Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 248/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2009-06-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 18 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 721
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
article: art. 4 pkt 17,  art. 134 ust. 1,  art. 154 ust. 1 i  art. 157
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 75 i 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Lenart (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Iwona Kosińska Sędzia WSA Elżbieta Sobielarska Protokolant Ewa Nieora po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 maja 2009 r. sprawy ze skargi M. K. i T. K. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] stycznia 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] stycznia 2009 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2008 r. nr [...].

Zaskarżoną decyzję wydano w oparciu o następujący stan faktyczny sprawy.

Decyzją z dnia [...] marca 2007 r. nr [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu lokalizacji dla inwestycji polegającej na rozbudowie drogi krajowej Nr [...] oraz zatwierdził projekt podziału nieruchomości objętych przedmiotową inwestycją - w wyniku czego działka należąca do T. K. i M. K. położona w obrębie [...], gmina W., oznaczona jako działka o nr geodezyjnym [...] o pow. 0, [...] ha, dla której prowadzona jest Księga Wieczysta Nr KW [...] - stała się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa.

Wnioskiem z dnia 18 czerwca 2007 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił o wydanie decyzji ustalającej odszkodowanie za ww. nieruchomość.

Pismem z dnia 27 sierpnia 2007 r., znak [...] Wojewoda [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa własności ww. nieruchomości położonej w gminie W., obręb [...] - a następnie pismem z dnia 3 stycznia 2008 r. poinformował strony postępowania o wyznaczeniu na dzień 21 stycznia 2008 r. rozprawy administracyjnej.

Na potrzeby niniejszego postępowania w dniu 11 stycznia 2008 r. został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego B. R. operat szacunkowy, w którym określono wartość ww. nieruchomości na łączną kwotę [...] zł.

W dniu 21 stycznia 2008 r. odbyła się rozprawa administracyjna, podczas której zapoznano strony ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, w tym z operatem szacunkowym z dnia 11 stycznia 2008 r. Obecni na rozprawie M. i T. K. podnieśli, iż nie zgadzają się z wartością gruntu, określoną w tym operacie i zwrócili się do rzeczoznawcy majątkowego o wyjaśnienie rozbieżności w cenach działek sąsiadujących ze sobą, gdyż sąsiednia działka o takich samych parametrach, wyceniona została na wiele wyższą wartość.

W dniu 12 lutego 2008 r. do [...] Urzędu Wojewódzkiego stawił się rzeczoznawca majątkowy B. R., który oświadczył, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami, a wartość oszacowanej nieruchomości to średnia wartość rynkowa dla nieruchomości oznaczonej nr geod. [...], stwierdzona metodą porównawczą, porównywania parami w oparciu o dokumenty i oględziny – i jest naliczona prawidłowo.

W tym samym dniu strona postępowania M. K. złożył do akt sprawy pismo, w którym podtrzymał swoje zarzuty dotyczące nieprawidłowości oszacowania wartości nieruchomości - nie przedstawił jednak innego operatu szacunkowego na uzasadnienie swojego poglądu. Główny jego zarzut dotyczył tego, że sąsiednia działka nr [...] została wyceniona na kwotę [...] zł za m² - podczas, gdy jego działka tylko na kwotę [...] zł za m².

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] marca 2008 r. nr [...] ustalił wartość nieruchomości, oznaczonej jako działka o nr geodezyjnym [...] o pow. [...] ha, dla której prowadzona jest Księga Wieczysta Nr KW [...], położoną w obrębie [...], gmina W., której poprzednimi właścicielami byli T. i M. K., na kwotę [...] zł, zgodnie z operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego B. R., sporządzonym dnia 11 stycznia 2008 r. Ustalił odszkodowanie za w/w nieruchomość w wysokości: [...] zł oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania jednorazowo na rzecz w/w uprzednich współwłaścicieli nieruchomości, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ wojewódzki stwierdził, że wystąpiły przesłanki prawne do wydania decyzji ustalającej odszkodowanie. Podstawą jego ustalenia jest - zgodnie z art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) - wartość rynkowa nieruchomości. Ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej tę wartość. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej przez organ pierwszej instancji i stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami stosownie do art. 12 ust. 5 i art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych.

Organ stwierdził, że sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania operat szacunkowy odpowiada wymogom prawa. Biegły dokonał wyceny gruntów, stosując podejście porównawcze, metodą porównywania parami.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyli M. i T. K. zarzucając jej zaniżenie wartości działki. W ocenie skarżących rzeczoznawca majątkowy wadliwie oszacował wartość gruntu, bowiem sąsiednia działka oznaczona nr [...] została wyceniona na większą kwotę.

Po rozpoznaniu odwołania Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] stycznia 2009 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2008 r. nr [...].

W uzasadnieniu orzeczenia organ drugiej instancji stwierdził, że zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

Na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004, Nr 261, poz. 2603 ze zm.) wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Po dokonaniu analizy operatu szacunkowego organ stwierdził, iż odpowiada on wymogom określonym w przepisach. Rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Organ drugiej instancji podniósł, że w niniejszej sprawie ma zastosowanie § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207, poz. 2109), gdyż na rynku lokalnym w okresie porównawczym nie odnotowano transakcji kupna-sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi. Autor operatu dokonał szczegółowej analizy rynku nieruchomości podobnych z 2007 r., położonych na terenie obrębów [...] i [...] w gminie W.. Analiza tych transakcji wskazała na podobieństwo nieruchomości z nieruchomością wycenianą pod względem przeznaczenia - tereny rolne, zabudowa zagrodowa. Do końcowej analizy rzeczoznawca majątkowy przyjął 3 nieruchomości gruntowe, z uwzględnieniem jak najmniejszej ilości różnic pomiędzy nieruchomościami (powierzchnia, położenie, wyposażenie w infrastrukturę techniczną, występowanie innych części składowych).

Odnosząc się do zarzutu odwołania dotyczącego znacznie wyższej wartości wykupu działki sąsiedniej, przeznaczonej pod tę samą inwestycję - Minister wskazał, że wycena nieruchomości ma charakter indywidualny, uwzględniający cechy nieruchomości wycenianej, takie jak powierzchnia czy wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej. Tym samym niedopuszczalne jest bezpośrednie przekładanie wartości nieruchomości na inną nieruchomość. Ponadto dodał, że subiektywne przekonanie strony, iż wskazana w operacie szacunkowym wartość nieruchomości rolnej jest zbyt niska nie świadczy o braku rzetelności przy jego wykonywaniu, ani też o celowym zaniżaniu wartości nieruchomości.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyli M. i T. K., wnosząc o uchylenie skarżonej decyzji w całości i zarzucając jej :

1) naruszenie prawa materialnego w art. 12 ust. 4 oraz art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych w zw. z art. 130 ust. 1 i 2 oraz art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie na cele budowy drogi krajowej nieruchomości oznaczonej jako działka o nr geodezyjnym [...] o powierzchni [...] ha, dla której prowadzona jest Księga Wieczysta Nr [...], położonej w obrębie [...], gmina W. w kwocie [...], co nie odpowiada wartości rynkowej nieruchomości, gdyż jest kwotą znacząco zaniżoną;

2) naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, w szczególności:

- art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w następstwie określenia wartości przedmiotowej nieruchomości w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego B. R., którego poprawność w aspekcie różnej wyceny położonych w tym samym miejscu działek budzi istotne wątpliwości, a których to wątpliwości organ administracji nie wyjaśnił w toku prowadzonego postępowania, czym naruszył zasady wynikające z ww. powołanych przepisów k.p.a.;

- art. 7 i art. 10 § 1 zw. z art. 75 § 1 k.p.a. poprzez przyjęcie, że przeciwdowodem przeciwko ustalonej w operacie szacunkowym wartości nieruchomości może być jedynie analogiczny operat szacunkowy, podczas gdy jako dowód w postępowaniu należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny, a przeprowadzenie takiego dowodu jest obowiązkiem organu administracji, który dąży do wyjawienia prawdy materialnej. Podważenie poprawności operatu szacunkowego może mieć miejsce przy użyciu wszelkich dostępnych środków dowodowych. W dalszej kolejności pominięcie operatu jako dowodu w sprawie otwiera organom administracji drogę do zarządzenia ponownej wyceny, która jest niezbędna do załatwienia sprawy. Ponadto w przypadku wątpliwości co do rzetelności operatu, organ administracji powinien przynajmniej skorzystać z możliwości przesłuchania rzeczoznawcy majątkowego B. R., a w czynności tej powinna mieć zapewniony udział strona, która mogłaby formułować pytania niezbędne, w jej ocenie, do weryfikacji poprawności operatu;

- art. 8 w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez braki w uzasadnieniu faktycznym decyzji, w szczególności w zakresie wyjaśnienia, jakie parametry działek [...] oraz [...] uzasadniały wycenę pierwszej z nich na poziomie [...] zł/m2, a drugiej na poziomie [...] zł/m2.

W uzasadnieniu skarżący podnieśli, że przyjęta w oparciu o wskazany operat wartość nieruchomości ([...] zł/m2) odbiegała znacznie od jej wartości rynkowej, gdyż tenże sam rzeczoznawca działkę o nr [...] o powierzchni [...] ha graniczącą bezpośrednio z pasem tej samej drogi wycenił wg stawki [...] zł/m2.

Dodali, że w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji podnieśli, iż w dniu 23 października 2006 r. zawarte zostały dwie przedwstępne umowy sprzedaży działek o nr geodezyjnych [...] oraz [...], w których ustalona na podstawie operatu szacunkowego cena za m2 była taka sama. Jeżeli zatem w świetle § 36 ww. rozporządzenia przy dokonywaniu wyceny nieruchomości należy uwzględniać transakcje gruntami wykupionymi pod budowę dróg publicznych, to pośrednio należy też mieć na uwadze uprzednio sporządzone wyceny gruntu. W tym aspekcie zasadne jest uwzględnienie elementów, które mogły wpływać na wartość nieruchomości, a które zaistniały pomiędzy sporządzeniem operatu z 2006 r. a operatem z dnia 11 stycznia 2008 r. Natomiast w ocenie skarżących we wskazanym okresie nie zaistniały żadne okoliczności, które uzasadniałyby powstanie około 26% różnicy w wycenie m2 gruntu, a rozbieżność ta nie była przedmiotem zainteresowania ani organu pierwszej, ani też drugiej instancji.

Skarżący zauważyli też, że powoływane w postępowaniu okoliczności, takie jak istnienie wcześniejszych operatów oraz nie wyjaśnienie przez rzeczoznawcę majątkowego dokładnych przyczyn rozbieżności, stanowią okoliczności na tyle istotne dla sprawy, iż powinny skłonić organ prowadzący postępowanie do uzupełnienia postępowania dowodowego.

Odnośnie twierdzeń zawartych w decyzji organu drugiej instancji, iż strona postępowania nie przedstawiła innego operatu szacunkowego sporządzonego dla przedmiotowej nieruchomości skarżący przywołali wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 sierpnia 2007 r. (sygn. akt I OSK 1516/06), zgodnie z którym "wyciąganie dla strony negatywnych skutków, w razie nie przedstawienia przez nią określonych dowodów, jest możliwe po uprzednim zakreśleniu stronie terminu dostarczenia tych dowodów" - konstatując, że z sytuacją taką w niniejszej sprawie nie mieli do czynienia.

Skarżący dodali, że ani organ pierwszej, ani też drugiej instancji nie wyjaśniły przyczyn rozbieżności pomiędzy wyceną działki nr [...] i nr [...].

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o oddalenie skargi stwierdzając, że zarzuty skargi nie stanowią nowych liczności w sprawie, lecz znane były organowi w przeprowadzanym postępowaniu, gdzie ustosunkowano się do nich.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że kontrola sądowo – administracyjna sprowadza się do zbadania, czy organy wydając zaskarżone postanowienie nie naruszyły przepisów prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ocena dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydania postanowienia, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego.

Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów stwierdzić należy, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Ministra Infrastruktury z dnia [...] stycznia 2009 r., która utrzymała w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2008 r. ustalającą odszkodowanie za nieruchomość, oznaczoną jako działka o nr geodezyjnym [...] o pow. [...] ha, położoną w obrębie [...], gmina W., na kwotę [...] zł - zgodnie z operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego B. R., z dnia 11 stycznia 2008 r.

Istota niniejszej sprawy sprowadza się do oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości i prawidłowości jego oceny jako dowodu w prowadzonym postępowaniu.

Zgodnie z przepisem art. 18 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 10 grudnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, wysokość odszkodowania za nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren, ustalone decyzją o lokalizacji drogi, ustala się według ich stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według ich wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi.

W niniejszej sprawie odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość ustalone zostało - stosownie do art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. - na podstawie operatu szacunkowego nieruchomości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego B. R.

W myśl art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004, Nr 261, poz. 2603 ze zm.) - podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, zaś przy jej określaniu uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami - ust 2.

Pojęcie "stan nieruchomości" precyzuje art. 4 pkt 17 tej ustawy - należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Rzeczoznawca majątkowy na podstawie art. 154 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy powinien być sporządzony w oparciu o - obowiązujące wówczas - rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. (Dz. U. Nr 207, poz. 2109).

W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy określił stan nieruchomości: jej rodzaj i położenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan zagospodarowania. Przedmiotowa nieruchomość jest niezabudowana i nie znajduje się na obszarze objętym obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Natomiast zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy W., zatwierdzonym uchwałą Nr XXXIX/229/06 Rady Miejskiej w W. z dnia 27 kwietnia 2006 r. znajduje się ona na obszarze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zagrodowej i usług – symbol "[...]".

Zdaniem Sądu, organ obowiązany był dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić jego wartość dowodową, stosownie do art. 80 k.p.a. Zgodnie bowiem z art. 75 k.p.a., opinia biegłego jest tylko jednym z dowodów w sprawie i jako dowód podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. W szczególności ocena ta musi dotyczyć prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości odszkodowania w korelacji z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Powinna również obejmować ocenę, czy został on zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Po dokonaniu takiej kontroli na podstawie art. 80 k.p.a. organ ocenia wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Następnie w uzasadnieniu zajętego stanowiska winien należycie wyjaśnić motywy zajętego stanowiska i przedstawić argumenty, którymi kierował się przy ocenie materiału dowodowego.

Takie stanowisko Sądu znajduje oparcie w utrwalonym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/05, LEX nr 206473, zarówno organy administracyjne jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić, na podstawie art. 80 k.p.a., wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej, a w razie wątpliwości żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. Podobnie w wyroku z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06 (LEX nr 281387) Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku.

Organy orzekające w niniejszej sprawie dokonały właściwej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego - w orzeczeniach przestawiły, dlaczego uznały wartość dowodową opinii rzeczoznawcy. Należy zauważyć, że organ w formie notatki służbowej, zgodnie z przepisami procedury administracyjnej, wyjaśnił wątpliwości, które zostały zgłoszone przez stronę w trakcie rozprawy.

Zdaniem Sądu zarzuty podniesione przez skarżących dotyczące faktu błędnego przeprowadzenia postępowania dowodowego i nie wyjaśnienie wątpliwości w kwestii zgłaszanych przez stronę uwag odnośnie wartości nieruchomości w operacie z dnia 11 stycznia 2008 r. - w efekcie czego operat ten winien być ponownie sporządzony - nie zasługują na uwzględnienie. Należy podkreślić, że zakwestionowanie przez stronę w toku postępowania administracyjnego prawidłowość jego sporządzenia nie nakłada na organ administracji obowiązku ponownego zlecenia sporządzenia operatu przez innego rzeczoznawcę majątkowego, bowiem operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest jednym z dowodów – jak wyżej wspomniano –podlegającym ocenie przez organ administracji, tak jak każdy inny dowód, na podstawie art. 80 k.p.a.

Zgodnie z treścią przepisu art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, a sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust.1. Strona - kwestionując ustalenia operatu - powinna przedstawić dowody znajdujące się w jej posiadaniu na tę okoliczność. Jednym z takich środków dowodowych może być właśnie zlecenie przez stronę wykonania operatu szacunkowego przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Sporządzony i przedłożony organowi operat będzie zatem podlegał ocenie tego organu jak każdy inny dowód zgromadzony w sprawie. Jednocześnie zgodnie z brzmieniem ww. art. dokonanie innej wyceny nieruchomości nie powoduje utraty mocy dowodowej dokumentu sporządzonego na zlecenie organu administracji. Organ musi natomiast określić czym się kierował dokonując oceny przedłożonych dowodów – tak jak to uczynił w swojej decyzji Wojewoda [...] i Minister Infrastruktury.

Zgłoszony przez skarżących zarzut zaniżonej wyceny działki w operacie z dnia 11 stycznia 2008 r. poparty twierdzeniem, że sąsiednią działkę o takich samych parametrach wyceniono wyżej, także nie został podzielony przez Sąd. Trafnie bowiem zauważyły organy, że zarzut ten nie należy do niniejszego postępowania. Operat, na który powołuje się strona, został oceniony w postępowaniu, dla którego został sporządzony. Zatem prowadząc niniejsze postępowanie, ani Wojewoda, ani Minister nie mógł dokonać ponownej jego oceny - tym bardziej, że czynność ta wykraczałaby poza przedmiot niniejszego postępowania.

Przedmiotem niniejszej sprawy była ocena prawidłowości ustalenia odszkodowania za nieruchomość nr [...], nie zaś wyjaśnienie, dlaczego sąsiednia działka nr [...] została wyceniona wyżej.

Reasumując stwierdzić należy, że organy orzekające w sprawie wnikliwie, wszechstronnie i rzetelnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy oraz szczegółowo i wyczerpująco wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu sprawy. Uzasadniły przekonująco swoje decyzje nie naruszając przy tym granic swobodnej oceny dowodów.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, z późn. zm.), Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.