Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 2/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2013-02-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: § 36 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędzia WSA Edyta Podrazik Protokolant St. sekretarz sąd. Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 lutego 2013 r. sprawy ze skargi P. J. na decyzję Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] 2010 r. Nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty P. z dnia [...] 2010r. Nr [...], II. zasądza od Wojewody Wielkopolskiego na rzecz skarżącego kwotę [...] zł ([...] złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] 2010 r. nr [...], Starosta P., na podstawie art. 104 oraz art. 105 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), dalej jako "K.p.a.", art. 129 ust. 5, art. 130, art. 132 ust. 1a i 2, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz art. 12 i 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 194 ze zm.) orzekł o ustalenia na rzecz P. J. odszkodowanie w łącznej kwocie 191 920,00 zł., obejmujące: kwotę 177 370,00 zł stanowiącą wartość działek gruntu oznaczonych w ewidencji gruntów nr [...], kwotę 11 330,00 zł stanowiącą wartość nakładów budowlanych na przedmiotowych działkach, kwotę 3 220,00 zł stanowiącą wartość nasadzeń roślinnych na przedmiotowych działkach za utracone prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w miejscowości S., gmina D., oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb S., arkusz mapy [...], działka nr [...] o pow. 172 m2, nr [...] o pow. 117 m2, nr [...] o pow. 1425 m2, nr [...] o pow. 214 m2, nr [...] o pow. 82 m2, zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...], wydzielonych pod lokalizację drogi powiatowej - skrzyżowania ulicy P. w miejscowości S., gmina D., przejętych na rzecz Powiatu P.

Uzasadniając powyższe stanowisko organ wskazał, że ostateczną decyzją o ustaleniu lokalizacji celu drogi powiatowej z dnia [...] 2009 r. Starosta P. ustalił lokalizację inwestycji na rzecz Powiatu P., polegającej na budowie drogi powiatowej – ulicy P. w miejscowości S., gmina D., na części nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], w trybie art. 2 ust. 1, art. 7 ust. 1 i art. 12 ust. 1 – 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Mocą powyższej decyzji działki nr [...] przeszły na własność Powiatu P.. Wobec powyższego Starosta wszczął w dniu [...] 2009 r. wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie o ustalenie odszkodowania za przedmiotowe nieruchomości.

W toku prowadzonego postępowania uzyskano operat szacunkowy sporządzony z dnia 02 listopada 2009 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, W. M., który stanowił podstawę do ustalenia odszkodowania za nieruchomości położone w miejscowości S.. Jak wynika z analizy jego treści w operacie zastosowano metodę szacowania opisaną w § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.), a więc wartość nieruchomości oszacowano metodą podejścia porównawczego, przyjmując ceny transakcyjne gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Rynek transakcji obejmował przy tym transakcje występujące na regionalnym rynku nieruchomości. Organ I instancji opisał następnie szczegółowo przedstawiony operat szacunkowy oraz sposób dokonania wyceny, konkludując, że został on sporządzony w sposób zgodny z przepisami prawa i zawiera wszystkie niezbędne elementy.

Starosta przytoczył również przebieg postępowania administracyjnego wskazując, że w jego toku przeprowadzona została rozprawa administracyjne (w dniu 30 grudnia 2009 r.) na której nie był jednakże obecny prawidłowo zawiadomiony P. J.. Jak wyjaśniono w toku postępowania P. J. zakwestionował pismem z dnia 15 stycznia 2010 r. przedłożony operat szacunkowy, przedkładając do akt sprawy operat sporządzony przez Z. J.. W ocenie byłego użytkownika wieczystego przedmiotowych nieruchomości w przy dokonywaniu wyceny nieruchomości zastosowanie powinien znaleźć art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, natomiast nieruchomości przyjęte do porównań przez rzeczoznawcę majątkowego, W. M. są niewystarczające i obejmują transakcje o niskich cenach. P. J. wskazał, że podstawą ustalenia odszkodowania za działki gruntu zajęte pod drogi publiczne, będące przedmiotem niniejszego postępowania administracyjnego winien być operat szacunkowy przedłożony do akt sprawy przez stronę. Starosta dokonał analizy otrzymanego od strony operatu szacunkowego, który spełniał wymogi formalne określone w przepisach prawa. Jednakże w ocenie organu operat powyższy uznać należało za wadliwy. W szczególności rzeczoznawca wadliwie określił, że operat szacunkowy został sporządzony dla określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości w celu uzgodnienia wysokości odszkodowania za grunt wydzielony pod drogi publiczne z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, gdy tymczasem postępowanie odszkodowawcze prowadzone było w oparciu o przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Ponadto organ zwrócił uwagę, że wycena nieruchomości w przedmiotowym operacie szacunkowym z dnia 18 stycznia 2010 r. została wyraźnie rozdzielona. Nieruchomość oznaczona ewidencyjnie nr [...] i nr [...] zostały wycenione zgodnie z zasadą wyrażoną w § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, natomiast nieruchomość oznaczona geodezyjnie jako działki nr [...] zostały wycenione zgodnie z zasada wyrażoną w § 36 ust. 2 pkt 1 cytowanego rozporządzenia, co w ocenie organu, uznać należało za wadliwe. Rzeczoznawca majątkowy, w pierwszej kolejności powinien przeanalizować rynek nieruchomości pod kątem istnienia transakcji działkami tzw. "drogowymi", a dopiero w sytuacji braku takich transakcji przyjąć do porównana nieruchomości o cechach podobnych. Stąd też Starosta uznał, że dowodem w sprawie winien być operat sporządzony przez W. M..

Starosta wyjaśnił również, że rzeczoznawca majątkowy W. M. w piśmie z dnia 05 marca 2010 r. udzielił odpowiedzi na zarzuty P. J., wskazując, że na terenach, na których leżą przedmiotowe nieruchomości obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Miejscowości S., zatwierdzony Uchwałą nr [...] Rady Gminy D. z dnia [...] 1997 r. (Dz. U. W. P. 1998 r., Nr 5, poz. 56). Jak wskazał w wyjaśnieniach rzeczoznawca majątkowy, Pan W. M., po szczegółowym zapoznaniu się z zapisami planu oraz uzyskaniem informacji z Urzędu Gminy D., ustalił, że tereny na których leżą wyceniane działki przeznaczone są pod aktywizację gospodarczą (AG) z pasem zieleni ekologicznej (11 ZE) oraz pod poszerzenie drogi powiatowej (10 KW – teren rezerwowy dla rozwiązania węzła drogowego, skrzyżowania drogi powiatowej, ulic: P., S., M. i Z.). Rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż na podstawie decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi powiatowej z dnia [...] 2009 r., utrzymanej w mocy decyzją z dnia [...] 2009 r. Wojewody, działki gruntu zostały zajęte pod realizację inwestycji drogowej. W związku z powyższym, rzeczoznawca majątkowy przyjął, że wydzielona działki gruntu były przeznaczone pod poszerzenie ul. M. i tereny rezerwowe dla rozbudowy skrzyżowania ulic: P., S., M. i Z.. Rzeczoznawca nie zgodził się z z zarzutem nie zastosowania art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyjaśniał, że ustalenia planistyczne oraz decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej nie dawały podstaw do zastosowania normy prawnej objętej ww. przepisem ustawy o gospodarce nieruchomościami. Fakt, iż planowana jest w przyszłości przez użytkownika wieczystego realizacja wielkopowierzchniowego obiektu handlowo – usługowego na działkach nr [...] i nr [...] pozostaje był bez znaczenia dla zaistniałego w sprawie stanu faktycznego. Rzeczoznawca majątkowy wskazał również, iż do porównań przyjął ceny nieruchomości, które mieszczą się w środku badanego rynku, odrzucając najwyższe oraz najniższe ceny nieruchomości, jako najmniej miarodajne dla celów wyceny. Nie podzielił on również poglądy, że w przypadku, gdy nieruchomość położona jest w miejscowości w bezpośrednim sąsiedztwie P., to bardziej miarodajna dla celów wyceny jest baza nieruchomości z peryferyjnych obszarów Miasta P.. Zdaniem rzeczoznawcy majątkowego najbardziej miarodajnym rynkiem przyjętym dla celów wyceny nieruchomości w niniejszej sprawie był rynek nieruchomości zajętych pod drogi publiczne z obszaru Powiatu P. Z poglądem powyższym, jak i z przedstawionym operatem szacunkowym w pełni zgodził się Starosta, ustalając wysokość odszkodowania.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł P. J. wnosząc o jej uchylenie. W jego ocenie ustalając wysokość odszkodowania przyjąć należało aktualny stan zagospodarowania nieruchomości wynikający z obowiązującego przeznaczenie nieruchomości przyległej do gruntu lub zajętej pod drogę publiczną oraz wskazując, że rzeczoznawca majątkowy winien w sprawie zastosować art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i przyjąć, że nieruchomości [...] stanowią nieruchomości przeznaczone pod teren aktywizacji gospodarczej. W stosunku do działek [...] przyjąć natomiast należało przeznaczenie projektowane – realizację wielkopowierzchniowego obiektu handlowo – usługowego. Zakwestionowano transakcję przyjęte w operacie szacunkowym oraz przyjętą metodę wyceny w oparciu o przepis § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

Wojewoda Wielkopolski decyzją z dnia [...] 2010 r., nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 K.p.a utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Uzasadniając powyższe stanowisko powtórzono dotychczasowy przebieg postępowania, a następnie przytoczono treść przepisów regulujących problematykę wypłaty odszkodowania za nieruchomości zajęte pod drogi publiczne. Następnie organ odwoławczy podzielił stanowisko Starosty, co do prawidłowości przedłożonego przez W. M. operatu szacunkowego oraz wskazał, że zarzuty podniesione w odwołaniu nie zasługiwały na uwzględnienie.

Skargę na powyższe rozstrzygnięcie wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu P. J. reprezentowany przez adwokata Z. M. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie art. 118 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieprzeprowadzenie rzetelnej rozprawy administracyjnej; art. 107 § 1 K.p.a. poprzez nie podanie podstawy prawnej wydania decyzji; naruszenie zasad ogólnych postępowania administracyjnego określonych w art. 7, art. 77 i art. 78 § 2 K.p.a. polegający na nieuwzględnieniu przedłożonego przez skarżącego operatu szacunkowego; art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego nieuwzględnienie oraz naruszenia art. 21 ust. 2 Konstytucji polegający na wywłaszczeniu nieruchomości bez słusznego odszkodowania. Wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz o skierowanie do Trybunału Konstytucyjnego pytania prawnego dotyczącego zgodności § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego z Konstytucją.

W uzasadnieniu skargi wskazano na naruszenia art. 118 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jakich dopuścił się organ, które skutkowały brakiem zapewnienia skarżącemu czynnego udziału w postępowaniu oraz podniesiono zarzut braku staranności przy wydaniu decyzji przez organ II instancji polegający na braku powołania podstawy prawnej zaskarżonej decyzji. Następnie przytoczono zarzuty dotyczące wadliwego braku zastosowania art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami argumentując, że nie można było za aktualny stan użytkowania nieruchomości uznać "przeznaczenia pod drogi", gdyż powyższy stan użytkowania nastąpił dopiero w momencie ich wywłaszczenia. Stąd do chwili wywłaszczenia aktualny sposób użytkowania terenu winien być oceniany jako przeznaczenie wynikające z obowiązującego planu miejscowego. Podtrzymano również zarzuty zawarte w odwołaniu dotyczące wadliwego doboru nieruchomości w operacie szacunkowy, jak i poszerzenie badanego rynku nieruchomości. W ocenie skarżącego błędy powyższe skutkowały zaniżeniem odszkodowania, które nie spełnia obecnie kryterium słusznego odszkodowania.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda podtrzymał swoje stanowisko i wniósł o jej oddalenie.

Postanowieniem z dnia 19 stycznia 2011 r. Sąd zawiesił postępowanie do czasu rozpoznania przez Trybunał Konstytucyjny wniosku Rzecznika Praw Obywatelskich (sygn. K 4/10) o zbadanie zgodności § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z art. 64 ust. 1 2i oraz art. 31 ust. 3 Konstytucji RP. Następnie zaś postanowieniem z dnia 03 stycznia 2013 r. Sąd podjął zawieszone postępowanie, wskutek rozpoznania sprawy K 4/10 przez Trybunał Konstytucyjny.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga okazała się zasadna.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 §1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze.

Przedmiotem niniejszego postępowania jest kwestia ustalenia odszkodowania z tytułu utraconego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w miejscowości S., gmina D., oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb S., arkusz mapy [...], działka nr [...] o pow. 172 m2, nr [...] o pow. 117 m2, nr [...] o pow. 1425 m2, nr [...] o pow. 214 m2, nr [...] o pow. 82 m2, zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...], wydzielonych pod lokalizację drogi powiatowej - skrzyżowania ulicy P. w miejscowości S., gmina D., przejętych na rzecz Powiatu P.

Rozpoznając przedmiotową sprawę wskazać należy, że własność przedmiotowych nieruchomości przeszła na rzecz Powiatu P. na podstawie ostatecznej decyzji Starosty P. z dnia z dnia [...] 2009 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Decyzja powyższa została wydana w oparciu o przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, aktualizując tym samym obowiązek wypłaty odszkodowania. Okoliczność powyższa jest w przedmiotowej sprawie bezsporna i nie jest kwestionowana przez skarżącego.

Sąd podkreśla, że przepisy ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych stanowią przepisy szczególne, które w sposób kompleksowy regulują problematykę realizacji inwestycji drogowych, stanowiąc tzw. "specustawę drogową". Szczególnym przejawem powyższego faktu jest wskazanie, w art. 11i ust. 2 powołanej powyżej ustawy, że w przypadku wydawania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej zostały w całości wyłączone przepisy określone w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz wydanych do niej aktów wykonawczych. Jak podkreśla się w doktrynie z treści powyższego przepisu wynika, że ustalenie lokalizacji drogi w ramach zezwolenia na realizację inwestycji drogowej może nastąpić niezależnie od tego, czy na terenie jej przebiegu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, oraz niezależnie od treści postanowień takiego planu (K. A. Wąsowski, Komentarz do art.11(i) ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, LEX el. 2011). Tym samym zezwolenie na lokalizację drogi ma charakter autonomiczny i nie może być oceniane pod kątem zgodności inwestycji z planem, czy też przeznaczenia danej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Jak wynika z analizy akt sprawy, a w szczególności wniesionej skargi, istota sporu sprowadza się do kwoty ustalonego odszkodowania. Skarżący utrzymują bowiem, że przy wycenie nieruchomości posłużono się wadliwym operatem szacunkowy. W szczególności uznano, że wywłaszczone nieruchomości były przeznaczone pod drogę publiczną oraz, że wadliwie posłużono się metodą wyceny porównania parami, przyjmując za nieruchomości podobne nieruchomości przeznaczone pod drogi. Stanowisko skarżących uznać należy za prawidłowe.

Sąd podkreśla, że przepis § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji, był przedmiotem kontroli Trybunału Konstytucyjnego. Wyrokiem z dnia 16 października 2012 r., sygn. akt K 4/10 (Dz. U. z 2012 r., poz. 1150), Trybunał orzekł, że § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w brzmieniu obowiązującym od 7 października 2005 r. do 25 sierpnia 2011 r., jest zgodny z Konstytucją. Trybunał w uzasadnieniu powyższego wyroku zawarł jednakże uwagi, co do stosowania powyższego przepisu, przy uwzględnieniu konstytucyjnej zasady słusznego odszkodowania. Sąd podziela zawarte w powyższym wyroku wskazówki, podnosząc jednocześnie, że organy administracji publicznej rozstrzygając przedmiotową sprawę wadliwe zastosowały przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że Trybunał Konstytucyjny podkreślił, że art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomości, upoważnił Radę Ministrów m.in. do określenia "rodzajów metod i technik wyceny nieruchomości, sposobów określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposobów sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego" z uwzględnieniem – m.in. – różnych celów, którym służą dokonywane wyceny. Ustawodawca założył więc pewne różnicowanie ogólnych zasad, zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, w zależności od celu wyceny. Kwestionowany w przedmiotowej sprawie § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny odnosił się wyłącznie do szacowania nieruchomości na cele drogowe. W tej sytuacji, przy ich ocenie należało uwzględnić nie tylko przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, ale także akt regulujący wywłaszczenia na szczególny cel, jakim jest budowa dróg. Trybunał przypomniał przy tym, że zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o inwestycjach drogowych "Wysokość odszkodowania (...) ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania". Sam stan nieruchomości obejmuje zarówno stan faktyczny (istniejący "na nieruchomości"), jak i prawny nieruchomości (w tym – jej przeznaczenie w planie miejscowymi wraz z "surogatami" planu, wskazanymi w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odpowiada to samej ustawowej definicji stanu nieruchomości, określonej w art. 4 pkt. 9 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdzie podano, że stan nieruchomości obejmuje stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Konsekwentnie, w ocenie Trybunału, przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji, odnosił się jedynie do nieruchomości rzeczywiście przeznaczonych (już, czy – wcześniej) pod budowę dróg. Nie formułował on fikcji, jakoby wszystkie nieruchomości objęte spec ustawą były przeznaczone pod drogi publiczne. Przeczy temu zresztą sam charakter ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, która dopuszcza możliwość wydania zezwolenie na lokalizację drogi niezależnie od zgodności inwestycji z planem, czy też przeznaczenia danej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Warto również zwrócić uwagę, że przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego został znowelizowany rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2011 r. Nr 165, poz. 985). Jego obecne brzmienie wskazuje, ze wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Tym samym o stanie prawnym (przeznaczeniu nieruchomości) nie decyduje decyzja lokalizacyjna wydana na podstawie przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, lecz zasady określone w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Jak wynika z analizy akt sprawy, a w szczególności pisma rzeczoznawcy majątkowego W. M. z dnia 5 marca 2010 r., na terenach, na których leżą przedmiotowe nieruchomości obowiązywał Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Miejscowości S., zatwierdzony Uchwałą nr [...] Rady Gminy D. z dnia [...] 1997 r. Jak wskazał rzeczoznawca majątkowy tereny na których leżą wyceniane działki były przeznaczone pod aktywizację gospodarczą (AG), z pasem zieleni ekologicznej (11 ZE) oraz pod poszerzenie drogi powiatowej (10 KW – teren rezerwowy dla rozwiązania węzła drogowego, skrzyżowania drogi powiatowej, ulic: P., S., M. i Z.). Rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny nieruchomości nie odwołał się jednakże do powyższych zapisów planu wskazując, że na podstawie ostatecznej decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi powiatowej z dnia 24 marca 2009 r., działki gruntu zostały zajęte pod realizację inwestycji drogowej.

W związku z powyższym, rzeczoznawca majątkowy przyjął, że wydzielone działki gruntu były przeznaczone pod poszerzenie ul. Malwowej i tereny rezerwowe dla rozbudowy skrzyżowania ulic: P., S., M. i Z.. Uznanie powyższego przeznaczenia nieruchomości stanowi naruszenie § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji i dyskwalifikuje przedłożony w sprawie operat szacunkowy.

Dodatkowo podkreślić należy, że dokonując wyceny rzeczoznawca majątkowy posłużył się metodą podejścia porównawczego, przyjmując ceny transakcyjne gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Jednakże Trybunał Konstytucyjny, w powołanym powyżej wyroku wskazał, że w obecnym stanie prawnym, gdzie zintegrowana decyzja o inwestycji drogowej rozstrzyga o przeznaczeniu wszystkich gruntów, przez które droga ma przebiegać, a jednocześnie pociąga za sobą skutek odjęcia własności nieruchomości, brak jest co do zasady transakcji rynkowych, które mogłyby ukształtować rynkowy poziom cen będący podstawą ustalenia odszkodowania. Tym samym ziszczenie się hipotezy § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji, stało się, zdaniem Trybunału, praktycznie niemożliwe. Konsekwencją tego spostrzeżenia nie jest jednak negatywna ocena konstytucyjnoprawna, lecz stwierdzenie faktu, że – mimo obowiązywania przepisu – przewidziany w nim (jako dyspozycja) sposób określania wartości gruntów nie powinien być stosowany przez rzeczoznawców. Zastosowanie powinny znaleźć wówczas kolejne przepisy rozporządzania. Oznacza to, że również przyjęta przez rzeczoznawcę majątkowego metoda wyceny nie spełniała wymogów prawa.

Podsumowując dotychczasowe rozważania wskazać należy, że zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane na podstawie wadliwie sporządzonego operatu szacunkowego. Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił decyzję Wojewody oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty P. z dnia [...] 2010 r.

Ponownie rozpoznając sprawę organy zobowiązane są do uzyskania operatu szacunkowego sporządzonego na podstawie § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w brzmieniu nadanym mu rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. Niezbędne jest również zapewnienie skarżącemu czynnego udziału w prowadzonym postępowaniu, w tym zapewnienie jego uczestnictwa w rozprawie administracyjnej na podstawie art. 118 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi i § 2 ust. 1 i 2, § 3 ust. 1 i § 18 ust. 1 pkt 1 lit. a w zw. z § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1348 ze zm.) zasądzając od Wojewody Wielkopolskiego na rzecz skarżącego kwotę 5617 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania (tj. sumę [...]zł – z tytułu wpisu od skargi, [...] zł – minimalnej stawki wynagrodzenia adwokata przy wartości przedmiotu sprawy od 50.000 zł do 200.000 zł i [...] zł – opłaty skarbowej od pełnomocnictwa).

O wykonalności zaskarżonej decyzji orzeczono na podstawie art. 152 powyższej ustawy.