Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 276/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2010-07-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 4 ust. 4
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 6, 7, 9,77, 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c, art. 135, art. 153, art. 200 i art. 205 par. 2, art. 152
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak Sędzia WSA Maria Kwiecińska Protokolant st.sekr.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 czerwca 2010r. sprawy ze skargi Z. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia [...] lutego 2010 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy; I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ja decyzję nr [...] Prezydenta Miasta P. z dnia [...] 2009 r. znak [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu na rzecz skarżącego kwotę [...],- ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/ D.Rzyminiak-Owczarczak /-/ B.Drzazga /-/ M.Kwiecińska


UZASADNIENIE

Decyzją nr [...] z dnia [...] 2009 r. (znak [...]) Prezydent Miasta P. odmówił Z. K. ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie wolnostojącej, przewidzianej do realizacji na działce [...], obręb [...], położonej w [...] przy ulicy [...].

W uzasadnieniu wywiedziono, że w dniu [...] kwietnia 2008 r. Z. K. złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie wolnostojącej na wyżej opisanej działce [...].

Decyzją nr [...] z dnia [...] 2008 r. Prezydent Miasta P. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla opisanej inwestycji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu decyzją z dnia [...] lutego 2009 r. uchyliło decyzję organu I instancji.

Decyzją nr [...] z dnia [...] 2009 r. organ I instancji ponownie odmówił ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu decyzją z dnia [...] sierpnia 2009 r. również uchyliło decyzję organu I instancji.

W konsekwencji organ I instancji dokonał analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania w zwiększonej ponad minimalną odległości wokół terenu, którego dotyczył wniosek, do około 200 m.

W jej trakcie ustalono, że działka nr [...] położona jest w [...] w głębi kwartału ograniczonego ul. [...] i ul. [...] oraz ulicą (bez nazwy) równoległą do ul.[...].

W bezpośrednim sąsiedztwie działki objętej wnioskiem nie występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, w głębi kwartału znajdują się tereny rolne bez zabudowy, w dalszym sąsiedztwie, bezpośrednio przy ul. [...] znajdują się budynki gospodarcze i budynek mieszkalny usytuowany od strony ul. [...].

W sąsiedztwie omawianej działki nie występuje żadna zabudowa, która pozwoliłaby wyznaczyć linię zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Najbliższe budynki znajdują się na działce [...], a jest to zabudowa zagrodowa. Linia zabudowy na tej nieruchomości wyznaczona jest w odległości 7 m od frontowej granicy działki z ul. [...].

Ponadto stwierdzono, że planowana zabudowa generalnie kontynuuje funkcję zabudowy i niektóre parametry budynków znajdujących się w szerokim obszarze analizowanym. Zabudowa mieszkaniowa w dalszym sąsiedztwie nie uniemożliwia wyznaczenia zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.

Zabudowa mieszkaniowa w obszarze analizowanym usytuowana jest wzdłuż dróg publicznych, tj. przy ulicy [...] i przy ul. [...], występuje również przy ulicy wewnętrznej, stanowiącej działki o nr [...]. Powstała ona jednak w oparciu o jednoznacznie ustaloną linię zabudowy, wyznaczoną przez istniejące budynki przy ulicy [...]. W omawianym przypadku takiej możliwości nie mają działki, pozostające w najbliższym sąsiedztwie działki [...], nie są bowiem zabudowane.

W ocenie organu w niniejszej sprawie nie ma zastosowania przepis § 4 ust. 4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Planowany budynek znajduje się w głębi niezabudowanego kwartału, jego usytuowanie nie nawiązuje do lokalizacji sąsiedniej zabudowy i podyktowane jest wyłącznie dokonanym podziałem gruntu rolnego.

Ustalenie warunków w przedmiotowej sprawie, a tym samym umożliwienie kontynuacji dalszej zabudowy na sąsiednich niezabudowanych działkach doprowadziłoby do stworzenia nowego ładu przestrzennego w postaci zabudowy o odmiennych cechach, sytuowanej w głębi analizowanego obszaru.

Zagospodarowanie tak dużego obszaru winno nastąpić w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wywiedziono zatem, że nie jest spełniony warunek zawarty w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Odwołanie od decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia [...] 2009 r. złożył Z. K.

Zawnioskował o uchylenie zaskarżonej decyzji i ustalenie warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem inwestora oraz wynikami analizy z dnia [...] marca 2009 r.

Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie przepisów postępowania:

- art. 7 k.p.a., 80 k.p.a. poprzez dowolne ustalenia, iż wyznaczenie linii zabudowy dla działki objętej wnioskiem doprowadzi do stworzenia w środku kwartału kompleksu zabudowy o cechach odmiennych od tych, które istnieją w analizowanym obszarze,

- art. 8 k.p.a. poprzez odmowę ustalenia warunków zabudowy w oparciu o argumentację, która nie znajduje oparcia w materiale dowodowym sprawy,

oraz przepisów prawa materialnego:

- art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) poprzez niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że nie można ustalić warunków zabudowy dla projektowanej inwestycji ze względu na brak możliwości wyznaczenia linii zabudowy w oparciu o zasady przewidziane w § 4 przywołanego rozporządzenia. Z przeprowadzonej analizy tego terenu wyraźnie wynika możliwość wyznaczenia linii zabudowy dla działki objętej wnioskiem,

- art. 64 Konstytucji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu decyzją z dnia [...] lutego 2010 r. (znak [...]) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu Kolegium wywiodło, że nie jest możliwe wyznaczenie linii zabudowy, albowiem działki położone w najbliższym sąsiedztwie są niezabudowane. W dalszym sąsiedztwie działki nr [...] znajduje się wprawdzie zabudowa mieszkaniowa, jednak nie daje to możliwości wyznaczenia linii zabudowy dla planowanej inwestycji.

Ustalenie warunków zabudowy odbyłoby się z pominięciem zasady dobrego sąsiedztwa. Doprowadziłoby do stworzenia chaotycznie i przypadkowo ukształtowanej zabudowy.

Na uzasadnienie swojego stanowiska przytoczono wyrok tutejszego Sądu z dnia 19 marca 2008 r., wydany w sprawie o sygn. akt II SA/Po 7/08.

Podkreślono, że skarżona decyzja nie narusza wskazywanych w odwołaniu przepisów prawa.

Skargę na decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu złożył Z. K. domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

Skarżący zarzucił naruszenie przepisów prawa procesowego w normach: art. 7, 80, 6, 8, 11 k.p.a., przepisów prawa materialnego - art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 3 ust. 2, § 4 przywołanego wyżej rozporządzenia oraz art. 64 ust. 3 Konstytucji.

W ocenie skarżącego w sprawie zaistniały przesłanki do ustalenia warunków zabudowy. W istocie bowiem zagospodarowanie przedmiotowej działki nie naruszy ładu przestrzennego. Istniejąca na działkach sąsiednich zabudowa pozwala bowiem na określenie parametrów nowej zabudowy.

W uzasadnieniu skargi wskazano na następujące okoliczności.

W obszarze analizowanym otoczenie działki tworzy kilkadziesiąt zabudowanych nieruchomości. W bezpośrednim sąsiedztwie działki [...], wzdłuż ulic [...] i [...] znajduje się niska zabudowa jednorodzinna, jak również występuje zabudowa zagrodowa. Planowane przeznaczenie działki jest zgodne z zagospodarowaniem działek sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej: nr [...], jak również działek zlokalizowanych w analizowanym obszarze, a położonych przy ul. [...]. Szereg działek położonych przy sąsiedniej drodze wewnętrznej ([...]), na tej samej wysokości co działka nr [...], ma już wydane warunki zabudowy. W tych okolicznościach za nietrafne uznać należy stwierdzenie organu, że planowana zabudowana ma być zlokalizowana w ramach niezabudowanego kwartału.

W niniejszej sprawie obowiązującą linię zabudowy wyznaczyć należy na podstawie § 4ust.4 rozporządzenia. Przywołany w uzasadnieniu przez organ II instancji wyrok zapadł w innym stanie faktycznym.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu w odpowiedzi na skargę wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało do tej pory prezentowaną argumentację.

Na rozprawie dnia 29 czerwca 2010 r. pełnomocnik skarżącego oświadczył, że dla położonych w pobliżu działek nr [...] oraz dla działek o nr [...] do [...] zostały już wydane warunki zabudowy dla budynków jednorodzinnych lub [...], a wszystkie parametry niezbędne do wydania tych warunków zostały ustalone na podstawie parametrów położonych w najbliższej okolicy. Ponadto podał, iż po zakończeniu postępowania przed sądem została zwarta umowa o ustanowienie służebności przejazdu i przechodu na działce nr [...] na rzecz pozostałych działek, powstałych w wyniku podziału. W dniu 9 lipca 2010 r. do akt sprawy dołączono potwierdzony przez adwokata za zgodność z oryginałem odpis postanowienia wydanego w sprawie [...] wraz z protokołem ugody zawartym przed Sądem Rejonowym w P. Podkreślono, że działka mająca być przedmiotem zainwestowania graniczy z [...] działkami zabudowanymi, położonymi przy ulicy [...].

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Skarga okazała się zasadna.

Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1270 ze zm., zwanej dalej p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontrolę zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Zgodnie z art. 134 p.p.s.a. Sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W myśl zaś przepisu art. 145 § 1 p.p.s.a. Sąd uwzględnia skargę na decyzję lub postanowienie i orzeka o ich uchyleniu w sytuacji, gdy stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia [...] lutego 2010 r., którą działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] 2009 r., odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, przewidzianego do realizacji na działce nr [...], położonej w wyżej opisanej lokalizacji. Zadaniem Sądu było zatem zbadanie, czy organy w oparciu o obowiązujące w chwili rozstrzygania sprawy administracyjnej przepisy prawa trafnie uznały, że niedopuszczalne jest ustalenie warunków zabudowy dla tego rodzaju inwestycji.

Badając legalność wydanych w sprawie decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, Sąd doszedł do przekonania, iż zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzającą ją decyzja Prezydenta Miasta P. naruszają przepisy prawa materialnego w stopniu uzasadniającym konieczność ich uchylenia (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a.).

Podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm., zwanej dalej u.p.z.p.). Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niesporną okolicznością było, że dla terenu objętego inwestycją nie został dotychczas uchwalony taki plan miejscowy.

Jak stanowi przepis art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego określa wydane na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 u.p.z.p. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588), zwane dalej rozporządzeniem.

Przepis § 3 rozporządzenia stanowi w ust. 1 że "w celu ustalenia wymagań nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy", a w ust. 2 tego paragrafu stanowi, iż "granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków, nie mniejszej niż 50 metrów".

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że organ uprawniony do wydania decyzji o warunkach zabudowy, w razie braku planu zagospodarowania terenu dla obszaru objętego wnioskiem inwestora, wyznacza na mapie zasadniczej w skali 1: 500 lub 1: 1.000 granice obszaru w celu przeprowadzenia analizy i ustalenia, czy możliwa jest realizacja planowanej inwestycji przy zachowaniu niezbędnych warunków wynikających z pkt 1-3 art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W § 3 ust. 2 rozporządzenie podaje minimalne granice obszaru, który ma być analizowany pod względem funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Organ przystępując do przeprowadzenia wspomnianej powyżej analizy powinien mieć na uwadze zasadę dobrego sąsiedztwa, wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., a która uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego.

Jakkolwiek z literalnego brzmienia wymienionego przepisu wynika, że pojęcie działki sąsiedniej odnieść należy do działki dostępnej z tej samej drogi publicznej, to jednak brak spełnienia tego wymogu a limine nie może być przesłanką odmowy lokalizacji inwestycji w sytuacji, gdy w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość znajdują się już zabudowania pozwalające na określenie wymagań nowej zabudowy.

Pojęcie "działki sąsiedniej" występujące w tym przepisie oznacza, że musi to być działka, na której roboty budowlane, polegające na budowie obiektów budowlanych, zostały już zrealizowane, przy czym nie będzie tu chodziło tylko o działkę graniczącą bezpośrednio z działką inwestora, lecz raczej pewien obszar tworzący urbanistyczną całość, pozwalający organowi dokonać jak najlepszej oceny sytuacji faktycznej pod względem możliwości zrealizowania planowanej inwestycji przy zachowaniu ustawowych warunków z art. 61 ust. 1 pkt 1-3 u.p.z.p. Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. W powołanym przepisie ład przestrzennym konkretyzuje się przede wszystkim jako zapobieganie rozproszeniu zabudowy.

W aktualnym orzecznictwie sądowoadministracyjnym, jak i doktrynie zgodnie przyjmuje się, iż za działkę sąsiednią należy rozumieć działkę znajdującą się w pewnym obszarze tworzącym urbanistyczną całość (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 6 sierpnia 2008 r., II SA/Po 580/09, Lex nr 566705; wyrok WSA w Gdańsku z dnia 13 lutego 2008 r., II SA/Gd 514/07, Lex nr 401705; Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz pod red. prof. Z.Niewiadomskiego, C.H.Beck, Warszawa 2009 r., źródło: Legalis). W tak rozumianym sąsiedztwie zabudowanych działek nowopowstająca zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Ustawowym celem (zasada dobrego sąsiedztwa) charakterystyki opisanej w zdaniu poprzednim jest właśnie zapewnienie ładu przestrzennego poprzez dostosowanie nowej zabudowy do urbanistycznych cech starej zabudowy, łącznie z zasadą kontynuacji funkcji. Innymi słowy, nowa zabudowa jest dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją. Reasumując przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. (a poprzez niego również przepisy rozporządzenia) ma na celu powstrzymanie zabudowy, która nie daje się pogodzić z zabudową już istniejącą oraz nałożenie na inwestora warunku w postacie konieczności dostosowania nowej zabudowy do cech urbanistycznych zabudowy zastanej (Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Komentarz - jw.).

Wydanie decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy z powodu niespełnienia warunku z art. 61 ust.1 pkt 1 in fine u.p.z.p. może nastąpić tylko wtedy gdy w sąsiedztwie nie ma żadnej zabudowy, która mogłaby stanowić punkt odniesienia dla decyzji ustalającej. Jak wywiedziono już w niniejszym uzasadnieniu sąsiedztwo należy rozumieć szeroko, to jest tak dalece, jak długo o planowanej inwestycji można powiedzieć, że pozostaje względem zabudowy dotychczasowej w czytelnych, uporządkowanych relacjach, o jakich mowa w art. 2 pkt 1 ustawy.

Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (§ 4 ust. 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (§ 4 ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 4 ust. 4).

Z akt administracyjnych sprawy wynika, że stosując się do wskazówek organu odwoławczego powiększono obszar analizowany terenu objętego inwestycją poza parametry minimalne określone we wspomnianym § 3 ust. 2 rozporządzenia.

W granicach tego obszaru znalazły się działki znajdujące się po obu stronach ul. [...] w [...], na których w większości znajduje się zabudowa mieszkaniowa (działki nr [...]). Organ szczegółowo, dla każdej z działek znajdujących się w tym obszarze, ustalił jaki jest wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki, maksymalny ok. 20 % [faktycznie dla działki nr [...] wynosi on [...] %, jak wskazuje analiza graficzna], średnio 11 %. Dodatkowo organ wskazał, że powierzchnia domów w obszarze tym wynosi od [...] do 260 m2. Z analizy wynika też, że budynki mieszkalne znajdujące się na badanym obszarze mają maksymalnie dwie kondygnacje, dachy płaskie i skośne, usytuowane zaś są w odległości od 5 do 8 m od frontowych granic działek z ulicą (zróżnicowania linia zabudowy), z kolei budynki położone przy ul. [...] usytuowane są również wzdłuż zróżnicowanej linii zabudowy, od 6 do 12 m od frontowych granic z ulicą.

Ustalono przy tym, że w bezpośrednim sąsiedztwie działki objętej planowaną inwestycją nie występuje zabudowa mieszkaniowa, bowiem w głębi kwartału znajdują się tereny rolne, bez zabudowy. Ponadto stwierdzono, że planowany budynek (o pow. 200 m2) generalnie kontynuuje parametry sąsiednich budynków mieszkalnych. Przypomnieć bowiem należy, że planowany do zabudowy na działce nr [...] o powierzchni [...] m2 dom ma mieć charakter zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, o powierzchni zabudowy do 200 m2, z dachem skośnym i dwiema kondygnacjami.

W ocenie Sądu w kontrolowanej sprawie, mając na względzie wyniki postępowania, w szczególności ustalenia poczynione w trakcie analizy przyjąć należało, iż organy orzekające błędnie wywiodły, że nie jest możliwe wyznaczenie linii zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Przede wszystkim nie sposób zgodzić się z organami, iż w sąsiedztwie działki nr [...] nie występuje zabudowa mieszkaniowa. W istocie bowiem zabudowy takiej brak na działkach bezpośrednio graniczących z nią, położonych przy drodze wewnętrznej - działka nr [...]. Zabudowa taka istnieje jednak na działkach, które wprawdzie bezpośrednio nie graniczą z przedmiotową nieruchomością, ale które usytuowane są równolegle do działki nr [...], do których to działek dojazd znajduje się od strony ul. [...]. Działki te położone są w szeregu działek, który biegnie równolegle również w stosunku do "spornej" działki nr [...]. Zabudowa ta mieści się w wyznaczonym obszarze analizowanym, stanowiąc przy tym zwarty kwartał. Może zatem stanowić punkt odniesienia dla oceny dopuszczalności ustalenia warunków dla planowanej inwestycji.

Jak wywiedziono już w niniejszym uzasadnieniu, pojęcie działka sąsiednia nie oznacza wyłącznie położonych w obszarze analizowanym działek bezpośrednio graniczących ze sobą i dostępnych z tej samej drogi publicznej. Skoro zatem przepis § 4 ust. 4 rozporządzenia dopuszcza inne wyznaczenie obowiązującej nowej linii zabudowy, gdy nie jest możliwe wyznaczenie jej poprzez przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, to w świetle tej normy linię zabudowy odnieść należy do zabudowy tożsamej, stanowiącej urbanistyczną całość, położonej w wyznaczonym obszarze analizowanym.

Przykładowo wskazać należy, iż pozytywne ustalenie w oparciu o przepis § 4 ust. 4 rozporządzenia będzie miało miejsce wtedy kiedy budynki, których usytuowanie zaplanowano w drugim szeregu, będą kontynuacją w zakresie linii zabudowy budynków usytuowanych na działkach sąsiednich (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 28 listopada 2007 r., II SA/Po 302/07, Lex nr 469201).

Ze zbliżoną sytuacją mamy do czynienia w niniejszym wypadku, chociażby w odniesieniu do zabudowy mieszkaniowej, która znajduje się na działkach położonych przy ulicy [...]. Stąd też przyjąć należało, iż wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy w niniejszej sprawie winno nastąpić w oparciu o § 4 ust. 4 rozporządzenia.

Mając na względzie powyższe, wobec naruszenia przez organy przepisów prawa materialnego - art. 61 ust.1 pkt.1 u.p.z.p. oraz § 4 ust. 4 rozporządzenia - przyjąć należało, iż w niniejszej sprawie, jak już wywiedziono na wstępie, doszło do naruszenia prawa w rozumieniu art.145 § 1 pkt. 1 lit. a p.p.s.a.

Ocena materiału dowodowego pozostająca w sprzeczności ze zgromadzonymi w sprawie dowodami stanowi z kolei naruszenie przepisów prawa procesowego, zawartych w art. 80, 7 i 77, 6 i 9 k.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Uchybienie to wyczerpuje tym samym przesłanki z art. 145 § 1 pkt 1 lit c p.p.s.a.

W tym stanie rzeczy należało uchylić zaskarżoną decyzję oraz, mając nadto na względzie przepis art. 135 p.p.s.a., również poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. Tak też Sąd orzekł w pkt I sentencji.

Ponownie rozpatrując sprawę organy administracji będą miały na względzie poczynione w niniejszym uzasadnieniu rozważania, w tym co do wykładni art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p. i § 4 ust. 4 rozporządzenia.

Organy powinny zatem pamiętać, iż przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p. nie wyczerpuje istnienie zabudowy wyłącznie na działkach graniczących (bezpośrednio) z działką, będącą przedmiotem zainwestowania, dostępnych z tej samej drogi publicznej.

Oznacza to konieczność przyjęcia w niniejszej sprawie dopuszczalności odniesienia planowanej zabudowy do już zastanej w obszarze analizowanym, także w zakresie obowiązującej linii nowej zabudowy. Linię tę należy odnieść do istniejącej zabudowy, stanowiącej urbanistyczną całość, która w istocie, jak wykazało postępowanie administracyjne, położona jest w obszarze analizowanym i jest tożsama z planowanym rodzajem zabudowy działki nr [...].

Zgodnie z art.153 p.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie było przedmiotem zaskarżenia.

O kosztach postępowania orzeczono na zasadzie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a. jak w pkt. II. W oparciu o art. 152 p.p.s.a orzeczono jak w pkt. III sentencji.

/-/ D.Rzyminiak-Owczarczak /-/ B.Drzazga M.Kwiecińska

Za nieobecnego sędziego korzystającego

z urlopu uzasadnienie wyroku podpisał

sędzia /-/ D.Rzymianiak-Owczarczak

MK