Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 154/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2016-03-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 7 w zw. z art. 77
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa Sędziowie: WSA Mirosław Bator WSA Iwona Niżnik-Dobosz (spr.) Protokolant: sekr. sądowy Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 marca 2016 r. sprawy ze skargi C. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 10 grudnia 2015 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 10 grudnia 2015 r. sygn. akt [...] na podstawie:

- art. 138 § 1 pkt 2 Kodeksu postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2013 r. poz. 267);

- art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz. U. z 2015 r. poz. 199);

po rozpatrzeniu odwołania M. M. oraz odwołania C. P., od decyzji z dnia 19 października 2015 r., znak: [...] wydanej przez Burmistrza [...] w sprawie ustalenia warunków zabudowy na wniosek B. F. - Firma Handlowo - Usługowa "[...]", ul. R., S. na rozbudowę istniejącego budynku handlowo - usługowego na działkach nr [...], [...] w miejscowości S. w odległości 1,5 m od granicy z działką sąsiednią dz. nr [...];

zmieniło zaskarżoną decyzję w części dotyczącej ustalenia warunków zabudowy w odległości 1,5 m od granicy z działką sąsiednią dz. nr [...], poprzez dopisanie po słowach "ustalenie warunków w odległości 1,5 m od granicy z działką sąsiednią dz. Nr [...]" słów "przy zachowaniu zasad usytuowania obiektów budowlanych wynikających z przepisów odrębnych",

w pozostałym zakresie utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Powyższe rozstrzygnięcia zapadły w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Decyzją z dnia 19 czerwca 2015 r. Burmistrz [...] ustalił na wniosek B. F. - Firma Handlowo - Usługowa "[...]", warunki zabudowy na rozbudowę istniejącego budynku handlowo - usługowego na działkach nr [...], [...], [...] w miejscowości S..

Od decyzji organu l instancji odwołania złożyli M. M. oraz C. P.. M. M. sprzeciwił się dalszej rozbudowie istniejącego budynku, wskazując, iż już aktualnie przedmiotowy budynek stanowi dużą uciążliwość poprzez hałas i wibracje. C. P. wniosła o odmowę ustalenia warunków zabudowy wskazując, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu przeprowadzona została nierzetelnie. Ustalone przez organ l instancji wskaźniki nie odpowiadają cechom charakterystycznym zabudowy znajdującej się w obszarze analizowanym, a nadto bezzasadnie organ l instancji dopuścił możliwość zlokalizowania budynku w odległości 1,5 m od granicy nieruchomości sąsiedniej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 12 sierpnia 2015 r. sygn. akt: [...] uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę organowi l instancji do ponownego rozpatrzenia. Powodem uchylenia decyzji było pominięcie pełnomocnika strony w postępowaniu.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy decyzją z dnia 19 października 2015 r., znak: [...] Burmistrza [...] ustalił warunki zabudowy na wniosek B. F. - Firma Handlowo - Usługowa "[...]", na rozbudowę istniejącego budynku handlowo - usługowego na działkach nr [...], [...] w miejscowości S. w odl. 1,5 m od granicy z działką sąsiednią dz. nr [...]

Od decyzji organu l instancji odwołania złożyli M. M. oraz C. P.. M. M. ponownie sprzeciwił się dalszej rozbudowie istniejącego budynku, wskazując, iż już aktualnie przedmiotowy budynek stanowi dużą uciążliwość. C. P. wniosła o odmowę ustalenia warunków zabudowy wskazując, że brak jest kontynuacji funkcji. Ustalone przez organ l instancji wskaźniki nie odpowiadają cechom charakterystycznym zabudowy znajdującej się w obszarze analizowanym, a nadto bezzasadnie organ l instancji dopuścił możliwość zlokalizowania budynku w odległości 1,5 m od granicy nieruchomości sąsiedniej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] powołało treść art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz. U. z 2015 r. póz. 199) oraz art. 61 ust. 1 ustawy, oraz treść § 3 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia.

Kolegium wskazało, iż w przeprowadzonej w niniejszej sprawie analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie sposobu użytkowania obiektów i zagospodarowanie terenu, ustalono, że w analizowanym terenie występują budynki mieszkalne jednorodzinne, budynki usługowe oraz mieszkalne z usługami wbudowanymi. Obiekty istniejące w terenie analizowanym to budynki o zwartych bryłach z dachami stromymi jedno, dwu i wielospadowymi. W większości kalenice dachów równoległe do dróg publicznych. Obiekty zlokalizowane wzdłuż ul. R. zlokalizowane w większości w granicach działek, w zabudowie zwartej tworząc pierzeję ulicy. Wzdłuż ul. K. - budynki wolno stojące lub w zabudowie bliźniaczej. Wzdłuż ul. Z. przeważa zabudowa wolno stojąca. Zabudowa występuje też w oddaleniu od dróg publicznych. Tereny nieruchomości wolne od zabudowy wykorzystane jako tereny rekreacyjne - zieleń niska urządzona - rekreacja, podwórka gospodarcze, dojazdy i dojścia, a także miejsca postojowe. Teren inwestycji zabudowany w części budynkiem handlowo-usługowym zlokalizowanym w odległości 1,5 m od granicy z działką sąsiednią nr [...], obiekt o prostej bryle na rzucie prostokąta nakryty dachem dwuspadowym.

Kolegium wskazało, że zabudowa nieruchomości sąsiednich położonych w obszarze analizowanym pozwala na przeprowadzenie analizy funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu oraz określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, a rozbudowa budynku handlowo - usługowego (zgodnie z wnioskiem o część handlową) stanowi kontynuację istniejącej w analizowanym obszarze funkcji usługowej.

W analizie przyjęto: "linia zabudowy - nie ustala się ponieważ inwestycja zlokalizowana w oddaleniu od drogi publicznej, na tyłach nieruchomości. Linia zabudowy od tej drogi wyznaczona jest przez istniejące bezpośredni przy niej budynki. Przebiega uskokowo w odległości ok. 4 - 9 m od krawężnika jezdni. Projektowana inwestycja przy ustalonej lokalizacji nie przekroczy tej linii."

W analizie ustalane zostało, iż: średni wyliczony wskaźnik w terenie analizowanym wynosi - 37,57 % tj. 38 %. Wskaźnik wyliczony dla terenu inwestycji (obejmujący działkę nr [...], [...]) - 19 %. Wyliczony wskaźnik dla terenu inwestycji mniejszy jest o 19 % od średniej wyliczonej wielkości. Taki wskaźnik należy przyjąć dla projektowanej rozbudowy. Po zrealizowaniu inwestycji wskaźnik, przy zaprojektowaniu obiektu o maksymalnej powierzchni tzn. 19 % pow. terenu inwestycji będzie na poziomie średniego wskaźnika w terenie analizowanym. Ustalając wskaźnik na tym poziomie oznacza to, że można wybudować obiekt o pow. 352m 2 - spełniony wniosek inwestora. Powyższe wyliczenia i uzasadnienie wskazują, że prawidłowo przyjęto, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji przyjąć należy maksymalnie na poziomie 19 %, jako różnica średniej wyliczonej wielkości w terenie analizowanym i wskaźnika obliczonego dla nieruchomości w stanie istniejącym.

Następnie, jak stanowi § 6:

Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%.

Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z

analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Zgodnie z ustaleniami analizy w terenie analizowanym budynki posiadają zróżnicowane szerokości elewacji uzależnione od wielkości działek - 4 – 18 m. Wyliczona średnia szerokość elewacji frontowej - 11 m. Przeważająca część budynków w terenie analizowanym zlokalizowana jest wzdłuż ul. R. w zwartej zabudowie na stosunkowo wąskich działkach. Nieruchomość zaś zlokalizowana jest przy ul. Z., gdzie występuje zabudowa wolno stojąca na działkach o zdecydowanie szerszych frontach - północna strona ulicy - szer.: 26, 23, 24m, strona południowa (sąsiedztwo terenu inwestycji): 32 m i działka narożna ok. 54m. Teren inwestycji w miejscu projektowanej rozbudowy o szerokości ok. 35 m. Wyliczona średnia wielkość nie jest adekwatna dla przedmiotowej inwestycji tzn. dla obiektu wolno stojącego, usługowego zlokalizowanego na zapleczu nieruchomości o powierzchni przekraczającej (3X) średnią powierzchnię terenu inwestycji.

W ocenie organu, zasadnym jest ustalenie szerokości elewacji frontowej w nawiązaniu do obiektów zlokalizowanych przy ul. Z.: w oparciu o istniejącą zabudowę wolno stojącą - taki obiekt stanowi przedmiot inwestycji z uwzględnieniem żądań Inwestora. Szerokości elewacji frontowych budynków wolno stojących zawierają się w przedziale 12 do 15 m.

W decyzji ustalono szerokość elewacji frontowej od ul. Z. na poziomie 16 m +- 20 %. Tak ustalona szerokość elewacji mieści się w ustaleniach wynikających z analizy, gdzie przyjęto, iż w terenie analizowanym budynki posiadają zróżnicowane szerokości elewacji uzależnione od wielkości działek - 4 - 18 m.

Zgodnie z § 7 rozporządzenia:

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się

dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed

głównym wejściem do budynku.

Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega

tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym.

4. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Z ustaleń analizy wynika: "istniejące w obszarze analizowanym budynki mają elewacje frontowe o wysokości od 3,2 m (wys. do okapu) do 9 m (do kalenicy lub attyki). Średnia wielkość wyliczona w terenie analizowanym wynosi 6 m (5,84m). Natomiast z uwagi na fakt, że inwestycja położona jest przy ul. Z. właściwym jest ustalenie parametru w nawiązaniu do zabudowy zlokalizowanej przy tej ulicy, a nie na podstawie parametru obliczonego dla całego obszaru - zabudowa przy innych ulicach i innych gabarytach. Średnia wyliczona wielkość dla zabudowy przy ul. Z. powyżej 7m (7,13), bezpośredni sąsiad po zachodniej stronie temu inwestycji wys. do okapu 8m".

W ocenie organu słusznie przyjęto średnią wyliczoną dla budynków zlokalizowanych przy ul. Z. w nawiązaniu do budynku zlokalizowanego w bezpośrednim sąsiedztwie, tj, wielkości: 7,1 m i 8 m. Po zaokrągleniu średniej wyliczonej dla budynków przy ul. Z. z zaokrągleniem do 0,5 m, w decyzji ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na poziomie 7.5 m.

Jak stanowi § 8 rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

W tym zakresie w analizie ustalono, że "budynki znajdujące się w obszarze analizowanym przekryte są dachami jedno, dwu i wielospadowymi o nachyleniu połaci dachowych do 40°. W przewadze występują dachy dwuspadowe. Kalenice główne w większości równoległe do dróg publicznych (frontów działek). Wysokości kalenic od 7 m do 11 m. Projektowany obiekt powinien nawiązywać swą wysokością i geometrią dachu do obiektów zlokalizowanych w bezpośrednim sąsiedztwie - zabudowy przy ul. Z.. Budynki te w przewadze posiadają dach dwuspadowy z kalenica równoległą do drogi publicznej, przy czym jej wysokość zawiera się w przedziale od 9 do 11 m (średnia wielkość 10m.). Średnia wysokość kalenicy w terenie analizowanym ponad 9 m (9,1 m)".

We wnioskach ustalono: "Dach dwu lub wielospadowy o nachyleniu połaci dachowej od 20° do 35°, kalenica główna równoległa do drogi publicznej - ul. Z. (wschód - zachód, wysokość kalenicy max. 10 m - nawiązanie do zabudowy w najbliższym sąsiedztwie (średnia wielkość dla tej zabudowy)".

Powyższe wnioski, znajdujące następnie odzwierciedlenie w decyzji, uznać należy za odpowiadające treści § 8 rozporządzenia.

W ocenie organu, warunki z art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy również należy uznać za spełnione bowiem przedmiotowa nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej - droga gminna działka nr [...], a ponieważ przedmiotem inwestycji jest rozbudowa istniejącego budynku, nastąpi przyłączenie sieci istniejących w tym do sieci energetycznej na warunkach z dnia 22 kwietnia 2015 r. Teren inwestycji znajduje się w granicach administracyjnych miasta S.. Wnioskowany teren nie jest objęty żadną z form ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu oraz ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej. W obszarze planowanej inwestycji nie występują urządzenia melioracji wodnych wobec, których winny być zastrzeżone dodatkowe warunki.

Jeżeli chodzi o analizę możliwości usytuowania przedmiotowego budynku mieszkalnego w odległości 1,5m od granicy z działką sąsiednią to ustalenia wynikające z uzasadnienia decyzji są następujące: "Odrębną kwestią wymagającą wyjaśnienia jest dopuszczenie lokalizacji projektowanej rozbudowy w stosunku do granicy działki Nr [...] o co wnioskuje inwestor. W tym celu należy prześledzić istniejące zagospodarowanie terenu w obrębie ul. R., K. i Z. ze szczególnym uwzględnieniem terenu inwestycji i najbliższych nieruchomości. l tak na działce nr [...] stanowiącej część terenu inwestycji w odległości 1,5 m od granicy z działką sąsiednią nr [...] zlokalizowany jest istniejący budynek handlowo-usługowy, ścianą o długości ok. 33 m. Granica ta to wschodnia granica działki Nr [...], jednocześnie zachodnia granica działki [...] oraz działki Nr [...] (działka Nr [...] zlokalizowana po południowej stronie działki [...] - w jednym pasie). Przy granicy działki nr [...] na działce nr [...] znajdują się dwa budynki zlokalizowane w zbliżeniu do granicy - ok. 0,5 m. Tak więc zabudowa istniejąca przy wschodniej granicy działki nr [...] (zachodnia granica działek nr [...] i [...]) na długości ok. 58 m już w stanie istniejącym przesądza o zagospodarowaniu działki nr [...], a właściwie o możliwości zagospodarowania jej obiektami kubaturowymi - ich lokalizacji w stosunku do wschodniej granicy. Można więc stwierdzić, że istniejąca zabudowa przy wschodniej granicy działki [...] w oczywisty sposób ogranicza jak również narzuca rozwiązania w zakresie zagospodarowania terenu tej nieruchomości jak też nieruchomości sąsiednich. Projektowana rozbudowa na działce Nr [...] w odl. 1,5 m od granicy działki nr [...] w zasadzie nie będzie miała w tym aspekcie żadnego znaczenia. Bowiem zgodnie z wnioskiem, jak też obowiązującymi przepisami długość ściany zbliżonej do tej granicy to ok. 16 m. Takie rozwiązanie pozwoli również na właściwe zagospodarowanie nieruchomości. Część nieruchomości znajdująca się bezpośrednio przy drodze publicznej oraz jej wschodnia część będą mogły być przeznaczone pod urządzenie miejsc postojowych i zieleń, oznacza to, że nieruchomości sąsiednie położone po zachodniej stronie terenu inwestycji nie będą narażone na ewentualne niedogodności wypływające z sąsiedztwa parkingu. Takie zagospodarowanie nieruchomości wydaje się być jednocześnie najbardziej ekonomiczne z punktu widzenia wykorzystania terenu.

Organ zauważył, że w obszarze analizowanym lokalizacja obiektów w zbliżeniu do granicy lub w granicy działki sąsiedniej występuje w wielu przypadkach i dotyczy zarówno budynków mieszkalnych, usługowych jak też gospodarczych.

W ocenie organu, ponieważ teren położony jest w centrum S. działania zmierzające do jego przekształcenia powinny zmierzać do jego porządkowania, a nie powodować dalszy chaos i degradację przestrzeni. Samo zaś ustalenie lokalizacji w zbliżeniu do granicy dla przedmiotowej inwestycji zgodne jest z zasadami o zachowaniu ładu przestrzennego oraz właściwego kształtowania przestrzeni.

Zdaniem Kolegium, koniecznym jest uzupełnienie rozstrzygnięcia decyzji w części dotyczącej ustalenia warunków zabudowy w odległości 1,5 m od granicy z działką sąsiednią dz. nr [...], poprzez dopisanie po słowach "ustalenie warunków w odległości 1,5 m od granicy z działką sąsiednią dz. nr [...]" słów "przy zachowaniu zasad usytuowania obiektów budowlanych wynikających z przepisów odrębnych". W ten sposób treść rozstrzygnięcia pozostanie zgodna z przywołanym wyżej uzasadnieniem.

Zdaniem Kolegium, ustalenia parametrów zabudowy zawarte w analizowanej decyzji spełniają wymagania określone rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Analiza treści przepisów tego rozporządzenia wskazuje, że organ zastosował przywołane wyżej regulacje oraz uzasadnił odstępstwa od reguł zawartych w poszczególnych przepisach.

Ponadto, w sprawie spełnione są pozostałe warunki wynikające z treści art. 61 ust. 1 ustawy, co uzasadnia ustalenie warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem inwestora.

Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu Kolegium wskazało, że decyzja o warunkach zabudowy jest pierwszym etapem w procesie inwestycyjnym.

Organ podkreślił, że na skutek zmiany decyzji przez Kolegium dopuszczono lokalizację przedmiotowej rozbudowy budynku odległości 1,5 m od granicy z działką sąsiednią dz. nr [...], przy zachowaniu zasad usytuowania obiektów budowlanych wynikających z przepisów odrębnych. Nie jest to zatem rozstrzygnięcie kategorycznie przesądzające o lokalizacji budynku.

Od ww. decyzji organu lI instancji skargę do WSA w Krakowie złożyła C. P..

Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenia przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania, które to naruszenia miały wpływ na treść zapadłego w sprawie administracyjnej rozstrzygnięcia:

art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. poprzez niezasadną zmianę decyzji organu I instancji w części i jej utrzymanie w mocy w pozostałym zakresie, w sytuacji, w której analiza materiału dowodowego pozwała na ustalenie, iż nie zostały spełnione przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1) ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jak również nie było podstaw do dopuszczenia odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych w zakresie minimalnej odległości usytuowania budynku względem sąsiedniej działki budowlanej, a tym samym Organ II instancji winien był uchylić zaskarżoną decyzję organu I instancji w całości i oddalić wniosek w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy;

art. 107 § 1 i 3 oraz art. 11 w zw. z art. 8 i 9 k.p.a., polegające na niedostatecznym wyjaśnieniu i uzasadnieniu, w oparciu o jakie przesłanki zezwolono na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych wskazanych w § 18 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a nadto brak odniesienia do zarzutów wskazanych w odwołaniu dotyczących nieprawidłowego ustalenia średniego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy;

art. 77 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie pełnego postępowania dowodowego mającego na celu ustalenie okoliczności dotyczących odległości istniejącego budynku od granicy działki należącej do skarżącej oraz podstaw prawnych takiego usytuowania budynku, w sytuacji gdy przyjęte na mapie stanowiącej załącznik do decyzji organu I instancji odległości nie odpowiadają faktycznym odległościom w terenie, a nadto lokalizacja istniejącego budynku została dokonana z naruszeniem przepisów prawa budowlanego;

4. § 18 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez niewłaściwe ich zastosowanie i stwierdzenie, że w niniejszej sprawie zachodziły podstawy do dopuszczenia odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych w zakresie minimalnej odległości usytuowania budynku względem sąsiedniej działki budowlanej, w sytuacji gdy brak jest odpowiedniego uzasadnienia dla zastosowania takiego odstępstwa w przedmiotowym stanie faktycznym;

5. art. 59 ust. 1 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 3 ust. 1, § 5 ust. 1, § 6 ust. 1 i 2, § 9 ust. 1-4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588, dalej "rozporządzenie z 2003 r."), poprzez ustalenie warunków zabudowy w sytuacji, gdy na podstawie okoliczności ustalonych przez Organy obu instancji w toku postępowania nie było podstaw do uznania, że inwestycja spełnia zasady tzw. dobrego sąsiedztwa, w tym w szczególności poprzez nieprawidłowe zastosowanie i przyjęcie, że średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym został prawidłowo ustalony, w sytuacji gdy z analizy architektoniczno-urbanistycznej wynika, że przy wyliczeniu średniego wskaźnika nie uwzględniono działek znajdujących się w obszarze analizowanym, które nie są zabudowane lub mają niski wskaźnik zabudowy, nieprawidłową analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu oraz błędne ustalenie szerokości elewacji frontowej.

Skarżąca C. P. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

W ocenie skarżącej z uzasadnienia skarżonego rozstrzygnięcia wynika między innymi, iż organ II instancji jakkolwiek dokonał przywołania w uzasadnieniu decyzji art. 61 u.p.z.p to nie dokonał w sposób prawidłowy ustalenia stanu faktycznego sprawy, a następnie subsumcji tak ustalonego stanu faktycznego pod normę prawną konstruującą sprawę administracyjną będącą przedmiotem rozpoznania. W ocenie skarżącej zakres i rodzaj naruszeń przepisów postępowania w toku postępowania pierwszoinstancyjnego winien był skutkować uchyleniem przez SKO w [...] decyzji organu I instancji, a tym samym nieprawidłowe jest rozstrzygnięcie wydane przez Organ II instancji z uwagi na brak należytego rozpoznania i wyjaśnienia sprawy.

Zdaniem skarżącej, organ II instancji przeprowadził postępowanie z naruszeniem art. 107 § 1 i 3 oraz art. 11 w zw. z art. 8 i 9 k.p.a. oraz art. 77 k.p.a. Uchybienia organu II instancji w tym zakresie polegają na niedostatecznym wyjaśnieniu i uzasadnieniu, w oparciu o jakie przesłanki zezwolono na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych wskazanych w § 18 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Organ ten, podobnie jak organ I instancji, nie przeprowadził pełnego postępowania dowodowego mającego na celu ustalenie okoliczności dotyczących odległości istniejącego budynku od granicy działki należącej do skarżącej oraz podstaw prawnych takiego usytuowania budynku, w sytuacji gdy, jak wskazywała skarżąca, przyjęte na mapie stanowiącej załącznik do decyzji organu I instancji odległości nie odpowiadają faktycznym odległościom w terenie, a lokalizacja dotychczas istniejącego budynku została dokonana z naruszeniem przepisów prawa budowlanego.

Decyzje obu organów zostały wydane z rażącym naruszeniem przepisów określających minimalną odległość jaka powinna dzielić budynek na działce budowlanej od granicy z sąsiednią działką. Z przedłożonego przez inwestora wniosku wynika, że rozbudowa budynku usługowego została zaprojektowana w odległości 1,5 m od granicy z działką nr [...] należącą do skarżącej. Organy obu instancji dopuściły lokalizację projektowanej rozbudowy w odległości 1,5 m w stosunku do granicy działki nr [...]. Organy wskazały, że w obszarze analizowanym lokalizacja obiektów w zbliżeniu do granicy lub w granicy działki sąsiedniej występuje w wielu przypadkach na tym terenie, co ma uzasadniać przyjęte przez organ odstępstwo.

Skarżąca stwierdziła, że organy obu instancji błędnie ustaliły okoliczności faktyczne niezbędne do podjęcia prawidłowego rozstrzygnięcia w przedmiocie odstępstwa w zakresie odległości budynku od granicy z działką należącą do niej. Organy nie ustaliły w jakiej faktycznie odległości od granicy z działką skarżącej jest budynek którego rozbudowa jest planowana. Skarżąca podkreśliła, że z mapy ewidencyjnej stanowiącej załącznik do przedmiotowej decyzji wynika, że odległość ta jest większa i wynosi około 3 m, natomiast faktyczna odległość budynku w terenie od granicy z działką Skarżącej wynosi od 1,10 m do 1,27 m, a zamontowane urządzenia klimatyzacyjne dochodzą do samej granicy działki, czyli nie jest zachowana odległość 1,5 m. Biorąc po uwagę powyższe rozbieżności, okoliczność ta powinna zostać szczegółowo zbadana przez Organy, a co jednak nie zostało dokonane. W przypadku bowiem ustalenia, że odległość aktualnie istniejącego budynku od granicy z działką sąsiednią jest mniejsza niż 1,5 m, wydanie decyzji zezwalającej na kontynuację istniejącej zabudowy i lokalizację planowanej rozbudowy budynku w odległości 1,5m do granicy z działką sąsiednią prowadzi do wewnętrznej sprzeczności rozstrzygnięcia.

Skarżąca wskazała, że w zakresie ustalenia granic pomiędzy działką, na której planowana jest przedmiotowa inwestycja a działką skarżącej prowadzone jest postępowanie w sprawie wyznaczenia na nowo punktów granicznych ujawnionych uprzednio w ewidencji gruntów i budynków z uwagi na stwierdzone nieprawidłowości w ustaleniu przebiegu granicy pomiędzy tymi działkami, co bez wątpienia będzie miało wpływ na treść wydanego w przedmiotowej sprawie rozstrzygnięcia, a co nie zostało uwzględnione przez Organ wydający zaskarżoną decyzję.

Ponadto przedmiotem postępowania powinna być również objęta weryfikacja przez organ podstaw prawnych dla usytuowania istniejącego budynku z odstępstwem od ogólnych zasad usytuowania budynków od granic z działkami sąsiednimi, gdyż ustalenie, że zbliżenie budynku do granicy działki skarżącej było wynikiem samowoli budowlanej, zezwolenie przez organ na kontynuację takiej zabudowy powinno być wykluczone.

W ocenie skarżącej, ustalenia w tym zakresie powinny w takiej sytuacji stanowić wystarczającą podstawę do wydania decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji

Skarżąca zarzuciła, iż organ II instancji nie odniósł się do zarzutów wskazanych w odwołaniu dotyczących nieprawidłowych zapisów decyzji o warunkach zabudowy dotyczących nałożenia przez organ I instancji obowiązku wykonania ekranów z zieleni celem zminimalizowania wpływu projektowanego przedsięwzięcia na nieruchomości sąsiednie jedynie od strony działki nr [...], w sytuacji, gdy odległość mniejsza niż 3 m nie dotyczy tej działki a działki należącej do skarżącej o numerze [...].

Skarżąca podniosła również naruszenie art. 59 ust. 1 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp w związku z § 3 ust. 1, § 5 ust. 1, § 6 ust. 1 i 2, § 9 ust. 1-4 rozporządzenia z 2003 r., poprzez ustalenie warunków zabudowy w sytuacji, gdy na podstawie okoliczności ustalonych przez Organy obu instancji w toku postępowania nie było podstaw do uznania, że inwestycja spełnia zasady tzw. dobrego sąsiedztwa.

W ocenie skarżącej, w zakresie sposobu użytkowania obiektów i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym, analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, która stanowi integralną część decyzji, nie została przeprowadzona rzetelnie. Wyniki analizy nie zostały przedstawione w sposób prawidłowy.

Skarżąca wskazała, że z wyliczeń analitycznych znajdujących się w aktach sprawy wynika, że w celu obliczenia powierzchni nowej zabudowy wybrane zostały niektóre z działek znajdujących się w obszarze analizowanym. Analiza i wyliczenie średniej wartości wskaźnika nie obejmuje działek znajdujących się w obszarze analizowanym a posiadających niskie wskaźniki powierzchni zabudowy, przykładowo analizą nie zostały objęte działki nr [...], [...], [...], [...], które nie są zabudowane lub mają niski wskaźnik zabudowy. Ponadto w analizie odrębnie zostały uwzględnione działki [...] i [...], co do których wskaźnik został ustalony na poziomie 67% i 56%, w sytuacji gdy obydwie działki mają kontynuację w postaci działki [...], [...] oraz [...] i dopiero łącznie teren ten powinien być rozpatrywany do obliczenia wskaźnika zabudowy. Wybranie tylko niektórych nieruchomości z obszaru analizowanego do ustalenia przedmiotowego wskaźnika nie znajduje żadnego uzasadnienia w treści decyzji. Dodatkowo sposób podania wartości tego wskaźnika jest nieprawidłowy ponieważ podano, że wynosi on maksymalnie 19 %, w sytuacji gdy parametr ten należy określić jednoznacznie, poprzez wskazanie konkretnej wartości. Okoliczności te nie zostały w sposób prawidłowy wyjaśnione przez Organ II instancji i tym samym w sposób błędny Organ uznał za spełnione warunki dotyczące wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki.

Zdaniem skarżącej, nieprawidłowe jest również ustalenie szerokości elewacji frontowej w sposób indywidualny dla przedmiotowej inwestycji. W uzasadnieniu decyzji nie zostały wskazane przyczyny zastosowania odstępstwa od warunków określonych w § 6 ust. 1 rozporządzenia z 2003 r. Uzasadnienie przyjętego odstępstwa wskazane w części pisemnej wyników analizy funkcji oraz cech i zagospodarowania terenu od wielkości średniej ustalonej w obszarze analizowanym nie wskazuje na wystarczającą podstawę do zastosowania odstępstwa, w szczególności gdy budynki znajdujące się w najbliższym sąsiedztwie inwestycji wskazują na szerokość nie przekraczającą 14 m.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Podstawowa zasada polskiego sądownictwa administracyjnego została określona w art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269), zgodnie z którym sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę legalności działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej. Zasada, że sądy administracyjne dokonują kontroli działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, została również wyartykułowana w art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270). Z istoty kontroli wynika, że zasadność zaskarżonego postanowienia podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego rozstrzygnięcia.

Ze względu na powyższą zasadę oraz treść art. 134 § 1 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, zgodnie z którym sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Podkreślić należy, że w świetle art. 134 § 1 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sąd nie ma obowiązku, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, do badania tych zarzutów i wniosków, które nie mają znaczenia dla oceny legalności zaskarżonego aktu (tak NSA w wyroku z dnia 11 października 2005 r., sygn. akt: FSK 2326/04).

Zgodnie z treścią art. 145 § 1 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, "Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie:

1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy;

2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach;

3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach.

§ 2. W sprawach skarg na decyzje i postanowienia wydane w innym postępowaniu, niż uregulowane w Kodeksie postępowania administracyjnego i w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, przepisy § 1 stosuje się z uwzględnieniem przepisów regulujących postępowanie, w którym wydano zaskarżoną decyzję lub postanowienie".

Wniesiona skarga nie została uwzględniona, gdyż zawarte w niej zarzuty nie znajdują uzasadnienia w obowiązującym stanie prawnym a kontrolowane decyzje są zgodne z powszechnie obowiązującym prawem.

Rozpoczynając od zarzutu związanego z brakiem udziału w postępowaniu F. P. tj. małżonka skarżącej C. P., mieszkającego, jak wynika z treści pełnomocnictwa udzielonego przez niego celem reprezentowania go w sprawie przed WSA w Krakowie, pod tym samym adresem co skarżąca, Sąd stwierdza, że w sprawie miała już miejsce decyzja SKO w [...] uchylająca decyzję organu I instancji z powodu pominięcia pełnomocnika innego odwołującego się tj. M. M.. Skarżąca zatem powinna zdawać sobie sprawę z prawnej rangi uczestnictwa w postępowaniu administracyjnym strony i jej prawidłowego reprezentowania. Trudno jest też przypuszczać, że skarżąca nie posiada wiedzy na ten temat, że F. P. jest współwłaścicielem na prawach współwłasności małżeńskiej przedmiotowej działki, i że ona sama uczestniczy w postępowaniu jako strona postępowania właśnie z tego tytułu, i że jest - jak się okazało dopiero przez WSA w Krakowie - nie tyle właścicielką, co współwłaścicielką tej działki. Na marginesie trzeba przy tym zauważyć, że skarżąca działa w sprawie przy pomocy zawodowego pełnomocnika. Oczywiście to prawnym obowiązkiem organu jest ustalenie stron postępowania, ale zarazem trzeba zauważyć, że źródło (ewidencja gruntów), z którego SKO w [...] skorzystało dla ustalenia katalogu stron było niezaktualizowane, wbrew obowiązkom administracyjnoprawnym związanym z aktualizacją danych w ewidencji gruntów. Jednocześnie w aktach sprawy znajduje się odpis korespondencji kierowanej przez skarżącą do strony B. F., z której wynika, że skarżąca jest jedyną właścicielką działki nr [...]. (karta 54-55 akt administracyjnych organu I instancji). Jednocześnie obecny na rozprawie w dniu 17 marca 2016 r. w WSA w Krakowie pełnomocnik zawodowy inwestora oświadczył, że kwestionuje okoliczność, iż F. P. nie wiedział o toczącym się postępowaniu. W tej sytuacji, mając na uwadze powyższe stwierdzenia, a także art. 199 k.c. Sąd uznaje, że udział w postępowaniu administracyjnym żony F. P. jako współwłaścicielki przedmiotowej działki nr [...] wyczerpuje zabezpieczenie jego interesów prawnych tym bardziej, że kontrolowana decyzja o warunkach zabudowy w stosunku do działki będącej we współwłasności małżeńskiej nie posiada charakteru rozporządzającego, a jedynie deklaruje wynikający z prawa i z okoliczności stanu faktycznego sposób zagospodarowania sąsiedniej działki inwestorów. Zgodnie z art. 199 k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. W myśl art. 200 k.c., każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.

Skarżąca C. P. aktywnie uczestniczyła w postępowaniu administracyjnym, wykorzystała wszystkie środki prawne przeciwstawiając się w sposób kompleksowy kwestionowanej decyzji i inwestycji. Pełnomocnik zawodowy F. P. nie wniosła na rozprawie w WSA w Krakowie nowych zarzutów merytorycznych z jego strony do sprawy, względem/obok tych, które wniosła jego żona. Gdyby przyjąć hipotetycznie, że F. P. prezentuje nawet stanowisko opowiadające się za dopuszczeniem przedmiotowej lokalizacji, to taka decyzja została wydana przez organy i uznana za prawidłową przez Sąd. A zatem brak udziału F. P. w postępowaniu jest w pewien sposób konwalidowany uczestnictwem jego żony, współwłaścicielki razem z nim działki nr [...]. Takie konwalidowane uczestniczenie stanowi pewne uchybienie postępowania administracyjnego, ale po zapoznaniu się ze sprawą Sąd stwierdza, że to uchybienie proceduralne nie miało wpływu/znaczenia na wynik sprawy. Sąd zdaje sobie sprawę z orzecznictwa podnoszącego wagę udziału strony w postępowaniu, ale każda sprawa administracyjna jest inna, posiada swoją specyfikę, i w okolicznościach kontrolowanej sprawy Sąd stwierdził jak wyżej.

W drugiej kolejności wskazać należy, że Sąd nie zgadza się z zarzutem naruszenia § 18 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez przyjęcie odstępstwa w zakresie minimalnej odległości budynku od granicy z działka sąsiednią.

W tym miejscu trzeba zwrócić uwagę, że § 18 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia, do którego odwołuje się w skardze pełnomocnik C. P., dotyczy przede wszystkim uwzględnienia miejsc postojowych przy pracach związanych z zagospodarowaniem działki budowlanej, a nie jak wskazano w skardze do WSA w Krakowie odległości budynku od granicy działki. Kwestie związane natomiast z odległością budynku od granicy reguluje § 12 tego ww. rozporządzenia.

Zawarta w § 12 ust. 2 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U., Nr 75, poz. 690) norma kompetencyjna nie przyznaje organom wydającym decyzje w przedmiocie warunków zabudowy uprawnienia do swobodnego modyfikowania w decyzjach o warunkach zabudowy reguł ogólnych usytuowania budynków względem granicy działki określonych w § 12 ust. 1 ww. rozporządzenia, lecz jedynie nakłada na organy administracji architektoniczno-budowlanej wydające pozwolenia na budowę obowiązek respektowania rozstrzygnięć dotyczących zlokalizowania obiektu na działce zawartych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, względnie w decyzjach o ustaleniu warunków zabudowy. Co jednak wymaga stanowczego podkreślenia, taka odmienna i stanowiąca wyjątek od zasad ogólnych lokalizacja inwestycji na działce wynikająca z decyzji o ustaleniu warunków zabudowy musi znaleźć uzasadnienie w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu i służy zapewnieniu ładu przestrzennego terenu, na którym ma zostać zrealizowana inwestycja. Taka sytuacja występuje w kontrolowanej sprawie, gdyż istniejący budynek, który ma podlegać rozbudowie, został zlokalizowany, co wynika z akt sprawy, w odległości 1,5 metra od granicy działki (porównaj orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie, z dnia 16.01.2015 r., Sygn. akt II OSK 227/14). Obecnie więc planowana rozbudowa budynku w celu zachowania ładu przestrzennego terenu oraz cech zabudowy, budynku w celu zachowania ładu przestrzennego terenu oraz cech zabudowy, również powinna uwzględniać i zachować właśnie taka odległość od działki, a nie tworzyć np. sztucznie "uskoki" burząc przy tym ład przestrzenny.

Co najistotniejsze w kontrolowanej sprawie, jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 października 2014 r., sygn. akt II OSK 817/13, "Organ ma obowiązek wyjaśnienia możliwości dopuszczenia lokalizacji budynku w granicy z działką sąsiednią. Określenie usytuowania obiektu budowlanego na działce, w tym bezpośrednio przy jej granicy jest możliwe. Pod warunkiem jednak, że jest on elementem zastanego ładu przestrzennego, kontynuacją sposobu zabudowy w analizowanym terenie."

W kontrolowanej sprawie warunki zabudowy dotyczą rozbudowy istniejącego budynku i ustalanie w tym przypadku innej odległości od granicy działki niż jest to w przypadku istniejącego już budynku stanowiłoby z zasady naruszenie ładu przestrzennego oraz brak kontynuacji sposobu istniejącej zabudowy .

W przepisie § 12 ust. 2 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.), wyraźnie wskazano, iż dopuszcza się odległość 1,5 metra jeżeli wynika to z decyzji o warunkach zabudowy.

Sąd dalej ustosunkowując się do omawianego zarzutu podnosi, że na skutek zmiany decyzji przez Kolegium dopuszczono lokalizację przedmiotowej rozbudowy budynku w odległości 1,5 m od granicy z działką sąsiednią dz. nr [...] - przy podkreśleniu w sentencji decyzji - o zachowaniu zasad usytuowania obiektów budowalnych wynikających z przepisów odrębnych. Nie jest to zatem rozstrzygnięcie kategorycznie przesądzające o lokalizacji budynku. Kontrolowana decyzja o warunkach zabudowy wypowiada się o możliwości zabudowy odległości 1,5 m od granicy z działką sąsiednią dz. nr [...] tylko i wyłącznie z uwagi na wartości, którym służy ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i czyni to w sposób należycie uzasadniony. Zarzut skarżącej podnoszący, że zbliżenie budynku do granicy działki skarżącej było wynikiem samowoli budowlanej, a zezwolenie przez organ na kontynuację takiej zabudowy powinno być wykluczone – zdaniem Sądu, na tym etapie postępowania mógłby być uwzględniony, gdyby w obiegu prawnym znajdowała się ostateczna decyzja o nakazie rozbiórki samowoli budowlanej wskazanego budynku. Zarzut ten, gdyby był dalej podnoszony, może być zweryfikowany na etapie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Na obecnym, kontrolowanym etapie postępowania administracyjnego, Sąd uznaje ten zarzut za nieuzasadniony.

W przypadku braku spełnienia przesłanek zawartych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75 poz. 690), brak będzie możliwości wydania pozytywnego pozwolenia na budowę. Jak wynika w kontrolowanej sprawie z treści analizy urbanistyczno-architektonicznej, w obszarze objętym granicami tej analizy występuje zabudowa w granicy jako powtarzający się element ładu przestrzennego. Organy jednocześnie dokładnie wyjaśniły dlaczego taka, jak zaproponowana przez wnioskodawcę, lokalizacja przyszłej zamierzonej zabudowy jest zgodna z uwarunkowaniami istniejącego w terenie ładu przestrzennego.

Kwestie zabudowy projektowanej rozbudowy w stosunku do granicy działki Nr [...] w odległości 1,5 m od granicy, o co wnioskuje inwestor, organ I instancji zgodnie z art. 7 w zw. z art. 77 k.p.a. potraktował jako wymagającą szczegółowego i wszechstronnego wyjaśnienia. Dla dokonania ustaleń w tym przedmiocie prawidłowo prześledzono istniejące zagospodarowanie terenu w obrębie ul. R., K. i Z. ze szczególnym uwzględnieniem terenu inwestycji i najbliższych nieruchomości. W związku z tym ustalono, że na działce nr [...] stanowiącej część terenu inwestycji w odległości 1,5 m od granicy z działką sąsiednią nr [...] zlokalizowany jest istniejący budynek handlowo-usługowy, ścianą o długości ok. 33 m. Granica ta to wschodnia granica działki Nr [...], jednocześnie zachodnia granica działki [...] oraz działki Nr [...] (działka Nr [...] zlokalizowana po południowej stronie działki [...] - w jednym pasie). Przy granicy działki nr [...] na działce nr [...] znajdują się dwa budynki zlokalizowane w zbliżeniu do granicy - ok. 0,5 m. Tak więc zabudowa istniejąca przy wschodniej granicy działki nr [...] (zachodnia granica działek nr [...] i [...]) na długości ok. 58 m już w stanie istniejącym przesądza o zagospodarowaniu działki nr [...], a właściwie o możliwości jej obiektami kubaturowymi - ich lokalizacji w stosunku do wschodniej granicy. Prawidłowo zatem stwierdziły organy, że istniejąca zabudowa przy wschodniej granicy działki [...] w oczywisty sposób ogranicza jak również narzuca rozwiązania w zakresie zagospodarowania terenu tej nieruchomości jak też nieruchomości sąsiednich. Projektowana rozbudowa na działce Nr [...] w odl. 1,5 m od granicy działki nr [...] w zasadzie nie będzie miała w tym aspekcie żadnego znaczenia. Bowiem zgodnie z wnioskiem, jak też obowiązującymi przepisami długość ściany zbliżonej do tej granicy to ok. 16 m. Takie rozwiązanie pozwoli również na właściwe zagospodarowanie nieruchomości. Część nieruchomości znajdująca się bezpośrednio przy drodze publicznej oraz jej wschodnia część będą mogły być przeznaczone pod urządzenie miejsc postojowych i zieleń, oznacza to, że nieruchomości sąsiednie położone po zachodniej stronie terenu inwestycji nie będą narażone na ewentualne niedogodności wypływające z sąsiedztwa parkingu. Trafna jest teza organów, że takie zagospodarowanie nieruchomości wydaje się być jednocześnie najbardziej ekonomiczne z punktu widzenia wykorzystania terenu.

Jak to już było podnoszone, organy prawidłowo zauważyły, że w obszarze analizowanym lokalizacja obiektów w zbliżeniu do granicy lub w granicy działki sąsiedniej występuje w wielu przypadkach i dotyczy zarówno budynków mieszkalnych, usługowych jak też gospodarczych.

Sąd podziela uzasadnione i niearbitralne stanowisko organu podnoszące, że ponieważ teren położony jest w centrum S., to działania zmierzające do jego przekształcenia powinny zmierzać do jego uporządkowania, a nie powodować i pogłębiać dalszy chaos i degradację przestrzeni. Samo zaś ustalenie lokalizacji w zbliżeniu do granicy dla przedmiotowej inwestycji zgodne jest z zasadami o zachowaniu ładu przestrzennego oraz właściwego kształtowania przestrzeni.

W konsekwencji tych ustaleń Sąd nie podziela stanowiska strony skarżącej, że organ II instancji naruszył w sprawie art. 107 § 1 i 3 oraz art. 11 w zw. z art. 8 i 9 k.p.a., przez niedostateczne wyjaśnienie i uzasadnienie, w oparciu o jakie przesłanki zezwolono na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych wskazanych w § 18 ust. 1 i 2 (powinno być § 12) rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

W odniesieniu do zarzutów wskazanych w odwołaniu dotyczących nieprawidłowego ustalenia średniego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, Sąd stwierdza, bez niepotrzebnego powtarzania stosownej wyartykułowanej już przez organy argumentacji, że w sprawie nie zachodziła potrzeba obejmowania analizą działek, które nie są zabudowane, gdyż by to prowadziło do sztucznego obniżenia tego wskaźnika, a sam wskaźnik zabudowy został obliczony i wskazany prawidłowo, z uwzględnieniem relewantnych działek, co odpowiednio prezentuje faktyczne i prawne uzasadnienie decyzji organu I i II instancji. W odniesieniu do zarzutu, że wskaźnik ten został ustalony w "wersji" maksymalnej, Sąd wyjaśnia, że z uwagi na wskazanie przez organ przy tym wskaźniku korespondującego z nim wymiaru powierzchni zabudowy jaką planuje inwestor, można przyjąć w realiach kontrolowanej sprawy i obowiązujących przepisów, że wskaźnik ten jest odpowiednio skonkretyzowany dla potrzeb sprawy. Posłużenie się w tym przypadku zwrotem "maksymalnie" jest dopuszczalne z uwagi na charakter decyzji o warunkach zabudowy, która odpowiada na pytanie, czy dana zabudowa na danym terenie jest możliwa.

W odniesieniu do zarzutów skarżącej, że organy obu instancji nie ustaliły w jakiej faktycznie odległości od granicy z działką skarżącej jest budynek, którego rozbudowa jest planowana, przy czym Skarżąca podkreśliła, że z mapy ewidencyjnej stanowiącej załącznik do przedmiotowej decyzji wynika, że odległość ta jest większa i wynosi około 3 m, natomiast faktyczna odległość budynku w terenie od granicy z działką skarżącej wynosi od 1,10 m do 1,27 m, a zamontowane urządzenia klimatyzacyjne dochodzą do samej granicy działki, czyli nie jest zachowana odległość 1,5 m. - Sąd stwierdza, że jak wynika z akt sprawy i udokumentowanych odpowiednio wyjaśnień inwestora istniejący budynek jest zlokalizowany 1,5 metra od granicy działki, a stwierdzenie, iż jest to mniejsza odległość (1,2 - 1,3 metra), wynika prawdopodobnie z faktu, iż skarżąca dokonuje pomiarów do ogrodzenia, które zostało wykonane przez uczestniczkę nie w granicy działki, lecz na posesji uczestniczki.

Zgodnie z odpisami dokumentów zgromadzonymi w Państwowym Zespole Geodezyjnym, dołączonymi do akt sprawy przez pełnomocnika inwestora w piśmie z dnia 30 listopada 2015 r. przyjęcie granic pomiędzy działkami [...] a [...] nastąpiło według danych ewidencyjnych gruntów i granica biegnie ogrodzeniem od punktu 4 (pal drewniany) do punktu 103 (bolec w ogrodzeniu). Następnie odcinek granicy nie pokrywa się z ogrodzeniem i biegnie od punktu 103 do punktu 18 (pal drewniany). Opis ten jest zgodny z protokołem przyjęcia granic i szkicem polowym nr 1 z operatu nr [...]. W związku należy przyjąć, że istniejący budynek handlowo - usługowy wytyczony był zgodnie z projektem zagospodarowania działki w odległości 1,5 metra od wyznaczonej na gruncie granicy a nie od ogrodzenia, które nie stanowi granicy pomiędzy działkami [...] a [...]. Jak wynika z dokumentów przedłożonych przez inwestora obecnie ma miejsce postępowanie administracyjne z inicjatywy inwestora w przedmiocie aktualizacji informacji zawartych w ewidencji gruntów dotyczących przebiegu granicy pomiędzy przedmiotowymi ww. działkami. Zdaniem Sądu, dla potrzeb obecnie kontrolowanego postępowania wystarczające są ustalenia wynikające z ww. odpisów dokumentów dostarczonych za pismem z dnia 30 listopada 2015 r. Sąd zauważa, że na etapie pozwolenia na budowę inwestor powinien wykazać się tytułem prawnym do terenu na jakim ma być realizowana inwestycja, w związku z czym przedmiotowe wątpliwości dotyczące usytuowania rozbudowywanego budynku od granicy będą raz jeszcze weryfikowane przez pryzmat tytułu prawnego uprawniającego inwestora do zabudowy danej nieruchomości.

Nie powtarzając po raz drugi zasadnej i szczegółowej argumentacji organu I i II instancji w przedmiocie szerokości elewacji zamierzonej inwestycji, Sąd podziela w tej mierze stanowisko organów administracyjnych i nie uważa zarzutów skarżącej w tej mierze za uzasadnione.

Po dokonaniu analizy treści zaskarżonej decyzji SKO w [...], zdaniem Sadu, ustalenia w przedmiocie samej zabudowy, kontynuacji funkcji i parametrów zabudowy, a także posadowienia ekranów z zieleni zawarte w kontrolowanej decyzji organu I i II instancji spełniają wymagania określone art. 61 Prawa budowlanego i rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Analiza treści przepisów tego rozporządzenia w realiach kontrolowanej sprawy wskazuje, że organ I i II instancji zastosował przywołane wyżej regulacje oraz uzasadnił prawidłowo i z należytym stopniem szczegółowości odstępstwa od reguł zawartych w poszczególnych przepisach.

Mając na uwadze powyższe ustalenia, Sąd działając na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.