Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 116/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2018-03-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 93
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Jacek Bursa (spr.) SWSA Małgorzata Łoboz SWSA Iwona Niżnik-Dobosz po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 29 marca 2018 r. sprawy ze skargi K. G. i U. G. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] grudnia 2017 roku, znak: [...] w przedmiocie negatywnej opinii wstępnego projektu podziału działki skargę oddala


UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 01.08.2017 r., znak: [...] Wójt Gminy G. zaopiniował negatywnie wstępny projekt podziału działki nr [...] położonej w miejscowości N. - jako niezgodny z obowiązującymi na tym terenie ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ I instancji uznał, że parametry nowo wydzielonej działki budowalnej nr [...] są zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w zakresie minimalnych wymagań dla działki wskazanej na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, natomiast parametry działki nr [...] nie spełniają minimalnych wymagań dla działki budowlanej w terenach mieszkaniowych w zakresie ich minimalnej powierzchni wynoszącej wg planu miejscowego 0,10 ha. Organ I instancji wyjaśnił, że wszelkie próby odstąpienia od ustaleń planu na korzyść Wnioskodawcy doprowadziłyby do sytuacji stosowania subiektywnej interpretacji zapisów planu miejscowego, stąd też uznano, że wydzielenie działki budowalnej nr [...] i ilości powierzchni terenów budowalnych mniejszej niż 0,10 ha i ich szerokości mniejszej niż 20 m jest niezgodne z planem miejscowym.

Zażalenie na powyższe postanowienie złożyli U. i K. G.. podnosząc, że byliby w stanie zaakceptować odmowę zatwierdzenia wstępnego projektu podziału działki, gdyby cała działka nr [...] miała powierzchnię mniejszą niż 0,05 ha. Obliczona powierzchnia działki wynosi jednak 0,3437 ha, a powierzchnia terenów budowlanych MN2 na tej działce to 0,05 ha. Ponadto, jak dalej wskazano, organ I instancji przyjął, że parametry nowo wydzielanej działki budowlanej nr [...] są zgodne z miejscowym planem, natomiast za niedopuszczalne uznano wydzielenie działki nr [...], której to, zdaniem Wójta, parametry nie spełniają minimalnych wymagań dla działki budowlanej w zakresie minimalnej powierzchni, wynoszącej wg. planu miejscowego 0,10 ha.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z dnia 1 grudnia 2017r. nr [...] na podstawie art. 93 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. - Dz. U. z 2016, poz. 2147) oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 144 k.p.a., utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie.

W ocenie organu odwoławczego podlegająca podziałowi działka nr [...], w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w części południowej położona jest w terenach budowlanych oznaczonych symbolem - "MN 2", przeznaczonych pod rozwój zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (teren budowlany), natomiast w części północnej powyższa działka objęta jest terenem niezabudowanym, przeznaczonym w planie miejscowym na tereny trwałych użytków zielonych (RZ1).

Jak wynika to z planu miejscowego dla miejscowości N. zatwierdzonego Uchwałą nr [...] Rady Gminy G. z dnia 7 listopada 2013 r. (Dz.Urz.Woj.[...] z dnia 11.07.2001) każda działka budowlana powstała w wyniku podziału winna spełniać następujące wymagania (§ 8 ust. 3): każda działka powinna mieć dostęp do drogi publicznej, szerokość nowej działki powinna pozwalać na zachowanie warunków technicznych i odległości pomiędzy budynkami i być nie mniejsza niż: 18 metrów w strefie w centrum wsi i 20 metrów na pozostałym terenie. Ponadto w planie określono wymogi minimalnej powierzchni działek oznaczonych symbolem "MN 2" - 10 arów dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Z przedłożonego projektu podziału działki nr [...] wynika, że nowo wydzielone działki miałyby mieć powierzchnie odpowiednio: działka nr [...] - 0,1599 ha i działka nr [...] - 0,3437 ha. Z projektu wynika także, że działka nr [...] wydzielona jest na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, natomiast działka nr [...] wydzielana jest jako działka o łączonym przeznaczeniu niebudowlanym, gdyż w znacznej części znajduje się w przeznaczeniu rolniczym (teren trwałych użytków zielonych - RZ-1). Bezsporne w sprawie jest, że przedmiotowa nieruchomość w określonej przez obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego części jest położona w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (MN2), a w pozostałej części w terenie trwałych użytków zielonych (RZ1). Przy czym z planu zagospodarowania w sposób nie budzący wątpliwości wynika jakie przeznaczenie ma dana część tej nieruchomości. Ten fakt musi być uwzględniony przy ocenie zgodności proponowanego podziału z ustaleniami planu miejscowego. W sytuacji "mieszanego" przeznaczenia danej nieruchomości, przy jej podziale organ dokonujący oceny jego zgodności z planem miejscowym, zobligowany jest uwzględnić jego zapisy ale również przepisy powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami (wyrok NSA z dnia 28.11.2014 r. sygn. akt IOSK 717/13).

Zgodnie natomiast z art. 92. ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przepisów niniejszego rozdziału nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Z ust. 2. cyt. przepisu wynika zaś, że za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z kolei art. 93 ust. 1 stanowi, że podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94. Z ustępu 2 tego przepisu wynika zaś, że zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. l dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. W ustępie 2a uregulowano natomiast, że podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Przepisu nie stosuje się w przypadku podziałów nieruchomości, o których mowa w art. 95.

Już w tym miejscu podkreślenia wymaga, że jeśli w obszarze nieruchomości, która ma zostać podzielona, znajdują się także użytki z innych grup niż wymienione w art. 92 ust. 2 u.g.n., to podziału dokonuje się na zasadach określonych w przepisach art. 92-99 u.g.n. W sytuacji przedłożenia przez stronę projektu podziału nieruchomości o niejednolitej funkcji (w części rolnej lub leśnej, w części zaś zurbanizowanej), przewidującego wydzielenie nowych działek nie tylko na terenie zurbanizowanym, ale i na obszarze rolnym, organ orzekający nie będzie miał podstaw prawnych do wydania decyzji zatwierdzającej taki podział, a to z uwagi na - wynikający z art. 92 u.g.n. - brak kompetencji do dokonywania w formie decyzji podziału części nieruchomości położonej na obszarze o funkcji rolnej. Wyłączenie stosowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami w odniesieniu do nieruchomości rolnych i leśnych związane jest z tym, że zagospodarowanie nieruchomości na te cele nie jest uzależnione od jakichkolwiek warunków planistycznych, rodzaju położenia nieruchomości, wyposażenia jej w urządzenia techniczne itp.

Z taką właśnie sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie, ponieważ działka nr [...] częściowo położona jest na terenie trwałych użytków zielonych (RZ1), a częściowo na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (MN2). O ile, jak to wynika z przedłożonego projektu podziału, parametry nowo wydzielonej działki nr [...] zgodne są z zapisami planu zagospodarowania przestrzennego, to nie można tego powiedzieć o parametrach budowlanych nowo wydzielonej działki nr [...], które z planem zagospodarowania przestrzennego nie są zgodne. Wobec powyższego uznać należy, że w takim kształcie podział nieruchomości jest niezgodny z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, gdyż powstała w wyniku podziału działka nr [...] nie spełnia minimalnych wymagań ustalonych dla działek budowlanych w planie miejscowym dla sołectwa N., jak wynika bowiem z akt sprawy w skład nowopowstałej nieruchomości (nr [...]) wchodzi tylko około 700 m2 terenu MN2, czyli mniej niż wymaga tego plan (tj. 1000 m2).

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję złożyli U. i K. G. zarzucając naruszenie art. 93 ust. 1 i 2 ugn.

W uzasadnieniu powtórzono argumentację zawarta w odwołaniu podkreślając, iż jeśli w przyszłości zdecydowaliby się wybudować budynek mieszkalny na spornej działce w zakresie terenu MN, a następnie wydzielić z tej działki dzialke niezbędną do korzystania z tego budynku na podstawie art. 95 ust. 7 ugn podział byłby możliwy do wykonania.

W odpowiedzi na skargę skarżony organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie "p.p.s.a.", sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. Pkt 1 lit. "c" wskazanego przepisu stanowi, że Sąd, uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie, uchyla ten akt w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Orzekanie - w myśl art. 135 p.p.s.a. - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie z powodu niezgodności projektowanego podziału działki nr [...] położonej w miejscowości N., z § 22 ust. 2 pkt. 7"b" obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego Uchwałą nr [...] Rady Gminy G. z dnia 7 listopada 2013 roku w sprawie zmiany fragmentu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy G. w granicach administracyjnych miejscowości N. (Dz. Urz. Województwa [...]).

Zgodnie z tym przepisem, w terenach MN2, nie dopuszcza się do wydzielania nowych działek o powierzchni mniejszej niż 10 ar dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w obrębie terenów MN2. Zarówno językowa, jak i celowościowa wykładnia tego przepisu prowadzi do wniosku, że wydzielana nowa działka w terenach MN2, musi w obrębie terenu MN2 posiadać powierzchnię co najmniej 10 arów. Tymczasem w przedmiotowym wypadku, jedna z działek mających powstać z podziału działki nr [...], tj. działka nr [...] ma mieć w obrębie terenu MN2 powierzchnię mniejszą niż 10 arów (wg. organu jest to 7 arów, a wg. skarżących 5 arów). Pozostała część tej projektowanej działki (ok. 30 arów) znajduje się w obrębie terenów RZ1 tj. terenów trwałych użytków zielonych. Z powyższych przyczyn, w świetle w/w przepisu aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, projektowany podział działki nr [...] położonej w miejscowości N. jest niedopuszczalny.

Nie można się natomiast zgodzić ze stanowiskiem organu, że projektowany podział jest również niezgodny z postanowieniami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wbrew stanowisku organu, pozostała część projektowanej działki nr [...] nie jest bowiem położona na obszarach przeznaczonych w w/w planie miejscowym na cele rolne (tereny rolne o symbolu R), czy na cele leśne (tereny lasów o symbolu ZL). Tereny oznaczone w planie symbolem RZ, to tereny trwałych użytków zielonych, których nie można automatycznie utożsamiać z celami rolnymi, czy leśnymi, skoro plan jednocześnie przewiduje zarówno tereny rolne, jak i tereny lasów. W przedmiotowej sprawie nie znajduje natomiast zastosowania ustęp 2 art. 92 o gospodarce nieruchomościami, ponieważ dla przedmiotowego terenu obowiązuje plan miejscowy.

Mając na uwadze powyższe orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 151 p.p.s.a.