Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 706/15
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2017-01-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 154
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Runge- Lissowska Sędziowie: Sędzia NSA Maciej Dybowski Sędzia del. WSA Jerzy Bortkiewicz (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Magdalena Błaszczyk po rozpoznaniu w dniu 17 stycznia 2017r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej G.K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 20 sierpnia 2014 r. sygn. akt I SA/Wa 2609/13 w sprawie ze skargi J.K. i G.K. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] września 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę kasacyjną


UZASADNIENIE

UZASADNIENIE:

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 20 sierpnia 2016 r., sygn. akt I SA/Wa 2609/13, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, oddalił skargę J. K. i G. K. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] września 2013 r. nr BOI-7r-788-O-390/13 w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość.

Sąd I instancji w uzasadnieniu wyroku przedstawił następujący stan faktyczny sprawy:

Zaskarżoną decyzją z [...] września 2013 r. nr [...] Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej po rozpatrzeniu odwołania G. K. i J. K., od decyzji Wojewody Śląskiego z [...] kwietnia 2013 r. nr [...], orzekającej o odszkodowaniu utrzymał w mocy decyzję Wojewody Śląskiego.

W uzasadnieniu organ wskazał, że nieruchomość położona w gminie Chorzów, obręb 0001, oznaczona jako działki nr [...] o pow. 0,3163 ha, nr 138 o pow. 0,0710 ha, nr 137 o pow. 0,6660 ha i nr 136 o pow. 0,2400 ha, decyzją Wojewody Śląskiego z 21 stycznia 2011 r. nr IF/IIIa/5340/42/10 o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia EURO 2012, zmienioną w części decyzją Ministra Infrastruktury z 2 listopada 2011 r. nr BOII/BP-5ak-772-32-2490/11, została przeznaczona pod inwestycję polegającą na przebudowie zaplecza rozgrzewkowo-treningowego Stadionu Śląskiego w Chorzowie.

Decyzją z [...] kwietnia 2013 r. Wojewoda Śląski orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości 2 655 860,20 zł za udział wynoszący 24/48 części w prawie własności nieruchomości położonej w gminie Chorzów, obręb 0001, oznaczonej jako działki nr [...], nr 138, nr 137, i nr 136, przeznaczonej pod realizację przedsięwzięcia EURO 2012 polegającego na przebudowie zaplecza rozgrzewkowo-treningowego Stadionu Śląskiego, w pkt 2 ustalił odszkodowanie na rzecz G. K. w wysokości 948 521,50 zł za udział wynoszący 10/48 części, na rzecz J. K. w wysokości 948 521,50 zł za udział wynoszący 10/48 części, na rzecz M. C. w wysokości 189 704,30 za udział wynoszący 2/48 , na rzecz K. G. w wysokości 189 704,30 za udział wynoszący 2/48, na rzecz B. O. w wysokości 189 704,30 za udział wynoszący 2/48, na rzecz A. O. w wysokości 94 852,15 zł za udział wynoszący 1/48 części, na rzecz R. S. w wysokości 94 852,15 zł za udział wynoszący 1/48 części i na rzecz Miasta Chorzowa – wierzyciela hipotecznego ujawnionego w dziale IV KW Nr [...] – w wysokości 0,00 zł, w pkt 3 zobowiązał Zarząd Województwa Śląskiego do wypłaty odszkodowania jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył G. K. działający w imieniu własnym oraz w imieniu J. K..

W odwołaniu skarżący podniósł, iż Wojewoda Śląski nie oznaczył nieruchomości na podstawie art. 24 ust. 1 pkt 6 ustawy o przygotowaniu Euro. Zarzucono, że decyzja w całości dotyczy gruntów zajętych przy pomocy czynów zakazanych w art. 127 kodeksu karnego i nie dotyczy gruntów zajętych na podstawie art. 24a ust. 3 ustawy i w granicach art. 24a ust. 3 ustawy z 7 września 2007 r.

Zarzucono, że organ pierwszej instancji nie ustalił wartości jednego metra nieruchomości w sposób nakazany w rozporządzeni Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej: "rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości" oraz zaniżył wartość nieruchomości 11,9 razy w stosunku do średniej wartości sześciu stadionów w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu, Gdańsku i Chorzowie.

Zarzucono również naruszenie art. 7 i art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

Wskazano, że decyzja o odszkodowaniu jest nieważna z mocy prawa, gdyż została wydana bez podstawy prawnej, bowiem w dniu 6 marca 2013 r. Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 2 w związku z art.1 ust. 1 ustawy z 31 sierpnia 2012 r. o zmianie ustawy o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej EURO 2012 są niezgodne z art. 2 Konstytucji, przez co ustawa z 7 września 2007 r. przestała obowiązywać z dniem 31 grudnia 2012 r.

Po rozpatrzeniu odwołania i zbadaniu sprawy, Minister wskazał, że pismem z 10 stycznia 2012 r. Zarząd Województwa Śląskiego zawiadomił Wojewodę Śląskiego, iż nie doszło w terminie ustawowym do uzgodnienia z dotychczasowymi współwłaścicielami wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą pod inwestycję EURO 2012 r.

Minister wskazał, że na potrzeby ustalenia odszkodowania został sporządzony w dniu 7 lutego 2013 r. operat szacunkowy autorstwa rzeczoznawcy majątkowego W.L., w którym wartość prawa własności całej nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,3163 ha, nr [...] o pow. 0,0710 ha, nr [...] o pow. 0,6660 ha i nr [...] o pow. 0,2400 ha oszacowano na kwotę 4 620 650,00 zł.

Organ wskazał, że w rozpatrywanej sprawie rzeczoznawca majątkowy wyceniając grunt zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Podejście porównawcze stosuje się wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Natomiast przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości.

Organ stwierdził, że autorka operatu ustaliła, iż wyceniana nieruchomość stanowi część zaplecza rozgrzewkowo-treningowego Stadionu Śląskiego. Najbliższe otoczenie nieruchomości stanowi Stadion Śląski, w tym, jego zaplecze administracyjno-hotelowe oraz tereny rekreacyjne. Dalsze otoczenie stanowią tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, usługowej i handlu wielkopowierzchniowego. Nieruchomość posiada dostęp do energii elektrycznej, wody, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, sieci teletechnicznej, gazowej i sieci cieplnej.

Rzeczoznawca majątkowy ustaliła, iż dla terenu gdzie znajduje się wyceniana nieruchomość istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty uchwałą Rady Miejskiej w Chorzowie nr XXII/430/2004 z 5 października 2004 r. Zgodnie z ustaleniami planu miejscowego analizowane działki są zlokalizowane na terenie oznaczonym symbolami US, UP/P/ G, ZZ – tereny zabudowy usługowej.

Zgodny z przeznaczeniem w planie i sposobem użytkowania był cel wywłaszczenia. Tym samym, biorąc pod uwagę art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość określono dla aktualnego sposobu jej użytkowania.

Rzeczoznawca majątkowy stwierdziła, że analiza rynku lokalnego rozumianego, jako obszar miasta Chorzowa nie dała rezultatu w zakresie obrotu nieruchomościami podobnymi, to jest zabudowanymi podobnymi obiektami sportowymi, które mogłyby stanowić podstawę porównania w podejściu porównawczym. Podobnie, brak jest na rynku lokalnym rynkowych stawek czynszu za obiekty podobne, które można by było zastosować do wyceny w podejściu dochodowym.

Powyższe uzasadniło poszerzenie analizy do rynku regionalnego rozumianego jako obszar województwa śląskiego. Specyfika przedmiotu wyceny, a jednocześnie jego ponadlokalny charakter, uniemożliwiła jednak i na tak rozumianym rynku znalezienia transakcji nieruchomościami podobnymi, czy też czynszów za ich odpłatne użytkowanie.

Biorąc pod uwagę powyższe oraz zapis art. 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami w niniejszym opracowaniu, z uwagi na brak możliwości określenia wartości rynkowej nieruchomości, określono wartość odtworzeniową nieruchomości, tj. oddzielnie określono wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych.

Biegła podała, iż z uwagi na specyfikę przedmiotu wyceny i rzadkość obrotu gruntami podobnymi, jak też stagnację na rynku nieruchomości analizą objęto transakcje od początku 2010 r., uzasadniając tym samym rozszerzenie okresu, w którym zawarto transakcje nieruchomościami podobnymi. Autorka operatu wskazała, że na rynku lokalnym, w Chorzowie grunty przeznaczone pod usługi występowały w obrocie sporadycznie, większość transakcji dotyczyła gruntów mieszkaniowo-usługowych. Zakresem analizy objęto tym samym obszar całego województwa śląskiego, za czym przemawia również ponadlokalny charakter wycenianych gruntów.

Do porównań przyjęto transakcje prawem własności gruntów nabywanych pod usługi sportu i rekreacji, które uznano za podobne. W tabeli na str. 26 operatu zestawiono zbiór 4 transakcji nieruchomościami z terenów miasta Tychy, Dąbrowy Górniczej, Czechowic Dziedzic oraz Chorzowa, zawartych w latach 2010-2012.

Na podstawie analizy rynku oraz preferencji nabywców wyznaczono cechy najbardziej wpływające na cenę nieruchomości. Przyjęto następujące cechy i ich wagi: lokalizacja nieruchomości – 30%, uwarunkowania komunikacyjne, ekspozycja – 20%, konfiguracja terenu – 15%, utrudnienia w zagospodarowaniu – 15%, bezpośrednie otoczenie – 20%. Dokonano także szczegółowego opisu przyjętych cech rynkowych.

Ze zbioru transakcji wybrano 3 transakcje nieruchomości o najbardziej zbliżonych cechach do wycenianej działki oraz dokonano ich szczegółowej charakterystyki z uwzględnieniem przyjętych cech rynkowych. Następnie w tabelach na str. 27-28 operatu szacunkowego porównano nieruchomość szacunkową z trzema nieruchomościami porównawczymi oraz obliczono wartości poprawek korygujących z uwzględnieniem wag cech rynkowych.

Wartość 1 m2 powierzchni nieruchomości niezabudowanej obliczono na kwotę 198,18 zł, zaś wartość gruntu całej nieruchomości obliczono na kwotę 2 563 191,00 zł.

Z uwagi na znajdujące się na wycenianej nieruchomości składniki budowlane dokonano oszacowania ich wartości w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową, co przedstawiono w tabelach na str. 29-30 operatu. Wartość składników budowlanych oszacowano na kwotę 2 048 670,00 zł.

Ponadto dokonano oszacowania wartości składników roślinnych w postaci drzew i krzewów, które zestawiono w tabelach na str. 31-32 operatu. Wartość składników roślinnych oszacowano na kwotę 8 789,00 zł.

Na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej skargę złożyli obaj skarżący, zarzucając naruszenie przepisów § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, w zw. z art. 7 Konstytucji poprzez zaniżenie wartości 1 m² gruntu. Zarzucili, że zaskarżona decyzja została wydana poza granicami prawa z art. 24e ust. 1, art. 24a ust. 3 w zw. z art. 24 ust.1 pkt 6 i art. 24 ust.1 pkt 1 ustawy o przygotowaniu Euro, w zw. z art. 2, art. 7, art. 31 ust.3 i art. 21 ust. 2 Konstytucji R.P.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z 25 lipca 2014 r. skarżący popierając skargę wnieśli o zmianę decyzji o odszkodowaniu i zasądzenie przez Sąd odszkodowania od Województwa Śląskiego na rzecz skarżących w kwotach po 948.521,50 zł. Jako podstawę żądania wskazali:, że "na podstawie art. 23 ust.1 uoE oraz poza granicami prawa art. 24a ust.3 uoE, to jest bez przejścia prawa własności na rzecz Województwa Śląskiego, na podstawie art. 24a ust.3 uoE organy władzy publicznej wydały decyzję o lokalizacji przedsięwzięcia EURO 2012 (..)".

Oddalając skargę, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, że zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisów art. 24 ust.1 pkt. 1 i pkt. 6, art 24a ust. 3 ustawy o przygotowaniu Euro, zmierzają do podważania decyzji lokalizacyjnej, która nie jest przedmiotem niniejszego postępowania i wobec tego nie może podlegać ocenie Sądu. Przejęcie własności nastąpiło na skutek wydania ostatecznej decyzji o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia EURO 2012 r., a odszkodowanie ustalone zostało na podstawie decyzji, której podstawą wydania były obowiązujące przepisy prawa.

Sąd I instancji stwierdził, że ustalenie odszkodowania nastąpiło w trybie art. 24e ustawy o przygotowaniu Euro oraz art. 134 u.g.n., który ma kluczowe znaczenie dla ustalenia wysokości odszkodowania, które nastąpiło zgodnie z przepisem art. 24e ust. 3 zd. 1 ustawy przygotowaniu o Euro oraz art. 134 ust. 2 i 3 u.g.n.

Sąd I instancji wyjaśnił, że podstawą ustalenia odszkodowania był operat z 7 lutego 2013 r. sporządzony przez rzeczoznawcę z którego wynika zgodnie też z ustaleniami organów, że wyceniana nieruchomość stanowi część zaplecza rozgrzewkowo- treningowego Stadionu Śląskiego. Znajduje się na niej część boiska ze sztucznej trawy, część kortów tenisowych, część boiska do koszykówki, część boiska trawiastego fragmenty ogrodzeń, piłko chwytów, dróg i parkingów. W północnej części nieruchomości jest przepompownia ścieków będąca własnością Chorzowsko- Świętochłowickiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji.

Sąd I instancji podkreślił, że jak wynika z art. 154 ust.1 u.g.n., (która zgodnie z art. 24f ustawy o przygotowaniu Euro, ma zastosowanie w sprawach nie uregulowanych w ustawie), wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przeznaczenie w planie zagospodarowania ma więc istotne znaczenie dla wyceny nieruchomości, jako jeden z elementów mających wpływ na tę wycenę. Jak wynika z akt sprawy, przedmiotowa nieruchomość w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej położona była na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą Rady Miejskiej w Chorzowie nr XXII/430/2004 z 5 października 2004 r., zgodnie z którym, teren, na którym położone są sporne działki oznaczony jest symbolem US, UP/P, G, Z – tj. tereny zabudowy usługowej. Przedmiotowa nieruchomość na dzień wydania decyzji objęta była planem wyznaczającym dla niej funkcję zgodną z aktualnym na tę datę sposobem użytkowania.

Sad I instancji wskazał, że z uwagi na charakter nieruchomości – obiekt sportowy i brak tego typu transakcji na rynku lokalnym, biegła analizą objęła rynek regionalny, rozumiany jako obszar województwa śląskiego. Biegła dokonała wyceny określając wartość odtworzeniową nieruchomości tj. oddzielnie określiła wartość gruntu i oddzielnie jego części składowych. Do porównań przyjęła transakcje gruntów nabywanych pod usługi sportu i rekreacji. Wyceniając grunt zastosowała podejście porównawcze metodę porównywania parami a wartość składników budowlanych i roślinnych oszacowała w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia. Wyznaczyła też cechy wpływające na cenę nieruchomości. Jak stwierdził Sąd I instancji, zastosowana metoda i podejście są prawnie dopuszczalne i wyłącznie rzeczoznawca, w granicach obowiązującego prawa, decyduje o wyborze podejścia i metody oraz o doborze nieruchomości do porównania. Sposób wyceny znajduje uzasadnienie w przepisach art. 24e ust. 3 ustawy w zw. z art. 134, 135 151, 152 i 153 u.g.n. oraz § 21 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.. Wprawdzie organ przytoczył treść przepisu § 36 ust. 6 pkt 3 ww. rozporządzenia (przytaczając wszystkie regulacje mogące mieć zastosowanie przy ustalaniu odszkodowania na podstawie ustawy o przygotowaniu Euro.), jednakże wycena nabytej przez Województwo Śląskie nieruchomości została dokonana poprzez określenie wartości odtworzeniowej, a nie w trybie wyżej wskazanego przepisu. Należy bowiem podnieść, że regulacja zawarta w § 36 ww.rozporządzenia, odnosi się wyłącznie do określenia wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi, względnie linie kolejowe (§ 37 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości). Wykluczona jest zatem możliwość wykorzystania ustanowionych w tym przepisie zasad do wyceny gruntów przejętych na inny cel niż realizacja inwestycji drogowych lub kolejowych. Wobec tego zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisu § 36 ust.6 pkt 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości są nieskuteczne, bowiem przepis ten nie był w sprawie stosowany przy wycenie nieruchomości i ustalaniu odszkodowania.

W ocenie Sądu I instancji, organy obydwu instancji dokonały wnikliwej analizy operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę słusznie uznając, że jest on zgodny z obowiązującymi przepisami. Skarżący natomiast nie przedstawili dowodów w tym operatu, w którym wysokość ustalonego odszkodowania byłaby diametralnie inna.

Sąd uznał, że organy obydwu instancji nie naruszyły przepisów Konstytucji, albowiem wbrew zarzutom skargi, działały na podstawie i w granicach prawa

Sąd I instancji stwierdził, że poza jego oceną pozostają żądania: "zapłaty odszkodowania za wydaną poza granicami prawa decyzję lokalizacyjną" i ustalenie na rzecz skarżących odszkodowania za bezpodstawne i nielegalne "przepisanie prawa własności" w kwocie po 38.799.000 oraz ustalenie przez Sąd "pola powierzchni gruntu, dla którego strony nie ustaliły wartości 1 m kw. powierzchni", a także określenie, że strony ustaliły wartość rynkową gruntu na 3000 zł za 1 m kw. Jak stwierdził Sąd I instancji, może w niniejszej sprawie kontrolując legalność decyzji odszkodowawczej wydawać rozstrzygnięcia w granicach sprawy i określone w przepisie art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2002 r. nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej: "p.p.s.a." a wyżej wskazane żądania nie mieszczą się kognicji sądów administracyjnych (art. 3 tej ustawy).

Mając powyższe na uwadze Sąd I instancji, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę.

Skarżący, wniósł skargę kasacyjną od powyższego wyroku, zaskarżając go w całości, domagając się na podst. art 176 w zw. z art 185 § 1 p.p.s.a. uchylenia zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie oraz zasądzenia kosztów postępowania kasacyjnego wedle norm przepisanych.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucił:

1. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art 21 Konstytucji RP, art 24e ust 2 ustawy o Euro, w zw. z art 134 ust 1 i ust 2 i art 151 ust 1 u.g.n., w zw. z § 36 ust 1 i ust 2 w zw. z § 36 ust 6 pkt 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości oraz art 7 i art. 77 § 1 k.p.a., poprzez akceptację przez Sąd I instancji ustalenia odszkodowania na podstawie wadliwie sporządzonego operatu szacunkowego, zawierającego błędy wpływające na zaniżenie ustalonej przez rzeczoznawcę wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości, w którym to operacie:

a) w procesie wyceny nie zostały uwzględnione ceny transakcyjne wszystkich wywłaszczanych nieruchomości pod inwestycje związane z przygotowaniem finałowego UEFA w 2012 r., do wyceny bowiem przyjęto tylko nieruchomości z obszaru województwa śląskiego, a sama analiza porównawcza nieruchomości w operacie uwzględniała tylko 3 transakcje nieruchomości, podczas gdy do porównań należało wziąć kilkanaście transakcji z obszaru krajowego;

b) rzeczoznawca majątkowy nie zbadał czy przeznaczenie wycenianej nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości i czy nie ma zastosowania § 36 ust 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości,

2/ naruszenie przepisów postępowania, a to art 7, 77 § 1, 80 i 107§ 3 k.p.a.

3/ naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, a to art 141 § 4 p.p.s.a przez nieodniesienie się do wszystkich okoliczności sprawy i zarzutów zawartych w skardze.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej wywodzono, że do porównań należało wziąć kilkanaście działek, albowiem w sytuacji gdy rynek transakcji nieruchomościami o tym samym przeznaczeniu nie istniał na rynku lokalnym, to obowiązkiem rzeczoznawcy było rozszerzenie obszaru badania na rynek regionalny i krajowy zgodnie z § 26 ust 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.

Wskazano, ze rzeczoznawca majątkowy nie odnotował na rynku lokalnym wystarczającej liczby transakcji nieruchomościami, miał więc podstawę do przyjęcia nieruchomości porównawczych z rozszerzonego rynku regionalnego, co uczynił, jednak w ocenie skarżącego ostateczna baza porównawcza przyjęta jako podstawa wyceny nadal nie była wystarczająca by rzetelnie i obiektywnie wycenić nieruchomość skarżącego, zgodnie z zasadą wyrażoną w art 21 ust 1 Konstytucji RP tj. do przyznania słusznego odszkodowania.

Zarzucono brak porównania cen transakcyjnych do podobnych nieruchomości w obszarze krajowym. Wywodzono, że na wadliwość operatu wskazują przede wszystkim opinie innych rzeczoznawców, którzy sporządzali operaty szacunkowe dla nieruchomości w analogicznych postępowaniach o wywłaszczenie pod inwestycje związane z przygotowaniem finałowego UEFA w 2012 r.

Zarzucono, że rzeczoznawca majątkowy nie zbadał czy przeznaczenie wycenianej nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości i czy nie ma zastosowania § 36 ust 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.

Wskazano, że Sąd I instancji nie odniósł się do wszystkich okoliczności i zarzutów zawartych w skardze, w szczególności zarzutów wydania decyzji poza granicami prawa, co stanowi naruszenie 141 § 4 p.p.s.a

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie zasługiwała na uwzględnienie:

Zgodnie z art. 183 § 1 p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W rozpoznawanej sprawie nie zachodzi żadna z okoliczności skutkujących nieważnością postępowania, o jakich mowa w art. 183 § 2 p.p.s.a. i nie zachodzi żadna z przesłanek, o których mowa w art. 189 p.p.s.a., które Naczelny Sąd Administracyjny rozważa z urzędu dokonując kontroli zaskarżonego skargą kasacyjną wyroku. Wobec tego, Naczelny Sąd Administracyjny przeszedł do zbadania zarzutów kasacyjnych, będąc związany granicami skargi kasacyjnej.

W niniejszej sprawie skarga kasacyjna oparta została na zarzutach naruszenia zarówno prawa materialnego, jaki procesowego. Zarzuty te jednak nie mogły doprowadzić do wyeliminowania skarżonego kasacyjnie wyroku.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutów naruszenia przepisów postępowania, należy stwierdzić, że w postępowaniu kasacyjnym, mając na uwadze przepis art. 174 pkt 2 p.p.s.a., uwzględnienie zarzutu naruszenia w sprawie przepisu postępowania, możliwe jest tylko w sytuacji, jeżeli skarga kasacyjna zawiera wywód, w świetle, którego naruszenie tego przepisu mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Innymi słowy, wymagane jest tutaj wykazanie naruszenia przepisu postępowania tego rodzaju, że gdyby nie miało ono miejsca wówczas organ doszedłby do odmiennej konkluzji w zakresie zaistnienia w sprawie okoliczności faktycznej, mogącej mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W skardze kasacyjnej nie przeprowadzono wspomnianego wywodu, a ponadto wysunięty w niej wytyk naruszenia art 141 § 4 p.p.s.a przez nieodniesienie się do wszystkich okoliczności sprawy i zarzutów zawartych w skardze, w szczególności zarzutów wydania decyzji poza granicami prawa, nie skonkretyzował, o jakie w istocie zarzuty chodzi. Podobnie też, zarzut naruszenia art 7, 77 § 1, 80 i 107§ 3 k.p.a., nie wskazuje, na czym naruszenia tych przepisów polegało.

Związanie Naczelnego Sądu Administracyjnego granicami skargi kasacyjnej powoduje, że Sąd ten nie może domniemywać woli czy tez intencji składającego skargę kasacyjną i domyślać się, czy dookreślać sposobu naruszenia wskazanych przepisów prawa. Z tego powodu Sąd kasacyjny nie może merytorycznie ustosunkować się do tego zarzutu.

Naruszenia prawa materialnego, autor skargi kasacyjnej upatrywał, po pierwsze, w braku rozszerzenia obszaru badania na rynek regionalny i krajowy, zgodnie z § 26 ust 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, a po drugie, niezbadaniu przez rzeczoznawcę majątkowego, czy przeznaczenie wycenianej nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości i czy nie ma zastosowania § 36 ust 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Odnosząc się do zarzutu braku rozszerzenia obszaru badania na rynek regionalny i krajowy, to należy zauważyć, że jak wynika z powyższego przepisu, nie jest możliwe przy wycenie nieruchomości, wzięcie pod uwagę jednocześnie regionalnego i krajowego rynku nieruchomości, jak wynika to z petitum skargi kasacyjnej i jej uzasadnienia, lecz możliwe jest uwzględnienie regionalnego albo krajowego rynku nieruchomości.

Ponadto, skoro zgodnie z przepisem art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, a przyjął on w przedmiotowej sprawie do oceny transakcje regionalne - na co pozwalał mu przepis § 26 ust 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości - uzasadniając ich wybór, to dla skutecznego zakwestionowania tego wyboru, nie jest wystarczającym powołanie się na możliwość innego doboru nieruchomości, zresztą w wadliwy sposób ( dobór transakcji z regionalnego i krajowego rynku jednocześnie), lecz wykazanie wadliwości przyjętego przez rzeczoznawcę doboru, ze względu na przesłanki wskazane w tymże przepisie, a więc z uwagi na szczególne cechy i rodzaj przejętych pod realizację inwestycji nieruchomości. Wywodów takich jednak skarga kasacyjna nie zawierała, dlatego też nie może skutecznie podważyć przyjętego przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym doboru nieruchomości z rynku regionalnego. Tym samym należy stwierdzić bezskutecznośc zarzutu naruszenia § 26 ww. rozporządzenia w zw. z art. 134 ust. 1 u.g.n., jako przepisu, w odniesieniu, do którego twierdzono o wadliwej metodzie badania rynku.

Odnosząc się natomiast do zarzutu braku zastosowania § 36 ust 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, to należy stwierdzić, że przepis ten nie ma zastosowania w przedmiotowej sprawie. Regulacja zawarta w powyższym przepisie odnosi się bowiem wyłącznie do określenia wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi, względnie linie kolejowe, co wprost wynika z przepisu § 36 ust. 6 oraz § 37 ww. rozporządzenia.

Pozostałe, nieomówione dotąd zarzuty naruszenia prawa materialnego wskazywały też na naruszenie przepisów art 21 Konstytucji RP, art 24e ust 2 ustawy przygotowaniu Euro, w zw. z art 151 ust 1 u.g.n., w zw. z § 36 ust 1 i ust 2 w zw. z § 36 ust 6 pkt 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, nie mogły odnieść zamierzonego skutki.

W zarzucie naruszenia art. 21 Konstytucji, jak też art 151 ust 1 u.g.n., nie wskazano pełnych jednostek redakcyjnych tych przepisów. Tymczasem art. 21 Konstytucji, składa się z dwóch paragrafów, a przepis art. 151 ust. 1 u.g.n., składa się z dwóch punktów. Zarzut naruszenia art 24e ust 2 ustawy przygotowaniu o Euro, nie został powiązany z wytykiem naruszenia jakiejkolwiek przesłanki tego przepisu, podobnie zresztą, jak zarzut dotyczący art. 151 ust. 1 u.g.n. Z powyższych względów, oba wskazane wyżej zarzuty, nie mogły zostać poddane merytorycznej ocenie Jak już wskazano to wyżej, Naczelny Sąd Administracyjny, nie może bowiem dookreślać sposobu naruszenia wskazanego przepisu prawa.

Skarga kasacyjna nie ma zatem uzasadnionych podstaw zaskarżenia.

Mając powyższe na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.) oddalił skargę kasacyjną.