Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt I SA/Gd 1697/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2020-02-11 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art.110 u § 1.
journal: Dz.U. 2018 poz 1314
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Alicja Stępień, Sędziowie Sędzia NSA Sławomir Kozik (spr.), Sędzia NSA Joanna Zdzienicka-Wiśniewska, , po rozpoznaniu w Wydziale I w trybie uproszczonym w dniu 11 lutego 2020 r. sprawy ze skargi A. D. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia 18 lipca 2019 r. nr [...] w przedmiocie zarzutów w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem Dyrektor Izby Administracji Skarbowej z dnia [...] 2019 r. po rozpatrzeniu zażalenia A.D. utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego z dnia [...] 2019 r., którym uznano za nieuzasadnione, zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości gruntowej położonej w Ż. gmina S. (działka nr [...] i [...]), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr [...].

Stan faktyczny przedstawia się następująco:

W toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego do majątku zobowiązanego- A.D. organ egzekucyjny- będący zarazem wierzycielem - Naczelnik Urzędu Skarbowego dokonał zajęcia nieruchomości gruntowej, położonej w Ż. gmina S. (działki nr [...] i [...]), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr [...].

Zajęcia dokonano wezwaniem z dnia 11 kwietnia 2018r.

Naczelnik Urzędu Skarbowego pismem z dnia 16 stycznia 2019 r. zlecił dokonanie wyceny zajętej nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu H.L..

W dniu 4 marca 2019 r. biegły sporządził dwa operaty szacunkowe, jeden - uwzględniający w wartości wycenianej nieruchomości obciążenia wynikające z umowy dzierżawy działki nr [...], zawartej z "A" Sp. z o.o. oraz drugi - nieuwzględniający tych obciążeń.

Pismem z dnia 23 kwietnia 2019 r. zobowiązany zgłosił zarzuty do opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Organ egzekucyjny wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego o udzielenie wyjaśnień, mających na celu odniesienie się do okoliczności wskazanych we wniesionych zarzutach. W odpowiedzi rzeczoznawca majątkowy podtrzymał przyjętą w operacie wartość nieruchomości.

Naczelnik Urzędu Skarbowego postanowieniem z dnia [...] 2019 r. uznał wniesione zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości za nieuzasadnione.

Nie zgadzając się z tym rozstrzygnięciem, pismem z dnia 4 czerwca 2019 r. zobowiązany wniósł zażalenie. Zaskarżonemu postanowieniu zarzucił naruszenie § 3 i § 56 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze. zm., dalej jako "rozporządzenie"); art. 7a w zw. z art. 7, 77 § 1, art. 80 i art. 81 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 2096 ze zm.), w skrócie k.p.a. w zw. z art. 18 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 1314 ze zm., dalej: "u.p.e.a."). Zobowiązany wniósł o uchylenie postanowienia organu egzekucyjnego i jego zmianę poprzez uznanie zarzutów za uzasadnione, ewentualnie uchylenie postanowienia w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, jak też o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z załączonej ekspertyzy biegłego na okoliczność ustalenia rzeczywistej wartości szacowanej nieruchomości.

Postanowieniem z dnia [...] 2019 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie.

Pismem z dnia 21 sierpnia 2019 r. A.D. wniósł skargę na postanowienie na ww. Dyrektora Izby Administracji Skarbowej.

Strona skarżąca zarzuciła naruszenie przepisów prawa procesowego, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

1. art. 7a w zw. z art. 7, art.77 § 1, art. 80 i art. 81 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., poprzez przyjęcie z góry niezweryfikowanego założenia, że wydobywane kruszywo nie będzie kruszywem certyfikowanym i niepodlegającym badaniom laboratoryjnym, co skutkowało tym, że powstałe wątpliwości w zakresie wskazanego stanu faktycznego, zostały rozstrzygnięte na niekorzyść skarżącego;

2. art. 7, art. 77 §1, 78 § 1 i 80 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., poprzez:

a. pominięcie przy rozważaniu niniejszej sprawy operatu dołączonego przez skarżącego i uznanie, że skarżący nie udowodnił swoich twierdzeń,

b. nieprawidłowe przyjęcie, że konieczne jest ponoszenie jako kosztu uzyskania przychodu kosztów związanych z pracą taśmociągu i uzasadnianie tego tym, że "eksploatacja złoża bez przesiewania i asortymentowania kruszywa jest mniej korzystna i obniża dochód z nieruchomości", podczas gdy organ stawiając taką tezę -wymagającą wiedzy specjalistycznej - nie popiera jej żadną opinią specjalisty oraz pomija fakt, że wprowadzenie pracy taśmociągu samo w sobie zwiększa koszt wydobycia i tym samym zmniejsza dochód z nieruchomości o dochód, który zostałby osiągnięty, gdyby wydobycie odbywało się bez tego urządzenia;

c. przyjęcie niezweryfikowanych informacji, że koszt naprawy dróg będzie znaczny, bez uwzględnienia okoliczności, że przedsiębiorstwo wydobywające kruszywo będzie dysponowało materiałem odpowiednim do naprawy drogi gruntowej i wskazane koszty powinny być niższe;

d. przyjęcie nieuzasadnionego założenia, że nie ma podstaw do przyjęcia zdyskontowanej wartości rezydualnej wycenianej nieruchomości i założenia z góry, że po zakończeniu eksploatacji działka górnicza będzie terenem działalności rolnej, podczas gdy wskazane założenie jest daleko idącym i nie popartym, żadnymi informacjami znajdującymi się w aktach;

3. art. 73 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., poprzez uniemożliwienie skarżącemu ustosunkowania się do odpowiedzi biegłego sądowego na zarzuty do opisu i oszacowania przed wydaniem zaskarżonego postanowienia.

Ponadto sformułowano zarzuty naruszenia przepisów prawa materialnego, tj.:

1. § 56 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez nieujawnienie treści informacji ustnych podanych przez organ, a wykorzystanych przez biegłego jako jedno ze źródeł danych merytorycznych sporządzanego operatu i w konsekwencji uniemożliwienia ich weryfikacji przez skarżącego oraz nieuwzględnienie jako źródło danych merytorycznych dokumentów przekazanych pocztą e-mail przez skarżącego;

2. § 3 ww. rozporządzenia, poprzez wybranie w stosunku do działki nr [...] niewłaściwej metody szacowania wartości nieruchomości tj. metody mieszanej, podczas gdy w przedmiotowej sprawie istniały możliwości zastosowania wyłącznie metody dochodowej, a metoda porównawcza nie mogła być zastosowana ze względu na brak istnienia działek nadających się do porównania z ww. nieruchomością, co skutkowało nieprawidłowym ocenieniem jej wartości.

Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości oraz postanowienia organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżone postanowienie nie narusza prawa, a podniesione w niej zarzuty są chybione.

Zdaniem Sądu, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej trafnie ocenił, że organ egzekucyjny prawidłowo rozstrzygnął zgłoszone przez skarżącego zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości gruntowej, położonej w Ż. gmina S. (działka nr [...] i nr [...]), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr [...].

Zaskarżone postanowienie organu II instancji wydane zostało zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, w tym ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz kodeksu postępowania administracyjnego. Kwestionowane postanowienie zawiera ponadto wszystkie składniki struktury postanowienia administracyjnego wymienione w art. 124 § 1 i § 2 k.p.a., w tym zarówno uzasadnienie prawne, jak i faktyczne.

Wskazać należy, że stosownie do treści art. 110u § 1 u.p.e.a. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie. Do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami (art. 110s § 1 u.p.e.a.). Przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość: gruntów; obiektów budowlanych; przynależności i pożytków (art. 110s § 2 u.p.e.a.). Wartości te podaje się z uwzględnieniem oraz bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nieokreślonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw (art. 110s § 4 u.p.e.a.). Zgodnie z art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2018r. poz. 2204 ze zm.) rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Natomiast jak stanowi art. 159 ww. ustawy, Rada Ministrów została zobowiązana do określenia, w drodze rozporządzenia, rodzajów metod i technik wyceny nieruchomości, sposobów określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposobu sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego, uwzględniając:

1) sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod technik wyceny;

2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów;

3) sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw;

4) sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia;

5) rodzaje nakładów na nieruchomości;

6) dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego aktualności;

7) uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym.

Na podstawie ww. przepisu Rada Ministrów wydała rozporządzenie z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z § 55 ust. 2 ww. rozporządzenia, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;

2) określenie celu wyceny;

3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;

4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;

5) opis stanu nieruchomości;

6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;

7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;

8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;

9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem (§ 56 ust. 1 ww. rozporządzenia).

W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule, wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości (§ 56 ust. 3 ww. rozporządzenia). Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu (§ 56 ust. 4 rozporządzenia). Rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy podpisuje go, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego (§ 57 ust. 1 rozporządzenia).

Z akt sprawy wynika, że skarżący pismem z dnia 23 kwietnia 2019 r. zgłosił zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości gruntowej, położonej w Ż., gmina S. (działka nr [...] i [...]), w których zakwestionował określoną przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości.

W ocenie Sądu, wbrew zarzutom skargi, organ egzekucyjny zgromadził wystarczające dla rozpatrzenia sprawy dowody, w tym uzyskał od rzeczoznawcy szczegółowe wyjaśnienia, dotyczące wydanej przez niego opinii, a trafna ocena wiarygodności tych dowodów pozwoliła na podjęcie prawidłowego rozstrzygnięcia.

Podnieść należy, że analiza merytorycznej zawartości operatów szacunkowych prawa własności przedmiotowej nieruchomości (stanowiących integralną część protokołu opisu i oszacowania nieruchomości, spisanego w dniu 10 kwietnia 2019 r.) prowadzi do wniosku, że zostały one sporządzone zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Otóż, w operatach tych, uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, rzeczoznawca, wypełniając dyspozycję wskazaną w art. 110s § 4 u.p.e.a., określił, w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe, konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości:

- wartość prawa własności nieruchomości gruntowej- działki nr [...], stanowiącej obszar i teren górniczy, obciążonej umową dzierżawy zawartej w dniu 29 grudnia 2016 r. z "A" Sp. z o.o. oraz działki nr [...], stanowiącej teren produkcji rolnej i leśnej na kwotę 516.450 zł (w tym: wartość dochodową z dzierżawy działki nr [...] na kwotę 113.700 zł, wartość rynkową prawa własności gruntu stanowiącego działkę nr [...] na kwotę 304.150 zł oraz działki nr [...] na kwotę 98.600 zł),

- wartość prawa własności nieruchomości gruntowej - działki nr [...], stanowiącej obszar i teren górniczy, bez obciążenia umową dzierżawy z dnia 29 grudnia 2016 r. oraz działki nr [...], stanowiącej teren produkcji rolnej i leśnej na kwotę 1.677.450 zł (w tym: wartość dochodową udokumentowanego złoża kopalin na działce nr [...] na kwotę 1.274.700 zł, wartość rynkową prawa własności gruntu stanowiącego działkę nr [...] na kwotę 304.150 zł oraz działki nr [...] na kwotę 98.600 zł).

W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy, dokonując oszacowania wartości nieruchomości, zastosował dwie różne metody podejścia wyceny - metodę w podejściu porównawczym i dochodowym.

W przypadku działki nr [...], stanowiącej teren produkcji rolnej i leśnej (wycenionej na kwotę 98.600 zł) oraz działki nr [...], stanowiącej - po wyeksploatowaniu złoża kruszyw - również teren produkcji rolnej (wycenionej na kwotę 304.150 zł), rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze i metodę porównywania parami, polegające na dokonaniu szacowania przedmiotowej nieruchomości, poprzez porównanie jej z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

Z uwagi na fakt, iż porównywane nieruchomości nie są identyczne, rzeczoznawca, porównując wycenianą nieruchomość (tj. działkę nr [...], stanowiącą teren produkcji rolnej i leśnej oraz działkę nr [...], stanowiącą - po wyeksploatowaniu złoża kruszyw - również teren produkcji rolnej) kolejno z przyjętymi do porównania nieruchomościami, obliczył wielkość poprawek kwotowych, odzwierciedlających zróżnicowanie cech rynkowych porównywanych nieruchomości. Porównania przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca dokonał z konkretną bazą nieruchomości rolnych rynku lokalnego z obrębu Gminy S.: wsi K., G. i S. (o wielkości w przedziale 1,1 ha - 12ha), przedstawioną w tabelach na stronie 18 i 19 operatu szacunkowego prawa własności nieruchomości gruntowej - działki nr [...], bez obciążenia umową dzierżawy oraz działki nr [...] oraz w tabelach na stronie 16 i 17 operatu szacunkowego prawa własności nieruchomości gruntowej - działki nr [...], obciążonej umową dzierżawy oraz działki nr [...]. Do porównania biegły przyjął 3 transakcje nieruchomościami, które miały miejsce w ostatnich dwóch latach. Biegły ustalił, że wyceniana nieruchomość jest nieruchomością typową dla analizowanego rynku lokalnego, dlatego określona wartość 1 m 2 (13,69zł/m2) jest zawarta zgodnie z założeniem metody porównywania parami, pomiędzy ceną minimalną (2,05 zł/m2), a maksymalną (15,74 zł/m2), jakie zanotowane zostały na rynku.

W ocenie Sądu, nie ma znaczenia dla dokonanej wyceny brak zawarcia w operatach danych identyfikujących przyjętych do porównania nieruchomości, gdyż jest to cecha nieruchomości bez znaczenia dla jej wartości. Ponadto organ nie jest władny domagać się od rzeczoznawcy przedstawienia bazy danych, która posłużyła mu do sporządzenia wyceny.

W przypadku nieruchomości gruntowej obejmującej działkę nr 128/3, w wariancie obciążenia jej umową dzierżawy zawartą w dniu 29 grudnia 2016 r. z "A" Sp. z o.o. oraz w wariancie zniesienia jej obciążenia tą umową, rzeczoznawca do określenia jej wartości dochodowej (w obu wariantach) zastosował podejście dochodowe i metodę zysków przy użyciu techniki zdyskontowanych przepływów pieniężnych. Przy czym metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych polega na określeniu wartości bieżącej przyszłych przepływów pieniężnych, możliwych do osiągnięcia.

I tak, wartość dochodową z dzierżawy działki nr [...] biegły określił na kwotę 113.700 zł, przyjmując do obliczeń - zgodnie z umową dzierżawy zawartą z "A" Sp. z o.o. w dniu 29 grudnia 2016 r., że dochód roczny z dzierżawy wynosi 6.000 zł (12 x 500zł/m-c), przewidywany - ze względu na krótki okres eksploatacji złoża kopalin - minimalny dopuszczony w umowie okres dzierżawy - 15 lat, zaś stopa dyskontowa - 2,87% (od stycznia 2019 r.). Z operatu szacunkowego prawa własności nieruchomości m.in. działki nr [...], stanowiącej obszar i teren górniczy, bez obciążenia umową dzierżawy natomiast, wynika, że jej wartość dochodową biegły określił na kwotę 1.274.700 zł.

W oparciu o posiadane dokumenty m.in. dokumentację geologiczną złoża kruszywa naturalnego "[...]" na działce nr [...], koncesję nr [...] z dnia [...] 2018 r., wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów, biegły ustalił, że znajdujące się na działce złoże kopalin rozpoznane zostało w kategorii C1, zalicza się do I grupy złóż surowcowych i zgodnie z wynikami badań laboratoryjnych może być wykorzystywane do celów budowlanych jako kruszywo do betonów. Całkowite zasoby bilansowe kruszywa mineralnego piaszczysto -żwirowego o średnim punkcie piaskowym 59,2% wynoszą 553.600 ton. Natomiast - zgodnie z koncesją - zasoby operatywne (tj. możliwy do pozyskania zasób złóż) wynoszą 324.500 ton - 165.393 m3. W związku z tym biegły przyjął, że zakładany czas czynnej eksploatacji w sposób odkrywkowy wyniesie około 5 lat. Przyjęta przez biegłego do wyceny średnia wartość 1 m3 wydobywanego kruszywa - 55 zł została skalkulowana z uwzględnieniem wartości poszczególnych frakcji kruszywa w złożu oraz średnich cen poszczególnych asortymentów kruszywa na rynku. Biegły wyjaśnił nadto, że cena ta uwzględnia fakt, że eksploatacja stosunkowo niewielkiego złoża na działce nr [...] będzie miała charakter lokalnej żwirowni - piaskowni dla rynku lokalnego i nie uzyska cen kruszyw certyfikowanych (bieżąco badanych laboratoryjnie), wyspecjalizowanych zakładów górniczych działających na rynku kruszyw. Ponadto przyjęta cena - zdaniem biegłego - jest ceną kruszyw sortowanych i przesiewanych i nie jest możliwe otrzymanie takiego asortymentu bez użycia sit, taśmociągów i zaplecza produkcyjnego. Przyjęcie natomiast technologii, że wydobyte kruszywo jest ładowane bezpośrednio na samochody skutkuje koniecznością przyjęcia cen kruszywa niesortowanego w granicach 5- 15 zł za 1 tonę, co daje średnio poziom około 20zł/m3 do zastosowania w wycenie.

W wyjaśnieniach z dnia 2 maja 2019 r. biegły, odnosząc się do zarzutów skarżącego w zakresie kosztów naprawy dróg dojazdowych (stanowiących koszty uzyskania dochodu z eksploatacji złoża), wskazał również, że obowiązek utrzymania w należytym stanie dróg dojazdowych wynika z treści koncesji nr [...] z dnia [...] 2018 r., zaś ruch ciężkiego transportu niewątpliwie spowoduje znaczną dewastację drogi gruntowej, wymagającej w konsekwencji bieżącej naprawy. Przyjęte w wycenie - kwestionowane przez skarżącego - koszty "pracy taśmociągów", zdaniem biegłego, dotyczą pracy przestawnych podajników taśmowych służących jedynie do asortymentowania kruszywa i obsługi przesiewacza. Transport kruszywa z wyrobiska i wywóz kruszywa zgodnie z zatwierdzonym planem ruchu zakładu górniczego odbywa się transportem kołowym. Eksploatacja złoża bez przesiewania i asortymentowania kruszywa jest mniej korzystna i obniża dochód z nieruchomości. W kwestii niezastosowania zdyskontowanej wartości rezydualnej biegły wyjaśnił, że z uwagi na nietypowość przypadku wykonywanej wyceny, określenie wartości rezydualnej przyjęto stosownie do analizy przypadku. Z uwagi na wyeksploatowanie całego zasobu złoża kopalin i całkowite zakończenie dochodu z nieruchomości z tytułu eksploatacji złoża, nie było podstaw do przyjęcia zdyskontowanej wartości rezydualnej - po zakończeniu eksploatacji górniczej działka nr [...] stanowi bowiem teren działalności rolnej. Z wyjaśnień biegłego wynika nadto, że przez "Informacje ustne podane przez Zamawiającego", jako źródło danych merytorycznych operatów, należy rozumieć wyłącznie informacje przekazane przez organ egzekucyjny - Naczelnika Urzędu Skarbowego w związku ze zleceniem dokonania wyceny, tj. dane dotyczące przedmiotu wyceny, jego celu oraz daty dokonania wyceny.

Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że kwestionowane przez skarżącego operaty, zgodnie z obowiązkiem wynikającym z § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zawierają szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też zawierają informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co potwierdza, iż zostały one sporządzone w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu mieszanym (porównawczym i dochodowym) do wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nich zawartych. Zatem sporządzone dla potrzeb sprawy operaty szacunkowe zostały prawidłowo ocenione przez organ egzekucyjny tak pod względem wiarygodności, jak i ich poprawności, a zarzuty skargi, dotyczące wyceny przedmiotowej nieruchomości uznać należy za chybione. Dodać należy, że przedłożony w toku postępowania przed organami przez skarżącego operat szacunkowy - z uwagi na brak podpisu osoby go sporządzającej, jak też inny cel wyceny (dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności kredytowych) - nie mógł stanowić dowodu w sprawie.

Ponadto, wbrew stanowisku skarżącego, poza zakresem analizy organu była kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Sposób analizy rynku i dobór nieruchomości do porównań mieści się w obszarze wiedzy specjalnej rzeczoznawcy, której nie posiada ani organ egzekucyjny, ani Dyrektor Izby Administracji Skarbowej. To rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości i zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma zagwarantowaną swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Podmiotem ustawowo upoważnionym do oceny poprawności sporządzonego operatu jest zaś organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Oznacza to, że w sytuacji, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, organ nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. Jeżeli więc strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenia wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań, mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności.

Konkludując, brak jest podstaw do kwestionowania merytorycznej wartości przedmiotowych operatów szacunkowych, w sytuacji, gdy zostały one sporządzone zgodnie z regułami, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu, a skarżący nie przedstawił przeciwdowodu, mogącego poddać w wątpliwość ustalenia poczynione przez biegłego.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi stwierdzić należy, że w sprawie nie mogło dojść do naruszenia zasady określonej w art. 10 k.p.a., bowiem zasada ta nie ma zastosowania w postępowaniu egzekucyjnym w administracji z racji wykonawczego charakteru tego postępowania. Organ egzekucyjny nie jest zobowiązany do zapewnienia stronie możliwości wypowiedzenia się co do zebranego w sprawie materiału przed wydaniem orzeczenia. Jest natomiast zobowiązany do respektowania praw strony w zakresie wyznaczonym treścią art. 73 k.p.a., zgodnie z którym strona jest uprawniona do wglądu w akta sprawy, sporządzania kopii, odpisów czy notatek, a w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem ma możliwość żądania uwierzytelnienia kopii lub odpisów, czy też wydania jej uwierzytelnionych odpisów z akt sprawy.

Wbrew twierdzeniom skargi, zobowiązany nie został w ogóle pozbawiony możliwości ustosunkowania się do wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego. Organ egzekucyjny co do wniesionych przez skarżącego zarzutów do opisu i oszacowania wypowiedział się bowiem w wydanym w dniu 24 maja 2019 r. postanowieniu, w którym uwzględnił również uzyskane od biegłego wyjaśnienia z dnia 2 maja 2019 r. i 21 maja 2019 r. Należy zwrócić uwagę, że zobowiązany był skutecznie zawiadomiony o terminie zarówno rozpoczęcia czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości z udziałem rzeczoznawcy majątkowego w miejscu jej położenia w dniu 26 lutego 2019 r., jak i zakończenia czynności w dniu 10 kwietnia 2019 r., jednak z przysługującego mu prawa nie skorzystał i udziału w tych czynnościach nie brał.

Podsumowując, stanowisko Dyrektora Izby Administracji Skarbowej wyrażone w zaskarżonym postanowieniu jest prawidłowe. Przedstawiając motywy rozstrzygnięcia, organ dokonał prawidłowej subsumpcji stanu faktycznego pod odpowiednie normy prawne i wyczerpująco przedstawił pogląd co do ich rozumienia i zastosowania w odniesieniu do stanu faktycznego sprawy.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 w zw. z art. 120 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) oddalił skargę, uznając ją za bezzasadną.