Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 1012/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2012-07-31 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98 ust. 3, art. 130, art. 134
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 36 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 7, art. 10, art. 77, art. 97 par. 1 pkt 4
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Jerzy Stankowski (spr.) Sędziowie: WSA Bożena Popowska WSA Donata Starosta Protokolant: st. sekr. sąd. Małgorzata Błoszyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 lipca 2012 r. sprawy ze skargi Miasta P. na decyzję Wojewody . z dnia [...] 2011 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego gruntu wydzielonego pod drogę oddala skargę


UZASADNIENIE

Wojewoda W. decyzją z dnia [...] 2011 r. działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm. – dalej jako: kpa), utrzymał w mocy decyzję Starosty P. z [...] 2011 r. o ustaleniu na rzecz D. W. odszkodowania stanowiącego należność za wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego gruntu wydzielonego pod drogę, powstałego w wyniku podziału, przejętego na rzecz Miasta P., położonego w P., oznaczonego w ewidencji gruntów: obręb P., arkusz mapy [...] działka nr [...] o powierzchni [...] ha, zapisanego w dacie podziału w księdze wieczystej KW nr [...] jako własność Skarbu Państwa w użytkowaniu wieczystym D. W..

Powyższe decyzje wydano w następujących okolicznościach faktycznych:

Wojewoda W. utrzymując w mocy decyzję organu I instancji wskazał, że decyzją z [...] 2011 r. Starosta P. orzekł m.in. o ustaleniu na rzecz D. W. odszkodowania w łącznej kwocie [...] zł stanowiącego należność za wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego gruntu wydzielonego pod drogę. W uzasadnieniu decyzji Starosta P. stwierdził, iż ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego A. J. w operacie szacunkowym z [...] 2010 r., łączna wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości wraz z nakładami w wysokości [...] zł realizuje w pełni zasadę słusznego odszkodowania za wywłaszczone prawo. Starosta P. uznał, iż operat ten jest zgodny z przepisami prawa obowiązującymi w dacie jego wykonania, wskazuje i uzasadnia metodę zastosowaną do wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również uwzględnia ceny nieruchomości występujące na określonym rynku lokalnym. Wobec powyższego, operat ten został przyjęty przez Starostę P. za podstawę do ustalenia odszkodowania na rzecz D. W..

Odwołanie od decyzji Starosty złożyło Miasto P., zarzucając, ze organ pierwszej instancji nie przeprowadził w pełnym zakresie postępowania dowodowego, nie zebrał całego materiału niezbędnego do orzekania w sprawie, a swoje ustalenia oparł jedynie na niekompletnym materiale dowodowym. Powyższe, w ocenie strony odwołującej się, prowadzi do naruszenia jednej z podstawowych zasad postępowania administracyjnego - zasady dochodzenia prawdy obiektywnej, ujętej w art. 7 kpa, w stopniu mającym istotny wpływ na ukształtowanie całego postępowania administracyjnego. Odwołująca podniosła, iż przyjęty jako dowód w sprawie operat szacunkowy z [...] 2010 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. J. narusza § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm. – dalej jako: rozporządzenie). Operat szacunkowy zdaniem odwołującego, zawiera poważne błędy i nie powinien zostać wykorzystany jako dowód w sprawie. Podkreślono, że mimo wskazań zawartych w decyzji Wojewody z [...] 2010 r., organ I instancji przyjął jako dowód w sprawie operat sporządzony z pominięciem § 36 ust. 1 rozporządzenia. Odwołująca wskazała. iż dopiero stwierdzenie braku na rynku lokalnym, ewentualnie regionalnym i ogólnopolski transakcji gruntami nabywanymi pod drogi upoważnia rzeczoznawcę majątkowego do skorzystania z § 36 ust. 2 rozporządzenia i przyjęcia do porównań transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu odpowiadającemu przeznaczeniu gruntów, z których wydzielono wycenianą działkę. Podkreślono, że w aktach sprawy znajdują się trzy operaty szacunkowe i każdy z nich winien być oceniany przez organ pierwszej instancji jako dowód w sprawie. Natomiast organ pierwszej instancji pominął milczeniem dwa pozostałe operaty, opierając się jedynie na operacie z [...] 2010 r. Zwrócono uwagę, że operaty te różnią się znacznie wysokością ustalonego odszkodowania, ponadto operat z [...] 2006 r. nie ustala wartości nakładów na gruncie. Zatem wyjaśnienia, wymaga również fakt uwzględniania w operacie szacunkowym z [...] 2010 r. przez rzeczoznawcę wartości nakładów znajdujących się na działce nr [...].Odwołujący wskazał przy tym na zły stan techniczny budynków, co w jego ocenie podważa prawidłowość kwoty wskazanej przez rzeczoznawcę. Wątpliwości odwołującego, wzbudziły również transakcje przyjęte do porównania, ponieważ - jak wskazano - nie są adekwatne do wycenianej nieruchomości w rozumieniu przepisów określających sposób wyceny nieruchomości.

Rozpoznając sprawę Wojewoda wyjaśnił, że impulsem inicjującym postępowanie w sprawie był wniosek z [...] 2005 r., którym D. W. wystąpił o ustalenie odszkodowania za działkę nr [...] położoną w P. przy ul. S., podając, iż negocjacje w sprawie odszkodowania prowadzone z Prezydentem Miasta P. nie odniosły pozytywnego rezultatu (str. 20-34 tom I akt sprawy).

Wskazano, że Prezydent Miasta P. decyzją z [...] 2004 r. o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego i zasad podziału nieruchomości ustalił lokalizację dla inwestycji celu publicznego polegającej na budowie ul. S. na odcinku od ul. E. do ul. G. - I etap "ringu śródmiejskiego" przewidzianej m.in. na części działki nr [...] oraz ustalił zasady podziału tej nieruchomości. Następnie, Prezydent Miasta P. [...] 2004 r., działając na wniosek D. W. wydał decyzję, w której zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w P. przy ul. S., oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb P., arkusz mapy [..], działka nr [...] o pow. [...] m², zapisanej w księdze wieczystej Kw nr [...] jako własność Skarbu Państwa, będącej w użytkowaniu wieczystym D. W.. W wyniku podziału została utworzona działka nr [...]. W decyzji podano, iż nowo utworzona działka wydzielona jest pod ulicę publiczną. W uzasadnieniu decyzji wskazano, iż planowana inwestycja znajduje się na terenie objętym ochroną konserwatorską zespołu urbanistyczno - architektonicznego zabudowy w obrębie XIX-wiecznych fortyfikacji pruskich, wpisanych do rejestru zabytków decyzją z [...] 1980 r., nr A 231 w związku z czym warunki lokalizacji inwestycji oraz zasady podziału określone w decyzji Prezydenta zostały uzgodnione przez Miejskiego Konserwatora Zabytków postanowieniem z [...] kwietnia 2004 r. Ponadto, projekt podziału uzyskał pozytywną opinię Dyrektora ZGiKM w piśmie z [...] 2004 r. , jako zgodny z ww. decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego wraz z jej załącznikiem graficznym oraz przepisami szczególnymi.

Decyzją z [...] 2007 r. Prezydent Miasta P. orzekł o ustaleniu na rzecz D. W. odszkodowania w wysokości [...] zł. Wysokość odszkodowania została ustalona w oparciu o operat K.S. Odwołanie od decyzji Prezydenta Miasta P. złożył D. W. podnosząc w nim, iż postępowanie było nieważne, gdyż decyzję o ustaleniu odszkodowania wydal organ zobowiązany do jego zapłaty. Wojewoda W. decyzją z [...] 2007 r. uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania przez organ I instancji oraz stwierdził zaistnienie okoliczności powodujących wyłączenie od załatwienia sprawy Prezydenta Miasta P.. Skargę na powyższą decyzję złożył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w P. Dyrektor Zarządu Dróg Miejskich w P. - działający w imieniu Miasta P. wnosząc o jej uchylenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny postanowieniem z [...] 2008 r. sygn akt II SA/Po 94/08 umorzył jednak postępowanie wobec cofnięcia skargi. W konsekwencji Prezydent Miasta P., jako prezydent miasta na prawach powiatu, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, ostatecznym postanowieniem z [...] 2008 r. przekazał Wojewodzie W., według właściwości podanie D. W. o ustalenie odszkodowania za działkę nr [...]. Wojewoda W. ostatecznym postanowieniem z [...] 2008 r. wyznaczył Starostę P. jako organ właściwy do załatwienia sprawy.

W trakcie ponownego postępowania przed Starostą P., rzeczoznawca majątkowy E. B. sporządziła operat szacunkowy w celu określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. Biegła zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami biorąc do porównań, zgodnie z § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia transakcje nieruchomościami niezabudowanymi, przeznaczonymi pod budownictwo wielorodzinne z usługami, położonymi na terenie centrum P., zbyte w ciągu trzech lat. Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości określona została na kwotę [...] zł. W trakcie rozprawy administracyjnej przeprowadzonej [...] 2009 r. pełnomocnik wnioskodawcy oświadczył, iż wyraża zgodę na ustalenie odszkodowania w oparciu o sporządzony operat szacunkowy. Przed wydaniem decyzji Starosta P. zawiadomił strony postępowania, na podstawie art. 10 kpa, o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Decyzją z dnia [...] 2009 r. Starosta P. ustalił odszkodowanie w przedmiotowej sprawie, zaś pismem z [...] 2009 r. pełnomocnik Miasta P. wniósł od powyższego rozstrzygnięcia odwołanie. Decyzją z [...] 2010 r. Wojewoda W. uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. W uzasadnieniu decyzji stwierdzono, iż w sporządzonym na potrzeby postępowania odszkodowawczego operacie szacunkowym, rzeczoznawca majątkowy E. B., nie uzasadniła wystarczająco konieczności zastosowania przepisu § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego zamiast § 36 ust. 1., albowiem zarówno w operacie jak i złożonych do niego wyjaśnieniach, brak jest informacji czy biegła dokonała analizy transakcji nieruchomościami drogowymi na rynku krajowym. Podkreślono, że biegła nie podjęła również starań w celu wyszukania transakcji gruntami przeznaczonymi pod drogi na obszarze innych miast, które mogłyby zostać potraktowane jako rynki równoległe. Zatem, jak wyjaśniono, przesłanka z § 36 ust. 2 nie została spełniona, w związku z tym zastosowanie pkt 1 tego paragrafu nie można uznać za uzasadnione. Zatem w ocenie organu drugiej instancji, sporządzony operat nie może być uznany za dowód w sprawie, albowiem zawiera niespójności i braki. Podkreślono, że wyjaśnienia do operatu zostały złożone dopiero na wezwanie organu drugiej instancji, lecz w dalszym ciągu nie zostały wyjaśnione wątpliwości organu, co do prawidłowości zastosowania § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W trakcie ponownie prowadzonego postępowania, rzeczoznawca majątkowy A. J. [...] 2010 r., sporządził operat szacunkowy dotyczący określenia wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności nakładów budowlanych części nieruchomości gruntowej położonej w P. przy ul. S. (działka nr [...]).

Starosta P. [...] 2010 r. przeprowadził rozprawę administracyjną. Strony zostały poinformowane, zgodnie z treścią art. 10 kpa o zebraniu materiału dowodowego i możliwością zapoznania się z jego treścią. Rzeczoznawca majątkowy A. J. pismem z [...] 2010 r. ustosunkował się do zarzutów Miasta P. dotyczących operatu szacunkowego z [...] 2010 r.

Decyzją z dnia [...] 2011 r. Starosta P. ustalił odszkodowanie w przedmiotowej sprawie, zaś pismem z 10 lutego 2011 r. pełnomocnik Miasta P. wniósł od powyższego rozstrzygnięcia odwołanie.

W związku z wystąpieniem przez Miasto P. do Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa W. z wnioskiem o zbadanie prawidłowości operatu szacunkowego określającego wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności nakładów budowlanych części nieruchomości gruntowej położonej w P. przy ul. S. (działka nr [...]), Wojewoda W. postanowieniem z [...] 2011 r. zawiesił postępowanie odwoławcze, do czasu dokonania przez Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych Województwa W. oceny prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego [...] 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. J. Po otrzymaniu przedmiotowej opinii, organ odwoławczy postanowieniem z [...] 2011 r. podjął zawieszone wcześniej postępowanie.

Pismem z [...] 2011 r. Miasto P. zwróciło się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. o stwierdzenie nieważności: postanowienia Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego z [...] 2004 r. o zaopiniowaniu pozytywnym wstępnego projektu podziału nieruchomości położonej w P. przy ul. S., oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb P., arkusz mapy [...]. działka nr [...]. Następnie pismem z [...] 2011 r. strona odwołująca się wniosła o zawieszenie postępowania odwoławczego od decyzji Starosty P. z [...] 2011 r., do czasu rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. i Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych Województwa W. (str. 108 - 109, akt sprawy).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. pismem z [...] 2011 r. oraz podczas rozmowy telefonicznej z [...] 2011 r. ustaliło, iż nie zostało wszczęte postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności postanowienia Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego z [...] 2004 r. oraz decyzji Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego z [...] 2004 r.

Wobec powyższego Wojewoda W. postanowieniem z [...] 2011 r. odmówił zawieszenia postępowania w sprawie niniejszej, z uwagi na brak zagadnienia wstępnego.

Pismem z [...] 2011 r. organ drugiej instancji zwrócił się do Starosty P. o uzupełnienie, na podstawie art. 136 kpa dowodów i materiałów w sprawie, poprzez sporządzenie aneksu do operatu szacunkowego autorstwa A. J., w którym zostaną usunięte uchybienia i nieścisłości w zakresie metody wyceny nieruchomości gruntowej, braku szczegółowych obliczeń dotyczących stopnia zużycia elementów budowlanych oraz jednoznaczności w określeniu stanu prawnego i uwarunkowań planistycznych. Przedmiotowe uchybienia zostały stwierdzone w opinii Komisji Opiniującej przy Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych Województwa W. z dnia [...] 2011 r. z jednoczesnym wskazaniem, iż operat szacunkowy może być wykorzystany pod warunkiem sporządzenia aneksu.

Pismem z [...] 2011 r. poinformowano strony postępowania o zakończeniu zbierania materiału dowodowego i uzupełnieniu akt sprawy o aneks do operatu szacunkowego z [...] 2010 r.

Uzasadniając zaskarżoną decyzję Wojewoda wyjaśnił, że oceny skutku prawnego w postaci przejścia prawa własności działki dokonał sąd wieczystoksięgowy wpisując Miasto P. w księdze wieczystej jako właściciela działki nr [...] o powierzchni [...] ha. W związku z tym, zgodnie z art. 98 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w obecnym brzmieniu (Dz. U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651 ze zm. – dalej również jako: ugn) stronie należy się odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem, a właściwym organem. Wojewoda wyjaśnił, że z uwagi na to, iż do porozumienia w kwestii odszkodowania nie doszło odszkodowanie ustalić i wypłacić należy według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

W dalszej kolejności organ II instancji wskazał, że art. 129 ust. 5 pkt 1 ugn stanowi, iż "starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu w przypadkach o których mowa w art. 98 ust. 3". Wyjaśniono, że zgodnie z art. 130 ust. 1 ugn "w przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3, według stanu w dniu wydania decyzji o podziale. Podkreślono, iż z woli ustawodawcy "ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości", a podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 ugn). Zgodnie natomiast z art. 156 ugn, opinię o wartości nieruchomości sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy, który w myśl art. 154 ust. 1 ugn dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Podkreślono, że rzeczoznawca zobowiązany jest przy tym do wykonywania czynności, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości (art. 175 ust. 1 ugn).

Wojewoda podkreślił, że sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego reguluje w sposób szczegółowy Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207. poz. 2109 ze zm.). Zgodnie natomiast z § 36 ust. 1 tegoż rozporządzenia, przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Jednak, w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób wskazany w § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia.

Wojewoda zwrócił uwagę, że z przytoczonego wyżej przepisu wynika ściśle nałożony na rzeczoznawcę majątkowego obowiązek zastosowania w trakcie wyceny nieruchomości podejścia porównawczego. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy jego zastosowaniu, w myśl § 4 ust. 2 rozporządzenia, stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji podkreślono, że w dokonanej przez A. J. wycenie nieruchomości, zastosowana została metoda korygowania ceny średniej. Polega ona, na tym że do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Jak wskazano jednocześnie, zgodnie z art. 134 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (§ 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (§ 2). Wojewoda zauważył, że z zapisu w operacie wynika, iż analizą rynku objęto nieruchomości gruntowe niezabudowane o przeznaczeniu mieszkaniowym wielorodzinnym oraz biurowo-usługowe, położone w I oraz w II strefie Miasta P. (s. 85 operatu). W analizowanej próbie 11 transakcji po korekcie trendem czasowym ustalono cenę minimalną oraz cenę maksymalną. Liczbę i wagi cech ustalono na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego oraz na podstawie badań i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. W celu oszacowania gruntu rzeczoznawca wyznaczył 4 cechy (atrybuty) najbardziej wpływające na wartość rynkową nieruchomości oraz wyznaczył ich wagi na poziomie: lokalizacja 35%, otoczenie i sąsiedztwo 20%, powierzchnia działki 25%, możliwość zagospodarowania i intensywność zabudowy wynikające z sąsiedztwa 20%, Dla wycenianej nieruchomości przyjęto następującą ocenę: lokalizacja (bardzo dobra), otoczenie i sąsiedztwo (bardzo dobre), powierzchnia działki (słaba), możliwość zagospodarowania i intensywności zabudowy wynikające z sąsiedztwa (bardzo dobra). Granica dolna współczynników korygujących wyniosła 0,53, natomiast górna granica wyniosła 1,61 (s. 86 - 88 operatu).

Wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu nieruchomości gruntowej działki nr [...] według stanu z [...] 2004 r. (daty wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości) i poziomu cen z daty sporządzenia operatu tzn. [...] 2010 r. wyniosła [...] zł tj. [...] zł/m². W przedmiotowej wycenie oszacowano wartość odtworzeniową nakładów budowlanych poniesionych przez właściciela przed wydaniem decyzji lokalizacyjnej dla ul. S. w P.. Nakłady budowlane oszacowano na kwotę [...] zł Zatem łączna wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności nakładów budowlanych dla działki nr [...] o powierzchni [...] ha wyniosła [...] zł (s. 89, 91, 92 operatu).

W tym miejscu organ odwoławczy podał, iż w wycenie podlegał analizie rynek nieruchomości w kierunku wykorzystania ust. 1 § 36 rozporządzenia, który nakazowo stosuje się w pierwszej kolejności przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Jednakże, analiza rynku w badanym okresie i na badanym obszarze wykazała, brak rynku i cen transakcyjnych w tym zakresie - nie zanotowano transakcji sprzedaży gruntami pod komunikację spełniającymi kryterium podobieństwa oraz równocześnie spełniających wymagania § 5 rozporządzenia. Ze względu na te uwarunkowania zastosowanie ust. 1 § 36 rozporządzenia, dla potrzeb niniejszej wyceny było niemożliwe i wymagało zastosowania sposobu wyceny określonego w ust. 2 § 36 rozporządzania (s. 25 operatu).

Po przeprowadzonej analizie operatu Wojewoda W. doszedł do wniosku, iż operat szacunkowy z [...] 2010 r. został sporządzony prawidłowo pod względem formalnym i może być wykorzystany do celu, w jakim został sporządzony.

W przedmiocie prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego wypowiedziała się również Komisja Opiniująca przy Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych Województwa W., która w opinii z [...] 2011 r. stwierdziła, iż operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. J. zawiera wszystkie elementy przewidziane w przepisach prawa i standardach zawodowych. Sporządzony operat został wykonany starannie z zachowaniem obowiązujących procedur i przepisów prawa. W opiniowanym operacie stwierdzono uchybienia i nieścisłości, które należy usunąć w celu zwiększenia wiarygodności uzyskanego wyniku. W operacie szacunkowym stwierdzono uchybienia i nieścisłości w zakresie metody wyceny nieruchomości gruntowej, braku szczegółowych obliczeń dotyczących stopnia zużycia elementów budowlanych oraz jednoznaczności w określeniu stanu prawnego i uwarunkowań planistycznych. W związku z tym przedmiotowy operat może być wykorzystany dla celu w jakim został opracowany po sporządzenie aneksu, w którym zostaną usunięte ww. uchybienia i nieścisłości. Ponadto Komisja Opiniująca uznała, że rzeczoznawca majątkowy wykazał w sposób wystarczający brak dostatecznej ilości nieruchomości podobnych przeznaczonych pod drogi, które były przedmiotem zbycia, do nieruchomości wycenianej. W związku z tym, rzeczoznawca majątkowy zastosował do wyceny § 36 ust. 2 rozporządzenia (s.3, 34, 15 opinii Komisji Opiniującej).

Wojewoda podkreślił, że w dniu [...] 2011 r. rzeczoznawca majątkowy A. J. sporządził aneks nr 1 do operatu szacunkowego z [...] 2010 r., w którym zostały usunięte uchybienia i nieścisłości wskazane przez Komisję Opiniującą.

Podkreślono, iż Komisja Opiniująca przy Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych Województwa W. w opinii z [...] 2011 r. stwierdziła, iż operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. J. zawiera wszystkie elementy przewidziane w przepisach prawa i standardach zawodowych. Stwierdzone uchybienia i nieścisłości w zakresie metody wyceny nieruchomości gruntowej, braku szczegółowych obliczeń dotyczących stopnia zużycia elementów budowlanych oraz jednoznaczności w określeniu stanu prawnego i uwarunkowań planistycznych, zgodnie ze wskazaniami Komisji zostały usunięte przez rzeczoznawcę majątkowego w aneksie nr 1 z [...] 2011 r., w którym zawarto następującą klauzulę stanowiącą o integralności przedmiotowego aneksu z operatem szacunkowym z [...] 2010 r.

Podsumowując Wojewoda stwierdził, iż zebrany materiał dowodowy jest wystarczający do wydania decyzji, nadto został rozpatrzony w sposób wyczerpujący. Operat szacunkowy autorstwa rzeczoznawcy majątkowego A. J. jest prawidłowy i może być podstawą do ustalenia odszkodowania, zaś zarzuty zawarte w odwołaniu nie zasługują na uwzględnienie.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w P. wniosło Miasto P. zarzucając poważne naruszenie przepisów prawa materialnego art. 98, art. 130 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 27, poz .2109 ze zm.) a także przepisów prawa procesowego art. 7, art. 8, art. 10, art. 77 § 1 oraz art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2000r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.). Strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Wojewody W. z dnia [...] 2011r., oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty P. z dnia [...] 2011 r. w całości.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda W. wniósł o jej oddalenie.

Pismem z dnia [...].2011 r. D. W. udzielił odpowiedzi na skargę i wystąpiło uchylenie postanowienia Wojewody z [...].2011 r. o wstrzymaniu w całości wykonania zaskarżonej decyzji (k.28). Do akt sprawy złożono dwa postanowienia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. odmawiające wszczęcia postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności postanowienia z [...].2004 r. (k.51) i w sprawie stwierdzenia nieważności postanowienia z [...].2004 r. (k. 55). Postanowienia te, po ponownym rozpoznaniu sprawy zostały utrzymane w mocy (k. 117 i 1 [...]).

Postanowieniem z dnia [...].2012 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w P. oddalił wniosek Miasta P. o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji (k. 140).

Pismem z dnia [...].2012 r. D. W. oświadczył, iż cofa swój wniosek o uchylenie postanowienia Wojewody z [...].2011 r. o wstrzymaniu w całości wykonania zaskarżonej decyzji (k.158).

Postanowieniem z dnia [...].2012 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w P. zawiesił postępowanie sądowoadministracyjne (k. 179), jednak wskutek zażalenia D. W. zostało ono uchylone postanowieniem NSA z 24.04.2012 r.

Na rozprawie w dniu [...].2012 r. pełnomocnik Miasta P. przedłożył pismo procesowe i poinformował, że w stosunku do rzeczoznawcy J. toczy się postępowanie dyscyplinarne (k. 242). W odpowiedzi, pełnomocnik D. W. wystosował pismo zatytułowane "Załącznik do protokołu rozprawy z [...] 2012 r." stanowiące polemikę z argumentami strony skarżącej (k.208). Do pisma tego załączono kopie decyzji z [...]. 1980 r. wraz z Wykazem obiektów na terenie m. Poznania wpisanych do rejestru zabytków nieruchomych (k.292).

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji odpowiadają wymogom prawa.

Przedmiotem postępowania zakończonego wydaniem zaskarżonej decyzji było ustalenie odszkodowania stanowiącego należność za wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego gruntu wydzielonego pod drogę. Jak przyjmuje się w literaturze przedmiotu odszkodowanie takie stanowi jedną z form zadośćuczynienia za szkody wynikające z władczej i zgodnej z prawem odpowiedzialności organów administracyjnych (T. Woś, Wywłaszczenie nieruchomości i ich zwrot, Warszawa 2011, s. 265). Podkreślenia wymaga, że ochrona własności zagwarantowana została w Protokole nr 1 do Europejskiej Konwencji Praw Człowieka, sporządzonym w Paryżu 20 marca 1952 r. (Dz. U. z 1995 r. Nr 36, poz. 175, dalej jako: Protokół), a prawo do odszkodowania, jak wskazuje ETPC, należy do istoty prawa do poszanowania mienia i implicite wynika z Artykułu 1 Protokołu (Wyrok ETPC Lithgov i in. v. Wielka Brytania [za:] C. Mik, Prawo własności w europejskiej konwencji praw człowieka (PiP 93/5/25). Również Konstytucja RP formułuje konkretne gwarancje, iż wywłaszczenie dopuszcza się pod warunkiem, że jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem (art. 21 ust. 2). Konieczność wypłacenia odszkodowania wynika zatem z samej istoty instytucji wywłaszczenia opartej na wzajemności świadczeń dwu podmiotów: podmiotu wywłaszczonego i podmiotu publicznoprawnego, na rzecz którego wywłaszczenie następuje z uwagi na konieczność realizacji celu publicznego (por. wyrok WSA z 27.08.2008 r., sygn. II SA/Łd 362/08).

Przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 – dalej jako: ugn) służą urzeczywistnieniu tych gwarancji, stwarzając w ten sposób realną możliwość uzyskania odszkodowania, które ustala właściwy organ administracji publicznej (art. 129 ust. 1 ugn), po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2). Podkreślić przy tym należy, że ustalenie odszkodowania winno następować z uwzględnieniem pewnych standardów, wśród których wymienia się wypłatę odszkodowania w rozsądnym czasie. Europejski Trybunał Praw Człowieka zwraca również uwagę, że adekwatność odszkodowania będzie zmniejszona zawsze wtedy, gdy zostanie ono wypłacone bez uwzględnienia takich okoliczności redukujących jego wartość, jak nieusprawiedliwione opóźnienie. Zwraca się również uwagę na nadmierną zwłokę postępowań administracyjnych lub sądowych, w których rozstrzyga się o wysokości odszkodowania, w szczególności wtedy, gdy osoby, których grunty zostały wywłaszczone, są obowiązane do wszczynania takich procedur w celu otrzymania odszkodowania, do którego są uprawnione. Orzekający w sprawie starosta musiał zatem uwzględnić, że w świetle zasady "właściwej równowagi" zbyt długie opóźnienie w wypłacie należnego odszkodowania może prowadzić do zwiększenia się finansowej szkody dla osoby, która została pozbawiona mienia albo ograniczona w korzystaniu z niego, przez postawienie jej w pozycji niepewności co do tego kiedy i czy w ogóle otrzyma odszkodowanie (por. wyrok ETPC z 21.02. 1997 r. w sprawie Guillemin v. Francja, wyrok ETPC z 9 lipca [...]97 sprawa Akkus v. Turcji, wyrok ETPC z 09 czerwca 2005 r. w sprawie nr 42908/98, sprawa Kirilova i inni v. Bułgaria).

W niniejszej sprawie postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego gruntu wydzielonego pod drogę toczy się od 0 [...] 2005 r., kiedy to zainicjowane zostało wnioskiem D. W. Na tak długi okres procedowania ponad wszelką wątpliwość wpływ miała m.in. postawa Prezydenta Miasta P., który z rażącym naruszeniem prawa orzekł we własnej sprawie, pomimo, że prezydent tego miasta jako organ wykonawczy miasta i reprezentujący je na zewnątrz oraz także jako pracownik urzędu miasta, a jednocześnie sprawujący funkcje starosty, podlegał wyłączeniu na podstawie art. 24 § 1 pkt 1 i 4 kpa, co w konsekwencji wyłączało możliwość upoważnienia przez niego do załatwienia danej sprawy jago zastępców i pozostałych pracowników urzędu miasta. Prezydent Miasta P. orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz D. W., pomimo, że w judykaturze i piśmiennictwie od lat ugruntowane było stanowisko, iż wykluczona jest możliwość równoczesnego występowania w interesie strony zabiegającej o uzyskanie korzystnej dla siebie decyzji oraz w roli organu orzeczniczego, który na mocy art. 7 Konstytucji RP z 1997 r. oraz art. 6 kpa ma obowiązek działać na podstawie prawa, a więc i zachować bezstronność w załatwianiu spraw administracyjnych (por. wyrok NSA z 28 lutego 2012 r., sygn. II OSK 2377/10, postanowienie NSA z 7 grudnia 2006 r., sygn. I OZ 1646/06, postanowienie NSA z 5 października 1993 r. sygn. SA/Wr 767/93, postanowienie NSA z 29 kwietnia 1986 r., sygn. SA/Gd 43/86, postanowienie NSA z dnia 26 maja 1982 r., SA/Gd 165/82, a także wyrok SN z 7 czerwca 2001 r., sygn. III RN 104/00 oraz B. Adamiak, J. Borkowski, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Warszawa 2011, s. [...]0). Postanowienie o przekazaniu podania D. W. organowi właściwemu wydano dopiero [...].2008 r., a więc niemal 3 lata po złożeniu wniosku.

Starosta P. działając na podstawie art. 98 ust. 3, art. 128 ust.1, art. 129 ust. 5, art. 130, art.132 ust. 1a,2,3 i art. 134 ugn orzekł o ustaleniu odszkodowania w niniejszej sprawie. Z decyzją tą, utrzymaną następnie w mocy przez Wojewodę, Miasto P. jednak nie zgadza się. Ustosunkowując się jednak do poniesionych w skardze, a także zgłaszanych w toku postępowania sądowego zarzutów, wskazać należy, że nie zasługiwały one na uwzględnienie.

1. W pierwszej kolejności odnieść się należy do zasadniczego zarzutu Miasta P., jakoby Wojewoda niezasadnie podzielił pogląd rzeczoznawcy o braku transakcji sprzedaży gruntów pod komunikację – spełniających wymagania określone w § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm. – dalej jako: rozporządzenie). Miasto P. przekonywało, że dopiero stwierdzenie braku na rynku lokalnym, regionalnym i ogólnopolskim transakcji gruntami nabywanymi pod drogi publiczne upoważniałoby rzeczoznawcę do zastosowania z § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia. Prezentowane przez stronę skarżącą stanowisko nie uwzględnia jednak faktu, że przy szacowaniu wartości nieruchomości rozszerzenie zakresu położenia nieruchomości na rynek regionalny lub krajowy jest dopuszczalne tylko wyjątkowo. Jak trafnie zauważa strona skarżąca, pierwotnie na zastosowanie proponowanej przez nią wykładni przepisu § 36 ust. 1 rozporządzenia wskazywał Wojewoda. Jednak słusznie od tego wadliwego poglądu odstąpiono wydając zaskarżoną decyzję. Na wadliwość proponowanej w skardze wykładni § 36 ust. 1 rozporządzenia wskazywał NSA zwracając uwagę, że przesądza o tym rozwiązanie prawne przyjęte w § 26 ust. 1 rozporządzenia, stosownie do treści, którego przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Jak podkreśla się w judykaturze § 36 rozporządzenia stanowi lex specialis w stosunku do przepisu § 26 rozporządzenia.Zwrócić, również należy uwagę, że określenie "nieruchomości podobne" zdefiniowane zostało w art. 4 pkt 16 ugn. Zgodnie z nim pod tym pojęciem należy rozumieć "nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość". Przepis ten jako jedną z podstawowych cech nieruchomości podobnej, wskazuje porównywalność ze względu na położenie nieruchomości. Tym samym - jak podkreśla NSA - ustawodawca nakazał odwoływać się przede wszystkim do rynku lokalnego. Co prawda w przepisach § 26 rozporządzenia prawodawca umożliwia także posługiwanie się cenami transakcyjnymi na rynku regionalnym, krajowym czy nawet zagranicznym, ale - co należy szczególnie zaakcentować - dotyczy to wyłącznie nieruchomości, które ze względu na szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości. Nie może natomiast budzić uzasadnionych wątpliwości, iż w ocenie NSA, w § 36 tego samego rozporządzenia sformułowano szczegółowe zasady określania wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Prowadzi to do wniosku, że, po pierwsze, co do zasady, gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne nie można traktować, jako nieruchomości do których ze względu na szczególne cechy i rodzaj, można przyjmować ceny transakcyjne z rynków: regionalnego, krajowego czy zagranicznego (§ 26 rozporządzenia). Po drugie zaś, wynika z tego, iż rozwiązania przyjęte w przepisach § 36 rozporządzenia muszą być uznane za regulację szczególną w stosunku do tej, której dotyczą przepisy § 26 i następnych rozporządzenia. Gdyby, bowiem nie traktować § 36 jako przepisu szczególnego w odniesieniu do § 26 rozporządzenia, to - jak zauważa NSA - określone w § 36 ust. 2 zasady określania wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, byłyby w praktyce zasadami całkowicie martwymi, a przez to zbędnymi w rozporządzeniu (por. wyrok NSA z dnia 17 listopada 2010 r., I OSK 95/10, wyrok NSA z 26.10.2010 r., sygn. I OSK 43/10, wyrok NSA z NSA z 18.02.2011 r., sygn. I OSK 586/10). Zaprezentowane w powołanych orzeczeniach argumenty, Sąd orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela i przyjmuje jako swoje. Z tego też powodu za nieuprawniony uznać należało zarzut wadliwego stanowiska Wojewody w kwestii braku transakcji sprzedaży gruntów pod komunikację.

2. Odmówić, również należy racji argumentacji Miasta P. o istnieniu nieruchomości podobnych do dz. nr [...] na rynku lokalnym. Bez wątpienia, wyjaśnienie kwestii czy były przeprowadzone transakcje na rynku lokalnym, o których mowa w § 36 ust. 1, miało kapitalne znaczenie w niniejszej sprawie (por. wyrok NSA z 09.02.2012 r. sygn. I OSK 309/11). Zwrócić jednak należy uwagę, że ustalenia Wojewody w tym zakresie znajdują oparcie w materiale dowodowym zgromadzonym w aktach sprawy i przekazanym Sądowi. Przede wszystkim zauważyć należy, że w toku postępowania administracyjnego organy zwracały się do kilku rzeczoznawców majątkowych, którzy jednak odmówili sporządzenia operatu dla potrzeb tego postępowania. Rzeczoznawca majątkowy J. W. odmówił dokonania oszacowania, wskazując właśnie na "brak choćby jednaj" podobnej transakcji (k. 80, czerwony segregator). Brak podobieństwa pomiędzy transakcjami był również przyczyną odmowy sporządzenia operatu przez M. S., który wyjaśniał, że powodu niemożności znalezienia nieruchomości podobnych upatruje on w dużej powierzchni działki [...], tj. [...]m² (k.93). Trafności tej konstatacji pośrednio dowodzi operat załączony przez Miasto P. do skargi. Wyceniana w rozpoznawanej sprawie nieruchomość ma pow. [...]m² - (k. 1 Operatu). Tymczasem załączony do skargi operat określający wartość działki położonej na Wildzie (k.10) dotyczy nieruchomości o pow. [...]m² (k. 12). Co warto odnotować, operat ten został sporządzony przez tego samego rzeczoznawcę (J. W.), który odmówił sporządzenia operatu na potrzeby niniejszego postępowania, uzasadniając to właśnie brakiem choćby jednej analogicznej transakcji. Abstrahując od oceny załączonego do skargi operatu przyjąć należy, że skoro wielkość działki ma wpływ na jej wartość to nie można zasadnie twierdzić, że skoro ustalono transakcje sprzedaży nieruchomości podobnych do nieruchomości o pow. [...]m², to dowodzi to istnienia transakcji dotyczących nieruchomości podobnych do nieruchomości o pow. [...]m². Ubocznie wskazać można z resztą, że analiza przedstawionego przez Miasto P. operatu wskazuje, że rzeczoznawca za nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej o pow. [...]m² uznał nieruchomość o pow. [...]m² (Lp. 1 tabeli nr 1) – a wiec ponad 50 razy mniejszą, jak i działkę o pow. [...]m² (Lp. 13, Tabeli nr 1) – a więc trzykrotnie większą, a także [...]m² (Lp. 6, tabeli nr 1) – a wiec ponad dwukrotnie większą (k. [...]). W tym miejscu należy również wskazać, że nie można podzielić stanowiska strony skarżącej zaprezentowanego w piśmie procesowym złożonym na rozprawie w dniu [...] 2012 r., iż za nieuzasadnione uznać należy odrzucenie przez rzeczoznawcę wszystkich transakcji nieruchomościami drogowymi o pow. powyżej [...]m². Wbrew twierdzeniom pisma procesowego z [...].2012 r. nie było ono arbitralne, ale umotywowane nie spełnieniem kryterium podobieństwa ze względu na uwarunkowania planistyczne (s.45 operatu z [...].2010 r.). Podobnie, nie sposób zarzucić rzeczoznawcy arbitralnego odrzucenia transakcji 3,4,7 opisanych na s. 49 i 50 operatu z [...].2010 r. Odrzucając te nieruchomości rzeczoznawca wyjaśnił, że były to 3 transakcje dokonane pomiędzy tymi samymi podmiotami, i - w jego ocenie - budziły one wątpliwości w kontekście oceny zachowania rynkowego, jako typowego. Podkreślić w tym miejscu należy, że rzeczoznawca poczynił swoje ustalenia w oparciu o badania aktów notarialnych. Akty te - co również należy podkreślić - nie są załączane do sporządzanych w oparciu o zawarte w nich dane operatów. Tymczasem, aby ustalić wartość rynkową należy, przyjąć założenie, że strony umowy są od siebie niezależne, przy czym przez niezależność należy rozumieć brak powiązań, które wpływałyby na ocenę transakcji ze względu na wpływanie na podjęcie decyzji przez drugą stronę (J. Jaworski, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2011, s. 1138.). Rzeczoznawca poczynił swoje ustalenia w oparciu nieznane stronom postępowania, organom administracji i Sądowi informacje zawarte w aktach notarialnych. Obowiązek odrzucenia tych transakcji wynikał z art. 151 ust. 1 pkt 1 ugn, o ile rzeczoznawca uznał dane zawarte w aktach notarialnych za wykluczające przyjęcie założenia, że strony tych umów były od siebie niezależne. Ustalenia rzeczoznawcy zostały zaakceptowane przez Organizację Opiniującą. Natomiast, Miasto P. tej pozytywnej oceny ustaleń rzeczoznawcy w żaden sposób nie podważyło. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy rzeczoznawca biorąc pod rozwagę poczynione ustalenia faktyczne przeprowadził analizę rynku nieruchomości. Wyciągnięte przez rzeczoznawcę na tej podstawie wnioski również zostały ocenione jako poprawne przez Organizację Opiniującą, która m.in. wskazała, że autor w sposób wystarczający wykazał brak porównywalności sprzedanych nieruchomości. Przeprowadzona przez niego analiza w sposób wyczerpujący wykazała brak dostatecznej ilości transakcji porównawczych (k.14 Opinii). Analiza rynku nieruchomości w Polsce i mieście P. została przeprowadzona poprawnie (s. 12 Opinii). Podkreślić należy, że operat szacunkowy stanowiący podstawę wydania decyzji przez Wojewodę - na żądanie strony skarżącej - został zbadany przez Komisję Opiniującą i został oceniony pozytywnie. W takiej sytuacji ewentualne kwestionowanie Operatu in meriti musiałoby zostać silnie umotywowane, a negatywna ocena operatu winna odnosić się do jego treści, jak i treści Opinii Komisji Opiniującej i wyjaśniać dlaczego tym dowodom należałoby odmówić racji (por. wyrok NSA z 15.01.2010 r., sygn. I OSK 497/09). W ocenie Sądu, dowód w postaci operatu załączonego przez Miasto P. do skargi, w żaden sposób nie podważa wniosków zaprezentowanych przez rzeczoznawcę w Operacie z [...].2010 r. Sama strona skarżąca nie podniosła natomiast żadnych merytorycznych argumentów odnoszących się do treści Opinii Komisji Opiniującej. W tej sytuacji nie sposób podzielić poglądu Miasta P. o wadliwości przyjętej w niniejszej sprawie metody wyceny. Co więcej, w takiej sytuacji stwierdzenie przez Sąd wadliwości operatu - co do którego wydano Opinię Stowarzyszenia Rzeczoznawców i stwierdzono, że operat jest zgodny z przepisami prawa i ze standardami zawodowymi – musiałoby budzić wątpliwości, co do poszanowania swobodnej oceny dowodów.

Reasumując, po ustaleniu, że nie występują na obszarze analizowanym transakcje porównywalne dotyczące nieruchomości zajętych lub przeznaczonych pod drogi publiczne, możliwe było przejście do metody wyceny określonej w § 36 ust. 2 rozporządzenia (wyrok NSA z 09.02.2012 r., sygn. I OSK 467/09). W niniejszej sprawie – co należy podkreślić – rzeczoznawca dokonał wnikliwej analizy rynku nieruchomości w kierunku wykorzystania § 36 ust. 1 rozporządzenia (s. 25 operatu z [...].2010 r.), jednak jak wskazano, nie zanotowano transakcji sprzedaży gruntów pod komunikację spełniających kryterium podobieństwa. Prawidłowość ustaleń rzeczoznawcy dokumentuje Operat z [...].2010 r., jak również Opinia Komisji Opiniującej, w której wskazano, że na podstawie treści Operatu z [...].2010 r. oraz wyjaśnień złożonych przez jego autora ustalono, ze rzeczoznawca w sposób wyczerpujący wykazał brak dostatecznej ilości transakcji porównawczych przeznaczonych pod drogi, a zatem do przeprowadzonej przez niego wyceny zastosowanie musiał znaleźć § 36 ust. 2 rozporządzenia (s. 14 Opinii Komisji Opiniującej).

3. Nie można również zgodzić się ze stanowiskiem Miasta P. dotyczącym zasadności zastosowania w niniejszej sprawie § 44 rozporządzenia. W toku postępowania sądowoadministracyjnego strona skarżąca podniosła bowiem, że na etapie postępowania administracyjnego pominięto, iż "wyceniana nieruchomość została wpisana do rejestru zabytków", co z kolei powodowało, iż przy wycenie stosownie do treści § 44 w zw. z § 36 ust. 1 rozporządzenia należało uwzględnić ceny transakcyjne nieruchomości podobnych uzyskane na rynku lokalnym, krajowym lub zagranicznym. Do akt sprawy złożono wydaną w oparciu o przepisy ustawy z 15 lutego 1962 r. o ochronie dóbr kultury i o muzeach (Dz.U. z 1962 r. Nr 10, poz. 62) decyzję z [...]. 1980 r. w sprawie "wpisania dobra kultury" do rejestru zabytków. Jak wynika z treści przedłożonego dokumentu chodziło o "zespół urbanistyczno-architektoniczny", "obszar Miasta P." (k.292). Stosownie do obowiązującego w dacie [...]. 1980 r. przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o ochronie dóbr kultury i o muzeach, wpisanie nieruchomości lub jej części do rejestru zabytków ujawniało się w księdze wieczystej danej nieruchomości na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków. Analogiczne rozwiązanie przewiduje przepis art. 9 ust. 4 obowiązującej ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. Nr 162, poz.1568). Jeżeli zatem sporna nieruchomość - jak wywodzi Miasto P. - byłaby zabytkiem, to niewątpliwe zostałoby to ujawnione w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów (art. 15 ust. 1 i 2). Tymczasem, z przedłożonej Sądowi księdze wieczystej wspomniany zapis nie widnieje. Żaden z odpisów z ksiąg wieczystych załączonych do akt sprawy nie zawiera informacji, aby działka [...], czy też wcześniej działka [...] były wpisane do rejestru zabytków. Jest to zrozumiałe zważywszy na fakt, że jak wynika z akt sprawy ("Wykaz obiektów na terenie m. Poznania wpisanych do rejestru zabytków nieruchomych"), decyzją z [...]. 1980 r. objęto zespół urbanistyczno-architektoniczny. Jak jednocześnie wskazano w postanowieniu z [...].2004 r. (k. 69, żółty segregator) "działka [...] leży na obszarze objętym ochroną konserwatorską". Również w decyzji z [...].2004 r. wskazano, że teren dz. nr [...] jest objęty "ochroną konserwatorską" (k.74, żółty segregator). Czym innym jest natomiast wpisanie do rejestru zabytków konkretnej nieruchomości, a czym innym objęcie ochroną konserwatorską np. pewnych założeń urbanistycznych. W pierwszym przypadku ochronie podlega konkretny obiekt z jego wszystkimi częściami składowymi, w drugim natomiast tylko pewne ogólne założenie (por. K. Gruszecki, Glosa do postanowienia NSA z 25.04.2006 r., sygn. II OW 6/06). Reasumując, skoro w niniejszej sprawie, w księdze wieczystej spornej nieruchomości nie zawarto informacji o wpisie do rejestru zabytków, ani na fakt taki nie wskazywano na etapie postępowania podziałowego, uwzględniając objęcie spornego terenu ochroną konserwatorską, to brak podstaw do uwzględnienia w okolicznościach rozpoznawanej sprawy przepisu § 44 rozporządzenia, który znajduje zastosowanie do "nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków". Zasadności takiej konstatacji nie dowodzi, bowiem również przedłożony Sądowi "Wykaz obiektów na terenie m. P. wpisanych do rejestru zabytków nieruchomych", gdzie pod nr A231 wpisano "Zespół urbanistyczno architektoniczny centrum miasta z układem ulic i zabudową".

4. Kolejnym argumentem przesądzającym, w ocenie Miasta P., o wadliwości zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej był brak rozpoznania wniosku o zawieszenie postępowania. Dokonując oceny tak sformułowanego zarzutu należało rozważyć dwie zasadnicze kwestie. Po pierwsze – zwrócić należy uwagę na zarzut dotyczący podnoszonego obowiązku organu polegającego na rozpoznaniu wniosku o zawieszenie postępowania z uwagi na fakt, że Miasto P. wystąpiło o zbadanie Operatu z [...].2010 r. przez Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych Województwa W. Odnosząc się w tym miejscu do zarzutów skargi wskazać należy, że w przepisie art. 97 §1 pkt 4 kpa ustawodawca określił przesłanki obligatoryjne zawieszenia postępowania. Oznacza to, że w razie wystąpienia jednej z wyliczonych w art. 97 § 1 kpa podstaw Wojewoda był z urzędu zobowiązany zawiesić postępowanie (B. Adamiak, Komentarz, Warszawa 2011, s. 376). Niezależnie zatem od trafności dokonanej w tym zakresie przez Wojewodę oceny – jeżeli uznał on, że spełniły się przesłanki o których mowa w art. 97 §1 pkt 4 kpa, to jego rzeczą było zawieszenie postępowania z urzędu. Zgłoszony w tym zakresie wniosek strony traktować można było wówczas jedynie jako impuls, informację dla organu, że - w ocenie strony - ziściły się konkretne fakty uzasadniające zawieszenie postępowania z urzędu.

Natomiast, w podnoszonej kwestii dotyczącej zasadności zawieszenia postępowania w trybie z art. 97 § 1 pkt 4 kpa, z uwagi na fakt, że Miasto P. wniosło odwołanie do Walnego Zgromadzenia Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych wskazać należy, że Walne Zgromadzenie Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych (podobnie jak Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych Województwa W.) nie jest organem, o którym mowa w art. 97 § 1 kpt 4 kpa. Zajęcie przezeń stanowiska w kwestii złożonego odwołania nie stanowiło zatem zagadnienia wstępnego w rozumieniu art. 97 § 1 kpt 4 kpa i nie mogło stanowić przesłanki zawieszenia postępowania, czego domagała się strona skarżąca (por. wyrok NSA z 10.02.2009 r., sygn. I OSK 353/08). W świetle powyższego, nie można również podzielić stanowiska strony skarżącej, jakoby za wadliwe uznać należało podjęcie zawieszonego postępowania [...].2011 r., pomimo złożenia odwołania przez Miasto P. do Walnego Zgromadzenia Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych.

5. Drugą zasadniczą kwestią jest fakt, iż Miasto P. wystąpiło także o zawieszenie postępowania z uwagi na złożenie wniosku o stwierdzenie nieważności decyzji podziałowej z [...].2004 r. oraz postanowienia opiniującego projekt podziału z [...].2004 r. Postanowieniem z [...].2011 r. Wojewoda odmówił zawieszenia postępowania z tych względów. W tym miejscu zwrócić należy uwagę, że zarówno decyzja podziałowa z [...].2004 r. jak i postanowienie opiniujące projekt podziału z [...].2004 r. są aktami ostatecznymi, korzystającymi z domniemania legalności. Ubocznie wskazać można, że sama strona skarżąca nie miała dotąd wątpliwości co do legalności tych aktów. Pomimo trwającego od 2005 r. postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego, dopiero w czerwcu 2011 r. Miasto P. dostrzegło potrzebę wzruszenia tych orzeczeń. Uznając bezzasadność zarzutu skargi w omawianym zakresie należy podkreślić, że Sąd - z uwzględnieniem okoliczności rozpoznawanej sprawy - badał zasadność podnoszonej przez Miasto P. tezy, że przesłanką zawieszenia postępowania był fakt zainicjowania postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji podziałowej z [...].2004 r. oraz postanowienia opiniującego projekt podziału z [...].2004 r. Analiza ta, doprowadziła jednak do konstatacji, że złożenie wniosku o stwierdzenie nieważności decyzji podziałowej i postanowienia opiniującego projekt podziału nie stanowi zagadnienia wstępnego. Wynik postępowania o stwierdzenie nieważności tych aktów nie jest niezbędny do zbadania legalności zaskarżonej decyzji i oceny, czy zakwestionowana w skardze decyzja jest zgodna z prawem materialnym oraz czy przed jej wydaniem nie doszło do naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd wziął przy tym pod uwagę, że postanowieniami z [...].09.2011 r. (k. 51 i 55) Kolegium odmówiło wszczęcia postępowań w sprawie stwierdzenia nieważności postanowienia z [...].2004 r. i decyzji z [...].2004 r. Jakkolwiek - Sądowi z urzędu wiadomym jest - że postanowienia te (utrzymane w mocy po rozpoznaniu wniosków o ponowne rozpoznanie sprawy) zostały uchylone w postępowaniu sądowoadministracyjnym, to podkreślenia wymaga, że wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w P. z 04.04.2012 r. sygn. IV SA/Po 1233/11 – w odniesieniu do wniosku Miasta P. – Sąd wyraźnie wskazał, że za prawidłowe uznać należy rozstrzygnięcie odmawiające Miastu P. wszczęcia postępowania o stwierdzenie nieważności decyzji z [...].2004 r. Co istotne, samo Kolegium, jak i Wojewódzki Sąd Administracyjny w P., ponownie rozpoznając tę sprawę będą związani tym stanowiskiem wyrażonym w wyroku WSA z 04.04.2012 r. sygn. IV SA/Po 1233/11. Analogiczne wskazania zawarto w wyroku z 04.04.2012 r. sygn. IV SA/Po 1232/11 dotyczącym postanowienia z [...].2004 r. opiniującego projekt podziału. Oceniając powyższe nieprawidłowości, w kontekście ich wpływu na wynik sprawy, stwierdzić należy, że skutków takich nie można wskazać.

6. Kolejnym zarzutem podniesionym przez Miasto P. jest naruszenie zasady czynnego udziału strony w postępowaniu - które w ocenie strony skarżącej - stanowi wadę kwalifikowaną, niezależnie od tego czy uchybienie to miało, czy też nie wpływ na treść decyzji. Na poparcie swojego stanowiska Miasto P. wskazało orzeczenia NSA z 1999 r. Zwrócić należy jednak uwagę na fakt, strona skarżąca powołuje się na nieaktualne stanowisko, które pojawiało się w orzecznictwie, okresu poprzedzającego wprowadzenie dwuinstancyjnego sądownictwa administracyjnego. Obecnie prezentowane w skardze stanowisko pozostaje nieaktualne i, jak podkreśla Naczelny Sąd Administracyjny podnosząc zarzut naruszenia praw procesowych zagwarantowanych art. 10 § 1 kpa strona musi nie tylko wykazać, że takie naruszenie istotnie miało miejsce, ale ponadto, iż uniemożliwiło jej ono podjęcie konkretnie wskazanej czynności procesowej, co miało istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. Dopiero wykazanie, że naruszenie przez organ administracji publicznej zasady czynnego udziału strony w postępowaniu administracyjnym poprzez nie powiadomienie jej o zgromadzeniu materiału dowodowego i możliwości zapoznania się z tym materiałem oraz o możliwości składania wniosków dowodowych, uniemożliwiło stronie podjęcie konkretnie wskazanej czynności procesowej, a także wykazanie, że uchybienie to miało istotny wpływ na wynik sprawy, daje podstawy do przyjęcia, że doszło do naruszenia art. 10 kpa (por. wyrok NSA z 2.09.2009 r., sygn. II OSK 1317/08, wyrok NSA z dnia 24 maja 2007 r. sygn. akt GSK 4/07). W świetle powyższego, w okolicznościach rozpoznawanej sprawy nie stwierdzono uchybienia przepisów postępowania w stopniu uzasadniającym uchylenie zaskarżonej decyzji.

7. Ponadto za bezzasadny uznać należy argument, iż za niedopuszczalną wadę postępowania administracyjnego uznać należy wydanie przez Wojewodę w okresie zaledwie 8 kolejnych dni, wszystkich pism zmierzających do zakończenia postępowania. Należy wskazać, że w terminie od [...].2011 r.: wydano postanowienie z [...].2011 r. o podjęciu zawieszonego postępowania (k.140); następnie wystosowano pismo do starosty (k.144); wystosowano do stron pismo z [...].2011 r. wraz z aneksem do operatu (k. 148); wydano postanowienie z [...].2011 odmawiające zawieszenia postępowania (k.154) oraz wydano decyzję z [...].2011 (k.167). Miasto P. nie tłumaczy, naruszenia jakiej konkretnie normy prawa upatruje we wskazanym fakcie, ani w jaki sposób uniemożliwiono mu działanie. Zważywszy jednak na fakt, iż zasada szybkości postępowania stanowi jedną z dyrektyw gwarantowanych Konstytucją RP oraz Europejską Konwencją Praw Człowieka, zarzut naruszenia prawa ze wskazanych przyczyn uznać należało za bezzasadny.

8. Za nieuprawniony uznać należy również zarzut naruszenia art. 102 kpa, tj. podejmowania czynności w okresie zawieszenia postępowania. Zwrócić, bowiem należy uwagę na fakt, iż pewne czynności organ administracji publicznej nie tylko ma prawo, ale obowiązek podejmować, pomimo zawieszenia postępowania. Cechą czynności procesowych, dopuszczalnych ze względu na ich cel, w okresie zawieszenia postępowania, jest brak bezpośredniego ich wpływu na dalszy bieg postępowania. Możliwe jest zatem podejmowanie czynności procesowych zmierzających do usunięcia stanu zawieszenia postępowania lub stanowiących ich rezultat. W niniejszej sprawie postępowanie zawieszono [...].07.2011, natomiast podjęto [...].2011 r. W tym okresie czasu Wojewoda pismem z dnia [...].07.2011 r. zwracał się do Kolegium o udzielenie informacji czy w sprawie decyzji podziałowej i postanowienia opiniującego podział wszczęto postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności (k.112). Ponadto, sporządzono notatkę o wydaniu pełnomocnikowi D. W. kopii pisma z [...].07.2011 r. (k. 123), a także zwrócono się do pełnomocnika Miasta P. o przekazanie Wojewodzie Opinii Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa W. (k. 125). Następnie, w dniu [...].2011 r. przeprowadzono rozmowę telefoniczną, w której Miasto P. oświadczyło, że złoży odwołanie od Opinii. Fakt ten dokumentuje znajdująca się aktach sprawy notatka (k.129).W dalszej kolejności, sporządzona [...]2011 r. notatka służbowa dotyczy deklaracji przesłania Wojewodzie Opinii Komisji Opiniującej przy Stowarzyszeniu Rzeczoznawców (k. 130). W aktach znajduje się też pismo kierowane do pełnomocnika Miasta P. z prośbą o przekazanie Wojewodzie Opinii Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa W. (k. 131) i notatka z rozmowy telefonicznej przeprowadzonej w dniu [...].2011 r., w której ustalono, że Miasto P. złożyło odwołanie od Opinii Komisji Opiniującej (k. 132).

Reasumując, czynności podejmowane przez Wojewodę w okresie zawieszenia postępowania, były czynnościami dopuszczonymi przez prawo – zmierzającymi do usunięcia stanu zawieszenia postępowania. Natomiast o sporządzenie aneksu do Operatu - na co uwagę zwraca strona skarżąca - Wojewoda zwrócił się do Starosty P. [...].2011 r., tj. w dniu podjęcia postępowania administracyjnego (k. 144).

9. Kolejny zarzut skargi dotyczy naruszenia art. 6 i 7, 77 § 1 i 80 kpa. Zarzut ten w ocenie Sądu również nie zasługiwał jednak na uwzględnienie. Jak trafnie wskazuje strona skarżąca, w aktach znajdują się 3 operaty szacunkowe. Pomimo to, w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ, dokonując oceny materiału dowodowego odniósł się wyłącznie do aktualnego operatu mgr. A. J. W ocenie strony skarżącej brak oceny operatów mgr S. i mgr B. stanowi uchybienie przepisom postępowania. Zgodzić można się z Miastem P., że w uzasadnieniu decyzji brak szczegółowego odniesienia się do tej kwestii. Należy jednak zwrócić uwagę na fakt, że ewentualne uchylenie zaskarżonej decyzji z uwagi na naruszenie w niniejszej sprawie przepisów postępowania było możliwe na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. – dalej jako: ppsa). Oznacza to, że naruszenie przepisów postępowania stanowi podstawę uwzględnienia skargi przez Sąd jedynie wówczas, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Tymczasem, z woli ustawodawcy, operat szacunkowy jest szczególnym dowodem, który może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia (lub krócej, jeśli wystąpiły wskazane przez ustawodawcę wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników – art. 156 ust. 3 ugn). Nie ulega wątpliwości, że w dacie orzekania przez organy obu instancji Operat szacunkowy z [...].2006 r. K.S. (k.208), sporządzony na zlecenie pozostawał nieaktualny. Ubocznie jednak należy zwrócić uwagę, że jak wynika z akt sprawy, wycena ta nastąpiła z uwzględnieniem nierzetelnych ustaleń faktycznych, co podnoszono w toku postępowania administracyjnego (biegła nie wiedziała o posadowionych budynkach na gruncie, których istnienia nie kwestionuje samo Miasto P.). Jak wynika natomiast z akt sprawy rzeczoznawca nie potwierdził aktualności tego operatu szacunkowego po jego sporządzeniu w 2006 r. (art. 156 ust. 4 ugn). Kolejny operat szacunkowy z [...].2009 r. sporządzony przez mgr E. B. na zlecenie Starosty P. (k. 218) również utracił ważność w chwili przekazywania sprawy do ponownego rozpoznania, co z kolei nastąpiło na mocy decyzji Wojewody z [...].2010 r. Zwrócić jednak można uwagę, że na temat tego operatu Wojewoda W. wypowiadał się w uzasadnieniu decyzji z [...].2010 r (k.54, czerwony segregator) wskazując m.in. że Operat E. B. zawiera niespójności i braki, które – jak podkreślono – nie zostały usunięte pomimo uzupełniających wyjaśnień złożonych przez rzeczoznawcę. Jedynym, aktualnym w toku postępowania zakończonego zaskarżoną decyzją operatem był operat szacunkowy z [...].2010 r. A. J. sporządzony na zlecenie Starostwa Powiatowego. Operat ten, na żądanie Miasta P., został poddany kontroli merytorycznej, którą przeprowadziło Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych Województwa W., stwierdzając prawidłowość tego dokumentu. Jakkolwiek, zatem podzielić można stanowisko Miasta P., że w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej organy powinny były odnieść się do dowodów w postaci operatu z K.S. i E. B. to stwierdzone w tym zakresie uchybienie pozostaje bez wpływu na wynik sprawy. Jednocześnie wskazać można, że Strona skarżąca podjęła próbę podważenia operatu sporządzonego na zlecenie organu, korzystając ze wszystkich dostępnych możliwości. Po pierwsze – przedstawiła dowód w postaci operatu K.S., który został sporządzony na zlecenie działającego Prezydenta Miasta P. (operat ten utracił jednak ważność). Po drugie – poddała operat sporządzony na zlecenie Starosty P. kontroli Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych. Zaskarżona decyzja Wojewody i decyzja ją poprzedzająca oparte zostały właśnie na podstawie tego skontrolowanego - na żądanie Miasta P. - operatu. W świetle powyższego, w ocenie Sądu, stwierdzone uchybienie organów, polegające na braku udokumentowania przeprowadzonej oceny 2 nieaktualnych operatów (jako części materiału dowodowego) uznać należało za pozostające bez wpływu na wynik sprawy.

10. Miasto P. podniosło nadto, że niezasadnie przy ustalaniu wysokości odszkodowania uwzględniono wartość całego budynku usługowo-handlowego zlokalizowanego na spornej nieruchomości, skoro tylko część tego budynku znajduje się na działce [...]. Strona skarżąca wskazała przy tym, że ustalając odszkodowanie organ oparł się na stwierdzeniu rzeczoznawcy majątkowego o niemożności dokonania jedynie częściowej rozbiórki tego obiektu. Swoje stanowisko rzeczoznawca oparł na ustaleniach, iż budynek, którym jest zabudowana sporna działka jest budynkiem usługowo-handlowym wykonanym w konstrukcji szkieletowej z słupów żelbetowych oraz stalowej konstrukcji dachu. Tymczasem – jak podkreślono w piśmie procesowym z [...] 2012 r. – rzeczoznawca majątkowy nie jest powołany do orzekania o możliwości rozbiórki budynków. Odnosząc się w pierwszej kolejności do ostatniego z postawionych zarzutów zwrócić należy uwagę, że bez wątpienia rację ma Miasto P., iż rzeczoznawca jest podmiotem uprawnionym do określania wartości nieruchomości. Uwadze strony skarżącej umknęło jednak, że rzeczoznawca jedynie dokonał oszacowania. Natomiast to Starosta, a nie rzeczoznawca ustalił wysokość należnego odszkodowania, dokonując uprzednio oceny znajdującego się w aktach materiału dowodowego. Dokonując tej oceny Starosta musiał nadto, stosownie do treści uchwały Sądu Najwyższego uwzględnić, że podział pionowy budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste (art. 235 k.c.) jest dopuszczalny wraz z podziałem gruntu tylko w taki sposób, że linia podziału budynku odpowiada linii podziału działki i przebiega przez istniejącą w całości lub w znacznej części ścianę budynku, dzieląc go na regularne i samodzielne części, stanowiące odrębne budynki (uchwała SN z 23.01.2007 r., sygn. III CZP 136/06, postanowienie SN z 10.11.2010 r., sygn. II CSK [...]8/10). Kierując się zatem prawnymi uwarunkowaniami Starosta musiał dokonać oceny możliwości przeprowadzenia wspomnianego podziału budynku. W znajdującym się w aktach sprawy Operacie wskazano, że ze względu na rodzaj konstrukcji budynku nie jest możliwy podział budynku na niezależne obiekty wzdłuż granicy działki [...] (s. [...]). Operat podlegał, w tym zakresie, ocenie Starosty P., który jak wskazuje treść decyzji podzielił stanowisko rzeczoznawcy. Zwrócić przy tym należy uwagę, że w myśl art. 82 ust. 2 Prawa budowlanego starosta jest organem administracji architektoniczno-budowlanej, do którego zadań należy m.in. udzielanie pozwolenia na budowę. Stąd, o ile polemizować można ze stwierdzeniami formułowanymi w tym względzie przez rzeczoznawcę majątkowego, o tyle Staroście nie sposób zarzucić braku kompetencji merytorycznych do dokonania oceny stanowiska przedłożonego przez rzeczoznawcę. Ustalający wysokość odszkodowania Starosta musiał mieć na względzie, że przedmiotem wyceny de facto była wartość prawa użytkowania wieczystego, co pociągało za sobą określone konsekwencje. W toku postępowania administracyjnego, jak oczekiwałaby tego strona skarżąca, dokonano oceny możliwości dokonania podziału pionowego budynku. Skoro, jednak konstrukcja budynku wyklucza jego podział w sposób wskazany uchwałą SN, nie można odmówić organom naruszenia standardów ustalenia "słusznego odszkodowania" obejmującego całość poniesionych nakładów budowlanych. Wysokość odszkodowania ustalono, bowiem po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 ugn). Wspomniana opinia, sporządzona została natomiast zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości (art. 175 ust. 1 ugn).

11. Ubocznie jednocześnie można wskazać, że sposób określenia wartości nakładów budowlanych był przedmiotem kontroli Komisji Opiniującej. Komisja zgłosiła zastrzeżenia – co do sposobu obliczenia stopnia zużycia poszczególnych części składowych. Jednak autor operatu złożył wyjaśnienia, które zostały przez Komisję przyjęte, a rzeczoznawcę zobowiązano do uzupełnienia operatu, czego dokonano Aneksem nr 1, sporządzonym 10 sierpnia 2011 r. Rzeczoznawca wskazał na s. 4 operatu z [...].2010 r., że podstawę sporządzenia przez niego operatu stanowiły m.in. Powszechne Krajowe Standardy Wyceny. Jak wskazał rzeczoznawca w pkt 6.3.3 Operatu dokonywał on oszacowania wartości odtworzeniowej nakładów budowlanych, która następnie została pomniejszona o stopień ich zużycia W KSWP 1 "Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa" wskazano, że "zużycie nieruchomości wynika w szczególności z pogorszenia się jej cech fizycznych, funkcjonalnych oraz wpływu innych czynników zewnętrznych, powodujących jej przestarzałość oraz zmniejszenie użyteczności" (pkt. 4.2.8). Komisja Opiniująca nie dostrzegła uchybień w przyjętym przez rzeczoznawcę sposobie obliczenia stopnia zużycia. Zażądano wyłącznie uzupełnienia Operatu o szczegółowe dane dotyczące stopnia zużycia technicznego i - zgodnie z tym zaleceniem - zostały one uzupełnione. Dokonując ustalenia odszkodowania organ winien był opierać się na opinii rzeczoznawcy. Opinii tej – operatu szacunkowego, jednak nie mógł kwestionować in meriti, a do tego - de facto - zmierza argumentacja strony skarżącej. W świetle powyższego zarzut strony skarżącej uznano za niezasadny. Tak więc merytoryczna poprawność sporządzonego operatu nie może budzić uzasadnionych wątpliwości.

12. Za nietrafne uznać należy natomiast powołanie się przez stronę skarżącą na orzeczenie NSA z [...].05.2010 r. sygn. I OSK 1028/09 (a nie jak błędnie wskazano w piśmie procesowym o sygn. I OSK 1039/10), bowiem NSA wypowiada się w nim na temat żądania właściciela - nieruchomości sąsiedniej. Natomiast w niniejszej sprawie mamy do czynienia z jednym budynkiem (stanowiącym przedmiot własności jednego podmiotu) posadowionym na obszarze więcej niż jednej działki, stanowiącej jednak -własność jednego podmiotu.

13. Odnosząc się natomiast do podnoszonej przez pełnomocnika strony skarżącej kwestii wniosku o uchylenie postanowienia Wojewody o wstrzymaniu wykonania decyzji i zasadności wydania przez Wojewodę postanowienia opartego na art. 9 ugn wskazać należy, że pełnomocnik D. W. cofnął swój wniosek w tym zakresie pismem z lutego 2012 r. (k. 158/tom I akt sądowych).

Reasumując, strona skarżąca nie przedstawiła żadnych dowodów, na podstawie, których można by kwestionować rzetelność operatu szacunkowego, będącego podstawą ustalenia wysokości odszkodowania. Sąd natomiast obowiązany był jedynie zbadać, czy biegły sporządzający ten operat działał zgodnie z obowiązującymi w tym względzie przepisami prawa (czy dane wzięte do obliczeń i zastosowane metody obliczenia były dozwolone przez obowiązujące przepisy prawa). Stwierdziwszy zaś, że operat ten został sporządzony zgodnie z prawem, Sąd nie mógł zakwestionować znajdujących się w nich ustaleń, bo te wymagają wiedzy fachowej, której sąd administracyjny nie posiada (por. wyrok NSA z 29.06.2010 r., sygn. I OSK 1186/09).

W świetle powyższego nie można podzielić stanowiska strony skarżącej o naruszeniu przepisów art. 98, 130 i 134 oraz 135 ust. 4 ugn, ani § 36 rozporządzenia. Nie można również podzielić stanowiska strony skarżącej o uchybieniu przepisom postępowania. Zwrócić, bowiem należy uwagę, że swobodnej ocenie stanu faktycznego sprawy i wyjaśnieniu przesłanek, jakimi kierowały się organy wydając decyzje w niniejszej sprawie nie można zasadnie postawić zarzutu dowolności. Jako dowolne, bowiem należy traktować ustalenia faktyczne nie znajdujące potwierdzenia w materiale dowodowym. Zarzut dowolności wykluczają natomiast – jak ma to miejsce w okolicznościach rozpoznawanej sprawy - ustalenia dokonane w całokształcie materiału dowodowego (art. 80 kpa), zgromadzonego, zbadanego w sposób wyczerpujący (art. 77 § 1 kpa), a więc przy podjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, jako warunku niezbędnego do wydania decyzji o przekonującej treści (art. 7 kpa).

Reasumując, rozpoznając niniejszą sprawę nie stwierdzono naruszenia przepisów prawa materialnego, ani przepisów postępowania, które mogłoby mieć wpływ na wynik sprawy. Sąd miał przy tym na uwadze, że ewentualne uchylenie decyzji Wojewody z uwagi na naruszenie w niniejszej sprawie przepisów postępowania jest możliwe na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa, a więc – jedynie wówczas – jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynika sprawy. Rozpoznając niniejszą sprawę nie stwierdzono natomiast naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, które miałoby wpływ na sposób załatwienia niniejszej sprawy.

Mając na uwadze powyższe, na podstawie art. 151 ppsa Sąd skargę oddalił.