Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 356/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2019-08-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 16 art. 129 ust. 5 pkt 3 art. 130 art. 154
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Sędzia NSA Łucja Franiczek (spr.), Sędzia WSA Beata Kalaga-Gajewska, Protokolant asystent sędziego Klaudia Borowicz, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 sierpnia 2019 r. sprawy ze skargi "A" S.A. w K. na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta C. z dnia [...] r., nr [...], 2. zasądza od Wojewody Śląskiego na rzecz skarżącej Spółki kwotę 3.800 (trzy tysiące osiemset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania, 3. nakazuje pobrać od Wojewody Śląskiego kwotę 1.238 (tysiąc dwieście trzydzieści osiem) złotych tytułem nieuiszczonego wpisu sądowego.


UZASADNIENIE

Po kolejnym rozpoznaniu sprawy Prezydent Miasta C. orzekł o ustaleniu odszkodowania za zmniejszenie wartości przedmiotowej nieruchomości, oznaczonej poprzednio jako działka nr 1. o pow. 1568 m², spowodowane wybudowaniem linii elektroenergetycznej, w wysokości 47.930 zł, zobowiązując skarżącą "A." S.A. w K. do jego wypłaty na rzecz E. B. jako obecnego właściciela w terminie 14 dni od dnia ostateczności.

Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ I instancji powołał art. 112 ust. 4, art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 1 i 3, art. 130, art. 132 ust. 1a, 3, 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.).

W uzasadnieniu organ I instancji podał, że decyzją z dnia [...] r. nr [...] Kierownik Wydziału Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Prezydium Rady Narodowej w C. zezwolił Zakładom Energetycznym Okręgu Centralnego Biura Budowy Sieci Najwyższych Napięć w L. na wejście na teren tejże nieruchomości, stanowiącej własność J. B., w celu budowy linii elektroenergetycznej 110 kV A.-T. Podstawę decyzji stanowił art. 35 i art. 36 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz. U. z 1961 r., Nr 18, poz. 94).

Wnioskiem z dnia [...] r. E. B. jako właściciel nieruchomości na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego z dnia [...] r. wystąpił o ustalenie odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości, spowodowane postawieniem na niej słupa elektroenergetycznego wysokiego napięcia i przeprowadzenia linii energetycznej.

Wydane uprzednio decyzje zostały uchylone, w tym wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 7 listopada 2014 r., sygn. akt

II SA/Gl 484/14. Celem ustalenia, czy odszkodowanie z tego tytułu zostało już uprzednio ustalone i wypłacone, organ wystąpił do Sądu Rejonowego w C., Archiwum Państwowego w C. i K. oraz Archiwum Akt Nowych w W. Jednak nie odszukano akt archiwalnych. Stąd też organ I instancji uznał, że odszkodowania nie ustalono i nie wypłacono.

Na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego z dnia

[...] r. oraz wyników rozprawy administracyjnej organ I instancji ustalił, że w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej, nieruchomość w części spełniała funkcje mieszkalne. Potwierdzeniem tego jest dokumentacja dotycząca nadbudowy budynku mieszkalnego parterowego z dnia [...] r. oraz z [...] r., a także wypisy z kartoteki budynków na działkach nr 3., 1., które powstały z podziału pierwotnej działki nr 2., zatwierdzonego decyzją z dnia [...]r. Wówczas doszło do wydzielenia działki budowlanej nr 3., na której posadowiony jest budynek. Pozostała część nieruchomości pierwotnej stanowi działkę, na której znajduje się słup elektroenergetyczny oraz szklarnia. Zatem w ocenie organu, poprzednio nieruchomość użytkowana była w dwojaki sposób. Biegły określił powierzchnię mieszkalną (dom i podwórze) na 871 m², a część rolną na

697 m². Biegły ustalił wartość nieruchomości jako sumę wysokości spadku wartości:

- na skutek wielkości współczynnika współkorzystania z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe, odpowiadający stopniowi zmniejszenia się wartości nieruchomości,

- na skutek pogorszenia stanu techniczno-użytkowego nieruchomości wskutek zbudowania urządzenia i lokalizacji naziemnych elementów infrastruktury oraz trwałego ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości.

Zdaniem organu, operat biegłego jest prawidłowy i należycie uzasadniony. Stąd też stanowi dowód w prowadzonym postępowaniu. Zatem na jego podstawie ustalono odszkodowanie z tytułu spadku wartości nieruchomości, zobowiązując do jego wypłaty obecnego operatora sieci.

W odwołaniu od decyzji skarżąca Spółka zarzuciła naruszenie art. 7 i 77 kpa oraz powołanych przez organ I instancji przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W uzasadnieniu Spółka zarzuciła w pierwszym rzędzie, że przywołana przez organ I instancji dokumentacja budowlana oraz wypis z kartoteki budynków, dotyczą stanu nieruchomości po wydaniu decyzji o ograniczeniu praw. Na działce nr 3., ujawniono budynek mieszkalny – rok budowy 1975 r., zaś na działce nr 1. – wyłącznie budynki produkcji rolniczej. Tymczasem decyzja zezwalająca na wejście celem budowy linii elektroenergetycznej dotyczyła wyłącznie działki nr 1.. Spółka zakwestionowała zatem operat szacunkowy, w którym przyjęto przeznaczenie tej działki na podstawie przeznaczenia działki sąsiedniej, podczas gdy z żadnego z przywołanych przez organ dokumentów nie wynika sposób zagospodarowania tej działki w dniu ograniczenia praw. Zabudowa tej działki to tunel foliowy i dwie szklarnie, wzniesione w 1970 r. Tymczasem biegły przyjął przeznaczenie tej działki na podstawie planu miejscowego, uchwalonego w 1979 r., a więc pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Na takie wady operatu wskazał organ odwoławczy w poprzedniej decyzji kasacyjnej, przyjmując, że część działki to tereny rolne z możliwością zabudowy gospodarczej. Pod linią prowadzone były zaś uprawy ogrodnicze. Stąd też linia elektroenergetyczna nie spowodowała zmniejszenia wartości nieruchomości rolnej.

Jednakże zaskarżoną decyzją odwołania nie uwzględniono.

Organ odwoławczy podzielił ustalenia organu I instancji, że skoro nie udało się odszukać dokumentów archiwalnych, nie można uznać, że poprzedni właściciel otrzymał odszkodowanie z tytułu zajęcia nieruchomości. Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dokonując wyceny nieruchomości, należy uwzględnić faktyczny sposób użytkowania, skoro nie obowiązywał wówczas plan miejscowy.

Zdaniem organu odwoławczego, wykonany operat szacunkowy jest zgodny z prawem. Organ wyjaśnił, że do ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, doszło na podstawie art. 35 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (tj. Dz. U z 1974r. nr 10 poz. 64 z późn. zm.), zgodnie z którym organy administracji państwowej, instytucje i przedsiębiorstwa państwowe mogły za zezwoleniem naczelnika gminy - a w miastach prezydenta lub naczelnika miasta (dzielnicy), zakładać i przeprowadzać na nieruchomościach - zgodnie z zatwierdzoną lokalizacją szczegółową - ciągi drenażowe, przewody służące do przesyłania płynów, pary, gazów, elektryczności oraz urządzenia techniczne łączności i sygnalizacji, a także inne podziemne lub nadziemne urządzenia techniczne niezbędne do korzystania z tych przewodów i urządzeń.

Zgodnie z regulacjami zawartymi w aktualnie obowiązującej ustawie o gospodarce nieruchomościami odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia (przez które, zgodnie z art. 112 ust. 2, rozumieć należy także ograniczenie w drodze decyzji prawa własności, użytkowania wieczystego lub innego prawa do nieruchomości) ustalane jest, co do zasady w decyzji o wywłaszczeniu. Możliwość wydania odrębnej decyzji o odszkodowaniu przewidują natomiast przepisy art. 129 ust. 5 ww. ustawy. O zasadności ich zastosowania w badanej sprawie przesądził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, w wyroku z 7 listopada 2014 r. sygn. akt

II SA/Gl 484/14, którego ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wiążą w sprawie zarówno ten sąd, jak i organ, którego działanie było przedmiotem zaskarżenia (art. 153 ustawy z 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi).

Niekwestionowane jest także to, że poprzedni właściciel nigdy nie składał wniosku o ustalenie odszkodowania należnego mu za zmniejszenie się wartości nieruchomości spowodowanego posadowieniem na niej linii elektroenergetycznej i słupa wysokiego napięcia, ani nie uzyskał z tego tytułu odszkodowania. Podejmowane przez organ I instancji próby odszukania dokumentów związanych z ustaleniem i wypłatą odszkodowania na rzecz J. B. - w tym celu wystąpiono do Archiwum Urzędu Miasta C. i Śląskiego Urzędu Wojewódzkiego w Katowicach oraz Spółki Akcyjnej "B." Oddziału w C., Archiwum Państwowego w C., Sądu Rejonowego w C., Archiwum Akt Nowych w W., Spółki Akcyjnej "C." Oddziału w L., "D." S.A., Centrum Obsługi Finansowej i Archiwum Zakładowego [...] Urzędu Wojewódzkiego - nie przyniosły bowiem oczekiwanych rezultatów. W świetle powyższego, mając na względzie, iż nie udało się odszukać żadnych dokumentów świadczących o ustaleniu łub wypłacie odszkodowania na rzecz J. B. uznać należało, że uprawnienie do jego ustalenia nie zostało skonsumowane w przeszłości i przysługuje jego następcy prawnemu i obecnemu właścicielowi nieruchomości – E. B.

Nie budzi również wątpliwości, że podmiotem zobowiązanym do zapłaty odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości pozostaje podmiot aktualnie korzystający z tego ograniczenia. Nie ulega zatem wątpliwości, iż ograniczenie prawa własności wynikające z decyzji z [...] r. obciąża nieruchomość oznaczoną obecnie jako działka nr 1. na rzecz "A.", do której majątku należy przebiegająca przez tę działkę linia. W ocenie organu odwoławczego również ustalona przez organ I instancji kwota odszkodowania za zmniejszenie się wartości nieruchomości stanowiącej jego własność, na skutek posadowienia na niej urządzeń elektroenergetycznych jest prawidłowa. Organ I instancji oparł swe rozstrzygnięcie na operacie szacunkowym z [...] r., autorstwa rzeczoznawcy majątkowego P. J. (uprawnienia nr [...]), sporządzonym, wbrew twierdzeniu odwołującej, zgodnie z przepisami prawa, w szczególności z art. 130 i art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zawierającym wszystkie dane istotne dla określenia wartości nieruchomości, w tym uzasadnienie i wyjaśnienie przyjętych przy wycenie założeń.

Zgodnie z art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku wydania odrębnej decyzji o odszkodowaniu, jego wysokość ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Stosownie natomiast do treści art. 154 ww. ustawy dokonując wyceny uwzględnia się (miedzy innymi) jej przeznaczenie wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego. Gdy takiego planu nie ma ustala się je w oparciu o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania lub decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a w przypadku braku studium lub decyzji o warunkach zabudowy uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

W badanej sprawie, jak ustalono, w dniu wydania decyzji zezwalającej na wejście w teren nieruchomości nie obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego, a ówczesne przepisy ustawy z 31 stycznia 1961 r. o planowaniu przestrzennym nie przewidywały podejmowania aktu planistycznego w postaci studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego ani decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami biegły, przy wycenie, winien był uwzględnić faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Z operatu szacunkowego wynika, że na podstawie informacji uzyskanej od następcy prawnego poprzedniego właściciela wycenianej nieruchomości, będącego jednocześnie jej obecnym właścicielem, biegły ustalił, że nieruchomość ta, w dniu ograniczenia do niej praw, tj. wydania decyzji PPRN w C. z [...] r., była użytkowana w dwojaki sposób. We wschodniej części służyła zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, odpowiadając charakterowi nieruchomości mieszkaniowej jednorodzinnej - powierzchnię tej części biegły określił jako obszar 871 m², natomiast w części zachodniej pełniła funkcje rolniczą (usytuowane były bowiem na tej części szklarnie) - powierzchnię tej części określił jako obszar 697 m² (strony 9 i 10 operatu). Na stronie 12 operatu biegły wskazał, że z uwagi na brak wpływu linii elektroenergetycznej na część o charakterze rolnym odstąpiono od badania rynku nieruchomości rolnych. Badaniem objął natomiast obszar miasta C. dla nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym, ze szczególnym uwzględnieniem północnych dzielnic miasta (K., G., P.). Do wyceny zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej wskazując, że takie cechy jak: położenie i dostępność komunikacyjna miały największy wpływ na wartość nieruchomości, stąd wagę tych cech określił w zaokrągleniu na 30 %. Pozostałe cechy, takie jak otoczenie i kształt miały, jak wskazał biegły, nieco mniejszy wpływ na cenę stąd ich wagę określił na równym poziomie 20 %. Po odrzuceniu transakcji nieruchomościami, których stan lub wielkość znacznie odbiegały od wycenianej nieruchomości, do porównań przyjął 14 transakcji, z okresu od [...] r. do [...] r., nieruchomościami niezabudowanymi o charakterze mieszkalnym, położonymi w okolicy nieruchomości wycenianej, o powierzchni możliwe najbardziej do niej zbliżonej, wskazując, że w badanym okresie, na analizowanym rynku nie zaobserwowano wpływu upływu czasu na wartość nieruchomości. Średnią cenę transakcyjną ustalił na poziomie

124,08 zł/m², a po zastosowaniu współczynników korygujących uwzględniających lokalizację, otoczenie, kształt i konfigurację oraz dostępność komunikacyjną ustalił ją w wysokości 123,31 zł/m². Następnie określił wysokość zmniejszenia wartości przedmiotowej nieruchomości, wskazując, że ze względu na brak transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej, które obciążone były w podobny sposób, zmniejszenie to oszacował w sposób pośredni, określając jego wysokość jako iloczyn wartości rynkowej 1 m² nieruchomości, w części na której posadowione są urządzenia i współczynnika zmniejszenia się wartości (strona 20 operatu). Wskazał, że zmniejszenie to wynika: ze spadku wartości spowodowanego współkorzystaniem z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe - tę wysokość określił na kwotę 28 230,00 zł, przyjmując powierzchnię 432 m² (w niej mieszczą się powierzchnie: stanowiska słupowego-20 m², pasa eksploatacyjnego-

70 m² pasa dojazdowego-117 m² i napowietrznej linii elektroenergetycznej-225 m²), jako łączną powierzchnię zabezpieczającą uprawnienia przedsiębiorstwa przesyłowego w zakresie władania istniejącą na nieruchomości siecią, umożliwiając mu pełny dostęp do wykonywania czynności związanych z jej utrzymywaniem w należytym stanie technicznym (strony 11 i 25 operatu) oraz z pogorszenia stanu (techniczno-użytkowego nieruchomości o charakterze mieszkaniowym, powstałego w związku z wybudowaniem na niej urządzenia i związanych z nim naziemnych elementów infrastruktury technicznej oraz trwałym ograniczeniem w korzystaniu z nieruchomości, którą określił na kwotę 19 700,00 zł, przyjmując całą, mającą charakter mieszkaniowy, powierzchnię 871 m² (strony 26 i 27 operatu). W związku z tym całkowite zmniejszenie wartości nieruchomości określił na kwotę 47 930,00 zł (strona 27 operatu). Zdaniem biegłego takie wyliczenie jest racjonalne i prawidłowo oddaje uciążliwości i ograniczenia spowodowane lokalizacją urządzeń przesyłowych na przedmiotowej nieruchomości, zarówno z uwagi na współkorzystanie z części nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe, jak i obniżenie walorów całej nieruchomości poprzez istnienie urządzeń przesyłowych. Wskazał, że wycena uwzględnia wszelkie możliwe przyczyny obniżenia się wartości nieruchomości, wynikające tak z negatywnego wpływu istniejących urządzeń na atrakcyjność nieruchomości jako całej, jak i jej dodatkowo obciążonych fragmentów w postaci prawa współkorzystania. W wycenie zostały zatem w sposób wyczerpujący uwzględnione wszystkie warunki, ograniczenia i skutki wpływające na nieruchomość, a wskazane w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (§ 43 ust. 3).

Dokonując oceny prawidłowości sporządzonej w niniejszej sprawie wyceny organ stwierdził, że opracowanie to spełnia wymogi określone w ww. rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r., oparte zostało na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, jak również, że jest logiczne i zupełne. Operat został sporządzony przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia z zakresu wyceny nieruchomości, nie utracił swojej ważności, nie jest sprzeczny z obowiązującymi przepisami prawa, zawiera opis toku rozumowania jego autora, wskazanie uwarunkowań dokonanych czynności i rozwiązań merytorycznych. Powyższe sprawia, iż opracowanie to może stanowić dowód w przedmiotowej sprawie.

Odnosząc się natomiast do treści odwołania, w tym do zarzutów dotyczących prawidłowości operatu szacunkowego, w oparciu o który ustalona została wysokość należnego odszkodowania, organ wskazał, że zarówno organ, jak i strona nie mogą wkraczać w sferę wiadomości specjalnych biegłego, do którego należy wybór podejścia, metody i techniki szacowania (w granicach obowiązujących przepisów), ocena atrybutów nieruchomości, dobór materiału porównawczego, jak również rodzaju i wysokości współczynników korygujących, a więc elementów wyceny wynikających z posiadanej przez biegłego wiedzy specjalistycznej oraz znajomości rynku.

Nie można również zgodzić się z twierdzeniem odwołującej, że Prezydent nie zastosował się do zaleceń zawartych w uzasadnieniu poprzedniej decyzji Wojewody z [...] r. Wręcz przeciwnie, organ I instancji prowadząc ponownie postępowanie zlecił wykonanie nowego operatu szacunkowego, który - jak wykazano wyżej - został sporządzony zgodnie z przepisami prawa, w szczególności z art. 130 i art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przeprowadził rozprawę administracyjną z udziałem autora wyceny oraz stron postępowania, którym zapewnił możliwość zapoznania się z aktami sprawy, w tym z nowym operatem szacunkowym oraz przedstawienia uwag, do których biegły ustosunkował się na rozprawie, natomiast organ w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Nie ma również racji odwołująca, że błędne są ustalenia odnoszące się do faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości w dniu ograniczenia do niej praw, z których wynika, że nieruchomość ta we wschodniej części służyła zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, odpowiadając charakterowi nieruchomości mieszkaniowej jednorodzinnej. Ustalenia te wynikają zarówno z przekazanych informacji, jak również z przedłożonych przez niego dokumentów, w szczególności z decyzji Naczelnika Gminy G. z [...] r. nr [...] o pozwoleniu na wykonanie, zgodnie z zatwierdzonym projektem techniczno-roboczym z

[...] r. [...], robót budowlanych polegających na nadbudowie istniejącego na nieruchomości położonej w K. parterowego budynku mieszkalnego, a także znajdującego się w aktach protokołu granicznego z [...] r. L. dz. ewid. [...] działki nr 4. położonej w K., stanowiącej własność M. B., wykonanego przez geodetę K. H. w celu podzielenia jej na działki nr 5. i 2. Z dokumentów tych wynika w sposób niebudzący żadnych wątpliwości, że działka nr 2. już w 1967 r. była działką zabudowaną budynkiem mieszkalnym i taki stan istniał również w dniu wydania decyzji PPRN w C. z [...] r., która wbrew twierdzeniom odwołującej nie dotyczy działki nr 1., lecz działki nr 2., podzielonej w roku 1990 na działki nr 3. i 1., co wynika z dokumentów poprzedzających wydanie ww. decyzji (wykazu właścicieli i użytkowników gruntów, nad którymi przebiega linia elektroenergetyczna; mapy trasy linii i pisma PPRN w C. z [...] r. skierowanego do J. B.), gdzie nie wymienia się działki nr 1., lecz albo działkę nr 4., albo działkę nr 2.. W samej zaś decyzji PPRN w C. z [...] r. wskazuje się, że, cyt.: "zezwala się na wejście w teren w celu budowy linii elektroenergetycznej 110 kV A.-T. na nieruchomości położonej w K. pow. C., stanowiącej własność .J. B.". Działka nr 1. powstała natomiast w roku 1990 r., w wyniku podziału działki nr 2. (vide decyzja Kierownika Urzędu Rejonowego w C. z [...] r. nr [...]). Organ zauważył, że o terenach zabudowy mieszkaniowej w K. oraz zastosowania odpowiednich ich zabezpieczeń jest również mowa w decyzji Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej Wydział Urbanistyki i Architektury w K. z [...] r. nr [...] zatwierdzającej plan realizacyjny zagospodarowania trasy linii 110 kV A. – C. – W. – T. (odcinek na terenie miasta i powiatu C.). Odwołująca natomiast nie przedstawiła żadnych dowodów, z których wynikałoby inne, niż mające charakter mieszkaniowy, użytkowanie ww. nieruchomości w dniu ograniczenia do niej praw.

Nie można również zgodzić się z zawartym w odwołaniu twierdzeniem, iż Wojewoda w swojej poprzedniej decyzji z [...] r. przesądził, że obszar działki objętej postępowaniem to tereny upraw rolnych. Zwrócono jedynie uwagę, że cyt. "w konsekwencji do porównań przyjęto nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, mimo że nic nie wskazuje, aby takie było przeznaczenie lub sposób korzystania z wycenianej działki w 1973 r." Powyższe oznacza, że w przypadku udokumentowania faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości w dniu jej zajęcia, jak uczynił to Prezydent w ponownie prowadzonym postępowaniu, biegły dokonując wyceny uwzględnia (między innymi) jej przeznaczenie wynikające z tegoż użytkowania.

Wojewoda nie zgodził się także z twierdzeniem odwołującej, że fakt wybudowania linii elektroenergetycznej w żaden sposób nie ograniczył możliwości korzystania, a ponadto (co udowodnił właściciel i potwierdził dokumentami) nie ograniczył możliwości nadbudowy i rozbudowy budynków. Wręcz przeciwnie, w ocenie Wojewody, fakt usytuowania rzeczonej linii przesyłowej na nieruchomości oznaczonej w dniu wydania decyzji z [...] r. jako działka nr 2., która "podzieliła" tę działkę na dwie części i tym samym zmniejszyła jej wartość, zamknął jej właścicielowi drogę do dowolnego jej zagospodarowania. Nie ma wątpliwości, że z uwagi na istniejącą linię oraz jej strefę ochronną plany inwestycyjne właściciela zostały mocno ograniczone. Nie miał on bowiem możliwości rozbudowy istniejącego na działce budynku mieszkalnego, mógł go jedynie nadbudować.

Biorąc zatem powyższe pod uwagę, jak również uwzględniając całość materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, Wojewoda stwierdził, że rozstrzygnięcie organu I instancji w przedmiocie ustalenia odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr 1. o pow. 0,1568 ha, spowodowane wybudowaniem linii energetycznej jest prawidłowe.

Stąd też odwołania nie uwzględniono.

W skardze do sadu administracyjnego Spółka jako podmiot zobowiązany do wypłaty ustalanego odszkodowania, domagała się uchylenia decyzji organu obydwu instancji oraz zasądzenia zwrotu kosztów postępowania, zarzucając naruszenie:

1) art. 129 ust. 5 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż przepis ten dotyczy jedynie odszkodowania za pozbawienie prawa, a nie – jego ograniczenia (art. 112 ust. 2 ustawy),

2) art. 128 ust. 1 i 4 ustawy – poprzez przyjęcie, że osobą uprawnioną do odszkodowania jest także spadkobierca osoby wywłaszczonej,

3) art. 922 w zw. z art. 1 kodeksu cywilnego – poprzez przyjęcie, że prawo do odszkodowania jako prawo o charakterze publicznoprawnym wchodzi w skład spadku,

5) art. 118 kc – z powodu pominięcia instytucji przedawnienia roszczenia o odszkodowanie,

6) art. 7, 77 i 85 kpa.

Skarżąca zarzuciła również, że wnioskodawca nie przedstawił żadnych dowodów, z których wynikałby fakt braku wypłaty odszkodowania na rzecz ówczesnego właściciela przedmiotowej działki. Nadto, ponowiła dotychczasowe zarzuty co do operatu szacunkowego w zakresie błędnego ustalenia przeznaczenia działki i daty ograniczenia prawa i oparcia się na późniejszej dokumentacji, a także dowolnego określenia powierzchni służącej celowi mieszkalnemu, a w konsekwencji, błędnego przyjęcia do porównań nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową.

Zdaniem Spółki, jedynie obszar pod słupem o pow. 8 m², wyłączony jest z produkcji rolnej, zaś pod samą linią możliwa jest uprawa rolna i budowa szklarni. Nadto, zakwestionowała dobór nieruchomości do porównań. Wskazała też na błędy matematyczne w ustaleniu powierzchni słupa i pasa eksploatacyjnego i brak mapy zasadniczej. Jej zdaniem, to nie linia przesyłowa podzieliła działkę i zmniejszyła jej wartość, lecz decyzja o podziale z 1990 r.

Organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi, bowiem przepisy kodeksu cywilnego nie były podstawą rozstrzygnięcia.

W toku rozprawy sądowej uczestnik postępowania wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga musiała odnieść skutek, aczkolwiek nie wszystkie zawarte w niej zarzuty należało podzielić.

Kwestia zastosowania w niniejszym przypadku art. 129 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyżej powołanej, została bowiem przesądzona w przywołanym przez organ odwoławczy prawomocnym wyroku tut. Sądu w sprawie o sygn. akt II SA/Gl 484/14, mocą którego uchylono poprzednie decyzje organów obydwu instancji o umorzeniu postępowania jako bezprzedmiotowego. Sąd stwierdził też, że prawo administracyjne nie przewiduje instytucji przedawnienia. Nakazało merytoryczne rozpoznanie wniosku obecnego właściciela nieruchomości (vide: str. 9-11 uzasadnienia wyroku).

Zatem w świetle art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.), nie mogły odnieść skutku zarzuty naruszenia art. 129 ust. 5 pkt 3 i art. 128 ust. 1 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 1, art. 118 i art. 922 kodeksu cywilnego. Wyrażonym w powyższym wyroku poglądem, związane były bowiem organy administracji, jak i skład orzekający w niniejszej sprawie. Sąd administracyjny stwierdził też, że ustalenie odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, zostało poprzedzone wnikliwym badaniem, czy doszło uprzednio do ustalenia i wypłaty odszkodowania. Skarżąca Spółka w piśmie z dnia [...] r. podała, że nie dysponuje takimi dokumentami. Stąd też zasadnie uznały organy administracji, że z braku dowodu ustalenia i wypłaty odszkodowania, należało przyjąć, że nie doszło do przyznania rekompensaty.

Jednakże skarga musiała odnieść skutek z powodu naruszenia art. 130 i art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskutek błędnego i dowolnego przyjęcia, że skoro w dniu ograniczenia prawa przedmiotowa nieruchomość stanowiła częściowo tereny, służące zaspokajaniu potrzeb mieszkalnych, to taki stan rzeczy odpowiada charakterowi nieruchomości mieszkaniowej jednorodzinnej. W konsekwencji, do porównań przyjęto nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, podczas gdy pozostała część nieruchomości służyła jako tereny upraw polowych, częściowo zabudowane szklarniami i budynkiem gospodarczym.

Zdaniem składu orzekającego, stanowiska organów obydwu instancji, nie sposób podzielić. Faktem jest, że w dniu ograniczania prawa, nieruchomość nie była podzielona. W świetle poczynionych ustaleń faktycznych, na nieruchomości niewątpliwie istniała zabudowa mieszkaniowa, co potwierdza niezbicie fakt późniejszego wydania decyzji o pozwoleniu na nadbudowę budynku mieszkalnego. Jednak na ówczesnej nieruchomości znajdowały się także szklarnie. Zupełnie niezrozumiałe i niekonsekwentne jest rozdzielanie funkcji (przeznaczenia) nieruchomości. Zdaniem sądu administracyjnego, taki sposób zagospodarowania nieruchomości odpowiada charakterowi zabudowy zagrodowej. W tej kategorii zabudowy mieszczą się bowiem zarówno budynek mieszkalny, służący zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rolnika i jego rodziny, jak i również wszelkie inne obiekty, przeznaczone do prowadzenia gospodarstwa rolnego. O charakterze tej nieruchomości jako gospodarstwa rolnego przesądza zawarta w 1990 r. umowa przekazania gospodarstwa rolnego, składającego się z działek nr 3. i 1. W takim stanie rzeczy nie może być mowy o żadnej podwójnej funkcji nieruchomości w dniu ograniczenia prawa. Nieruchomość stanowiła gospodarstwo rolne, zaś znajdującą się na niej zabudowę, w tym mieszkaniową, należy zaliczyć do kategorii zabudowy zagrodowej. Szacowanie nieruchomości zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i sztuczny podział na dwie funkcje, nastąpił zatem z naruszeniem definicji nieruchomości podobnej z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Sąd administracyjny nie podzielił jednak stanowiska skarżącej Spółki, aby nieruchomość stanowiła tereny upraw polowych. Po podziale w 1990 r., przed zawarciem umowy przekazania gospodarstwa rolnego, na obecnej działce nr 1. znajdowała się zabudowa gospodarcza i szklarnie, zbudowane w 1970 r., czego skarżąca nie kwestionuje. Nie były to zatem wyłącznie grunty pod uprawy polowe, lecz także znajdowała się tam typowa zabudowa zagrodowa.

Sąd administracyjny nie podzielił też zarzutów skargi, że obniżenie wartości nieruchomości może dotyczyć stricte obszaru pod słupem. Ówcześnie wyłączony był spod zabudowy także pas dojazdowy. Teren, nad którym usytuowano linię napowietrzną oraz pas o szerokości jednego metra całej długości linii z obu stron, umożliwia dostęp przedsiębiorstwa energetycznego i zapewnia ochronę urządzeń przed uszkodzeniem. Jednocześnie ogranicza prawo własności i powoduje obniżenie jej wartości. Wbrew twierdzeniom skarżącej, rzeczoznawca odliczył też powierzchnię słupa i powierzchnię przebiegu linii z pasem eksploatacyjnym – od powierzchni pasa dojazdowego (vide: str. 11 operatu). Nie doszło zatem do podwójnego ujęcia terenu, na którym wyłączona jest zabudowa. Podział nieruchomości w 1990 r. był konsekwencją usytuowania na niej słupa i linii przesyłowej. Zrealizowana inwestycja ograniczyła prawa własności, zmniejszając jej wartość. Jednak nie sposób przyjąć do porównań zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, skoro ówcześnie na nieruchomości mieściła się zabudowa zagrodowa.

Z tych względów decyzje organów obydwu instancji jako wydane z naruszeniem art. 4 pkt 16, art. 130 i art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co miało wpływ na wynik sprawy, nie mogły się ostać i podlegały uchyleniu na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a oraz art. 135 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Wobec uwzględnienia skargi należało na wniosek skarżącej zasądzić na jej rzecz zwrot kosztów postępowania, obejmujący uiszczony wpis sądowy w kwocie 200 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika w osobie radcy prawnego w kwocie

3.600 zł, czyli łącznie w kwocie 3.800 zł (art. 202, art. 205 § 2 i art. 209 cyt. ustawy oraz § 2 pkt 5 w zw. z § 14 ust. 1 lit. a rozp. Min. Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokatów (Dz. U. z 2015 r., poz. 1800 ze zm.). Nadto, zgodnie z art. 233 § 2 cyt. ustawy, nakazano pobrać od organu odwoławczego kwotę 1.238 zł tytułem nieuiszczonej części wpisu od skargi, liczonego od wartości przedmiotu sporu, tj. 47.930 zł x 3% = 1.438 zł minus 200 zł, czyli 1.238 zł. Skarżąca uiściła bowiem jedynie wpis w kwocie 200 zł i nie została wezwana do uiszczenia brakującej kwoty wpisu.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ I instancji winien zatem zlecić opracowanie nowego operatu szacunkowego przy uwzględnieniu faktu, że w dacie ograniczenia prawa przedmiotowa nieruchomość stanowiła gospodarstwo rolne z zabudową zagrodową – przy zastosowaniu § 43 ust. 3 cyt. ustawy.

mr