Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 416/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2021-06-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 59
journal: Dz.U. 2020 poz 1333
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - t.j.
journal: Dz.U. 2020 poz 532
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Małgorzata Łoboz (spr.) Sędziowie: WSA Magda Froncisz WSA Mirosław Bator po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 9 czerwca 2021 r. przy udziale Prokuratora Prokuratury Rejonowej K. Ś.-W. sprawy ze skargi [...] spółka z ograniczoną odpowiedzialnością 2 spółka komandytowa z siedzibą w K. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lutego 2021 r., znak: [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokali skargę oddala.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z 17 listopada 2020 r., znak: [...] Prezydent Miasta K., na podstawie art. 219 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz. U. z 2020 r., poz. 256), oraz art. 2 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz. U.

z 2020 r., poz. 532), po rozpatrzeniu wniosku: Firma A z siedzibą w K. w sprawie wydania zaświadczeń o samodzielności lokali mieszkalnych oznaczonych nr: [...] oraz lokali o innym przeznaczeniu niż mieszkalne (biura) oznaczonych nr: [...] w budynku nr [...] w K. odmówił wydania zaświadczenia o żądanej treści.

W uzasadnieniu podano, że wnioskiem z 10 listopada 2020 r. Firma A zwróciła się do organu I instancji o wydanie zaświadczenia potwierdzającego samodzielność ww. lokali w budynku nr [...] w K..

Organ ustalił, że w decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę wskazano na 19 lokali mieszkalnych i 7 lokali użytkowych, jak zaś wynika z decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, lokali tych jest obecnie 49. Podniesiono, że pozwolenie na budowę wydawane jest w oparciu o prawidłowo sporządzony projekt budowlany i przyjęte tam rozwiązania. Projektant oraz sprawdzający dołączają oświadczenie o sporządzeniu projektu budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami z zakresu wiedzy technicznej. Skoro zatem w badanej sprawie projekt obejmował 19 lokali mieszkalnych, to m.in. miejsca postojowe były przewidziane i wykonane dla takiej ilości lokali. Poddając analizie dokumentację inwentaryzacyjną organ stwierdził, iż na kondygnacji 3-6, piętro 2-5 zaprojektowano po 2 lokale mieszkalne o powierzchni 228,31 m2 oraz 224,40 m2 – tymczasem dokumentacja inwentaryzacyjna wskazuje na każdej z tych kondygnacji po ok. 8-9 lokali. Lokale mieszkalne przedstawione na rzutach projektu budowlanego składają się z segmentów, co sugeruje, że już na etapie projektu pojawiły się możliwości przyszłego podziału mieszkań na trzy lub cztery mieszkania. Inwestor nie może jednak samodzielnie dzielić lokali mieszkalnych budynku, bowiem zmianie ulegną warunki techniczne, pożarowe, a także ilość miejsc postojowych przewidzianych dla budynku.

W związku z faktem, iż układ lokali przedstawiony w projekcie budowlanym nie był standardowy, wydana decyzja nr [...] z 24 stycznia 2020 r. w sprawie zmiany decyzji pozwolenia na budowę wyraźnie wskazywała wytyczne dotyczące budynku oraz jego użytkowania. W decyzji wskazano, że sposób zaprojektowania tych mieszkań nasuwa przypuszczenie, iż użytkowane będą przez większą ilość osób, zatem zaprojektowanie wyłącznie 1 miejsca postojowego dla każdego z takich lokali ocenić należy za nieetyczne, choć niesprzeczne z prawem. Jednocześnie podkreślono, że ewentualny podział większych lokali na mniejsze będzie bezwzględnie wymagał zapewnienia dodatkowych miejsc postojowych w ilości adekwatnej do ilości wyodrębnianych lokali z zachowaniem obecnego wskaźnika tj. 1 m.p./1 lokal mieszkalny.

Zmiana wprowadzona w ustawie o własności lokali z 23 sierpnia 2018 r., zawarta w art.2 ust. 1a, definiuje możliwość wydzielania odrębnych własności lokali w oparciu zarówno o zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jak i o uzyskane pozwolenie na budowę, skutecznie dokonane zgłoszenie oraz zgodność z pozwoleniem na użytkowanie. W świetle powyższych przepisów należy sprawdzić, czy planowana zmiana - zwiększenie lub zmniejszenie ilości mieszkań jest zgodna z: ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; innymi aktami prawa miejscowego; decyzją o WZ; decyzją o pozwoleniu na budowę; skutecznie dokonanym zgłoszeniem; pozwoleniem na użytkowanie - w zakresie wymienianej w tych przepisach i dokumentach ilości lokali w budynku oraz wymienionej tam towarzyszącej im infrastruktury lub ilości miejsc postojowych przypisanych do mieszkań itp. (np. czy utrzymany jest wskaźnik ilości miejsc postojowych określony w planie miejscowym), oraz czy planowana zmiana nie narusza innych punktów art. 36a ustawy prawo budowlane. Organ sprawdzając ww. dokumenty nie dokonuje oceny wydanych decyzji przez organy nadzorujące, ale sprawdza ich zgodność z przedstawioną do wniosku dokumentacją inwentaryzacyjną. Skoro na każdej kondygnacji przyjęto do użytkowania po 2 lokale, niedopuszczalne jest wydanie zaświadczeń dla 8 czy 9 lokali na każdą kondygnację. Odmienne stanowisko doprowadziłoby do niedopuszczalnej praktyki, zgodnie z którą nie miałoby znaczenia, ile lokali w budynku zostało zaprojektowane i oddane do użytkowanie, gdyż i tak inwestor uzyskując zaświadczenia potwierdzające samodzielność lokali, wyodrębniałby tyle lokali ile chce. W analizowanym przypadku na wskazanych czterech kondygnacjach zamiast przyjętych do użytkowania 8 lokali byłoby 32-36. Stanowisko takie znajduje również uznanie w orzecznictwie, czego przykładem jest wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 28 maja 2020 r., sygn. akt. VII SA/Wa 744/20.

Organ wskazał, że wnioskodawca próbuje uzyskać zaświadczenia na większą ilość lokali, niż by to wynikało z uzyskanego pozwolenia na budowę lub pozwolenia na użytkowanie. Załączone do wniosku postanowienie nr [...] prostujące z urzędu oczywistą omyłkę w ostatecznej decyzji nr [...], udzielającej pozwolenia na użytkowanie budynku, które wskazuje, że na str. 2 wiersz 9 zamiast 19 lokali powinno być 49, jest sprzeczne z wydanym pozwoleniem na budowę. Ponadto w ww. decyzji udzielającej pozwolenia na budowę na str. 1 wiersz 36 wyraźnie wskazano, że w budynku A liczba lokali mieszkalnych wynosi 19.

Lokalem samodzielnym może być jedynie lokal wybudowany zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym i przyjęty do użytkowania przez organ nadzoru budowlanego. I to na podstawie dokumentacji projektowej oraz decyzji o przyjęciu obiektu do użytkowania organ może wydać zaświadczenie o samodzielności lokalu. Gdyby na etapie projektowania nie zapewniono np. odpowiedniej ilości miejsc postojowych, wówczas taki budynek nie uzyskałby pozwolenia na budowę. Konieczna jest zatem ocena przesłanki samodzielności lokalu przez pryzmat stosownych przepisów, często technicznych, które wydane zostały na podstawie delegacji zawartej w ustawie prawo budowlane. Stanowisko to ma na celu wyeliminowanie luki pozwalającej na ominięcie przepisów i wydzielenie lokali, stanowiące niezbędny warunek wprowadzenia do sprzedaży nieruchomości lokalowej w sposób sprzeczny z przeznaczeniem nieruchomości, a także bez uprzedniej weryfikacji, czy lokal wydzielony ścianami trwałymi spełnia wymagania przepisów technicznych m.in. z zakresu prawa budowlanego, co jest związane z bezpieczeństwem użytkowania.

Wnioskodawca występuje o wydanie zaświadczeń na większą liczbę lokali niż wynika to z wydanej przez organ nadzoru budowlanego decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu. W konsekwencji, w sytuacji wydania zaświadczenia będącego później podstawą ujawnienia prawa własności samodzielnego lokalu i sprzedaży tak wyodrębnionego lokalu, mogą powstać bardzo dotkliwe skutki prawne dla nabywcy lokalu, co do którego samodzielności zaświadczenie nie powinno być wydane. W przypadku zwiększania ilości lokali zmienia się zapotrzebowanie wynikające z użytkowania i bezpieczeństwa mieszkańców budynku wielorodzinnego. Zwiększając intensywność użytkowania zapewnić należy odpowiedniej szerokości dojścia i drogi dojazdowe, infrastrukturę przeciwpożarową, dodatkowe wentylacje, sprawdzić obciążenia stropów, odpowiednio większą ilość miejsc parkingowych. Dlatego nie ma możliwości wydania zaświadczeń potwierdzających samodzielność wnioskowanych lokali, które nie zostały przyjęte do użytkowania jako odrębne lokale.

Na powyższe postanowienie zażalenie złożyła Firma A Spółka zarzuciła organowi I instancji naruszenie przepisów prawa, a to:

- art. 7, 77 § 1 oraz art. 80 i art. 107 § 3, w zw. z art. 217 § 1 i 2 k.p.a., w zw. z art. 2 ust. 1a w zw. z art. 2 ust. 3 ustawy prawo o własności lokali poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego sprawy oraz nierozważenie wszystkich okoliczności faktycznych, polegających na przyjęciu, że w przedmiotowym stanie sprawy nie zachodzą przesłanki uzasadniające wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali;

- art. 7 i 77 § 1 k.p.a. w związku z art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali, w zw. z art. 82 § 1 w zw. z art. 59 ust. 1, w zw. z art. 83 ust. 1, w zw. z art. 84 ustawy prawo budowlane poprzez ich błędną interpretację, polegającą na przyjęciu, że organ I instancji może samodzielnie w oderwaniu od ostatecznej decyzji administracyjnej o pozwoleniu na użytkowanie budynku dokonać ustaleń w przedmiocie realizacji przesłanek ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu (tj. zgodności z ustaleniami mpzp, decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwalaniu na budowę), podczas gdy takich ustaleń dokonuje organ wydający decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, co w konsekwencji skutkowało odmową wydania zaświadczenia o samodzielności wnioskowanych lokali;

- art. 16 § 1 k.p.a. w zw. z art. 59 ust. 1 w zw. z art. 83 ust. 1 w zw. z art. 84 ust. 1 ustawy prawo budowlane, poprzez kwestionowanie przez organ I instancji ustaleń dokonanych przez organ nadzoru budowlanego w trakcie postępowania administracyjnego, zakończonego wydaniem decyzji przez PINB nr [...] z 27 lutego 2020 r. o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie lokalu, co stanowi naruszenie zasady trwałości decyzji administracyjnej.

Żalący wniósł o uchylenie postanowienia organu I instancji i zobowiązanie organu do wydania zaświadczenia o żądanej przez wnioskodawcę treści.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z 3 lutego 2021 r., (znak: [...]) na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 i art. 219, art. 217, art. 127 § 2 w zw. z art. 144 i art. 17 pkt 1 k.p.a., a także na podstawie art. 2 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie.

W uzasadnieniu organ II instancji w pierwszej kolejności przedstawił uregulowania dotyczące wydawania zaświadczeń zawarte w kodeksie postępowania administracyjnego. Dalej wskazał, że wydanie zaświadczenia, o którym mowa w art. 2 ustawy o własności lokali wykracza poza reguły określone w przepisach 217 -220 k.p.a. Odwołując się do brzmienia tego przepisu, Kolegium wskazało, że na staroście (prezydencie miasta na prawach powiatu) spoczywa obowiązek badania, czy lokal spełnia kryteria, o których mowa w art. 2 ust. 2 ustawy, czyli wymogi fizycznej i technicznej samodzielności a także, czy wydzielenie lokalu jest zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego oraz pozostałymi decyzjami administracyjnymi. Przy czym, tymi ostatnimi wymogami, które weszły w życie w dniu 23 sierpnia 2018 r. nie są objęte budynki istniejące przed dniem 1 stycznia 1995 r. oraz budynki, dla których wydane zostało pozwolenie na budowę przed tą datą. Starosta (prezydent miasta na prawach powiatu) zatem, na zasadzie art. 2 ustawy o własności lokali, wydaje zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego, jeżeli lokal spełnia wskazane wymogi techniczno-budowlane. Natomiast odmawia wydania zaświadczenia o żądanej treści jeżeli lokal takich wymagań nie spełnia. Musi przy tym mieć na uwadze, że co do zasady może potwierdzić samodzielność lokalu innego niż mieszkalny, jeżeli lokal ten w dacie wydania zaświadczenia istnieje jako izba lub zespół izb, jest wydzielony trwałymi ścianami.

Kolegium zaznaczyło, że organ w postępowaniu w przedmiocie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu nie bada czy dany obiekt nadaje się do użytkowania, gdyż w tym zakresie opiera się wyłącznie na dokumentach urzędowych sporządzonych przez kompetentne organy, które decydują o tym czy konkretne obiekty można zgodnie z prawem użytkować. Takie stanowisko prowadzi do wniosku, iż wydanie zaświadczenia o spełnieniu wymagań samodzielności lokalu może nastąpić po dopuszczeniu do użytkowania budynku, w którym lokal ten jest usytuowany, w szczególności gdy obowiązek ten wynika z decyzji o pozwoleniu na budowę. Pogląd ten znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych (np. wyrok NSA: z 3 lipca 2001 r., sygn. akt II SA/Lu 393/2000; z 19 stycznia 2010 r., sygn. akt I OSK 1196/09; z 17 listopada 2011 r., sygn. akt I OSK 646/11, wyrok WSA w Warszawie z 13 stycznia 2010 r., sygn. akt VII SA/Wa 1991/09). Zaświadczenie o samodzielności lokalu, stanowi potwierdzenie istniejącego stanu faktycznego. Na ustalenie zatem, czy dany lokal ma charakter samodzielny nie może mieć wpływu to, czy możliwe będzie wyodrębnienie jego własności. Kryterium decydującym o odrębnej własności lokalu jest bowiem samodzielność takiego lokalu. Jest to jedyna przesłanka, jaką musi spełniać lokal, aby mógł stać się odrębną nieruchomością. Tylko lokale mieszkalne i lokale użytkowe, zaprojektowane i wybudowane w celu zaspakajania określonych potrzeb ludzi i spełniające wymóg samodzielności, mogą być wyodrębniane jako nieruchomości lokalowe. W ocenie Kolegium, mieszkalne lub inne przeznaczenie lokali określa wiążąco projekt budowlany opracowany zgodnie z przepisami szeroko rozumianego prawa budowlanego, w tym rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz innych rozporządzeń i zatwierdzony przez organ architektoniczno-budowlany udzielający pozwolenia na budowę, a po wybudowaniu budynek i lokale w nim jest kontrolowany pod względem zgodności z prawem i projektem budowlanym i wymaga zaakceptowania przez organ nadzoru budowlanego pozwoleniem na użytkowanie budynku.

Organ odwoławczy wskazał, że decyzją nr [...].1.2018 z 6 lipca 2018 r. Prezydent Miasta K., udzielił pozwolenia na budowę dla inwestycji pn.: "Budowa dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami oraz garażami podziemnymi, wewnętrznymi instalacjami: wodociągową, kanalizacji sanitarnej i opadowej, w tym odcinkami poza budynkami i zbiornikami retencyjnymi, centralnego ogrzewania, wentylacji mechanicznej, klimatyzacji, elektrycznymi w tym słaboprądowymi, oświetleniem terenu, a także budową zjazdu z drogi publicznej i wewnętrznego układu drogowego z naziemnymi miejscami postojowymi, chodnikami dla pieszych, murkami oporowymi, wiatami śmietnikowymi i placem zabaw na działkach nr [...], [...], [...] oraz [...] obr. [...] przy ulicy [...] w K.". Decyzja ta została przeniesiona decyzją nr [...] z 7 września 2018 r., znak: [...] i przeniesiona decyzją nr [...]/5/2019 z 28 maja 2019 r., znak sprawy: [...] na wnioskodawcę. Decyzja o pozwoleniu na budowę została wydana na podstawie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy z 21 lipca 2009 r., nr [...], znak sprawy: [...]

Następnie Prezydent Miasta K. zmienił w/w decyzję, w zakresie jej projektu architektoniczno - budowlanego. Zmiana ta polegała między innymi na zmianie liczby lokali mieszkalnych w budynku A z 46 do 19 oraz w budynku B z 36 na 66 (przy zachowaniu liczby całkowitej lokali bez zmian). A także zmianie liczby lokali usługowych w budynku A z 62 do 7.

Kolejno, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. decyzją z 27 lutego 2020 r., nr: [...] (sprostowaną następnie postanowieniem nr [...] z 18 marca 2020 r.) orzekł o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego pn. "Budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami oraz garażem podziemnym", zlokalizowanym na działce nr [...], obr [...] nr [...] w K.". W uzasadnieniu wskazano, iż budynek został zrealizowany na podstawie w/w decyzji Prezydenta Miasta K.. Zgodnie z przedłożonymi dokumentami ilość lokali mieszkalnych wynosi 49, zaś ilość lokali usługowych 7.

Wnioskodawca domaga się wydania przez organ I instancji postanowienia o samodzielności lokali mieszkalnych oznaczonych nr: [...] oraz lokali o innym przeznaczeniu niż mieszkalne (biura) oznaczonych nr: [...]. Jak wynika z treści decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego, w budynku "A" znajdować się miało łącznie 19 lokali mieszkalnych, zaś jeden z lokali mieszkalnych miał powierzchnię 185,03 m2, a 11 lokali mieszkalnych ma powierzchnie od 224,40 m2 do 228,31 m2. W każdym z lokali zaprojektowano po 4 pokoje dziennie z łazienkami oraz 6 sypialni z 3 łazienkami, a w lokalu o powierzchni 185,03 m2 odpowiednio 4 sypialnie z 2 łazienkami. Natomiast z dokumentów przedłożonych przez wnioskodawcę wynika, iż w budynku "A" znajdować ma się obecnie 49 lokali.

Kolegium podkreśliło, że na skutek nowelizacji art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali z dniem 23 sierpnia 2018 r. obowiązki starosty/prezydenta miasta, związane z wydawaniem zaświadczenia o samodzielności lokalu, uległy poszerzeniu, gdyż ustawodawca w zmienionym ust. 3 art. 2 ustawy określił, że starosta w formie zaświadczenia stwierdza spełnienie wymagań, o których mowa w art. 2 ust. 1a-2 ustawy. Starosta jest zatem zobowiązany badać, czy na podstawie posiadanych dokumentów (wiedzy organu) można stwierdzić, że lokal po pierwsze spełnia techniczne warunki samodzielności (art. 2 ust. 2 u.o.w.l.), a po drugie, czy ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu - do czego niezbędne jest takie zaświadczenie organu - następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie.

Obowiązkiem organu wydającego stosowne zaświadczenie - po zmianie ustawy o własności lokali dokonanej ustawą z 5 lipca 2018 r. -nie jest badanie legalności budowy lokali, co do których ma się wypowiedzieć w zaświadczeniu, ale obowiązek sprawdzenia, czy z wiedzy, z dokumentów posiadanych przez organ lub dostarczonych przez wnioskodawcę wynika, że powstały one legalnie - w sposób potwierdzony wydaną w odpowiednim postępowaniu administracyjnym decyzją (o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego oraz o zezwoleniu na użytkowanie). Jeżeli z dokumentów taki stan nie wynika, organ nie może wydać żądanego zaświadczenia. Jeżeli więc starosta (prezydent miasta) ustalił w oparciu o posiadane dowody, że inwestor w projekcie budowlanym budynku objętym wnioskiem ujął 19 lokali (a nie 49), to tym samym przedmiotem decyzji o pozwoleniu na budowę, zatwierdzającej taki właśnie projekt budowlany była budowa budynku, w którym miało być 19 lokali. Jeżeli ponadto z dowodów (w tym ww. pisma PINB) wynikało, że organ nadzoru budowlanego zezwolił na użytkowanie budynku, ale składającego się z 49 lokali (bo taki był wniosek skarżącego), to tym samym treść tego pozwolenia - z natury rzeczy - nie dotyczyła budynku z 19 lokalami. Przy takich ustaleniach organ l instancji mógł wydać zaświadczenia w stosunku do 19 lokali (jak w projekcie budowlanym) - dla całego budynku "A", gdyż w tym zakresie dysponował odpowiednimi dowodami, ale nie mógł stwierdzić samodzielności lokali, które powstały w sposób niewynikający z decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, i które nie były objęte decyzją organu nadzoru budowlanego o pozwoleniu na użytkowanie. Gdyby organ l instancji wydał takie zaświadczenie, naruszyłby bowiem art. 2 ust. 3 ustawy.

Kolegium stwierdziło, że dokonanie zmian w dopuszczonym do użytkowania budynku polegających na wydzieleniu z istniejących lokali dodatkowych lokali mieszkalnych powoduje istotną zmianę stanu i faktycznego i prawnego. Takie bowiem działanie wymagało wykonania określonych robót budowlanych, nieujętych w pozwoleniu na budowę i nieobjętych projektem budowlanym (a więc w konsekwencji również nieobjętych postępowaniem o pozwolenie na użytkowanie). Tego typu roboty budowlane - zgodnie z art. 3 pkt 7a ustawy prawo budowlane są przebudową, gdyż w ich wyniku następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego.

Jednakże, sama okoliczność, że inwestor uzyskał pozwolenie na użytkowanie budynku mieszkalnego nr 20A o 19 lokalach mieszkalnych i 7 lokalach o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, decyzją z 27 lutego 2020 r., Nr [...], sprostowaną postanowieniem z 18 marca 2020 r., Nr [...] w zakresie ilości lokali mieszkalnych, których zamiast 19 winno być 49, nie może automatycznie wpłynąć na odmienne rozstrzygnięcie organu l instancji. Powyższe stanowisko zostało ugruntowane w aktualnym orzecznictwie sądów administracyjnych, a uzasadnione jest tym, iż wydanie decyzji przez PINB nie zwalnia organu z obowiązku każdorazowego badania, czy ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu jest zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zgodne z pozwoleniem na budowę i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie (tak m.in.: WSA w Warszawie w wyroku z 28 maja 2020 r., sygn. akt: VII SA/Wa 744/20).

Tym samym, trafne są wywody organu l instancji, iż wnioskodawca występuje o wydanie zaświadczenia na większą ilość lokali, niż wynika to z wydanej przez organ decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę i zatwierdzenia projektu budowlanego. Lokale te nie są ujęte w zatwierdzonym projekcie budowlanym. Nadto żalący nie przedstawił natomiast żadnych dowodów na okoliczność tego, że lokale wskazane we wniosku, a nieprzewidziane w zatwierdzonym projekcie budowlanym były zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym (decyzją o pozwoleniu na budowę).

Na zakończenie Kolegium wskazało, iż podziela stanowisko organu l instancji, że przychylając się do wniosku strony i wydając zaświadczenie o żądanej treści, naruszeniu uległyby postanowienia decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę, gdzie określono ilość miejsc parkingowych dla każdego lokalu mieszkalnego (1 miejsce na 1 mieszkanie). Na chwilę obecną, znaczna część mieszkań mogłaby być zupełnie pozbawiona miejsc postojowych, co także stanowi istotną sprzeczność z postanowieniami decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę. Na etapie prowadzonego postępowania wnioskodawca nie wykazał, iż ilość miejsc parkingowych będzie zgodna z przyjętym w decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę wskaźnikiem tj. 1 miejsce na 1 mieszkanie. W ocenie Kolegium okoliczność ta również powoduje, że postanowienia decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę mogą być odmienne od postanowień zaświadczenia w żądanym przez wnioskodawcę zakresie.

Stanowisko Kolegium znajduje uzasadnienie w wyroku WSA w Krakowie z 10 grudnia 2020 r. sygn. II SA/Kr 1189/20, w którym Sąd oddalił skargę Firma A

Firma A wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego, zarzucając zaskarżonemu postanowieniu naruszenie przepisów prawa administracyjnego procesowego i materialnego tj.:

1) art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowienia Prezydenta Miasta K. pomimo, iż zostało ono wydane z naruszeniem norm administracyjnego prawa materialnego i procesowego uzasadniającym jego uchylenie, a następnie zobowiązanie Prezydenta Miasta K. do wydania na rzecz strony skarżącej zaświadczenia o samodzielności lokali,

2) art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 i art. 107 § 3 w zw. z art. 126 w zw. z art. 217 § 1 i 2 k.p.a. w zw. z art. 2 ust. 1a w zw. z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego sprawy oraz nie rozważenie wszystkich okoliczności faktycznych przez organy I i II instancji, polegające na przyjęciu, iż w przedmiotowym stanie faktycznym nie zachodzą przesłanki uzasadniające wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali,

3) art. 7 oraz art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali w zw. z art. 82 § 1 w zw. z art. 59 ust. 1 w zw. z art. 83 ust. 1 w zw. z art. 84 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, poprzez ich błędną interpretację, polegającą na przyjęciu przez organy I i II instancji, iż organ administracji architektoniczno-budowlanej może samodzielnie w oderwaniu od ostatecznej decyzji administracyjnej o pozwoleniu na użytkowanie dokonywać ustaleń w przedmiocie realizacji przesłanek ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu (tj. zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę), podczas gdy takich ustaleń dokonuje organ wydający decyzję o pozwoleniu na użytkowanie,

4) art. 16 § 1 k.p.a. w zw. z art. 59 ust. 1 w zw. z art. 83 ust. 1 w zw. z art. 84 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, poprzez kwestionowanie przez organy I i II instancji ustaleń dokonanych przez organ nadzoru budowlanego w trakcie postępowania administracyjnego, zakończonego wydaniem decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. - Powiat Grodzki nr [...] z 27 lutego 2020 r. (znak: ROIK [...]) o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie lokalu, co stanowi naruszenie zasady trwałości decyzji administracyjnej,

5) art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 w zw. z art. 75 § 1 i art. 78 § 1 k.p.a. poprzez nie uwzględnienie przez organ II instancji w ustaleniach faktycznych stanowiących podstawę wydania decyzji dowodów przedłożonych przez stronę wraz z pismem z 19 stycznia 2021 r. tj. protokołu z czynności kontrolnych przeprowadzonych przez przedstawiciela Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z 13 stycznia 2021 r. w dotyczących robot budowlanych zlokalizowanych na działce o numerze [...] obr. [...], na os. [...] w K., skutkujące utrzymaniem w mocy postanowienia organu I instancji.

6) art. 107 § 3 w zw. z art. 126 k.p.a. poprzez niedostateczne uzasadnienie przyczyn, z powodu których organ I instancji pominął w ustaleniach faktycznych dowody złożone do sprawy przez skarżącą, jak również odniesienie się zbyt skrótowo do okoliczności dotyczących ilości miejsc parkingowych dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego oraz nie odniesienie się do twierdzeń strony skarżącej, podnoszonych w zażaleniu od postanowienia organu pierwszej instancji, a dotyczących możliwości zastosowania tzw. zależnych miejsc postojowych.

Strona skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia organu I instancji, a także zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi przytoczone zarzuty zostały rozwinięte.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało swoje stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Sprawa została rozpoznana w postępowaniu uproszczonym, bowiem zgodnie z art. 119 pkt 3 Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U.

z 2019 r. poz. 2325.) - dalej określanej, jako "p.p.s.a." - sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie. Do tej właśnie kategorii należy zaskarżone w niniejszej sprawie postanowienie.

Zgodnie z art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 137) kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji. W przeciwnym razie sąd skargę oddala na podstawie art. 151 p.p.s.a. Zgodnie natomiast z art. 134 § p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Przedmiot kontroli sądowej stanowiło postanowienie o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych oznaczonych nr: [...] oraz lokali o innym przeznaczeniu niż mieszkalne (biura) oznaczonych nr: [...] w budynku nr [...] w K..

Dokonując kontroli zaskarżonego postanowienia według powyższych kryteriów stwierdzić należy, że jest ono prawidłowe, a zarzuty skargi nie mogą odnieść skutku.

Zaskarżone postanowienie zostało wydane w trybie określonym w dziale VII k.p.a. "Wydawanie zaświadczeń", przy czym w okolicznościach niniejszej sprawy zaświadczenie wymagane jest przez przepis art. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r o własności lokali (t.j. Dz. U. 2020 r poz. 532)

Zgodnie z art. 217 § 2 k.p.a. zaświadczenie wydaje się, jeżeli:

1) urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa;

2) osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego.

Z kolei art. 218 k.p.a. stanowi: W przypadkach, o których mowa w art. 217 § 2 pkt 2, organ administracji publicznej obowiązany jest wydać zaświadczenie, gdy chodzi o potwierdzenie faktów albo stanu prawnego, wynikających z prowadzonej przez ten organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu (§ 1). Organ administracji publicznej, przed wydaniem zaświadczenia, może przeprowadzić w koniecznym zakresie postępowanie wyjaśniające (§ 2).

Zarówno zaskarżone postanowienie SKO, jak i poprzedzające je postanowienie Prezydenta Miasta K. zostały wydane w stanie prawnym ustalonym ustawą z 5 lipca 2018 r. o zmianie ustawy o własności lokali (Dz.U. z 2018 r. poz. 1506), która weszła w życie 23 sierpnia 2018 r. Zgodnie z art. 1 pkt 1a cyt. ustawy, w art. 2 ustawy z czerwca 1994 r. o własności lokali znowelizowano ust. 1a, który otrzymał treść: "Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy."

Powołana wyżej ustawa zmieniająca ustawę o własności lokali wprowadziła również istotną zmianę dyspozycji ust. 3 art. 2. Do 23 sierpnia 2018 r. art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali stanowił, że spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2 tej ustawy, stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Tym samym do tej daty starosta stwierdzał jedynie to, czy lokal spełnia techniczne warunki samodzielności (a więc, czy jest to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych). Po 23 sierpnia 2018 r. obowiązki starosty, związane z wydawaniem zaświadczenia o samodzielności lokalu, uległy poszerzeniu, gdyż ustawodawca w zmienionym ust. 3 art. 2 ustawy określił, że starosta w formie zaświadczenia stwierdza spełnienie wymagań, o których mowa w art. 2 ust. 1a-2.

Starosta wydając zaświadczenie o samodzielności lokali obecnie zobowiązany jest do zbadania, czy na podstawie posiadanych dokumentów (wiedzy organu) można stwierdzić, że lokal po pierwsze spełnia techniczne warunki samodzielności (art. 2 ust. 2), a po drugie, czy ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy (art. 2 ust. 1a).

W niniejszej sprawie organy odmówiły wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu wskazując, że inwestycja jest niezgodna z zatwierdzonym projektem budowlanym. Z kolei w ocenie skarżącej spółki wniosek taki był nieuprawniony, albowiem Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego, uznając, że doszło do nieistotnych odstępstw od projektu budowlanego udzielił decyzją Nr [...] z 27 lutego 2020 r pozwolenia na użytkowanie zrealizowanej inwestycji z uwzględnieniem nowowydzielonych lokali mieszkalnych i użytkowych.

W tym sporze rację mają organy administracyjne. Jak już zaakcentowano wyżej, art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali stanowi, że przesłanki które bierze pod uwagę starosta przy wydawaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu zostały określone między innymi w art. 2 ust. 1a. Dla ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu wymagane jest spełnienie kilku przesłanek: – po pierwsze, ustalenia zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w razie braku z treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu; – po drugie, ustalenia zgodności z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonywanym zgłoszeniem; – po trzecie, zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy. Oczywiste są zależności pomiędzy tymi decyzjami. Decyzja o pozwoleniu na budowę musi być wydana po stwierdzeniu zgodności z decyzją WZ (względnie z postanowieniami planu miejscowego), z kolei realizacja inwestycji stosownie do postanowień pozwolenia na budowę i zatwierdzonego projektu budowlanego podlega weryfikacji w decyzji o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie. W myśl art. 54 ust. 1 i następne prawa budowlanego do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagana jest decyzja o pozwoleniu budowę albo zgłoszenie budowy w przypadku określonych inwestycji, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. W art. 55 wskazano w jakich kategoriach spraw konieczne jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Oznacza to, że w odniesieniu do inwestycji realizowanych na podstawie pozwolenia na budowę zawsze wymagane jest albo uzyskanie pozwolenia na użytkowanie albo zawiadomienie o zakończeniu budowy. Gdyby wolą ustawodawcy było oparcie się wyłącznie na końcowym dokumencie w postaci pozwolenia na użytkowanie, to znalazłoby to wyraz w odpowiednim, odmiennym od obecnego uregulowaniu. Tymczasem ustawodawca w art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali postanowił, że ocena zgodności ma zostać przeprowadzona w odniesieniu do rozstrzygnięcia zawartego w trzech różnych aktach, wydawanych (bądź branych pod uwagę jak w przypadku MPZP) na każdym etapie procesu inwestycyjnego tj. planowania, realizacji i przystąpienia do użytkowania. Taki stan rzeczy prowadzi do wniosku, że starosta – jakkolwiek niewątpliwie jest związany wydanymi decyzjami – to jednak uprawniony jest do samodzielnego ustalenia, czy objęty wnioskiem lokal powstał w zgodzie ze wszystkimi aktami określonymi w art. 2 ust. 1a, a nie tylko ostatnio wydanym pozwoleniem na użytkowanie. Sens omawianej regulacji (art. 2 ust. 1a u.w.l.) sprowadza się do ograniczenia nadużywania instytucji odrębnej własności lokali i obchodzenia przepisów regulujących sposób dopuszczalnej zabudowy (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 lutego 2020 r., sygn. akt I OSK 2032/18).

W związku z powyższym należy zwrócić uwagę na treść decyzji nr [...] z 24 stycznia 2020 r. w sprawie zmiany decyzji pozwolenia na budowę, w której znalazło się następujące twierdzenie: "W wyniku wprowadzonych zmian w budynku oznaczonym jako "budynek A" z zaprojektowanej liczby 19 lokali mieszkalnych jeden lokal mieszkalny ma powierzchnię użytkową 185,03 m2 a 11 lokali mieszkalnych ma powierzchnię użytkową od 224,40 m2 do 228,31 m2. Jak wynika z rysunków rzutów budynku, w każdym z nich zaprojektowano 4 pokoje dzienne z łazienkami oraz 6 sypialni z 3 łazienkami (w lokalu o powierzchni użytkowej 185,03 m2 odpowiednio 4 sypialnie z 2 łazienkami). Taki układ mieszkań nasuwa przypuszczenia, iż w stosunku do lokali tych mogą być podejmowane próby podzielenia na mniejsze, a przedstawione w projekcie budowlanym rozwiązania mają na celu ominięcie obowiązujących przepisów w celu wykonania lokali mieszkalnych bez zapewnienia wystarczającej ilości miejsc postojowych. Projektant podkreśla, iż mieszkania zaprojektowano na zlecenie Inwestora zgodnie z oczekiwaną przez niego strukturą, a przepisy techniczno-budowlane nie ograniczają wielkości lokalu mieszkalnego. Niezależnie od powyższego, sposób zaprojektowania tych mieszkań nasuwa przypuszczenie, iż użytkowane będą przez większą ilość osób, zatem zaprojektowanie wyłącznie 1 miejsca postojowego dla każdego z takich lokali ocenić należy za całkowicie nieprzystające do realiów, choć teoretycznie niesprzeczne z prawem. Należy zatem stanowczo podkreślić, iż ewentualny podział większych lokali na mniejsze będzie bezwzględnie wymagał zapewnienia dodatkowych miejsc postojowych w ilości adekwatnej do ilości wyodrębnianych lokali z zachowaniem obecnego wskaźnika tj. 1 m.p./1 lokal mieszkalny."

W pozwoleniu na budowę (zmianie tego pozwolenia) organ (ten sam - w gestii którego pozostaje wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu) stwierdził zatem, wyraźnie, że brak jest podstaw do wydania decyzji odmownej, jednak działania inwestora sugerują, że będzie próbował wydzielić dodatkowe lokale. Organ kategorycznie stwierdził, że w takiej sytuacji konieczne będzie zapewnienie dodatkowych miejsc postojowych.

Nie można również tracić z pola widzenia faktu, że pozwolenie na użytkowanie wydane w dniu 27 lutego 2020 r. wskazywało na zrealizowanie 19 "mieszkań" i 7 lokali użytkowych i w tym zakresie pozwolenie na użytkowanie pozostawało w zgodzie z wydanym pozwoleniem na budowę. Dopiero w postanowieniu z 18 marca 2020 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. – Powiat Grodzki w trybie sprostowania zmienił ilość mieszkań na 49, wskazując, że doszło do oczywistej omyłki pisarskiej w tym zakresie. Tryb, w jakim doszło do tak istotnej zmiany udzielonego pozwolenia na użytkowanie w kontekście całokształtu niniejszej sprawy nie może pozostawać bez wpływu na ocenę złożonego wniosku. Sądowi z urzędu wiadomo (akta sprawy II SA/Kr 1191/20), że [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. wszczął z urzędu w dniu 20 października 2020 r. postępowanie administracyjne w sprawie stwierdzenia nieważności postanowienia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. – Powiat Grodzki z 18 marca 2020 r., nr [...].

Wreszcie warto również zaznaczyć specyfikę i istotę decyzji o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie. Uzyskanie takiej decyzji konieczne jest przed przystąpieniem do użytkowania określonych obiektów budowlanych (por. art. 55 ust. 1 Prawa budowlanego). Stosownie do art. 59 ust. 1 Prawa budowlanego, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli, o której mowa w art. 59a. Istotny jest zatem zakres tej obowiązkowej kontroli wykonywanej przez organy nadzoru budowlanego w postępowaniu zmierzającym do udzielenia pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, gdyż determinował on będzie zakres sprawdzeń i ocen dokonywanych przez organ nadzoru budowlanego. Zauważyć więc trzeba, że stosownie do art. 59a ust. 1 Prawa budowlanego kontrola ta obejmuje sprawdzenie:

1. zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu,

2. zgodności obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym i technicznym, w zakresie:

a) charakterystycznych parametrów technicznych w zakresie powierzchni zabudowy,

wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji

b) wykonania widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego obiektu budowlanego,

c) geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych),

d) wykonania urządzeń budowlanych,

e) wykonania instalacji zapewniających użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z

przeznaczeniem,

f) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne;

3. wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego;

4. uporządkowania terenu budowy.

Z powyższego przepisu wynika zatem, że zakres ocen (sprawdzeń) organu nadzoru budowlanego dokonywanych w ramach postępowania o udzielenie pozwolenia na użytkowanie obejmuje zasadniczo zagadnienia odnoszące się do aspektów konstrukcyjnych kontrolowanego obiektu, rzutujących na jego bezpieczeństwo oraz zagadnienia dotyczące zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu. Nie obejmuje natomiast ustaleń dotyczących tych elementów projektu budowlanego (pozwolenia na budowę), które dotyczą ilości lokali fizycznie wyodrębnionych przez inwestora w ramach realizowanego obiektu budowlanego. Ta natomiast okoliczność była w ocenianej sprawie sporna. Brak kompetencji organu nadzoru budowlanego do dokonywania – w trakcie obowiązkowej kontroli obiektu budowlanego zmierzającej do udzielenia pozwolenia na użytkowanie - ustaleń i ocen odnośnie zgodności liczby wyodrębnianych lokali z treścią pozwolenia na budowę – powoduje, że zagadnienie to musi zostać zbadane (zweryfikowane) przez starostę, wydającego zaświadczenie o spełnieniu przesłanek samodzielności lokalu. Jest to jeden z aspektów sprawdzeń tego organu, dokonywanych w oparciu o normatywne upoważnienie zawarte w art. 2 ust. 1a u.w.l. Gdyby starosta był pozbawiony powyższej kompetencji, wówczas oceniana sfera pozostawałaby poza jakąkolwiek kontrolą.

W konkluzji stwierdzić należy, że skoro ustalono, że lokale objęte postępowaniem zostały wydzielone wbrew jednoznacznemu stanowisku wyrażonemu w pozwoleniu na budowę (decyzji zmieniającej), a zatem w jawnej sprzeczności z zatwierdzonym projektem budowlanym, organ nie mógł wydać zaświadczenia o samodzielności lokali. Sama okoliczność, że inwestor uzyskał pozwolenie na użytkowanie budynku w zmienionym kształcie nie mogła wpłynąć na odmienne rozstrzygnięcie. Nie zwalniało to organu z obowiązku badania, czy ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu jest zgodne z ustaleniami aktów na podstawie których inwestycja została zrealizowana. Trafnie organy obu instancji zwróciły uwagę, że działania inwestora zmierzają do obejścia przepisów prawa i legalizacji lokali, których powstanie jest sprzeczne z wydanym pozwoleniem na budowę. Oczywiste jest, że gdyby na etapie projektowania nie zapewniono np. odpowiedniej ilości miejsc postojowych, wówczas taki budynek nie uzyskałby pozwolenia na budowę.

Wbrew twierdzeniom skargi, nie doszło do naruszenia art. 217 § 1 i 2 k.p.a. w zw. z art. 2 ust. 1a w zw. z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali, ani 16 § 1 k.p.a. w zw. z art. 59 ust. 1 w zw. z art. 83 ust. 1 w zw. z art. 84 ust. 1 ustawy Prawo budowlane albowiem w niniejszej sprawie brak było podstaw do wydania zaświadczenia o samodzielności lokali, z uwagi na niezgodność z zatwierdzonym projektem budowlanym. Podobnie nie zasługiwały na uwzględnienie zarzuty skargi dotyczące naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., gdyż wydane przez organ II instancji rozstrzygnięcie znajduje oparcie w zgromadzonych materiałach, których analiza pozwoliła na ustalenie w sposób prawidłowy i wyczerpujący stanu faktycznego sprawy. Zaskarżone postanowienie spełnia wymogi, o jakich mowa w art. 107 § 3 w zw. z art. 126 k.p.a.

Na koniec trzeba zwrócić uwagę, że wydanie zaświadczenia ma zasadniczo na celu ochronę uczestników obrotu gospodarczego (funkcja gwarancyjna), gdyż potwierdza m.in. legalność zrealizowanej budowy. W sytuacji natomiast, gdy zrealizowana przez inwestora budowa jest oczywiście sprzeczna z ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę, w zakresie dotyczącym możliwej do wyodrębnienia ilości lokali, to brak jest podstaw do wydania zaświadczenia, gdyż potwierdzałoby ono stan, który nie jest zgodny z wydanymi aktami administracyjnymi.

Takie samo stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie rozpoznając skargi Firma A z siedziba w K. na postanowienia o odmowie wydania zaświadczeń o samodzielności lokali w sprawach do sygn. akt: II SA/Kr 1341/20, II SA/Kr 1340/20, II SA/Kr 1339/20, II SA/Kr 1338/20, II SA/Kr 1189/20, II SA/Kr 1191/20.

W świetle powyższego należało skargę wniesioną w niniejszej sprawie oddalić na podstawie art. 151 p.p.s.a.