Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 1343/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2015-06-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1, 2
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 3 ust. 2, par. 4 ust.1, par. 5 ust.1 , i 2, par. 6 ust. 1 , 2, par. 7 ust. 1, par. 8
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Maria Kwiecińska Sędzia WSA Tomasz Świstak Protokolant st.sekr.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 czerwca 2015 r. sprawy ze skargi Z. G. i K. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia [...] października 2014 r. Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy; oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją nr [...] z dnia [...] czerwca 2014 r., znak [...], Prezydent Miasta P. na podstawie art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1 oraz art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm., dalej: "u.p.z.p.") i art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267 z późn. zm., dalej: "k.p.a.") ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze, przewidzianej do realizacji na działce nr [...], arkusz [...], obręb P., przy ul. M. w P.

W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że w dniu [...] lutego 2014 r. wpłynął wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Dla działki nr [...] nie obowiązuje obecnie żaden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wobec czego konieczne było wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Następnie organ I instancji przytoczył przepisy, które w jego ocenie powinny znaleźć zastosowanie w rozpatrywanej sprawie, oraz wskazał na przeprowadzenie analizy urbanistycznej. Obszar analizowany został wyznaczony w promieniu 270 m od granicy działki inwestora, a zatem w odległości większej niż trzykrotność elewacji frontowej wspomnianej działki. Organ wyjaśnił, iż przyjęcie takiego wskaźnika pozwoliło objąć zespół zabudowy tworzący pewną urbanistyczną całość. Przeprowadzona analiza wykazała zarazem, że możliwe jest ustalenie warunków zabudowy dla planowanego przedsięwzięcia. W tej mierze organ I instancji zauważył, że obowiązująca linia zabudowy po wschodniej stronie od ul. M. jest dość uporządkowana. Inwestycja powinna być zatem zlokalizowana w odległości 15 m od frontowej granicy działki, co pozwoli na kontynuację linii zabudowy wyznaczonej przez budynki mieszkalne wielorodzinne przy ul. M. [...] i [...]. Średni wskaźnik wielkości zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 37,5% i zawiera się w przedziale od 2,0% do 100%. Parametr ten dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wynosi 46,3% i zawiera się w przedziale od 14,0% do 100%. W przypadku omawianej inwestycji parametr ten wynosi 36,0%, a zatem niewiele mniej od średniej w obszarze analizowanym. Wartość ta nawiązuje jednak do występującej na tym obszarze zabudowy. Ponadto z analizy urbanistycznej wynika, że średnia szerokość elewacji frontowej wynosi 8,3 m i zawiera się w przedziale od 5,0 m do 109,0 m. Wskaźnik ten dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wynosi 48,7 m i zawiera się w przedziale od 13,0 m do 109,0 m. Szerokość elewacji frontowej wynosi 58,0 m, a zatem przekracza średnią wartość w obszarze analizowanym. Niemniej przy uwzględnieniu 20% tolerancji od 48,7 m wskaźnik ten mieści się w przedziale od 39 m do 58,4 m. Tym samym w powyższym zakresie następuje również kontynuacja zabudowy. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wynosi w obszarze analizowanym od 7,5 m do 9,0 m od poziomu terenu do najwyższego punktu dachu, a dla budynków mieszkaniowych jednorodzinnych od 17,5 m do 18,0 m. Omawiany obiekt budowlany powinien mieć 17,5 m od strony ul. M. przez wysokość ok. 12,5 m do ok. 10,5 m od strony ul. M. Najwyższa część budynku nawiązuje do wysokości budynków mieszkaniowych jednorodzinnych przy ul. M., a pozostała część jest zabudową przejściową w kierunku zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej przy os. M. Planowane przedsięwzięcie kontynuuje również geometrię dachów, gdyż przewidziano dla niego dach płaski przeważający w obszarze analizowanym. Tym samym spełniony został również warunek dobrego sąsiedztwa z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Organ I instancji uznał także, że wymogi, o jakich mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p., zostały zachowane. Wobec tego orzeczono, jak w sentencji referowanej decyzji.

Pismem z dnia . lipca 2014 r. Z. G. i K. G. odwołali się od powyższej decyzji z dnia [...] czerwca 2014 r.

W uzasadnieniu skarżący wskazali, że kwestionowana przez nich decyzja jest wadliwa, gdyż jej załączniki mapowe nie odpowiadają wymogom ustawowym. W załączniku nr 1 zachodzą przy tym sprzeczności. Według jednej informacji mapa ta została bowiem sporządzona w skali 1:1.000, a według drugiej informacji – w skali 1:500. Ponadto, porównując załączniki nr 1 i 3, a w szczególności obwód działki nr [...], należy uznać, że druga z tych map nie przedstawia wyrysu w skali 1:500, jak wynikałoby to z odpowiedniej adnotacji, ani w skali 1:1.000. Tym samym wymienione załączniki nie stanowią oryginalnych map zasadniczych, a jedynie niezwymiarowane niedokładne kopie map, które nie mogą powinny służyć do wykonywania omawianych obliczeń.

Zdaniem odwołujących organ I instancji bezzasadnie rozszerzył obszar analizowany, wyznaczając go w promieniu 270 m, a nie w minimalnym promieniu 180 m, od granic działki inwestora. Taki zabieg nie został wyjaśniony w decyzji z dnia [...] czerwca 2014 r. Nie wskazano również istotnych faktów związanych z takim zakreśleniem badanego obszaru, które wpłynęły na rezultat analizy urbanistycznej, ani nie określono ich wpływu na wydane rozstrzygnięcie. W konsekwencji do istniejącej zabudowy ma być włączony budynek nienawiązujący do swojego otoczenia. Gdyby natomiast organ I instancji wyznaczył obszar analizowany w oparciu o minimalny promień 180 m, przedmiotowa inwestycja nie spełniałaby warunku dobrego sąsiedztwa, wobec czego wydanie zaskarżonej decyzji nie byłoby również możliwe. Następnie skarżący podnieśli, że linia zabudowy została nieprawidłowo ustalona, gdyż odniesiono ją do budynków znajdujących się w znacznym oddaleniu od terenu inwestycji. Rozwiązanie takie należy zatem ocenić negatywnie z perspektywy ładu przestrzennego. Błędnie określono również wysokość zamierzonego budynku. Planowana wysoka zabudowa mieszkaniowa będzie bowiem kolidować z istniejącą w bezpośrednim sąsiedztwie i dominującą w obszarze analizowanym niską zabudową mieszkaniową jednorodzinną (szeregową). Nieprawidłowo ustalono także wskaźnik powierzchni zabudowy. Niezbędne jest bowiem uwzględnienie specyfiki terenu, zwłaszcza najbliższego sąsiedztwa, w większym stopniu niż to uczynił organ I instancji. Skarżący zwrócili ponadto uwagę na brak wystarczającego uzbrojenia terenu, gdyż pomiędzy inwestorem a A. S.A. nie doszło do zawarcia porozumienia w pełni gwarantującego wykonanie brakującej infrastruktury w zakresie zaopatrzenia w wodę.

Decyzją z dnia [...] października 2014 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. na podstawie art. 1 ust. 1 i art. 2 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2001 r. nr 79 poz. 856 z późn. zm.), art. 127 § 2 i art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. i art. 59, art. 60 i art. 61 u.p.z.p. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję z dnia [...] czerwca 2014 r.

W uzasadnieniu organ odwoławczy przytoczył przepisy, które w jego ocenie powinny znaleźć zastosowanie w rozpatrywanej sprawie, wyjaśniając zarazem, że postępowanie przeprowadzonej przez organ I instancji było prawidłowe, a zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, że obszar analizowany został wyznaczony zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164 poz. 1588). W tak wyznaczonym obszarze występuje zróżnicowana zabudowa mieszkaniowa, w tym także zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna przy ul. M. o wysokości do V kondygnacji. Część pisemna analizy zawiera przy tym wszystkie wymagane informacje, odnosząc się do zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. Organ II instancji zauważył, że inwestor obniżył wysokość planowanego obiektu budowlanego w pobliżu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na os. M. Ponadto, wbrew twierdzeniom skarżących, możliwe jest wkomponowanie rozważanego przedsięwzięcia w istniejący już ład przestrzenny. Celem przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest bowiem zracjonalizowanie sposobu wykorzystania określonego terenu, a nie zahamowanie inwestycji na tym obszarze.

Pismem z dnia [...] listopada 2014 r. Z. G. i K. G. zaskarżyli powyższą decyzję z dnia [...] października 2014 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w aniu, zarzucając organowi II instancji naruszenie: (1) art. 107 § 1 i 2 k.p.a. w zw. z § 9 ust. 2 i 3 powołanego rozporządzenia poprzez uznanie, że brak załącznika mapowego do decyzji organu I instancji przedstawiającego w prawidłowej skali obszar analizowany nie stanowi naruszenia prawa, (2) art. 7, art. 8 i art. 11 k.p.a. w zw. z art. 77, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak merytorycznego rozpoznania odwołania z dnia [...] lipca 2014 r. i nieustosunkowanie się do zawartych tam zarzutów, (3) art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez uznanie, że wymóg dobrego sąsiedztwa został spełniony w niniejszej sprawie, gdy tymczasem nie istnieje działka sąsiednia zabudowa w sposób, który pozwala na określenie wymagań dla rozważanego zamierzenia budowlanego, (4) § 3 ust. 1 i 2 cytowanego rozporządzenia poprzez niewłaściwe wyznaczenie obszaru analizowanego, (5) § 4 ust. 1 i 3 wymienionego rozporządzenia poprzez wyznaczenie linii zabudowy, która nie stanowi przedłużenia linii zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich, (6) § 5 ust. 1 i 2 tego rozporządzenia poprzez wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki nr [...] w sposób odbiegający od średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, (7) § 6 ust. 1 i 2 tego rozporządzenia poprzez wyznaczenie szerokości elewacji frontowej nowej zabudowy rażąco większej od średniej wartości tego parametru w obszarze analizowanym, (8) § 7 ust. 1 i 2 tego rozporządzenia poprzez wyznaczenie wysokości nowej zabudowy w oderwaniu od wartości tego parametru w obszarze analizowanym, (9) art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. poprzez błędne uznanie, że dla działki nr [...] rzeczywiście zapewniono odpowiednie uzbrojenie wodno-kanalizacyjne.

W uzasadnieniu skarżący powtórzyli swoją wcześniejszą argumentację zawartą w odwołaniu z dnia [...] lipca 2014 r. Zaznaczyli oni przy tym, że organ II instancji nie odniósł się merytorycznie do zgłoszonych przez nich zarzutów.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Kolegium podkreśliło, że działka nr [...] położona jest przy ul. M. w P., a przy tej ulicy znajduje się również zrealizowana zabudowa wielorodzinna., która stanowiła w sposób prawidłowy punkt odniesienia do ustalenia parametrów dla planowanej zabudowy. Odnosząc się do zarzutu oparcia decyzji na nieprawidłowych mapach Kolegium wskazało, że przy tak znacznym obszarze analizowanym nie stanowi naruszenia prawa posługiwanie się mapami o pomniejszonej skali jako map stanowiących załączniki do decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli oryginały tych map w skali właściwej znajdują się w aktach sprawy.

W piśmie z dnia [...] czerwca 2015 r. uczestnik postępowania F. K. wniósł o oddalenie skargi, podzielając w pełni stanowisko organów administracji publicznej.

Na rozprawie sądowoadministracyjnej przeprowadzonej w dniu [...] czerwca 29015 r. skarżący oraz ich pełnomocnik podtrzymali skargę oraz jej zarzuty. Pełnomocnik uczestnika postępowania F. K. wniósł o oddalenie skargi. Pełnomocnik wskazał na wyrok wydany w sprawie II SA/Po 786/14, którym oddalono skargę na decyzję ustalającą warunki zabudowy dla podobnej inwestycji na sąsiedniej działce nr [...]. Pełnomocnik podzielił stanowisko organów administracji odnośnie spełnienia wymogów pozwalających na ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji, której dotyczył wniosek jego mandanta. Podkreślił, że nieruchomość skarżących nie jest położona przy ul. M.

Sąd postanowieniem wydanym na rozprawie oddalił wniosek pełnomocnika uczestnika postepowania o przeprowadzenie dowodu z wydruku Gogle Maps przedstawiającego ulice M. wraz z zaznaczonym miejscem lokalizacji działki nr [...].

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje

Skarga okazała się bezzasadna.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Jak wynika przy tym z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm., dalej: "p.p.s.a."), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany wnioskami i zarzutami skargi, ani powołaną podstawą prawną.

Na wstępie trzeba zauważyć, że wnioskiem z dnia [...] lutego 2014 r. F. K., prowadzący działalność gospodarczą pod firmą F. K. Kancelaria Urbanistyczna w P., wystąpił do Prezydenta Miasta P. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze na działce nr [...], obręb P. arkusz [...], przy ul. T. M. w P. (k. 1-6, t. I akt adm. organu I instancji). Jednocześnie dla terenu rozważanego przedsięwzięcia nie obowiązuje aktualnie żaden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Okoliczności te należy uznać bezsporne, gdyż nie były kwestionowane przez żadną ze stron postępowania.

Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm., dalej: "u.p.z.p."). Zgodnie z art. 4 ust. 1 u.p.z.p., określenie sposób zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie braku tego aktu prawa miejscowego – w decyzji o warunkach zabudowy. Podobnie w art. 59 ust. 1 u.p.z.p. ustawodawca stwierdza, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Jak wynika przy tym z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: (1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; (2) teren ma dostęp do drogi publicznej; (3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; (4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu poprzednio obowiązujących planów miejscowych; (5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Należy przy tym zaznaczyć, że wszystkie te przesłanki muszą być spełniona łącznie, aby organ administracji publicznej mógł wydać decyzję pozytywną dla inwestora.

Szczegółowe warunki spełnienia wymogu dobrego sąsiedztwa, o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., zostały określone w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164 poz. 1588). W tym celu właściwy organ, zgodnie z § 3 ust. 1 powołanego rozporządzenia, wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Odnosząc te uwagi do specyfiki rozważanej sprawy, Sąd uznał, że zarzuty podniesione w skardze z dnia [...] listopada 2014 r. okazały się nietrafne (k. 5-21 akt sądowych). Należy bowiem najpierw zauważyć, że zgodnie z § 3 ust. 2 u.p.z.p., granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, określonej w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu elewacji działki objętej wnioskiem o ustalenia warunków zabudowy, i zarazem nie mniejszej niż 50 m. Jak wynika przy tym z art. 52 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., wspomniana kopia mapy powinna być kopią mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, kopią mapy katastralnej, przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmującego teren, którego dotyczy wniosek o ustalenia warunków zabudowy, i obszar, na który inwestycja ta będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000.

Z materiału dowodowego zgromadzonego w aktach administracyjnych, a w szczególności z załącznika nr 1 do decyzji nr [...] Prezydenta Miasta P. z dnia [...] czerwca 2014 r., nr [...] (ki.138-148, t. II akt adm. organu I instancji), wynika, że analiza urbanistyczna z dnia [...] marca 2014 r. (k. 64-81, t. II akt adm. organu I instancji) została przeprowadzona na kopii mapy zasadniczej w skali 1:500, pomniejszonej następnie do skali 1:1000 (k. 147 akt adm. organu I instancji), przy czym oryginały tych pierwszych zostały załączone do akt administracyjnych (Tom I akt organu I instancji). Informacja o przeskalowaniu map została umieszczona w rubryce "Uwaga" w legendzie mapy w skali 1:1000. Należy przy tym zaznaczyć, że ustawodawca nie zakazuje przeskalowania mapy. Tym samym wspomniany załącznik nr 1 został wykonany w skali 1:1000, co odpowiada art. 52 ust. 1 powołanej ustawy w zw. z § 3 ust. 2 cytowanego rozporządzenia. Ponadto na dokumencie tym widnieje adnotacja Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego G. w P. o zgodności omawianej kopii z oryginałem przyjętym do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Mapa zwiera zatem wymagane prawem oznaczenia i pieczęcie. Tym samym nie można w ocenie Sądu przychylić się do zarzutu strony skarżącej, w świetle którego analiza urbanistyczna została wykonana na nieodpowiedniej mapie.

Podobnie nietrafny okazał się również zarzut dotyczący nieprawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego. Z wniosku z dnia [...] lutego 2014 r. wynika, że szerokość elewacji frontowej omawianego zamierzenia budowlanego ma wynosić 58 m od strony ul. T. M. (k. 5, t. I akt adm. organu I instancji). Tym samym, w świetle § 3 ust. 2 powołanego rozporządzenia, granice obszaru analizowanego powinny być wyznaczone w minimalnej odległości 174 m od granicy działki nr [...]. Organy administracji publicznej przyjęły, że odległość ta powinna wynosić w niniejszej sprawie 270 m. Takie rozwiązanie nie narusza w opinii Sądu § 3 ust. 2 cytowanego rozporządzenia. Przepis ten określa bowiem jedynie minimalną długość promienia, w oparciu o który ustalony zostaje obszar analizowany. Niezbędne jest zatem dopasowanie tego parametru do specyfiki konkretnej sprawy tak, aby w najwyższym stopniu planowana zabudowa odpowiadała istniejącemu ładowi przestrzennemu (zob. wyrok NSA z dnia 16 stycznia 2014 r., II OSK 222/14, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W rozpatrywanej sprawie rozszerzenie granic obszaru analizowanego było natomiast uzasadnione w szczególności dążeniem do uwzględnienia obszaru zwartej zabudowy przy ul. W. i ul. C., stanowiący kompleks tworzący całość architektoniczno-urbanistyczną. Konsekwencją objęcia całości tego kompleksu było wyznaczenie obszaru analizowanego uwzględniającego parametry wynikające z tej czynności, co z kolei skutkowało koniecznością uwzględnienia zabudowy istniejącej w jego granicach – nie tylko jednorodzinnej ale i mieszkaniowej wielorodzinnej. W opinii Sądu tak wyznaczony obszar analizowany można uznać za spójny urbanistycznie, tworzący pewną całość pod względem koncepcyjnym.

Sąd nie podzielił również zarzutów skarżącego dotyczących poszczególnych parametrów ustalonych dla nowej zabudowy.

Zgodnie bowiem z § 4 ust. 1 powołanego rozporządzenia, obowiązującą linię zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej na działkach sąsiednich. Trafnie jednak podnosi się w wymienionej analizie urbanistycznej i decyzji nr [...] Prezydenta Miasta P. z dnia [...] czerwca 2014 r., znak [...] (k. 138-151, t. I akt adm. organu I instancji), że omawiany parametr jest istotnie zróżnicowany w obszarze analizowanym. W odróżnieniu od ul. C. i ul. W., gdzie linia zabudowy jest bardzo uporządkowana, rozważany wskaźnik nie przyjmuje jednolitej wartości w rejonie ul. T. M. Należy przy tym w ocenie Sądu zauważyć, że część działek położonych przy tej ostatniej ulicy jest nadal niezabudowana, natomiast dla sąsiedniej działki nr [...] ustalone zostały warunki zabudowy dla inwestycji o podobnym charakterze i gabarytach, jak będąca przedmiotem ocenianej obecnie sprawy (zob. Wyrok tut. Sądu z dnia 01.04.2015 r. sygn. akt II SA/Po 786/14 – dostępny na stronach internetowych w CBOSA). Ponadto na nieruchomościach znajdujących się przy ul C. i ul. W. występuje przede wszystkim zabudowy mieszkaniowa jednorodzinna. Trafnie zatem organy administracji publicznej przyjęły, że właściwe w rozważanym przypadku jest nawiązanie do zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, zlokalizowanej przy ul. M. [...]. W tym miejscu zaznaczenia wymaga, że sąd administracyjny prawidłowość wydanych sprawie decyzji ocenia na podstawie przedłożonych mu akt administracyjnych sprawy, w tym dokumentacji sporządzonej na potrzeby analizy urbanistycznej, stąd zbędnym było przeprowadzenie dowodu z przedłożonego przez pełnomocnika uczestnika postępowania wydruku z Gogle Maps. Wskazać nadto należy, iż tom II akt administracyjnych zawiera dokumentację fotograficzną obejmującą zabudowę wielorodzinną przy ul. M.

Przedmiotowy parametr linii zabudowy przyjmuje dla tego ostatniego obiektu budowlanego (ul. M. [...]) wartość 11 m. W decyzji z dnia [...] czerwca 2014 r. ustalono z kolei, że obowiązująca linia zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia budowlanego wyniesie 15,0 m od strony ul. T. M., a maksymalna nieprzekraczalna linia zabudowy – 5,0 m od północnej granicy działki. Należy przy tym zaznaczyć, że w myśl § 4 ust. 4 cytowanego rozporządzenia, dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej. Z tej perspektywy należy zatem uznać w ocenie Sądu, że spełniony został wymóg kontynuacji zabudowy w zakresie linii zabudowy.

Jak wynika z kolei z art. 5 ust. 1 powołanego rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Niemniej prawodawca dopuszcza w § 5 ust. 2 tego rozporządzenia wyznaczenie innej wartości wymienionego parametru, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej. W rozpatrywanej sprawie wskaźnik intensywności zabudowy wynosi dla całego badanego obszaru 37,7%, zawierając się w przedziale od 2,0% do 100%. Średnia wartość tego parametru dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wynosi 46,3% i zawiera się w przedziale od 14,0% do 100%. Tym samym również ten wskaźnik jest istotnie zróżnicowany w obszarze analizowanym. W decyzji z dnia 10 czerwca 2014 r. ustalono, że wielkość powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki nie powinna przekroczyć 36,0%, przy czym wartość powierzchni biologicznie czynnej powinna stanowić co najmniej 30,0%. Należy przy tym zgodzić się ze stanowiskiem organów administracji publicznej, że wartość ta jest wprawdzie mniejsza niż wartość omawianego parametru dla całego badanego obszaru. Niemniej różnica ta jest niewielka, a planowana zabudowa w świetle ustaleń analizy urbanistycznej nie będzie odbiegała w rozważanym zakresie od istniejącego ładu przestrzennego.

Ponadto, zgodnie z § 6 ust. 1 powołanego rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowej istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. W § 6 ust. 2 tego rozporządzenia wskazano natomiast, że dopuszczalne jest wyznaczenie innej wartości tego parametru, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej. Średnia szerokość elewacji frontowej wynosi w niniejszej sprawie 8,3 m i zawiera się w przedziale od 5,0 m do 109,0 m. Wskaźnik ten dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wynosi natomiast 48,7 m i zawiera się w przedziale od 13,0 m do 109,0 m. W decyzji z dnia [...] czerwca 2014 r. ustalono, że szerokość elewacji frontowej od strony ul. T. M. powinna wynosić 58,0 m. Wartość ta odbiega wprawdzie od średniej wartości tego parametru w odniesieniu do całego obszaru analizowanego. Niemniej nawiązuje ona – z tolerancją do 20% – do średniej wartości tego wskaźnika dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Z tej perspektywy należy zatem uznać za dopuszczalne w ocenie Sądu ustalenie omawianego parametru w oparciu o § 6 ust. 2 cytowanego rozporządzenia. Planowana inwestycja będzie bowiem nawiązywała do podobnych obiektów budowlanych występujących w obszarze analizowanym.

Zgodnie z § 7 ust. 1 powołanego rozporządzenia, wysokość górnej elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Prawodawca dopuszcza zarazem w § 7 ust. 4 tego rozporządzenia wyznaczenie innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej. W obszarze analizowanym wysokość zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wynosi od 7,5 m do 9,0 m, a dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej – od 18,0 m do ok. 35,0 m. W decyzji z dnia 10 czerwca 2014 r. ustalono, że parametr ten w przypadku omawianego przedsięwzięcia powinien wynosić 17,5 m od strony ul. T. M., a od strony os. M. – 10,5 m. Pierwsza z tych wartości nieznacznie mniejsza, a druga – nieznacznie większa od wartości występujących w obszarze analizowanym. Nie zmienia to jednak faktu, że w powyższym zakresie omawiane zamierzenie budowlane będzie nawiązywało do zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich. Obniżenie wysokości planowanego obiektu budowlane pozwoli bowiem na dopasowanie przyszłej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej do już istniejącej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w rejonie ul. C. i ul. W.

Wreszcie, w myśl § 8 powołanego rozporządzenia, geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W tej mierze w badanym obszarze występują dachy strome (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna) oraz dachy płaskie (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna szeregowa oraz zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna). W decyzji z dnia [...] czerwca 2014 r. ustalono dach płaski dla przedmiotowego zamierzenia budowlanego, co należy uznać w ocenie Sądu za prawidłowe rozstrzygnięcie. Planowany obiekt budowlany będzie bowiem nawiązywał do podobnej zabudowy istniejącej już w obszarze analizowanym.

Tym samym należy w ocenie Sądu zaznaczyć, że rozważana inwestycja kontynuuje parametry zabudowy istniejące w obszarze analizowanym, choć w opisanym wyżej zakresie niezbędne było odstąpienie od sztywnych wyliczeń zawartych w powołanych rozporządzeniu i uwzględnienie w większym stopniu specyfiki zabudowy występującej w otoczeniu działki nr [...]. Zabieg ten należy uznać za dopuszczalny w świetle przytoczonych wcześniej przepis, a skorzystanie z niego uzasadnione było w szczególności znacznym zróżnicowaniem zabudowy na badanym obszarze. Z analizy urbanistycznej wynika bowiem w szczególności, że planowane przedsięwzięcie ma być zlokalizowanie w obszarze sąsiadowania ze stroną terenów intensywnej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (rejon ul. C. i ul. W.) oraz licznych działek, które nie są jeszcze zabudowane (rejon ul. T. M.).

Należy przy tym zaznaczyć, że warunki ustalone dla nowej zabudowy nie muszą stanowić idealnego odwzorowania parametrów zabudowy istniejącej w bezpośrednim sąsiedztwie działki inwestora. Ustawodawca dopuszcza bowiem pewne zróżnicowanie zabudowy na określonym terenie, o ile powstaje w ten sposób harmonijna całość składająca się na ład przestrzenny. Z tej perspektywy nie można zatem uznać, że organy administracji publicznej nadużyły władztwa planistycznego. Podobnie nie można również stwierdzić, by kontrolowane decyzje były arbitralne, skoro organy administracji publicznej starały się wyjaśnić motywy, jakimi kierowano się przy wydawaniu kontrolowanych obecnie rozstrzygnięć. Zarzuty dotyczące niespełnienia wymogu dobrego sąsiedztwa, o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. należy więc uznać za bezzasadne.

Skarżący podnosili również, że inwestor nie dysponuje odpowiednimi zapewnieniami od gestorów mediów, co w konsekwencji miało prowadzić do naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. I ten zarzut w ocenie Sądu okazał się nietrafny. W piśmie z dnia [...] września 2012 r., nr [...], [...], A. S.A. rzeczywiście wskazał, że działka nr [...] nie jest obecnie podłączona do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej (k. 7-9, t. I akt adm. organu I instancji). Niemniej w tym samym piśmie wspomniany dostawca mediów wyjaśnił, że możliwe podłączenie terenu planowanej inwestycji do istniejącej już sieci po uprzednim wybudowaniu przez inwestora odpowiedniej infrastruktury technicznej. Stanowisko to zostało również podtrzymane w piśmie A. S.A. z dnia [...] listopada 2012 r., nr [...], [...], w którym stwierdzono, iż dostawca mediów wyjątkowo akceptuje rozwiązanie polegające na wybudowaniu na koszt inwestora przepompowni ścieków i tłoczenia ich do właściwego kanału sanitarnego (k. 10-11, t. I akt adm. organu I instancji). Potwierdzeniem tych uwag jest umowa przedwstępna zawarta pomiędzy inwestorem i A. S.A. w dniu [...] października 2012 r. (k. 12-16, t. I akt adm. organu I instancji). Zgodnie z § 1 ust. 3 powołanej umowy, A. S.A. zobowiązał się zawrzeć z inwestorem umowę o świadczenie usług w zakresie zbiorowego zaopatrzenia w wodę pod warunkiem wybudowania przez inwestora wskazanej tam infrastruktury technicznej. Jednocześnie § 1 ust. 6 tejże umowy przewiduje, że powyższe zobowiązanie jest wiążące dla dostawy mediów w ciągu dwóch lat od daty zawarcia wymienionej umowy.

Tym samym powyższe zobowiązanie A. S.A. pozostawało aktualne do dnia [...] października 2012 r. W tej dacie funkcjonowała już natomiast ostateczna decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] października 2014 r., nr [...], utrzymująca w mocy decyzję z dnia [...] czerwca 2014 r. (k. 47-53 akt adm. organu II instancji). Konsekwentnie zatem należy w ocenie Sądu uznać, że w chwili orzekania przez organy administracji publicznej inwestor dysponował wystarczającym zapewnieniem o dostępie do mediów ze strony A. S.A. Omawiany zarzut okazał się więc bezzasadny.

Z materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy wynika poza tym, że inwestor dysponuje odpowiednim i ważnym zapewnieniem Polskiej Spółki Gazownictwa Sp. z o.o. – oddział w P. z dnia [...] stycznia 2014 r., nr [...], oraz zapewnieniem E. O. G. E. – Rejon Dystrybucji P. z dnia [...] stycznia 2014 r., znak [...] (k. 17-18, t. I akt adm. organu I instancji). W konsekwencji więc należy stwierdzić w ocenie Sądu, że spełniony został w rozpatrywanej sprawie wymóg z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.

Ponadto planowana inwestycja ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, tj. do ul. T M., co czyni zadość art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. Z uwagi na usytuowanie rozważanego przedsięwzięcia w mieście nie zachodziła potrzeba uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolne i nieleśne. Oznacza to z kolei, że spełniony został również warunek z art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. Przedmiotowa inwestycja jest także zgodna z przepisami odrębnymi, realizując tym samym wymóg z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. Należy przy tym wskazać, że przedmiotowa inwestycja została pozytywnie zaopiniowana przez PKP Polskie Linie Kolejowe S.A. – Zakład Linii Kolejowych w P. w piśmie z dnia [...] marca 2013 r., znak [...] (k. 82, t. I akt adm. organu I instancji). Uzgodniono ją również pozytywnie z Zarządem Dróg Miejskich w P. – pismo z dnia [...] kwietnia 2014 r., znak [...] (k. 91, t. akt adm. organu I instancji).

W konsekwencji należy więc stwierdzić w ocenie Sądu, że w rozpatrywanej sprawie zostały spełnione wszystkie wymogi, od których w świetle art. 61 ust. 1 u.p.z.p. zależy wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Trzeba przy tym zaznaczyć, że takie rozstrzygnięcie nie ma charakteru uznaniowego. Konkluzję tę potwierdza art. 56 u.p.z.p. w zw. z art. 64 u.p.z.p., zgodnie z którym nie można odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Tym samym organy administracji publicznej były w niniejszej sprawie zobligowane do wydania decyzji korzystnej dla inwestora, co też słusznie uczyniły.

Sąd uznał zarazem, że uzasadnienie zawarte w zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej są z perspektywy art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 1 i 3 k.p.a. wystarczające i odpowiadają prawu. Organy administracji publicznej wskazały bowiem dowody, na których oparły wydane przez siebie rozstrzygnięcia, a ponadto wyjaśniono podstawę prawną tych aktów oraz przytoczono odpowiednie przepisy. Wywody zawarte w wymienionych decyzjach są spójne i zrozumiałe, nie budzą wątpliwości.

W tej sytuacji Sąd nie znalazł żadnych podstaw do uwzględnienia skargi. Skarga jako bezzasadna podlegała zatem oddaleniu na mocy art. 151 p.p.s.a.