Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 623/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2021-06-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1 ust. 2 pkt 1, pkt 2, art. 61 ust. 1 pkt 1, pkt 3, pkt 5, ust. 5, ust. 7, art. 63 ust. 1, ust. 3
journal: Dz.U. 2020 poz 293
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.
article: par. 3
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 97 par. 1 pkt 4
journal: Dz.U. 2020 poz 256
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Robert Adamczewski (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Ewa Cisowska-Sakrajda Asesor WSA Anna Dębowska Protokolant st. sekretarz sądowy Dominika Człapińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 czerwca 2021 r. sprawy ze skargi M.K. i T. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę. dc


UZASADNIENIE

II SA/Łd 623/20

Uzasadnienie

Do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wpłynęła skarga M. K. i T.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z [...] r. (znak [...]) w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji.

Z akt sprawy wynika, że Burmistrz K. decyzją z [...]r. (Nr [...]) ustalił na rzecz R. K. warunki zabudowy dla części działki (nieobjętej obowiązującym planem miejscowym – uchwała Rady Miejskiej w K. z [...]2000 r.(Nr [...]), ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] z [...]2000 r. Nr [...], poz. [...]) nr ewid. 14 (obręb [...]), położonej w K. przy ul. A 74, dla inwestycji obejmującej budowę 25 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz podziałem działki.

Podstawę decyzji stanowiły art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 2 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U. z 2020 r., poz. 293) [dalej: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym] oraz art. 104 k.p.a.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyli M. K. i T. K. wnosząc o korektę decyzji, poprzez wydanie odmownej decyzji o warunkach zabudowy, przynajmniej do czasu prawomocnego rozpoznania sprawy dotyczącej wskazanej nieruchomości przez Sąd Rejonowy w Pabianicach. Ponadto skarżący stwierdzili, że wydane warunki zabudowy są krzywdzące pod kątem formalno-prawnym, także w zakresie wszechstronnej oceny dowodów, której w niniejszej sprawie zabrakło, w szczególności pisemnych zastrzeżeń, których Urząd Miasta K. nie wziął w ogóle pod uwagę. Skarżący podnieśli, że z decyzji o warunkach zabudowy nie wynika wprost w oparciu o jaki dokument organ uznał, że projektowany podział nieruchomości spełnia kryteria tzw. dobrego sąsiedztwa. Brak jest również odpowiedzi, czy grunty mające być przedmiotem podziału wykorzystywane są jako grunty rolne i czy stanowią gospodarstwo rolne, na którego utrzymanie uzyskiwane są dotacje. Nie zwrócono się również do PGE oraz miejskich wodociągów, czy wnioskowane zamierzenie inwestycyjne ma zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką a inwestorem uzbrojenie terenu. Prośba o ewentualnie zobowiązanie wnioskodawczyni o przedstawienie umowy z PGE oraz PGkŁ, że pokryje w całości koszty związane z budową zarówno odcinka sieci energetycznej jak również wodociągu i kanalizacji zostały przez organ wydający decyzję o warunkach zabudowy całkowicie zignorowane. Bez odpowiedzi pozostała również kwestia, czy wnioskodawczyni posiada decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntów, o których mowa w pkt 7 projektu decyzji. Nie zobowiązano również wnioskodawczyni do przedłożenia takiej decyzji. Nie uzyskano odpowiedzi na pytanie, czy wnioskodawczyni przedstawiła koncepcję na odprowadzenie wód płynących rowami melioracyjnymi, nie zobowiązano jej również do przedłożenia takowej koncepcji. Nie uzyskano odpowiedzi, czy wyznaczono linię zabudowy. Nie zwrócono się do Zakładu Wodociągów i Kanalizacji Miasta i Gminy o zajęcie stanowiska, czy bez podpisania umowy z wodociągami dotyczącej sfinansowania budowy rurociągu, nie można w ogóle mówić o zapewnieniu dostaw wody i odprowadzenia ścieków. Skarżący stwierdzili brak studni, brak umów dotyczących sfinansowania budowy sieci wody i kanalizacji, których średni koszt może przekroczyć wartość proponowanych do wydzielenia działek, co jest ekonomicznie nieuzasadnione. Nie uzyskano odpowiedzi na pytanie, czy planowana inwestycja koliduje z obecnie prowadzoną działalnością gospodarczą na planowanym podziale nieruchomości, bowiem spółka należąca do T. K., zajmująca się konstrukcją hal stalowych, z uwagi na planowany podział musiałaby zostać zlikwidowana. Nie badano uciążliwości tej działalności w stosunku do projektowanej zabudowy. Nie zobowiązano wnioskodawczyni do przedstawienia projektu architektonicznego wnioskowanej inwestycji celem ustalenia czy planowana inwestycja spełnia warunki chociażby geometrii dachu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. po rozpatrzeniu odwołania, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu tej decyzji na wstępie Kolegium podniosło, że fragment działki nr 14, której dotyczą warunki zabudowy, od strony wschodniej, przylegający bezpośrednio do ul. A objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatem ustalenie warunków zabudowy w drodze decyzji dla całej działki nr 14 nie było możliwe. W tym stanie rzeczy, zasadnym było wydanie decyzji o warunkach zabudowy jedynie w stosunku do części działki nr 14, zlokalizowanej poza granicami planu miejscowego.

Kolegium podkreśliło, że analiza cech zabudowy i zagospodarowania terenu wskazuje, że w otoczeniu działki nr ewid. 14 występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wraz z zabudową uzupełniającą: gospodarczą i garażową oraz zabudowa usługowa (stacja benzynowa, zakład mechaniki pojazdowej), co pozwala przyjąć, że planowana inwestycja w postaci zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych kontynuuje funkcję realizowaną w obszarze analizowanym.

Następnie Kolegium podkreśliło, że uznało przyjęty sposób wyznaczenia parametrów przyszłej zabudowy, tj. linii zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu za możliwy do zaakceptowania. Parametry te zostały ustalone na podstawie szczegółowych danych zawartych w analizie urbanistycznej obejmującej parametry i cechy zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym.

Odnosząc się do kwestii linii zabudowy organ odwoławczy wyjaśnił, że w rozpatrywanej sprawie teren inwestycji przylega wprawdzie do pasa drogowego - ul. A, jednakże faktu, że na części działki inwestycyjnej właśnie od strony ul. A obowiązuje plan miejscowy, to zasady zagospodarowania tego terenu (w tym sytuowanie obiektów względem istniejących dróg) winny wynikać z planu, nie zaś z decyzji. Tym samym w decyzji wydanej dla części działki nr 14 usytuowanej poza granicami obowiązującego planu miejscowego, nie ma potrzeby wyznaczania linii zabudowy. Byłaby to bowiem kolejna linia zabudowy.

Następnie Kolegium wskazało, że wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym w stosunku do powierzchni terenu/działek zabudowanych w obszarze analizy jest zróżnicowany i zawiera się w przedziale od 1% do 20%; średnio 8%. W rozpatrywanej sprawie organ pierwszej instancji dla planowanej zabudowy ustalił wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w przedziale od 12% do 20%, czyli do wielkości maksymalnej w obszarze analizy. W analizie urbanistycznej znajduje się szczegółowe uzasadnienie dla podjętego w tym zakresie rozstrzygnięcia, w którym podkreślono, że wyznaczenie dla terenu objętego wnioskiem wskaźnika na podstawie średniego wskaźnika obliczonego dla obszaru analizowanego spowodowałoby powstanie budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy znacznie mniejszej niż obecnie istniejące budynki na obszarze analizowanym. Dla terenu objętego wnioskiem, przy przyjęciu średniego wskaźnika powierzchni zabudowy w wysokości 8% powierzchni terenu, możliwe byłoby zbudowanie 25 budynków o powierzchni maksymalnej około 70 m2. Tymczasem budynki mieszkalne jednorodzinne na obszarze analizowanym mają powierzchnie zabudowy od około 100 m2 do około 130 m2. Wynika więc, że wyznaczenie wskaźnika dla przyszłej zabudowy na podstawie tylko średniej obliczonej dla obszaru analizowanego nie byłoby kontynuacją parametrów, cech i wskaźników wyznaczonych przez zabudowę już istniejącą w otoczeniu terenu inwestycji. Aby planowane budynki mieszkalne jednorodzinne miały powierzchnie zabudowy zbliżone do minimalnej powierzchni budynków mieszkalnych zlokalizowanych w sąsiedztwie wskaźnik zabudowy dla terenu objętego wnioskiem powinien wynosić minimum 12% jego powierzchni. Postanowiono jednocześnie dopuścić wyznaczenie maksymalnego wskaźnika zabudowy dla terenu objętego decyzją - na podstawie najwyższego wskaźnika występującego na obszarze analizowanym, jako kontynuację tej cechy zabudowy. W ocenie Kolegium przyjęty sposób wyznaczenia tego parametru nie stanowi zagrożenia dla ładu przestrzennego w otoczeniu terenu inwestycji.

Kolejno organ wskazał, że przeprowadzona analiza urbanistyczna wykazała, że w obszarze analizowanym szerokość elewacji frontowej planowanych budynków mieszkalnych kształtuje się w przedziale od 10,0 do 17,0 m; średnio 13,0 m. Dla przyszłej zabudowy w zaskarżonej decyzji szerokość elewacji frontowych określono przez podanie wielkości minimalnej i maksymalnej, tj. od 10,40 m do 15,60 m, co oznacza, że obie wielkości graniczne odpowiadają średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Jest to zatem najbardziej optymalny sposób ustalania tego parametru, mający gwarantować zachowanie ładu przestrzennego w otoczeniu terenu inwestycji.

W obszarze analizowanym wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki zamyka się w przedziale od 3,5 m do 10,0 m; średnio dla całej zabudowy - 7,0 m. Ponadto część działki nr 14, zlokalizowana jest na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który dla nowej zabudowy określa "maksymalną wysokość budynków mieszkalnych 3 kondygnacje (2 kondygnacje z poddaszem użytkowym i ewentualnym podpiwniczeniem)". Wynika z tego zatem, że na obszarze obowiązywania planu dopuszczalna jest budowa budynków mieszkalnych zarówno jedno jak i dwukondygnacyjnych. Takie budynki występują już w obszarze objętym analizą urbanistyczną. Aby zachować więc spójność warunków ustalonych dla części działki objętej decyzją o warunkach zabudowy oraz części objętej obowiązującym planem miejscowym, postanowiono dopuścić na terenie objętym wnioskiem zarówno budynki jedno jak i dwukondygnacyjne (w tym z poddaszem użytkowym). Ustalone zatem w decyzji wielkości graniczne tego parametru - od 3,5 m do 7,0 m obejmują wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej charakterystyczną dla budynków jednokondygnacyjnych (3,5 m) oraz średnią wielkość obliczoną na podstawie wysokości elewacji budynków sąsiednich (7,0 m). Zdaniem Kolegium, ustalona w decyzji wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, nie przyczyni się do powstania dysonansu przestrzennego, co oznacza, że nie wpłynie negatywnie na odbiór wizualny przestrzeni w otoczeniu terenu inwestycji, uniemożliwiając tym samym zachowanie ładu przestrzennego.

Geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych) ustalono odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Budynki mieszkalne jednorodzinne w obszarze analizowanym mają dachy dwu lub wielospadowe (występuje tylko jeden budynek o dachu jednospadowym, nie jest to więc cecha charakterystyczna dla obszaru analizowanego). Kąty nachylenia połaci dachowych - od 5° do 40°, kierunek głównych kalenic - równoległy lub prostopadły do bocznych granic działek lub terenów. Wysokości kalenic budynków mieszkalnych o dachach dwu lub wielospadowych wynoszą od 5,0 do 10,0 m. Dla planowanych budynków, ustalono wysokość głównej kalenicy na podstawie tego parametru charakterystycznego dla budynków jednokondygnacyjnych (tj. 5,0 m) oraz dwukondygnacyjnych (10,0 m), w celu zachowania ładu przestrzennego dla całego terenu zarówno objętego miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jak i decyzją o warunkach zabudowy. Także ustalone w decyzji kąty nachylenia połaci dachowych oraz układ głównej kalenicy zostały określone odpowiednio do występujących w obszarze analizowanym. Organ wskazał, że zwrot "ustala się odpowiednio", którym posługuje się prawodawca w § 8 rozporządzenia oznacza, że elementy geometrii dachu mogą być ustalane wprost do elementów geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym, mogą nie mieć zastosowania lub mogą być stosowane, ale z odpowiednimi modyfikacjami. Na pewno ocena zakresu i sposobu ustalenia odpowiedniego określonych elementów geometrii dachu planowanej inwestycji musi uwzględniać elementy geometrii dachów występujące w obszarze analizowanym. Elementy geometrii dachu planowanej inwestycji powinny być zbliżone do elementów geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym. Ocena zakresu odpowiedniego ustalenia geometrii dachu musi uwzględniać cel w postaci ładu przestrzennego. W ocenie Kolegium warunek dobrego sąsiedztwa należy uznać za spełniony.

W kwestii dostępu do drogi publicznej, organ wskazał, że działka nr 14 posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej - ul. A poprzez projektowany zjazd. Ponadto, istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego.

Następnie organ wskazał, że wniosek inwestora zawiera dane wynikające z art. 64 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dla udokumentowania możliwości zasilania inwestycji w energię elektryczną do wniosku zostało załączone oświadczenie PGE Dystrybucja S.A. Oddział w Ł. z 15 stycznia 2020r., w którym zapewniono dostawy energii elektrycznej do 25 budynków mieszkalnych. W kwestii zaopatrzenia inwestycji w wodę inwestor wyjaśnił istnieje techniczna możliwość zasilenia w wodę 25 nieruchomości (planowanych do wydzielenia z działki nr 14) z wodociągu miejskiego o średnicy 200 mm zlokalizowanego wzdłuż wschodniej granicy dz. nr 14 przy ul. A poprzez jego rozbudowę w wydzielonych wcześniej działkach drogowych do wysokości przedmiotowych nieruchomości. W powyższym celu należy wystąpić do PKGKŁ Sp. z o.o. o zawarcie umowy przyłączeniowej na budowę, na własny koszt odcinka sieci wodociągowej celem zasilenia w wodę przedmiotowych nieruchomości (po wcześniejszym dokonaniu podziału działki nr 14 i wydzieleniu działek drogowych), która to umowa określała będzie warunki budowy wodociągu i późniejszego odpłatnego przekazania go na własność i do eksploatacji przez PKGKŁ Sp. z o.o. Tym samym, zdaniem Kolegium, warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy uznać za spełniony.

Odnosząc się do kwestii ewentualnej zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, Kolegium stwierdziło, że ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995r. (tj.: Dz. U. z 2017r. poz. 1161) [dalej: u.o.g.r.l.] reguluje w rozdziale 2 zasady ochrony gruntów rolnych i leśnych poprzez ograniczenie ich przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne. Jednakże w sprawie wyłączone jest stosowanie tych przepisów, co wynika to wprost z art. 10a tej ustawy, zgodnie z którym przepisów rozdziału 2 nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. W sprawie zaś poza sporem jest, że działka nr 14 położona jest w granicach administracyjnych miasta K..

Organ wyjaśnił również, że decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, o której mowa w art. 11 ust. 1 u.o.g.r.l. nie stanowi załącznika do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Uzyskanie takiej decyzji winno poprzedzać realizację inwestycji, na co zwrócił również uwagę organ pierwszej instancji. Ponadto na tym etapie procesu inwestycyjnego organ administracji nie bada także kolizji zamierzonego sposobu zagospodarowania terenu z "obecnie prowadzoną działalnością gospodarczą na planowanym podziale nieruchomości". Przedmiotem oceny organu orzekającego jest ustalenie czy planowana inwestycja spełnia warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a tym samym czy wpisuje się w zastany stan zabudowy i zagospodarowania nieruchomości sąsiednich.

Kolegium podkreśliło jednocześnie, że w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy brak jest również podstaw do żądania od wnioskodawcy przedłożenia projektu budowlanego wnioskowanej inwestycji. Skoro zgodnie z art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja o warunkach zabudowy wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę, to oznacza, że projekt budowlany musi uwzględniać cechy i parametry zabudowy ustalone w decyzji o warunkach zabudowy. Nie może zatem poprzedzać tej decyzji. Brak takiego projektu nie może więc uzasadniać odmowy ustalenia warunków zabudowy.

Odnosząc się natomiast do przyszłego podziału działki nr 14 Kolegium wskazało, że rozstrzygnięcie w decyzji o warunkach zabudowy w przedmiocie podziału działki inwestycyjnej stanowi naruszenie przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Przepisy ustawy planistycznej nie dają podstawy do orzekania w sprawie zasad podziału nieruchomości. Przeciwnie, dopiero ustalenie warunków zabudowy daje podstawy do ewentualnego podziału nieruchomości. W tym stanie rzeczy, zarzuty odwołania dotyczące kwestii związanych z ewentualnym podziałem gruntu wskazanego w decyzji jako teren inwestycji nie mogą mieć znaczenia dla podjętego w sprawie rozstrzygnięcia.

Organ wskazał również, że organy administracyjne w toku prowadzonego postępowania o ustalenie warunków zabudowy nie oceniają ekonomicznych aspektów zamierzeń inwestycyjnych. Zarzuty dotyczące rozwiązań technicznych, a w szczególności ich kosztów nie podlegają ocenie.

Zdaniem Kolegium, w rozpatrywanej sprawie organ pierwszej instancji prawidłowo wyznaczył granice obszaru analizowanego a także dokonał prawidłowej oceny zabudowy i zagospodarowania tego obszaru, w wyniku której ustalił cechy istniejącej zabudowy w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących projektowanego budynku, w szczególności w zakresie jego gabarytów i parametrów.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi złożyli M. K. i T. K. zarzucając naruszenie:

1. art. 138 § 1 pkt 1, art. 7, art. 8 i art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 w zw. z art. 11 k.p.a. oraz art. 15 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, polegające na wydaniu decyzji przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. przed formalnym uwzględnieniem złożonych zastrzeżeń przez T. K. i M. K.;

2. prawa materialnego – art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie przez organ pierwszej instancji, a następnie zaaprobowanie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., polegające na niezasadnym przyjęciu, że wobec ustalonego stanu faktycznego spełnione pozostają wszystkie przesłanki wskazane w dyspozycji przepisu art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności:

a. niezasadnym przyjęciu, że wobec ustalonego stanu faktycznego spełniona pozostała zasada tzw. dobrego sąsiedztwa, podczas gdy poprzez analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ przyjął, że w otoczeniu działki nr ewid. 14 występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wraz z zabudową uzupełniającą, zaś zdaniem skarżących analiza ta dokonana została wybiórczo, bowiem nie uwzględniono, że charakter i funkcjonalność budynków znajdujących się w otoczeniu działki pozwala przyjąć, że w jej otoczeniu występuje zabudowa zagrodowa;

b. niezasadnym przyjęciu, że spełniony został warunek opisany w dyspozycji przepisu art. 61 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, podczas gdy z informacji wydanej 16 stycznia 2020 r. przez Kierownika Wydziału Wodno-Kanalizacyjnego Przedsiębiorstwa Komunalnego Gminy K. Spółka z o.o. (w przedmiocie możliwości podłączenia 25 nieruchomości planowanych do wydzielenia z działki nr 14, zlokalizowanej przy ul. A 74 w K. do wodociągu i kanalizacji miejskiej), wynika wprost, że obecnie nie ma bezpośredniej możliwości podłączenia planowanych do wydzielenia z działki 25 nowych działek do wodociągu miejskiego, a jedyną możliwością zasilenia w wodę wskazanej nieruchomości jest zawarcie umowy przyłączeniowej na budowę z PKGŁ sp. z o.o., na własny koszt odcinka sieci wodociągowej, podczas gdy zgodnie z wiedzą skarżących średni koszt inwestycji przekroczyć może wartość proponowanych do wydzielenia działek, co pozostaje nieuzasadnione ekonomicznie;

3. naruszenie prawa procesowego – art. 156 § 2 pkt. 2 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a.: polegające na:

a. niepodjęciu przez organy wszelkich niezbędnych działań celem dokładnego wyjaśnienia sprawy poprzez:

i. nieuzyskanie odpowiedzi na pytanie, czy planowana inwestycja koliduje z obecnie prowadzoną działalnością gospodarczą na planowanym podziale nieruchomości;

ii. niezbadanie uciążliwości działania spółki w stosunku do projektowanej zabudowy,

podczas gdy niezebranie pełnego materiału dowodowego powinno prowadzić do stwierdzenia nieważności decyzji;

b. ustaleniu przez organ okoliczności istotnej w sprawie na podstawie dowodu, czyli oświadczenia Przedsiębiorstwa Komunalnego Gminy K. Spółka z o.o. z 16 stycznia 2020 r., podczas gdy dowód ten w sposób oczywisty i jednoznaczny takiej okoliczności nie potwierdza;

co w konsekwencji doprowadziło do wydania decyzji z rażącym naruszeniem prawa, a nadto doprowadziło do naruszenia zasady prawdy obiektywnej, statuowanej przez treść art. 7a k.p.a.;

c. naruszenie art. 97 § 1 pkt. 4 k.p.a. polegające na zaniechaniu zawieszenia przedmiotowego postępowania, podczas gdy rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji pozostaje w związku z toczącym się postępowaniem dotyczącym nieruchomości przed Sądem Rejonowym w Pabianicach, co z kolei doprowadziło do naruszenia interesu społecznego.

Skarżący wnieśli o stwierdzenie nieważności w całości decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. wraz z poprzedzającą ją decyzją Burmistrza K. z uwagi na zaistnienie przesłanki rażącego naruszenia przepisów prawa prowadzącej do niesłusznego uznania, że w sprawie zgromadzony został pełny materiał dowodowy, ewentualnie o uchylenie w całości decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. wraz z poprzedzającą ją decyzją Burmistrza K., ewentualnie o uwzględnienie skargi i stwierdzenie wydania zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z naruszeniem prawa oraz o zasądzenie na rzecz skarżących kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi skarżący wskazali, że wskazana nieruchomość rolna, otoczona jest w sąsiedztwie budynkami mieszkalnymi wraz z zabudowaniami gospodarskimi oraz halami magazynowymi, co pozwala przyjąć, że obiekty znajdujące się w otoczeniu działki nr ewid. 14 obręb [...] mają charakter zabudowy zagrodowej. W ocenie skarżących nie sposób zgodzić się z wybiórczą i nieuzasadnioną analizą dokonaną przez organ drugiej instancji, że w otoczeniu działki nr ewid. 14, występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, podczas gdy z uwagi na liczną obecność wiejskich domów mieszkalnych i towarzyszących im na posesji zabudowań gospodarskich, a także liczną obecność sadów, działek gospodarczo-rolnych i uprawnych działek rolnych, stwierdzić należy, że otoczenie działki ma charakter zabudowy zagrodowej. W konsekwencji uznania powyższego oraz z uwagi na treść zasady tzw. dobrego sąsiedztwa wynikającej z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przyjąć należy, że funkcja mieszkalna planowanych przez R. K. budynków jednorodzinnych nie przystoi do funkcji zabudowy zagrodowej. Ponadto, oprócz kontynuacji funkcji istniejącej zabudowy, należało również prawidłowo ocenić gabaryty i formę architektoniczną planowanego obiektu, która odbiega od formy architektonicznej sąsiednich nieruchomości.

Następnie skarżący podnieśli, że położenie wskazanego terenu nie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Z treści pisma z 16 stycznia 2020 r., sporządzonego przez Kierownika Wydziału Wodno-Kanalizacyjnego Przedsiębiorstwa Komunalnego Gminy K. Spółka z o.o. wynika wprost, że obecnie nie ma bezpośredniej możliwości podłączenia planowanych do wydzielenia z działki 25 nowych działek do wodociągu miejskiego, a jedyną możliwością zasilenia w wodę nieruchomości jest zawarcie umowy przyłączeniowej na budowę z PKGŁ Sp. z o.o., na własny koszt, odcinka sieci wodociągowej. O ile teoretycznie istnieje techniczna możliwość zasilenia w wodę z wodociągu miejskiego poprzez zawarcie umowy przyłączeniowej na budowę, na własny koszt odcinka sieci wodociągowej, o tyle stwierdzić należy, że działanie to może przekroczyć średni koszt inwestycji, co pozostaje nieuzasadnione ekonomiczne. Jednocześnie skarżący wskazali, że warunek wydania decyzji o warunkach zabudowy, polegający na stwierdzeniu, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, należy uznać za spełniony, gdy inwestor sam zamierza pobudować sieć wodociągowo-kanalizacyjną dla obsługi planowanego zamierzenia inwestycyjnego i posiada ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę tej sieci. Natomiast w sprawie brak jest takiej decyzji oraz umowy.

Skarżący stwierdzili również, że nie ma decyzji dotyczącej odrolnienia działek, a nieruchomość objęta warunkami zabudowy stanowi nieruchomość rolną, co do której pobierane są dopłaty.

Skarżący zauważyli również, że organ administracji publicznej powinien zawiesić postępowanie, ponieważ w Sądzie Rejonowym w Pabianicach rozpoznawana jest sprawa o zniesienie współwłasności wskazanej nieruchomości. Skarżący stwierdzili jednocześnie, że o warunki zabudowy wniósł współwłaściciel posiadający zaledwie 1/6 udziału w nieruchomości, a więc niemożliwym jest aby taka osoba zrealizowała zamierzenie budowlane, gdyż nie będzie nigdy posiadaczem nieruchomości w całości, co do której wydano warunki zabudowy.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 2167) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W zakresie swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania.

W wyniku takiej kontroli decyzja (postanowienie) może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a), b) i c) ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) [dalej: ustawa p.p.s.a.].

W przypadku stwierdzenia braku uzasadnionych podstaw do uwzględnienia skargi, gdy zaskarżona decyzja lub postanowienie nie narusza przepisów prawa, skarga podlega oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.

W świetle powyższych kryteriów skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj.: Dz.U. 2020 r., poz. 293 z późn. zm.) [dalej: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym], a w szczególności art. 61 ust. 1 tej ustawy oraz przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., poz. 1588) [dalej: rozporządzenie].

Przepis art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Jak wynika z treści przytoczonego przepisu, dla pozytywnego wydania decyzji o warunkach zabudowy muszą być spełnione łącznie wszystkie wymienione w nim przesłanki.

Przy czym sposób weryfikowania, czy spełniony został wymóg dobrego sąsiedztwa z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, został określony przez ustawodawcę w powoływanym powyżej rozporządzeniu Ministra Infrastruktury. W myśl art. 61 ust. 7 cytowanej ustawy w rozporządzeniu o którym mowa w ust. 6 należy określić wymagania dotyczące ustalania:1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Decyzja o warunkach zabudowy musi spełniać łącznie wszystkie warunki określone w powoływanym art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury, aby można było uznać ją jako wydaną zgodnie z prawem.

Przenosząc powyższe na grunt rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja zawiera wszystkie wymogi wyżej przytoczone.

W toku postępowania została sporządzona analiza urbanistyczno-architektoniczna, w której określono obszar zgodnie z § 3 rozporządzenia i następnie ustalono, że w analizowanym obszarze istnieją działki sąsiednie, pozwalające na kontynuacje funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu. Planowana inwestycja pozostaje w zgodzie z zasadami kształtowania ładu przestrzennego, zaś parametry urbanistyczne zostały ustalone prawidłowo, na podstawie weryfikacji stanu zagospodarowania w obszarze analizowanym.

Opisane wyżej ustalenia faktyczne zostały szczegółowo przedstawione w załącznikach (tekstowych i graficznych) stanowiących integralną cześć decyzji organu I instancji i były przedmiotem szczegółowej analizy decyzji organu odwoławczego. W konsekwencji Sąd uznał, że w niniejszej sprawie spełnione zostały wymogi zarówno materialne, jak i formalne z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Tym samym organy administracji publicznej były zobowiązane do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, co też uczyniły.

Przypomnieć przy tym należy, w świetle zarzutów i wątpliwości skarżących, że decyzja o warunkach zabudowy stanowi jedynie rodzaj wiążącej informacji o ogólnym możliwym sposobie zagospodarowania konkretnej nieruchomości, nie przesądzając zarazem, czy taka inwestycja w ogóle powstanie, ani jaki będzie jej ostateczny, precyzyjnie określony kształt. Zgodnie bowiem z art. 63 ust. 1 i 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu, ani nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.

Konkludując Sąd doszedł do przekonania, że organy administracji publicznej podjęły zgodnie z art. 7 k.p.a. niezbędne działania do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, mając na względzie zarówno interes społeczny, jak i słuszny interes obywateli. Zgromadzony materiał dowodowy został przy tym zebrany w sposób wyczerpujący i rozpatrzony jako całość, co czyni w konsekwencji zadość art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a.

Przechodząc zatem do zarzutów wskazanych w skardze w pierwszej kolejności wskazać należy, że niezasadny jest zarzut naruszenia art. 61 ustawy planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, że spełniona została zasada dobrego sąsiedztwa wobec ustalenia, że w otoczeniu działki nr ewid. 14 występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wraz z zabudową uzupełniającą, w ocenie natomiast skarżących zabudowa ta ma charakter zabudowy zagrodowej.

Odnosząc się do tak postawionego zarzutu, zdaniem sądu, wskazać należy, iż zarówno wykładnia systemowa art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, oparta na założeniu, iż normy przedmiotowego przepisu należy interpretować w taki sposób, aby w jak najmniejszym stopniu ograniczały chronione przepisami Konstytucji RP (art. 64 ust. 3 w zw. z art. 31 ust. 3) prawo własności, jak i wykładnia celowościowa tego przepisu, który ma przecież na celu ochronę ładu przestrzennego, a nie znaczne ograniczanie nowej zabudowy i zmian sposobu użytkowania budynków na terenach, na których nie obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, nie pozwalają uznać, że jeżeli istniejąca na terenie analizowanym zabudowa realizuje funkcję mieszkaniową, to oznacza to, że nowy obiekt może być tylko takim jak większość budynków w obszarze analizowanym, czy budynki położone najbliżej planowanej inwestycji. Wartością podstawową przy wykładni art. 61 ust. 1 powoływanej ustawy jest uwzględnienie prawa do zagospodarowania terenu zurbanizowanego, a to oznacza odejście od rygorystycznej wykładni przepisów tej ustawy.

Zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym (np. budownictwa jednorodzinnego), czy realizacji zabudowy zgodnie z oczekiwaniami właścicieli nieruchomości sąsiednich, a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy. Zasada dobrego sąsiedztwa, uzależniająca zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego, nie wymaga przy projektowaniu nowych inwestycji prostego powielania celu i charakterystyki zabudowy istniejącej na terenie sąsiednim (wyrok m.in. NSA z 6 września 2013 r., II OSK 813/12). Nie może więc mieć zasadniczego znaczenia argument, że charakter zabudowy w obszarze analizowanym, czy w pobliżu spornej nieruchomości może mieć zróżnicowany charakter, w tym może być ewentualnie (z tym nie zgadza się Kolegium) częściowo uznany za zabudowę zagrodową.

W ocenie Sądu funkcja wnioskowanego obiektu - budynki mieszkalne jednorodzinne - stanowi kontynuację funkcji występującej w obszarze analizowanym Jak już wyżej wspomniano, wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie. Planowana inwestycja to nie obiekty tożsame z już istniejącymi, jednak ich realizacja jest dopuszczalna, gdyż nie zachodzi tu oczywista sprzeczność z dotychczasową funkcją występującą na terenie analizowanym. Funkcja mieszkaniowa w obszarze analizowanym i na terenie planowanej zabudowy będzie mieć charakter dominujący. W przedmiotowej sprawie Sąd nie znajduje bowiem racjonalnego uzasadnienia dla różnicowania funkcji mieszkaniowej istniejących obiektów na terenie objętym analizą i planowanych obiektów zabudowy jednorodzinnej. Skoro zatem planowana inwestycja jest zgodna z obowiązującymi przepisami prawa, to jest dopuszczalna ( por. też wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 31 maja 2019 r, II OSK 1821/17.

Dalej zauważyć także należy, że po pierwsze brak jest podstaw, aby funkcję terenu i zabudowy interpretować zawężająco, jako możliwość powstawania obiektów tylko tego samego rodzaju, co już istniejące. Kontynuacja funkcji nie oznacza przecież nakazu mechanicznego powielania istniejącej zabudowy (zob. wyroki WSA w Łodzi z 3 marca 2011 r., II SA/Łd 1371/10, WSA w Warszawie z 24 października 2013 r., VIII SA/Wa 634/13; WSA w Gdańsku z 29 maja 2013 r., II SA/Gd 247/13). Pojęcie "kontynuacji" należy rozumieć szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela, czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy.

Sytuację, w której organ administracji odmowę ustalenia warunków zabudowy uzasadniałby niespełnieniem innych niż określone w art. 61 ust. 1 ustawy kryteriów, określonych w sposób ogólny i niedoprecyzowany należałoby uznać za niedopuszczalną. Bowiem w razie stwierdzenia że istnieje działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej zabudowana w sposób pozwalający na określenie parametrów i funkcji nowej zabudowy, działka objęta wnioskiem ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające a inwestycja objęta postępowaniem nie narusza odrębnych przepisów, nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy wskazując na przykład na to, że inwestycja naruszy ład architektoniczny, będzie stanowiła nowy element w zastanym układzie przestrzennym. W realiach niniejszej sprawy organy zasadnie przyjęły, że na analizowanym obszarze dopuszczalna jest zabudowa o charakterze jednorodzinnym. Omowa wydania warunków zabudowy w tym przypadku byłaby naruszeniem wskazanych przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak i powoływanych norm ustawy zasadniczej, wobec niemożności uznania harmonijnego wkomponowania planowanej zabudowy w zastany układ przestrzenny.

Bezzasadny jest także zarzut naruszenia prawa materialnego, a to art. 61 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 61 ust. 5.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 3 powoływanej ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku spełnienia warunku polegającego na tym, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Warunek uzbrojenia terenu, zgodnie z art. 61 ust. 5 ustawy uznaje się za spełniony również wtedy, gdy wykonanie wymienionych elementów infrastruktury technicznej lub niektórych z nich zostanie zagwarantowane w drodze umowy między właściwą jednostką organizacyjną, a inwestorem.

Zauważyć przy tym należy, iż celem przepisu art. 61 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Jeśli uzbrojenie terenu jeszcze nie powstało, to umieszczenie na obszarze inwestycji właściwych urządzeń musi zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem, a właściwą jednostką organizacyjną, czyli przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem odpowiednich usług (zob. Z. Niewiadomski (red.), Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Warszawa 2015, str. 537). Zagwarantowanie w drodze umowy nie jest przy tym równoznaczne z obowiązkiem legitymowania się taką umową już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, wystarczające jest posiadanie zapewnienia, gwarancji, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta (por. wyroki NSA: z 4 listopada 2009 r., II OSK 1780/08; z 29 maja 2013 r., II OSK 267/12; z 9 maja 2017 r., II OSK 1298/16).

W realiach niniejszej sprawy natomiast nie ulega wątpliwości, że inwestor przedstawił stosowne pismo Przedsiębiorstwa Komunalnego Gminy K. Sp. z o.o. z którego jednoznacznie wynika, że podmiot ten potwierdza istnienie technicznej możliwości zasilenia w wodę 25 nieruchomości z wodociągu miejskiego. Precyzuje też wyraźnie, że chodzi o wodociąg miejski zlokalizowany wzdłuż wschodniej granicy działki nr ewid. 14 przy ul. A, wyjaśniając, iż niezbędna będzie jego rozbudowa w wydzielonych wcześniej działkach drogowych do wysokości przedmiotowych nieruchomości.

Argument natomiast strony skarżącej, że średni koszt ww. inwestycji może przekroczyć wartość proponowanych do wydzielenia działek, co pozostaje nieuzasadnione ekonomicznie nie może znaleźć poparcia. Przypomnieć raz jeszcze bowiem należy, że decyzja o warunkach zabudowy stanowi jedynie rodzaj wiążącej informacji o ogólnym możliwym sposobie zagospodarowania konkretnej nieruchomości, nie przesądzając zarazem, czy taka inwestycja w ogóle powstanie, ani jaki będzie jej ostateczny, precyzyjnie określony jej kształt. Na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy nie jest zatem rolą organu, ani tym bardziej Sądu w postępowaniu oceniającym legalność wydanej decyzji o warunkach zabudowy, ocena ekonomicznych aspektów planowanego przedsięwzięcia. Powyższe w sposób jednoznaczny, bez wątpienia przekraczałoby dopuszczalny zakres kontroli – w przypadku organów administracji, przesłanek do wydania decyzji o warunkach zabudowy, a w przypadku Sądu do kontroli legalności decyzji administracyjnej takie warunki ustalającej.

W tym miejscu zwrócić należy uwagę, iż w orzecznictwie sądowoadministracyjnym wskazuje się, iż organ, wydając decyzję o odmowie ustalenia warunków zabudowy powinien w sposób nie budzący wątpliwości wykazać niezgodność zamierzenia wnioskodawcy z przepisami odrębnymi, bądź też jednoznacznie wyjaśnić okoliczności przewidziane ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, uniemożliwiające pozytywne załatwienie sprawy. W uzasadnieniu wyroku z 28 maja 2009 r., II SA/Lu 751/08 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie wyraził pogląd, który Sąd w niniejszym składzie w pełni podziela, iż decyzja w sprawie warunków zabudowy nie jest decyzją uznaniową, co oznacza, że organ właściwy do wydania takiej decyzji zobowiązany jest wydać pozytywną decyzję, jeśli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wszystkim wymogom wynikającym z konkretnych przepisów prawa. Niedopuszczalne jest przyjęcie, że organ ma prawo do oceny projektowanej inwestycji z normami ogólnymi, np. chroniącymi ład przestrzenny czy walory architektoniczne i krajobrazowe (art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) i ocena ta mogłaby stanowić podstawę do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Organ, wydając decyzję odmowną, powinien swoje rozstrzygnięcie oprzeć na wyraźnej sprzeczności z przepisem nakładającym expressis verbis jakieś ograniczenie.

Bezzasadne okazały się także zarzuty naruszenia przepisu art. 156 § 2 pkt 2 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. Zauważyć przy tym należy, iż w części koncentrują się one wokół kwestii o charakterze cywilnoprawnym, choć sformułowane zostały jako zarzuty procesowe w związku z niezebraniem pełnego materiału dowodowego w sprawie – uciążliwość działania w stosunku do projektowanej zabudowy, kolidowanie inwestycji z prowadzoną obecnie przez skarżących działalnością gospodarczą.

W tym aspekcie stwierdzić należy, iż organy stosujące prawo w niniejszej sprawie, rozstrzygając sprawę w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, nie były bynajmniej zobowiązane do rozważania tego, czy ewentualna przyszła inwestycja zrodzić może w przyszłości roszczenia o charakterze cywilnym, gospodarczym związane z prowadzona obecnie na działce działalnością gospodarczą, czy uciążliwościami dla jej prowadzenia. Kwestia ochrony interesów osób trzecich będzie przedmiotem badania w toku postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę (por. m.in. wyrok NSA z 4 grudnia 2008 r., II OSK 1536/07). Pamiętać też należy, iż zgodnie z art. 63 ust. 1 i 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu, ani nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.

Odnosząc się wreszcie do zarzutu naruszenia art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. polegającego na zaniechaniu zawieszenia postępowania, podczas gdy rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji – w ocenie skarżących - pozostaje w związku z toczącym się postępowaniem dotyczącym spornej nieruchomości przed Sądem Rejonowym w Pabianicach, a dotyczącym zniesienia współwłasności, zdaniem Sądu, i ten zarzut nie zasługuje na akceptację.

Podobnie jak w przypadku wcześniejszych zarzutów wskazać należy, iż na etapie procedowania przez organy administracji o warunkach zabudowy, nie mają żadnego znaczenia kwestie związane z prowadzonym postępowaniem o zniesienie współwłasności. Raz jeszcze zatem podnieść należy, iż zgodnie z art. 63 ust. 1 i 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu, ani nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Rozpatrzenie przez organy wniosku o warunki zagospodarowania przestrzennego nie było zatem w jakikolwiek sposób uzależnione od uprzedniego rozstrzygnięcia wskazanego postępowania przed sądem powszechnym. Ponadto decyzja o warunkach zabudowy ma jedynie ogólny charakter, wskazując na ewentualną możliwość zagospodarowania określonego terenu i może w praktyce zostać wydana nawet na rzecz podmiotu nie będącego formalnym właścicielem nieruchomości. Dopiero bowiem na etapie pozwolenia na budowę organy zobligowane są do badania i ustalenia, czy inwestor pozostaje właścicielem terenu, na którym będzie realizował inwestycję budowlaną.

Skoro zatem podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postepowaniu przed sądami administracyjnymi.

B.A.