Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 491/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2006-10-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 645  Sprawy nieobjęte symbolami podstawowymi 601644 oraz od 646-652
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Prezydent Miasta
Treść wyniku: Stwierdzono nieważność zaskarżonego aktu
Powołane przepisy: article: Art. 34, 35
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 147 par. 1
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
Teza: 1.	Przepisy art. 34 i 35 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.)

szczegółowo określają sposób gospodarowania nieruchomościami zasobu gminnego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) w drodze czynności

sprzedaży. Poza sporządzeniem odpowiadającego ustawowym wymaganiom wykazu tych nieruchomości, a następnie jego prawidłową realizacją, organ ten

nie posiada uprawnień do ingerencji w procedurę bezprzetargowej sprzedaży nieruchomości gminnych i zmiany obowiązujących w niej zasad.

2.	Powołane przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zawierają przesłanek uzasadniających wyłączenie z wykazu któregokolwiek z

zamieszczonych w nim uprzednio lokali, w szczególności w sytuacji, gdy uprawnione osoby złożyły wniosek o jego nabycie.

3.	Zmiana przeznaczenia lokalu wskazanego w wykazie (np. wyłączenie go ze sprzedaży bezprzetargowej) może nastąpić jedynie po ponownym

sporządzeniu i podaniu wykazu do publicznej wiadomości.

TEZY

1.	Przepisy art. 34 i 35 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.)

szczegółowo określają sposób gospodarowania nieruchomościami zasobu gminnego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) w drodze czynności

sprzedaży. Poza sporządzeniem odpowiadającego ustawowym wymaganiom wykazu tych nieruchomości, a następnie jego prawidłową realizacją, organ ten

nie posiada uprawnień do ingerencji w procedurę bezprzetargowej sprzedaży nieruchomości gminnych i zmiany obowiązujących w niej zasad.

2.	Powołane przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zawierają przesłanek uzasadniających wyłączenie z wykazu któregokolwiek z

zamieszczonych w nim uprzednio lokali, w szczególności w sytuacji, gdy uprawnione osoby złożyły wniosek o jego nabycie.

3.	Zmiana przeznaczenia lokalu wskazanego w wykazie (np. wyłączenie go ze sprzedaży bezprzetargowej) może nastąpić jedynie po ponownym

sporządzeniu i podaniu wykazu do publicznej wiadomości.


SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Danuta Tryniszewska-Bytys (spr.), Sędziowie sędzia NSA Stanisław Prutis,, sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, Protokolant Elżbieta Lemańska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 26 października 2006 r. sprawy ze skargi A. K. i J. K. na zarządzenie Prezydenta Miasta S. z dnia [...] lutego 2006 r. nr [...] w przedmiocie wyłączenia ze sprzedaży lokalu mieszkalnego 1.stwierdza nieważność zaskarżonego zarządzenia, 2. stwierdza, że zaskarżone zarządzenie nie może być wykonane w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, 3. zasądza od Prezydenta Miasta S. na rzecz skarżących A. i J. K. kwotę 300 (trzysta) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

II SA/Bk 491/06

UZASADNIENIE

Rada Miejska w S. w dniu [...] kwietnia 2003r. podjęła uchwałę Nr [...] w sprawie określenia zasad gospodarki nieruchomościami mienia gminnego Miasta S. (Dz. Urz. Woj. P. z 2003r. Nr [...], poz. [...]). W paragrafie 10 ust. 5 tej uchwały ustalono, iż w nieruchomościach zabudowanych, będących w całości własnością gminy wyodrębnia się lokale mieszkalne i użytkowe przeznaczając je do zbycia pod warunkiem, że dotychczasowi najemcy i dzierżawcy wystąpią z wnioskiem o nabycie co najmniej 20 % powierzchni użytkowej całej nieruchomości. Wykonanie uchwały powierzono Prezydentowi Miasta.

Zarządzeniem Nr [...] z dnia [...] grudnia 2003r. Prezydent Miasta S. przeznaczył do sprzedaży lokale mieszkalne stanowiące własność Miasta S. z jednoczesną sprzedażą ułamkowej części gruntu pod budynkiem, wymienione w wykazie stanowiącym załącznik nr 1 do zarządzenia. W załączniku określono adres lokalu, jego powierzchnię i powierzchnię przynależną, kondygnację, udział w nieruchomości wspólnej, nr księgi wieczystej, nr geodezyjny działki, cenę lokalu z powierzchnią przynależną oraz cenę gruntu.

Wnioskiem z dnia 02 grudnia 2005r. A. i J. małżonkowie K. zwrócili się do Prezydenta Miasta S. o sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z powierzchnią przynależną, położonego w S. przy ul. P. [...] (wymienionego w powyżej wskazanym wykazie), należącego do zasobów mieszkaniowych Gminy Miasta S. We wniosku wskazali, iż zajmują lokal na podstawie umowy najmu nr [...] z dnia [...].07.2005r. zawartej z Zarządem Budynków Mieszkalnych w S.

W okresie następującym po złożeniu wniosku Dyrektor Zarządu Budynków Mieszkalnych w S. zaproponował małżonkom K. rozwiązanie umowy najmu z uwagi na ustalenia, iż w/w nie zamieszkują w S. Wobec negatywnej odpowiedzi wystąpił do Prezydenta Miasta S. o wyłączenie ze sprzedaży lokalu przy ul. P. [...] z uwagi na konieczność właściwego gospodarowania mieniem gminnym.

Zarządzeniem Nr [...] z dnia [...] lutego 2006r. Prezydent Miasta S. wyłączył wskazany lokal ze sprzedaży z dniem podjęcia zarządzenia. Powołał się na przepisy art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym (tekst jedn. Dz.U. z 2001r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.) oraz przepis art. 35 ust. 1 w zw. z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 28 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz. 6203 ze zm.). Wykonanie zarządzenia powierzył Dyrektorowi Zarządu Budynków Mieszkalnych w S.

W dniu 03 marca 2006r. A. i J. małżonkowie K. wezwali Prezydenta Miasta S. w oparciu o przepis art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 08 marca 1990r. o samorządzie gminnym do uchylenia zarządzenia. Wskazali, iż w lokalu objętym sporem zamieszkują od 1996r. na podstawie decyzji nr [...] z dnia [...] października 1996r. Komendanta Rejonowego Policji w S., przydzielającej im lokal jako służbowy. Na skutek decyzji komunalizacyjnej Wojewody P. z dnia [...] września 2003r. budynek, w którym lokal się znajduje, stał się własnością Gminy S. Obecnie zamieszkują w nim jako najemcy w oparciu o umowę z dnia [...] lipca 2005r. Podnieśli, iż zgodnie z Uchwałą Rady Miejskiej z dnia [...] kwietnia 2003r. posiadają prawo pierwszeństwa w nabyciu lokalu, które zostało naruszone zarządzeniem z dnia [...] lutego 2006r. Nadto zarządzenie powyższe nie posiada żadnego uzasadnienia faktycznego ani prawnego.

W odpowiedzi na wezwanie datowanej na 21 marca 2006r. Prezydent Miasta S. odmówił uchylenia zarządzenia wskazując, iż zostało podjęte w ramach jego uprawnień do gospodarowania gminnym zasobem nieruchomości (art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz paragraf 10 ust. 5 uchwały Rady Miejskiej S. z dnia [...] kwietnia 2003r.). Wskazał, iż decydowanie o przeznaczeniu bądź nieprzeznaczaniu do sprzedaży konkretnych nieruchomości lokalowych leży w gestii prezydenta miasta. Z paragrafu 10 ust. 5 uchwały nie wynika natomiast, iż prezydent ma obowiązek przeznaczać do sprzedaży wszystkie lokale znajdujące się budynku lub wszystkie, co do których wyrażono chęć zakupu.

Powyższa odpowiedź na wezwanie została doręczona wnioskodawcom w dniu 14 czerwca 2006r.

A. i J. K. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku skargę na zarządzenie z dnia [...] lutego 2006r. żądając jego uchylenia.

Podnieśli, iż w niniejszej sprawie Rada Miejska nie wyłączyła przedmiotowego lokalu ze sprzedaży, o czym świadczy treść paragrafu 10 ust. 5 uchwały z dnia [...] kwietnia 2003r. Zarządzenie Prezydenta Miasta o wyłączeniu zostało wydane po upływie ponad dwóch miesięcy od złożenia wniosku najemcy o wykup mieszkania. Zdaniem skarżących zaskarżone zarządzenie jest bezprawne i nosi znamiona szykany ze strony administratora, który odmawia sprzedaży pomimo spełnienia wszystkich przewidzianych prawem warunków do skorzystania z pierwszeństwa nabycia najmowanego lokalu.

W odpowiedzi na skargę Prezydent Miasta S. wniósł o jej odrzucenie z uwagi na brak po stronie małżonków K. interesu prawnego do zaskarżenia zarządzenia z dnia [...] lutego 2006r.

Argumentował, iż skarżącym przysługuje roszczenie cywilnoprawne o nakazanie Gminie Miejskiej S. sprzedania przedmiotowego lokalu za cenę podaną w ogłoszeniu z grudnia 2003r. Nie mają oni zatem interesu prawnego w zaskarżeniu zarządzenia w drodze administracyjnej, albowiem ewentualne skutki postępowania cywilnego byłyby dalej idące. Nadto Prezydent mógł uchylić zarządzenie o przeznaczeniu lokali do sprzedaży (również tylko w części odnoszącej się do lokalu skarżących) z uwagi na nieaktualność oferty sprzedaży w zakresie wyceny nieruchomości (wycena zachowuje ważność tylko przez okres 12 miesięcy od sporządzenia). Również z uchwały z dnia [...] kwietnia 2003r. nie wynika, aby lokal skarżących został na jej podstawie przeznaczony do sprzedaży.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga podlegała uwzględnieniu, przy czym wskazać należy, iż z mocy

art. 134 § 1 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi z dnia 30 sierpnia 2002 r. (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) zwanej dalej p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami

i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Rozpoznawana skarga została wniesiona do sądu w trybie art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 08 marca 1990r. o samorządzie gminnym (tekst jedn. Dz.U. z 2001r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.) – dalej jako u.s.g. Warunkami skutecznego wniesienia skargi w oparciu o powołany przepis są: wydanie przez organ gminy zarządzenia (uchwały) w sprawie z zakresu administracji publicznej, którym naruszono interes prawny lub uprawnienie skarżącego, uprzednie bezskuteczne wezwanie do usunięcia naruszenia prawa (z uwagi na wyłączenie przez art. 102 a u.s.g. przepisu art. 52 § 3 i 4 p.p.s.a. wezwanie może być złożone w każdym czasie), zachowanie terminu do wniesienia skargi przewidzianego przepisami p.p.s.a.

W kwestii terminu zaskarżenia aktu organu gminy skargą powszechną z art.101 ust. 1 u.s.g. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie wypowiedział się w uchwale składu 7 sędziów z dnia 04 maja 1998r. w sprawie sygn. akt FPS 1/98 (ONSA 1998 nr 3, poz. 78) wskazując, iż stosuje się w tym przypadku termin do wniesienia skargi określony w art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 1995r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym (obecnie przepis art. 53 § 2 p.p.s.a.). Skargę wnosi się zatem w terminie 30 dni od dnia doręczenia odpowiedzi na wezwanie, a gdy odpowiedź nie została udzielona – w terminie 60 dni od wniesienia wezwania do usunięcia naruszenia prawa. W rozpoznawanej sprawie sytuacja jest szczególna, bowiem odpowiedź na wezwanie z dnia 03 marca 2006r. została sformułowana przez Prezydenta Miasta S. w dniu [...] marca 2006r. - a więc z zachowaniem terminów załatwiania spraw w postępowaniu administracyjnym (przepis art. 101 ust.4 w zw. z art. 35 Kpa), doręczono ją jednak skarżącym dopiero po upływie prawie trzech miesięcy, bo dnia 14 czerwca 2006r. (k. 24 verte akt adm.). Skarżącym udzielono zatem odpowiedzi odmownej w ostatnio wskazanej dacie, mimo że organ w kwestii objętej wezwaniem wypowiedział się w terminie. Z uwagi na to, że przyczyna znacznego opóźnienia w doręczeniu odpowiedzi na wezwanie zaistniała po stronie organu, skarżący nie mogą ponosić z tego tytułu negatywnych konsekwencji. Termin 30 dni na wniesienie skargi należało liczyć w tej sytuacji od daty doręczenia skarżącym odpowiedzi na wezwanie. Upływał on dnia 13 lipca 2006r. i w tym też dniu skarga została wniesiona (k.6 data pieczątki Kancelarii Ogólnej Urzędu Miejskiego w S. i data adnotacji Prezydenta Miasta S.).

Spełnione zostały również pozostałe warunki skutecznego wniesienia skargi w oparciu o art. 101 ust. 1 u.s.g.

Przede wszystkim zaskarżone zarządzenie z dnia [...] lutego 2006r. zostało wydane w sprawie z zakresu administracji publicznej - nieruchomości gminne są bowiem mieniem publicznym, a zatem gospodarowanie nimi jest wykonywaniem administracji publicznej (vide uchwała 7 sędziów NSA z dnia 06.11.2000r. w sprawie sygn. akt OPS 11/00, ONSA 2001/2/52; wyrok z dnia 13.05.2004r. w WSA w Warszawie sprawie sygn. akt I SA 2184/03, LEX 148881). Podobne stanowisko odnoszące się konkretnie do zarządzenia organu gminy zajął WSA w Białymstoku w wyroku z dnia 02.03.2006r. w sprawie sygn. akt II SA/Bk 820/05 (niepubl.).

Wezwanie z dnia 03 marca 2006r. skierowane przez skarżących do Prezydenta Miasta S. okazało się bezskuteczne, albowiem wezwany organ wyraźnie odmówił usunięcia naruszenia (vide postan. NSA w Warszawie z dnia 30.11.2000r. w sprawie sygn. akt I SA 794/00, Lex nr 57172).

Nie można podzielić stanowiska zaprezentowanego w odpowiedzi na skargę, iż skarżący nie mają interesu prawnego w żądaniu zbadania legalności zarządzenia przez sąd administracyjny. Zaskarżony akt administracyjny dotyczy bowiem bezpośrednio ich sytuacji prawnej. Z uwagi jednak na to, że kwestia ich interesu prawnego jest ściśle powiązana z oceną legalności zakwestionowanego zarządzenia, okoliczności te będą podlegały równoległej ocenie w dalszej części niniejszego uzasadnienia.

Ogólną normą kompetencyjną uprawniającą organ zarządzający gminy (wójta, burmistrza, prezydenta miasta) do gospodarowania mieniem komunalnym jest przepis art. 30 ust. 2 pkt 3 u.s.g. Uszczegółowieniem tej regulacji w stosunku do nieruchomości pozostających w zasobach gminnych jest przepis art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) - dalej jako u.g.n., zgodnie z którym gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Zasady obowiązujące przy gospodarowaniu gminnymi nieruchomościami poprzez dokonywanie czynności sprzedaży w rozpoznawanej sprawie wynikają z art. 34, 35 u.g.n. oraz uchwały Rady Miasta S. z dnia [...] kwietnia 2003r.

Przepis art. 35 ust. 1 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym na datę wydania w/w uchwały oraz wykonującego ją zarządzenia z dnia [...] grudnia 2003r. zawierał stwierdzenie, iż właściwy organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Wykaz ten wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a informację o wywieszeniu podaje się do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości. Natomiast w paragrafie 10 ust. 5 uchwały z dnia [...] kwietnia 2003r. postanowiono, iż w nieruchomościach zabudowanych, będących w całości własnością gminy wyodrębnia się lokale mieszkalne i użytkowe przeznaczając je do zbycia pod warunkiem, że dotychczasowi najemcy i dzierżawcy wystąpią z wnioskiem o nabycie co najmniej 20% powierzchni użytkowej tej nieruchomości.

Z przedstawionych regulacji wynika, iż organ zarządzający Gminy S. – w tym wypadku Prezydent, w ramach przyznanych mu ustawowo kompetencji do gospodarowania mieniem gminnym oraz w wykonaniu szczegółowych zasad ustalonych przez Radę Miejską został zobowiązany i jednocześnie upoważniony do wykonania analizy sytuacji prawnej i faktycznej znajdujących się w zasobach gminnych lokali mieszkalnych oraz dokonania ich selekcji pod kątem przeznaczenia do sprzedaży w drodze bezprzetargowej. Efektem przeprowadzonych analiz powinien być podany do publicznej wiadomości i spełniający ustawowe kryteria wykaz, w oparciu o który osoby korzystające z wymienionych w nim lokali, a nie będące ich właścicielami, mogły się nimi stać po przeprowadzeniu stosownej procedury. Powyższe jest zgodne z zasadami gospodarowania zasobem nieruchomości gminnych zawartymi w art. 25 ust. 1 u.g.n.

W odniesieniu do podmiotów wymienionych w przepisie art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n (osoby najmujące lokale mieszkalne na czas nieoznaczony, posiadające pierwszeństwo nabycia takiego lokalu) postanowiono w art. 34 ust. 4 u.g.n, iż zostaną zawiadomione na piśmie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie, pod warunkiem złożenia wniosku o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu. Termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia.

Wynika z powyższego, iż zamieszczenie w wykazie konkretnego lokalu powinno uruchamiać procedurę, której końcowym etapem stawała się umowa sprzedaży lokali zamieszczonych w wykazie. Etapami tej procedury było ogłoszenie wykazu, następnie w odniesieniu do osób z art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n. pisemne zawiadomienie o pierwszeństwie kupna oraz terminowo złożony wniosek o nabycie, z którego uprawniony mógł, chociaż nie musiał, skorzystać.

Powołane przepisy nie uległy zmianie do chwili obecnej. Podkreślić trzeba, iż tak w roku 2003r., jak i na datę zaskarżonego zarządzenia z dnia [...] lutego 2006r. bardzo szczegółowo określono w nich kompetencje Prezydenta Miasta do dokonywania sprzedaży nieruchomości gminnych. Poza sporządzeniem odpowiadającego ustawowym wymaganiom wykazu, a następnie jego prawidłową realizacją, organ ten nie miał i nadal nie ma uprawnień do ingerencji w procedurę bezprzetargowej sprzedaży nieruchomości gminnych i zmiany obowiązujących w niej zasad. W szczególności ustawa o gospodarce nieruchomościami nie zawierała, ani nie zawiera na chwilę obecną żadnych regulacji upoważniających Prezydenta do odstąpienia lub do zmiany kolejności któregokolwiek z etapów procedury sprzedaży nieruchomości gminnych, a tym bardziej nie zawiera przesłanek uzasadniających wyłączenie z wykazu któregokolwiek z zamieszczonych w nim uprzednio lokali i to niezależnie od momentu, w którym taka decyzja jest podejmowana (w rozpoznawanej sprawie nastąpiło to po ponad dwóch miesiącach od złożenia wniosku o realizację prawa pierwszeństwa). Stanowisko podobne powyższemu było już prezentowane w orzecznictwie. Zwrócono w szczególności uwagę, iż zmiana przeznaczenia określonej nieruchomości np. ze sprzedaży na oddanie w użytkowanie wieczyste wymaga ponowienia trybu określonego w art. 35 ust. 1 u.g.n. tzn. ponownego ogłoszenia wykazu i podania go do publicznej wiadomości (por. wyrok NSA z dnia 15 lipca 1994r. w sprawie sygn. akt SA/Ł 1678/94, niepubl. oraz G. Bieniek i inni "Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz", Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2005, s. 207). W konsekwencji każde podjęte przez Prezydenta rozstrzygnięcie sprzeczne z powyższymi zasadami rażąco narusza reguły gospodarowania nieruchomościami wchodzącymi w skład zasobu gminnego, a tym samym w sposób istotny narusza przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W rozpoznawanej sprawie wykaz przeznaczonych do sprzedaży konkretnych lokali mieszkalnych stanowiących mienie gminne Miasta S. (k. 2 akt adm.). został ogłoszony na podstawie zarządzenia Prezydenta Miasta S. z dnia [...] grudnia 2003r. (załącznik nr 1). Zamieszczenie pod poz. 61 wykazu lokalu zajmowanego przez skarżących oznaczało, iż sytuacja prawna i faktyczna przedmiotowego lokalu uzasadnia zaliczenie go do kategorii lokali zbywanych w drodze bezprzetargowej (z pierwszeństwem nabycia).

Na marginesie trzeba wskazać, iż wykaz nie spełniał przesłanek z art. 35 u.g.n. (brak informacji o podaniu wykazu do publicznej wiadomości - ust. 1, brak w wykazie terminu do złożenia wniosku o wykup przez osoby, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 1 i 2 u.g.n.).

W dacie ogłoszenia wykazu skarżący zajmowali przedmiotowy lokal jako mieszkanie służbowe. Od 20 stycznia 1997r. byli tam zameldowani. Na chwilę ogłoszenia wykazu nie byli zatem najemcami. Umowę najmu zawarto dopiero w dniu [...] lipca 2005r. W tym czasie obowiązywała nadal uchwała Rady Miejskiej z dnia [...] kwietnia 2003r. oraz wykaz z dnia [...] grudnia 2003r. w nie zmienionym kształcie, a więc przeznaczenie spornego lokalu przy ul. P. [...] do sprzedaży było nadal aktualne. W tej sytuacji, wobec nie zmienionej treści przepisu art. 34 ust. 1 pkt 3 i ust.4 u.g.n. oraz wobec faktu uzyskania przez skarżących statusu najemcy, Prezydent Miasta S. powinien ich pisemnie zawiadomić o przysługującym pierwszeństwie nabycia ustalając termin złożenia wniosku. Zawarta umowa najmu zmieniła bowiem sytuację małżeństwa K. w ten sposób, że uzyskali przewidziane przepisem art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n. prawo ubiegania się o bezprzetargowe nabycie lokalu (por. wyrok SN z dnia 25 października 2000r. w sprawie sygn. akt IV CKN 135/00, Lex nr 52523).

Zawiadomienie nie nastąpiło, jednak skarżący już w dniu 02 grudnia 2005r. złożyli wniosek o sprzedaż lokalu okazując wolę skorzystania z przysługujących im uprawnień, co powinno prowadzić do ewentualnego przeszacowania i aktualizacji ceny lokalu określonej w wykazie z 2003r. i końcowo do sprzedaży w sytuacji spełnienia wszystkich warunków przez osoby ubiegające się o nabycie. Jak wynika z oświadczenia A. K. złożonego na rozprawie w dniu 26 października 2006r. (k.39) w przypadku pozostałych lokatorów, którzy wnioski złożyli ze znacznym opóźnieniem, taka procedura była regułą, a wnioski załatwiono pozytywnie.

Z pewnością zatem od momentu złożenia wniosku, a co najmniej od daty zawarcia umowy najmu sytuacja prawna skarżących wobec najmowanego lokalu regulowana była nie tylko umową najmu, ale również przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczącymi prawa do zakupu lokalu z pierwszeństwem przed osobami trzecimi. Z przepisów tych należy zatem wywodzić interes prawny skarżących. W rozumieniu art. 101 ust. 1 u.s.g. źródłem tego interesu prawnego lub uprawnienia jest zawsze norma prawna ogólna i abstrakcyjna (akt normatywny) albo też jednostkowa i konkretna (decyzja stosowania prawa). Interes powinien bezpośrednio, konkretnie i realnie dotyczyć sytuacji prawnej skarżących i to na nich spoczywa ciężar wykazania sposobu jego naruszenia (vide wyroki NSA w Warszawie z dnia 04.02.2005r. w sprawie sygn. akt OSK 1563/04, Lex nr 171196 oraz wyrok z dnia 18 września 2003r. w sprawie sygn. akt II SA 2637/02, Lex nr 80699). Skarżący w sprawie niniejszej wykazali, iż zakwestionowane zarządzenie naruszyło ich interes prawny w powyższym rozumieniu. Przede wszystkim zarządzenie dotyczyło tylko lokalu mieszkalnego najmowanego przez małżeństwo K. (bezpośredniość, konkretność naruszenia). Po wtóre pozostawienie w obrocie prawnym zaskarżonego aktu definitywnie uniemożliwiłoby realizację skarżącym przysługujących im ustawowo uprawnień, podczas gdy podmioty znajdujące się w identycznej sytuacji uprawnienia te mogły realizować (realność naruszenia). W tych okolicznościach twierdzenie o braku po ich stronie interesu prawnego w zaskarżeniu zarządzenia z dnia [...] lutego 2006r. nie znajduje uzasadnienia.

W tym miejscu należy odwołać się do rozważań Trybunału Konstytucyjnego na temat zasad pierwszeństwa zawartych w uchwale z dnia 18 czerwca 1996r. w sprawie sygn. akt W 19/95, OTK 1996/3/25. Dokonując wykładni przepisu art. 23 ust. 4 nieobowiązującej już ustawy z dnia 29 kwietnia 1985r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (tekst jedn. Dz.U. z 1991r. Nr 30, poz. 127 ze zm.) Trybunał wskazał, iż zasada pierwszeństwa byłych właścicieli ma nie mniejsze znaczenie niż zasada przetargu. W konsekwencji skutki naruszenia pierwszeństwa ustanowionego normą o charakterze bezwzględnie obowiązującym, gdy poprzedni właściciel lub jego spadkobierca skorzystali już z pierwszeństwa, należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 58 § 1 kc (bezwzględna nieważność). Takie same konsekwencje występują w sytuacji, w której uprawnieni zostaną pozbawieni możliwości skorzystania z pierwszeństwa (por. także G. Bieniek, S. Rudnicki "Nieruchomości. Problematyka prawna", Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2006, s. 502).

Rozważania te znajdują odpowiednie zastosowanie również w sytuacji, jaka zaistniała w sprawie niniejszej, albowiem Prezydent Miasta wyłączając sporny lokal ze sprzedaży zarządzeniem z dnia [...] lutego 2006r. naruszył zasadę pierwszeństwa kupna przysługującą najemcom tego lokalu.

Nie można podzielić stanowiska organu, iż uprawnienie do wydania przez Prezydenta Miasta S. zakwestionowanego w skardze zarządzenia wynikało z nieaktualności oferty (utrata ważności operatu szacunkowego po upływie 12 miesięcy od sporządzenia). Zdaniem sądu, nie było przeszkód do ponownego sporządzenia wyceny uwzględniającej wartość nieruchomości na chwilę obecną, tym bardziej, że wniosek z dnia 02 grudnia 2005r. zawierał zobowiązanie się skarżących do pełnego pokrycia kosztów sporządzenia operatu szacunkowego lokalu, o którego nabycie wnosili. Również brak zainteresowania kupnem lokali ze strony pozostałych uprawnionych nie dawał Prezydentowi kompetencji do wydania zarządzenia z dnia [...] lutego 2006r. obejmującego wyłączenie lokalu skarżących. Jak wynika z oświadczenia skarżącej złożonego na rozprawie w dniu 26 października 2006r., zainteresowanie miało miejsce, co więcej – wszystkie złożone wnioski załatwiono pozytywnie.

Zaskarżone zarządzenie jest sprzeczne nie tylko z przepisami u.g.n. (art. 25 ust. 1 i art. 35 ust. 1), ale i z zasadami zapisanymi w Konstytucji RP, w szczególności w jej art. 7 stanowiącym, iż organy władzy publicznej działają na podstawie i w granicach prawa. Przepis ten zawiera normę zakazującą domniemywania kompetencji organu i tym samym nakazuje, by wszelkie jego działania były oparte na wyraźnie określonej normie kompetencyjnej. O ile bowiem jednostka ma swobodę działania zgodnie z zasadą, że co nie jest wyraźnie zabronione przez prawo, jest dozwolone, to organy władzy publicznej mogą działać tylko tam i o tyle, o ile prawo je do tego upoważnia, przy czym obywatel może zawsze domagać się podania postawy prawnej, na jakiej organ podjął konkretną działalność (vide W. Skrzydło "Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej. Komentarz", Zakamycze 2002, wyd. IV, tezy do art. 7).

Zważywszy zatem, iż zarządzenie z dnia [...] lutego 2006r. zostało wydane z istotnym naruszeniem przepisów prawa skutkującym naruszenie interesu prawnego skarżących i ich uprawnienia do wystąpienia z realizacją prawa pierwszeństwa w nabyciu lokalu, sąd zobligowany był do stwierdzenia jego nieważności na podstawie przepisu art. 147 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Orzeczenie w pkt 2 zapadło na podstawie art. 152 p.p.s.a., a o kosztach postępowania sądowego Sąd orzekł w oparciu o art. 200 w zw. z art. 205 § 1 p.p.s.a.