Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 562/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2017-09-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. a,  art. 145 § 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 7, art. 77 § 1, art. 107 § 3
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2016 poz 778
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Kręcichwost-Durchowska Sędziowie WSA Donata Starosta (spr.) WSA Anna Jarosz Protokolant st. sekr. sąd. Monika Zaporowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 07 września 2017 r. sprawy ze skargi A.Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] marca 2017 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta i Gminy P. z [...] października 2016 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz skarżącego A.Z. kwotę 957 zł (dziewięćset pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] października 2016 r. nr [...] Burmistrz Miasta i Gminy P. na podstawie art. 59 ust. 1. w związku z art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 778 ze zm.; zwanej dalej "u.p.z.p.") oraz art. 104 ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 23 ze zm.l zwanej dalej "k.p.a."), po rozpatrzeniu wniosku A. Z. (zwanego dalej również "skarżącym") odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolno stojącego, budowie zbiornika bezodpływowego na nieczystości ciekłe na terenie działki o nr ewid. [...], obręb Z., gmina P..

W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontowej granicy przedmiotowej działki (ok. 8,0 m), nie mniejszej jednak niż 50,0 m, tj. 51,0 m, zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U Nr 164, poz. 1588 ze zm.; zwanego dalej "rozporządzeniem"). Za front działki przyjęto część przedmiotowej działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

Po przeprowadzeniu analizy stanu faktycznego i prawnego obszaru analizowanego organ I instancji stwierdził, że nie został spełniony warunek art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W granicach obszaru analizowanego, zgodnie z załącznikiem graficznym do analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania, stanowiącej załącznik do niniejszej decyzji, na działki o nr ewid. [...], [...], [...], [...] i [...] są niezabudowane. Najbliższa zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (działka o nr ewid. [...]) zlokalizowana jest w odległości powyżej [...] m od granic przedmiotowej działki, a więc w odległości prawie trzykrotnie większej niż wyznaczony minimalny obszar analizowany. Projektowana inwestycja nie stanowiłaby zatem zwartej jednostki terenowej urbanistyczno-architektonicznej z istniejącą na działce o nr ewid. [...] zabudową mieszkaniową jednorodzinną. Nie znaleziono zatem uzasadnienia dla rozszerzenia wyznaczonego minimalnego obszaru analizowanego. W obszarze analizowanym nie występuje zatem zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, która mogłaby stanowić kontynuację funkcji dla projektowanej na przedmiotowej działce zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W ocenie organu I instancji rozszerzenie obszaru analizowanego byłoby bezcelowe.

Organ I instancji wskazał również, że działki bezpośrednio graniczące z wnioskowaną nieruchomością uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej Gminy P. są przeznaczone pod tereny lasu (dz. [...], obręb Z.), oraz pod tereny rolnicze (dz. [...], obręb Z.). Również Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy P. (zatwierdzone dnia [...] lutego 2011 r. uchwałą Rady Miejskiej Gminy P. Nr [...]), przewiduje przeznaczyć wnioskowaną działkę pod strefę II rolno-przyrodniczą. W zawiązku z powyższym część sąsiednich nieruchomości ma określone przeznaczenie zagospodarowania terenu bez prawa zabudowy, jak również sama nieruchomości wnioskowania docelowo ma mieć przeznaczenie rolno-przyrodnicze. W związku z tym wnioskowany teren może zostać w przyszłości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostać zabudowany jedynie zabudową zagrodową, a więc zabudową sprzeczną z wnioskowaną inwestycją.

W odwołaniu decyzji organu I instancji zarzucono rażące naruszenie:

- art. 6, art. 7, art. 8, art. 9, art. 10, art. 81, art. 107 k.p.a.

- art. art. 2 , 7 i 32 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.

- art. 6, art. 59, art. 60 ust. 4, art. 61 ust. 1 u.p.z.p.,

- § 3 i 4 rozporządzenia

Wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji i orzeczenie w tym zakresie co do istoty sprawy, ewentualnie o przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzja z dnia [...] marca 2017 r. nr. [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu Kolegium przytoczyło przepisy mające zastosowanie w niniejszej sprawie. Stwierdziło, ze organ I instancji szczegółowo odniósł się do braku możliwości powiększenia obszaru analizowanego wskazując, iż istniejąca na terenie działki [...] zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, która mogłaby stanowić kontynuację funkcji zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, zlokalizowana jest w odległości [...] m od granic wnioskowanego terenu, czyli w odległości prawie trzykrotności frontu.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium stwierdziło, że przy ustalaniu spełnienia warunku z art. 61 ust 1 pkt 1 u.p.z.p. należy brać pod uwagę zabudowę istniejącą. W ocenie Kolegium organ I instancji prawidłowo ustalił, że nie został spełniony wymóg z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Zabudowa, która pozwoliłaby na przyjęcie "dobrego sąsiedztwa" znajduje się w poza obszarem analizowanym i z uwagi na odległość od granic obszaru, nie było podstaw do rozszerzenia obszaru analizowanego .

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu decyzji Kolegium zarzucono naruszenie:

1. art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt.1 u.p.z.p. poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na nieprawidłowym uznaniu, że planowana przez skarżącego inwestycja nie spełnia wymogów wynikających z przepisu w zakresie kontynuacji funkcji.

2. art. 61 ust. 1 pkt.1 u.p.z.p. w związku z art. 2 pkt 1 u.p.zp. i § 3 ust. 1 i ust. 2 i § 4 rozporządzenia poprzez błędną wykładnię polegającą na błędnym uznaniu, że brak jest uzasadnienia do rozszerzenia wyznaczonego minimalnego obszaru analizowanego, i przyjęty obszar analizowany jest wystarczający dla właściwego określenia funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

3. art. 61 ust. 1 pkt.1 u.p.z.p. poprzez nieprawidłowe zastosowanie polegające na błędnym uznaniu, że przy ustalaniu spełnienia warunku kontynuacji funkcji, należy brać pod uwagę jedynie zabudowę istniejącą, mimo iż nie wynika to z treści tego przepisu.

4. art. 6 k.p.a. poprzez oparcie podstawy ustaleń na Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy P., które nie jest źródłem prawa miejscowego, w związku z czym jego postanowienia nie mogą stanowić podstawy decyzji o warunkach zabudowy.

5. art. 7 w związku z art. 77 §1 i art. 80 k.p.a., polegające na niepodjęciu działań niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz pominięciu w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji okoliczności faktycznych mogących mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, przez nieuwzględnienie wskazanych przez skarżącego okoliczności, które pozwalałyby na rozszerzenie obszaru analizowanego i ustalenia tzw. dobrego sąsiedztwa, a w konsekwencji uznanie, że planowana inwestycja spełnia wymóg kontunuowania funkcji z art. 61 ust. 1 pkt.1 u.p.z.p., mianowicie:

- utworzenia objętej wnioskiem działki o nr ewid. [...] w wyniku podziału działki o nr [...], i tym samym uznania, że działka ta tworzy jednolitą urbanistyczną całość z pozostałymi działkami powstałymi w wyniku tego podziału (działkach o nr [...], [...], [...] i [...]) - wydania decyzji o warunkach zabudowy dla wnioskowanego terenu tj. dla działki o nr [...], która przed podziałem obejmowała działkę o nr [...],

- wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy dwóch budynków mieszkalnych dla sąsiedniej działki powstałej w wyniku podziału działki o nr [...], tj. działki o nr [...],

- realizacji budowy domu jednorodzinnego na działkach o nr [...] i [...].

6. art. 11 w związku z art. 107 §3 k.p.a., polegające na niewyjaśnieniu przesłanek, którymi kierował się organ przy załatwianiu sprawy oraz niewskazaniu w uzasadnieniu faktycznym zaskarżonej decyzji, mianowicie niedostateczne wyjaśnienie, dlaczego planowana inwestycja na działce o nr ewid [...] nie stanowiłaby zwartej jednostki terenowej urbanistyczno- architektonicznej z zabudową istniejącą na działce o nr ewid. [...], przy jednoczesnym pominięciu przeznaczenia działek o nr ewid. [...] oraz [...] i [...], na których obecnie realizowana jest budowa budynków mieszkalnych.

W skardze wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, zobowiązanie organu do wydania decyzji o warunkach zabudowy, a także o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 59 ust. u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86 u.p.z.p., wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 u.p.z.p. stosuje się odpowiednio.

Jak wynika z treści art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w pięciu punktach tego przepisu. Pozytywne rozpatrzenie decyzji o ustalenie warunków zabudowy możliwe jest jedynie gdy:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Zasadniczym powodem dla którego Kolegium uznało, że brak jest w niniejszej sprawie możliwości ustalenia warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem skarżącego było niespełnienie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Kolegium podzieliło stanowisko organu I instancji, iż w obszarze analizowanym brak jest jakiejkolwiek nieruchomości dostępnej z tej samej drogi publicznej, która pozwalałaby na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wprowadza tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Jej celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Ład przestrzenny konkretyzuje się przede wszystkim jako zapobieganie rozproszeniu zabudowy (Z. Niewiadomski, Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2013, s. 506).

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 8 maja 2015 r., sygn. akt II OSK 2320/13 (http://orzeczenia.nsa.gov.pl) wyznaczając obszar analizowany organ powinien mieć na względzie unormowanie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., który przewiduje, iż przy wydaniu decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu analizie powinna podlegać sąsiednia okolica i istniejące w niej zabudowania stanowiące wyznacznik kontynuacji zabudowy w zakresie funkcji i cech zabudowy znajdujących się w pobliżu działki, na której planowana jest inwestycja. Wyznaczenie zakresu obszaru analizowanego uzależnione być może od wielu czynników, w tym zróżnicowania funkcji na danym terenie, wielkości nieruchomości, czy też stopnia rozproszenia zabudowy na danym terenie. Wyznaczenie granic obszaru analizowanego winno uwzględniać zasadę dobrego sąsiedztwa, w aspekcie zachowania ładu przestrzennego.

Zgodnie z § 3 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. (ust. 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust 2). Przy czym przez front działki zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia rozumie się część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

Dostrzec należy, że dokonane w § 3 rozporządzenia wyliczenia i norma wynosząca 50 metrów nie są sztywne, lecz minimalne. W zależności zatem od warunków konkretnej sprawy możliwe jest, iż normy minimalne okażą się wystarczające, w innym zaś przypadku zajdzie potrzeba ustalenia granic obszaru analizowanego odpowiednio większego (A. Plucińska-Filipowicz, Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Komentarz, LEX/el.).

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje się szerokie rozumienie pojęcia sąsiedztwa zastosowanego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co ma prowadzić w istocie do czynienia przez właściwy organ takich poszukiwań na danym terenie, objętym analizą urbanistyczną, która umożliwi uwzględnienie wniosku inwestora (por. wyroki NSA z dnia 16 marca 2011 r. sygn. akt II OSK 496/10, z dnia 3 grudnia 2008 r. sygn. akt II OSK 1520/07 oraz z dnia 31 maja 2010 r. sygn. akt II OSK 860/09; http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 31 maja 2010 r. sygn. akt II OSK 860/09 (http://orzeczenia.nsa.gov.pl) stwierdził, że ratio legis tego przepisu jest utrzymanie ładu przestrzennego, przy czym w praktyce występuje wiele sytuacji, w których wąskie rozumienie sąsiedztwa nie będzie adekwatne do potrzeb zachowania ładu przestrzennego. Może bowiem chodzić nie tylko o dostosowanie do sytuacji występującej na działce sąsiedniej, ewentualnie w większym, ustalonym według określonej regulacji obszarze, który zresztą też jest dostosowywany do potrzeb konkretnego zamierzenia budowlanego, ale również na działce inwestora. Restrykcyjna, ze względu na interes publiczny literalna redakcja art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie może prowadzić do automatycznego uznania prymatu ładu przestrzennego nad prawem własności, niezależnie od tego, jakie są okoliczności i wymogi konkretnej sprawy. Taki pogląd jest uzasadniony konstytucyjną zasadą działania w ramach wymogów demokratycznego państwa prawa (art. 2 Konstytucji RP).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy dostrzec trzeba, że obszar analizowany, w jakim organ nie dostrzegł zabudowy określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. został wyznaczony jako trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy – 51 m. Co do zasadny można by przyjąć, że takie wyznaczenie obszaru analizowanego spełnia wymagania wynikające § 3 rozporządzenia. Niemniej jednak specyficzny stan faktyczny niniejszej sprawy, tj. okoliczność w której w obszarze analizowanym wyznaczonym jako minimalna wartość ustalona przez prawodawcę, rozważenia wymagało poszerzenie tego obszaru. Jak już wskazano powyżej wartość wskazana w § 3 rozporządzenia zakreśla jedynie minimalne granice obszaru analizowanego. Oznacza to, że prawodawca dopuszcza powiększenie tego obszaru jeżeli wymagają tego konkretne okoliczności sprawy. Nie można więc wykluczyć nawet znacznego poszerzenia obszaru analizowanego, o ile oczywiście będzie to uzasadnione w stanie faktycznym konkretnej sprawy. Podzielić należy pogląd wyrażony przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 11 kwietnia 2012 r. sygn. akt II SA/Łd 64/12 (http://orzeczenia.nsa.gov.pl), który stwierdził, że nie można w sposób formalistyczny ograniczać sposobu wyznaczenia granic obszaru analizowanego i przyjmować za prawidłowy wyłącznie taki, który uwzględnia minimalne odległości, gdyż racjonalność urbanistyczna może wymagać szerszego określenia granic obszaru analizowanego celem wykazania spójności urbanistycznej planowanej inwestycji z obiektami budowlanymi już istniejącymi w sąsiedztwie.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie wskazano jakie racje przemawiały za wyznaczeniem obszaru analizowanego w minimalnej wartości. Nie wyjaśniono też w sposób przekonujący braku podstaw do wyznaczenia obszar analizowanego w innej wartości niż przyjęta przez organ. Tymczasem skarżący już w odwołaniu od decyzji organu I instancji wskazywał, że w okolicy istnieje zabudowa jednorodzinna mogąca stanowić podstawę do wydania pozytywnej dla niego decyzji. W ocenie Sądu okoliczność ta niniejszej sprawie wymagała jednak rozważenia czy poszerzenie obszaru analizowanego pozwoli na pozytywne rozpatrzenie wniosku skarżącego. Z uzasadnienia decyzji Kolegium nie tylko nie wynika aby organ możliwość tą rozważył, ale również nie wynika z niej dlaczego w niniejszej sprawie organ uznał, iż wystarczające będzie wyznaczenie obszaru analizowanego jako minimalnej wartości wskazanej w § 3 rozporządzenia. Pewnego rodzaju automatyzm jakim kierowało się Kolegium spowodował wydanie odmownej decyzji bez wszechstronnego rozważenia wszystkich okoliczności niniejszej sprawy. Tym samym przyjąć należy, że zarówno zaskarżona decyzja jaki i poprzedzająca ją decyzja zostały wydane z mogącym miejsc wpływ na wynik sprawy naruszeniem art. 7, 77 § 1 oraz 107 § 3 k.p.a.

Nie mógł też stanowić podstawy do wydania decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy fakt, iż tereny położone w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (uchwała Nr [...] Rady Miejskiej Gminy P.) są przeznaczone pod tereny lasu (dz. [...], obręb Z.), oraz pod tereny rolnicze (dz. [...], obręb Z.). Podkreślenia wymaga, że nieruchomość objęta wnioskiem skarżącego nie jest objęta ustaleniami powyższego planu, który nie mógł mieć wpływu na treść wydanej w rozpoznawanej sprawie decyzji.

Rację ma również skarżący, iż całkowicie bezpodstawnym było odniesienie się przez organy rozpoznające niniejszą sprawę do ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Zdaniem Sądu decyzja o warunkach zabudowy nie może być oparta na regulacjach nie mających charakteru norm prawa powszechnie obowiązującego. Studium takich norm nie zawiera o czym świadczy w sposób nie budzący wątpliwości treść art. 9 ust. 5 u.p.z.p. Zgodnie z art. 9 ust. 4 u.p.z.p., ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. Ustalenia studium wiążą więc organ jedynie przy sporządzaniu planów miejscowych. Związania tego nie sposób natomiast odnosić do decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.

Nie ma natomiast racji skarżący, iż przy dokonywanie analizy urbanistycznej należy brać pod uwagę również okoliczności, iż dla nieruchomości znajdującej się w obszarze analizowanym została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Samo wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy nie przesądza jeszcze, iż zabudowa na określonej nieruchomości kiedykolwiek powstanie. Użyte przez ustawodawcą w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. sformułowanie "zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy" dotyczy jedynie takiej zabudowy, która powstała i jest użytkowana w zgodzie z obowiązującymi przepisami. Organ orzekając o warunkach zabudowy winien w analizie uwzględniać tylko legalnie istniejące obiekty budowlane.

Ponownie prowadząc postępowanie organ, mając na uwadze wynikającą z art. 64 ust. 3 Konstytucji RP zasadę ochrony prawa własności oraz wynikającą z art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. zasadę wolności zagospodarowania terenu raz jeszcze rozważy możliwość powiększenia obszaru analizowanego ponad wartości minimalne.

W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postepowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.) orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Burmistrz Miasta i Gminy P. z dnia [...] października 2016 r.

nr [...] O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie

art. 200 i art. 205 § 2 tej ustawy uwzględniając kwotę stanowiąca równowartość uiszczonego wpisu od skargi, opłaty skarbowej od pełnomocnictwa oraz wynagrodzenia pełnomocnika ustalonego na podstawie § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2015 r. poz. 1804).