Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1025/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2012-10-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 1994 nr 89 poz 414
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Ewa Rynczak (spr.) Sędziowie: WSA Jacek Bursa WSA Wojciech Jakimowicz Protokolant: Maciej Żelazny po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 października 2012 r. sprawy ze skargi J.Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia 9 maja 2012 r. znak: [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy skargę oddala.


UZASADNIENIE

Decyzją nr [...] z dnia [...] marca 2012r. znak: [...] Burmistrz Miasta i Gminy Z. , działając na podstawie art. 4 ust. 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, 4 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, póz. 717 ze zm.) oraz art. 104 k.p.a, po rozpatrzeniu wniosku J.Z. I Z.K. , odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego z wydzieloną częścią usługową - archiwum Kancelarii Notarialnej, na działce nr [...]położonej w miejscowości R.

W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia wskazano, że działka nr [...]w R. znajduje się w obszarze kompleksu leśnego i jest w całości zalesiona, a w promieniu ponad 200 m od terenu lokalizacji inwestycji nie ma żadnej zabudowy, pozwalającej na określenie wymagań dotyczących kontynuacji zabudowy, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Według organu planowana inwestycja nie spełnia wymogów określonych w art. 61 ust. 1-5. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Od powyższej decyzji odwołanie wniosła J.Z., wskazując, iż w zebranym materiale dowodowym brak jest rozróżnienia pomiędzy stanem faktycznym, a prawnym. Działka objęta inwestycją jest pokryta zaroślami, ale nie jest lasem. Ponadto fakt, że droga gminna na skutek powodzi została uszkodzona nie oznacza, że droga ta nie istnieje.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. decyzją z dnia [...] maja 2012r. znak: [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa wzw. z art. 59 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, póz. 717 ze zm.), utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu wskazano na art. 59 ust. 1 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, podkreślając wymóg łącznego spełnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 1-5. Organ wskazał także wydane na podstawie art. 61 ust. 6 ustawy, rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164 póz. 1588), w tym Szczegółowy tryb ustalania warunków zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określony został, w § 3 rozporządzenia, dotyczący wyznaczenia wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego i przeprowadzenia na nim analizy "funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu" w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Organ wskazał na zasady wyznaczenia granic obszaru analizowanego, podkreślając iż wyznacza się je na kopii mapy zasadniczej bądź katastralnej w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50m. Z powyższego organ wywiódł znaczenie użytego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym terminu "działka sąsiednia" dostępna z tej samej drogi publicznej, wskazując iż "działką sąsiednią" dla terenu inwestycji będzie każda działka, która znajduje się w tzw. obszarze analizowanym, tj. terenie określonym i wyznaczonym granicami, którego funkcje zabudowy i zagospodarowania (tzn. sposób użytkowania obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu zgodny z odrębnymi przepisami) oraz cechy zabudowy i zagospodarowania (tzn. gabaryty, forma architektoniczna obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu) analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. Organ odwoławczy podkreślił, że następstwem prawidłowo sporządzonej analizy winno być wykazanie, iż projektowana inwestycja, obok pozostałych warunków statuowanych treścią art. 61 ust. 1 ustawy, spełnia również wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zasadę dobrego sąsiedztwa, gdyż stanowi kontynuację funkcji, parametrów, cech, wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu występujących w analizowanym obszarze.

Organ wskazał następnie, że z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, sporządzonej na użytek rozpoznawanej sprawy wynika, iż na wyznaczonych granicami obszaru analizowanego działkach sąsiednich, dostępnych z tej samej drogi publicznej, brak jest jakiejkolwiek zabudowy. Jak wskazano w analizie działka objęta wnioskiem znajduje się wewnątrz kompleksu leśnego i jest całkowicie porośnięta drzewami. Wszystkie działki sąsiednie, znajdujące się w obszarze analizowanym nie posiadają zabudowy, są porośnięte lasem w różnym wieku. Ze stanowiącej załącznik kwestionowanej decyzji części mapowej analizy wynika, że w granicach wyznaczonego stosownie do treści § 3 rozporządzenia obszaru tj. na działkach sąsiednich zlokalizowanych w promieniu o średnicy nieomal 200 m od działki objętej wnioskiem, nie znajduje się żadna zabudowa. Tak więc rzeczywiście w terenie analizowanym brak jest zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej dostępnej z tych samych dróg (ozn. nr [...] ,[...] [...] w R. ), co działka objęta wnioskiem. Brak jest więc zabudowy o takim rodzaju i funkcji, jak określona we wniosku inwestorów, tym samym należy stwierdzić, że nie ma "kontynuacji funkcji" poprzez którą należy rozumieć sposób użytkowania obiektów* budowlanych oraz zagospodarowania terenu - § 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. z 2003 nr 164, póz. 1589).

Odmowa powodowana jest brakiem w obszarze analizowanym zabudowy dostępnej z tej samej drogi publicznej co działka objęta wnioskiem. W oparciu o ustalenia zawarte w analizie organ l instancji stwierdził więc w istocie, że skoro objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy działka znajduje się na terenie niezabudowanym (teren rolny oraz teren lasów i zadrzewień), a żadna z działek sąsiednich nie jest zabudowana zabudową mieszkaniowo-usługową o jaką wnioskują J.Z. i Z.K. , pozwalając na określenie wymagań dotyczących wnioskowanej zabudowy "budynku mieszkalnego z wydzieloną częścią usługową" (w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu), brak jest na wnioskowanym terenie możliwości ustalenia warunków zabudowy dla planowanego przedsięwzięcia.

Stosownie do art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe gdy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Zgodnie zaś z ust. 5 w/w artykułu, warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. W analizie terenu organ wskazał, iż działka nr [...] nie posiada uzbrojenia. Linia energetyczna jest oddalona o ok. 200 m. Ponadto nie ma możliwości wywozu nieczystości, ponieważ istniejące drogi leśne nie są przystosowane do obciążenia samochodem asenizacyjnym. Jak wynika z akt sprawy do wniosku o ustalenie warunków zabudowy inwestorzy załączyli wstępne oświadczenia jednostek o możliwości przyłączenia sieci elektroenergetycznej oraz o możliwości wywozu ścieków. Brak jest natomiast możliwości wykonania przyłącza gazu. Pismem z dnia 21 listopada 2011 r. (nr 15 akt) adresowanym do organu l instancji Kierownik Zakładu Usług Komunalnych w Z. stwierdził, że z powodu błędnej informacji odnośnie drogi dojazdowej do działki nr [.,..] w R. , wycofuje się wcześniejszego uzgodnienia dotyczącego wydania warunków w tym zakresie, a określonych w oświadczeniu z 14 czerwca 2011 r. Jak wskazano "ze względu na brak drogi dojazdowej do w/w działki, zakład nasz nie jest w stanie odebrać ścieków z nowo projektowanego budynku". Organ uznał, że inwestorzy nie mają zagwarantowanego odbioru ścieków, co przy charakterze inwestycji (zabudowa mieszkaniowo - usługowa), każe uznać, iż planowana inwestycja nie spełnia wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 3 i ust. 5 w/w ustawy, bowiem inwestorzy nie przedstawili umowy z właściwą jednostką organizacyjną zajmującą się odbiorem ścieków.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenie warunków zabudowy jest możliwe gdy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88. ust. 1. Na podstawie wypisu z rejestru gruntów z 26 września 2011 r. (nr 12 akt) wynika, iż działka nr [...] o powierzchni 1,24 ha, stanowi w części grunty rolne (symbol RV o pow. 0,52 ha, RIVb o pow. 0,59 ha), grunty zadrzewione i zakrzewione (symbol Lz VI o pow. 0,01 ha) oraz grunty leśne (symbol Ls III o pow. 0,11 ha i Ls IV o pow. 0,01 ha).

Istotne znaczenie dla rozpoznania sprawy ma fakt, iż część działki objętej inwestycją jest gruntem leśnym, co ma swoje dalsze konsekwencje. Stosowne do art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. 2004 r. Nr 121 póz. 1266 ze zm.), przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego zgody, o której mowa w ust. 2, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie zaś z art. 7 ust. 2 pkt 5 w/w ustawy, przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne pozostałych gruntów leśnych ( tzn. takich które nie stanowią własności Skarbu Państwa) - wymaga uzyskania zgody marszałka województwa wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej. Należy podkreślić, iż zgoda taka udzielana jest przy uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co wynika z art. 7 ust. 1 w/w ustawy. Z analizy przeprowadzonej przez organ wynika, iż w poprzednim planie miejscowym działka ta nie została przeznaczona na cele nieleśne. Fakt ten powoduje, iż planowana inwestycja nie spełnia warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W odwołaniu J.Z. wyraziła pogląd, iż działka nr 510 jest "zakrzewiona", a nie zalesiona. Odnosząc się do tego zarzutu organ wskazał, iż stosownie do art. 92 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 201 Or. Nr 102 póz. 51) za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości (ewidencji gruntów) jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Organ odwoławczy wskazał, Iż zgodnie z § 68 ust. 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. z 2001 r. Nr 38, póz. 454), grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione dzielą się na: 1) lasy, oznaczone symbolem - Ls, 2) grunty zadrzewione i zakrzewione, oznaczone symbolem - Lz, lub, w przypadku zadrzewień śródpolnych, zaistniałych na gruntach objętych klasyfikacją gleboznawczą - symbolem złożonym z liter "Lz" oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego, stanowiącego część składową oznaczenia klasy gleboznawczej gruntu, np. Lz-R, Lz-Ł, Lz-Ps.

Jak wynika z powyższego symbol Ls oznacza las, a w części o powierzchni 0,12 ha działka nr [...] oznaczona jest tym symbolem. Dlatego też, organ stwierdził, iż teren objęty inwestycją wymaga zgody na przeznaczenie gruntów leśnych na cele nieleśne.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję wniosła J.Z. , zarzucając, iż zarówno Burmistrz Miasta i Gminy Z. , jak i Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. nie rozpoznało całokształtu zgromadzonego materiału. Przedmiotowa działka zgodnie z warunkami podanymi do przetargu, jak i zaświadczeniem przedłożonym do aktu notarialnego nabycia nieruchomości nie stanowi lasu, opodatkowana jest w całości podatkiem rolnym, przy czym na mocy art. 12 ustawy o podatku rolnym, skarżącą korzysta ze zwolnienia przedmiotowego przez okres pięciu lat od daty nabycia. Złożony w gminie wniosek o zezwolenie na wycięcie drzew na niniejszej nieruchomości rozpoznaje burmistrz, a nie leśnik, jak jest w przypadku gruntów leśnych. Ponadto działka ewidencyjna nr [...] z trzech stron graniczy z różnymi drogami dojazdowymi, a burmistrz i SKO skupili się jedynie na dwóch, pomijając milczeniem trzeci dojazd wskazany w warunkach przetargu i w analizie graficznej do decyzji. To, że w wyniku powodzi droga na jakimś odcinku uległa uszkodzeniu, oznacza jedynie tyle, że należy przystąpić do jej remontu w ramach funduszy gminy. Część dojazdu została wyremontowana, a nawet pokryta asfaltem.

Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, póz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - zwanej dalej p.p.s.a. (Dz. U. z 2012r., póz. 270) sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem tj. zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego obowiązujących w dacie wydania zaskarżonego aktu. Wady postępowania administracyjnego, skutkujące koniecznością: uchylenia decyzji, stwierdzenia jej nieważności bądź wydania decyzji z naruszeniem prawa, przewidziane są w przepisie art. 145 § 1 p.p.s.a. Natomiast w wypadku nieuwzględnienia skargi sąd w myśl art. 151 p.p.s.a. skargę oddala.

Skarga jest nieuzasadniona, gdyż zarówno zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] maja 2012r. znak: [...] , jak i utrzymana nią w mocy decyzja z dnia [...] marca 2012 r. znak: [...] o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego z wydzieloną częścią usługową - archiwum Kancelarii Notarialnej, na działce nr[...] położonej w miejscowości R. , są zgodne z prawem.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że zgodnie z treścią art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

W myśl art. 61 ust. 1 cyt. ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych

i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy

sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy,

o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Ze wskazanego przepisu wynika wymóg łącznego spełnienia tych przesłanek, co oznacza iż organ prowadzący postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest związany nim w tym sensie, że spełnienie ich wraz ze stwierdzeniem braku innych przepisów sprzeciwiających się inwestycji, obliguje organ do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Jednakże niespełnienie choćby jednej przesłanki z pkt 1-5 w/w przepisu obliguje organ do wydania decyzji odmownej.

Szczegółowy tryb ustalania warunków zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określony został, w wydanym na podstawie art. 61 ust. 6 ustawy, rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 20t)3 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003r. Nr 164 póz. 1588).

Zgodnie z § 3 cyt. rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół. działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę "funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu" w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej bądź katastralnej w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50m.

Z przepisu art. 61 ust. 1 ustawy oraz § 3 cyt. rozporządzenia, wynika, jak wskazał skarżony organ, iż "działką sąsiednią dostępną z tej samej drogi publicznej" dla terenu inwestycji będzie każda działka, która znajduje się w tzw. obszarze analizowanym, tj. terenie określonym i wyznaczonym granicami, którego funkcje zabudowy i zagospodarowania (tzn. sposób użytkowania obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu zgodny z odrębnymi przepisami) oraz cechy zabudowy i zagospodarowania (tzn. gabaryty, forma architektoniczna obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu).

Z w/w art. 61 *ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika konieczność zachowania tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, to znaczy wymóg aby nowa zabudowa stanowiła kontynuację funkcji, parametrów, cech, wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu występujących w analizowanym obszarze.

W ocenie Sądu organ prawidłowo wyznaczył obszar analizowany i dokonał oceny analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Skarżony organ prawidłowo uznał, że przesłanka z pkt 1 art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie została spełniona. Na znajdujących się w granicach obszaru analizowanego działkach sąsiednich, dostępnych z tej samej drogi publicznej, brak jest jakiejkolwiek zabudowy. Jak wskazano w analizie działka objęta wnioskiem znajduje się wewnątrz kompleksu leśnego i jest całkowicie porośnięta drzewami. Wszystkie działki sąsiednie, znajdujące się w obszarze analizowanym nie posiadają zabudowy, są porośnięte lasem w różnym wieku. Ze stanowiącej załącznik decyzji organu l instancji analizy oraz mapy wynika, że na działkach sąsiednich zlokalizowanych w promieniu o średnicy nieomal 200 m od działki objętej wnioskiem, nie znajduje się żadna zabudowa. Zatem skoro na terenie analizowanym brak jest zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej dostępnej z tych samych dróg (dz. nr [..] ,[...] ,[...] w R. ), co działka objęta wnioskiem, to zasadnie organy architektoniczno - budowlane uznały, że brak jest zachowania kontynuacji funkcji, parametrów, cech, wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu występujących w analizowanym obszarze (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

W tym zakresie za niezasadne należy więc uznać zarzuty skarżącej wskazujące na nierozpoznanie całokształtu zgromadzonego materiału. Zgromadzony bowiem materiał dowodowy, a zwłaszcza sporządzona analiza, wypisy z rejestru gruntów oraz ustalenie zagospodarowania działek sąsiednich, pozwalał na przyjęcie, że przesłanka z pkt 1 art. 61 ust. 1 cyt. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie została spełniona. Nie jest przy tym zasadny zarzut nieprawidłowego ustalenia wszystkich dróg dojazdowych, ponieważ organy precyzyjnie na podstawie analizy wskazały na trzy działki stanowiące drogi dojazdowe (nr [...] ,[...] [...] , co uwidocznione zostało na załączonej do analizy mapie (cz. graficzna analizy). Zatem, w ocenie Sądu, stwierdzenie że nie została spełniona jedna z przesłanek do pozytywnego rozpatrzenia wniosku, wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 cyt. ustawy, prowadzi do obowiązku odmowy ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy.

Dalsze podnoszone zaś przez skarżącą kwestie dotyczące przejezdności dróg dojazdowych do przedmiotowej działki, jak i wniosku o wycięcie drzew, wobec nie spełnienia przesłanki kontynuacji funkcji zabudowy z pkt 1 art. 61 ust. 1 w/w ustawy, nie mogą doprowadzić do uchylenia zaskarżonej decyzji. Mając powyższe na uwadze, Sąd skargę oddalił, za podstawę przyjmując art. 151 p.p.s.a.