Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 293/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2012-08-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1, art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 7, art. 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: par. 3 ust. 1 i 2, par. 4 - par. 8
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bożena Popowska (spr.) Sędziowie WSA Anna Jarosz WSA Tomasz Grossmann Protokolant st.sekr.sąd. Justyna Hołyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 sierpnia 2012 r. sprawy ze skargi M.N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławcze w P. z dnia [...] grudnia 2011 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] sierpnia 2011 r. nr [...]; 2. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz skarżącego M.N. kwotę [...] zł ([...]) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego


UZASADNIENIE

B.-M. Spółka z o.o. z siedzibą w B. wnioskiem z dnia 27 października 2008r. wystąpiła o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wolnostojącego, przewidzianej do realizacji na działce nr [...], ark. [...], obręb M., położonej przy ul. M. [...], w P.

Prezydent Miasta P decyzją z dnia [...] sierpnia 2010 r. nr [...] na podstawie art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1 oraz art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, ze zm. – dalej u.p.z.p.) i na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz. U. z roku 2000, Nr 98, poz. 1071 ze zm. – dalej k.p.a.) -ustalił na rzecz wnioskodawcy warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

W związku z odwołaniem M.N., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. w dniu [...] marca 2011 r. wydało decyzję nr [...] uchylającą zaskarżoną decyzję w całości i przekazującą sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Organ odwoławczy stwierdził, że mapa, na której przeprowadzono analizę funkcji i cech zabudowy oraz zagospodarowania terenu nie jest aktualna, przedstawia bowiem stan na dzień 22 października 2008 r. Ponadto organ I instancji uchybił obowiązkowi sporządzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, spełniającej warunki określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588 – dalej rozporządzenie).

W związku z powyższym, Prezydent Miasta P. decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r. nr [...] ustalił na rzecz wnioskodawcy warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie wolnostojącej przewidzianej do realizacji na działce nr [...], ark. [...], obręb M., położonej przy ul. M. [...], w P. W uzasadnieniu ww. decyzji organ I instancji wskazał, że przeprowadził ponowną analizę stanu faktycznego i prawnego, a także analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na określonym obszarze wyznaczonym wokół terenu, którego dotyczy wniosek zgodnie z rozporządzeniem. Analiza ta wykazała możliwość ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z przepisami rozporządzenia oraz art. 61 ust. 1 u.p.z.p., a tym samym możliwość ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej nieruchomości.

M.N. kwestionując powyższą decyzję złożył odwołanie, zarzucając naruszenie § 4 ust. 4 rozporządzenia poprzez jego nieuzasadnione zastosowanie; § 7 i 8 rozporządzenia poprzez to, że wskazany w zaskarżonej decyzji wskaźnik wielkości wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz opis geometrii dachu nie wynikają z przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Skarżący zarzucił również naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. poprzez wadliwe uzasadnienie zaskarżonej decyzji polegające na niejednoznacznym i niespójnym określeniu obszaru analizowanego w zakresie zabudowy branej pod uwagę przy przeprowadzeniu analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na obszarze objętym wnioskiem. W związku z powyższym, skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. po rozpatrzeniu powyższego odwołania, decyzją z dnia [...] grudnia 2011r. nr [...] utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Organ odwoławczy stwierdził, że decyzja Prezydenta Miasta P. odmawiająca ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji wydana została zgodnie z przepisami k.p.a., u.p.z.p. oraz rozporządzenia. W uzasadnieniu organ II instancji powołał się na treść przepisu art. 59 ust. 1 u.p.z.p., art. 61 ust. 1 i art. 60 ust. 4 u.p.z.p. oraz § 3 ust. 1, § 3 ust. 2, § 4 - § 8, § 9 ust. 1 – 3 rozporządzenia. Odnosząc się do przedmiotowej sprawy, wskazano, że postępowanie organu I instancji było zgodne z przedstawionymi wyżej przepisami.

Do decyzji sporządzono wymagane przez § 9 ust. 1 i 2 rozporządzenia załączniki. Obok części pisemnej analizy w aktach sprawy znajduje się mapa, na której zaznaczono granice terenu objętego wnioskiem i obszar analizowany, podpisana przez osobę upoważnioną do wydania decyzji. Ponadto Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, iż organ I instancji sporządził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu spełniającą warunki określone w rozporządzeniu. Organ przeprowadził taką analizę na obszarze wyznaczonym na mapie zasadniczej zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia - tj. wyznaczonym w odległości równej trzykrotności szerokości frontu tej działki, czyli 114m od granic terenu objętego wnioskiem. W związku z tym,obszar analizowany objął działki położone przy ul. M. nr [...],[...] (oraz działkę nr [...], na której znajduje się budynek nie oddany do użytkowania), ul. H,M, nr [...] i [...] a także liczne działki niezabudowane.

Z przeprowadzonej analizy urbanistycznej w zakresie stanu faktycznego wynika, że na obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa, działki niezabudowane oraz działki użytkowane rolniczo. Tym samym, planowana inwestycja kontynuuje funkcję występującą w obszarze analizowanym. Organ II instancji uznał też, iż zaproponowana we wniosku linia zabudowy w odległości ok. 70m od ul. M. kontynuuje linię zabudowy występującą w obszarze analizowanym. W trakcie sporządzania analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu ustalono bowiem, że budynki mieszkalne znajdujące się w badanym obszarze są zlokalizowane w zróżnicowanej odległości od linii rozgraniczających ulicę, od ok. 20m do ok. 76m, a działki bezpośrednio sąsiadujące z wnioskowaną nieruchomością wzdłuż frontu działki są niezabudowane. Ponadto, uwzględniono specyficzne uwarunkowania miejscowe - ukształtowanie terenu wnioskowanej działki (wyraźny spadek w kierunku południowo-zachodnim przez co wskazane jest lokalizowanie budynku w najwyższym punkcie działki w celu uniknięcia ewentualnego zalania nawalnymi wodami opadów deszczowych) oraz lokalizację przystanku autobusowego w jej bezpośrednim sąsiedztwie (co uzasadnia lokalizowanie zabudowy w głębi działki w celu zapewnienia komfortu zamieszkiwania i wypoczynku). Zdaniem Kolegium, przytoczona argumentacja stanowi wystarczające uzasadnienie zastosowania § 4 ust. 4 rozporządzenia w niniejszej sprawie. Tym samym, podnoszony przez odwołującego zarzut nieuzasadnionego zastosowania tego przepisu w niniejszej sprawie należało uznać za bezpodstawny.

Ponadto, z przeprowadzonej analizy wynika, że w obszarze analizowanym budynki mieszkalne mają głównie 2 kondygnacje nadziemne i wysokość do ok. 9,0m, a tylko jeden budynek ma 1 kondygnację nadziemną, ponadto są one pokryte zarówno dachami płaskimi, jak i stromymi. Planowana inwestycja kontynuuje zatem istniejącą zabudowę także w tym zakresie. Kolegium uznało za nieuzasadniony podnoszony przez odwołującego zarzut dotyczący naruszenia § 7 i 8 rozporządzenia. Wskazany w zaskarżonej decyzji wskaźnik wielkości wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wynika bowiem z części tekstowej, a opis geometrii dachu także z części graficznej przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Odnośnie wskaźnika intensywności zabudowy organ I instancji uznał za zasadne zastosowanie w przypadku wnioskowanej nieruchomości § 5 ust. 2 rozporządzenia, tzn. ustalenia tego wskaźnika w wysokości innej niż wynosi średnia dla obszaru analizowanego (ok. 14%). Uzasadniono to m.in. dużą powierzchnię wnioskowanej działki, co ma wpływ na niższą (ok. 7,1%) niż średnia dla analizowanego terenu wartość wskaźnika intensywności zabudowy. Organ I instancji ustalił także szerokość elewacji frontowej dla wnioskowanej nieruchomości, w przedziale od 14 do 22 m, ponieważ nie wskazano jej we wniosku. W tym zakresie oparł się na przeprowadzonej analizie, z której wynika, iż dla porównywanego obszaru zawiera się ona w granicach od ok. 8,5 do 23m, a średnio wynosi ona ok. 18m (+/- 20%). Organ I instancji uwzględnił zatem w przeprowadzonej analizie urbanistycznej wszystkie wymagane przez przepisy rozporządzenia parametry, cechy i wskaźniki zabudowy oraz zagospodarowania terenu.

W związku z powyższym, zdaniem organu odwoławczego, stwierdzenie organu I instancji, że wnioskowana inwestycja jest zgodna z przepisami art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., należało uznać za uzasadnione. Ponadto organ ten, w zakresie wymagań art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p., wykazał, że teren, na którym planowana jest inwestycja posiada dostęp do drogi publicznej, jego istniejące uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, a teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych oraz, że w sprawie nie mają zastosowania przepisy odrębne. Tym samym, możliwość ustalenia warunków zabudowy w niniejszej sprawie nie budzi zastrzeżeń.

Ponadto Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że zaskarżona decyzja nie narusza art. 107 § 3 k.p.a., zgodnie z którym orzeczenie administracyjne ma zawierać uzasadnienie faktyczne i prawne. Uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać fakty, które organ uznał za udowodnione, dowody, na których się oparł, oraz przyczyny, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Uzasadnienie jako jeden z elementów decyzji winno zatem zawierać ocenę zebranego materiału dowodowego, dokonaną przez organ wykładnię stosowanych w sprawie przepisów prawa oraz ocenę przyjętego stanu faktycznego w świetle wskazanych w nim norm prawa materialnego. Zdaniem Kolegium uzasadnienie zawarte w zaskarżone decyzji spełnia ww. wymogi.

M.N. wniósł skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z. § 4 ust. 4 rozporządzenia; art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 1 rozporządzenia poprzez ujęcie w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu elementów zabudowy nie znajdujących się w obszarze analizowanym wyznaczonym w oparciu o § 3 ust. 2 rozporządzenia, art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z § 7 rozporządzenia poprzez nieprecyzyjne określenie parametru górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki polegające na wyznaczeniu jedynie wartości maksymalnej tego parametru, art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z § 5 rozporządzenia poprzez nieprecyzyjne określenie parametru wielkości powierzchni nowej zabudowy polegające na wyznaczeniu jedynie wartości maksymalnej tego parametru; art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z § 7 i 8 rozporządzenia poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na tym, że wskazany w zaskarżonej decyzji wskaźnik wielkości wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz opis geometrii dachu nie wynikają z przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Skarżący zarzucił również naruszenie przepisów postępowania tj. art. 7, art. 77 i art. 107 § 3 w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez brak rozpatrzenia i odniesienia się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji do podniesionego w odwołaniu zarzutu wskazującego na niejednoznaczne i niespójne określenie obszaru analizowanego w zakresie zabudowy branej pod uwagę przy przeprowadzaniu analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na obszarze objętym wnioskiem. W związku z powyższym skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji w całości.

W uzasadnieniu skargi wskazano, iż przepis § 4 ust. 1 rozporządzenia stanowi zasadę, od której wyjątkowo tylko można odstąpić i zastosować sposób wyznaczania linii zabudowy wskazany w § 4 ust. 4 rozporządzenia. Jeżeli istnieje możliwość ustalenia linii zabudowy na działce, której dotyczy zamierzenie inwestycyjne to zbędne jest poszukiwanie innego sposobu wyznaczenia tej linii (por. Wyrok NSA z 29.11.2007 r. II OSK 1597/06). Podkreśla się także w orzecznictwie, iż przepis § 4 powołanego rozporządzenia został tak skonstruowany, że każdy kolejny jego ustęp stanowi następny etap ustalania linii zabudowy w sytuacji, gdy sytuacja opisana w ustępie poprzednim nie znajduje zastosowania w określonym stanie faktycznym. Wobec tego, jedynie wyjątkowo można od tej zasady odstąpić, stosując sposób wyznaczenia linii zabudowy wskazany w § 4 ust. 4 rozporządzenia. Dopuszczenie wyjątku od zasad kształtowania linii nowej zabudowy, określonych w § 4 ust. 1-3 cytowanego aktu, wymaga jednocześnie szczegółowego uzasadnienia w ustaleniach analizy, w kontekście spełnienia wymogów kształtowanych przepisem art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (zob. np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 28 lutego 2011 r., II SA/Kr 1487/10; wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 29 listopada 2007 r., II OSK 1597/06 oraz z dnia 4 grudnia 2008 r., II OSK 1525/07).

Skarżący wskazał, iż z mapy stanowiącej załącznik graficzny do analizy wynika, że w obszarze analizowanym znajduje się przynajmniej jedna działka sąsiednia w stosunku do działki objętej wnioskiem, pozwalająca na wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy dla działki objętej wnioskiem w sposób określony w § 4 ust. 1 rozporządzenia. Na przedmiotową kwestię zwróciło już uwagę SKO w P. w decyzji uchylającej poprzednio wydaną w niniejszej sprawie decyzję organu I instancji o warunkach zabudowy.

W skardze podniesiono, iż uzasadnienie dla wykazania słuszności zastosowania w niniejszej sprawie § 4 ust. 4 rozporządzenia, jest wadliwe. Uzasadnienie to sprowadza się bowiem jedynie do podania okoliczności związanych z korzystaniem z nieruchomości objętej wnioskiem, powodujących - zdaniem organu - konieczność przejścia od zasadniczego sposobu ustalenia obowiązującej linii zabudowy określonego w § 3 ust 1-3 do sposobu o charakterze wyjątkowym przewidzianym w § 4 ust. 4 rozporządzenia. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji całkowicie pominięto natomiast rozważania dotyczące okoliczności wskazujących czy i dlaczego odstąpienie od ogólnych zasad kształtowania linii nowej zabudowy służy realizacji założenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie wyznaczonym przez przepis art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (por. wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2008 r. II OSK 1525/07). W uzasadnieniu decyzji nie ujawniono, które cechy przestrzenne, których budynków w obszarze analizowanym pozwalały na związanie właśnie z nimi linii nowej zabudowy w aspekcie ustawowej zasady kontynuacji istniejącej zabudowy. Innymi słowy, organy I i II instancji nie wykazały, dlaczego w niniejszej sprawie można zastosować regulację wyjątkową dotyczącą ustalania linii nowej zabudowy z punktu widzenia zasady kontynuacji istniejącej zabudowy, a skupiły się jedynie na wskazaniu okoliczności związanych z wykonywaniem prawa własności na nieruchomości.

Uzasadniając zarzut naruszenia § 3 ust.1 rozporządzenia oraz art. 7, art. 77 i art. 107 § 3 w zw. z art. 140 k.p.a. skarżący podniósł, że w sporządzonej w sprawie analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu zostały uwzględnione elementy zabudowy nie znajdujące się w obszarze analizowanym wyznaczonym w sprawie na podstawie § 3 ust. 2 rozporządzenia. Z części tekstowej analizy wynika, że w obszarze analizowanym znajdują się budynki przy ul. M. [...],[...], przy ul. H. M. [...],[...] oraz liczne działki niezabudowane. Natomiast, przy ustalaniu wskaźników wielkości powierzchni zabudowy oraz szerokości elewacji frontowej oprócz wymienionych budynków został wzięty pod uwagę również budynek położony przy ul. M. dz. [...], przy czym z mapy stanowiącej załącznik do decyzji wynika, iż granica obszaru analizowanego przecina w/w budynek, natomiast go nie obejmuje. W związku z powyższym, pod uwagę przy dokonywaniu analizy wzięto również część zabudowy położonej poza granicami wyznaczonego obszaru. Nie może być wątpliwości, że obszar analizowany stanowi obszar zaznaczony na stosownej mapie w sposób określony w § 3 ust. 2 rozporządzenia. Skarżący podniósł, iż z mapy stanowiącej załącznik do decyzji organu I instancji wynika, iż granica obszaru analizowanego przechodzi mniej więcej w połowie inwestycji zlokalizowanej na działce o numerze [...], pozostawiając część tego budynku poza obszarem analizowanym. Natomiast, z części tekstowej analizy wynika, iż przy wyznaczeniu określonych parametrów nowej zabudowy została wzięta pod uwagę w całości inwestycja zlokalizowana na działce nr [...]. W związku z powyższym, skoro organ tak a nie inaczej określił obszar analizowany, to zasadne jest twierdzenie, że do przeprowadzenia analizy posłużyła także zabudowa położona poza obszarem analizowanym. Nie sposób bowiem prawidłowo wyznaczyć niektóre parametry nowej zabudowy w oparciu jedynie o część budynku (np. geometria dachu, ewentualnie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyk, która powinna być mierzona w ściśle określonym miejscu zabudowy). Skoro zatem organ uznał, iż uwzględnienie zabudowy zlokalizowanej na w/w działce jest konieczne dla prawidłowego wyznaczenia parametrów nowej zabudowy, powinien odpowiednio wyznaczyć obszar analizowany, odstępując od jego minimalnych granic określonych w rozporządzeniu. Wymagałoby to jednak szczegółowego uzasadnienia. Przedstawionego uchybienia organu I instancji nie dostrzegł organ odwoławczy.

Skarżący podkreślił, iż z części tekstowej analizy nie wynika jednoznacznie, czy budynek położony na działce nr [...] został wzięty pod uwagę przy określeniu wszystkich, czy też tylko niektórych parametrów nowej inwestycji. Z części tekstowej analizy wynika bowiem, że przy określaniu wskaźników wielkości powierzchni zabudowy oraz szerokości elewacji frontowej uwzględniony został budynek zlokalizowany na działce nr [...]. Z kolei w odniesieniu do wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz do opisu geometrii dachu wcale nie wymieniono analizowanych budynków. W związku z powyższym, wymyka się jednoznacznemu ustaleniu to, czy budynek położony przy ul. M. dz. [...] brany był przez organ I instancji pod uwagę w odniesieniu do wszystkich parametrów ujętych w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na obszarze objętym wnioskiem oraz czy w ogóle powinien być on brany pod uwagę w tym zakresie. Organ odwoławczy nie dopatrzył się w tym zakresie żadnych nieprawidłowości, a także pominął w uzasadnieniu decyzji rozważania w tym zakresie, choć były one przedmiotem zarzutu przedstawionego w odwołaniu.

Uzasadniając zarzut naruszenia § 5, 7 i 8 rozporządzenia skarżący podniósł, że w decyzji organu I instancji wskaźniki wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz wielkości powierzchni zabudowy zostały określone jedynie w wartości maksymalnej. Takie określenie rzeczonych parametrów nie spełnia warunków przewidzianych w u.p.z.p. oraz rozporządzeniu. Parametry nowej zabudowy określane decyzją o warunkach zabudowy powinny mieć konkretną wielkość. Zachowanie ładu architektonicznego, co jest nadrzędnym celem decyzji o warunkach zabudowy, wymaga bowiem konkretnego określenia wysokości przyszłej inwestycji budowlanej.

Skarżący podniósł, iż z norm rozporządzenia wynika, że określenie warunków zabudowy dla terenu planowanej inwestycji wymaga uprzedniego ustalenia i obliczenia średnich wskaźników dla otoczenia terenu, na podstawie wszystkich wskaźników wyliczonych dla nieruchomości znajdujących się w całym w obszarze analizowanym. Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że wskazane w zaskarżonej decyzji wskaźniki wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz opis geometrii dachu zostały ustalone w sposób wadliwy, gdyż nie wynikają one z przeprowadzonej analizy. Wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu stanowią uzasadnienie rozstrzygnięcia dokonanego w decyzji w sprawie warunków zabudowy dla działki objętej wnioskiem. Wobec czego muszą one w tym zakresie uwzględniać oraz wskazywać konkretny rodzaj zabudowy poszczególnych działek w obszarze analizowanym, a także m.in. wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki, a także opisywać geometrię dachu budynków znajdujących się na każdej z działek położonych w obszarze analizowanym. Analiza powinna wskazywać ww. parametry, a ich określenie powinno wynikać z opisanego w części tekstowej analizy rozumowania, opartego na wyliczeniach matematycznych.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. odpowiadając na skargę, wniosło o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002r., nr 153, poz. 1269) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. 2012r., poz. 270 – dalej P.p.s.a), ogranicza się do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się więc do zbadania czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy, czy zgodnie z art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. dokonano ustalenia stanu faktycznego a dokonana ocena tych ustaleń znajduje oparcie w materiale dowodowym i uzasadnieniu decyzji sporządzonym zgodnie z art. 107 k.p.a., a więc w sposób przekonywujący. Ponadto, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany powołaną podstawą prawną (art. 134 §1 P.p.s.a.).

Mając powyższe na uwadze i uwzględniając fakt, że organ II instancji rozpoznając odwołanie stwierdził, iż decyzja organu I instancji zgodna jest z przepisami prawa materialnego i wydana została przy zachowaniu zasad postępowania administracyjnego, zasadniczą kwestią w przedmiotowej sprawie jest ocena decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wolnostojącego, przewidzianej do realizacji na działce nr [...], ark. [...], obręb M., położonej przy ul. M. [...], w P.

Sąd stwierdza, że organ odwoławczy prawidłowo ustalił stan prawny w oparciu o przepisy u.p.z.p., a także przepisy rozporządzenia. Zgodnie bowiem z art. 59 ust. 1 u.p.z.p., zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Zgodnie z art. 60 ust. 1 u.p.z.p., decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 u.p.z.p. i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Natomiast sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Warunki, jakie powinien spełnić wnioskodawca celem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy zostały określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Z kolei elementy składowe, jakie powinna zawierać analizowana decyzja wymienione zostały przez ustawodawcę w art. 54 u.p.z.p., stosowanym odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy na podstawie art. 64 ust. 1 u.p.z.p. Pierwszym z elementów jest określenie w decyzji rodzaju planowanego przedsięwzięcia (art. 54 pkt 1 u.p.z.p.) przez określenie typu zamierzenia inwestycyjnego objętego ustaleniem warunków i zasad zabudowy terenu. Jako drugi rodzaj składników ustawodawca wymienił w art. 54 pkt 2 u.p.z.p. szczegółowe warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy na potrzeby planowanej inwestycji. Trzecim elementem pozostaje konieczność wyznaczenia w decyzji linii rozgraniczających teren inwestycji na mapie w odpowiedniej skali (art. 54 pkt 3 u.p.z.p.). Z kolei szczegółowy sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został określony w rozporządzeniu. Braki w treści decyzji w zakresie elementów wskazanych w art. 54 u.p.z.p. stanowią naruszenie prawa.

W skardze zarzucono przede wszystkim naruszenie konkretnie wskazanych przepisów rozporządzenia, stąd też głównie ich analiza będzie podstawą oceny zaskarżonej decyzji i decyzji organu I instancji. W pierwszej kolejności dotyczy ona wyznaczenia obszaru analizowanego.

Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.zp.p. Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia, obszar analizowany wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki. Jak wynika z tego przepisu, wskazuje on na minimalne odległości granic obszaru analizowanego od działki objętej wnioskiem. Norma ta nie określa natomiast odległości maksymalnej. Jednak wyznaczając granicę maksymalną, organ winien kierować się zasadą ładu przestrzennego, pod kątem wymogów nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Powyższe wynika z ratio legis art. 61 u.p.z.p., na podstawie którego wydano rozporządzenie (na temat ratio legis art. 61 u.p.z.p. zob. red. Z. Niewiadomski, Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, C. H. Beck, 6 wydanie, 2011 r., s. 511 – 512). O ile zatem można zaakceptować wykreślenie granic obszaru analizowanego w taki sposób, że obejmuje on jedynie część działek, to nie można zaakceptować wyznaczenia granic obszaru analizowanego w taki sposób jak w niniejszej sprawie, tj., że "przecina" on budynek znajdujący się na działce [...] , oraz "przecina" działkę nr [...], pozostawiając część zabudowaną poza wyznaczoną granicą (por. wyrok WSA z dnia 21.02.2011 r., sygn. akt II SA/GL 1172/10, cbois.nsa.gov.pl). Przy czym, jak wynika ze sporządzonej analizy, organ I instancji uwzględnił zabudowę znajdującą się na działce [...], ustalając niektóre parametry (nie wszystkie, na co trafnie zwrócił uwagę Skarżący), natomiast nie odniósł się w ogóle do kwestii zabudowy na działce nr [...]. Takie niejednolite potraktowanie zabudowy na działkach objętych częściowo obszarem analizy wykazuje cechy dowolności.

W tym miejscu należy wskazać, iż sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej dokonywane jest przez uprawniony podmiot, ale na właściwym organie spoczywa - wynikający z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. - obowiązek dokonania jej oceny pod kątem zgodności z przepisami prawa, a także wskazań wiedzy, doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania, dokładnie w taki sam sposób, w jaki ocenić należy każdy dowód z opinii biegłego (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 15 kwietnia 2010 r., sygn. II SA/Kr 49/10, publ. Lex nr 577117).

Zdaniem Sądu w składzie orzekającym w niniejszej sprawie, organ I instancji nie zadośćuczynił w/w obowiązkowi i recypował do swojej decyzji wady, jakimi była obciążona analiza przeprowadzona w niniejszej sprawie, począwszy od wyznaczenia obszaru analizy. Obowiązki wynikające z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. obciążają przy tym również organ II instancji, który w niniejszej sprawie także nie dokonał wnikliwej oceny analizy urbanistyczno-architektonicznej pod kątem zgodności z przepisami prawa i tym samym nie wyeliminował uchybień Prezydenta Miasta Poznania, które wskazane były przez skarżącego już na etapie wnoszenia odwołania.

Zaznaczyć także należy, iż skoro prawodawca ustalił, że wyniki analizy stanową załącznik do decyzji, to treść tego dokumentu powinna odzwierciedlać jasno i czytelnie te efekty (wyniki) przeprowadzonej analizy, które mają istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Zawarte w nim informacje mają też potwierdzać, że organy nie działały dowolnie, lecz w granicach prawa, a ponadto stanowią istotny element wyjaśniający i uzasadniający podstawowe motywy rozstrzygnięcia, nie tylko dla stron postępowania, ale również dla kontroli instancyjnej i sądowej.

Przeprowadzona w sprawie analiza urbanistyczna powinna stanowić podstawę ustalenia parametrów nowej zabudowy określonych w § 4-8 powoływanego rozporządzenia to jest:

- obowiązującą linię zabudowy (§ 4),

- wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki (§ 5),

- szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki (§ 6),

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (§ 7),

- geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) (§ 8).

Jak wskazuje się w doktrynie, cechy, do których trzeba dostosować nową zabudowę, zostały w sposób szczegółowy prawnie uregulowane, pozostawiając małe pole manewru inwestorowi i wiążąc organy wydające decyzje (red. Z. Niewiadomski, Planowanie ..., j. w. s. 520-521).

W nawiązaniu do wymogów wskazanych w rozporządzeniu, w skardze, podobnie jak w odwołaniu, akcentuje się przede wszystkim odejście w analizie od wytyczenia linii zabudowy zgodnie z zasadą sąsiedztwa.

Należy przypomnieć, że ustalając linie zabudowy, autor analizy stwierdził, że budynki mieszkalne są zlokalizowane w zróżnicowanej odległości od linii rozgraniczających ulicę – od około 20 m do 76 m (powyższe dane zostały naniesione na część graficzną wyników analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, stanowiącą załącznik nr 3 do decyzji o warunkach zabudowy).

W świetle przepisów rozporządzenia, obowiązująca linia zabudowy winna być w pierwszej kolejności wyznaczana według zasad ściśle określonych w § 4 ust. 1-3 rozporządzenia, to jest poprzez nawiązanie do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, przy czym może być ona wyznaczona w inny sposób (§ 4 ust. 4 ), z tym że może to nastąpić jako wyjątek od zasady, jeżeli na przyjęcie, iż może to mieć miejsce w danej sprawie, wskazują wyniki analizy urbanistycznej. Wystąpienie tych przesłanek organ powinien ustalić zgodnie z art. 7 k.p.a., a w decyzji uzasadnić powód odstąpienia od podstawowego sposobu ustalania tegoż parametru poprzez wskazanie na spełnienie przesłanek odstąpienia. Pominięcie zasady sąsiedztwa może mieć miejsce jedynie w sytuacji, gdy przemawiają za tym konkretne wymagania ładu przestrzennego, czy inne normatywne przesłanki. Szczegółowe uzasadnienie w tym względzie musi zawierać uzasadnienie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy (por. wyroki Naczelnego Sądu administracyjnego w Warszawie z dnia 12 marca 2009 r., sygn. II OSK 359/08, z dnia 4 grudnia 2008 r., sygn. II OSK 1525/07 dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, także A. Plucińska-Filipowicz, Komentarz do § 7 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, publ. Lex).

W kwestii przyjętego w niniejszej sprawie sposobu wyznaczenia linii zabudowy, Skarżący twierdzi, że organy nie uzasadniły rezygnacji z wyznaczenia w/w linii jako przedłużenia istniejącej linii zabudowy na działkach sąsiednich, konkretnie – na najbliższej (po tej samej stronie drogi) działce nr [...]. Zdaniem Skarżącego, organy wskazały jedynie na okoliczności związane z korzystaniem z nieruchomości przez wnioskodawcę, natomiast pominęły rozważania, czy odstąpienie od zasady wyznaczania linii zabudowy "(...) służy realizacji założenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie wyznaczonym przez przepis art. 61 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (...)". Należy przypomnieć, że w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, odstąpienie od kierowania się zasadą sąsiedztwa uzasadniono ukształtowaniem terenu działki, tj. jej spadkiem, co może powodować zalewanie nawalnymi wodami opadów deszczowych, oraz usytuowaniem przystanku autobusowego w jej bezpośrednim sąsiedztwie. Powyższą argumentację powtórzył organ odwoławczy, nie odnosząc się do stwierdzeń odwołania, wskazujących m. in. na to, że groźba zalewania przedmiotowej działki nie została w żaden sposób udokumentowana.

Odnosząc się do spornej kwestii wyznaczenia linii zabudowy na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia, zgodzić się należy ze Skarżącym, że zastosowanie tego przepisu w niniejszej sprawie nie wynika z analizy, jak wymaga tego wskazany przepis. Nie znaczy to, że orzekający Sąd nie dostrzega powodów, dla których organ zdecydował się skorzystać z rozwiązania zawartego w wymienionym przepisie. Oczywistym jest, że nie bez znaczenia dla komfortu zamieszkania pozostaje fakt usytuowania przystanku autobusowego w bezpośrednim sąsiedztwie, jak i groźba zalewania nawalnymi wodami opadowymi. Rzecz jednak w tym, że nie wiadomo, czy i gdzie usytuowany jest ów przystanek autobusowy, oraz nie wskazano na źródło informacji o możliwości zalewania przedmiotowego gruntu. Orzekający Sąd bierze pod uwagę zasadę, żeby ustalać warunki zabudowy zgodnie z wnioskiem, jeżeli nie jest to sprzeczne z przepisami Powyższe wynika zasady ogólnej planowania i zagospodarowania przestrzennego, jaką jest wolność zagospodarowania terenu, w tym zabudowy, deklarowana w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. (zob. m. in. red. Z. Niewiadomski, Planowanie..., j. w., s. 512). Jednak, odstąpienie od reguły wyznaczenia linii zabudowy z uwzględnieniem zasady sąsiedztwa, nie powinno oznaczać zupełnego abstrahowania od linii zabudowy na działkach w najbliższym sąsiedztwie dostępnych z tej samej drogi publicznej; chyba, że nie godzi to w harmonijne ukształtowanie przestrzeni (ład przestrzenny , który, jak wskazywano, stanowi ratio legis art. 61 u.p.z.p. jak i cel decyzji ustalającej warunki zabudowy). W tym kontekście Sąd zauważa, że na działce sąsiadującej z działką wnioskodawcy – nr [...] (dzieli je działka niezabudowana nr [...]) usytuowany jest budynek mieszkalny w odległości 38 m od drogi publicznej – ul. M. Różnica w odległościach obu działek od drogi publicznej (linię zabudowy dla przedmiotowej działki ustalono na 70 m) jest znacząca. W przyszłości może powstać problem z wyznaczeniem linii zabudowy dla budynku na działce nr [...]. Nadto, w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowej działki –po stronie przeciwległej do frontowej, na działce nr [...] usytuowany jest budynek w niewielkiej odległości od granicy z przedmiotową działką Uwzględniając powyższe oraz możliwość swobodnego wyboru miejsca inwestycji przez inwestora, zgodnie z powszechnym rozumieniem linii zabudowy (wyznaczenie linii zabudowy oznacza wytyczenie w tym zakresie potencjalnego terenu inwestycji, stanowiącego część nieruchomości inwestora, znajdującą się po przeciwnej stronie linii zabudowy, niż pas drogowy; prawem inwestora jest natomiast wybór miejsca planowanej inwestycji na tym terenie; zob. wyrok NSA z 09.09.2010 r., sygn.. akt II OSK 1311/09, Lex nr 746463 oraz wyrok WSA z 16.02.2011 r., sygn.. akt IV SA/Po 1004/10, Lex nr 995376), można mieć wątpliwości co do możliwości zachowania akcentowanego tu ładu przestrzennego. Przypomnijmy, przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p ma na celu powstrzymanie zabudowy niedającej się pogodzić z zabudową już istniejącą oraz nałożenie na inwestora warunku w postaci konieczności dostosowania nowej zabudowy do cech urbanistycznych zabudowy zastanej (zob. red. Z. Niewiadomski, Planowanie..., j. w. s. 519).

Podsumowując powyższe uwagi, niemożność wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy według zasady sąsiedztwa może wynikać jedynie z istotnych przyczyn i zawsze musi być szczegółowo i logicznie uzasadniona tak w decyzji organu administracji, jak i w analizie urbanistyczno-architektonicznej (por. wyrok WSA z 23.11.2009 r., sygn.. akt II SA/Kr 1359/09, Lex nr 589159). Orzekający Sąd stwierdza na podstawie zebranej dokumentacji i przeprowadzonej analizy, że organy nie uzasadniły w sposób przekonywujący konieczność odstąpienia od reguły wyznaczenia linii zabudowy zgodnie z przepisami § 4 ust. 1 rozporządzenia.

Przechodząc do oceny decyzji organu I instancji pod kątem spełnienia wymogów określonych w § 5 do § 8 rozporządzenia, nie sposób nie ocenić analizy z dnia 26 lipca 2011 r., dotyczącej cech urbanistycznych zabudowy zastanej.

Jak wynika z w/w analizy urbanistycznej, uprawniony podmiot dokonał przeglądu znajdującej się na obszarze analizowanym zabudowy mieszkaniowej, wskazując bądź to na szczegółowe dane poszczególnych budynków; dotyczy to powierzchni zabudowy i szerokości elewacji frontowej wraz z uśrednionymi wynikami, bądź podając ogólne parametry budynków, dotyczy to: wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu w tym obszarze. Jedynie ten pierwszy sposób jest prawidłowy. Niezastosowanie go w całym zakresie analizy jest tym bardziej niezrozumiałe, że w niniejszej sprawie w obszarze analizowanym znajduje się niewiele budynków. Sąd zauważa, że wskazanie wyników analizy w postaci uogólnionych parametrów, bez wskazania wielkości parametrów na poszczególnych działkach, nie pozwala na ocenę prawidłowości ich ustalenia. Przekłada się to także na ocenę decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.

W nawiązaniu do powyższego należy zauważyć, że przepisy § 4 do § 7 rozporządzenia "przyznają zwiększoną moc sprawczą konkretnej analizie, co oznacza, że ustalenia zawarte w analizie mogą być odmienne niż ustalenia poczynione w myśl ust. 1." (zob. wyrok NSA z dnia 28.07.2011 r., sygn. akt II OSK 1955/10, Lex nr 1083627). Przez konkretną analizę rozumie się w orzecznictwie także wyznaczenie parametru "od – do", bowiem takie wyznaczenie nie pozwala na przekroczenie – na etapie projektowania i zatwierdzenia projektu budowlanego – konkretnych wymiarów, wskazanych w wynikach analizy mających odniesienie w specyfice konkretnego obszaru analizowanego (zob. wyrok NSA z dnia 28.07.2011, j. w. oraz wyrok WSA z dnia 17.05.2011 r., sygn. akt II SA/Po 71/11, Lex nr 798207).

Powołując się na powyższy pogląd, orzekający Sąd jest zdania, że szerokość elewacji frontowej: min. 14m – max. 22 m została w decyzji ustalona prawidłowo, tj. zgodnie z wymogiem określonym w § 6 ust. 1 rozporządzenia. Zdaniem Sądu, również ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wskazujące na maksymalnie dwie kondygnacje nadziemne, do 9 m w najwyższym punkcie, nie uchybia regułom ujętym w § 7 ust. 1 rozporządzenia. Skoro bowiem maksymalną wysokość w w/w zakresie ustala się na dwie kondygnacje nadziemne, tzn., że minimalną wysokością jest jedna kondygnacja.

W ocenie Sądu, bezzasadnym jest zarzut dotyczący określenia maksymalnej powierzchni zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Z treści powyższego przepisu nie wynika, aby powyższy wskaźnik musiał mieć konkretną wartość, tym bardziej, że występując o warunki zabudowy nie jest konieczne dysponowanie konkretnym projektem budowlanym. Wskazanie konkretnej wartości mogłoby w sposób nieuzasadniony ograniczać uprawnienia właścicielskie.

Za wadliwą uznać należy natomiast przeprowadzoną analizę w części dotyczącej geometrii dachu. Zgodnie z §8 rozporządzenia, geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W sporządzonej analizie w części dotyczącej geometrii dachu organ wskazał, iż w obszarze analizowanym budynki przykryte są dachami stromymi i płaskimi. Organ nie podaje jednak danych określonych w § 8 rozporządzenia dla dachów znajdujących się na budynkach w obszarze analizowanym. Wskazać przy tym należy, iż danych dotyczących wysokości głównej kalenicy a także jej kierunku w stosunku do frontu działki odnośnie budynku mieszkalnego przewidzianego do realizacji na działce nr [...], ark. [...], obręb M., położonego przy ul. M. [...] w P, nie określa również wydana przez organ I instancji decyzja w sprawie warunków zabudowy, co stanowi naruszenie §8 rozporządzenia (por. wyrok NSA z dnia 15.04.2011 r., sygn. akt II OSK 679/10, cbois. gov. nsa.pl).

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy, organ I instancji winien zlecić wykonanie nowej analizy urbanistycznej, zawierającej analizę wszystkich cech zabudowy i zagospodarowania w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ winien też mieć na względzie, iż wszelkie odstępstwa od wyznaczenia parametrów dla planowanej inwestycji na zasadach ogólnych muszą wynikać z przeprowadzonej analizy i być szeroko umotywowane. Wyniki przeprowadzonego postępowania organ winien uzewnętrznić w uzasadnieniu wydanej decyzji sporządzonym zgodnie z wymogami określonymi w art. 107 § 3 k.p.a. i zawierającym odniesienie do wszystkich podnoszonych przez strony argumentów. W nawiązaniu do w/w wytycznych wyjaśnić należy, że Sąd uchylił obie decyzje ze względu na specyfikę postępowania lokalizacyjnego, silnie akcentowanej w orzecznictwie sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 09.11.2011r., sygn.. akt II OSK 1582/10, CBOSA, wyrok WSA z 29.03.2012 r., sygn.. akt IV SA/Po 86/12). Chodzi m. in. o sporządzenie projektu decyzji przez osobę dysponującą szczególnymi kwalifikacjami, poddanie projektu uzgodnieniom, i.t.d.

Wskazane wyżej uchybienia prowadzą do wniosku, iż braki jakimi obciążona jest przeprowadzona analiza oraz braki w uzasadnieniach decyzji organów obu instancji stanowią naruszenia wyżej wymienionych przepisów kodeksu postępowania administracyjnego (art. 80 i 7 k.p.a. oraz 107 § 3 k.p.a.) oraz przepisów prawa materialnego (at. 61 u.p.z.p. oraz przepisów rozporządzenia) i w związku z tym Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 134 § 1 i art. 135 P.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną przez nią w mocy decyzję organu I instancji. O wykonalności zaskarżonej decyzji Sąd rozstrzygnął w punkcie 2 na podstawie art. 152 P.p.s.a. O zwrocie kosztów sądowych orzeczono w punkcie 3 sentencji na podstawie art. 200 P.p.s.a.

ja