Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 670/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-10-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Falkiewicz - Kluj Sędziowie: WSA Bożena Marciniak WSA Przemysław Żmich (spr.) po rozpoznaniu w dniu 28 października 2020 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi A. S. i L. S. na decyzję Ministra Rozwoju z dnia [...] stycznia 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2019 r. nr [...]; 2. zasądza od Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii na rzecz A. S. i L. S. solidarnie kwotę 6.934 (sześć tysięcy dziewięćset trzydzieści cztery) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Minister Rozwoju, po rozpatrzeniu odwołania L. i A. S., decyzją z [...] stycznia 2020 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] listopada 2019 r. nr [...] orzekającą, w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za nieruchomość położoną w obrębie [...], jednostka ewidencyjna [...], oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha, w pkt 2 o przyznaniu ustalonego w punkcie 1 odszkodowania na rzecz L. i A. S. oraz pkt 3 o zobowiązaniu Zarządu Dróg Wojewódzkich w [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Wyceniana nieruchomość, położona w obrębie [...], jednostka ewidencyjna [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją nr [...] Wojewody [...] z [...] listopada 2018 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod rozbudowę drogi wojewódzkiej nr [...][...][...]-[...] -[...]-[...]- [...] ode. [...] od km [...]+[...] do km [...]+[...]. Decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności. Decyzja stała się ostateczna [...] września 2019 r.

Przedmiotowa nieruchomość w dniu wydania decyzji nr [...] Wojewody [...] stanowiła własność L. i A. małż. S., na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, co wynika z odpisu księgi wieczystej Kw nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [...] - VI Wydział Ksiąg Wieczystych. W dziale Ill oraz IV brak wpisów.

Decyzją z [...] listopada 2019 r. Wojewoda [...] orzekł, w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za nieruchomość położoną w obrębie [...], jednostka ewidencyjna [...], oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha, w pkt 2 o przyznaniu ustalonego w punkcie 1 odszkodowania na rzecz L. i A. S. oraz w pkt 3 o zobowiązaniu Zarządu Dróg Wojewódzkich w [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyli L. i A. małż. S. zaskarżając ją w całości. Odwołujący zarzucili Wojewodzie [...] wydanie decyzji na podstawie rażąco zaniżonej wyceny nieruchomości atrakcyjnej pod względem lokalizacji, dokonanej przez biegłego w operacie szacunkowym, w tym pominięcie przy wycenie działki niektórych urządzeń położonych na wywłaszczonym obszarze. Skarżący wnieśli ponadto o uzupełnienie postępowania dowodowego o dowód z opinii biegłego spoza województwa małopolskiego.

Minister Rozwoju decyzją z [...] stycznia 2020 r. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] listopada 2019 r. W uzasadnieniu organ przytoczył treść art. 12 ust. 4 pkt 2 oraz art. 18 ust. 1 i ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2018 r. poz. 1474 ze zm.) – dalej zwanej "specustawa".

Dalej Minister wskazał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowił operat szacunkowy z [...] stycznia 2019 r. sporządzony przez K. J. rzeczoznawcę majątkowego.

Dokonując oceny sporządzony operat szacunkowy wedle kryterium jej zupełności, logiczności, wiarygodności, zgodności z przepisami prawa, prawidłowości danych dotyczących szacowanych nieruchomości Minister wskazał, że biegły ustalił, że wyceniana nieruchomość położona jest we wsi [...], miejscowości turystycznej, wypoczynkowej. W otoczeniu działki zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. W sąsiedztwie nieruchomości znajdują się droga wojewódzka nr [...] oraz [...]. Działka leży na obszarze zurbanizowanym oraz zagospodarowanym i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Nieruchomość w pełni uzbrojona. Działka ma kształt nieregularnego wieloboku, zbliżony do litery L, ze spadkiem terenu w kierunku północno-wschodnim. Na wycenianej nieruchomości znajduje się ogrodzenie z przęsłami z siatki stalowej ocynkowanej, zamontowanej na słupkach stalowych ocynkowanych, z cokołem betonowym oraz z dwiema bramami: bramą stalową dwuskrzydłową oraz z bramą stalową przesuwną. Działka o nawierzchni z tłucznia kamiennego. Na nieruchomości znajduje się wiata o konstrukcji drewnianej, przykryta blachą stalową, posadowiona na płytach betonowych, a ponadto jukka ogrodowa w ilości 10 sztuk oraz 2 sztuki forsycji.

Badając przeznaczenie planistyczne działki nr [...] biegły podał, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla ww. działki obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzony Uchwałą nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] listopada 2005 r. w sprawie: uchwalenia "Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy [...]" wraz z późniejszym zmianami. Zgodnie z tym dokumentem działka leży w terenie ciągów pieszych, promenad spacerowych i jest tylko w niewielkiej części usytuowana w granicach terenów o przeznaczeniu drogowym - pod drogę Wojewódzką nr [...] oraz obszarów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz usługową o niskiej intensywności.

Biegły przystąpił do zbadania, czy w niniejszej sprawie występuje zasada korzyści. Rzeczoznawca analizował transakcje prawem własności. W pierwszej kolejności przebadał lokalny rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu drogowym, uwzględniając okres od stycznia 2017 r. do stycznia 2019 r. Ze względu na brak wystarczającej liczby transakcji takimi nieruchomościami na lokalnym rynku gminy [...], obszar badań poszerzono o tereny powiatu nowosądeckiego, nowotarskiego oraz limanowskiego. W wyniku przeprowadzonej analizy zgromadzono informacje o kilkudziesięciu wiarygodnych transakcjach nieruchomościami drogowymi. Ostatecznie biegły wybrał 21 nieruchomości. Ceny kształtowały się w przedziale od [...] zł do [...] zł za 1 m2, ze średnią ceną wynoszącą [...] zł za 1 m2.

W badanym przedziale czasowym biegły nie zauważył wyraźnego trendu zmian cen wobec czego ceny nie zostały poddane aktualizacji, ze względu na upływ czasu.

Następnie rzeczoznawca przystąpił do analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, z dopuszczeniem zabudowy turystyczno-letniskowej. Badaniem objęto okres 2018 r. Na lokalnym rynku gminy wiejskiej [...] wytypowano 14 transakcji takimi nieruchomościami. Ceny mieściły się w przedziale od [...] zł do [...] zł za 1 m2, z ceną średnią wynoszącą [...] zł za 1 m2.

W wyniku przeprowadzonej analizy rynku nieruchomości przy uwzględnieniu różnych przeznaczeń okazało się, że wartość rynkowa nieruchomości jest wyższa w przypadku założenia, że działka ma przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową. W związku z tym wartość rynkową części nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym oszacowano na podstawie transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową. Natomiast znacznie większą część nieruchomości przeznaczoną pod komunikację określono wykorzystując transakcje nieruchomościami drogowymi.

Do oszacowania wartości gruntu nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Natomiast metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru, co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji rynkowych.

Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.) – dalej zwanej "ugn" ceny te koryguje się, ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Rzeczoznawca ustalił, że w stosunku do działek o przeznaczeniu komunikacyjnym głównymi czynnikami cenotwórczymi są: położenie/lokalizacja (waga 40%), stan otoczenia (waga 40%) oraz infrastruktura techniczna (waga 20%). Rzeczoznawca dokonał charakterystyki przyjętych cech rynkowych oraz opisu nieruchomości przyjętych do porównania. Natomiast dla nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym głównymi czynnikami cenotwórczymi były: położenie/lokalizacja (waga 40%), infrastruktura techniczna (waga 25%), powierzchnia nieruchomości (waga 25%), ograniczenia w możliwości realizacji zabudowy (10%).

Rzeczoznawca dokonał również charakterystyki przyjętych cech rynkowych oraz opisu nieruchomości wziętych do porównania.

Biegły na podstawie współczynników korygujących określił cenę za 1 m2 dla każdej wycenianej części nieruchomości o różnym przeznaczeniu. Wartość 1 m2 dla części przedmiotowej nieruchomości gruntowej o przeznaczeniu drogowym oszacowano na kwotę [...] zł, co pozwoliło na określenie wartości prawa własności części nieruchomości gruntowej na [...] zł. Natomiast wartość 1 m2 przedmiotowej nieruchomości gruntowej oszacowano w tym przypadku na kwotę [...] zł, więc wartość prawa własności nieruchomości gruntowej wyniosła [...] zł. Łączna wartość nieruchomości gruntowej to [...] zł.

Wartość odtworzeniową składników budowlanych, przy zastosowaniu podejścia kosztowego - techniki wskaźnikowej, biegły określił na kwotę [...] zł. Natomiast wartość nasadzeń roślinnych ustalona w podejściu kosztowym wyniosła [...] zł.

Zatem działka nr [...] została przez rzeczoznawcę wyceniona na łączną kwotę [...] zł.

Organ w wydanej decyzji stwierdził, że nie zostały spełnione przesłanki dotyczące powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, o których mowa w art. 18e ust. 1 pkt 1 specustawy. Wojewoda [...] pismem z [...] marca 2019 r. zwrócił się do Zarządu Dróg Wojewódzkich z prośbą o wskazanie, którzy właściciele lub użytkownicy wieczyści złożyli oświadczenie o wydaniu inwestorowi nieruchomości na potrzeby realizacji inwestycji polegającej na rozbudowie drogi wojewódzkiej nr [...][...] -[...] -[...] -[...] -[...] ode. [...] od km [...]+[...] do km [...]+[...]. Zarząd Dróg Wojewódzkich w odpowiedzi z [...] kwietnia 2019 r. przesłał stosowne oświadczenia właścicieli nieruchomości zajętych pod ww. inwestycje, wśród których nie znalazło się oświadczenie L. i A. małż. S.. W związku z tym faktem nie było podstaw do powiększenia odszkodowania o kwotę stanowiącą 5 % wartości nieruchomości.

Analizując operat szacunkowy Minister wskazał, że należy mieć na uwadze przepisy ugn i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – dalej zwanego "rozporządzenie".

Organ odwoławczy przytoczył treść art. 134 ust. 1, 3 i 4 ugn oraz § 36 ust. 1 i 4, § 55 ust. 2, § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia.

Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z [...] stycznia 2019 r. Minister wskazał, że zawiera on wszystkie elementy wymagane powyższymi przepisami. Biegły po określeniu przeznaczenia planistycznego wycenianej nieruchomości, kierując się tzw. zasadą korzyści, prawidłowo dokonał analizy dwóch segmentów rynku: nieruchomości drogowych oraz nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Ostatecznie rzeczoznawca majątkowy wycenił niewielką część wywłaszczonej działki w oparciu o rynek nieruchomości mieszkaniowych, natomiast przeważającą część przy zastosowaniu cen nieruchomości przeznaczonych pod komunikację. Biegły uzasadnił swoje postępowanie brakiem na rynku nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym. Ponadto, jak wynika z przedstawionej przez biegłego analizy, ceny nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę były nieznacznie wyższe od cen nieruchomości drogowych, co prowadzi do wniosku, że cel wywłaszczenia nie powodował wzrostu wartości nieruchomości.

W ocenie organu odwoławczego założenia biegłego w powyższym zakresie są spójne i logiczne, dlatego też organ odwoławczy podziela je w całości. Autor operatu wyczerpująco opisał przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości, co uznać należało za zgodne z art. 154 ust. 1 ugn.

Biegły szczegółowo scharakteryzował przyjęte rynki nieruchomości drogowych i mieszkaniowych. Uzasadnił też konieczność wyjścia poza lokalny rynek nieruchomości w przypadku poszukiwania transakcji nieruchomościami drogowymi. Opinia rzeczoznawcy spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowane] nieruchomości oraz właściwym doborze nieruchomości podobnych.

Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ugn oraz rozporządzenia, został sporządzony zgodnie z zasadami i procedurą szacowania nieruchomości.

Odnosząc się natomiast do zarzutów skarżących Minister stwierdził, że nie zasługują one na uwzględnienie.

Minister podał, że skarżący podnoszą, że biegły w sporządzonym operacie szacunkowym zaniżył wartość rynkową nieruchomości, argumentując, że nieruchomość leży w miejscowości wypoczynkowe] z dostępem do jeziora, na terenie atrakcyjnym pod względem lokalizacji, zaś sama działka jest w pełni uzbrojona, ogrodzona, uporządkowana oraz zagospodarowana znacznymi środkami skarżących.

Ponadto rzeczoznawca załączył do operatu szacunkowego protokół z [...] stycznia 2019 r., z przeprowadzonej na działce nr [...] wizji lokalnej, w którym zostały wskazane składniki budowlane i roślinne występujące na wycenianej nieruchomości, uzbrojenie w sieć elektroenergetyczną, gazową, kanalizacyjną oraz wodną, bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Odwołujący nie sprecyzowali co konkretnie mają na myśli twierdząc, że rzeczoznawca nie uwzględnił atrybutów nieruchomości, mających wpływ na jej wycenę. Ogólne tylko stwierdzenie zawarte w odwołaniu nie może stanowić dowodu na zaniechanie ze strony biegłego.

Rzeczoznawca w przedłożonej opinii uwzględnił ewidentne walory działki wskazane w odwołaniu, z którą to opinią skarżący zapoznali się. Już w samym opisie nieruchomości rzeczoznawca majątkowy podkreślił atrakcyjność lokalizacji nieruchomości, z uwagi na jej położenie w rejonie turystycznym. Ponadto zarówno w przypadku wyceny nieruchomości, w części przeznaczonej pod drogę, jak i części przeznaczonej pod zabudowę biegły uwzględnił wśród czynników kształtujących cenę położenie/lokalizację nieruchomości, przyznając temu atrybutowi w każdym przypadku wagę na poziomie 40 %. Rzeczoznawca majątkowy wskazał, że najwyższe ceny transakcyjne w aspekcie lokalizacji uzyskują nieruchomości położone na terenie miast ze stosunkowo najwyższymi cenami, tj. [...],[...],[...],[...] (przeznaczenie drogowe) oraz nieruchomości położone w miejscowościach najbardziej rozwiniętych turystycznie, położonych bezpośrednio przy [...] (nieruchomości przeznaczone pod zabudowę). Gorzej oceniane były tereny słabiej rozwinięte, mniej korzystnie postrzegane przez potencjalnych nabywców jako tereny położone w dalszej odległości od zbiornika, określone przez rzeczoznawcę jako "mniej modne". W związku z faktem, że wyceniana nieruchomość nie jest położona w żadnej z wymienionych przez biegłego miejscowości o najwyższych cenach transakcyjnych, lecz położona jest w miejscowości o statusie wsi w przypadku części drogowej została ona oceniona na poziomie "dobrym". Natomiast w przypadku części przeznaczonej pod zabudowę otrzymała najwyższą ocenę w przyjętej skali jako miejscowość turystyczna, wypoczynkowa, położona w bliskim sąsiedztwie Jeziora [...]. Zatem zarzut nieuwzględnienia walorów lokalizacyjnych nieruchomości nie zasługuje na uwzględnienie.

Jeżeli chodzi o zarzut skarżących, że granica działki nr [...] przechodzi przez środek studni zasilającej w wodę, a ponadto na wycenianej nieruchomości znajduje się zbiornik wodny, na dowód czego załączyli mapę wykonaną dla celów projektowych przez geodetów: mgr inż. A. L. oraz mgr. inż. M. M., zatwierdzoną przez inspektora Starosty [...] mgr. inż. A. F. [...] listopada 2019 r. i że linią ciągłą oznaczona jest granica działki i linia ta przebiega przez środek studni ,a mapa nie posiada legendy, która potwierdziłaby, że linia ciągła oznacza granicę wywłaszczanej nieruchomości Minister wskazał, że z załączonej mapy nie można odczytać, że rzeczywiście taki zbiornik wodny jest położony w granicach działki nr [...].

Biegły w piśmie z [...] września 2019 r., stanowiącym odpowiedź na uwagi L. i A. S. - strony postepowania, zaznaczył, że zgodnie z informacjami które posiada zbiornik wodny nie był posadowiony na wywłaszczanej działce. Z uwagi na podniesienie tego zarzutu już na etapie postępowania przez organem l instancji, Wojewoda przeprowadził stosowne postępowanie wyjaśniające i zwrócił się w tym celu do Zarządu Dróg Wojewódzkich w [...]. Z otrzymanej odpowiedzi, wynika, że na działce nr [...] nie stwierdzono zbiornika na wodę. Co więcej, wśród wymienionych w odpowiedzi elementów infrastruktury, usytuowanej na wycenianej nieruchomości nie ma również studni.

Minister podkreślił, że biegły przy sporządzaniu operatu szacunkowego korzysta z wiarygodnych źródeł takich decyzja zrid oraz załączone do niej mapy. Skarżący dla wykazania zaniżenia wartości nieruchomości powołują się na informacje uzyskane od sąsiadów nabywających lub zbywających działki położone w tym samym rejonie, z których wynika, że cena metra kwadratowego wynosi od [...] do [...] zł, a nie [...] zł. Odwołujący nie przedstawili jednak żadnych wiarygodnych dokumentów na poparcie swoich twierdzeń. Skarżący nie zgadzają się również z wyceną obiektów budowlanych, ogrodzenia oraz budynków gospodarczych, podkreślając, że zostały znacznie zaniżone, ale także w tym przypadku nie przedkładają żadnych dowodów. Natomiast organ nie dostrzegł nieprawidłowości w zakresie wyceny części składowych.

Minister zaznaczył, że zgodnie z art. 157 ust. 1 ugn uprawnionym do oceny prawidłowości sporządzenia operatu jest organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Skoro odwołujący nie byli usatysfakcjonowani odpowiedzią rzeczoznawcy na zastrzeżenia wniesione do sporządzonej wyceny, mieli możliwość zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców o wydanie opinii w jej przedmiocie. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji, a czego nie uczyniła. Odwołujący się nie przedłożyli również w toku postępowania dowodu w postaci kontroperatu, który wskazywałby na zaniżenie kwoty odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.

Zdaniem organu odwoławczego samo twierdzenie strony, bez przedstawienia przeciwdowodu, nie jest wystarczające dla skutecznego podważenia wyceny dokonanej przez biegłego w części wymagającej wiadomości specjalnych.

Odnosząc się do wniosku o uzupełnienie materiału dowodowego poprzez zlecenie drugiemu biegłemu sporządzenia nowej opinii przez rzeczoznawcę spoza województwa [...] Minister podkreślił, że na gruncie niniejszej sprawy nie zachodziła sytuacja, która uzasadniałaby zlecenie przez organy odszkodowawcze nowego operatu szacunkowego.

Zarówno organ pierwszej, jak i drugiej instancji dokonał wnikliwej oceny operatu szacunkowego z [...] stycznia 2019 r. Organ pierwszej instancji wezwał również autora operatu szacunkowego do ustosunkowania się do zarzutów zgłoszonych przez byłych właścicieli.

Tak zgromadzony materiał dowodowy pozwolił na stwierdzenie, że wycena z [...] stycznia 2019 r. została sporządzona prawidłowo i odpowiada przepisom ugn oraz rozporządzenia i w konsekwencji może stanowić podstawę ustalenia odszkodowania.

Wobec powyższego nie było konieczności powoływania innego biegłego w celu sporządzenia operatu szacunkowego o wartości przedmiotowej nieruchomości.

Od decyzji Ministra Rozwoju z [...] stycznia 2020 r. L. i A. S. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] z [...] listopada 2019 r. zarzucili rażące naruszenie art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 78 § 1 i art. 84 § 1 kpa poprzez: 1) pozbawienie strony prawa ingerencji dowodowej, mającej istotne znaczenie dla kształtowania wyceny, rzeczywistej wartości nieruchomości, zajętej na cele publiczne - drogę Wojewódzką; 2) negowanie racji strony w zakresie braku wyceny studni, zlokalizowanej w zajętym pasie gruntu; 3) rażąco subiektywną wycen, nieadekwatną do rzeczywistej wartości zajętej nieruchomości.

Wobec tego wnieśli o: 1) zmianę zaskarżonych decyzji w zakresie przyznanego odszkodowania ewentualnie uchylenie obu zaskarżonych decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewodzie [...]; 2) dopuszczenie dowodu z opinii sądowej biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego wyznaczonego przez Prezesa Sądu Okręgowego w [...] na okoliczność wyceny faktycznej wartości nieruchomości skarżących o pow. [...] ha nr [...], obręb [...] -[...] z przeznaczeniem pod drogę Wojewódzką; 3) dopuszczenie dowodu z dokumentu - mapy do celów projektowych, załączonej do odwołania od decyzji Wojewody [...] na okoliczność, że studnia skarżących znajduje się w zajętym pod drogę pasie terenu, - przykładowej umowy sprzedaży terenów prywatnych na wolnym rynku w tym regionie kraju na okoliczność, że przyznane skarżącym odszkodowanie nie spełnia kryteriów cenowych wolnego rynku w tym regionie kraju, z krzywdą dla prywatnych właścicieli; 4) zasądzenie na rzecz skarżących kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. W uzasadnieniu wskazali, że w toku postępowania odszkodowawczego zgłaszali żądanie dopuszczenia dowodu z kolejnego operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego spoza Województwa [...] celem wykluczenia stronniczości rzeczoznawcy majątkowego ale wniosek nie został przyjęty, co narusza art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 78 § 1 kpa.

Skarżący uważają, że rażące błędy jakich dopuszczają się organy zostały zweryﬁkowane dopuszczonym przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w [...] dowodem z kolejnego operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego z listy biegłych sądowych Prezesa Sądu Okręgowego w [...], który rzetelnie i obiektywnie wyceni nieruchomość skarżących wraz z naniesieniami, w tym studnią po [...] -[...] zł za 1m2, a nie po [...] zł za 1m2 gruntu o bardzo dobrej lokalizacji, terenu uzbrojonego, ogrodzonego, zniwelowanego, zagospodarowanego, zabudowanego, z dostępem do jeziora, plaży, drogi szybkiego ruchu, miejscowości położonej w pobliżu dużego miasta wojewódzkiego [...].

Zdaniem skarżących wymienione atrybuty lokalizacyjne dyskwalifikują rzetelność i obiektywność jedynego, sporządzonego w przedmiotowej sprawie, operatu szacunkowego, a odszkodowanie w nim przyznane narusza art. 21 Konstytucji RP, gdyż nie jest słusznym odszkodowaniem.

W odpowiedzi na skargę Minister Rozwoju wniósł o jej oddalenie i jednocześnie podtrzymał stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie.

W piśmie z [...] lipca 2020 r. skarżący podtrzymali żądania skargi. Dodatkowo zgłosili wnioski dowodowe domagając się dopuszczenia przez Sąd dowodów w postaci: 1) oświadczenia kierownika budowy dróg mgr inż. I. C. z firmy [...] Sp. z o.o.; 2) dokumentacji fotograficznej skarżących, wykonanej w miesiącu lipcu 2020 r. w czasie realizacji inwestycji drogowej przez wymienioną spółkę na okoliczność, że sporna studnia faktycznie znajduje się w pasie gruntu zajętym pod inwestycję drogową, a mapy geodezyjne, okazane rzeczoznawcy majątkowemu do wyceny nieruchomości skarżących, nie posiadały aktualnych danych z urządzeniami w terenie, co potwierdziły pomiary geodezyjne wykonane na żądanie skarżących [...] lipca 2020 r.

Zdaniem skarżących wobec braków dowodowych w zebranym materiale sprawy zachodzi uzasadniona konieczność uchylenia zaskarżonej decyzji oraz decyzji Wojewody [...] i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania celem uzupełnienia materiału dowodowego przez wykonanie ponownej wyceny zarówno spornej studni, jak i kosztów jakie skarżący muszą ponieść w związku ze zmianą lokalizacji spornej studni. W uzasadnieniu pisma podnieśli, że sporna studnia nie tylko, że istnieje w terenie zabieranym pod inwestycję drogową, ale faktycznie została pominięta w operacie szacunkowym, co ma istotny wpływ na przyznane odszkodowanie zważywszy, że studnia ta dostarcza wodę do budynku skarżących i wobec konieczności jej przeniesienia w inne miejsce, skarżący będą musieli ponieść także koszty jej nowej lokalizacji.

W ocenie skarżących przy nowej wycenie będą musiały być także zweryfikowane do rzeczywistych cen, zabierany grunt pod drogę i posadowione na nim obiekty gospodarcze z których obecną wyceną skarżący się nie zgadzają.

Jeżeli chodzi o tryb przyspieszony rozpoznania skargi skarżący podnieśli, że są skłonni wyrazić na to zgodę pod warunkiem, że decyzje zostaną uchylone i sprawa trafi do ponownego rozpoznania w celu sporządzenia kolejnego operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego z nową wyceną urządzeń istniejących na gruncie zabieranym pod realizowaną inwestycję drogową.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie postanowieniem z 28 października 2020 r. sygn. akt I SA/Wa 670/20 oddalił wnioski dowodowe skarżących.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga jest uzasadniona.

Sąd podziela stanowisko L. i A. S., że w niniejszej sprawie nie zostały w sposób wszechstronny i dokładny wyjaśnione okoliczności dotyczące stanu szacowanej nieruchomości w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (art. 12 ust. 5 i art. 18 ust. 1 specustawy w zw. z art. 4 pkt 17 ugn). Zgodnie z art. 4 pkt 17 ugn przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Sąd zwraca uwagę, że istotnym dla wyceny parametrem szacowanej nieruchomości jest jej stan zagospodarowania, a więc to w jakie naniesienia jest wyposażony szacowany grunt w dacie wydania decyzji o zrid. Prawidłowe ustalenia w tym zakresie mają bowiem wpływ na: 1) dobór nieruchomości podobnych do nieruchomości szacowanej (art. 4 pkt 16 ugn), 2) wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości (art. 154 ust. 1 ugn), 3) określenie wartości odtworzeniowej nieruchomości, w zakresie m.in. jej budowlanych części składowych (art. 135 ust. 2 i 4 ugn) i w związku z tym na ustalenie wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą z mocy prawa przez jednostkę samorządu terytorialnego pod inwestycję drogową (art. 12 ust. 4 pkt 2 i 4a oraz art. 18 ust. 1 specustawy). Kompletne ustalenia w zakresie stanu nieruchomości muszą znaleźć się w operacie szacunkowym (§ 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia).

Z treści operatu szacunkowego i jego załączników wynika, że rzeczoznawca majątkowy dokonał [...] stycznia 2019 r. oględzin przedmiotowej nieruchomości. Jednak z protokołu z wizji lokalnej stanu nieruchomości na [...] listopada 2018 r. (datę wydania decyzji o zrid) nie wynika, aby na spornym gruncie (działka nr [...]) był posadowiony zbiornik wodny/studnia. Z treści operatu szacunkowego i tegoż protokołu nie wynika, aby oględziny nieruchomości były przeprowadzone z udziałem L. i A. małż. S. (dotychczasowych właścicieli nieruchomości).

W piśmie z [...] sierpnia 2019 r. pełnomocnik skarżących wskazał, że po dokonaniu wizji wraz z L. i A. małż. S. spornego gruntu [...] listopada 2019 r. zauważyli, że wycena nie uwzględnia nakładu w postaci zbiornika/studni zlokalizowanej w sąsiedztwie forsycji objętej wywłaszczeniem. W piśmie z [...] września 2019 r. 2019 r. rzeczoznawca majątkowy K. J. wskazał, że zgodnie z informacjami jakie posiadał zbiornik nie był posadowiony na wywłaszczanej działce. W piśmie z [...] września 2019 r. pełnomocnik skarżących podtrzymał zarzut nieustalenia przez biegłego stanu faktycznego zastanego na przedmiotowym gruncie. Oświadczył, że zbiornik wodny jest posadowiony na wywłaszczanej części nieruchomości ponieważ znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie krzaków forsycji wycenionych w operacie szacunkowym.

W aktach sprawy znajduje się informacja (załączona do pisma ZDW w [...] z [...] października 2019 r.), pochodząca od pełnomocnika firmy [...] projekt Biuro Usług Inżynierskich K. F., dotycząca inwentaryzacji działki nr [...] (przed podziałem), z której wynika, że na wydzielonej działce nr [...] nie znajduje się zbiornik wodny. Według informacji zbiornik ten został posadowiony na działce nr [...] (nieobjętej wyceną) przy zachodniej granicy tej działki, w sąsiedztwie projektowanego rowu. Jednak na załączonym do tej informacji fragmencie mapy (bez oznaczenia jej rodzaju, daty i legendy) nie naniesiono tego elementu zagospodarowania terenu.

Z kolei do odwołania skarżących została załączona uwierzytelniona przez fachowego pełnomocnika mapa geodezyjna dla celów projektowych (bez legendy) wykonana [...] lutego 2019 r., przyjęta do pzgik [...] listopada 2019 r. z której – zdaniem L. i A. S. - wynika, że zbiornik wodny/studnia usytuowany jest na granicy działek nr [...] i [...]. Z treści odwołania wynika, że zbiornik wodny/studnia znajduje się w połowie w pasa wywłaszczenia, co uzasadnia objęcie tego elementu zagospodarowania terenu wyceną biegłego.

Zdaniem Sądu zgromadzony w sprawie materiał dowodowy jest niewystarczający aby wyjaśnić, czy 1) zbiornik wodny i studnia, o których wspominają skarżący, to jeden element zagospodarowania terenu ich dotychczasowej nieruchomości, czy są to dwa odrębne naniesienia; 2) czy ten element (zakładając, że zbiornik wodny i studnia to jeden element) znajdował się faktycznie na terenie oznaczonym jako działka nr [...] w dacie wydania decyzji o zrid ([...] listopada 2018 r.).

Przy czym nie chodzi o to, czy element ten był uwidoczniony (formalnie) na mapach i rejestrach ewidencyjnych, ale o to, czy faktycznie i w jakiej części ten element był posadowiony [...] listopada 2018 r. na wywłaszczanym gruncie (działce nr [...]).

Zagadnienie to nie zostało przez organy orzekające w administracyjnym toku instancji wyjaśnione, zgodnie z wymaganiami wynikającymi z art. 7 i art. 77 § 1 i art. 80 kpa przez co sporządzona na użytek niniejszej sprawy wycena może okazać się niepełna w zakresie opisu stanu nieruchomości i w konsekwencji sporządzona na podstawie niewłaściwych założeń dotyczących np. doboru nieruchomości podobnych z rynku właściwego, doboru odpowiedniego podejścia, metody i techniki szacowania, co mogło mieć wpływ na wynik wyceny (określenie wartości nieruchomości) i wysokość ustalonego odszkodowania.

Wobec tego Sąd uznał, że zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja Wojewody [...] z [...] listopada 2019 r. zostały podjęte z naruszeniem wskazanych wyżej przepisów procesowych, a naruszenie to mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Jeżeli chodzi o zgłoszone przez L. S. i A. S. i w skardze i piśmie z [...] lipca 2020 r. wnioski dowodowe Sąd zwraca uwagę, że w postępowaniu sądowoadministracyjnym możliwe jest tylko przeprowadzenie dowodów uzupełniających z dokumentów, co wynika z art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) – dalej zwanej "ppsa". W postępowaniu sądowym Sąd nie rozstrzyga o prawidłowości ustalenia odszkodowania (nie bada sprawy, co do istoty). Ustaleń w zakresie tego, czy na działce nr [...] znajdował się zbiornik wodny/studnia, w dacie wydania decyzji o zrid z [...] listopada 2018 r., winien dokonać organ orzekający o odszkodowaniu. Zatem w postępowaniu administracyjnym winny być złożone wszelkie dowody wskazujące, że w dacie wydania decyzji o zrid stan przedmiotowej nieruchomości winien uwzględniać tego rodzaju element, czy elementy zagospodarowania terenu. Na obecnym etapie sprawy przedwczesne było wypowiadanie się o prawidłowości ustalenia odszkodowania, skoro nie wiadomo ostatecznie jaki był w dacie wydania decyzji o zrid stan zagospodarowania przedmiotu wyceny.

Sąd zwraca uwagę, że niniejsza sprawa administracyjna nie została dostatecznie wyjaśniona w podstawowym dla ustalenia odszkodowania zakresie, tj. w zakresie stanu szacowanej nieruchomości, który stanowi punkt wyjścia do dokonywania przez rzeczoznawcę majątkowego dalszych ustaleń i założeń w procesie szacowania nieruchomości.

W ponownie prowadzonym postępowaniu Wojewoda [...] wyjaśni, czy na terenie obejmującym działkę nr [...] w dacie [...] listopada 2018 r. faktycznie posadowione były, i w jakiej części, takie elementy jak zbiornik wodny/studnia, czy były to dwa odrębne elementy zagospodarowania nieruchomości i czy w związku z tym winny podlegać wycenie i w jakim zakresie. W zależności od poczynionych ustaleń organ podejmie w sprawie dalsze czynności.

Biorąc powyższe pod uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa orzekł, jak w sentencji. O kosztach postępowania sądowego (zwrocie wpisu sądowego, kosztów działania profesjonalnego pełnomocnika, opłat skarbowych od pełnomocnictw) Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 ppsa w zw. z § 1 pkt 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 grudnia 2003 r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 221, poz. 2193 ze zm.) oraz § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a w zw. z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1800 ze zm.).

Wydanie wyroku na posiedzeniu niejawnym nastąpiło na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1842).