Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 225/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2022-03-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: *Oddalono skargę w całości
Powołane przepisy: article: art. 66 ust. 1
journal: Dz.U. 2021 poz 2351
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Władysław Kulon Sędziowie: Sędzia NSA Halina Filipowicz-Kremis Sędzia WSA Adam Habuda (sprawozdawca) Protokolant: sekretarz sądowy Aneta Januszkiewicz po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 10 marca 2022 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] we W. na decyzję Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we Wrocławiu z dnia 12 marca 2021 r., nr 305/2021 w przedmiocie nałożenia obowiązków mających na celu usunięcie występujących nieprawidłowości w stanie technicznym budynku oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

W dniu 13 listopada 2020 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta Wrocławia (dalej także jako PINB, organ I instancji) wydał decyzję nr 2452/2020 nakazującą Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. [...] we W. wykonanie wskazanych czynności i robót budowlanych w celu doprowadzenia budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul [...] do odpowiedniego stanu technicznego oraz usunięcie występujących w budynku nieprawidłowości związanych z jego utrzymaniem mogących stwarzać zagrożenie dla ludzi lub mienia.

Czynności i roboty budowlane obejmują: 1) poprawę tymczasowego podparcia z konstrukcji drewnianej balkonów oficyny budynku, 2) wykonanie remontu wszystkich balkonów w budynku, 3) wykonanie remontu elewacji, 4) prace w obrębie dachu budynku, 5) prace w piwnicy budynku, 6) prace w obrębie klatki schodowej, 7) wykonanie podłączenia wentylacji wywiewnej we wskazanych lokalach (precyzyjny zakres prac oznaczono we wskazanej decyzji). Organ wskazał terminy dla wykonania poszczególnych obowiązków, liczone od dnia uostatecznienia się decyzji: 1 miesiąc dla prac wskazanych w pkt. 1 decyzji, 8 miesięcy dla prac z pkt. 2, 12 miesięcy dla prac z pkt. 3-7 decyzji.

W uzasadnieniu jako podstawę interwencji podano stwierdzenie możliwości zaniedbywania przez właściciela lub zarządcę budynku należytego utrzymania stanu technicznego budynku, co ma wynikać z decyzji Prezydenta Wrocławia stwierdzającej wygaśnięcie decyzji o pozwoleniu na remont balkonów. Organ I instancji wskazał, że podczas przeprowadzonej dnia 8 stycznia 2018 r. kontroli budynku ustalono szereg wad dotyczących jego stanu technicznego, co spowodowało wszczęcie postępowania administracyjnego.

Na podstawie przeprowadzonego postępowania dowodowego obejmującego:

- badanie przedstawionych przez zarządcę protokołów: z okresowej kontroli rocznej stanu technicznego budynku przeprowadzonej w maju 2018 r. oraz z kontroli przewodów kominowych przeprowadzonej dnia 30 marca 2018 r.

- dokumentów określających sposób zarządu nieruchomością wspólną

- oględzin dokonanych przez PINB dnia 15 stycznia 2019 r.

pismem z dnia 17 stycznia 2019 r. organ I instancji zawiadomił Wspólnotę o doprecyzowaniu przedmiotu postępowania określając ów przedmiot jako pogorszenie stanu technicznego oraz zagrożenie wynikające z niewłaściwego utrzymania i użytkowania budynku mieszkalnego (stwierdzenia konkretnych nieprawidłowości wymieniono w decyzji).

Następnie, decyzją nr 279/2019 z dnia 14 lutego 2019 r. organ I instancji nakazał Wspólnocie wykonanie określonych czynności (skucie odparzonych fragmentów tynków, usunięcie luźnych dachówek z dachu), co Wspólnota zrealizowała.

Inną decyzją (nr 277/2019) z dnia 14 lutego 2019 r. organ I instancji nakazał Wspólnocie przeprowadzenie kontroli przewodów kominowych i kontroli polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, jego estetyki oraz jego otoczenia a także sporządzenie ekspertyzy stanu technicznego budynku.

Decyzja została utrzymana w mocy przez organ II instancji. Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w tym z otrzymanego protokołu nr [...] z okresowej pięcioletniej i rocznej kontroli stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, protokołu z okresowej kontroli przewodów kominowych oraz z ekspertyzy stanu technicznego budynku wynika jednoznacznie nieodpowiedni stan techniczny budynku.

W konsekwencji, na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy Prawo budowlane PINB wskazaną na wstępie decyzją nakazał Wspólnocie usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając terminy wykonania obowiązku.

Od wskazanej wyżej decyzji PINB odwołanie, pismem datowanym na 8 grudnia 2020 r. wniosła Wspólnota Mieszkaniowa. Zarzuciła przede wszystkim błędne ustalenie, jakoby budynek był w nieodpowiednim stanie technicznym, co mogłoby spowodować stan zagrożenia dla życia, zdrowia i bezpieczeństwa mienia. Odwołująca się wskazała, że niektóre ze wskazanych prac powinny być adresowane nie do niej, a do właścicieli lokali. Ponadto Wspólnota podkreśliła, że przedwczesnym jest nakazywanie jej wykonania określonych czynności i prac budowlanych w sytuacji podejmowania przez nią kroków w celu poprawienia stanu technicznego budynku. Następnie Wspólnota argumentowała, że z racji wyjątkowości możliwości nakazania usunięcia nieprawidłowości w trybie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego, organ winien uwzględnić realne możliwości finansowe Wspólnoty, wyznaczając odpowiedni termin na realizację czynności. Zarzuciła także, że organ nie wykazał, w jaki sposób poszczególne nieprawidłowości mogą powodować potencjalne niebezpieczeństwo dla prawnie chronionych dóbr: życia, zdrowia, mienia.

Przekazując odwołanie wyższej instancji PINB nie znalazł podstaw do zmiany swojego aktu.

Na mocy decyzji nr 305/2021 datowanej na 12 marca 2021 r. Dolnośląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej także jako organ II instancji, DWINB) utrzymał zaskarżony akt w obiegu prawnym. W uzasadnieniu wskazano, że na niewłaściwy stan techniczny budynku przy ul. [...] wskazują jednoznacznie protokoły i ekspertyzy sporządzone w toku postępowania. Tym samym organ II instancji zgodził się z PINB w kwestii, że ze zgromadzonych dowodów jednoznacznie wynika nieodpowiedni stan techniczny budynku. Organ następnie wskazał konkretne nieprawidłowości w stanie budynku. Zdaniem organu odwoławczego właściwie zróżnicowano terminy realizacji obowiązków ze względu na pilność ich wykonania. Odpowiadając na argument o braku dostatecznych środków finansowych w dyspozycji Wspólnoty organ II instancji przywołał fakt, że niewłaściwy stan techniczny budynku trwa już od wielu lat, czego Wspólnota musiała mieć świadomość, zaś sytuacja finansowa zobowiązanych nie ma wpływu na termin wykonania prac. Organ II instancji wskazał, że komin i przewody wentylacyjne stanowią część wspólną.

Na decyzję DWINB reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika Wspólnota Mieszkaniowa wniosła skargę (data wpływu do Sądu: 10 maja 2021 r.), zarzucając:

1. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 7, art. 77§1, art. 80 k. p. a. w związku z art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego poprzez przyjęcie, że budynek przy ul. [...] jest w nieodpowiednim stanie technicznym i może spowodować stan zagrożenia.

2. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 7, art. 77§1, art. 80 k. p. a. w związku z art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego poprzez uznanie, że istnieje możliwość zaniedbywania przez właściciela lub zarządcę obowiązku należytego utrzymania stanu technicznego, z pominięciem faktu uzyskania przez wspólnotę decyzji Prezydenta Wrocławia zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, i sukcesywnego dokonywania przez Wspólnotę napraw.

3. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 7, art. 77§1, art. 80 k. p. a. w związku z art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego poprzez brak analizy przez organy, przed wydaniem decyzji, całokształtu okoliczności związanych ze sposobem realizacji prac, m. in. sytuacji finansowej adresata, konieczności podjęcia stosownych uchwał, czasu trwania prac, wyboru wykonawcy.

4. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 7, art. 77§1, art. 80 k. p. a. w związku z art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego poprzez przyjęcie, że adresatem prac polegających na przedłużeniu przewodów spalinowych z kotłów gazowych powyżej przewodów wentylacyjnych jest Wspólnota, a nie właściciele poszczególnych lokali mieszkalnych, z których te przewody są wyprowadzone.

5. Naruszenie przepisów postępowania poprzez brak wszechstronnej oceny wszystkich okoliczności i brak wyważenia między interesem społecznym a uzasadnionym interesem strony.

W uzasadnieniu skarżący podniósł, że stan techniczny budynku nie tworzy potencjalnie sytuacji zagrożenia dla prawnie chronionych dóbr, że skarżąca podejmuje działania faktyczne mające na celu usunięcie niedostatków budynku, że nie wykazano jak poszczególne nieprawidłowości przekładają się na zagrożenia, że przedłużenie przewodów spalinowych powyżej połaci dachu powinno spoczywać na właścicielach lokali, gdyż to oni je zamontowali dla ogrzewania swoich lokali, że organ zafiksował się na ustawowych przesłankach wydania decyzji nie uwzględniając przy wyznaczaniu terminu przesłanek pozanormatywnych. Zdaniem skarżącego organ postąpił sprzecznie zarówno z interesem społecznym, jak i słusznym interesem strony.

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje:

Skarga nie okazała się usprawiedliwiona, i należało ją oddalić. Sąd nie uwzględnił skargi ponieważ nie stwierdził naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, ani nie stwierdził innego naruszenia przepisów postępowania mogącego mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Podstawy prawne i zakres kognicji sądu administracyjnego wyznacza Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r., która w art. 175 sytuuje sądy administracyjne w systemie wymiaru sprawiedliwości, a poprzez art. 184 nakazuje sądom administracyjnym, w zakresie określonym w ustawie, sprawować kontrolę działalności administracji publicznej.

Ustawą, o której mowa w Konstytucji jest przede wszystkim ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t. jedn. Dz. U. z 2021 r. poz. 137), oraz ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. jedn. Dz. U. z 2022 r. poz. 329, dalej także jako p. p. s. a.).

Jak stanowi art. 1 §1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych, sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Zgodnie z art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta polega, między innymi, na orzekaniu w sprawach skarg na decyzje administracyjne.

Będący bezpośrednią podstawą rozstrzygnięcia organów administracji w niniejszej sprawie przepis art. 66 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. jedn. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351, dalej jako Prawo budowlane) głosi: w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku albo 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia

- organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Pierwszym zadaniem, przed którym staje sąd administracyjny badając legalność zastosowanego w niniejszej sprawie rozstrzygnięcia, jest kontrola prawidłowości ustalonego przez organ stanu faktycznego, czyli zbadanie czy obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo czy jest w nieodpowiednim stanie technicznym.

Z protokołu oględzin nr [...] z dnia 8 stycznia 2018 r. (załączona dokumentacja fotograficzna) wynika, że na budynku, od strony zaplecza znajdują się balkony w bardzo złym stanie, z uwagi na ten zły stan balkony są podstemplowane. Protokół okresowej kontroli przewodów kominowych nr [...] z dnia 30 marca 2018 r. wskazuje szereg nieprawidłowości w poszczególnych lokalach ([...], [...], [...], [...], głównie w zakresie wentylacji) a także nieprawidłowo wykonane nasady kominowe, dostęp do czyszczenia i kontroli przewodów kominowych zaznaczono jako utrudniony/brak, w niektórych lokalach z urządzeniami grzewczymi CO stwierdzono brak wentylacji nawiewnej).

W protokole z okresowej kontroli rocznej stanu technicznego z maja 2018 r. zawarty jest wniosek końcowy, że budynek nie znajduje się w należytym stanie technicznym, nie zagraża życiu, zdrowiu, mieniu, jednakże wymaga wykonania remontów. Stan kominów ponad dachem określono jako zły, podobnie zły stan balkonów, tynków, okładzin.

W aktach sprawy znajduje protokół nr [...] z dnia 29 marca 2019 r. dotyczący okresowej kontroli przewodów kominowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych. Dostęp do kontroli przewodów kominowych oznaczono jako utrudniony, nie zawarto poprawnej oceny drożności przewodów kominowych. Wskazano usterki w poszczególnych lokalach (nr [...], [...], [...], [...]).

Protokół oględzin nr [...] dokonanych przez PINB dnia 15 stycznia 2019 r. wskazuje na wady elewacji, tynków, odspojenia ,wady kominów i instalacji wentylacyjnej, podstemplowane balkony drewnianymi elementami (liczne zdjęcia).

Z protokołu nr [...] z okresowej pięcioletniej i rocznej kontroli stanu technicznego z dnia 18 maja 2018 r. zapisano m. in. zaleca się remont kominów; elementy ścian zewnętrznych: stan attyk i gzymsów zagraża bezpieczeństwu, balkony: stwierdzono zły stan balkonów od strony podwórza z doraźnym zabezpieczeniem przez stemplowanie – należy wyremontować; konieczność niezwłocznego zabezpieczenia elementów ścian zewnętrznych przed upadkiem; ściany konstrukcyjne: naprawy awaryjne wymagające natychmiastowego wykonania.

Z obecnej w aktach ekspertyzy z czerwca 2020 r. dotyczącej stanu technicznego budynku wynika, że na pierwszym miejscu jako pilną wymieniono poprawę podparcia balkonów, a następnie ich remont, zaś w pkt. 14 zalecono pełną inwentaryzację kominiarską, a na poddaszu wykonanie wentylacji grawitacyjnej.

W aktach sprawy znajduje się datowana na listopad 2019 r, ekspertyza techniczna dotycząca przedmiotowej nieruchomości, wsparta załącznikami fotograficznymi, wskazująca w punkcie 1 wniosków i zaleceń na konieczność pilnej poprawy podparcia balkonów na oficynie, a następnie wykonania remontów wszystkich balkonów, zaś w pkt. 11 – ze względu na nieprawidłowości w przeglądzie kominiarskim oraz różnorodność podłączeń do przewodów kominowych, wskazująca na konieczność pełnej inwentaryzacji kominiarskiej oraz uporządkowanie istniejących połączeń wraz z dobudową przewodów oraz wykonaniem instalacji grawitacyjnej. W treści ekspertyzy wskazano m. in., że brak remontu balkonów doprowadzi do awarii, zmniejszenia estetyki i możliwości spadnięcia tynków na przechodniów.

Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy w postaci protokołów kontroli, ekspertyz, a także dokonanych oględzin jest w ocenie Sądu bogaty, obszerny i należycie udokumentowany, także fotograficznie. Pochodzi z dłuższego okresu czasu, co daje możliwość kompleksowej i pełniejszej jego oceny, w zakresie istotnym w postępowaniu administracyjnym. Tym samym organ należycie wywiązał się z obowiązków nałożonych przepisem art. 7 k. p. a. to znaczy podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, a także prawidłowo zrealizował dyspozycję art. 77 k. p. a. poprzez wyczerpujące zebranie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego.

Zdaniem Sądu uprawnione są te wnioski przyjęte przez organy administracji, które wskazują, że ze wskazanych nieprawidłowości może wynikać zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia, co wiąże się z nieodpowiednim stanem technicznym budynku. Za bezsporne i oczywiste należy uznać to, że nieprawidłowości w instalacji kominowej i wentylacyjnej, zwłaszcza gdy w lokalach używa się pieców CO, stwarzają zagrożenie dla życia i zdrowia. Za niekontrowersyjne Sąd uznaje również niebezpieczeństwo związane ze złym stanem prowizorycznie podpartych balkonów czy z nienależytym stanem elewacji i możliwością odpadania jej fragmentów. Również inne, wynikające ze zgromadzonych dokumentów nieprawidłowości, należycie wykazują nieodpowiedni stan techniczny budynku Wspólnoty przy ul. [...].

Dla wydania decyzji nakazującej usunięcie nieprawidłowości z art. 66 Prawa budowlanego wystarczy spełnienie jednej z przesłanek wymienionych w pkt. 1-4 tego przepisu. W warunkach adekwatnych dla realiów kontrolowanej sprawy są to: pkt 1: obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska; pkt 3: obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym.

Według orzecznictwa okoliczności wyczerpujące przesłanki z art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, co do zasady, są odmienne od stanów kwalifikowanych do art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy. Nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego, o którym mowa w art. 66 ust. 1 pkt 3 jest rezultatem zużycia obiektu lub uszkodzenia obiektu w warunkach wskazanych w art. 61 pkt 2. Natomiast wskazany w art. 66 ust. 1 pkt 1 stan, w którym obiekt może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, co do zasady nie musi być wiązany z zużyciem lub uszkodzeniem obiektu, jakkolwiek okoliczności tych nie można od siebie w sposób sztuczny odrywać. Nieodpowiedni stan techniczny siłą rzeczy wiąże się z zagrożeniami, których stopień powinien być ustalony indywidualnie w każdym przypadku (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 lutego 2020 r. II OSK 759/18, Centralna Baza Orzeczeń i Informacji o Sprawach, dalej CBOIS). W badanej sprawie w przeważającej mierze okoliczności te łącza się ze sobą. Jednak nawet gdyby organ stwierdził wyłącznie nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego, to zachodzi przesłanka do wydania decyzji nakazującej usunięcie nieprawidłowości. Analogicznie do wydania tej decyzji wystarczy możliwość zagrożenia dla określonych, prawnie chronionych dóbr (życie, zdrowie, mienie, środowisko).

Obiekt budowlany znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym wówczas, kiedy zachodzi niezgodność tego stanu z przepisami techniczno-budowlanymi. Przepisy techniczno-budowlane to, jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 pkt 1 Prawa budowlanego, m.in. warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie, określane w drodze rozporządzenia przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 maja 2020 r. II OSK 2517/1, CBOIS). Autorzy ekspertyz występujących w niniejszej sprawie wskazują takie przepisy określając podstawy opracowania, podobnie rzecz się ma protokołami okresowej kontroli przewodów kominowych oraz protokołami okresowej kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego. Wykazane są ponadto stosowne kwalifikacje osób sporządzających te dokumenty. Tym samym nieodpowiedni stan techniczny budynku, w świetle usterek i nieprawidłowości przywołanych w tych dokumentach, należy uznać za wykazany i niewątpliwy. Nie znajduje więc uzasadnienia, w ocenie Sądu, ten zarzut skargi, w którym neguje się nieodpowiedni stan techniczny budynku przy ul. [...].

Sąd wyżej wskazał te elementy stanu faktycznego, związane z kondycją budynku, które mogą przekładać się na stan zagrożenia.

Na marginesie trzeba podkreślić, że ustawodawca nie wymaga, aby nieodpowiedni stan techniczny powodował zagrożenie, te dwa elementy nie muszą występować łącznie, aby wydać decyzję z art. 66 Prawa budowlanego. Protokół okresowej kontroli rocznej z maja 2018 r., wykazany wcześniej, zawiera konkluzję, że budynek nie znajduje się w należytym stanie technicznym, i nie blokuje działania organu dalsza część wypowiedzi protokołu - o tym, że budynek nie zagraża życiu, zdrowiu, mieniu.

Sąd za incydentalną, i nie mającą znaczenia dla oceny istoty sprawy uważa podniesioną w skardze okoliczność wygaśnięcia decyzji Prezydenta Wrocławia o pozwoleniu na remont balkonów. Wystarczy zaznaczyć, że jako dowód, według art. 75 §1 k. p. a. należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. Okoliczność wygaśnięcia tej decyzji jest rzeczywiście wskazana w części uzasadniającej orzeczenia organu I instancji, jako podstawa interwencji, jednakże nie jest ona podstawą prawną tej interwencji, a stanowi jedynie jedną z okoliczności, które zainicjowały czynności organu w celu ustalenia stanu faktycznego sprawy. Organ może powziąć uzasadnienie faktyczne dla swoich działań z różnych źródeł, w celu ustalenia czy istnieją podstawy dla wszczęcia postępowania administracyjnego.

Sąd nie popiera również tego zarzutu skargi, w którym zarzuca się nieuwzględnienia przez organ sytuacji finansowej skarżącego i wymogami organizacyjnymi, jakie musi zrealizować.

Sąd przepis art. 66 ust. 1 odczytuje jako związany, czyli w przypadku stwierdzenia zajścia określonych okoliczności, organ ma obowiązek wydać stosowną decyzję (zwrot organ nakazuje przesądza o braku uznania i związaniu organu). W tym zakresie zarówno doktryna prawa (np. Prawo budowlane. Komentarz aktualizowany, pod red. Marka Wierzbowskiego, Lex/el 2021, uwagi do art. 66 pkt 8) jak i orzecznictwo (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 stycznia 2022 r. II OSK 377/19, CBOIS) mają pełne poparcie Sądu w niniejszym składzie. Wprawdzie pełnemu związaniu wymyka się ta część przepisu, gdzie mowa o określeniu terminu wykonania obowiązków, jednak Sąd nie dopatrzył się tu przekroczenia granic uznaniowości. Organ przekonująco wykazał czym grozi dalsza zwłoka w wykonaniu prac, określił niebezpieczeństwa związane z nieprawidłowościami, i podkreślił, że Wspólnota od dawna ma wiedze o niewłaściwym stanie technicznym. Z tego powodu organ II instancji nie mógł odstąpić od nałożenia obowiązków w zaskarżonej decyzji, a określając termin ich wykonania nie postąpił dowolnie.

Skarżący kwestionuje przyjęcie, że to Wspólnota powinna być adresatem prac polegających na przedłużeniu przewodów spalinowych z kotłów gazowych powyżej przewodów wentylacyjnych (min. 1 metr ponad połać dachu), gdyż jego zdaniem wkłady te nie stanowią części wspólnej. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. jedn. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048) nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ani komin położony na dachu wspólnej nieruchomości, ani związana z nim instalacja nie może być wyłączony z części wspólnej, bo jego znaczenie i oddziaływanie nie dotyczy wyłącznie konkretnego lokalu, ale całej nieruchomości. W orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że adresatem nakazu wykonania obowiązków wynikających z art. 66 w zw. z art. 61 ww. ustawy, jeżeli dotyczą one części wspólnych nieruchomości, co do zasady pozostaje wspólnota mieszkaniowa (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 września 2016 r. II OSK 466/15, LEX nr 2143551). A zatem zasadniczo obowiązek prawidłowego utrzymania i użytkowania budynku jako całości spoczywa na wszystkich właścicielach (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 marca 2017 r. II OSK 1928/15).

Sąd podziela pogląd z judykatury i uznaje za odpowiadający realiom badanej sprawy, że kominy i przewody instalacji wentylacji grawitacyjnej należą do części wspólnych budynku i żaden z właścicieli wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nie ma indywidualnego tytułu prawnego do komina czy kanału kominowego. Sam fakt korzystania z takiego komina czy kanału kominowego przez właściciela wyodrębnionego lokalu nie przesądza o przynależności do tego lokalu w znaczenie prawnym (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 10 stycznia 2019 r. II SA/Lu 776/18, CBOIS). Dlatego trafnie postąpił organ administracji kierując wykonanie prac przy przewodach kominowych na dachu do Wspólnoty Mieszkaniowej.

Sąd odrzuca również argument skarżącego, jakoby ze wskazanych protokołów (skarżący przywołuje protokół [...] z 18 maja 2019 r. i protokół [...] z okresowej kontroli przewodów kominowych nie wynika nieodpowiedni stan techniczny budynku przy ul. [...]. Zdaniem Sądu, oglądającego całokształt materiału dowodowego, jest przeciwnie. W przywołanym protokole [...] w części dotyczącej kominów ponad dachem napisano, że zaleca się remont, i że stwierdzono zbyt niski komin, co powoduje, że dym dostaje się do innych mieszkań. W odniesieniu do balkonów zaznaczono ich stan jako zły – należy wyremontować. Podobnie odmiennej ocenie Sądu podlega wskazany wcześniej protokół [...], gdzie także wytknięto wady w instalacji wentylacyjnej i przewodach kominowych. Oprócz tego Sąd ocenia stan faktyczny biorąc pod uwagę całokształt zgromadzonego i bogatego w tej sprawie materiału dowodowego, nie ograniczając się do dokumentów, które w ocenie skarżącego - zdaniem Sądu błędnej – mają przemawiać na jego korzyść.

Już na koniec należy odpowiedzieć skarżącemu, że Sąd nie dopatrzył się naruszenia przez organ obowiązku ważenia między interesem społecznym, a słusznym interesem strony. Co oczywiste, przepis art. 7 k. p. a. nakazuje załatwiać sprawy mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. W okolicznościach niniejszej sprawy należyty stan techniczny budynku użytkowanego przez Wspólnotę Mieszkaniową leży zarówno w interesie mieszkańców – członków Wspólnoty, jak i w interesie społecznym. Zdaniem Sądu organ właściwie i proporcjonalnie uwzględnił obydwa interesy: interes społeczny oraz interes obywateli (skarżących), które w tej sprawie są praktycznie tożsame.

Biorąc pod uwagę poczynione wyżej wyjaśnienia i wyprowadzone wnioski Sąd, na zasadzie art. 151 ustawy p. p. s. a. orzekł o oddaleniu skargi w całości.