Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 388/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2018-03-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1 ust. 1 i ust. 2 pkt 1
journal: Dz.U. 2012 poz 83
law: Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz Asesor WSA Magdalena Dobek-Rak Protokolant Asystent sędziego Krzysztof Pobojewski po rozpoznaniu w dniu 7 marca 2018 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi P. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 23 marca 2017 r., nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 31 maja 2016 r., nr [..], wydaną na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 2 i art. 4 ust. 1 i 2 w zw. z art. 1 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012 r., poz. 83 ze zm.) – dalej zwanej w skrócie "ustawą", Prezydent Miasta orzekł o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w S. przy ulicy [..], stanowiącej działkę nr [..] o pow. 202 m2, karta mapy 16, zapisanej w księdze wieczystej [..] jako własność Gminy Miasta, w prawo własności tej nieruchomości.

Prawo to przysługuje:

1. J. i W. C. na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej jako współużytkownikom wieczystym w udziale 15/100 części wyżej opisanej działki i właścicielom lokalu mieszkalnego nr 1, objętego księgą wieczystą lokalową [..],

2. S.R. jako współużytkownikowi wieczystemu w udziale 146/1000 części wyżej opisanej działki i właścicielowi lokalu mieszkalnego nr 3, objętego księgą wieczystą lokalową [..],

3. K. K. jako współużytkownikowi wieczystemu w udziale 10/100 części wyżej opisanej działki i właścicielowi lokalu mieszkalnego nr 4, objętego księgą wieczystą lokalową KW [..],

4. A. N. – M. jako współużytkownikowi wieczystemu w udziale 15/100 części wyżej opisanej działki i właścicielowi lokalu mieszkalnego nr 5, objętego księgą wieczystą lokalową KW [..].

5. A. K. jako współużytkownikowi wieczystemu w udziale 106/1000 części wyżej opisanej działki i właścicielowi lokalu mieszkalnego nr 6, objętego księgą wieczystą lokalową KW [..].

6. A. W. jako współużytkownikowi wieczystemu w udziale 114/1000 części wyżej opisanej działki i właścicielowi lokalu mieszkalnego nr 8, objętego księgą wieczystą lokalową KW [..].

7. P. J. G. jako współużytkownikowi wieczystemu w udziale 10/100 części wyżej opisanej działki i właścicielowi lokalu mieszkalnego nr 9, objętego księgą wieczystą lokalową KW [..].

W punkcie 2 decyzji ustalono opłaty za przekształcenie poszczególnych udziałów jako różnicę wartości prawa własności i prawa użytkowania wieczystego oraz formy wniesienia opłaty, zgodnie z deklaracją użytkownika wieczystego, w tym wskazano, że:

dla udziału 15/100 części, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr 1, opłata za przekształcenie wynosi 19.285,00 zł; po zastosowaniu 95% bonifikaty, w związku z deklaracją użytkowników wieczystych o jednorazowym uiszczeniu należności i oświadczeniu, że nieruchomość jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe, opłata wynosi 964,25 zł;

dla udziału 146/1000 części, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr 3, opłata wynosi 6.005,00 zł; po zastosowaniu 95% bonifikaty, w związku z deklaracją użytkownika wieczystego o jednorazowym uiszczeniu należności i oświadczeniu, że nieruchomość jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe , opłata wynosi 300,25 zł;

dla udziału 10/100 części, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr 4 opłata wynosi 11.872,00 zł; po zastosowaniu 95% bonifikaty, w związku z deklaracją użytkownika wieczystego o jednorazowym uiszczeniu należności i oświadczeniu, że nieruchomość jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe, opłata wynosi 593,60 zł;

dla udziału 15/100 części, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr 5, opłata wynosi 19.285,00 zł; po zastosowaniu 95% bonifikaty, w związku z deklaracją użytkownika wieczystego o jednorazowym uiszczeniu należności i oświadczeniu, że nieruchomość jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe, opłata wynosi 964,25 zł;

dla udziału 106/1000 części, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr 6 opłata wynosi 14.933,00 zł; po zastosowaniu 95% bonifikaty, w związku z deklaracją użytkownika wieczystego o jednorazowym uiszczeniu należności i oświadczeniu, że nieruchomość jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe, opłata wynosi 746,65zł;

dla udziału 114/1000 części, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr 8 opłata wynosi 7.608,00 zł; po zastosowaniu 95% bonifikaty, w związku z deklaracją użytkownika wieczystego o jednorazowym uiszczeniu należności i oświadczeniu, że nieruchomość jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe, opłata wynosi 380,40 zł;

dla udziału 10/100 części, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr 9, opłata wynosi 12.611,00 zł; po zastosowaniu 95% bonifikaty, w związku z deklaracją użytkownika wieczystego o jednorazowym uiszczeniu należności i oświadczeniu, że nieruchomość jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe, opłata wynosi 630,55 zł.

W decyzji wskazano także, że nie narusza ona praw osób trzecich, oraz że z chwilą kiedy stanie się ostateczna, stanowi podstawę ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej nieruchomości.

W odwołaniu od powyższej decyzji P. G. wniósł o jej uchylenie wskazując, że warunkiem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest konieczność złożenia wniosku przez wszystkich współwłaścicieli danej nieruchomości, natomiast odwołujący się takiego wniosku nie złożył.

Decyzją z dnia 23 marca 2017 r., nr SKO [..], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23 ze zm.) – w skrócie "k.p.a.", oraz art. 3 i 4 ustawy, Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy stwierdził, że wnioskiem z dnia 7 grudnia 2015 r. J. i W. C., S. R., K. K., A. N. – M., A. K. i A. W. zwrócili się do Prezydenta Miasta o dokonanie przekształcenie prawa użytkowania wieczystego działki nr [..], położonej przy ul. [..] w S., w prawo własności tej nieruchomości. Załączniki do złożonego wniosku stanowiły wydruki ksiąg wieczystych potwierdzających uprawnienia wnioskodawców do nieruchomości objętej wnioskiem oraz kopia prawomocnego postanowienia Sądu Okręgowego z dnia 26 lutego 2015 r., sygn. akt XVI Ca [..] o oddaleniu apelacji P. J.G. od postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 30 maja 2014 r., sygn. akt [..], zezwalającego wnioskodawcom na złożenie w imieniu P. J. G. wniosku do Gminy Miasta o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego działki nr [..], położonej w S. przy ul. [..], w prawo własności nieruchomości, a także kopia orzeczenia wydanego przez Sąd pierwszej instancji.

Jak wyjaśnił organ odwoławczy, problematyka związana z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości została uregulowana w przepisach ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Zgodnie z art. 1 ustawy, osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą również wystąpić osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w ust. 1 i 1a, oraz osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w ust. 2, o czym stanowi art. 1 ust. 3 ustawy.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy, w przypadku współużytkowania wieczystego z żądaniem przekształcenia występują wszyscy współużytkownicy wieczyści, z zastrzeżeniem ust. 2. Na podstawie art. 2 ust. 2 ustawy, z żądaniem przekształcenia mogą wystąpić współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Jeżeli co najmniej jeden współużytkownik wieczysty zgłosi sprzeciw wobec złożonego wniosku o przekształcenie, właściwy organ zawiesza postępowanie. W takim przypadku przepis art. 199 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio.

Jak podkreślił organ, stosownie do art. 199 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 217 r. poz. 459) – w skrócie "k.c.", do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Zgodnie z ustaleniami organu, działka nr [.], położona przy ul. [..] w S., znajduje się we współużytkowaniu wieczystym kilku osób. Większość z nich złożyła w dniu 7 grudnia 2015 r. wniosek o przekształcenie prawa jej użytkowania wieczystego w prawo własności. Jedynym współużytkownikiem wieczystym, który nie złożył podpisu na wniosku o dokonanie przekształcenia, był P. G. Z akt sprawy wynika ponadto, że postanowieniem z dnia 30 maja 2014 r., sygn. akt I Ns [..], Sąd Rejonowy zezwolił wnioskodawcom – W. i J. C., K.K., A. N. – M., A. K. oraz A. W. na złożenie w imieniu uczestnika postępowania P. G. do Gminy Miasta wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej - działki nr [..], położonej w S. przy ul. [.], zabudowanej budynkiem mieszkalnym, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr [..]), w prawo własności.

Wniesiona przez P. G. apelacja od ww. postanowienia została oddalona przez Sąd Okręgowy - postanowieniem z dnia 26 lutego 2015 r., sygn. akt [..]. Postanowienie to jest prawomocne i podlega wykonaniu.

W tym stanie rzeczy Kolegium stwierdziło, że w obiegu prawnym funkcjonuje prawomocne orzeczenie sądowe zastępujące oświadczenie woli odwołującego się. Jak podkreśliło Kolegium, stosownie do art. 64 k.c., prawomocne orzeczenie sądu - stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. Orzeczenie to rodzi więc fikcję prawną, że sprzeciwiający się dotąd dokonaniu czynności polegającej na złożeniu wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności współużytkownik wieczysty wniosek ten poparł (również złożył). W świetle powyższego, Kolegium uznało podniesiony w treści odwołania zarzut braku wniosku P. G. o przekształcenie za chybiony. Z akt sprawy wynika bowiem, że część pozostałych współużytkowników wieczystych - mając świadomość tego, że skarżący nie wyraża zgody na dokonanie przekształcenia, uzyskała orzeczenie sądu zastępujące jego własne oświadczenie woli jeszcze przed złożeniem wniosku o dokonanie przekształcenia. W tym stanie rzeczy nie było podstaw do zawieszania postępowania w celu uzyskania takiego orzeczenia po jego wszczęciu stosownie do art. 2 ust. 2 ustawy.

Kolegium wyjaśniło również, że zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy, osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia, z zastrzeżeniem art. 5. W decyzji, o której mowa w art. 3 ust. 1, właściwy organ ustala opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Do ustalenia tej opłaty stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm., powoływana dalej jako "u.g.n." (art. 4 ust. 2 ustawy). Opłatę, o której mowa w ust. 1, rozkłada się, na wniosek użytkownika wieczystego, na raty, na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat. chyba że wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat

(art. 4 ust. 3 ustawy). Zgodnie z art. 67 ust. 1 u.g.n., cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. Zgodnie zaś z art. 69 tej ustawy, na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

W tej sprawie zastosowanie znajduje uchwała nr XXVIII/387/2013 Rady Miasta z dnia 17 maja 2013 r. w sprawie określenia wartości udzielenia bonifikat od opłat z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stanowiących własność Gminy Miasta i wysokość stawki procentowej tych bonifikat (Dz. Urz. Woj. Pom. z 2013 r., poz. 2491). Uchwała ta przewiduje udzielenie bonifikaty w wysokości 95%. Bonifikata w takiej wysokości została przez organ pierwszej instancji zastosowana wobec wszystkich stron postępowania (dotychczasowych współużytkowników wieczystych).

Zgodnie z art. 4 ust. 13 ustawy, jeżeli nie wcześniej niż w okresie ostatnich dwóch lat przed dniem złożenia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości była dokonana aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, dla ustalenia opłaty, o której mowa w ust. 1, przyjmuje się wartość nieruchomości określoną dla celów tej aktualizacji. Ta konstrukcja prawna ma na celu przyspieszenie i uproszczenie postępowania w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości i służy obniżeniu jego kosztów (nie ma potrzeby o ile właściwy organ nie zdecyduje inaczej sporządzania nowej wyceny). Przypadek taki znajduje zastosowanie w niniejszej sprawie. Z przekazanych na wezwanie organu odwoławczego przez Prezydenta Miasta wyjaśnień i materiałów wynika bowiem, że w 2015 r. dokonano aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki nr [..], przy ul. [..] w S. Z wyjaśnień organu pierwszej instancji oraz bazy danych prowadzonej przez Kolegium nie wynika przy tym aby którykolwiek z użytkowników wieczystych zaskarżył dokonaną aktualizację. Oznacza to, że ustalone w jej ramach opłaty roczne są wiążące dla wszystkich użytkowników wieczystych. Stanowiący podstawę jej dokonania operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego stał się podstawą do określenia wartości nieruchomości na potrzeby tego postępowania.

Kolegium stwierdziło, że przedstawiony przez Prezydenta Miasta na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu operat szacunkowy został sporządzony w sposób prawidłowy i rzetelny, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia wykonawczego. Zawiera on wszystkie wymagane przez prawo elementy i informacje służące ustaleniu wartości nieruchomości wycenianej. Operat sporządzony został w sposób przejrzysty, jego treść jest zrozumiała i spójna. W ocenie Kolegium stanowi on rzetelny dowód na to, że wartość nieruchomości wycenianej uległa zmianie co uzasadnia dokonanie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Żaden współużytkownik wieczysty nie zakwestionował jego ustaleń.

W skardze na powyższą decyzję Kolegium P. G. zarzucił jej naruszenie wszystkich zastosowanych w sprawie przepisów i wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji organu odwoławczego oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta z dnia 31 maja 2016 r. W uzasadnieniu skargi skarżący zakwestionował przyjęcie przez orzekające organy, że postanowienie Sądu Rejonowego - zezwalające wnioskodawcom na złożenie w imieniu skarżącego wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, zastąpiło zgodę skarżącego na przedmiotowe przekształcenie i zgodę na obciążenie go obowiązkiem zapłaty opłaty za to przekształcenie. Jak dodał skarżący, przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 7 marca 2018 roku skarżący podkreślił, że będzie musiał uiszczać wyższy podatek katastralny w związku z zaskarżoną decyzją. Jest to pewne i wynika z zobowiązań Polski wobec Unii Europejskiej. Podatek katastralny najpóźniej zacznie obowiązywać w 2020 r. W ocenie skarżącego orzeczenia, na które powołuje się Kolegium, nie mogą zastąpić jego oświadczenia woli. W jego ocenie doszło do zastosowania przemocy prawnej. Skarżący wskazał nadto, że nie jest ubezwłasnowolniony.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r., poz. 2188) w związku

z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 roku, poz. 1369 ze zm., dalej jako: "P.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi, normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla ją w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy; naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi w całości albo w części sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części (art. 151 P.p.s.a.).

W stanie faktycznym niniejszej sprawy, prawidłowo ustalonym przez organy, Samorządowe Kolegium Odwoławcze - zaskarżoną decyzją, po rozpoznaniu odwołania skarżącego, utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w S., przy ulicy [..], stanowiącej działkę nr [..].

W ocenie Sądu, wydając zaskarżoną decyzję organ II instancji nie naruszył przepisów prawa, co mogłoby uzasadniać uwzględnienie skargi i uchylenie kwestionowanego rozstrzygnięcia.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że kwestia samego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, podobnie jak prawidłowość ustalenia opłaty za to przekształcenie, w tym jej wysokości, oraz wysokości zastosowanej bonifikaty, co do zasady nie jest przedmiotem sporu w sprawie, dlatego – jako takie – nie będą przedmiotem szerszych uwag Sądu.

Należy zatem zauważyć tylko, że w sprawie jest niesporne, że co do zasady spełnione zostały przesłanki wynikające z przepisów ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, które uprawniały do przekształcenia - przysługującego współużytkownikom wieczystym nieruchomości położonej w S. przy

ulicy [..], stanowiącej działkę nr [..], prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, w szczególności wynikające z art. 1 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy. Decyzja o przekształceniu spełnia także wymagania określone w art. 4 ustawy. Wysokość opłaty za przekształcenie została ustalona na podstawie operatu szacunkowego, którego prawidłowość nie budziła wątpliwości. Zastosowano również 95% bonifikatę od ustalonej opłaty.

Zasadniczy spór w sprawie związany jest natomiast z oceną czy organy słusznie przyjęły, że skarżący złożył wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, a właściwie - czy zasadnie uznały, że prawomocne postanowienie z dnia 30 maja 2014 r., sygn. akt I [..] Sądu Rejonowego - zezwalające wnioskodawcom W. i J. C., K.A. K., A. N. – M., A. K.oraz A. W. na złożenie w imieniu uczestnika postępowania P. G. do Gminy Miasta wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej - działki nr [..], położonej w S. przy ul. [..], zabudowanej budynkiem mieszkalnym, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr [..], w prawo własności, zastąpiło wniosek skarżącego i jego zgodę na to przekształcenie.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012 r., poz. 83 ze zm.) – zwanej dalej "ustawą", osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Z art. 2 ust. 1 ustawy wynika, że w przypadku współużytkowania wieczystego z żądaniem przekształcenia występują wszyscy współużytkownicy wieczyści, z zastrzeżeniem ustępu 2. Zgodnie z tym przepisem, z żądaniem takim mogą wystąpić współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Jeżeli co najmniej jeden współużytkownik wieczysty zgłosi sprzeciw wobec złożonego wniosku o przekształcenie, właściwy organ zawiesza postępowanie. W takim przypadku art. 199 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio (vide art. 2 ust. 2 ustawy).

Przepis art. 199 k.c. stanowi, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Z powyższych uregulowań wynika, że skorzystanie przez skarżącego z prawa do wyrażania własnej woli i odmówienia złożenia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, a tym samym odmówienia zobowiązania się do uiszczenia opłat za to przekształcenie, nie jest uprawnieniem bezwzględnym. Ustawodawca bowiem wprost przewidział w ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości sytuację, w której jeden z współużytkowników wieczystych sprzeciwia się przekształceniu i dopuścił w takim przypadku możliwość skorzystania z rozwiązań właściwych prawu cywilnemu, a przewidzianych w art. 199 k.c., z których w tej sprawie pozostali współużytkownicy wieczyści skorzystali.

Dodać w tym miejscu trzeba, że stosownie do treści art. 64 k.c., prawomocne orzeczenie sądu - stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. Nie ma również wątpliwości, że prawomocnym postanowieniem z dnia 30 maja 2014 r., sygn. akt I Ns [,,] - Sąd Rejonowy zezwolił współużytkownikom wieczystym działki nr [..], położonej w S. przy ul. [..], zabudowanej budynkiem mieszkalnym, na złożenie w imieniu skarżącego wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności tej nieruchomości gruntowej. Regulacja prawna art. 64 k.c. znajduje zastosowanie w tych wszystkich sytuacjach, gdy osoba zobowiązana do złożenia oznaczonego oświadczenia woli uchyla się od jego złożenia, bądź to poprzez milczenie, bądź wyraźną odmowę, przy czym zasadność działania takiej osoby i odmiennego żądania przez inne zainteresowane podmioty oceniana jest przez sąd powszechny. Rozstrzygniecie wydane w tej kwestii przez sąd powszechny wiąże organy administracji oraz sądy administracyjne. Bez wątpienia w kontrolowanej sprawie prawomocne postanowienie Sądu Rejonowego z dnia 30 maja 2014 r. zastąpiło oświadczenie woli skarżącego i w efekcie pozwala na przyjęcie, że skarżący złożył wniosek o przekształcenie przysługującego mu udziału w użytkowaniu wieczystym w prawo własności.

Odpowiadając na zarzut skarżącego, że zmiana użytkowania wieczystego w prawo własności wymaga w tej sprawie formy aktu notarialnego, wskazać należy, że skarżący nie ma racji. Istotą przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest zamiana (konwersja) tego prawa rzeczowego

[zob. K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz do artykułów 1–44911, t. I, Warszawa 2008, s. 729], na prawo własności nieruchomości po spełnieniu przez uprawnionego do takiego przekształcenia ustawowych przesłanek. Ustawodawca na gruncie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przyjął, że konwersja prawa użytkowania wieczystego we własność nie będzie następować w trybie cywilnoprawnym, tj. w drodze umowy, lecz w trybie postępowania administracyjnego. W wyniku tego postępowania dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości gruntowej stanowiącej dotychczas własność jednostek samorządu terytorialnego, bądź Skarbu Państwa na rzecz użytkownika wieczystego tej nieruchomości, a użytkownik wieczysty z mocy decyzji staje się właścicielem nieruchomości (por. wyr. WSA w Krakowie z dnia 10 stycznia 2014 r., sygn. II SA/KR 1185/13, Legalis). Podstawą zmiany wpisu w księdze wieczystej jest ostateczna decyzja administracyjna. Nie ma potrzeby zawierania pomiędzy dotychczasowym właścicielem (w tej sprawie Gminą Miasta) a dotychczasowym użytkownikiem czy współużytkownikiem wieczystym umowy w formie aktu notarialnego.

Reasumując, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku uznał działanie organu odwoławczego w przedmiotowej sprawie za zgodne z zastosowanymi przez organ prawidłowo przepisami prawa materialnego, szczegółowo omówionymi w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Nie dopatrzył się także jakichkolwiek naruszeń przepisów postępowania, co skutkowało oddaleniem skargi w całości jako bezzasadnej na podstawie art. 151 P.p.s.a.