Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2671/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-09-03 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 98
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Przemysław Żmich, Sędziowie: sędzia WSA Dariusz Pirogowicz (spr.), sędzia WSA Bożena Marciniak, , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 3 września 2021 r. sprawy ze skargi Gminy [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2020 r., nr [...] w przedmiocie przyznania odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Starosty [...] z dnia [...] sierpnia 2020 r. nr [...]; 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz Gminy [...] kwotę 400 (czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] października 2020 r. nr [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z [...] sierpnia 2020 r. nr [...] o ustaleniu na rzecz W. K. i B. K. odszkodowania w kwocie [...] zł za nieruchomość wydzieloną pod budowę drogi gminnej w miejscowości [...], gm. [...], oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] h.

Powyższe rozstrzygnięcia wydane zostały przy następujących ustaleniach stanu faktycznego i ocenie prawnej sprawy.

Prawomocną decyzją Wójta Gminy [...] z [...] kwietnia 2019 r. nr [...], zatwierdzony został projekt podziału działki nr [...] o pow. [...] ha, położnej w obrębie [...], gmina [...], dokonany na wniosek współwłaścicieli nieruchomości – W. i B. małż. K., w wyniku którego wydzielono m.in. działkę nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczoną pod poszerzenie drogi gminnej.

Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego swym zasięgiem obręby [...], [...], [...] i [...], zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy w [...] z [...] września 2010 r. Nr [...], (Dz.Urz. woj. maz. Nr 196, poz. 5441 ze zm.) działka nr [...] położona jest na terenie dróg dojazdowych oznaczonych symbolem [...]. Wobec czego z dniem, w którym decyzja o zatwierdzeniu podziału nieruchomości stała się ostateczna, stosownie do art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r. poz. 256 ze zm.), przywoływanej dalej jako: "u.g.n.", przeszła ona z mocy prawa na własność Gminy [...].

Wobec niezaakceptowania przez byłych jej współwłaścicieli proponowanej przez Wójta Gminy [...] stawki odszkodowania (negocjacje w tym przedmiocie zakończone zostały w dniu [...] grudnia 2019 r.), Starosta [...] wszczął na wniosek Wójta Gminy [...] w tym przedmiocie postępowanie administracyjne, w efekcie którego, decyzją z [...] sierpnia 2020 r., działając na podstawie art. 129 ust. 5 pkt 1 w zw. z art. 98 ust. 1 i 3 u.g.n., orzekł o ustaleniu na rzecz W. i B małż. K. odszkodowanie za tę działkę w kwocie [...] zł i zobowiązał Wójta Gminy [...] do jego wypłaty w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Podstawą wymiaru odszkodowania była wartość wydzielonej pod poszerzenie drogi nieruchomości oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. w sporządzonym w tym celu operacie szacunkowym z [...] marca 2020 r., gdzie wartość gruntu wyceniona została na [...] zł , a znajdującego się na nim drzewostanu na [...] zł. Wyceny gruntu rzeczoznawca majątkowy dokonał w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, przyjmując w charakterze materiału porównawczego zrealizowane na rynku lokalnym transakcje nieruchomościami niezbudowanymi przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, usługową oraz zagrodową. Wyjaśniając dobór takich transakcji, rzeczoznawca podał, że wprawdzie zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego wyceniana nieruchomość przeznaczona jest pod drogę, jednak ze względu na unormowaną w art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. zasadę korzyści, zobligowany jest do ustalenia, czy należy ją wycenić zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania, czy alternatywnym sposobem użytkowania wynikającym z przeznaczenia. Wobec czego zbadano rynek nieruchomości drogowych i rynek nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, a analiza ta wykazała, że ceny transakcyjne nieruchomości drogowych są niższe od cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, usługową oraz zagrodową. Zatem przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości. W dalszej kolejności rzeczoznawca wskazał, na brak transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości wycenianej. Analogiczne przyczyny przyjętej metodologii wyceny gruntu przedstawił w dodatkowych wyjaśnieniach w związku z zastrzeżeniami do operatu zgłoszonymi przez Wójta Gminy [...]. Wobec tych wyjaśnień, jak też w oparciu o własną ocenę, Starosta uznał, że sporządzony dla celów odszkodowania operat szacunkowy jest wewnętrznie spójny, odpowiada wymogom merytorycznym i posiada walor pełnoprawnego dowodu w sprawie. Mógł zatem stanowić podstawę ustalenia odszkodowania.

Od decyzji tej Wójt Gminy [...] złożyli odwołanie zarzucając zawyżoną wartość odszkodowania, ustalonego w oparciu o błędnie sporządzony operat szacunkowy.

W wyniku rozpatrzenia tego odwołania Wojewoda [...] decyzją

z [...] października 2020 r. utrzymał decyzję Starosty [...] w mocy

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wojewódzki przedstawił przebieg postępowania odszkodowawczego oraz stwierdził, że biorąc pod uwagę wyjaśnienia biegłego zawarte w piśmie z [...] lipca 2020 r., sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy spełnia wymogi określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), pozwalające ustalić na jego podstawie odszkodowanie. Przeznaczenie wycenianej nieruchomości rzeczoznawca ustalił na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy [...] z [...] września 2010 r. nr [...]. Wedle planu działka nr[...] położona jest na terenie dróg dojazdowych oznaczonych symbolem [...], natomiast nieruchomość, z której została wydzielona - na terenie oznaczonym symbolem planu [...] - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Okresem badania rynku rzeczoznawca objął II kw. 2018 r. natomiast rodzaj rynku: nieruchomości drogowe oraz nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową, jednorodzinną usługową oraz zagrodową. Ponadto wyjaśnił, że transakcje nieruchomości na cele drogowe na badanym obszarze rynku są bardzo zróżnicowane i zawierają się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2 powierzchni fizycznej gruntu, średnia cena jednostkowa kształtuje się na poziomie [...] zł/m2. Ceny transakcji pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową kształtowały się zaś w przedziale między [...] zł/m2 a [...] zł/m2, średnia cena to [...] zł/m2. Na podstawie analizy przeprowadzonych transakcji nieruchomościami drogowymi oraz nieruchomościami pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz zagrodową, rzeczoznawca ustalił, że ceny nieruchomości drogowych są niższe od cen nieruchomości pod zabudowę, a więc przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości. Mając powyższe na względzie rzeczoznawca majątkowy wartość przedmiotowej działki wycenił na podstawie transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową. Do porównań przyjął 13 transakcji nieruchomościami położonymi na terenie gminy [...]. Na podstawie określonych cech rynkowych, mających istotny wpływ na wartość nieruchomości (położenie, sposób użytkowania, stan zagospodarowania, infrastruktura techniczna) oraz w oparciu o ustalone współczynniki korygujące oszacował wartość rynkową [...] m2 gruntu na kwotę [...] zł/m2. Wartość drzewostanu ustalił zaś na kwotę [...] zł. Łączna zatem wartość przejętej nieruchomości wyniosła [...] zł.

Odnosząc się natomiast do zarzutów odwołania dotyczących wyboru nieruchomości przyjętych do porównań Wojewoda nie dopatrzył się w tym względzie uchybień. Podkreślił przy tym, że wyboru transakcji nieruchomości porównawczych dokonuje rzeczoznawca majątkowy, którego pozycja prawna zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Organ prowadzący postępowanie nie może zaś wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Odwołując się z kolei do wynikającej z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. tzw. zasady korzyści uznał, że brak jest podstaw do automatycznego przyjęcia cen nieruchomości drogowych, jako mających pierwszeństwo przed cenami nieruchomości uwzględniających aktualny (dotychczasowy) sposób użytkowania. W ramach ustalania odszkodowania konieczne jest bowiem ustalenie, które ceny są korzystniejsze dla wywłaszczanego. Mając zatem na względzie to, że operat ustalający wartość nieruchomości został w jego ocenie sporządzony prawidłowo oraz zachowana została procedura postępowania administracyjnego, oceniał rozstrzygnięcie Starosty [...] jako prawidłowe.

Skargę na decyzję Wojewody [...] wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie Gmina [...] podnosząc, że w trakcie postępowania wnosiła uwagi co do zgromadzonego materiału dowodowego (operatu szacunkowego), jednakże żadna nich nie została wyjaśniona w decyzji Starosty. W związku z tym podniosła, że nadal podtrzymuje, iż zgromadzony materiał dowodowy nie został sporządzony zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości. Podkreśliła, że błędy które zawiera i na które zwracała uwagę winny być rozpatrzone już na etapie I instancji. Jej zdaniem bowiem rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy z naruszeniem art. 4 pkt 16 definiującym pojęcie "nieruchomości podobnej" Z definicji tej wynika zaś, że ustawodawca wskazał określone cechy, które muszą być brane pod uwagę przy ustalaniu, czy dana nieruchomość jest podobna, są to: położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania, oraz dopuścił możliwość uwzględniania jeszcze innych cech, których nie wymienił, ale które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości. W opracowaniu sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego żadna z tych cech nie została wzięta pod uwagę, przez co należy mieć wątpliwości co do ich porównywalności z wycenianą nieruchomością drogową.

Ponadto nie dokonano analizy gruntów przyległych, gdzie zgodnie z planem zagospodarowania są nieruchomości przeznaczone na cele budownictwa mieszkaniowego, usług z możliwością budownictwa mieszkaniowego oraz grunty przeznaczone na cele rolne. Brak tej analizy nie daje wyjaśnienia dlaczego rzeczoznawca przyjął do porównania nieruchomości przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe – co oznacza naruszenie § 36 ust. 4 rozporządzenia wykonawczego. Rzeczoznawca nie wyjaśnił także dlaczego nie przyjął do określenia wartości rynkowej transakcji drogowych, które przedstawił w swoim opracowaniu.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty rozwinięte w motywach skargi Gmina [...] wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty [...] z [...] sierpnia 2020 r.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko ujęte w uzasadnieniu decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

skarga jest zasadna.

Postępowanie w sprawie zakończonej zaskarżoną decyzją Wojewody [...] prowadzone było w trybie art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne (opisane w ust. 1 tego przepisu), przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Ustalony w sprawie stan faktyczny w zakresie w jakim dotyczy zaistnienia materialnoprawnych przesłanek ustalenia w postępowaniu administracyjnym odszkodowania za położną we wsi [...] nieruchomość stanowiącą działkę nr [...] o pow. [...] m2 jest bezsporny. Nie jest bowiem kwestionowane przez żadną ze stron, że wydzielona w następstwie prawomocnego zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], wyodrębniona z niej została m.in. działka nr [...], która jako przeznaczona pod poszerzenie drogi gminnej przeszła z dniem uprawomocnienia się decyzji Wójta Gminy [...] z [...] kwietnia 2019 r. na własność gminy. Bezsporne jest również, że negocjacje w przedmiocie należnego za odjęcie własności odszkodowania, prowadzone pomiędzy gminą, a byłymi właścicielami nieruchomości zakończyły się niepowodzeniem. Okoliczności te znajdują również potwierdzenie w zgromadzonym w aktach administracyjnych materiale dowodowym i nie budzą wątpliwości Sądu.

Istotą sporu jest natomiast wysokość ustalonego w następstwie przeprowadzonego postępowania administracyjnego odszkodowania.

Wskazać zatem wypada, że zasady i tryb ustalania odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości uregulowane zostały w przepisach zawartych w rozdziałach 4 i 5 działu III oraz w dziale IV ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 130 ust. 1 zdanie drugie tej ustawy, w przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. Ustęp 2 cytowanego artykułu stanowi z kolei, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Opinia taka, ustawowo zwana operatem szacunkowym, jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości określonej nieruchomości. Podlega ona – jak każdy dowód w sprawie - ocenie organu orzekającego o odszkodowaniu. Dokonując tej oceny wprawdzie nie może on wchodzić w materię, która wymaga wiadomości specjalnych, jednakże musi zbadać operat pod względem zgodności z obowiązującymi przepisami prawa, jego spójności, logiczności i kompletności. Takiej kompleksowej oceny zaś operatu szacunkowego autorstwa rzeczoznawcy majątkowego J. M. sporządzonego na potrzeby zakończonego skarżoną decyzją postępowania zabrakło. Organy bowiem ograniczyły w tym aspekcie swoje rozważania do bezkrytycznego przywołania argumentacji owego rzeczoznawcy ujętej tak w samym operacie, jak też sporządzonych w związku ze zgłoszonymi do niego przez Gminę zastrzeżeniami wyjaśnieniach z [...] lipca 2020 r. Te natomiast, nie pozwalają na jednoznaczna odpowiedź jakimi kryteriami w rzeczywistości kierował się rzeczoznawca przyjmując na potrzeby wyceny gruntu działki nr [...] wydzielonej pod drogę, jako punktu odniesienia transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę jednorodzinną, usługową i zagrodową, miast transakcji obejmujących nieruchomości drogowe, jak nakazywałby to § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 27 września 2004 r., mający zastosowanie w sprawie ustalenia odszkodowania w trybie art. 98 ust. 3 u.g.n. w zw. z odesłaniem zawartym w ust. 6 pkt 2 § 36 tego rozporządzenia.

Z jednej strony bowiem odwołuje się on do ustanowionej w art. 134 ust. 3 u.g.n. tzw. zasady korzyści, zakładającej określanie wartości nieruchomości dla celów odszkodowania według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenia nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości – co jego zdaniem ma miejsce w sprawie (vide str. 8 operatu oraz akapit 3, 4, 6 i 7 wyjaśnień), wywodząc, że ceny nieruchomości drogowych są niższe, od nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do nieruchomości wycenianej, miarodajnego dla aktualnego sposobu użytkowania wydzielonej działki. Z drugiej zaś powołuje się na brak transakcji nieruchomościami drogowymi spełniającymi kryteria podobieństwa do nieruchomości wycenianej (str. 9 operatu i akapit 5 wyjaśnień), co wskazuje na przyjęcie sposobu wyceny według reguł ustanowionych w przywołanym wyżej § 36 ust. 4 rozporządzenia. Przepis ten stanowi bowiem, że "w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio".

Oczywistym jest natomiast, że te dwie przyczyny odstąpienia od wyceny nieruchomości przejętej pod drogę w oparciu o rynek transakcji nieruchomościami drogowymi, nie mogą występować łącznie. Nie sposób bowiem z punktu widzenia logiki bronić założenia, że nie istnieją transakcje nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości wycenianej, a zarazem stwierdzać, że transakcje takie opiewają na wyższą wartość. Takie założenia oznaczałoby bowiem, że przy badaniu potencjalnego wystąpienia różnicy w wartości nieruchomości drogowych i przeznaczonych pod zabudowę, do porównania wykorzystano nieruchomości nie spełniające kryteriów podobieństwa do nieruchomości wycenianej.

Niezależenie od powyższego umykać zdaje się uwadze organów (podobnie jak rzeczoznawcy), że przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, unormowana w art. 134 ust. 3 .u.g.n. tzw. zasada korzyści w ogóle nie może być brana pod uwagę. Znajduje ona bowiem zastosowanie w sytuacji gdy wraz z wywłaszczeniem zmienia się przeznaczenie nieruchomości. Przepis ten – jak wskazywał Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 16 października 2012 r. sygn. akt K 4/10 (OTK-A 2012/9/106) - "zapobiega ubożeniu właściciela, które nastąpiłoby, gdyby określić wartość z uwzględnieniem nowego przeznaczenia nieruchomości. Wyraża zatem tę samą myśl, która leży u podstaw regulacji zawartej w u.p.z.p., a mianowicie nakazuje zawrzeć w odszkodowaniu rentę planistyczną"( pkt IV, 2.1.2. uzasadnienia wyroku). Taka sytuacja natomiast w sprawie zaistnieć nie może, gdyż grunt działki będącej przedmiot wyceny tak przed wydaniem decyzji podziałowej jak i w dniu jej wydania zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego był przeznaczony pod drogę, co jest warunkiem sine qua non zastosowania art. 98 ust. 1 u.g.n. Nawet jednak gdyby czysto hipotetycznie przyjąć możliwość zastosowania w sprawie art. 134 ust. 3 u.g.n. - przy uwzględnieniu, że "aktualny sposób użytkowania", o którym mowa w tym przepisie odnosi się do faktycznego stanu nieruchomości bez uwzględnienia ustaleń planistycznych wprowadzających cel publiczny (w tym przypadku przeznaczenia działki pod drogę publiczną) - nie sposób racjonalnie założyć by w sposób znaczący mogło to powodować zwiększenie jej wartości w stosunku do wartości nieruchomości podobnej nabywanej pod drogę. Aktualny sposób użytkowania i wycena takiej nieruchomości przy potencjalnej sprzedaży na zasadach rynkowych nie mogłaby być wszak oderwana od istniejącego planu zagospodarowania i przewidzianego w nim jej przeznaczenia (a więc możliwości inwestycyjnych w jej obszarze), gdyż to owo przeznaczenie i potencjał inwestycyjny jest podstawowym czynnikiem stanowiącym o atrakcyjności działki, a przez to o jej wartości rynkowej. To ona zaś stanowi, co do zasady, podstawę ustalenia odszkodowania (por. art. 134 ust. 1 i art. 151 ust. 1 u.g.n.).

Jeśli natomiast przyjąć, że w okolicznościach niniejszej sprawy mimo odwołania się do zasady korzyści, wycena wedle transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu odpowiadającemu przeznaczeniu wśród gruntów przyległych do nieruchomości wycenianej, w rzeczywistości spowodowana była wyłącznie brakiem stwierdzenia występowania na rynku transakcji nieruchomościami drogowymi, spełniającymi kryterium podobieństwa do wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. (co poniekąd sugeruje rzeczoznawca), to tego rodzaju sposób wyceny, pozostawałby w zgodzie z unormowaniem z § 36 ust. 4 rozporządzenia jedynie wówczas, gdyby obszar poszukiwania nieruchomości drogowych podobnych obejmował poza rynkiem lokalnym, także rynek regionalny, do którego zobligowany jest sięgnąć rzeczoznawca jeśli dane z rynku lokalnego są niewystarczające (por. § 36 ust. 2 rozporządzenia). Jak bowiem zauważał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 1 czerwca 2017 r. I OSK 2311/15 (lex nr 2442346) - którego pogląd skład orzekający w sprawie podziela – "ustalony porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obwiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego. Jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, dopiero wówczas można kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych. Tylko w tej sytuacji spełniony zostanie warunek zakładający brak możliwości uwzględnienia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych na rynku lokalnym i regionalnym. Odszkodowanie winno odzwierciedlać faktyczną wartość utraconego prawa, dlatego kierowanie się innym przeznaczeniem nieruchomości niż to, które wynika z obowiązujących dla tej nieruchomości regulacji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, winno być ostatecznością."

Tymczasem w rozpoznawanej sprawie obszarem analizy na potrzeby przeprowadzonej wyceny, rzeczoznawca objął wyłącznie rynek lokalny (vide str. 8 operatu). To zaś powoduje, że nawet gdyby uznać za przekonujący argument, iż odszukane transakcje nieruchomościami drogowymi były nieprzydatne z uwagi na brak spełnienia kryterium podobieństwa, było to niewystarczające do przyjęcia jako punktu odniesienia w procesie szacowania działki nr [...], transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów do niej przyległych. Powyższe dyskwalifikuje zatem tak sporządzony operat, jako miarodajny dowód w sprawie.

Z tych względów ustalenie na jego podstawie odszkodowania powoduje, że podjęta w tej materii ostateczna decyzja Wojewody [...] oceniana być musi jako wydana z istotnym naruszeniem przepisów prawa materialnego, tj. art. 130 ust. 1 w zw. z art. 134 ust. 1 i art. 151 ust. 1 u.g.n., art. 134 ust. 3 u.g.n. oraz § 36 ust. 2 i 4 w zw. z ust. 6 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r., co było wynikiem wadliwej oceny ww. dowodu i naruszenia tym samym art. 80 k.p.a. To zaś prowadzić musi do jej uchylenia, jak też uchylenia utrzymanej przez nią w mocy decyzji Starost [...].

Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.), orzekł jak w sentencji. O kosztach postępowania, orzeczono na podstawie art. 200 powołanej ustawy. Rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym nastąpiło na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r. poz. 1842 ze zm.).

Rozpatrując ponownie sprawę organ zleci wycenę przejętej nieruchomości innemu rzeczoznawcy majątkowemu, a po jej sporządzeniu umożliwi zapoznanie się z nią stronom postępowania. Na bazie zaś tak poszerzonego materiału dowodowego, ocenionego zgodnie za zasadą swobodnej oceny dowodów oraz przy uwzględnieniu oceny prawnej sformułowanej w niniejszym wyroku, podejmie w sprawie stosowne rozstrzygniecie, uzasadniając je zgodnie z dyrektywami ustanowionymi w art. 107 § 3 k.p.a.