Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 1025/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2011-05-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 93 ust. 1, art. 93 ust. 4-5, art. 94 ust. 1, art. 95
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 54, art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 5
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maciej Dybowski Sędziowie WSA Izabela Bąk-Marciniak WSA Donata Starosta /spr./ Protokolant st. sekr. sąd. Małgorzata Błoszyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 maja 2011 r. sprawy ze skargi "A" sp. z o.o. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] września [...] r. nr [...] w przedmiocie negatywnego zaopiniowania projektu podziału nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia [...] lipca 2010 r., nr [...] Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego GEOPOZ (zwany dalej Dyrektorem albo organem I instancji), działając na podstawie art. 123 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. 2000 r., nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej kpa), art. 93 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm., powinno być t.j. Dz. U. 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm., dalej ugn) oraz §9 uchwały nr [...] Rady Miejskiej P. z dnia [...] czerwca 1991 r. w sprawie przekształcenia P. Przedsiębiorstwa Geodezyjno-Kartograficznego GEOPOZ w Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego GEOPOZ, działając z wniosku "A" Sp. z o.o. (zwanym dalej wnioskodawcą, odwołującym albo skarżącym) postanowił zaopiniować negatywnie proponowany podział nieruchomości położonej w P., oznaczonej jako obręb K., ark. [...], działka nr [...], zapisanej w księdze wieczystej nr [...] jako własność Skarbu Państwa, w użytkowaniu wieczystym Wnioskodawcy, zaznaczony kolorem czerwonym na mapie z wstępnym projektem podziału nieruchomości, stanowiącej załącznik do postanowienia, jako niezgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy.

W uzasadnieniu organ I instancji zauważył, że powyżej wskazana nieruchomość znajduje się na obszarze, gdzie brak jest planu miejscowego oraz nie ma obowiązku sporządzenia tego planu. Wnioskodawca przedłożył decyzję Prezydenta Miasta P. (zwanego dalej Prezydentem) nr [...], znak [...] z dnia [...] maja 2007 r., ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu mieszkalno-usługowego wraz z wielokondygnacyjnym parkingiem podziemnym, drogami dojazdowymi, wjazdami i dojazdami, dojściami, małą architekturą, wyjazdami, przewidzianej do realizacji na działce nr [...].

Na podstawie art. 94 ust. 1 pkt 2 ugn, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z załącznikiem graficznym do wyżej opisanej decyzji granice terenu inwestycji pokrywają się z granicami działki nr [...] i dla tej działki w pkt 1 ppkt 2 wyżej opisanej decyzji ustalono wielkość powierzchni zabudowy na maksymalnie 29%. Jednocześnie odległości linii zabudowy, oznaczone jako A, B, C, określone zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 2002 r., nr 75, poz. 690 ze zm., dalej rozporządzenie z 2002 r.), odniesiono do granic działki nr [...]. Zgodnie z ustaloną wykładnią obowiązujących przepisów prawa, organ podziałowy związany jest liniami rozgraniczającymi określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, co oznacza, że linia rozgraniczająca jest równocześnie granicą nowo tworzonych działek. Linia rozgraniczająca teren inwestycji określona w decyzji o warunkach zabudowy pokrywa się z granicą działki nr [...], nie może więc ona stanowić granicy podziału. Zatem podział wyżej opisanej nieruchomości polegający na wydzieleniu trzech działek gruntu spowodowałby naruszenie warunków zawartych w decyzji nr [...] z dnia [...] maja 2007 r. dotyczących maksymalnego procentu zabudowy działki oraz przebiegu linii rozgraniczających teren inwestycji. Zaproponowany podział jest niezgodny z warunkami określonymi w wyżej wymienionej decyzji o warunkach zabudowy (k. 49-50 akt administracyjnych).

Pismem z dnia [...]sierpnia 2010 r. wnioskodawca złożył zażalenie na powyższe postanowienie organu I instancji zarzucając jemu naruszenie:

1) art. 94 ust. 1 ugn poprzez bezpodstawne przyjęcie, że zaproponowany podział nieruchomości jest niezgodny z warunkami wydanej w dniu [...] maja 2007 r. przez Prezydenta Miasta P. decyzji nr [...] ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu mieszkalno-usługowego wraz z wielokondygnacyjnym parkingiem podziemnym, drogami dojazdowymi, wjazdami i dojazdami, dojściami, małą architekturą, wjazdami przewidzianej do realizacji na działce nr [...],

2) § 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, nr 164, poz. 1599, dalej rozporządzenie z 2003 r.).

Odnosząc się do argumentacji dotyczącej naruszenia decyzji o warunkach zabudowy w zakresie przebiegu linii rozgraniczających teren inwestycji odwołujący wskazał, że w treści decyzji z dnia [...] maja 2007 r. (prawidłowo powinno być: [...] maja 2007 r.) ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu mieszkalno-usługowego wraz z wielokondygnacyjnym parkingiem podziemnym, drogami dojazdowymi, wjazdami i dojazdami, dojściami, małą architekturą, wjazdami, przewidzianej do realizacji na działce nr [...], określono w pkt. VI, że "linie rozgraniczające teren inwestycji wyznaczono na mapie zasadniczej w skali 1:500 stanowiącej załącznik do niniejszej decyzji. Z kolei mapa zasadnicza stanowiąca załącznik do tej decyzji nie posługuje się pojęciem "linia rozgraniczająca teren inwestycji" lecz sformułowaniem "granica terenu objętego wnioskiem". W kontekście analizy terminologii używanej w art. 54 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r., nr 80, poz. 717 ze zm., dalej upzp), dla wymogów decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, który z mocy art. 64 upzp należy stosować odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy, należy stwierdzić, że w niniejszym przypadku "linia rozgraniczająca teren inwestycji" została wyznaczona po linii granicy terenu objętego wnioskiem. Nie budzi wątpliwości, że w niniejszym przypadku linię rozgraniczającą teren inwestycji stanowi granica należącej do wnioskodawcy działki nr [...] objętej zamierzeniem inwestycyjnym. Jeżeli w niniejszym przypadku linia rozgraniczająca teren inwestycji jest jednocześnie granicą należącej do wnioskodawcy działki nr [...], o której podział występuje wnioskodawca, to nie można stwierdzić, jak uczynił to organ w uzasadnieniu swojego postanowienia, że "linia rozgraniczająca jest równocześnie granicą nowo utworzonych działek". Linia rozgraniczająca jest w tym wypadku granicą działki podlegającej podziałowi, a nie działek nowo utworzonych. Gdyby przyjąć argumentację przedstawioną przez organ administracji, żaden podział działki nie byłby dopuszczalny tylko ze względu na przebieg tej linii.

W przypadku proponowanego przez odwołującego podziału, linia rozgraniczająca teren inwestycji nie uległaby zmianie, ponieważ zaproponowany podział w żaden sposób jej nie narusza. Podział powoduje wyłącznie, że w granicach tej linii inwestycja prowadzona byłaby na dwóch wydzielonych geodezyjnie działkach, a nie na jednej.

Odwołujący zarzucił ponadto, że organ administracji przy wydaniu rozstrzygnięcia powołując się na rzekomo "ustaloną wykładnię obowiązujących przepisów" posłużył się w sposób absolutnie bezkrytyczny tezami uchwały NSA z dnia 4 marca 2002 r. (sygn. akt OPK 25/1) oraz wyroku NSA w Warszawie z dnia 8 grudnia 2004 r. (sygn. akt OSK 854/04), wypaczając całkowicie ich sens. Oba te orzeczenia zapadły na tle zupełnie innego stanu faktycznego dotyczącego wydzielenia z nieruchomości projektowanej ulicy/autostrady i nie mogą mieć zastosowania do niniejszej sprawy.

Zdaniem odwołującego proponowany podział nie narusza w żaden sposób decyzji ustalającej warunki zabudowy w zakresie przebiegu linii rozgraniczających teren inwestycji i jest z nią w pełni zgodny. Podział działki nie prowadzi do żadnego przekroczenia bądź weryfikacji tych linii, następuje w ich granicach, które w przedmiotowej sprawie nie rozgraniczają terenu o różnych funkcjach, lecz wyznaczają granice terenu objętego zamierzeniem inwestycyjnym wnioskodawcy.

Nie można również podzielić stwierdzenia organu I instancji, że planowany podział spowodowałby naruszenie decyzji o warunkach zabudowy w zakresie ustalonego maksymalnego procentu wielkości powierzchni zabudowy. Zgodnie z treścią decyzji o warunkach zabudowy "wielkość powierzchni zabudowy ustala się maksymalnie do 29% powierzchni działki nr geod. [...].". Zgodnie z §5 ust. 1 rozporządzenia z 2003 r. wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Przepis ten nakazuje przy wyznaczaniu wskaźnika wielkości nowej zabudowy odnosić się alternatywnie albo do powierzchni działki albo terenu. Organ administracji nie wyjaśnił w żaden sposób, jak ewentualny podział działki proponowany przez wnioskodawcę wpływałby na ustalony wskaźnik i naruszałby maksymalny procent zabudowy działki wynikający z decyzji o warunkach zabudowy, poprzestając po raz kolejny na arbitralnym stwierdzeniu tego faktu. Organ administracji nie wskazał, czy w przypadku ewentualnego podziału działki, wskaźnik ten musiałby być zachowany osobno dla każdej z nowo wydzielonych działek.

Odwołujący podkreślił, że ewentualny proponowany podział działki nie koliduje z wyznaczonym maksymalnym wskaźnikiem wielkości powierzchni zabudowy, gdyż wskaźnik ten po dokonaniu ewentualnego podziału odnosić się będzie do terenu objętego zamierzeniem inwestycyjnym wnioskodawcy, czyli obu działek należących do wnioskodawcy, które łącznie odpowiadają działce [...]. Pozostaje to w zgodzie z § 5 rozporządzenia z 2003 r. (k. 51-56 akt administracyjnych).

Postanowieniem z dnia [...] września 2010 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. (zwane dalej SKO albo Kolegium) utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie organu I instancji.

W uzasadnieniu Kolegium podkreśliło, że decyzją Prezydenta Poznania z [...] maja 2007 r. ustalono dla nieruchomości podlegającej podziałowi, warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu mieszkalno-usługowego wraz z podziemnym parkingiem. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości niezależnie czy z ustaleniami planu, czy uprzednio wydanymi warunkami zabudowy, dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jaki i możliwości zagospodarowania ewentualnie wydzielonych działek gruntu. Oznacza to, że przy zatwierdzeniu podziału organ musi przede wszystkim uwzględnić przeznaczenie terenu i z tego punktu ocenić, czy projekt realizuje to przeznaczenie i czy służy temu przeznaczeniu. Dodatkowym kryterium dopuszczalności zatwierdzenia podziału, mającym szczególne znaczenie przy opiniowaniu zgodności projektu z warunkami zabudowy jest określona wprost przez ustawodawcę możliwość zagospodarowania nowych działek, właśnie zgodnie z celem i przeznaczeniem nieruchomości. A zatem organ opiniujący, jakkolwiek ograniczony jest zakresem wniosku i powinien oceniać najbardziej nawet nieracjonalny projekt musi też uwzględniać jaki jest cel podziału, biorąc pod uwagę właśnie wyżej wymienione kryteria.

Za pomocą decyzji ustalającej warunki określa się podstawowe parametry przyszłej inwestycji i jej usytuowanie na nieruchomości. W niniejszej sprawie wcześniejsza decyzja o warunkach zabudowy dla zespołu mieszkalno - usługowego wyznaczyła m. in. dopuszczalne odległości od granicy nieruchomości, linie rozgraniczające zakres inwestycji, linie zabudowy i maksymalny procent powierzchni zabudowy. Wskaźniki te ustalono w stosunku do całej nieruchomości oznaczonej nr. [...]. Projektowany przez odwołującego podział tejże nieruchomości w kształcie takim jak to wynika z projektu, w sposób istotny naruszyłby wszystkie podstawowe, a ustalone w decyzji o warunkach zabudowy parametry dotyczące planowanej inwestycji. Uniemożliwiłoby to zagospodarowanie terenu w sposób, jaki wynika z wcześniejszej decyzji, zarówno całej nieruchomości jak i działek powstałych po podziale. Z tych względów SKO uznało, że projektowany podział, przewidujący wydzielenie trzech działek z nieruchomości, dla której ustalono warunki zabudowy, nie jest zgodny z tymi warunkami, co uniemożliwia jego pozytywne zaopiniowanie.

Ponadto odnosząc się do wcześniej poczynionych uwag Kolegium stwierdziło, że istotne wątpliwości budzi cel takiego podziału jaki wynika z projektu. Zamiarem wnioskodawcy, który wcześniej występował o ustalenie warunków zabudowy było zabudowanie nieruchomości. Natomiast przedłożony projekt do czasu, kiedy w obrocie prawnym pozostawać będzie decyzja ustalająca warunki zabudowy na podstawie których organ ma obowiązek ocenić projekt podziału skutecznie niweczy ten zamysł (k. 58-61 akt administracyjnych).

Skargę na powyższe postanowienie SKO do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w P. (dalej WSA) pismem z dnia [...] października 2010 r. złożył wnioskodawca wnosząc o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia SKO z dnia [...] września 2010 r. oraz poprzedzającego je postanowienia organu I instancji z dnia [...] lipca 2010 r. opiniującego negatywnie proponowany podział nieruchomości.

Zaskarżonym postanowieniom wnioskodawca zarzucił naruszenie:

1) prawa materialnego, mającego wpływ na wynik postępowania - przepisu art. 94 ust. 1 ugn, poprzez błędną wykładnię polegającą na bezpodstawnym przyjęciu, że zaproponowany podział nieruchomości jest niezgodny z warunkami wydanej w dniu [...] maja 2007 r. przez Prezydenta Miasta P. decyzji nr [...] ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu mieszkalno-usługowego wraz z wielokondygnacyjnym parkingiem podziemnym, drogami dojazdowymi, wjazdami i dojazdami, dojściami, małą architekturą, wjazdami przewidzianej do realizacji na działce nr [...],

prawa materialnego, mającego wpływ na wynik postępowania - przepisu art. 93 ust. 1 i 2 ugn, poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że w sytuacji, gdy brak planu miejscowego dla podziałów nieruchomości i stosuje się kryteria określone w przepisie art. 93 ust. 2 ustawy,

prawa materialnego - przepisu § 5 rozporządzenia z 2003 r.,

4) przepisów postępowania administracyjnego mającego wpływ na wynik sprawy, w

szczególności art. 6, art. 7 i art. 8 kpa poprzez niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz nieuwzględnienie słusznego interesu strony postępowania.

W uzasadnieniu skarżący wskazał, że w rozpoznawanej sprawie Kolegium oceniając prawidłowość postanowienia Dyrektora negatywnie opiniującego projekt podziału, powinno posłużyć się dla oceny prawidłowości tego rozstrzygnięcia tylko i wyłączenie jednym wymaganym przez ustawodawcę kryterium ustawowym, a mianowicie zgodnością proponowanego podziału z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy. Kolegium jednak rozstrzygając sprawę tylko bardzo pobieżnie i ogólnikowo odniosło się do warunków wydanej decyzji o warunkach zabudowy, przywołując w uzasadnieniu inne kryteria podziału, nie wymagane przez przywołany przepis. Powołany przepis nie warunkuje dokonania podziału i wydania opinii analizą przez organ administracji innych kryteriów dopuszczalności podziału takich jak: przeznaczenia terenu, możliwość zagospodarowania nowo-wydzielonych działek zgodnie z celem i przeznaczeniem nieruchomości, czy też cel podziału. Kryteria te wprawdzie zostały przez ustawodawcę określone w art. 93 ust. 2 ugn, ale mają one zastosowanie wyłącznie przy wydawaniu opinii o zgodności podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Skarżący podniósł, że wyłącznym kryterium dla oceny dopuszczalności podziału jakim w niniejszej sprawie powinien posłużyć się organ administracji jest zgodność z warunkami decyzji o warunkach zabudowy. Dlatego SKO nie miało podstaw, aby przy ocenie dopuszczalności podziału w niniejszej sprawie analizować cel podziału, zwłaszcza iż cel podziału nie został podany przez skarżącego.

SKO w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia powołało się wprawdzie na niezgodność podziału z wydaną w sprawie decyzją o warunkach zabudowy, jednak w sposób bardzo ogólnikowy. Odnosząc się do treści decyzji o warunkach zabudowy Kolegium stanęło na stanowisku, że proponowany podział nieruchomości naruszyłby w sposób istotny wszelkie podstawowe, a ustalone w decyzji parametry dotyczące planowanej inwestycji. Organ nie wskazał, jakie konkretnie parametry zostały naruszone, w jakim zakresie i w jaki sposób, poprzestając na postawieniu tezy, że zabudowa działki przez skarżącego nie będzie możliwa. Samo lakoniczne stwierdzenie o naruszeniu wszystkich parametrów decyzji nie jest wystarczające dla uzasadnienia stanowiska organu. Należy mieć na względzie, że organy administracji powinny działać w sposób pogłębiający zaufanie obywateli i tam gdzie przepisy prawa dają swobodę organowi w ocenie stanu faktycznego, tym bardziej rozstrzygnięcie organu powinno być wyczerpująco i przekonująco uzasadnione.

Odnosząc się do zagadnienia niezgodności projektu podziału z decyzją o warunkach zabudowy w zakresie związania organu linią rozgraniczającą teren inwestycji, skarżący wskazał, że nie rozumie wywodów organu I instancji w tym zakresie. Linia rozgraniczająca teren inwestycji jest w przedmiotowej decyzji de facto granicą działki podlegającej podziałowi. Żaden przepis prawa nie daje podstaw do wyciągnięcia wniosku, że linia ta jednocześnie musi być granicą działek nowo utworzonych. Należy również pamiętać, że ze swej istoty linia rozgraniczająca teren inwestycji ma charakter linii rozgraniczającej tereny o innym przeznaczeniu. Zaproponowany przez skarżącego podział w ogóle nie prowadzi do tego, że rozgraniczone zostaną działki o innym przeznaczeniu. W przedmiotowej sprawie podział nie narusza linii rozgraniczających teren inwestycji określonych w wydanej decyzji. Podział działki nie prowadzi do żadnego przekroczenia, bądź weryfikacji tych linii, następuje w ich granicach, które w przedmiotowej sprawie nie rozgraniczają terenu o różnych funkcjach, lecz wyznaczają granice terenu objętego zamierzeniem inwestycyjnym skarżącego. Tak samo organy obu instancji nie wyjaśniły, jak ewentualny podział działki proponowany przez wnioskodawcę naruszałby ustalony w decyzji maksymalny wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy, poprzestając po raz kolejny na arbitralnym stwierdzeniu. Organy administracji nie wskazały, czy w przypadku ewentualnego podziału działki, wskaźnik ten musiałby być zachowany dla wszystkich działek łącznie, czy też osobno dla każdej z nowo wydzielonych działek. Skarżący podkreślił, że ewentualny proponowany podział działki nie koliduje z wyznaczonym maksymalnym wskaźnikiem wielkości powierzchni zabudowy, gdyż wskaźnik ten po dokonaniu ewentualnego podziału odnosić się będzie do terenu objętego zamierzeniem inwestycyjnym skarżącego, czyli działek powstałych w wyniku podziału, które łącznie odpowiadać będą działce o nr [...]. Pozostaje to w zgodzie z wydaną w sprawie decyzją o warunkach zabudowy oraz § 5 rozporządzenia 2003 r.

Skarżący wskazał również marginalnie, że podział nieruchomości ma jemu służyć do umożliwienia zbycia wybudowanych lokali i etapowania inwestycji. Wybudowanie pierwszego budynku na wydzielonej działce pozwoliłoby skarżącemu jako deweloperowi na sprzedaż znajdujących się w tym budynku lokali, bez potrzeby ukończenia całej inwestycji i inwentaryzowania powierzchni użytkowej lokali znajdujących się we wszystkich budynkach (k. 3-11 akt sądowych).

W odpowiedzi na skargę z dnia [...] grudnia 2010 r., nr [...], Kolegium wniosło o jej oddalenie.

Zdaniem SKO proponowany podział polegający na wydzieleniu z nieruchomości trzech nowych działek gruntu spowoduje, że wszystkie wskaźniki dotyczące przyszłej inwestycji, staną się nieaktualne. Proponowane przez użytkownika wieczystego wydzielenie z nieruchomości trzech nowych działek uniemożliwi ich zagospodarowanie zgodnie z wydanymi wcześniej warunkami zabudowy (k. 19-20 akt sądowych).

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Złożona skarga zasługiwała na uwzględnienie.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., dalej ppsa), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. W tym zakresie mieści się ocena, czy zaskarżona decyzja odpowiada prawu i czy postępowanie prowadzące do jej wydania nie jest obciążone wadami uzasadniającymi wyeliminowanie decyzji z obrotu prawnego. Wskazać również należy, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ppsa).

Przedmiotem kontroli sprawowanej przez Sąd w niniejszym postępowaniu było postanowienie organu I instancji z dnia [...] lipca 2010 r., negatywnie opiniujące proponowany przez skarżącego podział nieruchomości, utrzymane następnie w mocy postanowieniem Kolegium z dnia [...] września 2010 r. Bezpośrednim powodem negatywnego dla skarżącego załatwienia sprawy administracyjnej była niedopuszczalność zaproponowanego podziału nieruchomości położonej P., obręb K., arkusz [...], działka nr [...] z decyzją Prezydenta nr [...] z dnia [...] maja 2007 r., ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu mieszkalno-usługowego wraz z wielokondygnacyjnym parkingiem podziemnym, drogami dojazdowymi, wjazdami i dojazdami, dojściami, małą architekturą oraz wyjazdami przewidzianej na powyższej działce, co do której skarżący pismem z dnia [...] czerwca 2010 r. złożył do organu I instancji wniosek o wydanie postanowienia opiniującego zgodność podziału nieruchomości z decyzją o warunkach zabudowy.

Stosownie do art. 93 ust. 1 ugn, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94 ugn. Zgodnie z art. 94 ust. 1 pkt 1-2 ugn, w przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli nie jest on sprzeczny z przepisami odrębnymi oraz jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95 ugn, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1 ugn (art. 93 ust. 4 ugn). Powyższa opinia organu wykonawczego gminy przybiera formę postanowienia, na które zgodnie z art. 93 ust. 5 ugn przysługuje zażalenie. Jednocześnie w art. 95 ugn ustawodawca określił przesłanki wydzielenia działek gruntu w ramach ewidencyjnego podziału nieruchomości dokonywane niezależnie od dopuszczalności zagospodarowania tych działek w planie miejscowym, przepisach szczególnych oraz decyzji o warunkach zabudowy. Wyłączenia te nie mają jednak zastosowania w rozpoznawanej sprawie, w której decyzja o warunkach zabudowy została wydana dla inwestycji polegającej na budowie zespołu mieszkalno-usługowego, który to zamiar został potwierdzony przez skarżącego w złożonej skardze. Plan miejscowy stanowi podstawowe kryterium oceny dopuszczalności podziału nieruchomości, ponieważ jest on podstawowym dokumentem planistycznym określającym jej przeznaczenie oraz sposób zagospodarowania. W przypadku jego braku o dopuszczalności podziału nieruchomości decydują kryteria wskazane w art. 94 ust. 1 ugn. Oznacza to, że wynik tego podziału, tj. konfiguracja i wielkość wydzielonych działek gruntu, powinny zapewnić możliwość ich zagospodarowania. Jakkolwiek bowiem ocena istnienia sprzeczności proponowanego podziału z przepisami odrębnymi nie musi sprowadzać się jedynie do możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu, to jednak ocena zgodności tego podziału z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy może być odnoszona tylko właśnie do tego, co w takiej decyzji zostało określone (M. Wolanin, w: J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2009 r., str. 494). Zgodnie z art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 upzp, decyzja o warunkach zabudowy określa rodzaj inwestycji, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, m. in. w zakresie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego oraz linie rozgraniczające teren inwestycji. Zatem ustalenia zawarte w decyzji o warunkach zabudowy mają nie tylko istotne znaczenie dla przyszłej inwestycji, lecz ustalenia te są wiążące dla wszystkich podmiotów i organów. Oznacza to, że są one również wiążące dla przyszłego podziału nieruchomości (wyrok WSA z dnia 28 maja 2009 r., sygn. akt II SA/Wr 592/08, baza orzeczeń NSA, wyrok WSA z dnia 22 lipca 2009 r., sygn. akt II SA/Go 279/09, baza orzeczeń NSA, wyrok WSA w Lublinie z dnia 18 marca 2010 r., sygn. akt II SA/Lu 15/10, baza orzeczeń NSA). Z przedstawionej regulacji prawnej oraz poglądów doktryny i orzecznictwa wynika czytelnie, że w procesie podziału nieruchomości właściwy organ nie może dokonać podziału danej nieruchomości wbrew ustaleniom decyzji o warunkach zabudowy, skoro przepis art. 94 ust. 1 pkt.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami zezwala na dokonanie podziału jedynie w zgodzie z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy. Organ administracji opiniujący podział nieruchomości powinien zatem każdorazowo uwzględniać ustalenia dotyczące możliwości zagospodarowania planowanych działek powstałych na skutek wnioskowanego podziału. Ich konfiguracja oraz położenie nie może niweczyć ustaleń dokonanych w decyzji o warunkach zabudowy. Celem procedury opiniującej wstępny projekt podziału w toku postępowania o podział nieruchomości jest bowiem uniknięcie sytuacji, w której po zatwierdzeniu podziału nieruchomości oraz zbyciu poszczególnych nowo wydzielonych działek okazałoby się, że ich położenie oraz parametry uniemożliwiają zagospodarowanie ich przez nabywcę na cel, którym kierował się on przy nabyciu konkretnej działki. W ten sposób zakwestionowana zostałaby sama zasadność podziału nieruchomości, skoro nie mógłby on doprowadzić do realizacji zamierzonego zainicjowaniem tego postępowania celu.

Przykładem dokonania takiego podziału nieruchomości, niezgodnego z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, a tym samym uniemożliwiającego osiągnięcie zamierzonego przez wnioskodawcę celu jest rozpoznawana sprawa. W decyzji o warunkach zabudowy nr [...] z dnia [...] maja 2007 r. Prezydent określił w sposób dokładny wymagania dotyczące nowej zabudowy dotyczące działki nr [...], o uzgodnienie podziału której wystąpił skarżący. Linia zabudowy ustalona została jako obowiązująca w odległości [...] m od południowej granicy działki, nieprzekraczalna w odległości [...] m od wschodniej granicy działki oraz w odległości [...] m od południowo-wschodniego narożnika działki, równolegle do elewacji jedenastokondygnacyjnych budynków położonych na zachód od granicy działki. Wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni zabudowy określona została na 29%. W tym zakresie organy obu instancji trafnie stwierdziły, że proponowany przez skarżącego podział nieruchomości polegający na wydzieleniu trzech działek gruntu spowodowałby naruszenie warunków zabudowy określonych w decyzji nr [...], w odniesieniu do ustalonych w niej parametrów planowanej inwestycji. W ten sposób niemożliwe byłoby zagospodarowanie poszczególnych działek powstałych po podziale w sposób określony w decyzji nr [...], z uwagi na ich wielkość oraz konfigurację przestrzenną. Co prawda organ I instancji w uzasadnieniu nie wyjaśnił dokładnie na czym polega niezgodność planowanego podziału z przebiegiem linii rozgraniczających teren inwestycji, tym niemniej w prawidłowy sposób negatywnie zaopiniował proponowany podział nieruchomości z uwagi na jego niezgodność z wydaną decyzją o warunkach zabudowy. Należy w tym miejscu dopowiedzieć, że ustalenia dotyczące możliwości zagospodarowania terenu określone w decyzji o warunkach zabudowy są odnoszone do każdej z planowanych działek, mających powstać w wyniku podziału, a nie do całego zamierzenia inwestycyjnego uwzględniającego działkę podlegającą podziałowi. W rozpoznawanej sprawie Prezydent wydał decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji przewidzianej do realizacji na działce nr [...]. Nie można w związku z tym przyjmować, że wymagania dotyczące nowej zabudowy obowiązujące dla działki nr [...], przestaną obowiązywać dla którejkolwiek z działek utworzonych w wyniku jej podziału. Wniosek taki nie wynika z §5 rozporządzenia z 2003 r., który zakresem normowania obejmuje sposób określenia wskaźnika wielkości nowej zabudowy w ramach wydawania decyzji o warunkach zabudowy, a nie podziału nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe Sąd działając na podstawie art. 151 ppsa oddalił skargę.