Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 115/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2015-04-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 59, 61
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 7, 77
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Renata Czeluśniak Sędziowie: WSA Jacek Bursa WSA Magda Froncisz (spr.) Protokolant: st. sekr. sąd. Katarzyna Paszko-Fajfer po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 kwietnia 2015 r. sprawy ze skargi A.H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia 14 listopada 2014 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta decyzją nr [...] z dnia 10 września 2014 r. ustalił warunki zabudowy dla J. P. na budowę dwóch budynków mieszkalnych, jednorodzinnych, na terenie obejmującym działkę nr [...] obr. [...] w T. przy ul. Z. szczegółowo określając: rodzaj inwestycji, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych (w tym warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich, wymagania dotyczące ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych i inne warunki wynikające z przepisów odrębnych).

Jako podstawę prawną decyzji organ wskazał art. 54, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 63 ust. 2-4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 12 czerwca 2012 poz. 647 ze zm.). - u.p.z.p. oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267 ze zm.) - K.p.a..

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że inwestycja polegająca na budowie dwóch budynków mieszkalnych, jednorodzinnych wymaga w myśl art. 59 ust. 1 u.p.z.p. ustalenia warunków zabudowy. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy złożony przez inwestora zawiera niezbędne określenia wyszczególnione w art. 52 u.p.z.p.. Miasto [...] w obszarze wskazanym we wniosku nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dlatego też decyzja o warunkach zabudowy została przygotowana zgodnie z art. 60 u.p.z.p. przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów. Przy opracowaniu decyzji posiłkowano się Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla miasta Tarnowa (Uchwała Nr XI/214/99 Rady Miejskiej w Tarnowie z dnia 15 lipca 1999r.z późn.zm.).

Ustalenie wymagań dla planowanej inwestycji poprzedzono przeprowadzeniem analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych oraz analizy stanu faktycznego i prawnego terenu. Po przeprowadzonej analizie funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu ustalono, iż planowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji mieszkalnej, jednorodzinnej; w obszarze analizowanym występują podobne obiekty, ustalono linię zabudowy, wysokość, szerokość elewacji frontowej, geometrię dachu oraz wskaźnik zabudowy.

Uzgodnienie projektu decyzji w zakresie art. 53 ust. 4 pkt 6 i 9 u.p.z.p. i trybie przewidzianym w art. 106 K.p.a. nie jest wymagane, ponieważ prezydent miasta na prawach powiatu jest zarządcą drogi. Teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze, gdyż przepisów Ustawy o ochronie gruntów rolnych i (Dz. U. 2013.1205 z późn.zm.) nie stosuje się do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położone w granicach administracyjnych miast.

W terenie inwestycji nie występują urządzenia melioracji wodnych i grunty zmeliorowane, wobec których winny być zastrzeżone dodatkowe warunki. Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych w terminie dwóch tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie nie zajął stanowiska, wobec powyższego zgodnie z art. 53 ust. 5 u.p.z.p. uzgodnienie uznano za dokonane.

Teren inwestycji został pozytywnie uzgodniony z Okręgowym Urzędem Górniczym w K. (postanowienie z 19.02.2014r. znak [...].).

Wskazano, że w trakcie postępowania administracyjnego wpłynęło pismo od strony wnioskujące o uzupełnienie decyzji o warunkach zabudowy poprzez precyzyjne i zrozumiałe określenie odległości planowanego budynku od granic z sąsiednimi działkami dla budynków w drugiej i trzeciej linii zabudowy, szczegółowego przebiegu drogi dojazdowej do planowanych budynków. Wyjaśniono, iż ustalenie warunków zabudowy jest etapem wstępnym na drodze realizacji inwestycji, mającym na celu wykazanie czy może być ona i na jakich warunkach na danym terenie zrealizowana. Pozytywne przesądzenie o takiej możliwości w decyzji o warunkach zabudowy daje inwestorowi podstawę do ubiegania się o wydanie pozwolenia na budowę, jeżeli inne warunki wymagane ustawą Prawo Budowlane są spełnione (w tym odległości od działek sąsiednich, zgodne z rozporządzeniem o warunkach technicznych, jakim mają odpowiadać budynki i ich usytuowanie). Wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy dla budynku w drugiej linii zabudowy (w pierwszej linii zabudowy od ul. Z. istnieje budynek mieszkalny), z uwagi na szerokość działki, określa iż następny obiekt znajdzie się w terenie przeznaczonym pod zabudowę.

W toku postępowania ustalono również, iż teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej (do ul. Z.) i jak, określono w pkt 2, ppkt3) lit. b) niniejszej decyzji, tylko w przypadku wydzielania nowych działek z działki przedmiotowej, należy przewidzieć na niej dojazd drogą wewnętrzną lub służebnością, minimalna szerokość dojazdu 5m. Jednakże na etapie ustalania warunków zabudowy nie określa się szczegółowego przebiegu takiej drogi.

Wskazano także, że uprzednio w dniu 31 marca 2014r. wydano decyzję o warunkach zabudowy na budowę dwóch budynków mieszkalnych, jednorodzinnych, na terenie obejmującym działkę nr [...] obr. [...] w T. przy ul. Z., od której odwołał się A. H.. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 5 czerwca 2014 r. uchyliło w całości zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. Uwzględniając uwagi SKO ponownie wykonano analizę funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu i ustalono warunki zabudowy dla planowanej inwestycji.

Z w/w analizy, sporządzonej przez osobę uprawnioną wynika, iż w analizowanym obszarze znajdują się działki dostępne z tej samej drogi publicznej, które są zabudowane z sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy.

Celem ustawodawcy jest zachowanie ładu przestrzennego, a nie blokowanie inwestycji w razie braku planu miejscowego.

Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych w terminie dwóch tygodni od dnia doręczenia ponownego wystąpienia o uzgodnienie nie zajął stanowiska, wobec powyższego zgodnie z art. 53 ust. 5 u.p.z.p., uzgodnienie uznano za dokonane. Teren inwestycji został ponownie pozytywnie uzgodniony z Okręgowym Urzędem Górniczym w K. (postanowienie z dnia 10.07.2014r., znak [...].).

Integralną część decyzji stanowi załącznik graficzny nr 1 oraz wyniki analizy funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu - załącznik nr 2.

A. H. wniósł od powyższej decyzji odwołanie. Domagał się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz przekazania sprawy do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji.

Zaskarżonej w całości decyzji zarzucił:

- że jest wewnętrznie sprzeczna, gdyż została wydana "na budowę dwóch budynków mieszkalnych...", gdy tymczasem z treści samej decyzji i uzasadnienia do niej wynika, że zostały ustalone jedynie warunki zabudowy dla l-go budynku mieszkalnego w 2-iej linii zabudowy,

- brak określenia, czy "obowiązująca linia zabudowy dla planowanego pierwszego budynku mieszkalnego" dotyczy 2-iej, czy 3-iej linii zabudowy,

- brak określenia jakiejkolwiek linii zabudowy dla planowanego 2-ego budynku,

- wprowadzenie na terenie planowanej inwestycji trzeciej linii zabudowy, gdy tymczasem z mapy wynika, że w sąsiedztwie na tym obszarze występują jedynie 2 linie zabudowy,

- nie wskazanie, w jakiej odległości od działek sąsiednich może zostać wybudowany budynek w 2-iej i 3-iej linii zabudowy, gdyż została wskazana jedynie odległość od ul. Z.,

- brak określenia dostępu do drogi publicznej, w szczególności dla 2-iego planowanego budynku,

- nie określenie, po jakiej działce ma przebiegać ewentualna służebność przejazdu i przechodu do obydwu planowanych nowych budynków,

- nie określenie, czy szerokość działki przy założeniu szerokości elewacji frontowej max. 13 m i zachowaniu ustawowych odległości od działek sąsiednich, pozwoli na wytyczenie drogi wewnętrznej lub służebności o szerokości 5 metrów po działce inwestora lub działkach powstałych z jej podziału, gdyż działka nr [...] ma szer. ok. 21,5 m, przy założeniu elewacji o szerokości 13 m plus ustawowe 4 metry od granicy sąsiada plus 5 metrów drogi daje sumę 22 metry, to krawędź drogi będzie musiała stanowić ścianę budynku, a więc maksymalna szerokość elewacji frontowej powinna nie przekraczać 12 m, co jest zgodne z przeprowadzoną analizą, cyt: "średnia szerokość elewacji frontowej w analizowanym terenie wynosi 12 m", a nie 13 metrów,

- linia zabudowy dla planowanego pierwszego budynku została ustalona w oparciu o linię zabudowy budynku na działce nr [...], na której to działce znajduje się jeden, a nie dwa budynki i jak wynika ze zdjęcia, nie ma fizycznej możliwości na postawienie drugiego budynku, tak jak chce inwestor. Nadto działka nr [...] ma takie same wymiary jak działka nr [...] i dlatego tylko znajduje się tam jeden dom,

- wprowadzenie 3 linii zabudowy w sytuacji, gdy w okolicy objętej analizą nie występuje 3 linia zabudowy,

- pominięcie zarówno w nowej analizie, jak i decyzji, ustalonej 10 m granicy zabudowy kubaturowej od zachodniej granicy działki,

- błąd w ustaleniach faktycznych przez ustalenie, że wybudowanie 2-go planowanego budynku jest możliwe, bo pozwala na to szerokość działki, tj. 21 m, przy całkowitym pominięciu faktu, że budynki mają zostać wybudowane jeden za drugim patrząc od ulicy Z., a nie obok siebie, dlatego winna być brana pod uwagę długość działki, a nie jej szerokość,

- nie podano podstawy prawnej, na podstawie której nie uwzględniono wniesionych zastrzeżeń przez skarżącego, przez co naruszono zasadę legalizmu i zaufania stron do organu administracji, tj. art. 6 i 7 K.p.a..

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 14 listopada 2014 r., sygn. akt: [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. , art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz art. 2 i art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz.U. z 2001 r. Nr 79, poz. 856 z póz. zm.) i § 1 pkt 6 lit c rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 listopada 2003r. w sprawie obszarów właściwości samorządowych kolegiów odwoławczych (Dz. U. z 2003r. Nr 198, poz. 1925 ), utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Organ odwoławczy w uzasadnieniu decyzji wskazał na regulacje art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 u.p.z.p.. Wyjaśniono, że szczegółowy tryb ustalania warunków zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określony został w wydanym na podstawie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164 poz. 1588).

Wskazano, że w sporządzonej w sprawie analizie ustalone zostało:

1. Sposób użytkowania obiektów i zagospodarowanie terenu

W obszarze analizowanym znajdują się działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.. W związku z powyższym możliwe było przeprowadzenie na wyznaczonym obszarze analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu reprezentatywnych dla tej strefy miasta [...]. W obszarze analizowanym występuje głównie funkcja mieszkaniowa, jednorodzinna, teren wzdłuż ul. Z. w większości zabudowany budynkami mieszkalnymi, jednorodzinnymi. Planowana zabudowa jest kontynuacją istniejącej funkcji mieszkaniowej, jednorodzinnej.

2. Analiza cech zabudowy: gabaryty, forma architektoniczna

Działka nr [...] obr. [...] to znaczny obszar o pow. 2420 m2. Działka zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, w pierwszej linii zabudowy ul. Z.. Teren między ulicą Z. i ul. O., z uwagi na jego szerokość, może zostać zabudowany budynkami mieszkalnymi w drugiej i kolejnej linii zabudowy, nie zakłóci to ładu przestrzennego i będzie stanowić prawidłowe zagospodarowanie tego obszaru.

Wyjaśniono, że celem ustawodawcy jest zachowanie ładu przestrzennego, a nie zablokowanie inwestycji w razie braku planu miejscowego, a ład przestrzenny to ukształtowanie przestrzeni, które tworzą harmonijną całość oraz w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zestawienie dla zabudowy w analizowanym obszarze:

- średni wskaźnik zabudowy 19 %

- średnia szerokość elewacji frontowej 12 m

a) linia zabudowy: w terenie analizowanym wzdłuż ul. Z. wykształcona pierwsza linia zabudowy z niewielkimi uskokami. Budynki w odległości od granicy działki z ulicą Z.: ok. 1,6 m, 13,7 m (dwa budynki na działce nr [...]), ok. 15,4 m (budynek na działce nr [...] obr. [...]), ok. 11,6 m (budynek na działce przedmiotowej nr [...] obr. [...]), ok. 7,7 m (budynek na działce nr [...] obr. [...]), na działkach sąsiednich: nr [...] obr. [...] oraz na wydzielonej działce nr [...] obr. [...], budynki położone są w odległości ok. 59 m (dz. nr [...]) od granicy działki z ulicą Z. oraz ok. 81 m (dz. nr [...]).

Budynki w pierwszej linii zabudowy, pomimo niewielkich uskoków, wizualnie tworzą ukształtowaną linię zabudowy od ul. Z., w której mieści się istniejący budynek na przedmiotowej działce.

Budynek na wydzielonej działce nr [...] obr. [...] położony w drugiej linii zabudowy oraz budynek na działce nr [...] obr. [...] odsunięty w znacznej odległości od granicy działki z ulicą Z. (położony na końcu działki), biorąc pod uwagę długość działek stanowi kolejną (trzecią) linię zabudowy.

Dla nowej zabudowy na przedmiotowej działce nie jest możliwe wyznaczenie linii zabudowy jako kontynuacji istniejącej linii od ul. Z., gdyż z uwagi na szerokość przedmiotowej działki i istniejącą na niej zabudowę (istniejący budynek mieszkalny), nie jest możliwa lokalizacja zabudowy w tej linii i tym samym w analizowanym przypadku można zastosować regulację § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku mpzp. W obszarze analizowanym po stronie przedmiotowej działki tworzy się druga i następna linia zabudowy, istniejący układ działek o znacznych długościach działek ok. 100m i więcej lub już podzielone tak, że tym samym tworzą następną linię zabudowy. Przedmiotowa działka o długości od strony północnej ok. 108m, od południowej ok. 112m i o szerokości ok. 21,5 m. Dlatego dla nowej zabudowy wyznacza się linię zabudowy inną niż istniejąca i taką, aby lokalizacja nowej zabudowy z już istniejącą tworzyła uporządkowany układ urbanistyczny. Wzięto pod uwagę istniejący obiekt na działce nr [...] obr. [...] i jego położenie wyznacza obowiązującą linię zabudowy dla nowych obiektów na działce nr [...] obr. [...], tym samym zostaje wyznaczona linia zabudowy dla pierwszego planowanego budynku mieszkalnego.

Z uwagi na szerokość działki, następny budynek mieszkalny znajdzie się w terenie przeznaczonym pod zabudowę i nie ma podstaw do ustalania kolejnej linii zabudowy. We wnioskach wskazano: ustala się obowiązującą linię zabudowy dla planowanego pierwszego budynku mieszkalnego jednorodzinnego w odległości 59m od granicy działki z ulicą Z. (mierzoną wzdłuż północnej granicy działki nr [...] obr. [...]).

b) wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki - wskaźniki zabudowy zróżnicowane od 5 % do 34 %. Średni wskaźnik zabudowy wynosi: 19 %.

Istniejący wskaźnik na działce przedmiotowej to 4 %. Z uwagi na to, jak również na planowany zakres inwestycji, ustala się średni wskaźnik dla całej zabudowy, w związku z czym wskaźnik dla nowej zabudowy wynosi max. 15 % terenu działki przedmiotowej.

c) szerokość elewacji frontowej: średnia szerokość elewacji frontowej w analizowanym terenie wynosi 12m, przedział wielkości od 5,91 m do 23,40m. Występujące szerokości przy ul. Z. w budynkach sąsiednich 13,63m, 9,74m, 10,80m, 9,68m, 10,44m, 9,15, więc biorąc pod uwagę gabaryty działki (szerokość ok. 21,5m) i zamierzenie inwestora można ustalić szerokość elewacji frontowej dla poszczególnych obiektów jako średnia, z tolerancją do 20 % i ustala się szerokość elewacji frontowej mieszczącą się w tym przedziale max. 13m, a min. 9,6m (zbliżona szerokość istniejącego budynku na przedmiotowej działce). Przyjęta szerokość dla nowej zabudowy nie spowoduje negatywnych skutków w zakresie ładu przestrzennego. Ustala się szerokość elewacji frontowej od strony ul. Z. max. 13m a min. 9,6m (dla poszczególnych obiektów).

d) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Na działkach sąsiednich budynki o różnej wysokości:

dz. nr [...] obr. [...] - 4,68m kalenica, 2,56m okap (brak gzymsów i attyk) (dach stromy),

dz. nr [...] obr. 300 - 7, 15m (kalenica), 3,04 okap (dach stromy), dz. nr [...] obr. [...] - 8,22 kalenica, 2,56 okap (dach stromy) w zaokrągleniu 2,60m, dz. nr [...] obr. [...] - 9,62m (kalenica), 5,57m okap (dach stromy) - w zaokrągleniu 5,60m oraz dz. nr [...] obr. [...] - 8,69m do 9,72m (dach płaski),

Nowe budynki należy dostosować do zabudowy o dachach stromych (większość w obszarze analizowanym) oraz z uwagi na to, iż w drugiej linii zabudowy występują budynki o dachach stromych, również z tyłu przedmiotowej działki takie obiekty.

Pomimo, iż w zabudowie sąsiedniej występują niewielkie uskoki wysokości do okapu (brak gzymsów i attyk) należy dostosować zabudowę do parametrów z najbliższego otoczenia, tym bardziej, iż jest to nowa zabudowa; ustala się wysokość od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku do okapu (zamiast do gzymsu czy attyki, gdyż takie nie występują) ) max. 5,60m, min. 2,60m (dla poszczególnych obiektów). Ustala się przedział wysokości dla nowych obiektów, gdyż każda wysokość do okapu z wyznaczonego przedziału wysokości do okapu "wpisze się" w istniejący teren i nie spowoduje negatywnych skutków w zakresie ładu przestrzennego. Jest to korzystniejsze niż wyznaczenie wysokości na podstawie wielkości w analizowanym terenie.

e) budynki w tym terenie o zróżnicowanej formie architektonicznej; dachy "płaskie", dwuspadowe wielospadowe o nachyleniu w większości ok. 45°.

Na północ i na zachód od przedmiotowej działki budynki o dachach stromych, są to obiekty powstałe w ostatnich czasach. Dlatego nowe obiekty na przedmiotowej działce należy dopasować do tego typu zabudowy, tym bardziej, że i część starszych obiektów, po drugiej stronie ul. Z., to budynki o dachach stromych.

Wysokości kalenic:

dz. nr [...] obr. [...] - 4,68m (budynek starszy),

dz. nr [...] obr. [...] - 7, 15m,

dz. nr [...] obr. [...] - 8,22 - w zaokrągleniu 8,50m

dz. nr [...] obr. [...] - 9,62m.

Dla nowej zabudowy należy przyjąć wielkość kalenicy jak w budynku na działce [...], zaokrąglając tę wysokość do 8,5m.

Budynki na sąsiednich działkach po stronie północnej przedmiotowej działki mają kalenice mniej więcej usytuowane wschód-zachód, również budynki w zabudowie szeregowej.

Dla nowej zabudowy należy kontynuować taki układ.

W związku z tym wyznacza się dach dwu lub wielospadowy o symetrycznym nachyleniu połaci w przedziale 35° - 45°. Wysokość kalenicy max. 8,5m, kierunek głównej kalenicy równolegle do dłuższego boku działki nr [...] obr. [...].

f) należy zachować min. 20 % terenu biologicznie czynnego.

3. Analiza zgodności z przepisami odrębnymi

Wnioskowany teren nie jest objęty żadną z innych form ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu oraz ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej

4. Analiza dostępności

Przedmiotowa działka posiada dostęp do drogi publicznej - od ul. Z.. Działka przylega bezpośrednio do ul. Z.. (...) W związku z tym, iż planowana jest budowa dwóch budynków mieszkalnych na przedmiotowej działce, na której już istnieje jeden budynek mieszkalny, istnieje możliwość podziału działki (lecz nie jest to wymagane) i tylko w przypadku podziału należy przewidzieć dojazd do wydzielonych działek. Dlatego ustala się szerokość drogi wewnętrznej lub szerokość służebności przechodu i przejazdu do wydzielonych działek tylko w przypadku podziału działki nr [...] obr. [...].

W przypadku wydzielenia nowych działek z działki nr [...] obr. [...] należy przewidzieć dojazd drogą wewnętrzną (wydzieloną z działki nr [...] obr. [...]) lub służebnością przechodu i przejazdu, o szerokości drogi wewnętrznej lub służebności przechodu i przejazdu min. 5m (ciąg pieszo - jezdny).

Istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego - poprzez rozbudowę i przebudowę istniejących sieci, na warunkach określonych umowy między właściwym dysponentem sieci, a inwestorem.

5. Stan faktyczny i prawny terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji

Inwestycja planowana jest do realizacji na terenie stanowiącym własność osoby fizycznej; projektowane zamierzenie inwestycyjne, przy zachowaniu warunków określonych w decyzji ustalającej warunki zabudowy, nie spowoduje ograniczenia sposobu zagospodarowania działek sąsiednich oraz zapewni poszanowanie występujących w jej obszarze oddziaływania uzasadnionych interesów osób trzecich.

Przedstawiono regulacje § 4 - § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wskazano, że dokonując zestawienia ustaleń zawartych w analizie z treścią ww. przepisów należy stwierdzić, że analiza - po ponownym jej przeprowadzeniu - odpowiada wymogom stawianym przez rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r..

Nie przytaczając ponownie ustaleń dokonanych w analizie organ odwoławczy wskazał, że w zakresie, w którym w odwołaniu zarzucono wadliwość decyzji, to zarzuty nie są uzasadnione lub też sformułowane zostały przedwcześnie.

Jeżeli chodzi o linię zabudowy, to budynki w pierwszej linii zabudowy, pomimo niewielkich uskoków, wizualnie tworzą ukształtowaną linię zabudowy od ul. Z., w której mieści się istniejący budynek na przedmiotowej działce.

Budynek na wydzielonej działce nr [...] obr. [...] położony w drugiej linii zabudowy oraz budynek na działce nr [...] obr. [...] odsunięty w znacznej odległości od granicy działki z ulicą Z. (położony na końcu działki), biorąc pod uwagę długość działek stanowi kolejną (trzecią) linię zabudowy. W obszarze analizowanym po stronie przedmiotowej działki tworzy się druga i następna linia zabudowy, istniejący układ działek o znacznych długościach działek ok. 100m i więcej lub już podzielone tak, że tym samym tworzą następną linię zabudowy. Te argumenty zawarte w analizie są przekonywujące. Dodatkowo, za wyznaczeniem kolejnej linii zabudowy przemawiają wymiary działki. Przedmiotowa działka ma długość od strony północnej ok. 108m, od południowej ok. 112m i szerokość ok. 21,5 m. Brak możliwości wyznaczenia linii zabudowy oznaczałby brak możliwości zagospodarowania działki polegającej na jej zabudowie budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi.

Co do szerokości elewacji frontowej wskazano, że dopuszczona przez organ I instancji szerokość 13 metrów jest szerokością maksymalną. Szerokość budynku, poza parametrami wynikającymi z decyzji, będzie jednak ograniczona szerokością działki i koniecznością zachowania odległości budynków od granic nieruchomości sąsiednich i wreszcie szerokością drogi wewnętrznej lub ustanowionej służebności.

Obawy odwołującego dotyczące ustanowienia służebności kosztem działki sąsiedniej nie są – zdaniem organu odwoławczego – uzasadnione. W decyzji - jako jeden z warunków wskazano: w przypadku wydzielenia nowych działek z działki nr [...] obr. [...] należy przewidzieć dojazd drogą wewnętrzną (wydzieloną z działki nr [...] obr. [...]) lub służebnością przechodu i przejazdu, o szerokości drogi wewnętrznej lub służebności przechodu i przejazdu min. 5m (ciąg pieszo jezdny). Zasady wydzielenia drogi wewnętrznej lub też ustanawiania służebności, w przypadku podziału działki, reguluje art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2014 r. poz. 518). Jak stanowi też przepis podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

Wyjaśniono zatem, że w przypadku podziału nieruchomości droga wewnętrzna może zostać wydzielona z nieruchomości objętej podziałem. Ustanowienie innych służebności drogowych jest dopuszczalne tylko wówczas, gdy nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. W tym jednakże wypadku warunkiem podziału jest wydzielenie drogi wewnętrznej z działki nr [...], co powoduje, że nie będzie potrzeby ustanawiania służebności drogowych na innych działkach, niż działka stanowiąca drogę wewnętrzną.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów odwołania wskazano, że w decyzji o warunkach zabudowy nie określa się odległości budynków od granic nieruchomości sąsiednich, bowiem jest to rozstrzygane w oparciu o powszechnie obowiązujące przepisy, tj. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 2002 r. Nr 75 poz. 690). Stanowi o tym § 12 rozporządzenia.

A. H. wniósł na powyższą decyzję z dnia 14 listopada 2014 r., sygn. akt: [...], skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, zaskarżając ją w całości. W skardze domagał się uchylenia w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej decyzji organu pierwszej instancji i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.

Decyzji organu II instancji skarżący zarzucił naruszenie art.140 w zw. z art. 107 K.p.a. przez nierozpoznanie zarzutów podniesionych w odwołaniu do SKO w [...]. Ponadto w skardze skarżący powtórzył (przytoczone we wcześniejszej części niniejszego uzasadnienia) zarzuty podniesione w odwołaniu. Skarga i jej uzasadnienie są w swej treści w zasadzie tożsame z treścią odwołania.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie. Odnosząc się do zarzutów zawartych w skardze ponownie przywołano argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę uczestnik J. P. także wniosła o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz.1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę zgodności z prawem działalności administracji publicznej, która w myśl art. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednol. Dz. U. z 2012r., poz. 270 - dalej P.p.s.a.) odbywa się na zasadach określonych w przepisach tej ustawy. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. W ramach kontroli działalności administracji publicznej przewidzianej w art. 3 P.p.s.a. sąd uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołana podstawą prawną (art. 134 § 1 P.p.s.a.), zaś jednym ograniczeniem w tym zakresie jest zakaz przewidziany w art. 134 § 2 P.p.s.a. Orzekanie w granicach sprawy (art. 135 P.p.s.a.) oznacza sprawę będącą przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność, jako pochodną określonego stosunku administracyjnoprawnego i odbywa się z uwzględnieniem ówcześnie obowiązujących przepisów prawa.

Zgodnie z treścią art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a. uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji bądź postanowienia w całości lub w części następuje wtedy, gdy sąd stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Dokonana w powyższym zakresie kontrola zaskarżonej decyzji pod kątem tak określonych kryteriów prowadzi do wniosku, że jest ona prawidłowa, a zarzuty skargi nie mogą odnieść skutku.

Wbrew stanowisku skarżącego Samorządowe Kolegium Odwoławcze przeprowadziło postępowanie odwoławcze w pełnym zakresie, w tym również szczegółowo rozważyło zarzuty podniesione w odwołaniu. Prawidłowo oceniło decyzję organu I instancji i słusznie utrzymało ją w mocy, uznając zarzuty odwołania za nieuzasadnione.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w skardze należy w pierwszej kolejności wskazać na funkcję decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - u.p.z.p. - zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243 poz. 1623 ze zm.) pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W myśl art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu.

Z przepisów tych wynika, że decyzja ustalająca warunki zabudowy jako pierwszy etap procesu inwestycyjnego w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ma w sposób ogólny określić parametry nowej zabudowy w taki sposób, aby planowana zabudowa zapewniła istnienie ładu przestrzennego na danym terenie. O ile bowiem w pozwoleniu na budowę chodzi o ustalenie konkretnych rozwiązań technicznych, w szczególności zaś o zgodność planowanych robót budowlanych z przepisami techniczno - budowlanymi, to na etapie ustalania warunków zabudowy analizuje się dopuszczalność danego obiektu w kontekście już istniejącej na danym terenie zabudowy, z punktu widzenia zarówno gabarytów, jak i funkcji planowanej zabudowy. Należy przy tym pamiętać o ogólnej dyrektywie wynikającej z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nakazującej, by w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy przyjmować ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

Przedmiotem kontroli sądowej w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] utrzymująca w mocy decyzję organu pierwszej instancji, mocą której Prezydent Miasta decyzją nr [...] z dnia 10 września 2014 r. ustalił warunki zabudowy dla J. P. na budowę dwóch budynków mieszkalnych, jednorodzinnych, na terenie obejmującym działkę nr [...] obr. [...] w T. przy ul. Z..

Odnosząc się do zarzutu nierozpoznania podniesionych w odwołaniu zarzutów, a w konsekwencji naruszenia normy z art. 107 K.p.a. w zw. z art. 140 K.p.a. oraz naruszenia art. 6 i 7 K.p.a. należy podkreślić, że w celu wydania rozstrzygnięcia co do złożonego przez inwestora wniosku o ustalenie warunków zabudowy organy prowadzące postępowanie zobowiązane są wyjaśnić wszystkie okoliczności sprawy zgodnie z zasadami zawartymi w art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a., a także prawidłowo sformułować uzasadnienie decyzji z uwzględnieniem wymogów z art. 107 § 3 K.p.a.. W ocenie Sądu w kontrolowanym postępowaniu zasady te nie zostały naruszone, a wszystkie kluczowe dla wydania decyzji o warunkach zabudowy przesłanki zostały przez organy zbadane, uzasadnione i poparte stosowną podstawą prawną, na co wskazują uzasadnienia decyzji obu instancji, w których odwołano się do analizy urbanistyczno – architektonicznej oraz do przepisów prawa. Należy przy tym wskazać, że celem i istotą postępowania odwoławczego jest ponowne rozpoznanie i rozstrzygnięcie sprawy w takim zakresie, w jakim została ona rozstrzygnięta przez organ pierwszej instancji. Postępowanie odwoławcze ma zapewniać merytoryczną kontrolę rozstrzyganej uprzednio (w pierwszej instancji) sprawy administracyjnej. Ta rola postępowania odwoławczego została w niniejszej sprawie spełniona.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Powołana wyżej regulacja wraz z przepisem art. 59 u.p.z.p. określa przesłanki, których łączne spełnienie umożliwia wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Badanie spełnienia wszystkich powyższych przesłanek następuje na zasadach określonych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zasada tak zwanego "dobrego sąsiedztwa", opisana w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Regulacja ta ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Na podstawie analizy takiego obszaru organ sprawdza, czy planowana inwestycja spełnia łącznie wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.. Podkreślić trzeba, że treść przytoczonych wyżej przepisów jednoznacznie wskazuje, że organy rozpatrujące wniosek o ustalenie warunków zabudowy są uprawnione do badania przesłanek z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., a przepis ten zakreśla granice postępowania wyjaśniającego. Dlatego nie można żądać od organów, by rozszerzały zakres postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, o czym wyraźnie mówi art. 52 ust. 3 u.p.z.p.. Gdyby organy rozpatrujące wniosek o ustalenie warunków zabudowy były zobowiązane do szczegółowego zbadania rozwiązań projektowych dotyczących przyszłego planowanego zamierzenia inwestycyjnego, prowadziłoby to do pokrywania się zakresów postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oraz postępowania w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Tymczasem ustawodawca wyraźnie oddzielił te dwa postępowania spełniające dwie odmienne funkcje. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decyzja ustalająca warunki zabudowy stanowi dla ewentualnego przyszłego inwestora określenie rodzaju inwestycji możliwej do zrealizowania na danym terenie. W związku z tym kwestie projektu architektonicznego, w tym dokładne umiejscowienie w terenie planowanego budynku/budynków inwestor ma obowiązek przedstawić i podlega badaniu dopiero na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę (art. 33 ust. 2 ustawy z 7 lipca 1994r. Prawo budowlane), a zatem nie rzutują na decyzję w zakresie warunków zabudowy. Odnosząc się tym samym do zarzutu skargi braku fizycznej możliwości posadowienia dwóch budynków mieszkalnych na działce nr [...] obręb [...], przy ul. Z. w T. należy ten zarzut uznać za nieuzasadniony, a co najmniej przedwczesny, w kontekście chociażby wielkości terenu będącego obszarem inwestycji. Wskazać przy tym należy, że skarżący niesłusznie odnosi się do parametrów technicznych (jak chociażby odległość budynku od działek sąsiednich), które nie są i nie mogą być przedmiotem szczegółowego rozstrzygnięcia w treści decyzji o warunkach zabudowy. Powyższa argumentacja musi prowadzić do oceny, iż jest bezzasadny także zarzut pominięcia zarówno w nowej analizie, jak i powtórnie wydanej decyzji dotyczącej warunków zabudowy, ustalonej dla zachowania ładu przestrzennego granicy zabudowy kubaturowej (dla ściany budynku) 10 m od zachodniej granicy działki. Takie ustalenie wprawdzie znalazło się w decyzji SKO z dnia 5 czerwca 2014 r. (k. 56v akt admin.), a jego podstawą było zawarte w pierwotnej analizie analogiczne sformułowanie, jednakże trafnie nie zostało ono powtórzone w powtórnie wydanych decyzjach I i II instancji, bowiem nie miałoby ono uzasadnienia w obowiązujących przepisach prawa. Zasadne jest, aby decyzja ustalająca warunki zabudowy określała parametry dopuszczalne z punktu widzenia ładu przestrzennego, a nie rozstrzygała o dopuszczalności realizacji obiektu o konkretnych wymiarach, to jest bowiem domeną pozwolenia na budowę – tak WSA w Gliwicach, ll SA/GI 218/14).

Odnosząc się do zarzutu skargi, jakoby decyzja ustalająca warunki zabudowy była wewnętrznie sprzeczna, bowiem dokonując ustaleń w zakresie budowy dwóch budynków mieszkalnych w swej treści rzekomo odnosi się do budowy jednego budynku mieszkalnego, należy wskazać, że zasadnicze parametry wskazane w przedmiotowej decyzji, określone są zgodnie z wymogami art. 61 u.p.z.p. i kompleksowa analiza całej treść decyzji prowadzi do wniosku, że parametry te odnoszą się do każdego z planowanych budynków będących przedmiotem zamierzenia inwestycyjnego.

Nie znajdują też uzasadnienia dalsze zarzuty dotyczące nieustalenia, bądź nieprawidłowości w ustaleniu, kolejnych - drugiej i trzeciej linii zabudowy. Precyzując pojęcie linii zabudowy, wobec braku legalnej definicji ustawowej, należy wskazać na stanowisko doktryny i orzecznictwa, iż pojęcie to określane jest jako maksymalne zbliżenie zabudowy do pasa drogowego. Organy administracji, orzekając w sprawie warunków zabudowy, są uprawnione wyłącznie do wyznaczenia nieprzekraczalnej linii zabudowy rozumianej jako teren od frontu działki wolny od zabudowy. Inwestor dysponując decyzją o warunkach zabudowy, określającą m. in. nieprzekraczalną linię zabudowy, ma prawo zlokalizować obiekt w sposób swobodny poza terenem oddzielonym od frontu działki nieprzekraczalną linią zabudowy. Biorąc pod uwagę ugruntowaną linię orzecznictwa sądowoadministracyjnego należy wskazać, że brak jest podstaw prawnych do formułowania poglądu, że organ administracji ma obowiązek wyznaczyć drugą, czy – jak tego chce skarżący – trzecią, wewnętrzną linię zabudowy (por. wyrok NSA z dnia 4.03.2011 r, sygn. II OSK 406/10, wyrok NSA z dnia 9.04.2009 r., sygn. II OSK 1311/09, wyrok NSA z dnia 23.06.2010 r., sygn. II OSK 1025/09, wyrok NSA z dnia 31.05.2010 r., sygn. II OSK 860/09). Dla każdego wniosku inwestora ustala się tylko jedną linie zabudowy i to tylko od strony drogi publicznej. Nie ma prawnie uzasadnionych względów do ustalania kilku linii zabudowy (vide wyrok w sprawie IV SA/Po 1116/11).

Wskazując na powyższe trzeba stwierdzić, że organ pierwszej instancji prawidłowo ustalił jedną linię zabudowy dla planowanej inwestycji, co słusznie zaaprobował organ odwoławczy. Nie umknął przy tym Sądowi charakter planowanej inwestycji, w tym fakt, iż przedmiotowa działka, której dotyczy planowana inwestycja, jest już zabudowana od strony ulicy Z. budynkiem jednorodzinnym, w związku z czym dalsza rozbudowa będzie następować w głębi - na jej tylnej części, a nie frontalnej. Istotne jest przy tym, aby nowa zabudowa była możliwa do pogodzenia w zakresie ładu przestrzennego z zabudową już istniejącą na obszarze analizowanym. Zwróciło na to uwagę SKO: "Budynek na wydzielonej działce [...]" obr. [...] położony w drugiej linii zabudowy oraz budynek na działce [...] obr. [...] odsunięty w znacznej części od granicy działki z ulicą Z. (położony na końcu działki), biorąc pod uwagę długość działek stanowi kolejną, trzecią linię zabudowy". Szczegółowa analiza przeprowadzona jest w tym przedmiocie w załączniku graficznym do decyzji o warunkach zabudowy.

Odnosząc się do zarzutu skarżącego w przedmiocie braku dostępu do drogi publicznej, w szczególności w odniesieniu do drugiego planowanego budynku w trzeciej linii zabudowy, należy podnieść, że art. 61 ust. 1 u.p.z.p. formułuje wymóg dostępności do drogi publicznej w odniesieniu do terenu (nie działki), będącego obszarem inwestycji. Bezsprzecznie teren inwestycyjny, obejmujący obszar działki [...] obr. [...], ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, a to od ul. Z.. Dlatego też przedmiotowa działka słusznie jest traktowana jako położona przy drodze publicznej. Ustawowo bowiem definiowany dostęp do drogi publicznej, według definicji z art. 2 pkt 14 u.p.z.p. to bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Jak wskazał organ pierwszej instancji w pkt 2 ppkt 3 decyzji o warunkach zabudowy - tylko w przypadku wydzielenia nowych nieruchomości z istniejącej działki należy zapewnić dojazd wydzieloną drogą wewnętrzną lub odpowiednio ustaloną służebnością. Zatem zarzut skarżącego nie znajduje odniesienia do stanu faktycznego niniejszej sprawy. Sposób wydzielenia gruntów oraz zapewniania odpowiedniego dojazdu do ewentualnie wydzielonych zgodnie z normami obowiązującego prawa działek będzie dokonywany (o ile do wydzielenia w ogóle dojdzie) w odrębnym postępowaniu. Obowiązek ustanowienia odpowiedniej służebności drogowej zachodzi dopiero wtedy, gdy teren inwestycji nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej albo przez drogę wewnętrzną (wyrok NSA w Warszawie z dnia 13 lutego 2014 r., II OSK 2196/12). Wskazując na powyższe określony w ustawie warunek dostępu do drogi planowanej inwestycji należy uznać za spełniony.

Odnosząc się do zarzutu błędnego ustalenia faktycznego w decyzji SKO w zakresie uznania, że szerokość działki pozwala na budowę drugiego budynku jednorodzinnego wskazać należy, że SKO akceptując i uzasadniając możliwość budowy dwóch budynków wskazuje na szerokość (w głąb) obszaru pomiędzy ul. Z., a ul. O..

Sąd rozważył też podniesiony dodatkowo na rozprawie sądowej zarzut, że organ ustalił krąg spadkobierców (żona, córka, syn) po zmarłym uczestniku E. S. jedynie na podstawie oświadczenia jego spadkobierców i uznał, że brak jest jakichkolwiek podstaw, by to ustalenie zakwestionować, zatem także i ten zarzut należy ocenić jako nieuzasadniony.

Jak wynika z powyższego zarzuty skargi okazały się bezzasadne. Sąd dokonał również kontroli zaskarżonej decyzji w pozostałym zakresie, nieobjętym zarzutami skargi i nie stwierdził podstaw do jej uchylenia. Treść powtórnie wykonanej analizy urbanistyczno - architektonicznej nie budzi zastrzeżeń. Przed wydaniem decyzji ustalającej warunki zabudowy uzyskano stosowne uzgodnienia. Postępowanie było prowadzone zgodnie z wymogami kodeksu postępowania administracyjnego, a wydana decyzja zawiera rozstrzygnięcie we wszystkich określonych przepisami kwestiach oraz zawiera załączniki wymagane przez § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wskazując na powyższą argumentację należy stwierdzić, że zaskarżona decyzja SKO z 14 listopada 2014 r. nie zawiera uchybień w zakresie ustaleń faktycznych i oceny prawnej, a decyzja organu I instancji z 10 września 2014 r. spełnia wszystkie wymogi ustawowe. Podkreślić przy tym wypada, że jeżeli żaden przepis prawa nie sprzeciwia się zamierzeniu inwestycyjnemu, to organ ma obowiązek wydać pozytywną decyzję, opierając ustalenie warunków i zasad zagospodarowania terenu na normach prawnych, zaś odmowa ustalenia warunków zabudowy musi opierać się na wyraźnej sprzeczności zamierzenia inwestycyjnego z przepisem nakładającym expressis verbis konkretne ograniczenia. Słusznie podniósł organ drugiej instancji w uzasadnieniu swojej decyzji, że "Celem ustawodawcy jest zachowanie ładu przestrzennego, a nie zablokowanie inwestycji w razie braku planu miejscowego."

Wobec powyższego skarga wniesiona w niniejszej sprawie podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 P.p.s.a., o czym Sąd orzekł w sentencji wyroku.