Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 597/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2014-09-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 6 pkt 9, art. 157, art. 128 par. 1
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Kuza (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Sylwester Miziołek, Sędzia WSA Beata Ziomek, Protokolant Starszy sekretarz sądowy Joanna Dziopa, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 25 września 2014 r. sprawy ze skargi I. K. i K. K. na decyzję Wojewody z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wojewoda decyzją z dnia [...] znak: [...], po rozpatrzeniu odwołania I. i K. małż. K. od decyzji Starosty z dnia [...], sprostowanej postanowieniem z dnia [...], orzekającej o wywłaszczeniu na rzecz Gminy z przeznaczeniem na realizację celu publicznego - rozbudowy istniejącego Cmentarza Komunalnego "Cedzyna" oraz zapewnienia ciągłości jego funkcjonowania, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, prawa własności nieruchomości położonej w K. przy ul. W., oznaczonej w ewidencji gruntów m. K. jako działka nr [...] o pow. 0,7137 ha, stanowiącej własność I. i K. małż. K., oraz o ustaleniu na ich rzecz odszkodowania w wysokości 585.305,37 zł i zobowiązaniu Prezydenta Miasta do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dniu od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu, na podstawie art. 127 § 1 i 2, art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu Wojewoda podał, że Prezydent Miasta wystąpił z wnioskiem o wywłaszczenie na rzecz Gminy prawa własności wyżej opisanej nieruchomości. We wniosku wskazano także, że rokowania prowadzone z właścicielami nieruchomości nie doprowadziły do zawarcia umowy sprzedaży, gdyż nie wyrazili oni zgody na zbycie nieruchomości w trybie cywilnoprawnym na warunkach zaproponowanych przez Gminę Kielce.

Wojewoda wyznaczył Starostę do rozpatrzenia ww. wniosku. Starosta wyznaczył I. i K. małż. K. na dzień 30 sierpnia 2013 r., ostateczny termin do zawarcia umowy z Prezydentem Miasta informując jednocześnie, że po bezskutecznym jego upływie, wszczęte zostanie postępowanie wywłaszczeniowe. W odpowiedzi strony wskazały, że przedłożona oferta jest dla nich nie do zaakceptowania.

Starosta pismem dnia 25.09.2013 r. zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie wywłaszczenia nieruchomości. W toku postępowania organ zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego. W operacie szacunkowym z grudnia 2013 r., rzeczoznawca określił wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości na kwotę 585.305,37 zł. Do określenia wartości gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca dokonał analizy rynku nieruchomości obszaru K. w latach 2012 - 2013. Analizą objęto transakcje nieruchomościami nabywanymi pod teren cmentarza. Transakcje te dotyczyły nabywania na rzecz Gminy nieruchomości przeznaczonych na cel publiczny, pod rozbudowę cmentarza komunalnego. W wyniku dokonanej analizy rynku lokalnego, rzeczoznawca wybrał do porównania kilkanaście transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod cmentarz komunalny, położonych w strefie peryferyjnej Kielc w sąsiedztwie istniejącego cmentarza. Z ustaleń rzeczoznawcy wynikało, że w badanym okresie nie zaobserwowano istotnego wzrostu cen, w związku z czym przyjęto trend czasowy na poziomie 0%. Z przyjętego zbioru nieruchomości porównawczych wybrano nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej oraz dokonano ich szczegółowego opisu. Określono także zakres czynników korygujących. Następnie rzeczoznawca obliczył sumy współczynników korygujących i obliczył wartość nieruchomości na kwotę 585 305,37 zł (wartość 1 m2 - 82,01 zł).

W dniu 30.01.2014 r. odbyła się rozprawa administracyjna, na której przedłożony został stronom postępowania ww. operat szacunkowy. I. i K. małż. K. w nawiązaniu do przeprowadzonej rozprawy, pismem z dnia 03.02.2014 r. przedstawili swoją ostateczną ofertę sprzedaży działki za cenę 700 000,00 zł oraz wnieśli swoje uwagi do sporządzonego operatu.

Rzeczoznawca majątkowy po rozważeniu uwag wniesionych do operatu szacunkowego, w piśmie z dnia 19.02.2014 r. wyjaśnił, że określając wartość przedmiotowej nieruchomości dokonał analizy rynku nieruchomości w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen transakcyjnych za nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. W wyniku dokonanej analizy stwierdził, że Gmina zawarła w okresie dwóch lat poprzedzających sporządzenia operatu, kilkanaście transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod cmentarz komunalny. Nieruchomości nabywane przez Gminę przeznaczone były w planie miejscowym na ten sam cel co nieruchomość szacowana, położone były w tym samym terenie, a ich stan zagospodarowania, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej były takie same lub bardzo podobne do nieruchomości szacowanej. W związku z tym do określenia wartości 1m2 gruntu szacowanej nieruchomości przyjęto kilkanaście transakcji nieruchomościami nabywanymi pod rozbudowę cmentarza komunalnego. Rzeczoznawca uznał, że cechy działki będącej przedmiotem wyceny takie jak: jej kształt, powierzchnia, topografia terenu są dobre i dla celu określenia wartości 1m2 gruntu, uznane zostały najwyższe współczynniki korygujące. Natomiast do określenia wartości nieruchomości nie zostały uwzględnione cechy, które mogą wystąpić w przyszłości, po zrealizowaniu inwestycji, tj. takie cechy, które podniosły strony w piśmie z dnia 03.02.2014 r., a mianowicie planowany dojazd do nieruchomości od strony zachodniej, brak dojazdu do pozostałej części nieruchomości od strony wschodniej z uwagi na rozbudowę cmentarza, obniżenie atrakcyjności całej nieruchomości, utrata korzyści z nieruchomości wynikających z innego, bardziej optymalnego wykorzystania nieruchomości. Cechy te, jak podnoszą właściciele nieruchomości mogą wystąpić w przyszłości, a więc nie mogą mieć wpływu na określenie wartości nieruchomości według stanu na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu.

Dalej organ odwoławczy podał, że będąca przedmiotem niniejszego postępowania nieruchomość, została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Nr XXVII/626/2008 Rady Miejskiej w Kielcach z dnia 4 września 2008r., (Dziennik Urzędowy Województwa Świętokrzyskiego Nr 9, poz. 74 z dnia 15 stycznia 2009r.). Inwestycja polegająca na rozbudowie istniejącego Cmentarza Komunalnego "Cedzyna" oraz zapewnieniu ciągłości jego funkcjonowania mieści się w katalogu celów publicznych określonych w art. 6 pkt 9 z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 518) zwanej dalej "ugn" tj. zakładanie i utrzymywanie cmentarzy.

Zdaniem Wojewody zostały spełnione warunki określone w art. 115 ugn. Z akt sprawy wynika, że decyzja wywłaszczeniowa z dnia 09.04.2014r., wydana została na wniosek uprawnionego podmiotu, tj. Prezydenta Miasta z przeznaczeniem zgodnym z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, po przeprowadzeniu niezbędnych rokowań. Organ odwoławczy podał, że dokonał analizy operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości i stwierdził, że jest on zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Podkreślił przy tym, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalistycznymi, które posiada biegły. Zadaniem organu jest jedynie dokonanie oceny przedłożonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu pod względem formalnym, tj. zbadanie czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Odnosząc się do proponowanej przez skarżących kwoty odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość w wysokości 700.000,00 zł, uwzględniającej koszty związane ze znalezieniem, następnie zakupem działki o tej samej powierzchni, koszty ewentualnego podziału i koszty opłat notarialnych - Wojewoda podkreślił, że wysokość odszkodowania rekompensuje wartość nieruchomości jako przedmiotu odbieranego prawa rzeczowego, nie obejmuje natomiast kosztów wskazanych przez skarżących. Dodał, że jeśli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości, powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego.

Organ uznał za nieuzasadnione zarzuty, że sporządzona wycena jest nierzetelna m.in. dlatego, że wartość działki nr 78/1 jest niższa niż wartość sąsiednich działek, z których jedna była o połowę węższa, a druga została zbyta 4 lata temu oraz, że wycena została sporządzona z naruszeniem art. 151 ust. 1 ugn. Organ II instancji stwierdził, że wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny została określona w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Zaś ceny jednostkowe nieruchomości przyjętych do porównania wynikają z zawartych aktów notarialnych umów kupna-sprzedaży, w których jest mowa o cenie nabywanej nieruchomości, uzgodnionej pomiędzy sprzedającym i kupującym. Gdyby do takiego porozumienia nie doszło i cena nie zostałaby uzgodniona, nieruchomości te byłyby przedmiotem wywłaszczenia. Podnoszona w odwołaniu kwestia nieustannego wzrostu "ceny ziemi", nie znajduje odzwierciedlenia w aktualnym rynku nieruchomości.

Zarzut, iż do porównania przyjęto transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod cmentarz, a nie transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod usługi miejskie jest też nieuzasadniony, bowiem do porównania przyjęto nieruchomości podobne, o takim samym przeznaczeniu w planie miejscowym.

Co do kwestii braku uwzględnienia zarzutu skarżących, dotyczącego niezaproponowania im przez Gminę działek zamiennych, Wojewoda zauważył, że kwestia przyznania działki zamiennej była przedmiotem rokowań jeszcze przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego. Jak wynika z protokołu rokowań, wskazywana przez stronę jako nieruchomość zamienna posiada nieuregulowany stan prawny i nie mogła być przyznana w ramach odszkodowania jako nieruchomość zamienna. Nadto z art. 131 ust. 1 ugn wynika, że wniosek właścicieli wywłaszczonej nieruchomości co do nieruchomości zamiennej nie jest wiążący dla organu.

Zdaniem organu II instancji, wątpliwości skarżących co do bezstronności rzeczoznawcy majątkowego stanowią jedynie polemikę z treścią operatu szacunkowego. Natomiast co do kwestii dotyczących utraty dojazdu do nieruchomości od strony wschodniej, obniżenia atrakcyjności całej nieruchomości, oraz utraty korzyści wynikających z innego bardziej optymalnego wykorzystania nieruchomości, organ II instancji za wystarczające uznał wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, że kwestie te mogą wystąpić w przyszłości, a więc nie mogą mieć wpływu na określenie wartości nieruchomości według stanu na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu. Ponadto ww. elementy nie mieszczą się w pojęciu odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.

W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach skardze na powyższą decyzję I. K. i K. K., domagając się jej uchylenia w części dotyczącej ustalenia wysokości odszkodowania, zarzucili naruszenie prawa materialnego: art. 128 ust. 1, art. 130 ust. 1, art. 134 ust. 1, 2 i 3 oraz art. 151 ust. 1 ugn, a także art. 7 i 21 Konstytucji poprzez bezzasadne przyjęcie za prawidłową wysokości wyliczonego odszkodowania, pomimo że wartość rynkowa nieruchomości jest zdecydowanie wyższa, dokonanie wyceny działek sąsiednich w wyższej wysokości niż ich nieruchomości oraz naruszenie przepisów postępowania, m. in. art. 6, 7, 8 i art. 107 § 3 kpa polegające na działaniu z naruszeniem podstawowych zasad postępowania, a nadto na braku w uzasadnieniu decyzji wskazania prawdziwych przyczyn, z powodu których dowodom skarżących odmówiono wiarygodności oraz na pominięciu ich słusznych wniosków i żądań.

W uzasadnieniu skarżący wskazali, że w wyniku nierzetelnej wyceny, z naruszeniem zasady ekwiwalentności, zaniżono wartość ich nieruchomości. Potwierdzeniem tego są wyceny sąsiadujących bezpośrednio nieruchomości. Podali, że ich działka posiada większe walory niż sąsiednie nieruchomości, gdyż jest o połowę szersza od jednej z nich, a właśnie działki o szerokości 30 m są poszukiwane na rynku. Działka ta ma też atrakcyjne położenie (znajduje się w odległości 4900 m w linii prostej od Urzędu Miasta) oraz korzystną topografię i warunki gruntowe. Nadto znajduje się w bliskim sąsiedztwie mediów oraz ma dostęp do drogi publicznej od strony zachodniej.

Dlatego, zdaniem skarżacych słuszny jest zarzut naruszenia przepisów prawa materialnego, w tym także art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, który przewiduje, że wywłaszczenie może nastąpić jedynie za słusznym odszkodowaniem. Słuszne odszkodowanie, jak wskazuje sama nazwa musi uwzględniać także zasadę ekwiwalentności. Podkreślili, że w przypadku odkupienia ekwiwalentnego terenu w sąsiedztwie poza ceną rynkową narażeni zostaną na dodatkowe koszty transakcyjne, takie jak podział geodezyjny, taksy notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe. Nadto na skutek uwłaszczenia na rozbudowę cmentarza nastąpi utrata dotychczasowej wartości pozostałych ich gruntów. Rozbudowa cmentarza odcina dojazd od strony zachodniej. Ponadto przeznaczenie działki pod teren cmentarza w studium już w latach siedemdziesiątych oraz kilkudziesięcioletnie zablokowanie terenu pozbawiło ich korzyści wynikających z innego, bardziej optymalnego z niej korzystania.

Skarżący podali, że ich wątpliwość budził także fakt, że wyceny wykonywane są przez rzeczoznawców stale wykonujących zlecenia dla Gminy i Starostwa, a więc przez osoby uzależnione od tych urzędów, gdyż z oczywistych powodów będzie im zależało na otrzymywaniu dalszych zleceń, a tym samym wydawaniu korzystnych dla nich opinii.

Wobec powyższych zarzutów niezrozumiałe jest dla skarżących, dlaczego metr kwadratowy ich działki oszacowany został na 82,01 zł zaś w sąsiedniej i to w tej samej linii zabudowy na 85,60 zł za metr, zaś 3 lata później drugiej nieruchomości - od strony południowej - na 88 zł za metr. Na tym terenie działki są bardzo atrakcyjne i ich ceny wzrastają.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie powołując się na argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie sądowej WSA w Kielcach oddalił wniosek o dopuszczenie dowodu z akt sprawy Starosty dotyczącej wywłaszczenia działek bezpośrednio sąsiadujących z działką nr [...] na okoliczność ustalenia, że w tamtych sprawach podobne nieruchomości zostały oszacowane o 3 i o prawie 7 złoty wyżej za metr kwadratowy, niż działka skarżących.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna, gdyż zaskarżone rozstrzygnięcie odpowiada prawu.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2012r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych sprawowana jest w granicach sprawy, a rozstrzygając o zasadności skargi sąd nie jest związany jej zarzutami ani wnioskami oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Dokonując tak rozumianej kontroli zaskarżonej decyzji Sąd nie dopatrzył się naruszenia przepisów prawa materialnego, ani przepisów postępowania w stopniu mającym, bądź mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Na wstępie należy stwierdzić, że stan faktyczny ustalony przez organy obu instancji znajduje potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym. Dlatego ustalenia te Sąd w całości podziela, uznając je za niewadliwe. Stwierdzenia takiego nie mógł podważyć zawarty w skardze zarzut naruszenia art. 6, 7 i 8 kpa. Zarzut ten przede wszystkim został sformułowany w sposób bardzo ogólny, a skarżący nie przedstawili żadnych dowodów na jego poparcie. Wbrew twierdzeniom skarżących również uzasadnienie decyzji było wyczerpujące, zawierało wszelkie przewidziane procedurą elementy i nie sposób uznać, by organ odwoławczy dopuścił się jakiekolwiek naruszenia prawa, które uzasadniałoby uchylenie zaskarżonej decyzji.

Jeśli chodzi o naruszenie prawa materialnego to główny zarzut skargi, dotyczył naruszenia przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, polegającego na wadliwie przeprowadzonej przez rzeczoznawcę majątkowego wycenie wywłaszczanej nieruchomości, będącej przedmiotem niniejszego postępowania.

Odnosząc się do takiego zarzutu należy wyjaśnić, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje tylko i wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określania cech i ich wpływu na cenę nieruchomości, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. W tym zakresie nie można zarzucić organom obu instancji oparcia się na opinii naruszającej ten przepis. W sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia co do wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę, która nie dysponuje odpowiednimi kwalifikacjami w tej materii nie może zasługiwać na uwzględnienie. Zarówno Sąd jak i organ administracji nie jest zobligowany do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad szacowania, ponieważ są to reguły z zakresu wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 marca 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 1834/13, dostępny w CBOiS www.nsa.gov.pl). Należy przy tym pamiętać, że zgodnie z art. 157 ust. 1 o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Przepis art. 157 ust. 2 ugn stanowi natomiast, że sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. Z przytoczonych przepisów wynika m.in., że kwestionując ustalenia operatu strona powinna przedstawić dowody znajdujące się w jej posiadaniu na tę okoliczność. Jeden z takich środków dowodowych może stanowić operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę majątkowego, szacujący wartość tej samej nieruchomości. Przedłożony organowi przez stronę operat, wykonany na jej zlecenie, będzie podlegał takiej samej ocenie organu administracji, jak każdy inny dowód zgromadzony w sprawie.

Żadne takie dowody nie zostały jednak w sprawie przedstawione. Argumenty podniesione przez skarżących stanowiły jedynie polemikę z ustaleniami rzeczoznawcy i jako takie nie mogły stanowić dowodu w sprawie, skutecznie podważającego operat szacunkowy sporządzony na użytek niniejszej sprawy. Należy przy tym zauważyć, że skarżący nie przedstawili żadnych zarzutów dotyczących wyboru przez rzeczoznawcę majątkowego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, doboru nieruchomości przyjętych do porównań, zastosowanych współczynników korygujących, czy przyjętego trendu czasowego. Zarzuty skarżących opierały się bowiem wyłącznie na ich subiektywnym poglądzie, że wartość ich nieruchomości powinna być wyższa, skoro posiada atrakcyjne położenie, korzystną topografię i warunki gruntowe, znajduje się w bliskim sąsiedztwie mediów, posiada dostęp do drogi publicznej, a sąsiednie działki o mniej atrakcyjnych cechach zostały oszacowane na wyższe kwoty. Efektem takiego podejścia było wskazanie przez skarżących pożądanej przez nich wartości wywłaszczonej nieruchomości na poziomie 700.000 zł, bez podania jednak, w jaki sposób taką wartość obliczyli. Oznacza to, że zdaniem skarżących oszacowanie wartości wywłaszczonej nieruchomości powinno być niejako dopasowane do oczekiwanej przez nich kwoty odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Tymczasem zgodnie z art. 152 ust. 3 ugn, wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu właściwego, wybranego przez rzeczoznawcą podejścia oraz metody szacowania. Uzyskana wartość jest więc wynikiem wyceny, a nie odwrotnie.

W ocenie Sądu operaty szacunkowe, których dołączenie wnioskowali skarżący na rozprawie przed Sądem, nie mogły stanowić dowodu podważającego sporządzony w sprawie operat szacunkowy, gdyż nie dotyczyły przedmiotowej nieruchomości, ale nieruchomości sąsiednich. Wyceny dokonane w innych postępowaniach dotyczących odszkodowań przyznanych za inne nieruchomości niż przedmiotowa, nie mogły mieć wpływu na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy. W konsekwencji też nie mógł być uwzględniony wniosek dowodowy pełnomocnika skarżących dotyczący dopuszczenia dowodu z akt innych spraw. W związku z tym jedynie na marginesie wspomnieć należy, że na rozprawie w dniu 25 września 2014 r. pełnomocnik uczestnika Gminy wyjaśnił, że w podanych przez pełnomocnika skarżących sprawach nie doszło do wywłaszczenia, tylko do ugodowego nabycia tamtych nieruchomości, przy czym ceny ich sprzedaży były w jednym wypadku na pewno, a w drugim prawdopodobnie niższe, niż ceny określone w operatach szacunkowych, na które powoływali się skarżący. W tej sytuacji powoływanie się na argument, że w tamtych sprawach podobne nieruchomości zostały oszacowane o 3 złote i o prawie 7 złotych więcej za metr kwadratowy, niż działka skarżących, nie mogłoby mieć wpływu na ocenę przedmiotowego operatu szacunkowego, nawet gdyby dopuścić możliwość porównania szacunków działki nr [...] położonej w [...] przy ulicy [...] oraz działek sąsiednich.

W tym miejscu należy powołać się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1291/13, dostępny na www.orzeczenia.nsa.gov.pl, w którym sąd ten wskazał, że rolą organu administracji jest ocena sporządzonej wyceny, ale tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu oraz logiki dowodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. W odwrotnym przypadku należałoby dojść do przekonania, że w tego rodzaju sprawach udział biegłego jest zbędny, a jego miejsce mógłby zająć sam organ. Z tego też względu skład orzekający podzielił stanowisko wyrażone przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 września 2009 r., sygn. akt I OSK 1250/08 (LEX nr 594991), że: "Prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jedynie zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, że operat taki został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, że zawiera wymaganą przepisami prawa treść oraz, że nie zawiera niejasności, pomyłek, czy braków".

Taka ocena została w sprawie dokonana i nie budzi wątpliwości Sądu.

Nie mógł odnieść także skutku zarzut braku ekwiwalentności ustalonego odszkodowania, które nie uwzględnia m.in. kosztów podziału geodezyjnego nieruchomości, opłaty notarialnej, czy podatku od czynności cywilnoprawnych. Odnosząc się do tego zarzutu wskazać należy, że w myśl art. 128 § 1 ugn wywłaszczenie własności nieruchomości następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tego prawa. Powyższe oznacza, że odszkodowanie przysługuje za odjęcie prawa własności w drodze wywłaszczenia, a ustalane jest na podstawie rynkowej wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot wywłaszczenia. Odszkodowanie uregulowane w cytowanym przepisie nie stanowi więc wartości równej szkodzie, powstałej na skutek wywłaszczenia. Wartość szkody jest z reguły większa od wartości wywłaszczanego prawa, gdyż m.in. obok wartości wycenianej nieruchomości, obejmuje również: utracone korzyści, koszty przeprowadzki i inne towarzyszące wywłaszczeniu straty. Wartość prawa wywłaszczanego i wartość szkody wyrządzonej wywłaszczeniem są zatem różnymi kategoriami, a odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość rekompensuje jedynie wartość nieruchomości. Dodać również należy, że kwestia określenia wartości nieruchomości została kompleksowo uregulowana w rozdziale I działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami i w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Przy dokonywaniu wyceny nieruchomości rzeczoznawca ma za zadanie dokonać wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cenach nieruchomości podobnych. Zatem z tych uregulowań również nie wynika, aby odszkodowanie uwzględniać miało jakikolwiek inny uszczerbek majątkowy poniesiony przez podmiot wywłaszczany.

Odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość nie może też obejmować, tak jak chcą tego skarżący, rekompensaty za spadek wartości pozostałych ich gruntów. Odszkodowanie za wywłaszczenie części nieruchomości może być bowiem rekompensatą tylko za ten grunt, a nie za spadek wartości pozostałej części (por. wyrok NSA w Warszawie z dnia 29 grudnia 2010 r., sygn. akt I OSK 296/10, dostępne w CBOiS www.nsa.gov.pl). Spadek wartości sąsiednich nieruchomości nie mieści się w pojęciu "wywłaszczenia", gdyż odszkodowanie, o czym była już wyżej mowa, ustala się wg wartości wywłaszczanej nieruchomości, a nie szkody, jaką poniosą osoby wywłaszczane wskutek ich wywłaszczenia. Jeżeli natomiast skarżący uważają, że w wyniku uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego wartość ich pozostałych działek uległa obniżeniu to mogą dochodzić odszkodowania, w oparciu o przepisy prawa cywilnego. Należy również pamiętać, że odszkodowanie nie obejmuje szkody przyszłej, a więc uszczerbku jaki wywłaszczeni mogą ponieś w przyszłości.

Trzeba też na koniec zauważyć, że nie było możliwe uwzględnienie zastrzeżeń skarżących dotyczących spadku wartości działki objętej wywłaszczeniem na skutek przeznaczenia jej w planie zagospodarowania przestrzennego pod cmentarz komunalny, skoro plan ten jest obowiązującym prawem miejscowym, a jego ustalenia są wiążące przy określaniu przeznaczenia szacowanej nieruchomości, co z kolei wpływa na wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania (art. 154 ust. 1 ugn). Natomiast ustalenia planu skarżący powinni byli kwestionować na etapie jego uchwalania.

Reasumując zdaniem Sądu, operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia w niniejszym postępowaniu wysokości odszkodowania sporządzony został zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.), natomiast postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone wnikliwie, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniono właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy zostały prawidłowo zinterpretowane. Sąd nie doszukał się naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji. Z akt sprawy wynika ponadto, że na etapie postępowania pierwszoinstancyjnego rzeczoznawca majątkowy, w odpowiedzi na uwagi skarżących dotyczące prawidłowości sporządzonego operatu, złożył dodatkowe wyjaśnienia, które zostały przekazane do wiadomości skarżących w piśmie z dnia 6.02.2014 r.

Uwzględniając powyższe rozważania należy stwierdzić, że podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku. Ponieważ jednocześnie brak jest w sprawie okoliczności, które należałoby wziąć pod uwagę z urzędu, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a.

-----------------------

#