Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 428/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2012-10-08 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Uprawnienia do wykonywania zawodu
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 16, art. 153 ust. 1, art. 154, art. 175 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 125 par. 1 pkt 1, art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Chaciński Sędziowie: WSA Marta Kołtun-Kulik WSA Przemysław Żmich (spr.) Protokolant referent-stażysta Agnieszka Chustecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 października 2012 r. sprawy ze skargi B. C. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] stycznia 2012 r. nr [...] w przedmiocie kary dyscyplinarnej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej, po rozpatrzeniu wniosku B. C. o ponowne rozpatrzenie sprawy, decyzją z dnia [...] stycznia 2012 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] listopada 2009 r., nr [...] orzekającą o udzieleniu rzeczoznawcy majątkowemu B. C. kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Minister Infrastruktury wszczął z urzędu postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec rzeczoznawcy majątkowego B. C. w związku ze skargą przedstawioną przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. w piśmie z dnia 8 lutego 2008 r.

Na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] listopada 2009 r., nr [...] orzekł o udzieleniu rzeczoznawcy majątkowemu B. C. kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia.

Wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy złożył B. C. Odniósł się do oceny zasadności zarzutów przedstawionych przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, wskazujących na naruszenie przez B. C. przepisów prawa oraz wniósł o uchylenie decyzji Ministra Infrastruktury z dnia [...] listopada 2009 r. i umorzenie postępowania w sprawie powołując się na: 1) przedawnienie karalności, 2) naruszenie zasady prawdy obiektywnej poprzez nieuwzględnienie przez organ wniosku strony o przesłuchanie w charakterze świadków wskazanych przez nią rzeczoznawców majątkowych, 3) naruszenie art. 80 Kpa poprzez zbyt dowolną ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego, która nie była oparta o jego całokształt, 4) naruszenie art. 107 § 3 Kpa poprzez niewskazanie w uzasadnieniu decyzji przyczyn, z powodu których organ odmówił wiarygodności niektórym dowodom, 5) naruszenie § 12 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 11 stycznia 2008 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości poprzez nieprzedstawienie na posiedzeniu zespołu konkretnych zarzutów wobec rzeczoznawcy majątkowego B. C.

W związku z powyższym, Minister Infrastruktury pismem z dnia 8 grudnia 2009 r. zwrócił się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o ponowne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w sprawie z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego B. C.

Po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego obejmującego cały zgromadzony w sprawie materiał dowodowy Komisja Odpowiedzialności Zawodowej stwierdziła, że rzeczoznawca majątkowy B. C. wykonując czynności szacowania zawarte w operacie szacunkowym z dnia 13 listopada 2007 r. określającym wartość rynkową prawa własności części nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr [...], obręb [...], położonej w S., ul. [...], sporządzonym na zlecenie Prezydenta Miasta S. w celu aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, sprostowanego w aneksie do ww. operatu szacunkowego z dnia 30 listopada 2007 r., naruszył przepisy art. 4 pkt 16, art. 153 ust. 1, art. 154 oraz art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) – zwanej dalej "ustawą", a także przepisy § 3 ust. 2, § 4 ust. 4, § 55 ust. 2, § 56 ust. 1 pkt 6 oraz ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – zwanego dalej "rozporządzeniem". W związku z powyższym Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wystąpiła o zastosowanie wobec B. C. kary dyscyplinarnej określonej w art. 178 ust. 2 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. upomnienia. Tym samym Komisja wnioskowała o utrzymanie kary dyscyplinarnej, która została orzeczona w decyzji Ministra Infrastruktury z dnia [...] listopada 2009 r.

Wnioskując do Ministra Infrastruktury o zastosowanie ww. kary dyscyplinarnej wobec rzeczoznawcy majątkowego Komisja wzięła pod uwagę przede wszystkim brak szczególnej staranności rzeczoznawcy majątkowego przy wykonywaniu czynności zawodowych oraz wagę popełnionych przez niego błędów przy wycenie nieruchomości. Komisja dokonała oceny czynności rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o pełny zgromadzony materiał dowodowy, tj. zarówno w oparciu o zapisy zawarte w operacie szacunkowym oraz aneksie, jak i na podstawie złożonych wyjaśnień w trakcie przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego oraz informacji otrzymanych z Urzędu Miasta S. przekazanych przy piśmie z dnia 22 kwietnia 2010 r. Szczegółowe ustalenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej zostały zawarte w protokole końcowym z dnia 27 listopada 2010 r.

Minister Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] stycznia 2012 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] listopada 2009 r., nr [...]. W uzasadnieniu organ wskazał, że postępowanie wyjaśniające w przedmiotowej sprawie przeprowadziła Komisja Odpowiedzialności Zawodowej. Ustalenia, zarówno faktyczne jak i prawne, dokonane w trakcie tego postępowania, należało przyjąć w całości, gdyż odpowiadają zebranemu w sprawie materiałowi dowodowemu oraz są zgodne z przepisami prawa z zakresu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Z akt sprawy wynika, że dla potrzeb wyceny nieruchomości położonej w S. przy ul. [...], działka nr [...] o powierzchni [...] m2, obręb [...] rzeczoznawca majątkowy B. C. przyjął zbiór 14 transakcji sprzedaży nieruchomości, w którym minimalna jednostkowa cena transakcyjna wynosi [...] zł/m2, a maksymalna [...] zł/m2. W zakresie skargi złożonej przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. w przeprowadzonym postępowaniu stwierdzono, że analiza rynku zawarta w ww. operacie szacunkowym wykonana dla potrzeb wyceny wskazanej wyżej nieruchomości została sporządzona w sposób bardzo lakoniczny, tj: 1) nie doprecyzowano w niej rodzaju rynku poprzez pominięcie informacji dotyczących przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub sposobu wykorzystania nieruchomości będących podstawą wyceny, co jest niezgodne z art. 154 ustawy, 2) dobór cechy "sposób użytkowania i przeznaczenie" i opis tej cechy w punkcie 8.1. operatu szacunkowego jako słabe - tereny zieleni, cele rolnicze lub podobne i funkcji towarzyszących oraz nieużytki śródmiejskie; jako średnie - tereny przemysłowe, prowadzenia baz, magazynów i składów itp.; jako dobre - cele mieszkaniowe, rekreacyjne, garażowe lub cele publiczne; jako bardzo dobre - cele komercyjne, w tym handlowe, usług specjalistycznych lub biurowych itp., sugeruje, że analizą rynku objęto nieruchomości różniące się między sobą w sposób zasadniczy przeznaczeniem lub sposobem użytkowania, a więc nie spełniające warunków podobieństwa, 3) nie doprecyzowano, w jakim zakresie mieściły się powierzchnie działek będących przedmiotem analizy. Przyjęcie cechy - powierzchnia w zakresie powyżej 5000 m2 określonej jako duża, od 1000 do 5000 m2 -jako średnia i do 1000 m2 jako mała, przy powierzchni działki wycenianej 2000 m2, sugeruje, że do obliczeń przyjęto działki z zakresu zarówno poniżej 1000 m2, jak i powyżej 5000 m2. Na podstawie informacji Urzędu Miasta S. stwierdzono, że do obliczeń przyjęto działki o powierzchniach od [...] ha do [...] ha. Przyjęcie tak różniących się od siebie działek pod względem powierzchni jest sprzeczne z pojęciem nieruchomości podobnych. Ponadto, przyjęcie takich nieruchomości nie zostało w żaden sposób skomentowane w analizie rynku zawartej w operacie szacunkowym. Tak sporządzona analiza rynku, w kontekście opisu przyjętych cech rynkowych, wskazuje na przyjęcie w procesie wyceny nieruchomości niespełniających warunków podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 ustawy oraz narusza § 3 ust. 2 rozporządzenia. Powyższe jest także niezgodne z § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia, który stanowi, że przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W kontekście powyższego Minister zauważył, że cechy rynkowe oraz skale ocen cech nie mają uniwersalnego charakteru i określane są każdorazowo na podstawie dokonanej analizy konkretnego rynku lokalnego, biorąc pod uwagę w szczególności jego obszar, liczbę transakcji i cechy rynkowe nieruchomości porównawczych oraz ich ceny jednostkowe. Natomiast w pozostałych operatach szacunkowych sporządzonych przez innych rzeczoznawców majątkowych, wobec których toczą się równolegle postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej na skutek skargi Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S., w tym współautorów operatu stanowiącego przedmiot niniejszego postępowania, dla wycenianych działek położonych w różnych częściach miasta, na różnych rynkach lokalnych, określono identyczne cechy rynkowe, ich stopniowanie i opisy. Tak schematyczna ocena cech nieruchomości prowadzi do zniekształcenia wysokości współczynników korygujących, a tym samym wpływa na określoną wartość nieruchomości. W ocenie organu, taki sposób postępowania rzeczoznawcy majątkowego narusza art. 175 ust. 1 ustawy poprzez niezachowanie szczególnej staranności podczas dokonywania czynności szacowania. W przeprowadzonym postępowaniu stwierdzono również, ze rzeczoznawca majątkowy B. C. nie zamieścił w operacie szacunkowym informacji na temat przeznaczenia wycenianej nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego. Napisał jedynie, że ,,dla obszaru położenia przedmiotu wyceny jest uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obowiązujący w pełnym zakresie [...]". Rzeczoznawca majątkowy nie uściślił kiedy i jakim przepisem plan miejscowy został wprowadzony, ani też jaką funkcję przewidziano dla wycenianej działki. Jest to niezgodne z art. 154 ust. 1 ustawy, w myśl którego, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, stosownie do ust. 2 ww. przepisu. W przypadku zaś braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

W związku z powyższym nie jest też możliwa weryfikacja zawartej w punkcie 8.2 operatu szacunkowego informacji, dotyczącej przyjęcia dla nieruchomości wycenianej cechy ,,sposób użytkowania i przeznaczenie" - jako słabe, oznaczające, że nieruchomość wyceniana wykorzystywana jest głównie jako tereny zieleni, na cele rolnicze lub podobne i funkcji towarzyszących oraz, gdy stanowi nieużytki śródmiejskie. Utrudnia to także weryfikację rozwiązań merytorycznych i toku obliczeń, prowadzących do określenia wartości nieruchomości. Informacje uzyskane z Urzędu Miasta S., dotyczące m. in. przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego działek stanowiących bazę do obliczeń wartości rynkowej potwierdzają, że do wyceny działki nr [...] przyjęto m. in. działki przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe. Powyższe stanowi naruszenie art. 154 ust. 1 ustawy oraz art. 175 ust. 1 ustawy w zakresie braku szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania. Ponadto, rzeczoznawca majątkowy naruszył § 56 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia, zgodnie z którym, był zobowiązany do wskazania przeznaczenia wycenianej nieruchomości, a także § 55 ust. 2, który nakazuje zawarcie w operacie szacunkowym informacji niezbędnych przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W przedmiotowej sprawie ustalono również, że rzeczoznawca majątkowy B. C. w analizie rynku wskazał, iż ,,w ostatnich latach, a szczególnie w okresie od roku 2003 do roku 2006 miał miejsce znaczący wzrost cen nieruchomości". Przyjmując natomiast do określenia wartości rynkowej nieruchomości transakcje od listopada 2005 r. do czerwca 2007 r. w żadnym miejscu operatu szacunkowego nie odniósł się do upływu czasu i jego wpływu na zmiany cen jednostkowych przyjętych do obliczeń, przyjmując wprost ceny transakcyjne. Powyższe narusza dyspozycję przepisu art. 153 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Należy zwrócić uwagę, że określenia wartości rynkowej nieruchomości nie dokonuje się przez sporządzenie operatu szacunkowego, ale poprzez zrealizowanie wieloetapowego procesu wyceny, którego wynikiem jest operat szacunkowy. Jednym z podstawowych elementów tego postępowania jest przeprowadzenie wnikliwej analizy rynku właściwej dla celu wyceny. Zdaniem organu, analiza przedstawiona w operacie nie spełnia tego wymogu. Organ zaznaczył, że w pozostałych operatach szacunkowych sporządzonych przez innych rzeczoznawców majątkowych, wobec których toczą się równolegle postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej ze skargi Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S., dla nieruchomości o innym "sposobie użytkowania i przeznaczenia" analiza rynku wykonana jest identycznie, różni się jedynie podaniem innej wysokości ceny jednostkowej 1 m2. We wszystkich operatach identyczny jest także dobór i opis cech rynkowych podczas, gdy wycenie podlegają zarówno działki o "sposobie użytkowania i przeznaczeniu" rolniczym jak i komercyjnym i o zróżnicowanej powierzchni.

Niezależnie od powyższej oceny zasadności zarzutów przedstawionych rzeczoznawcy majątkowemu B. C. w skardze Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia 8 lutego 2008 r., po ponownym zbadaniu całości wykonanych przez rzeczoznawcę majątkowego czynności zawodowych stwierdzono również, że wystąpiły inne okoliczności sprawy, które świadczą o naruszeniu przez B. C. przepisów prawa w trakcie wykonywania czynności zawodowych. Z pisma Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] grudnia 2007 r., nr [...] wynika, że podczas prowadzenia przez SKO postępowania wyjaśniającego w przedmiotowej sprawie, powstała "poważna wątpliwość", co do autorstwa operatów szacunkowych sporządzonych dla potrzeb aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, wykonanych w ramach zlecenia dla Instytutu Analiz, Diagnoz i Prognoz Gospodarczych w S. Analizując udzielane przez rzeczoznawców majątkowych w tym postępowaniu odpowiedzi na zarzuty, SKO powzięło podejrzenie, że faktycznym autorem tych opracowań był inny rzeczoznawca majątkowy, tj. S. K., pozostali rzeczoznawcy jedynie ﬁrmowali swoim nazwiskiem wykonaną przez niego pracę. Jak wynika z wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego B. C., złożonych podczas posiedzenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w dniu 27 stycznia 2009 r. wykonał on tylko część czynności niezbędnych do określenia wartości nieruchomości. Z pisma Instytutu Analiz, Diagnoz i Prognoz Gospodarczych w S. z dnia 4 grudnia 2008 r. wynika natomiast, że nastąpił podział zadań pomiędzy poszczególnych rzeczoznawców, wykonujących w 2007 r. wyceny dla potrzeb aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. W przypadku operatu szacunkowego będącego przedmiotem niniejszego postępowania byli to trzej rzeczoznawcy majątkowi, tj. B. C., S. K. i I. F. Zgodnie z § 57 ust. 2 rozporządzenia operat sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych podpisują wszyscy rzeczoznawcy, którzy go sporządzili. Wobec tego, biorą oni odpowiedzialność za cały, wieloetapowy proces wyceny, uczestnicząc w nim, a nie tylko za jedną, wybraną część. Z cytowanego wyżej przepisu nie wynika możliwość "podziału zadań" i związanego z tym dzielenia odpowiedzialności za sporządzenie operatu. Przepisy prawa, w sposób jednoznaczny nie zakazują wprawdzie niezależnego wykonywania czynności wymienionych w § 55 i § 56 rozporządzenia przez poszczególnych rzeczoznawców majątkowych, jednak odpowiedzialność za opracowanie w postaci operatu szacunkowego spoczywa solidarnie na wszystkich jego autorach. W związku z tym niezrozumiałe jest nieudzielanie przez B. C. odpowiedzi na pytania zadane na posiedzeniu w dniu 27 stycznia 2009 r., dotyczące m. in. analizy rynku, wyboru nieruchomości do porównań i wnoszenie o przesłuchanie świadków w osobach pozostałych rzeczoznawców majątkowych, którzy wspólnie z nim dokonali wyceny. Jest to niezrozumiałe również w kontekście wyżej przytoczonego pisma Instytutu Analiz, Diagnoz i Prognoz Gospodarczych w S., z którego wynika, że "wszyscy wymienieni w operacie szacunkowym wspólnie dokonali analizy rynku, wyboru metody i czytania brudnopisu operatu i wnoszenia poprawek", mając tym samym wpływ na zawartą w operacie treść.

Ponadto Minister podkreślił, że poszczególne etapy postępowania, prowadzące do określenia wartości rynkowej nieruchomości, które zgodnie z § 55 rozporządzenia przedstawione są w operacie szacunkowym muszą mieć ze sobą ścisły związek. W szczególności nie można dokonywać obliczeń wartości nieruchomości i przedstawiać wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem bez znajomości kryteriów stanowiących podstawę do utworzenia bazy nieruchomości podobnych, wykorzystanych w procesie wyceny. Taki sposób postępowania prowadzi do naruszenia zasady szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania, o której mowa w art. 175 ust. 1 ustawy, a w konsekwencji do niewłaściwego określenia wartości nieruchomości. W wyniku postępowania stwierdzono także, że rzeczoznawca majątkowy B. C. naruszył § 56 ust.4 rozporządzenia poprzez nie dołączenie do operatu istotnych dokumentów niezbędnych przy jego sporządzaniu, w tym wypisu z rejestru gruntów, mapy ewidencyjnej, wypisu lub notatki z badania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. We wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy z dnia 24 listopada 2009 r. pełnomocnik rzeczoznawcy majątkowego podniósł, że "nie można bezspornie wskazać, które dokumenty posiadają cechę istotności". W toku postępowania stwierdzono wprawdzie, że część informacji, które zawarte są w ww. dokumentach, umieszczona została w operacie szacunkowym, mimo to naruszony został § 55 ust. 2 i § 56 ust. 4 rozporządzenia, a ponadto art. 175 ust. 1 ustawy poprzez brak szczególnej staranności rzeczoznawcy majątkowego właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania. Minister zauważył, że przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami dają użytkownikowi wieczystemu możliwość kwestionowania zasadności lub wysokości zaktualizowanej opłaty rocznej i zapoznania się z operatem szacunkowym, stanowiącym podstawę tej aktualizacji. W takim przypadku, operat szacunkowy staje się przedmiotem postępowania przed samorządowym kolegium odwoławczym. Od orzeczenia kolegium, właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw, a wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Przepisy ustawy przewidują także możliwość oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, a także możliwość przeprowadzenia postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec rzeczoznawcy majątkowego, dokonującego wyceny nieruchomości. Zleceniodawca wyceny nie jest więc jedynym podmiotem uprawnionym do zapoznania się z treścią operatu szacunkowego, a brak istotnych dokumentów wykorzystywanych przy jego sporządzaniu może utrudnić lub wręcz uniemożliwić właściwe odniesienie się do treści w nim zawartych i oceny wykonanych czynności szacowania.

Odnosząc się natomiast do podniesionej przez pełnomocnika B. C. we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy kwestii przedawnienia karalności czynu Minister podkreślił, że sposób i tryb przeprowadzania postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych regulują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 11 stycznia 2008 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości (Dz. U. Nr 11, poz. 66). Powyższe akty prawne nie przewidują umorzenia postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, z uwagi na przedawnienie karalności czynu. Umorzenie postępowania dyscyplinarnego, ze względu na upływ czasu od daty sporządzenia operatu szacunkowego jest możliwe jedynie w przypadku okoliczności przedstawionych w art. 194 ust. 1c ustawy. Przepis ten nie ma jednak zastosowania w przedmiotowej sprawie. Z akt sprawy wynika bowiem, że skarga na czynności szacowania rzeczoznawcy majątkowego B. C. wpłynęła do organu w dniu 18 lutego 2008 r., natomiast zaskarżone czynności szacowania miały miejsce w dniu 13 listopada 2007 r. Wobec tego, od momentu sporządzenia zaskarżonego operatu szacunkowego do dnia powzięcia przez organ informacji o zaistnieniu okoliczności mogących stanowić podstawę odpowiedzialności zawodowej, nie upłynął okres 3 lat, o którym mowa w art. 194 ust. 1c ustawy. Zatem w przedmiotowej sprawie nie może mieć zastosowania ww. przepis.

Ustosunkowując się z kolei do podniesionego we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy zarzutu naruszenia zasady prawdy obiektywnej poprzez nieuwzględnienie przez organ wniosku strony o przesłuchanie w charakterze świadków pozostałych rzeczoznawców majątkowych, będących współautorami przedmiotowej wyceny, organ wskazał, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej prowadząc postępowanie wyjaśniające w sprawie odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, podejmuje działania w celu wyczerpującego zebrania materiału dowodowego i jego oceny pod kątem wyjaśnienia wszystkich okoliczności danej sprawy wpływających na zaistnienie odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego. Przy rozpatrywaniu całości sprawy Komisja ocenia, czy zebrany materiał dowodowy jest wystarczający do przygotowania rozstrzygnięcia, a w szczególności, czy na podstawie tego materiału można uznać winę rzeczoznawcy majątkowego, czy też brak jest dowodów potwierdzających stawiane zarzuty. Z akt przedmiotowej sprawy wynika, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej uznała, iż zebrany materiał dowodowy był wystarczający do zakończenia postępowania i nie było potrzeby jego rozszerzenia o przeprowadzenie dowodu ze świadków. Stanowisko Komisji w tej sprawie nie budzi żadnych wątpliwości i brak jest podstaw do jego kwestionowania. Ponadto należy zwrócić uwagę na treść art. 195 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym postępowanie wyjaśniające prowadzone przez Komisję odbywa się z udziałem osoby, wobec której wszczęto postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Do udziału w tym postępowaniu jest uprawniony również obrońca ustanowiony przez osobę, wobec której wszczęto postępowanie, lub obrońca wyznaczony z urzędu, stosownie do art. 195 ust. 2 ustawy.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego zbyt dowolnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, która nie była oparta o jego całokształt Minister zaznaczył, że w trakcie ponownego rozpatrywania sprawy wnikliwie przeanalizowano wszelkie materiały dowodowe zgromadzone w niniejszej sprawie. B. C. nie stawił się na posiedzenie Komisji w trakcie ponownego rozpatrywania sprawy, a tym samym nie skorzystał z możliwości złożenia dodatkowych wyjaśnień. W związku z powyższym, aby rozstrzygnąć wszystkie powstałe niejasności Przewodniczący Komisji Odpowiedzialności Zawodowej wystąpił do Urzędu Miasta S. o przekazanie brakujących informacji, dotyczących transakcji nieruchomościami, które zostały przyjęte do porównań. Analizując całokształt przedmiotowej sprawy, tj. dokumenty i wyjaśnienia zebrane w trakcie postępowania prowadzonego w pierwszej instancji, a w szczególności otrzymane w trakcie ponownego postępowania z Urzędu Miasta S. zestawienie transakcji zawierające m. in. informacje dotyczące wielkości powierzchni działek stanowiących podstawę określenia wartości nieruchomości i ich przeznaczenia, Komisja stwierdziła, iż przy sporządzaniu operatu szacunkowego przekazanego przez skarżącego, a wykonanego w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, nastąpiło w sposób rażący naruszenie przepisów regulujących proces wyceny nieruchomości. Dotyczy to zwłaszcza opracowania analizy rynku, a w szczególności doboru odpowiedniego obszaru rynku i jego rodzaju. Stwierdzono, że w operacie szacunkowym w zasadzie nie określono rodzaju rynku. Wynika to z faktu przyjęcia w operacie bardzo szerokiego zakresu opisu cechy "sposób użytkowania i przeznaczenie" poczynając od gruntów wykorzystywanych pod zieleń parkową, po grunty komercyjne. Dotyczy to także wyboru i opisu pozostałych cech.

Podczas weryfikacji zasobu transakcji wybranych do obliczeń w operacie szacunkowym, stwierdzono brak logicznego wytłumaczenia przyjęcia niektórych pozycji. Stwierdzono na przykład, że do wyceny przedmiotowej działki o powierzchni [...] m2 przyjęto działki nie spełniające warunku podobieństwa w zakresie powierzchni, tj. w szczególności działki o powierzchniach [...] m2 i [...] m2. W kontekście tych ustaleń, wątpliwości budzi dobór i opis cech rynkowych. Cechy rynkowe ustalane dla potrzeb podejścia porównawczego wpływają w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen w zbiorze transakcji porównawczych i mają istotne znaczenie dla określanej wartości. Rzeczoznawca majątkowy B. C. uczestniczył w sporządzaniu jednego operatu szacunkowego spośród tych, które zostały przekazane przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., ale jak sam podał w trakcie składanych wyjaśnień na posiedzeniu Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w dniu 27 stycznia 2009 r., brał udział w opracowaniu ok. 150 do 200 operatów szacunkowych wykonanych w ramach zlecenia Prezydenta Miasta S. We wszystkich tych opracowaniach powielono sposób wykonania analizy rynku, doboru cech rynkowych i ich gradacji. Odnosząc się zatem do powyższego, jak również do zarzutu nie wskazania w uzasadnieniu decyzji z dnia [...] listopada 2009 r. faktów, które organ uznał za udowodnione oraz przyczyn, z powodu których organ odmówił wiarygodności niektórym dowodom, Minister wskazał, że wszystkie dostrzeżone przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej błędy i uchybienia zostały szczegółowo przez organ przedstawione z podaniem konkretnych przepisów prawa jakie zostały naruszone, a także opisem działań rzeczoznawcy majątkowego, które doprowadziły do naruszenia tych przepisów prawa. Ustalenia Komisji, zawarte w protokole końcowym z postępowania wyjaśniającego z dnia 27 listopada 2010 r. są poparte zgromadzoną w sprawie dokumentacją. Organ nie dopatrzył się uchybień w pracy Komisji i powyższe ustalenia uwzględnił w całości.

Ustosunkowując się natomiast do podniesionej we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy kwestii nie przedstawienia na posiedzeniu Komisji Odpowiedzialności Zawodowej konkretnych zarzutów wobec rzeczoznawcy majątkowego B. C., Minister wskazał, że zgodnie z § 12 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 11 stycznia 2008 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych (...) przewodniczący zespołu przedstawia na posiedzeniu zespołu zarzuty wobec osoby, wobec której wszczęto postępowanie oraz okoliczności mające znaczenie w postępowaniu. Z akt sprawy wynika, że Komisja nie miała możliwości przedstawienia rzeczoznawcy majątkowemu B. C. zarzutów na posiedzeniu w dniu 9 lutego 2010 r. bowiem rzeczoznawca majątkowy nie stawił się na posiedzenie. Równocześnie jednak rzeczoznawca majątkowy B. C. znał treść zarzutów postawionych mu przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., o czym świadczą m. in. następujące okoliczności: 1) pismem z dnia 16 grudnia 2008 r., nr [...] B. C. został zawiadomiony przez wiceprzewodniczącego Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o pierwszym terminie posiedzenia zespołu KOZ w przedmiotowej sprawie, w tym m.in. o prawie uczestniczenia w prowadzonym wobec niego postępowaniu, przeglądania akt sprawy oraz sporządzania z nich notatek i odpisów, w każdym stadium postępowania, powyższe zawiadomienie B. C. otrzymał w dniu 19 grudnia 2008 r., jak wynika ze zwrotnego potwierdzenia odbioru, 2) podczas posiedzenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w dniu 27 stycznia 2009 r. przedstawiono skargę Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. i zarzuty w niej zawarte, 3) pismem z dnia [...] czerwca 2009 r., nr [...] Minister Infrastruktury zawiadomił B. C. oraz jego pełnomocników o możliwości zapoznania się z aktami sprawy oraz wypowiedzenia się, co do zebranego materiału, 4) w dniu 3 lipca 2009 r. z aktami sprawy zapoznał się osobiście B. C.

Powyżej omówione kwestie pełnomocnik rzeczoznawcy majątkowego D. N. podniósł ponownie we wniosku o umorzenie postępowania z dnia [...] stycznia 2010 r. Zatem powyższe stwierdzenia organu należy odnieść również do tego wniosku.

Mając powyższe na względzie, a przede wszystkim ocenę czynności zawodowych wykonanych przez rzeczoznawcę majątkowego B. C. w ponownie przeprowadzonym wobec niego postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej oraz wniosek Komisji Odpowiedzialności Zawodowej zawarty w protokole końcowym z postępowania wyjaśniającego, co do wymiaru kary dyscyplinarnej i jego uzasadnienia, Minister stwierdził, że należy przychylić się do tego wniosku Komisji i orzec o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego B. C. kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia, wymienionej w art. 178 ust. 2 pkt 1 ustawy. Minister uznał, że biorąc pod uwagę zakres i rodzaj naruszonego prawa, kara upomnienia będzie najbardziej zasadną karą, jaką należałoby orzec wobec rzeczoznawcy majątkowego, przy uwzględnieniu winy rzeczoznawcy majątkowego stwierdzonej w prowadzonym postępowaniu.

Od powyższej decyzji B. C. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. W skardze wniósł o: 1) uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania z uwagi na upływ terminu przedawnienia, ewentualnie o uchylenie decyzji Ministra Infrastruktury z dnia [...] listopada 2009 r. i zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Zaskarżonej decyzji skarżący zarzucił: 1) naruszenie przepisów prawa materialnego, w szczególności: a) naruszenie art. 45 § 1 Kodeksu wykroczeń poprzez jego niezastosowanie i zaniechanie orzeczenia o umorzeniu niniejszego postępowania z uwagi na upływ terminu przedawnienia: b) naruszenie art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy poprzez ich błędną wykładnię i zastosowanie polegającą na uznaniu, że przedstawione do porównania przez skarżącego nieruchomości nie spełniają wymogu podobieństwa, gdy tymczasem zostały one dobrane w sposób prawidłowy bowiem nie tylko powierzchnia działek świadczy o ich podobieństwie, ale także szereg innych okoliczności takich jak np. położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania: c) naruszenie § 56 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia poprzez błędną jego wykładnię i zastosowanie i wskazanie, że w operacie szacunkowym nie wskazano w ogóle przeznaczenia wycenianej nieruchomości: d) naruszenie art. 175 ust. 1 ustawy poprzez błędną wykładnię i zastosowanie i uznanie, że rzeczoznawca majątkowy zbyt lakonicznie określił przeznaczenie wycenianych nieruchomości. W skardze skarżący zarzucił także naruszenie przepisów postępowania, w tym w szczególności: a) naruszenie § 12 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 11 stycznia 2008 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych (...) poprzez nie przedstawienie na posiedzeniu zespołu konkretnych i oznaczonych zarzutów wobec B. C. wobec którego wszczęto postępowanie, co spowodowało, że skarżący nie mógł podjąć konkretnej obrony przed zarzutami: b) poprzez oparcie się przy wydawaniu niniejszej decyzji na wyniku postępowania wyjaśniającego Komisji Odpowiedzialności Zawodowej jako jedynej podstawie do wydania przedmiotowej decyzji, gdy tymczasem z akt sprawy wynika jednoznacznie, że postępowanie przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej nie zostało przeprowadzone zgodnie z prawem, m.in. nie przedstawiono B. C. zarzutów, jak i nie przesłuchano wnioskowanych przez niego świadków.

Ponadto, w związku ze złożoną do Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w dniu 16 stycznia 2012 r. skargą [...] Stowarzyszenia [...], skarżący wniósł na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 Kpa o zawieszenie postępowania, do czasu rozpoznania ww. wniosku o ustalenie kryteriów oceny stosowanych przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej przy rozpatrywaniu skarg na działalność rzeczoznawców majątkowych, w celu wyeliminowania z postępowania wyjaśniającego metodologii wyceny zawartej w operatach szacunkowych nieruchomości. Skarżący wskazał, że zawieszenie niniejszego postępowania jest konieczne z uwagi na to, że rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji zależeć będzie od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ. W uzasadnieniu skarżący podniósł, że w niniejszej sprawie postępowanie o czyn dyscyplinarny winno zostać umorzone, bowiem jest ono bezprzedmiotowe z uwagi na upływ terminu przedawnienia. Zdaniem skarżącego, w sprawie B. C. nastąpiło przedawnienie karalności czynu wnioskodawcy. Ustawa w dziale VI zawiera przepisy karne, przy czym ustawodawca w przepisie art. 198 ust. 3 przewidział, iż orzekanie w sprawach o czyny, o których mowa w ust. 1 i 2, następuje w trybie przepisów Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia. Wprawdzie przepis ten dotyczy materii uregulowanej w przepisie art. 198 ust. 1 i czynów tam wskazanych, to jednak w braku innych uregulowań uznać należało, iż wobec postępowania dyscyplinarnego toczącego się w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami należy zastosować przepisy ustawy z dnia 20 maja 1971 r. Kodeks wykroczeń. Postępowanie dyscyplinarne prowadzone wobec obwinionego na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomości przewiduje daleko idące i dolegliwe kary dyscyplinarne określone w art. 178 ust. 2 ustawy. Skoro więc ustawa przewiduje odpowiedzialność dyscyplinarną rzeczoznawców majątkowych oraz zawiera katalog kar dyscyplinarnych wywierających istotny wpływ na prawa i obowiązki obwinionego, to uznać należało, iż do postępowań dyscyplinarnych zastosowanie winna również znaleźć instytucja przedawnienia karalności zawarta w Kodeksie wykroczeń, tym bardziej, iż odpowiednie odesłanie do regulacji Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia jako aktu normatywnego zawierającego przepisy formalne ustawa zawiera. Twierdzenie, jakoby do czynów podlegających odpowiedzialności dyscyplinarnej nie miały zastosowania terminy przedawnienia nie zasługuje na uwzględnienie. Skoro bowiem przedawnieniu ulegają czyny zabronione określone chociażby w Kodeksie karnym (i o wiele bardziej społecznie dolegliwe), to tym bardziej przedawnieniu podlegać winny czyny stanowiące naruszenie zasad pragmatyki służbowej lub dotyczącej zasad wykonywania zawodu. Tym samym skarżący stoi na stanowisku, że brak jest aksjologicznie uzasadnionych przesłanek do budowania tezy, iż odpowiedzialność zawodowa przedawnieniu nie podlega. Skarżący stoi na stanowisku, że wykroczenia dyscyplinarne przedawniają się i to na zasadach wyrażonych w kodeksie wykroczeń jako najbardziej do nich zbliżonych. Zgodnie zatem z treścią art. 45 § 1 Kodeksu wykroczeń, karalność wykroczenia ustaje, jeżeli od czasu jego popełnienia upłynął rok; jeżeli w tym okresie wszczęto postępowanie, karalność wykroczenia ustaje z upływem 2 lat od popełnienia czynu. W okolicznościach niniejszej sprawy nastąpiło zatem przedawnienie karalności bowiem przedmiotowe operaty zostały sporządzone w dniach 28 września 2007 r. oraz 13 listopada 2007 r., skutkiem czego winno być postanowienie o umorzeniu postępowania w całości. Odnosząc się natomiast do pierwszego z zarzutów, a mianowicie naruszenia art. 153 ust.1 w zw. z art. 4 pkt. 16 ustawy poprzez jego błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że przedstawione do porównania przez skarżącego nieruchomości nie spełniają wymogu podobieństwa, gdy tymczasem zostały one dobrane w sposób prawidłowy bowiem nie tylko powierzchnia działek świadczy o ich podobieństwie, ale także szereg innych okoliczności takich jak np. położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania, należało stwierdzić, iż skarżący prawidłowo przedstawił nieruchomości wybrane do porównania.

Zgodnie z treścią art. 153 ust. 1 ustawy porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Stosownie natomiast do treści art. 4 pkt 16 ustawy przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Warto także odnieść się do § 4 ust. 4 rozporządzenia wedle którego przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Niedopuszczalne jest zatem stwierdzenie o naruszeniu przez rzeczoznawcę majątkowego zasady szczególnej staranności przy ustaleniu przez niego stopniowania cech rynkowych nieruchomości z samego tylko faktu, że w stanowiących przedmiot postępowania operatach szacunkowych, dla czterech rynków lokalnych, ustalono identyczne cechy rynkowe i ich wagi. Zespół opiniujący nie miał obowiązku badania jakie cechy i wagi na poszczególnych rynkach powinny być przyjęte. Dodać należy, że w Instytucie Analiz Diagnoz i Prognoz Gospodarczych takie analizy są od kilku lat prowadzone, czego wyrazem są publikacje naukowe jego członków - autorów przedmiotowych operatów (a członkowie zespołu opiniującego takich analiz nie prowadzą, a nadto wyniki ich badań nie zostały opublikowane w wiodących czasopismach). Zespół opiniujący formułując zarzut wyszedł z założenia, że skoro dla poszczególnych rynków została zastosowana taka sama gradacja cech rynkowych, to na pewno jest ona zła, co stanowi daleko idące nadużycie w zakresie interpretacji zasady szczególnej staranności rzeczoznawcy. Podkreślić też należy, że w trakcie postępowania wyjaśniającego nie zadano rzeczoznawcy majątkowemu pytania dotyczącego tego zagadnienia, co tym samym narusza podstawową zasadę dążenia organu do ustalenia prawdy obiektywnej. Nie jest prawdą, że na potrzeby wyceny nie były znane cechy rynkowe nieruchomości podobnych. Cechy te były znane, a na każdej z nieruchomości podobnych zostały przeprowadzone oględziny. Oględziny takie zostały także przeprowadzone na wielu innych nieruchomościach, które ze względu na zbyt mały stopień podobieństwa z nieruchomością wycenianą nie zostały w wycenie uwzględnione jako nieruchomości podobne. Fakt niezamieszczenia specyfikacji cech wszystkich nieruchomości podobnych w operatach szacunkowych wynika z: - braku takiego obowiązku wynikającego z przepisów, - zastosowania do wyceny procedury zaczerpniętej ze Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych, zgodnie z którą to procedurą, pod względem wyspecyfikowanych cech rynkowych należy opisać nieruchomość wycenianą oraz nieruchomości o cenie minimalnej i cenie maksymalnej, co zostało w operatach szacunkowych dokonane, - braku merytorycznego i matematycznego wpływu cech nieruchomości podobnych innych niż nieruchomość o cenie minimalnej i cenie maksymalnej na wynik wyceny.

Opisy nieruchomości zostały dokonane w sposób odpowiedni do celu i zakresu wyceny. W operacie skarżącego zamieszczono wykaz nieruchomości podobnych podając datę transakcji z dokładnością do miesiąca, nr ewidencyjny działki oraz uzyskaną cenę transakcyjną w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni nieruchomości. Ponadto nieruchomość o cenie minimalnej i maksymalnej opisano pod kątem uwzględnionych w wycenie cech rynkowych. Nie ma przepisów, ani nawet formalnych zawodowych norm wskazujących jak szczegółowo należy dokonać opisów nieruchomości podobnych. Wobec tego nie ma podstaw do zarzucenia rzeczoznawcy majątkowemu opisu nieruchomości w sposób zbyt ogólny. Są za to przepisy i normy zawodowe wskazujące na obowiązek rzeczoznawcy majątkowego ochrony informacji i danych pozyskanych przy wykonywaniu czynności zawodowych.

Oględziny wycenianych nieruchomości zostały dokonane przez rzeczoznawców wskazanych zespołowi opiniującemu w toku postępowania wyjaśniającego. Z przesłuchania tych osób zespół opiniujący - mimo wniosku skarżącego - bezzasadnie zrezygnował. Z żadnego przepisu nie wynika zaś obowiązek dokonania oględzin nieruchomości przez wszystkich rzeczoznawców majątkowych sporządzających operat szacunkowy, jeśli operat jest sporządzany przez kilku rzeczoznawców. Domniemanie przez zespół opiniujący takiego obowiązku jest daleko posuniętą dowolną nadinterpretacją przepisów.

Nadto, nie jest prawdą, że rzeczoznawca naruszył przepis § 56 ust 1 pkt 6, gdyż przepis ten mówi o tym, że należy wskazać przeznaczenie nieruchomości, co zostało w operatach dokonane. "Przeznaczenie nieruchomości" nie oznacza w każdym przypadku przeznaczenia wskazanego w planie miejscowym. Przeznaczenie wycenianej nieruchomości zostało określone poprzez ustalenie, czy dla obszaru położenia nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W sytuacjach, gdy taki plan obowiązywał badano zgodność faktycznego sposobu korzystania z nieruchomości z tym planem. W sytuacji, gdy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie było, przeznaczenie określone zostało na podstawie faktycznego sposobu korzystania z nieruchomości, gdyż Studium Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego obowiązujące w S. dla obszarów położenia nieruchomości szeroko wskazuje kierunki zagospodarowania - jako zabudowa miejska. Ponadto trzeba mieć na uwadze, że w przypadku gruntów w użytkowaniu wieczystym sposób korzystania z nich jest zdeterminowany umową i nie może być samowolnie zmieniony przez użytkownika wieczystego, aż do wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Część nieruchomości podobnych nie miała planu miejscowego. Dla tych nieruchomości, które miały plan, starano się zachować zasadę podobieństwa funkcji. Dodać należy, że plany miejscowe są formułowane w sposób określający tzw. funkcję dominującą, co nie wyklucza lokalizowania na danym obszarze innych funkcji, w szczególności funkcji pokrewnych. Przestrzeń miejska jest najczęściej zagospodarowywana funkcjami mieszanymi jak np. funkcji mieszkaniowej towarzyszy komercja, inwestycje infrastrukturalne, parkingi, garaże itp. W zakresie interpretacji wymogów prawnych stawianych rzeczoznawcy majątkowemu przy sporządzaniu operatu szacunkowego przedstawiono zespołowi opiniującemu ekspertyzę prawną.

Organ wydając decyzję dopuścił się naruszenia art. 175 ust. 1 ustawy poprzez błędną wykładnię i uznanie, że rzeczoznawca majątkowy zbyt lakonicznie określił przeznaczenie wycenianych nieruchomości. Powoływanie się w treści uzasadnienia decyzji (na stronie 2 uzasadnienia) na "brak szczególnej staranności rzeczoznawcy majątkowego przy wykonywaniu czynności zawodowych oraz popełnione przez niego błędy przy wycenie nieruchomości" nie mogą zostać uwzględnione, bowiem nie wskazują jakie dokładnie zasady "staranności" zostały naruszone i w jakim zakresie. Nadto materiał dowodowy zgromadzony w niniejszej sprawie nie wykazuje "ograniczonego udziału rzeczoznawcy w wykonaniu umowy. Naturalnym jest, że w dużych miastach są tysiące nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste i właściwy organ zgodnie z ustawą dokonuje aktualizacji opłat rocznych za użytkowanie wieczyste, a w tym celu zleca wykonanie wycen nieruchomości rzeczoznawcom majątkowym.

Po drugie organ prowadzący postępowanie wyjaśniające nie przestawił skarżącemu zarzutów, co spowodowało niemożliwość ustosunkowania się do prowadzonego postępowania wyjaśniającego i aktywnego w nim uczestniczenia. W braku bowiem uprzedniego poinformowania skarżącego o stawianych mu zarzutach w sposób konkretny i zrozumiały, doszło do tego, że postępowanie wyjaśniające było prowadzone z naruszeniem przepisów prawa. Sposób prowadzenia postępowania, a w szczególności posiedzenia zespołu opiniującego, w trakcie którego zespół ograniczył się do odczytania pytań i zaprotokołowania odpowiedzi, do których następnie zupełnie nie odniesiono się we wniosku do ministra, ani w decyzji wydanej przez ministra, nieuwzględnienie żadnego ze złożonych w trakcie posiedzenia wniosków dowodowych, w tym przedłożonych opinii prawnych wskazywał na to, że zespół opiniujący, traktuje to postępowanie jako formalność. Tymczasem postępowanie wyjaśniające ma na celu rozstrzygnięcie, czy rzeczoznawca majątkowy w trakcie czynności szacowania nieruchomości naruszył przepisy prawa i w tym kontekście fakt braku stawienia się rzeczoznawcy na posiedzenie zespołu opiniującego nie powinien mieć żadnego wpływu na tę ocenę.

Nie jest prawdą, że operaty sporządzone przez skarżącego były wykonane w sposób lakoniczny (strona 3 uzasadnienia), gdy tymczasem organ winien był badać jedynie zgodność operatów z przepisami prawa oraz to, czy przy ich sporządzaniu rzeczoznawca zastosował przepisy prawa. Tak samo należy odnieść się do stwierdzenia, że "przyjęcie tak różniących się od siebie działek pod względem powierzchni jest sprzeczne z pojęciem nieruchomości podobnych" (strona 3 uzasadnienia) oraz to, że "przyjęcie takich nieruchomości nie zostało w żaden sposób skomentowane w analizie rynku zawartej w operatach szacunkowych". Przepisy nie odnoszą się, ani do formy, ani do treści analizy rynku jaka ma być przeprowadzona w operacie szacunkowym, stąd nie należy wywodzić, że przeprowadzana w konkretny sposób analiza rynku jakiekolwiek przepisy te narusza, w tym obowiązek dochowania szczególnej staranności. Stosownie natomiast do zaleceń Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych oraz przeprowadzanych ostatnio analiz rynku (dostępnych na stronie http://www.pfva.com.pl/ ) wynika, że wielkość powierzchni gruntów w niewielkim stopniu wyjaśnia zmiany cen jednostkowych.

Zgodnie natomiast z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 stycznia 2009 r. wydanym w sprawie o sygn. akt l SA/Wa 1192/08, gdy nie zachodzą szczególne okoliczności, rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny konkretnej nieruchomości, może uwzględniając dłuższy okres czasu wziąć pod uwagę (jako materiał porównawczy) transakcje dokonywane w czasie bardziej lub mniej odległym od dnia wyceny, ale nie może przy tym pominąć praktycznie umów zawartych w okresie najbardziej zbliżonym do daty sporządzenia operatu. Analogiczne spostrzeżenie dotyczy również obowiązku dokonania odpowiedniego wyboru nieruchomości podobnych, ze względu na ich położenie. Porównywalne bowiem winny być głównie te nieruchomości, które znajdowały się jak najbliżej miejsca położenia nieruchomości wycenianej. Ta zasada została zachowana przy sporządzaniu przedmiotowych operatów.

W niniejszym stanie faktycznym, opisy nieruchomości zostały dokonane w sposób odpowiedni do celu i zakresu wyceny. W operacie zamieszczono wykaz nieruchomości podobnych podając datę transakcji (z dokładnością co do miesiąca) oraz położenie nieruchomości (z dokładnością co do ulicy) oraz uzyskaną cenę transakcyjną w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni nieruchomości. Warto także zaznaczyć, iż nie ma przepisów, ani nawet formalnych zawodowych norm wskazujących jak szczegółowo należy dokonać opisów nieruchomości podobnych, a wobec tego nie ma podstaw do zarzucenia rzeczoznawcy opisu nieruchomości w sposób zbyt ogólny, czy też lakoniczny.

Odnosząc się natomiast to wskazanej okoliczności nieprecyzyjnego określenia ukształtowania terenu i stanu nieruchomości nie może ona zostać uwzględniona przy rozpoznawaniu niniejszej sprawy bowiem ocena ta jest zupełnie dowolna, gdyż Komisja nie zweryfikowała podanych cech w terenie. Poza tym, skoro organ rozpoznający sprawę miał wątpliwości powinien je dokładnie zweryﬁkować przed wydaniem decyzji. W treści przedmiotowej decyzji wskazano, iż nieruchomości przyjęte przez rzeczoznawcę do porównania nie spełniają kryterium podobieństwa, gdy tymczasem dobór nieruchomości do porównania został poprzedzony szeroką analizą rynku. Poprzez użyte w ustawie o gospodarce nieruchomościami pojęcie "nieruchomości podobne" rozumieć należy nieruchomości o podobnych cechach rynkowych, w szczególności takich jak rodzaj nieruchomości i jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, rozmiar, lokalizacja, czy też walory środowiskowe nieruchomości. Zarówno art. 4 pkt 16 ustawy, jak i inne przepisy ustawy posługujące się pojęciem nieruchomości podobnej (np. art. 153 ust. 1 ustawy) mówią wyraźnie o podobieństwie, nie o identyczności. Kryterium podobieństwa nieruchomości zostało bowiem stworzone dla potrzeb określania wartości nieruchomości (tzw. podejście porównawcze w wycenie nieruchomości), a ponieważ wymóg identyczności nieruchomości z punktu widzenia każdej cechy wpływającej na jej wartość rynkową byłby w praktyce niezwykle trudny (a wręcz niemożliwy) do realizacji ustawodawca poprzestał zatem na kryterium podobieństwa nieruchomości. W takim też kontekście pojęcie nieruchomości podobnej było stosowane w przedmiotowych operatach.

Przy rozpoznawaniu sprawy wskazano, iż "rzeczoznawca majątkowy nie uściślił kiedy i jakim przepisem plany miejscowe zostały wprowadzone, ani też jaką funkcję przewidziano dla wycenianych działek". Jednakże nawet przepis art. 154 ustawy (na który powołano się w treści uzasadnienia) nie precyzuje takiej potrzeby, bowiem obiektywnie rzecz biorąc nie ma to znaczenia dla wyceny. Art. 154 ustawy mówi bowiem tylko i wyłącznie o osobie uprawnionej do wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości oraz o potrzebie uwzględnienia przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym. Zasadniczy bowiem wpływ na sposób korzystania z nieruchomości jest ujęty w umowie użytkowania wieczystego i te właśnie zapisy mają największe znaczenie do określenia wartości nieruchomości (znacznie większe niż przeznaczenie w planie miejscowym). Na tę okoliczność przedstawiono zespołowi opiniującemu opinię prawną, do której zespół ten w ogóle nie odniósł się. Na podstawie powoływanego przepisu nie jest możliwe nakładanie na rzeczoznawcę majątkowego obowiązku wskazywania "kiedy i jakim przepisem plany miejscowe zostały wprowadzone" i na tej podstawie stwierdzanie o niedochowaniu przez rzeczoznawcę zasady szczególnej staranności.

Odnośnie natomiast analizy cen dokonanej przez rzeczoznawcę i wskazania na strome 5 uzasadnienia, iż "nie odniósł się on do upływu czasu i jego wpływu na zmiany cen jednostkowych przyjętych do obliczeń", należy stwierdzić, iż analiza obejmowała okres od 2006 r., kiedy to na rynku lokalnym miała miejsce stabilizacja cen. Nie ma bowiem znaczenia, że w poprzednim okresie miał miejsce wzrost cen nieruchomości. Zdaniem skarżącego przyjęcie cen transakcyjnych zostało dokonane w sposób prawidłowy. Poza tym, organ powołał się na konieczność dokonania wyceny po przeprowadzeniu "wnikliwej analizy rynku", jednakże nie precyzuje, co należy rozumieć poprzez pojęcie ,,wnikliwej analizy". Żaden także przepis ustawy nie formułuje deﬁnicji wnikliwości przy sporządzaniu operatu, a zatem tak postawione wątpliwości organu nie mogą być podstawą do prowadzenia postępowania dyscyplinarnego przeciwko skarżącemu. Rzeczoznawca dostosował sporządzane przez siebie analizy do celu, przedmiotu i zakresu wyceny. Warto wspomnieć także, iż przestrzeń miejska jest wielofunkcyjna i wszelkie ww. cechy zostały wzięte pod uwagę przy dokonywanych wycenach.

Konieczne jest także zwrócenie uwagi, na to, iż żaden z przepisów ustawy nie zabrania dokonywania wycen przez kilkuosobowe zespoły rzeczoznawców majątkowych. Autorem operatu stają się zatem wszystkie osoby, które go podpisały. Osoby te ponoszą także odpowiedzialność za wnioski w nim zawarte. jednakże praca nad sporządzeniem operatu szacunkowego jest wieloetapowa i wielowątkowa, a zatem taką pracą można się podzielić. Dowód z przesłuchania pozostałych rzeczoznawców majątkowych był zatem konieczny do prawidłowego ustalenia stanu faktycznego i wykazania, że wszyscy mieli wpływ na zawartą w operacie treść. Nie można zatem, bez prawidłowego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego stwierdzić jednoznacznie, że wycen dokonano schematycznie i sprzecznie z przepisami prawa. Nie należy również zgodzić się ze stwierdzeniem, że rzeczoznawcy sporządzający operat ponoszą wspólną odpowiedzialność za wszystkie jego części. Prawidłowe zatem prowadzenie postępowania wyjaśniającego wymagało przedstawienia rzeczoznawcy konkretnych zarzutów, tj. zarzutów wskazujących dokładnie, na którym etapie sporządzania operatu doszło do naruszenia zasad szczególnej staranności i w jakim zakresie dana osoba odpowiada za to naruszenie. jednakże w niniejszym stanie faktycznym, w związku z nieprzedstawieniem zarzutów, nie może być mowy o jakiejkolwiek odpowiedzialności, a tym bardziej o odpowiedzialności solidarnej.

Odnośnie natomiast podnoszonego przez organ zarzutu braku załączników wskazać należy, iż na podstawie § 56 ust. 4 rozporządzenia nie można bezspornie wskazać, które dokumenty posiadają cechę istotności, a zatem nie ma zamkniętego katalogu dokumentów, które powinny zostać dołączone do każdego operatu szacunkowego. Zgodnie z treścią 56 ust. 4 ustawy, do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu.

Rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy jest zatem upoważniony do podjęcia decyzji, które dokumenty należy uznać za istotne. Nie jest możliwe określenie katalogu dokumentów, które bezspornie należy dołączyć do każdego operatu szacunkowego. Rozstrzygnięcie o tym, czy dany dokument należy uznać za istotny, a zatem czy powinien zostać dołączony do operatu, może zostać dokonane jedynie w oparciu o konkretny stan faktyczny. Wobec powyższego, stwierdzić należy, iż w niniejszym stanie faktycznym, gdy rzeczoznawca dokonuje wyceny na rzecz organu administracji państwowej, czy jedności samorządu terytorialnego, nie jest konieczne dołączanie dokumentów, które rzeczoznawca pozyskał z organu, czy jednostki zlecającej wycenę, gdyż takie działanie należałoby uznać za nieracjonalne. Organ zlecający wycenę i dysponujący danym dokumentem ma możliwość zapoznania się z nim ,,z urzędu", a zatem nie jest konieczne, aby rzeczoznawca występował do organu o udostępnienie dokumentu jedynie w tym celu, aby następnie taki dokument przekazać do organu wraz z operatem szacunkowym.

Operat szacunkowy sporządzony przez B. C. został wykonany w sposób rzetelny, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz w oparciu o zasady etyki zawodowej.

Kolejnym zarzutem jaki podniósł skarżący, to naruszenie § 12 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 11 stycznia 2008 r. poprzez nie przedstawienie na posiedzeniu zespołu konkretnych zarzutów wobec B. C. Jak wskazano w zgłoszonym w dniu 3 lutego 2009 r. proteście złożonym wobec postępowania Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, już na tym etapie została zasygnalizowana konieczność przedstawienia skarżącemu konkretnych zarzutów w sprawie. Wyżej wymienione rozporządzenie dokładnie reguluje kwestię postawienia zarzutów. Tym samym dalsze czynności nie powinny być wykonywane, a ich prowadzenie narusza prawo do obrony skarżącego mojego klienta i jest sprzeczne z zapisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Brak oznaczenia zarzutów w postępowaniu wyjaśniającym uniemożliwił wykonywanie funkcji obrońcy w niniejszej sprawie. Brak konkretyzacji zarzutów czynił też postępowanie wadliwym, z uwagi na naruszenie prawa do obrony - jeśli nie jest wiadomym jakie są zarzuty nie jest wiadomym w jaki sposób formułować wnioski i tezy celem przed nimi obrony. Dodatkowo B. C., udzielając wyjaśnień, w braku uprzedniego informowania o stawianych zarzutach mógł szkodzić samemu sobie. Takie postępowanie jest jawnym naruszeniem każdego postępowania, mającego na celu ustalenie odpowiedzialności osobistej.

Nadto organ naruszył przepisy postępowania, poprzez oparcie się przy wydawaniu decyzji na wyniku postępowania wyjaśniającego Komisji Odpowiedzialności Zawodowej jako jedynej podstawie do wydania przedmiotowej decyzji, gdy tymczasem z akt sprawy wynika jednoznacznie, iż postępowanie przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej nie zostało przeprowadzone zgodnie z prawem, m.in. nie przedstawiono skarżącemu zarzutów i nie przesłuchano wnioskowanych świadków.

Skarżący zwrócił uwagę na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 kwietnia 2005 r. wydany w sprawie o sygn. akt I SA/Wa 88/05, zgodnie z którym Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast wydający decyzję odnośnie kary dyscyplinarnej opiera się na wyniku postępowania wyjaśniającego Komisji Odpowiedzialności Zawodowej i to jedynie jest podstawą takiej decyzji. Jednakże ma to zastosowanie tylko w sytuacji, gdy KOZ przy rozpoznawaniu sprawy nie dopuściła się naruszenia przepisów bezwzględnie obowiązujących, te zaś choćby z tej przyczyny, że odmówiono uwzględnienia wniosków dowodowych zgłoszonych przez skarżącego naruszone zostały. Wnioski zaś zmierzały do ustalenia i wyjaśnienia istotnych kwestii dotyczących okoliczności i przesłanek działania skarżącego przy formułowaniu kwestionowanej wyceny. Czynności podjęte w związku z wszczęciem postępowania wyjaśniającego, protokół z rozprawy z udziałem zainteresowanego, a także protokół z postępowania wyjaśniającego, uwzględniają cały materiał dowodowy i ich wynik jest podstawą decyzji o zastosowaniu kary dyscyplinarnej, jednakże w sytuacji odwołania strony od decyzji Komisja Odpowiedzialności Zawodowej miała obowiązek przeprowadzania powtórnie postępowania wyjaśniającego, skoro i całe wcześniejsze postępowanie wyjaśniające przeprowadzono niezgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Na zakończenie skarżący wskazał, że dowolność interpretacji faktów przez organ rozpoznający sprawę, a także dowolność oceny dokonanych z jego udziałem, a zleconych przez Prezydenta Miasta S. operatów szacunkowych - przy jednoczesnym braku wyraźnych regulacji prawnych, co do sposobu dokonywania wycen - powoduje iż skarżona decyzja nie może się ostać. B. C. wypełnił wszystkie obowiązki, o których mowa w art. 175 ust. 1 ustawy oraz wynikające z przepisów szczególnych i standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych.

W odpowiedzi na skargę Minister Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej wniósł o jej oddalenie i jednocześnie podtrzymał stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie. Jeżeli chodzi o zawarty w skardze wniosek o zawieszenie postępowania organ wskazał, że w chwili obecnej przygotowywana jest odpowiedź na ten wniosek, która zostanie niezwłocznie przekazana do Sądu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga nie jest uzasadniona.

Nie budzi zastrzeżeń Sądu stanowisko Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej, co do zasadności orzeczenia rzeczoznawcy majątkowemu B. C. kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia.

Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego (pisma Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia 8 lutego 2008 r. zawierającego zarzuty, operatu szacunkowego z dnia 13 listopada 2007 r., aneksu do operatu z dnia 30 listopada 2007 r., protokołu z posiedzenia zespołu KOZ z dnia 27 stycznia 2009 r., pisma Instytutu Analiz, Diagnoz i Prognoz Gospodarczych z dnia 4 grudnia 2008 r. protokołów końcowych KOZ – [...], pisma Urzędu Miasta S. z dnia 22 kwietnia 2010 r. wraz z tabelą zawierającą informacje uzupełniające do operatu szacunkowego) wynika, że potwierdziły się zarzuty stawiane rzeczoznawcy majątkowemu B. C. w zakresie niewłaściwego doboru nieruchomości "podobnych" w zastosowanej metodzie szacowania oraz niewskazania, zgodnie z przepisem § 56 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia, "przeznaczenia" nieruchomości wycenianej.

Trafnie wskazał Minister, powołując się na ustalenia zawarte w protokole końcowym KOZ – [...], że w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 13 listopada 2007 r. jako jedną z cech mających wpływ na wartość nieruchomości (pkt 8 operatu) wskazano "sposób użytkowania i przeznaczenie" określając wagę tej cechy na poziomie 25 %. Z treści operatu nie wynikają dane dotyczące planu miejscowego obowiązującego dla terenu szacowanej nieruchomości, a także to jakie przeznaczenie w planie miejscowym miała szacowana nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] z obrębu [...]. Wobec tego na podstawie tego dowodu nie sposób zweryfikować stanowiska biegłych, co do przyjęcia, że przeznaczenie wycenianej nieruchomości oceniono jako "słabe" (pkkt 8.2. operatu). Zasadnie też zwrócił uwagę Minister, że do operatu nie dołączono żadnych dokumentów, które pozwalałyby na ustalenie jakie przeznaczenie w planie miejscowym określono dla terenu położenia szacowanej nieruchomości. Należy zatem zgodzić się z Ministrem, że przy sporządzeniu wyceny skarżący (jako jej współautor) naruszył przepisy: § 55 ust. 2 rozporządzenia (brak danych indywidualizujących plan jako aktu prawa miejscowego stanowiący jedną z podstaw prawnych dokonanych czynności), § 56 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia (brak wskazania przeznaczenia wycenianej nieruchomości w operacie), § 56 ust. 4 rozporządzenia (brak dołączenia istotnych dokumentów wykorzystanych przy sporządzeniu operatu), art. 175 ust. 1 ustawy (brak szczególnej staranności przy sporządzaniu operatu). Brak wskazanych powyżej danych pozwalał także na postawienie skarżącemu zarzutu naruszenia przepisu art. 154 ust. 1 ustawy, tj. nieuwzględnienia przy wyborze właściwego podejścia i metody szacowania przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym, ponieważ w ppkt 8.1 pkt 3 operatu cechę "sposób użytkowania i przeznaczenie" określono przy uwzględnieniu wyłącznie faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości (a więc z pominięciem kryterium prawnego – przeznaczenia w planie miejscowym).

Rację należy też przyznać Ministrowi, co do tego, że w operacie szacunkowym z dnia 13 listopada 2007 r. biegły, na podstawie analizy rynku, jako bazę nieruchomości porównawczych przyjął nieruchomości niespełniające warunku "podobieństwa" w zakresie cech "sposób użytkowania i przeznaczenie" i "powierzchnia". Z pkt 7 operatu i załącznika nr 1 zawierającego zestawienie 14 transakcji nie wynika analiza rynku lokalnego w zakresie cechy "powierzchnia" (brak danych o powierzchniach gruntów porównawczych, wybranych z rynku) oraz "sposób użytkowania i przeznaczenie" (z punktu widzenia funkcji porównywanych gruntów w planie miejscowym, studium, sposobu wykorzystania). Zasadnie też zwrócił uwagę organ, że dobór cechy "sposób użytkowania i przeznaczenie" (spośród gruntów od tych wykorzystywanych rolniczo i jako nieużytki śródmiejskie do gruntów mieszkaniowych i komercyjnych) świadczy o tym, że skarżący zbyt szeroko określił rynek. Stanowisko to potwierdzają dane na temat nieruchomości porównawczych przekazane z Urzędu Miasta S., z których wynika, że do wyceny gruntu o sposobie użytkowania i przeznaczeniu – wskazanym jako "słabe" przyjęto nieruchomości o cesze tego rodzaju określonej jako "dobre" (funkcja mieszkaniowa - działki nr [...] i [...]). Te same uwagi dotyczą doboru cechy "powierzchnia", gdzie grunty sklasyfikowano jako "małe", "średnie" i "duże" (odpowiednio: do 1000 m2, 1000 – 5000 m2 i pow. 5000 m2). Z pisma Urzędu Miasta S. wynika zaś, że powierzchnia działek porównawczych zawierała się w przedziale od 322 (dz. nr [...]) – 17088 m2 (dz. nr [...]), tymczasem pow. działki szacowanej wynosiła 2000 m2.

Sąd podziela stanowisko Ministra, że przyjęcie przez skarżącego do porównań nieruchomości o tak różnych cechach w zakresie "sposobu użytkowania i przeznaczenia" i "powierzchni", w stosunku do działki szacowanej świadczy o tym, że wszystkie nieruchomości porównawcze nie spełniają wymogu nieruchomości "podobnych" w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy, zwłaszcza że nie zostało to w żaden sposób skomentowane w wycenie. Takie działanie rzeczoznawcy organ prawidłowo ocenił jako naruszenie § 3 ust. 2 rozporządzenia (w zakresie nieprawidłowej analizy rynku) i § 4 ust. 4 rozporządzenia (w zakresie przyjęcia w metodzie korygowania ceny średniej nieruchomości niepodobnych do wycenianej).

Zdaniem Sądu, treść znajdujących się w aktach sprawy operatów sporządzonych w 2007 r. przez innych rzeczoznawców niż skarżący, ale w tym samym celu, dla działek nr [...], [...], [...], [...], [...] i [...] położonych w różnych obrębach ewidencyjnych i o różnych cechach świadczy o pewnym automatyzmie przy przyjęciu przez skarżącego w operacie z dnia 13 listopada 2007 r. cech nieruchomości (w zakresie ich opisu i wag) mających wpływ na wartość nieruchomości, co prawidłowo organ potraktował jako naruszenie przez B. C. zasady szczególnej staranności podczas dokonywania czynności szacowania nieruchomości (art. 175 ust. 1 ustawy).

Nie budzi zastrzeżeń Sądu stanowisko Ministra, że brak udzielenia przez B. C. merytorycznej odpowiedzi na pytania nr 8 i 9 (w zakresie dotyczącym sposobu uwzględnienia cechy przeznaczenie w planie przy szacowaniu nieruchomości i sposobu określenia przeznaczenia nieruchomości porównawczych) świadczy o przyjęciu do obliczeń wartości nieruchomości i przedstawienia wyniku wyceny z uzasadnieniem bazy nieruchomości porównawczych, bez znajomości kryteriów stanowiących podstawę jej utworzenia, co uzasadniało uznanie takiego sposobu postępowania, jako naruszającego zasadę szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania (art. 175 ust. 1 ustawy). Skoro bowiem skarżący zdecydował się na złożenie podpisu pod operatem (przepisy nie dają możliwości złożenia podpisu pod częścią wyceny), to tym samym wziął odpowiedzialność za całą jego treść. Jeżeli zatem skarżący w postępowaniu wyjaśniającym przez zespołem KOZ czuł się kompetentny do udzielania odpowiedzi w zakresie pewnych fragmentów treści operatu, mimo, że podpisał wycenę, to wziął na siebie ryzyko negatywnej oceny przez Ministra takiego postępowania, w świetle zakresu odpowiedzialności wskazanej w art. 175 ust. 1 ustawy.

W ocenie Sądu, zakres i rodzaj stwierdzonych uchybień uzasadniał orzeczenie w stosunku do B. C. kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia. Zdaniem Sądu, orzeczonej kary nie można uznać za zbyt dolegliwej dla skarżącego, ponieważ stwierdzone uchybienia nie ograniczały się wyłącznie do niestarannego postępowania biegłego, czy czysto formalnych naruszeń prawa, ale dotyczyły też warstwy merytorycznej wyceny. Orzeczona kara jest karą najłagodniejszą spośród katalogu kar przewidzianego w art. 178 ust. 2 ustawy.

Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd nie podziela poglądu skarżącego, że w niniejszej sprawie wystąpiła podstawa do powoływania się na zarzut przedawnienia na podstawie odpowiedniego stosowania przepisów o wykroczeniach. Sąd zauważa, że niniejsza sprawa dotyczy odpowiedzialności zawodowej (a nie odpowiedzialności za czyn zabroniony przez prawo wykroczeń) i jedynym przepisem, który reguluje kwestię przedawnienia (w zakresie wszczęcia postępowania) jest przepis art. 194 ust. 1c ustawy, który nie ma zastosowania w niniejszej sprawie, ponieważ pomiędzy datą sporządzenia operatu szacunkowego, a datą otrzymania przez Ministra pisma Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 8 lutego 2008 r. nie minęły 3 lata. Sąd nie uznał za zasadnych zarzutów wskazanych w pkt I lit. b- d skargi. Sąd podziela stanowisko Ministra, co do tego, że biegły przyjął do porównań nieruchomości nie spełniające wymogu "podobieństwa" i nie wskazał o operacie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, czym naruszył wskazane przez organ przepisy ustawy i rozporządzenia. Uzasadnienie swego stanowiska Sąd przedstawił wyżej. Jeżeli chodzi o zarzut braku obowiązku badania przez zespół opiniujący KOZ jakie cechy i wagi cech przyjęto w poszczególnych operatach sporządzonych przez rzeczoznawców Instytutu Analiz Diagnoz i Prognoz Gospodarczych Sąd zauważa, że przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 11 stycznia 2008 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej (...) stanowiące podstawę prawną działania Komisji nie zawierają ograniczeń w zakresie dokumentacji, która jest podstawą do sporządzenia protokołu końcowego. Za racjonalne natomiast Sąd uznał spostrzeżenia KOZ, co do tego, że skoro w kilku wycenach sporządzonych przez rzeczoznawców Instytutu Analiz Diagnoz i Prognoz Gospodarczych są te same dane na temat cech nieruchomości (ich opisów i wag), mimo że chodzi o różne rodzajowo nieruchomości, to trudno uznać, że w operacie sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania dokonano wnikliwej i zindywidualizowanej analizy rynku w tym zakresie. Takie okoliczności świadczą natomiast o schematyzmie, który wkradł się w działalność biegłego, a który prawdopodobnie spowodowany jest tempem pracy w związku z realizacją przez Instytut kilku tysięcy wycen dla celu aktualizacji opłat rocznych za użytkowanie wieczyste zleconych przez Miasto S.

Odnosząc się do zarzutów braku prawnego obowiązku zamieszczania w operatach szacunkowych specyfikacji cech wszystkich nieruchomości porównawczych, dokonywania opisu nieruchomości podobnych, braku regulacji w zakresie formy i treści analizy rynku, czy definicji "wnikliwej analizy rynku", oraz określenia jakie dokumenty są "istotne" w rozumieniu § 56 ust. 4 rozporządzenia Sąd zwraca uwagę, że rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy na potrzeby sformalizowanego postępowania musi mieć na uwadze nie tylko treść przepisów prawa i standardów zawodowych, ale też i to, że - jeżeli organ zleca wycenę - pełni rolę biegłego, a wycena ma walor dowodu o podstawowym znaczeniu. Rzeczoznawca musi mieć świadomość, że w sprawach z zakresu aktualizacji opłat rocznych za użytkowanie wieczyste treść operatu będzie analizowana przez strony postępowania (pod kątem racjonalności i logiki przyjętych w wycenie założeń ich uzasadnienia, kompletności wyceny), ponieważ w tej sprawie występują strony o sprzecznych interesach. Poza tym rzeczoznawca musi mieć świadomość, że wycena może być przez stronę kwestionowana, co do jej prawidłowości przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy) lub że może podlegać odpowiedzialności zawodowej w związku z jego działalnością polegającą na określaniu wartości nieruchomości (art. 174 ust. 3 ustawy). Wobec powyższego rzeczoznawca, który sporządza operat bez odpowiedniego poziomu szczegółowości, kierując się takim uzasadnieniem jakie przedstawia w skardze skarżący musi liczyć się z zarzutami o nieprawidłowym sporządzeniu wyceny.

Sąd podziela stanowisko skarżącego, że żadne przepisy prawa nie przewidują obowiązku dokonania oględzin przez wszystkich autorów wyceny. Jeżeli jednak kilku rzeczoznawców podpisuje operat szacunkowy, to osoby te biorą odpowiedzialność za wszystkie elementy jego treści. W tej sytuacji rzeczoznawca musi sobie odpowiedzieć na pytanie, czy warto być obecnym przy czynnościach poprzedzających sporządzenie operatu wykonywanych przez innego rzeczoznawcę, jeżeli zamierza go podpisać, czy też nie.

Sąd nie kwestionuje tego, że sposób korzystania z nieruchomości jest zdeterminowany umową o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Skarżący pomija jednak to, że przepis art. 154 ust. 1 ustawy zobowiązuje rzeczoznawcę do wzięcia pod uwagę przy sporządzaniu wyceny nie tylko faktycznego stanu nieruchomości, ale też stanu prawnego, który narzuca plan miejscowy w zakresie przeznaczenia nieruchomości (z wyceny wynika, że dla położenia przedmiotu wyceny jest uchwalony plan miejscowy) i tego m.in. zagadnienia dotyczyły zarzuty SKO w S.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia § 12 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia z dnia 11 stycznia 2008 r. poprzez nieprzedstawienie konkretnych zarzutów skarżącemu Sąd zauważa, że podczas posiedzenia zespołu KOZ przeprowadzonego w dniu 27 stycznia 2009 r. procedowano nad skargą Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. Z protokołu Nr 1 wynika opis zarzutów oraz informacja o przedstawieniu przez przewodniczącego zespołu KOZ osobom uczestniczącym w posiedzeniu przedmiotu i zakresu postępowania, w tym zarzutów wobec rzeczoznawcy. W toku posiedzenia biegłemu zadano 14 pytań, na które skarżący odpowiadał. Nie ma zatem dowodu, że skarżącemu, czy jego obrońcy (obecnych na posiedzeniu zespołu) nie przedstawiono zarzutów. Z protokołu wynika, że B. C. domagał się sprecyzowania zarzutów, jednakże nie można abstrahować od tego, że pismo SKO w S. z dnia 8 lutego 2008 r. nie wskazuje konkretnych błędów w działalności rzeczoznawcy, lecz ogólnie zarzuca nieprawidłowy dobór nieruchomości "podobnych", a zatem KOZ na pierwszym posiedzeniu nie mogła sprecyzować zarzutów. Konkretne stanowisko KOZ zostało natomiast szczegółowo przedstawione w protokole końcowym (§ 13 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia z dnia 11 stycznia 2008 r.), po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego i zgromadzeniu dowodów, a strona miała możliwość ich kwestionowania poprzez wniesienie odwołania od decyzji Ministra.

Sąd uznał, że nie miał istotnego wpływu na wynik sprawy zarzut braku przesłuchania w charakterze świadków rzeczoznawców majątkowych I. F. i S. K.na okoliczność sposobu sporządzenia operatu, czynności wykonywanych przez rzeczoznawców w trakcie przygotowywania operatu ich zakresu, wyboru i zastosowania określonej metody, sposobu doboru nieruchomości podobnych, określenia wartości nieruchomości. Sąd zauważa, że organ uzyskał pismo Instytutu Analiz Diagnoz i Prognoz Gospodarczych z dnia 4 grudnia 2008 r. (instytucji zrzeszającej autorów operatu i jednocześnie zleceniodawcy wyceny), z którego wynika jakie czynności wykonywali poszczególni autorzy operatu. Trzeba też wskazać, że przedmiotowe postępowanie dotyczyło tej sfery działalności skarżącego, która wiąże się z określaniem wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Skoro B. C. podpisał wycenę, to przyjął na siebie odpowiedzialność za całą jego treść, a więc i wszystkie założenia przyjęte do określenia wartości nieruchomości. Wobec tego skarżący stawając na posiedzeniu zespołu KOZ nie mógł przyjąć takiej linii obrony, że w zakresie pewnych istotnych dla jego odpowiedzialności zagadnień nie ma on wiedzy i że w tym zakresie kompetentni są inni współautorzy operatu.

Sąd nie mógł uwzględnić wniosku skarżącego o zawieszenie niniejszego postępowania, do czasu ustalenia przez Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej kryteriów oceny stosowanych przez KOZ przy rozpatrywaniu skarg na działalność rzeczoznawców majątkowych. Dla oceny legalności zaskarżonej decyzji miarodajny jest bowiem stan faktyczny i prawny istniejący w dacie jej wydania. Późniejsze zdarzenia nie mają zatem wpływu na wynik sprawy sądowoadministracyjnej. W przedstawionej we wniosku o zawieszenie postępowania sprawie nie toczy się żadne z postępowań, o których mowa w art. 125 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270), a więc nie było podstawy do zawieszenia postępowania sądowego z urzędu.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd, na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł, jak w sentencji.