Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1110/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2022-05-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 922  par. 1,  art. 924,  art. 925,  art. 929
journal: Dz.U. 2019 poz 1145
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny - tj
article: art. 12  ust. 4  pkt 1,  art. 12  ust. 4c,  art. 18  ust. 1
journal: Dz.U. 2020 poz 1363
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - t.j.
article: art. 132,  art. 134,  art. 153,  art. 154
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Przemysław Żmich, sędzia WSA Dariusz Pirogowicz, asesor WSA Dorota Kozub – Marciniak (spr.), po rozpoznaniu w dniu 20 maja 2022 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi J. P., J. P. i T. P. na decyzję Ministra Rozwoju i Technologii z dnia [...] lutego 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2021 r. nr [...]; 2. zasądza od Ministra Rozwoju i Technologii na rzecz J. P., J. P. i T. P. solidarnie kwotę 4 500 (cztery tysiące pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

E. P., J. P. i T. P. (dalej, jako: skarżący) wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję Ministra Rozwoju i Technologii z dnia [...] lutego 2022 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość.

Stan sprawy przedstawia się następująco.

Nieruchomość położona w gminie [...], w obrębie [...], oznaczona jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2019 r., znak: [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej została przeznaczona pod budowę drogi [...] odcinek [...].

Decyzją nr [...] z dnia [...] lipca 2021 r. znak: [...], Wojewoda [...] orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł, za prawo własności nieruchomości położonej w gminie [...], obręb [...], oznaczonej jako działki nr [...]o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod realizację inwestycji drogowej pod nazwą: "Budowa drogi [...]", stanowiącej własność J. P., w pkt 2 o powiększeniu ustalonego w pkt 1 odszkodowania o kwotę [...] zgodnie z art. 18 ust.le ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji celu publicznego, w pkt 3 o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w łącznej wysokości [...] zł na rzecz właściciela nieruchomości J. P., w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna, jednak nie wcześniej niż w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2019 r., o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji skarżący wnieśli odwołanie.

Zaskarżona obecnie decyzją Minister Rozwoju i Technologii utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy przytoczył treść art. 12 ust. 4 pkt 1, art. 12 ust. 4c, art. 18 ust. 1 i 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 276, dalej, jako: specustawa), art. 132 ust. 1 i 1a, art. 134 ust. 1, 3 i 4, art. 153, art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1988, dalej, jako: ugn), a także przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (DZ. Z 2021 r. poz. 555, dalej, jako: rozporządzenia).

Wyjaśnił, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowi operat szacunkowy z dnia [...] maja 2020 r. sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego P. L. (nr uprawnień [...]), któremu nadano klauzulę aktualizacyjną w dniu [...] czerwca 2021 r.

Autor operatu szacunkowego wskazał, że wyceniana nieruchomość położona jest w miejscowości [...], gminie [...], w powiecie [...], województwie [...]. Wyceniane działki nr [...] i [...] powstały z podziału działki nr [...], która do dnia wyceny stanowiła grunt przeznaczony_w_ewidencji gruntów i budynków na teren upraw rolnych. Otoczenie nieruchomości stanowiły tereny przeznaczone na tereny upraw rolnych oraz droga krajowa nr [...]. Nieruchomość miała kształt nieregularny, teren płaski - częściowo utrudnione prowadzenie działalności rolniczej. Przeważająca wśród użytków była klasa llb (bonitacja średnio dobra), dominujący użytek stanowiła rola (struktura użytków bardzo dobra). Działki posiadały możliwy dostęp do sieci energetycznej. Na nieruchomości nie występowały naniesienia budowlane podlegające oszacowaniu. Na nieruchomości występowały naniesienia roślinne wymienione na str. 8 operatu na działce nr [...] znajdowały się lipy drobnolistne 2 sztuki około 50-letnie.

Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że wyceniana nieruchomość na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], przyjętym Uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] sierpnia 2017 r. działki nr [...] i nr [...] zlokalizowane były na terenie przeznaczonym pod planowany teren drogi krajowej nr [...].

Wartość rynkową prawa własności gruntu określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej.

Biegły dokonał analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod inwestycje drogowe. Badaniem objęto teren powiatu płońskiego, mławskiego oraz ciechanowskiego oraz okres od [...] kwietnia 2018 r. do [...] maja 2020 r. W wyniku przeprowadzonej analizy biegły utworzył zbiór 22 transakcji nieruchomościami podobnymi o przeznaczeniu drogowym, których ceny zawierały się w przedziale od 6,53 zł/m2 do 11,11 zł/m2, natomiast cena średnia wyniosła 8,96 zł/m2. Rzeczoznawca stwierdził stabilizację cen w badanym okresie, w związku z czym nie aktualizował cen jednostkowych na datę wyceny. Biegły ustalił, że wpływ na poziom cen transakcyjnych mają cechy opisane na str. 16-18 operatu szacunkowego, tj. lokalizacja (waga 35%), powierzchnia (waga 25%), rodzaj gruntów przyległych (waga 20%) oraz wyposażenie w infrastrukturę techniczną (waga 20%). Następnie rzeczoznawca określił wartość współczynników korygujących oraz obliczył wartość 1 m2 gruntu na kwotę 8,24 zł, w związku z czym wartość gruntu przedmiotowej nieruchomości wyniosła [...]zł. Wartość naniesień roślinnych została wyceniona na kwotę [...] zł. Łącznie wartość rynkowa prawa własności przedmiotowej nieruchomości wyniosła [...] zł. Tak ustaloną wartość Wojewoda Mazowiecki powiększył o 5% wartości nieruchomości z tytułu wydania nieruchomości inwestorowi w terminie określonym w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej.

W ocenie Ministra, operat szacunkowy z dnia [...] maja 2020 r., nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Biegły ustalił, że zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była pod drogi. W analizowanej sprawie "zasada korzyści" nie występuje, bowiem cel wywłaszczenia jest tożsamy z przeznaczeniem nieruchomości wycenianej. W związku z powyższym biegły prawidłowo uznał, że wartość nieruchomości należy ustalić w oparciu o dane z rynku transakcji drogowych. Autor operatu wyjaśnił przyjęty wybór metody szacowania oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Wartość rynkową prawa własności gruntu określił przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej, z zastosowaniem § 36 ust. 4 rozporządzenia. Biegły odnalazł 22 transakcje dotyczące sprzedaży nieruchomości podobnych, a więc ilość wymaganą przepisami rozporządzenia (§ 4 ust. 4 rozporządzenia), a następnie porównał je z szacowaną nieruchomością pod względem cech rynkowych wpływających na różnicę ich wartości.

Ocena ww. operatu szacunkowego w konfrontacji z brzmieniem przepisów ugn i rozporządzenia pozwala stwierdzić, zdaniem Ministra, że sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania.

W procesie wyceny zasadnicze znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości, ustalane zgodnie z art. 154 ugn. W myśl aktualnie obowiązujących przepisów należy w pierwszej kolejności ustalić, czy nieruchomość objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, studium bądź decyzją o warunkach zabudowy, ewentualnie jaki był faktyczny sposób użytkowania tego terenu. Dopiero pod względem tak ustalonego przeznaczenia szacowanej nieruchomości możliwy jest dobór nieruchomości porównawczych.

W niniejszej sprawie autor operatu ustalił, że przedmiotowa nieruchomość położona była na obszarze nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, stanowił tereny w strefie planowanego przebiegu krajowej nr 7.

Zatem wobec ustalenia drogowego przeznaczenia nieruchomości w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, biegły prawidłowo przyjął do porównań rynek transakcyjny nieruchomości drogowych. Tym samym rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosował § 36 ust. 4 rozporządzenia.

Minister odnosząc się do zarzutu odwołania, iż ustalone odszkodowanie przysługuje J. P. oraz synom zmarłego w dniu [...] lipca 2019 r. J.P., tj. T. P. i J. P., wskazał, że zgodnie z odpisem zupełnym księgi wieczystej nr [...], przedmiotowa nieruchomość stanowiła własność J. P. i J. P.. Wskutek umowy o podział majątku objętego uprzednią wspólnością ustawową majątkową małżeńską i umowy o częściowy dział spadku, zawartej w dniu [...] listopada 2019 r., przed notariuszem Z. P. Rep A [...] wpis dotyczący udziału w prawie własności przysługującemu J. P. w dniu [...] lipca 2020 r. został wykreślony z działu II księgi wieczystej. W dziale III księgi wieczystej widniało ostrzeżenie o niezgodności wpisu prawa własności z rzeczywistym stanem faktycznym wskazujące, że właścicielami przedmiotowej nieruchomości są: J. P., T. P., i J. P. (także wykreślone w dniu [...] lipca 2020 r.). W przedmiotowej sprawie zaszła więc sytuacja, w której po wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, ale przed jej uostatecznieniem doszło do zmiany stanu właścicielskiego nieruchomości, ujawnionej w dziale II księgi wieczystej.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów odwołania, organ za chybiony uznał zarzut dotyczący niewskazania przez biegłego kopii aktów notarialnych dotyczących nieruchomości porównawczych prowadzący do niemożliwienia ich należytej identyfikacji w celu ustalenia, czy spełniają kryterium podobieństwa do szacowanej nieruchomości.

Za nieuzasadniony organ uznał także zarzut nieprzedstawienia przez biegłego wyliczeń w sposób umożliwiający ich identyfikację. Zdaniem organu odwoławczego operat szacunkowy stanowi spójną, sformalizowaną i sporządzoną w sposób umożliwiający dostateczną ocenę opinię o wartości nieruchomości.

Ponadto, wbrew zarzutom odwołujących się prawidłowo zostało określone przez biegłego przeznaczenie planistyczne szacowanej nieruchomości. Ustalenia biegłego w tym zakresie są tożsame z ustaleniami zawartymi w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie stron i dołączonym do akt sprawy.

Biegły wyjaśnił także, zdaniem organu, powody dla których rozszerzył analizowany rynek oraz okres analizy ponad 2 lata od daty wyceny. Uzasadnieniem takiego działania była mała ilość transakcji sprzedaży nieruchomości i została zawarta na stronie 9 operatu szacunkowego.

Dalej organ wskazał, że mając na względzie obowiązek odpowiedniego stosowania przepisów ugn (art. 12 ust. 5 specustawy), zwłaszcza art. 132 ust. 1a ugn w powiązaniu z ust. 1 ugn, należy dojść do przekonania, że w niniejszym przypadku, o którym mowa w art. 12 ust. 4g specustawy, zapłata odszkodowania powinna nastąpić w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna. Niemniej na uwadze należy mieć fakt, że wypłata odszkodowania następuje z tytułu przejścia prawa własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Natomiast samo przejście prawa własności następuje z dniem uostatecznienia się decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Zatem dopóki decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie stanie się ostateczna, brak jest podstaw do dokonania zapłaty odszkodowania. W celu zminimalizowania niekorzystnych dla właścicieli przejmowanych nieruchomości skutków ingerencji w konstytucyjnie chronione prawo własności w przepisach specustawy drogowej uregulowana została instytucja zaliczki. Jej celem jest zabezpieczenie sytuacji materialnej właścicieli nieruchomości objętych skutkami decyzji lokalizujących inwestycję celu publicznego, którzy utracili prawo do dysponowania swoją nieruchomością.

Organ uzna tez za chybiony zarzut naruszenia art. 156 ugn poprzez wydanie zaskarżonej decyzji w oparciu o nieaktualny operat szacunkowy albowiem pismem z dnia 18 czerwca 2021 r. rzeczoznawca majątkowy P. L. potwierdził aktualność operatu szacunkowego.

Dalej Minister podniósł, że nie może pominąć okoliczności, że w toku postępowania przed Wojewodą [...] do akt sprawy został złożony kontroperat sporządzony w dniu [...] marca 2021 r. na zlecenie dotychczasowego właściciela przez rzeczoznawcę majątkowego T. Z.. Wobec brzmienia art. 7, 77 i 80 K.p.a. obowiązkiem organu była ocena przedstawionego przez stronę dowodu.

Autor kontroperatu wskazał, że nieruchomość składająca się z działek nr [...]o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, jest niezabudowana, uprawiana, położona w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zagrodowej, drogi krajowej nr [...] oraz zabudowy usługowej. Działka niezabudowana, uporządkowana i uprawiana, położona na terenie płaskim. Dostęp bezpośredni lub pośredni do sieci wodociągowej oraz energetycznej. Nieruchomość stanowi część projektowanej drogi ekspresowej [...] na odc. [...].

Badając przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości, wskazano podobnie jak w operacie sporządzonym na zlecenie organu, że nieruchomość położona jest na terenie, który nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], przyjętym Uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] sierpnia 2017 r. działki nr [...] i nr [...] położone są na terenach oznaczonych pod planowany teren drogi krajowej nr [...].

Na potrzeby wyceny dokonano badania cen transakcyjnych nieruchomości drogowych (tabela nr 2 str. 24) oraz cen transakcyjnych gruntów produkcyjno-usługowych (analiza tabela nr 3 str. 25 operatu).

W tabeli nr 2 zestawiono 20 transakcji nieruchomościami drogowymi z terenu powiatu [...] oraz sąsiadujących gmin: [...] z lat 2018-2019, których ceny kształtowały się od 0,07 zł/m2 do 147,00 zł/m2, przy cenie średniej wynoszącej 33,82 zł/m2.

W tabeli nr 3 dokonano analizy cen nieruchomości produkcyjno-usługowych z terenu powiatu płońskiego oraz sąsiadujących gmin: [...], z okresu od roku 2018 do dnia sporządzenia wyceny. Wskazano że ceny kształtowały się od ok. 11,45 zł/m2 do 195,95 zł/m2, przy cenie średniej wynoszącej 68,48 zł/m2.

Po dokonanej analizie autor kontroperatu szacunkowego stwierdził, że ceny gruntów przeznaczonych pod drogi są niższe od cen gruntów przeznaczonych pod zabudowę produkcyjno-usługową. Zatem wartość nieruchomości dla celów odszkodowania rzeczoznawca majątkowy określił według cen transakcyjnych nieruchomości produkcyjno-usługowych.

W celu określenia wartości gruntu szacowanej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Jako cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości wskazano lokalizację (ogólną i szczegółową), kształt działki oraz ukształtowanie terenu, stan zagospodarowania i powierzchnię działki.

Z przyjętego zbioru transakcyjnego wybrano nieruchomości przyjęte do bezpośredniego porównania, które szczegółowo opisano na str. 34-37 operatu. Wartość 1 m2 z uwzględnieniem przyjętych cech rynkowych i poprawek korygujących obliczono na kwotę 45,00 zł/m2, zaś wartość nieruchomości oszacowano na kwotę [...] zł.

Reasumując dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego analiza rynku nieruchomości drogowych objęła okres od 1 stycznia 2019 r. do dnia wyceny z terenu rynku lokalnego określonego jako obszar powiatu płońskiego oraz powiatów sąsiadujących. Stwierdzono, że odnaleziono tylko 1 transakcję nieruchomością drogową zawartą na terenie gminy [...]. Pozostałe transakcje drogowe z terenu powiatu płońskiego i powiatów sąsiednich, w wyniku na dysproporcje w cenach zostały odrzucone przez rzeczoznawcę majątkowego. Z uwagi na powyższe do wyceny przyjęto przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych.

Organ wskazał, że w świetle § 36 ust. 4 rozporządzenia, punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną jest porównanie transakcji nieruchomości drogowych. Z analizy rynku nieruchomości zawartej w kontroperacie szacunkowym wynika, że rzeczoznawca majątkowy przeanalizował rynek nieruchomości drogowych na terenie gminy [...] oraz powiatu płońskiego i powiatów sąsiednich. Po zbadaniu tak określonego rynku rzeczoznawca majątkowy uznał, że z uwagi na brak podobnych transakcji drogowych nie można określić wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, w związku z czym przyjął do porównań nieruchomości o przeznaczeniu usługowym. Tymczasem zgodnie z § 36 ust. 2 rozporządzenia, w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Z powyższego przepisu wynika zatem, że w przypadku stwierdzenia braku wystarczającej ilości transakcji na rynku lokalnym, autor kontroperatu szacunkowego zobligowany jest rozszerzyć analizę rynku na rynek regionalny. Ze zgromadzonego materiału dowodowego nie wynika natomiast aby rzeczoznawca majątkowy zbadał rynek nieruchomości drogowych poza obszarem rynku lokalnego, co stanowi o ryzyku przedwczesnego dokonania przez rzeczoznawcę analizy rynku nieruchomości o przeznaczeniu usługowym, a tym samym nieprawidłowego wykonania kontroperatu szacunkowego.

Ponadto w ocenie organu odwoławczego przyjęte przez biegłego T. Z. nieruchomości porównawcze nie spełniają kryterium podobieństwa. Przede wszystkim wątpliwości organu odwoławczego budziło otoczenie oraz położenie nieruchomości przyjętych do porównania. Jak wynika z opisu zamieszczonego w kontroperacie nieruchomości porównawcze nr 1, 2 i 3 położone były na terenie o średnim stopniu intensywności, w otoczeniu gruntów z zabudową mieszkaniową usługową, natomiast otoczenie przedmiotowej nieruchomości to tereny rolne, niezabudowane. Rzeczoznawca majątkowy T. Z. wyraźnie wskazuje, że głównymi cechami rynkowymi, mającymi wpływ na wartość nieruchomości są lokalizacja ogólna i szczegółowa, których waga wynosi 37%. Stąd dobór nieruchomości podobnych do wycenianej winien w jak największym stopniu uwzględniać podobieństwo tychże nieruchomości do nieruchomości wycenianej pod względem lokalizacji.

Z rozstrzygnięciem tym skarżący nie zgodzili się i wywiedli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji, a także o zasądzenie na ich rzecz zwrotu kosztów postępowania. Dodatkowo wnieśli o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym.

Zaskarżonej decyzji zarzucono:

1. naruszenie art. 12 ust. 4 f specustawy, poprzez jego błędne zastosowanie i uznanie, iż ustalone odszkodowanie przysługuje wyłącznie J. P.

nadto, działając wyłącznie z daleko posuniętej ostrożności procesowej;

- na wypadek nie uwzględnienia zarzutu sformułowanego powyżej, zaskarżonej decyzji zarzucono także:

naruszenie art. 10 § 1 K.p.a. poprzez jego pominięcie przejawiające się brakiem umożliwienia skarżącym zapoznania się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym przed wydaniem decyzji zarówno w przypadku organu I jak i II instancji, co uniemożliwiło skarżącym zapoznanie się zwłaszcza z klauzulą aktualizacyjną biegłego P. L. dołączoną do pisma z dnia 18 czerwca 2021 r.;

naruszenie art. 7 K.p.a., art. 77 § 1 K.p.a. oraz art. 80 K.p.a.:

a. polegające na pominięciu wniosku o konfrontacyjne przesłuchanie biegłych T. Z. i P. L. na okoliczność ustalenia przyczyn, z powodu których operaty sporządzone przez biegłych tak znacząco różnią się od siebie,

b. w zw. z § 56 ust. 4 rozporządzenia, polegające na uznaniu operatu rzeczoznawcy majątkowego P. L. za wiarygodny dowód w sprawie mimo, iż dotknięty jest on brakiem formalnym polegającym na niezałączeniu doń zanonimizowanych kopii umów, których przedmiotem były transakcje porównawcze które uwzględniono w operacie, a które bez wątpienia stanowią dokumenty o istotnym znaczeniu dla sporządzonego operatu w rozumieniu ww. przepisu,

c. w zw. z § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia, polegające na uznaniu operatu rzeczoznawcy majątkowego P. L. za wiarygodny dowód w sprawie mimo, iż dotknięty jest on brakiem formalnym polegającym na nieprzedstawieniu w operacie wyliczeń w taki sposób by możliwym była ich weryfikacja przez organ rozpoznający sprawę a także strony postępowania a także poprzez nieprzedstawienie uzasadnienia dokonanych obliczeń;

d. w zw. z art. 36 § 1 rozporządzenia oraz art. 154 ust. 2 ugn polegające na uznaniu operatu rzeczoznawcy majątkowego P. L. za wiarygodny dowód w sprawie mimo, iż obarczony jest on błędem polegającym na ustaleniu przeznaczenia nieruchomości wycenianej z pominięciem ustaleń obowiązującego w dniu wydania decyzji ZRID Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy [...];

e. w zw. z art. 154 ust. 1 ugn polegające na uznaniu operatu rzeczoznawcy majątkowego P. L. za wiarygodny dowód w sprawie mimo, iż w jego treści nie przedstawiono żadnej argumentacji na uzasadnienie dokonanego przez rzeczoznawcę wyboru podejścia i metody wyceny;

f. w zw. z art. 4 pkt 16 ugn polegające na uznaniu operatu rzeczoznawcy majątkowego P. L. za wiarygodny dowód w sprawie mimo, iż zastosowano w nim podejście porównawcze, lecz sposób w jaki opisane zostały nieruchomości wybrane do porównań nie pozwala na ich identyfikację i ustalenie czy faktycznie są to nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej ze względu na: przeznaczenie, stan prawny, faktyczny sposób korzystania, rodzaj gruntów przyległych oraz wyposażenie w infrastrukturę;

g. w zw. z art. 4 pkt 16 ugn polegające na uznaniu operatu rzeczoznawcy majątkowego P. L. za wiarygodny dowód w sprawie mimo, iż zastosowano w nim podejście porównawcze, lecz opis nieruchomości wybranych do ostatecznych porównań wskazuje, iż znacząco różnią się one od nieruchomości wycenianej pod względem cech uznanych za istotne tj. lokalizacja i powierzchnia;

h. w zw. z art. 134 ugn oraz art. 151 ust. 1 ugn polegające na uznaniu operatu rzeczoznawcy majątkowego P. L. za wiarygodny dowód w sprawie mimo, iż zastosowano w nim podejście porównawcze, lecz sposób w jaki opisane zostały nieruchomości wybrane do porównań nie pozwala na ustalenie czy transakcje, których przedmiotem były te nieruchomości miały wolnorynkowy charakter;

i. polegające na uznaniu operatu rzeczoznawcy majątkowego P. L. za wiarygodny dowód w sprawie mimo, iż w jego treści brakuje przekonywującego uzasadnienia przyjętych w wyliczeniach wartości wycenianej nieruchomości założeń co do tego w jakim stopniu poszczególne cechy rynkowe (tj. lokalizacja, powierzchnia, rodzaj gruntów przyległych, wyposażenie w infrastrukturę) wymienione w tabeli na stronie 16 wpływają na cenę nieruchomości wycenianej;

j. polegające na uznaniu operatu rzeczoznawcy majątkowego P. L. za wiarygodny dowód w sprawie mimo, iż w jego treści brakuje przekonywującego uzasadnienia przyjętych w wyliczeniach wartości wycenianej nieruchomości założeń co do tego iż cecha "wyposażenie w infrastrukturę" ma wpływ na wartość nieruchomości drogowej;

k. polegające na uznaniu operatu rzeczoznawcy majątkowego P. L. za wiarygodny dowód w sprawie mimo, iż w jego treści nie wyjaśniono przyczyn, z powodu których biegły dobierając transakcje porównawcze wziął pod uwagę niemal wyłącznie takie, które dokonano w roku 2018, co sugeruje nieprzeprowadzenie analizy rynku w okresie późniejszym i może wypaczać wyniki wyceny;

l. polegające na błędnej ocenie operatu biegłego T. Z. jako niewiarygodnego dowodu w sprawie, i to mimo tego że:

• nie został on negatywnie zweryfikowany przez właściwą organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie przewidzianym w treści art. 154 ust. 1 ugn,

• uznano go za poprawny pod względem formalnym,

• nie wezwano ww. biegłego do wyjaśnienia ewentualnych wątpliwości organu co do wiarygodności tego dokumentu;

co w konsekwencji doprowadziło do naruszenia przez organ II instancji obowiązku w zakresie wyczerpującego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i zgromadzenia pełnego materiału dowodowego;

naruszenie art. 107 § 1 pkt 6 K.p.a. polegający na niewyjaśnieniu w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji zastrzeżeń podnoszonych w toku sprawy w stosunku do najistotniejszego spośród przeprowadzonych dowodów tj. opinii rzeczoznawcy Patryka Leszczyńskiego i ograniczeniu uzasadnienia w tym zakresie do bezrefleksyjnego uznania w/w operatu za w pełni wiarygodny dowód w sprawie;

naruszenie art. 7 K.p.a., art. 77 § 1 K.p.a. oraz art. 80 K.p.a. polegające na błędnej ocenie operatu sporządzonego przez biegłego T. Z. mimo niewezwania biegłego do jego uzupełnienia, lub choćby wypowiedzenia się nt. zastrzeżeń formułowanych praz organy tak I jak II instancji wobec treści tego operatu;

naruszenie art. 157 ust. 1 ugn polegające na zanegowaniu wartości dowodowej operatu sporządzonego przez biegłego T. Z., mimo iż nie został on negatywnie zweryfikowany przez właściwą organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych;

naruszenie art. 156 ust. 4 ugn oraz § 58 ust. 1 rozporządzenia polegające na uznaniu, iż operat biegłego P. L. zachował swą aktualność na dzień wydania zaskarżonej decyzji, mimo, iż klauzula aktualizacyjna została przez biegłego złożona w dniu 18 czerwca 2021 roku (tj. już po utracie ważności operatu, który sporządzono w dniu 5 maja 2020 roku), a także mimo to, iż nie wskazano, by aktualizacja ta spełnia wymogu określone w ww. przepisach;

naruszenie prawa materialnego tj. art. 132 ust. 1a ugn w zw. z art. 12 ust. 5 specustawy, poprzez ich niezastosowanie, względnie błędne zastosowanie.

W obszernym uzasadnieniu skarżący przedstawili argumentację na poparcie stawianych zarzutów.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga podlega uwzględnieniu.

Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego (dalej, jako: K.c.), prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób (...). Natomiast w myśl art. 924 K.c. spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 K.c.).

Otwarcie spadku jest pojęciem techniczno-prawnym oznaczającym, w pewnym uproszczeniu, przekształcenie majątku osoby w spadek po niej, czyli w wyodrębnioną masę majątkową podlegającą przepisom prawa spadkowego (zob. Barwicka-Szczyrba Małgorzata (red), Sylwestrzak Anna (red.), Kodeks cywilny, Komentarz, art. 924). Przepis art. 924 K.c. określa czas otwarcia spadku jako chwilę śmierci spadkodawcy. Otwarcie spadku niesie za sobą doniosłe skutki prawne, m.in. z tą chwilą dochodzi do dziedziczenia (art. 925 K.c.), na tę chwilę ocenia się zdolność spadkobierców do dziedziczenia, jak również krąg osób uprawnionych do zachowku, od tej chwili zaczyna biec wiele terminów przewidzianych w księdze czwartej K.c. (np. art. 929 zd. 2 in fine). Przejście majątku spadkowego na spadkobierców podlega mechanizmowi tzw. sukcesji uniwersalnej, a więc jest przejściem z mocy prawa ogółu praw i obowiązków zmarłego. Innymi słowy - spadkobiercy nabywają je w takim samym zakresie, w jakim przysługiwały spadkodawcy.

Przenosząc powyższe na realia niniejszej sprawy podkreślić należy, że nieruchomość położona w gminie [...], obręb [...], oznaczona jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczona została pod realizację inwestycji drogowej pod nazwą: "[...]". Przeznaczenie na realizacje inwestycji drogowej nastąpiło na mocy decyzji Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2019 r., wydanej na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Decyzją ta zatwierdzony został podział nieruchomości na działki nr [...] i nr [...] – dawniej działka [...].

Dawna działka nr [...] stanowiła własność J. i J. małżonków P. na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej.

Jak wynika z akt sprawy J. P. zmarł w dniu [...] lipca 2019 r., a więc przed wydaniem decyzji z dnia [...] sierpnia 2019 r. o przeznaczeniu nieruchomości na realizację inwestycji drogowej. Tym samym w dniu otwarcia spadku (w dacie śmierci spadkodawcy) nie istniało jeszcze roszczenie o przyznanie odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogę w trybie specustawy. To z kolei przesądza, że owo roszczenie nie mogło wejść do spadku, będącym masą majątkową, do której wchodzą prawa i obowiązki zaliczane do spadku zgodnie z regułami prawa spadkowego i która jest przedmiotem dziedziczenia przez spadkobierców.

Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 30 września 2015 r. sygn. akt I ACa 799/15 "Zgodnie z art. 924 k.c. spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy. Pojęcie "otwarcia spadku" oznacza, że z chwilą śmierci spadkodawcy należące do niego prawa i obowiązki majątkowe o charakterze cywilnoprawnym zmieniają swój charakter, stają się spadkiem, a więc pewną wyodrębnioną masą majątkową, poddaną przepisom prawa spadkowego. Prawa i obowiązki niewygasające z chwilą śmierci danej osoby przechodzą, w drodze sankcji generalnej, na określone podmioty. Natomiast stosownie do art. 925 k.c. spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Prawo polskie łączy nabycie praw i obowiązków wchodzących w skład spadku ze zdarzeniem, jakim jest śmierć spadkodawcy. Nabycie to nie jest uzależnione ani od złożenia przez spadkobiercę oświadczenia o przyjęciu spadku, ani od uzyskania przez niego orzeczenia odpowiedniego organu państwowego. Wejście przez spadkobiercę w ogół praw i obowiązków zmarłego następuje z mocy prawa. Skutek ten ma miejsce także w sytuacji, gdy spadkobierca nie ma świadomości, że nastąpiła śmierć spadkodawcy i nabył on spadek. Związanie przez ustawę nabycia spadku przez spadkodawcę ze zdarzeniem prawnym, jakim jest śmierć osoby fizycznej, oznacza, że z chwilą śmierci spadkodawcy (otwarcia spadku) spadkobierca wchodzi z mocy prawa w ogół praw i obowiązków należących do spadku.".

Powyższe oznacza zatem, że osobą wyłącznie uprawnioną w tej sprawie do uzyskania odszkodowania za nieruchomość przejętą pod inwestycję drogową jest J. P.. W tej kwestii Sąd podziela stanowisko organu. Tym niemniej organ nie dostrzegł, że powyższe determinuje uznanie, że to jedynie tej osobie przysługuje przymiot strony w niniejszym postępowaniu. Tym samym podstawę prawną rozstrzygnięcia organu w wyniku odwołania J. P. i t. P. winien stanowić art. 138 § 1 pkt 3 K.p.a., który znajduje zastosowanie m.in. w przypadku, w którym odwołanie nie pochodzi od strony postępowania.

Z tego względu, w tym zakresie, zaskarżona decyzja narusza prawo.

Wyjaśnić dalej należy, że stosownie do art. 156 ust. 3 ugn, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Przepis art. 156 ust. 4 ugn stanowi natomiast, że operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3 tego przepisu, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ugn.

W rozpoznawanej sprawie operat szacunkowy został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 5 maja 2019 r. i posiada klauzulę aktualizacyjną z dnia 18 czerwca 2020 r. Zauważyć jednak należy, iż sporządzona klauzula aktualizacyjna jest tożsama co do danych i analizy nieruchomości zawartych w operacie z dnia 5 maja 2019 r., jednak różni się w zakresie kluczowym dla rozpoznania sprawy odszkodowania, albowiem wskazano w nim, że "wartość prawa własności nieruchomości wg staniu na dzień potwierdzania aktualności pozostaje bez zmian i wynosi: W= 35 613 zł". Z kolei w operacie szacunkowym z 5 maja 2019 r. podano, że wartość rynkowa przedmiotu wyceny wynosi [...]zł.

Tymczasem klauzula aktualności nie może kreować innej wartości rynkowej nieruchomości, niż wartość określona w operacie szacunkowym, którego dotyczy potwierdzenie aktualności. Wskazanie w klauzuli aktualizacyjnej innej kwoty wartości nieruchomości świadczyć może de facto o tym, że po sporządzeniu operatu szacunkowego wystąpiły zmiany, o których mowa w art. 156 ust. 3 i 4 ugn i z tego powodu w sprawie powinien być sporządzony nowy operat szacunkowy.

W konsekwencji przyjąć należało, iż organ odwoławczy procedował w oparciu o operat szacunkowy, który utracił walor aktualności i który nie mógł stanowić dowodu w sprawie, czym naruszył wskazane wyżej przepisy ugn, a także art. 6, 7, 76 § 1, 77 § 1 i 80 K.p.a.

To wszystko prowadzi z kolei do wniosku, iż obecnie na dzień orzekania przez Sąd I instancji, zdezaktualizował się, będący podstawą ustalenia odszkodowania przez Starostę, operat szacunkowy z dnia 5 maja 2019 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P.L.. Dokonanie aktualizacji tego operatu szacunkowego, nie jest obecnie możliwe z powodu upływu maksymalnego okresu, na jaki może być w obowiązującym stanie prawnym przedłużona aktualność operatu, tj. 24 miesięcy (zob. art. 156 ugn). Bezprzedmiotowa staje się zatem konieczność potwierdzenia (w sposób prawidłowy) aktualności operatu sporządzonego w tej sprawie. Przyjąć zatem należy, iż na chwilę obecną brak jest aktualnego operatu szacunkowego, dlatego też koniecznym stanie się zwrócenie do rzeczoznawcy majątkowego o sporządzenie nowego operatu szacunkowego.

Z tych względów należało wyeliminować z obrotu prawnego zaskarżoną decyzję ale także utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji.

Z powyższych względów, Sąd orzekający stoi także na stanowisku, że brak jest obecnie podstaw do analizowania i oceniania nieaktualnego operatu szacunkowego, który nie może stanowić podstawy ustalenia wysokości odszkodowania w rozpatrywanej sprawie. Podnoszone przez skarżącą kwestie i zastrzeżenia będą bowiem rozpatrywane przez organ w ponownie prowadzonym postępowaniu, po uzyskaniu nowego, aktualnego operatu szacunkowego ustalającego wartość przedmiotowej nieruchomości. Z powyższych względów Sąd za przedwczesne uznał merytoryczne odnoszenie się do kwestii spornych dotyczących operatu, a przedstawionych w skardze.

Z tych względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c oraz art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postepowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.) orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku. Orzeczenie o kosztach (pkt 2) oparto o treść art. 200 w zw. z art. 205 § 2 powołanej ustawy. Rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym nastąpiło na podstawie art. 119 pkt 2 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.