Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 1005/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2017-10-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Gospodarka mieniem
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 128 ust. 1 i 4, art. 134 ust. 1 i 2, art. 152 ust. 1, art. 154  ust. 1, art. 157 ust. 1, art. 4 ust. 16
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 3, art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c, art. 151
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 77 par. 1, art. 80, art. 7
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Sędziowie Sędzia NSA Stefan Kłosowski (spr.), Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska, Protokolant starszy sekretarz sądowy Anita Jałoszyńska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 12 października 2017 r. sprawy ze skargi Spółki A. na decyzję Wojewody Zachodniopomorskiego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r. nr [...], Starosta G. wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej na podstawie art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 1 i ust. 5 pkt 1, art. 130, art. 132 ust. la, ust. 2, ust. 3, ust. 6, w związku z art. 124 ust. 1 i z art. 6 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 z późn. zm.) dalej: "u.g.n." oraz art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r. poz. 23 zpóźn.zm.) dalej:"K.p.a.", po rozpatrzeniu wniosku Spółki A:

- ustalił na rzecz Państwa L. i M. W. odszkodowanie pieniężne z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości wynikającego z decyzji Starosty G. z dnia [...] r., [...], zezwalającej na realizację inwestycji celu publicznego, polegającej na przeprowadzeniu na ich nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej, związanej z przebudową linii elektroenergetycznej 110kV relacji Z. – G. oraz zmniejszeniem wartości rynkowej tych nieruchomości (działki nr:[...], obr. K. W. oraz działki [...] obr. R., na łączną kwotę [...] zł (pkt 1) oraz

- zobowiązał Spółka A do wypłaty odszkodowania określonego w pkt 1, która winna nastąpić jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna (pkt 2).

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Starosta szczegółowo przedstawił przebieg postępowania w sprawie wskazując, iż decyzją z dnia [...] r, znak: [...] Starosta G. - wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej w trybie art. 124 u.g.n., ograniczył sposób korzystania z nieruchomości skarżących składającej się z ww. działek gruntu. Ograniczenie polegało na zezwoleniu inwestorowi – Spółka A (dalej: "Inwestor") - na założenie i przeprowadzenie na części ww. nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej. Roboty odbywały się w ramach inwestycji celu publicznego polegającej na przebudowie linii elektroenergetycznej 110kV relacji Z. - G.

Wnioskiem z dnia 8 grudnia 2015 r. Inwestor zwrócił się do Starosty G. o ustalenie odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z ww. nieruchomości.

Starosta pismem z dnia [...] r. znak [...] wszczął postępowanie administracyjne w tym przedmiocie, następnie na podstawie art. 130

ust. 2 u.g.n. zlecono uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu K. R. wykonanie operatów szacunkowych dla ww. nieruchomości, które zostały wykonane dnia 14 marca 2016 r.

W dniu [...] r. Starosta G. wydał decyzję znak [...] o ustaleniu odszkodowania na rzecz Państwa L. i M. W., w kwocie [...] zł.

Od ww. decyzji odwołanie złożyły, działający w imieniu Inwestora – Spółka A, działający w imieniu L. i M. W. r. pr. A. C., zarzucając m.in. naruszenie art. 77K.p.a. Po przeanalizowaniu ostatniego odwołania Starosta uznał je za zasadne i na podstawie art. 132 K.p.a., uchylił własną decyzję [...] z dnia [...] r. w całości i wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do uwag stron postępowania do sporządzonego operatu szacunkowego, po czym w dniu [...] r. wydał nową decyzję (znak [...]) o ustaleniu odszkodowania na rzecz L. i M. W., która również została w trybie art. 132 K.p.a. uchylona decyzją z dnia [...] r. znak [...].

Uwzględniając kolejne uwagi stron postępowania rzeczoznawca majątkowy sporządził nowy operat, który został dostarczony do Starostwa Powiatowego

w G. w dniu 23 stycznia 2017 r. W oparciu o powyższy operat została wydana opisana na wstępie decyzja. W dalszym uzasadnieniu wydanej decyzji Starosta wskazał, iż w myśl § 43 ust. 1-3, rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) dalej: "rozporządzenie", odszkodowanie obejmuje zniszczone a niedoprowadzone do stanu poprzedniego części składowe nieruchomości, utracone korzyści (mogące stanowić np. straty w plonach) oraz ewentualne zmniejszenie wartości nieruchomości, za które uważa się zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości oraz skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n.

Organ stoi na stanowisku, iż nie tylko sam plan zagospodarowania przestrzennego, czy inne "dokumenty planistyczne", zmniejszą wartość nieruchomości, ale także skutki "decyzji ograniczającej" powodują dodatkowe zmniejszenie wartości nieruchomości. Zobowiązania wynikające z "decyzji ograniczającej" wpływają na zakres wykonywania prawa własności nieruchomości, stanowią więc kolejną ingerencję w to prawo. Stąd, rzeczoznawca majątkowy winien uwzględnić zmniejszenie wartości nieruchomości, które nastąpiło w wyniku zrealizowania inwestycji na skutek wydania "decyzji ograniczającej" i pominąć zmniejszenie wartości w skutek szkody planistycznej.

Powyższe stanowisko uzasadnia też fakt, iż kwestia odszkodowań za ograniczenie prawa własności uregulowana została przez ustawodawcę w rozdziale

o odszkodowaniach za wywłaszczenia. Każe to wnioskować, iż ograniczenie prawa własności należy rozumieć jako szeroko rozumiane pojęcie wywłaszczenia, a każda ingerencja w prawo własności wina skutkować odszkodowaniem.

Ze zgromadzonych przez organ dokumentów, wynika, iż prace na ww. działkach prowadzone były od 29 kwietnia 2015 r. do 28 maja 2015 r.

Dalej organ I instancji wskazuje, iż jak wynika z protokołu nr [...] komisyjnego opisania stanu nieruchomości i powstałych szkód, stwierdzono brak zniszczeń oraz uszkodzonych elementów zagospodarowania działek. Właściciele nie wnosili żadnych zastrzeżeń do protokołu, stąd rzeczoznawca nie naliczył odszkodowania za szkody fizyczne.

Z przedłożonego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego wynika,

iż zmniejszenie wartości nieruchomości w odniesieniu do każdej z działek wynosi:

- działki nr [...] - w wysokości [...] zł,

- działki nr [...] - w wysokości [...] zł,

- działki nr [...] - w wysokości [...] zł,

- działki nr [...] - w wysokości [...] zł,

- działki nr [...] - w wysokości [...] zł,

co daje łącznie kwotę: [...] zł.

Operaty zawierają opis stanu techniczno-użytkowego ww. działek na dzień zakończenia działań na nieruchomościach oraz na dzień wydania decyzji

o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości.

Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest zasadniczym dowodem w sprawie o ustalenie odszkodowania (vide: Wyrok WSA

w Krakowie z 20 lutego 2013 r. II SA/Kr 168/13).

Następnie Starosta przytoczył zawarte w opinii rzeczoznawcy analizy dla poszczególnych działek oraz dokonał ogólnej oceny operatu, wskazując, iż operat czyni zadość regulacjom zawartym w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W analizowanym operacie rzeczoznawca zastosował metodę korygowania ceny średniej oraz przeprowadził szczegółową analizę rynku nieruchomości.

Zgodnie z tą analizą określenie zmniejszenia wartości rynkowej prawa własności ww. działek gruntu z uwagi na wydaną decyzję Starosty G. o graniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości wyniosło [...] zł. Do porównań zostały wybrane transakcje odpowiadające przepisowi § 36 ust. 4 ww. rozporządzeniu a nieruchomości porównawcze spełniają kryteria podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Rzeczoznawca majątkowy, w piśmie z dnia 11 sierpnia 2016 r., ustosunkował się do zarzutów stron postępowania, wniesionych do sporządzonych operatów. Wyjaśnił m.in. kwestię wartości i czynników jakie wpłynęły na ustalenie współczynnika SB, który stanowi wiadomość specjalną i organ nie może dokonywać jego oceny. Rzeczoznawca majątkowy uzasadnił swoje stanowisko, powołując się na argumenty, literaturę jak również posiadaną wiedzę, niezbędną do sporządzenia przedmiotowego operatu szacunkowego.

Po analizie przedłożonych przez rzeczoznawcę majątkowego operatów szacunkowych nr [...] organ I instancji stwierdził, że każdy operat szacunkowy czyni zadość przepisom. Zastosowano w nim właściwe podejście (zgodne z celem wyceny) oraz metodę pozwalającą na ustalenie wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby określenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości.

Zgodnie z art. 132 ust. 6 u.g.n. obowiązek zapłaty odszkodowania za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 124-126 u.g.n. oraz za zmniejszenie wartości nieruchomości z tego powodu obciąża osobę lub jednostkę organizacyjną, która uzyskała zezwolenie na założenie lub przeprowadzenie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń, o którym mowa w art. 124 ust. 1. Zatem zobowiązanym do zapłaty odszkodowania za szkody powstałe w wyniku ograniczenia sposobu korzystania wskutek wydania decyzji Starosty G. z dnia [...] r., [...] jest Spółka A.

Mając na uwadze powyższe organ przyjął ww. operaty jako dowód w sprawie i na ich podstawie ustalił wysokość odszkodowania.

Od ww. decyzji odwołanie wniosła Spółka A, zarzucając jej naruszenie:

- art. 128 ust. 4 i 134 w zw. z art. 124 u.g.n. poprzez niewłaściwe ustalenie przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości, co skutkowało ustaleniem odszkodowania w wysokości wyższej niż wartość poniesionej szkody,

- § 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na nieprzeanalizowaniu wszystkich czynników w nim wymienionych mających wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania,

- art. 154 ust. 1 u.g.n. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na nieuwzględnieniu przy szacowaniu wartości nieruchomości - jej przeznaczenia wynikającego z dokumentów,

- art. 4 ust. 16 u.g.n. poprzez niewłaściwy dobór nieruchomości podobnych przy szacowaniu wartości działki nr [...],

- art. 7 oraz 77 K.p.a. przez nienależyte zbadanie stanu faktycznego sprawy oraz nienależyte przeanalizowanie kluczowego dowodu w przedmiotowym postępowaniu administracyjnym, w postaci operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania,

- art. 80 i 77 K.p.a. poprzez brak analizy opinii biegłego w świetle całości materiału dowodowego.

Podnosząc powyższe zarzuty pełnomocnik Spółki A wniósł o uchylenie ww. decyzji w całości i przekazanie sprawy

do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Po rozpatrzeniu odwołania, Wojewoda Z. zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. powołując sią na przepisy art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. oraz art. 128 ust.4, art. 129 ust.1 i 5, art. 132 ust. 1a w zw. z art. 124 ust. 1 i ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy przedstawił uwarunkowania dotyczące zastosowania przez właściwy organ art. 124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wskazując, iż do decyzji wydanej na podstawie art. 124 ust. 1 odnosi się art. 129 ust. 5 piet 1 i piet 2 u.g.n., który mówi, że starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu:

1) w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3, art. 106 ust. 1 i art. 124-126;

2) na wniosek podmiotu realizującego cel publiczny lub właściciela wywłaszczonej

nieruchomości.

Następnie organ odwoławczy przeanalizował prawne uwarunkowania oceny wartości nieruchomości, w tym jej zmniejszenia wynikające z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

Z § 43 tego rozporządzenia wskazuje na dwie daty istotne dla ustalenia odszkodowania.

Pierwszą z nich jest dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z danej nieruchomości. Stan zagospodarowania nieruchomości, o którym mowa w § 43 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia, brany pod uwagę przy ustalaniu odszkodowania, jest związany z datą wydania ww. decyzji, natomiast bez znaczenia dla ustalenia jej stanu będzie okoliczność kiedy faktycznie dana nieruchomość zostanie zajęta w celu wybudowania infrastruktury technicznej.

Decyzja ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości oznaczonych jako działki nr: [...] z obr. K. W. oraz nr: [...] i [...]

z obr. R., gm. G., została wydana przez Starostę G.

[...] r. Zgodnie z ww. decyzją Starosty inwestycja ta polegała

na przebudowie linii elektroenergetycznej 110 kV relacji Z. – G., która swym zakresem obejmowała demontaż przewodów roboczych i odgromowych oraz założenie i przeprowadzenie nowych przewodów i urządzeń. Powierzchnia zajęcia określona została w decyzji dla działek nr:

- [...]- 1789 m2,

- [...]- 1712 m2,

- [...] - 1956 m2,

- [...]- 1565 m2,

- [...] - 645 m2, w tym szerokość pasa technicznego - 14 m.

Przedmiotowe ograniczenie nastąpiło zgodnie z decyzją Burmistrza Gminy G.

nr [...] z [...] r. o lokalizacji inwestycji celu publicznego w zakresie przebudowy i rozbudowy linii napowietrznej 110 kV relacji Z. - G.

Zakończenie robót budowlanych nastąpiło 28 maja 2015 r.

W myśl § 43 ust. 1-3 rozporządzenia odszkodowanie obejmuje zniszczone,

a niedoprowadzone do stanu poprzedniego części składowe nieruchomości, utracone korzyści (mogące stanowić np. straty w plonach) oraz ewentualne zmniejszenie wartości nieruchomości, za które uważa się zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości oraz skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art.124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015r., poz. 1774 z późn. zm.), przy czym w literaturze przyjmuje się, że sama możliwość budowy danego urządzenia infrastruktury technicznej przewidziana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji lokalizacyjnej ma wpływ na jej wartość. Sama późniejsza budowa tego urządzenia nie obniża sama przez się tej wartości. Jeżeli więc dany rodzaj infrastruktury był przewidziany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji lokalizacyjnej, wówczas brak jest podstaw do przyjęcia, że dopiero na skutek wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości nastąpiły wszystkie skutki wymienione w § 43 ust. 3 rozporządzenia. Poprawne ustalenie stanu nieruchomości, stosownie do § 43 rozporządzenia, na dzień wydania przez organ administracji decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, powinno uwzględniać, że na nieruchomości będącej przedmiotem postępowania była już zlokalizowana w dokumentach planistycznych infrastruktura techniczna. W tej sytuacji można jedynie uwzględnić zmniejszenie wartości nieruchomości, które nastąpiło w wyniku zrealizowania inwestycji tj. ograniczeń związanych z funkcjonowaniem w przestrzenni nieruchomości tej infrastruktury, a nie ograniczeń wynikających z planu zagospodarowania przestrzennego czy też decyzji lokalizacyjnej, które to niezależnie od tego, kiedy taka infrastruktura powstanie, może ograniczać możliwość korzystania z danej nieruchomości, a co za tym idzie zmniejsza jej wartość (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lutego 2000 r. sygn. akt I SA 356/99, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 maja 2011 r. sygn. akt I SA/Wa 1671/10; MTBiGM.

Zgodnie z przepisem art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, zaś w myśl art. 156 ust. 1 ww. ustawy rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. W niniejszej sprawie zlecono uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatów szacunkowych, mających na celu ustalenie wysokości zmniejszenia wartości nieruchomości z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, poprzez realizację celu publicznego, jakim było założenie i przeprowadzenie na części ww. nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej. Organ prowadzący postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania nie może wkraczać

w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje on wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły.

Na podstawie art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona

z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 i 2 u.g.n. wyboru podejścia, metody oraz techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając

w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast, w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 3 u.g.n.). Również po myśli § 26 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynku. Kwestie merytoryczne należą zatem do tzw. warsztatu rzeczoznawcy majątkowego, posiadającego zarówno wiedzę (wiadomości specjalne), jak i uprawnienia do dokonywania analizy rynku i szacowania nieruchomości. Pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest tu zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Jednocześnie przepisy ww. ustawy, jak również standardy zawodowe i kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej jak również dokładania należytej staranności. Operat szacunkowy stanowi natomiast sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Dlatego też ocena prawidłowości operatu szacunkowego wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana z dużą ostrożnością. Nie jest bowiem rolą organu weryfikowanie wiadomości specjalnych rzeczoznawcy, a wyłącznie kontrola poszczególnych wniosków pod kątem zasad logicznego rozumowania, rozważenia wszystkich zaistniałych wątpliwości, czy też uwag stron. Skoro operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej sytuację finansową stron postępowania, to winien on spełniać wymogi formalne określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Organ winien zatem dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać na przykład czy został on sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 maja 2009 r. sygn. akt I OSK 695/08, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 grudnia 2009 r. sygn. akt I OSK1087/09).

Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. 26 maja 2017 r. biegły potwierdził aktualność operatów szacunkowych nr [...].,

Badana nieruchomość nie została objęta planem zagospodarowania przestrzennego gminy, zatem - stosownie do art. 154 ust. 2 u.g.n. - przeznaczenie nieruchomości biegły ustalił na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy

i zagospodarowania terenu.

Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy G. zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej w Goleniowie Nr L/575/14 z 29.10.2014 r. dla nw. działek przewidziano następujące kierunki rozwoju:

- dz. nr [...] i [...], obręb K. W. - tereny mieszkaniowe z usługami nieuciążliwymi w strefie rozwoju osadnictwa istniejąca linia energetyczna; działki

w strefie pośredniej ujęcia wody w K. W.;

- dz. nr [...], obręb K. W. - tereny mieszkaniowe z usługami nieuciążliwymi w strefie rozwoju osadnictwa + istniejąca linia energetyczna; działka częściowo w strefie pośredniej ujęcia wody w K. W.;

- dz. nr [...] i [...], obręb R. - tereny mieszkaniowe z usługami nieuciążliwymi w strefie rozwoju funkcji mieszanych + istniejące linie energetyczne.

Biegły przedstawił w swym operacie stan poszczególnych działek objętych opracowaniem, stwierdzając końcowo, iż jedyna różnica pomiędzy ww. stanami w dacie wydania decyzji ograniczającej prawo własności ([...] r.), a datą zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji o ograniczeniu ([...] r.) polega na prawnym ograniczeniu właścicieli nieruchomości w sposobie korzystania z nieruchomości poprzez wprowadzenie tak zwanej powierzchni zajęcia (ograniczenia) w sposobie korzystania z nieruchomości - wpis w dziale III KW nr [...] oraz w dziale III KW nr [...]. Zdaniem rzeczoznawcy jest to trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości powodujące zmniejszenie jej wartości (szkoda trwała - § 43 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości...). Samo zaś usytuowanie linii energetycznej na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości nie obniża wartości nieruchomości, albowiem przedmiotowa linia przebiegała nad nieruchomością przed wydaniem decyzji.

Biegły stwierdził też brak szkód tymczasowych.

W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości biegły posłużył się podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Przy tej metodzie wartość nieruchomości określa się na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu transakcji nieruchomościami podobnymi. Do określenia wartości rynkowej dochodzi w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru, współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym. Do analizy biegły przyjął 35 transakcji nieruchomościami gruntowymi, niezabudowanymi przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową z usługami nieuciążliwymi z obrębu R. i K. W., których ceny transakcyjne pochodziły z lat 2013-2015. Biegły stwierdził, że w badanym okresie brak jest widocznego wpływu daty transakcji na ceny rynkowe w tym okresie. Ceny były stabilne w związku z czym rzeczoznawca nie dokonywał korekty z uwagi na upływ czasu. Dla uzasadnienia okresu badania rynku biegły powołał się na zapisy Noty Interpretacyjnej NI 1 Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) - Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. Ponadto rzeczoznawca majątkowy uzasadnił przyjęcie takiego rynku dla działki [...], której funkcją jest droga wewnętrzna zapewniająca dojazd do pięciu działek przyległych. Drogi wewnętrzne nie stanowią obrotu rynkowego jako samodzielne działki. Zwykle sprzedawane są w udziałach liczonych w stosunku do ilości działek przyległych wraz z działami przyległymi. Brak jest więc transakcji drogami wewnętrznymi spełniającymi warunki rynkowe wyszczególnione w definicji wartości rynkowe. Nadto bezpośrednie otoczenie działki nr [...] stanowią nieruchomości niezabudowane oraz zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (rozproszona).

Ceny transakcji nieruchomościami w badanym okresie oscylowały w przedziale od 19,19 zł/m2 do 130,36 zł/m2, w tym działek obciążonych napowietrzną linią energetyczną od 19,19 zł od 62,07 zł/m2 i 29,79 zł do 130,36 zł/m2 w przypadku transakcji działek nie obciążonych wpływem linii energetycznej. Rzeczoznawca wyjaśnił też, że fakt ograniczenia w sposobie korzystania z uwagi na przebiegającą linię energetyczną nie wyklucza podobieństwa. Zgodnie z metodyką wyceny różnice cech należy korygować odpowiednimi współczynnikami. W opinii rzeczoznawcy wszystkie wymienione w art. 4 piet 16 u.g.n. warunki podobieństwa nieruchomości są spełnione. Analiza rynku pozwoliła biegłemu ustalić wpływ poszczególnych cech na cenę, tj. ograniczenia spowodowane linią energetyczną - 50%, lokalizacja (położenie

w miejscowości) - 25%, powierzchnia działki - 5%, uzbrojenie w media - 5%, dostępność - 10% i kształt - 5%.

Po szczegółowym przedstawieniu opisu działek wchodzących w skład przedmiotowej nieruchomości oraz ustalenia średnich cen 1 m2 działek podobnych rzeczoznawca majątkowy dokonał obliczenia zmniejszenia wartości rynkowej prawa własności poszczególnych działek, wskazując, iż zgodnie z decyzją Starosty G. z [...] r. powierzchnia zajęcia (ograniczenia) wynosiła dla działki:

- nr [...] - 85 m2;

- m-[...] - 736 m2;

- nr [...]- 420 m2;

- nr [...] - 439 m2;

- nr [...] - 691 m2.

Zmniejszenie wartości ZW spowodowane szkodą trwałą biegły określił zgodnie ze wzorem: Zw=WNxPSxSB,

gdzie: WN - wartość rynkowa 1m2 działki gruntu wg stanu na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości,

PS — powierzchni ograniczenia w sposobie korzystania,

SB - współczynnik obniżenia wartości rynkowej nieruchomości w pasie technologicznym urządzenia na skutek decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości uwzględniający czynniki wyszczególnione w § 43 ust. 3 Rozporządzenia... Zachowania stron na rynku pozwoliły biegłemu ustalić zakres współczynnika SB w przedziale 0,25 do 0,30. Przedział ten dotyczy nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę, na których występują największe ograniczenia (w przeciwieństwie na przykład do gruntów rolnych). Z kolei współczynnik SB=1,00 przyjmuje się gdy ograniczenia są pełne, na przykład w formie słupów. Do dalszych analiz rzeczoznawca przyjął współczynnik w wysokości 0,30.

Ostateczna wysokość ustalonego współczynnika stanowi wiadomość specjalną i nikt, poza biegłym, nie posiada uprawnień do wskazania konkretnej wartości.

Biegły w piśmie z 11 sierpnia 2016 r. wyjaśnił ponadto, że powyższy wzór został prawidłowo zastosowany do sytuacji z jaką mamy do czynienia w niniejszej sprawie, bowiem współczynnik SL = 0. Współczynnik SL przyjmuje się jako równy 0, jeżeli nie następuje zmiana sposobu korzystania z nieruchomości na skutek prawnej lokalizacji urządzenia, a tylko istnieje ograniczenie sposobu korzystania w pasie eksploatacyjnym na skutek posadowienia urządzenia. Prawna lokalizacja urządzenia nie zmienia bowiem sposobu korzystania z nieruchomości jako całej. Stąd zastosowany wzór pomija współczynnik SL.

Kierując się przedstawionymi przesłankami i zasadami wyceny, rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny zmniejszenia wartości rynkowej prawa własności poszczególnych działek:

- działki nr [...] w kwocie [...] zł;

- działki nr [...] w kwocie [...] zł;

- działki nr [...] w kwocie [...] zł;

- działki nr [...] w kwocie [...] zł;

- działki nr [...] w kwocie [...] zł.

Zmniejszenie wartości przedmiotowej nieruchomości wyliczone w operacie szacunkowym jest następstwem ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości

w wyniku decyzji Starosty G., a nie lokalizacji urządzenia przesyłowego przed i po wydaniu przez Starostę decyzji. Biegły wskazał też, że szkoda trwała obejmuje zmniejszenie wartości nieruchomości spowodowane ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości na terenie powierzchni zajęcia nieruchomości. Jest to ograniczenie, o którym mowa w § 43 ust. 3 pkt 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Z treści Protokołu Nr [...] wynika, że przedmiotowe nieruchomości,

po budowie zostały przywrócone do właściwego stanu, teren został wyrównany. Ponadto na nieruchomości nie były prowadzone uprawy ani też nie nastąpiło uszkodzenie zieleni (drzew i krzewów). Poza tym nie nastąpiło uszkodzenie elementów zagospodarowania działki, a więc szkody fizyczne, wskazane w § 43 ust. 3 pkt 1 i 2 rozporządzenia nie wystąpiły.

Rzeczoznawca przyjął, że w wyniku wydania decyzji z dnia [...] r. nastąpiło trwałe ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 3 pkt 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy czym nie ulega wątpliwości, że wydanie tej decyzji skutkuje obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii, ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powyższe nie oznacza jednak, że w tym wypadku mamy do czynienia ze skutkami spowodowanymi obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów

i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy. Czym innym bowiem jest ograniczenie polegające na obowiązku udostępniania nieruchomości w celach opisanych powyżej, a czym innym skutki spowodowane tym obowiązkiem. Jak wynika z treści § 43 ust. 4 cytowanego rozporządzenia, wartość poniesionych szkód spowodowanych działaniami, o których mowa w art. 124 ust. 6 ustawy (tj. czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń,

o których mowa w ust. 1 tej ustawy), określa się po wystąpieniu szkody (szkód tymczasowych, o których mowa w § 43 ust. 3 pkt 4 ww. rozporządzenia, nie stwierdzono co potwierdza nie tylko operat szacunkowy ale i protokół Nr [...] komisyjnego opisania stanu nieruchomości i powstałych szkód).

W ocenie organu II instancji, przedstawiony wyżej operat szacunkowy stanowiący podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania, czyni zadość przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a także uwzględnia konstytucyjną zasadę słuszności odszkodowania. Jest on zupełny i logicznie wskazuje poszczególne etapy wyceny. W tej sytuacji operat ten został zatem uznany za wystarczający dowód do ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie.

Organ II instancji nie podzielił zatem zarzutu odwołania dotyczącego naruszenia art. 7 k.p.a., art. 77 k.p.a. i art. 80 k.p.a. Podstawowym dowodem w niniejszym postępowaniu były operaty szacunkowe rzeczoznawcy majątkowego, w których zawarto wszystkie kwestie potrzebne do wyliczenia zmniejszenia wartości rynkowej nieruchomości należących do państwa W. w związku z przebudową linii elektroenergetycznej. Stawianie w skardze zarzutów nienależytego przeanalizowania dowodu w postaci operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego, w świetle całości materiału dowodowego, stanowiącego podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania, należy uznać zatem za nieuzasadnione.

Zdaniem organu odwoławczego treść uzasadnienia decyzji organu I instancji wskazuje jednoznacznie na to, że organ ten dokonał wnikliwej i szczegółowej analizy wspomnianego operatu, wyjaśniając z jakich względów zarzuty skarżącej dotyczące wskazywanych przez nią nieprawidłowości uważa za niezasadne.

Nie można także zgodzić się ze Spółką, że w operacie nie zostały uwzględnione ograniczenia w sposobie korzystania z przedmiotowej nieruchomości wynikające

z dokumentacji planistycznej, tj. decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, jak również fakt, że linia elektroenergetyczna 110 kV relacji Z. – G. przebiegała już w pobliżu nieruchomości, a jej obecna przebudowa nastąpiła po tzw. istniejącym śladzie, przy zachowaniu tych samych parametrów technicznych.

Na etapie prowadzenia postępowania przez organ I instancji rzeczoznawca majątkowy w sposób wyczerpujący odniósł się do składanych uwag

w zakresie sporządzonych przez niego operatów szacunkowych. W ocenie organu odwoławczego przedmiotowe operaty szacunkowe w połączeniu ze składanymi w toku postępowania wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego, stanowią spójną całość i nie budzą wątpliwości. Strona odwołująca się nie przedstawiła alternatywnej propozycji ustalenia wysokości odszkodowania, w szczególności nie przedłożyła innego operatu szacunkowego, bądź orzeczenia organizacji zawodowej rzeczoznawców.

Nie znaleziono zatem podstaw do zakwestionowania poprawności dokonanej wyceny, a tym samym podstaw do ponownego oszacowania przedmiotowej nieruchomości.

Powyższą decyzję ostateczną Spółka A zaskarżyła skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego zarzucając jej, tak jak w odwołaniu, naruszenie:

- art. 128 ust. 4 i art. 134 w zw. z art. 124 u.g.n. poprzez niewłaściwe ustalenie przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości czego skutkiem było ustalenie odszkodowania w związku z wydaniem decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości w wysokości wyższej niż wartość rzeczywiście poniesionej szkody,

- § 43 ust. 3 rozporządzenia poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na nieprzeanalizowaniu wszystkich czynników w nim wymienionych, mających wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania,

- art. 154 ust. 1 u.g.n. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na nieuwzględnieniu przy szacowaniu wartości nieruchomości jej przeznaczenia wynikającego z dokumentów planistycznych, w tym decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,

- art. 4 ust. 16 u.g.n. poprzez niewłaściwy dobór nieruchomości podobnych przy szacowaniu wartości nieruchomości - działki gruntu o nr ewidencyjnym nr [...],

- art. 7 K.p.a., art 77 K.p.a. oraz art. 88 K.p.a. poprzez nienależyte zbadanie stanu faktycznego sprawy oraz nienależyte przeanalizowanie kluczowego dowodu

w przedmiotowym postępowaniu administracyjnym, w postaci operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego w świetle całości materiału dowodowego, stanowiącego podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania,

Zdaniem Skarżącej, rzeczoznawca w sposób nieprawidłowy oszacował wysokość odszkodowania. Przed wszystkim w operacie szacunkowym nie zostały uwzględnione ograniczenia w sposobie korzystania z przedmiotowej nieruchomości wynikające z decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Ponadto rzeczoznawca nie uwzględnił faktu, iż w chwili nabycia przez współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości linia elektroenergetyczna 110 kV relacji Z.-G. przebiegała już przez tą nieruchomość. Obecna inwestycja polegała wyłącznie na jej przebudowie po tzw. "starym śladzie", w wyniku czego powstała linia elektroenergetyczna o takich samych parametrach technicznych.

Ponadto, w ocenie Skarżącej, zmiana przydatności użytkowanej nieruchomości oraz zmiana warunków korzystania z nieruchomości, o których mowa § 43 ust. 3 pkt 1 i 2 rozporządzenia oznacza, że na skutek budowy urządzenia infrastruktury technicznej nie można nieruchomości wykorzystać w sposób dotychczasowy, co powoduje, że nieruchomości nie można już użytkować w ten sam sposób jak przed budową urządzeń. Natomiast przez trwałe ograniczenie w sposobie korzystania – § 43 ust. 3 pkt 3 rozporządzenia, należy rozumieć zakaz wykorzystania potencjalnych możliwości z korzystania z nieruchomości np. zakaz zabudowy. Do trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości zalicza się również istnienie na nieruchomości lub nad nią obcego elementu. Rzeczoznawca w sposób nieprawidłowy przyjął, iż obniżenie wartości nieruchomości nastąpiło z chwilą wpisania informacji o decyzji ograniczającej do Księgi wieczystej nieruchomości. Zgodnie bowiem z załącznikiem graficznym do decyzji lokalizacyjnej linie rozgraniczające teren inwestycji mają szerokość 8 m i 19 m. W liniach tych następuje zakaz lokalizacji budynków przeznaczonych na stały pobyt ludzi. Tak więc ograniczenia prawne w korzystaniu z przedmiotowej działki istniały już na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości.

Ponadto, zdaniem Skarżącej, rzeczoznawca wykazuje się niekonsekwencją.

Z jednej strony wskazuje w operacie szacunkowym, iż w wyniku wydania przez Starostę G. decyzji z dnia [...] r. nastąpiło trwałe ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, o którym mowa w § 43 ust. 3 pkt 3 rozporządzenia, z drugiej strony wskazuje, iż wydanie ww. decyzji spowodowało tylko obowiązek udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii, ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art.124 ust. 1 u.g.n., tj. skutki, o których mowa w § 43 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia. Nie wiadomo zatem jakie czynnik zostały wzięte pod uwagę przez rzeczoznawcę przy określeniu zmniejszenia wartości nieruchomości. Na obniżenie wartości nieruchomości po przebudowie linii elektroenergetycznej może mieć jedynie czynnik wymieniony § 43 ust. 3 pkt 4 (przewidziane w art. 124 ust. 6 u.g.n.).

Poza tym, zdaniem Skarżącej, rzeczoznawca winien posłużyć się jedynie transakcjami nieruchomościami obciążonymi liniami energetycznymi, ponieważ tylko te nieruchomości spełniają warunek nieruchomości podobnych. Pozostałe nieruchomości nie są obciążone liniami energetycznymi różnią się przeznaczeniem oraz sposobem korzystania. Uwzględnienie przy porównywaniu wartości nieruchomości nieobciążonych linią energetyczną spowodowało zawyżenie średniej wartości nieruchomości ustalonej w operacie, czego skutkiem było zawyżenie wysokości odszkodowania.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda Z. wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjnego w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje:

Stosownie do art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r. poz. 718 ze zm., dalej p.p.s.a.), sądy administracyjne powołane są do kontroli działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

W niniejszej sprawie, na skutek skargi złożonej przez Spółkę A (dalej: "Inwestor" lub "Skarżąca") kontroli sądu administracyjnego, poddana została decyzja Wojewody Z. utrzymująca w mocy decyzję Starosty G. ustalająca odszkodowanie z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, wynikającego z decyzji zezwalającej Inwestorowi na założenie i przeprowadzenie na tej nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej dla inwestycji polegającej na przebudowie linii elektroenergetycznej 110 kV relacji Z. – G. oraz zmniejszenia przez to wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w łącznej wysokości [...] zł na rzecz uprawnionych współwłaścicieli ww. działki, tj. L. i M. W.

Oceniając powyższą decyzję, pod względem jej zgodności z prawem, Sąd stwierdził, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż brak jest podstaw do stwierdzenia, iż zaskarżona decyzja, jak i decyzja ją poprzedzająca, zostały wydane

z naruszeniem prawa.

Podstawę prawną zaskarżonej decyzji stanowią przepisy ustawy 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., Nr 1774, poz. 651), zwanej dalej "u.g.n".

Stosownie do art. 128 ust. 1 i 4 u.g.n., wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego, do których należy zaliczyć także ograniczenie tych praw, następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej, odpowiadającym wartości ograniczenia tych praw. Odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 -124-126 u.g.n. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Zgodnie z art. 134 ust.1 i 2 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości, w tym wypadku - jej zmniejszenie. Przy określaniu tej wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, stan zagospodarowania, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

Szczegółowe zasady określania wartości poniesionych szkód na nieruchomości oraz określania zmniejszenia wartości nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. zawarte są w § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109) dalej: "rozporządzenie".

Stosownie do § 43 ust.1 pkt 1 rozporządzenia, przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności: stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji.

Zgodnie z ust. 3 tego przepisu, przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się:

1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości;

2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;

3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;

4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.

Według art. 152 ust.1 u.g.n., sposoby określania wartości nieruchomości są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych.

Z podanych przepisów wynika, że podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za zmniejszenie wartości wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości jest operat szacunkowy. Jest to dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rzeczą organów jest zbadanie, - w aspekcie wymogów art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a., czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny i zupełny.

W rozpoznawanej sprawie podstawą ustalenia wysokości odszkodowania był operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego K. R. z dnia

[...] r.

Zgodnie z § 56 ust. 1 pkt 1-9 rozporządzenia, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania i przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

W ocenie Sądu, przedmiotowy operat szacunkowy zawiera wszystkie powyżej wymienione elementy i pod względem jego formy, jak też metody i techniki szacowania, sporządzony został zgodnie z przepisami prawa. Dokument jest zupełny i logicznie wskazuje poszczególne etapy wyceny nieruchomości. Zastosowanie przyjętego podejścia wyceny i jej metody zostało jasno i przekonywująco uzasadnione.

Sąd nie podziela zatem zarzutu skargi dotyczącego naruszenia art. 7 K.p.a.,

art. 77 K.p.a. i art. 80 K.p.a. Wskazane przepisy nakazują organom wyjaśnienie istotnych kwestii po wyczerpującym zebraniu, rozpatrzeniu i ocenie całego materiału dowodowego. Obowiązkiem każdego organu administracji jest m.in. wyczerpujące wskazanie okoliczności faktycznych i prawnych, którymi kierował się przy podejmowaniu rozstrzygnięcia, w szczególności uzasadnienie winno zawierać ocenę zebranego w postępowaniu materiału dowodowego, dokonaną przez organ wykładnię stosowanych przepisów oraz ocenę przyjętego stanu faktycznego w świetle obowiązującego prawa. Jedynie nieustalenie przez organy w ramach toczącego się postępowania lub pominięcie w uzasadnieniu decyzji okoliczności faktycznych, mogących mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, może stanowić przesłankę do uznania naruszenia przez organ przepisów o postępowaniu administracyjnym w stopniu wywierającym istotny wpływ na wynik sprawy.

Treść uzasadnienia decyzji organu I instancji wskazuje jednoznacznie na to,

że organ ten dokonał wnikliwej i szczegółowej analizy wspomnianego operatu, wyjaśniając z jakich względów zarzuty Skarżącej, dotyczące wskazywanych przez nią nieprawidłowości, uważa za niezasadne. Stosowną analizę przeprowadził także organ odwoławczy, podzielając stanowisko organu I instancji co do tego, że operat czyni zadość wszystkim przepisom prawa i jest wystarczającym dowodem pozwalającym na ustalenie wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie.

Podkreślenia wymaga, że ani organy administracji publicznej orzekające

w sprawie, ani obecnie Sąd, nie są uprawnione do podważenia metody i sposobu wyliczenia odszkodowania dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie m.in. prawidłowości zastosowanego w operacie szacunkowym wzoru i współczynników do określenia zmniejszenia wartości spowodowanego szkodą mogłoby nastąpić jedynie w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. O taką ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu (por. wyrok NSA z dnia z dnia 9 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1459/12). Nie można także przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa

w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2600/14).

Sąd nie podziela również stanowiska Skarżącej, że w operacie nie zostały uwzględnione ograniczenia w sposobie korzystania z przedmiotowej nieruchomości wynikające z dokumentacji planistycznej tj. decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, jak również fakt, że w chwili wydania decyzji ograniczającej korzystanie

z nieruchomości linia elektroenergetyczna 110 kV relacji Z. – G. na tej nieruchomości istniała.

W operacie wycena została wykonana według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu prawa własności nieruchomości ([...] r.) oraz stanu na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji

o ograniczeniu prawa własności ([...] r.). Te dwie daty stanowią ramy czasowe badania zaistniałych szkód czy też trwałych ograniczeń skutkujących zmniejszeniem wartości nieruchomości.

Rzeczoznawca mając na uwadze treść przepisu art. 154 ust. 1 i 2 ustawy

o gospodarce nieruchomościami, (zgodnie z którym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych, przy czym w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) wskazał, że dla przedmiotowego terenu brak jest planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast w dniu [...] r. wydana została decyzja Nr [...] o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego polegającej na przebudowie i rozbudowie linii napowietrznej 110 kV relacji Z. – G.

Określając stan przedmiotowej nieruchomości na dzień wydania decyzji

o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości i stan po zakończeniu działań na nieruchomości rzeczoznawca stwierdził, iż różnica pomiędzy stanem nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości i stanem po zakończeniu działań na nieruchomości polega w szczególności na prawnym ograniczeniu właścicieli nieruchomości w sposobie korzystania z nieruchomości poprzez wprowadzenie tak zwanej powierzchni zajęcia (ograniczenia) w sposobie korzystania z nieruchomości i wpis tego ograniczenia w dziale III Księgi Wieczystej [...].

Biegły zaznaczył, że samo usytuowanie linii energetycznej na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości nie obniżało wartości nieruchomości, albowiem przedmiotowa linia przebiegała w tym samym miejscu przed wydaniem decyzji.

W operacie zostało zatem uwzględnione, że linia energetyczna istniała już wcześniej wobec czego jej usytuowanie na dzień wydania decyzji ograniczającej, nie obniżało jej wartości.

Powyższe stanowisko i wywód rzeczoznawcy, dotyczący różnicy pomiędzy stanem nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania

z nieruchomości i stanem po zakończeniu działań na nieruchomości Sąd uznaje za prawidłowy. Różnica pomiędzy sytuacją, w której w księdze wieczystej opisany powyżej wpis się znajduje oraz takiej, w której takiego wpisu brak, jest oczywista. Jest to trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości, powodujące zmniejszenie jej wartości (szkoda trwała), o którym mowa w § 43 ust. 3 pkt 3 rozporządzenia.

Sąd nie podziela prezentowanego w skardze stanowiska skarżącej,

że wspomniany wpis nie wiąże się z żadnymi ograniczeniami. Należy przy tym podkreślić, że chociaż linia energetyczna na przedmiotowej działce istniała już wcześniej to jednak w księdze wieczystej tej nieruchomości nie było jakichkolwiek wpisów dotyczących ograniczenia sposobu korzystania z tejże nieruchomości.

Takie stanowisko Sąd wyraził też w innych podobnych sprawach m.in. II SA/Sz 232/17, II SA/Sz 228/17, II SA/Sz 819/17 i innych.

Za niezasadny uznać należy też zarzut naruszenia art. 4 ust. 16 u.g.n.

Zgodnie z tym przepisem, nieruchomość podobna, to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Rzeczoznawca wskazał, że analizując rynek nieruchomości podobnych wziął pod uwagę nieruchomości gruntowe, niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, którą to cechą charakteryzują się - w świetle obowiązującego dla tego terenu Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy - nieruchomości uczestników postępowania L. i M. W. Badając rynek rzeczoznawca wskazał, że największy wpływ na cenę badanych gruntów mają: ograniczenia spowodowane linią energetyczną, dalej -lokalizacja, powierzchnia działki, uzbrojenie w media, dostępność i kształt. Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca przyjął wagę cechy "ograniczenia spowodowane linią energetyczną" - 50%. Należy przy tym zgodzić się z rzeczoznawcą, że wspomniane ograniczenie jest cechą taką samą jak każda inna, a zatem uwzględnia się ją odpowiednim współczynnikiem korygującym. W tym wypadku rzeczoznawca taki współczynnik korygujący zastosował, co nie zostało przez Skarżącą zakwestionowane. Nie istnieje wymóg, aby wszystkie nieruchomości wzięte do porównania obciążone były liniami energetycznymi, gdyż jest to jedna z wielu możliwych składowych uciążliwości i ograniczeń istniejących na nieruchomości, które rzeczoznawca bierze pod uwagę.

Za niezrozumiały należy uznać zarzut Skarżącej odnośnie błędnego określenia zmniejszenia wartości nieruchomości. Biegły w opracowanym operacie jednoznacznie wyjaśnił, że współczynnik SL przyjmuje się jako równy 0 jeżeli nie następuje zmiana sposobu korzystania z nieruchomości na skutek prawnej lokalizacji urządzenia, a istnieje jedynie ograniczenie sposobu korzystania w pasie eksploatacyjnym na skutek posadowienia urządzenia. Taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie. Skarżąca nie zgadza się z takim stanowiskiem biegłego, jednak nie uzasadniła należycie swojego poglądu. Stwierdziła jedynie po raz kolejny, że linia napowietrzna 100 kV relacji Z. – G., o której mowa w decyzji ograniczającej, istnieje od lat 70-tych ubiegłego wieku, a jej obecna przebudowa nastąpiła po tzw. istniejącym śladzie, przy zachowaniu tych samych parametrów technicznych więc stan zagospodarowania nieruchomości z daty wydania decyzji ograniczającej oraz z daty zakończenia prac jest tożsamy, zaś sam fakt, że przed wydaniem decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowej działki przebiegała linia elektroenergetyczna powodował już ograniczenia w sposobie korzystania z niej.

W ocenie Sądu, powyższe stanowisko Skarżącej należy uznać za nietrafne.

Jak bowiem wskazano powyżej, rzeczoznawca uwzględnił fakt, że linia energetyczna istniała już wcześniej i z tego względu przyjął, że jej usytuowanie na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości nie obniża jej wartości. Decydujące znaczenie ma w tej kwestii wpisanie trwałych ograniczeń w wykonywaniu prawa własności wynikających z przebiegu linii energetycznej, do księgi wieczystej.

Nie sposób też zgodzić się ze Skarżącą, że rzeczoznawca wykazał się niekonsekwencją gdyż "z jednej strony wskazuje w operacie szacunkowym,

że w wyniku wydania przez Starostę G. decyzji z dnia [...] r. nastąpiło trwałe ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, o którym mowa

w § 43 ust. 3 pkt 3 rozporządzenia, z drugiej strony wskazuje, iż wydanie ww. decyzji spowodowało tylko obowiązek udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii, ciągów, przewodów

i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy, tj. skutki, o których mowa w § 43 ust. 3 pkt 4 tego rozporządzenia".

Rzeczoznawca istotnie przyjął, że w wyniku wydania decyzji z dnia [...] r. nastąpiło trwałe ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 3 pkt 3 rozporządzenia, przy czym nie ulega wątpliwości, że wydanie tej decyzji skutkuje obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii, ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n. Powyższe nie oznacza jednak, że w tym wypadku mamy do czynienia ze skutkami spowodowanymi obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją ciągów, przewodów i urządzeń oraz usuwaniem ich awarii. Czym innym bowiem jest ograniczenie polegające na obowiązku udostępniania nieruchomości w celach opisanych powyżej, a czym innym skutki spowodowane tym obowiązkiem. Jak wynika z treści § 43 ust. 4 rozporządzenia, wartość poniesionych szkód spowodowanych działaniami, o których mowa w art. 124 ust. 6 ustawy (tj. czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1 tej ustawy), określa się po wystąpieniu szkody.

Ze względu na powyższe Sąd uznał, że ustalone w decyzji odszkodowanie, na podstawie prawidłowo dokonanej oceny operatu szacunkowego, czyni bezzasadnym zarzuty skargi naruszenia art. 128 ust.4, art. 134 w zw. z art. 124 i art. 154 ust. 1 u.g.n.

Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a., Sąd może uwzględnić skargę tylko wtedy, gdy stwierdzi naruszenie przepisów prawa materialnego lub naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W świetle dokonanej wyżej analizy przesłanki takie w niniejszej sprawie nie zachodzą.

Podsumowując należy podkreślić, że podniesione w skardze zarzuty okazały się niezasadne, gdyż postępowanie przed organami zostało przeprowadzone w sposób wyczerpujący, co wystarczyło do prawidłowego rozstrzygnięcia tej sprawy. Właściwie oceniono podstawowy materiał dowodowy, jakim jest w niniejszej sprawie operat szacunkowy opracowany przez rzeczoznawcę K. R.. Dodać należy, iż jak wynika z akt postępowania rzeczoznawca kilkakrotnie odnosił się do podnoszonych wobec opracowanego przez niego operatu, wyjaśnienia te są w ocenie Sądu przekonywujące i mające podstawę prawną. Organy orzekające zaś prawidłowo zinterpretowały i zastosowały mające zastosowanie w sprawie, przepisy prawa.

Z tych względów, na mocy art. 151 p.p.s.a., należało skargę oddalić.