Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 582/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2008-06-02 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Miron, Sędziowie Sędzia WSA Alina Balicka, asesor WSA Agnieszka Wójcik (spr.), Protokolant Marcin Lesner, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 czerwca 2008 r. sprawy ze skargi J. S. i W. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia (...) lutego 2008 r. nr (...) w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia (...) października 2007 r.; 2. zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżących J. S. i W. S. solidarnie kwotę 5100 (pięć tysięcy sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją Prezydenta W. z dnia [...] października 2007r. Nr [...] na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37ust. 6 ustawy z dnia 27marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), ustalono na rzecz J. i W. S. jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 263.656,95 zł., należną z tytułu wzrostu wartości udziału w wysokości ½ w nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] obr. [...] położoną przy ul. [...] w W. w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Od powyższej decyzji odwołali się W. i J. S., podnosząc, że decyzja została wydana z naruszeniem art. 8 k.p.a z uwagi na wprowadzenie strony w błąd poprzez uchylenie wcześniejszej decyzji ustalającej opłatę planistyczną i wydanie nowej decyzji orzekającej o ustaleniu opłaty w wysokości znacznie wyższej od poprzedniej. Strony zakwestionowały także naliczenia opłaty planistycznej na podstawie nowego operatu szacunkowego wykonanego dla działki nr [...] z zupełnym pominięciem faktu, iż dla działki nr ew. [...] był sporządzony operat szacunkowy w celu ustalenia opłaty planistycznej.

W wyniku rozpoznania odwołania decyzją z dnia [...] lutego 2008r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa w związku z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję .

W uzasadnieniu organ odwoławczy przedstawił stan faktyczny i prawny sprawy wskazując, iż w związku z uchwałą Rady W. nr [...] z dnia [...] grudnia 2004r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru [...] Dzielnicy [...] W., nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości stanowiącej działkę nr ew. [...] obr. [...] położonej przy ul. [...] w W. z terenu, na którym dopuszczano realizację zabudowy siedliskowej jednorodzinnej lub usługowej jako plombowej wyłącznie wzdłuż istniejącego układu drogowego, przy wysokości obiektów kubaturowych do 15m, na teren oznaczony 3MM z przeznaczeniem podstawowym na zróżnicowane formy budownictwa mieszkaniowego z dopuszczeniem zarówno budownictwa wielo jak i jednorodzinnego oraz z przeznaczeniem uzupełniającym zabudowy usługowej w formie obiektów wolnostojących, jak i lokali wbudowanych przy intensywności zabudowy do 0,8 i wysokości do 4 kondygnacji mieszkalnych.

Na wniosek odwołujących się, decyzją z dnia [...] czerwca 2006r. ustalono na podstawie art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość jednorazowej opłaty planistycznej dla 1/2 części udziału we własności działki nr ew. [...] położonej przy ul. [...] w W. w kwocie 205.011,08 zł.

Decyzją z dnia [...] lipca 2006r. zatwierdzono podział działki nr ew. [...] na działki nr ew. [...] o pow. [...] i [...] o pow. [...].

W związku z powyższym, mając na uwadze, że przedmiot decyzji z dnia [...] czerwca 2006r. (tj. działka nr ew. [...] o pow. [...]) przestał istnieć z uwagi na decyzję podziałową, stwierdzono wygaśnięcie decyzji z dnia [...] czerwca 2006r. ustalającej opłatę planistyczną dla działki nr ew. [...].

W dniu 31 lipca 2006r. J. i W. S. zbyli aktem notarialnym udział 1/2 w nieruchomości stanowiącej działkę nr ew. [...] obręb [...] o pow. [...].

Pismem z dnia 11 września 2007r. zostali zaś powiadomieni o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego oraz o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie.

Decyzją Prezydenta W. z dnia [...] października 2007r. Nr [...] ustalono dla w/w opłatę w wysokości 263.656,95 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działki nr [...] położonej przy ul. [...] w W. w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W ocenie organu odwoławczego powyższa decyzja nie narusza prawa. Decyzja ustalająca wysokość opłaty planistycznej jest bowiem ściśle związana z nieruchomością, każda zmiana przedmiotu decyzji tj. w tym przypadku nieruchomości będzie więc powodować konieczność stwierdzenia wygaśnięcia decyzji. W związku z powyższym prawidłowo stwierdzono wygaśniecie decyzji z dnia [...] czerwca 2006r. ustalającej opłatę dla działki nr ew. [...], gdyż w wyniku jej podziału, powstały 2 działki o nr ew. [...] i [...].

Kwestionowana przez odwołujących się decyzja została zaś wydana w oparciu o odrębny dla działki nr ew. [...] operat szacunkowy sporządzony w sierpniu 2007r. Zdaniem organu odwoławczego wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest bezsporny. Wartość nieruchomości po uchwaleniu przedmiotowego planu stwierdza operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat został wykonany celem określenia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej spowodowanego uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skarżący nie kwestionują prawidłowości operatu szacunkowego. Podważają naliczenie opłaty planistycznej na podstawie odrębnego operatu szacunkowego, aniżeli ten który sporządzony był dla działki nr ew. [...].

Odnosząc się do zarzutów skarżących organ wskazał, że ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego dla działki nr ew. [...] byłoby błędne. Przede wszystkim, jak wynika z odwołania oraz map znajdujących się w aktach sprawy działka nr ew. [...] była działką zabudowaną, obciążoną służebnością dożywocia dla współwłaścicieli tejże działki tj. P. S. Podział działki nr ew. [...] (jak wskazują sami odwołujący) dokonany był z uwagi na zabudowania istniejące na części działki oraz, jak wynika z aktu notarialnego z konieczności odłączenia części niezabudowanej działki do innej księgi wieczystej w celu zwolnienia działki nr ew. [...] ze służebności osobistej mieszkania odnoszącej się do budynków, które pozostały na działce nr ew. [...]. Po podziale działka nr ew. [...] została wyodrębniona jako nieruchomość niezabudowana ( z możliwością zniesienia służebności osobistych).

Jak wynika z powyższego, działka nr ew. [...] stanowi zupełnie odrębny (znacznie różniący się) przedmiot postępowania, aniżeli działka nr ew. [...] będąca przedmiotem poprzedniego operatu szacunkowego i decyzji z dnia [...].06.2006r. W związku z tym, organ I instancji prawidłowo uznał, za konieczne sporządzenie odrębnego operatu szacunkowego dla działki nr ew. [...] dla celu określenia wzrostu jej wartości w związku z uchwalaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Za nieuzasadniony organ uznał także zarzut w zakresie wysokości opłaty planistycznej, bowiem została ona ustalona na podstawie operatu szacunkowego wykonanego na potrzeby postępowania dla działki nr ew. [...]. Operat został sporządzony z zastosowaniem podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Do wyceny wykorzystano nieruchomości porównywalne i ich ceny w transakcjach rynkowych, po skorygowaniu ceny z uwagi na cechy różniące te nieruchomości do działki objętej operatem i po uwzględnieniu upływu czasu.

Operat sporządzono według poziomu cen na dzień 31.07.2006r. tj. na dzień sprzedaży nieruchomości. Kwestia różnicy pomiędzy operatami szacującymi wzrost wartości działki nr ew. [...] i później wykonanego odrębnie dla działki nr ew. [...] wynika z różnic pomiędzy działkami, zarówno prawnymi, jak i faktycznymi (opisane powyżej) i możliwości przeznaczenia je na cele przewidziane w planie.

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli W. i J. S., żądając jej uchylenia, jako wydanej z naruszeniem art. 8, 7 i 77 § 1 k.p.a, art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami.

W uzasadnieniu skargi wskazano między innymi, iż wydając zaskarżoną decyzję organ odwoławczy nie odniósł się w żaden sposób do powołanego przez skarżących w odwołaniu naruszenia przez decyzję organu I instancji art. 8 k.p.a. Tymczasem kwestionowana w odwołaniu decyzja postawiła skarżących w o wiele gorszej sytuacji, z powodu nałożenia na nich obowiązku uiszczenia wyższej opłaty planistycznej, naliczonej od znacznie mniejszej powierzchni niż w decyzji z dnia [...] czerwca 2006r..

Ponadto zarzucono organowi odwoławczemu, iż nie wykazał w sposób przekonywujący dlaczego zachodziła w sprawie potrzeba zlecenia wykonania nowego operatu szacunkowego i dlaczego przedmiotem analizy rzeczoznawcy było de facto ustalenie aktualnej wartości rynkowej nieruchomości skarżących i to nawet nie w dacie sprzedaży, a w dacie sporządzenia operatu, skoro opłatę planistyczną wymierza się tylko i wyłącznie w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego, co w przypadku nieruchomości Skarżących miało miejsce w 2004 roku. Organ wydający zaskarżoną decyzję nie rozważył okoliczności, iż ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie daje podstaw do ustalania nowej opłaty planistycznej w przypadku, gdy doszło do podziału działki objętej ustaloną w sposób należyty opłatą. Zgodnie z przepisami tej ustawy (art. 36 i 37), podstawą do wyliczenia opłaty są:

uchwalenie miejscowego planu bądź jego zmiana,

wzrost wartości sprzedawanej nieruchomości związany z uchwaleniem planu.

Przesłanki te były spełnione już przy wydawaniu decyzji pierwotnie ustalającej wysokość opłaty planistycznej (tj. decyzji z dnia [...] czerwca 2006 r.) i przed jej wydaniem został sporządzony operat szacunkowy, na podstawie którego nastąpiło ustalenie opłaty planistycznej dotyczącej całego udziału skarżących w nieruchomości

0 wartości 205.011,08 zł. Do sprzedaży nieruchomości przez skarżących doszło w dniu 31 lipca 2006 r. Właśnie sprzedaż nieruchomości jest wydarzeniem powodującym obowiązek wyliczenia i uiszczenia opłaty planistycznej. W odniesieniu więc do wskazanej powyżej daty sprzedaży nieruchomości sporządzony już operat szacunkowy zachowywał swoją ważność. Co więcej -zachowywał on swą ważność również w dniu 3 sierpnia 2006 roku, w którym to dniu skarżący powiadomili organ I instancji o częściowym tylko zbyciu należącego do nich udziału w ww. nieruchomości w związku ze zgłoszeniem wniosku o ponowne ustalenie opłaty planistycznej. Operat ten zachowywał również ważność w czasie, w którym organ I instancji obowiązany był rozpatrzyć ww. wniosek zgodnie z postanowieniami art. 35 § 3 k.p.a. Zgodnie bowiem z art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy zachowuje swą użyteczność dla celów, dla których został sporządzony przez okres 12 miesięcy od jego sporządzenia, chyba że "nastąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154" tej ustawy. Przy sprzedaży przez skarżących nieruchomości nic takiego nie miało jednak miejsca (trudno jest uznać za zmianę uwarunkowań prawnych podział nieruchomości), więc tym samym nie było żadnych przesłanek, by nie korzystać z istniejącego już operatu szacunkowego. Jedyną przesłanką, która w rozpatrywanym przypadku zadecydowała o upływie terminu ważności wspomnianego operatu, była rażąca opieszałość w przystąpieniu przez organ I instancji do rozpatrzenia wniosku skarżących z 3 sierpnia 2006 r. i definitywnego uregulowania sprawy korekty wcześniej ustalonej opłaty planistycznej. Okoliczność ta jednakże w zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w ogóle nie została dostrzeżona i odpowiednio wykorzystana przy ocenie prawidłowości postępowania organu I instancji, co w konsekwencji uzasadnia zarzut, iż zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem określonego w art. 77§ 1 k.p.a. i obowiązującego także w postępowaniu odwoławczym obowiązku wyczerpującego, wnikliwego rozpatrzenia całego materiału dowodowego sprawy, a także z naruszeniem art. 7 k.p.a. w tej części, w której powołany przepis obliguje organy administracji do podejmowania wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy w sposób zgodny ze słusznym interesem obywateli.

Wskazano ponadto, iż w nowo sporządzonym operacie zawarte w nim wyliczenia oparto w przeważającym stopniu na stawkach cenowych, jakie funkcjonowały na rynku obrotu nieruchomościami w okresie, kiedy nowy operat był sporządzany, niż na wydatnie niższych stawkach, jakie w rzeczywistości były jeszcze w obrocie rynkowym stosowane w momencie sprzedaży nieruchomości przez skarżących. Załączona do operatu szacunkowego tabelka "nieruchomości porównawcze" zawiera bowiem dane dotyczące transakcji zawieranych pod koniec 2006 r., a nawet do marca 2007 r. włącznie. W tym miejscu podkreślić zatem należy, iż druga połowa roku 2006 i początek roku 2007 to okres gwałtownego, lawinowego wręcz wzrostu cen nieruchomości. Jest rzeczą powszechnie znaną, iż w tym czasie ceny gruntów na terenie W. wzrastały nawet dwu i trzykrotnie. Okoliczność tę zarówno organ I instancji, jak i organ II instancji powinny wziąć pod rozwagę z urzędu przy ocenie prawidłowości nowo-sporządzonego operatu na podstawie ar. 77 § 4 k.p.a. i w konsekwencji powinny z urzędu dostrzec, że w opisanych warunkach gwałtownego wzrostu cen nieruchomości w podanym powyżej okresie było oczywistym błędem metodologicznym autora operatu ustalanie wzrostu wartości nieruchomości będącej współwłasnością skarżących na podstawie cen, jakie uzyskiwano za podobne grunty w transakcjach sprzedaży znacznie wykraczających poza datę dokonania sprzedaży udziału Skarżących w ww. nieruchomości, tj. poza dzień 31 lipca 2006 r.

Organy obu instancji zdaniem skarżących, powinny były też dostrzec, że przyjęcie tak wadliwie sporządzonego operatu za podstawę do ustalenia na nowo opłaty planistycznej, prowadzi także do nie dających się racjonalnie wytłumaczyć efektów, takich jak dopuszczenie do sytuacji, że wartość gruntów, które należały do skarżących, wzrosła z tytułu uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2004 r. w stopniu znacznie wyższym, niż z tytułu uchwalenia tego samego planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła wartość gruntów sąsiednich, które były sprzedawane przez ich właścicieli w tym samym czasie, co grunty należące do skarżących, zaś przy wymiarze opłaty planistycznej były wycenione finalnie według pierwotnie sporządzonego dla całej okolicy operatu szacunkowego, tj. tego samego operatu, który w przypadku skarżących był wykorzystany do ustalenia obciążającej ich opłaty planistycznej w decyzji Prezydenta W. z dnia [...] czerwca 2006 r. Przedstawione powyżej okoliczności dodatkowo usprawiedliwiają zarzut naruszenia przy wydaniu zaskarżonej decyzji przepisów art. 77 § 1 i art. 7 k.p.a.

Skarżący zarzucili również organowi, iż całkowicie dowolnie przyjął, iż przyczyną nagłego i wydatnego podwyższenia wartości gruntów o mniejszej powierzchni przy ich sprzedaży przez skarżących w porównaniu do wartości większej powierzchni gruntów, których dotyczyła pierwotnie wydana decyzja Prezydenta W. z [...] czerwca 2006 r. była okoliczność wyłączenia z przedmiotowego zakresu tej sprzedaży działki, na której był położony budynek obciążony służebnością mieszkaniową. Twierdzenie to nie znajduje żadnego oparcia w ustaleniach nowego operatu szacunkowego, w którym to operacie brak jest jakiejkolwiek wzmianki o istnieniu, i to na dodatek tak znacznego, wpływu istniejącej służebności mieszkaniowej na obniżenie wartości gruntów wchodzących w skład przedmiotowej nieruchomości. Należy nadto zauważyć, że ww. służebność mogła obiektywnie co najwyżej w pewnym stopniu oddziaływać tylko na wartość położonego na przedmiotowej nieruchomości budynku, podczas gdy przy ustalaniu opłaty planistycznej podstawę do ustalenia tej opłaty stanowi tylko i wyłącznie wzrost wartości samych gruntów, a nie poziom wartości nieruchomości budynkowej. Również więc z tych względów usprawiedliwiony jest w pełni zarzut naruszenia przy wydaniu zaskarżonej decyzji przepisów art. 7 i art. 77 k.p.a.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko i argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle § 2 powołanego wyżej artykułu, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne kontrolują więc akty i czynności organów administracji z zakresu administracji publicznej pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi.

Podstawą prawną wszczęcia postępowania administracyjnego w przedmiocie wymierzenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, na skutek zmiany lub uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm. zwanej w dalszej części "ustawą"). Zgodnie z treścią tego przepisu, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym reguluje kwestie związane z wzajemnymi rozliczeniami pomiędzy gminą a właścicielem nieruchomości (użytkownikiem wieczystym), w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianą.

Użyte w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym sformułowanie "jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła...", należy rozumieć w ten sposób, że wzrost wartości nieruchomości musi być bezpośrednim następstwem uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany. Przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości, możemy brać pod uwagę tylko te okoliczności wpływające na ten wzrost, które mają bezpośredni związek, są bezpośrednim następstwem uchwalenia planu albo jego zmiany a wzrostem wartości nieruchomości. Przepis art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, bowiem że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Dalej w artykule tym ustawodawca precyzuje, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Wartość nieruchomości po wejściu w życie uchwały o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianie jest ustalana przez rzeczoznawców majątkowych na zasadach i w trybie określonym w przepisach ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109).

Zgodnie z § 50 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) rzeczoznawca dla ustalenia renty planistycznej określa wartość rynkową nieruchomości. Określając wartość rynkową nieruchomości, określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Do wyceny przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany oraz przyjmuje się ceny z dnia zbycia nieruchomości.

Odnosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należy wskazać, iż z treści decyzji organu I instancji, jak i z załączonego do akt sprawy operatu szacunkowego wynika, iż przedmiotem wyceny będącej podstawą do określenia opłaty planistycznej było oszacowanie wartości działki nr [...] w związku ze zmianą planu .

Jak wynika z operatu szacunkowego, określając wartość działki we wskazanym powyżej zakresie, jako podstawę ustaleń przyjęto jej przeznaczenie wynikające z poprzednio obowiązującego na tym terenie Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego W. zatwierdzonego uchwałą Rady W. nr [...] w dniu [...] września 1992r. a zmianą jaka w tym zakresie dokonała się w nowo uchwalonym Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego obszaru [...] zatwierdzonego uchwałą Rady W. nr [...] z dnia [...] grudnia 2004r.

Należy jednak wskazać, iż Miejscowy Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego W. zatwierdzony uchwałą Rady W. nr [...] w dniu [...] września 1992r. obowiązywał do końca 2003r. (wynika to wprost z treści operatu szacunkowego). W okresie od 1 stycznia 2004r. do 16 grudnia 2004r., a zatem przez prawie rok w obszarze będącym przedmiotem niniejszego postępowania nie obowiązywał żaden plan miejscowy. Za niewłaściwe należy zatem uznać wskazanie przez orzekające w sprawie organy, oraz w znajdującym się w aktach sprawy operacie szacunkowym, iż w rozpoznawanej sprawie mamy do czynienia ze zmianą przeznaczenia spornej nieruchomości w związku ze zmianą planu. W celu właściwego i rzetelnego wyjaśnienia stanu fatycznego sprawy organy winne były dokonać oszacowania ewentualnego wzrostu wartości spornej nieruchomości wynikającego z faktu uchwalenia zupełnie nowego planu, co oznacza, iż powinne one wskazać, jakiego typu zabudowa była ewentualnie dopuszczalna na spornym obszarze w okresie gdy nie obowiązywał tu żaden plan, jest to o tyle istotne, że w tym okresie realizacja jakiejkolwiek inwestycji dopuszczalna była w drodze ustalenia warunków zabudowy zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy, lub w oparciu o ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego jeżeli obowiązywało na tym terenie. Powyższemu obowiązkowi uchybiły jednak orzekające w sprawie organy, co w ocenie Sądu stanowi naruszenie art. 7, 77 § 1 k.p.a, w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Ponadto, wbrew stanowisku prezentowanemu przez organ odwoławczy, na określenie wartości opłaty planistycznej nie może mieć wpływu fakt, że nieruchomość o nr ew. [...], decyzją z dnia [...] lipca 2006r. została podzielona geodezyjnie na dwie działki: nr ew. [...] o pow. [...] i nr ew. [...] o pow. [...]. Niewątpliwie okoliczność podziału działki o nr ew. [...], w wyniku którego wyodrębniono działkę nr ew. [...], będącą w przeciwieństwie do działki nr [...] (a po podziale działki [...]) nieruchomością niezabudowaną, z możliwością zniesienia służebności osobistych, miała wpływ na wartość rynkową tej działki w dacie jej sprzedaży, która nastąpiła w dniu 31 lipca 2006r. Jednakże okoliczność ta w ocenie Sądu nie może być brana pod uwagę przy ustalaniu wartości nieruchomości na potrzeby opłaty planistycznej. Jest ona bowiem bezpośrednim następstwem podziału geodezyjnego działki o nr ew. [...], a nie następstwem uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jak wskazano na wstępie tylko bezpośrednie następstwa wynikające z uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mogą mieć wpływ na ustalenie wzrostu wartości nieruchomości w postępowaniu o ustalenie jednorazowej opłaty na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Rozpoznając niniejszą sprawę należy także podnieść, iż w toku postępowania administracyjnego został dopuszczony dowód z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Dowód ten, jak każdy inny, podlega wszechstronnej ocenie organu. Organ, odnosząc się do operatu szacunkowego, w uzasadnieniu decyzji ogólnikowo stwierdził, że został on sporządzony w sposób rzetelny i zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Wskazał także, iż operat został sporządzony z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Do wyceny wykorzystano nieruchomości porównywalne i ich ceny w transakcjach rynkowych, po skorygowaniu ceny z uwagi na cechy różniące te nieruchomości do działki objętej operatem i po uwzględnieniu upływu czasu. Przyjęcie w/w operatu, sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania dokonano jednak w sposób bezkrytyczny. Świadczy o tym nie tylko podniesiona na wstępie okoliczność, iż przedmiotem wyceny w nim dokonanej było określenie wartości działki nr [...] w związku ze zmianą planu, a nie uchwalenie zupełnie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale także fakt, iż jako nieruchomości porównawcze przyjęto transakcje jakie miały miejsce po dacie sprzedaży nieruchomości (31 lipca 2006r.). Załączona do operatu szacunkowego tabelka "nieruchomości porównawcze" zawiera bowiem dane dotyczące transakcji zawieranych pod koniec 2006 r., a nawet do marca 2007 r. włącznie, jak słusznie wskazują zaś skarżący, druga połowa roku 2006 i początek roku 2007 to okres gwałtownego, lawinowego wręcz wzrostu cen nieruchomości na rynku [...]. Z akt sprawy, jak i zaskarżonych decyzji nie wynika zaś, czy okoliczność ta została wzięta pod uwagę przy ocenie prawidłowości sporządzonego operatu.

Za nieuzasadniony, Sąd uznał zaś zarzut skarżących wskazujący na brak podstaw do sporządzenia przez organ na potrzeby niniejszego postępowania operatu szacunkowego dla działki nr [...]. Zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U tj. z 2004r. Nr 261 poz. 2603 ze zm.) operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 tej ustawy. W niniejszej sprawie należy wskazać, iż postępowanie w sprawie zostało wszczęte 11 września 2007r. (zawiadomienie o wszczęciu k-27 akt administracyjnych), a zatem w czasie gdy upłynął już okres w jakim mógł być wykorzystany operat szacunkowy sporządzony dla działki nr [...]. Ponadto podkreślić należy, iż działka [...] co prawda powstała w wyniku podziału działki nr [...], ale od chwili jej wyodrębnienia stanowi zupełnie odrębną jednostkę ewidencyjną i powierzchniową. W ocenie Sądu nie ulega zatem wątpliwości, iż działki nr [...] i [...] nie są tożsame, a zatem w sprawie istniała konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego dla działki [...].

Z powyższych względów na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c oraz art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono jak w sentencji wyroku. Rozstrzygnięcie o zwrocie stronom skarżącym kosztów postępowania sądowego wydano w oparciu o art. 200 w/w ustawy.