Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 912/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2013-11-06 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151, art. 106 § 3,
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 10 § 1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 97 ust. 1, art. 98 1 ust. 1, art. 157, art. 4 pkt 16, art. 157, art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący WSA Ewa Partyka Sędziowie WSA Magdalena Józefczyk /spr./ SO del. Elżbieta Mazur-Selwa Protokolant Sylwia Pacześniak po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 6 listopada 2013 r. sprawy ze skargi R. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lipca 2013 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej -skargę oddala-


UZASADNIENIE

II SA/Rz 912/13

UZASADNIENIE

Prezydent Miasta P. decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r., nr [...] zatwierdził podział nieruchomości oznaczonej jako działka 502 o pow.0,8097ha położonej w P. obręb [...] i stanowiącej własność R. D. na nowe: 502/1 o pow.0,0682ha, 502/2 o pow.0,1100ha, 502/3 o pow.0,0682ha, 502/4 o pow.0,0673ha, 502/5 o pow.0,0672ha, 502/6 o pow.0,1872ha, 502/7 o pow.0,0174ha, 502/8 o pow.0,2242ha. Działki nr 502/1 i 502/7 zostały przeznaczone pod wewnętrzne drogi dojazdowe.

Prezydent Miasta P. pismem z dnia [...] listopada 2011 r. nr [...] wszczął z urzędu postępowanie administracyjne, celem ustalenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z jej podziałem z uwagi na fakt, że na terenie Miasta P. obowiązuje uchwała nr [...] z dnia [...] lutego 2008r., w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem nieruchomości (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...].03.2008r.).

Decyzją z dnia [...] maja 2013r., nr [...] Prezydent Miasta P. ustalił dla R.D. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 10.758,60zł. W podstawie prawnej powołał art. 98 ust. a ust. 1 i art. 148 ust. 1 -3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.) zwana dalej ustawą, art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267), zwanej dalej w skrócie k.p.a. oraz uchwałę Nr [...] Rady Miejskiej w P. z dnia [...] lutego 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej podziałem nieruchomości (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...] marca 2008 r.).

Wartość nieruchomości objętych postępowaniem ustalono w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego A.B. na dzień [...] 12.2012r. Biegła zastosowała przy wycenie podejście porównawcze i metodę porównywania parami. Do analizy przyjęto rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych do zabudowy jedno i wielorodzinnej za okres 24 miesięcy poprzedzających wycenę. Biegła przy wycenie uwzględniła takie aspekty jak: położenie, powierzchnię, media, dojazd i ukształtowanie. Działki objęte wyceną położone w obr. [...] przy ul. [...] w P. zlokalizowane są w strefie peryferyjnej, średnioatrakcyjnej pod względem możliwości zabudowy. Ulica [...] jest wąska, nie posiada chodnika, dojazd do poszczególnych działek jest realizowany drogą wewnętrzną (dz. nr 502/1 i 502/7), która ma nawierzchnię gruntową. Działki nr: 502/2, 502/3, 502/4, 502/6 i 502/8 stanowią nieruchomości budowlane i aktualnie są wolne od takiego zainwestowania. Na działkach nr 502/6 i 502/5 jest realizowana budowa budynków jedno i wielorodzinnego. Teren nieruchomości jest generalnie płaski z niewielkim spadkiem w kierunku południowo- zachodnim. Otoczenie nieruchomości stanowią tereny zabudowane budynkami mieszkalnymi oraz tereny wykorzystywane rolniczo. W ocenie rzeczoznawcy lokalizacja działek i dostępność komunikacyjna jest dobra.

Wartość nieruchomości nr 502 przed podziałem geodezyjnym wyniosła 293,823zł, natomiast po realizacji tego przedsięwzięcia: 502/1 - 19.901zł, 502/2 - 44.121 zł, 502/3 - 27.355zł, 502/4 - 26.994zł, 502/5 - 26.954zł, 502/6 - 74.375zł, 502/7 - 5.077zł i 502/8 122.974zł. Łącznie po dokonaniu podziału wartość działek to kwota 374.751,00zł. W treści pisma złożonego w dniu [...].06.2013r., rzeczoznawca potwierdził aktualność sporządzonego operatu szacunkowego.

Na powyższe rozstrzygnięcie odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. wniósł R.D. Podniósł, że operat jest wadliwy, wykonany z rażącym naruszeniem prawa, a przy ustaleniu wartości nieruchomości po ich podziale nie uwzględniono rzeczywistych cech nowoutworzonych działek. Wartość działki nr 502/6 nie powinna ulec zmianie w stosunku do jej pierwotnej wartości gruntu, albowiem przeznaczanie tej części nieruchomości przed i po podziale nie uległo zmianie. Błędnie uznano, że wartość nieruchomości po podziale wzrosła w sytuacji, gdy nieruchomość przed podziałem i po podziale jest nieruchomością zabudowaną. Wskazał, że część działki podlegającej podziałowi została przeznaczona pod drogi wewnętrzne ( działka nr. 502/1 i 502/7), a tym samym wartość ww. działek uległa zmniejszeniu biorąc pod uwagę ich pierwotne przeznaczenie. Tymczasem, rzeczoznawca oszacował wartość działek nr 502/1 i 502/7 przyjmując wartość gruntu, z którego działki te wydzielono. Zdaniem odwołującego taki sposób wyceny jest nieprawidłowy, albowiem w operacie należało uwzględnić taką wartość działek stanowiących po podziale drogę wewnętrzną, jaką mają działki przeznaczone pod drogi wewnętrzne. Przemawia za tym fakt, iż nieruchomości przeznaczone pod drogi wyłączone są z możliwości zabudowy i nie mogą być zbyte jako działki przeznaczone pod realizację budynków jednorodzinnych. Cena takich nieruchomości przeznaczonych pod działki drogowe - drogi wewnętrzne, odbiega z reguły od cen nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i jest od nich znacznie niższa. Ustalenie wartości nieruchomości drogowej na podstawie cen osiąganych przez działki budowlane prowadzi do zawyżenia wartości tej nieruchomości i jest krzywdzące dla właściciela nieruchomości podlegającej podziałowi, bo nie uwzględnia realnej ceny, jaką może on osiągnąć przy sprzedaży takiej nieruchomości. Błędnie przyjęto w ocenie nieruchomości, że działki powstałe po podziale posiadają dojazd dobry, gdyż do wszystkich działek dojeżdża się drogą wewnętrzną, nieurządzoną, gruntową, zatem należało określić go jako przeciętny. Rzeczoznawca nie uwzględnił rzeczywistej cechy nowo utworzonej działki nr 502/2 i w sposób ewidentny zawyżył jej wartość w sytuacji, gdy przez przedmiotową działkę przebiega linia średniego napięcia, co w sposób ujemny wpływająca na jej atrakcyjność dla potencjalnego kupca. Przy określeniu wartości opłaty adiacenckiej organ winien był uwzględnić koszty, jakie poniósł w związku ze scaleniem a następnie podziałem nieruchomości, które wyniosły 5.000 zł.

W konsekwencji tego wniósł o uchylenie decyzji w całości lub wydanie rozstrzygnięcia kasacyjnego.

Postanowieniem z dnia [...] lipca 2013r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze, zwane dalej także Kolegium lub SKO przywróciło stronie termin do złożenia odwołania.

Decyzją z dnia [...] lipca 2013r., nr [...] Kolegium działając na podstawie art.138 § 1 pkt 1 k.p.a. i art. 98 a ust. 1 ustawy utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] maja 2013 r. Stosownie do treści art. 98 a ust.1 cyt. ustawy, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art.144ust.2, art.146ust.1a, art. 147 i art.148ust.1-3 ustawy stosuje się odpowiednio.

Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust.1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust.1 a).

Poczynione w sprawie ustalenia faktyczne wykazały, iż organ I instancji miał podstawy prawne i faktyczne do nałożenia opłaty. Pośrednio przyznaje to także skarżący, który nie zgadza się jedynie z wysokością opłaty, poprzez kwestionowanie prawidłowości i ustaleń sporządzonego operatu.

Nie ulega wątpliwości, iż w prowadzonym postępowaniu zapadła ostateczna decyzja nr [...] z dnia [...] sierpnia 2011r., o zatwierdzeniu podziału nieruchomości oznaczonej jako działka 502 o pow.0,8097ha położonej w obrębie [...] i stanowiącej własność wnioskodawcy na nowe. Na terenie Miasta P. obowiązuje uchwała nr [...] z dnia [...] lutego 2008r., w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem nieruchomości. Opłatę nałożono w ustawowym terminie - do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.

Elementem przesądzającym o dopuszczalności ustalenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości, dlatego zobowiązanym do uiszczenia tej opłaty powinien być właściciel nieruchomości z chwili zaistnienia wzrostu wartości. Właścicielem podzielonej działki w dniu, w którym decyzja organu gminy zatwierdzająca projekt podziału tej nieruchomości stała się ostateczna był R.D.

Wzrost wartości nieruchomości może następować w ujęciu gospodarczym, prawnym i technicznym. Każdy wzrost wartości powoduje wzrost ceny działki na rynku obrotu nieruchomościami. Udział podmiotów publicznych w ukształtowaniu nowej wartości działki stwarza podstawę do rozłożenia korzyści płynących ze zwiększenia atrakcyjności rynkowej działek zarówno na właściciela jak i organy administracji publicznej. Wyraża się to w obciążeniu właściciela jednorazową opłatą.

Kwestię wzrostu wartości nieruchomości ustala się na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, który wykonała A.B. na dzień [...].12.2012r., określając wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości - przed i po dokonaniu podziału. Operat szacunkowy zgodnie z art. 80 k.p.a. podlega ocenie organu administracji publicznej. Z treści uzasadnienia zakwestionowanej decyzji wynika, że Prezydent Miasta P. dokonał takiej oceny. Także w ocenie Kolegium wykonany operat odpowiada przepisom rozporządzenia Rady Ministrów z 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492). Rzeczoznawca majątkowy do zarzutów skarżącego formułowanych już w toku postępowania dowodowego ustosunkował się do nich w piśmie z dnia z dnia [...] marca 2013r. W przekonaniu SKO operat szacunkowy wykonany dla potrzeb niniejszej sprawy spełnia wymogi wynikające z art. 175 ust.1 ustawy tj. sporządzony został zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej. Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej nie jest, więc możliwa w takim zakresie w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Organ rozpoznający sprawę ma prawo zbadania przedłożonego operatu jedynie pod względem zgodności ze stosownymi przepisami, jak również oceny, czy jest sporządzony w sposób logiczny i zupełny. Realizując zasadę prawdy obiektywnej organ administracji jest zobowiązany przeprowadzić środki dowodowe z urzędu, ale też i strona nie jest zwolniona od lojalnego współdziałania w wyjaśnieniu okoliczności faktycznych, skoro nieudowodnienie określonego faktu może prowadzić do wydania decyzji dla niej niekorzystnej. Jeśli strona kwestionuje operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, to powinna złożyć dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na jej zlecenie. W tej sprawie tego zabrakło.

W sprawie zaistniały przesłanki do nałożenia obowiązku poniesienia opłaty adiacenckiej.

R.D. złożył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie skargę na wskazaną wyżej decyzję Samorządowe Kolegium Odwoławcze tytułując ją jako wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy dotyczącej zaskarżonej przez niego decyzji Prezydenta Miasta P.z dnia [...] maja 2013 r. Zgodnie z art. 157 ust 2 ustawy sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Jak zatem wynika z powołanego przepisu, nawet gdyby zlecił wykonanie operatu szacunkowego przez innego rzeczoznawcę majątkowego to i tak nie mógłby on stanowić kontrargumentu dla operatu szacunkowego sporządzonego przez A.B. Podtrzymał stanowisko o wadliwości operatu sporządzonego przez A.B. oraz zarzuty, które przedstawił w odwołaniu od decyzji I instancji.

Z uwagi na powyższe wniósł o ponowne rozpatrzenie sprawy i uchylenie decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia [...] maja 2013, nr [...], ewentualnie o uchylenie i przekazanie organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

W dniu 3 października 2013r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie wpłynęło pismo R.D. zatytułowane jako skarga na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lipca 2013r., stanowiące uzupełnienie skargi z dnia [...] sierpnia 2013 r. złożonej na wskazaną wyżej decyzję.

W piśmie tym skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia [...] maja 2013 r., [...], odstąpienie od naliczenia opłaty, dopuszczenie dowodu z oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w sprawie prawidłowości sporządzenia operatu, zobowiązanie Prezydenta Miasta P. do zlecenia oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych oraz zawieszenie postępowania sądowoadministracyjnego do czasu uzyskania tej opinii oraz zasądzenie kosztów postępowania na rzecz skarżącego.

Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie:

- przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) oraz przepisów rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości poprzez bezzasadną ocenę przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości po podziale jako sumę wartości nowopowstałych działek i tym samym naruszenie standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych,

- art. 7, 8, 11, 15, 77, 78, 80, 107 k.p.a. poprzez nie dokonanie prawidłowej oceny wartości dowodu jakim był przedłożony do akt sprawy operat szacunkowy. Nie może budzić wątpliwości, że organy administracji orzekające w sprawie mają obowiązek ocenić na podstawie art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego (wyrok NSA z 25 stycznia 2011 r., sygn. I OSK 1674/09), a w niniejszej sprawie oceny takiej zabrakło,

- art. 4 pkt 16, art. 98a, art. 151, art. 153, art. 154, art. 155, art. 157 ustawy

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie z przyczyn podniesionych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje:

Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269, ze zm.). Zakres kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.), dalej p.p.s.a., z którego wynika, że Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W myśl art. 145 § 1 p.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności z prawem, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli miało ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach. W myśl art. 151 P.p.s.a Sąd oddala skargę w razie jej nieuwzględnienia.

Na wstępie niniejszych rozważań Sąd stwierdza, że skarga została wniesiona z zachowaniem terminu, o którym mowa w art. 53 § 1 p.p.s.a. Pomimo błędnego pouczenia o terminie wniesienia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego (w tym przypadku wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji), pismo nazwane wnioskiem o ponowne rozpatrzenie sprawy zostało wniesione w otwartym trzydziestodniowym terminie do wniesienia skargi za pośrednictwem właściwego organu. Nazwanie skargi wnioskiem o ponowne rozpoznanie sprawy nie ma wpływu na fakt, że czynność była dokonana w terminie wynikającym z ustawy.

Zgodnie z art. 106 § 3 p.p.s.a. Sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Uzupełniające postępowanie z dowodowe dotyczy wyłącznie dowodu z dokumentów, nie ma zaś takiego charakteru dowód z opinii biegłego (wyrok NSA z 14.09.2012 r. sygn. akt I GSK 1722/11 LEX nr 1218346). Z tych przyczyn Sąd był zobligowany do oddalenia wniosku skarżącego o dopuszczenie dowodu z oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w sprawie prawidłowości sporządzenia operatu oraz wniosku o zobowiązanie Prezydenta Miasta P. do zlecenia oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Wobec oddalenie wniosku dowodowego za bezzasadny należy uznać również wniosek o zawieszenie postępowania sądowoadministracyjnego, co powoduje jego oddalenie.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż Sąd nie stwierdził naruszenia przepisów prawa materialnego ani procesowego w stopniu obligującym do uwzględnienia skargi.

Stan faktyczny sprawy ustalony w postępowaniu administracyjnym odpowiada wymogom wynikającym z przepisów prawa. Sąd uznaje, że tak ustalony stan faktyczny może być podstawą faktyczną wyrokowania, a ustalenia poczynione przez organy administracji Sąd uznaje za własne.

Podstawą prawną zaskarżonej decyzji jest art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.) zwanej dalej ustawą. Przepis art. 98a ust. 1 ustawy stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały czas użytkowania tego prawa wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty nieruchomości może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja o zatwierdzeniu podziału nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1 - 3 stosuje się odpowiednio.

Z akt administracyjnych sprawy wynika, że Rada Miejska P. Uchwałą Nr [...] z dnia [...] lutego 2008 r. ustaliła wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej podziałem nieruchomości, która została ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] nr [...], poz. [...] z dnia [...] marca 2008 r. Z § 1 tej uchwały wynika, że stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego podziałem nieruchomości w wysokości 20 % różnicy wzrostu wartości nieruchomości przed podziałem oraz po podziale.

Prezydent Miasta P. decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r. nr [...] w wyniku rozpatrzenia wniosku R.D. zatwierdził podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr 502 o pow. 0,8097 ha położonej w obrębie [...] m. P., ujawnionej w księdze wieczystej KW Nr [...], stanowiącej własność R.D. na nowe działki nr 502/1, nr 502/2, nr 502/3, nr 502/4, 502/5, nr 502/6, nr 502/7, nr 502/8 zgodnie z mapą z projektem podziału nieruchomości. W uzasadnieniu decyzji podano, że przedłożona przez wnioskodawcę mapa z projektem podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr 502 obr. [...] m. P., która powstała z połączenia działek nr 384 i 385 sporządzona została zgodnie z pozytywnie zaopiniowanym wstępnym projektem podziału tej nieruchomości, odpowiadającego ustaleniom Miejscowego planu Zagospodarowania Przestrzennego "[...]" w P. zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej w P. Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2007 r. (Dziennik Urzędowy Województwa [...] z dnia [...] maja 2007 r. Nr [...], poz. [...]). Decyzja niniejsza stała się ostateczna [...] sierpnia 2011 r.

Zawiadomieniem z dnia [...] listopada 2011 r. nr [...] wszczęto z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej związanej ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem. Ostateczną decyzję w tej sprawie, stanowiącą przedmiot zaskarżenia, Samorządowe Kolegium Odwoławcze wydało w dniu [...] lipca 2013 r. Zestawienie powyższych dat jednoznacznie wskazuje, że organ dochował trzyletniego terminu do określenia opłaty adiacenckiej, liczonego od daty ostateczności decyzji o podziale nieruchomości.

Podstawą ustalenia wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale stanowi operat szacunkowy z [...] grudnia 2012 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. A.B. W dacie wydania zaskarżonej decyzji operat był aktualny, gdyż decyzja została wydana przed upływem roku od daty jego sporządzenia. Operat został również aktualizowany przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu [...] czerwca 2013 r.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ustawy). Organ decydujący o wysokości odszkodowania nie jest związany ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Jeżeli wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć dodatkowe czynności w tym zakresie.

W doktrynie jak i w orzecznictwie podkreśla się, że postępowanie przewidziane w art. 157 ustawy przewidujące badanie prawidłowości sporządzenia operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy. Zarówno organy administracji publicznej, jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego, a organy administracji dokonując oceny wartości dowodowej operatu mogą również żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień, co do jego treści (wyrok NSA z 26.01.2006 r. sygn. akt II OSK 459/2005 LEX nr 206473).

Z § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) zwanego dalej rozporządzeniem wynika, że przy wycenie nieruchomości, przy której stosuje się podejście porównawcze, tak jak w niniejszej sprawie, konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także tych cech nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz ceny tych nieruchomości. Stosownie do art. 4 pkt 16 ustawy za nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot oceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Prawidłowe określenie cech charakteryzujących nieruchomości pozwala trafnie zakwalifikować ich jako podobnych do nieruchomości poddanej wycenie.

Uzasadnienie zaskarżonej decyzji wskazuje, że organy orzekające dokonały oceny kompletności sporządzonego operatu z uwzględnieniem przyjętej przez rzeczoznawcę metody wyceny.

Sąd stwierdza, że autor operatu szacunkowego w pkt 9 pt.: "Wybór i opis sposobu wyceny" podał, że wartość rynkową prawa własności do nieruchomości gruntowych objętych wyceną określono podejściem porównawczym, metodą porównywania parami nieruchomości podobnych. Wartość działek 502/1 i 502/7, stanowiące drogi wewnętrzne oszacowano przyjmując wartość gruntu, z której wydzielono te działki, uwzględniając tym samym służebną rolę gruntu pod komunikację wobec przylegających działek utworzonych w wyniku podziału. Dla nowopowstałych działek określono wartość rynkową dla najkorzystniejszego sposobu użytkowania (WR), który jest kontynuacją aktualnego sposobu użytkowania. Wartość rynkowa nieruchomości stanowi jej najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny przy przyjęciu określonych założeń (wymieniono 5 punktów). Wymienione zostały też nieruchomości wybrane jako nieruchomości podobne z podaniem ich cech szczególnych, w tym położenia, dostępności do drogi publicznej, obszaru i obrębu ewidencyjnego z podaniem przyczyn uzasadniających wybór właśnie tych nieruchomości i opis cech wspólnych z podaniem przyczyn i wysokości zastosowanych korekt w przypadku stwierdzenia istnienia cechy różniącej innej niż w nieruchomości wycenianej. Należy mieć na względzie, że nieruchomość podobna nie musi posiadać cech tożsamych z nieruchomością wycenianą. Wybór nieruchomości podobnych na rynku lokalnych uczyniony przez rzeczoznawcę, a następnie przedstawiony w operacie szacunkowym opis cech nieruchomości zestawionych w parze z nieruchomością wycenianą spełnia warunek doboru nieruchomości podobnych.

Z materiału dowodowego wynika, że za pismem z dnia [...] lutego 2013 r. Prezydent Miasta P. przekazał skarżącemu kserokopię sporządzonego operatu szacunkowego. Skarżący pismem z dnia [...] lutego 2013 r. złożył zastrzeżenia do operatu, w których zarzucił:

1) przy określeniu wartości działki nr 502/6 przed podziałem i po podziale przyjęto do wyceny nieruchomości niezabudowane, a nieruchomość powstała po podziale jak i przed podziałem była zabudowana, dlatego jej wartość nie mogła ulec zmianie;

2) przy określeniu wartości działki nr 502/1 i 502/7 - stanowiące drogi wewnętrzne przyjęto wartość jak dla nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne;

3) przy określeniu wartości działek powstałych z podziału przyjęto jako cechę ich wspólną dobry dojazd, gdy dojazd odbywa się drogą gruntową, nieurządzoną, dlatego należało dojazd ocenić jako przeciętny;

4) przy określeniu wartości działki nr 502/2 nieuwzględniono niekorzystnego jej położenia względem linii średniego napięcia, która przebiega w poprzek działki;

5) przy określeniu wysokości opłaty adiacenckiej nie uwzględniono kosztów scalenia i podziału działki nr 502 na 8 działek, które wyniosły 5.000 zł.

W piśmie z dnia [...] marca 2013 r. rzeczoznawca majątkowy udzielił informacji, że przy wycenie nieruchomości nie uwzględnia się części składowych nieruchomości, dlatego zgodnie z art. 98 ustawy nie mógł zostać dla wyceny nieruchomości spowodowanej jej podziałem budynek znajdujący się na działce nr 502/6. Wartość działek nr 502/1 i 502/7 - drogi wewnętrzne, dla działek tych nie nastąpił przyrost wartości, gdyż oszacowano je przyjmując wartość gruntu, z których powstały i ich służebną rolę dla nowopowstałych działek. Przy ocenie dojazdu brano pod uwagę również możliwość komunikacji z miastem. Dojazd przy działkach realizowany jest droga wewnętrzną, ale później już drogą publiczną (ul. [...] i ul. [...]). Dla oceny dojazdu przyjęto ocenę wypośrodkowaną to jest dobry (pomiędzy przeciętnym i bardzo dobrym).

Z przyczyn wyżej opisanych, Sąd nie mógł uznać za uzasadnione zarzuty skargi odnośnie błędnie przeprowadzonej wyceny nieruchomości powstałych w wyniku podziału działki nr 502 położonej w P.. Słusznie organy przyjęły, dokonując oceny sporządzonego raportu, że jest kompletny pod względem formalnym wobec zastosowanej metody wyceny i dały temu wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Sąd zauważa, że ceny nieruchomości stanowiące drogi dojazdowe w stosunku do nieruchomości wydzielonych pod zabudowę są przyjęte na niższym poziomie ze względu na ich służebną funkcję. Należy jednak mieć również i to na względzie, że warunkiem podziału nieruchomości jest zapewnienie nowopowstałym działkom dostępu do drogi publicznej. Trudno więc bezkrytycznie uznać, że nieruchomość przeznaczona na drogę wewnętrzną w sposób zasadniczy traci na wartość.

Zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy oceny prawidłowości sporządzenia oceny operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Skarżący nie zwrócił się o taką ocenę do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, chociaż w piśmie Prezydenta Miasta P. z dnia [...] kwietnia 2013 r. został poinformowany o takiej możliwości. Granice kontroli przez organy administracji wyznaczają przepisy art. 80 k.p.a. jako środka dowodowego przy zastosowaniu wymagań formalnych wynikających z przepisów prawa materialnego.

W niniejszej sprawie podział nieruchomości nr 502, stanowiącej własność skarżącego położonej w P. wynikał z MPZP "[...]" z 2007 r. Skorzystanie z możliwości podziału nieruchomości jest prawem właściciela, a nie obowiązkiem wynikającym z reguł miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co w przypadku przeprowadzenia podziału na wniosek właściciela nieruchomości powoduje, że koszty tego podziału obciążają właściciela nieruchomości, co wynika z art. 97 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny. Obecny na rozprawie w dniu [...] listopada skarżący 2013 r. oświadczył, że zbył już trzy działki, które powstały w wyniku podziału nieruchomości 502 położonej w P.

Bez wpływu na wynik sprawy pozostaje stwierdzenie zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że strona kwestionując sporządzony raport szacunkowy powinna złożyć dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na jej zlecenie. Oceny takiej może dokonać tylko organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, co było już wyżej wyjaśnione.

Sąd z urzędu zauważa, że jako datę znaczącą dla sporządzenia operatu szacunkowego rzeczoznawca przyjął dzień [...] sierpnia 2011 r., czyli datę wydania decyzji o podziale nieruchomości, zamiast [...] sierpnia 2011 r. to jest datę, w której decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna. Powyższe uchybienie nie miało jednak wpływu na wynik sporządzonej oceny z uwagi na niewielką różnicę czasową w stosunku do transakcji, jakie były uwzględnione w operacie oraz z uwagi na fakt aktualizacji operatu przez rzeczoznawcę.

Za nieuzasadnione należy też uznać zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania, tak w zakresie przeprowadzonego postęwpoania wyjaśniającego, dowodowego oraz należyte zapewnienie ustronie udziału na każdym etapie postępowania i informowania o całym jego przebiegu za zachowaniem reguł określonych w art. 10 § 1 k.p.a.

Ustalony stan faktyczny sprawy i. stan prawny sprawy uwzględniony do orzekania przy zastosowaniu kontroli legalności zaskarżonej decyzji prowadza do wniosku, że skarga jest nieuzasadniona, co powoduje jej oddalenie na podstawie art. 151 p.p.s.a.