Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 899/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2014-12-11 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art.138 par. 1 pkt 2, art. 144, art. 6, art. 8, art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 3 ust. 2
journal: Dz.U. 1994 nr 85 poz 388
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
article: art. 66 ust. 1 pkt 2 i 3 , art. 61
journal: Dz.U. 1994 nr 89 poz 414
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Pędziwilk-Moskal (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Dorota Chobian, Sędzia NSA Teresa Kobylecka, Protokolant Starszy sekretarz sądowy Sebastian Styczeń, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 11 grudnia 2014r. przy udziale Prokuratora Prokuratury Okręgowej sprawy ze skargi Gminy na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w budynku mieszkalnym oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Kielcach, na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. oraz art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane ( Dz. U. z 2010r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania Burmistrza Miasta i Gminy od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] nakazującej Gminie D. "usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w istniejącym budynku mieszkalnym wielorodzinnym znajdującym się na działce Nr ewid. [...] przy ul. [...], w sposób określony w ekspertyzie techniczno - budowlanej opracowanej przez rzeczoznawcę budowlanego mgr inż. T. H. w terminie do dnia 15 października 2014r. w tym wykonanie wentylacji grawitacyjnej nawiewnej i wywiewnej w mieszkaniu Nr 1,2,3 i 4 oraz zakazującej użytkowania: urządzeń grzewczych opalanych paliwem stałym i gazowym w pomieszczeniach, w których brak jest wentylacji grawitacyjnej i przewodów spalinowych - do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, tj. do czasu powiadomienia organu o ich usunięciu z dołączeniem:

- aktualnych badań sprawności wszystkich przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych (protokołu kominiarskiego dotyczącego kontroli stanu przewodów kominowych, w tym ich drożności oraz prawidłowości podłączenia do nich urządzeń), oświadczenia osoby sprawującej nadzór nad robotami, że roboty zostały wykonane zgodnie z obowiązującymi przepisami, a urządzenia w budynku zostały prawidłowo podłączone i nie stwarzają zagrożenia dla ludzi oraz mogą być bezpiecznie użytkowane"

- uchylił w całości zaskarżoną decyzję i na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 2 i 3 oraz ust. 2 ustawy Prawo budowlane z 1994r.:

1. nakazał Gminie D. usunięcie w terminie do dnia 15 października 2014r. stwierdzonych nieprawidłowości w budynku mieszkalnym wielorodzinnym znajdującym się na działce Nr ewid. [...] przy ul. [...] w D., poprzez wykonanie pod nadzorem osoby posiadającej stosowne uprawnienia budowlane, robót budowlanych polegających na wykonaniu w sposób wskazany w Ekspertyzie technicznej, tj. w pkt 7 (a, b, c i d) oraz na rysunkach Nr 1 i Nr 2:

- brakujących kanałów wentylacji grawitacyjnej w lokalach mieszkalnych Nr 1,2,3 i 4,

- kanału dymowego w mieszkaniu Nr 4, z jednoczesną likwidacją kanału dymowego (wykonanego przez lokatora),

- zamontowanie w oknach ww. mieszkań nawiewników higrosterowanych, zapewniających przepływ powietrza w ilości 29 m3/h;

2. zakazał użytkowania urządzeń grzewczych opalanych paliwem stałym i gazowym we wszystkich ww. lokalach mieszkalnych - do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, tj. do czasu powiadomienia organu o ich usunięciu z dołączeniem:

- aktualnych badań sprawności wszystkich przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych (protokołu kominiarskiego dotyczącego kontroli stanu przewodów kominowych, w tym ich drożności oraz prawidłowości podłączenia do nich urządzeń),

- oświadczenia osoby sprawującej nadzór nad robotami, że roboty zostały wykonane zgodnie z obowiązującymi przepisami, a urządzenia w budynku zostały prawidłowo podłączone i nie stwarzają zagrożenia dla ludzi oraz mogą być bezpiecznie użytkowane.

W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ wskazał, że z akt sprawy wynika, iż organ I instancji decyzją z dnia [...] wydaną na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 2 i 3 oraz ust. 2 ustawy Prawo budowlane z 1994r., nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej [...] usunięcie w terminie do 30 czerwca 2013r. stwierdzonych nieprawidłowości w ww. budynku mieszkalnym, poprzez wykonanie pod nadzorem osoby posiadającej stosowne uprawnienia budowlane, brakujących przewodów wentylacji grawitacyjnej, przewodów spalinowych i dymowych wraz z podłączeniem do nich pomieszczeń, w których znajdują się piece i kuchnie węglowe oraz kuchenki i piecyki gazowe na gaz propan-butan, w celu dostosowania mieszkań do zgodności z przepisami techniczno - budowlanymi z jednoczesnym zakazaniem użytkowania urządzeń grzewczych opalanych paliwem stałym i gazowym w pomieszczeniach, w których brak jest wentylacji grawitacyjnej i przewodów spalinowych - do czasu powiadomienia organu o usunięciu nieprawidłowości z dołączeniem: aktualnych badań sprawności wszystkich przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych, protokołu kominiarskiego dotyczącego kontroli stanu przewodów kominowych, w tym ich drożności oraz prawidłowości podłączenia do nich urządzeń; oświadczenia osoby sprawującej nadzór nad robotami, że roboty zostały wykonane zgodnie z obowiązującymi przepisami, a urządzenia w budynku zostały prawidłowo podłączone i nie stwarzają zagrożenia dla ludzi oraz mogą być bezpiecznie użytkowane.

Na skutek odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej, Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] uchylił w całości ww. decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia, wskazując w uzasadnieniu, że jakkolwiek w budynku tym występują nieprawidłowości w zakresie funkcjonowania przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych powodujące zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi, to jednak decyzja organu I instancji musiała zostać wyeliminowana z obrotu prawnego z uwagi na:

- naruszenie przepisu art. 10 § 1 Kpa spowodowane brakiem uznania za stronę Gminy D. będącej większościowym właścicielem Wspólnoty oraz właścicielem budynku Nr 3 i znajdujących się w nim wszystkich lokali mieszkalnych, - nieuzasadnione skierowanie obowiązku do Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]", w sytuacji gdy budynek ten stanowi w całości własność Gminy D., a zatem nie można go uznać za część wspólną nieruchomości, o jakiej mowa w art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), a to z uwagi na fakt, iż stanowi on w całości własność Gminy D. (zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31.08.2011 sygn. akt II OSK 342/10 "odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej może dotyczyć tylko części wspólnych budynku),

- potrzebę precyzyjnego określenia zakresu robót, jaki należy wykonać celem usunięcia nieprawidłowości powodujących zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi.

W toku ponownie prowadzonego postępowania organ I instancji postanowieniem z dnia 27 maja 2013r., wydanym na podstawie art. 81 c ust.2 ustawy Prawo budowlane z 1994r., nałożył na Gminę D. obowiązek wykonania i dostarczenia w terminie do dnia 31 lipca 2013r. stosownej ekspertyzy technicznej określającej sposób usunięcia nieprawidłowości w funkcjonowaniu przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych w przedmiotowym budynku mieszkalnym.

W wyniku rozpatrzenia zażalenia Gminy D., Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Kielcach postanowieniem z dnia[...],zreformował powyższe postanowienie poprzez jego uchylenie w części dotyczącego zakresu ekspertyzy technicznej i orzeczenie w tym zakresie o obowiązku przedłożenia: ekspertyzy technicznej stwierdzającej stan techniczny, liczbę i rodzaj istniejących przewodów kominowych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w D. na działce Nr [...] i zawierającej wskazania odnośnie potrzeby wykonania dodatkowych przewodów, z określeniem ich liczby i rodzaju, a także miejsca i sposobu (rodzaju materiału ) ich wykonania, a w pozostałym zakresie utrzymał je w mocy.

Skarga Gminy D. wniesiona na ww. postanowienie została oddalona wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 23 października 2013r., sygn. akt II SA/Ke 740/13.

Przedłożona przez Gminę D. Ekspertyza techniczna stanowiła podstawę do wydania przez organ I instancji decyzji z dnia 15 lipca 2014r.

W dalszej części uzasadnienia organ II instancji podał, że art. 61 ustawy Prawo budowlane stanowi, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany - między innymi - utrzymywać ten obiekt budowlany w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym ze spełnieniem wymagań podstawowych obejmujących m.in. bezpieczeństwo użytkowania.

Mająca na uwadze zgromadzony materiał dowodowy, w tym ustalenia organu I instancji, opinię kominiarską oraz ekspertyzę techniczną, organ stwierdził, że przedmiotowy budynek mieszkalny nie spełnia wymagań podstawowych w zakresie bezpieczeństwa jego użytkowania.

Zdaniem organu liczba istniejących w przedmiotowym budynku kanałów dymowych jest niewystarczająca do potrzeb, tj. do podłączenia wszystkich urządzeń grzewczych znajdujących się w poszczególnych mieszkaniach, co uniemożliwia odprowadzenie dymu i spalin. Jednocześnie dodatkowe urządzenia grzewcze (piece, kuchenki gazowe), które zostały podłączone do tych kanałów przez lokatorów mieszkań w sposób nieprawidłowy (niezgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami oraz Polskimi Normami) spowodowały zakłócenia w funkcjonowaniu istniejących przewodów kominowych. Niewystarczająca do potrzeb jest również liczba istniejących kanałów wentylacyjnych, a jednocześnie okna w lokalach mieszkalnych nie posiadają nawietrzaków okiennych, co powoduje brak zapewnienia prawidłowej wentylacji w pomieszczeniach, w których znajdują się opalane węglem piece i trzony kuchenne (pokoje, kuchnie ).

W ocenie organu powyższy stan stwarza realne zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi (lokatorów budynku), z uwagi na niebezpieczeństwo wystąpienia tlenku węgla, a także możliwość pożaru, a tym samym przedmiotowy budynek jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, a także bezpieczeństwu mienia, będąc przy tym w nieodpowiednim stanie technicznym, co wyczerpuje przesłanki art. 66 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy Prawo budowlane z 1994r., który stanowi, że w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym, właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania obowiązku.

Zgodnie zaś z przepisem art. 66 ust 2 ww. ustawy Prawo budowlane - w decyzji, o której mowa w przepisie art. 66 ust. 1 pkt 1-3, właściwy organ może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

Mając zatem na uwadze istniejące zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi (wszystkich osób zamieszkałych w przedmiotowym budynku), organ stwierdził, że jakkolwiek zaskarżona decyzja organu I instancji jest zasadna, to jednak z uwagi na nieprecyzyjność jej rozstrzygnięcia, tj. brak wskazania zakresu robót niezbędnych do wykonania w poszczególnych lokalach mieszkalnych przedmiotowego budynku, w celu usunięcia występujących w nim nieprawidłowości, związanych z brakiem odpowiedniej liczby kanałów wentylacyjnych i dymowych, rozstrzygniecie to należało zreformować, z jednoczesnym skorygowaniem podstawy prawnej, tj. zastosowaniem art. 66 ust. 1 pkt 2 i 3 oraz ust. 2 ustawy Prawo budowlane z 1994r. w brzmieniu obecnie obowiązującym. Należy bowiem wskazać, że powołany przez organ I instancji pkt 1 ust. 1 art. 66 ustawy Prawo budowlane z 1994r. w brzmieniu obecnie obowiązującym, ma zastosowanie jedynie do sytuacji istniejącego bezpośredniego zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, tj. w sytuacji katastrofy budowlanej (przepis ten obowiązuje od 20 czerwca 2007r.).

W tym stanie rzeczy organ II instancji na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. uchylił w całości rozstrzygnięcie organu I instancji i - na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 2 i 3 oraz ust. 2 ustawy Prawo budowlane z 1994r. (tekst jednolity: Dz. U. z 2010r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) – nakazał Gminie D. usunięcie w terminie do dnia 15 października 2014r. stwierdzonych nieprawidłowości w budynku mieszkalnym wielorodzinnym znajdującym się na działce Nr ewid. [...] przy ul. [...] w D., poprzez wykonanie pod nadzorem osoby posiadającej stosowne uprawnienia budowlane, robót budowlanych polegających na wykonaniu w sposób wskazany w Ekspertyzie technicznej, tj. w pkt 7 (a, b, c i d) oraz na rysunkach Nr 1 i Nr 2: brakujących kanałów wentylacji grawitacyjnej w lokalach mieszkalnych Nr 1,2,3 i 4, kanału dymowego w mieszkaniu Nr 4, z jednoczesną likwidacją kanału dymowego (wykonanego przez lokatora) oraz zamontowania w oknach ww. mieszkań nawiewników higrosterowanych, zapewniających przepływ powietrza w ilości 29 m3/h. Nadto zakazał użytkowania urządzeń grzewczych opalanych paliwem stałym i gazowym we wszystkich ww. lokalach mieszkalnych - do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, tj. do czasu powiadomienia organu o ich usunięciu z dołączeniem:

- aktualnych badań sprawności wszystkich przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych (protokołu kominiarskiego dotyczącego kontroli stanu przewodów kominowych, w tym ich drożności oraz prawidłowości podłączenia do nich urządzeń),

- oświadczenia osoby sprawującej nadzór nad robotami, że roboty zostały wykonane zgodnie z obowiązującymi przepisami, a urządzenia w budynku zostały prawidłowo podłączone i nie stwarzają zagrożenia dla ludzi oraz mogą być bezpiecznie użytkowane.

Organ odwoławczy nie stwierdził przy tym wadliwości skierowania nakazu do Gminy D. argumentując, że przedmiotowy budynek mieszkalny wchodzi wprawdzie w skład nieruchomości wspólnej przy ul. [...] w D., objętej zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]", jednak z akt sprawy wynika, że w budynku tym znajdują się wyłącznie mieszkania lokatorskie wynajmowane przez Gminę D.. Zatem stanowi on w całości, tj. wraz ze znajdującymi się w nim przewodami kominowymi (służącymi jedynie najemcom tych lokali), własność Gminy D., a tym samym nie stanowi części wspólnej, o jakiej mowa w art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Jakkolwiek zatem zakres nakazanych robót, w tym wykonanie przewodów kominowych związany jest z niezbędną ingerencją w poszczególnych lokalach mieszkalnych przedmiotowego budynku, to jednak nie można podzielić argumentacji odwołania, jakoby "nakazane obowiązki wymagały ingerencji w części wspólne budynku", bowiem przewody kominowe, które należy w nim wykonać będą również służyć jedynie najemcom lokali mieszkalnych, stanowiących własność Gminy D., a nie wszystkim członkom Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]", a tym samym nie będą stanowiły części wspólnej, o jakiej mowa w ww. art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali. Stąd też, zdaniem organu odwoławczego, niezasadne jest żądanie dotyczące nałożenia obowiązków na Wspólnotę Mieszkaniową "[...]". Jakkolwiek zakres nakazanych robót w przedmiotowym budynku niewątpliwie związany jest z uciążliwościami dla najemców poszczególnych lokali mieszkalnych, co może rodzić spory pomiędzy Gminą D., a najemcami (na skutek ewentualnych uszkodzeń mogących powstać podczas wykonywania robót budowlanych w poszczególnych lokalach mieszkalnych), to jednak kwestie te nie podlegają organom nadzoru budowlanego. Wszelkie kwestie w tym zakresie, w tym umowy związane z najmem lokali mieszkalnych reguluje Kodeks cywilny. Ewentualne zatem spory na tym tle mogą być rozwiązane jedynie na drodze sądowej z powództwa cywilnego.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na powyższe rozstrzygnięcie wniosła Gmina D. zarzucając naruszenie:

- art. 61 i art. 66 ustawy Prawo budowlane polegające na przyjęciu, iż usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w częściach wspólnych budynku wchodzącego w skład wspólnoty mieszkaniowej winno obciążać właściciela lokali, a nie wspólnotę mieszkaniową,

- art.6 K.p.a. oraz art. 8 K.p.a. polegające na prowadzeniu postępowania w sposób sprzeczny z zasadą praworządności oraz zasadą pogłębiania zaufania obywateli do organów publicznych,

- art. 138 ust 1 pkt 2 K.p.a. w zw. z art. 144 K.p.a. polegające na uchyleniu decyzji organu I instancji i orzeczeniu w to miejsce w sposób sprzeczny z zebranym materiałem dowodowym.

Wskazując na powyższe naruszenia skarżąca wniosła uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi skarżąca podniosła, że lokale których dotyczy decyzja wraz z innymi budynkami wielorodzinnymi stanowią jedną wspólnotę mieszkaniową. Zdaniem skarżącej, adresatem decyzji winna być wspólnota mieszkaniowa, a nie właściciel lokalu. W konsekwencji obowiązki wynikające z art. 61 i 66 ustawy Prawo budowlane związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego, w którym funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa, powinny być nałożone właśnie na ten podmiot. Skarżąca podkreśliła, że wykonanie obowiązków wynikających z decyzji - wentylacji - wymaga ingerencji w części wspólne budynku, do czego uprawniona i zobowiązana jest wyłącznie wspólnota.

W świetle powyższe jako bezzasadne skarżąca oceniła stanowisko, iż w sytuacji gdy nieruchomość wraz z innymi budynkami wielorodzinnymi stanowi wspólnotę mieszkaniową, to obowiązek usunięcia nieprawidłowości funkcjonowania przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych w jednym z tychże budynków, obciąża wyłącznie właściciela mieszkań znajdujących w tym jednym budynku. Zdaniem skarżącej prace związane z usunięciem nieprawidłowości dotyczą również części wspólnych budynku - np. kominów i z tych względów obowiązek taki winien być nałożony na wspólnotę mieszkaniową. Przyjęcie odmiennego stanowiska prowadziłoby do bezzasadności odprowadzania przez gminę opłat m. in. na fundusz remontowy wspólnoty, gdyż w sytuacji, gdy konieczne jest przeprowadzenie prac remontowych w częściach wspólnych gmina musiałaby samodzielnie ponosić koszty tych prac.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując w całości swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r. poz. 270), zwanej dalej P.p.s.a., wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 P.p.s.a.).

Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję, Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

Przedmiotem kontroli sądowej jest reformatoryjna decyzja organu odwoławczego, którą uchylono decyzję organu I instancji wydaną na podstawie art. 66 ust.1 pkt 1 i 3 oraz ust. 2 ustawy Prawo budowlane z 1994r. i na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 2 i 3 oraz ust. 2 tej ustawy nałożył na skarżącą Gminę obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w przedmiotowym budynku mieszkalnym oraz zakazał użytkowania urządzeń grzewczych opalanych paliwem stałym i gazowym we wszystkich ww. lokalach mieszkalnych - do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, tj. do czasu powiadomienia organu o ich usunięciu z dołączeniem:

- aktualnych badań sprawności wszystkich przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych (protokołu kominiarskiego dotyczącego kontroli stanu przewodów kominowych, w tym ich drożności oraz prawidłowości podłączenia do nich urządzeń),

- oświadczenia osoby sprawującej nadzór nad robotami, że roboty zostały wykonane zgodnie z obowiązującymi przepisami, a urządzenia w budynku zostały prawidłowo podłączone i nie stwarzają zagrożenia dla ludzi oraz mogą być bezpiecznie użytkowane.

Powyższe rozstrzygnięcia organów nadzoru budowanego wydane zostały na skutek stwierdzenia, że będący przedmiotem niniejszego postępowania budynek nie spełnia wymagań podstawowych w zakresie bezpieczeństwa jego użytkowania. Liczba istniejących w przedmiotowym budynku kanałów dymowych jest bowiem niewystarczająca do potrzeb, tj. do podłączenia wszystkich urządzeń grzewczych znajdujących się w poszczególnych mieszkaniach, co uniemożliwia odprowadzenie dymu i spalin. Jednocześnie dodatkowe urządzenia grzewcze (piece, kuchenki gazowe), które zostały podłączone do tych kanałów przez lokatorów mieszkań w sposób nieprawidłowy (niezgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami oraz Polskimi Normami) spowodowały zakłócenia w funkcjonowaniu istniejących przewodów kominowych. Niewystarczająca do potrzeb jest również liczba istniejących kanałów wentylacyjnych, a jednocześnie okna w lokalach mieszkalnych nie posiadają nawietrzaków okiennych, co powoduje brak zapewnienia prawidłowej wentylacji w pomieszczeniach, w których znajdują się opalane węglem piece i trzony kuchenne (pokoje, kuchnie). Powyższy stan stwarza realne zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, będąc przy tym w nieodpowiednim stanie technicznym, co wyczerpuje przesłanki z art. 66 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy Prawo budowlane.

Fakt wystąpienia powyższych wad oraz użytkowania obiektu w sposób zagrażający zdrowiu lub życiu ludzi nie budzi sporu między stronami. Kwestią sporną w niniejszej sprawie, jak również głównym zarzutem skargi, jest kwestia adresata podjętej decyzji, a więc czy zobowiązanym do usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości winna być Gmina D.. Według organów nadzoru budowlanego, nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości oraz zakaz użytkowania urządzeń grzewczych opalanych paliwem stałym i gazowym we wszystkich ww. lokalach mieszkalnych został prawidłowo skierowany do skarżącej Gminy. Natomiast zdaniem skarżącej, nakaz winien być skierowany do Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]".

Zdaniem składu orzekającego, w realiach rozpoznawanej sprawy, należy podzielić stanowisko organu odwoławczego.

Będący postawą prawną rozstrzygnięcia w sprawie niniejszej przepis art. 66 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy przewiduje, że w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym, właściwy organ wydaje decyzję, nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Z kolei stosownie do art. 66 ust. 2 ustawy w decyzji, o której mowa w przepisie art. 66 ust.1 pkt 1-3, właściwy organ może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

Podkreślić należy, że przepis ten umieszczony został w rozdziale 6 ustawy zatytułowanym "utrzymanie obiektów budowlanych". Stanowi on więc konkretyzację unormowania z art. 61 ustawy nakazującego przestrzeganie obowiązku utrzymywania i użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z zasadami sformułowanymi w art. 5 ust. 2 ustawy i ma zastosowanie do przypadków zaniedbania przez właściciela lub zarządcę obiektu tego obowiązku, jak też dalszych obowiązków wynikających z regulacji rozdziału 6 tej ustawy dotyczących utrzymywania obiektu. Przez pojęcie "utrzymanie obiektów budowlanych" należy rozumieć zachowanie ich w dobrej sprawności, w stanie niezmienionym, niepogorszonym, należytym. Obowiązki nakładane na podstawie art. 66 ustawy obejmują zatem sytuacje związane z nieprawidłową eksploatacją obiektu budowlanego, polegającą na zaniechaniu wykonywania obowiązków określonych w art. 61 oraz dalszych przepisach rozdziału 6 ustawy.

W konsekwencji powyższego, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w trybie art. 66 ust. 1 ustawy może dotyczyć jedynie takich nieprawidłowości, które powstały podczas użytkowania obiektu budowlanego, a więc związanych zazwyczaj z niewłaściwym jego użytkowaniem, doprowadzeniem do znacznego zużycia technicznego poprzez brak remontów, konserwacji spowodowanych zazwyczaj biernością, niedbalstwem, brakiem kontroli właściciela lub zarządcy (por. wyrok NSA z dnia 17 czerwca 2011 r. sygn. akt II OSK 1100/10, wyrok WSA w Warszawie z dani 9 kwietnia 2013 r., sygn. akt VII SA/Wa 2882/12, dostępne w internecie orzeczenia.nsa.gov.pl).

Mając na uwadze powyższe, w ślad za orzecznictwem sądowym należy uznać, że przepis art. 66 ust. 1 ustawy nie może stanowić podstawy prawnej do nakazywania przez organ usunięcia innych niż przewidziane w nim nieprawidłowości powstałych podczas użytkowania obiektu budowlanego np. dokonanych przez inwestora odstępstw od udzielonego pozwolenia na budowę, likwidacji samowoli budowlanej popełnionej w istniejącym obiekcie budowlanym. Nakładane na jego podstawie obowiązki naprawcze zmierzają bowiem do przywrócenia obiektu do stanu używalności i zachowania substancji budowlanej w należytym stanie technicznym odpowiadającym jego funkcjom.

Dodać przy tym trzeba, że art. 66 ustawy, podobnie jak inne przepisy rozdziału 6 ustawy Prawo budowlane adresowany jest wyłącznie do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego (art. 61 ustawy). Przy tej treści przepisów nie ulega wątpliwości, że adresatem nakazów przewidzianych w art. 66 ustawy - Prawo budowlane, może być tylko właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, przy czym kolejność wskazana w tym przepisie nie jest przypadkowa: w pierwszej kolejności adresatem winien być właściciel a dopiero w sytuacji, gdy nałożenie nakazu na właściciela z jakichś przyczyn nie jest możliwe, nakaz winien zostać nałożony na zarządcę obiektu budowlanego. Dopełnieniem tych regulacji jest art. 70 stanowiący, że właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na których spoczywają obowiązki w zakresie napraw, określone w przepisach odrębnych bądź umowach, są obowiązani w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1, usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem.

W sprawie niniejszej, wbrew zarzutom skargi organ poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne i na ich podstawie zastosował właściwe przepisy prawa materialnego. Z akt sprawy wynika, że przedmiotowy budynek mieszkalny wchodzi w skład nieruchomości wspólnej przy ul. [...] w D., objętej zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]". Nie jest kwestionowane, że w budynku tym znajdują się wyłącznie mieszkania lokatorskie wynajmowane przez Gminę D.. Okoliczność ta, zdaniem składu orzekającego, nie ma decydującego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy niniejszej. Istotne są bowiem ustalenie poczynione przez organ, że przewody kominowe, które należy wykonać będą służyć wyłącznie najemcom lokali mieszkalnych, stanowiących własność Gminy D. Ustalenia te znajdują potwierdzenie w protokole kontroli i dołączonym do niego materiale graficznym (K-I-15 akt administracyjnych), opinii kominiarskiej (K-I-16 akt administracyjnych), ekspertyzie technicznej (K-I-48 akt administracyjnych).

Zgodnie z treścią art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z uwagi na powyższe należy podzielić stanowisko organu, że na gruncie rozpoznawanej sprawy przewody kominowe, które należy wykonać w przedmiotowym budynku nie dotyczą części wspólnych. Mając na uwadze treść art. 3 ust. 2 ww. ustawy stwierdzić przyjdzie, że skarżąca kwestionując stanowisko organu nie dostarczyła przekonujących argumentów i dowodów podważających ustalenia organu w tym zakresie. Jak wskazuje się w orzecznictwie sądowoadministracyjnym odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej może dotyczyć tylko części wspólnych budynku ( por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31 sierpnia 2011r., sygn. II OSK 342/10, dostępny w CBOSA).

Skoro w realiach rozpoznawanej sprawy organ prawidłowo ustalił, że przewody kominowe nie dotyczą części wspólnych przedmiotowego budynku, a dodatkowo nie może budzić wątpliwości, że zakaz użytkowania urządzeń grzewczych dotyczy wyłącznie lokali w przedmiotowym budynku, to konsekwencją tych ustaleń jest prawidłowe skierowanie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości do skarżącej Gminy D., jako wyłącznego właściciela tych lokali.

W tym stanie rzeczy zarzuty skargi dotyczące naruszenia art. 61, art. 66 ustawy Prawo budowlane oraz art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. w zw. z art. 144 K.p.a. są niezasadne.

Wbrew zarzutom skargi, w rozpoznawanej sprawie, nie doszło do naruszenia art. 6 i art. 8 K.p.a. Organ przeprowadził bowiem postępowanie w sposób odpowiadający wymogom procedury administracyjnej, prawidłowo ocenił zebrany materiał dowodowy i zastosował właściwe przepisy prawa materialnego, a wydanemu rozstrzygnięciu dał wyraz w uzasadnieniu, które spełnia wymogi określone w art. 107 § 3 K.p.a.

Skoro podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 ustawy P.p.s.a.

-----------------------

Strona 3 z 4