Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 652/18
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2018-08-31 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 134 par. 1 i art. 145 par. 1 lit. c w zw. z art. 141 par. 4, art. 151, art. 174 pkt 1
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Marian Wolanin (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Jan Paweł Tarno Sędzia del. WSA Ewa Kręcichwost – Durchowska Protokolant starszy sekretarz sądowy M. Z. po rozpoznaniu w dniu 31 sierpnia 2018 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Miasta G. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 października 2017 r. sygn. akt IV SA/Wa 1908/17 w sprawie ze skargi Miasta G. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 17 października 2017 r., sygn. akt IV SA/Wa 1908/17, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę Miasta [...] na decyzję Wojewody [...]- Delegatury w [...] z dnia [...] listopada 2014 r., Nr [...], w przedmiocie ustalenia odszkodowania.

W uzasadnieniu wyroku wskazano, że decyzją z dnia [...] czerwca 1996 r. Kierownik Urzędu Rejonowego w [...] zatwierdził projekt podziału działek nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, położonych w [...], stanowiących własność J. i E. małż. C., przyjmując jako podstawę prawną zatwierdzenia podziału m.in. art. 10 ust. 5 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127, ze zm.). W wyniku dokonanego podziału powstały m.in. działki: nr [...]o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow[...] ha z przeznaczeniem pod budowę ulic. Wnioskiem z dnia [...] lutego 2001 r. E. i J. małż. C. wnieśli o ustalenie odszkodowania za działki gruntu nr: [...],[...],[...] i [...] o ogólnej powierzchni [...] ha, położone w [...], które zostały przejęte z mocy prawa na rzecz Miasta [...] . Decyzją z dnia [...] grudnia 2010 r. Starosta Powiatu [...] ustalił odszkodowanie w kwocie [...] zł za przedmiotowe działki gruntu. Podstawą do ustalenia odszkodowania była wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z dnia [...] sierpnia 2010 r. Odwołanie od powyższej decyzji złożył Burmistrz Miasta [...], kwestionując sposób oszacowania nieruchomości i jej wartość określoną przez rzeczoznawcę majątkowego, a tym samym wysokość ustalonego odszkodowania. Decyzją z dnia [...] stycznia 2011 r. Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosło Miasto [...], który wyrokiem z dnia 13 października 2011 r., sygn. akt I SA/Wa 570/11, uchylił decyzje organów obu instancji i wskazał, że do wyceny nieruchomości powinna mieć zastosowanie metoda określona w § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zastosowanie metody wyceny określonej w § 36 ust. 2 pkt 1 powołanego rozporządzenia, możliwe jest dopiero po ustaleniu, że na analizowanym obszarze nie występują transakcje, o których mowa w § 36 ust. 1. Tymczasem na analizowanym rynku były zawierane transakcje sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi lub ich poszerzenie, które w celu informacyjnym wskazał sam rzeczoznawca w operacie szacunkowym. W ocenie Sądu, rzeczoznawca majątkowy nie jest uprawniony do oceny samych transakcji sprzedaży. Do jego zadań należy zbadanie i ustalenie, czy właściwe transakcje wystąpiły na danym rynku. Sąd wskazał, że rozpoznając ponownie sprawę organ pierwszej instancji powinien wziąć pod uwagę podniesione w uzasadnieniu kwestie i ustalić wysokość odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy sporządzony zgodnie z § 36 ust. 1 i 2 powołanego rozporządzenia - w brzmieniu nadanym rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym powyższe rozporządzenie z dniem 26 sierpnia 2011 r. Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 14 czerwca 2013 r., sygn. akt I OSK 175/12, oddalił skargę kasacyjną od powołanego wyroku.

Ponownie rozpoznając sprawę, Starosta [...] uzyskał ponowną opinię o wartości przedmiotowych działek gruntu sporządzona przez J. P. w którym wartość tę określono na kwotę [...] zł. Wycena została wykonana według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o podziale oraz jej wartości na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. W operacie rzeczoznawca nie powołał się na transakcje nieruchomościami drogowymi, do porównania zostały wzięte nieruchomości stanowiące grunt budowlany, rynek nieruchomości niezabudowanych z możliwością zabudowy mieszkaniowej, których położenia rzeczoznawca nie opisał, transakcje, których przedmiotem były wskazane nieruchomości, odbywały się pomiędzy osobami fizycznymi lub osobami fizycznymi a firmami, obejmując jedynie rynek lokalny - obszar rynku ograniczony do gminy. W dniu 17 kwietnia 2014 r. przeprowadzono rozprawę administracyjną, podczas której Miasto [...] przedstawiło swoje stanowisko dotyczące operatu szacunkowego oraz zawnioskowało o dołączenie do niniejszej sprawy innych operatów szacunkowych dotyczących wyceny gruntów zajętych pod drogi w najbliższym sąsiedztwie. Decyzją z dnia [...] czerwca 2014 r. Starosta Powiatu [...] ustalił odszkodowanie za przedmiotowe działki gruntu w wysokości [...] zł. W wyniku rozpatrzenia odwołania Miasta [...], Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] listopada 2014 r. utrzymał w mocy decyzje organu pierwszej instancji uznając, że wartość działek gruntu została ustalona w sposób wymagany przez przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, z uwzględnieniem zasady korzyści. Wojewoda podzielił stanowisko organu pierwszej instancji, że w przypadku gdy operat szacunkowy i wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego złożone na piśmie w dalszym ciągu są kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu. W wyniku skargi Miasta [...], Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 8 lipca 2015 r., sygn. akt IV SA/Wa 466/15, uchylił decyzje organów obu instancji, ale po rozpatrzeniu skargi kasacyjnej E. C. i J. C., Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 5 kwietnia 2017 r., sygn. akt I OSK 3315/15, uchylił powołany wyrok z dnia 8 lipca 2015 r. wskazując, że Sąd pierwszej instancji dokonał oceny decyzji, opartych na nowo sporządzonym operacie z dnia [...] lutego 2014 r. w aspekcie § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w brzmieniu przed zmianą z dnia [...] lipca 2011 r., który w chwili sporządzenia operatu nie miał mocy obowiązującej.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd pierwszej instancji stwierdził, że Naczelny Sąd Administracyjny w poprzednim wyroku z dnia 14 czerwca 2013 r. wskazał na związanie rzeczoznawcy majątkowego nowym brzmieniem § 36 rozporządzenia, które zostało nadane rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 165, poz. 985). Skoro rzeczoznawca w operacie z dnia 4 lutego 2014 r. zaznaczył, że oszacowania dokonuje na podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w brzmieniu obowiązującym od dnia [...] sierpnia 2011 r., kontrola sądowoadministracyjna powinna również odbyć się w aspekcie nowych uregulowań, które z mocy przepisów zmieniających obowiązywały w tym czasie. Z tego względu zaistniała konieczności zbadania wydanych decyzji oraz poprzedzającego je operatu z dnia [...] lutego 2014 r. w aspekcie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - w brzmieniu obowiązującym od dnia [...] sierpnia 2011 r. Odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość zostało ustalone według zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. Ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. zasadę korzyści, wychodząc z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Jeżeli więc takie zwiększenie nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania (art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami), lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania wynikająca z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny (art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W ocenie Sądu, wywłaszczany nie powinien ponosić negatywnych skutków wywłaszczenia poprzez obniżenie wartości odszkodowania z tej przyczyny, że jego nieruchomość przeznaczono na cel publiczny. Przeznaczenie prywatnej nieruchomości na cel publiczny powoduje konieczność jej nabycia przez podmiot, który będzie realizował ten cel. Nie można racjonalnie uzasadnić obniżenia odszkodowania okolicznością, że odmienne od dotychczasowego przyszłe przeznaczenie nieruchomości powoduje jej niższą cenę. Celem powyższej regulacji, zwanej zasadą korzyści, jest ustalenie odszkodowania w wysokości odpowiadającej najkorzystniejszej dla wywłaszczanego wartości. W okolicznościach niniejszej sprawy ani organy administracji, ani sąd administracyjny nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Zgodnie bowiem z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

W skardze kasacyjnej od omawianego wyroku, Miasto [...] zarzuciło naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 134 § 1 i art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 141 § 4 polegające na:

- niezastosowaniu wskazanych przepisów prawa formalnego poprzez brak - w stanie sprawy - dokonania oceny postępowania organów administracji publicznej w zakresie obowiązku kontroli złożonego operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego pod względem jego zgodności z obowiązującymi przepisami prawa (art. 77 i art. 80 kpa w zw. z art. 130 ust. 1 i art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego) w zakresie stanu nieruchomości z daty wydania decyzji podziałowej (bez żadnego uzbrojenia w media) oraz stanu nieruchomości porównawczych przyjętych przez rzeczoznawcę majątkowego do wyceny (z pełnym uzbrojeniem w media) - bez odniesienia się do zarzutów skargi i uzasadnienia takiego stanowiska przez Sąd, co skutkowało bezzasadnym oddaleniem skargi,

- błędne przyjęcie, że prawidłowa jest decyzja Wojewody [...], pomimo, że organ ten nie wyjaśnił w sposób dostateczny okoliczności sprawy w zakresie ustalenia stanu nieruchomości przejętych pod drogi z daty uprawomocnienia się decyzji podziałowej i dowolnego przyjęcia, że stan ten jest tożsamy ze stanem nieruchomości przyjętych do porównania przez biegłego w sytuacji, gdy zaskarżona decyzja pomija tak istotną okoliczność wpływającą na ustaloną przez biegłego w operacie szacunkowym wartość nieruchomości zajętych pod drogi, co budzi wątpliwości w zakresie wiarygodności operatu szacunkowego, gdyż wyliczenie odszkodowania nie jest oparte na przewidzianym przez przepisy prawa sposobie określenia wartości nieruchomości, bo pomija stan nieruchomości z daty wydania decyzji podziałowej (§ 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego), a jak wynika z pisma biegłego rzeczoznawcy z dnia [...] marca 2014 r., utożsamia on stan nieruchomości z daty decyzji podziałowej ze stanem prawnym, a nie ze stanem faktycznym i przyjmuje do wyceny nieruchomości z pełnym uzbrojeniem, podczas gdy wyceniana nieruchomość nie posiadała żadnego uzbrojenia, co spowodowało naruszenie przez organy administracyjne art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa, a nieuwzględnione przez Sąd przy wydaniu zaskarżonego wyroku,

- nie ustalenie rzeczywistego stanu wycenianej nieruchomości na datę wydania decyzji podziałowej (1996 r.), co ma istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy i ustalenie rzeczywistej wartości nieruchomości przejętych pod drogi oraz ma istotny wpływ na ocenę operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie, a prawidłowo ustalony stan faktyczny ma wpływ na zastrzeżoną przez skarżące Miasto [...] - po zebraniu istotnych dowodów w sprawie w tym zakresie - możliwość złożenia wniosku do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę złożonego operatu, doprowadziło do naruszenia słusznych praw Miasta [...] jako strony postępowania do wyjaśnienia sprawy i czynnego udziału w sprawie i pomimo rażącego naruszenia w tym zakresie przez organy administracji art. 7 kpa i art. 10 § 1 w zw. z art. 77 § 1 kpa, które to istotne naruszenie przepisów postępowania nie zostało uwzględnione przez Sąd bez uzasadnienia takiego stanowiska w zaskarżonym wyroku.

W skardze kasacyjnej zarzucono również naruszenie prawa materialnego, tj. art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, które miało wpływ na wynik sprawy, poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na pominięciu treści tych przepisów odnoszących się do określenia wartości szacowanych nieruchomości zajętych pod drogi według ich stanu z daty wydania decyzji podziałowej, co w żaden sposób nie wynika z zebranego materiału dowodowego, a nie wyjaśnione zostało przez organy w toku postępowania administracyjnego.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej wskazano, że Naczelny Sąd Administracyjny uznając, że ocena prawna nie ma mocy wiążącej w wypadku, gdy po jej wyrażeniu nastąpiła zmiana stanu prawnego, z tego powodu uchylił poprzedni zaskarżony wyrok Sądu pierwszej instancji. Sąd nie dokonał oceny postępowania organów administracji i zebrania dowodów w zakresie stanu nieruchomości, jaki był w dacie wydawania decyzji podziałowej wydanej przez Kierownika Urzędu Rejonowego w [...] w 1996 r. Sąd nie skonfrontował wymogu zawartego w art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ze stanem sprawy ustalonym w zaskarżonej decyzji Wojewody oraz nie ocenił pod tym względem złożonego operatu szacunkowego. Ocena operatu szacunkowego dokonana przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie, zgodnie z art. 77 § 1 kpa. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zawartość operatu, ale może oceniać, czy spełnia on wymogi ustawowe zawarte w przepisach prawa, tj. w art.130 ust. 1 w zw. z art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 36 pkt 6 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Szczegółowe określenie ustawowego wymogu "stanu nieruchomości" na datę wydawania przedmiotowej decyzji podziałowej należy do istotnych ustaleń faktycznych w sprawie, które obciążają organ prowadzący daną sprawę, a rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany uwzględnić ten stan, co stanowi warunek konieczny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego i ustalenia wartości nieruchomości zgodnie z wymogami ustawowymi. Organy administracyjne nie ustaliły rzeczywistego stanu nieruchomości na dzień odjęcia prawa własności związanego z przejęciem wydzielonych nieruchomości pod drogi na rzecz Miasta [...]. Sąd w zaskarżonym wyroku również nie odniósł się do tego problemu za wyjątkiem przytoczenia odpowiedniego przepisu, nie wypełniając go treścią i nie oceniając prawidłowości postępowania w tym zakresie organu administracji. Ani organy prowadzące postępowanie, ani też Sąd nie wyjaśniają co rozumieją pod pojęciem "stanu nieruchomości" na dzień wydania decyzji podziałowej, ani też brak jest jakichkolwiek ustaleń jaki ten "stan nieruchomości" był rzeczywiście na tę datę. Jest to istotna okoliczność wpływająca na spełnienie wymagań ustawowych co do prawidłowego określenia wartości nieruchomości. Miasto [...] w toku prowadzonej sprawy przez organy administracji składało w tym kierunku wnioski dowodowe zmierzające do wyjaśnienia tych istotnych okoliczności precyzując je w piśmie z dnia [...] kwietnia 2014 r. i w piśmie z dnia [...] czerwca 2014 r. Wnioski te nie zostały uwzględnione, a przyjęcie przez Sąd za organami administracji, że biegły wyjaśnił wątpliwości strony co do operatu na rozprawie administracyjnej w dniu 17 kwietnia 2014 r. oraz w piśmie z dnia [...] kwietnia 2014 r. jest dowolne i naruszają wskazane przepisy postępowania. Biegły na rozprawie administracyjnej nic nie wyjaśnił wnosząc o udzielenie mu 14-sto dniowego terminu na udzielenie odpowiedzi na piśmie na zarzuty Miasta co do operatu, a następnie w piśmie z dnia [...] kwietnia 2014 r. potwierdził tylko stanowisko zawarte w piśmie z dnia [...] marca 2014 r., które między innymi było podstawą do sformułowania wniosku dowodowego o wyjaśnienie przez biegłego zastrzeżeń co do sporządzonego operatu. Ponadto z treści pisma biegłego z dnia [...] marca 2014 r. wynika, że biegły wyrażenie ustawowe "stan nieruchomości" zawarty w art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego utożsamia ze stanem prawnym nieruchomości, a nie ze stanem faktycznym nieruchomości na datę odjęcia prawa własności. Ma to niezwykle istotne znaczenie dla określenia rzeczywistej wartości nieruchomości zgodnie z odpowiednimi przepisami prawa. W związku z taką postawą biegłego Miasto [...] ponownie wniosło o zobowiązanie biegłego rzeczoznawcy majątkowego do wyjaśnienia zgłoszonych zastrzeżeń. Jednocześnie Miasto [...] zastrzegło możliwość złożenia wniosku do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem wykonania oceny prawidłowości sporządzenia przedmiotowego operatu szacunkowego. Ten wniosek dowodowy nie został rozpoznany w toku postępowania przez organy administracji, a Sąd nie ustosunkował się do takiego stanowiska organów administracji - nie uzasadniając takiego stanowiska. Doprowadziło to do naruszenia praw Miasta [...] do czynnego, merytorycznego udziału w przedmiotowym postępowaniu administracyjnym i uniemożliwiło skuteczne złożenie wniosku do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Merytoryczna ocena takiego operatu mogłaby być dokonana po prawidłowym ustaleniu stanu faktycznego sprawy i wyjaśnieniu wszystkich okoliczności sprawy, co zostało zaniechane przez organy administracji, a prawidłowość takiego stanowiska organów nie została poddana kontroli Sądu w wyniku złożonej skargi na decyzję Wojewody [...]. W przeciwnym wypadku złożenie takiego wniosku okazałoby się bezprzedmiotowe, gdyż nieustalenie rzeczywistego stanu nieruchomości z daty wydania decyzji podziałowej uniemożliwiłoby prawidłowość sporządzonego operatu przez rzeczoznawcę w sprawie i adekwatność przyjętych do wyceny nieruchomości do porównania. Biegły przyjął do porównania nieruchomości z pełnym uzbrojeniem terenu, a wyceniana nieruchomość według stanu na dzień wydania decyzji podziałowej w 1996 r. zupełnie nie miała dostępu do żadnych mediów i brak było uzbrojenia terenu na tamtym obszarze w ówczesnym czasie. Nie dość, że organy administracji nie wyjaśniły tych okoliczności i nie oceniły pod tym kątem dowodu w postaci złożonego operatu (do czego nie są wymagane wiadomości specjalne, a jedynie prawidłowo ustalony stan faktyczny), to uniemożliwiły złożenie Miastu [...] skutecznego wniosku o ocenę operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Do wyjaśnienia tych okoliczności zmierzały wnioski dowodowe Miasta [...] i pomimo zobowiązywania biegłego do ich wyjaśnienia nie zostało to uczynione przez biegłego, a uznanie przez organy administracji sprawy za wyjaśnioną oraz za tym uznanie przez Sąd zaskarżonej decyzji Wojewody [...] za odpowiadającą prawu i oddalenie skargi stanowi istotne naruszenie wskazanych przepisów zarówno prawa materialnego, jak również prawa formalnego.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw do jej uwzględnienia, dlatego podlega oddaleniu. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje bowiem sprawę tylko w granicach skargi kasacyjnej (art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz.U. z 2016 r. poz. 718, ze zm. - dalej ppsa), z urzędu biorąc pod uwagę jedynie nieważność postępowania, co oznacza związanie przytoczonymi w skardze kasacyjnej jej podstawami, określonymi w art. 174 ppsa. Wobec niestwierdzenia zaistnienia przesłanek nieważności postępowania, oceniając wyrok Sądu pierwszej instancji w ramach zarzutów zgłoszonych w skardze kasacyjnej, Naczelny Sąd Administracyjny uznał te zarzuty za niezasadne.

Skarżący kasacyjnie zarzucił naruszenie przez Sąd pierwszej instancji art. 134 § 1 i art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 141 § 4, jako przepisów postępowania, nie określając jednak aktu prawnego, do którego należą te przepisy. Z treści całości skargi kasacyjnej można wnosić, że dotyczy to ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. W związku z tym należy stwierdzić, że Sąd pierwszej instancji nie zastosował powołanego art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa i dlatego nie mógł go naruszyć. Zaskarżony wyrok został bowiem wydany na podstawie art. 151 ppsa. W skardze kasacyjnej nie wskazano natomiast, aby doszło do naruszenia, zastosowanego w zaskarżonym wyroku, art. 151 ppsa w jakimkolwiek powiązaniu z innymi przepisami prawa.

Również zarzut naruszenia przepisów prawa materialnego nie zasługiwał na uwzględnienie, ponieważ nie wynika ze skargi, w czym przejawia się błędna wykładnia tych przepisów lub ich niewłaściwe zastosowanie. Zgodnie bowiem z art. 174 pkt 1 ppsa, skargę kasacyjną można oprzeć na naruszeniu prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie. Tymczasem, skarżący kasacyjnie wskazał, że naruszenie powołanych przepisów miało polegać na ich błędnej wykładni i niewłaściwym zastosowaniu przez pominięcie ich treści. Pominięcie treści przepisu prawa nie jest tożsame z jego błędną wykładnią lub niewłaściwym zastosowaniem, dlatego zarzut ten nie spełnia ustawowych wymagań formułowania zarzutu kasacyjnego, określonych w art. 174 pkt 1 ppsa.

Również zarzut kasacyjny naruszenia przez Sąd pierwszej instancji art. 134 § 1 w zw. z art. 141 § 4 ppsa nie zasługuje na uwzględnienie. O ile bowiem Sąd poprzestał na stwierdzeniu prawidłowego określenia wartości nieruchomości w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego J. P., o tyle w operacie tym rzeczoznawca majątkowy obliczył wartość przejętej nieruchomości z uwzględnieniem okoliczności, że nieruchomość ta nie była wyposażona we wszystkie urządzenia infrastruktury technicznej. Na stronie 9 operatu szacunkowego wskazano bowiem, że sieć elektryczna znajduje się w pobliżu wycenianej nieruchomości, natomiast sieć: gazowa, telefoniczna, wodna i kanalizacyjna znajduje się w sąsiednich ulicach. Według zaś załącznika nr 4 i 5 do operatu szacunkowego, przy nieruchomościach porównywanych, mających pełne wyposażenie infrastrukturalne, zastosowano poprawki obniżające ich wartość ze względu na różnice w tym wyposażeniu z nieruchomością wycenianą, które następnie wykorzystano do obliczenia wartości nieruchomości wycenianej. Przy porównywaniu stanu uzbrojenia technicznego nieruchomości wycenianej z nieruchomościami podobnymi, obniżono zatem wartość nieruchomości podobnych o zastosowane poprawki tej wartości uwzględniające różnice w wyposażeniu infrastrukturalnym. Wartość nieruchomości wycenianej obliczono więc na podstawie obniżonej wartości nieruchomości przyjętych do porównań, aby stały się porównywalne w ujęciu wartościowym z nieruchomością wycenianą także pod względem wyposażenia w urządzenia infrastrukturalne. W ten sposób wycena przedmiotowej nieruchomości uwzględnia okoliczność braku pełnego jej wyposażenia w urządzenia infrastrukturalne.

Mając powyższe na uwadze, Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 ppsa, orzekł jak w sentencji wyroku.