Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 726/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2017-10-03 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 61
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia Iwona Niżnik-Dobosz (spr.) Sędziowie: WSA Mirosław Bator WSA Jacek Bursa Protokolant: starszy sekretarz sądowy Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 września 2017 r. sprawy ze skargi [...] Sp. z o.o. spółka komandytowa w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2017 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 23 marca 2017 r. (znak: [...]), na podstawie:

- art. 59 ust. 1, art. 53 ust. 4 pkt 9 w zw. z art. 64 ust. 1, art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 778 z późn. zm. – dalej jako: u.p.z.p.),

- § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588 – dalej jako: rozporządzenie) oraz

- art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 23 z późn. zm. – dalej jako: k.p.a.),

po rozpatrzeniu odwołania [...] Sp. z o.o. Sp.k. z siedzibą w K., działającej przez profesjonalnego pełnomocnika oraz odwołania Uniwersytetu Rolniczego im[...] w K., od decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 13 grudnia 2016 r. nr [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji pn. "Rozbudowa istniejącego budynku frontowego o oficynę mieszkalną wraz z zagospodarowaniem działki nr [...] w granicy z działką nr [...], obr[...] w oparciu o istniejące przyłącza na działce nr [...], obr. [...] przy ul. [...] w K.",

utrzymało w mocy decyzje organu I instancji.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Decyzją z dnia 13 grudnia 2016 r. nr [...], Prezydent Miasta K., po rozpatrzeniu wniosku [...] i S-ka, Spółka Jawna z dnia 25 marca 2016 r., działającej przez pełnomocnika K. D., orzekł o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Rozbudowa istniejącego budynku frontowego o oficynę mieszkalną wraz z zagospodarowaniem działki nr [...] w granicy z działką nr [...], obr. [...] [...] w oparciu o istniejące przyłącza na działce nr [...], obr. [...] przy ul. [...] w K.".

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji podał, że teren określony we wniosku nie był objęty planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego stwierdzono, iż właściwe było przeprowadzenie postępowania na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i n. u.p.z.p. Podkreślono, że w toku postępowania uzyskano postanowienie [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. z dnia 11 lipca 2016 r. pozytywnie uzgadniające planowane zamierzenie, a także opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 16 maja 2016 r. w zakresie komunikacji, opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 23 czerwca 2016 r. w zakresie ochrony środowiska, opinię Wydziału Bezpieczeństwa i Zarządzania Kryzysowego z dnia 24 maja 2016 r. w odniesieniu do obszarów zagrożonych niebezpieczeństwem powodzi oraz uchwałę Rady Dzielnicy I Miasta K.. Wskazano także, że wnioskowana inwestycja była przedmiotem opiniowania Zespołu Urbanistycznego. Organ podniósł, że na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego ustalono, iż planowane zamierzenie spełnia łącznie przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., zaś projekt decyzji przygotowała osoba uprawniona zgodnie z art. 60 ust. 4 u.p.z.p. Ponadto wskazano, że w toku ponownego rozpatrywania sprawy strony postępowania, tj. Uniwersytet Rolniczy oraz spółka [...] Sp. z o.o. Sp.k. składały uwagi i zastrzeżenia, których treść organ l instancji przytoczył w całości i odniósł się do nich w uzasadnieniu kwestionowanej decyzji. W szczególności wyjaśniono cel i procedurę ustalania warunków zabudowy i zaznaczono, że decyzja o warunkach zabudowy stanowi tylko informację, jakie warunki muszą zostać spełnione, aby dana inwestycja mogła powstać na danym terenie. Podkreślono przy tym, że decyzja ta nie powoduje jednak żadnych skutków w terenie i nie narusza w żaden sposób uprawnień osób trzecich. W tym kontekście podniesiono, że wszystkie zarzuty stron dotyczące kwestii techniczno-budowalnych, doświetlenia pomieszczeń w budynkach sąsiednich, stabilności tych budynków, itp. będą szczegółowo badane i rozstrzygane na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, jakim będzie uzyskiwanie przez inwestora pozwolenia na budowę.

Odnosząc się natomiast do zarzutów dotyczących poszczególnych parametrów planowanej inwestycji oraz spełnienia przez nią zasady dobrego sąsiedztwa podkreślono, że ustalenia co do parametrów planowanego budynku oparte zostały na analizie architektoniczno-urbanistycznej sporządzonej przez osobę dysponującą stosowną wiedzą i kompetencjami z zakresu architektury i urbanistyki. Wskazano również, że w sposób zgodny z aktualnym orzecznictwem sądów administracyjnych oraz Samorządowego Kolegium Odwoławczego ustalono w sposób wiążący wymaganą liczbę miejsc postojowych dla planowanego zamierzenia. Dodano także, że do decyzji zostały dołączone, stanowiące jej integralną część: Załącznik nr [...] – warunki zabudowy, Załącznik nr [...] – część tekstowa wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej, Załącznik nr [...] – część graficzna warunków zabudowy, Załącznik nr [...] – część graficzna wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej.

Odwołania od ww. decyzji organu I instancji, wnieśli: [...] Sp. z o.o. Sp.k. z siedzibą w K., działająca przez profesjonalnego pełnomocnika, oraz Uniwersytet Rolniczy im[...] w K. (złożone przez Kanclerza tej uczelni).

W pierwszym z wymienionych odwołań [...] Sp. z o.o. Sp.k. z siedzibą w K., zarzuciła naruszenie przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.z.p. oraz art. 7 i art. 77 k.p.a., domagając się przy tym uchylenia zaskarżonej decyzji i orzeczenie co do istoty sprawy poprzez odmowę ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego, względnie uchylenia zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Ponadto w uzasadnieniu odwołania podniesiono, że w kwestionowanej decyzji organu I instancji:

nie wykazano spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa – w tym kontekście podano, że tylko dwie z działek wymienionych w analizie jako zabudowane w sposób spełniający wymogi z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. są dostępne z tej samej drogi publicznej co teren inwestycji, przy czym są to działki zabudowane obiektami usługowymi (akademik Uniwersytetu Rolniczego oraz budynek administracyjno-biurowy [...]).

wyznaczono poszczególne parametry nowej inwestycji w oparciu o parametry zabudowy dostępnej z innych dróg publicznych niż teren inwestycji,

nie dokonano należytego uzasadnienia wyznaczenia niektórych parametrów (wskaźnika powierzchni zabudowy, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej) w oparciu o przepisy ww. rozporządzenia dopuszczające zastosowanie odstępstw od podstawowych reguł, jeżeli konieczność taka wynika z analizy architektoniczno-urbanistycznej,

w niewystarczającym stopniu odniesiono się do uwag odwołującej się zgłoszonych w piśmie z dnia 7 grudnia 2016 r., w szczególności nie odniesiono się do kwestii likwidacji na skutek zrealizowania inwestycji istniejących dotychczas na terenie inwestycji miejsc parkingowych i wpływu tej okoliczności na nieruchomości sąsiednie,

wątpliwie oceniono wyjaśnienie w przedmiotowej sprawie kwestii dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej,

nie wyjaśniono kwestii przepustowości przyłączy wodociągowych i kanalizacyjnych, co stanowiło warunek ustalenia, że inwestycja jest zgodna z przepisami odrębnymi,

- niezasadnie powołano się na ustalenia Zespołu Urbanistycznego, który nie ma żadnych kompetencji do wiążącego uzgadniania projektów decyzji o warunkach zabudowy, czy też współuczestniczenia w orzekaniu w takich sprawach.

W drugim z wymienionych odwołań, Uniwersytet Rolniczy im. [...] w K. zarzucił decyzji I instancji naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 u.p.z.p., które miało istotny wpływ na wynik sprawy poprzez uznanie, że wszystkie warunki określone tym przepisem zostały spełnione do ustalenia warunków zabudowy oraz przepisów postępowania administracyjnego, tj. art. 7 i art. 77 k.p.a., które miało istotny wpływ na wynik sprawy poprzez brak wyjaśnienia wpływu projektowanej inwestycji na budynki sąsiadujące. Mając na uwadze powyższe odwołujący się wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie organowi I instancji celem uzupełnienia postępowania dowodowego i ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu odwołania podniesiono także brak uwzględnienia przez organ I instancji okoliczności, że planowana inwestycja będzie miała negatywny wpływ na dostęp nieruchomości sąsiednich do światła dziennego, w tym nieruchomości odwołującego się, wykorzystywanej jako akademik dla studentów. Stąd też zdaniem odwołującego się, planowana inwestycja nie spełnia warunków dobrego sąsiedztwa i narusza art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Ponadto wskazano, że w toku postępowania odwoławczego Samorządowe Kolegium Odwoławcze zwróciło się do inwestora o przedłożenie dowodów potwierdzających, że uzbrojenie terenu inwestycji w poszczególne media będzie wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. W odpowiedzi na powyższe, pismem z dnia 2 marca 2017 r. do akt sprawy przedłożono informacje techniczne od poszczególnych dostawców mediów potwierdzające możliwość zaopatrzenia inwestycji w energię elektryczną, gaz, wodę, a także gwarantujące możliwość odprowadzania ścieków. Dodano, że organ odwoławczy wezwał również organ I instancji o sprecyzowanie, na których działkach z obszaru analizowanego, dostępnych z tej samej drogi publicznej, występuje funkcja zbieżna z wnioskowaną. Zaznaczono przy tym, że wezwano także o skorygowanie pewnych niejasnych zapisów w analizie architektoniczno-urbanistycznej, w następstwie czego, pismem z dnia 10 lutego 2017 r. autorka sporządzonej w przedmiotowej sprawie analizy, wyjaśniła wskazane przez organ II instancji w wezwaniu wątpliwości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po zapoznaniu się z całością akt w sprawie wskazało, że w przedmiotowej sprawie istniały, wobec nieobowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podstawy do przeprowadzenia postępowania na zasadach i w trybie art. 59 i n. u.p.z.p., co nie było kwestionowane przez strony. Dlatego też organ odwoławczy zaznaczył, że był on zobligowany do zbadania, czy wszystkie przesłanki znajdujące się w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. zostały spełnione i należycie wykazane przez organ I instancji.

Mając na uwadze powyższe organ II instancji, powołując się na treść § 3 ust. 1 i 2 oraz § 4-8 ww. rozporządzenia podał, że w przedmiotowej sprawie stan faktyczny został ustalony na podstawie analizy architektoniczno-urbanistycznej sporządzonej przez osobę uprawnioną w rozumieniu art. 60 ust. 4 u.p.z.p., datowanej na czerwiec 2016 r. Organ odwoławczy podkreślił, że analiza zawierała część tekstową i graficzną oraz dokumentację fotograficzną, a nadto, że została ona w toku postępowania odwoławczego uzupełniona i doprecyzowana na wezwanie organu, aneksem z dnia 10 lutego 2017 r. Podniesiono przy tym, że w celu weryfikacji przesłanki ustalenia warunków zabudowy określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. organ II instancji zbadał oba dokumenty łącznie. W analizie wskazano, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania na dz. nr [...], obr. [...]. [...] w K.), wyznaczono obszar analizowany w promieniu równym trzykrotności długości frontu terenu inwestycji, oznaczonego na załączniku graficznym do analizy jako odcinek A-D. Podano, że tak ustalony obszar analizowany obejmował minimalny teren wymagany rozporządzeniem, zatem sposób jego ustalenia nie budził zastrzeżeń. Ponadto wskazano, że w tak wyznaczonym obszarze analizowanym znajdują się działki dostępne z tej samej drogi publicznej pozwalające na ustalenie wymagań dla nowej zabudowy, niemniej jednak nie wskazano w niej w sposób konkretny działek dostępnych z tej samej drogi publicznej, zabudowanych obiektami o funkcji zbieżnej z wnioskowaną, a wymieniono jedynie działki zabudowane obiektami wyłącznie usługowymi – o funkcji od wnioskowanej odmiennej. Tym samym, uznając analizę w tym zakresie za niekompletną Samorządowe Kolegium Odwoławcze wezwało organ I instancji do rozwinięcia zawartego w niej twierdzenia o istnieniu w obszarze analizowanym działek sąsiednich w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez wskazanie numerów konkretnych działek ewidencyjnych spełniających wymogi zawarte w ostatnio powołanym przepisie. W rezultacie organ odwoławczy ustalił, że zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna istnieje na dz. nr [...] [...], [...], [...], [...], [...], obr. [...]. Dlatego też organ II instancji podał, że jakkolwiek nie wszystkie z wymienionych nieruchomości dostępne są z tej samej drogi publicznej, co teren inwestycji (część z nich była bowiem dostępna z ul. [...] lub ul. [...]), niemniej jednak – w ocenie organu – nie było wątpliwości co do tego, że przesłanka kontynuacji funkcji zabudowy sformułowana w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. została w przedmiotowej sprawie zrealizowana. Podkreślono bowiem, że istniała działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej zabudowana obiektem o funkcji zgodnej z wnioskowaną (w szczególności dz. nr [...]). Powyższe, jak zaznaczył organ, stanowiło również odpowiedź na jeden z zarzutów odwołania, dotyczący braku wykazania, że przesłanka kontynuacji funkcji została w przedmiotowej sprawie spełniona.

Ponadto organ odwoławczy podkreślił, że dokonując charakterystyki zabudowy w obszarze analizowanym wskazano, iż działka, na której planowana jest inwestycja, położona jest na obszarze układu urbanistycznego "[...] wpisanego do rejestru zabytków pod numerem [...] oraz na obszarze uznanym zarządzeniem Prezydenta RP za pomnik historii "K. – historyczny zespół miasta". Dodano, że teren objęty wnioskiem znajduje się w kwartale historycznej zabudowy ograniczonym ulicami [...] gdzie budynki tworzą zwartą kwartałową zabudowę ulicową o wykształconej linii zabudowy i zdefiniowanym charakterze. Nadmieniono, że zabudowa często pokrywa się z granicami działek gruntowych, zaś budynki sytuowane są w granicach działek – budynki w kwartałach stykają się ze sobą tworząc przestrzenie wewnętrzne podwórek przydomowych. Organ II instancji podał, że występują także oficyny pochodzące z różnych okresów, natomiast wszystkie budynki frontowe, w tym także znajdujący się na terenie inwestycji, wpisane są do rejestru zabytków lub znajdują się w ewidencji konserwatorskiej. Następnie organ odwoławczy odnosząc się do weryfikacji sposobu ustalenia poszczególnych parametrów dla planowanej inwestycji, przytoczył na wstępie treść § 4 rozporządzenia i na tej podstawie wskazał, że z przeprowadzonej w sprawie analizy wynikało, że teren inwestycji jest aktualnie zabudowany budynkiem frontowym (ul. [...] położonym bezpośrednio przy ul. [...], stanowiącym element zwartej pierzei tej ulicy, a w związku z tym od strony tej drogi publicznej linia zabudowy nie ulegnie zmianie. Z kolei lokalizacja projektowanego budynku w głębi terenu inwestycji oraz w głębi kwartału, gdzie brak było wykształconych dodatkowych linii zabudowy wykluczała – zdaniem organu odwoławczego – potrzebę wprowadzania takiej wewnętrznej linii dla wnioskowanej inwestycji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze podniosło, że jakkolwiek co do zasady wyznaczanie linii zabudowy dla inwestycji objętych wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy jest obligatoryjne, o tyle w specyficznej sytuacji, w której teren inwestycji znajduje się w oficynie, a działka zabudowana jest również budynkiem frontowym, wybudowanym wzdłuż obowiązującej linii zabudowy w danym terenie, wyznaczonej pierzeją budynków w zwartej, śródmiejskiej zabudowie, w orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się na brak konieczności oraz zasadności wyznaczania omawianego parametru. Stąd też w ocenie organu odwoławczego, odstąpienie w przedmiotowej sprawie od ustalenia linii zabudowy dla projektowanego budynku oficynowego należało uznać za działanie dopuszczalne, a wobec uzasadnienia wynikającego z analizy, także za prawidłowe.

W dalszej kolejności organ II instancji, powołując się na treść § 5 rozporządzenia, wskazał, że w przedmiotowej sprawie wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznaczono łącznie dla zabudowy istniejącej i projektowanej w przedziale od 60%-68%. Ponadto w załączniku nr [...] do zaskarżonej decyzji wskazano, opierając się na wynikach analizy architektoniczno-urbanistycznej, że średni wskaźnik z obszaru analizowanego wynosi ok. 72%, wahając się od 39% na dz. nr [...] do 93% na dz. nr [...]. Podniesiono przy tym, że ustalony wskaźnik był zatem niższy niż średni z obszaru analizowanego, zaś zastosowane odstępstwo od ogólnej reguły określonej w § 5 ust. 1 rozporządzenia uzasadnione było treścią wniosku inwestora, który planuje zrealizować budynek, którego powierzchnia zabudowy łącznie z dotychczas istniejącym na terenie inwestycji budynkiem wygeneruje wskaźnik na poziomie 68%, jak również uwzględnieniem faktu, że wskaźnik na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji jest stosunkowo niski i wynosi średnio 55% (dz. nr [...] i [...]). Podkreślono także, że po przeanalizowaniu uwarunkowań przestrzennych obszaru nie znaleziono przeciwskazań do wyznaczenia wskaźnika powierzchni zabudowy poniżej średniej z obszaru analizowanego. Stąd też przyjęte ustalenie, jako przekonująco uzasadnione w analizie, a także nieprowadzące do dodatkowego zintensyfikowania zabudowy w obszarze analizowanym uznać należało – według organu odwoławczego – za prawidłowe.

Dodatkowo przywołując treść § 6 rozporządzenia, Samorządowe Kolegium Odwoławcze podkreśliło, że w jego ocenie, w przedmiotowej sprawie szerokość elewacji frontowej na skutek realizacji projektowanej inwestycji, nie ulegnie zmianie, a w związku z tym zasadnie odstąpiono od wyznaczania tego parametru dla planowanej inwestycji. Z kolei, odnosząc się do treści § 7 ust. 1 rozporządzenia, organ odwoławczy podał, że w rozpoznawanej sprawie ustalono wysokość przedmiotowego budynku oficynowego w nawiązaniu do budynku oficyny na bezpośrednio sąsiadującej z terenem inwestycji dz. nr [...]. Dodano przy tym, że budynek ten, jak wynikało z analizy, miał wysokość 15,6 m, a w związku z tym w decyzji ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej planowego budynku w przedziale 15,5 m-16 m. Dodatkowo podano, że zasadą kształtowania parametrów budynków oficynowych jest to, że nigdy nie przekraczają one swoją wysokością budynków frontowych i w nawiązaniu do tego wskazano, że istniejący na terenie inwestycji budynek frontowy ma wysokość do okapu 20,1 m. Podkreślono również, że ustalony dla przedmiotowej inwestycji przedział, w jakim mieścić ma się wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, nawiązuje także do średniej wysokości budynków oficynowych w obszarze analizowanym, która, jak wynika z danych zgromadzonych w analizie, wynosi 16,2 m. Tym samym, w ocenie organu II instancji, warunek zastosowania odstępstwa od reguły ogólnej (§ 7 ust. 4 rozporządzenia) został w przedmiotowej sprawie spełniony, a w związku z tym powyższe ustalenie należało uznać za prawidłowe. Ponadto, organ odwoławczy powołując się na treść § 8 rozporządzenia podał, że dla przedmiotowej inwestycji ustalono krycie budynku dachem dwuspadowym o kącie nachylenia połaci dachowych w przedziale 12°-30°, a także ustalono wysokość głównej kalenicy w nawiązaniu do budynków oficyn na działkach sąsiednich, w przedziale 17-17,5 m., wskazując, że ustalenie to spełnia podstawowe założenie, aby wysokość oficyny nie przekraczała wysokości budynku frontowego. Dodano przy tym, że z analizy sporządzonej w sprawie wynikało, że w obszarze analizowanym znajdują się budynki kryte dachami o geometrii analogicznej jak ustalona dla planowanej inwestycji. Zdaniem organu odwoławczego, powyższe przesądzało natomiast, że ustalona geometria dachu nawiązywała do dachów występujących w obszarze analizowanym, co powodowało jednocześnie, że ustalenie należało ocenić za zgodne z § 8 rozporządzenia. Podkreślono także, że analiza zawierała przy tym wykaz wszystkich dachów z obszaru analizowanego wraz z podaniem ich geometrii i wynikało z niej jednoznacznie, że występują w tym obszarze budynki kryte dachami dwuspadowymi o zbieżnym w ustalonym kącie nachylenia połaci dachowych i wysokości kalenicy. Tym samym w ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego, należało uznać, że sporządzona w sprawie analiza, po jej uzupełnieniu w żądanym przez organ zakresie, była kompletna oraz przekonująca i mogła zostać uznana za wiarygodny dowód na spełnienie podstawowej przesłanki ustalenia warunków zabudowy wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Nadmieniono przy tym, że wyznaczone na jej podstawie parametry przyszłej zabudowy ustalone zostały prawidłowo.

Organ odwoławczy podkreślił również, że organ I instancji określił ponadto szczegółowe warunki zabudowy w zakresie ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu, ochrony wód i gospodarki wodnej, geologii, ochrony powietrza i ochrony przed hałasem, ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej oraz warunki w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji. Dodano, że w ramach tych ustaleń organ I instancji ustalił w sposób wiążący wymaganą liczbę miejsc parkingowych wskazując precyzyjnie wymaganą liczbę miejsc na jedno mieszkanie. W ocenie organu II instancji takie ustalenie liczby miejsc postojowych było prawidłowe i spełniało wymogi, jakie wynikały z przepisów § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U Nr 164, poz. 1589), art. 64 ust. 1 w zw. z art. 54 pkt 2 lit. c i d u.p.z.p. oraz § 18 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 960 z późn. zm.).

Jednocześnie, odnosząc się do zarzutu odwołania dotyczącego kwestii ustalania liczby miejsc postojowych w ramach decyzji o warunkach zabudowy, zgodnie, z którym nie ma jednolitego stanowiska sądów administracyjnych w kwestii, czy decyzja ustalająca warunki zabudowy powinna określić wymaganą liczbę miejsc postojowych, organ odwoławczy wskazał, że nawet jeśliby przyjąć stanowisko, że wiążące ustalenie liczby miejsc parkingowych dla inwestycji w decyzji o warunkach zabudowy jest niezbędne (tak zdaniem organu), to mając na uwadze powołany już § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy, konieczne jest wprawdzie ustalanie w tej decyzji obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej, w tym określenie dostępu do drogi publicznej oraz wymaganej ilości miejsc parkingowych. Jak podkreślił organ odwoławczy, przepis ten stanowi jednak wyłącznie o sposobie zapisywania ustaleń decyzji m.in. w zakresie wymaganej ilości miejsc parkingowych i nie wynikało z jego treści, aby organ ustalający warunki zabudowy miał dokonywać szczegółowej analizy, jaka to konkretna ilość miejsc parkingowych będzie wystarczająca dla planowanej inwestycji i dlaczego. W przedmiotowej sprawie decyzja organu I instancji ustalająca warunki zabudowy zawierała – zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego – sformułowane wprost wymogi co do zasad określenia liczby miejsc postojowych dla przedmiotowej inwestycji, co należało uznać za wystarczające z punktu widzenia powołanego ostatnio przepisu, który nie formułował jednak wymogu przedstawienia szczegółowego uzasadnienia za przyjętym ustaleniem.

Przechodząc do weryfikacji spełnienia pozostałych warunków określonych w przepisie art. 61 ust. 1 u.p.z.p., organ odwoławczy wskazał, że na gruncie materiałów przedmiotowej sprawy wykazane zostało, iż teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej – ul. [...]. Odnosząc się przy tym do zarzutu odwołania, zgodnie z którym ustalenia organu I instancji w tym zakresie są "wątpliwe", Samorządowe Kolegium Odwoławcze podniosło, że na gruncie przedłożonej opinii ZIKiT, a także załącznika graficznego do decyzji kończącej postępowanie, kwestia ta nie budziła żadnych wątpliwości, albowiem wskazany przez inwestora teren inwestycji obejmować ma całą dz. nr [...], zabudowaną obecnie budynkiem frontowym przy ul. [...]. Podkreślono, że działka ta przylega bezpośrednio do działki drogowej – ul. [...], z której odbywa się obsługa komunikacyjna istniejącego budynku. Tym samym nie budziło wątpliwości organu II instancji, że w przedmiotowej sprawie istniał bezpośredni dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej. Ponadto za udowodnione uznać należało także to, że istniejące uzbrojenie terenu inwestycji było wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Nadmieniono przy tym, że wprawdzie postępowanie wyjaśniające organu I instancji w tym zakresie nie było wystarczające, to jednak organ odwoławczy będąc zobowiązanym do rozpatrzenia sprawy w całości, prowadząc postępowanie odwoławcze wezwał inwestora do uzupełnienia wniosku o dane charakteryzujące zapotrzebowanie inwestycji na poszczególne media, a także o przedłożenie dowodów potwierdzających zapewnienie wystarczającego uzbrojenia dla przedmiotowej inwestycji. Podniesiono, że w odpowiedzi na powyższe, pismem z dnia 2 marca 2017 r., pełnomocnik inwestora wyjaśnił, przedstawiając stosowne wyliczenia oparte na projektowanej ilości lokali mieszkalnych i przybliżonej liczbie przyszłych mieszkańców oraz na stosowanych normach, że zapotrzebowanie mocy elektrycznej wynosić będzie po zaokrągleniu 45 kW, na wodę 140 dm3 na mieszkańca na dobę, na gaz 6,8 m3 na godzinę, a zapotrzebowanie na odbiór ścieków sanitarnych wynosić będzie 100% zapotrzebowania na wodę zimną. Dodatkowo przedłożył on również informacje techniczne od dysponentów poszczególnych sieci potwierdzających możliwość dostarczenia mediów w ilości pokrywającej wykazane zapotrzebowanie. Tym samym wynikało z tego w sposób jednoznaczny, że projektowane uzbrojenie terenu przedmiotowej inwestycji było wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Odnosząc się natomiast do zarzutu odwołania dotyczącego braku ustalenia, czy przepustowość istniejących przyłączy wodno-kanalizacyjnych będzie wystarczająca dla zamierzenia inwestycyjnego, organ II instancji stwierdził, że okoliczność ta została w sposób jednoznaczny wyjaśniona w informacji technicznej MPWiK S.A. w K. z dnia 17 czerwca 2016 r. przedłożonej do akt sprawy, w szczególności w pkt 5 tej informacji. Dlatego też według Samorządowego Kolegium Odwoławczego, uzbrojenie terenu inwestycji w zakresie wody i kanalizacji sanitarnej spełniało wymogi określone w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Jednocześnie organ nadmienił, że kwestia przepustowości instalacji nie mogła być natomiast weryfikowana na etapie ustalania warunków zabudowy, gdyż nie było to możliwe bez stosowanej dokumentacji projektowej, która sporządzana będzie dopiero na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego. Jeśli natomiast chodzi o uzbrojenie terenu w zakresie drogi dojazdowej, to w ocenie organu odwoławczego spełnienie tego warunku potwierdzała opinia Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 16 maja 2016 r., z której wynikało, że istniejące uzbrojenie w zakresie drogi uznać należy za wystarczające dla obsługi przedmiotowej inwestycji, a jej obsługa komunikacyjna ma się odbywać zgodnie z dotychczasową organizacją ruchu w oparciu o istniejący zjazd. Dlatego też w ocenie organu II instancji, uznać należało, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne spełniało przesłankę określoną w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Ponadto nie budziło także wątpliwości organu odwoławczego, że teren inwestycji nie wymagał zgody, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. oraz że przedmiotowa decyzja była zgodna z przepisami odrębnymi, a w następstwie czego te zatem przesłanki ustalenia warunków zabudowy uznać należało za spełnione.

Odnosząc się do nieomówionych wcześniej zarzutów podniesionych w odwołaniach Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyjaśniło, istotą decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jest określenie sposobu zagospodarowania terenu, funkcji i parametrów przyszłej zabudowy dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, dlatego też decyzja ta sama w sobie nie uprawnia do rozpoczęcia prac budowlanych i stanowi jedynie o możliwości wykonania inwestycji planowanego rodzaju na przedmiotowej nieruchomości określając jednocześnie wskazane przepisami prawa warunki, jakie inwestycja ta ma spełniać. Organ odwoławczy podkreślił przy tym, że dopiero na kolejnym etapie związanym z uzyskaniem pozwolenia na budowę weryfikowane jest szczegółowe spełnienie norm technicznych oraz innych wymogów prawa budowlanego (w tym odziaływania na nieruchomości sąsiednie, w szczególności kwestii ich dostępu do naturalnego światła). W odniesieniu natomiast do udziału w przedmiotowej sprawie Zespołu Urbanistycznego, organ II instancji stwierdził, że nie stanowi to uchybienia mogącego mieć wpływ na rozstrzygnięcie w przedmiotowej sprawie. Podkreślono bowiem, że z akt sprawy wynikało, iż osoba posiadająca uprawnienia architekta sporządziła, zarówno analizę urbanistyczno-architektoniczną, jak i projekt decyzji organu I instancji, co było zgodne z art. 60 ust. 4 u.p.z.p. Ponadto, co było istotne w przekonaniu organu odwoławczego, sporządzona w niniejszej sprawie analiza urbanistyczno-architektoniczna określała wszystkie parametry przyszłej inwestycji, czego odwołująca się nie kwestionowała. Podniesiono, że rzeczywiście w tej sprawie opinię wydał tzw. "zespół urbanistyczny", ale w swej opinii zespół ten w pełni zaakceptował parametry zawarte w analizie, a w związku z tym z akt sprawy nie wynikało, aby to "zespół urbanistyczny" wyznaczał parametry wnioskowanej inwestycji. Organ odwoławczy przyznał rację odwołującej, w zakresie, w jakim wskazała ona na brak znaczenia prawnego opinii co do warunków zabudowy określonych przez tenże zespół. Samorządowe Kolegium Odwoławcze dodało, że zespół urbanistyczny nie został przewidziany w procedurze ustalania warunków zabudowy, a tym samym nie mógł on dokonywać żadnych ustaleń przesądzających parametry inwestycji opracowanej na podstawie analizy urbanistyczno-architektonicznej. Niemniej jednak zdaniem organu II instancji, skoro w tej sprawie zespół ten nie ustalał parametrów przyszłej inwestycji, to jego udział w procedurze nie mógł być traktowany jako naruszenie prawa mogące mieć wpływ na wynik postępowania.

Skargę na ww. decyzję wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, strona skarżąca – [...] Sp. z o.o. Sp.k. z siedzibą w K., domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji w całości jako naruszającej prawo oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także zasądzenia od Samorządowego Kolegium Odwoławczego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Strona skarżąca zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie:

1. prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a to:

- art. 61 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.z.p. oraz § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) poprzez nieprawidłowe sporządzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. i nieuzasadnione ustalenie na jej podstawie dopuszczalności realizacji planowanej inwestycji oraz wielkości jej poszczególnych parametrów;

- art. 50 ust. 4 u.p.z.p. poprzez nieprawidłowe sporządzenie projektu zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego, jako decyzji merytorycznej w sprawie;

- art. 50 ust. 4 u.p.z.p. poprzez udział w rozstrzygnięciu sprawy podmiotu niemającego umocowania w obowiązujących przepisach ustawy oraz wydanych na jej podstawie aktów wykonawczych;

2. przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a to:

- art. 28 k.p.a. poprzez nieprawidłowe ustalenie kręgu stron postępowania;

- art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 107 § 1 k.p.a. przez brak przeprowadzenia wymaganego postępowania wyjaśniającego, niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy oraz niedostateczne przedstawienie motywów rozstrzygnięcia w pisemnym uzasadnieniu zaskarżonej decyzji oraz poprzez brak odniesienia się organu odwoławczego do wszystkich podniesionych w odwołaniu zarzutów;

- art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji wadliwej.

W uzasadnieniu skargi, strona skarżąca szczegółowo rozwinęła podniesione zarzuty, przywołując przy tym na poparcie swojej argumentacji orzecznictwo sądów administracyjnych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując w tym zakresie swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Kompetencje sądów administracyjnych określają przede wszystkim przepisy art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych, oraz art. 3 – 5, art. 134 i 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. 2016, poz. 718 ze zm.). Z przepisów tych wynika, że sądowa kontrola działalności administracji publicznej sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, zadaniem więc sądu administracyjnego rozpoznającego skargę na akt administracyjny jest ocena zgodności z prawem tego aktu. Dokonując tej oceny sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, ani powołaną podstawą prawną. Granice sądowej kontroli ograniczają tylko granice sprawy i zakaz orzekania na niekorzyść skarżącego przy braku przesłanek do stwierdzenia nieważności aktu.

Sąd jednak podkreśla w tym miejscu, że w świetle zaś art. 134 § 1 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd nie ma obowiązku, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, do badania tych zarzutów i wniosków, które nie mają znaczenia dla oceny legalności zaskarżonego aktu (tak NSA w wyroku z dnia 11 października 2005 r., sygn. akt: FSK 2326/04).

Skarga nie jest uzasadniona.

W kontrolowanej sprawie jest bezsprzeczne, że teren określony we wniosku nie był objęty planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego prawidłowo stwierdzono, iż właściwe było przeprowadzenie postępowania na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i n. u.p.z.p. W toku postępowania uzyskano postanowienie [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. z dnia 11 lipca 2016 r. pozytywnie uzgadniające planowane zamierzenie, a także opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 16 maja 2016 r. w zakresie komunikacji, opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 23 czerwca 2016 r. w zakresie ochrony środowiska, opinię Wydziału Bezpieczeństwa i Zarządzania Kryzysowego z dnia 24 maja 2016 r. w odniesieniu do obszarów zagrożonych niebezpieczeństwem powodzi oraz uchwałę Rady Dzielnicy I Miasta K.. Wskazano także, że wnioskowana inwestycja była przedmiotem opiniowania Zespołu Urbanistycznego. Na podstawie materiałów przedmiotowej sprawy wykazane zostało, iż teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej – ul. [...] w K..

W pierwszej kolejności Sąd ustosunkuje się do zarzutów podnoszących naruszenie przepisów postępowania, które zdaniem strony skarżącej, miało istotny wpływ na wynik sprawy. Zdaniem Sądu, w kontrolowanej sprawie nie nastąpiło naruszenie art. 28 k.p.a. przez nieprawidłowe ustalenie kręgu stron postępowania, tak jak to przedstawiła strona skarżąca. Ustosunkowując się do zarzutu, że w przedmiotowej decyzji odwoławczej wskazano, iż odwołanie decyzji organu I instancji złożyła spółka [...] Sp. z o.o. Sp. komandytowa z siedzibą w K., podczas kiedy stroną odwołującą się była m.in. spółka [...] Sp. z o.o. Sp. komandytowa z siedzibą w K. - Sąd stwierdza, że jak wynika z akt administracyjnych kontrolowanej sprawy, w postępowaniu administracyjnym pierwszoinstancyjnym skarżąca spółka była, jako strona, określona prawidłowo: spółka [...] Sp. z o.o. Sp. komandytowa z siedzibą w K.. W komparycji decyzji organu II instancji - skarżąca jest wskazana jako [...] Sp. z o.o. Sp. komandytowa z siedzibą w K., ale w uzasadnieniu tej decyzji jest już mowa o spółkce [...] Sp. z o.o. Sp. komandytowa z siedzibą w K. (s. 2) , z czego wynika, że organ dokonał błędu przez pewne pominięcie co do oznaczenia strony, który jednak w wyniku analizy uzasadnienia daje się uzdrowić, i nie ma znaczenia dla wyniku sprawy, gdyż z całości rozważań organu wynika, że odwołującą się i zarazem stroną postępowania jest spółka [...] Sp. z o.o. Sp. komandytowa z siedzibą w K.. Ponadto, co istotne, w rozdzielniku do kontrolowanej decyzji SKO jest podana prawidłowa nazwa odwołującej się spółki jako: spółka [...] Sp. z o.o. Sp. komandytowa z siedzibą w K. (karta 577 akt administracyjnych sparwy). Decyzja organu II instancji została zaadresowana do pełnomocnika spółki oznaczonej, jako spółka [...] Sp. z o.o. Sp. komandytowa z siedzibą w K., i ta decyzja została przez pełnomocnika odebrana (zwrotne potwierdzenie odbioru k. 585). Jednocześnie skarżąca spółka nie wskazała na czym polega naruszenie jej prawa wskutek opisanych powyżej okoliczności, a Sąd takiego uszczerbku nie postrzega. Zarzut ten w świetle powyższych ustaleń jest niezasadny. Opisane naruszenie prawa przez organ II instancji nie ma znaczenia dla wyniku sprawy.

Ustosunkowując się do opinii skarżącej spółki, że stronami postępowania w kontrolowanej sprawie powinni też właściciele działek sąsiadujących z terenem inwestycji poprzez drogę, tj. [...], gdyż realizacja inwestycji naruszy bowiem także ich interes prawny, mający oparcie w art. 140 Kodeksu cywilnego – Sąd stwierdza, że brak udziału strony w postępowaniu administracyjnym zakończonym decyzja ostateczną stanowi przesłankę wznowienia postępowania (art. 145 k.p.a. § 1 pkt 4 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. b p.p.s.a.) , a brak udziału powinna zgłaszać sama zainteresowana strona, która w swoim przekonaniu nie brała tego udziału. Jak wynika z akt sprawy sądowej skarżąca spółka nie dysponuje upoważnieniem od ew. trzecich podmiotów, które by chciały te kwestie skutecznie podnieść przed Sądem. To samo odnosi się do zarzutu, że w żadnym miejscu zaskarżonej decyzji, ani poprzedzającej ją decyzji organu I instancji nie wskazano, na jakiej podstawie ustalono krąg stron postępowania. To na jakiej podstawie ustalono krąg stron postępowania wynika, zdaniem Sądu, z analizy treści decyzji i akt administracyjnych sprawy.

Sąd nie podziela także stanowiska strony skarżącej, że działające w sprawie organy naruszyły art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 107 § 1 k.p.a. przez brak przeprowadzenia wymaganego postępowania wyjaśniającego, niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy oraz niedostateczne przedstawienie motywów rozstrzygnięcia w pisemnym uzasadnieniu zaskarżonej decyzji oraz poprzez brak odniesienia się organu odwoławczego do wszystkich podniesionych w odwołaniu zarzutów. Wręcz przeciwnie, analiza treści obszernego i prawidłowo uargumentowanego prawnie i faktycznie uzasadnienia kontrolowanej decyzji SKO wskazuje, że organ zachował w niej wymogi określone art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 107 § 1 k.p.a. - co wynika wprost z lektury uzasadnienia treści kontrolowanej decyzji administracyjnej organu II instancji.

Zarzut podnoszący naruszenie przez organ treści art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. przez utrzymanie w mocy decyzji wadliwej, nie powinien być zakwalifikowany przez stronę skarżącą jako błąd postępowania, gdyż wskazany przepis ma przede wszystkim wymiar materialnoprawny i jest stosowany jako norma kompetencyjna w zależności od ustaleń materialnoprawnych. Te, jak wykaże Sąd poniżej, zostały ustalone w sprawie przez organy prawidłowo.

W tym miejscu Sąd przechodzi do omówienia zarzutów materialnoprawnych. Wzorcem normatywnym w kontrolowanej sprawie jest treść art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 778 z późn. zm.), zgodnie z którą:

"1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi."

Na podstawie § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588): "1. Warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną.2. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy.3. Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii.4. Część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy". Dla stosowania powyższego przepisu w praktyce istotne są przepisy wykonawcze poniżej wskazanego rozporządzenia.

W myśl § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.: " 1. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy.2. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów".

Treść § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. stanowi, że: " 1. Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

2. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami.

3. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.

4. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1".

Zgodnie z § 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.:" 1. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego.2. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Na podstawie § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. :

"1. Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%.2. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Zgodnie z § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. : "1. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.2. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku.3. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym.4. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1".

W myśl § 8 ww. rozporządzenia: "Geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym".

W tym miejscu Sąd, dokonując kontroli na podstawie powyższych wzorców, stwierdza, że zarzut dotyczący braku zasadnego wykazania przez organ, że istnieje w obszarze analizowanym działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana w sposób pozwalający na dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu – jest, w ocenie Sądu I instancji, nieuzasadniony w świetle ustaleń faktycznych i prawnych poczynionych przez organ II instancji i zaprezentowanych w uzasadnieniu decyzji.

Rzeczywiście, w pierwotnej wersji analizy architektoniczno-urbanistycznej sporządzonej w kontrolowanej sprawie, zamiast działek zabudowanych budynkami o funkcji mieszkalnej, wskazano błędnie działki zabudowane budynkami o funkcji usługowej, odmiennej niż wnioskowana. Niemniej jednak, omyłka ta została w toku postępowania odwoławczego prawidłowo wyjaśniona i skorygowana zgodnie m.in. z brzmieniem art. 136 k.p.a. Przy tym, wbrew twierdzeniom skarżącej spółki ustaleń, w tym zakresie organ II instancji nie uczynił tylko we własnym zakresie, ale - co istotne - na podstawie aneksu do analizy urbanistyczno-architektonicznej, sporządzonego przez osobę posiadającą uprawnienia, o których mowa w art. 60 ust. 4 u.p.z.p. Fakt, że w sporządzonym aneksie do analizy z dnia 10 lutego 2017 r. jego autorka wskazała działki z zabudową wielorodzinną z obszaru analizowanego, a Kolegium, na podstawie załącznika graficznego do analizy wskazało te, które dostępne są z tej samej drogi publicznej co teren inwestycji, stanowiska Sądu w tej mierze nie zmienia. W realiach kontrolowanej sprawy jest bezsprzeczne, co wykazał trafnie organ II instancji, że w sprawie istnieją dostępne z tej samej drogi publicznej tj. ulicy [...] w K. działki zabudowane w sposób, który pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Ustalenia te zostały dokonane i uzasadnione bowiem trafnie w uzasadnieniu kontrolowanej decyzji w oparciu o prawidłowo zgromadzony i oceniony w sprawie materiał dowodowy, w szczególności uzupełnioną analizę architektoniczno- urbanistyczną.

W ocenie Sądu, niezasadny jest również zarzut dotyczący braku umotywowania zastosowania odstępstw od reguł ogólnych wyznaczania wskaźnika powierzchni zabudowy oraz wysokości górnej elewacji frontowej (wysokości planowanego budynku oficynowego). Podkreślić należy, że wskaźnik powierzchni zabudowy został w kontrolowanej sprawie ustalony poniżej średniej z obszaru analizowanego, do czego inwestor ma prawo. Autorka analizy odniosła się w się w tym zakresie do wniosku inwestora, ponieważ jego treść, a w szczególności postulowane przez inwestora wartości poszczególnych parametrów w nim wskazane, stanowić powinny punkt wyjścia dla przeprowadzenia analizy w konkretnej sprawie. Skoro tak, to w przekonaniu Sądu I instancji, wystarczająca jest konstatacja odnosząca się do wnioskowanej wartości wskaźnika, zgodnie z którą nie zaburzy on ładu przestrzennego w sąsiedztwie, nie doprowadzi do zintensyfikowania zabudowy w strefie, która i tak i już stanowi zwartą zabudowę śródmiejską i nie zaburzy relacji przestrzennych w obszarze. Jeżeli natomiast chodzi o wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego budynku, wartości te ustalono na podstawie wysokości sąsiedniego budynku oficynowego, co wynika z analizy. Kolegium, weryfikując treść analizy trafnie stwierdziło zdaniem Sądu, że górna granica wyznaczonego przedziału nawiązuje do średniej wysokości elewacji frontowych budynków oficynowych w obszarze. Wprawdzie takiego wniosku wprost w analizie nie sformułowano, niemniej jednak wynika on wprost z danych w analizie zgromadzonych. Nie stanowi zatem uchybienia takie powołanie i zastosowanie tej okoliczności w uzasadnieniu decyzji drugoinstancyjnej. Zdaniem Sądu, wynikająca z analizy wysokość planowanego budynku oficynowego została uzasadniona w sposób racjonalny i przekonujący. Nie budzi bowiem także żadnych zastrzeżeń prawidłowa teza, że wysokość budynku oficynowego nie powinna przekraczać wysokość budynku frontowego, ani też racjonalność rozwiązania polegającego na nawiązaniu do innych budynków oficynowych w pobliżu, w szczególności na działce bezpośrednio przylegającej do terenu inwestycji.

W odniesieniu do zarzutu dotyczącego sposobu ustalenia wymaganej liczby miejsc postojowych Sąd, po dokonanej kontroli, podziela i akceptuje prawne stanowisko organu II instancji w tym zakresie, bez niepotrzebnych powtórzeń w tym miejscu. Zarzut ten był przedmiotem zgodnych z prawem rozważań organu II instancji w uzasadnieniu kwestionowanej decyzji. W ocenie Sądu, wywód kontrolowanego organu zawarty w decyzji nie zawiera sprzeczności. Sąd jednocześnie zauważa, ze przedmiotem sprawy jest ustalenie warunków zabudowy przedmiotowego terenu, a nie rozważanie zachowania podnoszonej przez skarżącą spółkę jego dotychczasowej funkcji parkingowej. Skarżąca spółka nie wykazała przy tym jakichkolwiek roszczeń związanych potencjalnie z podnoszoną funkcja parkingową terenu inwestycji.

Zgodne z prawem jest stanowisko organu II instancji, że w decyzji o warunkach zabudowy wymagane jest wiążące ustalenia wymaganej liczby miejsc postojowych i ten wymóg został spełniony. Brak szczegółowego uzasadnienia wniosku tego nie zmienia, za wystarczające bowiem uznać należy, zdaniem Sądu, powołanie się w tym zakresie przez organy na przywołaną przez nie uchwałę Rady Miasta K. regulującą politykę Miasta w tym zakresie.

Podobnie, Sąd podtrzymuje, bez potrzeby powtarzania w tym miejscu, skontrolowaną argumentację organu zawartą w uzasadnieniu kwestionowanej decyzji, a dotyczącą odstąpienia w przedmiotowej sprawie od powinności ustalana linii zabudowy i szerokości elewacji frontowej. W orzecznictwie sądowym jest utrwalony pogląd o braku powinności ustalania tzw. drugiej linii, "zaplecza" zabudowy jaka ma miejsce w przypadku oficyn. Szerokość elewacji frontowej budynku znajdującego się od frontu działki - w kontrolowanej sprawie nie zmienia się. Szerokość elewacji planowanego budynku mają wyznaczyć przepisy prawa budowalnego, co w realiach konkretnych parametrów działki, Sąd uznaje za wystarczające.

Sąd podziela także, po dokonaniu kontroli, zdanie kontrolowanego organu wyrażone w uzasadnieniu decyzji w przedmiocie nie naruszania prawa w sposób mający znaczenie dla wyniku sprawy przez działania Zespołu Urbanistycznego w kontrolowanej sprawie i znaczenia tego działania dla przedmiotowej sprawy. Jak wynika z treści kontrolowanych decyzji organ ten nie przejął kompetencji organu decyzyjnego, ani uprawnień osób przygotowujących projekty decyzji. Jego działalność ma charakter pomocniczy i mieści się w zakresie działania fakultatywnego organu pomocniczego powołanego do pomocy przez organ decyzyjny. Podstawą ustaleń dotyczących parametrów przyszłej zabudowy może być bowiem wyłącznie analiza architektoniczno- urbanistyczna. Taka, wymagana prawem, analiza została w kontrolowanej sprawie bezsprzecznie sporządzona i stała się podstawą do sporządzenia przez uprawnioną osobę projektu decyzji o warunkach zabudowy. Posiłkowanie się przez organ przy sporządzaniu analizy opinią Zespołu Urbanistycznego nie stanowi samo w sobie, w ocenie Sądu, uchybienia dopóki, same relewantne prawem ustalenia czynione są przez ustawowo uprawnioną osobę. Podkreślić należy, że opinia Zespołu nie wiąże ani osoby sporządzającej analizę ani projektu decyzji o warunkach zabudowy. Nie zmienia tego także treść powołanego w skardze zarządzenia Prezydenta Miasta K.. W tym akcie Prezydenta Miasta K. nie ma bowiem mowy o związaniu organu orzekającego w sprawie opinią Zespołu, a jedynie o formułowaniu "zaleceń i uwag".

W konsekwencji powyższych ustaleń, Sąd nie podzielił zarzutu strony skarżącej, że w sprawie nastąpiło naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.z.p. oraz § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) przez nieprawidłowe sporządzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. i nieuzasadnione ustalenie na jej podstawie dopuszczalności realizacji planowanej inwestycji oraz wielkości jej poszczególnych parametrów. W sprawie też nie występuje naruszenie art. 50 ust. 4 u.p.z.p. przez nieprawidłowe sporządzenie projektu zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego, jako decyzji merytorycznej w sprawie; jak również nie nastąpiło naruszenie art. 50 ust. 4 u.p.z.p. przez udział w rozstrzygnięciu sprawy podmiotu niemającego, tylko zdaniem strony skarżącej, umocowania w obowiązujących przepisach ustawy oraz wydanych na jej podstawie aktów wykonawczych.

Mając na uwadze powyższe, Sąd działając na podstawie art. 151 p.p.s.a oddalił skargę.