Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 984/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2017-10-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 134 par. 1, art. 151
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 128 ust. 4, art. 120, art. 124-126, art. 130 ust. 1, art. 134, art. 135, art. 157, art. 156
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Mysiak, Sędziowie Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj (spr.), Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Protokolant starszy sekretarz sądowy Anita Jałoszyńska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 26 października 2017 r. sprawy ze skargi A. B. na decyzję Wojewody Z. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r. Nr [...] Starosta [...] na podstawie art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5, art. 130, art. 132 ust. 1a, 2, 3 i 6, art. 134 w zw. z art. 124 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r. poz. 23 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku Spółki A., ustalił na rzecz A. B. odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek założenia i przeprowadzenia dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 110 kV relacji [...], na terenie nieruchomości oznaczonej numerem działki [...] o pow. 1,10 ha, położonej w obrębie ewidencyjnym W. , gmina G., w wysokości [...] zł, zobowiązując do wypłaty ww. odszkodowania Spółkę A. .

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że decyzją z dnia [...] r. Nr [...] Starosta [...] ograniczył sposób korzystania z części ww. nieruchomości zezwalając Spółce A. na założenie i przeprowadzenie na nieruchomości napowietrznej dwutorowej linii elektroenergetycznej 110 kV, (podwieszenie przewodów), a także na funkcjonowanie linii po wybudowaniu. Zezwolenie dotyczyło części ww. nieruchomości w granicach linii rozgraniczających inwestycję, tj. 2 x 10 m o powierzchni 1 694 m2. Spółka A., wystąpiła o ustalenie odszkodowania należnego A. B. z tytułu szkód rzeczywistych na gruncie oraz zmniejszenia wartości nieruchomości. Przeprowadzone zostały oględziny przedmiotowej nieruchomości przy udziale rzeczoznawcy majątkowego, właściciela nieruchomości oraz przedstawiciela wykonawcy prac budowlanych. Rzeczoznawca majątkowy sporządził i przekazał operat szacunkowy określający zmniejszenie wartości nieruchomości na skutek ograniczenia sposobu korzystania z niej. Zakres wyceny nie obejmuje określenia wartości szkód w pożytkach z nieruchomości, ponieważ szkody te nie wystąpiły. Wycena została poddana analizie mającej na celu dokonanie oceny dowodowej wartości operatu i zbadanie czy przedłożona opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna oraz zgodna z obowiązującymi przepisami prawa.

Organ przyjął, że podstawę określenia zmniejszenia wartości nieruchomości stanowił art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podstawa merytoryczna określania wartości szkód, w tym zmniejszenia wartości nieruchomości, zawarta została w § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przepis ten określa czynniki ograniczające sposób użytkowania nieruchomości w pasie ograniczonego sposobu korzystania z nieruchomości na skutek budowy (posadowienia) urządzenia. Ograniczenia te są odrębne w stosunku do zakazów zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego z tytułu prawnej lokalizacji urządzenia. Zakazy istniejące w dokumentach planistycznych dotyczą strefy oddziaływania urządzenia przesyłowego i są uwzględniane przy określaniu odszkodowania na podstawie art. 36 ust. 1-3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zmniejszenie wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest możliwe do określenia poprzez sumowanie cząstkowych wartości szkód, według § 43 ust. 3 pkt 1-4 ww. rozporządzenia albo sposobem parametrycznym, w oparciu o wartość rynkową 1 m2 nieruchomości nieobciążonej urządzeniem.

Mając na uwadze powyższe uregulowania prawne, rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową prawa własności przedmiotowej nieruchomości gruntowej przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Przy metodzie tej porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz także cechy tych nieruchomości. Biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych transakcyjnych, dla potrzeb niniejszej wyceny, analizie poddano rynek nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, obejmujący obszar gminy G. obręb W. II, w okresie czerwiec 2014 r. - lipiec 2016 r. Po dokonaniu szczegółowej analizy obszaru objętego badaniem, rzeczoznawca wyselekcjonował 4 transakcje nieruchomości uznanych jako podobne do nieruchomości wycenianej, które przedstawione zostały w Tabeli nr [...]. W badanym okresie, w obszarze wykreowanego rynku, wiarygodne ceny działek kształtowały się na poziomie od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, nie zanotowano wpływu czasu na ceny. Analizując zespół cech nieruchomości, rzeczoznawca wyodrębnił te, które różnicują nieruchomości i które, jak wynika z zachowań nabywców, mają najistotniejszy wpływ na cenę nieruchomości (Tabela nr [...]). W następnej kolejności rzeczoznawca majątkowy wybrał trzy transakcje dotyczące nieruchomości najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej. Zdaniem organu I instancji, przedstawiony w operacie szacunkowym opis trzech nieruchomości przyjętych do porównania, potwierdza, że spełniają one wymogi określone w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wartość rynkową 1 m2 działki gruntu rzeczoznawca określił w drodze korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości gruntowych pod kątem różnic pomiędzy nimi, wynikających z odmienności cech i ich wag (Tabela nr [...]). Określoną w powyższy sposób wartość rynkową gruntu rzeczoznawca ustalił na kwotę [...]zł/m2.

Rzeczoznawca majątkowy przeprowadził analizę czynników wpływających na zmniejszenie wartości nieruchomości w oparciu o § 43 ust. 3 pkt 1 do 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ustalił, że w przypadku wycenianej nieruchomości nie występuje 1 i 2 czynnik. Istnieje natomiast wpływ, o którym mowa w pkt 3 i 4. Uwzględniając powyższe rzeczoznawca określił średnio ważony współczynnik zmniejszenia wartości nieruchomości w pasie ograniczonego korzystania z nieruchomości na poziomie 0,265. Współczynnik obniżenia wartości nieruchomości z tytułu lokalizacji linii w planie miejscowym określono natomiast na podstawie danych rynkowych w wysokości 0,50. Biorąc zatem pod uwagę powierzchnię pasa technologicznego linii, oszacowaną wartość 1m2 gruntu oraz ww. współczynniki, rzeczoznawca majątkowy określił zmniejszenie wartości przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...]zł.

W ocenie organu I instancji, operat szacunkowy jest zgodny z uwarunkowaniami wynikającymi z przepisów rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz spełnia wymogi zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami w zakresie dotyczącym określania wartości nieruchomości.

Odnosząc się do złożonych przez A. B. uwag do operatu, rzeczoznawca wyjaśnił, że przewody linii w żaden sposób nie wpłynęły na pogorszenie stanu zagospodarowania nieruchomości budowlanej. Stan techniczny budynku, jak również sposób wykorzystywania obiektu, jego cechy i gabaryty, nie uległy zmianie. Przewody zostały podwieszone za pomocą dronów, nie ingerując fizycznie w nieruchomość. W przypadku gdyby stan techniczny nieruchomości zabudowanej uległ pogorszeniu, wycena tejże nieruchomości dokonana zostałaby przy określeniu jej wartości odtworzeniowej, nie zaś wartości rynkowej. Nie nastąpiła zmiana warunków korzystania z nieruchomości, ani zmiana przydatności użytkowej nieruchomości (budynek jest zlokalizowany w tym samym miejscu i formie i nadal pełni funkcję mieszkalną, ze względu na podwieszenie przewodów nie nałożono obowiązku omijania budynku, czy też nietypowego wchodzenia do niego). Nastąpiło natomiast trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości poprzez ograniczenia w poruszaniu się wysokim sprzętem, a także z uwagi na obowiązek udostępnienia w przyszłości nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii linii energetycznej. Zakaz wszelkiej dodatkowej zabudowy nastąpił w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nadto wyjaśnione zostało, że przy szacowaniu nieruchomości rzeczoznawca badał rynek nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Nieruchomości podobne przyjęte do porównania spełniają wszystkie warunki podobieństwa. Ustawodawca założył odgórnie, że nieruchomości podobne będą różnić się cechami rynkowymi, a ich ceny będą korygowane ze względu na cechy różniące się. Z powyższego wynika zatem, że jeżeli dwie nieruchomości możemy ze sobą porównać wszystkimi cechami wpływającymi na cenę, to są one podobne i mogą z powodzeniem służyć do wyceny nieruchomości.

Organ I instancji uznał złożone przez rzeczoznawcę wyjaśnienia za wyczerpujące.

Zdaniem organu, stanowisko strony kwestionującej formalną stronę uzyskania opinii rzeczoznawcy, (autor nie został powołany do sporządzenia opinii jako biegły zgodnie z art. 84 § 1 k.p.a.) jest bezpodstawne. Operat szacunkowy, o którym mowa w art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowi dowód z opinii biegłego i może być traktowany jako dowód w rozumieniu art. 75 k.p.a.

A. B. wniósł odwołanie od decyzji Starosty [...], w którym podniósł, że organ błędnie ustalił, iż realizacja inwestycji nie wpłynęła na wartość budynku. Zdaniem skarżącego, przeprowadzenie linii elektroenergetycznej nad budynkiem powoduje zmniejszenie atrakcyjności tego budynku. Akty planistyczne nie zawsze przesądzają o tym że inwestycja będzie zrealizowana, dlatego momentem przesądzającym o stopniu zmniejszenia wartości nieruchomości, a w tym przypadku budynku mieszkalnego będzie moment ostatecznego zrealizowania inwestycji. Skarżący podważył również prawidłowość sporządzenia operatu w zakresie wyboru metody porównawczej, porównywania parami. Zdaniem strony, na terenie G. nie można znaleźć innej nieruchomości, która byłaby zabudowana budynkiem mieszkalnym, nad którym została przeprowadzona linia elektroenergetyczna. Ponadto dopuszczenie dowodu z opinii biegłego zostało dokonane z naruszeniem art. 84 k.p.a.

Decyzją z dnia [...] r. Nr [...] Wojewoda Z na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 1 i ust. 5, art. 130 w związku z art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, po rozpatrzeniu odwołania, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Organ odwoławczy, po przedstawieniu stanu faktycznego sprawy oraz treści art. 129 ust. 5 pkt 1 i 2, art. 150 ust. 1, art. 128 ust. 4 oraz art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podkreślił, że operat szacunkowy stanowi dowód podlegający ocenie i może stanowić podstawę wydania decyzji administracyjnej. Bez znaczenia pozostaje w tym miejscu okoliczność, czy zlecenie wykonania takiej opinii nastąpiło w drodze przetargu, zapytania ofertowego, czy powołania w trybie k.p.a.

Podstawę ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie stanowił operat szacunkowy sporządzony 29 sierpnia 2016 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego P. S.. Celem wyceny było ustalenie wysokości odszkodowania według stanu na dzień wydania decyzji o ograniczeniu tj. 15 listopada 2010 r. Biegły scharakteryzował rodzaje szkód mających wpływ na ustalenie odszkodowania, wskazując na szkody tymczasowe oraz szkody trwałe. Ponadto określił poszczególne czynniki podlegające badaniu w kontekście zmniejszenia wartości nieruchomości. Biegły ustalił, że linia elektroenergetyczna nie zmienia warunków korzystania z nieruchomości, która może być użytkowana w dotychczasowy sposób. Natomiast nastąpiło trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości (ograniczenie w poruszaniu się wysokim sprzętem i obowiązek udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń). Uwzględniając powyższe ustalenia, rzeczoznawca majątkowy określił średnio ważony współczynnik zmniejszenia wartości nieruchomości w pasie ograniczonego korzystania na poziomie 0,265.

Zestawienie cech rynkowych działki nr [...] rzeczoznawca majątkowy określił w następujący sposób: lokalizacja ogólna i sąsiedztwo - 30%, uzbrojenie w media - 20%, powierzchnia działki - 15%, jakość dojazdu - 15%, utrudnienia inwestycyjne - 20%. Czynnik nr [...] w postaci obowiązku udostępnienia nieruchomości został uwzględniony w wymiarze 0,10 % poprzez powiększenie wielkości współczynnika zmniejszenia wartości do poziomu 0,265.

W ocenie organu odwoławczego, operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby wykorzystanie go jako dowodu w sprawie, a Starosta [...] w sposób prawidłowy przeprowadził postępowanie administracyjne.

Odnosząc się do zarzutu skarżącego w kwestii braku uwzględnienia w operacie szacunkowym spadku wartości nieruchomości budynkowej, organ II instancji wyjaśnił, że pismem z 25 listopada 2016 r. P. S. szczegółowo odniósł się do wszystkich kwestii poruszonych przez stronę postępowania. W szczególności wskazał, że stan techniczny budynku, jak również sposób wykorzystywania obiektu i jego cechy i gabaryty nie uległy zmianie. Przewody zostały podwieszone za pomocą dronów, nie ingerując fizycznie w nieruchomość, dlatego też wycena została dokonana w oparciu o określenie wartości rynkowej, a nie odtworzeniowej. Ponadto, zmniejszenie wartości nieruchomości nastąpiło wraz z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a więc stan nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości uwzględniał zakaz wszelkiej zabudowy określony w miejscowym planie, w związku z czym decyzja nie wpłynęła na pogorszenie warunków korzystania z nieruchomości.

Odnosząc się do sugestii skarżącego w kwestii braku wzięcia do porównania transakcji sprzedaży nieruchomości sąsiedniej, organ II instancji wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru przyjęcia określonego podejścia oraz metody i nie jest w tym zakresie związany sugestiami osób trzecich, a przyjęte przez niego nieruchomości porównawcze, ich wagi, cechy oraz współczynniki stanowią wiedzę specjalistyczną, wykraczającą poza przedmiot badania organów administracji publicznej.

W ocenie organu, opinia biegłego została sporządzona w sposób spójny i logiczny, w oparciu o obowiązujące przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a także uwzględnia powierzchnie ograniczenia wskazaną w decyzji z [...] r.

A. B. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie skargę na decyzję z dnia [...] r. zarzucając jej naruszenie przepisów prawa:

- art. 128 ust. 4 zdanie 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez niezgodne ze stanem faktycznym przyjęcie, że nie uległa zmianie wartość budynku mieszkalnego znajdującego się na działce nr [...],

- art. 7 i art. 77 k.p.a. poprzez niedokonanie wyceny zmniejszenia wartości ww. budynku mieszkalnego,

- § 4 ust. 1 i ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez przyjęcie, że biegły prawidłowo sporządził operat szacunkowy, pomimo faktycznego nieprzyjęcia do wyceny nieruchomości podobnych.

Zdaniem skarżącego, uzasadnienie decyzji Wojewody w części zawierającej odniesienie się do jego zarzutów jest bardzo ogólne. Na zarzut braku analizy zmniejszenia wartości budynku, organ powtórzył jedynie stanowisko rzeczoznawcy. Organy I i II instancji nie wzięły pod uwagę faktu, że budynek został zrealizowany zgodnie z ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę. Budynek, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, jest częścią składową nieruchomości, która może być przedmiotem obrotu zgodnie z obowiązującymi przepisami. Dlatego organy administracji błędnie przyjęły, że uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego było tym zdarzeniem, które wpłynęło na wartość budynku mieszkalnego. Do czasu zrealizowania inwestycji zawsze jest możliwa zmiana planów inwestora. Stąd też dla potrzeb ustalenia odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości budynku mieszkalnego momentem decydującym jest oddanie do użytku linii elektroenergetycznej. Rzeczoznawca wydał ocenę nawet bez przeprowadzenia próby ustalenia wartości budynku mieszkalnego wg stanu sprzed budowy linii i po jej oddaniu do użytku. Takie podejście również należy uznać za nieprawidłowe. Nadto, rzeczoznawca przyjmując do wyceny nieruchomości o podobnych cechach powinien wziąć pod uwagę również transakcje dotyczące nieruchomości położonych w sąsiedztwie tj. nieruchomości Państwa K. przez którą również przeprowadzono tę samą linię elektroenergetyczną.

W odpowiedzi na skargę organ II instancji podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2016 r. poz. 1066) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2017 r. poz. 1369; dalej: "p.p.s.a."), sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki przewidziane w ustawie. Natomiast stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Kontroli sądu administracyjnego poddana została decyzja Wojewody Z utrzymująca w mocy decyzję Starosty ustalającą odszkodowanie z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, wynikającego z decyzji zezwalającej inwestorowi na założenie i przeprowadzenie dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 110 kV relacji [...], na terenie nieruchomości skarżącego, oznaczonej numerem działki [...] o pow. 1,10 ha, położonej w obrębie ewidencyjnym W. , gmina G..

Oceniając powyższe decyzje, w świetle wskazanych wyżej kryteriów, Sąd stwierdził, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja, jak i decyzją ją poprzedzająca, odpowiadają prawu.

Podstawę prawną decyzji stanowiły przepisy ustawy 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.), zwanej jak wyżej "u.g.n".

Stosownie do art. 128 ust. 1 i 4 u.g.n., wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej, odpowiadającym wartości tych praw. Odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126 u.g.n. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Stosownie zaś art. 130 ust.1 u.g.n., wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku, gdy starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (ust.2).

Zgodnie z art. 134 ust.1 i 2 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości – w tym wypadku jej zmniejszenie. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

Szczegółowe zasady określania wartości poniesionych szkód na nieruchomości oraz określania zmniejszenia wartości nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. zawarte są w § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109) – zwanego jak wyżej "rozporządzeniem".

Stosownie do § 43 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia, przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności: stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji.

Zgodnie z ust. 3 tego przepisu, przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się:

1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości;

2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;

3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;

4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.

Z powyższego wynika, że wysokość odszkodowania za szkody wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości powinna obejmować dwa elementy: wartość poniesionych szkód oraz zmniejszenie wartości nieruchomości wskutek trwałego usytuowania na niej urządzeń przesyłowych.

W zakresie ustalenia wartości poniesionych szkód na nieruchomości skarżącego powstałych w wyniku przeprowadzenia dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej nie stwierdzono żadnych szkód (strat) na nieruchomości wskutek realizacji inwestycji, co nie jest kwestionowane przez skarżącego. Dowodem na tą okoliczność jest protokół z wizji lokalnej nieruchomości działki nr [...] W. z dnia [...] r., przeprowadzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w obecności skarżącego i wykonawcy prac.

Rezultat oględzin działki ujęto w operacie szacunkowym P. S. z 29 sierpnia 2016 r., który jest podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości.

Dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie pod względem jego poprawności formalnej, tj. jego opracowania zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami. W ramach swych uprawnień organ może jedynie ocenić, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, podpisana przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Operat ma przedstawiać przebieg postępowania, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości, zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55 rozporządzenia). Operat musi także zawierać elementy formalne określone w § 56 i 57 rozporządzenia.

Organ administracji, ani Sąd, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy. Stąd też słusznie wyjaśnił skarżącemu organ II instancji, że rzeczoznawca majątkowy samodzielnie dokonuje wyboru określonego podejścia oraz techniki i metody szacowania wartości nieruchomości, w tym przypadku zastosowano podejście porównawcze, metodę porównania parami nieruchomości podobnych.

Podkreślenia wymaga, że wybór biegłego co do nieruchomości porównawczych przyjętych do wyceny, cechy i wagi tych cech oraz współczynniki również stanowią wiedzę specjalistyczną, wykraczającą poza przedmiot merytorycznego badania organów administracji publicznej i Sądu, dlatego też zarzuty skarżącego zgłoszone w zakresie wadliwego uznania jako podobnych, przyjętych do wyceny nieruchomości należy uznać za nieuzasadnione. Na marginesie jedynie należy zauważyć, że skarżący nie podał żadnych informacji o nieruchomości należącej do jego sąsiadów Państwa K. które pozwalałyby stwierdzić, że istotnie jest to nieruchomość podobna (w rozumieniu obowiązujących przepisów) do nieruchomości skarżącego, a przeprowadzona transakcja dotyczy okresu czasu analizowanego przez rzeczoznawcę. Poza tym, w ocenie Sądu, nie istnieje wymóg, aby wszystkie nieruchomości wzięte do porównania obciążone były liniami energetycznymi, gdyż jest to jedna z wielu możliwych składowych uciążliwości i ograniczeń istniejących na nieruchomości, które rzeczoznawca bierze pod uwagę, i stosuje odpowiednio współczynniki korygujące.

Dla Sądu istotne jest natomiast, że z operatu i wyjaśnień do niego wynika, iż rzeczoznawca szczegółowo i rzetelnie przeanalizował rynek lokalny nieruchomości, rozważył dane transakcyjne występujące na tym obszarze oraz cechy rynkowe nieruchomości, co zostało ujęte w tabelach porównawczych (vide: karta 18, 19 i 20 operatu). W operacie podane zostały czynniki cenotwórcze. Opisana została w sposób jasny i logiczny metoda i założenia do przyjętej metody wyceny oraz procedura szacowania (str. 16, 17 operatu).

Sąd uznał, że operat jest zgodny z przepisami rozporządzenia, ponieważ przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym zawiera określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania i przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Biegły opisał nieruchomość, jej położenie, oraz stan jej zagospodarowania i przeznaczenie gruntu a także stan prawny nieruchomości prawidłowo uwzględniając dane ewidencyjne, wizję lokalną oraz zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą Nr XV/212/03 z 4 grudnia 2003 r. w przedmiocie zagospodarowania działki skarżącego. Oszacowania wartości nieruchomości dokonano prawidłowo na dzień wydania decyzji Starosty o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości i na dzień zakończenia spornej inwestycji celu publicznego z uwzględnieniem ograniczeń wprowadzonych dla tego terenu miejscowym planem zagospodarowania.

Należy podkreślić, że treść uzasadnienia decyzji organu I instancji wskazuje jednoznacznie na to, że organ ten dokonał wnikliwej i szczegółowej analizy operatu, wyjaśniając z jakich względów zarzuty strony uważa za niezasadne. Stosowną analizę przeprowadził także organ odwoławczy, podzielając stanowisko organu I instancji co do tego, że operat czyni zadość wszystkim przepisom prawa i jest wystarczającym dowodem pozwalającym na ustalenie wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie.

Ponadto wyjaśnić trzeba, że w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie m.in. prawidłowości zastosowanego w operacie szacunkowym wzoru i współczynników do określenia zmniejszenia wartości spowodowanego szkodą mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w tej możliwości (por. wyrok NSA z dnia z dnia 9 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1459/12).

Zdaniem Sądu, z przedłożonego operatu, podlegającego ocenie jako dowód w sprawie na zasadach ogólnych procedury administracyjnej, wynika, że sporna linia elektroenergetyczna nie zmieniła warunków korzystania z nieruchomości i nie zmieniła dotychczasowego sposobu korzystania z działki nr [...]. Przeznaczenie części działki skarżącego i dopuszczalny sposób jej zagospodarowania przewiduje bowiem ww. plan miejscowy, którego zapisy biegły musiał uwzględnić, zgodnie z art. 156 u.g.n., w swojej analizie stanu zagospodarowania badanej nieruchomości.

Sąd nie podziela również stanowiska skarżącego, że biegły powinien określić w operacie wartość budynku mieszkalnego znajdującego się na działce nr [...], która, według skarżącego, uległa zmniejszeniu na skutek założenia napowietrznej linii energetycznej.

Z operatu wynika logiczny wniosek, że stan techniczny budynku, w sytuacji podwieszenia linii nad nim za pomocą dronów, czyli bez nawet fizycznej ingerencji w bryłę budynku, nie uległ żadnym zmianom. Bez zmian pozostaje sposób zagospodarowania działki tym budynkiem, jego położenie, funkcja i sposób korzystania z niego.

Jedynym trwałym ograniczeniem w sposobie korzystania z działki gruntu (nie budynku), występującym w pasie eksploatacyjnym linii elektroenergetycznych, co wykazał rzeczoznawca, jest brak możliwości korzystania np. ze sprzętu mechanicznego agrotechnicznego, oraz konieczność udostępnienia w przyszłości nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii linie energetycznej. Nie ulega bowiem wątpliwości, że obowiązek taki (dotyczący konserwacji i usuwania awarii, ciągów, przewodów i urządzeń) wynika z treści art. 124 ust. 6 u.g.n.

Zdaniem Sądu, organy obu instancji, opierając się na niewadliwym materiale dowodowym sprawy, zasadnie przyjęły, że ustalona w decyzji Starosty wysokość odszkodowania jest odpowiednia do poziomu zmniejszenia wartości nieruchomości skarżącego, wobec ustalonych w operacie ograniczeń w jej korzystaniu.

Z tych względów, na mocy art. 151 p.p.s.a., należało skargę oddalić.