Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 138/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2008-10-08 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 87 ust. 3, art. 37 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 127 par. 1, art. 7, art. 77
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jolanta Szaniecka Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz (spr.) Sędzia WSA Danuta Rzyminiak – Owczarczak Protokolant st. sekretarz sądowy Ewa Wąsik po rozpoznaniu w Poznaniu na rozprawie w dniu 8 października 2008 r. sprawy ze skargi "A" Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] roku, nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości; I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy S. L. z dnia [...] roku, znak [...] II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz skarżącej kwotę [...] zł (...) tytułem zwrotu kosztów postępowania, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/W. Batorowicz /-/ J. Szaniecka /-/D. Rzyminiak - Owczarczak


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r. Wójt Gminy S. L., na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz na podstawie § 11 uchwały Rady Gminy S. L. z dnia [...] r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego S. L., rejon ul. D. w zw. z § 2 uchwały Rady Gminy S. L. z [...] r. w sprawie upoważnienia Wójta Gminy S. L. do realizacji opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) ustalił dla skarżącej spółki jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr [...] w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W uzasadnieniu wskazano, iż przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia [...] r. wartość działki wynosiła [...] zł. Zgodnie z opinią rzeczoznawcy różnica wartości działki przed i po uchwaleniu planu miejscowego wynosi [...] zł z czego 30% wartości stanowi kwota [...] zł.

W przewidzianym ustawą terminie odwołanie wniosła skarżąca spółka, żądając uchylenia zaskarżonej decyzji. W odwołaniu podniesiono, że ustalenia faktyczne w oparciu, o które wydano zaskarżoną decyzję nie są zgodne z rzeczywistością. Przede wszystkim podniesiono, że Spółka uzyskała decyzję ustalającą warunki zabudowy na terenie przedmiotowej działki. Do odwołania załączono kopię tej decyzji i wyjaśniono, że decyzji ustalającej warunki zabudowy nie można było wykorzystać, bowiem brak było dojazdu do spornej działki. Możliwość korzystania z jedynej drogi została wyłączona. Spółka przez kilka lat bezskutecznie zabiegała o utworzenie dojazdu do działki, i w [...] r. oddała ją w dzierżawę sąsiadowi. Wobec faktu, iż jedyny dojazd do działki był możliwy poprzez nieruchomość dotychczasowego dzierżawcy, Spółka sprzedała ją dzierżawcy - jedynemu zainteresowanemu. W dalszej kolejności, szczególny sprzeciw zgłoszono co do ustaleń dotyczących okresu przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia [...] r. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Organ odwoławczy w uzasadnieniu wskazał, iż załączona do akt decyzja ustalająca warunki zabudowy funkcjonowała w czasie obowiązywania planu ogólnego gminy S. L.. Natomiast w trakcie sporządzania operatu brak było aktualnej i ważnej decyzji o warunkach zabudowy. Podkreślono również, że przed uchwaleniem planu sporna działka wg wypisu z rejestru gruntów stanowiła grunty rolne klasy [...]i [...]., co w ocenie Kolegium jest wystarczające do przyjęcia , iż faktycznym sposobem wykorzystywania gruntu była uprawa rolna.

Od decyzji Kolegium skargę złożyła skarżąca spółka, domagając się jej uchylenia. Skarżąca zarzuciła naruszenie przepisów. Art. 7, 8, 77 kpa poprzez błędne dokonanie ustaleń faktycznych, a w konsekwencji przyjęcie wzrostu wartości nieruchomości w błędnej kwocie. Skarżąca podniosła, że przedmiotowa działka nigdy nie była wykorzystana na cele rolnicze, lecz na działalność gospodarczą o czym świadczy załączona do odwołania umowa dzierżawy. Wobec tego, zdaniem skarżącej, nie zachodzą przesłanki do naliczenia renty planistycznej gdyż wartość działki nie uległa zmianie na skutek uchwalenia renty planistycznej.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w P. zważył co następuje:

Skarga okazała się uzasadniona, bowiem zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów prawa materialnego oraz postępowania administracyjnego w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy.

Wskazać należy, że zgodnie z przepisem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz.U. Nr 153, poz. 1269 z zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem.

Kontrolowana w niniejszej sprawie decyzja, jak również poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji nie są, w ocenie składu orzekającego, zgodne z prawem, albowiem wydane zostały z naruszenie art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Art. 36 ust. 4 powołanej ustawy stanowi, że jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustalona w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości Opłata nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Ta regulacja jest ściśle powiązana z przepisem art. 37 ust. 1 stanowiącym wiążące odniesienie i dopełniającym definicję wymienionego pojęcia. W art. 37 ust. 1 przewidziano, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnice między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Z akt sprawy wynika , że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący tereny, na których zlokalizowana jest przedmiotowa działka został zatwierdzony uchwałą Rady Gminy w S. L. z dnia [...] r. nr [...] a uchwała opublikowana została w Dzienniku Urzędowym Województwa Wielkopolskiego nr 154, poz. 4198 z dnia 7 listopada 2005 r. Zgodnie z nowym planem działka nr ewid. gruntu [...] w S. L. przeznaczona została pod poszerzenie ul. O., częściowo pod trójkąt widoczności a częściowo pod działalność gospodarczą. Za bezsporne uznać należy, że wcześniej obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu utracił moc z dniem [...] r. na zasadzie art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zatem o okresie od [...] r. do [...]r. na wskazanym terenie nie obowiązywał żaden plan zagospodarowania przestrzennego. Nie obowiązywała również decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu gdyż wskazywana przez skarżących decyzja [...] r. utraciła ważność [...] r.

W takiej sytuacji organy i rzeczoznawca majątkowy winni dokonać porównania wartości działki z okresu po uchwaleniu nowego planu z wartością działki przed jego uchwaleniem, przy czym dla określenia tej wartości przyjąć należy faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości.

Podkreślić należy, że ani ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ani ustawa o gospodarce nieruchomościami nie zawiera legalnej definicji pojęcia "sposobu faktycznego wykorzystania nieruchomości". Nie ma zatem żadnych powodów aby temu pojęciu przypisywać inne znaczenie niż określenie istniejącego aktualnie na gruncie stanu. "Faktyczny sposób wykorzystania" jest to element stanu faktycznego a nie oceny prawnej. Przy rozpoznaniu niniejszej sprawy istotne jest jedynie w jaki sposób działka była wykorzystywana przed zmianą planu a nie to jak mogła być wykorzystana w oparciu o wówczas obowiązujące przepisy.

Za błędną uznać należało argumentacje Kolegium, że wobec braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego istotnego znaczenia nabierają zapisy zamieszczone w ewidencji gruntów i budynków. Podkreślić należy, że informacje o gruntach zawarte w operacie ewidencyjnym prowadzonym przez starostę w oparciu o przepisy ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. z 2000 r. Nr 100, poz. 1086 ze zm..) nie przesądzają o "faktycznym sposobie ich wykorzystania" w rozumieniu art. 37 ust. 1 u.p.z.p.

W tych warunkach Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. przy rozpoznaniu odwołania winno odnieść się do twierdzenia skarżącej, iż przedmiotowa działka była wykorzystywana na cele gospodarcze o czym świadczy znajdująca się w aktach umowa dzierżawy z dnia [...] r. Umowa ta zawarta została w okresie obowiązywania poprzedniego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy S. L. nr [...] z dnia [...] r., zgodnie z którym działka przeznaczona była pod usługi centrotwórcze. Według twierdzeń skarżącej umowa trwała aż do dnia sprzedaży działki to jest [...] r. czyli obejmowała okres bezpośrednio poprzedzający uchwalenie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a więc okres podlegający badaniu na potrzeby ustalenia renty planistycznej.

Brak odniesienia do faktycznego sposobu wykorzystywania działki przez organy obu instancji stanowi naruszenie przepisu art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Zaskarżona decyzja narusza również przepisy postępowania administracyjnego a mianowicie art.127 § 1 kpa przez nierozpoznanie wszystkich wskazanych w odwołaniu zarzutów, art. 7 kpa przez niewyjaśnienie stanu faktycznego oraz art. 77 kpa przez niezebranie i nierozpatrzenie całego materiału dowodowego w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy winny dokonać ustalenia jaki był faktyczny sposób wykorzystania działki przed wejściem w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wyprowadzić wniosek czy w sprawie niniejszej zachodzą warunki do obciążenia skarżących rentą planistyczną.

Dodatkowo Sąd wskazuje, że Wojewódzki Sąd Administracyjny w K. w sprawie o sygn. [...] zwrócił się do Trybunału Konstytucyjnego z pytaniem prawnym: czy przepis art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca`2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.) w zakresie w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystania w sytuacjach, kiedy przeznaczenie nieruchomości było określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed [...] r., który utracił moc z uwagi na upływ terminu określonego przepisem art. 87 ust. 3 tej ustawy - jest zgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Sąd doszedł jednak do wniosku, że zawieszanie postępowania sądowoadministracyjnego do czasu zakończenia postępowania przed Trybunałem Konstytucyjnym byłoby przedwczesne. Nie jest bowiem wykluczone, że skutkiem ponownego rozpoznania sprawy przez organy administracji publicznej ustalony zostanie stan faktyczny pozwalający na zastosowanie nadal obowiązujących przepisów prawa materialnego w sposób nie powodujący kolizji z normami konstytucyjnymi wskazywanymi w pytaniu prawnym. Stanie się tak wtedy, gdy ustalone zostanie, że działka skarżącego w okresie po utracie mocy obowiązującej przez dawny plan była faktycznie użytkowana w zgodzie z przeznaczeniem określonym w nowym planie.

W tych warunkach na podstawie art. 145 § 1 pkt.1 lit. a) i c) i art. 135 p.p.s.a. należało uchylić zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji. O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. W pkt III wyroku określono na podstawie art. 152 p.p.s.a., że zaskarżona decyzja nie może być wykonana.

/-/ W.Batorowicz /-/ J.Szaniecka /-/ D.Rzyminiak-Owczarczak

MK