Wyrok NSA oz. w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 1407/01
NSA oz. w Lublinie
Data orzeczenia: 2003-03-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 601  Budownictwo, nadzór architektoniczno-budowlany i specjalistyczny, ochrona przeciwpożarowa
Powołane przepisy: article: art. 3 ust. 2
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz. 903
law: Obwieszczenie Prezesa Rady Ministrów z dnia 8 sierpnia 2000 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o własności lokali.
article: art. 32 ust. 4 pkt 2
journal: Dz.U. 2000 nr 106 poz. 1126
law: Obwieszczenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 10 listopada 2000 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy - Prawo budowlane.
Teza: Uchwała wspólnoty wyrażająca zgodę na zmianę sposobu użytkowania lokalu w budynku jest niewystarczająca do oceny, że inwestor legitymuje się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

TEZY

Uchwała wspólnoty wyrażająca zgodę na zmianę sposobu użytkowania lokalu w budynku jest niewystarczająca do oceny, że inwestor legitymuje się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.


SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu sprawy ze skargi Marii C. na decyzję Wojewody L. z dnia 31 lipca 2001 r. (...) w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę - uchyla zaskarżoną decyzję; (...)


UZASADNIENIE

Wojewoda L., po rozpatrzeniu odwołania Marii C., zaskarżoną decyzją wydaną na podstawie art. 138 par. 1 pkt 1 Kpa oraz art. art. 28, art. 80 ust. 1 pkt 2, art. 81 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. 2000 nr 106 poz. 1126 ze zm./ orzekł o utrzymaniu w mocy decyzji Prezydenta Miasta L. z dnia 18 czerwca 2001 r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej Markowi M. pozwolenia na roboty obejmujące zamianę okna na drzwi wejściowe połączone z wymianą stolarki oraz zmianą sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego nr 1b na sklep spożywczy /półhurt spożywczy/ w budynku przy ul. S. 10 w L.

Organ odwoławczy przytoczył następujące motywy rozstrzygnięcia:

Wykonanie robót budowlanych objętych decyzją organu I instancji wymaga w myśl art. 29 ust. 2 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane pozwolenia na budowę. Budynek przy ul. S. 10 w L. wpisany jest do rejestru zabytków. Zmiana okna na drzwi w elewacji budynku nie wpłynie na zmianę wyglądu obiektu. Inwestor Marek M. wykazał się zgodnie z art. 32 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Lokal nr 1b w budynku przy ul. S. 10 w L. stanowi odrębną własność M. M.

W myśl art. 32 ust. 1 prawa budowlanego projekt został uzgodniony z właściwymi organami oraz z konserwatorem zabytków. Projekt został opracowany przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia fachowe i uwzględnia zgodnie z art. 34 ust. 2 cyt. ustawy specyfikę, charakter oraz stopień skomplikowania robót budowlanych. W projekcie wskazano na zachowanie nadproża i poziomego wymiaru otworu. Wymiana okna na drzwi nie ingeruje w konstrukcję ściany nośnej budynku. Otwór wejściowy uporządkuje fasadę kamienicy i przywróci osiowy charakter elewacji. Stolarska drzwiowa i okienna zostały zaprojektowane w oparciu o istniejące podziały okien z uwzględnieniem stolarki w lokalu użytkowym po przeciwnej stronie bramy.

Decyzja organu I instancji nie narusza art. 5 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego - uzasadnionych interesów osób trzecich. Wejście ze schodami zewnętrznymi zostało zaprojektowane zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie /Dz.U. 1999 nr 15 poz. 140 ze zm./. Zmiana sposobu użytkowania przedmiotowego lokalu nie narusza ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obszar obejmujący działkę nr 36/1 przy ul. S. 10 Miejscowy Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego Miasta L. /symbol I A 15 AUC/ przeznacza pod elementy programu obsługi regionu, województwa i miasta w zakresie usług i administracji. Plan zakłada na tym terenie zgrupowanie usług ogólnomiejskich.

Maria C. w skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji. Zarzuciła naruszenie art. 29 ust. 5 Prawo budowlane oraz art. 199 Kc przez pominięcie, iż zmiana przeznaczenia części wspólnej nieruchomości jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli budynku, a nadto naruszenie art. 5 ust. 1 pkt 1a i b Prawa budowlanego poprzez niespełnienie wymogów dotyczących bezpieczeństwa konstrukcji oraz naruszenia zasad ochrony osób trzecich.

Organ administracji w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaskarżonej decyzji.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna. Zaskarżona decyzja jest niezgodna z prawem.

Roboty budowlane, których dotyczy zaskarżona decyzja odnoszą się do obiektu zabytkowego i poprzez ingerencję w ścianę nośną budynku, obejmują elementy konstrukcyjne /nadproże/. Zasadnie zatem organ administracji uznał, iż wykonanie przedmiotowych robót wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę /art. 28 w zw. z art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy - Prawo budowlane/.

Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 cyt. ustawy pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto wykazał prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Organ administracji wydając zaskarżoną decyzję uznał, iż inwestor M. M. wykazał to prawo, gdyż wylegitymował się tytułem własności do lokalu nr 1b przy ul. S. 10 w L.

Stanowiska tego podzielić nie można.

Lokal, do którego tytułem prawnym legitymuje się M. M. /odrębna własność lokalu/ znajduje się w budynku, którego współwłaściciele tworzą wspólnotę mieszkaniową /art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 2000 nr 80 poz. 903 ze zm./. Zgodnie z art. 3 ust. 2 cyt. ustawy nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zamierzone przez inwestora roboty budowlane obejmują ścianę nośną budynku, a więc dotyczą nieruchomości wspólnej. Konsekwencją tego jest, że niezależnie od tytułu własności do lokalu nr 1b inwestor winien również wylegitymować się uprawnieniem do dysponowania na cele budowlane nieruchomością wspólną.

Uzyskanie tego uprawnienia uzależnione jest od sposobu wykonywania zarządu nieruchomością wspólną /art. 18-20 ustawy o własności lokali/. Z dowodów zgromadzonych w aktach sprawy zdaje się wynikać, ze względu na większą niż 7 liczbę lokali wyodrębnionych i nie wyodrębnionych, które znajdują się w budynku, że nieruchomością wspólną zarządza zarząd powołany w myśl art. 20 ustawy o własności lokali.

Kompetencje zarządu zostały określone w art. 21-22 tej ustawy. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie /art. 22 ust. 1 cyt. ustawy/. Natomiast czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu mogą być podjęte przez zarząd po podjęciu przez właścicieli lokali uchwały wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności /art. 22 ust. 2/.

W świetle przytoczonych uregulowań prawnych niewątpliwie jest, że w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej niezbędne jest stanowisko zarządu wspólnoty.

Akta sprawy niniejszej nie zawierają zgody zarządu wspólnoty mieszkaniowej na wykonanie robót budowlanych w budynku przy ul. S. 10 w L. Uchwała wspólnoty wyrażająca zgodę na zmianę sposobu użytkowania lokalu nr 1b w tym budynku jest niewystarczająca do oceny, że inwestor legitymuje się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Uchwała wspólnoty, w przypadku jej podjęcia w myśl art. 23 ustawy o własności lokali, stanowiłaby podstawę do złożenia stosownego oświadczenia przez zarząd wspólnoty.

W świetle powyższych uwag stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane, co skutkuje jej uchylenie na podstawie art. 22 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym /Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./ i obciążenie strony przeciwnej kosztami postępowania w myśl art. 55 ust. 1 ustawy o NSA.

Z tych względów Naczelny Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku.