Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 926/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-09-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 93, art. 98b
journal: Dz.U. 2015 poz 782
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Szmydt Sędziowie WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz (spr.) WSA Elżbieta Sobielarska Protokolant sekretarz sądowy Tomasz Noske po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 września 2016 r. sprawy ze skargi J. R. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] maja 2016 r. nr [...] w przedmiocie wstępnego projektu podziału nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] postanowieniem z dnia [...] maja

2016 r., nr [...], utrzymało w mocy postanowienie Burmistrza [...] z dnia [...] kwietnia 2016 r., nr [...], którym organ negatywnie zaopiniował wstępny projekt podziału nieruchomości zabudowanej, stanowiącej działkę nr ewid. [...], położną w miejscowości [...], gm. [...].

Powyższe orzeczenie zostało wydane w oparciu o następujący stan faktyczny i prawny sprawy.

Wnioskiem z dnia [...] września 2015 r. J. R., wystąpiła do Burmistrza [...] o wydanie postanowienia opiniującego wstępny podział działki położonej w miejscowości [...], o nr ewid. [...], na działki [...] i [...]. Według mapy ze wstępnym projektem podziału, dołączonym do wniosku, projektowana do wydzielenia działka nr [...] przeznaczona miała zostać na powiększenie sąsiedniej nieruchomości, tj. dz. nr 181 (93 ust. 2a Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami – Dz. U. z 2015 r. poz. 782 ze zm.).

Postanowieniem nr [...] z dnia [...] października 2015 r., Burmistrz [...] negatywnie zaopiniował wstępny projekt podziału nieruchomości, z uwagi na niezgodność proponowanego podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W dniu [...] listopada 2015 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wydało postanowienie Nr [...], którym uchyliło rozstrzygnięcie Burmistrza z dnia [...] października 2015 r. w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.

W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, organ I instancji pismem z dnia [...] stycznia 2016 r. zwrócił się do J. R. o złożenie pisemnych wyjaśnień, czy wniosek z dnia [...] września 2015 r. o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału działki nr ewid. [...], dotyczy wydzielenia działki rolnej o powierzchni mniejszej niż [...] ha w celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości w myśl art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz czy wniosek dotyczy wydzielenia projektowanych działek nr [...] i [...] w trybie art. 93 ust. 1 i 2 ustawy.

W odpowiedzi J. R. wskazała, że cel podziału i jego podstawę prawną zawarła już w swoim wniosku i we wstępnym projekcie podziału, jednocześnie poprosiła o pozytywne zaopiniowanie wniosku o podział działki nr [...] w miejscowości [...].

Postanowieniem z dnia [...] lutego 2016 r., Nr [...] Burmistrz [...] ponownie negatywnie zaopiniował wstępny projekt podziału nieruchomości.

W wyniku wniesionego zażalenia, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] postanowieniem Nr [...] z dnia [...] marca 2016 r. ponownie uchyliło rozstrzygnięcie Burmistrza i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Przesłankę takiego rozstrzygnięcia stanowiła wadliwość zaskarżonego postanowienia związana, z brakiem załącznika mapowego ze wstępnym projektem podziału, który winien stanowić jego integralną część.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy organ I instancji postanowieniem Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2016 r., negatywnie zaopiniował wstępny projekt podziału nieruchomości spornej nieruchomości, z uwagi na brak jego zgodności z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Burmistrz wskazał, że działka nr ewid. [...] o pow. [...] m2 w miejscowości [...], gmina [...] położona jest na obszarze obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą Nr [...] z dnia 24 czerwca 2002 r. Znajduje się ona na terenie o przeznaczeniu od strony północnej: [...] (tzn. ulica lokalna), [...] (tzn. teren zabudowy zagrodowej i zabudowy mieszkaniowej), [...] (tzn. teren o funkcji rolniczej, [...] (tzn. teren zabudowy mieszkaniowo usługowej), [...] (tzn. ulica lokalna). Organ przywołał ustalenia planu dotyczące poszczególnych stref funkcjonalnych oraz wyjaśnił, że Wnioskodawczyni cały czas wskazuje jako cel podziału wydzielenie działki nr [...], która ma być przeznaczona na powiększenie działki sąsiedniej nr [...] poprzez notarialne przeniesienie jej własności, tj. podział ma być dokonany w trybie art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z planem działka będąca celem podziału nie jest położona w całości na terenie rolnym [...], bowiem część wydzielanej działki plan przeznacza na komunikację publiczną [...] oraz pod zabudowę mieszkaniową i usługową [...]. Organ po analizie przedłożonych przez stronę dokumentów oraz złożonych przez nią wyjaśnień w sprawie uznał, że przeznaczenie wydzielanej działki nr [...] w planie ([...]) powoduje, że nie może być ona traktowana jako rolna wydzielana w trybie art. 93 ust. 2a ustawy. Przepis ten znajduje zastosowanie tylko do obszarów wskazanych w planie miejscowym jako rolne i leśne. W ocenie organu I instancji rozwiązanie przedstawione na mapie ze wstępnym projektem podziału nie wypełnia warunków wymienionych w dyspozycji art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Natomiast odnosząc się do projektowanej działki nr [...], organ stwierdził, że jej wydzielenie nie realizuje art. 93 ust. 1 i 2 ustawy ze względu na jej przeznaczenie określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, tj. [...]. Wskazana rezerwa w działkach przeznaczona pod drogi publiczne wynikające w miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie wypełnia regulacji zawartej w art. 98 ust. 1 ustawy. Wstępny projekt podziału powinien uwzględniać wydzielenie terenu na poszerzenie drogi publicznej.

Na powyższe rozstrzygnięcie Wnioskodawczyni wniosła zażalenie. Strona wskazała, że wstępny projekt podziału dziatki nr [...], został opracowany na podstawie art. 93 ust. 1, 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Celem podziału nieruchomości jest przede wszystkim wydzielenie działki nr [...], która docelowo ma być zbyta na rzecz właściciela nieruchomości sąsiedniej, tj. działki nr 181. Natomiast działka nr [...] w ocenie strony nie jest przedmiotem wniosku, bowiem jest jedynie pozostałością po wydzieleniu działki nr [...].

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] postanowieniem z dnia [...] maja

2016 r., nr [...], utrzymało w mocy postanowienie Burmistrza [...] z dnia [...] kwietnia 2016 r.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał, że zgodnie ze wstępnym projektem podziału działka nr [...] będzie miała powierzchnię [...] ha, z czego ok. [...] ha ma stanowić rezerwa gruntu pod projektowaną drogę publiczną o symbolu [...] (pas szerokości [...] m), pozostała powierzchnia to tereny o przeznaczeniu [...] (ok. [...] ha) i [...] (ok. [...] ha). Oznacza to, że projektowana do wydzielenia działka nr [...] pod względem ustaleń planu ma mieszane przeznaczenie funkcjonalne, co oznacza że w całości niej jest działką przeznaczoną na cele rolne (lub leśne). Tymczasem regulacja zawarta w art. 93 ust. 2a, w zw. z art. 92 ust. 2, ustawy o gospodarce nieruchomościami, na podstawie której miałby zostać dokonany podział nieruchomości, znajdowałaby zastosowanie w przypadku, gdyby wydzielona w wyniku tego podziału działka nr [...] była w całości przeznaczona na cele rolne (lub leśne) i jednocześnie miałaby być docelowo przeznaczona na powiększenie nieruchomości sąsiedniej. Strona jako cel podziału wskazuje właśnie na wydzielenie tej działki z zamiarem zbycia jej na rzecz właściciela nieruchomości sąsiedniej o nr ewid. [...], przez co uległa by ona poszerzeniu i możliwe byłoby jej zagospodarowanie zgodnie z planem.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze po szczegółowej analizie stanu faktycznego sprawy oraz treści art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami stwierdziło zatem, że niejednolita funkcja obszaru projektowanej działki nr [...] (tj. w części rolnej i w części zaś zurbanizowanej) nie pozwala na zastosowanie warunku zawartego w art. 93 ust. 2a zobowiązującego organ zatwierdzający podział do określenia w decyzji "terminu na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna". Warunek ten może bowiem odnosić się tylko do wydzielonej działki rolnej (lub leśnej) o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, która zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. Również warunkowy podział nieruchomości, o którym mowa 93 ust. 2a ustawy może odnosić się tylko do wydzielonej działki, która będzie miała w planie miejscowym w całości przeznaczenie rolne lub leśne. W rozpoznawanej sprawie, jak wykazano wyżej, taka sytuacja nie ma jednak miejsca.

Na powyższą decyzję J. R. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, wnosząc o jej uchylenie. W jej uzasadnieniu strona zarzuciła organom złą wolę przy podejmowaniu decyzji. Podkreśliła, że przedstawiona przez nią propozycja podziału nieruchomości nie wprowadza żadnych zmian co do opracowywanego planu zagospodarowania przestrzennego m. [...] oprócz tego, że działka nr [...] będzie podzielona na dwie części. Wydzielana działka nr [...] o pow. ok. [...] ha o szer. ok. [...] m i dł. [...] m będzie pomocna do zamierzeń podejmowanych w przyszłości przez właściciela działki nr [...]. Ponadto wg niezatwierdzonego przez organy do dnia dzisiejszego planu zagospodarowania przestrzennego dla m. [...], przewidziano dla ich sąsiadujących działek niewielki zakres terenu budowlanego, każda z nich oddzielnie nie spełnia wymogu pow. zabudowy tj. [...] m2. Połączenie powiększonej działki nr [...] o działkę nr [...] spełnia wymóg i pozwala na zagospodarowane przez właściciela działki nr [...] w sposób sensowny i logiczny. Ponadto jest tańszy od tego zaproponowanego przy próba "mediacji" ze strony Urzędu Gminy [...] czyli, że podział działki nr [...], poprzez notarialne wprowadzenie współwłasności, a następnie sądowne i notarialne wyjście ze współwłasności, albo dokonanie geodezyjnego podziału działki nr [...] oraz [...] na cz. rolną, cz. budowlaną, cz. rezerwową pod poszerzenie drogi, następnie scalenie funkcji obu działek i formalny podział geodezyjny.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o ich oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi ani powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.

Dokonując oceny zaskarżonego postanowienia i zebranego w postępowaniu administracyjnym materiału dowodowego Sąd uznał, że skarga jest niezasadna.

Ustalenia i oceny dokonane przez organy administracji są prawidłowe i wyczerpujące, tym samym nie zachodzi konieczność ich ponownego przytaczania.

Zaznaczyć jedynie można, że o trafności dokonanego przez organy rozstrzygnięcia przesądza literalna treść regulacji prawnej, która ma zastosowanie w niniejszej sprawie.

Stosownie do cytowanego wyżej art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego.

W ustępie 2a ww ustawy wskazano natomiast, że podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami.

Powyższe przesądza zatem, że skoro projektowana działka nr [...], zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego położona jest częściowo na terenie zabudowy mieszkaniowo- usługowej , upraw rolnych i ulicy lokalnej, to tym samym ta niejednolita funkcja nie pozwala na zastosowanie normy zawartej w art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, która zarezerwowana jest dla nieruchomości rolnych i leśnych.

Podkreślenia wymaga także, że niezależnie od powyższego wniosek Skarżącej zawarty we wstępnym projekcie podziału pomija dyspozycję art. 98 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z jego treścią, działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne w ramach podziału nieruchomości dokonanego na wniosek jej właściciela, przechodzą z mocy prawa na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa. Tym samym samo zachowanie rezerwy terenu w wydzielonej działce [...] na ten cel, nie realizuje postanowień wskazanego przepisu. Prawidłowy projekt podziału powinien zawierać wyodrębnione działki drogowe, stosownie do zapisu planu zagospodarowania.

Trafnie organ wskazał w zaskarżonym orzeczeniu, że Skarżąca powinna zrealizować swój cel faktyczny, który przedstawiła we wniosku skierowanym do organu I instancji, pismach procesowych, zażaleniu oraz w skardze do WSA, w drodze zastosowania przepisu art. 98 b ustawy o gospodarce nieruchomościami, w ramach postępowania scaleniowego. Okoliczność, że zdaniem Skarżącej jest to tryb generujący większe wydatki, nie może bowiem przesądzać o dokonaniu przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze rozstrzygnięcia z pominięciem obowiązujących przepisów prawa.

W tym stanie rzeczy Sąd w pełni podziela argumentację rozstrzygnięć organów obu instancji, albowiem jest ona zgodna z obowiązującym prawem. Wydanie kwestionowanego postanowienia poprzedziło dokładne wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności mających znaczenie dla podejmowanego w sprawie rozstrzygnięcia stosownie do treści art. 7 i 77 § 1 k.p.a. Ocena ta nie nosi cech dowolności w rozumieniu art. 80 k.p.a.

W tej sytuacji Sąd uznał skargę za całkowicie bezzasadną.

Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.