Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 234/04
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2004-06-16 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Powołane przepisy: article: art.  36
journal: Dz.U. 1994 nr 89 poz 415
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Piechowiak Sędzia WSA Marzenna Linska-Wawrzon Asesor WSA Mirella Łent Protokolant Jakub Jagodziński po rozpoznaniu w dniu 16 czerwca 2004 r. na rozprawie sprawy ze skargi Janusza W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] 2004 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

II SA/Bd 234/04

U Z A S A D N I E N I E

Dnia [...] 2004r., Janusz W., złożył skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] 2004r., nr [...], utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] 2003r., Nr [...] w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty w wysokości 16 800zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w B. przy ulicy [...], w następstwie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Opłatę określono w stosunku procentowym uchwalonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Decyzję oparto na ustaleniach, iż [...] 2002r. została zawarta w formie aktu notarialnego umowa sprzedaży niezabudowanej działki oznaczonej nr [...], o powierzchni [...] ha, z nieruchomości położonej w B. przy ul. [...]. Umowę zawarto pomiędzy Januszem W. (sprzedający) a "M." Sp. z o.o. w B. Sprzedaży dokonano z zastrzeżeniem prawa odkupu oraz zawarto przedwstępną umowę ustanowienia odrębnej własności lokali oraz ich sprzedaży. Z oświadczenia zawartego w akcie notarialnym wynikało, że miałyby to być lokale położone w planowanym budynku wielomieszkaniowym na zakupionej działce nr [...]. Umówiona cena sprzedaży została określona w wysokości 245 tys. zł.

Przedmiotowa działka, zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części osiedla [...] w B., zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miasta B. z dnia [...] 2000r., opubl. w Dz. Urz. Woj. Nr [...], poz. [...] z dnia [...] 2000r., znajdowała się na terenie przeznaczonym pod usługi nieuciążliwe z towarzyszącą zabudową mieszkaniową. Wysokość stawki procentowej służącej naliczaniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uchwalono na 30 %.

Do czasu opublikowania tej uchwały obowiązywał plan szczegółowy zagospodarowania przestrzennego Śródmieścia zatwierdzony zarządzeniem Nr [...] Prezydenta Miasta B. z dnia [...] 1981r., zatwierdzony Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej B. z dnia [...] 1990r., w którym teren położenia zbywanej działki był planowany pod projektowane Centrum Telekomunikacyjne, którego realizacja wymagała likwidacji istniejącej zabudowy.

W postępowaniu, został sporządzony przez rzeczoznawców majątkowych, operat szacowania wzrostu wartości nieruchomości gruntowej na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, w którym wzrost wartości określono w wysokości 56 tys. zł.

Z opisu nieruchomości zawartego w operacie wynika, iż niezabudowana w dacie sprzedaży nieruchomość, znajdowała się w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej, przy utwardzonej drodze połączonej z ulicami o utwardzonej nawierzchni, na których znajdują się przystanki środków komunikacji miejskiej. Jest to rejon o niewielkim natężeniu ruchu samochodowego z pobliskimi centrami handlowo-usługowymi. W najbliższych okolicach przeważa przedwojenne zabudowa willowa, a budynki wielorodzinne to przeważnie niewielkimi kamienice.

Jako procedurę szacowania podano określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej dla funkcji obowiązującej przed i po zmianie planu zagospodarowania, gdzie wartość rynkową w obu przypadkach określono według stanu nieruchomości na dzień zbycia. Biegli zastosowali podejście porównawcze, metodę skorygowanej ceny średniej.

W uwagach do operatu skarżący podniósł, że zarówno przed jak i po zmianie planu zagospodarowania, działka była przeznaczona pod zabudowę, z tym nawet, że poprzednio pod zabudowę usługową, która jest droższa niż zabudowa mieszkaniowa. Ponadto wskazał na to, że w okresie obowiązywania planu poprzedniego, otrzymał decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu Nr [...] dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-mieszkalnego, która to decyzja została, jak stwierdził, podtrzymana wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 lipca 2000r. Wskazał, że poniósł nakłady na działce w wysokości 25 tys. zł, na rozbiórkę budynku wcześniej znajdującego się na terenie nieruchomości Poza tym stwierdził, że cena sprzedaży jest wyłącznie kwestią ustaleń pomiędzy nim a kupującym.

Biegli ustosunkowali się do zarzutów w ten sposób, że ceny transakcyjne nieruchomości przyjętych do porównania dla funkcji mieszkaniowej kształtują się od 80 zł do 387 zł, a usługowych 99zł-486zł, a więc nie są to różnice znaczne. Należy mieć na względzie to, że dla obu funkcji pojęcie atrakcyjności położenia jest różne. Przedmiotowa działka ze względu na położenie była bardziej atrakcyjna pod zabudowę mieszkaniową niż usługową. Wskazali, ze przeznaczenie w planie określono na usługi nieuciążliwe z towarzyszącą zabudowa mieszkaniową. Zwrócili uwagę na to, że poprzedni zapis mówił o konkretnym celu zabudowy - Centrum Telekomunikacji, co na wolnym rynku obniża wartość działki.

Jak ustalił organ, decyzja Prezydenta Miasta B. Nr [...] z dnia [...] 1997r. ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wygasła [...] 1998r. Natomiast kolejne, tym razem odmowne, rozstrzygnięcie w sprawie – decyzja z [...] 1998r. o odmowie ustalenia warunków zabudowy, utrzymane w mocy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. [...] 1998r., zostało ocenione w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodek Zamiejscowy w Gdańsku 6 lipca 2000r., sygn. akt II SA/Gd 823/98, w ten sposób, że uwzględniono skargę, gdyż w przeprowadzonym postępowaniu organ nie wyjaśnił znaczenia decyzji nr [...].

W skardze z [...] 2004r., ponownie zarzucono, że w sprawie nie wzięto pod uwagę wyroku NSA z 6 lipca 2000r., sygn. akt II SA/Gd 832/98. Ponadto podniesiono naruszenie art. 152 ust. 1 i art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zarzucono, że przyjęcie przez biegłego metody porównawczej, a więc porównania z cenami uzyskanymi za sprzedaży nieruchomości, jest wątpliwe, gdyż w przedstawionej przez skarżącego opinii z [...] 2002r. firmy I. s. c. zajmującej się obrotem nieruchomościami, oszacowano wartość rynkową na 180 zł za m², a nie jak przyjął biegły 254 zł za m². W takim przypadku, zdaniem skarżącego, organ powinien przynajmniej powołać drugiego biegłego.

Skarżący dodatkowo wskazał, że do wypłaty odszkodowania za część nieruchomości przejętej przez gminę na drogę przyjęto kwotę 66 zł za m² .

Ponadto stwierdził, że zmiana uchwały nie wpłynęła na możliwość zabudowy, o czym świadczy pozytywna opinia w sprawie zabudowania działki, wydana przez Miejską Pracownię Urbanistyczną w B. z dnia [...] 1999r.

W odpowiedzi na skargę, wniesiono o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga nie mogła być uwzględniona, gdyż zaskarżona decyzja nie naruszyła przepisów prawa w stopniu, o jakim mowa w art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. Nr 153, poz. 1270).

Organ prawidłowo oparł zaskarżoną decyzję o przepis art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. t.j. z 1999, Nr15, poz.139 ze zm.) w związku z art. 85 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz.717 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem, jeżeli wartość nieruchomości wzrosła, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną, w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 3 cyt. ustawy).

Z tego zapisu wynika, że istotnymi przesłankami możliwości poboru opłaty, są: zmiana (uchwalenie) planu, zbycie nieruchomości, wzrost wartości nieruchomości oraz związek wzrostu wartości nieruchomości ze zmianą (uchwaleniem) dokonaną w planach.

Bezspornym w sprawie było to, że nastąpiła zmiana przeznaczenia terenu, na którym położona była zbywana nieruchomość, na którą z kolei składała się działka nr[...].

Dalej, organ prawidłowo przyjął, iż nastąpiło zbycie tej nieruchomości, gdyż nie ma wątpliwości, że skarżący w akcie notarialnym wyraźnie oświadczył, że ją sprzedaje, a to wystarczy by zgodnie z art. 535 kc, uznać, że spełnił się kolejny z warunków, o jakich mowa w art. 36 ust. 3 cyt. ustawy. Nie mogą zmienić tej oceny dalsze składane oświadczenia, co do nieruchomości, ponieważ dotyczą już one nieruchomości nie będącej własnością skarżącego.

Istota problemu sprowadza się do oceny prawidłowości dokonania przez organ weryfikacji materiału dowodowego na okoliczność określenia wzrostu wartości nieruchomości: istnienia związku przyczynowo-skutkowy tego typu, że z samej zmiany przeznaczenia terenu w planie zagospodarowania przestrzennego, wynika zmiana wartości nieruchomości w określonej wysokości.

Na początku należy stwierdzić, że nie jest trafnym stwierdzenie, iż w sprawie nie ma takiego związku, o czym świadczy decyzja Prezydenta Miasta B. Nr [...] z dnia [...] 1997r. ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodek Zamiejscowy w Gdańsku 6 lipca 2000r., sygn. akt II SA/Gd 823/98 i pozytywna opinia w sprawie zabudowania działki, wydana przez Miejską Pracownię Urbanistyczną w B. z dnia [...] 1999r.

Prawo poboru jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, uregulowane w art. 36 ust. 3 cyt. ustawy, zostało odniesione do uregulowania takiej możliwości w planie zagospodarowania terenu, a niewątpliwie jego zapisy przed zmianą nie przeznaczały terenu pod zabudowę mieszkaniową. Natomiast obowiązujące przepisy prawa nie dopuszczały możliwości korygowania tego typu zapisów ustawowych w drodze decyzji administracyjnej czy wyrokiem sądu administracyjnego, który zgodnie z polskim modelem sądownictwa administracyjnego jest uprawniony jedynie do badania zgodności orzeczeń administracyjnych z prawem, a nie rozstrzyganie w sprawach administracyjnych. Tym bardziej nie mogła wywołać postulowanych przez skarżącego skutków, opinia Miejskiej Pracowni Urbanistycznej.

Przechodząc do badania poprawności rozstrzygnięcia organu administracji publicznej, to, stosownie do art. 36 ust. 4 cyt. ustawy, wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości określają przepisy o gospodarce nieruchomościami (art. 36 ust. 14 cyt. ustawy).

Określanie wartości nieruchomości zostało uregulowane w Rozdziale 1. Działu IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. t.j. z 2000r. Nr 46, poz. 543 ze zm.).

Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 230, poz.1924).

Organ administracji publicznej prawidłowo oparł się na opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego, gdyż ustawodawca właśnie tę osobę wskazał jako uprawnioną do sporządzania opinii w sprawie określenia wartości nieruchomości w przypadku poboru opłaty, o jakiej mowa w art. 36 ust. 3 cyt. ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym (art. 154 cyt. ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Uzasadnienie orzeczenia administracyjnego należy uznać za przekonujące i nie naruszające granic swobodnej oceny dowodów. Zarówno metoda przyjęta przy wycenie, jak i zastosowanie zasad odpowiadających zasadom wynikającym z przepisów prawa nie daje podstaw do tego, by skutecznie podważyć stanowisko organu, zarzucając mu oparcie rozstrzygnięcia na błędnym ustaleniu stanu faktycznego i - tym samym - błędnej ocenie tego stanu pod względem prawnym. Organ prowadzący postępowanie dał stronie możliwość ustosunkowania się do opinii biegłego i odniósł się do zarzutów do opinii opierając się na fachowej wiedzy rzeczoznawców majątkowych. W sprawie, odpowiednio do wymagań prawa ( art. 36 ust. 4 cyt. ustawy oraz § 36 i 50 cyt. rozporządzenia), ustalono stan zbytej nieruchomości jako niezabudowaną działkę nr [...] oraz nakłady na rozbiórkę. Uzasadnienie organu, że nakłady te nie powiększyły wartości nieruchomości, ponieważ koszt rozbiórki pokryła wartość materiału, jest logiczne i znajduje potwierdzenie w opinii biegłego rzeczoznawcy.

Oceniając dalej prawidłowość prowadzonego postępowania, należy stwierdzić, że organ słusznie zaniechał powołania innego biegłego do wyeliminowania rozbieżności wynikających z przedstawionej przez skarżącego opinii firmy I. s.c., gdyż w tym przypadku i o takiej treści, która podaje jedynie inną liczbę oznaczającą wartość m², nie dawała podstaw do podważenia dowodu na jakim oparto orzeczenie i nie stała w sprzeczności z zasadą równej mocy środków dowodowych i tego, że dowód w postaci opinii biegłych można skutecznie obalić przez dowód przeciwny, bądź przez żądanie powołania innego biegłego.

Nie może mieć na powyższą ocenę wpływ przyjęcia innej wartości metra kwadratowego dla pozostałej części nieruchomości, w skład której wchodziła działka stanowiąca przedmiot postępowania w trybie art.. 36 cyt. ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż kwestia prawidłowości ustalenia wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania podlega ocenie w odrębnym postępowaniu.

Z powyższych względów oraz na podstawie art. 151 cyt. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Wojewódzki Sąd Administracyjny nie stwierdził naruszenia prawa dającego podstawę do uchylenia zaskarżonej decyzji i orzekł jak na wstępie. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 cyt. ustawy.