Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 835/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2018-12-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6181 Zajęcie nieruchomości i wejście na nieruchomość, w tym pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 124 ust. 1, art. 124 ust. 3
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 7, art. 77 par. 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 135, art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a, art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca: Sędzia WSA Magdalena Sieniuć Sędziowie: Sędzia WSA Bożena Kasprzak Sędzia WSA Barbara Rymaszewska (spr.) Protokolant: St. sekretarz sądowy Magdalena Rząsa po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 grudnia 2018 r. sprawy ze skargi A. T. i J. T. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...] nr [...] a.bł.


UZASADNIENIE

Decyzją z [...], [...], Wojewoda [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 1257) – w skrócie: "k.p.a." – utrzymał w mocy decyzję Starosty [...], wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, z [...]., nr [...], orzekającą w pkt 1 o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej położonej w gminie S., w obrębie ewidencyjnym [...]. , oznaczonej numerami działek: 455 o pow. 0,11 ha, 456 o pow. 0,12ha, 457 o pow. 0,22ha, 458 o pow. 0,35ha, będącej własnością na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej A. T. i J.T., mającej uregulowany stan prawny w księgach wieczystych: Nr [...] (dz. nr 457), Nr [...] (dz. nr: 455, 456, 458) przez zezwolenie na realizację inwestycji liniowej, polegającej na przebudowie istniejącej linii elektroenergetycznej niskiego napięcia zasilającej odbiorców w m. Z. polegającej na:

– działka nr 455: wymianie istniejącego przewodu napowietrznej linii niskiego napięcia 4xA135+25 na przewód AsXSn4x70+AsXSn2x25 o długości 5,9m (zgodnie z załącznikiem graficznym nr l stanowiącym integralną część decyzji);

– działka nr 456: wymianie istniejącego przewodu napowietrznej linii niskiego napięcia 4xAl 35+25 na przewód AsXSn4x70+AsXSn2x25 o długości 6m (zgodnie z załącznikiem graficznym nr 2 stanowiącym integralną część decyzji);

– działka nr 457: wymianie istniejącego przewodu napowietrznej linii niskiego napięcia 4xAI35+25 na przewód AsXSn4x70+AsXSn2x25 o długości 10,8m (zgodnie z załącznikiem graficznym nr 3 stanowiącym integralną część niniejszej decyzji);

– działka nr 458: wymianie istniejącego przewodu napowietrznej linii niskiego napięcia 4xAl35+25 na przewód AsXSn4x70+AsXSn2x25 o długości 18,3m oraz wymianie istniejącego stanowiska skipowego niskiego napięcia typu załącznikiem - 8/ZN nr 15 na stanowisko słupowe na żerdzi wirowanej załącznikiem - 10.5/4,3 (zgodnie z załącznikiem graficznym nr 4 stanowiącym integralną część niniejszej decyzji).

Pas technologiczny oraz pas montażowy w osi linii energetycznej nN wynosi:

– działka nr 455 - l l,8m2 (szerokość - 2 m, długość - 5,9m)

– działka nr 456 - 12m2 (szerokość - 2 m, długość - 6m)

– działka nr 457 - 21,6m2 (szerokość - 2 m, długość - 10,8m)

– działka nr 458 - 36,6m2 (szerokość - 2 m, długość - 18,3m)

W pkt 2 decyzji organu I instancji wskazano, że ostateczna decyzja o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości opisanych w pkt 1 niniejszej decyzji, stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej.

W odwołaniu od decyzji organu I instancji A.T. i J.T. zarzucili rażące naruszenie zarówno przepisów postępowania administracyjnego jak też prawa materialnego, tj.:

– naruszenie art. 7 w związku z art. 77 § 1 k.p.a., co stanowi naruszenie zasady prawdy obiektywnej (materialnej) poprzez pominięcie niektórych dowodów w sprawie, co wypaczyło treść rozstrzygnięcia;

– nieustosunkowanie się przez organ do braku reakcji inwestora na pismo strony z 31 marca 2017 r.;

– naruszenie art. 124 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147) – dalej powoływanej jako u.g.n. "u.g.n." poprzez nie zastosowanie się do wymienionego przepisu przy rozpoznawaniu przedmiotowej sprawy, a w szczególności formalne potraktowanie wymogu przewidzianego w art. 124 ust 3 u.g.n. poprzez zignorowanie faktu, że A Spółka z o.o. w W. reprezentujący inwestora nie udzielił żadnej odpowiedzi na pismo z 31 marca 2017 r. zatytułowane odpowiedź na pismo z 24 marca 2017 r., a mimo to organ uznał prawidłowość warunku prawnego dla wydania decyzji administracyjnej w postaci rzekomo przeprowadzonych rokowań. Wskazując na powyższe odwołujący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji, jako że w aktualnym stanie faktycznym brak jest podstaw do jej wydania w aktualnym kształcie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji, przy zobowiązaniu inwestora do przeprowadzenia w przedmiotowej spraw rzeczywistych, a nie pozorowanych rokowań ze współwłaścicielami nieruchomości.

Następnie Wojewoda, odwołując się do treści art. 124 ust. 1 i ust. 3 u.g.n. stwierdził, że przesłanka dotycząca negatywnego wyniku rokowań została spełniona. Na potwierdzenie tej okoliczności organ I instancji przytoczył w uzasadnieniu swojej decyzji historię korespondencji prowadzonej pomiędzy wnioskodawcą a właścicielami nieruchomości. Potwierdzeniem prowadzonych rokowań jest chociażby pismo A. T. z 26 października 2016 r., w którym wskazuje, że nie zgadza się na planowaną przebudowę linii, czy też pismo z 14 lutego 2017 r., w którym J.T. i A. T. sugestię wystąpienia w trybie ustawy gospodarce nieruchomościami o wydanie decyzji administracyjnej nazwali nieudolną próbą wymuszenia zgody na zawarcie niekorzystnego porozumienia. Opisane czynności będące odpowiedzią na propozycję wnioskodawcy wykonania na przedmiotowych nieruchomościach rzeczonych działań, przesądzają w ocenie organu odwoławczego o wypełnieniu przesłanki braku zgody właściciela opisanej w cytowanym artykule 124 ust. 3 u.g.n.

Dalej organ II instancji wyjaśnił, że zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem sądów administracyjnych strony zmierzające do załatwienia sprawy w sposób określony w art. 124 ust. 3 u.g.n. nie są związane jakimikolwiek regułami w zakresie prowadzenia rokowań oprócz obowiązku zainicjowania ich poprzez przedstawienie przez jedną z nich stronie przeciwnej stosownego odszkodowania. Ustawodawca w żaden sposób nie formalizuje momentu zakończenia rokowań. Mogą być one zakończone w dowolnym czasie, chociażby w przypadku, gdy w ocenie którejkolwiek ze stron nie ma szans na zawarcie porozumienia. Na gruncie tak ukształtowanej wykładni analizowanego przepisu, nie mogą przynieść oczekiwanego skutku zarzuty odwołujących jakoby należało uchylić decyzję organu I instancji z przyczyn, o których mowa w art. 124 ust. 3 u.g.n.

Wojewoda stwierdził, że nie dopatrzył się żadnych nieprawidłowości w zakresie prowadzonych przez zainteresowanych negocjacji uzasadniających uchylenie decyzji organu I instancji. Organ I instancji w zaskarżonej decyzji zezwolił na wymianę istniejącego przewodu napowietrznej linii niskiego napięcia 4xA135+25 na przewód AsXSn4x70+AsXSn2x25 oraz wymianę stanowiska słupowego. W wyjaśnieniach złożonych przed organem II instancji pełnomocnik inwestora stwierdził, że istniejąca linia niskiego napięcia 4xAL 35+25 zawieszona jest na słupach typu 2N o długości całkowitej 8m (część podziemna to 2,8 m pod poziomem gruntu). Składa się z 5 przewodów. Przewody są nieizolowane, zawieszone jeden obok drugiego – rozpiętość przewodów (szerokość) wynosi: 0,75 m. Wysokość zawieszenia przewodów na słupie wynosi 5,2 m. Z kolei projektowana linia niskiego napięcia wykonana będzie izolowanymi przewodami AsXSN 4x70 + AsXSn 2x25 splecionymi w dwa warkocze, jeden do zasilania odbiorców, drugi do zasilania oświetlenia ulicznego. Rozpiętość przewodów (szerokość) wynosi: 0,10 m. Projektowana linia będzie zawieszona na wirowanych słupach o długości całkowitej 10,5m (część podziemna to 2,9 m pod poziomem gruntu). Wysokość zawieszenia przewodów na słupie wynosi 7,52 m. Napięcie fazowe sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia nie ulega zmianie, wynosi 230V. Pełnomocnik inwestora wskazał, że zmianie ulegną parametry techniczne i wymiary przebudowywanej linii napowietrznej niskiego napięcia. Dodatkowo nadmienił, że przebudowa jest związana z rozbudową obiektów energetycznych w m. Z. , która w szczególności polega na przełączeniu części odbiorców energii elektrycznej pod nowobudowaną stację transformatorową. Oznacza to, że dotychczasowy obiekt napowietrznej linii niskiego napięcia zlokalizowany m.in. na dz. 455, 456, 457, 458 obr. Z. ulegnie skróceniu o 150 mb w wyniku wykonania trwałego podziału sieci. Przytoczone dane świadczą o tym, że planowane czynności mieszczą się w katalogu inwestycji wymienionych art. 124 u.g.n.

Organ odwoławczy podzielił stanowisko Starosty, że planowana inwestycja zgodna jest z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy S. - Uchwała [...] Rady Gminy S. z dnia [...] czerwca 2000r. w sprawie zmiany planu przestrzennego zagospodarowania gminy Słupia. Ww. plan w § 2 ust 4. opisuje "Zasady obsługi w zakresie infrastruktury technicznej", w pkt 1) figuruje zapis: "Podstawowy program wyposażenia terenów przeznaczonych pod zabudowę, obejmuje sieci i urządzenia: - elektroenergetyczne,...". Z kolei pkt 3) wskazuje, że dopuszcza się realizację sieci infrastruktury technicznej (podziemnej i nadziemnej) wszystkich mediów: " - w ramach pasów drogowych ulic. dojść i dojazdów na całym obszarze planu, - w ramach pasów przylegających do terenów komunikacji (przy terenach, ulicach, przy dojściach i dojazdach) o granicach określonych liniami zabudowy i linią rozgraniczającą terenów komunikacji (ulic, dojść i dojazdów), przy zachowaniu możliwości zabudowy działek budowlanych ustalonych niniejszą zmianą planu, - w osiach istniejących sieci". Organ I instancji pozyskał wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy S. wraz z załącznikiem graficznym dla przedmiotowego obszaru, wydany przez Wójta Gminy S. znak: [...] Jego analiza potwierdza, że na obszarze działek nr [...],[...],[...],[...] uwidoczniony został przebieg linii energetycznej.

Wojewoda podkreślił, że jak słusznie wskazał organ I instancji, planowana inwestycja, polegająca na wymianie istniejących, będących w złym stanie przewodów napowietrznej sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia technicznym i słupa wybudowanej w latach 70-tych XX wieku, stanowi cel publiczny w rozumieniu art. 6 pkt 2 u.g.n.

Spełniona została również zdaniem organu odwoławczego przesłanka ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w sposób najmniej uciążliwy dla właścicieli, skoro planowana inwestycja polega na przebudowie istniejącej sieci, której trasa się nie zmieni. Samo zaś przeprowadzenie inwestycji zapewni nieprzerwane dostawy energii elektrycznej przy zachowaniu bezpieczeństwa eksploatacji linii. Na mapach stanowiących załącznik do decyzji, precyzyjnie określono również zakres ograniczenia.

Reasumując, w ocenie organu II instancji w rozpatrywanej sprawie wskutek bezskutecznych negocjacji pomiędzy inwestorem, a właścicielami działek o wykonanie rzeczonych prac na nieruchomości, na wniosek podmiotu ubiegającego o się o realizację celu publicznego, wszczęto postępowanie. W wyniku rzeczonego postępowania przeprowadzonego z poszanowaniem zasad procedury administracyjnej rozstrzygnięto o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości. Zdaniem organu odwoławczego określone we wniosku prace mieszczą się w katalogu czynności wymienionych w art. 124 u.g.n. i stanowią cel publiczny w rozumieniu 6 pkt 2 u.g.n., zaś sama inwestycja jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Rozstrzygnięcie uwzględnia również interes społeczny oraz słuszny interes obywatela.

Na ostateczną decyzję Wojewody [...] skargę do sądu administracyjnego złożyli A.T.i i J.T., który w zakresie naruszenia przepisów postępowania administracyjnego zarzucili naruszenie przepisów art. 7 w związku z art. 77 § 1 k.p.a., co stanowi naruszenie zasady prawdy obiektywnej /materialnej/poprzez pominięcie niektórych dowodów w sprawie, co wypaczyło treść rozstrzygnięcia - a mianowicie nieustosunkowanie się przez organ do braku reakcji inwestora na pismo skarżących z 31 marca 2017 r.

W zakresie naruszenia przepisów prawa materialnego skarżący zarzucili naruszenie art. 124 ust. 1 i 3 u.g.n. poprzez nie zastosowanie się do wymienionego przepisu przy rozpoznawaniu przedmiotowej sprawy, a w szczególności formalne potraktowanie wymogu przewidzianego, a art. 124 ust. 3 u.g.n. poprzez zignorowanie faktu, że A Spóła z o.o.. w W. reprezentujący inwestora nie udzielił żadnej odpowiedzi na pismo skarżących z 31 marca 2017 r.

Skarżący podnieśli, że to zarówno Starosta [...] jak i Wojewoda [...] mimo rzekomo przeprowadzonych rokowań uznali prawidłowość warunku prawnego dla wydania przedmiotowej decyzji administracyjnej. Natomiast zdaniem skarżących pozorowanie rokowań bez merytorycznej odpowiedzi na pismo właścicieli nieruchomości nie spełnia przesłanki dla wydania decyzji administracyjnej przez Starostę [...] i podtrzymania jej przez Wojewodę [...].

Wskazując na powyższe skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji, jako że w aktualnym stanie brak jest podstaw do jej wydania i przekazanie całości sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji przy jednoczesnym zobowiązani inwestora do przeprowadzenia w przedmiotowej sprawie rzeczywistych, a nie pozorowanych i narzucanych z góry wyników rokowań z ze współwłaścicielami nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] podtrzymał stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i w związku z tym wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga okazała się uzasadniona, bowiem trafny jest jej zasadniczy zarzut naruszenia procedury określonej w art. 124 ust.3 u.g.n.

Kontroli sądu poddane zostały decyzje wydane w postępowaniu prowadzonym w trybie art. 124 u.g.n. Przepis ten stanowi, że starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej może ograniczyć w drodze decyzji sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzanie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji (...) energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o lokalizacji celu publicznego(ust.1).

Udzielenie zezwolenia, o którym mowa w ust.1 powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac, o których mowa w ust.1. Rokowania przeprowadza osoba lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie.

W rozpoznawanej sprawie doszło do wymiany pism między stronami, ale w ocenie sądu trudno je uznać za spełnienie wymogów negocjacji w rozumieniu art. 124 ust.3 u.g.n.

Wniosek o wydanie decyzji w trybie art. 124 ust.1 u.g.n. został złożony przez inwestora w dniu 6 czerwca 2017 roku. Do akt załączono poprzedzającą wniosek korespondencję prowadzoną w trybie art. 124 ust.3 u.g.n.. Z dokumentów tych wynika, że pierwsze pismo z prośbą o udostępnienie nieruchomości zostało skierowane do skarżących w dniu 2 lutego 2017 roku. Załączono do niego wzór porozumienia, w którym wskazano jako cel udostępnienia terenu wyminę linii elektroenergetycznej niskiego napięcia i wymianę słupa elektroenergetycznego niskiego napięcia. Skarżący odpowiedzieli na powyższe pismem z dnia 14 lutego 2017 roku, w którym wskazują, że wobec braku jakiejkolwiek argumentacji inwestora co do braku akceptacji zmian w lokalizacji urządzeń nie traktują ww pisma jako elementu rokowań. Dodatkowo szeroko uzasadnili zarzut, że planowane prace nie mieszczą się w dyspozycji art. 124 b u.g.n. Odpowiedzi na powyższe pismo skarżący przed wszczęciem postępowania w trybie art. 124 ust.1 u.g.n. nie otrzymali.

W aktach znajduje się również kopia pisma A. T. z dnia 26 października 2016 roku, w którym skarżący informuje, że w związku z planowaną przebudową linii nie zgadza się na inwestycję z powodu braku porozumienia w sprawie kolizji linii elektroenergetycznej napowietrznej niskiego napięcia z budynkiem mieszkalnym na działce nr ewid. [...]. Na kopii pisma brak jego adresata. nie wynika z niego również, jakiej inwestycji pismo to dotyczy.

Poza ww dokumentami do akt załączono korespondencję prowadzoną w tym czasie między inwestorem – B Spółka Akcyjna a panią M.A., przedstawicielką firmy A Spółka z o.o. (wykonawcy planowanych robót), upoważnioną w dniu 30.06. 2016r. także do prowadzenia negocjacji z właścicielami nieruchomości (pełnomocnictwo – k.6 akt organu I instancji). I tak z pisma z dnia 23 listopada 2016 roku do inwestora, autorstwa p. M.A. wynika, że w toku negocjacji i uzgodnień z właścicielami nieruchomości projekt prac był aktualizowany. Pełnomocnik informuje inwestora w piśmie również o realnym problemie z pozyskaniem zgody na przebudowę linii m.in. na działkach skarżących, którą to zgodę skarżący warunkują zgodą inwestora na wymianę słupa nN i demontaż linii napowietrznej gołej na działce nr [...] ze względu na kolizję linii z budynkiem. Wykonawca zwrócił się jednocześnie do inwestora o odniesienie się do możliwości wymiany słupa na działce [...] i demontaż linii nN i ewentualnego włączenia w zakres zadania wykonawcy bez zmiany wynagrodzenia umownego.

B Spółka Akcyjna w piśmie z 30.11 2016 sugerowało wystąpienie do Starosty Powiatowego w trybie art. 124 u.g.n. W kolejnym piśmie z dnia 12.04 2017 roku pełnomocnik przedstawiła inwestorowi stanowisko skarżących (zapewne to z 12.02). Zwróciła się również o wskazanie uzasadnienia odmowy spełnienia roszczeń właścicieli nieruchomości odnoście wymiany słupa na działce [...]. korespondencji powyższej nie otrzymywali skarżący brak adnotacji o doręczeniu im ww pism

Już po wszczęciu postepowania na podstawie art. 124 u.g.n. odbyła się rozprawa administracyjna, podczas której skarżący A.T. oświadczył, że nie otrzymał odpowiedzi na pismo z dnia 31 marca 2017 roku(brak w aktach) oraz że nie uzyskał wyjaśnienia od inwestora, dlaczego jego wniosek nie może zostać uwzględniony.

Z załączonej dokumentacji zdaje się wynikać, że negocjacje w istocie prowadzone były między wykonawcą a inwestorem. Przy czym przedstawiciel wykonawcy również nie uzyskał wiedzy na temat przyczyn nieuwzględnienia warunków przedstawionych przez skarżących, poza informacją, że wnioskowane przez skarżących roboty pozostają poza planami inwestora. Jednakże zwrócić należy uwagę, ze sam wykonawca poddał rozważeniu możliwość ich wykonania bez zmiany warunków umownych. Brak reakcji ze strony inwestora wydaje się świadczyć o braku rzeczywistego zainteresowania negocjacjami.

Przedstawiona korespondencja dowodzi, że zarzut pozorności rokowań należy uznać za uzasadniony. Przede wszystkim zważyć należy, że skarżący otrzymali jedno pismo z prośbą o udostępnienie terenu. Ich odpowiedź z dnia 14 lutego 2017 roku inwestor była zwykłym przystąpieniem do negocjacji. Skarżący mieli pełne prawo oczekiwać odpowiedzi na przedstawione przez siebie warunki. Tymczasem w odpowiedzi uzyskali informację o wszczęciu postepowania w celu ograniczenia dostępu do nieruchomości.

Ustawodawca nie przewidział żadnej szczególnej formy prowadzenia rokowań, ani ich zakończenia. Niemniej powinny one mieć charakter realnych, prawdziwych negocjacji, przeprowadzonych przed wszczęciem postepowania o wydanie decyzji w trybie art. 124 ust.1 u.g.n., w których każda ze stron ma możliwość przedstawienia swojego stanowiska, swoich warunków zgody i poznać stanowisko strony przeciwnej, aby możliwe było wypracowanie kompromisowego rozwiązania. Celem obowiązku negocjacji, nałożonego w art. 124 ust.3 u.g.n. jest umożliwienie konsensualnego załatwienia sprawy. Negocjacje, w których jedna ze stron, będąca i tak na silniejszej pozycji, nie reaguje na zarzuty i stanowisko strony przeciwnej noszą cechy rokowań pozornych. Na dezaprobatę zasługuje postawa inwestora, który nie raczył wyjaśnić właścicielom nieruchomości przyczyn nieuwzględnienia ich wniosków, zwłaszcza w sytuacji, gdy możliwość zadowalającego strony kompromisu (wykonania wnioskowanych przez skarżących robót bez zmiany warunków umownych) sygnalizował inwestorowi wykonawca, który wziął na siebie ciężar negocjacji z inwestorem.

Podobny pogląd wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 maja 29018 roku w sprawie I OSK 2866/17 (LEX nr 2501019), podkreślając, ze zastosowanie przez ustawodawcę w art. 124 ust.3 u.g.n. wymogu, by udzielenie zezwolenia, o którym mowa w art. 124 ust.1 u.g.n., poprzedzały negocjacje,. należy rozumieć precyzyjnie. Powyższe oznacza, ze wniosek składany w tym trybie muszą poprzedzać rzeczywiste negocjacje, a nie tylko jednostronna propozycja dotycząca treści proponowanej umowy. Pod pojęciem negocjacji należy zatem rozumieć sytuację, w której – jak powszechnie przyjmuje się w doktrynie prawa cywilnego – strony uzgadniają treści poszczególnych postanowień, to jest niejako wypracowują kształt przyszłego porozumienia.

Reasumując zarzut pozorności negocjacji w niniejszej sprawie okazał się uzasadniony. Brak rzeczywistych negocjacji przesądza o naruszeniu norm postepowania administracyjnego – art. 7 i 77 § 1 k.p.a. Oznacza to, ze w toku postępowania administracyjnego nie dokonano prawidłowych ustaleń faktycznych co do faktu rzeczywistych rokowań. Brak prawdziwych rokowań jest też następstwem wadliwej wykładni art. 124 ust.3 u.g.n., która zakłada, ze wystarczające jest przedstawienie własnych warunków przez inwestora z pominięciem odniesienia się do kontrpropozycji właściciela nieruchomości.

Tym samym wydanie decyzji na podstawie art. 124 ust.1 u.g.n. przy tak istotnym naruszeniu procedury, wymaganej w ust.3 tegoż przepisu powoduje konieczność wyeliminowania z obrotu zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej ją decyzji na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. "a" i "c" w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U.2018 poz.1302).

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy winny uwzględnić przedstawioną w niniejszym uzasadnieniu wykładnię prawa materialnego - art. 124 ust.3 u.g.n. i rozważyć, czy przeprowadzenie negocjacji zgodne było z powyższym przepisem.

IB