Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 583/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2019-11-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3
journal: Dz.U. 2016 poz 290
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Anna Siedlecka Sędziowie: Sędzia NSA Halina Filipowicz – Kremis – spr. Sędzia WSA Władysław Kulon Protokolant starszy asystent sędziego Malwina Jaworska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 5 listopada 2019 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w W. na decyzję D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym budynków mieszkalnych przez wykonanie określonych robót budowlanych oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

Decyzją nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz.U.2018.2096 ze zm.) oraz art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U.2019.1186) po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w W. oraz E. M. od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta W. nr [...] z dnia [...], nakazującej Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul [...] w W. - właścicielce budynku mieszkalnego przy ul. [...] w W., usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym budynku mieszkalnego przy ul. [...] w W., wpisanego do rejestru zabytków pod numerem [...] decyzją z dnia [...], zlokalizowanego na działce nr [...] (wyższa część budynku) i na działce nr [...] (niższa część budynku), obręb [...] Ś., poprzez wykonanie określonych w decyzji robót budowlanych, D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego we W. uchylił zaskarżoną decyzję w części dotyczącej terminu wykonania obowiązku określonego w pkt 1 tj. wykonania robót zabezpieczających i ich utrzymywania do czasu wykonania docelowych robót naprawczych, polegających na założeniu kontrolnych plomb szklanych w miejscach głębokich spękań na ścianie frontowej i od podwórza oraz ich stałe bieżące monitorowanie (wyniki monitorowania odnotowywać w dzienniku z kontroli) i ustalił nowy termin jego wykonania do dnia 31 sierpnia 2019r., w pozostałym zakresie utrzymuję zaskarżoną decyzję w mocy.

Na uzasadnienie organ wskazał, że w dniu 25.08.2017 roku do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta W. wpłynęło pismo E. M. z prośbą o interwencję w sprawie zaciekania dachu w budynku przy ul. [...] w W. Organ zwrócił się do A Zarządzanie Nieruchomościami z prośbą o udzielenie informacji o danych Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. [...] w W. wraz z przedłożeniem stosownych dokumentów, natomiast pismem z dnia 31.08.2017 r. zażądał udostępnienia przez zarządcę ww. budynku tj. A Zarządzanie Nieruchomościami aktualnych protokołów z okresowych kontroli budynku przy ul. [...] w W. wymaganych art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a, b i c, oraz pkt 2 Prawa budowlanego. W dniu 12.09.2017 r. do PINB wpłynęły dokumenty dot. Wspólnoty Mieszkaniowej oraz protokół z przeglądu elektrycznego, protokół z przeglądu ogólnobudowlanego rocznego oraz 5-letniego, protokół z przeglądu kominiarskiego oraz protokół z przeglądu gazowego. Z protokołu z okresowej "pięcioletniej" kontroli stanu technicznego budynku i rocznego za 2016 r. sporządzonego przez inż. R. K. wynika, że szacowane całkowite zużycie budynku wynosi 42,83 %, a jego stan techniczny jest średni. W budynku występują następujące nieprawidłowości: ściany i tynki w piwnicy zawilgocone, na ścianach konstrukcyjnych występują liniowe spękania ściany od zaplecza, gzyms międzypiętrowy i nadokienny z ubytkami i wykruszeniami, odsłonięta konstrukcja stalowa stropu nad piwnicą ulega korozji, tynk na stropie nad piwnicą z licznymi ubytkami i odpryskami, ujawniono nieznaczne ugięcie stropów międzypiętrowych w przestrzeni klatki schodowej i holi podczas obciążeń eksploatacyjnych, tynki na klatce schodowej posiadają widoczne spękania liniowe, złuszczenia i odbarwienia, malatura emulsyjno - olejna na klatce schodowej brudna i złuszczona, posadzka na klatce schodowej cementowa z wykończeniem płytkami kamiennymi zdobionymi w poziomie parteru z uszkodzeniami i spękaniami, podesty na wyższe kondygnacje drewniane z uszkodzeniami warstwy wierzchniej powodujące nierówności, elementy konstrukcyjne więźby dachowej nie wykazują uszkodzeń i nadmiernych odkształceń eksploatacyjnych, poza obszarem przy wyłazie dachowym na dachu płaskim, zły stan pokrycia dachowego dla dachu płaskiego, niewielkie ubytki tynku na kominach, średni stan obróbek z blachy ocynkowanej, jeden pion uszkodzony w wyniku spalenia, kominy ponad dachem z cegły klinkierowej z licznymi drobnymi spękaniami wynikającymi z wbudowania zamiast cegieł pełnych - dziurawek, czapy kominowe wyprofilowane z cegieł dziurawek odsłonięte co powoduje penetrację ścian komina przez wody opadowe, w częściach wspólnych na klatce schodowej okna krosnowe pojedyncze o znacznym stopniu wyeksploatowania, cokół elewacji zaplecza i tunelu wyłożony płytami szkliwionymi i tynkiem cementowym z ubytkami, wykruszeniami i malunkami grafitii, na strychu tynki ścian zmurszałe z licznymi drobnymi wykruszeniami, podłoga na strychu drewniana z lokalnymi śladami erozji, ujawniono przecieki z połaci dachowej, znaczące ubytki na posadzkach z cegły w piwnicy, tynki ścian i sufitu w piwnicy są zmurszałe z licznymi ubytkami. W protokole zalecono następujące roboty remontowe w następującej kolejności: 1 remont klatki schodowej, 2.remont pokrycia dachu płaskiego, 3. konserwacja przykanalików odpływowych, 4. remont piwnic w częściach wspólnych, 5. zadbanie o estetykę elewacji tunelu, 6. Remont czap kominowych, 7 usunięcie przecieków z obróbek przykominowych, 8. remont elewacji zaplecza, 9 remont tunelu przejściowego.

Pismem z dnia 18.09.2017 r. (znak: [...]) PINB poinformował strony o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie stanu technicznego budynku przy ul. [...] w W. i jednocześnie zawiadomił strony o wyznaczeniu terminu przeprowadzenia oględzin w sprawie. Podczas oględzin w dniu 11.10.2017 r. stwierdzono, w odniesieniu do części wspólnych, że częściowo naprawiono pokrycie dachowe, na część dachu złożono projekt w celu uzyskania pozwolenia na budowę na remont. Projekt przewiduje również przemurowanie kominów. W piwnicy ściany - tynki zmurszałe, posadzki cementowe z wieloma ubytkami, ściana od strony ulicy zawilgocona - otwory służące do zsypu węgla niezabezpieczone przed zalewaniem. Na korytarzach w częściach wspólnych i na klatce schodowej liczne spękania tynków ścian i stropów. Lamperie miejscami złuszczone. Ściana działowa pomiędzy lokalami mieszkalnymi nr [...] i [...] od strony lokalu nr [...] - pęknięta, odspojona od sufitu i ściany zewnętrznej. W dniu 20.10.2017 r. do PINB wpłynęła ocena techniczna pokrycia dachu budynku przy ul. [...] w W. z dnia 10.03.2014 r. wykonana przez mgr inż. W. J. - rzeczoznawcę, na zlecenie Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w W. Ocena dotyczyła ustalenia poprawności wykonania remontu pokrycia dachowego oraz robót towarzyszących wykonanych w II połowie 2013 r. We wnioskach końcowych stwierdzono, że prace budowlane, a w szczególności obróbki blacharskie zostały wykonane uchybiając podstawowym zasadom wiedzy technicznej obowiązującym w tym zakresie. Wadliwa technologia ich montażu będzie przyczyną przecieków, a więc stanu awaryjnego pokrycia dachu co świadczy o tym, że roboty budowlane zostały wykonane z naruszeniem art. 5 pkt 1 ustawy Prawo budowlane. Zalecono, z uwagi na tak zły poziom wykonania obróbek blacharskich, coroczny przegląd ich stanu uszczelnienia i dokonywanie bieżącej ich konserwacji poprzez uzupełnianie spoin i styków kitami silikonowymi oraz zalecono w części połaci dachowej nad lokalem mieszkalnym zamontować kominki wentylacyjne w ilości około 4-5 sztuk celem umożliwienia odparowania wilgoci spod pokrycia papowego. W dniu 24.10.2017 r. do PINB wpłynęło pismo A Zarządzanie Nieruchomościami, którym w załączeniu przekazano protokół z dnia 12.10.2017 r. sporządzony na okoliczność wykonania prac naprawczych dachu przez firmę B. Ustalono w nim, że w związku ze stwierdzeniem w dniu 11.10.2017 r. wycieku wody spod papy nawierzchniowej na dachu nad lokalem nr [...], w dniu 12.10.2017 r. dokonano oględzin i zabezpieczenia tego miejsca poprzez położenie 1 warstwy papy termozgrzewalnej na powierzchni ok. 3 m2 co ma zapobiec zalewaniu lokalu nr [...]. Stosownie do treści art. 10 Kpa pismem z dnia 27.10.2017 r. organ nadzoru budowlanego dla miasta W. zawiadomił strony o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym i możliwości składania pisemnych i ustnych wyjaśnień dotyczących rozpatrywanej sprawy w dniu 16.11.2017 r. Drogą elektroniczną w dniu 22.11.2017 r. E. M. zgłosiła ponowne zalewanie ściany kolankowej w jej mieszkaniu. Natomiast pismem z dnia 12.12.2017 r. PINB zażądał aktualnego protokołu z kontroli, przeprowadzanej co najmniej raz w roku polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas kowania obiektu. Podczas oględzin w dniu 19.12.2017 r. stwierdzono, w odniesieniu do części wspólnych, że konstrukcja dachu jest drewniana, krokwiowo-płatwiowa, dach płaski, okna drewniane krosnowe. Posadzka drewniana z desek. Na posadzce widoczne miejscowo zacieki z dachu. Na całej konstrukcji dachowej i deskowaniu widoczne liczne ślady po zaciekach. Malatu- ra więźby dachowej z farby olejnej z licznymi odpryskami. Krokwie miejscowo spróchniałe, m.in. w obrębie wyłazu dachowego. W jednej z komórek dachowych konstrukcja więźby dachowej i słupy zabudowane i otynkowane. Na ścianach miejscowe ubytki tynku. W dniu 19.12.2017 r. A Zarządzanie Nieruchomościami przedłożył w PINB szereg kopii dokumentów dot. zalewania lokalu nr [...], e-maili, protokołów i pism. Stosownie do treści art. 10 Kpa pismem z dnia 27.12.2017 r. organ nadzoru budowlanego dla miasta W. ponownie zawiadomił strony o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym i możliwości składania pisemnych i ustnych wyjaśnień dotyczących rozpatrywanej sprawy w dniu 09.01.2018r. z uwagi na zebranie dodatkowego materiału dowodowego. W dniu 27.12.2017 r. A Zarządzanie Nieruchomościami przekazał do PINB kopię protokołu okresowej kontroli stanu technicznego budynku rocznej za 2017 rok sporządzonej przez inż. R. K. Wynika z niego, że w budynku występują następujące nieprawidłowości: ściany i tynki w piwnicy zawilgocone - zalecono wykonać izolację poziomą iniekcyjną oraz izolację pionową ścian kondygnacji piwnicznej, na ścianach konstrukcyjnych występują liniowe spękania ściany od frontu i zaplecza - zalecono przy pracach elewacyjnych skontrolować pęknięcia i zastosować przeszycie ściany ze wzmocnieniami prętami stalowymi, gzyms międzypiętrowy i nadokienny z ubytkami i wykruszeniami - zalecono bieżące naprawy konserwacyjne, odsłonięta konstrukcja stalowa stropu nad piwnicą ulega korozji - zalecono wykonać właściwe zabezpieczenie wskazanych usterek, tynk na stropie nad piwnicą z licznymi ubytkami i odpryskami - zalecono wykonać właściwe zabezpieczenie wskazanych usterek, ujawniono nieznaczne ugięcie stropów międzypiętrowych w przestrzeni klatki schodowej i holi podczas obciążeń eksploatacyjnych - zalecono bieżące naprawy konserwacyjne, tynki na klatce schodowej posiadają widoczne spękania liniowe, złuszczenia i odbarwienia - zalecono bieżące naprawy konserwacyjne, malatura emulsyjno - olejna na klatce schodowej brudna i złuszczona - zalecono bieżące naprawy konserwacyjne, posadzka na klatce schodowej cementowa z wykończeniem płytkami kamiennymi zdobionymi w poziomie parteru z uszkodzeniami i spękaniami - zalecono bieżące naprawy konserwacyjne, podesty na wyższe kondygnacje drewniane z uszkodzeniami warstwy wierzchniej powodujące nierówności - zalecono bieżące naprawy konserwacyjne, elementy konstrukcyjne więźby dachowej nie wykazują uszkodzeń i nadmiernych odkształceń eksploatacyjnych, poza obszarem przy wy- łazie dachowym na dachu płaskim - zalecono bieżące naprawy konserwacyjne, zły stan pokrycia dachowego dla dachu płaskiego - zalecono bieżące naprawy konserwacyjne, niewielkie ubytki tynku na kominach - zalecono bieżące naprawy konserwacyjne, średni stan obróbek z blachy ocynkowanej - zalecono bieżące naprawy konserwacyjne, jeden pion uszkodzony w wyniku spalenia - zalecono bieżące naprawy konserwacyjne, kominy ponad dachem z cegły klinkierowej z licznymi drobnymi spękaniami wynikającymi z wbudowania zamiast cegieł pełnych - dziurawek - zalecono bieżące naprawy konserwacyjne, czapy kominowe wyprofilowane z cegieł dziurawek odsłonięte co powoduje penetrację ścian komina przez wody opadowe - zalecono bieżące naprawy konserwacyjne, w częściach wspólnych na klatce schodowej okna krosnowe pojedyncze o znacznym stopniu wyeksploatowania - zalecono wymianę stolarki okiennej, drzwi wejściowe drewniane z naświetlem zabrudzone elementami graffiti bez uchwytu czołowego - zalecono usunięcie zabrudzeń i naprawa uchwytu wejściowego, cokół elewacji zaplecza i tunelu wyłożony płytami szkliwionymi i tynkiem cementowym z ubytkami, wykruszeniami i malunkami graffiti - zalecono bieżące naprawy konserwacyjne, na strychu tynki ścian zmurszałe z licznymi drobnymi wykruszeniami - zalecono bieżące naprawy konserwacyjne, podłoga na strychu drewniana z lokalnymi śladami erozji - zalecono bieżące naprawy konserwacyjne, ujawniono przecieki z połaci dachowej - zalecono bieżące naprawy konserwacyjne, znaczące ubytki na posadzkach z cegły w piwnicy - zalecono bieżące napra-

wy konserwacyjne, tynki ścian i sufitu w piwnicy są zmurszałe z licznymi ubytkami - zalecono bieżące naprawy konserwacyjne.

W protokole zalecono następujące roboty remontowe w następującej kolejności:

|1. |Remont klatki schodowej, |

|2. |Remont pokrycia dachu płaskiego, |

|3. |Konserwacja przykanalików odpływowych, |

|4. |Remont piwnic w częściach wspólnych, |

|5. |Zadbanie o estetykę elewacji tunelu, |

|6. |Remont czap kominowych, |

|7. |Usunięcie przecieków z obróbek przykominowych, |

|8. |Remont elewacji zaplecza, |

|9. |Remont tunelu przejściowego. |

Decyzją nr [...] z dnia [...] PINB dla miasta W. nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. [...] w W. - właścicielce budynku mieszkalnego przy ul. [...] w W., usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym budynku mieszkalnego przy ul. [...] w W., wpisanym do rejestru zabytków pod numerem [...] decyzją z dnia [...], zlokalizowanego na działce nr [...] (wyższa część budynku) i na działce nr [...] (niższa część budynku), obręb [...] Ś., poprzez wykonanie robót jak niżej: 1) naprawę bądź wymianę pokrycia papowego dachu płaskiego niższej części budynku, 2) wymianę spróchniałych elementów konstrukcyjnych - krokwi na płaskim dachu niższej części budynku, 3) usunięcie przecieków przy obróbkach kominowych, 4) naprawę tynków kominów w części strychowej, 5) naprawę tynków ścian i stropów klatki schodowej, korytarzy, 6) wykonanie elementów ochronnych, zabezpieczających otwory służące do zsypu węgla przed przedostawaniem się wody do pomieszczeń piwnicznych, 7)skucie zmurszałych tynków ścian w piwnicy i wykonanie nowych tynków, 8) naprawę posadzki cementowej w piwnicy, 9) wykonanie izolacji przeciwwilgociowej poziomej i pionowej ścian piwnicznych budynku, 10) usunięcie widocznych spękań i uzupełnienie ubytków tynków elewacji budynku, 11) wzmocnienie ściany działowej pomiędzy lokalami nr [...] i nr [...] pod kątem stateczności i wytrzymałości. Roboty, o których mowa w pkt 1,2,3,4,6,8,11 należało wykonać w terminie do dnia 31.12.2018 r. Roboty, o których mowa w pkt 5,7,9,10 należało wykonać w terminie do dnia 30.11.2019 r.

Wykonanie robót budowlanych, o których mowa w pkt 1-11 jak wyżej należało uzgodnić w sposób przewidziany prawem - w formie decyzji - z D. Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków we W., Delegatura w W., jako że budynek przy ul. [...] w W. wpisany jest do rejestru zabytków.

Od tej decyzji odwołanie wniosła Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] w W. oraz E. M. D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją nr [...] z dnia [...] uchylił zaskarżoną decyzję PINB nr [...] w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, argumentując między innymi, iż koniecznym jest przeprowadzenie przez organ I instancji dodatkowych oględzin, celem szerszego odniesienia się do stanu technicznego części wspólnych budynku, przy czym organ II instancji wskazał, iż zasadnym jest uznanie E. M. za stronę w tym postępowaniu. Biorąc pod uwagę uzasadnienie organu II instancji, PINB pismem z dnia 03.09.2018 r. zawiadomił strony i uczestników postępowania o przeprowadzeniu oględzin w sprawie stanu technicznego budynku przy ul. [...] w W., celem uzupełnienia materiału dowodowego dotyczącego stanu technicznego części wspólnych budynku a także lokali mieszkalnych nieudostępnionych w poprzednich oględzinach. W wyniku przeprowadzonych w dniu 26.09.2018 r. w obecności przedstawicieli zarządcy, Gminy W. i C BOK Ś. oględzin stwierdzono co następuje: w części strychowej: spękanie tynku sufitu i skosu dachu w obrębie klatki schodowej. Podłoga w części korytarza drewniana, szpary pomiędzy deskami podłogowymi, zniszczona - wytarta malatura desek podłogowych. Tynki ścian i sufitu zarysowane. Część strychowa wyższej części budynku składa się z dwóch poziomów. Dach nad wyższą częścią budynku został wyremontowany przez Wspólnotę Mieszkaniową w roku 2013. Zostało wówczas wymienione pokrycie dachu, częściowo odeskowanie, fragmenty uszkodzonych krokwi oraz wyłaz dachowy. Pozostałe odeskowanie i elementy konstrukcyjne z widocznymi śladami po zalaniach. Tynki na kominach spękane. Brak balustrady drewnianej przy schodach prowadzących na drugi poziom strychu. W części niższej strychu częściowo wymienione odeskowanie połaci dachu, konstrukcja dachu pomalowana. Podłogi drewniane z drobnymi ubytkami. Po raz kolejny (trzecie oględziny) nie udostępniono pomieszczenia strychowego zajmowanego przez właściciela lokalu nr [...]. Na ściance kolankowej widoczne miejscowe ślady po zalaniach. Wszystkie ślady po zalaniach w dniu oględzin były suche. Lokalu nr [...] nie udostępniono - brak możliwości sprawdzenia stanu ściany kolankowej, zgłaszanej przez właścicielkę lokalu nr [...]. Przedstawiciel zarządcy A. Z. poinformowała, że w dniu poprzednim właścicielka lokalu nr [...] zgłosiła zalanie. W dniu oględzin mieszkanie nr [...] nie zostało udostępnione celem potwierdzenia tego faktu; strych z dachem płaskim nad niższą częścią budyn ku: ślady po zalaniach na deskach podłogowych i odeskowaniu dachu. Konstrukcja drewniana wokół wyłazu dachowego zniszczona, uszkodzona wskutek ciągłej penetracji wody opadowej, kwalifikuje się do wymiany. Podłoga drewniana, deski częściowo wymienione. Na jednej ze ścian działowych brak tynku po zamurowanym otworze drzwiowym. Pomieszczenia strychowe użytkowane przez właścicieli mieszkań, za wyjątkiem pomieszczeń strychowych użytkowanych przez właścicieli lokali nr [...] i [...] - udostępniono w poprzednich oględzinach; klatka schodowa: spękany tynk sufitu (pod dachem), spękane tynki ścian, zbity tynk nad oknem (pod dachem). Stolarka okienna drewniana nieszczelna - wyeksploatowana. Drzwi pomiędzy klatką schodową a ostatnim piętrem dwuskrzydłowe drewniane, przeszklone w stanie zadawalającym. Schody kamienne, spoczniki pomiędzy piętrami obłożone granitem, podesty na poziomie pięter drewniane; korytarze wspólne do mieszkań: podłogi drewniane, deski częściowo wytarte, przykryte miejscowo wykładziną. Spękane tynki ścian i sufitów. Na parterze - w holu tynki ścian i sufitów miejscowo łuszczące się.

Na posadzce ozdobne poniemieckie płytki ceramiczne, miejscowo zniszczone (przy podejściu przyłącza energetycznego), z drobnymi ubytkami i spękaniami; piwnice: komórki zajęte przez mieszkańców nie udostępniono. Posadzka w części korytarzowej piwnicy (betonowa i kamienna) z licznymi miejscowymi ubytkami. Tynki ścian i sufitów zmurszałe, łuszczące się, ślady po wilgoci. W dniu oględzin piwnica sucha; elewacja od strony podwórka: spękanie pionowe tynku pomiędzy oknami l i II piętra oraz nad oknem na II piętrze (okna przy klatce schodowej). Uszkodzona rynna nad przybudówką przy sklepie mięsnym. Zabudowa drewniana loggi wymaga konserwacji, odnowienia; elewacja od strony ul. [...]: miejscowe pękniecie tynku pomiędzy oknami I i II pietra, miejscowe spękania gzymsu pomiędzy piętrami; elewacja od strony Placu [...]: ubytek gzymsu pod oknem (nad [...] Bank), ubytek gzymsu pod dachem, ślad po zalaniu przy rurze spustowej; tunel: sklepienie łukowe pęknięte, tynki ścian i sklepienia łukowego spękane z miejscowymi ubytkami. W dniu 30.01.2019 r. dokonano oględzin pomieszczenia strychowego (części wspólnej) użytkowanego przez właściciela lokalu nr [...], w wyniku których stwierdzono, iż konstrukcja drewniana jest zaimpregnowana w stanie dobrym, podłoga drewniana pokryta wykładziną, okno drewniane.

Na żądanie PINB zarządca budynku w dniu 4 marca 2019 roku przedłożył Protokół z okresowej - rocznej kontroli stanu technicznego budynku z grudnia 2018 roku, a w dniu 8.03.2019 r. uzupełniony Protokół z okresowej - rocznej kontroli po przeprowadzonej kontroli w marcu 2019 r. - sporządzonych przez inż. R. K.. W przedłożonym protokole z kontroli okresowej rocznej z grudnia 2018 r., uzupełnionym w marcu 2019 r. inż. R. K. posiadający uprawnienia budowlane nr [...] w specjalności konstrukcyjno- budowlanej, na podstawie przeprowadzonej kontroli, odnoszącej się do wszystkich elementów budynku, wykazał następujące nieprawidłowości w stanie technicznym elementów budynku przy ul. [...] w W.: ściany i tynki w piwnicy zawilgocone ze względu na brak izolacji - zalecono wykonać izolację poziomą iniekcyjną oraz izolację pionową ścian kondygnacji piwnicznej w terminie dłuższym niż okres kolejnego przeglądu 5-letniego, na ścianach konstrukcyjnych wykonanych z cegły pełnej o zmiennym przekroju występują liniowe spękania ścian od frontu i zaplecza - zalecono w miejscach głębokich spękań założenie plomb szklanych w celach kontroli postępujących rozwarstwień w terminie do kolejnego rocznego przeglądu, od frontu gzyms zewnętrzny koronujący płaski bez ubytków z liniowym poprzecznym pęknięciem, od zaplecza gzyms z elementami architektonicznymi, gzyms międzypiętrowy i gzymsy nad okienne z ubytkami i pęknięciami - zalecono bieżące naprawy konserwacyjne zapobiegające odspojeniu i wykruszeniu fragmentów gzymsu w terminie do kolejnego rocznego przeglądu, balkony usytuowane na ścianie zaplecza, drewniane całkowicie zabudowane, zawieszone na konstrukcji stalowej z miejscowym uszkodzeniem odeskowania podłogi - zalecono naprawę uszkodzonego fragmentu balkonu drewnianego w terminie dłuższym niż okres kolejnego przeglądu 5- letniego, strop nad piwnicą masywny, odcinkowo na belkach stalowych i sklepieniu ceramicznym łukowo wsparty na ścianach, tynk na stropie z punkowymi ubytkami i odpryskami - zalecono uzupełnić ubytki tynku w terminie dłuższym niż okres kolejnego przeglądu 5-letniego, stropy międzypiętrowe drewniane belkowe ze ślepym pułapem, z wykończeniem deska konstrukcyjną oraz lokalnie wykładziną pvc ze śladami przetarć i ubytków - zalecono usuniecie uszkodzonych fragmentów wykładzin w holach komunikacyjnych w terminie dłuższym niż okres kolejnego przeglądu 5- letniego, tynk na klatce schodowej z widocznymi spękaniami liniowymi, złuszczeniami i odbarwieniami, śladami po wykonywanych remontach - zalecono remont tynków przestrzeni holi i klatki schodowej w terminie dłuższym niż okres kolejnego przeglądu 5- letniego, malatura klatki schodowej emulsyjno-olejna brudna i złuszczona z licznymi śladami prac remontowych zalecany remont naprawczy powłok malarskich w terminie dłuższym niż okres kolejnego przeglądu 5- letniego, -w poziomie parteru posadz-

ka cementowa z wykończeniem płytkami kamiennymi zdobionymi z uszkodzeniami i spękaniami - zalecono uzupełnienie głębokich ubytków posadzki spowodowanym wykruszeniem kafli przy drzwiach na zaplecze w terminie dłuższym niż okres kolejnego przeglądu 5- letniego, schody kamienne bez większych uszkodzeń, do piwnicy bieg prosty, stopnie kamienne z drobnymi uszkodzeniami i głębszymi wytarciami - zalecono uzupełnić wykruszone fragmenty stopni kamiennych w terminie dłuższym niż okres kolejnego przeglądu 5-letniego, więźba dachowa w części podwyższonej budynku - konstrukcja drewniana w układzie krokwiowo- płatwiowym czteropłaszczy- znowym z mansardami, w części niższej konstrukcja drewniana dachu płaskiego, elementy konstrukcyjne odsłonięte nie wykazują uszkodzeń i odkształceń eksploatacyjnych. Fragmenty konstrukcyjne dachu (krokwie, podwaliny, słupki) w części podwyższonej były wymieniane fragmentami przy remontach w latach poprzednich i nie stanowią zagrożenia eksploatacyjnego. Elementy konstrukcyjne dachu płaskiego, belki stropowe ulegają punktowym zawilgoceniom spowodowanym uszkodzeniami pokrycia dachowego z papy - zalecono naprawę pokrycia dachu płaskiego i uszkodzonych fragmentów podbitki z desek w terminie do kolejnego rocznego przeglądu, pokrycie dachu czterospadowego w części podwyższonej budynku stanowi pełne deskowanie i papa termozgrzewalna, gdzie nie stwierdzono żadnych przecieków, w części dachu płaskiego stwierdzono punktowe zawilgocenia związane z uszkodzeniami pokrycia z papy i odeskowania - zalecono wymianę pokrycia dachowego z papy na dachu płaskim wraz z wymiana uszkodzonych elementów odeskowania w terminie do kolejnego rocznego przeglądu, kominy poniżej dachu otynkowane z niewielkimi spękaniami, ubytkami i przebarwieniami - zalecając bieżące naprawy konserwacyjne tynku w terminie dłuższym niż okres kolejnego przeglądu 5-letniego, rynny i rury spustowe z blachy ocynkowanej i pvc z uszkodzeniami od strony zaplecza - zalecono bieżące naprawy konserwacyjne elementów rynien i rur spustowych od strony zaplecza, oczyszczenie rynny nad balkonami w terminie do kolejnego rocznego przeglądu, kominy ponad dachem - w części podwyższonej (10 szt.) wyremontowane w 2017 r. w zakresie obróbek blacharskich, czap kominowych, ubyt-

ków tynku poprawiły sytuacje eksploatacyjną. Ponad dach płaski wyprowadzono 3 kominy, w tym dwa po remoncie w 2017 r., jeden komin wymaga remontu pękniętej czapy kominowej wraz z uzupełnieniem fug w terminie do kolejnego rocznego przeglądu, elewacja ścian frontowych z zabrudzeniami eksploatacyjnymi, elewacja od strony zaplecza i szczytu z tunelem widoczne spękania i ubytki tynku - zalecono remont elewacji w terminie dłuższym niż okres kolejnego przeglądu 5-letniego, stolarka okienna mieszana drewniana i pcv, wszystkie otwory okienne zabezpieczone, na klatce schodowej okna krosnowe pojedyncze znacznie wyeksploatowane - zalecono wymianę stolarki na klatce schodowej w terminie dłuższym niż okres kolejnego przeglądu 5-letniego, parapety zewnętrzne mieszane pvc, blacha powlekana w stanie dobrym parapety wewnętrzne okien klatki schodowej drewniane - zalecono wymianę parapetów na klatce schodowej i holach międzypiętrowych przy realizowanej wymianie stolarki okiennej - w terminie dłuższym niż okres kolejnego przeglądu 5 - letnie-

go, cokół obłożony płytkami kamiennymi od frontu do wysokości kondygnacji parterowej a w części przy tunelowej płytki kamienne do wysokości 0,5 m, cokół od strony zaplecza i tunelu wyłożony płytami szkliwionymi i tynkiem cementowym z ubytkami, wykruszeniami i malunkami grafitu - zalecono naprawę przy realizowanym remontem elewacji w terminie dłuższym niż okres kolejnego przeglądu 5-letniego, wskazując jednocześnie na stan eksploatacyjny cokołów jako dopuszczalny, strych - w pomieszczeniu wykorzystywanym jako suszarnia tynki ścian z licznymi drobnymi wykruszeniami, podłoga drewniana z lokalnymi śladami erozji - wskazano stan eksploatacyjny jako dopuszczalny w terminie dłuższym niż okres kolejnego przeglądu 5- letniego, w piwnicy tynki ścian i sufitu zmurszałe z licznymi ubytkami, posadzki z cegły ze znacznymi ubytkami - wskazano stan eksploatacyjny jako dopuszczalny w terminie dłuższym niż okres kolejnego przeglądu 5- letniego.

W związku z faktem, iż budynek mieszkalny przy ul. [...] w W., wpisany jest do rejestru zabytków pod numerem [...] decyzją Konserwatora Zabytków z dnia [...], PINB pismem z dnia 18.03.2019r zwrócił się do D. Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków we W. Delegatura w W. o uzgodnienie zakresu robót naprawczych budynku przy ul. [...] w W. Pismem z dnia 20.03.2019r. D. Wojewódzki Konserwator Zabytków we W. Delegatura w W. uzgodnił zakres robót naprawczych, wskazanych w piśmie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w W., jednocześnie poinformował, iż w związku z tym, że nieruchomość położona przy ul. [...] w W. została wpisana do rejestru zabytków decyzją Konserwatora Zabytków z dnia [...], pod numerem [...], przed przystąpieniem do wykonania robót naprawczych, zgodnie z art. 36.1 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z dnia 23 lipca 2003 roku (Dz.U.2018.2067) oraz w związku z § 4.1 rozporządzenia Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z dnia 28 czerwca 2017roku, w sprawie prowadzenia prac konserwatorskich, prac restauratorskich i badań konserwatorskich przy zabytku wpisanym do rejestru zabytków albo na Listę Skarbów Dziedzictwa oraz robót budowlanych, badań architektonicznych i innych działań przy zabytku wpisanym do rejestru zabytków a także badań archeologicznych i poszukiwań zabytków (t.j.: DZ.U.2017.1265), właściciel lub posiadacz zabytku winien uzyskać pozwolenie organu konserwatorskiego w formie decyzji.

Decyzją nr [...] z dnia [...] PINB dla miasta W. nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. [...] w W. - właścicielce budynku mieszkalnego przy ul. [...] w W., usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym budynku mieszkalnego przy ul. [...] w W., wpisanym do rejestru zabytków pod numerem [...] decyzją z dnia [...], zlokalizowanego na działce nr [...] (wyższa część budynku) i na działce nr [...] (niższa część budynku), obręb [...] Ś., poprzez wykonanie robót jak niżej: 1) wykonanie robót zabezpieczających i ich utrzymywanie do czasu wykonania docelowych robót naprawczych, polegających na założeniu kontrolnych plomb szklanych w miejscach głębokich spękań na ścianie frontowej i od podwórza oraz ich stałe bieżące monitorowanie (wyniki monitorowania odnotowywać w dzienniku z kontroli), 2) naprawę bądź wymianę pokrycia papowego dachu płaskiego niższej części budynku wraz z wymianą uszkodzonych elementów odeskowania, 3) wymianę spróchniałych elementów konstrukcyjnych - krokwi płaskiego dachu niższej części budynku, 4) naprawę uszkodzonej rynny przybudówki - zaplecza sklepu mięsnego od strony podwórza, 5) naprawę spękanej czapy kominowej oraz uzupełnienie ubytku fug na jednym kominie nad dachem płaskim niższej części budynku, 6) naprawę tynków kominów w części strychowej, poprzez usunięcie spękań, przebarwień oraz uzupełnienie ubytków, 7) naprawę bądź wymianę stolarki okiennej klatki schodowej, 8)naprawę tynków ścian i stropów klatki schodowej, korytarzy, poprzez usunięcie łuszczących się tynków, naprawę spękanych tynków, uzupełnienie ubytków tynków wraz z odnowieniem malatury, 9) naprawę posadzki w poziomie parteru - holu, poprzez uzupełnienie brakujących oraz wymianę uszkodzonych płytek posadzkowych, 10) naprawę bądź wymianę uszkodzonych, wyeksploatowanych warstw wierzchnich (wykładzin) na drewnianych podestach wyższych kondygnacji, 11) usunięcie zawilgocenia ścian piwnic, 12) skucie zmurszałych tynków ścian i stropów w piwnicy wraz z odtworzeniem tynków, 13) naprawę posadzki cementowej w piwnicy, poprzez uzupełnienie ubytków w posadzce, 14) naprawę widocznych spękań i uzupełnienie ubytków tynków na elewacjach budynku, od strony ul. [...], od podwórza i w tunelu, 15) naprawę gzymsów na elewacjach od strony ul. [...] i od Placu [...] poprzez likwidację spękań i uzupełnienie ubytków, 16) wzmocnienie ściany pomiędzy lokalami nr [...] i nr [...] pod kątem jej stateczności - od strony lokalu nr [...]. Roboty, o których mowa w pkt 1 należało wykonać w terminie do dnia 31.05.2019 r. Roboty, o których mowa w pkt 4,5,6,9,10,13,16 należy wykonać w terminie do dnia 31.10.2019 r. Roboty, o których mowa w pkt 2,3,7,8,11,12,14,15 należy wykonać w terminie do dnia 31.10.2020 r.

Od powyższej -decyzji odwołanie wniosła Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] w W. oraz E. M.

D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej DWINB) na podstawie materiału zgromadzonego w przedmiotowej sprawie, w oparciu o przepisy obowiązującego prawa oraz zbadaniu zasadności argumentów podnoszonych w odwołaniu, stwierdził że zaskarżona decyzja PINB jest decyzją częściową i rozstrzyga sprawę stanu technicznego budynku przy ul. [...] w W. w części dotyczącej części wspólnych budynku z wyłączeniem konstrukcji i pokrycia dachu nad wyższą częścią budynku, co umożliwia art. 104 § 2 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego, o czym PINB informuje w uzasadnieniu decyzji i co wynika również z akt sprawy. Należy podkreślić, że szczególnie w przypadku postępowań dotyczących niewłaściwego stanu technicznego budynku możliwe a czasem uzasadnione jest wydanie decyzji częściowych, orzekających o obowiązkach mających na celu doprowadzenie do odpowiedniego stanu technicznego poszczególnych części budynku np. dachu, ściany, przewodów kominowych. W konsekwencji wydanie w postępowaniu decyzji z art. 66 P.b. nakazującej usunięcie złego stanu technicznego określonej części budynku nie wyklucza możliwości wydania decyzji wobec pozostałych jego części. Podstawę prawną zaskarżonej decyzji stanowi art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego. Zgodnie z art. 66 Prawa budowlanego organ nadzoru budowlanego nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek usu-

nięcia stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania obowiązku, w sytuacji ustalenia, iż obiekt budowlany: 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia.

Zgodnie z orzecznictwem administracyjnym, jeżeli wystąpi choćby jedna z przesłanek, określonych w treści art. 66 ust. 1 pkt 1-3 ustawy to organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony, lecz obligowany do wydania decyzji nakazującej usuniecie stwierdzonych nieprawidłowości. Ponadto przypadkach wskazanych w ww. pkt 1-3, właściwy organ może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Decyzja o zakazie użytkowania obiektu, jeżeli występują okoliczności, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie. Przepis ten pozostaje w ścisłej korespondencji z art. 61 Prawa budowlanego ustanawiającym po stronie tych właśnie podmiotów obowiązek utrzymywania i użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem wymaganiami ochrony środowiska oraz w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami zawartymi w art. 5 ust. 1 -7 ustawy. Postępowanie dotyczące nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego niewłaściwego użytkowania zmierza do przywrócenia pełnej sprawności technicznej obiektu budowlanego oraz zapewnienia możliwości jego bezpiecznego użytkowania. Organ, który stwierdzi, że stan techniczny obiektu budowlanego lub sposób jego użytkowania nie odpowiada wymogom zawartym w art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego, jest zobowiązany do wydania nakazu w trybie art. 66 Prawa budowlanego celem przywrócenia stanu zgodnego z normami prawnymi w zakresie utrzymywania i użytkowania obiektu budowlanego. W ocenie organu odwoławczego nie budzi najmniejszych wątpliwości to, że w badanym przypadku mamy do czynienia z sytuacją, o której mowa w art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy. Na podstawie protokołów z oględzin przeprowadzonych przez PINB w dniach 11.10.2017 r., 19.12.2017 r., 26.09.2018 r. oraz 30.01.2019 r. jak i protokołów z okresowych przeglądów rocznych z 2016 r., 2017 r. 2018 r. z uzupełnieniem 2019 r. oraz pięcioletniego z listopada 2016 roku w sposób nie budzący wątpliwości PINB wykazał nieodpowiedni stan techniczny budynku przy ul. [...] w W., w postaci nieprawidłowości w pokryciu dachu niższej części budynku - pęcherze, pęknięcia i inne uszkodzenia pokrycia papowego, miejscowo spróchniałych krokwi, spękanych tynkach ścian i sufitów klatki schodowej, zmurszałych tynków ścian i sufitów piwnic, uszkodzonej posadzce z płytek kamiennych na poziomie parteru, spękanych i przebarwionych tynkach kominów poniżej połaci dachu, odspojonej ścianie oddzielającej lokale mieszkalne nr [...] i nr [...], uszkodzonej posadzce cementowej w piwnicy, spękania i ubytki gzymsów i tynków elewacji budynku, wyeksploatowanej, nieszczelnej stolarce okiennej klatki schodowej, uszkodzonej rynnie, uszkodzonej czapie kominowej. W świetle tych nieprawidłowości, oczywiste jest, że stanu budynku nie można uznać za stan należyty, o którym mowa w ww. art. 61 Prawa budowlanego. Stan obecny budynku odbiega zatem od stanu wymaganego - stanu należytego, przez który należy uznać stan w którym stwierdzone nieprawidłowości nie powinny występować. Zgodnie z orzecznictwem organ administracji, wydając decyzję na podstawie art. 66 ust. 1 p.b., nie bada przyczyn, z powodu których obiekt budowlany stworzył zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzkiego albo bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Nie wyjaśnia również, dlaczego obiekt jest w nieodpowiednim stanie technicznym. Wreszcie - nie ustala, kto ponosi odpowiedzialność za doprowadzenie obiektu do stanu niezgodnego z przepisami. Natomiast ustalenie określonych okoliczności faktycznych ujawniających, że stan obiektu narusza wymagania wynikające z obowiązujących przepisów, jest wystarczające do nałożenia przez organ na właściciela obiektu lub jego zarządcę określonych obowiązków, których zakres będzie zależeć od stwierdzonych nieprawidłowości (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 22 maja 2012 r. sygn. akt II SA/Ol 210/12, Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 16 października 2013 r. sygn. akt IV SA/Po 781/13). Nałożenie obowiązków, o których mowa w art. 66 ust. 1 P.b. jest konsekwencją zaniedbań związanych z utrzymaniem obiektu budowlanego, w szczególności zaniechaniem remontów, konserwacji, bieżących kontroli obiektu, niewłaściwym, niezgodnym z przeznaczeniem użytkowaniem, które w konsekwencji prowadzą do pogorszenia stanu technicznego (por. wyrok WSA w Szczecinie z dnia 17 sierpnia 2016r., II SA/Sz 328/16).

W świetle powyższego niezbędne było nałożenie na Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. [...] w W. obowiązku określonego w sentencji decyzji PINB, aby usunąć nieodpowiedni stan techniczny budynku.

Odnosząc się natomiast do argumentacji odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w W. tut. organ wyjaśnia co następuje. Nie jest prawdą, że postępowanie zostało wszczęte na wniosek E. M. i wyłącznie w zakresie przecieków z dachu do jej mieszkania. Jak wynika z zawiadomienia z dnia 18.09.2017 r. (znak: [...]) PINB poinformował strony o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie stanu technicznego budynku przy ul. [...] w W. i w takim przedmiocie postępowanie się toczy. Wskazać należy, że to art. 84 i 84a Prawa budowlanego określają zadania i sposób działania organów nadzoru budowlanego, przede wszystkim w zakresie kontroli przestrzegania i stosowania przepisów prawa budowlanego, wyznaczając tym organom rolę "policji budowlanej" podejmującej działania z urzędu, wówczas, gdy na skutek działań kontrolnych stwierdzą naruszenie przepisów prawa budowlanego. To, że podstawą działań tych organów mogą być i najczęściej są informacje osób trzecich nie powoduje jeszcze, iż pisma inicjujące działania kontrolne organów nadzoru budowlanego, a także poglądy stron postępowania co do kwalifikacji prawnej określonych zdarzeń są wiążące dla organów nadzoru budowlanego, przeciwnie podlegają one samodzielnym ocenom tych organów (zob. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 2007 sygn. akt II OSK 1691/06). Po przeprowadzonym postępowaniu wyjaśniającym PINB doszedł do przekonania, że zachodzą przesłanki uzasadniające wszczęcie postępowania w sprawie stanu technicznego z urzędu co też uczynił. Nie jest więc zasadny zarzut braku rozstrzygnięcia kwestii, która stanowiła przesłankę wszczęcia postępowania. Ponadto jak już wspomniano powyżej przedmiotowa decyzja PINB jest decyzją częściową, a zatem nie dotyczy całości stwierdzonych nieprawidłowości lecz jedynie ich części dot. elementów wspólnych budynku z wyłączeniem konstrukcji i pokrycia dachu nad wyższą częścią budynku. W zakresie konstrukcji i pokrycia dachu nad wyższą częścią budynku PINB wydał odrębną decyzję, która również została zaskarżo-

na do DWINB, a zatem zarzuty dot. tej kwestii nie będą rozpatrywane w niniejszym postępowaniu. Dodatkowo choć skarżąca Wspólnota twierdzi iż znany jest jej stan techniczny przedmiotowego budynku i nie neguje konieczności wykonania napraw, to nie zgadza się z wyznaczonym przez organ I instancji terminem wykonania wskazanych w zaskarżonej decyzji obowiązków, w tym zakresie tut. organ stwierdza co następuje. Wyznaczając termin do wykonania nałożonego obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości organy nadzoru budowlanego powinny kierować się

przede wszystkim rodzajem stwierdzonych nieprawidłowości i stopniem naruszenia przepisów techniczno-budowlanych (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 8 września 2008 r., sygn. akt II SA/Kr 477/08; wyrok WSA w Warszawie z dnia 13 sierpnia 2008 r., sygn. akt VII SA/Wa 750/08). Wszelkie nieprawidłowości, których usunięcie nakazano zaskarżoną decyzją, znane były już skarżącym co najmniej od 2016r., bowiem wykazano je w protokole z okresowej "pięcioletniej" kontroli stanu technicznego budynku i rocznego za 2016 r. sporządzonego przez inż. R. K. Celem decyzji wydanej w oparciu o art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego jest jedynie doprowadzenie obiektu budowlanego do należytego stanu technicznego. Nie jest przy tym istotne, jakimi metodami (jaką techniką) nastąpi przywrócenie właściwego stanu technicznego obiektu. Powyższy przepis nie uzależnia przy tym wydania nakazu od posiadania przez właściciela środków finansowych, pozwalających na ich wykonanie. Organ nie rozstrzyga bowiem o sposobach finansowania wykonania robót, a jedynie o obowiązku usunięcia niewłaściwego stanu technicznego obiektu (por. wyrok WSA w Szczecinie z 21.11.2013r., U SA/Sz 632/13). Tym samym argumentacja związana z kwestią natury finansowej, nie może być skuteczna w przypadku orzekania przez organ nadzoru budowlanego w toku postępowania administracyjnego mającego za przedmiot stan techniczny budynku. Organ I instancji zróżnicował termin wykonania nakazów z uwagi na ich stopień skomplikowania i w ocenie organu odwoławczego wskazane terminy są racjonalne i prawidłowe. Przy ustalaniu terminu wykonania obowiązków, orzekanych w oparciu o przepis art. 66 ust. 1 prawa budowlanego, organ ma obowiązek tak ustalić termin wykonania obowiązku, by ten nadawał się realnie do wykonania, ale wyłącznie w aspekcie możliwości technicznych. Poza obszarem orzekania organów nadzoru budowlanego pozostaje kwestia sposobu pozyskania przez stronę zobowiązaną środków pieniężnych na cel wykonania robót orzeczonych decyzją w trybie art. 66 prawa budowlanego. Organ podkreśla, iż obowiązkiem organu nadzoru budowlanego jest dążenie do możliwie szybkiego usunięcia nieprawidłowości, tj. wyznaczenia możliwie krótkiego, aczkolwiek oczywiście racjonalnego z punktu widzenia obiektywnej możliwości realizacji obowiązku przez stronę zobowiązaną, terminu wykonania nakazanych czynności. Utrzymywanie sta-

nu niezgodności z prawem, nie znajduje (w uznaniu organu II instancji uzasadnienia, bowiem zarówno w interesie społecznym jak i w dobrze pojętym interesie strony • należy- -utrzymanie obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, a w przypadku pojawienia się nieprawidłowości jak najszybsze ich usunięcie. W kwestii wilgoci w piwnicy oraz braku stateczności ściany pomiędzy lokalem nr [...] a [...] tut. organ wskazuje, że nieprawidłowości w tym zakresie zostały stwierdzone w protokołach z okresowej "pięcioletniej" kontroli stanu technicznego budynku za 2016 r. sporządzonej przez inż. R. K. posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane oraz w protokołach z okresowej "rocznej" kontroli stanu technicznego budynku za 2016 r. 2017 r. oraz 2018 r. sporządzonych również przez inż. R. K., a także uwzględniono je w protokołach PINB z oględzin m.in. z 26.09.2018 r., które zostały podpisane zarówno przez przedstawiciela administratora przedmiotowej nieruchomości - firmy A Zarządzanie Nieruchomościami, (który na mocy § 3 umowy o administrowanie nieruchomością wspólną przy ul. [...] w W. zawartej w W. z dnia 30.08.2014 r. reprezentuje wspólnotę na zewnątrz przed organami administracji państwowej - umowa w aktach sprawy) jak i przedstawicieli Gminy W. i C Sp. z o.o. Biuro Obsługi Klienta. Dodatkowo uwidocznione są na fotografiach dołączonych do oględzin. W ocenie organu powyższe dowody są wystarczające.

Odnosząc się następnie do argumentacji odwołania E. M. organ odwoławczy wskazuje, że na podstawie protokołów z oględzin przeprowadzonych przez PINB w dniach 11.10.2017 r., 19.12.2017 r., 26.09.2018 r. oraz 30.01.2019 r. jak i protokołów z okresowych przeglądów rocznych z 2016 r., 2017 r. 2018 r. z uzupełnieniem 2019 r. oraz pięcioletniego z listopada 2016 roku w sposób nie budzący wątpliwości PINB wykazał nieodpowiedni stan techniczny budynku przy ul. [...] w W. Nie jest prawdą, że w ocenie PINB "stara malatura na ścianach czy wytarta wykładzina na podłogach stanowi zagrożenie" bowiem decyzję wydano na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 P. b. a zatem w związku z nieodpowiednim stanie technicznym, a niewątpliwie opisana wyżej sytuacja jest takim nieodpowiednim stanem. Ponownie również organ odwoławczy wskazuje, że decyzja PINB jest decyzją częściową, a zatem nie dotyczy całości stwierdzonych nieprawidłowości lecz jedynie ich części dot. elementów wspólnych budynku z wyłączeniem konstrukcji i pokrycia dachu nad wyższą częścią budynku. W zakresie konstrukcji i pokrycia dachu nad wyższą częścią budynku PINB wydał odrębną decyzję, która również została zaskarżona do DWINB, a zatem zarzuty dot. tej kwestii nie będą rozpatrywane w niniejszym postępowaniu. Ponadto przedmiotem niniejszego postępowania jest stan techniczny budynku przy ul. [...] w W. a nie roboty budowlane wykonane w lokalu nr [...], a zatem ta kwestia pozostaje poza przedmiotem rozstrzygania organu. Na marginesie odnosząc się do obu odwołań wojewódzki inspektor wskazuje, że jeżeli organ wyprowadził określone ustalenia dotyczące stanu faktycznego z posiadanych, nienasuwających zastrzeżeń dokumentów, to skuteczne ich zakwestionowanie wymaga przeprowadzenia stosownego kontrdowodu z inicjatywy strony toczącego się postępowania". Strona nie może zasadnie oczekiwać, że organ administracji publicznej, niejako w jej interesie, dysponując już określonym materiałem dowodowym, będzie poszukiwał jeszcze innych dowodów, które prowadziłyby do obalenia ustaleń dokonanych na podstawie już zgromadzonych dowodów (tak NSA w wyroku z dnia 7 lutego 2008 r. sygn. akt II OSK 2020/06, Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 25 listopada 2016 r. sygn. akt II SA/Wr 566/16). Mając jednak na uwadze, że minął termin wykonania nakazu, o którym mowa w pkt 1 zaskarżonej decyzji tj. wykonania robót zabezpieczających i ich utrzymywania do czasu wykonania docelowych robót naprawczych, polegających na założeniu kontrolnych plomb szklanych w miejscach głębokich spękań na ścianie frontowej i od podwórza oraz ich stałe bieżące monitorowanie (wyniki monitorowania odnotowywać w dzienniku z kontroli), tut. organ postanowił zmienić zaskarżoną decyzję w zakresie terminu wykonania ww. obowiązku, o którym mowa w pkt 1 zaskarżonej decyzji i ustalił nowy termin jego wykonania do dnia 31 sierpnia 2019 r., a w pozostałym zakresie utrzymuję zaskarżoną decyzję w mocy. Organ podsumowuje, że zakres wymaganych obowiązków nie przekracza zwykle przyjętych działań naprawczych przy tego rodzaju obiektach budowlanych, co do których organ stwierdził nieodpowiedni stan techniczny w rozumieniu art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. Nie doszło także do naruszenia przepisów postępowania przez organ I instancji, a zaskarżona decyzja jest prawidłowa.

Na ostateczną decyzję w sprawie skargę, działając w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w W. złożył jej zarząd, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. W motywach skargi wskazano, że wydane decyzje zarówno przez PINB w W. (nr [...]) jak również decyzja nr [...] wydana przez DWINB są wielce krzywdzące i niesprawiedliwe, ale także nie mające poparcia w dokumentach - a w szczególności w treści ostatniego Protokołu z okresowej kontroli technicznej budynku wykonywanej w roku 2018 i 2019. Organy Nadzoru Budowlanego zarówno I jak i II instancji nie wzięły pod uwagę terminów jakie wynikają z powołanych protokołów kontroli, a które określają stopień pilności wykonania nakazanych prac remontowych (vide: strona 2 protokołu). Skarżący poniżej w tabeli przedstawia zarówno stopień pilności jak i opis i termin wykonania napraw objętych treścią protokołu, który jednocześnie stanowi wytyczne dla skarżącego w ustaleniu i zaplanowaniu prac niezbędnych a nakazanych przez organ. Stopień pilności Opis i termin wykonania napraw 1 stopień pilności naprawy. Elementy wymagające niezwłocznej (natychmiastowej) naprawy stanowiące zagrożenie dla życia i zdrowia użytkowników; II stopień pilności naprawy. Elementy wymagające remontu w czasie do kolejnego rocznego przeglądu. III stopień pilności naprawy. Elementy wymagające remontu w czasie do kolejnego pięcioletniego przeglądu. IV stopień pilności naprawy. Elementy, których remont powinien być uwzględniony w planach rzeczowo-finansowych zarządcy obiektu w ciągu zwykłego cyklu remontowego (dłuższego niż okres do kolejnego przeglądu pięcioletniego).

W powoływanym protokole z przeglądu podano do wykonania prace budowlane przedstawione w poniższym zestawieniu. W zestawieniu tym wpisano także terminy w których nakazane prace należy wykonać/przeprowadzić. Lp. Zakres prac określonych w protokole Stopień pilności: termin prac wskazany w protokole: 1 wykonać izolację poziomą iniekcyjną IV - powyżej 5 lat 2. wykonać izolację pionową ścian kondygnacji piwnicznej IV - powyżej 5 lat. 3. w miejscach głębokich spękań założyć plomby szklane, w celach kontroli postępujących rozwarstwień. II - do kolejnego rocznego przeglądu; 4. Uzupełnić ubytki tynku na stropie w piwnicy IV - powyżej 5 lat. 5. Usunięcie uszkodzonych fragmentów wykładzin w holach komunikacyjnych IV - powyżej 5 lat. 6. Remont tynków w przestrzeni holi i ścian klatki schodowej IV - powyżej 5 lat. 7. Remont naprawczy powłok malarskich IV - powyżej 5 lat. 8. Uzupełnić ubytki posadzki spowodowane wykruszeniem kafli przy drzwiach na zaplecze II - do kolejnego rocznego przeglądu. 9. Uzupełnić wykruszone fragmenty stopni kamiennych IV - powyżej 5 lat. 10. Naprawa pokrycia dachu płaskiego i uszkodzonych fragmentów podbitki z desek ll - do kolejnego rocznego przeglądu. 11. Wymiana pokrycia dachowego z papy na dachu płaskim wraz z wymianą uszkodzonych elementów deskowania II - do kolejnego rocznego przeglądu. 12. bieżące naprawy konserwacyjne tynku na kominach poniżej dachu płaskiego IV - powyżej 5 lat. 13. Bieżące naprawy konserwacyjne elementów rynien i rur spustowych od strony zaplecza. Oczyścić rynnę nad balkonami drewnianymi od zaplecza. II - do kolejnego rocznego przeglądu. 14. Remont czapy kominowej wraz z uzupełnieniem wykruszonych fug na kominach ponad dachem - dach płaski II - do kolejnego rocznego

przeglądu. 15. Zalecany remont elewacji IV - powyżej 5 lat. 16. Wymiana stolarki okiennej i parapetów IV - powyżej 5 lat 17. Naprawa posadzek i tynków ścian piwnic IV - powyżej 5 lat.

Wynika z tego, że organ nadzoru budowlanego nie wziął pod uwagę terminów określonych przez posiadającą uprawnienia budowlane osobę przeprowadzającą przegląd lecz arbitralnie określił i narzucił własne o wiele krótsze terminy. Nadzór budowlany zobowiązał Wspólnotę do wykonania wszystkich robót w terminie nie później jak do 31 października 2020 r. , w tym cześć prac w terminie do 31 października 2019 r., a założenie plomb do 31 sierpnia 2019 r. Terminy określone przez organy nadzoru w żaden sposób nie korespondują z tymi zapisanymi w protokole z przeglądu przeprowadzanego w grudniu 2018 r. (uzupełnianego w marcu 2019 r.). W ocenie skarżącego Organ Nadzoru winien wziąć pod uwagę treść protokołu z przeglądu, bowiem ona stanowi podstawę oceny stanu technicznego budynku, a osoba sporządzająca przegląd posiada stosowne kwalifikacje i jest zobligowana do wykonania prac w zakresie przeglądu budynku zgodnie z prawem, a wszelkie uchybienia wykazać i określić terminy ich usunięcia przyjmując zasadę zapobiegania degradacji technicznej budynku i bezpieczeństwa osób w nim przebywających. W tej sytuacji faktycznej wg skarżącego organ nie powinien żądać, z czym mamy do czynienia w wydanej decyzji - od właściciela nieruchomości wykonania w okresie 1 roku - prac, które zgodnie z przeglądem zostały zaplanowane do wykonania w okresie wieloletnim. Jeśli obowiązkiem właściciela nieruchomości miałoby być wykonanie wszystkich remontów wynikających z przeglądów budowlanych - w krótkim okresie rocznym

- to zapewne taki zapis zostałby wprowadzony w ustawie, a coś takiego jak katego-

rie robót i stopniowanie ich pilności nie miałoby zastosowania. Jak wynika z akt sprawy, a także bezpośrednio z treści decyzji – E. M. - właścicielka lokalu nr [...] - została uznana za stronę postępowania pomimo, że organ nadzoru stwierdził, że postępowanie wszczął z urzędu, a nie na jej wniosek. Ponadto decyzja nie rozstrzyga w sprawie jaką podnosiła uczestniczka, czyli zalewania lokalu nr [...]. W związku z powyższym skoro E. M. została uznana jako strona postępowania (i słusznie) - to w naszej ocenie stronami postępowania powinny być uznani również pozostali współwłaściciele nieruchomości. Jak nam wiadomo pozostali współwłaściciele zostali pominięci jako strony postępowania - co np. uniemożliwiło im złożenie odwołania się od wydanych w sprawie decyzji oraz czynne uczestniczenie na każdym jego etapie. W opisanym stanie faktycznym skoro E. M. – jako członek wspólnoty została przez Organ uznana za stronę postępowania w niniejszej sprawie to z pewnością Organ winien ten przymiot przyznać także pozostałym członkom wspólnoty, mając na uwadze równość podmiotów, co nie miało miejsca i winno skutkować uchyleniem decyzji. Strona skarżąca zwraca uwagę w tym zakresie na treść art. 138 § 2 k.p.a, zgodnie z którym organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy rozstrzygniecie pierwszoinstancyjne zostało wydane z naruszeniem przepisów postępowania. Z pewnością też jedną z kluczowych zasad postępowania administracyjnego jest zasada czynnego udziału stron w postępowaniu - art. 10 § 1 k.p.a. W jej ramach strona może realizować wiele uprawnień procesowych określonych wyraźnie przepisami kodeksu (np. art. 78 § 1, art. 79 k.p.a.), natomiast w zakresie prawa do obrony ma uprawnienie do wypowiedzenia się przed wydaniem decyzji co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań (vide. art. 81 k.p.a.). Oczywistym jest iż wydane decyzje w tym w szczególności ich skutki finansowe bezpośrednio wpływają na wszystkich właścicieli lokali łącznie jak i na każdego z osobna. Szacunkowa wartość remontów nakazanych decyzją wynosi min. 1 000 000 zł i może to być kwota niedoszacowana. W związku z tym właściciel lokalu, którego udziały wynoszą przykładowo 10% zostałby zobowiązany do pokrycia kosztów w wysokości 100 000 zł. Przy tak wielkich kwotach nie można pozbawiać właścicieli lokali prawa do uczestnictwa w postępowaniu w tym prawa do złożenia indywidualnego odwołania. A jak wynika z akt postępowania wyłącznie E. M. z tego prawa mogła skorzystać i faktycznie korzystała. Mimo, że dla skarżącego złożenie pisma w sierpniu 2017 roku o przeciekaniu dachu nie dawało takiej podstawy, to w sytuacji w której organ uznał w tej sprawie inaczej, wg skarżącego zobowiązany był z urzędu powiadomić o wszczętym postępowaniu pozostałe strony tj. wszystkich członków wspólnoty, bowiem z pewnością mieli oni interes prawny aby czynnie uczestniczyć w tym postępowaniu. Jak już wskazano w odwołaniu od decyzji nr [...] - wykonanie przez Wspólnotę Mieszkaniową nawet pełnego katalogu remontów/napraw nakazanych przez nadzór budowlany nie spowoduje likwidacji ewentualnych przecieków w połaci dachu nad lokalem nr [...]. E. M. - właścicielka lokalu nr [...] zleciła zamontowanie bez zgody Wspólnoty Mieszkaniowej, Konserwatora Zabytków, Organu Architektury okna połaciowego, które może być źródłem przecieków. Jednakże pomimo upływu dwóch lat - sprawa nie została jeszcze rozstrzygnięta, natomiast skutkiem tego zgłoszenia wspólnota otrzymuje nakazy, bez rzeczywistego ustalenia przyczyny zalewania lokalu. Jak już wcześniej informowaliśmy stan techniczny budynku znany jest Wspólnocie Mieszkaniowej. Współwłaściciele mają pełną świadomość konieczności wykonywania remontów. Jednakże z uwagi na ograniczone możliwości finansowe Wspólnoty nie można żądać aby pełny zakres remontów określanych w protokołach z przeglądu wykonać w tak krótkim czasie, jak to organ nakazał w wydanej a zaskarżonej decyzji - tym bardziej, że terminy wynikające z przeglądu są zgoła inne, tj. dłuższe - jednak mimo tego nie powodują żadnych zagrożeń dla stanu technicznego budynku i bezpieczeństwa przebywających w nim osób. Budynek przy ul. [...] zlokalizowany na działce nr [...] oraz [...] stanowi stary przedwojenny zasób mieszkaniowy. Wieloletnie zaniedbania ze strony ówczesnego państwowego, a następnie samorządowego właściciela, brak remontów, bieżących konserwacji doprowadziły do obecnego stanu technicznego, który zapewne nie jest zadowalający. Obecni współwłaściciele nieruchomości tworzący Wspólnotę Mieszkaniową w ciągu ostatnich lat podjęli i nadal podejmują działania mające na celu poprawę stanu technicznego nieruchomości, a także przywrócenie budynkowi, jako obiektowi wpisanemu do rejestru zabytków, jego dawnej świetności. W roku 2013 Wspólnota Mieszkaniowa wykonała kapitalny remont dachu wyższego. W kolejnych latach zlecono i wykonano projekty budowlane dot.:- remontu klatki schodowej,- remontu elewacji, - remontu dachu oraz kominów w niższej części.

W roku 2016 Wspólnota Mieszkaniowa podjęła decyzję o uczestnictwie w programie rewitalizacji i złożyła wniosek o dofinansowanie ze środków unijnych prac związanych z remontem elewacji i klatki schodowej. Wartość tych prac szacowana jest na kwotę ponad 400 000 zł. Ze względu na powyższe z dniem 01.11.2016 r. Wspólnota Mieszkaniowa podjęła decyzję o zwiększeniu składki na fundusz remontowy ze składki 1,00 zł/m2 na 3,30 zł/m2. Ponadto Wspólnota zaciągnęła kredyt bankowy na kwotę 442 902,00 zł z okresem spłaty 19 lat. Obecne zobowiązania finansowe związane z kredytem oraz koniecznością wnoszenia comiesięcznych opłat na fundusz remontowy w wysokości 3,30 zł/m2 uniemożliwiają wykonanie prac w żądanych w decyzji okresach. Wynikające z przeglądów technicznych prace budowlane będą mogły być wykonywane sukcesywnie w miarę możliwości finansowych Wspólnoty przy czym należy wziąć pod uwagę fakt, iż samo zwiększenie składki na fundusz remontowy z 1,00 zł/m2 na 3,30 zł/m2 spowoduje, iż tempo wykonywania prac wzrośnie ponad 3-krotnie. Ponadto skarżąca podtrzymuje swoje wątpliwości dotyczące występowania wilgoci w piwnicy. Stwierdzenie występowania wilgoci powinno być poprzedzone badaniem tynków wilgotnościomierzem, a nie jak tego dokonał organ ogranoleptycznie. Wiele bowiem piwnic w centrum miast w ponad 100- letnich budynkach nie jest odremontowanych co stwarza pozory występowania wilgoci, a tak rzeczywiście nie jest. Tym samym aby dokonać autorytatywnie takich ustaleń należy posłużyć się właściwym badaniem po którym można wydać opinię o ewentualnym występowaniu wilgoci. Z treści decyzji nr [...] na stronie 4 wynika, że były dokonywane oględziny piwnic i że stwierdzono jedynie ślady po wilgoci natomiast, że piwnica jest SUCHA. Strona podtrzymuje swoje stanowisko, że ściana pomiędzy lokalem nr [...] a [...] jest stabilna - brak stateczności ściany nie występuje. Problem dotyczy tylko i wyłącznie płyty przymocowanej do niestabilnego rusztu. Gdyby ściana była niestabilna byłoby to widoczne po obu stronach ściany - czyli w drugim sąsiadującym lokalu. Problem ten występuje jedynie po stronie lokalu nr [...]. Dlatego też należy wywnioskować, że brak stabilności nie dotyczy konstrukcji ściany (czyli części wspólnej nieruchomości). Budynki wpisane do rejestru zabytków stanowiące stary/staromiejski zasób mieszkaniowy wymagają specjalistycznego podejścia zarówno w kwestii ich oceny technicznej, planowania dotyczącego ich remontów i konserwacji jak również określenia metod naprawy, które muszą wynikać z zaleceń konserwatorskich. Dlatego też strona uważa, że przed określeniem zakresu i termi- nów wykonania remontów należy opracować kompleksową ocenę techniczną poprzedzoną inwentaryzacją i stosownymi badaniami (badania wilgotnościowe, badania mykologiczne, badania konstrukcyjne, badania zasolenia murów itp.). Wskazane w przypadku zabytków jest także przeprowadzenie badań historycznych (kwerenda archiwalna, badania architektoniczne). Dopiero na podstawie takich badań i przeprowadzonych analiz można w porozumieniu z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków określić zakres prac, przygotować projekt budowlany i rozpocząć realizację remontów. Biorąc pod uwagę przytoczone argumenty, a także wątpliwości co do samej rzetelności oceny technicznej budynku, narzucone przez organ nadzoru budowlanego, nierealne terminy wykonania prac, uchybienia proceduralne w nieruchomości z jednoczesnym uwzględnieniem jako strony postępowania jedynie współwłaścicielki lokalu nr [...] - uważamy skargę za jak najbardziej zasadną.

W doręczonej sądowi odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t. jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 1066) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontro-

la ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stano- wią inaczej. Oznacza to, że sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń, co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi przepisami prawa, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Z brzmienia zaś art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a." wynika, że w wypadku, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Nie ulega więc wątpliwości, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Przy tym z mocy art. 134 § 1 p.p.s.a. tejże kontroli legalności sąd dokonuje także z urzędu, nie będąc związany zarzutami i wnioskami powołaną podstawą prawną.

W niniejszej sprawie przedmiotem oceny są decyzje wydane przez kompetentne organy nadzoru budowlanego, nakładające obowiązki w rozumieniu art. 66 ust. 1 pkt 1 i pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 290 ze zm.). Artykuł 66 ust. 1 Prawa budowlanego stanowi podstawę do nałożenia w drodze decyzji obowiązku usunięcia nieprawidłowości w celu doprowadzenia niewłaściwie użytkowanego obiektu budowlanego do odpowiedniego stanu, określając wypadki, w których nakaz taki może zostać nałożony. Przepis ten znajduje zastosowanie wówczas, gdy nieodpowiedni stan techniczny obiektu jest następstwem niewłaściwego użytkowania obiektu bądź też utrzymania w niewłaściwym stanie, zu-

życia lub nagłych zdarzeń mających miejsce po oddaniu obiektu do użytkowania. Ponadto, tryb ustalony w art. 66 Prawa budowlanego służy wyegzekwowaniu obowiązków określonych w art. 61 Prawa budowlanego, jakie ustawodawca nałożył na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego w zakresie jego utrzymania i użytkowania. Stąd też, na podstawie art. 66 Prawa budowlanego, określone nakazy w drodze decyzji mogą być kierowane do właścicieli lub zarządców obiektów budowlanych w celu usuwania nieprawidłowości związanych z naruszeniem zasad prawidłowego utrzymania i użytkowania obiektu budowlanego. Ugruntowany w orzecznictwie sądowym oraz doktrynie jest pogląd, zgodnie z którym stronami postępowania prowadzonego na podstawie art. 66 Prawa budowlanego są jedynie właściciele lub zarządca obiektu budowlanego objętego postępowaniem. Tylko na te podmioty może być nałożony nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Właściciele nieruchomości sąsiednich nie mają natomiast uprawnień strony w postępowaniu prowadzonym na podstawie art. 66 Prawa budowlanego (por. wyrok NSA z dnia 4 lipca 2007 r., sygn. akt II OSK 999/06, LEX nr 366267).

Strona skarżąca zarzuca w skardze zasadniczo dwie kwestie: po pierwsze wskazuje, że terminy narzucone przez organy są zbyt krótkie, a po drugie że nie ma możliwości finansowych na pokrycie kosztów remontów nakazanych w decyzji.

Jak wynika z akt dołączonych do odpowiedzi na skargę, budynek, będący przedmiotem postępowania jest budynkiem wielolokalowym, a strona zobowiązana stanowi wspólnotę mieszkaniową, w której udziały mają Gmina W. - właściciel lokali [...], [...], [...], [...], [...], [...], D Sp. z o.o. - właściciele lokalu użytkowego nr [...], E. i J. O. - współwłaściciele lokalu użytkowego, E Sp. Jawna - współwłaściciele lokalu użytkowego oraz właściele/współwłaścicele pozostałych lokali. W budynku znajduje się ekspozytura banku.

W tym kontekście należy podnieść, że jeśli zaś chodzi o kwestie finansowe (konieczność zaciągnięcia kredytu przez Wspólnotę lub podniesienie składki na fundusz remontowy) oraz organizacyjne (wybór wykonawcy czy sam okres trwania prac) rzutujące na niemożność dochowania terminu podzielić trzeba stanowisko organu odwoławczego, że zasadnie organ ten uchylił zaskarżone rozstrzygnięcie w części dotyczącej terminu określonego w pkt 1 rozstrzygnięcia i wyznaczył nowy, kwestionowany przez skarżącą termin. Zgodzić się trzeba ze stanowiskiem organów obu instancji, że zły stan techniczny budynku istnieje od dłuższego czasu, a samo postępowanie przed organem nadzoru budowlanego pierwszej instancji trwa już od 2017 r. (do chwili obecnej jest to już ponad 2 lata!) i o stanie tym był informowany przez mieszkańców. Nadto został on potwierdzony w kolejnych protokołach kontroli i wizjach lokalnych w terenie. Zatem skarżąca Wspólnota miała świadomość zarówno ciążących na niej obowiązków (zakresu robót) jak i konieczności zabezpieczenia odpowiednich środków finansowych na ten cel. Trudno także podzielić stanowisko strony zobowiązanej, że wyrażone w decyzji terminy nie są adekwatne do zakresu nałożonych na stronę obowiązków. Przy toczącym się od 2017 r. postępowaniu, określony decyzją termin był dostateczny i miarodajny ażeby doprowadzić budynek do prawidłowego stanu technicznego. Zauważyć przy tym trzeba, że określając term-

in wykonania robót budowlanych nałożonych w trybie art. 66 ust. 1 Pr. bud. organ nadzoru budowlanego nie ma obowiązku badania możliwości finansowych właścicieli nieruchomości (np. wyroki NSA z: 25 listopada 2010 r. II OSK 1798/10 - Lex nr 746801 i 5 listopada 2009 r., II OSK 1751/08 - www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Oprócz tego, że brak jest podstaw do badania przez organy nadzoru budowlanego środków na inwestycję, w warunkach rozpoznawanej sprawy, jak wynika z twierdzeń samej skargi, wspólnota ma ten kredyt zaciągnięty na 19 lat, zatem aby czekać z wykonaniem obowiązków, do czasu zakończenia spłaty kredytu, należałoby wyznaczyć stronie zobowiązanej ponad 10 letni (!) termin do usunięcia nieprawidłowości, co wydaje się całkowicie nieracjonalne. Zaznaczyć trzeba, że względy ekonomiczne nie mogą niweczyć celu, jaki ustawodawca przypisał rozważanemu przepisowi.

Odnosząc się do dalszych zarzutów skargi trzeba dalej powiedzieć, że, będący przedmiotem postępowania budynek, położony pod adresem W. u. [...], jest budynkiem mieszkalno-usługowym. Znajdują się w nim lokale mieszkalne i 6 lokali usługowych.

Podstawowy zaś zarzut skargi sprowadza się do podważenia określonych w orzeczeniach terminów, w kontekście protokołu z okresowej kontroli stanu technicznego budynku rocznego za 2018 r. z uzupełnieniem 2019 r. W protokole tym na s. 2 (k. 548 odwrót akt administracyjnych organu pierwszej instancji), upoważniony, przeprowadzający kontrolę inż. R. K. opisał (do kiedy) należy wykonać poszczególne roboty remontowe w zakresie określonego w tabeli zakresu robót. W tym miejscu trzeba dodać, że wedle rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych I Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz.U. 1999.74.836) , rozdziału 2, poświęconego Kontrolom okresowym budynku (§ 4) ust. 1 w celu właściwego użytkowania budynku należy przeprowadzać kontrole okresowe. 2 kontrole, o których mowa w ust. 1, powinny być przeprowadzane w porze wiosennej. 3 osoba przeprowadzająca kontrolę okresową budynku powinna przed jej rozpoczęciem zapoznać się z protokołami z poprzednich kontroli, z protokołami odbioru robót remontowych wykonanych w budynku w okresie od poprzedniej kontroli, zgłoszeniami użytkowników lokali dotyczącymi usterek, wad, uszkodzeń lub zniszczeń elementów budynku. 4 protokoły sporządzane w wyniku kontroli okresowych powinny zawierać określenie: 1) stanu technicznego elementów budynku objętych kontrolą, 2) rozmiarów zużycia lub uszkodzenia elementów, o których mowa w pkt 1, 3) zakresu robót remontowych i kolejności ich wykonywania, 4) metod i środków użytkowania elementów budynku narażonych na szkodliwe działanie wpływów atmosferycznych i niszczące działanie innych czynników, 5) zakresu nie wykonanych robót remontowych zaleconych do realizacji w protokołach z poprzednich kontroli okresowych. 5 do protokołów, o których mowa w ust. 4, w razie potrzeby należy dołączyć dokumentację graficzną wykonaną w toku kontroli. Z przytoczonych unormowań wynika, że podmiot przeprowadzający kontrolę jest zobowiązany wskazać w "protokole" zakres robót remontowych i kolejność ich wykonywania, (tu zastosowano stopnie pilności od I do IV), jednakże sam termin ich wykonania nie jest dla organów wiążący. W konsekwencji określenie w kwestionowanych decyzjach terminów odmiennych od tych, które wskazano w protokole nie może uznane za pozbawienie legalności działań orzeczniczych organów nadzoru budowlanego.

Jeśli chodzi o kolejny zarzut skargi, odnośnie do tego, że skoro E. M. został przyznany przymiot strony postępowania, to tym samym winień być przyznany także innym właścicielom lokali w kontrolowanym budynku trzeba powiedzieć, że (co do zasady- zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych) stroną w postępowaniu prowadzonym na podstawie art. 62 p.b. jest wspólnota mieszkaniowa, reprezentująca ogół właścicieli budynku. Natomiast przymiot strony może być przyznany innemu podmiotowi, o ile organ uzna, że ona swój indywidualny interes (niezależny, odmienny) od interesu wspólnoty. W tym przypadku organ przyznał uprawnienie strony dla uczestniczki postępowania wobec stanu faktycznego w nieruchomości, związanego z zalewaniem lokalu uczestniczki, natomiast odnośnie do pozostałych właścicieli organ uznał, że należycie reprezentuje ich interesy wspólnota mieszkaniowa. Jeśli chodzi o zarzuty merytoryczne co do konieczności nałoże- nia obowiązków, to należy podzielić stanowisko organów, że aby to wykazać strona skarżąca musiał aby przeprowadzić (w trakcie postępowania) kontrdowód np. z opinii biegłego, natomiast na etapie postępowania przed sądem takie zarzuty należy uznać za spóźnione.

Końcowo sąd zauważa, że kontrolowana przez WSA decyzja, o ile nie została dotychczas wykonana, może być zmieniona w części dotyczącej terminu, w oparciu o przepis art. 155 k.p.a. (np. wyrok NSA z 6 lutego 2019 r. II OSK 708/18 - Lex nr 2630874).

Reasumując, na podstawie art. 151 ppsa, należało orzec jak na wstępie.