Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 986/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2010-09-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Teresa Zyglewska, Sędziowie Sędzia WSA Agnieszka Łąpieś-Rosińska, Sędzia WSA Anna Szymańska (spr.), Protokolant Izabela Urbaniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 września 2010 r. sprawy ze skargi K. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] października 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wójta Gminy L. z dnia [...] października 2008 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącej K. S. kwotę 299 (dwieście dziewięćdziesiąt dziewięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi wniesionej przez K. S. jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] października 2009r., nr [...], którą utrzymano w mocy decyzję Wójta Gminy L. nr [...] z dnia [...] października 2008 r. o ustaleniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zaskarżona decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym.

Pismem z dnia [...] sierpnia 2008 r. Wójt Gminy L. powiadomił K. S. oraz S. S. o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej we wsi S. gm. L., nr ew. [...] o pow. 7.600 m2, wskutek jej zbycia.

Po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego w sprawie Wójt Gminy L. decyzją nr [...] z dnia [...] października 2008 r. orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty dla K. S. posiadającej ½ udziału we współwłasności nieruchomości położonej w S., gm. L., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr ew. [...] o pow. 7.600 m2 w wysokości 7.484,48 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie ustalił obowiązek uiszczenia powyższej opłaty jednorazowo na konto Urzędu Gminy L. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W podstawie prawnej swojego orzeczenia organ pierwszej instancji powołał art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. Nr 80 z 2003 r., poz. 717 ze zm.), uchwałę nr [...] Rady Gminy L. z dnia [...] czerwca 2004 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości S. Gminy L. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.).

Uzasadniając decyzję organ stwierdził, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli wartość

nieruchomości wzrosła w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a właściciel sprzedaje tę nieruchomość - wójt pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Działka nr ew. [...] położona w S. w miejscowym planie zagospodarowania gminy L. stanowiła teren rolny. Uchwałą Rady Gminy L. nr [...] z dnia [...] czerwca 2004 r. nastąpiła zmiana jej przeznaczenia. Została ona przeznaczona częściowo pod: teren przeznaczony na cele pełniące funkcje drogi zbiorczej gminnej o szerokości 8,0 m w liniach rozgraniczających, ozn. symbolem planu 6 KD; zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, ozn. symbolem planu 2 MN; teren ozn. symbolem planu 5 KD drogi gminnej o szerokości 12 m w liniach rozgraniczających; teren usług sportu ozn. symbolem planu 8 US/MN; częściowo adaptuje się bez zmiany sposobu użytkowania teren lasów ozn. symbolem planu RL.

Następnie organ wskazał, że zmiana planu spowodowała wzrost wartości działki, co potwierdza operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. W operacie wartość działki przed zmianą planu oszacowano na kwotę 95.760 zł, a po zmianie planu na kwotę 282.872 zł. Procentowa stawka wzrostu wartości nieruchomości, stosownie do uchwały Rady Gminy L. z dnia [...] czerwca 2004 r. ustalona została na poziomie 8%, co z kwoty w wysokości 187.112 zł stanowi opłatę w wysokości 14.968,96 zł. K. S. posiadała udział ½ we współwłasności działki, dlatego też ustalona dla tej strony opłata w wysokości 7.484,48 zł stanowi ½ kwoty w wysokości 14.968,96 zł tzw. renty planistycznej.

Końcowo organ podał, że zbycie działki nr ew. [...] położonej w S. nastąpiło w dniu [...] kwietnia 2007 r., a więc przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego mającego wpływ na zwiększenie wartości nieruchomości.

Strona nie zgodziła się z powyższą decyzją i w ustawowym terminie wniosła od niej odwołanie. Podniosła w nim, że nie zgadza się z opinią rzeczoznawcy bowiem w odniesieniu do przedmiotowej działki nie zaszły żadne zmiany. Działka przed zatwierdzeniem planu przeznaczona była pod różne inwestycje w tym pod budownictwo mieszkaniowe a szczegóły zawiera załączony do odwołania operat szacunkowy sporządzony dla B. w P.

W uzasadnieniu zaskarżonej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej: "SKO") przywołało treść art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel nieruchomości zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 37 ust. 1 ww. ustawy wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu lub jego zmianie, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

SKO odniosło się również do uchwały Rady Gminy L. nr [...] z dnia [...] czerwca 2004 r., którą uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wskazało na § 5 uchwały, w którym ustalono jednorazową opłatę od wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 8%. Plan ten wszedł w życie w dniu [...] sierpnia 2004 r. (14 dni od jego ogłoszenia), zaś zbycie nieruchomości nastąpiło w dniu [...] kwietnia 2007 r., a więc przed upływem 5-ciu lat od dnia wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego.

Zdaniem organu odwoławczego operat szacunkowy, który stanowi podstawowy dowód w sprawie nie budzi zastrzeżeń. Rzeczoznawca majątkowy dokonał szczegółowej oceny przedmiotowej nieruchomości w zakresie jej lokalizacji i elementów wpływających na wartość nieruchomości, zarówno przed jak i po wejściu w życie planu zagospodarowania przestrzennego. Biegły opisując lokalizację nieruchomości zwrócił uwagę na jej położenie na terenie o dużej atrakcyjności i dostępności komunikacyjnej. Rzeczoznawca w szczególności uwzględnił fakt, że przed wejściem w życie planu na terenie położenia działki nie obowiązywał żaden plan, zaś działka była wykorzystywana rolniczo. Biegły dokonał szczegółowej oceny transakcji na rynku lokalnym, wskazując na jego dynamiczny rozwój spowodowany zmianami planu zagospodarowania przestrzennego.

Odnosząc się do zarzutu podniesionego w odwołaniu organ stwierdził, że nie może uwzględnić przedłożonego przez stronę operatu szacunkowego, ponieważ został on sporządzony do innych celów, jak również określa wartość nieruchomości

jeszcze przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego, tj. na dzień [...] czerwca 2003 r.

W skardze na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego nr [...] z dnia [...] października 2009 r. zarzucono, że decyzja ta utrzymuje w mocy - niezgodną z prawem - decyzję Wójta Gminy L. o ustaleniu opłaty planistycznej.

Skarżąca podniosła, że zgodnie z art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy w drodze decyzji bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, a notariusz ma obowiązek przesłania odpisu aktu w ciągu 7 dni. Sprzedaży działki dokonano w dniu [...] kwietnia 2007 r., a decyzja o naliczeniu opłaty została podjęta w dniu [...] października 2008 r., czyli po upływie prawie 19-stu miesięcy. Okres ten nie odpowiada powszechnemu rozumieniu terminu - "bezzwłocznie".

Dalej skarżąca wywodzi, że przedmiotowa działka w nowym planie została przeznaczona jedynie w części pod zabudowę jednorodzinną, część na drogę gminną, na teren usług sportu oraz nastąpiła adaptacja bez zmiany sposobu użytkowania terenu lasu. Natomiast w operacie działka została potraktowana w całości jako działka budowlana i nie odliczono powierzchni przeznaczonych na inne cele (obliczenia na stronie 21 operatu).

Zdaniem Skarżącej okoliczności dotyczące lokalizacji nieruchomości, tj. bliskość W. oraz N. nie są związane z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w związku z czym nie powinny być brane pod uwagę przy ustalaniu wartości nieruchomości. Decydowały one o wartości nieruchomości także przed uchwaleniem planu. Wskazała, że powołany w operacie "dynamiczny rozwój" nastąpił już po sprzedaży działki a inwestycje dokonane zostały przez inwestora, który nabył działkę. Zarzuciła, że sposób sporządzenia operatu szacunkowego wskazuje na naruszenie § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, gdyż data podjęcia przez wójta decyzji nasuwa przypuszczenie o uwzględnieniu do wyceny działek w okolicy na kilka lub kilkanaście miesięcy po dokonaniu sprzedaży. Operat szacunkowy jest zatem wadliwy ze względu na okoliczności ustalenia wartości gruntu, momentu jego opracowania i terminu jego obowiązywania.

Następnie Skarżąca stwierdziła, że wykorzystywanie rolnicze działki przed uchwaleniem planu jest również dyskusyjne. Działka nie była uprawiana, był to ugór bez zabudowań. W księdze wieczystej działki ustanowiony był wpis hipoteczny, stanowiła ona zabezpieczenie kredytu a bank, który kredytu udzielił potraktował działkę jako teren inwestycyjny. Skarżąca zauważyła, że utraciła prawo do inwestowania na działce w momencie wejścia w życie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. a odzyskała je dopiero na podstawie miejscowego planu zagospodarowania opracowanego przez gminę. Okoliczność ta jednak nie uprawnia do obciążenia opłatą wynikającą z korzyści występujących po opracowaniu planu miejscowego. Nie chodzi bowiem o zmianę planu zagospodarowania jak zapisano w tytule decyzji wójta z dnia [...] października 2008 r. lecz o uchwalenie po raz pierwszy planu zgodnego z nowymi przepisami prawa.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie i podtrzymało argumentację zaprezentowaną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz. 1270 ze zm., dalej: "p.p.s.a."), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Zgodnie z art. 134 ustawy Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi: naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy; naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego; inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c p.p.s.a.). Stosownie natomiast do art. 135 p.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Kierując się powyższymi względami Sąd doszedł do przekonania, że skarga K. S. zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] października 2009 r. nr [...], jak i poprzedzająca ją decyzja Wójta Gminy L. nr [...] z dnia [...] października 2008 r., zostały wydane z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego, które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a w konsekwencji z naruszeniem przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy.

Sąd zważył, iż rozpoznawana sprawa dotyczy jednorazowej opłaty (tzw. renty planistycznej) orzeczonej wobec K. S. w związku ze wzrostem wartości nieruchomości gruntowej (działka nr ew. [...]), położonej w miejscowości S., gmina L., której była współwłaścicielem (w ½ części) i która została zbyta przed upływem 5-ciu lat od daty wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem organu wzrost wartości sprzedanej nieruchomości wynikał z objęcia jej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, co miał potwierdzać operat szacunkowy określający zmianę wartości nieruchomości spowodowaną uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego, sporządzony w dniu [...] września 2008 r. przez rzeczoznawcę majątkowego.

Należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 36 ust. 4 z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie do art. 37 ust. 5 i ust. 6 ww. ustawy opłatę ustala w drodze decyzji wójt, burmistrz albo prezydent miasta bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, który notariusz w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości - jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta. Roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem (zmianą) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, którym plan miejscowy lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 i 4 ustawy).

Z okoliczności faktycznych sprawy wynika, że w dniu [...] czerwca 2004 r. Rada Gminy L. podjęła uchwałę nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości S., Gmina L. Poprzednio obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r.

Zgodnie z uprzednio obowiązującym planem przedmiotowa działka położona była na terenach przeznaczonych pod uprawy rolne. W okresie pomiędzy utratą mocy obowiązującej wcześniejszego planu, tj. od dnia 1 stycznia 2004 r. do czasu wejścia w życie obowiązującego planu, tj. do dnia [...] sierpnia 2004 r., nieruchomość nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Z akt sprawy nie wynika, by w odniesieniu do przedmiotowej działki wydana została decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Wobec powyższego dla ustalenia wartości przedmiotowej działki zastosowanie powinien mieć § 50 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), który stanowi, że w przypadku, gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, czyli tzw. opłaty planistycznej, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Zatem dla prawidłowego wyliczenia wartości nieruchomości niezbędnym było prawidłowe (niebudzące wątpliwości w świetle zgromadzonego materiału dowodowego) ustalenie wcześniejszego faktycznego wykorzystywania działki.

W opracowanym dla potrzeb określenia wartości przedmiotowej działki operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wskazał, że działka przed wejściem w życie obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego położona była na terenie przeznaczonym pod tereny upraw rolnych i użytkowana była rolniczo. Ustalenie to odnoszące się do faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości nie znajduje jednak potwierdzenia w treści protokołu oględzin działki przeprowadzonych w dniu [...] września 2008 r., z której wynika, że działka jest w całości rolna, nieużytkowana. Wobec zaistniałych rozbieżności w zakresie ustalenia faktycznego sposobu wykorzystania działki przed uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Sąd stwierdza, że kwestia faktycznego wykorzystania przedmiotowej nieruchomości nie została wyjaśniona. Okoliczność ta ma istotne znaczenie z punktu widzenia potrzeby właściwego zastosowania powołanego powyżej § 50 ust. 3 rozporządzenia, tj. prawidłowego wyliczenia wartości nieruchomości dla ustalenia wysokości renty planistycznej.

W świetle powyższego Sąd stwierdził, że w rozpoznawanej sprawie obie decyzje wydane zostały z naruszeniem art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., które obligują organy administracji publicznej do podejmowania wszelkich niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i do załatwienia sprawy a także do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Jednocześnie decyzje naruszają art. 107 § 3 k.p.a., który stanowi, że uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów na których się oparł, oraz przyczyn z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Uchybienie powyższym przepisom postępowania administracyjnego mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Zgodnie z obowiązującym obecnie planem zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa działka znajduje się na obszarze oznaczonym symbolami: 2 MN -teren zabudowy mieszkaniowej, 6 KD - teren przeznaczony na cele gminnej drogi o szerokości 8,0 m w liniach rozgraniczających, 5 KD - teren drogi gminnej szerokości 12,0 m w liniach rozgraniczających, 8 US/MN - teren usług sportu, RL - teren lasów. Obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego w § 5 i § 10 uchwały przewiduje, że wartość stawki procentowej służącej naliczaniu opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości na terenach 2 MN i 8 US/MN ustalono w wysokości 8%.

Wartość nieruchomości po wejściu w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany ustalana jest przez rzeczoznawców majątkowych. W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami (art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Zgodnie z art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. jedn.: Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.) rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Natomiast rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 ze zm.).

W rozpatrywanej sprawie dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy, w którym wzrost wartości nieruchomości określono porównując jej wartość przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości S., gmina L. i po jego wejściu w życie. Rzeczoznawca przyjął podejście porównawcze z zastosowaniem metody korygowania ceny średniej, które wymaga znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom cen (§ 4 ust. 1 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Według operatu szacunkowego wartość nieruchomości wzrosła w związku z wejściem w życie planu z 95.760 zł do 282.872 zł. Zauważyć jednak należy, że nieruchomość zgodnie z nowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona została w części pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, w pozostałych częściach pod drogi, usługi sportu oraz pod las. W tej sytuacji nie można przyjąć, że nieruchomość powinna być szacowana w całości przez porównanie do nieruchomości, które zasadniczo przeznaczone były pod zabudowę mieszkaniową (ew. zabudowę mieszkaniową i zabudowę letniskową lub teren upraw polowych, bez wskazania jednak jaka część nieruchomości objęta jest odnośnym przeznaczeniem).

Nie wyjaśniono w operacie czy wartość części działki przeznaczonej po budowę dróg oraz las jest równa wartości działki w części przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową i usługi sportu. W omawianym operacie przyjęto w większości działki o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową, jak również o powierzchni odbiegającej od powierzchni przedmiotowej działki. Podkreślenia wymaga, że rzeczoznawca nie wskazał powierzchni tych części nieruchomości, które nie są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową lub usługi sportu i uznał działkę tak, jakby miała jednolite przeznaczenie. Nie wskazano, jaka część nieruchomości przeznaczona jest pod drogi i las. Zauważyć należy także, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje w § 5 i § 10, że wartość stawki procentowej służącej naliczaniu renty planistycznej ustalono w wysokości 8% nie na wszystkich wymienionych powyżej, lecz tylko na terenach oznaczonych symbolami 2 MN i 8 US/MN. Zatem omawiany operat szacunkowy nie może w sposób miarodajny wskazywać wartości nieruchomości położonej w G., gmina L. i tym samym nie pozwala na prawidłowe ustalenie wysokości renty planistycznej.

Przedstawiając powyższe Sąd stwierdza, że organy orzekające w sprawie poprzez zaakceptowanie operatu szacunkowego przedmiotowej działki, sporządzonego z naruszeniem powołanych powyżej przepisów prawa materialnego zawartych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wprowadzonym uchwałą Rady Gminy L. z [...] czerwca 2004 r. - naruszyły wymienione przepisy a naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy.

Ponownie rozpatrując sprawę organy zobligowane będą do uwzględnienia stanowiska Sądu zaprezentowanego w niniejszym uzasadnieniu wyroku. Wobec wskazanej powyżej wadliwości operatu szacunkowego organ pierwszej instancji powinien przeprowadzić dodatkowy dowód z opinii biegłego o wartości nieruchomości z uwzględnieniem uwag poczynionych przez Sąd. Prawidłowo sporządzony operat szacunkowy pozwoli na wyjaśnienie istotnej w sprawie kwestii i ustalenie czy w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości wzrosła a jeżeli tak, to w jakim wymiarze.

Uwzględniając powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) oraz art. 152 p.p.s.a., ze skargi S. S. orzekł jak w pkt 1 i 2 sentencji wyroku. Rozstrzygnięcie o zwrocie kosztów postępowania sądowego, zawarte w pkt 3 sentencji wyroku, oparte zostało na art. 200 p.p.s.a.