Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1548/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-01-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4a art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687 ze zm.)
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jolanta Dargas Sędziowie: Sędzia WSA Anna Wesołowska Sędzia WSA Tomasz Wykowski (spr.) Protokolant starszy referent Agnieszka Bieńkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 stycznia 2015 r. sprawy ze skargi M. F. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

I. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej "Sądu") decyzją z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] (dalej "zaskarżoną decyzją") Minister Infrastruktury i Rozwoju (dalej "Minister"), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. 2013 r., poz. 267, dalej k.p.a.), po rozpatrzeniu odwołania M. F. (dalej "skarżącego") od decyzji Wojewody [...] (dalej "Wojewody") z dnia [...] czerwca 2013 r. znak [...] orzekającej o:

1. ustaleniu odszkodowania na rzecz M. F. w wysokości [...] zł za nieruchomość oznaczoną jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha położoną w gminie A., obręb [...], przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, przeznaczoną na budowę obwodnicy A. w ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła A. do węzła S.) i drogi ekspresowej [...] (na odcinku od węzła S. do węzła L.),

2. zobowiązaniu Dyrektora Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w B. do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna,

utrzymał w mocy decyzję Wojewody.

II. Przebieg postępowania administracyjnego, poprzedzający wydanie przez Ministra kontrolowanej decyzji, przedstawia się w sposób następujący:

1. Decyzją Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2012 r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zmienioną decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] lutego 2013 r. znak [...], przedmiotowa nieruchomość stanowiąca dotąd własność skarżącego, została przeznaczona pod budowę obwodnicy A. w ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła A. do węzła S.) i drogi ekspresowej [...] (na odcinku od węzła S. do węzła L.).

2. Decyzją z dnia [...] czerwca 2013 r. znak [...] Wojewoda [...] działając na podstawie art. 12 ust. 4a, ust. 5, art. 18 ust. 1 i art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, 2 i 3 oraz art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej ugn) orzekł o: 1) ustaleniu na rzecz skarżącego odszkodowania z tytułu przejęcia opisanej wyżej nieruchomości na własność Skarbu Państwa w wysokości wskazanej na wstępie, 2) zobowiązaniu Dyrektora Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w B. do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

3. Skarżący M. F. wniósł do Ministra odwołanie od decyzji Wojewody, kwestionując wysokość ustalonego odszkodowania oraz wskazując, że operat szacunkowy, będący podstawą ustalenia odszkodowania, został sporządzony w sposób nieprawidłowy, z naruszeniem przepisów prawa oraz naruszeniem zasad i standardów wyceny. Zarzucił przyjęcie do porównań nieruchomości niepodobnych do przedmiotu wyceny oraz naruszenie § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w zakresie braku analizy rynku regionalnego, do której zobowiązany jest rzeczoznawca majątkowy w procesie szacowania nieruchomości przejętych pod drogi. Podniósł, że wskazana w operacie data wizji lokalnej jest wcześniejsza niż data podpisania umowy z rzeczoznawcą.

Skarżący podniósł, że kwestionowana decyzja narusza konstytucyjne prawo właściciela do uzyskania słusznego odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości. Wskazał, iż w wyniku przejęcia nieruchomości pod budowę obwodnicy A. część nieruchomości, która pozostała przy właścicielu, nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania i powinna zostać nabyta przez właściwego zarządcę drogi zgodnie z art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

III. Rozpatrzywszy zaskarżoną decyzją z dnia [...] marca 2014 r. odwołanie skarżącego od decyzji Wojewody, Minister utrzymał tę decyzję w mocy.

Uzasadniając orzeczenie odwoławcze, Minister wskazał w szczególności, co następuje:

1. Zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r., poz. 687 ze zm., dalej jako "specustawa drogowa") nieruchomości, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowych stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18.

2. W myśl art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.

3. Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.) wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Zawarta w tym przepisie tzw. zasada korzyści wychodzi z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Nadto szczegółowe zasady wyceny reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej jako "rozporządzenie"), w szczególności jego § 36.

4. Podstawę dla ustalenia w niniejszej sprawie należnego skarżącemu odszkodowania stanowi operat szacunkowy z dnia [...] kwietnia 2013 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. Opisując przedmiot wyceny, biegły dokonał następujących ustaleń.

Działka nr [...] powstała z podziału działki nr [...] o pow. [...] ha, która zgodnie z wypisem z rejestru gruntów stanowiła grunty rolne zabudowane, łąki trwałe i grunty orne. Działka położona jest ok. 50 m do zabudowy siedliskowej, we wsi J., przy drodze asfaltowej do R. Dojazd do nieruchomości drogą asfaltową.

Działka nr [...] powstała z podziału działki nr [...] o pow. [...] ha, która zgodnie z wypisem z rejestru gruntów stanowiła łąki trwałe, nieużytki i grunty orne. Działka położona jest w otoczeniu gruntów rolnych, przy granicy ze wsią P., ok. 100 m do zabudowy siedliskowej. Dojazd do nieruchomości drogą nieutwardzoną.

Działka nr [...] powstała z podziału działki nr [...] o pow. [...] ha, która zgodnie z wypisem z rejestru gruntów stanowiła, łąki trwałe, pastwiska trwałe i grunty orne. Działka położona jest w otoczeniu gruntów rolnych, przy granicy ze wsią P., ok. 500 m do zabudowy siedliskowej. Dojazd do nieruchomości drogą nieutwardzoną.

Na przedmiotowej nieruchomości znajduje się kanalizacja drenarska, która jak wyjaśnił biegły, nie podlega wycenie, gdyż zostanie przebudowana w ramach realizowanej inwestycji drogowej.

W piśmie z dnia 3 września 2013 r. rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, iż koszt realizacji melioracji szczegółowej, polegającej na drenowaniu łąk, jest dofinansowywany z budżetu Państwa. Według informacji uzyskanych z Wojewódzkiego Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w B. Biura Terenowego w S., w powiecie [...] dofinansowanie drenowania łąk z budżetu Państwa wynoszą 80 % kosztu inwestycji. Należna odpłatność właściciela gruntu po zakończeniu inwestycji jest rozkładana na raty: na 3 lata przy kwocie do 1000,00 zł oraz na 15 lat przy kwocie powyżej 1001,00 zł. Na terenie gminy A. w obrębie [...] melioracja drenarska była wykonana w latach 1987 - 1989 oraz 1992 - 1993 i uległa w całości zamortyzowaniu, a zatem nie podlega odrębnej wycenie. Wartość przedmiotu wyceny z wykonaną melioracją drenarską określono przyjmując do porównań działki zmeliorowane lub działki, które nie wymagały melioracji. Właściwe funkcjonowanie melioracji drenarskiej na pozostałej części działki, z której wydzielona została szacowana nieruchomość, zapewnia wykonawca inwestycji.

Określając przeznaczenie nieruchomości biegły ustalił, że Gmina A. nie posiada uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z postanowieniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy A., przyjętego uchwałą Rady Gminy A. Nr [...] z dnia [...] lutego 2000 r., przedmiotowa działka położona jest w strefie funkcjonalno - przestrzennej "R" - tereny rolnicze.

Ponadto dla działki nr [...] przed podziałem, decyzją z dnia [...] stycznia 2010 r. nr [...], ustalono lokalizację inwestycji celu publicznego obejmującego budowę kanalizacji sanitarnej grawitacyjno-pompowej w J. Zgodnie z oświadczeniem rzeczoznawcy majątkowego, stanowiącym załącznik do operatu szacunkowego z dnia [...] kwietnia 2013 r., realizacja ww. inwestycji nie wpływa na wartość przedmiotu wyceny.

Mając na uwadze przeznaczenie planistyczne nieruchomości oraz cel wyceny rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Wskazał, że rynek gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne w obszarze rynku lokalnego, regionalnego, a także krajowego jest coraz bardziej ograniczony, ponieważ w świetle obowiązujących przepisów nabycie nieruchomości drogowych nie następuje w drodze sprzedaży w formie aktu notarialnego, lecz z mocy prawa w trybie decyzji wywłaszczeniowej.

W wyniku analizy rynku odnotowano jedynie kilka transakcji nieruchomościami drogowymi, których ceny jednostkowe zawierały się w przedziale od 25,00 zł/m2 do 88,24 zł/m2. Średnia cena tego rodzaju nieruchomości wynosiła 48,19 zł/m2. Biegły wyjaśnił, że ceny działek przeznaczonych na cele rolne są niższe od cen nieruchomości drogowych. Ze względu na zróżnicowanie cen jednostkowych oraz dużą różnorodność pod względem lokalizacji ogólnej (miejscowości) i szczegółowej (sąsiedztwa i przeznaczenia terenów przyległych), a także celu wykupu (drogi osiedlowe, parkingi) i stanu zagospodarowania (składniki budowlane i nasadzenia) brak jest dostatecznej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny.

Wobec powyższego, do wyceny zastosowano procedurę opisaną w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przyjmując do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. grunty rolne. W sytuacji, gdy wartość gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych jest niższa niż wartość nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, powiększa się ustaloną wartość o nie więcej niż 50% (§ 36 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że ustalenie stawki procentowej następuje na podstawie badania rynku nieruchomości. Wysokość tej stawki stanowi odzwierciedlenie różnicy, jaka występuje na rynku między cenami transakcyjnymi nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, a cenami transakcyjnymi dotyczącymi nieruchomości o charakterze drogowym. Po uwzględnieniu powyższej analizy rynku lokalnego, wartość gruntów rolnych dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania określono z uwzględnieniem zasady korzyści, zwiększając wartość o 50%.

W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. Analizą objęto lokalny rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolne z terenu gminy A. w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę. W badanym okresie odnotowano kilkanaście transakcji tego rodzaju. Po odrzuceniu cen skrajnych do szczegółowej analizy i obliczeń przyjęto 19 wyselekcjonowanych transakcji przedstawionych w formie tabeli na stronie 21 operatu szacunkowego. Ceny jednostkowe analizowanych nieruchomości zawierały się w przedziale od 20.000,00 zł/ha do 35.000,00 zł/ha, przy cenie średniej wynoszącej 28.414,00 zł/ha.

Rzeczoznawca majątkowy wskazał, że najniższą cenę jednostkową uzyskała działka gruntu o powierzchni [...] ha, położona w gminie A., obręb nr [...], która stanowiła grunt rolny niezabudowany, płaski o kształcie prostokątnym, wydłużonym. Położona była w otoczeniu terenów rolnych i rozproszonej zabudowy siedliskowej. Dojazd do nieruchomości odbywał się drogą żwirową utwardzoną, w pobliżu drogi asfaltowej. Natomiast najwyższą cenę jednostkową uzyskała nieruchomość o powierzchni 1,00 ha, położona w gminie A., obręb nr [...]. Działka ta stanowiła grunt rolny niezabudowany, płaski o kształcie prostokątnym. Położona była w otoczeniu terenów rolnych i leśnych oraz rozproszonej zabudowy siedliskowej. Dojazd do nieruchomości odbywał się drogą żwirową utwardzoną.

Biegły ustalił, iż ceny nieruchomości na badanym rynku zależą od następujących cech rynkowych: położenia - waga 50%, dostępności komunikacyjnej - waga 20%, rodzaju użytków - waga 15% oraz poziomu kultury rolnej - waga 15%. Cechy działek wycenianych zostały przez biegłego ocenione na najwyższym poziomie, wobec czego cena średnia została skorygowana przy zastosowaniu najwyższego współczynnika na poziomie 1,23. Wartość 1 ha wycenianych działek określono w wysokości [...] zł.

Ostatecznie biegły określił wartość wycenianej nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha na kwotę [...] zł, działka nr [...] o pow. [...] ha na kwotę [...] zł i działka nr [...] opow. [...] ha na kwotę [...] zł. Ponadto dokonano oszacowania wartości upraw pszenżyta na ww. działkach, których wartość obliczono odpowiednio na kwoty [...] zł, [...] zł i [...] zł. Na potrzeby postępowania odszkodowawczego przeprowadzono dodatkową analizę lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości drogowych.

W piśmie z dnia 20 września 2013 r. rzeczoznawca majątkowy przedstawił wykaz dodatkowych transakcji drogowych z rynku lokalnego i regionalnego obejmującego teren województwa podlaskiego. W wyniku analizy transakcji na ww. rynku, obejmującej lata 2011 - 2013, przedstawiono 7 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele drogowe, z których żadna nie mogła być uznana za nieruchomość podobną w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wszystkie z ww. nieruchomości stanowiły grunty niezabudowane, 4 z nich stanowiły grunty o niewielkiej powierzchni od [...] m2 do [...] m2, 2 kolejne miały powierzchnię [...] m2 i [...] m2, natomiast powierzchnia ostatniej z nieruchomości wynosiła [...] m2. Odnotowane transakcje dotyczyły nieruchomości położonych w bliskiej odległości od centrów miast (B., S., C., G.), w otoczeniu gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, letniskową czy też terenów rekreacyjno-turystycznych, zabudowę siedliskową, a także produkcyjno-usługową. Wydzielone zostały głównie z działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i przeznaczone pod drogi wewnętrzne dojazdowe do posesji prywatnych lub poszerzenie dróg gminnych. Jak wskazał biegły, powierzchnie wszystkich działek oraz ich cechy fizyczne nie są porównywalne z działkami przejętymi pod budowę obwodnicy A.

Przy piśmie z dnia 10 lutego 2014 r. Wojewoda [...] przedłożył Ministrowi, celem uzupełnienia materiału dowodowego, wykaz obejmujący dane dotyczące nieruchomości z terenu województwa podlaskiego, nabytych przez jednostki samorządu terytorialnego na cele drogowe.

5. Po przeprowadzeniu analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego oraz zapoznaniu się z dodatkowym materiałem dowodowym nadesłanym przez rzeczoznawcę majątkowego i Wojewodę [...], organ odwoławczy stwierdził, że sporządzonemu w sprawie operatowi szacunkowemu nie można zarzucić uchybień, które nie pozwalałyby na jego podstawie w sposób prawidłowy ustalić odszkodowania za dokonane wywłaszczenie.

Organ podkreślił, że w sprawie bezsporne jest, iż zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy A., przyjętym uchwałą Rady Gminy A. Nr [...] z dnia [...] lutego 2000 r., przedmiotowa działka położona jest w strefie funkcjonalno - przestrzennej "R" - tereny rolnicze. Takie też było otoczenie nieruchomości, co potwierdza dodatkowo dokumentacja fotograficzna zamieszczona w operacie szacunkowym.

Minister wskazał, że w celu przeprowadzenia analizy zasady korzyści rzeczoznawca majątkowy zbadał lokalny i regionalny rynek nieruchomości drogowych. Biegły stwierdził, że charakterystyka nieruchomości drogowych odnotowanych na badanym rynku wskazuje, że nie można ich uznać za nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny. Skoro przedmiotem wyceny są działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, położone w strefie terenów rolniczych, której otoczenie stanowią grunty rolne oraz zabudowa zagrodowa, to błędne byłoby przyjęcie do porównania nieruchomości drogowych o znacznie mniejszych powierzchniach, położonych w bliskiej odległości od centrów miast, a przede wszystkim wydzielonych z działek o przeznaczeniu budowlanym i znajdujących się w bezpośrednim otoczeniu terenów przeznaczonych pod budownictwo. W opinii organu odwoławczego, przyjęcie przez biegłego jako materiału porównawczego nieruchomości tak bardzo różniących się od przedmiotu wyceny, groziłoby ryzykiem wystąpienia dużego błędu w wykonanych obliczeniach i wpłynęłoby negatywnie na wiarygodność ostatecznego wyniku wyceny.

Szczegółowe wyjaśnienia biegłego zawarte w operacie szacunkowym z dnia [...] kwietnia 2013 r. oraz w piśmie z dnia 20 września 2013 r., a także dodatkowe badania podlaskiego rynku drogowego przeprowadzone przez Wojewodę [...], przekonały organ odwoławczy, że odnotowane transakcje nieruchomościami drogowymi nie spełniały kryteriów podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami i nie mogły zostać przyjęte do porównań. Ze względu na treść § 36 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, brak było możliwości wykorzystania do porównań transakcji pochodzących z innych regionów Polski, w tym z terenu województwa warmińsko-mazurskiego. Wobec braku możliwości wykorzystania do wyceny transakcji drogowych, do porównań prawidłowo przyjęto nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. rolnym. Słusznie też dokonano zwiększenia uzyskanej wartości o 50%, stosownie do § 36 ust. 3 ww. rozporządzenia.

Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Organ odwoławczy nie znalazł podstaw do uznania, aby postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone nieprawidłowo. Odnosząc się do wniosku strony dotyczącego wykupu pozostałej przy właścicielu części nieruchomości wyjaśnił, iż nie jest to kwestia rozstrzygana w prowadzonym postępowaniu odszkodowawczym. Warunki lokalizacji inwestycji oraz podziału nieruchomości były przedmiotem rozpoznania w postępowaniu lokalizacyjnym, które zakończyło się wydaniem decyzji ostatecznej.

IV. Skarżący wniósł do Sądu skargę na decyzję Ministra, zarzucając kwestionowanemu orzeczeniu naruszenie następujących przepisów prawa:

a) art. 24 § 1 pkt 6 w zw. z art. 84 § 2 k.p.a. poprzez oparcie rozstrzygnięcia na opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę, wobec którego prowadzone jest postępowanie dyscyplinarne w związku ze sporządzeniem operatu szacunkowego w niniejszej sprawie,

b) art. 7 w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez błędną ocenę operatu szacunkowego, co doprowadziło do nieprawidłowego ustalenia wartości nieruchomości,

c) art. 75 § 1 w zw. z art. 77 § 4 i art. 80 k.p.a. poprzez nieprawidłową ocenę operatu szacunkowego oraz nieprzeprowadzenie z urzędu dowodu z opinii innego rzeczoznawcy i nieskierowanie opinii do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców,

d) art. 77 § 4 k.p.a. poprzez żądanie od strony dowodu na potwierdzenie okoliczności znanych organowi z urzędu i poprzez niezwrócenie uwagi strony na te fakty, mimo iż organ z urzędu posiadał informacje o nieprawidłowościach we wszystkich operatach szacunkowych, co bez inicjatywy dowodowej strony powinno sprawić, że poweźmie on wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, a także podejmie kroki w celu ich usunięcia poprzez dopuszczenie z urzędu dowodu z opinii innego rzeczoznawcy lub z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych,

e) art. 107 § 1 i 3 k.p.a. poprzez nieprawidłowe sporządzenie decyzji polegające na: niewskazaniu, w jaki sposób organ ocenił prawidłowość operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, w szczególności w kontekście posiadania przez organ informacji własnych o nierzetelności wszystkich operatów sporządzonych w ramach inwestycji obwodnicy A.; niewyjaśnieniu w uzasadnieniu istoty sprawy, a powołaniu się jedynie na wyjaśnienia rzeczoznawcy oraz na prawidłowość stanowiska organu I instancji; nieodniesieniu się do wszystkich zarzutów wskazywanych przez skarżącego w odwołaniu oraz w toku postępowania,

f) art. 84 w związku z art. 7 i art. 12 oraz art. 136 k.p.a. poprzez zaniechanie przeprowadzenia dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy majątkowego lub zaniechanie skierowania operatu do oceny przez organizację rzeczoznawców majątkowych na okoliczność wartości nieruchomości lub prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego i obciążenie skarżącego negatywnymi skutkami tego zaniechania, polegające na przyjęciu, że kwestionując ustalenia opinii biegłego skarżący powinien przedłożyć jako dowód operat szacunkowy, który odmiennie określałby zmianę wartości nieruchomości na skutek jej podziału, co miało istotny wpływ na treść decyzji,

g) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w sytuacji, w której zachodziły podstawy do uchylenia tej decyzji w całości oraz przekazania sprawy temu organowi do ponownego rozpoznania z uwagi na uchybienia Wojewody w zakresie przeprowadzenia postępowania dowodowego (zaniechanie przeprowadzenia dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego lub oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców) i oceny dowodu z operatu szacunkowego, co miało istotny wpływ na wynik sprawy,

h) art. 15 k.p.a. w zw. z art. 78 Konstytucji RP poprzez nierozpatrzenie ponownie istoty sprawy, a ograniczenie się do dokonania prawidłowości rozstrzygnięcia organu I instancji,

i) art. 18 ust. 1 specustawy drogowej poprzez nieuwzględnienie drenażu wywłaszczonej działki przy wycenie jej wartości,

j) art. 154 ust. 1 ugn oraz § 56 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia poprzez nieprawidłowe sporządzenie opisu wycenianych nieruchomości,

k) art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 16 ugn i w zw. z § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia poprzez sporządzenie nieprawidłowej, niepełnej analizy rynku nieruchomości,

l) art. 18 ust. 1e specustawy drogowej poprzez niepowiększenie odszkodowania o dodatkowe 5% z tytułu wydania nieruchomości,

ł) art. 154 ust. 1 ugn w zw. z § 36 ust. 3 rozporządzenia poprzez nieumiejętne zastosowanie procedury podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej związane z błędami przy oznaczaniu wartości, którymi posługuje się ta metoda – przy przyjęciu nieprawidłowych danych, niemożliwe było uzyskanie prawidłowego wyniku,

m) art. 154 ust. 1 ugn w zw. z § 36 ust. 3 rozporządzenia oraz art. 135 ust. 5 ugn poprzez nieprawidłowe podejście przyjęte przy wycenie drzewostanu,

n) art. 4 ust. 16 ugn oraz § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia poprzez nieprawidłowe określenie wartości nieruchomości, co jest konsekwencją wyżej wskazanych błędów metodologicznych,

o) § 36 ust. 2 i ust. 3 rozporządzenia,

p) art. 134 ugn poprzez nieuwzględnienie przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami,

r) naruszenie art. 21 ust. 2 Konstytucji RP poprzez przyznanie kwoty odszkodowania, która nie może zostać uznana za słuszne odszkodowanie.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji Ministra i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Ponadto wniósł o: dopuszczenie dowodu z opinii Komisji Arbitrażowej Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddział w O. na okoliczność błędów w operacie szacunkowym nieruchomości; dołączenie do akt niniejszej sprawy akt postępowania prowadzonego w stosunku do rzeczoznawcy przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej działającej przy Ministrze Infrastruktury i Rozwoju; dopuszczenie dowodu z dokumentów dołączonych do skargi na okoliczności w niej wskazane.

V. W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju podtrzymał dotychczasowe stanowisko oraz wniósł o oddalenie skargi.

VI. W piśmie procesowym z dnia 2 czerwca 2014 r. skarżący zwrócił się o powołanie biegłego w sprawie poprawności operatu szacunkowego. Ponadto, w piśmie z dnia 8 sierpnia 2014 r. poinformował, że w związku z pojawieniem się nowych dowodów w postaci zaświadczeń w przedmiocie określenia przeznaczenia działek, które powinny być brane pod uwagę przy sporządzaniu operatu szacunkowego, złożył wniosek o wznowienie postępowania. Do pisma skarżący załączył zaświadczenia Wójta Gminy A. z dnia [...] lipca 2014 r. nr [...], nr [...], nr [...].

VII. W toku postępowania sądowego do akt sprawy wpłynęło postanowienie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] listopada 2014 r. o wznowieniu postępowania zakończonego zaskarżoną decyzją Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2014 r., jak również postanowienie Ministra z dnia [...] grudnia 2014 r. zawieszające z urzędu postępowanie w sprawie wznowienia postępowania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

VIII. Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę administracji publicznej, przy czym w świetle § 2 powołanego artykułu, kontrola ta jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Na podstawie art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., dalej p.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Uwzględnienie przez Sąd skargi na orzeczenie organu administracji publicznej jest dopuszczalne tylko w sytuacji stwierdzenia naruszeń prawa wymienionych w art. 145 § 1 p.p.s.a., zgodnie z którym Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie:

1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy;

2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach;

3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach.

Naruszeń, które mogłyby stanowić podstawę do zastosowania w niniejszej sprawie środków, o których mowa powyżej, Sąd nie stwierdził.

IX. Kontrola legalności zaskarżonej do Sądu decyzji Ministra prowadzi do następujących wniosków.

1. Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, zakończonego w drugiej instancji zaskarżoną decyzją Ministra, było ustalenie na rzecz skarżącego odszkodowania z tytułu przejścia nieruchomości skarżącego na własność Skarbu Państwa na podstawie art. 12 ust. 4 pkt 1 specustawy drogowej.

2. Zgodnie z art. 12 ust. 4 specustawy nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6 tej ustawy, stają się własnością Skarbu Państwa lub odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Podmiotom, które w ten sposób utraciły własność nieruchomości, w myśl art. 12 ust. 4f specustawy drogowej przysługuje odszkodowanie. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 ustawy), a decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (art. 12 ust. 4a specustawy drogowej).

3. Istota niniejszej sprawy sprowadza się do konieczności przesądzenia, czy ustalając wysokość należnego skarżącemu odszkodowania, orzekające w sprawie organy, tj. Wojewoda i Minister, zasadnie oparły się na opinii rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] kwietnia 2013 r., uznając sporządzony przez niego operat szacunkowy za wiarygodny i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. W ocenie Sądu, na tak postanowione pytanie należy odpowiedzieć twierdząco, co oznacza, że wydanie decyzji odszkodowawczych w oparciu o przywołany wyżej operat, nie może zostać uznane za naruszenie prawa.

4. W pierwszej kolejności podkreślenia wymaga, że przedmiotowy operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. Operat zawiera wszystkie konieczne elementy wymagane § 56 rozporządzenia. W procesie wyceny biegły przyjął prawidłowo istotne daty dla procesu wyceny, w szczególności datę, na którą został ustalony stan nieruchomości, tj. datę wydania zezwolenia realizacyjnego.

5. Ustalając przeznaczenie wycenianej nieruchomości rzeczoznawca ustalił, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zgodnie z obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy A., przyjętym uchwałą Rady Gminy A. Nr [...] z dnia [...] lutego 2000 r., przedmiotowa działka położona jest w strefie funkcjonalno – przestrzennej "R" – tereny rolnicze.

6. Ze względu na zróżnicowanie cen jednostkowych oraz dużą różnorodność pod względem lokalizacji ogólnej (miejscowości) i szczegółowej (sąsiedztwa i przeznaczenia terenów przyległych), a także celu wykupu (drogi osiedlowe, parkingi) i stanu zagospodarowania (składniki budowlane i nasadzenia) rzeczoznawca stwierdził brak dostatecznej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Do wyceny zastosowano procedurę opisaną w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przyjmując do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. grunty rolne.

7. Stosownie do § 36 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w sytuacji gdy wartość gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych jest niższa, niż wartość nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, powiększa się ustaloną wartość o nie więcej niż 50%. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że ustalenie stawki procentowej następuje na podstawie badania rynku nieruchomości. Wysokość tej stawki stanowi odzwierciedlenie różnicy, jaka występuje na rynku między cenami transakcyjnymi nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, a cenami transakcyjnymi dotyczącymi nieruchomości o charakterze drogowym. Po uwzględnieniu powyższej analizy rynku lokalnego wartość gruntów rolnych dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania określono z uwzględnieniem zasady korzyści, zwiększając wartość o 50%.

8. Biegły przedstawił wybór podejścia i metody wyceny, tj. podejścia porównawczego oraz metody korygowania ceny średniej. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). W podejściu porównawczym stosuje się między innymi metodę korygowania ceny średniej (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia).

9. Analizą objęto lokalny rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolne z terenu gminy A. w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę. W badanym okresie odnotowano kilkanaście transakcji tego rodzaju. Po odrzuceniu cen skrajnych do szczegółowej analizy i obliczeń przyjęto 19 wyselekcjonowanych transakcji przedstawionych w formie tabeli na stronie 21 operatu szacunkowego. Ceny jednostkowe analizowanych nieruchomości zawierały się w przedziale od 20.000,00 zł/ha do 35.000,00 zł/ha, przy cenie średniej wynoszącej 28.414,00 zł/ha. Ostatecznie biegły określił wartość wycenianej nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0970 ha na kwotę 5.085,00 zł, działka nr [...] o pow. 0,4561 ha na kwotę 23.911,00 zł i działka nr [...] o pow. 0,5470 ha na kwotę 28.676,00 zł.

10. Ponadto, na potrzeby postępowania odszkodowawczego przeprowadzono dodatkową analizę lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości drogowych. Ustosunkowując się do zarzutu dotyczącego nieuwzględnienia przez rzeczoznawcę majątkowego cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, tylko oszacowania nieruchomości w oparciu o bazę nieruchomości rolnych, przyjęcia do porównań nieruchomości niepodobnych do przedmiotu wyceny, jak również braku rozszerzenia analizy rynku o całe województwo podlaskie, należy wskazać, iż badając prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego organ odwoławczy posłużył się wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego oraz wyjaśnieniami Wojewody dotyczącymi przeprowadzonej dodatkowej analizy lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości drogowych. Sporządzony w sprawie operat szacunkowy z dnia [...] kwietnia 2013 r. oraz zgromadzony dodatkowy materiał dowodowy przedstawiony zarówno przez biegłego, jak i Wojewodę wskazał, iż brak było możliwości wykorzystania do wyceny transakcji drogowych. Do porównań prawidłowo przyjęto nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. rolnym. Charakterystyka nieruchomości drogowych odnotowanych na badanym rynku wskazywała, iż nie można ich uznać za nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny. Z kolei transakcje nieruchomościami rolnymi odznaczały się podobieństwem do nieruchomości wycenianej, dlatego organ odwoławczy trafnie uznał wybór transakcji porównawczych za prawidłowy.

11. Odnośnie zarzutu dotyczącego braku zlecenia przez Ministra ponownej wyceny przedmiotowej nieruchomości, wskazać należy, że w przypadku kwestionowania operatu uznanego przez organ za wiarygodny, to na stronie spoczywa ciężar udowodnienia jego wadliwości. W sytuacji, gdy dokonana przez organ ocena operatu szacunkowego pod kątem wiarygodności i zgodności z prawem prowadzi do wniosku o prawidłowości tego dowodu, nie zachodzą podstawy do tego, aby zlecać kolejną opinię, czy też kierować operat do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W przedmiotowej sprawie Minister nie naruszył zasad prowadzenia postępowania odwoławczego, zatem niezasadne są zarzuty skargi w tym zakresie. Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania od strony prawnej przyjętego przez organy operatu.

12. Oceniając zgodność kontrolowanej decyzji z przepisami prawa w kontekście zasady przyznania słusznego odszkodowania za nieruchomości przejmowane pod drogi, wobec treści art. 134 ust. 3-4 ugn oraz § 36 rozporządzenia warto zwrócić uwagę na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 16 października 2012 r. sygn. akt K 4/10, w którym wyjaśniono, że obecnie zakres tej regulacji został dostosowany do zakresu ustawy o inwestycjach drogowych, która jest wprost powołana w § 36 ust. 1 rozporządzenia. Uwzględniono fakt, że ustawa ta nie przewiduje już umownego trybu nabywania nieruchomości. Powtórzono wyrażoną w uchylonym § 36 ust. 4 rozporządzenia zasadę uwzględniania stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji. Ponadto przepis nakazuje wziąć pod uwagę przeznaczenie nieruchomości, które powinno być ocenione zgodnie z art. 154 ugn, bez uwzględnienia ustaleń decyzji. W ocenie Trybunału, nowa formuła § 36 rozporządzenia niewątpliwie ułatwia zidentyfikowanie normy postępowania rządzącej określaniem wartości nieruchomości nabywanych pod budowę dróg. Podstawowe znaczenie dla ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejmowane pod drogi ma więc okoliczność, czy w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nieruchomość była przeznaczona na ten cel. Jeżeli tak, dopuszczalne będzie zastosowanie zasady korzyści wynikającej z art. 134 ust. 4 ugn i określenie wysokości odszkodowania według tzw. alternatywnego sposobu korzystania ustalanego na podstawie cen nieruchomości nabywanych pod drogi.

Dalsza część uzasadnienia powołanego orzeczenia Trybunału wyjaśnia zagadnienie uwzględniania przeznaczenia nieruchomości pod drogi. Trybunał podkreślił, że przepis ten odnosi się do nieruchomości rzeczywiście przeznaczonych pod budowę dróg. Nie mamy więc do czynienia z fikcyjnym założeniem, lecz ze sposobem określenia zakresu zastosowania tego przepisu. Przypadki objęte wnioskiem Rzecznika, a zatem wywłaszczenia nieruchomości jeszcze nieprzeznaczonych pod budowę drogi, objęte są treścią § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny, który nie stosuje fikcji przeznaczenia gruntu pod drogę, lecz nakazuje uwzględnienie stanu nieruchomości "na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej", a cen - na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu. Zakres zastosowania obu kwestionowanych przepisów jest rozłączny, a sposób określania odszkodowania dostosowany do dwóch różnych sytuacji: nieruchomości drogowej (ust. 1) i o innym przeznaczeniu (ust. 4). Trybunał zwraca uwagę, że zmieniony § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny, nadal odsyła do stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji.

Reasumując, przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia dotyczy wyłącznie nieruchomości, które na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (zrid) już były przeznaczone pod inwestycję drogową, tj. zgodnie z art. 154 ugn przeznaczenie takie wynikało z treści zapisów planu zagospodarowania przestrzennego, zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W niniejszej sprawie w dniu wydania zezwolenia realizacyjnego w obowiązującej uchwale Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy A. przedmiotowe działki położone są na terenie oznaczonym jako tereny rolnicze. Skoro w dniu wydania decyzji zrid przeznaczenie nieruchomości nie było drogowe, biegły przy dokonywaniu wyceny nieruchomości nie mógł zastosować § 36 ust. 4 rozporządzenia (klasyczna zasada korzyści), natomiast prawidłowo należało wycenę oprzeć na przepisie § 36 ust. 3 tego rozporządzenia (mała zasada korzyści). Analiza cen nieruchomości drogowych miała tylko wskazać, że na rynku regionalnym cena nieruchomości nabywanych pod drogi (nieruchomości drogowych) jest wyższa, niż nieruchomości wykorzystywanych dotychczasowego na cele rolne. Wynik tej analizy posłużył do podwyższenia odszkodowania o wielkość maksymalną przewidzianą w § 36 ust. 3 rozporządzenia.

13. W odniesieniu do zawartego w skardze zarzutu, że wobec rzeczoznawcy majątkowego zostało wszczęte postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej, co zdaniem skarżącego podważa wiarygodność sporządzonego operatu szacunkowego, wskazać należy, że samo prowadzenie postępowania dyscyplinarnego nie świadczy o uchybieniu przez rzeczoznawcę jego obowiązkom wynikającym z przepisów prawa. Ponadto, postępowanie dyscyplinarne jest postępowaniem niezwiązanym z procedurą oceny prawidłowości operatu szacunkowego, dokonywanej w postępowaniu odszkodowawczym. Sprawa przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej dotyczy osoby rzeczoznawcy, a także jego czynności zawodowych. Zauważyć również należy, że powołana w złożonej skardze opinia Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości o prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dotyczyła innej nieruchomości, niż będąca przedmiotem niniejszego postępowania odszkodowawczego.

Za nieusprawiedliwiony należało zatem uznać zarzut naruszenia art. 24 § 1 pkt 6 w zw. z art. 84 § 2 k.p.a. w przedmiocie wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego. Stosownie do art. 84 § 2 zd. 1 k.p.a. biegły podlega wyłączeniu na zasadach i w trybie określonym w art. 24. Z kolei w myśl art 24 § 1 pkt 6 k.p.a., biegły podlega wyłączeniu od udziału w postępowaniu w sprawie, z powodu której wszczęto przeciw niemu dochodzenie służbowe, postępowanie dyscyplinarne lub karne. Przywołać należy również art. 176 ugn, z którego wprost wynika, że rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. Akta sprawy nie dają podstaw do przyjęcia, aby w dniu sporządzenia operatu prowadzone było postępowanie dyscyplinarne przeciwko rzeczoznawcy w związku z wyceną sporządzoną na użytek niniejszej sprawy.

14. Sąd nie dostrzegł uchybień, których stopień uzasadniałby uchylenie zaskarżonej decyzji. Żaden z podniesionych zarzutów nie znalazł potwierdzenia. Ustalone odszkodowanie nie musi mieć charakteru w pełni akceptowanego przez skarżącego. Nie zawsze jest tak, że ustalone odszkodowanie pozwoli na nabycie takiej samej nieruchomości w danym miejscu. Ustalenie wartości rynkowej, która nie jest obiektywnym bytem, a tylko najbardziej prawdopodobną ceną zdaniem biegłego i zazwyczaj bywa sporne, gdyż - jak to ilustruje stan sprawy Wiśniewska przeciwko Polsce - szacowanie przez kilku biegłych przynosi zwykle odmienne rezultaty. Z pewnością brak podstaw do przyjęcia, że w przypadku istnienia rozbieżnych opinii rzeczoznawców co do wartości gruntu, odszkodowaniem słusznym jest to, które odpowiada szacunkowi aprobowanemu przez właściciela. Ponadto, fluktuacja cen rynkowych powoduje, że odwołanie się do nich nie zawsze daje wywłaszczonym gwarancję uzyskania odszkodowania pozwalającego na odtworzenie stanu sprzed wywłaszczenia, a zatem – ekwiwalentnego (vide: Trybunał Konstytucyjny w powołanym wyżej wyroku z dnia 14 października 2012 r.). Dlatego też zarzut naruszenia art. 21 § 2 Konstytucji RP jest całkowicie nieuzasadniony.

15. W ocenie Sądu podniesiona przez skarżącego, już na etapie postępowania sądowego, okoliczność wydania przez Wójta Gminy A. zaświadczeń z dnia [...] lipca 2014 r. nr [...] (dot. działki nr [...]), nr [...] (dot. działki nr [...]) oraz nr [...] (dot. działki nr [...]) w przedmiocie określenia przeznaczenia nieruchomości skarżącego, pozostaje bez wpływu na prawidłowość zaskarżonego rozstrzygnięcia Ministra.

Przedstawione przez skarżącego zaświadczenia uszczegóławiają przeznaczenie działek w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy A. (art. 154 ust. 2 ugn) w porównaniu z przeznaczeniem, jakie przyjął rzeczoznawca majątkowy w operacie. Z zaświadczeń tych wynika, że przedmiotowe działki mogą być działkami inwestycyjnymi, położone są w strefie funkcji uzupełniającej i mogą służyć dla wielokierunkowej działalności gospodarczej, w tym przemysłowej nieuciążliwej dla środowiska. Przekonanie Sądu o tym, że okoliczność ta nie ma w rozpatrywanej sprawie istotnego znaczenia wynika stąd, że to, jakie są szczegółowe ustalenia studium odnośnie wskazanej wyżej strefy funkcjonalnej "R", w której znajduje się wyceniana nieruchomość, nie może wpłynąć na wynik sprawy (tj. wysokość przyznanego skarżącemu odszkodowania) w sytuacji, w której wartość przedmiotowej nieruchomości wyznaczono w oparciu o takie transakcje na lokalnym rynku nieruchomościami, które dotyczyły działek położonych w tej samej strefie studium. Wartość wycenianej nieruchomości odzwierciedla zatem pełną wartość rynkową, jaką posiadały nieruchomości położone w strefie funkcjonalnej "R". Brak jest wiarygodnych przesłanek do uznania, że wartość ta nie uwzględnia w całościowy sposób przeznaczenia działek, przewidzianego zapisami studium.

Niezależnie jednakże od powyższego należy zwrócić uwagę na kwestię formalną, tj. fakt pojawienia się przywołanych przez skarżącego zaświadczeń w obiegu prawnym dopiero po wydaniu zaskarżonej decyzji Ministra, co skutkowało podjęciem przez skarżącego czynności procesowych, prowadzących do wznowienia przez Ministra przedmiotowego postępowania administracyjnego na podstawie art.145 § 1 pkt 5 k.p.a. (postanowienie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] listopada 2014 r.). Tym samym co do zasady podniesiona przez skarżącego kwestia będzie podlegać szczegółowemu badaniu w ramach wznowienia postępowania administracyjnego.

Z tych przyczyn, na podstawie art. 151 p.p.s.a. Sąd orzekł, jak w sentencji wyroku.