Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 183/02
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2005-03-02 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Zdzisław Kostka Sędziowie: Sędzia WSA Janina Górska (spr.) Sędzia WSA Krzysztof Retyk Protokolant Katarzyna Gross po rozpoznaniu w dniu 2 marca 2005 r. na rozprawie sprawy ze skargi D. Sz. na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 18 grudnia 2001r., nr [...] w przedmiocie nakazu rozbiórki obiektu budowlanego oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 3 sierpnia 200lr. Nr [...] Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nakazał D. Sz. rozbiórkę obiektu budowlanego - domku letniskowego o powierzchni zabudowy 37,49 m 2 nr usytuowanego na działce nr [...] położonej w miejscowości P. Gm. Ch. Jako podstawę prawną decyzji wskazano art. 83 ust. 1 i art. 103 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj. Dz.U. z 2000r. Nr 106. poz. 1126 ze zm.), art. 37 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 października 1974r. - Prawo budowlane (Dz.U. Nr 38. poz. 229 ze zm.) oraz art. 104 k.p.a.W uzasadnieniu decyzji wskazano, że na działce na [...] położonej w m. P. gm. Ch., stanowiącej własność D. Sz., usytuowany jest obiekt budowlany - domek letniskowy, drewniany, parterowy, z dachem dwuspadowym niskim, posadowiony na bloczkach betonowych. Domek letniskowy wybudowany został bez pozwolenia na budowę w 1970 r. przez rodziców obecnego właściciela. Budowa obiektu narusza obowiązujący w okresie jego budowy przepis art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 31 stycznia 1961 r. - Prawo budowlane (Dz.U. Nr 7. poz. 46 ze zm.) który stanowił, że przed przystąpieniem do wykonania obiektu budowlanego niezbędne jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Domek letniskowy był obiektem budowlanym, na którego budowę konieczne było uzyskanie pozwolenia na budowę, gdyż przepisy rozporządzenia Przewodniczącego Komitetu Budownictwa. Urbanistyki i Architektury z dnia 27 lipca 1961 r. w sprawie państwowego nadzoru budowlanego nad budową, rozbiórką i utrzymaniem obiektów budowlanych budownictwa powszechnego (Dz.U. Nr 38. poz. 197), a w szczególności § 4 ust. 1 pkt 5 tego rozporządzenia, nie wyłączały takich obiektów budowlanych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. Organ administracji wskazał, iż teren działki nr [...] położonej w P., dopiero od 1987 r. objęty był pianami zagospodarowania przestrzennego. W 1971 r. z uwagi na brak takich planów inwestor, zgodnie z art. 31 ust. 2 i art. 32 ust. 2 ustawy z dnia 31 stycznia 1961 r. o planowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 7. poz. 47 ze zm.) obowiązany był uzyskać decyzję ustalającą lokalizację szczegółową inwestycji budowlanej. Plan ogólny zagospodarowania przestrzennego Gminy zatwierdzony Uchwałą Nr [...] Gminnej Rady Narodowej z dnia 27 lipca 1987r. (Dz.Urz, Woj. Bydg. Nr 12. poz. 131) jak i obecnie obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego Gminy zatwierdzony Uchwałą Nr [...] Rady Gminy z dnia 26 września 1991 r. określa grunty działki nr [...] jako grunty rolne. Organ administracji stwierdził, że obiekt.

pełniący funkcję domku letniskowego, został wybudowany niezgodnie z przepisami obowiązującymi w okresie jego budowy tj. bez wymaganego pozwolenia na budowę i na terenie, który nie jest przeznaczony pod tego typu zabudowę, co uzasadnia wydanie nakazu rozbiórki w trybie art. 37 ust. 1 pkt 1 ustany Prawo budowlane z 1974 r. stanowiącego, że obiekty budowlane wybudowane niezgodnie z przepisami obowiązującymi w okresie ich budowy, podlegają przymusowej rozbiórce, gdy terenowy organ administracji państwowej stopnia powiatowego stwierdzi, że obiekt budowlany znajduje się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo przeznaczony pod innego rodzaju zabudowę.

D. Sz. wniósł odwołanie od powyższej decyzji domagając się jej uchylenia. Wskazał on. iż domek letniskowy został wybudowany przez jego rodziców w 1970 r. i przez trzydzieści lat służył jego rodzinie. Ziemia, na której go postawiono, stanowi piaski VI klasy bonitacyjnej. Zgodnie z aktem notarialnym, którym nabyli działkę jego rodzice, działka ta ma charakter rekreacyjny. Gmina, w której początkowo leżała działka, zezwalała na budowę na okolicznych działkach domków letniskowych i nie czyniła w tym zakresie żadnych przeszkód, pobierając jednocześnie należne podatki od gruntów i zabudowy letniskowej. Gmina zalegalizowała taki stan rzeczy, oficjalnie pobierając podatki od gruntów i budynków letniskowych. D. Sz. wskazał, że został wprowadzony w błąd przez organy gminy co do przeznaczenia dziatki jako letniskowej, zatem gmina powinna mu umożliwić zalegalizowanie budowy.

Decyzją z dnia 18 grudnia 2001r. Nr [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. i art. 37 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 października 1974r. Prawo budowlane, art. 80 ust. 2 pkt 2, art. 83 ust. 2 w związku z art. 103 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Organ II instancji ustalił, że na działce nr 1302/8 w Pleśnie wybudowano w 1970 r. bez pozwolenia na budowę domek letniskowy o powierzchni 37,49 m 2. Obecnym właścicielem działki oraz znajdującego się na niej obiektu budowlanego jest D. Sz. Zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Nr [...] z dnia 26 września 1991r., działka nr [...]. na której zlokalizowano domek letniskowy stanowi grunty leśne. Ponieważ obiekt został wybudowany w 1970 r.. zgodnie z art. 103 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r.

Prawo budowlane, w niniejszej sprawie znajdują zastosowanie przepis}' obowiązujące przed dniem wejścia w życie tej ustawy - art. 37 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 października 1974r. Prawo budowlane, stanowiący, iż obiekty budowlane lub ich części, będące w budowie lub wybudowane niezgodnie z przepisami obowiązującymi w okresie ich budowy, podlegają przymusowej rozbiórce gdy terenowy organ administracji państwowej stwierdzi, że znajduje się on na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę. Ponieważ teren, na którym zlokalizowano przedmiotowy obiekt zgodnie z obowiązującym planem nie jest przeznaczony pod zabudowę letniskową, rozstrzygnięcie organu I instancji było uzasadnione. Organ odwoławczy wskazał, że argumenty podnoszone w odwołaniu nie mają wpływu na rozpatrywanie spraw- związanych z dokonaniem samowoli budowlanej, a fakt opłacania podatku od nieruchomości nie świadczy o zalegalizowaniu przez gminę omawianego obiektu.

D. Sz. w skardze na powyższą decyzję do Naczelnego Sądu Administracyjnego wniósł o jej uchylenie, podnosząc zarzut naruszenia art. 37 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 października 1974r. Prawo budowlane. W uzasadnieniu skarżący wskazał, iż działka nr [...] według załączonego szkicu oraz ustaleń ostatniego planu miejscowego jest gruntem rolnym, a nie leśnym, graniczącym jedynie z gruntami leśnymi. Działka ta wywodzi się z działki siedliskowej, stanowiła ona część składową gospodarstwa rolnego należącego do dziadka skarżącego o łącznej powierzchni ok. 15 ha. Ze względu na podeszły wiek i brak możliwości podziału gruntów w tym czasie, dziadkowie przekazali działkę rodzicom skarżącego w dzierżawę. W 1970 r. rodzice postawili na działce wolnostojący drewniany camping posadowiony na betonowych bloczkach. Działka należąca do skarżącego jak i działka nr [...]. stanowiąca przedmiot odrębnego postępowania przed organami nadzoru budowlanego, będąca własnością matki i siostry skarżącego— leżą w odległości ok. 150 m od siebie na terenie starej zagrody dziadków i w ocenie skarżącego należy je traktować łącznie jako teren zabudowany. Znajdujące się obecnie na tych działkach budynki powstały w miejscu, gdzie kiedyś stały zabudowania gospodarskie. Skoro działka ta stanowiła siedlisko rolnicze nie było naruszeniem prawa postawienie na niej campingu, który nie jest trwale połączony z gruntem. Skarżący stwierdził, iż. fakt. że teren działki [...] po raz pierwszy został objęty planem zagospodarowania przestrzennego w latach 80-tych nie wyłączał możliwości jej wcześniejszej zabudowy, a ustalenia obecnie obowiązującego planu nie mogą decydować o możliwości zabudowy kilkadziesiąt lat temu.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzyma! stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi. Nadto organ administracji wskazał, że zapisy planu zagospodarowania przestrzennego oraz mapa ewidencji gruntów wskazują, że siedlisko rolne znajduje się na części działki nr [...] i nie obejmuje działki nr [...]. która nie jest przeznaczona pod zabudowę.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 02.153.1271 ze zm.) sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004 r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 153 poz. 1270 ze zm.).

W myśl art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. o ustroju sądów' administracyjnych (Dz. U. 153 poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej.

Organy administracji ustaliły, zgodnie z twierdzeniami skarżącego, że przedmiotowy obiekt budowlany został zbudowany w 1970 r., w czasie obowiązywania ustawy z dnia 31 stycznia 1961 r. Prawo budowlane (Dz. U. Nr 1, poz. 46 ze zm.). Ustawa z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz. U. Nr 89. poz. 414 ze zm.) w art. 103 ust. 2 stanowi, że przepisu art. 48, przewidującego nakaz rozbiórki obiektu budowlanego wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, nie stosuje się do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy, lub w stosunku do których przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne. Do takich obiektów stosuje się przepisy dotychczasowe t.j. ustawy z dnia 24 października 1974r. Prawo budowlane (D.U. Nr 38 poz. 299 ze zm.). Ustawę tę stosuje się także do obiektów budowlanych wybudowanych pod rządami przepisów' obowiązujących przez dniem wejścia w życie ustawy z dnia 24 października 1974 r. Prawo budowlane, czyli przed dniem 1 marca 1974 r. (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 lutego 2002 r. sygn. akt SA/Bk 1487/01 niepubi.). W związku z tym. że obiekt stanowiąc) przedmiot postępowania został zbudowany przed 1994 r.. w niniejszej sprawie znajduje zastosowanie art. 37 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 października 1974 r. Prawo budowlane (D.U. Nr 38 poz. 299 ze zm.) dotyczący postępowania w przypadku stwierdzenia samowoli budowlanej polegającej na budowie obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia.

Art. 37 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 października 1974 r. Prawo budowlane stanowi, że obiekty budowlane lub ich części, będące w budowie lub wybudowane niezgodnie z przepisami obowiązującymi w okresie ich budowy podlegają przymusowej rozbiórce albo przejęciu na własność Państwa bez odszkodowania i w stanie wolnym od obciążeń, gdy terenowy organ administracji państwowej stopnia powiatowego stwierdzi, że obiekt budowlany lub jego część znajduje się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę. Przesłanką zobowiązującą właściwy organ administracji do nałożenia obowiązku rozbiórki obiektu budowlanego jest

• wybudowanie obiektu niezgodnie z przepisami obowiązującymi w okresie jego budowy

• oraz położenie obiektu na terenie, który zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego nie jest przeznaczony pod zabudowę albo jest przeznaczony pod innego rodzaju zabudowę.

Domek letniskowy został zbudowany w okresie obowiązywania ustawy z dnia 31 stycznia 1961 r. Prawo budowlane. Ocena zaistnienia przesłanki wybudowania obiektu niezgodnie z przepisami obwiązującymi w okresie jego budowy, winna być zatem dokonana w oparciu o przepisy tego Prawa. Zgodnie z 36 ust. 1 ustawy z dnia 31 stycznia 1961 r. Prawo budowlane przed przystąpieniem do wykonania obiektu budowlanego niezbędne jest uzyskanie przez inwestora pozwolenia na budowę. W art. 36 ust 3 tej ustawy przewidziano upoważnienie dla Przewodniczącego Komitetu Budownictwa do określenia obiektów budowlanych, których budowa lub rozbiórka, nie wymagała uzyskania pozwolenia, lecz tylko zgłoszenia, albo też których budowa lub rozbiórka nie wymaga uzyskania ani pozwolenia ani zgłoszenia. Zgodnie z przepisami rozporządzenia Przewodniczącego Komitetu Budownictwa, Urbanistyki i Architektury z dnia 27 lipca 1961 r. w sprawie państwowego nadzoru budowlanego nad budową, rozbiórką i utrzymaniem obiektów budowlanych budownictwa powszechnego (Dz.U. Nr 38 poz. 197) budowa domku letniskowego wymagała uzyskania pozwolenia na budowę, przepisy tego rozporządzenia nie wymieniały w bowiem § 5 takiego obiektu jako podlegającego zgłoszeniu i nie przewidywały w tym przypadku zwolnienia z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, a w § 4 niniejszego rozporządzenia, wyszczególniającym roboty budowlane nie wymagające zgłoszenia ani pozwolenia nie została wymieniona budowa domku letniskowego.

Podnoszony- przez skarżącego argument, iż obiekt został wybudowany na działce siedliskowej w miejscu gdzie poprzednio posadowione były obiekty gospodarcze i należy go traktować jako zabudowę towarzyszącą zabudowie siedliskowej nie zasługuje na uwzględnienie. Z zebranego materiału dowodowego - nie wynika, by obiekt znajdował się na terenie siedliska, a z treści Umowy dzierżawy z dnia 22 lipca 1970 r. wynika, że teren przekazano "pod budowę domku letniskowego" (dowód: odpis umowy k. 6). co przeczy twierdzeniom skarżącego o siedliskowym charakterze obiektu. Nadto wskazać należy, że przepisy rozporządzenia Przewodniczącego Komitetu Budownictwa. Urbanistyki i Architektury z dnia 27 lipca 1961 r. w sprawie państwowego nadzoru budowlanego nad budową, rozbiórką i utrzymaniem obiektów budowlanych budownictwa powszechnego nie wprowadzały generalnego zwolnienia z uzyskania pozwolenia na budowę dla obiektów budowanych w ramach siedliska, a zgodnie z § 4 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia zgłoszenia ani pozwolenia nie wymagała budowa i rozbiórka na terenach położonych poza granicami administracyjnymi miast i osiedli oraz na terenach ogródków działkowych i ośrodków ogrodniczo-warzywnych w miastach i osiedlach podrzędnych budynków gospodarczych jak kurniki, altany, szopy, składziki, budki, komórki itp.. budynki bez palenisk o powierzchni zabudowania nie przekraczającej 12 m 2 i nie wyższych od 3 m oraz położonych w odległości większej niż 15 m od linii rozgraniczającej ulicy. Przedmiotowy obiekt budowlany ma powierzchnię zabudowy znacznie przewyższającą 12 m 2 i brak jest jakichkolwiek przesłanek, by przyjmować, że w dacie jego budowy był on zwolniony z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę na podstawie omawianego przepisu.

Wybudowanie budynku letniskowego wymagało zatem uzyskania pozwolenia na budowę.

Przedmiotowy obiekt wybudowano bez pozwolenia na budowę. Powyższa okoliczność wskazuje, że w niniejszej sprawie została spełniona przesłanka nakazu rozbiórki jaką jest jego wybudowanie niezgodnie z przepisami obowiązującymi w okresie jego budowy.

W niniejszej sprawie zachodzi również wymieniona w art. 37 ust. 1 pkt. 1 przesłanka nakazu rozbiórki, jaką jest położenie obiektu na terenie, który zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego nie jest przeznaczony pod zabudowę albo jest przeznaczony pod innego rodzaju zabudowę. Przesłanka nakazu rozbiórki jaką jest niezgodność z planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z brzmieniem art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 24 października 1974 r. Prawo budowlane, winna być oceniana według stanu na dzień orzekania nakazu rozbiórki. Przepis ten mówi bowiem o położeniu obiektu na terenie, który zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego nie jest przeznaczony pod zabudowę albo jest przeznaczony pod innego rodzaju zabudowę. Użycie przez ustawodawcę czasu teraźniejszego świadczy o obowiązku badania zgodności budowy z aktualnie obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Wskazać należy, iż zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 24 października 1974 r. Prawo budowlane, sprzeczność z przepisami obowiązującymi w okresie budowy obiektu polega na jego wybudowaniu bez pozwolenia na budowę, a nie sprzecznie z treścią planu zagospodarowania przestrzennego. Fakt, iż aktualnie obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego wszedł w życie po dacie budowy obiektu nie ma zatem znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 29 maja 1991 r. sygn. akt III AZP 3/91 wskazał, iż wydanie decyzji o rozbiórce obiektu budowlanego na podstawie art. 37 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 października 1974 r. Prawo budowlane następuje także w sytuacji, gdy obiekt został wybudowany bez pozwolenia budowlanego na terenie, dla którego nie było planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast w momencie orzekania o rozbiórce plan taki przeznaczył ten teren na inne cel. (vide: Wokanda 1992 Nr 3 str. 11)

Zarzut skarżącego, iż brak obowiązującego w czasie budowy obiektu planu zagospodarowania przestrzennego wyłącza możliwość nakazania w drodze decyzji administracyjnej przymusowej rozbiórki takiego obiektu na podstawie art. 37 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego jest zatem niezasadny. Miejscowy szczegółowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy zatwierdzony Uchwałą Nr [...] Rady Gminy z dnia 26 września 1991r. zalicza teren działki nr [...] do gruntów rolnych. Obszar, na którym posadowiono obiekt, w planie zagospodarowania przestrzennego nie jest zatem przeznaczony pod zabudowę letniskową. Lokalizacja samowolnie wzniesionego obiektu budowlanego narusza ustalenia obowiązującego w dacie wydania decyzji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W niniejszej sprawie zaistniała zatem przesłanka orzeczenia nakazu rozbiórki jaką jest sprzeczność obiektu z treścią piana zagospodarowania przestrzennego.

Zarzut naruszenia przez organ administracji art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 24 października 1974 r. Prawo budowlane jest bezzasadny. Organ administracji dokonał prawidłowej wykładni art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 24 października 1974 r. Prawo budowlane i wobec zaistnienia przewidzianych w tym przepisie przesłanek właściwie orzekł na jego podstawie nakaz rozbiórki obiektu.

Podnoszone w skardze argumenty nie zasługują na uwzględnienie. Fakt płacenia podatków od nieruchomości, brak świadomości nielegalności budowy oraz istnienie budynku przez ponad trzydzieści lat nie mają bowiem wpływu na istnienie obowiązku rozbiórki obiektu wybudowanego niezgodnie z prawem i naruszającego ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego, Orzekając o rozbiórce obiektu budowlanego organ administracji obowiązany był zbadać zaistnienie wynikających z ustawy przesłanek rozbiórki. Ich wystąpienie skutkuje wydaniem decyzji nakładającej obowiązek rozbiórki obiektu wybudowanego niezgodnie z prawem. Przepis art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 24 października 1974 r. prawo budowlane stanowiący, że przesłankami wydania nakazu rozbiórki jest zbudowanie obiektu budowlanego, bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia oraz jej sprzeczność z planu zagospodarowania przestrzennego, nie pozostawia organom administracji sfery uznaniowości w zakresie zastosowania sankcji rozbiórki. Stwierdzenie, że wzniesienie określonego obiektu budowlanego nastąpiło bez wymaganego pozwolenia na budową i narusza ustalenia obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego obliguje zatem organ administracji do nakazania jego rozbiórki. Wszelkie pozostałe podnoszone przez skarżącego okoliczności, nie mają zatem w świetle art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 24 października 1974 r. Prawo budowlane, znaczenia dla oceny zaskarżonej decyzji.

Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie. Organ administracji w zaskarżonej decyzji nie naruszył przepisów prawa. !a podniesione w skardze okoliczności nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

W związku z powyższym. Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.