Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 166/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2014-05-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Renata Owczarzak (spr.) Sędziowie: sędzia WSA Joanna Brzezińska sędzia WSA Leszek Tyliński Protokolant sekretarz sądowy Kamila Wesołowska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 14 maja 2014 r. sprawy ze skargi G. B. B. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję S. B. z dnia [...]maja 2012 r. nr [...] , 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, 3. zasądza od Wojewody [...] na rzecz G. B. B. kwotę 200 (dwieście) złotych, tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją nr [...] Starosta [...] zezwolił na budowę drogi gminnej ul. [...] w miejscowości[...]. Na realizację powyższej inwestycji przeznaczona została m. in. nieruchomość oznaczona jako działki: nr 2144 o pow. 0,0753 ha i nr 2145 o pow. 1,2002 ha wydzielone z działki nr 110/9-LP o pow. 28,2026 ha, nr 2146 o pow. 0,2446 ha wydzielona z działki nr 110/7-LP o pow. 1,1181 ha i nr 2020/3 o pow. 0,0686 ha wydzielona z działki nr 2020/2 o pow. 0,1147 ha, zapisana w księdze wieczystej [...], której właścicielem do dnia ostateczności decyzji był Skarb Państwa - Państwowe Gospodarstwo[...]. Z dniem 4 października 2010 r. przedmiotowa działka stała się z mocy prawa własnością Gminy[...].

Decyzją z dnia [...] Starosta [...], działając na podstawie art. 12 ust. 4, 4a, 4f, 5, art. 18 ust. 1, 1e, 3 i art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity z 2008 r., Dz. U. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), art. 128 ust. 1, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. la i 2, art. 134 ust. 1-4 i art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651, ze zm.), § 36 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), oraz art. 104 K.p.a., w związku z decyzją z dnia [...] r. Starosty [...] nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej budowie drogi gminnej ulicy [...] w[...], orzekł o ustaleniu na rzecz Skarbu Państwa - w zarządzie [...] odszkodowania w wysokości łącznej 230.580,00 zł, za nabycie przez Gminę [...] prawa własności tej nieruchomości przeznaczonej pod budowę drogi oraz zobowiązał do jego wypłaty Wójta Gminy [...] jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia wskazano, iż podstawę do ustalenia odszkodowania stanowi operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, który określił wartość rynkową gruntu jako przedmiotu prawa własności na kwotę 219 600,00 zł, mając na uwadze znowelizowany z dniem 16 sierpnia 2011 r. ust. 1 § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., który wskazuje że w tego typu sprawach wartość nieruchomości określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji o realizacji inwestycji drogowej, dlatego zasadnym jest wskazanie, iż w pierwszej kolejności ustalenia wymaga przeznaczenie wycenianej nieruchomości. Podstawowy zaś wyznacznik w tejże kwestii stanowi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Z akt niniejszej sprawy w ocenie orzekającego organu wynika, że w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy[...], większa część przedmiotowej nieruchomości znajdowała się w jednostce osadniczej 7.`, w strefie produkcyjno - usługowej 7.P2, natomiast działki nr 2144 i nr 2145 znajdowały się w strefie wysp leśnych.

Mając na uwadze przytoczone wcześniej uwarunkowania prawne oraz fakt, iż w dniu wydania decyzji o realizacji inwestycji drogowej przejęta część nieruchomości przeznaczona była w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania pod zabudowę produkcyjno -usługową oraz pod wyspy leśne, biegła w swoim operacie zdaniem organu zasadnie przyjęła, iż zachodzą przesłanki do zastosowania w niniejszej sprawie ust. 1 § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i określenia w ten sposób wartości wywłaszczonej nieruchomości.

Podkreślono, że rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym wskazał na stronie 18-23 operatu, że dokonał analizy rynku nieruchomości inwestycyjnych o różnych funkcjach, tj. usługowej, mieszkaniowo - usługowej i innej inwestycyjnej, na terenie gminy[...]. Przebadano akty notarialne transakcji z lat 2009-2011, dwa lata przed wyceną. Dokonano analizy transakcji gruntami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniowo - usługową i mieszkaniową. W wyniku analizy rynku i weryfikacji danych, zestawiono 24 nieruchomości gruntowych sprzedanych w latach 2009-2011, będących własnością, w segmencie nieruchomości na których mogą być realizowane przedsięwzięcia inwestycyjne, zabudowa usługowo - mieszkaniowa i usługowa. Następnie dokonano analizy transakcji gruntami leśnymi w regionie, które mogą stanowić odniesienie dla wycenianej nieruchomości. Zestawiono 12 transakcji niezabudowanych z drzewostanem.

Mając na uwadze definicję wartości rynkowej, zgodnie z którą jest to najbardziej prawdopodobna cena jaką można uzyskać za nieruchomość, czyli taka cena, przy której liczba transakcji jest największa, cena zawarta była w przedziale: C min. = 35,00 zł/m², C max = 65,69 zł/m², C śr. = 46,01 zł/m². Ten przedział cenowy mieści się w granicach cen najczęściej uzyskiwanych w transakcjach sprzedaży gruntów w gminie[...]. Wykorzystując dane z lokalnego rynku nieruchomości podobnych, zastosowano metodę korygowania ceny średniej — " w wysokości 1,111, co stanowi kwotę 51,12 zł za 1 m², dla działek nr 2146 i nr 2020/3. Natomiast wartość rynkowa działek nr 2144 i nr 2145, które stanowiły wyspy leśne, wyliczono na podstawie analizy rynku, a do zbioru włączono 12 transakcji, z których wybrano do porównań trzy transakcje nieruchomości leśnych i określono wartość rynkową tych działek w wysokości 3,11 zł/m², powiększając tą wartość o 50% zgodnie z przepisem ust. 3 § 36 rozporządzenia z 2004 r.

Uwzględniając treść art. 18 ust. 1 ustawy cyt. wyżej o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, rzeczoznawca majątkowy określił, według stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i poziomu cen na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, wartość rynkową działek gruntu, stanowiących przedmiot prawa własności (str.28 - 34), przejętych z mocy prawa pod drogę gminną o powierzchni łącznej 1,5887 ha, położoną przy ul. [...], na kwotę ogółem 219 600,00 zł.

W trakcie prowadzonego postępowania próbowano ustalić, czy nieruchomość została wydana przez byłego właściciela w ustawowym terminie. W myśl bowiem ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zgodnie z art. 18 ust. 1e wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego, w przypadku gdy dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda te nieruchomość niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Według oświadczenia przedstawiciela Wójta Gminy [...] na rozprawie administracyjnej w dniu 19 marca 2012 r., nie miał on wiedzy na ten temat i wnosił o wyznaczenie 14 dniowego terminu na przesłanie pisemnej odpowiedzi w tej kwestii. W dniu 16 kwietnia 2012 r. dostarczono do Starostwa Powiatowego w [...] protokół zdawczo - odbiorczy przedmiotowych działek, dlatego wysokość odszkodowania powiększono o 5%.

Mając na uwadze zapewnienie stronom czynnego udziału w postępowaniu oraz umożliwienie im wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów, na dzień 19 marca 2012 r. wyznaczony został termin rozprawy administracyjnej. Na rozprawie rzeczoznawca majątkowy wniósł o załączenie do protokołu wykazu transakcji rynkowych nieruchomości drogowych na terenie gminy[...], gdzie żadna z tych transakcji nie była wydzielona z nieruchomości inwestycyjnej i ich ceny kształtowały się na niższym poziomie, niż ceny przyległych gruntów inwestycyjnych. Przedstawiciel Wójta Gminy [...] zaproponował zawarcie ugody w niniejszej sprawie i zaproponował kwotę 110 000,00 zł. oraz termin wypłaty odszkodowania do końca maja 2012 r. Przedstawiciel Nadleśnictwa [...] odmówił wyrażenia zgody na zawarcie ugody, albowiem nie ma upoważnienia do wydania oświadczenia woli w tej kwestii.

Zdaniem organu I instancji operat szacunkowy sporządzony przez biegłą został przyjęty jako dowód w sprawie, ponieważ w jego ocenie spełnia wszystkie wymogi określone przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Został wykonany z należytą starannością, a przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości odzwierciedlają rzeczywiste ceny rynkowe na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu. Jednocześnie wskazano, że strona nie przedstawiła dowodu, który mógłby stanowić podstawę do stwierdzenia, że operat szacunkowy został sporządzony w sposób nieprawidłowy, a w wypadku kwestionowania operatu (uznanego przez organ za wiarygodny) na stronę przechodzi ciężar dowodzenia wadliwości operatu. Mając na uwadze przytoczone okoliczności uznano za prawidłowe ustalenie wysokości odszkodowania na podstawie przedłożonego w dniu 16 grudnia 2011 r. operatu.

W odwołaniu od powyższej decyzji Wójt Gminy [...] wniósł o jej uchylenie, zarzucając organowi I instancji naruszenie następujących przepisów prawa:

• § 36 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) w związku z art. 134 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) poprzez błędną jego wykładnię,

• art. 7, 77 i 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267) poprzez przyjęcie jako dowodu w sprawie operatu szacunkowego określającego wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 230.580,00 zł.

W uzasadnieniu Wójt wskazał, że przy sporządzaniu operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone pod drogi podstawowym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest zbadanie czy przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, gdyż od wyniku badania zależeć będzie zastosowanie odpowiedniego sposobu wyceny, uwzględniającego ewentualne zwiększenie wartości (realizacja tzw. zasady korzyści). Ponadto informacja dotycząca przeprowadzonego badania, w konsekwencji wyboru sposobu wyceny, powinna być zawarta w treści operatu szacunkowego. Odwołujący się podniósł, że "w treści operatu nie odnaleziono analizy rynku drogowego", co powoduje wadliwość opinii biegłego. Powyższe w ocenie Wójta narusza przepis § 36 ust. 3 rozporządzenia czyniąc ustaloną w operacie "wartość rynkową jako dowolną", przyjęcie natomiast wadliwego operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie narusza wskazane w odwołaniu przepisy procedury administracyjnej.

Wojewoda [...] po rozpatrzeniu odwołania, decyzją z dnia [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Organ odwoławczy uzasadniając swoje stanowisko zwrócił uwagę, że określając stan nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej tj. na dzień 18 sierpnia 2010 r. w protokole z oględzin zapisano, że w stosunku do działek nr 2144, nr 2145, nr 2146 "Drzewostan zgodny z opisem taksacyjnym w [...]". Uczestniczący w oględzinach zastępca nadleśniczego Nadleśnictwa [...] oświadczył, potwierdzając własnoręcznym podpisem, że opisany w protokole stan nieruchomości jest tożsamy, jak w dniu 18 sierpnia 2010 r., to jest w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nr 13/2010.

Ponadto z prowadzonej dla nieruchomości księgi wieczystej zdaniem organu wynika, że na dzień ostateczności decyzji, to jest w chwili nabycia gruntu na własność Gminy[...], w Dziale III "Prawa, Roszczenia i Ograniczenia" wpisane były następujące ograniczone prawa rzeczowe:

• "Prawo do bezpłatnego współużywania drogi która prowadzi od podwórza młyńskiego w [...] wzdłuż bagna (trzęsawiska) przez obwody leśne 203 i 213 do parceli katastralnej 53/5 (...)",

• "Nieodpłatna służebność gruntowa na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 1974/2 polegająca na prawie korzystania z drogi (przejścia i przejazdu) - stanowiącej działkę oznaczoną numerem 1974/3 o pow. 0,0433 objętej KW nr [...]".

• Dział IV "Hipoteka" nie zawierał żadnych wpisów.

Mając na uwadze ujawnione w Dziale III księgi wieczystej ograniczone prawa rzeczowe organ I instancji ustalił, że prawa te nie miały wpływu na wysokość odszkodowania, dlatego nie podlegały uwzględnieniu przy jego ustaleniu.

W niniejszej sprawie podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Gminy [...] nieruchomości oznaczonej jako działki: nr 2144 o pow. 0,0753 ha, nr 2145 o pow. 1,2002 ha, nr 2146 o pow. 0,2446 ha i nr 2020/3 o pow. 0,0686 ha, położonej przy ul. [...], w ocenie organu odwoławczego stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu 16 grudnia 2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego, zaktualizowany na podstawie art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami w dniu 20 grudnia 2012 r., w którym wartość rynkowa nieruchomości określona została na kwotę łączną 219.600,00 zł.

Podniesiono, że podstawowym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego operat szacunkowy na potrzeby ustalenia odszkodowania w związku z wywłaszczeniem jest zbadanie, czy cel wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości nieruchomości wycenianej. Po jednoznacznym potwierdzeniu tego faktu, wartość nieruchomości określa się zgodnie z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z celu wywłaszczenia, natomiast jeżeli cel wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości, wyceny zgodnie z art. 134 ust. 3 ustawy, należy dokonać według aktualnego sposobu jej użytkowania (tzw. zasada korzyści).

Na potrzeby wyceny rzeczoznawca majątkowy ustaliła, że na dzień wydania przez Starostę [...] decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, to jest na dzień [...] r. dla działek: nr 2144, nr 2145, nr 2146 i nr 2020/3 nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Obowiązywało natomiast studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...] zatwierdzone Uchwałą Nr XLVI/504 Rady Gminy [...] z dnia 28 maja 2010 r. W operacie biegła podała, że według ustaleń studium działki nr 2146 i nr 2020/3 położone były w jednostce osadniczej 7 [...] na terenie oznaczonym symbolem 7. P2 - strefa produkcyjno - usługowa, natomiast działki nr 2144 i nr 2145 położone były w strefie Kierunków Ochrony Środowiska Przyrodniczego - wysp leśnych.

Mając na uwadze opisaną powyżej zasadę korzyści wynikającą z ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy na potrzeby wyceny w pkt 8 Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości na str. 19-26 operatu przeanalizowała rynek nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny o funkcji zgodnej z aktualnym sposobem użytkowania działek - grunty przeznaczone na cele usługowe i leśne. Ponadto w Załączniku nr 8, stanowiącym integralną część operatu szacunkowego przeanalizowała transakcje nieruchomościami o funkcji zgodnej z alternatywnym sposobem użytkowania - grunty nabywane pod drogi.

Dokonując analizy transakcji drogowych przeprowadzonych na rynku lokalnym obejmującym teren gminy[...], w badanym okresie czasu 11.2009 - 2011 biegła odnotowała piętnaście transakcji, które zestawiła w Załączniku nr 8. Ceny tych transakcji kształtowały się w przedziale od 6zł/m2 do 90zł/m2, natomiast średnia cena wyniosła 31,96zł/m2.

W odniesieniu do działek: nr 2146 o pow. 0,2446 ha i nr 2020/3 o pow. 0,0686 ha, przeznaczonych zgodnie z obowiązującym studium na cele produkcyjno - usługowe, badaniem objęła transakcje nieruchomościami niezabudowanymi, wielkoobszarowymi, przeznaczonymi na cele usługowe, z terenu powiatu bydgoskiego i powiatu toruńskiego w latach 2009 - 2011, które zestawiła w Tabeli 2 na str. 23 operatu. Ceny tych nieruchomości kształtowały się w przedziale od 35,00zł/m² do 65,69zł/m², natomiast średnia cena wyniosła 46,01zł/m².

Analiza rynku w ocenie Wojewody wykazała, że średnia ceny transakcyjne nieruchomości drogowych to jest w przeznaczeniu zgodnym z celem wywłaszczenia, są niższe, dlatego rzeczoznawca, zgodnie z zasadą korzyści, określenia wartości wywłaszczonych działek: nr 2146 i nr 2020/3 dokonała według aktualnego sposobu użytkowania na podstawie cen nieruchomości przeznaczonych na cele usługowe.

Do określenia wartości rynkowej gruntu zastosowała podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Wyliczenia średniej ceny 51,12 zł/1m² uwzględniającej wartość uzyskanych współczynników korygujących, rzeczoznawca dokonała w oparciu o zbiór 24 transakcji nieruchomościami podobnymi do przedmiotu wyceny pod względem cech użytkowych, funkcjonalnych, przeznaczonymi pod zabudowę usługową. W badanym okresie czasu ceny nieruchomości utrzymywały się na niezmienionym poziomie, dlatego cen transakcyjnych nieruchomości podobnych przyjętych do wyceny nie korygowała ze względu na upływ czasu. Ponadto do określenia wartości rynkowej działki nr 2146 zastosowała dodatkowy współczynnik korekcyjny K=1,05, aby "odzwierciedlić wartość drewna możliwego do uzyskania z drzew, które rosły na wycenianym gruncie". W związku z powyższym po przemnożeniu ceny 51,12 zł przez powierzchnię gruntu wynoszącą 2446 m² oraz wartość współczynnika K=1,05, wartość rynkową działki nr 2146 biegła określiła po zaokrągleniu na kwotę 125.000,00 zł. Natomiast wartość rynkową działki nr 2020/3 po przemnożeniu ceny 51,12 zł przez powierzchnię gruntu wynoszącą 686 m² określiła po zaokrągleniu na kwotę 35.100,00 zł.

W odniesieniu do działek: nr 2144 o pow. 0,0753 ha i nr 2145 o pow. 1,2002 ha przeznaczonych zgodnie z obowiązującym studium na cele leśne, rzeczoznawca badaniem objęła transakcje nieruchomościami leśnymi niezabudowanymi z drzewostanem, zawartymi w latach 2009 - 2011 na terenie województwa [...]i ustaliła, że zawarto dwanaście transakcji podobnych do przedmiotu wyceny, które zestawiła w Tabeli 3 na str. 25 operatu. Ceny tych nieruchomości kształtowały się w przedziale od 1,19 zł/m² do 5,03 zł/m².

Z przeprowadzonej przez biegłą analizy zdaniem organu odwoławczego wynika, że ceny transakcyjne nieruchomości drogowych są wyższe, aniżeli ceny nieruchomości o przeznaczeniu leśnym w związku z powyższym, zgodnie z zasadą korzyści, do określenia wartości rynkowej działki nr 2144 i nr 2145 należało zastosować przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Jednak analiza wykazała brak podobieństwa nieruchomości drogowych do wycenianych działek, dlatego ceny transakcyjne tych nieruchomości nie mogły zostać wykorzystane w procesie wyceny.

W związku z tym wartość rynkowa nieruchomości określona została zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości leśnych, jako przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych. Do wyceny biegła zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Mając na uwadze, że cel wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości, zgodnie z § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wyliczoną wartość rynkową działek nr 2144 i nr 2145 dodatkowo powiększyła o 50%.

Po porównaniu działki nr 110/9-LP, z której wydzielono działki nr 2144 i nr 2145 przeznaczone pod budowę drogi, z trzema nieruchomościami najbardziej podobnymi pod względem lokalizacji oraz warunków techniczno-użytkowych, wybranymi z Tabeli 3, wartość rynkowa działki nr 2144 wraz z drzewostanem, po uwzględnieniu współczynników korygujących oraz powiększeniu o 50% wyniosła po zaokrągleniu 3.500,00 zł, natomiast wartość rynkowa działki nr 2145 wraz z drzewostanem, po uwzględnieniu współczynników korygujących oraz powiększeniu o 50% wyniosła po zaokrągleniu 56.000,00 zł. Ponieważ w badanym okresie czasu ceny nieruchomości utrzymywały się na niezmienionym poziomie, cen transakcyjnych nieruchomości podobnych przyjętych do wyceny nie korygowano ze względu na upływ czasu.

Organ wziął również pod uwagę treść art. 18 ust. 1e pkt 3 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych z którego wynika, że w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna - wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna w dniu 4.10.2010 r. W zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym znajduje się Protokół zdawczo-odbiorczy gruntów z dnia 11.10.2010 r. potwierdzający wydanie przez byłego właściciela działek: nr 2144, nr 2145, nr 2146 i nr 2020/3, Gminie[...]. W związku z tym, że nieruchomość została wydana w terminie ustawowym uprawniającym do powiększenia odszkodowania, wysokość przysługującego odszkodowania została powiększona o 5% wartości nieruchomości.

Wojewoda podniósł również, że w rozpatrywanej sprawie inwestycja dotyczy drogi gminnej, zarządzanej zgodnie z art. 19 ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2013 r. poz. 260 z późn. zm.) przez wójta, do którego w myśl art. 20 tej ustawy należy między innymi pełnienie funkcji inwestora oraz nabywanie nieruchomości pod pasy drogowe dróg publicznych. Natomiast zgodnie z przepisem art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 16 grudnia 2005 r. o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego (Dz. U. Nr 267, poz. 2251 ze zm.), do którego odsyła przepis art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., w odniesieniu do dróg gminnych zadania w zakresie budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i ochrony dróg oraz zarządzania nimi finansowane są z budżetów gmin. W związku z powyższym do wypłaty ustalonego odszkodowania zobowiązany został Wójt Gminy[...].

Po przeanalizowaniu całości zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego organ odwoławczy stwierdził, że zarzuty podniesione przez Wójta Gminy [...] w odwołaniu nie zasługują na uwzględnienie.

Odnosząc się do zarzutu braku w treści operatu szacunkowego analizy rynku drogowego, skutkującego zdaniem Wójta naruszeniem przepisów art. 7, 77 i 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego poprzez przyjęcie jako dowodu w sprawie kwestionowanego przez odwołującego się operatu szacunkowego, mając na uwadze przedstawione powyżej okoliczności, zdaniem organu odwoławczego uznać należy, iż jest on chybiony, gdyż rzeczoznawca majątkowy prawidłowo dokonała analizy rynku nieruchomości z uwzględnieniem tzw. zasady korzyści, a na potrzeby wyceny zbadała zarówno rynek nieruchomości niezabudowanych o funkcji usługowej jak również rynek nieruchomości o funkcji drogowej. Analiza wykazała, że średnie ceny nieruchomości "drogowych" są niższe od cen nieruchomości usługowych, natomiast wyższe od cen transakcyjnych nieruchomości o przeznaczeniu leśnym. Z tego względu realizując zasadę korzyści uregulowaną w art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zdaniem Wojewody określenia wartości działek: nr 2146 i nr 2020/3 biegła dokonała zgodnie z ust. 3 według aktualnego sposobu użytkowania, gdyż przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości. W odniesieniu natomiast do działek nr 2144 i nr 2145 mając na uwadze, że cel wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości działek, zgodnie z § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wyliczoną wartość rynkową dodatkowo powiększyła o 50%.

Tym samym w ocenie organu odwoławczego uznać również należy, iż zarzut naruszenia art. 7, 77 i 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego poprzez przyjęcie jako dowodu w sprawie kwestionowanego przez odwołującego się operatu szacunkowego, jest bezzasadny.

W skardze do sądu Wójt Gminy [...] wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji oraz zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych.

Zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w związku z art. 134 ust. 2, 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 gospodarce nieruchomościami i § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, poprzez dokonanie sprzecznych ustaleń w zakresie zebranego materiału dowodowego ze stanem faktycznym sprawy i w konsekwencji naruszenie przepisów prawa procesowego - art. 7, 77, 80 kpa poprzez przyjęcie jako dowodu w sprawie operatu szacunkowego opartego na błędnym stanie faktycznym, określającym wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 230.580,00 zł, w którym przyjęto jako materiał porównawczy transakcje przeznaczone pod zabudowę usługową.

W uzasadnieniu strona skarżąca podniosła, że przejęta przez gminę część nieruchomości nr 2146 na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wchodziła w skład działki oznaczonej w ewidencji gruntów nr 110/7-LP o pow. 1,1181 ha i stanowiła część nieruchomości leśnej w rozumieniu ustawy o lasach (Dz. U. z 2011 r., Nr 12, poz. 59 z późn. zm.) w zarządzie Lasów Państwowych Nadleśnictwa [...]. Skarżąca powołała się na informacje, według których wysokość aktualnych cen gruntów leśnych w województwie [...] kształtuje się w zakresie od około 0,50 zł/m² do około 5,00 zł/m², gdy tymczasem w przedmiotowej sprawie organy obu instancji bez zastrzeżeń dopuściły jako dowód w sprawie operat szacunkowy określający wartość nieruchomości w wysokości 51,12 zł/m² . W operacie jako nieruchomości porównawcze przyjęto zbiór transakcji nieruchomościami o funkcji usługowej, a biegła w swoim opracowaniu oparła się o treść studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, zgodnie z którym nieruchomość znajdowała się w strefie produkcyjno - usługowej.

W ocenie strony skarżącej stawianie na równi nieruchomości leśnej z nieruchomością o funkcji usługowej, czyli zastosowanie w operacie szacunkowym wprost przepisu art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami z pominięciem uwarunkowań prawnych (dotyczących nieruchomości rolnych i leśnych jest nie do przyjęcia, bowiem w sprawie znajduje zastosowanie art. 7 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, traktujący między innymi o konieczności uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntu leśnego.

Natomiast w odniesieniu do ustalenia odszkodowania za część wywłaszczonej nieruchomości nr 2020/3 strona skarżąca podniosła, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wchodziła ona w skład działki oznaczonej w ewidencji gruntów nr 2020/2 o pow. 0,1147 ha i zgodnie z dotychczasowym sposobem użytkowania, określonym w ewidencji gruntów jako droga, stanowiła część nieruchomości wykorzystywanej jako droga. Zatem dotychczasowy sposób użytkowania jest równy alternatywnemu sposobowi wykorzystania wynikającemu z decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, dlatego strona skarżąca zauważyła, iż wątpliwe wydaje się określenie wartości działki nr 2020/3 na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości usługowych.

Przedstawione powyżej okoliczności oraz odrzucenie przez rzeczoznawcę majątkowego w procesie wyceny, transakcji nieruchomościami leśnymi oraz drogowymi, w ocenie skarżącej strony powodują wadliwość operatu szacunkowego, czyniąc ustaloną w nim wartość rynkową jako dowolną. Przyjęcie natomiast wadliwego operatu jako dowodu w sprawie narusza wskazane w skardze przepisy procedury administracyjnej.

W odpowiedzi na skargę organ, nie znajdując podstaw do jej uwzględnienia, wniósł o jej oddalenie wskazując, że po ponownej analizie akt sprawy nie znalazł podstaw do zmiany zaskarżonej decyzji, ponieważ została ona podjęta zgodnie ze stanem faktycznym oraz w oparciu o obowiązujące przepisy prawa.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna zarówno bowiem zaskarżona decyzja jak i decyzja ją poprzedzająca naruszają prawo w stopniu uzasadniającym ich uchylenie.

Materialnoprawną podstawą wydania przedmiotowych decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. nr 193, poz. 1194 ze zm.), a w szczególności przepis art. 18 tej ustawy statuujący zasady ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość. Zgodnie z tym przepisem odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.

W myśl natomiast przepisu art. 12 ust. 5 tej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 cyt. ustawy

Stosownie zaś do przepisu art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651) – powoływana dalej jako "u.g.n.", mającej, w myśl art. 12 ust. 5 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (cyt. wyżej), zastosowanie w niniejszej sprawie, ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości, przy czym podstawę ustalenia wartości nieruchomości, zgodnie z art. 134 ust. 1-2 u.g.n. stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości, przy obliczaniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że ustalając odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość należy mieć przede wszystkim na względzie wynikającą z art. 128 u.g.n. zasadę, że odszkodowanie ma odpowiadać wartości prawa, którego uprawniony jest pozbawiany. Bliższe określenie tej wartości ustawodawca daje w art. 134 u.g.n. wskazując, że chodzi o wartość rynkową. Nie jest natomiast jasne, jakie czynniki należy brać pod uwagę przy określeniu tak określonej wartości. Jak wskazał Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 16 października 2012 r., (sygn. akt K 4/10; wyrok dotyczący m.in. zgodności z Konstytucją i przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami przepisów § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w brzmieniu sprzed nowelizacji wprowadzonej rozporządzeniem z dnia 14 lipca 2011 r., ale odnoszący się także do sytuacji prawnej po tej nowelizacji) "Pierwotnie, zgodnie z art. 134 ust. 2 u.g.n., przy określaniu wartości nieruchomości należało uwzględniać "w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami". Po zmianie nowelizacją z dnia 28 listopada 2003 r. (Dz. U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492; dalej: ustawa z 28 listopada 2003 r.) chodzi już o "przeznaczenie". Ponadto, w art. 154 u.g.n., adresowanym do rzeczoznawców majątkowych, ustawodawca jako czynniki, które należy uwzględnić przy szacowaniu nieruchomości, wskazywał: "rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania (...)".

Należy zwrócić uwagę, że regulacja zawarta w przywołanych przepisach ustawy jest niespójna i nie pozwala na precyzyjne ustalenie zakresu znaczeniowego poszczególnych sformułowań, którymi ustawodawca posługuje się w kilku artykułach dotyczących tej samej kwestii. W szczególności nie jest jasny sens "przeznaczenia" nieruchomości (bez odesłania do planu zagospodarowania), zwłaszcza gdy - tak jak w art. 134 ust. 2 u.g.n. - jest ono przeciwstawione "sposobowi użytkowania" (por. E. Bończak-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Komentarz, Warszawa 2011, s. 715). Jedyne kryterium, które powtarza się we wszystkich przepisach dotyczących określania wysokości odszkodowań, to "stan nieruchomości". Jest to też jedyne kryterium zdefiniowane w art. 4 u.g.n., który w pkt 17 pod pojęciem "stan nieruchomości" nakazuje rozumieć: "stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona" (po nowelizacji z 2010 r. do tej definicji dodano "stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej", który jednocześnie zniknął z art. 134 i art. 154 u.g.n.). Trybunał podkreśla, że jest to niewątpliwie najszersze pojęcie, jakim posługuje się ustawodawca, opisując nieruchomość. Obejmuje ono trzy zasadnicze elementy: stan faktyczny, stan prawny i stan otoczenia nieruchomości. Stan prawny z kolei obejmuje także przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jest aktem prawa miejscowego. W komentarzach podkreśla się znaczenie tej definicji w procesie wyceny nieruchomości, który powinien uwzględniać wszystkie aspekty zawarte w pojęciu "stanu nieruchomości"; "pominięcie któregoś z nich powinno być uznane za błąd mogący mieć wpływ na wynik wyceny" (por. część IV pkt 2.1.2 uzasadnienia wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 16 października 2012 r., sygn. akt K 4/10; publ. OTK-A z 2012 Nr 9, poz. 106 oraz System Informacji Prawnej LEX pod nr 1220282).

Podzielając powyższy pogląd Trybunału należy uznać, że ustalenie wartości nieruchomości nie może nastąpić w oparciu o takie "przeznaczenie" nieruchomości, które zostało ustalone wyłącznie w oparciu kryteria wskazane w art. 154 u.g.n. tj. w ściśle określonej kolejności, tj. najpierw w oparciu o określone dokumenty, a dopiero na końcu w oparciu o stan faktyczny. Trzeba dostrzec, że zdefiniowany w art. 4 pkt 17 u.g.n. "stan nieruchomości", na podstawie którego ma być określona wartość nieruchomości, obejmuje na równi "stan faktyczny" istniejący na nieruchomości (tj. "aktualny sposób użytkowania" czy "faktyczny sposób użytkowania") jak też "stan prawny" (w tym jej przeznaczenie w planie miejscowym wraz z "surogatami" planu wskazanymi w art. 154 u.g.n.). Wyartykułowany w art. 154 u.g.n. sposób określania "przeznaczenia" nieruchomości należy zatem odczytywać jako wskazanie kierunku poszukiwań cech nieruchomości, której wartość ma być oszacowana, przy czym wskazanie to nie wyklucza jednoczesnego brania pod uwagę innych niż opisanych w art. 154 u.g.n. uwarunkowań prawnych, a także uwarunkowań faktycznych dotyczących wycenianej nieruchomości. W przeciwnym razie należałoby uznać, że art. 154 u.g.n. w sposób sprzeczny z art. 4 pkt 17 u.g.n. określa ścisłą hierarchię kryteriów, zgodnie z którymi możliwe jest określenie stanu wycenianej nieruchomości.

Powyższe spostrzeżenia należy uwzględnić w szczególności w przypadku kiedy na danym obszarze brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który jest aktem prawa miejscowego, a więc aktem, który w sposób wiążący dla wszystkich podmiotów prawa określa możliwości wykorzystania danej nieruchomości. Słusznie zwraca uwagę skarżąca, że w przypadku kiedy dla danego obszaru sporządzono jedynie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które powinno być punktem odniesienia do określenia przeznaczenia ("stanu") nieruchomości, nie można pomijać innych uwarunkowań prawnych wpływających na możliwości wykorzystania danej nieruchomości, a tym samym na jej wartość. Należy mieć bowiem na uwadze, że studium nie jest aktem prawa miejscowego, nie ogranicza zatem potencjalnych nabywców nieruchomości w możliwościach wykorzystania tej nieruchomości. Ograniczeniem w takim przypadku będą inne wymogi prawne, w tym konieczność uzyskania ewentualnej decyzji o warunkach zabudowy, która – jak wynika zarówno z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jak też z orzecznictwa sądów administracyjnych – nie opiera się na treści studium. Ograniczeniem są też – jak słusznie podnosi skarżąca – przepisy ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 1205, ze zm.), które wprowadzają szczególną ochronę w odniesieniu do gruntów leśnych; ochronę tego rodzaju, że indywidualny inwestor musi ją uwzględnić, jako że zmiana przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne może dokonać się tylko w procedurze uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (por. art. 7 ust. 1 i 2 ww. ustawy), a więc w procedurze, której indywidualny inwestor, nie będący gminą, nie może ani samodzielnie przeprowadzić, ani spowodować jej wszczęcie. Trudno w tej sytuacji uznawać, że nieruchomość, która faktycznie jest gruntem leśnym, a w studium ma przeznaczenie np. na cele produkcyjno – usługowe, rzeczywiście w obrocie rynkowym będzie uznawana za nieruchomość, której stan pozwala inwestorowi na takie właśnie (produkcyjno – usługowe) zagospodarowanie nieruchomości, a tym samym, że najbardziej prawdopodobną ceną, możliwą do uzyskania na rynku (art. 151 ust. 1 u.g.n.), będzie cena odpowiadająca nieruchomościom, które już są zagospodarowane jako produkcyjno – usługowe lub takie ich przeznaczanie zostało określone w planie zagospodarowania przestrzennego.

Innym uwarunkowaniem prawnym związanym ze studium jest natomiast to, że stosownie do art. 9 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. O ile zatem w studium wyraźnie wskazano, że dany obszar jest przeznaczony jako teren pod drogę, to w istocie zapis ten – w powiązaniu z cytowanym wyżej art. 9 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przesądza o przeznaczeniu nieruchomości dotychczas niezainwestowanych, co do których nie podjęto żadnych działań inwestycyjnych np. w postaci uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

W niniejszej sprawie przy ustalaniu przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy ustaliła, że na dzień wydania przez Starostę [...] decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, to jest na dzień [...]r. dla działek: nr 2144, nr 2145, nr 2146 i nr 2020/3 nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Obowiązywało natomiast studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...] zatwierdzone Uchwałą Nr XLVI/504 Rady Gminy [...]z dnia 28 maja 2010 r. W operacie biegła podała, że według ustaleń studium działki nr 2146 i nr 2020/3 położone były w JEDNOSTCE OSADNICZEJ 7. [...] na terenie oznaczonym symbolem 7. P2 - strefa produkcyjno - usługowa, natomiast działki nr 2144 i nr 2145 położone były w strefie Kierunków Ochrony Środowiska Przyrodniczego - wysp leśnych.

Taki sposób ustalenia przeznaczenia omawianej nieruchomości jest zgodny z przepisem art. 154 ust. 2 u.g.n., w myśl którego w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Biorąc pod uwagę tak określone przeznaczenie nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy ustalając wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości oparł się na analizie rynku nieruchomości w segmencie gruntów przeznaczonych pod cele inwestycyjno - usługowe.

Odnosząc się więc do wskazanego przez rzeczoznawcę majątkowego sposobu ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości, zwrócić należy uwagę, że z zapisu operatu nie wynika, by biegły przy analizie nieruchomości wziął pod uwagę fakt, iż przedmiotowa nieruchomość jest gruntem leśnym, z czym wiążą się określone utrudnienia dla właściciela w zakresie wykorzystania nieruchomości. Aby powyższa nieruchomość mogła być przeznaczona na cele nieleśne, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. t.j. 2004, Nr 121, poz. 1266; ze zm.) konieczny jest bowiem stosowny zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Przy ustalaniu wartości nieruchomości należało zatem wziąć pod uwagę, że jest to nieruchomość wprawdzie przeznaczona, zgodnie ze studium, pod funkcje usługowo-produkcyjne, ale aby mogła być użytkowana zgodnie z przeznaczeniem konieczne jest uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Powyższe cechy nieruchomości powinny zostać uwzględnione przez rzeczoznawcę majątkowego przy analizie rynku nieruchomościami. Trzeba pamiętać, że przewidziana w art. 21 ust. 2 Konstytucji R.P. zasada przysługiwania słusznego odszkodowania za wywłaszczenie na cale publiczne oznacza, że odszkodowanie to winno odpowiadać wartości utraconego prawa własności, lecz nie powinno wartości tej przewyższać. Analizując zagadnienie regulacji w polskim systemie prawa problemu sposobu obliczania wartości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, niewątpliwie należy dojść do wniosku, że podstawową zasadą jest określenie tej wysokości odpowiednio do aktualnej ceny, którą można za nią uzyskać, ustalonej na dzień ustalenia odszkodowania, na którą zasadniczy wpływ mają aktualnie charakteryzujące ją cechy. Nie można pomijać też okoliczności, że celem wywłaszczenia omawianej nieruchomości była konieczność realizacji inwestycji drogowej, co rzecz jasna nie powoduje zwiększenia jej wartości w kontekście regulacji art. 134 § 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 134 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Oznacza to, że nie są to zwroty o tożsamej zawartości znaczeniowej. Ważne z punktu widzenia rozpoznawanej sprawy jest też to, że zgodnie z ust. 2 powyższego przepisu przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

Tak więc bezpośredni wpływ na określenie wartości ma m.in. prawidłowo określony stan tej nieruchomości w rozumieniu definicji ustawowej zawartej w art. 4 pkt 17 u.g.n., a nie tylko jej przeznaczenie w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy. Sąd nie kwestionuje tego, że stosownie do art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Z ust. 1 powyższego przepisu wynikają przykładowe propozycje dla rzeczoznawcy, aby miał w szczególności na uwadze cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, a jak nie to w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, dalej decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, czy w przypadku jej braku faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Oprócz przeznaczenia nieruchomości wg ustaleń planowania i zagospodarowania przestrzennego ustawodawca nie zwolnił rzeczoznawcy z uwzględnienia przy wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości od uwzględnienia stanu nieruchomości oraz dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Sąd zwrócił również uwagę, że na prawidłowość ustalenia wysokości odszkodowania wpływ mogło mieć również, naruszenie przez organ I instancji przepisu art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (cyt. wyżej). Przepis ten jednoznacznie wskazuje, że wysokość odszkodowania za przejęcie gruntu pod drogę publiczną ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie odszkodowania, a więc dnia wydania decyzji ustalającej odszkodowanie.

W niniejszej sprawie wartość nieruchomości, a co za tym idzie wysokość odszkodowania, została ustalona przez organ I instancji na podstawie operatu szacunkowego z dnia 16 grudnia 2011 r. W dokumencie tym wartość nieruchomości określono według poziomu cen na dzień 16 grudnia 2011 r. Wydając zatem decyzję w dniu 8 maja 2012 r. organ I instancji ustalił wysokość odszkodowania według wartości nieruchomości, ustalonej w operacie, na dzień 16 grudnia 2011 r., nie zaś na dzień przyznania odszkodowania. W żaden sposób nie odniósł się przy tym w decyzji do tego, jaki wpływ na wartość nieruchomości miał upływ pięciu miesięcy od dnia, na który oszacowano wartość nieruchomości. Brak ustaleń organu w tym zakresie stanowił, w ocenie Sądu, naruszenie przepisów art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ I instancji, mając na względzie powyższe rozważania, a także treść art. 156 ust. 3 u.g.n., w którym postanowiono, że operat jest ważny w okresie dwunastu miesięcy od jego sporządzenia - dopuści dowód z nowego operatu z wyeliminowanymi nieprawidłowościami stwierdzonymi przez sąd. Następnie po wnikliwej ocenie przedłożonego operatu, organ przedstawi swoje ustalenia w uzasadnieniu decyzji sporządzonym w sposób zgodny z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego.

Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 152 ustawy z dnia 30.08.2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2013 r., poz. 270; z późn. zm.) orzeczono jak w sentencji wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 tejże ustawy.