Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 1014/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2018-02-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 3 i 4, art. 37 ust. 1, art. 37 ust. 11, art. 87 ust. 3a
journal: Dz.U. 2016 poz 778
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 55 ust. 2, par. 56 ust. 4, par. 57 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 154
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędzia WSA Danuta Rzyminiak - Owczarczak Protokolant st. sekr. sąd. Edyta Rurarz - Kwietniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 lutego 2018 r. sprawy ze skarg M. H. i S. H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargi


UZASADNIENIE

Wójt Gminy [...] decyzją z dnia [...] r., nr [...], działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r., poz. 778 ze zm.; dalej: "u.p.z.p.") oraz art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23 ze zm.; dalej: "K.p.a."), orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], położonej w miejscowości [...], dla której Sąd Rejonowy [...] w P. prowadził księgę wieczystą [...] – na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w związku ze zbyciem nieruchomości. Jednocześnie do wniesienia wymienionej opłaty zobowiązał M. H. i S. H. w wysokości po [...] zł każdy, odpowiednio do ich udziałów w prawie własności nieruchomości.

Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie Wójt Gminy [...] wyjaśnił, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w miejscowościach [...] i [...], zatwierdzony Uchwałą nr [...] Rady Gminy z dnia [...] r. (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z dnia [...] r., nr [...], poz. [...]), ustalił przeznaczenie działki nr [...], obręb [...], jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oznaczony na rysunku planu symbolem [...] Przed wejściem w życie wspomnianego planu na przedmiotowym terenie nie było obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Była to działka niezabudowana, nieuzbrojona, nieogrodzona, użytkowana rolniczo. Potwierdza to również wypis z rejestru gruntów, zgodnie z którym działka nr [...], obręb [...], stanowiła użytki rolne S-RIIIa. Dla przedmiotowej działki nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy.

W dalszej kolejności wyjaśniono, że przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie wskazanego powyżej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego M. H. w imieniu własnym oraz w imieniu S. H. dokonał sprzedaży nieruchomości położonej w [...], stanowiącej działkę nr [...] (akt notarialny Rep. A [...] z dnia [...] r.). Na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], co potwierdza materiał dowodowy w postaci operatu szacunkowego z dnia [...] r. sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. D. K..

W opinii organu I instancji operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, jest spójny i rzeczowy, zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazuje podstawy prawne i uwarunkowania dokonanych czynności i rozwiązań merytorycznych. Z uwagi na fakt, że do wyceny nieruchomości należy przyjmować stan nieruchomości z dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w tym przypadku dzień [...] r., a przedmiotowa działka nr [...] powstała dopiero w 2014 r. (na mocy decyzji Wójta Gminy [...] nr [...] z dnia [...] r., zmienionej decyzją nr [...] z dnia [...] r.), biegły wycenił wartość 1m2 nieruchomości, składającej się z działek nr [...] i [...], które faktycznie istniały w dniu [...] r. i z podziału których powstała m.in. działka nr [...]. Następnie proporcjonalnie do powierzchni określił wartość rynkową działki nr [...]. W opinii organu rzeczoznawca majątkowy wykazał, że na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] (z uwzględnieniem jej stanu na dzień wejścia w życie tego planu miejscowego) wzrosła o [...] zł i zgodnie z dyspozycją art. 87 ust. 3a u.p.z.p. stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w miejscowościach [...] i [...], zatwierdzonym Uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] r., procentowa stawka wzrostu wartości nieruchomości została ustalona na poziomie 30 %, w związku z tym kwota opłaty planistycznej wyniosła [...] zł. Każdy ze współwłaścicieli nieruchomości posiadał udział w wysokości ˝, wobec czego M. H. i S. H. zostali obciążeni kwotą po [...] zł każdy.

W odwołaniach do Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. oraz z dnia [...] r. M. H. oraz S. H. wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji organu I instancji.

W odwołaniach podniesiono, że działka nr [...] sprzedana została za cenę [...] zł, która rażąco odbiega od ceny oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Ponadto odwołujący wskazywali że działka [...] znajdowała się w drugiej linii zabudowy bez możliwości jakiegokolwiek bezpośredniego wjazdu (na nabywcy spoczywał znaczny koszt wybudowania wjazdu przez rów odwadniający, usunięcie drzew, konieczność utwardzenia wydzielonej z działki [...] drogi służebnej) oraz była pozbawiona uzbrojenia. W porównaniu do innych nieruchomości w gminie [...] i gminach okolicznych, brak jakichkolwiek mediów z góry stawiał ją na gorszej pozycji sprzedażowej i obniżał jej realną wartość. Operat został sporządzony nieprawidłowo – przy nieznajomości położenia nieruchomości i stanu technicznego, bez przeprowadzenia analizy ekonomicznej nieruchomości, jej infrastruktury oraz sąsiedztwa.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] r., nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Wójta Gminy [...].

W uzasadnieniu wydanego rozstrzygnięcia organ odwoławczy podzielił ustalenia organu I instancji co do oceny operatu szacunkowego jako odpowiadającego wymaganiom art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 50, § 55, § 56 i § 57 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W opinii organu odwoławczego rzeczoznawca majątkowy prawidłowo ocenił wartość nieruchomości, zważając na to, iż w przypadku, gdy przed wejściem w życie obowiązującego planu miejscowego uchwalonego po dniu 31 grudnia 2003 r. obowiązywał plan miejscowy uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., który utracił moc obowiązującą z upływem 2003 r., co powoduje, iż pomiędzy obowiązywaniem obu planów zaistniała luka czasowa, dopuszczalność pobrania renty planistycznej wymaga określenia wartości nieruchomości: po pierwsze, według jej przeznaczenia w nowym planie miejscowym, po drugie, według przeznaczenia w starym planie miejscowym oraz po trzecie, według faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów.

Odnosząc się do zarzutów kierowanych pod adresem operatu szacunkowego Kolegium stwierdziło, że mają one charakter czysto polemiczny w sferze zastrzeżonej do wyłącznej kompetencji biegłego. Odwołujący nie przedstawili konkurencyjnego operatu szacunkowego, z którego wynikałyby inne wartości, co mogłoby powodować wątpliwości co do sporządzonej w sprawie opinii. Powyższe uprawniało organy administracji do oparcia się na uznanych przez siebie za wiarygodne opracowaniach, bez potrzeby przeprowadzania rozprawy administracyjnej.

Ponadto organ odwoławczy wyjaśnił, że okoliczności związane z faktyczną sprzedażą nieruchomości lub jej części i przychód uzyskany z tego tytułu przez właściciela pozostają bez wpływu na postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej oraz jego rozstrzygnięcie. Wartość nieruchomości, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, jest bowiem ustalana nie w odniesieniu do uzyskanej rzeczywiście przez właściciela nieruchomości ceny sprzedaży, lecz do wartości hipotetycznie ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Zarzuty, iż jedna z działek nie posiadała bezpośredniego dostępu do określonych urządzeń infrastruktury lub do drogi są w ocenie Kolegium chybione, bowiem wycenie, zarówno przed podziałem jak i po podziale, podlega nieruchomość jako całość, nie zaś poszczególne działki. Zatem cechy nieruchomości należy rozważać w kontekście całej nieruchomości a nie tylko pojedynczych, wydzielonych geodezyjnie działek.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia [...] r. S. H. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także zwrot kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie art. 77 § 1 w zw. z art. 80 K.p.a.

W uzasadnieniu S. H. wyjaśnił, że organ odwoławczy nie przeprowadził analizy akt sprawy, nie odniósł do przedstawionych przez skarżącego argumentów, a także uniemożliwił mu, podobnie jak organ I instancji, złożenie wniosków końcowych. Ponadto skarżący został pozbawiony czynnego udziału strony w postępowaniu, albowiem organ I instancji nie odpowiedział w trakcie postępowania na jego konkretne zarzuty co do operatu szacunkowego.

Podniósł również, że w toku postępowania wyjaśniającego rzeczoznawca nie odpowiedział na pytanie, dlaczego do porównania przyjął takie, a nie inne nieruchomości, a podobieństwo przyjętych do porównania przez rzeczoznawcę nieruchomości budzi poważne wątpliwości.

W skardze z dnia [...] r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu M. H. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także zasądzenie kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie art. 77 § 1 w zw. z art. 80 K.p.a., ponieważ nie zebrano i nie poddano ocenie całokształtu materiału dowodowego, co ma zasadnicze i istotne znaczenie co do wyniku sprawy.

W odpowiedziach na skargi Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o ich oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Postanowieniem z dnia 28 listopada 2017 r., sygn. akt II SA/Po 1015/17, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu działając na podstawie art. 111 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.; dalej: "P.p.s.a.") połączył sprawę ze skargi S. H. do łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia ze sprawą ze skargi M. H. o sygnaturze II SA/Po 1014/17, a także orzekł o prowadzeniu ich dalej pod sygnaturą II SA/Po 1014/17.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skargi nie zasługiwały na uwzględnienie.

Przedmiotem sądowej kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...], utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] r., nr [...], w przedmiocie ustalenia M. H. oraz S. H. jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w związku ze zbyciem przez nich udziałów wynoszących po 1/2 części w prawie własności działki nr [...], obręb [...].

Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r., poz. 778 ze zm.; dalej: "u.p.z.p."). Zgodnie z art. 36 ust. 4 tej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wobec takiej redakcji wskazanego przepisu, właściwy organ jest zobowiązany do ustalenia opłaty i jej pobrania każdorazowo w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany lub uchwalenia planu miejscowego. Z dalszej części tego przepisu wynika, że wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest ograniczone w czasie – pobiera się ją w przypadku zbycia nieruchomości w okresie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p.). Sposób ustalania opłaty planistycznej określa przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie którym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży, natomiast wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jak przy tym stanowi art. 37 ust. 11 u.p.z.p., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. W związku z tym w sprawie zastosowanie miały przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.; dalej: "u.g.n."), a także przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Uwzględniając powyższe, podkreślenia wymaga fakt, iż ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie powołanego przepisu musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie przesłanek, a mianowicie: (1) nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego; (2) miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu; (3) nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą; (4) w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

W kontrolowanym postępowaniu poza sporem pozostaje fakt sprzedaży przez skarżących nieruchomości przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego. Jak wynika z niekwestionowanych ustaleń stanu faktycznego, w dniu [...] r. Rada Gminy [...] podjęła uchwałę nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w miejscowościach [...] i [...] (publ. Dz. Urz. Woj. Wlkp. z [...] r., nr [...], poz. [...]). Po wejściu w życie powyższej uchwały, w dniu [...] r. M. H. w imieniu własnym oraz w imieniu S. H. dokonał sprzedaży nieruchomości położonej w [...], stanowiącej działkę nr [...] (akt notarialny Rep. A [...]). Według uchwalonego planu działka nr [...] znalazła się na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oznaczonym na rysunku planu symbolem [...] Przed wejściem w życie tego planu na przedmiotowym terenie nie było obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Przedmiotowa nieruchomość była niezabudowana, nieuzbrojona, nieogrodzona, stanowiła użytki rolne S-RIIIa. Nie ulega więc wątpliwości, iż nie jest to przeznaczenie tożsame. Elementem spornym w sprawie jest natomiast przesłanka wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W opinii skarżących operat został sporządzony nieprawidłowo – przy nieznajomości położenia nieruchomości i stanu technicznego, bez przeprowadzenia analizy ekonomicznej nieruchomości, jej infrastruktury oraz sąsiedztwa.

Oceniając przebieg postępowania Sąd stwierdza, że stosownie do obowiązków wynikających z art. 77 i art. 80 K.p.a. organy – wbrew zarzutom skargi – zebrały i rozpatrzyły pełen materiał dowodowy, w szczególności dysponowały operatem szacunkowym niezbędnym do stwierdzenia, że w związku z uchwaleniem planu miejscowego doszło do wzrostu wartości nieruchomości, która następnie została przez skarżących zbyta, co w świetle art. 36 ust. 4 u.p.z.p. uzasadniało nałożenie na nich opłaty planistycznej. Operat należy uznać za formalnie prawidłowy i spójny, a zatem dokument ten jest wystarczający do ustalenia opłaty planistycznej we wskazanej wysokości.

Na potrzeby niniejszego postępowania w dniu [...] r. został sporządzony operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. D. K. (k. 18 – 57 akt adm. organu I instancji). W tym miejscu wyjaśnić należy, iż dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 K.p.a. w związku z art. 75 § 1 K.p.a. Zatem organ rozpoznający sprawę zobligowany jest ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego, który jest podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia wartości nieruchomości. Dlatego też organ może w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu, albo wyjaśnień co do jego treści. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do jego spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 10 listopada 2016 r., sygn. akt II SA/Po 715/16 – wszystkie cytowane w niniejszym wyroku orzeczenia dostępne są na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Zdaniem Sądu sporządzony w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy nie budzi wątpliwości co do jego prawidłowości.

Należy bowiem zauważyć, że operat szacunkowy został sporządzony przez podmiot dysponujący niezbędnymi kwalifikacjami – biegły został wpisany na listę rzeczoznawców majątkowych (nr [...]). Zakres treściowy przedmiotowego operatu szacunkowego odpowiada wymogom wynikającym z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109), zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. z 2011 r., nr 165, poz. 985). Opracowanie to zawiera bowiem, zgodnie z § 55 ust. 2 powołanego rozporządzenia, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Treść omawianego opracowania realizuje zarazem wytyczne z § 56 ust. 1 cytowanego rozporządzenia oraz zawiera istotne dokumenty jako załącznik, spełniając tym samym wymóg z § 56 ust. 4 tego rozporządzenia. Ponadto operat szacunkowy został podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z zamieszczeniem daty i pieczęci, co odpowiada § 57 ust. 1 wymienionego rozporządzenia. Opinia biegłego nie budzi zatem wątpliwości na płaszczyźnie formalnej.

Ponadto należy wskazać, że biegły wskazał wyraźnie transakcje, które przyjął jako podstawę swoich wyliczeń, oraz zastosowaną metodę szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Dane wyjściowe zostały zaprezentowane w sposób jasny, pozwalający na ich weryfikację. Rozważania prowadzone w operacie szacunkowym są zrozumiałe, spójne i logiczne. Argumentacja biegłego ma charakter wiarygodny, przekonujący i wyczerpujący. Jednocześnie należy zauważyć, że organy administracji publicznej nie przyjęły bezkrytycznie opracowania przedłożonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Opinia ta została poddana weryfikacji, która jednak nie ujawniła uchybień lub wadliwości tej ekspertyzy.

W kontekście powyższego Sąd podkreśla przy tym, że poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z dnia 26 lipca 2017 r., sygn. akt I OSK 2665/15). Taką zaś ocenę zawierają decyzje organów obydwu instancji, którą Sąd rozpatrujący niniejszą sprawę w całości podziela. Trafnie zatem organy administracji uznały, że zawarte w operacie wyliczenia są wystarczające do ustalenia wobec skarżących opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem albo zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Należy zauważyć, że przy wycenie biegły wziął pod uwagę, że działka nr [...] powstała w 2014 r., w wyniku podziału działek nr [...] i [...], zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy [...] z dnia [...] r., nr [...], zmienioną następnie decyzją z dnia [...] r., nr [...] (k. 43 – 46 akt adm. organu I instancji). W dniu wejścia w życie planu miejscowego przedmiotowa nieruchomość stanowiła więc część działek nr [...] i [...], które w uchwalonym planie znalazły się na terenie oznaczonym symbolem 136 MN, tj. terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Natomiast zgodnie z obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r. planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy Nr [...] z dnia [...] r. (Dz. Urz. Woj. [...]. nr [...] poz. [...]), obszar działek nr [...] i [...] znajdował się w części na terenie oznaczonym 117Rom, tj. terenie intensywnych upraw warzywniczo-sadowniczych z zabudową gospodarczą i możliwością zabudowy mieszkalnej w istniejącej strukturze własności, a w części na terenie intensywnych upraw warzywniczo-sadowniczych. Obszar obecnej działki nr [...] znajdował się na terenie intensywnych upraw warzywniczo – sadowniczych (k. 39 i 41 akt adm. organu I instancji). Z uwagi na fakt, że do wyceny nieruchomości należy przyjmować stan nieruchomości z dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. w tym przypadku dzień [...] r., a przedmiotowa działka nr [...] powstała dopiero w 2014 r., biegły wycenił wartość 1m2 pierwotnej nieruchomości, składającej się z działek nr [...] i [...]. Następnie proporcjonalnie do powierzchni określił wartość rynkową działki nr [...] będącej przedmiotem niniejszego postępowania.

Co istotne, rzeczoznawca majątkowy zgodnie z dyspozycją art. 87 ust. 3a u.p.z.p. prawidłowo oszacował wartość nieruchomości, zważając na to, iż w przypadku, gdy przed wejściem w życie obowiązującego planu miejscowego uchwalonego po dniu 31 grudnia 2003 r. obowiązywał plan miejscowy uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., który utracił moc obowiązującą z upływem 2003 r. – co powoduje, iż pomiędzy obowiązywaniem obu planów zaistniała luka czasowa – dopuszczalność pobrania renty planistycznej wymaga określenia wartości nieruchomości: po pierwsze, według jej przeznaczenia w nowym planie miejscowym, po drugie, według przeznaczenia w starym planie miejscowym oraz po trzecie, według faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów. Z omawianego przepisu wynika, że jeżeli wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystania po utracie mocy tego planu, to w takim przypadku wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 styczna 1995 r. Taka właśnie sytuacja miała miejsce w rozpatrywanej sprawie.

Mając na uwadze poczynione wyżej rozważania należy zgodzić się z organami, że rzeczoznawca majątkowy wykazał, że na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego Uchwałą nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] r. wartość nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], z uwzględnieniem jej stanu na dzień wejścia w życie tego planu, wzrosła o [...] zł i zgodnie z dyspozycją art. 87 ust. 3a u.p.z.p. stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.

Odpowiadając na zarzuty skargi Sąd podkreśla, że opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu i jego wejściu w życie. Nawet jeśli strona sprzedała tylko niektóre działki wydzielone już po uchwaleniu tego planu, to dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu wartości działki, ale w tym jej kształcie, jaki istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wprawdzie więc cenę uwzględnia się z czasu sprzedaży działki, ale renta planistyczna może uwzględniać wyłącznie tylko tą część wzrostu ceny działki, która jest konsekwencją wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji działką podobną jest działka o powierzchni i cechach porównywalnych z działką istniejącą w dniu wejścia w życie planu. Jeśli więc po tej ostatniej dacie nieruchomość została podzielona na mniejsze działki budowlane, to niezgodne z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. i § 4 ust. 4 rozporządzenia jest ustalenie kwoty opłaty planistycznej na podstawie cen sprzedaży innych małych działek budowlanych (tak też wyrok NSA z dnia 28 października 2009 r., sygn. akt II OSK 1517/07).

Ponadto, całkowicie bezpodstawne jest powoływanie się przez skarżących na umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości jako dowód wskazujący na jej wartość w dacie sprzedaży. Jedynym środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej jest opinia o wzroście wartości nieruchomości sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienie rzeczoznawcy. Skarżący nie przedłożyli opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego, która poddawałaby w wątpliwość wycenę dokonaną przez biegłego powołanego w niniejszej sprawie. Natomiast bez znaczenia jest cena za jaką nieruchomość została faktycznie sprzedana, albowiem opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wiąże się z obiektywnym wzrostem wartości nieruchomości, nie zaś z ceną ustaloną przez strony czynności prawnej w umowie sprzedaży.

Odnosząc się z kolei do zarzutu naruszenia prawa strony do czynnego udziału w postępowaniu Sąd wskazuje, że skarżący zostali zawiadomieni o wszczęciu postępowania (k. 1 , 2 i 3 akt adm. organu I instancji), a pismem z dnia [...] r. Wójt zawiadomił strony o możliwości zapoznania się z aktami sprawy i o sporządzeniu operatu szacunkowego (k. 58, 59, 60 akt adm. organu I instancji). Jak wynika z akt sprawy, M. H. odebrał kopię operatu w dniu [...] r. (k. 61 akt adm. organu I instancji). Wbrew twierdzeniom zawartym w skardze, pismem z dnia [...] r. skarżącym przekazano odpowiedź rzeczoznawcy na zarzuty S. H. zgłoszone do operatu (k. 64, 65 i 66 akt adm. organu I instancji). Co istotne, kolejne pismo S. H. z dnia [...] r. w istocie powielające zgłoszone wcześniej zarzuty pod adresem operatu wpłynęło do organu I instancji już po wydaniu decyzji (k. 73 akt adm. organu I instancji), jednak Wójt odpowiedział na nie pismem z dnia [...] r. (k. 75 akt adm. organu I instancji). W związku z powyższym nie można uznać, że organ I instancji naruszył art. 10 K.p.a.

Wprawdzie w toku postępowania odwoławczego Kolegium nie zawiadomiło skarżących o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym, jednak w aktach organu odwoławczego dodatkowo znajdowała się jedynie odpowiedź Wójta na zarzuty odwołania z dnia [...] r., która została wysłana do wiadomości skarżących (k. 82, 85, 86 akt adm. organu odwoławczego). Wobec tego nie sposób uznać, że w sprawie doszło do naruszenia zasady czynnego udziału strony w postępowaniu, albowiem skarżący, jak już powyżej wskazano, aktywnie brali udział w postępowaniu.

Resumując powyższe rozważania należy stwierdzić, że zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego i poprzedzająca ją decyzja Wójta Gminy [...] odpowiadają prawu, a skargi jako niezasadne podlegały oddaleniu na podstawie art. 151 P.p.s.a.