Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 763/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2014-12-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 28, art. 145 par.1 pkt 4
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 63 ust.1
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Dnia 12 grudnia 2014 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska Sędziowie Sędzia WSA Czesława Nowak-Kolczyńska (spr.) Sędzia WSA Jolanta Rosińska Protokolant st. specjalista Lidia Porczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 grudnia 2014 roku sprawy ze skargi I. G. i A. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odmowy uchylenia decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji - oddala skargę. LS


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., po rozpatrzeniu odwołania I. i A. małżonków G., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] nr [...].

Jak wynika z akt sprawy, decyzją z dnia [...] nr [...] Prezydent Miasta Ł., po rozpatrzeniu wniosku I. i A. małżonków G. o wznowienie postępowania zakończonego ostateczną decyzją z dnia [...] nr [...] w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie oraz zmianie sposobu użytkowania trzech lokali mieszkalnych o numerach 95, 96, 97 na jeden lokal użytkowy (biuro) przewidzianej do realizacji w

Ł. przy ul. A 25C, na działce o numerze 163/2 w obrębie [...], w budynku na terenie zbytkowego zespołu mieszkalno-przemysłowego [...], odmówił uchylenia ostatecznej decyzji.

W uzasadnieniu organ podniósł, że dnia 29 listopada 2013 r. do Urzędu Miasta Ł. wpłynął wniosek o uznanie za stronę I. i A. małżonków G. oraz o doręczenie decyzji z dnia [...] nr [...] o ustaleniu warunków zabudowy. Postanowieniem z dnia 17 stycznia 2014 r. nr [...], na podstawie art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a., Prezydent Miasta Ł. wznowił postępowanie zakończone powyższą decyzją. Organ wskazał, że za stronę postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy uznana została m.in. Wspólnota Mieszkaniowa "A". I. i A. małż. G. są właścicielami wyodrębnionego lokalu nr 98 w budynku wspólnoty mieszkaniowej przy ul. A 25C. Prezydent Miasta Ł. wyjaśnił, że w sprawach o charakterze publiczno-prawnym, co do zasady, to zarząd wspólnoty mieszkaniowej występuje wykonując ustawowo powierzone zadania reprezentacji. Udział właścicieli poszczególnych lokali wyodrębnionych w postępowaniu administracyjnym jest możliwy obok zarządu wspólnoty, jeżeli wykażą własny zindywidualizowany interes prawny. W przedmiotowej sprawie wnioskodawcy wywodzą swój interes prawny z ochrony prawa własności wynikającej z przepisów prawa cywilnego wskazując, że są właścicielami lokalu mieszkalnego nr 98 bezpośrednio przylegającego do lokali mieszkalnych objętych decyzją o warunkach zabudowy z dnia [...] r. nr [...]. Organ podnosił, że analiza obszaru oddziaływania inwestycji, na etapie ustalania warunków zabudowy, obejmuje przede wszystkim badanie oddziaływania konkretnych obiektów budowlanych na otaczające tereny, nie zaś ocenę przyszłego funkcjonowania obiektu. Wnioskodawcy nie wskazali takiego oddziaływania, jak również nie wynika ono ze zgromadzonej w sprawie dokumentacji. Nie podano konkretnych przepisów prawa materialnego, które wprowadzają ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości w związku z planowaną inwestycją. Podnoszone przez wnioskodawców bezpośrednie sąsiedztwo z mieszkaniami objętymi przedmiotową decyzją o warunkach zabudowy jest niewystarczające, aby przyznać im przymiot strony.

W odwołaniu od powyższej decyzji I. i A. małż. G. podnieśli, iż jako właściciele lokalu sąsiadującego z terenem inwestycji posiadają zarówno interes prawny jak i faktyczny do uznania za stronę przedmiotowego postępowania. Są bowiem narażeni na oddziaływania związane z przebudową i remontem lokalu, adaptacją pomieszczenia do indywidualnych potrzeb właściciela lub prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, na związane z tym immisje w trakcie prowadzenia remontu i po uruchomieniu biura. Zmiana funkcji lokalu mieszkalnego przy ul. A 25C na biurowo-użytkowy wiąże się ze zmianą jego funkcjonalności. Czynności podejmowane przez wspólnotę mieszkaniową nie realizują w pełni interesów wszystkich właścicieli, lecz reprezentują interes większości. Poprzez szczególnie bliskie sąsiedztwo z terenem inwestycji interes prawny odwołujących się jest oczywisty i uzasadnia udział w postępowaniu administracyjnym. Planowana inwestycja może utrudnić im korzystanie z funkcji zajmowanego przez nich lokalu poprzez utrudnienia w odpoczynku i rekreacji oraz narażać na stresy związane z bezpieczeństwem zajmowanego przez nich lokalu sąsiedniego. Poza tym, obowiązkiem organu jest ustalenie stron postępowania w sposób szeroki, tak aby zagwarantować zainteresowanym możliwie pełną realizację przysługujących im praw.

Powołaną na wstępie decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że gdy żądanie wznowienia oparte jest na podstawie art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a postanowienie o odmowie wznowienia postępowania wydane na podstawie art. 149 § 3 k.p.a. nie może opierać się na ocenie, czy wnoszący podanie był stroną postępowania zakończonego decyzją ostateczną. Ocena ta dokonana być może dopiero po wydaniu postanowienia o wznowieniu postępowania na podstawie art. 149 § 1 k.p.a. Przedmiotem badania organu I instancji po wznowieniu postępowania było ustalenie wystąpienia przyczyny wznowienia i wynikających z tego faktu skutków dla rozstrzygnięcia sprawy. Organ odwoławczy podzielił stanowisko organu I instancji i stwierdził, że podane przez odwołujących się okoliczności nie mogą uzasadniać istnienia interesu prawnego w rozumieniu art. 28 k.p.a. I. i A. małż. G. nie wykazali, że planowany w lokalu sąsiednim zakres prac ingerowałby w strukturę ich lokalu bądź w strukturę pomieszczeń stanowiących części wspólne budynku. Okoliczności wskazane jako uzasadniające interes prawny odwołujących się nie odnoszą się do etapu postępowania o ustalenie warunków zabudowy. Wskazują zaś na ewentualne uciążliwości wynikające z faktu realizacji inwestycji, w szczególności związanych z prowadzeniem robót budowlanych w lokalu sąsiednim. Postępowanie w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy jako pierwszy etap realizacji inwestycji określa przede wszystkim, czy planowane zamierzenie inwestycyjne jest dopuszczalne na danym terenie. Decyzja o warunkach zabudowy zawiera tylko pewne ogólne ramy przyszłej inwestycji. Kwestie związane z samą realizacją inwestycji podlegają konkretyzacji dopiero w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Decyzja o warunkach zabudowy stanowi jedynie o możliwości zagospodarowania terenu i nie ma mocy ograniczania cudzych praw zarówno do nieruchomości, na której planuje się inwestycję, jaki i do nieruchomości sąsiednich. Zgodnie z treścią art. 63 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja ta nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Uzyskanie warunków zabudowy nie musi oznaczać, że dojdzie do realizacji planowanej inwestycji. Dopiero na etapie wydawania pozwolenia na budowę organy są właściwe do rozpoznawania zarzutów w zakresie utrudnień zamieszkiwania w sąsiednim budynku np. z powodu ograniczenia dostępu światła, hałasu z wentylacji. Organ odwoławczy podniósł, że zgodnie z treścią art. 6 ustawy o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) co do zasady interesy właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową reprezentuje właśnie wspólnota. W szczególnych przypadkach członek wspólnoty może samodzielnie, niezależnie od samej wspólnoty występować jako strona postępowania administracyjnego. Nastąpi to wówczas, gdy wykaże swój indywidulany interes prawny w rozumieniu art. 28 k.p.a. Sytuacja odwołujących się w niniejszej sprawie nie uzasadnia samodzielnego, niezależnego od wspólnoty występowania I. i A. małż. G. jako stron postępowania, bowiem nie wpływa na tę sytuację rodzaj i skala projektowanego zamierzenia inwestycyjnego i brak ewentualnego zagrożenia wynikającego z ingerencji podczas prac budowlanych w strukturę lokalu nr 98.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi I. i A. małż. G. zarzucili naruszenie prawa procesowego tj. art. 28 k.p.a. w zw. z art. 151 § 1 pkt 1 i art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. oraz art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a. poprzez nieprawidłowe przyjęcie, że nie zachodziły w niniejszej sprawie przesłanki do uznania uprawnienia skarżących do występowania w charakterze strony w prowadzonym przez Prezydenta Miasta Ł. postępowaniu administracyjnym w szczególności w zakresie uznania, że nie wykazali swojego interesu prawnego. Skarżący podnieśli, że wspólnota mieszkaniowa reprezentującą wszystkich właścicieli lokali wyodrębnionych na przedmiotowej nieruchomości reprezentuje sferę prawną ogółu właścicieli, których to interesy nie zawsze są zbieżne. Szczególnie właściciele lokali sąsiednich do odniesieniu do terenu inwestycji winni zostać uznani za stronę postępowania jako osoby trzecie, których prawa mogą zostać naruszone. W ocenie skarżących istnienie wspólnoty mieszkaniowej nie pozbawia ich jako właścicieli lokalu, możliwości skorzystania z administracyjnej i sądowej ochrony praw w sytuacji, gdy potrzebę tej ochrony wywodzi z przepisów prawa i gdy tej ochrony nie zapewnia właściwy organ wspólnoty, a zwłaszcza, gdy interesy wspólnoty i jej członka okażą się przeciwstawne. Co więcej, uregulowanie zawarte w art. 22 ust. 1 ustawy z 1994 r. o własności lokali nie wyklucza działania członków wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz w obronie własnych praw mieszkaniowych. Skarżący wskazali na istnienie interesu w postaci prawa do niezakłóconego posiadania lokalu mieszkalnego, wolnego od immisji ze strony nieruchomości sąsiednich. Jako podstawę interesu prawnego wskazali normy prawa cywilnego jako chroniące ich prawa. Podnieśli, że najczęściej wskazywaną podstawą interesu prawnego w postępowaniu w sprawie o ustalenie warunków zabudowy są normy prawa materialnego wywodzące się ze stosunków cywilnoprawnych, w szczególności uregulowania w przedmiocie prawa własności i posiadania nieruchomości, stosunki obligacyjne, prawem chronione dobra osobiste i prawo użytkowania wieczystego. W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym prawodawca nie przyznał w sferze wykonywania prawa własności prymatu prawu potencjalnego inwestora nad prawem do korzystania z nieruchomości sąsiednich w kontekście znoszenia uciążliwości związanych z zamierzeniem inwestycyjnym. Wystarczające do uznania za stronę postępowania są argumenty dotyczące immisji związanych z pracami adaptacyjnymi i późniejszym prowadzeniem w lokalu sąsiednim działalności gospodarczej. Za przyznaniem statusu strony w postępowaniu przemawia konieczność ochrony ładu domowego oraz prawo do niezakłóconego korzystania z prawa własności własnego lokalu. Poza tym w skardze podniesiono, że zasadą postępowania administracyjnego jest w szczególności zapewnienie ochrony interesów prawnych stron, przez co wątpliwości na temat legitymacji do udziału w postępowaniu w charakterze strony należy rozstrzygać na korzyść podmiotu domagającego się uznania go za stronę postępowania. Zdaniem skarżących to właśnie w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy istnieje możliwość obrony swych interesów związanych z prawem własności nieruchomości. Wynika to z regulacji art. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym każdy ma prawo w granicach określonych przez przepisy ustawy do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób. Naruszenie praw rzeczowych czy obligacyjnych osób trzecich związanych z realizacją inwestycji może mieć miejsce również w przyszłości w sytuacji, gdy dojdzie do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę w oparciu o decyzję ustalającą warunki zabudowy. W przedmiotowej sprawie organ błędnie wyznaczył obszar analizowany, ponieważ obszar ten został ograniczony jedynie do terenu inwestycji – tj. obszaru lokali nr 95, 96, 97. Obszar analizowany winien zostać wyznaczony w oparciu o rozporządzenie Ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organy lokalizacyjne nie powinny w sposób nieuprawniony uchylać się od oceny uciążliwości, jakie planowana inwestycja może stworzyć innym podmiotom i cedować tych czynności na organy administracji architektoniczno-budowlanej. W konkluzji skargi zawarto wniosek o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], a także zasądzenie kosztów postępowania według norm prawem przepisanych.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę administracji publicznej. Kontrola, o której mowa w § 1 sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (§ 2 art. 1 tej ustawy).

Kontroli Sądu podlegała decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odmowy uchylenia ostatecznej decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie oraz zmianie sposobu użytkowania trzech lokali mieszkalnych o nr 95, 96 i 97 na jeden lokal użytkowy (biuro). Zaskarżona decyzja i utrzymana przez nią w mocy decyzja Prezydenta Ł. z dnia [...] nr [...] zostały podjęte po wznowieniu przez Prezydenta Ł. postanowieniem z dnia [...] nr [...] postępowania w sprawie zakończonej ostateczną decyzją z dnia [...] nr [...] w sprawie ustalenia warunków zabudowy.

Skarżący I. i A. małżonkowie G. wskazali jako podstawę wznowienia postępowania art. 145 § 1 pkt 4 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r. poz. 267 ze zm.), dalej powoływanej jako k.p.a., który stanowi, że w sprawie zakończonej decyzją ostateczną wznawia się postępowanie, jeżeli strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu. Organ stwierdzając, iż wniosek o wznowienie postępowania oparty jest o ustawowe przesłanki wznowienia oraz podanie o wznowienie postępowania zostało wniesione z zachowaniem terminu przewidzianego w art. 148 § 2 k.p.a. prawidłowo wydał postanowienie o wznowieniu postępowania.

Kwestia, czy podmioty wnoszące podanie istotnie mają przymiot strony w postępowaniu zakończonym kwestionowaną decyzją, podlegała badaniu w postępowaniu toczącym się w następstwie wydania na podstawie art. 149 § 1 k.p.a. postanowienia o wznowieniu postępowania

W ocenie Sądu prawidłowo organ stwierdził, że wnioskodawcom nie przysługuje przymiot strony w postępowaniu dotyczącym ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie oraz zmianie sposobu użytkowania trzech lokali. Wprawdzie lokal mieszkalny wnioskodawców o nr 98 bezpośrednio przylega do lokali mieszkalnych, których dotyczy inwestycja, jednakże wskazać należy, że argumentacja przedstawiona w skardze nie zasługuje na aprobatę na etapie ustalania warunki zabudowy. Wskazane okoliczności w postaci niebezpieczeństwa niekorzystnych oddziaływań związanych z przebudową i remontem lokalu oraz adaptacją pomieszczenia do indywidualnych potrzeb właściciela lub prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, jak również zagrożenie immisjami w czasie prowadzenia remontu i po uruchomieniu biura, nie mogą odnieść żądanego skutku w postaci uchylenia zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji.

W tym miejscu warto przypomnieć, że zgodnie z treścią art. 28 k.p.a., stroną postępowania administracyjnego jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że interes prawny winien być interesem o charakterze osobistym, bezpośrednim, indywidualnym, skonkretyzowanym, realnie istniejącym i dającym się obiektywnie stwierdzić. O przymiocie strony postępowania nie decyduje wola danej osoby. Interes prawny w rozumieniu art. 28 k.p.a. to interes oparty na konkretnym przepisie prawa materialnego, z którego strona wywieść może prawo do uczestnictwa w danym postępowaniu administracyjnym. Nie wystarczy istnienie interesu faktycznego polegającego na tym, że podmiot jest zainteresowany rozstrzygnięciem sprawy administracyjnej, lecz zainteresowania tegoż nie może oprzeć na żadnym przepisie prawa materialnego powszechnie obowiązującego. Winien istnieć bowiem związek o charakterze materialnoprawnym między obowiązującą normą prawa a sytuacją prawną konkretnego podmiotu. Interes prawny musi być uzasadniony okolicznościami i zdarzeniami, które wystąpiły lub nadal trwają (por. wyroki NSA: z dnia 26 lutego 2014 r. w sprawie o sygn. akt II GSK 1916/12, z dnia 9 maja 2013 r. w sprawie o sygn. akt II GSK 330/12; wyroki WSA: w Białymstoku z dnia 4 marca 2014 r. w sprawie o sygn. akt II SA/Bk 1148/13, w Warszawie z dnia 6 lutego 2014 r. w sprawie o sygn. akt VI SA/Wa 2525/13, w Krakowie z dnia 9 stycznia 2014 r. w sprawie o sygn. akt II SA/Kr 1399/13, dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Skarżący upatrują własnego interesu prawnego w przepisach prawa cywilnego określających uprawnienia wynikające z prawa własności nieruchomości. Jako właściciele lokalu sąsiedniego w stosunku do lokali objętych planowaną inwestycją podnoszą, że przysługuje im prawo do niezakłóconego posiadania własnego lokalu mieszkalnego, wolnego od wszelkich immisji. Wskazują na uciążliwości związane z prowadzeniem robót budowlanych w celu realizacji przedmiotowej inwestycji i późniejszym prowadzeniem w powstałym lokalu użytkowym działalności gospodarczej. Stwierdzić należy, że wymienione okoliczności stanowią zdarzenia przyszłe i niepewne, które w subiektywnym przekonaniu skarżących mogą prowadzić do naruszeń prawa własności, a zatem nie spełniają wymogów interesu prawnego, o których mowa w art. 28 k.p.a.

Ponadto wyjaśnić należy, że stosownie do art. 63 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 poz. 267 ze zm.), dalej powoływanej jako u.p.z.p., decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Z samego faktu wydania decyzji o warunkach zabudowy nie można wywieść naruszenia prawa własności skarżących. Decyzja o warunkach zabudowy stanowi jedynie o dopuszczalności realizacji określonego przedsięwzięcia na danym terenie w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Innymi słowy, decyzja o warunkach zabudowy wskazuje, czy w świetle obowiązujących przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym inwestycja o określonych cechach i parametrach technicznych oraz funkcji może być w danym miejscu zlokalizowana i zrealizowana. Ustalenie warunków zabudowy nie jest związane z przysługiwaniem praw do określonej nieruchomości. W postępowaniu w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy organ nie sprawdza, czy inwestor posiada prawo do dysponowania nieruchomością. Ustalenie warunków zabudowy dla danego zamierzenie inwestycyjnego nie wpływa również na przysługujące osobom trzecim prawa do nieruchomości sąsiednich.

Co więcej, wydanie decyzji w przedmiocie warunków zabudowy nie uprawnia jeszcze do podjęcia robót budowlanych i wykonania inwestycji. Stanowi natomiast podstawę do wystąpienia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Dopiero ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę jest podstawą dla inwestora do rozpoczęcia robót budowlanych i realizacji planowanej inwestycji. Ze względu na charakter prawny decyzji o warunkach zabudowy decyzja ta stanowi akt niepodlegający wykonaniu i niewymagający wykonania. Nie ma możliwości użycia przymusu państwowego w celu doprowadzenia do stanu zgodnego z treścią decyzji o warunkach zabudowy. Jedynym przejawem wykonania tego aktu jest właśnie wydanie na jego podstawie decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę. W postępowaniu w przedmiocie udzielenia pozwolenia na budowę organ ocenia, czy planowana inwestycja zapewnia poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym czy zapewnia dostęp do drogi publicznej. Tym samym niedopuszczalne jest twierdzenie, że już na etapie ustalania warunków zabudowy osoby trzecie są uprawnione do podnoszenia zarzutów związanych z procesem wykonywania robót budowlanych i sposobem przyszłego korzystania z nowopowstałego lokalu użytkowego.

Interes prawny strony nie może być wywodzony ze zdarzeń przyszłych, niepewnych, czy hipotetycznych lecz musi być osadzony w aktualnym stanie rzeczy. Argumentacja skarżących odnosząca się do zagrożenia ich praw rzeczowych w sytuacji gdy dojdzie do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy nie mogła więc być skuteczna w tej sprawie. Bowiem to na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego skarżący będą mogli podnosić argumenty dotyczące oddziaływania zamierzonej inwestycji na ich prawa rzeczowe. Bo jak zauważono w skardze organ udzielający pozwolenia na budowę to samodzielny organ administracji publicznej o niezależnych kompetencjach władczych, realizowanych w odrębnych zakresach.

Wskazać należy, że w myśl uregulowań ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 Nr 80 poz. 903 ze zm.) w postępowaniu administracyjnym podmiotem właściwym do reprezentowania interesu ogółu właścicieli odrębnych lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową jest właśnie ta wspólnota. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się, że legitymacja poszczególnych członków wspólnoty jest dopuszczalna wyjątkowo, wyłącznie wówczas gdy wykażą swój indywidualny interes prawny (por. wyroki NSA: z dnia 4 lipca 2013 r. w sprawie o sygn. akt II OSK 583/12, z dnia 28 maja 2009 r. w sprawie o sygn. akt II OSK 852/08; wyroki WSA: w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 4 kwietnia 2013 r. w sprawie o sygn. akt II SA/Go 24/13, w Gliwicach z dnia 1 kwietnia 2011 r. w sprawie o sygn. akt II SA/GL 570/10, wszystkie dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Ewentualne uciążliwości związane z przebudową przedmiotowych lokali mieszkalnych i późniejszym prowadzeniem w powstałym lokalu użytkowym działalności gospodarczej oraz uprawnienia skarżących wynikające z prawa własności lokalu sąsiadującego nie wskazują na potrzebę ochrony indywidualnego interesu prawnego na obecnym etapie postępowania związanego z przedmiotową inwestycją. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie łączy się z zezwoleniem na rozpoczęcie robót budowanych, a tym samym obecnie nie istnieje jakiekolwiek zagrożenie negatywnymi oddziaływaniami związanymi z przebudową przedmiotowych lokali. Zatem w dotychczasowym postępowaniu administracyjnym wystarczające była łączna reprezentacja właścicieli lokali odrębnych przez Wspólnotę Mieszkaniową "A".

Właściciele lokalu 98 nie wykazali bowiem, aby zapadła decyzja tak kształtowała stosunki na nieruchomości, czy sposób korzystania z niej, że będzie to miało wpływ na sposób wykonywania przez nich prawa własności (zob. postanowienie NSA z dnia 13 maja 2011 r., II OZ 394/11, LEX nr 795491), bądź by zagrażało to ich dobrom osobistym, czy majątkowym. Potrzeba ochrony właściciela lokalu winna wynikać z przepisu prawa i gdy tej ochrony nie zapewnia mu właściwy organ wspólnoty, a zwłaszcza wtedy, gdy interesy wspólnoty i jej członka okażą się przeciwstawne (zob. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 24 maja 2013 r., II SA/Gl 1475/12, LEX nr 1346013).

Istotne znaczenie przy ustalaniu interesu prawnego osób trzecich ma charakter i rodzaj planowanego przedsięwzięcia. Argumentacja skargi i przytaczane orzecznictwo odnosi się do innych stanów faktycznych i nie wskazuje na konkretne i rzeczywiste oraz aktualne oddziaływanie inwestycji na sferę prawną skarżących, tak w sferze uprawnień do korzystania z części wspólnych budynku jak i z własnego lokalu. Inwestorzy wbrew twierdzeniom skarżących określili nowy sposób użytkowania lokali, przeznaczając je na biuro i nie przewidując zmiany powierzchni lokalu. Skarżone rozstrzygnięcie nie dotyczy postępowania uzgodnieniowego, które może być kwestionowane w odrębnym trybie, stąd niezrozumiałe jest odniesienie skargi do wcześniejszego etapu postepowania.

Podsumowując, stwierdzić należy, iż zamierzenie inwestycyjne objęte ostateczną decyzją z dnia 29 października 2013 r. nie dotyczy praw wynikających z własności lokalu sąsiedniego, oznaczonego nr 98, nie wpływa na sposób korzystania przez sąsiadów z przysługującego im prawa własności. Interesy współwłaścicieli części wspólnych budynku mają zapewnioną ochronę przez udział Wspólnoty w tym postępowaniu. A właściciele lokalu nr 98 nie wykazali swego interesu indywidualnego, który wymaga odrębnej, szczególnej ochrony prawnej. Niezasadny jest więc zarzut naruszenia art. 28 k.p.a. i powołanych w związku z nim przepisów art. 145 par. 1 pkt 4, art. 151 par. 1 pkt 1 oraz art. 138 par. 1 pkt 3 k.p.a.

Wobec stwierdzenia braku interesu prawnego skarżących w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla zamierzonego przedsięwzięcia niedopuszczalne było przejście do rozstrzygnięcia istoty sprawy, a więc zarzut błędnego wyznaczenia obszaru analizowanego nie mógł być rozpatrywany.

Mając powyższe na względzie, Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270).

d.r.