Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 480/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2021-02-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 3 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jakub Zieliński Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 5 lutego 2021 r. sprawy ze skargi D. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2019 r. Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta [...] decyzją z dnia [...] grudnia 2018 r., nr [...], działając na podstawie art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1 oraz art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945; dalej: "u.p.z.p.") oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r., poz. 2096; dalej: "K.p.a."), po rozpatrzeniu wniosku [...] Sp. z o.o. z siedzibą w [...] z dnia [...] lipca 2018 r., zmienionego pismami z dnia [...] lipca 2018 r., [...] sierpnia 2018 r., [...] sierpnia 2018 r., [...] października 2018 r. oraz [...] listopada 2018 r., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na częściowej nadbudowie o część biurową, rozbudowie o windę zewnętrzną oraz częściowej zmianie sposobu użytkowania funkcji handlowo-usługowej na funkcję hotelową budynku handlowo- biurowego [...], przewidzianej do realizacji na dz. nr [...], ark. [...], obręb [...], położonej w [...] przy ul. [...] i [...] oraz umorzył postępowanie w zakresie przebudowy budynku.

W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że [...] Sp. z o.o. w dniu [...] lipca 2018 r. wniosła o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie, częściowej nadbudowie i rozbudowie o windę zewnętrzną oraz częściowej zmianie sposobu użytkowania funkcji handlowo-usługowej na funkcję hotelową budynku handlowo-biurowego [...]. Oznaczając parametry planowanej inwestycji inwestor wskazał powierzchnię terenu 5755 m2, powierzchnię zabudowy 5482 m2, co odpowiada wskaźnikowi powierzchni zabudowy ok. 95,3%, planowaną szerokość elewacji frontowej bez zmian, wysokość bez zmian (istniejąca 23,75 m), zadaszenie o powierzchni około 46,6 m2, geometrię dachu bez zmian.

W toku postępowania ustalono, że przebudowa budynku w tym budowa zadaszenia, zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt. 1a Prawa budowlanego, nie wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, zatem w świetle art. 59 ust. 1 w zw. z art. 50 ust. 2 u.p.z.p. postępowanie w zakresie przebudowy budynku należało umorzyć.

Dalej organ I instancji wyjaśnił, że przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. W przedmiotowej sprawie obszar analizowany wyznaczono w promieniu 132 m od granicy terenu objętego wnioskiem i jest to odległość równa trzykrotnej szerokości frontowej granicy terenu inwestycji, która od strony [...] wynosi w przybliżeniu 44 m. Przez front działki należy rozumieć, zgodnie z § 2 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588; dalej: "R.w.n.z."), tę część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. W przedmiotowej sprawie teren objęty wnioskiem przylega do trzech dróg publicznych i z każdej z nich możliwe jest wejście na działkę i do budynku. Określając obsługę komunikacyjną planowanej inwestycji wnioskodawca wskazał bezpośredni dostęp ze wszystkich trzech ulic, w związku z tym za główne wejście na teren inwestycji uznano wejście od strony pl. [...], przy którym zarejestrowano adres spółki [...] sp. z o. o. Zabudowa objęta takim promieniem jest wystarczająca dla określenia możliwości realizacji wnioskowanej inwestycji. Działki, przez które przebiega granica obszaru analizowanego, w przypadku gdy większa część ich zabudowy znajduje się w jego w granicach, uwzględniono w całości.

Wskazano, że obszar analizowany obejmuje swym zasięgiem kwartał zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej, usługowej oraz handlowej, tereny zieleni (park [...]), komunikacji kołowej i tramwajowej. Budynki mieszkalne wielorodzinne usytuowane są głównie we frontowych częściach działek na całej ich szerokości, tworzą zwartą zabudowę pierzejową z czytelnymi liniami zabudowy oraz wewnętrznymi podwórkami. Budynki mieszkaniowe wielorodzinne to najczęściej historyczne kamienice, które w parterach mają usługi (handel, gastronomia, biura). Zabudowa usługowo-handlowa znajduje się na terenie pomiędzy ulicą [...] a [...]. W obszarze analizowanym średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynosi 75,4%. Średnia szerokość elewacji frontowej obliczona dla wszystkich budynków wynosi ok. 27 m. Budynki w obszarze analizowanym są przekryte dachami płaskimi i stromymi o zróżnicowanej geometrii i kątach nachylenia połaci dachowych od ok. 20° do ok. 40°.

Planowana inwestycja pomimo rozbudowy o windę nie wiąże się ze zmianą dotychczasowej linii zabudowy budynku, szerokości elewacji frontowej, wysokości oraz geometrii dachu budynku. Powierzchnia terenu objętego wnioskiem wynosi 5755 m2. Planowana powierzchnia użytkowa funkcji hotelowej wynosi 8 442 m2, natomiast planowana powierzchnia funkcji biurowej 5 687 m2. Część budynku o powierzchni ok. 256,6 m2 planowana jest do nadbudowy do wysokości istniejącego budynku. Rozbudowa budynku od strony ul. [...] planowana jest o zewnętrzną windę o powierzchni 7,2%. Winda zewnętrzna ma obsługiwać 4 kondygnacje budynku. Wnioskowana powierzchnia zabudowy wynosi łącznie 5489 m2, istniejąca powierzchnia zabudowy wynosi 5482 m2. Wskaźnik zabudowy istniejący 95,2%, a wnioskowany wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy obliczony dla zabudowy istniejącej i projektowanej wynosi 95,3%. Planowana inwestycja nie będzie wiązała się ze zwiększeniem powierzchni sprzedaży. Przedsięwzięcie będzie wiązało się z rozbudową o windę od strony ul. [...], nadbudowę tarasu znajdującego się na 5 kondygnacji (w części płd.-wsch. budynku) o 1 kondygnację do wysokości istniejącego budynku z planowaną funkcją biurową oraz ze zmianą sposobu użytkowania funkcji handlowo- usługowej na funkcję hotelową.

Przeprowadzona analiza wykazała, że w terenie analizowanym znajduje się co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, spełnia średni wskaźnik obliczony dla całej zabudowy. Te kryteria spełniają nieruchomości położone u zbiegu ulic [...] i Krysiewicza, a także budynek usługowy przy ul. [...]. Planowane zamierzenie kontynuuje funkcję oraz wskaźniki zabudowy. Inwestycja planowana jest w obrębie istniejącego budynku, a planowana rozbudowa o windę zewnętrzną nie wiąże się ze zmianą dotychczasowej linii zabudowy budynku. Zmianie nie ulega również szerokość elewacji frontowej, wysokość oraz geometria dachu budynku.

Planowana inwestycja przekracza natomiast średni wskaźnik obliczony dla całej zabudowy, który wynosi około 75,4%. Stwierdzono jednak, że wnioskowany wskaźnik nie przekroczy wskaźników zabudowy w najbliższym sąsiedztwie. Wskaźniki na tym terenie wynoszą odpowiednio: około 95,4% - ul. [...] (dz. nr [...] i [...]) i około 99,1% - ul. [...] (dz. nr [...]). Wobec powyższych uwarunkowań urbanistycznych, w ocenie sporządzającego analizę, za zasadne uznano dopuszczenie realizacji wnioskowanej rozbudowy. Wskaźnik zabudowy ustalony na poziomie maksymalnym do 95,5% i powierzchni rozbudowy maksymalnie do 8 m2 jest dopuszczalny z punktu widzenia kształtowania ładu przestrzennego i umożliwi zagospodarowanie terenu zgodnie z wnioskiem.

W odwołaniu z dnia [...] stycznia 2019 r. do Samorządowego Kolegium Odwoławczego D. B. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

W uzasadnieniu odwołujący podniósł, że zaskarżona decyzja nie zabezpiecza jego interesów w zakresie obsługi komunikacyjnej budynku, którego realizacja odbywa się na podstawie prawomocnej i ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę nr [...] z dnia [...] lutego 2011 r., sygn. akt sprawy [...] W decyzji tej m.in. na podstawie uzgodnień z ZDM nr [...] i [...] z dnia [...] stycznia 2011 r. uzgodniono zjazd tymczasowy na czas budowy oraz docelową organizację ruchu dla miejsca dostaw do obsługi nieruchomości odwołującego. Zaskarżona decyzja powinna więc uwzględniać ustalenia wynikające z wyżej wymienionego pozwolenia na budowę, w tym lokalizację wjazdu i zjazdu na dz. nr [...] oraz miejsce postojowe w takich samych wymiarach jak w pozwoleniu na budowę i na zasadach nie innych jak dla [...] Sp. z o.o. w decyzji wydanej na rzecz [...] Sp. z o.o.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] marca 2019 r., nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie organ odwoławczy dokonując oceny sporządzonej przez organ I instancji analizy funkcji cech zabudowy i zagospodarowania terenu stwierdził, że Prezydent Miasta [...] prawidłowo uznał, iż planowane przez inwestora zamierzenie budowlane kontynuuje funkcję występującą w obszarze analizowanym, albowiem na obszarze przyjętym do analizy występuje zabudowa o funkcji usługowej, biurowej, handlowej i hotelowej.

Z przeprowadzonej w sprawie analizy urbanistycznej wynika, że średni wskaźnik intensywności zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 75,4 %, a kształtuje się od 33 % do 100 %. Planowana inwestycja ma zwiększyć swą powierzchnię zabudowy o ok, 7,2% (dla całego terenu objętego inwestycją ma wynieść 95,5%), zatem w zakresie powierzchni zabudowy parametr ten jest wyższy od średniego. Organ I instancji prawidłowo zastosował § 5 ust. 2 R.w.n.z. uznając, że ustalenie powierzchni zabudowy dla wnioskowanego terenu w parametrze wyższym niż średni wynika z analizy urbanistycznej.

Organ odwoławczy wskazał również, że budynki w obszarze analizowanym to w większości historyczne kamienice o wysokości od 3 do 6 kondygnacji nadziemnych. Wyjątkiem w badanym obszarze jest siedmiokondygnacyjny budynek biurowo - handlowy przy ul. [...], znajdujący się w najbliższym sąsiedztwie budynku objętego wnioskiem. Organ I instancji prawidłowo określił wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej zgodnie z żądaniem inwestora. Parametry zarówno linia zabudowy, szerokość elewacji frontowej jak i geometrii dachu nie ulegają natomiast zmianie.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wskazało, że niniejsze postępowanie administracyjne jest odrębnym postępowaniem od postępowania administracyjnego, w wyniku którego odwołujący uzyskał decyzję właściwego organu o pozwoleniu na budowę dla działki nr [...], ark. [...], obręb [...].

W skardze z dnia [...] kwietnia 2019 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu D. B. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także zasądzenie na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skarżący powtórzył zarzuty zawarte w odwołaniu. Podniósł, że realizacja inwestycji przez [...] uniemożliwia skarżącemu prowadzenie robót budowlanych na jego nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

W piśmie procesowym z dnia [...] listopada 2020 r. pełnomocnik skarżącego zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie art. 6 ust. 2 pkt 1 i art. 64 ust. 1 w zw. z art. 54 ust. 2 lit d u.p.z.p. oraz art. 5 ust. 2 pkt 9 Prawa budowlanego. Wniósł o jej uchylenie i poprzedzającej ją decyzję Prezydenta Miasta [...], ewentualnie o stwierdzenie ich nieważności.

W uzasadnieniu podniesiono w szczególności, że skarżący w dniu [...] marca 2009 r. uzyskał decyzję nr [...] o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, znak [...], w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla budynku usługowo-handlowo-biurowo-mieszkalnego położonego przy ul. [...] - pl. [...], oznaczonej jako dz. nr [...], arkusz [...], obręb [...] (sprostowaną postanowieniem z dnia [...] stycznia 2011 r.), leżącej w bezpośrednim sąsiedztwie działki nr [...], arkusz [...], obręb [...], na których planowana jest inwestycja będąca przedmiotem zaskarżonej decyzji nr [...] o warunkach zabudowy z dnia [...] grudnia 2018 r., znak: [...] Następnie skarżący uzyskał decyzję nr [...], znak [...], zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę tej inwestycji. Decyzja ta funkcjonuje w obrocie prawnym, albowiem skarżący rozpoczął budowę przed upływem trzech lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, i kontynuuje ją do dnia dzisiejszego.

W uzyskanej przez skarżącego decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wskazano wprost, że dojazd do planowanego budynku jest możliwy wyłącznie od strony [...] jednym zjazdem (wjazd - wyjazd) zlokalizowanym przed istniejącym słupem trakcyjnym. Również jedynie w tym samym miejscu będzie możliwy (do godz. 10:00) rozładunek towarów i zabieranie odpadów. Jednocześnie jednak w zaskarżonej decyzji o warunkach zabudowy wydanej na rzecz spółki [...] sp. z o.o., w punkcie IV "Warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji", pkt 2. - "Obsługa komunikacyjna" - wskazano możliwość zlokalizowania przez [...] sp. z o.o. miejsca postojowego dedykowanego dla autobusów turystycznych i taksówek obsługujących nową funkcję budynku (planowany hotel) w rejonie jak wskazuje wnioskodawca, przy jednoczesnej zmianie zagospodarowania (przebudowie) pasa drogowego. Tym samym wyżej wskazana inwestycja spółki [...] sp. z o.o. nie jest spójna z uprzednio wydaną na rzecz skarżącego prawomocną i ostateczną decyzją zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę nr [...] z dnia [...] lutego 2011 r. (znak sprawy: [...]). Nadto w szczególności nie jest zgodna z ustaleniami w zakresie obsługi komunikacyjnej budynku, tj. lokalizacji zjazdu tymczasowego na czas budowy oraz docelową organizacją ruchu dla miejsca dostaw do obsługi nieruchomości skarżącego stanowiącą integralną część pozwolenia na budowę (wydaną m.in. na podstawie uzgodnień z Zarządem Dróg Miejskich nr [...] i [...] z dnia [...] stycznia 2011 r. oraz decyzji Zarządu Dróg Miejskich z dnia [...] grudnia 2012 r. zezwalająca na lokalizację (budowę) zjazdu, nr [...]).

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga okazała się niezasadna.

Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2019 r., nr [...], utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] grudnia 2018 r., nr [...], w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na częściowej nadbudowie o część biurową, rozbudowie o windę zewnętrzną oraz częściowej zmianie sposobu użytkowania funkcji handlowo-usługowej na funkcję hotelową budynku handlowo- biurowego [...], przewidzianej do realizacji na dz. nr [...], ark. [...], obręb [...], położonej w [...] przy ul. [...] i [...] oraz umorzenia postępowanie w zakresie przebudowy budynku.

W pierwszej kolejności odnosząc się do umorzenia postępowania administracyjnego w zakresie przebudowy budynku wskazać należy, że z uwagi na fakt, iż planowana przebudowa nie wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, w świetle art. 59 ust. 1 w zw. z art. 50 ust. 2 u.p.z.p. organ I instancji zasadnie umorzył postępowanie w tym zakresie.

Odnosząc się do warunków zabudowy wydanych dla inwestycji polegającej na częściowej nadbudowie o część biurową, rozbudowie o windę zewnętrzną oraz częściową zmianę sposobu użytkowania funkcji handlowo-usługowej na funkcję hotelową budynku handlowo-biurowego [...] wskazać należy, że materialnoprawną podstawę wydanych w sprawie decyzji stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945; dalej: "u.p.z.p."). Stosownie do art. 4 ust. 2 pkt 2 tej ustawy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Doprecyzowanie powyższej normy stanowi art. 59 ust. 1 u.p.z.p., w myśl którego zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Jak przy tym wynika z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: (1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; (2) teren ma dostęp do drogi publicznej; (3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; (4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; (5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Przesłanki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., dotyczą warunków, jakie musi spełniać teren, na którym ma być prowadzona inwestycja powodująca konieczność uzyskania warunków zabudowy wobec braku planu zagospodarowania przestrzennego. Ustawodawca nałożył na organ wydający decyzję obowiązek sprawdzenia oraz określenia wymagań, jakie powinna spełniać nowa zabudowa w związku z już istniejącą zabudową w sąsiedztwie oraz sposobem zagospodarowania terenu. Zatem w przypadku braku planu zagospodarowania naczelną zasadą towarzyszącą regulacji ładu przestrzennego jest kontynuacja. Nowa zabudowa powinna stanowić kontynuację zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie inwestycji, zarówno jeżeli chodzi o funkcję, parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy, jak i zagospodarowanie terenu. Kontynuacja powinna dotyczyć także gabarytów, formy architektonicznej obiektów, linii zabudowy oraz co bardzo ważne, intensywności wykorzystania terenu. Warunki, zgodnie z którymi określa się cechy nowej zabudowy, są zdefiniowane w wydanym na podstawie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588; dalej: "R.w.n.z.").

W celu stwierdzenia, czy planowana inwestycja spełnia wymogi ładu przestrzennego, obowiązkiem organu jest przeprowadzenie na tym obszarze analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. (§ 3 ust. 1 R.w.n.z.). Stosownie do § 3 ust. 2 R.w.z.n., granice obszaru analizowanego wyznacza się w każdej sprawie w zależności od planowanej inwestycji, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki pod nową zabudowę, nie mniejszej niż 50 metrów.

W rozpoznawanej sprawie obszar analizowany wokół działek nr [...], ark. [...], obręb [...], został wyznaczony w sposób prawidłowy. W tym przypadku za front działki przyjęto granicę terenu inwestycji, która od strony [...] wynosi 44 m, wobec czego obszar analizowany wyznaczono w odległości 132 m od granicy terenu objętego wnioskiem.

Zdaniem Sądu należy zgodzić się ze stanowiskiem organu odwoławczego, że sporządzona przez organ I instancji analiza jest prawidłowa, a ustalenia dokonane w oparciu o analizę są wystarczające do rozstrzygnięcia sprawy i określenia w decyzji wymagań dla nowej zabudowy. Analiza zawiera opis wszystkich działek znajdujących się w obszarze analizowanym (ich funkcji i istotnych parametrów zlokalizowanej na nich zabudowy), co pozwoliło na dostosowanie nowej zabudowy do wyznaczonych - przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy - cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru), a w dalszej kolejności architektonicznym (ukształtowanie obiektów).

W pierwszej kolejności wskazać należy, że prawidłowo przyjęto w wynikach przeprowadzonej analizy, że funkcja projektowanej inwestycji jest zgodna z zainwestowaniem terenów sąsiednich, albowiem w obrębie obszaru analizowanego znajdują się budynki usługowo-handlowo-hotelowe, tj. budynek handlowo-usługowy u zbiegu ul. [...] i [...], budynek usługowy przy ul. [...], budynek usługowo-mieszkalny u zbiegu ulic [...] i [...] oraz budynek biurowy przy ul. [...].

Dalej wskazać należy, że jak wynika z wniosku inicjującego postępowanie, planowana inwestycja nie wiąże się ze zmianą dotychczasowej linii zabudowy budynku, szerokości elewacji frontowej budynku, wysokości budynku oraz geometrii dachu, co eliminuje konieczność analizy zgodności planowanej inwestycji z cechami i parametrami zabudowy sąsiedniej w tym zakresie.

Odnosząc się natomiast do wyznaczonego wskaźnika powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki zauważyć należy, że w tym przypadku organ zdecydował się na odstępstwo od średniego wskaźnika na obszarze analizowanym. Z przeprowadzonej analizy urbanistycznej wynika, że średnia wielkość wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek na obszarze objętym analizą wyniosła 75,4 %. Wartości wskaźnika dla poszczególnych działek lub zespołów działek stanowiących jedną nieruchomość zawiera się w przedziale od 33 % (dla zabudowy szkolnej przy ul. [...]) do 100 % (m. in. dla budynków przy ul. [...], [...]). Uznano zatem, że możliwe jest dopuszczenie wartości tego wskaźnika obliczonego dla zabudowy istniejącej i projektowanej w wielkości wynoszącej 95,3 % (wskaźnik zabudowy obecnie istniejącej wynosi 95,2 %), albowiem wartość ta nie przekracza maksymalnego wskaźnika zabudowy w najbliższym sąsiedztwie, które wynoszą odpowiednio ok. 95,4 % (ul. [...]; działki nr [...] i [...]) oraz ok. 99,1 % (ul. [...], działka nr [...]). Zdaniem Sądu organ w sposób przekonujący uzasadnił zastosowane odstępstwo, które wynika z przeprowadzonej analizy.

Reasumując, w ocenie Sądu przeprowadzone postępowanie wykazało, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 u.p.z.p., albowiem w obszarze analizowanym istnieją działki o tej samej funkcji jaką ma spełniać projektowana inwestycja, działka ma dostęp do drogi publicznej, a uzbrojenie terenu jest wystarczające dla tego zamierzenia budowlanego. Ponadto, teren inwestycji nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Okoliczności te organ ustalił w oparciu o analizę urbanistyczno-architektoniczną, sporządzoną przez uprawnionego urbanistę. Wobec tego organy obu instancji nie miały podstaw prawnych do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla omawianej inwestycji.

W konsekwencji Sąd stwierdził, iż organ I instancji prawidłowo ustalił istotne elementy stanu faktycznego i dokonał prawidłowej oceny, że projektowana inwestycja może zostać zrealizowana, a decyzja przez niego wydana zawiera wszystkie wymagane elementy stosownie do art. 107 § 1 i 3 K.p.a. Z tego też względu postępowanie i rozstrzygnięcie wydane przez organ odwoławczy należało uznać za prawidłowe.

Odnosząc się do zarzutów skargi wyjaśnić należy, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy jest etapem wstępnym procesu inwestycyjnego i jej wydanie opiera się na przesłankach wynikających z art. 61 u.p.z.p. Przedmiotem analizy mogą być więc wyłącznie te zarzuty, które dotyczą aktualnego etapu realizacyjnego, a więc oceny warunków do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Tych cech nie mają zarzuty właściwe dla dalszego etapu - postępowania w sprawie ewentualnego wydania pozwolenia na budowę. W decyzji ustalającej warunki zabudowy określane są ogólne warunki zagospodarowania i zabudowy terenu. Na tym etapie postępowania organ administracji nie przesądza szczegółowych rozwiązań, np. w odniesieniu do obsługi komunikacyjnej terenu, które powinny być skonkretyzowane dopiero na etapie wydawania pozwolenia na budowę. W rozpoznawanej sprawie organ I instancji określając warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji zacytował wyłącznie warunki wydane przez Zarząd Dróg Miejskich z dnia [...] sierpnia 2018 r., uzupełnione pismem z dnia [...] października 2018 r., które wyznaczają inwestorowi ramy obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji. Nie oznacza to jednak, że obsługa komunikacyjna inwestycji będzie się odbywać w takim właśnie kształcie. Zarząd Dróg Miejskich wskazał, że "widzi możliwość" zlokalizowania miejsca postojowego dedykowanego dla autobusów turystycznych i taksówek w rejonie wskazanym przez wnioskodawcę, ale zastrzegł, że przebudowa pasa drogowego (w tym zmiana organizacji ruchu) musi być pozytywnie zaopiniowana przez zarządcę drogi i zarządcę ruchu. Szczegółowe ustalenia w tym zakresie zostaną więc skonkretyzowane na etapie wydawania pozwolenia na budowę. W pkt V decyzji organ I instancji wskazał przy tym, że wydana decyzja nie rodzi praw do terenu ani nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, a także nie jest równoznaczna z pozwoleniem na budowę.

Jedynie na marginesie dodać można, co nie wpływa jednak na poczynione powyżej rozważania, że dołączone do pisma procesowego z dnia [...] listopada 2020 r. dokumenty, wbrew twierdzeniom pełnomocnika skarżącego, świadczą raczej o wygaśnięciu decyzji o pozwoleniu na budowę nr [...]. Decyzja ta stała się bowiem ostateczna w dniu [...] marca 2011 r., i od tego dnia, w przeciągu trzech lat inwestor winien rozpocząć budowę. Z wyciągu z dziennika budowy wynika natomiast, że choć inspektor nadzoru inwestorskiego przejął obowiązki w dniu [...] lutego 2014 r., kierownik budowy przejął obowiązki dopiero w dniu [...] lutego 2020 r., a w dniu [...] lutego 2020 r. rozpoczęto stawianie fundamentu (k. 182 akt sąd.). Co również istotne, z przedłożonej decyzji ZDM z dnia [...] grudnia 2010 r., zezwalającej na lokalizację (budowę) zjazdu z pl. [...] na działkę nr [...] wynika, że wygasa ono jeżeli w ciągu trzech lat od daty jego wydania zjazd nie zostanie wybudowany (k. 164 akt sąd.). Z kolei projekt stałej organizacji ruchu, związany z projektowanym miejscem dostaw do budynku został zatwierdzony w dniu [...] stycznia 2011 r. z zastrzeżeniem, że projekt jest ważny 1 rok od daty zatwierdzenia (k. 168 akt sąd.).

Odnosząc się natomiast do wniosku o stwierdzenie nieważności wydanych w niniejszym postępowaniu decyzji Sąd wskazuje, że nie stwierdził, aby były one obarczone wadami wymienionymi w art. 156 § 1 K.p.a. Pełnomocnik skarżącego w żaden sposób nie uargumentował natomiast złożonego wniosku, co uniemożliwia podjęcie polemiki z zajętym przez niego stanowiskiem.

Mając powyższe na uwadze, Sąd działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325), oddalił skargę.

Niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na mocy zarządzenia Przewodniczącego Wydziału II z dnia [...] października 2020 r. wydanego w oparciu o art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych.