Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 563/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2021-07-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 12
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.
article: art. 4 pkt 16, art. 152 ust. 2
journal: Dz.U. 2020 poz 1990
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80
journal: Dz.U. 2020 poz 256
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.

SENTENCJA

Dnia 7 lipca 2021 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Świstak (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Aleksandra Kiersnowska-Tylewicz Sędzia WSA Wiesława Batorowicz po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 7 lipca 2021 r. sprawy ze skargi I. S.A. z siedzibą w Poznaniu na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lutego 2020 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy T. z dnia [...] maja 2019 r., nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego kwotę [...]zł ([...] złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z [...] lutego 2020 r., znak [...], po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez I. S.A., od decyzji Wójta Gminy T. w T. z dnia [...] maja 2019 r., znak [...], w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Powyższe rozstrzygnięcie wydane zostało w następującym stanie faktycznym.

W dniu [...] maja 2016 r., uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wskutek którego ustalono przeznaczenie części nieruchomości obejmującej działkę numer [...] o łącznej powierzchni [...] m2, dla której Sąd Rejonowy [...] prowadził księgę wieczystą nr [...], jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Wcześniej część tej działki, o powierzchni [...] m2, przeznaczona była pod drogę dojazdową. Co do pozostałej części działki, jej przeznaczenie pozostało bez zmian względem stanu poprzedzającego uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W dniu [...] stycznia 2018 r. [...] Spółka Akcyjna z siedzibą w P. sprzedała Spółce N. Sp. z o.o. z siedzibą w P. niezabudowaną nieruchomość obejmująca między innymi działkę nr [...].

W dniu [...] kwietnia 2019 Wójt Gminy T. zawiadomił I. Spółka Akcyjna z siedziba w P. (przed zmianą nazwy z dniem [...] stycznia 2019 r. G. S.A. z siedziba w P.) o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W toku postępowania organ uzyskał operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego z określenia wartości rynkowej działki gruntowej nr [...] położonej w obrębie C., Gmina T. , z dnia [...] marca 2019 r.

Jak wynika z w/w operatu rzeczoznawca dla oszacowania wartości działki przyjął metodę porównawczą z korygowaniem ceny średniej. Zgodnie z operatem szacunkowym, wskutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wartość działki wzrosła z [...] zł na [...] zł, tj. o [...] zł.

Decyzją z [...] maja 2019 r., znak [...] Gminy T. ustalił przy zastosowaniu stawki 30% jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w wysokości [...] zł.

Jako podstawę prawną swojego rozstrzygnięcia organ wskazał art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 23 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 741, dalej u.p.z.p.) oraz uchwałę Rady Gminy T. z dnia [...] maja 2016 r., Nr [...] w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy mieszkaniowej "Z. O." w C. część A i B (Dz. Urz. Woj. Wlkp. Z [...] maja 2016 r., poz. 3448).

Od decyzji powyższą I. S.A. złożyła w terminie prawem przewidzianym odwołanie wnosząc o jej uchylenie i odstąpienie od obciążania skarżącej obowiązkiem zapłaty kwoty [...]zł.

W uzasadnieniu odwołania argumentowano, że ze względu na specyficzny kształt działki, której tyczy się postępowanie, zmiana przeznaczenia jednego jej fragmentu nie mogła wpłynąć pozytywnie na całą wartość działki, bowiem – mając na względzie ograniczenia wynikające z przepisów prawa budowlanego – rzeczony fragment i tak nie będzie mógł stać się gruntem zabudowanym. Skarżąca podtrzymywała stanowisko, że zmiana przeznaczenia fragmentu działki nie mogła prowadzić do zwiększenia wartości całej nieruchomości oraz zarzucała rzeczoznawcy, że w przygotowanym w przedmiotowej sprawie operacie szacunkowym niesłusznie zakwalifikował kształt działki jako przeciętny i bezpodstawnie przyznał jej cechę wysokiej przydatności komunikacyjnej. Spółka wskazała, że w jej opinii ustalona w operacie szacunkowym zmiana wartości działki nie ma związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, co prowadzi do stwierdzenia braku przesłanek do wymierzenia opłaty planistycznej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało odwołanie za nieuzasadnione i decyzją z [...] lutego 2020 r. utrzymało zaskarżoną decyzję organu I instancji w mocy.

Kolegium wskazało, że w przedmiotowej sprawie zachodziły wszelkie ustawowe przesłanki aby ustalić i wymierzyć opłatę planistyczną, tj.: uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego swoim zakresem nieruchomość strony (1), zmiana przeznaczenia nieruchomości w porównaniu z zapisami uprzednio obowiązującego planu (2), sprzedaż nieruchomości po wejściu w życie nowego planu (3), wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia nowego planu (4). Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało jednocześnie, że organ I instancji z pewnością przeprowadził rzetelną analizę dowodu w postaci operatu szacunkowego oraz wyraziło opinię, że nie ma podstaw by kwestionować sporządzony w sprawie operat przygotowany przez biegłego rzeczoznawcę.

Od decyzji organu II instancji I. S.A. wywiodła w terminie prawem przewidzianym skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu.

Skarżąca wniosła o uchylenie decyzji organu II instancji oraz o wstrzymanie wykonania decyzji organu I instancji, a także o obciążenie organu kosztami postępowania i orzeczenie zwrotu od organu na rzecz skarżącej poniesionych kosztów według norm przepisanych.

Skarżąca zarzuciła skarżonej decyzji naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, co miało doprowadzić do utrzymania w mocy decyzji wymierzającej skarżącej, niesłuszną w jej opinii, opłatę planistyczną. Zdaniem skarżącej, w ramach postępowania administracyjnego w przedmiotowej sprawie doszło do naruszenia przepisów art. 77 § 1, art. 77 § 4 oraz art. 80 K.p.a., a także 36 ust. 4 u.p.z.p.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze odpowiedzi na skargę wniosło o oddalenie skargi podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko.

W piśmie procesowym wniesionym dnia [...] lipca 2020 r., a datowanym na [...] lipca 2020 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze złożyło wniosek o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym.

Odpis odpowiedzi na skargę oraz pisma z dnia [...] lipca 2020 r. został doręczony pełnomocnikowi skarżącej Spółki [...] sierpnia 2020 r.

Strona skarżąca nie zażądała przeprowadzenia rozprawy.

Postanowieniem z dnia [...] sierpnia 2020 r., po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu [...] sierpnia 2020 r. wniosku skarżącej o wstrzymanie wykonania decyzji organu I instancji, tutejszy Sąd odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji, wskazując, że skarżąca nie wykazała, że wykonanie decyzji przed rozpoznaniem skargi będzie wiązało się z niebezpieczeństwem wyrządzenia znacznej szkody lub powstaniem trudnych do odwrócenia skutków

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył co następuje:

Na wstępie wskazać trzeba, że niniejsza sprawa rozpoznana została w trybie uproszczonym. Zgodnie z mającym w tym względzie zastosowanie art. 119 pkt 2 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm., dalej: "P.p.s.a.") sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w tym trybie, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. Jako że strona skarżona (organ) wystąpiła o rozpoznanie sprawy w rzeczonym trybie, a po doręczeniu tego wniosku skarżąca spółka nie wiosła o przeprowadzenie rozprawy, to ziściły się przewidziane w tym przepisie przesłanki. Jak przewiduje przy tym art. 120 P.p.s.a. w trybie uproszczonym sąd rozpoznaje sprawy na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów. Stanowi to odstępstwo od ujętej w art. 10 P.p.s.a. zasady jawnego rozpoznania spraw..

Uprawnienie wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1267 ze zm.) oraz art. 3 § 1 P.p.s.a. sprowadza się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. W tym zakresie mieści się ocena, czy zaskarżona decyzja odpowiada prawu i czy postępowanie prowadzące do jej wydania nie jest obciążone wadami uzasadniającymi wyeliminowanie decyzji z obrotu prawnego. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 P.p.s.a.).

Rozpoznając sprawę w tak określonej kognicji stwierdzić należy, że wywiedziona skarga jest zasadna, aczkolwiek nie tylko z powodów w niej podniesionych.

Przechodząc do merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy, w pierwszej kolejności należy wskazać, że – jak słusznie zauważyło Samorządowe Kolegium Odwoławcze – do ustalenia i wymierzenia opłaty planistycznej, tj. opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. konieczne jest spełnienie czterech przesłanek. Musi dojść do:

1) uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego swoim zakresem nieruchomość strony

2) zmiany przeznaczenia nieruchomości w porównaniu z zapisami uprzednio obowiązującego planu

3) sprzedaży nieruchomości po wejściu w życie nowego planu, oraz

4) wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia nowego planu.

W przedmiotowej sprawie bezsprzecznie i obiektywnie spełnione zostały pierwsze trzy przesłanki. Istotą sporu jest natomiast rozstrzygnięcie, czy wskutek uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego, na mocy którego część działki nr [...] o powierzchni [...] m2 utraciła przeznaczenie drogowe, a uzyskała przeznaczenie budowlane, doszło do wzrostu wartości całej nieruchomości. Aby wymierzyć opłatę na podstawie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. musi istnieć związek przyczynowy między uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a wzrostem wartości rynkowej wartości nieruchomości (por. wyrok NSA z 18 listopada 2016 r., sygn. akt II OSK 344/15; wyrok WSA w Poznaniu z 26 lutego 2020 r., sygn. akt IV SA/Po 1043/19).

Ustalenie przez organ I instancji tzw. renty planistycznej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, którą przedstawia on w formie operatu szacunkowego, mającego na celu ustalenie różnicy między wartością nieruchomości przed i po uchwaleniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Opinia biegłego (rzeczoznawcy majątkowego) stanowi dowód szczególnego rodzaju, oparty w głównej mierze o specjalistyczną wiedzę biegłego, co jednak nie zwalnia organów administracji publicznej z obowiązku dokonania jego oceny z uwzględnieniem całokształtu materiału zgromadzonego w sprawie (art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a.), zarówno pod kątem formalnym, jak i – w odpowiednim zakresie – materialnym. Nie powinno ulegać wątpliwości, że organ nie może wkraczać w sferę specjalistycznych ocen biegłego rzeczoznawcy, jednak w przypadku powzięcia wątpliwości co do jasności, spójności i logicznej ciągłości operatu może odmówić mu wiarygodności i mocy dowodowej (por. wyrok NSA z dnia 7 listopada 2019 r., sygn. akt II OSK 3166/17; wyrok NSA z dnia 8 lutego 2019 r., sygn. akt I OSK 773/17) Organ nie jest ściśle związany wyrażoną w operacie szacunkowym opinią rzeczoznawcy. Przyjęcie takiego stanowiska jest niedopuszczalne w świetle ustalonej w art. 80 K.p.a. zasady swobodnej oceny dowodów w postępowaniu administracyjnym (por. wyrok NSA z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I OSK 852/07).

Zgodnie z art. 37 ust.12 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej.

Ogólne zasady wyceny nieruchomości zostały określone w przepisach działu IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1990 ze zm., dalej "u.g.n."). Zgodnie z art. 151 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego, kosztowego lub mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 u.g.n.), natomiast wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.).

Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ustawodawca uregulował w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 555, dalej także rozporządzenie w sprawie wyceny lub rozporządzenie wykonawcze). W ramach podejścia porównawczego stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny).

W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy, przy sporządzaniu operatu szacunkowego przyjął podejście porównawcze, które zgodnie z treścią art. 153 ust. 1 u.g.n. polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. W ramach podejścia porównawczego rzeczoznawca zastosował metodę korygowania ceny średniej, w której do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny).

Szczególnie istotne jest ponadto, aby przytoczyć definicje pojęcia "nieruchomości" i "działki", które są kluczowe dla rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie, a które ustawodawca wyraźnie rozróżnia. Ustawodawca definiuje "nieruchomość gruntową" jako "grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności" (art. 4 pkt 1 u.g.n.), natomiast "działkę gruntu" jako "niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej" (art. 4 pkt 3).

W niniejszej sprawie oba pojęcia będą miały tożsamy desygnat, bowiem w ramach nieruchomości gruntowej, której dotyczy sprawa, znajduje się wyłącznie jedna działka.

Działka nr [...] o łącznej powierzchni [...] m2, przed uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego miała jednak dwojakie przeznaczenie. Była w części ([...] m2) działką o przeznaczeniu drogowym, a w części ([...] m2) o przeznaczeniu budowlanym.

Mając na uwadze powyższe rozważania Sąd doszedł do wniosku, że operat szacunkowy został sporządzony w sposób wadliwy. Dokonując wyceny nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy nieprawidłowo na potrzeby obliczeń, samowolnie wydzielił z nieruchomości objętej operatem dwie działki: przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową oraz przeznaczoną pod drogę, a następnie oszacował wartości nieruchomości poprzez porównanie cen za 1 m2 działki obu rodzajów.

Szacując wartość nieruchomości według stanu sprzed uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rzeczoznawca majątkowy dokonał w istocie dwóch oszacowań:

1) ceny 1 m2 działki przeznaczonej pod drogę, dla części nieruchomości o powierzchni [...] m2, oraz

2) ceny 1 m2 działki przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową, dla części nieruchomości o powierzchni [...] m2.

Wartość nieruchomości na stan po uchwaleniu nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została natomiast ustalona poprzez oszacowanie ceny 1m2 działki przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową dla całej powierzchni nieruchomości, tj. dla nieruchomości o powierzchni [...] m2.

W ocenie Sądu, przyjęty przez rzeczoznawcę sposób obliczenia wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego jest niezgodny z przepisami u.g.n. oraz rozporządzenia wykonawczego.

Dokonując podstawowej wykładni językowej przepisów dotyczących operatu szacunkowego oraz szacowania wartości nieruchomości, należy dojść do przekonania, że ustawodawca jednoznacznie wiąże ustalenie renty planistycznej z wzrostem wartości nieruchomości jako całości, nie zaś z wzrostem wartości poszczególnych fragmentów działek wchodzących w jej skład. W przedmiotowej sprawie naruszenie przepisów materialnych jest szczególnie wyraźne, bowiem w skład nieruchomości wchodzi w istocie wyłącznie jedna działka gruntu, jednakże Sąd stoi na stanowisku, że nawet gdyby w ramach nieruchomości wyodrębnione były dwie działki: przeznaczona pierwotnie pod zabudowę drogową oraz przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, rzeczoznawca nie byłby uprawniony do szacowania wartości poszczególnych działek, a jedynie nieruchomości jako całości (por. m.in. wyrok NSA z dnia 18 października 2016 r., sygn. akt I OSK 3247/14).

Przyjmując podejście porównawcze, rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do określenia wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Z powyższym wiąże się wynikający z § 4 ust. 1 rozporządzenia wykonawczego wymóg, iż przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

Nieruchomości podobne ustawodawca definiuje jako nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na ich wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Punktem odniesienia przy poszukiwaniu przez rzeczoznawcę nieruchomości podobnych jest bez wątpienia nieruchomość będąca przedmiotem wyceny, a nie poszczególne działki wcho0dzące w jej skład, czy jak w kontrolowanym przypadku wręcz fragmenty powierzchni działki samodzielnie wyodrębnione przez rzeczoznawcę (por. wyrok NSA z dnia 24 kwietnia 2014 r., sygn. akt I OSK 2342/12; wyrok NSA z dnia 18 października 2016 r., sygn. akt I OSK 3247/14).

Inaczej rzecz ujmując w ocenie sądu nie sposób uznać za nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej o przeznaczeniu określanym według stanu prawnego obowiązującego przed dniem wejścia wżycie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomości przeznaczonych wyłącznie pod zabudowę mieszkaniową, a tym bardziej nieruchomości przeznaczonych wyłącznie pod drogi, a takie właśnie nieruchomości zostały uznane a podobne przez rzeczoznawcę (11 i 13 operatu). Znamiennym jest także, iż żadna z przyjętych do porównania nieruchomości o przeznaczeniu wyłącznie drogowym nie była choćby zbliżona do wielkości fragmentu wycenianej działki o tym przeznaczeniu, co także wskazuje, iż nie powinny one zostać uznane za nieruchomości podobne do wycenianej.

Dokonując oszacowania wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] przed uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rzeczoznawca powinien zatem poszukiwać, a następnie przyjąć do porównania transakcje nieruchomościami istotnie podobne do nieruchomości wycenianej, a zatem takimi, w ramach których część powierzchni gruntu przeznaczona jest pod drogę, a część pod zabudowę mieszkaniową.

Mając na uwadze powyższe rozważania, Sąd doszedł do wniosku, że w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy został sporządzony z naruszeniem prawa materialnego – to jest art. 4 pkt 16 u.g.n. oraz § 4 ust. 1 i ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego polegającym na błędnym przyjęciu do porównania cen transakcyjnych nieruchomości, które nie miały przymiotu nieruchomości podobnych do wycenianej nieruchomości według jej przeznaczenia przed wejściem w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wadliwości operatu nie dostrzegły orzekające w sprawie organy, przez co obciążające go uchybienia zostały recypowane do ich decyzji.

Wadliwa ocena przydatności kluczowego w sprawie dowodu dla ustalenia okoliczności faktycznych determinujących treść rozstrzygnięcia w sprawie skutkowała naruszeniem przez organy przepisów art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Na obecnym etapie postępowania jako przedwczesny ocenić natomiast należy zgłoszony w skardze zarzut naruszenia art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Dopiero bowiem prawidłowe przeprowadzenie postępowania dowodowego, w tym przede wszystkim pozyskanie spełniającego wymogi prawne operatu szacunkowego pozwoli na stwierdzenie czy w związku uchwaleniem przedmiotowego planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła i co za tym idzie czy zachodzą przesłanki do ustalenia i pobrania jednorazowej opłaty o jakiej mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym Sąd na podstawie art145 § 1 pkt 1 lit. a i c P.p.s.a. w zw. z art. 135 P.p.s.a. orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy T. . Uchylenie decyzji organów obu instancji uzasadnione jest potrzeba przeprowadzenia postępowania co do istoty sprawy, które nie mogłoby zostać zrealizowane w postępowaniu przed organem odwoławczym bez naruszenia zasady dwuinstancyjności.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 P.p.s.a. oraz § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a i § 2 ust. 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 265).

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ administracji winien zgodnie z art. 153 P.p.s.a. uwzględnić ocenę prawną wyrażoną w niniejszym uzasadnieniu.