Wyrok WSA w Opolu, sygn. akt I SA/Op 351/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu
Data orzeczenia: 2023-01-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 110 u ust. 1, art. 110 u par. 2, art. 111 k par. 2
journal: Dz.U. 2022 poz 479
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - t.j.
article: art. 156 ust. 3 i 4, art. 157
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity
article: par. 12, par. 13, par. 10 ust. 3
journal: Dz.U. 2021 poz 555
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Łozowska Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Gocki Asesor sądowy Anna Komorowska-Kaczkowska (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 13 stycznia 2023 r. sprawy ze skargi E. M. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Opolu z dnia 26 sierpnia 2022 r., 1601-IEE.711.273.2022 w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi wniesionej przez E. M. (dalej też określana jako: "Strona", "Skarżąca", "Zobowiązana) jest postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Opolu z 26 sierpnia 2022 r., którym to organ, działając na podstawie art. 138 §1 pkt 1 w związku z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2021 poz. 735, zwanej dalej: "k.p.a.") utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Głubczycach z 31 marca 2022 r., nr 1603-SEE.711.10.2022.31, którym oddalono zarzuty w przedmiocie opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Zaskarżone postanowienie zapadło na następującym stanie faktycznym.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Głubczycach otrzymał do realizacji od Wójta Gminy B. tytuły wykonawcze wystawione na Skarżącą, które obejmują zaległości w podatku od nieruchomości:

Zawiadomieniem z 20 lutego 2017 r. oraz zawiadomieniem z 4 października 2017 r. organ egzekucyjny dokonał zajęcia należącej do Skarżącej nieruchomości położonej w B. przy ul. [...] (dawniej ul. [...], w trakcie toczącego się postępowania nastąpiła administracyjna zmiana nazwy ulicy), objętej księgą wieczystą nr [...]. Tymi zawiadomieniami organ egzekucyjny wezwał jednocześnie do zapłaty, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomień, zaległości wraz z odsetkami za zwłokę i kosztami egzekucyjnymi, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Skarżąca nie dokonała zapłaty, stąd organ egzekucyjny podjął czynności zmierzające do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W tym celu, stosownie do art. 110s § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji ( Dz.U. 2022, poz. 479 ze zm. zwana dalej: "ustawą egzekucyjną") zlecił rzeczoznawcy majątkowemu D. K. oszacowanie wartości zajętej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy 28 stycznia 2019 r. sporządził "Operat szacunkowy" wartości rynkowej nieruchomości. Wartość nieruchomości została ustalona na kwotę 937.000,00 zł. Ostatecznie czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości zostały zakończone 10 czerwca 2019 r. poprzez sporządzenie i podpisanie w siedzibie organu egzekucyjnego protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Pismem z 24 czerwca 2019 r. Zobowiązana wniosła, na podstawie art. 110 u § 1 ustawy egzekucyjnej, zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Jej zdaniem wartość nieruchomości oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego została zaniżona o 304.418,57 zł.

Zdaniem Skarżącej "w operacie szacunkowym nieprawidłowo zostały określone cechy rynkowe nieruchomości tj. lokalizacja i możliwość parkowania.". Cecha "lokalizacja" została ustalona jako "zła", co przełożyło się na przyjęcie najniższej z możliwych wartości współczynnika lokalizacji. Natomiast lokalizacja wycenianej nieruchomości - w ocenie Skarżącej - jest bardzo dobra, o czym najlepiej świadczy fakt, że nieruchomość jest od ponad 10 lat nieprzerwanie najmowana przez spółkę J. jako sklep [...], a w ostatnim czasie najem ten został przedłużony na kolejne 10 lat. Według Zobowiązanej również waga cechy "możliwość parkowania" została zaniżona przez biegłego. Nieruchomość pozwala bowiem na funkcjonowanie od ponad 10 lat sklepu [...], który w sposób oczywisty wymaga dobrych możliwości parkowania. Ponadto zdaniem Zobowiązanej, w operacie szacunkowym została przypisana zbyt niska waga cechy "wyposażenia w instalację". Zobowiązana podniosła, że wyposażenie w instalację jest bardzo istotnym elementem. Istnienie takich instalacji nie tylko determinuje brak konieczności ponoszenia dodatkowych kosztów, ale przede wszystkim wpływa na możliwość natychmiastowego czerpania korzyści z nieruchomości. Zarzuciła, że w operacie szacunkowym został również nieprawidłowo ustalony średni współczynnik wykorzystania na poziomie 0,75. Biorąc pod uwagę dotychczasową historię wynajmu wycenianej nieruchomości, brak jest jakichkolwiek podstaw do ustalania strat w dochodzie z tytułu pustostanów, czy też zaległości czynszowych. Współczynnik ten powinien zostać ustalony zdaniem Zobowiązanej, co najmniej na poziomie 0,9. Skarżąca odniosła się również do ustalenia zawartego "w pkt. 9 operatu szacunkowego", że z uwagi na stan techniczny, położenie na piętrze oraz potrzebę wykonania szeregu prac remontowych w celu doprowadzenia do pełnego użytkowania, stawka czynszu powinna zostać obniżona o 50 %. Zobowiązana zaznaczyła, że w wyniku takiego założenia potencjalny roczny dochód brutto z nieruchomości został zaniżony o 56.824,75 zł, a wartość całej nieruchomości została zaniżona o 304.48,57 zł. W ocenie Zobowiązanej, brak jest podstaw do tego, aby przywołane niedogodności w tak dużym stopniu wpływały na wartość nieruchomości, zwłaszcza w kontekście tego, że dokonane nakłady przez potencjalnego nabywcę, podniosą wartość nieruchomości.

Kolejny z zarzutów Zobowiązanej odnosił się do wskazania w operacie wygórowanego wydatku operacyjnego w postaci kosztu zarządu nieruchomości. W ocenie Zobowiązanej, przyjęta stawka jest bowiem zbyt wygórowana, zwłaszcza uwzględniając powierzchnię nieruchomości i jej przeznaczenie. Zobowiązana podnosiła, że według jej wiedzy stawki rynkowe zarządu nieruchomościami mieszkalnymi wynoszą od 0,10-1 zł/m2. Podkreślała, że w przypadku wycenianej nieruchomości, de facto wszelkimi czynnościami zarządczymi zajmuje się najemca. Zobowiązana nie zgodziła się również z ustaleniami w zakresie przyjętej wartości dla stopy kapitalizacji. Podkreśliła, że jak wskazał rzeczoznawca ze względu na niedostateczną ilość transakcji nieruchomościami podobnego typu wartość tej stopy została określona na podstawie § 12 Rozporządzenia. Zdaniem Zobowiązanej w operacie brak jest jakichkolwiek informacji o ilości zaobserwowanych transakcji nieruchomości podobnego typu. Dlatego też - w jej ocenie - fakt ten wyklucza możliwość weryfikacji, czy prawidłowo zastosowano § 12 Rozporządzenia. Ponadto zgodnie z tym przepisem stopę dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Natomiast w operacie szacunkowym stopa dyskontowa została ustalona nie tylko z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, ale i z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w przedmiotową nieruchomość. Zobowiązana nie zgodziła się również z ustalonymi składnikami premii za ryzyko inwestowania na lokalnym rynku nieruchomości. Płynność inwestycji dla tego rodzaju nieruchomości jest bowiem bardzo duża, o czym świadczy zawarcie umowy najmu na okres 10 lat z możliwością jego przedłużenia na okres kolejnych 10 lat. W ocenie Skarżącej "składnik ryzyka nie powinien zostać ustalony na najwyższym możliwym poziomie (2%). Podobnie bezzasadnie został ustalony składnik premii za ryzyko inwestowania ze względu na konieczność zarządzania nieruchomością (w tym wypadku ustalony na poziomie 1%). Zdaniem Zobowiązanej nie sposób również zgodzić się z ustaleniem składnika premii za ryzyko w postaci niższej atrakcyjności lokalnego rynku nieruchomości w odniesieniu do innych form inwestowania. Wskazała, że w operacie szacunkowym w sposób nieprawidłowy została ponadto ustalona korekta z tytułu porównywania cech wycenianej nieruchomości w stosunku do najlepszej nieruchomości na danym lokalnym rynku nieruchomości. W nawiązaniu do wspomnianych już wcześniej błędów w zakresie ustalonych cech rynkowych nieruchomości i ich wag – według Zobowiązanej - nieruchomość powinna mieć współczynnik korygujący na poziomie zbliżonym do najlepszej nieruchomości na danym lokalnym rynku nieruchomości. Z całą pewnością nieruchomość ta nie powinna zostać zakwalifikowana jako średnio atrakcyjna w kierunku "słabej".

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Głubczycach postanowieniem z 23 sierpnia 2019 r. nr [...], działając na podstawie art. 61a k.p.a., odmówił wszczęcia postępowania w sprawie zgłoszonych przez Zobowiązaną pismem z 24 czerwca 2019 r. zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Organ egzekucyjny uznał bowiem, że opis i oszacowanie zajętej nieruchomości nie został ukończony, gdyż organ na 10 czerwca 2019 r. nie był w posiadaniu informacji na temat umowy ubezpieczenia nieruchomości (w protokole opisu i oszacowania w punkcie V zawarto zapis: "dane dotyczące umowy ubezpieczenia zostaną uzupełnione po uzyskaniu odpowiednich informacji").

Na skutek zażalenia wniesionego przez Zobowiązaną, postanowieniem z 1 października 2019 r., Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Opolu uchylił zaskarżone postanowienie i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. W ocenie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej sporządzenie i podpisanie protokołu z opisu było czynnością kończącą etap opisu i oszacowania nieruchomości. Dyrektor Izby za błędne uznał twierdzenie organu egzekucyjnego, że brak informacji na temat umowy ubezpieczenia nieruchomości (w protokole w punkcie V zawarto na tę okoliczność zapis: "dane dotyczące umowy ubezpieczenia zostaną uzupełnione po uzyskaniu odpowiednich informacji") spowodował, że etap opisu i oszacowania wartości nieruchomości nie został zakończony. W ocenie organu odwoławczego brak ten nie miał wpływu na ukończenie etapu opisu i oszacowania i nie mógł stanowić podstawy uchylenia czynności organu egzekucyjnego jakim jest opis i oszacowanie. O tym, że nieruchomość jest ubezpieczona bądź nie, można poinformować osoby zainteresowane przed licytacją, w oparciu o przepis art. 111c § 2 ustawy egzekucyjnej, po wywołaniu licytacji (postanowienie Sądu Okręgowego w S. z [...] sygn. akt [...]). Zdaniem Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Opolu opis i oszacowanie wartości nieruchomości ukończono 10 czerwca 2019 r. i od dnia następnego rozpoczął się, zgodnie z art. 110 u § 2 ustawy egzekucyjnej, bieg terminu do wniesienia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Termin ten upłynął 24 czerwca 2019 r. Natomiast pismo Zobowiązanej zawierające zarzuty do opisu i oszacowania zostało nadane za pośrednictwem operatora pocztowego - jak wynika ze stempla pocztowego na kopercie - 24 czerwca 2019 r., czyli w ustawowym terminie do wniesienia zarzutów. Złożenie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości w terminie oznacza, że organ egzekucyjny zobowiązany jest merytorycznie rozpoznać sprawę. Tymczasem organ egzekucyjny na skutek błędnej oceny stanu faktycznego sprawy odmówił wszczęcia postępowania.

Następnie, prowadząc postępowanie w przedmiocie zarzutów na opis i oszacowanie, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Głubczycach pismem z 18 października 2019 r., wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego, który sporządził operat będący podstawą szacowania wartości nieruchomości o ustosunkowanie się do zarzutów dotyczących kwestii sposobu ustalenia wysokości współczynnika kapitalizacji i stopy kapitalizacji oraz sposobu ustalenia stopy dyskontowej. Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z 14 listopada 2019 r. szczegółowo przedstawił swoje stanowisko. Wskazał, że z uwagi na brak wiarygodnych danych do obliczenia stopy kapitalizacji z lokalnego rynku nieruchomości zdecydował się na wykorzystanie danych z rynku kapitałowego. Na lokalnym rynku w ciągu ostatnich kilku lat zanotowano kilka transakcji sprzedaży nieruchomości lokalowych o charakterze użytkowym (handel, usługi). Były to nieruchomości od pewnego czasu nieużytkowane, wymagające nakładów na doprowadzenie ich do użytkowania. Stopa kapitalizacji z rynku nieruchomości odzwierciedla relacje między rocznymi dochodami uzyskiwanymi z nieruchomości o podobnej charakterystyce, a nakładami jakie należy ponieść na zakup nieruchomości. Lokale użytkowe będące przedmiotem zanotowanych sprzedaży po pierwsze były znacznie mniejsze od wycenianej nieruchomości i o innych parametrach charakterystycznych, a po drugie nie uzyskiwano dochodu z ich najmu. Zdaniem rzeczoznawcy wobec powyższego nie było możliwe na ich podstawie określenie stopy kapitalizacji. Z uwagi na brak wiarygodnych danych dotyczących cen podobnych nieruchomości oraz dochodu rocznego generowanego przez te nieruchomości, stopę dyskonta można określić jedynie na podstawie rynku kapitałowego. Stopę dyskonta określono na podstawie kosztów kapitału i poziomu ryzyka. Rzeczoznawca podniósł również, że zastosował metodę sumowania, która wykorzystuje zasadę kosztu alternatywnego, czyli utraconych korzyści. Biegły wyjaśnił, że ustalenia stopy dyskonta dokonał na podstawie następującego wzoru:

r = rr + rm + rkn,

gdzie:

r- oznacza stopę dyskontową,

rr- oznacza stopę rentowności obligacji skarbowych,

rm - oznacza narzut z tytułu ryzyka inwestowania na rynku nieruchomości,

rkn - oznacza narzut z tytułu ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Głubczycach postanowieniem z 30 grudnia 2019 r. oddalił zarzuty w sprawie opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. W uzasadnieniu postanowienia Naczelnik Urzędu Skarbowego w Głubczycach szczegółowo przestawił kwestie związane z przeprowadzoną wyceną nieruchomości. Organ opierał się przy tym na merytorycznych wyjaśnieniach przedstawionych przez rzeczoznawcę majątkowego, uznając, że są one spójne, rzetelne i logiczne. Jednocześnie organ wyjaśnił, że prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. A zatem rola organu sprowadza się do oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. czy został podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane, uzupełnione, aby ten dokument miał wartość dowodową. Natomiast pozycja rzeczoznawcy majątkowego, na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Organ egzekucyjny podkreślił, że dokonał weryfikacji przedmiotowego operatu szacunkowego pod kątem zgodności z wymogami określonymi w rozdziale 4 rozporządzenia, a w szczególności w zakresie sposobu dokonania wyceny nieruchomości. W wyniku tej analizy organ egzekucyjny nie stwierdził nieprawidłowości, dlatego też brak było podstaw do poddania sporządzonego operatu zewnętrznej weryfikacji przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, w trybie art. 157 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021, poz. 1899 ze zm. – zwana dalej ustawą o gospodarce nieruchomościami). Organ egzekucyjny uznał, że zastosowanie przy wycenie nieruchomości wzoru do obliczenia stopy dyskontowej jest zgodne z obowiązującymi standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych, jak i obowiązującymi przepisami. Organ egzekucyjny uznał za wiarygodne twierdzenia rzeczoznawcy, że na rynku lokalnym odnotowano kilka transakcji sprzedaży nieruchomości lokalowych o charakterze użytkowym, znacznie mniejszych od wycenianej nieruchomości i o innych parametrach m.in. innym stopniu zużycia, przy czym lokale te nie posiadały zawartych umów najmu, a zaistnienie łącznie tych okoliczności uniemożliwiało ustalenie stopy kapitalizacji w oparciu o dane z rynku nieruchomości. Stanowisko to znalazło potwierdzenie - jak wskazał organ - także w danych będących w posiadaniu Naczelnika Urzędu Skarbowego w Głubczycach, pozyskanych z treści zawartych umów sprzedaży - aktów notarialnych. Nadto organ wyjaśnił, że dokonał analizy informacji o nieruchomościach będących przedmiotem transakcji tj. umów sprzedaży na rynku lokalnym - z terenu powiatu [...], pochodzących z treści aktów notarialnych przekazanych przez notariuszy na podstawie § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z 25 listopada 2015 r. w sprawie sposobu pobierania i zwrotu podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 1999) W związku z tym organ egzekucyjny uznał opinię rzeczoznawcy za prawidłową i stwierdził, że w sprawie nie zachodzą przesłanki do powołania innego rzeczoznawcy majątkowego w celu oszacowania wartości nieruchomości. W ocenie organu egzekucyjnego brak było też podstaw do kwestionowania bezstronności i obiektywizmu rzeczoznawcy. Zdaniem organu egzekucyjnego sporządzony operat opierał się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, zaś proces wyceny został poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości oraz wszechstronną analizą cech nieruchomości wycenianej. Nadto w wydanym rozstrzygnięciu organ egzekucyjny wyjaśnił jednocześnie, że brak wskazania w sporządzonym protokole z opisu i oszacowania informacji na temat ubezpieczenia nieruchomości nie ma wpływu na zakończenie etapu opisu i oszacowania nieruchomości i jego brak nie może stanowić podstawy do uchylenia czynności organu egzekucyjnego jakim jest opis i oszacowanie.

Na to postanowienie Zobowiązana wniosła zażalenie. W zażaleniu podtrzymała w całości swoje dotychczasowe stanowisko co do wadliwości zaskarżonego operatu szacunkowego. W związku z tym wniosła o:

1) uchylenie wykonanego opisu i oszacowania oraz polecenie wykonania kolejnego operatu szacunkowego i wykonanie kolejnego opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości,

2) ewentualnie o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia,

3) ewentualnie zlecenie dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 28 stycznia 2019 r. przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych,

4) obciążenie wierzyciela kosztami wykonania czynności i kosztami postępowania.

Zobowiązana ponownie wskazała na zaniżenie przez biegłego wartości wycenianej nieruchomości o co najmniej 300.000 zł. W jej ocenie biegły dokonał nieprawidłowego doboru lokali do próbki na potrzeby analizy rynku, co przełożyło się na zaniżenie wartości stawki czynszowej wycenianej nieruchomości. Jednocześnie wskazała, że fragmenty opinii dotyczące porównywanych nieruchomości zostały przez biegłego sformułowane w sposób niezwykle lakoniczny, uniemożliwiający weryfikację ich cech. Zdaniem Zobowiązanej dobór przez biegłego nieruchomości do porównań jest nietrafiony, gdyż nie można uznać je za podobne do nieruchomości wycenianej. W ocenie Zobowiązanej biegły - ograniczył się do wymienienia poszczególnych nieruchomości wraz z ich powierzchnią i stawką czynszu (poza pozycją 11, gdzie biegły nie wskazał nawet powierzchni), jednak nie przedstawił żadnych innych cech, które uzasadniają podobieństwo tych nieruchomości do wycenianej. Ponadto brak precyzyjnego określenia adresu lokali mniejszych, nienależących do popularnych sieci, a zatem często nieposiadających własnych witryn internetowych oraz niepodania przez biegłego nazwy tych lokali (pozycje Nr 4, 5, 11 i 12) nie jest możliwa samodzielna weryfikacja podobieństwa według cech wymienionych zbiorczo przez biegłego i nie odniesionych szczegółowo do każdego z lokali. Zdaniem Zobowiązanej biegły dokonał nieprawidłowego doboru lokali do próbki na potrzeby analizy rynku, bowiem wziął pod uwagę lokale, które najmniejsze mają zaledwie 75m2. Dlatego nie powinny być porównywane z wycenianą nieruchomością. Zarzuciła, że według jej wiedzy w miejscowości G. można wskazać kilka innych lokali usługowo-handlowych o powierzchni i charakterze zbliżonym do wycenianej nieruchomości, które z nieznanych przyczyn nie znalazły się w próbce reprezentatywnej. Zobowiązana powtórzyła także pozostałe zarzuty, co do wadliwości przeprowadzonej wyceny, podkreślając kwestie związane z nieprawidłowością przyjętych w zakresie cech i wag wycenianej nieruchomości.

Postanowieniem z 15 kwietnia 2020 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Opolu uchylił postanowienie organu egzekucyjnego i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Powodem uchylenia postanowienia były kwestie formalne. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej stwierdził bowiem, że zaskarżone postanowienie (uznające zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości za nieuzasadnione) nie zostało doręczone wszystkim uczestnikom postępowania (organ postanowienie doręczył wyłącznie Zobowiązanej), pozbawiając ich tym samym ewentualnej możliwości zaskarżenia. Stanowiło to naruszenie zasady wyrażonej w art. 10 k.p.a. Ponadto wniesienie zażalenia przez jednego z uczestników uczyniło postanowienie organu I instancji w sprawie uznania zarzutów rozstrzygnięciem nieostatecznym również dla pozostałych uczestników, którzy zażalenia nie wnieśli.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Głubczycach - rozpoznając ponownie sprawę - postanowieniem z 26 października 2020 r. uznał zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości za niezasadne. W ocenie organu egzekucyjnego w sprawie nie zaszła konieczność powołania innego rzeczoznawcy i sporządzenia nowego operatu szacunkowego. W ocenie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Głubczycach kwestionowany operat opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, zaś proces wyceny został poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości oraz wszechstronną analizą cech nieruchomości wycenianej.

Pismem z 4 listopada 2020 r. Zobowiązana wniosła zażalenie na rozstrzygnięcie organu egzekucyjnego.

Zaskarżonemu postanowieniu zarzuciła zaniżenie wartości nieruchomości, o co najmniej 300.000 zł, a także naruszenie:

1. art. 7 i 77 k.p.a — poprzez dokonanie przez organ dowolnej, sprzecznej z doświadczeniem życiowym i zasadami logicznego rozumowania oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności poprzez oparcie się wyłącznie na operacie szacunkowym z 28 stycznia 2019 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego D. K., zawierającym błędne informacje oraz założenia, w szczególności w zakresie przyjętych współczynników korygujących dla przedmiotowej nieruchomości, danych przyjętych do wyliczenia potencjalnego dochodu z nieruchomości oraz wyliczenia stopy kapitalizacji netto, co w konsekwencji doprowadziło do znacznego zaniżenia ustalonej wartości nieruchomości,

2. art. 80 k.p.a — poprzez niezweryfikowanie przyjętych przez biegłego rzeczoznawcę w operacie szacunkowym z 28 stycznia 2019 r., założeń, które miały istotne znaczenie, z punku widzenia zaniżenia ustalonej wartości nieruchomości,

3. art. 84 k.p.a — poprzez niezwrócenie się przez organ I instancji do kolejnego biegłego rzeczoznawcy w celu sporządzenia nowego operatu szacunkowego, pomimo faktu, że operat szacunkowy z dnia 28 stycznia 2019 r. został sporządzony błędnie,

4. § 9 ust. 3 rozporządzenia w związku z art. 153 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami — poprzez ich niezastosowanie i odstąpienie od ustalenia wysokości współczynnika kapitalizacji i stopy kapitalizacji na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemnej relacji między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości, bez zbadania czy istnieje taki rynek nieruchomości,

5. § 12 rozporządzenia poprzez jego błędną wykładnię i ustalenia stopy dyskontowej na podstawie stopnia ryzyka przy inwestowaniu na lokalnym rynku nieruchomości oraz stopnia ryzyka przy inwestowaniu w daną nieruchomość, podczas gdy w przypadku niewystarczających danych z rynku nieruchomości stopę dyskontową określa się z uwzględnieniem wyłącznie stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej.

Dodatkowo podniosła, że po sporządzeniu opisu i oszacowania nieruchomości "został wybudowany nowy parking, co wskazuje, że ma ona wysoki potencjał inwestycyjny. Parking bowiem podnosi standard jej użytkowania, co bez wątpienia ma również bezpośredni wpływ na wartość przedmiotowej nieruchomości".

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Głubczycach przekazał do Dyrektora Izby Administracji Skarbowej (przy piśmie z 11 stycznia 2021 r. nr [...] ) pismo R. M. z 12 listopada 2020 r., w którym poinformował on, że w sprawie samowoli budowlanej dokonanej przez Wójta Gminy B. na nieruchomości przy ul. [...] w B. toczy się postępowanie przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego. Jako dowód na tą okoliczność przedłożył zawiadomienie z 14 grudnia 2020 r. nr [...] o przedłużeniu terminu załatwienia sprawy.

Postanowieniem z 22 lutego 2021r. nr [...] Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Opolu uchylił zaskarżone postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Głubczycach z 26 października 2020 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Uznano bowiem, że w sprawie zachodzi konieczność ponownego wyjaśnienia sprawy, tj. uzupełnienia materiału dowodowego i zbadania, czy przedstawiona przez Zobowiązaną nowa okoliczność w postaci budowy parkingu (która to okoliczność nie była znana organowi egzekucyjnemu na etapie wydawania zaskarżonego postanowienia) ma wpływ na wartość wycenianej nieruchomości, i czy w związku z tym zachodzi konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Głubczycach – po raz kolejny rozpoznając ponownie sprawę - postanowieniem z 16 lipca 2021 r. uznał zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości za niezasadne. Organ egzekucyjny stwierdził, że operat zawiera wszystkie elementy wymienione w § 56 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, tj.: określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

W ocenie organu egzekucyjnego sporządzony operat opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Proces wyceny został poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości oraz wszechstronną analizą cech nieruchomości wycenianej. Dokonano również czynności zmierzających do wyjaśnienia, czy doszło do samowoli budowlanej mającej wpływ na wartość nieruchomości. Pismem z 22 marca 2021 r. nr [...] organ egzekucyjny wystąpił bowiem do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w powiecie [...] z prośbą o informację w sprawie zgłoszonej przez R. M. samowoli budowlanej. W odpowiedzi pismem z 20 kwietnia 2021 r. organ ten poinformował, że w B. przy ul. [...] na działce nr b wykonano utwardzenie z kostki betonowej o wymiarach 15,80 m x 5,20 m oraz sześć ograniczników usytuowanych przy ścianie budynku Urzędu Gminy B., które świadczyły o wyznaczeniu miejsc postojowych. Ustalono, że przedmiotowe roboty budowlane polegały na wykonaniu stanowisk postojowych dla samochodów osobowych. Zgodnie z obowiązującymi przepisami Prawa budowlanego na wykonanie sześciu stanowisk postojowych Wójt Gminy B. nie miał obowiązku wystąpić o decyzję o pozwoleniu na budowę, ani dokonać zgłoszenia robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę. Stwierdzono jednak, że stanowiska postojowe częściowo znajdują się na działce, której właścicielami są E. M. wraz z inna osobą. Utwardzenie wkracza na głębokość ok. 1,20 m na nieruchomość nr a. W przypadku, gdy prowadzona na danej nieruchomości działalność wykracza poza przyjęte normy, właściciele sąsiednich działek, której spokój jest zakłócany na skutek immisji pośrednich przekraczających przeciętną miarę, mogą wystąpić do sądu z żądaniem zaprzestania naruszeń.

Biorąc pod uwagę powyższe pismem z 28 kwietnia 2021 r. organ egzekucyjny wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego z prośbą o wyjaśnienie, czy nowe okoliczności ujawnione po dokonaniu opisu i oszacowania nieruchomości stanowiącej lokal użytkowy nr [...] w budynku w B. przy ul. [...] nr KW [...] mają wpływ na wartość wycenionej nieruchomości i czy w związku z tym zachodzi konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego.

Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z 11 maja 2021 r. stwierdził, że wybudowanie na przedmiotowej nieruchomości utwardzenia ok. 4m2, będącego częścią wybudowanego parkingu przy Urzędzie Gminy w B., nie ma żadnego znaczenia dla wartości oszacowanej nieruchomości.

W związku z tym organ egzekucyjny postanowieniem z 16 lipca 2021 r. uznał zgłoszone zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości za nieuzasadnione. Organ stwierdził, że okoliczności ujawnione po dokonaniu opisu i oszacowania nieruchomości stanowiącej lokal użytkowy nr [...] w budynku w B. przy ul. [...] nr KW [...] pozostają bez wpływu na wartość wycenianej nieruchomości i nie ma konieczności sporządzenia nowego operatu szacunkowego.

Postanowieniem 3 września 2021r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej uchylił zaskarżone postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Głubczycach z 16 lipca 2021 r. nr [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu organ wskazał, że zaskarżone postanowienie nie zawiera pełnego uzasadnienia. Organ egzekucyjny nie ustosunkował się bowiem do części zarzutów zawartych w piśmie Zobowiązanej z 24 czerwca 2019 r.,tj.

1. "w operacie szacunkowym nieprawidłowo zostały określone cechy rynkowe nieruchomości, tj. lokalizacja i możliwość parkowania". Cecha "lokalizacja" została ustalona jako "zła". Taka ocena przełożyła się na przyjęcie najniższej z możliwych wartości współczynnika lokalizacji. Podczas, gdy lokalizacja wycenianej nieruchomości - w ocenie Pani - jest bardzo dobra, "o czym najlepiej świadczy fakt, że przedmiotowa nieruchomość jest od ponad 10 lat nieprzerwanie najmowana przez spółkę J. jako sklep [...], a w ostatnim czasie najem ten został przedłużony na kolejne 10 lat.",

2. waga cechy "możliwość parkowania" została zaniżona przez biegłego. Nieruchomość pozwala bowiem na funkcjonowanie od ponad 10 lat sklepu [...], który w sposób oczywisty wymaga dobrych możliwości parkowania,

3. w operacie szacunkowym została przypisana zbyt niska waga cechy "wyposażenia w instalację". Wyposażenie w instalację jest bardzo istotnym elementem. Istnienie takich instalacji nie tylko determinuje brak konieczności poniesienia dodatkowych kosztów, ale przede wszystkim wpływa na możliwość natychmiastowego czerpania korzyści z nieruchomości,

4. w operacie szacunkowym został nieprawidłowo ustalony średni współczynnik wykorzystania na poziomie 0,75. Biorąc pod uwagę dotychczasową historię wynajmu wycenianej nieruchomości, brak jest jakichkolwiek podstaw do ustalania strat w dochodzie z tytułu pustostanów, czy też zaległości czynszowych. Współczynnik ten powinien zostać ustalony co najmniej na poziomie 0,9,

5. zakwestionowania przez Zobowiązaną stwierdzenia zawartego "w pkt 9 operatu szacunkowego", że z uwagi na stan techniczny, położenie na piętrze oraz potrzebę wykonania szeregu prac remontowych w celu doprowadzenia do pełnego użytkowania, stawka czynszu powinna zostać obniżona o 50 %. W wyniku takiego założenia potencjalny roczny dochód brutto z nieruchomości został zaniżony o 56.824,75 zł, a wartość całej nieruchomości została zaniżona o 304.48,57 zł. Brak jest podstaw do tego, aby przywołane niedogodności w tak dużym stopniu wpływały na wartość nieruchomości, zwłaszcza w kontekście tego, że dokonane nakłady przez potencjalnego nabywcę, podniosą wartość nieruchomości,

6. przyjęcia w operacie wydatku operacyjnego w postaci kosztu zarządu nieruchomości w nieprawidłowej wysokości. Zdaniem Zobowiązanej stawka jest bowiem zbyt wygórowana, zwłaszcza uwzględniając powierzchnię nieruchomości i jej przeznaczenie. Stawki rynkowe zarządu nieruchomościami mieszkalnymi wynoszą od 0,10-1 zł/m2. Z racji jej wynajmowania, wszelkimi czynnościami zarządczymi zajmuje się de facto najemca,

7. zakwestionowania ustaleń w zakresie przyjętej wartości dla stopy kapitalizacji. Jak wskazał rzeczoznawca ze względu na niedostateczną ilość transakcji nieruchomościami podobnego typu wartość tej stopy została określona na podstawie § 12 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W operacie brak jest jakichkolwiek informacji o ilości zaobserwowanych transakcji nieruchomości podobnych typu co uniemożliwia weryfikację, czy prawidłowo zastosowano § 12 Rozporządzenia,

8. zakwestionowania ustaleń w zakresie premii za ryzyko inwestowania na lokalnym rynku nieruchomości. Płynność inwestycji dla tego rodzaju nieruchomości jest bowiem bardzo duża, o czym świadczy zawarcie umowy najmu na okres 10 lat z możliwością jego przedłużenia na okres kolejnych 10 lat. Składnik ryzyka nie powinien zostać ustalony na najwyższym możliwym poziomie (2%),

9. zarzutu niewłaściwego ustalenia składnika premii za ryzyko inwestowania ze względu na konieczność zarządzania nieruchomością (w tym wypadku ustalony na poziomie 1%) w postaci niższej atrakcyjności lokalnego rynku nieruchomości w odniesieniu do innych form inwestowania,

10. zarzutu nieprawidłowego ustalenia korekty z tytułu porównywania cech wycenianej nieruchomości w stosunku do najlepszej nieruchomości na danym lokalnym rynku nieruchomości. Zdaniem Zobowiązanej przedmiotowa nieruchomość powinna mieć współczynnik korygujący na poziomie zbliżonym do najlepszej nieruchomości na danym lokalnym rynku nieruchomości. W ocenie Zobowiązanej z całą pewnością nieruchomość ta nie powinna zostać zakwalifikowana jako średnio atrakcyjna w kierunku "słabej",

11. protokół z opisu i oszacowania nie zawiera informacji w zakresie umowy ubezpieczenia nieruchomości zawartej przez najemcę J. S.A.

W dalszej części uzasadnienia Dyrektor Izby Administracji Skarbowej stwierdził, że weryfikacja przez organ egzekucyjny prawidłowości operatu ma przede wszystkim wymiar formalny (obejmuje np. kontrolę czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę), czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Dyrektor Izby wyjaśnił jednocześnie, że podnoszone przez Skarżącą zarzuty wymagają wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy majątkowego, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania. Dlatego organ odwoławczy uznał, że zgłoszone przez Skarżącą zarzuty winny zostać wyjaśniane przez organ egzekucyjny z rzeczoznawcą majątkowym.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Dyrektor Izby sformułował zalecenia dla organu egzekucyjnego, w szczególności zobowiązał organ egzekucyjny do podjęcia kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy, m.in. poprzez rzetelne zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego, po uprzednim ustosunkowaniu się przez rzeczoznawcę majątkowego do zarzutów podniesionych przez Zobowiązaną i przyjęciu jego wyjaśnień lub też uzupełnienie dotychczasowej jego opinii. Jednocześnie organ odwoławczy stwierdził, że w zażaleniu z 28 lipca 2021 r. Zobowiązana podniosła, że w ostatnim czasie na nieruchomości wybudowana została rampa załadunkowa o powierzchni 8 m2 oraz, że nowo wybudowany parking nie zajmuje 4 m2 (co zostało przekazane rzeczoznawcy majątkowemu), lecz 19 m2 (ustalenia Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego). W ocenie organu odwoławczego kwestie te również wymagały wyjaśnienia z udziałem rzeczoznawcy majątkowego pod kątem ewentualnego ich wpływu na wartość wycenianej nieruchomości. Dyrektor Izby uznał więc, że dopiero po zbadaniu powyższych okoliczności możliwe będzie dokonanie przez organ egzekucyjny ponownej oceny, czy prawidłowo została określona w sprawie wartość wycenianej nieruchomości, czy też zachodzi konieczność jej weryfikacji.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Głubczycach - rozpoznając ponownie sprawę - postanowieniem z 31 marca 2022 r. uznał zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości za niezasadne. Organ szczegółowo i wnikliwie przeanalizował wszystkie zarzutu i nieprawidłowości podnoszone przez Zobowiązaną, wyjaśniając wszelkie kwestie przy udziale rzeczoznawcy, czemu dał wyraz w szczegółowym uzasadnieniu postanowienia. Organ egzekucyjny przyjął złożone przez rzeczoznawcę majątkowego wyjaśnienia dotyczące sposobu wyliczeń dokonanych przy szacowaniu wartości nieruchomości i uznał, że są one zrozumiałe, jasne i logiczne ( pismo z 14 listopada 2019 r., 26 października 2021 r. i 12 stycznia 2022 r.). Naczelnik Urzędu Skarbowego w Głubczycach wypowiedział się również w zakresie ważności operatu szacunkowego nieruchomości. Wskazał, że ważności operatu szacunkowego w administracyjnym postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości nie określają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 156 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami - 12 miesięcy od dnia sporządzenia). Stwierdził, że należy w tym względzie mieć na uwadze także uregulowania zawarte w art. 111 k § 1 i § 2 ustawy egzekucyjnej, dopuszczające możliwość wykorzystania operatu szacunkowego w postępowaniu zakończonym jego umorzeniem wskutek bezskuteczności trzeciej licytacji, jeżeli wniosek o wszczęcie nowej egzekucji został złożony przed upływem 3 lat od trzeciej licytacji. Nowy opis i oszacowanie dokonywane są przez organ egzekucyjny tylko na wniosek wierzyciela lub zobowiązanego złożony w oznaczonym terminie. Regulację taką można uzasadnić specyfiką postępowania egzekucyjnego. Z kolei dodatkowy opis i oszacowanie mogą zostać przeprowadzone tylko po spełnieniu warunków opisanych w art. 110 u § 1 i § 2 ustawy egzekucyjnej, a zatem wtedy, jeśli w stanie nieruchomości w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a wyznaczonym terminem licytacji zajdą istotne zmiany. Muszą to być zmiany w stanie nieruchomości, mające charakter obiektywny (zmiany w stanie fizycznym nieruchomości lub stanie prawnym), którym to kryteriom nie odpowiada sam upływ czasu. Ponowne dokonanie opisu i oszacowanie nieruchomości należy traktować jako wyjątek w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości.

Organ egzekucyjny stwierdził również, na podstawie zgromadzonych dowodów i wyjaśnień złożonych przez rzeczoznawcę, że w stanie nieruchomości nie zaszły istotne zmiany, które uzasadniałyby sporządzenie dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Takimi istotnymi zmianami z pewnością nie są miejsca parkingowe utworzone przy Urzędzie Gminy B. mające służyć klientom tego urzędu, ani też zainstalowana przy budynku metalowa rampa wyceniona na 10.000 zł.

Jednocześnie organ egzekucyjny wskazał, że przedmiotem wyceny jest lokal usługowy położony na wsi. Przy budynku, w którym mieści się lokal, a w którym znajduje się jeszcze inny lokal obecnie nieużytkowany, znajduje się zaledwie kilka miejsc parkingowych. Organ egzekucyjny stwierdził, że fakt, iż obecnie w lokalu znajduje się sklep znanej sieci detalicznej, nie może być decydujący dla określenia wartości nieruchomości. Marka aktualnego najemcy nie uzasadnia bowiem konieczności podwyższenia wartości nieruchomości.

Organ egzekucyjny stwierdził, że w procesie wyceny nieruchomości nie określa się maksymalnej ceny, lecz kwotę, którą można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu, na który wartość została określona.

W zażaleniu Zobowiązana podniosła zarzut naruszenia:

1. art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego z 28 stycznia 2019 r., który z uwagi na upływ czasu utracił już ważność,

2. art. 951 k.p.c. i art.110 u § 2 ustawy egzekucyjnej poprzez zaniechanie sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości w sytuacji, w której miała miejsce istotna zmiana wartości nieruchomości w okresie od sporządzenia operatu szacunkowego do chwili obecnej. Na nieruchomości J. zainstalowało bowiem rampę rozładunkową oraz zamontowało drzwi zbrojeniowe. Natomiast Urząd Gminy w B. wybudował parking. W jej ocenie czynniki te powodują podwyższenie wartości nieruchomości. Ponadto wskazała, że na rynku nieruchomości w ostatnim okresie zanotowano zmiany cen.

3. art. 7 i 77 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie słusznego interesu strony skarżącej, polegające na dokonaniu przez organ dowolnej, sprzecznej z doświadczeniem życiowym i zasadami logicznego rozumowania oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności poprzez oparcie się wyłącznie na operacie szacunkowym z dnia 28 stycznia 2019 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego D. K., zawierającym błędne informacje oraz założenia, w szczególności w zakresie przyjętych współczynników korygujących dla przedmiotowej nieruchomości, danych przyjętych do wyliczenia potencjalnego dochodu z nieruchomości oraz wyliczenia stopy kapitalizacji netto, co w konsekwencji doprowadziło do znacznego zaniżenia ustalonej wartości nieruchomości,

4. art. 80 k.p.a. poprzez niezweryfikowanie przyjętych przez biegłego rzeczoznawcę w operacie szacunkowym z 28 stycznia 2019 r. założeń, które miały istotne znaczenie, z punktu widzenia zaniżenia ustalonej wartości nieruchomości,

5. art. 84 k.p.a. poprzez niezwrócenie się przez organ do kolejnego biegłego rzeczoznawcy w celu sporządzenia nowego operatu szacunkowego, pomimo faktu, iż operat szacunkowy z 28 stycznia 2019 r. został sporządzony błędnie, stracił ważność i pomijał istotne okoliczności ujawnione po jego dokonaniu, w szczególności budowę drugiego parkingu, rampy rozładunkowej oraz drzwi zbrojonych,

• § 9 ust. 3 rozporządzenia w zw. z art. 153 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich niezastosowanie i odstąpienie od ustalenia współczynnika kapitalizacji i stopy kapitalizacji na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemnej relacji między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości, bez zbadania czy istnieje taki rynek nieruchomości,

• § 12 ww. rozporządzenia poprzez jego błędną wykładnię i ustalenie stopy dyskontowej na podstawie stopnia ryzyka przy inwestowaniu na lokalnym rynku nieruchomości oraz stopnia ryzyka przy inwestowaniu w daną nieruchomość, podczas gdy w przypadku niewystarczających danych z rynku nieruchomości stopę dyskontową określa się z uwzględnieniem wyłącznie stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej,

• art. 110 u § 1 pkt 4 ustawy egzekucyjnej poprzez niewskazanie umowy ubezpieczenia nieruchomości zawartej przez najemcę J. S.A.

Postanowieniem z 26 sierpnia 2022 r. (będącym obecnie przedmiotem oceny w postępowaniu sądowoadministracyjnym) Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Opolu utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Głubczycach z 31 marca 2022 r.

W uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia organ odwoławczy szczegółowo odniósł się do wszystkich zarzutów podniesionych przez Zobowiązaną. Jak wynika z uzasadnienia, organ za nieuzasadniony uznał zarzut zażalenia o naruszeniu art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego z 28 stycznia 2019 r., który z uwagi na upływ czasu utracił już ważność. Organ w tym zakresie oparł się na stanowisku Sądu Najwyższego wyrażonym w wyroku z 26 stycznia 2018 r. sygn. akt II CSK 117/17, odnoszącym się stosowania przepisów art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami w sądowym postępowaniu egzekucyjnym. Organ uznał bowiem, że pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy zachowuje również swoją aktualność w postępowaniu egzekucyjnym w administracji. W konsekwencji organ opierając się na stanowisku Sądu Najwyższego uznał, że nie ma podstaw do odstąpienia od reguł określonych przepisami art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku gdy operat szacunkowy ma być dopiero podstawą opisu i oszacowania. Organ stwierdził, że operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Jeżeli w tym czasie organ egzekucyjny nie sporządził jeszcze protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, zobligowany jest wówczas uzyskać potwierdzenie aktualności operatu przez rzeczoznawcę majątkowego. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami).

Natomiast po sporządzeniu protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości (na podstawie aktualnego operatu) przepisy art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie mają zastosowania w postępowaniu egzekucyjnym w administracji. W takim przypadku zastosowanie mogą mieć jedynie przepisy art. 110 u § 2 ustawy egzekucyjnej (dodatkowy opis i oszacowanie) i art. 111 k § 2 ustawy egzekucyjnej (nowy opis i oszacowanie) jako przepisy odrębne do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 156 ust. 4 tej ustawy).

W sprawie operat szacunkowy sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego D. K. 28 stycznia 2019 r. Protokół z czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości został sporządzony i podpisany 10 czerwca 2019 r. Zatem operat szacunkowy został wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, w okresie 5 miesięcy od daty jego sporządzenia. Wobec tego organ odwoławczy uznał, że operat z opisu i oszacowania nie utracił - wbrew twierdzeniu Zobowiązanej - swej ważności, stąd też za nieuzasadniony uznano zarzut naruszenia art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Za nieuzasadniony organ odwoławczy uznał także zarzut zaniechania przez organ egzekucyjny sporządzenia w sprawie dodatkowego opisu i oszacowania. Organ odwoławczy podkreślił, że m. in. pismem z 29 grudnia 2021 r. organ egzekucyjny zwrócił się do biegłego rzeczoznawcy, aby odniósł się do podniesionych przez Zobowiązaną kwestii i wyjaśnił, czy mogły mieć one wpływ na prawidłowość sporządzonej wyceny.

Rzeczoznawca m.in. w pismach z 26 października 2021 r., 12 stycznia 2022 r. i 24 stycznia 2022 r. uzasadnił i wykazał, że wyszacowana wartość nieruchomości została określona prawidłowo, szczegółowo ustosunkowując się do zarzutów podnoszonych przez Zobowiązaną. Organ odwoławczy podkreślał, że rzeczoznawca wypowiedział się we wszystkich kwestiach podnoszonych przez Zobowiązaną. Następnie organ odwoławczy w sposób szczegółowy przytoczył stanowisko rzeczoznawcy w odniesieniu do spornych kwestii i uznał je za wystarczające dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy. Organ odwoławczy wskazywał, że rzeczoznawca majątkowy m.in. w piśmie z 14 listopada 2019 r. i 12 stycznia 2022 r. przedstawił swoje stanowisko, które organ egzekucyjny przyjął za wiarygodne, logiczne i wystarczające do wyjaśnienie kwestii związanych z podnoszonymi zarzutami. Organ argumentował, że rzeczoznawca w sposób szczegółowy wyjaśnił kwestie dotyczące przyjęcia nieprawidłowej cechy dotyczącej lokalizacji (przyjęto cechę "zła"), wskazując, iż z analizy lokalnego rynku wynika jasno, że lokale usługowe zlokalizowane na wsiach wynajmowane są za dużo mniejszą kwotę niż lokale zlokalizowane w większych miejscowościach. Przedmiotem wyceny był lokal usługowy położony w miejscowości o statusie wsi, położony z dala od głównych tras komunikacyjnych. Wycenie podlegała nieruchomość lokalowa, a nie "marka" sklepu [...]. Potencjalny nabywca zanim wyda pieniądze na zakup musi rozpatrywać różne warianty wynajmu. Wskazywał, że rzeczoznawca odniósł się także do zarzutu przyjęcia nieprawidłowej cechy dotyczącej możliwości parkowania (przyjęto cechę "zła"), wskazując, iż biorąc pod uwagę wielkość lokalu, istnienie niewielkiej ilości miejsc, parkingowych jest w ocenie rzeczoznawcy niewystarczające. Autor operatu wskazywał, że świadczył usługi inspektora nadzoru przy budowie kilku sklepów [...] i przyjmowana minimalna ilość to 45 miejsc, a przecież jest jeszcze znaczna powierzchnia lokalu nieużytkowanego, dla której też potrzebne są miejsca parkingowe. Biorąc powyższe pod uwagę podtrzymał ocenę przedmiotowej cechy. Także w zakresie zarzutu przyjęcia niskiej wagi cechy "wyposażenie w instalacje" rzeczoznawca wyjaśnił, iż przyjęta waga przedmiotowej cechy jest jak najbardziej adekwatna. Do porównania wzięto nieruchomości również dobrze wyposażone w instalacje ([...], [...], [...] położone w mieście G. itp.), które to wyposażenie w nieznacznym stopniu różniło się od siebie, dlatego przyjęto taką wagę przedmiotowej cechy;

Także w zakresie zarzutu dotyczącego przyjęcia nieprawidłowego współczynnika wykorzystania na poziomie 0.75, rzeczoznawca w sposób wiarygodny i logiczny wyjaśnił, że przyjęty współczynnik został ustalony po wnikliwej analizie lokalnego rynku, gdzie na dzień wyceny istniało wiele pustostanów (np. [...] położony w centrum G. wynajmowany w 33%, Budynek dawnego [...] położony w pobliżu targowiska miejskiego w G. wynajmowany w 15%, trzykondygnacyjny budynek usługowy położony w centrum G. przy ul. [...] wynajmowany w 70%, budynek z dużym lokalem usługowym (dawny [...]) i lokalem gastronomicznym od dłuższego czasu niewynajmowany). Przedmiotowy lokal wykorzystywany jest od dłuższego czasu tylko w 60%. Biorąc powyższe pod uwagę, zdaniem rzeczoznawcy, przedmiotowy współczynnik został ustalony prawidłowo.

W kwestii zarzutu dotyczącego obniżenia stawki czynszu za nieużytkowaną powierzchnię , rzeczoznawca wskazywał, że wycena dotyczyła stanu aktualnego, a nie przyszłego po dokonaniu nakładów przez potencjalnego nabywcę. Jak sama Strona wnosząca uwagi stwierdziła, nieużytkowane pomieszczenia wymagają nakładów na doprowadzenie do użyteczności przedmiotowych pomieszczeń, dlatego ustalona stawka czynszu jest uzasadniona;

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego określenia stopy kapitalizacji rzeczoznawca podkreślał, iż uwagi na brak wiarygodnych danych do obliczenia stopy kapitalizacji z lokalnego rynku nieruchomości zdecydowano się na wykorzystanie danych z rynku kapitałowego. Wyjaśnił, że lokalnym rynku w ciągu ostatnich kilku lat sprzed wyceny zanotowano zalewie kilka transakcji sprzedaży nieruchomości lokalowych o charakterze użytkowym (handel, usługi). Były to jednak nieruchomości od pewnego czasu nieużytkowane, wymagające nakładów na doprowadzenie ich do użytkowania. Natomiast stopa kapitalizacji z rynku nieruchomości odzwierciedla relację między rocznymi dochodami uzyskiwanymi z nieruchomości o podobnej charakterystyce, a nakładami, jakie należy ponieść na zakup nieruchomości. Zanotowane sprzedaże lokali użytkowych po pierwsze były znacznie mniejsze od przedmiotowej nieruchomości i o innych parametrach charakterystycznych, a po drugie nie uzyskiwano na nich dochodu z najmu. Wobec powyższego, nie było możliwe na ich podstawie określenie stopy kapitalizacji. Z uwagi na brak wiarygodnych danych dotyczących cen podobnych nieruchomości oraz dochodu rocznego generowanego przez te nieruchomości, stopę dyskontową można określić jedynie na podstawie rynku kapitałowego. Stopę dyskonta określono na podstawie kosztów kapitału i poziomu ryzyka. Ponadto wskazywał, że rzeczoznawcy majątkowi uczestniczą nieustannie w szkoleniach (w załączeniu przedstawiono świadectwa szkoleń), na których przedstawiane są metody wykonywania wycen. Na szkoleniu 17-18 XI 2018 roku dotyczącego min. wyceny nieruchomości metodą dochodową przedstawiono rzeczoznawcom metodę ustalania stopy dyskontowej na podstawie rynku kapitałowego. Metoda ta nazywa się metodą sumowania, która wykorzystuje zasadę kosztu alternatywnego czyli utraconych korzyści. Ustalenia stopy dyskonta odbywa się na podstawie następującego wzoru :

r = rr+ rm + rkn

gdzie:

r- oznacza stopę dyskontową,

rr - oznacza stopę rentowności obligacji skarbowych,

rm - oznacza narzut z tytułu ryzyka inwestowania na rynku nieruchomości,

rkn- oznacza narzut z tytułu ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość.

W operacie szacunkowym, dotyczącym wyceny nieruchomości, stanowiącej lokal użytkowy nr [...], położony w budynku pawilonu handlowo-usługowego w B. przy ul. [...], zastosowano powyższy wzór, co jest zgodne z obowiązującymi standardami zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych, jak i innymi przepisami;

W kwestii zarzutu dotyczącego ustalenia wysokości ryzyka za inwestowanie na lokalnym rynku, dotyczącym płynności nieruchomości na lokalnym rynku, rzeczoznawca wskazywał, że nieruchomość jest dużą nieruchomością, trudno podzielną, a w przypadku dużych, trudno podzielnych nieruchomości wymagających zaangażowania dużego kapitału przyjmuje się premię ryzyka na ustalonym w operacie poziomie i jest to właściwe. Jednocześnie przy tak dużych nieruchomościach występuje konieczność zarządzania nieruchomością i nie ma to znaczenia, czy to się zleca firmom zewnętrznym, czy samemu się zarządza (wówczas inwestor musi poświęcić swój czas). Zatem zdaniem rzeczoznawcy przedmiotowy składnik ryzyka został ustalony prawidłowo.

Rzeczoznawca odniósł się także do zarzut dotyczącego nieprawidłowego przyjęcia korekty z tytułu porównania cech wycenianej nieruchomości w stosunku do najlepszej nieruchomości na danym lokalnym rynku, wyjaśniając, że lokalny rynek, który wzięto do porównań to nie miejscowość B., a powiat [...], dlatego przy takim rynku nieruchomość określona została jako średnia. Podkreślono, że wyceniano lokal usługowy, a nie "markę [...]", która dzisiaj jest, a za parę lat może jej nie być. Przedmiotowa korekta została, zdaniem rzeczoznawcy, ustalona prawidłowo.

Jednocześnie organ odwoławczy wyjaśnił, że zarówno on, jak i organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Weryfikacja prawidłowości operatu ma przede wszystkim wymiar formalny (obejmuje np. kontrolę czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (wyrok NSA z 24 listopada 2011 r., sygn. akt II OSK 1705/10, wyrok NSA z 17 października 2014r. I OSK 446/13).

Zdaniem Dyrektora Izby Administracji Skarbowej dokonana ocena formalna operatu szacunkowego w sprawie nie budzi wątpliwości co do jego prawidłowości.

Również za nieuzasadniony uznano zarzut naruszenia art. 84 k.p.a. poprzez niezwrócenie się przez organ I instancji do kolejnego biegłego rzeczoznawcy w celu sporządzenia nowego operatu szacunkowego, pomimo faktu, iż operat szacunkowy z 28 stycznia 2019 r. został w ocenie Zobowiązanej sporządzony błędnie. W przypadku, gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane, strona sama powinna wykazać się inicjatywą dowodową i przedstawić na tę okoliczność dowody znajdujące się w jej posiadaniu. Tego rodzaju dowodem może być przede wszystkim operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Strona postępowania może również przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych co do kwestionowanego przez nią operatu szacunkowego (WSA w Łodzi z 23 kwietnia 2021r. sygn. akt II SA/Łd 49/21, WSA w Rzeszowie z 27 stycznia 2017r. sygn. akt II SA/Rz 890/16, wyrok WSA w Warszawie z 30 stycznia 2008r. sygn. akt I SA/Wa 1833/07). Jednocześnie wyjaśniono, że zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami o potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu nie decyduje żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia. A zatem złożony przez Zobowiązaną wniosek w tym zakresie nie jest dla organu wiążący, jeśli organ egzekucyjny takich wątpliwości nie posiada. Zdaniem Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Opolu, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Głubczycach prawidłowo uznał, że w sprawie nie jest konieczne dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego bowiem istniejący operat nie budzi uzasadnionych wątpliwości. Organ wyjaśnił przy tym, że sporządzanie nowego operatu przez innego rzeczoznawcę, bądź też wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych wiązałoby się z dodatkowymi kosztami, które i tak ostatecznie obciążyłyby Stronę. Zwrócono ponadto uwagę, że z akt sprawy nie wynika, aby Zobowiązana wystąpiła do innego rzeczoznawcy o sporządzenie nowego operatu bądź podjęła działania prawne wobec spornego operatu przed organizacją zawodową zrzeszającą rzeczoznawców. Jednocześnie wyjaśniono, że samo subiektywne przekonanie Zobowiązanej, że wycena rzeczoznawcy majątkowego została dokonania bez zachowania należytej staranności oraz z pominięciem zasad przewidzianych prawem, nie może przesądzać, że wartość została zaniżona. W procesie wyceny nieruchomości nie określa się bowiem maksymalnej ceny, a jedynie kwotę, którą można uzyskać z transakcji rynkowej w dniu, na który wartość została określona. Podstawowym mechanizmem, za pomocą którego dokonywany jest "pomiar" wartości nieruchomości, jest mechanizm sprzedaży licytacyjnej, ostatecznie weryfikujący dokonane wcześniej oszacowanie. Zgodnie z art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają zamiar zawarcia umowy. Zatem, wartość rynkowa nieruchomości to jedynie najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Faktycznie zaś cenę tę ustala rynek, czyli sami kupujący.

W zaskarżonym postanowieniu uwypuklono również, że poza zakresem analizy organów obydwu instancji jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy, w świetle art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, ani też organ odwoławczy, nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ - nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Zarówno organ egzekucyjny, jak i organ odwoławczy mogą dokonać oceny operatu szacunkowego jedynie pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Dokonana ocena formalna operatu szacunkowego w sprawie nie budziła wątpliwości co do jego prawidłowości. Nie było zatem podstaw do wystąpienia o weryfikację operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców zgodnie z art. 157 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Badanie tego rodzaju zwiększyłoby jedynie wysokość kosztów egzekucyjnych, a tym samym wysokość dochodzonych należności.

Odnosząc się do zamiany wartości nieruchomości po dokonaniu opisu i oszacowania organ podnosił, że w zakresie dynamiki wzrostu wartości nieruchomości w latach 2019 - 2021 r. rzeczoznawca wyjaśniał (pismo z 24 stycznia 2022 r.), że istotnie zaobserwowano taki wzrost, jednak dotyczy on jedynie nieruchomości lokalowych mieszkaniowych. Natomiast nieruchomości usługowe (komercyjne) w zasadzie pozostawały na tym samym poziomie. Ze względu na pandemię ceny wynajmu nieruchomości usługowych spadły, część nieruchomości przestała być wynajmowana. Mając to wszystko na uwadze, w ocenie rzeczoznawcy dynamikę wzrostu wartości nieruchomości na lokalnym rynku (powiat [...]) dla nieruchomości komercyjnych można przyjąć na poziomie zerowym (duża ilość pustostanów świadczy o niewielkim zainteresowaniu inwestorów tego typu nieruchomościami). Organ wskazywał przy tym, że rzeczoznawca przytoczył także dane z komunikatów Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego ogłaszanych w Monitorze Polskim dotyczący średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych, który to wskaźnik często jest stosowany w umowach do określenia ceny wynajmu nieruchomości usługowych. Podając, że wartość tych wskaźników przedstawiała się następująco: - rok 2019 - 2,30% -rok 2020 - 3,40% -rok 2021-5,10%. Stąd wzrost przedmiotowego wskaźnika w latach 2019-2021 wynosił: 1.023 x 1.034 x 1.051 = 1.112

Mając powyższe na uwadze organ odwoławczy podzielił stanowisko organu egzekucyjnego, przyjęte w oparciu o opinię wyrażoną przez rzeczoznawcę majątkowego, że zarówno upływ czasu, jak i fakt wybudowania po sporządzeniu operatu szacunkowego nieruchomości przez Wójta Gminy B. miejsc postojowych dla swoich pracowników oraz zamontowania przez najemcę tj. J. rampy przeładunkowej oraz drzwi zbrojeniowych, pozostaje bez znaczącego wpływu na wartość wycenianej nieruchomości.

W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu Skarżąca zarzuciła naruszenie:

1. art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego z 28 stycznia 2019 r., który z uwagi na upływ czasu utracił już ważność,

2. § 9 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej: "rozporządzenie") w związku z art. 153 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich niezastosowanie i odstąpienie od ustalenia wysokości współczynnika kapitalizacji i stopy kapitalizacji na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemnej relacji między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości, bez zbadania, czy istnieje taki rynek nieruchomości,

3. § 12 rozporządzenia poprzez jego błędną wykładnię i ustalenie stopy dyskontowej na podstawie stopnia ryzyka przy inwestowaniu na lokalnym rynku nieruchomości oraz stopnia ryzyka przy inwestowaniu w daną nieruchomość, podczas gdy w przypadku niewystarczających danych z rynku nieruchomości stopę dyskontową określa się z uwzględnieniem "łącznie stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej.

4. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie

za niezasadne zarzutów do opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości, zgłoszonych w administracyjnym toku postępowania, co skutkowało niewłaściwą kontrolą działalności organów na wcześniejszym etapie postępowania, podczas gdy odwoławczy organ administracji winien dokonać ustaleń, zgodnie z którymi skarżone postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Głubczycach z dnia 31 marca 2022 r. winno zostać uznane za wadliwe i zostać uchylone w całości, a organ odwoławczy winien w tym zakresie orzec co do istoty sprawy, ewentualnie przekazać sprawę organowi I instancji do ponownego rozpoznania, co w ostatecznym przebiegu postępowania administracyjnego nie nastąpiło, prowadząc tym samym do naruszenia przepisów postępowania, mogących mieć istotny wpływ na wynik sprawy,

5. art. 7 i art. 77 k.p.a. poprzez dokonanie przez organ dowolnej, sprzecznej z doświadczeniem życiowym i zasadami logicznego rozumowania oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz zaniechanie podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, w szczególności poprzez oparcie się wyłącznie na operacie szacunkowym z 28 stycznia 2019 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego D. K., zawierającym błędne informacje oraz założenia, w szczególności w zakresie przyjętych współczynników korygujących dla przedmiotowej nieruchomości, danych przyjętych do wyliczenia potencjalnego dochodu z nieruchomości oraz wyliczenia stopy kapitalizacji netto, co w konsekwencji doprowadziło do znacznego zaniżenia ustalonej wartości nieruchomości i nieuwzględnienia słusznego interesu strony Skarżącej,

6. art. 80 k.p.a. poprzez niezweryfikowanie przyjętych przez biegłego rzeczoznawcę w operacie szacunkowym z 28 stycznia 2019 r. założeń, które miały istotne znaczenie, z punktu widzenia zaniżenia ustalonej wartości nieruchomości,

7. art. 84 k.p.a. poprzez niezwrócenie się przez organ do kolejnego biegłego rzeczoznawcy w celu sporządzenia nowego operatu szacunkowego, pomimo faktu, iż operat szacunkowy z dnia 28 stycznia 2019 r. został sporządzony błędnie, stracił ważność i pomijał istotne okoliczności ujawnione po jego dokonaniu, w szczególności budowę drugiego parkingu i rampy rozładunkowej.

W uzasadnieniu skargi Skarżąca przedstawiła argumenty tożsame z argumentami podnoszonymi w toku postępowania przed organem egzekucyjnym i organem odwoławczym.

W szczególności jako uzasadnienie najdalej idącego zarzutu Skarżąca wskazywała, że nie zgadza się z twierdzeniem organu, jakoby operat z opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości pozostawał na dzień dzisiejszy ważny i mógł stanowić podstawę wyceny wartości rynkowej zajętej nieruchomości. Zwracała uwagę, że operat szacunkowy, który posłużył do ustalenia wartości nieruchomości w zaskarżonym opisie i oszacowaniu, utracił już ważność. Podnosiła, że w toku postępowania administracyjnego wielokrotnie powoływała się na okoliczność, że w świetle art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Po upływie wskazanego okresu możliwe jest potwierdzenie aktualności operatu, przedłużające jego ważność o kolejne 12 miesięcy. Wskazywała, że ustawodawca przyjmując przywołane uregulowania, ograniczył ważność operatu szacunkowego do maksymalnie 24 miesięcy. Po upływie wskazanego okresu, jego wykorzystanie do celów, dla jakich został sporządzony, nie jest możliwe i zachodzi konieczność sporządzenia nowego operatu, na co zwrócił uwagę chociażby Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w wyroku z dnia 28 lutego 2020 r., sygn. akt II SA/Op 43/20. W tamtejszej sprawie operat szacunkowy został sporządzony w dniu 30 listopada 2017 r., wobec czego, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, mógł on zostać wykorzystany przez kolejnych 12 miesięcy, licząc od dnia 26 listopada 2018 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu ustalił wówczas, że w dniu wydania zaskarżonej decyzji, tj. dnia 31 grudnia 2019 r., operat szacunkowy utracił aktualność, co przyczyniło się do konieczności sporządzenia w jego miejsce nowego operatu szacunkowego, a to w celu merytorycznego rozpoznania sprawy. Mając powyższe na uwadze należy przyjąć, że analogiczna sytuacja zachodzi na gruncie tutejszego postępowania, czego niewątpliwą konsekwencją jest konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego w miejsce tego powstałego w dniu 28 stycznia 2019 r. Zdaniem Skarżącej, powyższe dodatkowo potwierdza fakt, że nowelizacją z 2019 r. w § 58 Rozporządzenia dokonano zmiany polegającej na uchyleniu ust. 2 wskazującego, że ważność operatu może być przedłużona więcej niż raz.

Skarżąca podkreślała, że w niniejszej sprawie operat szacunkowy został sporządzony 28 stycznia 2019 r., a więc niewątpliwie utracił już ważność. Konieczne zatem jest zlecenie wykonania nowego operatu szacunkowego, uwzględniającego aktualny stan i wartość nieruchomości. Jest to tym bardziej uzasadnione zważywszy, że od 2019 r. nastąpił znaczny wzrost cen nieruchomości (fakt powszechnie znany) a w przedmiotowej nieruchomości dokonano inwestycji zwiększających jej wartość, w szczególności wybudowano rampę rozładunkową, drugi parking, a także wyposażono przedmiotową nieruchomość w drzwi zbrojone.

W ocenie strony Skarżącej, nie sposób zgodzić się, by w niniejszej sprawie rzetelnie zebrano a następnie rozpatrzono materiał dowodowy. Zdaniem Skarżącej, zarówno organ I instancji jak i organ odwoławczy, przyjęły błędny zakres własnej kompetencji w przedmiocie oceny prawidłowości operatu szacunkowego, co skutkowało naruszeniem reguł rządzących postępowaniem dowodowym i wydaniem wadliwego postanowienia. Zgodzić należy się z twierdzeniami, że organ lub strony nie są w stanie dokonać dogłębnej, merytorycznej oceny operatu szacunkowego, bowiem taka ocena wymaga posiadania wiadomości specjalnych i może być przeprowadzona tylko przez innego biegłego a także, że zadaniem organu w postępowaniu administracyjnym jest dokonanie oceny operatu szacunkowego pod kątem jego wiarygodności, spójności oraz zgodności z obowiązującymi przepisami prawa. Nie oznacza to jednak, że organ może poprzestać wyłącznie na analizie technicznej strony opinii i bezkrytycznym przyjęciu zawartych w niej ustaleń merytorycznych. Nawet mimo nieposiadania wiadomości specjalnych, możliwa i wskazana jest analiza opinii pod kątem tego czy prezentowane w niej twierdzenia i wnioski odpowiadają wskazaniom wiedzy i doświadczenia życiowego, zasadom logiki oraz czy opinia jest spójna, czytelna i przydatna dla celu, w jakim została zlecona. W ocenie Skarżącej, błędy popełnione przez biegłego, a wskazywane przez Skarżącą wielokrotnie, w szczególności w zarzutach z dnia 24 czerwca 2019 r. oraz 2 grudnia 2019 r. a także w zażaleniu z 4 listopada 2020 r. i 26 kwietnia 2022 r., są na tyle rażące i ewidentne, że ich dostrzeżenie nie wymaga posłużenia się wiadomościami specjalnymi, a jedynie wnikliwej analizy całości wywodu biegłego przeprowadzonej zgodnie z zasadami oceny dowodów.

Skarżąca podniosła także zarzuty co do sposobu określenia cech i wag przyjętych przez rzeczoznawcę w procesie szacowania wartości nieruchomości, przy czym zarzuty te pozostawały tożsame z zarzutami podnoszonymi w toku postępowania przed organami, które to zarzuty zostały szczegółowo przytoczone powyżej.

Podnosiła, także, że w pkt 9.4. operatu rzeczoznawca wskazał, że ze względu na niedostateczną ilość transakcji nieruchomościami podobnego typu, stopę kapitalizacji określono na podstawie § 12 Rozporządzenia. Wskazać jednak należy, że w operacie brak jest jakiejkolwiek informacji, ile transakcji nieruchomości podobnego typu faktycznie zaobserwowano. Brak tej informacji wyklucza możliwość weryfikacji, czy prawidłowo zastosowano § 12 Rozporządzenia. Ponadto, jak wskazał sam organ, do obliczenia stopy kapitalizacji wykorzystano dane z rynku kapitałowego, biorąc w tym celu pod uwagę transakcje sprzedaży nieruchomości na przełomie ostatnich kilku lat, z czego do porównania zastosowano nieruchomości od pewnego czasu nieużytkowane, wymagające nakładów na doprowadzenie ich do stanu użytkowania. Powyższy proces porównawczy godzi w interesy Skarżącej, albowiem wyceniana na gruncie tutejszego sporu nieruchomość jest nieustannie, od wielu lat użytkowana w znacznej części, co więcej nie wymaga ona ponoszenia znaczących nakładów, celem doprowadzenia jej do stanu użytkowania. W konsekwencji, tak dokonane wyliczenie stopy kapitalizacji uznać należy za nierzetelne i mało wiarygodne. Nadto zarzucała, że z zacytowanych przez organ dodatkowych wyjaśnień biegłego wynika, że określenie stopy kapitalizacji na podstawie lokali sprzedanych na lokalnym rynku nie było możliwe m.in. z uwagi na fakt, że wskazane lokale były znacznie mniejsze od wycenianej nieruchomości. Jednocześnie, jak wynika z tabeli nr 1 (pkt 8.5. operatu), wiele ze wskazanych przez biegłego do porównania lokali ma znacznie mniejszą powierzchnię od wycenianej nieruchomości, przy czym z nieznanych Skarżącej względów biegły nie postrzega tej okoliczności jako przeszkody. Podnosiła także, że zgodnie z dyspozycją § 12 Rozporządzenia, stopę dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. W operacie szacunkowym stopa dyskontowa została jednak ustalona nie tylko z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, ale i z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w przedmiotową nieruchomość, co uznać należy za nieprawidłowe.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując w pełni stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Na wstępie należy wyjaśnić, iż niniejszą sprawę rozpoznano w trybie postępowania uproszczonego, ponieważ skarga dotyczyła postanowienia. Stosownie do art. 119 pkt 3 w zw. z art. 120 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm. - dalej: "p.p.s.a.") sprawa, w której przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, może być rozpoznana w trybie uproszczonym, czyli na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów.

Rozpoznając skargę w świetle powołanych wyżej kryteriów Sąd uznał, że nie zasługuje ona na uwzględnienie. Oceniając bowiem zaskarżone postanowienie z punktu widzenia jego zgodności z prawem Sąd doszedł do wniosku, że postanowienie to nie narusza prawa w stopniu uzasadniającym jego wyeliminowanie z obrotu prawnego.

Zasadnicze zarzuty skarżącej koncentrują się na dwóch podstawowych aspektach. Pierwszy z nich to utrata mocy wiążącej operatu w trakcie postępowań dotyczących rozpatrzenia zarzutów egzekucyjnych Zobowiązanej, druga grupa zarzutów koncentruje się wokół wadliwego, zdaniem Skarżącej, sporządzenia operatu z oszacowania nieruchomości.

Odnosząc się do zarzutu "utraty mocy operatu szacunkowego" Sąd wyjaśnia, iż uznał ten zarzut za nieuzasadniony. Jednocześnie Sąd wskazuje, że co do zasady w pełni akceptuje i podziela stanowisko w kwestii zastosowania art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami także w postępowaniu egzekucyjnym, wyrażane w dotychczasowym orzecznictwie, w tym w orzecznictwie sądów powszechnych oraz Sądu Najwyższego, które to stanowisko w ocenie Sądu, ze względu na podobieństwo uregulowań prawnych, uznać można za aktualne także na gruncie przepisów dotyczących postępowania egzekucyjnego w administracji (por. wyrok Sądu Najwyższego z 26 stycznia 2019 r., sygn. akt II CSK 117/17). W szczególności zdaniem Sądu należy podkreślić, że do operatów szacunkowych sporządzonych w celu dokonania opisu i oszacowania nieruchomości w administracyjnym postępowaniu egzekucyjnym ma co do zasady zastosowanie art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Należy jednak podkreślić, a czego nie zauważa Skarżąca, że przepisy te mają zastosowywanie, w sytuacji gdy operat szacunkowy ma dopiero posłużyć organowi za podstawę opisu i oszacowania oraz oznaczenia sumy oszacowania. W takiej sytuacji nie ma podstaw do odstąpienia od reguł określonych w art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odrzucenie stosowania art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami skutkowałoby zatem brakiem klarownych reguł co do konsekwencji upływu czasu i zmiany warunków rzutujących na wycenę w okresie po sporządzeniu operatu szacunkowego, lecz przed dokonaniem na jego podstawie opisu i oszacowania. W ocenie Sądu, moment dokonania opisu i oszacowania, jest momentem istotny dla oceny aktualności operatu szacunkowego, na postawie, którego dokonywane jest oszacowanie w rozumieniu przepisów postępowania egzekucyjnego. Na organie spoczywa, w takiej sytuacji powinność sprawdzenia, w ramach kontroli wymagań formalnych operatu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2016 r., IV CSK 232/15, niepubl.), czy w świetle art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie upłynął czas, w którym operat może być wykorzystany, a w razie potrzeby - uzyskania potwierdzenia aktualności operatu przez rzeczoznawcę majątkowego. Podkreślić należy również, że opis i oszacowanie, rozumiany jako czynność organu egzekucyjnego podejmowana w toku egzekucji z nieruchomości, zostaje ukończone z chwilą sporządzenia i podpisania protokołu opisu i oszacowania. Przez ukończenie opisu i oszacowania wartości nieruchomości należy rozumieć chwilę podpisania przez organ egzekucyjny protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości (por. Przybysz Piotr Marek, Postępowanie egzekucyjne w administracji. Komentarz, Opublikowano: LEX/el. 2023). Powyższe potwierdza także brzmienie art. 110 u ust. 1 ustawy egzekucyjnej, który stanowi, że zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W konsekwencji z punktu widzenia przedmiotu zaskarżenia zarzutem w postępowaniu egzekucyjnym objęte zostać mogą wyłącznie czynności opisu i oszacowanie, jako czynność organu i wynik określonego stadium egzekucji, nie zaś operat szacunkowy, który z chwilą ukończenia opisu i oszacowania został wykorzystany w celu, w którym go sporządzono. W konsekwencji to właśnie na moment ukończenia czynności opisu i oszacowania, który następuje z chwilą podpisania protokołu z tych czynności należy badać, czy szacowna wartość nieruchomości została ustalona w oparciu o aktualny operat szacunkowy. To na ten moment należy badać, czy organ egzekucyjny dokonując czynności szacowania, posłużył się aktualnym i prawidłowo sporządzonym operatem szacunkowym. Powyższe znajduje potwierdzenie także w brzmieniu art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na co wskazuje wyrażenie ustawowe "może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony".

W niniejszej sprawie, organ dokonał opisu i oszacowania na podstawie aktualnego na dzień dokonywania tych czynności operatu szacunkowego, zatem nie doszło do naruszenia art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W momencie sporządzania opisu i oszacowania operat pozostawał aktualny. Operat szacunkowy został sporządzony 28 stycznia 2019 r. Protokół z czynności opisu i oszacowania nieruchomości został sporządzony i podpisany przez organ egzekucyjny 10 czerwca 2019 r., zatem operat został wykorzystany do celu w jakim został sporządzony – tj. do oszacowania wartości nieruchomości, co nastąpiło w drodze wykonania przez organ czynności opisu i szacowania zakończonej protokołem opisu i oszacowania – w terminie 5 miesięcy od dnia jego sporządzenia.

Dodać przy tym należy, iż w postępowaniu egzekucyjnym, ze względu na uregulowania szczególne zawarte w ustawie egzekucyjnej, art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jako odnoszący się do operatu szacunkowego, nie znajduje zastosowania, na etapie późniejszym. Wpływ ewentualnych zmian uwarunkowań prawnych lub czynników mogących rzutować na aktualność opisu i oszacowania po jego sporządzeniu, a przed terminem licytacyjnym, jest unormowany w art. 110 u § 2 ustawy egzekucyjnej (dodatkowy opis i oszacowanie) i art. 111 k § 2 ustawy egzekucyjnej. Zatem na gruncie ustawy egzekucyjnej prawa dłużnika zostały zabezpieczone w ten sposób, że może on wnieść o ponowny opis i oszacowanie, w sytuacji gdy doszło do zmiany istotnych okoliczności. Są to przepisy odrębne, szczegółowe, regulujące sytuacje, kiedy dochodzi do ewentualnych zmian w okresie pomiędzy dokonaniem opisu i szacowania, a terminem licytacji. Ten wycinek czasowy nie został powiązany już z art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a upływ terminów, o których mowa w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, po dokonaniu czynności opisu i oszacowania a przed terminem licytacji, nie stanowi o wadliwości czynności opisu i oszacowania dokonanych na podstawie operatu szacunkowego aktualnego na moment dokonywania tych czynności. Zatem wbrew zarzutom skargi, organ nie dokonał czynności opisu i oszacowania na podstawie nieaktualnego operatu szacunkowego. Upływ terminów, o których mowa w art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nastąpił już po zakończeniu tych czynności. W ocenie Sądu nie można zgodzić się ze stanowiskiem Skarżącej, że oceny ważności operatu powinno dokonywać się na dzień wydania postanowienia w przedmiocie zarzutów na opis i oszacowanie. Zarzuty dotyczące opisu i oszacowania dotyczą prawidłowości wykonania czynności opisu i szacowania, które ulegają zakończeniu z momentem podpisania protokołu z tej czynności. W postępowaniu w przedmiocie zarzutów ocenia się prawidłowość czynności, które zakończyły się z chwilą podpisania protokołu z opisu i oszacowania. Zatem późniejsze okoliczności, powstałe już po dokonaniu opisu i szacowania, nie mogą mieć wpływu na prawidłowość tych czynności. Tym samym upływ terminu ważności operatu szacunkowego, po zakończeniu czynności opisu i oszacowania, nie może skutkować wadliwością uprzednio podjętych czynności, w oparciu o aktualny wówczas operat, który to operat posiadając przymiot aktualności, posłużył do dokonania czynności opisu i szacowania.

Mając powyższe na uwadze Sądu uznał za nieuzasadniony zarzut naruszenia art. 156 ust. 3 i ust. 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami poprzez dokonanie czynności opisu i oszacowania na podstawie operatu szacunkowego z 28 stycznia 2019 r., który z uwagi na upływ czasu utracił już ważność.

Jednocześnie Sąd zwraca uwagę na prawidłowość stanowiska organów, co do braku podstaw prawnych do nakazania z urzędu dokonania dodatkowego opisu i oszacowania, skoro Zobowiązana nie wykazała, aby do istotnych zmian w stanie nieruchomości doszło po dokonaniu opisu i oszacowania. Natomiast z akt sprawy wynika, że organ rozważał owe okoliczności, m.in. pismem z 18 stycznia 2019 r. zwrócił się do rzeczoznawcy o wyjaśnienie tych kwestii. Następnie organ przedstawił w zaskarżonym postanowieniu w sposób umotywowany swoje stanowisko, opierając się przy tym na wyjaśnieniach merytorycznych złożonych przez rzeczoznawcę (pismo z 24 stycznia 2022 r.). Rozważania te nie budzą wątpliwości Sądu, są logiczne, spójne i poparte wiedzą specjalistyczną. Wobec powyższego Sąd nie znalazł powodów do zakwestionowania stanowiska organów w tym zakresie. W szczególności zarówno organ, jak i rzeczoznawca odnieśli się do ewentualnej zmiany wartości nieruchomości ze względu na upływ czasu pomiędzy dokonaniem opisu i oszacowania. Z wyjaśnień tych wynika, że wzrost wartości nieruchomości w badanym okresie dotyczy nieruchomości mieszkalnych, w niewielkim zaś stopniu nieruchomości użytkowych na rynku lokalnym. Także kwestie związane z parkingami zostały przez organ szczegółowo omówione i umotywowane.

Przechodząc natomiast do grupy zarzutów koncentrujących się wokół naruszenia prawa materialnego w obszarze wadliwości merytorycznej samego operatu Sąd uznał także i te zarzuty za nieuzasadnione w obszarze, w jakim podlegają one kontroli organów, a w konsekwencji i Sądu. W tym miejscu w pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, że szczegółowe zasady określania wartości rynkowej nieruchomości przewiduje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207 poz. 2109), wydane na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2018 poz. 121 – zwanego dalej Rozporządzeniem). Rozporządzenie to określa (§ 1) rodzaje podejść, metod i technik wyceny nieruchomości, rozumianej jako określanie wartości nieruchomości polegające na określeniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Wycena nieruchomości musi zostać poprzedzona analizą rynku nieruchomości, w szczególności analizą cen występujących na tym rynku oraz warunków zawierania transakcji. Rozporządzenie przewiduje również, jakie warunki powinny być spełnione przy dokonywaniu tych analiz, jakie ceny mogą być brane pod uwagę przy ich dokonywaniu i na czym polegają poszczególne podejścia, metody i techniki wyceny. Obowiązek rzeczoznawcy majątkowego poprzedzenia procesu wyceny "wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku" jest akcentowany w orzecznictwie sądowo-administracyjnym (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06). Zgodnie z treścią art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1), a w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2).

Zgodnie z § 7 ust. 1 Rozporządzenia w podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków. Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów (§ 7 ust. 2 Rozporządzenia). Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych.

Zgodnie z § 8 Rozporządzenia metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu techniki kapitalizacji prostej albo techniki dyskontowania strumieni dochodów. Z kolei w myśl § 9 Rozporządzenie przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji (§ 9 ust. 1 Rozporządzenia). Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków, poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, z dochodów możliwych do uzyskania z tych nieruchomości podobnych (§ 9 ust. 2 Rozporządzenia). Wysokość współczynnika kapitalizacji i stopę kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości. (§ 9 ust. 3 Rozporządzenia).

Natomiast zgodnie z § 13 w przypadku niewystarczających danych z rynku nieruchomości stopę kapitalizacji określa się na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych.

Natomiast § 10 ust. 3 Rozporządzenia stopa dyskontowa powinna uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość ( § 10 ust. 3 Rozporządzenia). Z kolei w myśl § 12 Rozporządzenia w przypadku niewystarczających danych z rynku nieruchomości stopę dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Zalecenie stosowania ww. zasad dotyczących szacowania nieruchomości ma służyć sporządzaniu operatu szacunkowego na zobiektywizowanych i jednolitych podstawach zapewniających wysoki poziom wiedzy zawodowej przy uwzględnieniu innych dziedzin wiedzy odnoszącej się do istoty i celu wyceny (por. wyrok NSA z 8 czerwca 2006 r., sygn. akt I OSK 956/05).

W rozpatrywanej sprawie rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym zastosował podejście dochodowe, metodę inwestycyjną, technikę kapitalizacji prostej netto. Rzeczoznawca wyjaśnił, że na wybór podejścia, metody, techniki miał wpływ całokształt okoliczności, w tym cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania, dostępność danych o cenach nieruchomości podobnych (ilość i rodzaj możliwych do wykorzystania danych zebranych na rynku nieruchomości). Jednocześnie rzeczoznawca wyjaśnił, że podejście dochodowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości.

Po przeanalizowaniu akt sprawy oraz operatu szacunkowego, w ocenie Sądu, organy słusznie uznały, iż opracowany operat został sporządzony z należytą starannością i stanowi wiarygodny dowód. Ustalenie wartości rynkowej nastąpiło zgodnie z kryteriami określonymi w obowiązujących przepisach i z uwzględnieniem wszelkich, niezbędnych i dostępnych danych o nieruchomości oraz zostało poprzedzone wnikliwą analizą rynku. Zawarto w nim także informacje niezbędne przy dokonywaniu ustalenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

Odnosząc się zaś do zarzutów naruszenia § 9 ust. 3 Rozporządzenia poprzez jego niezastosowanie i odstąpienie od ustalenia wysokości współczynnika kapitalizacji i stopy kapitalizacji na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemnej relacji między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania, bez zbadania, czy istnieje taki rynek nieruchomości, Sąd uznał ten zarzut za nieuzasadniony. W treści operatu szacunkowego i wyjaśnień złożonych przez rzeczoznawcę w pismach z 14 listopada 2019 r. oraz 12 stycznia 2022 r. wynika, że z uwagi na brak wiarygodnych danych do obliczenia stopy kapitalizacji z lokalnego rynku nieruchomości zdecydował się na wykorzystanie danych z rynku kapitałowego. Rzeczoznawca wyjaśniał, że z uwagi na brak wiarygodnych danych do obliczenia stopy kapitalizacji z lokalnego rynku nieruchomości zdecydował się na wykorzystanie danych z rynku kapitałowego. Wskazywał, że na lokalnym rynku w ciągu ostatnich kilku lat zanotowano kilka transakcji sprzedaży nieruchomości lokalowych o charakterze użytkowym (handel, usługi), jednak były to nieruchomości od pewnego czasu nieużytkowane, wymagające nakładów na doprowadzenie ich do użytkowania. Natomiast stopa kapitalizacji z rynku nieruchomości odzwierciedla relacje między rocznymi dochodami uzyskiwanymi z nieruchomości o podobnej charakterystyce, a nakładami jakie należy ponieść na zakup nieruchomości. Natomiast lokale użytkowe będące przedmiotem zanotowanych sprzedaży po pierwsze były znacznie mniejsze od wycenianej nieruchomości i o innych parametrach charakterystycznych, a po drugie nie uzyskiwano dochodu z ich najmu. Podkreślał, że z uwagi na brak wiarygodnych danych dotyczących cen podobnych nieruchomości oraz dochodu rocznego generowanego przez te nieruchomości, doszedł do wniosku, że stopę dyskontową, można określić jedynie na podstawie rynku kapitałowego. W konsekwencji w operacie, stopę dyskontową określono na podstawie kosztów kapitału i poziomu ryzyka. Nadto okoliczność niewielkiej liczby transakcji na rynku lokalnym, została zweryfikowana przez organ I instancji, na podstawie własnych danych i przesyłanych do organu aktów notarialnych. Z weryfikacji tej wynikało również, że zanotowane transakcje dotyczą znacznie mniejszych nieruchomości.

Odnosząc się do zarzutu skargi, w ocenie Sądu należy podkreślić, że bez wątpienia w sytuacji, gdyby rzeczoznawca ustalał na podstawie transakcji nieruchomości podobnych stopę kapitalizacji, czy stopę dyskontową, zobowiązany byłby do przedstawienia transakcji i wykazania podobieństwa nieruchomości przyjętych w procesie ustalania stopy kapitalizacji. Natomiast w sytuacji gdy ilość transakcji była niewystarczająca, rzeczoznawca nie jest zobowiązany do szczegółowego wykazania niewystarczające liczby tych transakcji. Jednocześnie Sąd zwraca uwagę, że rzeczoznawca dodatkowo wyjaśnił, iż pojedyncze transakcje dotyczące nieruchomości z rynku lokalnego dotyczyły nieruchomości dużo mniejszych, które nie były objęte umowami najmu i o innym stopniu zużycia, z tego też powodu nie mógł on na ich podstawie ustalić stopy kapitalizacji. Zdaniem Sądu, brak opisu transakcji, które nie zostały przyjęte do procesie szacowania nieruchomości ze względu na ich niewystarczająca ilość, uzupełniony wyjaśnieniami biegłego, co do odmienności cech charakterystycznych (inna wielkość i brak objęcia umowami najmu), nie może przesądzać o wadliwości sporządzonego operatu. Nadto jak już wskazano powyżej organ na podstawie dostępnych mu danych, potwierdził stanowisko rzeczoznawcy, co do niewielkiej ilości transakcji nieruchomości użytkowych na lokalnym rynku, a nadto potwierdził, że transakcje te dotyczyły nieruchomości znacznie mniejszych niż wycenianej. Organ egzekucyjny wskazał, że na lokalnym rynku odnotowano kilka transakcji sprzedaży nieruchomości lokalowych o charakterze użytkowym, jednak znacznie mniejszych od wycenianej nieruchomości. Organ wyjaśnił, że pozyskał te informacje z treści aktów notarialnych z terenu powiatu [...] przekazanych do organu na podstawie § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z 25 listopada 2015 r. w sprawie sposobu pobierania i zwrotu podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 1999). Stad też w ocenie Sądu organy uprawione były do zaakceptowania w tym zakresie stanowiska rzeczoznawcy, co do braku możliwości ustalenia stopy kapitalizacji w oparciu o dane z rynku nieruchomości.

Odnosząc się z kolei do samego sposobu ustalenia stopy dyskontowej, rzeczoznawca wyjaśnił m.in. w piśmie z 14 listopada 2019 r., że aktywnie uczestniczy w szkoleniach zawodowych, na dowód czego przedstawił, certyfikat szkolenia wystawiony przez Polskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Wycen Majątkowych, z zakresu zastosowania podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości, a przyjęta przez niego technika odpowiada standardom obowiązującym w procesie wyceny metodą dochodową. Odnosząc się do zarzutów Zobowiązanej wyjaśnił, że uwagi na brak wiarygodnych danych do obliczenia stopy kapitalizacji z lokalnego rynku zdecydował się na wykorzystanie danych z rynku kapitałowego. Wskazał, że na lokalnym rynku w ciągu ostatnich kilku lat zanotowano zaledwie kilka transakcji sprzedaży nieruchomości lokalowych o charakterze użytkowym, jednak były to lokale o zupełnie innych parametrach charakterystycznych, a ponadto nie uzyskiwano z nich dochodów z najmu. Dlatego też stopę dyskontową określono na podstawie rynku kapitałowego. Wskazał również, że stopę dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu ryzyka inwestowania w daną (wycenianą) nieruchomość. Wyjaśnił, że przyjęta przez niego metoda nazywa się metodą sumowania, która wykorzystuje zasadę kosztu alternatywnego, czyli utraconych korzyści. Podał, że przyjęty przez niego wzór jest zgodny ze standardami Rzeczoznawców majątkowych, jak i innymi przepisami. Rzeczoznawca majątkowy wskazał przy tym podstawy przyjętych założeń i wyjaśnił przyjęcie ich do obliczeń ryzyka finansowego.

Mając powyższe na uwadze, odnosząc się do zarzutu naruszenia z § 12 Rozporządzenia poprzez ustalenia stopy dyskonta przy uwzględnieniu także ryzyka z inwestowania w nieruchomość wycenianą, Sąd zauważa, że rzeczoznawca dokonał obliczenia stopy kapitalizacji netto, przy uwzględnieniu parametrów, o których mowa w tym przepisie, tj. na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Do takiego działania upoważniał go § 13 Rozporządzenia, który stanowi, że przypadku niewystarczających danych z rynku nieruchomości stopę kapitalizacji określa się na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca wskazał bowiem w złożonych wyjaśnieniach, że dane z rynku nieruchomości są niewystarczające i stopę kapitalizacji obliczono na bazie stopy dyskontowej. Wyjaśnił przy tym, dlaczego uznał, że dane te są niewystarczające. Natomiast kwestie związane z dyskontowaniem i ustalaniem stopy dyskonta, regulują § 10 ust. 3 i § 12 Rozporządzenia. Podstawowy sposób ustalenie stopy dyskontowej został przedstawiony w § 10 ust. 3 Rozporządzenia, z którego wynika, że stopa dyskontowa powinna uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość. Dopiero w przypadku niewystarczających danych z rynku nieruchomości stopę dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej.

W ocenie Sądu, łączne zestawienie §13 § 12 i § 10 ust. 3 Rozporządzenia daje, wbrew zarzutom skargi, podstawy do uwzględniania przy ustalaniu stopy dyskontowej także stopnia ryzyka inwestowania w nieruchomość wycenianą. Przepisy § 12 i § 10 ust. 3 Rozporządzenia dotyczą bowiem kwestii ustalenia stopy dyskontowej w metodzie dochodowej i maja charakter uzupełniający. W przypadku braku danych z rynku nieruchomości, dane te zastępuje się niejako danymi z rynku kapitałowego, o których mowa w § 12 Rozporządzenia ("stopa zwrotu wymagana przez nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej" jest zastąpiona przez "rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej"), jednakże w obu przypadkach ustalenie tej stopy odbywa się przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość. Takie bowiem podejście pozwala na uwzględnienie indywidualnego zagrożenia i ryzyka dla konkretnej - wycenianej nieruchomości w celu osiągnięcia istoty i celu wyceny, czyli określanie wartości konkretnej nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Należy przy tym podkreślić, że w piśmiennictwie przyjmuje się, że w przypadku wyceny nieruchomości zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest określenie wartości rynkowej, którą w uproszczeniu można zdefiniować jako przewidywaną (najbardziej prawdopodobną, przeciętną) cenę możliwą do uzyskania na rynku w drodze wolnorynkowej transakcji zawartej pomiędzy niezależnymi od siebie stronami umowy (dokładna definicja wartości rynkowej nieruchomości znajduje się w art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami). Oznacza to, że rzeczoznawca majątkowy szacując stopę kapitalizacji, czy stopę dyskontową dla potrzeb wyceny wartości rynkowej nieruchomości w podejściu dochodowym powinien szukać odpowiedzi na następujące pytanie - w jaki sposób, biorąc pod uwagę stan rynku nieruchomości oraz specyficzne cechy nieruchomości wycenianej, rynkowy (przeciętny) inwestor ocenia bieżącą wartość przyszłych spodziewanych dochodów z nieruchomości, biorąc pod uwagę szeroko rozumiane ryzyko związane z tą inwestycją, w szczególności zaś ryzyko wynikające z możliwości osiągnięcia dochodów innych, niż spodziewane (czasopisma CH. BECK Piotr Cegielski, Krzysztof Jajuga, Nieruchomości | 10 [62] październik 03, Moduł: nieruchomości).

Tym samym, w ocenie Sądu, organy miały podstawy by zaakceptować stanowisko rzeczoznawcy, w zakresie uwzględnienia przy ustalaniu stopy dyskontowej także ryzyka inwestowania w nieruchomość wycenianą.

Odnosząc się do grupy zarzutów merytorycznych, wyjaśnić również należy, że przyjmowane przez rzeczoznawców w operatach szacunkowych cechy nieruchomości, jak również współczynniki korygujące, stanowią indywidualną ocenę rzeczoznawcy majątkowego, która wynika z posiadanej wiedzy oraz doświadczenia zawodowego i dotyczą sfery merytorycznej operatu. Należy mieć na uwadze, że ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca. W szczególności o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Natomiast zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 marca 2014 r., sygn. I OSK 1815/12).

Należy również zauważyć, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy, polegające na wycenie nieruchomości wymagają wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie posiada. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać np. czy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek bądź innych braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Mając powyższe na uwadze, Sąd dokonując oceny formalnej operatu szacunkowego nie dopatrzył się naruszenia przepisów prawa, skutkujących uznaniem przedmiotowego operatu za niewiarygodny. Dokonując oceny materiału dowodowego stanowiącego podstawę rozstrzygnięcia, Sąd doszedł do wniosku, że operat szacunkowy stanowiący podstawowe źródło informacji o okolicznościach sprawy został sporządzony w sposób przejrzysty, kompletny i rzetelny, a zawarte w nim wnioski są spójne, logiczne, konsekwentne oraz wyczerpująco uzasadnione, w szczególności w zakresie wyboru podejścia, metody i techniki oszacowania. Nadto rzeczoznawca w sposób merytoryczny, niezwykle szczegółowy, logiczny i spójny ustosunkował się do każdej nieprawidłowości podniesionej przez Zobowiązaną na każdym z etapów postępowania, co zostało przedstawione w sposób niezwykle szczegółowy w uzasadnieniach postanowień organów obu instancji. Wyjaśnienia rzeczoznawcy, jak i ocena dokonana przez organy obu instancji nie budzi wątpliwości Sądu co do rzetelności, wiarygodności, spójności, z tym zastrzeżeniem, że samej ocenie nie podlegały kwestie merytoryczne objęte wiadomościami specjalnymi.

Podsumowując tę cześć rozważań, Sąd doszedł do przekonania, iż oddalając zarzuty w przedmiocie opisu i oszacowania organy w niniejszej sprawie oparły się na operacie rzeczoznawcy, zaś według dominującego orzecznictwa sądowa kontrola legalności nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Sąd w pełni podziela stanowisko organów orzekających w niniejszej sprawie, że będący podstawą ustaleń operat formalnie został sporządzony w sposób prawidłowy, a zastosowane zasady zostały logicznie uzasadnione. W pismach uzupełniających rzeczoznawca wyjaśnił jakimi przesłankami kierował się, uzasadniając w sposób logiczny swój wybór i zastosowane techniki przy użyciu wiedzy fachowej. Tym samym w ocenie Sądu, organy prawidłowo uznały, że nie ma konieczności powoływania kolejnego biegłego i generowania kosztów, zwłaszcza w sytuacji, gdy Zobowiązana, kwestionując rzetelność sporządzonego przez biegłego operatu szacunkowego, nie przedłożyła żadnego wiarygodnego przeciwdowodu. Natomiast tylko w razie powstania uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego, w szczególności opartych na konkretnym materiale dowodowym dostarczonym przez stronę, organ powinien podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Instrumentem ku temu jest przewidziana w art. 157 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, możliwość zewnętrznej weryfikacji operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W ocenie Sądu organy słusznie przyjęły, że takie uzasadnione wątpliwości nie zachodzą w rozpatrywanej sprawie. Operat odpowiada wszystkim warunkom prawnym, w szczególności określonym w § 56 ust. 1 Rozporządzenia. W ocenie Sądu organy prawidłowo przyjęły, że operat szacunkowy uzupełniony wyjaśnieniami złożonymi przez rzeczoznawcę należy uznać za sporządzony zgodnie z wymogami przepisów prawa w szczególności § 26 ust. 1, § 55 i § 56 Rozporządzenia. Operat ten zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. Organy nie miały zatem powodów, aby odmówić przedłożonej opinii wiarygodności. Strona skarżąca była zawiadomiona o sporządzeniu operatu szacunkowego i miała możliwości zapoznania się z jego treścią, a także składania ewentualnych uwag, zaś biegły konsekwentnie, w sposób wyczerpujący i merytoryczny ustosunkowywał się do podnoszonych uwag i zarzutów. Nie zgadzając się zaś z oceną organów, zobowiązana mogła samodzielnie złożyć wniosek do właściwej organizacji zawodowej rzeczoznawców o dokonanie merytorycznej oceny prawidłowości sporządzenia operatu. Stosownie bowiem do treści art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Tym samym choć operat szacunkowy jest dowodem w sprawie, w myśl art. 77 § 1 k.p.a. i nie podlega wyłączeniu z oceny materiału dowodowego, stosownie do art. 80 k.p.a., to organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Zatem jeżeli strona podważa prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, to na poparcie swoich zarzutów powinna, zgodnie z treścią wskazanego powyżej art. 157 ust. 1 ustawy, przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub inny operat, do którego organ musiałby się ustosunkować (vide chociażby: wyrok WSA w Warszawie z dnia 6 marca 2012r., w sprawie sygn. akt I SA/Wa 1450/11; wyrok WSA w Szczecinie z dnia 8 marca 2012r., w sprawie sygn. akt II SA/Sz 96/12; wyrok WSA w Warszawie z dnia 12 kwietnia 2012r., w sprawie sygn. akt I SA/Wa 1953/11; wyrok WSA w Warszawie z dnia 16 lutego 2012r., w sprawie sygn. akt I SA/Wa 1162/11). Organ nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. Jeżeli więc Zobowiązana w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy merytorycznie, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenia wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań, mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. Tego jednak w sprawie nie uczyniła.

W konsekwencji Sąd uznał za nieuzasadniony zrzut naruszenia art. 7 w zw. z art. 78 § 1 i 2 k.p.a. przez odmowę dokonania oceny prawidłowości operatu szacunkowego w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i art. 84 poprzez niezwrócenie się do kolejnego biegłego w celu sporządzenia nowego operatu. W powyższym zakresie ugruntowane jest stanowisko, iż o potrzebie weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 i 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, decyduje powstanie po stronie organu administracji uzasadnionych wątpliwości, co do jego prawidłowości. Winno ono być wynikiem dokonanej przez organ oceny okoliczności sprawy (vide: wyrok NSA z dnia 1 grudnia 2021 r., I OSK 6/19). Samo żądanie strony dokonania takiej weryfikacji i zgłaszane zarzuty wobec operatu są niewystarczające dla zlecenia przez organ oceny prawidłowości sporządzenia takiego operatu (vide: wyrok NSA z dnia 16 maja 2013 r., I OSK 2088/11; wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., II OSK 2600/14, www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Kwestia istnienia, w okolicznościach konkretnego postępowania, uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości przeprowadzonej wyceny nieruchomości, podlega ocenie na tych samych warunkach co materiał dowodowy zgromadzony w postępowaniu administracyjnym, stanowiący podstawę faktyczną rozstrzygnięcia sprawy. W ocenie Sądu okoliczności te zostały ocenione przez organy prawidłowo.

Ponadto, odnosząc się to kwestii merytoryczny związanych z określeniem cech, wag, współczynników korekt, współczynników procentowych itp., Sąd wyjaśnia, iż ocena poprawności tych ustaleń pozostaje w sferze wiedzy specjalistycznej, a osoba nie będąca rzeczoznawcą majątkowym i nie dysponująca wiadomościami specjalnymi może dlatego nie być w stanie ocenić ich prawidłowości (por. wyrok NSA z 16 kwietnia 2019 r. II OSK 1350/17). Mając powyższe na uwadze, w ramach niniejszego postępowania, nie sposób odnosić się do merytorycznych zarzutów ze sfery wiedzy specjalistycznej, w tym np., wysokości przyjętego przez rzeczoznawcę współczynnika wykorzystania czy też przyjętych stawek zarządu nieruchomościami, przyjętych przez rzeczoznawcę składników premii za ryzyko, podnoszonych w uzasadnieniu skargi, dotyczą one bowiem obszarów związanych z oceną merytoryczną i jako takie pozostają poza ramami procesu weryfikacji operatu wyznaczonymi dla organów administracji, a w konsekwencji i Sądu. Jednocześnie podkreślić należy, iż jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 5 kwietnia 2012 r. sygn. II CSK 369/11, w kwestiach porównawczych nieruchomości nie są potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3 (analogicznie NSA w wyroku z 11 lipca 2016 r. sygn. OSK 2471/14).

Odnosząc się natomiast do zarzutu uwzględnienia nieruchomości mniejszych od wycenianej w punkcie 8.5 operatu, Sąd jedynie zauważa, że w punkcie tym rzeczoznawca ustalał analizę stawek czynszu w celu określenia stawek czynszu możliwego do uzyskania z nieruchomości wycenianej, w oparciu o wybrane cechy i wagi, które były w ocenie rzeczoznawcy istotne dla określenia wysokości potencjalnego czynszu, przy jednoczesnym zastosowaniu współczynników korygujących i znacznej licznie transakcji czynszowych. Zaś w przypadku obliczania stopy kapitalizacji rzeczoznawca podkreślał, brak wystarczającej liczby transakcji, wskazywał na zawarcie na przestrzeni lat zaledwie kilku transakcji (co uznał za niewystarczające co do ilości), nadto wskazywał na odmienność nie tylko w postaci samej powierzchni nieruchomości, ale i brak zawartych umów najmu oraz stopień zużycia nieruchomości transakcyjnych. Inaczej mówiąc biegły uznał, przedstawiając umotywowane stanowisko, że nie ma wystarczającego rynku, który mogły poddać badaniu i na podstawie którego mógłby dokonać ustalenia stopy kapitalizacji. W pkt 9.4 wskazał bowiem wyraźnie na niedostateczną ilość transakcji, jednocześnie dodając w wyjaśnieniach złożonych w trakcie postępowania, że zaistniałe transakcje odnoszą się do nieruchomości znacznie mniejszych i bez zawartych umów najmu, o innym stopniu zużycia. Jednak jak wynika z treści operatu, to nie wielkość powierzchniowa sama w sobie, a niewystarczające dane transakcyjne z rynku wzmocnione istotnymi różnicami cech charakterystycznych nieruchomości transakcyjnych, stanowiły podstawę ustalenia stopy kapitalizacji na podstawie stopy dyskontowej.

Jednocześnie Sąd podkreśla, że rzeczoznawca odniósł się w sposób zindywidualizowany, szczegółowy, spójny i logiczny do każdego z zarzutów i każdej nieprawidłowości podnoszonej przez Skarżącą. Operat szacunkowy uzupełniony wyjaśnieniami rzeczoznawcy, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione. Merytoryczna ocena operatów szacunkowych - zarówno przez organy administracji publicznej jak i sądy administracyjne - nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych a wyjaśnienia te zostały ocenione przez pryzmat art. 7, 77, 80 k.p.a

Podsumowując Sąd podkreśla, że kwestie związane z parkingiem i budową rampy zostały wyjaśnione w toku postępowania przy udziale rzeczoznawcy, i zostały uznane jako niemające wpływu na wynik wyceny, co zostało przez rzeczoznawcę szczegółowo przedstawione w piśmie, które wpłynęło do organu 24 stycznia 2021 r. W piśmie tym rzeczoznawca odniósł się także do dynamik wzrostu cen nieruchomości komercyjnych opierając się m.in. na danych z komunikatów Prezesa Głównego Urzędu Statycznego. Organ uznał natomiast, że na podstawie zgromadzonych dowodów, uwzględniając także stanowisko wyrażone przez rzeczoznawcę, że okoliczności ujawnione po dokonaniu opisu i oszacowania tj, wykonanie utwardzenia, będącego częścią wybudowanego przy Urzędzie Gminy w B. parkingu, zainstalowania w budynku rampy wycenionej na ok. 10.000 zł, czy wmontowanie na zapleczu drzwi zbrojeniowych o wartości ok. 10.000 zł, pozostają bez znacznego wpływu na wartość szacowanej nieruchomości i nie uzasadniają konieczności sporządzenia nowego operatu szacunkowego. Podobnie, rzeczoznawca odniósł się do wszystkich innych nieprawidłowości zarzucanych przez Zobowiązaną. W sposób merytoryczny, niezwykle szczegółowy, logiczny , spójny i kompletny, przy wykorzystaniu wiedzy specjalistycznej uzasadnił prawidłowość przyjętego postępowania, wskaźników, wag itp.

Przypomnieć również należy, że operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 k.p.a.), zatem podlega, zgodnie z obowiązującą w postępowaniu administracyjnym zasadą swobodnej oceny dowodów (art. 81 k.p.a.) ocenie organu wyłącznie co do jego wiarygodności i mocy dowodowej na podstawie całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, tj. w kontekście innych złożonych w sprawie dowodów, w tym wypowiedzi i wyjaśnień złożonych w postępowaniu przez strony. Jeżeli organ egzekucyjny ocenił, że przeprowadzony przez organ dowód w postaci operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, jest wiarygodny, to zgodnie z powołaną wyżej zasadą swobodnej oceny dowodów miał prawo oddalić zarzuty dotyczące szacowania nieruchomości odnoszące się do ustalenia wartości nieruchomości w oparciu o taki operat.

Mając powyższe na uwadze Sąd uznał za nieuzasadnione zarzuty naruszenia przepisów postępowania, w szczególności naruszenia art. 7, 77, 80 k.p.a. poprzez brak zweryfikowania przez organy założeń przyjętych przez rzeczoznawcę, w szczególności w zakresie przyjętych współczynników korygujących dla przedmiotowej nieruchomości, danych przyjętych do wyliczenia potencjalnego dochodu z nieruchomości oraz wyliczenia stopy kapitalizacji netto, co w konsekwencji doprowadziło do znacznego zaniżenia ustalonej wartości nieruchomości. Jak już wskazywano powyższej organy nie są uprawnione do prowadzenia takiej kontroli merytorycznej.

W świetle powyższego, zarzuty podniesione w skardze należy ocenić jako niezasadne. W konsekwencji, skarga podlegała oddaleniu, na podstawie art. 151 p.p.s.a.

Końcowo Sąd wskazuje, że orzeczenia sądów administracyjnych cytowane w treści niniejszego uzasadnienia, dostępne są w Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem https://orzeczenia.nsa.gov.pl.