Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 983/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2011-10-06 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 181,  art. 183
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska Sędziowie: WSA Elżbieta Sobielarska (spr.) WSA Maria Tarnowska Protokolant sekretarz sądowy Agnieszka Żurawska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 października 2011 r. sprawy ze skargi E. S. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] marca 2011 r. nr [...] w przedmiocie kary dyscyplinarnej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] marca 2011 r., nr [...] utrzymał w mocy swą poprzednią decyzję z dnia [...] listopada 2008 r., Nr [...] orzekającą o udzieleniu, pośrednikowi w obrocie nieruchomościami E. S., kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji na okres 6 miesięcy.

Decyzja powyższa wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

W związku ze skargą A. W. wszczęte zostało z urzędu postępowanie wyjaśniające z tytułu odpowiedzialności zawodowej w stosunku do pośrednika w obrocie nieruchomościami E. S. O wszczęciu niniejszego postępowania organ powiadomił pośrednika pismem z dnia [...] września 2007 r.

W trakcie postępowania wyjaśniającego Komisja Odpowiedzialności Zawodowej ustaliła, że A. W. w dniu [...] lipca 2007 r. zamieściła w Internecie na portalu "Gratka" prywatne ogłoszenie w sprawie sprzedaży mieszkania położonego w L. przy [...]. Następnego dnia ogłoszenie powyższe zamieszczone zostało na tym samym portalu przez Biuro Obrotu Nieruchomościami "X" bez jej wiedzy i zgody. A. W. oświadczyła, że nigdy nie kontaktowała się z biurem pośrednictwa nieruchomościami i nie podpisywała żadnej umowy.

Jak ustalono, w okresie od [...] lutego 2007 r. do 1 sierpnia 2007 r. w Biurze Obrotu Nieruchomościami "X", czynności pośrednictwa wykonywała pośrednik E. S. na podstawie umowy z dnia [...] lutego 2007 r., będąc jednocześnie osobą odpowiedzialną zawodowo za wykonywanie czynności pomocniczych przez inne osoby w biurze.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej uznała, że E. S. jako osoba odpowiedzialna zawodowo za wykonywanie czynności pośrednictwa w biurze "X", dopuściła się naruszenia art. 180 ust. 3 w zw. z art. 180 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 102, poz. 651 ze zm.) – dalej ugn, gdyż doszło do zamieszczenia oferty sprzedaży nieruchomości bez umowy pośrednictwa.

Na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] listopada 2008 r., Nr [...] orzekł o udzieleniu pośrednikowi w obrocie nieruchomościami E. S., kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowej na okres 6 miesięcy.

E. S. złożyła wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy podnosząc, że obowiązek zawarcia umowy pośrednictwa w przedmiotowej sprawie należał do przedsiębiorcy, a nie do pośrednika, który zobowiązał się umownie świadczyć jedynie czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w jego przedsiębiorstwie. Ponadto wnioskodawczyni wskazała, że art. 180 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje dwa sposoby wykonywania czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Pierwszy to taki, że pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje te czynności osobiście. Natomiast drugi sposób dopuszcza możliwość wykonywania tych czynności przy pomocy innych osób, które mogą wykonywać czynności pomocnicze. Wyjaśniła, że nie chcąc odpowiadać za czynności pomocnicze osób zatrudnionych w Biurze Nieruchomości ,,X" wykonywała czynności pośrednictwa osobiście.

Pismem z dnia [...] grudnia 2008 r. Minister Infrastruktury zwrócił się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o ponowne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w sprawie z tytułu odpowiedzialności zawodowej pośrednika w obrocie nieruchomościami E. S.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej ponownie rozpatrując sprawę ustaliła, że - prowadząca działalność gospodarczą pod firmą "Z" P.P.H.U. – E. S., zawarła w dniu [...] lutego 2007 r. z Biurem Nieruchomości ,,Z" umowę o świadczenie usług w okresie od 1 lutego 2007 r. do 31 sierpnia 2007 r.

W dniu [...] lipca 2007 r. na portalu internetowym "Gratka" i na stronie internetowej [...]. Biuro Nieruchomości ,,X" upubliczniło informację o sprzedaży mieszkania A. W. Informacja o sprzedaży mieszkania została skopiowana wraz ze zdjęciami z ogłoszenia zamieszczonego przez skarżącą na portalu internetowym ,,Gratka" dzień wcześniej, tj. w dniu [...] lipca 2007 r. Komisja ustaliła, że A. W. nie kontaktowała się z Biurem Nieruchomości ,,X" i nie podpisała żadnej umowy współpracy z pośrednikiem w zakresie sprzedaży swojego mieszkania. Komisja wskazała również na pismo E. S. z dnia [...] sierpnia 2007 r. skierowane do A. W., w którym pośrednik wprost przyznała, że zamieszczenie oferty sprzedaży mieszkania skarżącej na portalu Gratka.pl i na stronie internetowej Biura Nieruchomości "X", bez zawartej z biurem wcześniej umowy pośrednictwa, nie powinno mieć miejsca. W piśmie tym E. S. wyjaśniła, że jako osoba nadzorująca doprowadziła do natychmiastowego usunięcia z Internetu oferty sprzedaży mieszkania A. W. w wersji oferty biura nieruchomości "X", a ponadto podjęła decyzję o rozwiązaniu z dniem [...] sierpnia 2007 r. zawartej z tym biurem umowy o świadczenie usług. Komisja podniosła, że w kolejnych pismach z dnia [...] grudnia 2008 r. i [...] czerwca 2009 r. pośrednik E. S. zmieniła swoje dotychczasowe stanowisko dotyczące sposobu wykonywania przez nią czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w Biurze Nieruchomości ,,X" wskazując, że nie sprawowała nadzoru nad zatrudnionymi w tym biurze pracownikami i nie angażowała ich do wykonywania czynności pośrednictwa, które wykonywała osobiście.

Reasumując Komisja Odpowiedzialności Zawodowej uznała, że w sprawie niniejszej doszło do niedopełnienia obowiązku określonego w art. 181 ust. 1 w związku z art. 180 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez E. . – pośrednika w obrocie nieruchomościami i zawnioskowała o zastosowanie wobec pośrednika kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowej na okres 6 miesięcy.

Decyzją z dnia [...] marca 2011 r., Minister Infrastruktury utrzymał w mocy swą poprzednią decyzję z dnia [...] listopada 2008 r. przyjmując w całości ustalenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, gdyż znalazły one jego zdaniem, potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym i przepisach prawa z zakresu wykonywania zawodu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami. Minister stwierdził ponadto, że w sprawie niniejszej nie ma wątpliwości co do faktu, iż pośrednik E. S. jest odpowiedzialna zawodowo za powstałą w sprawie niniejszej sytuację, a mianowicie oferowanie nieruchomości do sprzedaży bez uprzedniego zawarcia umowy pośrednictwa. Fakt ten został bowiem bezspornie udokumentowany. Dlatego też Minister uznał, że wina pośrednika została udowodniona, a zastosowana w sprawie kara dyscyplinarna jest właściwa. Wskazał jednocześnie, że kopiowanie prywatnych ofert nieruchomości i umieszczanie ich w Internecie jako ofert biura nieruchomości jest niedopuszczalne.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, wniosła E. S. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie:

- art. 180 ust. 2, art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami;

- art. 31 § 1 pkt 1, art. 31 § 2, art. 73 § 1, art. 74 § 2, art. 6, 7, 8, 9, 10 i art. 107 § 3 kodeksu postępowania administracyjnego;

- art. 65 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

W uzasadnieniu skargi podniosła, że jej zdaniem organy przyjmują błędną interpretację przepisu art. 180 ust. 2 ugn uznając, że pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonując czynności w Biurze Nieruchomości obowiązkowo musi to biuro nadzorować, gdy tymczasem jej zdaniem nie wynika to z przepisów ustawy. Zarzuciła również, że nie wyznaczono jej na czas obrońcy z urzędu przed KOZ, bowiem wyznaczony obrońca został powiadomiony o tym dopiero pismem z dnia [...] listopada 2007 r., a ona została o tym powiadomiona już po posiedzeniu Komisji. Ponadto skarżąca podniosła szereg wątpliwości dotyczących ustaleń Komisji Odpowiedzialności Zawodowej oraz interpretacji przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odpowiadając na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Jednocześnie odnosząc się do kwestii wyznaczenia obrońcy z urzędu organ stwierdził, że obrońca został wyznaczony w dniu [...] listopada 2007 r. i w tym samym dniu odebrał pismo informujące go o powyższym oraz zapoznał się z aktami sprawy. Obrońca ten był obecny na posiedzeniu Komisji w dniu [...] listopada, na które to posiedzenie nie stawiła się E. S.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Stosownie zaś do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Przedmiotem postępowania w niniejszej sprawie była decyzja Ministra Infrastruktury z dnia [...] marca 2011 r. o zastosowaniu kary dyscyplinarnej, wobec pośrednika w obrocie nieruchomościami E. S. za popełnienie przewinienia dyscyplinarnego.

Dokonując oceny zaskarżonej decyzji z dnia [...] marca 2011 r. oraz poprzedzającej ją decyzji z dnia [...] listopada 2008 r., a także zebranego w sprawie materiału dowodowego, Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Podkreślić w tym miejscu należy, że rozpoznając sprawę sąd administracyjny ocenia jedynie legalność decyzji administracyjnych nie biorąc pod uwagę słuszności wydanego w sprawie rozstrzygnięcia, ani oceny organów wyrażanych w toku postępowania administracyjnego, jak również rodzaju zastosowanej kary dyscyplinarnej. Wybór rodzaju kary dyscyplinarnej należy bowiem do wyłącznej kompetencji organów administracji. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 września 2010 r. sygn. akt I OSK 454/10, gradacja kar jest swego rodzaju stopniowaniem środków, jakie mogą być zastosowane w konkretnej sprawie. Brak natomiast określenia, jakiemu przewinieniu służbowemu odpowiada każdy z nich, pozostawia tę kwestię do uznania właściwego organu – w tym przypadku Ministra Infrastruktury.

Materialno-prawną podstawę odpowiedzialności dyscyplinarnej pośrednika w obrocie nieruchomościami zawiera art. 183 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowi, że pośrednik w obrocie nieruchomościami, który nie wypełnia obowiązków, o jakich mowa w art. 181 tej ustawy - podlega odpowiedzialności zawodowej. Jednocześnie przepis ten zawiera katalog możliwych do zastosowania kar dyscyplinarnych, w tym zawieszenie licencji zawodowej na okres od 3 miesięcy do 1 roku.

Zgodnie natomiast z treścią przepisu art. 181 ust. 1 w/w ustawy pośrednik w obrocie nieruchomościami zobowiązany jest do wykonywania czynności, o których mowa w art. 180 zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa oraz standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Przy czym, ust. 2 tego przepisu stanowi, że czynności pośrednictwa, o których mowa w art. 180 ust. 1 i 1a pośrednik wykonuje osobiście, lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze, działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc jednocześnie odpowiedzialność zawodową za czynności wykonane przez te osoby.

Jak wynika z akt sprawy, w okresie od [...] lutego 2007 r. do [...] sierpnia 2007 r., E. S. wykonywała w Biurze Obrotu Nieruchomościami "X" czynności pośrednictwa na podstawie umowy z dnia [...] lutego 2007 r. o świadczenie usług. Będąc zatrudniona jako licencjonowany pośrednik podlegała odpowiedzialności zawodowej wynikającej z przepisu art. 183 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie sposób zgodzić się z zarzutami skarżącej, dotyczącymi błędnej interpretacji - przez Ministra Infrastruktury - przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących nadzorowania przez nią Biura, w którym była zatrudniona. Z przepisu art. 180 ust. 2 ustawy wprost wynika, że pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje czynności zawodowe osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem. Brak w niniejszym przepisie sformułowania "nadzorowane biuro" – jak podnosi skarżąca – nie ma wpływu na obowiązek wykonywania nadzoru nad działalnością jego pracowników nie posiadających licencji zawodowej. Ponadto wskazać należy, że sama skarżąca w piśmie z dnia [...] lipca 2007 r. adresowanym do A. W. wskazała, że była osobą "nadzorującą" oraz, że fakt rozwiązania przez nią umowy o świadczenie usług z dnia [...] lutego 2007 r. pozbawił biuro "X" możliwości prowadzenia działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. A zatem sama skarżąca w sposób jednoznaczny wskazała, że była jedynym licencjonowanym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami zatrudnionym w Biurze "X". Zawarty w skardze zarzut, braku potwierdzenia przez organ okoliczności, że była ona jedynym pośrednikiem zatrudnionym w przedmiotowym biurze uznać należy zatem za chybiony. Przy tym podnieść należy, że również podnoszone przez skarżącą wywody dotyczące rzekomej odpowiedzialności przedsiębiorcy, nie są trafne. Przedsiębiorca odpowiada jedynie za działalność Biura w znaczeniu podmiotu działalności gospodarczej i nie może ponosić odpowiedzialności za działania podejmowane bezpośrednio w sferze obrotu nieruchomościami, gdyż za tą sferę działań odpowiada jedynie licencjonowany pośrednik. Zgodnie bowiem z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651) pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, jest działalnością zawodową wykonywaną przez pośredników na zasadach określonych w ustawie. Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową.

Argumenty wskazane w skardze, pozostają zdaniem Sądu bez wpływu na prawidłowość zaskarżonej decyzji.

Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.