Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1234/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2015-12-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: uchylono decyzję I i II inst

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Agnieszka Nawara-Dubiel Sędziowie: WSA Krystyna Daniel WSA Beata Łomnicka (spr.) Protokolant: specjalista Anna Balicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi D. F. i J. F. na decyzję Wojewody [...] z dnia 18 sierpnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzająca ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Wojewody [...] solidarnie na rzecz skarżących – D. F. i J. F. kwotę 457 (czterysta pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Wojewoda decyzją z dnia 18 sierpnia 2015 r. znak [...] na podstawie:

- art. 9 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 782 ze zm.);

- art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity - Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.);

po rozpatrzeniu odwołań Gminy [...] oraz D. F. i J. F., od decyzji Starosty [...] z dnia 30 stycznia 2015 r. nr [...];

utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty [...] z dnia 30 stycznia 2015 r. nr [...].

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Decyzją z dnia 30 stycznia 2015 r., znak: [...], Starosta [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w kwocie 21 261,00 zł za nieruchomość oznaczoną ewidencyjnie jako działka nr [...] o powierzchni 0,0040 ha obręb [...] jedn. ewid. [...], oraz o jego wypłacie na rzecz D. F. i J. F.. Równocześnie orzeczono o podmiocie zobowiązanym do wypłaty odszkodowania, terminie i sposobie jego wypłaty.

Ustalając odszkodowanie za ww. nieruchomość Starosta [...] oparł się na operacie szacunkowym autorstwa rzeczoznawcy majątkowego T. B. z dnia 9 czerwca 2014 r. określającym wartość rynkową ww. nieruchomości na łączną kwotę 21 261 zł.

Odwołanie od decyzji organu I instancji złożyła 18 lutego 2015 r. Gmina zarzucając Staroście [...] niezbadanie stanu prawnego przedmiotowej nieruchomości, bowiem zgodnie z informacją uzyskaną z Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K., działka nr [...] obr. [...] jedn. ewid. [...] była w dniu 31 grudnia 1998 r. w części zajęta pod pas drogi publicznej i może podlegać regulacji przepisu art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracje publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.).

D. F. i J. F. pismem z dnia 17 lutego 2015 r. również złożyli odwołanie od decyzji Starosty [...] ustalającej wysokość odszkodowania, żądając ustalenia słusznego odszkodowania, zgodnie z konstytutywną zasadą wywłaszczenia, jednocześnie zarzucając rzeczoznawcy majątkowemu zaniżenie wartości nieruchomości, nieuwzględnienie w operacie szacunkowym wartości składników roślinnych znajdujących się zdaniem skarżących na nieruchomości tj.: sosny (wiek pow. 10 lat) - 3 szt., jodły (wiek powyżej 6 lat) - 2 szt., świerku (wiek powyżej 6 lat) - 2 szt. oraz tui strzelistej (wiek powyżej 10 lat) - 2 szt. Skarżący wskazali również, iż są skłoni odsprzedać zniekształconą działkę Gminie [...].

Wojewoda [...] wskazał, iż podstawę nabycia na rzecz Gminy Miejskiej [...] nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 0,0040 ha obręb [...] jedn. ewid. [...] stanowiły przepisy art. 12 ust. 4a ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zgodnie z którym decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za ww. nieruchomość wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Organ zauważył, iż na mocy decyzji Starosty [...] z dnia 19 sierpnia 2013 r. znak [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: "Rozbudowa ul. W. na odcinku od ul. S. do pętli w P., rozbudowa skrzyżowania ulic R. (...)" utrzymanej częściowo w mocy ostateczną decyzją Wojewody [...] z dnia 29 stycznia 2014 r. znak [...], wydaną w oparciu o ww. przepisy, działka nr [...] o powierzchni 0,0040 ha obręb [...] jedn. ewid. [...] została nabyta na własność przez Gminę Miejską [...].

Organ powołał art. 12 ust. 4f oraz art. 18 ust. 1 ustawy drogowej.

Jak wynika ze znajdującego się w aktach sprawy odpisu z księgi wieczystej nr [...] z dnia 29 kwietnia 2014 r. (obejmującej m.in. działkę nr [...] obręb [...] jedn. ewid. [...], z której w wyniku podziału powstała działka nr [...]-wydzielona pod inwestycję i przejęta przez Gminę Miejską [...]), prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla [...] w Krakowie, w dziale II tej księgi, iż jako właściciele nieruchomości ujawnieni byli D. F. i J. F..

Organ wskazał, iż odszkodowanie ustalono w toku obecnie procedowanego postępowania w oparciu o opinię biegłego tj. rzeczoznawcy majątkowego T. B., który w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 9 czerwca 2014 r. oszacował wartość rynkową nieruchomości gruntowej położonej w K. oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0040 ha, obr. [...], jedn. ewid. [...], przeznaczonej pod inwestycję drogową pn. " Rozbudowa ul. W. na odcinku od ul. S. do pętli w P., rozbudowa skrzyżowania ulic R. (...) " - na kwotę 21 261,00 zł.

Organ wskazał, że zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne zostały szczegółowo uregulowane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i powołał § 36. Zwrócił także uwagę na zapisy ustawowe określające możliwość zastosowania przy ustalaniu wysokości odszkodowania należnego byłemu właścicielowi nieruchomości tzw. "zasady korzyści". Jak określił ustawodawca w art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast ust. 4 wskazuje, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Z uwagi na powyższe unormowania prawne autor sporządzonej wyceny nieruchomości T. B., ze względu na fakt, iż przedmiot wyceny w dniu określania stanu tj. 19 sierpnia 2013 r. położony był w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rybitwy-Północ" w przeważającej części w terenie tras komunikacyjnych (KDL8) oraz w mniejszej części w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (MN), mając na uwadze, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną nie spowodowało zwiększenia jej wartości, wykorzystując podejście porównawcze, wartość działki określił przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomościami drogowymi, podobnymi do nieruchomości wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 ww. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami tj. nieruchomościami, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Organ podkreślił, iż w niniejszym przypadku przy określaniu wartości wycenianej nieruchomości nie ma zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ponieważ przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną, nie spowodowało zwiększenia jej wartości.

Biegły do analizy przyjął dwanaście transakcji nieruchomościami drogowymi z terenu jednostki ewidencyjnej [...] miasta K. i przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej dokonał odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami. Dokonując wyboru nieruchomości porównawczych rzeczoznawca majątkowy miał na uwadze dyspozycję § 4 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

W odniesieniu do zarzutu dotyczącego naruszenia konstytucyjnej zasady wywłaszczenia nieruchomości za słusznym odszkodowaniem organ zwrócił uwagę, że art. 21 ust. 2 Konstytucji RP uzależniając dopuszczalność wywłaszczenia od spełnienia przesłanki słusznego odszkodowania, nie precyzuje pojęcia "słuszne odszkodowanie". Rozumienie tego pojęcia wyjaśnił Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 20 lipca 2004 r., sygn. SK 11/02 (OTK-A 2004/7/66) dotyczącym zgodności art. 73 ust. 1 i ust. 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. -Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracje publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) z art. 21 ust. 2 Konstytucji. Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że zgodnie z utrwalonym już orzecznictwem Trybunału "słuszne odszkodowanie" to odszkodowanie związane z wartością wywłaszczonej nieruchomości.

Powyższe dyrektywy w zakresie interpretacji art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, które ustalił Trybunał Konstytucyjny w pełni odnoszą się do sposobu rozumienia i stosowania przepisu art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, bowiem temu samemu celowi publicznemu - budowie dróg -podporządkowane są zawarte w niej uregulowania prawne. Oznacza to, że odszkodowanie za nieruchomość wywłaszczoną pod budowę drogi krajowej, ustalone w trybie art. 18 ust. 1 powołanej ustawy, odpowiada konstytucyjnej zasadzie "słusznego odszkodowania".

Odnosząc się do zarzutu skarżących dotyczącego nieuwzględnienia w operacie szacunkowym wartości składników roślinnych znajdujących się na nieruchomości, organ wskazał, że należy zaznaczyć, iż zgodnie z pismem rzeczoznawcy majątkowego z 19 maja 2015 r. biegły w dniu 3 czerwca 2014 r. dokonał on wizji lokalnej przedmiotowej działki nr [...] podczas której stwierdził, że składniki roślinne o których piszą skarżący znajdują się w odległości powyżej I m od ogrodzenia na sąsiedniej działce nr [...] (stanowiącej własność skarżących), nie będącej przedmiotem wyceny.

Organ zauważył nadto, że biegły dokonał wyceny ogrodzenia znajdującego się na przedmiotowej nieruchomości podejściem kosztowym, techniką wskaźnikową, z uwzględnieniem stopnia jego zużycia, a także współczynnika regionalnego, która w jego ocenie nie budzi zastrzeżeń. Jeżeli chodzi o wniosek strony dotyczącego odsprzedaży pozostałej przy właścicielu części nieruchomości organ wyjaśnił, że nie jest to kwestia podlegająca rozstrzygnięciu w niniejszym postępowaniu.

Z uwagi na powyższe organ stwierdził, że nie ulega wątpliwości, iż rzeczoznawca majątkowy dokonał również właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, a także uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym wypełnił również dyspozycję art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Na zakończenie odnosząc się do zarzutów odwołania Gminy [...] organ wskazał, że w jego ocenie w niniejszej sprawie nie zostały spełnione przesłanki do zastosowania art. 133 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ze względu na powyższe wypłata odszkodowania w przedmiotowej sprawie winna nastąpić na rzecz osób ujawnionych w księdze wieczystej.

Do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na powyższą decyzję wnieśli skarżący D. F. i J. F. zarzucając jej:

1. naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a to:

art. 134 pkt. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. (Dz. U. 2014 r., poz. 518) - poprzez jego niezasadne niezastosowanie i ustalenie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość w wysokości znacznie niżej niż jej wartość rynkowa;

art. 134 pkt. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami - poprzez niezasadne nieuwzględnienie przy ustaleniu wysokości odszkodowania aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości tj. nieuwzględnienie faktu, iż część wywłaszczonej nieruchomości (za ogrodzeniem) stanowi działkę budowlaną, zagospodarowaną rekreacyjnie, nadającą się w przyszłości do zabudowy jednorodzinnej;

art. 106 pkt 1. ustawy o gospodarce nieruchomościami - poprzez niezasadne niezastosowanie i zaniechanie przez Organ etapu uzgodnienia z właścicielami wywłaszczonej nieruchomości wysokości należnego odszkodowania;

art. 21 pkt. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997r. - poprzez jego niezasadne niezastosowanie i przyznanie skarżącym odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość w wysokości rażąco zaniżonej, nieuwzględniającej usadowionych na działce nasadzeń, kosztów rozbiórki ogrodzenia, zmniejszenia użyteczności działki sąsiedniej stanowiącej własność skarżących, a także nieuwzględniającej faktycznej wartości wzniesionego przez skarżących ogrodzenia;

2. naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, a to:

a) art. 7,77 k.p.a. - poprzez dokonanie przez Organ dowolnej, sprzecznej z doświadczeniem życiowym i zasadami logicznego rozumowania oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności poprzez pominięcie okoliczności, iż sam fakt wywłaszczenia spowoduje konieczność poniesienia kosztów w postaci nowego ogrodzenia, które będą musieli pokryć skarżący, a nadto, iż w konsekwencji wywłaszczenia działki nr [...] zmianie ulegnie kształt oraz wielkość działki nr [...], skutkiem czego niemożliwa będzie budowa na tejże realności kolejnego budynku mieszkalnego zgodnie z pierwotnym zamiarem stron, a także oparcie się przez organ na operacie szacunkowym z dnia 9 czerwca 2014r., zawierającym następujące uchybienia:

- dokonanie wyceny 22,59m ogrodzenia w oparciu o niewłaściwe składniki budowlane tj. nieuwzględnienie faktu, iż ogrodzenie to zostało wzniesione na bardzo głębokim fundamencie tj. o głębokości 1,20m, przyjęcie przez biegłego, iż przęsła ogrodzenia zostały wykonane z prętów, podczas gdy w rzeczywistości zostały one wykonane z płaskowników stalowych (która ta okoliczność była podnoszona przez skarżących w odwołaniu z dnia 17 lutego 2015r.), nieuwzględnienie nadto kosztów pośrednich, związanych z wzniesieniem tego ogrodzenia (kosztów robocizny, paliwa, pozostałych materiałów budowlanych), a także kosztów ewentualnej rozbiórki ogrodzenia, do której pismem z dnia 28 października 2014r. ZIKiT wezwał skarżących;

- nieuwzględnienie przez biegłego w swojej wycenie drzew i krzewów posadowionych na nieruchomości tj. 3 sztuk sosen (wiek pow. 10 lat), 2 szt. jodeł (wiek pow. 6 lat), 2 szt. świerków (wiek pow. 6 lat), 2 sztuk tuj i strzelistej (wiek pow. 10 lat) - podczas gdy drzewa te. posiadając bujne rozgałęzienie i ukorzenienie zajmują także działkę będącą przedmiotem wywłaszczenia, a nadto w wyniku wywłaszczenia działki nr [...], jak i w konsekwencji potrzeby przesunięcia istniejącego obecnie ogrodzenia - nasadzenia te będą musiały zostać usunięte przez skarżących, co stanowi dla nich niewątpliwą stratę;

- nieprzyjęcie przez biegłego rzeczoznawcy jako "próbki reprezentatywnej" żadnych transakcji z 2014r., która to okoliczność poddaje w wątpliwość rzetelność i aktualność sporządzonego w dniu 9 czerwca 2014r. operatu szacunkowego, w szczególności przy uwzględnieniu faktu, iż powszechnie wiadome jest, iż w okresie ostatniego 1,5 roku zauważalny jest wyraźny wzrost cen nieruchomości położonych w dzielnicy [...], wszelkie inwestycje zarówno mieszkaniowe jak i usługowe lokalizowane są w tejże dzielnicy [...], nadto obserwowalny jest także wyraźny wzrost ilości inwestycji publicznych w tejże okolicy przejawiający się m. in. w rozbudowie infrastruktury drogowej i tramwajowej;

brak wyjaśnienia przez biegłego rzeczoznawcę, dlaczego cesze cenotwórczej: "Ograniczenia i atuty" w stosunku do nieruchomości ocenianej przyznał jedynie wartość 0,8 (która to wartość nie figuruje w ogóle w skali przyjętej przez biegłego) nie zaś 1,0, podczas gdy jednocześnie biegły przyjął dla nieruchomości wycenianej stan tej cechy jako "maksymalny" określając ją jako "Atuty";

przyjęcie przez biegłego niewłaściwych proporcji (określonych procentowo) ustalających upływ cechy na zróżnicowanie cen, w szczególności przyznanie zbyt dużej wagi cesze: "dotychczasowa możliwość zagospodarowania", zaś zbyt małej wagi cechom: "sąsiedztwo i otoczenie" jak i "uzbrojenie", co potwierdza porównanie przywołanych przez biegłego rzeczoznawcę opisów transakcji dot. nieruchomości za które uzyskano cenę minimalną i maksymalną;

- nieuwzględnienie przez biegłego faktu, iż część nieruchomości będącej przedmiotem wyceny była wykorzystywana przez skarżących na cele rekreacyjno - mieszkaniowe, nie zaś drogowe, która to okoliczność winna wpłynąć na kształtowanie ceny, zgodnie z dyspozycją art. 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami;

niewyjaśnienie przez biegłego rzeczoznawcę jakimi kryteriami się kierował ustalając stopień zużycia technicznego ogrodzenia oraz podjazdu, nie wskazanie obowiązujących w tym zakresie norm i funkcjonującej praktyki;

pominięcie przez biegłego faktu, iż wraz z poszerzeniem drogi dojdzie do wzrostu natężenia ruchu drogowego przy działce skarżących, skutkiem czego stanie się ona wysoce nieatrakcyjna dla innych, co z kolei spowoduje realny spadek jej wartości;

b) art. 8 k.p.a. poprzez prowadzenie przez organ postępowania w sposób osłabiający zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, w szczególności przez skierowanie do biegłego rzeczoznawcy, którego opinia była zasadniczym dowodem w sprawie, pisma w dniu 30 czerwca 2015 r. wzywającego do zajęcia stanowiska co do aktualności sporządzonego w dniu 9 czerwca 2014 r. operatu szacunkowego, przy jednoczesnym, podkreśleniu w rzeczonym piśmie przez Organ, iż Wydział w załączeniu "przesyła przykład klauzuli aktualizacyjnej operatu szacunkowego", które to stwierdzenie wzbudza uzasadnione przekonanie skarżących o stronniczości biegłego, a także instrumentalnym i nierzetelnym charakterze, podyktowanym naciskami ze strony Organu, sporządzonej w dniu 6 lipca 2015r. klauzuli aktualizacyjnej;

c) 80 k.p.a. - poprzez niezweryfikowanie, a w konsekwencji nieuwzględnienie przez Organ okoliczności podnoszonych przez skarżących, w szczególności w zakresie przyjęcia przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym z dnia 9 czerwca 2014r. niewłaściwych materiałów z jakich zostało wykonane ogrodzenie a także w zakresie utraty przez skarżących możliwości zabudowy działki nr [...] kolejnym domem mieszkalnym (która to inwestycja była czynnikiem warunkującym zakup przez Skarżących działki nr [...] w 2003r.);

84 k.p.a. - poprzez niezwrócenie się przez organ do kolejnego biegłego rzeczoznawcy w celu sporządzenia nowego operatu szacunkowego, pomimo faktu, iż skarżący wykazali, iż operat szacunkowy z dnia 9 czerwca 2014r. został sporządzony błędnie;

86 k.p.a. w zw. z art. 136 k.p.a. - poprzez zaniechanie przesłuchania skarżących pomimo istnienia na dzień wydawania decyzji wyraźnych sprzeczności pomiędzy stanowiskiem biegłego rzeczoznawcy, a twierdzeniami skarżących;

138 § 1 pkt. 1 i 2 k.p.a. w zw. z art. 127 k.p.a. - poprzez nieuzasadnione utrzymanie przez Organ Odwoławczy decyzji Starosty [...] z dnia 30 stycznia 2015r. w mocy, podczas gdy zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, w szczególności okoliczności podnoszone w odwołaniu z dnia 17 lutego 2015r. pozwalał na ustalenie, iż koniecznym jest uchylenie decyzji I Instancji i orzeczenie co do istoty sprawy

g) 107 § 3 k.p.a. - poprzez sporządzenie uzasadnienia decyzji w sposób lakoniczny, wewnętrznie sprzeczny, brak wyjaśnienia które fakty Organ uznał za udowodnione, a którym odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, w szczególności nieodniesienie się w ogólne przez Organ do zarzutu Skarżących jakoby biegły w swej opinii uwzględnił niewłaściwe materiały wykorzystane przy budowie ogrodzenia, a także nieustosunkowanie się przez Organ do twierdzeń skarżących, iż wywłaszczenie działki nr [...] powoduje szkodę w postaci utraty zakładanego przez skarżących przeznaczenia działki nr [...] pod zabudowę kolejnym budynkiem mieszkalnym.

Skarżący na podstawie wyżej przytoczonych zarzutów wnieśli o uchylenie decyzji Wojewody [...] z dnia 18 sierpnia 2015r., sygn. [...], jak i poprzedzającej ją decyzji Starosty [...] z dnia 30 stycznia 2015 r., nr [...].

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014.1647) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2012.270) zwanej dalej p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy).

Z brzmienia art. 145 § 1 p.p.s.a. wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Cytowana regulacja prawna nie pozostawia zatem wątpliwości co do tego, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Skarga jest zasadna, jakkolwiek nie wszystkie jej zarzuty zasługują na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu w rozpoznawanej sprawie jest decyzja Wojewody z 18 sierpnia 2015 r. znak: [...] utrzymująca w mocy decyzję Starosty [...] z dnia 30 stycznia 2015r. nr [...] o ustaleniu odszkodowania, terminie i sposobie jego wypłaty.

Z przepisu art. 12 ust. 4 pkt 2 z ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r. poz. 687) zwanej w skrócie ustawą drogową, wynika, że nieruchomości lub ich części ujęte w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Za przejęte nieruchomości lub ich części ustala się odszkodowanie odrębną decyzją wydawaną przez organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (art. 12 ust. 4a ustawy drogowej).

Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 ustawy drogowej, co wynika z art. 12 ust. 5 tej. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (art. 18 ust. 1).

Ustawodawca ustanowił zatem w art. 18 ust. 1 zasadę, że wysokość odszkodowania ustala się według wartości nieruchomości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Zgodnie z art. 134 ustawy u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi z zastrzeżeniem art. 135 wartość rynkowa nieruchomości (ust.1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualne kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art.130 ust.2). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości stosuje się podejście porównawcze, dochodowe lub kosztowe, albo mieszane (art. 152 ust. 2 cyt. ustawy).

Zgodnie z ar. 154 ust. 1u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w prawie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Zgodnie z przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004, nr 207, poz. 2109 ze zm.). określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji.

Stosownie do treści § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród nieruchomości przyległych, chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1 – 3 stosuje się odpowiednio.

A zatem dla określania wartości ww. nieruchomości: - przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji (§ 36 ust. 1). Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji (§ 36 ust.1).

Istota rozpoznawanej sprawy sprowadza się do rozstrzygnięcia, czy przy ustalaniu kwestionowanego w skardze odszkodowania za nieruchomość, naruszone zostały przepisy prawa w stopniu uzasadniającym uchylenie zaskarżonej decyzji w szczególności ze względu na zaniżenie sumy należnego odszkodowania, co – w ocenie skarżących - wynika z oparcia rozstrzygnięcia na nieprawidłowo sporządzonym operacie szacunkowym z dnia 9 czerwca 2014 r. Jego autorem jest rzeczoznawca majątkowy T. B..

Oszacowana przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości stanowi kwota 21 261 zł, na którą składa się kwota odpowiadająca wartości gruntu ustalona w wysokości 6 205 zł oraz kwota stanowiąca wartość składników budowlanych w wysokości 15 056 zł.

W ocenie Sądu sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy operat szacunkowy w zakresie ustalenia wartości gruntu tj. dz. [...] wg. podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej, przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, w zasadzie nie budzi nie budzi wątpliwości. Po pierwsze chybiony jest zarzut braku przyjęcia przez biegłego "próbki reprezentacyjnej" transakcji z 2014 r., która to okoliczność ma poddawać w wątpliwość rzetelność i aktualność przedmiotowego operatu. Biegły wskazał bowiem, że okres badania obejmował czas od czerwca 2012 r. do dnia wyceny tj. do czerwca 2014 r. To, że wśród przedstawionych transakcji najbardziej podobnych do wycenianej brak jest transakcji z 2014 r. świadczy li tylko o braku tego typu transakcji w badanym okresie. Wszak przedmiotem badania były transakcje o określonym charakterze, dotyczącym transakcji drogowych. Wprost za nieuzasadnioną polemikę należy uznać zarzut skarżących, iż biegły przyznał zbyt dużą wagę cesze "dotychczasowa możliwość zagospodarowania", a zbyt małe wagi cechom "sąsiedztwo i otoczenie" jak i "uzbrojenie". Zważywszy, że biegły wskazał, że na podstawie własnej analizy cen transakcyjnych na lokalnym rynku nieruchomości, analizy równoległych rynków nieruchomości zostały ustalone cechy rynkowe mające największy wpływ na kształtowanie poziomu ceny. Wskazał także, że dla każdej cechy cenotwórczej scharakteryzował trzy stany cech: maksymalny 100% jej wartość (1,0), średni 50% jej wartość (0,5) i minimalny 0% jej wartość (0,0), nadto zaznaczył, że celem dokładniejszego oszacowania wartości nieruchomości mogą zostać przyjęte pośrednie wartości współczynników w ramach skali płynnej ze współczynnikami z podziału od 0 do 1. Stąd też stanowi to także odpowiedź na kolejny zarzut skarżących, że w ich ocenie biegły w cesze cenotwórczej "ograniczenia i atuty" nieruchomości wycenianej przyznał wartość 0,8, która to wartość nie figuruje w ogóle w skali przyjętej przez biegłego.

Natomiast nie można odmówić racji skarżącym w zakresie w jakim kwestionują oni prawidłowość ustalenia przez biegłego rzeczoznawcę wartości składników budowlanych w postaci ogrodzenia i urządzonego podjazdu.

Biegły zastosował dla określenia wartości składników budowlanych podejście kosztowe. Wartość składników budowlanych określono jako koszt odtworzenia, pomniejszony o wartość zużycia tych części składowych, przy zastosowaniu techniki wskaźnikowej.

Wypada zauważyć, że przy metodzie odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych. Koszt odtworzenia oznacza koszt zbudowania obiektu identycznego (dokładnej kopii) z obiektem będącym przedmiotem wyceny. W celu stosowania tej metody konieczne jest dysponowanie danymi technicznymi o wycenianych obiektach, danymi o kosztach realizacji tych obiektów na rynku lokalnym oraz o stopniu ich zużycia. Do kosztów odtworzenia zalicza się również nakłady poniesione na wybudowanie urządzeń towarzyszących, koszty przygotowania i uprządkowania terenu, koszty opracowania dokumentacji projektowej i nadzoru budowalnego.

Określając wartość składników budowlanych biegły przedstawił wzór wb = J x Cj x Wr x (1 - Sz) x (l + KD) ograniczając się do wskazania, że J to ilość jednostek, Cj to cena jednostki, KD to koszty dodatkowe, Wr to współczynnik regionalny, Sz to zużycie obiektu, następnie w tabeli podał wysokość ustalonych przez siebie wartości poszczególnych wskaźników i ustalił wysokość wartości składników budowlanych w postaci ogrodzenia i podjazdu. W tym miejscu należy zauważyć, że biegły w żaden sposób nie wyjaśnił ani nie starał się przybliżyć sposobu ustalenia poszczególnych wskaźników celem umożliwienia weryfikacji przyjętego operatu. Z tabeli na str.17 operatu można jedynie wywnioskować, że ilość jednostek to m² określające powierzchnię szacowanych składników, brak jest natomiast wskazania na jakiej podstawie i przy uwzględnieniu jakich czynników biegły ustalił cenę 1 m², dlaczego koszty dodatkowe zostały ustalone na poziomie 0% i co miało na to wpływ, nie wiadomo także dlaczego współczynnik regionalny przy ogrodzeniu wynosi 1,04, a przy podjeździe z kostki brukowej 0,80. Wreszcie brak jest uzasadnienia dla przyjętego przez biegłego stopnia wskaźnika zużycia wycenianych składników w szczególności jakie czynniki decydowały o takiej jego wysokości.

Zauważyć w tym miejscu należy, że rzeczoznawca nie zwrócił się do skarżących o żadne dane techniczne dotyczące powyższego ogrodzenia, zaś z twierdzeń skarżących, podnoszonych już w odwołaniu od decyzji organu I instancji wynika, że ogrodzenie będące przedmiotem wyceny jest posadowione na fundamencie o wysokości 1,20 m, którego biegły nie uwzględnił ustalając ilość jednostek i co za tym idzie nie uwzględniono także jego wartości. Rzeczoznawca przyjął, że ogrodzenie zbudowane jest z przęseł z prętów stalowych, podczas gdy skarżący podnosili, iż zbudowane jest ono z płaskowników. Wyjaśnienia wymaga zatem z jakiego materiału w istocie zbudowane są przęsła i jaki ma to wpływ na ustaloną wartość.

Sąd podkreśla, że prawidłowo sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat stanowi podstawowy dowód przy ustalaniu odszkodowania za przedmiotową nieruchomość, o czym stanowi o tym przepis art 130 ust. 2 u.g.n. Organ rozstrzygający sprawę zobligowany jest więc ocenić wartość dowodową całego operatu szacunkowego. Organy orzekające w niniejszej sprawie skoncentrowały się na prawidłowości ustalenia przez biegłego wartości gruntu, choć był to jeden z elementów składających się na ostateczną wartość odszkodowania, przyjmując zaś bezkrytycznie drugi z elementów w postaci wartości składników budowlanych. Sąd podziela pogląd, zgodnie z którym ocena operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej podlega ograniczeniom i nie jest możliwa w takim zakresie w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych, a o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca, który także decyduje o wyborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania (por. wyrok NSA z 7. 03. 2014 r., sygn. akt I OSK 1894/12). Nie oznacza to jednak, że rzeczoznawca może działać dowolnie, a organ nie ma możliwości oceniania sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu w tym pod względem jego kompletności i poprawności logicznej.

Powyższe uchybienie skutkować musiało przyjęciem przez Sąd wydania decyzji z naruszenie przepisów postępowania to jest art. 7, art. 77, art. 80 k.p.a., a naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Przechodząc do dalszych zarzutów skargi należy stwierdzić, że w ocenie Sądu są one nieuzasadnione. Prawidłowo przez biegłego nie zostały bowiem uwzględnione wartości nasadzeń roślinnych w postaci drzew i krzewów, które nie są posadowione na przedmiocie oszacowania. Wreszcie zauważyć należy, że koszty rozbiórki istniejącego ogrodzenia nie obciążają skarżących albowiem zobowiązani są oni do wydania działki w stanie istniejącym na dzień przejęcia własności przez Gminę czyli na dzień 29 stycznia 2014 r. Ewentualne koszty rozbiórki obciążają więc nowego właściciela.

Przy ponownym rozpoznawaniu sprawy organy zobowiązane będą do uzupełnienia materiału dowodowego w kierunku wskazanym przez Sąd, a następnie dokonać winny jego wszechstronnej oceny z uwzględnieniem zasady wynikającej z art. 80 k.p.a.

W tej sytuacji, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 p.p.s.a. orzeczono jak w punkcie I sentencji, o kosztach orzeczono na podstawie art 200 i 205 § 2 p.p.s.a. w punkcie II sentencji.