Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 167/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2010-05-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 130 ust. 1-2, art. 132 ust. 1-3, 5, art. 134 ust. 1-4, art. 135 ust. 1-3, 5
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 26 ust. 1-3
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 7, art. 75 par. 1, art. 77 par. 1, art. 80, art. 107 par. 3-4
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 112
journal: Dz.U. 2005 nr 229 poz 1954
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - tekst jedn.

SENTENCJA

Dnia 25 maja 2010 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski, Sędziowie Sędzia WSA Barbara Rymaszewska (spr.), Sędzia NSA Grzegorz Szkudlarek, Protokolant asystent Agnieszka Gortych - Ratajczyk, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 maja 2010 roku sprawy ze skargi T. K. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa w przedmiocie realizacji celu publicznego oraz ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...] Nr [...]; 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącego T. K. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...], nr [...], wydaną na podstawie art. 112 ust. 2 i 4, art. 113 ust. 1 w związku z art. 6 pkt 8 oraz art. 119 ust. 1, art. 121 ust. 1, art. 123 ust. 1, art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 1, art. 130 ust. 1, art. 132 ust. 1 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000r., nr 46, poz. 543 ze zm.) oraz art. 104 K.p.a., Starosta [...] orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa, w celu realizacji celu publicznego – wydobycia węgla brunatnego poprzez zajęcie pod trasę maszyn, drogę technologiczną, wyrobisko Odkrywki A oraz taśmociągi łączące Odkrywkę A z Odkrywką B, prawa własności nieruchomości położonej w obrębie O., gm. S., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,5600 ha, stanowiącej własność T. K. oraz o ustaleniu na rzecz T. K. odszkodowania z tytułu wywłaszczenia na kwotę 35.267,00 zł.

W uzasadnieniu organ pierwszej instancji wskazał, iż nieruchomość gruntowa położona w obrębie O., gm. S., oznaczona jako działka nr [...] o powierzchni 0,5600 ha, stanowiąca własność T. K., dla której Sąd Rejonowy w B. Wydział Ksiąg wieczysty prowadzi księgę wieczystą nr [...], znajduje się w planie zagospodarowania przestrzennego Gminy S. na terenach przeznaczonych dla potrzeb prowadzenia eksploatacji złoża węgla brunatnego "A". Kopalnia Węgla Brunatnego B Spółka Akcyjna zamierza przystąpić do realizacji celu publicznego jakim jest wydobywanie węgla brunatnego metoda odkrywkową. W tym celu niezbędne jest pozyskanie własności nieruchomości stanowiącej własność T. K.

W dniu 3 listopada 2006r. na podstawie art. 115 ustawy o gospodarce nieruchomościami Kopalnia Węgla Brunatnego B S.A. złożyła zawiadomienie o konieczności wszczęcia z urzędu postępowania wywłaszczeniowego na rzecz Skarbu Państwa tejże nieruchomości. B S.A. prowadziła pisemne negocjacje z właścicielem gruntu w sprawie jego nabycia w drodze umowy cywilnoprawnej i oferowała za jego nabycie kwotę 17.909,00 zł z możliwością dalszych negocjacji, bądź zamianę nieruchomości wraz z drzewostanem na nieruchomości o podobnych parametrach będące własnością Kopalni. W piśmie z dnia 24 lipca 2006r. właściciel nieruchomości zaproponował sprzedaż działki wraz z całym gospodarstwem o łącznej powierzchni 7,3200 ha zgodnie z wyceną rzeczoznawcy. B S.A. nie wyraziła na to zgody argumentując, iż dla potrzeb Kopalni niezbędna jest tylko działka nr [...].

Negocjacje toczyły się do 2008 roku. W ich trakcie w dniu 20 października 2007r. sporządzony został operat szacunkowy. Przedstawiona właścicielowi oferta zakupu nieruchomości opiewała na kwotę 29.135,00 zł, według operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie Starosty [...].

Postępowanie wywłaszczeniowe zostało wszczęte pismem z dnia 5 lutego 2008r. W trakcie rozprawy administracyjnej w dniu 10 marca 2008r. po raz kolejny złożono właścicielowi nieruchomości propozycję jej sprzedaży za kwotę zgodną z wyceną nieruchomości tj. 29.135,00 zł. Właściciel nieruchomości zaproponował natomiast kwotę 392.459,00 zł.

W toku postępowania B zmieniła nazwę na B.

W dniu 19 grudnia 2008r. strona złożyła ostateczne wezwanie, w którym zażądała zapłaty za skradziony jej zdaniem drzewostan na działce nr [...]. Na rozprawie administracyjnej w dniu 12 stycznia 2009r. złożyła natomiast wniosek o sporządzenie nowego operatu szacunkowego w celu ustalenia aktualnej wartości wywłaszczanej nieruchomości z uwagi na uchybienia wskazane w treści decyzji Wojewody [...] oraz treść art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także o wznowienie granic oraz rozgraniczenie działki nr [...].

W dniu 15 kwietnia 2009r. odbyła się wizja lokalna z udziałem rzeczoznawcy majątkowego. Na kolejnej rozprawie administracyjnej przeprowadzonej w dniu 20 maja 2009r. przedstawiono operat szacunkowy z dnia 15 maja 2009r. ustalający wartość nieruchomości na kwotę 35.267 zł.

B złożyła właścicielowi nieruchomości propozycję zapłaty kwoty 36.000 zł. Ponadto organ pierwszej instancji podniósł, iż przedmiotem odrębnego postępowania jest wniosek Kopalni o zezwolenie na niezwłoczne zajęcie nieruchomości i nadanie jej rygoru natychmiastowej wykonalności. Organ wskazał, że zamierzony cel wywłaszczenia jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i stanowi cel publiczny w rozumieniu art. 6 pkt 8 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W tych okolicznościach uzasadnione jest orzeczenie o wywłaszczeniu prawa własności nieruchomości. Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości określono według wartości rynkowej na dzień wydania decyzji w oparciu o wycenę sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego E. K. Wycena została sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami i standardami zawodowymi i odpowiada rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości.

W odwołaniu od tej decyzji T. K. wniósł o jej uchylenie. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie:

1. przepisów prawa materialnego, w szczególności art. 128, art. 130, art. 132, art. 134, art. 154, art. 174 i art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie sposobu dokonania wyceny nieruchomości oraz sposobu ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość;

2. art. 7 k.p.a. poprzez niepodjęcie przez organ wydający decyzję wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy;

3. art. 107 § 3 k.p.a. poprzez wydanie decyzji, która nie została prawidłowo uzasadniona.

W uzasadnieniu T. K. stwierdził, iż nie kwestionując istnienia podstaw do wywłaszczenia nieruchomości oraz celu publicznego, jakiemu ma służyć, postępowanie w przedmiocie ustalenia wysokości należnego mu odszkodowania dotknięte jest wadami uzasadniającymi wniesienie odwołania.

Decyzją z dnia [...], nr [...], wydaną na podstawie art. 138 1 pkt 1 K.p.a., Wojewoda [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty [...] z dnia [...].

Uznając zaskarżoną za prawidłową, w uzasadnieniu organ odwoławczy przytoczył treść art.112 ust. 1, 3, 4, art. 113 ust. 3, ust. 5, art. 114 ust. 1, art. 115 ust. 1, art. 115 ust. 2, art. 128 ust. 1, art. 130 ust. 1 i 2, art. 132 ust. 1 – 3, art. 134, art. 135 ust. 5, art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stwierdził również, iż z operatu szacunkowego z dnia 15 maja 2009r. wynika, iż wartość rynkowa wywłaszczanej nieruchomości wynosi 35.267,00 zł. Wartość rynkową prawa własności określono dla Alternatywnego Sposobu Użytkowania (WRA). Wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego opinia sporządzona została zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

W skardze na powyższą decyzję T. K. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości. Podniósł zarzuty tożsame z powołanymi w odwołaniu. W uzasadnieniu skargi ponownie stwierdził, iż nie kwestionuje istnienia podstaw do wywłaszczenia nieruchomości oraz celu publicznego, jakiemu ma służyć, jednakże postępowanie w przedmiocie ustalenia wysokości należnego mu odszkodowania dotknięte jest wadami. Metoda służąca określeniu wartości wywłaszczonej nieruchomości przyjęta przez rzeczoznawcę nie uwzględnia specyficznych cech warunkujących faktyczne ustalenie wartości nieruchomości. Porównanie z innymi nieruchomościami oraz zastosowanie względem drzewostanu wartości teoretycznych i uśrednionych danych wpłynęło na nieprecyzyjne oszacowanie jej wartości. Las znajdujący się na wywłaszczonej nieruchomości był znacznie starszy niż zostało to określone przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Przy stosowaniu uśrednionych danych ma to podstawowe znaczenie. Z wiekiem pnie drzew przybierają na objętości, co bezpośrednio wpływa na zwiększenie ich wartości. W lesie systematycznie wykonywane były zabiegi pielęgnacyjne, co pozwoliło na zachowanie drzewostanu w dobrym stanie i zwiększenie jego wartości. Przeważająca większość drzew prezentowała wysoką przydatność użytkową odpowiadającą swojemu gatunkowi. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] podtrzymał stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji i wniósł o jej oddalenie.

W piśmie z dnia 30 kwietnia 2010r. uczestnik postępowania B S.A. wniósł o oddalenie skargi. W uzasadnieniu podniósł, iż rzeczoznawca majątkowy E. K. posiada odpowiednie uprawnienia oraz wykształcenie leśnika, w związku z czym jest najbardziej odpowiednią osobą do szacowania nieruchomości, na której znajduje się las. Zastosowana metoda wyceny była prawidłowa i wynikała z ustaleń w trakcie wizji w terenie. Podczas rozpraw administracyjnych skarżący miał możliwość wniesienia zastrzeżeń oraz uwag do opinii i z tego prawa nie skorzystał. Skarżący kwestionował sporządzoną wcześniej wycenę, której ustalenia są podobne do wyceny sporządzonej przez E. K.

W piśmie z dnia 14 maja 2010r. skarżący zarzucił, iż rzeczoznawca majątkowy szacował drzewostan, który nie istniał w dniu wizji – 15 kwietnia 2009r. Rzeczoznawca majątkowy nie posiadał uprawnień licencyjnych do szacowania nieruchomości. Świadczą o tym zdjęcia przedstawiające fragment terenu po wyciętym drzewostanie. Rzeczoznawca nie dokonał pomiaru i spisu z natury drzewostanu istniejącego. Dokonał natomiast wyceny fragmentu nieruchomości, z której zostały wycięte i skradzione drzewa. Skarżący odwołał się do faktu, że w sporządzonej w 2002r. wycenie uwzględniono wartość drzewostanu pozyskanego w 2002r. z powierzchni 325 m2 zgodnie z cennikiem Nadleśnictwa B z 2008r. wynosi 7.000 zł, natomiast rzeczoznawca majątkowy określił wartość drzewostanu z powierzchni 5.600 m2 na kwotę 7.267 zł. Poza tym przyjęty w operacie szacunkowym z dnia 15 maja 2009r. stopień zadrzewienia 0,7 pomnożony przez powierzchnię działki daje 3.920 zł. Podczas liczenia drzewostanu leśnego w 2007r. naliczono 2119 szt. drzewostanu użytkowego tartacznego z powierzchni 5.250 zł. W 2002r. pozyskano natomiast 61 szt. drzew z powierzchni 350 m2. W związku z tym o 1740 szt. rzeczoznawca majątkowy zawyżył ilość drzew nie dokonując pomiaru lasu oraz nie sporządzając jego inwentaryzacji. Wartość 1 szt. drzewostanu leśnego wynosi przeciętnie 130 zł. Zdaniem skarżącego rzeczoznawca majątkowy nieprawidłowo ustalił również wartość nieruchomości gruntowej przyjmując, iż wartość 1 m2 wynosi 5 zł, podczas gdy wartość nieruchomości gruntowej na cele inwestycyjne wynosi od 100 zł za m2 do 500 zł m2. Nieruchomość ta stanowi teren przeznaczony pod inwestycje (wypis z planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 5 października 2006r., wydany przez Urząd Gminy w S.). Rzeczoznawca majątkowy dokonał natomiast wyceny tej nieruchomości, jako działki rolniczej, zaniżając rażąco wartość działki. Zaraz po wydaniu przez Starostę [...] decyzji w marcu 2008r. z rygorem natychmiastowej wykonalności na zajęcie terenu wycięty został drzewostan leśny użytkowy, który następnie został skradziony i wywieziony przez inwestora. Skarżący podniósł nadto, iż dochodzi swoich roszczeń za skradziony drzewostan leśny w kwietniu 2008r. przed Sądem Okręgowym w P. I Wydział Cywilny, w sprawie o sygn. akt [...] przeciwko Staroście B. Z działki tej skradziono 1119 szt. drzewa tartacznego o przeciętnej wartości 131,06 zł. Wartość skradzionego drzewostanu ustalona na podstawie cennika Nadleśnictwa B z 2008r. wynosi 146.656,14 zł.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), powoływanej dalej jako p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Kontrola ta obejmuje przede wszystkim orzekanie w sprawach skarg na rozstrzygnięcia, akty, czynności i bezczynność określone w art. 3 § 2 p.p.s.a.

Zgodnie z treścią art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt organu administracji, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy albo też do naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności.

W myśl art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Dokonując oceny legalności zaskarżonej decyzji sąd administracyjny nie musi zatem ograniczać się do zarzutów sformułowanych w skardze, ale może z urzędu uwzględnić inne wadliwości zaskarżonego aktu aniżeli wskazane przez stronę skarżącą. Z art. 135 p.p.s.a. wynika natomiast, że sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Rozpoznając sprawę w ramach tak zakreślonej kognicji sąd uznał, iż skarga jest uzasadniona.

Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięć organów administracji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. – Dz.U. z 2004., nr 261, poz. 2603 ze zm.).

Istotą sporu w rozpatrywanej sprawie jest kwestia zgodnego z prawem ustalenia odszkodowania z tytułu wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej nr ewid. [...], położonej w obrębie O., gm. S. Niekwestionowana natomiast przez stronę skarżącą jest zasadność samej decyzji o wywłaszczeniu w związku z realizacją celu publicznego.

W związku z tym na wstępie wyjaśnić należy, iż ustalenie i wypłata odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość stanowi realizację zawartej w art. 21 ust. 2 Konstytucji RP klauzuli wywłaszczeniowej dopuszczającej wywłaszczenie jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. "Odszkodowanie słuszne" to odszkodowanie, które ma charakter ekwiwalentny w stosunku do wartości wywłaszczonego mienia. Innymi słowy odszkodowanie to ma stanowić wynagrodzenie szkody poniesionej przez osobę, której w drodze wywłaszczenia odjęto prawo własności jej nieruchomości.

Realizację tej zasady stanowią określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami sposoby ustalania wartości nieruchomości, której dotyczy postępowanie wywłaszczeniowe.

W myśl art. 130 ust. 1 zdanie 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 wskazanej ustawy).

Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, co do zasady, wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualne ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 omawianej ustawy).

Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 powołanej ustawy).

Natomiast jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową, do czego podstawę prawną stanowi art. 135 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych, o czym stanowi art. 135 ust. 2 omawianej ustawy. Przy czym, przy określaniu wartości gruntu stosuje się przepisy art. 134 ust. 2 – 4, zaś przy określaniu wartości drzewostanu leśnego albo zadrzewień, jeżeli w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe, szacuje się wartość drewna znajdującego się w tym drzewostanie. Jeżeli w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy albo wartość drewna, które może być pozyskane, jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia (art. 135 ust. 3 i 5 powołanej ustawy).

Tymczasem z operatu szacunkowego z dnia 15 maja 2009r., który stanowił podstawę ustalenia odszkodowania w sprawie wynika, że chociaż rzeczoznawca majątkowy E. K. wskazała, iż dokonała wyceny rynkowej nieruchomości to oddzielnie określiła wartości gruntu oraz drzewostanu. Tym samym w istocie zastosowała sposób określania wartości nieruchomości charakterystyczny dla metody odtworzeniowej, o jakiej stanowi wskazany wyżej art. 135 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z analizy treści cytowanego wyżej art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami natomiast wynika, iż ustalana w oparciu o ten przepis wartość rynkowa nieruchomości obejmuje już wartość znajdującego się na niej drzewostanu jako elementu mającego wpływ na określenie rodzaju, sposobu użytkowania, przeznaczenie nieruchomości oraz jej stan. Tak ustalana wartość nieruchomości obejmuje zatem już wartość znajdującego się na niej drzewostanu jako jej części składowej i elementu mogącego mieć istotny wpływ na określenie jej rodzaju, sposobu użytkowania i przeznaczenia. W związku z tym uznać należy, iż przyjęty w rozpatrywanej sprawie przez rzeczoznawcę sposób wyceny świadczy o braku konsekwencji co do wyboru metody wyceny nieruchomości. Zastosowano bowiem zarówno zasady wynikające z art. 134, jak i z art. 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Poza tym z operatu szacunkowego nie wynika dlaczego rzeczoznawca majątkowy określając wartość rynkową nieruchomości zastosował w istocie charakterystyczne dla ustalania wartości odtworzeniowej oddzielne określenie wartości gruntu i drzewostanu, zaś dokonując wyceny gruntu oparł się wyłącznie o analizę rynku lokalnego: teren gminy S. i gminy K. działek niezabudowanych o charakterze inwestycyjnym, przeznaczonych pod zabudowę produkcyjną, magazyny, bazy i składy. Rzeczoznawca majątkowy wskazała wprawdzie, iż w okresie od 2007r. nie odnotowała wystarczającej ilości wolnorynkowych transakcji sprzedaży nieruchomości leśnych podobnych pod względem położenia, przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz podstawowych elementów taksacyjnych lasu, lecz trzeba mieć na uwadze także to, iż w myśl § 26 ust. 1 rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. W przypadku braku cen transakcyjnych za nieruchomości podobne uzyskiwanych na krajowym rynku nieruchomości, przy określaniu wartości nieruchomości, o których mowa w ust. 1, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na zagranicznych rynkach nieruchomości (§ 26 ust. 2). Z treści tych przepisów wynika więc, iż dopuszczalne jest przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na rynku lokalnym, przyjmowanie cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości, a nawet na zagranicznych rynkach nieruchomości.

Zaznaczyć przy tym trzeba, iż na rzeczoznawcy majątkowym nie ciąży wprawdzie nieograniczonego obowiązek poszukiwania dla celów wyceny nieruchomości podobnych, do czego uprawnia go treść § 26 ust. 3 powołanego rozporządzenia, w myśl którego rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny oraz dostępność danych, lecz w takiej sytuacji powinien on wyjaśnić dlaczego ograniczył się do analizy rynku lokalnego i to wyłącznie gminy S. i gminy K.. Jest to tym bardziej istotne, iż nie budzi wątpliwości, że nieruchomości leśne są przedmiotem obrotu.

Z operatu szacunkowego nie wynika także, czy przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia spowoduje zwiększenie jej wartości, czy też nie, a co zgodnie z powołanym wyżej art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami winno zostać uwzględnione przy ustalaniu wartości rynkowej podlegającej wywłaszczeniu ziemi. Z treści tych przepisów wynika bowiem, iż w sytuacji, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie spowoduje zwiększenia jej wartości wartość rynkową ustala się według aktualnego sposobu użytkowania. Natomiast w przypadku, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości – wartość rynkową określa się według alternatywnego sposobu użytkowania. Stanowi to naruszenie przepisów prawa materialnego, to jest art. 134 i 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez ich niewłaściwe - łączne - zastosowanie. Nie sposób przy tym zweryfikować, bez dodatkowej opinii rzeczoznawcy, jak to naruszenie wpływa na wnioski opinii, co [przesądza, iż naruszenie to ma znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy (art. 145 §1 pkt 1 lit. "a" p.p.s.a).

Sam sposób wyceny drzewostanu również wzbudza uzasadnione wątpliwości co do jego poprawności. Na stronie nr 5 operatu rzeczoznawca majątkowy wskazała, iż według oznaczeń w uproszczonym planie urządzenia lasu powierzchnię 0,5400 ha zajmuje las typu bór wilgotny, którego główny gatunek stanowi "10 So" w wieku 37 – 52 (wiek zaktualizowany o upływ czasu 47 lat), bonitacji II i stopniu zadrzewienia 0,7, zwarciu umiarkowanym, nierównym, zadrzewieniu i bonitacji zmiennej, pjd. i grp. brzoza, dąb osika, zaś powierzchnię 0,0200 ha zajmuje las typu bór wilgotny, którego gatunek główny stanowi "10 Brz" z samosiewu w wieku 17 – 22 lat (wiek zaktualizowany o upływ czasu 22 lat), bonitacji II i stopniu zadrzewiania 0,7, zwarciu umiarkowanym, nierównym podszyt 20%.

Tymczasem ze stanowiącego załącznik do operatu "Rejestru działek leśnych i gruntów do zalesienia wg. właścicieli" wynika jedynie tyle, iż według stanu na dzień 1 października 1997r. działka nr [...] miała być zalesiona sosną (0,5400 ha) i brzozą (0,02 ha). Już sama okoliczność, że pomiędzy datą przyjętego w tym dokumencie stanu zadrzewienia nieruchomości, a datą jej wyceny minęło prawie 12 lat budzi uzasadnione wątpliwości, co do rzetelności przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego podstawy ustalenia wartości drzewostanu.

Następnie dokonując wyceny drzewostanu leśnego rzeczoznawca majątkowy przyjęła za podstawę cenę 1 m3 drewna tartacznego, ale wyłącznie iglastego w wysokości 285,00 zł w 2009r. w Nadleśnictwie B, zaś wskaźniki wartości kosztów poniesionych na założenie i pielęgnację 1 ha oraz wartości 1 ha drzewostanu na pniu wyrażony w m3 drewna dla sosny (str. 8 operatu). Po czym w uwagach końcowych (str. 13 operatu) wskazała, iż wynik szacowania przedmiotowego lasu rosnącego na działce leśnej nr [...] w przypadku sosnowego drzewostanu w wieku 47 lat, stanowi wartość drzewostanu "na pniu", która odpowiada oczekiwanej wartości rynkowej, gdyby dokonać pozyskania i aktualnie pozyskane drewno na rynku lokalnym. W przypadku drzewostanu brzozowego w wieku 20 lat podstawowym elementem oszacowania wartości są wskaźnikowe koszty poniesione na złożenie i pielęgnację szacowanego drzewostanu przy określonych elementach taksacyjnych. W konsekwencji tego autorka operatu przyjęła, iż wartość drzewostanu sosnowego w wieku 47 lat zajmującego powierzchnię 0,5400 ha wynosi 7.1854 zł, zaś brzozowego zajmującego powierzchnie 0,0200 ha – 83 zł, co łącznie daje kwotę 7267 zł. Przy czym tak dla drzewostanu sosnowego, jak i brzozowego za jeden ze wskaźników stanowiących podstawę ustalenia ich wartości (WBO) przyjęła cenę detaliczną w 2009r. 1 m3 wyłącznie drewna iglastego w Nadleśnictwie B – 285,00 zł (str. 8 i 12 operatu szacunkowego). Nie wyjaśniła przy tym dlaczego dla dwóch różnych gatunków drzew przyjęła tę samą wartość. Jest to tym bardziej istotne, iż do pisma z dnia 8 czerwca 2009r. rzeczoznawca majątkowy załączyła fragment wydruku ze strony internetowej cennika detalicznego drewna i innych produktów Nadleśnictwa B, z którego wynika, iż ogólnie dla drewna iglastego o wskaźniku "WBO" cena detaliczna netto mieści się za 1 m3 w przedziale od 245 do 320, a cena detaliczna brutto od 298,90 zł do 390 zł. Z kolei dla drewna brzozowego o wskaźniku "WBO" wartości te wahają się w przedziale od 190 do 260 zł cena detaliczna netto i 231,80 do 317,20 zł cena detaliczna brutto. Należy przy tym dodać, iż również sam skarżący w toku postępowania przed organami administracji przedłożył m.in. kserokopię świadectwa legalności pozyskania drewna z tej nieruchomości, z której wynikają zupełnie inne ceny netto za 1 m3 od przyjętych przez rzeczoznawcę majątkowego, które w przypadku drewna sosnowego mieszczą się w przedziale od 168 do 461 zł, zaś za drewno brzozowe wynoszą - 461 zł (k. 33 – 30 akt organu drugiej instancji). Ponadto w aktach administracyjnych znajduje się fragment sporządzonego na zlecenie uczestnika postępowania operatu szacunkowego wartości drzewostanu na pniu wzrastającego na działce nr [...] na dzień 11 listopada 2006r., z którego wynikało, iż wynosi ona 13.277,00 zł, co stanowi kwotę prawie dwukrotnie wyższą od przyjętej w operacie szacunkowym z dnia 15 maja 2009r.

W związku z tym wskazać trzeba, iż wprawdzie w myśl art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, lecz wymaga on weryfikacji i analizy przez organy administracji, a nie bezkrytycznego przyjęcia jako podstawy do ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Opinia wyrażona w operacie jest dowodem w sprawie i organ administracji zobowiązany jest poddać ją ocenie jak każdy dowód, gdyż to organ, a nie rzeczoznawca majątkowy rozstrzyga sprawę. W takiej sytuacji organ administracji winien rozważyć celowość zlecenia rzeczoznawcy majątkowemu uzupełnienia lub wyjaśnienia wyżej opisanych rozbieżności. Przepis art. 7 k.p.a. zobowiązuje bowiem organy administracji do podejmowania wszelkich niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, przy uwzględnieniu interesu społecznego i słusznego interesu obywateli. W myśl zaś art. 75 § 1 zd. 1 k.p.a. jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. Organ administracji jest nadto zobowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.). Oceny, czy dana okoliczność została udowodniona dokonuje na podstawie całokształtu materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.). Z uzasadnień decyzji organów administracji obu instancji wynika tymczasem jedynie tylko tyle, iż wycena została sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami. Poza tym w aktach sprawy brak jest postanowienia o dopuszczeniu tego rodzaju dowodu. Nie wiadomo więc, jaką tezę dowodową zakreślił rzeczoznawcy majątkowemu organ pierwszej instancji.

Powyższe uwagi trzeba również odnieść do postępowania przed organem odwoławczym, który w wyniku wniesienie przez stronę odwołania ponownie rozstrzyga daną sprawę w całości (por. np. wyrok NSA z dnia 14 sierpnia 1987r., IV SA 385/87 – Gospodarka Administracja Państwowa 1987/21, str. 40 i wyrok NSA z dnia 9 października 1992r., V SA 137/92 – ONSA 1993, nr 1, poz. 22). Z chwilą otrzymania odwołania wraz z aktami sprawy organ drugiej instancji powinien przystąpić do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia. Zadaniem organu odwoławczego jest więc rozważenie, jak należy rozstrzygnąć daną sprawę zgodnie z zasadą praworządności i prawdy obiektywnej, a nie tylko utrzymać lub zmienić decyzję organu I instancji. Na organie odwoławczym ciąży więc obowiązek ustosunkowania się do wszystkich zarzutów podniesionych przez stronę odwołującą się (por. np. wyroki NSA: z dnia 7 lutego 1996r. SA/Sz 2214/95, z dnia 22 kwietnia 1998r., I SA/Lu 21/98 – Lex nr 34147, z dnia 4 listopada 1998r., I SA/Lu 1056/97 – nie publikowany). Z treści art. 136 k.p.a. wynika natomiast uprawnienie organu odwoławczego do przeprowadzenia na żądanie strony lub z urzędu dodatkowego postępowanie w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie albo zlecenia przeprowadzenie tego postępowania organowi, który wydał decyzję.

W tej sytuacji za zasadne uznać należy podniesione w skardze zarzuty naruszenia art. 7 i art. 107 § 3 k.p.a., skoro dokonując oceny sporządzonego w wyżej opisany sposób operatu szacunkowego organ odwoławczy poprzestał na lakonicznym stwierdzeniu, iż jest on prawidłowy pomimo tego, iż skarżący w toku postępowania konsekwentnie kwestionował jego poprawność.

Niezależnie od zarzutów podniesionych w skardze należy zwrócić uwagę, że w decyzji nie wskazano jednostki zobowiązanej do wypłaty odszkodowania, nie określono, iż od przyznanego odszkodowania stronie przysługują odsetki, nie określono terminu płatności odszkodowania ani biegu odsetek, wbrew dyspozycji art. 132 ust.1, 2, 3 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Te elementy winny znaleźć się w decyzji, bowiem to ona stanowić będzie tytuł wykonawczy, wszystkie elementy płatności muszą zostać w niej zawarte. Wierzyciel, którym jest wywłaszczony właściciel winien wiedzieć w sposób niewątpliwy, od kogo może egzekwować określoną w decyzji należność. Z treści art. 112 ustawy z dnia 17 czerwca 1966r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji wynika bowiem, że tytuł wykonawczy wierzyciel składa bezpośrednio jednostce, z której działalnością wiąże się egzekwowana należność. Wierzyciel winien wiedzieć bez żadnych wątpliwości, czy dłużnikiem jest Kopalnia, czy organ administracji. W związku z tym brak powyższych elementów w decyzji stanowi naruszenie wymogów określonych w art. 107 § 4 k.p.a. w zw. z art. 132 ust. 1, 2 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Reasumując powyższe rozważania stwierdzić należy, że W związku z tym stwierdzić należy, iż organy obu instancji dopuściły się zarówno naruszenia przepisów prawa materialnego, jak i przepisów postępowania, które to naruszenia miały istotny wpływ na wynik sprawy.

W tym stanie rzeczy na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. w związku z art. 135 p.p.s.a., Sąd orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty [...] z dnia [...]

O zwrocie kosztów postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 p.p.s.a., zaś w przedmiocie wykonalności zaskarżonej decyzji na mocy art. 152 p.p.s.a.

Wskazania co do dalszego postępowania, o jakich stanowi art. 141 § 4 p.p.s.a., wynikają z przedstawionych wyżej rozważań.