Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 74/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2016-03-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 154
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Dnia 23 marca 2016 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Rosińska, Sędzia WSA Barbara Rymaszewska, , Protokolant Sekretarz sądowy Aneta Panek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 marca 2016 roku sprawy ze skargi L. Z. i W. Z. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę. LS


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Starosta [...] na podstawie art. 12 ust. 4a, ust. 4f, ust. 5, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2013 r., poz. 687 ze zm. – dalej jako specustawa) w związku z art. 132 ust. 1a i art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm. – dalej jako: ustawa), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r., poz. 267 – w dalszej części uzasadnienia przywoływana jako: k.p.a.)

1. ustalił odszkodowanie w wysokości: 86.800,00 zł na rzecz L. i W. małż. Z. za prawo własności nieruchomości położonej w P., oznaczonej w operacie ewidencji gruntów numerem działki 29/10 o pow. 0,0934 ha, która stała się z mocy prawa własnością Gminy Miasta P. z dniem 10 listopada 2012 r., w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej Nr [...] z dnia [...] września 2012 r. stała się ostateczna.

2. zobowiązał Prezydenta Miasta P. do wypłaty ww. odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

Jak wynika z akt sprawy, Prezydent Miasta pełniący funkcje Starosty Miasta P. decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z dnia [...] września 2012 r. udzielił Prezydentowi Miasta pełniącemu funkcję Starosty Miasta P. zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej m.in. na budowie ulicy A na odcinku od ulicy B do granicy działki nr ewid. 24/2 obręb [...] położonej przy ul. C 63 w P. wraz z budową skrzyżowania z ulicą B oraz z budową zjazdów na posesje w granicach pasa drogowego i budową obustronnych chodników. Opisana decyzja stała się ostateczna w dniu 10 listopada 2012 r.

Wobec ustalenia, iż w liniach rozgraniczających teren przedmiotowej inwestycji znalazła się nieruchomość oznaczona w operacie ewidencji gruntów numerem działki 29/10 o pow. 0,0934 ha, decyzją z dnia [...] lipca 2013 r. Prezydent Miasta P. sprawujący funkcje Starosty ustalił odszkodowanie w wysokości 181.283,55 zł na rzecz byłych właścicieli działki nr 29/10, od powyższej decyzji odwołanie wniosła Gmina P. Po rozpatrzeniu odwołania decyzją z dnia [...] listopada 2013 r. Wojewoda [...] uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Na powyższą decyzję Wojewody [...] L. i W. małż. Z. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, który wyrokiem z dnia 8 maja 2014 r. sygn. akt II SA/Łd 125/14 oddalił skargę.

Ponownie analizując materiał dowodowy organ I instancji wskazał, iż zgodnie z art. 12 specustawy, odszkodowanie za nieruchomości, które stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych oraz odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Jak wynika z odpisu zupełnego księgi wieczystej w dniu 9 listopada 2012 r. właścicielami nieruchomości, oznaczonej w operacie ewidencji gruntów numerem działki 29/10 objętej wymienioną na wstępie decyzją zezwalającą na realizację inwestycji drogowej byli L. i W. małż. Z.

Dalej, iż w myśl art. 12 ust. 5 specustawy, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie zatem z art. 130 ust. 2 ustawy ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Z uwagi na powyższe postanowieniem z dnia [...] grudnia 2014 r. powołano rzeczoznawcę majątkowego E. B. do sporządzenia opinii określenia wartości ww. nieruchomości. Na podstawie oględzin nieruchomości przeprowadzonych w dniu 14 stycznia 2015 r. z udziałem stron rzeczoznawca majątkowy ustalił, że według stanu na dzień [...] września 2012 r. na przedmiotowej nieruchomości znajdowały się m.in. ogrodzenie z siatki na słupkach metalowych bez podmurówki dł. 86,50 mb, wys. 1,5 m (29 słupków, 1 furtka, 2 słupki stabilizującej narożniki - stan bardzo dobry 5% zużycia); nasadzenia: drzewa i krzewy; ogródek przydomowy ogrodzony siatką z tworzywa sztucznego; system nawadniający. Państwo Z. potwierdzili, iż ustalony stan odpowiada stanowi nieruchomości z dnia [...] września 2012 r. Ponadto z protokołu oględzin wynika, iż rzeczoznawca majątkowy poświadczył za zgodność z oryginałem dokumenty załączone do pisma z dnia 22 września 2014 r., które w trakcie oględzin przedstawiły strony. Rzeczoznawca majątkowy stwierdził także, że wyceniana nieruchomość na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej tj. na dzień [...] września 2012 r. objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego osiedla budownictwa jednorodzinnego "C II" - obszar położony pomiędzy: ul. C 75 i 82, ul. D, os. C I i projektowaną ul. A, zatwierdzonym Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w P. z dnia [...] marca 1999 r. Działka nr 29/10 znajdowała się w jednostce planistycznej oznaczonej symbolem Z - ulica zbiorcza. Mając na uwadze, iż według stanu na dzień [...] września 2012 r. na przedmiotowej nieruchomości znajdowały się części składowe w postaci naniesień roślinnych i budowlanych, rzeczoznawca majątkowy przyjął procedurę wyceny polegającą na odrębnym szacowaniu gruntu i jego poszczególnych części składowych. Przy wycenie wartości przedmiotowej nieruchomości w części dotyczącej samego gruntu rzeczoznawca majątkowy oparł się na zapisie § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm. – dalej jako rozporządzenie), który mówi, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Przepisy § 36 ust. 1-3 rozporządzenia jednoznacznie wskazują m. in., iż wartość rynkową nieruchomości określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Wskazując na art. 154 ust. 1 - ust. 3 ustawy organ stwierdził, iż analiza tych regulacji nie pozostawia wątpliwości, że wartość przedmiotowej nieruchomości winna być ustalona przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, a dopiero gdy byłoby to niemożliwe -choćby z uwagi na brak wykształconego rynku tego rodzaju nieruchomości -wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych.

Z treści rozporządzenia wynika kolejność stosowania podejść. Dopiero bowiem brak cen transakcyjnych nieruchomości drogowych umożliwia rezygnację z tego podejścia. Przed dokonującym wyceny otwiera się wówczas możliwość wykorzystania podejścia opartego na transakcjach nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości.

Ponieważ na analizowanym rynku zanotowano transakcje drogowe określenia wartości rynkowej gruntu dokonano zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia. Rzeczoznawca majątkowy za podstawę ustalenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości przyjął transakcje dotyczące nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi, ponieważ nieruchomość będąca przedmiotem wyceny zgodnie z ww. miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego P. na dzień [...] września 2012 r. przeznaczona była pod drogę - ulica zbiorcza.

Do oszacowania wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wpływ na taki wybór miał przede wszystkim cel wyceny, rodzaj nieruchomości oraz dostępność transakcji podobnych.

Wycena ww. nieruchomości została poprzedzona dokonaniem przez rzeczoznawcę majątkowego analizy rynku nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne z terenu miasta P.

W sporządzonej w dniu 21 stycznia 2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego opinii w formie operatu szacunkowego wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości określona została na dzień 21 stycznia 2015 r. w wysokości 86.800,00 zł, w tym:

• wartość gruntu: 58.350,00 zł,

• wartość naniesień roślinnych: 16.810,00 zł,

• wartość naniesień budowlanych: 11.640,00 zł.

W piśmie z dnia 16 lutego 2015 r. L. i W. małż. Z. zgłosili zastrzeżenia do sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się do wszystkich zastrzeżeń. Ponadto biegły stwierdził, iż zgodnie z celem wyceny dla przedmiotowej nieruchomości ustalono jej stan na dzień wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej tj. na dzień [...] września 2012 r. Na tą datę wyceniana działka była objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i była przeznaczona pod ulicę zbiorczą. Zatem przeznaczenie działki, a co za tym idzie dobór transakcji przyjętych do określenia wartości został ustalony zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Pismem z dnia 30 marca 2015 r. L. i W. małż. Z. złożyli kolejne zastrzeżenia. Rzeczoznawca majątkowy ponownie odpowiedział na zarzuty strony. Ponadto wyjaśnił, że w operacie jako podstawy merytoryczne wskazano Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, które nie są przepisami prawa tylko notami, które są wskazane do dobrowolnego stosowania zgodnie z adnotacją w treści dokumentu. Rzeczoznawca majątkowy w ww. piśmie z dnia 17 kwietnia 2015 r. zaprezentował także stanowisko Komisji Standardów Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych dotyczącą zasad stosowania Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny.

W ocenie organu I instancji opinia rzeczoznawcy majątkowego z dnia 21 stycznia 2015 r. sporządzona została zgodnie z przepisami specustawy, ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia i może stanowić podstawę ustalenia odszkodowania. W operacie szacunkowym szczegółowo opisano zarówno podstawę prawną opracowania, przedmiot i zakres wyceny, sposób wyceny, w tym podejście i metodę wyceny, wykonano analizy danych i charakterystykę rynku nieruchomości.

Organ przypomniał, iż strona zawiadomienie z dnia 24 września 2012 r. o wydaniu ww. decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odebrała w dniu 27 września 2012 r., zaś protokół przekazania - przejęcia przedmiotowej nieruchomości sporządzony został w dniu 29 listopada 2012 r. tj. po upływie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu ww. decyzji, której nadany został rygor natychmiastowej wykonalności. Z uwagi na powyższe wartość odszkodowania nie została powiększona o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości. Wobec powyższego właścicielom nieruchomości objętej liniami rozgraniczającymi teren, która z mocy prawa stała się własnością gminy na podstawie decyzji Prezydenta Miasta pełniącego funkcję Starosty Miasta P. zezwalającej na realizację inwestycji drogowej ustalono odszkodowanie w wysokości 86 800zł.

W odwołaniu od powyższej decyzji L. i W. Z. zarzucili naruszenie przepisów postępowania w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy tj. art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a., nadto art. 6, art. 7, art. 8, art. 11, art. 24 i art. 138 § 2 k.p.a., poprzez błędną ocenę zebranego materiału dowodowego, która przybrała cechy oceny dowolnej oraz uchylenie się od kontroli operatu szacunkowego, który z uwagi na szereg wad nie mógł stanowić podstawy rozstrzygnięcia. Nadto zarzucili naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy tj. art. 18 ust. 1 specustawy, art. 134 ust. 1 i ust. 2, art. 154 ust. 1 w zw. z art. 175 ustawy oraz § 36 rozporządzenia, poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na błędnym uznaniu, że sporządzony w toku postępowania operat szacunkowy jest prawidłowy i pełny, w sytuacji gdy operat jest dotknięty wskazanymi w uzasadnieniu wadami, a w konsekwencji rażące zaniżenie wartości nieruchomości. Wskazując na powyższe strona wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ I instancji.

Decyzją z dnia [...] Wojewoda [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. uchylił zaskarżoną decyzję organu I instancji w części dotyczącej oznaczenia organu zobowiązanego do wypłaty odszkodowania i w tym zakresie orzekł o zobowiązania Gminy Miasta P. do wypłaty odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

Organ odwoławczy podzielił ocenę i stanowisko wywiedzione przez organ I instancji. Przystępując zaś do własnej analizy akt sprawy i mając na uwadze zarzuty odwołania stwierdził, dokonując oceny przedłożonej wyceny ze stycznia 2015 roku trzeba pokreślić, iż operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydaną w zakresie posiadanej przez niego wiedzy specjalistycznej odnośnie szacowania nieruchomości. Organ nie ma kompetencji aby wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Dokonana przez organy administracji publicznej ocena rzetelności sporządzonej opinii jest limitowana wiadomościami specjalnymi w zakresie wyceny i w tej mierze organ polegać musi na wiadomościach rzeczoznawcy. Powyższe nie oznacza, co prawda, iż dowód z operatu szacunkowego nie podlega żadnej weryfikacji w drodze swobodnej oceny dowodów, zgodnie z art. 80 Kpa, jednakże, organ dokonuje analizy operatu pod względem formalnym. Organ powinien więc zbadać czy operat został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, alby dokument miał wartość dowodową. Innymi słowy, ocena prawidłowości dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny stanowi formę jego weryfikacji, ale jedynie pod kątem zgodności z podstawami prawnymi, przyjętego rozwiązania merytorycznego, przedstawionego toku obliczeń oraz wyniku końcowego, nie może natomiast wchodzić w wiadomości specjalne biegłego.

Warunkiem prawidłowego ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość, której własność została odjęta dotychczasowemu właścicielowi na podstawie specustawy drogowej, jest właściwa identyfikacja przeznaczenia wycenianego gruntu według ściśle określonego stanu nieruchomości. Jak podał ustawodawca w art. § 36 ust. 1 rozporządzenia przeznaczenie nieruchomości należy ustalić zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględniania ustaleń decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, a ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania. W niniejszej sprawie należało ustalić przeznaczenie podlegającej oszacowaniu działki wg stanu z dnia [...] września 2012 r. tj. na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, natomiast wartość według aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami. Powyższe ustalenia zdaniem organu znajdują odzwierciedlenie w operacie szacunkowym sporządzonym dla potrzeb niniejszej sprawy, zatem niezrozumiały jest argument odwołania wskazujący, jakoby rzeczoznawca majątkowy dopuściła się uchybień ustalając daty istotne dla określenia wartości nieruchomości.

Z akt sprawy wynika, iż w dniu [...] września 2012 r. obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego osiedla budownictwa jednorodzinnego "C II" -obszar położony pomiędzy: ul. C 75 i 82, ul. D, os. C I i projektowaną ul. A. Stosownie do treści dokumentu planistycznego, działka nr 29/10, usytuowana jest na terenach oznaczonych na planie symbolem Z - ulica zbiorcza. Skoro, podlegająca wycenie działka nr 29/10 posiada wg stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przeznaczenie pod drogi, w niniejszej sprawie zastosowanie ma przepis zawarty w § 36 ust. 4 rozporządzenia, nakazujący przyjęcie przeznaczenia nieruchomości przeważającego wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości możliwe będzie przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W świetle treści tego przepisu przyjąć należy że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie transakcji nieruchomości drogowych, co też biegła uczyniła.

W tym stanie sprawy, zdaniem organu II instancji, trudno uznać za zasadny zarzut strony odnoszący się do zaniżonej wartości wycenianego gruntu. Podkreślić trzeba, iż jedynym właściwym rynkiem nieruchomości, mogącym być przyjętym do porównań w wycenie działki nr 29/10 był rynek nieruchomości przeznaczonych pod drogi, co też rzeczoznawca majątkowy uczyniła. W związku z ustaleniami dokumentu planistycznego, wobec wystąpienia nieruchomości podobnych do wycenianej, biegła nie mogła przyjąć innych transakcji porównawczych o wyższych cenach, co sugerowali skarżący. Organ odwoławczy zwrócił uwagę, iż powyższe stanowisko za właściwe i prawidłowe uznał także Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 8 maja 2014 r. sygn. akt II SA/Łd 125/14 dotyczącym przedmiotowej sprawy.

W odwołaniu podniesione zostało nadto, iż organ I instancji nie dokonał samodzielnej kontroli złożonego w sprawie operatu, w całości zaakceptował stanowisko rzeczoznawcy majątkowego. Zdaniem organu odwoławczego Starosta dokonał prawidłowej oceny przedłożonego w sprawie operatu szacunkowego stanowiącego podstawę określenia wysokości odszkodowania. Zdaniem Wojewody [...] sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego analiza i charakterystyka lokalnego rynku nieruchomości jest logiczna i spójna, a sporządzony operat szacunkowy wypełnia wszystkie wymogi określone przepisami prawa.

Ponownie organ odwoławczy podkreślił, iż ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim dotyczyłaby wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy majątkowego. Zgodnie ze stanowiskiem judykatury dokonana przez organy administracji publicznej ocena rzetelności sporządzonej opinii nie obejmuje wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłych z zakresu szacowania nieruchomości, a takie niewątpliwie są niezbędne na przykład przy doborze bazy transakcyjnej czy cech rynkowych, mających największy wpływ na ceny transakcyjne gruntów przyjętych do porównania. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy a polegające na wycenie nieruchomości wymagają wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać na przykład czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek.

W ocenie organu II instancji metoda przyjęta przez biegłą szczegółowo opisana w podstawach metodologicznych, jest prawidłowym sposobem obliczania wartości i nie budzi wątpliwości z punktu przyjętych założeń metodologicznych i zgodności z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniem. Skoro wartość odszkodowania na rzecz byłych właścicieli została wyliczona zgodnie ze wskazaniami zawartymi w powołanych regulacjach prawnych, brak jest podstaw do przyjęcia, iż odszkodowanie nie odzwierciedla rzeczywistej wartości nieruchomości.

W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy, stanowiący podstawowy dowód w sprawie, nie budzi wątpliwości, które uniemożliwiałyby stwierdzenie, że organ orzekający wywiązał się ze swoich obowiązków ustalając w oparciu o tę wycenę wartość nabytej pod drogę publiczną nieruchomości. Przedstawiona w analizowanym operacie analiza lokalnego rynku nieruchomości jest spójna i wyjaśnia szczegółowo wybór bazy transakcyjnej. Mając na uwadze fakt, iż przyjęte do porównania nieruchomości mają to samo przeznaczenie co przedmiot wyceny i mają takie same co wyceniana działka cechy rynkowe, w ocenie organu II instancji, nie można stwierdzić, aby zostały one dobrane nieprawidłowo. Dokonane przez rzeczoznawcę majątkowego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny i wyboru bazy transakcji obejmującej lata 2013-2014 są poprawne i logiczne, a wycena w istocie oddaje wartość nieruchomości.

Dalsza analiza operatu szacunkowego nie wykazała żadnych nieprawidłowości. Biegła w sposób wyczerpujący scharakteryzowała cechy identyfikujące nieruchomości, co pozwoliło na weryfikację dokonanych obliczeń. Cechy indywidualizujące sporną działkę zostały opisane precyzyjnie, co pozwala stwierdzić, iż wyliczona skorygowana cena średnia jest poprawna. Wyliczenia są zupełne i nie zawierają pomyłek czy braków, które dyskwalifikowałyby operat szacunkowy jako dowód w sprawie.

Należy wyraźnie podkreślić, iż subiektywne przekonanie stron, iż wskazana w operacie szacunkowym cena za wywłaszczoną nieruchomość jest zbyt niska, nie świadczy o wadliwości operatu, skoro strona nie przedstawiła alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego. W tej sytuacji postawione zarzuty uznać należy za polemikę z ustaleniami biegłej niepopartą żadnym dowodem.

Na koniec organ stwierdził, iż w sentencji zaskarżonej decyzji, w pkt 2 organ I instancji błędnie określił organ zobowiązany do wypłaty odszkodowania. Zgodnie z art. 22 ust. 1 specustawy, koszty nabycia nieruchomości pod drogi, w tym odszkodowania, finansowane są na podstawie przepisów o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego, przepisów o drogach publicznych oraz przepisów o autostradach płatnych oraz o Krajowym Funduszu Drogowym. Jak zaś wynika z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 16 grudnia 2005 r. o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego (Dz. U. Nr 267, poz. 2251 ze zm.), zadania w zakresie finansowania budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i ochrony dróg gminnych oraz zarządzania nimi finansowane są z budżetów gmin. Stosownie do powyższej regulacji, jako podmiot zobowiązany do wypłaty ustalonego odszkodowania należało zatem wskazać Gminę Miasto P. nie zaś Prezydenta Miasta P.

Reasumując, w przedmiotowej sprawie o ustalenie odszkodowania, dokonana przez organ II instancji wnikliwa kontrola pod względem formalnym operatu szacunkowego, potwierdziła że został on sporządzony z zachowaniem wymaganych przepisów, zatem brak jest podstaw do zakwestionowania ujętej w nim wartości przedmiotowej nieruchomości. Wojewoda [...] nie dopatrzył się także takich naruszeń w zakresie prowadzonego przez organ I instancji postępowania, które prowadziłyby do konieczności uchylenia zaskarżonej decyzji.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi L. i W. Z. zarzucili naruszenie przepisów postępowania w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy tj. art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a., nadto art. 6, art. 7, art. 8, art. 11, art. 24 i art. 138 § 2 k.p.a., poprzez błędną ocenę zebranego materiału dowodowego, która przybrała cechy oceny dowolnej oraz uchylenie się od kontroli operatu szacunkowego, który z uwagi na szereg wad nie mógł stanowić podstawy rozstrzygnięcia. Nadto zarzucili naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy tj. art. 18 ust. 1 specustawy, art. 134 ust. 1 i ust. 2, art. 154 ust. 1 w zw. z art. 175 ustawy oraz § 36 rozporządzenia, poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na błędnym uznaniu, że sporządzony w toku postępowania operat szacunkowy jest prawidłowy i pełny, w sytuacji gdy operat jest dotknięty wskazanymi w uzasadnieniu wadami, a w konsekwencji rażące zaniżenie wartości nieruchomości. Wskazując na powyższe strona wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2014 r., poz. 1647 ze zm.) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. – w dalszej części uzasadnienia przywoływana jako: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Sąd rozpoznający sprawę nie może zatem zmienić zaskarżonej decyzji, a jedynie uwzględniając skargę może ją uchylić, stwierdzić jej nieważność lub niezgodność z prawem. W przypadku zaś, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 p.p.s.a. skarga podlega oddaleniu stosownie do art. 151 p.p.s.a.

W następstwie rozpoznania skargi wniesionej w niniejszej sprawie, sąd nie dopatrzył się w zaskarżonej decyzji tego rodzaju uchybień przepisom prawa, które obligują do wyeliminowania rozstrzygnięcia z obrotu prawnego.

Przystępując do rozważań, w pierwszej kolejności przypomnieć trzeba, iż Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi wyrokiem z dnia 8 maja 2014 r. w sprawie sygn.akt II SA/Łd 125/14 oddalił skargę L. i W. Z. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2013 r. Opisaną decyzją organ II instancji uchylił w całości decyzję Prezydenta Miasta P. pełniącego funkcje Starosty z dnia [...] lipca 2013 r. ustalającą odszkodowanie na rzecz skarżących i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Wobec powyższego, nie budzi wątpliwości, iż obecnie kontrolowane postępowanie administracyjne jest kontynuacją opisanej sprawy, znaczy to tym samym, iż ocena prawa wyrażona w wyroku z dnia 8 maja 2014 r. w sprawie o sygn. akt II SA/Łd 125/14, jest wiążąca z mocy art. 153 p.p.s.a. w niniejszej sprawie, zarówno dla organów jak i dla sądu.

Przepis art. 153 p.p.s.a. stanowi bowiem o tym, że ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia. Niezastosowanie się organu administracji publicznej do oceny prawnej oraz wskazań co do dalszego postępowania traktować trzeba jako naruszenie normy prawa materialnego. Uznanie określonej okoliczności, jej sprecyzowanie, jako element oceny stanu faktycznego nie może naruszać art. 153 p.p.s.a., normującego zasadę związania organu administracji oceną prawną i wskazaniami co do dalszego postępowania, wyrażonymi w wyroku sądu administracyjnego. Ocena prawna wiąże w danej sprawie, natomiast związanie prawomocnym wyrokiem może odnosić się do innych postępowań w zakresie, w jakim rozstrzyga określoną kwestię prawną, która ma znaczenie dla rozstrzygnięcia w innej sprawie (vide: wyrok NSA z dnia 20 lipca 2005 r., sygn.akt II GSK 104/05; wyrok WSA w Poznaniu z dnia 19 grudnia 2013 r., sygn.akt III SA/Po 1401/13; wyrok WSA w Gdańsku z dnia 3 lipca 2013 r., sygn.akt II SA/Gd 347/13 –dostępne, jak i pozostałe orzeczenia przywołane w niniejszym uzasadnieniu w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem orzeczenia.nsa.gov.pl). Podkreślić przy tym należy, że ocena prawna wiąże nie tylko organy, ale i sąd ponownie rozpoznający sprawę. Związanie sądu, co wyraźnie akcentuje się nie tylko w orzecznictwie, ale i w piśmiennictwie, w rozumieniu art. 153 p.p.s.a. oznacza, że nie może on formułować nowych ocen prawnych sprzecznych z wyrażonym wcześniej poglądem, lecz zobowiązany jest do podporządkowania się mu w pełnym zakresie (vide: Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz pod red. prof. R.Hauzera i prof. M.Wierzbowskiego, Wyd. C.H. Beck, W-wa 2011, str. 544 i nast.).

Z uwagi na powyższe, odnotować należy, iż w uzasadnieniu przywołanego wyroku z dnia 8 maja 2014 r. tutejszy sąd przesądził kilka nader istotnych dla niniejszej sprawy kwestii. Po pierwsze, sąd wskazując na zapis art. 154 ust. 1 - ust. 3 ustawy wskazał, iż w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zaś w przypadku braku studium lub decyzji o warunkach zabudowy, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Uwzględnić należy także brzmienie komplementarnego wobec ustawy § 36 ust. 4 rozporządzenia stanowiącego, iż w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Mający zastosowanie w sprawie przepisy § 36 ust. 1 – 3 rozporządzenia jednoznacznie wskazują m.in., iż wartość rynkową nieruchomości określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy, bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Sąd stwierdził dalej, iż wobec ustalenia – w oparciu o zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – że przedmiotowa nieruchomość od 1999 roku przeznaczona jest pod drogę publiczną to ustalenie to determinowało dalsze działania przy jej wycenie. Co oznacza, iż wartość przedmiotowej nieruchomości winna być ustalona przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, a dopiero gdyby nie było to możliwe wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych (§ 36 ust. 4 rozporządzenia). Wskazując na powyższe sąd przyznał konsekwentnie, iż wycena przedmiotowej nieruchomości sporządzona na podstawie zestawienia nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe nie jest prawidłowa.

Warto dodać, iż powyższe stanowisko tutejszego sądu nie jest odosobnione i znajduje potwierdzenie w judykaturze. Chociażby w wyroku WSA w Poznaniu z dnia 20 czerwca 2013 r., sygn.akt II SA/Po 445/13 czytamy, iż punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie transakcji dotyczących nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Uwzględnienie od razu transakcji gruntami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do działki jest działaniem naruszającym tę regulację.

Reasumując powyższe, obecna kontrola zaskarżonej decyzji obejmuje zarówno ustalenie, czy organ wywiązał się z wytycznych sądu zawartych w uzasadnieniu wyroku z dnia 8 maja 2014 r., a nadto czy działał w ramach obwiązujących przepisów prawa i w oparciu o wyczerpująco zgromadzony i przeanalizowany materiał sprawy. W ocenie sądu stanowisko wywiedzione obecnie przez organy orzekające w niniejszej sprawie, poparte obszernym materiałem dowodowym, przeanalizowanym z poszanowaniem podstawowych zasad postępowania administracyjnego w pełni zasługuje na uwzględnienie. Nie budzi również zastrzeżeń prawidłowość, spójność i kompletność głównego dowodu sprawie tj. wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości przedstawionej w operacie z dnia 21 stycznia 2015 r. W ocenie sądu operat szacunkowy, na podstawie którego organy ustaliły wysokość należnego skarżącym odszkodowania, został sporządzony zgodnie z przepisami powołanego wyżej rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości oraz zgromadzonego w aktach materiału dowodowego. Organy prawidłowo uznały, że sporny operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego został sporządzony zgodnie z prawem, wybór podejścia i metody wyceny został przez rzeczoznawcę dobrze wyjaśniony i uzasadniony. Jak wynika z treści operatu został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, zarówno odnoszące się do stanu nieruchomości (przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalne i materialnoprawne, źródła danych merytorycznych, określa daty istotne przy wykonaniu operatu szacunkowego, opisuje i określa stan nieruchomości w kontekście jej stanu prawnego, lokalizacji, stanu i stopnia wyposażenia w infrastrukturę techniczną, komunikacji, sposobu użytkowania i zagospodarowania nieruchomości, a także przeznaczenia nieruchomości), jak i samej wyceny (wybór podejścia, metody i techniki wyceny, analiza i charakterystyka rynku nieruchomości, określenie wagi i ocenę cech rynkowych, określenie sumy współczynników korygujących oraz wartość przedmiotu wyceny), nie zawiera niejasności, nielogiczności, sprzeczności czy braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Dokonując wyceny gruntu, w ocenie sądu, rzeczoznawca wziął pod uwagę wszystkie istotne cechy szacowanej nieruchomości, zarówno te, które miały wpływ na podwyższenie, jak i na obniżenie jej wartości. Uwzględnił elementy, które mogły mieć wpływ na wartość nieruchomości oraz dostatecznie wyjaśnił założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny, a także wskazał wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Operat przedstawia czytelnie i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Wobec powyższego mógł on stanowić podstawę do określenia wysokości należnego odszkodowania, co zasadnie uznały organy orzekające w rozpatrywanej sprawie.

Mając na względzie, iż skarżący – mimo przesądzenia tej kwestii już w poprzednim orzeczeniu tutejszego sądu – nadal kwestionują wycenę nieruchomości, wskazując na zaniżenie wartości w stosunku do poprzedniego operatu – ocenionego przez organy i sąd jako nieprawidłowy – godzi się podkreślić, iż zgodnie z przepisem art. 157 ustawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego pod względem merytorycznym dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Tak więc strona – kwestionując ustalenia operatu – powinna przedstawić dowody na tę okoliczność. Jednym z takich środków dowodowych może być np. operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę, szacujący wartość tej samej nieruchomości. Przedłożony organowi przez stronę operat, wykonany na jej zlecenie, będzie podlegał takiej samej ocenie organu administracji, jak każdy inny dowód zgromadzony w sprawie. Strona uprawniona jest także odwołać się do organizacji zawodowej rzeczoznawców, celem oceny prawidłowości operatu sporządzonego na zlecenie organu administracji. W sprawie niniejszej skarżący nie przedstawili zarówno przed organem I jak i II instancji kontroperatu, czy przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, który podważyłby przydatność operatu sporządzonego na zlecenie organu. Nie wątpliwie zaś samo subiektywne przekonanie skarżących o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności (por. WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 7 maja 2013 r. II SA/Po 114/13 i WSA w Warszawie z dnia 30 stycznia 2008 r., sygn. akt I SA/Wa 1833/07). Możliwość skorzystania przez stronę z oceny operatu przez organizacje zawodową rzeczoznawców zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (wyrok NSA z dnia 7 grudnia 2012 r. I OSK 1434/11). Naczelny Sąd Administracyjny wielokrotnie wskazywał, że ocena operatu nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim dotyczy wiadomości specjalnych, których posiadanie jest przymiotem biegłego.

Zdaniem sądu obszerna ale przede wszystkim merytorycznie poprawna argumentacja organów, oparta na wyczerpująco zgormadzonym materiale dowodowym, zasługuje na podzielenie. Sformułowane w skardze zarzuty, które stanowią powtórzenie zarzutów odwołania, zostały poddane analizie organu oddawczego w ramach całokształtu sprawy. Organ zasadnie ocenił, iż nie zasługują na uwzględnienie.

Po pierwsze, skarżący sugerują konieczność wyjaśnienia, czy biegły jako transakcje porównawcze uwzględniał transakcje wolnorynkowe. Godzi się wskazać, iż przepisy § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia dotyczą ustalenia wartości rynkowej, zatem zastosowanie znajdują zarówno przepis art. 150 ust. 2 ustawy wykluczający z ustalenia wartości rynkowej nieruchomości, które nie mogą być przedmiotem obrotu (do jakich należą drogi publiczne) oraz przepis art. 151 ust. 1 ustawy określający kryteria wartości rynkowej; nadto możliwe jest ustalenie wartości rynkowej, wartości odtworzeniowej albo wartości katastralnej (art. 151 ustawy).

Po wtóre, bez wpływu na ustalenie wartości nieruchomości pozostaje ustalenie, czy sprzedaż nieruchomości przyjętych do porównania odbywała się na zasadzie dobrowolności, czy ich koniczność wynikała z przepisów prawa. Wśród obowiązujących w tej mierze przepisów prawa materialnego nie znajduje się zapis, który wprowadzałby takie rozróżnienie, ale przed wszystkim przepis, który różnicowałby sposób wyceny od warunków sprzedaży.

Skarżący wskazują również na konieczność wyjaśnienia, czy nieruchomości przyjęte do porównania wykorzystywane były w taki sam sposób jak nieruchomości skarżących. Powtórzyć należy, iż przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia, wskazuje na niezbędność ustalenia przeznaczenia nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy, nie jak starają się wyprowadzić skarżący - niezbędność ustalenia sposobu wykorzystania. Sposób wykorzystania nieruchomości w okolicznościach niniejszej sprawy pozostaje bez wpływu na jej wartość. Nadto nie można zapomnieć o przywoływanym już stanowisku zajętym przez tutejszy sąd w uzasadnieniu wyroku tutejszego sądu z dnia 8 maja 2014 r. gdzie sąd stwierdził, iż ustalenie przeznaczenia nieruchomości pod inwestycje drogową determinowało dalsze działania przy wycenie jej wartości.

I dalej, wbrew wywodom skarżących, przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, ani inne akty normatywne nie przewidują, by orzekające w przedmiocie odszkodowania organy mogły je powiększać o należne podatki, czy inne daniny. Skoro zatem przepisy ustaw ograniczają wysokość odszkodowania do wartości nieruchomości (rynkowej bądź odtworzeniowej) - za wyjątkiem przewidzianych ustawowo dodatków takich jak np. dodatek z tytułu niezwłocznego wydania nieruchomości w wysokości 5 % jej wartości - to tym samym postulat zwiększenia tego odszkodowania o należne daniny publicznoprawne może być kierowany jedynie do ustawodawcy, a nie do organów stosujących prawo.

Zarzuty dotyczące zawartości samego operatu także nie zasługują na podzielnie, nadto zostały wyjaśnione tak przez organy orzekające ale i samego rzeczoznawcę w toku postepowania. Biegły wyjaśnił m.in., iż przy wycenie uwzględnił nieruchomości o tym samym przeznaczeniu, wybrał działki o najlepszym dopasowaniu cech mających wpływ na wartość, a cechą tą nie jest wielkość działki, jak sugerują skarżący. Wyjaśnił również, że umieszczenie w bazie nieruchomości porównywanych nieruchomości o powierzchni odbiegającej od powierzchni działki skarżących nie jest błędem metodycznym, gdyż powierzchnia nieruchomości nie jest cechą wpływającą na wartość nieruchomości. Skarżący kwestionują również zastosowanie przez biegłego korekty ujemnej przy przeliczaniu wartości cech , jednakże zastrzeżenia te wkraczają w wiedzę specjalistyczną, której organ ani sąd nie posiada. Sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem rozważań organu oraz sądu, gdyż odnosi się do wiadomości specjalnych, które są wyłączną domeną rzeczoznawcy. Jeśli strona kwestionuje operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego z punktu widzenia merytorycznego to powinna złożyć dowód w postaci operatu szacunkowego, sporządzonego na jej zlecenie, co już zostało omówione. W przeciwnym razie, podnoszone zarzuty, wiążące się z wiadomościami specjalnymi, nie mogą skutecznie podważyć wartości dowodowej sporządzonego operatu. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 grudnia 2010r., sygn.akt I OSK 226/10; wyrok WSA w Łodzi z dnia 11 marca 2014 r., sygn.akt II SA/Łd 1183/13)

Odpowiadając na kolejne zarzuty skarżących ponownie należy się odwołać do stanowiska wywiedzionego w uzasadnieniu sądu z dnia 8 maja 2014 r. Skarżący stawiają pytanie, czy przy określaniu cech i wartości tych cech tabela k.19 biegła przy ustalaniu lokalizacji wzięła pod uwagę ceny m² nieruchomości nie drogowych położonych w pobliżu lokalizacji porównywanych nieruchomości, a jeśli nie to na jakiej zasadzie wartość tych cech określiła. W uzasadnieniu do sprawy o sygn.akt II SA/Łd 125/14 czytamy "wartość ta winna być ustalona przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, a dopiero gdy byłoby to niemożliwe – choćby z uwagi na brak wykształconego rynku tego rodzaju nieruchomości – wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych (§ 36 ust. 4 rozporządzenia). Jeśli wobec takiego brzmienia przepisów, brak jest w sporządzonym operacie szacunkowym informacji o przyczynach zaniechania ustalenia wartości nieruchomości w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości drogowych i ustalenie owej wartości przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych (przeznaczenie mieszkaniowe), to zasadnie organ odwoławczy wskazuje, iż operat szacunkowy jest niepełny i wymaga uzupełnienia". Aktualny operat zawiera wycenę w oparciu o wartości nieruchomości drogowych i wszelkie niezbędne wyjaśnienia dotyczące doboru nieruchomości porównywanych.

Bez wpływu na wycenę pozostaje również ustalenie – czego oczekują skarżący - jak kształtował się przebieg ustalania odszkodowań za przejęte nieruchomości sąsiednie, na jakich zasadach doszło do ustalenia wartości tych nieruchomości oraz jak te wartości zostały określone. Ustalenia w tym zakresie nie są elementem niezbędnym niniejszej sprawy a przede wszystkim nie mają wpływu na jej wynik, gdyż wartość ta jest ustalana indywidualnie dla każdej konkretnej nieruchomości.

Podsumowując, powtórzyć trzeba, iż subiektywne przekonanie skarżących, że cena jest zbyt niska nie świadczy o wadliwości operatu. Organ ocenił prawidłowość przeprowadzonego dowodu w sposób zgodny z regułami swobodnej oceny dowodów. Zdaniem sądu, organ prawidłowo nie dopatrzył się sprzeczności w opinii rzeczoznawcy i na jej podstawie uznał okoliczność za udowodnioną. Skoro nie było uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia operatu, to brak było podstaw do zastosowania art. 157 ust. 1 ustawy o poddaniu operatu z urzędu ocenie organizacji majątkowej rzeczoznawców majątkowych - tym bardziej, że operat realizował wcześniejsze wskazania wynikające z wyroku z dnia 8 maja 2014 r. II SA/Łd 125/14, gdzie sąd wskazał na wadliwość sporządzonej wyceny a to z uwagi na dokonanie jej właśnie w oparciu o wartości nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, w sytuacji gdy powinna się ona opierać się na nieruchomościach przeznaczonych pod drogi, jak ma to miejsce w operacie sporządzonym dla potrzeb niniejszej sprawy.

Podsumowując sąd uznał, że organy orzekające w sprawie wnikliwie, wszechstronnie i rzetelnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy oraz szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu sprawy. Przekonująco uzasadniły swoje decyzje nie naruszając przy tym granic swobodnej oceny dowodów – zyskując aprobatę sądu.

Z tych też względów, biorąc za podstawę art. 151 p.p.s.a. orzeczono, jak na wstępie. m.m.