Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 927/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-12-11 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3
journal: Dz.U. 1994 nr 89 poz 414
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Krystyna Tomaszewska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Bogusław Cieśla, sędzia WSA Izabela Ostrowska, Protokolant st. ref. Hubert Dobrowolski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 grudnia 2018 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej P. w W. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] listopada 2017 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją nr [...] z dnia [...] listopada 2017r [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej P. w W. od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego W. nr [...] z dnia [...] października 2017r.,nakazującej w/w Wspólnocie usunięcie w zakreślonym terminie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego balkonów budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. P. w W. -utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Decyzja [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

W związku z otrzymaną od mieszkańca osiedla pisemną informacją w sprawie odpadających fragmentów elewacji (płytek ceramicznych z balkonów oraz szyb

z barierek balkonów) budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. P. w W., upoważniony przedstawiciel tut. Inspektoratu w dniu 23.06.2017r. przeprowadził czynności kontrolne w powyższym zakresie. W trakcie oględzin ustalono, że nad parterem budynku rozciągają się balkony/tarasy z elementami pniowymi (czoła) z płytek gres, które miejscowo są odspojone - odpadnięte. Na obróbce blacharskiej poniżej płytek, powstają miejsca gdzie rosną roślinności, co świadczy o braku dostępu do tych miejsc. Część płytek z czoła balkonów zostało trwale usunięte. Podczas kontroli stwierdzono także uszkodzenie płyty szklanej (bezpiecznej) barierki z słupków ze stali nierdzewnej mocowanych od czoła płyty żelbetowej balkonów. Uszkodzenie płyty szklanej - widoczne powietrze pomiędzy sklejonymi szybami co świadczy o możliwości uszkodzenia połączenia ze słupkiem. Stwierdzono zagrożenie bezpieczeństwa ludzi

i mienia - odspojone płytki mogą spadać na ciąg pieszy.

Wspólnota Mieszkaniowa P. przedłożyła do akt sprawy protokół okresowej rocznej kontroli stanu technicznego budynku sporządzony dnia 30.05.2017r. oraz protokół okresowej pięcioletniej kontroli stanu technicznego budynku sporządzony dnia 05.11.2013r. W w/w protokołach opiniodawcy stwierdzili liczne przypadki odpadających płytek z czół balkonów, spękania i roślinność wyrastającą pomiędzy płytkami. Zalecono pilne usunięcie odpadających płytek i oczyszczenie z porastającej roślinności.

Upoważniony przedstawiciel tut. Inspektoratu ponownie w dniu 21.07.2017r. przeprowadził oględziny stanu technicznego balkonów budynku przy ul. P. w W.. Przedstawiciele Wspólnoty mieszkaniowej zgodzili się z ustaleniami poczynionymi w dniu 23.06.2017r. Dodatkowo ustalono, że newralgicznym miejscem barierek szklanych jest narożnik, który jest klejony i w trzech lokalach usunięto narożniki ze względu na zagrożenie - możliwość wypadnięcia narożnika. Stwierdzono zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia ze względu na odpadające płytki z balkonów jak

i możliwość wypadnięcia szklanych barierek.

W zaistniałej sytuacji, w świetle ustaleń dokonanych w trakcie kontroli

i stwierdzenia zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i mienia poprzez odpadające płytki

z balkonów jak i uszkodzone szklane barierki, zachodziła niezwłoczna konieczność podjęcia działań przez organ nadzoru budowlanego w oparciu o art. 66 ustawy Prawo budowlane. Dlatego też Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego W. decyzją wydaną na podstawie art. 66 ust. 1 pkt. 1 i 3 w związku z art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej P. usunięcie w zakreślonym terminie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego balkonów budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. P. w W., poprzez: usunięcie odpadających i odspojonych płytek na balkonach oraz wykonanie nowej prawidłowej warstwy wykończeniowej oraz naprawę uszkodzonych szklanych balustrad;

Organ I instancji podkreślił, że nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego budynku, winien być skierowany do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, na którym zgodnie z art. 61 pkt. 1 w związku z art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego, ciąży obowiązek utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym

i estetycznym oraz niedopuszczenia do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej.

Rozpatrując odwołanie Wspólnoty [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził, że w postępowaniu dowodowym w sposób bezsporny wykazano, że stan techniczny balkonów jest zły. Powyższe potwierdza załączony do akt sprawy protokół okresowej kontroli budynku w zakresie kontroli rocznej sporządzony dnia 30 maja 2017r. przez osoby uprawnione w którym stwierdzono: "liczne przypadki odpadania płytek z czół balkonów. Spękania, roślinność wyrastająca pomiędzy płytkami. " Uszkodzona izolacja balkonu" i zalecono w trybie pilnym "usunąć odpadające płytki, oczyścić z roślinności", oraz protokół okresowej kontroli budynku, w zakresie kontroli pięcioletniej z dnia 5 listopada 2013r., w którym stwierdzono: "odpadające płytki

z cokołów balkonów" w stosunku do których zalecono: "pilnie- usunąć odpadające płytki". Ponadto w trakcie kontroli przeprowadzonej przez organ powiatowy w dniach

23 czerwca 2017r i 21 lipca 2017r stwierdzono zagrożenie bezpieczeństwa ludzi

i mienia.

Zdaniem organu odwoławczego stwierdzone nieprawidłowości polegające na odpadaniu i odspojeniu płytek na balkonach oraz uszkodzone szklane balustrady

(pęknięcia szyb balkonowych ) dotyczą elementu konstrukcji budynku. Przedmiotowe nieprawidłowości tj. szyby wypadające z balustrad balkonów oraz płytki odrywające się od czoła balkonów stanowią problem zaobserwowany nie na jednym, lecz na kilku balkonach w w/w budynku, a w związku z tym obowiązkiem naprawy wskazanych nieprawidłowości powinien zostać obarczony właściciel całego obiektu pod postacią Wspólnoty mieszkaniowej.

Odnosząc się do treści odwołania Wspólnoty organ odwoławczy wyjaśnił, iż balkon lub taras w zależności od położenia w budynku i funkcji określonej w koncepcji architektonicznej może stanowić zarówno części wspólną budynku, jak i część składową lokalu do którego o przylega. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 07.03.2008r. (sygn. akt III CZP 10/08) wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementami konstrukcji balkonu trwale połączonymi z budynkiem, obciążają właścicieli budynku. W związku z powyższym organ odwoławczy uznał za nietrafny zarzut, iż obowiązek nałożony na Wspólnotę powinien zostać skierowany do właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych, w których występuje przedmiotowy problem. Dodatkowo wyjaśnił, iż ocena kto ponosi winę za nieodpowiedni stan techniczny części obiektu budowlanego nie należy do materii regulowanej przepisami prawa budowlanego i wykracza poza granice właściwości organów administracji publicznej, intencją uregulowania zawartego w art. 66 ustawy Prawo budowlane jest bowiem usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w aspekcie przepisów prawa administracyjnego ( por. wyrok NSA z dnia 17 lipca 2015r., II OSK 3022/15 ).

W niniejszej sprawie balkony stanowią widoczny i istotny element elewacji budynku. Z uwagi więc na powiązanie funkcjonalne z konstrukcją obiektu stanowią jego element wspólny. Odpadające i odspojone płytki na poszczególnych balkonach powodują oszpecenie całej elewacji budynku, nie zaś danego lokalu. Ponadto wpływają one na bezpieczeństwo wszystkich osób znajdujących się w ich pobliżu, a nie tylko właścicieli lokalu.

Z powyższych powodów nałożenie obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego balkonów na Wspólnotę Mieszkaniową, jako właściciela całego obiektu będzie zmierzało do jego wykonania w sposób jednolity

i spójny, co ma istotny wpływ z uwagi na wyeliminowanie stwierdzonego niebezpieczeństwa ludzi i mienia oraz z uwagi na zachowanie estetyki elewacji obiektu. Zdaniem organu odwoławczego nałożenie obowiązków na właścicieli poszczególnych lokali, o co wnioskuje odwołująca się Wspólnota , mogłoby prowadzić do sytuacji,

w której niebezpieczeństwo nie byłoby usunięte w możliwie najszybszym

i najskuteczniejszym terminie, zaś sama spójna i jednolita estetyka elewacji mogłaby nie zostać zachowana, poprzez zastosowanie przez zobowiązanych różnej kolorystyki materiałów budowlanych.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego braku precyzyjności i jednoznacznego określenia zakresu przedmiotowego obowiązku nałożonego w osnowie zaskarżonej decyzji - organ odwoławczy wyjaśnił, że zobowiązanie Wspólnoty do usunięcia opadających i odspojonych płytek balkonowych, wykonanie prawidłowej warstwy wykończeniowej w ich miejsce oraz naprawa uszkodzonych szklanych balustrad dotyczy wszystkich balkonów na których powyższe nieprawidłowości występują, w stosunku do wszystkich płytek balkonowych zarówno poziomych jak i pionowych.

Zdaniem organu odwoławczego sprecyzowanie w sentencji decyzji obowiązku nie może polegać na uszczegółowieniu obowiązku w zakresie wykończenia, rozmiaru płytek czy ich rodzaju. Dobór materiałów budowlanych należy bowiem do zobowiązanego, a jedynym wymogiem jest , aby były to wyroby dopuszczone do obrotu budowlanego.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła Wspólnota Mieszkaniowa P. w W. reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika.

Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie:

1.przepisów postępowania, tj. art. 7 kpa w zw. z art. 77 § 1 kpa w zw. z art. 80 kpa w zw. z art. 107 § 1 pkt 6 kpa, poprzez niezebranie oraz nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący i wszechstronny materiału dowodowego zmierzającego do dokładnego wykazania rodzaju, charakterystyki, rozmiaru i umiejscowienia przedmiotowych płytek balkonowych, przy jednoczesnym bezzasadnym przyjęciu przez organ II instancji, iż "rozróżnienie rodzajów stanowisk bezzasadnym przyjęciu przez organ II instancji, iż "rozróżnienie rodzajów stanowisk balkonowych występujących w budynku, ich charakterystyka oraz kwestia ich pozostawania lub nie do wyłączonego użytku poszczególnych właścicieli lokali. pozostaje bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy,

w wyniku czego:

• organ II instancji zaniechał przeprowadzenia jakichkolwiek ustaleń faktycznych

w zakresie określenia tego, czy płytki znajdujące się w obrębie balkonów budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. P. w W., stanowią jedynie tzw. wierzchnią warstwę wykończeniową, czy też stanowią element architektonicznej konstrukcji balkonów, tworząc trwałe i nierozerwalne połączenie z bryłą budynku;

• organ II instancji zaniechał przeprowadzenia jakichkolwiek ustaleń faktycznych

w zakresie określenia tego czy poszczególne stanowiska balkonowe wraz z ich wykończeniem w formie płytek, zlokalizowane w obrębie budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. P. w W., służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych oraz stanowią ich część składową, czy też stanowią część nieruchomości wspólnej - co miało istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, albowiem wskazywane powyżej okoliczności wpływają na określenie właściwego adresata nałożonych obowiązków, tj. podmiotu odpowiedzialnego za usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości,

2. Naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 8 kpa w zw. z art. 107 § 1 pkt 5 kpa, poprzez brak precyzyjnego oraz jednoznacznego określenia w osnowie zaskarżonej decyzji, zakresu przedmiotowego nałożonego obowiązku, a w konsekwencji poprzestanie jedynie na ogólnym stwierdzeniu, iż obowiązek ten ma polegać na "usunięciu nieprawidłowości stanu technicznego balkonów budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. P. w W., poprzez usunięcie odpadających i odspojonych płytek na balkonach oraz nakazanie wykonania nowej, prawidłowej warstwy wykończeniowej ", albowiem:

- organ II instancji nie wskazał precyzyjnie i jednoznacznie w osnowie przedmiotowej decyzji, czy prace naprawcze mające polegać na usunięciu odpadających i odspojonych płytek na balkonach oraz wykonaniu nowej, prawidłowej warstwy wykończeniowej, mają obejmować tzw. płytki poziome oraz (wykończenie poziomej powierzchni balkonu), czy też tzw. płytki pionowe (wykończenie pionowej powierzchni balkonu);

- organ II instancji nie oznaczył precyzyjnie i jednoznacznie w osnowie przedmiotowej decyzji konkretnych lokali mieszkalnych, do których przylegają poszczególne stanowiska balkonowe, których powierzchnie płytek ma podlegać naprawie;

- organ II instancji nie wskazał precyzyjnie i jednoznacznie w osnowie przedmiotowej decyzji rodzaju, charakterystyki, rozmiaru i umiejscowienia przedmiotowych płytek balkonowych, mających podlegać naprawie;

- organ II instancji nie wskazał precyzyjnie i jednoznacznie w osnowie przedmiotowej decyzji konkretnych kondygnacji budynku mieszkalnego, w ramach których mają zostać przeprowadzone prace mające na celu "usunięcie nieprawidłowości sianu technicznego balkonów budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. P.

w W.,

- co ma istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, jednocześnie uniemożliwiając (w najlepszym wypadku - znacznie utrudniając) prawidłowe wykonanie przedmiotowej decyzji albowiem zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego, wyrażonym m.in. w wyroku z dnia 6 października 2015 r., sygn. II OSK 255/15 - "rozstrzygnięcie zawarte w sentencji decyzji musi być tak sformułowane, aby wynikało z niego w sposób jednoznaczny, jaki obowiązek zostaje nałożony na stronę. Obowiązek ten powinien być wyrażony precyzyjnie, bez niedomówień

i możliwości różnej interpretacji. .Jest to niezbędne ze względu na ewentualną potrzebę poddania takiej decyzji wykonaniu. Rozstrzygnięcie zwane takie osnową lub sentencją decyzji powinno być sformułowane jasno i precyzyjnie, aby było zrozumiale dla stron bez uzasadnienia

3. Naruszenie prawa materialnego, tj. art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zw. z art. 3 ust. 2 i art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, poprzez:

a) ich niewłaściwe zastosowanie, na skutek wadliwego przyjęcia, iż - "nałożenie obowiązku wynikającego z decyzji na Wspólnotę, podyktowane jest przede wszystkim jakiem, iż przedmiotowe nieprawidłowości (...) stanowią problem zaobserwowany nie na jednym, lecz na kilku balkonach ww. budynku, a w związku z tym obowiązkiem naprawy wskazanych nieprawidłowości powinien zostać obarczony właściciel całego obiektu po postacią Wspólnoty podczas gdy:

- zakres podmiotowy obowiązku, o którym mowa powyżej, nie jest uzależniony od tego czy poszczególne uchybienia występują na wielu stanowiskach balkonowych budynku czy też mają charakter jednostkowy (incydentalny), albowiem w realiach niniejszej sprawy - istotne jest jedynie ustalenie tego czy sporne płytki wraz z ich wykończeniem, stanowią część nieruchomości wspólnej, czy też - jako służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali mieszkalnych - stanowią część składową tych lokale, przy czym organ II instancji zaniechał jakichkolwiek rozważań w omawianej materii;

b) ich niewłaściwe zastosowanie, skutkujące nakazaniem Wspólnocie Mieszkaniowej usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego balkonów budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. P. w W., tj. nakazanie usunięcia odpadających i odspojonych płytek na balkonach oraz nakazanie wykonania nowej, prawidłowej warstwy wykończeniowej, podczas gdy podmiotami zobowiązanymi do zrealizowania nałożonych obowiązków związanych z usunięciem nieprawidłowości stanu technicznego balkonów budynku mieszkalnego wielorodzinnego powinni być właściciele poszczególnych lokali mieszkalnych, których częścią składowa są balkony wraz z płytkami stanowiącymi wierzchnią warstwę wykończeniowa powierzchni poszczególnych tarasów, albowiem: zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażonym m.in. w wyroku z dnia 21 listopada 2008 r., sygn. II OSK 1442/07 – taras jest częścią budynku służącą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu mieszkalnego, nie wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej, dlatego powinien być uznany za część składową tego lokalu. Prawo własności przysługujące właścicielom lokalu obejmuje więc również taras, a dokładnie jego wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli lokalu. W tym zakresie właściciele ci mają – wynikający z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali - obowiązek utrzymywania przynależnego do niego tarasu w należytym stanie, a w konsekwencji:

• płytki znajdujące się w obrębie balkonów budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. P. w W., stanowią jedynie tzw. wierzchnią warstwę wykończeniową oraz służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych, stanowiąc ich część składową.

W konkluzji skarżąca Wspólnota wniosła o uchylenie obu zaskarżonych decyzji

w części dotyczącej pkt 1 na mocy, którego nakazano Wspólnocie usunięcie odpadających i odspojonych płytek na balkonach oraz wykonanie nowej prawidłowej warstwy wykończeniowej wraz z zasądzeniem zwrotu kosztów postępowania.

[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w odpowiedzi na skargę podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko wnosząc o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje :

Stosownie do treści art.1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz. U. z 2017 r., poz. 2188 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym zgodnie z § 2 tego artykułu kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd administracyjny rozpoznaje zatem sprawę rozstrzygniętą ostateczną decyzją organu administracji publicznej z punktu widzenia legalności, tj. zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania przepisów prawa. Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 roku, poz. 1302), wojewódzki sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Rozpoznając sprawę w świetle powołanych kryteriów stwierdzić należy, iż skarga nie zasługuje na uwzględnienie gdyż zaskarżona decyzja prawa nie narusza.

W niniejszej sprawie organy ustaliły w sposób nie budzący wątpliwości zły stan techniczny balkonów, który zagraża bezpieczeństwu ludzi i mienia. W trakcie dwukrotnie przeprowadzanych oględzin i załączonej dokumentacji fotograficznej ustalono, że nad parterem budynku rozciągają się balkony/tarasy z elementami pniowymi (czoła) z płytek gres, które miejscowo są odspojone, spękane i odpadają. Na obróbce blacharskiej poniżej płytek, powstają miejsca gdzie rosną roślinności, co świadczy o braku dostępu do tych miejsc. Część płytek z czoła balkonów została trwale usunięta. Powyższy zły stan techniczny balkonów potwierdza załączony do akt sprawy protokół okresowej kontroli budynku w zakresie kontroli rocznej sporządzony dnia 30 maja 2017r. przez osoby uprawnione w którym stwierdzono: "liczne przypadki odpadania płytek z czół balkonów. Spękania, roślinność wyrastająca pomiędzy płytkami. " Uszkodzona izolacja balkonu" i zalecono w trybie pilnym "usunąć odpadające płytki, oczyścić z roślinności", oraz protokół okresowej kontroli budynku, w zakresie kontroli pięcioletniej z dnia

5 listopada 2013r., w którym stwierdzono: "odpadające płytki z cokołów balkonów"

w stosunku do których zalecono: "pilnie- usunąć odpadające płytki".

W rozpatrywanej sprawie problem sprowadza się do tego, kto powinien wykonać roboty budowlane wskazane w zaskarżonym pkt 1 decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego W. nr [...] z dnia [...] października 2017r dotyczące usunięcia odpadających i odspojonych płytek na balkonach oraz wykonania nowej prawidłowej warstwy wykończeniowej.

Należy przyznać rację organom nadzoru budowlanego, że nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego budynku, winien być skierowany do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, na którym zgodnie z art. 61 pkt 1

w związku z art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego, ciąży obowiązek utrzymywania obiektu

w należytym stanie technicznym i estetycznym oraz niedopuszczenia do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej.

Odparzenia płytek okładzinowych klinkierowych w pasie płyty balkonowej, które to płytki położone są na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej przez właścicieli lokali służącej do ich wyłącznego użytku- powinny być kwalifikowane jako stanowiące część wspólną nieruchomości. Trudno w ocenie Sądu uznać, aby odspojone i odparzone płytki zlokalizowane na zewnętrznej stronie płyty balkonowej budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. P. w W. wchodziły

w skład wierzchnich warstw wykończeniowych balkonu, za których stan odpowiada wyłącznie właściciel lokalu, do którego przynależy balkon. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje się jednolicie, że warstwy zabezpieczające, izolacyjne należą do części wspólnych budynku, bo ich zadaniem jest ochrona nie tylko balkonu ale również lokalu znajdującego się pod stropodachem. Uszkodzona izolacja balkonu została stwierdzona w protokole okresowej kontroli rocznej budynku z dnia 30 maja 2017r. Prace nakazane decyzją wydaną na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego dotyczą elewacji zewnętrznej całego budynku gdyż odpadające

i odspojone płytki na poszczególnych balkonach powodują oszpecenie całej elewacji budynku, nie zaś danego lokalu. Ponadto wpływają one na bezpieczeństwo wszystkich osób znajdujących się w ich pobliżu, a nie tylko właścicieli lokali mieszkalnych do których przynależą balkony. Podkreślić należy, iż płytki odrywające się od czoła balkonów stanowią problem zaobserwowany nie na jednym, lecz na kilku balkonach

w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. P. w W.

Zdaniem Sądu organ nadzoru budowlanego prawidłowo nałożył obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego balkonów na Wspólnotę Mieszkaniową, jako właściciela całego obiektu uzasadniając to wykonaniem obowiązku w sposób jednolity i spójny, co ma istotny wpływ z uwagi na wyeliminowanie stwierdzonego niebezpieczeństwa ludzi i mienia oraz z uwagi na zachowanie estetyki elewacji obiektu.

Zgodnie z dyspozycją art. 66 pkt 1 ustawy Prawo budowlane w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, właściwy organ wydaje decyzję nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Powyższa decyzja jest adresowana do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, na których stosownie do treści art. 61 ww. ustawy ciąży obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym. Intencją uregulowania zawartego w art. 66 ustawy Prawo budowlane jest usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w aspekcie przepisów prawa budowlanego. Ewentualne rozliczenia nakładów pomiędzy Wspólnotą,

a właścicielem lokalu, do którego przynależy balkon powinny być rozliczane na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego. Ubocznie należy zauważyć, iż skarżąca Wspólnota wykonała częściowo obowiązek nałożony decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego W. nr [...] z dnia [...] października 2017r. Wykonanie to zostało stwierdzone podczas oględzin przeprowadzonych w dniu

28 lutego 2018r przez pracowników organu I instancji. Z protokołu oględzin wynika, że Wspólnota usunęła płytki z czoła balkonów usytuowanych nad ciągami pieszymi, które były odspojone. Czoło balkonów zostało naprawione poprzez wykonanie nowej obróbki blacharskiej oraz wykonanie nowej zaprawy tynkarskiej.

Oceniając przeprowadzone postępowanie, Sąd stwierdza, że organy obu instancji przeprowadziły je z poszanowaniem przepisów proceduralnych. Organy wypełniły swoje ustawowe obowiązki i uzasadniły stanowisko wyrażone w decyzjach, w sposób wymagany przez art. 107 § 3 kpa.

Zarzuty skargi wskazujące na naruszenie przepisów procesowych oraz materialnych są niezasadne gdyż przedmiotowa sprawa została rozstrzygnięta po wnikliwej i rzeczowej analizie akt sprawy, a przesłanki podjęcia zaskarżonego rozstrzygnięcia zostały wyczerpująco przedstawione w uzasadnieniu skarżonej decyzji.

Z przedstawionych wyżej przyczyn, Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. z 2018 roku, poz. 1302).