Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2123/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2012-07-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 18 i 22
journal: Dz.U. 2008 nr 154 poz 958
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz  o zmianie niektórych innych ustaw
article: art. 132 i 134
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Apostolidis (spr.) po rozpoznaniu w dniu 19 lipca 2012 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi M. M. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2011 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2010 r., nr [...], 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, 3. zasądza od Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej na rzecz skarżącej M. M. kwotę 440 (czterysta czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r., nr [...] Minister Infrastruktury po rozpatrzeniu odwołania M. M., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2012 r., znak [...] o ustaleniu odszkodowania na rzecz M. M. w kwocie [...] zł za przejęte z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawo własności nieruchomości, objętej decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] września 2008 r. o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej tj. "budowa drogi [...]", położonej w J., obręb J., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, powstałej z podziału działki nr [...], objętej księgą wieczystą nr [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w J., gdzie jako właściciela wpisano M. M.

Powyższa decyzja została wydana w następującym stanie faktyczny i prawnym sprawy:

Opisana wyżej nieruchomość została objęta decyzją Wojewody [...] z dnia [...] września 2008r. nr [...] o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej tj. "budowa drogi [...]".

Na mocy wyżej wymienionej ostatecznej decyzji Wojewody [...] z dnia [...] września 2008r. nr [...] nieruchomość ta z mocy prawa stała się własnością Województwa [...]. Jak wynika z odpisu księgi wieczystej Nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w J., nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, powstała z podziału działki nr [...] stanowiła przed nabyciem na rzecz Województwa [...] własność M. M.

Zawiadomieniem z dnia 30 listopada 2009r. Nr [...] Wojewoda [...] poinformował M. M., Prezydenta Miasta J. oraz Województwo [...] o wszczęciu postępowania odszkodowawczego oraz o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie. Powołując się na treść przepisów ustawy z dnia 25 lipca 2008 r., art. 12 ust. 4a, 4f i 5 oraz art. 18 i art. 22 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2003r., Nr 80, poz. 721 z późn. zm.) oraz art. 6 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008 r. Nr 154, poz. 958), art.132 ust. 1a i 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2004r., Nr 261, poz. 2603 z późn.zm.) – dalej jako u.g.n. oraz § 36 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (DZ. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm.) – dalej jako Rozporządzenie organ pierwszej instancji wyjaśnił, że w sprawie niniejszej rzeczoznawca majątkowy J. O. sporządził w dniu 4 grudnia 2009 r., operat szacunkowy. W ocenie organu pierwszej instancji operat został sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z powyższych przepisów. W operacie tym uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne biegły, określił wartość nieruchomości na kwotę [...] zł. Oszacowanie nieruchomości dokonane zostało podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, natomiast wartość nieruchomości określono w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych, współczynnikami korygującymi wartości przypisane cechom tych nieruchomości. Po uzyskaniu informacji o wycenie nieruchomości, M. M. pismem z dnia 10 czerwca 2010 r. uznała, że wyceniona wartość nieruchomości jest satysfakcjonująca jednak zwróciła się o wskazanie przyczyn pominięcia przy dokonaniu przedmiotowej wyceny znajdujących się na nieruchomości drzew. W związku z uwagami przedstawionymi przez byłą właścicielkę rzeczoznawca majątkowy J. O. przedłożył nowy operat szacunkowy wraz z wyjaśnieniami. Pismem z dnia 8 lipca 2010 r. swoje zastrzeżenia do przygotowanej ekspertyzy wniósł Prezydent Miasta J. zarzucając jej błędy w bazie nieruchomości przyjętych do porównań. Uznając zastrzeżenia Prezydenta Miasta J. za zasadne biegły skorygował ekspertyzę określając wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...] zł, w skorygowanym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy poprawił bazę cen transakcyjnych. Wojewoda [...] opierając się na zgromadzonym materiale dowodowym uznał, iż skorygowany operat szacunkowy z dnia 4 grudnia 2009 r. sporządzony został zgodnie z wymogami obowiązującego prawa na co wskazuje fakt, iż zawiera on wszelkie niezbędne dane konieczne do ustalenia podejścia i metody, za pomocą których dokonano wyceny, uzasadnienie dokonanego wyboru podejścia, zestawienie cen transakcyjnych oraz wnioski rzeczoznawcy majątkowego dotyczące określenia wartości nieruchomości i dlatego został on przez organ pierwszej instancji przyjęty jako dowód w sprawie i stanowi podstawę ustalenia odszkodowania. W toku postępowania w związku ze sporządzonym operatem szacunkowym, Wojewoda [...] zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego z prośbą o wyjaśnienie czy wycena nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] obejmuje składnik roślinny, to jest drzewa. W odpowiedzi rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że do wyceny przyjął bazę cen transakcji gruntami zawierającą różne nieruchomości podobne, z różnym rodzajem zieleni w tym drzew. Wyjaśnił również, że odpowiednie korygowanie ceny średniej uwzględnia istniejące na gruncie zadrzewienia nie stanowiące lasów.

W związku z dokonaną korektą operatu szacunkowego pismem z dnia 14 października 2010 r., M. M. wniosła uwagi do operatu oświadczając, że nie zgada się na proponowaną sumę odszkodowania. Jej zdaniem podana kwota jest zaniżona w stosunku do kwoty z poprzedniego operatu. W odpowiedzi na zarzut organ pierwszej instancji wyjaśnił, że subiektywne przekonanie strony, że wartość nieruchomości jest zbyt niska nie stanowi o wadliwości operatu szacunkowego. Teren, na którym znajduje się wyceniana działka gruntu jest oznaczony symbolem ‘[...]" jako "tereny dróg publicznych klasy głównej". Odnośnie kwestii drzew organ przychylił się do wyjaśnień udzielonych przez rzeczoznawcę majątkowego w tym zakresie. Natomiast odnośnie kwestii dostępu do dróg istniejących organ pierwszej instancji podkreślił, że rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym wskazał cechy rynkowe wpływające na wartość rynkową nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe, Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] listopada 2012 r., znak [...] ustalił odszkodowanie na rzecz M. M. w kwocie [...] zł za przejęte z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawo własności nieruchomości, objętej decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] września 2008 r. o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej tj. "budowa drogi [...]", położonej w J., obręb J., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, powstałej z podziału działki nr [...], objętej księgą wieczystą nr [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w J. gdzie jako właściciela wpisano M. M.

Od powyższej decyzji, M. M. wniosła odwołanie do Ministra Infrastruktury zarzucając Wojewodzie [...] niewłaściwe ustalenie kwoty należnego odszkodowania oraz naruszenie prawa materialnego. Odwołująca się zażądała powołania rzeczoznawcy majątkowego oraz przeprowadzenia oględzin przedmiotowej nieruchomości. Strona wskazała również na niedostateczne wyjaśnienie przez biegłego istniejącego na działce drzewostanu oraz zarzuciła, iż rzeczoznawca majątkowy pozostawał pod wpływem sugestii Prezydenta Miasta J.., co przełożyło się na sporządzenie nowego operatu szacunkowego i tym samym zmniejszenie odszkodowania.

W toku postępowania odwoławczego Minister Infrastruktury stwierdził, że analiza operatu szacunkowego wskazuje, iż został on sporządzony prawidłowo. Odpowiada on bowiem obowiązującym w tej materii przepisom u.g.n. i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 kwietnia 2004 r. Organ odwoławczy wyjaśnił, że mający zastosowanie do wyceny nieruchomości zajętej pod drogę przepis § 36 ust. 1 Rozporządzenia obliguje rzeczoznawcę majątkowego przy szacowaniu wartości nieruchomości, do brania pod uwagę w pierwszej kolejności cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne jeśli tego rodzaju rynek na danym lub podobnym obszarze został wykreowany. Jeśli zaś analiza rynku wykaże brak transakcji nieruchomości nabywanych w celu realizacji inwestycji drogowych istnieje możliwość zastosowania przez rzeczoznawcę majątkowego ust. 2 pkt 1 tego przepisu. Organ podkreślił jednak, że § 36 nie ustanawia dwóch alternatywnych metod wyceny nieruchomości, każda z tych metod stanowi następny etap wyceny w przypadku, gdy sytuacja opisana w ustępie poprzednim nie znajduje zastosowania w określonym stanie faktycznym. Minister Infrastruktury wskazał, że w badanym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy dla określenia wartości nieruchomości zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Organ zaznaczył, że w informacjach wstępnych rzeczoznawca majątkowy wskazał, że wyceniany grunt jest położony w północnej części miasta J,, w terenie planowanej Drogi [...]. Działka przylega do działek, które są przeznaczone pod projektowaną drogę i sąsiaduje z terenami zadrzewionymi i uprawianymi rolniczo, na działce i w sąsiedztwie brak jest uzbrojenia technicznego. Na datę odjęcia prawa własności na rzecz Województwa [...] wyceniany grunt był w przeważającej części zakrzaczony oraz porośnięty drzewami, w niewielkiej części użytkowanymi rolniczo. W wyniku przeprowadzonej analizy biegły stwierdził, że rynek nieruchomości przeznaczonych pod budowę dróg w J. jest dość znaczny, głównie z powodu nabywania gruntów pod budowę I etapu Drogi [...]. Rzeczoznawca majątkowy ograniczył okres badania rynku do dwóch lat od grudnia 2007 roku, i stwierdził, że na tak określonym rynku odnotowano kilkadziesiąt transakcji gruntami podobnymi. Minister Infrastruktury wyjaśnił, że po odrzuceniu transakcji skrajnie zawyżonych lub zaniżonych uzyskano zbiór [...] transakcji, które poddano głębszej analizie. Ostatecznie wartość 1 m2 gruntu została oszacowana na kwotę [...] zł. Biegły stwierdził również, że służebność ustanowiona nie nieruchomości nie ma wpływu na wartość wycenianej działki. Minister Infrastruktury zaznaczył, że nie dostrzegł żadnych uchybień dotyczących postępowania przeprowadzonego przez Wojewodę [...] jak również w zakresie dokonanej wyceny wywłaszczonej nieruchomości. Podkreślił, iż operat szacunkowy jest opinią autorską sporządzającego go rzeczoznawcy majątkowego. Każdy z operatów zawiera elementy indywidualne, zaś sama pozycja rzeczoznawcy majątkowego zbliżona jest do osoby zaufania publicznego, który ostatecznie wskazuje cechy szacowanej nieruchomości oraz ich wpływ na wartość przedmiotu wyceny. Innymi słowy na rynku lokalnym nie ma możliwości znalezienia identycznych nieruchomości, bowiem każda nieruchomość posiada pewne wyróżniające ją od innych indywidualne cechy, które wpływają na wartość danej nieruchomości. Organ odwoławczy wskazał, że odszkodowanie za zmniejszenie powierzchni gruntu nie może być rekompensowane poprzez podwyższenie wartości nieruchomości przejętej. Odnośnie braku uwzględnienia drzewostanu na przedmiotowej działce Minister Infrastruktury sięgnął do pisma rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] października 2010 r., w którym wyjaśnił on, że nie ujęcie w operacie szacunkowym odrębnie składnika roślinnego (zadrzewienia) wynika z przyjętej metody wyceny nieruchomości dla uzyskania wartości rynkowej to jest metody korygowania ceny średniej. Odpowiednie korygowanie ceny średniej uwzględnia istniejące na gruncie zadrzewienia nie stanowiące lasów. Przywołując orzecznictwo sądów administracyjnych Minister Infrastruktury wskazał, iż ocena dowodu jakim jest operat szacunkowy spoczywa na organie prowadzącym postępowanie. To organ ma w obowiązku dokładnie wyjaśnić sprawę oraz podjąć niezbędne działania zmierzające do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Minister nie zgodził się z zarzutem skarżącej co do faktu przekroczenia przez organ pierwszej instancji swoich uprawnień, kierując do rzeczoznawcy majątkowego uwagi dotyczące sporządzonego operatu szacunkowego, sformułowane przez Prezydenta Miasta J.. Organ odwoławczy podkreślił, że o ich uwzględnieniu zdecydował sam rzeczoznawca posiadający specjalistyczną wiedzę potrzebną do ich oceny.

Mając na uwadze powyższe Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2012 r., znak [...] o ustaleniu odszkodowania za opisaną w niej nieruchomość.

Na powyższą decyzję M. M. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie domagając się jej uchylenia. Wydanemu rozstrzygnięciu skarżąca zarzuciła naruszenie:

- art. 2, art. 21 ust. 2, art. 32 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej,

- art. naruszenie Artykułu 1 Protokołu nr 1 do Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności, sporządzonego w Paryżu w dniu 20.3.1952 r. ratyfikowanego przez Rzeczpospolitą Polską w 1994 r.,

- rażące naruszenie art. 134 u.g.n. w związku z § 36 Rozporządzenia, poprzez przyznanie skarżącej odszkodowania w wysokości znacznie niższej od wartości rynkowej nieruchomości i nie odpowiadającej dyrektywie słusznego odszkodowania,

- rażące naruszenie art. 157 u.g.n. w związku z § 36 Rozporządzenia, poprzez nie przeprowadzenie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych,

- naruszenie art. 7, art. 8, art. 77 i art. 80 k.p.a. poprzez oparcie wyceny nieruchomości na operacie szacunkowym sporządzonym przez J. O., podczas gdy prawidłowość jego sporządzenie budzi znaczne wątpliwości

- naruszenie art. 78 § 1 k.p.a. poprzez nierozpatrzenie wniosków dowodowych zgłoszonych w postępowaniu przez skarżącą, w tym wniosku o przeprowadzenie dodatkowej opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego celem oszacowania rzeczywistej wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], powstałej z podziału działki nr [...], objętej księgą wieczystą Nr [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w J., ze szczególnym uwzględnieniem drzewostanu znajdującego się na przedmiotowej nieruchomości, wniosku o przeprowadzenie oględzin wskazanej nieruchomości, wniosku o przeprowadzenie dowodu z cen wywoławczych trzech działek wystawionych na sprzedaż przez Miasto J., pochodzących ze źródła: www.bip.jastrzebie.pl oraz z ofert sprzedaży zamieszczonych w sieci internet na stronie www.gratka.pl.,

- naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niewskazanie w uzasadnieniu decyzji przyczyn, z powodu których dowodom wnioskowanym przez skarżącą odmówił wiarygodności i mocy dowodowej,

W obszernym uzasadnieniu skargi skarżąca wyjaśniła, że nie zgadza się z argumentacją przedstawioną w zaskarżonej decyzji. W szczególności skarżąca zarzuciła Ministrowi Infrastruktury, że nie przeprowadził on wnioskowanych dowodów z dodatkowej opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, na okoliczność oszacowania rzeczywistej wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] powstałej z podziału działki nr [...], ze szczególnym uwzględnieniem drzewostanu znajdującego się na przedmiotowej nieruchomości oraz nie przeprowadził oględzin przedmiotowej nieruchomości. Ponadto w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie wskazał z jakich względów oddalił powyższe wnioski dowodowe, a z jakich względów odebrał im moc lub też uznał, że przeprowadzenie wskazanych dowodów nie posiada istotnego znaczenia dla sprawy. Powyższe okoliczności dotyczą również wnioskowanych w odwołaniu dowodów z cen wywoławczych trzech działek wystawionych na sprzedaż przez Miasto J. W. ocenie skarżącej skoro wnosiła ona o przeprowadzenie dowodów co do ceny nieruchomości, a konsekwencji również wysokości przysługującej skarżącej odszkodowania za bezzasadne należy uznać ich nie przeprowadzenie co stanowi naruszenie art. [...] zł za m2 jest w sposób oczywisty zaniżone i krzywdzące. O zaniżeniu wartości rynkowej nieruchomości świadczy przede wszystkim obiektywne porównanie wartości nieruchomości podobnych na rynku lokalnym powiatu jastrzębskiego. Fakt ich zaniżenia jest zdaniem skarżącej łatwo dostrzegalny na przykładzie cen nieruchomości należących do Miasta J. i oferowanych do sprzedaży przez Prezydenta Miasta J. Ceny działek miejskich wystawianych na sprzedaż przez miasto, często w gorszej lokalizacji, jakości, stopniu wyposażenia kształtują się na poziomie [...] zł/m2. Powyższe, zdaniem skarżącej wskazuje, że orzeczone odszkodowanie jest nieodpowiednie, niesłuszne i nieekwiwalentne. M. M. zaznaczyła również, że wobec tak istotnych różnic pomiędzy pierwotnie ustaloną wysokością odszkodowania, a ostateczną wersją operatu Wojewoda [...] winien poddać weryfikacji sporządzoną wycenę powierzając wykonanie prac organizacji zawodowej rzeczoznawców. Niedokonanie przez organ weryfikacji tak istotnych różnic w wycenie nieruchomości wskazuje zdaniem skarżącej na naruszenie art. 7 k.p.a. Ponadto w jej ocenie brak jakichkolwiek wątpliwości biegłego dokonującego pierwotnej wyceny najlepiej świadczy o fakcie, że wycena nieruchomości na kwotę [...] zł została dokonana prawidłowo. M. M. uważa, że organ odwoławczy powinien krytycznie i z ostrożnością podejść do operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego J. O., w szczególności powinien przedsięwziąć środki celem weryfikacji opinii biegłego, czego nie uczynił.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie. Ustosunkowując się do zarzutów skargi organ stwierdził, że nie zawierają one nowych okoliczności, które nie byłyby uwzględniane w postępowaniu odwoławczym, a stanowią jedynie powtórzenie zarzutów, do których ustosunkowano się w zaskarżonej decyzji. Jednocześnie organ wniósł o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

w myśl art. 119 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270, dalej: "p.p.s.a.") sąd rozpoznaje sprawę w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym jeżeli jedna ze stron złoży taki wniosek, a pozostałe strony nie wniosą sprzeciwu w terminie 14 dni – taka zaś sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie, bowiem strony postępowania nie sprzeciwiły się rozpoznaniu sprawy w trybie uproszczonym.

Skarga jest uzasadniona, ponieważ zaskarżona decyzja Ministra Infrastruktury jak również poprzedzająca ją decyzja Wojewody [...] naruszają prawo w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy.

W niniejszej sprawie bezspornym jest, że działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] ha, powstała z podziału działki nr [...], objęta księgą wieczystą nr [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w J., która stanowiła własność M. M., została zajęta pod drogę publiczną, a dokładnie drogę [...]. Wyżej opisana nieruchomości została przejęta z mocy prawa na własność Województwa [...] na mocy decyzji Wojewody [...] z dnia [...] września 2008 r., nr [...].

Spór dotyczy natomiast wysokości przyznanego odszkodowania, jak również sposobu ustalenia wartości wywłaszczonej nieruchomości. Z akt administracyjnych sprawy, oraz z treści zaskarżonych decyzji wynika, że w niniejszej sprawie wysokość odszkodowania ustalono pierwotnie w oparciu o operat szacunkowy z dnia 4 grudnia 2009 r., sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego J. O. Zgodnie z § 4 Rozporządzeniem Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy wycenie przedmiotowej nieruchomości biegły zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Z uwagi na dostateczną ilość transakcji dotyczących nabywania gruntów zajętych pod drogi na rynku lokalnym do porównania przyjął zbiór transakcji nieruchomościami położonymi w J., które miały miejsce od grudnia 2007 r., do lipca 2009 r. Biegły ustalił, że ceny 1m2 gruntów zajętych pod drogi kształtowały się od [...] zł do [...] zł, co dało średnią cenę [...] zł. Przy uwzględnieniu wskaźników korygujących wartość rynkową 1m2 przedmiotowej nieruchomości określono na kwotę [...] zł, a łączna wartość nieruchomości została oszacowania na kwotę [...] zł. Na skutek zastrzeżeń zgłoszonych przez M. M. biegły przedłożył nowy operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2010 roku w którym, wartość nieruchomości pozostała bez zmian. W związku z uwagami Prezydenta Miasta J. rzeczoznawca majątkowy dokonał korekty operatu [...] grudnia 2009 r., określając wartość nieruchomości na kwotę [...] zł. Z treści skorygowanego operatu wynika, że biegły do porównania przyjął [...] transakcji nieruchomościami położonymi w J., które miały miejsce od grudnia 2007 r., do lipca 2009 r. Biegły ustalił, że ceny 1 m2 gruntów zajętych pod drogi kształtowały się od [...] zł do [...] zł, co dało średnią cenę [...] zł. Przy uwzględnieniu wskaźników korygujących wartość rynkową 1m2 przedmiotowej nieruchomości określono na kwotę [...] zł, co w rezultacie dało ww. wartość nieruchomości.

Skarżąca zarzuca organom orzekającym w sprawie, że mimo tak istotnych różnic pomiędzy pierwotnie ustaloną wysokością odszkodowania, a ostateczną wersją wynikającą z korekty operatu szacunkowego Minister Infrastruktury i Wojewoda [...] zaniżyli wartość odszkodowania, gdyż nie dokonali należytej weryfikacji obu dokumentów. Powyższy zarzut należy uznać za słuszny.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że zaskarżona decyzja Ministra Infrastruktury w dniu [...] sierpnia 2011 r. zapadła na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. Podkreślenia wymaga, iż zgodnie z zasadą dwuinstancyjności w wyniku wniesienia odwołania organ odwoławczy zobowiązany jest ponownie rozpoznać i rozstrzygnąć sprawę rozstrzygniętą decyzją organu I instancji. Zakres tego rozstrzygnięcia wyznaczony jest zakresem rozstrzygnięcia dokonanego przez organ I instancji. Istotne jest jednak to, że organ drugiej instancji dokonuje oceny zebranego materiału dowodowego ponownie, innymi słowy postępowanie administracyjne niejako "prowadzone jest na nowo". Zdaniem Sądu w niniejszej sprawie organ odwoławczy przeprowadził postępowanie w sposób wskazujący na naruszenie powołanego przepisu. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji wskazuje na to, że Minister Infrastruktury ograniczył się do powtórzenia argumentacji przedstawionej w decyzji przez Wojewodę [...]. Natomiast organ odwoławczy w żaden sposób nie odniósł się do tego, iż wartość wywłaszczonej nieruchomości została pierwotnie oszacowana na kwotę ponad dwa razy wyższą, mimo, iż M. M. w odwołaniu od decyzji Wojewody [...] wskazywała na "zaniżenie wartości nieruchomości".

Minister Infrastruktury nie wypowiedział się i nie wyjaśnił dlaczego, wobec tak dużej rozbieżności cenowej, przyjęto do wypłaty odszkodowania kwotę niższą. Organ ograniczył się jedynie do ogólnikowego stwierdzenia, iż "operat z dnia 4 grudnia 2009 został sporządzony prawidłowo". Jak zaznaczono już wcześniej, specyfiką postępowania odwoławczego jest ponowna analiza całokształtu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. Takiej dogłębnej analizy zdaniem sądu w niniejszej sprawie organ odwoławczy nie przeprowadził. W świetle powyższego zasadny jest zarzut skargi naruszenia przez Ministra Infrastruktury przepisu art. 138 § 1 pkt 1 jak również art. 7, 8, 10, 77 § 1 i 107 § 3 k. p. a., co uzasadnia uchylenie decyzji z dnia 18 sierpnia 2011 r.

Sąd pragnie zauważyć, że operat szacunkowy podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a. W sytuacji zatem, gdy wartość nieruchomości – tak jak w sprawie niniejszej korygowana była trzykrotnie – organ prowadzący postępowanie powinien, jak słusznie zauważa skarżąca, z dalece idącą ostrożnością podejść do operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego Jacka Ostałowskiego, a w szczególności wyjaśnić stronom postępowania dlaczego przyjął dla ustalenia wartości nieruchomości kwotę niższą ustaloną w operacie szacunkowym z dnia 4 grudnia 2009 r., a tym samym jakie przyczyny spowodowały odrzucenie jako dowodu w sprawie pierwotnie wykonanego operatu. Oczywistym jest, że analiza ta nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ organ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, szczególnie, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego, w oparciu o przepisy u.g.n., jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Niemniej jednak przy tak zasadniczych różnicach w ostatecznie ustalonych wartościach nieruchomości konieczne jest w ocenie sądu dokonanie choćby analizy porównawczej tych operatów, której nie zastąpi stwierdzenie ,iż " subiektywne przekonanie strony, iż wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym jest zbyt niska nie stanowi o jego wadliwości". Z całą pewnością natomiast wybór konkretnego operatu szacunkowego jako podstawy do ustalenia należnego odszkodowania nie może wynikać z arbitralnej decyzji organu, lecz musi on być uzasadniony w sposób uniemożliwiający kontrolę procesu decyzyjnego. Zarówno decyzja Ministra Infrastruktury jak i poprzedzająca ją decyzja Wojewody [...] nie zawierają takiej analizy.

W kontekście powyższych rozważań należy również zauważyć, że nie jest rolą sądu ocena czy wartość nieruchomości rynkowej będąca podstawą odszkodowania jest zaniżona lub zawyżona, a tym samym czy odszkodowanie jest słuszne lub niesłuszne. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie miał bowiem za zadanie dokonać oceny legalności zaskarżonych decyzji oraz prawidłowości ich uzasadnień.

W ponownie prowadzonym postępowaniu Wojewoda [...] przeprowadzi postępowanie w sposób uwzględniający zarówno zalecenia i uwagi sądu jak również zasady zapisane w przepisach art. 7, 8, 10, 77 § 1 uzasadniając swoje stanowisko w sposób zgodny z wymogami art. 107 § 3 k. p. a.

Na marginesie należy jedynie podnieść, że w utrwalonym już orzecznictwie sądowym istnieje pogląd, iż jeżeli strona skarżąca podważa operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu, może przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (vide: wyrok NSA z dnia 14.03.2007 r., I OSK 322/06, LEX nr 329151, wyrok WSA w Warszawie z dnia 31.08.2006 r., I SA/Wa 1107/05, LEX nr 276587, wyrok WSA w Warszawie z dnia 07.05.2007 r., sygn. akt I SA/Wa 547/07, opubl. Legalis). W realiach niniejszej sprawy skarżąca może zatem rozważyć ewentualne zastosowanie w postępowaniu administracyjnymi takiego dowodu.

Biorąc pod uwagę powyższe Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c związku z art. 119 ust. 2 ustawy a i art. 152 Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270) orzekł, jak w sentencji. O kosztach orzeczono na mocy art. 200 p.p.s.a.