Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1915/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2007-01-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Joanna Banasiewicz sędzia WSA Elżbieta Lenart (spr.) sędzia NSA Marek Stojanowski Protokolant Emilia Kokoryk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 stycznia 2007 r. sprawy ze skargi J. G. na decyzję Ministra Budownictwa z dnia [...] września 2006 r. nr [...] w przedmiocie orzeczenia kary dyscyplinarnej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Ministra Transportu i Budownictwa z dnia [...] lutego 2006 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Budownictwa na rzecz skarżącego J. G. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] września 2006 r., nr [...], Minister Budownictwa, po rozpoznaniu wniosku J. G. o ponowne rozpatrzenie sprawy, utrzymał w mocy decyzję Ministra Transportu i Budownictwa z dnia [...] lutego 2006 r. nr [...].

W uzasadnieniu organ powołał się na następujące ustalenia faktyczne i prawne wydanego rozstrzygnięcia.

Decyzją z dnia [...] lutego 2006 r. (o numerze jak wyżej) Minister Transportu i Budownictwa orzekł o zastosowaniu wobec J. G. kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia. Zastosowanie powyższego środka było skutkiem przeprowadzenia przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej postępowania wyjaśniającego zainicjowanego skargą członka Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w S. K. T..

Zarządcy nieruchomości postawiono następujące zarzuty:

1) nieprawidłowego określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną,

2) nieprawidłowości w umowie o zarządzanie nieruchomością wspólną i administrowanie zawartej w dniu [...] marca 2005 r.,

3) nie zwołania zebrania wspólnoty mieszkaniowej w oparciu o art. 31 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 ze zm.).

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej w toku prowadzonego postępowania wyjaśniającego dokonała następujących ustaleń.

Sprawowanie zarządu dotyczy nieruchomości położonej w S. przy ul. [...], na której znajduje się 8 lokali, w tym jeden lokal wyodrębniony z udziałem 14% w nieruchomości wspólnej (należący do K. T. i jego żony), pozostałe 86 % udziału należy do miasta S..

Na mocy uchwały z dnia [...] marca 2005 r., podjętej w trybie art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali, Wspólnota Mieszkaniowa odwołała dotychczasowy zarząd w osobie K. T.i powołała zarząd w osobie D. L.

W tym samym dniu między Wspólnotą Mieszkaniową a Przedsiębiorstwem [...] spółka z o.o. w S. podpisana została umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną i administrowanie. Wspólnotę w zakresie udziałów przypadających miastu S. reprezentowała E. D., a Przedsiębiorstwo [...] J. G. – jako pracownik spółki, wykonujący w spółce również funkcję prokurenta.

Badając sprawę, Komisja nie potwierdziła zarzutu dotyczącego nieprawidłowego określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Wskazała przy tym na treść art. 18 ust. 1 i ust. 3 w/w ustawy o własności lokali, zgodnie z którym właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Jeżeli sposób zarządu nie został określony ani w umowie, ani w uchwale, obowiązują zasady określone w rozdziale 4 ustawy o własności lokali. Ze zgromadzonej dokumentacji wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] nie określiła sposobu zarządu nieruchomością wspólną w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, gdyż działając na podstawie art. 20 ust. 1 tej ustawy dokonała wyboru jednoosobowego zarządu w osobie D. L., uchwała w tym przedmiocie zapadła większością udziałów i nie została zaskarżona do sądu.

Drugi z postawionych J. G. zarzutów dotyczył nieprawidłowości w zawartej w dniu [...] marca 2005 r. umowie o zarządzanie nieruchomością wspólną i administrowanie.

Komisja rozpatrzyła go w dwóch aspektach:

- sposobu reprezentacji stron umowy,

-treści umowy w zakresie zapisów, które zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami umowa taka powinna zawierać.

Odnosząc się do pierwszego z aspektów Komisja wskazała, że w dniu [...] marca 2005 r. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] powołała D. L. w skład jednoosobowego zarządu nieruchomością wspólną. W tym samym dniu zawarta została umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną i administrowanie, którą w imieniu miasta S. podpisała E. D., a w imieniu Przedsiębiorstwa [...] J. G., który działał z upoważnienia prezesa spółki jako prokurent. Komisja wskazała na treść art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze z zmianami), zgodnie z którym zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, oraz na art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali, który stanowi, że reprezentantem wspólnoty na zewnątrz jest zarząd i to zarząd powinien zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną. W ocenie Komisji wspólnota mieszkaniowa jako jedna ze stron umowy o zarządzanie nieruchomością była reprezentowana nieprawidłowo, a mimo to J. G. - legitymujący się licencją zarządcy nieruchomości - umowę taką podpisał.

Odnosząc się zaś do drugiego z aspektów - to jest treści umowy o zarządzanie i administrowanie, Komisja uznała zarzuty jej dotyczące za zasadne. Za bezsporny uznała brak zapisów określonych w art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli brak wskazania zarządcy nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, brak numeru jego licencji zawodowej oraz oświadczenia zarządcy o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomością. W odniesieniu do wymogu wynikającego z art. 186 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, to znaczy posiadania ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania, Komisja za wystarczające uznała ubezpieczenie posiadane przez [...]. W ocenie Komisji odpowiedzialność skarżącego za nieprawidłowości w treści umowy o zarządzanie wynika z tego, że zgodnie z wyjaśnieniami, które na posiedzeniu Komisji złożył J. G., był on upoważniony jednoosobowo do podpisywania umów o zarządzanie nieruchomością wspólną i administrowanie ze wspólnotami mieszkaniowymi w imieniu Prezesa Zarządu [...] spółka z o.o, co potwierdza treść "szczegółowego zakresu czynności Kierownika Działu Wspólnot Mieszkaniowych". Komisja stwierdziła, że osoba posiadająca licencję zarządcy nieruchomości powinna sprawdzić treść umów, które podpisuje oraz upewnić się co do prawidłowego sposobu ich zawarcia. W konkluzji Komisja stwierdziła, że licencjonowany zarządca nieruchomości nie powinien podpisywać dokumentu naruszającego przepisy dotyczące zarządzania nieruchomościami. Tym samym przyjęła, że J. G. nie wykazując szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności zarządzania nieruchomościami naruszył art. 186 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Za nieuzasadniony uznany został trzeci ze zgłoszonych zarzutów dotyczący nie zwołania zebrania wspólnoty mieszkaniowej w oparciu o art. 31 ustawy o własności lokali. W ocenie Komisji w sytuacji, gdy w skład wspólnoty mieszkaniowej wchodzi tylko jeden właściciel indywidualny mający 14% udziału, natomiast reszta udziałów należy do innego właściciela (w niniejszej sprawie do miasta S.), nie wydaje się celowe formalne zwoływanie zebrań - poza corocznymi zebraniami sprawozdawczymi.

Uznając, że J. G. nie wykazał należytej staranności w wykonywaniu czynności zarządzania nieruchomością wspólną, przez co naruszył art. 186 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, Komisja wnioskowała o udzielenie mu kary upomnienia.

Powyższe wnioski Komisja Odpowiedzialności Zawodowej zamieściła w protokole końcowym z postępowania wyjaśniającego z dnia [...] listopada 2005 r. [...] i przekazała do Ministerstwa Transportu i Budownictwa.

Minister Transportu i Budownictwa - uwzględniając wynik przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego - decyzją z dnia [...] lutego 2006 r. nr [...] orzekł o zastosowaniu wobec J. G. kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia.

Minister uznał, że zarzut dotyczący nieprawidłowości zapisów w umowie o zarządzanie nieruchomością wspólną i administrowanie zawartej w dniu [...] marca 2005 r. został potwierdzony i jest zasadny.

Stwierdził, że umowa o zarządzanie nieruchomością faktycznie może zostać podpisana w imieniu przedsiębiorstwa przez osobę posiadającą stosowne pełnomocnictwo. W niniejszej sprawie umowę podpisał jednak licencjonowany zarządca nieruchomości, a więc osoba zawodowo przygotowana do analizy i oceny wszelkich dokumentów dotyczących tematyki zarządzania nieruchomościami. Zawarcie umowy o zarządzanie jest czynnością niejako inicjującą proces zarządzania nieruchomością, co wynika z treści art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ponieważ żadne działanie zarządcy lub przedsiębiorcy nie jest możliwe bez zawarcia takiej umowy. Organ podniósł, że oceniając pełnomocnictwa J. G. do zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością Komisja wzięła pod uwagę wyjaśnienia zarządcy nieruchomości złożone osobiście do protokołu na posiedzeniu w dniu 7 listopada 2005 r. oraz odpis pełny z Krajowego Rejestru Sądowego.

J. G. złożył wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy.

Minister Budownictwa - przed wydaniem decyzji - skierował sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej celem ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego.

Komisja - analizując przedłożony przez J. G. zakres obowiązków i odpowiedzialności wynikających z umowy o pracę, na podstawie której zatrudniony był on w [...] spółka z o.o. w S. na stanowisku Kierownika Działu Wspólnot Mieszkaniowych - uznała, że czynności do wykonywania których skarżący był zobowiązany, nie są czynnościami zawodowymi w rozumieniu art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stwierdziła, że taki zakres czynności mógł być bez naruszenia przepisów wykonywany przez osobę nie posiadającą licencji zarządcy nieruchomości. Skoro więc J. G. wykonywał swoje obowiązki zgodnie z postanowieniami umowy o pracę, nie miała do jego działań zastosowania odpowiedzialność zawodowa, o której mowa w art. 188 ust. 1 powołanej ustawy.

Komisja dokonała ponownej oceny zarzutów stawianych J. G., w kontekście tego, że legitymuje się on licencją zarządcy nieruchomości.

Pierwszy z nich - dotyczący nieprawidłowego określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną - uznała za nieuzasadniony.

Drugi z nich - dotyczący nieprawidłowości umowy z dnia [...] marca 2005 r. o zarządzanie nieruchomością wspólną i administrowanie - również uznała za nieuzasadniony, ale jedynie w zakresie odpowiedzialności zawodowej J. G..

W ocenie Komisji nieprawidłowa reprezentacja w umowie po stronie wspólnoty była skutkiem decyzji Prezesa Zarządu [...], który takie warunki stawiał w sytuacji, gdy zarządem wspólnoty stawał się pracownik Spółki. Zgodnie z art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w umowie o zarządzanie nieruchomością wskazuje się zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer licencji zawodowej jak również zamieszcza się oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomością. Umowa zawarta w dniu [...] marca 2005 r. nie zawiera tych zapisów, co należy traktować jako istotne naruszenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednak odpowiedzialność za taki stan rzeczy ponosi nie J. G., ale Prezes Zarządu [...] Sp. z o. o.

W związku z powyższym Komisja stwierdziła zasadność zarzutu w zakresie nieprawidłowości w zawartej umowie o zarządzanie i administrowanie, stwierdzając jednocześnie brak odpowiedzialności zawodowej J. G. za wskazane nieprawidłowości.

Za uzasadniony uznała natomiast zarzut trzeci, dotyczący nie zwołania zebrania wspólnoty mieszkaniowej w oparciu o art. 31 pkt b ustawy o własności lokali, stwierdzając, że J. G. wadliwie odmówił zwołania zebrania właścicieli z uwagi na jego niecelowość i niedostateczne uzasadnienie wniosku. J. G. nie przekazując wniosku K. T. o zwołanie zebrania zarządowi wspólnoty, osobiście włączył się w procedurę zwołania (odmowy zwołania) zebrania, czym podjął czynności zawodowe w rozumieniu art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co oznacza, że faktycznie zaczął podlegać przepisom o odpowiedzialności zawodowej. J. G. odmawiając wnioskodawcy zwołania zebrania naruszył art. 31 ustawy o własności lokali, który daje wyłączne prawo decydowania w tej kwestii zarządowi wspólnoty. Z treści odpowiedzi na wnioski K. T. o nie wynika, aby J. G. działał w imieniu zarządu wspólnoty.

Nie zwołanie zebrania z powodu jego nieuzasadnienia i niecelowości jest naruszeniem prawa właściciela wynikającego z art. 31 ust. b ustawy o własności. Działanie takie uznać należało jako ograniczenie możliwości skarżącego w zakresie prawa do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną, a także prawa właściciela do zaskarżania podjętych uchwał do sądu wynikające z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Komisja uznała więc, że J. G. naruszył art. 185 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez wykonywanie czynności zawodowych niezgodnie z określonymi w niej zasadami i brak kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na rzecz których wykonuje czynności.

Komisja wniosła o zastosowanie kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia.

Mając na uwadze powyższy wniosek, Minister Budownictwa decyzją z dnia [...] września 2006 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Ministra Transportu i Budownictwa z dnia [...] lutego 2006 r. o zastosowaniu wobec J. G. kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia - w pełni podzielając stanowisko Komisji.

Na w/w decyzję J. G. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, wnosząc o jej uchylenie, jak również uchylenie poprzedzającej ją decyzji Ministra Transportu i Budownictwa z dnia [...] lutego 2006 r. Wydanym decyzjom zarzucił:

- naruszenie art. 6 kpa poprzez uznanie odpowiedzialności zawodowej zarządcy nieruchomości za wykonywanie czynności wykraczających poza zakres zarządzania nieruchomością,

- naruszenie art. 7 kpa poprzez niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy,

- naruszenie art. 139 w związku z art. 127 § 3 kpa poprzez wydanie przez Ministra Budownictwa decyzji na niekorzyść strony wnoszącej wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy,

- naruszenie art. 188 ust. 1 i 2 w związku z art. 185 ust. 1 i 1a oraz art. 186 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez uznanie odpowiedzialności zawodowej zarządcy nieruchomości,

- naruszenie art. 21 ust. 1 i art. 31 pkt b ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali poprzez uznanie obowiązku osoby nie będącej zarządem lub zarządcą do zwołania zebrania właścicieli lokali.

W uzasadnieniu skargi J. G. wskazał, że zarówno organ pierwszej jak i drugiej instancji dokonał niewłaściwej kwalifikacji prawnej czynności podejmowanych przez skarżącego w ramach zatrudnienia w [...] spółka z o.o. na stanowisku Kierownika Działu Wspólnot Mieszkaniowych uznając, że z racji posiadania przez niego uprawnień zawodowych zarządcy nieruchomości odpowiada on za wszelkie wykonywane czynności, w tym wykraczające poza zakres zarządzania nieruchomościami i działalności ekspercko – doradczej w zakresie zarządzania w związku z wykonywaniem których ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje odpowiedzialność zawodową zarządcy.

Skarżący powołał się też na stanowisko Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, która w protokole końcowym z dnia [...] listopada 2005 r. uznała, że w tym określonym przypadku nie wykonywał on samodzielnie czynności związanych z zarządzaniem, o którym mowa w art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami i nie podlegał obowiązkowemu ubezpieczeniu z art. 186 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Był zatrudniony na podstawie umowy o pracę u przedsiębiorcy, który przedstawił polisę ubezpieczeniową, w związku z tym ponosi odpowiedzialność wynikającą z przepisów kodeksu pracy. Zatem posiadając licencję zarządcy nieruchomości, w niniejszej sprawie nie jest on jednocześnie osobą czynnie wykonującą zawód zarządcy w ramach zatrudnienia w [...] spółce z o.o. w S., gdyż nie podlega w tym zakresie obowiązkowi zawarcia polisy OC.

Ponadto skarżący podkreślił niespójność istniejącą między treścią decyzji Ministra Transportu i Budownictwa z dnia [...] lutego 2006 r., a ustaleniami poczynionymi przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, wskazał również na te części uzasadnienia decyzji, które w jego ocenie są nadinterpretacją stosownych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w szczególności stwierdzenie Ministra Budownictwa, że nie przekazując wniosku skarżącego o zwołanie zebrania zarządowi wspólnoty, osobiście włączył się on w procedurę zwołania (odmowy zwołania) zebrania, czym podjął czynności zawodowe w rozumieniu art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w związku z czym faktycznie zaczął podlegać przepisom o odpowiedzialności zawodowej i przez co naruszył art. 31 ustawy o własności lokali - który daje wyłączne prawo w tej kwestii zarządowi wspólnoty.

W ocenie skarżącego nie miał on prawnej możliwości zwołania zebrania wspólnoty, bowiem nie był ani zarządem ani zarządcą wspólnoty. Funkcję zarządu wspólnoty sprawowała D. L., powołana na to stanowisko uchwałą właścicieli lokali z dnia [...] marca 2005 r., zatem mimo iż posiadał on licencję zarządcy nieruchomości, nie był uprawniony do podjęcia stosownych działań zmierzających do realizacji wniosku.

Skarżący zarzucił również Ministrowi Budownictwa naruszenie zasady zakazu reformationis in peius wyrażonej w art. 139 kpa. Jego zdaniem powołanie w treści uzasadnienia decyzji Ministra wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 czerwca 1998 r., sygn. akt III SA1379/97 było czynnością mechaniczną, dokonaną bez głębszej analizy stanu faktycznego będącego przedmiotem orzekania NSA, a wspomniany wyrok został jego zdaniem wydany w zupełnie odmiennym stanie faktyczno – prawnym. Minister Budownictwa zweryfikował na niekorzyść skarżącego pozytywne dla niego rozstrzygnięcie Ministra Transportu i Budownictwa, dotyczące jednego z zarzutów, które nie było przedmiotem wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy, przy czym nie wykazał, że rozstrzygnięcie dokonane przez Ministra Transportu i Budownictwa rażąco narusza prawo lub rażąco narusza interes społeczny.

W konkluzji J. G. zaznaczył, że okoliczność, iż jest on pracownikiem [...] spółka z o.o. w S. i posiada licencję zarządcy nieruchomości, nie jest wystarczającym warunkiem do pociągnięcia go do odpowiedzialności zawodowej z tytułu wykonywania czynności w ramach stosunku pracy innych niż wymienione w art. 185 ust. 1 lub 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podkreślił, że w jego ocenie w sposób nieuprawniony przyjęto, że wykonywane przez niego czynności kwalifikują się pod jurysdykcję w ramach postępowania dyscyplinarnego.

W odpowiedzi na skargę Minister Budownictwa wniósł o jej oddalenie, stwierdzając, że zarzuty stawiane przez stronę skarżącą są bezzasadne.

Powołując się na treść przepisów ustawy o własności lokali, organ zaznaczył, że zwołanie zebrania członków wspólnoty jest czynnością prawną związaną bezpośrednio z zarządem nieruchomością. W sprawie objętej zakresem skargi, wniosek właściciela lokalu o zwołanie zebrania umotywowany był koniecznością omówienia czynności zarządzania nieruchomością oraz związanych z tym kosztów, zatem nieuprawnione działania licencjonowanego zarządcy nieruchomości polegające na podejmowaniu decyzji w sprawie zwołania zebrania miały bezpośredni związek z zarządzaniem przedmiotową nieruchomością. Skoro zarządca nieruchomości otrzymał wniosek właściciela lokalu o zwołanie zebrania członków wspólnoty, to chcąc działać profesjonalnie powinien przekazać ten wniosek do organu właściwego w sprawie czyli do zarządu wspólnoty.

Minister uznał również za nietrafny zarzut naruszenia art. 7 kpa, gdyż organ drugiej instancji dołożył szczególnej staranności dla dokładnego i merytorycznego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. Jako niezrozumiały określił również zarzut dotyczący naruszenia art. 21 oraz art. 31 ustawy o własności lokali poprzez uznanie przez organ obowiązku osoby nie będącej zarządem lub zarządcą do zwołania zebrania właścicieli lokali, bowiem w decyzji z dnia [...] września 2006 r. organ nie tylko nie uznał obowiązku osoby nieuprawnionej do zwołania zebrania, ale stwierdził brak umocowania skarżącego J. G. do podejmowania jakichkolwiek decyzji w tym zakresie.

Zdaniem Ministra decyzja z dnia [...] września 2006 r. nie jest decyzją wydaną na niekorzyść odwołującego się, bowiem nie zmieniła ona sytuacji prawnej strony.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Na wstępie należy stwierdzić, że ocena działalności organów administracji publicznej dokonywana przez wojewódzki sąd administracyjny sprowadza się do kontroli prawidłowości rozstrzygnięcia będącego przedmiotem tej oceny pod względem zgodności z przepisami prawa materialnego oraz pod względem zgodności z przepisami postępowania administracyjnego. Wojewódzki Sąd Administracyjny sprawuje, w zakresie swojej właściwości, kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonych aktów lub czynności organów administracji publicznej. Przy czym kontrola Sądu sprowadza się do zbadania, czy organy administracji w toku rozpoznawania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Powyższe oznacza, że sąd administracyjny nie jest kolejną instancją odwoławczą od ostatecznej decyzji administracyjnej a - jak wspomniano wyżej - ocenia ten akt pod względem legalności. Należy także podkreślić, że stosownie do treści art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy i nie jest związany zarzutami oraz wnioskami skargi, a także powołaną podstawą prawną. Oznacza to, że oceniając zaskarżoną decyzję pod względem jej zgodności z prawem, Sąd obowiązany jest wziąć pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, które mogły mieć wpływ na wynik sprawy.

W ocenie Sądu niniejsza skarga jest zasadna.

W pierwszej kolejności istotne jest odniesienie się do treści zarzutów dotyczących sposobu reprezentacji stron umowy z dnia [...] marca 2005 r. o zarządzanie nieruchomością wspólną i administrowanie, bowiem ustalenia w tej mierze mają również znaczenie dla oceny okoliczności - podniesionych przez skarżącego J. G. – dotyczących jego statusu i charakteru dokonywanych przez niego czynności (w dacie podpisywania umowy i po tej dacie), a w konsekwencji prawidłowego zastosowania wobec niego środka dyscyplinarnego w postaci kary upomnienia.

Z treści wspomnianej umowy wynika, że została ona zawarta pomiędzy wspólnotą mieszkaniową przy ul. [...] (zwaną dalej "zleceniodawcą"), a Przedsiębiorstwem [...] sp. z o.o. w S. (zwanym dalej "zarządcą"). Imiennie jako "zarządca" umowę podpisał J. G., działający z upoważnienia Prezesa [...] sp. z o.o. jako kierownik Działu Wspólnot Mieszkaniowych i Prokurent. Z Działu 2 odpisu pełnego z Krajowego Rejestru Sądowego - według stanu na dzień 1 sierpnia 2005 r. - wynikało, że Przedsiębiorstwo [...] spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. dla skutecznego prawnie dokonywania tego rodzaju czynności powinna być reprezentowana przez Zarząd. Sposób reprezentacji określono w ten sposób, że w przypadku zarządu wieloosobowego, do składania oświadczeń w imieniu spółki uprawniony był prezes zarządu, łącznie dwaj inni członkowie zarządu lub członek zarządu wraz z prokurentem. Z tegoż odpisu wynikało również, że J. G. wymieniony był jako jeden z dwóch samoistnych prokurentów, który mógł działać w imieniu spółki. Bezspornym jest również to, że skarżący posiadał uprawnienia licencjonowanego zarządcy nieruchomości. Stwierdzić jednak należy - że mimo posiadanych przez niego uprawnień - w dacie podpisania umowy o zarządzanie i administrowanie nieruchomością, jak również w późniejszym okresie, J. G. działał jako pracownik Przedsiębiorstwa [...] sp. z o.o. Zatem nie występował indywidualnie jako profesjonalny zarządca nieruchomości, ale jako pracownik - działający w ramach stosunku pracy - między nim a podmiotem, który reprezentował. Wobec tego słusznie skarżący zarzucił, że zarówno organ pierwszej instancji, jak i rozpoznający sprawę w trybie art. 127 § 3 kpa Minister Budownictwa, dokonali niewłaściwej kwalifikacji prawnej czynności podejmowanych przez niego w ramach zatrudnienia w [...]. Skoro występował on jako pracownik [...], to będąc tam zatrudnionym, nie wykonywał działalności zawodowej i nie miały wobec niego zastosowania wymogi i zapisy działu V rozdziału 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w tym przepisy o odpowiedzialności zawodowej. Zatem błędne jest również stanowisko organów, zgodnie z którym faktycznie podlegał on przepisom o odpowiedzialności zawodowej, bowiem podjął czynności zawodowe w rozumieniu art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - nie przekazał wniosku skarżącego o zwołanie zebrania zarządowi wspólnoty i tym samym włączył się w procedurę zwołania (odmowy zwołania) zebrania.

Zauważyć również należy, że niniejsza sądowa kontrola dotyczy decyzji wydanej w ramach postępowania odwoławczego, a dokładnie w ramach postępowania z wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy.

Mimo, iż istotą takich trybów jest ponowne rozpoznanie i rozstrzygnięcie w całości sprawy administracyjnej zakończonej decyzją organu pierwszej instancji, zakres postępowania odwoławczego podlega pewnym ograniczeniom. Jednym z takich ograniczeń jest wyrażona w art. 139 kpa zasada zakazu reformationis in peius. Zaznaczyć należy, że reguła ta wiąże organ odwoławczy przy rozstrzygnięciu sprawy zarówno merytorycznie jak i kasacyjnie na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 kpa.

W niniejszej sprawie zasada ta została naruszona przez Ministra Budownictwa, który rozpatrywał wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy.

Wobec skarżącego J. G. postawiono trzy zarzuty: zarzut nieprawidłowego określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną, zarzut nieprawidłowości w zawartej w dniu [...] marca 2005 r. umowie o zarządzanie nieruchomością wspólną i administrowanie, (przy czym ten zarzut rozpatrywano w dwóch płaszczyznach – sposobu w jaki reprezentowane były strony umowy, oraz treści umowy w zakresie zapisów, które zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami umowa taka powinna zawierać) oraz zarzut nie zwołania przez skarżącego zebrania wspólnoty mieszkaniowej w oparciu o art. 31 ustawy o własności lokali.

W toku postępowania prowadzonego przed organem pierwszej instancji za uzasadniony uznano jedynie zarzut drugi, pozostałe dwa nie zostały uwzględnione.

We wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy, J. G. odwoływał się tylko od zarzutu dotyczącego nieprawidłowości w zawartej umowie o zarządzanie nieruchomością wspólną i administrowanie oraz przedstawił argumenty na poparcie swojego stanowiska odnośnie jego niezasadności.

Natomiast Minister Budownictwa – rozpoznając ponownie sprawę – dokonał własnych ustaleń w zakresie zasadności wszystkich trzech zarzutów zgłoszonych wobec J. G. i stwierdził zasadność zarzutu trzeciego - nie zwołania zebrania wspólnoty mieszkaniowej w oparciu o art. 31 ustawy o własności lokali. Tym samym organ naruszył nie tylko zasadę zawartą w art. 139 kpa, ale także - dokonując własnych ustaleń - pozbawił stronę możliwości ponownego rozpoznania sprawy w zwykłym trybie administracyjnym, czym naruszył zasadę dwuinstancyjności wyrażoną w art. 15 kpa.

Podobne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 marca 2001 r. sygn. akt II SA/Kr 2674/00, w którym stwierdził : "Odpowiednie stosowanie, z mocy art. 161 ustawy z dnia 12 września 1990 r. o szkolnictwie wyższym (Dz. U. Nr 65, poz. 385 ze zm.), przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego w zakresie rozpoznawania odwołań od odmowy przyjęć na studia oznacza, iż weryfikacja na niekorzyść kandydata przez organ II instancji odpowiedzi uznanych za pozytywne i nie objętych odwołaniem stanowi naruszenie zakazu orzekania na niekorzyść strony odwołującej się, statuowanego przepisem art. 139 k.p.a."

W powyższej sytuacji wydanie przez Ministra Budownictwa decyzji z dnia [...] września 2006 r. utrzymującej w mocy decyzję Ministra Transportu i Budownictwa z dnia [...] lutego 2006 r., naruszyło przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze z zmianami), jak i przepisy kodeksu postępowania administracyjnego, w szczególności art. 7, art. 15, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 i art. 139 w sposób, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Z podniesionych względów uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję pierwszoinstancyjną, bowiem koniecznym stało się ponowne przeprowadzenie postępowania administracyjnego zgodnego z zasadami wynikającymi z przepisów kodeksu postępowania administracyjnego.

Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 145 § 1 pkt.1 lit. a i c, art. 152 i art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzeczono jak w sentencji wyroku.