Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 429/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2016-06-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 61
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par 1 -9
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Tuszyńska Sędziowie : WSA Paweł Darmoń (spr.) WSA Agnieszka Nawara-Dubiel Protokolant : starszy sekretarz sądowy Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 czerwca 2016 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 19 lutego 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala


UZASADNIENIE

Decyzją z 26 listopada 2015 r. Nr [...] Prezydent Miasta T. ustalił na wniosek M.B. prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą: Biuro Usług w Zakresie Budownictwa i Nieruchomości warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działkach nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] obr [...] przy ul. [...] w T

Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli J.K., B.D. , M.J. , B.J. , J.G. , M.K. , J.B. i, A.D. , W.C. , K.S. , M.P. , S.K. , H.W. , E.M. , M.M. , T.B. J.K.-C. , A.O. , Z.C. , B.D. , A.M. i Spółdzielnia Mieszkaniowej [...] w T.

Odwołujący wskazali, że decyzja Prezydenta Miasta T. niewystarczająco chroni interes mieszkańców bloków sąsiadujących z terenem inwestycji. Zwrócili uwagę na problem nasłonecznienia mieszkań znajdujących się w sąsiedztwie oraz odległości nowej zabudowy od budynków już na tym terenie istniejących. Dodatkowo A.M. zarzuciła organowi, że błędnie wyliczony został wskaźnik zabudowy oraz wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej. Z kolei Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] stwierdziła, że nie ma przesłanek do uwzględnienia wniosku inwestora i ustalenia warunków zabudowy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. decyzją z dnia 19 lutego 2016 r., znak [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016r. póz. 23), art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r. póz. 199) oraz art. 2 i art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2015 r. póz. 1659) i § 1 pkt 6 lit c rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 listopada 2003 r. w sprawie obszarów właściwości samorządowych kolegiów odwoławczych (Dz. U. z 2003 r. Nr 198, póz. 1925) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

W jej uzasadnieniu Kolegium podało, że rozpatrywana sprawa dotyczy odwołania określonych wyżej stron postępowania. Natomiast odwołania pozostałych osób rozpatrzone zostaną w odrębnych postępowaniach, albowiem są to odwołania osób nie będących stronami w sprawie bądź osób których nie udało się w toku postępowania odwoławczego zidentyfikować, gdyż podane imiona i nazwiska są nieczytelne albo nie podano adresów zamieszkania tych osób.

Kolegium przywołało art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164 póz. 1588).

Ze znajdującej się w aktach sprawy analizy sporządzonej przez uprawnionego architekta wynika, iż organ wyznaczył obszar analizowany, na podstawie którego dokonano analizy zabudowy i jej parametrów. W analizie wskazano, że w obszarze analizy występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (dwa budynki) oraz w przewadze zabudowa wielorodzinna. Budynki wielorodzinne są pięciokondygnacyjne i dwunastokondygnacyjne. Jest to współczesna zabudowa mieszkaniowa. Teren inwestycji zabudowany jest budynkiem mieszkalnym dwukondygnacyjnym, budynkami garażowymi oraz budynkiem usługowym. Budynki te przeznaczone są do rozbiórki. W konkluzji organ stwierdził, że zabudowa nieruchomości sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej pozwala na określenie wymagań dla nowej zabudowy w zakresie parametrów i wskaźników nowej zabudowy.

W analizie organ stwierdził, że w obszarze analizowanym występuje głównie zabudowa mieszkalna wielorodzinna. W tej sytuacji należy zgodzić się z ustaleniami zawartymi w analizie, że spełniony jest warunek kontynuacji funkcji. W orzecznictwie sądów administracyjnych wielokrotnie podkreślano, że interpretacja przepisów dotyczących ustalania warunków zabudowy powinna uwzględniać ochronę własności i wolność zagospodarowania. Zwrócono uwagę, że prawo do zabudowy jest podstawowym prawem związanym w wykonywaniem prawa własności nieruchomości. W zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu.

W analizowanym obszarze średni wskaźnik powierzchni dla zabudowy wynosi 40% i taki też wskaźnik zabudowy ustalony został w decyzji. Co do wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej, to parametr ten został ustalony na min 25%.

Odnosząc się do odwołania A.M. , organ stwierdził, że zarzut co do błędnego wyliczenia wskaźnika zabudowy, jest nieuzasadniony. W analizie organ l instancji szczegółowo (tj. w tabeli) przedstawił budynki przyjęte do analizy i wskaźnik zabudowy występujący w obszarze analizy. Kolegium zweryfikowało te ustalenia i stwierdziło, że są one prawidłowe.

Jak wykazał organ, średnia szerokość elewacji frontowej budynków w obszarze analizowanym wynosi 14,7 m. W decyzji wskaźnik dla nowego budynku wyznaczono na 15 m z tolerancją do 20 % m.

W analizie wskazano, iż w obszarze analizy budynki mieszkalne mają elewacje frontowe o wysokości od 2,5 m do 36,9 m do attyki (budynek 12 kondygnacyjny). Średnia wysokość elewacji frontowej wynosi 18 m. Na tą wysokość duży wpływ mają trzy budynki 12- kondygnacyjne. Z kolei wysokość budynków wielorodzinnych 5- kondygnacyjnych oscyluje w granicach od 16,7 m do 18, 3 m.

Średnia wysokość elewacji frontowych z pominięciem wspomnianych wyżej trzech budynków 12-kondygnacyjnych wynosi 12 m i taka wielkość, według organu, jest adekwatna dla projektowanej inwestycji. W analizie wskazano, że planowany budynek będzie tworzył uzupełnienie istniejącej już zabudowy i nie będzie tworzył dominanty, ale będzie łagodnie wpisywać się w otaczającą zabudowę. Tak więc wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono na maksymalnie 12 m.

W analizie stwierdzono, że w obszarze analizowanym budynki wielorodzinne posiadają dachy płaskie (tj. bez kalenicy). Wnioskowany budynek powinien zatem nawiązywać do tego typu dachów. W decyzji ustalono, iż dach ma być płaski.

Według oceny Kolegium ustalone w decyzji parametry są prawidłowe, albowiem ustalono jest zgodnie przepisami w/w rozporządzenia tj. w oparciu o parametry zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym.

Warunki z art. 61 ust. 2-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, są również spełnione. Teren objęty inwestycją ma bezpośredni dostęp do ulicy [...] (działka nr [...] ). Inwestor posiada uzgodnienia w zakresie możliwości przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, a także w zakresie dostawy energii elektrycznej. Warunek z art. 61 ust.1 pkt 4 w/w ustawy również jest spełniony z uwagi na fakt, że działki nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] obr [...] przy ul. [...] w T. nie wymagają zgody na zmianę przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze, gdyż nie są to działki rolne. W aktach sprawy zalega także projekt decyzji sporządzony przez uprawnionego urbanistę zgodnie z art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Analiza odwołań stron prowadziła do wniosku, że wyrażają obawę, że planowany budynek będzie negatywnie oddziaływał na ich nieruchomości choćby poprzez spowodowanie zacienienia. Zarzuty te są przedwczesne na tym etapie postępowania. Decyzja o warunkach zabudowy jest pierwszym etapem w procesie inwestycyjnym. Decyzja ta rozstrzyga, co do zasady o możliwości zabudowy z punktu widzenia urbanistycznego z uwzględnieniem zasad zagospodarowania terenu. Wszelkie zaś techniczne aspekty inwestycji rozstrzygane będą na etapie postępowania o pozwolenie na budowę. Innymi słowy o tym czy dana inwestycja będzie mogła być zlokalizowana ze względu na przepisy prawa budowlanego, będzie rozstrzygane na kolejnym etapie postępowania o pozwolenie na budowę. To na tym etapie postępowania organ bada czy realizacja budynku nie spowoduje ponadnormatywnego zacienienia działek sąsiednich lub też czy planowany budynek nie będzie lokalizowany zbyt blisko od granicy działki. Wszelkie te kwestie są uregulowane w przepisach Prawa budowlanego, a w szczególności rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, póz. 690 ze zm.).

Podkreślono, że decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu stanowi niejako surogat miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów, dla których plan nie został sporządzony. Wobec tego istotą postępowania, kończącego się wydaniem decyzji w tym przedmiocie, jest ustalenie, czy na danym terenie określone przedsięwzięcie może być realizowane, biorąc pod uwagę przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisy szczególne prawa administracyjnego. Z tego też względu ochrona interesów osób trzecich może być rozważana w tych właśnie granicach (por. wyrok NSA z dnia 7 sierpnia 1998 r. IV SA 1584/96 ON S A 2000/1 póz. 15). Zakres ochrony przysługującej w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie może być szerszy aniżeli przedmiot postępowania i zakres dopuszczalnego rozstrzygnięcia w decyzji kończącej postępowanie (por. IV SA 1505/99 ONSA 2002/4 póz. 153, także wyrok NSA z dnia 3 września 2002 r. IV SA 2372 Monitor Prawniczy 2002/22 str. 1011). Wojewódzki Sąd Administracyjny w pełni podziela powyższe stanowisko" (zob. wyrok WSA w Bydgoszczy z 14.11.2011, II SA/Bd 608/11, publ. LexPolonica nr 3066523).

Decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową, lecz decyzją związaną, co wynika z treści art. 56 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym, nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi.

Opisaną wyżej decyzję zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] w T. , zarzucając jej:

- naruszenie art. 61 w zw. z art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez wydanie decyzji utrzymującej w mocy decyzję Prezydenta Miasta T. o warunkach zabudowy, pomimo, że zaskarżona decyzja wydana była przy braku spełnienia wszystkich ustawowych przesłanek do wydania decyzji o warunkach zabudowy, a w konsekwencji do wydania decyzji wprost niezgodnej z przepisami odrębnymi i niemożliwej do wykonania zgodnie z określonymi w niej wymaganiami dotyczącymi przede wszystkim ochrony interesów osób trzecich,

- naruszenie art. 7 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez całkowite nieuwzględnienie w niniejszej sprawie słusznego interesu obywateli oraz interesu społecznego, przejawiające się wydaniem decyzji utrzymującej decyzję o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego w postaci budowy na działkach nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] obręb [...] przy ul. [...] , budynku mieszkalnego wielorodzinnego, pomimo iż zamierzenie to godzi w prawa i interes licznego grona mieszkańców nieruchomości sąsiadującej i jednoznacznie nie może zostać zrealizowane zgodnie z określonymi w decyzji wymaganiami dotyczącymi ochrony interesów osób trzecich

- naruszenie art. 8 kodeksu postępowania administracyjnego oraz zasady równego traktowania, poprzez wydanie decyzji utrzymującej decyzję o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego w postaci budowy na działkach nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] obręb [...] w T. przy ul. [...] , budynku mieszkalnego wielorodzinnego, pomimo że zamierzenie to godzi w prawa i interes licznego grona mieszkańców nieruchomości sąsiadującej i jednoznacznie nie może zostać zrealizowane zgodnie z określonymi w decyzji wymaganiami dotyczącymi ochrony interesów osób trzecich, co czyni decyzję wprost niewłaściwą i naruszającą

zaufanie obywateli do władzy publicznej

Na podstawie tych zarzutów strona skarżąca wniosła o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia 19 lutego 2016 r. i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta T. numer [...] z dnia 26 listopada 2016 r. w całości i wydanie orzeczenia co do istoty sprawy poprzez odmowę ustalenia warunków zabudowy w niniejszej sprawie, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta T. i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I Instancji.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że strony postępowania czynnie uczestniczą w postępowaniu administracyjnym dotyczącym wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości od samego początku, wskazując na liczne argumenty potwierdzające szkodliwość planowanej inwestycji dla mieszkańców budynku bezpośrednio z nią sąsiadującego. Niedogodności i następstwa negatywne planowanej inwestycji podnoszone przez mieszkańców boku nr [...] , jak też przez skarżącą, nie można kwalifikować jedynie w sposób pobieżny, jako wyraz tylko niezadowolenia stron planowaną inwestycją. Realizacja inwestycji będzie miała bowiem poważne negatywne konsekwencje dla mieszkańców bloku zlokalizowanego w najbliższym sąsiedztwie. Dlatego też zarówno mieszkańcy bloku numer [...] przy ul.[...] , jak również Spółdzielnia Mieszkaniowa "[...] ", wnieśli sprzeciwy odnośnie lokalizacji przedmiotowej inwestycji. Oba podmioty wprost wskazały, że planowana inwestycja spowoduje przede wszystkim zacienienie lokali mieszkalnych, a także zwróciły uwagę na dodatkowe uciążliwości związane z planowaną rozbiórką obiektów zlokalizowanych na terenie inwestycji. Jak wykazywano, planowana lokalizacja budynku wielorodzinnego, pięciokondygnacyjnego, w odległości ok. 9.0 m od istniejącego budynku wielorodzinnego należącego do Spółdzielni, a zlokalizowanego przy [...] , spowoduje z pewnością zacienienie strony południowej tegoż budynku i brak doświetlenia światłem dziennym wielu lokali mieszkalnych w tym budynku. Zacienienie stałe w zajmowanych lokalach mieszkalnych oprócz znacznego obniżenia komfortu życia będzie miało też bezpośredni wpływ na zdrowie osób tam zamieszkałych. Wprawdzie w warunkach zabudowy znalazło się sformułowanie, że projektowana inwestycja nie może pozbawiać właścicieli sąsiednich nieruchomości dostępu m.in. światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, nie może powodować uciążliwości powodowanych przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, zanieczyszczenia powietrza i gleby. Przy takim wskazaniu w ogóle nie zbadano, czy inwestycja pod takim warunkiem jest w ogóle możliwa do realizacji. Zdaniem skarżącej warunek ten do spełnienia jest niemożliwy, bowiem nie można wybudować budynku wielorodzinnego na tak małej przestrzeni, by nie powodował on znacznego zacienienia budynku sąsiedniego. Decyzja oparta jest na abstrakcyjnych założeniach i jako taka niemożliwa do realizacji w zakresie ochrony interesów osób trzecich, natomiast organ administracji winien wydając decyzję oprzeć ją na dokładnie wyjaśnionym stanie faktycznym. Decyzja, bowiem powinna być wydana w konkretnym stanie faktycznym i nadawać się do realizacji, którego to wymogu zdaniem skarżącego nie spełnia. Umieszczenie zapisu dotyczącego wymagań w zakresie ochrony osób trzecich w takim kontekście jest zapisem tylko teoretycznym, bez konkretnego przełożenia na rzeczywisty stan rzeczy.

Zdaniem skarżącej oraz mieszkańców bloku nr [...] położonego w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji, organ wydając decyzję ustalającą warunki zabudowy potraktował, jako ważniejszy interes jednego przedsiębiorcy, aniżeli interes społeczny i słuszny interes licznej grupy obywateli. Wszak Inwestor podejmując decyzję o planowanej inwestycji musiał liczyć się z faktem, że z uwagi na ochronę praw właścicieli lokali budynku sąsiedniego inwestycja może okazać się niemożliwa do realizacji a to on podjął ryzyko w tym przedmiocie. Prawo własności do nieruchomości Inwestora nie może być bowiem wyższe niż prawa własności już istniejące. Tym samym całkowicie zbagatelizowany został interes społeczny i słuszny interes obywateli. Niewątpliwie dla sprzeciwiających się mieszkańców, reprezentowanych również przez samą Spółdzielnię, realizacja zamierzenia inwestycyjnego będzie wiązała się z licznymi, zarówno czasowymi jak i stałymi, niedogodnościami. Wskazano, że sama realizacja zamierzenia to długotrwały proces, podczas którego będzie dokonywana rozbiórka budynków i budowa nowego, dużego budynku wielorodzinnego. Wpłynie to jednoznacznie na warunki mieszkańców, którzy będą narażeni nie tylko na wzmożone hałasy, możliwą niekorzystną zmianę nośności gruntu, na którym posadowiony jest budynek, ciągłe zabrudzenie terenu i wzmożony ruch, ograniczający ich swobodę, przestrzeń i prywatność, ale także finalnie, na znacznie gorsze warunki mieszkaniowe niż dotychczas. Niewątpliwie, bowiem inwestycja ta pozbawi mieszkańców dotychczasowej przestrzeni i spokoju, pogorszy ich komfort mieszkaniowy, a jednocześnie, z całą pewnością spowoduje znaczne zacienienie lokali mieszkalnych. Wszelkie te negatywne aspekty planowanej inwestycji i jej konsekwencje nie tylko pogorszą znacznie komfort życia, mieszkańców budynku sąsiedniego, co będą wpływać bezpośrednio na zdrowie osób tam mieszkających. Zacienienie lokalu mieszkalnego wiąże się z licznymi negatywnymi skutkami tj. zmniejszeniem temperatury w lokalu, zmianą nastroju panującego w lokalu na chłodny i nieprzyjemny, możliwym wilgoceniem ścian powodującym zagrzybienie, konieczność częstego sztucznego doświetlania itd. Mieszkańcy, którzy od lat są właścicielami danego budynku i zakupując lokal uwzględniali kwestię jego doświetlenia czy otoczenia, nie mogą obecnie być ignorowani i traktowani jako obywatele gorszej kategorii aniżeli przedsiębiorca, który zamierza dokonać inwestycji. Ignorując interes mieszkańców ignoruje się, bowiem także ich prawo własności, które kategorycznie nie powinno być naruszane.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153 poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że przedmiotem kontroli Sądu jest zgodność zaskarżonej decyzji (innego aktu lub czynności) z przepisami prawa materialnego, które mają zastosowanie w sprawie oraz z przepisami prawa procesowego, regulującymi tryb jej wydania lub podjęcia aktu albo czynności będącej przedmiotem zaskarżenia. Wiążące przy tym są przepisy obowiązujące w dacie wydania zaskarżonego aktu. Usunięcie z obrotu prawnego decyzji lub innego aktu może nastąpić tylko wtedy, gdy postępowanie sądowe dostarczy podstaw do uznania, że przy ich wydawaniu organy administracji publicznej naruszyły prawo w zakresie wskazanym w art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) - zwanej dalej p.p.s.a. - tj. w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mających istotny wpływ na wynik sprawy.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja jest prawidłowa.

Przepis art. 61 ust. 1 u.p.z.p. stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalając na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodną uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o które mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. - rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z dnia 19 września 2003 r. Nr 164, poz. 1588) określone zostały parametry tej zabudowy tj. linia nowej zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu oraz sposób ustalenia tych parametrów w oparciu o tzw. analizę urbanistyczno architektoniczną. Analizę urbanistyczno – architektoniczną sporządza uprawniony architekt - urbanista. Stanowi ona podstawę ustaleń dokonywanych przez organ, a wyniki analizy stanowią część merytoryczną decyzji. Organ ma obowiązek przeprowadzenia pełnej kontroli sporządzonej w sprawie analizy, która stanowi merytoryczną część ustaleń organu przeniesionych wprost do wydawanej przez siebie decyzji.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 listopada 2012 r. sygn. akt II OSK 1252/11 wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy musi być poprzedzone wnikliwą, pełną i wyczerpującą analizą funkcji oraz cech zabudowy, której wyniki znajdują odzwierciedlenie w samej analizie i dokumentach stanowiących podstawę jej przygotowania. Takie opracowanie winno zawierać precyzyjne wskazanie numerów działek objętych analizą, oznaczenie niezbędnych parametrów nieruchomości znajdujących się na tych działkach, aby możliwe było wyprowadzenie wniosku, co do planowanych funkcji zabudowy, jak i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a w konsekwencji ocena takiego dowodu zarówno w postępowaniu administracyjnym, jak i postępowaniu sądowoadministracyjnym.

Takie opracowanie zostało w niniejszej sprawie prawidłowo sporządzone przez uprawnionego architekta B.M. . Obszar analizowany wyznaczono prawidłowo w odległości trzykrotnej szerokości frontu terenu inwestycji od granic terenu inwestycji, stosownie do § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Teren objęty inwestycją ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej istniejący do ulicy [...] w K. – działka nr [...] , nieruchomość zlokalizowana bezpośrednio przy tej działce.

Określone w decyzji parametry inwestycji są prawidłowe, albowiem ustalono je zgodnie przepisami rozporządzenia tj. w oparciu o średnie parametry zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. W analizowanym terenie występują budynki mieszkalne wielorodzinne oraz dwa budynki mieszkalne jednorodzinne wiec projektowana inwestycja stanowi kontynuację istniejącej funkcji mieszkaniowej – zabudowy wielorodzinnej. Trafnie pominięto wysokość trzech budynków 12 kondygnacyjnych do obliczenia średniej wysokości budynków w obszarze analizowanym. Wyliczona średnia 12 m jest adekwatna dla projektowanej inwestycji i do dotychczasowego zagospodarowania terenu bowiem projektowany budynek będzie tworzył uzupełnienie już istniejącej zabudowy osiedla mieszkaniowego pomiędzy budynkiem mieszkalnym o wysokości 16,9 m a budynkiem przedszkola o wysokości attyki 9,5 m , przed budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym o wysokości 16,7 m czyli stanowił łagodne połączenie obiektów niższych i wyższych. Analiza zawiera tabelaryczne zestawienie wartości liczbowych analizowanych obiektów.

W analizowanym obszarze średni wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi 40% i właściwie taki wskaźnik zabudowy ustalony został w decyzji. Wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej, został ustalony na minimum 25% i wynika bezpośrednio z § 39 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z dnia 15 czerwca 2002 r nr 75 poz. 690 ze zm.).

W orzecznictwie sądowym podkreśla się, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową. Organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy ma tylko wówczas gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 października 2010 r. sygn. akt II OSK 1542/09). Wynika to w szczególności z treści art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którymi nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Przepis art. 1 ust. 2 nie może stanowić wyłącznej podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy.

Warunki, od których uzależnione jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. zostały w niniejszej sprawie spełnione, a tym samym brak jest podstaw by odmówić ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego.

Wyjaśnić należy, że ustalenie szczegółowych rozwiązań projektowych dotyczących planowanego zamierzenia na etapie ustalania warunków zabudowy prowadziłoby do pokrywania się zakresów postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oraz postępowania w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Tymczasem ustawodawca wyraźnie oddzielił te dwa postępowania spełniające dwie odmienne funkcje. Decyzja ustalająca warunki zabudowy stanowi dla przyszłego inwestora pewne ogólne określenie rodzaju inwestycji możliwej do zrealizowania na danym terenie. Konkretne i definitywne ustalenia dotyczące szczegółowych rozwiązań technicznych planowanej inwestycji zagospodarowania będą miały miejsce na kolejnym etapie realizacyjnym, czyli przy ubieganiu się inwestora o pozwolenie na budowę, kiedy to inwestor będzie dysponował stosownym projektem budowlanym oraz planem zagospodarowania terenu. Dopiero na tym etapie dojdzie do definitywnego sprecyzowania kształtu projektowanej inwestycji również w zakresie zbadania ewentualnego zacienienia działek sąsiednich oraz czy planowany budynek nie będzie zlokalizowany zbyt blisko od granicy działki a także czy inwestycja spełnia inne konkretne wymogi prawa budowlanego. Należy pamiętać, iż organ administracyjny udzielający pozwolenia na budowę bada m.in. czy przedstawiony wraz wnioskiem projekt budowlany spełnia wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zasada dobrego sąsiedztwa została wydaną decyzją zachowana. Zasada ta, wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Regulacja ta ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Wobec tego w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany, jako urbanistyczną całość. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi mieścić się w granicach zastanego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 czerwca 2013 r., sygn. akt II OSK 428/13).

Budowa projektowanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego stanowi kontynuację istniejącej w obszarze funkcji mieszkaniowej ( wielorodzinnej ). Inwestycja nie spowoduje ograniczenia sposobu zagospodarowania działek sąsiednich, przy zachowaniu szczegółowych warunków określonych w wydanej decyzji o warunkach zabudowy. Podnoszone w skardze uciążliwości w postaci zwiększenia hałasu , zabudowania terenu , potrzeby wyburzenia dotychczasowej zabudowy, ograniczonej swobody, przestrzeni i prywatności, wzmożonego ruchu a co z tym związane pogorszenia warunków mieszkaniowych w sąsiedztwie należą do typowych w warunkach miejskich , które były i są już udziałem strony skarżącej i jej mieszkańców zatem nie świadczą o możliwym wpływie inwestycji ponad przeciętna miarę na uzasadnione interesy osób trzecich. Dotychczasowi mieszkańcy realizują swoje prawa właścicielskie równorzędnie z innymi uprawnionymi podmiotami.

Mając na uwadze powyższe Sąd uznał, że zaskarżona decyzja, jak i decyzja ją poprzedzająca odpowiadają prawu. Wbrew twierdzeniu strony skarżącej, organy prowadzące postępowanie prawidłowo ustaliły stan faktyczny sprawy oraz dokonały właściwej wykładni przepisów prawa, uznając, że w sprawie zachodzą przesłanki pozwalające na ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji objętej wnioskiem. Wyjaśnienia organów w niniejszej sprawie są wyczerpujące, a sporządzona analiza jest kompletna, określając przy tym w sposób szczegółowy cechy zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji odpowiada wymogom z art. 107 § 3 k.p.a.

Z tych względów Sąd, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł o oddaleniu skargi, jako niezasadnej jak w sentencji wyroku.