Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1639/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-01-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 154, art. 176
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 7, art. 24, art. 77 par. 1, art. 107 par. 1 i 3
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: par. 36 ust. 3 i 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Skiba (spr.) Sędziowie: WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz WSA Magdalena Durzyńska Protokolant starszy sekretarz sądowy Aleksandra Borkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 stycznia 2015 r. sprawy ze skargi S. P. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] marca 2014 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2013 r., nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania na rzecz S. P. w kwocie [...] zł za nieruchomość oznaczoną jako działki: nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [....] ha oraz nr [....], o pow. [...]ha, obręb [....], gmina [...], przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa.

Decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Przedmiotowa nieruchomość decyzją Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2012 r., nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, przeznaczona została pod budowę obwodnicy A. w ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła A. do węzła [...]) i drogi ekspresowej [...] (na odcinku od węzła S. do węzła [...]).

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] listopada 2013 r. orzekł o ustaleniu na rzecz byłego właściciela – S. P. odszkodowania z tytułu przejęcia ww. działek na własność Skarbu Państwa w wysokości [...] zł oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Minister Infrastruktury i Rozwoju, po rozpatrzeniu odwołania S. P., decyzją z dnia [...] marca 2014 r. utrzymał powyższą decyzję Wojewody w mocy. Minister wyjaśnił, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r. poz. 687 ze zm.), powoływanej dalej jako "specustawa drogowa", nieruchomości, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowych stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18. W myśl z kolei art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do treści art. 134 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), powoływanej dalej jako "u.g.n.", wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Zawarta w tym przepisie tzw. zasada korzyści wychodzi z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny.

Organ podał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia odszkodowania stanowił operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2013 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. Biegły ustalił, że działka nr [...] stanowi grunty orne i położona jest w otoczeniu gruntów rolnych w odległości około 70 m od zabudowy siedliskowej, zaś dojazd do niej odbywa się drogą o nawierzchni gruntowej. Działka obsiana była pszenżytem oraz częściowo zadrzewiona. Z kolei działka nr [...] stanowi grunty orne, położna jest w otoczeniu gruntów rolnych około 400 m od zabudowy siedliskowej. Dojazd odbywa się drogą asfaltową. Działka była zadrzewiona (olsza, brzoza). Natomiast działka nr [...] położona jest wśród gruntów ornych i zabudowy siedliskowej, stanowi grunt orny, do którego dojazd odbywa się drogą asfaltową. Działka ta była obsiana pszenżytem i częściowo zadrzewiona.

Określając przeznaczenie nieruchomości biegły ustalił, że na terenie gminy R. obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy R., przyjęte uchwałą Rady Gminy R. nr [...] z dnia [...] czerwca 2000 r., zmienioną uchwałą Rady Gminy R. z dnia [...] lipca 2008 r., nr [...], zgodnie z którym przedmiotowe działki położone są w obszarze rozwoju rolnictwa ekologicznego, warzywnictwa i agroturystyki.

Biorąc pod uwagę, że celem wywłaszczenia nieruchomości jest realizacja inwestycji drogowej, rzeczoznawca dokonał analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne na rynku lokalnym i regionalnym. Stwierdził, że jednostkowe ceny transakcyjne nieruchomości kształtowały się w przedziale od [...] zł do [...] zł/m2 - średnia cena to [...] zł/m2. Na stronie 16 operatu szacunkowego wyjaśnił, iż ceny działek przeznaczonych na cele rolne są niższe od cen nieruchomości drogowych. Ze względu na zróżnicowanie cen jednostkowych oraz dużą różnorodność pod względem lokalizacji ogólnej (miejscowości) i szczegółowej (sąsiedztwa i przeznaczenia terenów przyległych), a także celu wykupu (drogi osiedlowe, parkingi) i stanu zagospodarowania (składniki budowlane i nasadzenia) brak jest jednak dostatecznej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Wobec powyższego, do wyceny zastosował procedurę opisaną w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), powoływanego dalej jako "rozporządzenie", przyjmując do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. grunty rolne. W sytuacji, gdy wartość gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych jest niższa niż wartość nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, powiększa się ustaloną wartość o nie więcej niż 50% (§ 36 ust. 3 rozporządzenia). Rzeczoznawca majątkowy po uwzględnieniu analizy rynku lokalnego wartość gruntów rolnych dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania określił z uwzględnieniem zasady korzyści, zwiększając wartość o 50%.

W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Analizą objął lokalny rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolne z terenu gminy R. w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę. W badanym okresie odnotowano kilkanaście transakcji tego rodzaju. Do szczegółowej analizy i obliczeń przyjął 12 wyselekcjonowanych transakcji. Cena średnia analizowanych nieruchomości wynosiła [...] zł/ha. Biegły ustalił, że ceny nieruchomości na badanym rynku zależą od następujących cech rynkowych: położenia – waga 50%, dostępności komunikacyjnej – waga 20%, rodzaju użytków - waga 15% oraz poziomu kultury rolnej – waga 15%. Ocenione zostały cechy działek wycenianych przez biegłego, a cena średnia została skorygowana przy zastosowaniu współczynnika. Do wartości całej nieruchomości została zaliczona także wartość części składowych gruntów w postaci nasadzeń i upraw. W rezultacie wartość gruntu działki nr [...] oszacowano na kwotę [...] zł, wartość upraw na kwotę [...] zł, a drzewostanu na [...] zł. Grunt działki oznaczonej nr [...] - na kwotę [...] zł, upraw - [...] zł, drzewostanu [...] zł. Wartość gruntu działki nr [...] - na kwotę [...] zł, upraw - [...] zł, drzewostanu - [...] zł. Łącznie wartość ww. nieruchomości stanowi kwota [...] zł. w której to Wojewoda przyznał jako odszkodowanie.

Na potrzeby postępowania odszkodowawczego przeprowadzono dodatkową analizę lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości drogowych. W piśmie z dnia 20 września 2013 r. i 16 października 2013 r. rzeczoznawca majątkowy przedstawił wykaz dodatkowych transakcji drogowych z rynku lokalnego i regionalnego obejmującego teren województwa podlaskiego. W wyniku analizy tych transakcji, obejmującej lata 2011-2013, przedstawił 7 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele drogowe, z których żadna nie mogła być uznana za nieruchomość podobną w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Jak wskazał biegły powierzchnie wszystkich działek oraz ich cechy nie są porównywalne z działkami przejętymi pod budowę obwodnicy A. Przy piśmie z dnia 10 lutego 2014 r. Wojewoda [...] dostarczył do Ministra, celem uzupełnienia materiału dowodowego, wykaz obejmujący dane dotyczące nieruchomości z terenu województwa podlaskiego, nabytych przez jednostki samorządu terytorialnego na cele drogowe. Nieruchomości te nie mogły jednak stanowić nieruchomości porównawczych.

Po przeprowadzeniu analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego oraz zapoznaniu się z dodatkowym materiałem dowodowym nadesłanym przez rzeczoznawcę majątkowego oraz Wojewodę [...], organ odwoławczy doszedł do przekonania, że ww. operatowi nie można zarzucić takich uchybień, które nie pozwalałyby na jego podstawie w sposób prawidłowy ustalić odszkodowania za dokonane wywłaszczenie. Szczegółowe wyjaśnienia biegłego, a także dodatkowe badania podlaskiego rynku drogowego przeprowadzone przez Wojewodę [...], przekonały organ, że odnotowane transakcje nieruchomościami drogowymi nie spełniały kryteriów podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 u.g.n. i nie mogły zostać przyjęte do porównań. Ze względu na treść § 36 ust. 2 rozporządzenia brak było też możliwości wykorzystania do porównań transakcji pochodzących z innych regionów Polski, w tym z terenu sąsiedniego województwa.

Odnosząc się do zarzutu braku powiększenia odszkodowania o 5 % wartości nieruchomości organ uznał, że nie znajduje on uzasadnienia.

W skardze na powyższą decyzję, skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, S. P. wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji i zarzucił im naruszenie przepisów prawa materialnego tj:

1) art. 134 ust. 1 ugn, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i błędne określenie wartości rynkowej nieruchomości, odbiegające od rzeczywistej wartości nieruchomości;

2) art. 134 ust. 3 i 4 ugn, poprzez nieuzasadnione niezastosowanie prowadzące do wyceny zajętych nieruchomości według aktualnego sposobu ich użytkowania, bez uwzględnienia, iż planowana inwestycja drogowa znacząco wpływa na wartość wywłaszczonych nieruchomości; w takim przypadku wartość nieruchomości powinna być określona także dla alternatywnego sposobu użytkowania;

3) art. 154 ust. 1 ugn w związku z art. 56 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., poprzez nieprawidłowe sporządzenie opisu wycenianych nieruchomości, polegające na pominięciu, m.in. takich kwestii jak szczegółowe położenie terenu, kształt działki, dojazd do niej a nawet bonitację gleby;

4) art. 153 ust. 1 ugn w zw. z art. 4 ust. 16 ugn. oraz § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia, poprzez sporządzenie nieprawidłowej, tj. niepełnej analizy rynku nieruchomości, polegające na ograniczeniu się wyłącznie do obszaru województwa, pomijając transakcje na terenach graniczących z Gminą R., gdzie dokonywane były wywłaszczenia nieruchomości;

5) art. 154 ust. 1 ugn w zw. z § 36 ust. 3 rozporządzenia, poprzez niewłaściwe i nieumiejętne zastosowanie procedury podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej, które powiązane z podnoszonymi zarzutami, dotyczącymi błędów przy oznaczeniu wartości, którymi posługuje się ta metoda, wskazują na przyjęciu nieprawidłowych danych, co w konsekwencji uniemożliwiało uzyskanie prawidłowego wyniku;

6) art. 154 ust. 1 ugn w zw z art. 135 ust. 5 ugn w zw. z § 36 ust. 3 rozporządzenia, poprzez nieprawidłowe podejście przyjęte przy wycenie drzewostanu, polegające na przyjęciu jako podstawy wyceny wartości drewna, a nie kosztów zalesienia oraz kosztów pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia;

7) art. 4 ust. 16 ugn oraz § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia, poprzez nieprawidłowe określenie wartości wywłaszczonych nierówności, co jest konsekwencją podnoszonych przez stronę skarżącą błędów metodologicznych;

8) § 36 ust. 1 rozporządzenia, poprzez niekompletną analizę rynku, dokonaną przez biegłego rzeczoznawcę, wykonaną na potrzeby operatów szacunkowych, a także niewłaściwe, niekompletne i wybiórcze zbadanie dokonanych transakcji, bez dokonania ich opisów i sposobu prowadzenia rynku;

9) art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687), przez jego niewłaściwe zastosowanie i nie powiększenie należnego odszkodowania o 5% ustalonej wartości nieruchomości.

Ponadto zarzucił naruszenie przepisów kpa, które to naruszenia miały niewątpliwy wpływ na wynik sprawy, tj: art. 7 w zw. z art. 77 kpa oraz art. 107 § 3 kpa, art. 8, 9 w zw. z art. 80 kpa, art. 6 i 8 w zw. z art. 227 kpa, art. 24 § 1 pkt 6 w zw. z art. 84 § 2 kpa, art. 77 § 4 kpa, art. 84 kpa w zw. z art. 7 i 136 kpa, art. 138 § 1 pkt 1 kpa, art. 36 § 1 kpa i art. 97 § 1 pkt 4 w zw. z art. 123 kpa.

Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji Ministra wraz z poprzedzającą jej wydanie decyzją Wojewody [...].

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując w całości stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Skarżący w piśmie z dnia 29 lipca 2014 r. wniósł o dopuszczenie dowodu z akt administracyjnych Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przy Ministrze Infrastruktury i Rozwoju znak [...], gdyż decyzją z dnia [...] lipca 2014 r. Minister Infrastruktury orzekł wobec J. M. karę dyscyplinarną. Zaś w pismach z dnia 24 października 2014 r. skarżący złożył wnioski o dopuszczenie dowodu z pisma Zarządu [...] z dnia 10 października 2014 r, zawierającego informację, że Stowarzyszenie nie jest w stanie wykonać opinii dotyczącej prawidłowości wykonanego operatu oraz z akt administracyjnych Wojewody [...] znak [...] na okoliczność niewłaściwego ustalenia wartości nieruchomości.

Prokurator Prokuratury Okręgowej w S., po zgłoszeniu swojego udziału w sprawie, w swoim stanowisku z dnia 5 stycznia 2015 r., wniósł o uznanie, że skarga jest zasadna i podzielił większość z jej zarzutów.

Z kolei w piśmie z dnia 13 stycznia 2015 r. organ administracji wniósł o dopuszczenie dowodu z dokumentu w postaci opinii Komisji Arbitrażowej przy Polskiej [...] z dnia [...] października 2014 r., nr [...].

Na rozprawie Sąd oddalił wnioski dowodowe zgłoszone w pismach procesowych przez skarżącego i organ administracji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.

Dokonując oceny zaskarżonej decyzji pod tym kątem, Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Istota sporu w niniejszej sprawy sprowadza się do tego, czy organy administracji publicznej, ustalając wysokość odszkodowania za przedmiotowe działki, mogły oprzeć się na opinii rzeczoznawcy majątkowego J.M. z dnia [...] lipca 2013 r., uznając ją za zgodną z obowiązującymi przepisami prawa.

W ocenie Sądu stanowisko organów obu instancji w tym zakresie należało podzielić. Operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2013 r. sporządzony został i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności. Zawiera natomiast wszystkie konieczne elementy wymagane § 56 rozporządzenia. W procesie wyceny biegły przyjął prawidłowo istotne daty dla procesu wyceny, w szczególności datę, na którą został ustalony stan nieruchomości, tj. 10 grudnia 2012 r. (data wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej). Przeznaczenie nieruchomości zostało ustalone w oparciu o zaświadczenie Wójta Gminy R. z dnia [...] kwietnia 2013 r., z którego wynika, że na terenie gminy obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy R., przyjęte uchwałą Rady Gminy R. nr [...] z dnia [...] czerwca 2000 r., zmienioną uchwałą Rady Gminy R. z dnia [...] lipca 2008 r. nr [...], zgodnie z którym przedmiotowe działki położone są w strefie – tereny rolnicze.

Biegły w procesie wyceny dokonał analizy rynku, która objęła transakcje z ostatnich dwóch lat. Zgodnie bowiem z przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Skarżący zarzucił rzeczoznawcy majątkowemu, a w konsekwencji i organom, że błędnie przyjęto rynek gminy i powiatu jako "rynek lokalny" oraz "regionalny" jako rynek województwa. O ile w ocenie Sądu biegły, a za nim organy, prawidłowo zdefiniowały rynek lokalny i regionalny, o tyle kwestia ta nie miała wpływu na ustalenie wartości nieruchomości. Przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia nie mógł mieć bowiem zastosowania w niniejszej sprawie, gdyż dotyczy wyłącznie nieruchomości, które na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej były już przeznaczone pod inwestycję drogową, tj. zgodnie z art. 154 u.g.n. przeznaczenie takie wynikało z zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W niniejszej sprawie w dniu wydania omawianej decyzji w obowiązującej uchwale - Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy R., przedmiotowe działki położone były na terenie oznaczonym jako tereny rolnicze. Skoro zatem w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przeznaczenie nieruchomości nie było drogowe, biegły przy dokonywaniu wyceny nieruchomości nie mógł zastosować § 36 ust. 4 rozporządzenia, natomiast prawidłowo należało wycenę oprzeć o przepis § 36 ust. 3 tego aktu. Analiza cen nieruchomości drogowych była natomiast przeprowadzona jedynie po to, aby wskazać, że na rynku regionalnym ceny nieruchomości nabywanych pod drogi (nieruchomości drogowych) są wyższe niż nieruchomości wykorzystywane dotychczas na cele rolne. Wynik tej analizy posłużył do podwyższenia odszkodowania o wielkość maksymalną przewidzianą w ust. 3 § 36 rozporządzenia.

Wobec powyższego biegły dokonując analizy rynku, zawarł charakterystykę zarówno rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi, która wykazała jedynie nieliczne transakcje w tym przedmiocie i brak ich podobieństwa do nieruchomości wycenianej, jak również szczegółową analizę rynku nieruchomości gruntowych na obszarze budowy obwodnicy A. Zdaniem Sądu, powyższa analiza spełnia wymogi wynikające zarówno z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i nie sposób przyjąć, że uznanie tej analizy przez organy orzekające za prawidłową, stanowiło naruszenie prawa. Z powyższych przyczyn zarzut skargi, dotyczący naruszenia art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. w zw. § 36 ust. 3 i 4 rozporządzenia uznać należało za nieuzasadniony.

Biegły przedstawił ponadto wybór podejścia i metody wyceny – tj. podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej, co było uzasadnione w świetle bazy porównawczej jaką dysponował. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest bowiem znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). W podejściu porównawczym stosuje się między innymi metodę korygowania ceny średniej (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Mając powyższe na uwadze, w oparciu o 12 transakcji działkami położonymi w gminie R. (których ceny wahały się od [...] zł/ha do [...] zł/ha – średnio [...] zł/ha), ustalono cechy mające wpływ na wartość nieruchomości oraz ich wagi. I tak biegły ustalił, że ceny nieruchomości na badanym rynku zależą od cech rynkowych tj. położenie – waga 50%, dostępność komunikacyjna – waga 20%, rodzaj użytków - waga 15% oraz poziom kultury rolnej – waga 15%. Następnie ocenił cechy działek wycenianych. Cena średnia działki [...] została skorygowana przy zastosowaniu współczynnika na poziomie [...]. Wartość 1 ha gruntu tej działki określił ostatecznie na kwotę [...] zł. Z kolei wartość 1 ha działki [...] i [...] ustalił na kwotę [...] zł i [...] zł, przy zastosowaniu współczynnika korygującego wysokości [...].

Biegły oszacował wartość upraw, tj. pszenżyta - na działce [...] - na kwotę [...] zł, na działce [...] – [...] zł i na działce nr [...] – [...] zł oraz nasadzeń: drzewostanu na działce [...] na kwotę [...] zł, na działce [...] – [...] zł oraz nasadzenia na działce [...] – [...] zł

Reasumując organ, dysponując prawidłowym operatem szacunkowym, miał podstawy ustalić w jego oparciu odszkodowanie. Wskazać przy tym należy, że w sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, polemika strony skarżącej z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, musi być oceniane przez Sąd ze szczególną ostrożnością. Samo bowiem subiektywne przekonanie osób zainteresowanych uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.

Wobec powyższego uznać należało, że analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i ocena podniesionych przez skarżącego zarzutów prowadzą do przekonania, że brak jest podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji i wskazują na bezzasadność skargi. Organy orzekające w sprawie wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy (art. 7 i art. 77 § 1 kpa), szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi kierowały się przy rozstrzyganiu tej sprawy oraz uzasadniły swoje orzeczenie (art. 107 § 1 i 3 kpa).

Za nieusprawiedliwiony Sąd uznał zarzut naruszenia art. 24 § 1 pkt 6 w zw. z art. 84 § 2 kpa w przedmiocie wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego. Stosownie do art. 84 § 2 zd. 1 kpa biegły podlega wyłączeniu na zasadach i w trybie określonym w art. 24. Z kolei w myśl art 24 § 1 pkt 6 kpa, biegły podlega wyłączeniu od udziału w postępowaniu z powodu której wszczęto przeciw niemu dochodzenie służbowe, postępowanie dyscyplinarne lub karne. Przywołać należy również art. 176 ugn, z którego wprost wynika, że rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 kpa. Z akt sprawy nie wynika, aby w dniu sporządzenia operatu prowadzone było postępowanie dyscyplinarne przeciwko J. M. w związku z wyceną sporządzoną na użytek niniejszej sprawy. Z związku z tym, że postępowanie dotyczące odpowiedzialność zawodowej przeciwko J. M. nie dotyczyło jego opinii sporządzonej w niniejszej sprawie, brak było podstaw do uwzględnienia zarzutu skargi w tym zakresie. Zarzut skargi dotyczący naruszenia przepisów o wyłączeniu biegłego byłby zasadny, gdyby przed sporządzeniem operatu (np. z związku z wejściem biegłego na szacowaną nieruchomość) zostało wszczęte postępowanie dyscyplinarne. W rozpoznawanej sprawie sytuacja taka nie miała miejsca. Tym samym, w ocenie Sądu, biegły mógł sporządzić na zlecenie organu operat szacunkowy, a w konsekwencji Sąd oddalił wnioski dowodowe stron postępowania.

Bezzasadny jest zarzut dotyczący niepowiększenia odszkodowania o 5%, przewidzianego w art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. Dla możliwości skorzystania z tego przepisu przez wywłaszczonego konieczne jest uzewnętrznienie swojej woli, poprzez złożenie stosownego oświadczenia inwestorowi. Na takie oświadczenie skarżący się nie powołał, a jedynie podniósł, że nie czynił przeszkód w objęciu nieruchomości przez nowego właściciela. Nie stanowi to jednak wypełnienia dyspozycji przepisu art. 18 ust. 1e.

W tej sytuacji Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).