Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 776/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2009-12-03 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: par. 3, par. 4, par. 5, par. 6, par. 7, par. 9 ust. 1, art. 9 ust. 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 1 ust. 1, art. 1 ust. 2, art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Jerzy Stankowski (spr.) Sędziowie WSA Bożena Popowska WSA Izabela Kucznerowicz Protokolant st. sekr. sąd. Małgorzata Błoszyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 03 grudnia 2009 r. sprawy ze skargi M.W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia 26 czerwca 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, oddala skargę /-/I. Kucznerowicz /-/J. Stankowski /-/B. Popowska


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 26 czerwca 2009 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu, po rozpoznaniu odwołania M.W., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta poznania z dnia 1 kwietnia 2009 r. nr [...] w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie domu mieszkalnego na działce nr 139, art. 6, obręb G., położonej w Poznaniu przy ul. K. [...].

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla wyżej opisanej inwestycji złożyło Przedsiębiorstwo [...] "T."

Sp. z o.o.

Po przeprowadzeniu analizy urbanistycznej oraz wymaganych uzgodnień Prezydent Miasta Poznania ustalił warunki zabudowy decyzją z dnia 5 czerwca 2008 r. nr [...]. Na skutek odwołania M.W. decyzja ta została jednak w całości uchylona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu, a sprawa przekazana do ponownego rozpoznania (decyzja z dnia 6 października 2008 r. nr [...]). Zdaniem organu odwoławczego postępowanie należało powtórzyć albowiem wątpliwości budziła treść analizy urbanistycznej, na której naniesiono odręczne zmiany nie podając przyczyn ich wprowadzenia. Ponadto nie wyjaśniono dostatecznie kwestii wysokości projektowanego budynku, a w szczególności nie ustalono czy będzie on kontynuował wysokość obiektów znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie. Na marginesie Kolegium wyraziło przekonanie, że funkcja inwestycji (mieszkalna) koresponduje z funkcją zastaną na obszarze otaczającym.

W toku ponownego rozpoznania sprawy przygotowano projekt analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (k. 96 akt adm.), którą obrazuje załącznik graficzny sporządzony na mapie zasadniczej w skali 1:500 (k. 100 akt adm.). Po dokonaniu dodatkowych uzgodnień (Miejski Konserwator Zabytków) Prezydent Miasta Poznania - działając na podstawie art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1 oraz art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.) - ustalił warunki zabudowy decyzją z dnia 1 kwietnia 2009 r. [...]. W decyzji tej stwierdził, że działka objęta wnioskiem stanowi teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej oraz drobnej zabudowy usługowej. Określając wymagania dotyczące nowej zabudowy organ dopuścił zabudowę wielorodzinną w obowiązującej linii zabudowy (5,5 m od frontowej granicy działki, wyznaczona jako kontynuacja obowiązującej linii zabudowy budynku przy ul. K. [...]). Dopuszczalną szerokość elewacji frontowej określono na całej szerokości działki z zachowaniem odległości od granic działek sąsiednich zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 ze zm.), natomiast wysokość odniesiono do maksymalnej wysokości budynku przy ul. K. [...] (4 kondygnacje naziemne). Wskaźnik powierzchni zabudowy ustalono na poziomie 35% zabudowy działki ze wszystkimi obiektami kubaturowymi włącznie. W uzasadnieniu Prezydent wskazał, iż przeprowadził ponowną analizę funkcji i cech zabudowy i zagospodarowani terenu na obszarze, którego dotyczy wniosek. Obszar ten wyznaczony został w promieniu trzech szerokości frontu działki, lecz nie mniej niż 50 m. Analiza wykazała, ze planowane przedsięwzięcia nie spowoduje negatywnych skutków przestrzennych i jest zgodne z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W szczególności stwierdzono, że działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech

i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy

i intensywności wykorzystania terenu. Prezydent zaznaczył też, że nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej od ul. K., a istniejące uzbrojenie

jest wystarczające dla planowanego przedsięwzięcia budowlanego. Teren inwestycyjny nie wymaga też zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych.

W odwołaniu M.W. zarzucił naruszenie art. 61 ust. 1 oraz art. 1 ust. 1 i ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W uzasadnieniu wskazał, że nie zgadza się z zapisami decyzji dotyczącymi ochrony osób trzecich. Jego zdaniem inwestycja ograniczy korzystanie z jego nieruchomości w sposób dotychczasowy i zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem oraz spowoduje realny spadek jej wartości.

Utrzymując decyzje w mocy na podstawie art. 127 § 2 i art. 138 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało za bezzasadny zarzut naruszania art. 1 ust. 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powołując się na treść tego przepisu wskazało, że wskazano w nim dwie kategorie wartości, które z różną mocą powinny wpływać na rozwiązania przestrzenne realizowane na podstawie ustawy. Do pierwszej z nich należy zaliczyć ład przestrzenny i zrównoważony rozwój. Przyjęcie "ładu przestrzennego"

i "zrównoważonego rozwoju" za podstawę działań planistycznych czyni je głównymi miernikami prawidłowości i legalności realizacji jej przepisów. Stąd też ocena, czy dane przedsięwzięcie planistyczne może być uznane za zgodne z obowiązującym porządkiem prawnym, w dużej mierze będzie zależeć od tego, czy pozostaje

w zgodzie z wymogami ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju. W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego, inwestycja, której dotyczy sprawa, spełnia wskazane powyżej normy, co wynika z przeprowadzonej w postępowaniu przez organem pierwszej instancji analizy oraz treści zaskarżonej decyzji. Druga kategoria wartości, które wytyczają kierunki planowania i zagospodarowania przestrzennego, została wskazana w art. 1 ust. 2 ustawy. Obowiązek uwzględniania tych wartości nie oznacza jednak, że są one objęte bezwzględną ochroną, o czym może świadczyć przepis art. 6, zgodnie z którym ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują wraz z innymi przepisami sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Wpływają więc na swobodę korzystania z rzeczy przez osoby posiadające do niej tytuł prawny (prawo własności, ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości, dysponowanie nieruchomością pod innym tytułem), ograniczając ją poprzez przeznaczenie danej nieruchomości

na ściśle określony cel. Następnie Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że zgodnie z art. 6 ust 2 pkt 1 cytowanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą,

do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji

o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza

to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Ochronę interesów osób trzecich należy oceniać w kategoriach obiektywnych. Odnosi się ona

do uprawnień wynikających z przepisów ustawowych. Zdaniem organu odwoławczego subiektywne przekonanie osoby trzeciej o naruszeniu jej własnego interesu, nie może ograniczać prawa właścicieli lub innych podmiotów uprawnionych do zagospodarowania własnego terenu w zakresie określonym przez prawo i zasady współżycia społecznego. Wśród podstawowych elementów podlegających ocenie organu wydającego decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, należy wziąć pod uwagę ochronę interesów osób trzecich, które należy rozumieć jednak jako ochronę interesów prawnych, a nie interesów faktycznych. Kolegium nadmieniło też, iż zasada ochrony interesów osób trzecich nie stwarza podstawy do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy terenu inwestorowi, który na określonej nieruchomości zamierza podjąć taką samą działalność gospodarczą, jaką prowadzi na nieruchomości sąsiedniej właściciel tej nieruchomości, jeżeli w wyniku budowy nowego obiektu budowlanego nie nastąpi ograniczenie dostępu do nieruchomości sąsiedniej ani ograniczenie prawa do korzystania z tej nieruchomości.

Organ odwoławczy nie podzielił też zarzutu naruszenia art. 61 ust 1 ustawy. Uznał, że Prezydent Miasta Poznania zastosował się do wcześniej udzielonych mu wskazówek (decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 6 października 2008 roku) i w sposób szczegółowy dokonał analizy działki objętej wnioskiem oraz obszaru wyznaczonego zgodnie z przepisami rozporządzenia. Poprawnie wytyczono na kopii mapy zasadniczej granice obszaru analizowanego, który obejmował minimalny pas 50 metrów (co bezpośrednio wynika z przedstawionych wyników analizy). Ze względu na ustalony sposób zagospodarowania terenu sąsiadującego z terenem objętym wnioskiem nie ulega wątpliwości, iż planowana zabudowa spełnia warunki wynikające z zasady dobrego sąsiedztwa i mieści się w granicach istniejącego sposobu zagospodarowania terenu i sposobu użytkowania istniejących obiektów. Zdaniem Kolegium w sprawie spełnione zostały łącznie przesłanki określone art. 61 ust 1 pkt 1-5 ustawy.

W skardze M.W. zarzucił naruszenie art. 61 ust. 1 oraz art. 1 ust. 1

i ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Podtrzymując dotychczasowe zarzuty podkreślił, iż jego prawo własności i interes prawny jako osoby trzeciej został naruszony. Wybudowanie budynku wielorodzinnego

4-kondygnacyjnego w bliskiej odległości od jego działki ograniczy bowiem jego prawo do pełnego władania i korzystania z niej. Skarżący stwierdził, iż w obecnym stanie rzeczy nie zachodzą przeszkody, by mógł powrócić do prowadzenia zakładu ślusarsko-blacharskiego, który istniał wcześniej przez przeszło 40 lat. Tymczasem po wybudowaniu projektowanego budynku wielorodzinnego taką możliwość utraci, ponieważ istnienie zakładu będzie uzależnione od współwłaścicieli sąsiedniej nieruchomości i uzyskania ich zgody. Skarżący nadmienił, że obecnie

jego nieruchomość spełnia warunki na prowadzenie każdej działalności. Wskazał też, że jego córka rozważa możliwość stworzenia prywatnego przedszkola, a plany te są bardzo realne. Wybudowanie bloku może te plany unicestwić, bowiem wszelkie poważniejsze inwestycje budowlane czy remonty, na które będzie wymagana zgoda współwłaścicieli sąsiedniej działki nie będą możliwe. Następnie M.W. wyraził zaniepokojenie brakiem stanowiska organu co do kwestii istniejącego na działce inwestora bunkra z okresu II wojny światowej. Jego zdaniem jego rozbiórka powinna wymagać dodatkowych uzgodnień (decyzji administracyjnych i opinii biegłych). Ponadto prace przy jego rozbiórce wymagać będą użycia ciężkiego sprzętu w bliskiej odległości od jego budynku, co może powodować niebezpieczeństwo jego uszkodzenia. Skarżący stwierdził też, że budynek wzniesiony ma być w dzielnicy typowych domów jednorodzinnych o niskiej zabudowie. Nie jest więc zachowany warunek wynikający z art. 61 ust. 1 ustawy

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, iż co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy

oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Wszystkie działki sąsiednie są zabudowane niskimi budynkami jednorodzinnymi stanowiącymi spójną zabudowę tego typu. Budowa budynku czterokondygnacyjnego w sposób oczywisty zakłóci harmonię przestrzenną, a zgoda na lokalizację tego obiektu stanowi naruszenie art. 61 ust.1 ustawy. Co więcej, projektowany budynek ma być dwukrotnie wyższy i czterokrotnie dłuższy od istniejącego w tym miejscu budynku przeznaczonego do rozbiórki. Obiekt ten w tak bliskiej odległości spowoduje zacienienie nieruchomości skarżącego. Wskazując na powyższe M.W. poddał pod wątpliwość czy osoba posiadająca uprawnienia urbanistyczne w sposób rzetelny dokonała analizy funkcji i cech zagospodarowania terenu. Skarżący wyraził też zaniepokojenie faktem, że prowadzona na terenie jego nieruchomości działalność gospodarcza może budzić sprzeciw przyszłych mieszkańców nowego obiektu,

a w konsekwencji prowadzić do konfliktów. Natomiast on i jego rodzina będą musieli znosić uciążliwości związane z dużą ilością osób zamieszkujących obiekt na sąsiedniej działce. W konkluzji skarżący nadmienił, że wskutek ograniczenia jego prawa do korzystania ze swojej nieruchomości niewątpliwie spadnie też jej wartość.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie. Odpowiadając na zarzuty skargi organ stwierdził, że wskazane w uzasadnieniu skargi okoliczności nie stanowią naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W sprawie organ pierwszej instancji wydał decyzję po przeprowadzenia analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, jak również analizy stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji. Zastosował się również do wcześniej udzielonych mu wskazówek (decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 6 października 2008 r.) i w sposób szczegółowy dokonał analizy działki objętej wnioskiem oraz obszaru wyznaczonego zgodnie z przepisami rozporządzenia. Nadto w treści uzasadnienia decyzji Prezydenta odniesiono się do warunków w zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej (zarzut skarżącego w zakresie rozbiórki istniejącego bunkra z okresu II wojny światowej), odprowadzania wód deszczowych, odprowadzania ścieków sanitarnych, zasilania

w energię elektryczną, warunków obsługi w zakresie infrastruktury technicznej

i komunikacji, linii rozgraniczających teren inwestycji, wymagań w zakresie ochrony interesów osób trzecich oraz wskazano inne warunki, które planowana inwestycja powinna spełniać. Prezydent zaznaczył również, że składając wniosek o pozwolenie na budowę wnioskodawca zobowiązany jest spełnić warunki określone w obowiązujących przepisach prawa budowlanego. Ustosunkowując się do twierdzeń skarżącego dotyczących naruszenia art. 1 ust. 1 i 2 ustawy, Kolegium podtrzymało dotychczasowe stanowisko. Podniosło przy tym dodatkowo, że obowiązek uwzględniania wartości wskazanych w powołanym przepisie nie oznacza, że są one objęte bezwzględną ochroną, o czym może świadczyć przepis art. 6 ustawy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm. - dalej jako: u.p.z.p.). W myśl art. 6 ust. 2 tej ustawy, co do zasady każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą,

do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), o ile nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego

oraz interesu osób trzecich. Poza sporem w sprawie jest, że na terenie objętym wnioskiem Przedsiębiorstwa [...] T. Sp. z o.o. o ustalenie warunków zabudowy nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Jak słusznie wskazało Samorządowe Kolegium Odwoławcze, wydanie decyzji lokalizacyjnej możliwe jest przy spełnieniu przesłanek, określonych w art. 61 ust. 1 ustawy, to jest:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 oraz

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy wprowadza na grunt polskiego prawa zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania go do określonych cech już zagospodarowanego terenu sąsiedniego. Celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość

oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania

i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe

oraz kompozycyjno - estetyczne. W celu wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, jako warunek konieczny organ musi zatem ustalić, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana oraz, czy teren i planowana inwestycja spełnia pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy. Należy mieć na uwadze, że sposób sformułowania art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wyraźnie wskazuje, jakie warunki muszą być spełnione aby było możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jednym z tych warunków jest istnienie zabudowy na co najmniej jednej działce sąsiedniej, przy czym ma to być nie jakakolwiek zabudowa, ale zabudowa określona w art. 61 ust. 1 pkt 1. Spełnienie tego warunku oznacza tylko tyle, że może być wydana decyzja

o warunkach zabudowy. Nie oznacza to jednak, że tylko zabudowa jednej działki sąsiedniej wyznacza sposób zabudowania (użytkowania) na działce, której ma dotyczyć decyzja o warunkach zabudowy. Z przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, który określa sposób zabudowania co najmniej jednej działki sąsiedniej nie można wyprowadzać wniosku, iż tym samym sposób zabudowania tej jednej działki przesądza wymagania dotyczące nowej zabudowy. Spełnienie warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy otwiera możliwość dokonania analizy zabudowy na większym obszarze, a nie tylko na jednej działce sąsiedniej i to działce bezpośrednio graniczącej z działką, na której planowana jest nowa zabudowa. Temu celowi służy wyznaczenie obszaru analizowanego, który obejmuje teren, według jakiego funkcje oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. Takie rozumienie tego przepisu jest zgodne z celami ustawy, która nakazuje uwzględnić wymagania ładu przestrzennego oraz walory architektoniczne i krajobrazowe (art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy).

Zgodnie z upoważnieniem i wytycznymi zawartymi w art. 61 ust. 6 i 7 ustawy właściwy minister określił sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, który obejmuje między innymi wyznaczanie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego o określonych granicach oraz przeprowadzenie na tym obszarze analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; Dz. U. z 2003 r.

nr 164, poz. 1588). Granice obszaru analizowanego wyznacza się w każdej sprawie

w zależności od planowanej inwestycji, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki pod nową zabudowę, nie mniejszej niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia). Oznacza to, że analiza funkcji oraz celu zabudowy

i zagospodarowania terenu nie obejmuje tylko zabudowy na działce bezpośrednio graniczącej z działką, której dotyczy wniosek, ale zabudowy w całym obszarze analizowanym. Wyznaczenie "obszaru analizowanego" należy traktować jako wskazanie, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania "wymagań dotyczących nowej zabudowy", o jakich mowa w przepisach art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 61 ust. 6 i 7 u.p.z.p. Wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy (tak: wyrok z dnia 25 stycznia 2005 r. sygn. akt II SA/Bk 677/04; publ. ONSAiWSA 2006/2/54)

Działka sąsiednia powinna być zabudowana w taki sposób, że zabudowa ta umożliwia określenie wymagań nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania przestrzennego, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu w najbliższej okolicy.

W przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy nie chodzi o to by nowa zabudowa była odtworzeniem istniejącej zabudowy sąsiedniej, ale o to by na jej podstawie możliwe było określenie cech nowej zabudowy, która ma być kontynuacją, przez co należy rozumieć zachowanie charakteru zabudowy. W przypadku, gdy nieruchomości sąsiednie w znaczeniu szerokim są zabudowane i planowana inwestycja jest dostosowana do dotychczasowej zabudowy pod względem urbanistycznym

i architektonicznym, a nadto można ją pogodzić również z istniejącą na tym terenie funkcją zabudowy, organ nie ma podstaw do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu może być projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, czyli niedającą się z nią w praktyce pogodzić (zob. wyrok z dnia 10 stycznia 2008 r. sygn. akt II OSK 1826/06 oraz wyrok z dnia 27 czerwca 2007 r. sygn. akt II OSK 738/07, publ.: orzeczenia.nsa.gov.pl). Nie ma więc podstaw, aby funkcje terenu i zabudowy interpretować zawężająco, np. jako możliwości powstania budynków tylko tego samego rodzaju co już istniejące na działce sąsiedniej. Podstawą odmowy wydania decyzji mogłaby być jedynie sprzeczność projektowanej inwestycji z funkcją i parametrami zabudowy już istniejącej, którą organ zobowiązany byłby wykazać w uzasadnieniu decyzji.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt tej sprawy w pierwszej kolejności należy stwierdzić, że postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone prawidłowo i z uwzględnieniem przepisów szczególnych wynikających z ustawy

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego do art. 61 ust. 6 i 7 u.p.z.p. Po pierwsze, przed wydaniem decyzji przeprowadzono analizę urbanistyczną (§ 3 ust. 1 rozporządzenia) uzupełnioną o część graficzną sporządzoną na kopii mapy zasadniczej w skali 1:500 (§ 9 ust. 2 rozporządzenia w zw. z art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Na mapie tej prawidłowo oznaczono obszar analizowany, ustalając jego granice w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniej niż 50 metrów (§ ust. 2 rozporządzenia - zob. k. 127 akt adm.). Ponadto, przed wydaniem decyzji przygotowano jej projekt zgodnie z art. 60 ust. 4 u.p.z.p. (k. 127 akt adm.).

W ocenie Sądu prawidłowa jest również sama treść decyzji o warunkach zabudowy z dnia 1 kwietnia 2009 r. nr [...]. Dopuszczono w niej - zgodnie

z wnioskiem inwestora - zabudowę o funkcji mieszkalnej wielorodzinnej. W ocenie Sądu takie ustalenie jest zgodne z prawem, bowiem funkcja ta koresponduje

i kontynuuje funkcję zabudowy już istniejącej na obszarze analizowanym. W tym względzie wypowiedział się też urbanista, który odnotował, że na działkach przy ul. K. [...] i ul. K. [...] (k. 98 akt adm.) znajduje się zabudowa mieszkalna wielorodzinna. Spostrzeżenia urbanisty potwierdza również zebrana

w aktach dokumentacja fotograficzna (zob. k. 75 oraz, w szczególności, k. 77 akt adm.). Prawidłowo ustalono także linię zabudowy (5,5 m od frontu działki), bowiem odniesiono ją do linii zabudowy na działkach sąsiednich (zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia, zob. załącznik graficzny do analizy urbanistycznej - k. 100 akt adm.). Nie można mieć także zastrzeżeń do ustalonego wskaźnika powierzchni zabudowy, który ustalono na poziomie średnim, biorąc pod uwagę działki dostępne z tej samej drogi publicznej (zob. tabela na k. 98 akt adm.). Zdaniem Sądu trafnie ustalono także parametry zabudowy, jeśli chodzi o szerokość (elewacji frontowej) i wysokość zabudowy. Szerokość elewacji frontowej nowej zabudowy wyznaczono zgodnie z § 6 rozporządzenia, z uwzględnieniem średniej szerokości frontów zabudowań na obszarze analizowanym - w ramach dopuszczalnego marginesu tolerancji 20%. Wysokość elewacji frontowej urbanista określił w odniesieniu do wysokości budynków na działkach przy ul. K., w szczególności wskazał, iż znajdują się tam budynki 2 i 4 kondygnacyjne (budynki 4 kondygnacyjne znajdują się na działce sąsiedniej - K. [...] i narożniku ulicy - K. [...] - zob. k. 75, 77, 98, 100 akt adm.). Ostatecznie w analizie przyjął, że wysokość projektowanej zabudowy powinna zostać odniesiona do budynku znajdującego się na działce sąsiedniej. Takie ustalenie urbanisty mogło zostać przeniesione do decyzji, tym bardziej, że zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości zabudowy, jeżeli to wynika z analizy.

Uzupełniająco Sąd zauważa jedynie, że wydając decyzję uchybiono § 9 ust. 2 rozporządzenia, gdyż część graficzna analizy, zgodnie z literalnym brzmieniem tego przepisu, powinna być sporządzona na odrębnej mapie. Tymczasem w tej sprawie załącznik do decyzji stanowi tylko jedna mapa, na której odnotowano wyniki analizy urbanistycznej. Uchybienie to nie miało jednak wpływu na wynik sprawy, tym bardziej, że mapa sporządzona została w prawidłowej skali, a wszystkie odnotowane na niej zapisy są czytelne. Ponadto osobna mapa, obrazująca ustalenia analizy znajduje się w aktach (k. 100 akt adm.).

Odnosząc się do zarzutów M.W. dotyczących naruszenia

art. 1 ust. 1 i ust. 2 u.p.z.p. Sądu stwierdza, że nie zasługują one na uwzględnienie. Przedmiotem oceny w postępowaniu o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy nie są zagadnienia związane z wpływem planowanej inwestycji

na korzystanie z nieruchomości sąsiadujących, a tym bardziej subiektywnie odczuwana uciążliwość inwestycji, czy też spadek atrakcyjności lub wartości działki. Subiektywne bowiem przekonanie osoby trzeciej o naruszeniu jej własnego interesu, związane z rodzajem zabudowy na działce, której dotyczy kwestionowana decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu oraz przypuszczenie, że będzie ona w taki czy inny sposób uciążliwa, nie może ograniczać prawa właściciela do zagospodarowania własnego terenu w zakresie określonym przez prawo i zasady współżycia społecznego (tak: wyrok z dnia 17 lipca 2009 r. sygn. akt II OSK 1186/08, publ. orzeczenia.nsa.gov.pl; por. też wyrok z dnia 27 października 1999 r., sygn. akt IV SA 1731/97, publ. Lex nr 48740).

Uzupełniająco Sąd wyjaśnia skarżącemu, że jego obawy w kwestii zacienienia budynku, zapewnienia miejsc parkingowych czy dotyczące ewentualnego wpływu inwestycji związanego z bliskim usytuowaniem ściany z oknami w bliskości granicy działki będzie mógł zgłaszać - powołując się na rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakie powinny spełniać budynki i ich usytuowanie - w toku postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę. Wskazać też należy skarżącemu, że w obecnym stanie prawnym dla projektowania i realizacji inwestycji na własnej działce nie jest już wymagana zgoda sąsiada, o ile inwestycja jest zgodna z przepisami, a przede wszystkim warunkami technicznymi budynków i ich usytuowania. Z tych też względów fakt powstania na sąsiedniej działce większej niż dotychczas nieruchomości mieszkalnej nie uniemożliwi M.W. realizacji - w przyszłości - jego prywatnych bądź gospodarczych projektów, jeżeli będą mieścić się one w granicach dopuszczalnych prawem (np. prywatne przedszkole, zakład). Prawo daje bowiem takie same uprawnienia do zabudowy i zagospodarowania własnej nieruchomości zarówno jemu jaki i jego sąsiadowi (T. Sp. z o.o.).

Na treść zaskarżonej decyzji nie miała wpływu planowana rozbiórka bunkra znajdującego się na działce inwestora i obawy skarżącego co do skutków związanych z jej wykonaniem. Ustalenie warunków zabudowy jest dla wnioskodawcy jedynie pewnego rodzaju promesą, że będzie mógł docelowo zrealizować określoną zabudowę na swojej działce. Wszelkie dalsze, techniczne kwestie związane z przygotowaniem terenu, projektowaniem i wykonaniem obiektu badane są natomiast na etapie postępowania na budowę.

Uznając, iż zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem Sąd - działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - orzekł jak w sentencji wyroku.

/-/B. Popowska /-/J. Stankowski /-/I. Kucznerowicz

ja