Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 828/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2012-09-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą decyzję I instancji
określono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana
Powołane przepisy: article: art. 36 i art. 37
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa (spr.) Sędziowie: WSA Agnieszka Nawara-Dubiel WSA Ewa Rynczak Protokolant: Maciej Żelazny po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 września 2012 r. sprawy ze skargi Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej "[...]" w Z. w likwidacji z siedzibą w Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia 2 kwietnia 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. na rzecz skarżącej Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej "[...]" w Z. w likwidacji z siedzibą w Ł. kwotę 1255 zł (tysiąc dwieście pięćdziesiąt pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Wyroku z dnia 20 września 2012 roku.

Decyzją z dnia [...] lutego 2012 r. Burmistrz T. , na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, póz. 717 ze zm.), uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w T. z dnia 24 października 2007r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy T. dla wsi: [...] ,[...] [...] itd... ustalił dla Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej [...] " w Z. z siedzibą w Ł. w likwidacji jednorazową opłatę planistyczną na rzecz Gminy T. w wysokości 4 155,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 0,0984 ha, położonej w Z.

W uzasadnieniu organ podał, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy T. dla wsi: [...] ,[...] [...] itd.. został uchwalony uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w T. z dnia 24 października 2007r. (Dz. Urz. Woj. [...]), która weszła w życie w dniu 29 marca 2008 r. W uchwale tej ustalono stawkę procentową opłaty planistycznej, o której mowa w art. 36 ust. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w wysokości 15% od wzrostu wartości nieruchomości. Na podstawie umowy zawartej w dniu 25 stycznia 2011 r. Rolnicza Spółdzielnia Produkcyjna "[...]" w Z. z siedzibą w Ł. w likwidacji, zbyła działkę nr [...] o powierzchni 0,0984 ha, położoną w Z. . Działka nr [...] położona w Z. , zgodnie z miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego Gminy T. , który utracił moc 31 grudnia 2003r. znajdowała się w terenie oznaczonym symbolem planu [...] , który określono jako "teren istniejącego parku podworskiego, adaptowany na cele rekreacji ogólnodostępnej, plan realizacyjny opracować w porozumieniu z konserwatorem zabytków i organem ochrony przyrody". W nowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa działka znajduje się w terenie oznaczonym symbolem planu [...] , w którym przeznaczenie podstawowe określono jako "zabudowę mieszkaniową jednorodzinną", a przeznaczenie uzupełniające jako "usługi wbudowane - maksymalnie do 30% powierzchni całkowitej budynku, urządzenia towarzyszące, w tym: drogi wewnętrzne, miejsca postojowe, infrastruktura techniczna, zieleń urządzona".

Organ stwierdził, że w związku z uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uległo zmianie przeznaczenie działki nr [...] w Z. z terenów istniejącego parku podworskiego na budowlaną, a co za tym idzie nastąpił wzrost jej wartości. Opłatę planistyczną ustalono na podstawie operatu szacunkowego opracowanego w lipcu 2011 r. sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Wzrost wartości nieruchomości został ustalony na kwotę 27 702,16 zł, w związku z czym przy zastosowaniu stawki procentowej 15% kwota opłaty planistycznej wyniosła po zaokrągleniu 4 155,00 zł.

Odwołanie od ww. decyzji wniosła Rolnicza Spółdzielnia Produkcyjna "[...]" w Z. z siedzibą w Ł. w likwidacji. Strona odwołująca się zakwestionowała prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego. Wskazała, że z zestawienia wszystkich 19 wydanych na przestrzeni 3 lat decyzji ustalających opłaty planistyczne wynika, że przeciętna opłata za 1 ar działki budowlanej na terenie wiosek gminy T. wynosi 196 zł, na terenie miasta T. - 297 zł. Nieuprawnione jest zatem określenie tej wartości w odniesieniu do działki stanowiącej przedmiot postępowania na poziomie 422 zł. Zarzuciła również, że wzięto pod uwagę ceny brutto, mimo, że działki rolne są zwolnione z podatku VAT. Zdaniem strony skarżącej sporządzone operaty szacunkowe są niewiarygodne, gdyż biegły posługuje się nieprawdziwymi danymi.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. decyzją z dnia [...] kwietnia 2012 r. znak: [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podzielił ustalenia stanu faktycznego i rozważania prawne zawarte w decyzji l instancji. Podał, że podstawą do ustalenia jednorazowej opłaty jest spełnienie łącznie następujących przesłanek: uchwalenie bądź zmiana planu zagospodarowania przestrzennego, wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu wykazany stosownym operatem szacunkowym, zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od dnia w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. W poprzednio obowiązującym planie działka nr [...] przeznaczona była pod rekreacje bez możliwości zabudowy. Obecnie zaś, na podstawie aktualnie obowiązującego planu miejscowego, na działce tej możliwa jest realizacja zabudowy mieszkaniowej oraz mieszkaniowo - usługowej. Taka zmiana przeznaczenia nieruchomości powoduje większe możliwości inwestycyjne i co się z tym wiąże, powoduje zwiększenie jej wartości.

Ustosunkowując się do zarzutów odwołania Kolegium stwierdziło, że przyjęcie cen brutto jest uzasadnione. Jeżeli jest bowiem mowa o wartości nieruchomości to w istocie jest mowa o jej cenie. Zgodnie zaś z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach (Dz. U. z 2001, Nr 97, póz. 1050), cena to wartość wyrażona w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę, w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym. Biorąc powyższe pod uwagę, skoro to ceny stanowią podstawę wyceny wartości nieruchomości, to zgodnie z podaną wyżej definicją ceny, wartość nieruchomości powinno się szacować na podstawie cen, które obejmują także podatek od towarów i usług (VAT) a więc w cenach brutto.

Organ wyjaśnił również, że wymierzenie opłaty planistycznej nie jest uznaniowe, ale obligatoryjne, a sposób wyliczenia ściśle wskazany przez prawo.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. wniosła Rolnicza Spółdzielnia Produkcyjna "[...]" w Z. z siedzibą w Ł. w likwidacji, domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu skargi podniesiono te same argumenty co odwołaniu tj. zawyżenia opłaty w stosunku do obliczonej w innych decyzjach, jak również nieuprawnionego - zdaniem strony skarżącej - przyjęcia za podstawę wyliczeń cen brutto. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. wniosło o jej oddalenie i podtrzymało swoje stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, póz. 1269), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związany granicami skargi (art. 134 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi). Stosownie do treści art. 145 § 1 pkt 1 ustawy uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji bądź postanowienia w całości lub w części następuje wtedy gdy sąd stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Przeprowadzone w określonych wyżej ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, a także utrzymanej nią w mocy decyzji organu l instancji wykazało, że są one dotknięte uchybieniami uzasadniającymi ich wzruszenie, a tym samym wniesiona skarga zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie rozważań wskazać należy, że regulacje prawne dotyczące spornej opłaty znajdują się w kilku aktach prawnych.

Przepisem podstawowym jest art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, póz. 717 ze zm.), zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Z kolei, stosownie do treści art. 37 ust.1 ustawy, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

W myśl art.37 ust. 11 ustawy, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Stosownie do przepisu art. 149 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, póz. 2603 ze zm.), przepisy rozdziału 1 działu IV ustawy, określające wartość nieruchomości, stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określenia wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. W postępowaniu dotyczącym ustalenia renty planistycznej znajdują też zastosowanie przepisy wykonawcze do ustawy o gospodarce nieruchomościami - rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, póz. 2109), wydane na podstawie art. 159 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem Rada Ministrów miała określić rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, uwzględniając:

1) sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny;

2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów;

3) sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw;

4) sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia;

5) rodzaje nakładów na nieruchomości;

6) dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego aktualności;

7) uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu

mieszanym.

W tym miejscu wskazać również należy przepis § 50 omawianego rozporządzenia, który stanowi, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości, a w przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.

Jedną z podstawowych zasad określania wartości nieruchomości, wyrażoną w przepisie art. 151 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami jest zasada, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założenia, ze strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

W przepisie § 3 ust.2 cytowanego wyżej rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wyrażona została zasada, iż określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. W § 4 rozporządzenia, stanowiącym dopełnienie przepisu art. 153 ust.1 u.g.n., określono, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art.153 ust.1 u.g.n.). Stosownie do przepisu art.4 pkt 16) ustawy o gospodarce nieruchomościami ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Stosownie do ustępu 4 § 4 rozporządzenia, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Na zakończenie tych ogólnych uwag, wspomnieć jeszcze należy, że organ ma obowiązek ustalić stan faktyczny w oparciu o zebrane dowody, w tym również i operat rzeczoznawcy majątkowego, który obejmuje szereg elementów stanu faktycznego. Operat ten jest dowodem na podstawie którego organ dokonuje ustaleń faktycznych i wydaje władcze rozstrzygnięcie. Należy bowiem pamiętać, że to organ administracji publicznej, a nie rzeczoznawca majątkowy decyduje o załatwieniu sprawy. Operat szacunkowy jest dowodem, który powinien pomóc organowi w rozstrzygnięciu kwestii faktycznej i jako taki podlega ocenie jak każdy inny dowód. Co więcej, organ nie może ograniczyć się w uzasadnieniu decyzji do powołania się na konkluzję zawartą w operacie, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach została ona oparta oraz skontrolować prawidłowość rozumowania rzeczoznawcy w danej sprawie. Obowiązkiem organu jest również wyjaśnienie i rozważenie, czy materiał porównawczy, zastosowany przez rzeczoznawcę, był odpowiedni i wystarczający do skorzystania z metody porównawczej. Tak więc organy administracyjne rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. W razie dostrzeżenia pewnych niejasności czy braków operatu winny żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści (por. wyrok NSA z dnia 26.01.2006r, sygn. II OSK 459/05).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy podnieść należy, że przyjęty bez zastrzeżeń przez organy obydwu instancji operat szacunkowy budzi poważne wątpliwości.

W tabeli 6 na stronie 12 operatu rzeczoznawca wymienił 12 nieruchomości wziętych do porównań. Oprócz podania powierzchni nieruchomości będących przedmiotem obrotu i ceny, nie określił żadnych innych cech porównywanych nieruchomości. W związku z tym nie wiadomo, czy nieruchomości te spełniają kryterium nieruchomości podobnych.

Nadto, na stronie 13 operatu jako czynnik wpływający na wzrost wartości szacowanej nieruchomości rzeczoznawca wymienił kształt i wielkość działki. Zauważyć w związku z tym należy, że działka nr [...] podzielona została po 9.08.2010 r., skoro na mapie znajdującej się za stroną pierwszego operatu podano informacje, że w tym dniu wydana została opinia co do podziału działki [...], z której powstała działka [...] .

Opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu i jego wejściu w życie. Nawet jeśli strona sprzedała tylko niektóre działki wydzielone już po uchwaleniu planu, to dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu wartości działki, ale w tym jej kształcie, jak istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, (por. wyrok NSA z dnia 28.09.2009 r. sygn. II OSK 1517/07, LEX nr 573573).

Co się tyczy zarzutu skargi, że rzeczoznawca niewłaściwie przyjął za podstawę wyliczeń ceny brutto, należy wskazać, że przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ winien uwzględnić pogląd wynikający z orzecznictwa, że "Wartość rynkowa nieruchomości" jest to wartość określona na podstawie czynników rynkowych. Przy wyliczaniu wartości rynkowej nieruchomości, brane są pod uwagę ceny transakcyjne będące efektem wzajemnego oddziaływania na siebie sił popytu i podaży. Rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny wywłaszczonej (przejętej z mocy prawa) nieruchomości nie ustala jej ceny sprzedaży, mogącej stanowić podstawę opodatkowania podatkiem VAT, a jedynie wartość rynkową. Pojęcia wartość rynkowa oraz cena sprzedaży nie są pojęciami tożsamymi." (wyrok wsa w Warszawie z 20.09.2010, I SA/Wa 1656/10, LEX nr 750708).

Analogiczny pogląd został wyrażony również w wyroku wsa w Warszawie z 28.12.2010, I SA/Wa 2274/10, LEX nr 821183, w myśl którego: "Skoro w podejściu dochodowym podstawą określania wartości są dochody wskazane na m. in. na podstawie czynszów i wydatków operacyjnych, których poziom przyjmujemy bez VAT-u, to analogicznie w podejściu porównawczym "ceny transakcyjne" stanowiące podstawę określania wartości rynkowej nie powinny zawierać podatku VAT".

W oparciu o powyższe, stanowisko organu odwoławczego, że decyzja organu l instancji została podjęta w oparciu o prawidłowo sporządzony elaborat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego, nie może być zaaprobowane.

Rozpoznając ponownie sprawę organy administracji powinny wziąć pod uwagę wyżej wskazane okoliczności i zażądać od rzeczoznawcy uzupełnienia operatu szacunkowego.

Dlatego, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 135 i 152 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono jak w sentencji.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 ustawy.