Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1768/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2010-03-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98 ust. 3
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Rudnicka Sędzia WSA Dariusz Chaciński Sędzia WSA Przemysław Żmich (spr.) Protokolant Zbigniew Dzierzęcki Po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 marca 2010 r. sprawy ze skargi Gminy P. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogi publiczne oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...], po rozpatrzeniu odwołania Burmistrza Miasta i Gminy P., decyzją z dnia [...] września 2009 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty P. z dnia [...] czerwca 2009 r., nr [...] ustalającą odszkodowanie za nieruchomość oznaczoną jako działki nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2 i nr [...] o pow. [...] m2, położone w obrębie nr [...] m. P., wydzielone pod drogi gminne.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Starosta P. decyzją nr [...] z dnia [...] czerwca 2009 r. ustalił odszkodowanie na rzecz A.G. i L.G. za nieruchomość oznaczoną jako działki nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2 i nr [...] o pow. [...] m2, położone w obrębie nr [...] m. P., wydzielone pod drogi gminne, uregulowane w księdze wieczystej [...].

Od powyższej decyzji Burmistrz Miasta i Gminy P. wniósł odwołanie, wskazując, że wysokość odszkodowania jest zawyżona.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] września 2009 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty P. z dnia [...] czerwca 2009 r., nr [...]. W uzasadnieniu organ wskazał, że zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) - dalej ugn działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne.

Organ podał, że Burmistrz Miasta i Gminy P. decyzją z dnia [...] sierpnia 2007 r., nr [...], po rozpatrzeniu wniosku A. i L. G., zatwierdził podział nieruchomości położonej w P. oznaczonej jako działka nr [...] w obrębie [...]. W wyniku tego podziału powstały działki nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2 i nr [...] o pow. [...] m2 z przeznaczeniem pod drogę gminną. Z dniem [...] września 2007 r., w którym niniejsza decyzja stała się ostateczna, przedmiotowe działki przeszły, z mocy prawa, na własność Gminy P.

Stosownie do art. 98 ust. 3 ugn za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Wojewoda podał, że strony nie doszły do porozumienia, co do wysokości odszkodowania. Mając zatem na uwadze to, że przeprowadzone negocjacje zakończyły się wynikiem negatywnym A. i L. G., pismem z dnia [...] listopada 2008 r., zwrócili się do Starosty P. o ustalenie odszkodowania w trybie administracyjnym.

Organ odwoławczy wskazał, że wysokość odszkodowania została ustalona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] kwietnia 2009 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A.P. Na podstawie § 36 ust. 1 w związku z ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Natomiast stosownie do ust. 2 pkt 1 § 36 w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %.

Ze względu na brak obrotu transakcjami rynkowymi nieruchomości gruntowych zajętych lub przeznaczonych pod drogi wycenę oparto na transakcjach gruntami, z których wydzielono te drogi oraz gruntami występującymi w sąsiedztwie.

W dniu [...] kwietnia 2009 r. w Starostwie Powiatowym w P. odbyła się rozprawa administracyjna, podczas której strony mogły wypowiedzieć się, co wyników postępowania dowodowego.

Wojewoda zaznaczył, że zgodnie z art. 75 Kpa opinia biegłego jest jednym z dowodów w sprawie i jako dowód podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. Opinia rzeczoznawcy majątkowego określająca wartość nieruchomości zajętej pod drogę publiczną nie jest zatem wiążąca dla Starosty przy ustalaniu wysokości odszkodowania. Operat szacunkowy podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie dotyczącej w szczególności prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości odszkodowania w korelacji z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Organ wskazał, że zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wydanym w sprawie o sygn. akt I SA/Wa 1107/05 organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Zdaniem Wojewody, operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A.P. w dniu [...] kwietnia 2009 r. został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i nie budzi zastrzeżeń pod względem formalnym, a zatem brak podstaw do uchylenia decyzji Starosty P.

Nawiązując do operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego J.B. na zlecenie Urzędu Miasta i Gminy P. organ stwierdził, że zostały one sporządzone w lutym 2008 r. Stosownie zaś do art. 156 ust. 3 ugn operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Zatem na dzień rozpatrywania odwołania jak również na dzień wydania decyzji przez organ pierwszej instancji niniejsze operaty nie były już aktualne i nie mogły stanowić podstawy do podważenia operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego Panią A.P.

Ponadto Wojewoda zauważył, że zgodnie z art. 157 ust. 2 ugn sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Stosownie do wyżej wymienionego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego jeżeli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego.

Odnosząc się zaś do zarzutu, że do wyceny nieruchomości nie zostały przyjęte ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne organ zwrócił uwagę, iż również w operatach szacunkowych sporządzonych na zlecenie Urzędu Miasta i Gminy P. wycena została opracowana w oparciu o § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ponadto rzeczoznawca majątkowy A.P. w piśmie z dnia [...] maja 2009 r. wyjaśniła, iż zanotowane transakcje nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi i zajętymi pod drogi mają charakter nierynkowy. Natomiast zgodnie z art. 150 ust. 1 i 2 ugn w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej. W związku z czym powyższe transakcje nie mogły zostać wykorzystane do wyceny przedmiotowej nieruchomości.

Od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] września 2009 r., nr [...] Gmina P. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zarzucając jej naruszenie przepisów prawa materialnego art. 151 ust. 1 i art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz naruszenie art. 6, art. 7 w związku z art. 77, art. 80 Kpa. W skardze Gmina wniosła o wstrzymanie wykonania decyzji Wojewody [...], do czasu zakończenia postępowania przed sądami administracyjnymi. W uzasadnieniu Gmina wskazała, że w sprawie podniosła zarzut naruszenia powołanych wyżej przepisów prawa materialnego, co spowodowało ustalenie odszkodowania w wysokości, która znacznie odbiega nie tylko od dotychczas ustalanych odszkodowań za drogi gminne w tym rejonie, ale również od wartości rynkowej. Skarżąca zwróciła uwagę na fakt, że operat szacunkowy powinien być wykonany w oparciu i zgodnie z przepisami powołanego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Powinien opierać się na prawidłowych danych stanowiących podstawę do szacowania nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych przyjętych do porównania oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, a także na właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Skarżąca podała, że za nieruchomości podobne porównywalne należy rozumieć, na co skarżąca zwracała uwagę w odwołaniu od decyzji Starosty P., takie których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej zbliżony do siebie. W przypadku występowania odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej o wychwycone różnice.

Zdaniem Gminy, dobór nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego A.P. nie uwzględnia wszystkich powyższych zasad czego konsekwencją jest ustalona przez rzeczoznawcę wartość działek drogowych, która odbiega znacznie od wartości rynkowej działek w tym rejonie, która zawiera się w przedziale [...] zł za 1 m2. Nadto skarżąca zwróciła uwagę na to, iż dotychczas ustalane w drodze decyzji przez Starostę P. odszkodowania, również znacznie odbiegają od wysokości odszkodowania opartego na powyższej wycenie rzeczoznawcy majątkowego A.P.

Skarżąca podkreśliła, że organ orzekający nie dokonał oceny operatu szacunkowego w granicach określonych przez art. 80 Kpa, ograniczając się do bezkrytycznego przyjęcia stanowiska zaprezentowanego przez rzeczoznawcę majątkowego A.P. Tymczasem aktualne orzecznictwo sądowoadministracyjne prezentuje pogląd, iż sporządzony operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie i tak jak każdy dowód podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna (wyrok WSA w Warszawie z dnia 12 grudnia 2007 r., sygn. akt I SA/Wa 1484/07). Zgodnie z art. 75 Kpa, opinia biegłego jest tylko jednym z dowodów w sprawie i jako dowód podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. W szczególności ocena ta musi dotyczyć prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości w korelacji z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (wyrok WSA w Warszawie z dnia 11 grudnia 2008 r., sygn. akt I SA/Wa 1174/08). Również z utrwalonego orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego wynika możliwość, a nawet wręcz konieczność, dokonania przez organy administracji oceny operatu szacunkowego. Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/05, zarówno organy administracji jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić, na podstawie art. 80 Kpa wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego.

Gmina zarzuciła organowi odwoławczemu naruszenie art. 77 Kpa poprzez zaniechanie przeprowadzenia dodatkowego dowodu jak chociażby powołanie innego rzeczoznawcy majątkowego, co pozwoliłoby na rzetelne zbadanie decyzji Starosty.

Skarżąca podała, że z uwagi na zgłaszane wątpliwości skarżąca zleciła wycenę przedmiotowych działek drogowych doświadczonemu rzeczoznawcy majątkowemu J.B., którą załączono jako dowód w niniejszej sprawie. Wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego J.B znacznie odbiega od wartości nieruchomości ustalonych przez rzeczoznawcę majątkowego A.P. Naruszenie przepisów postępowania administracyjnego przez organ odwoławczy poprzez zaniechanie działania w kwestii przeprowadzenia dodatkowych dowodów mogło zdaniem skarżącej mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie w kwestii wysokości ustalonego w decyzji odszkodowania. Zdaniem Gminy w postępowaniach obu instancji treść operatu szacunkowego A.P. przesądza o treści decyzji administracyjnej.

Organ odwoławczy stwierdził, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Nie zwalnia to jednak organu od możliwości swobodnej oceny opinii, a w przypadku wątpliwości od przeprowadzenia dodatkowego dowodu w sprawie. Tym samym, zdaniem skarżącej, poprzez to zaniechanie organ dopuścił się naruszenia podstawowej zasadny postępowania administracyjnego zawartej w art. 7 Kpa. Z powyższego przepisu wynika, że organ nie może ograniczyć się do oczekiwania na przedstawienie przez stronę dowodów potwierdzających jej żądanie ale powinien aktywnie dążyć do wyjaśnienia wszelkich wątpliwości. NSA w wyroku z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06 stwierdził, że operat szacunkowy stanowi dowód w sprawie. Rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości skoro organ dokonuje określenia odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego. Nie oznacza to jednak bezwzględnego związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia rzetelność i wiarygodność otrzymanej opinii. Na organie spoczywa też obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i ustalenia rzeczywistego, należnego za nią odszkodowania.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie i jednocześnie podtrzymał stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie.

W piśmie z dnia [...] marca 2010 r. A. i L. G. wnieśli o oddalenie skargi. W uzasadnieniu podnieśli, że skarga Gminy P. nie zawiera żadnych nowych okoliczności sprawy wpływających na sposób jej rozstrzygnięcia. Ponadto zaskarżona decyzja została wykonana poprzez wypłatę całej sumy odszkodowania. Odnosząc się do operatów szacunkowych wykonanych przez rzeczoznawcę majątkowego J.B. we wrześniu 2009 r. uczestnicy zwrócili uwagę, że: 1) wartość przedmiotowej nieruchomości została ustalona na datę [...] września 2009 r., podczas gdy zgodnie z art. 130 ust. 1 ugn powinien być to dzień wydania decyzji o odszkodowaniu; 2) niewłaściwie została przyjęta data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny, ponieważ zgodnie z przepisami powinien być to dzień wydania decyzji o podziale nieruchomości, dla potrzeb wyceny został określony lokalny rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, niezrozumiałe jest w związku z tym przyjęcie do porównań również gruntów zabudowanych; 3) wśród nieruchomości przyjętych do porównań nie ma ani jednej zlokalizowanej w ścisłym centrum P., niewłaściwe jest zatem nadanie trzech stanów ocen dla cechy ’’lokalizacja’’; 4) cecha rynkowa "intensywność zabudowy istniejącej lub możliwej do realizacji" używana jest zamiennie z "przeznaczeniem w mpzp"; 5) wymienione w art. 134 ust. 2 ugn obligatoryjne cechy nieruchomości należy w przypadku wyceny na postawie § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego odnosić do nieruchomości, z których zostały wydzielone działki gruntu pod drogi publiczne, niewłaściwe są zatem dla szacowanej nieruchomości oceny cechy "intensywność zabudowy i możliwości inwestycyjne" (przeznaczenie w mpzp) oraz "wielkość, kształt działki".

Wobec tego skarżący zauważyli, że wycena nieruchomości zawarta tych operatach szacunkowych jest nieprawidłowa i wynik w nich zawarty ewidentnie nie odzwierciedla rzeczywistej wartości nieruchomości, jaka powinna być określona na podstawie cen nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży w analizowanym okresie od 2008 do 2009 r. Fakt ten potwierdza operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A.K. na zlecenie skarżących w dniu [...] czerwca 2008 r., zgodnie z którym wartość szacowanej nieruchomości wynosi [...] zł. Kwota ta jest bardzo zbliżona do wysokości odszkodowania określonej przez Starostę P. w decyzji nr [...] z dnia [...] czerwca 2009 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga nie jest uzasadniona, ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Dla niniejszej sprawy zasadnicze znaczenie ma zagadnienie prawidłowości ustalenia wysokości odszkodowania, bowiem skarżąca Gmina P. koncentruje swoje zarzuty na tej części kwestionowanych rozstrzygnięć, które dotyczą wysokości przyznanej A. i L. G. należności pieniężnej.

Skarżąca Gmina kwestionuje to, że w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu [...] kwietnia 2009 r. biegły zawyżył, wysokość odszkodowania przyjmując do wyceny nieruchomości przeznaczone w planie zagospodarowania przestrzennego na cele mieszkaniowe, zamiast oprzeć się na transakcjach gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne. Zdaniem skarżącej w niniejszej sprawie organ naruszył przepisy art. 7, art. 77 i art. 80 Kpa, ponieważ nie zbadał, czy złożona jako dowód w sprawie opinia jest zupełna logiczna i wiarygodna i czy została wydana zgodnie z mającymi zastosowanie w sprawie przepisami prawa. Gmina zarzuca organowi drugiej instancji zaniechanie przeprowadzenia z urzędu dodatkowego dowodu z opinii innego biegłego, co pozwoliło by na rzetelne zbadanie decyzji organu pierwszej instancji.

Zdaniem Sądu, z zarzutami tymi nie można się zgodzić.

Z akt sprawy wynika bowiem, że wycena nieruchomości sporządzona w formie operatu szacunkowego została wydana w oparciu o przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz wydanego na podstawie art. 159 tej ustawy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W wycenie tej biegły określając wartość rynkową gruntu (art. 134 ust. 1 ugn) zastosował przepisy art. 98 ust. 3 i art. 151 ust. 1 ugn oraz § 4 ust. 3 i § 36 ust. 2 pkt 1 i ust. 3 rozporządzenia wykonawczego w sprawie wyceny. W wycenie rzeczoznawca opisał cel wyceny, dokonał oceny stanu prawnego przedmiotu wyceny, a po dokonaniu oględzin ocenił stan zagospodarowania i stan techniczno – użytkowy gruntu, jego lokalizację, przeznaczenie w planie miejscowym, sąsiedztwo. W opinii biegły dokonał analizy i oceny rynku nieruchomości przeznaczonych i zajętych pod drogi publiczne z terenu powiatu p. i Miasta P., stwierdzając kilkadziesiąt transakcji gruntami tego typu dokonanymi w okresie od stycznia 2008 r. do marca 2009 r. Analizując rynek nieruchomości drogowych biegły uznał, że ceny transakcyjne gruntami przeznaczonymi i zajętymi pod drogę nie spełniają wymogów wartości rynkowej, o której mowa w art. 151 ugn., z tego powodu, że stronami tej umowy były osoby działające w imieniu i na rzecz podmiotów publicznoprawnych, a wartości rynkowe tych nieruchomości charakteryzowały się niejednorodnym przedziałem cenowym, w śród cech rynkowych tego typu gruntów małą rolę odgrywały wielkość i kształt działki. Z tego powodu rzeczoznawca oparł się na transakcjach gruntami niezabudowanymi znajdującymi się w najbliższym sąsiedztwie w stosunku do szacowanych działek, które w planie miejscowym były przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe (tak jak wydzielone pod drogę działki nr [...], [...], [...] i [...]), biorąc pod uwagę takie cechy rynkowe jak: lokalizacja i sąsiedztwo, stan zagospodarowania działki, możliwości inwestycyjne, dostępną infrastrukturę, warunki dojazdu, szacując grunt w podejściu porównawczym metodą porównania parami (§ 4 ust. 2 rozp.). Biegły przyjął stan nieruchomości z dnia wydania decyzji o podziale i według jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu (art. 130 ust. 1 ugn). Wartość rynkową nieruchomości określił według aktualnego sposobu jej użytkowania (art. 134 ust. 3 ugn).

Opinia biegłego była ważna w dniu wydania decyzji (art. 156 ust. 3 ugn) i zawiera elementy, o których mowa w § 55 ust. 2, § 56 § 1 i § 57 § 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.

W piśmie z dnia [...] maja 2009 r., po przeprowadzeniu rozprawy z udziałem stron i biegłego, odpowiadając na wątpliwości Gminy P., rzeczoznawca majątkowy A.P. odniosła się do zarzutów skarżącej i wyjaśniła, z jakich powodów szacowała wyceniany grunt biorąc pod uwagę ceny rynkowe nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe.

Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że zarówno Starosta P. jak i Wojewoda [...] mieli podstawy, aby ustalić w sprawie odszkodowanie w oparciu o wycenę sporządzoną przez A.P. w dniu [...] kwietnia 2009 r.

Sąd zauważa, że to rzeczoznawcy majątkowi dokonują oceny wartości rynkowej nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 ugn). To rzeczoznawca majątkowy ma prawo wstępu na nieruchomość (art. 155 ust. 4) i to on dokonuje analizy danych o nieruchomościach (art. 155 ust. 1 ugn). Biegły szacując nieruchomość dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym stan wyposażenia i stan zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości (art. 154 ust. 1 ugn). To rzeczoznawca majątkowy przeprowadza czynności związane z określeniem wartości nieruchomości (art. 4 pkt 8 ugn) i wycenia nieruchomość kierując się nie tylko zasadami wynikającymi z przepisów prawa (tak jak organ) ale i standardami zawodowymi ustalanymi przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (art. 175 ust. 1 ugn).

Skoro zatem organ dysponował opinią biegłego wskazującą właściwy dla niniejszej sprawy cel wyceny, jej podstawy prawne opis faktyczny i prawny nieruchomości oraz analizę rynku, wybór podejścia i metody szacowania, a opinia ta była uzasadniona i poparta stosownymi wyliczeniami matematycznymi, to nie można przyjąć, że operat nie miał wartości dowodowej w rozumieniu art. 75 Kpa.

Trzeba wskazać, że ustalenie odszkodowania za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne następuje na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego (art. 98 ust. 3 w zw. z art. 130 ust. 2 ugn), a ustalenie jego wysokości musi odpowiadać wartości prawa nabytego przez podmiot publicznoprawny, która jest zawarta w wycenie (art. 98 ust. 3 w zw. z art. 128 ust. 1 ugn). W tej sytuacji organ administracji wydając decyzję odszkodowawczą nie może kwestionować opinii biegłego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy. Jeżeli natomiast strona uważa, że operat szacunkowy przedłożony w sprawie jest nieprawidłowy, to winna w toku postępowania zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości (art. 157 ust. 1 ugn) albo złożyć do akt sprawy ważny operat szacunkowy ze swej strony i wówczas wystąpić o ocenę tych rozbieżnych operatów przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 4 ugn). Organ administracji nie jest bowiem uprawniony do samodzielnej oceny prawidłowości operatu szacunkowego w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez innego biegłego (art. 157 ust. 2 ugn). Skarżąca pomija to, że w przypadku, gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego cały czas są kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Tymczasem w niniejszej sprawie Gmina P. nie tylko, że nie przedstawiła na etapie postępowania administracyjnego ważnej kontrwyceny (wyceny sporządzone w dniu [...] lutego 2008 r. straciły ważność w dacie wydania decyzji przez organ pierwszej instancji, natomiast wyceny z dnia [...] września 2009 r. zostały sporządzone po wydaniu decyzji przez organ odwoławczy), ale też nie występowała o ocenę prawidłowości operatu sporządzonego w dniu [...] kwietnia 2009 r. (który stanowił podstawę ustalenia odszkodowania) do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Wbrew temu co twierdzi skarżąca organ administracji nie miał podstaw do zlecenia dodatkowej wyceny, ponieważ w sprawie nie ujawniły się rozbieżności w materiale dowodowym sprawy (nie było dwóch różnych wycen). Wobec tego zarzuty skarżącej, że w tego rodzaju sprawach wartość działek drogowych zawiera się w przedziale od [...] do [...] zł za 1 m2, a wartość ustalona przez A.P. jest znacznie zawyżona (przekracza cenę [...] zł za 1 m2) należało uznać za nie mającą znaczenia dla sprawy subiektywną polemikę z ustaleniami biegłego i organów.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowania przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł, jak w sentencji wyroku.