Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 450/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2012-05-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą decyzję I instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 3
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 10
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: par. 5 - 7, par. 9
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wojciech Jakimowicz Sędziowie : WSA Aldona Gąsecka - Duda WSA Agnieszka Nawara – Dubiel (spr.) Protokolant : Ewelina Knapczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 kwietnia 2012 r. sprawy ze skargi M.D, , M.P. , M.K.-D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 30 sierpnia 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu; I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżących M.D. , M.P. , M.K.-D. kwotę 791 zł (siedemset dziewięćdziesiąt jeden złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

sygn. II SA/Kr 450/12

UZASADNIENIE

W dniu 24.11.2008r. wydana została decyzja Prezydenta Miasta K. Nr [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Budowa budynku mieszkalnego w zabudowie wielorodzinnej z garażem podziemnym miejscami postojowymi oraz infrastrukturą techniczną na działkach nr [...] i [...] część obr [...] wraz z wjazdem z działki nr [...] obr jw., przy ul. [...] w K.". Wskutek wniesionego odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 18.02.2009r. znak: [...] uchyliło w całości decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia 24.11.2008r, a sprawę przekazało do ponownego rozpatrzenia przez organ l instancji.

W uzasadnieniu decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wskazało, iż w przedmiotowej sprawie w sposób niewystarczający została zbadana kwestia uzbrojenia terenu a zgromadzony materiał dowodowy nie pozwala na stwierdzenie, czy uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zrealizowania zamierzenia inwestycyjnego. Ponadto wskazano na nieprecyzyjnie przygotowaną analizę, w której wątpliwości budzi sposób zakreślenia granic obszaru analizowanego, a ponadto brak uwzględnienia faktu istnienia zabudowy na terenie inwestycji oraz pełnych danych umożliwiających weryfikację poprawności wyznaczenia wartości określonych wskaźników. Równocześnie Kolegium zwróciło uwagę na formę zaskarżonej decyzji , która nie odpowiadała wymogom, o których mowa w § 9 rozporządzenia, zgodnie z którym częściami składowymi decyzji o warunkach zabudowy są 1) część tekstowa decyzji, 2) część graficzna decyzji, 3)załącznik do decyzji w postaci wyników analizy zawierający część tekstową i część graficzną.

W trakcie ponownego rozpatrywania sprawy przez organ l Instancji, Wnioskodawca dołączył do akt sprawy informacje techniczne wydane przez dysponentów mediów potwierdzające możliwość zaopatrzenia wnioskowanego zamierzenia z wykorzystaniem istniejącej oraz projektowanego uzbrojenia terenu które organ l Instancji uznał za wystarczające dla potrzeb planowanej zabudowy. Ponadto w postępowaniu wyjaśniającym, uprawniony architekt ponownie dokonał analizy urbanistyczno-architektonicznej. Ponownie stwierdzono, iż przedmiotowa inwestycja spełnia wymogi art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003r., w związku z tym jest możliwe określenie warunków dla nowej zabudowy na przedmiotowej działce. Na podstawie analizy obszaru stwierdzono, że przedmiotowa inwestycja mieści się w parametrach istniejącej zabudowy i spełnia wymogi wynikające z istniejących wskaźników zagospodarowania terenu oraz nie stoi w sprzeczności z wymogami "ładu przestrzennego", będącego podstawą dla ustalania zasad zagospodarowania i zabudowy terenów zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt. 2 oraz art. 2 pkt. 2 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Równocześnie stwierdzono, iż teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Decyzją z dnia 27 stycznia 2010r. nr [...] Prezydent Miasta K. z ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Od decyzji tej wnieśli odwołanie M. K., M. P. i M. D., zarzucając decyzji naruszenie art. 3 pkt 2a, ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane oraz naruszenie § 3 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez niezgodne z ustawą i niezgodne z prawdą określenie nazwy zamierzenia inwestycyjnego; naruszenie art. 1 ust. 2 (pkt 1, 2, 5 i 6) Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez nieuwzględnienie wymagania: ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, walorów architektonicznych i krajobrazowych, ochrony zdrowia oraz bezpieczeństwa ludzi i mienia, walorów ekonomicznych przestrzeni; naruszenie art. 61 ust. 1 (pkt 1 i 3) i ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez: niewłaściwe ustalenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu (w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych oraz intensywności wykorzystania terenu) a także niewłaściwe ustalenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie istniejącego lub projektowanego uzbrojenia terenu; naruszenie § 5 ust. 1 i 2, Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez niewłaściwe ustalenie wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; naruszenie § 7 ust. 1, 2, 3 i 4 ww. rozporządzenia poprzez niewłaściwe ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla nowej zabudowy.

Decyzją z dnia 30 sierpnia 2010r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] znak [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu Instancji.

W uzasadnieniu napisano, że dla wydania decyzji o warunkach zabudowy konieczne jest łączne spełnienie warunków, o jakich mowa w art. 61 ust 1 ustawy. Jednym z nich jest występowanie, na obszarze analizowanym, co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art.61 ust. 1 pkt 1 ustawy). Ponadto, na postępowanie wyjaśniające, prowadzone w ramach postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy, składa się między innymi dokonanie analizy urbanistyczno-architektonicznej obszaru otaczającego działkę, której dotyczy wniosek inwestora, w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kolegium stwierdziło, że w trakcie postępowania pierwszoinstancyjnego, przeprowadzono analizę, o jakiej mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Analiza sporządzona została przez uprawnioną osobę i zawiera część graficzną - mapę ewidencyjną, na której zakreślono granice obszaru analizowanego, granice terenu objętego wnioskiem, jak i część tekstową. Organ zweryfikował warunki oraz zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy wynikające z art. 61 ust. 1 ustawy, w tym w szczególności dotyczące ustalenia linii zabudowy; wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; szerokości elewacji frontowej; wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Podniesiono ponadto, że zgodnie z art. 56 w związku z art. 64 ustawy - nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Oznacza to, że po stronie potencjalnego inwestora powstaje prawo podmiotowe polegające na możliwości domagania się uzyskania decyzji pozytywnej w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, o ile zachodzi zgodność z właściwymi przepisami. Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest pod kątem konkretnie zdefiniowanego zamierzenia, a proces dochodzenia do pozytywnych konkluzji kształtujących dany stosunek administracyjny odbywa się na podstawie zasady dobrego sąsiedztwa, a więc poprzez nawiązanie do zabudowy istniejącej w tzw. obszarze analizowanym. Istotnym celem postępowań w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest pogodzenie wskazanego wyżej prawa podmiotowego inwestora do domagania się uzyskania pozytywnej decyzji, a oceną zgodności planowanego zamierzenia z przepisami prawa zarówno rangi ustawowej, jak i podustawowej. Kolegium wskazało ponadto, że najistotniejsza z punktu widzenia rozpatrywanej sprawy - zasada kontynuacji funkcji oznacza, że nowa zabudowa powinna mieścić się w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu (w tym użytkowania obiektu). Z kolei pod pojęciem cech zabudowy i zagospodarowania terenu należy rozumieć w szczególności gabaryty, formę architektoniczną obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu, zaś działka sąsiednia to działka dostępna z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W ocenie Kolegium, sporządzona obszerna analiza urbanistyczno-architektoniczna odpowiada wymogom formalnym, o których mowa w przedmiotowym rozporządzeniu. Obszar analizowany określono w sposób zgodny z § 3 rozporządzenia. Przedmiotowa analiza opisuje sposób zagospodarowania terenu oraz występujące w obszarze analizowanym parametry. W ocenie Kolegium parametry urbanistyczne zostały określone w sposób zgodny z wymogami rozporządzenia wykonawczego, uwzględniają one wymóg ładu przestrzennego, a ustalono je w sposób wyważony, poprzez nawiązanie do zabudowy usytuowanej na działkach bezpośrednio sąsiadujących tj. na działkach [...] i [...].

Oceniając konkretne parametry urbanistyczne, Kolegium stwierdziło, że wskaźnik linii zabudowy nawiązuje do linii zabudowy budynku nr [...] obecnie istniejącego na działce Inwestora oraz kontynuuje linię zabudowy utworzoną przez budynki na działkach sąsiednich nr [...] i [...]. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy ustalono na poziomie do 30 %, czyli w oparciu o § 5 ust. 2 rozporządzenia wykonawczego, t.j. w oparciu o wyniki analizy. Odstępstwo od ogólnej zasady (średni wskaźnik w obszarze analizowanym), jest w tym przypadku uzasadnione, tym bardziej, że na działkach położonych w bezpośrednim sąsiedztwie, tj. na działce nr [...] - wskaźnik ten wynosi 26 %, na działce nr [...] - 30 %, na działce nr [...] - 44 %. W szczególności ta ostatnia, obejmuje budynek nr [...] i [...] usytuowany naprzeciw (róg ul. [...] i [...]). Jeśli chodzi o wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej - ustalono ją do poziomu gzymsu do 10 m, a do najwyższej części dachu do 11 m. Tymczasem na działkach nr [...] do kalenicy wynosi on 12m, na działce nr [...] do szczytu dachu około 12m, do gzymsu około 10m, na działce nr [...] do kalenicy wynosi około 12m. Co za tym idzie, rację ma organ pierwszej instancji, że planowane w tym rejonie budynki powinny nawiązywać skalą do budynków okolicznych. Podkreślono, że zaskarżona decyzja zawiera prawidłowo sporządzone załączniki, zarówno obejmujący część tekstową wyników analizy architektoniczne - urbanistycznej oraz załącznik graficzny zawierający prawidłowo wyznaczony obszar analizowany i w tym zakresie uwzględnione zostały wskazówki poprzednio orzekającego składu SKO. W ocenie Kolegium, nawiązanie do zabudowy głównie na trzech działkach w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji pozwala w sposób bardziej obiektywny uwzględnić wymogi ład przestrzennego.

Kolegium stwierdziło ponadto, że w aktach sprawy znajdują się ponownie przedłożone warunki przyłączenia do sieci gazowej z dnia 1 kwietnia 2009r, warunki przyłączenia do sieci Enion S.A. z dnia 3 marca 2009 r., w myśl których nie przewiduje się obecnie wybudowania nowej sieci transformatorowej typu STS u zbiegu ul. [...] i ul. [...]. Ocena przedłożonych dokumenty dokonana na potrzeby niniejszego postępowania pozwala na wyprowadzenie wniosku, że z punktu widzenia zapewnienia dostaw energii zamierzenie spełnia wymóg, o którym mowa w art 61 ust 1. pkt 3 ustawy. Inwestor przedłożył ponadto aktualizację uprzednio wydanych warunków technicznych Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji z dnia 26 marca 2009 r. uwzględniając ich treść, z którego wynika, że doprowadzenie wody i odprowadzenie ścieków sanitarnych można przewidzieć w oparciu o istniejące przyłącza wód. - kań. do nieruchomości przy ul. [...]. W ocenie Kolegium, nie można zatem zarzucić, że zaskarżona decyzja narusza art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy.

Z powyższą decyzją SKO w [...] z dnia 30 sierpnia 2010r. nie zgodzili się M. D., M. P. i M. K. i złożyli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i poprzedzającej ją decyzji Organu l instancji.

W uzasadnieniu zarzucono:

1.naruszenie art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a., poprzez niezebranie, jak również niewyjaśnienie materiału dowodowego niezbędnego do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, polegające na oparciu się na nieprecyzyjnej, niedokładnej, niespełniającej wymogów nałożonych przez Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, i nie wskazujących dokładnych cech zabudowy sąsiedniej analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowaniu terenu, oraz dokumentach zawierających sprzeczne informacje, bez wyjaśnienia powodów zaistnienia odmienności z nich wynikających

naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 i 5 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez niespełnienie przez decyzję, wymogów wskazanych w tymże przepisie, w szczególności nieprawidłowe i niejasne ustalenie parametrów nowej zabudowy, jak również nieprawidłowe ustalenie intensywności zabudowy, oraz bezpodstawne przyjęcie, iż istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające,

naruszenie § 6 ust 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez nieprecyzyjne wskazanie szerokości frontowej, w szczególności niewskazanie konkretnej jej wielkości,

naruszenie § 8 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, polegające na nieustaleniu precyzyjnych parametrów geometrii dachu, w szczególności niewskazaniu kąta nachylenia, układu połaci dachowych, kierunku głównej kalenicy w stosunku do frontu działki,

5. naruszenie przepisów prawa materialnego - § 5 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, polegające na jego niezastosowaniu,

6. sprzeczność istotnych ustaleń organu z treścią materiału zgromadzonego w sprawie, polegająca na przyjęciu iż zaistniały w przesłanki do zastosowania § 5 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w sytuacji gdy ich nie było

7. naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 3 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez niespełnienie przez decyzję, wymogów wskazanych w tymże przepisie, poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy, w sytuacji gdy uzbrojenie terenu dla planowanej inwestycji nie jest wystarczające.

8. naruszenie prawa procesowego art. 10 § 1 kpa poprzez niezapewnienie czynnego udziału stronie w etapie postępowania odwoławczego, polegająca na niemożności wypowiedzenia się stron co do zebranych dowodów i materiałów w postępowaniu odwoławczym.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] podtrzymało w całości stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie "p.p.s.a.", sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do treści art. 134 § 1 p.p.s.a.

W wyniku dokonanej przez Sąd oceny postępowania prowadzonego w niniejszej sprawie stwierdzić należy, że skarga zasługuje na uwzględnienie, choć Sąd nie podziela wszystkich powołanych w niej zarzutów.

Zgodnie z dyspozycją art. 4 ust. 2 pkt. 2 ustawy z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (zwanej dalej ustawą o planowaniu) w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji (niż określone w pkt 1) ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Stosownie do przepisu art. 61 ustawy o planowaniu, warunki zabudowy można ustalić tylko wówczas, gdy inwestycja jest zgodna z przepisami odrębnymi oraz spełnia wszystkie warunki w wskazane w pkt. 1-4:

co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

teren ma dostęp do drogi publicznej,

istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,

teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1.

Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 powołanej ustawy - Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem", określone zostały sposoby ustalenia parametrów tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu. Ponadto § 3 tego rozporządzenia stanowi, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). Warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 1 i 2)

Decyzję o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego organ może wydać, jeżeli zamierzenie inwestycyjne spełnia kryteria, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i przy zachowaniu parametrów, o których mowa w rozporządzeniu z dnia 26 sierpnia 2003 r.

W pierwszej kolejności należy stwierdzić, że nie znajduje uzasadnienia zarzut skargi dotyczący naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu, poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy, w sytuacji gdy uzbrojenie terenu dla planowanej inwestycji nie jest wystarczające. Z przedłożonego przez inwestora dokumentu wydanego przez Spółkę Gazownictwa pod nazwą "warunki przyłączenia do sieci gazowej" z dnia 1 kwietnia 2009r. wynika, że istniej możliwość zapewnienia dostaw gazu oraz przyłączenia projektowanego budynku wielorodzinnego przy ul. [...] do sieci gazowej. Warunki przyłączenia do sieci energetycznej i dostawa energii elektrycznej została zapewniona przez ENION S.A. Oddział w K. pismem z dnia 3 marca 2009r. MPWiK SA w K. pismem z dnia 26 marca 2009r. prolongowało ważność informacji technicznej z dnia 12 lipca 2007r. o możliwości zasilania w wodę i odprowadzania ścieków dla planowanej zabudowy wielorodzinnej przy ul. [...] w K.. Zdaniem Sądu na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy są to dokumenty wystarczające do stwierdzenia, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego. "Odpowiedzialność za kwestię wydolności sieci" jak stwierdza się w skardze, nie jest przedmiotem analizy organów administracyjnych wydających decyzję o pozwoleniu na budowę, wystarczającym jest zagwarantowanie przyłączenia do sieci a później dostaw mediów przez odpowiednie podmioty. Kwestia ilości mieszkań dla których Spółka Gazownictwa zapewnia dostawę gazu również nie może być przesłanka stwierdzenia że decyzja została wydana w sposób naruszający prawo. Skoro dostawca zobowiązuje się zaopatrzyć sześć mieszkań to oznacza, że inwestor będzie musiał kwestie te uwzględnić na etapie projektowania budynku dla celów uzyskania ewentualnego pozwolenia na budowę.

Nie ma znaczenia również podniesiony w skardze argument, że inwestor złożył wniosek do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]" o identycznej treści jak wniosek o warunki zabudowy a Prezydent Miasta K. zarządzeniem nr [...] wniosku tego nie uwzględnił. Procedura sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz procedura administracyjna zmierzająca do wydania decyzji o warunkach zabudowy to dwie zupełnie odrębne procedury, w których organ planistyczny i organ wydający decyzję administracyjną kierują się zgoła zupełnie odmiennymi przesłankami i kryteriami.

Sąd nie podziela również zarzutu naruszenia przepisów prawa materialnego tj. § 5 ust. 1 Rozporządzenia polegającego na jego niezastosowaniu oraz sprzeczności istotnych ustaleń organu z treścią materiału zgromadzonego w sprawie, polegająca na przyjęciu iż zaistniały w przesłanki do zastosowania § 5 ust. 2 Rozporządzenia, w sytuacji gdy ich nie było.

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy ustalono na poziomie do 30 %, czyli w oparciu o § 5 ust. 2 rozporządzenia wykonawczego, tj. w oparciu o wyniki analizy. Zgodzić się trzeba z decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego, że odstępstwo od ogólnej zasady (przyjęcia średniego wskaźnika w obszarze analizowanym), jest w tym przypadku uzasadnione. W ustawie o planowaniu wskazuje się, iż przy ustalaniu warunków zabudowy pod względem stosowania zasady podobieństwa (kontynuacji) uwzględnia się wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu. Sposób wyznaczenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy określa przepis § 5 ust. 1 rozporządzenia. W myśl tego przepisu wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, co jednak nie oznacza, iż tak ustalony wskaźnik będzie bezwzględnie wiążący dla rozstrzygnięcia w danej sprawie. W przepisie § 5 ust. 2 zawarta jest norma dopuszczająca wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, od średniej ustalonej na podstawie § 1, jednakże tylko wtedy, gdy wynika to z analizy urbanistycznej. Możliwe jest więc w zakresie wymienionego wskaźnika w konkretnym przypadku rozstrzygnięcie specyficzne, uwzględniające uwarunkowania zaistniałe na terenie obszaru urbanistycznego w kontekście zamierzenia przedstawionego we wniosku, przy czym uzasadnienie wyjątku powinno wynikać z analizy urbanistycznej. W niniejszej sprawie wskazano, że wskaźnik powierzchni zabudowy jest w najbliższym sąsiedztwie planowanej inwestycji zróżnicowany i waha się od 12% do 44%, w obszarze analizowanym nie jest wykształcona żadna charakterystyczna cecha wskaźnika która jako dominująca winna być kontynuowana w sposób bezwzględny. Jest to spowodowane przede wszystkim zróżnicowaniem powierzchniowym poszczególnych działek geodezyjnych, dlatego istotniejsza cechą niż wskaźnik liczony dla każdej działki jest stopień zagęszczenia zabudowy i konieczność zachowania jednorodności w zakresie ukształtowanej formy. Okoliczności te wynikające z analizy urbanistycznej oraz z treści decyzji, zdaniem Sądu uzasadniają wyznaczenie parametru powierzchni zabudowy na poziomie do 30% na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia .

Nie może się ostać również zarzut naruszenia prawa procesowego tj. art. 10 § 1 kpa poprzez niezapełnienie czynnego udziału stronie w etapie postępowania odwoławczego, polegająca na niemożności wypowiedzenia się stron co do zebranych dowodów i materiałów w postępowaniu odwoławczym. Sąd podziela pogląd wyrażony przez WSA w Warszawie w wyroku z dnia z dnia 13 kwietnia 2011 r. sygn. VII SA/Wa 212/11, zgodnie z którym "w sytuacji postawienia organom administracji publicznej zarzutu dotyczącego braku zawiadomienia strony przed wydaniem decyzji o zebraniu materiału dowodowego i możliwości składania wniosków dowodowych koniecznym jest ustalenie, jakiej konkretnie czynności procesowej nie mogła strona dokonać, jakiego dowodu w sprawie nie mogła przedstawić i jaki wpływ na wynik sprawy mogło mieć tak stwierdzone uchybienie. Dopiero wykazanie, że naruszenie przez organ administracji publicznej zasady czynnego udziału strony w postępowaniu administracyjnym poprzez niepowiadomienie jej o zgromadzeniu materiału dowodowego i możliwości zapoznania się z tym materiałem oraz o możliwości składania wniosków dowodowych uniemożliwiło stronie podjęcie konkretnie wskazanej czynności procesowej (najczęściej w sferze postępowania dowodowego), a także wykazanie, że uchybienie to miało istotny wpływ na wynik sprawy, daje podstawy do przyjęcia, że doszło do naruszenia wskazanej wyżej normy prawa."

W niniejszej sprawie organ II instancji orzekał na podstawie materiału dowodowego zebranego przez organ l Instancji, nie prowadził dodatkowego czy uzupełniającego postępowania dowodowego, strona skarżąca była jednocześnie odwołującą się do decyzji organu l Instancji a zatem była w pełni świadoma toczącego się postępowania. Trudno zatem wskazać (i nie uczyniono tego w skardze) w jaki sposób została naruszona zasada z art. 10 KPA zapewnienia stronom czynnego udziału w sprawie.

Zasadnym okazał się natomiast zarzut naruszenia § 6 Rozporządzenia, poprzez nieprecyzyjne wskazanie szerokości elewacji frontowej, w szczególności niewskazanie konkretnej jej wielkości. Rzeczywiście szerokości elewacji frontowej w ogóle nie została w decyzji wskazana, gdyż za ustalenie tego parametru nie można uznać sformułowania "ograniczeniem maksymalnej szerokości elewacji będą przepisy regulujące odległość nowej zabudowy od granic z innymi nieruchomościami oraz regulujące odległość nowej zabudowy od zabudowy i infrastruktury technicznej istniejącej i projektowanej". Skoro rozporządzenie wymaga wskazania konkretnych parametrów nowej zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy, to brak choćby jednego z nich decyzje taką musi dyskwalifikować.

Zasadny jest także zarzut naruszenia § 8 Rozporządzenia polegający na nieustaleniu precyzyjnych parametrów geometrii dachu, w szczególności niewskazaniu kąta nachylenia, układu połaci dachowych, kierunku głównej kalenicy w stosunku do frontu działki. Określenie "ustala się formę dachu o niewielkim kącie nachylenia (dach płaski)" jest na tyle nieprecyzyjne, że nie może zostać ocenione jako dokonane zgodnie z wymaganiami określonymi przez Rozporządzenie.

Ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu ("do 10m") i attyki (do 11m) jest również nieprawiłowe. Można wszak ustalić te parametry w pewnych widełkach "od do" ale ustalenie wysokości tylko "do" nie zapewnia ustalenia tego parametru w sposób precyzyjny i gwarantujący ład przestrzenny. Skoro § 7 rozporządzenia mówi o "wysokości" a nie o "maksymalnej wysokości" to oznacza, że musi być ona najdokładniej jak to możliwe ustalona, tak aby lektura decyzji i jej załączników dawała kompletną informację o planowanej

inwestycji.

Ponadto zdaniem Sądu załącznik nr 1 do decyzji z dnia 27 stycznia 2007r. pod nazwą "warunki zabudowy oraz wyniki analizy urbanistyczno - architektonicznej" wbrew twierdzeniom organu II Instancji nie jest prawidłowy. Jeżeli warunki zabudowy nie zostały zawarte w samej treści decyzji to oczywiście mogą stanowić załącznik tekstowy do niej, jednakże muszą być sporządzone oddzielnie od wyników analizy urbanistyczno - architektonicznej, co najmniej z dwóch powodów. Po pierwsze decyzja o warunkach zabudowy wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę, zatem treść decyzji o warunkach zabudowy powinna pozwolić na stwierdzenie zgodności wniosku o pozwolenie na budowę z treścią decyzji o warunkach zabudowy w sposób niesporny i nie budzący wątpliwości. W szczególności bez dokonywania wykładni czy interpretacji musi być jasne co jest postanowieniem decyzji bezwzględnie wiążącym (innymi słowy jakie są warunki zabudowy) a co jest wynikiem, pewną kwintesencją analizy architektoniczno - urbanistycznej. Po drugie obowiązek oddzielnego sporządzenia załącznika w postaci wyników analizy architektoniczno - urbanistycznej wynika wprost z treści § 9 rozporządzenia, który w ust. 2 wyraźnie stanowi, że wyniki analizy zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Innymi słowy przepis ten wyodrębnia załącznik w postaci wyników analizy od pozostałych części decyzji.

Wobec powyższego zaskarżona decyzja, jak i poprzedzające ją decyzja organu pierwszej instancji podlegają uchyleniu na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, zgodnie z którym Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy. Uchylenie obydwu decyzji nastąpiło w związku z art. 135 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, w myśl którego Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Skoro obydwie decyzje wadliwe ich uchylenie stało się konieczne.