Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2625/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-11-03 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 18 ust. 1e pkt 1
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Pirogowicz Sędziowie: WSA Elżbieta Sobielarska WSA Anita Wielopolska-Fonfara (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Artur Dobrowolski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 listopada 2014 r. sprawy ze skargi E. S. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

ISA/Wa 2625/14

UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] znak: [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz E. S. w wysokości [...] zł z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [..] o pow. [...] ha. położonej w gminie [...], obręb [...], przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej [...] odcinek [...] zadanie nr [..]: odcinek węzeł "[...]" - węzeł "[...]" (wraz z węzłem) i odcinek drogi krajowej nr [...] klasy GP: węzeł "[...]" - granica administracyjna miasta [...] (pkt 1) oraz o odmowie powiększenia ustalonego w punkcie 1 odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, należnego w przypadku niezwłocznego wydania nieruchomości inwestorowi (pkt 2).

Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury i Rozwoju wniosła E. S. Odwołująca się podniosła, iż rzeczoznawca majątkowy uwzględniając zarówno dla działki nr [...] jaki i dla działki nr [..] przeznaczenie drogowe, do ich wyceny przyjął różne zestawy transakcji porównawczych, czego skutkiem jest zaniżenie wartości działki nr [...] w stosunku do działki nr [...]. Ponadto skarżąca zakwestionowała prawidłowość oszacowania wartości działki nr [...] w wysokości blisko czterokrotnie niższej niż działki [...], w sytuacji gdy obydwie działki ze sobą graniczą, a biegła uwzględniła jedynie dwie cechy mające wpływ na ich wartość rynkową, tj. położenie i otoczenie, które są dla nich tożsame.

Zaskarżona decyzja wydania została w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Decyzją Wojewody [...] z dnia [...] znak: [...] wydano zezwolenie na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie drogi ekspresowej [...] odcinek [...] : zadanie nr 3: odcinek węzeł "[...]" i węzeł "[...]" (wraz z węzłem) i odcinek drogi krajowej nr [...] klasy GP: węzeł "[...]" - granica administracyjna miasta [...]. Powołaną decyzją która stała się ostateczna w dniu [...], zatwierdzono podział nieruchomości w celu wydzielenia gruntów niezbędnych do realizacji inwestycji. Zgodnie z wykazem synchronizacyjnym działka nr [...] o pow. [...] ha stanowiąca własność Skarżącej E.S., podzielona została na działki: nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [..] ha i nr [...] o pow. [...] ha. Powstała zaś po podziale działka nr [...] o pow. [...] ha podzielona została na działki nr [...] o pow. [...] i nr [...] o pow. [...] ha. Działką przeznaczoną pod inwestycję drogową jest działka nr [...]. Natomiast działka nr [...] o pow. [...] ha w całości przejęta została pod budowę drogi.

Wydzielone działki położone są w liniach rozgraniczających drogi ekspresowej, ustalonych ww. decyzją z dnia [...] i w myśl art. 12 ust. 4 pkt 1 powołanej ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. przeszły na własność Skarbu Państwa za odszkodowaniem, ustalanym przez wojewodę na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami (art. 12 ust. 4 a, 4 fi ust. 5 spec ustawy drogowej) w łączną kwocie [...] zł (słownie: [...] złotych).

Ustalając wysokość odszkodowania organ oparł się na wycenie nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego L.Ł. Zgodnie ze sporządzonym operatem szacunkowym wartość rynkowa przedmiotowych działek: nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha wynosi łącznie: [...] zł (słownie: [...] złotych, 00/100).

W trakcie przeprowadzonych oględzin rzeczoznawca stwierdziła, że na działkach tych brak jest nasadzeń roślinnych oraz składników budowlanych. Wycena gruntu działki nr [...] została dokonana z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą porównywania nieruchomości parami. Sposób wyceny w podejściu porównawczym polega na założeniu, że wartość nieruchomości jest równa cenie, jaką uzyskano za nieruchomości podobne, będące przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanej ze względu na cechy różniące te nieruchomości oraz trend czasowy. W wycenie jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m2 powierzchni gruntu. Wycena gruntu działki ewidencyjnej nr [...] została dokonana z zastosowaniem podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. Sposób tej wyceny polega na określeniu wartości wycenianego gruntu na podstawie zbioru, co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Zakłada się przy tym, że uczestnicy rynku zachowują się racjonalnie, tj. nieruchomości o najlepszych cechach uzyskują najwyższe ceny a nieruchomości o cechach gorszych - najniższe. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m2) powierzchni gruntu.

W przedłożonej organowi opinii, w stosunku do działek: nr [...] i nr [...] przyjęto, dwa rodzaje rynku: rynek obrotu nieruchomościami gruntowymi o podobnym stanie zagospodarowania z uwzględnieniem przeznaczenia pod drogi publiczne oraz obrotu nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi przeznaczonymi pod drogi publiczne, zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową na terenie gminy [...] i [....]. W wyniku analizy tego rynku wybrano do wyceny kilkanaście transakcji, zawartych w okresie ostatnich 3 lat, których cena 1 m2 zawarta jest w przedziale [...] zł, a cena średnia wynosi [...] zł/m2. Ostatecznie do analizy przyjęto zbiór transakcji nieruchomościami z obszaru gminy [...], które były najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej. Stwierdzono, że największy wpływ na wartość rynkową tego typu nieruchomości mają cechy rynkowe: położenie i otoczenie. Wobec powyższego wartość rynkową 1 m2 wycenianego gruntu obliczono na kwotę [...] zł/m2, zatem wartość działki gruntu [...] wynosi [...] zł (słownie: [...] złotych).

Dla działki nr [...] przyjęto rynek nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne na terenie gmin: [...] i [...]. Ostatecznie do analizy przyjęto zbiór transakcji nieruchomościami najbardziej podobnymi do wycenianej, których cena 1 m2 zawarta jest w przedziale od [...] zł/m2, a cena średnia wynosi [...] zł/m2. Zatem wartość rynkową 1 m2 wycenianego gruntu obliczono na kwotę [...] zł/m2, a więc wartość działki nr [...] wynosi [...] zł (słownie: [...] złote, 00/100). Stwierdzono też, że w okresie tym nie nastąpił wzrost cen transakcyjnych. Dlatego też nie dokonano korekty tych cen ze względu na upływ czasu. Ponadto, na podstawie analizy rynków nieruchomości biegła ustaliła, że cechami, które wpływają w sposób istotny na zróżnicowanie cen transakcyjnych są położenie i otoczenie nieruchomości, stąd też, korygując cenę średnią wskaźnikiem odzwierciedlającym różnice pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami przyjętymi do porównania, uzyskano wartość rynkową 1 m2 w kwocie [...] zł dla działki [...] i [...] zł dla działki [...].

Ustalono, że na rynku lokalnym istniała wystarczająca ilość nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych. Według dokumentów z planu zagospodarowania Przestrzennego:

Działka nr [...] w całości przeznaczona była pod planowaną drogę ekspresową [...]. Biegła stwierdziła, że przeznaczenie działki nr [...] jest tożsame z celem wywłaszczenia, wobec czego przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości. Dlatego też dla działki nr [...] określono wartość według aktualnego sposobu użytkowania.

Działka nr [...] w całości przeznaczona była pod uprawy polowe bez prawa zabudowy. Dokonana przez biegłą analiza rynku nieruchomości w tym przypadku, wykazała wyższy poziom cen nieruchomości drogowych w stosunku do cen gruntów o funkcji przeznaczenia pod zieleń i uprawy polowe. Dlatego też, przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia spowodowało zwiększenie jej wartości i wartość nieruchomości w stosunku do działki nr [...] określono według alternatywnego sposobu użytkowania.

Nadto w swojej decyzji Wojewoda podniósł, że Skarżąca E.S. nie wydała przedmiotowej nieruchomość w terminie. Dla zobowiązanej, termin do wydania nieruchomości należy liczyć od dnia zamieszczenia obwieszczenia Wojewody [...] o wydaniu decyzji ZRID, tj. [...], wobec nie podjęcia przez E. S. zawiadomienia o wydaniu decyzji ZRID. Tym samym termin do wydania przedmiotowej nieruchomości inwestorowi, jako przesłanka uzyskania kwoty równej 5% wartości nieruchomości, należnej w przypadku niezwłocznego wydania nieruchomości, upłynął w dniu14 listopada 2011 r. Wydanie zaś nieruchomości po terminie oznacza, według organu, że nie zostały spełnione warunki do przyznania 5% bonifikaty, o której mowa w cytowanym przepisie. Wobec powyższego orzeczono o odmowie podwyższenia ustalonego odszkodowania.

Zgodnie z załączonym operatem rzeczoznawcy majątkowego, wartość ustalonego odszkodowania równa wartości rynkowej nieruchomości wynosi ogółem: [...] zł (słownie: [...] złotych).

Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury i Rozwoju wniosła Skarżąca. Odwołująca się podniosła, iż rzeczoznawca majątkowy uwzględniając zarówno dla działki nr [...] jaki i dla działki nr [...] przeznaczenie drogowe, do ich wyceny przyjął różne zestawy transakcji porównawczych, czego skutkiem jest zaniżenie wartości działki nr [...] w stosunku do działki nr [...]. Ponadto Skarżąca zakwestionowała prawidłowość oszacowania wartości działki nr [...] w wysokości blisko czterokrotnie niższej niż działki [...], w sytuacji gdy obydwie działki ze sobą graniczą, a rzeczoznawca majątkowy uwzględniła jedynie dwie cechy mające wpływ na ich wartość rynkową, tj. położenie i otoczenie, które są dla nich tożsame.

Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] utrzymał zakwestionowana decyzję Wojewody [...] w mocy.

W uzasadnieniu decyzji Minister przedstawił szczegółową analizę znajdujących zastosowanie w sprawach o odszkodowanie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami jak też przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Wskazał, że w dacie wydawania decyzji uwłaszczeniowej, wyceniana nieruchomość objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gmin [...], przyjętego uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] działka nr [...] przeznaczona była pod planowaną drogę ekspresową [...], z kolei działka n [...] pod uprawy polowe bez prawa zabudowy. Sąsiedztwo działki nr [...] stanowi zwarta zabudowa mieszkaniowa, z kolei działka nr [...] położona jest wśród zabudowy mieszkaniowej i gruntów rolnych niezabudowanych. Przedmiotowe działki zostały wydzielone z nieruchomości niezabudowanej, do której dojazd możliwy był drogą gminną asfaltową i dojazdową. Działka nr [...] położona jest w terenie uzbrojonym w energię elektryczną, wodociąg, gazociąg telefon, natomiast działka nr [...] nie posiada uzbrojenia.

Podniósł, iż rzeczoznawca analizie poddała rynek lokalny obejmujący gminy powiatu [...] : graniczące z [...],[...] i [...], w najpopularniejszych miejscowościach położonych najbliżej miasta oraz w obrębach obrzeżnych miast [...]. W wyniku przeprowadzonego badania ustalono, iż ceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi pojedynczo wynoszą od [...] zł/m2 za grunty położone najdalej od miasta i głównych dróg wśród terenów rolnych, nieuzbrojonych ([...] gmina [...]), ale głównie zawierają się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2 za grunty użytkowane rolniczo, położone w terenach przeznaczonych pod uprawy polowe, w otoczeniu gruntów również użytkowanych rolniczo. Nieruchomości położone przy szosie z fragmentem graniczącym z gruntami budowlanymi pojedynczo osiągają cenę [...] zł/m2, nieco wyższe ceny do [...] zł/m2 osiągają grunty rolne położone na granicy miasta [...] i [...]. Przedział od [...] zł/m2 do [...] zł/m2 właściwy jest dla nieruchomości położonych na zapleczu istniejącej zabudowy w otoczeniu zróżnicowanym - rozproszonej zabudowy i terenów użytkowanych rolniczo, w różnej odległości od mediów. Wyższe ceny od [...] zł/m2 do [...] zł/m2 dotyczą gruntów położonych w otoczeniu terenów zabudowanych oraz przeznaczonych pod zabudowę, z dogodnym dojazdem i dostępem do mediów. Z kolei najwyższe ceny od [...] zł/m2 do [...] zł/nr osiągają nieruchomości o najlepszej lokalizacji, położone bezpośrednio przy drodze krajowej, w miejscowości graniczącej z [...]. L.Ł. wskazała także, iż ceny gruntów przeznaczonych pod uprawy rolne na terenie gminy [...] wynoszą od [...] zł/m2 do [...] zł/m2.

Biorąc pod uwagę przeprowadzone ustalenia oraz treść art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca wskazała nadto, iż przeznaczenie nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości i wobec tego wycena tej działki została przeprowadzona z uwzględnieniem alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Z kolei działka nr [...] na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przeznaczona była pod planowaną drogę co oznacza, iż jej przeznaczenie jest tożsame z celem wywłaszczenia i nie powoduje zwiększenia jej wartości, a zatem wartość tej działki określona została według aktualnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 2007 roku sygn. akt I SA/Wa 1484/07, dostępny w CBOSA).

Zdaniem Ministra analiza operatu szacunkowego, w konfrontacji z brzmieniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku, pozwala stwierdzić, że nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. W wyniku przeprowadzonej analizy zasady korzyści rzeczoznawca prawidłowo oszacowała wartość działki nr [...] o przeznaczeniu pod uprawy rolne bez prawa zabudowy zgodnie z przeznaczeniem wynikającym z przejęcia nieruchomości na cel publiczny, tj. w oparciu o ceny nieruchomości drogowych. Natomiast działka nr [...] o przeznaczeniu pod drogi została wyceniona zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania. Powyższe jest zgodne z treścią § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 26 września 2012r. wyjaśniła, iż wpływ na wartość nieruchomości drogowych, oprócz przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, mają takie cechy jak położenie i otoczenie. Działka nr [...] przeznaczona pod budowę drogi [...], przylega do terenów zabudowanych i uzbrojonych, jej otoczenie jest zatem lepsze. Działka nr [...] przeznaczona pod uprawy polowe bez prawa zabudowy, z jednej strony przylega do działki przeznaczonej pod drogę [...], a nie do terenów budowlanych, z trzech pozostałych do terenów rolnych oraz znajduje się na zapleczu w terenach nieuzbrojonych o słabym dojeździe, jej otoczenie jest zatem znacznie gorsze.

Stąd też, ustosunkowując się do zarzutów podniesionych w odwołaniu, Minister stwierdził, iż nie zasługują one na uwzględnienie.

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła E. S., reprezentowana przez pełnomocnika r.pr. D. S., zarzucając zaskarżonej decyzji:

1. naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7 (Kodeks postępowania ■ administracyjnego, dalej jako k.p.a.) poprzez wydanie rozstrzygnięcia wobec braku podjęcia wszelkich kroków mających na celu dokładne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy i w konsekwencji zaniżenie przysługującego stronie odszkodowania z uwagi na bezprawne zastosowanie w toku postępowania zasady w nim nieobowiązującej, tj. zasady kontradyktoryjności;

2. naruszenie art. 77 § 1 k.p.a. poprzez niedokonanie wszechstronnej oceny materiału e dowodowego i uczynienie podstawą ustaleń faktycznych wadliwego operatu szacunkowego | i bezkrytyczne przyjęcie wyjaśnień biegłej L. Ł. za logiczne i spójne, podczas) gdy wyjaśnienia te nie były wyczerpujące;

3. naruszenie art 77 § 2 k.p.a. poprzez zaniechanie wydania postanowienia dowodowego co do , zlecenia dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez . organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, ewentualnie zlecenia dokonania kolejnej wyceny nieruchomości w sytuacji gdy stan faktyczny sprawy nie był wyjaśniony;

4. naruszenie art. 8 i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji, z uwagi na zawarcie w nim zbyt ogólnikowych stwierdzeń, co uniemożliwia realizację zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa oraz uniemożliwia dokonania kontroli zaskarżonej decyzji;

5. naruszenie art. 138 § 1 i 2 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji w całości, podczas gdy postępowanie dowodowe wymagało uzupełnienia, przeprowadzenia dowodu, który w sposób bezpośredni rzutowałby na ustalenie stanu faktycznego, tj. wartości nieruchomości i wysokości odszkodowania;

6. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2008 r. nr 193 poz. 1194, ze zmianami, dalej z.r.i.d.) poprzez zaniżenie przez rzeczoznawcę wyceny wartości nieruchomości i przyjęcie za podstawę ustalenia odszkodowania opinii biegłego, która nie spełniała przesłanek powołanych w w/w normie;

7. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 18 ust. le z.r.i.d poprzez błędną jego wykładnię i uznanie, iż strona nie wydała niezwłocznie wywłaszczonej nieruchomości, co doprowadziło do nieprzyznania premii w wysokości 5% wartości nieruchomości;

8. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 12 ust. 5 z.r.i.d w związku z art. 134 ust 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieprawidłowe zastosowanie zasady korzyści, polegające na przyjęciu mniej korzystnych wartości nieruchomości. na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a.

Zdaniem Skarżącej, szczegółowa analiza sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego potwierdza, iż został on wykonany nieprawidłowo. Odszkodowanie zostało ustalone przez organy w zaniżonej wysokości. Taki stan rzeczy nie może być zaakceptowany w związku z licznymi naruszeniami przepisów postępowania, jakich dopuścił się Wojewoda [...], a jakie zostały zaakceptowane przez organ II instancji. Organ nie podjął wszystkich możliwych działań zmierzających do wyczerpującego wyjaśnienia stanu faktycznego. Skarżąca w toku postępowania administracyjnego zgłaszała szereg uwag i zastrzeżeń co do prawidłowości sporządzenia operatu i określonej w nim wartości nieruchomości, a mianowicie co do przyjęcia zupełnie innego zestawu transakcji porównawczych, mimo że obydwie działki znajdują się na jednym obszarze oraz co do aktualności danych przedstawionych w operacie. Skarżąca kwestionowała ustalenia rzeczoznawcy co do wartości określonej w operacie działki [...], z uwagi na znaczącą różnicę w stosunku do działki [...] wynikającą z uznaniowego doboru nieruchomości do porównania. Z powyższych względów wskazane transakcje winny były być, zdaniem Skarżącej, zdyskwalifikowane.

W oparciu o tak sformułowane i uzasadnione zarzuty Skarżąca wniosła o uchylenie decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju w całości i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji ; w części dotyczącej ustalenia odszkodowania za działkę nr [...], oraz na podstawie art. 200 p.p.s.a. o zasądzenie kosztów postępowania według norm prawem przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego powiększonych o kwotę 17,00 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Skarga nie ma usprawiedliwionych podstaw, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza prawa w stopniu uzasadniającym jej uchylenie.

Zakwestionowaną decyzją Minister Infrastruktury i Rozwoju utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] znak: [...] o ustaleniu odszkodowania na rzecz Skarżącej w wysokości [...] zł z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha. położonej w gminie [...], obręb [...], przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej [...] odcinek [...], zadanie nr 3: odcinek węzeł [...]" - węzeł "[...]" (wraz z węzłem) i odcinek drogi krajowej nr [...] klasy GP: węzeł "[...]" - granica administracyjna miasta [...] (pkt 1) oraz o odmowie powiększenia ustalonego w punkcie 1 odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, należnego w przypadku niezwłocznego wydania nieruchomości inwestorowi (pkt 2).

W rozpoznawanej sprawie przejęcie w trybie specustawy przedmiotowej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa jest niesporne. To zaś obligowało organ, który wydał decyzje o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej (Wojewodę [...]) do wydania decyzji ustalającej za przejętą nieruchomość odszkodowanie (art. 12 ust. 4a specustawy). Poza sporem pozostaje również to, że uprzednim właścicielem działki [...] i [...] była Skarżąca, te okoliczności nie budzą również wątpliwości Sądu i znajdują oparcie w zgromadzonych w aktach sprawy dokumentach.

Istotą sporu jest natomiast poprawność sporządzonego na potrzeby postępowania odszkodowawczego operatu szacunkowego, a w konsekwencji prawidłowość ustalonego odszkodowania, a także zasadność braku podwyższania odszkodowania o 5%, z tytułu nie wydania wcześniejszego gruntu inwestorowi.

Podstawą ustalenia wartości przedmiotowej działki [...] przejętej na rzecz Skarbu Państwa, na potrzeby planowanej inwestycji drogowej, była wycena sporządzona przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego L. Ł. w dniu 16 czerwca 2012 r. Wyceny tej dokonała w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Punktem wyjścia w procesie wyceny było wyodrębnienie przez rzeczoznawcę transakcji dokonywanych w okresie poprzedzających trzech lat na rynku lokalnym nieruchomościami gruntowymi, w stosunku do działki: nr [...] przyjęto rynek nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne na terenie gmin: [...] i [...]. Ostatecznie do analizy przyjęto zbiór transakcji nieruchomościami najbardziej podobnymi do wycenianej, których cena 1 m2 zawarta jest w przedziale od [....] do [...] zł/m2, a cena średnia wynosi [...] zł/m2. Zatem wartość rynkową 1 m2 wycenianego gruntu obliczono na kwotę [...] zł/m2, a więc wartość działki nr [...] zgodnie z wyliczeniami, wynosi [...] zł (słownie: [...] złote, 00/100). Stwierdzono też, że w okresie tym nie nastąpił wzrost cen transakcyjnych. Dlatego też nie dokonano korekty tych ceny ze względu na upływ czasu. Ponadto, na podstawie analizy rynków nieruchomości rzeczoznawca majątkowy ustaliła, że cechami, która wpływa w sposób istotny na zróżnicowanie cen transakcyjnych są położenie i otoczenie nieruchomości. Korygując cenę średnią wskaźnikiem odzwierciedlającym różnice pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami przyjętymi do porównania, uzyskano wartość rynkową 1 m2w kwocie [...] zł.

Ustalono, że na rynku lokalnym istniała wystarczająca ilość nieruchomości Podobnych do nieruchomości wycenianych. Według dokumentów z planu zagospodarowania Przestrzennego, działka nr [...] w całości przeznaczona była pod uprawy polowe bez prawa zabudowy. Dokonana przez biegłą analiza rynku nieruchomości w tym przypadku, wykazała wyższy poziom cen nieruchomości drogowych w stosunku do cen gruntów o funkcji przeznaczenia pod zieleń i uprawy polowe. Dlatego też, przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia spowodowało zwiększenie jej wartości i dlatego wartość nieruchomości w stosunku do działki nr [...] określono według alternatywnego sposobu użytkowania.

Operat ten określił cechy cenotwórcze mające wpływ na wartość nieruchomości takie jak: położenie ogólne, szczegółowe, uzbrojenie terenu, możliwość alternatywnej zabudowy, wielkość i kształt oraz dostępność komunikacyjna, ustalił wagi poszczególnych cech, określił średnią cenę transakcyjną dla poszczególnych grup transakcji oraz zakresy współczynników korygujących, którymi dokonał korekt cen średnich, ustalając ostatecznie wartość wycenianej nieruchomości na powyższej wskazaną kwotę.

Powyższą wycenę rzeczoznawcy poprzedziła wizja lokalna nieruchomości w dniu [...] z której wynikało, iż działka [...] stanowiła grunty rolne niezabudowane, była niezagospodarowana i przygotowana do zasiewów, brak uzbrojenia.

W ocenie Sądu, wycena ta, z punktu widzenia obowiązujących przepisów specustawy, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. - o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 Nr 102, poz. 651 ze zm.; przywoływanej dale jako: "u.g.n.") oraz rozporządzenia wykonawczego Rady Ministrów do tej ustawy z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.). była prawidłowa i mogła stanowić podstawę dla ustalenia odszkodowania. Sąd orzekający w niniejszej sprawie ocenę tę podziela.

Rzeczoznawca bowiem, zastosowała się w procedurze szacowania nieruchomości do sposobu wyceny określonego w § 36 ust.1 przywołanego wyżej rozporządzenia, zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji (decyzji z.r.i.d.), ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji i przy nieuwzględnieniu nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu jej wydania decyzji. Stosując podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej rzeczoznawca dysponował odpowiednio wyselekcjonowanym rynkiem transakcji nieruchomościami podobnymi, w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., obejmującym ponad 10 transakcji nieruchomościami, czego z kolei wymagał § 4 ust. 4 zdanie pierwsze przywołanego rozporządzenia, zgonie z którym do porównań przy tej metodzie przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Porównywane nieruchomości, wg informacji podanych przez rzeczoznawcę były nieruchomościami gruntowe przeznaczone pod drogi publiczne Operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, w dacie wydawania kwestionowanych decyzji był aktualny, nie zawierał niejasności, pomyłek czy braków które winny być sprostowane lub uzupełnione.

Natomiast podniesione w skardze zarzuty dotyczyły m.in. okoliczności, iż przedmiotowa działka – [...] i działka [...] objęte są tą samą księgą wieczystą, obie działki wydzielone zostały z jednej nieruchomości, przylegają do siebie a zatem mają identyczne parametry i pomimo tych podobieństw zostały w różny sposób oszacowane. Co więcej opracowany przez rzeczoznawcę Ł. operat szacunkowy dotyczył, w ocenie Skarżącej całej nieruchomości, a więc obu działek łącznie, stąd wartości działek oszacowane na potrzeby odszkodowania powinny zostać określone analogicznie, wartość działki [...] oszacowana została niemal czterokrotnie mniej niż działki [...].

W tym miejscy należy wskazać, iż biegła zastosowała prawidłowo obowiązujące przepisy powyżej powołane i w praktyce bardzo częstą ma się do czynienia z kwalifikowaniem w różny sposób sąsiadujących ze sobą działek, właśnie w oparciu o powołane wyżej parametry, inne dla każdej z działek. Rzeczoznawca oparła się o plan zagospodarowania przestrzennego, wypis z rejestru gruntów, dane dotyczące uzbrojenia działki, dostęp do drogi, okalającą zabudowę i o inne parametry szczegółowo wyliczone w operacie i poszczególne różne dla obu działek parametry różnicują znacznie ich właściwości, przeznaczenie i w efekcie też ich wartość.

Należy też podkreślić, że wybór metody szacowania nieruchomości, dobór nieruchomości porównawczych oraz wybór cech rynkowych, mających wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych należy do rzeczoznawcy majątkowego, którego pozycja prawna zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Nadmienić wypada, że czynność, której dokonuje rzeczoznawca majątkowy polegająca na wycenie nieruchomości wymaga, a już zwłaszcza w zakresie sposobu wyceny, wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 sierpnia 2007 roku, sygn. akt: I SA/Wa 873/07, niepubl.). Dlatego w przedmiotowej sytuacji nie można mówić o niewłaściwym doborze transakcji dla niniejszej działki, gdyż o tym decydują przepisy. Za nieprawidłowe należy zaś uznać stanowisko E.S., której zdaniem, obie działki powinny być oszacowane według tych samych kryteriów.

Sposób analizy rynku i dobór nieruchomości do porównań mieści się w obszarze wiedzy specjalnej rzeczoznawcy, której nie posiada ani organ rozpoznający sprawę, ani kontrolujący go Sąd. To rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości i zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. ma zagwarantowaną swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Podmiotem ustawowo upoważnionym do oceny poprawności sporządzonego operatu jest zaś organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.). Oznacza to, że w sytuacji, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, organ orzekający o odszkodowaniu nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. Jeżeli więc strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem (a taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie) i uważała, że jest on wadliwy, to winna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, bądź chociażby przedłożyć kontrwycenę nieruchomości sporządzoną na własne zlecenie, co umożliwiłoby podważenia wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. Takiej jednak kontrwyceny, ani opinii korporacji rzeczoznawców Skarżąca w toku postępowania administracyjnego nie przedstawiła. Nie może więc obecnie skutecznie czynić organowi zarzutu, że z urzędu nie zakwestionował wyceny rzeczoznawcy z którą się całkowicie zgadzał, nie dostrzegł w niej żadnych błędów formalnych, materialnych a Skarżąca nie poparła swojej tezy żadnymi dowodami.

Zgodne z prawem, wbrew zarzutom skargi, było również w realiach rozpoznawanej sprawy nie podwyższanie Skarżącej odszkodowania o 5% tzw. bonus z tytułu niezwłocznego wydania nieruchomości inwestorowi. Nie sposób bowiem kwestionować braku przesłanki wydania przez Skarżącą nieruchomości, w określonym w art. 18 ust. 1e pkt 1 specustawy terminie. Wydanie nieruchomości, o którym stanowi art. 18 ust. 1e powołanej ustawy, w ocenie Sądu rozumie się nie tylko przeniesienie posiadania w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego (art. 348 kc.), ale także realne zaoferowanie i zapewnienie inwestorowi możliwości jej odebrania i to niezależnie od tego, czy w sposób faktyczny przyjął on ją do swojej dyspozycji. Istotne jest tutaj, jak trafnie zauważył Wojewoda [...] dobrowolność działania właściciela oraz wykazanie własnym zachowaniem, że nie jest zainteresowany dalszym posiadaniem gruntu. Skoro zaś Skarżąca nie wyraziła swojej woli wydania gruntu poprzez pismo skierowane do inwestora, to nie ma podstaw ubiegania się o 5 % dodatek.

Stąd też, zdaniem Sądu uprawniona była ocena Wojewody, że do wydania nieruchomości (rozumianego jako akceptacja wejścia inwestora na teren nieruchomości w celu realizacji zamierzenia wskazanego w decyzji z.r.i.d.), powinno było dojść z dniem przewidzianym w art. 18 ust. 1e pkt 1 powołanej ustawy, co oznacza, że trzydziestodniowy termin do wydania nieruchomości liczony od dnia otrzymania tego zawiadomienia, warunkujący przyznanie bonifikaty, nie został dochowany.

Skoro zatem decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej jak też poprzedzającej ją decyzji Wojewody, nie można skutecznie zarzucić naruszenia przepisów prawa materialnego, jak też w toku rozpoznawania sprawy nie doszło do istotnego naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, to wniesiona przez Skarżącą E.S. skarga nie ma usprawiedliwionych podstaw, a w konsekwencji podlegać musi oddaleniu.

Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak we wstępie.