Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1613/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2013-01-31 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą decyzję I instancji
Powołane przepisy: article: par.3-7
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 61 ust.1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Renata Czeluśniak Sędziowie : WSA Wojciech Jakimowicz WSA Mariusz Kotulski (spr.) Protokolant : Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 stycznia 2013 r. sprawy ze skargi [....] Sp. z o.o. Sp. komandytowa w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 6 września 2012 r. nr [....] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz strony skarżącej [....] Sp. z o.o. Sp. komandytowa w K. kwotę 757 zł ( słownie: siedemset pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Na wniosek złożony przez [....] sp. z o.o. sp. komandytowa w K. , organ I instancji decyzją z dnia 1 lutego 2012r. orzekł o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji pn. "budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w części parteru wraz z miejscami postojowymi naziemnymi, garażem podziemnym oraz dojazdem i infrastrukturą techniczną na działkach nr nr [....] obr. [....] oraz dodatkowo z infrastrukturą techniczną, dojściami, miejscami postojowymi naziemnymi i budową zjazdu na części działek nr nr [....] obr. j.w. przy ul [....] w K".

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wyjaśniono, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego w sprawie, organ I instancji stwierdził, że zostały spełnione łącznie warunki wymienione w art. 61 ust. 1 ww. ustawy uzasadniające ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.

Odwołania od powyższej decyzji złożyli: [....] Spółdzielnia [....] w K. oraz A.M. , A..M. , i inni ....[....] w K. w swoim odwołaniu zarzuciła naruszenie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego poprzez pominięcie jako stron postępowania osób fizycznych posiadających odrębne prawo własności lokalu w narożnym budynku ul. [....] - [....] , pomimo ewidentnego wpływu planowanej inwestycji na tę nieruchomość, jak również naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego do tej ustawy. W tym zakresie zarzucono nieprawidłowe ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego budynku, określenie zbyt wysokiego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, za niski udział powierzchni biologicznie czynnej oraz niejednoznaczne określenie wymaganej ilości miejsc postojowych. W obszernym uzasadnieniu odwołania przedstawiono argumentację na potwierdzenie ww. zarzutów zaznaczając, że trudno zgodzić się z treścią analizy urbanistyczno - architektonicznej co do ustalenia parametrów planowanej zabudowy na poziomie wnioskowanym przez inwestora. W konsekwencji zarzucono, że ustalenie przez organ I instancji w zaskarżonej decyzji zawyżonych parametrów planowanej zabudowy nie jest zgodne z zasadą dobrego sąsiedztwa.

Natomiast wymienione wcześniej strony będące osobami fizycznymi w swoich odwołaniach wyraziły niezadowolenie z wydanej decyzji, wnosząc o jej uchylenie.

Zaznaczono, że decyzja winna zawierać precyzyjne określenie, jakiego typu urządzenia mogą być lokalizowane na dachu planowanego budynku oraz zalecenie dotyczące maksymalnej dozwolonej ilości takich urządzeń i maksymalnej dozwolonej wartości emitowanego hałasu (zauważono, że takie urządzenia są zazwyczaj agregatami i sprężarkami pracującymi w systemie wentylacji).

Ponadto odwołujący się zakwestionowali ustaloną w decyzji wysokość planowanego budynku, wnosząc o ograniczenie maksymalnej wysokości do 13 m, zrównując tym samym planowany budynek z wysokością kamienic przy ul. [....] oraz wnosząc o odsunięcie planowanej inwestycji od wschodniej granicy terenu tak, aby oddalić ją od kamienic przy ul. [....] . Zwrócono uwagę, że budynki sąsiadujące z terenem inwestycji mają wysokości 13 m, w szczególności cały ciąg kamienic przy ul. [....] oraz budynek wielorodzinny przy ul. [....] , podczas gdy w decyzji dopuszczono maksymalną wysokość budynku aż do 18,5 m. Wobec tego podniesiono kwestię zacienienia sąsiednich budynków, zwłaszcza mieszkań zlokalizowanych na parterze tych budynków.

Przedmiotem zarzutu jest także brak precyzyjnego określenia w decyzji przewidywanej ilości miejsc postojowych, co stanowi kwestię istotną dla mieszkańców z uwagi na brak w okolicy dostatecznej ilości miejsc parkingowych.

Ponadto zauważono, że spółka [....] dokonała w 2011r. wycinki drzew na terenie planowanej inwestycji, jednakże od akt sprawy nie dołączono inwentaryzacji zieleni, na którą powołuje się spółka, stąd też wniesiono o zbadanie legalności przeprowadzonej wycinki drzew.

Strony zwróciły także uwagę na fakt, że planowana inwestycja jest bardzo duża kubaturowo, co może mieć wpływ na równowagę geologiczną i stan wody na gruncie, gdyż planowany jest garaż podziemny na ok. 80 miejsc parkingowych, co będzie wymagało bardzo dużego wykopu i może zakłócić równowagę wodną w okolicy. W zaskarżonej decyzji brak jest natomiast oceny wpływu takiego wykopu na ewentualne naruszenie stanu wody na gruncie ze szkodą dla gruntów sąsiednich. Wskazano także, że weryfikacji wymaga, czy w przedmiotowej sprawie istnieje wymóg uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy.

Niezależnie od zarzutów dotyczących wydanej decyzji, strony podniosły zarzut braku ustosunkowania się przez organ I instancji do zgłoszonych w toku postępowania uwag i zastrzeżeń do projektu decyzji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 6 września 2012r., nr [....] , działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 i art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. nr 80 poz. 717 z późn. zm.), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003r. nr 164, poz. 1588) oraz art. 138 § 2 kodeksu postępowania administracyjnego, uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy uznał, iż zaskarżona decyzja nie jest prawidłowa, gdyż ustalenia w zakresie warunków zabudowy nie w pełni odpowiadają wymogom ww. rozporządzenia, nadto nie można też przyjąć, że ustalenia ww. analizy sporządzonej w sprawie są prawidłowe, co z kolei nie pozwala uznać ją jako dokument stanowiący podstawę do obliczeń i tym samym do ustalenia warunków zabudowy dla planowanej zabudowy.

W dalszej części uzasadnienia powołano wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w z dnia 25.02.2011r. sygn. II OSK 1607/09, w którym sąd stwierdził, iż z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, jej części tekstowej i graficznej, winno wynikać w sposób jednoznaczny i czytelny jaki dokładnie obszar został poddany analizie, jaki na tym obszarze jest zastany stan architektoniczno-urbanistyczny, w oparciu o który ustalone zostały podstawowe parametry dla planowanej inwestycji. NSA podkreślił również, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu jest podstawowym elementem postępowania w sprawie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Natomiast w przedmiotowej sprawie zarzucono organowi I instancji, że przyjęte do ustaleń analizy działki nr nr [....] znajdują się poza obszarem analizowanym wyznaczonym na załączniku graficznym do analizy. Działki te przyjęto do obliczeń w szczególności przy ustalaniu wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy. Z tej przyczyny ustalenia zawarte w części opisowej analizy architektoniczno - urbanistycznej nie pokrywają się z załącznikiem graficznym do analizy, co stanowi naruszenie § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy, zgodnie z którym w części graficznej decyzji o warunkach zabudowy, sporządzanej na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, stosuje się nazewnictwo i oznaczenia umożliwiające ich jednoznaczne powiązanie z tekstem decyzji.

Niezależnie jednak od powyższego, w ocenie Kolegium, ustalone dla planowanego zamierzenia warunki zabudowy nie w pełni odpowiadają wymogom rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Organ II instancji zaznaczył, że przepisy ww. rozporządzenia zostały skonstruowane w taki sposób, że każdy kolejny ustęp danego przepisu stanowi następny etap ustalania poszczególnych parametrów czy wskaźników w sytuacji, gdy stan opisany w ustępie poprzednim nie znajduje zastosowania w określonym stanie faktycznym (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 28.02.2011r., sygn. II SA/Kr 1487/10).

Kolegium w szczególności wskazało, że zgodnie z § 7 ust. 1 cyt. rozporządzenia, "wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich". Jednakże jeżeli wysokość, o której mowa wyżej, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą w obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3). Ponadto dopuszcza się również wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy (§ 7 ust. 4 rozporządzenia).

Z analizy wynika, że wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych są w obszarze analizowanym zróżnicowane i kształtują się dla zabudowy mieszkaniowej od 10 m do 16,5 m, jednakże nie obliczono - zgodnie z ww. § 7 ust. 3 rozporządzenia - średniej wielkości występującej w obszarze analizowanym, co dopiero pozwalałoby na ewentualne przejście do ustaleń przewidzianych w § 7 ust. 4 tego rozporządzenia. W analizie podano przykładowo wysokości budynków na kilku wybranych działkach.

Zatem, w ocenie SKO, ustalenie w "warunkach zabudowy" wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego budynku w oparciu o § 7 ust. 4 rozporządzenia, uznać należało w tej sytuacji za przedwczesne.

Niezależnie jednak od powyższego organ II instancji stwierdził, że ustalenie w "warunkach zabudowy" omawianego parametru nie zostało określone w sposób odpowiadający zapisom ww. rozporządzenia. W szczególności § 7 rozporządzenia nie przewiduje ustalania wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej z tolerancją, jak to ma miejsce w przypadku ustalania szerokości elewacji frontowej. Według SKO możliwości realizacyjne (techniczne) planowanej zabudowy winny być uwzględnione właśnie w określonym, dopuszczalnym przedziale wysokości (od - do) ustalonym dla planowanego zamierzenia, nie zaś jako wartość odrębnie dodana.

Podobnie, zdaniem Kolegium, brak jest uzasadnienia w powoływanym przepisie dla dodatkowego - ponad ustaloną wysokość maksymalną, miejscowego podniesienia o 2 m maksymalnej wysokości budynku celem zlokalizowania na dachu budynku urządzeń technicznych.

Kwestia ta jest, w ocenie organu odwoławczego, zagadnieniem projektowym, przynależnym postępowaniu w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Ponadto zapis taki w istocie dopuszcza dodatkowe zwiększenie maksymalnej wysokości budynku bez dookreślenia powierzchni takiego podniesienia.

Zauważyć należy, że taki sposób ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej powoduje, że pomimo ustalenia wysokości jako wyniku analizy (§ 7 ust. 4 rozporządzenia), dodatkowo dopuszcza się jeszcze odstępstwo.

Odnosząc się natomiast do ustaleń w przedmiocie szerokości elewacji frontowej, którą w decyzji ustalono w przedziale od min. 9 m do maks. 21 m, wyjaśniono wpierw, że Kolegium Odwoławczemu znany jest pogląd uznający za prawidłowe określanie parametrów w przedziale wartości minimalnych oraz maksymalnych, niemniej jednak w niniejszym przypadku wielkości graniczne ww. parametru zabudowy daleko od siebie odbiegają. W rezultacie niniejsza decyzja dopuszcza wiele wariantów zabudowy, ponieważ inwestor dysponuje w tym zakresie daleko idącą swobodą.

W dalszej części uzasadnienia podniesiono, iż określenie warunków nowej zabudowy w tak rozbieżnych ramach w istocie nie można uznać za konkretne ustalenie tych warunków. W orzecznictwie sądowo - administracyjnym ukształtowany jest bowiem również pogląd, że parametry urbanistyczne powinny być określone w sposób jednoznaczny, precyzyjny i czytelny zarówno dla inwestora, jak i dla pozostałych stron uczestniczących w postępowaniu, których interesu dotyczy decyzja. Ponadto, zdaniem SKO, trzeba mieć na uwadze, że organ ustalając warunki zabudowy orzeka w oparciu o konkretny wniosek inwestora, zawierający dokładne określenie charakterystycznych parametrów planowanego zamierzenia, tak więc wyraźne sprecyzowanie co do oczekiwanych warunków zabudowy.

Z kolei w przedmiocie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy ustalonego w decyzji, Kolegium wpierw zauważyło, że ustalenia w tym zakresie wymagają weryfikacji, a to z uwagi na uwzględnienie przy obliczeniach działek spoza obszaru analizowanego. Tym niemniej przy określaniu wskaźnika zabudowy, w ocenie organu II instancji, należałoby wziąć pod uwagę, że przy uwzględnieniu całokształtu planowanego zamierzenia oraz pozostałych parametrów, jak również położenia terenu inwestycji, planowany obiekt będzie niewątpliwie rzutował przestrzennie na istniejącą w sąsiedztwie zabudowę, tym bardziej, że teren inwestycji położony jest niejako wewnątrz terenu już zabudowanego.

Zatem Kolegium, nie kwestionując możliwości wydania w niniejszej sprawie decyzji pozytywnej, ustalenie parametrów architektoniczne - urbanistycznych winno być wyważone i uwzględniać złożoność istniejącej w tym obszarze zabudowy, w tym położenie terenu inwestycji wewnątrz terenu zabudowanego. Niewątpliwie z przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego wynika, że w obszarze analizowanym znajdują się zróżnicowane kubaturowo obiekty wpisane w charakter otaczającej ją przestrzeni (zabudowa wielorodzinna wolnostojąca i zabudowa pierzejowa). Zasada dobrego sąsiedztwa nakazuje wkomponowanie planowanej zabudowy w zabudowę już istniejącą, z uwzględnieniem zróżnicowania tej zabudowy.

Stąd też ponownie rozpoznając sprawę organ I instancji winien przeprowadzić postępowanie wyjaśniające w sposób dokładny i spójny, aby w szczególności ustalenia zawarte w części opisowej analizy odnosiły się do wszystkich (i tylko tych) działek objętych obszarem analizowanym. Ustalając z kolei warunki zabudowy należy mieć na uwadze regulacje powoływanego rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zasadę dobrego sąsiedztwa z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Mając powyższe na uwadze, organ odwoławczy stwierdził, że wykazane wyżej uchybienia wskazują, że postępowanie wyjaśniające przeprowadzone zostało z naruszeniem art. 7 kpa w związku z art. 77 kpa. Wskazano, że decyzja o warunkach zabudowy ma charakter związany, tak więc jej wydanie wymaga przeprowadzenia postępowania dowodowego w oparciu o konkretnie określoną regulację, a przyjęta w decyzji konkluzja musi opierać się na treści art. 61 ust. 1 ww. ustawy.

Następnie podniesiono, że powyższe uzasadnienie stanowi jednocześnie ustosunkowanie się do części zarzutów wskazanych w odwołaniach.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów, Kolegium wyjaśniło, że według § 18 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zagospodarowując działkę budowlaną należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe, przy czym z ust. 2 § 18 ww. rozporządzenia wynika obowiązek dostosowania liczby i sposobu urządzenia miejsc postojowych do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Podniesione w odwołaniach zarzuty dotyczące zacienienia czy też uciążliwości dla sąsiednich budynków w związku z realizacją planowanej inwestycji, nie mogą być przedmiotem dokonywania przez Kolegium jakiejkolwiek oceny co do zgodności planowanego zamierzenia z przepisami techniczno - budowlanymi, skoro kwestie te są elementem postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę.

SKO wyjaśniło również, że planowane zamierzenie nie należy do tego rodzaju przedsięwzięć oddziałujących na środowisko, które wymagałyby - przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy - wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Okoliczność ta została jednoznacznie stwierdzona również w analizie urbanistyczno - architektonicznej.

Następnie wyjaśniano, że podniesiony w odwołaniu zarzut braku dołączenia do akt sprawy inwentaryzacji zielem oraz zwrócenie uwagi na konieczność zbadania legalności wycinki drzew, nie są przedmiotem weryfikacji w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy.

Kolegium jednakże poinformowało w oparciu o art. 66 § 1 kpa, że w sytuacji, gdy strona ma wątpliwości co do legalności usunięcia drzew z terenu inwestycji, może wystąpić ze stosownym wnioskiem do urzędu celem zainicjowania odrębnego - od przedmiotowego - postępowania.

Natomiast kwestia potencjalnego naruszenia stanu wody na gruncie ze szkodą dla gruntów sąsiednich w związku z planowaną inwestycją (w tym wykopem pod podziemny garaż), w ocenie SKO, nie może stanowić przedmiotu oceny w niniejszym postępowaniu. Nie można bowiem warunkować ustalenia warunków zabudowy możliwością ewentualnego, potencjalnego wystąpienia w przyszłości zmian stanu wody na gruncie.

W skardze złożonej przez [....] Sp. z o.o. Sp. komandytowa, reprezentowanej przez pełnomocnika r.pr. S.K. , zarzucono naruszenie przepisów prawa administracyjnego:

- § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez błędne przyjęcie, że do obszaru tego nie wchodzą działki nr nr [....]

- § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez błędne ustalenie, że organ I instancji w sposób nieprawidłowy wyznaczenie wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu;

- § 7 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez błędne przyjęcie, że warunkiem zastosowania tego przepisu jest uprzednie zastosowanie § 7 ust. 3 tego rozporządzenia;

- art. 7, 11 i 77 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego, polegające na niewyczerpującym zebraniu i zbadaniu materiału dowodowego w sprawie oraz na niewystarczającym wyjaśnieniu stronie zasadności przesłanek podjętego rozstrzygnięcia.

Strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu skargi wskazano na bezpodstawność zarzutu nieprawidłowo przeprowadzonej analizy urbanistyczno-architektonicznej oraz źle wyznaczonego parametru powierzchni nowej zabudowy.

W ocenie strony skarżącej brak jest podstaw do wykluczenia z analizy działek, które wchodzą w jej obszar nie całą swoją powierzchnią. Działki te bowiem znajdują się w tym obszarze i z tego powodu muszą zostać uwzględnione w opracowywanej analizie.

Następnie podano, że organ administracyjny wyznaczając wskaźnik powierzchni nowej zabudowy, nie ustalił tego parametru w maksymalnej dopuszczalnej wysokości, ale po przeprowadzeniu szczegółowej analizy powierzchni zabudowy działek sąsiednich - w wartości niższej, ale adekwatnej dla planowanej inwestycji.

Ponadto strona skarżąca nie zgadza się ze stanowiskiem organu, że błędnym było zastosowanie § 7 ust. 4 rozporządzenia, bez uprzedniego obliczenia średniej wysokości elewacji frontowych w obszarze analizowanym. Taka interpretacja nie znajduje bowiem poparcia w przepisach rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. § 7 tego rozporządzenia wprowadza bowiem trzy niezależne od siebie możliwości ustalenia wysokości elewacji frontowej planowanej zabudowy: dwie podstawowe, jako przedłużenie krawędzi na działkach sąsiednich oraz w wysokości średniej wielkości tego parametru w obszarze analizowanym (jeżeli wysokość elewacji frontowych na działkach sąsiednich tworzy uskok), a także w wysokości innej niż to wskazano powyżej, jeżeli za przyjęciem takiego parametru przemawiają wyniki przeprowadzonej analizy urbanistyczno-architektonicznej.

W skarżonej decyzji wysokość górnej elewacji frontowej ustalona została w przedziale od 13 do 16 m ze wskazaniem, w jakiej części bezwzględnie ma zostać zastosowane obniżenie do maksymalnie 13 m. W wynikach analizy urbanistyczno-architektonicznej jej autorka uzasadniła, dlaczego wysokość planowanego budynku została zróżnicowana. Wskazała przy tym, że wysokość 16 m stanowi nawiązanie do wysokości budynku zlokalizowanego na działce nr [....] (bezpośrednio sąsiadującej z terenem inwestycji), a wysokość 13 m - do budynku sąsiadującego z terenem inwestycji po jego zachodniej części. Przeprowadzona analiza uzasadniła zatem odniesienie się do wysokości konkretnych, sąsiadujących z terenem inwestycji budynków, co z kolei dało podstawę do wyznaczeniu tego parametru w sposób odmienny od zasad ogólnych (określonych w § 7 ust. 1 i 3 rozporządzenia), jako bezpośrednie nawiązanie do dwóch budynków znajdujących się w obszarze analizowanym, o zróżnicowanej wysokości. W związku z powyższym brak jest jakiegokolwiek uzasadnienia dla przyjęcia, przedmiotowy wskaźnik został wyznaczony w sposób wadliwy. Odnosi się to także do dopuszczalnej tolerancji dla urządzeń technicznych, które mogą być zlokalizowane na dachu budynku.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - zwanej dalej p.p.s.a. (Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm.) sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem tj. zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego obowiązujących w dacie wydania zaskarżonego aktu.

Wady, skutkujące koniecznością uchylenia decyzji lub postanowienia, wskazane są w przepisie art. 145 § 1 p.p.s.a. W szczególności na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a. sąd uchyla postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W ocenie Sądu zaskarżone rozstrzygnięcie jak i poprzedzająca je decyzja, wydane przez orzekające w sprawie organy administracyjne, nie mogły pozostać w obrocie prawnym, ponieważ dotknięte zostały naruszeniem prawa o takim właśnie charakterze.

Zgodnie z art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury oraz walory architektoniczne i krajobrazowe. Ład przestrzenny rozumiany jest przy tym przez ustawodawcę jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno - gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne (art. 2 pkt 1 ustawy).

W przypadku, gdy teren przewidziany do zainwestowania nie jest objęty obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jak to ma miejsce w rozpatrywanej sprawie, dopuszczalność lokowania na nim obiektu budowlanego o określonej funkcji i cechach architektoniczno - urbanistycznych określana jest w formie decyzji administracyjnej w przedmiocie warunków zabudowy, przy wydawaniu której organ orzekający obligowany jest dochować warunków przewidzianych art. 61 ust. 1, ustawy z dnia 27 marca 2003r., w tym w jego pkt 1, jako służących utrzymaniu postulowanego w art. 1 ust. 2 pkt 1 tej ustawy ładu przestrzennego.

Stosownie do art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Powyższa regulacja statuuje tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa uzależniającą zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna więc odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej.

Zwrócić należy uwagę, że przepis art. 61 ust. 1 formułuje wymogi, jakie powinna spełniać nowa inwestycja. Z jednej strony wymaga, aby wykazywała ono podobieństwo (była kontynuacją) w stosunku do zabudowy istniejącej na co najmniej jednej z sąsiadujących przy tej samej drodze publicznej działek, z drugiej jednak formułuje w zakresie stopnia tego podobieństwa (kontynuacji) dosyć daleko idące wymagania. Stąd też ustalenie stopnia wspomnianej kontynuacji możliwe jest tylko po wcześniejszym wskazaniu konkretnych budynków i obiektów mieszczących się na sąsiednich w stosunku do planowanej inwestycji działkach. Dopiero też szczegółowa znajomość funkcji, cech, form architektonicznych i sposobu zagospodarowania terenu na każdej z działek sąsiadujących pozwala organowi na dokonanie oceny stopnia podobieństwa planowanej inwestycji w stosunku do obiektów położonych w jej bezpośrednim sąsiedztwie.

Szczególny tryb ustalania wymagań kształtowania nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w powiązaniu z analizą istniejącego stanu, określony natomiast został w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588), które wydane zostało na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 61 ust. 6 u.p.z.p.

Przepisy tego rozporządzenia wyznaczają zakres postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez organ w sprawie warunków zabudowy. Zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia organ orzekający w przedmiocie warunków zabudowy zobligowany został do wyznaczenia wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego i przeprowadzenia na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Nadto w myśl § 9 ust. 1 i 2 rozporządzenia decyzja o warunkach zabudowy zawiera część tekstową i graficzną oraz załącznik do decyzji w postaci wyników analizy, zawierających część tekstową i graficzną. Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopii mapy zasadniczej, która stosownie do treści art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. winna być kopią mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku kopia mapy katastralnej, przyjęta do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmująca teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000. Część graficzną analizy sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych, stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy (ust. 3 i 4).

Ustalenie warunków zabudowy wiąże się zatem z koniecznością przeprowadzenia analizy urbanistycznej zgodnie z zasadami szczegółowo określonymi w przepisach wskazanego rozporządzenia.

W rozpoznawanej sprawie inwestor ubiega się o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji planowanej w K. , przy ul. [....] na działce nr nr [....] , polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w części parteru wraz z miejscami postojowymi naziemnymi, garażem podziemnym oraz dojazdem i infrastrukturą techniczną oraz dodatkowo z infrastrukturą techniczną, dojściami, miejscami postojowymi naziemnymi i budową zjazdu na części działek nr nr [....] Odnosząc powyższe rozważania do stanu faktycznego rozpoznawanej sprawy, wskazać należy, że sposób wyznaczenia obszaru analizowanego, co do zasady, odpowiada prawu, albowiem teren inwestycji znajduje się w centrum okręgu o promieniu równym trzykrotności frontu działki.

Pomimo tego przeprowadzona w sprawie analiza nie może zostać uznana za prawidłową, podobnie jak wydane na jej podstawie rozstrzygnięcie.

Organ odwoławczy w swoim rozstrzygnięciu zakwestionował przyjęcie do ustaleń analizy działek o nr nr [....] . Jednakże, w ocenie sądu, samo powołanie się na okoliczność, iż znajdują się one poza obszarem analizowanym, nie jest do końca słuszne, bowiem jak wynika z załącznika graficznego do decyzji nr [....] , ww. działki pewnymi swoimi fragmentami wchodzą w granice obszaru analizowanego. Przepisy ww. rozporządzenia nie zawierają regulacji, która stanowiłaby o zakazie ustalania parametrów nowej zabudowy w oparciu o uwarunkowania działek znajdujących się tylko w częściowo w analizowanym obszarze. Skoro prawodawca w żaden sposób nie reguluje kwestii czy działki, które znajdują się tylko częściowo w obszarze analizowanym, uwzględnia się w analizie urbanistycznej, czy też nie, to należy je pozostawić rozstrzygnięciu urbanisty przygotowującemu analizę urbanistyczną, wyniki analizy oraz projekt decyzji ustalającej warunki zabudowy. On to bowiem kierując się zasadami wynikającymi z obowiązującego prawa (w szczególności ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), posiadaną przez siebie fachową wiedzą, doświadczeniem życiowym oraz etyką zawodową musi rozważyć oraz zadecydować czy parametry działki i znajdującej się na niej zabudowy będzie uwzględniał w swojej analizie urbanistycznej itd. Oczywiście musi to uzasadnić w analizie, albo na pytanie właściwych organów wyjaśnić (uzasadnić) swoje stanowisko w tej kwestii. Jednak wbrew twierdzeniu organu odwoławczego nie można przyjąć w niniejszej sprawie, że działki nr nr [....] znajdują się poza obszarem analizowanym wyznaczonym na załączniku graficznym do analizy. Zgodzić się należy w tym zakresie z pełnomocnikiem skarżącego, że każda z tych działek znajduje się w wyznaczonym obszarze analizowanym, lecz nie w całości. Fakt ten sam w sobie nie dyskwalifikuje jednak tych działek jako podstawy dla wyznaczenia parametrów przyszłej zabudowy, dla której ten obszar analizowany został wyznaczony. W każdym takim przypadku urbanista oraz organ wydający decyzję administracyjną musi zadecydować, czy taką działkę brać pod uwagę przy ustalaniu parametrów przyszłej zabudowy dla wnioskowanego terenu. Będzie w tym zakresie zobowiązany do kierowania ogólnymi zasadami zachowania ładu przestrzennego, tak aby analizowany obszar tworzył racjonalną całość urbanistyczną. Brak więc podstaw do wykluczenia eo ipso z analizy urbanistycznej działek, które tylko częściowo znajdują się w obszarze analizowanym, nie ma tutaj automatyzmu, zwłaszcza jeżeli sam obszar analizowany został dobrze wyznaczony i jego granice nie są kwestionowane. Zatem organ odwoławczy powinien wyjaśnić dlaczego uważa, że działki nr nr [....] , w jego ocenie, znajdują się poza obszarem analizowanym, albo w sytuacji gdy kwestionuje ich uwzględnienie w analizie, uzasadnić dlaczego działki te nie mogą być uwzględniane w analizie, wykazując np. jaki wpływ mają one (lub też nie mają) na ostateczny kształt analizy urbanistycznej. Brak uzasadnienia swojego stanowiska w tym zakresie stanowi o naruszeniu art.7, 77 i 107 § 3 k.p.a.

Z powyższych względów należało uchylić zaskarżoną decyzję. Natomiast podzielić należy pozostałe zarzuty Kolegium co do wadliwości ustaleń zawartych w decyzji I instancji – co z kolei zadecydowało o konieczności uchylenia decyzji organu I instancji na zasadzie art.135 p.p.s.a.

Przepisy cyt. wyżej rozporządzenia stanowią o sposobie wyznaczania obszaru analizowanego, w którego centralnym miejscu powinna znaleźć się działka, której dotyczy wniosek. Zgodnie z ugruntowanym w orzecznictwie poglądem "za działkę sąsiednią, należy uznać każdą działkę znajdującą się w obszarze analizowanym wyznaczonym w sposób określony w § 3 ust. 2 rozporządzenia (...) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z dnia 20 października 2010r., II SA/Rz 443/10 stwierdził: "Analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu przeprowadza się biorąc pod uwagę zagospodarowanie wszystkich działek znajdujących się w granicach obszaru analizowanego."

"W pierwszym rzędzie, rozważając wymagania ładu przestrzennego, należy odnosić się do zabudowy bezpośrednio sąsiadującej z zagospodarowaną działką (kwestia harmonii form architektonicznych). Celem analizy obszarów dalszych, niż bezpośrednie sąsiedztwo, jest możliwość uwzględnienia innych uwarunkowań, co do kształtowania zabudowy niż wynikające z bezpośredniego sąsiedztwa. Nie jest jednak jej celem umożliwienie określanie warunków realizacji przedsięwzięcia, które prowadziłyby do naruszenia wymaganie ładu przestrzennego w kontekście tworzenia w przestrzeni harmonijnej całości." (vide WSA w Białymstoku w wyroku z dnia 29.11.2012r., II SA/Bk 96/12)

Z powyższego wynika zatem, iż przyjmując od ustaleń parametrów nowej zabudowy działki znajdujące się w dalszym sąsiedztwie, tak jak miało to miejsce w niniejszej sprawie, organ administracyjny powinien uzasadnić kryteria które przeważyły za takim wyborem.

Podkreślić należy, iż ustalenie parametrów nowej zabudowy powinno nastąpić z uwzględnieniem wszystkich obiektów znajdujących się w granicach obszaru analizowanego. Innymi słowy, obliczając parametry nowej zabudowy organ nie może skoncentrować się tylko i wyłącznie na obiektach posiadających tę samą funkcję, co projektowana, lecz powinien wziąć pod uwagę parametry wszystkich obiektów objętych granicami obszaru analizowanego, po pierwotnym jego prawidłowym ustaleniu i wykreśleniu. Pozwoli to bowiem na zachowanie ładu przestrzennego i dostosowanie nowej zabudowy pod względem urbanistycznym i architektonicznym do zabudowy już istniejącej na terenie analizowanym. Ustalenie parametrów nowej zabudowy wyłącznie z uwzględnieniem obiektów o tej samej funkcji stanowi - w ocenie sądu - swoiste i nieuprawnione zagrożenie dla istniejącego ładu przestrzennego. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa, co z całą stanowczością należy podkreślić, powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej.

Organ I instancji nie uzasadnił dlaczego do wyliczenia średnich, mających służyć wyznaczeniu określonych paramentów planowanej inwestycji, uwzględniono działki znajdujące się w "dalszym sąsiedztwie" (jak się wydaje wyłącznie na zasadzie kontynuacji funkcji), albo znajdujące się tylko częściowo w obszarze analizowanym, tj. działka nr [....] , a nie uwzględniono najbliższego sąsiedztwa np. działek od [....] do [....] lub z drugiej strony terenu inwestycji od [....] do [....] . Ustalenia w tym zakresie należało ocenić jako dowolne.

Ustalenie przez organ parametrów nowej zabudowy na podstawie kilku wybranych nieruchomości, w ocenie sądu nie może zostać zaakceptowane. Racje ma skarżący, że brak jest podstawy do wykluczenia z analizy działek, które wchodzą w jej obszar nie całą swoją powierzchnią. Pamiętać jednak przy tym należy, że analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu przeprowadza się biorąc pod uwagę zagospodarowanie wszystkich działek znajdujących się w granicach obszaru analizowanego, a nie wyłącznie działek, na których znajdują się obiekty posiadające tę samą funkcję, co projektowana.

Oczywisty charakter ma w rozpatrywanym przypadku uchybienie, co do precyzyjnego wskazania wartości parametru, gdy chodzi o wysokości planowanej inwestycji.

Zgodzić się należy z organem odwoławczym, że ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej projektowanego budynku w oparciu o § 7 ust. 4 ww. rozporządzenia było wadliwe i co najmniej przedwczesne.

Unormowanie zawarte w ust. 4 § 7 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) oznacza, iż uwzględnienie wysokości według określonych w nim zasad musi być traktowane jako wyjątek. Zasadą jest wyznaczenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki jako przedłużenia tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a w razie uskoku tej wysokości na działkach sąsiednich, jako równej średniej wysokości występującej na analizowanym obszarze. Gdyby wolą prawodawcy było traktowanie na równych zasadach dopuszczenia innej możliwości wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej do gzymsu lub attyki - według ust. 4, zostałoby to wyrażone wprost. Dodatkowym argumentem przemawiającym za przyjmowaniem rozwiązania z ust. 4 tylko jako wyjątku jest też to, iż dopuszczenie zawartej w nim innej dodatkowej reguły może zagrażać właściwemu kształtowaniu ładu przestrzennego, a więc realizacji zasadniczego celu ustawy.

Wyznaczenie w wysokości budynku na podstawie § 7 ust. 4 - od 13 do 16 m z tolerancją do 0,5 m powinno było zostać poprzedzone dokonaniem obliczenia średniej wielkości występującej w obszarze analizowanym zgodnie z ust. 3 § 7, a co najmniej wymagało przekonywującego uzasadnienia. Zawsze gdy organ wprowadza inną wysokość od tej, o której mowa w par 7 ust 1 rozporządzenia, w oparciu o przepis ust 4, to musi uzasadnić potrzebę odstąpienia od określenia jej wedle ust 1 i uzasadnić przyjęcie innej wysokości w aspekcie specyfiki miejsca i wymagań ładu przestrzennego. Wyznaczając przedział dla określenia wysokości inwestycji brak jest jakichkolwiek podstaw do ustalania jeszcze dodatkowej tolerancji (tak jak w tym przypadku do 0,5 m). Ten element ma mieścić się w już wyznaczonym przedziale maksymalnej wysokości planowanego obiektu. Podobnie brak jest w powołanym przepisie regulacji, która uzasadniałaby dodatkowe – ponad ustaloną wysokość maksymalną, miejscowego podniesienia o 2 m maksymalnej wysokości budynku w celu zlokalizowania na dachu budynku urządzeń technicznych.

Natomiast oczywiście jak najbardziej dopuszczalne jest zróżnicowanie wysokości planowanego obiektu chociażby ze względu na zróżnicowaną wysokość sąsiedniej wysokości i dostosowanie do niej bryły nowego budynku.

Jednocześnie podkreślić należy niczym nie uzasadnioną rozbieżność pomiędzy sporządzoną analizą urbanistyczną, w której zawarto stwierdzenie, że "należy ustalić obniżenie planowanej zabudowy o przynajmniej 1 kondygnację mieszkalną (maksymalna wysokość – 13m) na nie mniej niż 1/3 pow. zabudowy planowanego budynku", a wynikami analizy i treścią decyzji organu I instancji (załącznik nr 1 do decyzji) gdzie jest już mowa o obniżeniu tylko na ¼ pow. zabudowy planowanego budynku. Co więcej strona skarżąca sama zwracała organowi I instancji uwagę (pismo z 15.06.2011r.) na doprecyzowanie pojęcia południowego krańca działki 103/2, na której ma być obniżona wysokość budynku.

W pkt II ppkt 1 c decyzji organu I instancji określono szerokość elewacji frontowej na od 9 m. do 21 m. Oznacza to - w tym zakresie - pozostawienie inwestorowi dowolności, co do przyjętych parametrów przy projektowaniu obiektu. Wprawdzie w § 6 ust. 1 rozporządzenia o nowej zabudowie dopuszczono pewne odstępstwa od wartości wynikających ze średniej na danym terenie (20 %), jednak wynika stąd jedynie, że bez wskazania szczególnych uwarunkowań w analizie - w myśl § 6 ust. 2 rozporządzenia, jest dopuszczalne ustalenie innych wartości niż uśredniona. Nie oznacza to natomiast braku konieczności określenia w decyzji danego parametru w sposób ścisły, na podstawie § 9 ust. 1 rozporządzenia o nowej zabudowie. Jeżeli, w danym przypadku, dodatkowo realizowane obiekty w określonej lokalizacji miałyby być wkomponowane w konkretne otoczenie (np. budynki stojące przed nim i obok), nie bez znaczenia może być ich szerokość. Obowiązek konkretnego wyznaczenia parametru w tym zakresie wynika z przepisów prawa.

Podkreślenia wymaga w tym miejscu, że przewidziane rozporządzeniem z dnia 26 sierpnia 2003r. wyjątki od reguł określania warunków dla nowej zabudowy muszą być w sposób szczególny uzasadnione. To, że przepisy nie określają przesłanek dopuszczenia wyjątków, a jedynie wymagają, aby "wynikało to z analizy", nie oznacza dowolności. Jak akcentuje się w orzecznictwie nie do przyjęcia jest bowiem sytuacja, w której wydanie pozytywnej decyzji polegałoby w istocie nie na ustaleniu warunków, a na ich dostosowaniu do zamiaru inwestora. Dlatego też dopuszczenie wyjątku musi stanowić wynik szczegółowej analizy, uwzględniającej ocenę skutków wprowadzenia wyjątku dla istniejącego porządku w całym obszarze analizowanym, a nie tylko uwzględniającej interes inwestora – por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 14 grudnia 2009 r., sygn. akt II SA/Kr 1525/09. W konsekwencji ustalenie warunków w sposób odbiegający od wskazanych w rozporządzeniu generalnych reguł wymagać musi wykazania przez organ, iż właśnie takie warunki, a nie wynikające z owych reguł dostosowanie inwestycji do średniego wskaźnika zabudowy bądź wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, odpowiadać będą potrzebom ładu przestrzennego.

Wymogów powyższych wydana przez organ I instancji decyzja ustalająca warunki zabudowy w sposób zadowalający nie spełnia i w tym zakresie należy przyznać rację SKO. Powyższe wady dyskwalifikują, przyjętą bez zastrzeżeń przez organ I instancji , analizę urbanistyczno-architektoniczną. Stanowi to o naruszeniu art.7, 77 i 107 § 3 k.p.a.

Wobec stwierdzenie opisanych wyżej uchybień Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w związku z art. 135 p.p.s.a., orzekł jak w pkt I wyroku. O kosztach orzeczono stosownie do art. 200 p.p.s.a. w pkt II wyroku.