Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 205/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2019-04-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2016 poz 778
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Magda Froncisz Sędziowie: WSA Paweł Darmoń (spr.) WSA Tadeusz Kiełkowski Protokolant: specjalista Anna Chwalibóg po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 kwietnia 2019 r. sprawy ze skargi K. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 4 grudnia 2018 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącej K. S. kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 26.09.2018 r., znak: [...], wydaną m.in. w oparciu o art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 104 k.p.a. Burmistrz Miasta i Gminy Skawina ustalił dla K. S. jako zbywcy udziału wynoszącego [...] części w prawie własności nieruchomości położonej w S., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] i [...] o łącznej pow. 0,3301 ha, jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Skawina, w wysokości 1.073,00 zł.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia podano, iż w dniu 25.09.2014 r. umową sprzedaży zawartą do aktu notarialnego Rep. A Nr [...] K. S. zbyła udział w przedmiotowej nieruchomości. Wyjaśniono, że w miejscowym ogólnym planie zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Skawina, przyjętym uchwałą Nr 31/89 i uchwałą Nr VI/41/94 Rady Narodowej Miasta i Gminy Skawina, obowiązującym do dnia 31.12.2003 r. nieruchomość ta położona była w terenach rolnych bez prawa zabudowy rezerwowanych dla docelowego programu usług komercyjnych o symbolu R/UC. Od dnia 01.01.2004 r. na terenie tym nie obowiązywał żaden plan aż do 15.05.2006 r., kiedy to został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (uchwała nr IXN/310/06 Rady Miejskiej w Skawinie), ujmujący przedmiotową działkę w (terenie oznaczonym symbolem A l P - tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. Wyrokiem z dnia 04.02.2013 r. sygn. akt: II SA/Kr 1599/12 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie stwierdził nieważność ostatnio wskazanego planu miejscowego z 15.05.2006 r., zaś Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 11.02.2014 r., sygn. akt: OSK 1208/13 oddalił skargę kasacyjną od wyroku WSA w Krakowie.

Uchwałą Nr XIlN/456/13 z dnia 12.12.2013 r. Rada Miejska w Skawinie zatwierdziła nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym przedmiotowa nieruchomość ujęta została, jako tereny o przeznaczeniu: tereny zabudowy produkcyjno-usługowej o symbolu planu A 30PU. Organ wskazał, iż stosownie do § 52 powołanej ostatnio uchwały wysokość stawki procentowej jednorazowej opłaty związanej z wzrostem wartości nieruchomości wynikającej z uchwalenia planu wynosi 30%.

Następnie organ przywołał przepisy prawa, które w jego ocenie mają zastosowanie w przedmiotowej sprawie oraz opisał przebieg przeprowadzonego postępowania wskazując, że dnia 06.08.2018 r. został wykonany operat szacunkowy autorstwa mgr inż. D. B., oceniony przez organ jako sporządzony zgodnie z przepisami obowiązującego prawa i wykazujący związek przyczynowo - skutkowy między wejściem nowego planu w życie a wzrostem wartości nieruchomości. Dokonano omówienia zastosowanej przez rzeczoznawcę majątkowego metody porównywania parami w podejściu porównawczym, przeanalizowano utworzone bazy nieruchomości podobnych oraz oceniono dobór transakcji do porównań przy wycenie przedmiotowej nieruchomości według faktycznego sposobu jej wykorzystywania, przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości w planie uchwalonym przed 01.01.1995 r. oraz według planu z 2013 r. Opisano także przeznaczenie podstawowe i dopuszczalne wynikające z tych aktów planistycznych podkreślając, że przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości w planie poprzednio obowiązującym i aktualnym nie jest tożsame, co oznacza brak możliwości zastosowania wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 09.02.2010 r., P 58/08. Podano, iż wartość rynkowa prawa własności przedmiotowej nieruchomości pod rządami aktualnego planu miejscowego została wyliczona w operacie szacunkowym na poziomie 175.646,00 zł, według jej przeznaczenia w planie miejscowym sprzed 01.01.1995 r. wynosiła 27.101,00 zł, zaś przy uwzględnieniu jej faktycznego sposobu wykorzystania - 164 918,00 zł. Do uzyskanego wzrostu wartości nieruchomości zastosowano następnie stawkę opłaty planistycznej, co dało wysokość opłaty za udział wynoszący 3 część na poziomie 1.073,00 zł.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła K. S., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i orzeczenie o braku podstaw do ustalenia opłaty planistycznej wobec braku wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego ewentualnie uchylenie decyzji w całości i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania. Odwołująca podniosła, że zakwestionowana decyzja:

- narusza art. 7 k.p.a. poprzez niepodjęcie kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy z uwzględnieniem słusznego interesu strony;

- narusza art. 8 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób podważający zaufanie obywateli do organów Państwa;

- narusza art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. poprzez błędną ocenę materiału dowodowego skutkującą uznaniem, że w sprawie zostały spełnione bezwzględne przesłanki pozytywne skutkujące obowiązkiem ustalenia opłaty planistycznej oraz poprzez oparcie decyzji na operacie szacunkowym pomijającym skutki faktyczne w zakresie zmian cen nieruchomości, jakie wywołała unieważniona uchwała wprowadzająca plan miejscowy z dnia 15.05.2006 r.;

- narusza art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 150, 156, 174-176 u.g.n. poprzez błędną wykładnię skutkującą uznanie, że organ administracji nie może dokonywać oceny operatu szacunkowego, jako dowodu w sprawie i w konsekwencji brak faktycznej oceny przedłożonego operatu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 4 grudnia 2018 r., znak [...] utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

Bezsporne jest, że K. S. zbyła udział w przedmiotowej nieruchomości aktem notarialnym z dnia 25.09.2014 r. zawartym do Rep. A Nr 18603/2014. Nastąpiło to wiec po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Skawina, przyjętego uchwałą Rady Miejskiej w Skawinie nr XII N/456/13 z dnia 12.12.2013 r. i równocześnie przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan ten stał się obowiązujący (obowiązuje od dnia 16.02.2014 r.). Z kolei wszczęcie postępowania administracyjnego przez organ I instancji nastąpiło pismem z dnia 20.10.2014 r. Zatem dwie przesłanki formalne konieczne dla ustalenia opłaty planistycznej zostały spełnione w przedmiotowej sprawie. Godzi się przy tym wyjaśnić, że Kolegium uznało za chybione stanowisko Strony o braku podstaw do określenia tej opłaty, oparte na fakcie obowiązywania w okresie tzw. luki planistycznej planu miejscowego z 2006 r. (uchwała nr KN/310/06 Rady Miejskiej w Skawinie). Uchwała ta została, bowiem poddana kontroli sądowej, skutkiem której wyrokiem z dnia 04.02.2013 r. wydanym do sygn. akt: II SA/Kr 1599/12 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie stwierdził jej nieważność, zaś Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 11.02.2014 r., sygn. akt: OSK 1208/13 oddalił skargę kasacyjną od wyroku WSA w Krakowie.

Nie budzi wątpliwości, że stwierdzenie nieważności miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wywołuje skutki ex tunc, co oznacza przyjęcie fikcji prawnej, że od samego początku uchwała planistyczna nie mogła wywołać skutków prawnych. W konsekwencji niedopuszczalnym byłoby przyjęcie, że owa zdelegalizowana uchwała planistyczna i wynikające z niej przeznaczenie nieruchomości (zbliżone bądź tożsame z przeznaczeniem nieruchomości pod rządami obecnego planu miejscowego) tworzy przeszkodę dla ustalenia opłaty planistycznej.

Powyższe nie wyklucza jednak pewnego znaczenia ww. nieobowiązujących uchwał planistycznych, z których pierwsza objęta jest stwierdzeniem nieważności, w procesie badania warunku materialnego nałożenia opłaty planistycznej.

Ustalenie, czy do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia planu miejscowego organ I instancji trafnie przeprowadził przy uwzględnieniu brzmienia obowiązującego przepisu art. 87 ust. 3a u.p.z.p. Zgodnie z tym przepisem w sytuacji, gdy pomiędzy wygaśnięciem planu uchwalonego przed 01.01.1995 r. a uchwaleniem aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego istnieje luka planistyczna, czyli przez jakiś czas brak jest na danym terenie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, ustalenie opłaty planistycznej wymaga oszacowania wartości danej nieruchomości przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przewidzianego w wygasłym w dniu 31.12.2003 r. planie, według faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości w czasie, gdy żadne plan nie obowiązywał, jak i przy uwzględnieniu aktualnego przeznaczenia tej nieruchomości w planie miejscowym.

Mając ustalone trzy wyceny tej samej nieruchomości z trzech różnych okresów dotyczących jej przeznaczenia, bierze się pod uwagę wartość nieruchomości ustaloną w czasie obowiązywania planu wygasłego 31.12.2003 r. i porównuje się ją z wartością ustaloną według aktualnego planu, o ile wartość nieruchomości jaką prezentowała ona w poprzednim planie była wyższa, niż wartość ustalona według faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości. Natomiast w sytuacji, gdy wartość nieruchomości oszacowana według faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości jest większa, niż wartość tego gruntu wyceniona według przeznaczenia w wygasłym planie, wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością ustaloną według przeznaczenia w nowym planie a wartością ustaloną według faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości.

Kwestia ustalenia wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego z 12.12.2013 r. - przy uwzględnieniu przytoczonych regulacji prawnych - była już przedmiotem dwukrotnego badania tut. Kolegium.

W decyzji z dnia 10.06.2016 r., znak: [...] organ odwoławczy zakwestionował prawidłowość ustalenia wartości nieruchomości w operacie szacunkowym autorstwa mgr inż. J. M. z dnia 30.06.2015 r., który stał się podstawą ustalenia przez organ I instancji w decyzji z dnia 24.08.2015 r. opłaty planistycznej dla K. S. w wysokości 2.905,00 zł.

W dniu 21.07.2017 r. został wykonany kolejny operat szacunkowy przez mgr inż. J. M., na podstawie którego Burmistrz Miasta i Gminy Skawina ustalił dla Strony opłatę planistyczną w wysokości 2.760,00 zł decyzją z dnia 9.01.2018 r., jednak i to rozstrzygnięcie zostało uchylone przez organ odwoławczy, a sprawa przekazana do ponownego rozpoznania przez organ I instancji. Kolegium w decyzji z dnia 1.03.2018 r., znak: [...] potwierdziło prawidłowość ustalenia stanu faktycznego i prawnego przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu zapisów aktualnego planu miejscowego, zwróciło jednak uwagę na brak opisu cechy "wielkość" oraz uchybienia przy wycenie nieruchomości według jej faktycznego sposobu wykorzystania i pod rządami starego planu miejscowego. W obu przypadkach został bowiem wykorzystany ten sam zbiór nieruchomości porównawczych, pomimo że przeznaczenie i potencjał inwestycyjny działki w tych stanach planistycznych nie był tożsamy. Skutkiem tego część z nieruchomości porównawczych nie wykazywała cechy podobieństwa do przedmiotu wyceny, a nadto przy wycenie działki według jej faktycznego sposobu wykorzystywania jako jedną z cech przyjęto właśnie sposób jej wykorzystywania. Podniesiono także, że przy wycenie po wejściu w życie nowego planu miejscowego została uwzględniona transakcja nieruchomością sprzedaną przez osobę prawną w upadłości, co wskazuje na szczególne warunki transakcji.

Ponownie rozpoznając sprawę organ I instancji zlecił wykonanie nowego operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu mgr inż. D. B.. W aktach sprawy zalega operat szacunkowy sporządzony dnia 06.08.2018 r. przez rzeczoznawcę majątkową określający wzrost wartości całej przedmiotowej nieruchomości na kwotę 10.728,00 zł. Na tej wycenie oparł swoją decyzję Burmistrz Miasta i Gminy Skawina, ustalając wysokość opłaty planistycznej dla Strony w badanej decyzji w wysokości 1.073,00 zł.

W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego decyzja ta odpowiada prawu, a zarzuty odwołania nie mogą odnieść skutku. Operat szacunkowy, na którym oparto zaskarżone rozstrzygnięcie został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami staranności, co szczegółowo i wyczerpująco ocenił organ pierwszej instancji w swoim rozstrzygnięciu. Ocenę tę tut. Kolegium w pełni podziela.

W operacie tym znajdują się trzy wyceny nieruchomości obejmującej m.in. działkę nr [...] i [...] wskazujące jej wartość w czasie obowiązywania planu uchwalonego przed 01.01.1995 r., według jej faktycznego sposobu wykorzystywania w okresie braku planu miejscowego oraz wartość ustaloną według jej przeznaczenia w aktualnym planie miejscowym, przyjętym uchwałą Nr XIIN/456/13 z dnia 12.12.2013 r. Rady Miejskiej w Skawinie.

Rzeczoznawca majątkowy w każdym z trzech stanów dokonał wyceny nieruchomości podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. l u.g.n.).

W § 3 ust. 2 rozporządzenia wyrażona została zasada, iż określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. W § 4 rozporządzenia, stanowiącym dopełnienie przepisu art. 153 ust. l u.g.n. określono, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Stosownie do ustępu 3 § 4 rozp. w spr. wyć. przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Odnosząc powyższe unormowania do operatu szacunkowego uznanego przez organ I instancji za dowód w przedmiotowej sprawie Kolegium stwierdza, że rzeczoznawca dokonała szczegółowego opisu stanu prawnego nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny.

Autorka operatu dokonała także opisu stanu faktycznego nieruchomości na dzień oględzin, i na dzień wejścia w życie nowego planu miejscowego, biorąc pod uwagę położenie nieruchomości (w kierunku północno - wschodnim od ścisłego centrum S. ), jej uzbrojenie (brak przyłączy do urządzeń infrastruktury technicznej), dojazd do nieruchomości (ograniczony dostęp do drogi publicznej, aktualnie położenie przy obwodnicy S.), przedstawiając kształt (zbliżony do prostokąta, teren nierówny, działka bardzo wąska i długa), powierzchnię i zagospodarowanie nieruchomości (w dniu wejścia w życie planu miejscowego teren niezabudowany, nieogrodzony, porośnięty trawą i krzakami), jak i jej otoczenie (tereny niezabudowane, zabudowa o charakterze przemysłowo - usługowym i w dalszej odległości pojedyncze domy mieszkalne).

W operacie szczegółowo opisano:

a) przeznaczenie podstawowe i dopuszczalne nieruchomości w obowiązującym od dnia 16.02.2014 r. miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, przyjętym uchwałą Nr XIIN/456/13 z dnia 12.12.2013 r. Rady Miejskiej w Skawinie, w którym przedmiotowa nieruchomość ujęta została, jako tereny o przeznaczeniu: tereny zabudowy produkcyjno-usługowej o symbolu planu A 30PU

b) przeznaczenie podstawowe i dopuszczalne nieruchomości w miejscowym ogólnym planie zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Skawina, przyjętym uchwałą Nr 31/89 i uchwałą Nr VI/41/94 Rady Narodowej Miasta i Gminy Skawina, obowiązującym do dnia 31.12.2003 r., w którym nieruchomość ta położona była w terenach rolnych bez prawa zabudowy rezerwowanych dla docelowego programu usług komercyjnych o symbolu R/UC,

c) faktyczny sposób wykorzystania tych nieruchomości w czasie, gdy żaden plan nie obowiązywał tj. pomiędzy 02.01.2004 r. a 16.02.2014 r. - z uwzględnieniem faktu, że w dniu 15.05.2006 r. został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (uchwała nr IXN/310/06 Rady Miejskiej w Skawinie), ujmujący przedmiotową działkę w terenie oznaczonym symbolem A l P - tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, który został uznany za nieważny wyrokami sądów administracyjnych. Rzeczoznawca wyjaśniła jednak na str. 7 operatu, że wyceniana nieruchomość w tym planie miejscowym znajdowała się na obszarze, na którym planowany był rozwój Strefy Aktywności Gospodarczej w S., a skoro jednocześnie w planie miejscowym z 30.11.1994 r. teren działki był zarezerwowany dla docelowego programu usług komercyjnych, to faktyczny sposób korzystania z nieruchomości określono, jako tereny przemysłowe.

Przywołano także zapisy ww. planów miejscowym odnośnie poszczególnych przeznaczeń.

Następnie rzeczoznawca przytoczyła zastosowane w sprawie przepisy prawa i uzasadniła wybór metody porównywania parami w podejściu porównawczym celem wyceny, opisem i uwarunkowaniami techniczno — użytkowymi przedmiotu wyceny, dostępnością oraz ilością informacji o cenach nieruchomości porównawczych pod względem cech fizycznych, użytkowych i prawnych oraz lokalizacji do przedmiotu wyceny, jak też dyspozycjami ww. rozp. w sprawie wyceny. Została wnikliwie omówiona procedura szacowania nieruchomości w zastosowanym podejściu i metodzie (str. 13 operatu), po czym przedstawiono analizę i charakterystykę rynku nieruchomości gruntowych w powiecie krakowskim, w latach 2015 - 2017 wskazując, jakie nieruchomości, o jakim przeznaczeniu miały największy udział ilościowy w obrocie, jak i kiedy tj. w jakich latach, przedstawiały się ceny średnie transakcji gruntów budowlanych.

Dalej została przedstawiona analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu podobnym do przeznaczenia wycenianej nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującego do dnia 31.12.2003 r. W tym zakresie rzeczoznawca zbadała rynek dotyczący własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu rolnym z okresu od stycznia 2016 r. do grudnia 2017 r. z obszaru gminy Skawina. Taki dobór rynku wynikał z faktu, że pod rządami tego planu miejscowego wyceniana nieruchomość położona była na terenie rolnym bez prawa zabudowy. Kolegium nie znajduje dostatecznych podstaw do kwestionowania powyższych ustaleń, zwłaszcza wobec ostatecznego ustalenia wzrostu wartości przedmiotu wyceny poprzez porównanie jej wartości według ustaleń obecnego planu miejscowego i faktycznego sposobu wykorzystywania.

Rzeczoznawca majątkowy odnotowała, że w badanym okresie, na terenie badanym nie znalazła wystarczającej ilości transakcji nieruchomości o powierzchniach zbliżonych do wycenianej, w związku z czym do bazy danych przyjęto również nieruchomości o powierzchniach różniących się od powierzchni wycenianej nieruchomości, korygując zaistniałe różnice cechą "wielkość i kształt" wpływającą na wartość nieruchomości w 15%. Jest to zabieg uzasadniony, a wobec braku znaczących różnic w zakresie powierzchni nieruchomości porównawczych i nieruchomości wycenianej wystarczający, by zniwelować zaistniałe w tym zakresie odmienności.

Z kolei ze względu na stabilizację cen w analizowanym okresie w odniesieniu do wziętych do porównań nieruchomości podobnych rzeczoznawca odstąpiła od korygowania cen ze względu na upływ czasu. Był to zabieg prawidłowy, wynikający z wszechstronnej analizy rynku nieruchomości i specyfiki wycenianej nieruchomości, związanej z jej wielkością.

Rzeczoznawca wyjaśniła również, że odrzuciła transakcje dokonane w trybie bezprzetargowym oraz takie, w których cenę uzyskano w drodze przetargów, a których cena odbiega o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. Odrzucono też wartości skrajne, tj. minimalne i maksymalne, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące znaczący wzrost lub spadek ceny nieruchomości, który odbiega od lokalnych cen rynkowych.

W oparciu o takie założenia autorka operatu wyselekcjonowała z rynku nieruchomości 4 transakcje nieruchomościami podobnymi, których ceny wahały się w przedziale od 2,06 zł/m2 do 7,69 zł/m2. Z próby tej do dalszej analizy przyjęła trzy transakcje najbardziej podobne do przedmiotu wyceny, dotyczące nieruchomości położonych w Gminie Skawina, na terenie K. i J. , niezabudowanych o przeznaczeniu w planie terenów rolnych. Baza zawiera także informacje o: dacie transakcji, położeniu nieruchomości, jedn. ewidencyjnej, numerze działki, powierzchni, cenie transakcyjnej, cenie transakcyjnej jednostkowej, nr Repertorium. Wszystkie nieruchomości zostały przez rzeczoznawcę szczegółowo opisane na str. 16 i 17 operatu, pod kątem dobranych w operacie cech rynkowych, w tym z uwzględnieniem przeznaczenia, powierzchni, kształtu, dostępu do drogi, uzbrojenia i ograniczeń.

Następnie rzeczoznawca wytypowała właściwe dla tego rynku nieruchomości cechy rynkowe, mające wpływ na kształtowanie się cen. W tym przypadku cechami tymi były: położenie nieruchomości w odniesieniu do siedlisk, rodzaj użytku, jakość drogi dojazdowej, możliwości inwestycyjne nieruchomości, kształt działki oraz określiła wagi tych cech, dokonując ich opisu tak, by można było weryfikować zachodzące podobieństwo między nieruchomościami, jak i nadanie ocen poszczególnym cechom, co pozwoliło niwelować różnice występujące między nieruchomością wycenianą i wziętymi do porównań.

Mając na uwadze powyższe, jak też opis i wycenę Kolegium stwierdzIło, że w tym stanie planistycznym dla wycenianej nieruchomości została sporządzona baza nieruchomości podobnych, co wynika z ich szczegółowego opisu. Wyszczególniono najbardziej miarodajne cechy, do których przypisano wagi i podano ich opisy, oraz oceny. Różnice między nieruchomościami zostały skorygowane, zaś wielkość poprawek podana w czytelny sposób w tabeli na str. 17 i 18 operatu. Skutkiem powyższych ustaleń wartość rynkową wycenianej nieruchomości ustalono, mnożąc wartość l m2 ceny średniej (8,21 zł/m2) przez powierzchnię wycenianej nieruchomości, co dało kwotę 27101,00 zł.

Analogiczna procedura, w tym tożsame założenia do wyceny, została zastosowana przez rzeczoznawcę przy wycenianie nieruchomości w pozostałych stanach jej przeznaczeń, tj. według faktycznego sposobu wykorzystania oraz pod rządami obecnie wiążącego miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego.

I tak określając wartość gruntu według jego faktycznego sposobu wykorzystywania, jako tereny przemysłowe dokonano analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu przemysłowo - usługowym, czyli odpowiadającemu nieruchomości szacowanej. Następnie sporządzono bazę składającą się z 5 nieruchomości podobnych, których ceny wahały się w przedziale od 50,00 zł/m2 do 115,00 zł/m2. Z próby tej dobrano do porównań trzy transakcje nieruchomościami najbardziej podobnymi do przedmiotu wyceny, które poddano szczegółowemu opisowi ze szczególnym uwidocznieniem przeznaczenia i ich możliwości zagospodarowania. Także i tu rzeczoznawca wyselekcjonowała cechy rynkowe mające największy wpływ na wartość nieruchomości, dokonała ich wyczerpującego opisu oraz przypisała im wagi i oceny. Wśród tych cech znalazły się: -lokalizacja ogólna, dostępność komunikacyjna i możliwości parkowania, możliwości zagospodarowania działki i przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz inne ograniczenia, dostęp do infrastruktury technicznej, wielkość, uciążliwości i ograniczenia. Badanie nieruchomości porównawczych dowodzi, że wykazują one podobieństwo do przedmiotu wyceny tak w zakresie przeznaczenia, jak i ww. cech rynkowych. Istniejące zaś między nimi różnice zostały skorygowane, zaś zakres korekt jasno wynika z poprawek ujętych na str. 21 operatu. Podkreślono, że trafnie przy tej wycenie rzeczoznawca majątkowy przypisała przedmiotowi wyceny ocenę przeciętne przy cesze możliwości zagospodarowania, jako że grunt ten w tym stanie planistycznym nie podlegał ustaleniom planu miejscowego (wobec stwierdzenia nieważności uchwały z 2006 r.), ale posiadał komercyjne sąsiedztwo ułatwiające uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Uwzględniono również fakt, że w tym okresie od 15.05.2006 r. do 14.02.2014 r. obowiązywał plan miejscowy, który jednak został zdelegalizowany przez Sąd wyrokiem z 14.02.2014 r. Skutkiem powyższych ustaleń wartość rynkową wycenianej nieruchomości ustalono, mnożąc wartość l m2 ceny średniej (49,96 zł/m2) przez powierzchnię wycenianej nieruchomości, co dało kwotę 164.918,00 zł.

Przy określeniu wartości nieruchomości według jej przeznaczenia w planie miejscowym obowiązującym od 16.02.2014 r. rzeczoznawca majątkowy dokonała analizy rynku nieruchomości o podobnym przeznaczeniu do przedmiotu wyceny, tj. przemysłowo - usługowym i dróg. Posłużyła się też przy tej wycenie bazą nieruchomości podobnych, wyselekcjonowanych przy wycenie gruntu według jego faktycznego sposobu wykorzystywania oraz cechami rynkowymi i ich skalami wraz z opisami tożsamymi z cechami i skalami dobranymi według analiz preferencji nabywców i własnych analiz przy ustaleniu wartości gruntu podczas tzw. luki planistycznej. W tym przypadku przedmiotowi wyceny została przyporządkowana ocena korzystne przy cesze możliwości zagospodarowania, jako że grunt ten w tym stanie planistycznym podlegał ustaleniom planu miejscowego. Następnie ustalono wielkość poprawek wynikających z różnic ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych, a dalej obliczono wartość rynkową wycenianej nieruchomości, mnożąc wartość l m2 ceny średniej (53,21 zł/m2) przez powierzchnię wycenianej nieruchomości, co dało kwotę 175.646,00 zł. Opisane działania rzeczoznawcy należy uznać za w pełni uzasadnione. Poprzez bowiem dobór tych samych nieruchomości porównawczych w obu stanach planistycznych i jednocześnie odmienną wagę przy cesze możliwości zagospodarowania terenu wyraźnie został wykazany wpływ uchwalenia planu miejscowego na wartość nieruchomości - przy jednoczesnym uwzględnieniu specyficznej sytuacji na tym rynku, związanej z obowiązywaniem przez kilka lat planu miejscowego dla obszaru Skawiny z 15.05.2006 r., którego nieważność stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w 2014 r. Kolegium podkreśla przy tym, że wybór cech rynkowych, które mają wpływ na ceny nieruchomości z woli ustawodawcy pozostaje w wyłącznej gestii rzeczoznawcy majątkowego, zaś ich prawidłowość jest gwarantowana doświadczeniem zawodowym i wiedzą specjalną autora operatu szacunkowego. Te źródła, jak też obserwacje rynku stanowią podstawę ustalenia w przedmiotowej sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. D. B. większych możliwości inwestycyjnych nieruchomości o funkcji, jak przedmiot wyceny, objętych planem miejscowym w porównaniu z nieruchomościami o możliwości wykorzystania w sposób zbliżony do funkcji w planie, lecz nie podlegających ustaleniom takiego aktu prawa miejscowego. Wynika to chociażby z kompleksowości regulacji planistycznej, pewności co do możliwości zagospodarowania gruntu w sposób zgodny z planem miejscowym, jak też szybkości procesu inwestycyjnego, których to cech nie wykazuje grunt niepodlegający ustaleniom żadnego planu miejscowego, aczkolwiek mający potencjał inwestycyjny. W uwzględnieniu tych okoliczności rzeczoznawca majątkowy wykazała, że wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości wynika wyłącznie z faktu uchwalenia planu miejscowego w 2013 r., zachodzi bezpośredni związek między tą okolicznością a wzrostem wartości gruntu, a wzrost wynosi wartość określoną w operacie szacunkowym.

Kolegium potwierdziło, że wszystkie nieruchomości porównawcze zostały wystarczająco opisane ze szczególnym uwidocznieniem ich przeznaczenia oraz cech, które miały wpływ na ich cenność. Autorka operatu dokonała ich opisu, przyporządkowania wag i ocen. Po tych czynnościach rzeczoznawca przystąpiła do wyceny wszystkich opisywanych nieruchomości w trzech stanach.

Przy dokonywanej wycenie wskazaną metodą, rzeczoznawca porównywała kolejno nieruchomości wyceniane, z nieruchomościami podobnymi zawartymi w sporządzonych bazach nieruchomości podobnych, przypisała im poszczególne wyselekcjonowane cechy oraz stosowne w danym przypadku wartości cech. W ten sposób korygowała, poprzez użycie odpowiedniego współczynnika korekcyjnego, cenę jednostkową każdej z wziętych do porównań nieruchomości, tak by odpowiadały one jak najlepiej cechom nieruchomości szacowanej.

Następnie ze skorygowanych cen autorka operatu wyliczyła średnią, która stała się najbardziej odpowiadającą nieruchomości szacowanej jej ceną. Osiągnąwszy w ten sposób wyszacowane ceny dla przedmiotu wyceny, w jego wszystkich trzech stanach, rzeczoznawca dokonała wyliczeń wartości nieruchomości szacowanej.

Wartości te zdaniem organu odwoławczego wykazały w sposób jednoznaczny, że po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Skawina w jego granicach administracyjnych, nastąpił wzrost wartości zbytej nieruchomości.

Wbrew stanowisku odwołującej operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo i czytelnie wyjaśnia sposób dokonania wyceny. Wszystkie okoliczności, które na poprzednich etapach postępowania administracyjnego nie były należycie wyjaśnione, zostały obecnie omówione i ustalone w sposób jednoznaczny. Operat zawiera też wszystkie elementy, o których mowa w § 56 rozp. w sprawie wyceny nieruchomości. W ocenie tut. Kolegium mógł stanowić podstawę do określenia wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co trafnie odnotował organ i instancji opierając na tym dowodzie wydane w sprawie rozstrzygnięcie.

Opisaną wyżej decyzję zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie K. S., zarzucając jej naruszenie art. 138 § 2 k.p.a. polegające na nieuchyleniu decyzji organu pierwszej instancji pomimo naruszenia prze ten organ przepisów postępowania tj.

1. art. 7 k.p.a. poprzez nie podjęcie kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy poprzez przyjęcie, że operat szacunkowy sporządzony w sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego może stanowić podstawę wyceny przedmiotowej nieruchomości

2. art. 77 § l w zw. z art. 80 k.p.a., w zw. z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez:

- błędną ocenę materiału dowodowego skutkującą uznaniem, że w sprawie zostały spełnione bezwzględne przesłanki pozytywne skutkujące obowiązkiem ustalenia "opłaty planistycznej", o których mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p.

- oparcie decyzji na operacie szacunkowym pomijającym skutki faktyczne w zakresie zmian cen nieruchomości, jakie wywołała unieważniona wyrokiem WSA w Krakowie uchwała wprowadzająca miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z 15 maja 2006 r. i nieuwzględnienie w decyzji tych skutków faktycznych.

Na podstawie tych zarzutów skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji w całości - zasądzenie kosztów sądowych prawem przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W świetle art. 3 § 2 pkt 5 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2018, poz. 1302 ze zm. – zwanej dalej p.p.s.a.) kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej. Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu.

Przedmiotem rozpoznania sądu w niniejszej sprawie jest ocenia legalności decyzji organów administracji w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbyciem własności tej nieruchomości. W ocenie organów obu instancji, nałożenie opłaty było ich obowiązkiem, a wzrost wartości nieruchomości wynikał z faktu, że w planie zagospodarowania przestrzennego, który obowiązywał do 31 grudnia 2003 nieruchomość ta miała przeznaczenie rolne bez prawa do zabudowy rezerwowane dla docelowego programu usług komercyjnych –R/UC, w planie zaś obowiązującym uchwalonym w dniu 12 grudnia 2013 r., jako tereny zabudowy produkcyjno-usługowej - A30PU. W poprzednio uchwalonym planie zagospodarowania przestrzennego z dnia 15 maja 2006 r. i jego zmianie dokonanej 23 lutego 2011 r. nieruchomość ta miała przeznaczenie – tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (A1P) – obszar planowanej Strefy Aktywności Gospodarczej w S.. Wyrokiem WSA w Krakowie z dnia 4 lutego 2013 r. , oraz po rozpoznaniu skargi kasacyjnej NSA z dnia 11 lutego 2014 r. stwierdzona został nieważność uchwały, która ten plan wprowadziła. W ocenie sądu stanowisko, jakoby obowiązywanie planu miejscowego następnie uchylonego nie miało wpływu na wartość nieruchomości szacowanej na potrzeby ustalenia opłaty planistycznej jest wadliwe.

Zgodnie z dyspozycją art. 36 ust, 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1945 (dalej; ustawa) jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei art. 37 ust 3 ustawy przesądza, iż roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Kluczową kwestią, od istnienia której uzależnione jest prawidłowe – legalne ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest uchwalenie, rozumiane jako wejście w życie planu zagospodarowania przestrzennego i związany z tym faktem wzrost wartości nieruchomości będący skutkiem zmiany przeznaczenia gruntu w planie uchwalonym w stosunku do przeznaczenia dotychczasowego, wynikającego czy to z zapisów planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego poprzednio, czy też przeznaczenia faktycznego - wynikającego ze sposobu użytkowania z nieruchomości, jeżeli nie był on zapisami planu miejscowego objęty. W ocenie sądu użyty w art. 66 ust 4 ustawy zwrot "w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą" determinuje koniunkcję czasową zaistnienia sytuacji powiązania wzrostu wartości nieruchomości z obowiązkiem uiszczenia jednorazowej opłaty za zbycie tej nieruchomości w terminie do 5 lat od daty uchwalenia planu tj. zwiększenia wartości nieruchomości będącego następstwem uchwalenia planu, ustalenia w nim przeznaczenia terenu (korzystniejszego niż przeznaczenie dotychczasowe), który następnie właściciel zbywa i uzyskuje z tego tytułu przysporzenie finansowe. Wzrost wartości nieruchomości musi zaistnieć w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianą. Jeżeli fakt taki nie zaistniał tj. pomimo uchwalenia planu miejscowego wzrost wartości nieruchomości nie nastąpił, brak podstaw by organ administracji (wójt, burmistrz, prezydent miasta) ustalał opłatę, o której mowa w art. 36 ust 4 ustawy i żądał jej uiszczenia. Sytuacja taka będzie miała miejsce, kiedy przeznaczenie nieruchomości dotychczasowe a wynikające z zapisów planu obowiązującego do czasu uchwalenia planu nowego lub jego zmiany jest tożsame z przeznaczeniem w nowo uchwalonym planie zagospodarowania przestrzennego.

W ocenie sądu sytuacja taka miała miejsce w niniejszej sprawie. Pierwotnie przedmiotowa nieruchomość miała przeznaczenie rolne, bez prawa do zabudowy. Przeznaczenie to wynikało z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc obowiązującą w dacie 31 grudnia 2003 r. (art. 87 ust. 3 ustawy). W uchwalonym w dniu 15 maja 2006 r. planie zagospodarowania przestrzennego i jego zmianie dokonanej 23 lutego 2011 r. nieruchomość ta miała przeznaczenie – tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (A1P) . Nieruchomość znajdowała się na obszarze na którym planowano rozwój Strefy Aktywności Gospodarczej w S.. Natomiast w planie zagospodarowania przestrzennego z daty 12 grudnia 2013 r. nieruchomość ta oznaczona została, jako tereny zabudowy: tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów - A30PU. Porównując przeznaczenie wynikające z planu miejscowego z 15 maja 2006 r. w związku z jego zmianą dokonaną 23 lutego 2011 r. z przeznaczeniem w planie uchwalonym 12 grudnia 2013 r. należy stwierdzić, że nie można się dopatrzeć większych różnić w przeznaczeniu przedmiotowej nieruchomości. W planie z 15 maja 2006 r. nieruchomość znajdowała się na terenach obiektów produkcyjnych, składów i magazynów – A1P. W planie z 12 grudnia 2013 r. podstawowe przeznaczenie ( § 33 ust 2) tego terenu to zabudowa produkcyjna, produkcyjno – usługowa, magazyny i składy. W planie z 15 maja 2006 r. przeznaczenie dopuszczalne ( § 15 ust 2) to lokalizacja obiektów i urządzeń usług o charakterze komercyjnym lub publicznym z zakresu szkolnictwa, administracji, urządzeń infrastruktury technicznej, dojazdów nie wydzielonych, parkingów i zatok postojowych, stacji i magazynów paliw płynnych. W planie z 12 grudnia 2013r. przeznaczenie dopuszczalne (§ 33 ust 3) to między innymi : lokalizacja obiektów i urządzeń usług o charakterze komercyjnym lub publicznym z zakresu doskonalenia zawodowego, oświaty, administracji, urządzeń infrastruktury technicznej, budynków administracji, garażowych i gospodarczych, stacji i magazynów paliw płynnych.

W ocenie sądu przeznaczenie terenu przedmiotowej nieruchomości w obu tych planach nie jest identyczne, ale bardzo zbliżone tj. przeznaczenie podstawowe jak i dopuszczalne zakładają w obu tych planach zagospodarowanie terenu pod obiekty produkcyjne, składowe, magazynowe, stacje paliw płynnych, obiekty oświatowe, publiczne i administracji.

Niezbędna jest w tym miejscu analiza konsekwencji prawnych w aspekcie możliwości a w zasadzie braku możliwości nałożenia opłaty planistycznej w związku z eliminacją z obrotu prawnego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 15 maja 2006 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził nieważność aktu (uchwały), która ten plan uchwaliła wyrokiem z dnia 4 lutego 2013 r. - tak więc przed uchwaleniem planu, co nastąpiło w dniu 12 grudnia 2013 r. Wyrok ten jednakże na skutek skargi kasacyjnej złożonej przez Gminę Skawina w dacie uchwalania planu zagospodarowania przestrzennego w dniu 12 grudnia 2013 r. nie był prawomocny. Prawomocność uzyskał po rozpoznaniu skargi kasacyjnej przez NSA w dacie 11 lutego 2014 r. a zatem 2 miesiące później. Uchwała o planie z 12 grudnia 2013 r. nr XIIN/456/13 została ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Woj. Małop. Nr 266 z 2014r., a weszła w życie 16 lutego 2014r., a zatem 4 dni po w/w wyroku NSA skutkującym nieważnością uchwały planu miejscowego z dnia 15 maja 2006 r.

W okolicznościach kontrolowanej sprawy nie do przyjęcia jest wykładnia, iż wobec stwierdzenia, iż między 11 lutego 2014r. a 16 lutego 2014r. tj. między datą wydania wyroku przez NSA i datą wejścia w życie uchwały w sprawie nowego planu miejscowego wartość spornej nieruchomości uległa zmianie – wskutek zmiany jej przeznaczenia tj. przyjęcia innego jej przeznaczenia niż w nieważnej uchwale z 15 maja 2006 r. Innymi słowy unieważnienie uchwały, jako mające skutek ex tunc prowadzący do jej wyeliminowania z obrotu prawnego od dnia jej wejścia w życie do stwierdzenia nieważności, miałoby również skutki faktyczne w postaci podzielenia poglądu, iż wartość spornej nieruchomości uległa zmianie w związku z unieważnieniem w/w uchwały, mimo, że znane było przeznaczenie nieruchomości w nowym, zatwierdzonym opublikowaną uchwałą planie miejscowym. Zachodzi wobec tego konieczność zastosowania prokonstytucyjnej wykładni przepisów w oparciu o pogląd TK z wyroku z dnia 9 lutego 2010r. sygn. P 58/08. W wyroku, szeroko odnosząc się do zasad konstytucyjnych, wskazano na konieczność respektowania zasady ciągłości planowania przestrzennego – obowiązek dbałości o trwałość tych procesów, prowadzący w praktyce do oceny czy właściciel odnosi rzeczywistą korzyść ze zmiany planu miejscowego, ale w aspekcie badania, czy gmina z tych obowiązków ciągłości planowania się wywiązała oraz czy uwzględniła ten aspekt w ocenie operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego. W szczególności wskazano, iż badając zgodność kontrolowanego przepisu z zasadą równości (art. 32 Konstytucji), w zakresie obciążenia obowiązkiem opłatowym, za wspólną cechę istotną należy uznać potencjalną korzyść, jaką przynosi ustabilizowanie sytuacji właścicieli i użytkowników wieczystych w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Z tego faktu wynika też konieczność, w wypadku sprzedaży nieruchomości, poniesienia kosztów na rzecz gminy, która miejscowy plan uchwala. Istotna jest aktywność gminy w tym zakresie. Prawo gminy do pobrania opłaty wiąże się z odniesieniem rzeczywistej korzyści wynikającej z uchwalenia miejscowego planu. Sytuacja właścicieli nieruchomości położonych tam, gdzie na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nowe plany miejscowe uchwalono po wygaśnięciu starych, różni się od sytuacji innych właścicieli nieruchomości położonych tam, gdzie, zgodnie z ustawą, nowe plany zastąpiły stare w trakcie ich obowiązywania. Dochodzi tu do zróżnicowania sytuacji właścicieli nieruchomości pod względem zaistnienia związku między uchwaleniem planu a wzrostem wartości zbywanej nieruchomości i w efekcie pobraniem przez gminę opłaty. Celem, który można uznać za właściwy, przewidywanym przez ustawodawcę, jest powiązanie uchwalenia miejscowego planu ze wzrostem wartości nieruchomości i, w założeniu również, ceny jej zbycia. Uzasadnione wtedy jest osiągnięcie korzyści zarówno przez sprzedającego, jak i przez gminę, która do wzrostu wartości się przyczyniła. Brak aktywności gminy w uchwalaniu lub zmianie miejscowego planu przy jednoczesnym pobraniu opłaty w sytuacji, gdy nowo uchwalony plan nie zmienił w istocie przeznaczenia terenów i zasad ich zagospodarowania w stosunku do poprzednio obowiązującego, wygasłego planu, prowadzi do zróżnicowania, które nie jest w żaden sposób uzasadnione. Trybunał podkreślił, że ustawodawca nie wskazał jakichkolwiek wartości, przemawiających za takim sposobem działania organów gminy, różnicującym sytuację prawną właścicieli i użytkowników wieczystych – zbywców nieruchomości w gminie.

Zatem w okolicznościach kontrolowanej sprawy podobnie, w zakresie zasady ciągłości planowania przestrzennego, oceniać należy jak w powołanym wyroku TK sytuację, gdy wskutek zaniechania organu przez pewien okres czasu nie było uchwalonego planu miejscowego, co wpływało na ceny nieruchomości, z sytuacją gdy taki plan obowiązywał, lecz później wskutek stwierdzenia jego nieważności został wyeliminowany z obrotu co również obciąża organy planistyczne i nie mogą one z tego tytułu uzyskiwać następnie korzyści, gdyż byłoby to niezgodne z zasadą sprawiedliwości społecznej (art. 2 Konstytucji RP) i równości (art. 32 Konstytucji RP). Zaprezentowany pogląd TK ma, więc bardziej generalny charakter, prowadzący do wniosku, iż zbywcy i nabywcy nieruchomości w okresie 2006-2014 kierowali się ustaleniami planu z 2006r., a nadto zmiana planu z 2014r. w wyniku jego uchwalenia wprowadzała prawie tożsame przeznaczenie nieruchomości spornej. Zatem pomijając te okoliczności tj. wyłączając z oceny plan z 2006r. rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił możliwości inwestycyjnych spornej nieruchomości. Skoro przeznaczenie z 2006 i 2013r. było prawie tożsame to nie można brać po uwagę 4 dniowej przerwy w obowiązywaniu planu, jako naruszenie zasady ciągłości planowania przestrzennego. Nie zostało, zatem wykazane, iż zmiana wartości nieruchomości wynika ze zmiany planu.

Osoba zbywająca swoją nieruchomość nie musi mieć wiedzy, że toczy się proces o stwierdzenie nieważności planu miejscowego poprzednio obowiązującego, który określał przeznaczenie jej nieruchomości identycznie jak plan miejscowy nowo uchwalony a zatem, że zbycie nieruchomości może mieć tą konsekwencję, że organ nałoży na nią opłatę planistyczną w wysokości max 30% wyliczonej przez ten organ wartości nieruchomości, (zatem nawet nie ceny transakcyjnej) w razie stwierdzenia przez sąd nieważności tej uchwały. W praktyce sytuacje takie mogą się zdarzać nawet po upływie znacznego czasu od daty zbycia nieruchomości. Warto zauważyć, że akceptując taki pogląd należałoby dopuścić, że osoby zbywające nieruchomość i działające w zaufaniu do obowiązującego aktualnie, ale też uprzednio prawa miejscowego, byłyby zmuszone ponosić znaczne ciężary finansowe związane z dokonaną sprzedażą nieruchomości, wyłącznie poprzez wadliwe działanie prawodawcy lokalnego, który dopuścił się uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obarczonego wadliwością w takiej skali, że sąd czy organ nadzorczy obowiązany był stwierdzić nieważność tego planu w całości. Na skutek takiego działania organ wykonawczy rady gminy uchwalającej wadliwy plan (wójt, burmistrz, prezydent miasta), uzyskuje korzyść majątkową kosztem osób zbywających swe nieruchomości i działające w zaufaniu do stanowionego prawa. Źródłem obowiązku uiszczenia opłaty dla obywatela byłoby, zatem wadliwe, jeżeli nie nielegalne działanie organów gminy stanowiących prawo miejscowe.

Skutkiem prawnym stwierdzenia nieważności danego aktu jest to, iż przyjmuje się, że orzeczenie to ma moc wsteczną. Jest to fikcja prawna, która obowiązuje od daty nawet nie wydania, ale uprawomocnienia się orzeczenia, które nieważność tę stwierdziło – w tym znaczeniu do daty uprawomocnienia się orzeczenia fikcja nie obowiązuje a akt, który następnie "unieważniono" wywołuje pełne skutki prawne i jest poddany innym zdarzeniom prawnym, które na nie wpływają np. jak w niniejszej sprawie, traci moc obowiązującą w związku z wejściem w życie nowego aktu, który ten sam przedmiot reguluje.

Konkludując należy wskazać, że samo stwierdzenie nieważności uchwały w przedmiocie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego po uchwaleniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego w sytuacji, kiedy oba te plany przewidywały tożsame przeznaczenie danego terenu, nie uzasadnia automatycznie nałożenia opłaty planistycznej w razie zbycia tej nieruchomości przed upływem 5 lat od uchwalenia nowego planu.

Trafne są również zarzuty skargi dotyczące przyjętych przez biegłego rzeczoznawcę opisów, jakie towarzyszą poszczególnym cechom mającym wpływ na wartość rynkową prawa własności nieruchomości, są one zbyt lakoniczne a przez to nieweryfikowalne i noszą znamiona ocen subiektywnych.

W ponownym postępowaniu organ zleci wykonanie nowego operatu lub uzupełni istniejący operat, który uwzględniał będzie przedstawione powyżej poglądy prawne.

Z tych względów stwierdzić należy, że w dotychczasowym postępowaniu administracyjnym naruszono zasady wynikające z art. 7, 77 § 1 i 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r kodeks postępowania administracyjnego ( Dz. U. z 2016 r poz. 23 t.j. ze zm.).

Wszystkie naprowadzone motywy sprawiły, że zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji podlegają uchyleniu na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2018 poz. 1302), O kosztach postępowania orzeczono na zasadzie art. 200 tej ustawy.