Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 275/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2022-07-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c, art. 200, art. 205 § 1
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.
article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Piotr Godlewski /spr./ Sędziowie WSA Paweł Zaborniak AWSA Maria Mikolik Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 lipca 2022 r. sprawy ze skargi B. T. i B. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie z dnia 10 grudnia 2021 r. nr SKO.415/53/2021 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Wójta Gminy [...] z dnia 14 stycznia 2021 r. nr RGP.6730.120.2020.MP; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie na rzecz skarżących B. T. i B. T. solidarnie kwotę 500 zł /słownie: pięćset złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

II SA/Rz 275/22

U z a s a d n i e n i e

Przedmiotem skargi B.T. i B.T.1 jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie z 10 grudnia 2021 r. nr SKO.415/53/2021 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.

Z akt administracyjnych sprawy i uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że po uprzednim uchyleniu przez Kolegium decyzją z 25 listopada 2020 r. nr SKO.415/379/20920 decyzji ustalającej warunki zabudowy wydanej przez Wójta Gminy [...] z 21 września 2020 r. nr RGP.6730.120.2020.MP, Wójt decyzją z 14 stycznia 2021 r. nr RGP.6730.120.2020.MP ustalił dla M.Ł. i M.B. warunki zabudowy dla inwestycji pod nazwą: "Budowa budynku usługowo - handlowego z częścią mieszkalną na działce nr [...] położonej w miejscowości S.".

W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia organ wskazał, że przeprowadzona w toku ponownie prowadzonego postępowania analiza wniosku w zakresie warunków i zasad zagospodarowanie terenu i jego zabudowy oraz stanu faktycznego i prawnego terenu objętego inwestycją doprowadziła do ustaleń, iż planowana inwestycja jest zgodna z charakterem zabudowy w sąsiedztwie w zakresie funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego, co świadczy o spełnieniu wymogów art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm, dalej "u.p.z.p."). W toku postępowania dokonano stosownych uzgodnień z organami właściwymi, a projekt decyzji sporządzony został przez osobę wpisaną na listę architektów.

Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli E.C., J.C., Z.K., J.K., J.P., A.P., B.T. oraz B.T.1 zarzucając: niedostateczne wyjaśnienie okoliczności faktycznych sprawy i wadliwą ocenę zgromadzonego materiału dowodowego, błędną ocenę art. 61 ust. 1 pkt 4 i 5 u.p.z.p. w związku z art. 7 ust. 2a pkt 3 ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tj. Dz. U. z 2021 r. poz. 1326, dalej "u.o.g.r.l"). oraz art. 61 ust. 1 pkt 4 i 5 u.p.z.p. w związku z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003 r. Nr 164 poz. 1588, dalej "rozporządzenie MI z 26 sierpnia 2003 r." przez błędnie wyznaczenie obszaru analizowanego, § 4 rozporządzenia przez błędne ustalenie nieprzekraczalnej linii zabudowy, § 7 rozporządzenia i niewłaściwe ustalenie górnej krawędzie elewacji frontowej, § 8 rozporządzenia przez błędne ustalenie kąta nachylenia, układu połaci dachowych a także kierunku głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki, braku ustalenia powierzchni sprzedaży.

Po rozpatrzeniu odwołania zaskarżoną w sprawie decyzją Kolegium działając na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz. U. z 2021 r., poz. 735 ze zm., dalej "k.p.a.") w związku z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Kolegium wyjaśniło, że w myśl art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Zgodnie z § 3 rozporządzenia MI z 26 sierpnia 2003 r. właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizy i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Przewidziana w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy zasada tzw. "dobrego sąsiedztwa" określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Przez dostosowanie nowej zabudowy do zabudowy istniejącej należy rozumieć kontynuację szeroko rozumianej funkcji zabudowy i jej cech architektonicznych.

Stosownie do przepisów cytowanej u.p.z.p., jak również rozporządzenia MI z 26 sierpnia 2003 r. w toku postępowania administracyjnego została przeprowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, której wyniki utrwalono w formie opisowej i graficznej. Zdaniem Kolegium - w ślad za kompleksowymi ustaleniami analizy urbanistycznej - taka funkcja planowanego budynku wpisuje się w kontynuację funkcji obiektów już istniejących w obszarze analizowanym i nie pozostaje z nimi w sprzeczności. Z części tekstowej analizy wynika, iż określone decyzją parametry zabudowy zostały ustalone zgodnie z zasadami określonymi w rozporządzeniu i korespondują z występującymi w obszarze analizowanym cechami zagospodarowania terenu i gabarytami obiektów (które są wyznaczone przez parametry takie jak szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, czy też wysokość głównej kalenicy dachu). Zostały one wyznaczone w sposób respektujący zasady określone w przepisach § 4 - § 8 rozporządzenia MI z 26 sierpnia 2003 r. Sporządzona dla potrzeb niniejszej sprawy analiza urbanistyczna w sposób szczegółowy opisuje parametry istniejącej zabudowy i gabaryty budynków występujących w obszarze analizowanym (część tekstowa analizy oraz umieszczona na części graficznej legenda), zawiera wszystkie wymagane rozporządzeniem elementy i nie budzi zastrzeżeń organu odwoławczego w kontekście wymogów jej sporządzenia. Analiza zawiera dostateczne uzasadnienie dla przyjętych w decyzji ustaleń warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. W świetle powyższego, uprawnione jest stwierdzenie, iż planowana inwestycja nie będzie naruszać istniejącego ładu architektonicznego i będzie harmonizować z istniejącą już zabudową, kontynuując zastany na tym terenie sposób użytkowania obiektów, jak również ich cechy zabudowy, a więc nie będzie naruszać zasady dobrego sąsiedztwa.

W niniejszej sprawie zostały spełnione także pozostałe przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p., niezbędne dla wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy. W szczególności, istniejące na terenie inwestycji uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego (inwestor przedłożył wraz z wnioskiem wymagane oświadczenia dysponentów sieci wodociągowej i kanalizacyjnej oraz energetycznej o zapewnieniu możliwości przyłączenia do nich projektowanego budynku), a teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Analiza charakteru inwestycji oraz uwarunkowań obszaru analizowanego prowadzi do wniosku, iż lokalizacja planowanej inwestycji nie będzie naruszać regulacji zawartych w przepisach odrębnych. Stosownie do art. 60 ust. 4 u.p.z.p. sporządzenie projektu tej decyzji zostało powierzone przez organ I instancji osobie posiadającej uprawnienia architekta. Integralną część decyzji stanowią prawidłowo sporządzone załączniki.

W postępowaniu odwoławczym poszerzenie kręgu stron powstępowania jest wynikiem analizy uprawnień właścicielskich, która nie musi się ograniczać jedynie do bezpośredniego sąsiedztwa.

Zarzuty odwołania okazały się niezasadne. Postanowienia art. 61 ust. 1 pkt 4 i 5 ustawy w związku z art. 7 ust. 2a pkt 3 u.o.g.r.l. dopuszczają planowanie inwestycji na gruntach rolnych. Nieruchomość objęta wnioskiem znajduje się na terenie zwartej zabudowy - co uzasadnia ustalenie warunków zabudowy. W procesie współdziałania organów okoliczność powyższa nie została zakwestionowana przez Starostę Rzeszowskiego. Regulacja § 3 rozporządzenia MI z 26 sierpnia 2003 r. w zakresie wyznaczenia obszaru analizowanego zawiera normy określające minimalny zakresu analizy, nie ograniczające jego rozszerzenia, które w niniejszej sprawie miało obiektywny i racjonalnych charakter. Postanowienia § 4 rozporządzenia MI z 26 sierpnia 2003 r. w zakresie nieprzekraczalnej linii zabudowy ustalają linie zabudowy jako kontynuację pomiędzy sąsiadującymi obiektami, co pomimo braku odrębnego opisu w analizie, jest racjonalnym rozwiązaniem. Również nie doszło do naruszenia § 7 i § 8 w zakresie ustalenia górnej krawędzie elewacji frontowej i kąta nachylenia, układu połaci dachowych a także kierunku głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki, gdyż w analizie w sposób szczegółowy zostały ustalone powyższe parametry. Niewielkie odstępstwo w zakresie parametrów w stosunku do wniosku inwestora zostało przez urbanistę zaakceptowane w ramach faktycznego kompromisu urbanistycznego na tym obszarze. Biorąc pod uwagę obszar działki oraz jego wielofunkcyjny charakter ustalanie powierzchni sprzedaży staje się zbędne.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie B.T. i B.T.1 zaskarżając w całości decyzję Kolegium z 10 grudnia 2021 r. zarzucili:

1. Naruszenie przepisów prawa materialnego:

- tj. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 rozporządzenia MI z 26 sierpnia 2003 r. poprzez brak wyjaśnienia ustaleń dotyczących wielkości obszaru analizowanego, który w przedmiotowej sprawie znacznie przekracza wartość trzykrotnej wielkości frontu przedmiotowej działki;

- tj. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 4 ust. 3 rozporządzenia MI z 26 sierpnia 2003 r. poprzez nieokreślenie mierzonej w metrach linii zabudowy (jest ona jedynie wyznaczona w części graficznej ale nie wskazuje odległości w metrach);

- tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 7 ust. 1 i 4 rozporządzenia MI z 26 sierpnia 2003 r. poprzez wyznaczenie maksymalnej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na poziomie przewyższającym średni i maksymalny wskaźnik wynikający z przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu oraz brak uzasadnienia przyjętego odstępstwa;

- tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 8 rozporządzenia MI z 26 sierpnia 2003 r. poprzez ustalenie wysokości głównej kalenicy dachu na poziomie wyższym niż w obszarze analizowanym i nieokreślenie kierunku głównej kalenicy dachu planowanego obiektu w stosunku do frontu działki;

- tj. art.61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. w zw. z art. 7 ust. 2a pkt 3 u.o.g.r.l. poprzez błędne uznanie, że teren objęty planowaną inwestycją (grunt rolny klasy III) nie wymagał uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze.

2. Naruszenie przepisów postępowania (mające istotny wpływ na wynik sprawy):

- tj. art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. poprzez niedokonanie wszechstronnej i obiektywnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, i tym samym błędne uznanie, że w przedmiotowej sprawie spełnione zostały przesłanki do ustalenia warunków zabudowy zawarte w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. w związku z art. 7 ust. 2a pkt 3 u.o.g.r.l.

- art. 11 i art. 107 § 1 pkt 6 k.p.a. poprzez nieodniesienie się w uzasadnieniu do zarzutów odwołania.

Mając powyższe na uwadze wniosła o uchylenie decyzji obu instancji w całości i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie z przyczyn podanych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r., poz. 137), sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Jej zakres wyznacza art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r., poz. 329, dalej: P.p.s.a.), wg którego sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stosownie do art. 145 § 1 P.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia (jeżeli dotknięte są naruszeniem prawa materialnego które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania bądź innym naruszeniem przepisów postępowania jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy), do stwierdzenia ich nieważności lub ich wydania z naruszeniem prawa (jeżeli zachodzą przyczyny określone w K.p.a. lub innych przepisach).

Przedmiot kontroli Sądu stanowiła decyzja SKO w Rzeszowie z 10 grudnia 2021 r. nr SKO.415/53/2021, utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z 14 stycznia 2021 r. nr RGP.6730.120.2020.MP o ustaleniu dla M.Ł. i M.B. warunków zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę na położonej w miejscowości S. działce nr [...] budynku usługowo - handlowego z częścią mieszkalną.

Kontrola Sądu dokonana w opisanym wyżej zakresie doprowadziła do uznania zasadności skargi, skutkującej – z powodu stwierdzonego naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania - koniecznością wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego.

Zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.

W sprawie bezsporne pozostaje, że na terenie którego dotyczy planowana inwestycja nie obowiązuje m.p.z.p., wobec czego jej realizacja - stosownie do art. 4 ust. 2 pkt 2 i art. 59 ust. 1 u.p.z.p. - oznacza dla inwestora konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy; zgodnie z tym ostatnim przepisem, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Warunki jakie muszą być łącznie spełnione, aby możliwe było wydanie decyzji o warunkach zabudowy, określa co do zasady art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Należą do nich:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz.U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

W celu ustalenia spełnienia powyższych warunków przeprowadzana jest analiza urbanistyczna, której zasady sporządzania i sposoby ustalania parametrów nowej zabudowy określa wskazane wyżej rozporządzenie MI z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (na mocy § 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r., Dz.U. poz. 2399, zmieniającego w/w rozporządzenie z dniem 3 stycznia 2022 r., do spraw ustalenia warunków zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, stosuje się przepisy dotychczasowe).

Rozporządzenie z 26 sierpnia 2003 r. pozostaje w ścisłym związku z przewidzianym w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wymogiem kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, który to przepis wprowadza tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą możliwość realizacji zamierzonej inwestycji od dostosowania się do wskazanych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego.

Wyraźnego podkreślenia wymaga w związku z tym, że kontynuacja funkcji istniejącej zabudowy oznacza, iż nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu. Nowa zabudowa jest zatem dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą. W przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie chodzi o to, by nowa zabudowa była odtworzeniem istniejącej zabudowy sąsiedniej, ale o to, by na jej podstawie możliwe było określenie cech nowej zabudowy która ma być kontynuacją, przez co należy rozumieć zachowanie charakteru tej zabudowy (por. m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 czerwca 2008 r. II OSK 58/07, LEX nr 465665).

Dla ustalenia warunków zabudowy nie jest więc konieczne, aby w obszarze analizowanym istniał obiekt, który wszystkimi swoimi parametrami i funkcją odpowiadałby planowanej zabudowie, a wystarczające jest, że poszczególne parametry planowanego obiektu nawiązują do parametrów występujących w obszarze analizowanym i stanowią ich kontynuację. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może więc być wyłącznie planowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, w stopniu, który nie stwarza możliwości ich pogodzenia.

Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r., granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Jak wskazano m.in. w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 września 2021 r. II OSK 1581/20 - LEX nr 3248599 i z 19 listopada 2019 r. II OSK 3331/17 - LEX nr 2783391, co do zasady brak jest przeszkód do wyznaczenia obszaru analizowanego w promieniu większym niż trzykrotność frontu działki, jeśli jest to uzasadnione specyfiką zagospodarowania przestrzennego danego obszaru, jednak takie powiększenie obszaru analizy powinno wynikać z okoliczności sprawy i przeprowadzonej analizy architektoniczno – urbanistycznej.

Wg sporządzonej w sprawie analizy (stanowiącej załącznik nr 2 do decyzji organu I instancji), analizą objęto obszar w zasięgu nie mniejszym niż trzykrotna szerokość frontu terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Przez front działki – zgodnie z § 2 pkt 5 w/w rozporządzenia – należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

Szerokość frontu działki inwestycyjnej nr [...] nie została wskazana ani w analizie, ani w żadnej z wydanych w sprawie decyzji, jednak jak wynika z załącznika graficznego analizy, wjazd na nią został oznaczony od strony działki nr [...], a więc od krótszego jej boku. Nie kwestionując dopuszczalności rozszerzenia obszaru analizowanego ponad "standardową" trzykrotną szerokość frontu działki, należy jednak zauważyć, że o ile obszar analizowany został wg sporządzonej analizy faktycznie w sprawie wyznaczony "w zasięgu nie mniejszym niż trzykrotna szerokość frontu terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy", to w żadnym jej miejscu nie zawarto żadnego odniesienia i uzasadnienia dla takiego jego rozszerzenia. Abstrahując od niezgodności z zapisem zawartym w decyzji organu I instancji (s.4) o wyznaczeniu obszaru analizowanego na terenie o trzykrotnej szerokości frontu działki, jest to o tyle istotne, że wielkość tego obszaru przekracza nawet 3-krotną wielkość dłuższego boku działki inwestycyjnej, który wg "orientacyjnego usytuowania wjazdu na działkę", nie stanowi jej frontu.

W kontekście powyższego, taki sposób wyznaczenia obszaru analizowanego nie może zostać zaakceptowany, co wprost przekłada się na przedwczesne uznanie przez organy prawidłowości ustalenia parametrów, cech i wskaźników istniejącej w tym obszarze zabudowy, mającej wg analizy stanowić punkt odniesienia dla planowanej inwestycji. Podkreślić w związku z tym ubocznie należy – gdyż dotyczy to rozpoznawanej sprawy – iż jakkolwiek również w tym zakresie przepisy wskazanego rozporządzenia dopuszczają pewne odstępstwa, to powinno to wprost wynikać ze sporządzonej analizy.

Ponieważ właściwe wyznaczenie obszaru analizowanego ma zasadniczy wpływ na prawidłowe rozpatrzenie wniosku i ustalenie parametrów planowanej inwestycji, wymaga to dokonania ponownych – opartych na przytoczonych wyżej przepisach - ustaleń w tym zakresie, jako ewidentnie rzutujących na ocenę zaistnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Uzasadniało to w ocenie Sądu uchylenie zaskarżonej decyzji i utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji, o czym na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) P.p.s.a. orzeczono jak w pkt I sentencji wyroku.

O należnych skarżącym solidarnie kosztach postępowania sądowego obejmujących równowartość opłaconego od skargi wpisu (500 zł) orzeczono stosownie do art. 200 w zw. z art. 205 § 1 P.p.s.a. (pkt II sentencji wyroku).