Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 397/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2011-07-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 112, art. 5 pkt 9, art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124, art. 134, art.129, art.130, art 156, art 154,
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 77 i art. 75
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: § 56
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący NSA Maria Piórkowska Sędziowie WSA Magdalena Józefczyk/spr./ NSA Stanisław Śliwa Protokolant Sylwia Pacześniak po rozpoznaniu w Wydziale II Ogólnoadministracyjnym na rozprawie w dniu 7 lipca 2011 r. sprawy ze skargi B. J. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2011 r., nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości -skargę oddala-


UZASADNIENIE

II SA/Rz 397/11

Uzasadnienie

Przedmiotem skargi B. J. jest decyzja Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2011r., nr [...] utrzymująca w mocy decyzję Starosty Powiatu [...] z dnia [...] listopada 2010r., nr [...] o wywłaszczeniu na rzecz Gminy Miejskiej [...] z przeznaczeniem na realizację cmentarza komunalnego prawa własności 12/24 części nieruchomości, położonej w obrębie [...] miasta [...], oznaczonej jako działka nr 146/1 o pow. 0,2469 przysługującego B. J. oraz ustalającej z tytułu wywłaszczenia udziału 12/24 części tej nieruchomości odszkodowania w rzecz dotychczasowej właścicielki w kwocie 19 722, 00 zł.

Podstawą prawną zaskarżonej decyzji jest art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. u. z 2000r. nr 98, poz. 1017 ze zm.) zwana dalej w skrócie k.p.a. oraz art. 113 ust. 1, art. 119 ust. 1, art. 121 ust. 1, art. 123 ust. 1, art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 1, art. 130, art. 132 ust. 1,2,3,5, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r. nr 102, poz. 651 ze zm.) zwana dalej w skrócie u.g.n.).

Stan faktyczny w przedmiotowej sprawie przedstawiał się następująco.

Burmistrz Miasta [...] wnioskiem z dnia 23.11.2006r. nr [...] wystąpił do Starosty Powiatu [...] o wywłaszczenie działki nr 146, położonej w obrębie [...] miasta [...], stanowiącej współwłasność po 1/2 części Pani B. B. i Pani B. J., niezbędnej do realizacji celu publicznego czyli budowy cmentarza komunalnego wraz z niezbędną infrastrukturą drogowo - parkingową,

Decyzją Burmistrza Miasta [...] z dnia [...] stycznia 2007r. nr [...] został zatwierdzony podział działki nr 146 w celu wydzielenia działki nr 146/1 przeznaczonej pod cmentarz komunalny oraz działki nr 146/2 przeznaczonej pod drogę wewnętrzną.

Prowadzone z współwłaścicielkami przedmiotowej działki rokowania o nabycie prawa własności tej nieruchomości w drodze umowy nie doprowadziły do zawarcia umowy sprzedaży z uwagi na brak zgody co do oferowanej ceny.

W trakcie postępowania wywłaszczeniowego Burmistrz Miasta [...] wycofał wniosek o wywłaszczenie działki nr 146/2, a B. B. sprzedała Gminie Miejskiej [...] 1/2 niewydzieloną część działek nr 146/1 i 146/2 aktem notarialnym z dnia 23,01.2009r. Rep. A Nr [...]. W związku z powyższym decyzją z dnia [...] lutego 2009r. nr [...] Starosta [...] umorzył postępowanie, w części dotyczącej wywłaszczenia działki nr 146/2 oraz wywłaszczenia 1/2 części działki nr 146/1, przysługującej B. B.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2010r., nr [...] uchylił ww. decyzję Starosta Powiatu [...] z dnia [...] marca 2010r. o wywłaszczeniu i odszkodowaniu za wywłaszczony udział 12/24 niewydzielonej części nieruchomości.

W wyniku ponownie przeprowadzonego postępowania Starosta Powiatu decyzją z dnia [...] listopada 2010r. orzekł jak opisano na wstępie.

Wysokość odszkodowania ustalono na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego J. H. określającą wartość przedmiotowej nieruchomości - operat szacunkowy z dnia 30.11.2009r. (do którego sporządził aneks z dnia 7.07.2010r. zaopatrzony klauzulą aktualności), z którego wynika, że wartość rynkowa 1/2 części niezabudowanej nieruchomości położonej w obrębie nr [...] miasta [...], oznaczonej jako działka nr 146/1, wynosi 19 722,00 zł.

Na rozprawie administracyjnej w dniu 9 września 2010r. pełnomocnik właścicielki nieruchomości oświadczył, że przedstawiony operat szacunkowy zgodnie z orzecznictwem sądowoadministracyjnym, jako dowód w sprawie nie musi być wiążący dla organu prowadzącego postępowanie. Ponadto podał, że w jego ocenie operat nie uwzględnia czynnika związanego z wejściem w życie od dnia 1 stycznia 2009 r. ustawy o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Starosta Powiatu [...], uznał zarzuty za bezzasadne, ponieważ operat szacunkowy sporządziła osoba uprawniona i stanowi dowód na okoliczność określonej w nim wartości nieruchomości dla postępowania o wywłaszczenie nieruchomości. Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych nie ma zastosowania przy określaniu wartości nieruchomości.

Organ I instancji, wydając decyzję o wywłaszczeniu przedmiotowej nieruchomości, ustalił odszkodowanie w wysokości odpowiadającej jej wartości rynkowej, określonej przez rzeczoznawcę majątkowego J. H., którego operat szacunkowy uznał za wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Od powyższej decyzji odwołanie wniosła B. J., działająca przez adwokata L. K. Zaskarżonej decyzja zarzucono, że narusza:

- przepisy Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (art. 2, art. 7, art. 21, art. 30, art. 64, art. 77 ust. 1 i art. 83); - przepisy postępowania administracyjnego (art. 75 § 1 i art. 77 § 1 k.p.a.); - przepisy prawa materialnego (art. 112 ust. 3, art. 128 ust. 1, art. 130 ust. 1, art. 131 ust 1, art. 134 ust. 1 i 4 oraz art. 151 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami Dz. U. z 2004r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) zwanej dalej ustawą Pełnomocnik skarżącej wniósł o uchylenie i zmianę tej decyzji w części dotyczącej ustalonego odszkodowania i ustalenie nowego, słusznego odszkodowania lub uchylenie decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.

Odwołująca się nie zgodziła się jedynie z wysokością odszkodowania za utratę prawa własności do nieruchomości. Podniosła, że rzeczoznawca majątkowy określił wartość przedmiotowej nieruchomości w sposób dowolny, bo nie uwzględnił zasad wynikających z treści art. 151 ust. 1 pkt 1 i 2 u.g.n. Według niej, nie występowały wcześniej w obrocie rynkowym nieruchomości nabywane na cmentarz, gdyż podmioty zbywające nieruchomości na ten cel występowały w sytuacji przymusu, a ona sama nie dysponowała niezbędnym czasem do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Dowolność rzeczoznawcy majątkowego J. H. przy wycenie nieruchomości obrazują dwa operaty szacunkowe autorstwa rzeczoznawcy majątkowego M. S. dołączone do akt sprawy.

Rozpatrując złożone odwołanie oraz całość materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy, Wojewoda [...] stwierdził, że odwołanie nie zasługuje na uwzględnienie i utrzymał decyzję organu I instancji w mocy. Zgodnie z art. 112 u.g.n. przepisy o wywłaszczaniu nieruchomości stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, przy czym wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Katalog celów publicznych określony został w art. 6 ustawy. Z sentencji decyzji organu I instancji wynika, że nieruchomość położona w obrębie [...] miasta [...], oznaczona jako działka nr 146/1, jest wywłaszczana na rzecz Gminy Miejskiej [...] z przeznaczeniem na realizację cmentarza komunalnego, czyli cel określony w art. 6 pkt 9 u.g.n.

Zgodnie z art. 134 ust. 1 i 2 ustawy, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia nieruchomości ustala starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 129 ust. 1 i art. 130 ust. 2 ustawy). A zatem tylko ten organ jest uprawniony do zlecenia rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenia stosownej opinii w formie operatu szacunkowego dla potrzeb toczącego się postępowania wywłaszczeniowego. Na organie spoczywa również obowiązek dokonania oceny wiarygodności operatu szacunkowego, ponieważ jest on jednym z dowodów w sprawie. Starosta [...] uznał, że operat szacunkowy sporządzonego na potrzeby toczącego się postępowania jest prawidłowy i dlatego przyjął ustaloną w nim wartość rynkową nieruchomości do ustalenia wysokości odszkodowania.

Organ odwoławczy stwierdził natomiast, że przedstawiony w tym operacie sposób wyceny wywłaszczanej nieruchomości nie może budzić zastrzeżeń. Wartość wywłaszczanego gruntu rzeczoznawca majątkowy ustalił w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej dla alternatywnego sposobu użytkowania gruntu, wynikającego z jego przeznaczenia w planie miejscowym, bo przeznaczenie to wpływa na zwiększenie jego wartości. Wywłaszczany grunt do czasu jego przeznaczenia w planie miejscowym pod budowę cmentarza był gruntem rolnym. Stosownie do art. 134 ust. 4 u.g.n., jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z tego przeznaczenia. Do porównań rzeczoznawca majątkowy przyjął 12 (dwanaście) cen transakcyjnych sprzedaży nieruchomości podobnych, nabywanych przez Gminę Miejską [...] pod budowę przedmiotowego cmentarza komunalnego. Okres z jakiego pochodzą ceny transakcyjne uwzględnione do porównania to lata 2008 - 2009, co odzwierciedla tabela na stronie 9 operatu. Ze względu na upływ czasu rzeczoznawca majątkowy dokonał korekty tych cen transakcyjnych przy zastosowaniu odpowiedniego wskaźnika wzrostu cen nieruchomości, co zostało przedstawione w aneksie do operatu szacunkowego. A zatem zarzuty odwołującej się, mówiące o nie występowaniu wcześniej w obrocie rynkowym nieruchomości przeznaczonych pod budowę cmentarza komunalnego, czy też o braku czasu niezbędnego do wyeksponowania takich nieruchomości na rynku w celu wynegocjowania warunków umowy, należy uznać za nieuzasadnione. Nie ma też żadnych podstaw do uznania, że dotychczasowe umowy sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod cmentarz komunalny, zawarte w formie aktu notarialnego były sporządzane w sytuacji przymusu.

Dalsza analiza operatu szacunkowego wykazuje, że rzeczoznawca majątkowy ustalił cenę średnią dla przyjętego do porównania zbioru oraz skorygował ją odpowiednimi współczynnikami ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne, będące wcześniej przedmiotem transakcji, od nieruchomości wycenianej. W ten sposób uzyskał wartość jednostkową wycenianego gruntu w wysokości 15,40 zł za 1 m2. A zatem wycena gruntu wykonana została zgodnie z § 3 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Z treści tego przepisu wynika, że przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Zgodnie z aneksem do operatu szacunkowego wartość nasadzeń (12 śliw) oszacowana została metodą kosztową jako suma wartości bieżącej rośliny oraz wartości utraconej korzyści z rośliny, które to wartości zostały wcześniej skorygowane przy zastosowaniu odpowiednich wskaźników oceny bonitacyjnej wartości bieżącej oraz wartości utraconej korzyści. Do ustalenia wartości nasadzeń znajdujących się na wywłaszczanym gruncie rzeczoznawca majątkowy wykorzystał poradnik Krzysztofa Zmarzlickiego pt. "Szacowanie wartości roślin sadowniczych na plantacjach oraz upraw ogrodniczych w ogrodach działkowych i przydomowych przy ustalaniu odszkodowania za wywłaszczenie", wydany w 2007 r. przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. W ocenie Wojewody [...] dokonana wycena nasadzeń jest zgodna z art. 135 ust. 6 ustawy.

Organ odwoławczy podzielił stanowisko Starosty Powiatu w kwestii operatów szacunkowych sporządzonych przez M. S., gdyż istotnie sporządzono je dla innych celów (kredytowych). Każdy z tych operatów w sposób odmienny określa wartość przedmiotowej nieruchomości. Różnica w określonej wartości tej samej nieruchomości pomiędzy tymi operatami wynosi ponad 150%, co dodatkowo świadczy o ich nieprzydatności dla potrzeb niniejszego postępowania.

Przyznanie nieruchomości zamiennej nie jest obligatoryjne i zależy od organu, a zwłaszcza od jego możliwości związanych z posiadaniem odpowiedniej nieruchomości. Z akt sprawy wynika, że Gmina Miejska [...] nie dysponuje odpowiednią nieruchomością zamienną za wywłaszczaną nieruchomość.

Organ odwoławczy nie stwierdził nieprawidłowości w prowadzonym przez Starostę Powiatu [...] i dlatego wymienioną na wstępie decyzją utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

Skargę na powyższą decyzję złożyła B. J. wnosząc o jej uchylenie w całości jako naruszającej prawo. Zaskarżonej decyzji zarzuciła :

1/ naruszenie przepisów art. 2, art. 7, art. 21, art. 30, art. 64, art. 77 ust. 1, art. 83 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997r. (Dz. U. z 1997r. Nr 78, poz. 483 z późn. zm.), poprzez naruszenie zasad tam określonych: państwa prawa urzeczywistniającego sprawiedliwość społeczną; poszanowania godności człowieka;

bezpośredniego stosowania konstytucji; lojalności państwa wobec obywatela (zaufania obywatela wobec państwa); prawa do własności.

2/ naruszenie przepisów art. 75 § 1 i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe stosowanie, ponieważ nie uwzględniono dowodów przedstawionych przez stronę w trakcie prowadzonego postępowania oraz wszystkich okoliczności sprawy ;

3/ naruszenie przepisów art. 112 ust. 3, art. 114 ust. 1, art. 128 ust.1, art. 130 ust. 1, art. 131 ust.1, art. 134 ust. 1 i 4, art. 151 ust. 1 pkt 1 i 2 u.g.n. poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe stosowanie, ponieważ nie wykazano (brak jakiejkolwiek w tym zakresie dokumentacji) przeprowadzenia rokowań, poprzedzających bezpośrednio wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, bezpodstawnie ograniczono kompetencje własne organu władzy oraz ustalono nieadekwatną wartość odszkodowania za własność prywatną, w odniesieniu do konieczności nabycia przez skarżącą nieruchomości zamiennej.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie wskazując na argumentację przestawioną w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje:

Wojewódzki sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269) zwana dalej w skrócie p.u.s.a. Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm. - zwana dalej w skrócie p.p.s.a.). Stosownie do tego przepisu Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W myśl art. 145 p.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji (bądź postanowienia) lub stwierdzenia nieważności, ewentualnie niezgodności z prawem, gdy dotknięta jest naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli miało ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach.

Jeżeli w wyniku przeprowadzonej kontroli Sąd nie stwierdzi wskazanych wyżej naruszeń skarga podlega oddaleniu stosownie do treści art. 151 p.p.s.a.

Poddawszy takiej kontroli zaskarżoną decyzję Sąd doszedł do przekonania, że skarga jest nieuzasadniona. Zaskarżona decyzja nie narusza obowiązujących przepisów prawa materialnego i procesowego w stopniu obligującym Sąd do uwzględnienia skargi.

W przedmiotowej sprawie kwestią sporną pozostaje sprawa sposobu ustalenia ceny spornej nieruchomości – a w następstwie tego wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.

Stosownie do treści art. 112 u.g.n. przepisy dotyczące wywłaszczania nieruchomości stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Celem wywłaszczenia w przedmiotowej sprawie jest budowa cmentarza komunalnego wraz z niezbędną infrastrukturą drogowo – parkingową i jest to cel publiczny określony w art. 6 pkt 9 u.g.n.

Zgodnie z treścią art. 128 u.g.n. wywłaszczenie własności nieruchomości, następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Odszkodowanie przewidziane w art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 u.g.n. nie ma charakteru cywilnoprawnego. Użyty w tej ustawie termin "odszkodowanie" jest tylko językowo zbieżny z takim samym określeniem z Kodeksu cywilnego. Wszelkie kwestie związane ze sposobem ustalania wysokości przedmiotowego odszkodowania zostały wyczerpująco unormowane w rozdziale V działu III u.g.n. Regulacja tam zawarta nie przewiduje żadnego odesłania do odpowiedniego stosowania przepisów Kodeksu cywilnego i nie daje podstaw do stosowania w drodze analogii rozwiązań cywilnoprawnych do instytucji prawa administracyjnego (wyrok NSA z dnia 25.02.2009r. sygn. akt I OSK 460/08 LEX nr 51984).

Odszkodowanie ustala starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości (art. 129 u.g.n.) przy czym wArt. 130.

1.

ysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, a ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 u.g.n)

Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, stosownie do treści art. 134 u.g.n. wartość rynkowa nieruchomości przy określaniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli jednak przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia, co miało miejsce w przedmiotowej sprawie.

Zgodnie z treścią art. 156 u.g.n. Art. 156. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Z § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.) wynika, że w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Biorąc pod uwagę powyższe, Sąd stwierdza, że organ II instancji w zaskarżonej decyzji kompleksowo dokonał oceny treści operatu pod kątem elementów, jakie powinien on zawierać i ocenę tę Sąd podziela.

Podkreślić należy, że wydanie zaskarżonej w niniejszej sprawie decyzji poprzedzone było wydaniem przez Starostę [...] decyzji z dnia [...] marca 2010r., nr [...] orzekającej o wywłaszczeniu na rzecz Gminy Miejskiej [...] prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...] miasta [...], oznaczonej jako działka nr 146/1 o pow. 0,2469 ha stanowiącej w ½ części własność B. J. oraz ustalającej w tytułu wywłaszczenia tej nieruchomości odszkodowanie na rzecz dotychczasowej właścicielki w kwocie 19. 772 zł, uchylonej w wyniku przeprowadzonego postępowania odwoławczego przez Wojewodę [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2010r. Podstawą takiego rozstrzygnięcia była konieczność uzupełnienia operatu szacunkowego poprzez wskazanie z jakich powodów i na jakiej podstawie nastąpiła korekta cen transakcyjnych oraz wskazanie metody wyceny nasadzeń znajdujących się na gruncie.

Treść operatu nie budzi zastrzeżeń. Wartość wywłaszczonego gruntu rzeczoznawca majątkowy ustalił w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej dla alternatywnego sposobu użytkowania gruntu, wynikającego z jego przeznaczenia w planie miejscowym. Przeznaczenie wpłynęło na zwiększenie wartości gruntu, który do czasu wywłaszczenia był gruntem rolnym. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z zasadą wynikającą z Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, do których stosowania zobligowani są rzeczoznawcy majątkowi, do porównań należy wykorzystać nieruchomości podobne, będące przedmiotem obrotu w okresie najbliższym poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. W tej sytuacji, nie budzi zastrzeżeń przyjęcie do ustalenia średniej ceny 1 m² gruntu w próbce reprezentatywnej transakcji z 2008 i 2009 roku. Określając wartość działki biegły wziął pod uwagę 12 cen transakcyjnych sprzedaży nieruchomości podobnych nabywanych przez Gminę Miejską [...] pod budowę cmentarza w latach 2008 – 2009, dokonał również korekty przy zastosowanie wskaźnika wzrostu cen nieruchomości.

Nie można się zgodzić ze skarżącą w kwestii nieprawidłowości wyceny rzeczoznawcy, jaką, jak twierdzi skarżąca, strona wykazała przedstawiając swoje w tym zakresie operaty. Zwrócić uwagę należy na fakt, że operaty przedstawione przez skarżącą w trakcie postępowania administracyjnego sporządzone zostały do zupełnie innych celów niż wycena nieruchomości w przedmiotowej sprawie. Ponadto budzi uzasadnione wątpliwości fakt oznaczenia tak skrajnie różnych cen spornej nieruchomości w przedstawionych operatach. Wartość działki z przeznaczeniem w planie pod budownictwo jednorodzinne pod kątem zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy została określona na kwotę 120 814, 00 zł, natomiast wartość działki przeznaczonej do sprzedaży na kwotę 49 502, 00 zł. Już z tych względów wskazać należy, że operaty te nie mogły zostać wykorzystane jako środek dowodowy w postępowaniu wywłaszczeniowym.

Nie można dokonać porównania operatów przestawionych przez skarżącą z operatem, który stał się podstawą ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie a co się z tym łączy, wbrew twierdzeniu skarżącej, wysnuć tezy o nieprawidłowości operatu sporządzonego przez J. H., także z uwagi na to, że operaty przedstawione przez skarżącą obejmują 2 działki o nr 146/1 i 146/2 o łącznej powierzchni 2650 m kw, cena określona w operacie J. H. obejmuje natomiast działkę 146/1 o pow. 0,2469 ha. Inny jest więc przedmiot i zakres wyceny wskazanych powyżej operatów.

W przedmiotowej sprawie, co także jednoznacznie należy podkreślić, porównanie operatów nie jest możliwie, także z uwagi na fakt, że zastosowano w nich różne metody wyceny gruntu, w operacie J. H. metodę korygowania ceny średniej, natomiast w operacie sporządzonym przez M. S. metodę porównywania parami.

Na marginesie wskazać wypada, że z akt administracyjnych wynika, iż pismem z dnia 19 maja 2009r. skarżąca wycofała i wniosła o przesłanie na jej adres operatu złożonego dnia 2 marca 2009r. (operat sporządzony na potrzeby zabezpieczenia kredytu) i przedłożyła drugi operat, również z dnia 2 lutego 2009r. (sporządzony na potrzeby sprzedaży). W tym miejscu niezrozumiałym staje się zarzut skarżącej dotyczący pominięcia operatów przedstawionych przez skarżącą przy dokonywaniu wyceny nieruchomości skoro, to sama skarżąca "wycofała" jeden z nich z postępowania.

Art. 112. Kolejna kwestia wymagającą poruszenia to okoliczność, że stosownie do treści art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. W świetle tego przepisu operaty sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. z dnia 2 lutego 2009r. mogły zostać wykorzystane do celu, w jakim zostały sporządzone do dnia 2 lutego 2010r. Po upływie tego okresu operat może być wykorzystywany jedynie po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego co następuje poprzez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, co nie miało miejsca w przypadku operatów zawnioskowanych jako środki dowodowe przez skarżącą. Na dzień wydania zaskarżonej decyzji operaty przedstawione przez skarżącą były nieaktualne i ten fakt przesądza o braku ich przydatności w przedmiotowej sprawie.

Odnosząc się do argumentacji skarżącej, jakoby organy ustalały odszkodowanie na podstawie przyjmowanej "w ciemno" wskazanej w operacie szacunkowym wartości wywłaszczonej nieruchomości wskazać należy, że nie było podstaw do tego, aby organ posiadając środek dowodowy w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego – osobę posiadającą wiadomości specjalne i wiedzę stricte z tego z zakresu, specjalizującym się w tej właśnie dziedzinie, dokonywał sam oszacowania ceny nieruchomości, na co wskazuje skarżący w skardze.

Ocena operatu dokonywana jest przez organ we własnym zakresie, poza przypadkami szczególnych wątpliwości, z reguły nie wymagając poddania go weryfikacji zewnętrznej. Prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 u.g.n). Organ administracji publicznej ma natomiast obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, a więc czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Taka ocena, dokonana prawidłowo przez organy administracji publicznej, stała się podstawa przyjęcia przez nie ceny wskazanej przez biegłego.

Z uwagi na powyższe za chybione należy uznać zarzuty skargi dotyczące naruszenia art. 77 i 75 k.p.a. Organy wnikliwie i kompleksowo przeprowadziły postępowanie dowodowe, biorąc pod uwagę wszystko, co mogło przyczynić się do wyjaśnienia przedmiotowej sprawy, wyczerpująco zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy. Nie dopatrzył się również Sąd naruszenia żadnej z wskazanych w zarzutach skargi zasad zawartych Konstytucji RP - postępowanie administracyjne było prowadzone prawidłowo w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz z uwzględnieniem przepisów postępowania administracyjnego.

W powyższych względów, z uwagi na fakt, że zaskarżone orzeczenie odpowiada prawu Sąd, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a skargę oddalił.