Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 17/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2020-08-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Bogusław Jażdżyk Sędziowie sędzia WSA Marzenna Glabas sędzia WSA Katarzyna Matczak (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Marta Przewłucka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 sierpnia 2020 r. sprawy ze skargi Z. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]", nr "[...]" w przedmiocie warunków zabudowy uchyla zaskarżoną decyzję.


UZASADNIENIE

K.S. (dalej jako: "Inwestor") zwrócił się do Burmistrza z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku przy ul. [...] w G., na działkach nr A i B. We wniosku wskazał, iż planowana jest dobudowa części przeznaczonej na magazyn, przylegającej do budynku przy ul. [...], graniczącej z działką nr B.

Po ponownym rozpatrzenia sprawy decyzją z dnia [...] r. Burmistrz (dalej jako: "Burmistrz") ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku mieszkaniowo-usługowego o część magazynową, na działkach nr A i B obr. G., miasto G. Rodzaj zabudowy określono jako zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i zabudowa usługowa, funkcję jako magazynową. Linię zabudowy wyznaczono na załączniku graficznym; intensywność wykorzystania terenu określono w następujący sposób: - powierzchnia zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji: od 43 % do 53 %, - powierzchnia terenu biologicznie czynnego w stosunku do powierzchni terenu inwestycji: nie mniejsza niż 20%. W zakresie formy architektonicznej planowanej zabudowy i określenia parametrów gabarytów rozbudowywanego budynku organ wskazał, iż co do: szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu głównej bryły budynku - parametry te nie ulegają zmianie. Określono przy tym, że dla części stanowiącej rozbudowę dopuszczalny jest dach jednospadowy o kącie nachylenia od 0° do 30°. Organ określił także pozostałe wymagania opisane w art. 53 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 1945 ze zm.) dalej jako: "u.p.z.p.". Podstawą rozstrzygnięcia stanowił art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 4, art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Od powyższej decyzji odwołanie wniosła Z.K. - właścicielka działki nr C (dalej jako: "Skarżąca") zarzucając, że organ nie zbadał, czy istnieje możliwość realizacji planowanej inwestycji, skoro działka nr B nie ma dostępu do drogi publicznej. Wyjaśniła, że na działce nr A istnieje budynek, który utrudnia dostęp do działki nr B. Podniosła, że Inwestor bezprawnie korzysta z części należącej do niej działki nr C, aby mieć dostęp do działki nr B i umożliwić funkcjonowanie sklepu. Zarzuciła również, że organ nie zbadał zbyt dużych gabarytów i przybliżenia do granicy działki istniejącego budynku. Wskazała nadto, że planowana inwestycja wpłynie negatywnie na życie i funkcjonowanie jej rodziny.

Od decyzji Burmistrza odwołanie wniósł także A.K., reprezentujący P. i M.K. - współwłaścicieli działki nr D, zarzucając decyzji m.in.: brak określenia gabarytów inwestycji, w tym ilości kondygnacji; dopuszczenia zbliżenia do działki nr C, stanowiącej drogę dojazdową, której inwestor nie jest właścicielem, a która zdaniem odwołującego stanowi jedyną drogę dojazdową do inwestycji; brak określenia ilości miejsc parkingowych; brak reakcji organu na niezgodność istniejącej inwestycji na działce nr B co do kwalifikacji rodzaju zabudowy, ilości kondygnacji, wysokości kalenicy, geometrii dachu. Zarzucono nadto, że decyzja wydana została w oparciu o błędną analizę, ponieważ zabudowa na działkach sąsiednich to zabudowa przedwojenna, mieszkalna z wbudowanymi usługami podstawowymi o minimalnych powierzchniach, uzupełniającymi zabudowę typowo mieszkalną o usługi podstawowe.

W toku postępowania odwoławczego Inwestor uzupełnił dane i wskazał, że aktualna powierzchnia zabudowy wynosi 205,15 m2, a po rozbudowie wynosić będzie 268,56 m2. Przedstawił także fragment z projektu rozbudowy, z którego wynika m.in., że wysokość planowanej do rozbudowy części wyniesie w najwyższym punkcie dachu (jego kalenicy) 4,6 m.

Decyzją z dnia [...]r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej jako: "Kolegium", "organ odwoławczy"), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 i 2 ustawy z 14 czerwca 1960 r. kodeks postepowania administracyjnego (tj. Dz. U. z 1018 r poz. 2096, ze zm) dalej jako: "k.p.a.", uchyliło zaskarżoną decyzję w części, tj.: 1. w punkcie 3 podpunkcie 1 litera b i orzekło co do istoty poprzez wprowadzenie zapisu: "intensywność wykorzystania terenu: - powierzchnia zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji: nie więcej niż 43%; - powierzchnia terenu biologicznie czynnego w stosunku do powierzchni terenu inwestycji: nie mniejsza niż 20%,"; 2. w punkcie 3 podpunkcie 1 litera c tiret siódme i orzekło co do istoty sprawy w następujący sposób: "wysokość głównej kalenicy: bez zmian; wysokość kalenicy dla części stanowiącej rozbudowę - nie więcej niż 4,6 m". W pozostałym zakresie utrzymało decyzję w mocy.

W uzasadnieniu Kolegium wyjaśniło, że z wniosku Inwestora wynika, że zamierzenie obejmuje rozbudowę istniejącego na działce nr A budynku mieszkalno-usługowego o część magazynową, która posadowiona zostanie także na

działce nr B. Rozbudowa ta spowoduje zwiększenie powierzchni zabudowy budynku z 205,15 m2 do 268,56 m2, realizacja zamierzenia nie spowoduje zmian dla głównej bryły budynku w zakresie linii zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, czy też geometrii dachu istniejącego budynku, bowiem będzie ona zrealizowana na zapleczu istniejącej zabudowy, od strony podwórka. Organ podkreślił, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. W ocenie Kolegium, z załącznika graficznego decyzji wynika, że wyznaczony przez organ I instancji obszar analizowany obejmujący zabudowę położoną wzdłuż fragmentu ul. [...] pozwala na pełne i wnikliwe przeanalizowanie spełnienia warunków ustawowych. Warunek kontynuacji funkcji Kolegium uznało za spełniony, bowiem objęte wnioskiem zamierzenie (rozbudowa o część magazynową) kontynuuje zastaną w sąsiedztwie funkcję usługową. Kolegium wskazało także, że Burmistrz prawidłowo wyznaczył linię zabudowy przebiegającą wzdłuż lica budynku mieszkalno-usługowego zrealizowanego już na działce nr A, gdyż rozbudowa planowana jest na zapleczu istniejącego budynku i tym samym nie wprowadzi zmian w zakresie linii zabudowy od strony ul. [...].

Organ odwoławczy uznał jednak, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji należy ustalić na poziomie 43 %, co będzie nawiązaniem do wskaźnika ustalonego dla działki nr A, a także pozwoli na dokonanie rozbudowy bez naruszenia zastanego w sąsiedztwie ładu przestrzennego. Przyjęto także, że ustalenia zawarte w decyzji organu I instancji w zakresie geometrii dachu są prawidłowe i znajdują oparcie w wynikach analizy oraz obowiązujących przepisach, jednak wymagają uzupełnienia w zakresie wysokości kalenicy dla części rozbudowywanej i w związku z tym dokonano w tym zakresie zmiany decyzji Burmistrza.

Zdaniem Kolegium, planowana inwestycja spełnia wymóg określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., jak też pozostałe wymogi z art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p., a zatem posiada dostęp do drogi publicznej, istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla przedmiotowego zamierzenia budowlanego, działka objęta wnioskiem jest działką budowlaną i spełnia warunek z art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Wyjaśniono, że obsługa komunikacyjna ma się odbywać z drogi publicznej gminnej - ul. [...]. Zatem działka nr A, jako przylegająca do drogi gminnej, będzie obsługiwana komunikacyjnie z tej drogi bezpośrednio, istniejącym zjazdem, zaś dojazd do działki nr B powinien się odbywać przez teren inwestycji, tj. pośrednio przez działkę nr A. W decyzji organu I instancji nie wskazano, że obsługa ta ma mieć miejsce poprzez działkę nr C. Kolegium wyjaśniło nadto, że w postępowaniu dotyczącym warunków zabudowy nie dokonuje się oceny legalności istniejących już obiektów budowlanych.

Na powyższą decyzję Skarżąca wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie domagając się jej uchylenia. W uzasadnieniu skargi zarzuciła, że:

- organ podejmując zaskarżoną decyzję nie wyjaśnił, czy inwestor ma rzeczywiście dostęp z drogi publicznej do działki nr B i w związku z tym może realizować planowaną inwestycję. Skarżąca wyjaśniła, że aktualnie toczy się przed sądem powszechnym postępowanie w sprawie ustanowienia drogi koniecznej przez należącą do niej działkę nr C. Wskazała, że dostęp do działki nr B nie jest możliwy z żadnej strony budynku znajdującego się na działce nr A;

- decyzja została wydana w oparciu o mapkę geodezyjną, która może nie odzwierciedlać stanu faktycznego budynku znajdującego się na działce nr A. Podniosła, że organ nie wyjaśnił m.in., czy powyższy budynek, który ma zostać rozbudowany, nie znajduje się zbyt blisko granicy działki nr C;

- organ nie określił, jakie ma mieć wymiary planowana rozbudowa budynku, wymiary te zmieniają się w toku postępowania;

- organ nie wyjaśnił kwestii dotyczącej przeniesienia istniejącej pod działką

nr B linii ciepłowniczej;

- w związku z tym, że dach planowanego budynku ma być jednospadowy, nie określono rozwiązania problemu zalewania działki nr E przez wody opadowe;

- przyjmując, że budynek na działce A wraz z mającą powstać rozbudową na działce B ma pełnić funkcję mieszkalno-usługową, organ nie zauważył, że budynek ten pełni wyłącznie funkcję usługową;

- organ nie uwzględnił interesu stron postępowania, nie wziął pod uwagę, że realizacja planowanej inwestycji wpłynie negatywnie na życie okolicznych mieszkańców.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2167 ze zm.) sądy administracyjne są właściwe do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych, przy czym Sąd nie może opierać tej kontroli na kryterium słuszności lub sprawiedliwości społecznej. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku stwierdzenia istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy - art. 145 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) zwanej dalej: "p.p.s.a."

Zakres kontroli Sądu wyznacza art. 134 p.p.s.a. stanowiący, że sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (§ 1).

Rozpoznając sprawę w świetle powołanych wyżej kryteriów Sąd doszedł do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie, chociaż nie wszystkie zarzuty są zasadne.

Przedmiotem kontroli Sądu w tej sprawie była decyzja o ustaleniu warunków zabudowy, wydana na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 1945 ze zm.) dalej jako: "u.p.z.p."., a w szczególności art. 61 ww. ustawy, jak też rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej jako: "rozporządzenie z 26.08.2003 r."),

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., ustawa określa zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalenia zasad ich zagospodarowania i zabudowy, przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań. Stosownie zaś do treści art. 1 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury. Z przepisów tych wywodzone są zasady planowania przestrzennego – zasada zachowania ładu przestrzennego oraz zasada zrównoważonego rozwoju – przy czym użyte tu pojęcie "ładu przestrzennego", stosownie do definicji art. 2 pkt 1 u.p.z.p., obejmuje takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Ustawodawca nakazał jednak uwzględniać w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym także m.in. prawo własności (art. 2 ust. 2 pkt 7 u.p.z.p.).

W niniejszej sprawie organy, wobec nieobowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, prowadziły postępowanie na zasadach i w trybie art. 59 i nast. u.p.z.p. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego warunki zabudowy określa się w drodze decyzji administracyjnej.

Aby sprostać wymaganiom zachowania ładu przestrzennego, ustawodawca w postępowaniu związanym z wydaniem decyzji o ustaleniu warunków zabudowy ustanowił obowiązek przeprowadzenia analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikających z przepisów odrębnych.

Kluczowym przepisem jest tu art. 61 ust. 1 u.p.z.p., który uzależnia wydanie decyzji o warunkach zabudowy od łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 u.p.z.p.;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Jak z powyższego wynika, uzależniono możliwość zmiany w zagospodarowaniu terenu m.in. od dostosowania się przez inwestora do określonych, istniejących już cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa – art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.). Zasada ta zakłada konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym. Szczególny sposób ustalania wymagań dotyczących cech nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w powiązaniu z analizą stanu zastanego określony został w rozporządzeniu z 26.08.2003 r.

Zgodnie z § 3 ust. 1 tego rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1–5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia z 26.08.2003 r.).

W tym miejscu pozostaje wyjaśnić Skarżącej, że wbrew jej zarzutowi postawionemu w skardze, decyzja wydana w powyższej sprawie została oparta na prawidłowo przedstawionej mapie stanowiącej kopię mapy zasadniczej, obejmującej teren, którego dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:1000. Natomiast to czy rozbudowa budynku dotyczyć ma obiektu, który jest nadmiernie zbliżony do granic działki sąsiedniej nie stanowi przedmiotu postępowania dotyczącego wydania warunków zabudowy. Jeśli bowiem Skarżąca ma wątpliwości co do istniejącej lokalizacji budynku na działce nr A, z uwagi na jego bliskie położenie w stosunku do jej działki, to winna z tymi zastrzeżeniami wystąpić do właściwego organu nadzoru budowlanego. Nadto także na etapie postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy nie są wskazywane dokładne parametry techniczne przyszłego obiektu objętego inwestycją, bowiem w tym zakresie wypowiada się właściwy organ architektoniczno – budowlany w toku postępowania dotyczącego wydania pozwolenia na budowę czy też zgłoszenia określonej rozbudowy.

W świetle zgromadzonego przez organy materiału dowodowego wątpliwości Sądu nie budzi prawidłowość ustalonych wskaźników nowej planowanej rozbudowy, jak też dopuszczalne parametry rozbudowy istniejącego budynku na działce A.

Natomiast budzi poważne wątpliwości Sądu spełnienie przesłanki ustalenia warunków zabudowy w postaci dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej. Skarżąca w odwołaniu wyraźnie wskazywała, że działka nr B, na której planowana jest inwestycja – rozbudowa istniejącego na działce A budynku o funkcji mieszkalno -usługowego o część magazynową, nie posiada dostępu do drogi publicznej. Nie ma bowiem do niej dojazdu z działki nr A, na której znajduje się budynek utrudniający dostęp do działki nr B. Podała, że inwestor, aby dojechać do swojej działki korzysta z części działki nr C, która stanowi jej własność bez zgody jej właścicieli.

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym wskazuje się, że dostęp do drogi publicznej, w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. rozumieć należy jako zapewniający faktyczną możliwość przejścia i przejazdu z terenu inwestycji do drogi publicznej. Dostęp ten nie może być dostępem wyłącznie hipotetycznym, lecz musi być realny tj. pozwalający uznać, że działka, przez którą planowane jest skomunikowanie terenu inwestycji z drogą publiczną może być wykorzystywana w takim właśnie celu (por. wyroki NSA: z dnia 12 grudnia 2017 r., sygn. akt II OSK 712/17; z dnia 26 marca 2014 r., sygn. akt II OSK 2607/12, dostępne w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem: orzeczenia.nsa.gov.pl).

W ocenie Sądu, w niniejszej sprawie przed wydaniem decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji planowanej na działkach nr A i B nie zostało wyjaśnione przez organy orzekające, czy działka nr A, przez którą zapisano w decyzji organu I instancji połączenie terenu inwestycji z drogą publiczną, może być w rzeczywistości wykorzystywana w tym celu. Jak bowiem wynika z rysunku mapy załączonej do decyzji organu I instancji stanowiącej załącznik nr 1, zagospodarowanie i zabudowania na działce nr A wskazują na brak możliwości poprowadzenia poprzez nią dojazdu do działki nr B z nią graniczącej. Zarówno bowiem od granicy z działką nr C, jak i z działką F, teren pozostaje zabudowany licznymi schodami prowadzącymi do budynku. To zaś wskazywałoby na brak realnego faktycznego dostępu do działki B poprzez działkę A, a taki rodzaj dostępu do drogi publicznej został określony w decyzji organu I instancji, gdzie zapisano "pkt 3 podpunkt 4 litera c) obsługa komunikacyjna – z drogi publicznej gminnej Nr [...] - ul. [...]." Organ odwoławczy w odniesieniu do zarzutu odwołania, w którym Skarżąca podniosła, że faktyczny dojazd do działki B będzie się odbywał poprzez jej działkę C, wyjaśnił, że jeśli faktycznie w praktyce jest tak, że inwestor korzysta z drogi na działce C, to sam ten fakt nie może stanowić o niezgodności z przepisami wydanej decyzji, skoro, w decyzji tej nie wskazano, że obsługa komunikacyjna zamierzenia ma się odbywać poprzez działkę nr C. Ze stanowiskiem tym nie sposób się zgodzić bowiem, jak już wskazano wyżej warunkiem wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy w oparciu o art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. jest spełnienie przesłanki, aby teren miał dostęp do drogi publicznej. Przy czym w rozumieniu tego przepisu nie chodzi jak wskazano wyżej o hipotetyczny dostęp do drogi publicznej lecz o dostęp faktyczny.

W realiach rozpoznawanej sprawy nie wynika natomiast czy taki dostęp faktyczny posiada inwestor działki A i B, co wymagało dokonania jednoznacznego wyjaśnienia w tym zakresie, a co organ odwoławczy pominął. Zatem w tym zakresie doszło do naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Kolegium powinno należycie wyjaśnić i ponownie ocenić okoliczności istotne z punktu widzenia przesłanki ustalenia warunków zabudowy w postaci dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej.

Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.