Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 353/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2009-10-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 112, art. 113, art. 121, art. 128 ust. 1, art. 134
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym : Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska Sędziowie Sędzia NSA Łucja Franiczek Sędzia NSA Ewa Krawczyk (spr.) Protokolant starszy referent Katarzyna Wajs po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 września 2009 r. ze skargi M. H. i N. H. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i odszkodowania. oddala skargę


UZASADNIENIE

Regionalny Zarząd Gospodarki Wodnej w G. wnioskiem z dnia

[...] wystąpił do Starosty [...] o wywłaszczenie na rzecz Skarbu Państwa działki nr [...] położonej w B. k.m. [...] o pow. [...] ha, stanowiącej własność M. i N.H., zapisanej w KW nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych w R. Do wniosku dołączono m. innymi decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] o ustaleniu lokalizacji zbiornika przeciwpowodziowego [...] na rzece O. zaopatrzoną w rygor natychmiastowej wykonalności, odpis pisma z dnia [...] skierowanego do M. i N.H. oferującego nabycie nieruchomości za kwotę [...] zł oraz odpis odpowiedzi na powyższą ofertę z dnia [...] z odmową zawarcia umowy za proponowaną cenę z żądaniem przyznania gruntu zamiennego położonego w obrębie B. Podano także, że proponowana cena [...] za m2 jest nie do przyjęcia, albowiem ceny gruntu pod inwestycję kształtują się na poziomie [...] zł za m2.

Starostwo Powiatowe pismem z dnia [...] na podstawie art. 115 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 roku nr 261, poz. 2603 z zm., dalej "u.g.n.") wyznaczyło stronom dwumiesięczny termin ugodowego załatwienia sprawy.

Ponieważ termin ten upłynął bezskutecznie pismem z dnia [...] organ zawiadomił o wszczęciu postępowania w sprawie.

Następnie decyzją z dnia [...] Starosta [...] orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości objętej wnioskiem za odszkodowaniem w kwocie [...] zł. Decyzję tę Wojewoda [...] uchylił, a sprawę przekazał do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji – decyzja z dnia [...].

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Starosta [...], działając w imieniu Skarbu Państwa, decyzją nr [...] z dnia [...] orzekł o:

1) wywłaszczeniu prawa własności działki gruntowej, oznaczonej geodezyjnie jako nr [...] (k.m. [...]), obręb B., o pow, [...] ha, stanowiącej własność M. i N.H., a zapisanej w KW SR w R. nr [...] – z przeznaczeniem na realizację celu publicznego – budowę zbiornika przeciwpowodziowego [...] na rzece O.,

2) przyznaniu M. i N.H. odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość w kwocie [...] zł, do wypłaty którego zobowiązano wnioskodawcę Regionalny Zarząd Gospodarki Wodnej w G.,

3) odmowie nadania decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności.

W podstawie prawnej organ orzekający powołał artykuły:112 ust. 1, ust. 3, ust. 4; 113 ust. 1; 119 ust. 1; 121; 122; 123; 128 ust. 1; 129 ust. 1; 130 ust. 1 i ust. 2; 132 u.g.n. oraz art. 107 i 108 § 1 kpa.

Organ uzasadniając rozstrzygnięcie przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania i stwierdził, że wykazało ono zaistnienie ustawowych przesłanek do wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości. Została ona bowiem przeznaczona pod inwestycje celu publicznego – zbiornika [...] zgodnie z prawomocną decyzją Wojewody [...] z dnia [...]. Decyzja ta przesądza o niemożności dalszego rolniczego jej wykorzystania. Rokowania okazały się bezskuteczne. Wolą organu orzekającego było – w ramach odszkodowania – przyznanie stronom nieruchomości zamiennych określonych w piśmie z dnia [...] jednakże strony nie zaakceptowały tych propozycji, domagając się przydzielenia innych działek czego organ nie mógł uczynić lub odszkodowania w wysokości [...] zł za m2 wywłaszczonego gruntu (protokół rozprawy z dnia [...]). W związku z tym odszkodowanie ustalono w formie pieniężnej, na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...], sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego B.T., zgodnie z którym aktualna wartość rynkowa nieruchomości wynosi [...] zł. Wartość ta do dnia wydania decyzji nie uległa zmianie, co rzeczoznawca potwierdził oświadczeniem z dnia [...].

W dalszej części uzasadnienia organ orzekający stwierdził, że w związku z pisemną zgodą (pismo z dnia [...]) Banku A w K., wartości ustalonego odszkodowania nie pomniejszono z tytułu obciążenia całej nieruchomości hipoteką.

Przy wykonywanej wycenie nieruchomości nie uwzględniono znajdujących się na tym terenie pokładów żwiru, jako że nie są one częścią składową gruntu i przyjęto, że planowany zbiornik przeciwpowodziowy nie ma charakteru komercyjnego (por. wyrok WSA w Gliwicach z 21 kwietnia 2008 roku, sygn. akt II SA/GL 1010/07).

W odwołaniu M. i N.H. wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji zarzucając ustalenie stanu faktycznego z naruszeniem art. 77 i 78 kpa.

W konsekwencji organ błędnie przyjął, iż budowa zbiornika [...] jest inwestycją non profit, w sytuacji gdy ma on charakter komercyjny oraz nie uwzględnił wartości kopalin.

W związku z tym odszkodowanie zostało zaniżone bowiem według odwołujących się powinno ono wynosić co najmniej [...] zł za m2.

Decyzją naruszono także art. 84 kpa poprzez oparcie jej na opinii biegłego, który nie uwzględnił komercyjnego charakteru inwestycji i wartości kopalin znajdujących się w wywłaszczonym gruncie. Wniesiono o uwzględnienie planu zagospodarowania gminy K., pominięcie operatu z uwagi na wzrost cen nieruchomości oraz środków produkcji.

Wojewoda [...] nie uwzględnił powyższego odwołania i zaskarżoną decyzją z dnia [...] nr [...] w oparciu o art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Organ odwoławczy podzielił stanowisko organu I instancji co do zaistnienia przesłanek wywłaszczenia (zresztą okoliczność ta nie była kwestionowana przez strony).

Podkreślił, że w trakcie postępowania Starosta [...] dwukrotnie oferował stronom grunty zamienne (pismo z [...] i [...]) w obrębie T., R. oraz w W.

Wreszcie odnosząc się do wysokości odszkodowania ustalonego w oparciu o operat szacunkowy stwierdził, że operat ten sporządzono zgodnie z przepisami, przyjmując do porównań 11 transakcji zawartych w okresie od [...] do [...] dotyczących nieruchomości użytkowanych rolniczo, a położonych na terenie powiatu [...] i części powiatu [...], których ceny zaktualizowano na dzień wyceny. Istotnie przy ustalaniu wartości nieruchomości nie uwzględniono wartości żwiru w wywłaszczonym gruncie i przyjęto niekomercyjny charakter inwestycji. W tym zakresie organ powołał się na wcześniejsze wyroki WSA w Gliwicach dotyczące tej materii ( por. II SA/Gl 1002/07; II SA/Gl 1003/07; II SA/Gl 1010/07 i II SA/Gl 1038/07).

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego M. i N.H. wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Starosty [...]. Jako podstawę żądania powtórzyli wszystkie argumenty zawarte w odwołaniu, a na rozprawie w dniu 23 września 2009 roku podali, że organy orzekające nie uwzględniły wniosku skarżących o sporządzenie nowego operatu szacunkowego przez biegłego sądowego z listy Sądu Okręgowego. Operat w oparciu o który ustalono odszkodowanie nie uwzględnia aktualnego wzrostu cen nieruchomości.

Organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi z przyczyn wskazanych w zaskarżonej decyzji.

Uczestnik postępowania – Regionalny Zarząd Gospodarki Wodnej w G. – zastępowany na rozprawie w dniu 23 września 2009 roku przez pełnomocnika – wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zaskarżona decyzja nie narusza prawa materialnego, a w postępowaniu poprzedzającym jej wydanie organy orzekające nie naruszyły procedury administracyjnej w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy, bądź skutkującym wznowieniem postępowania.

Na wstępie należy stwierdzić, że skarżący nie kwestionują samego faktu wywłaszczenia, a ich zarzuty dotyczą formy i sposobu ustalenia odszkodowania. Mimo to należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiła materialna przesłanka wywłaszczenia prawa własności skarżących w postaci decyzji Wojewody [...] z dnia [...] o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, a mianowicie zbiornika przeciwpowodziowego [...] na rzece O. Oznacza to, że wywłaszczenie było dopuszczalne w świetle art. 112 ugn. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego stosownie do art. 115 ust. 2 ugn było poprzedzone rokowaniami, które okazały się bezskuteczne.

Przechodząc do kwestii spornych trzeba wskazać, że skarżący istotnie domagali się przyznania nieruchomości zamiennej, ale nie zaakceptowali żadnej z propozycji Starosty [...].

Zgodnie z art. 131 ust. 1 ugn w ramach odszkodowania właścicielowi wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna. Z przepisu tego wynika z jednej strony, że osobie uprawnionej do odszkodowania nie przysługują roszczenia o nieruchomość zamienną, a nieruchomość taka nie może być przyznana tej osobie bez jej zgody, a z drugiej strony, że przyznanie nieruchomości zamiennej nie jest obligatoryjne. Ustawodawca bowiem wybór w tej mierze pozostawił organowi administracyjnemu, (oczywiście przy uwzględnieniu zgody uprawnionego). Zarzuty skargi w tej materii są więc nieuzasadnione.

Zdaniem składu orzekającego brak również podstaw do kwestionowania prawidłowości operatu szacunkowego z [...], potwierdzonego zgodnie z art. 156 ust. 4 ugn w dniu [...].

Podstawę dla określenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkową nieruchomości (art. 134 ust. 1 ugn). Legalną definicję wartości rynkowej nieruchomości, dla potrzeb ustawy o gospodarce nieruchomościami, zawiera art. 151 ugn. Określenie wartości rynkowej nieruchomości następują przy uwzględnieniu elementów cenotwórczych wymienionych w art. 134 ust. 2 ugn a mianowicie: rodzaju, położenia, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu nieruchomości, aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami, sposobu użytkowania i przeznaczenia.

Zgodnie z art. 134 ust. 3 ugn wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.

Z powyższych przepisów wynika, że wartość gruntu wyznacza jego wartość rynkową, a ustalenie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość w granicach jej wartości rynkowej jest powszechnie akceptowane w doktrynie i orzecznictwie.

W operacie szacunkowym z [...], rzeczoznawca majątkowy (B.T.) dla obliczania wartości rynkowej nieruchomości przyjął 11 transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych użytkowanych rolniczo z południowej części powiatu [...].

Z operatu wynika, że cena za 1 m2 takich gruntów w latach [...] zamykała się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2.

Po skorygowaniu średniej ceny transakcyjnej ([...] m2) miesięcznym współczynnikiem wzrostu cen ([...]), obliczono cenę średnią 1 m2 wywłaszczonej nieruchomości – [...] zł/m2.

W ocenie Sądu skoro znane były ceny 11 transakcji z rynku lokalnego, zasadnie organ odwoławczy dokonując oceny operatu szacunkowego uznał, że rzeczoznawca określił prawidłową wartość rynkową działki nr [...] wg aktualnego sposobu użytkowania, przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej - § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 z zm.). Nie było zatem żadnej potrzeby oceny prawidłowości sporządzonego operatu w trybie art. 157 ust. 1 ugn. Nie mają bowiem racji skarżący, że wartość nieruchomości została zaniżona przez nieuwzględnienie zalegającego w niej żwiru (kopalina) oraz komercyjnego charakteru inwestycji.

Należy podzielić stanowisko organu odwoławczego, iż dla ustalenia wartości przedmiotowej działki nie miały znaczenia udokumentowane złoża żwiru, jako nie stanowiące części składowej gruntu rolnego w rozumieniu art. 143 kc.

Prawo geologiczne i górnicze wprawdzie w art. 7 ust. 1 przewiduje występowanie złóż kopalin stanowiących część składową nieruchomości ale, jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 31 stycznia 2008 roku sygn. akt I OSK 79/07 (Lex nr 453377) dotyczy to wyłącznie przypadku, gdy korzystanie i dysponowanie kopalinami byłoby zwykłym elementem wykorzystania nieruchomości, zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Sam fakt, że istnieje możliwość wydobywania kopaliny metodą odkrywkową, nie stanowi dostatecznej przesłanki do uznania jej za część składową nieruchomości.

Przede wszystkim jednak zasadnicze znaczenie ma fakt, że przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana rolniczo, a zgodnie z decyzją lokalizacyjną z [...] roku została przeznaczona pod budowę zbiornika przeciwpowodziowego, a nie pod wydobycie żwiru. Również plan miejscowy, obowiązujący uprzednio, przewidywał dla nieruchomości strefę ochronną udokumentowanego złoża żwiru, a więc właściciel nie był i nie jest uprawniony do wydobywania żwiru w ramach społeczno-gospodarczego korzystania z nieruchomości.

Na zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości nie wpłynęło także jej przeznaczenie w decyzji lokalizacyjnej. Budowa zbiornika przeciwpowodziowego (suchego) nie jest bowiem inwestycją komercyjną, której realizacja może przynieść korzyści majątkowe Skarbowi Państwa.

Nadto należy pamiętać o tym, że grunty pod urządzeniami przeciwpowodziowymi są gruntami rolnymi w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz. U. z 2004 roku, nr 121, poz. 1266 z zm.).

Oznacza to, że w każdym przypadku wartość rynkowa działki powinna być szacowana jako gruntów wykorzystywanych rolniczo. Tak też ustalono w zaskarżonej decyzji odszkodowanie. Odszkodowanie to, które odpowiada rynkowej wartości wywłaszczonej działki jest słusznym odszkodowaniem (por. P. Winczorek, Komentarz do Konstytucji RP, Warszawa 2000, str. 35).

Z powyższych względów nie dopatrując się podstaw do uwzględnienia skargi i stwierdzając zgodność zaskarżonej decyzji z prawem, Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, oddalił skargę.

SJ/