Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1342/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-09-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6182 Zwrot wywłaszczonej nieruchomości i rozliczenia z tym związane
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję w części i poprzedzającą ją decyzję w części
Powołane przepisy: article: art. 136 ust. 3, art. 137 ust. 1-2, art. 140 ust. 1-4 w zw. z art. 139
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
article: art. 7, 77 §1, 80, 107 §1 i 3
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Agnieszka Wójcik, Sędziowie sędzia WSA Leszek Kobylski (spr.), sędzia WSA Iwona Owsińska-Gwiazda, Protokolant st. sekr. sąd. Katarzyna Tomiło-Nawrocka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 września 2015 r. sprawy ze skarg Miasta W. oraz S. K. i H. S. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2015 r. nr [...] w przedmiocie zwrotu nieruchomości 1. oddala skargę Miasta W.; 2. uchyla zaskarżoną decyzję w części w jakiej utrzymuje w mocy punkt II, III, IV i V decyzji Starosty Powiatu W. z dnia [...] września 2014 r. nr [...], jak również uchyla decyzję organu I instancji we wskazanym wyżej zakresie; 3. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżących H. S. i S. K. solidarnie kwotę 474 (czterysta siedemdziesiąt cztery) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] marca 2015 r. Nr [...] Wojewoda [...] (dalej: "organ odwoławczy", "Wojewoda") działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz.U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.; dalej: "k.p.a." ) oraz art. 9 a ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.; dalej: "u.g.n") po rozpatrzeniu odwołań MIASTA [...] oraz S. K. i H. S. od decyzji z dnia [...] września 2014 r. nr [...] Starosty [...] (dalej: "organ I instancji" "Starosta") orzekającej na rzecz H. S. i S. K. zwrot części nabytej na warunkach wywłaszczenia nieruchomości, liczącej 6679 m2, położonej w [...], w dzielnicy [...], przy dawnej ul. [...], projektowanej jako działka nr [...] z obrębu [...], ujętej w księdze wieczystej KW nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy [...] w [...] Wydział VI Ksiąg Wieczystych – orzekł o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji.

U podstaw podjętego w tej sprawie rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia.

Dnia [...] września 1972 r. J. G. [...], sprzedała na warunkach wywłaszczenia nieruchomość o pow. 43 107m2, położoną w [...], przy ul. [...], oznaczoną jako działki nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] z obrębu [...]. Skarb Państwa - Dyrekcja Rozbudowy Miasta [...] nabył działki umową rep. [...], zawartą w trybie art. 6 ustawy z 12 marca, 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczenia nieruchomości (t.j. Dz.U. z 1961 r. Nr 18, poz. 94). Tytuł sprzedającej wynikał z aktu własności ziemi nr [...] Rep. [...] z dnia [...] sierpnia 1972 r. Zgodnie z decyzją o lokalizacji nr [...] z dnia [...] listopada 1971 r., wywłaszczona nieruchomość przeznaczona została pod budowę osiedla mieszkaniowego [...].

Dnia [...] kwietnia 1990 r. spadkobierca poprzedniej właścicielki – D. W. wystąpiła z wnioskiem o zwrot części nieruchomości, której nie zagospodarowano na cel określony w akcie wywłaszczenia.

Dnia [...] kwietnia 1998 r., wniosek podtrzymali S. W., S. K. i H. S. Pismem z dnia [...] września 2009 r. wniosek o zwrot wywłaszczonej nieruchomości został doprecyzowany przedmiotowo.

Objęty roszczeniem zwrotowym grunt stał się własnością [...], wskutek decyzji komunalizacyjnej nr [...], wydanej przez Wojewodę [...] w dniu [...] marca 1992 r.

Decyzją nr [...] z dnia [...] października 2010 r. Starosta [...] orzekł o zwrocie części wywłaszczonej nieruchomości, oznaczonej aktualnie w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] z obrębu [...] o pow. 4864 m2, na rzecz S. K. i H. S.

Z kolei Wojewoda [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I-szej w zakresie zwrotu części wywłaszczonej nieruchomości oraz reformował decyzję organu I-szej instancji w zakresie rozliczenia i waloryzacji odszkodowania za przedmiotowy grunt (decyzja nr [...] z dnia [...] lipca 2011 r. znak: [...]).

Decyzją nr [...] z [...] października 2010 r. Starosta [...] umorzył postępowanie o zwrot działek nr [...] i [...] (liczących odpowiednio: 746 m2 i 174 m2) z obrębu [...], przez które płynie [...]. Wojewoda [...] decyzją nr [...] z dnia [...] września 2011 r. uchylił decyzję umarzającą i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Postanowieniem nr [...] z [...] października 2010r. Starosta [...] przekazał Prezydentowi [...] sprawę zwrotu działki nr [...] z obrębu [...], zajętej przez [...].

Decyzją nr [...] z [...] stycznia 2011r. Starosta [...] zwrócił działkę nr [...] pow. 4128 m2, a odmówił zwrotu działek nr [...] o pow. 6417 m2 i nr [...] o pow. 896 m2 (wszystkie z obrębu [...]).

Decyzją nr [...] z [...] sierpnia 2011 r. Wojewoda [...] uchylił decyzję organu I-szej instancji w całości zaskarżonego zakresu i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Podkreślono, że wnioskodawcy zrezygnowali ze zwrotu wschodniej części działki nr [...] z obrębu [...], gdyż uznali część w ogrodzeniu osiedla wokół bloków wielomieszkaniowych za skutecznie zainwestowaną. Dlatego odmowa zwrotu działek nr [...] i wschodniej części działki nr [...] stała się ostateczna, a odwołania objęły wyłącznie działkę nr [...] oraz zachodnią i południowo-zachodnią część działki nr [...]. [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa była stroną tylko odnośnie działki nr [...], do której jest uprawniona. Wskazano doprecyzowanie celu nabycia w oparciu o dokumentację przygotowującą i bliższą wywłaszczeniu. Uznano brak realizacji celu na działce nr [...] (o powierzchni 4128 m2), inaczej niż przy blokach ul. [...] i [...]. Zaniechano infrastruktury osiedla i urządzeń przesyłowych, a zieleń też nie była planowa i zorganizowana. Osiedle powstało na części działki nr [...] (części z 6417 m2), a granicę części do zwrotu należało uzasadnić. Rozliczenia zwrotu organ I instancji nie uzasadnił, a pomylił operaty szacunkowe dla działek nr [...] i [...]. Należało uwzględnić, że wnioskodawcy są nierówno uprawnieni zwrotu, a sami będą świadczyć w ratach i dopiero na podstawie wykonalnej decyzji.

Rozpatrując sprawę ponownie, decyzją nr [...] z [...] września 2014 r., Starosta [...] działając m.in. na podstawie art. 96 ust. 1b, art. 136 ust. 3, art. 137 ust. 1, art. 139, art. 140, art. 141, art. 142 i art. 216 u.g.n. orzekł o zwrocie nieruchomości oznaczonej jako projektowana działka nr [...] z obrębu [...] o powierzchni 6679 m2. Zwrot orzeczono na rzecz H. S. w 2/3 częściach i S. K. w 1/3 części prawa własności. Proporcjonalnie i ratalnie zobowiązano beneficjentów zwrotu, aby wpłacili na rzecz [...] kwotę 276 260 zł. odpowiadającą zwaloryzowanej cenie z umowy ekspropriacyjnej (30 220 zł.) i uwzględniające wzrost wartości działki po nabyciu (246 040 zł.) Organ I instancji uwzględnił zakres zwrotu, który sprecyzowali wnioskodawcy na rozprawie administracyjnej. Do zwrotu wydzielił działkę nr [...] liczącą 6679 m2, a pozostawił w osiedlu działkę nr [...] o pow. 3866 m2. Dla oceny zbędności działki nr [...] przyjęto dzień złożenia wniosku o zwrot tj. [...] kwietnia 1990 r., stosownie do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 13 marca 2014 r. (sygn. akt P 38/11). Zdaniem organu I instancji, na działce nr [...] nie zbudowano osiedla [...] wg map zatwierdzonych decyzją z [...] lutego 1972 r. Między stawem klimatycznym, ulicą i zabudową osiedlową, planowano ośrodek handlowo-usługowy i zieleń. Stwierdzono zaś trawę, kilka drzew, ciągi pieszo-jezdne, zjazd do garażu podziemnego i miejsca postojowe. Zastaną zieleń planowano zagęścić licznie dobranymi gatunkami, a organ ustalił tylko kilka starych drzew. Zdjęcia lotnicze z lat 1972-2005 wykluczają realizację celu nabycia, bo budynki przy ul. [...] i [...] rozpoczęto budować w 1997 r. i poza wnioskowanym terenem (działką nr [...]) będącym zapleczem budowy. Dopiero na zdjęciu z 2005 r. w południowej części działki nr [...] (działce nr [...]) widać drogę osiedlową, ciąg pożarowy, chodniki i miejsca postojowe. Droga nie jest jednak publiczna, ale wewnętrzna, zarządzana i utrzymywana przez [...] Spółdzielnię Mieszkaniową. Nie była też planowana w planie realizacyjnym. Ponadto działka w dniu wniosku o zwrot (1990 r.) pozostała przez 18 lat w stanie niezmienionym od nabycia. Pozwalało to zmieniać przeznaczenie wolnej działki po jej nabyciu (zabudowa mieszkaniowa, zieleń, park). Przypadkowa trawa (tylko koszona) i ścieżki samowolnie wydeptane, kontrastują z planową zielenią osiedla. Zieleń w południowej części działki nr [...] wyraża zaś inne przedsięwzięcie z 1995 r. - budynek [...], a nie ośrodek handlowo- usługowy II stopnia, planowany przed nabyciem wywłaszczeniowym działki w 1972 r. Znamiennie też do działki nr [...] [...] Spółdzielni Mieszkaniowej brak tytułu prawnego. Rozliczając zwrot, 4 zobowiązano wnioskodawców do ratalnego wpłacenia 276 260zł. tj. zwaloryzowanej ceny nabycia (30 220zł.) powiększonej o wzrost wartości działki spowodowany nakładami (246 040 zł.)

Odwołanie złożył Prezydenta [...], zarzucając naruszenie art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. oraz art. 136 ust. 1 i 137 ust. 1 u.g.n. Odwołujący się uważa, że decyzja PRN [...] Wydziału Architektury, Nadzoru Budowlanego i Geodezji (znak: [...]) z [...] listopada 1972 r., zatwierdzała mapy i nie może służyć uściśleniu celu wywłaszczenia, gdyż jest nieczytelna. Przyznaje, że tereny zielone zatwierdzono w planie realizacyjnym, ale miano zachować zieleń istniejącą. Decyzję zatwierdzającą plan realizacyjny wydano po wywłaszczeniu, a projekt zieleni był tylko koncepcją przez nikogo nie zatwierdzoną, więc nie mogą służyć do sprecyzowania celu. Odwołujący się eksponuje zaś, że po nabyciu teren pozbawiono charakteru rolnego, usunięto budynki do 1976 r. i uporządkowano do 1982 r. Zaniechanie nowych nasadzeń nie ma zaś istotnego znaczenia. W tej lokalizacji powstało bowiem osiedle [...] Spółdzielni Mieszkaniowej, zmeliorowano stawy [...] i urządzono park osiedlowy. Osiedle mieszkaniowe jako wielka inwestycja mogła być realizowana etapowo przez wiele lat przy ważnej decyzji lokalizacyjnej. Zgodnie z lokalizacją nr [...] z 22 listopada 1971 r. na działce nr [...] zrealizowano budynki i ciągi komunikacyjne osiedla, zieleń parkową i tereny rekreacyjne w rejonie Potoku [...]. W czasie inwestycji działkę nr [...] użytkowała wieczyście [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa. Odwołujący się ocenia, iż w południowej części działki nr [...] urządzono drogę osiedlową zgodnie z planem. Zdaniem odwołującego się, podział nieruchomości narusza prawo, gdyż wydzielonej do zwrotu działce brak dostępu do drogi publicznej wbrew art. 93 ust. 3 u.g.n.

Pismem z dnia [...] października 2014 r. odwołanie od decyzji Starosty wniósł S. K. Odwołujący kwestionuje wycenę przedmiotowej nieruchomości oraz wysokość zwaloryzowanego odszkodowania (ceny) otrzymanego przy wywłaszczeniu, podlegającego zwrotowi na rzecz [...]. Podnosi, iż wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, który nastąpił po wywłaszczeniu był skutkiem działań spółdzielni mieszkaniowej, które nie były związane z realizacją celu wywłaszczenia.

Pismem z dnia [...] października 2014 r. odwołanie wniósł radca prawny E. P., działający w imieniu S. K. i H. S. Decyzja Starosty [...] nr [...] z dnia [...] września 2014 r. została zaskarżona w części zobowiązującej wnioskodawców do zwrotu na rzecz [...] kwoty w łącznej wysokości 276 260,00 zł. Skarżący kwestionują zarówno prawidłowość sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania operatu szacunkowego kwestionując poprawność wyceny poszczególnych naniesień budowlanych i roślinnych, jak również zasadność obciążenia wnioskodawców wzrostem wartości działki. Akcentują, że w ich ocenie znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości budowle i rośliny w rzeczywistości nie zwiększają jej wartości, a wręcz przeciwnie - powodują jej zmniejszenie. W ich ocenie organy administracji publicznej prowadzące postępowanie wywłaszczeniowe winny uwzględnić konieczność ich usunięcia i przywrócenia nieruchomości do stanu z dnia wywłaszczenia rozliczając zwaloryzowane odszkodowanie (cenę nieruchomości) ustalone przy wywłaszczeniu. Podnoszą również, że wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości (kwestionowany zresztą w odwołaniu) jest wynikiem działań nie zmierzających do realizacji celu wywłaszczenia. Odwołujący się argumentują także, że wbrew twierdzeniom Prezydenta [...] przedmiotowa nieruchomość, podobnie jak sąsiadujące z nią działki stała się zbędna dla realizacji celu publicznego uzasadniającego wywłaszczenie.

Po dokonaniu analizy zgromadzonego materiału dowodowego, organ odwoławczy wskazaną na wstępie niniejszego uzasadnienia decyzją z dnia [...] marca 2015 r. orzekł o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji. Podzielając wydane w sprawie rozstrzygnięcie wskazał, iż działka stała się zbędna na skonkretyzowany cel nabycia wywłaszczeniowego, zakres zwrotu nie jest nadmierny, a rozliczenie zwrotu jest prawidłowe, odpowiada zasadzie ekwiwalentności i nie zostało skutecznie zakwestionowane przez odwołujących się.

Za niezasadne uznał zarzuty odwołujących się.

Wbrew zarzutowi Prezydenta [...] uznał, iż dane powstałe nieznacznie po akcie wywłaszczenia mogą służyć konkretyzacji określonego ogólnie w akcie wywłaszczeniowym celu wywłaszczenia, o ile referują ustalenia sprzed wywłaszczenia. W ocenie Wojewody decyzja Prezydium Rady Narodowej [...] z [...] listopada 1972 r. jest adekwatna dla określenia celu publicznego uzasadniającego nabycie na warunkach wywłaszczenia, które nastąpiło nieznacznie wcześniej - w dniu [...] września 1972 r. Podkreślił także, iż dla uszczegółowienia celu wywłaszczenia przydatne są wszelkie dane przygotowujące wywłaszczenie. Kryterium oceny ich przydatności dla tego celu jest ich treść i wiarogodność dowodowa, a nie forma materiału dowodowego (projekt, mapa, gazety). Zdaniem Wojewody pomimo zarzutów Prezydenta [...], znajdujące się w aktach sprawy mapy są najbardziej czytelnymi spośród dostępnych. Odwołujący się wezwany o mapy bardziej czytelne, nie zdołał ich przedłożyć. Nadto sądy orzekające w sprawie uznawały wiarogodność dowodową map. Wojewoda stwierdził także, iż samo usunięcie zabudowań poprzedniej właścicielki nie może świadczyć o braku zbędności przedmiotowej nieruchomości. Budynki istniejące przed wywłaszczeniem usunięto, ale z innej działki, znajdującej się po drugiej stronie Potoku [...]. Przywoływana nieruchomość nie jest przedmiotem niniejszego postępowania. Zdaniem organu odwoławczego nie można zgodzić się ze stwierdzeniami, iż to [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa była inwestorem. Zaznaczył, iż realizacja celu ma dotyczyć nieruchomości stanowiącej przedmiot zaskarżonego rozstrzygnięcia, nie zaś całego terenu objętego lokalizacją planowanego osiedla mieszkaniowego Wbrew argumentacji odwołania [...], w art. 137 ust. 2 ugn w zw. z art. 137 ust.l pkt 2 u.g.n. zbędność legalnie zdefiniowano poprzez odniesienie do terminowej realizacji celu, nie zaś do pozostawania aktualnej decyzji lokalizacyjnej (odwołujący się powołuje dawną treść art. 137 ust. 1 pkt 2 u.g.n.). Ustosunkowując się do poglądu dotyczącego terminu realizacji osiedla mieszkaniowego Wojewoda zauważył, że nawet wieloetapowa, wieloletnia inwestycja, jaką niewątpliwie jest budowa osiedla mieszkaniowego nie może być realizowana w nieskończoność.

Nie zgodził się także ze stanowiskiem, że szczegółowym celem nabycia przez Skarb Państwa przedmiotowej nieruchomości na warunkach wywłaszczenia nie była ulica osiedlowa. Zauważył, iż [...] nie wykazała przy tym jej zbudowania, nie dysponuje aktualnie żadnym tytułem prawnym do przedmiotowej, nadto odgrodziła drogę od administrowanego osiedla mieszkaniowego.

Nadto Wojewoda wskazał, iż wydzielenie działki do zwrotu nie zależy od dostępu do drogi publicznej, zgodności z planem miejscowym (decyzją o warunkach zabudowy), technicznymi regulacjami podustawowymi. Podział do zwrotu nie przebiega zaś przez środek, poza ścianami budynku, lecz wydziela działkę jako nieruchomość. Roszczenie zwrotowe jest uregulowane na poziomie ustawowym, osadzone w konstytucyjnej i międzynarodowej ochronie mienia (art. 21 i 64 Konstytucji RP). Skoro decyzja zwrotowa jest niezależna od licznych reguł ustaw i rozporządzeń, to tym bardziej, w ocenie Wojewody, nie można jej ograniczać z przyczyn wskazanych w odwołaniu [...]: inną decyzją lub detalami technicznymi, które można dostosować faktycznie (np. poprzez przebudowę dojazdu) lub poprzez ustanowienie stosownej służebności. Inne postępowania powinny uwzględniać uprzedni tryb zwrotowy, a nie odwrotnie.

Wbrew zarzutom z odwołania [...], ustanawianie służebności jest dopuszczalne jedynie w decyzji wywłaszczeniowej wydanej w oparciu o art. 120 u.g.n., nie zaś w decyzji o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości. Właścicielem drogi wewnętrznej jest [...] jako właściciel gruntu (zgodnie z zasadą superficies solo cedit), nie zaś nakładca [...], która nie ma żadnego tytułu do drogi, zatem niezrozumiałe są uwagi dotyczące niewykonalności decyzji z uwagi na zadysponowanie gruntem należącym do innej osoby i wadliwość postępowania z uwagi na pominięcie jednej ze stron.

Odwołanie S. K. Wojewoda uznał za niezasadne, gdyż ogólnym celem nabycia wywłaszczeniowego było osiedle mieszkaniowe, a w jego ramach ośrodek handlowo-usługowy z zielenią i dojazdami. Dlatego naniesienia nie są oczywiście sprzeczne z celem wywłaszczenia, a ewidentnie zwiększają wartość działki. Zdaniem Wojewody, jeżeli strony kwestionują operat szacunkowy, to powinny były wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych z art. 157 u.g.n., aby udokumentować zasadność zarzutów wobec biegłego.

Ustosunkowując się do odwołania H. S. i S. K., reprezentowanych przez pełnomocnika, organ odwoławczy wskazał, iż zgodnie z art. 139 u.g.n. nieruchomość podlega zwrotowi w stanie z dnia zwrotu, dlatego nie ocenia się kosztów usunięcia naniesień i dostosowania działki do subiektywnych oczekiwań wnioskodawców. Jeżeli wnioskodawcy nie akceptują stanu działki, to mogą wycofać wniosek, gdyż ubieganie się o zwrot jest uprawnieniem, a nie obowiązkiem, a roszczenie zwrotowe uwarunkowane jest rozliczeniem, co wynika z art. 136 ust. 3 zd. III u.g.n. w zw. z art. 140, 141 i 142 u.g.n. Zdaniem Wojewody rozliczenie zwrotu nie służy ocenie nakładów poczynionych na wywłaszczonej nieruchomości pod względem ich zgodności z prawem, tylko ekonomicznego wpływu na wartość nieruchomości. Organ administracji publicznej prowadzący postępowanie zwrotowe nie może wkraczać w kompetencje nadzoru budowlanego. Nadto nie można przemilczeć, że znajdujące się na przedmiotowym gruncie naniesienia są nielegalne, jedynie zdaniem odwołujących się, co nie znajduje potwierdzenia w materiale dowodowym znajdującym się w aktach sprawy

Wbrew zarzutom odwołania, nie uwzględnia się obecnego przeznaczenia działki i planów beneficjentów zwrotu, a tylko ocenia, czy nakłady spowodowały wzrost wartości działki po nabyciu. Zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i w otoczeniu nieruchomości są nieistotne niezależnie czy zwiększają, czy zmniejszają jej wartość (art. 140 ust. 4 zd. III u.g.n.).

Konkludując Wojewoda uznał, iż zwrot działki nr [...] jest zasadny, gdyż stała się zbędna na cel nabycia wywłaszczeniowego. Poprawnie uszczegółowiono cel nabycia w oparciu o dokumentację przygotowującą wywłaszczenie ustalając, że była nim budowa ośrodka handlowo-usługowego z infrastrukturą komunikacyjną i zielenią. Ścisłego celu nabycia terminowo nie zrealizowano do 22 września 2004r., a także do wniosku o zwrot nieruchomości

Nadto wskazał, iż planowana do realizacji na przedmiotowej nieruchomości zieleń miała być efektem działalności inwestora i towarzyszyć obiektowi ośrodka handlowo-usługowego. Znajdująca się na wywłaszczonym gruncie zieleń z gospodarstwa poprzedniej właścicielki nie może być utożsamiana z infrastrukturą zaniechanego obiektu głównego. Za realizację celu wywłaszczenia można, zdaniem Wojewody, uznać jedynie kierunkową ingerencję w substancję nieruchomości, nie zaś jej pozostawienie w stanie dotychczasowym, bez nowych nasadzeń. Nadto nie sposób przyjąć, że samo zaplecze budowy stanowi o realizacji celu publicznego na przedmiotowej nieruchomości, skoro nie było szczegółowym celem nabycia wywłaszczeniowego i miało charakter jedynie tymczasowy. W ocenie organu odwoławczego jego istnienie nie mogło wykluczyć zbędności przedmiotowej nieruchomości, co znajduje potwierdzenie w dotychczasowym orzecznictwie. Także odgrodzenie przedmiotowego terenu od pozostałej części osiedla mieszkaniowego i brak tytułu prawnego [...] do działki nr [...] dowodzi braku wkomponowania działki w określone jako ogólny cel wywłaszczenia osiedle mieszkaniowe [...].

W ocenie Wojewody kolejne zmiany planów zagospodarowania dla nieruchomości oznaczonej jako projektowana działka ew. nr [...] z obrębu [...] przemawia, że nigdy nie przystąpiono do realizacji celu wywłaszczenia i począwszy od 1972 r. do dnia dzisiejszego nie osiągnięto jej pierwotnego (planowanego przed wywłaszczeniem) sposobu zagospodarowania. Odrębne plany realizacyjne i pozwolenia dotyczyły już nowej inwestycji i dowodzą zaniechania realizacji pierwotnego celu określonego przed przymusowym zbyciem gruntu na rzecz Skarbu Państwa. Ustalony podczas oględzin aktualny sposób zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości przejawiający się w samowolnie wydeptanych ścieżkach nie może świadczyć o realizacji celu wywłaszczenia, skoro nie sposób przyjąć, aby stanowiły one osiedlowe ciągi komunikacyjne, zaliczane do niezbędnych elementów każdego osiedla mieszkaniowego.

W ocenie Wojewody zawarte w zaskarżonej decyzji organu I instancji rozliczenie zwrotu jest prawidłowe. Zauważył, iż organ administracji publicznej jest uprawniony jedynie do formalnej kontroli operatu szacunkowego w zakresie aspektów prawnych i logicznych. Ocena aspektów ekonomicznych, w szczególności zmiany wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek poczynionych na niej naniesień, wymaga wiadomości specjalnych dostępnych jedynie biegłemu

Z powyższych względów kontrola sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego T. R. (nr uprawnień [...]) pod kątem zgodności z przepisami powszechnie obowiązującego prawa oraz spójności i kompletności opracowania. Organ odwoławczy nie dopatrzył się innych uchybień przekreślających całkowicie przydatność dowodową operatu. Jednocześnie Wojewoda nadmienił, iż wobec zastrzeżeń odwołujących się do ekonomicznych aspektów wyceny, uzyskano dodatkowe wyjaśnienia biegłego zawarte w piśmie z dnia [...] grudnia 2014 r.

W ocenie organu odwoławczego przyjęty sposób procesowania pozostaje zgodny z postulatami formułowanymi w orzecznictwie. Pojedynczy drzewostan prawidłowo wyceniono metodą odtworzeniową.

Z kolei za uzasadnione Wojewoda uznał rozłożenie na raty zapłaty na rzecz [...] zwaloryzowanego odszkodowania (ceny) uzyskanej przy wywłaszczeniu, uwzględniając sytuację ekonomiczną zobowiązanych i rozmiar długu. Symetrycznie do powyższego, zabezpieczono wierzytelność pieniężną [...]. Prawidłowo też wyznaczono termin rozliczenia stron.

Wojewoda wskazał, iż zmiana wartości nieruchomości po wywłaszczeniu jest analizowana pod względem ekonomicznym, bez wartościowania poprzez kryterium zgodności nakładów z celem wywłaszczenia. Zauważył, iż nakłady odpowiadały ogólnemu celowi nabycia (osiedlu), dokonano ich, gdy [...] była uważana za użytkownika wieczystego nieruchomości, a zakres wniosku sprecyzowano później. Obiektywnie i zasadniczo zwiększają wartość działki (wcześniej użytku rolnego), stąd ich darmowe przysporzenie byłoby rażąco nieekwiwalentne.

Skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie od powyższej decyzji Wojewody wnieśli [...] (sygn. akt: IV SA/Wa 1342/15) oraz S. K. i H. S. (sygn. akt: IV SA/Wa 1343/15).

[...] zaskarżonej decyzji zarzuciło naruszenie:

I. przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy, tj.:

1. art. 107 § 1 i 3 k.p.a. poprzez brak wskazania przepisów prawa materialnego stanowiących podstawę prawną wydania decyzji;

2. art. 7 i 8 k.p.a. poprzez nierozpatrzenie sprawy przez Wojewodę w sposób wszechstronny i wyczerpujący;

3. art. 77 § 1, 80 k.p.a. poprzez niepełne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy na skutek nieprzeprowadzenia w całości postępowania dowodowego, które doprowadziło do błędnego przyjęcia, iż została spełniona przesłanka zwrotu wywłaszczonej nieruchomości;

4. art. 15 i art. 80 k.p.a. poprzez brak samodzielnego rozpatrzenia sprawy (naruszenie zasady dwuinstancyjności) i brak samodzielnej oceny zgromadzonego materiału dowodowego;

5. art. 80 k.p.a. poprzez błędne przyjęcie, iż pomimo upływu terminu, o którym mowa w art. 137 ust. 1 pkt 2 u.g.n. realizacja celu użyteczności publicznej uzasadniającego wywłaszczenie nie została zakończona;

6. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez jego wadliwe zastosowanie i błędne utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji organu pierwszej instancji, pomimo jej wadliwości.

II. Naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.:

1. art. 216 ust. 1 u.g.n. poprzez nieodpowiednie zastosowanie przepisów rozdziału 6 działu III u.g.n.;

2. art. 137 ust. 1 pkt 2 u.g.n. poprzez jego błędne zastosowanie w sytuacji kiedy cel wywłaszczenia został zrealizowany przed dniem 22 września 2004 r. tj. dniem wejścia w życie art. 1 pkt 89 lit. a w zw. z art. 19 ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492);

3. art. 137 ust. 1 pkt 1 i 2 u.g.n. poprzez błędne przyjęcie, iż przesłanki zwrotu nieruchomości w niniejszej sprawie zostały spełnione, z uwagi na to, że przedmiotowa nieruchomość stała się zbędna dla realizacji celu użyteczności publicznej uzasadniającego wywłaszczenie;

4. art. 137 ust. 2 u.g.n. poprzez błędne zastosowanie i przyjęcie, iż przesłanki zwrotu części wywłaszczonej nieruchomości tj., projektowanej działki nr [...] z obrębu [...], w niniejszej sprawie zostały spełnione;

5. art. 136 ust. 3 u.g.n. poprzez błędne zastosowanie wobec niewłaściwego ustalenia, że w sprawie zaistniała przesłanka zwrotu nieruchomości;

6. art. 93 ust. 3 u.g.n. poprzez niezapewnienie projektowanym do wydzielenia działkom gruntu dostępu do drogi publicznej.

Miasto [...] wniosło o uchylenie zaskarżonej decyzji Wojewody Nr [...] z dnia [...] marca 2015 r. w całości oraz uchylenia utrzymanej w mocy decyzji Starosty [...] Nr [...] z dnia[...] września 2014 r.

S. K. i H. S. decyzję Wojewody z dnia [...] marca 2015 r. zaskarżyli w części utrzymującej w mocy decyzję Starosty nr [...] z dnia [...] września 2014 r. w zakresie zobowiązującym skarżących do zwrotu na rzecz [...] kwoty 246 040,00 zł., w tym H. S. - kwoty 164.026,67 zł a S. K. - kwoty 82 013,33 zł z tytułu poniesionych nakładów, rzekomo zwiększających wartość nieruchomości oraz w części zabezpieczającej tę wierzytelność przez ustanowienie hipoteki na nieruchomości.

Skarżący zarzucili Wojewodzie naruszenie przepisów zarówno prawa procesowego, jak i prawa materialnego, a w szczególności:

1) art. 6, art. 7 i art. 8 k.p.a. - przez naruszenie zasad działania na podstawie przepisów prawa, prawdy obiektywnej i pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa;

2) art. 77 § 1, art. 80 i art. 84 k.p.a. - przez zaniechanie obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego, błędną ocenę już zgromadzonego materiału dowodowego a w szczególności przez przyjęcie, iż w aktach brak jest dowodów na okoliczność, że przecinająca południową część działki droga i przylegające do tej drogi miejsca postojowe dla samochodów, stanowią samowolę budowlaną oraz że - nawet wbrew stanowisku samego rzeczoznawcy majątkowego, przedstawionego w jego piśmie z 15 grudnia 2014r. - Wojewoda nie dopatrzył się uchybień przekreślających przydatność dowodową operatu szacunkowego;

3) art. 136 ust. 3, art 137, art. 140 i art. 141 u.g.n. - przez przyjęcie, iż okoliczność, że nakłady zostały poczynione wbrew prawu, jest bez znaczenia dla oceny zasadności zwrotu tych nakładów oraz że - cytuję - "zmiana wartości nieruchomości po wywłaszczeniu jest analizowana pod względem ekonomicznym, bez wartościowania poprzez kryterium zgodności nakładów z celem wywłaszczenia".

Skarżący wnieśli o uchylenie decyzji Wojewody oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty z dnia [...] września 2014 r. w części zaskarżonej.

W odpowiedzi na skargi organ odwoławczy wniósł ich oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Nadto wskazał, iż w skargach nie podniesiono żadnych nowych okoliczności sprawy mogących mieć wpływ na sposób rozstrzygnięcia.

Na rozprawie w dniu 30 września 2015 r. Sąd, na podstawie art. 111 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.; dalej: "p.p.s.a.") postanowił połączyć sprawy IV SA/Wa 1342/15 i IV SA/Wa 1343/15 do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia i prowadzić je dalej pod sygnaturą IV SA/Wa 1342/15.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną z zastrzeżeniem art. 57 a, który jednak na gruncie niniejszej sprawy nie znajduje zastosowania.

Stosownie do art. 145 § 1 p.p.s.a. Sąd uwzględnia skargę tylko wówczas, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (1a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (1b), inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (1c), a także wówczas, gdy stwierdza nieważność decyzji (postanowienia) z przyczyn określanych w art. 156 k.p.a. lub w innych przepisach bądź z tych przyczyn stwierdza wydanie decyzji (postanowienia) z naruszeniem Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych określone przepisami art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.; dalej: "p.p.s.a."), sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, a więc kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Badając sprawę według powyższego kryterium, w ramach kontroli zaskarżonych skarg, Sąd stwierdził, że skarga [...] jest niezasadna, Sąd uwzględnił natomiast skargę S. K. i H. S.

Przedmiotem rozpatrywanej sprawy jest rozstrzygnięcie organów o zwrocie części nabytej na warunkach wywłaszczenia nieruchomości projektowanej jako działka ewidencyjna nr [...], o powierzchni 0,6679 ha z obrębu [...] położonej w [...] przy ulicy [...] tj. części dawnej działki ewidencyjnej nr [...] z obrębu [...] wywłaszczonej na rzecz Skarbu Państwa w trybie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz. U. z 1974 r., nr 10, poz. 64 ze zm.) z przeznaczeniem pod budowę Osiedla [...] w [...] (akt notarialny z dnia [...] września 1972 r. Rep. Nr [...]) na podstawie decyzji komunalizacyjnej z dnia [...] listopada 1971 r. Postępowanie administracyjne w przedmiotowej sprawie toczyło się w trybie art. 136 i art. 137 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 46, poz. 543 ze zm., dalej jako: "u.g.n").

Należy podkreślić, że z przepisu art. 216 u.g.n. wynika, iż jeżeli wywłaszczenie nieruchomości nastąpiło na podstawie wskazanych w tymże przepisie aktów prawnych przepisy rozdziału 6 działu III ustawy o gospodarce nieruchomości stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 136 ust. 3 ustawy, poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli stosownie do art. 137, stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Z przepisu tego jednoznacznie wynika, że pojęcie "zbędności na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu" nie może być rozumiane tak, jak w języku potocznym lub też na gruncie poprzednio obowiązujących przepisów ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, albowiem ustawodawca odsyła do art. 137, w którym zawarł definicję legalną tego pojęcia. Stosownie do ust. 1 tego przepisu nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu, albo pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany. W sprawach zwrotu wywłaszczonych nieruchomości istotne jest zatem to, czy w określonym przedziale czasowym rozpoczęto prace związane z realizacją celu wywłaszczenia lub, czy po upływie określonego czasu cel ten został zrealizowany. Natomiast ust. 2 tego art. przewiduje, że jeżeli cel wywłaszczenia został zrealizowany tylko na części wywłaszczonej nieruchomości, zwrotowi podlega pozostała część.

W przedmiotowej sprawie Sąd podzielił stanowisko organów, że przedmiotowa nieruchomość stała się zbędna na cel wywłaszczenia.

Ze znajdującego się w aktach przedmiotowej sprawy bardzo obszernego materiału dowodowego wynika, że ww. nieruchomość nie została zagospodarowana zgodnie z celem wywłaszczenia.

Sąd podziela poglądy organów, że dla oceny zbędności ww. nieruchomości stanowiącej część działki ewidencyjnej nr [...] z obrębu [...] decydujące znaczenie ma stan nieruchomości w dniu złożenia wniosku o jej zwrot, tj. w dniu [...] kwietnia 1990r. oraz w dniu [...] września 2004r.

Należy także podkreślić, że organy podjęły w przebiegu postępowania czynności dokonania oceny zbędności nieruchomości na cel wywłaszczenia z uwzględnieniem wszelkich dokumentów dotyczących realizacji celu wywłaszczenia, w szczególności decyzji ustalającej lokalizację inwestycji oraz decyzji zatwierdzających plany realizacji inwestycji oraz oględzin przedmiotowej nieruchomości w dniu [...] maja 2008r. i w dn. [...] lutego 2010r.

W kontekście powyższych ustaleń należy podzielić oceny organów, że zwrot działki nr [...] jest zasadny, gdyż stała się zbędna na cel nabycia wywłaszczeniowego. Poprawnie uszczegółowiono cel nabycia w oparciu o dokumentację przygotowującą wywłaszczenie ustalając, że była nim budowa ośrodka handlowo-usługowego z infrastrukturą i zielenią. Ścisłego celu nabycia nie realizowano do 22 września 2004r., a także do daty wniosku o zwrot nieruchomości.

Planowana do realizacji na przedmiotowej nieruchomości zieleń miała być efektem działalności inwestora i towarzyszyć obiektowi ośrodka handlowo-usługowego. Znajdująca się na wywłaszczonym gruncie zieleń z gospodarstwa poprzedniej właścicielki nie może być utożsamiana z infrastrukturą zaniechanego obiektu głównego.

Także odgrodzenie przedmiotowego terenu od pozostałej części osiedla mieszkaniowego i brak tytułu prawnego [...] do działki nr [...] dowodzi braku wkomponowania działki w określone jako ogólny cel wywłaszczenia osiedle mieszkaniowe [...].

Ustalony podczas oględzin aktualny sposób zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości przejawiający się w samowolnie wydeptanych ścieżkach, nie może świadczyć o realizacji celu wywłaszczenia, skoro nie sposób przyjąć, aby stanowiły one osiedlowe ciągi komunikacyjne zaliczane do niezbędnych elementów każdego osiedla mieszkaniowego.

Dlatego też zarzut skargi dotyczący braku uszczegółowienia celu wywłaszczenia przez organ w oparciu o dokumenty wydane przed wywłaszczeniem (organ oparł się na dostępnych dokumentach z lat późniejszych) nie ma dla przedmiotowej sprawy istotnego znaczenia, ponieważ na spornej nieruchomości nie zrealizowano niczego związanego z celem wywłaszczenia tj. budową osiedla mieszkaniowego.

Sam skarżący przyznaje, że w niniejszej sprawie nie odnaleziono dokumentu sprzed wywłaszczenia, który szczegółowo określałby cel na który wywłaszczono sporną nieruchomość, zatem zarzut naruszenia przez organy art. 7, art. 77 i art. 80 KPA Sąd uznał za nieuzasadniony.

Zdaniem Sądu organ w sposób wyczerpujący zebrał i ocenił bardzo obszerny materiał dowodowy znajdujący się w aktach przedmiotowej sprawy, oraz prawidłowo uzasadnił swoje decyzje. Przy czym w rozpatrywanej sprawie spełnione zostały wymogi określone w art. 137 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dlatego też Sąd uznał, że stanowisko organów stwierdzające iż działka nr [...] podlega zwrotowi na rzecz uprawnionych osób jest prawidłowe i oparte na aktualnie dostępnej dokumentacji.

Nie budzi też wątpliwości Sądu podstawa prawna wydanych w sprawie orzeczeń.

Natomiast ewentualne istnienie infrastruktury technicznej na spornej działce nie stanowi przeszkody do jej zwrotu, nie umożliwia bowiem korzystania z niej przez byłego właściciela. Co najwyżej osoba taka, może być ograniczona jej zagospodarowaniem.

Mając na uwadze powyższe Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270) oddalił skargę miasta [...] ( pkt.1wyroku).

Natomiast Sąd uznał zasadność skargi beneficjentów zwrotu tj. H. S. i S. K. w części dot. orzeczenia o obowiązku zwrotu na rzecz miasta [...] odszkodowania z tytułu zwrotu ww. nieruchomości.

Jest kwestią bezsporną, że stosownie do art.140 ust.1 u.g.n., poza zwrotem odszkodowania, stosownie do ust.4 ww. art.140 u.g.n., rozliczeniu podlega również zaistniały na nieruchomości stan faktyczny będący skutkiem działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu jeśli wpływa on na wartość zwracanej nieruchomości. Rozliczenie tych różnic jest wynikiem ustawowego zakazu zgłaszania roszczenia o przywrócenie nieruchomości do stanu faktycznego sprzed wywłaszczenia, co wynika z art.139 u.g.n.

Do ustalenia różnicy w wartości nieruchomości niezbędne jest określenie wartości rynkowej nieruchomości wg. stanu nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz wg. stanu nieruchomości z dnia zwrotu. Jak wynika z ww. przepisu nie uwzględnia się przy tym zmian wartości wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości.

Do obliczenia różnicy bierze się pod uwagę tylko takie zwiększenie lub zmniejszenie wartości nieruchomości, które są skutkiem działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu.

W rozpoznawanej sprawie wysokość odszkodowania podlegająca zwrotowi na rzecz miasta [...] w kwocie 276 260,00 zł ustalono w oparciu o dane zawarte w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego T. R. Wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca uzasadnia nakładami dokonanymi po wywłaszczeniu na nieruchomości zwiększającymi wartość nieruchomości tj. w szczególności przez wybudowanie drogi wewnętrznej o nawierzchni z asfaltobetonu, wybudowaniu chodników z kostki betonowej i płyt betonowych, wybudowanie drogi wewnętrznej pożarowej, ogrodzenia ogródków przed budynkiem przy ul. [...], zjazdu do garażu mieszczącego się w piwnicy budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...], wybudowanie zatok parkingowych po obu stronach drogi wewnętrznej, ustawienie 11 lamp na słupach stalowych wraz z linią kablową, dokonanie nowych nasadzień roślinnych.

Organu obu instancji nie znalazły podstaw do zakwestionowania ww. operatu szacunkowego.

Natomiast kardynalnym zarzutem skargi w odniesieniu do ustalonej na podstawie operatu kwoty odszkodowania jest zarzut nielegalności wykonanych nakładów tj. zarzut, że zwiększenie wartości nieruchomości spowodowane zostały nakładami nie związanymi z realizacją celu wywłaszczenia i jako takie nie powinny podlegać uwzględnieniu przy ustalaniu wysokości odszkodowania.

Odnosząc się do tak sformułowanego zarzutu, należy przede wszystkim stwierdzić, że rzeczywiście sporna jest w orzecznictwie sądowym kwestia czy, w sytuacjach ustalania odszkodowania, uwzględnione mają być tylko te działania podjęte bezpośrednio na nieruchomości ( w tym nakłady) które zostały poczynione dla realizacji celu na rzecz którego nastąpiło wywłaszczenie, czy też wszelkie działania podjęte bezpośrednio na nieruchomości niezależnie od tego, czy były podjęte dla realizacji celu wywłaszczenia.

Literalnie przepis art.140 ust.4 u.g.n. nie wyłącza także innych działań i nakładów.

Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę przychyla się do poglądu, że stan rzeczywisty nieruchomości zwracanej powinien być zgodny z prawem.

Byłoby naruszeniem wszelkich zasad państwa prawa zobowiązanie byłego właściciela do zapłaty odszkodowania za nakład na zwracaną nieruchomość, który to nakład związany był z samowolnym działaniem. Mogłoby dojść do takiej sytuacji, że osoby, na rzecz których dokonuje się zwrotu, zmuszone byłyby do zapłaty odszkodowania związanego z nakładem, a jednocześnie inny organ ( np. nadzoru budowlanego) nakazałby im rozbiórkę obiektu stanowiącego nakład.

Odnosząc powyższe do stanu faktycznego i prawnego rozpoznawanej sprawy, w ocenie Sądu organy nie ustaliły w sposób jednoznaczny kwalifikacji nakładów poczynionych na przewidzianej do zwrotu działce [...].

Oparcie się w tym zakresie jedynie na twierdzeniach rzeczoznawcy zawartych w opracowanym przez niego operacie jest wadliwe. Operat przede wszystkim szacuje pod względem ekonomicznym wartość rynkową stwierdzonego na nieruchomości stanu faktycznego, natomiast kwalifikacja działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości ( w aspekcie ich dokonania dla realizacji celu wywłaszczenia lub niezgodnie z tym celem) powinna być dokonana przez organy.

Ponadto w ocenie Sądu, w kontekście zarzutów skargi co do poprawności wykonanego operatu w zakresie warunków określonych przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, należy podzielić niektóre z tych zarzutów co do założeń i przesłanek zastosowanych dla oszacowania przedmiotowej nieruchomości.

Sam autor operatu w pisemnym stanowisku z dnia 15.12.2014r. do przedłożonym Staroście [...] stwierdził, że w związku z kontrowersjami dot. określenia wartości części składowych gruntu nieruchomości oraz nasadzeń roślinnych, celowym byłoby powtórzyć wizję lokalną na przedmiotowej nieruchomości z udziałem przedstawicieli stron dla rozwiania wszelkich wątpliwości. Ponadto stwierdza, że celowym byłoby wystąpienie do Spółdzielni Mieszkaniowej o udostępnienie dokumentacji technicznej budynku przy ul. [...] oraz projektu zagospodarowania gruntu przedmiotowej działki.

Ponadto Sąd stwierdza, że w dokumentacji operatu znajduje się protokół z weryfikacji ww. operatu szacunkowego sporządzony przez K. D. z dn. [...].11.2014r. w którym stwierdzono, że w operacie nie uwzględniono mieszanego przeznaczenia działki nr [...] i istnieje w tym zakresie potrzeba zweryfikowania dokonanej wyceny przed wydaniem decyzji przez organ odwoławczy.

Brak jakichkolwiek innych danych w tym przedmiocie pozwala przyjąć, że zaleceń tych nie wykonano.

Uprawniony w związku z powyższym jest pogląd o konieczności wykonania lub uzupełnienia ( jeżeli będzie to prawnie dopuszczalne) operatu szacunkowego przewidzianej do zwrotu nieruchomości z uwzględnieniem uchybień stwierdzonych co do dotychczasowego opracowania.

W związku z powyższym zasadne jest twierdzenie o braku ustalenia przez orzekające w sprawie organy prawidłowo ustalonego stanu faktycznego w tym zakresie w sprawie, co uzasadnia ocenę o naruszeniu przez organy art.7, art.77 &1, art.80 i art.107 &1 i 3 kpa.

Mając powyższe na względzie Sąd na podstawie art.145&1 ust.1 pkt.1 lit."c" i art.135 p.p.s.a uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] w części w jakiej utrzymuje w mocy pkt. II,III,IV i V decyzji Starosty [...] oraz uchylił decyzję organu I instancji we wskazanym zakresie ( pkt.2 wyroku).

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art.200 i art.205&2 p.p.s.a ( pkt.3 wyroku).