Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 951/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2010-01-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6, ust. 7, ust. 11
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 154 ust. 1, art. 155 ust. 1 i  2
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 50 ust. 1 i 2, par. 55-57
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 9
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art.151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Dnia 28 stycznia 2010 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA: Grzegorz Szkudlarek Sędziowie Sędzia NSA: Anna Stępień (spr.) Sędzia WSA: Arkadiusz Blewązka Protokolant Asystent sędziego Katarzyna Orzechowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 stycznia 2010 roku przy udziale --- sprawy ze skargi I. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - oddala skargę. LS


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Prezydent Miasta B. na podstawie art. 104 k.p.a., art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.) ustalił I.T. jednorazową opłatę w wysokości 4.125,60 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr 453 i 454, o łącznej powierzchni 0,0632 ha położonej w B..

W jej uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego z dnia 28 stycznia 2009 r. Rep. [...] Nr [...], dotyczącego zbycia przez I. T. działek o nr ewid. 453 i 454 wszczęte zostało postępowanie w celu ustalenia renty planistycznej.

Jak ustalono w toku postępowania wyjaśniającego przedmiotowe działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta Bełchatowa dla obszaru ograniczonego ulicami: Piłsudskiego, Sienkiewicza, Kempfinówką, Czyżewskiego, Popiełuszki, Olsztyńską i rzeką Rakówką, zatwierdzonym uchwałą Nr XXXV/333/05 z dnia 23 czerwca 2005 r. (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego Nr 312, poz. 2900), który utracił moc w dniu 15 listopada 2008 r., znajdowały się w jednostce 49 MN i przeznaczone były pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem zieleni uporządkowanej.

Zgodnie z uchwałą Nr XXVII/188/08 Rady Miejskiej w Bełchatowie z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie zatwierdzenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Bełchatowa - obszaru ograniczonego ulicami: Piłsudskiego, Sienkiewicza, Kempfinówką, Czyżewskiego, Popiełuszki, Olsztyńską i rzeką Rakówką (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego nr 322, poz. 2739), która weszła w życie 15 listopada 2008 r., ww. działki znajdują się w jednostce urbanistycznej B 26MN(u) i przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem usług.

W celu ustalenia wysokości opłaty został wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, określający wartość rynkową nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia przed zmianą planu i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Na podstawie operatu ustalono mianowicie, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 35.367,00 zł, natomiast po zmianie planu wynosi 49.119,00 zł.

W uchwale z dnia 28 sierpnia 2008 r. Rada Miejska w Bełchatowie ustaliła stawkę procentową służącą do naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wysokości 30% dla terenów pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem usług.

Z uwagi na fakt, iż działki nr 453 i 454 położone są obecnie w strefie terenów o przeznaczeniu podstawowym: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z dopuszczeniem usług, a przed zmianą planu ich przeznaczenie stanowiło tylko zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, organ pierwszej instancji stwierdził, że w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, co stanowiło podstawę do ustalenia renty planistycznej.

W odwołaniu od tej decyzji I.T. wniosła o jej uchylenie i zwolnienie z obowiązku uiszczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Strona zarzuciła, że przed sporządzeniem aktu notarialnego w związku ze sprzedażą działek nikt nie uprzedził jej o możliwości pobrania renty planistycznej, ani też o wysokości stawki procentowej służącej do jej naliczenia. Dodatkowo podniosła zarzut, że nie została zapoznana przez organ I instancji z operatem szacunkowym.

Zdaniem odwołującej organ błędnie ocenił, że zmiana planu zagospodarowania przestrzennego wpłynęła na wzrost wartości nieruchomości. Zmiana planu była bowiem nieznaczna i polegała jedynie na dodaniu usług do podstawowego przeznaczenia nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Dopuszczenie usług nie spowodowało realnie aż tak wysokiego wzrostu wartości nieruchomości, jak oszacował to rzeczoznawca. W konsekwencji błędnie ustalono rentę planistyczną.

Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

Wyjaśniając motywy podjętego rozstrzygnięcia organ odwoławczy przytoczył treść art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), § 50 ust. 1-3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), art. 153 ust. 1 i art. 4 pkt 17 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.) i stwierdził, że do wyceny nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze metodą porównywania nieruchomości parami.

Wyceniając rozważaną nieruchomość rzeczoznawca ustalił rynek wtórny niezabudowanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem usług, obejmujący teren miasta B., w okresie od grudnia 2005 r. do grudnia 2008 r. Analizie poddał kilkanaście transakcji dotyczących niezabudowanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, odrzucił transakcje zawarte po cenach skrajnie niskich, znacznie odbiegających od pozostałych.

Do sporządzenia operatu posłużył się danymi dotyczącymi transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, podobnymi, możliwie najbardziej zbliżonymi pod względem cech rynkowych do przedmiotu wyceny.

Ceny transakcyjne zawarte były w przedziale od 52,78 zł /1m2 do 58,76 zł/ 1m2 powierzchni. Ceny tych nieruchomości zależały od atrakcyjności położenia, położenia szczegółowego, dostępności urządzeń infrastruktury technicznej i powierzchni działki.

Aby określić wartość rynkową nieruchomości z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem funkcji usługowej, rzeczoznawca wybrał trzy transakcje, których ceny mieściły się w przedziale od 76,00 zł/1m2 do 80,55 zł/1m2 gruntu i zależały od atrakcyjności położenia, drogi dojazdowej, infrastruktury technicznej, wielkości działki i przeznaczenia gruntu.

Rzeczoznawca uwzględnił, że wyceniana nieruchomość była niezagospodarowana, niezabudowana, znajdowała się w zasięgu sieci uzbrojenia terenu, miała bardzo korzystną dostępność komunikacyjną. Sporne nieruchomości położone są bowiem w rejonie ul. S., która jest w pełni zagospodarowana, ma asfaltową nawierzchnię, chodniki, oświetlenie. Odległość nieruchomości od centrum miasta wynosi ok. 2km. Sąsiedztwo nieruchomości stanowią grunty zabudowane zabudową mieszkaniową jednorodzinną.

Następnie Kolegium wyjaśniło, że warunkiem pobrania opłaty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany oraz zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwalonego planu. Taka sytuacja, w przekonaniu organu II instancji, miała miejsce właśnie w rozpoznawanej sprawie.

Z operatu wynika bowiem, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości.

Wartość przedmiotowej nieruchomości przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określona została przez rzeczoznawcę na kwotę 35.367,00 zł. Natomiast wartość rynkowa nieruchomości po wejściu w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dopuszczeniem usług określona została na kwotę 49.119 zł. W chwili uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Bełchatowa właścicielem przedmiotowej nieruchomości była I.T., która sprzedała ją 28 stycznia 2009 r. Spełnione więc zostały obie przesłanki ustalenia renty planistycznej.

Zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w Bełchatowie z dnia 28 sierpnia 2008 r. stawka

procentowa służąca do naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została ustalona w wysokości 30 % dla terenów z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem usług. Wysokość renty planistycznej została więc prawidłowo ustalona przez organ I instancji na kwotę 4.125,60 zł.

Odnosząc się następnie do zarzutów odwołania Kolegium podniosło, iż pismem z dnia 20 kwietnia 2009 r. organ I instancji poinformował stronę o sporządzeniu operatu szacunkowego i o możliwości zapoznania się i wypowiedzenia, co do zebranego materiału dowodowego. Pismo to I.T. otrzymała w dniu 29 kwietnia 2009 r.

Nie znajduje zatem uzasadnienia zarzut odwołania, że strona nie została zapoznana przez organ I instancji z operatem szacunkowym. Dodać również należy, że Kolegium zawiadomiło stronę o możliwości zapoznania się z aktami sprawy oraz składania w jej przedmiocie wyjaśnień, wniosków i dowodów. Skarżąca skorzystała z możliwości zapoznania się z aktami sprawy i udostępniono jej kserokopię operatu szacunkowego. Nie zgłosiła jednak do niego żadnych uwag czy wniosków.

Jeżeli chodzi o zawarte w odwołaniu żądanie zwolnienia z obowiązku uiszczenia renty planistycznej, to organ odwoławczy wyjaśnił, że obowiązujące przepisy nie przewidują takiej możliwości.

Według SKO nie zasługuje również na uwzględnienie zarzut odwołującej dotyczący naruszenia art. 9 k.p.a., albowiem obowiązek informowania strony o zasadach i trybie ustalania przedmiotowej opłaty spoczywa na organie wyłącznie w trakcie postępowania administracyjnego. Zatem na etapie sprzedaży przez stronę działek, organ I instancji nie miał obowiązku poinformowania strony o możliwości ustalenia renty planistycznej.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi I.T. wniosła o uchylenie wydanych w sprawie decyzji organów obu instancji i zarzuciła naruszenie art. 9 k.p.a., poprzez niepoinformowanie jej przez organ I instancji jeszcze przed sprzedażą działek o możliwości naliczenia opłaty planistycznej.

Zdaniem skarżącej wysokość opłaty została znacząco zawyżona. Rzeczoznawca sporządzając operat szacunkowy i określając wartość wzrostu ceny na skutek uchwalenia planu, błędnie odrzucił transakcje, które były korzystne dla skarżącej.

Poza tym podstawowym argumentem, który bezsprzecznie przemawia za zawyżoną wartością nieruchomości, jest fakt, że strona sprzedała tę nieruchomość za cenę niższą, aniżeli cena przyjęta w oparcie. Według skarżącej, skoro przeznaczenie nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną pozostało niezmienione i co istotne - w takim celu sprzedano sporne nieruchomości, a dopuszczono przeznaczenie działek pod usługi, to błędne jest stanowisko organu, że zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowała wzrost wartości nieruchomości.

Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zaprezentowane w motywach zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

W rozumieniu art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej.

Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, o ile ustawy nie stanowią inaczej.

Innymi słowy - sąd administracyjny ocenia, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz z przepisami proceduralnymi, normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

Istotą sporu w rozpoznawanej sprawie jest odpowiedź na pytanie, czy Prezydent Miasta B. zasadnie ustalił I.T. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, oznaczonej w ewidencji gruntów, jako działki nr 453 i 454, o łącznej powierzchni 0,0632 ha, położonej w B.

Problematyka ustalenia rzeczonej opłaty unormowana została w przepisach ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.).

W rozumieniu art. 36 ust. 4 tej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Wysokość omawianej opłaty według dyspozycji art. 37 ust. 1 i ust. 6 ustawy ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5.

Właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 (art. 37 ust. 7).

W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami (art. 37 ust. 11).

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że właściwy organ administracji publicznej zobowiązany jest w drodze decyzji administracyjnej do ustalenia opłaty, określanej potocznie mianem "renty planistycznej", gdy spełnione zostaną łącznie dwa warunki. Po pierwsze - wzrośnie wartość nieruchomości w następstwie uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Po drugie - nastąpi zbycie nieruchomości przez jej właściciela lub użytkownika przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące.

W orzecznictwie sądów administracyjnych, które zresztą Sąd w pełni podziela, podkreśla się, że w sprawie ustalenia opłaty planistycznej konieczne jest ustalenie, iż do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu, a więc, że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości, a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu. Chodzi tutaj o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie lub zmianę planu (pkt 1).

Wzrost wartości nieruchomości ma nastąpić wskutek uchwalenia planu, a nie w związku z popytem na rynku nieruchomości. Opłata planistyczna wiąże się z obiektywnym wzrostem wartości nieruchomości, nie zaś z ceną nieruchomości stanowiącą wynik relacji popyt-podaż (pkt 2) (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 września 2007 r. sygn. akt II OSK 1244/06 - Lex nr 360221).

Każdy wzrost wartości nieruchomości, choćby nieznacznie tylko podnoszący jej dotychczasową wartość (przekładającą się na atrakcyjność i cenę) skutkuje, w przypadku jej zbycia, wydaniem decyzji ustalającej wysokość opłaty planistycznej (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 stycznia 2009 r. sygn. akt II OSK 1810/07 - Lex nr 509156).

Sąd, badając zgromadzony w sprawie materiał dowodowy w kontekście poczynionych wyżej uwag i obowiązujących przepisów prawa, stwierdził, że w przypadku skarżącej wystąpiły oba omówione wyżej warunki, co obligowało Prezydenta Miasta B. do ustalenia renty planistycznej.

Przede wszystkim okolicznością niesporną jest, że do dnia 15 listopada 2008 r. działki o nr ewid. 453 i 454, zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w Bełchatowie z dnia 23 czerwca 2005 r. nr XXXV/333/05 w sprawie zatwierdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta Bełchatowa dla obszaru ograniczonego ulicami: Piłsudskiego, Sienkiewicza, Kempfinówką, Czyżewskiego, Popiełuszki, Olsztyńską i rzeką Rakówką (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego z 2005 r. nr 312, poz. 2900), znajdowały się w jednostce urbanistycznej oznaczonej symbolem 49 MN, dla której jako podstawowe przeznaczenie terenu przewidziano zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zaś uzupełniająco dopuszczono zieleń uporządkowaną.

Z dniem 15 listopada 2008 r. weszła w życie uchwała Rady Miejskiej w Bełchatowie z dnia 28 sierpnia 2008 r. nr XXVII/188/08 w sprawie zatwierdzenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta Bełchatowa - obszaru ograniczonego ulicami: Piłsudskiego, Sienkiewicza, Kempfinówką, Czyżewskiego, Popiełuszki, Olsztyńską i rzeką Rakówką (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego z 2008 r. nr 322, poz. 2739).

W myśl wspomnianej uchwały działki o nr ewid. 453 i 454 znajdują się w jednostce urbanistycznej oznaczonej symbolem B26MN(u), dla której podstawowym przeznaczeniem jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zaś jako dopuszczalne przeznaczenie terenu przewidziano usługi.

Jednocześnie stosownie do § 30 pkt 1 wskazanej uchwały - dla terenów, o których mowa w § 6 pkt 1, 2 i 3, czyli także dla terenu spornych nieruchomości, ustala się stawkę procentową służącą do rozliczania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego ustaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 30 %.

W ocenie Sądu okolicznością niekwestionowaną między stronami niniejszego postępowania jest dodatkowo fakt, że dotychczasowa właścicielka nieruchomości o nr ewid. 453 i 454 – I.T., w dniu 28 stycznia 2009 r., czyli po wejściu w życie uchwały o zmianie planu, a przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący, zbyła sporne działki w drodze umowy sprzedaży, czego dowodem jest akt notarialny rep. [...] nr [...].

Wobec tak ustalonego stanu faktycznego sprawy Prezydent Miasta B. prawidłowo - w ocenie Sądu - wszczął postępowanie administracyjne celem ustalenia, czy zachodzą omówione na wstępie rozważań przesłanki obligujące go do określenia renty planistycznej i kierując się regulacją art. 37 ust. 11 ustawy zlecił rzeczoznawcy majątkowemu – D.P. wycenę nieruchomości, mającą za zadanie określenie wartości nieruchomości przed zmianą planu i po jej zmianie.

Jak podniesiono to już na wstępie rozważań zasady określania wartości nieruchomości oraz zasady określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych unormowane zostały w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.) i wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.).

W rozumieniu art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w:

1) księgach wieczystych;

2) katastrze nieruchomości;

3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu;

3a) ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości;

3b) rejestrach zabytków;

4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169;

5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę;

6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe;

6a) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz;

6b) w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali;

7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości (art. 155 ust. 1).

Wykorzystane w operacie szacunkowym dane, o których mowa w ust. 1, mogą mieć formę wypisów i wyrysów, poświadczonych przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 155 ust. 2).

Stosownie natomiast do treści § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny (...) przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 wskazanej wyżej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości (ust. 1).

W przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości (ust. 2).

Sąd, analizując załączony do akt administracyjnych operat szacunkowy pod kątem przesłanek wynikających z § 55-57 rozporządzenia, określających sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, stwierdził, że określa on jednoznacznie przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalne, prawne i merytoryczne wyceny, źródła danych merytorycznych, określa daty istotne przy wykonaniu operatu szacunkowego, opisuje stan nieruchomości w kontekście jej stanu prawnego, lokalizację ogólną i szczegółową oraz zagospodarowanie wycenianych nieruchomości, przeznaczenie terenu, określa nadto sposób wyceny, a więc wybór podejścia, metody i techniki wyceny, zawiera analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, określa wartość rynkową przedmiotu wyceny, ustala wartość rynkową spornych nieruchomości przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez zestawienie nieruchomości porównawczych, określenie wpływu cech rynkowych na wartość wycenianej nieruchomości oraz zestawienie cech nieruchomości przyjętych od porównań, obliczenie poprawek.

Dodatkowo operat określa wartość rynkową nieruchomości po wejściu w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dopuszczeniem usług, poprzez charakterystykę rynku i szacowanej nieruchomości w aspekcie cen rynkowych, określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny zgodnie z faktycznym sposobem użytkowania po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie wpływu cech rynkowych na wartość wycenianej nieruchomości, zestawienie cech nieruchomości przyjętych do porównań, oraz obliczenie poprawek, a nadto aktualne wartości rynkowe nieruchomości, klauzule, zastrzeżenia oraz wskazanie załączników.

A zatem - zawiera on wszystkie wymagane przepisami prawa elementy. Nadto, w ocenie Sądu, rozważany dokument jest rzeczowy, logiczny i spójny, a co istotne - pozwala prześledzić tok rozumowania rzeczoznawcy.

Wynika z niego mianowicie, że przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta B. dla fragmentu obejmującego sporne nieruchomości o nr ewid. 453 i 454 wartość nieruchomości wynosiła 35.367 zł, zaś po wejściu w życie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, gdy oprócz podstawowego przeznaczenia nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, dopuszczono również usługi, wartość nieruchomości wzrosła do kwoty 49.119 zł.

Skoro zatem wartość nieruchomości wzrosła na skutek zmiany planu i skarżąca sprzedała działki przed upływem 5 lat od wejścia w życie uchwały dotyczącej zmiany planu, to Prezydent Miasta B. zobligowany był do określenia renty planistycznej, biorąc pod uwagę różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu, czyli kwotą 49.119 zł, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą, czyli kwotą 35.367 zł, wynoszącą 13.752 zł.

W tym stanie rzeczy opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiła 30 % wzrostu wartości nieruchomości i jak prawidłowo ustalono to w toku postępowania administracyjnego, wynosi 4.125,60 zł.

Sąd, przechodząc następnie do oceny zarzutów skargi, stwierdził, że nie zasługują one na uwzględnienie.

Przede wszystkim nie sposób podzielić argumentów skarżącej, że wysokość renty planistycznej została znacząco zawyżona, albowiem, jak zostało to już zauważone, operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, jego treść jest spójna, logiczna i rzeczowa.

Dodać również trzeba, że I.T. pismem z dnia 20 kwietnia 2009 r., doręczonym jej w dniu 29 kwietnia 2009 r., została powiadomiona przez organ I instancji o sporządzeniu operatu szacunkowego i możliwości zapoznania się oraz wypowiedzenia, co do zgromadzonej w sprawie dokumentacji i, co istotne, z możliwości tej nie skorzystała.

Skarżąca przed ustaleniem renty planistycznej nie zgłosiła zatem żadnych zastrzeżeń, ani uwag do opracowanego operatu szacunkowego, a nadto nie złożyła żadnych dowodów, których celem byłoby obalenie tez wynikających z kwestionowanego przez nią dokumentu.

W przekonaniu Sądu chybiony jest dodatkowo zarzut strony dotyczący naruszenia art. 9 k.p.a., bowiem - jak słusznie podniósł to organ orzekający - w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, zasada informowania stron ma zastosowanie wyłącznie w toku postępowania administracyjnego, a nie przed jego wszczęciem, gdy skarżąca rozważała możliwość sprzedaży nieruchomości.

Na marginesie dodać jeszcze trzeba, że w rozumieniu art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym skarżąca mogła przed zbyciem nieruchomości zwrócić się do Prezydenta Miasta B. o określenie w drodze decyzji administracyjnej wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą planu, jednakże z możliwości nie skorzystała.

W tej sytuacji zarzuty skarżącej, co do faktu naliczenia renty planistycznej oraz co do jej wysokości, są - w ocenie Sądu - bezzasadne.

Podsumowując, Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji odpowiadają przepisom obowiązującego prawa i brak jest jakichkolwiek przesłanek do wyeliminowania ich z obrotu prawnego. Z tego też powodu skargę należało oddalić.

O powyższym Sąd orzekł, jak w sentencji wyroku, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

B.C.