Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 1049/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2017-11-30 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Bankowe prawo
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 1066
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 61
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel,, Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder (spr.), Protokolant starszy sekretarz sądowy Agnieszka Klimek, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 30 listopada 2017 r. sprawy ze skargi M. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Burmistrz [...] decyzją nr [...] z dnia [...] r. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku rekreacji indywidualnej wraz z przyłączami na terenie działki nr [...] z obrębu Ł. – 2, na rzecz U. W.. Decyzję wydano na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 4, art. 61 ust. 1 pkt 1-5, art. 63, oraz art. 64 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r. poz. 778 ze zm.).

Z uzasadnienia decyzji wynika, że na terenie objętym zamierzeniem inwestycyjnym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w związku z tym wyznaczono obszar analizowany wokół obszaru inwestycji o promieniu trzykrotnej szerokości frontu obszaru inwestycyjnego. Analizą objęto wszystkie działki, których znaczny fragment znalazł się w tak wyznaczonym obszarze analizowanym. Działki które zostały poddane analizie są dostępne z tej samej drogi publicznej i zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Z analizy zostały wyłączone działki niezabudowane, także w sposób trwały, oraz działki drogowe. Przeprowadzona analiza urbanistyczna oraz wizja terenu pozwoliły na ustalenie, że warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zostały spełnione. Działki znajdujące w obszarze analizowanym są zabudowane budynkami rekreacji indywidualnej i mieszkalno-usługowymi (z pokojami na wynajem), a także innymi budynkami usługowymi. Planowane zagospodarowanie działki nr [...] jest więc kontynuacją funkcji istniejącej w obszarze analizowanym. Teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej, a istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Teren inwestycji nie zawiera gruntów rolnych ani leśnych. Nie występuje niezgodność planowanej inwestycji z przepisami odrębnymi. Na podstawie analizy o jakiej mowa w art. 61 ust. 6 i 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalono więc wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu.

Odwołanie od tej decyzji wniosła M. W., będąca stroną postępowania. Wskazała, że w decyzji wadliwie wyznaczono linię zabudowy dla wnioskowanego budynku rekreacji indywidualnej. Do wniosku o warunki zabudowy dołączono charakterystykę inwestycji w której określono, że planowany budynek zlokalizowany będzie w północno-zachodniej części działki nr [...] (przy granicy z działką nr [...], [...]). Wyznaczona w decyzji nr [...] linia zabudowy jest linią nieprzekraczalną dla całej działki nr [...], a nie dla planowanej nowej zabudowy. Znajdujące się przy niej budynki są już w większości wybudowane albo są w trakcie budowy. Ponadto, w świetle § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588), istnieje obowiązek wyznaczenia linii zabudowy od strony drogi publicznej. "Przyleganie" części frontowej działki do drogi publicznej może odbywać się albo bezpośrednio, albo pośrednio, a więc zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy planistycznej, przez drogę wewnętrzną albo poprzez ustanowienie służebności gruntowej. O zakwalifikowaniu danej części działki jako frontowej nie decyduje fizyczne "przyleganie" do drogi publicznej, lecz wybór przez inwestora szlaku komunikacyjnego którym ma się odbywać dojazd z terenu inwestycji do drogi publicznej, np. przez drogę wewnętrzną. Fizycznie droga wewnętrzna na działce [...] nie została jeszcze wydzielona, co jest zrozumiałe, ale zgodnie z koncepcją zagospodarowania całej działki [...] jest ona możliwa do ustalenia, co potwierdza załącznik do odwołania stanowiący wydruk ze strony internetowej [...].pl. [...] wewnętrznej drogi przy zagospodarowaniu działki nr [...] zostało po części usankcjonowane ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy nr [...] z dnia [...] r. w której ustalono obowiązujące linie zabudowy zarówno od frontu działki jak i dla budynków nie znajdujących się w bezpośrednim przyleganiu do drogi. Realizacja budynku, którego dotyczy decyzja nr [...], według wydanej wcześniej decyzji o warunkach zabudowy dla tego samego terenu (na podstawie której realizowane jest obecnie zagospodarowanie działki nr [...]), byłaby niemożliwa z uwagi na ustalony wskaźnik intensywności zabudowy i dlatego obecnie nową decyzją próbuje się obejść przepisy prawa umożliwiając intensyfikację zabudowy.

Kolejną nieprawidłowością w wydanej decyzji jest dopuszczenie powstania nowej zabudowy w odległości mniejszej niż nakazują to przepisy § 271 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1442). Działka sąsiednia nr [...] do której przylega teren inwestycji jest sklasyfikowana jako Ls, w związku z czym przepis ten ma zastosowanie.

Planowana zabudowa dla której została wydana decyzja [...] przewidywana jest do realizacji na węźle infrastruktury technicznej, który nie został w decyzji wskazany do likwidacji, ani geodezyjnie na podkładzie mapowym załączonym do decyzji nie widnieje jako nieczynny czy zinwentaryzowany jako nie istniejący. Nieprawidłowości te uzasadniają uchylenie wydanej decyzji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu wydanego rozstrzygnięcia wyjaśniło, że podstawą wydania decyzji były przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. zawierającego przepisy wykonawcze do tej ustawy, zwanego w dalszej części rozporządzeniem. Kolegium przytoczyło treść art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepis § 3 powołanego wyżej rozporządzenia oraz stwierdziło, że w przedmiotowej sprawie sporządzona została analiza urbanistyczna, obszar analizowany został zakreślony na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000 i odpowiada wielkością § 3 rozporządzenia (trzykrotna szerokość frontu działki nr [...], dająca odległość 360 m). W tak zakreślonym obszarze znajduje się zabudowa o funkcji rekreacyjnej, mieszkalno-usługowej, usługowej. Planowany budynek rekreacyjny kontynuuje funkcję zabudowy analizowanej. W tak wyznaczonym obszarze ustalono, że średni wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi 26,1%, średni wskaźnik szerokości elewacji frontowej wynosi 8,3 m, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wynosi od 0,2 do 9 m, dachy budynków analogicznych na terenie inwestycji są dwuspadowe z kątem nachylenia połaci 30-40%, kalenica prostopadła lub równoległa do frontu działki, wysokość kalenicy od 7 do 10 m.

Ustalając parametry nowej zabudowy organ I instancji odniósł się do budynków rekreacyjnych istniejących już albo będących trakcie realizacji na działce nr [...] (łącznie [...]). Nowy budynek ma być kolejnym takim samym budynkiem jak już istniejące lub realizowane. W oparciu o ustalone wskaźniki i parametry, w decyzji określono dla nowego budynku:

- powierzchnię zabudowy – maksymalnie 25% powierzchni działki,

- powierzchnię biologicznie czynną – minimum 25% powierzchni działki,

- szerokość elewacji frontowej budynku – do 9 m (10% tolerancji wartości średniej szerokości),

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (dotyczy także okapu dachu)- od 4 do 6m,

- geometrię dachu – dach dwuspadowy z kątem nachylenia połaci 30°- 40°, kalenica prostopadła lub równoległa do frontu działki, wysokość kalenicy od 7 do 10 m.

Ponownie rozpatrując sprawę w oparciu o sporządzona analizę urbanistyczną, która jest podstawowym dowodem w sprawie, Kolegium stwierdziło, że wyprowadzone w ustaleniach zaskarżonej decyzji projektowane parametry dla zamierzenia inwestora, mieszczą się w parametrach zabudowy sąsiedniej. Co do zasady wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Ustalony wskaźnik (25%) jest zgodny z wnioskiem inwestora i mieści się w granicy ustalonej średniej wartości tego wskaźnika w obszarze analizowanym. P. wskaźniki zabudowy (szerokość elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometria dachu) są analogiczne jak wskaźniki budynków rekreacyjnych istniejących lub realizowanych na działce nr [...] i zostały określone zgodnie z zasadami wynikającymi z § 6, § 7 i § 8 rozporządzenia.

W świetle literalnej treści § 4 rozporządzenia istnieje obowiązek wyznaczenia linii zabudowy od strony drogi publicznej (obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jak przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich). Organ nie może odstąpić od wyznaczenia linii zabudowy na działce graniczącej z drogą publiczną, natomiast może – w zależności od wyników analizy urbanistycznej- przyjąć, że ze względu na cechy istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich uzasadnione jest wyznaczenie linii nieprzekraczalnej albo linii obowiązującej, a więc linii wiążącej inwestora w zakresie lokalizacji inwestycji w terenie, wtedy jej wyznaczenie musi odbyć się zgodnie z zasadami określonymi w § 4 ust. 1-3 lub wyjątkowo i sytuacyjnie określonymi przez organ na zasadzie odstępstwa zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia. Jeżeli natomiast wyniki analizy wskazują na zasadność odstąpienia od wyznaczenia linii obowiązującej, wtedy organ ma obowiązek wyznaczenia linii nieprzekraczalnej od strony drogi publicznej, która określa jedynie maksymalny zasięg położenia planowanej zabudowy względem drogi publicznej, nie przesądzając jednak ostatecznej lokalizacji. W niniejszej sprawie ustalając linię nowej zabudowy organ I instancji wskazał, że jest to linia nieprzekraczalna. Takie ustalenie organ umotywował tym, że nowo projektowany budynek ma stanąć w głębi działki, natomiast linię nieprzekraczalną wyznaczają fronty istniejących już na terenie działki budynków. Zdaniem Kolegium, odstąpienie w tej sytuacji od ustalenia obowiązującej linii nowej zabudowy było usprawiedliwione.

Odnosząc się do pozostałych podniesionych zarzutów Kolegium stwierdziło, że odwołująca się błędnie łączy projektowaną (docelową) drogę wewnętrzną na działce nr [...] z pojęciem dostępu do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną. Docelowa sieć dróg wewnętrznych na terenie inwestycji nie wpływa na określenie frontu terenu inwestycji. Jeśli chodzi o średni wskaźnik intensywności zabudowy w obszarze analizowanym w 2012 r. (przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy nr [...] na działce nr [...]) mógł on być inny niż obecnie. Wynika to z tego, że na obliczanie wartości tego wskaźnika wpływa intensywność zabudowy na poszczególnych działkach w zakreślonym obszarze analizy. Wraz z upływem czasu zabudowa w takim obszarze analizy zmienia się, powstają nowe budynki. Może zmienić się zatem wskaźnik intensywności zabudowy również w ten sposób, że będzie dopuszczalna bardziej intensywna zabudowa. Wbrew zarzutowi odwołania, decyzja nr [...] nie ustala dokładnych odległości lokalizacji nowego budynku. Natomiast ustalenie zawarte w pkt. 2.4.3 decyzji wskazuje sposób postępowania w przypadku kolizji inwestycji z infrastrukturą techniczną podziemną i naziemną (warunki rozwiązania ewentualnej kolizji określi zarządca sieci technicznej).

Ponieważ decyzja nr [...] okazała się prawidłowa, a zarzuty podniesione w odwołaniu nieuzasadnione, Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało tę decyzję w mocy.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie na ww. decyzję M. W. wniosła o jej uchylenie, oraz o uchylenie decyzji wydanej w pierwszej instancji. Zaskarżonej decyzji zarzuciła jej wydanie z naruszeniem art. 7, 77 80 i 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postepowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 23 ze zm.) – dalej "k.p.a." poprzez zebranie, rozpatrzenie i ocenę materiału dowodowego w sprawie wbrew regułom wynikającym z powołanych przepisów prawa, w szczególności wydanie decyzji w oparciu o wybiórczo dobrany materiał dowodowy ukierunkowany na pozytywne rozpatrzenie wniosku (dopuszczenie dodatkowego budynku w realizowanym już zespole budynków rekreacji indywidualnej), oraz nie zanegowanie nieprawidłowo wyznaczonych parametrów dla nowej zabudowy (sprzecznie z § 4-8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). W ocenie skarżącej, organ I instancji sporządził analizę urbanistyczną na nieaktualnej mapie, nie obrazującej w pełni istniejącego na dzień wydania decyzji zainwestowania działki nr [...], niewłaściwie też wyznaczył linię zabudowy dla projektowanego budynku. Ponadto, dopuścił lokalizację inwestycji w odległości mniejszej niż nakazuje § 271 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych (...). Działka sąsiednia, do której przylega teren inwestycji (nr [...]), jest sklasyfikowana jako Ls i przepis ten znajduje zastosowanie. Wnioskowana zabudowa planowana jest na węźle infrastruktury technicznej, który nie jest w decyzji wskazany do likwidacji ani na podkładzie mapowym załączonym do decyzji nie widnieje jako nieczynny czy nie istniejący. Organ odwoławczy wydał decyzję z przekroczeniem terminu określonego w K.p.a., nie przeprowadził wnikliwej analizy materiałów dołączonych do odwołania i nie odniósł się do wszystkich podniesionych w nim zarzutów.

Zdaniem skarżącej przepisy § 4-8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. nie dają podstaw do określania parametrów technicznych planowanej inwestycji w sposób niejednoznaczny, umożliwiający ich zamienne rozumienie. W szczególności niedopuszczalne jest określenie w decyzji o warunkach zabudowy parametrów projektowanej inwestycji wyłącznie poprzez podanie wskaźnika maksymalnego bądź minimalnego, albo też poprzez odwołanie się do pojęć nieskonkretyzowanych. Wyznaczona w decyzji [...] powierzchnia zabudowy dotyczy całej powierzchni działki, a decyzja wydana została dla jednego budynku rekreacji indywidualnej. Wynika z niej, że możliwa byłaby budowa budynku o powierzchni ok. 1350 m2, co wynika z 25% wskaźnika powierzchni zabudowy i odjętej powierzchni budynków ujawnionych. Decyzja nie może ustalać warunków nierealnych, wzajemnie sprzecznych. Jeśli na działce nr [...] byłoby obecnie miejsce, to zgodnie z zapisami decyzji mógłby powstać budynek rekreacji indywidualnej o froncie do 9 m i długości ok. 150 m, aby wykorzystać wyznaczony nieprawidłowo wskaźnik intensywności zabudowy.

Zdaniem skarżącej, w związku z pełnym zainwestowaniem frontu działki nr [...] przyległego do działki drogowej (działki nr [...] i [...]), co nie zostało ujawnione w analizie, dopuszczalne i zasadne byłoby wyznaczenie innej linii zabudowy właściwej dla wnioskowanego budynku, znacznie oddalonego od frontu działki. Linia zabudowy musi być zależna od formy architektonicznej całego zamierzenia (zespół budynków na działce nr [...]) i wkomponowania go w istniejące otoczenie z uwzględnieniem walorów krajobrazowych, z właściwym ekonomicznie wykorzystaniem terenu, a wszystkie te aspekty powinny wynikać z analizy urbanistyczno-architektonicznej. W kontekście § 4 ust. 4 rozporządzenia wskazać należy, że prawodawca mając świadomość istnienia takich stanów faktycznych, które wymykać się będą daleko posuniętej reglamentacji prawnej, przewidział możliwość innego ukształtowania parametrów nowej zabudowy niż wynikać miałoby to z precyzyjnych uregulowań i dał w tym zakresie stosowne kompetencje organom administracji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, w całości podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2016 r. poz. 1066 ze zm.), zadaniem i kompetencją sądu administracyjnego jest kontrola zaskarżonych aktów z punktu widzenia ich zgodności z prawem. Dokonując zatem oceny legalności decyzji o ustaleniu warunków zabudowy należało wziąć pod uwagę obowiązujące w tym zakresie przepisy ustawy i rozporządzenia, które wyznaczają przesłanki prawidłowej decyzji tego rodzaju.

W pierwszej kolejności Sąd dokonał oceny, czy zaskarżona decyzja została wydana przy zachowaniu warunków dopuszczających jej wydanie, które zostały kumulatywnie wymienione w art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2017 r. poz.1073 ze zm.), zwanej dalej "u.p.z.p.". Rozpoznając sprawę w oparciu o kryteria zawarte w powołanym wyżej przepisie u.p.z.p. należało wziąć pod uwagę, że na działce nr [...], na której inwestor zamierza zlokalizować budynek rekreacji indywidualnej, zostały już zrealizowane podobne budynki w zabudowie rozproszonej, zaś ten, który jest objęty wnioskiem, stanowi kontynuację funkcji zabudowy w obszarze analizowanym. Obszar analizowany został określony na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000 i odpowiada wielkością określoną w § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz.1588), zwanego dalej "rozporządzeniem" ( trzykrotna szerokość frontu działki wynosząca 26 m). W obszarze analizowanym ustalono średni wskaźnik zabudowy wynoszący 26,1 %, szerokość elewacji frontowej 8,3 m, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej od 0,2 do 9 m, dachy dwuspadowe z katem nachylenia połaci 30°-40°, kalenica prostopadła lub równoległa do frontu działki o wysokości od 7-10 m.

Powierzchnię zabudowy organ określił jako maksymalnie 25% działki, natomiast powierzchnię biologicznie czynną minimum 25% powierzchni działki. Wbrew obawom skarżącej są to wskaźniki odnoszące się do działki nr [...] nie zaś do terenu, na którym ma zostać posadowiony nowy budynek. Wskaźnik ten jest zgodny z żądaniem inwestora zawartym we wniosku z dnia 18 października 2016 r. o ustalenie warunków zabudowy. O ile powierzchnia zabudowy odnosząca się do całej działki zostanie przekroczona, to wątpliwa może być realizacja zamierzenia opisanego we wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Dodać należy, że decydująca dla rozstrzygnięcia kwestii parametrów zabudowy jest stanowiąca podstawę wydanej decyzji analiza urbanistyczno – architektoniczna. Opracowanie to zostało sporządzone przez uprawnionego architekta i jego warstwa merytoryczna, kompletność i rzetelność nie da się podważyć.

W kwestii dostępu planowanej inwestycji do drogi publicznej zastrzeżenia skarżącej są niezasadne. Działka nr [...] posiada dostęp do drogi publicznej, komunikację z tą drogą zapewni sieć dróg wewnętrznych - ciągów pieszo-jezdnych, natomiast miejsca parkingowe znajdują się na terenie działki. Ocenę dostępności do drogi publicznej domów budowanych na jednej dużej działce w systemie rozproszonym ocenia się przede wszystkim w odniesieniu do tej działki. Pozostałe kwestie będą podlegały ocenie na etapie decyzji o pozwoleniu na budowę, albowiem każdy budynek musi spełniać wymogi określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zarzuty skarżącej odnoszące się zatem do dróg wewnętrznych są co najmniej przedwczesne.

Skarżąca kwestionowała również ustaloną przez organ nieprzekraczalną linię zabudowy w linii frontu istniejących budynków. Przepis § 4 rozporządzenia dotyczy sposobu wyznaczenia linii zabudowy, przy czym ust. 1 tego przepisu używa określenia "obowiązująca" linia zabudowy. W kwestii interpretacji tego określenia nie ma jednolitości poglądów w orzecznictwie. Skarżąca stoi na stanowisku, że realizacja kolejnego budynku w odniesieniu do decyzji dotyczącej budynków już zrealizowanych stanowi obejście przepisów prawa poprzez użycie określenia zamiast "obowiązująca" linia zabudowy pojęcia "nieprzekraczalna" linia zabudowy, jak to ma miejsce w analizowanym przypadku.

Zdaniem Sądu, w razie zróżnicowanych warunków terenowych przepisy umożliwiają organom bardziej elastyczne wyznaczanie linii zabudowy. Wyznaczoną linię "nieprzekraczalną" można przecież też uznać za "obowiązującą", skoro została ona ustalona w decyzji o warunkach zabudowy. Należy przypomnieć, że przepis § 4 ust. 4 rozporządzenia, dopuszcza "inne" (niż obowiązujące w pierwotnie przyjętym znaczeniu) wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy, jeżeli wynika to z przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

W niniejszej sprawie sytuacja faktyczna w terenie jest taka, że ze względu na rozproszenie budynków i ich bardzo różne położenie, ustalenie jednej (właśnie: "obowiązującej") linii zabudowy, w sztywnej odległości od ulicy było i niecelowe i nawet niemożliwe. Dlatego organy posłużyły się pojęciem linii nieprzekraczalnej dokładnie to odstępstwo uzasadniając, co w opinii Sądu w niczym nie narusza § 4 rozporządzenia.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 13 listopada 2012 r. II OSK 1218/11- dostępny w Internecie na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl) zwrócił uwagę, że przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. stanowi, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, gdy: "co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Skoro w § 4 rozporządzenia użyto pojęcia "obowiązująca linia zabudowy", to użycie w rozporządzeniu sztywnego określenia "obowiązująca linia zabudowy" jest niezgodne z upoważnieniem ustawowym. W konsekwencji pojęcie "linii zabudowy", którym posługuje się w art. 61 ust. 7 u.p.z.p. zawiera w sobie zarówno "obowiązujące linie zabudowy", jak i "nieprzekraczalne linie zabudowy". Czy w konkretnej sprawie będzie to nieprzekraczalna linia zabudowy, czy też obowiązująca linia zabudowy, wynikać będzie z analizy urbanistyczno-architektonicznej sporządzanej w toku postępowania zmierzającego do ustalenia warunków zabudowy. Przepis § 4 ust. 4, dopuszczając, a więc w istocie, co do zasady wyjątkowo i w szczególnie uzasadnionych przypadkach inne rozwiązanie w zakresie ustalenia linii zabudowy stanowi zabezpieczenie na wypadek wystąpienia konkretnej sytuacji, której nie da się rozstrzygnąć z uwzględnieniem unormowań § 4 ust. 1-3 rozporządzenia.

Pogląd wyrażony w powołanym wyżej orzeczeniu jak i w wyroku NSA z dnia 17.05.2016 r. II OSK 2931/14 wskazującym dodatkowo na ograniczenia właścicielskie i ograniczenia w projektowaniu, skład Sądu w pełni podziela.

W rozpoznawanej sprawie zaskarżona decyzja dotyczy obszaru o zabudowie rozproszonej, nieregularnej, spełniającej podobne funkcje i bardzo zróżnicowanych pozostałych parametrach normowanych rozporządzeniem. Wyznaczanie zatem skonkretyzowanej linii zabudowy w takiej sytuacji ograniczałoby uprawnienie właścicielskie oraz swobodę projektową – bez żadnego prawnego i merytorycznego uzasadnienia. Linia zabudowy w tym przypadku musi być zależna od formy architektonicznej całego zamierzenia i wkomponowania tego w istniejące otoczenie z uwzględnieniem walorów krajobrazowych i właściwym ekonomicznie wykorzystaniem terenu, jak wynika to z uzasadnienia analizy urbanistyczno-architektonicznej. Dlatego posłużenie się pojęciem linii nieprzekraczalnej przy jednoczesnym dokładnym wyjaśnieniu odstępstwa nie narusza postanowień § 4 rozporządzenia.

Skarżąca przytoczyła pogląd zaprezentowany w wyroku WSA w Krakowie z dnia 31 stycznia 2017 r. II SA/Kr 1065/16 dla poparcia zarzutu dotyczącego niewłaściwie ustalonej linii zabudowy, jednakże argumentacja zawarta w uzasadnieniu tego orzeczenia zupełnie nie przystaje do uzasadnienia zarzutu, albowiem jest odwrotna aniżeli twierdzenia zaprezentowane w skardze.

Podnoszony przez skarżącą zarzut posadowienia planowanego budynku na węźle infrastruktury technicznej jest przedwczesny. Ocena, czy na terenie zainwestowania możliwe jest wybudowanie budynku bezkolizyjnie z infrastrukturą techniczną zostanie dokonana przez organy architektoniczno – budowlane na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę.

Nie jest również zasadny zarzut sporządzenia analizy urbanistycznej na nieaktualnej kopii mapy zasadniczej. Decyzja organu I instancji została wydana w dniu [...] r., natomiast aktualność mapy została potwierdzona na dzień 14 listopada 2016 r.

Oczywiste jest, że mapa, o której mowa w § 3 ust. 2 rozporządzenia winna być aktualna. Zdaniem Sądu mapa, która posłużyła do sporządzenia analizy urbanistycznej wymóg ten, po zestawieniu dat potwierdzenia aktualności mapy oraz wydania decyzji pierwszoinstancyjnej, spełnia.

Skoro okazało się, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa, Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz.1369 ze zm.).