Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1464/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2007-09-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Alina Balicka, asesor WSA Agnieszka Łąpieś-Rosińska, Protokolant Hanna Parypa, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 września 2007 r. sprawy ze skargi G. P. i M. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] sierpnia 2005 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję i utrzymaną nią w mocy decyzję organu pierwszej instancji; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżących G. P. i M. P. kwotę 1.041 (jeden tysiąc czterdzieści jeden) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego; 3. zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku.


UZASADNIENIE

Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 21 czerwca 2007r. sygn. akt II OSK 933006 uchylił wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 marca 2006r. sygn. akt IV SA/Wa 2058/05 oddalający skargę G. i M. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] sierpnia 2005r. utrzymującą w mocy decyzję z dnia [...] czerwca 2005r. Burmistrza Dzielnicy W. m. W., działającego z upoważnienia Prezydenta W. o pobraniu od skarżących na podstawie art. 39 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. nr 80, poz. 717) jednorazowej opłaty w wysokości 26.685 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uregulowanej w KW nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] w obrębie [...] o pow. 1186 m2, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla A.

W uzasadnieniu wyroku wskazano, iż zgodnie z art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązek uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstaje w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek, a mianowicie: nastąpi wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany i zbycie nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonanej w nim zmiany. Z przepisu tego wynika, iż przy ustalaniu opłaty planistycznej konieczne jest stwierdzenie, iż do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu, a więc czy zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości, a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu. Chodzi tutaj o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie lub zmianę planu.

W rozpatrywanej sprawie z ustalonego stanu faktycznego wynika, że nieruchomość skarżących położona jest na obszarze, który w Miejscowym Planie

1

Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego W. z dnia [...] września 1992r, oznaczony był symbolem MU-24 o funkcji mieszkaniowo usługowej. Według zaś Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla A., przyjętego uchwałą Rady Gminy W. z dnia [...] maja 1999r. nieruchomość skarżących leży w I strefie, dla której przyjęto funkcje mieszkaniowe budownictwa jednorodzinnego wraz z urządzeniami i usługami podstawowymi I stopnia. Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że nieruchomość skarżących zarówno przed uchwaleniem planu z 1999 roku jak i po jego uchwaleniu znajdowała się na terenie przeznaczonym pod budownictwo. Natomiast podnoszona przez Sąd I instancji kwestia braku zgody Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia [...] września 1992r. na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych położonych w strefie MU-24 nie ma znaczenia przy ustalaniu zmiany wartości nieruchomości. Sąd odwoławczy zaznaczył, iż istotne są tylko ustalenia planu z dnia [...] września 1992r. Ponadto wyraził podgląd, że stwierdzenie Sądu I instancji, że teren, na obszarze którego zlokalizowana była nieruchomość skarżących, stanowił rezerwę pod budownictwo mieszkaniowe nie uzasadnia wyprowadzonego z tego wniosku, iż do zmiany przeznaczenia tego terenu doszło w związku z ustaleniami Miejscowego planu osiedla A. z 1999 roku.

Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy wprawdzie wskazuje na wzrost wartości nieruchomości, to jednak nie wynika z niego na czym polega bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości tej nieruchomości, a ustaleniami planu miejscowego z 1999 roku, skoro przed jego uchwaleniem teren był przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe. Wzrost wartości nieruchomości musi nastąpić wskutek uchwalenia planu, a nie w związku z popytem na rynku, jak to stwierdził rzeczoznawca w operacie podając, iż na terenie objętym planem z 1999 roku nastąpiło ożywienie na rynku po 2003r. Sąd podkreślił, iż opłata planistyczna wiąże się z obiektywnym wzrostem wartości nieruchomości, nie zaś z ceną nieruchomości stanowiącą wynik relacji popyt- podaż. Sąd stwierdził, iż w rozpatrywanej sprawie nie wykazano bezpośredniego związku przyczynowego pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości a uchwaleniem planu z 1999 roku wymaga szczegółowej i wyczerpującej porównawczej analizy ustaleń tego planu z ustaleniami planu z 1992 roku. Ustalenie wzrostu wartości nieruchomości jest elementem stanu faktycznego niezbędnym przy ustalaniu opłaty planistycznej. Dlatego operat szacunkowy stanowi dowód, który podlega ocenie

przez organ administracji pod względem ustalenia czy z uchwaleniem planu związany jest wzrost konkretnej nieruchomości. Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że Sąd I instancji błędnie uznał za prawidłowe ustalenia organów administracji, iż do wzrostu wartości nieruchomości skarżących doszło w związku z uchwaleniem planu z 1999 roku, przyjmując za prawidłową niepogłębioną analizę dotyczącą zmiany przeznaczenia terenu. Brak prawidłowych ustaleń odnoszących się do wzrostu wartości nieruchomości nie daje podstaw do uznania, iż zaistniały wszystkie przesłanki uzasadniające zastosowanie art.36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Na wstępie podnieść należy, iż stosownie do treści art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz.1270 ze zm.) zarówno Sąd orzekający w niniejszej sprawie, jak też organy administracyjne związani są oceną prawną i wskazaniami co do dalszego postępowania wyrażonymi w podanym wyżej wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 czerwca 2007r.

Rozpoznając ponownie sprawę Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie, niezależnie od związania oceną prawną w pełni podziela stanowisko, że zaskarżona decyzja oraz utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji zostały wydane bez dokonania wnikliwej oceny, czy z uchwaleniem przez Radę Gminy W. w dniu [...] maja 1999 roku miejscowego planu zagospodarowani przestrzennego osiedla A. związany jest wzrost wartości działki oznaczonej w ew. nr [...] o pow. 1186 m2 stanowiącej byłą własność G. i M. P.

Opłata przewidziana w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), jest świadczeniem publicznoprawnym, wiążącym się z przysporzeniem majątkowym właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, dokonanym wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Warunkiem ustalenia jednorazowej opłaty, o której mowa w powołanym przepisie, jest zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wartość nieruchomości

ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę.

W rozpoznawanej sprawie organy obu instancji nie wykazały w sposób niebudzący wątpliwości, że spełnione zostały przesłanki uzasadniające ustalenie jednorazowej opłaty na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Bezsporne jest, że w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego A. nieruchomość, której skarżący byli współwłaścicielami, znalazła się na obszarze oznaczonym symbolem MU -24 w I strefie, dla której ustalono funkcje mieszkaniowe budownictwa jednorodzinnego wraz z urządzeniami i usługami podstawowymi I stopnia. Przed uchwaleniem wymienionego planu nieruchomość ta również znajdowała się na obszarze oznaczonym symbolem MU - 24, dla której ustalenia dopuszczały podstawową funkcję mieszkaniową wraz z urządzeniami I stopnia obsługi ludności i funkcji usługowych II i III sypani. Obszar ten pozostawał jako rezerwa pod budownictwo mieszkaniowo - usługowe.

Skarżący zawarli umowę sprzedaży nieruchomości w dniu [...] grudnia 2003r., a więc przed upływem pięciu lat od dnia, w którym nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stał się obowiązujący. Ustalenie jednorazowej opłaty w związku ze wzrostem wartości nieruchomości wymaga w każdym wypadku rozważenia, czy istotnie uchwalenie lub zmiana planu miejscowego spowodowały ten wzrost. W ocenie Sądu organy orzekające tej istotnej okoliczności w sposób należyty nie wyjaśniły.

W sprawie niniejszej przeprowadzony został dowód z opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy, po przeprowadzeniu oględzin nieruchomości, sporządził operat szacunkowy określający różnicę wartości przedmiotowej nieruchomości na dzień jej zbycia. Powyższy dowód został przyjęty przez organy obu instancji za podstawę dokonanych ustaleń. Nastąpiło to jednak w sposób całkowicie bezkrytyczny. Organy orzekające w sprawie, z naruszeniem art. 7, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a., nie dokonały oceny przeprowadzonego dowodu i nie wyjaśniły na jakiej podstawie uznały, że okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy zostały przy jego pomocy wyjaśnione. Tymczasem analiza operatu wskazuje, że rzeczoznawca przyjął błędne założenie, że ustalenia nowego planu miejscowego skoro usunęły, wynikające z poprzedniego planu, ograniczenia inwestycyjne, polegające na braku możliwości zabudowy spornej działki lub jej części, to tym

samym wzrost wartości tej działki związany jest z przekwalifikowaniem jej przez ustalenia nowego planu. Podkreślenia wymaga, że sporna działka zarówno według ustaleń poprzedniego planu z 1992 roku, jak też według ustaleń aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego znajduje się na terenie oznaczonym symbolem MU-24. W związku z tym, w ocenie Sądu, brak było wystarczających podstaw do uznania, że na skutek uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości skarżących wzrosła, gdyż zmieniło się jej przeznaczenie. Tymczasem z materiału dowodowego sprawy wynika wniosek przeciwny, skoro działka nr [...] jest położona na terenie, który zarówno w poprzednim, jak i aktualnym planie miejscowym miał to samo przeznaczenie pod budownictwo mieszkaniowe. Okolicznością nie mającą znaczenia z punktu widzenia ustalenia jednorazowej opłaty jest okoliczność, iż według ustaleń planu z 1992 roku teren , na którym znajdowała się działka skarżących, stanowił rezerwę mieszkaniową z uwagi na brak zgody na przeznaczenia tego terenu na cele nierolnicze gruntów rolnych.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy konieczne będzie przeprowadzenie oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności operatu szacunkowego, w kontekście ustaleń obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pozwoli to na stwierdzenie, czy istotnie wartość działki, stanowiącej poprzednio własność skarżących, wzrosła w związku z uchwaleniem planu.

Mając powyższe na uwadze, Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 152 ustawy dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 cyt. ustawy.