Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 997/21
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2022-03-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 184
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 61 ust. 1 pkt 3
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.
article: art. 7, art. 77 § 1 art 80 i art 107 § 3
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Zofia Flasińska Sędziowie: Sędzia NSA Roman Ciąglewicz Sędzia del. NSA Jerzy Stankowski (spr.) po rozpoznaniu w dniu 24 marca 2022 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Spółdzielni Mieszkaniowej im. [...] w [...] od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 17 listopada 2020 r. sygn. akt II SA/Kr 1458/18 w sprawie ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej im. [...] w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] września 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia [...] listopada 2020 r. sygn. akt II SA/Kr 1458/18 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie oddalił skargę Spółdzielni Mieszkaniowej [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] września 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.

Zaskarżony wyrok zapadł w następujących okolicznościach faktycznych.

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2018 r., znak [...] Prezydent Miasta [...] ustalił na wniosek F.A. warunki zabudowy dla inwestycji pn.: "Budowa budynku usługowego (zamieszkania zbiorowego (akademik studencki) wraz z garażem podziemnym oraz zagospodarowaniem terenu na działkach nr [...] obr. [...] jedn. ewid. [...] przy ul. [...] w [...].

Po rozpatrzeniu odwołania złożonego przez Spółdzielnie Mieszkaniową [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] września 2018 r., znak [...] utrzymało w mocy ww. decyzję Prezydenta Miasta.

W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, że teren inwestycji obejmujący działki nr [...] obr. [...] posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej - ul. [...] poprzez istniejący zjazd na teren inwestycji. W aktach sprawy znajdują się też aktualne warunki techniczne potwierdzające zaopatrzenie planowanej inwestycji w wodę i odprowadzanie ścieków sanitarnych i opadowych (oświadczenie [...]), energię elektryczną (oświadczenie [...]), gaz (oświadczenie [...]) na warunkach określonych przez dysponentów poszczególnych sieci. Warunki gestora sieci elektroenergetycznej z dnia [...] kwietnia 2017 r. straciły ważność dwa dni przed wydaniem decyzji przez organ I instancji, zatem Kolegium pozyskało do akt sprawy aktualne warunki na dostawę energii dla przedmiotowej inwestycji. Warunki te są identyczne, jak poprzednio ustalone warunki dysponenta tego medium. Istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

W obszarze analizowanym znajdują się działki, dostępne z tej samej drogi publicznej, pozwalające na określenie wymagań nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Spełnione został warunki z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1073 z późn. zm.; zwanej dalej: u.p.z.p.).

Wskazanym na wstępie wyrokiem z dnia 17 listopada 2020 r. sygn. akt II SA/Kr 1458/18 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie oddalił skargę Spółdzielni Mieszkaniowej [...] na ww. decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] września 2018 r.

W uzasadnieniu wyroku Sąd I instancji stwierdził, że z akt sprawy wynika, iż przedmiotowa inwestycja spełnia wymagania wynikające z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Wyjaśnił, że w sytuacji, gdy poprzednia informacja techniczna o możliwości przyłączenia planowanej inwestycji do sieci elektrycznej straciła ważność na dwa dni przed wydaniem decyzji organu I instancji nie ma przeszkód, by na etapie postępowania odwoławczego brak ten został uzupełniony. Kolegium słusznie zwróciło uwagę, że nowe warunki są tożsame z poprzednimi, zatem poprzez ich dołączenie do akt sprawy został konwalidowany brak istniejący w dacie decyzji I instancji.

Sąd I instancji zgodził się ze stanowiskiem Kolegium, że choć formalnie planowana inwestycja, jako obiekt zamieszkania zbiorowego - akademik studencki zalicza się do funkcji usługowej, to jednak swoją specyfiką bardziej przypomina zabudowę mieszkaniową niż usługową. Dlatego też przyjęto, że funkcja ta stanowi kontynuację zarówno funkcji mieszkalnej w budynku wielorodzinnym, jak i funkcji usługowej.

Z analizy wynika, że planowana linia zabudowy oddalona jest o 25 metrów od krawędzie jezdni - ul. [...], zatem będzie równoległa do tej jezdni, co pozwoli na zachowanie ładu przestrzennego. Nieuzasadnione są zarzuty dotyczące wadliwego ustalenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy. Średnia wartość tego wskaźnika dla obszaru analizowanego została wyznaczona na poziomie 27%, natomiast w decyzji dopuszczono zabudowę na poziomie od 27% do 35%

Kwestia pomięcia w analizie działek nr [...] oraz konieczności uwzględnienia działki nr [...] łącznie z działką [...] została wyjaśniona przez Kolegium w uzasadnieniu decyzji, a Sąd wyjaśnienia te całkowicie podzielił.

Również wskaźnik wysokości został ustalony prawidłowo jako średni wskaźnik z obszaru analizowanego (18 - 19 m).Zdaniem Sądu nie można zgodzić się, że "nawiązanie do budynku na działce nr [...] nie jest uzasadnione, ponieważ posadowiony jest on przy ul. [...], która charakteryzuje się inną zabudową niż pierzeja ulicy [...]. Budynek na działce nr [...] ma wysokość od 26 do 34 metrów, zatem nowa zabudowa będzie od niego i tak niższa o 7 - 15 metrów. Ponadto budynek ten ma kształt litery "L", która krótszym bokiem usytuowana jest również wzdłuż ul. [...]. Skoro zaś planowana zabudowa obejmuje budynek zamieszkania zbiorowego (akademik), to trudno przyjąć, że miałby on wysokością nawiązywać do niskiej zabudowy jednorodzinnej.

W skardze kasacyjnej Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] zaskarżyła ww. wyrok w całości zarzucając mu naruszenie:

1) art. 151 stawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.; zwanej dalej: p.p.s.a.) w zw. z art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 23 z późn. zm.; zwanej dalej: k.p.a.) poprzez oddalenie skargi w sytuacji, gdy decyzja Kolegium oraz poprzedzająca ją decyzja organu I Instancji zostały wydane z naruszeniem przepisów postępowania z zakresu gromadzenia i oceny materiału dowodowego, polegającym na zaniechaniu wszechstronnego zgromadzenia i oceny materiału dowodowego sprawy oraz na przeprowadzeniu jego dowolnej a nie swobodnej oceny, które to naruszenie przepisów postępowania skutkowało:

- błędnymi i naruszającymi zasadę dobrego sąsiedztwa ustaleniami w zakresie funkcji, nieprzekraczalnej linii zabudowy oraz dalszych jeszcze warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla Inwestycji (tj. wskaźnika maksymalnej powierzchni i wysokości zabudowy oraz szerokości elewacji frontowej), które są wynikiem nieprawidłowego wyznaczenia granic obszaru analizowanego oraz niedostatecznego uwzględnienia rodzaju, funkcji, parametrów i wskaźników zabudowy terenów działek sąsiadujących;

- błędnym ustaleniem, że projektowane zagospodarowanie terenu jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego;

2) art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) i z art. 135 p.p.s.a. i art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez oddalenie skargi w sytuacji, gdy decyzja Kolegium oraz poprzedzająca ją decyzja zostały wydane z istotnym naruszeniem przepisów postępowania mającymi wpływ na wynik postępowania;

3) art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, które skutkowało błędnym przyjęciem, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) art. 151 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 135 p.p.s.a. poprzez oddalenie skargi w sytuacji, gdy decyzje organów obu instancji zostały wydane z naruszeniami przepisów prawa materialnego, uzasadniającymi ich uchylenie.

Skarżąca kasacyjnie wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i rozpoznanie skargi, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Krakowie do ponownego rozpoznania, a także o zasądzenie kosztów postępowania.

W ocenie skarżącej kasacyjnie organy administracji publicznej dokonały błędnych ustaleń faktycznych w kwestiach kluczowych dla treści wydanego rozstrzygnięcia (tj. głównie w zakresie ustaleń parametrów nowej zabudowy), co wynikało z przeprowadzenia dowolnej, a nie swobodnej oceny materiału dowodowego.

W ocenie Skarżącej przyjęte funkcja oraz wskaźniki zabudowy i zagospodarowania terenu inwestycji nie realizują zasady dobrego sąsiedztwa i nie uwzględniają istniejących warunków urbanistyczno-architektonicznch terenów sąsiadujących. Inwestycja nie tworzy z dotychczasowym ukształtowaniem przestrzeni harmonijnej całości, a to z uwagi na niedostosowanie jej do dotychczas istniejącej zabudowy oraz uwarunkowań środowiskowych oraz gospodarczo-społecznych. Planowana inwestycja ma mieć dwanaście kondygnacji, co znacząco ograniczy dostęp światła słonecznego do nieruchomości znajdującej się w najbliższym sąsiedztwie, bezpośrednio wpływając na pogorszenie komfortu życia okolicznych mieszkańców oraz oddziałując negatywnie na roślinność. Znaczny stopień zabudowy działki, z uwzględnieniem garażu podziemnego, może utrudnić odprowadzanie wód opadowych ze szkodą dla gruntów sąsiednich. Parametry i wskaźniki planowanej inwestycji określone w decyzji organu I nstancji nie stanowią kontynuacji istniejącej zabudowy i zostały określone w sposób nieprawidłowy.

Nieprzekraczalna linia zabudowy została wyznaczona w sposób nieuwzględniający linii zabudowy istniejącej na działkach bezpośrednio sąsiadujących (tj. [...]) z terenem inwestycji. Istniejąca przy ul. [...] (zabudowa na działkach [...]) linia zabudowy tworzy uskok zatem, linia zabudowy terenu inwestycyjnego mogła zostać wyznaczona bądź jako kontynuacja linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego, a takim jest budynek znajdujący się na działce nr [...], bądź w inny sposób, o którym mowa w § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z dnia 19 września 2003 r. Nr 164, poz. 1588; zwanego dalej : rozporządzeniem z 26 sierpnia 2003 r.), o ile taki inny sposób wyznaczenia linii zabudowy znajdowałoby uzasadnienie w wynikach analizy. W wynikach analizy wskazano, na zasadność wyznaczenia linii zabudowy zgodnie z § 4 ust. 3, a w decyzji wskazano, że linia została wyznaczona zgodnie z § 4 ust. 1 i ust. 3 rozporządzenia. Z kolei w uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazano natomiast, że podstawę rozstrzygnięcia w zakresie linii zabudowy stanowił § 4 ust. 4 rozporządzenia.

Dodatkowo z załączników graficznych wynika, że linia nowej zabudowy nie jest bezpośrednią kontynuacją linii zabudowy już istniejącej na działce nr [...], lecz została "przesunięta" bliżej granicy jezdni, ze skutkiem faktycznego powiększenia możliwego terenu powierzchni zabudowy.

W ocenie skarżącej kasacyjnie, błędnie ustalono również maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy, kształtując ten wskaźnik w granicach od 27% (średnia w obszarze analizowany) do 35% (wartości zbliżonej do średniej ważonej), za podstawę takiego ustalenia wskazując § 5 ust. 2 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. Nie wystąpiły żadne szczególne okoliczności pozwalające na ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. Wyznaczenie omawianego wskaźnika wyłącznie na podstawie danych sąsiednich działek jest nieodpuszczalne, jako że określenie parametrów nowej zabudowy powinno być oparte o zabudowę w całym obszarze analizowanym.

Wskaźnik wysokości zabudowy na poziomie od 18 do 20 m (przy dachu płaskim), nie tylko nie wpisuje się w istniejącą zabudowę, lecz również nie jest uzasadniony ze względu na wyznaczoną poprzez linię zabudowy wielkość i geometrię (tj. wąski układ) części powierzchni działki dającej się zabudować. Rozwiązaniem prawidłowym byłoby, w ocenie skarżącej kasacyjnie, bazowanie na danych o wysokości zabudowy na działkach sąsiadujących, tj. działce nr [...] oraz działce nr [...]. Proponowana zabudowa zupełnie odbiega od istniejącej. Nawiązanie do budynku na działce nr [...] nie było uzasadnione, ponieważ posadowiony on jest przy ul. [...], która charakteryzuje się inną zabudową niż pierzeja przy ul. [...].

Błędnie ustalono również maksymalny wskaźnik szerokości elewacji frontowej. Skarżąca nie podziela stanowiska Sądu, że wskazany wskaźnik został wskazany w wyniku oczywistej omyłki, ale podtrzymuje, że było to wyrazem nienależytego i niewszechstronnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy.

Organy obu instancji, a za nimi Sąd orzekający, błędnie ustaliły, że planowana inwestycja będzie kontynuacją funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu na działkach [...] oraz nr [...]. Działka nr [...] jest zabudowana budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, natomiast na działce nr [...] posadowiony jest parterowy pawilon handlowy - a obie te funkcje odbiegają od funkcji, która ma być realizowana poprzez Inwestycję. W rejonie tym nie występuje intensywna zabudowa mieszkalna wielorodzinna, na co wskazuje, że w analizowanym obszarze znajdują się wyłącznie dwa budynki o takim charakterze.

Sąd I Instancji błędnie uznał, że inwestor wykazał, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego oraz że okoliczność taka mogła zostać wykazana na etapie postępowania odwoławczego. Kolegium powinno uchylić decyzję organu I instancji i przekazać sprawę do ponownego rozpozna, tak aby nie naruszyć zasady dwuinstancyjności postępowania.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie zasługiwała na uwzględnienie.

Skarga kasacyjna została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs⁴ ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t.j. Dz. U. poz. 1842 z późn. zm.).

Stosownie do przepisu art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania, określoną w § 2 tego przepisu. Ponieważ w rozpoznawanej sprawie nie zachodzą przesłanki powodujące nieważność postępowania, dlatego Naczelny Sąd Administracyjny ograniczył się do oceny powołanej we wniesionej kasacji podstawy.

Niezasadny okazał się zarzut naruszenia art. 151 p.p.s.a. w zw. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. Sąd I instancji trafnie uznał, że w toku postępowania przed organami administracji publicznej nie doszło do naruszenia wskazanych w skardze przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Z przywołanych w ramach omawianej podstawy kasacyjnej przepisów wynika, że w toku postępowania organy administracji publicznej zobowiązane są do podejmowania wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Ponadto organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy i ocenić na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona, a następnie wyjaśnić podstaw wydanego rozstrzygnięcia w uzasadnieniu decyzji.

Wbrew zarzutom skargi kasacyjnej Sąd I instancji zasadnie zaakceptował stan faktyczny ustalony przez organy administracji publicznej. Obszar analizowany został wyznaczony zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. Wyniki analizy zostały szczegółowo przedstawione w załączniku do decyzji organu I instancji. Autor skargi kasacyjnej nie precyzuje dlaczego w jego ocenie w sposób nieprawidłowy zostały wyznaczone granice obszaru analizowanego oraz dlaczego błędne miałby być ustalenia organów w zakresie występującej w obszarze analizowanym funkcji oraz sposobu zagospodarowania terenu, a także w zakresie występujących w tym obszarze wskaźników zabudowy. Sąd I instancji prawidłowo ocenił także, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. W aktach sprawy znajdują się warunki techniczne potwierdzające zaopatrzenie planowanej inwestycji w wodę i odprowadzanie ścieków sanitarnych i opadowych (oświadczenie [...]), energię elektryczną (oświadczenie [...]), gaz (oświadczenie [...]). Tym samym w sprawie nie doszło także do naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.

Trafnie została oceniona przez Sąd I instancji okoliczność uzupełnienia przez Kolegium materiału dowodowego w zakresie warunków na dostawę energii dla przedmiotowej inwestycji, które utraciły ważność w dniu orzekania przez organ I instancji. Zasadnie Kolegium uzupełniło materiał dowody w tym zakresie w toku postępowania odwoławczego. Działanie to wbrew argumentacji skarżącej kasacyjnie nie stanowiło naruszenia art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. i nie uchybiało zasadzie dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 138 § 2 k.p.a. organ II instancji może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Oznacza to, że organ II instancji może wydać decyzję kasatoryjną i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia, gdy postępowanie w I instancji zostało przeprowadzone z naruszeniem norm prawa procesowego, a więc gdy organ I instancji w istocie nie przeprowadził postępowania wyjaśniającego w takim zakresie, że miało to istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia. Co prawda zwrot "konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy" będący podstawą zastosowania art. 138 § 2 k.p.a. jest zwrotem ocennym, to przyjąć należy, iż jest on równoznaczny z brakiem przeprowadzenia przez organ I instancji postępowania wyjaśniającego w całości lub znacznej części, co uniemożliwiać ma rozstrzygnięcie sprawy przez organ II instancji zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. By naprawić błąd organu I instancji organ II instancji musiałby przeprowadzić postępowanie wyjaśniające w całości albo w znacznej części, a do tego nie jest uprawniony. Zgodnie, bowiem z art. 136 § 1 k.p.a. organ II instancji może przeprowadzić na żądanie strony lub z urzędu dodatkowe postępowanie w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie albo zlecić przeprowadzenie tego postępowania organowi, który wydał postanowienie. Żadne inne wady postępowania ani wady decyzji podjętej w I instancji nie dają organowi II instancji podstaw do wydania decyzji kasacyjnej tego typu (por. wyroki NSA z dnia 30 czerwca 2016 r., II OSK 2653/14; z dnia 24 kwietnia 2014 r., II OSK 2846/12 oraz z dnia 24 sierpnia 2016 r., II OSK 2958/14; http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Konieczność uzupełnienia materiału dowodowego sprawy o aktualne oświadczenie gestora sieci możliwości przyłączenia do sieci elektroenergetycznej oraz dostaw energii nie wymagała przeprowadzenia ponownego postępowania przez organ I instancji.

Niezasadne jest także stanowisko skarżącej kasacyjnie próbujące zakwestionować ustalone przez organ parametry nowej zabudowy.

W sposób prawidłowy organy ustaliły linię zabudowy dla projektowanej inwestycji. Z wyników analizy wynika, że linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, zatem zastosowanie znajdował § 4 ust. 3 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. Linia zabudowy ustalona powinna zostać zatem jako kontynuacja linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Zasadnie zatem organ I instancji ustalił linię zabudowy jako przedłużenie linii zabudowy na działce nr [...].

Sąd I instancji nie naruszył także § 5 ust. 2 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. akceptując ustalenie dotyczące parametrów wielkości zabudowy do powierzchni działki, większej niż średnia występująca w obszarze analizowanym. Średnia ta wynosi 27%. Organ ustalił natomiast wielkość tego parametru od 27 % do 35%. Podstawy zastosowanie § 5 ust. 2 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. zostało szeroko wyjaśnione w wynikach analizy. Organ wskazując na lokalizację inwestycji w pobliżu ważnej arterii komunikacyjnej, zwrócił uwagę na konieczność zachowania wysokich standardów w architekturze. Dokonując ustalenia wielkości zabudowy do powierzchni działki na poziomie wyższym niż średnia powołał się na konieczność zachowania odpowiednich proporcji nowej zabudowy oraz odwołał się w tym zakresie do pozostałych parametrów ustalonych dla nowej zabudowy. Zatem odstąpienie przez organ od ustalenia parametru wielkości zabudowy do powierzchni działki w sposób odbiegający od zasady wyrażonej § 5 ust. 1 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. zostało w sprawie uzasadnione w sposób wyczerpujący i przekonujący.

Podobnie prawidłowo oceniany został przez Sąd I instancji sposób ustalenia wysokości górnej elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. Mając na uwadze, że omawiany parametr na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, koniecznym było jego ustalenie na podstawie § 7 ust. 3 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. tj. średniej wielkości występującej na obszarze analizowanym. W taki też sposób, organ ustalił wartość omawianego parametru dla nowej zabudowy.

W tym stanie rzeczy, Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.