Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 1240/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2012-01-25 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka mieniem
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1269
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.
article: art. 143 ust. 2,  art. 145 ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Stefan Kłosowski, Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel (spr.),, Sędzia NSA Elżbieta Makowska, Protokolant Katarzyna Skrzetuska-Gajos, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 25 stycznia 2012 r. sprawy ze skargi A. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę


UZASADNIENIE

Burmistrz Gminy [...] decyzją z dnia [...], numer [...], wydaną na podstawie art. 145 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), zwanej dalej "ustawą o gospodarce nieruchomościami" i uchwały nr XXXI/400/09 Rady Miejskiej w Goleniowie z dnia 30 czerwca 2009 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku budowy dróg w Goleniowie (Dz. Urz. Województwa Zachodniopomorskiego Nr 60, poz. 1628), ustalił A.N. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości 20/100 części nieruchomości położonej przy ulicy [...] w obrębie ewidencyjnym nr [...] miasta [...] , oznaczonej numerami działek [...] o łącznej powierzchni [...] m2 gruntów, w wyniku wybudowania drogi i kanalizacji deszczowej, w wysokości [...]. W uzasadnieniu powyższej decyzji organ stwierdził, że nieruchomość podlegająca opłacie adiacenckiej, przylega do ulicy [...] w [...], która przed wybudowaniem drogi posiadała nawierzchnię nieutwardzoną bez chodników i okrawężnikowania. W latach [...] na podstawie pozwolenia na budowę, zawartego w decyzji Starostwa Powiatowego w [...] nr [...] z dnia [...] wybudowano na ww. ulicy drogę o nawierzchni trwale utwardzonej i kanalizację deszczową. Inwestycja została odebrana w dniu [...],a pozwolenie na użytkowanie ww. urządzeń wydano w dniu [...]. Z dniem wydania pozwolenia na użytkowanie urządzeń stworzono warunki do korzystania

z drogi o nawierzchni trwale utwardzonej i z kanalizacji deszczowej dla nieruchomości będącej własnością A.N. w udziale do [...] części.

Ww. nieruchomość nie jest wyłączona, w myśl art. 143 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z procedury naliczania opłat adiacenckich, co ustalono w następujący sposób. Nieruchomość jest położona na terenie nie posiadającym obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, a w ewidencji gruntów jest oznaczona symbolem użytków "B" - zabudowana budynkami mieszkalnymi. Jak wynika z powyższego, przedmiotowa nieruchomość nie jest przeznaczona na cele rolne i leśne.

Zgodnie z powołanym na wstępie art. 145 ust. 1 oraz art. 146 ust. 1a ww. ustawy: "Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatą adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego".

W następstwie wszczętego postępowania administracyjnego rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia nr [...], powołany postanowieniem z dnia [...], sporządził operat szacunkowy w dniu [...], który wykazał wzrost wartości nieruchomości. Decyzją o znaku [...] z dnia [...] naliczona została A.N. opłata adiacencką. Strona odwołała się od tej decyzji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją nr [...], z dnia [...] r. uchyliło decyzję organu I instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia wskazując, że należy uzupełnić akta o stosowne dokumenty źródłowe dotyczące nieruchomości i dokonać oceny prawidłowości powierzchni nieruchomości przyjętej przez rzeczoznawcę w toku szacowania.

W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy uzupełniono akta o następujące dokumenty źródłowe dotyczące nieruchomości: akt notarialny Rep. [...] nr [...]

z dnia [...], decyzję [...] z dnia [...], zatwierdzającą podział nieruchomości z wykazem zmian danych ewidencyjnych stanowiącym integralną część decyzji zatwierdzającej podział. Zgodnie z operatem szacunkowym wartości podlegającej opłacie nieruchomości gruntowej, wyniosły: [...] zł - przed wybudowaniem urządzeń oraz [...] zł - po ich wybudowaniu. Operat ten jako dowód w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej poddano ocenie organu administracyjnego, w wyniku której stwierdzono, że został on sporządzony w oparciu o właściwe przepisy, przewidziane dla określonego celu wyceny, zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109), a w szczególności § 40 tego rozporządzenia, zawierający zasady określania wartości nieruchomości w celu ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu jej wartości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej lub budowy drogi, a także art. 146 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który brzmi: "Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej." W sporządzonej wycenie zostały przyjęte właściwe daty określające stan i ceny nieruchomości, zgodnie z tym przepisem ustawy.

W procesie szacowania, wartości nieruchomości określone zostały przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. Zastosowane przez rzeczoznawcę czynności: podejście, metoda oraz technika szacowania do określenia wartości przedmiotowej nieruchomości, są zgodne

z przepisami art. 152 ust. 2 i art. 153 ust. 1 ww. ustawy. Zgodnie z zaleceniami sprawdzono czy przyjęta przez rzeczoznawcę majątkowego powierzchnia nieruchomości jest prawidłowa w zestawieniu z dokumentami źródłowymi dotyczącymi przedmiotowej nieruchomości. W wyniku sprawdzenia stwierdzono, że wielkość powierzchni nieruchomości przyjęta przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z dnia [...] jest równa sumie powierzchni działek nr [...], tworzących przedmiotową nieruchomość, określonych w akcie notarialnym z dnia [...].

Zdaniem organu I instancji, nieprawdą jest stwierdzenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] , zawarte w uzasadnieniu decyzji z dnia [...], o wynikającej z ww. aktu notarialnego sprzedaży na rzecz A.N. udziałów w działce nr [...] o powierzchni [...] ha. Zgodnie z § 4 ww. aktu, przedmiotem sprzedaży był udział w działkach nr [...], opisanych w § 3 tego aktu. W § 2 aktu notarialnego opisano, że działka nr [...] ma powierzchnię [...] ha, a działka nr [...] ma powierzchnię [...] ha. Suma powierzchni obu działek, tworzących przedmiotową nieruchomość, wynosi zatem [...] ha, tj. [...] m2. Wielkości powierzchni obu działek są zgodne z decyzją z dnia [...], zatwierdzającą podział nieruchomości i z wykazem zmian danych ewidencyjnych, wyjaśniającym różnicę powierzchni nieruchomości według stanów przed podziałem i po podziale.

W dniu, w którym stworzono warunki do korzystania z wybudowanych urządzeń oraz w dniu sporządzania operatu szacunkowego, a także w dniu wydania niniejszej decyzji, powierzchnia działek nr [...] w obrębie nr [...] miasta [...], według danych ewidencji gruntów, wynosi łącznie [...] m2.

Wycena zawiera fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowania nieruchomości oraz obrazuje czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę

w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości, a zatem stanowi przekonujący dowód w sprawie. Z operatu szacunkowego bezsprzecznie wynika,

że wartość nieruchomości wzrosła o [...] zł na skutek wybudowania drogi

i kanalizacji deszczowej.

A.N., w dniu w którym oddano do użytku urządzenia, był współwłaścicielem nieruchomości w udziale do [...] części. Wzrost wartości [...] części nieruchomości wynosi [...] zł. Zgodnie z art. 146 ust. 2 ustawy

o gospodarce nieruchomościami – "Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury, a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustała rada gminy w drodze uchwały."

Według art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanych urządzeń obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. W dniu, w którym stworzono warunki do korzystania z wybudowanych urządzeń, obowiązywała (od dnia [...]) powołana na wstępie uchwała, określająca stawkę procentową opłaty adiacenckiej w przedmiotowym zadaniu inwestycyjnym, w wysokości 50%. Przy wzroście wartości [...] części nieruchomości, wynoszącym [...] zł i [...] % stawce opłaty, wysokość opłaty adiacenckiej naliczono na kwotę [...] zł.

O powyższych rozpoznaniach oraz o wysokości opłaty poinformowano stronę pismem z dnia [...], umożliwiając jej przed wydaniem decyzji zapoznanie się z zebranymi materiałami w przedmiotowej sprawie oraz wypowiedzenie się co do tych materiałów.

Strona w odpowiedzi przedłożyła pismo, w którym poinformowała,

że powierzchnia przyjęta przez rzeczoznawcę nie jest prawidłowa, ponieważ w operacie nie zostały uwzględnione działki objęte księgami wieczystymi nr [...]. Jednocześnie strona wskazała dowód - akt notarialny z dnia [...], dotyczący działek gruntu objętych ww. księgami, które to działki miały być odłączone, lecz w wyniku popełnienia szeregu błędów proceduralnych nie zostały odłączone

z powyższych ksiąg wieczystych. Strona wniosła przy tym o dokładne wyjaśnienie zaistniałej sytuacji w celu sprostowania powstałych nieprawidłowości. Wniosek w tej kwestii został już uprzednio rozpoznany w piśmie z dnia [...], przesyłającym odwołanie strony od decyzji z dnia [...] do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...]. Dla nieruchomości objętych księgami wieczystymi nr [...] nie zostały stworzone warunki do korzystania z drogi utwardzonej i urządzeń infrastruktury technicznej, wybudowanych z udziałem środków publicznych, w ramach zadania, którego dotyczyło postępowanie w przedmiotowej sprawie. Z tego powodu nieruchomości te nie były objęte procedurą naliczania opłat adiacenckich. Przedmiotem opracowania rzeczoznawcy była wyłącznie nieruchomość objęta księgą wieczystą nr [...], na którą składają się działki gruntu oznaczone numerami [...].

Ustalenie, czy działki objęte księgami wieczystymi nr [...] miały być odłączone z tych ksiąg wieczystych, czy zostały popełnione błędy proceduralne

w wyniku, których działki te nie zostały odłączone, nie ma żadnego znaczenia dla przedmiotowej sprawy, ponieważ dla pozostałych działek będących własnością lub współwłasnością strony, nie zostały stworzone warunki do korzystania z drogi i urządzeń infrastruktury technicznej.

Zdaniem organu I instancji, nie ma zatem podstaw do naliczenia opłaty adiacenckiej za te nieruchomości, niezależnie od tego, czy nie zostały dołączone do księgi wieczystej nr [...] prawidłowo, czy nieprawidłowo. W związku z powyższym,

w myśl art. 78 § 1 K.p.a., nie należało uwzględniać żądania strony dotyczącego dokładnego wyjaśnienia postanowień aktu notarialnego z dnia [...], w celu sprostowania powstałych nieprawidłowości.

Od powyższej decyzji odwołał się A.N. podnosząc, iż przedstawiona wycena nieruchomości została w dalszym ciągu zaniżona, w stosunku do stanu faktycznego, gdyż nie uwzględnia ona w sposób prawidłowy całości powierzchni działki nr [...] (dawny numer [...]), położonej w [...], obręb geodezyjny nr [...]. Została ona pomniejszona o brakujące działki, objęte księgami wieczystymi nr [...]. Powyższe tereny stanowią całość, przynależną do działki nr [...], które wskutek popełnienia szeregu błędów proceduralnych powstałych podczas sporządzania aktu notarialnego z dnia [...], nie zostały w sposób prawidłowy odłączone od przedmiotowej nieruchomości. Tym niemniej, nie jest prawdą zawarte w przedmiotowym uzasadnieniu stwierdzenie, iż dla nieruchomości objętych księgami wieczystymi nr [...] nie zostały stworzone warunki do korzystania z drogi utwardzonej i urządzeń infrastruktury technicznej, wybudowanych z udziałem środków publicznych, w ramach zadania, którego dotyczyło postępowanie w przedmiotowej sprawie. Stanowiąc całość sprzed podziału działki nr [...], nieruchomości te bezpośrednio przylegają do przebudowanej ulicy [...], tak samo jak pozostałe działki [...]. Z powyższych względów, te części również powinny zostać uwzględnione w aktualnie przedłożonym operacie szacunkowym.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...], znak [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 § pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.), zwanej dalej "K.p.a.", art. 144,145 i 146 ust. 1 a ustawy o gospodarce nieruchomościami, po rozpatrzeniu odwołania A.N., utrzymało decyzję organu I instancji w mocy.

Uzasadniając rozstrzygnięcie Kolegium ustaliło, że decyzją z dnia [...] znak [...] organ I instancji ustalił A.N. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w przy ul. [...] w [...] spowodowanego wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, tj. drogi o nawierzchni trwale utwardzonej i kanalizacji deszczowej. W uzasadnieniu decyzji wyjaśniono w szczególności, że wymierzenie stronie opłaty, uzasadnia dokonanie przez gminę inwestycji w infrastrukturę techniczną, która spowodowała wzrost wartości nieruchomości. W toku postępowania, został na zlecenie organu sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę operat szacunkowy (datowany [...]), który dowiódł wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową drogi i kanalizacji deszczowej. W tym stanie rzeczy, stosując stawkę procentową wynikającą z uchwały Rady Miejskiej w Goleniowie z dnia 30 czerwca 2009 r. nr XXXI/400/09 w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej, obliczono opłatę adiacencką.

Wskutek wywiedzenia przez A.N. odwołania, przedmiotowa decyzja została uchylona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, które decyzją z dnia [...] zaleciło przy ponownym rozpatrywaniu sprawy uzupełnić akta o materiały źródłowe i dokonanie oceny prawidłowości ustalenia powierzchni nieruchomości przyjętej przez rzeczoznawcę, który sporządzał operat na potrzeby postępowania.

W wyniku ponownego rozpoznania sprawy, Burmistrz [...] wydał w dniu [...] decyzję znak [...], w której ustalił opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wywołanego budową infrastruktury technicznej w wysokości [...] zł. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wyjaśnił, iż z przyjętych w poczet materiału dowodowego dokumentów dotyczących nieruchomości przy ul. [...] tj. aktu notarialnego z dnia [...], wypisu z ewidencji gruntów i decyzji podziałowej z dnia [...] wynika powierzchnia działek w wysokości [...] m2, która została przyjęta do obliczeń biegłego.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył A.N., który wskazał,

iż powierzchnia nieruchomości (działka nr [...] w [...] obręb [...]), analizowanej przez biegłego na potrzeby wyceny w przedmiocie wzrostu wartości nieruchomości nadal nie została ustalona w sposób prawidłowy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] stwierdziło, że zgodnie

z art. 144 ustawy o gospodarce nieruchomościami, właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Następne przepisy przywołanej ustawy, tj. art. 145 i art. 146 ust 1a, stanowią, że wójt lub burmistrz lub prezydent miasta może w drodze decyzji ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Ustalenie opłaty następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Jak wynika z treści powyższego przepisu, przesłankami ustalenia w stosownym terminie opłaty adiacenckiej są występujące łącznie: wzrost wartości nieruchomości i związek tego wzrostu z wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej lub budową drogi. W niniejszej sprawie, budowa kanalizacji i ulicy o nawierzchni trwale utwardzonej i poniesienie jej kosztów przez gminę, nie budzą wątpliwości i znajdują oparcie w zgromadzonym materiale dowodowym (m.in. dokumentacja administracyjno - budowlana, materiał fotograficzny). Podobnie wzrost wartości nieruchomości przy zmodernizowanej drodze i jego związek z budową infrastruktury, zostały przekonująco wyjaśnione w operacie szacunkowym dotyczącym przedmiotowej nieruchomości. W tym zakresie ustalenia Kolegium w pełni pokrywają się z treścią skarżonej decyzji. Strona nie kwestionuje innych poza parametrami badanej nieruchomości przesłankami naliczenia opłaty, a zatem w istocie są one bezsporne.

Zdaniem Kolegium, zważywszy na dokumenty zgromadzone przez organ przy ponownym rozpatrzeniu sprawy, a w szczególności z uwagi na treść wykazu zmian danych ewidencyjnych KW [...], nie zasługuje aktualnie na uwzględnienie zarzut odwołania, iżby powierzchnia nieruchomości (działki nr [...] o łącznej powierzchni [...] m2) położonej przy ul. [...] w [...], przyjęta w rozważaniach biegłego i w uzasadnieniu decyzji, nie była prawidłowa. Wskazana w decyzji powierzchnia wynika wprost z ewidencji gruntów, decyzji podziałowej Burmistrza [...] z dnia [...] znak: [...] oraz z danych podanych w akcie notarialnym z dnia [...]. Tym samym zarzuty strony zgłaszane do założeń przyjmowanych przez rzeczoznawcę nie mogą być uznane za prawidłowe. Dokumenty urzędowe - a taki właśnie charakter trzeba przypisać danym z ewidencji gruntów - korzystają z domniemania zgodności ze stanem faktycznym i rzeczoznawca przyjmując dane zawarte właśnie w tych zbiorach działał niewątpliwie prawidłowo. Strona nie przedstawiła natomiast żadnych dowodów pozwalających na zakwestionowanie prawidłowości przyjętych założeń. Okoliczność, iż w zawieranych przez stronę umowach (np. akt notarialny z [...] - pojawia się inna powierzchnia działki nr [...], tj. [...] ha, niż aktualna powierzchnia powstałych z jej podziału działek [...]) może być z łatwością wyjaśniona prawidłowym określaniem powierzchni działek w toku stosownych czynności geodezyjnych, które

ze swej istoty związane są między innymi z koniecznością dokonywania zaokrągleń mogących wpływać na nominalną zmianę powierzchni nieruchomości. Sama rozbieżność pomiędzy powierzchniami tej samej (dzielonej) nieruchomości w różnym okresie czasu nie jest zatem dowodem na nieprawidłowość danych zawartych

w rejestrach, a okolicznością typową, potwierdzoną zresztą w znajdującej się w aktach decyzji podziałowej.

W ocenie organu odwoławczego, nie jest także uzasadnione, jak oczekuje tego skarżący, rozszerzanie badanej nieruchomości o powierzchnię działek wykazanych w innych księgach wieczystych. Jak bowiem wynika z art. 24 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę wieczystą, zatem objęcie części powierzchni ziemskiej inną księgą w istocie pozwala na stwierdzenie jej odrębności jako przedmiotu obrotu prawnego. Zatem, skoro działki objęte postępowaniem mają urządzoną jedną księgę wieczystą i na dodatek były one właśnie w takim kształcie przedmiotem obrotu - co jednoznacznie wynika z akt postępowania - domaganie się dołączenia powierzchni innych działek nie znajduje uzasadnienia . W powyższym przekonaniu utwierdza także fakt, iż jak wynika z dotychczasowego orzecznictwa sądów administracyjnych opłata adiacencka winna (może) być ustalona jedynie dla takiej działki, z której możliwe jest utworzenia wjazdu na wybudowaną drogę. Takie właśnie cechy mają działki [...], co zostało prawidłowo dostrzeżone przez organ i rzeczoznawcę.

Powyższa decyzja została zaskarżona przez A.N. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w [...]. Skarżący uznał, że zaskarżona decyzja jest błędna i tym samym niezgodna z prawem. Podniósł, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] zostało wprowadzone w błąd przez organ I instancji. Podejmując na tej podstawie, niezgodną z prawem decyzję administracyjną, działając w ten sposób na szkodę A.N.. W piśmie Burmistrza [...] do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...], znak: [...] błędnie organ I Instancji, odnosząc się do treści odwołania A.N., połączył numery działek [...], z numerami działek [...], położonymi w [...], obręb geodezyjny nr [...], które nie mają ze sobą nic wspólnego i nie stanowiły nigdy jednej całości. Od samego początku sprawa dotyczy tylko i wyłącznie działki nr [...], przed podziałem (dawny numer [...]) o łącznym obszarze [...] ha, której cześć o łącznym obszarze [...]m2, wskutek błędów formalnych, popełnionych w trakcie sporządzania Aktu Notarialnego Repertorium A numer [...], z dnia [...], bez udziału notariusza i wbrew woli współwłaścicieli, została odłączona z księgi (wieczystej KW nr [...], dzieląc ją na sześć nowych części działki nr [...] (dawny numer [...], tj. numery [...]).

Wobec powyższego, zarówno organ I instancji, jak i Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], w ogóle nie zajmowały się zasadniczym problemem poruszonym w odwołaniu.

W uzasadnieniu decyzji nie odniesiono się do tego, iż przed zmianą ustroju władze komunistyczne dokonując podziału przedmiotowej nieruchomości, naruszyły wszelkie prawa własności współwłaścicieli działki nr [...], zmuszając strony tego postępowania do podpisania umowy sprzedaży wbrew ich woli, poprzez nachodzenie właścicieli w domu, zastraszanie i grożenie wysokimi katami grzywny, odebranie wymienionej części nieruchomości za bezcen i odebranie możliwości podpisania aktu notarialnego w obecności wymienionego na umowie sprzedaży notariusza lub swobodnego wypowiedzenia się w tej sprawie. Działania były przeprowadzane w pośpiechu, w sposób chaotyczny, przez co popełniono wiele błędów natury prawnej. Wobec tego Gmina [...], od dnia [...] do dnia dzisiejszego nie zajmowała się powyższą nieruchomością, która została ponownie przez ponad [...] lat, zasiedzona w sposób naturalny przez właścicieli działki nr [...] (dawny numer [...]), położonej w [...], obręb geodezyjny nr [...].

Tym samym, pozostałe części działki, dawny numer [...], dla których urządzono odrębne księgi wieczyste, wbrew twierdzeniom Burmistrza [...], przylegają bezpośrednio do działek nr [...], stanowiąc jedną całość. Nie są oddzielone od siebie rowem, ani inną naturalną przeszkodą i jako bezpośrednio przylegle do siebie tereny zostały w identyczny sposób dołączone do grupy nieruchomości przy ulicy [...] w [...], posiadających bezpośredni dostęp do wybudowanej drogi i kanalizacji wodnej. Wobec czego zostały również objęte wzrostem wartości gruntów, tak samo, jak działka nr [...].

Tym samym opłata adiacencka została w tym przypadku przez Gminę [...], zaniżona o brakujące [...] m2, gdyż nie obejmuje całości terenów dawnej działki numer [...], które zostały faktycznie zasiedzone, przez właścicieli działki nr [...].

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności organów administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, iż zadaniem sądu administracyjnego jest zbadanie zgodności zaskarżonej decyzji z przepisami zarówno prawa materialnego, jak i procesowego, w odniesieniu do stanu faktycznego istniejącego w chwili wydania zaskarżonej decyzji.

Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami

i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz.1270 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 145 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) wójt (burmistrz, prezydent miasta) może ustalić opłatę adiacencką po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi, przy czym wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do trzech lat od dnia stworzenia warunków do korzystania z drogi (art. 145 ust. 2 tej ustawy). W niniejszej sprawie termin ten został zachowany.

Bezwzględną przesłanką ustalenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości jako skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej, w rozumieniu art. 143 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Obowiązek wykazania takiej okoliczności obciąża organ właściwy do ustalenia opłaty adiacenckiej, a jedynym dopuszczalnym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego (por. wyrok WSA z Łodzi z dnia 2 października 2007 r., sygn. akt II SA/Łd 531/07, Lex nr 384/49).

Z operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego wynika, że wybudowanie drogi i kanalizacji deszczowej spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości – działek [...] w obrębie ewidencyjnym [...] miasta [...] o kwotę [...] zł. Natomiast opłata adiacencka

w niniejszej sprawie ustalona została w wysokości 50 % stawki procentowej, (w myśl uchwały Nr XXXI/400/09 Rady Miejskiej w Goleniowie z dnia 30 czerwca 2009 r.

w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku budowy dróg w Goleniowie), z uwzględnieniem faktu posiadania przez A.N. 20/100 własności nieruchomości, tj. w wysokości [...] zł.

W tej sytuacji należy stwierdzić - co wynika z materiału sprawy - że w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości zostały spełnione wszystkie warunki wymagane dla ustalenia opłaty adiacenckiej, a zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały w sposób szczegółowy uzasadnione, zarówno odnośnie do kwestii prawnych, jak i stanu faktycznego sprawy.

Skarżący nie kwestionuje sposobu sporządzenia wyceny nieruchomości, czy też wystąpienia innych przesłanek będących podstawą nałożenia opłaty adiacenckiej, kwestionuje natomiast samą wysokość ustalonej opłaty uważając, że została ona zaniżona, z uwagi na to, że wskutek błędów powstałych przed laty, faktycznie działki przylegające do nowo wybudowanej drogi są większe niż wskazane w decyzjach działki nr [...].

Powyższy zarzut należy uznać za niezasadny. Organy, ustalając działki, których wartość wzrosła w związku z wybudowaniem drogi i kanalizacji przeciwdeszczowej, korzystały z danych zawartych w ewidencji gruntów, w księdze wieczystej KW [...] oraz ze sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia [...] umowy sprzedaży przez T.N. działek nr [...] w [...], przy

ul. [...], na rzecz A.N.. W ten też sposób została ustalona powierzchnia przedmiotowych działek. W ocenie sądu, działania organów w tym zakresie były wystarczające dla ustalenia prawidłowej powierzchni działek.

Należy dodać, że postępowanie administracyjne w przedmiocie nałożenia opłaty adiacenckiej nie może stanowić sposobu na ewentualne zlikwidowanie popełnionych przed laty błędów – "odłączenia z księgi wieczystej [...]". Usunięcie tego rodzaju błędów, czy też stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości możliwe jest wyłącznie na drodze postępowania cywilnego.

W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie skargę oddalił, jako bezzasadną, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.