Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt SA/Sz 2953/02
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2004-11-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 607  Gospodarka mieniem państwowym i komunalnym, w tym gospodarka nieruchomościami nierolnymi
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: journal: Dz.U. 2000 nr 46 poz 543
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Henryk Dolecki /spr./ Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel Asesor WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder Protokolant st.sekr.sąd. Maria Rosochacka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 października 2004r. sprawy ze skargi Spółki A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]r. Nr [...] w przedmiocie opłaty za niezabudowanie gruntu o d d a la skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...]r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze , działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 63 i 64 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543), po rozpatrzeniu odwołania Spółki A. od decyzji Zarządu Miasta z dnia [...]r. w sprawie ustalenia użytkownikowi wieczystemu dodatkowej opłaty rocznej na [...]r.w wysokości [...] zł z tytułu niezagospodarowania w terminie nieruchomości gruntowej położonej w [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] z obrębu [...] [...] o ogólnej powierzchni [...] m2 - utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji wskazano, że nieruchomość położona w [...] przy ul. [...] została oddana w użytkowanie wieczyste w dniu [...]r. Spółce A..

Z uwagi na to, że pozwolenie na budowę z dnia [...] r. wygasło i upłynął sześcioletni okres przekroczenia terminu zakończenia budowy Zarząd Miasta uznał, że brak jest podstaw prawnych, w myśl art. 62 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do ustalenia nowego terminu zakończenia budowy jak i do wyznaczenia w trybie art. 63 ust. 1 cyt. ustawy terminu dodatkowego. W związku z tym Zarząd Miasta po bezskutecznym upływie terminu zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości wprowadził na [...]r. dodatkową opłatę roczną, ustalając ją w wysokości 60 % wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty, za pierwszy rok po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania. Wartość nieruchomości gruntowej określona przez rzeczoznawcę majątkowego na dzień ustalenia opłaty, za pierwszy rok po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, tj. na dzień [...]r. stanowi kwotę [...] zł. Wobec powyższego dodatkowa opłata roczna na [...]r. wynosi [...] zł, tj. 60 % wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Od decyzji organu I instancji odwołanie złożyła Spółka A. wnosząc o zmianę zaskarżonej decyzji w części ustalenia opłaty przewyższającej kwotę [...] zł. Odwołująca wskazała, że decyzja narusza art. 63 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ponieważ organ rozpoznając sprawę o ustalenie opłaty dodatkowej na [...]r. był uprawniony do jej zwiększenia w stosunku do opłaty za [...]r. tylko o 10 %, a nie o 40 %. Zdaniem odwołującej się, skoro określono spółce opłatę dodatkową w wysokości [...] zł, tj. 20 % wartości nieruchomości to opłata ta w [...] roku winna być określona w wysokości 30 % wartości nieruchomości tj. w kwocie [...] zł.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że na podstawie art. 63 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, w przypadku niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej określonych w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste, mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego, niezależnie od opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Wysokość dodatkowej opłaty, w myśl art. 63 ust. 3 cyt. ustawy wynosi 10 % wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, ustalonego w umowie. Za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10 % tej wartości. Natomiast z art. 64 ustawy wynika, że obowiązek ponoszenia dodatkowych opłat rocznych powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po bezskutecznym upływie terminu, a opłaty za dany rok wnosi się w terminie do 31 marca każdego roku.

Z akt sprawy wynika, że w dniu wydawania decyzji przez organ I instancji użytkownikiem wieczystym przedmiotowej nieruchomości pozostawała Spółka A. z o.o. , która nabywając to prawo wstąpiła nie tylko w uprawnienia ale i obowiązki jakie ciążyły na poprzednikach prawnych, a wynikały z zawartej w dniu [...]r. w formie aktu notarialnego umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Tym samym skoro obowiązek zabudowy gruntu wyznaczony na okres 3 lat od dnia zawarcia aktu notarialnego upłynął w dniu [...]r., to od dnia następnego rozpoczął się pierwszy rok po bezskutecznym upływie terminu dla zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości. Wydane pozwolenie na budowę wygasło i brak jest jakiejkolwiek informacji, że strona wystąpiła o nowe pozwolenie budowlane. Ponadto ani z akt sprawy, ani z treści odwołania nie wynika, by nastąpiły przeszkody natury prawnej lub faktycznej niezależne od strony, które uniemożliwiły jej zabudowanie przedmiotowej nieruchomości,.

Organ odwoławczy odnosząc się do zarzutów odwołania w zakresie naruszenia przepisu art. 63 ust. 3 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami wskazał, że z dyspozycji tego przepisu wyraźnie wynika, iż opłatę nalicza się nie jak wskazuje strona w stosunku do poprzednio ustalonej opłaty, lecz za każdy następny rok po bezskutecznym upływie terminu do zagospodarowania nieruchomości. Wysokość dodatkowej opłaty rocznej nie jest sumą poprzednich opłat powiększonych o 10 % wartości nieruchomości za każdy bezskuteczny upływ rocznego terminu do jej zagospodarowania biegnący od roku wymierzenia ostatniej opłaty, lecz wysokość opłaty za dany rok zostaje powiększona o 10 % wartości nieruchomości za każdy kolejny bezskuteczny rok biegnący po upływie pierwotnego terminu przeznaczonego do zagospodarowania nieruchomości.

Organ odwoławczy mając zatem na uwadze zasadność wymierzenia przedmiotowej opłaty, jej wysokość i termin uiszczenia, nie znalazł podstaw do zmiany lub uchylenia zaskarżonej decyzji.

Od powyższej decyzji skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodek Zamiejscowy wniosła Spółka A. wnosząc o jej uchylenie w całości. Skarżąca zarzuciła naruszenie prawa materialnego, tj. art. 63 ust 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez przyjęcie wysokości opłaty dodatkowej jako 60 % wartości nieruchomości, zamiast 30 % tej wartości. Zgodnie z treścią powołanego przepisu, wysokość dodatkowej opłaty rocznej wynosi 10 % wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania ustalonego w umowie lub decyzji. Natomiast za każdy następny rok opłata ta podlega zwiększeniu o dalsze 10 % tej wartości.

Decyzją nr [...] z dnia [...]r. ([...]) Zarząd Miasta ustalił skarżącej dodatkową opłatę roczną za [...]r. w wysokości [...] zł, co stanowi 20 % wartości nieruchomości ustalonej na dzień [...]r. Zgodnie z treścią powołanego przepisu art. 63 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozpoznając sprawę ustalenia skarżącej spółce opłaty dodatkowej za [...]r. organ I instancji był uprawniony do zwiększenia tej opłaty w stosunku do opłaty za [...]]r. jedynie o 10 %, a nie o 40 %.

Zdaniem skarżącej, skoro określono opłatę dodatkową za [...]r. w wysokości [...] zł, tj. 20 % wartości nieruchomości, to zgodnie z przepisami opłata dodatkowa za [...]r. winna być określona w wysokości zwiększonej o 10 % w stosunku do roku poprzedniego, tj. winna wynosić 30 % wartości nieruchomości, tj. [...] zł. Obciążenie opłatą dodatkową jest zasadne tylko w przypadku, gdy zabudowanie nieruchomości jest możliwe. Wbrew twierdzeniom organu II instancji, z akt sprawy jednoznacznie wynika, że nastąpiły przeszkody natury prawnej oraz faktycznej uniemożliwiające skarżącej zagospodarowanie przedmiotowej nieruchomości. Przede wszystkim wydane przez Urząd Miejski pozwolenie na budowę z dnia [...]r. jest niezgodne z obowiązującymi przepisami, i na jego podstawie w żaden sposób ani skarżąca, ani też jej poprzednicy prawni nie mogli wykonywać żadnych prac budowlanych. Decyzja zatwierdzająca plan realizacyjny oraz udzielająca pozwolenia na budowę oparta jest między innymi na umowie dzierżawy terenu działki nr [...] z dnia [...]r., z której treści (§ 6 pkt 3) jednoznacznie wynika, że wzniesione przez dzierżawcę obiekty muszą mieć charakter tymczasowy w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, pozwalające na ich odłączenie od gruntu i rozebranie w przypadku rozwiązania umowy dzierżawy. Istotne znaczenie przy tym ma fakt, że przedmiotowa umowa dzierżawy została zawarta na czas określony do [...]r.

Niebagatelne znaczenie ma ponadto fakt, że zatwierdzona do realizacji inwestycja usytuowana jest na działkach nr [...] - będącej przedmiotem niniejszego postępowania, nr [...] oraz na działce nr [...], do której skarżąca nie posiada żadnego tytułu prawnego. Brak jest zatem możliwości realizacji inwestycji na gruncie nie należącym do skarżącej. W takim bowiem przypadku, skarżąca w żaden sposób nie może uzyskać pozwolenia na budowę i dokończyć rozpoczętej inwestycji.

Zatem nastąpiły przeszkody natury prawnej niezależne od skarżącej, które uniemożliwiły jej zabudowanie przedmiotowej nieruchomości. Tym samym brak jest podstaw, co do zasady, do obciążania skarżącej opłatą dodatkową wynikającą z art. 63 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w jakiejkolwiek wysokości.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie nie znajdując podstaw do zmiany swego stanowiska.

Na rozprawie w dniu 27.10.2004 r. skarżący przedstawił decyzję Prezydenta Miasta nr [...] zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na rozbiórkę obiektu hali położonej w [...], działka nr [...], stwierdzając, że jest to nowa okoliczność w sprawie uzasadniająca uwzględnienie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

Stosownie do art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1271), sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy z 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270).

Mając na uwadze ustalony stan faktyczny i prawny skargę należało uznać za bezzasadną.

Nie budzi wątpliwości fakt, że w dniu [...]r. skarżąca nabyła prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, działki [...], (działka o nr [...] uległa podziałowi nr [...]). Stała się tym samym następcą prawnym podmiotu poprzednio dysponującego nieruchomością. Nabywając prawo użytkowania wieczystego skarżąca przyjęła na siebie wszystkie obowiązki i prawa spoczywające na poprzedniku. Wynika to jednoznacznie z § 6 umowy zawartej w dniu [...] r. w formie aktu notarialnego rep. [...]. Przyjęła zatem także na siebie konsekwencje prawne wynikające z obowiązku zabudowy nieruchomości w wyznaczonym terminie. Termin ten upłynął z dniem [...] r. Zapisy tej umowy nie były przez skarżącą kwestionowane, miała świadomość wszystkich jej skutków i dlatego jest są dla niej wiążące. Nie kwestionowany jest również fakt, że decyzja o pozwoleniu na budowę z dnia 1 lipca 1994r. wygasła i minęło sześć lat od wyznaczonego terminu do zakończenia budowy. Termin ten nie był przedłużany, ani też strona skarżąca nie występowała z wnioskiem o wyznaczenie terminu dodatkowego.

Organ miał więc podstawy do ustalenia dodatkowej opłaty rocznej, niezależnie od bieżących opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Zgodnie z art. 63 ust. 3 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami opłatę nalicza się, jak słusznie wskazał organ odwoławczy, nie tak jak żąda skarżący, w stosunku do poprzednio ustalonej opłaty, lecz za każdy następny rok po bezskutecznym upływie terminu do zagospodarowania nieruchomości. Wysokość dodatkowej opłaty rocznej nie jest zatem sumą poprzednich opłat powiększonych o 10 % wartości nieruchomości za każdy bezskuteczny upływ rocznego terminu do jej zagospodarowania biegnący od roku wymierzenia ostatniej opłaty, lecz wysokość opłaty za dany rok zostaje powiększona o 10 % wartości nieruchomości za każdy kolejny bezskuteczny rok biegnący po upływie pierwotnego terminu przeznaczonego do zagospodarowania nieruchomości. Obliczenia dokonane przez organ są prawidłowe, a zatem odnoszenie ich przez stronę skarżąca do decyzji Zarządu Miasta nr [...] z dnia [...]r. ([...]) jest nieuzasadnione. Poza tym decyzja ta nie jest poddana kontroli sądu administracyjnego w niniejszym postępowaniu.

Brak więc podstaw do kwestionowania wysokości ustalonej przez organ opłaty dodatkowej.

Nie jest zasadny również zarzut, że strona nie dysponowała terenem, na którym mogła być realizowana budowa. Przeczy temu treść powołanego aktu notarialnego w którym wskazano, że przeniesienie prawa użytkowania wieczystego dotyczy m.in. działki nr [...], jak również treść zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji, które jednoznacznie określają, że opłata dotyczy niezabudowania działki [...]. Skarżąca nie zabiegała też o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę.

Podniesiony przez stronę skarżącą zarzut dotyczący uzyskania pozwolenia na rozbiórkę częściowo wybudowanego obiektu na przedmiotowej działce, również nie mógł być uwzględniony. Ustalona opłata odnosi się do okresu sprzed wydania decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę. Dotyczy zatem określonej zaszłości, a sąd administracyjny dokonując kontroli decyzji administracyjnych bierze pod uwagę stan istniejący w chwili wydania zaskarżonej decyzji.

Mając na uwadze powyższe rozważania należało stwierdzić, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa i dlatego sąd na podstawie art. 151 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.