Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 12/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2010-04-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję
Powołane przepisy: article: art. 153, 154, 156
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 7, 11, art. 77 par 1, art. 80, art 107 par 3
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 9 kwietnia 2010 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Aneta Dąbrowska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Małgorzata Małaszewska - Litwiniec, Sędzia WSA Kaja Angerman, Protokolant Marek Bereziński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 kwietnia 2010 roku sprawy ze skargi M. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] października 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy P. z dnia [...] listopada 2008 r. nr [...]; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącej M. B. kwotę 1,455 (jeden tysiąc czterysta pięćdziesiąt pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z [...] października 2009 r. - zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie -utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy P. z [...] listopada 2008r. ustalającą M. B. jednorazową opłatę w wysokości 5 959,40 złotych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka o nr [...] (KW [...]), położonej we wsi S., gm. P. - w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części wsi S.

W sprawie ustalono następujący stan faktyczny i prawny:

M. B. umową z 6 grudnia 1999 r. zbyła na rzecz E. R. udział wynoszący 1/2 części w niezabudowanej działce nr [...] oraz udział wynoszący 1/2 części w działce nr [...] przeznaczonej na poszerzenie drogi, położonych we wsi S., gm. P., za kwotę 45 630 zł.

Pismem z 20 marca 2003 r. Burmistrz Miasta i Gminy P. (dalej jako: Burmistrz) wszczął postępowanie w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi S. W wyniku tego postępowania Burmistrz decyzją z [...] sierpnia 2003 r. ustalił M. B. jednorazowej opłatę z powyższego tytułu na kwotę 6 175,00 zł.

Po rozpatrzeniu odwołania zainteresowanej, decyzją z [...] listopada 2003 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji.

Następnie wyrokiem z 21 października 2004 r. (sygn. akt IV SA/Wa 69/04) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił zaskarżoną decyzję Kolegium.

Po ponownym rozpatrzeniu odwołania M.B., decyzją z [...] listopada 2006 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. uchyliło w całości zaskarżoną decyzję Burmistrza i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organ I instancji.

Decyzją z [...] lutego 2007 r. Burmistrz ustalił M. B. wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości ww nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na kwotę 5 947,00 zł.

1

Sygn. akt IV SA/Wa 12/10

Po rozpatrzeniu odwołania strony, decyzją z [...] października 2007 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Wyrokiem z 28 kwietnia 2008 r. (sygn. akt IV SA/Wa 123/08) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił zaskarżoną decyzję Kolegium oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji, uznając iż nie wyjaśniono wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności mających wpływ na ustalenie wysokości opłaty, którą obciąża się skarżącą.

Sąd wskazał, iż przy ponownym rozpoznaniu sprawy, organy powinny zażądać od biegłego rzeczoznawcy uzupełnienia sporządzonej opinii (operatu szacunkowego) o określone w wyroku elementy lub dopuścić dowód z nowej opinii. Znajdująca się w aktach sprawy opinia aktualnie nie daje podstaw do przyjęcia, że w postępowaniu administracyjnym wyjaśniono wszystkie istotne dla sprawy okoliczności, to jest o ile wzrosła wartość sprzedanego przez skarżącą udziału w nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W wyniku ponownego rozpoznania sprawy decyzją z [...] listopada 2008 r. Burmistrz Miasta i Gminy P. ustalił dla M.B. jednorazową opłatę w wysokości 5 959,40 zł z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z [...] października 2009 r. - po rozpoznaniu odwołania M. B. - utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Organ odwoławczy dostrzegł, iż zaskarżona decyzja Burmistrza zawiera pewne braki, polegające na pewnej lakoniczności uzasadnienia, przez co nie spełnia wszystkich wymagań nałożonych przez art. 107 § 3 K.p.a. Braki owe nie są jednak, w ocenie Kolegium, na tyle istotne, by skutkowały bezwzględną koniecznością uchylenia decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia organ pierwszej instancji. Zatem uchybienia te organ postanowił sanować w toku postępowania odwoławczego.

Mając na względzie powyższe Kolegium, w dalszej części uzasadnienia podało, iż z analizy akt sprawy wynika, że decyzja organu I instancji wydana została w oparciu o zgromadzony do dnia 19 sierpnia 2008 r. materiał dowodowy, w szczególności o wypisy z dwóch planów zagospodarowania przestrzennego, obejmujących swym obowiązywaniem przedmiotową nieruchomość, wcześniejsze

2

Sygn. akt IV SA/Wa 12/10

decyzje administracyjne i wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wydawane w toku niniejszego postępowania oraz składaną przez odwołującą się dokumentację. Zapoznanie z całością dokumentacji sprawy umożliwiono odwołującej się, zarówno przed organem I, jak i II instancji, o czym świadczy treść zawiadomień z 19 sierpnia 2008r. i 7 października 2008r., z którego to uprawnienia zainteresowana skorzystała (adnotacja strony na kopii zawiadomienia). Tym samym Kolegium nie doszukało się ze strony organu I instancji naruszenia zasady, o której mowa w art. 10 § 1 K.p.a.

Odnosząc się do kolejnego zarzutu odwołania, Kolegium podniosło, iż w sprawie nie znajdują zastosowania przepisy ustawy Ordynacja podatkowa, na co zwrócił już uwagę Sąd w wyroku z 28 kwietnia 2008 r.

Dalej organ odwoławczy, powołując się na art. 85 ust. 1, art. 88 i art. 89 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, ze zm.), w odniesieniu do ustalonego stanu faktycznego, podniósł iż w sprawie niniejszej zastosowanie mają nadal przepisy ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z 1994 r. I chociaż zaskarżona decyzja Burmistrza Miasta i Gminy P. wydana została w oparciu o art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z roku 2003, nie znajdujący - jak wykazano powyżej - zastosowania w niniejszej sprawie, to okoliczność ta jednak -zdaniem SKO - nie wystarcza do uchylenia zaskarżonej decyzji. Uchybienie to również Kolegium sanowało przez wskazanie właściwej podstawy prawnej rozstrzygnięcia. Zdaniem organu odwoławczego, różnice pomiędzy treścią art. 36 ust. 3 ustawy z 1994 r., a treścią art. 36 ust. 4 ustawy z 2003 r. ograniczają się jedynie do ich odmiennego zredagowania. Nadto Kolegium podniosło, iż operat szacunkowy przedmiotowej nieruchomości gruntowej sporządzony został m. in. w oparciu o znajdujące zastosowanie w niniejszej sprawie przepisy ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Zdaniem Kolegium, w niniejszej sprawie znajduje także zastosowanie rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz, 2109, z późn. zm.), zwane dalej "rozporządzeniem".

Według organu odwoławczego brak odstaw do uznania jakoby operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania, został sporządzony niezgodnie z którymkolwiek z przepisów ww rozporządzenia. W szczególności wspomniany operat szacunkowy określa wartość nieruchomości, uwzględniając jej

3

Sygn. akt IV SA/Wa 12/10

przeznaczenie przed zmianą planu miejscowego oraz jej przeznaczenie po jego zmianie, przyjmując stan nieruchomości z dnia wejścia w życie owej zmiany, tj. dzień 26 sierpnia 1998 r., a ceny - z dnia zbycia nieruchomości, tj. z dnia 6 grudnia 1999 r., ustalając wartość nieruchomości reprezentatywnych dla każdego obszaru o jednorodnym przeznaczeniu w planie miejscowym. Operat ten zawiera wszystkie elementy, o których mowa w § 56 rozporządzenia. Nadto jest zgodny z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603, ze zm.) - dalej w skrócie: u.g.n., w szczególności z art. 154 ust. 1 i art. 4 pkt 16 (definicja "nieruchomości podobnej"). Organ podkreślił, iż to do biegłego należy wybór nieruchomości stanowiących punkt odniesienia do ustalenia wartości szacunkowej gruntu. Zatem jeśli tylko wybrane w ten sposób nieruchomości stanowią nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, to zarzut nie przyjęcia przez biegłego jako podstawy wyceny innych nieruchomości, nawet jeśli również i one są podobne, nie może podważać ustaleń przedmiotowego operatu. Jeżeli strona miała wątpliwości co do prawidłowości wyceny biegłego działającego na zlecenie organu, to nic nie stało na przeszkodzie do powołania własnego biegłego, z możliwości tej jednak odwołująca się nie skorzystała. Zaś organ nie znajduje podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania.

Odwołująca zgłosiła na etapie postępowania odwoławczego kilka wniosków dowodowych. Zdaniem Kolegium brak jest podstaw do uznania, że okoliczności, dla ustalenia czy potwierdzenia których służyć miałyby dowody powołane przez odwołującą się, wywarłyby jakikolwiek wpływ na wynik niniejszej sprawy, dlatego też SKO nie widział potrzeby przeprowadzenia owych dowodów. Nadto do części zarzutów odwołania, dotyczących operatu szacunkowego, biegły rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się w piśmie z 24 stycznia 2009 r. Tym samym przynajmniej niektóre z postulatów odwołującej, dotyczących uzupełnienia postępowania dowodowego w zakresie opinii biegłego, zostały spełnione.

W ocenie Kolegium w niniejszej sprawie także zostały spełnione wszystkie przesłanki niezbędne dla możliwości obciążenia odwołującej się opłatą z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, wynikające z art. 36 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Jak wynika z operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości gruntowej oraz aneksu do niego, szacowana wartość zbytego przez M. B. udziału w przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu

4

Sygn. akt IV SA/Wa 12/10

miejscowego wynosiła 59 410 zł, po uchwaleniu zaś owego planu - 89 207 zł. Oznacza to, że wyłącznie w wyniku uchwalenia nowego planu miejscowego wartość przedmiotowego udziału wzrosła 029.797 zł. Przedmiotowa nieruchomość gruntowa -jak wynika z załączonego do akt niniejszej sprawy wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego cz. wsi S. zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w P. z [...] maja 1998 r. - znajduje się w obszarze oznaczonym symbolem 3MNU - zdefiniowanym jako "tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami nieuciążliwymi", o podstawowym przeznaczeniu - pod mieszkalnictwo jednorodzinne ekstensywne. Przed dniem wejścia w życie wspomnianego planu dla przedmiotowego terenu obowiązywały ustalenia miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy P., zatwierdzonego uchwałą Rady Narodowej Miasta i Gminy w P. nr [...] z [...] marca 1986 r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]). Według ustaleń tego planu, przedmiotowa nieruchomość gruntowa znajdowała się w obszarze oznaczonym symbolem A49R - zdefiniowanym jako "tereny upraw rolnych o postulowanym kierunku pastewno - sądowniczo - warzywniczym z chowem bydła", z dopuszczeniem adaptacji istniejącej rozproszonej zabudowy siedliskowej z dopuszczeniem jej uzupełnienia i przebudowy. Oczywistym jest, zdaniem Kolegium, że grunt przeznaczony bez ograniczeń pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne posiada większą wartość od gruntu określonego jako rolny bez prawa realizacji nowej zabudowy (jeśli nie liczyć uzupełnienia istniejącej już zabudowy siedliskowej; zabudowa taka na przedmiotowej nieruchomości w dacie zbycia nie istniała). Zbycie udziału w przedmiotowej nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące - uchwała z [...] maja 1998 r. weszła w życie 26 sierpnia 1998 r., zbycie przedmiotowego udziału przez M. B. nastąpiło zaś 6 grudnia 1999 r. Miasto i Gmina P. zgłosiła swe roszczenie o opłatę planistyczną 25 marca 2003 r. (data doręczenia M. B. zawiadomienia o wszczęciu postępowania w niniejszej sprawie), a zatem przed upływem pięciu lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące.

Tym samym jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej spowodowanego zmianą miejscowego planu

5

Sygn. akt IV SA/Wa 12/10

zagospodarowania przestrzennego - z uwzględnieniem art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym - wynosić powinna 5 959,40 złotych.

M. B. w skardze wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji z [...] października 2009 r., zarzucając:

1) naruszenie art. 36 i art. 85 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, ze zm.) przez ich niewłaściwą wykładnię i błędne zastosowanie;

2) błędną ocenę stanu faktycznego, jak również formułowanie twierdzeń oczywiście sprzecznych ze zgromadzonym materiałem dowodowym i wyciąganie błędnych wniosków w oparciu o wadliwie założenia, co może świadczyć o braku rzetelnej analizy sprawy;

3) brak merytorycznego ustosunkowania się do zarzutów skarżącej, jak również rzetelnej analizy operatu szacunkowego i brak należytego wyjaśnienia sprawy oraz ogólnikowość argumentacji;

4) naruszenie art. 7, art. 10, art. 77, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a. oraz § 50, § 51, § 55 i § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, mające istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, w szczególności przez:

- bezkrytyczne oparcie się na nierzetelnym operacie szacunkowym,

* nierozważenie ogółu zarzutów strony oraz brak krytycznego podejścia do dowodu w postaci wyceny rzeczoznawcy i brak rozważenia kwestii wadliwego pominięcia przez biegłego części transakcji mających istotny wpływ na wycenę nieruchomości przy przyjęciu metody porównawczej operatu,

* brak uwzględnienia, że przyjęte przez rzeczoznawcę nieruchomości do analizy porównawczej - w rzeczywistości nie były porównywalne i wyceniana nieruchomość w dacie sprzedaży udziału nie była uzbrojona i zabudowana, rzeczoznawca z kolei dla ustalenia cech nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne przyjął w części nieruchomości posiadające uzbrojenie, co doprowadziło do zawyżenia ceny, czym naruszono wymogi rozporządzenia w sprawie zasad wyceny nieruchomości, jak również błędną ocenę faktu istnienia operatu wykonanego na zlecenie Starosty [...], w którym ten sam rzeczoznawca ustalił cenę działki sąsiedniej do przedmiotowej w niniejszej sprawie na kwotę zaledwie 49,10

6

Sygn. akt IV SA/Wa 12/10

zł/m2 według stanu na dzień 4 czerwca 2005 r., w sytuacji gdy operat w przedmiotowej sprawie, w związku z przyjętymi błędnymi założeniami i wybiórczym przyjmowaniem cen porównywanych transakcji ustalił tę wartość na 58,65 zł/m2 już w 1998 r., czym organ naruszył zasady należytej oceny dowodów, zasady logicznego rozumowania oraz wiedzy powszechnej, iż ceny nieruchomości w Polsce rosną i rosły w ostatnich latach, a nie drastycznie spadały. Organ oparł swoją argumentację w tym zakresie na twierdzeniu, iż ogólnie wiadomo, że ceny działek drogowych są niższe — co jest oczywiście sprzeczne ze stanem rzeczywistym, gdyż przy wycenie działek zajętych pod drogi uwzględnia się właśnie ceny "normalnych" nieruchomości;

5) brak dokonania ustaleń, co do okoliczności, na które WSA wskazał przy poprzednim uchyleniu decyzji do ponownego rozpoznania. Żaden z organów w dalszym ciągu nie wyjaśnił, ani nawet nie próbował wyjaśnić z jakich przyczyn uwzględniono do porównania nieruchomości z okresu ponad rocznego od daty przedmiotowej w sprawie transakcji i to w sytuacji, gdy do porównania winno wziąć się transakcje sprzed tego okresu (nie po), nadto brak wyjaśnienia dlaczego pominięto szereg wskazywanych przez skarżącą transakcji i dlaczego przyjęto transakcje z okresu kilku lat, skoro istniały (pominięte) podobne transakcje w okresie, w którym dokonała transakcji skarżąca i to w tej samej miejscowości. ;

6) brak dokonania ustaleń co do wielkości samoczynnego wzrostu cen rynkowych nieruchomości niezależnie od zmian planu na danym obszarze i błędne twierdzenie, iż operat uwzględniał ten fakt;

7) brak rozważenia zarzutów merytorycznych do operatu zgłaszanych przez skarżącą w toku postępowania;

8) wadliwe przyjęcie, iż wycena dokonana przez biegłego uwzględniała fakt hałasu spowodowanego lotami samolotów, co jest oczywistą nieprawdą, nadto gołosłowność twierdzenia, że nad innymi nieruchomościami przyjętymi przez biegłego do porównania także latają samoloty, co jest także nieprawdą i co kwestionowała skarżąca. Biegły nie potwierdził w toku postępowania, aby nad wszystkimi rzekomo "podobnymi" nieruchomościami latały samoloty, podobnie jak nie wykazał na czym polegało podobieństwo porównywanych nieruchomości i wyjaśnienie porównywania cen nieruchomości z różnych miejscowości, o których

7

Sygn. akt IV SA/Wa 12/10

każdy znający rynek lokalny biegły winien wiedzieć, że charakteryzują się znaczną różnica cen nieruchomości;

9) brak wyjaśnienia w jaki sposób rzeczoznawca majątkowy ustalił, że ruch

samolotów nie wpływa na ceny nieruchomości we wsi S.;

10) brak wyjaśnienia w jaki sposób rzeczoznawca majątkowy przeprowadził

analizę rynku lokalnego, jak ustalił zespół cech różniących (porównawczych)

i na jakiej podstawie ocenił ich procentowy wpływ na cenę nieruchomości.

W uzasadnieniu skargi M. B. wskazała ponadto, iż:

1) w przedmiotowej sprawie winny mieć zastosowanie przepisy ordynacji podatkowej, a opłata uległa przedawnieniu. Nawet gdyby nie uznać, iż opłata uległa przedawnieniu jako podatek, to także należność cywilnoprawna uległa przedawnieniu, z upływem 10 lat od dnia, w którym zaistniało zdarzenie, z którego można było wywodzić obowiązek opłaty. Z tych także względów postępowanie administracyjne jest bezprzedmiotowe z powodu przedawnienia także na gruncie prawa cywilnego. Postępowanie administracyjne nie przerwało biegu przedawnienia roszczenia o charakterze cywilnoprawnym (skoro renta nie byłaby podatkiem);

2) obowiązek zapłaty opłaty powstaje wyłącznie w przypadku "zbycia nieruchomości". Organ nie miał więc prawa naliczyć opłaty za zbycie samego udziału w nieruchomości;

3) organ I instancji wydał decyzję na podstawie przepisów prawa, które nie powinny znaleźć zastosowania w sprawie;

4) Kolegium pominęło, iż organ I instancji nawet przy przyjęciu błędnych założeń wadliwie ustalił wysokość opłaty;

5) organ oparł się na nierzetelnej wycenie, nie dokonał jej krytycznej analizy i weryfikacji (skarżąca podniosła liczne argumenty przemawiające za tym stanowiskiem);

6) organy obu instancji nie wykazały w sposób wystarczający, że wzrost wartości nieruchomości nastąpił tylko i wyłącznie w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego (związek przyczynowy);

7) operat nie zawiera uzasadnienia wyboru konkretnej metody i podejścia oraz pomija transakcje z tej samej wsi co wyceniana nieruchomość oraz biegły nie wykazał czy porównał nieruchomości "porównywalne";

8) nie wyjaśniono dlaczego nie uwzględniono szeregu transakcji

8

Sygn. akt IV SA/Wa 12/10

wskazywanych przez skarżącą już w odwołaniu, dotyczących nieruchomości podobnych do wycenianej;

9) organ przyjął opinię biegłego bezkrytycznie, nie zważając na fakt, iż

decyzję wydaje organ, nie rzeczoznawca i to na organie spoczywał ciężar rozważenia czy wycena nie zawiera wad i czy jest rzetelna, pominięcie

tego wątku w uzasadnieniu świadczy o nierozpoznaniu istoty sprawy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. - w odpowiedzi na skargę - wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie, która odbyła się 9 kwietnia 2010 r., pełnomocnik skarżącej zmienił wnioski skargi i wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji, jak i decyzji organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania sądowego. Wskazał na naruszenie art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami z racji wydania zaskarżonej decyzji po upływie 12 miesięcy od daty sporządzenia operatu szacunkowego, tj. od 27 września 2008r. Podniósł, iż za rynek lokalny w operacie uznano oprócz wsi znajdujących się na terenie gminy P., również wsie znajdujące się na terenie gminy G., które nie graniczą z gminą P., natomiast nie uwzględniono wsi z gminy K. graniczącej z gminą P. Nadto pełnomocnik podniósł, iż organ wydając zaskarżoną decyzję nie zastosował się do wytycznych zawartych w wyroku WSA z dnia 28 kwietnia 2008 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.) oraz art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) - dalej skrócie: P.p.s.a., sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związany - stosownie do art. 134 P.p.s.a. -zarzutami i wnioskami skargi, Sąd doszedł do przekonania, iż decyzja

9

Sygn. akt IV SA/Wa 12/10

Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z [...] października 2009r. i utrzymana nią w mocy decyzja Burmistrza Miasta i Gminy P. z [...] listopada 2008r. naruszają prawo w stopniu kwalifikującym je do wyeliminowania z obrotu prawnego.

Jak wynika z opisanego wyżej stanu sprawy postępowanie administracyjne w sprawie zostało wszczęte 25 marca 2003r. i niezakończone decyzją ostateczną do 11 lipca 2003r., zatem stosownie do art. 85 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003r., Nr 80, poz. 717, ze zm.) do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Pod pojęciem przepisów dotychczasowych, o których mowa w art. 85 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, należy rozumieć przepisy poprzednio obowiązującej ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r., Nr 15, poz. 139, ze zm.). Nie mogą być one jednak rozumiane jako całokształt regulacji prawa materialnego obowiązujących przed wejściem w życie ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (wyrok NSA z 25.05.2007r., sygn. akt II OSK 164/07, publ. LEX nr 334281). Stosownym było więc w sprawie zastosowanie art. 36 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, a rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.). W tym miejscu należy odmówić zasadności zarzutowi skarżącej i podzielić stanowisko organu odwoławczego, iż z racji konwalidowania przez ów organ podstawy prawnej rozstrzygnięcia z błędnej (art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) na właściwą (art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 85 ust. 1 ustawy o palowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) okoliczność ta nie mogłaby stanowić podstawy do uchylenia decyzji.

Zasadnym z kolei jest zarzut podniesiony przez pełnomocnika skarżącej na rozprawie, iż w sprawie doszło do naruszenia art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r., Nr 261, poz. 2603, ze zm.). Według powołanej normy, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy może być

10

Sygn. akt IV SA/Wa 12/10

wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził (art. 156 ust. 4). Wymogi formalne w tym zakresie precyzują przepisy § 58 ust. 1 i § 57 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.). Stosownie do tych regulacji potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1 rozporządzenia, tj. podpisując ją oraz zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. W sprawie operat szacunkowy został sporządzony 27 września 2008r., zaś zaskarżoną decyzję wydano [...] października 2009r., a więc po upływie terminu 12 miesięcy od daty sporządzenia operatu szacunkowego. Na operacie tym rzeczoznawca go sporządzający nie umieścił klauzuli, o jakiej mowa w art. 156 ust. 4 ww ustawy. Zatem należało przyjąć, iż operat szacunkowy, stanowiący w niniejszej sprawie podstawę ustalenia wartości nieruchomości i wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, nie spełnia wymogów przewidzianych w art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 58 ust. 1 w związku z § 57 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia.

Dalej podkreślić należy, iż zaskarżona decyzja, jak i utrzymania nią w mocy decyzja organu I instancji są wynikiem ponownego rozpatrzenia sprawy po wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 28 kwietnia 2008r., sygn. akt IV SA/Wa 123/08. Wyrokiem tym uchylono zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z [...] października 2007r. i poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta i Gminy P. z [...] lutego 2007r. W uzasadnieniu wskazano, iż powodem uchylenia obu wymienionych decyzji było uchybienie, które Sąd wziął pod uwagę z urzędu, polegające na niewyjaśnieniu wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności mających wpływ na ustalenie wysokości opłaty, którą skarżąca ma obowiązek uiścić. W szczególności biegły w sporządzonym operacie nie wskazał, jaki był powód uwzględnienia przy dokonywaniu wyceny udziału w nieruchomości skarżącej transakcji, które miały miejsce ponad rok od zbycia udziału oraz dla dokonania wyceny nie wzięto pod uwagę transakcji mających miejsce na

11

Sygn. akt IV SA/Wa 12/10

terenie wsi S. oraz miejscowości z tą wsią sąsiadujących i nie umotywowano tak dokonanego wyboru. Brak dostatecznego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny uniemożliwia z kolei dokonanie oceny przydatności dowodowej operatu szacunkowego. Znajdująca się w aktach sprawy opinia aktualnie nie daje podstaw do przyjęcia, że w postępowaniu administracyjnym wyjaśniono wszystkie istotne dla sprawy okoliczności (art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a.), to jest o ile wzrosła wartość sprzedanego przez skarżącą udziału w nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W świetle powyższego organy - ponownie rozpoznające sprawę - miały mieć na względzie to, że są związane - stosownie do art. 153 P.p.s.a. - oceną prawną i wskazaniami co do dalszego postępowania wyrażonymi w przedstawionym wyżej orzeczeniu Sądu. Tymczasem - w ocenie Sądu - w sprawie ponownie doszło do naruszenia przepisów prawa procesowego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sprawa nie została wyjaśniona w sposób wystarczający do podjęcia ostatecznego rozstrzygnięcia.

Uzasadniając powyższe twierdzenie, jak i w kontekście zarzutów skargi, wskazać należy, iż stosownie do art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. W myśli § 4 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) - zwanego dalej: rozporządzeniem, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście

12

Sygn. akt IV SA/Wa 12/10

porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Z kolei pojęcie "nieruchomości podobnej" wyjaśnia ustawodawca w art. 4 pkt 16 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej, należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Innymi słowy przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość. Według § 4 ust. 4 rozporządzenia przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Jednocześnie § 50 ust. 1 rozporządzenia przewiduje, iż przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego. Wysokość tej opłaty ustala się na dzień jej zbycia, a wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu [...] a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu (art. 36 ust. 4 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym). Opłata, o której mowa w art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, z woli ustawodawcy jest pobierana wyłącznie od wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zatem podstawową kwestią dla możliwości ustalenia opłaty, o której mowa w przywołanej normie, jest to czy zmiana przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego rzeczywiście wpływa na zmianę wartości nieruchomości. Pamiętać też należy, iż przy

13

Sygn. akt IV SA/Wa 12/10

wycenie nieruchomości nie można pomijać żadnych elementów istotnych, które mogą wpływać na jej wartość. Ustalenie renty planistycznej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego - art. 156 u.g.n. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 października 2006 r. (sygn. akt I OSK 417/2006, publ. LEX nr 281387) podkreślił, iż rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości opłaty decyduje organ. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny sporządzonej opinii. I chociaż zgodnie z art. 149 u.g.n. operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest wyłączną podstawą ustalenia wzrostu wartości nieruchomości. Regulacja ta nie zwalnia jednak organu administracji z oceny operatu szacunkowego, jak każdego dowodu zgromadzonego w sprawie w ramach postępowania dowodowego (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006r., sygn. akt OSK 459/05, publ. LEX nr 206473). Organy administracji mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 K.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005, publ. LEX nr 206473). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Skoro wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (art. 151 ust. 1 u.g.n.), to proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości oraz wszechstronną analizą cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych. W operacie rzeczoznawca

14

Sygn. akt IV SA/Wa 12/10

majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, sąsiedztwo, dojazd do nich) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących i okoliczności, które zadecydowały o rozszerzeniu rynku właściwego ze względu na miejsce położenia wycenianej nieruchomości (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). W tym miejscu zwrócić należy uwagę na treść § 55 i § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). Przepis § 55 ust. 1 rozporządzenia jednoznacznie przewiduje, iż operat szacunkowy przedstawia postępowanie, o którym mowa w art. 4 pkt 6 u.g.n., a więc postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym dane, o jakich mowa w punkcie 7 ust. 1 § 56, tj. analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. W sytuacji więc, gdy wyceny nieruchomości dokonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego to analizie powinno podać się transakcje, których przedmiotem były nieruchomości podobne. Z kolei to, że wycenę oparto na nieruchomościach podobnych powinno w sposób wyraźny wynikać z operatu szacunkowego. Tymczasem jedyną cechą wynikającą z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w przedmiotowej sprawie jaka wynika z charakterystyki poszczególnych nieruchomości, która miałaby świadczyć o podobieństwie wybranych nieruchomości, jest powierzchnia i ogólnikowe stwierdzenie, zawarte w charakterystyce lokalnego rynku nieruchomości, że dla potrzeb wyceny zbadano rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Zatem niejasny jest dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych. W operacie nie zamieszczono informacji, które pozwoliłby na stwierdzenie, iż dobrane do porównania nieruchomości posiadają cechy podobne poza wymienionymi. Natomiast, aby można było stwierdzić, że w operacie dokonano właściwego doboru nieruchomości podobnych, to z operatu powinny wynikać cechy charakterystyczne wpływające na wartość poszczególnych nieruchomości podobnych, jak np. stan zagospodarowania, położenie wśród danego otoczenia, dojazd, kształt, sąsiedztwo, uzbrojenie, itp. Wyszczególnienie w treści operatu indywidualnych cech porównywanych nieruchomości pozwalałoby dokonać kontroli

15

Sygn. akt IV SA/Wa 12/10

kryteriów, jakimi posługiwał się rzeczoznawca ustalając ostatecznie wartość nieruchomości wycenianej. Ponadto w dalszym ciągu operat nie wyjaśnia jaki był powód uwzględnienia przy dokonywaniu wyceny udziału w nieruchomości skarżącej transakcji (nieruchomości rolnych), które miały miejsce ponad rok od zbycia udziału, chociaż w porównaniu z danymi zawartymi w poprzednim operacie do analizy wzięto transakcje czasowo bardziej zbliżone do transakcji zbycia udziału przez skarżącą w nieruchomości nr [...], która miała miejsce 6 grudnia 1999r. Rzeczoznawca utrzymuje również, iż do porównania m. in. przyjęto nieruchomości położone we wsi S., tymczasem analizie poddano jedynie jedną nieruchomość rolną z tej wsi, która była przedmiotem transakcji 14 listopada 2001 r. Skarżąca natomiast twierdzi, iż na terenie wsi S. zawarto więcej takich transakcji i rzeczoznawca pominął je w operacie. Skarżąca kwestionując prawidłowość doboru nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, na potrzeby operatu szacunkowego, wskazuje szereg innych transakcji, które - w jej ocenie - powinny być uwzględnione. Tymczasem organ stwierdza, iż "to do biegłego należy wybór nieruchomości stanowiących punkt odniesienia do ustalenia wartości szacunkowej gruntu. Zatem jeśli tylko wybrane w ten sposób nieruchomości stanowią nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, to zarzut nie przyjęcia przez biegłego jako podstawy wyceny innych nieruchomości, nawet jeśli również i one są podobne, nie może podważać ustaleń przedmiotowego operatu". Niemniej jednak powyższe stwierdzenie organu nie oznacza, że okoliczność ta była przedmiotem jego oceny. W przedstawionej sytuacji obowiązkiem organów winno być ocenienie operatu szacunkowego w tej kwestii i na zasadzie art. 11 K.p.a. przekonanie strony o prawidłowości doboru przez rzeczoznawcę nieruchomości podobnych. Wówczas dopiero podważanie ustaleń przedmiotowego operatu przez wskazywanie innych nieruchomości, które również mogłyby zasługiwać na miano nieruchomości podobnych, należałoby uznać za bezpodstawne. W myśl art. 80 k.p.a. organy administracji publicznej mają prawo swobodnej oceny dowodów. Uznanie opinii biegłego (rzeczoznawcy majątkowego) za podstawę ustaleń faktycznych w sprawie bez uprzedniej oceny tej opinii i przekonywującego do swoich racji uzasadnienia zajmowanego stanowiska stanowi naruszenie art. 7, art. 11, art. 77 § 1 w związku z art. 80 K.p.a. oraz art. 107 § 3 K.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Brak uzasadnienia okoliczności pozwalających na ocenę prawidłowości doboru materiału porównawczego uniemożliwia, zdaniem Sądu, kontrolę

16

Sygn. akt IV SA/Wa 12/10

prawidłowości sporządzenia operatu. Innymi słowy niewątpliwie rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, gdyż organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy (art. 7 K.p.a.) oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii.

Natomiast nie można podzielić zarzutu pełnomocnika skarżącej podniesionego na rozprawie, iż za rynek lokalny w operacie uznano oprócz wsi znajdujących się na terenie gminy P., również wsie leżące na terenie gminy G. (która nie graniczy z gminą P.), a nie uwzględniono wsi z gminy K. (graniczącej z gminą P.). Po pierwsze zarówno gmina G., jak i gmina K. graniczą z gminą P. Po drugie do wyceny wzięto tylko transakcje, których przedmiotem były nieruchomości położone na terenie gminy P. Również niezasadnym jest zarzut co do braku uzasadnienia przez rzeczoznawcę wyboru podejścia oraz metody szacowania nieruchomości. Otóż stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n. to rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Zaś w operacie szacunkowym przedstawiając sposób dokonania wyceny nieruchomości jedynie wskazuje wybór podejścia, metody i techniki szacowania (§ 56 ust. 1 pkt 8 rozporządzenia).

Dalej podkreślić należy, iż Sąd nie będzie ponownie ustosunkowywał się do zarzutów skargi, których niezasadność już została przesądzona w poprzednim wyroku. Chodzi o twierdzenia skarżącej, w których wywodzi, iż opłata planistyczna jest podatkiem, z tego powodu zastosowanie w sprawie winna znaleźć ordynacja podatkowa; opłata nie jest należna w przypadku zbycia części nieruchomości oraz, że nie wzięto pod uwagę przy dokonywaniu wyceny faktu, że nad przedmiotową nieruchomością latają samoloty.

17

Sygn. akt IV SA/Wa 12/10

w tym stanie rzeczy - wobec naruszenia art. 153 K.p.s.a. oraz naruszenia

18

wyżej powołanych przepisów postępowania, mogących mieć istotny wpływ na wynik sprawy - na mocy art. 145 § 1 pkt 1 c w zw. z art. 135 oraz art. 152 - orzeczono jak w pkt I i II sentencji wyroku. O kosztach postępowania sądowego postanowiono - w pkt III - na zasadzie art. 200 i art. 205 § 2 P.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 2 pkt 1 a i § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. nr 163, poz. 1349 ze zm.).