Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 3174/15
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2017-10-06 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6219 Inne o symbolu podstawowym 621
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 2 ust. 2
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Zbigniew Ślusarczyk Sędziowie: Sędzia NSA Monika Nowicka (spr.) Sędzia del. WSA Marian Wolanin Protokolant asystent sędziego Inesa Wyrębkowska po rozpoznaniu w dniu 6 października 2017 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Agencji [...] od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 12 sierpnia 2015 r. sygn. akt II SA/Wr 423/15 w sprawie ze skargi W. A. [...] na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu z dnia [...] marca 2015 r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 12 sierpnia 2015 r. (sygn. akt II SA/Wr 423/15), Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu oddalił skargę [...] Agencji [...] na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu z dnia [...] marca 2015 r. nr [...] odmawiające wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego.

W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd Wojewódzki wskazał, że postanowieniem z dnia [...] lutego 2014 r. nr [...], wydanym na podstawie art. 219 w związku z art. 217 k.p.a., Prezydent [...], działając na wniosek [...] Agencji [...], odmówił wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego 3LU znajdującego się na parterze w budynku położonym w [...] przy pl. [...]. Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie organ podniósł, że w obrębie w/w lokalu znajduje się "nieczynny ciąg komunikacyjny (schody)", które prowadzą do piwnicy i nie wchodzą w skład przedmiotowego lokalu a zatem stanowią część wspólną budynku, podobnie jak pięć pomieszczeń, znajdujących się na kondygnacji piwnic. Pomieszczenia te uprzednio były dostępne z lokalu użytkowego oznaczonego symbolem 3LU, a po zlikwidowaniu w/w ciągu komunikacyjnego (schodów) stały się niedostępne dla współwłaścicieli nieruchomości przy pl. [...].

Ponadto organ zauważył, że likwidacja dostępu do piwnic, znajdujących się w budynku nastąpiła w związku z przeprowadzoną przebudową lokalu, która nie uwzględniała wymagań zawartych w przepisach prawa budowlanego (brak pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych).

Ostatecznie Prezydent [...] wyraził pogląd, że wyodrębnienie lokalu użytkowego 3LU w budynku przy pl. [...] w [...] nie powinno nastąpić do czasu uregulowania stanu prawnego piwnic.

Rozpoznając sprawę w trybie instancji odwoławczej, na skutek zażalenia wniesionego przez [...] Agencję [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze, postanowieniem z dnia [...] marca 2015 r., utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie organu I instancji.

W motywach rozstrzygnięcia Kolegium przytoczyło treść art. 217 k.p.a. i art. 2 ust. 2, 3 i 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) oraz stwierdziło, że przepisy te wprawdzie nie przewidują powoływania się na inne niż wymienione w nich kryteria oceny samodzielności lokalu, ale występując z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego nr 3LU usytuowanego w budynku przy pl. [...] w [...], wnioskodawca ani we wniosku, ani w dokumentach graficznych (kopia rzutu i przekroju budynku), ani też w oświadczeniu z dnia 12 grudnia 2013 r. Dyrektora Oddziału Regionalnego [...] Agencji [...] w W., reprezentującego właściciela przedmiotowego lokalu, nie określił sposobu dojścia do pomieszczeń w piwnicy, dodatkowo twierdząc, że nie był do tego uprawniony.

Organ odwoławczy zauważył przy tym, że w powyższym oświadczeniu wyjaśniono, iż od 1983 r. piwnica nie znajduje się w ewidencji zasobu własności Skarbu Państwa – [...] Agencji [...], bowiem "stała się i stanowi część składową nieruchomości wspólnej przy pl. [...] w [...], będąc wydzielona trwałymi ścianami, jako odrębne pomieszczenie, niezwiązane z lokalem użytkowym" i że Oddział Regionalny [...] Agencji [...] nie posiada dostępu do pomieszczeń w piwnicy.

W ocenie Kolegium, decydującą dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy była odpowiedź na pytanie, czy samodzielności lokalu użytkowego nie wykluczał wpływ tego lokalu na nieruchomość wspólną przez ograniczenie dostępu do poszczególnych części tej nieruchomości.

Analizując tę kwestię, organ odwoławczy stwierdził, że podziela stanowisko zawarte w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 13 listopada 2014 r. (sygn. akt II SA/Wr 486/14), zgodnie z którym (cyt.): " z prawnego punktu widzenia nie jest istotna okoliczność, czy mamy do czynienia z brakiem samodzielności lokalu, w stosunku do którego złożono wniosek, czy przez stwierdzenie samodzielności wnioskowanego lokalu nie będzie możliwe swobodne korzystanie z innych pomieszczeń". W takim przypadku niewątpliwie bowiem istnieje formalna przeszkoda do stwierdzenia samodzielności lokalu, a to z tej przyczyny, że stanowiłaby ona ewidentną sprzeczność z normatywem zawartym w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Innymi słowy, mimo faktycznej i technicznej możliwości ustalenia, że lokal użytkowy o nr 3LU spełnia cechy lokalu samodzielnego nie można jednak przypisać mu tego atrybutu z tego powodu, że brak jest innej możliwości dostępu do pomieszczeń części wspólnej budynku, jak tylko poprzez przedmiotowy lokal. Odnosząc się natomiast do treści zażalenia, w którym żalący się czynił zarzut naruszenia prawa materialnego, podnosząc, że przesłanką wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu jest wyłącznie stan techniczny lokalu, bez względu na uwarunkowania cywilnoprawne, Kolegium uznało, że podzielając nawet ten pogląd, należało przyjąć, iż skoro dostęp do pomieszczeń piwnicy - w przypadku wydzielenia samodzielnego lokalu użytkowego 3LU - mógłby odbywać się wyłącznie poprzez ten lokal, to i tak zostałby on włączony w strukturę tych pomieszczeń. Konieczność zapewnienia dostępu do pomieszczeń wspólnych budynku na rzecz każdoczesnych właścicieli lub współwłaścicieli poszczególnych nieruchomości jest bowiem obciążeniem dla przedmiotowego lokalu, które wyklucza uznanie go za samodzielny. Innymi słowy, zdaniem Kolegium, nie można przyznać przymiotu samodzielności przedmiotowemu lokalowi bez zapewnienia dostępu do schodów, prowadzących do piwnicy w sposób inny niż przez pomieszczenia tego lokalu.

Jednocześnie w uznaniu Kolegium, tej sytuacji nie zmieniał fakt wydzielenia schodów z lokalu użytkowego ścianami trwałymi. Aktualnie brak było bowiem alternatywnej możliwości zapewnienia niezależnego dostępu do pomieszczeń piwnicy, będących częścią wspólną budynku a o samodzielności lokalu – jak podkreślił organ - świadczy brak możliwości (uprawnień) do korzystania z jego pomieszczeń przez właścicieli innych lokali, a czego jednak nie można było odnieść do lokalu użytkowego objętego niniejszym wnioskiem.

Odnosząc się do zarzutów zażalenia, Kolegium wprawdzie przyznało, że przedmiotem badania w postępowaniu o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego nie jest kwestia posiadania lub nieposiadania stosownego pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych, ale jednocześnie zaznaczyło, że w uzasadnieniu postanowienia organu I instancji, okoliczność, iż przebudowa lokalu użytkowego o nr 3LU nastąpiła bez uwzględnienia wymagań, określonych w przepisach prawa budowlanego, nie była podstawą do odmowy wydania wnioskowanego zaświadczenia.

Podobnie oceniono zarzut żalącego się, dotyczący braku w postanowieniu Prezydenta [...] pouczenia o przysługującym stronie prawie do wniesienia środka zaskarżenia, uznając, że chociaż zarzut ten był słuszny, to jednak uchybienie to nie stanowiło naruszenia prawa, które miało jakikolwiek wpływ na wynik sprawy.

Na wyżej przedstawione postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu z dnia [...] marca 2015 r. [...] Agencja [...] w W. - Oddział Regionalny w W. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu skargę, w której zarzuciła organowi: naruszenie art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali - poprzez błędną jego wykładnię, objawiającą się w mylnym przyjęciu przez organ, że przedmiot badania w sprawie mogą stanowić kwestie związane z użytkowaniem części wspólnych nieruchomości, skutkiem zastosowania wykładni rozszerzającej; naruszenie art. 218 § 1 i § 2 k.p.a. w związku z art. 2 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali - poprzez nieuzasadnione przedmiotem postępowania rozszerzenie badania organu I instancji o okoliczności pozostające poza dyspozycją art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali; naruszenie art. 219 k.p.a. - poprzez jego zastosowanie w toku sprawy, w wyniku nieuzasadnionego przyjęcia, że - w jej ramach - zachodziła podstawa odmowy wydania żądanego zaświadczenia o samodzielności lokalu.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze we Wrocławiu wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.

Oddalając skargę – na zasadzie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) zwanej dalej: "p.p.s.a." - Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu uznał, że nie zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd podkreślił, że w sprawie nie był sporny stan faktyczny a sporna była kwestia materialnoprawna. Sąd podzielił przy tym pogląd wyrażony przez Kolegium, iż nie było możliwe wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego nr 3LU, znajdującego się w budynku położonym w [...] przy pl. [...], bowiem stwierdzenie samodzielności tego lokalu ograniczałoby dostęp do poszczególnych części nieruchomości pozostałym współwłaścicielom.

W ocenie Sądu, za takim podejściem przemawiało, zaakceptowane w pełni przez skład orzekający w niniejszej sprawie, wyżej przytoczone stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu (wyrok z dnia 13 listopada 2014 r., sygn. akt II SA/Wr 486/14) i w związku z tym Sąd uznał, że - mimo faktycznej i technicznej możliwości ustalenia, iż lokal użytkowy o nr 3LU spełniał cechy lokalu samodzielnego - to nie można było przypisać mu tego atrybutu z tego powodu, że brak było innej możliwości dostępu do pomieszczeń części wspólnej budynku, jak tylko poprzez przedmiotowy lokal. Jak wywodził Sad, konieczność zapewnienia w tym wypadku dostępu do pomieszczeń wspólnych budynku na rzecz każdoczesnych właścicieli lub współwłaścicieli poszczególnych pomieszczeń nieruchomości stanowiła obciążenie dla przedmiotowego lokalu, które wykluczało uznanie go za samodzielny.

Sąd w szczególności nie zgodził się także ze stanowiskiem strony skarżącej, iż w niniejszej sprawie funkcjonowanie lokalu - jako wydzielonej samodzielnej powierzchni - nie oddziałuje na konstrukcję elementów wspólnych i przy rozwiązaniu kwestii dostępności do części wspólnych budynku w innej formie, w żaden sposób nie pozostawałoby w sprzeczności z uwarunkowaniami cywilnoprawnymi, podnosząc, że sama strona skarżąca wskazywała w toku postępowania, iż - wobec wydzielenia w sposób trwały schodów prowadzących do piwnic - brak jest obecnie innego, alternatywnego dojścia do tych pomieszczeń a więc słusznie Kolegium zaznaczyło, iż skoro dostęp do pomieszczeń piwnicy, w przypadku wydzielenia samodzielnego lokalu użytkowego 3LU, mógłby odbywać się wyłącznie poprzez ten lokal, to i tak zostałby on włączony w strukturę tych pomieszczeń, gdyż schody i wydzielające je ściany znajdowały się pośrodku lokalu użytkowego, w jego obrębie. Ponadto, zdaniem Sądu, racją prawną wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu jest umożliwienie dalszych przekształceń własnościowych, przede wszystkim przez prawne wyodrębnienie nieruchomości. Z pojęcia samodzielności lokalu, zamieszczonego w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, należy zatem wyprowadzić wniosek, że zamierzeniem ustawodawcy było stworzenie pojęcia samodzielności, umożliwiającego wyodrębnienie takiej nieruchomości, która zapewnia korzystanie z nieograniczonego prawa własności. Musi więc ona odpowiadać cechom i atrybutom prawa własności. Własność może wprawdzie doznawać różnorakich ograniczeń, lecz ustanowienie praw zależnych w odniesieniu do pomieszczeń piwnicy, w dacie zgłoszenia żądania wydania zaświadczenia było argumentem odnoszącym się do przyszłości, ze względu na to, iż lokal użytkowy 3LU istnieje w takiej części budynku, która była wykorzystywana przez inne podmioty jako przestrzeń komunikacyjna do pomieszczeń piwnicy. Tej sytuacji prawnej nie zmieniał przy tym fakt zabudowania przez stronę klatki schodowej do piwnicy.

W skardze kasacyjnej, zaskarżając powyższy wyrok w całości, Agencja [...] w W. - Oddział Regionalny w W., zarzuciła Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu we Wrocławiu naruszenie prawa materialnego, a to art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, ze zm.) - poprzez błędną jego wykładnię, przejawiającą się w uznaniu dopuszczalności przyjęcia wykładni rozszerzającej, uwzględniającej elementy nieznane konstrukcji przepisu, tj. ustalenie, że brak możliwości wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu w przedmiotowej sprawie wynikał z faktu, że z wzmiankowanego lokalu możliwym było jedyne dojście do pomieszczeń wspólnych posadowionych na kondygnacji piwnicznej przez osoby trzecie.

Wskazując na powyższą podstawę kasacyjną, skarżąca wnosiła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uznanie skargi, ewentualnie - o jego uchylenie wraz z zasądzeniem zwrotu kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej, jej autor przedstawił analizę treści art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności podkreślając, że zastosowana przez Sąd Wojewódzki wykładnia w/w przepisu miała charakter rozszerzający, podczas, gdy przepis ten zawiera definicję legalną, a zatem niepodlegającą tego rodzaju wykładni.

Odpowiedź na skargę kasacyjną nie została wniesiona.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 183 § 1 p.p.s.a. (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369), Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod uwagę tylko okoliczności uzasadniające nieważność postępowania, a które to okoliczności w tym przypadku nie zachodziły. Tak więc postępowanie kasacyjne w niniejszej sprawie sprowadzało się wyłącznie do badania zasadności podstawy kasacyjnej, przytoczonej w skardze kasacyjnej.

Istotę analizowanej sprawy stanowiła wykładnia art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (w wersji obowiązującej w dacie orzekania przez organ, tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903). Zgodnie z treścią tego przepisu, samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne (ust. 2). Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia (ust. 3).

W rozpoznawanej sprawie, Sąd Wojewódzki, oddalając skargę na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu z dnia [...] marca 2015 r., utrzymujące w mocy postanowienie Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] lutego 2014 r. odmawiające wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego, podzielił stanowisko organów obu instancji, że mimo faktycznej i technicznej możliwości ustalenia, iż lokal wykorzystywany na inne cele niż mieszkalne, oznaczony symbolem 3LU, znajdujący się na parterze budynku położonego w W. przy pl. [...] spełnia cechy lokalu samodzielnego, to jednak nie można przypisać mu takiego atrybutu - rozumieniu cytowanej wyżej ustawy - z tego powodu, że brak jest innej możliwości dostępu do pomieszczeń części wspólnej budynku (piwnice), jak tylko przez przedmiotowy lokal. Zdaniem Sądu I instancji, konieczność zapewnienia dostępu do pomieszczeń wspólnych w budynku na rzecz każdoczesnych właścicieli lub współwłaścicieli poszczególnych, wyodrębnionych lokali stanowi w tym wypadku obciążenie dla przedmiotowego lokalu, które wyklucza uznanie go za samodzielny.

Ze stanowiskiem tym nie zgadzała się strona skarżąca, podnosząc w szczególności, że skoro w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali posłużono się formułą (cyt.): "w rozumieniu ustawy" to zamierzeniem ustawodawcy było stworzenie w tym przypadku definicji legalnej pojęcia samodzielnego lokalu. W definicji tej zaś, oprócz wskazania na faktyczne wyodrębnienie powierzchni izby lub zespołu izb, użyto dodatkowo pojęcia, celowościowego w postaci zdatności użytkowej, wydzielonej powierzchni, to jest "służenia" określonym celom (mieszkaniowym lub innego rodzaju). W tej sytuacji – zdaniem skarżącej - konieczne jest zatem udzielenie odpowiedzi na pytanie – komu służyć ma owo wyodrębnienie powierzchni. W ocenie autora skargi kasacyjnej, ustawodawca wskazuje, że owa predystynacja powierzchni, w postaci izby lub zespołu izb zamkniętych trwałymi ścianami, służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych lub innych, a zatem kierowana jest do ściśle określonej kategorii podmiotów, tj. osób, które z tak rozumianego lokalu będą samodzielnie korzystać. A contrario zatem przyjąć należy, że skoro ustawodawca ocenę samodzielności lokalu odnosi do tych osób, to jednocześnie wyłącza ocenę wykraczającą poza tak ustalone ramy podmiotowe. W związku z tym nie można zgodzić się ze stanowiskiem Sądu Wojewódzkiego, iż dla oceny samodzielności uwzględniać należy również potrzeby innego kręgu osób, które nie wykorzystują danego lokalu dla swych własnych celów, mieszkaniowego czy użytkowego.

Z tych powodów skład orzekający uznał za celowe wyjaśnić, że ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali posługuje się dwiema odrębnymi kategoriami, jakimi są: pojęcia samodzielnego lokalu mieszkalnego lub samodzielnego lokalu o innym przeznaczeniu i pojęcie odrębnej własności lokalu. W inny też sposób dochodzi do ustalenia, że dany lokal jest lokalem samodzielnym (decyduje o tym zaświadczenie starosty) a w inny sposób powstaje nieruchomość lokalowa (zawarcie umowy lub złożenie jednostronnego oświadczenia przez właściciela nieruchomości - w obu przypadkach z konstytutywnym wpisem do księgi wieczystej albo wydanie przez sąd orzeczenia znoszącego współwłasność). Nie ulega jednak żadnej wątpliwości, że – jak wskazał na to Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 8 sierpnia 2012 r. (sygn. akt I OSK 2281/11) – racją prawną wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu jest umożliwienie dokonania dalszych przekształceń własnościowych, przede wszystkim przez prawne wyodrębnienie nieruchomości lokalowej, zatem z pojęcia samodzielności lokalu, o którym mowa w art. 2 ust. 2 w/w ustawy, należy wyprowadzić wniosek, że zamierzeniem ustawodawcy było stworzenie pojęcia samodzielności lokalu, umożliwiającego wyodrębnienie takiej nieruchomości, która zapewnia korzystanie z nieograniczonego prawa własności.

Pogląd ten podziela również skład orzekający w niniejszej sprawie. Odnosząc się zaś do powyżej przytoczonej argumentacji, zawartej w uzasadnieniu skargi kasacyjnej, pragnie zwrócić uwagę na fakt, że ze względu właśnie na okoliczność, iż wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu stanowi przesłankę, warunkującą powstanie w przyszłości nieruchomości lokalowej, a przy tym merytoryczna treść tego zaświadczenia nie podlega weryfikacji przez notariusza czy sąd wieczystoksięgowy, wykładnia art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali musi być dokonywana w sposób szczególnie rozważny.

Podkreślić też trzeba, że wbrew stanowisku skarżącej, nie można zgodzić się z poglądem, iż treść art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali zawiera legalną definicję pojęcia samodzielnego lokalu wykorzystywanego zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Wskazać w tym miejscu wypada, że w literaturze przedmiotu, w odniesieniu nawet tylko do samodzielnego lokalu mieszkalnego. sygnalizuje się, iż omawiana ustawa, posługując się tym terminem (to jest samodzielnym lokalem mieszkalnym), nie precyzuje w sposób dostateczny pojęcia owej samodzielności, a pozostawia to doktrynie i orzecznictwu. Ustawa nie określa bowiem jak tę samodzielność stwierdzać (jakimi kryteriami w tym zakresie się posługiwać) a to prowadzi do wniosku, że art. 2 ust. 2 cyt. ustawy zawiera nie tyle definicję legalną samodzielnego lokalu mieszkalnego a jedynie jego określenie (vide: np. . E. Drozd – "Lokal jako przedmiot regulacji ustawy o własności lokali , Rejent 1994, nr 11 s. 51 i Aneta Kaźmierczyk – "Zaświadczenie o samodzielności lokalu", Rejent 2013, nr str. 21).

Zwrócić też w tym miejscu trzeba uwagę, że analizowany stan faktyczny dodatkowo komplikował również fakt, iż przedmiotowa sprawa dotyczyła lokalu wykorzystywanego zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Jak wyżej zaś wskazano, art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali postanawia jedynie, iż do tej ostatniej kategorii lokali, regulację prawną, dotyczącą samodzielnych lokali mieszkalnych, stosuje się tylko "odpowiednio". "Odpowiednie" zaś stosowanie danego przepisu oznacza, że: przepis ten albo stosuje się w całości (wprost), albo w części albo też w ogóle się go nie stosuje.

W takiej sytuacji trudno zatem mówić o istnieniu w ustawie o własności lokali legalnej i precyzyjnej definicji samodzielnego lokalu wykorzystywanego zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Trafny jest natomiast pogląd, wyrażany w doktrynie, że pojęcie to wymaga pewnej, nieco szerszej wykładni, aniżeli chciałaby tego strona skarżąca.

Przy wyjaśnianiu pojęcia samodzielnego lokalu wykorzystywanego zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne, kluczowe znaczenie należy zatem na pewno przypisać kwestii "samodzielności" oraz odnosić ją do momentu, w którym organ ma ocenić występowanie tej cechy w stosunku do konkretnego lokalu.

W orzecznictwie i doktrynie nie budzi żadnych wątpliwości, że lokal samodzielny musi być wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku a korzystanie z niego nie może być związane z koniecznością korzystania z pomieszczeń czy urządzeń znajdujących się w innym, samodzielnym lokalu. W rozpoznawanej zaś sprawie należało jednak rozważyć, czy zasada ta działała również w odwrotnym kierunku.

W ocenie składu orzekającego, taka sytuacja w analizowanym przypadku zachodzi. Sporny lokal jest bowiem ostatnim, niewyodrębnionym jeszcze lokalem w budynku a jednocześnie w wyłączny sposób umożliwia właścicielom innych lokali (już wyodrębnionych) dostęp do pomieszczeń przynależnych ( piwnic ) a które - w zależności od sytuacji – mogłyby stanowić również części składowe poszczególnych, wyodrębnionych lokali. Przy takiej zatem konstrukcji architektonicznej budynku sporny lokal nie może uzyskać statusu lokalu samodzielnego, gdyż w jego obrębie znajduje się (obecnie nieczynny) ciąg komunikacyjny, a który winien być dostępny dla właścicieli innych, już wyodrębnionych lokali. Poza tym nie można też zapominać, że całkowite pozbawienie właścicieli tych lokali możliwości dostępu do wyżej wspomnianych piwnic, stawiałoby w istocie rzeczy pod znakiem zapytania, stwierdzoną wcześniej, samodzielność tych lokali.

Z tych powodów zaprezentowana w skardze kasacyjnej wykładania art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali w odniesieniu do samodzielnego lokalu wykorzystywanego zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne, która opierała się tylko na analizie językowej powyższego przepisu nie była w tym wypadku uzasadniona.

Biorąc powyższe pod uwagę, Naczelny Sąd Administracyjny, z mocy art. 184 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji.