Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 192/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2015-06-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art.98 ust.1, ust.1a, ust.4, art.98b ust.1
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Mieczysław Markowski, Sędziowie sędzia WSA Marek Leszczyński (spr.), sędzia WSA Małgorzata Roleder, Protokolant sekretarz sądowy Anna Makal, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 30 czerwca 2015 r. sprawy ze skargi L. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] stycznia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...] stycznia 2015 r., nr [...], utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy J. K. z dnia [...] grudnia 2014 r., znak:[...], ustalającą opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, oznaczonej nr geod. [...], położonej w obrębie O., gm. J. K., na skutek jej podziału.

Decyzja SKO w B. wydana została przy następujących ustaleniach stanu faktycznego i ocenie prawnej sprawy.

Na mocy decyzji Wójta Gminy J. K. z dnia [...] listopada 2013 r., znak[...], wydanej na podstawie art. 96 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2012 r., poz. 1429; dalej u.g.n.) oraz § 3, § 5 i § 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. Nr 268, poz. 2663), a także art. 104 k.p.a., zatwierdzono podział nieruchomości położonej na terenie gm. J. K., obrębu geodezyjnego O., stanowiącej własność M. K. G. i L. B. G., oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o pow. 1,9236 ha, na następujące działki: nr [...]o pow. 0,0171 ha – przeznaczona pod drogę publiczną, nr [...]o pow. 0,1001 ha, nr [...] o pow. 0,1004 ha, nr [...] o pow. 0,1005 ha, nr [...] o pow. 0,1005 ha, nr 548/6 o pow. 0,1004 ha, nr [...] o pow. 0,1004 ha, nr [...] o pow. 0,1004 ha, nr [...] o pow. 0,1004 ha, nr [...] o pow. 0,1003 ha, nr [...] o pow. 0,1003 ha, nr [...] o pow. 0,1041 ha, nr [...] o pow. 0,2109 ha – przeznaczona pod drogę wewnętrzną, nr [...]o pow. 0,0810 ha – przeznaczona pod drogę publiczną, nr [...] o pow. 0,2002 ha, nr [...]o pow. 0,2009 ha, nr [...] o pow. 0,1057 ha.

W uzasadnieniu niniejszej decyzji organ wskazał, że opracowany przez uprawnionego geodetę projekt podziału odpowiada wymogom formalnym, uwzględnia wskazania zawarte w postanowieniu opiniującym oraz wydziela działki nr [...] i [...] pod przewidywany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przebieg dróg publicznych. Nadto organ wskazał, że na mocy uchwały Rady Gminy J. K. z dnia [...] grudnia 2007 r., Nr[...], ustalona została stawka opłaty od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem, w wysokości 30% różnicy wartości nieruchomości.

Następnie, powołując się na brzmienie art. 98a ust. 1 i art. 148 ust. 1-3 u.g.n. (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 518) oraz art. 104 i 105 § 1 k.p.a., Wójt Gminy J. K. wydał w dniu [...] grudnia 2014 r. decyzję, znak:[...], na mocy której ustalił M. K. G. i L. B. G. opłatę adiacencką w wysokości 6133,80 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie O., gm. J. K., stanowiącej działki nr:[...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] wskutek podziału działki nr [...], zatwierdzonego decyzją wydaną przez Wójta Gminy J. K. z dnia [...] listopada 2013 r., znak:[...].

Zdaniem organu, ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości jest uzależnione od wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego jej podziałem. Zgodnie z wymogiem ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w celu stwierdzenia wzrostu wartości wyżej opisanej nieruchomości został powołany biegły rzeczoznawca majątkowy, posiadający uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, do sporządzenia na piśmie opinii o wzroście wartości nieruchomości, spowodowanego jej podziałem, w formie operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy określił stosownie do art. 98a ust. 1 u.g.n. wartość nieruchomości położonej w obrębie O., gm. J. K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 1,9236 ha, uwzględniając przy tym treść art. 98a ust. 3 ww. ustawy, z którego wynika, iż powierzchnię nieruchomości przed i po podziale geodezyjnym pomniejsza się o powierzchnię gruntów działek wydzielonych pod drogi publiczne lub ich poszerzenie - w danym przypadku o pow. działek nr [...] i [...], tj. powierzchnia przyjęta przez rzeczoznawcę do obliczeń wyniosła 1,8255 ha, przed dokonaniem jej podziału na kwotę 652.981,00 zł, określoną według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, tj. z dnia [...].11.2013 r. oraz cen aktualnych na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej i wartość piętnastu działek gruntu powstałych po dokonaniu jej podziału na kwotę 673.427,00 zł określoną według stanu nieruchomości z dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, tj. z dnia [...].11.2013 r. oraz cen aktualnych na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Różnica więc wartości przed podziałem i po podziale wyniosła kwotę 20.446 zł. Dało to podstawę, w oparciu o uchwałę Rady Gminy Juchnowiec Kościelny z dnia 21 grudnia 2007 r., nr XVI/105/07 (stawka opłaty od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem w wysokości 30% różnicy wartości nieruchomości), do określenia opłaty adiacenckiej w wysokości 6133,80 zł.

Zdaniem organu, opinia rzeczoznawcy została sporządzona rzetelnie, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i brak było jakichkolwiek przesłanek do podważenia jej prawidłowości. Oszacowanie nastąpiło w oparciu o bazę cen rynkowych, przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównywania parami, przy przyjęciu jako parametr porównawczy cenę 1 m2 powierzchni nieruchomości wycenianej oraz działek porównawczych, skorygowanej zespołem poprawek z tytułu różnic w cechach nieruchomości mających wpływ na ich wartości rynkowe. Organ wskazał też, że przed podziałem nieruchomość nr [...] miała kształt wydłużony i zbliżony do trapezu. Jest ona położona na peryferyjnym terenie rolno – leśnym, w odległości ok. 0,5 km na południe od osiedli zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W wyniku dokonanego podziału z nieruchomości wydzielono pod zabudowę jednorodzinną dziesięć foremnych działek o kształcie zbliżonym do kwadratu, nieforemną działkę o nr [...]oraz dwie lekko wydłużone działki oznaczone nr [...]i [...]. Ponadto pod tereny zieleni naturalnej, łąk, lasów i zadrzewienia wydzielono lekko wydłużoną działkę o nr [...], pod drogi publiczne wydzielono lekko wydłużone działki nr [...]i [...], a pod drogę wewnętrzną wydzielono wąską wydłużoną działkę nr [...].

Dalej organ wskazał, że w trakcie prowadzonego postępowania L.B. G. wniósł o ujęcie w decyzji nakładów poniesionych przez niego na scalenie i powtórne podzielenie działek zgodnie z planem miejscowym O.-Wschód. Ponadto stwierdził, że podstawą ustalenia wartości nieruchomości przed podziałem winno być sześć działek, gdyż takie posiadał po uchwaleniu planu miejscowego i przed podziałem. W piśmie z dnia [...] października 2014 r. skarżący z kolei zawnioskował o przeniesienie prawa własności do działki gruntu nr[...], wydzielonej w wyniku podziału, na Gminę J. K., w rozliczeniu opłaty adiacenckiej za powyższy podział.

Zdaniem organu wnioski skarżącego były niezasadne. Nakłady poniesione na połączenie działek oznaczonych numerami:[...], [...], [...], [...], [...] i [...] w jedną działkę, oznaczoną numerem [...], a następnie ponowny jej podział, nie mogły zostać uwzględnione, gdyż nie przewidują tego obowiązujące przepisy prawa. Zgodnie natomiast z art. 98 a u.g.n. stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a w momencie wydania decyzji podziałowej, nieruchomość stanowiła całość, będącą przedmiotem wyceny. Odnośnie przeniesienia własności jednej z działek na Gminę J. K.organ wskazał, że może to nastąpić dopiero po ustaleniu tej opłaty w ostatecznej decyzji organu I instancji i w odrębnym postępowaniu zakończonym wydaniem decyzji stwierdzającej wygaśnięcie zobowiązania z tytułu wymierzonej opłaty adiacenckiej.

Od decyzji powyższej dowołanie wniósł L. B. G. Wskazał w nim, że w chwili wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (9 czerwca 2011 r.), posiadał on nieruchomość składającą się z 8 działek o nr od [...]do [...]. Żeby zgodnie z planem miejscowym wydzielić sześć różnych funkcjonalnie obszarów, musiał on najpierw je scalić, a następnie podzielić

SKO w B., decyzją z dnia [...] stycznia 2015 r., nr [...], utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia organ przytoczył przepisy regulujące kwestie związane z opłatą adiacencką oraz wyjaśnił, że w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy B. R. sporządził w dniu [...] września 2014 r. operat szacunkowy, w którym określił skalę wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, spowodowanego jej podziałem, z którego to operatu wynika, że w związku dokonaniem podziału wartość opisanej wyżej nieruchomości wzrosła o 20.446,00 zł. Na podstawie tej wartości ustalono, biorąc pod uwagę 30 % stawkę, wysokość omawianej opłaty na kwotę 6 133,80 zł.

Dalej organ wyjaśnił, że z akt sprawy wynika, że na wniosek właściciela przedmiotowej nieruchomości, Wójt Gminy J. K. zatwierdził jej podział na siedemnaście nowych działek. Przedmiotowa nieruchomość, położona była na terenie, który był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części wsi O. (obszar planistyczny O. Wschód), zatwierdzonym uchwałą Nr VI/37/ll Rady Gminy Juchnowiec Kościelny z dnia 10.05.2011 r. (Dz. Urz. Woj. Podlaskiego Nr 168, poz. 1983 z późn. zm.). W wyniku dokonanego podziału z nieruchomości wydzielono pod zabudowę jednorodzinną dziesięć foremnych działek o kształcie zbliżonym do kwadratu, oznaczonych Nr geod.:[...], [...], [...], [...], [...], [...] [...], [...], [...] i [...], nieforemną działkę Nr geod. [...] oraz dwie lekko wydłużone działki oznaczone Nr geod.: [...] i [...]. Ponadto, pod tereny zieleni naturalnej, łąk, lasów i zadrzewień, w dolinie dopływu rzeki H., wydzielono lekko wydłużoną działkę Nr geod[...], pod drogi publiczne, wydzielono lekko wydłużone działki Nr geod.: [...]i[...], zaś pod drogę wewnętrzną projektowaną (dojazdową), wydzielono wąską, wydłużoną działkę Nr geod. [...].

Dalej organ wyjaśnił, że rozstrzygnięcie w przedmiotowej sprawie zostało podjęte w oparciu o operat szacunkowy, sporządzony w dniu [...] września 2014 r., ustalający wartość omawianej nieruchomości przed jej podziałem oraz po jego dokonaniu. Organ dokonał oceny tego operatu przedstawionego pod kątem wymogu wynikającego z § 55 ust. 1 i § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). W ocenie organu, operat szacunkowy nie budzi wątpliwości. Biegły, oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości przed dokonaniem podziału i po jej podziale, wykonał w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody porównywania parami, przyjmując jako parametr porównawczy wartość (cenę) 1 m2 powierzchni nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości porównawczych. Ceny porównawcze zostały skorygowane zespołem poprawek z tytułu różnic w cechach nieruchomości, mających wpływ na ich wartości rynkowe. Przed dokonaniem wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, rzeczoznawca majątkowy zgromadził dane o transakcjach wolnorynkowych, zanotowanych w okresie bezpośrednio poprzedzającym wycenę na rynku lokalnym, zdefiniowanym jako obszar całej gminy J. K. oraz innych gmin powiatu b., w tym sąsiadujących z miastem B. Taki wybór rynku lokalnego jest według biegłego uwarunkowany z jednej strony tym, że na terenie wszystkich objętych badaniem podmiejskich gmin notowane są zbliżone ceny za grunty o porównywalnych walorach położenia, cechach fizycznych, dostępie do dróg i infrastruktury oraz przeznaczeniu. Określając wartość działki Nr geod.[...], biegły uwzględnił dyspozycję art. 98a ust. 3 ustawy, pomniejszając powierzchnie nieruchomości przed i po podziale geodezyjnym o powierzchnie gruntów działek wydzielonych pod drogi publiczne lub ich poszerzenie. W przedmiotowej sprawie, pomniejszono o powierzchnię działek Nr geod.: [...] i [...]. Przyjęta przez biegłego powierzchnia do obliczeń wyniosła 1,8255 ha. Wartość nieruchomości przed dokonaniem jej podziału biegły oszacował w wysokości 652 981,00 zł, określonej według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, tj. z dnia [...] listopada 2013 r. oraz cen aktualnych na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Natomiast wartość piętnastu działek gruntu powstałych po podziale biegły oszacował w wysokości 673 427,00 zł, określonej według stanu nieruchomości z dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, tj. z dnia [...] listopada 2013 r. oraz cen aktualnych na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.

Organ wskazał też, że w toku prowadzonego postępowania biegły ustosunkował się szczegółowo do wszystkich zgłoszonych zastrzeżeń i uznał, że nie zasługują one na uwzględnienie.

Skargę na powyższą decyzję, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, wniósł L.B. G., zarzucając jej naruszenie przepisów prawa materialnego. W uzasadnieniu skargi wskazał, że nie kwestionuje podstawy prawnej możliwości ustalenia opłaty adiacenckiej, tj. art. 98a ust. 1 u.g.n., tylko nie zgadza się z przyjętym stanem prawnym stanowiącym podstawę ustalenia wartości nieruchomości przed podziałem.

W oparciu o powyższe zarzuty, skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji SKO w B. z dnia [...] stycznia 2015 r. i przekazanie sprawy do ponownego rozstrzygnięcia temu organowi, w którym uwzględni on fakt, że trzynaście nowych działek powstało wskutek podziału działek[...], [...], [...], [...], [...] i [...].

W szerszych motywach uzasadnienia skarżący wskazał, że w dniu 14 kwietnia 2007 r. nabył wraz z żoną nieruchomość gruntową, składającą się z działek [...]i[...], objętą księgą wieczystą[...]. W dniu [...] września 2008 r. uzyskał on decyzję zatwierdzającą podział w/w nieruchomości na działki nr[...], [...], [...], [...], [...], [...],[...]i [...] oraz w dniu [...] lutego 2009 r. decyzję o warunkach zabudowy na część powyższej nieruchomości. W dniu wejścia w życie planu miejscowego, posiadał on nieruchomość składającą się z 8 działek objętą jedną księgą wieczystą [...], która znalazła się na sześciu obszarach o różnym przeznaczeniu terenów (4KD-L, 5KD-L, 28KDW, 3.5MN, 3.18MN,ZP i 5.3Zn,Ws,ZL). Wprowadzone planem granice w/w obszarów nie pokrywały się z istniejącymi granicami ówczesnych działek. W celu zgodnego z planem wydzielenia sześciu różnych funkcjonalnie obszarów, skarżący musiał dokonać nowego podziału. Ponieważ istniejące sześć działek nie dawały się podzielić, najpierw należało je scalić. Jedyną metodą zadośćuczynienia ustaleniom planu było wcześniejsze scalenie "techniczne", a następnie dokonanie podziału.

W ocenie skarżącego, wzrost wartości nieruchomości powinien być naliczony od stanu początkowego, czyli od nieruchomości składającej się z sześciu działek ([...], [...], [...], [...], [...] i [...]), do stanu końcowego - nieruchomość składająca się z 17 działek ([...], [...], [...], [...],[...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...]). Natomiast podstawą wydanej decyzji jest operat szacunkowy, który określa wartość nieruchomości przed podziałem jako jedną działkę, a nie tak jak to było w rzeczywistości, jako sześć działek.

Zdaniem skarżącego, opłata adiacencka jest efektem wzrostu wartości nieruchomości, z której korzyści osiąga właściciel np. w wyniku jej podziału. W tym wypadku działki [...]i [...] powstałe w wyniku podziału z mocy prawa przeszły na własność Gminy i nie stwarzają pierwotnemu właścicielowi korzyści. Zastanowić się też należy nad działkami powstałymi w wyniku powyższego podziału oznaczonymi nr [...]i [...]. Są to ciągi pieszo-rowerowe. Oznacza to, że obydwie omawiane działki stały się ogólnodostępnymi przestrzeniami publicznymi. Niewątpliwym jest, że skarżący nie osiągnął korzyści w wyniku wydzielenia działek przeznaczonych do użytku społecznego. Oczywistym też jest, że korzyści jakie skarżący uzyskał, to wartość gruntu po podziale pomniejszona o wartość gruntu przed podziałem i o wartość działań doprowadzających do wzrostu wartości w tym wypadku "technicznego" scalenia i podziału.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał dotychczasowe stanowisko oraz wniósł o jej oddalenie jako nieuzasadnionej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje.

Skarga jest niezasadna i podlega oddaleniu.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia

30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.; dalej: "p.p.s.a.") sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki przewidziane w ustawie. Natomiast stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną skargi.

Materialnoprawną podstawę dla wydania przedmiotowych decyzji stanowił przepis art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 518; dalej: "u.g.n."), który stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Z przepisu art. 146 ust. 1a u.g.n. wynika zaś, że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości.

Według natomiast art. 98 a ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Zdaniem Sądu, w niniejszej sprawie zostały spełnione warunki przepisu art. 98 a ust. 1 i 1a u.g.n. Jak wynika bowiem ze znajdującej się w aktach sprawy decyzji z dnia [...] listopada 2013 r., znak[...], wydanej przez Wójta Gminy J. K., zatwierdzono na wniosek M.K. G. i L.B. G. podział nieruchomości położonej w obrębie O.gm. J. K. Podział nieruchomości został dokonany w trybie art. 96 ust. 1 i 4 oraz art. 98a ust. 1 u.g.n., a zatem ustalenie opłaty adiacenckiej było dopuszczalne. W przedmiotowej sprawie nie jest także sporne, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej wydana została w terminie 3 lat, o którym mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n. W niniejszej sprawie został spełniony również warunek z art. 98a ust. 1a u.g.n., z którego wynika, że znaczenie dla ustalenia opłaty adiacenckiej ma uchwała obowiązująca w dacie, gdy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. W tym przypadku chodzi o uchwałę Rady Gminy Juchnowiec Kościelny z dnia 21 grudnia 2007 r., Nr XVI/105/07, która ustaliła stawkę opłaty od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem, w wysokości 30% różnicy wartości nieruchomości.

Podstawą wydania decyzji ustalającej opłatę adiacencką była, zgodnie z art. 146 ust. 1a i art. 98a ust. 1 u.g.n., opinia rzeczoznawcy majątkowego określająca różnicę między wartością nieruchomości przed i po podziale.

Z akt sprawy wynika, że podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej stanowił operat szacunkowy z dnia [...] września 2014 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego B. R., którego celem było określenie wartości rynkowej nieruchomości dla określenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału przedmiotowej nieruchomości oznaczonej nr [...], z wyłączeniem gruntów wydzielonych pod drogi publiczne, położonych we wsi O. gmina J.K. Operat zawiera podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, a także ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości. W operacie został ustalony stan faktyczny i prawny nieruchomości. W wycenie omówiono uwarunkowania planistyczne i dokonano analizy lokalnego rynku nieruchomości, wskazano rodzaj określanej wartości, wybór podejścia i metody szacowania, przedstawiono obliczenia wartości nieruchomości oraz wynik wyceny wraz z omówieniem, a zatem operat zawiera konieczne elementy, o których mowa w § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej: rozporządzenie).

Z wyceny wynika, że biegły określił wartości rynkowe nieruchomości przed i po podziale w podejściu porównawczym, z zastosowaniem metody porównywania parami, zaś jako parametr porównawczy przyjął wartość (cenę) 1 m2 powierzchni nieruchomości wycenianej oraz działek porównawczych. Następnie ceny porównawcze biegły skorygował zespołem poprawek z tytułu przyjętych w analizie porównawczej poprawek różnic w cechach nieruchomości, mających wpływ na ich wartości rynkowe. Dobór i wielkość przyjętych w analizie porównawczej poprawek oparty został na prowadzonym przez rzeczoznawcę monitorowaniu cech rynkowych nieruchomości na terenie gminy J. K.

i innych rynkach lokalnych w regionie w latach 1995-2014 oraz na badaniach wpływu poszczególnych cech nieruchomości niezabudowanych na ich wartość rynkową. W oparciu o te przesłanki biegły ustalił rodzaj cech nieruchomości, które mają wpływ na poziom cen uzyskiwanych na rynku lokalnym: położenie nieruchomości, powierzchnia i kształt działki, dostęp do uzbrojenia, przeznaczenie w planie miejscowym. Wagi wymienionych wyżej cech rynkowych rzeczoznawca określił na podstawie analizy par nieruchomości różniących się zasadniczo jedną cechą, spośród zamieszczonych w bazie cen rynkowych.

Zdaniem więc Sądu, rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami art. 150 ust. 2, art. 152 ust. 1 i 3, art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 u.g.n., a także § 4 ust. 3 i 4 rozporządzenia. Podkreślenia także wymaga, że operat ten był ważny, w rozumieniu art. 156 ust. 3 u.g.n., a zatem jest on dowodem, który mógł stanowić podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a.

Z omawianego operatu wynika, że na skutek podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], nastąpił wzrost wartości nieruchomości o 20.446 zł, a zatem Wójt Gminy J. K., stosując 30 % stawkę opłaty, prawidłowo ustalił jej wartość na kwotę 6.133,80 zł.

Odnosząc się natomiast do zarzutów skargi, stwierdzić należy, że w ocenie Sądu, są one całkowicie niezasadne.

Podstawą orzekania w sprawie był art. 98a ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym, stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

W stanie faktycznym niniejszej sprawy organy nie miały zatem innej możliwości, jak tylko wziąć pod uwagę stan przedmiotowej nieruchomości z dnia [...] listopada 2013 r. (data wydania decyzji zatwierdzającej podział), a wtedy nieruchomość ta była jedną działką oznaczoną nr geod. [...]. Brak było podstaw do przyjmowania w tym względzie innej daty, w tym – jak chce skarżący, [...] lutego 2013 r., czyli dnia poprzedzającego wydanie decyzji scaleniowej dotyczącej działek, z których powstała działka o nr geod. [...].

Zauważenia wymaga, że art. 98b ust. 1 u.s.g. przewiduje sytuację, że właściciele albo użytkownicy wieczyści nieruchomości ukształtowanych w sposób uniemożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie mogą złożyć zgodny wniosek o ich połączenie i ponowny podział na działki gruntu, jeżeli przysługują im jednorodne prawa do tych nieruchomości i że w sprawach tych stosuje się odpowiednio m.in. także art. 98a. (ust. 2). Powyższa regulacja dotyczy także sytuacji, gdy nieruchomość składająca się z kilku działek stanowi własność jednego właściciela albo jest w użytkowaniu wieczystym jednego użytkownika wieczystego. Podkreślenia jednak wymaga, że postępowanie przewidziane w art. 98b ust. 1 u.s.g. prowadzone jest na podstawie jednego wniosku o scalenie i podział, a kończone jest wydaniem jednej decyzji (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 6 listopada 2014 r., sygn. akt II SA/Po 759/14). Specyfika postępowania opisanego w art. 98 b u.s.g. polega na złożonym i ścisłym powiązaniu geodezyjnego podziału nieruchomości z jej prawnym podziałem w sytuacji decyzyjnego podziału na działki gruntu nieruchomości uprzednio połączonych. Specyfika przedmiotowej decyzji stanowi wyjściowe zdarzenie prawne, z którego skutkiem w postaci wzrostu wartości nieruchomości związana jest możliwość naliczenia opłaty adiacenckiej (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 17 lutego 2015 r., sygn. akt II SA/Bk 1104/14).

Sąd w składzie niniejszym w pełni podziela stanowiska przedstawione w powyższych orzeczeniach i dodatkowo wskazuje, że już z literalnego brzmienia art. 98b ust. 1 u.g.n. wynika, że w przypadku właściciela nieruchomości składającej się z kilku działek, postępowanie w oparciu o wskazaną podstawę prawną opiera się na jednym wniosku o ich połączenie i ponowny podział. Możliwa jest także sytuacja, że najpierw, w odrębnym postępowaniu kilka działek zostanie połączonych w jedną nieruchomość, a następnie w innym postępowaniu nieruchomość ta zostanie podzielona na kilka innych działek. W tej ostatniej sytuacji jednak, dla potrzeb naliczania opłaty adiacenckiej, zastosowanie ma art. 98a ust. 1 u.s.g., a nie art. 98b ust. 1 i 2 u.s.g.

W stanie faktycznym niniejszej sprawy mamy właśnie do czynienia z tą ostatnią sytuacją. W dniu [...] lutego 2013 r. skarżący uzyskał decyzję o połączeniu 6 działek w jedną nieruchomość oznaczoną nr geod. [...], zaś dopiero w dniu [...] listopada 2013 r. uzyskał on decyzję zatwierdzającą podział tej nieruchomości na 17 działek. Stąd w sprawie opłaty adiacenckiej zastosowanie miał wyłącznie art. 98a ust. 1 u.g.n.

Niezasadny jest także zarzut dotyczący uwzględnienia przez rzeczoznawcę majątkowego części przedmiotowej nieruchomości stanowiącej działkę o nr geod. [...], która jest drogą wewnętrzną oraz działkę o nr geod. [...], która jest terenem zieleni naturalnej, łąk, lasów i zadrzewień w dolinie rzeki H. Jak trafnie wskazano w wyroku WSA w Poznaniu z dnia 26 sierpnia 2011 r., sygn. akt II SA/Po 380/11, wydzielenie gruntu pod drogę wewnętrzną, a nie pod drogę publiczną - przesądza o tym, iż w stosunku do tej działki nie znajdował zastosowania art. 98a ust. 3 u.g.n. stanowiący, iż jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie. Powyższe oznacza, że prawidłowo powierzchnię i wartość tej nieruchomości uwzględniono w decyzji wymierzającej opłatę adiacencką.

W tym miejscu podkreślenia wymaga, ze reguła przewidziana w art. 98a ust. 3 u.s.g. znalazła zastosowanie w niniejszej sprawie do działek o nr [...] i [...], które są drogami gminnymi.

Jeśli zaś chodzi o działkę o nr [...], to rację mają organy, które twierdzą, że w obowiązujących przepisach brak jest podstawy prawnej, aby móc ją wyłączyć wedle reguły przewidzianej w art. 98a ust. 3 u.g.n. Brak jest też podstaw do uwzględnienia wniosku skarżącego podniesionego w postępowaniu przed organem I instancji, odnośnie przeniesienia prawa własności tej działki na rzecz Gminy J.K. w rozliczeniu opłaty adiacenckiej za powyższy podział. W świetle bowiem art. 98a ust. 4 u.s.g. i art. 66 Ordynacji podatkowej, ewentualne przeniesienie na rzecz gminy prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału w rozliczeniu opłaty adiacenckiej, może nastąpić dopiero po ustaleniu tej opłaty w ostatecznej decyzji organu I instancji i w odrębnym postępowaniu zakończonym wydaniem decyzji stwierdzającej wygaśnięcie zobowiązania z tytułu wymierzonej opłaty adiacenckiej, a nie – jak domaga się tego skarżący – już w ramach postępowania prowadzonego w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej (por. cyt. już wyrok WSA w Poznaniu z dnia 26 sierpnia 2011 r., sygn. akt II SA/Po 380/11).

Reasumując, zdaniem Sądu, podniesione w skardze zarzuty okazały się niezasadne, gdyż postępowanie przed organami zostało przeprowadzone w sposób wyczerpujący i prawidłowy, zaś zgromadzony w sprawie materiał oceniono właściwie. Mające natomiast zastosowanie w sprawie przepisy zostały także należycie zinterpretowane i zastosowane. Sąd nie doszukał się też naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonych decyzji.

Mając powyższe na uwadze, na mocy art. 151 p.p.s.a., należało orzec jak w sentencji wyroku.