Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 490/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-11-26 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 18
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 130  ust. 2,  art. 154  ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 7, 77, 107
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 145  par. 1  pkt 1  lit. a i c
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Gabriela Nowak (spr.) Sędziowie: WSA Emilia Lewandowska WSA Przemysław Żmich Protokolant starszy referent Agnieszka Bieńkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 listopada 2013 r. sprawy ze skargi I. S. i J. S. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej na rzecz skarżących I. S. i J. S. solidarnie kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2011 r. nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...] zł na rzecz I. i J. małż. S. za prawo własności działek nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, położonych w gminie M. w obrębie [...], pow. [...], woj. [...] i zobowiązującą Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do jego wypłaty.

Decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] stycznia 2008 r. nr [...] ustalił lokalizację drogi krajowej dla inwestycji: "Budowa obwodnicy M. na parametrach autostrady w ciągu drogi krajowej nr [...] na odcinku [...] – [...] od km [...] do km [...] wraz z budową i przebudową infrastruktury technicznej na terenie gmin: [...] w województwie [...]". Decyzja ta objęła m.in. przedmiotową nieruchomość.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2010 r. nr [...], działając na podstawie art. 12 ust. 4a, 4f i 5 oraz art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), powoływanej dalej jako "specustawa", ustalił na rzecz byłych właścicieli przedmiotowych działek odszkodowanie w wysokości [...] zł.

Na skutek odwołania I. i J. małż. S., Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] marca 2011 r. nr [...] uchylił powyższą decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Organ odwoławczy wskazał, że podstawę ustalenia odszkodowania w decyzji z dnia [...] czerwca 2010 r. stanowiły operaty szacunkowe z dnia 17 listopada 2009 r. Pismem z dnia 29 czerwca 2010 r. rzeczoznawca majątkowy M. W. poinformował jednak, że w związku z błędem w powierzchni gruntu oraz kwocie oszacowania w powyższych wycenach, przedkłada dla działek nr [...] i [...] operaty szacunkowe zamienne z dnia 18 czerwca 2010 r. Skoro zatem biegły stwierdził, że sporządzony przez niego operat szacunkowy nie mógł być wykorzystany do celu, dla którego go sporządzono, to organ administracji publicznej nie był uprawniony do posługiwania się tym dowodem.

Po ponownym przeprowadzeniu postępowania, Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r. ustalił odszkodowanie za przedmiotowe działki w wysokości [...] zł. Organ wskazał, że podstawę ustalenia odszkodowania stanowiły operaty szacunkowe sporządzone w dniu 18 czerwca 2010 r., których aktualność potwierdzona została przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 30 czerwca 2011 r. Z powyższych operatów wynika, że dokonując wyceny biegły uwzględnił przepis art. 18 ust. 1 specustawy. Dokonał on analizy lokalnego rynku transakcji nieruchomości i w oparciu o ustalone cechy wpływające na ceny nieruchomości oraz próbkę reprezentatywną transakcji porównawczych, ustalił wartość przedmiotowych działek stosując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Analizując rynek nieruchomości niezabudowanych powiatu mińskiego z okresu dwóch lat poprzedzających wycenę, rzeczoznawca stwierdził brak dostatecznej liczby transakcji dotyczących sprzedaży podobnych do wycenianych gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Także transakcje sprzedaży gruntów wskazane przez J. S. w odwołaniu z dnia 22 czerwca 2010 r. nie mogły zostać przyjęte do porównania, bowiem nie dotyczyły nieruchomości podobnych do wycenianych działek. Z tego względu wartość przedmiotowych działek określono w oparciu o przepis § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W tym celu biegły dokonał analizy rynku nieruchomości o podobnym przeznaczeniu do nieruchomości wycenianej, tj. przeznaczeniu na możliwą realizację autostrady, stwierdzając, że takie transakcje nie występują. Wobec tego rzeczoznawca dokonał analizy rynku nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do nieruchomości wycenianej – przeznaczenie leśne (RL). Rozszerzył on przy tym analizę runku o nieruchomości o przeznaczeniu rolnym, bowiem nie odnotowano wystarczającej liczby transakcji dotyczących gruntów leśnych, a ponadto wiele nieruchomości o przeznaczeniu rolnym było częściowo porośniętych lasami, co powoduje, że można traktować je jako nieruchomości podobne do wycenianej. Ostatecznie do porównania przyjęto transakcje sprzedaży 13 nieruchomości stanowiących grunty rolne, trwałe użytki zielone, pastwiska oraz grunty leśne. Zdaniem organu, powyższa analiza oraz jej uzasadnienie są spójne, logiczne i świadczą o rzetelności przeprowadzonych czynności. Wartość drzewostanu biegły określił według wartości drewna, ponieważ w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe i ich wartość przekracza koszty zalesienia i pielęgnacji drzewostanu. Rzeczoznawca ustalił, że na działkach nr [...] i [...] znajdował się las sosnowy w średnim wieku 50 lat na 100% powierzchni działek, zadrzewienie zostało ustalone na poziomie 0,8. Zdaniem organu, powyższe zapisy nie budzą wątpliwości i są spójne z informacjami zawartymi w opisie stanu naniesień przekazanych organowi przez GDDKiA w piśmie z dnia 20 kwietnia 2011 r. Biegły oparł się przy tym na oględzinach lasu znajdującego się na działkach sąsiednich z uwagi na wycięcie lasu przed datą oględzin. Wobec powyższego organ uznał przedłożone operaty szacunkowe za wiarygodne dowody w sprawie i w oparciu o nie ustalił odszkodowanie za przedmiotowe działki.

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, po rozpoznaniu odwołania I. i J. małż. S., decyzją z dnia [...] stycznia 2011 r. utrzymał decyzję z dnia [...] sierpnia 2011 r. w mocy. Organ wskazał, że podstawę ustalenia odszkodowania stanowiły operaty szacunkowe sporządzone w dniu 18 czerwca 2010 r., których aktualność potwierdzona została w dniach 30 czerwca 2011 r. oraz 17 września 2012 r. Z operatów tych wynika, że przedmiotowa nieruchomość, położona jest w W., gm. M., pow. [...], w odległości ok. 3 km od centrum administracyjno-handlowego znajdującego się w mieście powiatowym [...]. Otoczenie działek stanowią tereny leśne. W pobliżu nieruchomości znajdują się tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej, o zwartej zabudowie mieszkaniowej i dużym stopniu urbanizacji. Działki te nie posiadają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, a dojazd do nich prowadzi przez działkę nr [...] stanowiącą drogę wewnętrzną i dalej przez działkę nr [...]. Biegły wskazał, że w dniu wizji przedmiotowa nieruchomość nie była ogrodzona ani zabudowana, porośnięta jest lasem sosnowym stanowiącym siedlisko lasu świeżego w wieku ok. 45-55 lat, średnio 50 lat, obejmującym 100% pow. działki. Drzewostan ten występuje w dużym zagęszczeniu, a przeciętna pierśnica drzewostanu wynosi 25-30 cm, wysokość 14-18 m. Autor operatu ustalił, że na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy M. obrębów [...] i [...], zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady Gminy M. z dnia [...] sierpnia 2004 r. (Dz.U. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]). Zgodnie z ww. planem przedmiotowa nieruchomość położona była na obszarze oznaczonym symbolem 6 KA - tereny, na których możliwa jest realizacja autostrady w oparciu o przepisy odrębne. Natomiast dla terenów znajdujących się w przeważającym sąsiedztwie przeznaczenie zostało określone symbolem RL - tereny leśne, przeznaczone do użytkowania leśnego, w tym produkcji leśnej uwzględniającej funkcje ekologiczne lasów z dopuszczeniem lokalizacji obiektów służących gospodarce leśnej. Rzeczoznawca wyceniając grunt zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, przeanalizował rynek nieruchomości niezabudowanych powiatu mińskiego na badanym obszarze gmin: D., M., J. i K. i stwierdził, że nie odnotowano transakcji gruntami o przeznaczeniu takim jak nieruchomość szacowana pod budowę dróg publicznych. Wobec tego rzeczoznawca przeanalizował transakcje gruntami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych tj. transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu leśnym i rolnym, przy czym zaznaczył, że oddzielnie szacuje wartość gruntu i oddzielnie wartość drzewostanu bowiem na rynku lokalnym ani regionalnym nie zanotowano transakcji nieruchomościami podobnymi pozwalającymi na wycenę przedmiotowej nieruchomości w podejściu porównawczym. Szacując wartość rynkową gruntu autor operatu określił te cechy, które mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz przyznał im odpowiednie wagi. Cechy te uporządkował następująco: lokalizacja nieruchomości, dojazd, stopień urbanizacji, otoczenie i sąsiedztwo - przeciętne (położenie blisko M., lecz brak bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, dojazd do nieruchomości wzdłuż sąsiedniej, wąskiej działki stanowiącej własność tego samego właściciela) waga 40%, bonitacja gruntu - poniżej przeciętnej (klasa VI) waga 20%, kształt i wielkość działki - przeciętna jak dla produkcji leśnej (działka wąska i długa ok. 7,5x190m) waga 15%, kultura rolna - poniżej przeciętnej (użytkowane jako las) waga 10%, rodzaje użytków - poniżej przeciętnej (Ls) waga 15%. W ten sposób wartość rynkową działki nr [...], po powiększeniu go o 50%, biegły określił na kwotę [...] zł, a wartość drzewostanu znajdującego się na tej działce na kwotę [...] zł, natomiast wartość działki nr [...], po powiększeniu go o 50%, określił na kwotę [...] zł, a wartość znajdującego się na tej nieruchomości drzewostanu na kwotę [...] zł.

Organ, powołując treść § 36 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w wersji obowiązującej od dnia 26 sierpnia 2011 r. wskazał, że w procesie wyceny zasadnicze znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości drogowej ustalane zgodnie z art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), powoływanej dalej jako "u.g.n.", z pominięciem wskazań decyzji lokalizacyjnej. Należy więc w pierwszej kolejności ustalić, czy nieruchomość objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ewentualnie studium bądź decyzją o warunkach zabudowy i dopiero pod względem tak ustalonego przeznaczenia nieruchomości możliwy będzie dobór nieruchomości porównawczych. W niniejszej sprawie biegły ustalił, że przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy M. pod tereny, na których możliwa jest realizacja autostrady. W związku jednak z brakiem na rynku lokalnym transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym, do porównania zostały przyjęte nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do nieruchomości wycenianej, tj. transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu leśnym i rolnym. Następnie otrzymaną wartość powiększono, stosownie do § 36 ust. 3 rozporządzenia, o 50% bowiem przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. Zdaniem organu, powyższe powoduje, że powołany operat szacunkowy sporządzony został w oparciu o właściwy dobór transakcji porównawczych, zgodnie z § 36 ust. 4 w zw. z § 36 ust. 3 ww. rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.

Ustosunkowując się do zarzutów podniesionych w odwołaniu, a dotyczących nieprawidłowego przyjęcia do porównania z nieruchomością szacowaną nieruchomości o przeznaczeniu leśnym i rolnym oraz nieprawidłowego określenia wieku drzewostanu znajdującego się na nieruchomości, organ wskazał, że rzeczoznawca majątkowy pismami z dnia 19 maja 2010 r. i 30 czerwca 2010 r. ustosunkował się do powyższych wątpliwości. Biegły wskazał, że przedstawione przez stronę akty notarialne sprzedaży działek oraz umowa przedwstępna dotyczą sprzedaży nieruchomości stanowiących działki położone na terenach zabudowy zagrodowej i mieszkaniowej jednorodzinnej, w związku z czym posiadają zupełnie inne możliwości inwestycyjne, a więc nie są to działki porównywalne z działkami szacowanymi. Biegły wskazał również, że inne działki wykupione pod drogi a położone na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej nie spełniają wymogów podobieństwa z nieruchomością wycenianą. Wśród przedstawionych działek biegły nie odnotował wystarczającej ilości transakcji działek leśnych przeznaczonych pod drogi. Natomiast w kwestii nieprawidłowego określenia wartości drzewostanu znajdującego się na nieruchomości rzeczoznawca wyjaśnił, że w trakcie oględzin nieruchomości i ich otoczenia dokonano pomiaru pierśnicy i wysokości przykładowych drzew, w wyniku którego stwierdzono, że średni wiek drzewostanu wynosi 50 lat i obejmuje 100% powierzchni działki. Wiek drzew potwierdza również opis stanu nieruchomości przekazany przez Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad przy piśmie z dnia 20 kwietnia 2011 r.

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli I. S. i J. S. wnosząc o uchylenie decyzji organów I i II instancji, zarzucając im naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 18 ust. 1 specustawy, art. 154 ust. 1 pkt 5 u.g.n. oraz § 26 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., poprzez niedopuszczenie przy określaniu wartości nieruchomości transakcji podobnych na rynku lokalnym oraz przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), powoływanej dalej jako "k.p.a.", poprzez uznanie sporządzonych operatów szacunkowych za zgodnych z obowiązującymi przepisami oraz niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego w zakresie wieku i wartości drzewostanu.

W uzasadnieniu skargi wskazano, że przyznane skarżącym odszkodowanie jest nieekwiwalentne i wynosi [...] zł za m2, podczas gdy przedstawione przez nich w pismach kierowanych do organu transakcje drogowe na rynku lokalnym, wynoszą przeciętnie [...] zł m2. Wbrew przy tym twierdzeniom biegłego, transakcje te dotyczą nieruchomości podobnych do wycenianych działek. Skarżący wskazali ponadto, że rzeczoznawca wartość działek określił na dzień [...] listopada 2009 r., tj. na dzień sporządzenia wadliwych operatów szacunkowych, zakwestionowanych przez Ministra Infrastruktury w decyzji z dnia [...] marca 2011 r. Nowe operaty, stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania, opierają się natomiast na tych samych transakcjach porównawczych z 2009 r. Zdaniem skarżących dokonana w niniejszej sprawie wycena nieruchomości stoi w jaskrawej sprzeczności z obowiązującymi przepisami prawa, gdyż można było w niej przyjąć ceny transakcyjne uzyskane przy sprzedaży gruntów na cele kilkunastokilometrowej obwodnicy lub na cele inwestycji drogowych wielokrotnie wykazywanych przez skarżących m.in. w piśmie z dnia 27 lipca 2011 r. Istotnym błędem biegłego było również ustalenie, że przedmiotowe działki nie posiadają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Stan ten jest bowiem wynikiem dokonanego wywłaszczenia, gdyż przed realizacją inwestycji drogowej dostęp taki był.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.

Dokonując oceny zaskarżonej decyzji pod tym kątem, Sąd doszedł do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja narusza prawo w stopniu skutkującym jej uchyleniem.

Przedmiotem sporu w niniejszej sprawie jest wysokość odszkodowania ustalonego w decyzji z dnia [...] sierpnia 2011 r.. za działki gruntu przejęte na rzecz Skarbu Państwa decyzją Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2008 r. o ustaleniu lokalizacji drogi, wydanej w trybie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Zdaniem organów rozpatrujących niniejszą sprawę znajdujące się w aktach sprawy operaty szacunkowe rzeczoznawcy majątkowego M. W. z dnia 18 czerwca 2010 r., a których aktualność potwierdzona została w dniach 30 czerwca 2011 r. oraz 17 września 2012 r., sporządzone zostały zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Zgodnie z treścią art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Z kolei na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Szczegółowe regulacje dokonywania wycen nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w zależności od celu wyceny, określają z kolei przepisy ww. rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.

Jak już wskazano powyżej, w rozpoznawanej sprawie wysokość odszkodowania ustalono w oparciu o operaty szacunkowe sporządzone w dniu 18 czerwca 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. W. Jak wynika z treści operatu biegły oszacował nieruchomość zgodnie z metodą określoną w § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., który stanowił w chwili jego sporządzania, że w przypadku braku cen, gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, wartość gruntów wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50%. Przyjęcie tej metody rzeczoznawca uzasadnił stwierdzeniem, że w badanym okresie nie odnotowano transakcji nieruchomościami podobnymi zajętymi pod drogi publiczne i na podstawie ww. paragrafu wartość działek nr [...] i [...] określono jako iloczyn wartości 1m2 gruntów przeważających wśród gruntów przyległych, tj. tereny leśne (RL), a z uwagi na ich niewystarczającą ilość, również tereny rolne.

Rzeczoznawca majątkowy zastosował przy wycenie podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. Biegły wskazał, że na badanym obszarze brak jest nie tylko nieruchomości drogowych, ale i nie odnotowano wystarczającej ilości gruntów leśnych, stąd brak było możliwości ograniczenia analizy jedynie do tego rodzaju gruntów. Wobec tego do porównania przyjął grunty rolne i leśne, niezabudowane o powierzchniach powyżej 2.500m2. Na potrzeby wyceny biegły przyjął z rynku lokalnego 13 niezabudowanych działek, z czego 8 miało przeznaczenie rolne, 2 - rolne częściowo zalesione, 2 - rolne i leśne, a 1 – trwałe użytki zielone. Transakcje sprzedaży tych nieruchomości miały przy tym miejsce w latach 2008-2009. Wybór swój biegły oparł na tym, że w dniu wywłaszczenia nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy M. obrębów [...] i [...], zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady Gminy M. z dnia [...] sierpnia 2004 r. Zgodnie z ww. planem przedmiotowa nieruchomość położona była na obszarze oznaczonym symbolem 6 KA - tereny, na których możliwa jest realizacja autostrady w oparciu o przepisy odrębne. Natomiast dla terenów znajdujących się w przeważającym sąsiedztwie przeznaczenie zostało określone symbolem RL - tereny leśne, przeznaczone do użytkowania leśnego, w tym produkcji leśnej uwzględniającej funkcje ekologiczne lasów z dopuszczeniem lokalizacji obiektów służących gospodarce leśnej. Z kolei znajdujący się na przedmiotowych nieruchomościach drzewostan leśny, jak wynika z zapisów zawartych w operatach szacunkowych z dnia 18 czerwca 2010 r., biegły określił przy zastosowaniu podejścia kosztowego, wyceniając wartość drewna.

Dokonując analizy sporządzonego na potrzeby niniejszej sprawy operatu szacunkowego w pierwszej kolejności należy wskazać, że w dniu 26 sierpnia 2011 r. weszło w życie rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r., zmieniające rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2011 r. Nr 165, poz. 985). W rozporządzeniu z dnia 14 lipca 2011 r. ustawodawca nie zawarł jednak przepisów przejściowych dotyczących spraw wszczętych pod rządami starego rozporządzenia i dotychczas niezakończonych. Brak przepisów przejściowych powoduje, że od dnia 26 sierpnia 2011 r. we wszystkich sprawach związanych z ustaleniem odszkodowania za nieruchomości przejęte na cele drogowe, niezależnie od daty wszczęcia postępowania, obowiązują tylko nowe przepisy rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.

Powyższe oznacza, że operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania, powinien odpowiadać znowelizowanej treści rozporządzenia, obowiązującej od dnia 26 sierpnia 2011 r.

Zgodnie z nową treścią przepisu § 36 ust. 1 rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone (...) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n., bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

W myśl § 36 ust. 2 tego rozporządzenia, w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

Zgodnie natomiast z § 36 ust. 3 w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Z kolei zgodnie z § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Wskazać należy, że Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, który postępowanie odwoławcze prowadził już po zmianie powyższego rozporządzenia, pismami z dnia 2 kwietnia 2012 r. oraz 29 maja 2012 r. wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego o wyjaśnienie, czy przedłożone operaty odpowiadają znowelizowanej treści § 36 rozporządzenia i czy nie ma możliwości dokonania wyceny gruntu wraz z częściami składowymi w podejściu porównawczym. W odpowiedzi pismem z dnia 21 czerwca 2012 r. biegły poinformował organ, że na badanym rynku lokalnym i regionalnym nie odnotowano wystarczającej ilości transakcji podobnych pozwalającej na wycenę gruntu wraz z jego częściami składowymi w podejściu porównawczym, wobec czego w wycenie określono wartość odtworzeniową.

Zdaniem Sądu, powyższych wyjaśnień nie można uznać za wystarczające i wiarygodne, tym bardziej, że już w piśmie z dnia 17 września 2012 r., biegły potwierdzając aktualność sporządzonych operatów szacunkowych, znów dokonał analizy jedynie działek niezabudowanych z lokalnego rynku nieruchomości, tj. z terenu powiatu [...]. Zwrócić należy jednak uwagę, że przepis ust. 2 § 36 znowelizowanego rozporządzenia nakazuje wręcz rozszerzenie badanego rynku na rynek regionalny, w przypadku gdy dane z lokalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1 § 36, a podejście kosztowe dopuszcza dopiero w sytuacji braku takich nieruchomości na rynku lokalnym i regionalnym. W operatach szacunkowych z dnia 18 czerwca 2010 r. biegły ograniczył się natomiast do badania rynku lokalnego obejmującego gminy M., D., J., K., podczas gdy obecnie można sięgnąć po transakcje na obszarze całego województwa [...], tym bardziej, że droga pod którą wywłaszczono przedmiotową nieruchomość jest drogą krajową o parametrach autostrady, a w takim przypadku, zdaniem Sądu, sięgnięcie po nieruchomości z rynku regionalnego (dotyczącego całego województwa), miałoby sens. Nie wiadomo zatem, a czego nie wyjaśnił w sposób wystarczający sam biegły w pismach z dnia 21 czerwca 2012 r. i 17 września 2012 r., czy faktycznie na terenie całego województwa [...] nie istnieje odpowiednia ilość nieruchomości podobnych nabytych pod drogi publiczne, która umożliwiałaby dokonanie wyceny przedmiotowych działek wraz z częściami składowymi w podejściu porównawczym. W tym celu konieczna jest zatem dodatkowa, dogłębna analiza, dokonana zgodnie z treścią § 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Jeżeli okaże się, że transakcji takich przed wydaniem zaskarżonej decyzji nie odnotowano, to zdaniem Sądu nie ma żadnych przeszkód, aby przyjąć operaty M. W., jako podstawę określenia wartości nieruchomości. W tym celu konieczne jest jednak, jak już wskazano, dokonanie dodatkowej analizy lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości.

Decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej była zatem zdaniem Sądu przedwczesna, ponieważ nie ustalono w sposób jednoznaczny kwestii, czy w niniejszej sprawie sporządzone operaty szacunkowe odpowiadają przepisom znowelizowanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. W ponownie prowadzonym postępowaniu organ odwoławczy powinien zatem przeprowadzić uzupełniające postępowanie wyjaśniające, w szczególności, ponownie zwrócić się do biegłego o uzupełnienie opinii i ich weryfikację biorąc pod uwagę nowelizację rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, dokonanej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r., które weszło w życie w dniu 26 sierpnia 2011 r., a więc przed wydaniem zaskarżonej decyzji i dokona ponownej oceny, czy ustalenia operatów szacunkowych z dnia 18 czerwca 2010 r. pozostają aktualne po zmianie przepisów.

Brak podjęcia przez organ powyższych działań spowodowało zdaniem Sądu naruszenie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego w szczególności art. art. 7, art. 77 § 1 oraz 107 tej ustawy oraz § 36 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., które to naruszenia mogły mieć wpływ na wynik sprawy.

W tej sytuacji Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), orzekł jak w sentencji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 tej ustawy.