Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 274/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2019-05-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 156 ust. 3,  art. 157 ust. 1 i ust. 4
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 56
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Jażdżyk (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Beata Jezielska Sędzia WSA Adam Matuszak Protokolant specjalista Karolina Hrymowicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 maja 2019 r. sprawy ze skargi E. K. i K. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]" nr "[...]" w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Z akt administracyjnych przekazanych wraz ze skargą wynika, że decyzją z dnia "[...]" Prezydent (organ I instancji) ustalił opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału na rzecz Gminy od K. K. i E. K. (skarżący).

W uzasadnieniu podał, że na wniosek współwłaścicieli nieruchomości, ostateczną decyzją z dnia 30 września 2015 r., Prezydent zatwierdził podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr "[...]", położonej w A w obr. nr "[...]", na dwie działki o nr "[...]" i nr "[...]". W oparciu o sporządzony w sprawie operat szacunkowy z 5 lutego 2016 r. ustalił, że wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek jej podziału wyniósł 18 260,00 zł, wobec czego na podstawie uchwały Nr XIX/228/07 Rady Miasta Olsztyn z dnia 28 listopada 2007 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku zatwierdzenia jej podziału (Dz. Urz. Woj. Warm.-Maz. z 2007 r. Nr 200, poz. 2591) ustalono opłatę adiacencką na kwotę 5 478,00 zł.

Od powyższej decyzji skarżący wnieśli odwołanie podnosząc, że Prezydent powinien badać wzrost wartości nieruchomości, a nie wzrost wartości poszczególnych działek wchodzących w skład tej nieruchomości.

Decyzją z dnia "[...]" Samorządowe Kolegium Odwoławcze (organ odwoławczy, Kolegium) utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu stwierdziło, że sporządzony 5 lutego 2016 r. operat szacunkowy stanowił jedyną podstawę ustalenia okoliczności wzrostu wartości nieruchomości oraz ustalenia opłaty adiacenckiej z tego tytułu. W ocenie Kolegium rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosował podejście i metodę szacowania, wycena wartości rynkowej gruntu odbyła się w istniejących uwarunkowaniach rynkowych poprzez porównywanie działek odpowiednio proporcjonalnych co do powierzchni, funkcji, lokalizacji, przeznaczenia itp. Podobnie przedstawiona w operacie charakterystyka rynku lokalnego, hierarchia cech nieruchomości oraz dane działek porównawczych zostały ujęte w sposób umożliwiający pozytywną ocenę prawidłowości szacowania. Rzeczoznawca w sposób logiczny przedstawił zasady i przebieg szacowania nieruchomości. W ocenie Kolegium, zastosowany sposób wyceny był prawidłowy, zaś przedmiot wyceny określono prawidłowo.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożyli skarżący. Wnieśli m.in. o przeprowadzenie dowodu z załączonych do skargi dokumentów w postaci opinii biegłego sądowego hydrologa oraz opinii Politechniki Łódzkiej, wydanych na potrzeby toczącej się przed Sądem Rejonowym sprawy z powództwa skarżących przeciwko Gminie A o przywrócenie stanu poprzedniego nieruchomości. W uzasadnieniu podnieśli, że w rozpoznawanej sprawie wycenie przez rzeczoznawcę majątkowego powinna podlegać nieruchomość gruntowa skarżących objęta jedną księgą wieczystą, która przed podziałem składała się z działek o numerach: "[...]". Ich zdaniem na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami pojęcia nieruchomości nie można utożsamiać z pojęciem działki gruntu. Przedmiotem wyceny przed i po podziale powinna być tylko cała nieruchomość gruntowa skarżących, objęta jedną księgą wieczystą. Tymczasem rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z 5 lutego 2016 r. dokonał wyceny działki ewidencyjnej nr "[...]" jako sumę wartości powstałych wskutek podziału działek o numerach: "[...]". Rzeczoznawca oszacował wartości poszczególnych działek ("[...]"), opierając się na danych dotyczących nieruchomości podobnych do tych działek, a nie do nieruchomości gruntowej skarżących. Rzeczoznawca dokonał jedynie wyceny części nieruchomości skarżących, tj. działki o nr "[...]", z pominięciem dwóch pozostałych działek o numerach: "[...]". Wyceniając zaś wartość jednej działki przed podziałem, rzeczoznawca porównał ją z trzema nieruchomościami gruntowymi o znacznie mniejszej powierzchni. Rzeczoznawca nie uwzględnił również faktu, że nieruchomość skarżących nie może obecnie pełnić swojej funkcji zabudowy mieszkaniowej, gdyż na skutek wybudowania przez gminę kolektora kanalizacji sanitarnej nastąpiło zaburzenie gospodarki wodnej i nieruchomość skarżących od kilku lat jest zalewana wodą. Okoliczność ta nie została uwzględniona w operacie szacunkowym, tymczasem ma oczywisty wpływ na wartość nieruchomości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie wyrokiem z dnia 29 listopada 2016 r., sygn. akt II SA/Ol 1186/16, w wyniku rozpoznania skargi skarżących w przedmiocie opłaty adiacenckiej, uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]" oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji. Zdaniem Sądu pierwszej instancji kluczowe znaczenie w kwestii przedmiotu wyceny rzeczoznawcy ma rozróżnienie użytego przez ustawodawcę w art. 98a ust. 1 u.g.n. pojęcia nieruchomości od pojęcia działki gruntu. Ustawodawca w art. 98a ust. 1 u.g.n. wskazuje, że wycena obejmuje wartość nieruchomości przed i po jej podziale. Zdaniem Sądu pierwszej instancji sporządzony w sprawie operat szacunkowy zawiera wady, których żaden z organów orzekających w tej sprawie nie dostrzegł, a które miały bezpośredni wpływ na wynik postępowania. Przedmiotem wyceny, zarówno przed i po podziale, powinna być wobec jednoznacznego brzmienia art. 98a ust. 1 u.g.n. tylko i wyłącznie nieruchomość zapisana w księdze wieczystej. Zarówno przed podziałem nieruchomości, jak i po jej podziale, szacunek winien być dokonywany w stosunku do całości gruntu, bo tylko on stanowi nieruchomość gruntową. Tymczasem sam rzeczoznawca w sporządzonym operacie szacunkowym zaznaczył, że określił wartość rynkową jedynie części nieruchomości gruntowej, tj. działki nr "[...]" przed i po jej podziale. Rzeczoznawca przedmiotem wyceny powinien był uczynić całą nieruchomość gruntową skarżących z dnia, w którym decyzja o podziale działki stała się prawomocna. Poza tym z przedłożonych do skargi dokumentów, tj. opinii biegłego sądowego hydrogeologa oraz opinii Politechniki Łódzkiej Katedry Geotechniki i Budowli Inżynierskich, wydanych w toczącym się przed Sądem Rejonowym sprawy sygn. akt "[...]" z powództwa skarżących przeciwko Gminie, wynika, że na skutek wybudowania kolektora kanalizacji sanitarnej na działce sąsiedniej doszło do zaburzenia gospodarki wodnej na przedmiotowej nieruchomości, a w konsekwencji pozbawiono możliwości zabudowy jej funkcją mieszkaniową. Natomiast z przedłożonego w sprawie operatu szacunkowego nie wynika, aby na szacowanej nieruchomości występowały takie niedogodności, która to okoliczność w sytuacji jej potwierdzenia mogłaby mieć wpływ na wartość szacowanej nieruchomości, tak przed jak i po podziale.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosło Samorządowe Kolegium Odwoławcze.

Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 11 grudnia 2018 r., I OSK 411/17 uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Olsztynie. W ocenie NSA określenie przez Sąd pierwszej instancji pojęcia "nieruchomości" na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału nastąpiło w oderwaniu od innych przepisów rozdziału 1 działu III u.g.n. Jeśli bowiem z natury podziału geodezyjnego prowadzonego w trybie art. 92 i nast. u.g.n. przedmiotem parcelacji ewidencyjnej może być - stanowiąca część nieruchomości - działka gruntu, to z samej definicji opłaty adiacenckiej z art. 4 pkt 11 u.g.n. wynika, że może być ona ustalona jedynie w związku z przeprowadzonym podziałem. Ponadto, w sprawach zatwierdzenia podziału nieruchomości oraz ustalenia opłaty adiacenckiej związanej z tym podziałem występuje niejako wspólność przedmiotu. Ustalenie opłaty adiacenckiej jest pochodną wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości względem decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi oparcie w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 8 k.p.a. Jeśli zatem właściciel, użytkownik wieczysty lub inna osoba, która ma w tym interes prawny, żąda zatwierdzenia podziału nieruchomości, którą sama określa we wniosku jako działkę geodezyjną, to nie sposób na potrzeby pochodnej sprawy ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu zatwierdzonego decyzją podziału odmiennie traktować nieruchomość podlagającą wycenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Na wstępie wyjaśnienia wymaga, że sądowa kontrola działalności administracji publicznej ogranicza się do oceny zgodności zaskarżonego aktu lub czynności

z prawem. Wynika to z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t. j. Dz. U z 2018 r., poz. 2107 ze zm.).

Sąd administracyjny, kontrolując zgodność zaskarżonego rozstrzygnięcia

z prawem, nie rozstrzyga merytorycznie o zgłoszonych przez stronę żądaniach,

a jedynie w przypadku stwierdzenia, iż zaskarżony akt został wydany z naruszeniem prawa uchyla go lub stwierdza jego nieważność.

Nadto wskazania wymaga, że sąd orzeka na podstawie akt sprawy

co wynika z treści art. 133 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U z 2018 r., poz. 1302 ze zm. – zwanej w dalszym ciągu uzasadnienia jako p.p.s.a.) Sąd rozstrzygając sprawę nie jest też związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z art. 190 p.p.s.a., Sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Ocena prawna i wskazania zawarte w zapadłym w niniejszej sprawie wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 grudnia 2018 r. (II OSK 411/17) mają zatem pierwszorzędne znaczenie i są wiążące przy rozpoznawaniu niniejszej sprawy. W orzeczeniu tym podniesiono zaś, że wycena działek nie może dotyczyć działek niepodlegających podziałowi w trybie zatwierdzenia podziału nieruchomości. W ocenie NSA zastosowana przez Sąd I instancji wykładnia przepisu art. 98a ust. 1 u.g.n. polegająca na przyjęciu, że przedmiotem wyceny, zarówno przed, jak i po podziale, powinna być tylko i wyłącznie nieruchomość zapisana w księdze wieczystej, jest błędna. Powoduje bowiem, że wycenie przy ustalaniu opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n. nie podlega działka (działki), lecz nieruchomość jako całość, nawet jeśli uprzednim podziałem objęta została jedynie jedna z działek stanowiących tę nieruchomość. Naczelny Sąd Administracyjny rozstrzygnął zatem w niniejszej sprawie jednoznacznie i w sposób wiążący dla Sądu I instancji, że wycena działek skarżących nie może dotyczyć działek niepodlegających podziałowi w trybie zatwierdzenia podziału nieruchomości.

Skarżący podnieśli ponadto zarzut nierozpatrzenia w sposób wyczerpujący całokształtu materiału dowodowego i niepodjęcia wszystkich niezbędnych czynności w sprawie niezbędnych do jej wyjaśnienia poprzez nieustalenie rzeczywistego stanu spornej nieruchomości, na której doszło do zaburzenia gospodarki wodnej. Stało się to zaś z powodu podjętej przez Gminę A inwestycji polegającej na budowie kolektora kanalizacji sanitarnej na działce skarżących, położonej w bezpośrednim sąsiedztwie spornych działek. W ocenie skarżących inwestycja gminna spowodowała zatamowanie spływu wód opadowych i gruntowych oraz podpiętrzenia zwierciadła wody gruntowej, a w konsekwencji sporna nieruchomość skarżących nie może pełnić swojej funkcji zabudowy mieszkaniowej, właśnie z uwagi na to, że jest stale zalewana wodą. Tymczasem okoliczności te zostały całkowicie pominięte przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie, przez co jest on wadliwy. W tym kontekście wskazano, że przed sądem powszechnym procedowana jest sprawa dotycząca nieruchomości, będących nieruchomościami sąsiednimi w stosunku do tych będących przedmiotem niniejszego postępowania.

Przypomnieć należy, że podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 z późn. zm.) - dalej w skrócie jako "u.g.n.".

Zgodnie z treścią art. 98a ust. 1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Z art. 98a ust. 1 u.g.n. wynika, że przy ustalaniu opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio art. 146 ust. 1a ustawy, zgodnie z którym ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Opinia ta, sporządzana w formie operatu szacunkowego, odpowiadać musi wymogom prawa przewidzianym w przepisach działu IV ustawy - Wycena nieruchomości Rozdziału 1 - Określanie wartości nieruchomości oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.).

Niewątpliwie dowód z operatu szacunkowego jest kluczowy w przedmiotowym postępowaniu, gdyż określa wartość nieruchomości. Operat szacunkowy wiąże organy administracji publicznej w zakresie ustalonej przez biegłego wartości wycenianej nieruchomości, ale nie jest tak, że może być jedynym dowodem, w oparciu o który organ może dokonywać ustaleń faktycznych czy prawnych, mających znaczenie dla rozstrzygnięcia. Zgodnie bowiem z art. 75 § 1 k.p.a. jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny. Dowodem są także pisemne wyjaśnienia samych stron. Przy czym oceniając wartość dowodową sporządzonej wyceny należy mieć na uwadze treść art. 154 ust. 1 u.g.n., który stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym rzeczoznawca ma wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Do oceny operatu szacunkowego mają zastosowanie przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego, w tym: art. 7 k.p.a., nakazujący podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, art. 77 § 1 k.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego oraz art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego. Z tych przepisów wynika, że organ administracji musi wyczerpująco przeanalizować operat szacunkowy po jego przedłożeniu i w razie powzięcia jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości lub zgłoszenia zastrzeżeń przez stronę postępowania, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań jest zakaz zastąpienia dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości innym dowodem. Obowiązkiem organu jest więc dokonanie oceny wartości dowodowej opinii rzeczoznawcy majątkowego, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy. To bowiem organ administracji ostatecznie rozstrzyga sprawę, powinien zatem dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym a zatem, czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. O kwestiach merytorycznych operatu decyduje natomiast rzeczoznawca. Organ rozpoznający sprawę nie posiada bowiem wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły. Dlatego też organ, czy sąd mogą ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności można żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Oznacza to, że organ, czy sąd prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy. Taki pogląd ugruntowany jest w orzecznictwie, który pokazuje jaki charakter ma dowód z opinii biegłego i jaka jest jego wartość dowodowa (por. wyroki NSA: z 27 kwietnia 2016 r., sygn. akt I OSK 1604/14, z 5 marca 2015 r., sygn. akt I OSK 1521/14; z 16 października 2014 r., sygn.. akt I OSK 611/13 oraz z 16 września 2014 r., sygn. akt I OSK 246/13, publ. na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl).

W ocenie Sądu, oceniając wykonany dla potrzeb kontrolowanego postępowania operat szacunkowy z dnia 5 lutego 2016 r. dotyczący określenia wartości rynkowej części nieruchomości gruntowej – działka ewidencyjna nr "[...]", obręb A, A dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału (akta adm., k. – 45) pod względem formalnym, stwierdzić należy, że został on sporządzony z poszanowaniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także zawiera wszystkie, wynikające z § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, elementy wymagane dla operatu szacunkowego. Ponadto, przedstawiona opinia biegłego rzeczoznawcy jest spójna i logiczna, sam zaś operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami. Określonej wartości gruntu nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżoną po podziale. Autorka operatu, dokonując wyceny uwzględniła w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie oraz stan tej nieruchomości. Wskazany operat jest konkretny i precyzyjny. W operacie wyraźnie wyjaśniono również, że opisu działki dokonano na podstawie wizji terenowej przeprowadzonej w dniu 27 listopada 2015 r. Ponadto uwzględniono w nim, że na nieruchomości zlokalizowane jest oczko wodne (strona 12 operatu). Niewątpliwie operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych opinii. Operat ten niewątpliwie wskazuje na to, że podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości, co zostało w sposób jasny i klarowny wywiedzione, z przywołaniem i porównaniem konkretnych wartości.

Wskazać też należy, że ewentualne podważenie wyceny dokonanej w sprawie mogłoby nastąpić na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. stanowiącego, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Skarżący nie wystąpili ani do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości spornego operatu, ani nie przedłożyli alternatywnego operatu szacunkowego, do ustaleń którego musiałby odnieść się organ administracji. Dodać należy, że dysponując dwoma istotnie różniącymi się operatami szacunkowymi, organ miałby podstawę, aby wystąpić, w trybie art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n., do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie.

W niniejszej sprawie organy obu instancji nie miały jednak wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 5 lutego 2016 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Tym samym, nie zaistniała podstawa do wystąpienia przez organy administracji do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu. Zaniechanie przez skarżących powyższych działań w toku postępowania administracyjnego o ustalenie opłaty adiacenckiej powoduje, że w postępowaniu przed sądem nie można już skutecznie zakwestionować dokonanej wyceny i twierdzić, że wadliwie została wyceniona wartość nieruchomości. Nie wystarczą same gołosłowne twierdzenia strony, bowiem skoro strona postępowania administracyjnego czyni zarzuty dotyczące wad operatu szacunkowego, powinna wykazać istnienie takich wad, bo leży to w jej interesie prawnym (tak: Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 kwietnia 2016 r., sygn. akt I OSK 1604/14 (publ. na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl).

Wobec powyższego nie można mieć zastrzeżeń co do przyjętych przez biegłą założeń i metodyki wyceny nieruchomości. Odnosząc się zaś do zarzutów skarżących co do wpływu sąsiedniej nieruchomości na nieruchomość podlegającą wycenie w niniejszej sprawie, wyjaśnić należy, że skarżący nie przedstawili w czasie prowadzonego postępowania administracyjnego żadnych dowodów, które potwierdzałyby te okoliczności. Przedstawione zaś przez skarżących dokumenty załączone do skargi nie wnoszą nic do istoty sprawy, ani też skutecznie nie zaprzeczają poczynionym w operacie ustaleniom. Nie dowodzą też one, że operat szacunkowy jest błędny. Jak wskazano wyżej biegły wiedział, że na nieruchomości znajduje się oczko wodne. Zarzuty związane z błędnym ustaleniem stanu nieruchomości w związku z inwestycją Gminy A na sąsiednich działkach i ewentualnym wpływem tej inwestycji na stan nieruchomości, a w konsekwencji na wycenę działki winny zostać zgłoszone wcześniej we wskazanym trybie.

Podkreślić należy również, że ważność operatu nie budzi wątpliwości. Zauważyć trzeba, że zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. W niniejszej sprawie operat został sporządzony w dniu 5 lutego 2016 r., natomiast postępowanie w sprawie opłaty adiacenckiej zostało wszczęte w dniu 4 marca 2016 r. Natomiast decyzja organu I instancji została wydana w dniu "[...]" a decyzja organu odwoławczego w dniu "[...]". Nie doszło również w niniejszej sprawie do przedawnienia uprawnienia do ustalenia opłaty adiacenckiej.

Reasumując, w rozpoznawanej sprawie nie doszło do naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, czy też innego naruszenia przepisów postępowania mogącego mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a tylko takie uchybienia uprawniają sąd administracyjny do wyeliminowania z obrotu prawnego wadliwego aktu administracyjnego.

W tej sytuacji, mając powyższe na względzie, stosownie do art. 151 p.p.s.a., Sąd oddalił skargę.