Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2159/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-09-06 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono sprzeciw od decyzji administracyjnej - art 64a ppsa
Powołane przepisy: article: art 98 ust 3
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Alina Balicka, , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 6 września 2018r. sprzeciwu E. Z. i K.W. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] maja 2018r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala sprzeciw.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją Nr [...] , z [...] maja 2018 r., wydaną na podstawie art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 1257 z późn. zm., dalej jako k.p.a.) w związku z art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 z późn. zm., dalej jako ugn) po rozpatrzeniu odwołania Burmistrza Miasta [...] od decyzji Starosty [...] Nr [...] z [...] września 2017 r. ustalającej odszkodowanie za grunt o pow. [...] ha, położony w [...], w obrębie 5-12, oznaczony w ewidencji gruntów i budynków jako działka o nr ew. [...], wydzielony na podstawie decyzji Burmistrza Miasta [...] nr [...] z [...] grudnia 2005 r., znak: [...], pod poszerzenie drogi publicznej gminnej (ul. [...]) i przejęty przez Gminę [...] w dniu, kiedy ww. decyzja stała się ostateczna oraz naniesienia i nasadzenia na ww. gruncie, uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

W sprawie ustalono następujący stan faktyczny.

Burmistrz Miasta [...] ostateczną decyzją Nr [...] z [...] grudnia 2005 r. (znak: [...]) zatwierdził projekt podziału nieruchomości objętej KW Nr [...] stanowiącej zgodnie z ewidencją gruntów miasta [...] działkę nr ewid. [...] w obrębie 5-12 położonej w [...] przy ulicy [...] [...] i [...]. W wyniku podziału została wydzielona m. in. działka nr [...] o pow. [...] m2 przeznaczona pod poszerzenie ulicy [...].

Wojewoda [...] przytoczył treść art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i wskazał, że z regulacji tej wynika, iż przesłankami warunkującymi ustalenie w trybie administracyjnym odszkodowania na rzecz właściciela bądź użytkownika wieczystego za grunt wydzielony pod drogę publiczną jest uznanie, że działki gruntu przejęte zostały pod drogę publiczną, a więc z treści decyzji podziałowej w sposób jednoznaczny musi wynikać, że konkretny grunt został na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego wydzielony pod drogę publiczną i w konsekwencji nastąpiło nabycie z mocy prawa przez jednostkę samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa własności tych działek oraz brak uzgodnienia odszkodowania w drodze porozumienia pomiędzy zainteresowanymi. Przedmiotowe działki gruntu przechodzą z mocy prawa na własność danej jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja o zatwierdzeniu podziału stała się ostateczna.

Art. 98 ust. 1 ugn stanowiąc o przejściu prawa własności z mocy samego prawa, nie reguluje podziału nieruchomości, lecz określa następujące z mocy prawa skutki decyzji podziałowej. Zmiana stanu prawnego na podstawie tego unormowania następuje z mocy prawa i stanowi samodzielną podstawę ujawnienia w księdze wieczystej przejścia prawa własności.

Prawo do odszkodowania, na podstawie art. 98 ust. 3 ugn powstaje dopiero wówczas, gdy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stanie się ostateczna. Z tą bowiem datą działki gruntu wydzielone na wniosek właściciela pod drogi publiczne przechodzą z mocy prawa na własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządowych (art. 98 ust. 1 ustawy).

Ustawowy obowiązek wypłaty odszkodowania może być realizowany w drodze cywilnoprawnej poprzez uzgodnienie wysokości odszkodowania między właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym a właściwym organem albo - gdy do takiego uzgodnienia nie dojdzie - w drodze administracyjnej przez wydanie decyzji o ustaleniu wysokości odszkodowania na zasadach i w trybie określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości.

Strony nie doszły do porozumienia w sprawie odszkodowania na drodze cywilnoprawnej.

W dniu [...] lutego 2012 r. E. Z.-[...] i K. W. zwrócili się do Starosty [...] o wszczęcie postępowania administracyjnego celem ustalenia wysokości odszkodowania za działkę nr ew. [...] z obrębu 5-12.

W dniu [...] lipca 2013 r. został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. W. operat szacunkowy określający wartość nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ew. nr [...] o pow. [...] m2 w obrębie 05-12, gm. [...] na kwotę [...] zł.

W związku ze zgłoszonymi uwagami do operatu, rzeczoznawca majątkowy A. W. w dniu [...] listopada 2013 r. sporządził nowy operat szacunkowy określający wartość przedmiotowej nieruchomości w wysokości [...] zł.

Decyzją Nr [...] z [...] października 2014 r. Starosta [...] ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł za grunt o pow. [...] m2 oraz naniesienia na ww. gruncie.

Na skutek odwołania od ww. decyzji, Wojewoda [...], decyzją nr [...] z [...] maja 2015 r., uchylił w całości decyzję organu I instancji wskazując w uzasadnieniu na dostrzeżone uchybienia w operacie szacunkowym sporządzonym w sprawie.

W ponownie prowadzonym przez Starostę [...] postępowaniu został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T. T. nowy operat szacunkowy z [...] listopada 2015 r. określający wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...] zł.

Decyzją Nr [...] z [...] kwietnia 2016 r. Starosta [...] ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł za działkę ewid. nr [...] o pow. [...] m2, z obrębu 5-12, położoną w [...], wydzieloną pod drogę publiczną.

W wyniku rozpatrzenia odwołania, Wojewoda [...], decyzją Nr [...] z [...] grudnia 2016 r., uchylił w całości zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu wskazał, iż wskutek pisma organu odwoławczego dotyczącego udzielenia wyjaśnień odnośnie sporządzonej wyceny, biegły w dniu [...] września 2016 r. sporządził i złożył nowy operat szacunkowy, z odmiennym wynikiem wyceny, który z uwagi na dostrzeżone uchybienia nie mógł w ocenie organu odwoławczego stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania.

W ponownie prowadzonym przez Starostę [...] postępowaniu został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T. J. nowy operat szacunkowy z [...] lipca 2017 r. określający wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...] zł.

Decyzją Nr [...] z [...] września 2017 r. Starosta [...] ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł za przedmiotową nieruchomość.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył Burmistrz Miasta [...], podnosząc, że decyzja została oparta na nieprawidłowym operacie szacunkowym.

Rozpatrując powyższe odwołanie, Wojewoda [...] stwierdził, co następuje.

Zgodnie z art. 130 ugn wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 98 ust. 3 ugn ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) znowelizowanego Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. z 2011 r., Nr 165, poz. 985), wydanego w oparciu o delegację ustawową z art. 159 ugn oraz standardami zawodowymi - art. 175 ust. 1 ugn.

Z kolei na podstawie § 36 ust. 1 zmienionego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ugn bez uwzględnienia ustaleń decyzji.

Zgodnie z § 36 ust. 4 zmienionego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Stosownie natomiast do §36 ust. 6 pkt 2 tego rozporządzenia przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości.

W sporządzonym, na potrzeby prowadzonego przed Starostą [...] postępowania, operacie szacunkowym z [...] lipca 2017 r. określającym wartość działki ew. nr [...] o pow. [...] m2 rzeczoznawca majątkowy przyjął podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, określając wartość przedmiotowej nieruchomości w oparciu o ceny uzyskane na rynku obejmującym teren miasta [...], obejmujące grunty przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne.

Autor operatu szacunkowego z [...] lipca 2017 r., T. J., określając wartość rynkową prawa własności nieruchomości położonej w miejscowości [...], w obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] m2, wybrał ze zbioru dostępnych transakcji próbkę 13 transakcji (strona 16 operatu) umów kupna-sprzedaży reprezentatywnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe o cenach jednostkowych od 329,04 zł/m2 do 584,96 zł/m2. Ostatecznie po określeniu zakresu współczynników korygujących, ustaleniu cech wpływających na wartość działki wycenianej na lokalnym rynku (lokalizacja, położenie szczegółowe; dostępność komunikacyjna; uzbrojenie terenu; otoczenie) oraz po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących wartość 1 m2 wycenianego gruntu została określona w wysokości [...] zł, co po uwzględnieniu jego powierzchni określiło wartość rynkową wycenianej działki gruntu na poziomie [...] zł (po zaokrągleniu [...] zł). Wartość nasadzeń i naniesień określono zaś na kwotę [...] zł. Łącznie wartość nieruchomości oznaczonej jako działka ewid. nr [...] o pow. [...] m2 została określona w wysokości [...] zł według stanu na dzień wydania decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości i poziomu cen na dzień sporządzenia operatu.

Mając na uwadze, że operat szacunkowy podlega ocenie, jak każdy inny dowód w postępowaniu administracyjnym organ odwoławczy oceniając sporządzony w sprawie operat szacunkowy zaznaczył, iż w dniu wydania decyzji podziałowej działka nr [...] była przeznaczona pod drogę publiczną. Zgodnie z ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta [...] - [...] zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta [...] Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2004 r. opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] Nr [...], poz. [...] z 2004 r. obowiązującego w dniu 9 grudnia 2005 r. działka ew. [...] leży w projektowanych liniach rozgraniczających ul. [...]. Działka ewid. nr [...]. została wyodrębniona wskutek podziału nieruchomości na wniosek właściciela i z dniem, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna, przeszła na własność gminy zgodnie z art. 98 ugn.

Rzeczoznawca majątkowy wskazał w operacie, że ww. plan miejscowy utracił moc na podstawie wyroku WSA w Warszawie z 23 lutego 2006 r. Dla potrzeb wyceny przyjęto więc sytuację, jakby planu nie było, zaś z uwagi na brak studium uwzględniono faktyczny sposób użytkowania nieruchomości, tj. przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniowo-usługową.

Dalej Wojewoda [...] wskazał, że stan nieruchomości a co za tym idzie i jej przeznaczenie ustala się na dzień wydania decyzji podziałowej. W dniu wydania przez Burmistrza Miasta [...] decyzji z [...] grudnia 2005 r. zatwierdzającej podział nieruchomości, w wyniku którego została wydzielona działka nr [...] przeznaczona pod drogę, ustalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta [...] zatwierdzonego Uchwałą Rady Miasta [...] Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2004 r. były obowiązujące. Wobec powyższego w ocenie organu odwoławczego przeznaczenie nieruchomości należało określić w oparciu o ustalenia obowiązującego wówczas planu, zgodnie z którymi działka ewid. nr [...] przeznaczona była pod drogę.

Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości, wartość nieruchomości przeznaczonej pod drogę określa się na podstawie cen nieruchomości o przeznaczeniu takim, jak przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych, chyba, że możliwe jest określenie wartości na podstawie cen nieruchomości drogowych. Wobec czego w pierwszej kolejności rzeczoznawca powinien przeanalizować transakcje drogowe z rynku lokalnego (w razie ich braku także na terenie rynku rozszerzonego).

Należy zaznaczyć, że jeśli na rynku lokalnym odnotowano ceny zapłacone w transakcjach dotyczących nieruchomości drogowych, podobnych do nieruchomości wycenianej, to z § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia wynika konieczność określenia wartości na podstawie tych cen. Z przedmiotowego operatu wynika, że na rynku lokalnym obejmującym miasto [...] odnotowano kilkanaście cen dotyczących transakcji sprzedaży nieruchomości pod drogi publiczne (str. 10). Zatem zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa wartość nieruchomości powinna zostać określona w oparciu o te ceny jeśli dotyczyły one nieruchomości porównywalnych do wycenianej albo operat powinien zawierać analizę wykazującą brak podobieństwa tych nieruchomości do przedmiotu wyceny co upoważniało by rzeczoznawcę do określenia wartości na podstawie cen nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych.

W przypadku pierwotnego przeznaczenia drogowego wycenianej nieruchomości, dopiero wykluczenie możliwości oparcia się na cenach nieruchomości drogowych będących przedmiotem obrotu na rynku lokalnym i regionalnym pozwala na zastosowanie w wycenie - zgodnie z § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia - transakcji dotyczących nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych.

W tej sytuacji za podstawę wyceny powinny zostać przyjęte albo ceny porównywalnych nieruchomości drogowych albo też - jeśli uznano by wskutek dokładnej i rzetelnej analizy cen i cech odnotowanych nieruchomości drogowych, że nie spełniają one wymogów podobieństwa do przedmiotu wyceny i nie mogą stanowić wiarygodnego materiału porównawczego - ceny gruntów budowlanych, ale tylko dlatego, że były to nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród terenów przyległych.

Organ odwoławczy uznał, że dokonana wycena przez T. J. nie jest wiarygodna i nie może stanowić podstawy do wydania stosownej decyzji. Zatem organ I instancji naruszył normy prawa procesowego (art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a.) bowiem nie wystarczająco wnikliwie przeprowadził postępowanie wyjaśniające. Starosta [...] nie wyjaśnił w sposób wyczerpujący i usuwający wątpliwości okoliczności faktycznych istotnych dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy ustalenia odszkodowania za nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m2 obręb [...], gm. [...], wydzielona pod drogę publiczną, ponieważ oparł zaskarżoną decyzję Nr [...] z [...] września 2017 r. na operacie szacunkowym z [...] lipca 2017 r., który w ocenie organu odwoławczego, nie spełnia wymogów określonych przepisami prawa.

Dało to podstawę organowi odwoławczemu do wydania decyzji kasacyjnej na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. celem zlecenia uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenia nowego operatu szacunkowego zgodnego z wymogami ustawy o gospodarce nieruchomościami i znowelizowanego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Kwestia ustalenia wysokości odszkodowania za sporną nieruchomość jest bowiem istotą sprawy, a przeprowadzenie ponownego dowodu z wyceny rzeczoznawcy majątkowego ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie.

Sprzeciw od decyzji Wojewody [...] z [...] maja 2018 r., wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie E. Z. i K. W. Skarżący zaskarżonej decyzji zarzucili:

rażące naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a to: art. 8 § 1 i 2 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób nie budzący zaufania jego uczestników do władzy publicznej poprzez oparcie zaskarżonej decyzji na podstawach, które w Decyzji nr [...] Wojewody [...] z dnia [...] maja 2015 roku wydanej w niniejszej sprawie na skutek odwołania E. Z. i K. W. stały się podstawą uchylenia zaskarżonej wówczas decyzji Starosty [...] na korzyść skarżących;

rażące naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a to: art. 7 , art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób nieprawidłowy poprzez nie wystarczająco wnikliwe prowadzenie postępowania wyjaśniającego oraz oparcie zaskarżonej decyzji na polemice z kolejnym już wydanym w sprawie operacie szacunkowym bez podjęcia jakichkolwiek działań mających na celu wyjaśnienie stanu faktycznego i prawnego w niniejszej sprawie;

rażące naruszenie treści § 36 ust. 1 i 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) zmienionego Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 roku (Dz. U 2011, nr 165, poz. 985) w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędne jego zastosowanie i uznanie, iż przepisy prawa miejscowego przeznaczały nieruchomość objętą niniejszą decyzję pod inwestycję drogową, podczas gdy w chwili wydawania decyzji podziałowej przedmiotowa działka nr [...] nie była objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Miasta [...] który utracił moc na podstawie wyroku WSA w Warszawie z dnia 23 lutego 2003 roku, a co za tym idzie rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy w niniejszej sprawie w sposób prawidłowy dokonał wyceny gruntu objętego wywłaszczeniem tj. według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia ceny a przeznaczenie zgodnie z art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami;

rażące naruszenie treści prawa materialnego tj. treści art. 130 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2018, poz. 121 ze zm.) poprzez jego wadliwe zastosowanie w niniejszej sprawie i uznanie, iż Decyzja Starosty [...] oparta została na operacie szacunkowym nie uwzględniającym stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu;

rażące naruszenie treści prawa materialnego tj. treści art. 98 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie w niniejszej sprawie pomimo powołania w treści uzasadnienia i uchylenie decyzji Starosty [...] wydanej zgodnie z treścią ww. przepisu.

Wojewoda Mazowiecki w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. 2017 r. poz. 2188 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta stosownie do § 2 powołanego artykułu sprawowana jest pod względem zgodności z prawem.

Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 z późn. zm.), dalej P.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracji publicznej konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c P.p.s.a.) lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 pkt 2 P.p.s.a.).

Skarga podlegała oddaleniu. Rozpoznając sprawę Sąd nie dopatrzył się w działaniu organu administracji ani naruszenia norm prawa materialnego, ani też naruszenia przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Z akt administracyjnych wynika, że Rada Miasta [...] podjęła w dniu [...] kwietnia 2004 r. uchwałę nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] "[...]". Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 23 lutego 2006 r., sygn. akt IV SA/Wa 2137/05, na skutek skargi Wojewody [...], stwierdził nieważność uchwały Rada Miasta [...] nr [...] z dnia [...] kwietnia 2004 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] "[...]". Z urzędu Sądowi wiadomi, że wyrok ten stał się prawomocny z dniem 19 kwietnia 2006 r., co oznacza, że do tego dnia powyższa uchwała była w obiegu prawnym.

Podstawową zasadą wprowadzoną przez art. 93 ust. 1 u.g.n. jest zgodność podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego. Przy czym zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu – art. 93 ust. 2 u.g.n. Zgodnie z art. 93 ust. 1 u.g.n. podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza lub prezydenta miasta zatwierdzającej podział. Dalej art. 97 ust. 1u.g.n. stanowi, że podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny. Z kolei stosownie do art. 98 u.g.n.

- działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych,

- właściwy organ składa wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej praw gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa do działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Podstawą wpisu tych praw do księgi wieczystej jest ostateczna decyzja zatwierdzająca podział,

- za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Burmistrz Miasta [...], na wniosek skarżących, decyzją z [...] grudnia 2005 r., wydana na podstawie wyżej wskazanych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, zatwierdził projekt podziału nieruchomości objętej KW Nr [...] stanowiącej działkę nr ew. [...] w obr. 5-12 poł. W [...] przy ul. [...] i [...] na następujące działki:

- działka nr [...] o pow. [...] m²

- działka nr [...] o pow. [...] m²

przeznaczone pod zabudowę mieszkaniowo-usługową

- działka nr [...] o pow. [...] m²

przeznaczona na poszerzenie ulicy [...].

Z uzasadnienia decyzji wynika, że przedłożony projekt podziału nieruchomości został opracowany zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta [...] zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] kwietnia 2004 r. Na skutek odwołania E. Z.-[...] od decyzji Burmistrza Miasta [...] z [...] grudnia 2005 r. zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z [...]12 kwietnia 2005 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Zgodnie z art. 16 § 1 k.p.a. decyzja Burmistrza Miasta [...] z [...] grudnia 2005 r., zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] na działki o numerach [...], [...] i [...], z dniem [...] kwietnia 2006 r. stała się ostateczna.

Porównując datę prawomocności wyroku WSA w Warszawie z 23 lutego 2006 r., sygn. akt IV SA/Wa 2137/05 i datę ostateczności decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], należy uznać, że w dniu [...] kwietnia 2006 r. istniała jeszcze w obiegu prawnym uchwała Rady Miasta [...] nr [...] z dnia [...] kwietnia 2004 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...], której zapisy były podstawą decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Wprawdzie w wyroku WSA w Warszawie z 23 lutego 2006 r., sygn. akt IV SA/Wa 2137/05, znajduje się zapis, że zaskarżona uchwała nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się tego wyroku, co oznacza, że w przedziale czasowym od 23 lutego 2006 r. do 19 kwietnia 2004 r. wykonywanie uchwały było zawieszone, a SKO wydając decyzję z [...] kwietnia 2006 r. nie wzięło pod uwagę tej okoliczności, to pozostaje to bez wpływu na ostateczność decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, skoro żaden z uprawnionych podmiotów nie wszczął żadnego postępowania w trybie nadzwyczajnym w stosunku do decyzji SKO z [...] kwietnia 2006 r. i decyzja ta pozostaje w obiegu prawnym i wywołuje skutki prawne, a w konsekwencji również decyzja Burmistrza Miasta [...] z [...] grudnia 2005 r.

Skutek ex tunc stwierdzenia nieważności uchwały Rady Miasta [...] nr [...] z dnia [...] kwietnia 2004 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] nastąpił dopiero z dniem prawomocności wyroku, tj. z dniem 19 kwietnia 2006 r. Do tej daty, mimo że stwierdzenie nieważności uchwały wywołało skutek z mocą wsteczną, uchwała istniała w obiegu prawnym i podjęte na jej podstawie czynności wywoływały skutki prawne.

Skoro z decyzji Burmistrza Miasta [...] z [...] grudnia 2005 r. wynika, że była ona wydana w trybie art. 98 u.g.n., to była to podstawa do wydzielenia działki nr [...] pod poszerzenie drogi publicznej, ze skutkiem odebrania własności do tej działki z chwilą, gdy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Należy zauważyć, że dotychczasowy właściciel, jeżeli nie złożyłby wniosku o podział nieruchomości, uniemożliwiłby przejęcie z mocy prawa własności działki pod drogę publiczną odpowiednio przez gminę, powiat, województwo lub Skarb Państwa. Należy pamiętać, że art. 98 u.g.n. dotyczy wyłącznie wydzielania działek pod drogi publiczne.

Zastosowanie art. 98 ust. 1 u.g.n. do wydzielenia działki nr [...] z przeznaczeniem na poszerzenie ulicy [...] wymagało zgodności z ustaleniami planu miejscowego, w tym przypadku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...]. Odjęcie własności na podstawie art. 98 ust. 1 u.g.n. nastąpić może, stosownie do art. 98 ust. 3 u.g.n., jedynie za odszkodowaniem. W przedmiotowej sprawie z wnioskiem o odszkodowanie wystąpili byli właściciele działki nr [...]. Zgodnie z art. 98 ust. 3 u.g.n. (zdanie ostatnie) .. na wniosek właściciela odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie, zgodnie z art. 130 ust. 1 u.g.n., skoro Starosta [...] wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, to w przypadku, o którym mowa w art. 98 ust. 3 u.g.n., wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu.

Jednym z kryterium, jakie powinno być uwzględniane przy ustalaniu wysokości odszkodowania, jest przeznaczenie nieruchomości. Zgodnie z powyższym, przeznaczenie nieruchomości ustala się według przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale, co w przedmiotowej sprawie oznacza w dniu wydania decyzji Burmistrz Miasta [...] z [...] grudnia 2005 r., czyli zgodnie z postanowieniami planu miejscowego zawartymi w uchwale Rady Miasta [...] nr [...] z dnia [...] kwietnia 2004 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] "[...]". Z decyzji tej wynika, że projekt podziału działki nr [...] został opracowany zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] "[...]", a działka nr [...] przeznaczona została pod poszerzenie ulicy [...], tj. ma przeznaczenie drogowe.

Do określania wartości działek gruntu na potrzeby ustalenia w drodze decyzji administracyjnej odszkodowania, o którym mowa w art. 98 ust. 3 u.g.n., zgodnie z § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, stosuje się odpowiednio § 36 ust. 1–4. Wartość rynkową nieruchomości określa się w tym przypadku, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

W przypadku odszkodowania ustalanego w trybie art. 98 ust. 3 u.g.n., zapisy § 36 ust. 1–4 ww. rozporządzenia stosuje się odpowiedni, tzn. z uwzględnieniem wszystkich odstępstw przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami dla trybu wywłaszczania nieruchomości na podstawie art. 98 u.g.n. W szczególności chodzi o art. 130 ust. 1 u.g.n., który wpływa na sposób zastosowania art. 154 u.g.n. Art. 154 ust. 1 u.g.n. stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Skoro przepis ten nakazuje uwzględnić przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, to w przypadku odszkodowania ustalanego na podstawie art. 98 ust. 3 u.g.n., zgodnie z art. 130 ust. 1 u.g.n. będzie to przeznaczenie nieruchomości wynikające z planu miejscowego obowiązującego w dniu wydania decyzji o podziale.

W przedmiotowej sprawie jest to decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości m.in. na działkę nr [...] z przeznaczeniem pod poszerzenie ulicy [...] zgodnie z obowiązującym wówczas planem miejscowym.

Skoro wyceniana nieruchomość miała przeznaczenie drogowe, to dopiero wykluczenie możliwości oparcia się na cenach nieruchomości drogowych będących przedmiotem obrotu na rynku lokalnym i regionalnym pozwoli na zastosowanie w wycenie - zgodnie z § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia - transakcji dotyczących nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych.

Wobec powyższego, Sąd w pełni podziela stanowisko i wywody Wojewody [...] zawarte w zaskarżonej decyzji, które zasadnie podważają operat szacunkowy będący podstawą ustalenia odszkodowania w sprawie i uprawniają organ odwoławczy do zastosowania art. 138 § 2 k.p.a. z uwagi na to, że postępowanie przed organem pierwszej instancji było prowadzone z naruszeniem przepisów postępowania a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma wpływ na jej rozstrzygnięcie.

Wobec powyższego stanowiska, Sąd nie uznaje zasadności zarzutów skargi.

Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji wyroku.