Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 884/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2015-11-03 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a ust. 1
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jarosław Wichrowski Sędziowie sędzia WSA Renata Owczarzak sędzia WSA Grzegorz Saniewski (spr.) Protokolant starszy asystent sędziego Krzysztof Cisewski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 października 2015 r. sprawy ze skargi A. B. i B. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] maja 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta [...], na podstawie art. 98a ust. 1 i 1a w związku z art. 147 i art. 148 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518; zwanej w skrócie "u.g.n.), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267, z późn. zm., zwanej w skrócie "k.p.a.") oraz § 1 uchwały Nr XIV/187/2011 Rady Miejskiej [...] z dnia 27 października 2011 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłat adiacenckich (Dz. Urz. Woj. Kujawsko – Pomorskiego Nr 257, poz. 2521) ustalił opłatę adiacencką w wysokości 183.979,80 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z dokonaniem podziału nieruchomości położonej w[...], oznaczonej jako działka nr 2/9 o powierzchni 2,2288 ha, wskazując, że opłatę tę winny uiścić skarżące A. B. i B. M. po 1/2 części.

Organ ustalił, że na wniosek skarżących w dniu [...] r. została wydana przez Prezydenta Miasta [...] decyzja nr [...] zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości położonej w [...] w rejonie ul. [...], polegający na podziale stanowiącej współwłasność skarżących działki nr 2/9 na 13 działek o numerach 2/11 – 2/23.

Działki znajdują się na terenie oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej – 11MN.

Na podstawie sporządzonego operatu szacunkowego organ stwierdził, że wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła 1.050.879 zł, po podziale natomiast – 1.664.145 zł, wzrost wartości nieruchomości wynosi 613.266 zł.

Wobec powyższego opłata adiacencka wynosi 30 % różnicy wartości nieruchomości czyli 183.979,80 zł.

W odwołaniu skarżące wskazały, że na ich koszt zostały dokonany podział działki nr 2/2 i działki nr 290 polegający na wydzieleniu przewidzianych planem zagospodarowania przestrzennego dróg, który został zatwierdzony decyzją Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] r. Decyzją z dnia [...] r. zostało ustalona opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowania wyłącznie wydzieleniem dróg w wysokości 266.720,70 zł. Autor operatu szacunkowego podniósł średnią cenę 1 m2 z 36,67 zł na 52,66 zł. Skarżące z kolei przekazały Miastu pod drogi działki pod drogi o powierzchni 6.890 m2 za 378.605 zł czyli za 54,95 zł. Różnica pomiędzy terenem przekazanym Miastu pod drogi a opłatą adiacencką wynoszącą 111.884,30 zł (378.605 – 266.720 zł) rozliczona został w ten sposób, że skarżące zamieniły z Miastem swoją działkę nr 290/7 (209 m2) na działkę nr 291/4 (1223 m2). Z różnicy powierzchni (1014 m2) i wartości (111.884,30 zł) wynika, że skarżące zapłaciły Miasto po 110,34 zł za 1 m2. Wynika z tego, że skarżące "dopasowały" się do stanowiska Miasta, które stało na stanowisku, że nie może do transakcji dołożyć, chociaż odbyło się to ze stratą dla skarżących w wysokości 52,66 zł x 1014 m2 = 53.400 zł.

W ramach podziału działki nr 2/9 decyzją z dnia [...] r. wydzielono 12 działek budowlanych o średniej powierzchni 1050 m2, pozostawiając trzynastą o powierzchni 9494 m2 do dalszego podziału.

Odwołujące podkreśliły, że dostęp do drogi publicznej (ul. [...]) ciągle bez infrastruktury i utwardzenia ma wyłącznie 6 działek o łącznej powierzchni 6.289 m2. Do pozostałych, wydzielonych działek dojazd będzie dopiero po wykonaniu przez Miasto dróg.

W sporządzonym na potrzeby niniejszej sprawy operacie biegły podniósł średnią cenę 1 m2 z 52,66 zł na 74,66 zł czyli o 22 zł. Zdaniem odwołujących uzyskanie przez biegłego błędnej nowej średniej ceny wynoszącej 74,66 zł za m2 wynika z przyjęcia w operacie szacunkowym do porównania transakcji zawartych wcześniej na terenie Inowrocławia w rejonach pełnej infrastruktury oraz ocena, że działka nr 2/9 jest uzbrojona – w sytuacji kiedy uzbrojenie, i to niepełne, posiada wyłącznie 6 działek o łącznej powierzchni 6.289 m2.

Zdaniem odwołujących opłaty adiacenckie powinny być źródłem pokrycia kosztów, jakie poniosła jednostka samorządu terytorialnego, przy czym jednostka ta przy podziale nieruchomości ponosi koszty wyłącznie za przejęte drogi. W przedmiotowej sprawie koszty te, w wysokości 378.605 zł, zostały już przez skarżące w pełni pokryte.

Odwołujące powtórzyły podnoszone wcześniej w postępowaniu zarzuty,że:

– naliczenie opłaty adiacenckiej powinno przyjmować cenę gruntu przed podziałem w wysokości 47,15 zł, a nie 52,66 zł, od której zapłacono już raz opłatę adiacencką,

– naliczenie opłaty nastąpiło od całej powierzchni, chociaż sam podział spowodował, że tylko 6 wydzielonych działek zostało skomunikowanych z ulica [...] i tylko one nadają się do sprzedaży. Pozostała część do czasu wykonania przez Miasto drogi pozostaje polem ornym.

Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

Kolegium, wskazując na przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2901 z zm.) oraz art. 153 i 4 pkt 16 u.g.n. uznało, że operat szacunkowy, na którym opiera się rozstrzygnięcie o wysokości opłaty adiacenckiej został sporządzony zgodnie z prawem.

Kolegium podniosło, że w rozpatrywanej sprawie rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Biegły objął badaniem obszar Miasta [...]. Rynek badano w okresie od czerwca 2012 r. do lipca 2014r. Na tym rynku w badanym okresie odnotowano 79 transakcji podobnymi nieruchomościami w zakresie wielkości i przeznaczenia. Najniższa odnotowana cena to 40 zł za 1 m2, najwyższa – 215,22 za 1 m2, co daje średnią w kwocie 106,99 zł. Autor operatu zwrócił uwagę, że do porównania należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Po analizie rynku Miasta Inowrocławia okazuje się jednak, że nie występują tak duże działki od dłuższego czasu, zatem poszerzono badany rynek o wiele różnych miast, zgodnie z § 26 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Jednak w związku z tym, że transakcji nadal było zbyt mało koniecznym było poszerzenie również okresu badania ponad 2 lata poprzedzające wycenę. Rzeczoznawca przyjął do porównań nieruchomości z rynku lokalnego jako najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do przedmiotu wyceny. Organ podkreślił, że podobieństwo nieruchomości nie jest równoznaczne z ich identycznością.

Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym przyjął cechy rynkowe przypisując im następujące wagi:

– położenie - 19 %

– atrakcyjność i zagospodarowanie – 20 %,

– infrastruktura techniczna – 18 %,

– wielkość i kształt działki – 14 %

– dostępność – 14 %,

– sąsiedztwo i inne czynniki – 9 %,

– przeznaczenie w planie – 6 %.

Obszar na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i oznaczony jako 11 MN – teren zabudowy jednorodzinnej. Do ostatecznych obliczeń, dla określenia wartości nieruchomości przed podziałem, przyjęto 12 nieruchomości o odpowiednim przeznaczeniu w planie oraz powierzchni zbliżonej do wycenianej. Dla określenia wartości nieruchomości po podziale przyjęto 19 nieruchomości o odpowiednim przeznaczeniu w planie oraz powierzchni zbliżonej do wycenianej.

Średni poziom cen działek przy ul. [...] wynosi 111,30 zł za 1 m2 gruntu, rzeczoznawca w obliczeniach uzyskał średnią cenę z podzielonych działek nr 2/11 – 2 w kwocie 102,15 zł za 1 m2 gruntu. Wzrost wartości nieruchomości spowodowany jest głównie wydzielonymi działkami 2/11 do 2/22; działka 2/23 straciła na wartości w wyniku oddalenia od drogi publicznej oraz przyłączy mediów jak również ze względu na kształt.

Rzeczoznawca uwzględnił dynamikę spadku cen – trend czasowy na poziomie 0,30 % miesięcznie.

W ocenie Kolegium treść operatu szacunkowego nie budzi zastrzeżeń co do wyboru metody i techniki szacowania, a zastosowane podejście porównawcze i korygowania ceny średniej odpowiada wymogom określonym w przepisach ustawy i rozporządzenia. Sporządzona opinia biegłego w postaci operatu szacunkowego jest przekonywująca, jako logiczna całość.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium podkreśliło, że nie ma znaczenia dla prowadzonego postępowania, iż ze względu na duże zainteresowanie ze strony potencjalnych nabywców, odwołujące się dokonały podziału nieruchomości – działki nr 2/2 o powierzchni 3,2926 ha oraz działki nr 290 o powierzchni 2,9622 ha i w tym zakresie zawarły porozumienie z organem I instancji w zakresie rozliczenia wzajemnych należności. Nie ma również podstaw do rozliczenia w niniejszym postępowaniu nadwyżki, jako powstała w wyniku tych rozliczeń w kwocie 53.400 zł. Wyliczenie opłaty adiacenckiej wynikającej z podziału kolejnej nieruchomości – działki nr 2/9 o powierzchni 2,2288 ha, jest przedmiotem zupełnie nowego postępowania nie związanego z wcześniejszymi.

Kolegium nie zgodziło się z wywodami odwołujących jakoby dostęp do drogi publicznej – ul. [...] miało tylko sześć działek, a pozostałe działki będą miały dostęp do drogi publicznej po wykonaniu dróg przez Prezydenta Miasta[...]. Drogi już w momencie podziału przechodzą na rzecz Prezydenta i stają się drogami publicznymi, bez względu na to czym organ zdecyduje się na ich utwardzenie, czy nie.

Również upływ niespełna roku pomiędzy jedną a drugą wyceną nie ma znaczenia dla wzrostu wartości nieruchomości wskazanej w obecnym operacie szacunkowym, gdyż rzeczoznawca majątkowy nie jest związany inna wyceną, w szczególności dotyczącą innej nieruchomości. Nie ma też znaczenia, że odwołujące się uznały, iż według publikowanych dostępnych danych, w tym czasie w województwie kujawsko – pomorskim ceny działek budowlanych wzrosły średnio o około 7 %. Organ nie może opierać się na bliżej nieznanych i nie popartych dowodem w postaci innego operatu szacunkowego danych.

W skardze do sądu administracyjnego A. B. i B. M. wniosły o uchylenie decyzji organów obu instancji zarzucając:

– obrazę przepisów postępowania tj. art. 8 i 84 k.p.a. poprzez bezzasadne pominięcie zarzutów wobec sporządzonej przez biegłego opinii,

– obrazę art. 7 i 77 k.p.a. polegającą na nie zebraniu i nie rozważeniu w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego, w szczególności w świetle zarzutów stron postępowania w zakresie okoliczności związanych z uzbrojeniem terenu, brakiem dostępu części działek do drogi publicznej, a w konsekwencji wzrostem wartości nieruchomości,

– obrazę art. 10 i art. 77 k.p.a. poprzez nie zapewnienie stronom czynnego udziału w postępowaniu, w szczególności uniemożliwienie zapoznania się z materiałem dowodowym i wypowiedzenia się w postępowaniu odwoławczym,

– pominięcie istotnych dla sprawy okoliczności związanych z dokonanymi przez strony postępowania zamianami działek z Gminą Miasto [...] w związku z przeprowadzonym podziałem nieruchomości,

– błędne ustalenia faktyczne w zakresie zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla wszystkich działek,

– obrazę art. 75 i 80 k.p.a. poprzez brak przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, w szczególności brak przesłuchania stron postępowania, brak wyznaczenia rozprawy i oględzin wobec konieczności ustalenia stanu faktycznego oraz rozważenia interesów stron,

– obrazę art. 98a ust. 1, art. 147 i 148 ust. 1 – 3 u.g.n. poprzez błędne ich zastosowanie i błędne ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej oraz uznanie, że w przedmiotowej sprawie w wyniku podziału nieruchomości doszło do wzrostu wartości całej nieruchomości.

Dodatkowo na rozprawie strona skarżąca podniosła, że biegły w żaden sposób nie wykazał podobieństwa porównywanych nieruchomości, ani z czego wynikają noty korygujące. Ponadto od daty sporządzenia operatu do wydanie decyzji minęło 8 miesięcy, co mogło mieć wpływ na wycenę nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest niezasadna.

Należy na wstępie wskazać, że zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2012 r., poz. 270; zwanej w skrócie "p.p.s.a.") sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowił przepis art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, z którego wynika, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, to wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, wskutek której nowa konfiguracja, czy wielkość nowopowstałych działek pozwala na korzystniejsze gospodarczo ich użytkowanie, a co za tym idzie uzyskanie wyższej ceny sprzedaży, aniżeli miałoby to miejsce w przypadku działki niepodzielonej.

Stosownie do art. 7 u.g.n., jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi.

Operat szacunkowy, mając szczególną wartość dowodową, istotnie wpływa na treść decyzji ustalającej opłatę, co jednak nie oznacza, że jest dla organu administracji wiążący. W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się konsekwentnie, że operat szacunkowy ma walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2013r., poz. 267; zwanej "k.p.a.") ,dlatego ocena wartości dowodowej tej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu orzekającego w sprawie. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy (art. 7 k.p.a.) oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty.

Organ administracji ma obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. Organ nie może się ograniczyć do powołania w decyzji na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić czy opinia szacunkowa jest logiczna, zupełna i wiarygodna.

Zdaniem Sądu w kontrolowanej sprawie organ wywiązał się z powyższych obowiązków.

Zarzuty odnośnie przyjęcia za prawidłowy operatu szacunkowego dotyczą kwestii ujęcia w operacie szacunkowym wpływu położenia wydzielonych działek względem istniejących dróg i infrastruktury. W tym względzie w istocie nie istnieje spór co do przyjętych ustaleń faktycznych. Ani organ ani biegły w swoim operacie nie kwestionują tego, że przedmiotowe działki nie mają bezpośredniego dostępu do infrastruktury technicznej ani do drogi utwardzonej. W operacie szacunkowym na str. 27 w tabeli "opis przyjętych cech działek" rzeczoznawca:

– po pierwsze: dokonuje rozróżnienia wydzielonych działek na 3 grupy: ("warianty"): grupa 1 – sześć działek położonych bezpośrednio przy ul. [...] (nr 2/11-2/16), grupa 2 – wydzielone działki po ok. 1.000 m2 położone nieco dalej od ul. [...] za grupą 1 (tj. działki nr 2/17 – 2/22 sąsiadujące z działką nr 2/8 opisaną na mapie geodezyjnej jako "dr"), oraz grupa 3 – działka nr 2/17

– po drugie – przypisuje różną ocenę wyodrębnionym ww. grupom jeżeli chodzi o cechy "infrastruktura" i "dostępność komunikacyjna".

W kwestii infrastruktury: jeżeli chodzi o grupę 1 – działki bezpośrednio przy ul. [...], biegły ocenia, iż posiadają bardzo dobrą infrastrukturę, uzasadniając, że "działki nie są uzbrojone, sieci są w zasięgu, woda, energia, gaz". Uzasadnienie tej cechy odpowiada twierdzeniom skarżących. Twierdzenie biegłego, że pomimo tego stanu należy przyjąć ocenę w tym względzie jako "bardzo dobra" wynika z jego wcześniejszej analizy rynku i opisu cech wpływających na wartość nieruchomości.

Mianowicie na str. 11 operatu w tabeli "cechy wpływające na wartość nieruchomości’ biegły opisując cechę w postaci "infrastruktury technicznej" wskazał, że "rzadko są sprzedawane działki uzbrojone. Ważne jest występowanie sieci uzbrojenia w bliskim zasięgu. Konieczne jest występowanie podstawowych sieci energii, wody. W przypadku działek gdzie brak mediów i znaczna odległość od podłączenia występują niższe ceny".

Z kolei odnośnie grupy 2 i 3 w kwestii infrastruktury biegły przypisał im ocenę "słaba" uzasadniając ją "sieci uzbrojenia są w oddaleniu’ – a więc także w istocie zgodnie z twierdzeniami skarżących.

Trzeba w tym miejscu zauważyć nieścisłość operatu: w analizowanej tabeli na str. 27 odnośnie cechy "infrastruktura" nie ma oznaczenia cyfrowego grup, którym została przypisana cecha "b. dobra" i "słaba". O takim rozróżnieniu świadczy natomiast górna tabela na str. 28, gdzie przy określeniu cechy "infrastruktura techniczna" w ostatniej kolumnie "wartość ui współczynnika dla wycenianej nieruchomości" rzeczoznawca wskazuje dla wariantu (grupy) 1 współczynnik korygujący 0,225, a dla wariantów (grup) 2 i 3 – 0,123. Należy to odnieść do górnej tabeli na str. 27, w której rzeczoznawca dokonuje przypisania współczynników korygujących poszczególnym wartościom przyjętych cech nieruchomości mających wpływ na ich cenę. Przy cesze "X3 – infrastruktura techniczna" wartość "bardzo dobra" została powiązana ze współczynnikiem 0,225, a wartość "słaba" – ze współczynnikiem 0,123.

Odnośnie cechy "dostępność komunikacyjna" rzeczoznawca także dokonał rozróżnienia. Wariantowi (grupie) 1 przypisał ocenę "dobra" uzasadniając: "bezpośredni dostęp do drogi, droga ulepszona tłuczniem, w bliskości obwodnicy". Wariantom (grupom) 2 i 3 przypisał ocenę "utrudniona" uzasadniając: dostęp utrudniony, droga fizycznie nieurządzona". W opisie cechy "dostępność komunikacyjna" na str. 11 operatu (dolna tabela "L") rzeczoznawca wskazał, że "Dobrze jest, gdy nieruchomość znajduje się przy drodze utwardzonej. Tolerowane są drogi gruntowe w niedużym oddaleniu od dróg utwardzonych". Tak więc także odnośnie tej cechy rzeczoznawca dokonał tego samego rozróżnienia, jakiego domagały się skarżące tj. różnicuje działki znajdujące się bliżej i dalej od ul. [...]. Ponadto – jak wskazuje opis cechy, uwzględniał przy wycenie stan drogi stanowiącej dostęp do nieruchomości, tożsamy z opisanym przez skarżące.

Wobec tego nie można przyjąć, że organ winien przeprowadzić dodatkowe postępowanie dowodowe na okoliczność wyjaśnienia stanu infrastruktury i dostępności wycenianych nieruchomości. Podnoszone w tym względzie zarzuty skarżących są nieuzasadnione.

Ponadto Kolegium odniosło się do kwestii, które podnosił w odwołaniu. Słusznie wskazało przy tym Kolegium, że w niniejszej sprawie nie mogło zostać wzięte pod rozliczenie, jakie nastąpiło pomiędzy skarżącymi a Miastem [...] w związku z wcześniej dokonanym podziałem innej nieruchomości – działek nr 2/2 i nr 290. Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n. zadaniem organu było ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej w związku z konkretnym podziałem nieruchomości tj. w związku z podziałem nieruchomości oznaczonej jako działka nr 2/9. Poza granicami sprawy pozostaje zatem kwestia sposobu uiszczenia innych należności, które miały skarżące względem Miasta [...], na rzecz którego uiszczana jest opłata adiacencka.

Niezasadne są także zarzuty podnoszone w toku rozprawy odnośnie braku wykazania podobieństwa nieruchomości i uzasadnienia not korygujących. Noty korygującej, jak wyżej wskazano, zostały opisane w tabeli na str. 27 operatu szacunkowego, przy czym opis ten należy łączyć z opisem uwzględnianych cech nieruchomości (tabela L na str. 11 operatu szacunkowego). Natomiast opis nieruchomości ze wskazaniem na cechy podobne został zawarty w dolnej tabeli na str. 25 i w opisie na str. 26.

Niezasadny jest także zarzut odnośnie różnicy w czasie pomiędzy sporządzeniem operatu a wydaniem ostatecznej decyzji (8 miesięcy). Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. W art. 154 ustawodawca wskazał na czynniki, które należy brać pod uwagę przy sporządzaniu operatu tj. rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Skarżące nie wskazały, aby w tym względzie we wskazanym okresie nastąpiła jakaś konkretna, istotna zmiana, skutkująca koniecznością sporządzenia nowego operatu szacunkowego.

Ze względu na powyższe, nie stwierdziwszy podstaw prawnych do wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.