Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 532/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2013-12-30 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Opłaty administracyjne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 3, ust. 4
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Witold Falczyński (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec, Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski, Protokolant Referent Paulina Nagajek, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 17 grudnia 2013 r. sprawy ze skargi E. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r., nr [...]Kierownik Referatu Strategii i Rozwoju Urzędu Gminy G. – działając z upoważnienia Wójta Gminy G. – orzekł:

- w pkt 1, że ustala jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 13.095,04 zł, którą zobowiązana jest uiścić E. S. w związku ze wzrostem wartości nieruchomości położonych w K., oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr [...], [...] i [...];

- w pkt 2, że uiszczenie opłaty planistycznej winno nastąpić w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, na konto Urzędu Gminy G. w Spółdzielczym Banku Powiatowym w P., Filia w G. nr [...].

W uzasadnieniu powyższej decyzji organ I instancji wyjaśnił, że postanowieniem z dnia [...] marca 2012 r. wszczął postępowanie w sprawie ustalenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w K. i oznaczonych (przed podziałem) jako działki: nr ewid. [...] o pow. 0,5560 ha, nr ewid. [...] o pow. 0,8100 ha oraz nr ewid. [...] o pow. 1,7694 ha. Nieruchomości te - zgodnie z uchwałą Rady Gminy G. Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2000 r. - wchodziły bowiem w skład obszaru rolnego z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod uprawy ogrodnicze bez możliwości zabudowy (RP-4). Uchwała Rady Gminy G. Nr [...] z dnia [...] grudnia 2006 r. w sprawie zmian I części zmian miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego obowiązujących na obszarze gminy G. (Dz. Urz. Woj. Lub. Nr 45, poz. 1063) zmieniła natomiast przeznaczenie tych działek, kwalifikując je jako grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową o funkcji zagrodowej (RM). Uchwałą tą ustalono jednocześnie wysokość stawki procentowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jako 15 % wzrostu wartości nieruchomości.

Organ zaznaczył, że po wejściu w życie zmian w planie miejscowym, na mocy decyzji Wójta Gminy G. z dnia [...] maja 2009 r. oraz z dnia [...] lutego 2010 r., dokonano podziału nieruchomości. E. S. z nieruchomości stanowiących jej własność zbyła działki nr [...],[...],[...],[...],[...],[...] i [...]oraz poszczególne udziały w innych działkach.

Obliczając wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości w związku ze zmianą ich przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego organ oparł się na operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 7 września 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. G. W ocenie Wójta operat ten został wykonany w sposób prawidłowy. Dla określenia wartości nieruchomości rzeczoznawca przyjął w nim podejście porównawcze, polegające na dokonaniu analizy cen nieruchomości najbardziej zbliżonych pod względem lokalizacji, położenia, powierzchni i zagospodarowania, charakteru i intensywności zabudowy, dojazdu oraz infrastruktury technicznej. Organ podkreślił, że określony w operacie szacunkowym wzrost wartości nieruchomości uwzględnia tylko efekt uchwalenia zmian w planie, nie uwzględnia natomiast części składowych nieruchomości ani innych zmian wynikających np. z jej podziału. Wartość nieruchomości określono na poziomie cen z daty sprzedaży poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału. Stan faktyczny i prawny nieruchomości przyjęty został z daty zmiany planu, zaś ceny z dnia zbycia nieruchomości.

Mając na uwadze treść sporządzonego operatu organ I instancji przyjął, że wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości wyniósł 87.300,00 zł. W konsekwencji, stosując określoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego piętnastoprocentową stawkę opłaty planistycznej, organ nałożył na E. S. obowiązek uiszczenia takiej opłaty w wysokości 13.095,04 zł.

E. S. wniosła odwołanie od powyższej decyzji, domagając się jej uchylenia w całości i umorzenia postępowania, ewentualnie uchylenia tej decyzji w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Przedmiotowej decyzji odwołująca zarzuciła naruszenie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Strona podniosła, że decyzją z dnia [...] maja 2009 r. organ I instancji zatwierdził podziały działek:

- nr [...] na działki o nr: [...],[...]i [...];

- nr [...] na działki o nr: [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...];

- nr [...]na działki o nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...].

Wskazała również, że w dniu [...] sierpnia 2011 r. uiściła już opłaty planistyczne dla działek oznaczonych nr: [...], [...] i [...], których wysokość ustalona została decyzjami organu I instancji wydanymi w dniu [...] lipca 2011 r. W ocenie odwołującej powyższe działki, będące jej własnością, w chwili uchwalania zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie były podzielone i jako całe powinny być przedmiotem wyceny rzeczoznawcy, co w istocie miało miejsce w powołanych decyzjach. Sporządzenie nowego operatu dla działek wydzielonych i przyjęcie w operacie szacunkowym jako podstawy wyceny działki po dokonanym podziale - w sytuacji, gdy nie zostały uchwalone kolejne zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego - czyni operat wadliwym i narusza § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Działką porównywalną w rozumieniu tego przepisu jest bowiem działka o wielkości porównywalnej z działką istniejącą w dniu wejścia w życie planu. Skoro zaś po tej dacie działka została podzielona na mniejsze działki, ustaloną kwotę opłaty planistycznej uznać należy za błędną. Wyceny nieruchomości dla celów ustalenia opłaty planistycznej należy bowiem – zdaniem strony – dokonywać w taki sposób, by nie została ona zakłócona przez inne czynniki, a przede wszystkim przez wzrost bądź spadek wartości nieruchomości spowodowany podziałem dużej działki na mniejsze, stąd opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu.

Odwołująca podniosła również, że organ I instancji ustalił jedną wspólną cechę dla 3 różnych działek, nie wskazując, o ile wartość każdej z nich wzrosła. Dodała, że z uzasadnienia decyzji wynika, że organ potraktował 3 różne działki jako jedną nieruchomość, której wartość wzrosła o 87.300,00 zł. W jej ocenie ustalenie wartości tych nieruchomości w jednym postępowaniu i ustalenie obowiązku zapłaty jedną decyzją było niedopuszczalne.

Odwołująca wskazała ponadto na wadliwość orzeczenia w decyzji pierwszoinstancyjnej o terminie uiszczenia opłaty planistycznej. Stwierdziła, że przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie upoważniają organu do zawarcia w decyzji takiego zapisu.

Po rozpatrzeniu powyższego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. decyzją z dnia [...] kwietnia 2013 r., nr [...] – zaskarżoną w niniejszej sprawie – orzekło:

- w pkt 1, że uchyla decyzję organu I instancji w całości;

- w pkt 2, że ustala jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 13.095,00 zł, którą zobowiązana jest uiścić E. S. w związku ze wzrostem wartości nieruchomości położonych w K., oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki o nr: [...],[...],[...],[...],[...],[...]i [...];

- w pkt 3, że uiszczenie wyżej określonej opłaty planistycznej winno nastąpić na konto Urzędu Gminy G. w Spółdzielczym Banku Powiatowym w P., Filia w G. nr [...].

Organ odwoławczy podniósł, iż powodem uchylenia decyzji pierszoinstancyjnej była wadliwość jej sentencji polegająca na umieszczeniu w niej niewłaściwych numerów działek. Działki wskazane w rozstrzygnięciu organu I instancji nie były bowiem przedmiotem sprzedaży i to nie tych działek dotyczyło wszczęcie postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej. Ponadto Kolegium uznało za wadliwe zakreślenie w sentencji decyzji terminu płatności przedmiotowej opłaty, przychylając się do twierdzenia odwołującej, iż przepisy prawa nie przewidują rozstrzygnięcia w tym zakresie. Dodatkowo organ I instancji – jak wskazało Kolegium – nieprecyzyjnie określił kwotę opłaty jako 13.095,04 zł zamiast 13.095,00 zł.

Organ II instancji wyjaśnił, że stan prawny przed podziałem stanowiły trzy graniczące ze sobą działki: nr [...] o pow. 5560 m2, nr [...] o pow. 8100 m2 i nr [...] o pow. 17694 m2. W dniu 14 kwietnia 2007 r. weszła w życie uchwała Rady Gminy G. Nr [...]z dnia 18 grudnia 2006 r., zmieniająca miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Decyzją z dnia [...] maja 2009 r. organ I instancji, na wniosek odwołującej, zatwierdził natomiast podział działek:

- nr [...] na działki o nr: [...], [...] i [...];

- nr [...] na działki o nr: [...],[...],[...],[...],[...],[...] i [...];

- nr [...] na działki o nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...].

Następnie decyzją z dnia [...] lutego 2010 r. Wójt Gminy G. – również na wniosek E. S. – zatwierdził podział działki nr [...] na działki o nr: [...], [...], [...], [...], [...] i [...] oraz działki nr [...] na działki o nr: [...] , [...] i [...].

Wydzielone działki o nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...]zostały następnie w okresie od lutego do listopada 2011 r. sprzedane przez odwołującą, co potwierdzają dołączone do akt sprawy akty notarialne.

Ustalając wzrost wartości powyższych nieruchomości w wyniku zmiany planu miejscowego Kolegium przyjęło za prawidłowe obliczenia dokonane w sporządzonym w niniejszej sprawie operacie szacunkowym. Rzeczoznawca w operacie tym - stosując podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej - ustalił, że przedmiotowe nieruchomości przed zmianą planu były warte 131.180,00 zł (20,00 zł/m2). Z kolei ich wartość po zmianie planu miejscowego rzeczoznawca wycenił na kwotę 218.480,29 zł (33,31 zł/m2). W konsekwencji uznano, że wzrost wartości przedmiotowych działek wyniósł 87.300 zł (218.480,29 zł - 131.180,00 zł), dlatego też opłatę planistyczną, jako równowartość 15 % tej kwoty, ustalono w kwocie 13.095,00 zł.

Odnosząc się do argumentacji odwołania Kolegium za zasadny uznało jedynie zarzut dotyczący bezpodstawnego określenia terminu do wniesienia opłaty planistycznej, co też uwzględniło wydając w drugiej instancji decyzję merytoryczną. Pozostałe zarzuty odwołującej Kolegium oceniło jako niezasadne.

W ocenie organu opłaty planistyczne w kwotach 4.232,25 zł, 2.300,40 zł oraz 2.753,85 zł, ustalone decyzjami Wójta Gminy G. nr [...], nr [...] i nr [...], wydanymi w dniu [...] lipca 2011 r., strona poniosła nie za działki o nr [...], [...] i [...] (jak wskazywałyby na to sentencje tych decyzji), lecz z powodu - odpowiednio - sprzedaży działek o nr: [...], [...] i [...], sprzedaży działki nr [...] oraz sprzedaży działek o nr [...] i [...], co wynika z uzasadnień powołanych decyzji.

Kolegium uznało również, że wbrew twierdzeniom odwołującej, biegła wyceniła w operacie nie wartość całych działek o nr: 307/4, 308/9 i 314/3 przed zmianą planu, a wartość 1 m2 tych działek odnosząc tę wartość do powierzchni działek o nr: [...],[...],[...],[...],[...],[...] i [...] sprzedanych przez odwołującą.

Kolegium nie znalazło podstaw do uznania, że został naruszony § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wskazało, że biegła w operacie uwzględniła nieruchomości podobne, a nadto uwzględniła ich powierzchnię oddzielnie dla działek wziętych do porównań przed zmianą planu i po zmianie, co posłużyło do ustalenia współczynników korygujących. Jednocześnie organ odwoławczy przyznał rację organowi I instancji, iż biegła nie brała pod uwagę wzrostu wartości działek spowodowanego ich podziałem, wskazując, że wynika to chociażby z porównania cen, jakie osiągnęła odwołująca za poszczególne działki, które to ceny są znacznie wyższe od wyszacowanej wartości działek.

Organ odwoławczy podkreślił również, iż Wójt Gminy G. ustalił wspólną opłatę planistyczną nie dla trzech działek, jak wynikało z sentencji jego decyzji, lecz dla siedmiu działek, co potwierdza treść jego uzasadnienia. Takie ustalenie opłaty planistycznej Kolegium uznało za zgodne z prawem i jak najbardziej uzasadnione, skoro działki te są położne w pobliżu siebie w jednym kompleksie i sporządzono dla nich jeden operat szacunkowy.

E. S. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie skargę na powyższą decyzję ostateczną, domagając się jej uchylenia z powodu naruszenia art. 7 , art. 77 i art. 80 k.p.a. polegającego na nierozpatrzeniu całokształtu materiału dowodowego oraz przeprowadzeniu wyłącznie formalnej oceny sporządzonego na potrzeby postępowania operatu szacunkowego, bez oceny jego zawartości merytorycznej, w sytuacji, gdy przy sporządzaniu operatu rzeczoznawca majątkowy dokonał niewłaściwego doboru nieruchomości stanowiących podstawę wyceny wartości rynkowej gruntu według jego przeznaczenia przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, naruszając przy tym przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ponadto skarżąca zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie art. 107 k.p.a. oraz art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W uzasadnieniu skargi skarżąca podtrzymała zarzuty wobec decyzji organu I instancji przedstawione w odwołaniu. Ponadto wskazała, że decyzja pierwszoinstancyjna wydana została przez Kierownika Referatu Strategii i Rozwoju i z jej treści nie wynika, by działał on w imieniu i na rzecz Wójta, pomimo, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej upoważniony jest wójt. Okoliczność ta, jak również fakt, iż w nagłówku tej decyzji wskazano, że pochodzi ona z Urzędu Gminy G., świadczy o tym, że przedmiotowe rozstrzygnięcie pierwszoinstancyjne nie czyni zadość wymaganiom stawianym przez art. 107 § 1 k.p.a.

Ponadto skarżąca nie zgodziła się ze stanowiskiem Kolegium uznającym za prawidłowy sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy. W jej ocenie dokonana przez organ ocena tego dowodu miała charakter lakoniczny, co miało wpływ na nieprawidłowe ustalenie wartości sprzedanych przez nią nieruchomości. Strona podniosła, że w sytuacji, gdy rzeczoznawca przyjął dla określenia wzrostu wartości nieruchomości podejście porównawcze, winien w operacie szacunkowym wskazać cechy decydujące o podobieństwie porównywanych nieruchomości, co podkreśla art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W niniejszej sprawie rzeczoznawca jednak tego nie uczynił. W konsekwencji skarżąca zakwestionowała dobór nieruchomości do porównania, twierdząc, że rzeczoznawca porównywał nieruchomości zbyt różniące się od siebie, by mogły stanowić podstawę do wyciągania średniej. Przyjęcie niewłaściwych nieruchomości do metody porównawczej wpłynęło zaś – w jej ocenie – na nieprawidłowe określenie wartości nieruchomości.

Końcowo skarżąca podniosła, że przeznaczenie jej nieruchomości w nowym planie zagospodarowania przestrzennego niewiele się zmieniło w porównaniu do ich poprzedniego przeznaczenia. Nie osiągnęła ona zatem korzyści ze zbycia przedmiotowych działek, co organy powinny w niniejszej sprawie uwzględnić, mając na uwadze treść uchwały składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 grudnia 2009r.(sygn. akt II OPS 3/09), w której uznano, że jeżeli przysporzenie majątkowe, które następuje w dacie uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, nie staje się przedmiotem korzyści z tytułu zbycia nieruchomości, to opłata planistyczna nie jest wymierzana.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012r., poz. 647 ze zm.), powoływanej dalej jako "u.p.z.p.", jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Możliwość ustalenia powyższej opłaty (tzw. renty planistycznej) jest ograniczona czasowo w ten sposób, że dochodzenie opłaty, a więc wszczęcie postępowania w tym przedmiocie winno nastąpić w ciągu pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiany stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w zw. z ust. 4 u.p.z.p.).

W okolicznościach rozpoznawanej sprawy powyższy termin niewątpliwie został zachowany, bowiem uchwała Rady Gminy Nr [...] w sprawie zmian I części zmian miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego obowiązujących na obszarze gminy G. (Dz. Urz. Woj. Lubelskiego Nr 45, poz. 1063 z dnia 15 marca 2007 r.) weszła w życie w dniu 14 kwietnia 2007 r., zaś postępowanie w sprawie zostało wszczęte postanowieniem Wójta Gminy G. z dnia [...] marca 2012 r.

W świetle niekwestionowanych ustaleń zaskarżonej decyzji na skutek powyższej zmiany planu miejscowego przedmiotowe nieruchomości zostały przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową o funkcji zagrodowej (oznaczona symbolem RM), zaś przed tą zmianą były położone w obszarze rolnym z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod uprawy ogrodnicze bez możliwości zabudowy (RP-4). W cyt. uchwale Rada Gminy ustaliła też wysokość opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., na 15% w stosunku do wzrostu wartości nieruchomości.

Zachodziły przeto podstawy do przeprowadzenia postępowania administracyjnego mającego na celu ustalenia, czy zmiana planu spowodowała wzrost wartości nieruchomości, jeżeli tak, to w jakiej wysokości a następnie obliczenie należnej opłaty planistycznej. Ustalenie wartości nieruchomości przed i po zmianie planu dokonano na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego A. G.

Wbrew zarzutom skargi pozytywna ocena powyższego dowodu dokonana przez organy administracji znajduje oparcie we wnikliwej i wszechstronnej jego analizie, co znalazło wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wskazano w niej m. in., że wyceniając nieruchomości przy uwzględnieniu ich przeznaczenia przed zmianą planu biegła przyjęła do porównań 13 transakcji nieruchomościami gruntowymi rolnymi będącymi przedmiotem prawa własności z terenu gminy G. z okresu od 14 października 2010 r. do 13 stycznia 2012 r. o powierzchniach od 2800 m² do 28000 m², w których cena za 1m² wahała się od 1,14 zł do 20 zł. Dokonując wyceny przedmiotowych nieruchomości przed zmianą planu biegła dokonała korygowania ceny średniej nieruchomości porównywalnych ze względu na określone cechy, takie jak: położenie, atrakcyjność lokalizacji, dojazd, dostępność, powierzchnia, struktura użytków, rozłóg, kształt i trudności w uprawie. Podobnie biegła uczyniła dokonując wyceny nieruchomości po zmianie planu. Nie jest zatem trafny zarzut naruszenia przepisów postępowania: art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. poprzez nierozpatrzenie całokształtu materiału dowodowego i przeprowadzenie wyłącznie formalnej oceny operatu szacunkowego, bez wnikania w jego zawartość merytoryczną. Wypada zauważyć, że ustalając wartość nieruchomości przed zmianą planu biegła przyjęła najwyższą cenę 1m², jaka wystąpiła w transakcjach nieruchomościami przyjętymi do porównania. Z kolei ustalając wartość nieruchomości po zmianie planu (w dacie sprzedaży) przyjęła kwotę 33,31 zł/m² zbliżoną do najniższej spośród 15 nieruchomości objętych analizą jako podobne, gdzie ceny za tereny pod zabudowę zagrodową wahały się od 33,33 zł do 90,23 zł za 1m². Przyjęcie takich wartości gruntu przed i po uchwaleniu plany jest maksymalnie korzystne dla skarżącej, gdyż wzrost wartości nieruchomości jest w takim przypadku możliwie najmniejszy. Argumentacja skargi, że "... przeznaczenie terenu w nowym planie niewiele się zmieniło w porównaniu do poprzedniego przeznaczenia, co oznacza, że skarżąca nie osiągnęła korzyści ze zbycia przedmiotowych działek." jest nieprzekonujące. Organ odwoławczy trafnie zwrócił uwagę w tej mierze na fakt, że ceny za poszczególne działki, jakie uzyskała skarżąca sprzedając je (w formie aktów notarialnych poddanych analizie organu) w przeliczeniu na 1m² są znacznie wyższe od wartości 1m² gruntu przyjętej przez rzeczoznawcę w odniesieniu do stanu po zmianie planu. Z treści operatu wynika, że biegła określiła wzrost wartości nieruchomości tylko z powodu zmiany ich przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego a nie wynikających z innych przyczyn, w szczególności z podziałów dokonanych po zmianie planu.

Należy podkreślić, że w sytuacji, gdy po zmianie planu został dokonany podział nieruchomości i następnie właścicielka (skarżąca) dokonała sprzedaży niektórych z nowopowstałych działek, opłata planistyczna nie mogła być ustalona w odniesieniu do działki istniejącej w dacie zmiany planu, a więc przed podziałem, gdyż zgodnie z art. 36 ust 4 u.p.z.p warunkiem ustalenia opłaty jest zbycie nieruchomości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze zasadnie uchyliło decyzję pierwszoinstancyjną i prawidłowo określiło numery działek będących przedmiotem zbycia uzasadniającego ustalenie opłaty z tytułu wzrostu ich wartości na skutek zmiany planu. Organ I instancji w postanowieniu o wszczęciu postępowania z dnia [...] marca 2012 r. numery te podał prawidłowo, natomiast w sentencji decyzji z dnia [...] stycznia 2013 r. z niezrozumiałych względów wskazał stare numery działek sprzed podziału: [...],[...], i [...], przy czym jeśli chodzi o działkę nr [...] dodatkowo się pomylił podając w uzasadnieniu numer [...] (co jest oczywista omyłką) i powierzchnię 0,8100 ha, podczas gdy działka [...] powstała w wyniku podziału działki nr [...] decyzją z dnia [...] maja 2009 r., a powierzchnię 0,8100 ha miała właśnie działka nr [...] przed podziałem.

Z uzasadnienia decyzji Wójta Gminy G. wynika jednak jednoznacznie, że ustalona opłata planistyczna dotyczy działek będących przedmiotem zbycia sześcioma aktami notarialnymi:

1) z dnia [...] lutego 2011 r. Rep. A Nr [...] - działka nr [...] o pow. 900m²;

2) z dnia [...] marca 2011 r. Rep. A Nr [...]– działka nr [...] o pow. 900m² i działka nr [...] o pow. 900m²

3) z dnia [...] czerwca 2011 r. Rep. A Nr [...] – działka nr [...] o pow. 900m²;

4) z dnia [...] czerwca 2011 r. Rep. A Nr [...] – działka nr [...] o pow. 1159m²;

5) z dnia [...] października 2011 r. Rep. A Nr [...] – działka nr [...] o pow. 900m²;

6) z dnia [...] listopada 2011 r. Rep. A Nr [...] – działka nr [...] o pow. 900m².

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. zaskarżoną decyzją naprawiło powyższe uchybienie organu I instancji.

Organ odwoławczy odniósł się do zarzutu strony skarżącej zawartego w odwołaniu i powtórzonego w skardze, iż wcześniejszymi decyzjami zostały ustalone już opłaty planistyczne związane z przedmiotowymi działkami, które skarżąca uiściła, wobec czego nie widzi podstaw do ponoszenia ich po raz kolejny. W uzasadnieniu skarżonej decyzji szczegółowo opisano podziały nieruchomości skarżącej dokonywane już po wejściu w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego: decyzją z dnia [...] maja 2009r. działek numer: [...], [...] i [...], a następnie decyzją z dnia [...] lutego 2010 r. dalszego podziału działek numer: [...] i [...], które zostały utworzone w wyniku pierwszego z tych podziałów. Kolegium dokonało następnie analizy trzech decyzji Wójta Gminy G. z dnia [...] lipca 2011 r.: nr [...], nr [...] i nr [...] i jednoznacznie stwierdziło, że mimo wskazanych w sentencji tych decyzji numerów działek: [...], [...] i [...] ustalone nimi opłaty odnoszą się do działek powstałych w wyniku zatwierdzenia podziałów w/w decyzjami podziałowymi: tj. odpowiednio działek: nr [...], nr [...] i nr [...]; nr [...]; nr [...] i nr [...], co wynika z uzasadnień powyższych decyzji.

Wnioski organu odwoławczego w tym względzie Sąd uznał za przekonujące. Dodatkowo warto wskazać, że działki nr [...] i nr [...] powstałe w wyniku podziału działki nr [...] były przedmiotem sprzedaży dopiero w dniach [...] października 2011r. i [...] listopada 2011r. Należy więc wykluczyć możliwość, aby opłata planistyczna ustalona jedną z decyzji z dnia [...] lipca 2011r. mogła dotyczyć całej dawnej działki nr [...], skoro przed tą datą E. S. zbyła tylko jej część.

Sąd podziela stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego, że nie stanowi naruszenia prawa sporządzenie jednego operatu szacunkowego dla kilku działek wyodrębnionych geodezyjnie i objęcie ich jedną decyzją o ustaleniu opłaty z tytułu wzrostu wartości na skutek zmiany planu miejscowego w sytuacji, gdy działki te położone są w pobliżu siebie, w jednym kompleksie.

Organ odwoławczy słusznie wyeliminował błędnie zamieszczone w zaskarżonej decyzji rozstrzygnięcie o terminie płatności ustalonej opłaty planistycznej, gdyż nie przewidują tego przepisy prawa.

Końcowo należy stwierdzić, że nietrafny jest zarzut wydania decyzji z dnia [...] stycznia 2013 r. przez niewłaściwy organ. Autor skargi wskazuje, że decyzję wydał Kierownik Referatu Strategii i Rozwoju, podczas gdy zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. właściwym do ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej jest wójt gminy. Zarzut ten, gdyby okazał się zasadny, obligowałby organ odwoławczy do uchylenia decyzji pierwszoinstancyjnej jako dotkniętej wadą nieważności (art. 156 § 1 pkt 1 k.p.a.) i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia właściwemu organowi I instancji (art. 138 § 2 k.p.a.). Jednak okoliczność taka w niniejszej sprawie nie wystąpiła. Wprawdzie należy się zgodzić ze stroną skarżącą, że pieczęć nagłówkowa decyzji powinna wskazywać, iż organem ją wydającym jest Wójt Gminy G., a nie Urząd Gminy, jednakże osoba podpisująca decyzję (Kierownik Referatu Strategii i Rozwoju) działała z upoważnienia Wójta Gminy, co zostało wyraźnie zaznaczone na jej pieczęci. W tej sytuacji nie ulega wątpliwości, że organem wydającym decyzję był Wójt Gminy, a wskazane uchybienie nie było na tyle istotne, by uzasadniało uznanie decyzji organu I instancji za nieważną.

Z przytoczonych wyżej względów należało uznać, że zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. nie narusza prawa, a skarga na nią, jako pozbawiona uzasadnionych podstaw, podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).