Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 717/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2008-02-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 7, 77
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: par. 5 ust. 1, par. 7 ust. 1 i 3
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Krzysztof Ziółkowski Sędziowie Sędzia WSA Tamara Dziełakowska (spr.) Sędzia NSA Andrzej Przybielski Protokolant Sekretarz Sądowy Agnieszka Lewandowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 lutego 2008 r. sprawy ze skargi A.P. i A. D. – S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 20 sierpnia 2007 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta z dnia 29 marca 2007 r., nr [...], 2. określa, ze decyzje wskazane w punkcie pierwszym nie mogą być wykonane, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego solidarnie na rzecz skarżących A. P. i A. D. – S. kwotę 757 (siedemset pięćdziesiąt siedem ) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

A. P. i A. D. – S. wniosły do sądu administracyjnego skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 20 sierpnia 2007 r. nr [...] utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia 29 marca 2007 r. o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową i garażem podziemnym na działce nr [...] położonej w G. przy ul. [...] i z miejscami postojowymi dla w/w budynku i drogą na sąsiedniej działce nr [...] wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi.

Zaskarżona decyzja została podjęta w następującym stanie sprawy administracyjnej:

Wnioskiem z dnia 27 listopada 2006 r. J. S. wystąpił do organu I instancji o ustalenie warunków zabudowy dla w/w inwestycji. Z wniosku wynikało, że inwestor na działce nr [...] planuje budowę jednego budynku o pięciu kondygnacjach i wysokości 16 metrów do kalenicy z pięcioma klatkami wejściowymi i garażem podziemnym, o powierzchni zabudowy do 900 m2. Miejsca postojowe i drogę zaplanowano na sąsiedniej działce nr [...].

W toku postępowania została sporządzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu oraz projekt decyzji. Pisemne zastrzeżenia odnośnie planowanej inwestycji zgłosiły skarżące, będące właścicielkami sąsiednich działek o numerach [...] i [...]. Zastrzeżenia te dotyczyły przyjętych w analizie parametrów dla nowej zabudowy tj. dopuszczalnej wysokości obiektu do 16 metrów oraz wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni terenu – 0,30.

Decyzją z dnia 29 marca 2007 r. Prezydent Miasta wskazując na przepisy: art. 4 ust. 2, art. 53 ust. 4 pkt 9, art. 59 ust. 1, art. 60, art. 61 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm. ) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy ( Dz. U. Nr 164, poz. 1588 i poz. 1589 z 2003 r. ) ustalił warunki zabudowy dla inwestycji wskazanej we wniosku. W decyzji tej wysokość górnych krawędzi elewacji i wysokość górnej kalenicy dachu ustalono na maksymalnie 16 metrów, zaś wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy do łącznej powierzchni działek objętych wnioskiem ustalono maksymalnie w wielkości 0,30. Określono także wielkości dotyczące dopuszczalnej szerokości elewacji i geometrię dachu. Przyjęto również, że teren ma dostęp do drogi publicznej poprzez działkę nr [...] i [...] do ulicy [...]. W uzasadnieniu decyzji stwierdzono, że dla terenu działek objętych wnioskiem nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w sprawie zostały spełnione warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Uzasadniając ustaloną wysokość zabudowy organ powołał się na sporządzoną analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu i wyjaśnił, że na obszarze analizowanym przy ulicy [...] na działkach nr [...] i [...] znajdują się budynki mieszkalne wielorodzinne i mieszkalne z usługami o wysokościach około 15 – 15,5 m. Wskazano, że ustalając wysokość projektowanej zabudowy nawiązano do zabudowy o podobnym charakterze oraz wzięto pod uwagę fakt, że działki objęte wnioskiem położone są w rejonie skrzyżowania głównych dróg, gdzie zazwyczaj występuje wyższa intensywność zabudowy i koncentracja usług. Ponadto, jak wskazał organ, na dużym obszarze położonym po drugiej stronie ul. [...] ( działki nr [...],[...]) obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który dopuszcza zabudowę mieszkaniowo – usługową o wysokości do 15 metrów. Obecnie na wymienionych działkach realizowana jest budowa zespołu 11 budynków mieszkaniowych wielorodzinnych z garażami podziemnymi na podstawie pozwolenia na budowę. Wskazano, że na działkach nr [...] i [...] A zrealizowała sześć budynków wielorodzinnych o wysokościach około 15 – 15,5 metra, a na części działki nr [...] realizowana jest na podstawie pozwolenia na budowę zabudowa wielorodzinna z usługami i garażem podziemnym przez spółkę B o wysokości 16 metrów. W odniesieniu do wymienionych działek wskazano wielkości rzędnych posadowienia budynków i stwierdzono, że z powyższego wynika, iż projektowany obiekt będzie nawiązywał wysokością względną i bezwzględną do zabudowy wielorodzinnej z usługami realizowanej w rejonie ulic [...] i [...]. Odnośnie natomiast wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy do powierzchni działek ( 0, 30 ) organ wyjaśnił, że jest on niższy niż dla terenów sąsiadujących od strony zachodniej, dla działki nr [...] w wydanej decyzji o warunkach zabudowy wskaźnik ten ustalono na 0,40, a dla działki [...] – na 0,35. W załączonym do decyzji wyniku analizy odnośnie przedmiotowego wskaźnika wskazano: " Dla budynków wielorodzinnych położonych w najbliższym sąsiedztwie wskaźnik ten wynosi: 0,246 dla dz. [...];[...] = 0, 30 i 0,20 dla dz. [...] i [...]. Dla budynków wielorodzinnych [...] przy ul. [...] dochodzi do 0, 42, a dla [...] przy ul. [...] do 0,48. Biorąc powyższe pod uwagę oraz położenie przedmiotowego terenu w pobliżu głównej ulicy i funkcję mieszkalno – usługową – przyjęto średni wskaźnik dla zabudowy wielorodzinnej i usługowej wynoszący max 0, 30 ( 900/3327 )".

W odwołaniu od powyższej decyzji skarżące domagały się zmiany decyzji przez zmniejszenie przyjętej wysokości zabudowy wskazując, że na działkach sąsiadujących z działką nr [...], leżących po tej samej stronie ulicy [...], ustalono maksymalną wysokość zabudowy do 12 metrów. Ponadto, w ocenie skarżących, wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu powinna zostać określona tylko przy przyjęciu powierzchni jednej z działek objętych wnioskiem tj. działki nr [...] bez uwzględnienia powierzchni działki nr [...] obciążonej służebnością przejazdu. Skarżące zarzuciły również, że działki nr [...] i [...] przy ul. [...] znajdują się po drugiej stronie tej ulicy, a ich zabudowa nie osiąga 16 metrów. Z kolei miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na który powołał się organ dopuszcza maksymalną zabudowę do 15 metrów.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 20 sierpnia 2007 r. wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji, poza szczegółowym opisaniem przebiegu postępowania, przytoczeniem treści przepisów art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3 wskazanego przez organ I instancji rozporządzenia stwierdzono, co następuje: Postępowanie w sprawie przeprowadzono prawidłowo. Strony zostały zawiadomione o toczącym się postępowaniu i miały możliwość zgłoszenia uwag i zastrzeżeń. Obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo, a wyniki przeprowadzonej w sprawie analizy nie budzą wątpliwości. Z analizy tej wynika, że w obszarze analizowanym, najbliższym sąsiedztwie występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i mieszkalno – usługowa A oraz zabudowa mieszkalno – usługowa z garażem podziemnym osiedla [...] na działce nr [...]. Nieco dalej znajduje się zespół zabudowy jednorodzinnej oraz wielorodzinnej – osiedle [...]. Działka nr [...] przylega bezpośrednio do pasa terenu wzdłuż ulicy [...] przeznaczonego na cele usług – strefa 33, także północna część działki jest przeznaczona na cele usług ( strefa 33 według zmiany miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego dzielnicy urbanistycznej [...]). Proponowany sposób zabudowy stanowi kontynuację funkcji występujących na analizowanym obszarze. W analizowanym obszarze występują budynki o wysokości ok. 15,5 m, trzy – cztero- i pięciokondygnacyjne – ( budynki A na działkach [...] i [...] ), a ponadto, na części działki nr [...] realizowana jest zabudowa wielorodzinna z usługami i garażem podziemnym Spółki B o wysokości 16 metrów. Skoro zatem w obszarze analizowanym znajdują się lub są realizowane budynki wielorodzinne o wysokości 15,5 i 16 m, to zasadne było ustalenie w zaskarżonej decyzji dopuszczalnej wysokości budynku w wymiarze 16 m. Ustalenie warunków zabudowy w zakresie wysokości budynku wyłącznie na podstawie najbliższego sąsiedztwa działek objętych wnioskiem z pominięciem innych danych dotyczących wysokości budynków występujących w obszarze analizowanym, stanowiłoby naruszenie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów wykonawczych. Skoro bowiem ustawodawca określił sposób wyznaczania obszaru analizowanego wskazując, iż nowa zabudowa będzie mogła być realizowana, o ile stanowić będzie kontynuację warunków zabudowy występujących w obszarze analizowanym to te warunki zabudowy wyznaczają granice dla nowej zabudowy. Współczynnik zabudowy został ustalony prawidłowo tj. w oparciu o łączną powierzchnię działek nr [...] i [...]. Skoro wnioskiem inwestora została objęta nieruchomość składająca się z dwóch działek i o tej samej klasyfikacji użytku, zasadnie ustalono wskaźnik zabudowy dla całego terenu objętego wnioskiem. Fakt, iż przez działkę nr [...] przebiegać będzie droga wewnętrzna – dojazd do działki nr [...] nie ma znaczenia dla ustalenia wskaźnika pow. zabudowy terenu objętego wnioskiem, bowiem działka nr [...] nie stanowi w rejestrze gruntów drogi.

W skardze na powyższą decyzję skarżące domagając się jej uchylenia zarzuciły naruszenie art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu, przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz naruszenie art. 7 i 8 kpa. Zdaniem skarżących analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu została sporządzona wadliwie. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki został ustalony wyłącznie w oparciu o wskaźnik dla sąsiednich działek nr [...] ( 0,246 ), [...] ( 0,20 ) oraz w sposób ogólnikowy ( do 0,48 ) dla ulicy [...] oraz również ogólnikowo ( do 0,42 ) dla ulicy [...]. Wymienionej w analizie działki nr [...] ze wskaźnikiem ( 0,30 ) w ogóle nie ma na mapie. Wskazane wskaźniki dotyczą tylko części obszaru analizowanego. W analizie organ pominął część obszaru znajdującą się po tej samej stronie ulicy [...], co planowana inwestycja. W taki sam sposób, w oparciu wyłącznie o dane dotyczące działek wyżej wskazanych, określony został wskaźnik dopuszczalnej wysokości zabudowy ( 16 m ). Również i w tym przypadku nie wzięto pod uwagę obszaru objętego analizą, przyległego do planowanej zabudowy, gdzie maksymalne wysokości budynków wynoszą 12 metrów. Zarzucono, że w wydanych decyzjach organy nie wskazały jaką zasadę przyjęły i dlaczego do sporządzenia analizy wybrały wyłącznie działki położone niżej i po drugiej stronie ulicy. Ponadto, zdaniem skarżących wyliczenie wskaźnika powierzchni zabudowy powinno nastąpić tylko w odniesieniu do powierzchni jednej z działek objętych wnioskiem tj. tej na której planowana jest zabudowa ( nr [...] ). Działka nr [...] ma stanowić drogę, stąd nie powinna być brana pod uwagę dla wyliczenia wskazanego wskaźnika.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie z odwołaniem się do argumentacji wskazanej w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Rozpoznając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna, aczkolwiek nie wszystkie zarzuty skarżących są zasadne.

Zdaniem Sądu, sporządzona w toku postępowania administracyjnego analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu nie potwierdza prawidłowości ustalonych w jej wnioskach i w decyzjach organów parametrów dotyczących dopuszczalnej wysokości zabudowy i dopuszczalnej wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek. Zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz. U. Nr 164, poz. 1588 ) wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego ( § 5 ust. 1 ), a wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich; jeżeli natomiast wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym ( § 7 ust. 1 i 3 ). Przy czym, co należy podkreślić, określenie wymagań dla nowej zabudowy następuje w odniesieniu i na podstawie cech i wskaźników istniejącej zabudowy sąsiedniej, a nie tej, która dopiero ma powstać lub która jest realizowana na działkach sąsiednich. Punktem odniesienia dla określenia wymagań wymienionych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dla nowej zabudowy nie mogą być w ogóle działki niezabudowane niezależnie od tego czy w odniesieniu do nich wydane zostały decyzje o warunkach zabudowy lub decyzje o pozwoleniu na budowę. Wymóg działki zabudowanej jest spełniony dopiero wówczas gdy na jej terenie znajduje się obiekt budowlany, a jego stan określić można jako tzw. stan surowy zamknięty. Zatem w niniejszej sprawie zarówno parametry wskazane w decyzjach o warunkach zabudowy wydanych dla działek skarżących - nr [...] i [...] ( ich uwzględnienia domagały się skarżące) , jak i parametry wskazane w analizie w odniesieniu do działki nr [...] nie mogły być podstawą ustalenia cech i wskaźników nowej zabudowy dla działek objętych wnioskiem. Z mapy z zaznaczonym obszarem analizowanym wynika bowiem, że w/w działki są niezabudowane. Organy wskazały, że na terenie działki nr [...] realizowana jest - na podstawie pozwolenia na budowę - zabudowa wielorodzinna z usługami i garażem podziemnym przez spółkę B do wysokości 16 metrów. Z akt sprawy nie wynika jednak na jakim etapie budowy znajdowała się ta inwestycja w momencie rozstrzygania sprawy. Przyjmując zatem jako wyznacznik dla nowej zabudowy realizowany budynek wielorodzinny na działce nr [...] organy zobowiązane były wykazać, że jego stan w dacie wydawania decyzji to co najmniej tzw. stan surowy zamknięty. Dopiero wówczas możliwe byłoby uznanie, że wymieniona w analizie przedmiotowa działka sąsiednia jest zabudowana. Wobec niewykazania przez organy powyższej okoliczności niedopuszczalne było ustalenie parametrów nowej zabudowy na podstawie wskaźników ustalonych w decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej dla inwestycji realizowanej na działce [...]. Już ta okoliczność świadczy o wadliwości sporządzonej analizy, a tym samym o nieprawidłowości ustalenia w sprawie wymagań dla nowej zabudowy wskazanej we wniosku.

Z części graficznej analizy wynika, że działki sąsiednie położone po zachodniej, północnej i południowej stronie działek objętych wnioskiem są niezabudowane. Zatem – wbrew twierdzeniom skargi – podstawą ustalenia wymagań dla planowanej na działkach nr [...] i [...] zabudowy nie mogły być działki skarżących położone w tej części obszaru analizowanego, która znajduje się po tej samej stronie ulicy [...] właśnie z braku istniejącej na tych działkach zabudowy. Działki zabudowane znajdują się po stronie wschodniej, po przeciwnej stronie ulicy [...]. Są to działki nr [...] i [...]. Treść analizy wskazuje, że na działkach tych znajduje się sześć budynków wielorodzinnych o wysokości "około 15 – 15,5 metra", a wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni tych działek wynosi 0,20. Dopiero dalej w kierunku wschodnim za działkami [...] i [...] znajdują się działki położone przy ulicy [...]osiedla [...]. Z analizy i mapy wynika, że na działkach tych znajduje się zabudowa szeregowa jednorodzinna i wielorodzinna ( w analizie wskazano, że jest to zabudowa dawniej określana jako jednorodzinna do czterech lokali mieszkalnych ). W analizie nie określono wysokości zabudowy przy ulicy [...], jednak z jej charakterystyki wynika, że jest ona stosunkowo dużo niższa niż zabudowa znajdująca się na działkach [...] i [...]. Z kolei wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek położonych przy ul. [...] określono na ok. 0,42 i ok. 0,48. Ustalając wysokość nowej zabudowy na maksymalnie 16 m organ uwzględnił zabudowę działek najbliższych [...] i [...] ( około 15-15, 5 m ) oraz realizowaną zabudowę działki [...] ( 16 m ), bez uwzględnienia wysokości zabudowy działek położonych przy ul. [...]. Z kolei ustalając wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu organ oprócz działek [...] i [...] ( 0,20 ) uwzględnił także działki położone przy ul. [...] ( ok. 0,42 i ok. 0,48 ). Powyższy zabieg skutkował podwyższeniem wysokości nowej zabudowy i zwiększeniem omawianego wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu dla nowej zabudowy. Zdaniem Sądu, niedopuszczalne jest - tak jak w powyższym przypadku - ustalanie poszczególnych cech nowej zabudowy na podstawie "różnego sąsiedztwa". W analizie przyjęto bowiem, że dla określenia wysokości nowej zabudowy sąsiedztwo stanowią zabudowane działki [...],[...] oraz realizowana zabudowa na działce [...], a dla określenia wskaźnika, o którym mowa w § 5 rozporządzenia sąsiedztwo stanowią również działki położone dalej przy ul. [...]. W ocenie Sądu analiza powinna jednoznacznie wskazywać, które działki zabudowane i z jakich względów uznaje się za działki sąsiednie i dokładnie wskazywać wszystkie parametry i cechy ich zabudowy. Dopiero na ich podstawie i przy uwzględnieniu wszystkich działek zabudowanych i uznanych za sąsiednie mogą być prawidłowo ustalone wymagania dla nowej zabudowy. W niniejszej sprawie poza ustaleniem dla poszczególnych cech nowej zabudowy tzw. odmiennego sąsiedztwa niezasadnie uwzględniono będącą w fazie realizacji zabudowę działki nr [...]. Dodatkowo należy również wskazać na wadliwość w analizie wskazań "około 15-15,5 m", "około 0,42 i 0,48", z których tak naprawdę nie wynika jakiego rzędu są to wielkości. Analiza powinna wskazywać dokładnie ile w zabudowie sąsiedniej jest budynków i jaka jest ich wysokość mierzona stosownie do § 7 ust. 2 w/w rozporządzenia. Tymczasem w treści analizy wskazano: "W nawiązaniu do zabudowy o podobnym charakterze tj. zabudowy wielorodzinnej i mieszkalno – usługowej, w najbliższym sąsiedztwie ( są to budynki o wys. ok. 15,5 m 3-, 4- i 5- kondygnacyjne, wys. niektórych elewacji jest równa wysokości budynku ) przyjęto wysokość górnych krawędzi elewacji frontowej wynosząca max 16 m ( patrz: wysokość głównej kalenicy )" oraz: "Wysokość głównej kalenicy ustalono na 16 m – analogicznie do zabudowy wielorodzinnej i mieszkalno – usługowej w najbliższym sąsiedztwie ( np. na działkach nr [...] i [...] A zrealizowała 6 budynków wielorodzinnych o wysokościach ok. 15 – 15,5 m nad poziomem terenu..)" . Treść analizy nie wskazuje więc dokładnie jakie są wysokości sześciu budynków znajdujących się na działkach [...] i [...], ile wśród nich jest budynków trzykondygnacyjnych, a ile pięciokondygnacyjnych. Nie jest także możliwe, aby różnica dwóch kondygnacji wynosiła ok. 0,5 metra, a tak należałoby wnioskować z zapisu analizy, że wysokość tych sześciu budynków ( 3-, 4-, 5- kondygnacyjnych ) wynosi około 15-15,5 m.

Reasumując, analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu z przyczyn wskazanych wyżej została sporządzona w niniejszej sprawie wadliwie, niezgodnie z przywołanym wcześniej rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Jest ona bardzo ogólnikowa, nieprecyzyjna i nie wskazuje dokładnie cech zabudowy sąsiedniej, a zatem nie mogła być podstawą rozstrzygnięcia sprawy.

Zdaniem Sądu, pewne wątpliwości budzi również ustalenie organów, że teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej. Okoliczność ta wprawdzie nie jest kwestionowana przez strony. Dodatkowo z ich twierdzeń wynika, że w odniesieniu do działek skarżących położonych w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy, co pośrednio wskazywałoby na spełnienie powyższego warunku również w odniesieniu do działek objętych wnioskiem ( nr [...] i [...]). Nie mniej należy zauważyć, że okoliczność ta nie znajduje potwierdzenia w materiale sprawy, a zwłaszcza w treści analizy. Załącznik graficzny i znajdujące się w aktach mapy i wypisy z ewidencji gruntów wskazują, że działki objęte wnioskiem od ulicy [...] ( działka [...] oznaczona w ewidencji jako droga Skarbu Państwa ) oddziela działka [...] oznaczona w ewidencji jako grunty orne. Z kolei od ulicy [...] ( działka nr [...] oznaczona w ewidencji jako droga Gminy Miasta) teren inwestycji oddziela działka nr [...] oznaczona w ewidencji jako grunty orne i pastwiska. W sporządzonej analizie podano jedynie, że teren ma dostęp do drogi publicznej. W decyzji organu I instancji określono zaś, że dostęp ten jest poprzez działkę [...] ( na działce tej ma być urządzona droga wewnętrzna ) i [...]. Ta ostatnia działka w wypisie z rejestru gruntów nie jest jednak oznaczona jako droga. Zapewnienie dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej jest jednym z kilku warunków, od spełnienia których uzależniona jest możliwość pozytywnego rozstrzygnięcia sprawy. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że warunki zabudowy można ustalić tylko dla takiego terenu, który posiada dostęp do drogi publicznej. Zgodnie z art. 2 pkt 14 w/w ustawy przez dostęp do drogi publicznej rozumieć należy wyłącznie: 1 / bezpośredni dostęp do tej drogi, 2/ dostęp przez drogę wewnętrzną, 3/ dostęp przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Z akt sprawy nie wynika, aby działka [...] oddzielająca teren inwestycji od drogi publicznej stanowiła drogę wewnętrzną lub żeby była obciążona służebnością drogową. Zatem kwestia spełnienia warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie została w niniejszej sprawie jednoznacznie wyjaśniona.

Powyższe wskazuje, że decyzje organów zostały wydane z naruszeniem art. 7 i 77 § 1 kpa, zaś naruszenia te niewątpliwie mogły mieć wpływ na wynik sprawy.

Okoliczność ta musiała skutkować uwzględnieniem skargi i uchyleniem rozstrzygnięć organów na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. )

Na mocy art. 152 w/w ustawy określono, że uchylone decyzje nie mogą być wykonane, a na mocy art. 200 tej ustawy rozstrzygnięto o kosztach postępowania.

Ponownie rozpoznając sprawę organ sporządzi prawidłową analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu z wyeliminowaniem tych uchybień na które wskazano w niniejszym uzasadnieniu. Wyjaśni również z uwzględnieniem art. 2 pkt 14 ustawy, czy teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej, a tym samym czy spełniony jest warunek wskazany w art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.