Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1685/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2018-05-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 54 , art 61 ust 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Tadeusz Kiełkowski (spr.) Sędziowie : WSA Małgorzata Łoboz NSA Joanna Tuszyńska Protokolant : starszy sekretarz sądowy Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 maja 2018 r. sprawy ze skargi A. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 19 września 2017 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia 19 września 2017 r., znak [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 10 § 1 i art. 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23 ze zm.) w związku z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073) oraz w związku z § 3-§ 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588), po rozpatrzeniu odwołania z dnia 13.07.2017 r. A. L. od decyzji Burmistrza R. Z. z dnia 03.07.2017 r., znak: [...], o ustaleniu warunków zabudowy działki nr [...] w R. Z. (ul. Z. ), na cele realizacji jednorodzinnego domu mieszkalnego z wbudowanym garażem oraz przyłączami energii elektrycznej, wody i kanalizacji sanitarnej – utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

Powyższa decyzja, która jest przedmiotem skargi, zapadła w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych.

Wnioskiem z dnia 9 stycznia 2017 r. D. O. zwróciła się do Burmistrza R. Z. o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy działki nr [...] w R. Z. (ul. [...] - na cele realizacji jednorodzinnego domu mieszkalnego z garażem oraz przyłączami infrastruktury. Do wniosku inwestor dołączył: opis charakterystycznych parametrów zamierzonej inwestycji – budynek parterowy z poddaszem użytkowym, wymiary 15,8 x 9,1 m, wysokość kalenicy 8,17 m; informację o dojeździe służebnym po działce nr [...] szerokości 4,0 m; mapę do celów projektowych 1:500 z koncepcją zagospodarowania działki; koncepcję projektową (rzuty, elewacje); promesę T. z 12.04.2016 r. na dostawę energii elektrycznej; promesę Zakładu Wodociągów i Kanalizacji z 10.06.2016 r. z projektami umów na dostawę wody i odbiór ścieków; urzędowe kopie mapy zasadniczej 1:1000; wyciągi z rejestru gruntów. W toku postępowania sporządzona została analiza urbanistyczno-architektoniczna przez A. P., posiadającą uprawnienia wymagane do opracowania projektu decyzji. W ramach analizy opracowano: 1) mapę obszaru analizy na podkładzie mapy zasadniczej z zakreśleniem zasięgu obszaru analizy (dalej w skrócie OA) w odległości ok. 60 m, wg zasady określonej w § 3 rozporządzenia; w OA poddano analizie 12 zabudowanych działek; 2) opis analizy oraz jej wyniki, w których określono: średni wskaźnik zabudowy do 12%, wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej 45%, średnią szerokość elewacji frontowej 11,8 m (± 20% 9,43 -14,15 m), wysokość elewacji frontowej w wielkości 3,0 - 4,0 m, oraz elementy geometrii dachu z kalenicą na wysokości 7,5-8,5m; 3) wizualizację fotograficzną zabudowy sąsiedniej; 4) projekt decyzji z ustaleniem cech, wskaźników i parametrów nowej zabudowy zgodnie z wynikami analizy. W dniu 16.03.2017 r. organ przekazał projekt decyzji do uzgodnień, uzyskując postanowienie uzgadniające Ministra Zdrowia z dnia 24.03.2017 r. Pozostałe organy współdziałające incydentalnie nie odpowiedziały w prawem zakreślonym terminie na wezwanie uzgodnienia lub zaopiniowania projektu decyzji.

Burmistrz [...], decyzją z dnia 3 lipca 2017 r., znak: [...], działając na podstawie art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1 i 4 oraz art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 778 ze zm.), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 23 ze zm.), orzekł o ustaleniu warunków zabudowy działki nr [...] w R. Z. (ul. [...] na cele realizacji jednorodzinnego domu mieszkalnego z wbudowanym garażem oraz przyłączami energii elektrycznej, wody i kanalizacji sanitarnej. Warunki zabudowy zostały opisane w treści decyzji, a załącznikami do niej są: 1) część graficzna decyzji sporządzona na kopii mapy zasadniczej przyjętej do zasobu geodezyjnego i kartograficznego - załącznik nr 1; 2) wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003r. Nr 164 poz. 1588) - część tekstowa - załącznik nr 2; 3) wyniki analizy, j .w. - część graficzna - załącznik nr 3.

W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia organ I instancji wskazał w szczególności, co następuje. Teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w związku z tym przeprowadzono postępowanie na zasadach określonych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w oparciu o rozporządzenia wykonawcze do ustawy. Projekt decyzji o warunkach zabudowy został sporządzony zgodnie z art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez architekta wpisanego na listę izby samorządu zawodowego architektów. Inwestycja nie wymaga sporządzenia raportu oddziaływania na środowisko, ponieważ nie jest wyszczególniona w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 09.11.2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. z 2015r. poz. 71). Zgodnie z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, oraz w oparciu o Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003r. Nr 164 poz. 1588) - ustalono wymagania dotyczące nowej zabudowy na podstawie analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu; wyniki analizy stanowią załącznik do decyzji. Zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - brak wymogu uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne; objęta decyzją działka nr ewid. [...] o pow. 823m2 posiada użytek gruntowy - grunty orne RV. Przeprowadzono badanie łącznego spełnienia warunków wymienionych w art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 778 ze zm.), zgodnie z którymi: 1) spełniony jest warunek zabudowy na sąsiedniej działce - działki znajdujące się w obszarze analizowanym są zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi i mieszkalno - usługowymi o ustalonych gabarytach i formie architektonicznej, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren posiada dostęp do drogi publicznej – warunek jest spełniony - działka nr ewid. [...] posiada dostęp do drogi publicznej ul. [...] (dz. nr ewid.[...]) służebnością gruntową o szerokości 4m biegnącą po działce nr ewid. [...] - zgodnie z wpisem w księdze wieczystej nr [...] oraz w księdze wieczystej nr [...]; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego – warunek jest spełniony – w sąsiedztwie terenu inwestycji znajdują się sieci infrastruktury technicznej: energia elektryczna, sieć kanalizacji sanitarnej, brak sieci wodociągowej, sieci gazowej, kanalizacji opadowej; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc – warunek jest spełniony - działka nr ewid. [...] o pow. 823 nr posiada użytek gruntowy - grunty orne RV; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi – warunek jest spełniony - inwestycja została uzgodniona z właściwymi organami - zgodnie z art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; inwestycja nie narusza przepisów odrębnych; działka znajduje się poza granicami terenu [...] Obszaru Chronionego Krajobrazu; działka znajduje się poza granicami obszaru i terenu górniczego; działka znajduje się w strefie "C" ochrony uzdrowiskowej Uzdrowiska R.-Z.. Treść projektu decyzji zgodnie z kompetencjami wynikającymi z przepisów odrębnych uzgodnił: Minister Zdrowia - w odniesieniu do inwestycji lokalizowanej w miejscowości uzdrowiskowej (postanowienie znak: [...] z dnia 24.03.2017 r.); Starosta [...] - w odniesieniu do terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych - nie zajął stanowiska w ustawowym terminie od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie projektu decyzji wz, wobec czego uważa się projekt decyzji o warunkach zabudowy za uzgodniony; Starosta [...] - w zakresie złóż kopalin i wód podziemnych - nie zajął stanowiska w ustawowym terminie od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie projektu decyzji wz, wobec czego uważa się projekt decyzji o warunkach zabudowy za uzgodniony; Starosta [...] - w zakresie ochrony gruntów rolnych i leśnych - nie zajął stanowiska w ustawowym terminie od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie projektu decyzji wz, wobec czego uważa się projekt decyzji o warunkach zabudowy za uzgodniony[...] Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych - w sprawach melioracji wodnych - nie zajął stanowiska w ustawowym terminie od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie projektu decyzji wz, wobec czego uważa się projekt decyzji o warunkach zabudowy za uzgodniony; Zespół Uzgodnień Drogowych Wydziału Geodezji, Mienia Komunalnego i Gospodarki Gruntami Urzędu Miejskiego w R.-Z. - stanowisko znak: [...] z dnia 30.03.2017 r.

Odwołanie od powyższej decyzji Burmistrza [...] wniosła A. L. – zarzucając, że jej działka nr [...] jest już obecnie zalewana wodami opadowymi, a teren wokół nieruchomości jest nieodwodniony. Decyzja zaś tej kwestii w sposób wiarygodny nie rozwiązuje. "Nierealna" jest także - zdaniem skarżącej - droga dojazdowa do działki nr [...].

Na skutek odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze wydało opisaną na wstępie decyzję o otrzymaniu zaskarżonej decyzji w mocy. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ wskazał w szczególności, że odwołanie jest bezpodstawne, ponieważ decyzja nakazuje (ust. 3 pkt 2 lit. d) zachowanie warunków chroniących uzasadnione interesy osób trzecich, w tym też w zakresie ograniczenia wpływu inwestycji na tereny sąsiednie. W ust. 3 pkt 2 lit. b) nakazuje zachowanie przepisów ustawy prawo wodne w zakresie zabezpieczenia gruntów sąsiednich przed wodami opadowymi i zagospodarowania tych wód na gruncie własnym. Egzekwowanie tego warunku winno nastąpić w pozwoleniu na budowę - na podstawie projektu budowlanego. Dodać należy, że organ w uzasadnieniu do decyzji - spełniając wymagania art. 10 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a. - odniósł się szczegółowo do tej kwestii wobec zgłaszanych uwag i zastrzeżeń strony w toku postępowania. Dalej organ przytoczył i wyjaśnił przepisy stanowiące podstawę decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i – po analizie całokształtu materiału dowodowego, a w szczególności wyników analizy, na podstawie której ustalono w decyzji wskaźniki, cechy i parametry nowej zabudowy podlegające regulacji przepisów rozporządzenia – skonkludował, że nie zostały naruszone te przepisy, które decydują o tym, czy nowa zabudowa nie naruszy zastanego ładu przestrzennego np. poprzez pozostawienie inwestorowi zbyt dużego marginesu swobody w kształtowaniu gabarytów nowego budynku. Nie stanowi bowiem o zagrożeniu ładu przestrzennego: ustalenie parametru wysokości elewacji frontowej w rozpiętości 1,01 m (od 3,0 do 4,0 m) skoro w obszarze sąsiednim wysokość ta kształtuje się od 2,5 do 7,0 m; ustalenie szerokości elewacji frontowej w rozpiętości od 9,43 do 14,15 m , skoro jest to zgodne z zasadą dopuszczalnej 20-procentowej tolerancji, a wielkość tego parametru w obszarze analizy sięga od 9,5 m do 17,0m; ustalenie wysokości kalenicy głównej w rozpiętości 1,0 m (od 7,5 do 8,5 m), skoro wymiar tego parametru w obszarze analizy wynosi od 7,0 do 11,0 m, a przyjęta w decyzji wysokość kalenicy jest zgodna z zasadą określoną w § 8 rozporządzenia, tzn. "odpowiednio do elementów geometrii dachu występujących w obszarze sąsiednim".

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 19 września 2017 r. złożyła A. L., podnosząc – jak wcześniej w odwołaniu – że organy orzekające w sprawie nie wzięły pod uwagę kwestii zagospodarowania wód opadowych na działce [...], które zagrażają nieruchomości skarżącej.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie w całości podtrzymując swoje ustalenia faktyczne i rozważania prawne zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 1066) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r., poz. 1369, dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując środki określone w ustawie. Kontrola sądu polega na zbadaniu, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do rażącego naruszenia prawa dającego podstawę do stwierdzenia jego nieważności, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd nie rozstrzyga sprawy administracyjnej merytorycznie, lecz ocenia zgodność aktu z przepisami prawa.

Kontrolując zaskarżoną decyzję zgodnie ze wyżej wskazanymi kryteriami należało uznać, że nie ma podstaw do pozbawienia jej mocy wiążącej. Zarzuty skargi okazały się niezasadne.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie była decyzja w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, wydana na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r. poz. 1073 ze zm., dalej "u.p.z.p."), a w szczególności art. 61 tej ustawy. W niniejszej sprawie organy słusznie, wobec nieobowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, prowadziły postępowanie na zasadach i w trybie art. 59 i nast. u.p.z.p. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego warunki zabudowy określa się w drodze decyzji administracyjnej. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Wydanie warunków zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w art. 61 ust. 1 ustawy warunków (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 657/06, Lex nr 322451; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 19 stycznia 2011 r., sygn. akt II SA/Kr 1076/10, Lex nr 753402). Wymóg łącznego spełnienia tych przesłanek wiąże organ prowadzący postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy także w tym sensie, że spełnienie ich wraz ze stwierdzeniem braku innych przepisów sprzeciwiających się inwestycji, obliguje organ do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy (zob. Z. Niewiadomski (red.), Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2006, Wydawnictwo C.H. Beck, s. 489).

Sąd przeanalizował zaskarżone decyzje pod kątem poprawności uznania, czy w sprawie zachodzą wskazane powyżej przesłanki do ustalenia warunków zabudowy zamierzenia inwestycyjnego określonego we wniosku D. O. – i stwierdził, że organy prawidłowo zastosowały w sprawie przepisy prawa, dokonując ich subsumpcji do prawidłowo ustalonego stanu faktycznego.

Przechodząc do kontroli ustaleń zaskarżonej decyzji, przypomnieć należy, że art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. uzależnia wydanie decyzji o warunkach zabudowy od tego, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Ustalenie, czy wymienione w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. warunki faktycznie występują, wiąże się z koniecznością przeprowadzenia analizy urbanistycznej (analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu). Sposób natomiast, w jaki należy ustalać parametry przyszłej (planowanej) inwestycji, określony został w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej jako "rozporządzenie MI"). W pierwszej kolejności, stosownie do § 3 ust. 1 wskazanego wyżej rozporządzenia, niezbędne jest wyznaczenie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego, a następnie przeprowadzenie na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Definicja "obszaru analizowanego" zawarta jest w § 2 pkt 4 rozporządzenia, a zatem przez "obszar analizowany" należy rozumieć teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. Granice obszaru analizowanego wyznacza się (...) w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2). Obszar analizowany należy zatem ustalić tak by, o ile to nie kłóci się z zastanym w danym obszarze ładem urbanistycznym, wnioskodawca mógł zrealizować inwestycję w żądanym przez niego kształcie.

W niniejszej sprawie, wobec stwierdzenia, że trzykrotna szerokość frontu działki nr ewid. [...] wynosi: 19m x 3 = 57m, granicę obszaru analizowanego wyznaczono – prawidłowo – w odległości 57 m od granicy terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Teren inwestycji położony jest w R.-Z., przy ulicy [...]. Planowana inwestycja polegać będzie na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem wbudowanym. Objęta wnioskiem działka nr ewid. [...] znajduje się w obszarze zurbanizowanym, o przeważającej funkcji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z wbudowanymi usługami. Niemal wszystkie budynki usytuowane są jako wolnostojące, jedno- lub dwukondygnacyjne. Projektowana funkcja mieszkaniowa jednorodzinna stanowić będzie kontynuację tej funkcji w obszarze analizowanym. W ocenie Sądu, ta konstatacja, zwarta w analizie sporządzonej na użytek niniejszej sprawy, nie budzi wątpliwości.

Po dokonaniu analizy ustalonych w decyzji parametrów nowej zabudowy Sąd stwierdza, że mają one oparcie w wynikach analizy, a w konsekwencji uznaje je za wyznaczone prawidłowo. Dotyczy to w szczególności: wskaźnika wielkości nowej powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki nr ewid. [...] (o pow. 823m2) - od 0,09 do 0,12 (od 9% do 12%), przy jednoczesnym zachowaniu minimum 45% powierzchni biologicznie czynnej (zgodnie z § 8 pkt. 3 Statutu Uzdrowiska R.-Z. z dnia 17 lipca 2013r.); szerokość elewacji frontowej (północno-zachodniej) - od 9,43m do 14,15m; wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (wys. do okapu) - od 3,00m do 4,00m; wysokość głównej kalenicy - od 7,50m do 8,50m. Nie budzą wątpliwości również warunki co do rodzaju i geometrii dachu. Jako uzasadnione, w świetle analizy, jawi się odstąpienie od ustalania linii nowej zabudowy. Przemawiały za tym wskazane w analizie uwarunkowania: istniejąca zabudowa mieszkalna nr [...] i [...] zlokalizowana na sąsiednich działkach o wspólnej granicy z działką nr ewid. [...] nie tworzy jednolitej linii zabudowy, która stanowiła by odniesienie dla wyznaczenia linii nowej zabudowy działki nr ewid. [...]; nieregularny kształt działki nr ewid. [...] oraz znajdujące się w niej sieci infrastruktury technicznej znacząco ograniczają możliwość wyznaczenia linii zabudowy; przepisy ustawy o drogach publicznych nie określają odległości obiektów budowlanych od dróg dojazdowych (wewnętrznych) oraz od służebności drogowych; planowana inwestycja usytuowana jest w odległości ok. 56m od zewnętrznej krawędzi jezdni ulicy [...], w trzeciej linii zabudowy.

Opisana w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. przesłanka dostępu do drogi publicznej jest – jak słusznie przyjęły organy obu instancji – spełniona; przedmiotowa posiada dostęp do drogi publicznej, tj. ul. [...] służebnością gruntową o szerokości 4m biegnącą po działce nr ewid. [...]. Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.), bowiem w sąsiedztwie terenu inwestycji znajdują się sieci infrastruktury technicznej. Spełnione są także przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 4 i 5 u.p.z.p. W toku postępowania uzyskano wymagane prawem uzgodnienia.

Odnosząc się do uznanych przez Sąd za niezasadne zarzutów skargi, nawiązujących do kwestii stosunków wodnych i zagospodarowania wód opadowych, wypada zauważyć, że przedmiotowa decyzja o warunkach zabudowy zawiera precyzyjne i wystarczające postanowienia w tej mierze. Wszak zastrzeżono w niej szczególności, że obowiązuje zakaz odprowadzania wód opadowych na działki sąsiednie; właściciel gruntu nie może zmieniać stanu wody na gruncie, a zwłaszcza kierunku odpływu znajdującej się na jego gruncie wody opadowej ani kierunku odpływu ze źródeł - ze szkodą dla gruntów sąsiednich, jak również odprowadzać wód oraz ścieków na grunty sąsiednie. Do zarzutów A. L. szczegółowo i prawidłowo odniósł się już organ I instancji, wskazując, że odprowadzanie wód opadowych po zrealizowaniu budynku odbywać się będzie powierzchniowo na teren własny inwestycji, tj. na działkę nr ewid. [...]. Wody opadowe nie będą mogły być kierowane na sąsiednie nieruchomości. Odpowiednie w tym zakresie zobowiązania dla inwestora, zabezpieczające równocześnie interes właścicieli działek bezpośrednio graniczących z terenem inwestycji, zostały zapisane w treści decyzji o warunkach zabudowy. Z kolei problem spływu wód opadowych z terenu dawnego ośrodka wypoczynkowego [...]," na którym obecnie realizowana jest zabudowa mieszkaniowa, nie jest przedmiotem niniejszego postępowania, które dotyczy ustalenia warunków zabudowy dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Do kwestii tej odniósł się także organ odwoławczy. Sąd stanowisko organów obu instancji w tej mierze podziela.

W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.