Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 637/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2018-10-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 93 ust. 1 do ust. 5
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Łucja Franiczek, Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski, Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.), , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 19 października 2018 r. sprawy ze skargi A. L. i E. L. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Pismem z dnia [...] r. A. L. i E. L. zwrócili się do Wójta Gminy P. o wydanie opinii w sprawie projektu wstępnego podziału nieruchomości składającej się z działek nr 1 i nr 2 oraz działki nr 3, dołączając do wniosku wstępny projekt podziału wskazanych działek, po wstępnym scaleniu tych działek i ponownym podziale.

Postanowieniem z dnia [...] r. Wójt Gminy P., działając na podstawie art. 123 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 93 ust. 1 do ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.) postanowił zaopiniować negatywnie przedłożony wstępny projekt podziału działek oznaczonych nr 1, nr 2, nr 4, nr 5 oraz nr 3 położnych w P. o łącznej powierzchni 0,4616ha na pięć nowych działek. Stwierdził, iż koliduje on z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu wyjaśnił, że narusza on ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy P. przyjętego uchwałą Nr [...] Rady Gminy P. z dnia [...] r. Zgodnie z postanowieniami planu działki będące przedmiotem podziału znajdują się w różnych jednostkach:

- działka nr 1 i działka nr 2 - położone są na terenach oznaczonych symbolem A 108MN - budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i częściowo oznaczonych symbolem 70 KDD drogi publiczne

- działki nr 4 i nr 5 znajdują się na terenach oznaczonych symbolem R - tereny rolnicze z przewagą gruntów ornych,

a działka nr 3 - na terenach oznaczonych symbolem A 108MN budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne.

Zasady i warunki podziału nieruchomości określone zostały w § 9 miejscowego planu, który stanowi, że podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu w zależności od przeznaczenia terenu i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek budowlanych oraz jest zgodny z przepisami odrębnymi. Wskazuje m.in., że dopuszcza się możliwość wydzielenia z terenów rolnych bezpośrednio przylegających do terenów przeznaczonych pod zabudowę, działki o powierzchni pozwalającej na uzyskanie normatywnej wielkości działki budowlanej.

Analizując mapę z proponowanym wstępnym projektem, gdzie zaznaczono zasięg terenu budowlanego, organ stwierdził, iż projektowane działki A, B, C w niewielkiej części znajdują się na terenie zabudowy mieszkaniowej oznaczonej symbolem A 108 MN, działka A -155m², działka B 155m², działka C - 10m², działka D -780m², zaś pozostała część tych projektowanych działek znajduje się na terenie oznaczonym symbolem R- tereny rolne. Przez projektowane działki przebiega dodatkowo linia energetyczna, która wymaga zachowania strefy ochronnej od linii oraz ogranicza lokalizację zabudowy w strefach oddziaływania linii energetycznych (§ 18 planu).

Opiniując projekt organ wziął pod uwagę wyłącznie przeznaczenie terenu określone w planie miejscowym, i z tego punktu ocenił czy projekt realizuje możliwość zagospodarowania projektowanych działek zgodnie z przeznaczeniem określonym w planie.

Po wnikliwej analizie wstępnego projektu podziału organ uznał, że nie da się projektowanych działek zagospodarować zgodnie z funkcją przewidzianą w planie, tzn. nie będzie można wybudować budynków mieszkalnych w terenach wyznaczonych na ten cel, tj. w terenach zabudowy mieszkaniowej. Nie pozwala na to kształt działki oraz wielkość terenów budowlanych - w przypadku projektowanych działek A, B, C. W ocenie organu podział działek nr 4 i nr 5 zaproponowano niezgodnie z przepisami ustawy o planu miejscowego.

W związku z otrzymanym postanowieniem A. i E. L. złożyli zażalenie, wnosząc o jego uchylenie w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Ponieśli, że postanowienie wydane zostało z rażącym naruszeniem prawa, a konieczny do wyjaśnienia zakres ma istotny wpływ na końcowe rozstrzygnięcie. Podtrzymali też wniosek zawarty w ponagleniu na bezczynność Wójta Gminy P., domagając się wyjaśnienia przyczyn i ustalenia odpowiedzialnych za bezczynność organu.

W szerokim uzasadnieniu zażalenia przedstawili swoje argumenty. Podkreślili, iż ich ocenie zapisy obowiązującego planu nie zawierają żadnych ograniczeń co do wielkości uzupełnienia powierzchni gruntów o grunty rolne, stąd ustalenie, że działki A,B, C w niewielkiej części znajdują się na terenie przeznaczonym pod zabudowę nie ma żadnego znaczenia. W kontekście stwierdzenia, że podziału można dokonać gdy jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego powoływanie się na zapis art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami nie ma zastosowania.

Dodatkowo strony nie potwierdziły braku możliwości zagospodarowania zaprojektowanych działek w związku z przebiegająca linią energetyczną, zarzucając przede wszystkim, iż projektowane działki nie leżą w strefie ograniczonej zabudowy dla linii energetycznej 220kV. Odwołujący wyjaśnili, że zakupili przedmiotowy teren, gdyż z uzyskanych informacji teren ten w planie miejscowym przeznaczony był pod zabudowę. Przedstawili polemikę ze stanowiskiem zaprezentowanym przez organ w postanowieniu opiniującym, kwestionując stwierdzenie, że nie można wybudować budynków mieszkalnych w terenach wyznaczonych na ten cel, gdyż nie pozwala na to kształt i wielkość terenów budowlanych na projektowanych działkach A,

B,C. Zarzucili też naruszenie przepisów postępowania, gdyż w ich ocenie nie wyjaśniono kwestii mających istotne znaczenie na końcowe rozstrzygnięcie, naruszając tym samym zasady postępowania administracyjnego - zasadę prawdy obiektywnej i zasadę praworządności wyrażone w art. 7 i art. 6 Kodeksu postępowania administracyjnego. Naruszono też zasadę pogłębiania zaufania obywateli do państwa - art. 8 Kodeksu. W ocenie wnioskujących postępowanie nie zostało przeprowadzone rzetelnie, nie zgromadzono wyczerpującego materiału dowodowego a poczynione w jego toku ustalenia rozmijają się ze faktycznym sprawy.

Rozpatrując złożone zażalenie, Samorządowe Kolegium Odwoławcze Bielsku Białej zaskarżonym postanowieniem z dnia [...] r. utrzymało w mocy postanowienie organu pierwszej instancji. Podkreśliło, iż zasadniczą kwestią sporną w sprawie jest rozumienie treści § 9 pkt 6 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które ma kluczowe znacznie dla oceny zaproponowanego podziału. Zasady podziału nieruchomości uregulowane zostały przepisami działu III rozdziału 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, przy czym zgodność z planem dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (ust. 2).

Zatem podstawową przesłanką dopuszczalności podziału nieruchomości jest zgodność proponowanego podziału z ustaleniami planu, w tym przypadku, przyjętego uchwałą Rady Gminy P. nr [...] z dnia [...] r. Zasady i warunki podziału reguluje § 9 planu m.in. w ust. 6 dopuszcza możliwość wydzielenia z terenów rolnych bezpośrednio przylegających do terenów przeznaczonych pod zabudowę działek budowlanych o powierzchni pozwalającej na uzyskanie normatywnej wielkości działki budowlanej.

Z treści tego przepisu wynika, że aby powierzchnię projektowanej działki budowlanej "uzupełnić" o teren rolny, to tereny rolne muszą bezpośrednio przylegać do terenów pod zabudowę i z terenu pod zabudowę nie można uzyskać normatywnej powierzchni wydzielonej działki budowlanej czyli minimum 7a (tak § 21 ust. 1 pkt 2a) A contrario jeżeli istnieje możliwość wydzielenia z terenów przeznaczonych pod zabudowę normatywnej powierzchni nowej działki budowlanej - to powiększenie jej powierzchni ("niejako uzupełnienie") o tereny rolne ponad normatyw jest niedopuszczalne.

Według Kolegium z zapisu planu wynika, że "uzupełnienie powierzchni projektowanej działki budowlanej o powierzchnię terenów rolnych może nastąpić do takiej wielkości, aby powierzchnia terenu budowlanego + uzupełnienie powierzchni o tereny rolne tworzyły w sumie normatywną powierzchnię projektowanej działki czyli 7arów. Tym samym Kolegium nie podzieliło interpretacji dokonanej przez strony, że zapis planu nie zawiera ograniczenia co do wielkości uzupełnienia działki budowlanej o powierzchnię gruntów rolnych. Należy też zauważyć, że dopuszczenie, o którym mowa w wymienionym przepisie planu jest wyjątkiem od zasady ustalonej w ustawie z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.jedn. Dz.U. z 2017 r., poz. 1161 ze zm.), zgodnie z którą ochrona gruntów rolnych polega na ograniczaniu przeznaczenia ich na cele nierolnicze i nieleśne (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy). Stąd "uzupełnienie" projektowanej działki budowlanej o powierzchnię terenów rolnych jako wyjątek od zasady należy interpretować ściśle. Nie jest to, wbrew twierdzeniu stron, zależne od ich woli czy od woli innych właścicieli dokonujących podziału nieruchomości.

Odnosząc powyższe do stanu faktycznego Kolegium potwierdziło, iż działki będące przedmiotem podziału położone są w różnych jednostkach. Celem wnioskowanego podziału jest wydzielenie nowych działek A, B, C, D, E. Jednak zaproponowany projekt podziału niezgodny jest z zapisami planu miejscowego. Z załączonego projektu wynika, że uzupełnienie projektowanych działek budowalnych A,B,C o wyszczególnioną dla każdej działki powierzchnię terenów rolnych powoduje przekroczenie normatywnej powierzchni działki, niezgodnie z § 9 ust. 6 planu. Za niezgodne z tym przepisem należy też uznać powiększenie projektowanej działki budowalnej o tereny rolne, mimo, iż z terenów budowlanych istnieje możliwość wydzielenia normatywnej działki budowlanej.

Skargę na powyższe postanowienie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach wnieśli, reprezentowani przez pełnomocnika, A. i E. L. Kwestionując zasadność zaskarżonych rozstrzygnięć, zarzucili naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

- art. 77 § 1 w związku z art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, które to normy obligują do zebrania i oceny całego materiału dowodowego,

- art. 7 i art. 8 Kodeksu postępowania administracyjnego polegające w szczególności na nieprzeprowadzeniu w sposób należyty postępowania wyjaśniającego i postępowania dowodowego,

- art. 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego z uwagi na brak wyjaśnienia podstaw i przesłanek, jakimi kierował się organ przy wydawaniu rozstrzygnięcia i utrzymaniu w mocy postanowienia Wójta Gminy P.,

a także naruszeniu prawa materialnego poprzez niewłaściwe zastosowanie, tj. przepisu § 9 ust. 6 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W oparciu o postawione zarzuty wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz postanowienia Wójta Gminy P. i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia oraz zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu przedstawili przebieg postępowania, wskazując m.in., że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Bielsku- Białej uznało, że organ pierwszej instancji dopuścił się przewlekłego prowadzenia postępowania, które miało miejsce z rażącym naruszeniem prawa. Nadto zwrócili uwagę, że organ nie podejmował czynności zmierzających do merytorycznego rozpoznania wniosku, zaś prowadzone postępowanie nie przyczyniło się do prawidłowego zebrania materiału dowodowego, co daje podstawę do postawienia zarzutu naruszenia art. 77 § 1 w związku z art. 80 oraz art. 7 i art. 8 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Jednocześnie skarżący przyznali, że będące przedmiotem podziału działki znajdują się w terenie o rożnym przeznaczeniu. Jednak zasady i warunki podziału reguluje § 9 planu zagospodarowania przestrzennego Gminy P., a w szczególności ust. 6 tego przepisu. Z gruntów rolnych wydzielono powierzchnię na uzupełnienie działek budowlanych do wielkości normatywnej, co nie narusza w ich ocenie ani art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami ani przywołanego § 9 ust. 6 planu miejscowego.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wnosząc o oddalenie skargi, podtrzymał dotychczasową argumentację. W ocenie Kolegium zaproponowany podział jest niezgodny z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny rozpatrując sprawę zważył, co następuje :

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż zarówno zaskarżone postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku- Białej jak również utrzymane nim w mocy postanowienie Wójta Gminy P. nie naruszają prawa.

Zgodnie z zapisem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.jedn. Dz.U. z 2017 r., poz. 2188 ze zm.) - sądy administracyjne powołane są do badania zgodności z prawem decyzji, postanowień, czynności i innych aktów administracyjnych. Zatem kontrolują czy organy administracyjne wydające zaskarżone akty nie dopuściły się naruszenia przepisów prawa materialnego lub procesowego, i to naruszenia mającego bądź mogącego mieć istotny wpływ na wynik sprawy czy stanowiącego podstawę wznowienia postępowania, albo wreszcie naruszenia prawa uzasadniającego ich nieważność, albowiem jedynie wówczas jest możliwe uchylenie kwestionowanej decyzji bądź stwierdzenie jej nieważności (art.145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.). Przy czym, po myśli art.134 tej ustawy, sądy te nie są związane zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stosownie do treści art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. z 2018r., poz. 121 ze zm.) podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (ust. 2 tego cytowanego przepisu). Oznacza to, że przy opiniowaniu przedłożonego wstępnego projektu podziału Wójt Gminy B. zobowiązany był uwzględnić przeznaczenie terenu określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy B. i z tego punktu widzenia ocenić, czy proponowany projekt podziału nieruchomości skarżących będzie realizował to przeznaczenie.

Zatem wyrażenie opinii o zgodności projektowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego wymaga szczegółowej analizy postanowień planu. Tylko wówczas dokonać można oceny zgodności proponowanego podziału zarówno z ustaleniami planu co do przeznaczenia terenu, jak i ustaleniami wskazującymi na możliwość zagospodarowania wydzielonych działek gruntu zgodnie z wolą wnioskodawcy podziału.

Przepis art. 93 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi istotną wskazówkę interpretacyjną pojęcia "zgodności podziału z ustaleniami planu". Oznacza to bowiem że przy opiniowaniu projektu podziału organ musi przede wszystkim uwzględnić przeznaczenie terenu określone w planie miejscowym z wszystkimi tego ograniczeniami i z tego punktu ocenić, czy projekt podziału realizuje to przeznaczenie, czy "służy" temu przeznaczeniu. Dodatkowym kryterium dopuszczalności zatwierdzenia podziału, z punktu widzenia jego zgodności z planem, jest określona wprost przez ustawodawcę konieczność badania możliwości przyszłego zagospodarowania nowo utworzonych działek zgodnie z celem i przeznaczeniem nieruchomości w planie miejscowym. Zatem organ w ramach dokonywanej oceny zgodności z ustaleniami planu musi odpowiedzieć na pytanie, czy projektowany przez wnioskodawcę projekt podziału służy realizacji celu i przeznaczenia określonego w planie, a więc czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie w miejscowym, po zatwierdzeniu podziału nieruchomości. (zob. G.Bieniek, S.Kalus, Z.Marmaj, E.Mzyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2005 s.336 i n.)

Nie jest bowiem prawnie dopuszczalne dokonywanie takiego podziału ewidencyjnego nieruchomości, w wyniku którego powstaną działki gruntu niemożliwe do samodzielnego zagospodarowania na cele określone w planie miejscowym (zob. A.Jaworski, A.Prusaczyk. A Tułodziecki, M.Wolanin: Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2009, s. 467 i n. ).

Tak więc jak wynika z powyższego, opinia o zgodności podziału nieruchomości powinna opierać się na ustaleniach celu podziału oraz zamierzeń, co do dalszego zagospodarowania wydzielonych działek, tak by powstałe jednostki geodezyjne nie stały w sprzeczności z możliwością racjonalnego wykorzystania gruntów, określoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W niniejszej sprawie organ pierwszej instancji – Wójt Gminy P. zaopiniował negatywnie przedłożony przez skarżących projekt podziału nieruchomości składającej się z działek 1, nr 2, nr 4, nr 5 oraz nr 3 położnych w P. 2, ocenę tę utrzymało w mocy Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Bielsku- Białej. Z rozstrzygnięciami tymi w świetle obowiązującego na tym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przyjętego uchwałą Rady Gminy P. nr [...] z dnia [...] r. należy się zgodzić.

Działki, których projekt podziału przedłożono do zaopiniowania, według tego planu położone są w różnych jednostkach wymienionego planu. Mianowicie działka nr 1 o powierzchni 273m² oraz działka nr 3 o powierzchni 168m² znajdują w terenach oznaczonych symbolem A 108MN - budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne (pierwsza z działek dodatkowo w terenie oznaczonym symbolem 70 KDD drogi publiczne).

- działki nr 4 o powierzchni 1913m² i działka nr 5 o powierzchni 442m² znajdują się na terenach oznaczonych symbolem R - tereny rolnicze z przewagą gruntów ornych,

a działka nr 2 o powierzchni 1820m² - na terenach oznaczonych symbolem A 108MN budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i w terenach oznaczonych symbolem R - tereny rolne (po 50%).

Podkreślić trzeba, że zgodnie z art. 92 ustawy o gospodarce nieruchomościami przepisów tej ustawy regulujących zasady podziału nieruchomości nie stosuje się nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne lub w przypadku braku takiego planu wykorzystywanych na takie cele, chyba, że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg nie będących drogami dojazdowymi do nieruchomości albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Z powyższego wynika zatem, że w sytuacji przedłożenia przez stronę podziału nieruchomości o niejednolitej funkcji - w części rolnej lub leśnej, a w części zurbanizowanej - przewidującego wydzielenie nowych działek nie tylko na terenie zurbanizowanym ale i na terenie rolnym i leśnym, nie ma podstaw prawnych do wydania decyzji zatwierdzającej taki podział. Przy czym ustawodawca wprowadził wyjątki od tej reguły, a mianowicie zgodnie z art. 93 ust. 2a ustawy można dokonać podziału nieruchomości przeznaczonej w planie na cele rolne lub leśne, jeżeli spowodowałoby to wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, pod warunkiem, że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami, czyli jeżeli w wyniku podziału nastąpiłaby regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami, albo jeżeli podział ma na celu wydzielenie gruntu pod drogi wewnętrzne (art. 93 ust. 3a).

Zaproponowany w niniejszej sprawie projekt podziału wskazuje na to, że nowowydzielone działki nie spełniają warunku z art. 93 ust. 2a ustawy. Podział działek nr 4 i nr 5 (działek o przeznaczeniu rolnym) nastąpiłby więc niezgodnie z przepisami ustawy. Zasadnie zatem organy obu instancji uznały, że taki podział nie może być pozytywnie zaopiniowany, ani zatwierdzony.

Zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy podziału nieruchomości można dokonać tylko wtedy jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tej sprawie takiej zgodności jednak nie ma. Podnieść trzeba, że uchwalony i obowiązujący plan jest prawem miejscowym. Plan ten jest w myśl art. 87 ust. 2 Konstytucji jest źródłem prawa o powszechnie obowiązującej mowy na danym obszarze. Zatem jego ustalenia determinują sposób wykonywania prawa własności poprzez określenie przeznaczenia i sposobu zagospodarowania terenu i muszą być uwzględniane przez orzekające w sprawie organy. Dlatego też nie jest możliwe wydzielenie działki gruntu z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową w obszarze, który w planie nie jest przeznaczony pod taką zabudowę. Obowiązujący plan determinuje bowiem działania organów.

Podstawową przesłanką dopuszczalności podziału nieruchomości jest bowiem zgodność proponowanego podziału z ustaleniami planu, w tym przypadku planu przyjętego wymienioną powyżej uchwałą Rady Gminy P. nr [...] z dnia [...] r. Plan ten w § 9 reguluje zasady i warunki podziału działek.. W ust. 6 tego przepisu dopuszcza możliwość wydzielenia z terenów rolnych bezpośrednio przylegających do terenów przeznaczonych pod zabudowę działek budowlanych o powierzchni pozwalającej na uzyskanie normatywnej wielkości działki budowlanej. Podzielić w tym miejscu trzeba argumentację organu, że z treści wymienionego przepisu wynika, że aby powierzchnię projektowanej działki budowlanej "uzupełnić" o teren rolny, to tereny rolne muszą bezpośrednio przylegać do terenów pod zabudowę i z terenu pod zabudowę nie można uzyskać normatywnej powierzchni wydzielonej działki budowlanej czyli minimum 7a (tak § 21 ust. 1 pkt 2a). Zatem a contrario jeżeli istnieje możliwość wydzielenia z terenów przeznaczonych pod zabudowę normatywnej powierzchni nowej działki budowlanej - to powiększenie jej powierzchni ("niejako uzupełnienie") o tereny rolne ponad normatyw jest niedopuszczalne.

Należy też zauważyć, że dopuszczenie, o którym mowa w wymienionym przepisie planu jest wyjątkiem od zasady ustalonej w ustawie z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.jedn. Dz.U. z 2017 r., poz. 1161 ze zm.), zgodnie z którą ochrona gruntów rolnych polega na ograniczaniu przeznaczenia ich na cele nierolnicze i nieleśne (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy). Stąd "uzupełnienie" projektowanej działki budowlanej o powierzchnię terenów rolnych jako wyjątek od zasady należy interpretować ściśle. Nie jest to, wbrew twierdzeniu stron, zależne od ich woli czy od woli innych właścicieli dokonujących podziału nieruchomości. Nadto trudno mówić o uzupełnieniu w przypadku działki A, B, C, które tylko w niewielkiej części znajdują się na terenie zabudowy mieszkaniowej oznaczonej symbolem A 108 MN, tzn. działka A -155m², działka B 155m², a działka C - tylko 10m².

Zasadnie zatem po analizie przedłożonego wstępnego projektu podziału organy uznały, że nie da się projektowanych działek zagospodarować zgodnie z funkcją przewidzianą w planie, tzn. nie będzie można wybudować budynków mieszkalnych w terenach wyznaczonych na ten cel, tj. w terenach zabudowy mieszkaniowej. Nie pozwala na to kształt działki oraz wielkość terenów budowlanych - w przypadku projektowanych działek A, B, C.

Wydzielenie działki gruntu z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową w obszarze, który w planie nie jest przeznaczony pod taką zabudowę nie może być uznane za zgodne z ustaleniami planu, a w sprawie obowiązujący plan determinuje działania organów.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że wydane w sprawie postanowienie organu pierwszej instancji wydane zostało zgodnie z art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomości, a postanowienie drugiej instancji prawidłowo utrzymało je w mocy.

Z przytoczonych przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach na zasadzie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.