Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1819/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2009-12-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 135, art. 145 par. 1 pkt 1, art. 152, art. 190, art. 200, art. 205 par. 2
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 77 par. 1, art. 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Alina Balicka, Sędziowie Sędzia WSA Aneta Dąbrowska (spr.), Sędzia WSA Leszek Kobylski, Protokolant Agnieszka Olszewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 grudnia 2009 r. sprawy ze skargi K. S. i H. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] listopada 2007 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i utrzymaną nią w mocy decyzję Prezydenta Miasta W. z dnia [...] lipca 2007 r. nr [...]; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do chwili uprawomocnienia się niniejszego wyroku; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżących K. S. i H. P. solidarnie kwotę 3.014 (trzy tysiące czternaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] listopada 2007 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. z [...] lipca 2007 r. ustalającą jednorazową opłatę od K. S. w wysokości 7,237,75 zł oraz od H. P. w wysokości 7,237,75 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uregulowanej w KW [...], położonej w W. w rejonie ulicy [...] i oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ew. nr [...] w obrębie [...] o powierzchni [...] m2, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla [...],

W uzasadnieniu decyzji wskazano, iż wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości jest spowodowany uchwaleniem nowego planu miejscowego dla obszaru, na którym znajduje się zbyta działka. W dniu [...] listopada 1999 r, wszedł w życie nowy plan zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowego obszaru (uchwała nr [...] Rady Gminy W. z [...] maja 1999 r. w sprawie uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla [...]). Zgodnie z nowym planem przedmiotowa działka znajduje się w obszarze, w którym ustalono funkcje mieszkaniowe budownictwa jednorodzinnego wraz z urządzeniami I stopnia. Wyżej opisana nieruchomość została sprzedana [...] kwietnia 2004r,, a więc przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie planu. W sporządzonym na potrzeby sprawy operacie szacunkowym wartość rynkową nieruchomości gruntowej przed zmianą planu oszacowano na kwotę 142.870,00 zł, a po zmianie planu na kwotę 200,772,00 zł. (co dało różnicę 57.902,00 zł). Sporządzony operat wskazuje na wzrost wartości nieruchomości i potwierdza wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem nowego planu. W ocenie organu spełnione zostały zatem przesłanki określone w art 36 ust, 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U, nr 80, poz. 775 ze zm.) - zwanej dalej: ustawą, umożliwiające pobranie od sprzedających działkę nr ew. [...] kwoty 14.475,50 zł (czyli po 7,237,75 zł od każdej ze współwłaścicielek), co stanowi 25 % wzrostu wartości nieruchomości.

K. S. i H. P. w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosły o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania według norm przepisowych. Skarżące zarzuciły, iż decyzja została wydana z naruszeniem przepisu art. 36 ust. 4 ustawy przez jego niewłaściwe zastosowanie, a także z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego, a mianowicie art. 7, art. 8 oraz art. 77 K.p.a. przez

niedostateczne wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności sprawy, w

szczególności zaś zaniechanie analizy operatu szacunkowego oraz brak w uzasadnieniu decyzji jakiegokolwiek odniesienia do treści owego operatu i stwierdzenie, iż operat szacunkowy jednoznacznie wskazuje, że wzrost wartości nieruchomości jest konsekwencją uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego, pomimo że - jak każdy dowód w sprawie - powinien on podlegać ocenie na zasadach ogólnych przewidzianych w kodeksie postępowania administracyjnego.

Dalej skarżące podniosły, iż wbrew temu co przyjął najpierw Prezydent W., a następnie Samorządowe Kolegium Odwoławcze, uchwalenie nowego planu w zasadzie nie spowodowało istotnej zmiany w możliwościach zagospodarowania przestrzennego terenu. Zarówno przed jak i po uchwaleniu tego planu przedmiotowy teren znajdował się w obszarze przeznaczonym na funkcje mieszkaniowe - usługowe. Powołanie się przy tym przez organy obu instancji na brak - przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego z 1999r. - zgody właściwego organu na zamianę przeznaczenia terenu z rolnego na nierolny jest nieuzasadnione i nie jest wystarczające do przyjęcia, że zmiana przeznaczenia terenu nastąpiła dopiero po uchwaleniu nowego planu, Jedyną różnicą jaka występuje pomiędzy możliwościami zagospodarowania przedmiotowej działki w obu planach zagospodarowania przestrzennego jest to, iż w planie z 1992r. istniało czasowe ograniczenie co do możliwości jej zabudowy. Zabudowa ta nie była jednak niemożliwa, a co za tym idzie, należy przyjąć że przeznaczenie tego terenu jest niemalże identyczne.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 13 czerwca 2008r. (sygn, akt IV SA/Wa 274/08) oddalił skargę, uznając ją za niezasadną. Sąd, przytaczając treść art 36 ust. 4 ustawy stwierdził, iż istota obowiązku uregulowanego w tym przepisie sprowadza się do konieczności uiszczenia przez dotychczasowego właściciela jednorazowej opłaty w przypadku łącznego wystąpienia dwóch przesłanek, tj. wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu. W ocenie Sądu organy prawidłowo przyjęły, iż w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla [...], przyjętego Uchwałą Rady Gminy W. Nr [...] z dnia [...] maja 1999 r., nastąpił wzrost wartości zbytej przez skarżące nieruchomości. W poprzednio

obowiązującym Miejscowym Planie Ogólnym Zagospodarowania W.,

zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta W. nr [...] z [...] września 1992 r, (Dz. Urz. Województwa [...] Nr [...], poz. [...]), przedmiotowa nieruchomość położona była wprawdzie w obszarze oznaczonym symbolem MU - 24 o funkcji mieszkaniowe - usługowej, jednak z ustaleń operatu oraz zgromadzonego materiału dowodowego wynika, że w dniu [...] września 1992 r. Minister Rolnictwa i Gospodarki Żywieniowej nie wyraził zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych położonych w strefie MU - 24, ograniczonych ulicami: [...], al. [...],[...],[...] i terenami zieleni pod S. Sąd uznał, że teren na obszarze którego zlokalizowana była nieruchomość skarżących stanowił więc jedynie rezerwę pod budownictwo mieszkaniowe - usługowe. Wskazał, iż w sporządzonym w lutym 2007 r. operacie szacunkowym (str. 12) podkreślono, iż uchwalony w 1999 r, plan zagospodarowania przestrzennego osiedla [...] zasadniczo zmienił przeznaczenie działki będącej przedmiotem wyceny. Plan ten precyzyjnie określa funkcje obszarów, linie zabudowy, układ drogowo - uliczny, zasady uzbrojenia terenu w miejskie sieci urządzeń technicznych, zasady ochrony terenów cennych ekologicznie i wielkość powierzchni biologicznie czynnej. W poprzednio obowiązującym Miejscowym Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego W. nie określono tak szczegółowo warunków zagospodarowania przedmiotowego terenu. Przedmiotowa nieruchomość położona była wprawdzie w obszarze oznaczonym symbolem MU - 24 o funkcji mieszkaniowe - usługowej, jednak bez możliwości zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. "Nowy" plan natomiast przekształcił tereny rolne na tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Uchwalenie nowego planu umożliwiło zatem zabudowę terenów objętych tym planem. Przedmiotowa nieruchomość położona jest obecnie w I strefie, dla której przyjęto funkcje mieszkaniowe budownictwa jednorodzinnego wraz z urządzeniami i usługami podstawowymi I stopnia. A zatem zaistniały przesłanki określone w art. 36 ust. 4 ustawy do ustalenia tzw. renty planistycznej. Zdaniem Sądu sporządzony w lutym 2007 r. przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jest prawidłowy i jednoznacznie wskazuje na wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Dalej Sąd podał, że kolejną przesłanką warunkującą możliwość żądania uiszczenia renty planistycznej przez byłego właściciela zbytej nieruchomości jest zgodnie z art. 37 ust. 4 ustawy zgłoszenie przez organ roszczenia w terminie pięciu

lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu. Uchwała Nr [...] Rady Gminy W. z [...] maja 1999 r. w sprawie" "Uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla [...] " została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] z [...] listopada 1999 r. Nr [...], poz, [...] i weszła w życie z dniem [...] listopada 1999 r. Pięcioletni termin upływał w dniu [...] listopada 2004 r. Skarżące zbyły nieruchomość na podstawie aktu notarialnego w dniu [...] kwietnia 2004 r. Postępowanie zostało wszczęte z urzędu przez Prezydenta W. w dniu [...] czerwca 2004 rM a zatem przed upływem w/w terminu.

Spełnione więc zostały przesłanki warunkujące wymierzenie skarżącym renty planistycznej, której wartość procentowa, zgodnie z art. 55 ust. 2 Uchwałą Nr [...] Rady Gminy W. z [...] maja 1999 r., wynosi 25 %.

Odnosząc się do zarzutów, iż organ nie rozważył możliwości pomniejszenia wartości naliczonej renty planistycznej stosownie do treści art. 55 ust. 3 uchwały. Sąd zaznaczył, że brzmienie tego artykułu wskazuje, iż Gmina dopuściła możliwość obniżenia wartości naliczonej renty planistycznej w sytuacji, gdy podmiot zobowiązany do jej zapłaty przekazał nieodpłatnie nieruchomość na cele publiczne. Z akt sprawy nie wynika, aby doszło do nieodpłatnego przekazanie przez skarżące części nieruchomości na cele publiczne.

K. S. i H. P. wniosły skargę kasacyjną od powyższego wyroku. W ocenie skarżących przedmiotowa działka zarówno przed, jak i po uchwaleniu nowego planu znajdowała się w obszarze przeznaczonym pod funkcję mieszkaniowo-usługową, natomiast kwestia braku zgody właściwego organu (w czasie obowiązywania poprzedniego planu) na zmianę przeznaczenia terenu z rolnego na nierołny znajduje się poza regulacją przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego. W skardze kasacyjnej powtórzono zarzut, że zaskarżona decyzja jest wadliwa, ponieważ nie dowiedziono w niej bezpośredniego związku między wzrostem wartości działki a uchwaleniem nowego planu oraz że nie dokonano właściwej ceny operatu szacunkowego.

Wyrokiem z 15 września 2009 r. (sygn. akt łl OSK 1356/08) Naczelny Sąd Administracyjny uchylił wyrok Sądu pierwszej instancji i przekazał temu Sądowi

sprawę do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu wskazał, iż instytucja prawna tzw. renty planistycznej związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu. Zatem opłata, o której mowa w art, 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z woli ustawodawcy jest pobierana wyłącznie od wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a więc na skutek zmiany przeznaczenia danej nieruchomości. Oznacza to, iż podstawową kwestią dla możliwości ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest to czy zmiana przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego rzeczywiście wpływa na zmianę wartości nieruchomości. W niniejszej sprawie Sąd pierwszej instancji przyjął za organami administracji publicznej, iż nieruchomość, która została zbyta przez skarżące znajduje się wprawdzie na terenie, który już w Miejscowym Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego W., zatwierdzonym uchwałą z dnia [...] września 1992 r., był oznaczony symbolem MU-24 o funkcji mieszkaniowo -usługowej, lecz wobec niewyrażenia zgody przez Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych, teren ten stanowił w konsekwencji jedynie rezerwę pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe.

Sąd drugiej instancji podkreślił, iż w aktach sprawy brak jest wypisu i wyrysu z nieobowiązującego już Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego W. Ustalenia w sprawie oparto wyłącznie na podstawie informacji zamieszczonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym oraz niepoświadczonej za zgodność kserokopii "streszczenia" zawierającego wyrywkowe, luźne informacje dotyczące tego planu bez powołania jakichkolwiek oznaczeń co do rozdziału i artykułów tego planu, z których mają wynikać te informacje. Zdaniem Sądu w oparciu o materiały, jakimi dysponowano w sprawie trudno ustalić różnice pomiędzy ustaleniami planu ogólnego z 1992 r. a ustaleniami nowego planu z 1999 r. dla omawianego terenu. Tymczasem przeznaczenie terenu w obu planach zagospodarowania przestrzennego (porównanie ustaleń planów) powinno stanowić przedmiot wnikliwej analizy w trakcie postępowania administracyjnego, czy w istocie doszło do wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu w 1999 r. Z akt administracyjnych nie wynika, że na skutek uchwalenia nowego planu z 1999 r. nastąpiła zmiana przeznaczenia przedmiotowego terenu. Operat szacunkowy nie zawiera

przekonywujących ustaleń, z których wynikałoby, że wzrost wartości nieruchomości był związany bezpośrednio z uchwaleniem planu miejscowego w 1999 r. Wprawdzie

biegły w operacie szacunkowym wskazał, że wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem planu w 1999 r., lecz jednocześnie podał, iż wzrost na rynku nieruchomości miał miejsce na długi okres przed uchwaleniem tego planu, co w operacie szacunkowym wyjaśniano, że "rynek dyskontuje przyszłe zdarzenia". W latach 1999-2001 dominowała sprzedaż terenów, które nie posiadały jeszcze statusu terenów inwestycyjnych a ceny dziatek położonych na tym terenie kształtowały się na poziomie cen działek budowlanych. Jednocześnie zauważono, że po uchwaleniu planu "ceny nadal wzrastały, ale dynamika wzrostu była znacznie słabsza". Przypomnieć należy, iż przepis rangi ustawowej jednoznacznie uzależnia wysokość renty planistycznej od wzrostu wartości nieruchomości. A jeśli tak, to nie można przy wycenie nieruchomości pomijać żadnego elementu, który wpływa na wartość tej nieruchomości. W niniejszej sprawie wzrost cen nieruchomości powiązano w operacie szacunkowym z uchwaleniem w 1999 r. planu miejscowego, nie biorąc pod uwagę innych czynników mających wpływ na ceny na rynku nieruchomości, jak popyt - podaż, inflację, dynamiczny w ostatnich latach rozwój budownictwa na terenie W. i znaczenia innych czynników makroekonomicznych. Tymczasem sam fakt uchwalenia planu lub jego zmiana nie muszą powodować automatycznie wzrostu cen nieruchomości, tym bardziej, gdy zmiana przeznaczenia terenów w nowym planie w porównaniu z poprzednim planem, jest wątpliwa. Ustalenie renty planistycznej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego – art. 156 u.g.n. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. Rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i oceny, czy faktycznie nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek zmiany przeznaczenia danej

nieruchomości, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii.

Zatem do organu należy też ocena na podstawie art. 80 K.p.a. wartości dowodowej operatu szacunkowego. To zaś oznacza, iż organy administracji dokonując oceny wartości dowodowej operatu mogą również żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. Ustalenie wzrostu wartości nieruchomości jest elementem stanu faktycznego, niezbędnym przy ustalaniu opłaty planistycznej. W niniejszej sprawie brak jest prawidłowych ustaleń odnoszących się do wzrostu wartości nieruchomości. Niezbędna przesłanka przewidziana w art. 36 ust, 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jaką jest związek przyczynowy między uchwaleniem planu miejscowego a wzrostem wartości nieruchomości nie została w sposób niewątpliwy wykazana.

Natomiast za chybiony uznano zarzut skargi kasacyjnej dotyczący nieuwzględnienia przez Sąd pierwszej instancji argumentacji odnoszącej się do kwestii pomniejszenia naliczonej opłaty o teren, na którym skarżące wykonały infrastrukturę wodno - kanalizacyjną, a który miał zostać wykupiony przez W. na podstawie wydanego przez Prezydenta W. Zarządzenia z dnia [...] kwietnia 2006 r. Wskazując na brzmienie art. 55 ust. 3 uchwały, który stanowi, iż powyższa opłata będzie ulegała zmniejszeniu proporcjonalnie do wielkości terenu przekazanego nieodpłatnie Gminie na cele publiczne na obszarze objętym planem, podano że z akt sprawy nie wynika, aby doszło do nieodpłatnego przekazania przez skarżące części nieruchomości na cele publiczne.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie - po ponownym rozpoznaniu sprawy - zważył co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja i utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji naruszają prawo w stopniu uzasadniającym wyeliminowanie ich z obrotu prawnego.

Stosownie do art. 190 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz.1270, ze zm.) -dalej w skrócie: P.p.s.a., sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny.

Sąd orzekający w sprawie - zgodnie z powyższym - związany był więc wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 września 2009 r. (sygn. akt II OSK 1356/08),

W wyniku dokonanej oceny legalności z prawem zaskarżonej decyzji oraz

utrzymanej nią w mocy decyzji organu pierwszej instancji Sąd doszedł do przekonania, iż akty te zostały wydane bez dokonania wnikliwej oceny, czy wzrost wartości działki ew. nr [...], stanowiącej byłą własność skarżących jest związany z uchwaleniem przez Radę Gminy W. w dniu [...] maja 1999 r, nowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla [...]. Należało zatem uznać, iż wydane decyzje zapadły z naruszeniem art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a., gdyż nie zostały wyjaśnione wszystkie istotne dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności.

Podstawą prawną wszczęcia postępowania administracyjnego w przedmiocie wymierzenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, na skutek uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest art. 36 ust. 4 ustawy. Zgodnie z treścią tego przepisu, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Użyte w art. 36 ust. 4 ustawy sformułowanie, "jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego (...) wartość nieruchomości wzrosła", należy rozumieć w ten sposób, że wzrost wartości nieruchomości musi być bezpośrednim następstwem uchwalenia planu miejscowego. Ustalenie wzrostu wartości nieruchomości jest elementem stanu faktycznego niezbędnym przy ustalaniu opłaty planistycznej. Powtarzając podgląd Sądu drugiej instancji wyrażony w wyroku z 15 września 2009r. przy wycenie nieruchomości nie można pomijać żadnego elementu, który wpływa na wartość tej nieruchomości. Należy brać pod uwagę nie tylko okoliczności wpływające na ten wzrost, które mają bezpośredni związek, są bezpośrednim następstwem uchwalenia planu, ale i takie czynniki jak popyt - podaż, inflację, dynamiczny rozwój budownictwa na terenie W. i znaczenie innych czynników makroekonomicznych. Wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości powinien być obiektywny, tzn. ustalony na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego dla konkretnej nieruchomości. Operat szacunkowy stanowi dowód, który organ administracji zobowiązany jest ocenić ustalając, czy z uchwaleniem planu związany jest wzrost wartości konkretnej nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie, okoliczności wpływające na wzrost wartości

nieruchomości skarżących muszą być bezpośrednim następstwem uchwalonego w dniu [...] maja 1999 roku przez Radę Gminy W. Uchwałą nr [...] Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Osiedla [...], który obowiązuje od dnia [...] listopada 1999 r. (Dz, Urz. Woj, [...] nr [...], poz, [...]). Zapisy tego planu ustalające dla terenu działki sprzedanej przez skarżących funkcje mieszkaniowe budownictwa jednorodzinnego zostały przez organy porównane z zapisami poprzednio obowiązującego na tym terenie Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta W. uchwalonego przez Radę Miasta W. Uchwałą nr [...] z dnia [...] września 1992 r. Organy ustaliły, że teren ten w Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego W. z dnia [...] września 1992 r. znajdował się w obszarze oznaczonym symbolem MU - 24, tj. strefie o funkcjach mieszkaniowo -usługowych, stanowiąc rezerwę pod budownictwo mieszkaniowo - usługowe. Zgodnie zaś z planem miejscowym z 1999 r. nieruchomość ta leży w I strefie, dla której przyjęto funkcje mieszkaniowe budownictwa jednorodzinnego wraz z urządzeniami I stopnia obsługi. Z powyższego wynika więc, że zarówno przed uchwaleniem planu z 1999 r., jak i po jego uchwaleniu nieruchomość skarżących znajdowała się na terenie przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe. Zatem przekonywującego wyjaśnienia wymagała kwestia czy i jaką zmianę wprowadziły ustalenia planu z 1999r. w stosunku do planu z 1992r., które wpłynęły na wzrost wartości działki skarżących, tj. przede wszystkim czy przez uchwalenie planu miejscowego doszło do przekwalifikowania przeznaczenia nieruchomości, Z operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie, choć wskazującego na wzrost wartości nieruchomości, nie wynika na czym polega bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości, a ustaleniami przyjętymi w planie miejscowym z 1999 r., skoro przed jego uchwaleniem teren ten przeznaczony był pod budownictwo mieszkaniowe. Zakaz zmiany przeznaczenia gruntów rolnych w strefie MU - 24 na cele nierolnicze miał jedynie charakter czasowy, gdyż był to obszar o funkcjach mieszkaniowo - usługowych, stanowiący rezerwę pod budownictwo mieszkaniowo - usługowe. I tak ten teren były traktowane na rynku nieruchomości, co niewątpliwie miało wpływ na ceny nieruchomości jeszcze przed uchwaleniem nowego planu miejscowego. Wzrost cen nieruchomości wiąże się w operacie szacunkowym z uchwaleniem w 1999 r. planu

miejscowego, nie biorąc pod uwagę innych czynników, o których była mowa wyżej, a

mających wpływ na ceny nieruchomości. Zauważenia wymaga, iż ceny działek położonych na terenie objętym nowym planem wzrastały już przed jego uchwaleniem, mimo że był to teren rolny bez prawa zabudowy. Należy wyraźnie zaznaczyć, że sytuacja na rynku nieruchomości pozostaje bez wpływu na ocenę wzrostu obiektywnej wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wzrost wartości nieruchomości ma nastąpić wskutek uchwalenia planu.

Brak prawidłowych ustaleń odnoszących się do wzrostu wartości nieruchomości oznacza w ocenie Sądu, iż nie można uznać, że zaistniały wszystkie przesłanki uzasadniające zastosowanie art. 36 ust. 4 ustawy. Niezbędna przesłanka przewidziana w art. 36 ust. 4 ustawy, jaką jest związek przyczynowy między uchwaleniem planu miejscowego a wzrostem wartości nieruchomości nie została w sposób niewątpliwy wykazana. W konsekwencji należało uznać, iż treść podjętych rozstrzygnięć, bez wyjaśnienia istotnych okoliczności dla końcowego rezultatu sprawy, jest przedwczesna.

Przy ponownym rozpoznawaniu sprawy organy administracji powinny mieć na względzie treść niniejszego orzeczenia. W szczególności uzupełnić materiał sprawy o wypis i wyrys z nieobowiązującego już Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego W., dopuścić dowód z nowego operatu szacunkowego, zaś sporządzający go biegły winien wziąć pod uwagę wskazania zawarte w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 września 2009 r. (sygn. akt II OSK 1356/08). Natomiast w dalszej perspektywie organy winny wyjaśnić dokładnie sprawę, łącznie z oceną wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 K.p.a.

Mając powyższe na względzie Sąd - na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 P.p.s.a. - orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku. Rozstrzygnięcie zawarte w punkcie II zapadło na podstawie art. 152 P.p.s.a. O kosztach postępowania postanowiono na zasadzie art. 200 i 205 § 2 P.p.s.a.