Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 1013/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2011-05-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6182 Zwrot wywłaszczonej nieruchomości i rozliczenia z tym związane
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 136., art. 137
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Ewa Kręcichwost-Durchowska (spr.) Sędziowie WSA Izabela Bąk-Marciniak WSA Tomasz Grossmann Protokolant st.sekr.sąd. Agata Tyll-Szeligowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 kwietnia 2011 r. sprawy ze skarg Miasta P. i B. J.-R. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2009 r. nr [...] w przedmiocie zwrotu nieruchomości oddala skargi


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] lipca 2008 r. Starosta P. na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm. – dalej kpa), art. 136 ust. 3, art. 137 ust. 1 pt.138 ust.2, art. 139, art. 140 ust. 1-2 i 4, art. 142, art. 217 ust.2 i art. 227 w związku z art. 216 ust. 2 pkt.3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. – dalej ustawa o gospodarce nieruchomościami ), Starosta P. działając jako organ wyznaczony do załatwienia sprawy postanowieniem Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2005 r. (sygn. [...]) orzekł w pkt I decyzji o zwrocie na rzecz W.Ł. nieruchomości stanowiącej własność Miasta P., położonej w P. przy ul. H., oznaczonej w ewidencji gruntów obręb M., arkusz mapy 23, działki nr [...] o pow. [...], oraz działki nr [...] o pow. [...]. W pkt II decyzji zobowiązał W.Ł. do zwrotu na rzecz Miasta P. należności określonych w art. 140 ust. 1 i ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tj. kwoty [...] zł.

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał m.in., że wnioskiem z dnia [...] listopada 2004 r., złożonym w dniu [...] grudnia 2004 r. W.Ł. wystąpił o zwrot ww. nieruchomości.

Postanowieniem z dnia [...] 01.2005r., [...], Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...], działając z upoważnienia Prezydenta P. jako prezydenta miasta na prawach powiatu, przekazał według właściwości wniosek o zwrot tej nieruchomości. Nastąpiło to na skutek uchwały siedmiu sędziów celnego Sadu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19.05.2003 r. (sygn. akt OPS 1/03), stwierdzającej, iż w sprawie o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, która jest własnością miasta na prawach powiatu, prezydent tego miasta jako organ wykonawczy miasta prezentujący je na zewnątrz oraz także jako pracownik urzędu miasta, a jednocześnie sprawujący funkcje starosty, podlega wyłączeniu na podstawie art. 24 § 1 pkt 1 i 4 kpa, co w konsekwencji wyłącza możliwość załatwienia sprawy zwrotu nieruchomości zarówno przez Prezydenta Miasta P., jak i przez upoważnione przez niego osoby.

Postanowieniem dnia [...] stycznia 2005 r., nr [...], Wojewoda [...] wyznaczył Starostę P. jako organ właściwy do załatwienia tej sprawy.

Decyzją z dnia [...] czerwca 2007 r., Starosta P. orzekł o zwrocie działek nr [...] i [...]. Od ww. decyzji odwołali się Prezydent Miasta P. oraz B. J.-Z..

Decyzją z dnia [...] stycznia 2008 r., znak [...], Wojewoda [...] uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

W trakcie ponownego postępowania ustalono, że nieruchomość stanowiąca własność W.Ł., zapisana w księdze wieczystej KW nr [...] ,położona w P. przy ul. H., stanowiąca działki nr [...] i nr [...] została przejęta przez Skarb Państwa aktem notarialnym z dnia [...] kwietnia 1989 r. rep. A.I. nr [...]. W treści § 2 wyżej wspomnianej umowy powołano się na decyzję z dnia [...] listopada 1988 r. nr [...] Urzędu Wojewódzkiego w P. Wydziału Budownictwa Urbanistyki i Architektury o ustaleniu lokalizacji magistrali wodociągowej Ø 1000 mm od zbiornika na M.G. do granicy osiedla M.-U. wzdłuż projektowanej ul. D.

Przedmiotowa nieruchomość w chwili przejęcia przez Skarb Państwa, wchodziła w skład majątku odrębnego W.Ł., który nabył ją z funduszy uzyskanych przed zawarciem związku małżeńskiego i umowy majątkowej małżeńskiej nie zawierał. W tych okolicznościach, osobą wyłącznie uprawnioną do ubiegania się o zwrot przedmiotowej nieruchomości jest W.Ł..

Na podstawie zaświadczenia z ewidencji gruntów z dnia [...] maja 2007 r., pisma ZGKiM [...] z dnia [...] października 2004 r., pisma Urzędu Miasta P. z dnia [...] maja 2007 r. sygn. [...], ustalono, że dawnym działkom nr [...] odpowiadają obecnie działki nr [...] arkusz mapy 23 obrębu M., zapisane w księdze wieczystej Kw nr [...] i stanowią one własność Miasta P.. W toku postępowania pozyskano wskazanie lokalizacyjne Prezydenta Miasta P. z dnia [...] kwietnia 1988 r. sygn. [...], dla proponowanych tras zasilań energetycznych i telekomunikacyjnych dla zbiorników i pompowni w P.. W pkt. 1 i 3 ww. dokumentu, powołano się na inwestycję magistrali wodociągowej Ø 1000 mm, która uzyskała wskazanie lokalizacyjne Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] sierpnia 1987 r. Starosta P. pozyskał również pismo Urzędu Wojewódzkiego z dnia [...] marca 1988 r., sygn. [...] oraz aneks Wojewody [...] z dnia [...] marca 1988r., sygn. nr [...], do wskazania lokalizacyjnego Nr [...] z dnia [...] sierpnia 1987 r. wyrażający zgodę na zmianę trasy przebiegu odcinka projektowanej magistrali wodociągowej Ø 1000 dla osiedla M.-U.. Jednocześnie, pozyskano załącznik graficzny do ww. aneksu.

Z akt archiwalnych Urzędu Rejonowego w P. przechowywanych w Starostwie Powiatowym w P., pozyskano nieuwierzytelnioną kopię decyzji Wydziału Budownictwa, Urbanistyki i Architektury Urzędu Wojewódzkiego w P. z dnia [...] 11.1988r. nr [...] o ustaleniu lokalizacji inwestycji magistrali wodociągowej Ø 1000 mm od zbiorników na M.G. do granicy osiedli M.-U. wzdłuż projektowanej ulicy D.. W uzasadnieniu decyzji wskazano, iż planowana inwestycja jest związana z realizacją budownictwa mieszkaniowego w rejonie M.

"A" sp. z o.o., w piśmie z dnia [...] grudnia 2005 r. znak [...] wyjaśniła, iż inwestycja budowy magistrali wodociągowej na odcinku od zbiorników na M.G. do osiedla M.-U. w P. realizowana była w latach siedemdziesiątych i przekazano ją do eksploatacji w listopadzie 1979 r. Jak wynika z dokumentacji przekazanej przez "A" sp. z o.o., inwestycje budowy magistrali wodociągowych w rejonie przedmiotowej nieruchomości realizowane były w latach 1977- 1982 oraz 2003-2004. "A" sp. z o.o. przekazała decyzję nr [...] Wydziału Gospodarki Przestrzennej i Ochrony Środowiska Urzędu Miejskiego w P. z dnia [...] lutego 1975 r. znak [...], zatwierdzającą plan realizacyjny usytuowania magistrali wodociągowej Ø 1000 mm od ulicy K. do ulicy M. oraz decyzję Wydziału Gospodarki Przestrzennej i Ochrony Środowiska Urzędu Miejskiego w P. z dnia [...] 09.1977 r. znak [...], zatwierdzającą plan realizacyjny usytuowania magistrali wodociągowej Ø 1000 mm od ulicy K. do ulicy M., stanowiącą aneks do ww. decyzji z dnia [...] lutego1975 r. Na podstawie załącznika graficznego ustalono, iż na nieruchomości będącej przedmiotem postępowania o zwrot - stanowiącej do 1989 r. własność W.Ł., nie była prowadzona (a nawet przewidziana) żadna inwestycja, w tym inwestycja budowy magistrali wodociągowej.

Nadto, pismem z dnia [...] kwietnia 2008r., nr [...], "A" S.A. poinformowała, iż na działkach nr [...], nie prowadzono po roku 1987 r. budowy magistrali wodociągowej, ani innej inwestycji związanej z budową urządzeń do przesyłu lub gromadzenia wody.

Organ prowadzący postępowanie celem ustalenia aktualnego sposobu zagospodarowania ww. działek w dniach [...] listopada 2005 r. i [...] marca 2008r., przeprowadził ich oględziny. Działka nr [...] jest opłotowana, zagospodarowana i zabudowana budynkiem mieszkalnym-dwukondygnacyjnym, budynkiem gospodarczym z poddaszem użytkowym, budynkiem gospodarczym spełniającym funkcję garażo-magazynu oraz garażem usytuowanym na granicy z działką nr [...]. Nadto na działce znajdują się m.in. trzy studnie, oczka wodne oraz pozostałości po fundamentach dwóch szklarni. Od strony wschodniej działka zagospodarowana jest w znacznej części rekreacyjnie z licznymi nasadzeniami roślin ozdobnych - drzewa, krzewy i kwiaty. Od strony zachodniej działka nr [...] na pow. ok. 1000 m2 stanowi ugór i jest niezagospodarowana. Działka nr [...] w przeważającej części stanowi stary drzewostan sadu (pozostałość po poprzednim właścicielu), jest opłotowana siatką metalową wraz z bramą furtką ze stali kutej i zabudowana budynkiem gospodarczym garażo-magazynu w części posadowionego na działce nr [...] oraz obiektami małej architektury: wiata, altana, budy i drewniane wybiegi dla psów. Od strony zachodniej na pow. ok. 1000m2 teren jest niezagospodarowany - stanowi ugór.

Na podstawie mapy zasadniczej ustalono, iż przez działkę nr [...] nie przebiegają żadne media . Natomiast na działce nr [...] znajdują się przyłącza elektryczne kablowe, przyłącze wodociągowe i teletechniczne.

Nieruchomość położona w P. przy ul. H. została wydzierżawiona przez Miasto P. B. J.-Z. i R.Z. na podstawie umowy nr [...] z dnia [...] sierpnia 1994 r. Przedmiotowe działki wydzierżawiono na cel warzywniczy, na czas nieoznaczony, zastrzegając w § 5 ww. umowy, iż użytkowanie terenu możliwe jest do czasu realizacji inwestycji docelowej. Nadto, w § 8 ww. umowy dzierżawy wpisano, iż dzierżawca zobowiązuje się nie zakładać kultur wieloletnich jak również nie wznosić bez zgody wydzierżawiającego jakichkolwiek zabudowań na dzierżawionym gruncie sprzecznych z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Pismem z dnia [...] listopada 2005 r., znak [...] Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego [...] oświadczył, iż nie wyraził zgody na adaptację budynku gospodarczego na mieszkalny, a umowa dzierżawy nr [...] z dnia [...] sierpnia 1994r., była zawarta na warunkach określonych przez Wydział Urbanistyki, Architektury i nadzoru Budowlanego UMP w piśmie z dnia [...] 10.1993 nr [...]. Dołączony do akt aneks do umowy dzierżawy z dnia [...] grudnia 1995 r. obejmuje m.in.: trzy budynki gospodarcze, budynek kotłowni, ogrodzenie i określa, że wydzierżawiający nie będzie pobierał czynszu za dzierżawę nakładów budowlanych. Do akt dołączono także dokumentację związaną z przygotowaniem przedmiotowej nieruchomości do wydzierżawienia, obejmującą okres od 1992-1995 r. (Karty 113-161).

W trakcie postępowania ustalono, iż wszelkie znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości nakłady budowlane oraz zieleń, urządzono ze środków W.Ł. oraz dzierżawców nieruchomości B.J.-Z. oraz R.Z..

Pismem z dnia [...] kwietnia 2008r. nr [...] Wydział Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta P. oświadczył, że nie dysponują żadną informacją potwierdzającą, że na działkach nr [...] zrealizowano cel publiczny, jak również nie posiada informacji, że zrealizowano cel wskazany w decyzji Urzędu Wojewódzkiego w P. nr [...] z dnia [...] listopada 1988r. o ustaleniu lokalizacji inwestycji-budowy magistrali wodociągowej". W dniach [...] listopada 2005 r., [...] marca 2007 r., [...] czerwca 2008 r., przeprowadzono rozprawy administracyjne.

W piśmie z dnia [...] lutego 2004 r. p. W.Ł. - oświadczył: "Proszę o zwrot moich nieruchomości, które byłem zmuszony zbyć na rzecz Skarbu Państwa. Wypłacona kwota, którą otrzymałem, nawet nie pokryła kosztów budowy szklarni i kotłowni, a ponadto zostałem pozbawiony możliwości prowadzenia dalszej produkcji i zarobkowania". Z kolei w piśmie z dnia [...] listopada 2006r., do Starosty P. pisał "... dlaczego sprawa zwrotu mojej wywłaszczonej nieruchomości trwa już dwa lata, a wywłaszczenie przebiegało sprawnie i zostało zrealizowane w ciągu zaledwie dwóch tygodni...". Wnioskodawca w trakcie rozprawy w dniu [...] 06.2008 r., złożył pod rygorem odpowiedzialności karnej z art. 233kk. oświadczenie następującej treści: " W odniesieniu do mojej nieruchomości w M., działki nr [...] - przeniesienia własności na rzecz Skarbu Państwa w formie aktu notarialnego, umową kupna - sprzedaży, nastąpiła nie z mojej inicjatywy ani na moją prośbę, ale w wyniku postępowania wywłaszczeniowego, na podstawie decyzji o ustaleniu lokalizacji magistrali wodociągowej od zbiornika na M.G. do granicy M.-U., wzdłuż ul. D. (Decyzja Urzędu Wojewódzkiego w P., z dnia [...] 11.1988 r., nr: [...]). Wszystkie ustalenia zawarte w akcie notarialnym zostały poczynione jednostronnie przez organ administracyjny. Straszono mnie, że jeśli dobrowolnie nie podpiszę takiej umowy to i tak nieruchomość będzie zabrana bez jakiegokolwiek odszkodowania. Ja ciężko pracowałem przez wiele lat aby zagospodarować moją nieruchomość. Na nieruchomość zaciągałem pożyczki w banku. Przez wywłaszczenie pozbawiono mnie korzystania z sadu owocowego i możliwości upraw, z czego czerpałem dochody. Za swoją działalność gospodarczą płaciłem należne podatki, a wywłaszczenie było dla mnie niewyobrażalną tragedią i bardzo nadszarpnęło moje zdrowie". W tym samym dniu swoje oświadczenie pod rygorem z art. 233 kk złożyła B.B., w którym stwierdziła, iż przeniesienie, własności przedmiotowej nieruchomości nie było na jego prośbę. Dalej B.B. wyjaśnia, iż "...kiedy wujek stawiał opory związane z utratą nieruchomości i odsprzedażą na rzecz Skarbu Państwa, pracownicy urzędu oświadczyli mu, że jeśli dobrowolnie nie podpisze umowy to i tak jego działka zostanie zabrana i wtedy nie dostanie żadnego odszkodowania. Tylko dlatego podpisał umowę taką, jaką mu przygotowali urzędnicy, a ponieważ W.Ł. jest człowiekiem mającym wykształcenie podstawowe, nie znającym się na przepisach prawa, będącym w starszym wieku, nie zrozumiał jak nazwano umowę, czy cywilną czy każdą inną i nie miał pojęcia jakie to ma znaczenie. Sam fakt przymusowej utraty i sprzedaży własności na którą przez wiele lat ciężko pracował, spowodował u niego wstrząs psychiczny, a w konsekwencji poniósł ogromny uszczerbek na zdrowiu..."

Organ wskazał, iż zgodnie z art. 136 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części jeżeli, stosownie do przepisu art. 137, stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, i nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany.

Zgodnie z art. 216 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przepisy o zwrocie stosuje się również do nieruchomości nabytych na rzecz Skarbu Państwa na podstawie przepisów ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.

Nabycie przez Skarb Państwa nieruchomości położonej w P. przy ul. H., nastąpiło na podstawie aktu notarialnego z dnia [...] kwietnia 1989 r., tj. za rządów ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Jakkolwiek w umowie nie określono podstawy prawnej przejęcia nieruchomości, to zważywszy na czas jej zawarcia (przed transformacją ustrojową) oraz wszelkie ustalone okoliczności przejęcia, w tym przymus i zastosowanie groźby wobec W.Ł. w postaci utraty prawa własności bez jakiegokolwiek odszkodowania oraz fakt, iż cel przejęcia uzasadniał nabycie nieruchomości przez Skarb Państwa w drodze wywłaszczenia uzasadniają przyjęcie, iż do przedmiotowej nieruchomości znajduje zastosowanie art. 216 ust.2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z zapisem art. 138 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, umowa dzierżawy dotycząca zwracanych działek nr [...], wygaśnie z upływem 3 miesięcy od dnia, w którym decyzja o zwrocie stanie się ostateczna.

Przepis art. 140 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi , iż w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, lub jej części, poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania. Jeżeli zwrotowi podlega część wywłaszczonej nieruchomości, zwracaną kwotę odszkodowania ustala się proporcjonalnie do powierzchni tej części nieruchomości. Odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji, nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa. Jednocześnie zgodnie z art. 217 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, osoby, które zostały pozbawione własności nieruchomości w wyniku wywłaszczenia dokonanego przed dniem 5 grudnia 1990 r., w razie zwrotu tych nieruchomości , zwracają odszkodowanie zwaloryzowane, w wysokości nie większej niż 50% aktualnej -wartości tych nieruchomości.

Zgodnie z art. 227 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do czasu ogłoszenia przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego wskaźników zmian cen nieruchomości, waloryzacji dokonuje się przy zastosowaniu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych, ogłaszanych przez Prezesa Urzędu Statystycznego , w drodze obwieszczeń, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Nadto, stosownie do dyspozycji art. 140 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych na nieruchomości bezpośrednio po jej wywłaszczeniu odszkodowanie pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu, przy czym przy określaniu wartości nieruchomości nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości.

W celu ustalenia czy wartość zwracanej nieruchomości uległa zmianie stosownie do art. 140 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami zlecono wykonanie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu p. J.W.. W operacie szacunkowym z maja 2008 r., ww. rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż wartość nieruchomości położonej ul. H. w P., stanowiącej działki nr [...] i [...] według stanu z dnia nabycia na rzecz Skarbu Państwa wynosi [...],- zł, natomiast jej wartość według stanu z dnia zwrotu, uwzględniająca działania podjęte na niej po nabyciu wynosi [...] zł, a zatem nastąpiło zmniejszenie wartości nieruchomości o kwotę [...] zł. Zmniejszenie wartości nieruchomości jest konsekwencją demontażu szklarni, budynku kotłowni, części budynków gospodarczych.

Z opinii rzeczoznawcy wynika, iż aktualna wartość zwracanej nieruchomości wynosi [...] zł. Za przejętą przez Skarb Państwa nieruchomość były właściciel otrzymał kwotę [...] zł, w tym za grunt [...] zł, za składniki budowlane [...] zł i za nasadzenia [...] zł. Kwota ta, została wypłacona, zgodnie z terminem określonym w akcie notarialnym, tj. w kwietniu 1989 r. Kwota [...] zł po denominacji podlega waloryzacji przy zastosowaniu wskaźnika wzrostu cen i usług konsumpcyjnych Prezesa GUS za okres od 1989 r. do maja 2008 r. – [...] i wynosi [...] zł. Kwota zwaloryzowanego odszkodowania wypłaconego przed dniem [...] 12.1990 r. podlega, zgodnie z art. 217 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zmniejszeniu do kwoty [...] zł odpowiadającej 50 % aktualnej wartości zwracanej nieruchomości.

W związku ze zmniejszeniem wartości nieruchomości po jej nabyciu przez Skarb Państwa zwaloryzowana kwota odszkodowania pomniejszona do 50 % aktualnej wartości zwracanej nieruchomości podlega zmniejszeniu o kwotę [...] zł, o którą zmniejszyła się wartość odtworzeniowa przedmiotowej nieruchomości w związku z działaniami podjętymi na niej po nabyciu przez Skarb Państwa. Wnioskodawca zobowiązany jest zatem do zwrotu na rzecz Miasta P. kwoty [...] zł.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli Miasto P. i B. J.-Z..

Miasto P. zarzucając decyzji naruszenie art. 7 i 77 kpa i art. 136 ust. 3, art. 216 ust 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wniosło o jej uchylenie.

W uzasadnieniu odwołania skarżący podniósł m.in., że nieruchomość będąca przedmiotem postępowania została przejęta przez Skarb Państwa aktem notarialnym z dnia [...] kwietnia 1989r., rep. [...]. Nabycie nieruchomości nastąpiło zatem pod rządami ustawy z dnia 29 kwietnia 1985r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Przepisy rozdziału 6 działu III ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczące zwrotu wywłaszczonych nieruchomości, stosuje się odpowiednio do nieruchomości przejętych lub nabytych przez Skarb Państwa na podstawie przepisów ustawy z dnia 29 kwietnia 1985r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Przepis ten w istocie wymienia szereg aktów prawnych, stanowiących podstawę przejęcia nieruchomości przez Państwo, jednakże nie wyszczególnia umów zawieranych na podstawie przepisów ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Regulacja taka oznacza, iż w odniesieniu do nieruchomości będącej przedmiotem postępowania (a więc nabytej w drodze umowy, pod rządami ustawy z dnia 29 kwietnia 1985r.), nie można stosować art. 136 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami.

W ocenie skarżącego zwrot nieruchomości mógłby zatem nastąpić wyłącznie w przypadku, jeśli sporna nieruchomość nabyta zostałaby przez Skarb Państwa w drodze formalnego wywłaszczenia, tj. po przeprowadzeniu postępowania wywłaszczeniowego i w drodze decyzji administracyjnej.

Tymczasem w omawianym przypadku zwracana nieruchomość nabyta została przez Skarb Państwa w drodze umowy cywilnoprawnej.

W decyzji z dnia [...] stycznia 2008r., sygn. [...], Wojewoda [...], uchylając wcześniejszą decyzję Starosty P[...] z dnia [...] czerwca 2007r., orzekającą o zwrocie przedmiotowej nieruchomości i przekazując sprawę do ponownego rozpoznania przez organ l-szej Instancji, wyraźnie wskazał, że "Starosta P. nie wyjaśnił okoliczności, w jakich doszło do zawarcia przedmiotowego aktu notarialnego. Nie wyjaśniono, czy w dacie zawarcia aktu notarialnego postępowanie było wszczęte, na jakim etapie się znajdowało, czy między stronami były prowadzone negocjacje i jakimi ustaleniami się zakończyły." W toku ponownie prowadzonego postępowania (zakończonego wydaniem zaskarżonej decyzji) okoliczności te, mające w sprawie kluczowe znaczenie, nadal nie zostały wyjaśnione. Starosta P. nie ustalił w szczególności czy [...] kwietnia 1989r. w formie aktu notarialnego zawarto zwykłą umowę przeniesienia własności nieruchomości, czy też sporządzenie owego aktu było niejako zwieńczeniem trwającego już postępowania wywłaszczeniowego. Wady pierwotnej decyzji z dnia [...] czerwca 2007r. nie zostały zatem wyeliminowane.

B. J.-Z. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji zarzuciła jej naruszenie art. 7kpa, art. 77 § 1 kpa i art. 140 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu odwołania podniosła, iż w decyzji Starosty P. z dnia [...] lipca 2008 r. nie zostały rozważone kwestie rozliczeń, o których mowa w art. 140 ustawy o gospodarce nieruchomościami objętych postępowaniem o zwrot nieruchomości położonej w P. przy ul. H., tj. kwestia rozliczeń w zakresie obowiązku zwrotu wypłaconego odszkodowania i jego wysokości, z uwzględnieniem nakładów poczynionych przez Odwołującą się na dzierżawioną przez nią nieruchomość, która na podstawie zaskarżonej decyzji podlega zwrotowi poprzedniemu, wywłaszczonemu właścicielowi. Podlegająca zwrotowi kwota odszkodowania powinna zostać obliczona zgodnie z dyspozycją art. 140 § 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W szczególności kwota odszkodowania powinna ulec zwiększeniu albo zmniejszeniu o kwotę różnicy wartości, jaka zachodzi między stanem nieruchomości z dnia wywłaszczenia a stanem z dnia zwrotu. Ustalenie różnicy wartości nieruchomości zwiększającej kwotę zwracanego odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Na nieruchomości poczynione zostały znaczne i liczne nakłady. Nakłady te, dokonywane były za zgodą wydzierżawiającego, i to w postaci trwałych zmian, w zakresie adaptacji budynków, jak również strukturalnych zmian gruntu rolnego oraz licznych nasadzeń, miały na celu zapobieżenie dalszej dewastacji nieruchomości, odbudowę pomieszczeń gospodarczych i ich adaptacje na cele mieszkalne oraz polepszenie stanu zagospodarowania nieruchomości, będącej własnością Miasta P.. W wyniku dokonania powyższych nakładów, wartość nieruchomości uległa niewątpliwie znacznemu zwiększeniu. Grunty stały się gruntami prawidłowo zagospodarowanymi, a nadto zagospodarowanie i uporządkowanie terenu podniosło walory estetyczne nieruchomości.

Okoliczności te winny być uwzględnione w zaskarżonej decyzji w ramach wyceny dokonywanej zgodnie z art. 140 § 4 wyżej wymienionej ustawy.

W decyzji z dnia [...] lipca 2008 r. Starosta P. stwierdził, iż brak konsekwencji Skarbu Państwa w wykorzystaniu nabytej nieruchomości zgodnie z celem określonym w umowie spowodował, że nieruchomość została oddana w dzierżawę. Odwołująca wskazała, że nie dokonywałaby znaczących inwestycji na przedmiotowej nieruchomości, gdyby nie była przekonana o stabilności i trwałości zawartej umowy dzierżawy, a tym bardziej gdyby wiedziała, że dzierżawiona nieruchomość może stać się przedmiotem postępowania o jej zwrot wywłaszczonemu właścicielowi. Podstawowym celem każdego procesu jest dokładne ustalenie zaszłości faktycznych, ich prawidłowe prawne zakwalifikowanie i wydanie na tej podstawie orzeczenia. Warunkiem prawidłowego ustalenia stanu faktycznego jest nie tylko ustalenie faktów zgodnie z rzeczywistością, ale również prawidłowa ocena prawna wszystkich prawotwórczych w danej sprawie faktów. W niniejszej sprawie organ administracyjny, zgodnie z dyspozycją art. 7 kodeksu postępowania administracyjnego, stojąc na straży praworządności, miał obowiązek dokonania ustaleń faktycznych oraz załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli, a zgodnie z art. 77 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy.

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2009 r., nr [...] Wojewoda [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymał mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał m. in., iż bezspornym jest, że przedmiotowa nieruchomość została nabyta na własność Skarbu Państwa na podstawie aktu notarialnego z dnia [...] kwietnia 1989 r. Kluczowymi przepisami dla rozpoznania przedmiotowej sprawy są art. 136 ust 3 w związku z art. 137, a także art. 216 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).

W niniejszym postępowaniu wyłania się problem - czy art. 216 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma odpowiednie zastosowanie do stanu występującego w rzeczonej sprawie. Istota sporu związana jest z wykładnią przepisu prawa materialnego, tj. art. 216 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Warto podkreślić, iż chodzi o stan prawny obowiązujący po wejściu w życie przepisów noweli z 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U., Nr 141, poz. 1492). Interpretacją przywołanej normy powinna odpowiedzieć na pytanie, czy w jej hipotezie mieści się nabycie przez Skarb Państwa nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży, dokonanej w formie aktu notarialnego w okresie obowiązywania ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Przepis art. 216 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie odpowiada wprost na tak postawione pytanie. Stanowi natomiast, że przepisy rozdziału 6 działu III (tj. przepisy o zwrocie wywłaszczonych nieruchomości) stosuje się odpowiednio do nieruchomości nabytych na rzecz Skarbu Państwa na podstawie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Od razu zatem stwierdzić trzeba, iż chodzi o wszystkie, przewidziane w tym akcie normatywnym, przypadki nabycia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa.

W ramach rozważań dotyczących powyższego zagadnienia należy zauważyć, iż ustawodawca wprowadza w art. 216 ustawy o gospodarce nieruchomościami rozróżnienie na "przejecie nieruchomości" i "nabycie nieruchomości". Określenie "przejęcie" nieruchomości, w odniesieniu do aktów normatywnych wymienionych w art. 216 ust. 1, oznacza przejście prawa własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa z mocy prawa, niewymagające czynności prawnych właściwego organu.

Natomiast jeśli chodzi o czasownik "nabyć" to leksykalnie posiada on dwa znaczenia:

- " otrzymać coś na własność, płacąc za to",

- "zyskać coś lub zdobyć"

Pojęcie "nabycie" nieruchomości, użyte w art. 216 ustawy o gospodarce nieruchomościami, posługującym się aparaturą pojęciową wymienionych w nim ustaw, nie może być zatem utożsamiane z wywłaszczeniem nieruchomości na podstawie aktu administracyjnego i z przejęciem nieruchomości z mocy prawa. O ile "nabycie" nieruchomości ma w rozważanym kontekście charakter cywilnoprawny, o tyle "wywłaszczenie" i "przejęcie" są sposobami uzyskania własności właściwymi dla prawa publicznego w tym administracyjnego (por Jerzy Ignatowicz [w:], J. Ignatowicz, K. Stefaniuk "Prawo rzeczowej Wyd. Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2006, s. 84). Zarówno zaś z odczytania przepisu art. 216 w kontekście historycznym, jak i z norm działu III. Tytułu I Księgi drugiej ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz.93 ze zm.) wynika, że nabycie własności nieruchomości, o którym mowa w art. 216, następuje poprzez przeniesienie własności w drodze umowy (nie wchodzą w grę inne sposoby cywilnoprawne, takie jak zasiedzenie, czy dziedziczenie) (vide: wyrok NSA z 19 grudnia 2007 r. sygn. akt I OSK 1863/06). Zgodzić należy się również ze stanowiskiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, który w wyroku z 28 września 2006 r. sygn. akt III SA/Po 574/06 wywiódł, że ustawodawca (...) posługuje się pojęciem "nabyte" nie zaś "przejęte", a więc pojęciem którego zakres znaczeniowy obejmuje różnego rodzaju czynności prawne, w wyniku których dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości, w tym również umowy sprzedaży nieruchomości (...).

Wykładnia językowa ust. 2 art. 216 ustawy o gospodarce nieruchomościami pozwala na stwierdzenie, że ustawodawca miał na myśli różne sposoby nabycia nieruchomości, zarówno w drodze stypulacji jak i np. "zdobycia" decyzją wywłaszczeniową dla prawidłowej wykładni powyższego przepisu istotna jest tylko druga przesłanka nabycia - causa – którą musi być nabycie na podstawie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. W niniejszej sprawie wszystkie wyżej wymienione przesłanki zostały spełnione. Artykuł 53 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (w brzmieniu obowiązującym w dacie zawarcia aktu notarialnego, tj. 7 kwietnia 1989 r.) stanowił, iż: "Wywłaszczenie może nastąpić na rzecz Państwa na cele i według zasad określonych w ustawie tylko wówczas, gdy nieruchomość nie może być nabyta w drodze umowy".

Z powyżej zacytowanego artykułu można wywnioskować, iż artykuł ten nakładał na ubiegającego się o wywłaszczenie obowiązek wystąpienia do właściciela jeszcze przed wszczęciem postępowania o dobrowolne odstąpienie nieruchomości i w razie porozumienia obowiązek zawarcia w formie prawem przepisanej umowy.

Jest rzeczą bezsporną, że działki nr: [...] (obecnie działki nr: [...]) zostały sprzedane Skarbowi Państwa przez W.Ł. przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego, właśnie zgodnie z przepisami cytowanej ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Wbrew poglądowi skarżącego, umowa o zbyciu przedmiotowej nieruchomości nie była taką samą umowa, jak każda inna. Była to właśnie umowa szczególna. W tym znaczeniu nie była to umowa w pełni dobrowolna, gdyż jej alternatywą było wywłaszczenie nieruchomości. Dla możliwości zastosowania przepisów o zwrocie, zbycie nieruchomości drogą tej umowy było więc równoznaczne z wywłaszczeniem tej nieruchomości i z tego punktu widzenia nie istnieją przeszkody dla jej zwrotu. Przypomnieć można, że w świetle art. 216 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu przed wejściem w życie noweli z 28 listopada 2003 r., nabycie nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, na podstawie umowy zawartej w trakcie procedury wywłaszczeniowej prowadzonej na podstawie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, nie stanowiło podstawy do żądania zwrotu nieruchomości, w oparciu o odpowiednio stosowane przepisy rozdziału 6 działu III ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Sytuacja zmieniła się 22 września 2004 r. Z tym dniem, wprowadzony ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U z 2004 r., Nr 141 poz. 1492), przepis art. 216 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami zawiera istotne rozszerzenie zakresu przedmiotowego stosowania normy z art. 136 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Treścią tego przepisu jest nakaz odpowiedniego stosowania przepisów całego rozdziału 6 działu, III ustawy o gospodarce nieruchomościami (także jej przepisu art. 136) do nieruchomości nabytych na rzecz Skarbu Państwa na podstawie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r., Nr 30, poz. 127, ze zm.).

Przepis art. 216 ust. 2 nie może być wykładany w oderwaniu od wyników interpretacji pojęć użytych w przepisie art. 216, w brzmieniu sprzed nowelizacji, czyli w obecnym przepisie art. 216 ust. 1.

Nawiązując do uwag odnoszących się do art. 216 ust. 1 spotykany jest również pogląd, według którego przewidziane w art. 216 ust. 2 pkt 3 "odpowiednie stosowanie rozdziału 6, działu III" nie dotyczy przewidzianych w ustawie o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości administracyjnych form uzyskania przez Skarb Państwa własności nieruchomości. Skoro ustawa ta zaliczana jest do aktów normatywnych wywłaszczeniowych, to do żądania zwrotu nieruchomości wywłaszczonej na podstawie decyzji wydanej w oparciu o ustawę o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości stosuje się wprost, a nie odpowiednio przepisy rozdziału 6, działu III ustaw o gospodarce nieruchomościami (vide: wyrok NSA z 19 grudnia 2007 r. sygn. akt I OSK 1863/06).

Umowa, na mocy której W.Ł. sprzedał na rzecz Skarbu Państwa, reprezentowanego przez przedstawiciela Kierownika Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Miejskiego w P., działki nr: [...] (obecnie działki nr: [...]), dokonana została w formie aktu notarialnego, dnia [...] kwietnia 1989 r. To, czy nieruchomość została nabyta na podstawie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, wymaga odniesienia się do unormowań tej ustawy obowiązujących w dniu zawarcia umowy. Przewidywała ona kilka przypadków przejścia własności nieruchomości niestanowiących własności państwowej na rzecz Państwa, przy czym przepis ogólny art. 8 ust. 1 stanowił, że nieruchomości niestanowiące własności państwowej, organy administracji państwowej i inne państwowe jednostki organizacyjne oraz jednostki gospodarki uspołecznionej nabywają w drodze umowy, zawieranej na zasadach ogólnych.

Zgodnie z art. 50 ust. 1, nieruchomość mogła być wywłaszczona- jeżeli była niezbędna na cele, m.in. użyteczności publicznej (art. 50 ust. l pkt 4). Wśród przepisów regulujących procedurę wywłaszczeniową ustawa o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości zawierała przepis art. 53 ust. 1 zastrzegający, że wywłaszczenie może nastąpić na rzecz Państwa na cele i według zasad określonych w ustawie tylko wówczas, gdy nieruchomość nie może być nabyta w drodze umowy. Niewątpliwie umowa, o której mowa w art. 53 ust 1 spełnia, jako cywilnoprawna forma nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa, cechy "nabycia" nieruchomości w rozumieniu art. 216 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Rezultaty wykładni językowej, funkcjonalnej i systemowej, przedstawione dotychczas, prowadzą zatem do wniosku, że w art. 216 ust. 2 pkt 3 unormowano wszelkie sytuacje .nabycia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa przewidziane w ustawie o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Jak już wyżej zasygnalizowano, rozważana sytuacja faktyczno-prawna odnosi się do stanu obowiązującego w dniu [...] kwietnia 1989 r. Pozycja właściciela nieruchomości, co do której podjęto wówczas czynności inicjują postępowanie wywłaszczeniowe była słabsza, niż po noweli z dnia 29 września 1990 r. (Dz. U., nr 79, poz. 464). Rozwiązania ustrojowo – prawne wprowadzone nowelą na tyle rozbudowały procedurę wywłaszczeniową, że nie sprowadzała się już ona do ultimatum stawianego właścicielowi nieruchomości, który mógł co najwyżej dostosować się do propozycji sprzedaży nieruchomości. Ostatnia uwaga nie tyle jednak stanowi ujemną przesłankę do ewentualnego zastosowania art. 216 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do umów zawieranych na podstawie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości po dacie wejścia w życie noweli z dnia 29 września 1990 r., ile ma precyzować stan faktyczny i prawny odnoszący się do przedmiotowej sprawy.

Należy stwierdzić, iż sformułowanie przepisu art. 216 cyt. ustawy pozwala na przyjęcie, iż nakazuje on odpowiednie stosowanie przepisów określających warunki zwrotu wywłaszczonych nieruchomości zawarte w rozdziale 6, dziale III ustawy o gospodarce nieruchomościami, do nieruchomości nabytych przez Skarb Państwa na podstawie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, bez względu na to, który tryb nabycia nieruchomości spośród przewidzianych tą ustawą miał miejsce. Także więc w razie nabycia nieruchomości na mocy tej ustawy w drodze umowy cywilnoprawnej odesłanie wynikające z brzmienia art. 216 ustawy o gospodarce nieruchomościami uznać należy za obowiązujące. Konstatacja taka jest zdaniem organu odwoławczego w pełni uprawniona literalnym brzmieniem przepisu art. 216 ustawy o gospodarce nieruchomościami obejmującym odesłanie prawne relewantne dla wszystkich przypadków nabycia własności na podstawie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, bez dalszego różnicowania ocen prawnych w zależności od podstaw tego nabycia tą ustawą przewidzianych.

W tym stanie rzeczy pogląd strony skarżącej sprowadzający się do uznania, iż nieruchomość nabyta przez Skarb Państwa, w drodze umowy cywilnoprawnej w związku z przepisami ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami wywłaszczaniu nieruchomości nie może być traktowana jako nieruchomość wywłaszczona w rozumieniu art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest błędny.

Organ wskazał, że powołane przez skarżącego w odwołaniu orzecznictwo sądów administracyjnych stanowi dorobek okresu (uchwała Sądu Najwyższy z 24 września 1992r. sygn. III AZP 11/92) poprzedzającego wejście w życie nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadzającej przepis art. 216 i jako takie nie zachowało w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy waloru aktualności.

Organ podkreślił, iż w przeciwieństwie do innych przypadków wymienionych w art. 216 (a nawet w samym ust. 2 tego przepisu) ustawodawca nie wskazał na konkretny przepis ustawy, a posłużył się ogólnym stwierdzeniem "ustawa" - odnosząc możliwość wszczęcia i prowadzenia postępowania o zwrot wywłaszczonej nieruchomości w stosunku do wszelkich przypadków wynikających z przejęcia i nabycia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa.

Sformułowanie to nie może być odczytane inaczej, niż dążenie ustawodawcy do objęcia procedurą zwrotu wszelkich nieruchomości nabytych przez Skarb Państwa na podstawie tej ustawy, w warunkach odpowiadających wywłaszczeniu nieruchomości na cel publiczny, o którym mowa w pozostałych przypadkach wymienionych w art. 216 ust. 1 i 2, o ile spełnione zostaną warunki określone w rozdziale 6, działu III ustawy o gospodarce nieruchomościami (vide: wyrok NSA z 19 grudnia 2007 r., sygn. akt I OSK 1863/06).

Gdyby sam ustawodawca chciał ograniczyć zakres możliwości wszczynania postępowań w sprawie zwrotu nabytych przez Skarb Państwa nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości tylko do np. wywłaszczenia (sensu stricto - jak podnosi to strona skarżąca), to wówczas w ustawie o gospodarce nieruchomościami ustawodawca niewątpliwie zawarłby takie ograniczenie. Art. 216 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zawiera podobne przykłady reglamentujące zakres stosowania przepisów, np. tylko do art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości. Również art. 216 ust 2 pkt 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami zawiera ograniczenia w stosowaniu przepisów dotyczących zwrotu w zakresie objętym ustawą z dnia 25 czerwca 1948 r. o podziale nieruchomości na obszarach miast i niektórych osiedli - tylko do art. 5 i 13; oraz dekretu z dnia 26 kwietnia 1949 r. o nabywaniu i przekazywaniu nieruchomości niezbędnych dla realizacji narodowych planów gospodarczych - tylko do art. 9, mimo że w obu ww. ustawach znajdują się inne sposoby nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa. Co więcej ustawodawca nie posługuje się zwrotem o odpowiednim stosowaniu przepisów "do nieruchomości wywłaszczonych" na rzecz Skarbu Państwa na podstawie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, lecz mówi o odpowiednim stosowaniu przepisów "do nieruchomości nabytych". Zakres znaczeniowy tego sformułowania jest znacząco szerszy od pojęcia "wywłaszczenia" i w zasadzie obejmuje wszystkie przypadki przejmowania i nabywania nieruchomości przez Skarb Państwa na podstawie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.

Definiowanie pojęcia "nabywanie gruntów" w rozpatrywanej sprawie powinno być odniesione do regulacji ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Ustawodawca wyraźnie wskazał, że przepisy rozdziału obejmujące procedurę zwrotu wywłaszczonych nieruchomości stosuje się do nieruchomości nabytych na rzecz Skarbu Państwa na podstawie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.

Ówczesny ustawodawca nie zdefiniował odrębnie pojęcia "nabycie nieruchomości", co oznacza, że obecnie nie można tym pojęciem obejmować tylko wywłaszczenia na podstawie rozdziału 6 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Legę non distinguente i stąd nie można zaakceptować takiej wykładni, która pozwala na różnicowanie pozycji osób, którym odebrano prawo własności w oparciu o kryterium nieznane ustawodawcy. Tym samym uzasadniony wydaje się być pogląd, który zakłada brak dopuszczalności różnicowania osób, których nieruchomości nabył Skarb Państwa na podstawie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Dlatego w art. 216 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami posłużono się ogólnym pojęciem nabywania nieruchomości po to, ażeby można było nim objąć każdy przypadek odjęcia dotychczasowemu właścicielowi (uprawnionemu) jego prawa w trybie uregulowanym ustawą o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.

Do takiego wniosku prowadziłaby również wykładnia pojęcia nabywania na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z jej art. 4 pkt 3b, pod pojęciem nabywania (zbywania) nieruchomości należy rozumieć dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste. Taką czynnością prawną jest również cywilnoprawna umowa sprzedaży. Wskazać należy, iż na gruncie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego mogło nastąpić w wyniku bezskuteczności działań zmierzających do nabycia nieruchomości w drodze umowy. Przepisy tej ustawy (od jej pierwotnego brzmienia, aż do końca jej obowiązywania) wskazywały wyraźnie, że ustawodawca preferował umowne nabycie nieruchomości przez Skarb Państwa i wywłaszczenie nieruchomości traktował jako środek ultima ratio. Z tego punktu widzenia zrównanie możliwości dochodzenia przez byłych właścicieli zwrotu nieruchomości na warunkach określonych w art. 136 i 137 ustawy o gospodarce nieruchomościami niezależnie od sposobu nabycia takiej nieruchomości przez Skarb Państwa (umowa lub decyzja o wywłaszczeniu) wydaje się być uzasadnione (vide: wyrok WSA w Krakowie z 29 maja 2008 r., sygn. akt II SA/Kr 180/08).

Z dokumentów zgromadzonych w niniejszym postępowaniu jednoznacznie wynika, iż celem dla realizacji którego nastąpiło wywłaszczenie przedmiotowej nieruchomości była budowa magistrali wodociągowej O 1000 od zbiornika na M.G. do granicy osiedla M.-U. wzdłuż projektowanej ulicy D.. Dowody zgromadzone w sprawie pozwalają na jednoznaczne stwierdzenie, iż cel wywłaszczenia nie został zrealizowany. Bezspornym jest, iż magistrala wodociągowa, która stanowiła cel wywłaszczenia nigdy nie powstała. W takiej sytuacji organ administracji publicznej ma obowiązek orzec o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości.

Wojewoda [...] wskazał także, iż wnioski dowodowe o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków H.G., P.G. i B. i B. G. na okoliczność, że właścicielom nieruchomości sąsiadującej z nieruchomością pana W.Ł. w związku z realizacją celu publicznego, polegającego na budowie magistrali wodnej, również złożono propozycje sprzedaży swojej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa i oferty tej nie przyjęto były bezzasadne oraz w żadnym razie nie mogły przyczynić się do wyjaśnienia okoliczności podpisania przez p. W.Ł. w dniu [...] kwietnia 1989 r. aktu notarialnego. Istotą postępowania zwrotowego jest bowiem zbadanie, czy na konkretnej wywłaszczonej (nabytej lub przejętej na rzecz Skarbu Państwa) nieruchomości zrealizowany został w terminach określonych ustawą o gospodarce nieruchomościami cel stanowiący podstawę pozbawienia byłego właściciela prawa własności.

Zgodnie z art. 140 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania. Odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji, z zastrzeżeniem art. 217 ust. 2, nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa. Jeżeli zwrotowi podlega część wywłaszczonej nieruchomości, zwracaną kwotę odszkodowania ustala się proporcjonalnie do powierzchni tej części nieruchomości (art. 140 ust. 2 i 3). W razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie, ustalone stosownie do ust. 2, pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. Przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio (art. 140 ust. 4).

Z dokumentów zgromadzonych w niniejszej sprawie wynika, iż wysokość odszkodowania wypłaconego dawnemu właścicielowi za nabytą na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość o łącznej powierzchni [...] (wraz z nakładami) wynosiła [...] zł. Organ pierwszej instancji przeprowadził waloryzację powyższego odszkodowania stosując wskaźniki wzrostu cen i usług konsumpcyjnych za okres od 1990 r. do czerwca 2008 r. Wysokość zwaloryzowanego odszkodowania (po uwzględnieniu denominacji) wyniosła [...] zł. Aktualna wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie art. 140 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynosi [...] zł. Z uwagi na fakt, iż zwaloryzowane odszkodowanie jest większe niż 50 % aktualnej wartości nieruchomości organ pierwszej instancji, zgodnie z art. 217 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, pomniejszył go do kwoty [...] zł.

W celu ustalenia czy wartość zwracanej nieruchomości uległa zmianie, zgodnie z przepisem art. 140 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, Starosta P. zlecił rzeczoznawcy majątkowemu - p. J.W. sporządzenie operatu szacunkowego określającego wartość rynkową nieruchomości, wartość nieruchomości według stanu z dnia wywłaszczenia i cen na dzień wyceny oraz wartość nieruchomości według stanu z dnia zwrotu i cen na dzień wyceny (z uwzględnieniem działań podjętych na nieruchomości po wywłaszczeniu).

Z powyższej opinii biegłego wynika, iż wartość zwracanej nieruchomości według stanu z dnia wywłaszczenia i cen na dzień wyceny wyniosła [...] zł, zaś według stanu z dnia zwrotu i cen na dzień wyceny [...] zł. Z uwagi na poczynione na nieruchomości działania w postaci m.in, rozebrania dwóch szklarni wraz z kotłownią, przebudowy budynku mieszkalnego - dobudowano piętro, wybudowania trwałego budynku gospodarczo-garażowego w miejscu budynku z chłodnią i częścią mieszkalną, rozebrania części parterowej o konstrukcji drewnianej budynku magazynowego, który pozostał tylko w części zagłębionej, rozebrania szopy i wiaty o tymczasowej konstrukcji drewnianej, posadzenia drzew owocowych, krzewów bukszpanu oraz drzew i krzewów ozdobnych oraz wykonania elementów architektury ogrodowej, rzeczoznawca majątkowy stwierdził zmniejszenie wartości nieruchomości o [...] zł.

Zdaniem Wojewody [...] nie można zgodzić się z zarzutem, iż Starosta P. niewłaściwie dokonał rozliczeń o których mowa w art. 140 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami bowiem "nie wziął pod uwagę rozmiaru i wysokości nakładów, jakie poczyniła odwołująca od momentu przekazania jej przez Skarb Państwa przedmiotowej nieruchomości w dzierżawę do dnia dzisiejszego". Należy zauważyć, iż odszkodowania jakie ma zwrócić były właściciel nieruchomości zostało, zgodnie z ww. przepisem pomniejszone o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu, która to kwota obejmuje wszystkie działania podjęte na nieruchomości po jej wywłaszczeniu. W ocenie Wojewody [...] pełnomocnik dzierżawcy, twierdząc, iż "poczynione przez odwołującą nakłady na dzierżawioną nieruchomość niewątpliwie zwiększyły jej wartość (...)" zapomina, iż w dniu [...] kwietnia 1989 r. na przedmiotowej nieruchomości posadowione były liczne budowle ( m.in. dwie szklarnie) przedstawiające znaczną wartość ekonomiczną, które następnie zostały zburzone. W niniejszej sprawie dokonując oceny czy wartość nieruchomości uległa zwiększeniu czy też zmniejszeniu organ pierwszej instancji uwzględnił wszystkie dokonane na niej działania, w tym także działania podjęte przez dzierżawcę. W ocenie rzeczoznawcy majątkowego wyrażonej w operacie szacunkowym z dnia [...] maja 2008 r. wartość przedmiotowej nieruchomości, po jej nabyciu na rzecz Skarbu Państwa, uległa zmniejszeniu o kwotę [...] zł. Zwrot ustalonego odszkodowania następuje na rzecz obecnego właściciela nieruchomości czyli Miasta P. Natomiast odrębną kwestią pozostaje kwestia rozliczeń między dotychczasowym właścicielem (Miastem P.) a podmiotami, którzy tych nakładów dokonali, gdyż nie należą one do zakresu ani oceny organów administracji publicznej. Dokładna analiza przywołanego przez pełnomocnika odwołującej się orzeczenia sądu administracyjnego wskazuje, iż dotyczy on takiej również sytuacji. Podobnie uznał NSA w wyroku z 12 lipca 2001 r. (sygn. akt II SA/Po 8774/00), w którym jednoznacznie stwierdzono, iż problematyka rozliczeń nakładów osób trzecich na podlegającej zwrotowi nieruchomości (...) należy do stery stosunków cywilnoprawnych.

Skargi na powyższą decyzję w zakreślonym terminie złożyli Miasto P. i B. J.-Z..

B. J.-Z. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego, według norm przepisanych. Zaskarżonej decyzji zarzuciła:

- naruszenie przepisu art. 136 w zw. z art. 216 ust. 2 pkt. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną wykładnię i uznanie, iż nabycie nieruchomości w drodze umowy cywilnoprawnej przez Skarb Państwa jest tożsame z nabyciem nieruchomości w drodze ustawy z dnia 29 kwietnia 1985r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości

-naruszenie przepisu art. 140 ust. 4 z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami poprzez nieuwzględnienie przy ustalaniu wartości nieruchomości, zwiększenia jej wartości wskutek działań podjętych na nieruchomości po jej przekazaniu w dzierżawę i w konsekwencji niedokonanie prawidłowego rozliczenia z tytułu zwrotu wywłaszczonej nieruchomości na rzecz poprzedniego właściciela,

-naruszenie przepisów postępowania tj. art. 7 i art. 77 kpa poprzez nie ustalenie stanu faktycznego w sposób wyczerpujący, w szczególności nie ustalenie w toku postępowania administracyjnego rozmiaru i wartości nakładów dokonanych na nieruchomości przez skarżącą jako dzierżawcę mających wpływ na wartość nieruchomości w chwili jej zwrotu i wysokość odszkodowania należnego Skarbowi Państwa z tytułu jej zwrotu,

-naruszenie przepisów postępowania tj. art. 7 w zw. z art. 75 § 1 i art. 78 § 1 kpa poprzez nie dopuszczenie wszystkich dowodów, które mogłyby się przyczynić do wyjaśnienia sprawy, a nie są sprzeczne z prawem; w szczególności nie dopuszczenie dowodu z zeznań świadków: H.G., P.G. oraz B. i B.G., którzy mieli być przesłuchani w zakresie okoliczności, w jakich nie przyjęli oferty sprzedaży na rzecz Skarbu Państwa swojej nieruchomości, która to okoliczność ma istotne znaczenie dla sprawy oraz nie uzasadnienie powyższego.

W uzasadnieniu skarżąca wskazała m.in., że Wojewoda [...] dokonał błędnej interpretacji powyższych przepisów uznając, iż nabycie nieruchomości w drodze umowy cywilnoprawnej przez Skarb Państwa jest tożsame z nabyciem nieruchomości w drodze ustawy z dnia 29 kwietnia 1985r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Art. 136 i 137 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, iż postępowanie o zwrot nieruchomości może toczyć się jedynie w przypadku, gdy nieruchomość, której postępowanie dotyczy, została wywłaszczona. Od powyższej zasady ustawodawca przewidział jednak wyjątki, wyczerpująco wskazane w art. 216 ww. ustawy. Przepis art. 216 ustawy o gospodarce nieruchomościami formułuje zasadę, iż przepisy o zwrocie, zawarte w rozdziale 6 dział III ustawy, mają zastosowanie do nieruchomości przejętych lub nabytych na podstawie aktów prawnych w tym przepisie wymienionych. Katalog źródeł prawa w powyższym artykule wskazany został enumeratywnie.

W art. 216 ust. 2 pkt. 3 powyższej ustawy ustawodawca wskazał źródło prawa, podstawie którego przejęto lub nabyto nieruchomość - ustawę z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. 1991r. Nr 30, poz. 127). Zgodnie z rozdziałem 6 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, przepisy o wywłaszczeniu stosuje się, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez ograniczenie lub odjęcie prawa własności do nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz gminy, a nieruchomość nie może być nabyta w drodze umowy.

Stąd też, jeżeli nieruchomość mogła, być nabyta w drodze umowy, powyższe przepisy ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, nie miały zastosowania. W niniejszej sprawie nabycie nieruchomości nie odbyło się na podstawie powyższej ustawy lecz na podstawie umowy cywilnoprawnej.

Przy ocenie wartości nieruchomości organ drugiej instancji oparł się na ustaleniach operatu szacunkowego sporządzonego w maju 2008 r. na zlecenie Starosty P. przez rzeczoznawcę majątkowego, zgodnie z którym nastąpiło zmniejszenie wartości nieruchomości o kwotę [...] złotych. W związku z tak ustaloną wartością nieruchomości organ administracji publicznej uznał, iż odszkodowanie za zwrot wywłaszczonej nieruchomości winno być o tę kwotę umniejszone i wynosi po waloryzacji [...] złotych. Zdaniem skarżącej opinia rzeczoznawcy majątkowego ustalająca wartość nieruchomości w chwili jej wywłaszczenia oraz w chwili jej zwrotu jest niekompletna i nie uwzględnia wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności, a w szczególności nie bierze pod uwagę rozmiaru i wysokości nakładów, jakie poczyniła skarżąca od momentu przekazania jej przez Skarb Państwa nieruchomości w dzierżawę do dnia dzisiejszego. Pominięcie natomiast istotnych okoliczności mających wpływ na ustalenie wartości nieruchomości doprowadziło do błędnego przyjęcia przez organ drugiej instancji, na podstawie niekompletnej opinii rzeczoznawcy majątkowego, iż dokonywane przez skarżącą nakłady spowodowały zmniejszenie wartości nieruchomości. Należy również zauważyć, iż brak wykorzystania nieruchomości zgodnie z celem określonym w umowie spowodował, że nieruchomość została oddana w dzierżawę. Skarżąca nie dokonywałaby znaczących inwestycji na przedmiotowej nieruchomości, gdyby nie była przekonana o stabilności i trwałości zawartej umowy dzierżawy, a tym bardziej gdyby wiedziała, że dzierżawiona nieruchomość może stać się przedmiotem postępowania o jej zwrot wywłaszczonemu właścicielowi. Skarżąca nie może tym samym ponosić ujemnych skutków braku konsekwencji Skarbu Państwa w wyżej wskazanym zakresie i przysługuje jej roszczenie o zwrot równowartości poniesionych przez nią nakładów na dzierżawioną nieruchomość. Dlatego tak istotne dla skarżącej z punktu widzenia ochrony jej praw jest prawidłowe określenie wartości nieruchomości w chwili jej zwrotu na rzecz poprzedniego właściciela, wartość ta bowiem rzutuje na późniejsze jej rozliczenia ze Skarbem Państwa.

Zgodnie z art. 7 k.p.a. organy administracji publicznej w toku postępowania stoją na straży praworządności i zobowiązane są podejmować wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. W przedmiotowej sprawie nie dokonano wszystkich niezbędnych ustaleń faktycznych, przez co naruszony został słuszny interes skarżącej. Organ administracji publicznej zobowiązany był także na podstawie art. 77 § 1 k.p.a. do zebrania w sposób wyczerpujący i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, czego nie uczynił. W konsekwencji pominięto okoliczności istotne z punktu widzenia prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy.

Zgodnie natomiast z art. 75 § 1 i art. 78 § 1 k.p.a., jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być zeznania świadków. Żądanie strony dotyczące przeprowadzenia dowodu należy uwzględnić, jeżeli przedmiotem dowodu jest okoliczność mająca znaczenie dla sprawy.

W niniejszej sprawie skarżąca wniosła o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków H.G., P.G. oraz B. i B.G., na okoliczność, że pani H.G., będąc właścicielem nieruchomości sąsiadującej z nieruchomością pana W.Ł., w związku z realizacją celu publicznego, polegającego na budowie magistrali wodnej, również otrzymała propozycję sprzedaży swojej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa i oferty tej nie przyjęła.

Nie wyjaśniono tym samym okoliczności w jakich doszło do zawarcia przedmiotowej umowy sprzedaży. Okoliczność, na którą przeprowadzony miał być dowód z zeznań wyżej wskazanych świadków, ma istotne znaczenie dla sprawy gdyż wskazuje, iż właściciele nieruchomości sąsiadujących mieli możliwość zawarcia podobnej umowy cywilnoprawnej z Miastem P., jednak oferty tej nie przyjęli i do dnia dzisiejszego są właścicielami nieruchomości położonej przy ul. H.. Ponadto, organ administracyjny nie uzasadnił, z jakiego powodu nie przeprowadził wnioskowanego przez skarżącą dowodu.

Miasto P. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Starosty P. i zasądzenie kosztów postępowania powtórzyło zarzuty i uzasadnienie zawarte w odwołaniu od decyzji Starosty P.. Nadto skarżący podniósł, że o toczącym się postępowaniu administracyjnym nie został powiadomiony podmiot mający bez wątpienia interes prawny w wyniku sprawy

R.Z. - dzierżawca nieruchomości. Istotny jest tutaj fakt, iż organ posiadał wiedzę o stronach przedmiotowej umowy dzierżawy. W takiej sytuacji o toczącym się postępowaniu jak i o zapadłych w sprawie rozstrzygnięciach organ winien powiadomić obu dzierżawców nieruchomości, także w sytuacji, gdyby w chwili obecnej stroną umowy był tylko jeden z nich - kwestią otwartą w takiej sytuacji pozostanie bowiem rozliczenie poczynionych na nieruchomości nakładów.

W odpowiedzi na skargi Wojewoda [...] wniósł o ich oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Nadto organ wskazał, że bezzasadny jest zarzut pełnomocnika Prezydenta Miasta P., iż organ przyjął za podstawę wydanego orzeczenia oświadczenie złożone przez pełnomocnika wnioskodawcy. Należy zauważyć, iż treść powyższego oświadczenia została zawarta w części decyzji opisującej stan faktyczny niniejszej sprawy natomiast w celu uzupełnienia materiału dowodowego zgromadzonego przez organ pierwszej instancji Wojewoda [...] przeprowadził w dniu [...] lutego 2009 r. dowód z przesłuchania w charakterze świadków M.W. oraz B.T.. Podobnie jako bezzasadny należy ocenić zarzut ww. skarżącego o braku udziału w postępowaniu w charakterze strony jednego z dzierżawców nieruchomości bowiem był on zawiadamiany i miał możliwość czynnego udziału w charakterze strony zarówno w trakcie postępowania przed organem pierwszej jak i drugiej instancji.

Postanowieniem z dnia [...] września 2009 r. Sąd na podstawie art. 111 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. – dalej Ppsa) połączył ww. skargi do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. – dalej Ppsa) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 Ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną.

Przeprowadzona przez Sąd ocena legalności zaskarżonej decyzji, jak też decyzji organu l instancji w oparciu o wyżej wymienione zasady wskazuje, że organy obu instancji nie naruszyły prawa. Organy obu instancji w sposób prawidłowy i zgodnie z art. 7 i 77 § 1 oraz 80 kpa zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy, a uzasadnienie decyzji wskazuje fakty, na których oparł się organ wydając swoją decyzję, z wyjaśnieniem podstawy prawnej swojego rozstrzygnięcia, wyczerpując tym samym przesłanki prawidłowo sporządzonego uzasadnienia określone w przepisie art. 107 § 3 kpa. Ponadto organ odwoławczy w sposób obszerny odniósł się do wszystkich zarzutów podniesionych w odwołaniach. Sąd w pełni podziela zarówno ustalenia faktyczne jak i prawne organów i czyni je integralną częścią uzasadnienia.

Nabycie przez Skarb Państwa od W.Ł. nieruchomości położonej w P. przy ul. H., nastąpiło na podstawie aktu notarialnego z dnia [...] kwietnia 1989 r., w czasie obowiązywania ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Z 1991 r., nr 30, poz. 127 ze zm.). Zdaniem skarżących w odniesieniu do nieruchomości będącej przedmiotem postępowania (a więc nabytej w drodze umowy, pod rządami ustawy z dnia 29 kwietnia 1985r.), nie można stosować art. 136 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. W ocenie skarżącego zwrot nieruchomości mógłby zatem nastąpić wyłącznie w przypadku, jeśli nieruchomość nabyta zostałaby przez Skarb Państwa w drodze formalnego wywłaszczenia, tj. po przeprowadzeniu postępowania wywłaszczeniowego i w drodze decyzji administracyjnej.

Istotą sporu w niniejszym postępowaniu jest kwestia czy art. 216 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że przepisy rozdziału 6 działu III (tj. przepisy o zwrocie wywłaszczonych nieruchomości) stosuje się odpowiednio do nieruchomości nabytych na rzecz Skarbu Państwa na podstawie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, ma odpowiednie zastosowanie do stanu występującego w sprawie. Przy czym chodzi tu o stan prawny obowiązujący po wejściu w życie przepisów noweli z 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U., Nr 141, poz. 1492). Sąd w niniejszym składzie podziela w pełnym zakresie stanowisko wyrażone w wyroku NSA z dnia 19 grudnia 2007 r., sygn. akt I OSK 1863/06 (niepublikowany), a które znalazło także potwierdzenie w innych orzeczeniach sądów ( patrz: wyrok NSA z dnia 26 sierpnia 2010 r. sygn. akt I OSK 1407/09, LEX nr 745009, wyrok WSA w Gliwicach z dnia 19 maja 2010 r., sygn. akt II SA/GL 10/10, LEX 674090, wyroku NSA z dnia 18 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 1136/08, LEX nr 582462 ), iż niemożliwa jest taka wykładnia wykładni przepisu art. 216 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w wyniku której następuje różnicowanie sytuacji prawnej jednostek, którym wywłaszczono nieruchomość w drodze decyzji administracyjnej i tym, którzy przenieśli własność nieruchomości w drodze umowy cywilnoprawnej będącej następstwem przeznaczenia tej nieruchomości na cele wywłaszczeniowe w związku z realizacją celu publicznego.

Poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części jeżeli, stosownie do przepisu art. 137, stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu (art. 136 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami).

Nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli:

- pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, i nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo

-pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany.

Jak wynika z uregulowań zawartych w art. 137 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przy podejmowaniu decyzji o zwrocie nieruchomości konieczne jest zbadanie jaki był cel jej wywłaszczenia oraz dokonanie oceny czy, a także kiedy, cel ten został zrealizowany. Innymi słowy w ramach postępowania o zwrot, organ powinien przeprowadzić postępowanie dowodowe, w toku którego zostanie ustalone na jaki dokładnie cel nieruchomość była wywłaszczona (nabyta) oraz w jaki sposób nieruchomość była i jest wykorzystywana. W tym celu organ powinien zebrać dokumentację związaną z inwestycją, która na przedmiotowej nieruchomości miała być realizowana. Natomiast dzisiejsze faktyczne przeznaczenie nieruchomości można ustalić na podstawie oględzin nieruchomości.

W toku prowadzonego postępowania przeprowadzono bardzo dokładne i szczegółowe postępowanie dowodowe.

Zdaniem Sądu przeprowadzone postępowanie wykazało, iż wskazana wyżej umowa notarialna dotycząca nieruchomości położonej w P. przy ul. H. została zawarta na warunkach wywłaszczenia, w związku z przeznaczeniem wskazanej wyżej nieruchomości pod budowę magistrali wodociągowej Ø 1000 mm od zbiornika na M.G. do granicy osiedla M.-U. wzdłuż projektowanej ul. D., oraz że inwestycja ta pomimo upływu terminów określonych w art. 137 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie została zrealizowana na przedmiotowych działkach oraz, że od dnia przejęcia do chwili zwrotu nie została wykorzystana na żaden inny cel publiczny uniemożliwiający dochodzenie zwrotu nieruchomości przez W.Ł..

Potwierdza to w sposób jednoznaczny treść, niekwestionowanych przez strony dołączonych do akt dokumentów i kserokopii dokumentów:

-aktu notarialnego z dnia [...] kwietnia 1989 r. ( § 2 pkt a aktu notarialnego ).

-kserokopii decyzji z dnia [...] listopada1988r.,nr [...] Urzędu Wojewódzkiego w P. ustalającej lokalizację I-go odcinka magistrali wodociągowej Ø 1000 od zbiorników na M.G. do granicy osiedli M.-U. wzdłuż projektowanej ul. D.,

- opinii rzeczoznawcy majątkowego inż. A.S. z dnia [...] kwietnia 1989 r., w której dokonuje on oszacowania nieruchomości stanowiącej własność W.Ł., działki nr [...] na zlecenie Dyrekcji Rozbudowy Miasta P. z dnia [...] marca 1989 r., którą to nieruchomość " nabywa Dyrekcja Rozbudowy Miasta P. w związku z planem budowy magistrali wodociągowej" ,

- pism i dokumentów przekazanych przez "A" sp. z o.o.,

- wskazań lokalizacyjnych Prezydenta Miasta P. z dnia [...] kwietnia 1988 r. sygn. [...], dla proponowanych tras zasilań energetycznych i telekomunikacyjnych dla zbiorników i pompowni w P.,

- pisma Urzędu Wojewódzkiego z dnia [...] marca 1988 r., sygn. [...] oraz aneksu Wojewody [...] z dnia [...] marca 1988r., sygn. nr [...], do wskazania lokalizacyjnego Nr [...] z dnia [...] sierpnia 1987 r. wyrażający zgodę na zmianę trasy przebiegu odcinka projektowanej magistrali wodociągowej Ø 1000 dla osiedla M.-U..

Potwierdzają to również przeprowadzone oględziny przedmiotowych nieruchomości i złożone zeznania i oświadczenia. Z oświadczeń złożonych przez W.Ł. wynika, że był zmuszony (pod groźbą utraty własności bez odszkodowania) do podpisania wskazanego wyżej aktu notarialnego. Te wyjaśnienia znalazły potwierdzenie w oświadczeniach złożonych przez B.B., M.W. oraz B.T.. Zdaniem Sądu organy prawidłowo wskazały, iż wnioski dowodowe zawarte w piśmie z [...] lutego 2009 r. uzupełnionym następnie pismem z [...] marca 2009 r. (o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków H.G., P.G., B. i B. G. na okoliczność, że właścicielom nieruchomości sąsiadującej z nieruchomością pana W.Ł. w związku z realizacją celu publicznego, polegającego na budowie magistrali wodnej, również złożono propozycje sprzedaży swojej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa i oferty tej nie przyjęto) były bezzasadne oraz w żadnym razie nie mogły przyczynić się do wyjaśnienia okoliczności podpisania przez W.Ł. w dniu [...] kwietnia 1989 r. aktu notarialnego. Istotna jest bowiem świadomość, wiedza i stan w jakim znajdował się W.Ł. w dacie zawarcia aktu, a nie stan i postępowanie innych osób, a tym bardziej ocenia tamtych zdarzeń dokonywana obecnie. Wskazać także należy, a co wynika z akt sprawy, że W.Ł. od chwili przejęcia wskazanych nieruchomości interesował się nimi i żądał ich zwrotu.

W ocenie Sądu organy prawidłowo, stosownie do wymogów art. 107 § 3 kpa, oceniły operat szacunkowy, w tym w zakresie, w jakim oceniono rozmiar i wysokość nakładów poczynionych przez dzierżawcę spornych nieruchomości. Operat szacunkowy z dnia [...] maja 2008 r. został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego opracowany w sposób prawidłowy, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109) może stanowić podstawę do ustalenia rozliczenia związanego ze zwrotem nieruchomości spadkobiercom poprzedniego właściciela.

Bezzasadny jest zarzut Miasta P. o braku udziału w postępowaniu w charakterze strony jednego z dzierżawców nieruchomości bowiem jak wynika z akt sprawy R.Z. był zawiadamiany i miał możliwość czynnego udziału w charakterze strony zarówno w trakcie postępowania przed organem pierwszej jak i drugiej instancji.

Na zakończenie należy wskazać i na co słusznie wskazuje organ II instancji w zaskarżonej decyzji, że z przepisu art. 140 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami jednoznacznie wynika, iż w zakresie odszkodowania, stronami postępowania są poprzedni właściciel lub jego spadkobierca oraz Skarb Państwa lub właściwa jednostka samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu. Za uzasadnione zatem należy uznać stanowisko organu, że kwestie dotyczące odszkodowania za nakłady poczynione przez dzierżawców należą do drogi postępowania przed sądem powszechnym i nie mogły być rozstrzygane w postępowaniu administracyjnym prowadzonym z wniosku o zwrot w trybie wskazanych wyżej przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Z przytoczonych wyżej względów Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 151 Ppsa oddalił skargi.