Wyrok NSA oz. w Białymstoku, sygn. akt SA/Bk 788/02
NSA oz. w Białymstoku
Data orzeczenia: 2002-10-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 601  Budownictwo, nadzór architektoniczno-budowlany i specjalistyczny, ochrona przeciwpożarowa
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Administracyjne postępowanie
Powołane przepisy: article: art. 5 ust. 2
journal: Dz.U. 2000 nr 106 poz. 1126
law: Obwieszczenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 10 listopada 2000 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy - Prawo budowlane.
Teza: Jeżeli właściciel jednej nieruchomości zachowuje prawem przewidziane odległości usytuowania obiektu budowlanego w stosunku do granicy, a właściciel nieruchomości sąsiedniej ma także możliwość zachowania takich odległości przy lokalizacji obiektu budowlanego na swojej działce, to zasada równego traktowania stron przemawia przeciwko akceptacji sytuowania przy granicy, zwłaszcza, gdy zostanie wykazane, iż będzie to miało negatywny wpływ na wykonywanie prawa własności przez właściciela nieruchomości sąsiedniej, który zachował odległość od granicy /art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./.

TEZY

Jeżeli właściciel jednej nieruchomości zachowuje prawem przewidziane odległości usytuowania obiektu budowlanego w stosunku do granicy, a właściciel nieruchomości sąsiedniej ma także możliwość zachowania takich odległości przy lokalizacji obiektu budowlanego na swojej działce, to zasada równego traktowania stron przemawia przeciwko akceptacji sytuowania przy granicy, zwłaszcza, gdy zostanie wykazane, iż będzie to miało negatywny wpływ na wykonywanie prawa własności przez właściciela nieruchomości sąsiedniej, który zachował odległość od granicy /art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./.


SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu sprawy ze skargi Haliny, Edwarda i Wiesława G. na decyzję Wojewody P. z dnia 21 maja 2002 r. (...) w przedmiocie pozwolenia na budowę - uchyla zaskarżoną decyzję, (...).


UZASADNIENIE

Po ponownym rozpoznaniu sprawy /pierwsza decyzja została uchylona, a sprawa przekazana do ponownego rozpoznania/ Starosta Powiatowy w W.-M. decyzją z dnia 12 kwietnia 2002 r. (...) zatwierdził projekt budowlany i wydał pozwolenie na budowę budynku gospodarczego z określonym w decyzji przeznaczeniem na rzecz Wojciecha i Marianny G. na działce nr 1076 w W.-M. Zastrzeżenia właścicieli nieruchomości sąsiedniej odnośnie lokalizacji spornego obiektu po granicy ocenił jako niezasadne, bowiem budynek nie ograniczy możliwości zabudowy ich nieruchomości, a lokalizacja jest zgodna z warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

W odwołaniu od powyższej decyzji Edward i Halina G. podnosili te same, co w toku postępowania okoliczności i brak ich zgody na budowę po granicy z ich działką. Wskazywali, iż sami swoją zabudowę zaplanowali w odległości 3,0 m od granicy /w toku postępowanie o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania ich terenu/ i także sąsiad ma możliwość usytuowania swojego obiektu budowlanego w odległości 3,0 m. Jego działka liczy bowiem 23,0 m szerokości. Wskazywali, że przy usytuowaniu bezpośrednio przy granicy dojdzie do zacienienia ich nieruchomości, a budynek można usytuować szczytem do granicy, nie zaś ścianą podłużną.

Po rozpoznaniu powyższego odwołania Wojewoda P. /Placówka Zamiejscowa w Ł./ decyzją z dnia 21 maja 2002 r. (...) utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Wskazał na przepis par. 12 ust. 6 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki /t.j. Dz.U. 1999 nr 15 poz. 140 ze zm./, który stanowi, że dopuszcza się usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki, jeżeli w projekcie zabudowy i zagospodarowania terenu /działki budowlanej/ zostanie wykazana możliwość zachowania określonych w rozporządzeniu odległości między projektowaną zabudową, a istniejącymi lub zaprojektowanymi elementami zagospodarowania działki sąsiedniej.

W przedstawionym przez inwestora projekcie budowanym jak zauważono, projektant wykazał, że projektowany obiekt nie spowoduje ograniczenia prawidłowego zagospodarowania działki sąsiedniej.

W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego na powyższą decyzję Halina i Edward G. domagali się jej uchylenia, jako uwzględniającej tylko interes jednej strony. Wskazywali, że inwestorzy dysponując działką o wymiarach 23,0 m na 40,0 m mają możliwość zabudowy w odległości co najmniej 3,0 m od granicy, a nie bezpośrednio po granicy.

W uzupełnieniu skargi wskazali, iż postępowania odnośnie zagospodarowania nieruchomości małżonków G. toczą się od 1999 r. i przywołali postanowienie Starosty Powiatowego z dnia 11 czerwca 1999 r. o odmowie wydania postanowienia o dopuszczalności usytuowania budynku gospodarczego po granicy. Akcentowali zasłanianie ich posesji oraz warsztatu pracy skarżącego.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda P. wnosił o jej oddalenie przywołując uzasadnienie zaskarżonej decyzji.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga podlegała uwzględnieniu.

Po orzeczeniu Trybunału Konstytucyjnego wyrokiem z dnia 11 maja 1999 r. P 9/98 odnośnie niezgodności z ustawą par. 12 ust. 7 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie /Dz.U. 1999 nr 15 poz. 140/ postępowanie dotyczące dopuszczalności sytuowania obiektu budowlanego po granicy jest elementem postępowania o pozwolenie na budowę [vide wyrok składu Siedmiu Sędziów NSA z dnia 11 czerwca 2001 r. w sprawie OSA 4/01 /ONSA 2001 Nr 4 poz. 145/]. Zatem w tym postępowaniu organ administracji architektoniczno-budowlanej ocenia, czy jest dopuszczalne zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę po granicy. W każdym postępowaniu o pozwolenie na budowę organ administracyjny ma obowiązek uwzględnienia treści art. 5 ustawy - Prawo budowlane z dnia 7 sierpnia 1994 r. /t.j. Dz.U. 2000 nr 106 poz. 1126 ze zm./. Tym bardziej winien pamiętać o powyższym obowiązku /zwłaszcza o ust. 2 cyt. przepisu/, gdy postępowanie dotyczy budowy po granicy, a właściciel nieruchomości sąsiedniej sprzeciwia się planowanej lokalizacji. Ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich, o której mowa w art. 5 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy jest ochroną bardzo szeroką, gdyż wyliczenie zawarte w cytowanym przepisie ma jedynie charakter przykładowy. Ochrona ta może więc wiązać się także z możliwością prawidłowej zabudowy lub innego zagospodarowania działki sąsiedniej, a także z możliwością korzystania z tej działki według zasad wynikających z przepisów o treści wykonywania własności lub innego prawa do nieruchomości /por. E. Janeczko "Dopuszczalność sytuowania budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej" - Rejent 2001 nr 10 str. 13 - t. 8/. Te okoliczności powinny być brane pod rozwagę przy wydawaniu decyzji - pozwolenia na budowę i wynikać z uzasadnienia decyzji.

W sprawie niniejszej nie można uznać, by wydając małżonkom G. pozwolenie na budowę po granicy budynku gospodarczego o wysokości 6,30 m i wzdłuż granicy /nie szczytem do niej/ organy obu instancji dokonały w sposób należyty analizy sytuacji stron w kontekście art. 5 ust. 2 ustawy - Prawo budowlane. W zasadzie ograniczono rozważania do stwierdzenia, że przepis par. 12 ust. 6 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa dopuszcza usytuowanie budynku przy granicy działki, jeżeli w projekcie zabudowy i zagospodarowania terenu zostanie wykazana możliwość zachowania określonych w rozporządzeniu odległości między projektowaną zabudową a istniejącymi lub zaprojektowanymi elementami zagospodarowania działki sąsiedniej. Jak podkreślono - projektant wykazał, że projektowany obiekt nie spowoduje ograniczenia możliwości prawidłowego zagospodarowania działki sąsiedniej, należącej do małżonków G.

Powyższe sformułowanie wskazuje na brak samodzielnej oceny organów prowadzących postępowanie. Nadto w żaden sposób nie ustosunkowano się do zarzutów podnoszonych wielokrotnie przez skarżących, dotyczących ograniczenia przez przyjętą lokalizację możliwości korzystania z ich nieruchomości, a także naruszenia zasady równego traktowania stron. Stanowi to naruszenie art. 6, art. 7, art. 8, art. 9, art. 11, art. 77 par. 1, art. 107 par. 3 Kpa, co mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Skarżący wykazywali, że usytuowanie wysokiego /6,30 m/ budynku wzdłuż granicy z ich działką spowoduje zniszczenie istniejącego od kilku lat żywopłotu, zacieni ich działkę oraz budynek, co do którego rozpoczęli procedurę urzędową zmierzającą do uzyskania pozwolenia na budowę. W budynku tym skarżący będzie przebywał wiele godzin, bowiem tam będzie się znajdował jego warsztat pracy. Budynek skarżących usytuowany będzie w odległości 3,0 m od granicy, szczytem do niej i od strony granicy nie będzie posiadał otworów okiennych i drzwiowych. Proponowali by także małżonkowie G. usytuowali swój budynek w odległości 3,0 m od granicy wykazując, że rozmiary ich działki oraz sposób zagospodarowania pozwalają na taką lokalizację bez najmniejszej uciążliwości.

Te okoliczności powinny zostać przeanalizowane, czego nie uczyniono. Nie do przyjęcia jest arbitralne stwierdzenie organu I instancji wskazujące na niemożliwość zachowania przez inwestorów odległości 3,0 m od granicy z tego powodu, że mają na swojej działce ogród warzywny.

Zasady postępowania administracyjnego nakazują równe traktowanie stron. Skoro właściciel jednej nieruchomości zachowuje prawem przewidziane odległości usytuowania obiektu budowlanego w stosunku do granicy, a właściciel nieruchomości sąsiedniej ma także możliwość zachowania takich odległości przy lokalizacji obiektu budowlanego na swojej działce, to brak jest powodów do akceptacji sytuowania przez niego obiektu po granicy, zwłaszcza, gdy zostanie wykazane, iż będzie to miało negatywny wpływ na wykonywanie prawa własności przez właściciela nieruchomości sąsiedniej, który zachował odległość od granicy. Na przeszkodzie akceptacji planowanej inwestycji będzie stał wówczas przepis art. 5 ust. 2 ustawy - Prawo budowlane.

W tym miejscu należy przychylić się do argumentacji zawartej w artykule A. Plucińskiej-Filipowicz "Okno na podwórze" - Rzeczpospolita 2001 nr 4 str. 6 - t. 3 sprowadzającej się do następującej tezy: "Rozstrzygając sprawę, organ administracji musi w szczególności mieć na uwadze zasadę ogólną wyrażoną w art. 7 Kpa wymagającą uwzględnienia słusznego interesu stron. Pozytywnie powinien rozstrzygnąć wniosek tej strony, która wykaże w toku postępowania, iż budowa przy granicy z nieruchomością sąsiednią nie narusza zasad współżycia społecznego i nie zakłóci korzystania z niej ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, a ponadto nie utrudni zabudowy działki sąsiedniej".

W sprawie niniejszej zabrakło analizy wszystkich okoliczności, które organ powinien rozważyć.

Nienależyte rozważenie wszystkich okoliczności sprawy stanowiło naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Dlatego na podstawie z art. 22 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 pkt 3 oraz art. 55 ust. 2 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym /Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./ orzeczono jak na wstępie.