Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 460/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2018-10-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80, art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 61 ust. 1 pkt 1 i ust. 5
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.
article: par. 3 ust. 1, par. 5 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 9 pkt 6c lit. a), art. 88d ust. 2, art. 88f pkt 5
journal: Dz.U. 2017 poz 1121
law: Ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne - tekst jedn.
article: art. 135, art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c), art. 205
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 18 października 2018 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Jolanta Rosińska, Sędziowie Sędzia WSA Barbara Rymaszewska (spr.), Sędzia WSA Magdalena Sieniuć, , Protokolant St. sekretarz sądowy Aneta Panek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 października 2018 roku sprawy ze skargi M. T.- C. i B. C., B. R. i M. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz: a) M. T.- C. i B. C. solidarnie kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego, b) B. R. i M. R. solidarnie kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. a.bł.


UZASADNIENIE

Decyzją nr z dnia [...] r. nr [...] Prezydent Miasta Ł., po rozpatrzeniu wniosku H.Z., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego (do 4 lokali mieszkalnych) wraz z urządzeniami budowlanymi i wjazdem/wyjazdem z działki drogowej nr 106/14 ul. A, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. A 4 na działce nr 106/20 i fragmencie działki drogowej nr 106/14 w obrębie [...].

Odwołania od powyższej decyzji złożyli B. i M. R. oraz M.T.-C. i B.C., właściciele nieruchomości sąsiednich w stosunku do terenu inwestycji. W ich ocenie planowana inwestycja nie stanowi kontynuacji zastanej funkcji, bowiem istniejąca zabudowa to jedynie zabudowa jednorodzinna, ponadto budynek wielorodzinny zaburzy ład przestrzenny okolicy. Zakwestionowali sposób przeprowadzenia analizy urbanistycznej, przede wszystkim przyjęcie do analizy budynków stanowiących inne osiedle mieszkaniowe budynków stojących poza obszarem analizowanym na działkach, które jedynie fragmentem mieszczą się w granicach obszaru analizowanego, budynków przy ul. B, co do których stwierdzono nieważność decyzji ustalającej warunki zabudowy dla tychże budynków. W ocenie autorów odwołań sprzecznie z przepisami zostały obliczone wskaźniki zabudowy dla nowej inwestycji, organ błędnie ocenił ryzyko powodziowe, bowiem diaka inwestorów znajduje się na terenie zalewowym.

Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Zdaniem Kolegium, zebrany w sprawie materiał dowodowy nie potwierdza zarzutów odwołań, które w istocie są powtórzeniem zarzutów formułowanych przez skarżących na etapie postępowania. Nie budzi wątpliwości Kolegium zarówno prawidłowość wyznaczenia obszaru analizowanego jak i prawidłowość sporządzonej analizy urbanistycznej. Obszar analizowany został bowiem wyznaczony jako trzykrotność szerokości frontu terenu inwestycji czyli zgodnie z wymogami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Trudno tym samym uznać za uzasadniony zarzut o jego błędnym wyznaczeniu, szczególnie, iż opiera się on na tezie o konieczności ograniczenia obszaru analizowanego w przedmiotowej sprawie, do pewnej podprzestrzeni (ul. A czy osiedla M.), która to teza nie znajduje oparcia w obowiązujących w tym zakresie przepisach prawa. Mimo literalnego brzmienia art.61 ust. 1 pkt 1 ustawy, nie ma też podstaw do ograniczania analizy urbanistycznej wyłącznie do zabudowy zlokalizowanej przy tej samej drodze publicznej, co planowana zabudowa. Ukształtowane już w tym zakresie orzecznictwo sądów administracyjnych wskazuje bowiem wyraźnie, iż działką przez pryzmat której organ dokonać ma oceny realizacji planowanej inwestycji, jest każda działka położona w granicach obszaru analizowanego. Analiza prawidłowo objęła wszystkie tak położone działki. Cechy istniejącej na tych działkach zabudowy stanowiły podstawę do ustalenia wymagań dla nowej, planowanej zabudowy. Przy czym trafnie w ocenie Kolegium analiza uwzględnia budynki przy ul. B. W ocenie Kolegium określone decyzją wymagania dla nowej zabudowy ustalone zostały prawidłowo, przy tym znajdują one uzasadnienie w rodzaju inwestycji, obowiązujących przepisach oraz w sporządzonej dla potrzeb przedmiotowego postępowania, analizie urbanistycznej. Organ podkreślił, iż ustalone decyzją o warunkach zabudowy wymagania, odpowiadają cechom (w tym również w zakresie współczynnika zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji i kąta nachylenia połaci dachowych) istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy, w tym również cechom budynków zlokalizowanych na działkach bezpośrednio graniczących z terenem inwestycji. Wbrew twierdzeniom skarżących, zgromadzony w przedmiotowej sprawie materiał dowodowy pozwala, zdaniem Kolegium uznać, iż planowana inwestycja spełnia wszystkie z warunków określonych przez ustawodawcę w treści art.61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym również warunki z art. .61 ust. 1 pkt l, 3 i 5 ustawy. Kontynuując funkcję i cechy zabudowy w obszarze analizowanym, planowana inwestycja bezspornie spełnia warunek tzw. dobrego sąsiedztwa. Projektowane uzbrojenie terenu uznać należy za wystarczające dla obsługi planowanej inwestycji (z sieci miejskich: woda, gaz i energia elektryczna, odprowadzanie ścieków sanitarnych do kanalizacji lokalnej w oparciu o przepisy wymienionych rozporządzeń: Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz Ministra Środowiska z dnia 2 lipca 2007r. w sprawie rodzajów instalacji, których eksploatacja wymaga zgłoszenia). Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnym, do których wbrew zarzutom skargi, nie można zaliczyć przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane i przepisów rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Prawidłowo też w ocenie Kolegium ustalono brak kolizji przedmiotowej inwestycji z przepisami Prawa wodnego. Jak bowiem wykazało przeprowadzone przez organ I instancji postępowanie, planowana inwestycja nie będzie realizowana na obszarach narażonych na niebezpieczeństwo powodzi w rozumieniu ustawy Prawo wodne, a zatem nie obowiązują dla niej ograniczenia w zakresie możliwości zagospodarowania, wynikające z tych przepisów. Trzeba też podkreślić, iż planowana inwestycja nie będzie realizowana na terenie objętym formami ochrony przyrody, w tym na terenie użytku ekologicznego "A.". Samo zaś położenie tego użytku ekologicznego w granicach obszaru analizowanego, nie rodzi konieczności stosowania zakazów przewidzianych dla samego terenu użytku ekologicznego. W ocenie Kolegium nie można też podzielić zarzutu, dotyczącego nieprawidłowego ustalenia kręgu stron przedmiotowego postępowania. Skala i parametry planowanego zamierzenia nie pozwalają bowiem zdaniem Kolegium przyjąć jego szerszego oddziaływania, skutkującego zaliczeniem do stron, właścicieli bądź użytkowników wieczystych nieruchomości innych niż bezpośrednio sąsiadujące z terenem inwestycji.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wnieśli M. T. – C. i B. C. oraz B. i M. R. Zdaniem strony skarżącej Prezydent Miasta Ł. nieprawidłowo ustalił krąg stron postępowania poprzez wyeliminowanie z postępowania właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości położonych w obszarze analizowanym wyznaczonym w przedmiotowej sprawie. Nieprawidłowym, jej zdaniem, jest także przyjęcie do analizy urbanistycznej budynków oddzielonych rzeką B, leżących na osiedlu R., podczas gdy ul. A należy do osiedla M. Podobnie w przypadku budynków przy ul. C, jako dostępnych z innej drogi publicznej. Do analizy nie powinny być też w ocenie stron, przyjęte budynki położone na działkach powstałych z podziału działki nr 65/8 wobec faktu, iż wyrokiem WSA w Łodzi z dnia 28 października 2016r. sygn. akt II SA/Łd 434/16 uchylono wydane dla tych budynków decyzje o warunkach zabudowy. Strona podniosła też, że w obszarze analizowanym wyznaczonym w przedmiotowej sprawie znajduje się fragment użytku ekologicznego "A", co nie zostało uwzględnione ani w analizie urbanistycznej ani w decyzji organu I instancji. W jej ocenie planowane zamierzenie inwestycyjne zarówno z uwagi na jego parametry jak i planowany sposób odprowadzania ścieków do 4 szamb, niewątpliwie będzie miało wpływ na ów użytek ekologiczny oraz sąsiednie nieruchomości. Okoliczność ta wymagała w ocenie stron zobowiązania inwestora do przestawienia opracowania środowiskowego w tym zakresie, a także operatu wodno- prawnego. Zdaniem stron nieprawidłowe są też ustalone decyzją organu I instancji wymagania dla nowej zabudowy w zakresie wskaźnika powierzchni zabudowy i geometrii dachu, konkretnie kąta nachylenia połaci dachowych. Strona nie zgodziła się też ze stwierdzeniem, iż planowana inwestycja stanowi kontynuację istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy, zauważyła, że zabudowa wielorodzinna pozostaje w sprzeczności z istniejącą (wyłącznie jednorodzinną) i przewidzianą w Studium zagospodarowania przestrzennego miasta Ł. Tym samym w ich ocenie organy błędnie uznały, iż planowana inwestycja spełnia warunek tzw. dobrego sąsiedztwa, określony w treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Strona zwróciła uwagę, iż przy wydawaniu kwestionowanej decyzji o warunkach, nie uwzględniono przepisów ustawy Prawo budowlane i rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a które to przepisy w ocenie strony, mają zasadnicze znaczenie w kontekście zapewnienia ochrony interesów osób trzecich. Zdaniem strony planowana inwestycja nie spełnia również warunków z art. 61 ust. 1 pkt 3 i 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż z uwagi na brak kanalizacji sanitarnej i deszczowej na wnioskowanym terenie nie można zlokalizować szamb (4 szt), odprowadzających ścieki i wody opadowe z obiektu wielorodzinnego. Decyzja o warunkach zabudowy jest niezgodna z art.40 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 43 ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne oraz art. 77 ust 1 pkt 3a nowej ustawy Prawo wodne z dnia 20 lipca 2017r. Wskazują też, iż przy istniejącym wysokim poziomie wód gruntowych zalegających na głębokości 0,5m do 0,7mppt. planowana inwestycja spowoduje zakłócenie stosunków wodnych w otaczającym terenie, co jest niezgodne z art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. i art. 234 ust. 1 i art.198 ustawy z dnia 20 lipca 2017r. Jako wadliwe oceniono też postanowienie Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w W. nr [...] z dnia [...] grudnia 2017r. umarzające jako bezprzedmiotowe postępowanie w sprawie uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji. Z tego względu zostało ono zaskarżone przez strony do Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie Krajowego Zarządu Gospodarki Wodnej w W. Zdaniem strony Prezydent Miasta Ł. nie dopełnił też, wynikającego z art. 88i ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne, obowiązku przekazania do Krajowego Zarządu Gospodarki Wodnej, wykonanego w grudniu 2011 r. przez C s.c opracowania zagrożenia powodziowego, z którego wynika, że działka nr 106/20 położona jest w terenie zalewowym rzeki B w obszarze wody 100-letniej, gdzie m.in. wyłączony jest proces dalszej urbanizacji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Kontroli sądu poddane zostały decyzje w sprawie warunków zabudowy dla inwestycji, wydane w postępowaniu prowadzonym na podstawie art. 61 ustawy z dnia 23 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.2017.1073 ze zm., dalej powoływanej jako u.p.z.p.) oraz przepisów Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.2003.164.1588, dalej powoływanego jako rozporządzenie).

Stosownie do art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, o ile co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Sposób, w jaki konkretnie należy zbadać i ustalić w decyzji o warunkach zabudowy wskazane cechy określa powołane wyżej rozporządzenie.

Skarga jest uzasadniona, choć nie wszystkie jej zarzuty są trafne.

Nie może odnieść skutku zarzut wadliwego ustalenia kręgu stron postępowania wywodzony przez skarżących jedynie z faktu, że organ nie ustalił kręgu stron w oparciu o wyznaczony teren analizy urbanistycznej, czyli nie uznał za strony postepowania właścicieli wszystkich nieruchomości, które znalazły się w granicach obszaru analizowanego. Wyznaczenie obszaru analizowanego nie służy ustaleniu kręgu stron postępowania a ustaleniu wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu (§ 3 ust.1 rozporządzenia). Pogląd skarżących w tym zakresie nie znajduje uzasadnienia w unormowaniach ani ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ani w przepisach kodeksu postępowania administracyjnego.. Ustawa o planowaniu nie zawiera własnych regulacji określających, kto jest stroną postępowania w sprawie o ustalenie warunków zabudowy, status strony ustala się zgodnie z art. 28 k.p.a. Stronami w takich sprawach z zasady są właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości, której dotyczy postępowanie, natomiast właściciele i wieczyści użytkownicy działek sąsiadujących z tą nieruchomością w tym nawet położonych w pewnej od niej odległości, mogą być stroną wówczas, gdy wykażą istnienie swego interesu prawnego opartego na konkretnej normie prawa materialnego. W każdej zatem konkretnej sprawie o ustalenie warunków zabudowy organ wydający decyzję ustalając krąg osób, które mają interes prawny w sprawie, musi badać czy - a jeśli tak, to jak daleko - sięgać będzie oddziaływanie planowanej inwestycji. Ponadto zarzut pominięcia w postepowaniu podnieść może osoba, której taka wadliwość postepowania dotyczy.

Nietrafny jest zasadniczy i najdalej idący zarzut, że planowana zabudowa wielorodzinna nie spełnia warunku kontynuacji funkcji zabudowy w otoczeniu budynków jednorodzinnych i narusza ład przestrzenny, wręcz jest sprzeczna z zastanym sposobem zagospodarowania terenu. Obydwa rodzaje zabudowy – wielorodzinna i jednorodzinna należą do tej samej kategorii zabudowy mieszkaniowej, przede wszystkim pełnią tę samą funkcję mieszkaniową, nie ma więc miedzy nimi sprzeczności. Jak trafnie podkreślają organy orzekające w niniejszej sprawie, kontynuacja funkcji nie oznacza tożsamości zabudowy a niesprzeczność.

Sąd orzekający w przedmiotowej sprawie opowiada się za szerokim rozumieniem pojęcia "kontynuacji funkcji" zabudowy i zagospodarowania terenu, która zgodnie z wykładnią systemową każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Nie wolno kwestii kontynuacji funkcji interpretować zawężająco, np. jako możliwość powstania tylko budynków tego samego rodzaju, co już istniejące. Jeżeli zatem istniejąca zabudowa realizuje funkcję mieszkaniową, oznacza to, że nowy obiekt może być zarówno budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jak również wielorodzinnym. Podstawą odmowy wydania decyzji musi być sprzeczność projektowanej inwestycji z funkcją obiektów już istniejących, którą organ potrafiłby racjonalnie wykazać w uzasadnieniu decyzji. Nie można uznać, że podstawą decyzji odmownej byłby sam brak tożsamości planowanej inwestycji z zastanym zagospodarowaniem terenu. Sąd podziela w tym względzie pogląd doktryny, zgodnie z którym celem ustawodawcy jest zachowanie ładu przestrzennego, a nie zablokowanie inwestycji w razie braku planu miejscowego ("Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne Komentarz" pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2008, str. 501) oraz ukształtowane w tym zakresie orzecznictwo sądów administracyjnych ( vide: wyrok WSA w Łodzi z 7.11.2017 r. sygn. akt II SA/Łd 96/17 – LEX nr 2400671, wyrok WSA w Łodzi z 18.10.2016 r. sygn.. akt II SA/Łd 432/16 – LEX nr 2154532, wyrok WSA w Szczecinie z 21.09.2017r. sygn. akt II SA/Sz 770/17 – LEX nr 2363470)."

Tak wiec wbrew oczekiwaniom skarżących nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy dla spornej inwestycji z tego powodu, że jest to zabudowa wielorodzinna, zaś w terenie analizowanym znajdują się budynki jednorodzinne. Natomiast o tym, czy nowa zabudowa zachowa zastany w danym terenie ład przestrzenny, decydować będą –poza warunkiem kontynuacji funkcji - parametry nowej zabudowy, takie jak wielkość powierzchni nowej zabudowy w stosunku do terenu inwestycji, szerokość elewacji frontowej, wysokość, linia zabudowy. Ład przestrzenny w terenie zostanie zachowany, o ile parametry dla planowanej zabudowy wielorodzinnej będą porównywalne z parametrami istniejącej zabudowy jednorodzinnej.

Ustalenie parametrów nowej zabudowy odbywa się na podstawie analizy urbanistycznej, wykonywanej w trybie powołanego we wstępnej części rozważań rozporządzenia. Poprzedza ona wydanie decyzji o warunkach zabudowy, zawierać powinna wnikliwą, pełną i wyczerpującą analizę funkcji oraz cech zabudowy, której wyniki znajdują odzwierciedlenie w samej analizie i dokumentach stanowiących podstawę jej przygotowania. Takie opracowanie winno zawierać precyzyjne wskazanie numerów działek objętych analizą, oznaczenie niezbędnych parametrów nieruchomości znajdujących się na tych działkach, aby możliwe było wyprowadzenie wniosku, co do planowanych funkcji zabudowy, jak i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a w konsekwencji ocena takiego dowodu zarówno w postępowaniu administracyjnym, jak i sądowoadministracyjnym (tak WSA w Krakowie w wyroku z dnia 28 lutego 2018 roku

LEX nr 2458210 ).

Niezależnie od zarzutów skargi wskazać należy, że załącznik do analizy urbanistycznej zatytułowany "Cechy zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym" i załącznik do decyzji w postaci kopii mapy zasadniczej zawierają inną numerację działek, niż wymienione i uwzględnione w części opisowej analizy urbanistycznej.. Wszystko wskazuje zatem, że mapa stanowiąca załącznik nr 1 do decyzji organu I instancji jest nieaktualna. Nie zawiera ona działek wymienionych w analizie urbanistycznej, lokowanych przy ul. C. Dotyczy to działek nr 65/21, 65/22, 65/27 65/28, 65/29. Powyższe zdaje się potwierdzać data sporządzenia kopii mapy zasadniczej – 6 kwietnia 2017 r. (decyzja organu I instancji wydana została w lutym 2018 r.) oraz załączony do analizy urbanistycznej wydruk poglądowy pochodzący ze strony internetowej Ewidencji Gruntów, Budynków i Lokali [...] Ośrodka Geodezji Urzędu Miasta Ł.(k.92), który przewiduje już nową numerację działek. Stwierdzona rozbieżność rodzi wątpliwości co do prawidłowości ustaleń w zakresie parametrów nieruchomości porównywalnych. Mapa, w oparciu o którą sporządza się analizę w celu ustalenia warunków zabudowy dla nowopowstałych obiektów, powinna być aktualna. Winna ona odzwierciedlać aktualny w chwili prowadzenia przez organ postępowania stan faktyczny i prawny nieruchomości zlokalizowanych w obszarze analizowanym, a w szczególności ich sposób zabudowy i zagospodarowania.

Organ niesprzecznie z § 3 rozporządzenia wyznaczył teren analizowany o promieniu równym trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem. Przy tym nieskuteczny jest zarzut, że uwzględnienie w analizie zabudowy z całego obszaru analizowanego narusza dyspozycję art. 61 ust.1 u.p.z.p. Trafnie organy wskazują, ze wbrew literalnemu brzmieniu tego przepisu, analizie należy poddać zabudowę wszystkich nieruchomości z tego terenu, nie ograniczając się do zabudowy dostępnej z tej samej drogi publicznej. Należy podzielić wywody organów w tym zakresie. Nie znajdują uzasadnienia prawnego oczekiwania ograniczenia analizy do zabudowy w obrębie jednej ulicy, czy jednego osiedla. Co do zasady usprawiedliwione jest również niepominięcie zabudowy na nieruchomościach, które jedynie we fragmencie znalazły się w granicach obszaru analizowanego. Uwzględnić należy zabudowę wzniesioną legalnie. W kontekście zabudowy przy ul. C oznacza to, że dopóki nie zostaną wyeliminowane z obrotu prawnego ostateczne decyzje o pozwoleniu na budowę na tych nieruchomościach, analiza urbanistyczna musi i tę zabudowę uwzględnić. Tak więc wytyczenie obszaru analizowanego i poddanie badaniu urbanistycznemu wszystkich nieruchomości z tego kręgu odpowiada wymogom art. 61 ust.1 u.p.z.p. i rozporządzenia. Z powyższych uwag wynika, niezasadne są zarzuty skargi dotyczące badania nieruchomości przy u. C, B, oddzielonych rzeką B.

Wątpliwości sądu budzą natomiast ustalenia w zakresie wskaźnika zabudowy Stosownie do § 5 ust.1 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Natomiast ust.2 tego przepisu dopuszcza wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Z przytoczonego unormowania wynika, że wyznaczenie wskaźnika "nowej i istniejącej" zabudowy nie jest zgodne z wymogami rozporządzenia. Po pierwsze przy ustalaniu wskaźników dla planowanej zabudowy nie uwzględnia się zabudowy już istniejącej na działce objętej wnioskiem. Po drugie takie w ten sposób organ nie wskazuje w istocie, jaki wskaźnik dotyczy nowej zabudowy, co czyni to ustalenie nieweryfikowalnym, a jest to jeden z najistotniejszych wskaźników nowej da weryfikacji, czy zachowany zostanie ład przestrzenny. Ponadto organ ustalił wskaźnik powierzchni zabudowy od 0,11 do 0,15. Wartości te odnoszą się do wielkości wskaźnika na działkach skarżących, bezpośrednio sąsiadujących nieruchomością inwestorów – 0,11 oraz do średniej wielkości wskaźnika na terenie - 0,15. Takie kryteria wyboru wielkości granicznych wskaźnika zasługują na aprobatę Jednocześnie jednak w uzasadnieniu organ wskazuje, że planowany budynek ma mieć powierzchnię zabudowy ok. 240 m2. Jak wynika z wniosku, nieruchomość, na której ma zostać wzniesiony budynek ma powierzchnię 1227 m2. Proporcja tych dwóch danych daje wskaźnik powierzchni budynku do wielkości nieruchomości na poziomie 0,195. Organ nie dostrzegł tej sprzeczności na etapie precyzowania przez inwestorów wniosku w związku z wynikami analizy urbanistycznej. Tymczasem wskaźnik powierzchni nowej zabudowy jest jednym z istotnych elementów kształtowania ładu przestrzennego w terenie. W sytuacji, gdy w sąsiedztwie zabudowy jednorodzinnej ma powstać zabudowa wielorodzinna, jak w tym przypadku, szczególnie staranne i nie nasuwające najmniejszych wątpliwości ustalenie tego wskaźnika, jak i zresztą pozostałych, ma niezwykle istotne znaczenie.

Z uwagi na opisane wyżej uchybienia wskaźnik wielkości nowej zabudowy do powierzchni działki sąd uznał za ustalony niezgodnie z przepisami.

Należy też zwrócić uwagę, że inwestorzy w toku postępowania zrezygnowali z garażu wbudowanego w bryłę budynku, mimo to organ nie rozważył, czy i w jakim zakresie jak to wpłynie na sposób zagospodarowania terenu, czy kubaturę obiektu i jego przeznaczenie.

Rację mają skarżący, że kwestia dotycząca zagrożenia powodziowego na terenie inwestycji nie została kompleksowo wyjaśniona. W aktach znajduje się wprawdzie postanowienie Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w W. z dnia [...] grudnia 2017 roku umarzające postępowanie w sprawie uzgodnienia decyzji o warunkach zabudowy z uwagi na brak podstaw prawnych do uzgodnienia. Jak wynika z uzasadnienia postanowienia brak podstaw do orzekania w przedmiocie ograniczeń zabudowy wynika z braku mapy zagrożenia powodziowego dla terenu rzeki B. Postanowienie to jest ostateczne, zatem wiąże organ. Organ jednak z jednej strony uznaje, że planowana inwestycja nie będzie realizowana na obszarach narażonych na niebezpieczeństwo powodzi, a z drugiej strony powołuje treść opracowania wykonanego na zlecenie Miejskiej Pracowni Urbanistycznej z 2011 r., zgodnie z którym istnieją przeciwwskazania dla zabudowy nieruchomości, bowiem cała działka znajduje się w zasięgu wód powodziowych o prawdopodobieństwie występowania 1%. Należy wskazać, że, zgodnie z art.9 pkt 6c ppkt a) ustawy z dnia 18 lipca 2001r. Prawo wodne (t.j. Dz.U.2017.1121) obszary szczególnego zagrożenia powodzią to także obszary, na których zagrożenie powodzią jest średnie i wynosi raz na sto lat. Z kolei przepis art. 88d ust. 2 prawa wodnego z 2001 roku określa zakres przedmiotowy opracowania mapy zagrożenia powodziowego, która powinna zawierać trzy informacje odnośnie do obszarów zagrożenia powodziowego. Pierwsza dotyczy obszarów, na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest niskie i wynosi raz na 500 lat. Druga informacja dotyczy obszarów szczególnego zagrożenia powodzią. Obejmuje ona obszary położone w depresji, gdzie poziom lustra wody jest powyżej gruntu. Zatem wbrew stanowisku organu obszar szczególnego zagrożenia powodzią mieści się w obszarze ryzyka powodziowego i winien zostać uwzględniony na mapie zagrożenia powodziowego. Poza sporem jest, ze w zasobach KZGW nie ma aktualnej mapy ryzyka powodziowego dla tego terenu. Skoro jednak organ był w posiadaniu opracowania informującego o zagrożeniu winien tę kwestię wyjaśnić, zwłaszcza, że postanowienie organu uzgadniającego może zaskarżyć w toku postępowania jedynie inwestor.

. Ponadto, jak wynika z unormowania art. 88f pkt 5 Prawa wodnego (z 2001 roku) organ może uwzględnić obszar ryzyka czy zagrożenia powodziowego w decyzji o warunkach zabudowy. Kwestia ta zatem jest pozostawiona decyzji organu. Skarżący winni mieć jednak świadomość, że skoro działka inwestorów położona jest pomiędzy ich nieruchomościami, oddzielając je od siebie, to w sytuacji analogicznego położenia planowanej inwestycji względem terenu rzeki inwestorzy mają prawo oczekiwać takiego samego traktowania w zakresie możliwości realizacji prawa własności, w tym możliwości zainwestowania nieruchomości.

Nie są natomiast trafne zarzuty dotyczące nieuwzględnienia przepisów Prawa budowlanego i rozporządzeń wykonawczych tej ustawy, bowiem nie są to przepisy odrębne w rozumieniu art. 61 ust. 5 u.p.z.p.

Reasumując, wskazane w uzasadnieniu uchybienia, stanowią o naruszeniu zasad postępowania określonych w art. 7,art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. Powodują one konieczność uzupełnienia postępowania wyjaśniającego w zakresie złożeni aktualnej mapy zasadniczej, w zależności od jej treści weryfikacji przyjętych do analizy urbanistycznej badania nieruchomości, zaś niezalenie od treści mapy ponownego ustalenia wskaźnika powierzchni zabudowy, zbadania, czy zabudowa w obszarze analizowanym jest zabudową legalną, zweryfikowania ustaleń z zakresie zagrożenia powodzią.

Z uwagi na powyższe sąd uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji na podstawie art. 145 § 1 okt 1 lit. "c" w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postepowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U.2017.1369 ze zm. dalej powoływaną jako p.p.s.a.). O kosztach orzeczono z mocy art. 205 p.p.s.a.

dc