Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 1132/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2019-04-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono postanowienie I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a, art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c, art. 200
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 93 ust. 1, art. 93 ust. 3, art. 93 ust. 4
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.

SENTENCJA

Dnia 9 kwietnia 2019 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Barbara Rymaszewska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Agnieszka Grosińska, Sędzia WSA Jolanta Rosińska, , Protokolant Pomocnik sekretarza Mariola Kaźmierczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 marca 2019 roku sprawy ze skargi B. K. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opinii w sprawie podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Prezydenta Miasta S. z dnia [...] roku, nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. na rzecz B. K. kwotę 697( sześćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. AK.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z [...], nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 1257 ze zm.) – w skrócie: "k.p.a." – oraz art. 93 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.) – zwanej dalej: "u.g.n." – utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta Miasta S. z [...], znak: [...], w przedmiocie negatywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości położonej w S. (obręb [...]), oznaczonej nr ewid. 24/2.

Kolegium przedstawiło stan faktyczny sprawy, z którego wynikało, że wnioskiem z 24 lipca 2018 r. (data wpływu do organu) B. K. wystąpił do Prezydenta Miasta S. o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału nieruchomości położonej w S. (obręb [...]), oznaczonej nr ewid. 24/2, o powierzchni 0,6697 ha. Jako cel podziału wnioskodawca wskazał wyodrębnienie 4 działek gruntu mogących w przyszłości stanowić odrębne nieruchomości, bez zmiany ich dotychczasowego właściciela. Planowany sposób zagospodarowania działek to budowa dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych i jednego budynku produkcyjno-usługowego wraz z urządzeniami i sieciami infrastruktury technicznej oraz urządzeniami budowlanymi. W zakresie dostępu nowo projektowanych działek do drogi publicznej wnioskodawca wskazał na dojazd z ulicy A drogą lokalną oraz z projektowanej drogi objazdowej, oznaczonej na rysunku planu symbolem 3KDD (projektowana działka nr 24/4). Do wniosku załączono wstępny projekt podziału ww. nieruchomości wykonany przez geodetę K. Z.

W uzasadnieniu powołanego na wstępie postanowienia organ I instancji wskazał, że nieruchomość przeznaczona do podziału położona jest w granicach obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w rejonie ulic: B, C, A i D, zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w S. z [...]r. (opubl. w Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...] z [...].). W powyższym planie przedmiotowa nieruchomość położona jest w granicach terenów oznaczonych na rysunku planu symbolami: 3P-U, 3MN-U, 3KDD i 4KDL, dla których plan ustala przeznaczenie: 3P-U - tereny produkcyjno-usługowe, 3MN-U - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej, 3KDD - droga dojazdowa i 4KDL - droga lokalna. Zgodnie ze wstępnym projektem podziału zamiarem wnioskodawcy jest wydzielenie z nieruchomości, która stanowi jedną działkę gruntu, 4 działki oznaczone numerami: 24/3, 24/4, 24/5 i 24/6. Nowo powstałe działki mają mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej z ulicy A oraz projektowanej drogi dojazdowej oznaczonej symbolem 3KDD. Jak wynika z wniosku, podział ma na celu wyodrębnienie w ramach jednej nieruchomości większej ilości działek gruntu bez zmiany ich dotychczasowego właściciela, mogących w przyszłości stanowić odrębne nieruchomości. Działki o numerach 24/5 i 24/6 wydzielane są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w granicach terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej o symbolu 3MN-U oraz drogi lokalnej o symbolu 4KDL, działka o numerze 24/3 pod zabudowę produkcyjno-usługową w granicach terenów produkcyjno-usługowych o symbolu 3P-U, natomiast działka o numerze 24/4 pod drogę publiczną dojazdową w ciągu drogi dojazdowej o symbolu 3KDD. Zgodnie z ustalaniami planu nowo powstałe działki winny być obsługiwane komunikacyjnie z drogi o symbolu 3KDD. Proponowane granice podziału pokrywają się z liniami rozgraniczającymi tereny o różnym przeznaczeniu.

Następnie organ I instancji wskazał, że z chwilą, gdy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości nr ewid. 24/2 stanie się ostateczna, działka gruntu o numerze 24/4 wydzielona pod drogę publiczną o symbolu 3KDD (droga dojazdowa) stanie się własnością Gminy Miasto S. Przejście działki o numerze 24/4 z mocy prawa na własności Gminy Miasto S. spowoduje, że dwie działki, to jest działka 24/3, jak i działka 24/4, będą faktycznie pozbawione dostępu do drogi publicznej. Wydzielenie działki o numerze 24/4 pomimo, że jest ona przeznaczona pod drogę dojazdową nie zapewnia automatycznie jej samej, jak i pozostałym działkom dostępu do drogi publicznej, ponieważ graniczy ona wyłącznie z prywatnymi nieruchomościami, a Miasto nie podjęło jeszcze czynności związanych z urządzeniem drogi o symbolu 3KDD. Zmiana właściciela działki o numerze 24/4 spowoduje również, że działka o numerze 24/5 jako nowo wydzielona działka gruntu nie ma dostępu do drogi publicznej, jednak mając na uwadze deklaracje właściciela przyjęto, że jako część nieruchomości składającej się z działek o numerach 24/5 i 24/6, będzie obsługiwana z ulicy A.

Mając powyższe na uwadze organ I instancji stwierdził, że proponowany podział nieruchomości o nr ewid. 24/2, jest zgodny z planem miejscowym w części dotyczącej przeznaczenia wydzielanych działek gruntu. Nie jest jednak spełniony warunek możliwości zagospodarowania wydzielonych działek zgodnie z ustaleniami planu w części dotyczącej obsługi komunikacyjnej oraz warunek dostępności do drogi publicznej, tym samym wstępny projekt podziału nieruchomości nie może zostać zaopiniowany pozytywnie.

W zażaleniu na ww. postanowienie organu I instancji B. K. wskazał, że w wyniku zaproponowanego do zaopiniowania podziału nieruchomości miałyby powstać cztery działki o nr 24/3, 24/4, 24/5, 24/6. W proponowanym podziale działka o nr 24/4 miałaby przeznaczenie oznaczone w planie miejscowym jako 3KDD. Tak więc, zdaniem wnioskodawcy, w proponowanym podziale działki nr ewid. 24/2 w pełni uwzględniono zapisy planu dotyczące wyznaczenia drogi publicznej wskazanej w planie oraz w załączniku graficznym do planu. W wyniku podziału właścicielem ww. działki z mocy prawa stałaby się Gmina Miasto S. Skarżący zacytował wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z 1 października 2015 r., sygn. akt II SA/Bk 426/15, w którym stwierdzono, że prawne zapewnienie dostępu do drogi publicznej, zagwarantowane zapisami w planie zagospodarowania przestrzennego, stanowi wystarczające spełnienie przesłanki dostępu do drogi, wymaganej przy podziale nieruchomości (art. 94 ust. 1 pkt 1 u.g.n.), chociażby, na dzień opiniowania podziału, droga nie została fizycznie urządzona. Skarżący podkreślił, że wstępny projekt podziału nieruchomości został dokonany w oparciu o zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, w którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość. Plan stanowi prawo miejscowe, którym związana jest również sama gmina i nie może w sposób swobodny kształtować uprawnień właścicieli nieruchomości. Brak realizacji zapisów planu nie może w sposób ujemny wpływać na możliwości dokonywania podziału nieruchomości zgodnie z zapisami, które znajdują się w planie. Stanowisko takie podziela, poza orzecznictwem wskazanym powyżej, również doktryna. Tak więc dla prawidłowej oceny dostępności do drogi publicznej w niniejszym przypadku, zdaniem skarżącego, najważniejsze znaczenie mają zapisy samego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który przewidział przebieg drogi publicznej w miejscu wskazanym w proponowanym podziale nieruchomości. Obsługa komunikacyjna działek oznaczonych w proponowanym podziale nieruchomości nr ewid, 24/3 i 24/5 odbywać się będzie z drogi gminnej wskazanej w planie zagospodarowania (w tym w załączniku graficznym), oznaczona jako 3KDD.

Mając na uwadze powyższe skarżący wniósł o uchylenie postanowienia organu I instancji i orzeczenie co do istoty sprawy albo uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ l instancji.

Organ II instancji, odwołując się do treści art. 93 ust. 1, ust. 2 i ust. 4 u.g.n. oraz § 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. z 2004 r. Nr 268, poz. 2663), a następnie wyjaśnił, że postępowanie opiniodawcze sprowadza się do porównania wstępnego projektu podziału nieruchomości z częścią tekstową i graficzną miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a następnie do oceny, czy projektowany podział nieruchomości odpowiada przeznaczeniu nieruchomości określonemu w planie zagospodarowania przestrzennego oraz, czy wydzielone w wyniku podziału działki gruntu będą nadawały się do zagospodarowania zgodnie z przeznaczeniem w planie miejscowym. Innymi słowy, na tym etapie postępowania w sprawie podziału nieruchomości organ administracji publicznej dokonuje oceny, czy projekt podziału realizuje przeznaczenie nieruchomości wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego oraz, czy służy temu przeznaczeniu. Opiniując zatem zgodność projektu podziału nieruchomości z postanowieniami zawartymi w planie, uprawniony organ musi udzielić odpowiedzi na pytanie, czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie miejscowym. Ocena ta dotyczy oczywiście całości nieruchomości, to jest każdej z działek, która miałaby powstać na skutek podziału. Z powyższego wynika, iż przepis art. 93 ust. 1 u.g.n. statuuje generalną zasadę, iż podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. A zatem dla oceny prawidłowości zaskarżonego postanowienia konieczne jest sięgnięcie do zapisów planu obowiązującego dla danego terenu. Dodatkową przesłanką decydującą o dopuszczalności podziału, zgodnie z treścią art. 93 ust. 3 u.g.n., jest dostępność projektowanych do wydzielenia działek gruntu do drogi publicznej z uwzględnieniem art. 99 u.g.n.

W ocenie Kolegium, organ I instancji dokonał wymaganej analizy treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i prawidłowo ocenił, że projektowany podział działki o nr ewid. 24/2 nie stoi w sprzeczności z jego zapisami w zakresie przeznaczenia zaprojektowanych do wydzielenia działek gruntu, skoro proponowane granice podziału pokrywają się z liniami rozgraniczającymi tereny o różnym przeznaczeniu. Istota sporu w rozpatrywanej sprawie sprowadza się do stwierdzenia, czy w niniejszym stanie faktycznym proponowane do wydzielenia działki mają zapewniony dostęp do drogi publicznej w rozumieniu cyt. wyżej przepisu i czy w związku z tym nadają się do zagospodarowania zgodnie z ich przeznaczeniem. W orzecznictwie sądowym podkreśla się, że brak dostępu projektowanej do wydzielenia działki musi być oceniany według stanu z daty opiniowania wstępnego projektu podziału. Podział jest zatem dopuszczalny, gdy nieruchomość ma takie parametry i powierzchnię, że daje się zagospodarować zgodnie z przewidywaniami planu i jednocześnie ma zapewniony dostęp do drogi publicznej. Już na etapie postanowienia opiniującego podział nieruchomości organ obowiązany jest zbadać, czy wydzielonym działkom zapewniony został dostęp do drogi publicznej. Wynika to nie tylko z treści art. 93 ust. 3 u.g.n., który jako warunek podziału wskazuje konieczność zapewnienia projektowanym działkom dostępu do drogi publicznej, lecz także z § 3 ust. 2 pkt 6 rozporządzenia w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości. W rozpatrywanym przypadku, w zakresie dostępu nowo projektowanych działek do drogi publicznej wnioskodawca wskazał na dojazd z ulicy A drogą lokalną oraz z projektowanej drogi objazdowej, oznaczonej na rysunku planu symbolem 3KDD (projektowana działka nr 24/4). Jak słusznie argumentowano w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia, na skutek zatwierdzenia podziału zgodnie z wnioskiem skarżącego projektowana działka o nr ewid. 24/4, przeznaczona w planie pod drogę publiczną o symbolu 3KDD (droga dojazdowa), stałaby się własnością Gminy Miasto S. Jednakże wyodrębnienie tej działki nie zapewnia dostępu do drogi publicznej zarówno jej samej, jak i projektowanym działkom o nr 24/3 i 24/5, skoro przylega ona z obu stron do nieruchomości stanowiących własność osób fizycznych. W zakresie ewentualnego dostępu do drogi lokalnej - ul. A przez sąsiednie nieruchomości projekt podziału nie zawiera żadnych propozycji. Ustawowy warunek dostępności projektowanych do wydzielenia działek gruntu do drogi publicznej jest okolicznością pozostającą w sferze możliwości zagospodarowania tych działek zgodnie z funkcją przewidzianą dla nich w planie miejscowym. Samodzielne zagospodarowanie projektowanych działek nr 24/3 i nr 24/5 bez dostępu do drogi publicznej - ul. A nie będzie możliwe, nawet w przypadku spełnienia pozostałych wymogów planistycznych.

Odnosząc się natomiast do treści zażalenia Kolegium stwierdziło, że powoływany przez wnioskodawcę wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 1 października 2015 r., sygn. akt II SA/Bk 426/15, dotyczy odmiennego stanu faktycznego sprawy i jako taki nie może stanowić podstawy pozytywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału w przedmiotowej sprawie.

Na ostateczne postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. skargę do sądu administracyjnego złożył B. K. zarzucając naruszenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie, że proponowany wstępny projekt podziału nieruchomości nie zapewnia dostępu do drogi publicznej wydzielonym działką 24/3, 24/4 i 24/5.

W uzasadnieniu skargi B. K. odwołał się do argumentów podniesionych w zażaleniu na postanowienie organu I instancji.

Mając powyższe na uwadze skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego je postanowienia organu I instancji, a ponadto o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. podtrzymało stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i w związku z tym wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U.2018.1308 ze zm.), dalej powoływanej jako "p.p.s.a.", sądy administracyjne w ramach kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem wydawanych rozstrzygnięć oceniają, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne.

Uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego, jeżeli miało ono wpływ na wynik sprawy, lub naruszenia przepisów prawa procesowego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także dając podstawę do wznowienia postępowania - art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.). .

Podstawę materialnoprawną kwestionowanych w skardze postanowień stanowią unormowania przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U.2018.2204), powoływanej dalej jako u.g.n., a w szczególności art. 93 tej ustawy, który stanowi:

1. Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94.

2. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

2a. Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Przepisu nie stosuje się w przypadku podziałów nieruchomości, o których mowa w art. 95.

3. Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Przepisu nie stosuje się w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6.

3a. Warunku, o którym mowa w ust. 2a, dotyczącego wydzielenia działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, nie stosuje się do działek gruntu projektowanych do wydzielenia pod drogi wewnętrzne.

3b. Jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.

4. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1.

5. Opinię, o której mowa w ust. 4, wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie.

Z treści przywołanych przepisów wynika przede wszystkim, że co do zasady podział nieruchomości jest możliwy, jeżeli jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (ust.1), nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane działki nie mają dostępu do drogi publicznej.

Z art. 93 ust. 4 wynika również, że w pierwszym etapie procedowania wójt, burmistrz lub prezydent miasta opiniuje zgodność planowanego podziału z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 93 ust.4 u.g.n.).

I takie postanowienie, opiniujące projekt w trybie art. 94 ust.4 u.g.n. jest przedmiotem skargi.

W ocenie sądu wynikający z przytoczonego unormowania zakres kontroli projektu podziału nieruchomości na tym etapie ograniczony jest do oceny zgodności projektu podziału z zapisami planu. Ustalenie zgodności projektu podziału z zapisami planu oznacza możliwość zabudowania bądź innego wykorzystania zagospodarowania każdej z nowopowstałych działek zgodnie z określonym w planie przeznaczeniem tych nieruchomości.

Z niekwestionowanych ustaleń organów wynika, że nieruchomości objęta wnioskiem skarżącego położona jest na terenie, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w rejonie ulic: B, C, A i D, zatwierdzony uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w S. z [...]r. (opubl. w Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...] z [...]r.). W powyższym planie sporna nieruchomość położona jest w granicach terenów oznaczonych na rysunku planu symbolami: 3P-U tereny produkcyjno-usługowe, 3MN-U tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej, 3KDD droga dojazdowa i 4KDL - droga lokalna. Wskazywane przez skarżącego zagospodarowanie przyszłych działek to zabudowa mieszkaniowa, usługowo – produkcyjna , zaś jedna z działek miałaby wejść w skład zaprojektowanej w planie drogi 3KDD. Takie określenie przeznaczenia działek po podziale nie uchybia zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest z nim zgodne.

Jak wynika ze wstępnego projektu podziału, doprowadzi on do wydzielenia z nieruchomości, która stanowi jedną działkę gruntu, 4 działek oznaczonych numerami: 24/3, 24/4, 24/5 i 24/6. Nowo powstałe działki mają mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej z ulicy A (działka 24/6) oraz z projektowanej drogi dojazdowej oznaczonej symbolem 3KDD (działki 24/3 i 24/5), której częścią stałaby się działka 24/4.

Należy podkreślić, że wymóg zgodności z zapisami m.p.z.p. jest jedynym wymogiem, jaki sprawdza organ przed wydaniem postanowienia w trybie art. 93 ust. 4 u.g.n.. O dostępie nowych działek do drogi publicznej rozstrzyga organ dopiero w decyzji podziałowej, ponadto zastrzeżenie dostępu do drogi publicznej należy odnieść do chwili, gdy podzielone nieruchomości będą zbywane (tak E.Bończak-Kucharczyk w "Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Komentarz aktualizowany).

Na obecnym etapie - wstępnego opiniowania podziału - w ocenie sądu przedwczesne byłoby badanie, czy utworzone w wyniku podziału działki będą miały faktyczny dostęp do drogi publicznej. W szczególności zaś, gdy plan miejscowy przewiduje przebieg drogi publicznej, nie można stwierdzić, że powstałe działki byłyby go pozbawione. Co więcej, w projekcie podziału nie można byłoby zignorować zapisu planu wskazującego, że część dzielonej działki przewidziana jest pod drogę. Wówczas bowiem uzasadniony byłby zarzut, że projekt jest niezgodny z zapisami planu, pomija bowiem wytyczoną w planie drogę 3KDD. W jej przebiegu na planie wytyczono działkę 24/4, zatem uczyniono to zgodnie z ustaleniami i przeznaczeniem nieruchomości określonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Dodatkowo warto wskazać, że na ocenę, czy dana nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej, a więc czy spełniona została przesłanka dopuszczalności z art. 93 ust.3 u.g.n. nie mogą mieć wpływu zachowania gminy, która nie podejmuje określonych działań faktycznych i prawnych, mających na celu realizację drogi publicznej, mającej na celu skomunikowanie działek budowalnych. Zaniechanie przez gminę ustawowego obowiązku zaspokajania zbiorowych potrzeb wspólnoty w zakresie realizacji dróg gminnych zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie może rzutować na legalność decyzji o podziale nieruchomości (E.Bończak-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Komentarz aktualizowany WKP 2018).

Przede wszystkim jednak należy uznać za przedwczesne rozstrzyganie o dopuszczalności podziału z uwagi na dostęp do drogi publicznej, jako przesłanka wyodrębniona do kolejnego etapu procedowania w sprawie podziału na wstępnym etapie procedowania Skoro bowiem ustawodawca określił kolejność badania przesłanek dopuszczalności podziału i podzielił je na poszczególne etapy, to organ na wstępnym etapie nie powinien orzekać postanowieniem o braku przesłanki, którą zobligowany jest badać w chwili wydawania decyzji kończącej postępowanie.

Reasumując, błędna wykładnia art. 93 ust.4 u.g.n. doprowadziła do wadliwej oceny stanu faktycznego i prawnego.

Z uwagi na powyższe sąd uchylił zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie na podstawie art.145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" p.p.s.a., orzekając o kosztach postępowania z mocy art. 200 p.p.s.a.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy winny uwzględnić wskazania wynikające z niniejszego uzasadnienia.

M.K.