Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 413/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2010-11-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą decyzję I instancji
określono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana
Powołane przepisy: article: art. 36, 37
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 50
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Kazimierz Bandarzewski (spr.) Sędziowie: WSA Mirosław Bator NSA Joanna Tuszyńska Protokolant: Justyna Owczarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 listopada 2010 r. sprawy ze skargi E. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 5 maja 2008 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącej E. L. kwotę 2817 zł (słownie dwa tysiące osiemset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 14 grudnia 2007 r. znak: GD-04-4.7324-5-25/07 Prezydent Miasta Krakowa, działając na podstawie art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 1, 3, 4, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przepisów uchwały nr LXXXI 11/817/05 Rady Miasta Krakowa z dnia 22 czerwca 2005 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "III Kampus UJ –Wschód", art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz upoważnień nr 132/2005 Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 2 marca 2005 r., ustalił dla skarżącej opłatę jednorazową w wysokości 12 837, 08 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [....] o powierzchni 0,0881 ha położonej w Krakowie, obr. [....] jednostka ewidencyjna Podgórze, objętej księgą wieczystą nr KR [....] , w związku z uchwaleniem, wspomnianą uchwałą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu i w związku ze zbyciem przez Skarżącą udziału wynoszącego 1/4 części tej nieruchomości, zobowiązując równocześnie Skarżącą do zapłaty powyższej kwoty na rachunek bankowy Urzędu Miasta Krakowa lub bezpośrednio w kasie Urzędu Miasta Krakowa, w terminie 60 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, z zastrzeżeniem naliczenia odsetek ustawowych w przypadku opóźnienia lub zwłoki zapłacie.

Organ l instancji ustalił, że nieruchomość zbyta przez E.L. , umową sprzedaży z dnia [....] 2006 r. zawartą w formie aktu notarialnego Repertorium A Nr [....] , podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "III Kampus UJ – Wschód" zatwierdzonego uchwałą Nr LXXXI 11/817/05 Rady Miasta Krakowa z dnia 22 czerwca 2005 r. (Dz. Urzęd. Woj. Małop. z 2005 r. Nr 432, poz.3203), obowiązującego od dnia 3 września 2005 r. Zgodnie z postanowieniami powołanego planu przedmiotowa nieruchomość znajduje się w terenie usług nauki z usługami komercyjnymi oznaczonym na rysunku planu symbolem UP/UX3 oraz terenie komunikacji - terenie drogi publicznej oznaczonym na rysunku planu symbolem KD/G 2/2 + T (ulica główna z tramwajem). Organ podał, że od dnia 2 stycznia 2003 r. do dnia 2 września 2005 r. przedmiotowa nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z treści § 38 uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "III Kampus UJ – Wschód" wynika, że stawka procentowa służąca naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu wynosi 30%. Sprzedaż udziału we własności przedmiotowej nieruchomości nastąpiła w dniu [....] 2006 r., a zatem - po dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru " Kampus UJ – Wschód", a przed upływem 5 lat od tej daty. Mając to na uwadze, organ l instancji uznał, że istnieją podstawy do wszczęcia postępowania w sprawie renty planistycznej, o jakich mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Organ w oparciu o operat biegłego rzeczoznawcy majątkowego, J.W. z dnia [....] 2007 r., stwierdził, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "III Kampus UJ –Wschód" spowodowało wzrost wartości nieruchomości zbytej przez E.L. W związku z tym, na podstawie danych wynikających z ww. operatu szacunkowego, przy uwzględnieniu faktu, że Pani E.L. dokonała sprzedaży udziału wynoszącego 1/4 część w/w nieruchomości, organ l instancji ustalił kwotę opłaty planistycznej w wysokości 12 837, 08 zł.

Od powyżej opisanej decyzji odwołanie, za pośrednictwem pełnomocnika adwokata R.S. , złożyła E.L. , wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ l instancji. Zdaniem odwołującej, decyzja nr [....] jest błędna i narusza przepisy art. 7, 77, 80 i 107 K.p.a., jak również przepis § 51 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W wyniku rozpatrzenia odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 5 maja 2008 r. sygn. [....] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 14 grudnia 2007 r.

W uzasadnieniu decyzji organ stwierdził, że zaskarżona odwołaniem decyzja jest prawidłowa, bowiem oparta została na prawidłowo zrealizowanych przesłankach zawartych w przepisach materialno-prawnych, tj. art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, na prawidłowo sporządzonym dowodzie, którym jest elaborat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego. Decyzja zgodna jest także z zasadami zawartymi w przepisach procesowych, bowiem jej sentencja zawiera prawidłowo określoną podstawę prawną zaś uzasadnienie jako niezmiernie szczegółowe, odpowiada regułom jego sporządzenia zawartym w przepisie art. 107 § 3 K.p.a. Organ l instancji w uzasadnieniu rozstrzygnięcia podał wszystkie informacje i wyjaśnienia związane z prowadzonym postępowaniem, jak i wydanym rozstrzygnięciem.

Dalej Kolegium Odwoławcze wskazało, że przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadziły zasadę wzajemnych rozliczeń pomiędzy gminą a właścicielem nieruchomości, w związku ze zmianą wartości nieruchomości, w wyniku uchwalenia planu bądź jego zmiany. W przedmiotowej sprawie w wyniku uchwalenia planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość przed upływem 5 lat od wejścia w życie. W takiej sytuacji wójt, burmistrz albo prezydent miasta, pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, przy czym wysokość opłaty nie może być wyższa, niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Kolegium Odwoławcze podkreśliło, że skoro ustawodawca przesądza o istnieniu obowiązku wniesienia opłaty w wyżej opisanych okolicznościach, to zakres swobody w orzekaniu o jej wysokości przez właściwy organ doznaje ograniczenia w skutek zawartych w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym zasad jej orzekania.

Kolegium Odwoławcze podało, że co do zasady określania wartości nieruchomości oraz do osób uprawnionych do określania tych wartości, stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Aktem wykonawczym, określającym m.in. metody i techniki wyceny nieruchomości oraz formę i treść operatu szacunkowego jest rozporządzenie z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Operat szacunkowy stanowi podstawowy dowód w postępowaniu w sprawie nałożenia opłaty planistycznej. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed zmianą planu miejscowego, lub faktyczny sposób jej wykorzystywania przed jego uchwaleniem oraz przeznaczenie tej nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego (art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) Kolegium Odwoławcze zaznaczyło, że przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny, z dnia zbycia nieruchomości. W przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów opłaty, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu (§ 50 ust. 2 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego).

Zdaniem Kolegium Odwoławczego sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy autorstwa rzeczoznawcy majątkowego J.W. , został wykonany według zasad i metod zapisanych w cytowanych powyżej aktach prawnych. Jednocześnie Kolegium podkreśliło, że organ administracyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły.

W operacie wycenę wykonano podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej (operat szacunkowy, str. 10). Jak ustalił biegły, na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "III Kampus UJ – Wschód", działka nr [....] nie była użytkowana rolniczo ani w inny sposób. Stąd więc, jako faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przyjęto nie użytkowany grunt o charakterze rolnym. Z akt sprawy wynika następnie, że sporna nieruchomość została objęta zapisami uchwały nr LXXXI J1/817/05 Rady Miasta Krakowa z dnia 22 czerwca 2005 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "III Kampus UJ – Wschód", które przewidują dla obszaru, w jakim jest ona zlokalizowana, przeznaczeniem: tereny usług nauki z usługami komercyjnymi - symbol planu UP/UX3, oraz tereny komunikacji - teren drogi publicznej - symbol planu KD/G 2/2+T. Realizując wyżej opisaną metodę korygowania ceny średniej, z przygotowanego zbioru transakcji nieruchomości nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, rzeczoznawca ustalił nieruchomość o cenie transakcyjnej maksymalnej i o cenie transakcyjnej minimalnej. Również ustalony został zbiór transakcji po wejściu w życie planu miejscowego i wybrane krańcowe ceny osiągnięte w tych transakcjach. W oparciu o te dane rzeczoznawca wyliczył ceny średnie dla obu tych grup - odpowiednio: 36, 51 zł i 218, 43 zł.

Rzeczoznawca majątkowy ustalił najbardziej typowe atrybuty rynkowe związane z nieruchomościami w jednostce ewidencyjnej [....] , jak też określił ich wpływ na cenę, po czym dokonał porównania cech nieruchomości wycenianej z nieruchomościami o cenie minimalnej i maksymalnej

Kolegium Odwoławcze wskazało, że w skutek tak wykonanych, poszczególnych działań, rzeczoznawca dokonał określenia wartości gruntu, zarówno przed, jak i po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego, na kwoty: 41 345,00 zł i 212 506,00 zł.

Mając na uwadze powyższy tryb postępowania przedstawiony przez biegłego, Kolegium Odwoławcze stwierdziło oceniając przedmiotowy materiał dowodowy, że operat ten pod względem formalnym spełnia wszystkie wymogi, co prowadzi do wniosku, że posiada on wartość dowodową. Rzeczoznawca majątkowy wykazał w sposób przejrzysty, że w związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "III Kampus UJ – Wschód", wzrosła wartość nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [....] obręb [....] jednostki ewidencyjnej [....] .

Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, że zarzuty zawarte w odwołaniu nie zasługują na uwzględnienie. Wbrew twierdzeniom skarżącej organ l instancji nie naruszył przepisów procedury administracyjnej regulujących postępowanie dowodowe - ustosunkował się bowiem do przeprowadzonego przez biegłego dowodu w sposób wyczerpujący, o czym świadczy analiza operatu przedstawiona na stronach 3 - 5 decyzji. Organ wyjaśnił, dlaczego uznał operat szacunkowy autorstwa J.W. za miarodajny dowód w sprawie. Nadto Kolegium Odwoławcze podniosło, że do właściwości organu nie należy wkraczanie w merytoryczną zawartość opinii rzeczoznawcy, natomiast jednak, do właściwości organu administracyjnego należy ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadanie, czy został on zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy posiada wszystkie wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. , organ l instancji wypełnił powyższe obowiązki.

Organ II instancji odniósł się również do opinii rzeczoznawcy przedłożonej przez E.L. . Po zapoznaniu się operatem autorstwa J.M. z dnia 2 listopada 2006 r., zawierającego wycenę działki nr [....] obręb [....] jednostka ewidencyjna [....] , Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że dokument ten nie dowodzi w żaden sposób wadliwości wyceny dokonanej przez J.W. . Przede wszystkim dotyczy ona innej nieruchomości niż ta, która jest przedmiotem niniejszej sprawy. Nadto biegły, przy wycenie działki nr [....] posłużył się inną metodą niż ta, którą zastosowano w przypadku działki nr [....] - metodą porównywania parami. Dodatkowo w ocenie Kolegium Odwoławczego, operat ten zawiera nieścisłości i omyłki - tak na przykład do porównania z nieruchomością wycenianą przy szacunku jej wartości przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania wzięto działki wykorzystywane rolniczo, gdy tymczasem zgodnie z ustaleniami biegłego, nieruchomość ta była nieużytkowana, niezagospodarowana.

Jeśli chodzi o ostatni z zarzutów strony skarżącej, odnośnie tego, że wzrost wartości spornej nieruchomości, związany jest, nie tylko z wejściem w życie planu miejscowego, ale także z ogólnym wzrostem wartości nieruchomości na rynku, pomiędzy 3 września 2005 r. a 27 października 2006 r., Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że jest on również chybiony. Autor operatu szacunkowego uwzględnił bowiem przy ustalaniu wartości działki nr [....] fakt upływu czasu, a więc trend wzrostu cen nieruchomości na rynku – dowodem jest zapis znajdujący się ponad tabelą ze str. 11 i 12 operatu.

Na decyzję Kolegium Odwoławczego, działając w imieniu E.L. , skargę do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Krakowie w ustawowym terminie złożył pełnomocnik adwokat R.S. , zarzucając:

1) naruszenie przepisów prawa procesowego: art. 7, 11, 77, 80 i 107 K.p.a. poprzez:

- uznanie, że organ administracyjny nie może dokonać merytorycznej oceny opinii rzeczoznawcy makatkowego oraz że to na stronie ciąży obowiązek przedłożenia organowi przeciwdowodu z opinii organizacji rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego

- nieustosunkowanie się do zawartych w odwołaniu zarzutów strony odnośnie nieprawidłowego ustalenia przez biegłego kręgu nieruchomości podobnych w ten sposób, że nieruchomości podobne przyjęte dla wyznaczenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zostały przyjęte przez biegłego w sposób najbardziej niekorzystny (prawie wszystkie nieruchomości w gorszej lokalizacji niż badana nieruchomość) zaś po uchwaleniu - w sposób najbardziej korzystny (prawie wszystkie nieruchomości w lepszej lokalizacji niż badana nieruchomość),

2) naruszenie przepisów prawa materialnego: art. 36 ust. 4 i 37 ust. 1, 3, 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez nieuwzględnienie wśród przesłanek uzasadniających nałożenie tzw. renty planistycznej przeznaczenia nieruchomości w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa zatwierdzonego uchwałą nr XXXVI/229/88 Rady Narodowej Miasta Krakowa z dnia 25 kwietnia 1988 r., zmienionego uchwała nr VIII/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r., a w szczególności zmian wartości nieruchomości spowodowanego brakiem ciągłości planistycznej w związku z utratą mocy obowiązującej z dniem 31 grudnia 2003 r. planu zagospodarowania przestrzennego z 1994 r.

W obszernym uzasadnieniu pełnomocnik Skarżącej rozwinął powyższe zarzuty.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie w całości podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zakwestionowanego rozstrzygnięcia, nie znajdując powodów do jego zamiany wskutek argumentacji zawartej w treści skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Właściwym do rozpoznania niniejszej skargi jest Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, który w ramach kontroli działalności administracji publicznej, przewidzianej w art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie P.p.s.a., uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonej decyzji nie doszło do naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 P.p.s.a.).

Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji, jak również utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji, dokonana według kryterium zgodności z prawem dała podstawę do stwierdzenia, że skarga zasługuje na uwzględnienie, bowiem obydwie powołane decyzje są dotknięte uchybieniami uzasadniającymi ich wzruszenie.

Zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust .4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz.717 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie "u.p.z.p." obowiązek uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstaje w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek, tj.: wzrostu wartości nieruchomości jako skutku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu (lub zmiany istniejącego planu miejscowego).

Na organach wykonawczych gmin ciąży obowiązek wykazania, że w wyniku wejścia w życie planu miejscowego nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości oraz wzrost jej wartości mający bezpośredni związek przyczynowy z przyjętymi ustaleniami uchwalonego planu. Wzrost wartości musi mieć charakter obiektywny, wynikający z przeprowadzonego dowodu, jakim jest operat szacunkowy.

Jak wynika z akt sprawy sprzedaż udziału we własności przedmiotowej nieruchomości nastąpiła w dniu [....] 2006 r., a zatem - po dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "Kampus UJ – Wschód", a przed upływem 5 lat od tej daty.

Nieruchomość zbyta przez E.L. , umową sprzedaży z dnia 27 października 2006 r., zawartą w formie aktu notarialnego Repertorium A Nr [....] , podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "III Kampus UJ – Wschód" zatwierdzonego uchwałą Nr LXXXI 11/817/05 Rady Miasta Krakowa z dnia 22 czerwca 2005 r., obowiązującego od dnia 3 września 2005 r. zgodnie z którym znajduje się w terenie usług nauki z usługami komercyjnymi oznaczonym na rysunku planu symbolem UP/UX3 oraz terenie komunikacji - terenie drogi publicznej oznaczonym na rysunku planu symbolem KD/G 2/2 + T (ulica główna z tramwajem).

Od dnia 2 stycznia 2003 r. do dnia 2 września 2005 r. przedmiotowa nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast zgodnie z ustaleniami miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, zatwierdzonego Uchwałą Nr VII/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego Nr 24, poz.108) działka nr [....] obręb [....] znajdowała się (zgodnie z rysunkiem planu) w: Obszarze Tras Komunikacyjnych, oznaczonym na rysunku planu symbolem KT/T; Obszarze Usług Publicznych, oznaczonym na rysunku planu symbolem UP 119, w którym ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr 4, 9, 15, 18 oraz w ciągu komercyjnym poza strefą intensywności wielkomiejskiej i poza obszarami strategicznymi (ustalenia jak dla strefy 18).

Na podstawie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. akt P/58/08, przepis art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), stanowiący materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, został uznany za niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Powyższy wyrok Trybunału Konstytucyjnego został ogłoszony w Dz. U. z 2010 r. Nr 24, poz. 124 i wszedł w życie z dniem 15 lutego 2010 r. Wyrok ten z mocy art. 190 ust. 1 Konstytucji RP, ma walor powszechnie obowiązujący. Oznacza to związanie nim składu orzekającego.

W myśl powołanego wyżej wyroku Trybunału Konstytucyjnego tożsamość przeznaczenia terenu w planie obecnie obowiązującym i tym którego moc wygasła wyklucza możliwość ustalenia opłaty planistycznej, nawet w sytuacji przerwy pomiędzy uchwaleniem planu obecnego a utratą mocy planu poprzedniego.

Mając powyższe na uwadze w ocenie Sądu organy wydające w tej sprawie decyzje powinny, na podstawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, zatwierdzonego Uchwałą Nr VII/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego Nr 24, poz.108) ustalić przeznaczenie działki nr [....] obręb [....] i porównać to przeznaczenie z przeznaczeniem obowiązującym w dacie wydawania decyzji.

Jeżeli bowiem zostałaby ustalona tożsamość przeznaczenia tej samej działki w obu planach miejscowych (z 1994 r. i z 2005 r.) to nie byłoby podstaw do ustalenia opłaty planistycznej dla zbywcy przedmiotowej nieruchomości. W takiej sytuacji, nawet jeśli nastąpił jakikolwiek wzrost wartości nieruchomości, to nie miał on bezpośredniego związku z uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która to okoliczność stanowi jedną z dwóch przesłanek koniecznych dla ustalenia opłaty planistycznej.

Tym samym oparte na zakwestionowanym przez Trybunał Konstytucyjny przepisie decyzje organów obydwu instancji nie mogły ostać się w obrocie prawnym i musiały podlegać uchyleniu.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów zawartych w skardze należy podnieść, iż częściowo są one uzasadnione.

Zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Na podstawie art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) Rada Ministrów wydała rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), zwane dalej w skrócie "rozporządzeniem" i stosownie do jego § 50 ust. 1 i 2 przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego i po uchwaleniu (zmianie) planu. Powołany paragraf stwierdza, że biegły dokonując szacowania wartości wycenianej nieruchomości przyjmuje stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego, a poziom cen - z dnia zbycia nieruchomości.

W operacie szacunkowym przyjętym jako dowód w tej sprawie biegły przyjął jedną z metod szacowania wartości nieruchomości (podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej - operat szacunkowy, str. 10).

Przyjmując taką metodę biegły zobowiązany był do skorygowania nieruchomości podobnych do wycenianej. Analiza operatu szacunkowego prowadzi do wniosku, że szacując wartość wycenianej nieruchomości biegły przyjął generalnie dwie grupy nieruchomości (oddzielnie jedną grupę dla wyceniania nieruchomości na stan sprzed wejścia w życie planu miejscowego z 2005 r. i odrębna grupę nieruchomości na dzień wejścia w życie tego planu). Nieruchomości te, poza różnicami co do ich wielkości, konfiguracji, uzbrojenia terenu równią się dość znaczenie oddaleniem Ich od centrum Miasta Krakowa (Rynku Głównego). Ten parametr (oddalenie od centrum miasta) ma istotny wpływ na wartość nieruchomości. Sposób doboru nieruchomości przyjętych do wyceny może uzasadniać twierdzenie skarżącej o celowym ich dobraniu w taki sposób, aby różnica między wartościami tych działek była jak największa. Przyjęto bowiem z jednej strony przy dokonywaniu wyceny sprzed daty wejścia w życie planu miejscowego nieruchomości znajdujące się w dalszej odległości, a po wejściu w życie panu miejscowego – nieruchomości znajdujące się bliżej centrum miasta.

Sąd w tej sprawie akceptuje stanowisko zajęte przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie z dnia 25 sierpnia 2005 r., sygn. akt II SA/Ol 701/09, opub. w LEX nr 553143, zgodnie z którym "dokonując wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, ceny nieruchomości wprawdzie koryguje się ze względu na cechy różniące je od przedmiotu wyceny, ale korekta ta dotyczyć musi nieruchomości podobnych do wycenianej. Podobieństwo obiektów nie może budzić wątpliwości, ponieważ zarówno strony, jak i organ, a także sąd muszą mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne".

Operat szacunkowy nie wskazuje (poza stwierdzeniem o własnym zasobie danych biegłego) na źródło przyjętych cen transakcji porównywanych nieruchomości.

Zgodnie z § 56 ust. 4 rozporządzenia do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Operat szacunkowy nie zawiera żadnego dokumentu potwierdzającego lub stwierdzającego wysokość przyjętych do porównania cen transakcyjnych nieruchomości).

W świetle przedstawionych wyżej wywodów należało uwzględnić skargę i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i b P.p.s.a. orzec jak w sentencji.

Zgodnie z art. 141 § 4 P.p.s.a. przy ponownym rozpatrzeniu sprawy niezbędne będzie, poprzez szczegółową analizę ustaleń planu, którego moc wygasła, jednoznaczne określenie ówczesnego przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości. O ile bowiem organ ustali, że przeznaczenie to nie uległo zmianie w związku z uchwaleniem nowego planu, to skutkuje to brakiem podstaw do ustalenia opłaty planistycznej na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku ze zbyciem udziału we własności nieruchomości przez skarżącą, co winno skutkować umorzeniem postępowania w tym przedmiocie na podstawie art. 105 § 1 K.p.a.

Nadto zgodnie z art. 152 P.p.s.a. określono, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.

O kosztach orzeczono w oparciu o art. 200 P.p.s.a., z tym że zwrot kosztów postępowania obejmuje poza zwrotem kwoty uiszczonej przez skarżąca tytułem wpisu sądowego i opłaty za udzielenie pełnomocnictwa również wynagrodzenie adwokata w wysokości 2400 zł określone stosownie do § 6 pkt 5 w związku z § 18 ust. 1 pkt 1 lit. a rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U. z 2002 r. Nr 163, poz. 1348 z późn. zm.).