Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 625/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2021-01-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Diana Trzcińska Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Asesor WSA Magdalena Dobek-Rak (spr.) po rozpoznaniu w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 27 stycznia 2021 r. sprawy ze skargi R. S. i J. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 1 czerwca 2020 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

R. S. i J. S. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, którą utrzymano w mocy decyzję Burmistrza Gminy o ustaleniu warunków zabudowy.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym:

W dniu 31 maja 2019 r. A. wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania budynku warsztatowego na hotel pracowniczy wraz z dobudową dodatkowej klatki schodowej i nadbudową budynku na terenie działek nr [..] i [..] położonych w obrębie L., gmina Ż.

W toku postępowania w pismach z dnia 4 sierpnia 2019 r. i z dnia 19 września 2019 r. R. S. i J. S., właściciele działki nr [..], oświadczyli, że nie zgadzają się na planowaną na działkach nr [..] i [..] inwestycję z uwagi na obawę, że będzie ona generowała znaczny hałas i zakłóci spokój mieszkańców. Ponadto, strony wskazały, że budynek, którego dotyczy wniosek, został już samowolnie podwyższony, co wpłynęło na zacienienie ich nieruchomości.

W odpowiedzi z dnia 2 września 2019 r. organ wyjaśnił, że decyzja o warunkach zabudowy określa jedynie, czy w świetle obowiązujących przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, regulującej zachowanie ładu przestrzennego dana inwestycja, o określonych cechach i parametrach technicznych (gabarytach, formie architektonicznej) oraz funkcji może być w danym miejscu zlokalizowana i zrealizowana. Oceny, czy planowana inwestycja nie naruszy przepisów budowlanych bądź techniczno-budowlanych, dokonuje organ architektoniczno-budowlany w procedurze związanej z wydaniem pozwolenia na budowę. Zgodnie z dostępnym orzecznictwem sądowym organ orzekający w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie może wkraczać w kompetencje organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę, do którego należy ocena, czy projektowany obiekt spełnia warunki określone w prawie budowlanym i przepisach szczególnych wydanych na jego podstawie, w tym warunki techniczne określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Ponadto, poinformowano, że inwestor do wniosku dołączył kopię decyzji o pozwoleniu na budowę z dnia 1 marca 2017 r. dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania budynku warsztatowego na hotel pracowniczy, rozbudowie - "dobudowie" dodatkowej klatki, przebudowie dachu nad frontową częścią budynku oraz rozbiórką części parteru poza obrysem bryły podstawowej wraz ze zbiornikiem przeciwpożarowym oraz zagospodarowaniem terenu na działkach o nr [..], [..] oraz przyłączem wodociągowym do celów przeciwpożarowych zasilających nasady przeciwpożarowe na terenie działki o nr [..] w obrębie ew. L. Wyjaśniono, że objęta wnioskiem inwestycja nie stanowi legalizacji samowoli budowlanej, a jedynie kontynuację wcześniejszej inwestycji, na którą inwestor uzyskał pozwolenie na budowę.

Decyzją z dnia 15 października 2019 r., nr [..], Burmistrz Gminy ustalił na rzecz A. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania budynku warsztatowego na hotel pracowniczy wraz z dobudową dodatkowej klatki schodowej i nadbudową budynku na terenie działek nr [..] i [..] położonych w obrębie L., gmina Ż.

W uzasadnieniu wskazano, że dla obszaru obejmującego działki nr [..] i [..] nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W obszarze analizowanym występuje zróżnicowana zabudowa, w której występują nieruchomości o różnym przeznaczeniu: funkcja produkcyjno-usługowa, funkcja mieszkaniowo-usługowa oraz funkcja mieszkaniowa. Działka nr [..] graniczy bezpośrednio z działkami nr [..] i [..], na których jest prowadzona produkcja okien. W związku z powyższym funkcja planowanej inwestycji jest zbieżna z funkcją występującą w obszarze analizowanym. W obszarze tym występują nieruchomości o wyższych współczynnikach powierzchni zabudowy niż ten, o który wnioskuje inwestor. Jako powierzchnię zabudowy dla planowanej inwestycji przyjęto wartość do 10% powierzchni terenu objętego inwestycją, która jest nawet niższa od średniej wyliczonej dla wszystkich nieruchomości zabudowanych z analizowanego obszaru (17,23%).

Jako wysokość zabudowy przyjęto współczynnik max. 12 m (liczona od naturalnych rzędnych terenu), co odpowiada wysokości istniejącego budynku wskazanej w projekcie budowlanym zatwierdzonym decyzją z dnia 1 marca 2017 r., nr [..]. Ponadto, wysokość istniejącego budynku jest zbliżona do wysokości budynku zlokalizowanego na terenie działki nr [..].

Organ stwierdził, że skoro przeprowadzone postępowanie wykazało, że zamierzenie jest zgodne z przepisami odrębnymi, nie można było odmówić ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

W odwołaniu od powyższej decyzji R. S. i J. S. zarzucili naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, art. 8, art. 77, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a., polegające na niedostatecznym wyjaśnieniu stanu faktycznego sprawy oraz na niewyczerpującym zebraniu i nienależytym rozważeniu materiału dowodowego w sprawie. Zarzucili naruszenie prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji, która pod względem funkcji oraz formy architektonicznej nie stanowi kontynuacji zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich, co narusza ład przestrzenny oraz zasadę dobrego sąsiedztwa. Nadto zarzucili naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy pomimo, że brak działki sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

W ocenie odwołujących się, planowana inwestycja nie stanowi kontynuacji zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich pod względem funkcji oraz zabudowy architektonicznej. Pod względem urbanistycznym i architektonicznym nie jest dostosowana do dotychczasowej zabudowy i nie można jej pogodzić z istniejącą na tym terenie funkcją zabudowy, co powinno skutkować odmową wydania decyzji o warunkach zabudowy. Wbrew twierdzeniom organu, wysokość budynku zlokalizowanego na działce nr [..] nie jest zbliżona do wysokości budynku, którego dotyczy decyzja o warunkach zabudowy. Na działce nr [..] znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny, a planowany przez Spółkę ma być dwa razy większy. Nieprawdą jest również, że na działce nr [..] prowadzona jest produkcja okien, gdyż działka ta jest niezabudowana. Według odwołujących, w okolicznościach sprawy nie sposób ocenić, czy planowana inwestycja wkomponuje się w istniejącą zabudowę. Z pewnością natomiast będzie miała negatywny wpływ na warunki korzystania z nieruchomości odwołujących się, bowiem ograniczy dostęp światła do ich nieruchomości i spowoduje całkowity brak nasłonecznienia w godzinach popołudniowych.

Dla odwołujących się niezrozumiałym jest powoływanie się przez organ na okoliczność, iż inwestor do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dołączył kopię decyzji o pozwoleniu na budowę z dnia 1 marca 2017 r. Decyzja o warunkach zabudowy jest bowiem, co do zasady, wydawana na etapie poprzedzającym wystąpienie inwestora o pozwolenie na budowę.

Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 1 czerwca 2020 r., nr [..], utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Organ odwoławczy stwierdził, że wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy została objęta nieruchomość składająca się z dwóch działek: nr [..] oraz nr [..] w obrębie L. Na działce nr [..] (obszar 0.1111 ha) posadowiony jest budynek warsztatowy, który obecnie jest w trakcie przebudowy, dobudowy i zmiany sposobu użytkowania na hotel pracowniczy zgodnie z decyzją Starosty o zatwierdzeniu projektu budowanego i udzieleniu pozwolenia na budowę z dnia 1 marca 2017 r., nr [..], (została wydana na podstawie ostatecznej decyzji Burmistrza Gminy o warunkach zabudowy z dnia 2 kwietnia 2015 r., nr [..]). Działka nr [..] (obszar 0.2500 ha) jest niezabudowana, są to grunty rolne klasy PIVa i RIVb. Dostęp do drogi publicznej przewidziano przez działkę nr [..]. Szerokość frontu działki nr [..] wynosi około 9m, wobec powyższego obszar analizowany winien wynosić minimum 50 m wokół terenu objętego wnioskiem. Obszar analizowany wyznaczono prawidłowo.

Z przeprowadzonej w toku postępowania analizy wynika, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, mieszkaniowo-usługowa i produkcyjno-usługowa. Planowana funkcja - usługi hotelowe mieści się w pojęciu usług o charakterze mieszkaniowym. Jest to funkcja zbieżna z dominującą w obszarze analizowanym funkcją mieszkaniową. Zatem wnioskowana inwestycja stanowi kontynuację istniejącej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji.

Linię zabudowy ustalono jako nieprzekraczalną linię zabudowy - zgodnie z załącznikiem graficznym stanowiącym integralną część decyzji o warunkach zabudowy. Analiza załącznika pozwala na stwierdzenie, że nieprzekraczalną linię zabudowy ustalono na działkach objętych wnioskiem w odległości 6 m od granicy działki. Średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki w obszarze analizowanym wynosi 17,23. W analizie przedstawiono zestawienie działek (nieruchomości) zabudowanych w obszarze analizowanym ze wskazaniem powierzchni poszczególnych działek, powierzchni zabudowy i ustalonym wskaźnikiem powierzchni zabudowy oraz podano szerokość elewacji frontowej zabudowy. W analizie oraz w decyzji przyjęto wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do terenu objętego inwestycją - do 10%, tj. znacznie poniżej średniej dla analizowanego obszaru, ale wystarczająco dla realizacji inwestycji zgodnie z wnioskiem. Średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 11,36 m (min. 6,0 m do max. 32,0 m). Autorka analizy przyjęła jako dopuszczalną szerokość elewacji frontowej 18,0 m jako nie zaburzającą ładu przestrzennego, wskazując, że jest to wartość zbliżona do szerokości elewacji frontowej budynku na działce nr [..]. Stwierdzić również należy, że na nieruchomości składającej się z działek nr [..] i [..] znajduje się budynek o szerokości elewacji frontowej 32 m, przy czym działka nr [..] graniczy z ww. nieruchomością. Zatem przyjęta wartość szerokości elewacji frotowej nie zaburzy ładu przestrzennego.

Wysokość zabudowy przyjęto max. 12m, zgodnie z wnioskiem inwestora (2 kondygnacje + poddasze). Z analizy urbanistycznej wynika, że w obszarze analizowanym występują budynki o 1 do 4 kondygnacji. Zatem przyjęta wysokość budynku jest zgodna z zabudową występującą w obszarze analizowanym. Wskazano również, że ustalona maksymalna wysokość budynku (12 m) jest zgodna z wysokością budynku ustaloną w ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy z dnia 2 kwietnia 2015 r., nr [..], oraz wydaną na jej podstawie decyzją o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na budowę z dnia 1 marca 2017 r.

Odnośnie geometrii dachów - w obszarze analizowanym występują budynki o dachach dwu- i wielospadowych oraz o dachach płaskich. Budynek podlegający rozbudowie i zmianie funkcji (zmianie sposobu użytkowania), zgodnie z wnioskiem inwestora będzie miał dach wielospadowy o kącie nachylenia 35 stopni oraz nad dobudowaną klatką schodową - dach jednospadowy. Skoro dach jednospadowy będzie jedynie nad klatką schodową, to nie zaburzy to ładu przestrzennego.

Z akt sprawy wynika, że spełnione są przesłanki wymienione w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy, tj. teren posiada dostęp do drogi publicznej (ul. M.), istniejące lub projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, inwestycja nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze, planowana inwestycja nie narusza przepisów odrębnych.

W świetle tego, organ odwoławczy uznał zarzuty odwołania za niezasadne, gdyż planowana zabudowa nie zaburzy ładu przestrzennego, co potwierdzają ustalenia analizy urbanistycznej. Stan zabudowy i zagospodarowania terenu objętego obszarem analizowanym został ustalony prawidłowo i w sposób szczegółowy, odpowiednio do rodzaju sprawy. W obszarze analizowanym występuje funkcja usługowa a planowane usługi hotelowe są zgodne z funkcją mieszkaniową dominująca w obszarze analizowanym. Funkcja produkcyjno – usługowa w obszarze analizowanym została prawidłowo opisana, bowiem jest to funkcja realizowana na nieruchomości składającej się z dwóch działek nr [..] i [..]. Budynek znajduje się na działce nr [..] i tylko nieznacznie "wchodzi" na teren działki nr [..], co wprost wynika z wyrysu z mapy zasadniczej w skali 1:1000 stanowiącej załącznik nr 1 do decyzji organu I instancji.

Kolegium wyjaśniło, że zgodnie z art. 64 ust. 1 w zw. z art. 56 u.p.z.p., nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Przepis art. 2 pkt 1 u.p.z.p. nie może stanowić wyłącznej podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy.

Kwestia zacienienia nieruchomości odwołujących się nie należy do postępowania w sprawach o warunki zabudowy. Ma natomiast znaczenie w toku ubiegania się o pozwolenie na budowę.

Wprawdzie odwołujący się wskazywali, że nabywając działkę nr [..] w 1996 r. otrzymali zapewnienie, że funkcja usługowa w sąsiedztwie tej działki jest tylko czasowa, jednak w świetle obecnie obowiązujących przepisów prawa realizacja funkcji usługowej na działkach objętych wnioskiem jest dopuszczalna. Właściciel nieruchomości nie może oczekiwać, że stan prawny i faktyczne zagospodarowanie nieruchomości sąsiednich nie ulegnie zmianie.

W skardze do sądu administracyjnego R. S. i J.S. wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji zarzucając:

1. naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy w postaci art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., poprzez błędne zastosowanie, a w konsekwencji uznanie, że inwestycja polegająca na zmianie sposobu użytkowania budynku warsztatowego na hotel pracowniczy wraz z dobudową dodatkowej klatki schodowej i nadbudową spełnia przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., jest dopuszczalna i nie zaburzy ładu przestrzennego oraz będzie stanowiła kontynuację rodzaju zabudowy, funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych kształtujących zabudowę na działkach sąsiednich;

2. naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, w postaci art. art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 59 ust. 1 u.p.z.p., poprzez ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji, która pod względem funkcji oraz formy architektonicznej nie stanowi kontynuacji zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich, co narusza ład przestrzenny oraz zasadę dobrego sąsiedztwa;

3. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie art. 7, art. 8 oraz art. 77 § 1 k.p.a., poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego;

4. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie art. 8 i art. 107 § 3 k.p.a., poprzez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji z uwagi na zawarcie w niej zbyt ogólnych stwierdzeń, co uniemożliwia realizację zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa oraz uniemożliwia dokonanie kontroli zaskarżonej decyzji oraz nie odniesienie się przez organ do części zarzutów skarżących, zawartych w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu skarżący wskazali, że przesłanki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. dotyczą warunków, jakie musi spełniać teren, na którym ma być prowadzona inwestycja powodująca konieczność uzyskania warunków zabudowy wobec braku planu zagospodarowania przestrzennego. Ustawodawca nałożył na organ wydający decyzję obowiązek sprawdzenia oraz określenia wymagań, jakie powinna spełniać nowa zabudowa w związku z już istniejącą zabudową w sąsiedztwie oraz sposobem zagospodarowania terenu. A zatem, w przypadku braku planu zagospodarowania naczelną zasadą towarzyszącą regulacji ładu przestrzennego jest kontynuacja. Nowa zabudowa powinna stanowić kontynuację zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie inwestycji, zarówno jeżeli chodzi o funkcję, parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy, jak i zagospodarowanie terenu. Kontynuacja powinna dotyczyć także gabarytów, formy architektonicznej obiektów, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

W sprawie o ustalenie warunków zabudowy konieczne jest sporządzenie analizy architektoniczno - urbanistycznej przez podmiot uprawniony, która następnie jest oceniana pod względem zgodności z przepisami prawa, a także wskazań wiedzy, doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania. W ocenie skarżących, organy nierzetelnie ustaliły stan faktyczny sprawy, a w konsekwencji nieprawidłowo uznały, że inwestycja polegająca na zmianie sposobu użytkowania budynku warsztatowego spełnia przesłanki określone wart. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Wbrew twierdzeniom organów wysokość budynku zlokalizowanego na działce nr [..] nie jest zbliżona do wysokości budynku, który obejmuje decyzja o ustalenie warunków zabudowy. Nieruchomość położona na działce nr [..] stanowi dom jednorodzinny, zaś planowany przez inwestora budynek ma być dwa razy większy. Nieprawdą jest, że na działce nr [..] prowadzona jest produkcja okien, faktycznie działka ta jest niezabudowana i stoi pusta.

W niniejszej sprawie zasadnicze znaczenie ma sąsiedztwo zabudowy jednorodzinnej, która nie stanowi dobrego sąsiedztwa dla planowanej zabudowy. Zmiana sposobu użytkowania budynku warsztatowego na hotel pracowniczy jest niewskazana ze względu na znaczną uciążliwość, jaką inwestycja może generować w najbliższym sąsiedztwie. Powyższe dotyczy również uciążliwości polegającej na całkowitym zacienieniu nieruchomości skarżących w godzinach popołudniowych.

Zdaniem skarżący organ odwoławczy odnosząc się do zarzutów odwołania posłużył się zbyt ogólnymi stwierdzeniami, co uniemożliwia realizację zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa oraz uniemożliwia dokonanie kontroli zaskarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentację sformułowaną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga podlega oddaleniu.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 137), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi - ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi - przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu.

W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne.

Kontroli legalności w niniejszej sprawie poddano decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 1 czerwca 2020 r., nr [..], którą utrzymano w mocy decyzję Burmistrza Gminy z dnia 15 października 2019 r., nr [..], ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania budynku warsztatowego na hotel pracowniczy wraz z dobudową dodatkowej klatki schodowej i nadbudową budynku na terenie działek nr [..] i [..] położonych w obrębie L., gmina Ż.

Zaskarżona decyzja wydana została w postępowaniu prowadzonym na zasadach określonych w przepisach ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 2093 ze zm.), zwanej dalej u.p.z.p. oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu miejscowego (Dz.U. nr 164, poz. 1588), zwanego dalej rozporządzeniem.

Podstawowym instrumentem prawnym, za pomocą którego gmina rozstrzyga o przeznaczeniu obszarów, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli w gminie brak jest takiego planu, o sposobie zagospodarowania określonego terenu rozstrzyga się w drodze aktu indywidualnego - decyzji administracyjnej orzekającej o warunkach zabudowy. Jednocześnie decyzja o warunkach zabudowy nie stanowi żadnego substytutu planu. Jest ona formą określania warunków zabudowy w oparciu o państwowy porządek prawny w sytuacji, w której brak jest miejscowego aktu normatywnego określającego przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz sposoby zagospodarowania i warunki zabudowy.

Celem postępowania w przedmiocie wydania warunków zabudowy jest ustalenie dla planowanej zmiany zagospodarowania terenu, polegającej na budowie obiektu budowlanego, takich warunków w zakresie zabudowy i zagospodarowania terenu, które pozwoliłyby na włączenie danej inwestycji w ład przestrzenny okolicy, nie zaś poszukiwanie rozwiązań umożliwiających inwestorowi maksymalne zainwestowanie określonej nieruchomości, bez jakiejkolwiek kontroli organów administracji publicznej.

Z bezspornych okoliczności faktycznych niniejszej sprawy wynika, że dla terenu, na którym znajduje się przedmiotowa działka, brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z tego powodu organ administracji rozpatrujący wniosek inwestora o ustalenie warunków zabudowy procedował na podstawie art. 59 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Materialnoprawną podstawą wydanych rozstrzygnięć był art. 61 ust. 1 u.p.z.p., który stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wynika, że aby ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji musi istnieć przynajmniej jedna zabudowana działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej. Wskazana w art. 61 ust. 1 pkt 1 zasada tzw. dobrego sąsiedztwa powinna być interpretowana urbanistycznie, gdyż jej celem jest zachowanie ładu urbanistycznego. Dlatego też pojęcie "działki sąsiedniej" należy interpretować szeroko, jako nieruchomość lub część nieruchomości położoną w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie (wyrok NSA z 21.11.2012 r., II OSK 984/11, LEX nr 1291986). Uwzględniając urbanistyczne pojmowanie zasady dobrego sąsiedztwa stwierdzić należy, że dla spełnienia wymogu dostępności działki sąsiedniej z tej samej drogi publicznej co działka objęta wnioskiem o warunki zabudowy, wystarczające jest spełnienie przez działkę sąsiednią ogólnego wymogu dostępności do drogi publicznej. Skoro działka sąsiednia to nieruchomość znajdująca się w pewnym obszarze wokół działki, na której ma powstać planowana inwestycja, tworzącym pewną urbanistyczną całość, za oczywiste należy uznać, że dostępność z tej samej drogi publicznej nie oznacza, że działka sąsiednia musi być położona przy tej samej drodze publicznej co teren, na którym ma powstać planowana inwestycja (por. M. Wierzbowski, A. Plucińska – Filipowicz (red.), Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Warszawa 2016 r., s. 620).

Działka sąsiednia powinna być przy tym zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, w celu dostosowania zamiarów inwestycyjnych do istniejących w danym miejscu standardów urbanistyczno - architektonicznych. Zasada dobrego sąsiedztwa uzależnia bowiem zmianę zagospodarowania przestrzennego terenu od dostosowania jej do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa oznacza zatem konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy funkcji, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Tym samym powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki, nowa zabudowa, jak i planowany nowy sposób użytkowania obiektu budowlanego, powinny odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy.

W pierwszej kolejności organ musi zatem dokonać szczegółowej analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich, a następnie ustalić cechy nowej zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy. Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów. Nowa zabudowa jest zatem dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją. Zauważyć jednakże należy, że zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 czerwca 2011 r., sygn. akt II OSK 952/10, dostępny na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl). Wymagania tzw. dobrego sąsiedztwa, co wielokrotnie podkreślał NSA, nie można rozumieć w sposób, który całkowicie podporządkowuje projektowaną inwestycję zabudowie sąsiadującej, tj. wymaga od niej identycznej funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Kontynuacja wskaźników, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., pozostawia miejsce na różnorodność, a więc pewne odstępstwa, pod warunkiem zachowania harmonii ładu przestrzennego (wyrok NSA z dnia 1 lipca 2016 r., II OSK 1931/14, wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., II OSK 2622/14, dostępne na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Cechy oraz parametry urbanistyczne i architektoniczne, które będą musiały być zachowane określa się w nowej zabudowie na podstawie analizy stanu istniejącego dokonanej w sposób wskazany w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Prawidłowe ustalenie granic obszaru analizowanego jest kluczowe dla legalności decyzji o warunkach zabudowy.

Przy wyznaczaniu granic obszaru analizowanego należy wziąć pod uwagę przepis § 3 ust. 1 rozporządzenia, który przewiduje, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w przepisach art. 61 ust. 1-5 ustawy. Stosownie do § 3 ust. 2 rozporządzenia granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Wskazać należy, że sposób wyznaczenia granic tego obszaru nie stanowi sztywnej zasady, ważne jest jedynie, aby jego granice nie były mniejsze niż minimum wskazane w powołanym przepisie. W przypadku, gdy teren inwestycji obejmuje więcej niż jedną działkę ewidencyjną, wówczas powinny one być traktowane jako całość.

W ocenie Sądu, w niniejszej sprawie obszar analizowany został wytyczony prawidłowo a jego wielkość nie budzi wątpliwości i odpowiada wymogom rozporządzenia. W myśl § 2 ust. 5 rozporządzenia frontem działki jest ta część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. W przedmiotowej sprawie wjazd na drogę gminną – działkę nr [..] odbywa się z działki nr [..], której szerokość (w miejscu przylegania do drogi) wynosi 9 m. Trzykrotność szerokości wynosi zatem 27 m, a więc słusznie przyjęto minimum wynikające z rozporządzenia, tj. 50 m. Co istotne, jak wynika z mapy, na której wyznaczono obszar analizowany (a która stanowi załącznik do analizy), w przypadku gdy granica przyjętego obszaru przechodzi przez część działki, do obszaru analizowanego zaliczono całą taką działkę. Jest to rozwiązanie prawidłowe, albowiem analiza, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia może odnosić się jedynie do całej działki. Tylko cała działka bowiem może spełniać określone funkcje i jako taka podlegać charakterystyce, pod kątem warunków z art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. (zob. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 16 maja 2018 r., IV SA/Po 214/18, LEX nr 2492991). Zdaniem Sądu, wyznaczony obszar jest wystarczający do określenia sąsiedztwa urbanistycznego i wzorca dla planowanej inwestycji.

Przeprowadzona w granicach tak wyznaczonego obszaru analizowanego analiza funkcji potwierdziła, że planowana zmiana sposobu użytkowania budynku warsztatowego na hotel pracowniczy wraz z dobudową dodatkowej klatki schodowej i nadbudową budynku w pełni koresponduje z występującą w tym obszarze zabudową produkcyjno – usługową, mieszkaniowo – usługową oraz mieszkaniową (zabudowa zróżnicowana). Pojęcie "kontynuacji funkcji" z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu (w tym użytkowania obiektów). Nie oznacza to jednak ani zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy ani nakazu bezwzględnego obowiązku kontynuacji funkcji. Istotne jednak jest, by analiza urbanistyczna uzasadniała przyczyny odstępstwa poparte oceną zachowania ładu przestrzennego czy wpływu planowanej inwestycji na działki sąsiednie (por. wyrok NSA z dnia 5 lutego 2020 r., II OSK 492/19, dostępny na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Podstawą wydania decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy może być bowiem wyłącznie oczywista sprzeczność projektowanej inwestycji z funkcją obiektów już istniejących (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 7 marca 2018 r., IV SA/Po 1194/17, dostępny na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Z przeprowadzonej analizy wynika, że w obszarze analizowanym zlokalizowane są obiekty zarówno mieszkaniowe (MN), mieszkaniowo – usługowe (MN/U, działki nr [.].-[.]) jaki i produkcyjno - usługowe (P/U). Zabudowa produkcyjno – usługowa zlokalizowana jest łącznie na działkach o nr [..]-[..], które bezpośrednio sąsiadują z działkami objętymi wnioskiem. W tym zakresie twierdzenia skarżących o braku zabudowy produkcyjno – usługowej na działce nr [..] nie mają żadnego wpływu na ocenę prawidłowości wniosków sformułowanych w analizie urbanistycznej.

Niewątpliwie zatem w granicach terenu analizowanego występuje zabudowa mieszkaniowa z funkcjami uzupełniającymi – np. usługowa, co pozwala stwierdzić, że warunek kontynuacji funkcji występującej na obszarze analizowanym w przypadku projektowanej zmiany sposobu użytkowania budynku warsztatowego zostanie spełniony. Hotel czy pensjonat jako pomieszczenia zamieszkania zbiorowego, przeznaczone do czasowego pobytu ludzi, wpisują się w ogólne pojęcie funkcji mieszkaniowej, jednocześnie realizującej funkcje usługowe, co jest wystarczające dla stwierdzenia przesłanki kontynuacji funkcji w niniejszej sprawie.

Weryfikując poszczególne parametry zabudowy ustalone w zaskarżonej decyzji Sąd nie dopatrzył się naruszenia przepisów rozporządzenia i u.p.z.p., które miałyby wpływ na wynik sprawy.

Po pierwsze, linia zabudowy została wyznaczona na działkach inwestora w odległości 6 m od granicy z działką drogową nr [..] (droga gminna – ulica M., do której przylega fragment działki zainwestowanej nr [..]), co obrazuje załącznik graficzny do decyzji o warunkach zabudowy. Co istotne, tak ustalona odległość linii zabudowy od pasa drogowego drogi publicznej odpowiada dyspozycji § 4 ust. 2 rozporządzenia, zgodnie z którymi w przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. Wymóg minimalnej odległości 6 m obiektów budowlanych przy drogach od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi gminnej statuuje art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 470), zwanej dalej u.d.p.

Natomiast wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu określono w wysokości do 10%, co stanowi wartość niższą od średniej wielkości tego parametru w obszarze analizowanym (17,23%) i co jest zgodne z § 5 ust. 2 rozporządzenia, który dopuszcza wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu niż średni z obszaru analizowanego, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Ustalenie wskazanego parametru poniżej średniego wyznaczonego w obszarze analizowanym, wystarczająca dla potrzeb planów inwestycyjnych inwestora, nie jest zagrożeniem dla uzasadnionych interesów osób trzecich. Zagrożeniem tych interesów może być bowiem projektowanie w sąsiedztwie zabudowy zbyt intensywnej, zbyt wysokiej, czy zbyt szerokiej itp., nie zaś zabudowy zbyt małej, zbyt niskiej lub zbyt wąskiej. Zatem zagrożenie wybudowania budynku znacznie mniejszego, który naruszałby istniejący ład przestrzenny, jest teoretyczne.

Wątpliwości Sądu nie budzi także prawidłowość wyznaczenia parametru szerokości elewacji frontowej ustalonej na 18 m. Zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 6 ust. 2). Jak wynikało z przeprowadzonej analizy, średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 11,36 m (waha się w przedziale od minimalnej 6 m do maksymalnej 32 m). Urbanista, a następnie organ I instancji, korzystając z możliwości wynikających z § 6 ust. 2 rozporządzenia, przyjęli wartość szerokości elewacji frontowej na poziomie 18 m, wskazując, że parametr ten nawiązuje do szerokości elewacji frontowej budynku zlokalizowanego na działce nr [..] w obszarze analizowanym oraz nie będzie negatywnie wpływał na ład przestrzenny, gdyż odpowiada w istocie istniejącym gabarytom budynku warsztatowego. Organ odwoławczy zwrócił przy tym zasadnie uwagę, że szerokość elewacji frontowej obiektu zlokalizowanego na działkach nr [..]-[..], bezpośrednio sąsiadujących z terenem nowej inwestycji, wynosi 32 m, stanowiąc maksymalny parametr w obszarze analizowanym, od którego w sposób zasadniczy odbiega parametr wyznaczony dla nowej zabudowy, nie zagrażając harmonii w przestrzeni.

Ustalona w decyzji wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, wynosząca 12 m znajduje uzasadnienie w specyficznych okolicznościach niniejszej sprawy, na które powołano się w analizie urbanistycznej i które uzasadniały skorzystanie z dyspozycji § 7 ust. 4 rozporządzenia, który dopuszcza wyznaczenie innej wysokości, niż ta o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Z analizy wynika, że średni parametr wysokości zabudowy w obszarze analizowanym wynosi od 1 do 4 kondygnacji. Natomiast przyjęta wysokość zabudowy jest zbliżona do wysokości budynku zlokalizowanego na działce nr [..] (wysokość 3,5 kondygnacji). Wbrew twierdzeniom skarżących, funkcja mieszkaniowa budynku na działce nr [..] nie dyskwalifikuje tej zabudowy jako wzorca urbanistycznego dla wyznaczenia parametru wysokości nowej zabudowy. Przy tym wskazać należy, że motywacja organu odwołująca się do, zaakceptowanego w decyzji Starosty z dnia 1 m marca 2017 r. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę dla inwestycji na działkach nr [..]-[..] polegającej m.in. na zmianie sposobu użytkowania budynku warsztatowego na hotel pracownicy, rozbudowie – dobudowie dodatkowej klatki schodowej, przebudowie dachu nad frontową częścią budynku oraz rozbiórce części parteru poza obrysem bryły podstawowej, parametru wysokości nowej zabudowy – 12 m wynikającego z decyzji o warunkach zabudowy z dnia 2 kwietnia 2015 r., nie jest wadliwa. Prowadzi ona bowiem do wniosku, że realizacja inwestycji w oparciu o zaskarżoną decyzję w istocie nie doprowadzi do zmiany w zakresie stanu istniejącego co do wysokości zabudowy. W konsekwencji, tak wyznaczony parametr nie wprowadzi zabudowy burzącej panujący ład przestrzenny na wskazanym terenie. Należy wyjaśnić, że ustalenie parametru wysokości zabudowy od poziomu naturalnych rządnych terenu, w obliczu wymogu mierzenia jej od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (§ 7 ust. 2 rozporządzenia), nie stanowi w niniejszej sprawie uchybienia, które miałoby wpływ na wynik sprawy, ze względu na ukształtowanie terenu nowej inwestycji i działek sąsiednich, uwidocznione na załączniku graficznym do decyzji ustalającej warunki zabudowy, potwierdzające brak znaczących różnic w poziomach wysokości gruntu. Ustalanie wysokości zabudowy w oparciu o średni poziom terenu, stanowiący średnią arytmetyczną pomiędzy najniższą i najwyższą rzędną istniejącego terenu, przylegającą bezpośrednio do budynku, jest bowiem sposobem na zobiektywizowanie parametru wysokości w terenie o nachyleniach i spadkach i ochronę interesów osób trzecich.

Nie budzi wątpliwości Sądu, że określona w zaskarżonej decyzji geometria dachu jest zgodna z przeprowadzoną w analizie w badanym obszarze, gdzie występują budynki o dachach dwu- i wielospadowych oraz płaskich.

Reasumując kwestie związane z tzw. zasadą dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.), jak wskazano powyżej, w ocenie Sądu, przeprowadzona analiza urbanistyczna jednoznacznie wykazała, że planowana inwestycja stanowiąca zmianę i rozbudowę istniejącej zabudowy wpisuje się w funkcje i charakter okolicznej zabudowy.

Ponadto, z przeprowadzonej dla potrzeb niniejszej sprawy analizy wynika, że zaplanowana przez inwestora inwestycja spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2 – 5 u.p.z.p., co nie jest w sprawie kwestionowane.

W odniesieniu do zarzutu skarżących, że planowana inwestycja będzie generowała hałas oraz przyczyni się do zacienienia ich nieruchomości wyjaśnić należy, że decyzja o warunkach zabudowy ma charakter deklaratoryjny, gdyż jedynie stwierdza istnienie pewnego skutku prawnego powstałego z mocy prawa z chwilą zaistnienia określonego stanu faktycznego lub zdarzenia (zob. uchwała NSA z dnia 23 maja 2016 r., sygn. akt II FPS 6/15, dostępna na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Decyzja ta kończy jedynie pierwszy etap procesu inwestycyjnego i daje inwestorowi dopiero prawo do wystąpienia do organu architektoniczno-budowlanego z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę. Na jej podstawie nie można rozpocząć realizacji inwestycji, co przesądza, że nie narusza ona żadnych praw i nie powoduje wyrządzenia znacznej szkody czy nieodwracalnych skutków. W świetle art. 63 ust. 2 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenu stanowi dla potencjalnego inwestora szczegółową informację o możliwym sposobie zagospodarowania nieruchomości. Organ prowadzący postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy nie ma zatem obowiązku badania zgodności istniejącej czy planowanej zabudowy z przepisami prawa budowlanego, a jedynie z przepisami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 września 2014 r., sygn. II OSK 715/13, dostępny na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że kontrolowane decyzje odpowiadają prawu. Przeprowadzona analiza urbanistyczna pozwoliła na ustalenie cech zabudowy i zagospodarowania terenu w sposób pozwalający organowi na określenie wymagań dotyczących projektowanej zabudowy, czym zrealizowane zostały wymogi art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W szczególności Sąd podkreśla, że prawidłowo wyznaczono obszar analizowany a ustalone parametry i współczynniki znajdują uzasadnienie w analizie urbanistycznej. Zgromadzony materiał dowodowy potwierdził również spełnienie pozostałych, określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przesłanek ustalenia warunków zabudowy.

Sąd nie stwierdził jednocześnie, aby w toku przeprowadzonego postępowania doszło do naruszenia przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ ma wynik sprawy. Rozpoznając sprawę, orzekające w sprawie organy dokonały prawidłowych i jednoznacznych ustaleń faktycznych, które znajdują potwierdzenie w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym. Ustalenia te były niezbędne i wystarczające do podjęcia rozstrzygnięcia w sprawie. Orzekające organy procedowały w zgodzie z przepisami postępowania administracyjnego oraz prawidłowo powołały i zastosowały przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto, uzasadnienie zaskarżonej decyzji spełnia wymogi art. 107 § 3 k.p.a., a także odpowiada wynikającej z art. 11 k.p.a. zasadzie przekonywania. Zarzuty skargi nie zdołały podważyć legalności zaskarżonej decyzji.

Z tych wszystkich względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, nie dopatrując się jakiegokolwiek naruszenia prawa, oddalił wniesioną w niniejszej sprawie skargę jako bezzasadną, o czym orzekł na podstawie art. 151 p.p.s.a.

Stosownie do art. 119 pkt 2 p.p.s.a. Sąd rozpoznał sprawę w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w związku z wnioskiem organu sformułowanym w odpowiedzi na skargę z dnia 24 sierpnia 2020 r. oraz wobec braku sprzeciwu skarżących.