Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 946/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-10-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 195 a ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Magdalena Maliszewska Sędziowie Sędzia WSA Aneta Lemiesz Sędzia WSA Grażyna Śliwińska (spr.) Protokolant ref. staż. Anna Owczarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 października 2014 r. sprawy ze skargi M. L. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] grudnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie nałożenia kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia oddala skargę


UZASADNIENIE

M. L. (dalej też jako skarżąca) wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] grudnia 2013 r. nr [...]. Organ zaskarżoną decyzją utrzymał w mocy wcześniejszą decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] lutego 2013 roku nr [...] nakładającą na skarżącą, jako zarządcę nieruchomości, karę dyscyplinarną w postaci upomnienia.

Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowił art. 195a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm., dalej też jako u.g.n.).

Do wydania zaskarżonej decyzji doszło w następującym stanie faktycznym:

Minister Infrastruktury wszczął z urzędu postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec skarżącej jako zarządcy nieruchomości. Wszczęcie postępowania miało miejsce w związku ze skargą złożoną przez dwoje członków wspólnoty mieszkaniowej przy [...] w W. (dalej też jako "wspólnota"), w której zarzucono skarżącej naruszenie przepisów prawa.

Minister Infrastruktury skierował przedmiotową skargę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, którego celem było zbadanie, czy zarządca nieruchomości, wykonując czynności zarządzania nieruchomością położoną przy [...] w W., wypełniła obowiązki określone w art. 186 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.) a w szczególności, czy zarzuty wynikające ze skargi są zasadne.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, stwierdziła, że zarządca nieruchomości M. L. naruszyła przepisy prawa w stopniu uzasadniającym orzeczenie kary dyscyplinarnej i wystąpiła o zastosowanie wobec zarządcy nieruchomości kary dyscyplinarnej określonej w art. 188 ust. 2 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. kary nagany.

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] lutego 2013 roku nr [...] nałożył na skarżącą, jako zarządcę nieruchomości, karę dyscyplinarną w postaci upomnienia. Organ podkreślił na wstępie, że do sprawowania zarządu nieruchomością położoną w W. przy [...] mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Organ zauważył, że w dniu 29 listopada 2008 r. pomiędzy zarządem wspólnoty mieszkaniowej, a firmą "G. s.c. ", zawarta została umowa o zarządzanie i administrowanie nieruchomością wspólną. W umowie wskazano zarządcę nieruchomości M. L. jako osobę odpowiedzialną za jej wykonanie. W powyższej umowie brak jest oświadczenia zarządcy nieruchomości o posiadaniu ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomością. Jako załącznik do umowy wskazano polisę dokumentującą posiadanie takiego ubezpieczenia. Jednak polisy złożone do akt sprawy dokumentują ubezpieczenie firmy "G. s.c. ", a nie zarządcy nieruchomości M. L.. Tym samym w ocenie organu zarządca nieruchomości naruszył art. 185 ust. 2 i art. 186 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Organ w dalszej kolejności stwierdził, że w umowie o zarządzanie i administrowanie nieruchomością wspólną w par. 5 pkt 1 ppkt 7, zarządca nieruchomości zobowiązany został do przygotowywania i zwoływania zebrań wspólnoty. Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy o własności lokali, zwołanie zebrania ogółu właścicieli powinno nastąpić co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Organizując zebranie w dniu 9 kwietnia 2009 r. zarządca nieruchomości naruszył art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy o własności lokali. Organ zwrócił uwagę na wyjaśnienia skarżącej, że zebranie zostało zwołane na dzień 9 kwietnia 2009 roku, gdyż o planowanym zebraniu na dzień 30 marca 2009 r. nie udało się powiadomić dwoje członków wspólnoty, którzy wystąpili ze skargą. Pomimo, że byli oni obecni w mieszkaniu, to nie otworzyli drzwi. Pozostali członkowie wspólnoty potwierdzili przyjęcie zawiadomienia o zebraniu. Organ przyznał, że powyższe wyjaśnienia wskazują na złą wolę skarżących, co nie zmienia faktu, że w efekcie skuteczne zorganizowanie zebrania dokonane zostało po ustawowym terminie. Tym samym zarzut uznany został za zasadny.

Oceniając całość materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie organ stwierdził, skarżąca naruszyła przepisy prawa w stopniu uzasadniającym udzielenie kary dyscyplinarnej. Uznał jednak, że charter tego naruszenia był niewielki a zarządzanie przedmiotową nieruchomością jest związane z licznymi utrudnieniami wynikającymi z konfliktu pomiędzy właścicielami lokali. Mając powyższe na uwadze organ nałożył na skarżącą karę dyscyplinarna określoną w art. 188 ust. 2 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. karę upomnienia, uznając, że jest ona wystarczająca dla zdyscyplinowania przyszłych działań zarządcy nieruchomości.

We wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy skarżąca wniosła o uchylenie decyzji z dnia [...] lutego 2013 roku i umorzenie wobec niej postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej z uwagi na brak przesłanek do orzeczenia kary dyscyplinarnej.

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej przekazał całość sprawy Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, która po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego ponownie zawnioskowała wnioskowała o zastosowanie kary nagany.

Następnie Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] grudnia 2013 r. nr [...] utrzymał w mocy wcześniejszą decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] lutego 2013 roku. Organ stwierdził, że skarżąca wykonując czynności zawodowe, nie wypełniła obowiązków wynikających z art. 186 ust. 1 - 3 u.g.n. poprzez:

- utrudnianie właścicielom lokali realizacji uprawnienia wynikającego z art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali,

- działanie sprzeczne z § 5 standardów zawodowych zarządców nieruchomości w zakresie udzielania informacji dotyczących zarządzanej nieruchomości (tj. zmiany zarządcy nieruchomości);

- organizowania zebrania rocznego w 2009 r. z przekroczeniem ustawowego terminu (do końca pierwszego kwartału);

- naruszenie art. 186 ust. 3 u.g.n. z uwagi na brak stosownego ubezpieczenia zawodowego;

- naruszenie art. 186 ust. 2 u.g.n. z uwagi na niedoskonalenie kwalifikacji zawodowych.

Organ zaznaczył, że w wyniku analizy korespondencji pomiędzy członkami wspólnoty inicjującymi postępowanie dyscyplinarne wobec skarżącej a sama skarżącą w okresie od dnia 5 grudnia 2008 r. do dnia 26 marca 2009 r. stwierdzono, że nie odniosła się ona w żaden sposób do prośby skarżących o możliwość zapoznania się z treścią umowy o zarządzanie, w tym z ustalonym wynagrodzeniem zarządcy nieruchomości. Dopiero w dniu 31 marca 2009 r. w zawiadomieniu o zebraniu skarżący otrzymali informację o możliwości wglądu do umowy o zarządzanie nieruchomością przy ul. [...] w W. w biurze zarządcy nieruchomości i zarządu. Tymczasem zgodnie z art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali prawo kontroli działalności zarządu ma każdy właściciel lokalu, co oznacza, że wgląd do dokumentacji dotyczącej wspólnoty powinien mieć każdy członek wspólnoty mieszkaniowej po uprzednim uzgodnieniu warunków, terminu i miejsca udostępnienia dokumentacji. Zarządca nieruchomości nie może utrudniać, ani uniemożliwiać właścicielom lokali zrealizowania tego uprawnienia. Takie postępowanie jest niedopuszczalne. Organ powołał się ponadto na § 5 ust. 1 standardów zawodowych zarządców nieruchomości, ogłoszonych komunikatem Ministra Budownictwa z dnia 6 grudnia 2006 r. (Dz. Urz. MB z 2007 r. Nr 1, poz. 3), zgodnie z którym zarządca nieruchomości obowiązany jest do udzielania właścicielom informacji na temat zarządzanej nieruchomości, w tym o zmianie osoby zarządcy nieruchomości. Tymczasem w niniejszej sprawie istotne dla właścicieli lokali informacje skarżąca przekazała dopiero po ok. 4 miesiącach od zawarcia umowy o zarządzanie i kilku pisemnych prośbach od skarżących.

Odnosząc się do zagadnienia nieterminowego zwołania zebrania wspólnoty, organ stanął na stanowisku, że bez znaczenia jest tłumaczenie zarządcy nieruchomości, zgodnie z którym niedochowanie ustawowego terminu zebrania spowodowali sami członkowie wspólnoty. Organ podkreślił, że to rolą zarządcy nieruchomości było działanie w taki sposób, aby zawiadomienia dotarły na czas do wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej.

Ponadto zdaniem organu skarżąca nie doskonaliła swoich kwalifikacji zawodowych, co jest sprzeczne z art. 186 ust. 2 u.g.n. i nie była ubezpieczona z tytułu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zawodowych przez cały okres wykonywania czynności zawodowych. Nie udokumentowała bowiem posiadania ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej w okresie od dnia 3 lutego 2008 r. do dnia 21 lutego 2008 r.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] grudnia 2013 r. nr [...] skarżąca zarzuciła:

a/ naruszenie przepisów postępowania tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego, które to uchybienie miało istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez nierozpatrzenie przez organ w sposób wyczerpujący całego zebranego w sprawie materiału dowodowego, jak również poprzez dokonanie nieprawidłowej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego poprzez:

b/ nieprawidłowe uwzględnienie przez organ okoliczności, że skarżąca nie posiadała ubezpieczenia w okresie od dnia 3 lutego 2008 r. do dnia 21 lutego 2008 r. podczas gdy w tym okresie Skarżąca nie administrowała nieruchomością przy ul. [...] w W.,

c/ stwierdzenie przez organ, że skarżąca zwołała zebranie uchybiając terminowi wskazanemu w ustawie o własności lokali, podczas gdy obowiązanym do zwołania zgromadzenia z punktu widzenia przepisów prawa był Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, a nie skarżąca jako osoba jedynie administrująca budynkiem. Powyższe ustalenie skutkowało tym samym naruszeniem przepisów art. 18 ust. 1, art. 30 ust. 1 pkt 3) i art. 32 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali bowiem skarżąca nie była zarządcą w rozumieniu przepisu art. 18 ust. 1 u.w.l., lecz administratorem, w związku z czym to nie na skarżącej spoczywał obowiązek dokonywania zawiadomień o zebraniu,

d/ niezasadne stwierdzenie, że zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej nie zostało zwołane w I kwartale 2009 roku, podczas gdy zebrania nie udało się zwołać w przewidzianym w ustawie terminie tylko wskutek zachowania osób, które to właśnie złożyły skargę na skarżącą, a które to osoby w czasie doręczania im zawiadomienia o terminie zebrania były obecne w lokalu i bezzasadnie nic przyjęły zawiadomienia o nadchodzącym zebraniu;

e/ nieprawidłowe uznanie przez organ, że Skarżąca utrudniała właścicielom lokali realizację uprawnienia wynikającego z art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali i że skarżąca istotne dla właścicieli lokali informacje przekazała dopiero po ok. 4 miesiącach od zawarcia umowy o zarządzanie, podczas gdy skarżąca kilkakrotnie kontaktowała się telefonicznie z właścicielami lokali i informowała ich o możliwości przejrzenia dokumentów wspólnoty w jej biurze,

f/ uznanie przez organ, że skarżąca nie doskonaliła się zawodowo podczas gdy kilkukrotnie wskazywała na to, że uczęszczała na szkolenia i jeżeli organ przeprowadziłby postępowanie dowodowe w sposób dokładny oraz szczegółowy i zasięgnąłby informacji od podmiotów prowadzących szkolenia, uzyskałby potwierdzenie, że skarżąca faktycznie na szkolenia uczęszczała,

g/ naruszenie przepisu § 5 komunikatu Ministra Budownictwa z dnia 6 grudnia 2006 r. w sprawie uzgodnienia standardów zawodowych zarządców nieruchomości poprzez stwierdzenie, że skarżąca dopuściła się naruszenia tego przepisu, w sytuacji, w której gdy przepis ten nie określa ani terminu ani sposobu udzielania informacji i udostępniania dokumentów Wspólnoty Mieszkaniowej właścicielom lokali, zaś skarżąca w postępowaniu przed organem wielokrotnie wskazywała na to, że kilkakrotnie kontaktowała się telefonicznie z właścicielami lokali i informowała ich o możliwości przejrzenia dokumentów wspólnoty w jej biurze,

h/ naruszenie przepisów art. 8 k.p.a. w zw. z art. 8 pkt od 11) do 14) ustawy z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (Dz.U.2013.829) poprzez nieuwzględnienie przez organ słusznego interesu skarżącej i wydanie decyzji utrzymującej w mocy decyzję z dnia [...] lutego 2013 r. w sytuacji, w której z dniem 1 stycznia 2014 r. uległy uchyleniu przepisy, na mocy których w stosunku do skarżącej mogłaby zostać orzeczona kara dyscyplinarna. W chwili obecnej nie udziela się bowiem licencji na wykonywanie zawodu zarządcy nieruchomości w związku z czym organ, działając w interesie skarżącej i mając świadomość nadchodzących zmian, winien był wstrzymać się z wydaniem decyzji w przedmiotowej sprawie do czasu wejścia w życie nowych przepisów uchylających przepisy na podstawie, których wymierzono skarżącej karę upomnienia. Tymczasem organ wydał decyzję na dwa dni przed istotną zmianą stanu prawnego.

Mając na uwadze powyższe zarzuty skarżąca wniosła o :

a/ uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji z dnia [...] lutego 2013 r.,

b/ zasądzenie od organu kosztów postępowania.

Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle paragrafu drugiego powołanego wyżej artykułu kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, wchodzi tutaj w grę kontrola aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dokonywana pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi, nie zaś według kryteriów odnoszących się do słuszności rozstrzygnięcia.

Istotnym jest, że ocena dokonywana jest przez sąd administracyjny według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydania decyzji, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego.

Ponadto, co wymaga podkreślenia, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r.– Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, tekst jednolity Dz. U z 2012 roku, poz. 270, z późn. zm.; zwaną dalej p.p.s.a.).

Rozpoznając skargę w świetle powołanych wyżej kryteriów należy uznać, że nie zasługuje ona na uwzględnienie.

Zaskarżoną decyzją Minister Infrastruktury i Rozwoju (dalej też jako Minister lub organ) utrzymał w mocy wcześniejszą decyzję z dnia [...] lutego 2013 nakładającą na skarżącą, jako zarządcę nieruchomości, karę dyscyplinarną w postaci upomnienia.

Obowiązująca w dniu wydania zaskarżonej decyzji, tj. 30 grudnia 2013 roku, ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, ze zm.) zwana dalej "u.g.n.", regulowała w Dziale V "Działalność zawodową w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami", w kolejnych rozdziałach: rzeczoznawstwo zawodowe (rozdz. 1), pośrednictwo w obrocie nieruchomościami (rozdz. 2), zarządzanie nieruchomościami (rozdz. 3) oraz nadawanie uprawnień i licencji zawodowych rzeczoznawcom majątkowym, pośrednikom w obrocie nieruchomościami i zarządcom nieruchomości oraz orzekanie w sprawach odpowiedzialności zawodowej (rozdz. 4).

Zgodnie z art. 184 ust. 1 u.g.n. zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w niniejszej ustawie. Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów rozdziału 4 niniejszego działu (ust. 2).

Stosownie do art. 186 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zarządca nieruchomości jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 185 ust. 1 tej ustawy (zarządzanie nieruchomością) tj. podejmowania decyzji i dokonywania czynności mających na celu:

1) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;

2) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;

3) zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;

4) bieżące administrowanie nieruchomością;

5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;

6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Ponadto zarządca nieruchomości może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie zarządzania nieruchomościami (art. 185 ust. 1a u.g.n.).

Czynności te wykonuje zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na rzecz których wykonuje te czynności.

Zarządca nieruchomości nie wypełniający obowiązków, o których mowa w art. 186 oraz 186a ww. ustawy, podlega odpowiedzialności zawodowej. Wobec zarządcy mogą być orzeczone z tytułu odpowiedzialności zawodowej kary dyscyplinarne określone w art. 188 ust. 2 u.g.n. Są nimi:

- upomnienie;

- nagana;

- zawieszenie licencji zawodowej na okres od 3 miesięcy do 1 roku;

- pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ponownego ubiegania się o jej nadanie;

- pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia.

W myśl art. 194 ust. 1a tego aktu postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wszczyna minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Z kolei ust. 2 cyt. artykułu przewiduje, że postępowanie wyjaśniające dotyczące wypełniania obowiązków, o których mowa w art. 158, art. 175, art. 181, art. 186 i art. 186a, przeprowadza Komisja Odpowiedzialności Zawodowej (dalej też jako Komisja). Mając na względzie stanowisko wyrażone w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 stycznia 2013 roku sygn. akt II GSK 2036/11, wydanego na kanwie analogicznego unormowania dotyczącego rzeczoznawców majątkowych, stwierdzić należy, że to właśnie Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, posiada ustawowe umocowanie dla prowadzenia postępowania wyjaśniającego pod kątem prawidłowości wypełniania obowiązków przez zarządcę nieruchomości. Natomiast Minister Infrastruktury i Rozwoju powinien odnieść się do ustaleń poczynionych przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej i ocenić je.

W niniejszej sprawie organ administracji wszczął z urzędu - na skutek złożonej przez członków wspólnoty skargi – postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej M. L.. Następnie przekazał sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Przeprowadzone postępowanie wyjaśniające toczyło się zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. W protokołach końcowych przesłanych do Ministra Komisja w sposób wyczerpujący przedstawiła przebieg postępowania wyjaśniającego oraz przeanalizowała zarzuty postawione zarządcy - odnosząc się do nich, część z nich uznając za zasadnie, inne za bezzasadne.

Również organ w trakcie postępowania udzielał skarżącej informacji i wyjaśnień, a w decyzjach obu instancji odniósł się do podnoszonych przez stronę zarzutów.

W związku z tym Sąd orzekający w niniejszej sprawie nie dopatrzył się naruszenia zarzucanych w skardze przepisów postępowania administracyjnego.

Odnosząc się natomiast do zarzutów dotyczących naruszenia przepisów prawa materialnego, zauważyć należy, że Minister orzekający w niniejszej sprawie uznał za uzasadnione zarzuty dotyczące następujących naruszeń:

- organizowania zebrania rocznego w 2009 r. z przekroczeniem ustawowego terminu (do końca pierwszego kwartału);

- utrudniania właścicielom lokali realizacji uprawnienia związanego z uzyskiwaniem informacji dotyczących zarządzanej nieruchomości;

- brak stosownego ubezpieczenia zawodowego;

- naruszenie obowiązku doskonalenia kwalifikacji zawodowych.

Skarżąca nie zgadzając się z pierwszym z powyżej wymienionych zarzutów podkreśla, że nie była w ogóle zobowiązana do zwołania zgromadzenia, gdyż obowiązek ten spoczywał na zarządzie wspólnoty mieszkaniowej z którym łączyła ją jedynie umowa o administrowanie. Skarżąca nie była tym samym zarządcą nieruchomości w rozumieniu art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, lecz administratorem.

Sąd nie podziela powyższej argumentacji. Zgodnie bowiem z art. 184 ust 1 u.g.n. zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w niniejszej ustawie. Z kolei w myśl art. 185 ust 2. tej ustawy zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, o którym mowa w art. 184 ust. 3 u.g.n. – tj. przedsiębiorca mogący prowadzić działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez zarządców nieruchomości, działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej.

Wypowiadając się odnośnie pojęć zarządzanie i administrowanie w wyroku z dnia 19 stycznia 2006 r., sygn. akt IV CK 343/05 Sąd Najwyższy stwierdził, że w świetle art. 184 i 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami pojęcie administrowania, jako mające charakter węższy od zarządzania, mieści się w pojęciu zarządzania. W zasadzie obejmuje ono czynności faktyczne, do których należy: utrzymanie porządku i czystości w obrębie nieruchomości, ściąganie czynszów, rejestrowanie awarii i ich usuwanie oraz prowadzenie korespondencji (LEX nr 191167).

Sąd orzekający w niniejszej sprawie zgadza się z tym poglądem. W konsekwencji nawet przyjęcie twierdzeń skarżącej, że zawarta umowa nie była umową o zarządzanie lecz administrowanie - nie mogłoby zwolnić zarządcy od odpowiedzialności zawodowej, bowiem osoba taka, działająca osobiście bądź jako przedsiębiorca, podejmując się czynności administrowania odpowiada za nie tak jakby podejmowała czynności zarządzania. - zatem pojęcie "administrowanie" zawiera się w pojęciu "zarządzanie" (takie też stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 13 października 2010 roku sygn. akt II GSK 917/09).

Sąd zgadza się także z organem, że to w gestii zarządcy nieruchomości jako profesjonalisty leży taka organizacja pracy, aby wypełnić wszystkie ciążące na zarządcy obowiązki, bez względu na trudności faktyczne, wynikające między innymi z działań samych członków wspólnoty. Skarżąca zatem winna wprowadzić takie zasady informowania mieszkańców zarządzanej przez nią wspólnoty aby ewentualne utrudnienia z ich strony nie wpływały na prawidłowe zarządzanie nieruchomością. Dotyczy to zarówno zagadnienia zwoływania zebrań, jak też udostępniania mieszkańcom dokumentów, do których mają ustawowe prawo wglądu jako współwłaściciele zarządzanej przez skarżącą nieruchomości.

Odnośnie podniesionego przez skarżącą zarzutu dotyczącego błędnego uznania, że nie doskonaliła się zawodowo, zauważyć należy, że z ustaleń Komisji wynika, iż skarżąca, pomimo skierowanego do niej wezwania, nie przedstawiła dowodów potwierdzających podnoszenie kwalifikacji w okresie 2007 – 2009. Za bezpodstawny i wykraczający poza ramy postępowania przed Komisją należy jednocześnie uznać postulowany w skardze obowiązek zasięgania przez nią informacji od podmiotów prowadzących szkolenia, celem ustalenia faktu uczęszczania na nie skarżącej, w sytuacji, w której skarżąca, pomimo wezwania, nie przedłożyła stosownych dokumentów.

Zdaniem Sądu, nie można nadto podzielić argumentacji skarżącej w zakresie prawidłowości wypełnienia obowiązku posiadania ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej, gdyż niespornym jest, że skarżąca nie udokumentowała ciągłości podlegania temu ubezpieczeniu w okresie od dnia 3 lutego 2008 r. do dnia 21 lutego 2008 r. Irrelewantnym jest przy tym, że w tym okresie nie administrowała nieruchomością przy ul. [...] w W., ponieważ z przepisu art. 186 ust. 3 u.g.n. wynika bezwzględny obowiązek podlegania przez zarządcę nieruchomości obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zawodowych.

Co do kwestii wydania przez organ decyzji, pomimo oczekujących na wejście w życie przepisów nowelizujących ustawę o gospodarowaniu nieruchomościami, w tym liberalizujących wymogi stawiane osobom zarządzającym nieruchomościami, podkreślenia wymaga, że w myśl art. 6 k.p.a. organy administracji publicznej działają na podstawie przepisów prawa. Przepis ten określa zasadę praworządności stosowania prawa przez organy administracji publicznej. W tym ujęciu praworządność oznacza zgodność z normami (przepisami) prawa obowiązującego. W niniejszej sprawie organ orzekł na podstawie przepisów obowiązujących w dniu wydania zaskarżonej decyzji, zatem prawidłowo zastosował się do obowiązującej go bezwzględnie zasady praworządności.

Warto zwrócić uwagę, że w art. 188 ust. 2, w którym określono zamknięty katalog kar dyscyplinarnych z tytułu odpowiedzialności zawodowej, a w szczególności kar, które mogą być nakładane na zarządców nieruchomości nie wypełniających obowiązków, o których mowa a art. 186 oraz art. 186a, nie zamieszczono żadnych wskazówek co do wysokości nakładanych kar z tytułu określonych naruszeń. Oznacza to, że ustalenie wysokości nakładanej kary pozostawiono uznaniu organu administracji publicznej. Aby jednak nie narazić się na zarzut dowolności, organ ten powinien wysokość nakładanej kary uzasadnić. Zdaniem Sądu w zaskarżonej decyzji organ, orzekając o wysokości kary, ten warunek spełnił. Co więcej, skarżącej wymierzona została kara najłagodniejsza, niższa niż postulowana przez Komisję, czyli upomnienie.

Podsumowując Minister Infrastruktury i Rozwoju orzekający w sprawie wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzył stan faktyczny sprawy, szczegółowo wyjaśnił motywy, jakimi się kierował przy jej rozstrzyganiu - nakładając na zarządcę nieruchomości M. L. karę z tytułu odpowiedzialności zawodowej w postaci upomnienia oraz uzasadnił przekonująco obie swoje decyzje.

Ponadto oceniając zaskarżoną decyzję Sąd nie stwierdził żadnych innych uchybień, których istnienie powinien uwzględnić z urzędu.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.