Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1852/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-11-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135, art. 200
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anita Wielopolska, Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Golat (spr.), sędzia WSA Przemysław Żmich, Protokolant st. ref. Agnieszka Jastrzębska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 listopada 2017 r. sprawy ze skargi Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] maja 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2016 nr [...]; 2. zasądza od Ministra Infrastruktury i Budownictwa na rzecz skarżącego Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad kwotę 14.796 (czternaście tysięcy siedemset dziewięćdziesiąt sześć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] maja 2017 r., znak [...], Minister Infrastruktury i Budownictwa, po rozpatrzeniu odwołania J. B., reprezentowanego przez radcę prawnego K. S., od decyzji Wojewody W. z dnia [...] lutego 2016 r. znak: [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania w wysokości 1.226.983,00 zł, na rzecz J. B., z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności www. nieruchomości, a także o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty tak ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, uchylił zaskarżoną decyzję w całości i w tym zakresie orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej kwocie 1.986.567,00 zł (słownie: jeden milion dziewięćset osiemdziesiąt sześć tysięcy pięćset pięćdziesiąt siedem złotych 00/100) na rzecz J. B. z tytułu przejęcia na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w gminie S., obręb [...] – W., oznaczonej jako działki nr [...]o pow. 0,4394 ha, nr [...] o pow. 4,1782 ha, nr [...], o pow. 0,0652 ha, przeznaczonej pod budowę drogi [...] P. ([...] węzeł "P." - d. "G.") – W. ([...] węzeł "W."), odcinek P. (węzeł "P." - d. "G.") – W. (węzeł "M." - d. "W.").

Jednocześnie zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni, od dnia wydania niniejszej decyzji.

W uzasadnieniu zaskarżonego aktu organ wyjaśnił, że nieruchomość położona w gminie S., obręb [...] – W., oznaczona jako działki nr [...] o pow. 0,4394 ha, nr [...] o pow. 4,1782 ha, nr [...] o pow. 0,0652 ha, decyzją Wojewody W. Nr [...] z dnia [...] listopada 2014 r. znak [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod budowę drogi [...] P. ([...] węzeł "P." - d. "G.") – W. ([...] węzeł "W."), odcinek P. (węzeł "P." – "G.") – W. (węzeł "M." - d. "W."). Ww. decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności. Z dniem 15 lipca 2015 r. na skutek decyzji Ministra infrastruktury i Rozwoju znak: [...], ww. nieruchomości przeszły na własność Skarbu Państwa.

Od decyzji organu I instancji odwołanie złożył J. B.

Skarżący zarzucił, że błędne było ustalenie wysokości odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy autorstwa E. J., bowiem przedmiotowa opinia została sporządzona z naruszeniem podstawowych zasad dotyczących wyceny nieruchomości, wynikających z przepisów prawa oraz ze standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych, zawiera istotne błędy metodologiczne oraz rachunkowe, które powodują błędne określenie wartości wycenianej nieruchomości poprzez jej zaniżenie, pomija szereg transakcji nieruchomościami podobnymi z lokalnego rynku. Zdaniem skarżącego, przedmiotowy operat nie może stanowić podstawy do ustalenia należnego stronie odszkodowania. Tym samym skarżący zarzucił naruszenie następujących przepisów 6, 7, 8, 75 § 1, 77 § 1, 80, 84, 84 § 1 oraz 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 23, obecnie Dz. U. z 2017 r., poz. 1257), określanej dalej jako K.p.a., a także bezpodstawne nieprzyjęcie za dowód opinii rzeczoznawcy majątkowego R. D.

Po rozpatrzeniu odwołania Minister wskazał, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r., poz. 2031, ze zm.), określanej dalej jako specustawa drogowa, nieruchomości wskazane w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowych stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18. Organ wyjaśnił, że z załączonego do akt przedmiotowej sprawy odpisu księgi wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w G. wynika, że wyceniana nieruchomość stanowiła własność J. B.

Stosownie do art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Organ wyjaśnił, że na podstawie art. 134 ust. 1 - 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147, ze zm.), wskazywanej dalej jako u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w gminie S., obręb [...] – W., oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,4394 ha, nr [...] o pow. 4,1782 ha, nr [...] o pow. 0,0652 ha, stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu 27 lipca 2015 r. na zlecenie Wojewody W. przez rzeczoznawcę majątkowego E. J. (uprawnienia nr [...]).

Opisując stan przedmiotowej nieruchomości biegła wskazała, iż przedmiotowa nieruchomość położona jest w obrębie W., gminie S. Według stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wyceniane działki stanowiły w większości teren o płaskim ukształtowaniu, niezabudowany, nieogrodzony. Nieruchomości położone są w sąsiedztwie drogi asfaltowej o dużym natężeniu ruchu. Działki nr [...] oraz [...] są użytkowane rolniczo (uprawa pszenżyta), zaś działka nr [...] posiada zadrzewienia w postaci drzew owocowych (śliwka mirabelka - 7 szt., czereśnia - 1 szt.) oraz klonu (17 szt.).

W niniejszej sprawie biegła ustaliła, iż wyceniane działki są położone w terenie, na którym brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie zaś z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy S., przyjętym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej Gminy S. z dnia [...] września 2014 r. działki nr [...],[...] oraz [...] są położone w przeważającej części na terenie przeznaczonym pod tereny rolnicze i projektowaną drogę ekspresową [...]. Ponadto ww. działki położone są w strefie głównych zbiorników wód podziemnych oraz korytarza ekologicznego sieci E.

Analizując nieruchomości o przeznaczeniu rolnym wskazano, że nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej osiągają średnią cenę na poziomie 4,52 zł/m.2 Natomiast z analizy rynku nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe wynika, że ceny transakcyjne uzyskiwane za tego rodzaju nieruchomości wynoszą 27,80 zł/m². Biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny analizą objęto okres od lipca 2012 r. do dnia wyceny. Przyjęto ponad dwuletni okres monitorowania, co wynikało z konieczności poszukiwania na rynku dostatecznej liczby transakcji.

W tabeli na str. 14 operatu zestawiono zbiór transakcji nieruchomościami nabywanymi na cele drogowe z terenów gmin: S., K., K., R.e, L., Z. oraz M. Ceny transakcyjne nieruchomości zawierały się w przedziale od 17,81 zł/m2 do 50,00 zł/m2. Zaś średnia cena wyniosła 27,80 zł/m2.

Biegła wyceniając przedmiotową nieruchomość, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Wartość składników roślinnych została określona na podstawie cen zawartych w opracowaniu "Określenie wartości roślin sadowniczych (na plantacjach towarowych) i upraw ogrodniczych (w ogrodach działkowych i przydomowych) przy wywłaszczaniu nieruchomości" (PFSRM, 2007 r.).

Na podstawie analizy zachowań rynku wyróżniono cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi mające wpływ na wartość wycenianej działki. Przyjęto następujące cechy: lokalizacja szczegółowa - 40%, cenność gruntów otaczających - 30%, dostęp do infrastruktury - 20%, dojazd, dostęp - 10%. Następnie na stronie 20 opracowania biegła ustaliła wartość współczynników korygujących z uwzględnieniem cech rynkowych i na tej podstawie obliczyła wartość 1 m wycenianej nieruchomości. Wartość całego gruntu została oszacowana zatem na kwotę 1.210.504,00 zł. Wartość zasiewów została natomiast oszacowana na kwotę 13.456,00 zł. Wartość pozostałych nasadzeń roślinnych oszacowano na kwotę 3.023,00 zł. Łącznie wartość działek oszacowano na łączną kwotę 1.226.983,00 zł i w tej wysokości Wojewoda W. ustalił należne odszkodowanie.

W toku postępowania do akt sprawy został złożony kontroperat sporządzony w dniu 27 września 2015 r. na zlecenie J. B. przez rzeczoznawcę majątkowego R. D., posiadającego uprawnienia nr [...].

Biegły ten w pierwszej kolejności dokonał analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod tereny rolne z terenu powiatu p., w okresie od listopada 2013 r. do dnia wyceny. Wyjaśniono, że obrót tego typu nieruchomościami w badanym czasookresie wskazuje, że nieruchomości podobne uzyskują średnią cenę 4,33 zł/m2. Następnie przeprowadził analizę cen transakcji nieruchomości o przeznaczeniu drogowym zawartych w powiecie p. Okresem analizy objęto okres od sierpnia 2013 r. do dnia wyceny. W tabeli na str. 19 opracowania zestawiono zbiór transakcji nieruchomościami nabywanymi na cele drogowe z terenów gmin: R., M., K., T., K., K., D., P. oraz C. Biegły ustalił, że ceny tego rodzaju nieruchomości kształtowały się na poziomie od 28,00 zł/m² do 57,18 zł/m2, przy średniej cenie wynoszącej 41,66 zł/m².

Rzeczoznawca wyceniając przedmiotową nieruchomość, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

W związku z faktem, że cel wywłaszczenia działek nr [...], [...] oraz [...] zwiększa ich wartość w odniesieniu do ich dotychczasowego sposobu użytkowania i występuje zasada korzyści, wycena ich również została przeprowadzona na podstawie § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów.

Na podstawie analizy zachowań rynku wyróżniono cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi mające wpływ na wartość wycenianej działki. Przyjęto następujące cechy: lokalizacja - 40%, cenność gruntów otaczających - 30%, uzbrojenie - 20%, dojazd, dostęp - 10%. Średnia cena uzyskiwana za nieruchomości o przeznaczeniu drogowym została określona na kwotę 41,66 zł/m2. Następnie biegły ustalił wartość współczynników korygujących z uwzględnieniem cech rynkowych i na tej podstawie oszacował wartość 1 m2 nieruchomości. Wartość działki nr [...] została oszacowana (przy zastosowaniu współczynnika korygującego 0,882) na kwotę 161.453,66 zł, zaś wartość działek nr [...] i [...] (współczynnik korygujący 1,023) określono na kwotę 1.808.459,85 zł. Łącznie wartość gruntu została oszacowana na kwotę 1.969.913,51 zł. Wartość zasiewów została oszacowana na kwotę 13.620,00 zł, a wartość zadrzewień została oszacowana na kwotę 3.023,16 zł. Łącznie wartość działek oszacowano na kwotę 1.986.556.67 zł.

Organ odwoławczy zauważył, iż fakt doboru do porównań przez biegłą E. J. transakcji porównawczych o cenach znacznie niższych, niż wynikających z doboru nieruchomości porównawczych przez rzeczoznawcę R. D., nasuwa wątpliwości czy operat szacunkowy stanowiący podstawę wyceny odzwierciedla rzeczywistą sytuację na rynku nieruchomości, a tym samym nasuwa się wątpliwość czy wartość przedmiotowej nieruchomości została ustalona prawidłowo.

Definicję nieruchomości podobnej zawiera art. 4 pkt 16 u.g.n., zgodnie z którą jest to nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

W niniejszej sprawie, w przypadku nieruchomości nabywanych na cele drogowe, biegła E. J. przyjęła za podstawę wyceny nieruchomości o cenach transakcyjnych od 17,81 zł/m do 50,00 zł/m2 przy cenie średniej 27,80 zł/m.2 Nieruchomości porównawcze obejmowały transakcje zawarte od II poł. 2012 r. Zdecydowana większość z nich została zawarta w 2013 r.

Natomiast rzeczoznawca majątkowy R. D. przyjął do wyceny nieruchomości o przeznaczeniu drogowym o cenach transakcyjnych od 28 zł/m2 do 57,18 zł/m2 przy cenie średniej 41,66 zł/m2. Nieruchomości porównawcze obejmowały transakcje zawierane od II poł. 2013 r. Zdecydowana większość z nich została zawarta w 2014 r.

Organ odwoławczy podkreślił, iż przy dokonywaniu wyceny nieruchomości nastąpiły rozbieżności w zakresie doboru transakcji przyjętych do porównań. W operacie na zlecenie organu wojewódzkiego biegła przyjęła do analizy nieruchomości z obszaru powiatu p. i powiatów ościennych, mimo że na rynku lokalnym była wystarczająca ilość transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym. Z powyższego wnioskował, że opinia o wartości wycenianej nieruchomości nie jest zupełna, logiczna i wiarygodna.

Wątpliwość organu odwoławczego wzbudził również fakt rozszerzenia przez biegłego, dokonującego wyceny na zlecenie Wojewody, analizy czasowej do 2012 r. W kontroperacie zaś rzeczoznawca dokonał analizy rynku na podstawie transakcji zawartych w 2014 r. Nieuprawnione jest – w ocenie Ministra - twierdzenie Wojewody, jakoby nieruchomości przyjęte do porównań w kontroperacie, znajdują się w bezpośredniej bliskości P. oraz nie spełniają kryterium podobieństwa do nieruchomości zlokalizowanej w obrębie W. Należy wskazać, iż nieruchomości przyjęte do porównań przez rzeczoznawcę w kontroperacie znajdują się w takiej samej odległości od P., co przejęta nieruchomość.

Zdaniem organu odwoławczego operat szacunkowy sporządzony przez R. D., z uwagi na swą szczegółowość, wskazanie kryteriów ustalenia wartości, przekonujący opis metody i wnikliwą analizę istotnych czynników, został uznany za wiarygodny dowód o wartości przejętej nieruchomości.

Organ argumentował, że duża różnica w wartościach oszacowanych w operatach szacunkowych, sporządzonych na zlecenie Wojewody W. oraz na zlecenie strony postępowania wynika z oszacowanej wartości jednostkowej. W operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie Wojewody wartość ta została określona na kwotę 25,85 zł/m2, zaś w kontroperacie sporządzonym na zlecenie strony wartość ta wyniosła 41,66 zł/m2. Ponadto na wysokość odszkodowania wpłynęła również znacząca powierzchnia przedmiotowej nieruchomości - 4,6828 ha.

W skardze wywiedzionej dnia 22 czerwca 2017 r. Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad wskazała na naruszenie:

art. 7 i 77 § 1 K.p.a., poprzez brak wszechstronnej analizy materiału dowodowego, polegającego na niezamieszczeniu przez biegłego w operacie szacunkowym opisu nieruchomości porównawczych, a w szczególności niedokonaniu szczegółowego opisu przyjętych do porównania nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej,

art. 8 K.p.a. poprzez brak dokonania należytej oceny analizy rynku nieruchomości oraz brak należytej staranności przy ocenie operatu szacunkowego,

art. 154 ust. 1, w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n., w zw. z art. 77 § 1 K.p.a. i art. 80 K.p.a., poprzez nieuwzględnienie okoliczności, że biegły w operacie przyjął do porównań nieruchomości niespełniające kryterium podobieństwa,

art. 80 K.p.a., jako że organ administracji nie ocenił całokształtu materiału dowodowego, poprzez nieuzasadnione zdyskwalifikowanie operatu sporządzonego na zlecenie Wojewody ze względu na błędny dobór nieruchomości przyjętych do porównania.

Ponadto skarżący wniósł o dopuszczenie jako dowodu z dokumentu wydruków z mapy.

Skarżąca Dyrekcja 14 listopada 2017 r. wniosła pismo zawierające uzupełnienie zarzutów oraz wniosek o dopuszczenie jako dowodu z oceny operatu szacunkowego, sporządzonego 27 września 2015 r. przez R. D., przeprowadzonej przez L. Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych z dnia 30 października 2017 r. oraz z wydruków map. Operat otrzymał ocenę negatywną, bowiem według zespołu oceniającego nie spełniał on kryteriów dowodu w postępowaniu, dla którego został sporządzony.

J. B. w piśmie z dnia 24 listopada 2017 r. wskazał, powołując się na orzecznictwo, że ocena przedstawiona przez skarżącą nie jest wiarygodna, zawiera liczne błędy, opiera się na nieaktualnych podstawach metodologicznych, a zatem nie może zostać uznana za rzetelną ocenę operatu szacunkowego autorstwa rzeczoznawcy majątkowego R. D.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Uprawnienie wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t. j. Dz. U. z 2016 r. poz. 1066, ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, ze zm.), dalej: "P.p.s.a.", sprowadza się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. W tym zakresie mieści się ocena, czy zaskarżona decyzja odpowiada prawu i czy postępowanie prowadzące do jej wydania nie jest obciążone wadami uzasadniającymi wyeliminowanie decyzji z obrotu prawnego. Wskazać również należy, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 P.p.s.a.).

Skarga jest zasadna.

W stosunku do nieruchomości, które zostały przejęte pod drogi publiczne wysokość odszkodowania ustala się wg stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania, o czym stanowią przepisy art. 18 ust. 1 i 12 ust 4a ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, dalej "ustawa drogowa".

Istota sporu w tej sprawie sprowadza się do wysokości odszkodowania, gdyż skarżący uważają, że biegły wadliwie ustalił tę wartość przyjmując drogowe przeznaczenie nieruchomości za ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Proces ustalania odszkodowania jest procesem sformalizowanym, a podstawę do ustalenia wartości nieruchomości stanowi operat szacunkowy. Zasady szacowania wartości nieruchomości a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają przepisy u.g.n. Szczegółowe kwestie dotyczące metod wyceny określono w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Gdy chodzi o operat szacunkowy, to w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie art. 80 k.p.a. (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005, publ. LEX nr 206473). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenia co do istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627).

Na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Sąd dokonując kontroli decyzji ustalającej wysokość odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogę ma prawo i obowiązek dokonania oceny sporządzonego w sprawie operatu, który był podstawą ustalenia odszkodowania i w istocie najważniejszym dowodem w sprawie. Dokonując kontroli operatu sąd administracyjny, a wcześniej organ ma obowiązek zbadania jego prawidłowości pod względem spełnienia warunków formalnych. Oznacza to, że ma zweryfikować, czy operat został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera określone prawem elementy, a także czy nie zawiera niejasności lub braków, które uniemożliwiają jego ocenę. Obowiązkiem organu i Sądu jest także ocena, czy sporządzony operat pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisami wykonawczymi. Warunki formalne, jakim powinien odpowiadać operat określają przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), dalej "rozporządzenie".

Stosownie do § 56 ust. 1 rozporządzenia w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się również, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia: 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1894/12 - Lex nr 1494707, 23 czerwca 2016 r. sygn. akt II OSK 2600/14 - Lex nr 2106691, 22 maja 2014 r. sygn. akt I OSK 2706/12 - Lex nr 1578871, 7 grudnia 2012 r. sygn. akt I OSK 1434/11 - Lex nr 1366424 oraz Wojewódzkich Sądów Administracyjnych w: Łodzi z dnia 4 sierpnia 2016 r. sygn. akt II SA/Łd 456/16 - Lex nr 2105357, Gliwicach z dnia 29 lipca 2016 r. sygn. akt II SA/Gl 356/16 - Lex nr 2098278).

Organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych władna jest dokonać merytorycznej oceny zwartości operatu szacunkowego (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 lutego 2015 r., sygn. akt I OSK 1224/13, LEX nr 1771894). Strona kwestionująca dany operat powinna przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości, w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 13 maja 2009 r., sygn. akt II SA/Bd 241/09, LEX nr 551943). Samo zaś niezadowolenie strony z opinii biegłego czy też subiektywne przekonanie strony nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 4 sierpnia 2016 r., sygn. akt II SA/Łd 456/16, LEX nr 2105357).

W przedmiotowej sprawie po zakończeniu postępowania administracyjnego, została sporządzona ocena operatu szacunkowego, sporządzonego 27 września 2015 r. przez R. D. (który to dokument był podstawą zaskarżonej decyzji), przeprowadzona przez L. Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych z dnia 30 października 2017 r. ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego rzeczoznawcy (karta 52 i nast. akt sadowych). W trakcie rozprawy dnia 27 listopada 2017 r. Sąd postanowił dopuścić jako dowód z dokumentu opinię z dnia 30 października 2017 r., z uwagi na to, że w istotny sposób przyczynia się do wyjaśnienia sprawy.

Operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1.

Nadto z dniem wydania oceny negatywnej organizacja zawodowa publikuje przez okres 12 miesięcy na swojej stronie internetowej informację o tej ocenie na podstawie art. 157 ust. 1a (przepis ten został uchylony przez art. 1 pkt 27 lit. b ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. z 2017, poz. 1509, zmieniającej m.in. ustawę z dniem 1 września 2017 r.).

Zmiana przepisu nie spowodowała, że opinia stowarzyszenia nie powinna być traktowana jako wyznacznik dla oceny rzetelności operatu przez Sądu, ze względu na poruszaną tam problematykę specjalistyczną, o czym była wyżej mowa. Wskazane okoliczności, w ocenie Sądu, uzasadniają potrzebę ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego i sporządzenia kolejnego operatu szacunkowego, na etapie postępowania pierwszoinstancyjnego, ze względu na dwuinstancyjność postępowania.

Obecnie brak jest bowiem dokumentu, który mógłby stanowić wiarygodną i rzetelną podstawę do dokonania wyceny przedmiotowej nieruchomości.

Przedstawione wyżej naruszenia przepisów postępowania, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy spowodowały uchylenie zaskarżonej decyzji, a także poprzedzającej ją decyzji organu I instancji (który zleci wykonanie nowego operatu), o czym Sąd orzekł na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, w zw. z art. 135 P.p.s.a.

Orzeczenie o kosztach oparto o przepis art. 200 P.p.s.a., w związku z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2015 r., poz. 1804) oraz złącznik do ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (Dz. U. z 2015 r. poz. 783, ze zm.).