Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 371/12
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2013-05-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 3 ust. 4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Dnia 10 maja 2013 roku Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Andrzej Gliniecki sędzia NSA Arkadiusz Despot-Mładanowicz sędzia del. WSA Małgorzata Miron /spr./ Protokolant starszy asystent sędziego Łukasz Pilip po rozpoznaniu w dniu 10 maja 2013 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w Rzeszowie od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 23 listopada 2011 r., sygn. akt II SA/Rz 612/11 w sprawie ze skargi Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w Rzeszowie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie z dnia [...] kwietnia 2011 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę kasacyjną


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie wyrokiem z dnia 23 listopada 2011 r. w sprawie II SA/Rz 612/11 oddalił skargę Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w Rzeszowie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie z dnia [...] kwietnia 2011 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Sąd wojewódzki wskazał na następujące ustalenia faktyczne i prawne:

Decyzją z dnia [...] grudnia 2010 r., Nr [...] Burmistrz Gminy i Miasta Sokołów Małopolski ustalił jednorazową opłatę w wysokości 9.804 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działki nr [...] o pow. 0,0840 ha położonej w Sokołowie, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w oparciu o art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 171, ze zm.). Opłata ta ustalona została dla Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w Rzeszowie, która zbyła nieruchomość aktem notarialnym umowy sprzedaży z dnia [...] września 2010 r. za kwotę 24.200 zł. Uchwałą Nr XXIV/224/2009 z dnia 28 stycznia 2009 r. Rada Miejska w Sokołowie Małopolskim uchwaliła Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego terenu Osiedle "Słoneczne" w Sokołowie Młp., ustalając jednocześnie stawkę opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu na 30 %.

Od decyzji tej odwołała się Agencja Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w Rzeszowie, wnosząc o jej uchylenie. W odwołaniu zakwestionowano prawidłowość sporządzenia operatu, a w konsekwencji wysokość opłaty jednorazowej. Zarzucono, że operat nie uwzględnia odmienności nieruchomości, której dotyczy decyzja od innych nieruchomości przyjętych do porównania. Analiza rynku nie odpowiada rzeczywistości, brak w niej rozeznania co do tego, że inne istniejące osiedla domków jednorodzinnych mają zupełnie inną lokalizację i uwarunkowania, które przekładają się na ceny gruntów. W ocenie odwołującej rynek lokalny powinien zostać zawężony wyłącznie do innych nieruchomości zlokalizowanych na tym samym osiedlu. Ponadto brakuje obliczeń dotyczących sposobu określenia wagi cen rynkowych.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Rzeszowie nie uwzględniło tego odwołania i decyzją z dnia [...] kwietnia 2011 r., nr [...], utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu organu odwoławczy przytoczył treść art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu i wskazał, że zbyta nieruchomość objęta została Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego terenu Osiedle "Słoneczne" w Sokołowie Małopolskim z dnia 28 stycznia 2009 r. (Dz. Urz. Woj. Podkarp. Nr 11, poz.239) Zgodnie z jego § 11 opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynosi 30% wzrostu. Po uchwaleniu tego planu zmieniło się przeznaczenie działki nr [...] z terenu rolnego na teren zabudowy mieszkaniowej (w konturze ozn. symb. MN6). W wyniku tej zmiany nieruchomość znacznie zyskała na atrakcyjności z uwagi na przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową.

Oceniając operat szacunkowy Kolegium uznało, że został on sporządzony prawidłowo, przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia. Biegły dokonał szczegółowej analizy rynków nieruchomości, wskazując cechy wpływające na atrakcyjność nieruchomości. Nieruchomości przyjęte do porównania różnią się od nieruchomości objętej decyzją, jednak stanowią nieruchomości podobne a odrębności i ich wpływ na cenę zostały przez biegłego uwzględnione w operacie szacunkowym.

Decyzję tę zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie Agencja Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w Rzeszowie, wnosząc o jej uchylenie i zarzucając naruszenie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - art. 36 ust. 4 w zw. z art. 2 pkt 18 i art. 37 ust. 1. W motywach skargi Agencja podtrzymała argumentację odwołania co do operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia wartości nieruchomości. W ocenie skarżącej nie odpowiada on rzeczywistości, a uchwalony Plan nie wskazuje w jaki sposób i kiedy będzie możliwe uzbrojenie terenu zgodnie z nową funkcją mieszkaniową terenu. Przyjęcie do porównania działek, które posiadają możliwości uzbrojenia w przewidywalnym czasie wskazuje na to, iż do wyceny przyjęto nieruchomości niepodobne, a uzyskana wartość rynkowa jest zawyżona i określona w sposób nieobiektywny. Z tego powodu Agencja sporządziła na własny koszt operaty szacunkowe podobnych działek, położonych na tym samym osiedlu. Średnia cen za 1 m2 nieruchomości, po uchwaleniu planu, oscyluje na poziomie cen średnio o 1/3 niższych niż wynikająca z tej, jaką przyjął organ.

Skarżąca Agencja wskazała w konkluzji, że nie uchyla się od zapłacenia należnej opłaty, kwestionuje jednakże wartość nieruchomości, od której ustalono wysokość opłaty planistycznej.

W toku rozprawy skarżąca podniosła ponadto, że działka nr [...] została wydzielona na skutek decyzji Burmistrza Gminy i Miasta Sokołów Małopolski zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości wydanej w dniu 12 listopada 2009 r., a więc już po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu Osiedle Słoneczne.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Rzeszowie wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie dokonując kontroli zaskarżonej decyzji stwierdził, że skarga Agencji Nieruchomości Rolnych - Oddział Terenowy w Rzeszowie nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem objęte kontrolą Sądu decyzje nie naruszają prawa materialnego i formalnego w sposób, który dawałby podstawę do jej uwzględnienia. W szczególności Sąd pierwszej instancji stwierdził, że nie potwierdziły się podnoszone w skardze zarzuty naruszenia art. 36 ust. 4 w zw. z art. 2 pkt 18 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Cytując treść tych przepisów Sąd wojewódzki wskazał, że określanie wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia renty planistycznej dokonywane jest przez rzeczoznawców majątkowych, którzy w wyniku wyceny nieruchomości określają jej wartość rynkową (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2), a następnie sporządzają na piśmie opinie o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1). Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania jej wartości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych spraw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego określa, wydane na podstawie art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, uwzględnia się przeznaczenie tej nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości (§ 50 ust. 1 rozporządzenia). Przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości (§ 50 ust. 2).

W rozpoznawanej sprawie bezspornym jest, że na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwałą Rady Miejskiej w Sokołowie Młp. z dnia 28 stycznia 2009 r. nastąpiła zmiana przeznaczenia terenu osiedle "Słoneczne", na którym położona jest działka nr [...], a uchwała ta ogłoszona została w Dzienniku Urzędowym Województwa Podkarpackiego z dnia 27 lutego 2009 r. Poza sporem pozostaje również fakt, że skarżąca Agencja zbyła przedmiotową działkę A. i M. K. 17 czerwca 2010 r., a więc w terminie 5 lat od dnia, w którym plan ten zaczął obowiązywać, co zgodnie z art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym umożliwia nałożenie opłaty.

Wysokość tej opłaty została zdeterminowana treścią operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę. Jeśli chodzi o kwestię prawidłowości jego sporządzenia, to podlega ona ocenie organów, a także Sądu, wyłącznie w aspekcie formalnym, co obejmuje zbadanie czy operat ten został sporządzony przez uprawnioną osobę, zawiera przepisami wymagane elementy i odpowiada innym nakazom prawa. Sporządzony w rozpoznawanej sprawie operat szacunkowy zawiera wszystkie wskazane w § 56 powoływanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. elementy, jego treść jest jednoznaczna, a zatem słuszna jest konkluzja organu, iż brak jest podstaw do jego zakwestionowania.

Odnosząc się do zarzutu strony skarżącej dotyczącego zawyżonej wartości nieruchomości, który opiera ona na wycenie zleconej przez siebie rzeczoznawcy majątkowemu R. P., Sąd wojewódzki stwierdził, że opinia ta pozostaje bez wpływu na ocenę legalności zaskarżonej decyzji. Oceny takiej dokonuje Sąd biorąc pod uwagę stan faktyczny i prawny istniejący na dzień wydania zaskarżonego aktu. Tymczasem dołączony do skargi operat szacunkowy dotyczący działki nr [...], sporządzony 30 stycznia 2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego R. P. nie został przedstawiony organom w postępowaniu administracyjnym i nie był zaliczony w poczet materiału dowodowego.

Sąd pierwszej instancji nie podzielił również sformułowanego w toku rozprawy zarzutu nieuwzględnienia przy wycenie działki okoliczności, iż wydzielona ona została na skutek podziału nieruchomości dokonanego już po uchwaleniu planu miejscowego i zwrócił uwagę, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu Osiedle "Słoneczne" umożliwiło dokonanie podziału nieruchomości. Zgodnie z art. 93 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, przy czyn zgodność ta dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. W rozpoznawanej sprawie działka nr [...] o pow. ponad 10,6 ha, z której powstała m. in. działka nr [...], przed uchwaleniem planu była gruntem rolnym, po jego uchwaleniu zmieniła przeznaczenie na zabudowę mieszkaniową, objęte w planie m.in. symbolem MN - "tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową 1 jednorodzinną". Dla tego symbolu wśród zasad zagospodarowania i kształtowania zabudowy przewidziano m. in. "podział terenów na działki budowlane wg linii podziału wewnętrznego, oznaczonych na rysunku planu" (§ 3). Z powyższego wynika, że podział działek został przewidziany w planie miejscowym i nieodłączne związany ze zmianą przeznaczenia nieruchomości.

W doktrynie i orzecznictwie zgodnie podkreśla się, że pobranie renty planistycznej możliwe jest również w sytuacji, gdy właściciel zbywa jedynie część, a nie całość nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie podzielił również pogląd prezentowany w orzecznictwie, że plan miejscowy ustala przeznaczenie danej nieruchomości bez względu na to, w jaki sposób nieruchomość ta podzielona jest ewidencyjnie. Mimo dokonanych na danej nieruchomości podziałów, które mają miejsce po uchwaleniu planu miejscowego, wszystkie wydzielone działki maja przeznaczenie takie jak ustalono w planie dla tej nieruchomości. Plan miejscowy rozróżnia przede wszystkim granice przeznaczenia gruntu, nie koncentruje się natomiast na granicach ewidencyjnych. Z tego względu nie uwzględnił Sąd argumentacji Agencji, że sporządzając operat szacunkowy należy brać pod uwagę wielkość działki przed podziałem. Renta planistyczna pobierana jest bowiem od wzrostu wartości nieruchomości z tytułu zmiany przeznaczenia terenu. Wzrost wartości dotyczy terenu zarówno przed, jak i po podziale.

Z wszystkich tych przyczyn, uznając, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa, Sąd pierwszej instancji w oparciu o art. 151 p.p.s.a skargę oddalił.

Agencja Nieruchomości Rolnych w Warszawie Oddział Terenowy w Rzeszowie złożyła skargę kasacyjną od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 23 listopada 2011 r. zaskarżając wyrok w całości.

Zaskarżonemu wyrokowi Agencja skarżąca zarzuciła, w trybie art. 174 pkt 1 p.p.s.a., naruszenie prawa materialnego poprzez błędną wykładnię:

- art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, ze zm.) przez przyjęcie, iż nieruchomością w rozumieniu tego przepisu jest również nieruchomość powstała w wyniku podziału, który miał miejsce po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego;

- § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) poprzez przyjęcie, że operat nie zawiera błędów formalnych i odpowiada wymogom określonym w rozporządzeniu.

W konkluzji skarżąca wniosła o:

1. uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i orzeczenie reformatoryjne w trybie art. 188 p.p.s.a.

2. uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji,

3. zasądzenia na rzecz skarżącego kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej jej autor przywołał treść art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 150 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami i wskazał, że przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy, określa się wartość nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu lub jego zmianie. Skarżąca wskazała także na pogląd zawarty w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 października 2009 r. w sprawie o sygn. II OSK 1517/07, iż "opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu i jego wejściem w życie" i podkreśliła, że cenę uwzględnia się z czasu sprzedaży działki, ale renta planistyczna może uwzględniać wyłącznie tę część wzrostu ceny działki, która jest konsekwencją wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli więc po tej dacie działka została podzielona na mniejsze działki, to niezgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i § 4 ust. 4 rozporządzenia jest ustalenie opłaty planistycznej na podstawie cen sprzedaży innych małych działek budowlanych.

W świetle powyższego, w ocenie skarżącej, wyrok Sądu pierwszej instancji został wydany z naruszeniem art. 174 pkt 1 p.p.s.a., ponieważ zgodnie z powyższymi uregulowaniami prawnymi do ustalenia opłaty planistycznej należało przyjąć działki ewidencyjne o powierzchni około 10 ha, które odpowiadałyby działce istniejącej w dacie wejścia w życie planu miejscowego, tj. 27 lutego 2009 r., czyli działce [...] o pow. 10,6347 ha, a nie działce ewidencyjnej o nr [...] o pow. 0,0840 ha, która powstała w wyniku podziału mającego miejsce 12 listopada 2009 r., czyli po wejściu w życie planu miejscowego.

Skarżąca Agencja podniosła, że wzrost wartości przedmiotowej działki w operacie jest uwarunkowany nie tylko wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale także dokonanym podziałem geodezyjnym polegającym na wydzieleniu działek budowanych i dróg z dużego obszarowo terenu przeznaczonego w miejscowym planie pod zabudowę.

Na rozprawie w dniu 10 maja 2013 r. pełnomocnik skarżącej kasacyjnie dodatkowo wskazała, że wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie został wydany z naruszeniem obowiązującego w dacie wydania decyzji § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2107, ze zm.) poprzez jego niezastosowanie do wyceny nieruchomości.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw, a zatem podlega oddaleniu.

Zgodnie z art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej i z urzędu bierze pod rozwagę jedynie nieważność postępowania, której przesłanki zostały wymienione w § 2 tego przepisu, a która w rozpatrywanej sprawie nie zachodzi. Rozpoznanie sprawy w granicach skargi kasacyjnej oznacza, że Naczelny Sąd Administracyjny związany jest wskazanymi w niej podstawami i nie ma prawa ich rozwijać, czy też doprecyzowywać. Ponadto, podkreślić trzeba, że przedmiotem oceny tegoż Sądu mogą być jedynie te zarzuty kasacyjne, które strona sformułowała i uzasadniła zgodnie z wymogami prawnymi wynikającymi z art. 174 i art. 176 p.p.s.a. Jeśli zatem strona nie sformułowała zarzutów zgodnie z powołanymi przepisami, to działający na podstawie art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny nie może dokonać ich merytorycznej oceny. W doktrynie, jak i orzecznictwie sądowo-administracyjnym prezentowane jest przy tym jednolite stanowisko, które podziela również Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, co do tego, że prawidłowo sporządzona skarga kasacyjna, to jest taka, która umożliwia Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu merytoryczną ocenę zawartych w niej zarzutów winna zawierać zarówno powołanie podstaw kasacyjnych, jak i ich uzasadnienie (tak m.in. NSA w wyroku z dnia 30 czerwca 2004 r., w sprawie FSK 208/04, Lex 135375).

Przedstawiona Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu do rozpoznania skarga kasacyjna nie spełnia wymogów zawartych w art. 176 p.p.s.a. albowiem wywody uzasadnienia pozostają bez związku z zarzutami zawartymi w petitum tego środka odwoławczego.

I tak analiza uzasadnienia skargi kasacyjnej wskazuje, że jej autor kwestionuje sposób wyliczenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwanej rentą planistyczną. Naruszenia tego skarżąca upatruje w wadliwie dobranych przez rzeczoznawcę nieruchomościach do ustalania i porównania cen działek przed zmianą planu i po jego uchwaleniu. W jej ocenie należało przyjąć do porównania działki o powierzchni ok. 10 ha, które odpowiadałyby wielkością działce istniejącej w dacie wejścia w życie planu. Skarżąca podkreśliła, że renta planistyczna może uwzględniać wyłącznie tę cześć wzrostu wartości nieruchomości, która jest związana ze zmianą przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Tak sformułowane uzasadnienie nie odnosi się jednak do żadnego z przedstawionych w skardze kasacyjnej zarzutów.

Uszło uwadze skarżącej kasacyjnie, że podstawą prawną wydania zaskarżonej do Sądu wojewódzkiego decyzji były przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 36 ust. 4 oraz 37 ust. 1 i 6) oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami, do której ta pierwsza ustawa odsyła w sprawach ustalania wartości nieruchomości. Jak trafnie wskazał Sąd pierwszej instancji do wyceny nieruchomości mają wprost zastosowanie przepisy Rozdziału I Działu IV tej ostatniej ustawy oraz wydanego na podstawie art. 159 u.g.n. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Tymczasem skarga kasacyjna nie zawiera zarzutu naruszenia żadnego z ww. przepisów w zakresie odnoszącym się do wadliwie ustalonej, zdaniem skarżącej kasacyjnie, wartości nieruchomości. Ani zarzuty skargi kasacyjnej, ani jej uzasadnienie nie wskazują przepisów, które zostały naruszone przez Sąd pierwszej instancji, a które to naruszenie miałoby skutkować dokonaniem wadliwych ustaleń co do wysokości renty planistycznej. Natomiast jeśli skarżąca kasacyjnie kwestionuje wartości nieruchomości, których różnica stanowi rentę planistyczną ustaloną decyzją będącą przedmiotem kontroli przez Sąd pierwszej instancji, to w pierwszej kolejności winna skierować zarzuty przeciwko operatowi szacunkowemu nieruchomości, jako temu dowodowi, w oparciu o który wycena ta została sporządzona. Takie zarzuty nie zostały jednak podniesione. Godzi się zauważyć, że autor skargi kasacyjnej nie tylko nie wskazał konkretnego przepisu, który w jego ocenie został wadliwie zastosowany, w rozumieniu art. 174 pkt 1 p.p.s.a., a który prowadziłby do zakwestionowania operatu szacunkowego, ale i jego zarzutów nie można wywieść z samego uzasadnienia. Jest ono bowiem tak ogólnikowe, że nie pozwala na merytoryczną ocenę zasadności skargi kasacyjnej. Skarżąca nie określiła bowiem w jakim zakresie kwestionuje ów operat, to jest czy zarzuty te miałyby dotyczyć metody wyceny nieruchomości, czy też innych zawartych w niej kwestii, a jeśli tak to jakich. Jej autor ograniczył się jedynie do wskazania orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 października 2009 r., co - jak się zdaje (bo nie zostało to wprost wyrażone w skardze kasacyjnej), miałoby stanowić zarzut niezgodności stanowiska Sądu pierwszej instancji z wyrażoną w tym wyroku oceną. Wyrok sądu nie stanowi jednak źródła prawa powszechnie obowiązującego, lecz jest jedynie stanowiskiem w jednej, konkretnej sprawie, które nie jest wiążące dla Sądu w innych sprawach (ani w oparciu o art. 190, ani 153 p.p.s.a.).

W świetle powyższego jako niezasadny należało uznać zarzut naruszenia § 4 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego, zgodnie z którym przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Ani zarzuty skargi kasacyjnej, ani nawet jej uzasadnienie nie pozwalają kwestionować prawidłowości sporządzonego operatu z punktu widzenia wymogów zawartych w tym przepisie. Rzeczoznawca opisała bowiem cechy nieruchomości, które zostały wybrane do porównywania oraz ich ceny transakcyjne. Co więcej operat ten został przez J. P. uzupełniony w piśmie z dnia 29 listopada 2010 r., w którym szczegółowo uzasadniła dokonany wybór nieruchomości przyjętych do wyceny porównawczej.

Jedynie na marginesie wskazać należy, że w uzasadnieniu skargi wskazuje się także § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia jako tego przepisu, który został naruszony przy ustalaniu opłaty planistycznej (bez szczegółowego uzasadnienia takiego zarzutu). Natomiast zgodnie z treścią tego przepisu w brzmieniu obowiązującym w dacie wydawania decyzji, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań, przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Analiza operatu szacunkowego pozwala stwierdzić, że metoda taka została zastosowana, albowiem autorka operatu dokonując analizy rynku przyjęła do porównania kilkanaście transakcji, zastosowała także współczynniki korygujące.

Wymaga natomiast podkreślenia, że Naczelny Sąd Administracyjny nie mógł ocenić zasadności zarzutu naruszenia § 50 rozporządzenia w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego, albowiem zarzut ten zgłoszono dopiero na rozprawie dnia 10 maja 2013 r., a zatem znacznie po upływie terminu do złożenia skargi kasacyjnej, a zgodnie z treścią art. 183 § 1 zd. 2 p.p.s.a. strony mogą przytaczać jedynie nowe uzasadnienie podstaw kasacyjnych.

Brak jest także w skardze kasacyjnej zarzutów dotyczących naruszenia przepisów postępowania i to w zakresie wskazanym w art. 174 pkt 2 p.p.s.a., co oznacza, że ustalenia faktyczne przyjęte w zaskarżonym wyroku, w tym również co do prawidłowości ustalenia wartości nieruchomości należało uznać za dokonane prawidłowo.

I wreszcie jako niezasadny należało uznać zarzut naruszenia art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, że nieruchomością w rozumieniu tego przepisu jest również nieruchomość powstała w wyniku podziału, który miał miejsce po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego. W tym zakresie zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie prezentowane jest jednolite stanowisko, które w pełni podziela Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, że ustalenie opłaty planistycznej możliwe jest również w sytuacji, gdy właściciel zbywa jedynie część, a nie całość nieruchomości (tak m.in. red. Z. Niewiadomski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Warszawa 2011 r., str. 300-301). Przyjęcie odmiennego stanowiska mogłoby prowadzić do wypaczenia ratio legis tego przepisu i niewątpliwie stanowić źródło nadużyć ze strony właścicieli, którzy w celu uniknięcia wnoszenia tej opłaty zbycia ostatniej działki powstałej w wyniku podziału nieruchomości dokonywaliby po upływie terminu, o którym mowa w art. 37 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 tej ustawy, co skutkowałoby wygaśnięciem roszczenia gminy w stosunku do właściciela nieruchomości.

Naczelny Sąd Administracyjny stwierdza również, że zaistniały przesłanki wskazane w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uzasadniające naliczenie opłaty planistycznej. Niesporne jest bowiem, że doszło do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wyniku którego wzrosła wartość nieruchomości skarżącej, a właściciel, po uchwaleniu tego planu, zbywał część tej nieruchomości.

W świetle powyższego Naczelny Sąd Administracyjny stwierdzając brak zasadności zarzutów skargi kasacyjnej i nie stwierdzając nieważności postępowania przed Sądem pierwszej instancji oddalił skargę kasacyjną.

Z tych względów - na podstawie art. 184 p.p.s.a.- orzeczono, jak w sentencji wyroku.