Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 138/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2017-05-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 4, 5 7 i 11
journal: Dz.U. 2016 poz 778
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 150 ust. 2 i 5, art. 156 ust. 1 i 3, art. 151 ust. 1, art. 152 ust. 3, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 75 par. 1
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Detka, Sędziowie Sędzia WSA Jacek Kuza, Sędzia WSA Beata Ziomek (spr.), Protokolant Starszy sekretarz sądowy Sebastian Styczeń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 maja 2017r. sprawy ze skargi Skarbu Państwa - Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe-Nadleśnictwo C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 30 grudnia 2016r. znak: [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 30 grudnia 2016r. znak: [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa rozpoznając odwołanie Skarbu Państwa – Państwowe Gospodarstwo [...] od decyzji Burmistrza Miasta i Gminy z dnia 24.10.2016 r., znak: [...] w sprawie ustalenia z urzędu jednorazowej opłaty w łącznej wysokości 28.202,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w G., oznaczonych nr ew. nr 60, 61, 199/2, 230 i 386/1, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, "Regionalny Port Lotniczy [...]" na obszarze gminy C., w części sołectw G. i P., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W motywach rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, że podstawę rozstrzygnięcia Burmistrza Miasta i Gminy stanowił art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 3, 4, 11 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz uchwała Rady Miejskiej w C. z dnia 31 maja 2011 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, "Regionalny Port Lotniczy [...]" na obszarze gminy C., w części sołectw G. i P. (Dz. Urzędowy [...]). ustalająca 20% stawkę wzrostu wartości nieruchomości dla terenów oznaczonych symbolem KL, ZL i KDZ tj. obszaru, w którym położone są działki o nr 60, 61, 199/2, 230 i 386/1. Powołane przepisy zobowiązują wójta, burmistrza albo prezydenta miasta do pobierania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu. Wartość nieruchomości według stanu sprzed uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego i po wejściu w życie tego planu określa operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego.

Przedmiotowe działki działający w imieniu Skarbu Państwa N. sprzedał w dniu 5.09.2012 r. .

Zgodnie z ustaleniami organu, wzrost wartości wymienionych nieruchomości był następstwem uchwalenia planu, który wszedł w życie z dniem 11.09.2011 r. W odniesieniu do poprzedniego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (uchwała Rady Miejskiej w C. nr [...] z dnia 30 lipca 2009 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, "Regionalny Port Lotniczy [...]" na obszarze gminy C., w części sołectw G. i P.) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach wyrokiem z dnia 8.06.2010 r. sygn. akt II SA/Ke 249/10 (prawomocnym od dnia 7.08.2010 r.) stwierdził nieważność. Stan ten oznacza, że uchwałę należy traktować tak, jakby nie była podjęta.

W planie ogólnym, który utracił moc z dniem 31.12.2003r. przedmiotowe działki posiadały przeznaczenie oznaczone symbolami: 4.1.RP - tereny upraw polowych (dz. nr 61), RLD – tereny zalesień (dz. nr 60), 4.1.RP i 4.2.RL – tereny lasów (dz. nr 199/2), 4.2.RL (dz. nr 386/1), RZ – tereny łąk i pastwisk (dz. nr 230). W okresie międzyplanowym sposób użytkowania tych działek nie uległ zmianie w związku z tym przy ustalaniu ich wartości przyjęto faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu.

Z ustaleń aktualnie obowiązującego planu wynika następujące przeznaczenie działek:

- nr 60 i 61, położone na obszarze oznaczonym KL – tereny lotniska częściowo w granicach udokumentowanego złoża,

- 199/2 i 386/1 – KL: tereny lotniska,

- 230 – ZL: tereny lasów (część działki o pow. 968m2) oraz 003KDZ: droga klasy zbiorczej.

Burmistrz Miasta i Gminy w oparciu o operaty szacunkowe z dnia 2.09.2015 r. opatrzone klauzulą aktualności z dnia 2.09.2016 r. sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego W. K., decyzją z dnia 24.10.2016 r ustalił dla Skarbu Państwa [...] jednorazową opłatę w łącznej wysokości 28.202 zł. Poprzednie dwie decyzje organu I instancji ustalające opłatę planistyczną ( z dnia 20.02.2014 r. znak: [...] i z dnia 8.12.2015 r. znak [...]) zostały przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchylone.

Skarb Państwa – [...] w odwołaniu od powyższej decyzji zarzuciło organowi I instancji błędne ustalenie, że na skutek uchwalenia planu wartość nieruchomości wzrosła, podczas, gdy realny wzrost tych wartości nie nastąpił, a operaty szacunkowe, które organ przyjął za podstawę ustalenia wysokości opłaty, sporządzone zostały tendencyjnie, w celu naliczenia jak najwyższej opłaty, stanowiącej dochód własny gminy oraz naruszenie art. 77 kpa polegające na braku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego w sprawie poprzez nieuwzględnienie złożonych przez stronę w toku postępowania operatów szacunkowych, z których wynikały znaczne różnice w wycenie nieruchomości, a które to operaty również były wykorzystywane przez niezależnych rzeczoznawców, a wartości przez nich przyjęte pozytywnie zweryfikowała transakcja sprzedaży nieruchomości, w której uzyskano cenę nieznacznie odbiegającą od wyceny. Zdaniem odwołującego, biegła znacznie zaniżyła cenę gruntów z okresu przed wejściem w życie planu.

Rozpatrując odwołanie organ II instancji przytoczył treść art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stwierdzając, że w świetle poczynionych przez organ I instancji ustaleń faktycznych wystąpiły przesłanki określone ustawą do pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze dokonując oceny operatów szacunkowych uznało, że zostały one sporządzone zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016r., poz. 2147 ze zm.) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ustalenie opłaty nastąpiło w sposób prawidłowy i zgodny z przepisami prawa i miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Do wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami, które w sposób przekonujący zostały opisane w operatach oraz załączonym do akt sprawy wyjaśnieniu z dnia 5.07.2016 r. Ustalono, że operaty sporządzone przez biegłą zostały skorygowane, uzupełnione i uaktualnione, zgodnie z zaleceniami Kolegium zawartymi w poprzednio wydanych decyzjach.

W procesie wyceny rzeczoznawca dokonała określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowych według stanu przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego (przed 11.09.2011 r.) według cen na datę przeniesienia prawa własności nieruchomości. Nieruchomości te były wykorzystywane jako grunt leśny w zarządzie L. Na podstawie analizy rynku i cech nieruchomości będących przedmiotem zawartych transakcji rzeczoznawca wytypowała atrybuty nieruchomości mające wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych oraz dokonała oceny ich wpływu na uzyskane ceny i stopień skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych (lokalizacja ogólna i szczegółowa nieruchomości, wielkość i kształt działki, dostępność komunikacyjna, atrakcyjne położenie).

W procesie wyceny rzeczoznawca określiła również wartość rynkową nieruchomości gruntowych według stanu po wejściu w życie planu zagospodarowania przestrzennego (po 11.09.2011 r.) według cen na datę przeniesienia prawa własności nieruchomości. Zmianie uległo przeznaczenie wymienionych działek tj. pod budowę portu lotniczego – czyli cel publiczny komunikacja lotnicza. Dla nieruchomości nr 230 wyznaczono nową funkcje – tereny lasów i drogi zbiorczej.

Zaznaczono, że źródłem informacji o zawartych transakcjach są akty notarialne kupna – sprzedaży nieruchomości.

Kolegium uznało, że analiza operatów pod kątem formalnym wykazała, iż zostały sporządzone przez osobę uprawnioną, posiadającą wiedzę specjalistyczną w tym zakresie, wycena uwzględnia przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny i jej podstawę, źródła danych o nieruchomościach. Do każdego operatu dołączono dokumenty wykorzystane przy jego sporządzeniu oraz klauzulę dotyczącą ich aktualności. Biegła wyjaśniła powody dla których w procesie wyceny zastosowała § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości z 2004 r., przy braku na rynku transakcji nieruchomości nabywanych pod planowane lotnisko, co znalazło odzwierciedlenie w pkt 10 operatów oraz w wyjaśnieniu.

Opierając się na wyliczeniach zawartych w operatach szacunkowych organ II instancji przyjął:

- wartość dz. nr 60 przed uchwaleniem planu wynosiła 192.100zł, natomiast jej wartość po wejściu w życie planu miejscowego zmieniła się i wynosiła 288.150zł. Wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości o kwotę 96.050zł, skutkował naliczeniem jednorazowej opłaty w wysokości 19.210zł.

- wartość dz. nr 61 przed uchwaleniem planu wynosiła 27.260zł, natomiast jej wartość po wejściu w życie planu miejscowego zmieniła się i wynosiła 40.890zł. Wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości o kwotę 13.630zł, skutkował naliczeniem jednorazowej opłaty w wysokości 2.726zł.

- wartość dz. nr 199/2 przed uchwaleniem planu wynosiła 40.700zł, natomiast jej wartość po wejściu w życie planu miejscowego zmieniła się i wynosiła 61.050zł. Wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości o kwotę 20.350zł, skutkował naliczeniem jednorazowej opłaty w wysokości 4.070zł.

- wartość dz. nr 386/1 przed uchwaleniem planu wynosiła 21.760zł, natomiast jej wartość po wejściu w życie planu miejscowego zmieniła się i wynosiła 32.640zł. Wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości o kwotę 10.880zł, skutkował naliczeniem jednorazowej opłaty w wysokości 2.176zł.

- wartość dz. nr 230 przed uchwaleniem planu wynosiła 2.100zł, natomiast jej wartość po wejściu w życie planu miejscowego zmieniła się i wynosiła 2.200zł. Wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości o kwotę 100zł, skutkował naliczeniem jednorazowej opłaty w wysokości 20zł.

Ustalona opłata planistyczna w kwocie ogółem: 28.202zł odpowiadała 20% stawce wzrostu wartości nieruchomości.

Odnosząc się do zarzutów odwołania podniesiono, że wskazywane przez Nadleśnictwo operaty szacunkowe straciły swoją ważność, a ponadto zostały sporządzone dla celów sprzedaży, a zatem na innych zasadach i do innych celów.

Wbrew twierdzeniom odwołującego uznano, że rzeczoznawca majątkowy udokumentowała wzrost wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W ocenie Kolegium stanowisko organu I instancji co do podobieństwa ustalonych wartości nieruchomości w operatach sporządzonych przez W. K. i innego rzeczoznawcę majątkowego P. H. jest uprawnione, przy czym podkreślono, że te ostatnie utraciły ważność na skutek upływu czasu.

Akcentując obszerność i szczegółowość uzasadnienia decyzji Burmistrza Miasta i Gminy Kolegium nie znalazło podstaw do jej uchylenia.

Skarb Państwa – Państwowe Gospodarstwo [...] zaskarżyło do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 30.12.2016 r. wnosząc o jej uchylenie.

W uzasadnieniu skarżący podtrzymał dotychczasowe stanowisko, kwestionując okoliczność wzrostu wartości nieruchomości i istnienie podstaw do ustalenia opłaty planistycznej. Zdaniem autora skargi, zarzut naruszenia art. 75 § 1 kpa polegający na niedopuszczeniu przez organ jako dowodu zgłoszonych przez stronę w toku postępowania operatów szacunkowych jest uzasadniony, albowiem wskazywane operaty nie musiały być aktualizowane na datę toczącego się postępowania, gdyż ich zadaniem było stwierdzenie wartości nieruchomości na datę jej zbycia i na ten czas należało ocenić przedmiotową okoliczność, zwłaszcza, że strona nie wnioskowała o dopuszczenie tego dowodu w charakterze opinii biegłego rzeczoznawcy, a jako dowodu w sprawie w ogóle. Konsekwencją tej okoliczności jest naruszenie procedury administracyjnej tj. art. 7 w zw. z art. 77 kpa, mające wpływ na wynik sprawy, a polegające na braku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego w sprawie. Zgodnie ze stanowiskiem skarżącego, zgłoszone operaty należało przyjąć jako dowód nie mający waloru opinii biegłego i odnieść się do ich treści. Z ich analizy wynika, że działający na zlecenie organu I instancji rzeczoznawca zaniżył znacznie cenę gruntów z okresu przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a do porównań przyjął grunty znacznie oddalone od gruntów objętych miejscem transakcji, podczas gdy obrót gruntami w obrębie G. i O. w działkach przylegających do gruntów Skarbu Państwa, był duży.

W operacie M.G. sporządzonym na datę 8.07.2010 r., przed wejściem w życie planu przedmiotowe nieruchomości wyceniono na kwotę netto 488.553zł, zaś biegła W.K. przyjęła kwotę 283.920zł netto. Po wejściu w życie planu określiła wartość nieruchomości na kwotę 424.930zł, a nieruchomości sprzedano w przetargu publicznym za 505.000zł. Taki stan zaprzecza zdaniem skarżącego najbardziej obiektywnemu weryfikatorowi wartości nieruchomości, jakim był przetarg. Ponadto określając wartość nieruchomości po wejściu w życie mpzp rzeczoznawca wyliczyła wskaźnik procentowy zmiany wartości nieruchomości znacznie oddalonych od obszaru zainteresowania ( G. i O.), o zupełnie innych uwarunkowaniach, w ten sposób można określić teoretyczny wzrost wartości pewnych abstrakcyjnych nieruchomości, gdzie uchwalono nowy plan, a nie konkretnych gruntów położonych w O. czy G.. Na tym terenie jak skarżący wskazuje, wpływ na cenę gruntów miała uchwała Rady Miejskiej w K. nr [...] z dnia 22.06.2006 r., zaś grunty w cenie 3 zł za 1m2 były kupowane już kilka lat wcześniej, przed wejściem w życie mpzp.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje:

Skarga nie znajduje usprawiedliwionych podstaw.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną ( art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Dokonując tak rozumianej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia, Wojewódzki Sąd Administracyjny nie stwierdził ani naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, ani innych naruszeń przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W przedmiotowej sprawie jako podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia organ wskazał art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Stosownie do dyspozycji art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2016, poz. 778 ze zm.), powoływanej w dalszej części uzasadnienia jako "ustawa", jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Zarzuty skargi sprowadzają się do stwierdzenia, iż mimo uchwalenia planu miejscowego, ustalającego przeznaczenie terenu na którym położone są działki nr ew. 60, 61, 199/2, 230 i 386/1 pod tereny lotniska, tereny lasów i drogę – wartość tych nieruchomości nie zmieniła się w stosunku do ich poprzedniego przeznaczenia tj. wykorzystywania na cele: terenów upraw polowych, zalesień i lasów oraz łąk i pastwisk, co potwierdza operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb zbycia tych nieruchomości oraz uzyskana w wyniku przetargu cena ze sprzedaży ww. działek.

Z zaprezentowanym poglądem nie sposób się zgodzić. Organy dokonały prawidłowych ustaleń faktycznych i w oparciu o te ustalenia wyprowadziły słuszne wnioski.

Przepisy ustawy określają, że opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o której mowa w art. 36 ust. 4 ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 ustawy).

W przypadku, gdy właściciel nieruchomości, której wartość wzrosła zbywa ją, notariusz sporządzający akt notarialny ma obowiązek w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu (art. 37 ust. 5), natomiast wójt, burmistrz albo prezydent miasta ma obowiązek ustalenia - bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego - w drodze decyzji opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 37 ust. 7). Opłaty tej organ może dochodzić w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4).

W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami ( art. 37 ust. 11 ).

Zgodnie z art. 150 ust. 5 w zw. z art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2016.2147 – zwanej dalej jako u.g.n.) określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi sporządzając na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Regulacje w zakresie szczegółowych zasad i sposobów określania wartości nieruchomości zawierają oprócz ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 149 - 156 ) przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Z przepisów tych wynika, że wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150 ust. 2 u.g.n.). Stosownie do przepisu art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu różnych metod i sposobów (tzw. podejść). Wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.(art. 152 ust. 3).

Podejście porównawcze, zastosowane w niniejszej sprawie, polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych ( art. 153 ust. 1 u.g.n.).

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.).

Przytoczone unormowania wskazują, że proces wyceny nieruchomości jest sformalizowany, co umożliwia dokonanie oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego.

Poza sporem pozostaje okoliczność, że w imieniu Skarbu Państwa – [...] w dniu 5.09.2012 r. sprzedało wymienione wyżej działki położone na obszarze gminy C., w miejscowości G. tj. po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Regionalny Port Lotniczy [...]" na obszarze gminy C., w części sołectw G. i P., uchwalonego uchwałą Rady Miejskiej z dnia 31 maja 2011 r. Ponieważ prawomocnym wyrokiem z 8 czerwca 2010 r. sygn. akt II SA/Ke 249/10 Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził nieważność uchwały Rady Miejskiej nr [...] z dnia 30 lipca 2009 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania "Regionalny Port lotniczy [...] na obszarze gminy C., w części sołectw G. i P., SKO prawidłowo uznało, iż taki stan oznacza, że powyższą uchwałę należy traktować tak, jakby nie była podjęta.

Nie budzi również wątpliwości fakt, że przed uchwaleniem aktualnego planu przedmiotowe działki, zgodnie z planem ogólnym który utracił moc z dniem 31.12.2003 r., były wykorzystywane na cele: terenów upraw polowych, zalesień i lasów oraz łąk i pastwisk, a obecnie ustalenia planu wskazują, iż działki te znajdują się w całości na terenach określonych na rysunku planu symbolem KL, ZL i KDZ - oznaczającym tereny lotniska, tereny lasów i drogi klasy zbiorczej. Z powyższego wynika, że nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości uprawniająca organ do ustalenia opłaty przewidzianej w art. 36 ust. 4 ustawy w oparciu o dane zawarte w sporządzonym dla potrzeb niniejszej sprawy operacie szacunkowym.

Wskazać należy, że organ prowadzący postępowanie w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

W ocenie Sądu organy prawidłowo uznały, że opis stanu nieruchomości, analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie celu i sposobu wyceny, wybór podejścia, metody i techniki szacowania jak również obliczenie wartości nieruchomości zostały prawidłowo przedstawione w pięciu operatach szacunkowych, które zostały sporządzone przez osobę uprawnioną i spełniają wymogi przewidziane ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Odnośnie naruszenia przez organ przepisów postępowania, to w ocenie Sądu zarzuty skarżącego nie są trafne. Wbrew twierdzeniom skarżącego, organy zasadnie nie uwzględniły jako dowodów w sprawie przedstawionych przez skarżącego operatów szacunkowych autorstwa M. G. sporządzonego na dzień 8.07.2010 r. oraz A. D. sporządzonego na dzień 14.04.2012 r., czemu dały wyraz w uzasadnieniu.

Przede wszystkim wskazać należy, że art. 75 § 1 kpa nakazuje organom jako dowód dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny. Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Z treści powyższej regulacji wynika, że ustawodawca wprowadził dwa formalne kryteria nadające operatowi szacunkowemu walor dowodu w postępowaniu administracyjnym. Po pierwsze musi być wykorzystany do celu dla którego został sporządzony i po drugie musi zachować aktualność, co oznacza możliwość wykorzystania w terminie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, o ile nie wystąpiły okoliczności przewidziane w art. 154. Operaty stanowiące podstawę merytorycznego rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie określały wartość nieruchomości dla ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu. Zarówno organ I jak i II instancji w uzasadnieniach podjętych decyzji wskazywały, że przedstawione przez nadleśnictwo operaty szacunkowe były wykonane dla innych celów tj. zbycia przedmiotowych nieruchomości i utraciły ważność po upływie wskazanego w art. 156 ust. 3 u.g.n. terminu. Również sam skarżący przyznaje, że zostały one wykonane przed wejściem w życie obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie budzi zatem wątpliwości okoliczność, że wartości określone w tych operatach nie mogły być przez organ uwzględnione na żadnym etapie postępowania i tym samym powyższe operaty nie mogły przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a w konsekwencji stanowić dowodu w rozumieniu art. 75 § 1 kpa.

Wątpliwości Sądu nie budzi przedstawiona przez rzeczoznawcę analiza rynku i informacja jakimi kryteriami kierowała się przy wyborze nieruchomości porównawczych - tj. transakcji nieruchomości zlokalizowanych w miejscowościach sąsiednich. Z wyjaśnień wynika, że informacja o podjętych przez samorządy kilku gmin planach budowy Regionalnego Portu Lotniczego, na terenie wsi O., G. i P. spowodowała wzrost atrakcyjności gruntów w miejscowościach, w których zaplanowano inwestycję jak i w miejscowościach ościennych, jeszcze przed formalnym uchwaleniem planu. Również Gmina K. przystąpiła do wykupu gruntów pod planowane lotnisko jeszcze przed formalnym uchwaleniem planu po cenie ustalonej przez Radę Miasta. Stanowisko rzeczoznawcy, zgodnie z którym dla prawidłowego określenia faktycznego wzrostu wartości nieruchomości generowanego wyłącznie uchwaleniem planu, nie można przyjąć do porównania – w celu określenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu – nieruchomości z miejscowości, dla których trwała procedura opracowania planu i trwał wykup, ponieważ wykup ten już był prowadzony na określony cel i cena proponowana uwzględniała planowaną zmianę przeznaczenia nieruchomości, zasługuje w pełni na uwzględnienie. Przyjęcie do porównania nieruchomości z miejscowości sąsiednich, nie objętych opracowywanym planem, umożliwiło rzeczoznawcy określenie faktycznego wzrostu wartości nieruchomości generowanej wyłącznie uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego i było w pełni uzasadnione. Wybór i opis nieruchomości podobnych, biegła przedstawiła w każdym z operatów w formie tabeli.

W ocenie Sądu, przedstawionej wycenie, nie można skutecznie zarzucić zaniżenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu jak też przyjęcia do porównania niewłaściwych nieruchomości.

Zdaniem Sądu, w świetle zebranego w sprawie materiału dowodowego organy prawidłowo uznały, że w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania "Regionalny Port Lotniczy [...]" na obszarze gminy C., w części sołectw G. i P. i zmiany przeznaczenia działek o nr nr ew. 60, 61, 199/2, 230 i 386/1, położonych w G., nastąpił wzrost wartości tych działek i ustaliły opłatę w wysokości 20% z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. z 2016 r. poz. 718 ze zm. ) skargę, jako bezzasadną, oddalił.