Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2253/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2022-04-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1 ust. 1
journal: Dz.U. 2019 poz 916
law: Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo  własności tych gruntów - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska (spr.), sędzia WSA Marta Kołtun-Kulik, Protokolant referent stażysta Jagoda Słowik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 kwietnia 2022 r. sprawy ze skargi Miasta [...] na orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] kwietnia 2020 r. nr [...] w przedmiocie umorzenia postępowania w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym orzeczeniem z [...] kwietnia 2020 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], po rozpoznaniu wniosku Spółdzielni [...] "[...]" w [...] o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ułamkowej części gruntu położonego w [...] przy ul. [...] - działki nr: [...], [...] i [...] z obrębu [...] jest nieuzasadnione, umorzyło postępowanie w sprawie.

W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że pismem z [...] grudnia 2018 r. Prezydent [...] wypowiedział Spółdzielni [...] "[...]" w [...] wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ułamkowej części gruntu położonego w [...] przy ul. [...], działki nr: [...],[...] i [...] i zaproponował nową wysokość opłaty rocznej od [...] stycznia 2019 r. w kwotach [...] zł, [...] zł i [...] zł. Wypowiedzenie dokonano z uwagi na wzrost wartości gruntu. Zawiadomienie doręczono stronie [...] grudnia 2018 r. W dniu [...] stycznia 2019 r. Spółdzielnia [...] "[...]" złożyła wniosek o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu jest nieuzasadnione.

Do akt wpłynęły od Prezydenta [...] następujące dokumenty: wniosek strony, odpowiedź na wniosek, wypowiedzenia wraz z dowodem doręczenia, pełnomocnictwo, operat wyceny gruntu. Organ wniósł o oddalenie wniosku strony.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że [...] października 2018 r. weszła w życie ustawa z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (tj. Dz. U. z 2019 r. poz. 916).

Zgodnie z art. 1 ust. 1 tej ustawy z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów.

Wprawdzie art. 21 ust. 1 ustawy nakazywał prowadzenie postępowań w sprawach aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego oraz aktualizacji lub ustalenia stawek procentowych tych opłat, wszczętych i niezakończonych przed dniem przekształcenia, (...) nadal po tym dniu na podstawie przepisów dotychczasowych, jednakże 13 lutego 2019 r. weszła w życie ustawa nowelizująca poprzedni akt prawny, tj. ustawa z 31 stycznia 2019 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2019 r. nr 270). Przepis art. 4 tej ustawy stanowi:

1. Jeżeli postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zostało wszczęte po dniu [...] października 2018 r., a wypowiedzenia dotychczasowej wysokości tej opłaty nie zostały skutecznie doręczone wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed dniem [...] stycznia 2019 r., roczna opłata przekształceniowa jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała przed aktualizacją.

2. Postępowania, o których mowa w ust. 1, niezakończone w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy umarza się.

Kolegium wskazało, że z woli ustawodawcy postępowanie w sprawie aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, jako wszczęte po [...] października 2018 r. i niezakończone do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy ([...] lutego 2019 r.) podlega umorzeniu. Strony wiąże dotychczasowa wysokość opłaty rocznej.

Skargę na orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] kwietnia 2020 r. wniosło Miasto [...], zaskarżając je w całości. Jednocześnie skarżący złożył wiosek o przywrócenie terminu do złożenia skargi.

Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucono naruszenie:

1. przepisów postępowania, tj. art. 112 kpa i art. 9 kpa, poprzez wskazanie przez Kolegium błędnego pouczenia w orzeczeniu, czego konsekwencją było uniemożliwienie Miastu [...] wyczerpania drogi administracyjnej w przedmiotowej sprawie i utraty bez swojej winy prawa do oceny zaskarżonego orzeczenia, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy,

2. art. 4 ust. 2 ustawy z 31 stycznia 2019 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, poprzez błędną wykładnię pojęcia "nieruchomość", a w konsekwencji powyższego jego zastosowanie polegające na przyjęciu, że przedmiotowe postępowanie powinno być umorzone,

3. art. 7 kpa, art. 77 § 1 kpa i art. 80 kpa, poprzez zaniechanie dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego w sprawie oraz wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego w istotnej dla rozstrzygnięcia kwestii, tj. nieustalenie czy postępowanie w sprawie aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wszczęte po [...] października 2018 r. zostało skutecznie wypowiedziane wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed [...] stycznia 2019 r., a w konsekwencji błędnej oceny materiału dowodowego zebranego w sprawie, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Wskazując na powyższe zarzuty skarżący wniósł o przywrócenie terminu do wniesienia skargi od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] kwietnia 2020 r. oraz o uchylenie w całości zaskarżonego orzeczenia i zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi rozwinięto zarzuty.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia. Wskazał, że Sąd Rejonowy dla [...] nieprawomocnym postanowieniem z [...] czerwca 2021 r., sygn. akt [...] odrzucił pozew (sprzeciw) Miasta [...].

Spółdzielnia [...] w [...] w odpowiedzi na skargę wniosła o oddalenie wniosku o przywrócenie terminu do złożenia skargi, a w konsekwencji o odrzucenie skargi. Z ostrożności procesowej wniosła o oddalenie skargi.

Sąd pozostawił wniosek o przywrócenie terminu do złożenia skargi bez nadawania mu dalszego biegu, uznając skargę za dopuszczalną, mając na uwadze art. 112 kpa (stosowany odpowiednio w sprawach aktualizacyjnych na mocy art. 79 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami) w zw. z art. 58 § 4 ppsa, wobec odrzucenia (obecnie prawomocnym postanowieniem) pozwu Spółdzielni przez sąd powszechny.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga jest niezasadna.

Zgodnie z art. 77 ust. 1 i ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

W dniu 5 października 2018 r. weszła w życie ustawa z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, która w art. 1 ust. 1 stanowi, że dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów.

Natomiast art. 21 ust. 1 ustawy stanowi, że postępowania w sprawach aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego oraz aktualizacji lub ustalenia stawek procentowych tych opłat, wszczęte i niezakończone przed dniem przekształcenia, toczą się nadal po tym dniu na podstawie przepisów dotychczasowych.

Z kolei [...] lutego 2019 r. weszła w życie ustawa z 31 stycznia 2019 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, która w art. 2 zmieniła ustawę z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Stosownie do art. 4 ust. 1 tej ustawy, jeżeli postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zostało wszczęte po dniu [...] października 2018 r., a wypowiedzenie dotychczasowej wysokości tej opłaty nie zostały skutecznie doręczone wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed dniem [...] stycznia 2019 r., roczna opłata przekształceniowa jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała przed aktualizacją. Z kolei art. 4 ust. 2 tej ustawy stanowi, że postępowania, o których mowa w ust. 1, niezakończone w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy umarza się.

Przedmiotem sporu w niniejszej sprawie jest wykładnia i stosowanie art. 4 ust. 1 i 2 ustawy z 31 stycznia 2019 r.

Mając na uwadze treść powyższego przepisu, Kolegium zaskarżonym orzeczeniem umorzyło postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu (zainicjowane wnioskiem użytkownika wieczystego o ustalenie, że aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości), wskazując, że wypowiedzenie zostało doręczone użytkownikowi wieczystemu po [...] października 2018 r., a postępowanie nie zostało zakończone do dnia wejścia w życie tej ustawy, tj. [...] lutego 2019 r. W ocenie Kolegium ziściły się przesłanki wskazane w ww. przepisach.

W niniejszej sprawie, co jest kwestią bezsporną, postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zostało wszczęte po dniu [...] października 2018 r. Postępowanie dotyczące aktualizacji opłaty rocznej zostaje bowiem wszczęte z dniem złożenia do Kolegium za pośrednictwem organu właściwego (organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego - w przypadku gruntów komunalnych) wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości (art. 78 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 61 § 3 kpa i art. 79 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wniosek w tej sprawie został złożony przez Spółdzielnię [...] stycznia 2019 r. (po dokonanym jej pismem z [...] grudnia 2018 r. wypowiedzeniu).

Podnieść należy, że wypowiedzenie wraz z ofertą nowej opłaty jest jednostronną czynnością prawną zawierającą oświadczenia woli (art. 60 k.c.) składane przez stronę umowy o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Wypowiedzenie wraz z ofertą nie jest indywidualnym aktem administracyjnym, w szczególności decyzją administracyjną. Organ reprezentujący właściciela nieruchomości (art. 78 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) z urzędu (art. 77 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami), wypowiada użytkownikowi wieczystemu dotychczasową wysokość opłaty rocznej, a wraz z wypowiedzeniem przesyła użytkownikowi ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej. Użytkownik wieczysty może uznać wypowiedzenie za zgodne z prawem i przyjąć ofertę nowej wysokości opłaty rocznej. Wówczas zmiana dotycząca istotnych warunków umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste (wysokości przyszłej opłaty rocznej) zostaje zaakceptowana przez obie strony umowy na etapie cywilnoprawnym (art. 78 ust. 1 ww. ustawy). Jeżeli zaś użytkownik wieczysty kwestionuje wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej i nie przyjmuje zaoferowanej nowej wysokości tej opłaty wówczas dochodzi do powstania sporu pomiędzy stronami umowy użytkowania wieczystego i do uruchomienia przez użytkownika wieczystego przed właściwym Kolegium trybu administracyjnego postępowania w przedmiocie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

W niniejszej sprawie postępowanie w przedmiocie aktualizacji opłaty rocznej zostało wszczęte przed SKO w [...] [...] stycznia 2019 r. na skutek złożenia w tej dacie do Kolegium za pośrednictwem Prezydenta [...] przez Spółdzielnię wniosku z [...] stycznia 2019 r., o którym mowa w art. 79 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Spełniła się zatem przesłanka z art. 4 ust. 1 ustawy zmieniającej dotycząca wszczęcia postępowania w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego po [...] października 2018 r. W niniejszej sprawie spełniona została także przesłanka z art. 4 ust. 2 ustawy zmieniającej dotycząca niezakończenia postępowania aktualizacyjnego do [...] lutego 2019 r. (do daty wejścia w życie ustawy zmieniającej). Z akt sprawy wynika, że postępowanie aktualizacyjne [...] lutego 2019 r. było w toku. W tej dacie nie doszło do zawarcia ugody, ani do wydania przez SKO orzeczenia o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty rocznej (art. 79 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Należy zauważyć, że z brzmienia art. 4 ust. 1 i ust. 2 ustawy z 31 stycznia 2019 r. wynika jednoznacznie, że Kolegium miało obowiązek umorzyć te postępowania, które zostały wszczęte po [...] października 2018 r. i nie zostały zakończone do [...] lutego 2019 r.

Natomiast przesłanka wskazująca na niedoręczenie wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed [...] stycznia 2019 r. wypowiedzeń dotychczasowej wysokości opłaty ma znaczenie, ale tylko w kwestii ustalenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wiecznego. Oznacza to, że jeżeli wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty nie zostały doręczone wszystkim współużytkownikom wieczystym przed [...] stycznia 2019 r., to roczna opłata przekształceniowa jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała przed aktualizacją. Natomiast, jeżeli wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty zostały doręczone wszystkim współużytkownikom wieczystym przed [...] stycznia 2019 r. to roczna opłata przekształceniowa jest równa wysokości opłaty zaktualizowanej.

Jak wyżej wskazano postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zostało wszczęte po [...] października 2018 r. i do [...] lutego 2019 r. nie zostało zakończone.

W tej sytuacji spełnione zostały wszystkie przesłanki do zastosowania art. 4 ust. 1 i ust. 2 ustawy z 31 stycznia 2019 r., co skutkowało umorzeniem przez Kolegium przedmiotowego postępowania. Wbrew zarzutowi skargi nie doszło więc do naruszenia art. 4 ust. 2 ustawy z 31 tycznia 2019 r.

Organ zgromadził i ocenił materiał dowodowy (art. 7 i art. 77 § 1 kpa), wyjaśnił motywy, jakimi kierował się przy wydawaniu kontrolowanego orzeczenia oraz uzasadnił swoje orzeczenie (art. 107 § 1 i 3 kpa).

Mając na uwadze wszystkie wyżej wskazane okoliczności Sąd, na podstawie art. 151 ppsa, orzekł jak w sentencji wyroku.