Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 197/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2012-07-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1, art. 63 ust. 2
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sylwester Miziołek, Sędziowie Sędzia SO (del.) Janusz Bociąga (spr.),, Sędzia WSA Beata Ziomek, Protokolant Starszy sekretarz sądowy Katarzyna Tuz-Stando, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 19 lipca 2012r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości ul. P. w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołań: Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości położonej w K. przy ul. P. 19, Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości położonej w K. przy ul. P. 17 oraz Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości położonej w K. przy ul. S. 25, od decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia [...] znak: [...] w sprawie ustalenia, na wniosek G.Ł.-Poradnia Lekarza Rodzinnego ul. M., K., warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z podziemną częścią garażową na działce nr ewid. 471/68 obręb 0023, przy ul. W. S., w K., na podstawie art.138 § 1 pkt 1 kpa utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że po rozpatrzeniu wniosku G.Ł. - Poradnia Lekarza Rodzinnego K. organ I instancji decyzją z dnia [...] ustalił warunki zabudowy dla ww. inwestycji. Dla terenu,

w zasięgu którego położona jest nieruchomość, brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Prezydent Miasta K. przeprowadził analizę funkcji cech zabudowy i zagospodarowania terenu i ustalił, iż w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna stanowiąca o kontynuacji funkcji. Sporządzona analiza potwierdziła łączne wypełnienie wszystkich warunków art. 61 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. W ramach wymagań w zakresie warunków kształtowania ładu przestrzennego, w analizowanej decyzji określono: linię zabudowy - w granicach terenu inwestycji oznaczonych literami ABCD-A; wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy - do 0,23 i co najmniej 25% powierzchni biologicznie czynnej; wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (południowo-zachodniej) - do 12,6/m/, szerokość elewacji frontowej (południowo -zachodniej tj. od strony wjazdu na teren inwestycji w granicach oznaczonych literami ABCD-A poprzez działkę nr ewid. 471/71) - do 18,0/m/, z tolerancją do 20%; geometrię dachu - dach płaski. Organ odwoławczy podkreślił, że ustalone parametry znajdują potwierdzenie w sporządzonej prawidłowo analizie funkcji cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a projekt decyzji sporządzony został przez osobę wpisaną na listę samorządu zawodowego architektów.

Odnosząc się do treści odwołania Kolegium stwierdziło, że niezasadne są zarzuty dotyczące braku dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej. Z treści punktu 2.4 uzasadnienia decyzji I instancji wynika, że obsługę komunikacyjną terenu inwestycji przewidziano z ul. W. S. poprzez dz. nr ewid. 471/71 (uż. dr.) i część działki nr ewid. 471/67 (pasem szerokości 3,0/m) zgodnie z zapisem zawartym w akcie notarialnym z dnia 25 września 2009 r. i załączoną mapą stanowiącą jego cześć. Zapisy ww. aktu wskazują, że w księdze wieczystej prowadzonej dla działki nr ewid. 471/68 wpisane jest uprawnienie polegające na służebności gruntowej tj. prawie przejazdu i przechodu przez działkę nr ewid. 471/67, na rzecz każdorazowego właściciela działki nr 471/68, biegnącą pasem szerokości trzech metrów, od drogi wewnętrznej oznaczonej jako działka 471/71 wzdłuż granicy działki nr 471/67 do działki 471/68. Stosownie do treści załączonego do akt sprawy wypisu z rejestru gruntów działka nr ewid. 471/67 to jednocześnie nieruchomość przy ul. P. 17. Zatem, wobec powyższych ustaleń dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej jest bezsporny. Organ dodał, że za wystarczające do przyjęcia, iż działka ma dostęp do drogi publicznej uznać należy sam fakt położenia nieruchomości przy drodze wewnętrznej.

Jednocześnie Kolegium podkreśliło, że ocena czy istniejący dostęp do drogi publicznej spełnia wymagania w zakresie przepisów wykonawczych do ustawy Prawo budowlane oraz przytoczonych w treści odwołań przepisów przeciwpożarowych, nastąpi na kolejnym etapie realizacji inwestycji.

Bezpodstawny jest, zdaniem SKO zarzut, iż granice terenu inwestycji wskazane na załączniku graficznym nie pokrywają się z zasięgiem infrastruktury przewidzianej dla planowanej inwestycji. Bezsprzeczne jest, iż inwestor posiada zapewnienia dostawców mediów o możliwości przyłączenia do sieci, co potwierdzają także strony odwołujące się. Zarzut nie zbadania możliwości bezpośredniego przyłączenia mediów z sieci miejskiej do projektowanego obiektu, dotyczy etapu pozwolenia na budowę. Kolegium podkreśliło, że decyzja Prezydenta Miasta K. nie rozstrzyga w zakresie budowy przyłączy infrastruktury technicznej

z sieci głównych. Natomiast badanie czy inwestor posiada zgody właścicieli terenów przez które planuje zrealizować przyłącza: wodociągowe, kanalizacyjne, elektroenergetyczne itd., nastąpi w odrębnym postępowaniu, w organie architektoniczno-budowlanym.

Organ odwoławczy nie zgodził się z zarzutem dotyczącym błędnego ustalenia frontu działki, bowiem organ I instancji prawidłowo za front działki uznał południowo-zachodnią granicę terenu inwestycji, od strony której przewidziano główny wjazd

i wejście na działkę, a nastąpiło to od strony wjazdu.

Natomiast, odnosząc się do zarzutu, dotyczącego nieodpowiedniej skali mapy stanowiącej załącznik graficzny do decyzji Kolegium podało, że organ I instancji wyjaśnił, że ze względów ekonomicznych strony postępowania otrzymały załączniki graficzne pomniejszone fotomechanicznie do skali 1: 1000. Okoliczność ta nie może stanowić podstawy do uchylenia decyzji.

W skardze na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ulicy P. 17 w Kielcach – J.C. i J.K., domagając się jej uchylenia, zarzucili naruszenie art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W uzasadnieniu strona skarżąca wskazała, że organ II instancji nieprawidłowo zinterpretował okoliczność dostępu do drogi publicznej, gdyż w decyzji o warunkach zabudowy, należy określić minimalne wartości wymagane przy ustalaniu podstawowych wymagań dotyczących zabudowy. Stosownie do przepisów rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych (Dz.U.09.124.1030), minimalna szerokość drogi pożarowej winna przy takich budynkach wynosić przynajmniej 4 metry. Natomiast służebność, na którą powołuje się organ, mająca służyć jako droga publiczna, dotyczy jedynie pasa gruntu o szerokości 3 metrów. Tym samym, droga nie spełnia podstawowych warunków wymaganych dla obiektów, dla których została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Uwzględnić należy również wymagania, jakie stawia rozporządzenie drogom pożarowym, co do zapewnienia przejazdu bez cofania lub istnienia placu manewrowego o wymiarach 20 m x 20 m. Ponadto wykonanie drogi dojazdowej stycznie do drugiej działki, spowodowałoby ograniczenie sposobu zagospodarowania działki sąsiedniej. Jeżeli działka pełniąca funkcję dojazdu do planowanej inwestycji nie posiada odpowiednich parametrów zapewniających prawidłową obsługę komunikacyjną terenu, to tym samym działka nie posiada dostępu do drogi publicznej.

Kolejny zarzut dotyczył kwestii uzbrojenia terenu, zdaniem skarżącego Zarządu w niniejszej sprawie, nie wystarczy uzyskać jedynie promesy zawarcia umów na dostarczanie niektórych mediów, gdyż z uwagi na położenie działki, żadne media nie mogą być bezpośrednio podłączone do planowanej inwestycji. Tym samym, inwestorzy muszą uzyskać zgodę na przeprowadzenie mediów przez sąsiednie nieruchomości, czego do tej chwili nie uzyskali. Tym samym, trudno mówić

o spełnieniu przesłanki dotyczącej warunku uzbrojenia terenu. Dodał, że uzyskane promesy pochodzą z okresu 2009 r., a więc sprzed ponad 2 lat. W tym okresie mogły nastąpić zmiany w dostępie do infrastruktury technicznej, które uniemożliwiają doprowadzenie mediów do zamierzonej inwestycji.

Odnośnie punktu 2.5 decyzji zawierającego wytyczne, co do wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, strona skarżąca wskazała, że umiejscowienie przedmiotowej działki powoduje, iż budynek o parametrach wskazanych w decyzji, niewątpliwie naruszy uzasadniony interes mieszkańców sąsiednich nieruchomości do dostępu do światła dziennego. Należy bowiem mieć na uwadze treść § 13 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, który szczegółowo wskazuje odległości budynku, umożliwiające naturalne oświetlenie pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna, albowiem zaskarżone rozstrzygnięcie odpowiada prawu.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153/2002 poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych sprawowana jest w granicach sprawy, a rozstrzygając

o zasadności skargi sąd nie jest związany jej zarzutami ani wnioskami oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2021 r. poz. 270) - dalej p.p.s.a.

Dokonując tak rozumianej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia, Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się naruszeń prawa skutkujących koniecznością uchylenia lub stwierdzenia nieważności decyzji będącej przedmiotem skargi (art. 145 § 1 ustawy o p.p.s.a.).

Stan faktyczny ustalony przez organy obu instancji znajduje potwierdzenie

w zebranym materiale dowodowym. Ponadto w skardze nie znalazły się żadne zarzuty dotyczące wadliwych bądź niekompletnych ustaleń faktycznych. Dlatego organy administracji zasadnie orzekały w oparciu o tak ustalony stan faktyczny. Materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji były przepisy

ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej ustawą o planowaniu. Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powodował, że ustalenie warunków zabudowy i zasad zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego zgłoszonego we wniosku G.Ł., wymagał wydania decyzji. Takiej decyzji wymagają bowiem przedsięwzięcia pociągające za sobą zmianę zagospodarowania terenu (art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu), do jakich niewątpliwie należy planowana budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z podziemną częścią garażową.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy,

o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Rozstrzygnięcie ustalające warunki zabudowy podjęte zostało przez właściwy organ (art. 60 ust. 1 ustawy o planowaniu), w sprawie nie było potrzeby uzyskania uzgodnień wymaganych art. 53 ust. 4.

Decyzja ustalająca warunki zabudowy zawiera wszystkie elementy ustawowe, o jakich mowa w art. 63 ust. 2 oraz art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu. W sprawie zostały również łącznie spełnione warunki o jakich mowa w przytoczonym art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu. Wykazała to analiza przeprowadzona w trybie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164/03 poz. 1588) wyniki analizy w formie graficznej i tekstowej ujęte zostały w załącznikach do decyzji, stosownie do treści § 9 ust. 2 ww. rozporządzenia.

Przed odniesieniem się do zarzutów skargi przede wszystkim należy podkreślić, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy stanowi dla inwestora jedynie ogólną informację, iż możliwa jest realizacja określonego rodzaju inwestycji na terenie objętym wnioskiem i w żadnym razie nie przesądza ona o tym, że inwestor dostanie pozwolenie na budowę planowanej inwestycji. Decyzja ta wytycza bowiem jedynie podstawowe kierunki projektowanej inwestycji bez konkretnych ustaleń architektonicznych i technicznych, których uszczegółowienie następuje na etapie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę.

Powyższe oznacza, że wskazane w skardze kwestie dotyczące naturalnego oświetlenia budynków bądź naruszenia przepisów przeciwpożarowych są przedwczesne na tym etapie postępowania. Dlatego jedynie w uzupełnieniu argumentacji zaprezentowanej przez organ w zaskarżonej decyzji, którą Sąd

w całości podziela stwierdzić należy, co następuje.

Na etapie ustalania warunków zabudowy badany jest jedynie dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej. Z treści decyzji organu I i II instancji wynika, że sposób zapewnienia komunikacji terenu inwestycji z drogą publiczną, jaki przewidziany został w decyzji lokalizacyjnej, odpowiada prawu, a skoro tak to organ nie miał obowiązku dokonania analizy, czy dostęp ten spełnia warunki określone

w przepisach przeciwpożarowych oraz uzależniania od wyników takiej oceny pozytywnego, czy też negatywnego rozstrzygnięcia wniosku o ustalenie warunków zabudowy.

Nie można również uznać, aby zaskarżona decyzja naruszała przepisy prawa w kwestii uzbrojenia terenu inwestycji. Z art. 61 ust. 5 ustawy o planowaniu wynika, że warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Bezspornym jest, że inwestor uzyskał niezbędne zapewnienia, od uprawnionych organów, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z planowanej inwestycji. Wobec spełnienia wymogu ustawowego prawidłowo organ wydał decyzję lokalizacyjną. W tym miejscu podnieść należy, że niezrozumiałe jest twierdzenie strony skarżącej, że skoro uzyskane promesy pochodzą z 2009 r., to w tym okresie mogły nastąpić zmiany

w dostępie do infrastruktury technicznej, które uniemożliwiają doprowadzenie mediów do zamierzonej inwestycji, ponieważ równie dobrze mogła zaistnieć sytuacja odwrotna tzn., że nastąpiły takie zmiany w infrastrukturze technicznej, że nie będzie problemów z doprowadzeniem do inwestycji mediów.

Z kolei, co do zarzutu naruszenia interesu osób trzecich to podkreślić należy, że ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy może następować tylko w takim zakresie, w jakim nie jest objęta zakresem regulacji prawa budowlanego. Ochrona taka może dotyczyć tylko tych kwestii, które są przedmiotem regulacji decyzji o warunkach zabudowy, a jej zakres nie może być szerszy niż przedmiot tej decyzji. Tymczasem, ze skargi wynika, że jej autor tego naruszenia upatruje w kwestii dostępu światła dziennego, a zatem kwestii, która będzie badana na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, co również czyni ten zarzut niezasadnym.

Uwzględniając powyższe rozważania należy stwierdzić, że podniesione

w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku. Ponieważ jednocześnie brak jest w sprawie okoliczności, które należałoby wziąć pod uwagę z urzędu, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a.