Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 2364/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-07-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 32 ust 4,art. 33 ust 2
journal: Dz.U. 2017 poz 1332
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marta Kołtun-Kulik, , Sędzia WSA Włodzimierz Kowalczyk, Sędzia WSA Wojciech Sawczuk (spr.), Protokolant st. sekr. sąd Sylwia Rosińska-Czaykowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 lipca 2020 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oddala skargę


UZASADNIENIE

I.

Decyzją z dnia [...] marca 2019 r. nr [...]Prezydent [...] zatwierdził dla O z o.o. Spółka Komandytowa w W projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę budynku wielorodzinnego z usługami, garażem podziemnym, infrastrukturą techniczną i zjazdem z drogi publicznej, na działce ew. nr [...] (kubatura) oraz części działki ew. nr [...] (infrastruktura) z obrębu [...]przy ul. [...]w Dzielnicy [...] oraz przebudowę klatki schodowej w istniejącym budynku wielorodzinnym na dz. ew. nr [...]z obrębu [...]przy ul. [...]w Dzielnicy [...] (obiekt zaliczono do XIII kategorii obiektów budowlanych).

Nie była to pierwsza decyzja budowlana dla tej inwestycji bowiem decyzją z dnia [...]lutego 2017 r. nr [...]oraz z dnia [...]stycznia 2018 r. nr [...]zatwierdzano już projekt budowlany i udzielano pozwolenia na rozbudowę ww. budynku mieszkalnego wielorodzinnego, jednakże rozstrzygnięcia te zostały uchylone odpowiednio decyzjami Wojewody [...]z dnia [...]lipca 2017 r. nr [...] oraz z dnia [...]maja 2018 r. nr [...] (pod zarzutami niewłaściwych ustaleń kręgu stron postępowania oraz niedostateczne sprawdzenie projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego w wymaganym zakresie.

Jak wskazano w uzasadnieniu decyzji z dnia [...] marca 2019 r. inwestor uzyskał uprzednio decyzję o warunkach zabudowy nr [...] wydaną w dniu [...] września 2010r. zaś w trakcie postępowania administracyjnego dla obszaru na którym jest planowana inwestycja uchwałą nr [...] Rady Miasta [...]z dnia [...] lipca 2017 r. uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulicy [...] (Dz. Urz. Woj. [...]. z dnia [...]07.2017 r. poz. [...]).

W ocenie Prezydenta projekt budowlany jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Inwestycja jest położona na obszarze oznaczonym w planie symbolem [...], teren śródmiejskiej zabudowy mieszkaniowo-usługowej, w tym zabudowy uzupełniającej, w rozumieniu przepisów odrębnych, plan ustala zachowanie i ochronę budynków przy ul. [...] i [...], przewiduje maksymalną wysokość zabudowy - 28 m, nie więcej niż 7 kondygnacji (wysokość projektowanego budynku = 27,40 m, budynek ma 7 kondygnacji), dopuszcza realizację dachu mansardowego, dopuszcza uzupełnienia zabudowy od strony ul. [...] ustala kontynuację linii gzymsu kamienicy [...], ustala linię zabudowy zgodnie z rysunkiem planu.

Projekt jest kompletny, został sporządzony i sprawdzony przez osoby posiadające wymagane uprawnienia budowlane, należące do izby samorządu zawodowego, zawiera informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (aktualny tekst jednolity Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 - dalej jako P.b.), posiada uzgodnienie z rzeczoznawcą ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych, ds. bhp oraz ds. sanitarno-higienicznych. Postanowieniem nr [...] z dnia [...]stycznia 2017 r. [...] Konserwator Zabytków w trybie art. 39 ust. 3 P.b. uzgodnił ww. projekt budowlany (budynek przy ul[...]i przy ul. [...] jest wpisany do gminnej ewidencji zabytków).

Inwestor złożył wymagane oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz załączył stosowne dokumenty.

II.

Po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej [...] (dalej jako Skarżąca lub Wspólnota Mieszkaniowa), Wojewoda [...]decyzją z dnia [...] sierpnia 2019 r. nr [...]utrzymał w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie Prezydenta [...].

Wskazał, że decyzję organu I instancji należało uznać za prawidłową po przeprowadzeniu na etapie odwoławczym uzupełniającego postępowania dowodowego dotyczącego braków w dokumentacji projektowej.

Zdaniem Wojewody wprawdzie Prezydent [...] mógł bardziej szczegółowo opisać zgodność inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jednak nie oznacza to, że nie przeprowadził analizy pod tym kątem.

Na terenie inwestycji obowiązuje przeznaczenie określone symbolami [...] oraz [...] Inwestycja jest zgodna z przeznaczeniem tego terenu (śródmiejska zabudowa mieszkaniowo-usługowa oraz teren zabudowy śródmiejskiej, w tym zabudowy uzupełniającej), gdyż projektowany budynek jest wielorodzinny z usługami w parterze.

Obowiązujące ustalenia szczegółowe planu zostały spełnione przez inwestycję w następujący sposób:

- uzupełnienie zabudowy od strony ul. [...] z kontynuacją linii gzymsu kamienicy [...] (zgodnie z dopuszczeniem planu),

- intensywność zabudowy - 2,79 (wg planu max 6,0),

- powierzchnia zabudowy - 85% (wg planu max 100%),

- powierzchnia biologicznie czynna - 2,41% (wg planu min. 0%),

- wysokość budynku - 27,40 m 7 kondygnacji (wg planu max 28 m, nie więcej niż 7 kondygnacji),

- geometria dachu - dach mansardowy (plan dopuszcza realizację dachu mansardowego),

- powierzchnia przeszkleń w elewacji frontowej 37% (wg planu max 40%),

- linia zabudowy jest zgodna z rysunkiem planu miejscowego, wykończenie elewacji z kamienia naturalnego,

- miejsca postojowe dla samochodów - 9 na 10 lokali mieszkalnych i 1 lokal usługowy (zgodnie ze wskaźnikami określonymi w planie),

- miejsca postojowe dla rowerów - 13 na 10 lokali mieszkalnych i 1 lokal usługowy (zgodnie ze wskaźnikami określonymi w planie).

Zaopatrzenie w wodę, ciepło, energię elektryczną, odprowadzanie ścieków sanitarnych oraz sposób usuwania odpadów przewidziane są w sposób zgodny z § 15 ust. 1-10 planu miejscowego.

Wojewoda [...]nie podzielił zdania Skarżącej, że postanowienie [...] Konserwatora Zabytków Nr [...]z dnia [...]stycznia 2017 r. nie może zostać uznane za skuteczne uzgodnienie w rozumieniu art. 39 ust. 3 P.b. Po pierwsze Prezydent [...]poprawnie zwrócił się z prośbą o uzgodnienie do [...]Konserwatora Zabytków, a nie do Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, ponieważ [...] Konserwator Zabytków powierzył [...], na podstawie aktualnego na dzień wydania postanowienia porozumienia, prowadzenie niektórych spraw z zakresu właściwości Wojewody [...], realizowanych przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Uzgodnienie w przedmiotowej sprawie zostało zatem wydane przez właściwy organ. Po drugie przy kolejnych rozpoznaniach przedmiotowej sprawy Prezydent [...]nie musiał występować o nowe uzgodnienia konserwatora zabytków. W międzyczasie dokumentacja projektowa podlegała zmianom, ale całokształt inwestycji pozostał niezmienny, zatem nie było potrzeby, aby ponownie uzgadniać przedmiotową inwestycję z konserwatorem zabytków. Ponadto postanowienie [...]Konserwatora Zabytków nie zostało ograniczone limitem czasowym, więc ciągle jest aktualne. Wojewoda nie może kwestionować poprawności uzgodnienia pod kątem merytorycznym. Zgodnie z ww. postanowieniem przedmiotowa inwestycja nie wpłynie negatywnie na wartość zabytkowych kamienic przy ul. [...] i [...]. W opinii Wojewody planowana inwestycja nie umniejszy wartości sąsiadującej zabytkowej zabudowy. Uzupełnienie zabudowy w tym miejscu jest zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i stanowi kontynuację w stosunku do okresu przedwojennego, kiedy ten fragment był zabudowany.

Również podnoszone przez Skarżącą zarzuty dotyczące błędnego zwymiarowania obiektów budowlanych na projekcie zagospodarowania terenu nie mogą być przedmiotem niniejszego postępowania. Wszystkie roboty wykonane niezgodnie z zatwierdzonym projektem zagospodarowania terenu, w tym również różnice w odległościach rzeczywistych, a tych wskazanych w dokumentacji projektowej, podlegają postępowaniu administracyjnemu prowadzonemu przez organy nadzoru budowlanego.

Usytuowanie projektowanego budynku jest zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przepisami techniczno-budowlanymi. Na wszelkie odstępstwa Inwestor uzyskał zgodę [...] Komendanta Wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej. Projektowana inwestycja nie narusza § 271-273 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jednolity Dz. U. z 2019 r. poz. 1065 ze zm.) w stosunku do sąsiednich budynków. Od strony budynku sąsiedniego przy ul. [...] w projektowanym budynku zostanie wykonana ściana oddzielenia przeciwpożarowego [...] zgodnie z § 272 ust. 3 ww. rozporządzenia. Usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki nie narusza zatem regulacji zawartych w tymże rozporządzeniu.

Projektowany budynek nie powoduje zacienienia ani ograniczenia nasłonecznienia lokali w budynkach sąsiednich poniżej wartości wymaganych obowiązującymi przepisami. Lokale w budynku przy ul. [...] od strony dziedzińca wewnętrznego, które mają ograniczony dostęp światła słonecznego są lokalami jednopokojowymi, dla których zgodnie z § 60 ust. 3 ww. rozporządzenia w zabudowie śródmiejskiej nie określa się wymaganego czasu nasłonecznienia. Ponadto projektowany budynek z przyczyn naturalnych nie powoduje zacienienia budynku przy ul. [...], ponieważ sąsiaduje on z jego ścianą północną pozbawioną nasłonecznienia.

Projekt budowlany wykonany został zgodnie z rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 2018 r. poz. 1935). Dokumentacja projektowa jest kompletna - zawiera zaktualizowane oświadczenia, o których mowa w art. 20 ust. 4 P.b. oraz aktualne w stosunku do projektu zaświadczenia, o których mowa w art. 12 ust. 7 P.b. Dokumentacja projektowa posiada też wymagane opinie, uzgodnienia i pozwolenia.

Projekt zawiera informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Do wniosku o pozwolenie na budowę zostało dołączone oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Na podstawie zebranego materiału dowodowego nie ma żadnych podstaw do kwestionowania oświadczenia Inwestora o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Budynek należy do II kategorii geotechnicznej o złożonej budowie geologicznej zgodnie z rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych (Dz. U. 2012 poz. 463 ze zm.) projekt zawiera opinię geotechniczną oraz dokumentację geologiczno-inżynierską. Inwestor do dokumentacji projektowej dołączył wszystkie potrzebne załączniki formalno-prawne.

Na zakończenie Wojewoda przypomniał, że decyzja o pozwoleniu na budowę to typowy przykład decyzji o charakterze związanym tj. decyzji, której przesłanki wydania są ściśle określone przepisami prawa, co wyłącza działanie organu w warunkach luzu decyzyjnego na etapie rozstrzygania. Nadto, zgodnie z art. 20 P.b. odpowiedzialność za zgodność projektu budowlanego z przepisami ponosi przede wszystkim projektant, przez co organy administracji architektoniczno-budowlanej nie posiadają kompetencji do szczegółowego badania projektu, poza przypadkami opisanymi w art. 35 ust. 1 pkt 1 i 2 P.b.

III.

Skargę na powyższą decyzję złożyła Wspólnota Mieszkaniowa [...] zaskarżając to rozstrzygnięcie w całości, wnosząc o jego uchylenie jak i o uchylenie decyzji organu I instancji oraz o orzeczenie o kosztach postępowania.

Zdaniem Skarżącej organ odwoławczy nie uwzględnił zagadnienia ochrony oficyny mieszkalnej północnej przy ul. [...]. Jak wynika z postanowień planu miejscowego szczególnej ochronie podlega wpisana do rejestru zabytków dawna Biblioteka [...]wraz z oficynami: oficyna mieszkalna południowa przy ul. [...] i oficyna mieszkalna północna przy ul. [...], na mocy decyzji nr [...]z dnia [...] lipca 1965 r. W decyzji pominięty został wpływ planowanej inwestycji na oficynę mieszkalną północną przy ul. [...], jak i pozostałą zabudową chronioną wpisem do rejestru zabytków.

Ewentualny wpływ inwestycji na chronioną zabytkową zabudowę powinien być badany w kontekście przedkładanych do akt postępowania na wcześniejszym etapie rozpoznania wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę:

1) "Ekspertyzy technicznej stanu budynku [...]oraz określenia wpływu planowanego do wzniesienia w sąsiedztwie budynku [...]", przedłożonej na okoliczność zagrożenia planowanej inwestycji dla bezpieczeństwa i statyki budynku przy ul. [...], co może skutkować zagrożeniem powstania katastrofy budowlanej,

2) "Raportu wykonania pomiarów motywów sytuacyjnych w celach kontrolnych projektu Zabudowa mieszkalna wielorodzinna z usługami, garażem podziemnym i infrastrukturą techniczną [...] (Dokumentacja pomiarów geodezyjnych)" z kwietnia 2017 roku, przedłożonego na okoliczność naruszenia przepisów technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz zagrożenia planowanej inwestycji dla bezpieczeństwa i statyki budynku przy ul. [...],

3) "Ekspertyzy architektonicznej" z kwietnia 2017 roku, przedłożonej na okoliczność naruszenia przepisów technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz zagrożenia planowanej inwestycji dla bezpieczeństwa i statyki budynku przy ul. [...].

Z Raportu wykonania pomiarów motywów sytuacyjnych w celach kontrolnych projektu wynika, że nie zostały zaprojektowane punkty kontrolne w strefie [...] budynku przy ul. [...]. W świetle zaś bliskiego przebiegu granicy strefy S1 w niewielkie odległości od pozostałej części elewacji budynku, celowe jest zwiększenie ilości reperów pomiarowych. Ponadto zwrócono uwagę na brak projektu pomiarów przemieszczeń poziomych, co w świetle proponowanych w ekspertyzie obserwacji wizualnych jest co najmniej niewystarczające do ochrony mienia i życia ludzi mieszkających w pobliżu budowy. Monitoring poziomy pozwala obserwować zmiany zachodzące w trakcie robót w sposób analityczny, dzięki metodom pomiarowo-statycznym pozwala przewidzieć i zapobiegać pojawiającym się zagrożeniom. Owe wątpliwości i zastrzeżenia powinny zostać wzięte pod uwagę przy badaniu zagadnienia ochrony oficyny mieszkalnej północnej przy ul. [...].

Organ II instancji niewłaściwie w ocenie Skarżącej odniósł się do zgodności projektu budowlanego z ustaleniami zawartymi w planie miejscowym.

Wojewoda nie dokonał rzeczywistej analizy projektu budowlanego. Nie została w szczególności przeprowadzona właściwie analiza zgodności projektu budowlanego z planem miejscowym np. w zakresie maksymalnej intensywności zabudowy, kontynuacji linii gzymsu kamienicy [...], zgodności linii zabudowy z rysunkiem planu i § 5 ust. 4, zgodności lokalizacji pierzei zgodnie z rysunkiem planu i ustaleniami § 5 ust. 7, a także w zakresie geometrii dachu. Nie przeanalizowano dokładnie zagadnienia obsługi komunikacyjnej przedmiotu inwestycji, ewentualnego uwzględnienia zasad lokalizowania parkingów oraz zachowania wskaźników miejsc parkingowych. Nie została ponadto zbadana ewentualna zgodność przebudowy klatki schodowej w istniejącym budynku wielorodzinnym na dz. ew. nr [...]z obrębu [...] przy ul. [...]z punktu widzenia zachowania postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Powyższe świadczy o tym, że analiza dokonana przez Wojewodę była wadliwa, zaś sam projekt budowlany nie został poddany należytej ocenie i krytycznej weryfikacji, pomimo że obowiązek taki wynika wprost z przepisów prawa budowlanego. Organ w rzeczywistości zdał się na rozwiązania zaproponowane przez inwestora.

Strona zakwestionowała także oświadczenie Inwestora w zakresie posiadania prawa do dysponowania na cele budowlane nieruchomością obejmującą działki, na których planowana jest inwestycja. Inwestor nie uzyskał wystarczającej większości głosów właścicieli lokali i współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.

Zdaniem Skarżącej dokumentacja projektowa w zakresie odległości planowanej inwestycji (na działce nr [...], na której usytuowany jest budynek [...]) od zabudowy na sąsiedniej działce budowlanej (dz. nr [...], na której usytuowany jest budynek nr [...]) nie odzwierciedla stanu rzeczywistego. Potwierdzają to przedłożone przez Stronę dokumenty. W szczególności ściana południowa projektowanego budynku usytuowana jest w odległości mniejszej niż 3 metry od muru sąsiedniego budynku przy ul. [...], Ponadto odległość między ścianą budynku przy ul. [...], a oknem na kondygnacji IV w ścianie południowej wrysowanego w części rysunkowej projektu budowlanego jest mierzona nieprawidłowo (w wewnętrznych licach murów). Zmierzenie tej wartości z rzutu daje wynik 7,26 metrów, a więc poniżej wymaganej warunkami technicznymi odległości między oknami. Okno - drzwi balkonowe na kondygnacji II, na elewacji południowej projektowanego budynku nie otrzymują światła słonecznego przez wymagane minimum 1,5 godziny zgodnie z wykonaną analizą nasłonecznienia dla dnia [...] marca w godzinach 7.00-17.00. To samo dotyczy okien w elewacjach zachodniej i północnej do strony dziedzińca dla kondygnacji I-III. Ponadto okna istniejącej kamienicy przy ul. [...]od strony dziedzińca w południowo-wschodnim narożniku są zacienione na kondygnacjach I-III i nie spełniają wymaganego 1,5 godziny nasłonecznienia.

Projektowany budynek usytuowany jest w odległości mniejszej niż 3 metry od ściany południowej budynku przy ul. [...], zaś w zakresie części wycofanej ściany, w której znajduje się otwór okienny, w odległości mniejszej niż 8 metrów od ściany południowej budynku przy ul. [...]. Ponadto objęty projektem budowlanym budynek powoduje zacienianie pierwszych 3 kondygnacji znajdujących się w południowo wschodnim narożniku dziedzińca. Naruszone więc zostały przepisy § 12 ust. 1 pkt 2, § 60 ust. 3 i § 271 ust. 1 rozporządzenia ws. warunków technicznych.

W ocenie Wspólnoty Mieszkaniowej, postanowienie [...]Konserwatora Zabytków z dnia [...]stycznia 2017 r. nie może być uznawane za skuteczne uzgodnienie w rozumieniu art. 39 ust. 3 P.b. Z decyzji organu I instancji ma bowiem wynikać, że to nie on wystąpił o uzgodnienie do konserwatora zabytków, lecz uczynił to sam Inwestor przedstawiając organowi konserwatorskiemu projekt budowlany. Uzgodniony nie ma być jednak sam projekt budowlany, lecz rozstrzygnięcie organu I instancji.

Nadto, organ I instancji nie mógł skutecznie wystąpić do organu konserwatorskiego o uzgodnienie w trybie art. 106 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (aktualny tekst jednolity Dz. U. z 2020 r. poz. 256 ze zm. - dalej jako k.p.a.), ponieważ postanowienie [...]Konserwatora Zabytków zostało wydane w dniu [...]stycznia 2017 r., a poprzednie decyzje budowlane zostały uchylone. Tym samym w ponownie przeprowadzonym postępowaniu Prezydent [...], po uchyleniu jego dwóch poprzednich pozwoleń na budowę, nie wystąpił ponownie o dokonanie uzgodnienia w trybie art. 39 ust. 3 P.b. Poza tym postanowienie [...] Konserwatora Zabytków dotyczy nieaktualnego projektu budowlanego, którego braki zostały wytknięte przez Wojewodę [...]w decyzjach kasacyjnych. Po uchyleniu poprzednich dwóch pozwoleń na budowę projekt budowlany został dwukrotnie zmieniony i dwukrotnie poprawiony, a mimo to nie trafił znów do konserwatora zabytków, który nie dokonał uzgodnienia w sprawie, pomimo zmian wprowadzonych do projektu budowlanego. Postanowienie uzgadniające zostało również wydane przez [...]Konserwatora Zabytków, pomimo że z art. 39 ust. 3 P.b. wynika, że uzgodnienia dokonuje wojewódzki konserwator zabytków. Tym samym uzgodnienie zostało wydane przez niewłaściwy organ. Przepisy prawa budowlanego nie przewidują możliwości uzgodnienia pozwolenia na budowę z organami konserwatorskimi innymi niż wojewódzki konserwator zabytków. Prawo budowlane nie przewiduje również możliwości delegowania przez wojewódzkiego konserwatora zabytków kompetencji określonych w ustawie Prawo budowlane.

Nadto uzgadniając projekt budowlany [...]Konserwator Zabytków dopuścił uzupełnienie istniejącej zabytkowej zabudowy, objętej ochroną konserwatorską (wpisaną do rejestru zabytków lub ujętą w gminnej ewidencji zabytków) przy zastosowaniu nowoczesnej formy, co pozostaje w sprzeczności z wymogami wynikającymi z regulacji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Brak uwzględnienia wymogów konserwatorskich, a wprowadzenie w ich miejsce nowoczesnej formy architektonicznej zakłóci zabytkowy charakter istniejącej zabudowy i wpłynie negatywnie na walory zabytkowe rejonu przy ul. [...] . Ma to szczególne znaczenie w tej sprawie, albowiem W rzeczywistości planowana inwestycja ma stanowić odbudowę dotychczasowej zabudowy.

IV.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczas prezentowane stanowisko.

Odpowiedź na skargę złożył również Inwestor, negując twierdzenia skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

V.

Skarga jest chybiona.

W postępowaniu budowlanym zarówno obowiązki Inwestora jak i organu architektoniczno-budowlanego są wyraźnie określone. Zgodnie z art. 32 ust. 4 P.b., którego rozwinięciem jest art. 33 ust. 2 tej ustawy, pozwolenie na budowę może zostać wydane wyłącznie temu, kto:

- złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;

- złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności pozwoleń, o których mowa w art. 23 ust. 1 i art. 26 ust. 1 oraz decyzji, o której mowa w art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej (Dz. U. z 2019 r. poz. 2169 oraz z 2020 r. poz. 284), jeżeli są one wymagane;

- złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Spełnienie tych wymagań jest koniecznym elementem na drodze do zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. W realiach niniejszej sprawy nie ma i nie może być wątpliwości, że Inwestor złożył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania na cele budowlane opisaną wyżej nieruchomością inwestycyjną (składającą się z określonych działek ewidencyjnych), a także przedłożył kompletny projekt budowlany w wymaganej prawem liczbie egzemplarzy. Pozostałe wymagania z art. 32 ust. 4 w zw. z art. 33 ust. 2 P.b. w tej sprawie nie mają zastosowania (teren objęty jest planem miejscowym, nie są konieczne inne pozwolenia ani decyzja przewidziane w ustawie o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej). Sąd nie widzi przy tym powodów by kwestionować złożone oświadczenie o prawie do zabudowy działki inwestycyjnej. Skarżąca, poza przywołaniem ogólnikowych twierdzeń o brakach w tym zakresie i nieuzyskaniu wymaganej większości głosów współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, nie udowodniła w żaden sposób ani nawet nie uprawdopodobniła, że Inwestor w istocie nie posiada prawa dysponowania nieruchomością, co mogłoby stanowić podstawę do głębszej analizy organów. Do organu nie zgłosiła się też żadna osoba, która w sposób udokumentowany wykazałaby, że złożone oświadczenie jest niezgodne ze stanem rzeczywistym, a zatem pozwolenie na budowę nie może zostać w takiej sytuacji wydane.

Z kolei z przepisu art. 35 P.b. wynika katalog czynności i sprawdzeń, jakie winien przeprowadzić organ architektoniczno-budowlany w ramach postępowania wywołanego wnioskiem w wydanie pozwolenia na budowę i przed wydaniem decyzji w tej sprawie.

W myśl zatem art. 35 ust. 1 P.b. organ sprawdza:

1. zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określone w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

2. zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;

3. kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, a także zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7;

4. wykonanie - w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu - lub jego sprawdzenia - zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7;

5. spełnienie wymagań określonych w art. 60 ust. 1 pkt 1-3 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. poz. 1529 i 2161 oraz z 2018 r. poz. 756) - w przypadku inwestycji na nieruchomości wchodzącej w skład Zasobu Nieruchomości, o którym mowa w tej ustawie, oddanej w użytkowanie wieczyste lub sprzedanej w trybie określonym w art. 53 ust. 1 lub 2 tej ustawy, przeznaczonej na wynajem o czynszu najmu określonym zgodnie z przepisami rozdziału 7 tej ustawy, zwanej dalej "inwestycją KZN".

W okolicznościach sprawy Sąd nie podziela zarzutów skargi, a zaskarżona decyzja jest prawidłowa.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzuconego uchybienia w postaci braku uzgodnienia inwestycji z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków należy wskazać, że po pierwsze o uzgodnienie wystąpił sam organ administracji architektoniczno-budowlanej, co wprost wynika z treści postanowienia [...]Konserwatora Zabytków. Po drugie, uzgodnienie nie zawiera żadnych ograniczeń czasowych, a zmiany w projekcie dokonywane w trakcie postępowania na które powołuje się obecnie Skarżąca nie dotyczyły w ogóle materii podlegającej ocenie konserwatorskiej w związku z tym trudno przyjąć, że są one istotne i uzgodnienie powinno zostać bezwzględnie ponowione. Po trzecie, uzgodnienia dokonał organ właściwy na mocy porozumienia zawartego pomiędzy Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków a Miastem [...] (na podstawie art. 96 ust. 2 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami), co również wynika z sentencji postanowienia. Po czwarte, to że do projektu dołączono wcześniejsze wytyczne konserwatorskie sformułowane rzeczywiście na wniosek Inwestora nie oznacza, że naruszono przepisy o uzgadnianiu inwestycji, w szczególności art. 39 P.b. Inwestor ma prawo wnioskować do organu konserwatorskiego o wskazanie, w jakim kierunku możliwe są prace budowlane przy zabytku i jak należy obiekt projektować, by pozostawał w zgodzie z wymogami konserwatorskimi.

Sąd nie dostrzega również tego, aby w wyniku realizacji inwestycji mogła ucierpieć substancja chroniona zarówno budynku Skarżącej, jak i obszaru na którym się on znajduje. Planowana inwestycja, jak wskazuje [...]Konserwator Zabytków (vide postanowienie) wpisuje się w ten obszar, jest uzupełnieniem istniejącej poprzednio zabudowy i dlatego też została pozytywnie uzgodniona.

Nie można również uznać za trafne twierdzeń Skarżącej, że projekt niedostatecznie chroni jej interesy jeżeli chodzi o etap prac fundamentowych i możliwość uszkodzenia jej zabytkowego obiektu, czy wręcz doprowadzenia do katastrofy budowlanej. Należy w tym kontekście wskazać, że projekt zawiera zarówno opinię geotechniczną dotyczącą posadowienia planowanej inwestycji, jak również wymagany w takiej sytuacji z uwagi na zastane warunki gruntowe projekt umocnienia wykopów fundamentowych oraz ocenę wpływu inwestycji na sąsiednią zabudowę. Sąd rozumie obawy Skarżącej dotyczące jej zabytkowego i bardzo cennego dla kultury budynku, jednakże należy rozdzielać wyraźnie etap projektowy, który w tym przypadku został przeprowadzony w sposób gwarantujący ochronę interesów Skarżącej oraz etap wykonania prac budowlanych. Podkreślenia wymaga to, że w trakcie realizacji nawet najbardziej dopracowanego projektu budowlanego mogą zaistnieć tego rodzaju okoliczności faktyczne, które spowodują powstanie niekorzystnego zdarzenia budowlanego np. ujawni się określona właściwość gruntu, wcześniej nieznana pomimo nawet dołożenia najwyższych starań. W takim przypadku inwestycja będzie musiała zostać dostosowana do tych realiów. Podobnie jest w odniesieniu do Skarżącej. Ocena projektu budowlanego, przyjętych w nim założeń w celu ochrony budynku Wspólnoty Mieszkaniowej nie daje absolutnie podstaw do tego, aby formułować skrajne oceny o całkowitym zaniedbaniu tego elementu procesu projektowania i narażeniu sąsiedniej zabudowy na uszkodzenie. Skarżącej nie przysługuje prawo zakazania zabudowy nieruchomości do niej nie należącej, jeżeli budowa taka zgodna jest z przepisami prawa. To czego Skarżąca może się jednak domagać na etapie realizacji inwestycji to z uwagi na prowadzone prace ziemne (głęboki wykop fundamentowy - 2 kondygnacje podziemne), aby na bieżąco kontrolować warunki gruntowe tj. czy w wyniku prowadzonych robót nie dochodzi np. do powstawania spękań, rys, przesunięć mas ziemnych. Jest to jednak etap wykonania decyzji budowlanej, a nie jej projektowania. W tej sytuacji za nieuzasadnione należy uznać bardzo subiektywne uwagi Skarżącej co do prawidłowości projektowanego zabezpieczenia wykonania inwestycji w sposób zgodny z prawem. Projektant, dysponujący odpowiednią wiedzą i doświadczeniem, a także biorący odpowiedzialność za przyjęte rozwiązania techniczne, uznał za wystarczające określenie wskazanej w projekcie ilości reperów pomiarowych (mających służyć bieżącemu monitorowaniu sytuacji w trakcie wykonywania robót ziemnych). Twierdzenie, że owe repery powinny jednak zostać zaprojektowane w większej liczbie jest uwagą jednej strony skierowaną do innej, oceniającej daną sytuację odmiennie. Zdaniem Sądu projekt spełnia jednak wymagania stawiane przez prawo w celu ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich. To, w jaki sposób będzie przebiegać inwestycja jest natomiast związane z jej realizacją.

Sąd nie podziela również twierdzeń Skarżącej o tym, że organ w ogóle nie dokonały wymaganych prawem sprawdzeń i analiz przedłożonej dokumentacji projektowej. Przypomnieć trzeba, że zaskarżona decyzja jest już trzecią decyzją w sprawie wniosku Inwestora o udzielenie pozwolenia na budowę w sprawie toczącej się od 2016 roku i dokumentacja ta była wielokrotnie poddawana ocenom jak i uzupełnieniom wynikającym z wcześniej wydanych rozstrzygnięć.

Odnośnie więc do zarzutu umiejscowienia inwestycji z naruszeniem § 12 rozporządzenia ws. warunków technicznych (bliżej niż 3 metry od granicy działek) Sąd wyjaśnia, że z dokumentacji projektowej takowe naruszenie nie wynika. Projektowany na działce inwestycyjnej budynek został umiejscowiony na aktualnej mapie do celów projektowych, w odległościach zgodnych z przepisami (patrz projekt zagospodarowania terenu - s. 56 Tom I) i nie ma podstaw by tę dokumentację podważać. Nadto, obiekt wznoszony na podstawie decyzji od strony budynku Skarżącej został zaprojektowany ze ścianą oddzielenia przeciwpożarowego, co nie pozostaje bez znaczenia. Sąd podkreśla również, że na tym etapie sprawy, w którym analizuje się jedynie dokumenty konkretnej inwestycji a nie jej rzeczywiste wykonanie w terenie, nie może być mowy o ocenie tego w jaki sposób budynek zostanie być może w przyszłości posadowiony. Inwestor zgodnie z przepisami umiejscowił obiekt, zachowując normy odległościowe. To czy w przyszłości nie doprowadzi do naruszenia odległości pomiędzy budynkami będzie podlegało ewentualnej ocenie organów nadzoru budowlanego już chociażby w ramach pozyskiwania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (koniecznej w tym przypadku).

Nie jest również słuszne twierdzenie skargi, że odległość między ścianą budynku przy ul. [...], a oknem na kondygnacji IV w ścianie południowej jest mierzona nieprawidłowo (w wewnętrznych licach murów dając odległość 7,26 m). Analiza części rysunkowej (por. rzut piętra +4 k. 63 Tom I i przekrój D-D k. 70 Tom I) wskazuje, że na 4 piętrze nie zostało zaprojektowane okno zwrócone w stronę budynku Wspólnoty Mieszkaniowej. Nadto cała ściana południowa projektowanego budynku jest ścianą oddzielenia przeciwpożarowego (vide adnotacja na projekcie).

Z tych samych względów nie można podzielić wskazań co do braku odpowiedniego naświetlenia projektowanych budynków lub lokali sąsiednich. W projekcie znajduje się szczegółowa analiza nasłonecznienia i przesłaniania, której nie podważono np. opracowaniem przeciwnym. Dodać także należy, że wskazywane okno - drzwi balkonowe na kondygnacji II, na elewacji południowej projektowanego budynku (vis a vis ściany północnej budynku Wspólnoty) nie zostało zaprojektowane. Okna w elewacjach zachodniej i północnej do strony dziedzińca dla kondygnacji I-III projektowanego budynku nie podlegają normom nasłonecznienia bowiem są to okna w lokalach jednopokojowych (§ 60 ust. 3 rozporządzenia ws. warunków technicznych). Podobnie rzecz wygląda w odniesieniu do okien kamienicy przy ul. [...]od strony dziedzińca (budynek ten sam zacienia te okna zatem projektowany obiekt w żaden sposób nie wpływa na dostęp do światła naturalnego).

W ocenie Sądu organ dokonał również prawidłowej oceny jeżeli chodzi o pozostałe wymagania określone w planie miejscowym, za wyjątkiem wskaźnika intensywności zabudowy, o czym dalej. Nie ma powodów by kwestionować dostęp działki inwestycyjnej do drogi publiczne, wysokość projektowanego budynku i ilość kondygnacji, liczbę miejsc parkingowych oraz rowerowych, charakter inwestycji jako uzupełniający zabudowę i linię gzymsu czy wreszcie uzgodnione przez Konserwatora Zabytków zewnętrzne cechy budynku nawiązujące do historycznej zabudowy tego terenu jak i dobrane materiały budowlane. Nie zostały też naruszone współczynniki: zabudowy, powierzchni biologicznie czynnej, geometria dachu, przeszklenia i nieprzekraczalna linia zabudowy. Wynika to z prostego zestawienia danych projektowych z zapisami planu. Inwestycja posiada również zgodne z planem miejscowym zaopatrzenie w media tj. wodę, ciepło, energię elektryczną, odprowadzanie ścieków czy sposób gromadzenia i pozbywania się odpadów stałych.

Jak wskazano, organy wadliwie oceniły natomiast współczynnik intensywności zabudowy, choć uchybienie w tym względzie nie ma wpływu na wynik sprawy. Z planu miejscowego wynika, że maksymalny dopuszczalny współczynnik intensywności zabudowy wynosi 6,0.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.) w planie miejscowym określa się obowiązkowo zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę miejsc do parkowania w tym miejsca przeznaczone na parkowanie pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową i sposób ich realizacji oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów.

Ustawowa definicja wskaźnika intensywności zabudowy musi być zatem rozumiana jako stosunek powierzchni całkowitej zabudowy do powierzchni działki budowlanej. Niestety brak jest w prawie definicji powierzchnia całkowitej zabudowy, jednakże należy przy jej dekodowaniu zastosować definicję powierzchni całkowitej zawartą w Polskiej Normie [...] "Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych", do której odsyła załącznik do rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r. poz. 1935 ze zm.).

Zgodnie z pkt 5.1.3.1 oraz 5.1.3.2 powołanej normy "Powierzchnia całkowita budynku jest to sumą powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku. Jako kondygnacja mogą być traktowane kondygnacje znajdujące się całkowicie lub częściowo poniżej poziomu terenu, kondygnacje powyżej poziomu terenu, poddasza, tarasy, tarasy na dachach, kondygnacje techniczne i kondygnacje magazynowe". W wyroku z dnia 5 stycznia 2018 r. sygn. akt II OSK 955/17 Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że w istocie powierzchnia całkowita stanowi powierzchnię wszystkich kondygnacji budynku (także podziemnych) w obrysie zewnętrznym ścian oraz wszystkich elementów wykraczających poza kubaturę (objętość) danego obiektu, tj.: tarasów, schodów zewnętrznych, balkonów, podcieni, zjazdów do garaży itp.

Powierzchnia działki budowlanej (nr ewid. [...]) objętej projektem budowlanym wynosi 428,68 m2 na co wskazuje m.in. projekt budowlany (por. s. 21 Tom I). Przyjęta przez projektanta powierzchnia całkowita wynosi natomiast 2.262,43 m2. Tym samym prawidłowo wyliczony współczynnik maksymalnej intensywności zabudowy wynosi

5,28 (2.262,43 / 428,68). Projekt spełnia więc wymaganie planu miejscowego.

W związku z powyższym Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie jest zasadna i na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) oddalił ten środek prawny.