Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 665/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2015-02-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 146 ust. 1a, art. 154, art. 98a ust. 1 , art. 153 ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 145 par 1 pkt 1 lit. a i c,
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grzegorz Jankowski, Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder (spr.),, Sędzia NSA Elżbieta Makowska, Protokolant starszy sekretarz sądowy Aneta Kukla, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 18 lutego 2015 r. sprawy ze skargi A. T. i P. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących A. T. i P. T. kwotę [...] zł ([...] złotych ) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Burmistrz Gminy i Miasta S. decyzją z dnia [...] r., [...] , na podstawie art. 98a ust. 1, art. 148 ust. 1 – 2 ustawy z dnia

21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn.zm.) oraz uchwały Rady Miejskiej w S. nr [...] z dnia [...] r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Województwa Zachodniopomorskiego nr 39, poz. 684), ustalił dla A. T. i P. T. opłatę adiacencką w wysokości [..] zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie ewidencyjnym [...] o powierzchni [...] ha, stanowiącej działki od nr [..] do nr[..] , w skutek podziału działki nr [..] zatwierdzonego decyzją Burmistrza Gminy i Miasta . z dnia [...] r., [...] , dla których prowadzona jest księga wieczysta[..] , oraz rozłożył ją na 10 rocznych rat.

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że decyzją z dnia [...] r., [...] organ zatwierdził podział nieruchomości stanowiącej własność A. T. i P. T. na szesnaście działek od nr [...] . W. nieruchomości przed podziałem i po podziale ustalona została w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] r. oraz dodatkowych wyjaśnieniach rzeczoznawcy zawartych w piśmie z dnia [...] r.

Zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego różnica wartości rynkowej nieruchomości przed podziałem i po podziale wynosi [...] zł, w związku z czym opłata adiacencka, obliczona wg stawki 20% różnicy wartości – stosownie do powołanej uchwały Rady Miejskiej w S. – wyniosła [...] zł.

W odwołaniu od powyższej decyzji A. T. i P. T. zarzucili naruszenie art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego wprost sumy szacunkowych wartości powstałych działek po podziale, dokonania wyceny po podziale na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości nie będących podobnymi do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i tym samym nie mogących stanowić jej podstawy; art. 64 ust. 2 Konstytucji RP gwarantującego ochronę prawną prawa własności, poprzez przyjęcie nieuzasadnionego kilkusetprocentowego wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w porównaniu do operatu sporządzonego w 2011 r. oraz naruszenie zasad postępowania określonych w art. 11, art. 107 § 2 i 3 K.p.a. poprzez niewskazanie w uzasadnieniu decyzji, które dowody stanowiły podstawę jej wydania, a którym odmówiono wiarygodności i mocy dowodowej; art. 7, art. 77, art. 78 i art. 80 K.p.a poprzez niewyczerpujące zebranie materiału dowodowego i dowolną jego ocenę, co w konsekwencji spowodowało błędne ustalenie wartości nieruchomości. Końcowo skarżący zarzucili zignorowanie przez organ wszystkich składanych przez nich wniosków oraz fakt złożenia operatu szacunkowego sporządzonego przez S. M. w Komisji Odpowiedzialności Zawodowej Rzeczoznawców Majątkowych przy Ministerstwie Infrastruktury i Rozwoju w celu oceny jego pracy w kontekście zgodności z przepisami ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K., po rozpatrzeniu odwołania, decyzją wydaną w dniu [...] r., [...] , w oparciu o przepis art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267) oraz art. 98a ust. 1 i art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Kolegium wskazało, że naliczenie opłaty adiacenckiej było następstwem dokonanego na wniosek właścicieli podziału nieruchomości nr [..] o pow. [...] ha na szesnaście działek, w tym czternaście działek przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, jedną działkę z przeznaczeniem na uprawę rolniczą i las oraz jedną działkę przeznaczoną na drogę wewnętrzną i nastąpiło na podstawie

art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz uchwały Rady Miejskiej

w S. nr [...] z dnia [..] r.

W sporządzonym w dniu [...] r. operacie szacunkowym, rzeczoznawca majątkowy S, M. ustalił, że wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła [...] zł, a po podziale [...] zł. Różnica pomiędzy wartością rynkową nieruchomości przed podziałem a wartością rynkową po podziale wyniosła ...] zł. , zatem przy zastosowaniu stawki 20% wzrostu wartości nieruchomości opłata adiacencka została naliczona w wysokości [...] zł.

W ocenie Kolegium, operat szacunkowy został sporządzony zgodnie

z wytycznymi zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, był i jest on aktualny, a zatem jego przydatność dla określenia wysokości opłaty adiacenckiej nie budzi wątpliwości.

Rzeczony operat, zawiera szczegółowo zbadany stan prawny nieruchomości, opis tej nieruchomości według stanu przed i po podziale, wskazanie i uzasadnienie sposobu

i metody wyceny, prawidłową analizę i charakterystykę rynku nieruchomości.

W procesie szacowania analizowano transakcje nieruchomości niezabudowanych, będących przedmiotem obrotu na obszarze rynku lokalnego w latach 2010 – 2013.

W wycenie wartość prawa własności do gruntu określono podejściem porównawczym przy zastosowaniu metody porównywania parami, wartość te ustalono przez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice cen między nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami podobnymi. Do porównań przyjęto sześć najbardziej podobnych do przedmiotu wyceny nieruchomości z terenu sąsiednich wsi, pod względem cech rynkowych, mających największy wpływ na ceny transakcyjne.

W oparciu o przeprowadzoną analizę rynku lokalnego ustalono, że ceny transakcyjne nieruchomości typu wycenianej kształtują się średnio w przedziale od [..] zł w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni gruntu przed podziałem i od [...] zł po podziale. Wartość 1m2 gruntu przed podziałem określono na kwotę [...] zł. Zdaniem rzeczoznawcy, otrzymany wynik mieści się w przedziale cen transakcyjnych nieruchomości objętych analizą i odzwierciedla aktualną relację między popytem i podażą na rynku lokalnym.

W świetle powyższego, w ocenie organu, fakt wzrostu wartości nieruchomości został należycie udowodniony, w sposób wyczerpujący został zgromadzony i oceniony materiał dowodowy, wszystkie istotne okoliczności sprawy zostały wyjaśnione i nie budzą wątpliwości, zatem zarzuty skarżących dotyczące naruszenia zasad postępowania określone w art. 7, art. 11, art. 77, art. 78 i 80 K.p.a. są nieuzasadnione. Natomiast, jeżeli sporządzony operat budził wątpliwości i zastrzeżenia skarżących, to w takiej sytuacji zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem sądów administracyjnych, ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu przechodzi na stronę. Skarżący jednak z uprawnienia tego nie skorzystali.

Odnosząc się do złożonego przez skarżących wniosku do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej Rzeczoznawców przy Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w przedmiocie dokonania oceny pracy rzeczoznawcy majątkowego, Kolegium wyjaśniło, że wniosek ten potraktowany został jako skarga na czynności rzeczoznawcy i postępowanie to dotyczyć będzie odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy, a nie oceny prawidłowości sporządzenia operatu w rozumieniu art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Niezasadny, zdaniem Kolegium, jest także zarzut skarżących dotyczący przyjęcia przez rzeczoznawcę wprost sumy wartości powstałych w wyniku podziału działek jako wartości działki po podziale, ponieważ jest to powszechną praktyką, a właściciele działki nie mogą domagać się od organu nieodpłatnej wyceny każdej powstałej w wyniku podziału działki i ustalania opłaty adiacenckiej w odniesieniu do każdej z nich, prawidłowo rzeczoznawca poddał ocenie cały obszar o łącznej powierzchni po podziale [...] ha z wyłączeniem działki przeznaczonej do dalszego użytkowania pod teren upraw rolnych i las.

Na uwzględnienie nie zasługuje także zarzut naruszenia art. 64 ust. 2 Konstytucji RP, ponieważ ma on charakter klauzuli generalnej i nie może stanowić materialnoprawnego rozstrzygnięcia sprawy w postępowaniu administracyjnym.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S. A. T. i P. T. wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy

do ponownego rozpoznania organowi I instancji. W ocenie skarżących organ naruszył art. 7 K.p.a. w związku z art. 77 § 1 K.p.a. poprzez ustalenie, że wartość nieruchomości po podziale, ustalana [...] r. wyniosła [...] zł, podczas, gdy w [..] r. jej wartość została ustalona na kwotę [...] zł. Ich zdaniem wartość nieruchomości nie mogła w ciągu kilkunastu miesięcy wzrosnąć o ponad 120%, ponieważ nie wystąpiły żadne rynkowe uwarunkowania uzasadniające taką różnicę.

W wydanej decyzji organ zignorował również zarzuty skarżących podkreślające naruszenie przez rzeczoznawcę majątkowego przepisu art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, który szacując wartość nieruchomości gruntowej przyjął ją wprost jako sumę wartości poszczególnych działek po podziale, co jest niezgodne nie tylko z przywołanym przepisem ale i orzecznictwem sądów administracyjnych. Wbrew obowiązkowi wynikającemu z art. 77 § 1 K.p.a. Kolegium nie zebrało w sposób wyczerpujący materiału dowodowego w sprawie, nie włączając pomimo żądania skarżących do akt sprawy operatu szacunkowego z sierpnia 2011 r. oraz arbitralnie uznając, że ocena pracy rzeczoznawcy majątkowego nie ma wartości dowodowej i jest bez znaczenia dla przedmiotowej sprawy. Organ swoim działaniem naruszył również art. 80 K.p.a. w związku z art. 107 § 3 K.p.a., ponieważ zaniechał wskazania, z jakich przyczyn uznał obecną wycenę za wiarygodną, oraz powodów dla których odmówił wiarygodności i mocy dowodowej innym dowodom. Oceniając sporządzony operat, Kolegium wywiodło, że zawiera on wszelkie niezbędne informacje, wskazuje podstawy prawne i uwarunkowania czynności, rozwiązania merytoryczne, a wyjaśnienia w nim zawarte są logiczne, spójne i kompletne, podczas gdy w ocenie skarżących, wbrew wymaganiom § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, rzeczoznawca przy zastosowanej metodzie korygowania ceny średniej do porównania wziął pod uwagę kilka nieruchomości z pełnym uzbrojeniem pod zabudowę, w tym z dostępem do drogi publicznej o powierzchni kilkudziesięciokrotnie mniejszej od nieruchomości opisanej działki nr [..] obręb [...] . Organ naruszył również art. 10 K.p.a. kierując część korespondencji do osoby nie będącej stroną w sprawie oraz art. 8 K.p.a. poprzez przeprowadzenie postępowania w sposób sprzeczny z zasadą pogłębiania zaufania obywateli do organów Państwa. Ponadto organy obu instancji wadliwie uznały, że to biegły powinien wyjaśnić wątpliwości co do prawidłowości operatu, w sytuacji gdy za prawidłowość postępowania, rzetelność zgromadzonych dowodów i zgodne z prawem rozstrzygnięcia odpowiadają organy. Tymczasem organ I instancji przyjął rolę pośrednika między skarżącymi a rzeczoznawcą ograniczając swoje działania do przekazywania pisemnych zapytań i wyjaśnień, a organowi II instancji uszło uwadze, że jego rola polega na ponownym merytorycznym rozpoznaniu sprawy, a nie jedynie na bezkrytycznym odniesieniu się do operatu.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując wcześniej przedstawioną argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w S. z w a ż y ł, co następuje:

Wniesiona skarga okazała się zasadna.

Zgodnie z art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), zwanej dalej "u.g.n.", na podstawie którego to przepisu wydana została zaskarżona decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, decyzja taka może być wydana, gdy łącznie spełnione są następujące przesłanki: 1) nastąpił podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela, 2) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia,

w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, 3) nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 146 ust. 1a u.g.n.), 4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej.

Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, wskutek którego nowa konfiguracja, czy wielkość nowopowstałych działek pozwala na korzystniejsze gospodarczo ich użytkowanie, a co za tym idzie uzyskanie wyższej ceny sprzedaży, aniżeli miałoby to miejsce w przypadku działki niepodzielonej. Opłata adiacencka jest rodzajem daniny publicznej na rzecz gminy, której wprowadzenie ma źródło w tym, że określony podmiot uzyskuje korzyść majątkową na skutek zdarzenia, jakim jest m.in. podział nieruchomości (por. uchwała NSA z dnia 9 października 2000 r., OPK 8/00, ONSA 2001, nr 1, poz. 15).

W rozpoznawanej sprawie sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy wskazywał wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale, a w konsekwencji różnicę tych wartości stanowiącą podstawę określenia opłaty adiacenckiej. Operat szacunkowy, mając szczególną wartość dowodową, istotnie wpływa na treść decyzji ustalającej opłatę. Operat ma walor opinii biegłego, powinien on podlegać ocenie co do wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy. W razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości, organ powinien podjąć działania zmierzające do ich usunięcia (por. wyrok NSA z 5 maja 2011 r., II OSK 979/10).

W myśl art. 154 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając

w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Kwestie szczegółowe, związane z wyceną nieruchomości i sporządzaniem operatu szacunkowego, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Jak zauważa się w orzecznictwie, to na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organ, jak i sąd administracyjny zobligowane są ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, metody jak i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Ich wybór zależy od rzeczoznawcy ale nie przekłada się to, w odniesieniu do całego operatu, na pełną dowolność. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (zob. wyrok NSA z dnia 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11- dostępny w Internecie na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl ).

Treść powołanego wyżej art. 154 u.g.n. oraz poglądy judykatury pozwalają na stwierdzenie, że rzeczoznawca majątkowy cieszy się dużą swobodą, ustanowioną

z woli ustawodawcy, która nie może być ograniczana bez uzasadnienia, a środki podważania opinii zostały uregulowane wprost w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis art. 98a ust. 1 u.g.n., który ma zastosowanie

w rozpoznawanej sprawie, nie pozostawia jednak biegłemu całkowitej swobody, co do sposobu wyceny, dokonywanej dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej. Wycenie takiej bowiem podlega nie działka, czy działki a nieruchomość – jako całość. Zatem, zarówno przed podziałem nieruchomości, jak i po jej podziale, szacunek winien być dokonywany w stosunku do całości gruntu , bo tylko on stanowi nieruchomość gruntową. Tak też winien być on oceniany pod względem poszczególnych cech charakterystycznych.

W rozpoznawanej sprawie wzrost wartości nieruchomości określono stosując podejście porównawcze, które zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

Z treści powołanego przepisu jasno wynika, że przy przyjęciu podejścia porównawczego - wartość nieruchomości - określa się z uwzględnieniem cen jakie uzyskano za nieruchomości podobne - w tym przypadku podobne do nieruchomości składającej się z działek od nr[...] .

Tymczasem w przedmiotowej sprawie decyzja została wydana w oparciu

o operat szacunkowy ustalający wartość nieruchomości po podziale, jako sumy wartości poszczególnych działek.

Kolegium za niezasadny uznało zarzut skarżących o przyjęciu wprost sumy wartości powstałej w wyniku podziału działek jako wartości działek po podziale albowiem- jak stwierdziło- właściciele nie mogą domagać się od organu by wycenił nieodpłatnie poszczególne działki powstałe w wyniku podziału. Organ odwoławczy stwierdził, że wycenie poddano cały obszar o łącznej powierzchni [...] ha

z wyłączeniem działki nr [...] przeznaczonej do dalszego użytkowania pod teren upraw rolnych i las.

Twierdzeniu temu przeczy jednak 2 strona operatu, na której rzeczoznawca wprost wskazał wartość rynkową działek powstałych w wyniku podziału określając

w tym zestawieniu wartość działek przed i po podziale. Wartość poszczególnych działek została następnie zsumowana i wykazana jako wartość nieruchomości po podziale. Taki sposób ustalania wartości nieruchomości po podziale jest niezgodny

z art. 98a u.g.n. albowiem nieruchomość nie została potraktowana jako całość, na której wydzielono poszczególne działki a część wyłączono z szacowania.

Według ustaleń Kolegium, powierzchnia nieruchomości przed podziałem wynosiła [..] ha natomiast po podziale i po wyłączeniu z szacowania działki

nr [...] o pow. [...] ha wynosiła [..] ha.

Z operatu szacunkowego wynika natomiast, że do wyceny działki przed podziałem przyjęto transakcje dotyczące działek o znacznie mniejszej powierzchni,

tj. [..] czy [..] m2, mniejszych niż połowa wycenianej działki nr[...] . Analogiczna sytuacja odnosi się do działek po podziale, gdzie przyjęto transakcje dotyczące działek o powierzchni [...] m2, co do której przyjęto, że powierzchnia 1 działki wynosi [..] m2 (prawo własności trzech działek nr[...] ).

Oceniając powyższe pod względem przydatności operatu do ustalenia opłaty adiacenckiej po podziale nieruchomości należy stwierdzić, że ustalenia w nim zawarte nie pozwalają na ustalenie tej opłaty od skarżących. Rzeczoznawca – jak już wyżej Sąd wskazał – ustawowo upoważniony do dużej swobody w określaniu wartości nieruchomości, która to swoboda nie jest jednak nieograniczona, tym razem granice tej swobody przekroczył. Organy orzekające w sprawie pomimo uzasadnionych zarzutów ze strony skarżących w toku postępowania, w tym odnoszących się do drastycznego wzrostu cen nieruchomości w stosunku do ustaleń poczynionych przez tego samego rzeczoznawcę w [...] r. (pismo skarżących z dnia [..] r. w aktach adm.), bezkrytycznie przyjęły, ze operat jest prawidłowy. Nie wystąpiły do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do zarzutów skarżących, ograniczając się jedynie do wyjaśnienia kwestii wniosku A. i P. T. skierowanego do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej Rzeczoznawców Majątkowych.

Reasumując, w przedmiotowej sprawie za przedwczesne należy uznać ustalenie opłaty adiacenckiej na podstawie znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego. Operat ten, jak już wyżej wskazano, zawiera szereg niejasności odnoszących się zarówno do oszacowania nieruchomości przed jak i po podziale, wyboru transakcji nieadekwatnych do szacowanej nieruchomości oraz nieuprawnioną wycenę poszczególnych działek skarżących powstałych w wyniku podziału nieruchomości. Oznacza to, że przy tak wielu uchybieniach organy w niniejszej sprawie nie dysponowały w ogóle opinią pozwalającą ustalić wzrost wartości nieruchomości.

W ocenie Sądu, ze względu na stwierdzone uchybienia, zasadne jest zobowiązanie przez organ rzeczoznawcy do wyjaśnienia wskazanych uchybień

i odniesienia się do pisma skarżących z dnia [...]r.. Organ winien również rozważyć skorzystanie z opinii innego biegłego lub poddać ocenę operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 u.g.n.

Z powyższych względów Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów prawa materialnego- art. 98a u.g.n. jak i przepisów postępowania- art. 7, 77 i 80 K.p.a., co skutkowało jej uchyleniem na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) ( pkt I). W kwestii wykonalności decyzji orzeczono w oparciu o art. 152 powołanej wyżej ustawy( pkt II), natomiast o kosztach na podstawie art. 200.