Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 187/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2011-03-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1269
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.
article: art. 4 ust. 1 art. 10 ust. 2 pkt 9
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 3 , art. 134 par 1 , art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Henryk Dolecki, Sędziowie Sędzia NSA Stefan Kłosowski, Sędzia WSA Maria Mysiak (spr.), Protokolant Teresa Zauerman, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 30 marca 2011 r. sprawy ze skargi M. M. i A. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej oddala skargę


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia

[...] r., nr[...] , wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U.

z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) i art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 3, 4, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), oraz uchwały Nr XXIII/270/09 Rady Gminy [...] z dnia

30 marca 2009 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części miejscowości [...] (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego Nr 46, poz. 1143), po rozpatrzeniu odwołania M. M. i A. M., utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z dnia 17 maja 2010 r., nr IK.MW-7229a/2/10, ustalającą jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości udziału do ½ części nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] o pow. 0,2833 ha położonej w obrębie [...] , spowodowaną zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Uzasadniając decyzję Kolegium wskazało, że pismem z dnia 21 stycznia 2010 r. Wójt Gminy [...] poinformował dotychczasowych współwłaścicieli działki nr [...] o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. Decyzją z dnia 17 maja 2010 r. organ I instancji ustalił M. M. i A. M. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości udziału do ½ części nieruchomości spowodowaną uchwaleniem planu miejscowego

i zbyciem udziału w nieruchomości w kwocie [...] zł. Podstawą ustalenia opłaty był operat szacunkowy z dnia 9 kwietnia 2010 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego I. R.-W.. Organ I instancji dokonał oceny operatu

i doszedł do przekonania, że jest on rzetelny i sporządzony zgodnie z prawem,

a ustalenia rzeczoznawcy nie budzą wątpliwości. Autor operatu w sposób wyczerpujący określił wybór przyjętej metody szacowania wartości rynkowej nieruchomości oraz uzyskane na jej podstawie wyniki, uwzględnił przeznaczenie nieruchomości przed i po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego. Wartości przypisane zostały poszczególnym cechom nieruchomości mającym wpływ na jej wartość rynkową (lokalizacja, położenie, wielkość, uzbrojenie, dojazd), po ustaleniu procentowego wpływu poszczególnych cech nieruchomości na cenę oraz zakresu kwotowego ceny. Dokonując wyboru podejścia oraz metody rzeczoznawca uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania działki oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. W operacie przyjęto stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego, a ceny z dnia zbycia nieruchomości. W wyniku szacowania wartości udziału do ½ części nieruchomości objętej zmianą planu miejscowego, po zastosowaniu czynników korygujących, określono wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu na kwotę [...] zł, zaś po uchwaleniu planu na kwotę [...] zł. Zmiana planu spowodowała wzrost wartości nieruchomości o kwotę [...] zł, a w związku z treścią obowiązującej na przedmiotowym terenie uchwały opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynosi 30% tej kwoty. Zbycie udziału w nieruchomości nastąpiło w dniu 30 listopada 2009 r. czyli po wejściu w życie planu miejscowego.

W odwołaniu od tej decyzji pełnomocnik stron wskazał, że wskutek wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. akt P 58/08 art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym utracił moc z dniem

15 lutego 2010 r., w związku z czym brak jest obecnie przepisu pozwalającego ustalić czym jest obniżenie czy wzrost wartości nieruchomości wskutek uchwalenia czy zmiany planu miejscowego, co uniemożliwia naliczenie opłaty planistycznej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 12 sierpnia 2010 r. uchyliło decyzję organu I instancji i umorzyło postępowanie w sprawie

z powodu tego, że uchwała nr XXIII/270/09 Rady Gminy [...] nie określa, zdaniem Kolegium, stawki procentowej opłaty planistycznej, w związku z czym brak było podstawy prawnej do naliczenia takiej opłaty.

Decyzją z dnia 26 października 2010 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze

w [...] , po przeprowadzeniu z urzędu postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji własnej z dnia 12 sierpnia 2010 r., stwierdziło nieważność tej decyzji jako rażąco naruszającej prawo z tego powodu, że Kolegium wydając tę decyzję oparło się na niepełnej treści uchwały nr XXIII Rady Gminy [...]

z dnia 30 marca 2009 r. opublikowanej w Systemie Informacji Prawnej "Lex", gdy tymczasem analiza pełnej treści uchwały opublikowanej w wojewódzkim dzienniku urzędowym prowadzi do wniosków przeciwnych niż przyjęło SKO w [...] tzn. że stawka procentowa opłaty adiacenckiej wynosi 30%. Decyzją z dnia 15 grudnia 2010 r. SKO w [...] utrzymało w mocy ww. decyzję.

Wobec wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji uchylającej decyzję ustalającą opłatę adiacencką i umarzającej postępowanie w sprawie, należało rozpoznać odwołanie od decyzji wydanej w I instancji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] , po rozpoznaniu odwołania od decyzji Wójta Gminy [...] z dnia 17 maja 2010 r. utrzymało tę decyzję w mocy. Kolegium wskazało, iż zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta ustalana jest przez organ wykonawczy gminy w drodze decyzji po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości (art. 37 ust. 6 ustawy). Powstanie obowiązku uiszczenia opłaty zależne jest od zaistnienia poniższych przesłanek (art. 37 ust. 3 i 4 ustawy):

- wartość nieruchomości wzrosła w wyniku uchwalenia nowego planu miejscowego lub zmiany dotychczas obowiązującego,

- nastąpiło zbycie nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego,

- postępowanie zostało wszczęte w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Wzrost wartości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu po uchwaleniu lub zmianie planu a jej wartością, określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed uchwaleniem czy zmianą planu, lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 cytowanej ustawy). Wysokość jednorazowej opłaty ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z art. 37 ust. 11 ustawy, zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości określają przepisy ustawy

o gospodarce nieruchomościami. Wycena sporządzana jest przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego i jest ona obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia opłaty planistycznej. Stanowi ona pisemną opinię

o wartości nieruchomości zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości.

Odnosząc się do odwołania Kolegium wskazało, że przepis art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym był przedmiotem oceny Trybunału Konstytucyjnego w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi się do kryterium faktycznego jej wykorzystywania

w sytuacjach, kiedy przeznaczenie nieruchomości było określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu określonego w art. 87 ust. 3 ustawy

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Po zbadaniu tego zagadnienia,

w wyroku z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. akt P 58/08 Trybunał stwierdził, że art. 37

ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w zakresie w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Sentencja wyroku została opublikowana

w Dzienniku Ustaw Nr 24 poz. 124 z dnia 15 lutego 2010 r. i od tej daty jest on wiążący dla organów administracji publicznej. Skutkiem wyroku, wbrew opinii pełnomocnika skarżących, nie jest jednak utrata mocy obowiązującej art. 37 ust. 1 ustawy albowiem takie rozstrzygnięcie nie było elementem tego wyroku. Konsekwencją przedmiotowego orzeczenia jest niedopuszczalność takiego stosowania art. 37 ust. 1 ustawy

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, skutkiem którego wartość opłaty planistycznej zostanie ustalona z pominięciem faktu, że aktualne przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania jest takie samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Orzeczenie to nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy, albowiem dla potrzeb wyceny przyjęto przeznaczenie nieruchomości określone w obowiązującym planie miejscowym tj. pod budownictwo mieszkaniowe. Jednocześnie, zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przyjęto, iż przed uchwaleniem planu działka nr [...] miała charakter upraw rolniczych (oznaczenie w ewidencji gruntów RIVa i RIVb). W poprzednio obowiązującym planie miejscowym, który utracił moc obowiązującą z dniem 31 grudnia 2003 r., nieruchomość oznaczona była symbolem RZ – tereny łąk i pastwisk. Zatem przeznaczenie tej nieruchomości

w planie zagospodarowania przestrzennego który utracił moc i aktualnie obowiązującym nie tylko nie było takie samo ale nawet nie było podobne. Tereny łąk i pastwisk mają charakter rolny i w konsekwencji przyjęcie kryterium faktycznego wykorzystywania nieruchomości, zgodnie z wymogami powołanego wyżej rozporządzenia, musi być uznane za zgodne z Konstytucją. Nieruchomość której dotyczy opłata planistyczna jest położona w obszarze dla którego uchwalono nowy plan miejscowy, a współwłaściciele tej nieruchomości zbyli swój udział w dniu 30 listopada 2009 r. Uchwała nr XXIII/270/09 Rady Gminy [...] z dnia 30 marca 2009r .weszła w życie w dniu 9 sierpnia 2009 r., zatem zbycie udziału nastąpiło przed upływem 5 lat od wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie w tabeli na stronie 7703 Dziennika Urzędowego Województwa Zachodniopomorskiego z dnia 9 lipca 2009 r. w pkt 10 określono należną stawkę procentową opłaty planistycznej w wysokości 30 %. Ponieważ współwłaściciele nieruchomości zbyli swój udział do ½ części nieruchomości, należało naliczyć opłatę planistyczną stosownie do zbytego udziału. Odnosząc się do zarzutu nie zapewnienia stronom brania czynnego udziału w oględzinach nieruchomości przeprowadzonych w toku opracowywania operatu szacunkowego organ odwoławczy zauważył, że przepisy cytowanego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. nie wymagają udziału strony w takich oględzinach. Prawodawca określił zasady sporządzania operatu szacunkowego w ten sposób, że jest to dokument o ściśle sformalizowanej treści, oparty na dokumentach źródłowych oraz analizie rynku nieruchomości. Oględziny nieruchomości dokonane przez rzeczoznawcę w toku sporządzania operatu wynikają

z faktu, że są one potrzebne do oceny istotnych cech nieruchomości. Jednak to rzeczoznawca w oparciu o posiadaną wiedzę dokonuje wyboru właściwej metody szacowania oraz analizy rynku nieruchomości. Dopiero sporządzona przez rzeczoznawcę opinia jest elementem postępowania administracyjnego i podlega ocenie w toku tego postępowania. Nawet jeśli strona byłaby obecna podczas oględzin nieruchomości i tak nie miałaby możliwości wpływania na treść operatu. Strona natomiast może ustosunkować się do takiej opinii, może także zakwestionować sporządzony operat w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami i przedstawić inny operat szacunkowy. W rozpoznawanej sprawie odwołujący się tego nie uczynili.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w [...] na opisaną wyżej decyzję, M. M. i A. M. reprezentowani przez pełnomocnika, wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji, zarzucając wydanie jej z naruszeniem art. 37 ust. 1 w zw. z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez uznanie, że w sprawie zaszły przesłanki uzasadniające obciążenie skarżących opłatą planistyczną z tytułu sprzedaży udziału do ½ części nieruchomości stanowiącej działkę nr[...] . W ocenie skarżących decyzja ta narusza także § 50 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

w sprawie wyceny nieruchomości poprzez ustalenie wartości zbytego udziału do nieruchomości bez uwzględnienia przeznaczenia tego terenu w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na terenie gminy [...] , którego ustalenia były dla organu I instancji i Rady Gminy [...] wiążące podczas opracowywania i uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skarżący wskazali, że działka nr [...] w obowiązującym na terenie gminy [...] studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy została przeznaczona jako teren pod zabudowę mieszkaniową jedno i wielorodzinną oraz budowę zagrodową. Dlatego przy stosowaniu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wobec braku wcześniejszego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przy ocenie przeznaczenia nieruchomości przed uchwaleniem obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego

w rozumieniu § 50 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. należało uwzględnić przeznaczenie terenu biorąc pod uwagę założenia uchwalonego studium. Skoro zgodnie z ustaleniami studium przedmiotowa działka była przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe oraz zabudowę zagrodową, to uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w którym teren ten oznaczono jako tereny zabudowy jednorodzinnej nie spowodowało wzrostu wartości tej nieruchomości w rozumieniu art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Skoro ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy opracowywaniu i uchwalaniu planu miejscowego, Rada Gminy [...] nie mogła uchwalić innego przeznaczenia tego terenu, zatem żaden wzrost wartości nie nastąpił.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie. Odnosząc się do zarzutów skargi Kolegium wskazało, że studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie jest aktem prawa miejscowego, a w jego treści na dużym poziomie ogólności formułuje się zasady polityki przestrzennej miasta, gminy, wsi, jednostki osadniczej oraz integruje dokumenty programowe i wizje związane z rozwojem gospodarczym

i społecznym jednostki osadniczej. Uchwalenie studium poprzedza opracowanie

i uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednak studium nie pełni podobnej funkcji jak plan miejscowy. Mimo uchwalenia studium, w danej miejscowości może w ogóle nie dojść do uchwalenia planu miejscowego, a jeżeli plan zostanie uchwalony szczegółowe ustalenia dla poszczególnych nieruchomości mogą być odmienne od koncepcji wyrażonej w studium. Przyjęcie odmiennego rozumienia charakteru studium prowadziłoby do wniosku, że uchwalanie planu miejscowego jest zbędne, a fundamentalny dla uchwalania planu udział obywateli (możliwość składania wniosków) jest fikcją. Dla określenia wartości danej nieruchomości ma znaczenie, czy założenia przyjęte w studium zostaną zrealizowane w planie miejscowym, a przy braku planu miejscowego nie jest możliwe "skonsumowanie" zapisów studium bez dodatkowych czasochłonnych czynności np. uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. W toku powyższego działania może się okazać, że zapisy studium są niemożliwe do realizacji np. z uwagi na charakter sąsiedniej zabudowy lub jej brak. Zasadnicze jednak znaczenie ma to, że organy administracji przy stosowaniu prawa są związane przepisami powszechnie obowiązującymi, a studium nie ma takiego charakteru. § 50 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. wyraźnie stanowi, że w przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, dla określenia wartości nieruchomości przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Gdyby prawodawca chciał zobowiązać organy administracji i rzeczoznawców majątkowych do oceny wpływu studium dla wartości nieruchomości uczyniłby to zapewne w sposób analogiczny jak w § 47 ust. 6 powołanego wyżej rozporządzenia, tj. poprzez wyraźne wskazanie studium jako jednego z parametrów badanego w toku wyceny.

W piśmie procesowym z dnia 25 marca 2011 r. pełnomocnik skarżących podniósł, że zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem art. 7 i 77 k.p.a.

z uwagi na nie niekompletne ustalenie stanu faktycznego sprawy przez organy orzekające, co miało wpływ na wynik sprawy. Wobec braku ustawowej definicji pojęcia faktycznego wykorzystywania nieruchomości, obowiązkiem organów orzekających w sprawie było ustalenie faktycznego sposobu wykorzystania działki nr [...] przed uchwaleniem planu. Tymczasem organ I instancji nie przeprowadził postępowania w tym zakresie, wskazał jedynie w uzasadnieniu decyzji, że operat szacunkowy został sporządzony rzetelnie i fachowo i zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości w następstwie pełnego procesu wyceny. Tymczasem operat szacunkowy jest wewnętrznie sprzeczny i nie mógł stanowić dowodu w sprawie, ponieważ biegła nie podjęła żadnych ustaleń zmierzających do ustalenia faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości, poprzestając jedynie na zapisie w ewidencji gruntów. Organy obu instancji niezasadnie przyjęły, że faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem obowiązującego planu jest taki jak w planie miejscowym dla terenu Kołbaskowa który przestał obowiązywać z dniem

31 grudnia 2003 r. tj. jako tereny łąk i pastwisk. Organ II instancji napisał

w uzasadnieniu decyzji, że przedmiotowa działka w poprzednio obowiązującym planie miała charakter upraw rolniczych ponieważ w ewidencji gruntów oznaczona została jako RIVa i RIVb. Ustalenie faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego w oparciu o oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów było nieprawidłowe, tym bardziej, że biegła w operacie szacunkowym wskazała, iż działka nr [...] jest niezabudowana, ma regularny kształt zbliżony do prostokąta, a teren jest płaski, nie ogrodzony i uzbrojony w infrastrukturę wodno-kanalizacyjną i elektryczną. Jednocześnie biegła zaznaczyła, że teren ma dostęp do utwardzonej drogi publicznej, a bezpośrednie sąsiedztwo stanowią podobne nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową i boisko sportowe. W operacie wskazano także, że w poprzednio obowiązującym planie nieruchomość była przeznaczona pod uprawy rolnicze ale z tendencją rozwoju pod zabudowę, o czym świadczy lokalizacja działki, jej wielkość, dostęp do uzbrojenia i prowadzone w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycje. Organy administracji w ślad za opinią biegłego nie ustaliły faktycznego wykorzystywania nieruchomości ograniczając się do zapisów w ewidencji gruntów oraz opisu nieruchomości wynikającego z oględzin dokonanych przez biegłą. Mimo ustalonego w operacie położenia działki, powierzchni, dostępu do uzbrojenia i drogi publicznej biegła przyjęła, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem planu miejscowego, mimo tego, że na terenie sąsiednich działek dopuszczona była zabudowa mieszkaniowa co zobowiązywało organy orzekające

w sprawie do ustalenia, czy przedmiotowa nieruchomość także spełnia warunki do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Wskazane uchybienia spowodowały bezkrytyczne przyjęcie za zapisem w ewidencji gruntów, że działka wykorzystywana była na cele rolne.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w [...] z w a ż y ł, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), w związku z art. 3 ustawy

z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) – dalej p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.

Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Badając legalność zaskarżonej decyzji, w oparciu o wyżej powołane przepisy

i w granicach sprawy, Sąd doszedł do przekonania, że decyzja nie narusza prawa.

Istota obowiązku uregulowanego w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717

ze zm.), stanowiącego formę tzw. renty planistycznej sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek, tj.:

1) zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany,

2) zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonanej w nim zmiany.

Warunki te, zdaniem organów orzekających oraz w ocenie Sądu, zostały spełnione.

Jak wynika z akt administracyjnych uchwałą nr XXIII/270/09 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...] , Rada Gminy uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenu obejmującego m. in. działkę nr [...] przeznaczając ją pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i wielorodzinne. W uchwale tej Rada Gminy [...] ustaliła stawkę procentową jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wysokości 30%. Uchwała ta weszła w życie w dniu 8 sierpnia 2009 r. (§ 37 uchwały).

Skarżący w dniu 30 listopada 2009 r. sprzedali przysługujący im udział do ½ części nieruchomości. Z aktu notarialnego (repertorium A numer[...] ) wynika, że zgodnie z uchwałą nr XXIII/270/09 Rady Gminy [...] , działka ta przeznaczona jest pod budownictwo mieszkaniowe.

Zawiadomienie o wszczęciu postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej zostało doręczone skarżącym w dniu [...] r.

Organy obu instancji po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego uznały, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] spowodowany uchwaleniem planu miejscowego, ponieważ na obszarze tym od utraty ważności planu miejscowego uchwalonego przed 1995 r. nie obowiązywał plan miejscowy, a działka była wykorzystywana na cele związane z produkcją rolną. Przy czym w sprawie tej nie znajduje zastosowania wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. akt P 58/08 ponieważ w planie miejscowym który utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r. działka ta była przeznaczona jako tereny łąk i pastwisk. Zatem jej przeznaczenie w poprzednio obowiązującym planie i nowo uchwalonym było inne.

Operat szacunkowy dotyczący wzrostu wartości udziału do ½ części działki nr [...] został sporządzony w dniu 9 kwietnia 2010 r. Określił on wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego na kwotę [...] zł, a po uchwaleniu planu na kwotę [...] zł. A zatem wartość rynkowa nieruchomości ustalona została w operacie szacunkowym, który będąc dowodem w sprawie został poddany ocenie organu administracyjnego, zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego. Prawidłowość sporządzenia tego operatu nie została skutecznie zakwestionowana

w toku postępowania. Zarzuty podnoszone w skardze nie uzasadniają jej uwzględnienia.

W ocenie skarżącego w przedmiotowej sprawie brak było w ogóle podstaw do ustalania opłaty planistycznej ponieważ działka zbyta przez skarżących zgodnie

z ustaleniami zawartymi w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...] przeznaczona była pod budownictwo mieszkaniowe. Jednakże studium określa jedynie kierunki zmian w polityce przestrzennej gminy, nie określa przeznaczenia terenów i nie wpływa na sposób wykonywania prawa własności. Studium jest narzędziem określania polityki przestrzennej gminy, obejmuje obszar całej gminy, a jego ustalenia są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. Studium nie zastępuje planu miejscowego. Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu następuje w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego. Jak zasadnie wskazało Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] sporządzenie studium nie oznacza, że dla danego obszaru zostanie uchwalony plan miejscowy, bowiem zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

w studium gmina wskazuje obszary dla których zamierza sporządzić plan miejscowy,

w tym obszary wymagające zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Trafne jest zatem stanowisko organu wyrażone w zaskarżonej decyzji, że studium nie określa przeznaczenia terenu i nie ma znaczenia dla ustalenia opłaty planistycznej.

Bez znaczenia jest także to czy na sąsiednim terenie dopuszczono zabudową mieszkaniową, skoro dla nieruchomości której dotyczy postępowanie, nie została wydana decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Przy tym organy orzekające w sprawie nie miały obowiązku badania czy dla działki nr [...] możliwe było uzyskania warunków zabudowy w czasie gdy jeszcze nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczące zasad ustalania opłat planistycznych nie zawierają regulacji umożliwiającej organom uwzględnienia zapisów studium czy zagospodarowania działek sąsiednich.

Zdaniem Sądu nie można też zarzucić operatowi szacunkowemu, że jest wewnętrznie sprzeczny z uwagi na to, że opisując działkę biegła podała, iż jest niezabudowana, ma regularny kształt zbliżony do prostokąta, a teren jest płaski, nie ogrodzony i uzbrojony w infrastrukturę wodno-kanalizacyjną i elektryczną oraz posiada dostęp do drogi publicznej. Posiadanie tych cech nie oznaczają, iż działka nie jest rolną. Wszak przecież zabudowa zagrodowa posadowiona jest na działkach rolnych wyposażonych w infrastrukturę techniczną. Prawidłowo biegła wzięła pod uwagę istnienie w pobliżu wycenianej działki infrastruktury technicznej, bowiem obowiązana jest dokonać wyceny z uwzględnieniem wszystkich czynników mających wpływ na wartość nieruchomości, uwzględniając stan faktyczny istniejący w dniu wejścia w życie planu.

Zaskarżoną decyzje wydano na podstawie art. 36 ust 4 ustawy o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa te nieruchomość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie. W rozpoznawanej sprawie przesłanki te zostały spełnione.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), skargę oddalił.