Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1665/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-11-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: ART 20 UST 2, UST 7 I UST 8, ART 21 UST 1
journal: Dz.U. 2010 nr 143 poz 963
law: Ustawa z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Agnieszka Wójcik, Sędziowie sędzia WSA Joanna Borkowska (spr.), sędzia WSA Tomasz Wykowski, Protokolant st. sekr. sąd. Piotr Iwaszek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 listopada 2017 r. sprawy ze skargi A. U. i Z. U. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] kwietnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenie odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Ministra Infrastruktury i Budownictwa solidarnie na rzecz skarżących A. U. i Z. U. kwotę 27430 (dwadzieścia siedem tysięcy czterysta trzydzieści) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] kwietnia 2017 r. nr [...], Minister Infrastruktury i Budownictwa ( dalej organ II instancji) po rozpatrzeniu odwołania Z.U. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] października 2016 r" znak: [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania na rzecz A.U. i Z.U. ( dalej skarżący) w wysokości 780 916,00 zł z tytułu nabycia z mocy prawa przez Skarb Państwa prawa własności nieruchomości położonej na terenie Miasta W. , w obrębie [...] , oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,0817 ha, nr [...] o pow. 0,4602 ha, nr [...] o pow. 0,2218 ha, przeznaczonej na realizację inwestycji pn. "Modernizacja [...] ", utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Stan sprawy był następujący :

Należąca do A.U. i Z.U. na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, nieruchomość położona w Mieście W. , obrębie [...] , oznaczona jako działki nr [...] o pow. 0,0817 ha, nr [...] o pow. 0,4602 ha, nr [...] o pow. 0,2218 ha, została objęta decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] września 2014 r., znak: [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych dla zamierzenia budowlanego polegającego na budowie wału wraz z obiektami i robotami towarzyszącymi, nazwanego przez inwestora: Projekt [...], której nadano rygor natychmiastowej wykonalności. Wyżej wymieniona nieruchomość z dniem 17 grudnia 2014 r. tj. z dniem, w którym decyzja ta uzyskała przymiot ostateczności, stała się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa.

Pismem z dnia 14 grudnia 2015 r. [...] Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych we W. poinformował organ I instancji, że w terminie dwóch miesięcy od dnia, w którym ww. decyzja Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] września 2014 r. stała się ostateczna, nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania pomiędzy Marszałkiem Województwa [...] , a dotychczasowymi właścicielami.

Wobec powyższego, zawiadomieniem z dnia 31 grudnia 2015 r. Wojewoda [...] wszczął postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia odszkodowania, zgodnie z art. 20 ust. 2 ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych.

Decyzją z dnia [...] października 2016 r., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz A.U. i Z.U. w wysokości 780 916,00 zł. z tytułu nabycia z mocy prawa przez Skarb Państwa prawa własności nieruchomości położonej na terenie Miasta W. , w obrębie [...] , oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,0817 ha, nr [...] o pow. 0,4602 ha, nr [...] o pow. 0,2218 ha, przeznaczonej na realizację inwestycji pn. "Modernizacja [...] "

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł Z.U., kwestionując wysokość ustalonego odszkodowania.

Odwołujący się wskazał, iż za działki oznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako "7ZP" powinno przysługiwać wyższe odszkodowanie niż w przypadku działek budowlanych. Ponadto, zdaniem odwołującego się, wysokość przyznanego odszkodowania powinna była zostać powiększona o wysokość podatku VAT.

Z.U. wskazał też, iż nie zgadza się z zaproponowanymi przez biegłą cenami również ze względu na fakt, iż w Polsce i we W. nie ma rynku nieruchomości drogowych. Ponadto odwołujący się zarzucił organowi pierwszej instancji szereg innych uchybień przez niego popełnionych, takich jak: brak konsultacji społecznych, brak rokowań dotyczących ustalenia ceny z tytułu przejęcia nieruchomości, przeprowadzenie postępowania niezgodnie z zasadami współżycia społecznego, brak przeznaczenia inwestycji pod cel publiczny, niegospodarność zasobami ziemi i środkami publicznymi, stosowanie przestarzałych rozwiązań technicznych, poniżające traktowanie rolników, a także nieuzasadnioną przewlekłość postępowania.

Zaskarżoną decyzją Minister Infrastruktury i Budownictwa utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] .

W ocenie organu odwoławczego analizowana opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 209, poz. 2109) oraz jest zgodna z regulacjami wynikającymi z ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Biegły wskazał, iż nieruchomość położona jest w pobliżu ul. [...] w obrębie [...] . Działki nr [...] i [...] położone są w sąsiedztwie nowej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz terenów niezabudowanych. Działki nr [...] i [...] posiadają dostęp do drogi gruntowej nieutwardzonej, zaś działka nr [...] takiego dostępu nie posiada.

Na dzień wydania decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych działka nr [...] stanowiła pole uprawne po zbiorze upraw, działka nr [...] wykorzystywana była jako łąka, na której rosło jedno drzewo - dąb. Natomiast na działce nr [...] rosły drzewa: topola - 2 szt., dąb - 24 szt. oraz krzewy i drzewa typu "samosiejki" bez wartości użytkowej.

Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że na dzień wydania decyzji Wojewody [...] nr [...] o pozwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych tj. na dzień 22 września 2014 r. teren, na którym położona jest wyceniana nieruchomość był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w rejonie zespołu urbanistycznego [...] zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej W. z dnia [...] września 2009 r. Zgodnie z tym dokumentem działka nr [...] położona jest na terenie oznaczonym symbolem "7ZP" przeznaczonym pod parki, kempingi. Fragment działki nr [...] położony jest na terenie oznaczonym jako "7ZP" przeznaczonym pod parki, kempingi (powierzchnia 292 m2); pozostała część tej działki położona jest na terenie oznaczonym jako "40KDD" przeznaczonym pod ulicę klasy dojazdowej (powierzchnia 525 m2). Natomiast działka nr [...] częściowo położona jest na terenie oznaczonym jako "12MN1" przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (powierzchnia 2168 m2) a częściowo na terenie oznaczonym jako "40KDD" przeznaczonym pod ulicę klasy dojazdowej (powierzchnia 50 m2). Działka nr [...] oraz fragment działki nr [...] z przeznaczeniem "7ZP" położone są poza wydzieleniem wewnętrznym "A" dopuszczającym zabudowę handlowo-usługową.

Rzeczoznawca biorąc pod uwagę wyżej wskazane przeznaczenie przedmiotowych działek oraz cel wywłaszczenia, analizie poddał następujące rodzaje rynków: rynek obszarów przeznaczonych pod budowę wałów przeciwpowodziowych, rynek terenów przeznaczonych pod tereny zielone i nadrzeczne, rynek terenów przeznaczonych pod drogi oraz rynek terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Biegły wskazał również, że na rynku lokalnym nie występowały transakcje przeznaczone pod wały przeciwpowodziowe, w związku z czym poszukiwano transakcji gruntami o najbardziej zbliżonym przeznaczeniu, tj. pod tereny zielone i pod tereny nadrzeczne. Biegły stwierdził, że przeznaczenie to jest tożsame również z terenami przeznaczonymi pod parki i kempingi. Wobec powyższego biegły uznał, że przeznaczenie wynikające z planu jest tożsame z celem ujętym w decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych. Dodatkowo biegły stwierdził, że wyceniana działka nr [...] oraz fragment działki nr [...] posiadające przeznaczenie pod parki i kempingi położone są poza wydzieleniem wewnętrznym "A" dopuszczającym zabudowę handlowo-usługową. Wobec powyższego dla oszacowania działek o tym przeznaczeniu, przeanalizowano tereny przeznaczone pod parki, kempingi oraz tereny zielone i nadrzeczne posiadające w swoim przeznaczeniu parki czy kempingi. Biegły uznał, że badany rynek pod tereny zielone i pod tereny nadrzeczne jest tożsamy z terenami przeznaczonymi pod parki i kempingi.

Analizując rynek terenów przeznaczonych pod tereny zielone i nadrzeczne biegły wybrał transakcje nieruchomościami położonymi na terenie miasta W. (z wyłączeniem strefy centralnej i śródmiejskiej). Ze względu na niewielką ilość transakcji zanotowaną w okresie dwóch lat od dnia wyceny, biegły rozszerzył okres analizy do maja 2011 r. Z rynku o tak określonych parametrach biegły przeanalizował 13 transakcji stwierdzając, że ceny zawarte w aktach notarialnych znajdują się w przedziale od 19,76 zł/m2 do 52,70 zł/m2, przy cenie średniej wynoszącej 33,17 zł/m2. Na podstawie analizy rynku biegły stwierdził, że ceny transakcyjne nieruchomości nabywanych pod tereny zielone, parki oraz tereny nadrzeczne w badanym okresie utrzymywały się na stałym poziomie, w związku czym nie zaktualizowano ich cen na dzień wyceny.

Analizując rynek terenów przeznaczonych pod drogi biegły wybrał transakcje nieruchomościami z terenu W. położonymi w pośredniej i peryferyjnej strefie miasta, rozszerzając okres analizy, ze względu na niewielką ilość transakcji, do lutego 2014 r. Biegły przeanalizował 13 transakcji stwierdzając, że ceny zawarte w aktach notarialnych znajdują się w przedziale od 113,29 zł/m2 do 132,83 zł/m2, przy cenie średniej wynoszącej 119,15 zł/m2. Biegły nie zaktualizował cen nieruchomości na dzień wyceny, przyjmując że mimo okresowych wahań w ostatnich trzech latach, średnio ceny są na stałym poziomie.

Analizując natomiast rynek terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną biegły analizą objął grunty niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną położone na terenie miasta W. (z wyłączeniem strefy centralnej i śródmiejskiej) w okresie od lipca 2014 r. do dnia wyceny. Biegły przeanalizował 14 transakcji stwierdzając, że ceny zawarte w aktach notarialnych znajdują się w przedziale od 170,71 zł/m2 do 290,39 zł/m2, przy cenie średniej wynoszącej 213,57 zł/m2. Biegły nie zaktualizował cen nieruchomości na dzień wyceny, wskazując, że ceny na badanym rynku utrzymują się na stałym poziomie.

Biorąc pod uwagę powyższe biegły stwierdził, że cel wywłaszczenia nieruchomości - pod budowę wałów nie powoduje zwiększenia wartości wycenianej nieruchomości. Dlatego też działki wyceniono zgodnie z ich przeznaczeniami określonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wyceny dokonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej.

Wyceniając działkę nr [...] oraz fragment działki nr [...] (przeznaczone pod parki i kempingi) rzeczoznawca wybrał 3 cechy rynkowe, które miały największy wpływ na wartość nieruchomości (lokalizacja - waga 50%, sąsiedztwo i otoczenie - waga 25%, dojazd i dostęp do nieruchomości - waga 25%) oraz ustalił dla nich skale służące do opisania nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych.

W oparciu o przedstawioną powyżej metodykę wyceny rzeczoznawca majątkowy obliczył cenę 1 m2 wycenianego gruntu przedmiotowej nieruchomości na kwotę - 36,23 zł, co w konsekwencji pozwoliło na określenie wartości gruntu działki nr [...] na kwotę 166 730,00 zł oraz wartości fragmentu działki nr [...] na kwotę 10 579,00 zł.

Wyceniając natomiast fragment działki nr [...] (o pow. 525 m2) oraz fragment działki nr [...] (o pow. 50 m2) przeznaczone pod drogi, rzeczoznawca majątkowy wybrał 3 cechy rynkowe, które miały największy wpływ na wartość nieruchomości (lokalizacja - waga 50%, sąsiedztwo i otoczenie - waga 25%, dojazd i dostęp do nieruchomości - waga 25%) oraz ustalił dla nich skale służące do opisania nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych. W oparciu o przedstawioną powyżej metodykę wyceny rzeczoznawca majątkowy obliczył cenę 1 m2 wycenianego gruntu przedmiotowej nieruchomości w kwocie - 123,06 zł, co w konsekwencji pozwoliło na określenie wartości gruntu fragmentu działki nr [...] w kwocie 64 607,00 zł oraz fragmentu działki nr [...] w kwocie 6 153,00 zł.

Wyceniając fragment działki nr [...] przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (o pow. 2168 m2) rzeczoznawca majątkowy wybrał 4 cechy rynkowe, które miały największy wpływ na wartość nieruchomości (lokalizacja - waga 35%, sąsiedztwo i otoczenie - waga 30%, dostępność do nieruchomości i ograniczenia - waga 20%, uzbrojenie terenu - waga 15%) oraz ustalił dla nich skale służące do opisania nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych. W oparciu o przedstawioną powyżej metodykę wyceny rzeczoznawca majątkowy obliczył cenę 1 m2 wycenianego gruntu przedmiotowej nieruchomości w kwocie - 245,52 zł, co w konsekwencji pozwoliło na określenie wartości gruntu fragmentu działki nr [...] w kwocie 532 287,00 zł.

Wartość uprawy łąki na działce nr [...] biegły oszacował na kwotę 103,00 zł. Wartość drzewostanu na działce nr [...] oszacowano na kwotę 285,00 zł, natomiast na działce nr [...] - na kwotę 172,00 zł.

Łączna wartość nieruchomości położonej we W., oznaczonej ewidencyjnie jako działki: nr [...], AM- 27, o pow. 0,0817 ha, nr [...], AM-27, o pow. 0,4602 ha oraz nr [...] AM-26 o pow. 0,2218 ha, obręb [...] wraz z częściami składowymi wyniosła 780 916,00 zł i w tej wysokości Wojewoda [...] ustalił należne stronom odszkodowanie.

Po rozpatrzeniu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w tym w szczególności operatu szacunkowego z dnia 10 czerwca 2016 r., organ II instancji wskazał, że zawiera on wszystkie elementy wymagane powyższymi przepisami. W pierwszej kolejności biegły zbadał czy w sprawie zachodzi tzw. "zasada korzyści", o której mowa w art. 134 ugn. Analiza ta polegała na ustaleniu czy dla wywłaszczonego korzystniejsza będzie wycena nieruchomości uwzględniająca jej przeznaczenie na cel publiczny (w tym przypadku pod budowę wału przeciwpowodziowego) czy też wycena nieruchomości uwzględniająca cel publiczny będzie niższa od wartości nieruchomości ustalonej zgodnie z aktualnym jej przeznaczeniem określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W omawianym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż wyceniana nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego posiada trzy różne przeznaczenia - pod parki i kempingi (działka nr [...] i fragment działki nr [...]), pod drogi (fragment działki nr [...] i fragment działki nr [...]) oraz pod zabudowę jednorodzinną (fragment działki nr [...]), wobec czego należało porównać ceny nieruchomości o takim przeznaczeniu z cenami nieruchomości przeznaczonymi pod budowę wałów przeciwpowodziowych. Biegła wskazała przy tym, że na analizowanym rynku nie znaleziono transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod budowę wałów z terenu W. , wobec czego poszukano transakcji gruntów o najbardziej zbliżonym przeznaczeniu, tj. przeznaczonych pod tereny zielone i nadrzeczne. Na podstawie tak przeprowadzonej analizy M.R. stwierdziła, iż działka nr [...] i fragment działki nr [...] posiadają przeznaczenie tożsame z celem ujętym w decyzji, a zatem do jej wyceny przyjęto do porównań transakcje o przeznaczeniu pod tereny zielone i nadrzeczne.

W przypadku natomiast fragmentu działki nr [...] i działki nr [...], wobec wyższych cen nieruchomości przeznaczonych pod drogi oraz pod zabudowę jednorodzinną od cen uzyskiwanych za nieruchomości przeznaczone pod tereny zielone i nadrzeczne, biegła dokonała wyceny w oparciu o transakcje o przeznaczeniu zgodnym z aktualnym przeznaczeniem. Zatem fragmenty działek nr [...] i nr [...] oszacowano w oparciu o transakcje przeznaczone pod drogi, zaś fragment działki nr [...] w oparciu o transakcje przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Na tej podstawie Minister uznał, że operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie został sporządzony prawidłowo. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ugn oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Tym samym zdaniem organu II instancji, określana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wartość rynkowa przedmiotu wyceny, stanowiąca w konsekwencji wysokość przyznanego odszkodowania, może być traktowana tylko i wyłącznie jako wartość nie obejmująca podatków i opłat lokalnych oraz innych obciążeń związanych z realizacją umowy. Tylko taka bowiem sytuacja gwarantuje, że tak określona wartość będzie najlepszym odzwierciedleniem sytuacji panującej na wolnym rynku i nie będzie zawierała w sobie czynników nie będących de facto czynnikami rynkowymi.

Jednocześnie organ odwoławczy stwierdził, że brak jest jakichkolwiek podstaw do takiej interpretacji norm zawartych w ustawie o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji i ugn, które na etapie ustalania odszkodowania nakazywałyby powiększenie odszkodowania o podatek VAT.

Z decyzją Ministra Infrastruktury i Budownictwa nie zgodzili się A. i Z.U. stawiając jej następujące zarzuty :

Brak negocjacji.

Specustawa powodziowa z dnia 8 lipca 2010r. przewiduje negocjacje pomiędzy inwestorem a dotychczasowym właścicielem pod rygorem nieważności wywłaszczenia (art. 20.1). Decyzja Wojewody [...] o wywłaszczeniu z dnia [...].09.2014r. stała się ostateczna 17.12.2014r. Pierwszy kontakt z inwestorem nastąpił w dniu 21.03.2015r., a więc po terminie, gdy powinna być ustalona wysokość odszkodowania przez Wojewodę gdyby negocjacje nie przyniosły rezultatu.

Niewłaściwe przeprowadzenie postępowania dowodowego.

Fakt, że niezależny rzeczoznawca majątkowy jest osobą o statusie zbliżonym do osoby zaufania publicznego oraz posiada nieprzeciętną wiedzę specjalistyczną nie oznacza, że osoba ta jest nieomylna i jej orzeczenia nie podlegają weryfikacji, co przyjęli urzędnicy na przykładzie terenu 7ZP.

Teren ten jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego [...] , a z jego treści wynika, że ww. teren przeznaczony jest pod: parki, kempingi, przystanie, parkingi,obiekty terenowych urządzeń sportowych.

Nie wiadomo, z czego wynika stwierdzenie rzeczoznawcy majątkowego cytowane przez organ odwoławczy, że "zabudowa handlowo-usługowa jest dopuszczalna jedynie na wydzieleniu wewnętrznym A". Takiego stwierdzenia nie ma w tekście planu. Jedyne, co dotyczy wydzielenia wewnętrznego A, to stwierdzenie zawarte w punkcie 2, ppkt. 4 o brzmieniu: "Handel detaliczny małopowierzchniowy A, gastronomię, rozrywkę, drobne usługi rozrywki, widowiskowe obiekty kultury, wystawy i ekspozycje, hotele, kryte urządzenia sportowe dopuszcza się wyłącznie w wydzieleniu wewnętrznym A na terenie 7ZP".

Drobne usługi rozrywki wymienione powyżej na pewno nie są usługami towarzyszącymi usługom związanym z prowadzeniem kempingów, czyli cały obszar oznaczony 7ZP nadaje się m.in. na kempingi. Co jest równoznaczne z możliwością zabudowy.

Tereny przeznaczone pod kempingi muszą być zabudowane. Wynika to z warunków koniecznych, aby kemping mógł powstać. Są nimi: trwałe ogrodzenie + oświetlenie, recepcja + przechowalnia bagażu, świetlica, węzły sanitarne.

Fakultatywnie na kempingu mogą być pawilony, domki turystyczne, sauny, fitness kluby, siłownie, motele, hostele, pokoje gościnne i pensjonaty. W tym wypadku budowle powinny mieć wysokość do 12m. Jest rzeczą oczywistą, że grunty te są bardziej wartościowe, niż grunty pod budownictwo mieszkaniowe, gdyż dają możliwość robienia interesu. Stawianie równości pomiędzy terenami zielonymi i nadrzecznymi, a terenami pod parki i kempingi jest błędem. Prowadzi to do patologii, gdzie za tereny oznaczone Ws (wody stojące), np. na MPZP [...], płaci się identycznie jak za tereny pod parki, kempingi, parkingi, terenowe obiekty sportowe (MPZP [...] ).

3. Nierzetelne przeprowadzenie postępowania dowodowego.

W piśmie do Ministra Infrastruktury i Budownictwa skarżący przeprowadził dowód na to, że słuszne odszkodowanie jakie gwarantuje mu konstytucja nie jest w istocie słusznym, gdyż jego wysokość nie zapewnia odtworzenia stanu przed wywłaszczeniem. Głównym czynnikiem na to wpływającym jest fakt, że w tabeli transakcji podobnych nieruchomości sprzedawanych przez gminę W. nieruchomości te występują w cenach netto, bez podatku VAT. Tymczasem, aby nabyć taką nieruchomość trzeba zapłacić cenę netto + 23% VAT.

Na obszarze, na którym znajdowały się należące do skarżącego działki budowlane, cena dochodziła do 480zł/m2. Ponieważ obecnie nie ma działek w obrocie prywatnym, rzeczoznawcy posiłkowali się cenami działek sprzedawanych przez Gminę W. i przyjmowali cenę netto (bez podatku VAT 23%).

3. Akceptowanie przez organ odwoławczy działań niezgodnych z prawem oraz negowanie prawdy obiektywnej.

Zarzut ten dotyczy wyceny działek pod drogi (40KDD), kupowanych przez GDDKiA, starostwa i gminy. Instytucje te mają monopol na rynku dróg i w ten sposób kupowane są kolejne grunty po cenach, które odpowiadają kupującym - w wyniku czego sprzedającym oferowane są ceny 2-3 razy mniejsze niż za działki budowlane. Ceny te następnie brane są przez rzeczoznawców majątkowych do tworzenia kolejnych operatów szacunkowych.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje :

Stosownie do treści art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r. 1066 ze zm.) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 270 ze zm.), dalej w skrócie "P.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując środki określone w ustawie. Kontrola sądu polega na zbadaniu, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do rażącego naruszenia prawa dającego podstawę do stwierdzenia nieważności, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1 P.p.s.a. Sąd administracyjny nie rozstrzyga więc merytorycznie, lecz ocenia zgodność decyzji z przepisami prawa.

Badając zaskarżoną decyzję w tak zakreślonych ramach, Sąd doszedł do przekonania że narusza ona prawo w stopniu uzasadniającym jej uchylenie.

Zgodnie z art. 19 ust. 4 ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 966 ze zm.) nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 9 pkt 5 lit. a, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego z dniem, w którym decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna.

Zgodnie z art. 20 ust. 1 ww. ustawy z tytułu przeniesienia na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego własności nieruchomości, o których mowa w art. 9 pkt 5 lit. a, właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu tej nieruchomości przysługuje odszkodowanie, w wysokości uzgodnionej między inwestorem, a dotychczasowym właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub osobą której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości, od odpowiednio Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego. Uzgodnienia dokonuje się w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna, nie dojdzie do uzgodnienia, o którym mowa w ust. 1, wysokość odszkodowania ustala wojewoda w drodze decyzji (art. 20 ust. 2 specustawy przeciwpowodziowej).

W myśl art. 20 ust. 3 ww. ustawy decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wojewoda wydaje w terminie 30 dni od dnia, w którym upłynął termin, o którym mowa w ust. 2. Natomiast w myśl art. 21 ust. 1 specustawy przeciwpowodziowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 20 ust. 1, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji przez organ pierwszej instancji oraz według wartości tej nieruchomości z dnia, w którym następuje ustalenie odszkodowania. Stosownie do art. 20 ust 8 specustawy przeciwpowodziowej do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2016 r., poz. 2147 ze zm.), dalej ugn, z zastrzeżeniem art. 21.

Odnosząc się do zarzutów skargi tj. niepodwyższenia przez organ odszkodowania o wysokość podatku VAT, wskazać należy, że zarzut ten nie zasługuje na uznanie.

Sąd podziela wyjaśnienia organu zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że podatek VAT, związany m.in. z transakcją kupna-sprzedaży nieruchomości oraz inne podatki i opłaty nakładane przez państwo, stanowią jedno z narzędzi polityki fiskalnej państwa i powinny być traktowane wyłącznie jako element wpływu państwa na wolny rynek. Podatki, jak również inne opłaty, nie są efektem gry rynkowej między nabywcą a zbywcą nie stanowią także efektu wzajemnego oddziaływania na siebie popytu i podaży, a tym samym nie mogą być traktowane jako element wykreowany przez wolny rynek, lecz, jak to określa sama teoria wyceny, jako element warunków sprzedaży.Z uwagi na powyższe podatek VAT, jak również i inne podatki czy opłaty, powinny być traktowane jako jeden z kosztów zawarcia transakcji (np. prowizja dla pośrednika, której ciężar, tak samo jak podatek VAT, z reguły jest przenoszony na kupującego), który odliczany jest od ceny transakcyjnej, a nie jako integralny element tej ceny, wpływający na wartość rzeczy.

Ugruntowane i przede wszystkim jednolite w tym zakresie orzecznictwo sądów administracyjnych nie pozostawia wątpliwości, że w obecnym stanie prawnym brak jest jakichkolwiek możliwości do powiększenia kwoty odszkodowania o podatek VAT na rzecz podmiotów zobowiązanych do jego odprowadzenia

W myśl art. 134 ust. 1 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie natomiast z art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działki [...] o pow. 0,0817 ha, nr [...] o pow. 0,4602 ha, nr [...] o pow. 0,2218 ha, stanowi operat szacunkowy z dnia 10 czerwca 2016 r., sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego M.R.

Sąd podziela stanowisko organu, że wbrew temu co twierdzi skarżący, nie można też zgodzić się z twierdzeniem, że w Polsce, w tym także we W. nie ma rynku nieruchomości drogowych. Bezspornym jest, że w operacie szacunkowym z dnia 10 czerwca 2016 r. biegła wskazała tego typu transakcje. Nie ma też podstaw, żeby kwestionować oświadczenie organu, że ma taką wiedzę na podstawie innych prowadzonych przed nim postępowań.

Sąd podziela również pogląd wyrażony przez organ w zaskarżonej decyzji, że czynności dokonywane przez biegłego w zakresie cech wpływających na wartość nieruchomości mają charakter specjalistyczny i ani strona ani organ nie mają podstaw do ich kwestionowania. Pozycja prawna rzeczoznawcy majątkowego, którego ustawa o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe oraz kodeks etyki obciążają bardzo poważnymi obowiązkami, jest w istocie rzeczy zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Z uwagi na powyższe, czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy wymagają wiedzy specjalistycznej, której organ administracji publicznej nie ma podstaw do podważenia.

Jednak powyższe twierdzenie, nie zwalnia organu z badania opinii biegłego w zakresie kwestii niewymagających specjalistycznej wiedzy.

Dla terenu, na którym położone są wyceniane nieruchomości istnieje obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w rejonie zespołu urbanistycznego [...] we W. ( uchwała nr [...] Rady Miasta W. z dnia [...] września 2009r.). Jedna z działek objętych postępowaniem, tj. działka nr [...] o powierzchni 0,4602 oraz fragment działki [...] o pow. 292 m2 położone są na terenie oznaczonym 7ZP, o przeznaczeniu, wynikającym z § 35 w/w miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. m.in. :

1. parki,

2. obiekty imprez plenerowych,

3. przystanie,

4. kempingi,

5. lądowiska,

6. infrastruktura drogowa,

7. urządzenia infrastruktury technicznej,

8. szalety.

Nie przesądzając o zasadności wnoszonych w tym zakresie zarzutów skargi, Sąd stoi na stanowisku, że organ winien zbadać dlaczego – z tak szerokiej gamy zastosowań terenu 7ZP, biegła oparła się na tych najmniej korzystnych dla skarżącego. Sąd podziela zarzut, skarżących, że opierając się na treści opinii biegłego, organy nie dostrzegły okoliczności niedopuszczalnego zawężenia przez zakresu przeprowadzonych w niej badań. Wykazane powyższej naruszenia przepisów prawa procesowego (art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.), zdaniem Sądu, nie dały organom należytych podstaw do prawidłowego ustalenia odszkodowania.

W przedstawionych okolicznościach Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718), zwanej dalej p.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję.

Ponownie rozpatrując sprawę, organ winien zbadać wartość działki nr [...] o powierzchni 0,4602 oraz fragmentu działki [...] o pow. 292 m2 położonych na terenie oznaczonym 7ZP, mając na uwadze wszystkie rodzaje przeznaczenia, wynikające z § 35 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie zespołu urbanistycznego [...] we W. ( uchwała nr [...] Rady Miasta W. z dnia [...] września 2009r.).

O zwrocie kosztów postępowania orzeczono na podstawie art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) oraz § 14 ust.1 lit c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie ( Dz.U.poz.1800 ze zm.).