Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 723/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-06-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 51 ust. 1 pkt 1, ust. 7
journal: Dz.U. 2017 poz 1332
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tomasz Janeczko, Sędziowie sędzia WSA Marta Kołtun-Kulik (spr.), sędzia WSA Tomasz Stawecki, , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 15 czerwca 2021 r. sprawy ze skargi N. sp. z o.o. z siedzibą w W. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] lutego 2021 r. nr [...] w przedmiocie nakazu doprowadzenia obiektu do stanu poprzedniego oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] lutego 2021 r., znak [...],[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej: "[...]WINB", "organ odwoławczy") - na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego (dalej: "k.p.a.") oraz art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 z późn. zm., dalej: "p.b.") po rozpatrzeniu odwołania N. Sp. z o.o. (dalej: "skarżąca") - utrzymał w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] (dalej: "PINB", "organ I instancji") z [...] marca 2020 r., nr [...], nakazującą Wspólnocie Mieszkaniowej Al. R. O. (dalej: "Wspólnota") doprowadzenie wolnostojącego budynku wyrzutni powietrza z garażu podziemnego (wyrzutnia terenowa) do stanu poprzedniego.

Decyzja organu odwoławczego została wydana w oparciu o następujący stan faktyczny i prawny sprawy.

PINB [...], po przeprowadzeniu czynności kontrolnych, decyzją z [...] sierpnia 2017 r., nr [...], umorzył postępowanie administracyjne prowadzone w sprawie wykonanej instalacji chłodniczej i klimatyzacji dla potrzeb sklepu znajdującego się w parterze budynku położonego przy ul. R. w W. W wyniku odwołania Wspólnoty, [...] WINB decyzją z [...] października 2017 r., nr [...], uchylił decyzję organu I instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia - z uwagi na konieczność przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego.

Organ I instancji wezwał Wspólnotę do okazania aktualnych przeglądów technicznych urządzeń (systemu) instalacji wentylacji oddymiającej budynku wraz z protokołami pomiarów wydajności wentylacji mechanicznej. W dniu 1 marca 2018 r. przedstawiciele Wspólnoty okazali Raport serwisowy wentylatorów strumieniowych w garażu przedmiotowego budynku. Następnie, przy piśmie z 22 marca 2018 r., przesłano kserokopię notatki serwisowej z 6 listopada 2017 r. sporządzonej przez pracownika formy [...].

Postanowieniem z [...] kwietnia 2018 r., nr [...], PINB nałożył na Wspólnotę obowiązek sporządzenia i przedłożenia oceny technicznej instalacji wentylacji oddymiającej budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy Al. R. w W. w zakresie skuteczności działania tego systemu, w związku z zainstalowaniem czterech agregatów w wolnostojącym obiekcie technicznym - wyrzutni powietrza z garażu podziemnego.

Wspólnota, przedłożyła Ocenę techniczną instalacji wentylacji oddymiającej budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy Al. R., z 15 maja 2018 r., opracowaną przez mgr inż. P. B. (upr. bud. w zakresie instalacji sanitarnych nr [...], członek [...]OIIB nr [...]) i podpisaną przez rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych inż. poż. R. R. (upr. nr [...]).

W dniu 13 grudnia 2018 r. przedstawiciel PINB dokonał czynności kontrolnych na nieruchomości przy ul. R. w W. w trakcie których stwierdzono, że w wolnostojącym obiekcie wyrzutni powietrza z garażu znajdują się dwa agregaty chłodnicze zamontowane na konstrukcji stalowej o wymiarach 2,0 m x 1,2 m oraz jeden agregat na posadzce. Inwestorem jest C. Sp. z o.o. Sp.k. Ustalono, że powyższe agregaty były zamontowane wcześniej i zostały opisane w protokole z 21 września 2016 r., nr [...]. Ponadto ustalono, że jeden agregat o wymiarach 3,0 m x 1,2 m został zdemontowany. W pomieszczeniu wyrzutni powietrza wybudowano ściankę gipsowo-kartonową oddzielającą agregaty od reszty wyrzutni, która nie została uszczelniona. Ustalono też, że w garażu podziemnym przy miejscu postojowym nr 200 znajduje się agregat o wysokości 1,1 m i długości 2,15 m, bez zmian w stosunku do ww. protokołu z 21 września 2016 r. Opisano, że ww. agregaty służą do obsługi sklepu "[...]", usytuowanego w parterze budynku. Przedstawiciele zarządcy nieruchomości "Status Nieruchomości" oświadczyli, że wybudowana ścianka działowa w wyrzutni powietrza jest usytuowana w świetle drzwi ppoż, co jest niezgodne z opinią z Zespołu Rzeczoznawców do Spraw Zabezpieczeń Przeciwpożarowych z 19 lipca 2018 r. Jej budowa jest nie zakończona oraz nie spełnia wymagań ppoż. Agregaty zamontowane w wyrzutni w dalszym ciągu emitują nadmierny hałas, szczególnie w okresie letnim.

W dniu 22 października 2019 r. ponownie przeprowadzono kontrolę, w wyniku której ustalono, że w wyrzutni powietrza zamontowano ściany gips-kartonowe dzielące pomieszczenie wyrzutni na dwa osobne pomieszczenia. W jednym pomieszczeniu zamontowany jest jeden agregat chłodniczy o wymiarach 2,0 m x 1,5m na konstrukcji stalowej oraz jeden agregat chłodniczy na posadzce. W drugim pomieszczeniu nie ma urządzeń chłodniczych. W trakcie kontroli w wyrzutni powietrza prowadzone były roboty związane z uszczelnianiem ścianki gips-kartonowej oraz wygłuszeniem pomieszczeń z wełny mineralnej. Stwierdzono, że urządzenie chłodnicze na konstrukcji stalowej pracowało. Przedstawiciele zarządcy nieruchomości "Status Nieruchomości" podtrzymali swoje dotychczasowe stanowisko, że roboty zostały wykonane bez zgody Wspólnoty Mieszkaniowej oraz że zgodnie z przedstawionymi opiniami - w wyrzutni powietrza nie wolno montować żadnych urządzeń. W dokumentacji wykonawczej budynku mieszkalnego wielorodzinnego nie przewidziano montażu dodatkowych urządzeń ani przedzielenia pomieszczenia wyrzutni.

Po analizie zebranego materiału dowodowego PINB [...] decyzją z [...] marca 2020 r., nr [...], na podstawie art. 51 ust. 1 pkt. 1 p.b., nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej Al. R. [...] doprowadzenie wolnostojącego budynku wyrzutni powietrza z garażu podziemnego (wyrzutnia terenowa) do stanu poprzedniego (tj. zgodnego z decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] z [...] lutego 2016 r., nr [...], o pozwoleniu na użytkowanie), poprzez demontaż w wolnostojącym budynku wyrzutni powietrza z garażu podziemnego (wyrzutnia terenowa): wybudowanej ścianki dzielącej powierzchnię na dwa oddzielne pomieszczenia; agregatu chłodniczego wraz z konstrukcją stalową oraz agregatu chłodniczego posadowionego na posadzce, wraz z instalacjami.

PINB wyjaśnił, że zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 27 w zw. z art. 30 ust. 1 pkt 1 p.b., budowa instalacji elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, klimatyzacyjnych i telekomunikacyjnych wewnątrz użytkowanego budynku nie wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę ani dokonania zgłoszenia. Jednakże roboty budowlane polegające na budowie instalacji klimatycznych wraz z agregatorami chłodniczymi oraz budowie ścianki oddzielenia przeciwpożarowego dzielącej powierzchnię wyrzutni terenowej na dwa oddzielne pomieszczenia w sposób trwały zmieniają parametry użytkowe i techniczne obiektu. Tym samym, przedmiotowe roboty budowlane mają charakter przebudowy (art. 3 pkt 7a p.b.). Zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 1aa) p.b. "Pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na: przebudowie budynków, innych niż budynki, o których mowa w ust. 1, z wyłączeniem ich przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych, a także z wyłączeniem przebudowy, której projekt budowlany wymaga uzgodnienia pod względem ochrony przeciwpożarowej. Brak wymaganego prawem pozwolenia na budowę stanowi samowolę budowlaną, co obliguje organ nadzoru budowlanego do podjęcia działań w trybie art. 50-51 p.b. W postępowaniu w trybie naprawczym podstawową kwestią jest ocena zgodności z prawem wykonanych robót budowlanych. Stan zgodności z prawem oznacza nie tylko zgodność z przepisami technicznymi, lecz także wykazanie się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W konsekwencji, zasadność podjętego rozstrzygnięcia PINB [...] uzasadnił tym, że w omawianej sprawie skarżący nie przedstawił dokumentów potwierdzających tytuł prawny do nieruchomości, na której wykonywano roboty budowlane, nie przedstawił zgody Wspólnoty Mieszkaniowej Al. R. [...] na korzystanie z części wspólnych -w tym przypadku obiektu wyrzutni terenowej. A skoro tak, brak było możliwości doprowadzenia wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, poprzez nałożenie obowiązku wykonania określonych czynności naprawczych, mających na celu usunięcie występujących nieprawidłowości.

Odwołanie od powyższej decyzji, z zachowaniem ustawowego terminu, wniosła N. Sp. z o.o.

Powołaną na wstępie decyzją z [...] lutego 2021 r., [...]WINB utrzymał w mocy powyższą decyzję PINB z [...] marca 2020 r.

Odnosząc się do zarzutów skarżącej wskazujących na brak możliwości wypowiedzenia się co do zebranego materiału dowodowego przed wydaniem skarżonej decyzji - [...]WINB wyjaśnił, że z analizy akt sprawy wynika, iż pismem z 6 listopada 2019 r. PINB zawiadomił strony postępowania o przysługujących im uprawnieniach wynikających z art. 10 § 1 k.p.a. wraz z pouczeniem. Jak wynika ze zwrotnego potwierdzenia odbioru korespondencji ww. zawiadomienie zostało skutecznie doręczone skarżącej 13 listopada 2019 r., natomiast decyzja organu I instancji została wydana dopiero [...] marca 2020 r. Tym samym organ wskazał, że ww. przepis nie został naruszony.

Odnośnie kolejnego zarzutu dotyczącego błędnego skierowania decyzji PINB z [...] marca 2020 r. do Wspólnoty Mieszkaniowej (w ocenie skarżącej wyłącznie jej przysługuje prawo do dysponowania nieruchomością - częścią wentylatorni - w zakresie objętym niniejszym postępowaniem) - [...]WINB wyjaśnił, że skarżąca do odwołania załączyła fragment kopii notarialnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu niemieszkalnego (użytkowego) i jego sprzedaży z dnia [...] kwietnia 2017 r. Z złączonych fragmentów umowy wynika, że dokonano w niej podziału do korzystania (quoad usum) z nieruchomości wspólnej w ten sposób, że "każdoczesnemu właścicielowi lokalu przysługuje w ramach związanego z tym lokalem udziału w nieruchomości wspólnej, na czas nieoznaczony, prawo do wyłącznego i nieodpłatnego korzystania (z wyłączeniem opłat eksploatacyjnych i administracyjnych), z części nieruchomości wspólnej stanowiących m.in.: część pomieszczenia technicznego – wentylatorni (...). Organ odwoławczy podniósł, że zgodnie z art. 4 p.b. koniecznym warunkiem nabycia prawa do zabudowy nieruchomości jest prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Art. 3 pkt 11 p.b. definiuje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jako "tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych". O ile tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu lub ograniczonego prawa rzeczowego co do zasady jest wystarczającą podstawą do uznania, że prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane istnieje, o tyle w przypadku tytułu wynikającego ze stosunku zobowiązaniowego ustawa wyraźnie stanowi, że tytuł ten musi przewidywać uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. W związku z powyższym podstawa stosunku cywilnoprawnego zobowiązaniowego musi zawierać w swojej w treści (np. w treści umowy) wyraźne i precyzyjne postanowienia przyznające podmiotowi tego stosunku uprawnienia do wykonywania robót budowlanych określonego rodzaju oraz w wyznaczonym zakresie. [...]WINB stwierdził, że uprawnienia tego typu nie mogą być natomiast domniemane (np. wyrok NSA z 18 lutego 2009 r., sygn. akt II OSK 1124/08) lub pośrednio wywodzone z innych uprawnień, niezwiązanych bezpośrednio z celami budowlanymi (np. z uprawnień do dokonywania nakładów na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności). Dalej organ odwoławczy zaznaczył, że podział nieruchomości do korzystania (użytkowania) zwany podziałem quoad usum polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości wspólnej, przy czym dokonanie podziału quoad usum nie jest zniesieniem współwłasności i nie zmienia stosunków własnościowych, a wywołuje jedynie skutki prawne w sferze obligacyjnej, np. ponoszenia kosztów utrzymania części nieruchomości pozostającej w wyłącznym użytkowaniu jednego ze współwłaścicieli. Dokonanie podziału quoad usum nieruchomości polega więc wyłącznie na określeniu sposobu korzystania z wydzielonej części nieruchomości wspólnej. [...]WINB stwierdził, że nie sposób utożsamiać tych czynności z czynnościami zarządu rzeczą wspólną. Powyższy pogląd znajduje odzwierciedlenie w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (m.in. w wyroku NSA z 20 kwietnia 2016 r., sygn. akt: II OSK 1975/14, wyroku WSA w Szczecinie z 30 listopada 2016 r., sygn. akt: II SA/Sz 1009/16, czy z 25 maja 2016 r., sygn. akt: II SA/Sz 211/16). [...]WINB zaznaczył, że w wyniku dokonanego podziału umowie quoad usum usum każdy ze współwłaścicieli zachowuje prawo, o jakim mowa w art. 209 Kodeksu cywilnego, tj. może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa i zachowuje prawo zarządu rzeczą wspólną w granicach określonych w art. 199 Kodeksu cywilnego (czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu) i art. 201 Kodeksu cywilnego (czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną) - chyba, że współwłaściciele inaczej postanowili w umowie bądź sąd powszechny ustalił inaczej zasady wykonywania zarządu.

[...]WINB zwrócił uwagę na uchwałę NSA z 29 sierpnia 2018 r., sygn. akt II OSK 2182/16, w której został wyrażony pogląd, że "wprawdzie współwłaściciel może bez zgody pozostałych współwłaścicieli wykonywać na wydzielonej mu do wyłącznego użytkowania części nieruchomości roboty budowlane, ale jedynie mieszczące się w zakresie czynności nieprzekraczających zwykłego zarządu nieruchomością". Budowa, rozbudowa oraz przebudowa obiektu objętego współwłasnością w częściach ułamkowych, wykracza poza zakres zwykłego zarządu i należy do kategorii rozporządzania rzeczą wspólną. W takim przypadku, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a brak takiej zgody jest równoznaczny z brakiem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (np. wyrok WSA w Poznaniu z 14 marca 2018 r., sygn. akt IV SA/Po 12/18). Tym samym, nie można skutecznie twierdzić, że podział umowie quoad usum sam w sobie wyłącza obowiązek uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli na wykonanie czynności przekraczających zwykły zarząd w postaci określonych robót budowlanych.

Organ odwoławczy wyjaśnił, że na gruncie niniejszej sprawy montaż urządzeń klimatyzacyjnych wraz z instalacjami oraz wykonanie ścian oddzielania przeciwpożarowego - a w konsekwencji podział pomieszczenia na dwa odrębne wypełnia definicję przebudowy, zaś prawo montażu klimatyzatora wskazane w umowie cywilnej, czy też wyłączne prawo do korzystania z pomieszczenia wentylatorni, nie może być utożsamiane z prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Zdaniem [...]WINB, organ I instancji prawidłowo nakazał doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego oraz nie dopuścił się naruszenia przepisów procesowych i materialnych zawartych w k.p.a.

Skargę na decyzję [...]WINB z [...] lutego 2021 r. złożyła skarżąca, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Ponadto skarżąca wniosła o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

Zaskarżonej decyzji zarzuciła:

I. Naruszenie przepisów prawa materialnego, tj:

1) art. 3 pkt 11 P.b. przez jego wadliwe zastosowanie i przyjęcie, że Skarżąca nie posiadała i nie posiada prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane podczas, gdy w rzeczywistości Skarżąca na podstawie umowy cywilnoprawnej posiada tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, tj. Skarżącej przysługuje prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane w postaci prawa do wyłącznego korzystania z budynku w celu umieszczenia w nim urządzenia klimatyzacyjnego, które to prawo ujawnione zostało w dziale III księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy [...] w W. pod numerem [...] dla nieruchomości położonej przy Al. R. w W. (dalej: "Nieruchomość"), na podstawie umowy o podział do korzystania (quoad usum) z nieruchomości wspólnej, zgodnie z którą, każdoczesnemu właścicielowi lokalu nr [...] (aktualnie Skarżącej) przysługuje w ramach związanego z tym lokalem udziału w nieruchomości wspólnej, na czas nieoznaczony, prawo do wyłącznego i nieodpłatnego korzystania (z wyłączeniem opłat eksploatacyjnych i administracyjnych), z części nieruchomości wspólnej stanowiących: część pomieszczenia technicznego - wentylatorni - stanowiącej część naziemną niewydzielonej hali garażowej, położoną na 1 (pierwszej) kondygnacji nadziemnej budynków znajdujących się na Nieruchomości, w celu umieszczenia urządzenia klimatyzacyjnego podłączonego do licznika poboru energii elektrycznej dla lokalu;

2) art. 3 pkt 11 P.b. oraz art. 199 k.c., przez ich błędną wykładnię, zgodnie z którą przyznanie Skarżącej budynku do wyłącznego korzystania na skutek dokonanego podziału quoad usum nie rodzi po stronie Skarżącej prawa do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane, a w konsekwencji naruszenie art. 206 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie wyrażające się pominięciem powołanego przepisu, podczas, gdy po dokonaniu podziału quoad usum każdy ze współwłaścicieli posiada samodzielne prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w odniesieniu do przyznanej mu w tym podziale części nieruchomości;

3) art. 52 ust. 1 P.b. poprzez skierowanie decyzji zawierającej nakaz wykonania określonych czynności i robót budowlanych związanych z budynkiem, do Wspólnoty Mieszkaniowej podczas, gdy wyłączne prawo do dysponowania budynkiem na cele budowlane posiada Skarżąca – N. sp. z o.o., które to prawo zostało nabyte przez Skarżącą w drodze umowy cywilnoprawnej, a następnie wpisane w Dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, a tym samym to Skarżąca powinna być stroną postępowania i wyłącznym adresatem wydanej w sprawie decyzji.

II. Naruszenie prawa procesowego, tj.:

1) art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a. w zw. z art. 51 ust. 1 pkt. 1 P.b. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, pomimo nałożenia przez organ I instancji, na adresata decyzji, obowiązków, które są sprzeczne z przysługującym Skarżącej uprawnieniem do umieszczenia w budynku urządzeń klimatyzacyjnych, w celu zapewnienia klimatyzacji lokalowi usługowemu, stanowiącemu własność Skarżącej, a które to uprawnienie wynika z treści umowy cywilnoprawnej, a następnie wpisu dokonanego w Dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, a w konsekwencji utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji pomimo braku podstaw prawnych do nakazania Wspólnocie Mieszkaniowej demontażu wskazanych w sentencji decyzji urządzeń klimatyzacyjnych, z uwagi na fakt, iż zostały one zainstalowane zgodnie z przysługującym Skarżącej prawem do dysponowania budynkiem, w celu zapewnienia klimatyzacji dla stanowiącego jego własność lokalu usługowego;

2) art. 7 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez błędne uznanie, że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wszechstronnie rozważył zgromadzony materiał dowodowy oraz dokonał jego prawidłowej oceny podczas, gdy organ administracji dokonał dowolnej i samowolnej oceny materiału dowodowego w szczególności w zakresie oceny czy Skarżąca dysponowała nieruchomością na cele budowlane, pomijając treść umowy cywilnoprawnej, jak również pomijając wpis w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;

3) art. 7 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez dokonanie błędnej oceny materiału dowodowego i uznanie, że wymienione w umowie cywilnoprawnej, a następnie ujawnione w księdze wieczystej prawo umieszczenia w budynku urządzenia klimatyzacyjnego, nie jest równoznaczne z możliwością podejmowania czynności faktycznych i formalnoprawnych związanych z umieszczeniem tego urządzenia w budynku, w tym zwłaszcza nie jest związane z prawem dokonywania robót związanych z montażem i prawidłowym funkcjonowaniem ww. urządzenia podczas, gdy nie jest możliwe wykonanie prawa umieszczenia urządzenia klimatyzacyjnego w budynku bez podejmowania w tym zakresie czynności faktycznych i formalnoprawnych mających na celu umieszczenie tego urządzenia w budynku, w tym zwłaszcza bez przeprowadzenia robót związanych z jego montażem i zapewniających prawidłowe jego funkcjonowanie, które to prawo w takiej sytuacji byłoby bezprzedmiotowe.

W uzasadnieniu skargi przedstawiono argumentację na podniesione zarzuty.

Skarżąca wskazała m.in., że jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej jako właściciel lokalu użytkowego nr [...] dla którego Sąd Rejonowy [...] prowadzi księgę wieczystą [...]. Nabyła nieruchomość lokalową od C. Spółka z o.o. Sp. komandytowa na podstawie umowy sprzedaży z [...] kwietnia 2017 r. (Rep. A nr [...]). Skarżącej jako właścicielowi lokalu, przysługuje prawo do wyłącznego korzystania z części pomieszczenia technicznego wentylatorni znajdującego się na nieruchomości - w celu umieszczenia tam urządzenia klimatyzacyjnego podłączonego do licznika energii elektrycznej dla lokalu. Uprzedni właściciel lokalu zawarł ze spółką pod firmą R. Spółka z o.o. umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu niemieszkalnego (użytkowego) i jego sprzedaży, umowę o podział do korzystania z nieruchomości wspólnej oraz oświadczenie o ustanowieniu hipotek udokumentowaną aktem notarialnym w dniu [...] maja 2016 r. (Rep. [...]), zmienioną następnie aktem notarialnym w dniu [...] lutego 2017 r. (Rep. [...]) W umowie sprzedaży strony dokonały podziału do korzystania (quoad usum) nieruchomości wspólnej, który to podział został następnie ujawniony w księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości.

Tym samym z treści prawa do wyłącznego korzystania wynika jednoznacznie, że w pomieszczeniu technicznym wentylatorni inwestor ma prawo umieścić urządzenia klimatyzacyjne. Treść tego prawa obejmuje w sposób oczywisty wykonanie wszelkich czynności faktycznych oraz formalnoprawnych związanych z umieszczeniem urządzenia klimatyzacyjnego.

W odpowiedzi na skargę [...]WINB wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm., dalej: "p.p.s.a."), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Biorąc pod uwagę powyższe kryteria kontroli, w ocenie Sądu, skarga jest niezasadna.

Poddaną kontroli Sądu decyzją, [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] nakazującą Wspólnocie Mieszkaniowej Al. R. [...] doprowadzenie wolnostojącego budynku wyrzutni powietrza z garażu podziemnego (wyrzutnia terenowa) do stanu poprzedniego zgodnego z decyzją o pozwoleniu na użytkowanie PINB [...] z [...] lutego 2016 r., nr [...]. Powyższy nakaz sprowadza się do konieczności demontażu w powyższej wyrzutni powietrza: 1) wybudowanej ścianki dzielącej powierzchnię na dwa oddzielne pomieszczenia, 2) agregatu chłodniczego wraz z konstrukcją stalową oraz agregatu chłodniczego posadowionego na posadzce, wraz z instalacjami.

W ocenie Sądu prawidłowo organy obu instancji zakwalifikowały przeprowadzone roboty budowlane jako przebudowę obiektu budowlanego (art. 3 pkt 7a p.b.). Potwierdza to protokół kontroli z 22 października 2019 r., podczas której ustalono, że w wolnostojącym budynku wyrzutni powietrza z garażu zamontowano ściany gips-kartonowe dzielące pomieszczenie wyrzutni na dwa osobne pomieszczenia. W jednym pomieszczeniu zamontowano jeden agregat chłodniczy o wymiarach 2,0 m x 1,5 m na konstrukcji stalowej oraz jeden agregat chłodniczy na posadzce wraz z instalacjami.

Jak wynika z art. 29 ust. 2 pkt 1aa) p.b. "Pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na: przebudowie budynków, innych niż budynki, o których mowa w ust. 1, z wyłączeniem ich przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych, a także z wyłączeniem przebudowy, której projekt budowlany wymaga uzgodnienia pod względem ochrony przeciwpożarowej. W przedmiotowej sprawie takie uzgodnienie było wymagane.

Idąc dalej, brak wymaganego prawem pozwolenia na budowę stanowi samowolę budowlaną, co obliguje organ nadzoru budowlanego do podjęcia działań w trybie art. 50-51 p.b. W niniejszej sprawie, wobec braku tego pozwolenia, organy zastosowały procedurę naprawczą, o której mowa w art. 51 ust. 1 w związku z art. 51 ust. 7 Prawa budowlanego. Powyższe działania Sąd uznaje za prawidłowe.

Zgodnie z art. 50 ust. 1 Prawa budowlanego "(...) organ nadzoru budowlanego w drodze decyzji: 1) nakazuje zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego albo 2) nakłada obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania, albo 3) w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę - nakłada, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz - w razie potrzeby - wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem; przepisy dotyczące projektu budowlanego stosuje się odpowiednio do zakresu tych zmian.

Decyzje, o których mowa w art. 51 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego, nakazujące zaniechanie dalszych robót budowlanych, bądź rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego, wydaje organ nadzoru budowlanego w sytuacjach, gdy nie ma możliwości doprowadzenia wykonywanych, bądź już wykonanych robót budowlanych, do stanu zgodnego z prawem o czym mowa w art. 51 ust. 1 pkt 2 i 3 Prawa budowlanego (por. wyrok NSA z 7 lutego 2013 r., sygn.. akt II OSK 1877/11).

W przedmiotowej sprawie, kluczową przeszkodą w legalizacji przebudowy wolnostojącego budynku wyrzutni powietrza był brak prawa skarżącej do dysponowania tym obiektem na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 p.b. Zgodnie z tym przepisem, ilekroć w ustawie jest mowa o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane - należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Sąd nie podziela stanowiska skarżącej, że jej prawo do wyłącznego dysponowania nieruchomością na cele budowlane wynika z umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu niemieszkalnego (użytkowego) i jego sprzedaży z dnia [...] kwietnia 2017 r., zawartej pomiędzy ówczesnym właścicielem lokalu a developerem. W umowie tej strony dokonały podziału do korzystania (quoad usum)) nieruchomości wspólnej w ten sposób, że każdoczesnemu właścicielowi lokalu przysługuje w ramach związanego z tym lokalem udziału w nieruchomości wspólnej, na czas nieoznaczony, prawo do wyłącznego i nieodpłatnego korzystania (z wyłączeniem opłat eksploatacyjnych i administracyjnych), z części nieruchomości wspólnej stanowiących m.in.: część pomieszczenia technicznego – wentylatorni. - stanowiącej część naziemną niewydzielonej hali garażowej, położoną na pierwszej kondygnacji nadziemnej budynku w celu umieszczenia urządzenia klimatyzacyjnego podłączonego do licznika poboru energii elektrycznej dla lokalu (str. 6 lit d. pkt IV umowy).

W związku z tym podniesienia wymaga, że tego rodzaju podział nie znosi współwłasności, lecz oznacza jedynie, że poszczególni współwłaściciele np. na podstawie umowy uzyskują posiadanie zależne określonej części rzeczy objętej współwłasnością, będące wszelako wynikiem wewnętrznego zorganizowania sposobu korzystania z tej rzeczy, nie przysługującego im prawa rzeczowego odrębnego od własności (tak E. Gniewek [w:] System Prawa Prywatnego. Tom 3. Prawo rzeczowe. Red. E. Gniewek, Warszawa 2013, s. 700). Z tych względów w orzecznictwie przyjęto, że podział do wyłącznego korzystania przez współwłaścicieli wydzielonych części przedmiotu współwłasności nie stanowi prawa do dysponowania nieruchomością w celach budowlanych, chyba że w umowie lub orzeczeniu takie uprawnienie jest zawarte. Słusznie więc organ odwoławczy podniósł, że w umowie takiej musi być wyraźne i precyzyjne postanowienie przyznające stronie tej umowy (podmiotowi stosunku cywilnoprawnego) uprawnienia do wykonywania robót budowlanych określonego rodzaju oraz w wyznaczonym zakresie, albowiem uprawnienia tego typu nie można domniemywać. Tymczasem, zapisy ww. umowy są jednoznaczne: przewidziano prawo do korzystania z pomieszczenia wentylatorni tylko w celu umieszczenia urządzenia klimatyzacyjnego.

W sprawie niniejszej skarżący dokonał zaś podziału pomieszczenia wentylatorni na dwa odrębne (poprzez montaż ścianki działowej). W trakcie ostatniej kontroli w wyrzutni powietrza prowadzone były roboty związane z uszczelnianiem ścianki gips-kartonowej oraz wygłuszeniem pomieszczeń z wełny mineralnej. Odnotowano w jednym pomieszczeniu agregat chłodniczy o wymiarach 2,0 m x 1,5m na konstrukcji stalowej oraz jeden agregat chłodniczy na posadzce. Co istotne przedstawiciele zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej wskazali, że roboty te zostały wykonane bez zgody Wspólnoty Mieszkaniowej oraz, że z dokumentacji wykonawczej budynku mieszkalnego wielorodzinnego wynika, że w wentylatorni nie przewidziano montażu dodatkowych urządzeń ani przedzielenia pomieszczenia wyrzutni.

Stwierdzić więc należy za [...]WINB, że prawo montażu klimatyzatora czy też prawo do korzystania z pomieszczenia wentylatorni, wskazane w ww. umowie quoad usum, nie może być utożsamiane z prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, czego skarżąca nie odróżnia.

W konsekwencji, przywoływane zapisy w umowie quoad usum nie uprawniały inwestorów do dokonania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu częścią nieruchomości, w stosunku do której na mocy tej umowy przysługuje im prawo do korzystania.

W ocenie Sądu, istnieje możliwość uzyskania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane na podstawie umowy quoad usum ale jedynie pod warunkiem, że będzie to znajdowało uzasadnienie w jej treści, precyzyjnie wyznaczającej przedmiot tego prawa i składające się na nie uprawnienia. Sąd jednak orzeka w określonym stanie faktycznym sprawy. Materiał dokumentacyjny jest jednoznaczny.

Z podanych przyczyn skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd nie dostrzegł przy tym takich naruszeń przepisów prawa procesowego lub materialnego, które mogłyby mieć wpływ na wynik sprawy.

Wobec powyższego, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie - działając na podstawie art. 151 p.p.s.a. - skargę oddalił.

Sprawa rozpoznana została na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15 zzs4 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19 (...) - Dz. U. z 2020 r., poz. 374 z późn. zm.