Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 1156/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2019-12-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 §   1 pkt 1 lit. a i c
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 7, art. 77, art. 107
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Magdalena Józefczyk Sędziowie WSA Elżbieta Mazur - Selwa /spr./ WSA Piotr Godlewski Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 grudnia 2019 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej "[....]" w R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lipca 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] kwietnia 2019 r. nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz strony skarżącej Spółdzielni Mieszkaniowej "[....]" w R. kwotę 997 zł /słownie: dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego (dalej: "Kolegium", "organ odwoławczy" lub "organ II instancji") z dnia [...] lipca 2019 r., nr [...] utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta ( dalej: "organ I instancji") z dnia [...] kwietnia 2019 r., nr [...] ustalającą dla R. K. warunki zabudowy na zamierzenie inwestycyjne pod nazwą: "budynek mieszkalny wielorodzinny" na działce nr 3473/3 obr. [...] położonej przy ulicy W., w liniach rozgraniczających określonych na załączniku graficznym do niniejszej decyzji.

W podstawie prawnej decyzji organ powołał art 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2018 r., poz. 2096 ze zm.; dalej: "K.p.a.", art 59, 61 ust. 1, 56 w zw. z art 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz.U. z 2018 r., poz. 1945; dalej: "u.p.z.p.").

Z uzasadnienia decyzji organu I instancji wynika, że organ ustalił następujące warunki zabudowy:

1) obowiązująca linia zabudowy - nieprzekraczalna - 17,0 m od granicy A - B działki (zgodnie z załącznikiem graficznym do niniejszej decyzji)

2) wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki - od 0,22 do 0,23

3) powierzchnia biologicznie czynna w stosunku do powierzchni działki - minimum 30%

4) szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki - 15,0 m, z tolerancją do 20%

5) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - od 11,0 m do 15,0 m, mierząc od średniego poziomu istniejącego terenu przed głównym wejściem do budynku

6) geometria dachu:

- kąt nachylenia połaci dachowych głównej bryły budynku - od 25° do 35°

- wysokość głównej kalenicy - od 14,0 m do 15,0 m (mierząc od średniego poziomu istniejącego terenu przed głównym wejściem do budynku)

- dach symetryczny, dwu lub wielospadowy

- główna kalenica skierowana prostopadle lub równolegle w stosunku do południowo - wschodniej granicy działki (skośnie w stosunku do frontu działki),

7) pokrycie dachu - blacha, blachodachówka,

8) w celu uniknięcia monotonii bryły obiektu nakazał zastosować np. ryzality, przesunięcia, zróżnicowanie wysokości bryły, loggie, balkony, itp.

9) nakazał również przewidzieć plac zabaw dla dzieci i miejsce rekreacji dostępne dla osób starszych i osób niepełnosprawnych, w granicach terenu objętego wnioskiem,

10) miejsca gromadzenia odpadów stałych nakazał zaprojektować w sposób uniemożliwiający rozprzestrzenianie się śmieci na działki sąsiednie,

Oceniając warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi stwierdził, że przedsięwzięcie inwestycyjne nie należy do mogących znacząco oddziaływać na środowisko - zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (jednolity tekst Dz. U. z 2016 r., poz. 71) i nie wymaga uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Stwierdził jedynie, że należy chronić wartościową zieleń, na ewentualną wycinkę kolidującej zieleni wysokiej należy uzyskać zgodę - zgodnie z obowiązującymi przepisami. Ustalił również, że teren inwestycji nie podlega przepisom wynikającym z ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, a także, że przedmiotowa inwestycja wnioskowana jest w granicach obszaru górniczego "[....]", dlatego należy dochować warunków wynikających z uzgodnień z Dyrektorem Okręgowego Urzędu Górniczego.

Na podstawie oświadczeń gestorów stwierdził, że ma zapewnioną infrastrukturę techniczną i komunikacyjną.

Stwierdził także, że ma zapewniony dostęp do drogi publicznej - od ulicy B. (droga gminna), poprzez realizowaną ulicę W. (KDZ) oraz poprzez publiczną drogę gminną KDL, objętą decyzją Nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pod nazwą: "Budowa publicznych dróg gminnych KDZ i KDL w ramach zadania inwestycyjnego p.n.: budowa drogi KDZ i KDL O. – P." (decyzja z dnia [...] lipca 2012 r. znak: [...]). Zaznaczył, że włączenie do drogi publicznej należy zaprojektować w uzgodnieniu z właściwym Zarządcą Drogi przy spełnieniu warunków przez niego podanych.

Przy projektowaniu zakazał:

-pozbawienia dostępu do drogi publicznej,

-pozbawienia możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności,

-pozbawienia dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi,

-uciążliwości wywołanych przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie,

-zanieczyszczenia powietrza, wody i gleby,

Przy projektowaniu rozwiązań dotyczących odprowadzenia wód deszczowych z powierzchni terenu o zmniejszonej chłonności (parkingi, dojazdy, dojścia, place, itp.) i odwodnienia pozostałej części terenu należy w sposób szczególny uwzględnić wpływ ewentualnych zmian w stosunkach wodnych na stabilność posadowienia istniejących budynków i budowli, a także zapewnić co najmniej zachowanie aktualnego stanu stosunków wodnych (tj. nie pogorszenie) w granicach lokalizacji i w bezpośrednim sąsiedztwie.

Zaznaczył, że projekt decyzji o warunkach zabudowy uzyskał opinie i uzgodnienia:

-Miejskiego Zarządu Dróg - w myśl art. 53 ust. 4 pkt 9 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy - pismo z dnia 12 marca 2019 r. znak: [...],

-organu właściwego w sprawach ochrony gruntów rolnych - w myśl art. 53 ust. 4 pkt 6 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy - opinia z dnia [...] stycznia 2019 r. znak: [...],

-Dyrektora Okręgowego Urzędu Górniczego, ul. [....] - w myśl art. 53 ust. 4 pkt 4 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy - niezajęcie stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie - uzgodnienie uznano za dokonane (art. 53 ust. 5 ustawy),

-Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie, Regionalny Zarząd Gospodarki Wodnej - w myśl art. 53 ust. 4 pkt 6 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy - niezajęcie stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie - uzgodnienie uznano za dokonane (art. 53 ust. 5 ustawy). Projekt decyzji nie wymagał uzgodnienia z pozostałymi organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W uzasadnieniu zaznaczono także, że powierzchnia zabudowy została określona nie dość precyzyjnie ˃ 240 m2.

W odwołaniu od powyższej decyzji odwołanie złożyła Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] zarzucając:

1. naruszenie przepisów postępowania, a to: art. 7, 77 § 1 i 107 § 3 K.p.a. poprzez niedostateczne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz niepodjęcie wszelkich czynności koniecznych do należytego załatwienia sprawy, co skutkowało wydaniem błędnej decyzji, a nadto sporządzenie uzasadnienia decyzji nieodpowiadającego wymogom określonym w art. 107 § 3 K.p.a.,

2. art. 8 i art. 10 K.p.a. poprzez doręczenie stronie skarżącej przedmiotowej decyzji bez analizy urbanistycznej oraz załącznika graficznego, co uniemożliwiło jej ocenę, czy przedmiotowa analiza urbanistyczna została sporządzona w sposób prawidłowy,

3. naruszenie przepisów prawa materialnego, a to:

a) art. 61 ust. u.p.z.p. w zw. z § 5 ust. 1 i 2, § 6 ust. 1 i 2 oraz § 7 ust. 1 i 4 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588; dalej: "rozporządzenie MI") poprzez ustalenie warunków zabudowy w sposób sprzeczny z przepisami w/w ustawy oraz rozporządzenia,

b) § 3 ust. 1 rozporządzenia MI poprzez przeprowadzenie przez organ w obszarze analizowanym wadliwej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowanie terenu, co doprowadziło organ do ustalenia nieprawidłowych parametrów zabudowy w obszarze analizowanym.

Podniosła, że w uzasadnieniu decyzji nie odniesiono się w żaden sposób do ukształtowania i paramentów działki na której planowana jest inwestycja, nie wskazano okoliczności, które zostały wzięte pod uwagę przy wyznaczaniu obszaru analizowanego, jak również nie wyjaśniono, jaką istniejącą lub planowaną zabudowę w obszarze analizowanym, w tym jej parametry i charakterystykę wzięto pod uwagę przy wyznaczaniu parametrów zabudowy w przedmiotowej decyzji.

Kolegium nie podzieliło postawionych w odwołaniu zarzutów i zaskarżoną do Sądu decyzją utrzymało decyzję organu I instancji w mocy. W uzasadnieniu wskazało, że w toku postępowania przed organem I instancji została przeprowadzona gruntowna analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, której wyniki utrwalono w formie opisowej i graficznej. Z analizy tej, jak podkreśliło, wynika, że nieruchomości położone w obszarze analizowanym zlokalizowane są w obszarze zabudowy mieszkaniowej, o funkcji wielorodzinnej. Da nieruchomości objętych obszarem analizowanym, wydano, jak zaznaczył, decyzje w zakresie pozwolenia na budowę dziewięciu budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Z kolei planowana przez inwestora zabudowa, polegać ma na budowie budynku o funkcji wielorodzinnej, która wpisuje się w kontynuację funkcji obiektów zaplanowanych w obszarze analizowanym i nie pozostaje z nimi w sprzeczności. Przedstawiona analiza, zdaniem organu II instancji odpowiadać będzie zaplanowanemu na analizowanym terenie, sposobowi zagospodarowania terenu i użytkowania obiektów.

W skardze do Sądu Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] zarzuciła:

1. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, a to:

a) art. 7, 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a. poprzez niedostateczne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz niepodjęcie wszelkich czynności koniecznych do należytego załatwienia sprawy, dokonania nieprawidłowej oceny sporządzonej w niniejszej sprawie analizy urbanistycznej, co skutkowało dokonaniem błędnego ustalenia, że decyzja organu I instancji jest prawidłowa, a warunki do wydania decyzji o warunkach zabudowy na przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne zostały spełnione, w sytuacji gdy parametry zabudowy w tejże analizie urbanistycznej zostały ustalone w sposób błędny,

b) art. 107§ 3 K.p.a. poprzez sporządzenia uzasadnienia decyzji w sposób nieodpowiadający wymogom o którym mowa w tym przepisie, a nadto niedoniesienia się do wszystkich zarzutów skarżącej podniesionych w odwołaniu od decyzji,

c) art. 8 i art. 10 K.p.a. w zw. z § 9 ust. 2 Rozporządzenia MI poprzez nieuwzględnienie okoliczności, że organ pierwszej instancji doręczył stronie skarżącej przedmiotową decyzję bez analizy urbanistycznej oraz załącznika graficznego, co uniemożliwiło jej dokładną ocenę, czy została ona sporządzona w sposób prawidłowy, a przez to doszło do naruszenia czynnego udziału strony w postępowaniu,

d) 138 §1 pkt 1 K.p.a. poprzez jego zastosowanie i utrzymanie w mocy decyzji organu 1 instancji w sytuacji, gdy powinna ona podlegać uchyleniu na podstawie art. 138 § 2 K.p.a. z uwagi na uchybienia przepisom postępowania przez organ I instancji wskutek czego konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy, ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie,

2. naruszenie przepisów prawa materialnego, a to art. 61 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.z.p. w zw. z § 5 ust. 1 i 2, § 6 ust. 1 i 2 oraz § 7 ust. 1 i 4 rozporządzenia MI poprzez ustalenie warunków zabudowy w sposób sprzeczny z przepisami w/w ustawy oraz Rozporządzenia,

Na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 202 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.; dalej : "P.p.s.a.") wniosło o uwzględnienie skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, na podstawie art. 135 P.p.s.a. o uchylenie także decyzji organu I instancji w całości, z kolei na podstawie art. 200 P.p.s.a. o zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw, w tym ewentualnych kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu podniesiono, że organ odwoławczy nie odniósł się do stawianych w odwołaniu zarzutów, w tym zarzutu doręczenia niekompletnej decyzji – brak załącznika organu I instancji i naruszenia w ten sposób zasady czynnego udziału w postępowaniu.

Zarzut naruszenia art 7, 77 § 1 i 107 § 3 K.p.a. powiązano z zarzutem niedoręczenia analizy i brakiem możliwości odniesienia się do ustaleń. Wskazano jednocześnie że na analizowanym obszarze trwa aktualnie intensywna zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Strona skarżąca realizuje między innymi budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych na podstawie pozwolenia na budowę z dnia 29 sierpnia 2018 r. nr 796/18 obejmującego między innymi budowę budynku nr 37 i 38. Budynki te, według strony skarżącej zostały już zainwentaryzowane i naniesione na mapę, w związku z czym powinny być wzięte pod uwagę przy sporządzaniu analizy urbanistycznej, co bezpośrednio przełożyłoby się na ustalenia parametrów zabudowy w obszarze analizowanym.

Niezależnie od powyższych zarzutów strona skarżąca poddała pod wątpliwość możliwość realizacji inwestycji w ustalonych parametrach, m.in. możliwość zabudowy budynku o szerokości elewacji frontowej 15 m z tolerancją 20 % w sytuacji gdy szerokość frontu działki wynosi 17 m, w zakresie zastosowania § 12 ust. 2 rozporządzenia MI.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje;

Skarga zasługiwała na uwzględnienie.

Kontrola legalności zaskarżonej w niniejszej sprawie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego, polegająca na badaniu zgodności z prawem postępowania prowadzonego przez organ administracji oraz wydanego w jego wyniku rozstrzygnięcia, doprowadziła Sąd do wniosku, że wydano ją z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego, wadliwie stosując przepisy prawa materialnego do nienależycie ustalonego stanu faktycznego sprawy.

Podstawą materialnoprawną zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji są przepisy ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Stosownie do zasady wyrażonej w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego lub osób trzecich. Zgodnie z treścią art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobu zagospodarowania i warunków zagospodarowania terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zagospodarowania terenu, przy czym sposób zagospodarowania terenu dla innych inwestycji (niż określone w pkt 1) ustala się w drodze decyzji o warunkach zagospodarowania.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,

2) teren ma dostęp do drogi publicznej,

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1,

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Sposób ustalania warunków wskazanych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. został określony w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588 ze zm.), zwanym dalej rozporządzeniem. Oznacza to, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego umożliwia się, na zasadzie wyjątku, realizację inwestycji na warunkach określonych przez organy administracji, według ściśle ustalonych reguł przewidzianych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz rozporządzeniu dla realizacji zasady dobrego sąsiedztwa i zachowania ładu przestrzennego.

Zasadę dobrego sąsiedztwa, zwaną także zasadą podobieństwa (kontynuacji), statuuje przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Przystępując do oceny, czy możliwe jest ustalenie dla danego zamierzenia inwestycyjnego warunków zabudowy, należy dokonać analizy i ustalić, czy zabudowa na terenie sąsiadującym z terenem, na którym inwestor zamierza zrealizować nową inwestycję, jest taka, że sposób wykonania tej zabudowy pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. W konsekwencji, aby można było ustalić warunki dla nowej zabudowy, a więc rozważyć, czy zachodzą wymagane prawem przesłanki, na terenie sąsiadującym musi znajdować się co najmniej jeden legalny obiekt, gdyż tylko wówczas będzie możliwe ustalenie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektu budowlanego, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przy tym wyjaśnić należy, że zabudowa istniejąca, w rozumieniu wskazanego przepisu, pomimo tego, że musi znajdować się na działce sąsiedniej, to jednak nie musi bezpośrednio graniczyć z działką podlegającą zainwestowaniu. Należy bowiem mieć na względzie, że tzw. sąsiedztwo urbanistyczne, które inaczej będzie się przedstawiać na terenach zwartej zabudowy miejskiej, na terenach wiejskich czy terenach rozproszonej zabudowy letniskowej. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 16 stycznia 2007 r., II OSK 172/06, przez pojęcie "działka sąsiednia" należy rozumieć nieruchomość znajdującą się w pewnym obszarze wokół działki, na której ma powstać planowana inwestycja, tworzącym pewną, urbanistyczną całość (LEX nr 327705).

Brak na określonym obszarze obiektu o podobnych parametrach skutkuje odmową wydania decyzji o warunkach zabudowy. Natomiast w sytuacji, gdy istnieje co najmniej jeden podobny obiekt, organ ma obowiązek rozważyć pozostałe przesłanki, określone w ustawie oraz aktach wykonawczych do ustawy, determinujące możliwość wydania warunków zabudowy (zob. wyrok NSA z 20.08.2013 r., II OSK 838/12, LEX nr 1559916; a także A. Despot-Mładanowicz [w:] M. Wierzbowski, A. Plucińska-Filipowicz (red.) Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Warszawa 2016 r., s. 616-617). Jednocześnie obiekt znajdujący się na terenie sąsiadującym musi być zrealizowany w taki sposób, aby możliwe było ustalenie tych funkcji, parametrów, cech i wskaźników.

Organy administracji powieliły w swoich ustaleniach stwierdzenia z analizy urbanistycznej, z której wynika, że teren analizowany jest niezabudowany. Autor analizy odniósł się do pozwoleń na budowę budynków wielorodzinnych w obszarze analizowanym błędnie uznając fakt ich wydania za wystarczający dla spełnienia wymagań z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Ustalenia organów o braku zabudowy zostały zanegowane w odwołaniu jak i skardze. Skarżąca wskazała, że w obszarze analizowanym trwa obecnie intensywna zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Na nieruchomościach sąsiednich skarżąca realizuje budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych na podstawie pozwolenia na budowę nr 796/18 z 29 sierpnia 2018r., obejmującego m.in. budowę budynku nr 37 i 38. Podkreślenia wymaga, że budynki te zostały już zainwentaryzowane i naniesione na mapę. Wg skarżącej już w chwili sporządzenia analizy urbanistycznej budynki te powinny zostać wzięte pod uwagę, co bezpośrednio przełożyłoby się na ustalenie parametrów zabudowy w obszarze analizowanym. Okoliczność tą powinien wziąć pod uwagę organ I instancji, a zwłaszcza organ II instancji, który zobowiązany jest badać stan faktyczny na moment wydania decyzji. Obowiązek ten dotyczy również organu drugiej instancji, co wynika z zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. Zgodnie z nią, organ drugiej instancji ma obowiązek uwzględniać aktualny stan faktyczny i prawny istniejący w dacie wydawania decyzji drugoinstancyjnej. Niezrealizowanie tego obowiązku łączy się z uchybieniem zasadzie prawdy obiektywnej (art. 7 i art. 77 § 1 KPA)" Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Krakowie z dnia 16 kwietnia 2010 r. II SA/Kr 541/09. Podkreślenia wymaga, że budynki pominięte przez organy orzekające w sprawie leżą w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji objętej wnioskiem inwestora w niniejszej sprawie. Podkreślenia przy tym wymaga, że pominięcie określonego obiektu budowlanego w ramach analizy urbanistycznej jest możliwe jedynie w razie uzyskania dowodu na okoliczność, że obiekt ten powstał w sposób nielegalny. Przedmiotowe budynki realizowane na sąsiednich nieruchomościach są budowane na podstawie ostatecznych decyzji pozwolenia na budowę, a zatem ich całkowite pominięcie w analizie przekłada się na jej wadliwość.

Co więcej, jak wynika z uzasadnienia decyzji, sąsiednią zabudowę pominięto przy ustalaniu pozostałych parametrów zabudowy w obszarze analizowanym, co wprost przekłada się zarówno na wadliwość analizy urbanistycznej sporządzonej w niniejszej sprawie, jak i w konsekwencji decyzji wydanych na jej podstawie.

Odnosząc się do powyższego Sąd stwierdza – jak to już wcześniej wyjaśniono - że na równi z działką sąsiednią zabudowaną, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. dla potrzeb ustalenia warunków zabudowy, należy traktować działkę, na której jest rozpoczęta budowa na podstawie ważnych decyzji lokalizacyjnych i pozwolenia na budowę.

Wprawdzie regulacja zawarta w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. ma na celu zagwarantowanie określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. ładu przestrzennego, nie oznacza jednak, by przy braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dbałość o ład była realizowana przez bardzo restrykcyjne rozumienie przepisów prowadzące do odmowy ustalenia warunków zabudowy, wstrzymania wszelkich procesów inwestycyjnych, uniemożliwiając realizację zagwarantowanego konstytucyjnie prawa własności, w tym – stanowiącego element treści tego prawa – określonego w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. prawa do zagospodarowania terenu (tak słusznie NSA w wyroku z dnia 26 stycznia 2007 r., sygn. akt II OSK 239/06).

Ponadto, wobec istnienia na terenie analizowanym konkretnej zabudowy, wszelkie wyliczenia parametrów przyszłej zabudowy powinny zostać dokonane z jej uwzględnieniem.

Braki postępowania dowodowego w tym zakresie są fundamentalne, skutkujące koniecznością przeprowadzenia ponownej analizy w całości. Rację więc ma skarżąca podnosząc naruszenie art. 7, art. 77, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. w stopniu, który przełożył się na wynik sprawy. Zarzuty skargi dotyczące wadliwego zastosowania prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.z.p. i przepisów § 7 ust. 1 i 4 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku m.p.z.p. (Dz.U. nr 164, poz. 1588) – dalej Rozporządzenie, są zasadne.

Doszło do naruszenia ww przepisów prawa materialnego w stopniu, który przełożył się na wynik sprawy, poprzez ich zastosowanie w nieustalonym właściwie stanie faktycznym sprawy.

Sąd nie odnosi się szczegółowo do tych zarzutów, a to wobec konieczności sporządzenia nowej analizy, z uwzględnieniem istniejącej zabudowy.

Podniesiony w uzasadnieniu skargi zarzut dotyczący § 12 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1065); tj. braku uzasadnienia i wyjaśnienia przyczyn, dla których pozwolono na zbliżenie się do granicy działki sąsiedniej jest niezasadny. Aktualnie obowiązujący § 12 ust. 2 tegoż rozporządzenia pozwala na sytuowanie budynku ścianą bez okien i drzwi w odległości 1,5 m od granicy jeśli plan miejscowy na to pozwala.

Dopuszcza się, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, dopuszcza się:

1) Budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowanej o szerokości 16 m lub mniejszego;

2) Nadbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi;

3) Budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszego niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.

Sąd zauważa, że w skarżonej decyzji brak jest passusu o dopuszczeniu zabudowy w granicy. Dalsze wywody w tym przedmiocie byłyby przedwczesne wobec braku ustaleń co do sąsiedniej zabudowy.

W kontekście podniesionego przez skarżącą zarzutu naruszenia przepisów postępowania należy wskazać, że w decyzji Prezydenta Miasta ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji w pkt 8 wymieniono załączniki decyzji w postaci: załącznik graficzny i analiza urbanistyczna.

Zatem uznać należy, że skarżąca została powiadomiona treścią decyzji, że wymagane prawem dokumenty w postaci części graficznej decyzji oraz części tekstowej i graficznej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w granicach obszaru analizowanego zostały sporządzone i stanowią załączniki decyzji. Z akt sprawy wynika, i tego nie kwestionuje skarżąca, że decyzja ustalająca warunki zabudowy faktycznie wymienione załączniki zawiera i znajdują się one w aktach sprawy. Strony mogły więc zapoznać się z nimi w oryginale i zgłosić odpowiednie zarzuty. W ocenie Sądu, doręczenie decyzji o warunkach zabudowy bez dołączonych do niej prawidłowo sporządzonych załączników stanowi naruszenie przepisów postępowania, jednak w niniejszej sprawie nie miało ono istotnego wpływu na wynik sprawy, gdyż nie pozbawiło skarżącej możliwości zgłoszenia zarzutów nawiązujących do ustaleń wynikających z tych załączników, co też uczyniła (tak wyrok NSA z dnia 18 sierpnia 2017 r., sygn. akt II OSK 2950/15).

Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c P.p.s.a. i art. 135 P.p.s.a. orzekł jak w wyroku.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 P.p.s.a.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organy będą miały na względzie treść niniejszego uzasadnienia.