Wyrok WSA w Opolu, sygn. akt II SA/Op 102/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu
Data orzeczenia: 2015-05-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4, ust. 4a, ust. 4f, ust. 5, art. 18 ust. 1, ust. 1d
journal: Dz.U. 2013 poz 687
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1, art. 154, art. 156
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 36 ust. 4, par. 56
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 7, art. 15, art. 77 par. 1, art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Naumowicz (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Kmiecik Sędzia WSA Ewa Janowska Protokolant St. insp. sądowy Katarzyna Stec po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 maja 2015 r. sprawy ze skargi Gminy Kolonowskie na decyzję Wojewody Opolskiego z dnia 31 grudnia 2014 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty Strzeleckiego z dnia 5 sierpnia 2014 r., nr [...], 2) określa, że zaskarżona decyzja w całości nie podlega wykonaniu, 3) zasądza od Wojewody Opolskiego na rzecz Gminy Kolonowskie kwotę 160 (sto sześćdziesiąt) złotych, tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 30 kwietnia 2014 r., nr [...], Starosta Strzelecki zatwierdził projekt budowlany i zezwolił Burmistrzowi Kolonowskiego na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa drogi gminnej w miejscowości Kolonowskie" m.in. na działce nr a, k.m. [...], obręb [...], o powierzchni 0,0012 ha, powstałej po podziale działki nr b na działki o nr a i c. Jednocześnie zatwierdził projekt podziału nieruchomości pod inwestycję drogową, obejmujący m.in. działkę oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków nr b, ujawnioną w KW [...], stanowiącą dotychczas własność M. M. - na działki o nr a i c oraz stwierdził nabycie z mocy prawa na rzecz Gminy Kolonowskie nieruchomości przeznaczonych pod inwestycję, w tym działki nr a o powierzchni 0,0012 ha. Ponadto wskazał, że z dniem, w którym decyzja stanie się ostateczna, wygasają prawa rzeczowe ustanowione na nieruchomości nr a.

W dniu 28 czerwca 2014 r. rzeczoznawca K. W. sporządził operat szacunkowy wyceny ww. nieruchomości, w którym jej wartość rynkowa ustalona została na kwotę 458 zł.

Pismem z dnia 10 lipca 2014 r. Starosta Strzelecki zawiadomił M. M. oraz wierzyciela hipotecznego - A SA Wrocław Oddział [...] o zebraniu dowodów w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za prawo własności gruntu o powierzchni 0,0012 ha, położonego w [...], wpisanego w księdze wieczystej nr [...].

Następnie, decyzją z 5 sierpnia 2014 r., nr [...], Starosta Strzelecki orzekł o ustaleniu na rzecz A SA [...] Oddział [...] odszkodowania w wysokości 458,00 zł za prawo własności gruntu położonego w [...], oznaczonego w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr a o pow. 0,0012 ha, k. m. [...], obręb [...], przejętego przez Gminę Kolonowskie w związku z budową drogi publicznej. W uzasadnieniu organ wskazał na decyzję Starosty Strzeleckiego z dnia 30 kwietnia 2014 r., przepis art. 12 i art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687 - zwanej dalej ustawą) oraz art. 132 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518). Na tej podstawie stwierdził, że odszkodowanie przysługuje dotychczasowemu właścicielowi według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Wyjaśnił, że z uwagi na obciążenie nieruchomości hipoteką w kwocie 793.568,30 zł, stosownie do treści art. 18 ust. 1d ustawy, kwotę odszkodowania wypłaca się wierzycielowi hipotecznemu i podlega ono zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Podał również, że wysokość odszkodowania ustalono na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 28 czerwca 2014 r., który określił wartość prawa własności ww. gruntu o powierzchni 0,0012 ha na łączną kwotę 458,00 zł.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł Burmistrz Kolonowskiego, zarzucając naruszenie przepisów art. 12 ust. 5 oraz art. 18 ustawy oraz art. 149 i następnych ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym art. 151. Wskazując na powyższe, odwołujący domagał się uchylenia zaskarżonej decyzji. Uzasadniając żądanie podniósł, że w zaskarżonej decyzji ustalono odszkodowanie określając w sposób wadliwy wartość rynkową nieruchomości, a tym samym wartość odszkodowania. Wskazał, że dla ustalenia wartości 1 m2 przyjęto 11 transakcji, z których jedynie 3 to nieruchomości położone na terenie Gminy Kolonowskie i dotyczyły one działek o nieporównywalnie większych walorach (wielkość działki i stopień uzbrojenia). Zarzucił, że nie uwzględniono faktu, iż na terenie Gminy Kolonowskie przed niespełna trzema laty doszło do zbycia porównywalnych działek za 25,41 zł/m2, a nie za 38,16 zł, jak to przyjęto przy ustaleniu odszkodowania za działkę nr a.

W związku z wniesionym odwołaniem Wojewoda Opolski wystąpił do rzeczoznawcy o wyjaśnienie kwestii udokumentowania w operacie szacunkowym przeznaczenia wycenianej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz kwestii ustalenia, czy na rynku lokalnym i regionalnym odnotowano ceny transakcyjne nieruchomości drogowych.

W odpowiedzi na powyższe zobowiązanie rzeczoznawca w piśmie z dnia 1 listopada 2014 r. podał, że dla terenu lokalizacji przedmiotu wyceny obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nr 2 dla części miasta Kolonowskie, zatwierdzony uchwałą Nr XXXVI/181/06 Rady Miejskiej w Kolonowskiem z dnia 20 lutego 2006 r. oraz, że "działka nr d oznaczona jest na rysunku planu symbolem KDD - tereny dróg gminnych (ulice osiedlowe, dojazdowe)". Wyjaśnił nadto, że na rynku lokalnym oraz regionalnym odnotowano transakcje kupna sprzedaży nieruchomości drogowych, jednak transakcje te charakteryzowały się dużą rozbieżnością cenową, zazwyczaj niewynikającą z uzasadnionych przyczyn, co uniemożliwiało rzetelne oszacowanie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi oraz nie spełniały one warunków zawartych w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Decyzją z dnia 31 grudnia 2014 r., nr [...], Wojewoda Opolski utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu przytoczył treść przepisów, które miały zastosowanie w sprawie, tj. art. 12 ust. 4 pkt 2, art. 18 ust. 1 ustawy, przepisy art. 154, art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 ust. 4 i § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm. - dalej powoływane jako rozporządzenie). Wskazał, że podstawą ustalenia wysokości odszkodowania za nabytą, z mocy prawa przez Gminę Kolonowskie nieruchomość, oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr a, o pow. 0,0012 ha, k.m. [...], obręb [...], KW [...], jest operat szacunkowy z dnia 28 czerwca 2014 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego – K. W. Stwierdził, że operat sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową odpowiada przepisom ustawowym oraz wypełnia dyspozycję § 56 ust. 1, § 36 ust. 3 w związku z § 36 ust. 4 rozporządzenia. Organ wyjaśnił, że wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określono przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości - zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami - bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Podał, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Uzasadniał organ, że rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż nieruchomość przeznaczona była w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny drogi gminnej oznaczonej symbolem KDD, zgodnie z uchwałą Nr XXXVI/181/06 Rady Miejskiej w Kolonowskiem z dnia 20 lutego 2006 r. Wobec braku transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi, rzeczoznawca majątkowy poddał analizie transakcje sprzedaży nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i przyjął jako rynek lokalny rynek gmin [...], [...] oraz [...]. Organ stwierdził, że rzeczoznawca objął badaniem transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową lub mieszkaniowo-usługową w okresie od czerwca 2012 r. do marca 2014 r. Analiza rynku pozwoliła na rzeczoznawcy stwierdzenie, iż ceny nieruchomości kształtowały się w granicach od 26,30 zł do 50,00 zł za 1 m2. Wyceniając grunt, rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Szacując wartość rynkową nieruchomości, autor operatu szacunkowego określił te cechy, które mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, tj. sąsiedztwo i otoczenie oraz położenie. Wartość nieruchomości została określona na kwotę 458,00 zł. Ponadto rzeczoznawca majątkowy wskazał, że ze względu na nieodległe daty transakcji przyjęto trend czasowy wynoszący 0%, co potwierdza również analiza rynku wskazująca, iż ceny nieruchomości tego samego rodzaju w okresie ostatnich dwóch lat pozostawały na stałym poziomie. Argumentował Wojewoda, odwołując się do orzecznictwa sądowoadministracyjnego, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 K.p.a. i art. 80 K.p.a. Podkreślił, że organ nie posiada jednak wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły, stąd też ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Oznacza to, że prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Organ wyjaśnił, że w świetle art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, pod pojęciem nieruchomości podobnej należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Porównywalność w rozumieniu tego przepisu nie oznacza przy tym identyczności powyższych parametrów, oznacza natomiast wspólność istotnych cech rynkowych, mających wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie tożsamości. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości. Zauważył także Wojewoda, że żaden przepis nie wskazuje, aby rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu opinii miał obowiązek zbadać wszystkie lub większość transakcji podobnych, zawartych w tym samym czasie na określonym rynku. Rzeczoznawca majątkowy korzysta we wskazanym zakresie ze swobody, jakkolwiek wybrana próba musi odpowiadać prawu i być relewantna, co zdaniem organu odwoławczego miało miejsce w realiach niniejszej sprawy. Wojewoda stwierdził, że ocena operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie - dokonana pod względem formalnym, tj. pod kątem prawidłowości zastosowania przepisów prawa, logiczności i kompletności treści operatu, czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona - pozwalała na uznanie, iż sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystanie dla celu ustalenia odszkodowania. Tym samym decyzja organu pierwszej instancji wydana została zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, a ustalona w jej treści wysokość odszkodowania została określona w sposób poprawny.

Na powyższą decyzję Gmina Kolonowskie wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji i zasądzenia kosztów postępowania według norm przepisanych. Powtórzyła i rozwinęła zarzuty podniesione wcześniej w odwołaniu, dotyczące naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, w tym art. 7 K.p.a., art. 77 § 2 K.p.a. i art. 80 K.p.a., jak również przepisów prawa materialnego, tj. art. 12 ust. 4 i ust. 5 oraz art. 18 ustawy; art. 149 i następnych ustawy o gospodarce nieruchomościami, a zwłaszcza art. 151 i art. 154, a nadto § 36 rozporządzenia. W uzasadnieniu skargi dowodziła, że zawarte w zaskarżonej decyzji stanowisko, dotyczące prawidłowości sporządzonego operatu oraz bezkrytyczne przyjęcie jego ustaleń, nie mogą się ostać. Podała, że wbrew twierdzeniom rzeczoznawcy majątkowego na analizowanym obszarze zanotowano więcej niż cztery transakcje dotyczące nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych pod drogi. Załączyła powołane dowody i zarzuciła, że biegły wadliwie podał w operacie, iż na terenie gmin [...], [...] i [...] w ciągu ostatnich trzech lat zanotowano jedynie cztery transakcje nieruchomości pod drogi publiczne. Nie dostrzegł, że w samej tylko Gminie Kolonowskie miały miejsce nieobjęte oceną operatu transakcje, w których wyniku ustalone były należności za działki przeznaczone na drogi w planie przestrzennym. Gmina zauważyła, że nie można wykluczyć, iż należyta wycena nieruchomości była możliwa w oparciu o analizę transakcji wykupu gruntów pod drogi publiczne w wymienionych Gminach, dlatego zbyteczne było sięganie do transakcji dotyczących nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Zdaniem skarżącej, przedłożone dowody podważają rzetelność wyceny i to bez względu na to, w jakim stopniu mogły one wpłynąć na ostateczny kształt operatu, zwłaszcza że nie miała możliwości weryfikacji transakcji w Gminach [...] i [...]. Ponowiła podniesiony wcześniej w odwołaniu zarzut, że przyjęta metoda nie uwzględnia porównywalnych nieruchomości na terenie gminy Kolonowskie, gdyż brak jest wykazania kryteriów porównywanych, a także nie wykazano, że ujęto najbardziej podobne do siebie nieruchomości. Gmina zauważyła, że najbardziej podobną nieruchomość w [...] objętą transakcją z 8 września 2011 r. w ogóle pominięto. Argumentowała również, że niewłaściwie dobrane zostały nieruchomości podobne i niewłaściwie oceniono cechy je różniące, co wynika z pobieżnej nawet analizy tabel porównawczych zawartych w operacie. Powołując się na orzecznictwo wywodziła, że wprawdzie operat szacunkowy jest zasadniczym dowodem w postępowaniu administracyjnym w sprawie odszkodowawczej i to dowodem o szczególnej wartości, gdyż wpływa na treść decyzji ustalającej odszkodowanie, jednak nie jest przez to bezwzględnie wiążący dla organów, które na podstawie art. 7 K.p.a. i art. 80 K.p.a. mają obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia - także z urzędu - wszystkich czynności dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a następnie oceny dowodowej wartości operatu. Organ nie może zatem ograniczyć się do powołania w decyzji konkluzji opinii rzeczoznawcy, jak ma to miejsce w przypadku zaskarżonej decyzji, lecz musi sprawdzić, czy opinia jest logiczna, zupełna i wiarygodna. Według skarżącej Gminy, organy w nader oszczędny sposób dokonały oceny operatu, gdyż ocena ta sprowadziła się do powtórzenia jego zapisów i nie zawierała uzasadnienia odnośnie sposobu przyjęcia i ostatecznej oceny wartości odszkodowania ustalonego w operacie. Skarżąca stwierdziła, że opisane postępowanie stanowi o naruszeniu art. 107 § 3, art. 7, art. 77 i art. 80 K.p.a. w stopniu, który mógł mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda Opolski wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał argumentację przedstawioną w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1647), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Sąd administracyjny, w ramach postępowania wywołanego skargą, kontroluje prawidłowość zastosowanej przez organy administracji publicznej podstawy prawnej rozstrzygnięcia, tj. przepisów prawa materialnego i proceduralnego zastosowanych w celu wydania rozstrzygnięcia na gruncie ustalonego stanu faktycznego. Zastrzec przy czym należy, iż w odniesieniu do ustaleń faktycznych sąd administracyjny nie ma kompetencji do gromadzenia materiału dowodowego i dokonywania na jego podstawie ustaleń stanu faktycznego sprawy. Uprawniony jest w tym zakresie jedynie do oceny legalności procesu ustalania stanu faktycznego przez organ administracji z punktu wymagań proceduralnych, nie zaś samodzielnego jego ustalania.

Na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270, ze zm.), zwanej dalej P.p.s.a., uwzględnienie skargi następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c).

Ponadto, stosownie do art. 134 § 1 P.p.s.a., Sąd wydaje rozstrzygnięcie w granicach danej sprawy, nie będąc związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stosując tak określone kryteria kontroli, Sąd stwierdził, że skarga zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem oceny w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody Opolskiego z dnia 31 grudnia 2014 r., wydana na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., którą utrzymano w mocy decyzję Starosty Strzeleckiego z dnia 5 sierpnia 2014 r., ustalającą na rzecz A Od dział [...] odszkodowanie w kwocie 458,00 zł za nabyte z mocy prawa przez Gminę Kolonowskie - w związku z budową drogi publicznej - prawo własności nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr a o powierzchni 0,0012 ha, k.m. [...], obręb [...], stanowiącej własność M. M.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r. poz. 687, ze zm. - zwanej w dalszym ciągu ustawą), ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518, ze zm.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 - zwanego nadal rozporządzeniem).

Zgodnie z art. 12 ust. 4a ustawy, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W przedmiotowej sprawie organem tym był Starosta Strzelecki. Stosownie do art. 12 ust. 4f ustawy, odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Po myśli art. 12 ust. 5 w zw. z art. 18 ust. 1 i 1d ustawy, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a ustawy, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania, a kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustaloną na ten dzień, wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały. Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy, określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bez uwzględnienia ustaleń decyzji. W procesie wyceny zasadnicze znaczenie ma więc przeznaczenie nieruchomości ustalane zgodnie z art. 154 tej ustawy.

Treść przepisów oraz charakter samego procesu szacowania nieruchomości związanych z inwestycjami drogowymi wskazuje zatem na to, że rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny nieruchomości na podstawie § 36 rozporządzenia, jest zobligowany do jednoczesnego uwzględnienia art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W świetle § 36 ust. 4 rozporządzenia, jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W sytuacji, gdy wyceniana nieruchomość posiada w dokumentach "planistycznych" przeznaczenie drogowe, a taka sytuacja ma miejsce w przedmiotowej sprawie, należy zastosować dyspozycję zawartą w treści § 36 ust. 4 rozporządzenia, czyli wycenić nieruchomość na podstawie analizy porównawczej transakcji nieruchomości podobnych o przeznaczeniu drogowym. Dopiero w przypadku, gdy na rynku lokalnym i regionalnym nie odnotowano w ogóle takich transakcji, ww. analizę należy przeprowadzić w oparciu o ceny nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych.

Stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2); opinia o wartości nieruchomości sporządzana jest na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1), natomiast podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1). Z powyższego wynika, że ustawodawca nie pozostawił organom administracji swobody w zakresie sposobu ustalania wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości musi być określona przez osoby mające specjalne kwalifikacje w tej dziedzinie - rzeczoznawców majątkowych, posiadających uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, oraz na zasadach określonych w powołanych wyżej przepisach. Również wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Powyższe nie oznacza jednak, że operat szacunkowy, który niewątpliwie jest dowodem w sprawie i posiada walor opinii biegłego, nie podlega badaniu organu prowadzącego postępowanie. Przepis art. 80 K.p.a. stanowi dla organów administracji prawną podstawę dokonywania oceny wszystkich dowodów zgromadzonych w toku postępowania administracyjnego, w tym operatów szacunkowych, jako dowodów wartości nieruchomości. Organ zobowiązany jest zatem do oceny operatu szacunkowego, mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Zasadnie wskazał Wojewoda, że na organie ciąży obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, czyli ustalenia, czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione oraz oceny czy dokument ten ma wartość dowodową.

Odnotować można, że w orzecznictwie sądowoadministracyjnym ugruntowany jest pogląd, iż ocena wiarygodności operatu szacunkowego wyceny nieruchomości, a nawet przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy jest obowiązkiem organu rozstrzygającego (por. wyroki NSA: z 8 lutego 2008 r., II OSK 2012/06; z 13 marca 2008 r., I OSK 374/07; z 25 sierpnia 1998 r., IVSA 1656/96; z 16 stycznia 2002 r., I SA 1999/00; z 5 lutego 2002 r., I SA 1978/00 - dostępne na stronie internetowej - Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W przypadku istniejących wątpliwości lub niejasności organ może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Zgodzić należy się również ze stanowiskiem, iż organ nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły, dlatego też ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Jeżeli bowiem organ administracji prowadzący postępowanie administracyjne mógłby wiążąco zweryfikować we własnym zakresie wszystkie ustalenia i oceny zawarte w operacie szacunkowym, to w takim przypadku, operat ten traciłby ustawowy walor opinii z zakresu wiadomości specjalnych, wynikający z art. 7 i art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 84 § 1 K.p.a. (por. wyrok NSA z 21 grudnia 2009 r., I OSK 1087/09 - powołana strona internetowa).

W świetle powyższego, choć ustalenie przez organ wartości nieruchomości następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, która jest podstawowym dowodem w sprawie, to organ nie jest związany jej ustaleniami i jak każdy materiał dowodowy podlega ona ocenie i rozpatrzeniu na podstawie art. 77 K.p.a. Stąd też organy orzekające w sprawie zobligowane były dokonać oceny wartość dowodowej sporządzonego operatu. Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy.

W tym miejscu przypomnieć należy, że w niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze z korygowaniem ceny, przyjmując, że wyceniana nieruchomość zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego była przeznaczona pod drogę. Niemniej jednak, rzeczoznawca majątkowy po analizie rynku lokalnego i regionalnego stwierdził, iż wobec dużej rozbieżności cen, a także wątpliwości, czy położenie tych nieruchomości można uznać za podobne do przedmiotu wyceny - nie jest możliwe rzetelne oszacowanie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi. Z tych względów określił wartość nieruchomości na podstawie transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych.

Sąd, dokonując na zasadzie art. 135 P.p.s.a. kontroli prawidłowości decyzji organu pierwszej instancji stwierdził, że organ ten nie dokonał oceny sporządzonego operatu szacunkowego spornej nieruchomości. Przyjął bezkrytycznie i bez żadnej analizy operatu, w tym również pod kątem spełnienia wymogów formalnych, ustalenia i wnioski z niego wynikające. W uzasadnieniu wydanej decyzji Starosta Strzelecki stwierdził jedynie, że wysokość odszkodowania ustalono na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 28 czerwca 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego, który określił wartość prawa własności ww. gruntu o powierzchni 0,0012 ha na łączną kwotę 458 zł. Powyższe uprawnia zarzut, że organ pierwszej instancji uchylił się od zbadania dowodu z opinii biegłego i oceny, czy rzeczywiście doszło do prawidłowego, z uwzględnieniem zasad określonych w przepisach prawa, określenia wyceny spornej nieruchomości. W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji nie dał również wyrazu przeprowadzonemu procesowi dedukcji i nie przedstawił rozważań, które doprowadziły do wniosków zaprezentowanych w uzasadnieniu decyzji. Takie działanie organu świadczy o naruszeniu art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a., z których wynikają nakazy podejmowania przez orzekające organy wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, zebrania i rozpatrzenia w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego, dokonania oceny na podstawie całokształtu materiału dowodowego oraz podania w uzasadnieniu decyzji ustaleń i przesłanek podjętego rozstrzygnięcia.

Jak podkreślono wyżej, rolą organów obu instancji było dokonanie oceny operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie, w tym pod kątem zachowania warunków formalnych, spójności i logiczności wyciągniętych wniosków.

Skarżąca Gmina, nie godząc się z decyzją Starosty Strzeleckiego, w wywiedzionym odwołaniu zarzuciła wadliwe ustalenie wartości rynkowej nieruchomości i uwzględnienie przy ustalaniu wartości spornej nieruchomości cen trzech transakcji z terenu Gminy Kolonowskie, przy czym, zdaniem skarżącej, dotyczyły one działek o nieporównywalnie większych walorach (wielkość działki, jak i uzbrojenie). W związku z tak postawionymi zarzutami odwołania i brakiem de facto uzasadnienia decyzji organu pierwszej instancji, w postępowaniu odwoławczym organ drugiej instancji powinien podjąć próbę wyjaśnienia okoliczności, na które wskazywano w odwołaniu, a w szczególności wyjaśnić, co strona rozumie przez nieruchomości porównywalne i jakie transakcje, z jakiego okresu nie zostały uwzględnione przy stosowaniu metody porównawczej przez biegłego. Po uzyskaniu tych informacji od strony, winien zwrócić się do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do tych zastrzeżeń, czy też uzupełnienie operatu. Podkreślenia bowiem wymaga, że wniesienie odwołania przenosi na organ drugiej instancji obowiązek ponownego przeprowadzenia postępowania i rozpatrzenia sprawy. W niniejszej sprawie Wojewoda Opolski nie podjął żadnych czynności, które zmierzałyby do wyjaśnienia i uściślenia zarzutów odwołania, czym naruszył zasady postępowania wynikające z art. 7 K.p.a. i art. 77 § 1 K.p.a. Wprawdzie wystąpił do rzeczoznawcy o przedstawienie wyjaśnień odnośnie przeznaczenia wycenianej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz ewentualnego odnotowania na rynku lokalnym, a szczególnie regionalnym, transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi, jednak pytania w tym zakresie nie zmierzały do wyjaśnienia spornych, zgłoszonych przez stronę kwestii.

Ponadto podkreślić trzeba, że podstawową zasadą postępowania administracyjnego, znajdującą wyraz w art. 15 K.p.a., jest dwuinstancyjność postępowania. Organ odwoławczy z istoty rzeczy nie przeprowadza własnego, odrębnego postępowania dowodowego, może za to wyciągać z zebranego przez organ pierwszej instancji materiału dowodowego zupełnie inne wnioski. Zatem dokonanie w przedmiotowej sprawie oceny operatu wyceny nieruchomości tylko przez Wojewodę, doprowadziło praktycznie do zastąpienia organu pierwszej instancji i pozbawienia strony prawa podważania ustaleń tego organu w drodze zwyczajnego środka prawnego (odwołania). Już tylko ta okoliczność przesądzała o konieczności stwierdzenia, iż kontrolowane decyzje organów obu instancji są wadliwe.

W sprawie dostrzec należy także, iż definicję "nieruchomości podobnej" zawiera art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że jest to nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zaznaczenia wymaga przy tym, że porównywalność w rozumieniu tego przepisu nie oznacza identyczności powyższych parametrów. Oznacza natomiast wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy. W świetle powiedzianego wyżej, przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość (por. wyrok WSA w Warszawie z 2 grudnia 2010 r., IV SA/Wa 1221/10, Lex nr 758714).

Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy stwierdzić należy, iż w operacie, znajdującym się w aktach administracyjnych sprawy, brak jest pełnych danych dotyczących charakterystyki, a także cen rynkowych wszystkich 11 nieruchomości ujętych w tabelarycznym zestawieniu zamieszczonym na str. 13 operatu, które zostały przyjęte do porównania. Przy ustalaniu wartości wycenianej działki nr a autor operatu wskazał cechy tylko dwóch działek porównywalnych, umieszczonych w tabeli pod poz. 1 i 10, o cenie maksymalnej - w [...] i minimalnej - w [...]. Organ drugiej instancji, pomimo dowodzenia, że sporządzony operat nie zawiera żadnych niejasności i odpowiada przepisom prawa, nie zwrócił się do rzeczoznawcy o uzupełnienie operatu poprzez podanie kryteriów, jakimi kierował się uznając, że przyjęte do porównania nieruchomości są nieruchomościami podobnymi. W związku z powyższym nie sposób nie dostrzec, że stosownie do § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia rzeczoznawca zobowiązany jest do przedstawienia analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Prawidłowo przeprowadzona analiza i charakterystyka rynku nieruchomości wymaga zatem także zaprezentowania przez rzeczoznawcę charakterystyki przyjętych do porównania działek wraz z uzasadnieniem takiego wyboru. Powtórzyć przyjdzie, że organ odwoławczy podjął wprawdzie czynności zmierzające do wyjaśnienia wątpliwości, które nasunęły się przy ocenie operatu, lecz sformułowane w piśmie z dnia 2 października 2014 r. zapytanie skierowane do rzeczoznawcy świadczy o tym, że wątpliwości organu budziły kwestie, na które odpowiedź znajdowała się w treści złożonego operatu. Zauważenia wymaga przy tym, że zalegające w aktach administracyjnych niniejszej sprawy pismo rzeczoznawcy z dnia 1 listopada 2014 r., stanowiące odpowiedź na powyższe, nie dotyczy spornej działki nr a, ale innej działki o numerze d. Umknęło również uwadze organu, że ocena pod względem formalnym prawidłowości operatu mieści w sobie obowiązek odpowiedzi na pytanie, czy biegły - dysponując przywołanymi w operacie danymi - uprawniony był do zastosowania odstępstw od reguły zawartej w § 36 ust. 4 rozporządzenia. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

W sprawie poza sporem jest, że przejęta z mocy prawa nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona była pod drogę. Z tego względu w pierwszej kolejności określenia wartości tej nieruchomości należało dokonać przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Rzeczoznawca w sporządzonym operacie wyjaśnił z jakich przyczyn tzw. transakcje drogowe nie zostały wzięte pod uwagę przy ustalaniu wartości spornej nieruchomości. Organ odwoławczy jednak nie poddał żadnej własnej analizie i ocenie argumentacji rzeczoznawcy, a także nie wypowiedział się w decyzji odnośnie zasadności, bądź jej braku, odstępstwa od ww. zasady na rzecz przyjęcia do określenia wartości rynkowej przeznaczenia nieruchomości przeważającego wśród gruntów przyległych. Wojewoda w tym zakresie stwierdził tylko, że: "rzeczoznawca majątkowy po analizie rynku lokalnego i regionalnego stwierdził, iż wobec dużej rozbieżności cen, a także wątpliwości czy położenie tych nieruchomości można uznać za podobne do przedmiotu wyceny - nie jest możliwe rzetelne oszacowanie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi. Z tych względów rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości na podstawie transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych" oraz, iż: "Wobec braku transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi rzeczoznawca majątkowy analizie poddał transakcje kupna sprzedaży nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych (...) przyjął jako rynek lokalny rynek gmin [...], [...] oraz [...], zaś badaniem objęto transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową lub mieszkaniowo usługową, w okresie od czerwca 2012 r. do marca 2014 r. Biegły stwierdził, iż ceny nieruchomości kształtowały się w granicach od 26,30 zł do 50,00 zł za 1 m2 (...) zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych". Przytoczone fragmenty zaskarżonej decyzji świadczą o tym, że Wojewoda zapoznał się z operatem; nie wynika z nich natomiast, że poddał ten dowód ocenie, gdyż w treści uzasadnienia organ nie przedstawił w tym zakresie żadnych własnych wniosków.

Poza powyższym wskazać jeszcze należy za Naczelnym Sądem Administracyjnym, że ustalenie, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości (por. wyrok NSA z 28 maja 2013 r., I OSK 2430/11 - http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Przy wycenie nieruchomości w podejściu porównawczym konieczny jest prawidłowy dobór nieruchomości podobnych. Polega ono bowiem na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Generalna możliwość zastosowania przez rzeczoznawcę majątkowego podejścia porównawczego determinowana będzie faktem istnienia transakcji nieruchomościami podobnymi, a więc rzeczoznawca winien je przytoczyć i wyjaśnić, jakie ich cechy pozwalają na uznanie za nieruchomości podobne. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok NSA z 28 maja 2013 r., OSK 2430/11 oraz wyrok WSA w Warszawie z 12 grudnia 2007 r., I SA/Wa 1484/07 – http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Takich danych, dotyczących charakterystyki przyjętych do porównania nieruchomości oraz uzasadnienia zabrakło w sporządzonym operacie. W okolicznościach sprawy wadliwość ta nabiera szczególnego znaczenia, jeśli zważyć, że wobec nieprawidłowego uzasadnienia decyzji wydanej przez organ pierwszej instancji skarżąca Gmina w toku postępowania odwoławczego nie miała praktycznie żadnej możliwości polemiki i przedstawiania własnej argumentacji.

Na gruncie rozpoznawanej sprawy odnotować również trzeba, że formalnoprawna kontrola prawidłowości operatu powinna zawierać stwierdzenie, czy odpowiada on przepisom prawa i czy jego zawartość jest zgodna z wymogami § 56 ust. 1 rozporządzenia. Stosownie do tego przepisu, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenie przedmiotu i zakresu wyceny (pkt 1); określenie celu wyceny (pkt 2); podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości (pkt 3); ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości (pkt 4); opis stanu nieruchomości (pkt 5); wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości (pkt 6); analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny (pkt 7); wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania (pkt 8); przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem (pkt 9). W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości (ust. 3). Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty. Wyciąg, o którym mowa w art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zamieszcza się na początku operatu szacunkowego (ust. 5). W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości (§ 56 ust. 3). Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu (§ 56 ust. 4). Wyciąg, o którym mowa w art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zamieszcza się na początku operatu szacunkowego (§ 56 ust. 5). Operat winien zatem zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny jego wartości dowodowej. W przedmiotowej sprawie do sporządzonego operatu nie zostały dołączone żadne istotne dokumenty, które wykorzystane zostały przy jego sporządzaniu (§ 56 ust. 4 rozporządzenia), poza protokołem z badania księgi wieczystej, projektem podziału nieruchomości oraz decyzją z dnia 30 kwietnia 2014 r.

W konsekwencji powyższego uprawnione jest stwierdzenie, że sporządzony operat zawierał niejasności i braki, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Tym samym, nie odpowiadał on wymogom prawa i nie mógł w takim kształcie stanowić podstawy do procedowania w sprawie.

Odnosząc się do zarzutów skargi, stwierdzić należy, że rzeczoznawca nie ma prawnego obowiązku badania i analizowania danych zawartych we wszystkich źródłach wskazanych w art. 155 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zasadą jest, że powinien on wykorzystać tylko te dane, które są mu niezbędne. Zatem ocena, z jakich źródeł rzeczoznawca skorzysta, będzie zależała od potrzeby konkretnej sprawy, a zwłaszcza celu wyceny, przyjętego podejścia metody i techniki szacowania (por. wyrok NSA z 18 maja 2011 r., I OSK 1095/10, Lex nr 990143, wyrok WSA w Lublinie z 27 kwietnia 2010 r., II SA/Lu 85/10, Lex nr 619935). W przypadku natomiast, gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane, to na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (tak: WSA w Warszawie w wyroku z 30 stycznia 2008 r., sygn. akt I SA/Wa 1833/07, Lex nr 351279). Również subiektywne przekonanie strony, iż wskazana w operacie szacunkowym cena za wywłaszczoną nieruchomość jest zbyt niska lub zbyt wysoka, nie świadczy o wadliwości operatu, skoro strona nie przedstawiła alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego sporządzonej w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego. Jeżeli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawniona jest na mocy art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (wyroki NSA: z 7 grudnia 2012 r., I OSK 1434/11; z 14 marca 2007 r., I OSK 322/06, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Mając na uwadze powyższe, Sąd uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 135 P.p.s.a.

Rozstrzygnięcie w przedmiocie wykonalności zaskarżonej decyzji, podjęto na podstawie art. 152 P.p.s.a. O kosztach postępowania Sąd orzekł na wniosek skarżącej Gminy na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 P.p.s.a. Na wysokość tych kosztów składa się uiszczony przez skarżącego wpis od skargi w kwocie 100 zł, wynagrodzenie pełnomocnika skarżącej w kwocie 60 zł, ustalone w oparciu o § 6 pkt 1 w zw. z § 14 ust. 2 pkt 1 lit. a rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2013 r., poz. 490).

W ponownie prowadzonym postępowaniu organy zastosują się do oceny prawnej zaprezentowanej w niniejszym wyroku i zażądają od rzeczoznawcy uzupełnienia operatu m.in. o charakterystykę i cechy rynkowe nieruchomości wybranych do porównania oraz dołączenie istotnych dokumentów, które wykorzystane zostały przez rzeczoznawcę przy jego sporządzaniu. Po uzupełnieniu materiału dowodowego organ dokona ponownej wnikliwej oceny operatu, także w kontekście zarzutów stawianych przez stronę, zaś proces dochodzenia do konkluzji zawartej w rozstrzygnięciu przedstawi w uzasadnieniu decyzji.