sprawie tylko na zasadzie art. 138 § 2 k.p.a.

W uzasadnieniu skargi skarżąca podniosła także, że za niedopuszczalne należy uznać ignorowanie przez organy administracji aktywności stron w dążeniu do ustalenia stanu faktycznego, szczególnie jeżeli przedstawiają one w toku postępowania opinie, ekspertyzy, które w ich ocenie podważają dotychczasowe ustalenia.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie, choć Wojewoda [...] orzekając w sprawie nie ustrzegł się błędów. Niemniej, zdaniem Sądu, rozstrzygnięcie tego organu w stanie faktycznym i prawnym sprawy jest prawidłowe, albowiem dostrzeżone wady nie miały wpływu na końcowy wynik sprawy.

Przed rozwinięciem powyżej oceny, przypomnieć należy, iż Sąd kontrolował w niniejszej sprawie decyzję Wojewody [...] z dnia [...] utrzymującą w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] znak: [...] o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w odniesieniu do nieruchomości położonej w [...] oznaczonej w ewidencji gruntów nr [...] o pow. [...] ha, w oparciu o przepisy ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012 r., poz. 83). Postępowanie w tej sprawie zainicjowane zostało wnioskiem skarżącej Spółki, która zwróciła się o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ww. nieruchomości, wniosła też o rozłożenie opłaty z tytułu przekształcenia na raty. Wykazała jednocześnie, iż nabyła prawo użytkowania wieczystego wskazanej nieruchomości na mocy aktu notarialnego umowy sprzedaży z dnia [...]. Tym samym w sprawie nie było sporu co do tego, iż skarżąca Spółka spełniła wymóg wynikający z art. 1 ust. 1 ww. ustawy z dnia 29 lipca 2005 r., od którego ustawodawca uzależnił uwzględnienie żądania dotyczącego przekształcenia prawa do nieruchomości. Spór powstał natomiast na tle art. 4 ust. 13 tej ustawy i odnosi się do materiału dowodowego, który przyjęto w sprawie za miarodajny dla ustalenia opłaty z tytułu przekształcenia.

Wskazać zatem należy, iż zgodnie z art. 4 ust. 1 omawianej ustawy z 2005 r. osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia, z zastrzeżeniem art. 5. Stosownie do ust. 2 art. 4, w decyzji, o której mowa w art. 3 ust. 1, właściwy organ ustala opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Do ustalenia tej opłaty stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.). Jednocześnie, w ust. 13 art. 4 ustawodawca przewidział, że jeżeli nie wcześniej niż w okresie ostatnich dwóch lat przed dniem złożenia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości była dokonana aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, dla ustalenia opłaty, o której mowa w ust. 1, przyjmuje się wartość nieruchomości określoną dla celów tej aktualizacji.

Organ I instancji uznał, iż przytoczony przepis art. 4 ust. 13 znajduje zastosowanie w okolicznościach sprawy, albowiem dla potrzeb dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, w [...] sporządzono operat szacunkowy ustalający wartość prawa własności tej nieruchomości. Organ odwoławczy uznał zaś, iż wprawdzie operat ten mógł być w sprawie wykorzystany, ale nie na podstawie art. 4 ust. 13 ustawy z 2005 r., a to z tej przyczyny, że aktualizacja opłaty rocznej w oparciu o ten operat nastąpiła po złożeniu wniosku przez Spółkę o przekształcenie, a nie przed dniem złożenie tego wniosku (jak tego, zdaniem organu II instancji wymaga przepis). Biorąc jednak pod uwagę, iż operat ten został opatrzony klauzulą aktualności na dzień [...] (zgodnie z art. 156 ust. 4 u.g.n.), mógł stanowić dowód w sprawie. Skarżąca Spółka konsekwentnie wywodziła zaś, że operat szacunkowy z [...] nie mógł być wykorzystany w sprawie, ani w oparciu o art. 4 ust. 13 ustawy z 2005 r., ani w oparciu o art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W ocenie Sądu, stanowisko skarżącej Spółki nie zasługuje na uwzględnienie. Biorąc pod uwagę stan faktyczny i prawny sprawy, należało bowiem przyjąć, iż opłata za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości, została ustalona prawidłowo. Prawidłowo do tego celu posłużył operat szacunkowy z określenia wartości nieruchomości gruntowej sporządzony w [...] przez rzeczoznawcę majątkowego Z. M. dla celów aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania nieruchomości oraz operat szacunkowy z [...] sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania (i na zlecenie organu) przez rzeczoznawcę majątkowego T.S., a określający wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej. Przy czym, należy zgodzić się ze stroną skarżącą, iż wykorzystanie w sprawie operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej, mogło nastąpić tylko na warunkach przewidzianych w art. 4 ust. 13 ustawy z 2005 r. Niemniej, nie można przyjąć za skarżącą, iż przepis ten w okolicznościach sprawy nie znajdował zastosowania.

Przy czym bezsporne w sprawie pozostaje, iż skarżąca o przekształcenie prawa do nieruchomości wystąpiła [...]. Natomiast, pismem z dnia [...] znak: [...] Starosta [...] wypowiedział skarżącej Spółce, na podstawie art. 77 ust. 1, 2a i 3 oraz art. 78 ust. 1-4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomość Skarbu Państwa położonej w [...] i oznaczonej nr [...] i przedstawił ofertę wysokości nowej opłaty rocznej od 1 stycznia 2013 r. Poinformował jednocześnie, że aktualizacji opłaty dokonano z urzędu, na postawie wartości nieruchomości określonej w operacie szacunkowym sporządzonym w [...] przez Z. M. I dalej, co istotne, skarżąca Spółka nie kwestionowała tej aktualizacji, albowiem nie skorzystała z prawa, jakie przysługiwało jej na zasadzie art. 78 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, i nie wystąpiła jako użytkownik wieczysty, w terminie 30 dni od dnia otrzymania ww. wypowiedzenia, do właściwego samorządowego kolegium odwoławczego z wnioskiem o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Nie zakwestionowała więc w postępowaniu dotyczącym aktualizacji opłaty rocznej, ww. operatu szacunkowego z [...]. Wynika to m. in. z pisma Starosty [...] z dnia [...], przy którym przekazano odwołanie do organu odwoławczego. Ustaleń tych, przedstawionych także przez organ odwoławczy w zaskarżonej decyzji, na żadnym etapie skarżąca zaś nie kwestionowała.

Zatem, z powyższego wynika, iż aktualizacji opłaty rocznej dokonano z dniem [...] , a wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości, został złożony wcześniej, bo w dniu [...]. Przy czym, operat szacunkowy przyjęty do ustalenia nowej opłaty rocznej, a sporządzony w [...], w postępowaniu aktualizacyjnym nie był podważany. Z literalnego brzmienia art. 4 ust. 13 ustawy z 2005 r. wynika natomiast, że dla ustalenia opłaty za przekształcenie, przyjmuje się wartość nieruchomości określoną dla celów aktualizacji, jeżeli miała ona miejsce "nie wcześniej niż w okresie ostatnich dwóch lat przed złożeniem wniosku o przekształcenie", co by wskazywało, że tylko w sytuacji zakończenia procedury związanej z aktualizacją opłaty rocznej, w okresie wskazanym w tym przepisie (tj. przed złożeniem wniosku), należy wykorzystać operat szacunkowy sporządzony dla celu aktualizacji.

Niemniej, w ocenie Sądu, stosując wskazany przepis art. 4 ust. 13 ustawy z 2005 r. i dokonując jego wykładni, nie można abstrahować od celu jaki ustawodawca chciał osiągną wprowadzając to unormowanie do sytemu prawnego. Przepis ten wprowadzony został do ustawy przekształceniowej w następstwie jej nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 7 września 2007 r. - o zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 191, poz. 1371). Z uzasadnienia do projektu ustawy wynika, że regulacja ta miała służyć obniżeniu kosztów przekształcenia, w konsekwencji czego prawodawca uznawał za zbędne sporządzanie nowego operatu szacunkowego dla potrzeb samego przekształcenia w sytuacji, gdy wartość nieruchomości została ustalona w okresie bezpośrednio poprzedzającym przekształcenie (v. cz. II pkt 7 uzasadnienia projektu ustawy nowelizującej, druk nr 2095, dostępny na stronach sejmu: http://www.sejm.gov.pl, w zakładce prace sejmu V kadencji). Przyjmując jednocześnie, że ta bezpośredniość obejmuje okres 2 lat. Sprzeczne zatem z ratio legis tego unormowania byłoby wykluczenie możliwości wykorzystania sporządzonego w takim przedziale czasowym operatu, jedynie z tych względów, że ustalona na jego podstawie nowa wysokość opłaty rocznej nie była jeszcze przyjęta w dacie złożenia wniosku o przekształcenie, ale - co istotne - została przyjęta przed wydaniem decyzji w przedmiocie przekształcenia prawa do nieruchomości, bo operat szacunkowy sporządzony do tego celu nie został w postępowaniu aktualizacyjnym podważony. Reasumując, art. 4 ust. 13 ustawy z 2005 r. ma na celu, bo taki sens przypisał mu ustawodawca, usprawnienie i uproszczenie postępowania. Rozumienie więc tego unormowania w taki sposób, że nie ma on zastosowania, gdy wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności został złożony po wypowiedzeniu opłaty rocznej, ale jeszcze przed jej aktualizacją (wobec trwania procedury w tym zakresie), podważał by jego sens. W ocenie Sądu, na podstawie tego przepisu, operat szacunkowy wyceny prawa własności nieruchomości sporządzony do celów aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w okresie do dwóch lat przed złożeniem wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, winien stanowić podstawę do ustalenia opłaty z tytułu przekształcenia. Przy czym, należy przyjąć, iż w omawianym unormowaniu chodzi tylko i wyłącznie o operat szacunkowy, który stanowił podstawę ustalenia wiążącej opłaty rocznej. W unormowaniu tym chodzi bowiem przede wszystkim o to, aby wartość nieruchomości była aktualna i przyjęta zgodnie przez strony. Co więcej, wobec posłużenia się przez ustawodawcę zwrotem "przyjmuje się", przepis art. 4 ust. 13 ustawy z 2005 r. należy traktować jako nakaz posłużenia się przy określeniu podstawy opłaty za przekształcenie wiążącym operatem szacunkowym sporządzonym w okresie ostatnich dwóch lat przed złożeniem wniosku.

W ocenie Sądu, w niniejszej sprawie operat szacunkowy z [...] Z.M. spełnia te wymogi, i należało go wykorzystać, a to na mocy ww. art. 4 ust. 13 ustawy z 2005 r. Stąd też, w niniejszej sprawie, wartość prawa własności należało przyjąć z tego operatu, a wartość prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości – z operatu sporządzonego w [...], co też i uczyniono.

W efekcie Sąd uznał, iż decyzja Wojewody [...], choć zawiera w części wadliwe uzasadnienie, to jednak jest prawidłowa, albowiem stan faktyczny prawny uzasadniał utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji, opartej m. in. na ww. przepisie art. 4 ust. 13 ustawy z 2005 r. Wadliwość organu II instancji polega zaś na błędnym przyjęciu, iż wskazany przepis w okolicznościach sprawy nie znajdował zastosowania. Choć organ II instancji wskazał na powyższe, to jednak oparł się na operacie szacunkowym sporządzonym do celów aktualizacji, nie dostrzegając zupełnie, że mógł on zostać wykorzystany w sprawie tylko na warunkach określonych w ww. art. 4 ust. 13, i nie zmienia tego nadanie mu klauzuli aktualności.

Z tych też przyczyn Sąd nie podzielił zarzutów skargi, tak odnoszących się do przepisów procesowych, jak i prawa materialnego, w przypadku tych ostatnich, z przyczyn powyżej zaprezentowanych. Natomiast co do kwestii procesowych, Sąd zauważa, iż wobec przyjęcia, że opłata za przekształcenie ustalona została zgodnie z art. 4 ust. 13 ustawy z 2005 r., nie sposób podzielić stanowiska Spółki, że w postępowaniu tym nie przeprowadzono właściwego postępowania, m. in. z tego względu, że pominięto jako dowód w sprawie operat szacunkowy pochodzący od strony. Warto w tym miejscu dodać, że dla ustalenia opłaty z tytułu przekształcenia mógł posłużyć tylko operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organy. Operat wykonany na zlecenie strony, stanowić może w takim postępowaniu jedynie przeciwdowód, niemniej w przypadku zastosowania art. 4 ust. 13 ustawy z 2005 r., w postępowaniu dotyczącym przekształcenia prawa nie ma miejsca na weryfikację operatu sporządzonego dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej. Stąd też operat przedstawiony przez Spółkę nie mógł mieć żadnego znaczenia w sprawie, bo nie mógł doprowadzić do podważenia wartości prawa własności nieruchomości przyjętej przez rzeczoznawcę w operacie z [...]. Nie na tym etapie, nie w tym trybie ten dowód z [...] należało zwalczać. W konsekwencji, Sąd za nieuzasadnione uznał zarzuty dotyczące naruszenia art. 15 k.p.a., jak i art. 138 § 2 k.p.a., poprzez brak przekazania sprawy przez organ II instancji do ponownego rozpatrzenia celem umożliwienia odniesienia się organu I instancji do operatu strony. Za nieuzasadniony Sąd uznał również zarzut naruszenia art. 10 § 1 k.p.a. poprzez uniemożliwienie Spółce zapoznania się z aktami sprawy, w tym klauzulą aktualności nadaną operatowi szacunkowemu z [...]. Warunkiem sine qua non uchylenia decyzji z powodu naruszenia przepisów postępowania jest wykazanie, że takie naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W tym przypadku, nawet jeśli doszło do naruszenia art. 10 § 1 Kodeksu, nie można stwierdzić, aby uchybienie to mogło w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy. Wobec konieczności zastosowania w sprawie art. 4 ust. 13 ustawy materialnej i przyjęcia na tej podstawie do ustalenia opłaty za przekształcenie operatu szacunkowego z [...] nie ma bowiem żadnego znaczenia fakt potwierdzenia aktualności tego operatu w trybie art. 156 u.g.n. O aktualności tego operatu świadczy bowiem to, iż został on sporządzony nie wcześniej niż w okresie ostatnich dwóch lat przed złożeniem wniosku o przekształcenie, jak wymaga tego art. 4 ust. 13, co zaś w sprawie nie budzi wątpliwości.

Z tych też przyczyn, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.