Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 505/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2021-09-16 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6120 Ewidencja gruntów i budynków
Hasła tematyczne: Geodezja i kartografia
Spółdzielnie
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 27 ust. 2
journal: Dz.U. 2018 poz 845
law: Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - tekst jedn.
article: art. 22  ust. 2 i 3 i art. 23
journal: Dz.U. 2020 poz 532
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - t.j.
Teza: 1. Spółdzielnia mieszkaniowa sprawująca zarząd powierniczy na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych ma ograniczoną zdolność zarządczą, tzn. może wykonywać i podejmować czynności zwykłego zarządu a te przekraczające zwykły zarząd tylko w takim zakresie w jakim właściciele lokali podjęli uchwałę wyrażającą zgodę na dokonanie takiej czynności - art. 22 ust. 2 w zw. z art. 23 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r., poz. 1910 ze zm.);

2. Czynność polegająca na połączeniu nieruchomości jest czynnością przekraczająca zakres zwykłego zarządu.

TEZY

1. Spółdzielnia mieszkaniowa sprawująca zarząd powierniczy na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych ma ograniczoną zdolność zarządczą, tzn. może wykonywać i podejmować czynności zwykłego zarządu a te przekraczające zwykły zarząd tylko w takim zakresie w jakim właściciele lokali podjęli uchwałę wyrażającą zgodę na dokonanie takiej czynności - art. 22 ust. 2 w zw. z art. 23 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r., poz. 1910 ze zm.);

2. Czynność polegająca na połączeniu nieruchomości jest czynnością przekraczająca zakres zwykłego zarządu.


SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Roleder,, asesor sądowy WSA Barbara Romanczuk, Protokolant starszy sekretarz sądowy Marta Marczuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 16 września 2021 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej "Z." w B. na decyzję P. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego w B. z dnia [...] maja 2021 r., nr [...] w przedmiocie odmowy wprowadzenia zmiany w ewidencji gruntów i budynków oddala skargę


UZASADNIENIE

Skarga została wywiedziona na podstawie następujących okoliczności.

Prezydent Miasta B. decyzją z [...] marca 2021 r. nr [...] odmówił wprowadzenia zmiany w ewidencji gruntów i budynków miasta B. w obrębie nr [...] – B., polegającej na wpisaniu w miejsce działek ewidencyjnych o numerach: [...] o powierzchni 0,3972 ha i [...] o powierzchni 0,0020 ha, działki ewidencyjnej powstałej z ich połączenia oznaczonej numerem [...] o powierzchni 0,3993 ha, zgodnie z dokumentacją geodezyjną (mapa połączenia działek i wykaz zmian danych ewidencyjnych) opracowaną przez uprawnionego geodetę.

Na etapie prowadzonego postępowania Prezydent Miasta B. w piśmie z 2 października 2020 r. zwrócił się do Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" w B. o załączenie dokumentu stwierdzającego umocowanie prawne do reprezentowania pozostałych współwłaścicieli nieruchomości w niniejszej sprawie. Spółdzielnia Mieszkaniowa "[...]" w B. w piśmie z 12 października 2020 r. poinformowała, że dokumentem potwierdzającym umocowanie prawne do reprezentowania pozostałych współwłaścicieli nieruchomości są akty notarialne o przekształceniu lokalu w prawo odrębnej własności lokalu lub nabyciu prawa odrębnej własności lokalu w których jest umocowanie Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" w B. do dysponowania w imieniu strony nabywającej oraz reprezentowania, w granicach wynikających z tytułu odrębnej własności nieruchomością wspólną, w ramach czynności zarządu zwykłego zgodnie z art. 22 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r. poz. 1910 ze zm.)

Uzasadniając swoje rozstrzygniecie Prezydent Miasta B. podał, że zasady sprawowania zarządu majątkiem wspólnym w ramach zarządu ustawowego zostały zróżnicowane w zależności od rodzaju dokonywanych przez współwłaścicieli czynności. Pojęcie zarówno "czynności zwykłego zarządu"', jak też "czynności przekraczających zwykły zarząd" nie zostało ustawowo zdefiniowane. W doktrynie przyjmuje się, że ocena danej czynności powinna być każdorazowo dokonywana z uwzględnieniem wszystkich okoliczności odnoszących się do przedmiotu współwłasności i charakteru. Na zwykły zarząd składają się więc czynności zaliczane do bieżących spraw, związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego przeznaczenia. Natomiast czynności mające za przedmiot rozporządzenie rzeczą wspólną i te, których charakter i waga wskazują na to, że nie mieszczą się w rozumieniu tak pojmowanych zwykłych czynności, należą już do przekraczających zwykłe czynności.

Organ pierwszej instancji stwierdził, że mając na uwadze, że przedmiotowa decyzja skutkować będzie zmianą nie tylko w ewidencji gruntów i budynków miasta B. lecz także w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej dla działek [...] i [...] w obrębie nr [...] – B. oraz na fakt, że nie wszyscy współwłaściciele nieruchomości wyrazili zgodę na wprowadzenie w ewidencji gruntów i budynków miasta Białegostoku powyższej zmiany, postanowiono odmówić wprowadzenia żądanej zmiany.

Odwołanie od tej decyzji wniosła Spółdzielnia Mieszkaniowa "[...]" w B. i podniosła, że art. 22 ustawy o własności lokali wymienia kilkanaście czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu i wśród tych czynności nie ma połączenia kilku działek wchodzących w skład nieruchomości jedno czy wielobudynkowej na jednodziałkową. W ocenie Spółdzielni taka czynność nie wpływa w żaden sposób na stan własności współwłaścicieli nieruchomości w tym ich udziałów.

P. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego w B. decyzją z [...] maja 2021 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu wskazano, że jak wynika z odwołania oraz innych pism Spółdzielni, swoje umocowanie do reprezentowania pozostałych współwłaścicieli nieruchomości oraz działania w ich imieniu w postępowaniu administracyjnym w przedmiocie aktualizacji ewidencji gruntów i budynków polegającej na połączeniu dwóch działek w jedną działkę, wywodzi ona z faktu, że w jej ocenie czynności te mieszą się w zakresie zwykłego zarządu, a do czynności takich została umocowana w aktach notarialnych o przekształceniu lokalu w prawo odrębnej własności lokalu lub nabyciu prawa odrębnej własności lokalu.

Odnosząc się do powyższego organ odwoławczy wywiódł, że przepisy nie definiują pojęcia zwykłego zarządu, ani w sposób pozytywny przez wskazanie, jakie czynności należy zaliczyć do zwykłego zarządu (zwykłych czynności), ani w sposób negatywny, przez określenie czynności, które nie wchodzą w zakres zwykłego zarządu (zwykłych czynności). Rozumienie tego pojęcia nie może bowiem zostać określone in abstracto, w oderwaniu od przedmiotu takich czynności (rzecz wspólna, majątek, zajęta nieruchomość, sprawy spółki), a także od okoliczności konkretnego przypadku. Na okoliczności te składa się w szczególności wartość przedmiotu zarządu, znaczenie danej czynności i jej wpływ na przedmiot zarządu, uwzględnienia też wymaga okoliczność, czy dana czynność dokonywana jest w obrocie powszechnym, czy też gospodarczym, czy ma związek z prowadzeniem działalności gospodarczej bądź zawodowej (A. Kidyba, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom I. Część ogólna, LEX). Wskazano, że na ogół przyjmuje się, że przez czynności zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym. Pozostałe czynności należy zaliczyć do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Do takich czynności zalicza się zbycie rzeczy wspólnej, jej obciążenie, zmianę przeznaczenia itp. (Kodeks cywilny. T. I. Komentarz. Art. 1-44910, red. prof. dr hab. Krzysztof Pietrzykowski 2020, pub. Legalis).

Organ wywiódł, że próbę zdefiniowania pojęcia zwykłego zarządu w sposób negatywny zawiera art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali, zgodnie z tym przepisem, czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:... Użyty zwrot "w szczególności" wskazuje jednak, że jest to katalog otwarty a nie zamknięty i zawiera jedynie przykładowe czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością. Z tego względu żądanego skutku nie może odnieść argumentacja Spółdzielni, że skoro wśród czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, art. 22 ust. 3 powyższej ustawy nie wymienia połączenia działek, to czynność taka mieści się w zakresie zwykłego zarządu rzeczą. Jak stanowi art. 22 ust. 3 pkt 6 ustawy o własności lokali, czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest dokonanie podziału nieruchomości wspólnej. Per analogiam, skoro podział nieruchomości jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu to również połączenie działek będzie czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Fakt, że przy połączeniu działek jak i również przy podziale działek właściciele nie utracą swojego prawa własności, nie oznacza jeszcze, że czynność taka mieści się w zakresie zwykłego zarządu rzeczą. Połączenie działek ingeruje w oznaczenie przedmiotu własności, dotyka w zasadzie stosunków własnościowych w tym zmiany w księdze wieczystej i na pewno nie mieści się pod pojęciem załatwiania bieżących spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym.

W zasadzie zarówno połączenie jak i podział działki nie powinny zmieniać powierzchni całej nieruchomości, jednakże może się zdarzyć, że w wyniku opracowania dokumentacja, po ponownym obliczeniu powierzchni zmieni się jej wielkość ponieważ obie procedury wiążą się z ustaleniem przebiegu granicy. Jak stwierdził WSA w Lublinie w wyroku z 15 stycznia 2019 r., III SA/Lu 487/18 kwestie związane z wykazaniem w ewidencji gruntów granicy działki, nie można zaliczyć do spraw należących do czynności zwykłego zarządu (art. 199 KC). Czynnościami zwykłego zarządu są czynności związane z załatwianiem bieżących spraw i związane ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie nie pogorszonym, wszystko zaś co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu.

W związku z powyższym nie można uznać, że wnioskowanie o połączenie działek jest czynnością zwykłego zarządu. Jak stanowi art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Wnioskodawca nie przedstawił uchwały dotyczącej przedmiotu wniosku z 2 września 2020 r. a ponadto część właścicieli na etapie postępowania wyraziła sprzeciw co do połączenia działek.

Skargę na tę decyzje do sądu administracyjnego wniosła Spółdzielnia i zarzuciła naruszenie:

1. przepisów prawa materialnego, tj.:

- art. 24 ust. 2a pkt 2 ustawy - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2020 r., poz. 2052) w zw. z art. 27 ust. 2 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1465), przez jego błędne zastosowanie i przyjęcie, że nie miała ona umocowania do działania w niniejszym postępowaniu administracyjnym;

- art. 24 ust. 2b pkt 1 lit. h ustawy - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2020 r., poz. 2052), przez jego niezastosowanie i niewprowadzenie zmiany w ewidencji gruntów i budynków miasta B. polegającej na połączeniu działek oznaczonych numerami: [...] i [...] o łącznej powierzchni 0,3992 ha w nową działkę oznaczoną numerem [...] o powierzchni 0,3993 ha, pomimo istnienia przesłanek do wprowadzenia żądanej zmiany,

2. przepisów postępowania, tj.: art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. poprzez niewyjaśnienie sprawy.

Wskazując na powyższe naruszenia Spółdzielnia wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi wskazano, że podstawą odmowy uwzględnienia wniosku o połączenie działek jest okoliczność, że współwłaścicielami nieruchomości są osoby posiadające odrębną własność, zaś Spółdzielnia nie przedstawiła stosownego upoważnienia do ich reprezentowania. Podtrzymano stanowisko, że czynność połączenia działek nie niesie za sobą ani zmiany przeznaczenia gruntów, ani przygotowania do zbycia części lub całej nieruchomości, a wskazuje na sprawowanie zarządu majątkiem wspólnym. Czynność tę zaliczyć należy do czynności bieżących, związanych ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego przeznaczenia. W doktrynie ocena czynności zarządu zwykłego lub przekraczających zakres czynności zarządu zwykłego, każdorazowo dokonywana jest z uwzględnieniem wszystkich okoliczności odnoszących się do przedmiotu własności i jego charakteru. W tym przypadku charakter nieruchomości nie uległ zmianie, przeznaczenie gruntu nie zmieniło się, udziały współwłaścicieli nie zmieniły się, jedynie przedmiot własności zmienił nazwę polegającą na tym, że do tej pory nieruchomość opisywana była dwoma numerami działek, obecnie opisywana jest jednym numerem działki.

Skarżąca wnosiła jedynie o połączenie działek i stwierdza, że połączenie działek w żaden sposób nie narusza przebiegu istniejących granic, szczególnie zewnętrznych całej nieruchomości, bo wewnętrzne po prostu znikną. Co więcej, czynność połączenia działek nie może naruszać przebiegu granic, gdyż liczona jest ze współrzędnych punktów granicznych już istniejących. Niewielka różnica w powierzchni, rzędu 1 m2 - 2 m2 może wynikać z obliczenia powierzchni nowo powstałej działki ze współrzędnych bez wyrównania jej do powierzchni ewidencyjnej działek łączonych, co wynika z uzasadnienia decyzji. Stąd argument wiążący połączenie działek z ustaleniem przebiegu granicy jest chybiony. Podkreślono również, że zmiana w księdze wieczystej w dziale I-O - oznaczenie nieruchomości - skutkować będzie zapisem nie dwóch numerów działek, jak do tej pory, a jednym numerem działki, co nie ma wpływu na przedmiot zarządu ani na jego wartość.

Ustosunkowując się do sprzeciwu kliku współwłaścicieli, którzy nie zgadzają się na wprowadzenie jakichkolwiek zmian, wskazano, że jedna ze skarg nie pochodzi od współwłaściciela, zaś co do dwóch pozostałych stwierdzić należy, że zarzuty nie pokrywają się z rzeczywistością. Informacja o połączeniu działek została umieszczona na stronie internetowej Spółdzielni od dnia 19 listopada 2020 r. i widnieje tam do dziś. Zarzut ponoszenia kosztów także jest chybiony, bowiem współwłaściciele nieruchomości nie ponieśli i nie poniosą żadnych kosztów w związku z wnioskowanym połączeniem działek.

Dodatkowo stwierdzono, że całkowicie niezasadne jest zrównywanie ze sobą czynności podziału działek i ich połączenia i uznanie, że obie stanowią czynności przekraczające zwykły zarząd.

Końcowo wskazano, że w analogicznych sprawach wydane zostały przez Prezydenta Miasta B. decyzje o połączeniu działek bez wymaganej zgody właścicieli odrębnych własności (jako przykład powołano 10 decyzji).

Wobec powyższego, zdaniem Spółdzielni, połączenie działek stanowi niewątpliwie czynność zwykłego zarządu.

Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sad Administracyjny w Białymstoku zważył co następuje.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem jej zarzuty i argumenty nie podważają legalności zaskarżonej decyzji.

Przedmiotem kontroli sądu w sprawie niniejszej jest decyzja o odmowie wprowadzenia zmiany w ewidencji gruntów i budynków miasta B. w obrębie nr [...] – B., polegającej na wpisaniu w miejsce działek ewidencyjnych o numerach: [...] o powierzchni 0,3972 ha i [...] o powierzchni 0,0020 ha, działki ewidencyjnej powstałej z ich połączenia oznaczonej numerem [...] o powierzchni 0,3993 ha. Powodem odmowy wprowadzenia zmiany w ewidencji gruntów i budynków był brak przedstawienia przez Spółdzielnię umocowania do reprezentowania pozostałych współwłaścicieli nieruchomości i do działania w ich imieniu. Zdaniem organu, połączenie działek jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością i w związku z tym Spółdzielnia powinna dołączyć do wniosku uchwałę upoważniającą ją do złożenia takiego wniosku. Z kolei zdaniem Spółdzielni czynność aktualizacji ewidencji gruntów i budynków na skutek dokonania połączenia dwóch działek w jedną działkę mieści się w zakresie zwykłego zarządu a do takich czynności została umocowana w aktach notarialnych o przekształceniu lokalu w prawo odrębnej własności lokali .

Skarżąca Spółdzielnia swoje umocowanie wywodzi z treści art. 27 ust. 2 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 1465 ze zm.) i zarzuca w skardze jego naruszenie poprzez błędne zastosowane i przyjęcie, że nie miała ona umocowania do działania w przedmiotowej sprawie. Zgodnie z tym przepisem "Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z wyjątkiem art. 22 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio". Z przepisu tego wynika, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni i właścicieli lokali jest wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali (vide: Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej). Oznacza to, że uwłaszczenie członków dysponujących dotychczas spółdzielczymi prawami do lokali nie skutkuje zasadniczo przejściem pod reżim zarzadzania nieruchomością wspólną według ustawy o własności lokali. To spółdzielnia sprawuje zarządzanie i administrację własnych i przewłaszczonych zasobów członków stosowanie do przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W tak istniejących nieruchomościach wspólnych nie powstaje wspólnota mieszkaniowa jako nowy byt prawny (mających zdolność prawną i zdolność sądową). Zarządca powierniczym nieruchomości wspólnej jest spółdzielnia mieszkaniowa – to ona reprezentuje właścicieli lokali w stosunkach zewnętrznych. Przy czym spółdzielnia jako zarządca powierniczy ma ograniczoną zdolność zarządczą, tzn. może wykonywać i podejmować zasadniczo czynności zwykłego zarządu a te przekraczające zwykły zarząd tylko w takim zakresie w jakim udzielono jej zgodę stosowanie do unormowań zawartych w ustawie o własności lokali – art. 27 ust. 2 i 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w zw. z art. 23 ustawy o własności lokali (chodzi o uchwałę właścicieli lokali wyrażających zgodę na dokonanie takiej czynności.) – vide R. Dziczek, Komentarz do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, art. 27, pub. LEX.

Organy obydwu instancji nie odniosły się do tej regulacji. Uchybienie to jednak nie miało wpływu na wynik sprawy, albowiem jej istota sprowadzała się do ustalenia czy czynność połączenia działek jest zwykłym zarządem czy przekraczającą zwykły zarząd. W konsekwencji czy wniosek o wprowadzenie zmiany w ewidencji gruntów i budynków mógł być złożony przez spółdzielnię w ramach zarządu powierniczego na podstawie umocowania wynikającego z aktów notarialnych, czy do wniosku należało dołączyć uchwałę właścicieli lokali wyrażających zgodę na złożenie takiego wniosku.

Sąd podziela stanowisko organów, że czynność połączenia działek jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd.

Przepisy ustawy o własności lokali nie definiują pojęcia czynności zwykłego zarządu, jak też czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (katalog z art. 22 ust. 3 ustawy ma charakter przykładowy). Zgodnie z tą regulacją czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego;

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;

5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;

6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;

6a) nabycie nieruchomości;

7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16;

8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;

9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;

10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej (art.22 ust. 3).

W piśmiennictwie i judykaturze przyjmuje się, że czynnościami zwykłego zarządu są z reguły powtarzalne, typowe aktywności związane z bieżącym administrowaniem nieruchomością wspólną, związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym, niestanowiące czynności przekraczających zwykły zarząd (por. wyrok SN z 1 czerwca 2017 r., I CSK 657/16, LEX nr 2329040). Wszystkie czynności nie mieszczące się w takich działaniach są czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu. Ocena, czy dana czynność jest czynnością z zakresu spraw zwykłego zarządu, czy też przekraczającą zwykły zarząd, powinna być dokonywana indywidualnie, w danej konkretnej sprawie, przy uwzględnieniu jej specyfiki. Przy tej ocenie powinny być brane pod uwagę takie kryteria, jak: kryterium rodzaju czynności prawnej, kryterium kosztów, kryterium przeznaczenia rzeczy, kryterium interesu współwłaścicieli oraz kryterium sposobu korzystania z rzeczy wspólnej.

Przenosząc te ogólne uwagi na grunt sprawy niniejszej stwierdzić należy, że trudno uznać czynność połączenia nieruchomości za czynność powtarzalną, związaną z utrzymaniem bieżącym nieruchomości. Słusznie również organ odwoławczy, posługując się wnioskowaniem per analogiam stwierdza, że skoro w art. 22 ust. 3 pkt 6 jako czynność przekraczającą zwykły zarząd wymieniono dokonanie podziału nieruchomości wspólnej to za taka czynność uznać należy także połączenie nieruchomości. Wskazać także należy na skutki takiej czynności, które oprócz zmian w ewidencji gruntów i budynków dotyczyć będą także zmian w księdze wieczystej. Zmiany te skutkować będą koniecznością poniesienia przez mieszkańców (posiadających akt notarialny ustanowienia odrębnej własności lokali) dodatkowych kosztów wynikających ze zmiany numeru działki. Wszystkie powyższe argumenty przemawiają, zdaniem sadu, za przyjęciem że czynność połączenia nieruchomości jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. W konsekwencji stwierdzić należy, że prawidłowo odmówiono wprowadzenia wnioskowanej przez Spółdzielnię zmiany w ewidencji gruntów i budynków z uwagi na brak właściwego umocowania do złożenia wniosku.

Mając powyższe na uwadze skargę oddalono na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2020 r. – Prawo o postepowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.).