Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1026/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-12-02 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Minister Rozwoju, Pracy i Technologii
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 134 ust.. 3 I 4
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 157 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 154 ust. 2
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj (spr.), Sędziowie sędzia WSA Gabriela Nowak, sędzia WSA Dariusz Pirogowicz, Protokolant referent Agnieszka Stefańska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 grudnia 2021 r. sprawy ze skargi B. S. na decyzję Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia [...] marca 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z [...] marca 2021 r. [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 256, ze zm.), dalej "kpa", po rozpatrzeniu odwołania B. S. , dalej "Skarżącej" od decyzji Wojewody [...] z [...] września 2020 r. znak: [...], orzekającej w pkt [...] o przyjęciu wartości nieruchomości stanowiącej uprzednio własność Skarżącej, oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie [...] [...] [...], gm. [...] [...], dla której prowadzona była księga wieczysta nr [...], dalej "nieruchomość", przejętej z mocy prawa na własność Skarbu Państwa, na podstawie ostatecznej decyzji Wojewody [...] Nr [...], znak: [...] z dnia [...] stycznia 2017 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie obwodnicy miasta [...], odcinek [...] - drogi [...] [...] od km [...] do km [...] wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, budowlami i urządzeniami budowlanymi oraz zatwierdzeniu podziału nieruchomości, w ramach zadania: "Budowa obwodnicy miasta [...], obejmująca drogę [...] [...] na odcinku od km [...] ([...] "[...]") do km [...] wraz z budową [...] [...] "[...]" o długości ok. [...] m (od km [...] do km [...])", której nadano rygor natychmiastowej wykonalności, na łączną kwotę [...] zł, w pkt [...] o ustaleniu odszkodowania za ww. nieruchomość w wysokości [...] zł, w pkt [...] o powiększeniu wysokości ustalonego odszkodowania o kwotę [...] zł, stanowiącą równowartość [...]% wartości nieruchomości z tytułu wydania jej zgodnie z art. 18 ust. 1e pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w pkt [...] o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna, utrzymano ją w mocy.

Stan sprawy przedstawiał się w sposób następujący.

Nieruchomość została przeznaczona na realizacje ww. inwestycji.

Wojewoda [...] decyzją z [...] stycznia 2018 r., znak: [...], orzekł o odszkodowaniu i terminie wypłaty. Od powyższej decyzji Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2018 r. odwołanie złożyła Skarżąca. Decyzją z [...] października 2019 r., znak: [...], Minister Finansów, Inwestycji i Rozwoju uchylił w całości zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2018 r., znak: [...] z uwagi na utratę własności operatów. Decyzją z [...] września 2020 r., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł ponownie o odszkodowaniu i terminach wypłaty. Odwołanie od powyższej decyzji Wojewody [...] z dnia [...] września 2020 r. wniosła Skarżąca wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.

Rozpoznając odwołanie organ II instancji wskazał, że godnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1363, ze zm.) - dalej "specustawa drogowa", nieruchomości, o których mowa w art. 11 f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowych stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18. Stosownie do art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o drogi zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.

W myśl art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r., poz. 1990, ze zm ), dalej: "ugn", podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o wydaniu odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,

2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna

- wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowiły dwa operaty szacunkowe z dnia [...] maja 2020 r., sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego L. Z.. Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 kpa. W szczególności na podstawie art. 80 kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości. Autor operatu szacunkowego wskazał, że przedmiotowa nieruchomość położona jest na obrzeżach miasta [...], tuż przy granicy administracyjnej miasta, przy ulicy [...]. Nieruchomość położona jest na terenie lekko pofałdowanym. Dojazd odbywał się drogą szutrową. Sąsiedztwo nieruchomości od strony południowej stanowiły grunty przeznaczone na cele [...] (bez prawa [...]), zaś od strony północnej zabudowa siedliskowa wsi [...] i [...] (oddalona około [...] m od granic działki nr [...] oraz około [...] m od granic działki nr [...]). Działki wydzielone zostały z działek niezabudowanych (przeznaczonych pod rozbudowę drogi), na ich terenie brak było budowli i nasadzeń. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że według stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej działka nr [...] objęta była Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego terenów mieszkaniowych [...] w [...], zatwierdzonym Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] listopada 2013 r" zgodnie z którym położona była na obszarze oznaczonym symbolem [...] - [...], do których zalicza się tereny [...], [...], [...],[...] i [...]. Działka nr [...] nie była objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaś zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta [...], zatwierdzonym Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] maja 2016 r., położona była na terenie oznaczonym jako projektowana droga klasy "[...]".

Wartość rynkową prawa własności gruntu określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Biegły zbadał rynek niezabudowanych nieruchomości gruntowych nabywanych i przeznaczonych na inwestycje drogowe. Analizą objął rynek lokalny, obejmujący obszar miasta [...], oraz okres od stycznia 2018 r. do dnia wyceny. Na analizowanym rynku rzeczoznawca majątkowy odnalazł kilka transakcji oraz wyjaśnił, że rynek ten jest stosunkowo słabo rozwinięty. Do dalszych analiz biegły wyselekcjonował cztery transakcje dotyczące nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, opisane na str. [...]-[...] operatów szacunkowych, których ceny zawierały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, natomiast cena średnia wyniosła [...] zł/m. Biegły ustalił, że wpływ na poziom cen transakcyjnych w rozpatrywanym segmencie rynku mają cechy opisane na str. [...]-[...] operatów szacunkowych, tj. lokalizacja (waga [...]%) oraz sąsiedztwo (waga [...]%). Następnie biegły dokonał zestawienia nieruchomości przyjętych do porównania z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny z uwzględnieniem przyjętych cech rynkowych, a także określił wartość poprawek kwotowych.

Wartość rynkową 1 m2 gruntu obliczono na kwotę [...] zł, w związku z czym wartość rynkowa gruntu działki nr [...] wyniosła [...] zł, zaś wartość rynkowa gruntu działki nr [...] wyniosła [...] zł.

Łącznie wartość rynkowa prawa własności przedmiotowej nieruchomości wyniosła [...] zł. Tak ustaloną wartość Wojewoda [...] powiększył o [...]% wartości nieruchomości z tytułu wydania nieruchomości inwestorowi w terminie określonym w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Organ dokonał oceny operatu mając na uwadze przepisy ugn i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109, ze zm.), dalej: "rozporządzenie".

W świetle art. 134 ust. 4 ugn jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych, ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. zasadę korzyści, wychodząc z założenia, iż odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Tym samym, jeżeli takie zwiększenie rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania (art. 134 ust. 3 ugn), lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny (art. 134 ust. 4 ugn).

Stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Stosownie do § § 55 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

Z treści art. 4 pkt 16 ugn wynika, że nieruchomością podobną jest nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operaty szacunkowe z dnia [...] maja 2020 r, organ wskazał, iż nie zawierają one nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby ich wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania.

W analizowanej sprawie rzeczoznawca majątkowy ustalił, że zgodnie z obowiązującymi w dniu [...] stycznia 2017 r. dokumentami planistycznymi, przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była pod drogi. Mając powyższe na uwadze rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że procedurę wyceny należy przeprowadzić w oparciu o § 36 ust. 4 rozporządzenia.

Odnosząc się do zarzutu nieprawidłowego ustalenia przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości organ wyjaśnił, że sposób ustalenia przeznaczenia nieruchomości określa art. 154 ugn. Zgodnie z art. 154 ust. 1 wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W myśl ust. 2 ww. przepisu w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast zgodnie z ust. 3 ww. przepisów w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Przy czym stosownie do art. 18 ust. 1 specustawy drogowej przeznaczenie nieruchomości należy ustalić na podstawie dokumentu obowiązującego w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji przez organ pierwszej instancji.

Wbrew zarzutom odwołania rzeczoznawca majątkowy prawidłowo ustalił i opisał przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości na dzień [...] stycznia 2017 r., tj. na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Na podstawie Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów mieszkaniowych [...] w [...] (w części dotyczącej działki nr [...]) oraz Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta [...] (w części dotyczącej działki nr [...]), biegły ustalił, że w dniu [...] stycznia 2017 r. przedmiotowa nieruchomość posiadała przeznaczenie drogowe, co potwierdza załączone do operatów szacunkowych zaświadczenie Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] marca 2020 r. Tym samym zarzut skarżącej, iż przyjęto przeznaczenie komercyjne działek w dacie [...] maja 2020 r., jak dla działek przyległych do wywłaszczonych, podczas gdy należało przyjąć przeznaczenie drogowe w dacie [...] stycznia 2017 r., jest bezzasadny.

W odniesieniu do nieruchomości, które na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej były już przeznaczone pod inwestycję drogową, tj. zgodnie z art. 154 ugn przeznaczenie takie wynikało z obowiązujących dla nieruchomości dokumentów planistycznych, to zastosowanie znajduje § 36 ust. 4 rozporządzenia. Przedmiotowa nieruchomość w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej posiadała w dokumentach planistycznych przeznaczenie drogowe, zatem słusznie rzeczoznawca majątkowy wskazał, że procedurę wyceny nieruchomości należy przeprowadzić w oparciu o powyższy przepis.

Zgodnie § 36 ust. 4 rozporządzenia wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W świetle powyższego przepisu punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną jest porównanie transakcji nieruchomości drogowych, natomiast wycena w oparciu o dane dotyczące transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych możliwa jest wyłącznie w przypadku braku transakcji dotyczących nieruchomości drogowych, co w analizowanej sprawie nie miało miejsca. Skoro przeznaczenie nieruchomości wynikające z dokumentów planistycznych było tożsame z przeznaczeniem wynikającym z celu wywłaszczenia, to nie było możliwości zastosowania "zasady korzyści". gdyż nie nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości.

Wbrew zarzutom odwołania rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zinterpretował i zastosował przepisy § 36 rozporządzenia oraz art. 134 ust. 3 i 4 ugn i słusznie przyjął, że wartość nieruchomości należy ustalić w oparciu o dane z rynku transakcjami drogowymi. W operatach szacunkowych biegły przedstawił szczegółową analizę rynku nieruchomości drogowych (str. [...]-[...] operatów szacunkowych) i w sposób wyczerpujący opisał wszystkie nieruchomości porównawcze (str. [...]-[...] operatów szacunkowych), co czyni zarzut naruszenia § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia bezpodstawnym.

Odnosząc się do zarzutu nieprawidłowego doboru nieruchomości porównawczych organ wyjaśnił, że czynności obejmujące analizę rynku nieruchomości czy też dobór nieruchomości porównawczych należą do zakresu wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego. Czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy polegające na wycenie nieruchomości wymagają, a już zwłaszcza w zakresie sposobu wyceny, wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania. To rzeczoznawca, kierując się standardami zawodowymi analizuje rynek i decyduje o doborze nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania. W piśmie z dnia [...] lipca 2020 r. rzeczoznawca majątkowy odniósł się do zarzutów strony dotyczących doboru nieruchomości porównawczych, podtrzymując wycenę nieruchomości.

W odniesieniu do zarzutu pominięcia transakcji drogowych, których wykaz strona przedłożyła w toku postępowania przed organem pierwszej instancji, organ wskazał, że powyższa kwestia została wyjaśniona przez rzeczoznawcę majątkowego w pismach z dnia [...] maja 2020 r. oraz [...] lipca 2020 r. Biegły wyjaśnił, że wskazane przez skarżącą transakcje nie mogły zostać wykorzystane do określenia wartości przedmiotowej nieruchomości, bowiem nie były przeznaczone na cele drogowe, a ponadto część transakcji miała miejsce w latach 2015-2016, a więc 4-5 lat przed datą, na którą określono wartość nieruchomości.

Odnosząc się natomiast do zarzutu dotyczącego nieprawidłowego przyjęcia przez biegłego cech rynkowych "lokalizacja" oraz "sąsiedztwo" organ stwierdził, że stosownie do art. 153 ust. 1 ugn podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Zgodnie z art. 154 § 1 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając m.in. cechy nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Przepis art. 153 ugn nie wskazuje konkretnych cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych, które powinny być przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego. Z powołanych przepisów prawa, jak i zasad logiki wynika, iż wycena nieruchomości winna być sporządzona w oparciu o prawidłowo dobrany materiał porównawczy. Nie oznacza to jednak, że do porównania należy przyjmować nieruchomości wyłącznie identyczne z przedmiotem wyceny. Nie wszystkie bowiem kryteria będą miały przełożenie na jej wartość. Wpływ na to może mieć wiele czynników. Ważne, żeby wszystkie te aspekty znalazły swoje odzwierciedlenie w operacie szacunkowym. Jeżeli zatem biegły w toku wyceny uzna, iż jakaś cecha nieruchomości nie ma wpływu na jej wartość, to bezcelowym jest przyjmowanie tej cechy do analizy, czy też nawet literalne wskazywanie o jej nieprzydatności. Wystarczające jest aby biegły wyjaśnił jakie cechy mają wpływ na wartość nieruchomości i w oparciu o te kryteria dokonał prawidłowej wyceny. Czynności dokonywane w tym zakresie przez biegłego maja charakter specjalistyczny. Stąd ani strona ani organ nie mają podstaw do ich kwestionowania. Dobór cech rynkowych należy do wyłącznej kompetencji biegłego rzeczoznawcy. Dodatkowo dobór cech rynkowych mających wpływ na wartość nieruchomości w analizowanej sprawie, rzeczoznawca majątkowy uzasadnił w piśmie z dnia [...] lipca 2020 r. Biegły wyjaśnił, że jednym z głównych czynników wpływających na wartość nieruchomości jest jej lokalizacja. Głównym elementem tej cechy na terenach zurbanizowanych jest położenie w strefie miasta - najwyższe ceny osiągają nieruchomości położone w strefach centralnych, im dalej od centrum, tym wartości nieruchomości są niższe. Duże ośrodki miejskie oddziałują także na tak zwaną strefę [...]. Drugą z cech wpływających na wartość nieruchomości drogowych jest ich bezpośrednie sąsiedztwo. W analizowanym segmencie rynku nieruchomości zauważalny jest wpływ bezpośredniego otoczenia nieruchomości drogowych na ich cenę - działki przeznaczone na cele drogowe, położone w sąsiedztwie terenów "cennych" (przeznaczonych pod zabudowę [...] i [...]) osiągają znacznie wyższe ceny w porównaniu z nieruchomościami drogowymi zlokalizowanymi w sąsiedztwie terenów o niskiej wartości (np. [...]). Wyjaśnienia w tej kwestii organ odwoławczy uznaje za wyczerpujące.

Za chybione uznano także zarzuty odnoszące się do przyjętego przez rzeczoznawcę majątkowego okresu analizy rynku nieruchomości drogowych ponieważ żaden przepis prawa nie określa długości monitorowania cen transakcyjnych. Kwestia ta jest natomiast uregulowana w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny, zgodnie z którymi do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości, natomiast wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia. Okres monitorowania cen transakcyjnych przy wycenie nieruchomości może zatem zostać wydłużony, jednakże rozszerzenie to musi wynikać z braku transakcji nieruchomościami podobnymi w okresie dwóch lat wstecz od daty wyceny. W operatach szacunkowych z dnia [...] maja 2020 r. biegły rozszerzył okres analizy do stycznia 2018 r. (z uwagi na małą liczbę transakcji nieruchomości drogowych podobnych do wycenianej), w wyniku czego odnalazł ilość transakcji wystarczającą do określenia wartości nieruchomości.

Brak jest także podstaw do uwzględnienia zarzutu pominięcia stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Przepis art. 4 pkt 17 ugn definiując stan nieruchomości wskazuje, iż jest to stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wynika natomiast, że miarodajny dla ustalenia odszkodowania jest stan nieruchomości z dnia wydania przez organ pierwszej instancji decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej. Wyceniając przedmiotową nieruchomość rzeczoznawca majątkowy uwzględnił wskazane w art. 4 pkt 17 ugn elementy, wskazując jednocześnie, że datą, na którą określono stan nieruchomości jest [...] stycznia 2017r., tj. dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Natomiast skarżąca kwestionuje ustalenia biegłego, nie przedstawiając żadnych dowodów na poparcie swoich twierdzeń. W związku z powyższym brak jest podstaw do podważenia ustaleń rzeczoznawcy majątkowego. Organ odwoławczy doszedł do przekonania, że dane zawarte w sporządzonych operatach szacunkowych nie budzą wątpliwości interpretacyjnych, stanowią spójną i logiczną całość. Opinie biegłego zostały sporządzone prawidłowo i odpowiadają obowiązującym w tej materii przepisom ugn oraz rozporządzenia, co w konsekwencji sprowadza się do uznania, że opracowania te mogą stanowić wiarygodny dowód o wartości wycenianej nieruchomości.

Natomiast jeśli chodzi o kwestię słusznego odszkodowania wskazano że prawa konstytucyjne chronione nie mają charakteru absolutnego; pojmowanie własności jako prawa absolutnego prowadziłoby bowiem w wielu wypadkach do naruszenia praw innych podmiotów. Trybunał Konstytucyjny podkreślał, iż ograniczenie prawa własności jest dopuszczalne ze względu na ważny interes Natomiast zapewnienie właściwych proporcji między interesami właścicieli i interesem publicznym należy do ustawodawcy, który w normach ustawowych określa zasady i tryb ograniczenia prawa własności. Dotyczy to m. in. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., której celem było stworzenie warunków do budowy i modernizacji dróg publicznych, a wiec celu publicznego, uzasadniającego wprowadzenie ograniczeń prawa własności. Przepisy omawianej ustawy dotyczą specyficznych nieruchomości, jakimi są grunty wykorzystane na drogi publiczne, a to wymaga zastosowania rozwiązań odbiegających od reguł przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Art. 21 ust. 2 Konstytucji uzależniając dopuszczalność wywłaszczenia od spełnienia przesłanki słusznego odszkodowania, nie precyzuje pojęcia "słuszne odszkodowanie". Rozumienie tego pojęcia wyjaśnił Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 20 lipca 2004 r., sygn. SK 11/02 (OTK-A 2004/7/66) stwierdzając, że zgodnie z utrwalonym już orzecznictwem Trybunału "słuszne odszkodowanie" to odszkodowanie związane z wartością wywłaszczonej nieruchomości. Znamienne jest, że prawodawca konstytucyjny nie posłużył się określeniem "pełne" odszkodowanie, lecz zastosował termin "słuszne", który ma bardziej elastyczny charakter. Mogą istnieć szczególne sytuacje, gdy inna ważna wartość konstytucyjna pozwoli uznać za "słuszne" również odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne. Powyższe dyrektywy w zakresie interpretacji art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, które ustalił Trybunał Konstytucyjny w pełni odnoszą się do sposobu rozumienia i stosowania przepisu art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, bowiem temu samemu celowi publicznemu - budowie dróg - podporządkowane są zawarte w niej uregulowania prawne. Oznacza to, że odszkodowanie za nieruchomość przejętą z mocy prawa pod budowę drogi, ustalone w trybie art. 18 ust. 1 powołanej ustawy, odpowiada konstytucyjnej zasadzie "słusznego odszkodowania".

Skarżąca nie załączyła do odwołania żadnego dowodu mogącego świadczyć o wadliwości sporządzonej wyceny na potrzeby ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Jeżeli skarżąca uznała, iż sporządzone na zlecenie organu wojewódzkiego operaty szacunkowe budzą jej wątpliwości powinna była przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ugn) lub operat szacunkowy sporządzony na jej zlecenie. Za nieuzasadnione uznano także zarzuty skarżącej dotyczące naruszenia przepisów postępowania dowodowego. W ocenie organu odwoławczego całość postępowania odszkodowawczego została przeprowadzona prawidłowo, w oparciu o generalne zasady postępowania administracyjnego, a jego rozstrzygniecie zostało w sposób rzetelny i szczegółowy uzasadnione w zaskarżonej decyzji.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wywiodła Skarżąca zaskarżając decyzję w całości i wnosząc o uchylenie obu decyzji i zwrot kosztów postępowania sądowego.

Zarzuciła:

1) - naruszenie § 36 ust. 4 (zdanie podrzędne), § 36 ust. 1, § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia w świetle z art. 134 ust. 4 ugn w związku z art. 4 pkt 16 i pkt 17, art. 151 ust. 1, art. 130 ust. 1 i ust. 2, art. 134 ust. 1, ust. 3 i ust. 4 oraz art. 4 pkt 16 i pkt 17 ugn), w zw. z art. lid ust. 5, art. 12 ust. 5 i ust. 4a ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez błędną wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie, gdyż organ odwoławczy uznał za odpowiadającą prawu decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2020 r. znak: [...], i utrzymał ją w mocy, pomimo faktu, że w decyzji tej Wojewoda wadliwie ustalił stan faktyczny, nie powołał oraz nie zastosował przepisów szczególnych § 36 ust. 4 (zdanie podrzędne), § 36 ust. 1, § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia, w świetle z art. 134 ust. 4 ugn, tj. nie powołał oraz nie zastosował zasady korzyści wynikającej z art. 134 ust. 4 ugn jako źródła stosunku prawnego odszkodowania za skutki wydania decyzji zrid, a przez to uniemożliwił skarżącej uzyskanie słusznego odszkodowania, poprzez odmowę zastosowania ochronnych funkcji zawartych w art. 134 ust. 4 ugn wynikających z art. 21 ust. 2 i art. 64 ust. 2 Konstytucji RP oraz z art. 1 Pierwszego Protokołu Dodatkowego do Europejskiej Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności - pomimo nałożonego na niego obowiązku, organ odwoławczy nie dokonał rzetelnej kontroli decyzji Wojewody, nie dostrzegł naruszenia prawa, a w konsekwencji przyjął, że decyzja organu I instancji odpowiada prawu, pomimo że Wojewoda wadliwie ustalił stan faktyczny, a w konsekwencji oparł swoje rozstrzygnięcie na dowolnych ustaleniach rzeczoznawcy majątkowego, nie dokonał własnych ustaleń, a w konsekwencji w ślad za rzeczoznawcą majątkowym, uchylił się od zastosowania § 36 ust. 4 (zdanie podrzędne), § 36 ust. 1, § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia oraz zasady korzyści wynikającej z art. 134 ust. 4 ugn, podczas gdy rzetelnie przeprowadzona kontrola operatów szacunkowych powinna prowadzić do zastosowania ochronnych funkcji zawartych w art. 134 ust. 4 ugn, a w konsekwencji doprowadziłaby do ustalenia wysokości odszkodowania zgodnego z prawem;

2) - naruszenie art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 kpa w związku z § 36 ust. 4 (zdanie podrzędne), § 36 ust. 1 i ust. 5 oraz § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia, w świetle z art. 134 ust. 4 ugn, w związku z art. 4 pkt 16 i pkt 17 ugn, w związku z § 56 ust. 1 pkt 4, 5, 6 i 7 rozporządzenia, w związku z art. 151 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 130 ust. 1 i ust. 2, art. 134 ust. 1, ust. 3 i ust. 4, art. 4 pkt 16 i pkt 17 ugn, w związku z art. lid ust. 5, art. 12 ust. 5 i ust. 4a specustawy drogowej, w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez odmowę oceny wartości dowodowej operatów szacunkowych oraz zastąpienie wymaganej oceny ogólnymi stwierdzeniami o przydatności operatów szacunkowych do załatwienia sprawy. Na skutek wskazanych uchybień organów administracji, nie został prawidłowo rozpatrzony i zweryfikowany podstawowy środek dowodowy, jakim są operaty szacunkowe, co uniemożliwiło ustalenie wysokości należnego odszkodowania, w myśl § 36 ust. 4 (zdanie podrzędne), § 36 ust. 1 i ust. 5 oraz § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia, w świetle z art. 134 ust. 4 ugn.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2167 ze zm.), dalej jako: "Ppsa", sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. Ponadto wskazać należy, że Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą, ale rozstrzyga jedynie w granicach danej sprawy, jak stanowi art. 134 § 1 Ppsa, przy czym stosownie do art. 135 Ppsa Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

W ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie organ II instancji nie dopuścił się naruszenia wskazanych w skardze przepisów prawa materialnego i procesowego w stopniu uzasadniającym wyeliminowanie zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego.

Podstawą materialnoprawną kontrolowanej decyzji był art. 18 specustawy drogowej, odpowiednio stosowane przepisy ugn (odesłanie z art. 12 ust. 5 tej specustawy) i przepisy rozporządzenia wykonawczego.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 ugn dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego, która określa wartość nieruchomości. Jest to podstawowy dowód w sprawie o odszkodowanie. Ma on walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 4 kpa. Organ administracji ma obowiązek jej oceny pod kątem formalnym. Oceny tego dowodu dokonuje się stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 kpa. Ocena merytoryczna opinii w zakresie w jakim wymagana jest do tego wiedza specjalistyczna zastrzeżona jest co do zasady dla Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych, o czym stanowi art. 157 ugn.

Obowiązek dokonania oceny operatu oznacza, że organ ma zbadać, czy operat został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera określone prawem elementy, a także czy nie zawiera niejasności lub braków, które uniemożliwiają jego ocenę. Obowiązkiem organu i Sądu jest także ocena, czy sporządzony operat pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisami wykonawczymi. Warunki formalne, jakim powinien odpowiadać operat określają przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W tych ramach Sąd uznał, że sporządzony operat nie zawiera wad, które powodowałyby niemożność ich wykorzystania w tym postępowaniu. Biegły przedstawił w opinii swój tok rozumowania, wyjaśnił dlaczego przyjął takie a nie inne metody i współczynniki, dokonał stosownych wyliczeń matematycznych. W piśmie stanowiącym odpowiedź na zarzuty do opinii szczegółowo odniósł się do kwestii podnoszonych przez Skarżącą.

W ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w granicach w jakich możliwa jest ocena obu operatów, Sąd nie ma podstaw aby go skutecznie zakwestionować.

Podstawę do ustalenia odszkodowania stanowiły dwa operaty sporządzone przez L. Z..

Rzeczoznawca ustalił, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej działka nr ew. [...] objęta była ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego terenów mieszkaniowych [...] w [...], zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w [...] z [...] listopada 2013 r., zgodnie z którym położona była na obszarze oznaczonym symbolem [...]-[...], do których zalicza się tereny dróg publicznych, ciągów rowerowych, wód powierzchniowych, terenów usług i rekreacji w zieleni urządzonej. Działka nr ew. [...] nie była objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwalą nr [...] Rady Miejskiej w [...] z [...] maja 2016 r. położona była na terenie oznaczonym jako projektowana droga klasy "[...]". Prawidłowo zatem zostało przez rzeczoznawcę ustalone przeznaczenie nieruchomości na datę wywłaszczenia.

Art. 134 ugn stanowi, że podstawą ustalenia odszkodowania jest wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Sposoby określania wartości nieruchomości określa rozporządzenie. Zgodnie z § 36 ust. 4 gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona nieruchomość która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod drogę wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen nieruchomości drogowych.

Przeznaczenie nieruchomości, ustala się zgodnie z art. 154 § ugn. Na podstawie ustaleń planu a w razie jego braku na podstawie Studium i decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero gdy brak jest tego rodzaju dokumentów, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (§ 3).

Biegły przy wycenie prawidłowo zatem wziął pod uwagę rynek transakcjami drogowymi, gdyż takie było przeznaczenie obu działek (w planie i studium), a na rynku występowała dostateczna liczba transakcji drogowych. Tego rodzaju mechanizm był zgodny z § 36 ust. 4 rozporządzenia.

Wbrew zarzutom skargi w sposób prawidłowy ustalono przeznaczenie nieruchomości jako drogowe a nie komercyjne. Jak trafnie wskazał organ w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych możliwe jest do przyjęcia tylko wtedy gdy na rynku nie ma gruntów o przeznaczeniu drogowym, o czym stanowi wprost § 36 ust. 4 rozporządzenia i te przepisy biegły zastosował. Taka sytuacja nie zaistniała w przedmiotowym stanie faktycznym.

Przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia (i reguła szacowania w nim zawarta) ma zastosowanie tylko wówczas, gdy "na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową". Odczytywać należy go w ten sposób, że zawsze ilekroć nieruchomość przejęta na własność gminy lub Skarbu Państwa była przeznaczona pod drogę na dzień wydawania decyzji o przejęciu na realizację inwestycji drogowej, wycena wartości tej nieruchomości stanowiąca podstawę ustalenia odszkodowania powinna być dokonana na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych - a więc nabytych pod inwestycje drogowe. Naczelny Sąd Administracyjny niejednokrotnie podkreślał, że w świetle zasady korzyści, wynikającej z art. 134 ust. 3 i 4 ugn, na którą powołuje się skarżąca, nie ma podstaw do automatycznego przyjęcia cen nieruchomości drogowych, jako mających pierwszeństwo przed cenami nieruchomości uwzględniających aktualny (dotychczasowy) sposób użytkowania, bo konieczne jest ustalenie, które ceny są korzystniejsze dla wywłaszczanego (zob. wyrok NSA z 11 kwietnia 2019 r. sygn. akt I OSK 1394/17). Wyrażona w art. 134 ust. 4 ugn zasada korzyści, możliwa jest jednak do zastosowania gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości i wtedy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W takim wypadku musimy do porównania brać dwa rodzaje przeznaczenia: drogowe i inne wynikające z alternatywnego celu wywłaszczenia. Natomiast w sytuacji w której przeznaczenie wynikające z wywłaszczenia jest tożsame z przeznaczeniem planistycznym, zasada ta nie może mieć zastosowania. Nie było zatem podstaw do ustalania wartości nieruchomości na podstawie cen transakcyjnych dotyczących nieruchomości o przeznaczeniu jak nieruchomości przyległe a tym samym ustalenia katalogu nieruchomości przyjętych do porównania jako nieruchomości o przeznaczeniu innym niż drogowe. Niezrozumiałe są przy tym wywody skargi dotyczące konieczności badania rynku transakcyjnego wg przeznaczenia nieruchomości przyległych w sytuacji w której sama skarżąca na k. [...] skargi wywodzi, że nieruchomości te to w znacznej mierze nieruchomości o przeznaczeniu drogowym skoro wg niej nieruchomości przyległe to w większości to przeznaczeniu drogowym.

Trzeba pamiętać, że w wyłącznej gestii biegłego pozostaje wybór sposobu i techniki szacowania nieruchomości, kwestie związane z ustaleniem cech wpływających na wartość nieruchomości czy ustalenia wag danej cechy. Ani organ ani sąd nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi z zakresu szacowania nieruchomości. O wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca, co wynika z art. 154 ust. 1 ugn. Również rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania, zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia (p. wyrok NSA z 14 marca 2007 r., I OSK 322/06, z 7 grudnia 2012 r., I OSK 1434/11).

Operat stanowi dowód na wartość nieruchomości a wartość ta jest podstawą określenia wysokości odszkodowania. Dowód ten może być podważony ale wyłącznie w sposób który pozwoliłby na zaprzeczenie ustaleniom biegłego. Jak wskazuje NSA należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 ugn. O taką ocenę może wystąpić każdy gdyż przepis ten nie zawiera żadnych w tym zakresie ograniczeń.

Sąd nie podzielił wywodów skargi co do wadliwości sięgnięcia przez rzeczoznawcę do transakcji z rynku obrotu nieruchomościami z innego powiatu. Rzeczoznawca mógł wziąć do porównania transakcje nieruchomościami z innego powiatu gdy na rynku lokalnym nieruchomości nie występowała dostateczna liczba tych transakcji.

Czyni to niezasadnymi zarzuty skargi co do wadliwego ustalenia przez rzeczoznawcę:

- stanu faktycznego w zakresie przeznaczenia nieruchomości i wynikającego z niego podobieństwa – ten wynika z Planu i Studium,

-konieczności ustalania przeznaczenia nieruchomości przyległych – brak podstaw prawnych do brania tego rynku pod uwagę, o czym była mowa wyżej;

-wadliwego doboru działek do porównania i wadliwego doboru rynku – kwestie specjalne zastrzeżone dla rzeczoznawcy.

-wadliwego doboru nieruchomości z innego powiatu - przy doborze transakcji w procesie wyceny należy uwzględnić w pierwszej kolejności dane z lokalnego rynku (rynek gminy i powiatu). W sytuacji braku danych na rynku lokalnym wskazuje się na konieczność poszerzenia granic rynku do rynku regionalnego, rozumianego jako rynek całego województwa. Biegły może rozszerzyć analizę rynku na transakcje zanotowane poza obszarem rynku lokalnego po stwierdzeniu, że na tym rynku nie występowała wystarczająca ilość transakcji. Jak wynika z opinii na rynku lokalnym nie odnotowano wystarczającej liczby transakcji drogowych dlatego rzeczoznawca mógł sięgnąć do rynku regionalnego.

Wbrew wywodom skargi organy oceniły oba operaty pod względem formalnym, bo tylko w takim zakresie, opinia mogła być oceniana przez organ. Ocena ta jest prawidłowa.

Sąd nie podzielił argumentów o naruszeniu przez organ postanowień Konstytucji tj. art. 21 ust. 2 i art. 64 a także art.- 1 Pierwszego Protokołu Dodatkowego do Europejskiej Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności. Wskazana w art. 21 Konstytucji możliwość wywłaszczenia wyłącznie na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem została w niniejszej sprawie zrealizowana ponieważ wywłaszczenie nastąpiło na cele publiczne (drogę) a odszkodowanie zostało ustalone na podstawie prawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego, który nie została podważony przez byłą właścicielkę w sposób przewidziany prawem.

Powoływany art. 64 ust. 2 Konstytucji R.P. i art. 1 Protokołu nr 1 do Europejskiej Konwencji o Ochronie Praw Człowieka (Dz.U.1995.36.175/1 z 1995.04.04). gwarantujące ochronę prawa własności i konstytucyjna zasada wywłaszczenia tylko na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem zostały, wbrew wywodom skarżącej, zrealizowane. Skarżącej odjęto prawo własności na cele publiczne (drogi) i przyznano odszkodowanie na podstawie prawidłowo sporządzonego operatu. Sąd w pełni przychyla się do obszernych wywodów organu co do zasad przyznawania odszkodowania i związanych z nimi zasady słusznego odszkodowania, bez potrzeby powielania argumentów organu.

Sumując, zdaniem Sądu, organ w sposób prawidłowy ustalił stan faktyczny, niewadliwie ocenił dowody z operatów szacunkowych, co czyni decyzję zgodną z prawem. Sąd nie stwierdził nadto wad decyzji, których istnienie powinien brać z urzędu pod rozwagę.

Z tych względów i na podstawie art. 151 ppsa Sąd orzekł jak w wyroku.