Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 79/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2017-11-30 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6182 Zwrot wywłaszczonej nieruchomości i rozliczenia z tym związane
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 136 ust.3, art. 137 ust.1 pkt. 1 i 2 , art. 140
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa Sędziowie: WSA Krystyna Daniel WSA Tadeusz Kiełkowski (spr.) Protokolant: starszy sekretarz sądowy Beata Stefańczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 listopada 2017 r. sprawy ze skargi Gminy Miasta T. na decyzję Wojewody [...] z dnia 15 listopada 2016 r., nr [...] w przedmiocie zwrotu nieruchomości skargę oddala.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 12 lipca 2016 r. znak: [...] Starosta [...], na podstawie art. 136 ust. 3, art. 137 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 1774 ze zm.) o gospodarce nieruchomościami, orzekł o nieodpłatnym zwrocie nieruchomości położonej w T., stanowiącej własność G. T., oznaczonej jako działka nr [...], obręb [...] o pow. 0,2847 ha, objętej księgą wieczystą nr [...] [...], na rzecz W. W., s. A. i J. w [...] cz., Z. S., c. J. i W. w [...] cz., B. B., c. J. i W. w [...] cz., E. A., c. A. i G. w [...] cz., A. W., s. A. i G. w [...] cz., L. W., c. A. i G. - w [...] cz., G. W., c. J. i Z. w [...] cz. i W. M., s. W. i Z. w 1271152 cz.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, iż przedmiotowa nieruchomość, stanowiąca w dacie wywłaszczenia przedmiot współwłasności A. W. i J. W., została nabyta na rzecz Skarbu Państwa umową sprzedaży z 17 grudnia 1974 r. Rep. A Nr [...] w trybie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1956 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości - zgodnie z decyzją nr [...] Wydziału Gospodarki Komunalnej, Przestrzennej i Ochrony Środowiska Urzędu Miejskiego w T. z 13 lipca 1974 r. znak GKP. [...] o zatwierdzeniu planu realizacyjnego Zakładów Produkcji Pomocniczej [...]". Jak ustalił organ l instancji, z wnioskiem o zwrot przedmiotowej nieruchomości wystąpili wszyscy spadkobiercy jej poprzednich współwłaścicieli. Z uwagi na niepozyskanie – pomimo podjętych poszukiwań – załączników graficznych do ww. decyzji zatwierdzającej plan realizacyjny powołanej inwestycji, organ l instancji uznał, iż celem wywłaszczenia (nabycia) przedmiotowej nieruchomości była budowa Zakładów Produkcji Pomocniczej [...]". Jak natomiast wykazało przeprowadzone w sprawie postępowanie dowodowe, pomimo rozpoczęcia realizacji inwestycji określonej jako budowa Zakładów Produkcji Pomocniczej [...]", nie została ona ukończona, zaś tereny przeznaczone pierwotnie pod budowę Zakładów Produkcji Pomocniczej [...]", wraz z częściowo zrealizowanymi elementami tego zamierzenia, zostały następnie przekazane Okręgowej Spółdzielni Mleczarskiej celem realizacji przez ten podmiot Zakładu Mleczarskiego w T. poprzez adaptację dotychczas zrealizowanych oraz wykonanie nowych obiektów dla potrzeb ww. nowego zamierzenia inwestycyjnego, które jak ustalono również nie zostało ukończone. W konsekwencji organ l instancji stwierdził, iż przedmiotową nieruchomość należało uznać za zbędną na cel jej wywłaszczenia, w rozumieniu przepisów art. 137 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, i bez znaczenia w niniejszej sprawie pozostaje fakt, iż wyrokiem z dnia 13 marca 2014 r., sygn. akt P [...], Trybunał Konstytucyjny stwierdził, iż ww. przepis art. 137 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami – w zakresie, w jakim za nieruchomość zbędną uznaje nieruchomość wywłaszczoną przed 27 maja 1990 r., na której w dniu złożenia wniosku o zwrot, a nie później niż przed 22 września 2004 r., zrealizowano cel określony w decyzji o wywłaszczeniu – jest niezgodny z art. 2 w związku z art. 165 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej [...].

Dokonując rozliczeń z tytułu zwrotu ww. nieruchomości organ l instancji dokonał waloryzacji kwoty ustalonej w ramach odszkodowania z tytułu jej wywłaszczenia (nabycia), obliczając jej wysokość stosunkowo do powierzchni zwracanej nieruchomości w kwocie [...]zł. Następnie organ l instancji uwzględnił treść art. 140 ust. 4 w związku z art. 217 ust. 2 ww. ustawy, ustalając na podstawie pozyskanego na potrzeby omawianego postępowania operatu szacunkowego z 16 maja 2016 r., autorstwa rzeczoznawcy majątkowego J. W., iż wartość przedmiotowej nieruchomości w wyniku działań podjętych na jej terenie po wywłaszczeniu uległa zmniejszeniu o kwotę [...]zł. W związku z powyższym, mając na uwadze, że różnica pomiędzy kwotą zwaloryzowanego odszkodowania a kwotą zmniejszenia wartości nieruchomości jest wartością ujemną organ l instancji uznał, iż zwrot przedmiotowej nieruchomości winien nastąpić nieodpłatnie.

Odwołanie od ww. decyzji Starosty [...] złożyła G. T., reprezentowana przez pełnomocnika C. K., podnosząc, iż operat szacunkowy, w oparciu o który wydane zostało kwestionowane rozstrzygnięcie, został wykonany błędnie i nie może stanowić dowodu w tym postępowaniu, gdyż zawiera on szereg błędów i nieprawidłowości. Strona podniosła, iż na stronie 16 przyjęto do bazy nieruchomości porównawczych nieruchomości o powierzchniach znacznie mniejszych niż powierzchnia wycenianej nieruchomości oraz o niepodobnej lokalizacji, a ponadto przyjęto do porównania transakcję obrotem udziałem w prawie własności działki (nieruchomość A), co budzi wątpliwości do wolnorynkowości tej transakcji. W operacie naruszono również zapisy art. 140 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przyjęte do wyceny przeznaczenie nieruchomość porównawczych jako tereny usługowe powoduje naruszenie zapisów ustawy w części dotyczącej nieuwzględnienia przy wycenie skutków zmian spowodowanych zmianą przeznaczenia terenu (w dacie wywłaszczenia tereny przeznaczone były pod przemysł). Po analizie operatu stwierdzono błędy rachunkowe mające istotny wpływ na prowadzone postępowanie. W tabelach błędnie określono poprawniki kwotowe, z których następnie wyliczono cenę średnią przyjętą w dalszej części operatu do określenia wartości nieruchomości. Ponadto niezrozumiałym jest przyjęty w operacie tok wyceny składników budowlanych znajdujących się na działce nr [...] obrębu 79, których wartość zdaniem odwołującej się strony została określona w sposób enigmatyczny i budzący wątpliwości. Biegły nie podał, czy wyszacowana kwota jest całościowym kosztem usunięcia elementów zabudowy czy też częściowym (tylko z działki nr [...] obrębu [...]). Na stronie 22 operatu ponownie podano błędne wyliczenie dotyczące określenia wartości nieruchomości. Jednocześnie rzeczoznawca majątkowy nie dokonał wyceny nakładów związanych z realizacją celu wywłaszczenia dokonanych przez Zakład Produkcji Pomocniczej "[...]", zgodnie z zapisami zawartymi na stronie 20 operatu. Niezrozumiałe również są zapisy dotyczące "braku służebności podparcia dźwigarów dachowych o słupy na działkach przyległych". Dodatkowo w odwołaniu zarzucono, iż naruszenie art. 93 ust. 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz błędne zastosowanie art. 96 ust. 1b ww. ustawy polegające na dokonaniu podziału działki nr [...] na m.in. przeznaczoną do zwrotu działkę nr [...], obr. [...] m. T., który powoduje podzielenie znajdującego się m.in. na ww. działce budynku niezgodnie z regulacją art. 93 ust. 3b powołanej ustawy, zgodnie z którym w przypadku, gdy przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu; w budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.

Wojewoda decyzją z dnia 15 listopada 2016 r. znak: [...], na podstawie art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 23 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania G. T. od decyzji Starosty [...] z 12 lipca 2016 r. znak: [...] – utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu decyzji wskazano, że podstawę prawną zaskarżonej decyzji stanowił art. 136 ust. 3, art. 137 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przedmiotowa nieruchomość została nabyta na rzecz Skarbu Państwa umową sprzedaży z dnia 17 grudnia 1974 r. Rep A Nr [...], zawartą w trybie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1956 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości - zgodnie z decyzją [...] Wydziału Gospodarki Komunalnej, Przestrzennej i Ochrony Środowiska Urzędu Miejskiego w T. z dnia 13 lipca 1974 r. znak: [...] o zatwierdzeniu planu realizacyjnego Zakładów Produkcji Pomocniczej [...]". Z wnioskiem o zwrot wystąpili wszyscy spadkobiercy jej poprzednich współwłaścicieli.

Jak wykazało przeprowadzone w sprawie postępowanie dowodowe, pomimo rozpoczęcia realizacji inwestycji określonej jako budowa Zakładów Produkcji Pomocniczej "[...] nie została ona ukończona, zaś tereny przeznaczone pierwotnie pod budowę Zakładów Produkcji Pomocniczej [...]", wraz z częściowo zrealizowanymi elementami tego zamierzenia, zostały przekazane Okręgowej Spółdzielni Mleczarskiej celem realizacji przez ten podmiot Zakładu Mleczarskiego w T. poprzez adaptację dotychczas zrealizowanych oraz wykonanie nowych obiektów dla potrzeb wyżej wymienionego nowego zamierzenia inwestycyjnego, które jak ustalono również nie zostało ukończone.

W ocenie organu odwoławczego, ustalenia dokonane w powyższym zakresie przez organ I instancji są wystarczające dla dokonania tej oceny zbędności nieruchomości na cel wywłaszczenia, którym była budowa zakładów, zwłaszcza, iż żadna ze stron nie kwestionuje zarówno przydatności dowodowej zgromadzonej w sprawie dokumentacji, ani też stanowiska organu I instancji co do zasadności uznania przedmiotowej nieruchomości za zbędną na cel jej wywłaszczenia.

W kwestii rozliczeń związanych ze zwrotem przedmiotowej nieruchomości organ odwoławczy podzielił stanowisko organu I instancji zaprezentowane w tym zakresie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Organ przytoczył treść art. 139 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym nieruchomość wywłaszczona podlega zwrotowi w stanie, w jakim znajduje się w dniu jej zwrotu, co oznacza, iż poprzedniemu właścicielowi nieruchomości lub jego spadkobiercom nie przysługuje roszczenie o jej przywrócenie do stanu z dnia wywłaszczenia. Stosownie do treści przepisu art. 140 ust. 1-4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania. Odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym, że jego wysokość po waloryzacji, z zastrzeżeniem art. 217 ust. 2, ustawy nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa. Jeżeli zwrotowi podlega część wywłaszczonej nieruchomości, zwracaną kwotę odszkodowania ustala się proporcjonalnie do powierzchni tej części nieruchomości. W razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie, ustalone stosownie do ust. 2, pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. Przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio.

Wskazane w art. 140 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami zwiększenie wartości nieruchomości na skutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości, powiększające wysokość odszkodowania zwracanego Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego przez byłego właściciela lub jego spadkobierców, określone według zasad wskazanych w art. 140 ust. 2 tej ustawy może obejmować tylko te nakłady, które zostały poczynione dla realizacji celu, na rzecz którego nastąpiło wywłaszczenie. Zwiększenie wartości nieruchomości spowodowane nakładami niezwiązanymi z realizacją celu wywłaszczenia nie podlega uwzględnieniu przy ustalaniu wysokości odszkodowania (tak np. w wyrokach NSA z dnia 9 września 2011 r. sygn. [...] z dnia 30 maja 2012 r. sygn. IOSK [...] i z dnia 25 września 2013 r. sygn. IOSK [...] - CBOSA).

Wojewoda podał, że dokonując waloryzacji kwoty odszkodowania za grunt ustalonego w umowie sprzedaży z dnia 17 grudnia 1974 r. Rep. A nr [...] – z uwzględnieniem skutków ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o denominacji złotego (Dz. U. z 1994 r. Nr 84, poz. 386 ze zm.) – otrzymano kwotę [...]zł (wg stanu na datę wydania decyzji organu l instancji). Natomiast biegły ustalił wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości – wg stanu z dnia wywłaszczenia – na kwotę [...]zł, zaś wg stanu z dnia zwrotu – na kwotę [...]zł. Z kolei stopień zmniejszenia tej wartości biegły oszacował na kwotę [...]zł, a zatem wartość całej działki spadła o kwotę [...]zł. Tym samym organ I instancji orzekł prawidłowo o nieodpłatnym zwrocie przedmiotowej nieruchomości.

Organ odwoławczy przeprowadził wnikliwą ocenę operatu szacunkowego stanowiącego podstawę orzeczenia przez organ pierwszej instancji o nieodpłatnym zwrocie wywłaszczonej nieruchomości. W zaskarżonej decyzji organ dokonał analizy operatu szacunkowego w kontekście zarzutów odwołania, uznając argumenty strony odwołującej się za nieuzasadnione.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na decyzję Wojewody z dnia 15 listopada 2016 r. złożyła G. T., zarzucając jej naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 7. art. 75 § 1, art. 77 § 1 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego w związku z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego i wniosła o uchylenie decyzji w całości na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Uzasadniając swoje stanowisko skarżąca podniosła, że zaskarżona decyzja Wojewody narusza istotnie art. 7. art. 75 § 1. art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., gdyż ustalenie wartości nieruchomości jest okolicznością kluczową dla prawidłowego rozstrzygnięcia w zakresie ustalenia należności z tytułu zwrotu. G. T. zgłosiła do operatu rzeczoznawcy, na którym oparł się organ szereg zastrzeżeń, które szczegółowo wskazane zostały w odwołaniu od decyzji organu I instancji. W sporządzonym operacie, zdaniem G. T., naruszono również zapisy art. 140 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przyjęte do wyceny przeznaczenie nieruchomości porównawczych jako tereny usługowe powoduje naruszenie zapisów ustawy w części dotyczącej nieuwzględniania przy wycenie skutków zmian spowodowanych zmianą przeznaczenia terenu. W dacie wywłaszczenia tereny przeznaczone były pod przemysł. W operacie szacunkowym stwierdzono też błędy rachunkowe (strona 17, 18 i 19) mające istotny wpływ na prowadzone postępowanie. W tabelach błędnie określono poprawniki kwotowe, z których następnie wliczono cenę średnią przyjętą w dalszej części operatu określenia wartości nieruchomości. Ponadto niezrozumiały jest przyjęty w operacie tok wyceny składników budowlanych znajdujących się na działce nr [...] obrębu 79. Na stronie 11 operatu rzeczoznawca majątkowy wskazuje, iż określa wartość odtworzeniową nakładów koniecznych. Natomiast na stronie 20 wskazuje, iż określa wartość odtworzeniową budynków według ich stanu techniczno-użytkowego na datę oględzin. Biegły podaje w operacie, iż wyceny dokonuje poprzez "wartości tabelaryczne cen jednostkowych elementów scalonych ustalonych w oparciu o tabele cen jednostkowych na podstawie opracowań: scalone normatywy do wyceny budynków i budowli-[...]. 1 kwartał 2016 r.", przy czym nie wykazuje jakie elementy uwzględnił w wycenie. Zdaniem G. T., wartość składników budowlanych znajdujących się na działce nr [...] obrębu 79 została wyceniona w sposób enigmatyczny i budzący wątpliwości. Biegły nie podaje czy wyszacowana kwota jest całościowym kosztem usunięcia elementów zabudowy czy też częściowym (tylko z działki nr [...] obrębu [...]). Na stronie 22 operatu ponownie podano błędne wyliczenie dotyczące określenia wartości nieruchomości. Jednocześnie rzeczoznawca majątkowy nie dokonał wyceny nakładów związanych z realizacją celu wywłaszczenia dokonanych przez Zakład Produkcji Pomocniczej [...]" zgodnie z zapisami zawartymi na stronie 20 operatu. Niezrozumiałym również dla G. T. były zapisy dotyczące "braku służebności podparcia dźwigarów dachowych o słupy na działkach przyległych". Ewentualne zapisy w księdze wieczystej dotyczące ustanowienia tego rodzaju służebności mogą się pojawić po ewentualnym zwrocie nieruchomości a zdarzenia przyszłe nie mogą mieć wpływu na wartość obecnie wycenianej nieruchomości.

W ocenie skarżącej, w sytuacji, w której G. T. zgłosiła do operatu tyle zastrzeżeń, jednoznaczne rozstrzygnięcie wątpliwości co do zgłoszonych zarzutów możliwe było jedynie poprzez dopuszczenie odpowiedniego dowodu. Dowodem takim jest ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonana przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z treścią art. 157 ust. 1 u.g.n.

W skardze G. T. zapowiadała, że wystąpi o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych i ją przedłoży. Następnie, w piśmie złożonym przed rozprawą, skarżąca złożyła wniosek o to, bo o przedmiotową ocenę wystąpił Sąd. Postanowieniem wydanym na rozprawie Sąd wniosek ten oddalił.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie w pełni podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zakwestionowanej decyzji.

W postępowaniu sądowym udział zgłosił Prokurator Prokuratury Rejonowej K. [...] M. S., która na rozprawie w dniu 30 listopada 2017 r. wniosła o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 1066) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1369, dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując środki określone w ustawie. Kontrola sądu polega na zbadaniu, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do rażącego naruszenia prawa dającego podstawę do stwierdzenia jego nieważności, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd nie rozstrzyga sprawy administracyjnej merytorycznie, lecz ocenia zgodność aktu z przepisami prawa.

Kontrolując zaskarżoną decyzję zgodnie ze wskazanymi wyżej kryteriami, należało uznać, że odpowiada ona prawu i nie ma podstaw do pozbawiania jej mocy wiążącej. Zarzuty skargi okazały się niezasadne.

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Wojewody z dnia 15 listopada 2017 r., znak: [...], utrzymująca w mocy decyzję Starosty [...], znak: [...], na mocy której orzeczono o nieodpłatnym zwrocie nieruchomości położonej w T., stanowiącej własność G. T., oznaczonej jako działka nr [...], obręb [...], o pow. 0,2847 ha, objętej księgą wieczystą nr [...] [...], na rzecz W. W., w [...] cz., Z. S. w [...] cz., B. B. w [...] cz., E. A. w [...] cz., A. W. w [...] cz., L. W. w [...] cz., G. W. w [...] cz. i W. M. w 1271152 cz.

Materialnoprawną podstawą orzeczenia o odszkodowaniu w sprawie stanowiły art. 136 ust. 3 i art. 137 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst. jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm., dalej jako "u.g.n.").

Poza sporem w sprawie pozostaje okoliczność wywłaszczenia nieruchomości na cele publiczne oraz nierealizowanie na jej obszarze celu wywłaszczenia. Spór natomiast dotyczy wysokości odszkodowania, a ściślej nieodpłatności zwrotu nieruchomości.

Sąd również nie ma wątpliwości, że cel wywłaszczenia nie został zrealizowany na spornej działce w rozumieniu przepisów art. 137 ust. 1 pkt 1 i 2 u.g.n. oraz, że zostały spełnione warunki z art. 136 ust. 3 u.g.n. Zgodnie z treścią art. 136 ust. 3 u.g.n. poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu nieruchomości lub jej części, jeżeli stosownie do przepisu art. 137 stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Przedmiotowa nieruchomość została nabyta na rzecz Skarbu Państwa umową sprzedaży z dnia 17 grudnia 1974 r. Rep A Nr [...], zawartą w trybie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1956 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości – zgodnie z decyzją [...] Wydziału Gospodarki Komunalnej, Przestrzennej i Ochrony Środowiska Urzędu Miejskiego w T. z dnia 13 lipca 1974 r., znak: [...], o zatwierdzeniu planu realizacyjnego Zakładów Produkcji Pomocniczej "[...]". Z wnioskiem o zwrot wystąpili wszyscy spadkobiercy jej poprzednich współwłaścicieli. Jak wynika z akt sprawy, pomimo rozpoczęcia realizacji inwestycji określonej jako budowa Zakładów Produkcji Pomocniczej "[...]", nie została ona ukończona, zaś tereny przeznaczone pierwotnie pod budowę Zakładów Produkcji Pomocniczej "[...] wraz z częściowo zrealizowanymi elementami tego zamierzenia, zostały przekazane Okręgowej Spółdzielni Mleczarskiej celem realizacji przez ten podmiot Zakładu Mleczarskiego w T. poprzez adaptację dotychczas zrealizowanych oraz wykonanie nowych obiektów dla potrzeb wyżej wymienionego nowego zamierzenia inwestycyjnego, które również nie zostało ukończone. W ocenie Sądu, ustalenia dokonane w powyższym zakresie przez organy obu instancji są wystarczające dla dokonania oceny zbędności nieruchomości na cel wywłaszczenia, a żadna ze stron nie kwestionuje zarówno przydatności dowodowej zgromadzonej w sprawie dokumentacji, ani też stanowiska organów co do zasadności uznania przedmiotowej nieruchomości za zbędną na cel jej wywłaszczenia.

Przechodząc zatem do kwestii spornej pomiędzy stronami, wyjaśnienia na wstępie wymaga, że zgodnie z art. 139 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość wywłaszczona podlega zwrotowi w stanie, w jakim znajduje się w dniu jej zwrotu. Stosownie zaś do treści przepisu art. 140 ust. 1-4 u.g.n. w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania. Odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym, że jego wysokość po waloryzacji, z zastrzeżeniem art. 217 ust. 2, ustawy nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa. Jeżeli zwrotowi podlega część wywłaszczonej nieruchomości, zwracaną kwotę odszkodowania ustala się proporcjonalnie do powierzchni tej części nieruchomości. W razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie, ustalone stosownie do ust. 2, pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. Przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio.

Wskazane w art. 140 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami zwiększenie wartości nieruchomości na skutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości, powiększające wysokość odszkodowania zwracanego Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego przez byłego właściciela lub jego spadkobierców, określone według zasad wskazanych w art. 140 ust. 2 tej ustawy może obejmować tylko te nakłady, które zostały poczynione dla realizacji celu, na rzecz którego nastąpiło wywłaszczenie. Zwiększenie wartości nieruchomości spowodowane nakładami niezwiązanymi z realizacją celu wywłaszczenia nie podlega uwzględnieniu przy ustalaniu wysokości odszkodowania.

Jak wyżej wskazano, w postępowaniu o zwrot wywłaszczonej nieruchomości jej wartość ustala się jedynie w związku z rozliczeniem zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania, co wynika z treści art. 140 ust. 2 ustawy. Rozstrzygnięcie o zasadności skargi sprowadza się zatem głównie do odpowiedzi na pytanie, czy prawidłowo rzeczoznawca wyliczył wielkość zmniejszenia wartości zwracanych nieruchomości dla pomniejszenia odszkodowania ustalonego zgodnie z treścią art. 140 ust. 2 ustawy. Należy bowiem jednoznacznie stwierdzić, że w świetle treści art. 140 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie ma możliwości przyznania przy zwrocie nieruchomości odszkodowania od Skarbu Państwa lub gminy na rzecz właściciela nieruchomości w dniu zwrotu, bez względu na stan nieruchomości zwracanej i bez względu na ewentualny stopień i wyrażaną kwotowo wartość zmniejszenia jej wartości. Jest to o tyle logiczne, iż ustawodawca zakłada, że wywłaszczony otrzymał odszkodowanie odpowiadające rzeczywistej wartości wywłaszczonej nieruchomości. Faktycznie zatem takie żądanie zmierzałoby do otrzymania ponownego odszkodowania za tę samą nieruchomość w całości lub w części. Jeżeli składający wniosek o zwrot uważa, że zwracana nieruchomość nie przedstawia żadnej wartości lub też, iż w wyniku dokonania jej zwrotu poniesie szkodę majątkową, to po prostu może zrezygnować z żądania zwrotu. W konsekwencji bez względu na wyrażoną kwotowo wielkość zmniejszenia wartości zwracanej nieruchomości, może ona podlegać kompensacie zgodnie z art. 140 ust. 4 w zw. z ust. 3 ustawy, jedynie do kwoty zwaloryzowanego odszkodowania ustalonego za wywłaszczoną nieruchomość.

Dokonując waloryzacji kwoty odszkodowania za grunt ustalonego w umowie sprzedaży z 17 grudnia 1974 r. Rep. A nr [...] – z uwzględnieniem skutków ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o denominacji złotego (Dz. U. z 1994 r. Nr 84, poz. 386 ze zm.) – otrzymano kwotę [...]zł (wg stanu na datę wydania decyzji organu l instancji), jaką co do zasady, stosownie do przysługujących udziałów oraz zwracanej powierzchni nieruchomości, winni obecnie zwrócić wnioskodawcy na rzecz aktualnego właściciela przedmiotowej nieruchomości, tj. G. T.. Powyższej waloryzacji dokonano przy zastosowaniu wskaźników zmian cen towarów i usług konsumpcyjnych, pomimo iż ustawą z dnia 15 maja 2015 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2015 r., poz. 985), m.in. uchylono z dniem 14 października 2015 r. przepis art. 227 u.g.n., zaś art. 5 powołanej regulacji nadano nowe brzmienie. Zgodnie z przepisem art. 2 ww. ustawy zmieniającej, waloryzacji wykonywanej na zasadach określonych w art. 5 ust. 1 ustawy wymienionej w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą za okresy poprzedzające kwartał, dla którego Prezes Głównego Urzędu Statystycznego ogłosił po raz pierwszy wskaźniki zmian cen nieruchomości dla danego rodzaju nieruchomości, o których mowa w art. 5 ust. 2 ustawy wymienionej w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, dokonuje się przy zastosowaniu wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Ze względu na fakt, iż dotychczas nie zostały ogłoszone przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego wskaźniki zmian cen dla nieruchomości takich jak przedmiotowa, to stosownie do treści powołanych przepisów art. 2 ww. ustawy nowelizującej w związku z art. 5 ust. 4 w obecnym brzmieniu - na gruncie niniejszej sprawy zasady waloryzacji wskaźnikami cen towarów i usług konsumpcyjnych w stosunku do przedmiotowej nieruchomości pozostają obecnie niezmienne. Kwota zwaloryzowanego odszkodowania bez wątpienia nie przekracza 50 % aktualnej wartości działki nr [...], która zgodnie ze sporządzonym operatem szacunkowym J. W. z dnia 16 maja 2016 r. wyniosła [...] zł – i to bez uwzględnienia wartości składników budowlanych znajdujących się na jej terenie. Wysokość zwaloryzowanego odszkodowania została, zdaniem Sądu, ustalona prawidłowo.

Organ odwoławczy przekonująco wyjaśnił także kwestię zmniejszenia wartości nieruchomości, wskazując, że z porównania dokumentacji dotyczącej adaptacji wykonanych do 1978 roku elementów "B. E. – T." na potrzeby budowy przez Okręgową Spółdzielnię Mleczarską Zakładu Mleczarskiego w T., w tym załącznika graficznego do tego opracowania, na którym naniesiono położenie zrealizowanych elementów ww. bazy, oraz dokumentacji związanej ze zbyciem przez Syndyka Masy Upadłościowej OSM w T. na rzecz G. T. obiektów nieukończonej Okręgowej Spółdzielni Mleczarskiej w T., w tym załączników graficznych, na które naniesiono zrealizowane częściowo obiekty Zakładu Mleczarskiego w T., jak również dokumentacji wykorzystanej w procesie wyceny przedmiotowej nieruchomości na potrzeby niniejszej sprawy o jej zwrot – znajdujące się na działce nr [...] części obiektów, które stanowić miały budynek "odbieralni mleka" oraz "hydroforni", nie zostały wzniesione w ramach realizacji "B. E. – T.", lecz powstały w związku z budową ww. Zakładu Mleczarskiego. Powyższe wynika z planu sytuacyjnego wykonanego na potrzeby sporządzonej przez inż. S. N. opinii pt.: "Orzeczenie techniczne dot. wyceny wartości technicznej elementów budynku hali głównej i magazynu" z listopada 1983 r. Zatem początek budowy obiektów przyszłej "Odbieralni mleka" oraz hydroforni nastąpił po 1983 r. – w związku z realizacją inwestycji odmiennej od planowanej w dacie wywłaszczenia (nabycia) przedmiotowej nieruchomości. W konsekwencji omawianych nakładów nie można uznać za związane z realizacją celu jej wywłaszczenia (nabycia), a powstałych w wyniku nakładów zwiększających wartość nieruchomości (w rozumieniu art. 140 ust. u.g.n.). Na przedmiotowej nieruchomości w związku z realizacją celu wywłaszczenia powstał jedynie "budynek hali głównej i magazynu", który został następnie zaadaptowany na "budynek działu miejskiego z magazynem", przy czym jego ewentualne uwzględnienie w rozliczeniach związanych ze zwrotem przedmiotowej nieruchomości, mogłoby zostać wycenione co najwyżej według stanu na datę przejęcia nieruchomości przez nowy podmiot, który to stan stwierdzono w ww. opracowaniu autorstwa inż. S. N., tj. w "Orzeczeniu technicznym dot. wyceny wartości technicznej elementów budynku hali głównej i magazynu", bowiem w tym jedynie zakresie związane były z realizacją inwestycji stanowiącej podstawę wywłaszczenia aktualnej działki nr [...], obr. [...] m. T.. Sąd uznaje przytoczone ustalenia Wojewody za prawidłowe i podziela stanowisko organu, że omawiane nakłady nie powinny zostać uznane za powodujące zwiększenie wartości działki nr [...], bowiem w sposób istotny ograniczają one możliwości jej wykorzystania zgodnie z aktualnym jej przeznaczeniem. Posadowienie na terenie tej nieruchomości fragmentu obiektu w złym stanie technicznym (stopień zużycia na poziomie 80%), w zasadzie wyklucza możliwość jej racjonalnego wykorzystania jako nieruchomości o przeznaczeniu "przemysłowym". Jako trafne jawi się też spostrzeżenie organu, że istotne ograniczenie możliwości racjonalnego wykorzystania nieruchomości w związku z posadowieniem tam przedmiotowych obiektów jest wręcz oczywiste i ma niewątpliwy, niebagatelny wpływ na jej wartość. Na taką ocenę pozwala choćby znajdująca się w aktach dokumentacja fotograficzna.

Zgodnie z art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkowa nieruchomości to najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Mając to na uwadze biegły słusznie stwierdził – powołując się przy tym na posiadaną wiedzę specjalistyczną z zakresu występujących na rynku preferencji nabywców nieruchomości usługowych, które zgodnie z wiedzą rzeczoznawcy majątkowego osiągają podobne wartości do nieruchomości przemysłowych – że części obiektów zabudowy znajdujące się na szacowanej działce nr [...] nie posiadają walorów użytkowych i muszą zostać wyburzone. Przyjęto zatem, że aktualna wartość nieruchomości to wartość gruntu pomniejszona o koszty usunięcia elementów konstrukcyjnych starej nieużytkowanej przez 42 lata zabudowy. Biegły uznał, że wartość nieruchomości jest równa kosztowi nabycia gruntu, o którym mowa w § 21 ust. 1, pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu (ust. 1). W konsekwencji, dokonując szacunku biegły ustalił wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości – wg stanu z dnia wywłaszczenia – na kwotę [...]zł, zaś wg stanu z dnia zwrotu – na kwotę [...]zł. Z kolei stopień zmniejszenia wartości biegły oszacował na kwotę [...]zł, a zatem wartość całej działki spadła o kwotę [...]zł. Tym samym organy obu instancji orzekły prawidłowo o nieodpłatnym zwrocie przedmiotowej nieruchomości, bowiem ustalona kwota zmniejszenia się wartości nieruchomości służyć może jedynie ograniczeniu wysokości zwaloryzowanego odszkodowania podlegającego zwrotowi (por. wyrok WSA w Gliwicach z 20 października2010 r., sygn.: II SA/GI [...], CBOSA).

W ocenie Sądu, sporządzony w niniejszej sprawie przez rzeczoznawcę J. W. operat szacunkowy jawi się jako prawidłowy, a wyjaśnienia złożone przez rzeczoznawcę w trakcie postepowania w odpowiedzi na wątpliwości strony, spójne, logiczne i przekonujące. Organ odwoławczy, w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, przeprowadził bardzo wnikliwą ocenę operatu szacunkowego stanowiącego podstawę orzeczenia przez organ I instancji o nieodpłatnym zwrocie wywłaszczonej nieruchomości. W zaskarżonej decyzji organ dokonał analizy operatu szacunkowego w kontekście zarzutów odwołania, nie wkraczając przy tym w sferę wiadomości specjalnych, uznając argumenty strony odwołującej się za nieuzasadnione, co oznaczało tym samym stwierdzenie przez organ braku podstaw w warunkach rozpatrywanej sprawy do pozyskiwania dowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Odpowiadając zatem przy tej okazji na zarzut skargi dotyczący braku zwrócenia się przez organ odwoławczy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem sprawdzenia prawidłowości operatu, wskazać należy, że przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu. Nie można przyjąć bowiem, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia. Weryfikacja operatu w odnośnym trybie nie była też ani potrzebna, ani możliwa na etapie postępowania sądowego, toteż wniosek skarżącej w tym przedmiocie Sąd oddalił. Fakt zgłoszenia wielu zastrzeżeń przez stronę do operatu sam przez się nie powoduje powstania co do niego uzasadnionych wątpliwości.

W zaskarżonej decyzji organ dokonał analizy operatu szacunkowego także w kontekście zarzutów odwołania i – nie wkraczając w sferę wiadomości specjalnych – bardzo przekonująco wykazał ich niezasadność (s. 11-13 uzasadnienia). Stanowisko i argumentację organu odwoławczego w tej mierze Sąd podziela.

Na marginesie warto dodać, że "zabudowania" na przedmiotowej nieruchomości, z uwagi na ich stan, w sposób oczywisty obniżają jej wartość i w zasadzie można to stwierdzić bez wiedzy specjalistycznej. Istnieje też bardzo duża, sięgająca kilkudziesięciu tysięcy złotych, dysproporcja miedzy tymże obniżeniem wartości, wynikającym w szczególności z konieczności dokonania rozbiórki, a kwotą, którą ewentualnie byliby obowiązani zwrócić wnioskodawcy (19 758,18 zł). W tej sytuacji, gdyby nawet, hipotetycznie rzecz ujmując, operat zawierał drobne usterki bądź nieścisłości, nie mogłoby to w realiach niniejszej sprawy mieć wpływu na treść rozstrzygnięcia.

W ocenie Sądu, zaskarżona decyzja odpowiada prawu; w szczególności nie narusza art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. ani art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Uzasadnienie decyzji spełnia wszystkie wymogi z art. 107 § 3 k.p.a., także w zakresie ustosunkowania się do zarzutów podniesionych w odwołaniu.

Mając powyższe na względzie, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.