Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 496/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2010-12-01 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grażyna Radzicka (spr.) Sędziowie WSA Donata Starosta WSA Anna Jarosz Protokolant st.sekr.sąd. Agata Tyll-Szeligowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 01 grudnia 2010 r. sprawy ze skargi K. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] kwietnia 2010 r. nr [...] w przedmiocie odmowy zatwierdzenia podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Dyrektora Geodezji [...] z dnia [...] lutego 2010 r. nr [...] 2. określa, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego K. W. kwotę 200 złotych (dwieście) tytułem zwrotu kosztów postępowania


UZASADNIENIE

Dnia [...] stycznia 2010 r. do Zarządu [...] wpłynął wniosek K. W. o wydanie decyzji w przedmiocie podziału należącej do wnioskodawcy działki, położonej w [...]. Wnioskodawca wyjaśnił, że celem podziału jest wydzielenie terenu zabudowanego budynkiem mieszkalnym jako działki budowlanej. Wniosek został opatrzony projektem podziału działki, wypisem z rejestru gruntów, mapą ewidencyjną oraz protokołem z czynności przyjęcia granic nieruchomości.

Decyzją z dnia [...] lutego 2010 r. nr [...] wydaną na podstawie art. 95 pkt 7, art. 96 ust. 1, art. 99 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004, nr 261, poz. 2603 ze zm., dalej ustawa o gospodarce nieruchomościami), [...]., Dyrektor [...] odmówił zatwierdzenia podziału nieruchomości położonej w [...] o powierzchni 5499 m2 zapisanej w księdze wieczystej [...] stanowiącej własność K. W. W uzasadnieniu podkreślono, że wnioskodawca zażądał dokonania podziału nieruchomości w trybie art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego, niezależnie od ustaleń obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podział w trybie art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest wyjątkiem od ogólnych zasad dokonywania podziałów nieruchomości, o których mowa w art. 93 i art. 94 tej ustawy. Zgodnie z ustaloną wykładnią art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, użyte w tym przepisie sformułowanie "niezależnie od ustaleń planu" należy rozumieć dwojako. Podziału można dokonać gdy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie ma lub gdy plan taki istnieje, ale podział który ma umożliwić realizację celu określonego tym przepisem jest niemożliwy ze względu na zapisy planu. Gdy jednak ustalenia istniejącego planu miejscowego umożliwiają realizację wspomnianego celu, to podziału można dokonać tylko, gdy jest on zgodny z ustaleniami planu. Dokonując podziału w trybie art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami organ podziałowy winien ustalić, czy w istocie ma on na celu wydzielenie działki budowlanej, niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Stosownie do art. 4 pkt 3a przywoływanej ustawy przez działkę budowlaną należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na działce.

Organ I instancji powołał się na poglądy zawarte w uzasadnieniu prawomocnego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 maja 2009 r. sygn. akt I SA/Wa 84/09 (dostępny na stronie internetowej Naczelnego Sądu Administracyjnego) zgodnie z którymi "niezbędność do korzystania z budynku mieszkalnego", nie może oznaczać dowolności powierzchni wydzielanej działki gruntu, lecz takiej powierzchni, która jest rzeczywiście niezbędna dla korzystania z budynku.

Organ wskazał, że powierzchnia działki budowlanej oznaczonej na przedłożonym projekcie podziału nr 21/13 wynosi 3361 m2 i ocenił, że biorąc pod uwagę wielkość budynku mieszkalnego oraz jego lokalizację nie można jej uznać za niezbędną do normalnego funkcjonowania tego budynku, a z działki takiej będzie można wydzielić ponownie działkę, o której mowa w art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ podkreślił fakt, że przedmiotowa nieruchomość położona jest na obszarze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...]. Dla terenu na którym leży przedmiotowa nieruchomość plan przewiduje wydzielenie działek o powierzchni nie mniejszej niż 900 m2 i nie większej niż 1500 m2 oraz wydzielenie drogi publicznej. Organ zaznaczył, że proponowany podział nieruchomości zgodny jest z ustaleniami planu co do przebiegu nowej granicy i uznał, że w zaistniałej sytuacji wydzielenie działki budowlanej o powierzchni niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego nastąpić może na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Poinformowany pisemnie o tym stanowisku wnioskodawca potwierdził, że projekt podziału został wykonany zgodnie z zapisami planu miejscowego i podtrzymał swój wniosek o dokonanie podziału działki w trybie art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podział działki służący realizacji zamierzeń planu oraz fakt iż w oparciu o ustalenia tego planu można wydzielić działkę budowlaną niezbędną do korzystania z usytuowanego na niej budynku sprawiają, ze zastosowanie trybu przewidzianego w przepisie art. 95 pkt 7 stanowiłoby naruszenie prawa.

Od opisanej decyzji odwołanie wniósł K. W. wskazując, że jako właściciel działki wie najlepiej, jaka powierzchnia jest niezbędna do funkcjonowania budynku mieszkalnego. Zaznaczył, że po wydzieleniu przez Urząd Miasta drogi powierzchnia projektowanej działki znacznie się zmniejszy. Podkreślił, że nie odpowiada mu wielkość działek określona w planie i dlatego wystąpił o zatwierdzenie podziału niezależnie od ustaleń planu. Odwołujący się wyraził gotowość korekty podziału działki w taki sposób, aby przebieg nowej granicy był zgodny z obowiązującym planem.

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2010 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. nr 98 poz. 1071 ze zm., dalej kpa) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu wskazano, że zaskarżona decyzja w świetle jednoznacznych żądań wnioskodawcy jest prawidłowa, zaś organ I instancji w wystarczający sposób odmówił zatwierdzenia podziału. Działka niezbędna dla normalnego funkcjonowania budynku na niej zlokalizowanego jest taką działką, bez której budynek nie mógłby normalnie funkcjonować. Trafne jest zatem stanowisko, że powierzchnia projektowanej działki, wynosząca aż 3361 m2 jest powierzchnią zbyt dużą, by można było uznać ją za niezbędną do normalnego funkcjonowania budynku istniejącego na działce. Ponieważ postępowanie podziałowe w celu wydzielenia działki budowlanej jest postępowaniem szczególnym w stosunku do trybu przewidzianego w art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami, to wnioskodawca powinien podać racjonalną przesłankę wskazującą na konieczność takiego właśnie podziału. Analizowany tryb nie służy bowiem podziałowi nieruchomości w ogólności, lecz może mieć zastosowanie tylko wtedy, gdy zachodzi uzasadniona potrzeba wydzielenia działki budowlanej, która jest rzeczywiście niezbędna dla prawidłowego korzystania ze zlokalizowanego w jej granicach budynku mieszkalnego. Jako prawidłowe oceniło Kolegium stanowisko, zgodnie z którym podział nieruchomości na podstawie art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami może nastąpić niezależnie od ustaleń planu, jednakże gdy jest możliwe dokonanie podziału zgodnie z planem, to podział nieruchomości może mieć miejsce wówczas, gdy jest zgodny z jego ustaleniami.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu K. W. podkreślił, że w postępowaniu nie zostały wzięte pod uwagę jego argumenty co do wielkości wydzielanej działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Powtórzył w ślad za odwołaniem od decyzji organu I instancji, że jako właściciel wie najlepiej, jak duża działka jest potrzebna do korzystania z budynku. Wydane w sprawie decyzje ocenił jako krzywdzące, ponieważ urzędnicy wiedzą lepiej, co jest lepsze dla właściciela pomimo, że ustawodawca daje właścicielowi możliwość decydowania o własnej działce pomimo zatwierdzonego planu.

W odpowiedzi na skargę organ administracji wniósł o jej oddalenie, powtarzając argumenty zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 2 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153 poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle § 2 powołanego wyżej artykułu, kontrola ta sprawowana jest pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania powyższej decyzji.

Kontrolując zaskarżone rozstrzygnięcia Sąd uznał, że skarga jest uzasadniona, a w sprawie pobieżnie ustalono stan faktyczny jak i wadliwie zinterpretowano przepisy prawa materialnego w szczególności art.95 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004r. nr 261 poz.2603 z późn. zm.) – dalej u.g.n.

Art.95 określa cele wydzielania działek gruntu w ramach ewidencyjnego podziału nieruchomości niezależnie od prawnych kryteriów dopuszczalności zagospodarowania działek, określonych w planie miejscowym lub w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania wydanej na podstawnie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym.

Sformułowanie art.95 u.g.n. "niezależnie od ustaleń planu miejscowego" było wielokrotnie przedmiotem wykładni sądów administracyjnych (patrz: wyrok NSA z 19.06.2007 I OSK 1007/06 Lex nr 335133; z 7.01.2009r. I OSK 1872/07 wyrok WSA z 30.04.2008 II SA/Sz 1059/07) i Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela tezę wyroku zdanie pierwsze z 7 stycznia 2009r. I OSK 1872/07 w której wyrażono stanowisko, że sformułowanie niezależnie od ustaleń planu miejscowego ( co należy rozumieć "mimo braku takiego planu lub mimo zawartych w nim postanowień, a nawet wbrew tym postanowieniom") podział nieruchomości może nastąpić jedynie na cele wskazane w art.95 u.g.n.

Art.95 pkt 7 u.g.n., który w rozpoznawanej sprawie miał zastosowanie mówi o wydzieleniu działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Oznacza to, że będzie miał zastosowanie w tych przypadkach, w których dotychczas istniejący budynek mieszkalny posadowiony jest na takim areale gruntu, że dla różnych celów nie jest konieczne, aby cały areał wraz z budynkiem był traktowany jako jedna nieruchomość.

Art.95 pkt 7 u.g.n. należy interpretować zgodnie z definicją działki budowlanej zawartej w art.4 pkt 3a u.g.n., a definicja ta wskazuje, że należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

Prawidłowość i racjonalność to pojęcia normatywnie nieostre o charakterze ocennym, których zakres treści zależny jest od subiektywnego postrzegania go przez podmioty, które z ustaleniem ich normatywnego znaczenia wiążą określone skutki prawne (Tak. Komentarz do u.g.n. J.Jaworski, A.Prusaczyk, A.Tułodziecki, M.Wolania – wyd. C.H.Beck W-wa 2009 str.25).

Toteż podstawą dla organu administracji oceniającego projekt podziału winny być nie tylko przepisy prawa określające parametry wynikające z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75 poz.690 ze zm.) ale i cechy geometryczne dzielonej nieruchomości, a także wszystkie inne elementy, które wymienia przytoczony wyżej art.4 pkt 3a u.g.n.

W kontrolowanej sprawie tych elementów ocennych brakuje. Jak wynika z materiałów sprawy nieruchomość skarżącego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego [...] położona jest na styku obszarów 7MN i 6MN. Plan przewiduje przebieg drogi publicznej przez działkę o oznaczeniu graficznym 2KD-Dxs i zgodnie z §9 ust.10 pkt 9 lit. a planu, pieszo-jezdnia ma wynosić co najmniej 4,5m. Jak zarzuca skarżący na drogę z działki na której posadowiony jest budynek, a która na projekcie podziału ma oznaczenie 21/13 i wymiary 3.361 m2 ubędzie ok. 1.000 m2.

Ponadto jak zarzucił skarżący linia oznaczona na projekcie podziału literami kd 300 oznacza, że przez nieruchomość przechodzi rura odwadniająca staw o średnicy około 600 milimetrów. Przy uwzględnieniu faktu wynikającego z załącznika graficznego nr 1 do uchwały nr LIV/724/V/2009 Rady Miasta Poznania z 12.05.2009, iż na granicy projektowanej działki 21/13 znajduje się obszar ochronny układu ruralistycznego dawnej wsi Spławie oraz obowiązującą linię zabudowy na terenie 7 MN – należało uznać że organy odmawiające zatwierdzenia podziału nieruchomości, nie dokonały analizy projektu podziału w warunkach, o których mowa w art.95 pkt 7 u.g.n. w związku z art.4 pkt 3a u.g.n., jak i uchybiły przepisom art.77 §1, 80, 7 kpa.

Toteż przy ponownym rozpoznaniu sprawy, organy winny rozstrzygnąć sprawę, zarówno pod kątem wskazanych uchybień przepisom prawa procesowego jak i prawa materialnego.

Z powyższych względów na podstawie art.145 §1 pkt 1 lit.a i c , 152, 200 ustawy z dnia 30.08.2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153 poz.1270 ze zm.) orzeczono jak w sentencji wyroku.

LS