Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 888/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-06-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Joanna Borkowska, sędzia WSA Anna Sękowska, Protokolant st. sekr. sąd. Marcin Woźniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 czerwca 2019 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lutego 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lutego 2019r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] nr [...] z dnia [...] września 2018r. ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie o część mieszkalną istniejącego budynku przy Al. [...] na działce ew. nr [...] obręb [...] na terenie Dzielnicy [...].

Zaskarżone rozstrzygniecie wydane zostało w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Wnioskiem z dnia [...] czerwca 2018r. [...] Sp. z o. o. Sp. Komandytowo-Akcyjna wystąpiła o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie o część mieszkalną istniejącego budynku przy Al. [...], na działce ew. [...] z obrębu [...] w Dzielnicy [...].

Po wszczęciu i przeprowadzeniu postępowania Zarząd Dzielnicy [...] (dalej: organ I instancji) decyzją z dnia [...] września 2018r. (nr wskazany na wstępie) ustalił warunki zabudowy dla inwestycji wskazanej powyżej.

Decyzja została zakwestionowana przez Wspólnota Mieszkaniowa [...] w [...], która wskazała, że decyzja organu I instancji narusza zarówno przepisy postepowania jak i przepisy prawa materialnego w szczególności poprzez: ustalenie warunków zabudowy w sytuacji gdy wymagania ładu przestrzennego, potrzeba zaspokojenia praw i spokoju mieszkańców wymagają odmowy ustalenia warunków; określenie wysokości zabudowy w głębi działki na poziomie 26,5 m; nie podjęcie stosownych czynności i nie wyjaśnienie jak planowana inwestycja wpłynie na jakość powietrza w tym rejonie; nieuwzględnienia w decyzji ograniczeń wynikających z wyznaczenia obszarów cichych w aglomeracji i poza aglomeracją; pominięcie zmiany funkcji budynku z usługowo-mieszkalnej na usługowo-biurową i stanowiska [...] Konserwatora Zabytków z dnia [...] lipca 2016r. i Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z dnia [...] maja 2017r.; pominięcie, że sprawa w zakresie wniosku o rozbudowę o część mieszkalną była już przedmiotem decyzji organu; pominięcie, że budynek Wspólnoty jest zabytkiem.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej: Kolegium, organ odwoławczy) po rozpatrzeniu sprawy decyzja z [...] lutego 2019r. utrzymało w mocy orzeczenie organu I instancji z [...] września 2018r. uznając, iż odwołanie jest nieuzasadnione a zaskarżona decyzja odpowiada prawu.

W uzasadnieniu wydanego rozstrzygnięcia Kolegium wskazało na obowiązujące w sprawie przepisy oraz podkreśliło, że organ I instancji przeprowadzający postępowanie dokonał analizy przesłanek wyszczególnionych w art. 61 ust. 1 pkt. 1- 5 ustawy, co zostało poparte zebranym materiałem dowodowym, a także znalazło wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Z uzasadnienia decyzji wynika bowiem, że planowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji istniejącej zabudowy na wnioskowanym terenie (zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z usługami ). Zabudowa działek sąsiednich pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, także w zakresie parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W decyzji organu I instancji określono wskaźniki i parametry wynikające z przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ), ustalenia te nie wykazują, zdaniem Kolegium, uchybień nakazujących uchylenie zaskarżonej decyzji. Kolegium stwierdziło również, że organ I instancji przeprowadził wymagane brzmieniem art. 53 ust 4 pkt. 5a w zw. z art. 64 ust.1 ustawy postępowanie uzgadniające w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego (pismo z dnia [...].08.2018r. znak [...] Zarządu Dróg Miejskich). Decyzja została również uzgodniona przez właściwego konserwatora zabytków zgodnie z art. 53 ust.5 upzp, jako inwestycja obejmująca swym oddziaływaniem obszar zlokalizowany w granicach układu urbanistycznego i zespołu zabudowy Osiedle [...], ujętego w gminnej ewidencji zabytków.

Na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego organ odwoławczy uznał, że wymogi określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 ustawy zostały spełnione, w konsekwencji czego zasadnym było wydanie pozytywnej decyzji dla wnioskodawcy.

W decyzji organ odniósł się również do stawianych w odwołaniu zarzutów uznając je za niezasadne.

Reasumując Kolegium uznało, że wobec zgodności planowanej inwestycji z przepisami prawa, organ I instancji prawidłowo ocenił stan faktyczny i prawny sprawy, a w konsekwencji podjął właściwą decyzję merytoryczną.

Niezgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem organu odwoławczego Wspólnota Mieszkaniowa [...] w [...] (dalej: Wspólnota, skarżąca) wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zarzucając naruszenie:

1/ art. 7 k.p.a. w zw. z art. 72 ust. 1 pkt 6 ustawy Prawo Ochrony Środowiska, tj. braku podjęcia czynności dla wyjaśnienie wzrostu ruchu i pojawienia się większej ilości pojazdów na obszarze planowanej inwestycji w sytuacji, kiedy przy wydaniu decyzji o warunkach zabudowy należy kierować się zasadą zachowania warunków równowagi przyrodniczej m. in. poprzez ochronę powietrza, gdzie jakość powietrza na terenie analizowanego przedsięwzięcia jest niezdrowa dla mieszkańców a rozbudowa spowoduje jedynie pogorszenie jakości powietrza;

2/ art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. poprzez:

- pominięcie stanowiska Wspólnoty w zakresie argumentów zgłoszonych w piśmie z dnia [...] kwietnia 2017 r., co do wyznaczenia obszarów cichych w aglomeracji, zapewnienia praktycznej realizacji rzeczywistej potrzeby parkowania w tym dla osób niepełnosprawnych, oddziaływania potencjalnego budynku na sąsiednie budynki w tym zwiększonych trudności dla realizacji ochrony przeciwpożarowej czy zdrowia mieszkańców okolicznych budynków, określenia znacznego stopnia czynnika biologicznego przy potencjalnej budowie a także argumentów wskazanych w pismach [...] Konserwatora Zabytków tj. w zakresie ciasnoty jaką spowodowałaby realizacja inwestycji, niespójności koncepcji inwestycji z istniejącą zabudową, jako w opinii organu nieistotnych dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie;

- poprzez pominięcie okoliczności zmiany funkcji budynku z usługowo mieszkalnej na usługowo- biurową decyzja nr [...] - w załączeniu oraz stanowiska [...] Konserwatora Zabytków - postanowienie nr [...] z dnia [...].07.2016 r. oraz postanowienia Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z dnia [...].05.2017 r. ([...] w załączeniu) w którym kategorycznie odmówiono uzgodnienia warunków zabudowy dla tak wysokich budynków oraz wskazano, że Kompozycję przestrzenną Osiedla [...], zrealizowano w latach 1948-1955, oparto na zestawieniu wyższej zabudowy wewnątrz kwartałowej, w otoczeniu terenów zielonych. Tereny te, jako równoważne elementy wspomnianej kompozycji służyły rozluźnieniu w/w zabudowy i nadaniu bardziej higienicznych warunków życia w centrum miasta, poprzez zapewnienie w tym miejscu odpowiedniej ilości wolnej przestrzeni" a co w konsekwencji prowadzi do wniosku, że budowa bądź jakakolwiek rozbudowa sprzeczna jest z ładem przestrzennym istniejącym na osiedlu [...] i w konsekwencji należy odmówić uzgodnienia warunków zabudowy;

3/ art. 1 ust. 2 pkt 1 upzp poprzez określenie wysokości zabudowy w głębi działki na poziomie 26,5 m w sytuacji kiedy w sprawie decyzji z dnia [...] czerwca 2017 r. nr [...] konserwator wskazał znacznie niższą dopuszczalną wysokość tj. na poziomie 16,5 m, jak również wobec nieuwzględnienia funkcji jaką ma budynek rozbudowywany, który z usługowo- mieszkaniowego został zmieniony na usługowo- biurowy zgodnie z decyzją nr [...];

4/ naruszenie art. 1 ust. 2 pkt 1, 5,6 i 9 upzp poprzez uzgodnienie warunków zabudowy w sytuacji kiedy wymagania ładu przestrzennego, walory ekonomiczne przestrzeni, potrzeba zapewnienia mieszkańcom istniejących budynków ochrony zdrowia i bezpieczeństwa ludzi i mienia a także interes publiczny wobec argumentów wskazywanych w stanowisku Wspólnoty wymagają odmowy uzgodnienia decyzji o warunkach zabudowy przez organ, jak też poprzez określenie zbyt wielkiego wskaźnika zabudowy co doprowadzi do nadmiernego zagęszczenia;

5/ naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 5 upzp poprzez uzgodnienie warunków zabudowy w sytuacji kiedy art. 73 ust. 1 pkt 2a ustawy Prawo Ochrony Środowiska wymaga by w decyzjach o warunkach zabudowy uwzględniać ograniczenia wynikające z wyznaczenia obszarów cichych w aglomeracji oraz obszarów cichych poza aglomeracją, gdzie [...] Konserwator Zabytków w postanowieniu nr [...] z dnia [...] listopada 2016 r. wyraźnie w uzasadnieniu wskazał, że cyt. " Kompozycję przestrzenną Osiedla [...], zrealizowano w latach 1948-1955, oparto na zestawieniu wyższej zabudowy wewnątrzkwartałowej, w otoczeniu terenów zielonych. Tereny te, jako równoważne elementy wspomnianej kompozycji służyły rozluźnieniu w/w zabudowy i nadaniu bardziej higienicznych warunków życia w centrum miasta, poprzez zapewnienie w tym miejscu odpowiedniej ilości wolnej przestrzeni. "

6/ art. 156 par. 1 pkt 3 bowiem już uprzednio sprawa była rozpoznawana co do wniosku o rozbudowę o część mieszkalną w sprawie [...] i organ odmówił uzgodnienia warunków ze względu na stanowisko konserwatora, utrzymane postanowieniem Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z dnia [...].05.2017 r.

7/ naruszenie art. 4 pkt 1,2 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, gdzie budynek przy al. [...] w [...] jest zbytkiem a w wyniku uzgodnienia warunków zabudowy określonych w decyzji w przypadku realizacji inwestycji dojdzie do znacznego ograniczenia możliwości do utrzymania i dbania o zabytek, jak też może spowodować to uszczerbek dla wartości zabytku jeśli w bliskiej okolicy zabytku powstanie nowoczesny budynek, którego funkcja może być zmieniona.

Podnosząc wskazane zarzuty Wspólnota wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, dopuszczenie dowodu w postaci kserokopii postanowienia znak: [...] na okoliczność uprzedniego rozpoznania sprawy.

W uzasadnieniu skarżąca szczegółowo umotywowała stawiane w skardze zarzuty.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonym orzeczeniu.

W dniu [...] czerwca 2019r. do Sądu wpłynęło pismo skarżącej z dodatkowym stanowiskiem w sprawie. Do wniosku załączono dodatkowe dokumenty wnosząc o przeprowadzenie dowodu z załączonego dokumentu na okoliczność braku istnienia interesu prawnego w uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy przez wnioskodawcę oraz celem ustalenia czy wnioskodawca/ uczestnik ma tytuł prawny do działki nr ew. [...] obręb [...]

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] (dalej: Kolegium, organ odwoławczy), który działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] z dnia [...] września 2018r. nr [...] ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie o część mieszkalną istniejącego budynku przy Al. [...] na działce ew. [...] z obręb [...] na terenie Dzielnicy [...].

Na wstępie należy wskazać, mając na względzie, że podnoszony przez skarżącą zarzut nieważności jest zarzutem najdalej idącym, że Sąd nie dopatrzył się aby w niniejszej sprawie zaskarżona decyzja była wydana z wadą o której mowa w art. 156 § 1 pkt 3 k.p.a. tj. by dotyczyła sprawy już poprzednio rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną albo sprawy, którą załatwiono milcząco. Należy bowiem zauważyć, że wskazywane przez skarżącą stanowisko konserwatora zawarte w postanowieniu [...] Konserwatora Zabytków z dnia [...] listopada 2016r. nr [...] następnie utrzymane w mocy postanowieniem Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z [...] maja 2017r. nr [...] a tym samym ewentualna decyzja o warunkach zabudowy dotyczyły nieuzgodnienia decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na częściowej rozbiórce i odbudowie oraz rozbudowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami i garażem podziemnym przy ul. [...] w [...] na działce nr ew. [...] obręb [...]. Tymczasem zaskarżona do Sądu decyzja, jak wynika z jej treści, dotyczy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie o część mieszkalną istniejącego budynku przy Al. [...] na działce ew. [...] z obręb [...] na terenie Dzielnicy [...].

A zatem mimo, że inwestor w obydwu sprawach był ten sam tj. [...] Sp. z o.o. Sp. Komandytowo-Akcyjna, jak również inwestycje były planowane na tej samej działce nr ew. [...] obręb [...], to jednak przedmiot postępowania w jednej i w drugiej sprawie był inny. Tym samym nie można uznać, że w niniejszej sprawie wydana została po raz drugi decyzja w tej samej sprawie (res iudicata). A co za tym idzie wskazany zarzut jest nieuzasadniony.

Przechodząc dalej należy wskazać, że materialnoprawną podstawą decyzji wydanych w niniejszej sprawie były przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2018r., Nr 1945- dalej: upzp). Dla obszaru objętego wnioskiem nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, co powoduje, że zgodnie z art. 59 ust. 1 upzp, wymagane było w sprawie planowanej inwestycji wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 upzp wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Zasadniczo brak spełnienia choćby jednego z w/w warunków uniemożliwia wydanie decyzji pozytywnej. Dodać należy, że decyzja w sprawie warunków zabudowy nie ma charakteru uznaniowego.

Wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych) określone są w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003r. Nr.164 poz.1588 – dalej: rozporządzenie).

Celem zasady "dobrego sąsiedztwa" jest zagwarantowanie ładu przestrzennego jako takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej zabudowy już istniejącej. (zob. Z. Niewiadomski (red.): Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Warszawa 2004, str. 500). .

Przepis art. 61 ust. 1 upzp ma na celu powstrzymanie zabudowy niedającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, co jednak nie może prowadzić do nadmiernego ograniczenia prawa własności, inicjatywy obywateli w zakresie podejmowania inwestycji budowlanych, czy uniformizacji zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Przy braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decyzje o warunkach zabudowy stanowią określony ustawowo sposób kształtowania uprawnień wynikających z własności, która to własność podlega ochronie na podstawie art. 21 i art. 64 Konstytucji. Wedle tych regulacji własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w takim zakresie, w jakim nie narusza to istoty prawa własności. Przepisy ustawy wprowadzającej ograniczenia prawa własności, czy będące ich pochodną przepisy wykonawcze winny być zatem interpretowane z uwzględnieniem powyższych norm konstytucyjnych. Dlatego też uznać należy, że nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, o ile spełnione zostały warunki określone w art. 61 ust. 1 upzp.

Zgodnie z art. 53 ust. 3 w związku z art. 64 upzp, właściwy organ w postępowaniu w sprawie o ustalenie warunków zabudowy dokonuje analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych, stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji. Według § 3 ust. 1 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu jest jedną z czynności procesowych organu, tj. czynności podejmowanych w ramach prowadzonego postępowania wyjaśniającego, które ma dać podstawę do podjęcia decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, a w przypadku podjęcia decyzji pozytywnej determinuje jej treść. Analiza stanowi część materiału dowodowego sprawy i wymaga oceny właściwego organu, zgodnie z art. 77 § 1 k.p.a.

Opracowana w rozpoznawanej sprawie analiza została przez organy oceniona pozytywnie a ocenę tę Sąd podziela. Opisano w niej należycie stan istniejący, scharakteryzowano funkcje i rodzaje zabudowy w wyznaczonym obszarze i wyprowadzono logiczne wnioski zarówno w zakresie kontynuacji funkcji, jak i określenia konkretnych parametrów zamierzonej zabudowy. Należy przy tym stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie, analiza urbanistyczno-architektoniczna została wykonana zgodnie z wymogami ww. rozporządzenia i przez uprawnioną osobę. Obszar analizowany został wyznaczony w zgodzie z § 3 ust. 2 rozporządzenia, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej niż 50m. na kopii mapy katastralnej, przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:1000. Wyniki analizy zawierają część tekstową i graficzną i są sporządzone zgodnie z wymogami § 9 rozporządzenia stanowiąc załącznik do decyzji o warunkach zabudowy.

Materiał dowodowy zgromadzony w sprawie jednoznacznie wskazuje, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu spełnia wymogi określone ww. rozporządzeniem. Analiza znajdująca się w aktach i stanowiąca załącznik do decyzji o warunkach zabudowy pozwala stwierdzić, że w istocie przedmiotowa inwestycja jest zgodna z zasadą "dobrego sąsiedztwa". Wskazuje ona bowiem, że teren inwestycji znajduje się w ścisłym centrum miasta w kwartale ulic: Al. [...], Al. [...],[...],[...], w obszarze śródmiejskiej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami. Powyższe jednoznacznie wskazuje, że obiekt planowany przez inwestora tj. rozbudowa istniejącego budynku mieszkaniowo-usługowego o część mieszkalną wpisuje się w zastaną w obszarze funkcję a także co wynika z analizy oraz treści zarówno organu I jak i II instancji w parametry obiektów sąsiadujących w tym również budynku, który będzie rozbudowywany.

W Analizie a także w decyzji organu I instancji w sposób precyzyjny określono, jakie poszczególne parametry zostały wyznaczone dla planowanej inwestycji zgodnie z tą analizą. Decyzja organu I instancji zawiera precyzyjne zapisy odnoszące się zarówno do funkcji jak i cech zabudowy występujących w obszarze analizowanym ze wskazaniem parametrów tej zabudowy na poszczególnych sąsiednich działkach ewidencyjnych (załącznik do decyzji w postaci części tekstowej i graficznej Analizy )

Reasumując w ocenie Sądu wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy musi być poprzedzone wnikliwą, pełną i wyczerpującą analizą funkcji oraz cech zabudowy, której wyniki znajdą odzwierciedlenie w samej analizie i dokumentach stanowiących podstawę jej przygotowania. Wykonana analiza a także jej wyniki - gdyż to one stanowią załącznik do decyzji organu I instancji, spełniają zdaniem Sądu powyższe warunki. Tym samym nie został naruszony przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp

Decyzja o warunkach zabudowy zgodnie z przepisem art. 60 ust. 1 w związku z art. 53 ust.4 upzp została również uzgodniona z organami właściwymi w tym również z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Należy bowiem zauważyć, że organ I instancji wystąpił do [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków o uzgodnienie projektu decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Wskazane pismo wraz z załączonym projektem organ uzgadniający odebrał w dniu [...] sierpnia 2018r. Uzgodnienie zostało dokonane w formie milczącej (art. 53 ust. 5 zd. 2 upzp. ), bowiem wojewódzki konserwator zabytków w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie nie zajął stanowiska. Tym samym argumentacja podnoszona w tym zakresie przez skarżącą a odnosząca się w szczególności do stanowiska zajętego przez organ uzgadniający w zakresie innego projektu decyzji o warunkach zabudowy nie mogła zostać uwzględniona w tym postępowaniu.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów podniesionych w skardze, Sąd uznając je za niezasadne wskazuje, że :

- bez znaczenia dla rozpoznawanej sprawy pozostają podnoszone przez skarżącą w pkt 1, 2 zarzuty dot. m. in. wzrostu ruchu i pojawienia się większej ilości pojazdów na obszarze planowanej inwestycji a co za tym idzie pogorszenie jakości powietrza, jak również, zapewnienia praktycznej realizacji rzeczywistej potrzeby parkowania, trudności dla realizacji ochrony pożarowej obiektów już istniejących. Organ odwoławczy słusznie bowiem wskazał w zaskarżonej decyzji, a Sąd tą argumentację podziela, że ustalenie warunków zabudowy jako określenie dopuszczalnych zamierzeń stanowi jedynie promesę do wydania pozwolenia na budowę. A zatem ochrona interesów stron postępowania, kwestie związane z ewentualnymi uciążliwościami i utrudnieniami planowanej inwestycji, kwestie techniczne jakie winna spełniać planowana inwestycja są przedmiotem badania organu architektoniczno-budowlanego na kolejnym etapie postępowania dotyczącego wydania pozwolenia budowlanego w oparciu o przepisy Praw budowlanego.

- niewątpliwie w zaskarżonej decyzji organ odwoławczy nie odniósł się do kwestii zmiany funkcji istniejącego budynku z funkcji mieszkaniowo-usługowej na funkcję usługowo-biurową. Jednak powyższe nie ma istotnego znaczenia na prawidłowość wydanego w sprawie rozstrzygnięcia, gdyż bez znaczenia dla rozpoznawanej sprawy pozostaje fakt, iż dla istniejącego budynku na działce nr ew. [...] została wydana decyzja o warunkach zabudowy, którą orzeczono o zmianie sposobu użytkowania na funkcję usługowo-biurową z funkcji usługowo-mieszkalnej (decyzja Zarządu Dzielnicy [...] z dnia [...] marca 2017r. nr [...]). Planowana inwestycja dla której wydano zaskarżoną decyzję, ma polegać bowiem na rozbudowie istniejącego budynku o część mieszkaniową a zatem zgodną z funkcją obszaru. Z analizy obszaru załączonej do decyzji wynika bowiem, że w obszarze analizowanym występują obiekty o funkcji zarówno mieszkaniowej wielorodzinnej jak i usługowej a także obiekty o funkcji mieszkaniowo-usługowe. Tym samym zmiana przeznaczenia dotychczas istniejącego budynku pozostaje bez znaczenia dla planowanej inwestycji a funkcja ta pozostaje zgodna z funkcją obszaru.

- bez znaczenia dla przedmiotowej sprawy pozostawały również wskazywane przez skarżąca postanowienie [...] Konserwatora Zabytków z dnia [...] listopada 2016r. oraz Kultury i Dziedzictwa Narodowego z dnia [...] maja 2017 r. Jak słusznie zauważył bowiem organ odwoławczy wydane one zostały w innym postępowaniu. Natomiast projekt decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie o cześć mieszkalną istniejącego budynku przy Al. [...] został uzgodniony pozytywnie w sposób milczący poprzez nie zajęcie przez wojewódzkiego konserwatora zabytków stanowiska (art. 53 ust.5 upzp).

- nie doszło do naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 5 upzp, bowiem wskazany przepis odnosi się do zagwarantowania dostępu do niezbędnego uzbrojenia dla planowanej inwestycji a ta jak wynika z wniosku oraz załączonych doń pism ma zagwarantowany dostęp do niezbędnego uzbrojenia (kanalizacja, wodociąg, elektryczność, ciepło). Wyjaśnić przy tym należy, iż wskazywany przepis art. 73 ust. 1 pkt 2a ustawy Prawo Ochrony Środowiska określa, że w studium i w Planach winny być wyznaczone obszary ciche jednak dla wskazanego terenu nie został uchwalony Plan a zatem brak jest wyznaczenia takich obszarów w szczególności na terenie planowanej inwestycji co oznacza ze organ nie mógł wprowadzić do decyzji o warunkach zabudowy ograniczeń nie wynikających z obowiązujących przepisów prawa. Nadto obszary ciche nie są niezbędnym uzbrojeniem terenu.

Nadto mając na względzie podniesione w piśmie z dnia [...] czerwca 2019r. kierowanym do Sądu, wątpliwości skarżącego odnoszących się do tego czy wnioskodawcy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy tj. [...] Sp. z o. o. Sp. Komandytowo-Akcyjna nadal przysługuje prawo własności działki nr ew. [...]. Sąd uznając wskazane wątpliwości za bez znaczenia w niniejszej sprawie wyjaśnia jednocześnie, że wniosek o ustalenie warunków zabudowy nie musi być złożony przez podmiot któremu przysługuje tytuł prawny do tej nieruchomości. Na wstępnym etapie procesu inwestycyjnego jakim niewątpliwie jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy inwestor nie musi się bowiem legitymować prawem do nieruchomości. Prawem tym będzie on musiał się wykazać dopiero na następnym etapie tj. uzyskania decyzji budowlanej.

Zdaniem Sądu, przeprowadzone postępowanie, którego efektem są wydane w sprawie decyzje, odpowiada zasadom dowodowym (art. 77 § 1, art. 80 k.p.a.) i zasadom ogólnym (art. 6, art. 7, art. 8 k.p.a.) postępowania, administracyjnego. Decyzje zostały uzasadnione zgodnie z wymogami art. 107 § 3 w zw. z art. 11 k.p.a. Oznacza to, że nie stwierdzono w sprawie naruszenia przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a i skarżąca w postawionych zarzutach takiego stopnia naruszenia nie wykazała.

W świetle powyższego Sąd - badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o powołane przepisy i w aspekcie uchybień, które był zobowiązany wziąć pod uwagę z urzędu - doszedł do przekonania, iż skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zaskarżona decyzja i decyzja organu pierwszej instancji są zgodne z prawem. W tym stanie rzeczy - na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (jt. Dz.U z 2018r. poz. 1302 z późn. zm.), orzeczono jak sentencji wyroku.