Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 510/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2016-11-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 52 ust. 2, art. 54, art. 61 ust. 1 i 5
journal: Dz.U. 2016 poz 778
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Joanna Brzezińska (spr.) Sędziowie sędzia WSA Elżbieta Piechowiak sędzia WSA Jarosław Wichrowski Protokolant asystent sędziego Magdalena Tambelli – Orwat po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 listopada 2016 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2016 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] października 2015r. nr [...], 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej kwotę 500 (pięćset) złotych, tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] 2015 r. ([...]) Prezydent Miasta [...], na wniosek F. B., prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą Przedsiębiorstwo [...] z siedzibą w [...], ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym, na terenie położonym przy ul. [...] w [...] (część działki geodezyjnej nr [...] obr. [...]) i ul. Gagarina [...] w [...] (część działek geodezyjnych nr [...] obr. [...]).

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał, że dla wskazanych wyżej działek brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W wyniku przeprowadzonej analizy stwierdzono, że działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej są zabudowane, co pozwoliło na określenie warunków kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej - ul. [...] poprzez zapewnienie służebności drogowej poprzez działki gminne (pismo Wydziału Gospodarki Nieruchomościami UM[...] z dnia [...].2015r.), istniejące i projektowanie uzbrojenie terenu jest wystarczające dla wnioskowanego zamierzenia budowlanego. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne - działka nr [...] obr. [...] sklasyfikowana jest w rejestrze gruntów jako Bi - tereny mieszkaniowe, natomiast działki nr [...] i [...] obr. [...] sklasyfikowane są w rejestrze gruntów jako Bp - zurbanizowane tereny niezabudowane. Organ nie stwierdził też braku zgodności planowanej inwestycji z przepisami odrębnymi. W świetle powyższego Prezydent uznał, że spełnione zostały wszystkie warunki wymagane dla wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z wygasłym dnia 1 stycznia 2004 r. miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta [...], zlokalizowany był w obrębie jednostki planistycznej o symbolu i ustaleniach S.32.MW - "zabudowa mieszkaniowa o wysokiej intensywności - adaptacja". Zgodnie zaś ze "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego [...]" zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta [...] nr [...] z dnia [...].2006 r., wnioskowany teren znajduje się na obszarze jednostki urbanistycznej V - Bydgoskie Przedmieście, w zurbanizowanej strefie polityki przestrzennej Z, w podstrefie Z.1, której tereny przewidziano m.in. pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz usługi. Ponadto Prezydent wskazał, że projekt decyzji przygotowała osoba wpisana na listę izby samorządu zawodowego architektów, posiadająca uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej.

W odwołaniu od powyższej decyzji Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] w [...] zarzuciła, że planowana lokalizacja budynku wielorodzinnego zakłóci ład urbanistyczny, ponieważ zaistnieje zbyt duże zagęszczenie budynków i pogorszą się warunki zamieszkiwania. Nadmieniła też, że w roku 2012 r. podejmowała starania w sprawie lokalizacji na tym terenie ogólnodostępnego parkingu dla samochodów osobowych. Przedsięwzięcie to zostało jednak negatywnie zaopiniowane przez Miejską Pracownię Urbanistyczną, która stwierdziła, że nie jest możliwe zlokalizowanie na tym terenie parkingu ze względu na kolizję z zagospodarowaniem terenów osiedla wprowadzeniem ruchu samochodowego w strefę komunikacji pieszej, w obszarze zieleni osiedlowej oraz głównego wejścia do Szkoła Podstawowa. Spółdzielnia zwróciła w związku z tym uwagę, że w kwestionowanej decyzji postawiono wymóg zapewnienia minimum 1,2 miejsca parkingowego na każde wybudowane mieszkanie, co daje możliwość wprowadzenia w ten rejon osiedla ruchu samochodowego o 4-krotnie większym natężeniu (co najmniej 120 pojazdów) w stosunku do planowanego przez Spółdzielnię parkingu na 30 stanowisk. Wydana więc w niniejszej sprawie decyzja pozostaje w sprzeczności z przywołaną opinią. Budowa nowego budynku mieszkalnego nasili istniejący problem parkowania w tym rejonie, spowoduje utratę światła dziennego oraz energii słonecznej dla mieszkańców bloków przy ul. [...] i [...], utratę terenu zielonego służącego do rekreacji i wypoczynku. Przyczyni się także do zwiększenia natężenia hałasu, skażenia środowiska spalinami samochodowymi, a także zakłócenia komunikacji pieszej oraz obniżenia wartości lokali własnościowych w sąsiednich blokach.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia [...] 2016 r.

(znak [...]), utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W motywach rozstrzygnięcia organ odwoławczy stwierdził, iż z materiału dowodowego sprawy oraz przeprowadzonej analizy w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania nowej zabudowy wynika, że planowane zamierzenie inwestycyjne odpowiada cechom zabudowy istniejącej w terenie analizowanym, jak również spełnione zostały wszystkie przesłanki, wynikające z art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p. Kwestia dostępu terenu objętego zaskarżoną decyzją do drogi publicznej została wykazana poprzez zapewnienie ustanowienia służebności drogowej poprzez działki Gmina Miasta (pismo z dnia [...] 2015 r. znak: [...]). SKO podniosło również, że istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzonej inwestycji. Tę okoliczność potwierdzają oświadczenia dostawców mediów dostarczone przez wnioskodawcę, z których wynika, że: istnieje techniczna możliwość dostawy ciepła z sieci ciepłowniczej dla budynku przy ul. [...] ([...] S.A. pismo z dnia [...] 2014r.), istnieje możliwość zaopatrzenia w wodę oraz odprowadzania ścieków sanitarnych do istniejącej sieci wodociągowej ([...] Sp. z o.o. pismo z dnia [...] 2014 r.) oraz dostawca jest w stanie zapewnić dostawę energii elektrycznej dla obiektu - budynek mieszkalny - wielorodzinny w lokalizacji: [...] o mocy przyłączeniowej 100 kW (Energa Operator S.A. Oddział w [...] pismo z dnia [...] 2014 r.). W ocenie Kolegium, z uwagi na fakt sklasyfikowania terenu w rejestrze gruntów jako "inne tereny zabudowane" oznaczone symbolem "Bi" oraz jako "zurbanizowane tereny niezabudowane" oznaczone symbolem "Bp", teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Ponadto decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Z przeprowadzonej analizy wynika, że została zachowana kontynuacja funkcji istniejącej w obszarze analizowanym. Organ I instancji dokonał wyliczenia wskaźników, o których mowa w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) dla budynków, które znalazły się w obszarze analizowanym (wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, udział powierzchni biologicznie czynnej, ilość nadziemnych kondygnacji budynku, szerokość elewacji, wysokość górnej krawędzi elewacji, jej gzymsu lub attyki, geometria dachu). W ocenie Kolegium analiza przeprowadzona przez organ I instancji nie budzi wątpliwości, również w zakresie poprawności dokonanych wyliczeń. Stosownie do przeprowadzonej analizy inwestycja spełnia warunek określony wart. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. dotyczący zabudowy co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, która pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników zabudowy.

Odnosząc się zaś do zarzutu odwołania dotyczącego niewystarczającej liczby miejsc parkingowych, Kolegium wskazało, że organ I instancji zobowiązał inwestora do zapewnienia na terenie objętym wnioskiem minimum 1,2 miejsca postojowego na jedno mieszkanie. Jeśli chodzi zaś o obsługę komunikacyjną, na etapie ustalania warunków zabudowy organy nie stwierdzają zgodności inwestycji z przepisami technicznym dotyczącymi zapewnienia bezpieczeństwa w ruchu drogowym. Kwestią zaś podnoszonego zbytniego natężenia zabudowy zajmą się organy administracji w ewentualnym postępowaniu w przedmiocie udzielenia pozwolenia na budowę.

W skardze na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] w [...], zarzuciła naruszenie:

1) przepisów postępowania mających wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7 w zw. z art. 77, art. 80 i art. 107 § 3 w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. poprzez wydanie decyzji, pomimo że nie zostały wyjaśnione wszystkie okoliczności faktyczne sprawy, a zgromadzony materiał dowodowy został oceniony z pominięciem wszechstronnej swobodnej oceny dowodów oraz słusznego interesu strony;

2) przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy, tj. art. 8 i 9 K.p.a. poprzez prowadzenie postępowania wbrew zasadzie pogłębiania zaufania jego uczestników do władzy publicznej i wbrew zasadzie udzielania informacji;

3) przepisów prawa materialnego, w szczególności art. 54 w zw. z art. 64 i 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w zw. z § 1 pkt 1 i § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez ich błędną wykładnię i przyjęcie, że w wydanej decyzji nie jest konieczne ustalanie nieprzekraczalnej linii zabudowy.

Z tych powodów skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz utrzymanej nią w mocy decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] 2015r. oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

Uzasadniając podniesione zarzuty skarżąca wskazała, że organ pierwszej instancji wbrew wymogom § 1 pkt 1 i § 4 ww. rozporządzenia w pkt 2.2. pdpkt a swojej decyzji wskazał, że nieprzekraczalnej linii zabudowy nie ustala się, gdyż obszar inwestycji nie przylega bezpośrednio do drogi publicznej. Do powyższego, nieprawidłowego ustalenia, nie odniosło się w ogóle Kolegium. Zdaniem skarżącej dla planowanej inwestycji powinna zostać wyznaczona linia zabudowy. Działki podlegające zabudowie skomunikowane są bowiem z ulicą Szosa Okrężna poprzez wewnętrzne drogi osiedlowe (należące do Gmina Miasta), są to przy tym normalne ulice, stanowiące chociażby dojazd do położonej naprzeciwko szkoły podstawowej. Skarżąca zwróciła też uwagę, że przy znaczących dopuszczalnych gabarytach przyszłego budynku (wys. 20,5 metra i 45 m szerokości) i przy stosunkowo niewielkich rozmiarach samego terenu inwestycji, miejsce ulokowania przyszłej zabudowy na tej nieruchomości ma decydujące znaczenia dla m.in. oceny jej wpływu na nieruchomości sąsiednie i prawa osób tam zamieszkałych. Skarżąca powołując się na wyrok NSA sygn. II OSK 1218/11 wskazała, różnice pojęć nieprzekraczalnej linii zabudowy i obowiązującej linii zabudowy, podkreślając, że to jaka w okolicznościach danej sprawy winna być wyznaczona wynikać powinno z analizy urbanistyczno-architektonicznej.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację, a ponadto powołując się stanowisko przedstawione przez A. Plucińską-Filipowicz w opracowaniu "Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego" (dostępne w Lex), w którym wskazano m.in., że dla każdego wniosku inwestora ustala się tylko jedną linię zabudowy i tylko od strony drogi publicznej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga podlegała uwzględnieniu, bowiem zaskarżona decyzja, jak również utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji, zostały wydane z naruszeniem przepisów prawa w stopniu, który zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2016r. poz. 718 z późn.zm., dalej "P.p.s.a."), skutkował ich uchyleniem przez sąd.

Materialnoprawną podstawę decyzji wydanych w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej "u.p.z.p."). Zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 u.p.z.p., ustalenie przeznaczenia terenu, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje, co do zasady, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku – w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Uszczegółowieniem tego przepisu jest z kolei art. 59 ust. 1 ustawy, wedle którego zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Mając na względzie, że w niniejszej sprawie dla obszaru objętego wnioskiem nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p, wymagane było uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji.

Zgodnie z art. 52 ust. 1 i 2 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie warunków zabudowy następuje na wniosek inwestora, który powinien zawierać:

1) określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000;

2) charakterystykę inwestycji, obejmującą:

a) określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów,

b) określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych oraz powierzchni terenu podlegającej przekształceniu, przedstawione w formie opisowej i graficznej,

c) określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko;(...)

Z analizy akt administracyjnych sprawy wynika, iż w dniu [...] 2015r. inwestor złożył do Prezydenta Miasta [...] wiosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na "budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działkach oznaczonych nr ewid.[...] w obrębie [...] położonych w [...] przy [...]. Załączona do wniosku kopia mapy z naniesieniem obszaru inwestycji, nie umożliwia oceny ani tego czy została przyjęta do państwowego zasobu geodezyjnego, ani jej aktualności, skali, nie jest również potwierdzona za zgodność z oryginałem, ani też nie umożliwia wyznaczenia obszaru analizowanego. W pkt 2.1 wniosku inwestor określił planowany sposób zagospodarowania ww. tereny poprzez wskazanie "zabudowa wolnostojąca". W pkt 2.2, gdzie należało określić charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenie i gabaryty projektowanych obiektów budowlanych (m.in. ilość kondygnacji, przewidywana pow. zabudowy, szerokość elewacji frontowej geometrię dachu, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki i.t.p) przedstawione w formie opisowej i graficznej – inwestor wskazał: "budynek mieszkalny wielorodzinny z wielostanowiskowym garażem podziemnym VI-VIII kondygnacji, dach płaski, architektura modernistyczna dopasowana do miejscowego otoczenia, około 60 mieszkań, zaopatrzenie w media z istniejących sieci na warunkach dostawców". W pkt 2.3 wniosku inwestor jako określenie usytuowania wjazdu, w tym nr działek proponowanych pod lokalizację wjazdu wskazał "34/11 wyjazd na istniejącą drogę wewnętrzną. W dalszej części wniosku inwestor wskazał wielkości zapotrzebowania na wodę, energie elektryczną, energię cieplną, odprowadzanie lub oczyszczanie ścieków sanitarnych. Inwestor, nie podał wymaganych w pkt 3 wniosku informacji o stanie faktycznym i prawnym nieruchomości.

Nie może zatem budzić wątpliwości, iż powyższy wniosek nie spełnia wymagań określonych w art. 52 ust. 2 pkt 1 i 2 u.p.z.p. Inwestor nie określił ani powierzchni terenu podlegającego przekształceniu, ani nie określił w wymagany sposób jednoznacznie planowanego sposobu zagospodarowania i gabarytów zabudowy w formie opisowej ani tez graficznej, załączona do wniosku kopia mapy również nie odpowiada wymogom prawa. Nie określono też istniejącego uzbrojenia terenu inwestycji. Tej treści wniosek nie mógł zatem stanowić podstawy do ustalenia warunków zabudowy. Zważyć należy, iż we wniosku inwestor odwołując się do wcześniej złożonego wniosku ([...].2014r.) wniósł o "wykorzystanie map zasadniczych, planu zagospodarowania działki i zapewnień dostawców mediów z poprzedniego wniosku). Już to wskazuje na niekompletnośc i wątpliwości co do aktualności danych. Zważyć należy, że na kartach 8 i 10 akt administracyjnych znajdują się, również na wadliwych załącznikach mapowych, na których naniesiono oznaczenia "załącznik do wniosku z dn. [...].2014r. nr [...]" oraz "załącznik do pisma [...] z dn. [...].2014" odwzorowane prawdopodobnie różne wersje projektowanej zabudowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego – także bez jednoznacznego określenia konkretnych parametrów, gabarytów obiektu budowlanego.

Nie jest zatem zrozumiałe, w ocenie Sądu, na jakiej podstawie organ, zawiadamiając o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy ograniczył wniosek inwestora wskazując, że dotyczy on części działek geodezyjnych nr [...], oraz nr [...], nie precyzując przy tym ani o jakie części chodzi, ani nawet powierzchni planowanego zagospodarowania terenu. Także analiza treści zgromadzonego materiału dowodowego, analizy funkcji i cech zabudowy, oraz decyzji o ustaleniu warunków zabudowy nie precyzuje wielkości powierzchni terenu objętego tą decyzją, ani nawet części poszczególnych działek ewidencyjnych.

Właściwy organ w postępowaniu związanym z wydaniem decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dokonuje analizy: 1) warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych; 2) stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji (art. 53 ust. 3 u.p.z.p.).

Sąd na podstawie analizy akt administracyjnych sprawy oraz treści wydanych w sprawie decyzji stwierdza, że w niniejszej sprawie organ pierwszej instancji takowej analizy nie przeprowadził. Brak jest analizy warunków oraz zagospodarowania terenu oznaczonego we wniosku, jak również stanu faktycznego oraz prawnego tego terenu tj. działek nr [...] obr. [...] przy ul. [...] w T. oraz uwzględnionych w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy ich części (bez określenia zarówno powierzchni działek, jak i całego terenu). Co wymaga podkreślenia w okolicznościach niniejszej sprawy, przy uwzględnieniu powyżej opisanych braków wniosku, zachodzi uzasadniona wątpliwość, czy ogólnikowość, nieprecyzyjność czynności i orzeczeń organu nie służy wydaniu inwestorowi decyzji o ustaleniu ogólnikowych, niekonkretnych warunków zabudowy dla planowanego, bliżej niesprecyzowanego przez inwestora, co do charakterystycznych parametrów technicznych i gabarytów ( w tym powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wymiarów), zamierzenia inwestycyjnego. Taki wniosek uzasadnia także treść ustalonych w decyzji warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Zasadniczo brak spełnienia choćby jednego z w/w warunków uniemożliwia wydanie decyzji pozytywnej.

Sposób weryfikowania, czy spełniony został wymóg dobrego sąsiedztwa z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, został określony przez ustawodawcę w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164 poz. 1588), zwane dalej "rozporządzeniem". Rozporządzenie to, zgodnie z art. 61 ust. 7 określa wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy, 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, 3) szerokości elewacji frontowej, 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Podstawowe znaczenie dla ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu dla planowanej inwestycji posiada w myśl § 3 powołanego rozporządzenia ma wyznaczenie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego (teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań nowej zabudowy), na którym przeprowadza się analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 -5 ustawy. Wskazany obszar należy przy tym wyznaczyć, na właściwej kopii mapy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenia warunków zabudowy, ale zarazem nie mniejszej niż 50 m. Trzeba przy tym podkreślić, że dla ustalenia warunków zabudowy nie jest konieczne, aby w obszarze analizowanym istniał obiekt, który wszystkimi swoimi parametrami i funkcją odpowiadał planowanej zabudowie, wystarczające jest natomiast, że poszczególne parametry planowanego obiektu nawiązują do parametrów występujących w obszarze analizowanym i stanowią ich kontynuację.

W niniejszej sprawie analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu została przeprowadzona sprzecznie z powołanymi przepisami, a organy orzekające w przedmiotowej sprawie, nie dostrzegając tych błędów, w pełni oparły się na wynikach wadliwie przeprowadzonej analizy.

W ocenie Sądu, autor analizy wadliwie wyznaczył obszar analizowany, co miało zasadnicze znaczenie dla rzetelności samej analizy i jej wyników, jak również rozstrzygnięć wydanych na podstawie wyników tej analizy przez organy obu instancji.

W świetle treści § 3 ust. 1 rozporządzenia, warunkiem prawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego jest ustalenie, gdzie znajduje się front działki lub odpowiednio terenu inwestycji i jaka jest jego szerokość. Zgodnie z przepisem § 2 pkt 5 rozporządzenia, przez "front działki" należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 12 u.p.z.p., pod pojęciem "działka budowlana" należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Z kolei pojęcie "dostęp do drogi publicznej" ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 14 jako bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

W części tekstowej analizy wskazano, że teren objęty wnioskiem nie przylega bezpośrednio do drogi publicznej, w związku z czym obszar analizowany wyznaczono w odległości nie mniejszej niż 50 m od granicy terenu objętego wnioskiem. Taka też interpretacja przepisu § 2 pkt 5 i § 3 rozporządzenia została zaakceptowana przez organy obu instancji.

Odnosząc się do powyższego stwierdzić należy, że z wyżej wskazanych przepisów nie wynika, iżby warunkiem ustalenia frontu działki, o którym mowa w § 2 pkt 5 i § 3 rozporządzenia, była okoliczność, czy działka lub teren przylegały bezpośrednio do drogi publicznej. W omawiany przepisie ustawodawca nie odwołuje się w ogóle do pojęcia "drogi publicznej", rozumianej, zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2016, poz. 1440) jako droga zaliczona na podstawie niniejszej ustawy do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych. W przepisie tym mowa o "drodze", co oznacza, że ustawodawca poza drogami publicznymi ma na myśli również drogi wewnętrzne za pośrednictwem, których działka ma dostęp do drogi publicznej. W przypadku zatem działki mającej jedynie pośredni dostęp do drogi publicznej, frontem działki będzie ta jej część, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

W niniejszej sprawie w celu ustalenia, która część będzie stanowiła front działki należałoby odwołać się przedłożonego przez wnioskodawcę planu zagospodarowania działki, z którego powinno wszakże wynikać jednoznacznie wynikać gdzie znajduje się front działki, bowiem jego ustalanie jest konieczne dla ustalenia warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia. W niniejszej sprawie, jak już wskazano, może to budzić wątpliwości wobec niejednoznacznej treści wniosku oraz dokumentów na k. 8 i 10 akt I instancji. Przykładowo z dokumentu na k.10 wynika, że wjazd będzie się odbywał od strony dz. 30/7. Organ winien zatem ustalić szerokość frontu terenu inwestycji, a następnie wyznaczyć wokół tego terenu obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż 3-krotna szerokość tak określonego frontu działki, we wszystkich kierunkach.

Oceniając w tym kontekście prawidłowość wyznaczonego obszaru, wskazanego w załączniku graficznym, stwierdzić należy, że po pierwsze, w załączniku tym nie przedstawiono całego obszaru analizowanego (brakuje górnej części planu, obejmującej obszar analizowany). Jeśli zaś chodzi o ujętą w planie część obszaru analizowanego, podnieść trzeba, że granice tego obszaru, nie zostały wyznaczone w sposób zgodny z § 3 ust. 1 rozporządzenia. W większości bowiem obszar analizowany jest mniejszy niż zaledwie 2 – krotność szerokości frontu. Powinien zaś być nie mniejszy niż 3-krotność szerokości frontu. Osoba sporządzająca analizę, a w ślad za nią organy obu instancji, błędnie przyjęły bowiem, że obszar oddziaływania należało wyznaczyć w odległości nie mniejszej niż 50 metrów od granicy terenu objętego wnioskiem.

Wady dotyczące wyznaczenia obszaru analizowanego w zasadzie dyskwalifikują całość merytorycznych ustaleń w zakresie analizy rodzaju funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, jaka występuje na takim obszarze. W ten sposób zakwestionowaniu musiało podlegać przyjęcie przez organy, że planowana inwestycja spełnia wszystkie wymogi określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., a przede wszystkim, że spełnia warunki tzw. dobrego sąsiedztwa. Błędne wyznaczenie obszaru analizowanego oznacza przeprowadzenie postępowania dowodowego z istotnym naruszeniem art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a., które powinno skutkować ponownym przeprowadzeniem analizy w sprawie przez organ pierwszej instancji, bowiem organ odwoławczy w postępowaniu administracyjnym ma jedynie kompetencję do przeprowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego (vide art. 136 i art. 138 § 2 K.p.a.), natomiast analiza urbanistyczna jest kluczowym dowodem w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy.

Należy zaznaczyć, że niezależnie od wskazanych powyżej kwestii związanych z wyznaczeniem wielkości obszaru analizowanego, w sprawie zaistniały inne jeszcze uchybienia organu.

W ocenie Sądu, przeprowadzona analiza jest nierzetelna, niejasna, brak opisu sposobu zagospodarowania poszczególnych nieruchomości i parametrów zabudowy, oraz jednoznacznych określeń dlaczego organ pewne dane pomija. Przykładowo nieczytelna i w zasadzie dowolna i uchylająca się możliwości kontroli organu administracji oraz sądu jest znajdujące się jedynie w jednej wersji analizy zestawienie tabelaryczne, niekompletne. Przykładowo nawet do terenu inwestycji zupełnie dowolnie autor analizy (dokument niepodpisany) wskazuje nieokreślone co do powierzchni części działek nr [...] i podaje ich łączną powierzchnię [...] m2, podczas gdy nie wynika z akt sprawy, w szczególności z wniosku inwestora, na jakiej podstawie tę wielkość ustalono, nie dokonano analizy także parametrów zabudowy i zagospodarowania wobec całych ww. działek . Niezrozumiałe jest i nie wynika z analizy tekstowej jakimi kryteriami kierowano się grupując dalsze działki z obszaru analizowanego w zestawieniu tabelarycznym w pkt 2-8, oraz czego i jak obliczono wskazane na końcu zestawienia "sumy" oraz jak ustalono wskazane tam średnie wskaźniki.

W dalszej kolejności stwierdzić należy, iż organ nie przeprowadził analizy warunków zabudowy i zagospodarowania terenów sąsiednich do terenu planowanej inwestycji, w zakresie ich cech urbanistycznych ze szczegółowości pozwalającą uzasadnić w tej sprawie odstąpienie od wymogu ustalenia linii zabudowy, w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy i § 2 pkt 3 i § 4 rozporządzenia. W szczególności nie dokonano analizy istniejącej na działkach sąsiednich linii zabudowy. Przywołana w sporządzonym dokumencie analizy (pkt 3.1 lit. a) okoliczność, że teren objęty wnioskiem (część działek geodezyjnych nr [...] nie przylega bezpośrednio do drogi publicznej i zlokalizowany jest wewnątrz osiedla zabudowy mieszkaniowej, nie uzasadnia odstąpienia od ustalenia linii zabudowy. Organ nie dokonał bowiem wystarczającej analizy w tym zakresie np. co do występowania ewentualnych dróg wewnętrznych powszechnie dostępnych i czy teren inwestycji ma do takowych dostęp, co uzasadniłoby rozważanie kontynuacji linii zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich. Na etapie ustalania warunków zabudowy właściwy organ rozstrzyga w oparciu o kryteria i w sposób ustalony przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, mając na względzie ład przestrzenny, a nie kryteria określone przepisami techniczno-budowlanymi.

Nie można również zaakceptować jako zgodnego z przepisami ww. rozporządzenia dokonanego w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wskaźnika wielkości zabudowy. Zgodnie z § 5 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Oznacza to istnienie wymogu szczegółowych ustaleń poszczególnych wskaźników wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do każdej działki w obszarze analizowanym (brak podstaw do ograniczenia tej analizy wyłącznie do danej funkcji), a następnie przeprowadzenia takiej weryfikacji danych zawartych w analizie, które wyraźnie wskażą, że inne niż średnie wielkości są dopuszczalne i uzasadnione. Tymczasem w ustaleniach analizy a tym samym organów brak takich wyjaśnień, co czyni wnioski analizy nieweryfikowalnymi. Podnieść należy również, że w analizie nie podano podstawy prawnej do jej ograniczenie wyłącznie do zabudowy nieruchomości zabudowanych tym samym typem zabudowy ( tu zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej). W dalszej części wskazano, że teren objęty wnioskiem obecnie nie jest zabudowany, ale już pominięto okoliczność, że organ rozważ wyłącznie części kilku działek i brak danych czy te działki w pozostałych częściach są zabudowane. Jak już wskazano nie zostało wyjaśnione na podstawie jakich dowodów przyjęto w analizie, że teren objęty wnioskiem ma powierzchnię ok. [...] m2, tym bardziej że inwestor planuje na tym terenie budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym o powierzchni zabudowy ok. [...] m2. W tym miejscu wskazać przyjdzie, że we wniosku nie określono gabarytów planowanych obiektów budowlanych i wielkości powierzchni ich zabudowy, a przykładowo w przywoływanej wyżej kopii mapy na stronie 8 akt administracyjnych naniesiono oznaczenia P - [...]m2, Pum -[...]m2. Tym samym jako całkowicie dowolne należy uznać wyliczenie autora analizy, że wskaźnik powierzchni zabudowy wyniósłby 35% powierzchni terenu objętego wnioskiem. Tym bardziej nie znajduje uzasadnienia w powołanej analizie ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu na poziomie 35%, wobec wskazania przez autora analizy, że średni wskaźnik w obszarze analizowanym wyniósł 18%. W ocenie Sądu argument, że analizie podlegał obszar osiedla mieszkaniowego, które powstało w latach siedemdziesiątych XX wieku, kiedy wskaźnik intensywności zabudowy kształtował się na znacznie niższym poziomie, w kontekście zasady zachowania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, nie uzasadnia dopuszczenia w kontrolowanej decyzji dwukrotnie wyższego wskaźnika zabudowy niż obowiązujący w terenie analizowanym. Brak jest w decyzjach organu dostatecznego uzasadnienia, ani nie wynika ze szczegółów analizy, przyjęcie dla jednej tylko inwestycji w zagospodarowanym już obszarze tak odbiegającego od terenów sąsiednich wskaźnika, z powołanie się na średnie wskaźniki w innych rejonach miasta – nowo budowanych osiedlach mieszkaniowych. W ocenie Sądu, tego typy argumentacja sprzeciwia się istocie i celowi tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W świetle zaś treści § 5 ust. 2 rozporządzenia autor analizy, ustalając inny wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy niż określony na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, nie może powoływać się na argumentację odnoszącą się do terenów niezaliczonych do obszaru analizowanego.

Także pozostałe parametry kształtujące warunki zabudowy zostały w analizie i wydanej na jej podstawie decyzji określone z naruszeniem przepisów prawa. Nie było bowiem w okolicznościach sprawy podstaw do odstąpienia od ustalenia i określenia w decyzji szerokości elewacji frontowej, co powinno nastąpić w zgodzie z przepisem § 6 rozporządzenia. Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym z tolerancją do 20 %. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy.

Autor analizy powielił w tym zakresie błąd wskazując, że z uwagi na to, że teren objęty wnioskiem nie przylega do drogi publicznej, planowany obiekt nie będzie miał elewacji frontowej. Jak już wcześniej podniesiono, to czy przedmiotowa działka posiada front, a co za tym idzie elewację frontową nie jest, w świetle treści § 2 pkt 5 i 6 ust. 1 rozporządzenia uzależnione od tego czy przylega do drogi publicznej. Wyznaczyć należy bowiem front działki (terenu), z którego odbywa się główny wjazd na działkę i elewacja budynku od tej strony będzie elewacją frontową. Mimo twierdzeń autora analizy o braku elewacji frontowej, w opracowaniu tym określa się inny parametr – długość dłuższych elewacji budynków mieszkalnych, przy czym ponownie dowolnie ukształtowano ten parametr odmiennie od średniej w obszarze analizowanym. W tym zakresie organ winien zwrócić uwagę, iż nowa zabudowa powinna być odpowiednio dostosowana do warunków, cech zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym.

Istotna w rozpoznawanej sprawie jest również kwestia dostępu do drogi publicznej. Jak już wskazano, zgodnie z art. 2 pkt 14 u.p.z.p., "dostęp do drogi publicznej" oznacza bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Zwrócić należy uwagę, że w punkcie 2 wyników analizy wskazuje się, że teren posiada dostęp do drogi publicznej – ul. [...], poprzez zapewnienie służebności drogowej przez działki gminne. Powołano się przy tym na pismo Wydziału Gospodarki Nieruchomościami UM[...] z [...] 2015 r., ([...]). W piśmie tym wskazuje się, że "w związku z toczącym się postępowaniem dotyczącym ewentualnej zamiany nieruchomości położonych przy ul. [...] stanowiących działki nr [...] na grunt gminny stanowiący działkę [...], położoną przy ul [...], zapewnienie dostępu do drogi publicznej poprzez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej przez działki gminne nr [...] (obręb [...]) będzie możliwe w chwili dokonania transakcji zamiany ww. nieruchomości. Z powyższego pisma nie wynika zatem, że inwestor posiada zapewniony dostęp terenu planowanej inwestycji do drogi publicznej, a jedynie, że będzie taki posiadał po spełnieniu określonego warunku. Pismo to zatem, nie stanowi, wbrew twierdzeniom organów obu instancji, wystarczającej podstawy do uznania, że spełniony został wymóg określony w art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym zakresie wskazać należy, iż wadliwe i przedwczesne uznanie przez organy, że teren inwestycji ma zapewniony dostęp do drogi publicznej – ul. [...], prawdopodobnie skutkowało zaniechaniem analizy i ustalenia, czy teren ma np. inny dostęp pośredni. Do organu właściwego do wydania decyzji o warunkach zabudowy należy ustalenie, czy przesłanka ta jest spełniona. Dostęp bezpośredni do drogi publicznej to, jak należy przyjąć, takie położenie terenu względem tej drogi, które zapewnia możliwość obsługi komunikacyjnej terenu z wyłączeniem konieczności korzystania z innych terenów (działek), celem zapewnienia dojazdu. Dostęp pośredni polega natomiast na wykorzystaniu komunikacyjnym innej działki (terenu) oddzielającej teren objęty działaniem inwestycyjnym od drogi publicznej.

Zwrócić należy uwagę, iż w gminach o statusie miasta w terenie zurbanizowanym, ulice którym nadano nazwy, mają charakter ogólnodostępny, nawet jeżeli nie mają charakteru dróg publicznych. W takim przypadku, jeżeli planowana inwestycja posiada dostęp do ogólnodostępnej drogi wewnętrznej – ulicy o nadanej nazwie – to nie jest również konieczne ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 stycznia 2014r. sygn. II OSK 2121/12).

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego prezentowana jest wykładnia art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którą nie jest prawidłowe żądanie przez organ od inwestora udokumentowania posiadanych praw do korzystania z cudzego gruntu na cele komunikacji przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy. Uzyskanie tych praw powinno być jednym z warunków, określonych w decyzji o warunkach zabudowy, koniecznych do spełnienia przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. W przeciwnym wypadku nałożenie na inwestora obowiązku uzyskania prawa do przejazdu przez cudzy grunt byłoby odstępstwem od ustawowej zasady, że przy lokalizacji inwestycji nie trzeba legitymować się prawem do gruntu (por. wyroki NSA z dnia 17 kwietnia 2015 r. sygn. II OSK 2209/13; z dnia 26 lutego 2013 r. sygn. II OSK 2040/11; z dnia 15 grudnia 2011 r. sygn. II OSK 1880/10, z dnia 28 kwietnia 2016r. sygn. II OSK 2068/14). Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podziela stanowisko, iż nie można wymagać, aby dostęp do drogi publicznej dla nieruchomości wnioskowanej do ustalenia warunków zabudowy musiał być zapewniony poprzez przysługiwanie inwestorowi tytułu prawnego do działki gruntu, przez który dostęp ten ma być zapewniony, skoro ustalenie warunków zabudowy może być dokonane na wniosek inwestora, który nie musi legitymować się tytułem prawnym do terenu planowanej inwestycji. Z art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika zaś, że dostęp do drogi publicznej ma być zapewniony dla terenu planowanej inwestycji, a nie poprzez prawa przysługujące inwestorowi w czasie ustalania warunków zabudowy. Podkreślić należy w tym miejscu, że zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2015 r., poz. 460), za drogę publiczną może być uważana droga spełniająca dwa wymienione w tym przepisie warunki. Po pierwsze, musi to być droga zaliczana na podstawie ustawy do jednej z kategorii dróg. Po drugie, z drogi tej może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w ustawie lub innych przepisach szczególnych. Zgodnie z art. 2 ust. 1 cyt. ustawy, drogi publiczne ze względu na funkcje w sieci drogowej dzielą się na kategorie: drogi krajowe, drogi wojewódzkie, drogi powiatowe, drogi gminne. Drogi, parkingi oraz place przeznaczone do ruchu pojazdów, niezaliczone do żadnej z kategorii dróg publicznych i niezlokalizowane w pasie drogowym tych dróg są drogami wewnętrznymi - art. 8 ust. 1 ustawy. Definicję wspólną dla wszystkich wyżej wymienionych dróg, także wewnętrznych, zawiera art. 4 pkt 2 ustawy, stanowiąc, że droga to budowla wraz z drogowymi obiektami inżynierskimi, urządzeniami oraz instalacjami, stanowiąca całość techniczno-użytkową, przeznaczona do prowadzenia ruchu drogowego, zlokalizowana w pasie drogowym.

Wobec powyższych uchybień Sąd uznał, że organ I instancji, a - w ślad za nim - organ odwoławczy rozstrzygnęły istotę sprawy na podstawie nieprawidłowo przeprowadzonej analizy urbanistycznej i oceny zgromadzonych dowodów, naruszając tym samym przepisy art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 K.p.a., a także przepisy prawa materialnego art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisy § 3, 5 i 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stwierdzone przez Sąd uchybienia z pewnością mogą mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Ponownie rozpatrując sprawę organ pierwszej instancji winien zastosować się do oceny prawnej i powyższych wskazań. Przede wszystkim prawidłowo określi front działki, będącej terenem inwestycji, następnie ustali obszar analizowany, mając na względzie jego wielkość i usytuowanie w odniesieniu do kształtu terenu inwestycji. Ustalenia te winny zostać uzasadnione. Wskaźniki, cechy i parametry ustalane na potrzeby inwestycji organ odniesie do precyzyjnie i jednoznacznie wskazanych cech wszystkich działek z obszaru analizy. Ewentualne zaś przypadki wyznaczenia innych wskaźników czy parametrów, niż wynikające z wyliczonych średnich wskaźników lub parametrów dla obszaru analizowanego, uzasadnić organ winien w sposób zgodny z rozporządzeniem z dnia 26 sierpnia 2003 r. Analiza, a następnie ustalone w decyzji warunki zabudowy, winny także objąć ustalenia konieczne do określenia parametru nowej zabudowy określonego w rozporządzeniu jako "wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki" (§ 7), czego nie można utożsamiać z ilością kondygnacji. Organ także ustali na podstawie stosownych dowodów, czy teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy, w szczególności przez drogę wewnętrzną lub odpowiednią służebność drogową tj. na całym odcinku do drogi publicznej.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji.

O kosztach postępowania Sąd orzekł w pkt II sentencji, na podstawie art. 200 P.p.s.a.