Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 88/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2022-09-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Uchylono decyzję I i II instancji
Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Donata Starosta (spr.) Sędziowie: WSA Monika Świerczak WSA Maciej Busz po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 22 września 2022 r. sprawy ze skarg K. N., Wspólnoty Mieszkaniowej N. , Wspólnoty Mieszkaniowej P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 22 listopada 2021 r., [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] czerwca 2021 r., nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej K. N. kwotę 980,00 zł (dziewięćset osiemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej N. kwotę 997,00 zł (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania; 4. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej P. kwotę 997 zł (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

P. D. (inwestor) reprezentowany przez J. J. złożył do Wydziału Urbanistyki i Architektury Miasta P. wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji określonej jako "nadbudowa i rozbudowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego o skrzydło stanowiące obiekt zamieszkania zbiorowego wraz ze zmianą sposobu użytkowania i przebudową strychu/poddasza nieużytkowego budynku mieszkalnego wielorodzinnego na lokale mieszkalne", przewidzianej do realizacji na działce nr [...], ark. [...], obręb J., położonej w P. przy ul. [...]. Wniosek inwestora został skorygowany pismem z dnia 29 marca 2021 r., wskazano wtedy, że chodzić będzie o hotel.

Miejski Konserwator Zabytków w P. przedstawił wskazania konserwatorskie dla planowanej inwestycji. Wskazania w zakresie obsługi komunikacyjnej przedstawił Zarząd Dróg Miejskich w P.. Wydział Kształtowania i Ochrony Środowiska wskazał, że na przedmiotowej działce znajdują się liczne nasadzenia drzew, których usunięcie będzie stanowiło znaczną stratę przyrodniczą w obrębie pobliskich nieruchomości.

Prezydent Miasta P. wydał decyzję nr [...] z dnia [...] czerwca 2021 r. ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie, przebudowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz ze zmianą sposobu użytkowania poddasza nieużytkowego na mieszkalne oraz rozbudową o funkcję usługową - hotel, przewidzianą do realizacji na dz. nr ewid.[...], ark. [...], obręb J., położonej w P. , przy ul. [...]. Decyzja organu I instancji została wydana po przeprowadzeniu analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 p.z.p.

W decyzji dla opisanej inwestycji organ I instancji ustalił następujące parametry:

1. Wymagania dotyczące nowej zabudowy organ ustalił następująco:

1) Linia zabudowy

a) Obowiązująca: bez zmian, pokrywająca się z frontową granicą działki od strony ul. [...]

b) maksymalna nieprzekraczalna pokrywająca się z frontową granicą działki od strony ul. [...].

2) Wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki: organ ustalił maksymalnie 61 % (łącznie dla istniejącej i projektowanej zabudowy).

3) Szerokość elewacji frontowej organ ustalił:

a) od strony ul. [...] - bez zmian,

b) od strony ul. [...] maksymalnie 34 m (łącznie istniejąca oraz projektowana zabudowa).

4) Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki organ ustalił jako:

a) dla nadbudowy - od strony ul. [...]:

- maks. wysokość do gzymsu 18,5 m od istniejącego poziomu terenu, przy czym organ I instancji ustalił, że w pasie o szerokości min. 4 m od granicy z działką nr [...] z zachowaniem istniejącego poziomu gzymsu na wysokości 14,5 m,

- maks. wysokość do najwyższego punktu dachu do 21 m od istniejącego poziomu terenu, przy czym organ I instancji ustalił, że nadbudowywaną część należy wycofać względem elewacji frontowej o min. 6 m od strony ul. [...] i min. 5 m od strony ul. [...].

b) dla rozbudowy - od strony ul. [...] organ ustalił:

- maks. wysokość do gzymsu 17,2 m od istniejącego poziomu terenu,

- maks. wysokość do najwyższego punktu dachu do 21 m od istniejącego poziomu terenu, przy czym organ ustalił, że ostatnią kondygnację należy wycofać względem elewacji frontowej o min. 1,5m.

5) Geometria dachu: organ ustalił dach płaski o spadku do 12°.

W zakresie dodatkowych uwarunkowań, organ m.in. dopuścił realizację kondygnacji podziemnej/podziemnych, zmianę sposobu użytkowania poddasza nieużytkowego na 3 lokale mieszkalne, ustalił realizację maksymalnie 43 łóżek, wskazał, że dopuszcza się w części możliwość realizacji nasadzeń zastępczych (nowych nasadzeń, po wycince drzew) poza terenem objętym wnioskiem na terenie dzielnicy J. .

Od decyzji organu I instancji wniesiono, w ustawowym terminie, pięć odwołań przez: R. D., Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. [...], reprezentowaną przez r.pr. M. G. (skarżąca), A. Ł., K. N. (skarżąca) oraz przez Wspólnotę Mieszkaniową P. (skarżąca).

W odwołaniach podniesiono szereg zarzutów dotyczących m. in. nadbudowy istniejącego budynku; rozbudowy budynku o całe nowe skrzydło, która w konsekwencji spowoduje: likwidację ogrodu i wycinkę drzew, zaciemnienie mieszkań, ograniczenie korytarzy napowietrzających, likwidację okien i balkonów w części narożnikowej budynku, zakłócenie spokoju mieszkańców istniejącego budynku; naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa poprzez uznanie, że planowana rozbudowa stanowi kontynuację funkcji zabudowy. Wskazano w nich także, że Prezydent w błędny sposób wyznaczył linię zabudowy z uwagi na niewyznaczenie jej jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, lecz określenie w decyzji organu I instancji nieprzekraczalnej linii zabudowy położonej wzdłuż granicy działki, co łamie zabudowę kwartału i nie znajduje uzasadnienia w analizie urbanistycznej. Podniesiono także zarzut dotyczący naruszenia przepisów o ochronie przyrody poprzez nieuzasadnioną wycinkę drzew.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej jako: "SKO", lub "organ II instancji") decyzją nr [...], z dnia 22 listopada 2021 r., po ponownym rozpoznaniu sprawy utrzymało w mocy decyzję organu I instancji podzielając argumenty prawne i stan faktyczny ustalone przez organ I instancji.

SKO wskazało, że organ I instancji prawidłowo wyznaczył obszar analizowany i przeprowadził tam analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków z art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p.

Według SKO w obszarze analizowanym znajdują się w przeważającej większości budynki mieszkalne wielorodzinne z usługami na parterze. SKO zgodziło się zatem z organem I instancji, że planowana zabudowa nawiązuje do zabudowy występującej w obszarze analizowanym. Zdaniem organu II instancji linię zabudowy wyznaczono na podstawie § 4 ust. 1 i ust. 4 rozporządzenia, uzasadniając to kontynuacją linii zabudowy wyznaczonej przez zabudowę od strony ulicy [...]. Wskaźnik powierzchni zabudowy został ustalony w oparciu o § 5 ust. 2 rozporządzenia, co zostało wyjaśnione w części tekstowej analizy. Ustalony wskaźnik 61 % jest wyższy niż średni w obszarze analizowanym (52%). Niemniej mając na uwadze zróżnicowanie wskaźników zabudowy w obszarze analizowanym 17 % do 75 %, w świetle powołanego § 5 ust. 2 rozporządzenia Kolegium nie zakwestionowało ustaleń decyzji w tym zakresie. Odnośnie parametru szerokość elewacji frontowej od strony ul. [...] pozostaje bez zmian, natomiast od strony [...] została ustalona w oparciu o przepis § 6 ust. 2 Rozporządzenia, co według Kolegium zostało wyjaśnione w analizie. Ustalona wartość (max 34 m) jest wyższa od średniej (29 m), mając jednak na uwadze zróżnicowanie tego parametru w obszarze analizowanym (od 9 m do 80 m) Kolegium nie zakwestionowało więc ustalenia decyzji, w szczególności że parametr ten nie przekracza wartości granicznych w obszarze analizowanym.

Kolegium podzieliło również stanowisko organu I instancji co do ustalenia wysokości rozbudowy od strony ul. [...] tj. wysokość gzymsu 17,2 m, wysokość do najwyższego punktu dachu do 21 m ale z wycofaniem ostatniej kondygnacji względem elewacji frontowej o min. 1,5 m, nie zakwestionowało ustalenia dachu płaskiego o spadku 12 stopni.

Kolegium uznało zatem, że spełniony jest warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p.

SKO wskazało również, że działka posiada dostęp do drogi publicznej, stąd w jego ocenie spełniony jest warunek art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. Ponadto, istniejące lub projektowane przyłącza wody, energii, gazu, kanalizacji, energii cieplnej są zdaniem organu II instancji wystarczające dla zamierzenia. Według SKO spełniony został warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Kolegium zauważyło, co prawda, że zapewnienia w zakresie przyłączenia do sieci cieplnej i energii elektrycznej utraciły ważność, tym niemniej były aktualne w dacie procedowania przed organem I instancji. Organ II instancji wskazał także, że decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.).

W ocenie SKO nie było więc przeszkód do ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji objętej wnioskiem.

SKO odniosło się również do treści odwołania wskazując, że celem decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest przesądzenie o zgodności zamierzonej inwestycji z przepisami prawa z wyłączeniem przepisów szeroko rozumianego prawa budowlanego. Organ wydający decyzję o ustaleniu warunków zabudowy nie może wkraczać w kognicję innych organów.

W tym zakresie SKO przywołało wyrok NSA z dnia 16.01.2015 r., sygn. II OSK 227714: "decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza o warunkach technicznych, czy budowlanych, jakie musi spełniać planowana inwestycja, lecz przesądza jedynie o tym, czy w świetle występującej na danym terenie zabudowy jej realizacja stanowi kontynuację zarówno owej zabudowy, jak i funkcji. W konsekwencji związanie organu na późniejszym etapie postępowania inwestycyjnego decyzją o warunkach zabudowy odnosi się do władczego rozstrzygnięcia wójta (burmistrza, prezydenta miasta), że inwestycja jest zgodna z ładem przestrzennym obowiązującym dla miejsca jej realizacji. Decyzja o warunkach zabudowy, będąca aktem stosowania prawa, przesądza jedynie o rodzaju (przeznaczeniu, powierzchni zabudowy, wysokości itd.) obiektu budowlanego, który może zostać na danym terenie wybudowany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa planistycznego. Decyzje o warunkach zabudowy nie tworzą porządku prawnego i nie mają charakteru konstytutywnego, stanowiąc jedynie szczegółową urzędową informację o tym, jaki obiekt i pod jakimi warunkami inwestor może na danym terenie wybudować bez obrazy przepisów prawa. Bez znaczenia na tym etapie postępowania administracyjnego pozostaje więc kwestia ewentualnej zgodności lub niezgodności realizacji inwestycji z przepisami regulującymi zagadnienie warunków technicznych, jakim musi ona odpowiadać. Kwestia powyższa może być przedmiotem kontroli dopiero na kolejnym etapie postępowania".

Odnośnie linii zabudowy Kolegium wyjaśniło że przepisy art. 61 ust. 1 pkt. 1 i ust. 7 ustawy p.z.p. stanowią, że dla nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem inwestora wyznacza się linię zabudowy zgodnie z wymaganiami określonymi w rozporządzeniu wykonawczym. Należy jednak zauważyć, że podczas gdy ustawa mówi tylko o "linii zabudowy", to rozporządzenie wykonawcze w § 1 pkt. 1 używa tego samego pojęcia, jednakże w § 4 użyty został termin "obowiązująca linia zabudowy". Niemniej jednak w ocenie SKO, jak wskazuje orzecznictwo, dokonanie wykładni przepisu § 4 rozporządzania wykonawczego w kontekście przepisów ogólnych tego rozporządzenia: § 1 pkt. 1 i § 2 pkt. 3 oraz w powiązaniu z art. 61 ust. 1 pkt. 1 i ust. 7 ustawy oraz przepisem art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych prowadzi do wniosku, że wolą ustawodawcy było, by linia zabudowy, jako co do zasady linia nieprzekraczalna, wyznaczana była wyłącznie od strony drogi publicznej. W ten sposób następuje bowiem określenie minimalnego obszaru niepodlegającego zabudowie z uwagi na jego przyleganie do drogi.

Skargi na decyzję organu II instancji wniosły K. N., Wspólnota Mieszkaniowa P. oraz Wspólnota Mieszkaniowa N.

Skargi zostały zarejestrowane w Wojewódzkim Sądzie Administracyjnym w Poznaniu pod sygnaturami akt IV SA/Po 88/22, IV SA/Po 89/22, IV SA/Po 90/22.

Postanowieniem z dnia 22 lutego 2022 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu na podstawie art. 111 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. 2002 Nr 153, poz. 1270, t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 329, dalej jako: "p.p.s.a.") połączył trzy wyżej wymienione sprawy do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia i są one dalej prowadzone pod sygn. akt IV SA/Po 88/22.

Pełnomocnik skarżącej K. N. podniósł w skardze następujące zarzuty:

1. naruszenia przepisów prawa materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy to jest art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez nieprawidłowe ustalenie, iż planowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji na obszarze analizowanym podczas gdy zabudowa na cele hotelowe i usługowe nie stanowi nawiązania funkcjonalnego dla zabudowy mieszkaniowej znajdującej się na tym obszarze, co w konsekwencji powoduje, iż decyzja ustalająca warunki zabudowy nie powinna zostać wydana,

2. naruszenia przepisów prawa materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy to jest art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez niewłaściwe określenie obszaru analizowanego oraz linii zabudowy co skutkowało błędnymi ustaleniami w zakresie wskazania wartości wymagań i zaleceń dla planowanej inwestycji, oraz § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz § 5 ust 2, § 6 ust 1 i § 8 w/w rozporządzenia poprzez niewłaściwe ustalenie wymagań odnośnie warunków zabudowy, co skutkowało wydaniem decyzji ustalającej warunki zabudowy z naruszeniem zasady "tzw. dobrego sąsiedztwa", albowiem wymagania dla nowej inwestycji określone zostały w sposób przekraczający średnie wartości parametrów, które występują na obszarze analizowanym,

3. naruszenia przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy to jest art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez błędną ocenę stanu faktycznego w oparciu o zebrany materiał dowodowy zgromadzony w sprawie to jest przede wszystkim wskazań Zarządu Dróg Miejskich, Wydziału Kształtowania i Ochrony Środowiska, Miejskiego Konserwatora Zabytków w P., co w konsekwencji doprowadziło do błędnego ustalenia wymagań i zaleceń dla przedmiotowej inwestycji,

4. naruszenia przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy to jest art. 9 i 11 k.p.a. w zw. z art. art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niedostateczne wyjaśnienie podstaw i przesłanek wydania zaskarżonej decyzji, co uniemożliwia właściwe zapoznanie się z motywami działania organu, a w konsekwencji weryfikacji prawidłowości zapadłego rozstrzygnięcia w postaci wydania przedmiotowej decyzji.

W świetle zarzutów skargi pełnomocnik skarżącej K. N. wniósł o:

uwzględnienie skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej, to jest decyzji Prezydenta Miasta P. nr [...] z dnia [...] czerwca 2021 r. o warunkach zabudowy w całości oraz przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania, zasądzenie kosztów zastępstwa adwokackiego, wg norm przepisanych.

Według zarzutów skargi przy wydawaniu decyzji zarówno organ I instancji jak również organ odwoławczy nie wzięły pod uwagę jednej z kluczowych przesłanek do wydania decyzji o warunkach zabudowy to jest zasady dobrego sąsiedztwa. W ocenie skarżącej inwestycja nie stanowi kontynuacji funkcji zabudowy w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Pełnomocnik skarżącej K. N. wskazał również, iż wymagania oraz zalecenia dotyczące nowej inwestycji określone w warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji znacząco przekraczają średnie parametry na obszarze analizowanym. Średni wskaźnik w w/w obszarze wynosi 52 %, natomiast ustalony w decyzjach wynosi 61 %. Biorąc zatem pod uwagę już ten wskaźnik, według skarżącej uznać należy, iż analiza urbanistyczna przeprowadzona przez organ nie wykazała w żadnym stopniu, ażeby możliwym było zlokalizowanej planowanej inwestycji o parametrach oraz funkcji wskazanej w decyzji o warunkach zabudowy na wskazanym terenie. Zdaniem pełnomocnika skarżącej organ dokonał również błędnej oceny stanu faktycznego w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy w sprawie wskazań Zarządu Dróg Miejskich, Wydziału Kształtowania i Ochrony Środowiska, Miejskiego Konserwatora Zabytków w P. oraz niedostateczne wyjaśnił w uzasadnieniu swojej decyzji podstawy i przesłanki wydania zaskarżonej decyzji.

W drugiej skardze wniesionej przez Wspólnotę Mieszkaniową N. reprezentowanej przez radcę prawnego M. G. podniesiono następujące zarzuty:

1. Naruszenia Art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 23 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r. poz. 741 z późn. zm., dalej jako: u.p.z.p.) przez:

a) Uznanie przez organ II instancji, w ślad za organem I instancji, że planowana zabudowa o charakterze usługowym - zamieszkania zbiorowego, mająca być zlokalizowana w całym rozbudowywanym skrzydle budynku, jest kontynuacją funkcji znajdującej się na obszarze analizowanym - zabudowa mieszkaniowej o charakterze wielorodzinnym, "której często towarzyszą usługi w parterach i przyziemiach budynków", podczas gdy w sposób oczywisty funkcja hotelowa nie nawiązuje funkcjonalnie do zwartej zabudowy mieszkaniowej występującej na tym obszarze, w szczególności pod względem tego, że takie ewentualne usługi znajdują się w parterach i przyziemiach budynków, a nie w całych budynkach,

b) Utrzymanie w mocy, względnie wcześniejsze wydanie, decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji w sytuacji, gdy nie zostały spełnione wymagania wynikające z zasady tzw. "dobrego sąsiedztwa", pozwalające na określenie kontynuacji funkcji oraz cech zabudowy dla zabudowy o wnioskowanych gabarytach, co w konsekwencji skutkować powinno uchyleniem lub odmową wydania tego rodzaju decyzji. W szczególności uzasadnienia nie znajduje wyznaczenie większości cech nowej zabudowy na poziomie przekraczającym średnie wartości występujące w obszarze analizowanym, a co za tym idzie modyfikacja tych istniejących cech i funkcjonalności poprzez nową zabudowę, co stanowiło istotne naruszenie przedmiotowego przepisu.

W oparciu o powyższe zarzuty wniesiono o:

1. na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz na podstawie art. 135 p.p.s.a. poprzedzającej jej decyzji organu I instancji w całości;

2. na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 w zw. z art. 210 p.p.s.a. o zasądzenie od organu na rzecz skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych;

Ewentualnie, na podstawie art. 145a § 1 p.p.s.a. wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu zarzutu naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wskazano, że argumentacja organu II instancji w skarżonej decyzji jest lakoniczna oraz brak głębszej odpowiedzi na zarzuty wskazane w odwołanych od decyzji organu I instancji.

Według zarzutów skargi każdy organ wydający decyzję o warunkach zabudowy związany jest wnioskiem złożonym przez inwestora, a w sytuacji w której planowana inwestycja nie spełnia zasady tzw. dobrego sąsiedztwa, organ taki powinien bezwzględnie odmówić ustalenia warunków zabudowy.

Według oceny skarżącej Wspólnoty, przeprowadzona przez organ I instancji oraz znajdująca uznanie w oczach organu II instancji analiza urbanistyczna w żaden sposób nie uzasadniała możliwości zlokalizowania na przedmiotowym terenie inwestycji o gabarytach oraz funkcji takiej jak zostało to określone w decyzji o warunkach zabudowy. Wedle skarżącej uznanie tych decyzji za prawidłowe spowoduje wprowadzenie do omawianego obszaru de facto nowych funkcji oraz gabarytów.

Skarżąca podała w uzasadnieniu skargi również, że wnioskowana rozbudowa budynku, w przeważającej części, przeznaczona ma być na usługi w postaci zamieszkania zbiorowego - hotelu. Z analizy przeprowadzonej przez organ I instancji wynika jednak, że zabudowa znajdująca się w obszarze analizowanym w przeważającej mierze posiada funkcję mieszkalną wielorodzinną, a nie funkcję usługową czy hotelową (o czym świadczy zresztą sam fakt, że jest to historyczna zabudowa mieszkaniowa poznańskich Jeżyc). W ocenie Skarżącej, w świetle przeprowadzonej analizy urbanistycznej organ I instancji powinien zwrócić szczególną uwagę na to, czy planowana zabudowa hotelowa nie stanowi zbyt intensywnej funkcji w stosunku do już istniejącej zabudowy, czy nie dokonuje de facto tak intensywniej zmiany, która nie powinna być wedle skarżącej akceptowana. Według skarżącej organ II instancji podnoszoną okoliczność zupełnie pominął, akceptując wprost analizę przeprowadzoną przez organ I instancji.

Skarżąca wskazała też na możliwe negatywne skutki powstania planowanej nowej zabudowy, takie jak: związane z generowanym hałasem i zanieczyszczaniem. Rozbudowa budynku mieszkalnego spowoduje nie tylko powstanie nowych i nie znanych na tym obszarze usług, ale także likwidację jednego z nielicznych w okolicy miejsc z zadrzewieniem i zielenią. Intensyfikacja zabudowy będzie więc wiązała się z negatywnym wpływem na życie okolicznych mieszkańców. Według oceny wyrażonej w skardze - zarówno organ I instancji, jak i organ II instancji powinny więc wziąć pod uwagę nie tylko chęć wnioskodawcy do zrealizowania zabudowy (na co szczególnie zwraca się uwagę w uzasadnieniu decyzji pierwszej instancji), a de facto rozbudowy, ale przed wszystkim, biorąc pod uwagę okoliczności niniejszej sprawy, skupić się na ochronie interesu publicznego, wynikającego mimo wszystko z państwowego porządku planistycznego wyrażonego m. in. w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W sprawie, w ocenie skarżącej, organy obu instancji de facto pomijają całkowicie interes publiczny, dając nieuzasadniony prymat interesowi prywatnemu.

Dalej pełnomocnik skarżącej podniósł, że w sprawie zabrakło odpowiedniej analizy urbanistycznej, gdyby odpowiednia analiza została prawidłowo przeprowadzona definitywnie wskazałaby na fakt, że tego typu rozbudowa (wnioskowana przez właściciela) o funkcji hotelowej, z punktu widzenia art. 61 ust 1 pkt 1 u.p.z.p. jest w tym miejscu niedopuszczalna z uwagi na jej negatywny wpływ na otaczające nieruchomości oraz brak kontynuacji funkcji występującej na obszarze analizowanym.

Skarżąca Wspólnota zarzuciła także, że organ I instancji wydając skarżoną decyzję o warunkach zabudowy, co zostało uznane błędnie za trafne przez organ II instancji, praktycznie przy każdej cesze zabudowy ustalił jej wartość ponad tę wynikającą ze średnich wskaźników występujących na obszarze analizowanym.

Według stanowiska skarżącej, negatywnie ocenić należy takie postępowanie organów administracji, które w decyzji o warunkach zabudowy określają parametry inwestycji poprzez dowolne nawiązywanie do wartości zbliżonych do najwyższych w obszarze analizowanym, bez jednoczesnego wykazania, że taki zabieg jest w realiach sprawy usprawiedliwiony okolicznościami odnoszącymi się do zachowania ładu przestrzennego.

Stąd skarżąca zarzuciła, że jeżeli Organ I instancji, jak również organ II instancji, uważały że wystarczy posługiwanie się parametrami pomiędzy maksymalnym oraz minimalnym powinien w sposób wyczerpujący oraz pełny wytłumaczyć dlaczego dany parametr powinien być taki, a nie uśredniony.

Skarżąca podkreśliła, że żaden z organów orzekających nie uzasadnił zarówno w uzasadnieniu przedmiotowych decyzji, jak i w przeprowadzonej analizie urbanistycznej, dlaczego dla projektowanej zabudowy przyjmuje wskaźniki zbliżone nie do średnich, a maksymalnych wartości występujących na obszarze analizowanym.

Odnośnie drugiego zarzutu tj. zarzutu naruszenia § 4 ust. 1 w zw. z § 4 ust. 4 Rozporządzenia skarżąca Wspólnota przedstawiła następującą argumentację.

W ocenie skarżącej za błędne uznać należy wyznaczenie przez organ I instancji i następnie utrzymanie przez organ II instancji nieprzekraczalnej linii zabudowy zgodnie z granicą działki, w szczególności w sytuacji, w której dwa sąsiadujące budynki posiadają linię zabudowy o zupełnie innej charakterystyce, która w żaden sposób nie uzasadnia wprowadzenia odstępstwa od § 4 ust. 1 Rozporządzenia.

Według skarżącej Organy powinny także wziąć pod rozwagę fakt, że w przypadku zwartej zabudowy pierzejowej, znajdującej się na obszarze chronionym konserwatorsko, wyznaczanie nieprzekraczalnej linii zabudowy może mieć negatywny wpływ na ład przestrzenny. Skarżąca Wspólnota wyjaśniła w skardze, że według niej planowana przez inwestora zabudowa powinna więc na obecnym etapie zabudowy nie tyle kształtować nową linię zabudowy (co sugeruje wyznaczenie jedynie nieprzekraczalnej linii zabudowy), lecz ma ona być dostosowana do już istniejącej linii zabudowy (co powinno skutkować wyznaczeniem linii obowiązującej).

Trzecia skarga rozpatrywana w niniejszych sprawach połączonych została wniesiona przez Wspólnotę Mieszkaniową P. reprezentowaną przez radcę prawnego M. K..

W skardze tej przedstawiono następujące zarzuty:

1) naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez błędne uznanie, że spełniona została przesłanka kontynuacji funkcji zabudowy, prawidłowo określono wskaźnik powierzchni nowej zabudowy oraz prawidłowo określono szerokość elewacji frontowej, podczas gdy skutkuje to naruszeniem tzw. zasady dobrego sąsiedztwa;

2) naruszenia art. 7, 77 § 1 i 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego, poprzez wydanie Zaskarżonej decyzji z naruszeniem przepisów postępowania, a w szczególności poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienie sprawy, poprzez zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego w sposób lakoniczny i niewyczerpujący, a także poprzez błędną ocenę materiału dowodowego.

W oparciu o powyższe zarzuty na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a., wniesiono o uchylenie Zaskarżonej Decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a., wniesiono o zwrot kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu zarzutu dotyczącego braku kontynuacji funkcji mieszkalnej wielorodzinnej przedstawiono następująca argumentację. Według skarżącej w zaskarżonej decyzji, SKO w P. w sposób lakoniczny wskazało, w obszarze analizowanym znajdują się "w przeważającej większości budynki mieszkalne wielorodzinne z usługami na parterze". W ocenie skarżącej nie sposób jednak uznać, że rozbudowa budynku o część usługową - hotel (planowana jest rozbudowa budynku o całe nowe skrzydło przeznaczone na usługi hotelowe), będzie uzupełnieniem funkcji mieszkaniowej ze względu na występujące w sąsiedztwie usługi, tj. sklep w parterze obiektu. Planowana zabudowa nie będzie więc według zarzutów skarżącej nawiązywać do zabudowy występującej w obszarze analizowanym, wręcz przeciwnie - zaburzy panujący na tym obszarze ład przestrzenny. W sytuacji, gdy jedna z przesłanek art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie jest spełniona - organ powinien wydać decyzję odmawiającą ustalenia warunków zabudowy, czego organy nie uczyniły.

W uzasadnieniu zarzutu błędnego określenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w skardze Wspólnoty Mieszkaniowej P. wskazano, z powołaniem się na orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, że bezpodstawnie odstąpiono od wyznaczenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego i ustalono wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki na poziomie maks. 61%. Według oceny dokonanej przez skarżącą Wspólnotę Mieszkaniową twierdzenie organu odwoławczego jest w tej kwestii bezzasadne, bowiem SKO w P. w sposób lakoniczny wskazało jedynie, że nie kwestionuje ustaleń decyzji organu I instancji. Pomimo tego, iż na obszarze analizowanym średni wskaźnik wynosi 52%, a to oznacza, że wskaźnik ustalony w decyzji organu I instancji przekracza wartość średnia, aż o 9%. I choć SKO w P. wskazało, że w obszarze analizowanym usytuowane są działki, na których średni wskaźnik także jest przekroczony, to wedle skarżącej nie sposób uznać, że planowana inwestycja nie zaburzy panującego na tym obszarze ładu przestrzennego. Dlatego zdaniem skarżącej na gruncie niniejszej sprawy, zarówno SKO w P. jak i Prezydent nie uzasadnili w sposób przekonujący przesłanek, które uzasadniają ustalenie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy na poziomie przekraczającym średnią wartość aż o 9%.

Skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa P. zwróciła również uwagę, że określenie wymagań w decyzji o warunkach zabudowy służyć ma zapewnieniu ładu przestrzennego, a możliwość ustalenia innego niż średni wskaźnik powierzchni nowej zabudowy winna wynikać z przekonujących twierdzeń przedstawionych w analizie. Według stanowiska skarżącej SKO w P. ograniczyło się do ogólnikowego stwierdzenia o wzięciu pod uwagę "zróżnicowanych wskaźników zabudowy w obszarze analizowanym" i niekwestionowaniu ustaleń decyzji pierwszej instancji. W świetle powyższego skarżąca podniosła, że SKO w P. nie odniosło się do zarzutów podniesionych przez Skarżącą w odwołaniu, według skarżącej bez szerszego uzasadnienia powieliło błędne ustalenia organu I instancji, nie przeanalizowało materiału dowodowego w sposób dokładny i prowadzący do rozstrzygnięcia sprawy zgodnie z przepisami.

W uzasadnieniu zarzutu dotyczącego błędnego określenia szerokości elewacji frontowej Skarżąca zarzuciła, że w przypadku analizy szerokości elewacji frontowej organ odwoławczy odstąpił do dokładnego przeanalizowania materiału dowodowego, bowiem ww. szerokość elewacji frontowej również została wyznaczona w błędny sposób.

Skarżąca wskazała, że zasadą jest, że parametry zabudowy objętej decyzją o warunkach zabudowy ustala się w oparciu średnie wartości występujące w obszarze analizowanym. Na takim też stanowisku stoją sądy administracyjne. Wyjątkiem jest odstępstwo od tej reguły, jednakże powinno ono zostać uzasadnione wynikami analizy urbanistycznej. Według stanowiska skarżącej taka sytuacja nie wystąpiła na gruncie niniejszej sprawy, na co jednak SKO w P. nie zwróciło uwagi.

W uzasadnieniu zarzutu dotyczącego braku ustaleń w zakresie zgodności z przepisami odrębnymi w zakresie ochrony zadrzewnień skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa P. podała następującą argumentację: według wspólnoty można stwierdzić, że wydając decyzję WZ organ ma obowiązek uwzględnić przepisy odrębne w tym dot. ochrony przyrody (art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.). Skarżąca zarzuciła więc, że nie wyjaśniono jakie racje przemawiają za usunięciem zadrzewienia w centrum miasta na terenie zabytkowym dodając, że Jeżyce to dzielnica w której najbardziej brakuje zieleni. Podkreślono także, że z pism Wydziału Ochrony i Kształtowania Środowiska Urzędu Miasta P. wynika, że dopuszcza on możliwość realizacji nasadzeń zastępczych na innych nieruchomościach, wątpliwości skarżącej budzi dlaczego nie ustalono na których nieruchomościach. Skarżąca zarzuciła, że w ogóle nie wyjaśniono czy istniejące gatunki drzew są chronione, czy może ze względu na swoje walory objęte są ochroną pomnikową, nie wyjaśniono także czy nie bytują na tych drzewach inne chronione gatunki, ani czy usunięcie drzew nie doprowadzi do likwidacji siedlisk chronionych zwierząt. Skarżąca poddała też w wątpliwość, czy nie jest sprzeczne z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. określanie warunków zabudowy gdyby miało się okazać, że nie istnieje możliwość wycięcia drzew. Stąd skarżąca zarzuciła, że organy obu instancji nie zbadały tej kwestii należycie.

W odpowiedziach na skargi organ II instancji nie podzielając ich zarzutów i podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie wniósł o ich oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługiwała na uwzględnienie.

Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 137 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zgodnie natomiast z art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r. poz. 329 t.j. z póżn. Zm. powoływanej dalej jako p.p.s.a.) wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Sądowa kontrola legalności zaskarżonych decyzji administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Na podstawie art. 145 § 1 p.p.s.a. sąd administracyjny uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b), inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c).

Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze.

W rozpatrywanej sprawie Sąd, co do zasady, nie dopatrzył się uchybień poza tymi, które w przeważającej mierze pokrywają się z zarzutami skarg, a częściowo dopatrzył się również uchybień, opisanych poniżej, z urzędu.

Na podstawie art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem o zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. poz. 1842) w brzmieniu obowiązującym od dnia 02 lipca 2021 r. rozpoznanie niniejszej sprawy nastąpiło na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów z uwagi na potrzebę szybkiego rozpoznawania tego rodzaju spraw oraz trudności w przeprowadzaniu rozprawy na odległość oraz z uwagi na wielość stron, o czym strony zostały zawiadomione i miały możliwość złożenia wniosków dowodów i twierdzeń, które mogłyby być podniesione na rozprawie w terminie 7 dni.

W związku z wyznaczonym terminem posiedzenia niejawnego na dzień 22 września 2022 r. zgodnie z art. 7 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2022 r. o zmianie ustawy o Sądzie Najwyższym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2022 poz. 1259) strony oraz pełnomocnicy stron zostali zawiadomieni o składzie w jakim sprawa zostanie rozpoznana.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm., dalej jako "u.p.z.p."). Z jej przepisów wynika, że każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.).

Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły również przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588 – w brzmieniu obowiązującym na dzień wydawania zaskarżonej decyzji - dalej jako: Rozporządzenie z 2003 r.).

Decyzja o warunkach zabudowy może zostać wydana jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., a więc gdy:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 u.p.z.p., o której mowa w art. 88 ust. 1, oraz

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,

b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,

c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. przy zachowaniu warunków określonych w przepisach Rozporządzenia z 2003 r.

Narzędziem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 u.p.z.p. jest prawidłowo przeprowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana też analizą architektoniczno - urbanistyczną, której sporządzenie nakazuje § 3 Rozporządzenia z 2003 r.

W zakresie wyznaczania obszaru analizowanego należy wskazać, że na podstawie § 3 rozporządzenia z 2003 r. obowiązującego w dacie wydawania decyzji organu I i II instancji (§ 3 uchylony przez § 1 pkt 2 rozporządzenia z dnia 17 grudnia 2021 r., Dz.U.2021.2399 zmieniającego rozporządzenie 2003 z dniem 3 stycznia 2022 r.) w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. analiza urbanistyczna) w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy.

Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy p.z.p. (tj. mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, mapy ewidencyjnej, pochodzące z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujące teren, którego wniosek dotyczy, wraz z obszarem, na który inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000), w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

W analizowanej sprawie w analizie urbanistycznej z dnia 03 lutego 2021 r. wskazano, że część graficzna została wykonana na kopii mapy zasadniczej w skali 1:5000 (pomniejszonej do skali 1:1000), a więc kopia mapy na której przeprowadzono analizę spełnia wymagania wskazane powyżej. Natomiast w ocenie Sądu czytelność zastosowanej techniki graficznej powinna być staranniej dobrana.

Warunkiem prawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego jest ustalenie, gdzie znajduje się front działki lub odpowiednio terenu inwestycji - przez który należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego - i jaka jest jego szerokość. Obszar analizowany winien stanowić minimum trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, a jeśli jest większy niż wskazane minimum - co jest prawnie dopuszczalne - to z części tekstowej i graficznej analizy powinna jednoznacznie wynikać przyjęta przez organ wielokrotność tego minimum i przyczyny, które przemawiały w danej sprawie za przyjęciem takiej wielkości obszaru analizowanego. Organ administracji publicznej w uzasadnieniu decyzji winien uzasadnić względy, jakimi kierował się ustalając szerokość przyjętego frontu działki, a co za tym idzie, obszar analizowany o określonej wielkości i określonym położeniu tak, aby sąd administracyjny, dokonując kontroli decyzji o ustaleniu bądź odmowie ustalenia warunków zabudowy mógł ocenić zgodność z prawem zaskarżonej decyzji (por. Wyrok NSA z 29 listopada 2018, sygn. akt II OSK 50/17, dostępny w CBOiS).

W analizie urbanistycznej podano, że obszar analizowany wyznaczono w promieniu 120 m od granic terenu objętego wnioskiem zgodnie z Rozporządzeniem. Jest to odległość równa trzykrotnej szerokości frontowej granicy terenu (3 x 40 m) od strony ul. [...] z której odbywa się wjazd na posesję. Dla ścisłości, w ocenie Sądu należałoby w części tekstowej analizy (a także w decyzji) wyjaśnić, że z uwagi na to, że jest to działka narożna (i obecnie istniejący budynek narożny) aktualnie "wjazd na posesję" odbywa się z ulicy [...] – gdzie szerokość frontowa terenu jest krótsza (mniejsza niż ta od strony ulicy [...]), we wniosku inwestora oraz jego załącznikach wskazano, że "wjazd na posesję" miałby się w wyniku rozbudowy w stronę ulicy [...] odbywać z ulicy [...] – linia działki narożnej od tej ulicy jest dłuższa niż od ulicy [...]. W analizie urbanistycznej wzięto pod uwagę szerokość frontu działki od ulicy [...], nie wyjaśniono jednak z jakich względów – także nie wyjaśniono w decyzji organu I instancji (szczególnie mając na uwadze, że jest to działka narożnikowa) z jakich względów wzięto pod uwagę dla celów analizy szerokość frontu działki od ulicy [...], a nie od ulicy [...]. Zdaniem Sądu, z uwagi na to, że mamy do czynienia z działką narożną oraz terenem silnie zurbanizowanym należało w analizie urbanistycznej, a następnie w decyzji wyjaśnić powody dla których wzięto pod uwagę szerokość frontu działki od ulicy [...].

W zakresie ustalenia linii zabudowy należy wskazać, że zgodnie z § 4 Rozporządzenia 2003 obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Ponadto, dopuszcza się tzw. odstępstwo tj. dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Zgodnie z art. 61 ust. 7 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 199 ze zm.) dla nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem inwestora wyznacza się linię zabudowy. Abstrahując od tego, że ustawodawca w ustawie posługuje się wyłącznie pojęciem linii zabudowy, a używane zamiennie pojęcia "obowiązującej linii zabudowy", bądź "nieprzekraczalnej linii zabudowy" nie są pojęciami normatywnymi, to wskazać należy, że przyjmuje się, że linią zabudowy jest linia nieprzekraczalna w kierunku pasa drogi publicznej. W żadnym natomiast przypadku nie jest dopuszczalne ustalanie kilku linii zabudowy, np. linii "obowiązującej", linii "nieprzekraczalnej" czy też linii "w głębi zabudowy" (tak: wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 30 marca 2017 r., sygn. akt II SA/Rz 1333/16, orzeczenie prawomocne).

W rozpoznawanej sprawie odnośnie linii zabudowy w analizie urbanistycznej wskazano, że generalnie zabudowa sytuowana jest we frontowych granicach działek z drogami publicznymi. Jednak pojedyncze budynki usytuowane są w odległości od 4-5 metrów i 20 metrów od frontowych granic działek. Z kolei w decyzji organu I instancji wskazano, że linia zabudowy od stronu ulicy [...] pozostaje niezmieniona i stanowi kontynuację zwartej zabudowy pierzejowej. Niezmieniona linia zabudowy od ulicy [...] nie budzi wątpliwości Sądu.

W zakresie linii zabudowy od ulicy [...] w decyzji organu I instancji wskazano, że wprowadzono maksymalną nieprzekraczalną linię zabudowy na zasadzie kontynuacji linii zabudowy narożnikowo położonego budynku przy ulicy [...]. W ocenie organu I instancji powyższa linia pozwoli na zastosowanie pewnej swobody w lokalizacji budynku w oparciu bądź o zabudowę pierzejową przy ul. [...] lub w nawiązaniu np. do zabudowy domykającej kwartał przy ul. [...]. Według organu I instancji linia ta pozwala w ograniczonym polu dość swobodnie sytuować nowe skrzydło budynku z uwzględnieniem cech zabudowy charakterystycznych dla ul. [...]. Organ II instancji stwierdził, że linie zabudowy zostały wyznaczone prawidłowo.

W ocenie Sądu ukształtowanie linii zabudowy od strony ulicy [...] jest niewłaściwe, ponieważ zgodnie z § 4 Rozporządzenia 2003 jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Wedle Sądu działki sąsiednie zabudowane w stosunku do działki objętej wnioskiem to wskazana w uzasadnieniu organu I instancji działka, na której posadowiona jest kamienica przy ulicy [...] (działka [...]) oraz kamienica przy ulicy [...] (działka nr [...]) – linia zabudowy na tej działce (przy ulicy [...], działka nr [...]) wzdłuż ul. [...] nie pokrywa się z granicą z droga publiczną, zabudowa istniejąca jest "cofnięta" w głąb. Tak samo istniejący budynek stojący na działce objętej wnioskiem od strony ulicy [...], który miałby podlegać rozbudowie o dalszą cześć skrzydła wzdłuż ulicy [...] nie jest posadowiony w granicy z droga publiczną, tylko jest cofnięty od tej granicy w głąb działki (według Sądu należy przyjąć, że w przypadku działki, na której jest już posadowiony budynek, który miałby podlegać rozbudowie również ta linia obecnie istniejącej zabudowy powinna być brana pod uwagę, mimo, że nie jest to w ścisłym znaczeniu "działka sąsiednia" – jednak nadrzędnym celem ustawodawcy było takie kształtowanie by w jak największym stopniu prowadzić do zachowania ładu architektonicznego dlatego należy uwzględniać już istniejącą zabudowę na tej samej działce). Przy zachowaniu obecnej linii zabudowy budynku istniejącego (która nie dotyka do granicy z droga publiczną, ulicą [...]) na działce objętej wnioskiem od ulicy [...] wskazana w decyzji organu I instancji linia zabudowy od strony ulicy [...] pokrywająca się z granicą z drogą publiczną doprowadziłaby de facto po powstania podwójnego uskoku linii zabudowy (linii wielokrotnie pozałamywanej), co stanowi naruszenie ustępu 3 paragrafu 4 Rozporządzenia 2003, albowiem w takim przypadku linia zabudowy powinna być ustanowiona jako kontynuacja linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego – a więc budynku przy ulicy [...], który znajduje się od strony elewacji od ulicy [...] w pewnej odległości od pasa drogowego.

Dopuszczenie wyjątku od zasad ustalania obowiązującej linii zabudowy wymaga szczegółowego uzasadnienia w ustaleniach analizy. Z uzasadnienia tego wynikać powinno czy i dlaczego odstąpienie od ogólnych zasad służy realizacji założenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie wyznaczonym przez przepis art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (por.: Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 29 sierpnia 2019 r., sygn. akt IV SA/Po 398/19, LEX nr 2721837 -orzeczenie prawomocne).

W ocenie Sądu z analizy urbanistycznej nie wynika w sposób dostateczny, nie zawarto w niej wystarczających wyjaśniań, że wyznaczenie linii zabudowy w granicy z drogą publiczną – ul . Sienkiewicza miałoby stanowić odstępstwo (uzasadnione) w myśl ust. 4 paragrafu 4 Rozporządzenia.

Wobec powyższego w analizowanej sprawie w ocenie Sądu w decyzji organu I instancji nieprawidłowo ustalono linię zabudowy od strony ul. [...] – jako linię pokrywającą się z frontem działki (w granicy z drogą publiczną). Kamienica narożnikowa zamykająca kwartał na skrzyżowaniu ul. [...] i ul. [...] jest "cofnięta" w głąb działki na której stoi (patrząc od frontu ulicy [...]) – nie jest usadowiona w granicy z droga publiczną – ul. [...]. Jeżeli obecnie istniejąca linia zabudowy, jak wskazano w decyzji, od strony ul. [...] ma pozostać niezmieniona (narożnik na skrzyżowaniu ul. [...] z ul. [...]), to w tym miejscu obecnie istniejąca linia zabudowy nie dochodzi do granicy drogi publicznej ul. [...], a więc w warunkach zabudowy nieprawidłowo wyznaczono linię nowej zabudowy od strony ul. [...] zezwalając na to, by pokrywała się ona z granicą drogi publicznej – w taki sposób zaburzy się ład architektoniczny i dopuszczałoby się, przy zachowaniu obecnej linii zabudowy na działce objętej wnioskiem od ul. [...], do powstania de facto linii zabudowy "schodkowej" (pozałamywanej kilkukrotnie). Linia nowej zabudowy od frontu działki od ulicy [...] powinna stanowić przedłużenie istniejącej linii zabudowy z działki sąsiedniej narożnej (ze strony ulicy [...]) i być cofnięta od granicy z drogą publiczną (ul. [...]) w głąb działki objętej wnioskiem – tak jak ma to miejsce w przypadku budynku narożnego w skrzyżowaniu ulicy [...] (i dalej wzdłuż ulicy [...] w kierunku centrum P.).

W piśmie Miejskiego Konserwatora Zabytków w P. z dnia [...] lutego 2021 r., [...] wskazano, że dopuszcza się linię nowej zabudowy zgodną z linią zabudowy na odcinku ul. [...] i ul. [...]. Warunki zabudowy obejmują natomiast działkę narożną na skrzyżowaniu przy ulicy [...] i ulicy [...], a nie ulicy [...] jak wskazano w piśmie Miejskiego Konserwatora Zabytków. Błąd ten został powielony w decyzji organu I instancji w punkcie III. 2 wskazano w decyzji, że: "dopuszcza się linię nowej zabudowy zgodną z linią zabudowy na odcinku ul. [...] i ul. [...]".

Zgodnie z paragrafem 5 Rozporządzenia 2003 Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Ponadto, dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy.

W analizie urbanistycznej wskazano, że pow. rozbudowy nowego skrzydła wynosi 290m2, zatem wskaźnik wielkości pow. zabudowy wzrośnie z 31% do 61%.

Z tabeli załączonej do analizy urbanistycznej wynika, że średni wskaźnik powierzchni zabudowy dla obszaru analizowanego wynosi 52% i tak też został wskazany w analizie urbanistycznej. Analiza urbanistyczna nie zawiera żadnych uzasadnień co do zwiększenia tego parametru na zasadzie odstępstwa wymienionego w paragrafie 5 ustęp 2 Rozporządzenia 2003.

W decyzji organu I instancji wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki został ustalono jako maksymalnie 61% (łącznie dla istniejącej i projektowanej zabudowy) – zatem o 9% więcej niż wynika to ze średniej w obszarze analizowanym i niż wynika to z analizy urbanistycznej. W uzasadnieniu decyzji organu I instancji wskazano, że we wnioskowanej formie inwestycja przekracza wartości średniego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu. Organ I instancji wskazał, że w jego ocenie z przeprowadzonej analizy wynika, że wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy, który co prawda przekracza wartość średnią o 9 %, to na poziomie 61 % stanowić będzie kontynuację intensywności zagospodarowania pozostałych działek narożnikowych domykających zwartą zabudowę pierzejową. I tak stanowić będzie kontynuację zagospodarowania działek zainwestowanych w 57%, 60%, 63% i 70% zabudowy położonych przy ul. [...], [...], [...], [...] / [...], [...]. Dodatkowo ze względu na narożnikowe położenie terenu, wprowadzenie nowej zabudowy o tak ustalonych parametrach umożliwi dostosowanie jej do cech sąsiedniej zabudowy pierzejowej.

W ocenie Sądu, co prawda analiza urbanistyczna nie zawiera w części tekstowej uzasadnienia odnośnie odstępstwa od parametru wyznaczonego na poziomie średnim, a jedynie obliczenie, że przy planowanej wielkości rozbudowy wskazanej we wniosku inwestora w stosunku do powierzchni działki wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy do powierzchni działki wynosiłby 61% - którą to wielkość organ I instancji przejął do swojej decyzji, to odstępstwo na poziomie 9% od średniej w terenie silnie zurbanizowanym, w zasadzie znajdującym się w ścisłym centrum miasta oraz biorąc pod uwagę, że organ I instancji przedstawił szczegółowe uzasadnienie dotyczące wskaźnika powierzchni zabudowy na działkach narożnikowych w obszarze analizowanym, podając adresy działek narożnych i wartość parametrów nie budzi ponadprzeciętnych wątpliwości. W orzecznictwie przyjmuje się, że jeżeli organ zamierza odstąpić od zasady wyznaczenia wskaźnika o wartości średniej, musi - pod rygorem uznania wadliwości decyzji - oprzeć ustalenie wskaźnika o wartości nieuśrednionej na szczegółowych, przekonujących oraz wnikliwie dobranych danych wynikających z treści części graficznej i tekstowej analizy. W tym zakresie konieczne jest wskazanie w uzasadnieniu decyzji bardzo szczegółowych danych wynikających z analizy, w tym danych co do numerów działek stanowiących podstawę ustalenia wyjątkowej wartości wskaźnika, charakterystyki i szczegółowych cech ich zagospodarowania i zabudowy oraz przekonujących ocen urbanistycznych lub architektonicznych, które mają uzasadniać tego rodzaju odstępstwo w świetle warunków z art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. (por.:, Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 18 lutego 2020 r., sygn. akt II SA/Rz 1213/19, LEX nr 2809328, orzeczenie prawomocne w CBOiS).

Odnośnie parametru szerokości elewacji frontowej zgodnie z § 6. Rozp. 2003 Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

W pkt III 3) b) Decyzji organu I instancji szerokość elewacji frontowej od strony ulicy [...] –ustalona jako wartość maksymalną – 34 metry, nie wskazano w decyzji organu I instancji wartości minimalnej.

Celem prawodawcy było ustalenie wskaźników, o których mowa w art. 61 ust. 7 pkt 1-5 u.p.z.p., w taki sposób, aby planowana zabudowa nawiązywała do zabudowy "zastanej" w obszarze analizowanym. Uznać trzeba, że naruszenie ładu przestrzennego może mieć miejsce nie tylko poprzez przekroczenie średnich wartości, ale również poprzez zlokalizowanie zabudowy znacznie mniejszej niż średnia w obszarze analizowanym. Gabaryty obiektu budowlanego powinny być jednoznacznie określone w decyzji o warunkach zabudowy i gabarytów tych nie można domniemywać. Pośrednie wskazanie gabarytów obiektu budowlanego stanowi zadość wymaganiom rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), z tym jednak istotnym zastrzeżeniem, że musi to być wskazanie niebudzące wątpliwości. Określenie tylko górnych granic parametrów nowej zabudowy stanowi naruszenie przepisów rozporządzenia i w rzeczywistości pozwala inwestorowi na zlokalizowanie zabudowy znacznie odbiegającej od tej, która znajduje się w obszarze analizowanym (, Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, z dnia 14 grudnia 2017 r., sygn. akt IV SA/Po 582/17, LEX nr 2445943 - orzeczenie prawomocne).

Zgodnie z § 7 Rozporządzenia 2003 wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

W analizowanej sprawie w decyzji organu I instancji w pkt II 4) b) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla rozbudowy od ulicy [...] ustalono tylko wartości maksymalne, nie ustalono wartości minimalnej (tj. ustalono tylko "do" gzymsu 17,2 m2 od istniejącego poziomu terenu, nie ustalono "od" jakiej wysokości) – takie ukształtowanie tego parametru (wskaźnika) jest niewłaściwe, ponieważ – ponownie – brak określenia minimalnej wartości. To samo dotyczy ustalenia maksymalnej wysokości do najwyższego punktu dachu – również nie podano wartości minimalnej.

Podobnie, w ocenie Sądu błędnie, gdyż z podaniem tylko wartości maksymalnych została wyznaczona wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do gzymsu od strony ul. [...] oraz maksymalna wysokość do najwyższego punktu dachu – pkt II 4 a) Decyzji organu I instancji.

Odnośnie nadbudowy budynku od strony ulicy [...] organ I instancji uzasadnił że po nadbudowie od strony ul. [...] inwestycja nawiąże do wysokości gzymsu wyższej narożnikowej części budynku objętego wnioskiem. Natomiast planowana rozbudowa od strony ul. [...] wysokością gzymsu nawiąże do narożnikowej części budynku objętego wnioskiem widocznej od strony ul. [...]. Maksymalna wysokość budynku po nadbudowie i rozbudowie do wysokości 21 m stanowić będzie nawiązanie do wysokości budynku także położonego narożnikowo w tym samym kwartale tj. budynku przy ul. [...]. Powyższe rozwiązanie ma swoje uzasadnienie z uwagi na narożnikowe eksponowane miejsce w całym kwartale.

Tym bardziej więc w ocenie Sądu, jeżeli akcentuje się narożnikowe, eksponowane położenie miejsca w kwartale, to powinno się ustalić wartości minimalne, gdyż posadowienie budynku o wysokościach znacznie niższych niż obecnie zastana zabudowa kwartału z pewnością zaburzyłaby ład architektoniczny.

Należy podzielić pogląd, że ad casu użycie sformułowań: "maksymalnie", "do", "około", może być niewystarczające dla zachowania ładu przestrzennego, gdy z uwagi na istniejącą zabudowę należałoby wprowadzić dolną wartość progową określonego parametru bądź bardzo precyzyjnie określić dany parametr, na przykład z uwagi na zachowanie ładu na obszarze objętym ochroną zabytków. Zaburzenie ładu architektonicznego może nastąpić nie tylko na skutek wzniesienia budynku znacznie wyższego lub szerszego niż budynki zlokalizowane w sąsiedztwie planowanej inwestycji, ale też poprzez wzniesienie budynku znacząco niższego czy węższego od budynków już usytuowanych. (tak: Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 lipca 2014 r., II OSK 320/13, LEX nr 2007126).

Parametry nowej zabudowy powinny być przyjęte zarówno w analizie urbanistycznej, jak i w decyzji o warunkach zabudowy poprzez wskazanie dokładnych wartości. Określenie konkretnych wymagań w decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji ma bowiem służyć zapewnieniu ładu urbanistycznego, którego elementami są gabaryty sąsiadujących budynków zapewniających harmonijny krajobraz (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 20 grudnia 2019 r., sygn. akt II SA/Po 202/19, r. LEX nr 2761067, orzeczenie prawomocne w CBOiS).

Zgodnie z paragrafem 8 Rozporządzenia 2003 geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu terenu) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

W analizie urbanistycznej wskazano, że w obszarze analizowanym występują dachy płaskie i skośne. W decyzji organu I instancji ustalono geometrię dachu w ten sposób, że ustalono dach płaski o spadku do 12°. Ustalenie dachu płaskiego nie budzi wątpliwości.

Według Sądu za nieprawidłowe należy uznać także, objęte zarzutem skargi, warunki zawarte w decyzji organu I instancji dotyczące drzew na działce objętej wnioskiem. Nie wydaje się racjonalnym wskazywanie przez organ I instancji, że po wycięciu obecnych drzew inne nasadzenie mają się odbywać poza tą działką, na terenie Jeżyc (bliżej nieokreślonym), bez wskazania określonych miejsc (forma blankietowa warunku – niemożliwa jest weryfikacja tego warunku). Tym samym organ I instancji zawarł w decyzji warunek o charakterze niekonkretnym, w zasadzie niemierzalnym, który jest z góry niemożliwy do skontrolowania.

W kontekście warunków dotyczących drzewostanu należy mieć również na uwadze, że w piśmie z dnia [...] marca 2021 r., [...] Urzędu Miasta P. Wydział Kształtowania i Ochrony Środowiska poinformował, że na działce objętej wnioskiem znajdują się liczne nasadzenia drzew, których usunięcie będzie stanowiło znaczną przyrodniczą stratę w obrębie pobliskich nieruchomości. Wydział zwrócił się z prośbą o ustalenie warunków zabudowy przewidujących miejsce na posadzenie nowych drzew po zakończeniu inwestycji na terenie tej samej nieruchomości, gwarantując kompensację przyrodniczą w myśl art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 21 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (t.j. Dz.U. 2020 poz. 1219 ze zm.) dla usuwanych drzew. Co prawda potem zmieniono to stanowisko Wydziału Kształtowania i Ochrony Środowiska, jednakże nawet w zmienionym stanowisku (e-mail z dnia 31 marca 2021 r. – k. 131 akt administracyjnych) wskazano, że dopuszcza się w części, a nie w całości możliwość realizacji nasadzeń zastępczych poza terenem objętym wnioskiem.

Odnośnie podnoszonych zarzutów dotyczących zacienienia należy wskazać, że zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 marca 2016 r., II OSK 1811/14, LEX nr 2081336 niedopuszczalne jest stawianie zarzutów związanych z kwestią zacieniania działki sąsiedniej na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Zarzuty te zbadane być mogą bowiem dopiero na dalszym etapie procesu inwestycyjnego tj. w postępowaniu prowadzącym do wydania pozwolenia na budowę.

W obliczu powyższego, większość stawianych w skargach zarzutów okazała się zasadna.

W ocenie Sądu z uwagi na ilość dokonanych naruszeń w wyznaczaniu parametrów, które zostały uregulowane w przepisach u.p.z.p. oraz w przepisach Rozporządzenia 2003 r. decyzja organu II instancji utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji podlegała uchyleniu. Jednocześnie uchylić należało również decyzję organu I instancji.

Biorąc pod uwagę wskazane okoliczności na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. Sąd orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia [...] czerwca 2021 r., nr [...]

O kosztach postępowania zasądzonych od organu na rzecz:

- skarżącej K. N. reprezentowanej przez adwokata w łącznej wysokości 980 zł Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a. uwzględniając – wysokość uiszczonego wpisu od skargi w wysokości 500 zł, oraz opłaty za czynności adwokackie w wysokości 480,00 zł (§ 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie, Dz.U. z 2015 r. poz. 1800);

- Wspólnoty Mieszkaniowej N. , reprezentowanej przez radcę prawnego w łącznej wysokości 997 zł Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a. uwzględniając – wysokość uiszczonego wpisu od skargi w wysokości 500 zł, opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł oraz opłaty za czynności radcy prawnego w wysokości 480,00 zł w postępowaniu przed sądem administracyjnym (ustalona zgodnie z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 265 ze zm.);

- Wspólnoty Mieszkaniowej P. reprezentowanej przez radcę prawnego w łącznej wysokości 997 zł Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a. uwzględniając – wysokość uiszczonego wpisu od skargi w wysokości 500 zł, opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł oraz opłaty za czynności radcy prawnego w wysokości 480,00 zł w postępowaniu przed sądem administracyjnym (ustalona zgodnie z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 265 ze zm.).