Wyrok WSA w Opolu, sygn. akt II SA/Op 9/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu
Data orzeczenia: 2008-04-03 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 77, art. 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Teresa Cisyk (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Grażyna Jeżewska Sędzia WSA Elżbieta Naumowicz Protokolant: Sekretarz sądowy Agnieszka Jurek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 marca 2008 r. sprawy ze skargi J. P. i R. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. z dnia [...], nr [...] w przedmiocie opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza [...] z dnia [...], nr [...], 2) określa, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości, 3) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. na rzecz J. P. i R. P. solidarnie kwotę 100 (sto) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...], NR [...], Burmistrz [...] ustalił dla J. i R. P. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 2758 zł, zobowiązując ich jednocześnie do uiszczenia tej opłaty w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji w kasie Urzędu Miejskiego w G. bądź na wskazany rachunek bankowy. Decyzja wydana została na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. – o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). W uzasadnieniu podniesiono, że rozstrzygnięcie nastąpiło w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi P., zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w G. z dnia 30 czerwca 2004 r., nr [...] oraz ze zbyciem przez J. i R. P. działki nr ew. A o powierzchni 0,0576 ha. W uchwalonym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, kompleks gruntów, w skład którego wchodzi działka nr A, przeznaczono pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz pod zabudowę letniskową – symbol "57 MN, ML". W celu ustalenia wartości rynkowej nieruchomości, organ wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego o sporządzenie szacunku oraz o udzielenie wyjaśnień, w przedmiocie wysokość rynkowej wartości nieruchomości omawianej działki. Po przedłożeniu operatu, rzeczoznawca stwierdził, iż został on sporządzony zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Organ dodał, że do oszacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze metodą porównywania parami. Szacując działkę jako przeznaczoną po uchwaleniu planu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i pod zabudowę letniskową porównał ją z 3 nieruchomościami położonymi w gminie. Określając natomiast jej wartość jako terenu rolnego – zgodnie z użytkowaniem działki na dzień uchwalenia planu - porównał ją z 4 nieruchomościami. W wyniku tego stwierdzono, że wartość rynkowa prawa własności działki gruntu nr A, mapa [...], obręb [...], o pow. 0,0576 ha, według stanu na dzień 30 czerwca 2004 r. i cen z dnia 21 marca 2006 r., wynosi 9648 zł (funkcja w planie MN, ML) i 455 zł (funkcja rolna). Organ wskazał, iż wartości te odzwierciedlają stan lokalnego rynku nieruchomości dla posiadanych praw do nieruchomości i odpowiadają spodziewanej cenie jaką można uzyskać za nieruchomość przy jej odpowiedniej ekspozycji na rynku. Jednocześnie w oparciu o te wartości uznał, iż uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego spowodował wzrost wartości działki nr A o kwotę 9193 zł. Skoro zaś właściciele przedmiotową nieruchomość zbyli, zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3 w/w uchwały, zdaniem organu zaistniała podstawa do pobrania jednorazowej opłaty w wysokości 2758 zł, stanowiącej 30 % wzrostu wartości działki. Przedstawiając działania arytmetyczne w zakresie wyliczonej kwoty opłaty organ dodatkowo zaznaczył również, że stronom zapewniono czynny udział w postępowaniu.

W odwołaniu od decyzji J. i R. P., kwestionując wysokość ustalonej opłaty, jako drastycznie zawyżoną i nieodzwierciedlającą obiektywnie rzeczywistego stopnia wzrostu wartości nieruchomości, wnieśli o jej obniżenie. Nie negując celowości, sposobu obliczenia oraz narzędzi technik stosowanych przez rzeczoznawcę, odwołujący podnieśli zarzut nieprawidłowego oszacowania wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego oraz ustalenie renty planistycznej w wysokości 30 %. W zakresie wartości nieruchomości wskazali, iż w momencie zakupu przedmiotowa nieruchomość miała wartość wyższą od przyjętej przez organ tj. około 6500 zł. Jak podnieśli, za taką kwotę kupili tę działkę, będąc w jednoczesnym przekonaniu, że w miejscowym planie wchodzi ona w kompleks terenu o symbolu "UT1k", tj. terenów obiektów i urządzeń wypoczynkowo – rekreacyjnych. Jako dowód potwierdzający te informacje odwołujący powołali akt notarialny z dnia 23 września 2003 r. Jednocześnie wskazali, iż ustalając wysokość zobowiązania podatkowego od umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 23 września 2003 r., Naczelnik Urzędu Skarbowego w N., jako wartość działki, stanowiącą podstawę wymiaru podatku, przyjął kwotę 8179 zł. Przedstawili swoją propozycję wyliczenia opłaty za wzrost wartości nieruchomości, przyjmując ustaloną przez organ wartość nieruchomości po uchwaleniu planu w kwocie 9648 zł. Odwołujący określili wartość nieruchomości przed ustaleniem planu miejscowego na kwotę 6497,28 zł., oraz wyliczyli opłatę na kwotę 788 zł., która ich zdaniem obiektywnie odzwierciedla wzrost wartości działki. Stosowanie do powyższego, wnieśli o określenie opłaty na poziomie 788 zł.

Decyzją z dnia [...], nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ odwoławczy powołał treść przepisów art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, ust. 3 i ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej ustawą. Odnosząc się do stanu faktycznego sprawy organ odwoławczy wyjaśnił, że przedmiotowa działka nr A, nabyta uprzednio przez odwołujących w dniu 23 września 2003 r., objęta była obowiązującym wówczas planem zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w G. z dnia 7 grudnia 1994 r., nr [...]. Zgodnie z tym planem, sporna działka przeznaczona była na cele inwestycyjne (pod zabudowę rekreacyjno – wypoczynkową) i dlatego nabyta została jako działka budowlana, a więc po cenie wyższej niż przy sprzedaży gruntu rolnego. Powołany plan z 1994 r. utracił ważność w dniu 31 grudnia 2003 r. Sporna działka "nie została zabudowana i w momencie uchwalenia planu uchwałą z dnia 30 czerwca 2004r. nadal była wykorzystywana na cele rolne," stanowiąc użytek rolny tj. łąki trwałe kl. III i rowy, co wynika z treści wpisu w ewidencji gruntów i budynków, przytoczonego w umowie notarialnej sprzedaży działki z dnia 21 marca 2006 r. oraz z wyrysu z ewidencji gruntów, znajdującego się w aktach sprawy. Organ wskazał, iż stosownie do powołanych okoliczności, określenie wartości działki przed uchwaleniem planu w 2004r., nastąpiło według jej faktycznego wykorzystywania w momencie jego uchwalenia tj. jako gruntu rolnego. Jako podstawę prawną przyjętego w tym zakresie stanowiska, organ odwoławczy powołał art. 37 ust. 1 ustawy oraz treść § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 24 sierpnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz.2109 ze zm), zwanego dalej rozporządzeniem. Odnosząc się do zakwestionowanej przez odwołujących stawki procentowej określonej w wysokości 30 % organ wskazał z kolei, że ustalenie jej wysokości należy do wyłącznej kompetencji rady gminy i organ pobierający opłatę nie może stosować stawki innej niż ustalona w planie. Uchwałą Rady Miejskiej w G. z dnia 30 czerwca 2004 r. w sprawie planu (..), opłata ta została ustalona w wysokości 30 %. Wskazując, iż wartość przedmiotowej działki określona została w sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego operacie szacunkowym, organ odwoławczy podkreślił również, iż w celu ustalenia prawidłowości sporządzenia tego operatu dokonano "analizy stosowanych przepisów" ustawy oraz rozporządzenia. W tym zakresie, organ odwoławczy podzielił stanowisko organu I instancji, że operat jest w pełni przekonywujący i odzwierciedla realną wartość nieruchomości (przed i po uchwaleniu planu), będąc wiarygodną podstawą ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Jednocześnie stwierdził, iż organ I instancji prawidłowo przeprowadził postępowanie wyjaśniające i podjął decyzję zgodną ze stanem faktycznym i prawnym, czemu dał wyraz w uzasadnieniu, odpowiadającym wymogom art. 107 § 3 K.p.a.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, J. i R. P. kwestionując wysokość ustalonej opłaty powtórzyli zarzuty i argumenty podniesione w odwołaniu od decyzji pierwszoinstancyjnej, odnoszące się do wartości nieruchomości sprzed uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego. Ponadto, przedstawiając dwa warianty obliczenia opłaty, przyjmując w jednym jako wartość działki w dniu zakupu kwotę 6500 zł – zgodnie z aktem notarialnym z dnia 23 września 2003 r., zaś w drugim kwotę 8179 zł – tj. wartość działki przyjętą jako podstawę wyliczenia podatku, stosownie do dokonanych wyliczeń wnieśli o ich uwzględnienie i określenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spornej działki na poziomie 945 zł. Dodatkowo przedstawili również swoją ocenę pracy urzędników, wyrażając przy tym życzenie, aby wydawane decyzje były proste, przejrzyste, sporządzane na podstawie wiarygodnych danych liczbowych, a sposób ich prezentacji, aby był "niekonfliktowy i zrozumiały dla przeciętnego obywatela".

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. podtrzymało w całości argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji i wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z przepisem art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz.1269 ze zm.), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, iż w postępowaniu sądowym nie mogą być brane pod uwagę argumenty natury słusznościowej czy celowościowej. Badana jest legalność decyzji, czyli jej zgodność z przepisami prawa materialnego i prawidłowość przyjętej przez organ procedury, która doprowadziła do wydania decyzji.

Uwzględniając powyższe, w ocenie Sądu uznać należało, iż zaskarżona decyzja oraz decyzja ją poprzedzająca zostały wydane z naruszeniem prawa materialnego oraz przepisów postępowania, które mogą mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Przedmiotem skargi jest decyzja organu odwoławczego, którą utrzymano w mocy decyzję organu pierwszej instancji ustalającą jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 2 758 zł. (pkt 1) i uiszczenie opłaty w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji w kasie Urzędu lub na jego rachunek (pkt 2). Rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie, organy obu instancji dokonały w oparciu o przepis art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, ust. 3 i ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. - o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej ustawą.

Przepis art. 36 ust 4 ustawy stanowi, że jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwalaniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Z przepisu tego wynika, że wymieniony przez ustawodawcę organ gminy "pobiera opłatę", a zatem zobowiązany jest do ustalenia tej opłaty i jej pobrania. Opłata ta jest bowiem dochodem własnym gminy a jej wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W świetle art. 37 ust. 1 ustawy, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, ustala się na dzień jej sprzedaży. Z przepisu tego również wynika, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Ponadto, z przepisu art. 37 ust. 1 ustawy wynika, że w przypadku uchwalenia nowego planu w czasie, kiedy na danym obszarze nie obowiązywał dotychczasowy plan, bierze się pod uwagę wartość nieruchomości określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania. Przy czym, mając na względzie użyte w art. 36 ust. 4 ustawy sformułowanie "jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła", należy przyjmować, iż wzrost wartości danej nieruchomości musi być bezpośrednim następstwem (wynikiem) uchwalenia nowego planu miejscowego albo zmiany obowiązującego planu. Stosownie zaś do art. 37 ust 11 ustawy, zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości ustalają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109).

Przenosząc powyższe na grunt rozpoznawanej sprawy, stwierdzić przyjdzie, iż bezsporną okolicznością wykazaną w zaskarżonych decyzjach jest:

1) uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - uchwałą Rady

Miejskiej w G. z dnia 30 czerwca 2004 r., nr [...] (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]),

obowiązującą od 28 października 2004 r.;

2) zbycie nieruchomości w ciągu 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania

przestrzennego stał się obowiązujący – J. i R. P. sprzedali działkę nr ew. A

o powierzchni 0,0576 ha., aktem notarialnym z dnia 21 marca 2006 r.;

3) wszczęcie z urzędu postępowania administracyjnego przez organ, nastąpiło z tytułu wzrostu wartości nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego stał się obowiązujący - zawiadomienie z dnia 10 kwietnia 2006 r. o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości sprzedanej we wsi P., działki nr A nr mapy [...] obszaru 0,0576 ha.

Okolicznością kwestionowaną w rozpoznawanej sprawie jest natomiast wzrost wartości nieruchomości - działki nr A, położonej w P. - spowodowany uchwaleniem planu miejscowego. W pierwszej kolejności zauważyć należy, co bezspornie wynika z akt sprawy, że wcześniej obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r., na zasadzie art. 87 ust. 3 ustawy. Stąd, w okresie od 1 stycznia 2004 r. do dnia wejścia w życie nowego planu przyjętego przez Radę Miejską w G. w dniu 30 czerwca 2004 r., uchwałą nr [...], nie obowiązywał żaden plan zagospodarowania przestrzennego. Dlatego też, do określenia wartości nieruchomości sprzed daty wejścia w życie nowego planu, należało przyjąć faktyczny sposób jej wykorzystania (art. 37 ust. 1 ustawy).

W przedstawionych stanie faktycznym, mając na uwadze także opisany wyżej stan prawny, obowiązkiem organu administracji publicznej w niniejszej sprawie było ustalenie przeznaczenia przedmiotowej działki po uchwaleniu planu z dnia 30 czerwca 2004 r. i faktycznego sposobu jej użytkowania przed uchwaleniem tego planu. Przeznaczenie nieruchomości (działki nr A) w obowiązującym planie nie budzi zastrzeżeń, gdyż jest ono oczywiste, bo wynika wprost z zapisów tego planu. Plan bowiem stanowi, iż kompleks gruntów, w skład którego wchodzi działka nr A, przeznaczono pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz pod zabudowę letniskową – symbol "57 MN, ML". Ustalenie zaś faktycznego sposobu wykorzystywania spornej działki winno nastąpić w sposób jednoznaczny i wyczerpujący z uwzględnieniem przepisów prawa materialnego i procesowego, a w szczególności z uwzględnieniem reguł w zakresie zebrania całego materiału dowodowego i jego wszechstronnej oceny (art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a.). Organy orzekające w niniejszej sprawie bezkrytycznie oparły się na stwierdzeniu, iż działka nr A jest faktycznie wykorzystywana jako grunt rolny "na moment uchwalenia planu w 2004 r." Stwierdzenie takie organ wywiódł w oparciu o treść wpisu w ewidencji gruntów i budynków, przytoczony w umowie notarialnej sprzedaży spornej działki z dnia 21 marca 2006 r., - że działka nr A wykorzystywana jest na cele rolne stanowiąc użytek rolny – łąki trwałe kl III i rowy. Organ nie wskazał, dlaczego przesądzającą okolicznością, czy też jedynym dowodem do przyjęcia takiego stanowiska był wspomniany wpis w ewidencji gruntów i budynków oraz wyrys z tej ewidencji, w sytuacji, gdy tak samo brzmiała treść wpisu w ewidencji, przytoczona w umowie notarialnej z dnia 23 września 2003 r., którą skarżący nabyli omawianą działkę. W zaskarżonej decyzji organ podaje, że działka ta nie była także zabudowana na dzień podjęcia planu z 2004 r., ale w roku 2003 działka ta również nie była zabudowana, co wskazano w umowie notarialnej z tego roku. Była natomiast działką budowlaną, bowiem wchodziła w kompleks terenu o symbolu "UT1k" tj. teren obiektów i urządzeń wypoczynkowo – rekreacyjnych. Z kolei, w planie z dnia 30 czerwca 2004 r., przedmiotowa działka położona jest na obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową i letniskową – symbol w planie 57 MN, ML. Skoro organ przyjął, że na zasadzie art. 37 ust. 1 ustawy, określenie wartości działki, jaką miała ona przed uchwaleniem planu w 2004 r., należało dokonać według jej faktycznego użytkowania, zatem ustalenie faktycznego jej sposobu wykorzystywania przed uchwaleniem planu winno wynikać z materiału dowodowego. Udowodnienie bowiem "faktycznego użytkowania" spornej działki może nastąpić za pomocą dowodów (art. 75 K.p.a.), które w niniejszej sprawie nie zostały ograniczone do zaświadczeń z wpisu w ewidencji gruntów i budynków. Należy poczynić ustalenia, które w sposób jednoznaczny dadzą odpowiedź, czy faktyczny sposób jej wykorzystywania polegał na użytkowaniu wyłącznie jako łąki. Można szukać uzasadnienia również w okoliczności, czy przed wejściem w życie nowego planu działka ta mogła być faktycznie zabudowana, a mianowicie, czy można byłoby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, a zatem, nie bez znaczenia pozostają także ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Dodać należy, że powyższe rozważania odnoszą się do postępowania przed organami administracji publicznej, zaś Sąd, rozstrzygając sprawę kontroluje prawidłowość ustaleń stanu faktycznego dokonanych przez organ. Wspomnieć przyjdzie, że w sprawie wzrostu wartości nieruchomości niezbędnym dowodem jest operat szacunkowy, który organ administracji zobowiązany jest ocenić ustalając, czy z uchwaleniem planu związany jest wzrost wartości konkretnej działki. W niniejszej sprawie, organ odwoławczy podniósł, że "dokonał analizy stosownych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisów rozporządzenia (..)", w celu ustalenia, czy rzeczoznawca majątkowy prawidłowo sporządził operat. Stwierdził, że operat rzeczoznawcy z dnia 19 maja 2006 r. (uzupełniony w dniu 12 lutego 2007 r.) uwzględnia wszystkie formalno-prawne uwarunkowania wynikające z przepisów oraz, że do oszacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze metodą porównania parami. Organ zasygnalizował także, na czym polega metoda porównania parami (§ 4 ust. 3 rozporządzenia), dodając, że jest ona najlepszym sposobem określania wartości nieruchomości. Tymczasem, jak wynika z uzasadnień decyzji obu instancji, nie zostały wskazane nieruchomości podobne przyjęte do wyceny. Brak jest zatem wiedzy w przedmiocie położenia tych nieruchomości podobnych, ich wielkości, czy też usytuowania. Wprawdzie organ pierwszej instancji stwierdził, że rzeczoznawca sporną działkę po uchwaleniu planu porównał z "3 nieruchomościami położonymi na terenie gminy [...]", zaś określając jej wartość jako terenu rolnego na dzień uchwalenia planu – "porównał ją z 4 nieruchomościami położonymi na terenie gminy", jednakże te zapisy są ogólne i nie zawierają informacji na temat nieruchomości podobnych.

Na marginesie zasygnalizować można, że rynek nieruchomości jest zróżnicowany, nawet na terenie tej samej gminy, zważywszy np. na walory turystyczne danej miejscowości. Podnieść także trzeba, że operat szacunkowy jako opina biegłego, nie stanowi załącznika do decyzji, ani też nie zastępuje uzasadnienia tej decyzji, gdyż jest obligatoryjnym dowodem w postępowaniu administracyjnym, w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy. Organ administracyjny uprawniony jest zatem do oceny dowodów a swoją ocenę winien oprzeć na przekonywujących podstawach i dać temu wyraz w uzasadnieniu (art. 80 i 107 § 3 K.p.a.). Dlatego też, w rozpoznawanej sprawie stwierdzić przyjdzie, że organy orzekające w kwestii nieruchomości podobnych, odniosły się do operatu szacunkowego w sposób ogólnikowy i lakoniczny, a zatem niemożliwa stała się w tej materii kontrola sądowa.

Z kolei Sąd zauważa, że zarzut skarżących w przedmiocie zastosowania wysokiej stawki procentowej (30%) jest bezzasadny, bowiem stawka ta została określona w uchwale Rady Miejskiej w G. z dnia 30 czerwca 2004 r., jest ona wiążąca dla stron i organu ustalającego omawianą opłatę, a zatem słusznie podniósł organ odwoławczy, że nie może stosować stawki w innej wysokości, niż ustalono w planie.

Odnotować także należy, iż w sentencji decyzji organu pierwszej instancji, zawarte zostało postanowienie dotyczące sposobu uiszczenia ustalonej opłaty oraz terminu jej uiszczenia. Przepis art. 36 ust. 4 i art. 37 ust 6 ustawy stanowi natomiast upoważnienie do ustalenia opłaty lokalizacyjnej. Przywołane przepisy nie przewidują żadnych wymagań dotyczących obowiązku zamieszczania dodatkowych rozstrzygnięć w osnowie decyzji, która jest jednym z najistotniejszych elementów decyzji administracyjnej. Osnowa bowiem wyraża rezultat stosowania normy prawa materialnego do konkretnego wypadku, w kontekście konkretnych okoliczności faktycznych i materiału dowodowego, a zatem ma charakter rozstrzygnięcia. Rozstrzygnięcie zaś stanowi o istocie sprawy, o udzielonym stronie uprawnieniu względnie nałożeniu obowiązku i dlatego też, brak jest podstaw prawnych do umieszczania w sentencji decyzji dodatkowych postanowień, o ile przepisy prawa ich nie przewidują.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy, wskazania co do dalszego postępowania wynikają wprost z powyższych rozważań i sprowadzają się do realizacji obowiązku organu, aby w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 K.p.a.) oraz przeprowadzić ocenę tych dowodów, zgodnie z normami prawa procesowego oraz z zachowaniem reguł tej oceny (art. 80 K.p.a.). W szczególności, organ powinien wskazać działki "podobne", rozważyć znaczenie wpisu w ewidencji gruntów i dokonać oceny przedłożonego operatu szacunkowego, nie tylko pod kątem analizy stosowanych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisów przywołanego wyżej rozporządzenia.

W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. orzeczono jak w sentencji. Uchylenie decyzji organu I instancji wynika z art. 135 tej ustawy. Orzeczenie o niewykonywaniu zaskarżonej decyzji oparto o art. 152 P.p.s.a. Orzeczenie o kosztach uzasadnia art. 200 P.p.s.a.