Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 506/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2012-07-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, 2, 4 i art. 61
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 104 par. 1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Kazimierz Bandarzewski Sędziowie : Sędzia WSA Mirosław Bator Sędzia WSA Renata Czeluśniak (spr.) Protokolant : Justyna Owczarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 lipca 2012 r. sprawy ze skargi. B. L.S. W.S. , na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 11 stycznia 2012 r. znak [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 28.06.2010 r. znak: [...] na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r., Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), § 1- 9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003 r., Nr 164, poz. 1588), § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1589) oraz art. 104 kpa na wniosek M. M. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Budowa budynku biurowego z usługami w parterze, garażem podziemnym, naziemnymi miejscami postojowymi oraz układem dróg wewnętrznych na działce nr [...] obr. [...] wraz z budową zjazdu z działki drogowej nr [...] obr. jw. przy ul. [...] w K.".

W uzasadnieniu organ przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania wszczętego na wniosek z dnia 07.10.2008 r. o ustalenie warunków zabudowy. Wskazał, że w dniu 15.07.2009 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy nr [...] dla powyższej inwestycji. Decyzja ta została uchylona przez SKO decyzją z dnia 01.10.2009 r. znak: [...]. Kolegium w ww. decyzji wyraziło swe zastrzeżenia, co do wyznaczenia analizowanego obszaru i nieprzekraczalnej linii zabudowy, do kwestii funkcji budynku oraz do doboru budynków dla wykazania kontynuacji parametrów przestrzennych dla planowanej nowej zabudowy. W związku z powyższym, po zwrocie akt z SKO, wykonano ponownie analizę urbanistyczno – architektoniczną. Sporządzony został aneks do analizy (z dnia 30.04.2010 r.) odnoszący się do wskazanych kwestii i uwag decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Protokołem spisanym w dniu 03.02.2010 r. oraz pismem z dnia 12.02.2010 r., pełnomocnicy uściślili tytuł inwestycji w zakresie funkcji planowanego budynku, a mianowicie funkcję biurową rozszerzono o część usługową w parterze budynku. Wobec powyższego, tytuł inwestycji przyjął brzmienie "Budowa budynku biurowego z usługami w parterze, garażem podziemnym, naziemnymi miejscami postojowymi oraz układem dróg wewnętrznych na działce nr [...] obr. [...] wraz z budową zjazdu z działki drogowej nr [...] obr. j w. przy ul. [...] w K.".

Organ uzasadniając swoją decyzję stwierdził, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 53 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W toku postępowania uzyskano opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 05.03.2009 r. znak: [...] w odniesieniu do terenów przyległych do pasa drogowego, opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UM z dnia 23.12.2008 r. znak: [...] w zakresie ochrony środowiska. W wyniku przeprowadzonego postępowania ustalono, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Stwierdzono, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, teren ma dostęp do drogi publicznej, istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego oraz teren działki nr [...] - obr. [...] nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, gdyż stanowi grunt wyłączony z produkcji rolnej, oznaczony symbolem "B-wył.". Organ stwierdził, że decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Projekt decyzji został sporządzony przez mgr inż. arch. M. P. wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów nr MP-1261.

Odwołania od ww. decyzji wnieśli, osobnymi pismami, W. S. oraz L. S..

W. S. zgłosił zarzut niedostatecznego rozeznania sprawy wjazdu z ulicy [...] na teren planowanej inwestycji na działkę [...] i [...], oraz w związku z tym wjazdem przebudowy ul. [...] od skrzyżowania z ul. [...] do skrzyżowania z ul. [...]. Zgodnie z tą umową zostanie wybudowana bariera betonowa o szer. 40 cm wzdłuż ul. [...] od skrzyżowania z ul. [...] do skrzyżowania z ul. [...]. Wybudowanie tej bariery narusza interesy osób trzecich. Ponadto skarżący podniósł niewłaściwy sposób powiadamiania go o toczących się postępowaniach. Wszystkie pisma zostawały pozostawiane u sąsiada J. B.. W. S. podkreślił, że taka sytuacja miała już miejsce po raz drugi, a sposób dostarczania pism jest niezgodny z Prawem Polskim i Prawem Europejskim.

L. S. przedstawiła takie same zarzuty jak skarżący W. S..

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 11 stycznia 2010 r. Nr [...] na podstawie art. 59 ust.1, art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. 03. nr 80, poz. 717 z późn. zm.), oraz § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 03, nr 164, poz. 1588), oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podniósł, że odwołanie na decyzję I instancji wnieśli: L. S., W. S. oraz T. B.. Odwołanie T. B. wyrokiem z dnia 29 marca 2011 r. sygn. akt II SA/Kr 1491/10 WSA w Krakowie uznano jako złożone z uchybieniem terminu. W związku z powyższym SKO rozpatrzyło odwołania złożone przez L. S. i W. S.. W dalszej części uzasadnienia organ stwierdził, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego, sporządzona w sprawie analiza urbanistyczno – architektoniczna odpowiada wymogom formalnym, o których mowa w rozporządzeniu wykonawczym. Analiza prawidłowo określa obszar analizowany i zawiera charakterystykę terenu i sąsiedniej zabudowy, którą uznał organ za wystarczającą. Na podstawie analizy oraz aneksu osoba uprawniona, wpisana na listę samorządu zawodowego architektów sporządziła projekt decyzji o warunkach zabudowy. Projekt ten spełnia wymogi ustalone przepisami prawa. W aneksie do analizy wyjaśniono, że budynek Urzędu Marszałkowskiego, który stał się jednym z głównych punktów odniesienia dla ustalania parametrów planowanej inwestycji, wprawdzie swoją elewacją frontową zwrócony jest do ul. [...], jednak posadowiony jest na działce narożnej, która ma również bezpośredni dostęp do ul. [...]. Kolegium w związku z powyższym uznało, że działka, na której znajduje się budynek Urzędu Marszałkowskiego spełnia wymogi określone w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Jest to budynek znajdujący się w najbliższym sąsiedztwie, o porównywalnej funkcji, w taki sam sposób usytuowany na działce jak planowana zabudowa. Organ wskazał, że poszczególne parametry planowanej inwestycji zostały co do zasady ustalone przy zastosowaniu podstawowych reguł ustanowionych ww. rozporządzeniem. Dotyczy to w szczególności wskaźnika powierzchni zabudowy oraz szerokości elewacji frontowej. Jeśli chodzi o linię zabudowy, to organ wskazał, że wątpliwości zostały wyjaśnione w aneksie. Natomiast kwestia wysokości elewacji frontowej, jej sposób wyznaczenia, pomimo odstępstwa od reguły ogólnej ustanowionej rozporządzeniem, nie budzi zastrzeżeń organu. Analiza przekonująco uzasadnia wyznaczenie tego parametru w oparciu o wysokość budynków znajdujących się po przeciwległej stronie ul. [...], przy jednoczesnym pozostawieniu wspomnianego już budynku Urzędu Marszałkowskiego jako dominanty wysokościowej obszaru analizowanego. Sposób ustalenia geometrii dachu nie budzi wątpliwości Kolegium. SKO uznało, że decyzja I instancji nie wykazuje braków wskazanych w decyzji tut. Kolegium z 11 czerwca 2008 r. Na gruncie materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy nie jest również sporne, że teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej, bezpośrednio przylega bowiem do ul. [...]. Obszar ten nie wymaga zgody, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., a przedmiotowa decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Wskazał też, że uzbrojenie uważa się za wystarczające, jeżeli jego wykonanie zostanie zagwarantowane w drodze stosownej umowy. Jak wynika z akt sprawy inwestor zawarł umowę z Zarządem Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. (umowa z dnia 20 stycznia 2009 r. nr [...]), w której zobowiązał się do przebudowy drogi - ul. [...] w taki, określony w umowie, sposób, aby otrzymała ona parametry, które pozwolą uznać, że jest wystarczająca dla obsługi komunikacyjnej. Zawarcie tego typu umowy uznano za dopuszczalne i pozwalające stwierdzić, że warunek określony w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 3 w zakresie drogi obsługującej planowaną inwestycję, został spełniony. Kolegium stwierdziło bowiem, że na gruncie niniejszej sprawy wykazano, że po zagwarantowanej umową przebudowie, ul. [...] będzie posiadała właściwe parametry, aby obsługiwać przedmiotową inwestycję. Ponadto podniesiono, że ponieważ z akt przedmiotowej sprawy nie wynikało potwierdzenie uzbrojenia terenu inwestycji w inne media, gdyż nie wszystkie dokumenty stanowiące uzgodnienia z dostawcami mediów były aktualne Kolegium zwróciło się do inwestora o dostarczenie aktualnych uzgodnień z dostawcami mediów na potrzeby planowanej inwestycji. Wobec faktu, iż inwestor w dniu 21 listopada oraz w dniu 8 grudnia 2011 r. uzupełnił brakujące materiały, Kolegium stwierdziło, iż również przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. została w niniejszej sprawie spełniona. Inwestor przekazał aktualne warunki doprowadzenia wody i odprowadzania ścieków dla przedmiotowej inwestycji oraz zaopatrzenia inwestycji w energię cieplną, potwierdzające, na określonych w ww. pismach warunkach, możliwość zaopatrzenia planowanej inwestycji w ww. media.

Organ odnosząc się do podnoszonej w odwołaniach kwestii drogi - ul. [...] i obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji, stwierdził, że zastrzeżenia wyrażone w odwołaniach nie są zasadne. przedmiotowej inwestycji.

SKO podkreśliło, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy jest jedynie pierwszym etapem procesu inwestycyjnego, a jej treścią jest ocena, czy wnioskowane przedsięwzięcie może potencjalnie zostać zrealizowane we wskazanym terenie i pod jakimi ewentualnie warunkami. Zgodność projektu budowlanego z przepisami, a w szczególności kwestie ewentualnego naruszenia praw osób trzecich, będzie władny rozpatrzyć organ administracji techniczno - budowlanej procedujący w przedmiocie pozwolenia na budowę dla przedmiotowej inwestycji. Organ ten będzie stosował przepisy techniczno - budowlane, które nie mogą mieć zastosowania na obecnym etapie procesu inwestycyjnego. Organ uznał, że zarzuty te na obecnym etapie są przedwczesne.

Organ odwoławczy nie podzielił również zarzutu L. S. dotyczący braku zakreślenia terminu oznaczonego w dniach na dołączenie przez inwestora dokumentacji potwierdzającej zaopatrzenie w media. Kolegium wskazało, że wezwanie o przedłożenie uzgodnień z dostawcami mediów stanowi element postępowania dowodowego prowadzonego przez Kolegium. Z przepisów dotyczących postępowania dowodowego zawartych w k.p.a., a w szczególności z przepisu art. 77, nie wynika obowiązek wyznaczania konkretnego terminu na przedłożenie wymaganych dowodów w sprawie. Brak zakreślenia terminu w dniach nie stanowi więc uchybienia.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wnieśli T. B., L. S. i W. S..

T. B. domagał się uchylenia decyzji I i II instancji oraz zasądzenia kosztów postępowania. Skargę umotywował tym, że SKO nie było konsekwentne w orzekaniu gdyż nie tylko odeszło od swej oceny sprawy, zawartej w poprzednim orzeczeniu, ale i tym razem przeszło bezkrytycznie nad błędami powtórzonymi w aktualnej decyzji organu I instancji. W dalszej części skargi T. B. podniósł, że podstawowe kryterium zachowania ładu przestrzennego z art. 2 pkt 1 u.p.z.p. skonkretyzowane wymogami zawartymi w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy nie zostało w niniejszej sprawie dochowane. W celach porównawczych, przy ocenie zachowania zgodności ładu przestrzennego przez planowaną inwestycję, dokonano oceny w oparciu o różniące się między sobą zbiory działek. W warunkach zabudowy na działkach nr [...], [...] oraz [...], [...] i [...], natomiast w analizie, która miała być podstawą sprecyzowania warunków zabudowy, a w konsekwencji decyzji o warunkach zabudowy, oparto się na zabudowie istniejącej na działkach nr [...], [...], [...] i [...]. Decyzje l i II instancji, oparte na tak rozbieżnych przesłankach, nie nadają się do weryfikacji wobec wewnętrznej sprzeczności i braku ciągłości w przyjętym rozumowaniu. Ponadto odchodząc od wymagania ujętego w art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy aby za kryterium porównawcze przyjmować zbiór parametrów opisanych w tym przepisie, w ustaleniach co do spełnienia wymogu zachowania ładu przestrzennego kierowano się rozproszonymi, pojedynczymi parametrami występującymi na różnych działkach. Skarżący zakwestionował prawidłowość ustalenia poszczególnych parametrów zabudowy.

L. S. i W. S. w uzasadnieniu swoich skarg podnieśli, że w analizie urbanistycznej do warunków zabudowy dla projektowanego budynku na działce [...] wzięto pod uwagę lokalizację i gabaryty budynku Urzędu Marszałkowskiego zlokalizowanego przy ulicy [...] interpretując, że położenie budynku na działce przylegającej do ulicy [...] jest równoznaczne z jej dostępnością z tej ulicy jako drogi publicznej. Usytuowanie działki bezpośrednio przy skrzyżowaniu ulic [...] i [...] uniemożliwia dostępność do drogi publicznej - ul. [...]. Wobec powyższego w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym skarżąca podniosła, że działka ta nie może spełniać warunków działki sąsiedniej, której sposób zagospodarowania ma wpływ na treść analizy urbanistycznej. Sprawa ta została ujęta w uzasadnieniu wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 29 listopada 2010 r. i nie została uwzględniona w obu zaskarżonych decyzjach pomimo że ma ona istotne znaczenie w treści tych decyzji. Ponadto skarżący podnieśli, że warunki obsługi komunikacyjnej ustalone w przedmiotowej decyzji o warunkach zabudowy znacznie pogarszają warunki użytkowania obiektów na sąsiadujących z nią działkach, a w szczególności na ich działkach nr [...] i [...] obr. [...]. Warunki określone w umowie inwestora projektowanego budynku na działce nr [...] przy ulicy [...] o wydanie warunków zabudowy w sposób istotny naruszają interes stron biorących udział w postępowaniu administracyjnym z racji sąsiedztwa. Odwołując się do uzasadnienia decyzji SKO podkreślającej, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy jest jedynie pierwszym etapem procesu inwestycyjnego i zgodność projektu budowlanego z przepisami, a w szczególności kwestie ewentualnego naruszenia praw osób trzecich, będzie władny rozpatrzeć organ administracji techniczno – budowlanej, skarżący zwrócili uwagę, że dla uprawnionego projektanta wykonującego dokumentację techniczną wiążące będą zapisy decyzji o warunkach zabudowy, które przy takim sformułowaniu, jak w wymienionej decyzji, mimo istotnego naruszenia interesu osób trzecich będą bardzo trudne lub wręcz niemożliwe do wyegzekwowania.

W odpowiedzi na skargi SKO wniosło o ich oddalenie, szczegółowo odnosząc się do poszczególnych zarzutów skarg.

Na rozprawie skarżący podtrzymali skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012, poz. 1270), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy).

Z brzmienia art. 145 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Zgodnie z przepisem art. 133 § 1 ppsa Sąd administracyjny orzeka na podstawie materiału dowodowego zgromadzonego przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że skarga nie jest zasadna.

Podstawę prawną rozstrzygnięcia niniejszej sprawy stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwanej dalej "ustawą" oraz aktu wykonawczego do tej ustawy, tj. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zwanego dalej "rozporządzeniem".

Sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak w niniejszej sprawie, ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy na wniosek inwestora (art. 4 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 59 ust. 1 i art. 52 ust. 1 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy). Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 omawianej ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 tejże ustawy;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Aby ustalić spełnienie wymogów określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, stosownie do § 3 ust. 1 rozporządzenia, organy prawidłowo wyznaczyły granice analizy "wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków" z zastosowaniem koncepcji tzw. dobrego sąsiedztwa, zgodnie z którą, najprościej ujmując, należy dostosować nową zabudowę do dotychczasowej zabudowy, zarówno jeżeli chodzi o zagospodarowanie terenu, jak i cechy architektoniczne.

Istotnym jest, że organy ustaliły, że działka przewidywana do nowej zabudowy ma dostęp do tej samej drogi publicznej tj. ulicy [...] co działka nr [...] zabudowanej budynkiem Urzędu Marszałkowskiego. Prawidłowo bowiem organy oceniły, iż położenie działki nr [...] bezpośrednio przy ww. drodze publicznej oznacza bezpośredni dostęp do tej drogi w rozumieniu art.61 ust.1 w związku z art. 2 pkt 14 cyt. ustawy. Bez znaczenia jest przy tym aktualny charakter tego dostępu (tzn. czy jedynie dla pieszych, czy też dla pieszych i niektórych środków motoryzacyjnych, ze względu na istniejące słupki uniemożliwiające wjazd samochodów na działkę [...] od strony ul. [...], k. 49 akt adm. I inst. ), istotne jest, że dostęp taki faktycznie i prawnie istnieje. Bez znaczenia dla ustalenia bezpośredniego dostępu do drogi publicznej działki [...] ma fakt, iż wjazd na te działkę odbywa się od strony innej drogi publicznej. O dostępności tej działki do drogi publicznej decyduje jej bezpośrednie położenie przy drodze publicznej i nie zmienia tego fakt położenia nieruchomości przy dwóch drogach publicznych (o różnych nazwach), czy też istnienie wjazdu na działkę, czy frontu budynku na niej położonego od innej drogi publicznej. Istnienie z kolei bezpośredniego dostępu działki nr [...] do tej samej drogi publicznej, co działka inwestora, pozwoliło, zgodnie z powołanym wyżej przepisem art.61 ust.1 cyt. ustawy na ustalenie, że istnieje co najmniej jedna działka, dostępna z tej samej drogi publicznej zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W przedmiotowej sprawie zabudowa działki nr [...] miała szczególne znaczenie dla ustalenia kontynuacji na tym terenie funkcji biurowej, ponieważ pozostały charakter inwestycji (usługi, garaż podziemny, naziemne miejsca postojowe, układ dróg wewnętrznych i zjazdu) nawiązywał w sposób niewątpliwy do charakteru istniejącej już zabudowy. Oczywiście nawiązanie takie nie może oznaczać dopuszczalności ustalenia warunków zabudowy jedynie dla obiektów takich samych (tożsamych) jak obiekty już istniejące na danym terenie. Skoro, jak wynika z analizy, w obszarze analizowanym istnieją już obiekty o funkcji biurowej i usługowej, trudno zasadnie zarzucić organom, że ustalając warunki zabudowy dla budowy budynku biurowego z usługami w parterze dopuściły możliwość budowy obiektu niedającego się pogodzić z zastanym, istniejącym zagospodarowaniem tego terenu tylko dlatego, że np. powierzchnia usługowa będzie większa niż w innych obiektach, czy też powiększą się trudności komunikacyjne.

Organy prawidłowo też ustaliły, że spełnione zostały wszystkie wymogi dla wydania decyzji o warunkach zabudowy, ponieważ działka inwestora ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy), istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy, vide: k.150 -151, 244-245 i 237-238 akt adm.), a teren nie wymaga zmiany przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze i nieleśne (art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy).

Organy szczegółowo i precyzyjnie uzasadniły swoje stanowiska zgodnie z art. 107 § 3 kpa, a SKO w uzasadnieniu swojej decyzji przedstawiło zarzuty zawarte w odwołaniach, swoje stanowisko w zakresie spełnienia wymogów do wydania decyzji o warunkach zabudowy oraz szczegółowo i prawidłowo wyjaśniło, dlaczego zarzuty odwołujących sie nie zostały uwzględnione.

Oceniając zarzuty skarżących Sąd uznał je za niezasadne bądź nie mające wpływu na ostateczną ocenę zaskarżonej decyzji.

Jak trafnie wskazano w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji w aneksie do wcześniejszej analizy wyjaśniono wszystkie wątpliwości podnoszone przez Kolegium w poprzednio zapadłej w niniejszej sprawie decyzji. Analiza zawiera część graficzną - mapę ewidencyjną, na której zakreślono granice obszaru analizowanego, granice terenu objętego wnioskiem, jak i część tekstową. Sąd podziela ocenę Kolegium, że analiza wykonana została zgodnie z istniejącymi w tym względzie przepisami prawa - spełnia wymogi określone rozporządzeniem, w związku z tym jej wyniki są wiarygodne, a wydana w sprawie decyzja I instancji odpowiada wynikom tej analizy. W analizie – jak już wyżej podniesiono - prawidłowo określono obszar analizowany i co istotne, taki obszar analizy pozwolił na dokonanie charakterystyki terenu i sąsiedniej zabudowy oraz ustalenie wnioskowanych warunków. Niezrozumiałe są zarzuty, że obszar ten nie został rozszerzony w stronę ul. [...], jak również, że działka nr [...] znajduje się w dalekiej odległości, skoro wymagana przez § 3 rozporządzenia dla ustalenia obszaru analizy trzykrotność szerokości frontu działki inwestora obejmuje zarówno działkę nr [...], jak i np. działkę [...], [...], (zabudowa m.in. usługowa, drobny handel detaliczny), [...], [...], [...] (bloki o wys. 30 m). Nie wiadomo zatem jaki, wg skarżących, winien zostać przyjęty obszar analizowany i jakie ma to znaczenie dla wyniku nin. sprawy. I tak np. błędne przyjęcie, że do obszaru analizowanego należy działka nr [...] nie ma żadnego znaczenia dla ustalenia przedmiotowych warunków. Z kolei aby uwzględnić – dla ustalenia wskaźników zabudowy – działki sąsiednie prawidłowo wzięto pod uwagę wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym (w tym właśnie celu – dla analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy - taki obszar się wyznacza zgodnie z §§ 3 i 2 pkt 4), przy czym działki te nie muszą mieć dostępu do tej samej drogi publicznej. Dotyczy to m.in. działki nr [...], co do której wniesiono na rozprawie zarzut jej uwzględnienia mimo rzekomego braku dostępu do ul. [...] (mimo zresztą jej bezpośredniego przylegania również do tej drogi). Dla ustalenia warunków zabudowy konieczne jest istnienie co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, ale dla ustalenia tych wskaźników należy brać pod uwagę wszystkie działki sąsiednie, a więc działki znajdujące się w obszarze analizowanym. Stąd rozporządzenie nawiązuje do parametrów określanych jako "średnie" wskaźniki tej wielkości dla obszaru analizowanego. W przedmiotowej sprawie w taki sposób określono wskaźnik powierzchni zabudowy oraz szerokość elewacji frontowej. Ponadto należy zauważyć, że w przedmiotowej sprawie autor analizy wziął pod uwagę szczególnie działki dostępne z tej samej ulicy, uzasadniając to dbałością o ład przestrzenny właśnie ze względu na dotychczasową zabudowę wzdłuż ul. [...]. Odnosząc się zatem do zarzutu dwóch różnych zbiorów działek sąsiednich podanych w warunkach zabudowy i w analizie, to podnieść należy, że w decyzji prawidłowo wskazano jako działki sąsiednie m.in. działki o nr : [...], [...] oraz [...], [...] i [...] obr. [...] i nie jest błędem, iż w analizie omówiono jeszcze inne działki np. o nr [...]. Co do działki nr [...] odniesiono się już wcześniej.

Jeśli chodzi o linię zabudowy, to wprawdzie Sąd rozpoznający nin. nie podziela argumentacji podanej w analizie co do zasadności ustalenia "nieprzekraczalnej" linii zabudowy zamiast "obowiązującej", nie mniej jednak, ze względu na ocenę tej kwestii przez NSA np. w wyroku z dnia 9 września 2010 r. II OSK 1311/09 (m.in. stwierdzono, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być możliwe dla każdej inwestycji, która nie przekracza linii zabudowy wyznaczonej w oparciu o istniejącą zabudowę), Sąd uznał, że organy nie naruszyły prawa materialnego (art.61 ustawy w zw. z § 4 rozporządzenia) w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, tym bardziej, że jak wynika z treści aneksu do analizy, linię tą wyznaczono jako przedłużenie linii zabudowy na działce nr [...].

Wskazanie z kolei "maksymalnego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy" zamiast "wskaźnika powierzchni nowej zabudowy", "maksymalnej szerokości elewacji frontowej" zamiast "szerokości elewacji frontowej " " maksymalnej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej" zamiast "wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej" nie jest, zdaniem Sądu, co do zasady, poprawne ze względu na wymóg precyzyjnego ustalenia tych parametrów bądź w ściśle określonej wysokości bądź przez podanie granic (min. – max.), jednak oceniając tą niezgodność z przepisami art. 61 ustawy w związku z § 5 - § 7 ww. rozporządzenia, należy ocenić, czy naruszenie to miało istotny wpływ na wynik sprawy. Dokonując powyższej oceny Sąd wziął pod uwagę z jednej strony charakter inwestycji (budowa budynku biurowego z usługami w parterze, garażem podziemnym, naziemnymi miejscami postojowymi oraz układem dróg wewnętrznych wraz z budową zjazdu), a drugiej strony uzasadnienie dla przyjęcia ww. wskaźników zawarte w aneksie analizy oraz opisane w analizie dotychczasowe zagospodarowanie terenu. Biorąc pod uwagę ww. charakter inwestycji wpływający bezpośrednio na jego gabaryty, a zatem ww. wskaźniki, a nadto uwzględniając minimalne wysokości poszczególnych wskaźników na danym terenie tj.: 12% jeżeli chodzi o wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, 12 m – min. szerokość elewacji frontowej oraz 3 m min. wysokość budynku, Sąd uznał, że wyznaczenie w przedmiotowej sprawie ww. wskaźników zabudowy jedynie w ich maksymalnej wysokości nie stanowi naruszenia prawa materialnego mającego istotny wpływ na wynik sprawy. Nie zachodzi bowiem obawa naruszenia przez przyszłą zabudowę ładu przestrzennego i architektonicznego wskutek zaniżenia występujących w tym obszarze parametrów zabudowy.

Nie budzi wątpliwości, że front działki ustalono od strony ul. [...].

Wg Sądu, wszystkie poszczególne parametry planowanej inwestycji zostały, z uwzględnieniem podniesionych wyżej zastrzeżeń, ustalone w sposób pozwalający na wydanie wnioskowanych warunków.

Z kolei naruszenia przepisów art. 7, 9 i 10 § 1 k.p.a. w zw. z art. 136 i art. 140 k.p.a. wskutek zaniechania powiadomienia skarżących o uzupełnieniu materiału dowodowego sprawy o aneks do analizy urbanistyczno-architektonicznej z dnia 30 kwietnia 2010 r., a w II instancji – o dodatkowe dokumenty z dnia 21.11.2011 r. i 8.12.2011 r. dotyczące zagwarantowania dostawy mediów dla planowanej inwestycji, nie można, zdaniem Sądu, ocenić jako naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Strony bowiem skorzystały (czy mogły skorzystać) z odwołania, a SKO odniosło się do wszystkich zarzutów. Ponadto skarżący sami też nie wskazali, w jaki sposób brak zawiadomienia ich o powyższym uzupełnieniu postępowania dowodowego negatywnie wpłynęło na ich prawa np. jakich zarzutów, czy wniosków nie mogli zgłosić.

Co do zarzutu, że warunki obsługi komunikacyjnej ustalone w przedmiotowej decyzji o warunkach zabudowy znacznie pogarszają warunki użytkowania obiektów na sąsiadujących z nią działkach, a w szczególności na działkach nr [...] i [...] obr. [...], to podnieść należy, iż każdy może korzystać z drogi publicznej (nie tylko dotychczasowi jej użytkownicy), natomiast w przedmiotowej sprawie poza możliwością oceny Sądu pozostaje umowa dotycząca przebudowy drogi i ewentualny wpływ tej inwestycji na działki sąsiednie. Podobnie Sąd nie może wypowiedzieć się co do zarzutu niejednakowego traktowania podmiotów poprzez uzależnianie w trwającym kilkuletnim postępowaniu o wydanie warunków zabudowy dla działek o nr [...] i [...] od przebudowy ul. [...] skoro strony nie skorzystały z prawa do Sądu w tej sprawie.

Mając na uwadze powyższe orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 151 ppsa.