Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 3097/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-10-30 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 134  ust. 1 i 2,  art. 154, 157
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 75, 80 i 84
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Lenart (spr.) Sędziowie: WSA Jolanta Dargas WSA Małgorzata Miron Protokolant specjalista Ewelina Dębna po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 października 2014 r. sprawy ze skargi H. D. i Z. D. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. oddala skargę, 2. przyznaje ze środków budżetowych Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na rzecz adwokata H. K., tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu kwotę 295,20 (dwieście dziewięćdziesiąt pięć 20/100) złotych, w tym: tytułem opłaty kwotę 240 (dwieście czterdzieści) złotych, tytułem 23% podatku od towarów i usług kwotę 55,20 (pięćdziesiąt pięć 20/100) złotych.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] listopada 2013 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] września 2013 r., nr [...] dotyczącą ustalenia odszkodowania za grunt wydzielony na drogę publiczną.

Zaskarżone orzeczenie zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Ostateczną decyzją Burmistrz O. w dniu [...] grudnia 2006 r., nr [...] zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w mieście O., będącej własnością H i Z. D. W wyniku podziału wydzielono działki przeznaczone pod lokalną drogę publiczną ulicę [...] i na poszerzenie ul. [...] - zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta O.

H. i Z. D. wystąpili z wnioskiem do Starosty [...] o ustalenie odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogę - zgodnie z przepisem art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. , Nr 102, poz. 561 ze zm.).

Wniosek powyższy został rozpoznany decyzją z dnia [...] maja 2010 r., nr [...]. Decyzję tę Wojewoda [...] uchylił orzeczeniem z dnia [...] czerwca 2010 r., nr [...].

Następnie decyzją z dnia [...] października 2010 r., nr [...] Starosta [...] ustalił odszkodowanie za przedmiotowy grunt. Orzeczenie to Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] maja 2011 r., nr [...] uchylił i sprawę przekazał do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Starosta [...] - po raz kolejny rozpoznając niniejszą sprawę - decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r., nr [...] ustalił odszkodowanie za przedmiotowe działki, zaś Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] października 2011 r., nr [...] uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.

W dniu [...] listopada 2009 r. Starosta [...] wydał kolejną decyzję nr [...] ustalającą odszkodowanie za uprzednio wskazaną nieruchomość w wysokości [...] zł. Ona także została uchylona w całości - co nastąpiło decyzją Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2013 r., nr [...], zaś sprawa została przekazana do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Decyzją z dnia [...] września 2013 r., nr [...] Starosta [...] ustalił odszkodowanie na rzecz H, i Z. D. w wysokości [...] zł z tytułu nabycia przez Miasto O. - na podstawie ostatecznej decyzji Burmistrza Miasta O. z dnia [...] grudnia 2006 r., nr [...] -własności nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki: nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha. W pkt 2 rozstrzygnięcia organ zobowiązał Burmistrza Miasta O. do wypłaty odszkodowania - jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie organ I instancji stwierdził, że podziału na mocy decyzji z dnia [...] grudnia 2006 r. dokonano zgodnie z ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta O., zatwierdzonego uchwałą rady Miejskiej w O. z dnia [...] maja 2006 r., nr [...] (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]) - celem wydzielenia działek przeznaczonych pod lokalną drogę publiczną. Negocjacje w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczone działki pomiędzy byłymi właścicielami, a Burmistrzem Miasta O. zakończyły się niepowodzeniem.

Dodał, że dla potrzeb niniejszego postępowania został sporządzony operat szacunkowy - przy czym rzeczoznawca majątkowy został zapoznany ze stanowiskiem organu II instancji. Sporządzając wycenę biegły oparł się na art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Stan przedmiotu wyceny przyjął na dzień 14 grudnia 2006 r. - zgodnie z art. 130 ust. 1 ww. ustawy stanowiącym, iż wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o jej podziale. Zaś wartość rynkowa nieruchomości gruntowej określona została w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, w oparciu o transakcje dla nieruchomości podobnych, będących przedmiotem obrotu rynkowego.

Starosta przeprowadził w dniu [...] września 2013 r. rozprawę administracyjną - podczas której strony przedstawiły swoje stanowisko w sprawie. Rzeczoznawca w sporządzonym operacie wycenił wartość 1 m2 gruntu na kwotę [...] zł. Burmistrz podniósł, że płaci obecnie za podobne nieruchomości po [...] zł za 1 m2. Natomiast Z. D. wskazał, iż grunt wart jest po [...] zł za m2, jednocześnie zakwestionował wybór nieruchomości użytych do porównań w operacie szacunkowym.

Organ ocenił, że operat szacunkowy zawierał wszystkie, niezbędne informacje dotyczące wyceny nieruchomości, rzeczoznawca wskazał podstawy prawne dokonanych czynności i rozwiązań merytorycznych oraz przedstawił tok obliczeń wyniku końcowego. Organ ustalając odszkodowanie przyjął jego wartość w oparciu o operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] czerwca 2013 r. i uznał, że ustalona kwota odpowiada rynkowej wartości nieruchomości.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyli Z. D. i H. D. - wnosząc o powołanie neutralnego rzeczoznawcy i ponowną wycenę nieruchomości, gdyż odszkodowanie jest nieadekwatne do cen rynkowych, które są wyższe.

Po rozpoznaniu odwołania Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] listopada 2013 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] września 2013 r., nr [...].

W uzasadnieniu organ podniósł, że wobec braku pozytywnego rezultatu pertraktacji prowadzonych między Burmistrzem O. i poprzednimi właścicielami nieruchomości, wszczęte zostało postępowanie o ustalenie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod drogę. Zgodnie z art. 129 ust. 5 i art. 130 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) został sporządzony w dniu [...] czerwca 2013 r. operat szacunkowy, który jak każdy inny dowód w sprawie podlega ocenie organu administracji publicznej. Ocena ta nie może jednak wykraczać w merytoryczną zasadność opinii, ponieważ organ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. W myśl art. 75 kpa organ ustalający odszkodowanie powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, badając, czy został on sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, czy zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy treści, czy jest spójny i logiczny – a w konsekwencji na podstawie art. 80 kpa ocenić wartość dowodową sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/05 - LEX nr 206473).

Szczegółowe zasady dotyczące wyceny nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Zgodnie z art. 134 ust. 1 ww. ustawy została przyjęta generalna zasada, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu tej wartości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, otoczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 ugn.). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3 ugn.). Natomiast, jeśli przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 ugn.).

Ponadto organ powołał także treść art. 36 ust. 1 – 4 ww. rozporządzenia z 2004 r. oraz art. 154 ust. 1 ugn. Podniósł, że podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie poprzedzającym wycenę, a także, gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ugn ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Rzeczoznawca w operacie szacunkowym stwierdził, że zgodnie z uchwałą Rady Miasta w O. z dnia [...] maja 2006 r., objęte postępowaniem działki gruntu przeznaczone były pod drogi publiczne. Cel ich przejęcia (wywłaszczenia) jest zatem tożsamy z celem ich przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego. Biegły dla określenia wartości nieruchomości zastosował przepis art. 36 ust. 4 powołanego rozporządzenia, przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównania parami i przy uwzględnieniu transakcji nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod drogi. W operacie biegły wyjaśnił, iż w analizowanym okresie odnotowano 6 transakcji na rynku nieruchomości drogowych w O. Dokonał charakterystyki nieruchomości wycenianej jak i charakterystyki trzech obiektów porównawczych, a następnie dokonał wyceny przedmiotowej nieruchomości, stosując poprawki wynikające z podobieństwa nieruchomości szacowanej i nieruchomości wybranych do analizy. Wartość nieruchomości została określona na kwotę [...] zł i mieści się w przedziale cen uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości podobnych ("drogowych") położonych na terenie miasta O. Z tego też względu oszacowana wartość jest wartością rynkową, możliwą do uzyskania w obrocie rynkowym przy jej sprzedaży.

Operat został sporządzony według stanu nieruchomości na dzień [...] grudnia 2006 r., tj. dzień wydania przez Burmistrza Miasta O. decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości, stosownie do art. 130 ust. 1 ugn.

Wojewoda stwierdził, że dokonana ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego nie budzi wątpliwości w zakresie wiarygodności, jak i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy.

Obnosząc się do zaproponowanej w odwołaniu przez właścicieli ceny [...] zł za m2 uznał, że zarzut ten nie może mieć wpływu na dokonane ustalenia w zakresie prawidłowości ustaleń operatu szacunkowego. Nie został on podparty jakimkolwiek dokumentem i stanowi przeświadczenie strony, iż jej nieruchomość powinna mieć wyższa wartość, niż ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyli H. D. i Z. D.. Podnieśli, że działki są uzbrojone w wodę i energię elektryczną, zaś wartość działek w tym rejonie kształtuje się w granicach [...] zł za m2. Dodali, iż Burmistrz nie wywiązał się ze zobowiązań finansowych za przejęte działki i wnieśli o zapłatę kwoty odszkodowania wraz z odsetkami za okres 7 lat.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie. Odnosząc się zaś do załączonej do skargi umowy sprzedaży nieruchomości stwierdził, że dotyczy ona działki przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, natomiast określenie wartości przedmiotowej nieruchomości nastąpiło na podstawie tzw. transakcji drogowych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Ponadto, co wymaga podkreślenia, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).

Mając na względzie powyższe kryteria stwierdzić należy, że skarga nie jest zasadna, a zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego i procesowego.

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Wojewody [...] z [...] listopada 2013 r. utrzymująca w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] września 2013 r. ustalającą na rzecz H. i Z. D. odszkodowanie za przejęcie prawa własności przez Miasto O. nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki: nr [...].

We wniesionej skardze skarżący zakwestionowali przede wszystkim przyjętą przez organ opinię biegłego - uznając ją za sporządzoną nieprawidłowo, gdyż zaniżyła ona wartość nieruchomości.

Istota niniejszej sprawy sprowadza się zatem do dokonania oceny prawidłowości sporządzenia ww. operatu szacunkowego, określającego wartość rynkową przejętej na własność Miasta O. nieruchomości i prawidłowości jego oceny - jako dowodu w prowadzonym postępowaniu.

Sąd w całości podzielił stanowisko i argumentację organów orzekających w niniejszej sprawie odnośnie prawidłowości ustalenia wysokości odszkodowania.

Odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość ustalone zostało stosownie do unormowań zawartych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.). Zgodnie z przepisem art. 134 ust. 1 ww. ustawy - podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, przy określaniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami - ust 2 ww. art.

Wartość rynkowa nieruchomości jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie art. 154 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami, który dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy (ust. 2 ww. art.).

Operat szacunkowy, jako stanowiący efekt pracy powołanego w postępowaniu biegłego, powinien być sporządzony w oparciu o przepisy zawarte w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) - a w szczególności § 36. Stanowi on, że gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 4 ww §).

W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca w sporządzonym dla potrzeb postępowania operacie szacunkowym z dnia [...] czerwca 2013 r. - uwzględniając powyższe przepisy - prawidłowo określił wartość rynkową nieruchomości.

Uzasadniając przyjętą metodologię wyceny stwierdził, że data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny, to [...] czerwca 2013 r., natomiast data, na którą określono stan przedmiotu wyceny to [...] grudnia 2006 r. Przedmiotowe działki nr [...] o łącznej powierzchni [...] m2 powstały w wyniku podziału działek nr [...] i zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego były przeznaczone pod drogi publiczne - a zatem przeszły z mocy prawa na własność Miasta O. z dniem, kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna. Grunt ten był położony w peryferyjnej części miasta i niezabudowany. Jego sąsiedztwo i otoczenie stanowią tereny niezabudowane przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe, położone na terenie miasta oraz tereny zabudowane - zabudowa jednorodzinna miejscowości K..

Biegły stwierdził, iż przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia jest takie samo, jak przeznaczenie wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - zatem zasada korzyści nie występuje w przypadku dokonywanej wyceny.

Przeprowadzona analiza rynku lokalnego miasta O. wykazała, że na jego terenie występują transakcje nieruchomościami "drogowymi". Wycena została więc dokonana na podstawie analizy porównawczej podobnych transakcji nieruchomościami nabywanymi na cele drogowe. Wartość rynkową gruntu biegły określił przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Zastosował § 36 ust. 4 powołanego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów. Proces wyceny poprzedził analizą rynku dotycząca wykupu gruntów przeznaczonych pod inwestycje drogowe w okresie ostatnich dwóch lat od daty sporządzenia wyceny. W analizowanym okresie odnotował 6 transakcji kupna-sprzedaży gruntów nabywanych pod drogi publiczne. Z uwagi na stabilność badanego rynku nie zastosował wskaźnika wzrostu cen z racji różnic czasowych. Rzeczoznawca ustalił wpływ cech nieruchomości na poziom cen, przyjmując ich wpływ na cenę w %, tj. atrakcyjność lokalizacji (45%), dostępność komunikacyjną (25%) oraz sąsiedztwo i otoczenie (30%).

W rezultacie do dalszej wyceny przyjął 3 transakcje porównawcze, które uznał za najbardziej podobne. Ustalił, że wartość rynkowa działki gruntu nr [...] wynosi [...] zł, działki nr [...] - [...] zł zaś nr [...] - [...] zł. Powyższe łącznie stanowi kwotę [...] zł.

Zdaniem Sądu, organ obowiązany jest dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić jego wartość dowodową, stosownie do art. 80 kpa. Zgodnie bowiem z art. 75 kpa, opinia biegłego jest tylko jednym z dowodów w sprawie i jako dowód podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. W szczególności ocena ta musi dotyczyć prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości odszkodowania w korelacji z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Powinna również obejmować ocenę, czy został on zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek i braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Po dokonaniu takiej kontroli na podstawie art. 80 kpa organ ocenia wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Następnie w uzasadnieniu zajętego stanowiska winien należycie wyjaśnić swoje motywy i przedstawić argumenty, którymi kierował się przy ocenie materiału dowodowego.

Takie stanowisko Sądu znajduje oparcie w utrwalonym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/05 (LEX nr 206473) zarówno organy administracyjne jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić, na podstawie art. 80 kpa, wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej, a w razie wątpliwości żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień, co do jego treści.

Podobnie w wyroku z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06 (LEX nr 281387) Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że: "Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, iż opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii i na nim spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku".

Organy orzekające w niniejszej sprawie dokonały właściwej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego - w swoich decyzjach przedstawiły w sposób szczegółowy, dlaczego uznały wartość dowodową tej opinii.

Odnosząc się do zarzutu strony skarżącej - dotyczącego nieprawidłowego ustalenia wartości nieruchomości w sporządzonej opinii biegłego - Sąd stanął na stanowisku, że operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego stanowi jeden z dowodów zgromadzonych w postępowaniu administracyjnym, który podlega ocenie przez organ administracji, tak jak każdy inny dowód, na podstawie art. 80 kpa.

Natomiast zgodnie z przepisem art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

Z powyższego art. wynika m.in., iż strona - kwestionując ustalenia operatu - powinna przedstawić dowody znajdujące się w jej posiadaniu na tę okoliczność. Jeden z takich środków dowodowych może stanowić operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę majątkowego, szacujący wartość tej samej nieruchomości. Przedłożony organowi przez stronę operat, wykonany na jej zlecenie, będzie podlegał takiej samej ocenie organu administracji, jak każdy inny dowód zgromadzony w sprawie.

Strona kwestionująca sporządzony operat szacunkowy może także odwołać się do organizacji zawodowej rzeczoznawców, celem oceny prawidłowości operatu sporządzonego na zlecenie organu administracji. Podkreślić bowiem należy, iż biegły posiada wiadomości specjalne z danej dziedziny i w oparciu o nie wycenia nieruchomość. Zatem jego status zbliżony jest do zawodu zaufania publicznego. Przy czym zauważyć należy, że strona została poinformowana przez organ I instancji o takiej możliwości.

Należy podkreślić jeszcze raz, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa, stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje tylko i wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określania cech i ich wpływu na cenę nieruchomości, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. W tym zakresie nie można absolutnie zarzucić organom obu instancji oparcia się na opinii naruszającej przepisy.

W tej sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, to zawarta w skardze polemika z przyjętą metodą wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne biegłego, nie może zostać uwzględniona. Określając wartość nieruchomości organ zobowiązany był wskazać, czym się kierował dokonując oceny przedłożonych dowodów - co też w niniejszej sprawie uczynił w sposób przejrzysty.

Podsumowując Sąd stwierdza, że skarżący nie przedłożyli własnej, aktualnej kontrwyceny, która określiłaby inną niż ustalona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości - co z kolei mogłoby rzutować na ocenę przez organ wiarygodności przedmiotowego operatu. Nie przedłożyli także opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie ww. art. 157 ust. 1, kwestionującej jego poprawność. Samo zaś subiektywne przekonanie o nieprawidłowości sporządzonej wyceny i zaniżeniu ceny odszkodowania - jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami - jest niewystarczające dla skutecznego podważenia wiarygodności sporządzonego operatu szacunkowego.

Powyższe stanowisko wynika także z utrwalonego orzecznictwa sądów administracyjnych:

- wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 września 2013 r. sygn. akt I SA/Wa 2308/12, LEX nr 1376630, w którym sąd stwierdził, że: "Zgodnie z przepisem art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego pod względem merytorycznym dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Strona - kwestionując ustalenia operatu - powinna przedstawić dowody na tę okoliczność. Środkiem dowodowym może być np. operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę, szacujący wartość tej samej nieruchomości. Przedłożony organowi przez stronę operat, wykonany na jej zlecenie, będzie podlegał takiej samej ocenie organu administracji, jak każdy inny dowód zgromadzony w sprawie. Strona uprawniona jest także odwołać się do organizacji zawodowej rzeczoznawców, celem oceny prawidłowości operatu sporządzonego na zlecenie organu administracji. Biegły posiada wiadomości specjalne z danej dziedziny i w oparciu o nie wycenia nieruchomość, jego status zbliżony jest do zawodu zaufania publicznego.";

- wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 26 lutego 2013 r. sygn. akt I SA/Wa 1416/12, LEX nr 1323496, w którym sąd stwierdził, że: "W sytuacji, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, organ nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń.";

- wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 maja 2013 r. sygn. akt I OSK 2088/11, LEX nr 1329022, w którym sąd stwierdził, że: "O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia.";

- wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 maja 2013 r. sygn. akt I OSK 2138/11, LEX nr 1343870, w którym sąd stwierdził, że: " Zastosowanie przepisu art. 157 ust. 4 u.g.n. będzie mieć miejsce wówczas, gdy organ wydający decyzję lub sąd kontrolujący wydane w sprawie decyzje poweźmie wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego operatu, a w szczególności, gdy zawiera on nieścisłości, błędy metodologiczne, rachunkowe, jest niejasny, pomija niektóre składniki majątkowe. Taka sytuacja wywołuje konieczność zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców, która ocenia prawidłowość sporządzonego operatu.".

Z powyższych względów zarzuty skargi należy uznać za całkowicie nieuzasadnione. Zaskarżona decyzja, jak również decyzja organu I instancji, nie naruszają prawa. Organy obu instancji wnikliwie, wszechstronnie i rzetelnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy oraz szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu sprawy. Przekonująco uzasadniły swoje decyzje nie naruszając przy tym granic swobodnej oceny dowodów - zyskując całkowitą aprobatę Sądu. Przy czym odmienna ocena strony, co do wysokości odszkodowania pozostaje bez wpływu na prawidłowość rozstrzygnięć organów.

Mając na powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku.