Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2316/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-07-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4, art. 12 ust. 4a, art. 12 ust. 4f, art. 12 ust 4g, art. 12 ust. 5, art. 18, art. 22 ust. 1, art. 23
journal: Dz.U. 2018 poz 1474
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Monika Sawa Sędziowie: WSA Gabriela Nowak WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska (spr.) Protokolant specjalista Ewelina Dębna po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 lipca 2020 r. sprawy ze skargi E. K. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] sierpnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2019 r,. nr [...]; 2. zasądza od Ministra Rozwoju na rzecz skarżącej E. K. kwotę 1565 (tysiąc pięćset sześćdziesiąt pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

UZASADNENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] sierpnia 2019 r., nr [...] Minister Inwestycji i Rozwoju po rozpatrzeniu odwołania E. K. od decyzji Wojewody M. z [...] stycznia 2019 r., nr [...] orzekającej w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość, utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu wskazał, że nieruchomość położona w powiecie m. , jednostce ewidencyjnej H. , obręb [...] Z. , oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody M. z [...] sierpnia 2018 r., nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod budowę autostrady [...] W.-K. na odcinku węzeł "L." - początek obwodnicy M. - etap III od węzła "K." (bez węzła) w km [...] do początku obwodnicy M. w km [...] . Decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności, zaś [...] września 2018 r. stała się ona ostateczna.

Na podstawie wpisów w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w M. stwierdzono, że właścicielem przedmiotowej nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej była E. K..

Decyzją z [...] stycznia 2019 r., nr [...] Wojewoda M. orzekł:

- w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz E. K. za prawo własności niezabudowanej nieruchomości, położonej w powiecie m. , jednostce ewidencyjnej H. , obręb [...] Z. , oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha,

- w pkt 2 o powiększeniu ustalonego odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę [...] zł,

- w pkt 3 o zobowiązaniu [...] Dyrektora [...][...] i [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz E. K. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła E. K. zarzucając naruszenie przepisów art. 7 kpa w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 kpa poprzez dokonanie ustaleń stanu faktycznego sprawy na podstawie operatu szacunkowego, który zawiera wewnętrzne sprzeczności, niejasności i błędy. Odwołująca wskazała, że nie przeprowadzono analizy nieruchomości przeznaczonych pod szeroko rozumianą agroturystykę, zaś uchwała Rady Miejskiej w H. Nr [...] z [...] września 2002 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru administracyjnego Z. w Gminie H. pozwala na wykorzystanie przedmiotowej nieruchomości pod usługi rekreacji, turystyki, sportu (np. golf, jeździectwo). Przyjęcie więc w operacie przeznaczenia wycenianej nieruchomości jako drogowej jest przedwczesne i operat szacunkowy z [...] października 2018 r. nie może być wykorzystywany jako dowód w sprawie. Ponadto zarzucono błędne przyjęcie wartości odtworzeniowej, jako podstawy określenia wartości nieruchomości. Zdaniem odwołującej przyjęte do porównania transakcje nieruchomościami nie spełniają warunku podobieństwa, gdyż mają one mniejszą powierzchnię niż wyceniana nieruchomość i położone są w innych powiatach. Skarżąca wskazała także na brak uwzględnienia drzewostanu znajdującego się na nieruchomości.

Rozpoznając sprawę Minister wskazał, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1474, dalej specustawa drogowa), nieruchomości, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18.

Stosownie do art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.

Zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,

2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna

- wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

W myśl art. 134 ust. 1, 3 i 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r. poz. 2204, ze zm.- dalej ugn), podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Na podstawie art. 154 ust. 1 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Minister wskazał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowi operat szacunkowy z [...] października 2018 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego I. K. (uprawnienia nr [...]).

Organ podkreślił, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 kpa. W szczególności na podstawie art. 80 kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna.

Minister wyjaśnił, że z opinii biegłej wynika, że wyceniana nieruchomość położna jest na terenie wiejskim, w dalszej odległości od miasta, przy czym jest to obszar gruntów rolnych i rozproszonej zabudowy siedliskowej, zlokalizowany w otoczeniu gruntów niezabudowanych. W niedużej odległości od nieruchomości przebiega droga krajowa nr[...] relacji S[...]-P[...]-W[...]-S[...]-T[...]. W bezpośrednim otoczeniu znajdują się grunty użytkowane rolniczo. Na wycenianej działce znajdowało się zadrzewienie śródpolne - samosiew wielogatunkowy (młodnik z pojedynczymi sztukami drzew z wytworzoną grubizną użytkową). Nieruchomość nie posiadała dostępu do mediów.

Badając przeznaczenie planistyczne działki nr [...] biegła podała, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla ww. działki obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy H. zatwierdzony uchwałą Nr [...] z [...] stycznia 2002 r. Rady Miejskiej w H. . Zgodnie z planem szacowana nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym jako tereny rolnicze - R.

Biegła przeanalizowała rynek gruntów przeznaczonych pod drogi oraz rynek gruntów przeznaczonych pod tereny rolne. Po przeprowadzonej analizie stwierdziła, że zgodnie z art. 134 ugn oraz celem wyceny określi wartość odtworzeniową nieruchomości według alternatywnego sposobu jej użytkowania, gdyż przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości.

Przy określaniu zakresu analizy rynku drogowego zdefiniowano również rodzaj poszukiwanych nieruchomości porównawczych, jako nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne, na terenie powiatu m. i powiatów sąsiednich województwa M. . Analiza rynku obejmowała okres od września 2016 r. do września 2018 r.

Wartość części składowych określono przy zastosowaniu podejścia kosztowego, metody odtworzeniowej. Przy określeniu wartości nieruchomości gruntowej zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

W wyniku analizy zebrano 13 transakcji, których ceny zawierały się w przedziale 11,00 zł do 40,00 zł za 1 m2 gruntu. Cena średnia wyniosła 21,73 zł/m2.

Rzeczoznawca ustaliła, że w stosunku do przedmiotowej działki głównymi czynnikami cenotwórczymi są: lokalizacja ogólna (waga 40%), lokalizacja szczegółowa (waga 40%) oraz otoczenie i sąsiedztwo (waga 20%). Rzeczoznawca dokonała charakterystyki przyjętych cech rynkowych oraz opisu nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej. Następnie określiła na podstawie współczynników korygujących cenę za 1 m2 gruntu wycenianej nieruchomości. Wartość 1 m2 przedmiotowej nieruchomości gruntowej oszacowała na kwotę 22,60 zł, co pozwoliło na określenie wartości prawa własności gruntu przedmiotowej działki na kwotę [...] zł. Wartość roślin oszacowała na kwotę 18 zł. Łączna wartość prawa własności nieruchomości wyniosła [...] zł.

Przechodząc do oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, Minister wskazał, że należy mieć na uwadze przepisy ugn i rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej rozporządzenie).

Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Minister uznał, że operat szacunkowy z [...] października 2018 r. nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących przedmiotowej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu poprawek cen nieruchomości wybranych do porównania. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ugn oraz rozporządzenia.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu organ uznał, że nie zasługują one na uwzględnienie. W toku postępowania pierwszoinstancyjnego strona, pismem z [...] listopada 2018 r., złożyła zarzuty do operatu szacunkowego, które są tożsame z treścią wniesionego odwołania. Pismem z [...] grudnia 2018 r. biegła I. K. złożyła wyjaśnienia odnośnie zarzutów strony do operatu szacunkowego.

W odwołaniu wskazano, że przy analizie rynku nieruchomości o przeznaczeniu rolnym biegła pominęła fakt, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy H. na terenach rolniczych dopuszcza się prowadzenie usług rekreacji, turystyki i sportu (np. golf, jeździectwo) bez prawa zabudowy. W odpowiedzi na powyższe organ powołał treść pisma rzeczoznawcy majątkowego z [...] grudnia 2018 r., zgodnie z którym biegła, przy doborze transakcji porównawczych wybrała takie transakcje nieruchomościami rolnymi, których plany zagospodarowania przestrzennego dopuszczają usługi rekreacji, turystyki i sportu na terenach rolnych. Stąd dokonana przez biegłą analiza rynku nieruchomości rolnych zawierała już analizę rynku nieruchomości rolnych z dopuszczalnym użytkowaniem tych terenów pod usługi rekreacji turystyki i sportu.

Odnośnie kwestii wyceny przedmiotowej nieruchomości na podstawie wartości odtworzeniowej organ wyjaśnił, że jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową, zaś przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. W niniejszej sprawie przedmiotem wyceny była nieruchomość niezabudowana, na której występowała roślinność. Biegła na stronie 10 operatu wskazała, że analiza rynku wykazała brak danych rynkowych o cenach nieruchomości podobnych do wycenianej pod względem części składowych, w związku z czym do celów odszkodowawczych określono wartość odtworzeniową nieruchomości. Powyższe oznacza, że wśród badanych przez biegłą nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, podobnych do nieruchomości wycenianej, nie było takiej, która posiadała podobne naniesienia roślinne. Z tego względu biegła określiła wartość odtworzeniową nieruchomości, oddzielnie wyceniając wartość rynkową gruntu, jako przedmiotu prawa własności w podejściu porównawczym, z zastosowaniem metody korygowania ceny średniej oraz oddzielnie części składowe przedmiotowej nieruchomości, tj. roślinność, przy pomocy wzoru określającego wartość zadrzewienia według wartości drewna na pniu. W związku z tym, zarzut naruszenia art. 135 ust. 1 ugn organ uznał za niezasadny.

Także zarzut nieuwzględnienia przez biegłą wartości drzewostanu, będącego częścią składową nieruchomości organ uznał za niezasadny. Rzeczoznawca ustaliła wartość naniesień roślinnych na 18 zł, zaś opis obliczeń tejże wyceny stanowi załącznik do operatu szacunkowego pn.: "Kalkulacja wartości części składowych gruntu działki nr [...] w obrębie [...]-Z.". Wartość drzewostanu została także ujęta w końcowym określeniu wartości prawa własności działki nr [...].

Skarżąca w odwołaniu podniosła, że do porównania błędnie przyjęto działki o znacznie mniejszych powierzchniach, niż powierzchnia działki wycenianej. Minister wskazał, że art. 4 pkt 16 ugn stanowi, że pod pojęciem nieruchomości podobnej należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Wyjaśnił, że z definicji "nieruchomości podobnej" - nie wynika, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni i położona w tej samej miejscowości co nieruchomość wyceniana. Co więcej, pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice odnoszące się, np. do ich powierzchni, czy lokalizacji. Stąd ceny koryguje się ze względu na owe cechy różniące oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Biegła w operacie szacunkowym z [...] października 2018 r. jako cechy rynkowe mające wpływ na wartość przyjętych do porównania nieruchomości wskazała lokalizację ogólną, lokalizację szczegółową oraz otoczenie i sąsiedztwo. Stąd powoływanie się na różnice w powierzchniach porównywanych działek nie ma znaczenia w niniejszym przypadku. Rzeczoznawca nie wskazała wielkości działki, jako parametru mającego wpływ na wartość nieruchomości. Także położenie nieruchomości wziętych do porównania w innych powiatach, niż nieruchomość wyceniania nie stanowi naruszenia art. 4 pkt 16 ugn.

Odnośnie zarzutu dotyczącego naruszenia art. 7, art. 77 § 1, 80 kpa organ odwoławczy podał, że rozstrzygnięcie organu I instancji podjęto przy wszechstronnym rozważeniu całokształtu materiału dowodowego, zgromadzonego i rozpatrzonego w sposób wyczerpujący, a więc przy podjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, jako warunku niezbędnego wydania decyzji o przekonującej treści, a organ odwoławczy nie doszukał się nieprawidłowości w działaniach podejmowanych w przedmiotowej sprawie przez organ wojewódzki.

Minister zaznaczył, że odwołująca nie załączyła do odwołania żadnego dowodu mogącego świadczyć o wadliwości sporządzonej wyceny. Jeżeli uznała, że sporządzony na zlecenie organu wojewódzkiego operat szacunkowy budzi jej wątpliwości powinna była przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ugn) lub operat szacunkowy sporządzony na własne zlecenie.

Skargę na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z [...] sierpnia 2019 r. złożyła E. K..

Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie art. 7 kpa art. 77 § 1 kpa oraz art. 80 kpa w zw. z art. 138 § 2 kpa, poprzez zaniechanie uchylenia decyzji Wojewody M. z [...] stycznia 2019 r. pomimo, że ustalenia stanu faktycznego będące podstawą decyzji Wojewody zostały dokonane na podstawie operatu szacunkowego, który zawiera wewnętrzne sprzeczności, niejasności i błędy polegające na tym, że

1) na str. 8-9 operatu przyjęto przeznaczenie działki nr [...] wyłącznie rolnicze, pomijając przy tym okoliczność, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pozwala na wykorzystanie nieruchomości pod usługi rekreacji, turystyki i sportu (np. golf, jeździectwo);

2) na str. 8-9 operatu zaniechano przeprowadzenia analizy cen nieruchomości przeznaczonych pod usługi rekreacji, turystyki i sportu (np. golf, jeździectwo) i bez przeprowadzenia tej analizy przyjęto w dalszej części operatu przeznaczenie nieruchomości pod budowę drogi publicznej;

3) na str. 10 oraz w dalszej części operatu, przyjęto odtworzeniową wartość nieruchomości, jako podstawę ustalenia odszkodowania pomimo, że na str. 7-8 oraz 12 operatu wskazano szereg transakcji porównawczych nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, co świadczy o tym, że nieruchomość jak i nieruchomości porównawcze mogą być przedmiotem obrotu na rynku;

4) w tabeli na str. 12 operatu cenę średnią 1 m2 gruntu obliczono na podstawie transakcji nie spełniających kryterium nieruchomości podobnej (art. 4 pkt 16) ugn oraz art. 153 ust. 1 ugn) ze względu na ich mniejszą powierzchnię;

5) obliczenia dokonane na str. 14 operatu zostały oparte na cenie średniej obliczonej na podstawie transakcji określonych w tabeli na str. 12 operatu,

- które to naruszenia miały wpływ na wynik sprawy skutkujący tym, że decyzja Wojewody jak i zaskarżona decyzja zostały wydane na podstawie nieprawidłowo ustalonego stanu faktycznego.

Skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Zarzuty rozwinęła w uzasadnieniu skargi.

Odpowiadając na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna, choć głównie z innych przyczyn, niż w niej podniesione.

Materialnoprawną podstawą kontrolowanej decyzji był art. 18 specustawy drogowej oraz odpowiednio stosowane, na mocy odesłania zawartego w art. 12 ust. 5 tej ustawy przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Stosownie do art. 130 ust. 2 ugn dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Operat jest podstawowym dowodem w sprawie o odszkodowanie. Ma on walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 4 kpa. Ta zaś, jak każdy dowód w sprawie, powinna zostać zweryfikowana i oceniona, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 kpa przez organ administracji zarówno pod względem formalnym, jak i materialnym, przy respektowaniu wymagających wiedzy specjalistycznej wniosków wyprowadzonych w opinii, których samodzielne podważenie przez organ administracji publicznej (a więc podmiot tej specjalistycznej wiedzy pozbawiony) nie jest możliwe. Obowiązkiem organu było zatem przede wszystkim skonfrontowanie operatu z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa (co do przyjętego podejścia, metody szacowania oraz wymaganych elementów operatu), a ponadto dokonanie oceny pod kątem spójności przyjętych założeń, ich logiczności, ewentualnych niejasności, czy braków. Takiej oceny operatu organy obu instancji wprawdzie dokonały, jednakże wyprowadzone przez nie wnioski, co do zgodności operatu z obowiązującymi przepisami prawa i przydatności w sprawie okazały się błędne.

Przede wszystkim uszło uwadze organów, że w okolicznościach rozpoznawanej sprawy wycena przejętej pod inwestycję drogową działki na podstawie transakcji nieruchomościami drogowymi pozostaje w sprzeczności z obowiązującymi w tej materii przepisami rozporządzenia z 21 września 2004 r., w tym w szczególności § 36 rozporządzenia. Ma to istotne znaczenie, gdyż przepis ten - jak podkreśla się w orzecznictwie - jest przepisem szczególnym, regulującym kompleksowo kwestie określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne i ma w tym względzie charakter lex specialis w odniesieniu do pozostałych unormowań odnoszących się do wyceny wywłaszczonych nieruchomości (por. wyrok NSA z 9 lutego 2017 r., sygn. akt I OSK 823/15).

Jak wynika z akt sprawy działka nr [...] (z której wydzielono działkę nr [...] przejętą pod drogę) w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, oznaczona była w planie zagospodarowania przestrzennego Gminy H. symbolem R - tereny upraw rolnych i ogrodniczych oraz MR- pod realizację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej. Natomiast biegła wskazała w operacie przeznaczenie działek jedynie jako rolne. Przeznaczenie nieruchomości jest jedną z cech, które musi brać pod uwagę rzeczoznawca majątkowy w procesie wyceny. Wynika to wprost z § 36 ust. 1 rozporządzenia, zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ugn bez uwzględnienia ustaleń decyzji.

Uzasadniając w niniejszej sprawie wycenę z uwzględnieniem rynku nieruchomości drogowych rzeczoznawca odwoływała się do unormowanej w art. 134 ust. 4 ugn zasady korzyści (k. 10 operatu), zgodnie z którą w sytuacji, gdy przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania ustala się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Reguła ta jednak w procesie szacowania gruntów przejętych w trybie specustawy drogowej, nieprzeznaczonych w planie, bądź studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego pod drogi, ma zastosowanie wyłącznie przy ustalaniu procentowego wzrostu wartości wycenianej nieruchomości, według zasad określonych w § 36 ust. 3 rozporządzenia. Przepis ten przewiduje, że w sytuacji, w

której przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Zważyć należy, że przywileje ustalone w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu nie mogą być stosowane łącznie. Jeśli zatem, jak w rozpoznawanej sprawie, przeznaczenie wynikające z decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej powodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, to wykluczona była możliwość ustalania jej wartości na podstawie analizy transakcji nieruchomości nabywanymi pod drogi, jak wynika to z art. 134 ust. 4 ugn. W takim przypadku powinno to nastąpić według transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele rolne i pod realizację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej (a więc o tożsamym przeznaczeniu jak grunt wyceniany), przy powiększeniu ustalonej na bazie tego rodzaju reprezentatywnej próbki jej wartości o nie więcej niż 50%, a więc na zasadach określonych w § 36 § ust. 3 rozporządzenia. To natomiast, o jaki konkretnie procent wartość ma ta zostać zwiększona, ustala się na podstawie danych dotyczących transakcji nieruchomościami drogowymi (por. wyrok NSA z 10 lipca 2019 r., sygn. akt I OSK 2430/17). Nie znajduje w takiej sytuacji zastosowania § 36 ust. 4 powyższego rozporządzenia, przewidujący możliwość uwzględniania w procesie wyceny cen transakcyjnych "nieruchomości drogowych". Tymczasem ten właśnie przepis (k.12 operatu), a także 134 ust. 4 ugn był stosowany przez rzeczoznawcę do ustalenia wartości nieruchomości. Wskazać należy, że § 36 ust. 4 rozporządzenia mógłby stanowić podstawę wyceny jedynie wówczas, gdyby przedmiotowa nieruchomość na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej była już przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę publiczną. Okoliczność ta jest bowiem warunkiem koniecznym do jego zastosowania (por. wyroki NSA: z 21 lutego 2019 r., sygn. akt I OSK 691/17, z 9 lutego 2017 r., sygn. akt I OSK 823/15). Taka zaś sytuacja w rozpoznawanej sprawie nie miała miejsca, bowiem jak wyżej zaznaczono, nieruchomość w tej dacie w miejscowym planie zagospodarowania była oznaczona jako rolna oraz pod realizację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej. Skoro w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości nie było drogowe, to biegła dokonując wyceny nieruchomości nie powinna zastosować § 36 ust. 4 lecz § 36 ust. 3 rozporządzenia. Operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie nie odpowiada tym założeniom. Wobec tego organy naruszyły art. 134 ust. 4 ugn i § 36 ust. 4 rozporządzenia poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie. Naruszenie tych przepisów było z kolei wynikiem wadliwej oceny dowodu, jakim jest operat i naruszenia tym samym art. 80 kpa oraz art. 7, 77 § 1 kpa, w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Natomiast organ odwoławczy utrzymując w mocy wadliwą decyzję naruszył także przepis art. 138 § 1 pkt 1 kpa.

Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) ppsa orzekł jak w sentencji wyroku. W przedmiocie kosztów postępowania orzeczono na podstawie art. 200 ppsa.

Rozpatrując ponownie sprawę organ uwzględni stanowisko przedstawione w niniejszym uzasadnieniu, zleci wycenę przejętej nieruchomości innemu rzeczoznawcy majątkowemu i dokona oceny operatu zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów oraz podejmie w sprawie stosowne rozstrzygniecie.