Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 918/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2019-03-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37  ust. 1 i art. 87 ust. 3a
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Andrzej Matan, Sędzia WSA Artur Żurawik, Protokolant specjalista Magdalena Dąbek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 marca 2019 r. sprawy ze skargi M. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] r. nr [...]; 2. zasadza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej na rzecz skarżącego kwotę 6917 (sześć tysięcy dziewięćset siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

W związku ze zbyciem przez M.D. (dalej też jako skarżący) nieruchomości składającej się z działek nr 1, 2, obj. [...] oraz działki nr [...] obj. [...], położonej w B. obr. K., Prezydent Miasta B. (dalej też jako Prezydent) zawiadomieniem z dnia 25 kwietnia 2018 r. nr [...] wszczął postępowanie celem ustalenia wysokości opłaty planistycznej, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073 ze zm., zwanej dalej ustawą lub u.p.z.p.).

Po przeprowadzaniu postępowania w przedmiotowej sprawie Prezydent Miasta B. decyzją z dnia [...] r. Nr [...] wydaną z powołaniem się na treść art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6, art. 87 ust. 3a u.p.z.p. oraz art. 104 Kpa ustalił obciążającą skarżącego opłatę w kwocie 53 980,20 zł z tytułu wzrostu wartości w/w nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej jako plan z 2013 r.) z dnia 25 czerwca 2013 r. i ich zbyciem w dniu 17 kwietnia 2014 r.

W uzasadnieniu decyzji organ stwierdził, że nieruchomość będąca przedmiotem postępowania położona jest na obszarze, dla którego nie było ciągłości obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W obowiązującym do 31 grudnia 2002 r. miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w Bielsku-Białej nr LVII/790/04 z dnia 26 maja 1994 r., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa Bielskiego nr 5 z dnia 9 czerwca 1994 r. – działki nr 3, 1 i 2 znajdowały się w jednostce planu o symbolu E II 23R, RZ – tereny otwarte użytków rolnych z rozproszoną zabudową zagrodową i jednorodzinną. Teren chroniony dla upraw rolnych. Nie wyznacza się terenów budowlanych. Dopuszcza się zabudowę dla poprawy sytuacji mieszkaniowej właścicieli gospodarstw i gruntów rolnych oraz ich dzieci.

W aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w zakresie mieszkalnictwa oraz usług rekreacji, turystyki i sportu, w rejonie ulicy [...] w B., zatwierdzonym uchwałą nr XXXII/799/2013 Rady Miejskiej w Bielsku-Białej z dnia 25 czerwca 2013 r. ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa Śląskiego, poz. 4810 z dnia 30 stycznia 2015 r., - przedmiotowe działki położone są w jednostce planu o symbolu 61 MN-04 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej oraz 61 KDD 03-tereny dróg. Plan ten wszedł w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia tj. z dniem 8 sierpnia 2013 r.

W związku z brakiem ciągłości obowiązywania planu zagospodarowania przestrzennego na tym terenie oraz odmiennym przeznaczeniem tego terenu w miejscowym planie uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r. oraz obecnie obowiązującym planem – ustalono faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu i stwierdzono, że działki w okresie pomiędzy wygaśnięciem planu poprzednio obowiązującego, a uchwaleniem planu obecnie obowiązującego stanowiły nieruchomość niezagospodarowaną.

Rzeczoznawca majątkowy P.J. w operacie szacunkowym z dnia 20 kwietnia 2018 r. ustalił wartość nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia działek przed uchwaleniem planu oraz wynikającą z faktycznego sposobu wykorzystywania na kwotę 158 381,00 zł, a po uchwaleniu planu na kwotę 333 315,00 zł.

Wzrost wartości nieruchomości wniósł 174 934,00 zł, co przy zastosowaniu 30% stawki opłaty planistycznej daje opłatę planistyczną w wysokości 53 980,20 zł.

Dokonując oceny operatu szacunkowego Prezydent stwierdził, iż operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa, a w szczególności z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004. 207. 2109, zwanego też dalej rozporządzeniem w sprawie wyceny). W operacie szacunkowym uwzględnione zostały zdaniem organu niezbędne okoliczności prawne i faktyczne dotyczące wycenianej nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty planistycznej. Dlatego też zdaniem organu I instancji operat ten może stanowić podstawę ustalenia wysokości jednorazowej opłaty.

Skarżący uczestniczył w postępowaniu przed organem I instancji i w dniu 4 maja 2018 r. zapoznał się z aktami sprawy oraz skopiował operat szacunkowy. W wyznaczonym terminie nie odniósł się do operatu szacunkowego.

W odwołaniu od tej decyzji skarżący zarzucił, że Prezydent nie dokonał należytej oceny operatu szacunkowego bezkrytycznie przyjmując go za niemiarodajny. Nie dokonał własnych ustaleń co do stanu zagospodarowania działek przed wejściem w życie planu z 2013 r. Nie do przyjęcia jest twierdzenie rzeczoznawcy, że fragment działki o przeznaczeniu drogowym został pominięty, jako zupełnie pozostający bez wpływu na charakter i wartość szacowanej nieruchomości. Ponadto rzeczoznawca majątkowy nie ustalił parametrów fizycznych budynku gospodarczego, który wg opinii jest zniszczony po pożarze i nie ustalono która nieruchomość jest zabudowana. Rzeczoznawca i organ nie uwzględnili, że obie nieruchomości stanowiły pod rządami obu planów działki frontowe przy drodze lokalnej, z pełnym uzbrojeniem. Nieruchomości te były i nadal są luką budowlaną. Wyklucza to zatem traktowanie tych terenów jako terenu zielonego, gdyż możliwa była ich zabudowa mieszkaniowa. W nowym planie grunt może być zagospodarowany dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, co powoduje to, że brak jest podstaw do uznania, iż uchwalenie planu miejscowego z 2013 r. spowodowało wzrost wartości nieruchomości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Bielsku-Białej (dalej też jako SKO lub Kolegium) odwołania tego nie uwzględniło i zaskarżoną decyzją z dnia [...]r. nr [...] wydaną z powołaniem się na treść art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 3 i art. 87 ust. 3a u.p.z.p. oraz art. 138 § 1 pkt 1 Kpa decyzję Prezydenta utrzymało w mocy.

W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia, po przytoczeniu treści stanowiących materialno-prawną podstawę orzekania w niniejszej sprawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, ust. 3 i ust. 4 oraz art. 87 art. 3a u.p.z.p. stwierdziło, że plan z 2013 r. spowodował zmianę przeznaczenia objętych postępowaniem nieruchomości w porównaniu z planem z 1994 r. skutkującą wzrostem ich wartości, który to wzrost na dzień sprzedaży nieruchomości przez skarżącego 17 kwietnia 2014 r. został ustalony przez uprawnionego rzeczoznawcę. Również zdaniem Kolegium stanowiący podstawę orzekania w niniejszej sprawie operat uprawnionego rzeczoznawcy z 20 kwietnia 2018 r. odpowiada wymogom obowiązujących przepisów, w tym ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121) oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy uwzględniając rodzaj nieruchomości, cel wyceny oraz dostępność danych rynkowych dokonał prawidłowego i dopuszczalnego prawem wyboru metody i techniki wyceny nieruchomości (podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej oraz metodę porównywania parami) – oraz sposobu określania wartości nieruchomości, prawidłowo przyjął ceny transakcyjne za nieruchomości podobne (pod zabudowę mieszkaniową oraz tereny leśne, zielone) pod względem położenia, otoczenia i sąsiedztwa, kształtu i konfiguracji, dostępności komunikacyjnej. Analizą objęto rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, będących przedmiotem prawa własności w latach 2012-2014, badany obszar to miasto B. Zasadnie biegły wycenił nieruchomości przed uchwaleniem planu z 2013 r. według faktycznego sposobu ich ówczesnego wykorzystania, tożsamego z przeznaczeniem nieruchomości w planie, który utracił moc z dniem 1 stycznia 2003 r., a to w sytuacji, gdy w starym planie nie było możliwości jej mieszkaniowej zabudowy, gdyż taka była dopuszczalna tylko w ramach zagród działek siedliskowych. Kolegium za niezasadne uznało zarzuty pod adresem operatu majątkowego sformułowane w odwołaniu, do których rzeczoznawca odniósł się na etapie postępowania odwoławczego w piśmie z dnia 26 czerwca 2018 r. W piśmie tym m.in. stwierdził, że co do stanu nieruchomości w dacie wejścia w życie planu z 2013 r. kierował się głównie jej opisem zawartym w akcie notarialnym jej sprzedaży z dnia [...] r. Zdaniem biegłego brak jest przy tym podstaw, że stan ten w dniu wejścia w życie planu z dnia 25 czerwca 2013 r. był dla wyceny nieruchomości bardziej korzystny. Zdaniem rzeczoznawcy pominięcie w wycenie części nieruchomości przeznaczonej zgodnie z planem z 2013 r. pod drogę publiczną oraz faktu obciążenia jej służebnością nie miało wpływu na końcowy wynik wyceny. Zdaniem Kolegium w związku z treścią "§ 50 ust. 3" rozporządzenia nie było możliwości wzięcia pod uwagę ewentualnej możliwości zabudowania wycenianej nieruchomości w "luce planistycznej" w oparciu o ewentualną decyzję o warunkach zabudowy. Podzieliło też SKO stanowisko rzeczoznawcy, że przy przyjęciu faktycznego sposobu jej wykorzystania przed wejściem w życie planu z 2013 r. jako gruntu rolnego, a nie "zielonego" wycena byłaby dla skarżącego mniej korzystna.

W skardze do sądu administracyjnego na powyższą decyzję SKO reprezentowany przez radcę prawnego M.D. wniósł jej uchylenie wraz z poprzedzającą ją decyzją Prezydenta z dnia [...] r. oraz o zasądzenie na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Zarzucił, że decyzja Kolegium została wydana z naruszeniem:

a) przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a to:

- art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – poprzez nieprawidłowe zastosowanie polegające na wadliwym określeniu wzrostu wartości prawa własności nieruchomości oraz wartości nieruchomości przed i po zmianie planu miejscowego, a tym samym na niewłaściwym ustaleniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (prawa własności nieruchomości),

- art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na uznaniu wskazanych przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości za podobne do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny,

- § 3 ust. 2, § 55 ust. 2 oraz § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, w szczególności poprzez uznanie za prawidłową, wykonanej w oparciu o te przepisy (w ramach dokonanej przez biegłego wyceny) analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, oraz doboru metody wyceny nieruchomości,

b) przepisów postępowania, a to:

- art. 80 Kpa poprzez przyjęcie jako dowód w sprawie operatu szacunkowego bez dokonania analizy i oceny jego prawidłowości w świetle obowiązujących przepisów i stanu faktycznego oraz niedokonanie przez organ oceny na podstawie art. 80 Kpa wartości dowodowej złożonego operatu szacunkowego,

- art. 7 oraz art. 77 § 1 Kpa poprzez ich niezastosowanie, co miało istotny wpływ na wynik postępowania, a w szczególności poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych, w tym brak ustalenia przez organ faktycznego stanu nieruchomości w dniu wejścia w życie planu miejscowego oraz brak skierowania uzyskanego w postępowaniu operatu szacunkowego do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych mimo, iż zawierał on liczne błędy i wewnętrzne sprzeczności, co powinno wywołać w organie uzasadnione podejrzenie co do nieprawidłowości jego sporządzenia.

W uzasadnieniu skargi zaakcentowano, że organy nie przeprowadziły dowodu na okoliczność stanu nieruchomości w dacie wejścia w życie planu zagospodarowania z 2013 r. Zarówno rzeczoznawca jak i organy orzekające nie uwzględniły też, że przed uchwaleniem tego planu objęty wyceną teren położony był w luce pomiędzy zabudowanymi terenami mieszkalnymi, nie można go było zatem traktować jako park lub skwer i wycenić jako "tereny zielone".

Nadto podkreślono, że skarżący nie miał obowiązku przedstawienia oceny kwestionowanego przez niego, a stanowiącego podstawę decyzji organów obu instancji operatu majątkowego z dnia 20 kwietnia 2018 r., przez stowarzyszenie rzeczoznawców majątkowych. O cenę taką powinny się bowiem zwrócić organy orzekające.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie i odnosząc się do sformułowanych w skardze zarzutów podtrzymało w ogólnym zarysie stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z dnia 21 stycznia 2019 r. pełnomocnik skarżącego podtrzymując zarzuty skargi dodatkowo stwierdził, że zaskarżona decyzja została nadto wydana z naruszeniem art. 153 ust. 1 i 3 oraz art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także z naruszeniem § 1 ust. 3 i § 56 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Co do tych zarzutów powołał się na dołączoną do tego pisma negatywną ocenę prawidłowości stanowiącego podstawę ustalenia wzrostu wartości operatu szacunkowego P.J. z dnia 20 kwietnia 2018 r. sporządzoną dnia 14 stycznia 2019 r. przez Stowarzyszenie A.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek nie wszystkie sformułowane w niej zarzuty zasługują na aprobatę.

W pierwszej kolejności należy podnieść, że dowolny jest zarzut jakoby w sprawie nie ustalono faktycznego stanu nieruchomości w dacie wejścia w życie planu zagospodarowania z 25 czerwca 2013 r. Stan ten został ustalony przez rzeczoznawcę w pkt VII.6 operatu szacunkowego (strona 3 operatu). Posłużenie się w tym względzie przez biegłego opisem nieruchomości z aktu notarialnego z dnia 17 kwietnia 2014 r. znajduje również daniem Sądu uzasadnienie w zasadach doświadczenia życiowego. Brak jest bowiem jakichkolwiek dowodów, że stan ten uległ istotnym zmianom od 8 sierpnia 2013 r. (data wejścia w życie planu), gdy nadto zważy się, iż nie odbiegał on od stanu jaki zastał rzeczoznawca w czasie sporządzania operatu. Wbrew stanowisku skarżącego z obowiązujących przepisów (strona skarżąca ich również nie wskazała) nie wynika aby, wypełniając dyspozycję art. 7 i art. 77 § 1 Kpa organy orzekające miały prowadzić w tym względzie własne odrębne od rzeczoznawcy ustalenia. Przez analogię należałoby również przyjąć, że takie odrębne ustalenia organy orzekające miałyby prowadzić co do wszystkich innych cech nieruchomości warunkujących uznanie ich za podobne (o jakich mowa w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W tym względzie znamienne jest, że skarżący kwestionując przyjęty przez biegłego faktyczny stan nieruchomości w dniu 8 sierpnia 2013 r. nie tylko nie naprowadził w toku całego postępowania (również sądowego) jakichkolwiek dowodów wskazujących na inne w tym względzie ustalenie ale nawet nie wskazał jaki jego zdaniem był inny niż przyjęty przez rzeczoznawcę faktyczny stan zagospodarowania nieruchomości.

Niemniej jednak bliższego ustalenia i wyjaśnienia wymagała (czego w operacie nie ma) kwestia pozostawania na działce nr 1 pozostałości po zniszczonym przez pożar budynku gospodarczym, w sytuacji, gdy z tego powodu wartość nieruchomości dla jej przeznaczenia po wejściu w życie planu z 2013 r. została obniżona przez przyjęcie jej niekorzystnego kształtu i konfiguracji oraz obniżającego współczynnika korygującego (strona 8 i 17 operatu).

W świetle treści art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3 a u.p.z.p. bliższego ustalenia i wyjaśnienia wymagał też rodzaj faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości w okresie bezplanowym, zwłaszcza w kontekście przyjętego przez biegłego przy wycenie tego terenu jako "zielonego". W tym względzie należało się bowiem odnieść m.in. do oznaczenia użytków na poszczególnych działkach, wynikającego z ewidencji gruntów oraz dokonania ustaleń czy i jak działki te były wówczas użytkowane.

W świetle treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji nie zasługuje też na uwzględnienie zarzut, że SKO nie dokonało oceny poprawności wykonania operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę. Czym innym jest natomiast zasadność tej oceny (o czym niżej). Przyjmując, że operat odpowiada obowiązującym przepisom, a wyjaśnienia rzeczoznawcy do zarzutów sformułowanych pod adresem operatu w odwołaniu zasługują na akceptację, Kolegium nie miało też obowiązku wnioskowania o dokonanie oceny prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Zgodzić się natomiast trzeba ze stanowiskiem skarżącego, że dokonana przez organy orzekające ocena operatu z dnia 20 kwietnia 2018 r. budzi istotne zastrzeżenia. Faktycznie bowiem, wbrew stanowisku organów, operat ten zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiły przyjęcie go za podstawę ustalenia wysokości objętej postępowaniem renty planistycznej. Przede wszystkim za pobieżną i niepełną należy uznać ocenę gdy chodzi o przeznaczenie wycenianej nieruchomości według planu z 26 maja 1994 r. i w konsekwencji aprobowaną przez organy konstatację, że faktyczne wykorzystanie nieruchomości przed wejściem w życie planu z 2013 r. (pomijając już w/w braki co do ustaleń w tym przedmiocie), było tożsame z jej przeznaczeniem w planie z 1994 r. Zgodnie z tym ostatnim planem nieruchomość znajdowała się na terenie oznaczonym symbolem EII 23R.RZ chronionym dla upraw rolnych na którym nie wyznaczono terenów budowlanych. Wykluczona była na tym terenie budowa altan, domów letniskowych i ogrodzeń działek pozostałych z terenów rolnych oraz urządzanie ogrodów działkowych. Co do zasady, wbrew stanowisku skarżącego, był to zatem teren wyłączony spod zabudowy. Wyjątkiem była jedynie możliwość zabudowy mieszkaniowej w obrębie zagród na działkach siedliskowych dla poprawy sytuacji mieszkaniowej właścicieli gospodarstw i gruntów rolnych oraz ich dzieci. Według tego planu prawo zabudowy mieszkaniowej przedmiotowej nieruchomości przysługiwało zatem jedynie rolnikom posiadającym na tym terenie działki siedliskowe z zagrodami i jedynie w ramach tych działek i zagród. W świetle takiej treści planu dla przyjęcia mieszkaniowej zabudowy nieruchomości nie miała praktycznego znaczenia akcentowana przez skarżącego okoliczność, że była ona położona przy lokalnej drodze publicznej "w luce budowlanej" pomiędzy zabudową zagrodową.

Z uwagi na powierzchnię objętej wyceną nieruchomości jej ewentualne kupno przez potencjalnego nabywcę nie dawało mu prawa do traktowania go jako właściciela gospodarstwa rolnego uprawnionego do wzniesienia i urządzenia na tej nieruchomości zagrody, w tym budynku mieszkalnego. W konsekwencji mogła ona zostać w praktyce tak zabudowana tylko gdyby została nabyta przez gospodarującego w sąsiedztwie rolnika i połączona z jego działką siedliskową (z zagrodą) lub dla urządzenia na niej zagrody (przy jednoczesnym spełnieniu posiadanego dodatkowo w pobliżu niezbędnego do uznania za gospodarstwo rolne areału). W każdym innym przypadku kupno tej nieruchomości w tym okresie praktycznie oznaczałoby jej kupno jako nieruchomości rolnej (przy przyjęciu takiego faktycznego wykorzystania). Oczywiście należałoby uwzględnić specyfikę jej położenia na terenie dużego i dynamicznie rozwijającego się miasta, co ma wpływ na wolnorynkowe ceny takich gruntów, odbiegające znacznie od cen typowych działek rolnych. Niemniej jednak, wbrew twierdzeniom skarżącego, nieruchomość ta nie mogła być traktowana jako działka pod zabudowę mieszkaniową. Dla jej wyceny przed wejściem w życie planu z 2013 r. i według planu z 1994 r. rzeczoznawca powinien ustalić zatem w pierwszej kolejności czy na terenie rynku lokalnego lub regionalnego wystąpiły transakcje nieruchomościami o podobnym jak w planie w 1994 r. przeznaczeniu i w oparciu o nie ustalić wartość wycenianej w niniejszej sprawie nieruchomości w okresie bezplanowym. Brak takich transakcji skutkowałby zaś koniecznością wyceny tej nieruchomości jako nieruchomości rolnej położonej na terenie, który w perspektywie może być ewentualnie wykorzystany pod zabudowę mieszkaniową. Podzielić bowiem trzeba jednoznacznie wyrażane w tym względzie przez skarżącego stanowisko co do braku podstaw aby do wyceny objętej postępowaniem nieruchomości przed wejściem w życie planu z 2013 r. traktować ją jako "teren zielony", którego to pojęcia na użytek sporządzonego operatu biegły bliżej nie wyjaśnił. Formalnie przy ocenie legalności operatu nie można zaakceptować przy tym wyjaśnienia rzeczoznawcy, że wycenę dla takich terenów uznał za korzystną dla skarżącego. Taka przyczyna nie stanowi bowiem przesłanki normatywnej.

Nie można zgodzić się też ze stanowiskiem rzeczoznawcy co do braku wpływu na wycenę nieruchomości jej fragmentu przeznaczonego w planie z 2013 r. pod drogę publiczną, w sytuacji gdy jest powszechnie wiadome, iż co do zasady ceny nieruchomości drogowych są znacznie niższe niż nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową. Tym bardziej stanowisko to nie mogło być akceptowane gdy zważy się, że biegły nie ustalił o jaką powierzchnię przeznaczoną pod drogę części wycenianej nieruchomości chodzi.

Zgodnie z treścią § 39 ust. 1 rozporządzenia przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości. Uwzględnienie to następuje zgodnie z treścią ust. 2 tego paragrafu. Kwestia ta w operacie szacunkowym z dnia 20 kwietnia 2018 r. z naruszeniem tych przepisów została zaś całkowicie pominięta. Wyrażone w tym względzie przez biegłego w piśmie procesowym z dnia 26 czerwca 2018 r. (karta 20 odwrót akt adm.) stanowisko, że obciążająca wycenianą nieruchomość objętą księgą wieczystą [...] służebność gruntowa polegająca na prawie ułożenia i korzystania z sieci wodnej i gazowej w pasie przebiegającym przez całą działkę nr 4 (przed podziałem), w pasie przebiegającym przez całą tę działkę wzdłuż jej wschodniej granicy, na rzecz każdoczesnych właścicieli działek gruntu nr 5 i 6 "nie ma żadnego wpływu na wartość" nie zostało w żaden sposób uzasadnione. Już nawet w świetle doświadczenia życiowego nie zasługują one zresztą na akceptację gdy zważy się, że ułożenie / lub możliwość ułożenia takich sieci niewątpliwie ogranicza możliwość zabudowy części działki zgodnie z planem z 2013 r., co niewątpliwie ma wpływ na wartość obciążonej służebnością nieruchomości. Z akt nie wynika przy tym kiedy służebność ta została ustalona i w konsekwencji czy istniała ona już w okresie bezplanowym, względnie już w czasie obowiązywania planu z 1994 r.

Już tylko z uwagi na wskazane wyżej nieprawidłowości w sporządzonym operacie szacunkowym z dnia 20 kwietnia 2018 r., nie mógł on stanowić podstawy zawartej w nim wyceny objętej postępowaniem nieruchomości na potrzeby ustalenia renty planistycznej i w konsekwencji stanowić podstawy ustalenia tej opłaty przez organy obu instancji.

Ogólnie za wadami przedmiotowego operatu przemawia też jego ocena z dnia 14 stycznia 2019 r. dokonana już na etapie postępowania sądowego przez Stowarzyszenie A, dołączona do pisma procesowego pełn. skarżącego z dnia 21 stycznia 2019 r. Należy przy tym podnieść, że z dniem 1 września 2017 r. uchylono przepis art. 157 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowiący, że negatywna ocena powoduje utratę przez operat charakteru opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1 tej ustawy. Oceną tą nie będzie też związany rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu kolejnego operatu, zwłaszcza gdy zważy się na jej ogólny w kilku kwestiach charakter.

Zdaniem Sądu ani przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, ani ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 2018. 1916) nie sprzeciwiają się potraktowaniu na użytek niniejszego postępowania wszystkich trzech zbytych aktem sprzedaży z dnia 17 kwietna 2014 r., a objętych dwoma księgami wieczystymi działek, jako jednej podlegającej łącznej wycenie nieruchomości, w sytuacji gdy działki te ze sobą graniczą, były objęte takimi samymi zapisami planów zagospodarowania oraz stanowiły własność tej samej osoby i tym samym mogły i mogą stanowić na potrzeby tożsamego zagospodarowania zorganizowaną całość.

Wobec zakwestionowania poprawności operatu szacunkowego z dnia 20 kwietnia 2018 r. na potrzeby ustalenia w niniejszej sprawie renty planistycznej należało przyjąć, że decyzje organów obu instancji zostały wydane z mogącym mieć wpływ na wynik sprawy naruszeniem art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 Kpa. W tej sytuacji należało też przyjąć, że decyzje te zostały wydane z mającym wpływ na wynik sprawy naruszeniem art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Skutkuje to uchyleniem tych decyzji przez Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c oraz art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm., zwanej dalej ustawą p.p.s.a.).

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy zleci organ pierwszej instancji temu samemu lub innemu rzeczoznawcy majątkowemu opracowanie nowego operatu z uwzględnieniem przedstawionej wyżej przez Sąd oceny operatu z dnia 20 kwietnia 2018 r., który organy orzekające poddadzą następnie wnikliwej ocenie w zakresie jego prawidłowości i zgodności z obowiązującymi przepisami.

O kosztach postępowania sądowego obejmujących wpis od skargi w kwocie 1500 zł, opłatę skarbową od pełnomocnictwa w kwicie 17 zł oraz wynagrodzenie radcy prawnego w kwocie 5400 zł, łącznie w kwocie 6917 zł orzeczono stosownie do jego wyniku na podstawie art. 200, art. 205 § 2, art. 209 i art. 211 ustawy p.p.s.a. oraz § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a w zw. z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U z 2018. 265).

ec