Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA 2022/03
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2004-06-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tadeusz Cysek, Sędziowie NSA Otylia Wierzbicka, Asesor WSA Tomasz Wykowski (spr), Protokolant Karina Jankowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 czerwca 2004 r. sprawy ze skargi S. U. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] kwietnia 2003 r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się wyroku.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] kwietnia 2003 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy P. z dnia [...] lutego 2003 r., ustalającą jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości działki o nr ewid. [...], położonej w P. pomiędzy ulicami [...]a [...], spowodowanego uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego miasta P., (Uchwala Rady Miejskiej w P. z dnia [...] kwietnia 1998 r. Nr [...], opubl. w Dz.U. Woj., [...]. Nr [...], poz. [...] z dnia [...] lipca 1998 r.). Opłatę tę ustalono w związku z faktem, iż po uchwaleniu planu skarżący dokonał zbycia tej działki na podstawie notarialnej umowy sprzedaży z dnia [...] kwietnia 2000 r.

SKO uznało, iż skarżący zasadnie został obciążony wskazaną wyżej opłatą albowiem spełnione zostały warunki, o których mowa w art.36 ust.3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity - Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz.139 z późn.zm.). Przed wejściem w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego P. nieruchomość stanowiła teren przeznaczony pod uprawy rolne a po jego uchwaleniu znalazła się na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową i usługową. Ewidentna zmiana statusu działki spowodowała wzrost jej wartości, co w związku ze zbyciem działki przez skarżącego obligowało Burmistrza Gminy P. do ustalenia opłaty w wymiarze 20% różnicy wartości działki przed i po uchwaleniu planu (art.36 ust.5 ustawy w związku z §98 uchwały zatwierdzającej plan). Postępowanie organu I instancji w przedmiocie wymierzenia opłaty respektowało wszystkie wymogi przewidziane zarówno w ust.5,6,7,9 art.36 ustawy, jak i w przepisach k.p.a. SKO odmówiło słuszności argumentom skarżącego, iż w wycenie działki nie uwzględniono nakładów poczynionych przez niego w okresie pomiędzy uchwaleniem planu a dniem zbycia nieruchomości. W tym zakresie rozstrzygające znaczenie przypisał organ odwoławczy stwierdzeniu zawartemu w operacie z wyceny nieruchomości, iż skarżący nie przedłożył dokumentacji określającej termin zakończenia wszystkich prac, o których informował biegłego a także kosztów z wyliczeniem na poszczególne działki. SKO stwierdziło przy tym, iż wartość nakładów, o których wspomina skarżący, nie podlega zaliczeniu na zasadach określonych w art.36 ust.5 ustawy albowiem dokonano ich już po wejściu życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Skarga zarzuca organowi odwoławczemu, iż nie kwestionując samego faktu dokonania nakładów na nieruchomość, wyczerpał ten aspekt sprawy wyłącznie poprzez powtórzenie nieprawdziwych stwierdzeń operatu, w świetle których nakładów tych skarżący nie udokumentował. Skarżący nie zaprzeczył, iż chodzi o nakłady poczynione na całe osiedle, na którym znajdowała się jego działka, niemniej należy wymagać od rzeczoznawcy, dysponującego zarówno odpowiednimi kwalifikacjami, jak i przekazaną przez skarżącego dokumentacją aby był on w stanie wyliczyć wartość nakładów przypadających na jego działkę [...]. Obowiązkiem tym nie powinien natomiast obarczać skarżącego. Ponadto przy wyjaśnianiu spornej kwestii naruszono reguły postępowania administracyjnego albowiem SKO oraz biegły rzeczoznawca de facto zastąpili organ pierwszej instancji, w orzeczeniu którego zagadnienie nakładów nie zostało dostrzeżone. Wobec tego mankamentu postępowania pierwszoinstancyjnego SKO nie miało w przekonaniu skarżącego upoważnienia do dokonywania samodzielnych ustaleń wprost w oparciu o operat szacunkowy. Skarżący podniósł także, iż oczywiście błędnie SKO wyłącza z zakresu art.36 ust.5 ustawy nakłady dokonane po dniu wejścia w życie nowego płanu zagospodarowania przestrzennego.

Odpowiadając na skargę SKO wniosło o jej oddalenie i dodało tytułem uzupełnienia, iż kwoty spornych nakładów skarżący nie określił, podczas gdy to na nim spoczywał ciężar dowodu w powyższym zakresie. Zaniechanie skarżącego spowodowało, iż rzeczoznawca przyjął do porównań tylko te nieruchomości, na które nie były ponoszone nakłady skutkujące wzrostem ich cen. Wartość tych gruntów nie została podwyższona z tytułu już poniesionych i nadal ponoszonych nakładów.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga zasługuje na uwzględnienie.

W ocenie Sądu oba organy orzekające w sprawie nie wyjaśniły tak istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności, jak ta czy w istocie wejście w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego P. spowodowało wzrost wartości działki [...], należącej do skarżącego oraz czy na działkę tę dokonano nakładów kwalifikujących się w świetle art.36 ust.5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz.139 zpóźn.zm.), do ich uwzględnienia przy wymierzaniu opłaty.

SKO a wcześniej organ I instancji uznały, iż w wyniku wejścia w życie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla miasta P., zatwierdzonego Uchwałą Rady Miejskiej w P. z dnia [...] kwietnia 1998 r. Nr [...], (opubl w Dz.U. Woj., [...]. Nr [...], poz. [...] z dnia [...] lipca 1998 rj przeznaczenie nieruchomości skarżącego uległo zmianie z rolnego na mieszkaniowe. W ocenie Sądu ustalenie to budzi zastrzeżenia. Bezspornym jest bowiem, iż w dniu 3 kwietnia 2000 r., tj. w dniu zbycia nieruchomości przez skarżącego działka [...] znajdowała się na terenie oznaczonym w nowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem [...]. Funkcję tego terenu określa §53 planu, stosownie do treści którego "ustala się jako podstawowe przeznaczenie terenów: a) mieszkalnictwo o wszelkich formach wraz z usługami towarzyszącymi, b) usługi publiczne i komercyjne o charakterze ponadlokalnym, zwłaszcza w rejonie ulicy [...], w zakresie: handlu, administracji, rzemiosła, gastronomii

. Zwrócić jednakże należy uwagę na fakt, iż pod rządami poprzednio obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego miasta P., zatwierdzonego Uchwałą Rady Narodowej Miasta i Gminy P. Nr [...] z dnia [...] marca 1985 r. (Dz.Urz. [...]. Nr [...] poz. [...] z 1985 r.), nieruchomość skarżącego znajdowała się w obszarze urbanistycznym przeznaczonym wprawdzie pod uprawy rolne, niemniej jednocześnie obszar ten stanowił rezerwę dla zabudowy wielorodzinnej i usług po 1995 r. (teren oznaczony symbolem [...]— " Tereny upraw rolnych stanowiące rezerwą dla zabudowy wielorodzinnej i usług po r. 1995. Niezbędna stwierdzona przez władze rolne zabudowa dla rolników mieszkalna i czasowa gospodarcza winny być realizowane jedynie wzdłuż istn. ulic. Należy maksymalnie ograniczyć dokonywanie podziałów terenów. " Organy orzekające w sprawie winny zatem rozważyć, czego z naruszeniem art.77§l i 107§3 k.p.a. nie uczyniły, czy po 1995 r. (czyli z dniem 1 stycznia 1996 r.) działka [...] znalazła się już na obszarze dopuszczalnej według planu zabudowy wielorodzinnej i usług i zatem, czy uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta P. doprowadziło do zmiany przeznaczenia tej działki (wzrostu jej wartości).

W ocenie Sądu żaden z organów nie wyjaśnił też w zadawalającym stopniu kwestii nakładów poczynionych na nieruchomość. W orzeczeniu pierwszoinstancyjnym brak jakiegokolwiek odniesienia się do tej kwestii, natomiast SKO poprzestało na cytacie z operatu, z którego nie wynikają żadne konkretne wnioski. Z kontekstu można się jedynie domyślać, iż w ocenie rzeczoznawcy nieudokumentowanie wysokości nakładów przez skarżącego uniemożliwia ich oszacowanie. Ani Burmistrz Gminy P. ani Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie zweryfikowały nie tylko tego, czy stanowisko to jest słuszne ale także tego, na jakich przesłankach oparł rzeczoznawca swoje twierdzenia. W obu decyzjach zaniechano zatem oceny wartości dowodu, jakim jest operat szacunkowy, co w oczywisty sposób narusza wymagania art.77§l k.p.a. Jednocześnie organ odwoławczy nie odniósł się do zarzutu odwołania, iż organ I instancji dysponował obszerną dokumentacją, poświadczającą dokonanie nakładów i ich wpływ na wzrost wartości nieruchomości. Ponadto błędnie zinterpretowało Samorządowe Kolegium Odwoławcze art.36 ust.5 ustawy stwierdzając, iż kwota tzw. renty planistycznej nie ulega pomniejszeniu o nakłady dokonane po dniu wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wniosek płynący z literalnego brzmienia przepisu jest bowiem wprost przeciwny do tezy SKO.

Biorąc powyższe pod uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny orzeki jak w sentencji na podstawie art. 145 par. 1 pkt 1 lit.c, art. 152 oraz art.200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. -prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1270) w związku z art.97 ust.l ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. -przepisy wprowadzające ustawę -prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz.1271).