Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 667/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-05-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 7, 156 ust. 1, art. 154, art. 157 ust. 1
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marta Laskowska-Pietrzak, Sędziowie sędzia WSA Anna Szymańska,, sędzia WSA Tomasz Wykowski (spr.), Protokolant ref. staż. Krystyna Stępniak-Urban, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 maja 2015 r. sprawy ze skargi L. M. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] grudnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę


UZASADNIENIE

I. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej "Sądu") decyzją z dnia [...] grudnia 2014 r. nr [...] (dalej "zaskarżoną decyzją"), wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.), dalej "k.p.a.", Minister Infrastruktury i Rozwoju (dalej "Minister"), po rozpatrzeniu odwołania L. M. (dalej "skarżącej"), reprezentowanej przez pełnomocnika, od decyzji Wojewody [...] (dalej "Wojewody") z dnia [...] sierpnia 2014 r. nr [...], orzekającej o ustaleniu na rzecz skarżącej odszkodowania z tytułu przejęcia przez Skarb Państwa, z mocy prawa, prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...] K., gmina W., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 2,0752 ha, przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej [...] wraz z przebudową istniejącej sieci uzbrojenia, utrzymał decyzję Wojewody w mocy.

II. Stan sprawy poprzedzający wydanie zaskarżonej do Sądu decyzji Ministra przedstawia się w sposób następujący:

1. Nieruchomość położona w obrębie [...] K., gmina W., oznaczona jako działka nr [...] o pow. 2,0752 ha, decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] maja 2012r., znak: [...], utrzymaną w mocy decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] września 2012r., znak: [...], została przeznaczona na budowę drogi ekspresowej [...] wraz z przebudową istniejącej sieci uzbrojenia terenu odcinek J.- granica województwa [...], od km 583+540,00 do km 603+472,59 drogi krajowej, na terenie gmin: J. i W.

2. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] lipca 2013 r., znak: [...], orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz skarżącej w wysokości 920.610,60 zł z tytułu przejęcia z mocy prawa przez Skarb Państwa nieruchomości położonej w obrębie [...] K., gmina W., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 2,0752 ha, przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej [...] wraz z przebudową istniejącej sieci uzbrojenia terenu odcinek J. - granica województwa [...] oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty tak ustalonego odszkodowania w terminie 14 dnia od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

3. Decyzją z dnia [...] maja 2014 r., znak: [...], wydaną po rozpatrzeniu odwołania skarżącej od decyzji Wojewody z dnia [...] lipca 2013 r., Minister uchylił tę decyzję i przekazał organowi sprawę do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia kasatoryjnego Minister wskazał, iż operat szacunkowy stanowiący w niniejszej sprawie podstawę ustalenia odszkodowania stracił aktualność, a wobec braku ustosunkowania się biegłego do zarzutów strony dot. prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego należy przeprowadzić postępowanie wyjaśniające.

4. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] sierpnia 2013 r., znak: [...], orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz Pani L. M. w wysokości 920.610,60 zł z tytułu przejęcia z mocy prawa przez Skarb Państwa nieruchomości położonej w obrębie [...] K., gmina W., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 2,0752 ha, przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej [...] wraz z przebudową istniejącej sieci uzbrojenia terenu odcinek J. - granica województwa [...] oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty tak ustalonego odszkodowania w terminie 14 dnia od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

5. Skarżąca, reprezentowana przez pełnomocnika, wniosła do Ministra odwołanie od decyzji Wojewody. W odwołaniu podniesiono, iż kwota przyznanego odszkodowania została zaniżona, z uwagi na oparcie się na wadliwie sporządzonym operacie szacunkowym. Strona wskazała, że w przedmiotowym operacie szacunkowym biegły błędnie ustalił główne cechy nieruchomości, takie jak lokalizacja czy otoczenie. Skarżąca wskazała także, że błędnie organ pierwszej instancji uznał, że nieruchomość stanowiła teren budowalny a nie inwestycyjny, co przyczyniło się do nieuwzględnienia potencjalnych zysków.

III. Zaskarżoną obecnie decyzją z dnia [...] grudnia 2014 r. Minister rozpatrzył odwołanie skarżącej od decyzji Wojewody z dnia [...] sierpnia 2013 r., utrzymując decyzję Wojewody w mocy.

Uzasadniając rozstrzygniecie odwoławcze, Minister wskazał w szczególności, co następuje:

1. W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...] K., gmina W., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 2,0752 ha, stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu 20 maja 2013r. przez rzeczoznawcę majątkowego Z. K.

2. Klauzulą z dnia 5 czerwca 2014r. rzeczoznawca majątkowy potwierdził aktualność ww. operatu szacunkowego z dnia 20 maja 2013r.

3. Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 2007 r. sygn. akt I SA/Wa 1484/07, dostępny w CBOS.

4. Biegły ustalił, że przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości K., w północnej części gminy W., stanowi działkę niezabudowaną, użytkowaną rolniczo, w otoczeniu terenów wolnych od zabudowy użytkowanych rolniczo, gruntów ornych z rozproszoną zabudową zagrodową. Na przedmiotowej działce wykonano prace ziemne - spryzmowanie warstwy ziemnej urodzajnej (humusu).

5. Badając przeznaczenie planistyczne autor operatu stwierdził, że zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy W., zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...] marca 2001 r., zmienionym uchwałą nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...] listopada 2005 r., zmienionym uchwałą nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...] lipca 2011 r., przedmiotowa działka położona jest częściowo na terenie obsługi podróżnych, parkingi, a częściowo w strefie rolnej, grunty orne. Ponadto dla przedmiotowej nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy z dnia [...] stycznia 2004r., znak: [...], a następnie pozwolenie na budowę z dnia [...] czerwca 2008r., znak: [...], dla zamierzenia inwestycyjnego "Miejsce obsługi podróżnych przy drodze krajowej nr [...]",

6. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Natomiast wartość części składowych określono w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, przy użyciu techniki wskaźnikowej.

Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Natomiast metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru, co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji rynkowych. Zgodnie art. 153 ust 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Wartość prac ziemnych określono jako wartość odtworzeniowa w kwocie równej kosztom odtworzenia.

7. Dla potrzeb wyceny w pierwszej kolejności przeprowadzono analizę transakcji sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi, z ostatnich 2 lat, położonych na rynku lokalnym obejmującym teren gminy W. oraz powiatu [...]. Z uwagi na niewystarczającą ilość tego typu transakcji rozszerzono obszar badanego rynku na rynek regionalny obejmujący województwo [...]. Analiza wykazała, iż cena nieruchomości przeznaczonych pod drogi zawierała się w przedziale od 7,90 do 80,50 zł/m2, a cena średnia wynosiła 40,60 zł/m2. Następnie biegły przeprowadził analizę transakcji sprzedaży gruntów przeznaczonych pod rolę, występujących a rynku lokalnym. Analiza wykazała, iż średnia cena nieruchomości rolnych wynosi 1,70 zł/m2. Rzeczoznawca majątkowy przeprowadził również analizę rynku lokalnego transakcji nieruchomościami o charakterze budowlanym oraz budowlano - usługowym. Cena średnia tego typu nieruchomości wynosiła około 10 zł/m2.

8. Powyższa analiza wykazała, że cel wywłaszczenia zwiększa wartość nieruchomości, dlatego do wyceny zastosowano art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami i dokonano wyceny w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi.

9. Do ostatecznej analizy przyjęto 13 transakcji przedstawionych w formie tabeli na stronie 12 operatu szacunkowego. Ceny jednostkowe analizowanych nieruchomości zawierały się w przedziale od 7,9 zł/m2 do 80,50 zł/m2. Biegły ustalił, że na badanym rynku zasadniczy wpływ na wysokość ceny jednostkowej mają takie cechy, jak: lokalizacja (waga 35%), otoczenie i sąsiedztwo (waga 25%), zagospodarowanie (waga 25%) oraz dostępność komunikacyjna (waga 15%).

10. Ostatecznie wartość prawa własności gruntu przedmiotowej nieruchomości została oszacowana na kwotę 876.772,00 zł. Natomiast wartość prac ziemnych polegających na usunięciu warstwy ziemnej urodzajnej (humusu) określono na kwotę 18,091,00 zł. Tak ustalone odszkodowanie powiększono o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

11. Ocena operatu szacunkowego, sporządzonego na potrzeby postępowania odszkodowawczego, dokonana w świetle przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r, w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), w tym w szczególności w świetle § 36 ust.1 – 4 tego aktu, pozwala na stwierdzenie, że nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania.

12. W związku z faktem, iż przedmiotowa działka zgodnie z celem wywłaszczenia była przeznaczona decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pod drogi, a cel ten zwiększa wartość nieruchomości, do porównania prawidłowo przyjęto transakcje nieruchomościami również przeznaczonymi pod inwestycje drogowe, co odpowiada dyspozycji przepisu § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia Rady Ministrów w zw. z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Analiza sporządzonego operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

13. Ponadto w piśmie, które wpłynęło do [...] Urzędu Wojewódzkiego w K. w dniu 9 czerwca 2014 r. biegły wyjaśnił, że wszystkie nieruchomości przyjęte do porównań z nieruchomością szacowana spełniają warunek podobieństwa, w tym również nieruchomość o cenie najniższej, położona w terenach obsługi ruchu z przeznaczeniem pod lokalizację obiektów usługowo - handlowych, rzemiosła oraz budowli i urządzeń służących rekreacji i wypoczynkowi, w tym lokalizację obiektów usług hotelarskich, pensjonatowych i gastronomicznych wraz z parkingami i miejscami postojowymi. Ponadto biegły podkreślił, że w wycenie uwzględniono fakt uzyskania pozwolenia na budowę oraz wykonania na nieruchomości prac polegających na przygotowaniu placu budowy.

14. Należy podkreślić, że dobór nieruchomości porównawczych należy do rzeczoznawcy majątkowego, którego pozycja prawna zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Nadmienić wypada, że czynność, której dokonuje rzeczoznawca majątkowy polegająca na wycenie nieruchomości wymaga, a już zwłaszcza w zakresie sposobu wyceny, wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 sierpnia 2007r., sygn. akt: I SA/Wa 873/07, niepubl.). Skoro zatem rzeczoznawca majątkowy uznał, iż na badanym rynku przyjęte do porównań nieruchomości najbardziej spełniają wymóg podobieństwa do nieruchomości wycenianej, to brak jest podstaw do podważenia powyższych ustaleń biegłego.

15. Subiektywne przekonanie strony o zaniżonej wartości ww. nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Tym bardziej, że w toku całego postępowania strona nie powołała żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłego. Nie przedstawiono alternatywnej opinii o wartości nieruchomości ani nie skorzystano z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

16. Odnosząc się do zarzutu strony dotyczącego nieuwzględnienia potencjalnych zysków inwestycyjnych, które mogłaby przynosić przedmiotowa działka należy wskazać, iż odszkodowanie ustala się według wartości nieruchomości, a nie szkody, jaką poniesie skarżący wskutek utraty nieruchomości. Ustawa o gospodarce nieruchomościami odnosi się do wartości nieruchomości, a nie szkód, jakie poniosą ewentualnie dotychczasowi właściciele nieruchomości. Utrata dochodów z nieruchomości i spodziewanych zysków oraz spadek wartości działek sąsiednich nie są objęte dyspozycją art.128 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tym samym ewentualna utrata zysków, na którą powołuje się skarżący nie mogła być objęta ani operatem szacunkowym, ani decyzją odszkodowawczą. W związku z powyższym należy przyjąć, że wartość prawa własności nieruchomości ustalana na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu jest jedyną formą wyrównania strat majątku byłego właściciela nieruchomości. Utrata dochodów i spodziewanych zysków nie mogły być zatem, wbrew twierdzeniom skarżącego, przedmiotem operatu szacunkowego, jak również decyzji organu.

IV. Skarżąca reprezentowana przez pełnomocnika wniosła do Sądu skargę na decyzję Ministra, zarzucając orzeczeniu odwoławczemu:

1) obrazę przepisów postępowania, mającą istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 6, 7, 8, 10, 77 § 1, 107 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie słusznego interesu strony, prowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania do organów administracyjnych, brak rzetelnego postępowania przez organ wydający przedmiotową decyzję zmierzający do niedostatecznego wyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy, błędnych ustaleń faktycznych prowadzących do nieprawidłowego zastosowania prawa materialnego, co w konsekwencji spowodowało wydanie decyzji wadliwej (tj. decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] grudnia 2014 roku), a w szczególności:

- art. 6 i 7 k.p.a, a także konstytucyjnej zasady legalizmu (art. 7 Konstytucji) poprzez błędną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego prowadzącą do poczynienia błędnych ustaleń faktycznych w przedmiocie ustalenia głównych cech działki takich jak lokalizacja, przeznaczenie czy otoczenie mających bezwzględny, decydujący wpływ na ustalenie ceny nieruchomości, które jako takie wymienia sam autor operatu szacunkowego,

- przepisu art. 6, 7 i 8 k.p.a. poprzez dowolne przyjęcie "złego" zamiaru skarżącego i podejmowania przez niego prób uzyskania odszkodowania znacząco przewyższającego faktyczną wartość nieruchomości, podczas gdy zgromadzony materiał dowodowy w sposób przejrzysty i jednoznaczny świadczy, iż faktyczna wartość przejętej nieruchomości z uwagi na jej charakter, przeznaczenie oraz poczynione kroki zmierzające do realizacji inwestycji pod nazwą: "Miejsce obsługi podróżnych przy drodze krajowej nr [...]" jest znacznie wyższa, aniżeli wskazana przez autora operatu;

- art. 7. w zw. z 77 § 1 k.p.a. poprzez brak przeprowadzenia niezbędnych w sprawie dowodów mających na celu ustalenie stanu faktycznego zgodnego z prawdą obiektywną i oparcie ustaleń na przedłożonym operacie szacunkowym, którego autor w sposób rażący zaniża rzeczywistą wartość nieruchomości, jak również którego nie sposób oprzeć w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym oraz elementarnych zasadach logiki i doświadczenia życiowego,

- art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak uzasadnienia w sposób wymagany przepisami k.p.a., w szczególności w zakresie wskazania przyczyn, dla których organ wydający decyzję oparł się wyłącznie na sporządzonym operacie szacunkowym, który bezdyskusyjnie nie uwzględniał zarzutów skarżącej przedłożonych organowi wydającemu niniejszą decyzję odmawiając tym samym wiarygodności i mocy dowodowej wskazanych faktów, które uznał za udowodnione, a to w szczególności w zakresie odmowy wiary twierdzeniom skarżącego, iż wartość przejętej nieruchomości wskazana przez skarżącą jest znacznie wyższa aniżeli jej wartość wskazana przez rzeczoznawcę majątkowego w przedłożonym operacie szacunkowym.

2. błąd w ustaleniach faktycznych w zakresie, w jakim organ wydający decyzję, przyjął że:

- nieruchomość, która stanowiła przedmiot operatu szacunkowego, w oparciu o który tut. organ podjął decyzję o wysokości odszkodowania przysługującego skarżącej, stanowiła teren budowlany, a nie inwestycyjny, przy jednoczesnym braku uwzględnienia zakładanych zysków;

- działka jest działką rolną, kiedy faktycznie została już wyłączona decyzją Starosty J. znak: [...] z produkcji rolniczej;

- wykonane prace związane z usuwaniem warstwy humusu, jako nieistniejącego w chwili wydawania przedmiotowej decyzji, a tym samym nie stanowiącego części składowej wycenianej nieruchomości pozostają bez wpływu na rzeczywisty cel realizacji, a tym samym na jej wartość;

3. naruszenie przepisów prawa materialnego, które miały wpływ na wynik sprawy, a to:

- art. § 4.1. oraz § 4.4. Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 (Dz.U. Nr 207,poz. 2109), w świetle, których przy zastosowaniu podejścia porównawczego przy sporządzaniu operatu szacunkowego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości poddanych wycenie oraz przy metodzie korygowania ceny średniej, do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych. Odnośnie powyższego nie może ujść uwadze, iż przedmiotowa działka znajduje się bezpośrednio przy drodze krajowej, co bez wątpienia zdecydowanie zwiększa jej wartość z uwagi na zamierzony cel inwestycyjny.

- art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zgodnie, z którym podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyska się za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Tym samym przyrównanie przez biegłego niniejszej nieruchomości o przeznaczeniu inwestycyjnym do działek znacznie mniej korzystnie zlokalizowanych stanowi rażące naruszenie ww. przepisu.

W związku z powyższymi zarzutami skarżąca wniosła o:

1) uchylenie zaskarżonej decyzji w całości;

2) uchylenie zaskarżonej decyzji i rozstrzygnięcie, co do istoty sprawy poprzez powiększenie wartości odszkodowania do wysokości faktycznej, realnej wartości działki

3) zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych

a ponadto o:

4) ponowne sporządzenie i dopuszczenie dowodu z prawidłowo wykonanego operatu szacunkowego, uwzględniającego wszystkie zastrzeżenia sformułowane w przedłożonych zarzutach do operatu szacunkowego

5) naliczenie odsetek ustawowych za okres od dnia 30.07.2013 r. tj. od chwili wydania decyzji w przedmiocie odszkodowania za przejecie nieruchomości z mocy prawa przez Skarb Państwa, do chwili obecnej liczonej od wartości nieruchomości.

Uzasadniając zarzuty oraz wnioski skargi, Minister wskazał w szczególności, co następuje:

1. Istota przedmiotowej sprawy sprowadza się do błędnej oceny zgromadzonego materiału, a w szczególności nieuwzględnienia postulatów zgłaszanych przez skarżącą w zarzutach do operatu szacunkowego, jak również podniesionych dwukrotnie w odwołaniach od decyzji Wojewody [...] (z dnia [...] lipca 2013 oraz z dnia [...] sierpnia 2014) w przedmiotowej sprawie, co też bezdyskusyjnie było niezbędne do właściwego ustalenia wysokości odszkodowania przysługującego z tytułu przejęcia przez Skarb Państwa z mocy prawa własności nieruchomości położonej w K., oznaczonej nr ewid. [...], dla której prowadzona jest księga wieczysta nr: [...]. Organ pierwszej instancji, jak i organ drugiej instancji wydając dwukrotnie decyzję w niniejszej sprawie przyjął, iż działania skarżącej podejmowane w celu uzyskania odszkodowania są wyłącznie nakierowane na uzyskanie odszkodowania znacznie przewyższającego faktyczną wartość przedmiotowej nieruchomości.

2. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] lipca 2013 r. jak i [...] sierpnia 2014 r. znak: [...] wydaną w wyniku uchylenia decyzji z dnia [...] lipca 2013r. przez Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej i przekazania do ponownego rozpoznania organowi I instancji przyznał skarżącej odszkodowanie w łącznej wysokości 920.610,60 zł, które pozostaje dalece zaniżone względem wartości żądanej przez skarżącą, jak również sprzeczne z rzeczywistym stanem faktycznym. Stanowisko powyższe zostało ostatecznie utrzymane również przez organ odwoławczy skarżoną decyzją z dnia [...] grudnia 2014 r.

3. Przyjęte w niniejszym zakresie stanowisko przez organ pierwszej instancji, jak i powielone następnie przez organ odwoławczy tj. Ministra Infrastruktury i Rozwoju zostało oparte wyłącznie na sporządzonym operacie szacunkowym, który w odniesieniu do niniejszej nieruchomości był trzykrotnie zmieniany na etapie sprzed wydania decyzji w rzeczonej sprawie po raz pierwszy, a niezależnie od tego wciąż pozostaje wadliwy. Żadna, bowiem z powyższych zmian nie uwzględniała kompleksowo podniesionych przeze mnie żądań, jak również nie uzasadniała podstaw ich pominięcia. Dodatkowo wskazać w tym miejscu należy, iż mimo przewlekłego prowadzenia postępowania przez organ odwoławczy tj. Ministra Infrastruktury i Rozwoju zarówno w trakcie rozpoznawania sprawy w wyniku pierwszego jak również drugiego odwołania skarżącej od decyzji Wojewody [...] nie zostały podjęte żadne czynności zmierzające do wyjaśnienia i rozwiania podnoszonych zarzutów wobec operatu szacunkowego, który stał się wyłączną podstawą do podjęcia rażąco niesprawiedliwej decyzji w przedmiotowej sprawie. Nie budzi wątpliwości, co też wielokrotnie podkreślał Naczelny Sąd Administracyjny w swoich orzeczeniach, że fakt, iż rzeczoznawca majątkowy jest ekspertem w swojej dziedzinie i dysponuje wiedzą specjalistyczną w tym zakresie nie zwalnia organu administracji od obowiązku samodzielnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego. Operat taki, bowiem posiada moc opinii biegłego stąd też podlega swobodnej ocenie dowodów w świetle art. 80 kpa. W razie jakichkolwiek wątpliwości organ rozpoznający sprawę może żądać wyczerpujących wyjaśnień, uzupełnień od rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego taki operat, a w sytuacji ich braku jest uprawniony do zasięgnięcia opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w przedmiocie sporządzonego operatu, a nawet do odmowy jego mocy dowodowej. Dlatego też za błędne należy uznać stanowisko Ministra Infrastruktury i Rozwoju, jakoby to na stronie ciążył obowiązek przedłożenia ww. opinii w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego. To obowiązkiem organu administracji warunkującym wydanie zgodnej z prawem decyzji jest zbadanie wszystkich okoliczności mających znaczenie dla ustalenia stanu, w jakim faktycznie znajduje się wywłaszczana nieruchomość, nie zaś bezwzględne, pozbawione jakiegokolwiek uzasadnienia oparcie swojej decyzji na operacie szacunkowym, który na etapie postępowania przed organem I instancji budził zastrzeżenia strony. Bezdyskusyjnie organ w takiej sytuacji dokonując swobodnej oceny dowodów winien rozważyć potrzebę powołania nowego rzeczoznawcy, w szczególności uwzględniając w opisywanym przypadku wyjątkową bezczynność, ignorancję, jak i nieudolność twórcy spornego operatu szacunkowego.

4. Niedopuszczalnym byłoby zgodzić się, zatem z wydaną w ten sposób decyzją, która w sposób rażący pozbawia stronę skarżącą możliwości uzyskania odszkodowania odpowiadającego faktycznej wartości przejętej nieruchomości. Nieruchomość będąca przedmiotem ww. operatu przedstawia znacznie wyższą wartość, aniżeli wskazana przez biegłego, co też wielokrotnie zostało podniesione w przedłożonych pismach dotyczących przedmiotowego postępowania. Przede wszystkim jest terenem inwestycyjnym, nadto posiada komplet dokumentów niezbędnych do realizacji inwestycji pod nazwą "Miejsce obsługi podróżnych przy drodze krajowej", w tym ważne pozwolenie na budowę. Cechy powyższe z uwagi na samą już opłacalność zamierzonej inwestycji, jak również wysokie koszty uzyskania stosownych decyzji, czy pozwoleń niezbędnych do wykonania ww. inwestycji bezsprzecznie podnoszą, wartość takiej nieruchomości, a tym samym wartość odszkodowania, które winno przysługiwać stronie.

5. Nie może ujść uwadze, iż biegły dokonując wyceny rzeczonej nieruchomości wycenia ją w oparciu o takie same parametry, jak działki rolne w sytuacji, kiedy faktycznie została już wyłączona decyzją Starosty J. znak: [...] z produkcji rolniczej. Nie uwzględnia również rozpoczętych już prac budowlanych w związku z inwestycją, która miała zostać zrealizowana na przedmiotowej nieruchomości. Istotnym błędem w sporządzonym operacie jest również przyjęcie przez biegłego, że niniejszy teren jest terenem budowlanym, nie zaś inwestycyjnym, co niewątpliwie ma istotne znaczenie z pkt-u widzenia przewidywalności zakładanych zysków, a co za tym idzie atrakcyjności oraz wartości nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, iż po wybudowaniu drogi krajowej nr [...], w związku, z którą miało miejsce przejęcie ww. nieruchomości, a przy której to uwzględniono w projekcie budowę punktu obsługi podróżnych, państwo wydzierżawi teren będący uprzednio moją własnością jakiemuś zagranicznemu koncernowi paliwowemu uzyskując w ten sposób zwrot wypłaconego odszkodowania w krótkim czasie. Działanie takie będzie jedynie potwierdzeniem przytaczanych argumentów przemawiających na moją korzyść w zakresie faktycznej, aktualnej wartości niniejszej nieruchomości. Niedorzecznym, a zarazem niedopuszczalnym pozostaje również przyjęta przez biegłego cena m2 przedmiotowej nieruchomości określona w przedłożonym operacie szacunkowym w wysokości 42,25 zł/ m2, przy jednoczesnej cenie działek rolnych, usytuowanych po przeciwnej stronie drogi w wysokości 34 zł/ m2. Istotnym pozostaje także pominięcie przez biegłego uwzględnienia poniesionych dotychczas kosztów związanych z przekwalifikowaniem przedmiotowej nieruchomości, poprzez ich wyłączenie z produkcji rolnej, czego konsekwencją była konieczność ponoszenia dodatkowych opłat na rzecz skarbu państwa, przy czym ww. została pozbawiona możliwości osiągania jakichkolwiek przychodów w związku z zamierzoną inwestycją oraz utratą niniejszej nieruchomości. Nie może ujść w tym miejscu uwadze, m.in. nieformalne zobowiązanie ww. przez organ wydający decyzję o zmianie zagospodarowania przestrzennego do dokonania wpłaty w formie darowizny w wysokości 35.000,00 zł na Ośrodek Zdrowia w Gminie W., od którego w rzeczywistości zależało podjęcie przedmiotowej decyzji. Fakt ten z uwagi na nieformalny charakter pozostaje oczywiście nie do udowodnienia, niemniej jednak zasługuje na uwagę.

6. Dodatkowo w związku z planowaną realizacją budowy drogi krajowej [...] utraciłam możliwość sprzedaży przedmiotowej nieruchomości za cenę 7,000.000,00 zł, bowiem na taką wartość została wyceniona wówczas niniejsza działka. Niemniej jednak w efekcie uzyskania przez potencjalnego nabywcę informacji w zakresie planowanej budowy drogi, a tym samym obawy przejęcia ww. nieruchomości przez Skarb Państwa, klient mimo wstępnych ustaleń niezwłocznie się wycofał. Nadto rzeczywistą wartość przedmiotowej nieruchomości, w sposób dobitny oddaje umowa z pośrednikiem nieruchomości, której przedmiot stanowi sprzedaż przedmiotowej nieruchomości jej za cenę nie niższą niż 3.500.000,00 zł. Jednak fakt, iż zostanie tam zrealizowana budowa drogi [...], co wiąże się z utratą niniejszej nieruchomości w wyniku przejęcia z mocy prawa przez Skarb Państwa definitywnie przekreślało każdorazowo możliwość jej zbycia.

7. Kolejnym istotnym faktem, który został pominięty w niniejszym operacie szacunkowym, a następnie skarżonej decyzji wydanej na jego podstawie, a wskazującym niedokładne, mało wnikliwe, pobieżne zachowanie biegłego jest wskazanie pozostających ze sobą w sprzeczności zaświadczeń wydanych przez Urząd Gminy W., a według których to rzekomo obowiązujący w ww. gminie plan zagospodarowania przestrzennego miał utracić moc w styczniu 2004 r., poczym zaświadczenie z dnia [...] lutego 2011 r, wydane w tym samym zakresie, przez tą samą gminę stwierdza jednoznacznie, iż Gmina W. posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

8. Ubocznie już tylko pragnę wskazać, iż dokumentacja fotograficzna zamieszczona w operacie szacunkowym, w oparciu, o który podjęto decyzję dotyczy zupełnie innej działki, aniżeli działka będąca jego przedmiotem.

9. W świetle powyższego należy stwierdzić, iż gdyby prawidłowo dokonano wyceny rzeczonej nieruchomości, wartość działki wraz z uzyskanymi przez skarżącą pozwoleniami, jak również rozpoczętą inwestycją winna wynosić żądaną cenę tj. 3.500.000,00 zł. Nadto wartość otrzymanego odszkodowania bezwzględnie winna być wystarczająca na zakup przez skarżącą działki ekwiwalentnej, tj. przy tej samej kategorii drogi a nie przy drodze wojewódzkiej lub niższej klasy, a oczywistym jest, że wskazana w przedmiotowej decyzji wysokość odszkodowania jest dalece niewystarczająca, by tak ową zakupić.

10. Bez wątpienia mając powyższe na względzie, znaczne zaniżenie przez rzeczoznawcę wartości przedmiotowej nieruchomości jest oczywiste oraz pozbawione jakiegokolwiek uzasadnienia i dlatego decyzja wydana wyłącznie w oparciu o ww. operat nie zasługuje na uwzględnienie, stąd wnoszę, jak na wstępie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

VI. Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę administracji publicznej, przy czym w świetle § 2 powołanego artykułu, kontrola ta jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Na podstawie art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., dalej p.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Uwzględnienie przez Sąd skargi na orzeczenie organu administracji publicznej jest dopuszczalne tylko w sytuacji stwierdzenia naruszeń prawa wymienionych w art. 145 § 1 p.p.s.a., zgodnie z którym Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie:

1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy;

2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach;

3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach.

Naruszeń, które mogłyby stanowić podstawę do zastosowania w niniejszej sprawie środków, o których mowa powyżej, Sąd nie stwierdził.

VII. Kontrola legalności zaskarżonej do Sądu decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju prowadzi do następujących wniosków:

1. Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, zakończonego w drugiej instancji zaskarżoną do Sądu decyzją Ministra, było ustalenie na rzecz skarżącej odszkodowania z tytułu przejścia na własność Skarbu Państwa, na podstawie art.12 ust.4 pkt 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji drogowej, należącej do skarżącej nieruchomości.

2. Zgodnie z art.12 ust.4 specustawy nieruchomości lub ich części, o których mowa w art.11f ust.1 pkt 6 tej ustawy, stają się własnością Skarbu Państwa lub odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Podmiotom, które w ten sposób utraciły własność nieruchomości, w myśl art. 12 ust. 4f specustawy drogowej przysługuje odszkodowanie. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art.18 (art.12 ust.5 ustawy), a decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (art. 12 ust. 4a specustawy drogowej). Stosownie do art.18 ust.1 specustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art.12 ust.4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

3. Wynikający ze specustawy wprost (art.12 ust.5 ustawy) nakaz odpowiedniego stosowania – przy ustalaniu wysokości i wypłacie odszkodowania z tytułu przejścia nieruchomości na Skarb Państwa - przepisów o gospodarce nieruchomościami oznacza między innymi, że opinię o wartości nieruchomości sporządza rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego (art. 7 i art. 156 ust. 1 u.g.n.).

Istota niniejszej sprawy sprowadza się do przesądzenia, czy ustalając wysokość należnego skarżącej odszkodowania, orzekające w sprawie organy, tj. Wojewoda i Minister, zasadnie oparły się na opinii rzeczoznawcy majątkowego z dnia 20 maja 2013 r., uznając sporządzony przez niego operat szacunkowy za wiarygodny i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. W ocenie Sądu, na tak postanowione pytanie należy odpowiedzieć twierdząco, co oznacza, że wydanie decyzji odszkodowawczych w oparciu o przywołany wyżej operat, było zgodne z prawem.

4. Z dowodowego punktu widzenia opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości danej nieruchomości, sporządzona w formie operatu szacunkowego, stanowi opinię biegłego, posiadającego wiadomości specjalne. Poza sporem jest, że dowód tego rodzaju podlega, jak każdy inny dowód zgromadzony przez organ administracji w postępowaniu administracyjnym, ocenie pod kątem jego wiarygodności. W orzecznictwie sądowym obszernie analizowano natomiast zagadnienie dopuszczalnego zakresu takiej oceny zarówno przez organy administracji, jak i sądy administracyjne w kontekście braku dysponowania przez organy i sądy specjalistyczną wiedzą z zakresu szacowania nieruchomości. Przyjąć należy, że przedstawiony problem dotyczy trzech aspektów takich kontroli: 1) formalnego, 2) merytorycznego w zakresie nie wkraczającym w sferę wiadomości specjalnych oraz 3) merytorycznego w zakresie wkraczającym w sferę wiadomości specjalnych.

4.1. W sposób bezsporny organy oraz sądy są nie tylko uprawnione, ale i zobowiązane do oceny operatów szacunkowych pod kątem spełnienia określonych warunków formalnych (tzn. czy zostały sporządzone i podpisane przez osobę uprawnioną, czy zawierają wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawierają niejasności, pomyłek i braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby posiadały wartość dowodową). Naczelny Sąd Administracyjny jednolicie przyjmuje, że operat szacunkowy jest opinią rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie do szacowania wartości nieruchomości i jest on dowodem w sprawie administracyjnej, który stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. podlega ocenie tak, jak każdy inny dowód. Obowiązkiem organów i sądów jest dokonanie oceny operatu szacunkowego w szczególności pod względem formalnym (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I OSK 852/07; z dnia 8 lutego, sygn. akt II OSK 2012/06; z dnia 21 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 1087/09; z dnia 22 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 373/09; z dnia 12 stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 379/10; z dnia 7 października 2011 r., sygn. akt I OSK 1650/10; z dnia 28 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 2430/11; z dnia 21 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1165/12 i z dnia 7 marca 2014 r., sygn. akt I OSK 1894/12).

4.2. Kolejnym zagadnieniem jest możliwość oceny przez organy i sądy administracyjne operatów szacunkowych w zakresie ich wartości dowodowej. W orzecznictwie sądowym podkreśla się, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.; zwanej dalej "u.g.n."). W wyroku z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/05 Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że w razie wątpliwości co do treści sporządzonego operatu szacunkowego organ administracji publicznej może żądać od rzeczoznawcy jego uzupełnienia, udzielenia wyjaśnień co do jego treści, a w konsekwencji również - jeśli istnieją ku temu uzasadnione powody - odmówić mocy dowodowej sporządzonemu operatowi. Operat szacunkowy powinien bowiem spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109, z póź. zm.), ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. Zatem ocena wartości dowodowej operatów zarówno przez organy administracji publicznej, jak też i sądy, jest możliwa w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi uzasadnione wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, a także wtedy, gdy operaty szacunkowe zawierają nieścisłości, błędy metodologiczne, rachunkowe, czy też pomijają niektóre istotne dla ustalenia wartości szacowanych nieruchomości elementy. W takiej sytuacji oczekiwanie od rzeczoznawcy majątkowego, że w formalnie prawidłowo sporządzonym operacie szacunkowym budzące uzasadnione wątpliwości kwestie zostaną dostatecznie wyjaśnione i w sposób zrozumiały i logiczny umotywowane - nie obniża rangi rzeczoznawcy jako osoby zaufania publicznego.

4.3. Niewątpliwie kwestią, która z praktycznego punktu widzenia ma znaczenie najistotniejsze jest przesadzenie, czy organy oraz sądy są uprawnione do oceny operatu szacunkowego w zakresie wiadomości specjalnych. Orzecznictwo sądowe podnosi, że sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny ani organu administracyjnego, ani też sądu. Naczelny Sąd Administracyjny wielokrotnie zwracał uwagę, że pełna, szczegółowa i merytoryczna ocena operatów szacunkowych zarówno przez organy administracji publicznej, jak też i przez sądy administracyjne, nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Wskazał to jednoznacznie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 marca 2014 r., sygn. akt I OSK 1894/12), stwierdzając, że: "O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania Oznacza to, że w sytuacji, gdy dokonana przez organ ocena operatu szacunkowego budzi wątpliwości co do jego wiarygodności w zakresie wiadomości specjalnych zawartych w operacie szacunkowym, organ ten powinien zlecić przeprowadzenie z urzędu oceny, o której mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. (czyli powinien zlecić ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych). W tym bowiem właśnie zakresie operat szacunkowy może być podważony jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 5 września 2009 r., sygn. akt I OSK 2085/11; z dnia 8 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 2138/11; z dnia 5 lutego 2014 r., sygn. akt I OSK 1612/12). Nie oznacza to, że w zakresie wiadomości specjalnych operat, jako dowód, nie podlega ocenie organu lub sądu. Wskazuje jedynie właściwą drogę weryfikacji prawidłowości operatu szacunkowego w przypadku pojawienia się tego typu wątpliwości.

5. Odnosząc powyższe uwarunkowania do niniejszej sprawy stwierdzić należy, że w postępowaniu administracyjnym dokonano prawidłowej kontroli operatu szacunkowego, sporządzonego na potrzeby tego postępowania. Zasadnie uznały organy obu instancji, że zarówno formalna, jak i merytoryczna poprawność opinii nie budzi zastrzeżeń.

7. W odniesieniu do kwestii natury formalnej podkreślenia wymaga, że przedmiotowy operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. Operat zawiera wszystkie konieczne elementy wymagane § 56 rozporządzenia.

8. W odniesieniu do zagadnień merytorycznych podkreślenia wymaga, że w procesie wyceny biegły przyjął prawidłowo istotne daty dla procesu wyceny, w szczególności datę, na którą został ustalony stan nieruchomości, tj. datę wydania zezwolenia realizacyjnego. W ocenie Sądu prawidłowo przyjęły orzekające w sprawie organy, że w przedmiotowym operacie rzeczoznawca w czytelny, logiczny i kompletny sposób zarówno zastosował, jak i opisał metodologię wyceny, stosując się do właściwych w tym zakresie regulacji ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

W ocenie Sądu ustalenia operatu szacunkowego nie budzą zastrzeżeń. Sąd nie znalazł podstaw do zakwestionowania prawidłowości operatu w szczególności w zakresie: 1) zastosowanego podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej, 2) ustalenia przeznaczenia wycenianej nieruchomości, 3) oszacowania wartości prac ziemnych, 4) analizy transakcji sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi, rolę oraz gruntów o charakterze budowlanym oraz budowlano – usługowym, 5) ustalenia, że cel wywłaszczenia zwiększa wartość nieruchomości i w konsekwencji dokonania wyceny w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi, 6) przyjęcia do ostatecznej analizy 13 transakcji przedstawionych w formie tabeli na stronie 12 operatu szacunkowego, 7) ustalenia wartości prawa własności gruntu przedmiotowej nieruchomości na kwotę 876.772,00 zł a wartości prac ziemnych polegających na usunięciu warstwy ziemnej urodzajnej (humusu) na kwotę 18,091,00 zł. Ponadto, świetle powołanego przez organ odwoławczy pisma rzeczoznawcy, które wpłynęło do [...] Urzędu Wojewódzkiego w K. w dniu 9 czerwca 2014 r. wszystkie nieruchomości przyjęte do porównań z nieruchomością szacowaną spełniają warunek podobieństwa, w tym również nieruchomość o cenie najniższej, położona w terenach obsługi ruchu z przeznaczeniem pod lokalizację obiektów usługowo - handlowych, rzemiosła oraz budowli i urządzeń służących rekreacji i wypoczynkowi, w tym lokalizację obiektów usług hotelarskich, pensjonatowych i gastronomicznych wraz z parkingami i miejscami postojowymi. Biegły podkreślił również, że w wycenie uwzględniono fakt uzyskania pozwolenia na budowę oraz wykonania na nieruchomości prac polegających na przygotowaniu placu budowy.

9. Odnotować należy, że w toku całego postępowania odszkodowawczego skarżąca nie uprawdopodobniła zasadności swoich zarzutów do operatu zleconego przez organ stosowanym kontroperatem.

10. Podkreślenia wymaga, że w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustanowiono instytucję oceny prawidłowości operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, przeprowadzaną na zlecenie osób zainteresowanych. Przepis ten przewiduje zatem w ust.1, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Co istotne, w myśl ust.1a przywołanego artykułu operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1. Z dniem wydania oceny negatywnej organizacja zawodowa publikuje przez okres 12 miesięcy na swojej stronie internetowej informację o tej ocenie.

Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1 (ust.2). W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd (ust.3). Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny (ust.4).

O ile zatem skarżąca podtrzymuje swoje zastrzeżenia co do prawidłowości przedmiotowego operatu, winna rozważyć ewentualność skorzystania z możliwości, o której mowa powyżej.

11. W powyższych okolicznościach skarga nie ma usprawiedliwionych podstaw, w następstwie czego podlega oddaleniu.

Z tych przyczyn, na podstawie art. 151 p.p.s.a. Sąd orzekł, jak w sentencji wyroku.