Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt I SA/Sz 564/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2019-12-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6537 Egzekucja należności pieniężnych, do których  nie stosuje się przepisów Ordynacji podatkowej (art. 34 ust. 3  ustawy o f
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 110u par. 1 art. 110s art. 110r par. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 1314
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Wojciechowska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Kwiecińska Sędzia WSA Ewa Wojtysiak po rozpoznaniu w Wydziale I w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 5 grudnia 2019 r. sprawy ze skargi G. K. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zarzutów zgłoszonych w postępowaniu egzekucyjnym oddala skargę.


UZASADNIENIE

Naczelnik [...] Urzędu Skarbowego w K. prowadzi postępowanie egzekucyjne wobec G. K. na podstawie tytułów wykonawczych N. K., obejmujących zaległości

z tytułu: podatku dochodowego od osób fizycznych za 2016 r., podatku dochodowego płatnika za 2016 r. oraz podatku od towarów i usług za poszczególne miesiące 2013 r., 2016 r. i 2017 r. (24 tytuły). W dniu [...] r. organ egzekucyjny dokonał zajęcia nieruchomości lokalowej położonej w K. przy ul. [...] nr [...] lokal nr [...], objętej księgą wieczystą nr [...] [...] Po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności, organ egzekucyjny przystąpił do etapu opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Operat szacunkowy dotyczący m.in. przedmiotowej nieruchomości sporządziła rzeczoznawca majątkowy E. K. w dniu [...] r. (operat przy aktach I SA/Sz 567/19). Termin opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny wyznaczył na dzień [...] r. o godzinie 11.30. Zawiadomienie

o powyższym wysłano do znanych uczestników postępowania. Jednocześnie przez publiczne obwieszczenie zawiadomiono nieznanych uczestników postępowania

o terminie opisu i oszacowania a także wezwano do zgłoszenia praw do nieruchomości.

W dniu [...] r. organ egzekucyjny dokonał opisu i oszacowania nieruchomości, sporządzając protokół opisu i oszacowania w myśl art.110r § 1 ustawy

z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji

(Dz. U. z 2018 r. poz. 1314 ze zm.), dalej "u.p.e.a.". Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości w oparciu o operat szacunkowy organ określił na poziomie [...] zł. Zobowiązany nie uczestniczył przy czynności opisu i oszacowania, a odpis protokołu

z opisu i oszacowania doręczono mu w dniu [...] r.

Pismem z dnia [...] r., uzupełnionym pismem z dnia [...] r. zobowiązany złożył zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

W odniesieniu do sporządzonego protokołu opisu i oszacowania jak i operatu szacunkowego zarzucił, że:

- nie odzwierciedla on właściwego stanu technicznego nieruchomości;

- nieruchomość jest wyceniona poniżej jej wartości rynkowej w odniesieniu do porównywalnych nieruchomości oferowanych na rynku, co powoduje zaniżenie wartości nieruchomości;

- materiał porównawczy wykorzystany przez rzeczoznawcę został przedstawiony w sposób uniemożliwiający weryfikację prawidłowości zastosowania wybranej metody szacunkowej, w szczególności poprzez niewskazanie aktów notarialnych, na podstawie których przeprowadzono badanie rynku;

- w sposób niejasny zastosowano metodę korygowania ceny średniej, poprzez niewskazanie cech nieruchomości przyjętych do porównań jako reprezentatywne oraz nieprecyzyjne wyjaśnienie, dlaczego te a nie inne nieruchomości przyjęto do porównań, o opisy nieruchomości uwzględnionych do porównania, stanowiących podstawę wyceny są niewystarczająco obszerne i precyzyjne, co stoi w sprzeczności z § 55 i § 56 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego;

- w operacie szacunkowym pominięto związane z prawem własności prawa użytkowania wieczystego w nieruchomości wspólnej, co doprowadziło do znacznego zaniżenia wartości poszczególnych nieruchomości;

- opisy nieruchomości uwzględnionych do porównania, stanowiących podstawę wyceny są niewystarczająco obszerne i precyzyjne, co stoi w sprzeczności z § 55 i § 56 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzenia operatu szacunkowego.

Zobowiązany wniósł o uchylenie dokonanego oszacowania oraz polecenie ponownego oszacowania przedmiotowej nieruchomości a także wstrzymanie postępowania egzekucyjnego do czasu wyjaśnienia sprawy oszacowania.

W uzupełnieniu, w dniu [...] r. przedłożył odpis operatu szacunkowego, m.in. dla wskazanej nieruchomości, sporządzony w dniu [...] r. przez rzeczoznawcę majątkowego P. K..

Organ egzekucyjny skierował do rzeczoznawcy majątkowego zapytanie

w zakresie prawidłowości dokonanej wyceny, w kontekście zgłoszonych zarzutów.

W odpowiedzi udzielonej pismem z dnia [...] r. rzeczoznawcą, majątkowy podtrzymała swoją opinię w sprawie wartości nieruchomości oraz wskazała na rzetelne opracowanie operatu szacunkowego (oryginał akta sygn. I SA/Sz [...]).

Organ egzekucyjny wydał w dniu [...] r. postanowienie

nr [...], w którym uznał za nieuzasadnione zarzuty zgłoszone do opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Zobowiązany wniósł zażalenie na ww. postanowienie i zarzucił organowi naruszenie w szczególności art. 7, art. 77, art. 80 oraz art. 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej K.p.a.) w związku z art. 18 u.p.e.a., przez niepodjęcie czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego - stanu szacowanej nieruchomości, niezebranie w sposób wyczerpujący materiału dowodowego w sprawie, przeprowadzenie postępowania dowodowego w sposób niepełny i dowolny z pominięciem stanowiska i twierdzeń dłużnika. Zarzucił także naruszenie art. 110r § 2 u.p.e.a. w związku z § 1, 2 i 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości, w związku z § 55 i § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzenia operatu szacunkowego.

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej wydał w dniu [...] r. postanowienie nr [...], w którym utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji.

Organ odwoławczy przywołał treść art. 110u § 1, art. 110s u.p.e.a., art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204), dalej "u.g.n.".

Organ odwoławczy podał, że rzeczoznawca majątkowy w operacie przeprowadziła analizę lokalnego rynku nieruchomości w zakresie lokali niemieszkalnych o funkcji biurowej. Badanie rynku przeprowadzono w oparciu o dane

z aktów notarialnych dotyczących umów sprzedaży zawartych w okresie około trzech lat od daty wyceny. Na badanym rynku zanotowano niewielką ilość transakcji sprzedaży nieruchomości o funkcji biurowej (występuje zjawisko nadpodaży powierzchni biurowej), stąd okres badania rynku rozszerzono do około 3 lat od daty wyceny, co jest zgodne ze standardem III.7, który od 1 stycznia 2008 r. posiada status noty interpretacyjnej. W tym okresie nie nastąpiła istotna zmiana poziomu cen. Współczynnik zmiany cen ze względu na upływ czasu =1. Wskazała dalej, że najważniejszymi czynnikami wpływającymi na wartość rynkową lokali niemieszkalnych są: położenie nieruchomości, stan techniczny i standard wykończenia lokalu a także powierzchnia użytkowa lokalu

i stan techniczny budynku, w którym znajduje się lokal użytkowy. Jak podała w piśmie

z dnia [...] r. do wyceny przyjęto transakcje dotyczące lokali niemieszkalnych o funkcji biurowej położonych w K., z których większość położona jest w tym samym obiekcie, tj. w K. przy ul. [...] nr [...]

i została zbyta w okresie około 3 lat od wyceny.

Rzeczoznawca zastosowała podejście porównawcze przy użyciu metody korygowania ceny średniej. Wskazała, że z uwagi na fakt, że ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych nie pozwoliły na analityczne obliczenie wag cech rynkowych do ich ustalenia posłużono się analizą własnych preferencji kupujących i określono ich wagi. Jak wynikało z operatu ceny jednostkowe lokali przyjętych jako baza do wyceny zawierają się w przedziale od 700,03 zł/m2 do 2.084,97 zł/m2 powierzchni użytkowej lokalu, co obrazują dane w ujęciu tabelarycznym na stronie 36-37 operatu. Organ odwoławczy wskazał, że opis odnoszący się do przedmiotowej nieruchomości, określa nazwy cech i nadane im wagi oraz oceny a także sumę współczynników korygujących

i jest wystarczający dla zweryfikowania wartości współczynników korygujących przyjętych dla wycenianej nieruchomości. Wynikało z niego, że w odniesieniu do wycenianego lokalu, wpływ ma przede wszystkim: lokalizacja nieruchomości i standard wykończenia lokalu (tym cechom nadała wagi 25%), powierzchnia użytkowa lokalu

i stan techniczny budynku (wagi 15%) oraz położenie lokalu w budynku i dostęp komunikacyjny (wagi 10%). Wartość współczynnika korygującego w przedziale

(0,90-1,10) określiła na poziomie 1,31. W konsekwencji, wartość rynkową 1 m2 powierzchni lokalu niemieszkalnego nr [...] o powierzchni 42,05 m2 (rzeczywista powierzchnia użytkowa), położonego na trzeciej kondygnacji (budynek 5 kondygnacji), którego stan techniczny oceniła jako dobry, rzeczoznawca określiła na poziomie 1.727,30 zł/m2 (cena średnia 1.322,49 zł/m2). Wartość szacunkową całej nieruchomości, określiła na kwotę [...]zł.

Organ odwoławczy podał, że nie dopatrzył się podstaw do zakwestionowania tak określonej wartości rynkowej nieruchomości. W ocenie organu odwoławczego, rzeczoznawca majątkowy działała prawidłowo. Odnośnie przedłożonego przez zobowiązanego operatu innego rzeczoznawcy, organ odwoławczy wyjaśnił, że inny był cel sporządzenia tego operatu, tj. był on sporządzony dla zabezpieczenia wierzytelności przez kredytodawcę i jak wskazano w punkcie 1.1 nie mógł być wykorzystany do innych celów, niż zabezpieczenia wierzytelności przez kredytodawcę, co jednoznacznie wynikało z art. 156 § 3 u.g.n.

Zobowiązany złożył na ww. postanowienie skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie i wniósł o jego uchylenie oraz uchylenie postanowienia organu I instancji, a także o przeprowadzenie dowodu z dokumentu – operatu szacunkowego z dnia [...] r. dla przedmiotowej nieruchomości.

Zarzucił organowi:

1. naruszenie art. 110r § 2 u.p.e.a. w zw. z § 1, 2, 3, 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości w zw. z § 55 i § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez odmówienie uznania zasadnych zarzutów dłużnika do protokołu opisu i oszacowania ww. nieruchomości oraz do operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości, które wykonane zostały przez Naczelnika [...] Urzędu Skarbowego w K., na wniosek wierzyciela – N. K., na okoliczność czego sporządzono protokoły opisu i oszacowania, podczas gdy ww. dokumenty zawierają następujące liczne nieprawidłowości:

- nie odzwierciedlają one właściwego stanu technicznego nieruchomości;

- nieruchomości są wycenione poniżej ich wartości rynkowych w odniesieniu do porównywalnych nieruchomości oferowanych na rynku, co powoduje zaniżenie wartości nieruchomości;

- operat szacunkowy dotyczący nieruchomości o numerach

KW [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] wykazał dalece odmienną łączną nieruchomości, niż operat szacunkowy sporządzony na moje zlecenie w grudniu roku 2014 oraz operatu szacunkowego sporządzonego na dzień [...]. załączonego do niniejszego pisma;

- materiał porównawczy, wykorzystany przez rzeczoznawcę, został przedstawiony w sposób uniemożliwiający weryfikację prawidłowości zastosowania wybranej metody szacunkowej, w szczególności poprzez niewskazanie projektów aktów notarialnych, na podstawie których przeprowadzono badanie rynku;

- w sposób niejasny zastosowano metodę korygowania ceny średniej, poprzez niewskazanie cech nieruchomości przyjętych do porównań jako reprezentatywne oraz nieprecyzyjne wyjaśnienie dlaczego te, a nie inne nieruchomości przyjęto do porównań;

- w operacie szacunkowym dotyczącym nieruchomości o numerach

KW [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] pominięto związane z prawem własności poszczególnych nieruchomości prawa użytkowania wieczystego w nieruchomości wspólnej, co doprowadziło do znacznego zaniżenia wartości poszczególnych nieruchomości;

- opisy nieruchomości, uwzględnione do porównania, stanowiących podstawę wyceny są niewystarczająco obszerne i precyzyjne, co stoi w sprzeczności

z § 55 i § 56 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego;

2. naruszenia art. 107 K.p.a. oraz art. 15 K.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., polegające na zaniechaniu przeprowadzenia przez organ II Instancji własnego wnikliwego postępowania dowodowego oraz zaniechaniu dokonania własnych ustaleń

i rozważań zarówno faktycznych jak i merytorycznych, poprzestając w większości na ustaleniach i rozważaniach organu I Instancji, nie odnosząc się w sposób pełny

i wyczerpujący do zarzutów odwołania skarżącego;

3. naruszenie w szczególności art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 K.p.a.

w zw. z art. 18 u.p.e.a., przez niepodjęcie czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego - stanu szacowanych nieruchomości, niezebranie

w sposób wyczerpujący materiału dowodowego w sprawie, przeprowadzenie postępowania dowodowego w sposób niepełny i dowolny z pominięciem dokumentów przedłożonych przez dłużnika;

4. naruszenie przez organ II Instancji przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, przez naruszenie art. 138 §1 ust. 1 K.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., gdyż organ utrzymał w mocy postanowienie organu I Instancji, pomimo tego, że organ I Instancji naruszył wskazane wyżej w zarzutach 1 i 3 przepisy prawa.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie.

Na posiedzeniu niejawnym Sąd na podstawie art. 106 § 3 ustawy z dnia

30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

(Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ), dalej "p.p.s.a.", oddalił wniosek dowodowy dołączony do skargi. Sąd na podstawie art. 111 § 2 p.p.s.a. połączył sprawy o sygn. akt

I SA/Sz 564/19; 565/19; 566/19; 567/19; 568/19; 569/19 do wspólnego rozpoznania

i odrębnego rozstrzygnięcia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w s k a z a ł, co następuje:

Spór w sprawie dotyczy wyceny przedmiotowej nieruchomości.

Na wstępie rozważań należy wskazać, że zgodnie z przepisami u.p.e.a., opis

i oszacowanie wartości nieruchomości obejmuje dwa stadia. W pierwszej kolejności, zgodnie z art. 110m § 1 u.p.e.a., po bezskutecznym upływie terminu określonego

w wezwaniu do zapłaty dochodzonych należności, o którym mowa w art. 110c § 2, skierowanym do zobowiązanego, organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości.

W myśl art. 110s § 1 u.p.e.a., do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa

w przepisach u.g.n., tj. osobę fizyczną wpisaną do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (art. 193 ust. 1 w zw. z art. 191 ust. 1, art. 177 ust. 1 i art. 174 ust. 2 u.g.n.).

Rzeczoznawca dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po wyznaczeniu, przy czym czynności tych dokonuje zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, określonymi w odrębnych przepisach regulujących zasady wyceny nieruchomości oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego, z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. z 2014 r., poz. 742 – dalej "rozporządzenie z 2014 r."). W wyniku dokonanej wyceny, określana jest wartość rynkowa nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 u.g.n.), tj. najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz,

że upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 u.g.n.).

Zgodnie z art. 152 ust. 3 u.g.n., wartość o której mowa wyżej, określana jest przy zastosowaniu podejścia porównawczego, co polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, przy czym podejście to stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 1 - 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm. - dalej także "rozporządzenie z 2004 r.").

Odnosząc się do istoty zaistniałego w sprawie sporu wskazać należy, że szczegółowe zasady określania wartości rynkowej nieruchomości przewiduje rozporządzenie 2004 r., wydane na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 159 u.g.n. Rozporządzenie to określa (§ 1) rodzaje podejść, metod i technik wyceny nieruchomości, rozumianej jako określanie wartości nieruchomości polegające na określeniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości.

W rozporządzeniu tym prawodawca przesądził generalną zasadę, że wycena nieruchomości jest w istocie wyceną wiązki praw przysługujących do niej oraz ją obciążających. Konsekwencją takiego ujęcia jest, wynikający z § 3 ust. 2 tego aktu, obowiązek poprzedzenia procesu wyceny nieruchomości analizą rynku nieruchomości, w szczególności analizą cen występujących na tym rynku oraz warunków zawierania transakcji. Rozporządzenie przewiduje również, jakie warunki powinny być spełnione przy dokonywaniu tych analiz, jakie ceny mogą być brane pod uwagę przy ich dokonywaniu i na czym polegają poszczególne podejścia, metody i techniki wyceny. Obowiązek rzeczoznawcy majątkowego poprzedzenia procesu wyceny "wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku" jest akcentowany w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (por. wyrok NSA z 4 października 2006 r., sygn. akt

I OSK 417/06).

Zgodnie z treścią art. 154 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1), a w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań

i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2).

Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55 ust. 2 rozporządzenia z 2004 r.).

Z kolei przepis § 56 tego rozporządzenia stanowi, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenia przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazanie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania oraz przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny z uzasadnieniem. Ponadto, do operatu dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Z treści wskazanego przepisu wynika,

że w sporządzonym operacie rzeczoznawca powinien dostatecznie wyjaśnić, przestawiać i uzasadnić sposób dokonania wyceny, tak aby umożliwić ocenę jego prawidłowości i tym samym przydatności dowodowej.

Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

W świetle przytoczonych przepisów zachodzi wywieźć można, że organ nie powinien jednak wkraczać w samą zawartość merytoryczną operatu, a więc w tę jego część, do sporządzenia której potrzebne są wiadomości specjalne. Sama ustawa w tym zakresie wskazuje, że potrzebne są wiadomości specjalne, których, co oczywiste, organ egzekucyjny nie posiada i w związku z tym musi się posłużyć osobą, która takie wiadomości posiada (por. wyrok NSA z 16 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 1686/11; wyrok WSA w Gdańsku z 18 sierpnia 2010 r., sygn. akt II SA/Gd 517/09).

Zachodzi zatem podstawa do przyjęcia, że nie podlega ocenie organu egzekucyjnego, ani też organu odwoławczego, zagadnienie prawidłowości operatu

w jego merytorycznym zakresie, a więc odnośnie koniecznej ilości przyjętych do analizy porównawczej nieruchomości oraz sposobu ich opisu, czyli tej części, w której rzeczoznawca posługuje się wiadomościami specjalnymi, których organ nie posiada. Dokonywanie ocen w tym zakresie przez organ, pozbawione byłoby merytorycznej podstawy (por. wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 18 lutego 2016 r., sygn. akt

I SA/Rz 1223/15).

Przepisy u.g.n. przewidują, że w tym zakresie, tj. w razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości nieruchomości sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, ocena prawidłowości ich wyceny może być kwestionowana przed organizacją zawodową zrzeszającą rzeczoznawców (art. 157). Jest to jedyny sposób do zdyskredytowania merytorycznej zawartości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, a skuteczne zakwestionowanie go w tym trybie rodziłoby również skutki procesowe dla niniejszej sprawy. Z akt administracyjnych badanej sprawy nie wynika, by skarżący podjął takie działania prawne wobec spornego operatu przed organizacją zawodową zrzeszającą rzeczoznawców, zaś Sąd także nie jest uprawniony do oceny merytorycznej kwestionowanego operatu szacunkowego,

a zatem w zakresie wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, gdyż jedynie kontroluje w spornej materii, czy działania organu były zgodne z prawem. Sporządzony operat jest dowodem w sprawie i jako taki podlega ocenie sądowej tylko na podstawie kryterium co do zgodności z prawem.

W rozpoznawanej sprawie, w ocenie Sądu, organy dokonały oceny przedstawionego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego

z zachowaniem przepisów regulujących sporną materię i ocena ta mieści się

w granicach art. 80 K.p.a. W ocenie Sądu, sporządzony operat majątkowy nie budzi zastrzeżeń. Rzeczoznawca dodatkowo wyjaśniła, że do celu wyceny przedmiotowych nieruchomości lokalowych, zastosowano podejście porównawcze, przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej, która jest metodą preferowaną w postępowaniu egzekucyjnym i opiera się na przeciętnych cenach nieruchomości z danego rynku lokalnego. Wskazała także, że wartość nieruchomości będących przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości współczynnikami korygującymi uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach nieruchomości. Wyjaśniła, że jako podstawę do wyceny lokali użytkowych, przyjęto transakcje dotyczące lokali niemieszkalnych o funkcji biurowej, położonych w K., z których większość położona jest w tym samym obiekcie, co lokale skarżącego.

Zdaniem Sądu, samo subiektywne przekonanie skarżącego, że wycena rzeczoznawcy majątkowego została dokonana bez zachowania należytej staranności oraz z pominięciem zasad przewidzianych prawem, nie może przesądzać o uznaniu,

iż wartość została zaniżona. W procesie wyceny nieruchomości nie określa się maksymalnej ceny, lecz kwotę, którą można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu, na który wartość została określona. Podstawowym mechanizmem, za pomocą którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości, jest mechanizm sprzedaży licytacyjnej, ostatecznie weryfikujący dokonane wcześniej oszacowanie. Zgodnie bowiem z art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkowa nieruchomości to jedynie najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Faktycznie zaś cenę tę ustala rynek, czyli sami kupujący.

Pamiętać jednak należy, że ceny nieruchomości kształtowane są w zależności od wielkości popytu i podaży, które to z kolei są wypadkową czynników ekonomicznych

i gospodarczych, a na ich wpływ ma m.in. polityka władz różnego szczebla, polityka sektora finansowego, w tym banków w zakresie dostępności źródeł finasowania, poziom i struktura bezrobocia, wskaźniki takie jak PKB, inflacja oraz wiele innych. Czynniki te pośrednio wpływają na rynek nieruchomości i z pewnością mają charakter dynamiczny. A zatem, poziom cen z okresu 2014 roku może w istotny sposób różnić od poziomu cen notowanego w okresie 2018 czy nawet z 2019 roku.

Zdaniem Sądu, organy zasadnie posłużyły się dodatkowymi wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego. Dokonały wnikliwej i wyczerpującej oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie, nie znajdując podstaw do jego podważenia.

Jak słusznie wskazał NSA w wyroku z 18 lipca 2018 r. o sygn. akt

II FSK 1960/16, organ nie ma uprawnienia, ani obowiązku prowadzenia we własnym zakresie ustaleń co do wartości nieruchomości, obowiązany jest bowiem oprzeć się na operacie szacunkowym sporządzonym przez osobę posiadającą wskazane w ustawie uprawnienia i niezbędną wiedzę specjalną. Powinien tylko ocenić, czy rzeczoznawca wybrał jedną z metod wskazanych w przepisach u.g.n. do wyceny wartości nieruchomości, czy uwzględnił przy jej dokonaniu wszystkie dane i okoliczności, jakie zgodnie z powołaną ustawą powinny być wzięte pod uwagę i czy wynik końcowy wyceny oparty został na tych danych, a jego uzasadnienie jest logiczne.

W ocenie Sądu, również sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy spełnia zarówno warunki formalne, jak i został oparty na właściwych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat zawiera dokładny opis nieruchomości, podstawę prawną wyceny, wybór podejścia

i metody wyceny, analizę lokalnego rynku nieruchomości w zakresie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, jak też przedstawia tok obliczeń oraz wynik końcowy. Do wyceny przyjęto nieruchomości najbardziej zbliżone do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Jako grupę transakcji porównawczych przyjęto transakcje dotyczące lokali niemieszkalnych o funkcji biurowej, położonych

w K., z których większość położona jest w tym samym obiekcie i została zbyta w okresie około 3 lat od daty wyceny. Zdaniem Sądu, treść operatu jest logiczna, spójna i kompletna, a sporządzona wycena została należycie uzasadniona co do przyjętej wartości wycenianej nieruchomości. Nie znaleziono też jakichkolwiek rozbieżności czy niespójności, które mogłyby mieć istotne wpływ na ustaloną wartość nieruchomości.

Należy przy tym podkreślić, że z art. 156 ust. 3 u.g.n. wprost wynika, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Już chociażby

z tego względu operat szacunkowy z dnia [...] r., sporządzony przez innego rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie skarżącego dla potrzeb "zabezpieczenia wierzytelności przez kredytodawcę w dziale IV księgi wieczystej", nie mógł być miarodajny w stosunku do wyceny nieruchomości przyjętej w operacie szacunkowym

z dnia [...] r. sporządzonym dla potrzeb niniejszego postępowania.

W ocenie Sądu, organy podjęły wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia sprawy, zebrały i rozpatrzyły materiał dowodowy oraz przede wszystkim dokonały prawidłowej oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Operat, który jest opinią rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną

w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnoszących się do szacowania wartości nieruchomości, jest dowodem w sprawie administracyjnej

i stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód.

Jak już wyżej wskazano, ani sąd, ani też organ prowadzący postępowanie, co do zasady nie są uprawnione wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż rolą rzeczoznawcy jest pomoc w rozstrzygnięciu wątpliwości

w kwestiach wymagających wiadomości specjalnych. W takim też celu ustawodawca dopuszcza możliwość powołania biegłego (art. 84 § 1 K.p.a.), którego opinia podlega kontroli sądowej jednak tylko co do jej sporządzenia w kontekście zgodności z prawem.

W konsekwencji, z powyższych też przyczyn Sąd oddalił wniosek dowodowy skarżącego z załączonego do skargi operatu szacunkowego z dnia [...] r., który został sporządzony na zlecenie skarżącego w celu "określenia wartości rynkowej praw do lokali użytkowych do przeniesienia praw".

Ponadto Sąd w postępowaniu sądowoadministracyjnym może dopuścić jedynie dowód z dokumentu. Opinia biegłego jest swoistym dowodem, który w istocie jest wypowiedzią biegłego na dany temat i stanowiskiem samego skarżącego, a więc dowodem ze źródeł osobowych.

Wobec powyższych rozważań Sąd uznał, zarzuty skargi za niezasadne i na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł o jej oddaleniu.

Przywołane orzeczenia sądów administracyjnych dostępne są na www.nsa.gov.pl.