Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 590/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2018-01-26 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Inne
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 98 ust. 1, art. 105 ust. 4
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 36
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.

SENTENCJA

Dnia 26 stycznia 2018 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Jolanta Rosińska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska, Sędzia WSA Barbara Rymaszewska, Protokolant Sekretarz sądowy Izabela Bielińska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 stycznia 2018 roku sprawy ze skarg G. B., M. B. oraz A Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za grunty wydzielone pod drogę publiczną oddala skargi. LS


UZASADNIENIE

Wójt Gminy B. decyzją z dnia [...] nr [...], wydaną na podstawie art. 96 ust. 1 i art. 98 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, na wniosek M. i G. małż. B., zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonych w obrębie [...], gmina B., oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki: nr 252/3, nr 252/5, nr 404, nr 405, stanowiących współwłasność wnioskodawców. Powstałe w wyniku podziału działki: nr 404/6, nr 404/13, nr 404/20, nr 404/27, nr 404/34, nr 404/41, nr 404/48, nr 405/4, nr 405/16, nr 405/20, nr 405/23, nr 252/24, zgodnie z punktem 2 decyzji przeznaczone zostały pod drogi i z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna przeszły z mocy prawa na własność Gminy B.

Wnioskiem z dnia [...] M. i G. małż. B., reprezentowani przez adwokata M. N., wystąpili do Starosty [...], wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, o ustalenie i wypłatę odszkodowania za grunty wydzielone pod drogi publiczne, tj. działki: nr 404/6, nr 404/13, nr 404/20, nr 404/27, nr 404/34, nr 404/41, nr 404/48, nr 405/4, nr 405/16, nr 405/20, nr 405/23, nr 252/24.

Starosta [...], wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, decyzją z dnia [...] nr [...], działając na podstawie art. 98 ust. 3, art. 129, art. 130, art. 132 i art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustalił na rzecz M. i G. małż. B. odszkodowanie w wysokości 310.866,00 zł.

W wyniku rozpatrzenia odwołania złożonego przez M. i G. małż. B., a także Wójta Gminy B., Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] nr [...] uchylił decyzję organu I instancji z dnia [...] nr [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Wnioskiem z dnia [...] A. S. wniósł o zasądzenie odszkodowania na jego rzecz za działki nr nr: 404/20, 404/27, 404/34, 404/41, 404/48.

Pismem z dnia [...] W. I., reprezentujący A Spółkę z o.o., powołując się na akt notarialny z dnia [...], zawiadomił Starostę [...] o przejęciu przez spółkę wszelkich roszczeń związanych z prowadzonym postępowaniem w sprawie o ustalenie i wypłatę odszkodowania.

Decyzją z dnia [...] nr [...] Starosta [...], wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, orzekł o ustaleniu na rzecz M. i G. małż. B. odszkodowania w wysokości 330.540,00 zł i zobowiązał do wypłaty odszkodowania Wójta Gminy B. na rzecz A Sp. z o.o.

Rozpatrując odwołanie złożone przez M. B., G. B., Wójta Gminy B. i A. S., Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] nr [...] uchylił decyzję organu I instancji z dnia [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Następnie decyzją z dnia [...] nr [...], sprostowaną postanowieniem z dnia [...], Starosta [...] orzekł o ustaleniu na rzecz M. i G. małż. B. odszkodowania w wysokości 291.188,00 zł i zobowiązał do wypłaty odszkodowania Gminę B. oraz odmówił ustalenia i przyznania odszkodowania na rzecz A. S., a także wypłaty na rzecz A Sp. z o.o. odszkodowania przyznanego M. i G. małż. B.

Wojewoda [...], po rozpoznaniu odwołań Wójta Gminy B. i A Spółki z o.o., decyzją z dnia [...] nr [...] uchylił decyzję organu I instancji z dnia [...] nr [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Decyzją z dnia [...] nr [...] Starosta [...], na podstawie art. 96 ust. 1, art. 98, art. 129, art. 130, art. 132 i art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.), orzekł o ustaleniu na rzecz M. i G. małż. B. odszkodowania w wysokości 220.516,00 zł i zobowiązał do wypłaty odszkodowania Wójta Gminy B. oraz odmówił ustalenia i przyznania odszkodowania na rzecz A. S., a także wypłaty na rzecz A Sp. z o.o. odszkodowania przyznanego M. i G. małż. B.

Od powyższej decyzji Starosty [...] odwołania złożyli G. B. i M. B., reprezentowani przez radcę prawnego M. S. oraz Wójt Gminy B.

Wójt Gminy B. zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie norm prawa procesowego, tj.: art. 80 K.p.a. poprzez nieuwzględnienie całości materiału dowodowego oraz dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów, art. 8, 11, 77, 107 K.p.a. poprzez brak wyłożenia przesłanek, którymi organ kierował się przyjmując wartości nieruchomości, a także naruszenie norm prawa materialnego tj. art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z § 36 ust. 1 i ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jedn. Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) poprzez zaniechanie zbadania stanu nieruchomości na dzień 3 kwietnia 2008 r. oraz nieprawidłowe przeanalizowanie rynku lokalnego. Wójt Gminy B. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

G. B. i M. B. zaskarżonej decyzji zarzucili błędne ustalenie wysokości odszkodowania, gdyż za podstawę odszkodowania wzięto cenę gruntu rolnego i wnieśli o zmianę decyzji poprzez przyjęcie ceny 40,00 zł za m².

Decyzją z dnia [...] nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 23, ze zm.), Wojewoda [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Zdaniem organu niekwestionowaną w sprawie pozostawała konieczność ustalenia i wypłacenia odszkodowania na podstawie art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bowiem skutkiem decyzji o podziale nieruchomości jest przejście własności wydzielonej pod drogę działki na odpowiedni podmiot publicznoprawny oraz powstanie po stronie tego podmiotu obowiązku zapłaty odszkodowania za nabyty w ten sposób grunt. Jak wskazał, odszkodowanie służy zrekompensowaniu utraty prawa własności odebranej dotychczasowemu właścicielowi na mocy przepisu art. 98 ust. 1 u.g.n. Przystąpienie przez M. i G. małż. B. i osobę trzecią – A. S. w dniu [...], a zatem po tym jak decyzja podziałowa stała się ostateczna tj. po [...], do aktu notarialnego umowy sprzedaży części z ww. działek nie mogło, zdaniem Wojewody, odnieść skutku w postaci przeniesienia prawa własności i nie stworzyło odpowiedzialności odszkodowawczej podmiotu publicznoprawnego na rzecz A. S. Zgodnie z treścią okazanego aktu notarialnego umowy pożyczki, A Spółka z o.o. udzieliła M. i G. małż. B. nieoprocentowanej pożyczki, a M. i G. małż. B., tytułem zabezpieczenia spłaty długu wynikającego z pożyczki, przenieśli na spółkę "roszczenia wynikające z treści decyzji wydanej z upoważnienia Starosty Powiatowego w [...] w dniu [...], znak: [...], o odszkodowanie za grunty wydzielone pod drogi publiczne decyzją Wójta Gminy B. z dnia [...]". Zabezpieczenie sformułowane poprzez bezpośrednie odwołanie się wprost do roszczenia wynikającego z treści decyzji z dnia [...], a jedynie pośrednio odnoszące się do decyzji z dnia [...], nie mogło, w ocenie organu, wywołać skutków prawnych w niniejszym postępowaniu. Organ zauważył ponadto, że według stanu z dnia [...], czyli z dnia podpisania aktu notarialnego, powołana w akcie decyzja Starosty [...] z dnia [...] nie funkcjonowała już w obrocie prawnym, została bowiem uchylona ostateczną decyzją Wojewody [...] z dnia [...] nr [...], na którą nie złożono skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Łodzi. Tym samym, zapis zawarty w § 2.1. aktu notarialnego, zgodnie z którym M. i G. małż. B. oświadczyli, iż decyzja Starosty [...] z dnia [...] "nie jest jeszcze ostateczna gdyż została przez nich złożona skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi a postępowanie odwoławcze w tej sprawie jest w toku i do dnia dzisiejszego nie zostało zakończone" nie znajduje odzwierciedlenia w stanie faktycznym sprawy. W ocenie organu tak sformułowane zabezpieczenie spłaty pożyczki, dodatkowo przy nieprawdziwym oświadczeniu M. i G. małżonków B., nie mogło spowodować w istocie wstąpienia A Sp. z o.o. w prawa M. i G. małż. B. w niniejszym postępowaniu. Co więcej, zgodnie z § 2.2. aktu notarialnego, to roszczenia wynikające z treści decyzji Starosty [...] z dnia [...] nr [...] o odszkodowanie za grunty wydzielone pod drogi publiczne miały stanowić zabezpieczenie spłaty pożyczki. Ponadto, stosownie do przywołanej w akcie notarialnym decyzji Starosty [...] z dnia [...], wówczas zasądzono odszkodowanie w wysokości 310.866;00 zł i taka też kwota została podana w § 2.1. pkt a) aktu notarialnego z dnia [...] tytułem zabezpieczenia, czyniąc zabezpieczenie niewykonalnym w świetle aktualnie podjętej decyzji ustalającej odszkodowanie w innej wysokości. Powołując się na zasadę ścisłego interpretowania dokumentów organ administracji publicznej właściwy w zakresie orzekania o odszkodowaniu nie może dokonywać jakiejkolwiek interpretacji atu notarialnego ponad to, co zostało faktycznie w nim zapisane. Wobec tego organ ocenił, że spór pomiędzy osobami, które przystąpiły do aktu notarialnego wykazuje charakter cywilnoprawny. W dalszej kolejności Wojewoda wskazał, że odszkodowanie za przedmiotowe grunty organ I instancji ustalił w oparciu o prawidłowy operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] przez rzeczoznawcę majątkowego A. P. Odnosząc się do odwołania byłych właścicieli podkreślił natomiast, że przedmiotowe działki w planie nie figurowały jako budowlane, ale jako działki drogowe. W ewidencji gruntów zaś określone były jako grunt rolny. Dokonując analizy planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Nr [...] nie stwierdził by działki drogowe wykrojono z terenów budowlanych, ale działki budowlane powstały jednocześnie w tym samym czasie wraz z drogami z terenów o charakterze rolnym. Plan zatwierdzony uchwałą Nr [...] wprowadzał w § 1 zmianę przeznaczenia terenu dotychczas stanowiącego grunt przeznaczony pod uprawy polowe lub użytki zielone. Wojewoda stwierdził, że operat spełnia wymogi ustalone przepisami prawa, jest zgodny z zasadami wynikającymi z ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz został wykonany w oparciu o transakcje zaistniałe na właściwie przyjętym obszarowo i rodzajowo rynku nieruchomości podobnych w okresie najbliższym poprzedzającym datę wyceny, przy czym okres ten nie musi wynosić ściśle 2 lat, ale może ulec wydłużeniu, co jest praktyką zgodną z zasadami sporządzania operatów szacunkowych. Operat mógł tym samym zostać przyjęty jako dowód w sprawie i stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Operat szacunkowy z dnia [...] ocenił jako wiarygodny i wyjaśnił, że sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być natomiast przedmiotem rozważań organu, gdyż odnosi się do wiadomości specjalnych, które są wyłączną domeną rzeczoznawcy. Organ podkreślił, że wartość określona w sporządzonym operacie szacunkowym stanowi wartość rynkową, czyli odpowiada najbardziej prawdopodobnej cenie nieruchomości, możliwej do uzyskania na rynku i została określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Stwierdził, że przyjęta wartość nie nasuwa wątpliwości, brak jest zatem obiektywnej potrzeby przeprowadzenia dalszych dowodów na okoliczność już udowodnioną, a strony nie skorzystały z możliwości przewidzianej w art. 157 ust. 2 u.g.n. i nie przedłożyły opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi w zakresie punktu 1. dotyczącego wysokości ustalonego odszkodowania wnieśli M. i G. małż. B., reprezentowani przez radcę prawnego M. S. Skarżący zarzucili obrazę w sposób rażący następujących przepisów postępowania: 1) art. 7 K.p.a. w związku z art. 131 K.p.a. poprzez uniemożliwienie stronie skarżącej zapoznania się z wersją końcową operatu szacunkowego, na podstawie którego ustalono wysokość odszkodowania, a w konsekwencji wniesienia zarzutów, 2) art. 7 w związku z art. 77 § 1 i 80 K.p.a. bowiem uzasadnienie decyzji nie przedstawia stanu faktycznego w sposób niebudzący wątpliwości i nie wskazuje z czego wynikają rozbieżności pomiędzy operatami szacunkowymi wskazanymi w decyzji Wojewody [...] z [...] nr [...], decyzji Starosty [...] z [...], decyzji Starosty [...] z [...], nadto pominięcie dowodu i brak ustosunkowania się do złożonego przez skarżących operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego C. C. z [...] na okoliczność wartości nieruchomości wywłaszczonej.

Ponadto, skarżący zarzucili naruszenie prawa materialnego tj. 1) art. 131 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez zaniechanie przez organ przyznania skarżącym odpowiedniej nieruchomości zamiennej w konsekwencji ustalenia przy powstaniu różnicy między wysokością odszkodowania ustalonego w decyzji a wartością nieruchomości zamiennej wyrównania poprzez dopłatę pieniężną; 2) art. 18 ust. 1 i 1e specustawy drogowej i § 36 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez niezastosowanie przez biegłą wskazanych tam współczynników; 3) art. 154 ust. 1, art. 153 ust. 1 w związku z art. 4 ust. 16 u.g.n. poprzez uznanie, iż metoda wyceny nieruchomości na potrzeby odszkodowania jest właściwa; 4) art. 154 ust. 1, art. 4 pkt 16, art. 130 i 134 u.g.n. i § 36 i 56 ust. 1 pkt 7, ust. 2 i 3 rozporządzenia w sprawie wyceny poprzez brak wyłożenia przesłanek, którymi organ kierował się przyjmując wartość nieruchomości w tym zaniechanie zbadania stanu nieruchomości i zbadania rynku lokalnego na dzień wywłaszczenia i w konsekwencji naruszenie art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, tj. ustalenie słusznego a nie dowolnego odszkodowania. Strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w części objętej zaskarżeniem i orzeczenie zgodnie z jej żądaniem, tj. ustalenie odszkodowania na kwotę 629.600,00 zł lub przyznanie skarżącym odpowiedniej nieruchomości zamiennej oraz ustalenie przy powstaniu różnicy między wysokością odszkodowania ustalonego w decyzji a wartością nieruchomości zamiennej wyrównania przez dopłatę pieniężną, ewentualnie uchylenie decyzji w zaskarżonej części i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

A Sp. z o.o. w W. w skardze do sądu zarzuciła naruszenie przepisów postępowania tj.: 1) art. 7, 77 § 1 i 107 § 3 K.p.a. poprzez brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz niedokonanie wszechstronnej oceny materiału dowodowego poprzez niedostateczne wyjaśnienie w decyzji jej podstawy prawnej oraz nieprzytoczenie przepisów prawa, na których decyzja została oparta; 2) art. 80 K.p.a. w związku z art. 65 § 1 i § 2 K.c. w związku z art. 509 § 1 i 2 K.c. poprzez dokonanie dowolnej a nie swobodnej oceny materiału dowodowego oraz niedokonanie wykładni umowy z dnia [...] zgodnie z art. 65 Kodeksu cywilnego i przyjęcie, że postanowienie umowy pożyczki z dnia [...] w przedmiocie cesji wierzytelności z tytułu odszkodowania za przedmiotowe grunty wydzielone pod drogi publiczne, nie spowodowało wstąpienia spółki w prawa M. i G. małż. B., 3) art. 30 § 4 K.p.a. poprzez uznanie, że spółka nie wstąpiła w prawa M. i G. małż. B. Spółka wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Starosty [...] z dnia [...] oraz zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargi Wojewoda [...] wniósł o ich oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Organ wskazał, że dotychczasowi właściciele gruntu nie zgłaszali chęci otrzymania nieruchomości zamiennej w ramach przysługującego im odszkodowania. Ustosunkowując się do zarzutów skargi małżonków B. wyjaśnił, że nie może ingerować w operat szacunkowy w zakresie przyjętej metody szacowania, co wynika wprost z art. 154 ust. 1 u.g.n. Ponadto, orzeczenie o odszkodowaniu zostało wydane w sytuacji, gdy znany był organowi, w oparciu o opinię biegłego rzeczoznawcy majątkowego, zarówno stan nieruchomości jak i rynek obszarowy. Ustosunkowując się do zarzutów A Sp. z o.o. podkreślił, że w zawartej w dniu [...] umowie pożyczki strony nie powoływały się wprost na roszczenie wynikające z decyzji podziałowej Wójta Gminy B. z dnia [...], będącej źródłem powstania tego roszczenia, ale na niefunkcjonującą już wówczas w obrocie prawnym decyzję odszkodowawczą. Zdaniem Wojewody w świetle art. 65 K.c., a głównie § 2 przepisu, po lekturze umowy z dnia [...], nie sposób wywieść, że zamiarem i celem przystępujących do umowy M. i G. małż. B., zgodnym z zmysłem drugiej strony, było przeniesienie roszczenia odszkodowawczego powstałego decyzją podziałową z [...]. Widoczna niekorzystna dla jednej ze stron treść umowy powinna doprowadzić do oceny naruszenia zasady współżycia społecznego, jednak zdaniem Wojewody ominięcie treści aktu notarialnego wykracza poza uprawnienia organu administracji, a Spółka skarżąca powinna w takich okolicznościach dochodzić swoich praw na drodze cywilnoprawnej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skargi nie zasługują na uwzględnienie.

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 1066 ze zm.) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 1369), powoływanej dalej jako: "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Stwierdzenie, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, obliguje Sąd do uchylenia zaskarżonej decyzji (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Przy czym stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę Sąd, co zasady, nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, Sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.).

Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, powoływanej dalej również jako u.g.n. W rozumieniu art. 98 tejże ustawy działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych (ust. 1). Za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości (ust. 3). Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio (art. 130 ust. 1 u.g.n.). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.).

Jak wynika z załączonej do sprawy dokumentacji, działki: nr 404/6, nr 404/13, nr 404/20, nr 404/27, nr 404/34, nr 404/41, nr 404/48, nr 405/4, nr 405/16, nr 405/20, nr 405/23, nr 252/24, wyodrębnione zostały pod drogi publiczne w wyniku podziału nieruchomości składającej się z działek: nr 252/3, nr 252/5, nr 404, nr 405, będących własnością M. i G. małż. B., zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy B. z dnia [...] i z mocy prawa przeszły na własność Gminy B. Z uwagi na to, że pomiędzy dotychczasowymi właścicielami a Gminą B. nie doszło do porozumienia w kwestii wysokości odszkodowania, zostało ono ustalone w toku postępowania administracyjnego, zakończonego wydaniem zaskarżonej decyzji w oparciu o operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. P. w dniu [...] Wspomniany wyżej operat będący swoistą opinią biegłego, jak trafnie wywiodły organy orzekające w sprawie, został sporządzony zgodnie z przepisami u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wobec czego bezspornie mógł on stanowić podstawę do wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.

Analizując treść operatu szacunkowego Sąd podzielił stanowisko organów, że jest on jasny, logiczny i spójny. Rzeczoznawca racjonalnie wyjaśnił przedmiot, zakres i cel wyceny, podstawy formalne i materialnoprawne opracowania operatu szacunkowego, określił daty istotne dla operatu szacunkowego, opisał i określił stan nieruchomości, opisał przedmiot wyceny, przedstawił sposób wyceny, wyjaśniając zasady określania wartości nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne, przeanalizował i scharakteryzował rynek nieruchomości w tym trend zmian cen w analizowanym okresie i oszacował wartość rynkową wycenianej działki. W końcowej części operatu przedstawił zaś stosowne wnioski oraz ich uzasadnienie, zamieścił klauzule i zastrzeżenia.

W dacie orzekania o podziale obowiązywała uchwała Redy Gminy B. z dnia [...] Nr [...] w sprawie zmiany fragmentu miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy B. (Dz. Urzędowy Woj. [...] z 2004 r. Nr 55, poz. [...]), zgodnie z którą działki podlegające wycenie stanowiły tereny tras komunikacyjnych oznaczonych symbolami KL – ulice lokalne, KD – ulice dojazdowe. Rzeczoznawca prawidłowo zatem zastosował § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia i oszacował wartość przedmiotu wyceny przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

W rozumieniu § 36 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity Dz. U. z 2008 r. nr 193, poz. 1194 ze zm.) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji (ust. 1). W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (ust. 2). W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: pkt 1) - wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m² gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, pkt 2) - wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50% (ust. 3). W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, w tym w szczególności przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości (ust. 6 pkt 2).

Do sporządzonej w niniejszej sprawie wyceny biegła wykorzystała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Analizując rynek nieruchomości gruntowych nabywanych pod drogi publiczne biegła stwierdziła brak wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami podobnymi, co skutkowało uwzględnieniem do badania rynku regionalnego tj. województwa [...] oraz rozszerzeniem okresu badań od kwietnia 2013 r. do marca 2016 r. Do analizy porównawczej wykorzystano transakcje z okresu listopad 2013 r. do luty 2016 r.

Na podstawie przeprowadzonej analizy regionalnego rynku nieruchomości drogowych biegła wyjaśniła, że rynek nieruchomości drogowych na terenie województwa [...] jest rynkiem przeciętnie rozwiniętym i zróżnicowanym. Do analizy porównawczej przyjęto głównie transakcje z tych obszarów w związku z prowadzonymi tam wykupami gruntów pod drogi publiczne.

Wybrane transakcje sprzedaży nieruchomości są zróżnicowane pod względem uzyskanych cen transakcyjnych, ale też najbardziej zbliżone i podobne do nieruchomości wycenianej. Uzyskane ceny transakcyjne zależą głównie od cech lokalizacyjnych, najbliższego otoczenia danej nieruchomości oraz przeznaczenia terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego), z którego dana działka jest "wydzielana". Biegła przyjęła do porównań transakcje nieruchomościami położonymi na terenach wiejskich, czyli wykazujących podobieństwo do przedmiotu wyceny – działek położonych na terenie wsi W.-Z., czy też położonych na terenach peryferyjnych w granicach administracyjnych miasta B. Badano przede wszystkim tereny położone w sąsiedztwie miast powiatowych dla terenów o zbliżonej atrakcyjności cenowej. Biegła wyjaśniła też, że powierzchnia działek nabywanych na cele drogowe nie miała wpływu na odnotowane ceny transakcyjne. W wyniku przeprowadzonego badania określonego rynku nieruchomości wynotowano kilkanaście transakcji nieruchomości gruntowych, które znalazły się w obrocie i były przeznaczone pod budowę nowych dróg lub poszerzenie dróg już istniejących. Biegła ustaliła, że zakres cen nieruchomości podobnych waha się od 10 zł/m² do 20 zł/m² przy średniej cenie wynoszącej 15 zł/m², co potwierdza zastosowanie w operacie cen nieruchomości podobnych oraz otrzymanej wartości nieruchomości.

Do porównania z wycenianym gruntem rzeczoznawca przyjął transakcje o cenie minimalnej za 1 m² gruntu – 10 zł/m² oraz o cenie maksymalnej – 20 zł/m², określił zakres współczynników korygujących i w formie tabeli zobrazował ich cechy charakterystyczne, po czym porównał je z wycenianymi działkami. Na tej podstawie biegła ustaliła wartość rynkową szacowanych działek według stanu z dnia 3 kwietnia 2008 r. i cen z daty wyceny na kwotę 220 516 zł co stanowi 14,01 zł/za 1 m² przedmiotowej nieruchomości.

Jak trafnie oceniła biegła, określona wartość rynkowa nieruchomości mieści się w przedziale cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne na analizowanym rynku przyjętym do porównań. Ponadto, uwzględnia poziom cen rynkowych nieruchomości nabywanych pod drogi na badanym rynku, relacje rynkowe charakterystyczne dla badanego segmentu rynku nieruchomości niezabudowanych nabywanych pod drogi publiczne oraz zasady wyceny, które są zgodne z przepisami prawa i normami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych.

W ocenie Sądu, argumentacja rzeczoznawcy co do doboru transakcji przyjętych do porównania, zaprezentowana w rozważanym wyżej operacie szacunkowym jak i wyjaśnieniach składanych w toku postępowania zasługuje na akceptację i jest wystarczająca.

Podsumowując poczynione wyżej rozważania, Sąd nie podzielił zarzutów skargi G. B. i M. B., zmierzających do wykazania wadliwości wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę, a w konsekwencji ustalenia odszkodowania w zaniżonej wysokości. Co więcej w sytuacji, gdy opinia biegłego jest rzeczowa, logiczna i spójna, a poczynione wyliczenia poprawne, Sąd nie jest uprawniony do jej podważenia, chociażby dlatego, że nie jest w stanie ocenić (tak jak uczynił to rzeczoznawca), czy nieruchomości wskazane były nieruchomościami podobnymi do nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny. Nie może umknąć uwadze, że to autor operatu, a nie Sąd, czy też organ, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne dokonuje selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań.

Jak zostało to już wcześniej podniesione Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji są zgodne z obowiązującymi przepisami prawa. Organy obu instancji rzetelnie przeanalizowały sporządzony dla potrzeb niniejszej wyceny i ustalenia odszkodowania operat szacunkowy i dokonały jego prawidłowej oceny, czemu dały wyraz w motywach podjętych rozstrzygnięć. Jeśli zaś, w przekonaniu strony skarżącej, sporządzony operat był wadliwy, to nic nie stało na przeszkodzie, ażeby skorzystała z możliwości przewidzianych w art. 157 u.g.n.

Wskazać także należy, że operat szacunkowy C. C. został sporządzony w 2009 r. na potrzeby innego postępowania – dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności banku z tytułu udzielonego kredytu, nadto nie dotyczył działek objętych decyzją podziałową i przeznaczonych pod drogi publiczne. Z kolei operaty szacunkowe, sporządzane na wcześniejszych etapach postępowania administracyjnego, co wynika z akt sprawy, naruszały przepisy prawa i standardy zawodowe stanowiące o sporządzaniu operatu szacunkowego, dlatego też nie mogły stanowić podstawy dla ustalenia należnego skarżącym odszkodowania.

Nie sposób uwzględnić też zarzutów dotyczących uniemożliwienia stronie skarżącej zapoznania się z wersją końcową operatu szacunkowego. Jak wynika z akt sprawy strona skarżąca miała możliwość zapoznania się ze sporządzonym operatem szacunkowym w wersji stanowiącej podstawę wydania zaskarżonych decyzji. Potwierdzeniem powyższego jest chociażby okoliczność sformułowania w piśmie z dnia [...] "Zarzutów do operatu", do których zresztą ustosunkowała się biegła w wyjaśnieniach z dnia [...].

Sąd nie podzielił także zarzutów skargi A Sp. z o.o. w W., która zakwestionowała odmowę ustalenia na jej rzecz odszkodowania przyznanego skarżącym. Przypomnieć w tym miejscu należy, że zgodnie z art. 98 ust. 1 u.s.g. odszkodowanie należne jest na rzecz właściciela nieruchomości, na wniosek którego orzeczono podział, któremu odjęto prawo własności działek przejętych pod drogę. Decyzja Wójta Gminy B. z dnia [...] o zatwierdzeniu podziału nieruchomości, stała się ostateczna z dniem [...] i tym samym wykonalna. Przed tym dniem skarżący nie dokonali zbycia działek i dlatego to właśnie im należne jest odszkodowanie. Co więcej, skarżąca Spółka powołała się na przejęcie, na podstawie zabezpieczenia umowy pożyczki, przysługującego skarżącym roszczenia wynikającego z decyzji Starosty z dnia [...] w przedmiocie odszkodowania. Akta administracyjne, w tym w szczególności akt notarialny z dnia [...] potwierdzają jednak, że w dniu zawarcia umowy pożyczki skarżący nie dysponowali takim roszczeniem, gdyż nie było ono wymagalne z uwagi na toczące się postępowanie odwoławcze przed Wojewodą [...]. Co więcej, w dacie podpisania aktu notarialnego powoływana decyzja Starosty [...] z dnia [...] nie funkcjonowała już w obrocie prawnym – została uchylona ostateczną decyzją Wojewody [...] z dnia [...]. Skarżący nie nabyli tym samym prawa do odszkodowania ustalonego w decyzji z dnia [...] i nie mogli powoływać się na uprawnienie z niej wynikające. Zasadnie zatem organy administracji uznały, że Spółka nie jest podmiotem uprawnionym do wstąpienia w prawa M. i G. małż. B. i brak jest podstaw prawnych do wypłaty na jej rzecz przyznanego skarżącym odszkodowania.

Uwzględniając wszystkie powyższe okoliczności sprawy, Sąd uznał działanie organów administracji w sprawie za zgodne z regulacją prawa materialnego. Skład orzekający nie dopatrzył się również naruszenia przepisów procedury w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy, wobec czego, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł o oddaleniu skarg.

M.K.