Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 430/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2012-08-01 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 9s  ust. 3 i 3a,  art. 9x  ust. 4,  art. 9y  ust. 1, 2, 3
journal: Dz.U. 2007 nr 16 poz 94
law: Ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym - tekst jednolity.
article: art. 35,  art. 7, 8, 11, 77, 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 134,  art. 154
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Boniecka – Płaczkowska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Maria Tarnowska Sędzia WSA Dariusz Pirogowicz Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 sierpnia 2012 r. sprawy ze skargi F.M. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] lutego 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] lutego 2012 r. nr [...] Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, po rozpatrzeniu odwołania F.M. od decyzji Wojewody [...] z [...] sierpnia 2011 r., nr [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania

w wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa

w użytkowanie wieczyste P. [...] S.A. nieruchomości położonej w obrębie [...], gmina R., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha (KW nr [...]), przeznaczonej pod przebudowę i rozbudowę linii kolejowej [...] na odcinku od km [...] do [...] przewidzianym do sterowania z [...] z budową dwupoziomowego skrzyżowania drogi z torami kolejowymi- wiaduktu kolejowego w km [...] oraz zobowiązaniu P. [...] S.A. do wypłaty tak ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia,

w którym ww. decyzja stanie się ostateczna, utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] sierpnia 2011 r.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że nieruchomość położona

w obrębie [...], gmina R., oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...]ha, decyzją Wojewody [...] z [...] marca 2010 r. nr [...], o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej, zmienioną decyzją Ministra Infrastruktury z [...] lutego 2011 r.,

nr [...], została przeznaczona pod przebudowę i rozbudowę linii kolejowej [...] na odcinku od km [...] do [...] przewidzianym do sterowania z [...] z budową dwupoziomowego skrzyżowania drogi z torami kolejowymi - wiaduktu kolejowego w km [...].

Pismem z 25 kwietnia 2010 r. P. [...] S.A. poinformowała Wojewodę [...], że w ciągu dwóch miesięcy od dnia, kiedy decyzja lokalizacyjna stała się ostateczna nie doszło do porozumienia w sprawie wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość.

W związku z powyższym Wojewoda [...] pismem z 11 maja 2011r. zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za grunt przejęty z mocy prawa przez Skarb Państwa.

Decyzją z [...] sierpnia 2011 r., nr [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz F.M. w kwocie [...] zł, za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa w użytkowanie wieczyste P. [...] S.A. nieruchomości położonej w obrębie [...], gmina R., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha (KW nr [...]) oraz zobowiązał P. [...] S.A. do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym ww. decyzja stanie się ostateczna.

Od decyzji tej odwołanie złożyła F.M. podnosząc, że nieruchomość przejęta pod inwestycję celu publicznego została oszacowana zbyt nisko. Zdaniem skarżącej nieruchomość ta powinna być wyceniona podobnie jak nieruchomości przejmowane pod poszerzenie dróg gminnych oraz powinno się uwzględniać utratę premii zalesieniowej przez okres 15 lat wraz z odsetkami od momentu przejęcia gruntu. Skarżąca wskazała też, że w wyniku prac modernizacyjnych zniszczono drzewko, a usytuowanie słupa energetycznego na działce zalesionej spowoduje konieczność usunięcia drzew wokół linii energetycznej. Odwołanie to zostało uzupełnione pismami z dnia 14 listopada 2011 r. i z dnia 30 stycznia 2012 r.

Po rozpatrzeniu odwołania, mając na uwadze, że zgodnie z rozporządzeniem Prezesa Rady Ministrów z dnia 18 listopada 2011 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej (Dz. U. Nr 248, poz. 1494), właściwym w sprawie jest Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, organ wskazał, że zgodnie z art. 9s ust. 3 ustawy z 28 marca 2003 r.

o transporcie kolejowym (Dz. U. z 2007 r. Nr 16, poz. 94 ze zm.) nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren, o których mowa w ust. 2, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej stała się ostateczna.

Art. 9 ust. 3a tej ustawy stanowi, że jeżeli na nieruchomości, o której mowa w

ust. 3 lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, z dniem w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej stała się ostateczna, prawa te wygasają.

Zgodnie z art. 9y ust. 1 ustawy o transporcie kolejowym za nieruchomości oraz ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości, o których mowa w art. 9s ust. 3 i 3a oraz art. 9x ust. 4 przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między P. [...] S.A. a dotychczasowym właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości,

a także osobą, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości.

Natomiast art. 9y ust. 2 stanowi, że jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia,

w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej stała się ostateczna, nie dojdzie do uzgodnienia, o którym mowa w ust. 1, wysokość odszkodowania ustala wojewoda

w drodze decyzji, w terminie 30 dni od dnia wszczęcia postępowania.

Stosownie do art. 9y ust. 3 ustawy o transporcie kolejowym wysokość odszkodowania, o którym mowa w ust. 1 i 2, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

Organ odwoławczy wyjaśnił, że zgodnie z art. 134 ust. 1-4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie

z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego

z tego przeznaczenia.

W myśl z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cenach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie terenu ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast w przypadku braku studium lub decyzji o warunkach zabudowy, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 2 i 3 tej ustawy).

Minister wyjaśnił, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie [...], gmina R., stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego J.K. w dniu 19 lipca 2011 r.

Organ odwoławczy wskazał, że aby dokonać analizy poprawności sporządzenia operatu należy uwzględnić, że 26 sierpnia 2011 r. weszło w życie rozporządzenie Rady Ministrów z 14 lipca 2011 r., zmieniające rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzaniu operatu szacunkowego (Dz. U. z 2011 r. Nr 165, poz. 985).

Rozporządzenie z 14 lipca 2011 r. nie zawiera przepisów przejściowych (intertemporalnych) dotyczących spraw wszczętych pod rządami starego rozporządzenia i dotychczas niezakończonych. Brak przepisów przejściowych powoduje, że od 26 sierpnia 2011 r. we wszystkich sprawach związanych z ustaleniem odszkodowania za nieruchomości przejęte na cele drogowe, niezależnie od daty wszczęcia postępowania, obowiązują tylko nowe przepisy.

Powyższe oznacza, że operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję kolejową powinien odpowiadać znowelizowanej treści przepisu § 37 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zgodnie z którym przepisy § 36 ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod linie kolejowe, a w szczególności przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa pod linie kolejowe, o którym mowa w art. 9y ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym.

Organ II instancji wyjaśnił, że zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r.

Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania.

W myśl § 36 ust. 2 tego rozporządzenia w przypadku gdy dane z lokalnego

i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się

w podejściu kosztowym.

Natomiast zgodnie z § 36 ust. 3 rozporządzenia w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości

1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50 %.

Stosownie zaś do § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Minister wskazał, że autorka operatu szacunkowego ustaliła, iż działka nr [...],

z której została wydzielona działka nr [...] będąca przedmiotem wyceny, nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie zaś ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy R. zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy w R. nr [...] z dnia [...] czerwca

1998 r. przedmiotowa działka oznaczona była jako tereny rolne.

Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

W myśl przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia z 21 września 2004 r. przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia z dnia

21 września 2004 r.).

Organ wskazał, że działka nr [...] stanowiła grunt niezabudowany, użytkowany rolniczo, porośnięty roślinnością trawiastą.

Szacując działkę nr [...] biegła analizą objęła, w związku z brakiem transakcji nieruchomości nabywanymi na cele budowy/rozbudowy linii kolejowych, transakcje gruntami niezabudowanymi o przeznaczeniu rolnym, położone na rynku lokalnym gminy R., zawartymi od IV kwartału 2009 r. do 2011 r.

Po wyeliminowaniu cen, które znacząco odbiegały od cen średnich, ustalono przedział cenowy na poziomie od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, uzależniony od położenia nieruchomości, wielkości powierzchni gruntu, bonitacji i zdolności produkcyjnej gleby oraz innych cech wpływających na wartość (kształtu działki, ukształtowania terenu, warunków wodnych oraz występowaniem obiektów utrudniających agrotechnikę).

Biegła wartość 1 m2 przedmiotowej nieruchomości określiła na kwotę [...] zł. Jednocześnie zwiększono otrzymaną wartość o 50%.

Ponadto w piśmie z dnia 1 grudnia 2011 r. biegła wyjaśniła, że wartość szacowanej nieruchomości określona została dla alternatywnego sposobu użytkowania jako grunt inwestycyjny przeznaczony na cele rozbudowy linii, a więc z zastosowaniem na dzień wyceny, tj. 19 lipca 2011 r., ustawowo określonego zwiększenia wartości gruntu, z którego została wydzielona wyceniona działka w wysokości 50% zgodnie z

§ 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. Jednocześnie w przedmiotowym piśmie wskazano, że zwiększenia dokonano po uprzednim przeprowadzeniu analizy średnich cen transakcyjnych gruntów rolnych na rynku krajowym. W wyniku analizy transakcji sprzedaży biegła ustaliła, iż średnie ceny gruntów niezabudowanych nabywanych pod budowę/rozbudowę linii kolejowych na badanym rynku są przeciętnie o 90% wyższe niż średnie ceny gruntów rolnych niezabudowanych. Wobec powyższego zastosowanie ustawowego 50% zwiększenia wartości gruntu, z którego wydzielona została wyceniona działka nr [...] ma uzasadnienie w warunkach rynkowych. Rzeczoznawca majątkowy stwierdziła też, że zastosowany sposób wyceny działki nr [...] zgodny jest z obowiązującym do dnia

26 sierpnia 2011 r. § 36 pkt 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. jest także zgodny z aktualnie obowiązującym § 36 ust. 3 rozporządzenia.

W ocenie organu analiza operatu szacunkowego w konfrontacji z nowym brzmieniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. pozwala stwierdzić, że sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiają dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania.

Odnosząc się zaś do zarzutów skarżącej, dotyczących poniesionych strat

w wyniku prac modernizacyjnych przy linii kolejowej organ wyjaśnił, że kwestie związane z uzyskaniem odszkodowania za szkody powstałe na skutek aktualnie przeprowadzonych prac modernizacyjnych inwestycji kolejowej mogą być dochodzone jedynie na drodze postępowania cywilnego.

Minister wskazał, że obowiązujące przepisy przewidują ustalenie w drodze decyzji odszkodowania odpowiadającego wartości nabytego prawa własności lub użytkowania wieczystego. Ustawa z 10 kwietnia 2003 r. wyraźnie wskazuje, iż odszkodowanie należy się za nieruchomość rozumianą jako grunt wraz z jego częściami składowymi. Organ podkreślił, że odszkodowanie ustala się według wartości nieruchomości, a nie szkody, jaką poniesie skarżący wskutek utraty tej nieruchomości. Ustawa o gospodarce nieruchomościami odnosi się do wartości nieruchomości, a nie szkód, jakie poniosą ewentualnie dotychczasowi właściciele nieruchomości. Tym samym ewentualna szkoda, na którą powołują się skarżąca w postaci utraty premii zalesieniowej nie mogła być zdaniem organu objęta ani operatem szacunkowym, ani decyzją odszkodowawczą.

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w Warszawie złożyła F.M. Wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu skargi podniosła, że Wojewoda przekroczył miesięczny termin do wydania decyzji, naruszając przepis art. 35 kpa.

Wskazała, że w pierwszym operacie sporządzonym dla potrzeb niniejszego postępowania rzeczoznawca wyceniała wartość działki na kwotę [...] zł, a dopiero na skutek sprzeciwu P. [...] S.A. operat został zmieniony i ustalono odszkodowanie na kwotę [...] zł. Skarżąca zakwestionowała wysokość odszkodowania, które w jej ocenie, jest znacznie zaniżone oraz nie uwzględnia tego, iż działka jest zalesiona, że wydała ona nieruchomość w 2010 r., wobec czego należą jej się odsetki za zwłokę oraz że w trakcie prowadzenia robót uszkodzony został drzewostan.

Wskazała również, że w toku postępowania domagała się ustanowienia służebności gruntowej wokół linii wysokiego napięcia, gdyż wokół linii znajdują się drzewa, co może doprowadzić do zwarcia przewodów i spowodować pożaru lasu.

Skarżąca wskazując na przepisy art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu szacunkowego podniosła, że obowiązkiem rzeczoznawcy było zbadanie, czy przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia powoduje wzrost jej wartości, bowiem od tego zależy, zastosowanie odpowiedniego sposobu wyceny.

Skarżąca zarzuciła, że rzeczoznawca nie uwzględniła, że na terenie województwa [...] Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad wypłaca odszkodowania w kwotach od [...] do [...] zł za 1 m2.

Wskazała również, że w dacie wydania decyzji przez organ I instancji obowiązywały przepisy rozporządzenia sprzed nowelizacji, wobec czego organ odwoławczy powinien dokonać kontroli decyzji Wojewody stosując wówczas obowiązujące prawo. Ponadto z operatu nie wynika, że transakcje były zawarte "dobrowolnie", a działki przyjęte do porównania podobne do wycenianej.

Odpowiadając na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna. Organy obydwu instancji prawidłowo zastosowały przepisy prawa materialnego i procesowego.

Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi - zgodnie z treścią

art. 9y ust. 3 ustawy z 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym - wartość nieruchomości według stanu w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Odszkodowanie jest ustalane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości.

W niniejszej sprawie wysokość odszkodowania ustalono z uwzględnieniem operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego J.K. Rzeczoznawca w operacie zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Zastosowana metoda i podejście są prawnie dopuszczalne. Otóż wyłącznie rzeczoznawca, w granicach obowiązującego prawa, decyduje o wyborze podejścia

i metody oraz o doborze nieruchomości do porównania.

Stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Z kolei przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się

w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4).

Rzeczoznawca nie naruszyła wyżej wskazanych przepisów rozporządzenia.

W operacie szacunkowym wskazano, że na analizowanym rynku lokalnym (a także na regionalnym), brak było transakcji sprzedaży gruntów przeznaczonych pod budowę lub rozbudowę linii kolejowych, wobec czego rzeczoznawca określiła wartość gruntu stosując przepis § 37 i § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (w brzmieniu obowiązującym na datę sporządzania operatu i wydania decyzji przez organ I instancji). Zgodnie z treścią § 37 powyższego rozporządzenia przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod linie kolejowe stosuje się odpowiednio przepisy § 36 ust. 1 i 2 tego rozporządzenia. Natomiast § 36 ust. 1 stanowił, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Zgodnie

z przepisem § 36 ust.1 pkt 1 rozporządzenia w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący: wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %.

Przedmiotowa nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Natomiast według obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy R., zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy R. z [...] czerwca 1998 r. działka skarżącej położona była na terenie rolnym. Wobec tego zgodnie z treścią § 36 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia do wyceny należy brać pod uwagę grunty, z których wydzielono działkę, a więc grunty rolne. Działka jest niezabudowana.

Z operatu wynika, że przy określeniu wartości przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca wzięła pod uwagę 15 transakcji nieruchomości podobnych - niezabudowanych stanowiących tereny rolne na rynku lokalnym gminy R., z lat 2009- 2011. Na podstawie tych transakcji, po ustaleniu cech wpływających na wartość działki i stosując wskaźniki korygujące, ustalono cenę za 1 m2 na kwotę [...] zł., zwiększając ją o 50 % - zgodnie z treścią § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia. Czyni to niezasadnym zarzut skargi, że rzeczoznawca nie zbadała, czy przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia powoduje wzrost jej wartości.

W ocenie Sądu podejście i metoda przyjęta za podstawę wyceny nie budzi wątpliwości, a operat jest zgodny z właściwymi przepisami rozporządzenia, które miały w sprawie zastosowanie.

Skoro bowiem na rynku lokalnym nie dokonywano transakcji sprzedaży nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod linie kolejowe konieczne było zastosowanie przez rzeczoznawcę § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia (w brzmieniu sprzed nowelizacji).

Nie można podzielić zarzutów skargi, że nieruchomości przyjęte do porównania nie są podobne. Kryterium podobieństwa obejmuje m.in. atrakcyjność lokalizacji

i położenia, uzbrojenie oraz dostęp do drogi, sąsiedztwo i otoczenie, możliwość alternatywnego wykorzystania. Wszystkie te cechy decydują o tym, czy nieruchomości są do siebie podobne. Jak wynika z treści operatu rzeczoznawca oceniła transakcje pod względem wiarygodności ich zawarcia, mając na uwadze położenie nieruchomości, wielkość powierzchni gruntu, bonitacji i zdolności produkcyjnej gleby oraz innych cech wpływających na wartość tj. kształt działki, ukształtowanie terenu, warunki wodne panujące na gruncie. Wobec tego zarzut skargi, że z operatu nie wynikają warunki transakcji oraz że nieruchomości przyjęte do porównań nie są podobne jest niezasadny.

Zważyć należy, że skarżąca podważając wysokość odszkodowania nie przedstawiła w toku postępowania administracyjnego dowodów, z których wynikałoby, że wycena dokonana przez rzeczoznawcę jest wadliwa, poprzestając jedynie na polemice odnośnie zaniżonej, w jej ocenie, kwocie odszkodowania. Zważyć należy, że skarżąca brała aktywny udział w postępowaniu, składając szereg pism w jego toku. Nie było więc przeszkód aby takie dowody przedstawiła. Organy informowały skarżącą

w trybie art. 10 kpa o zebranych dowodach, o możliwości zapoznania się z nimi oraz

o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów.

Odnośnie zarzutu skargi, że organ odwoławczy powinien stosować stare przepisy, gdyż obowiązywały one w dacie orzekania przed organem I instancji wskazać należy, że rozporządzenie Rady Ministrów z 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165 poz. 985), nie zawierało przepisów przejściowych, co oznacza, że z dniem jego wejścia w życie (tj. od 26 sierpnia 2011 r.) mają zastosowanie przepisy nowe. Na zmianę tę wskazywał organ II instancji przytaczając treść przepisów § 37 i § 36 rozporządzenia w nowym brzmieniu i dokonując subsumcji znowelizowanych przepisów do stanu faktycznego niniejszej sprawy. W toku postępowania odwoławczego rzeczoznawca pismem z dnia 1 grudnia 2011 r. potwierdziła zgodność operatu ze znowelizowanymi przepisami rozporządzenia.

Zważyć należy, że w realiach niniejszej sprawy zmiana przepisów § 37 i 36 rozporządzenia nie miała wpływu na wyceną nieruchomości. Zarówno sprzed nowelizacji przepis § 36 ust. 2 jak i po nowelizacji, przepis § 36 ust. 3 rozporządzenia stanowiły o 50% powiększeniu wartości nieruchomości w przypadku, gdy przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia powoduje powiększenie jej wartości. Zarówno przed nowelizacją, jak i po nowelizacji stosowano iloczynowe szacowanie wartość 1 m2 gruntów i ich powierzchni z gruntów wydzielonych lub przeważających wśród gruntów przyległych. W niniejszej sprawie jest to grunt rolny. Rzeczoznawca w piśmie z 1 grudnia 2011 r. wskazała, że na rynku krajowym zanotowano w 2009 r. kilka transakcji nieruchomościami pod linie kolejowe, które były średnio o 90 % wyższe niż średnie ceny gruntów niezabudowanych rolnych, jednakże wobec treści przepisu § 36 ust. 3 rozporządzenia nie jest możliwe zwiększenia wartości ponad 50%, co rzeczoznawca zastosowała w operacie.

Zarzut skargi co do niezastosowania przez organy do wyceny nieruchomości operatu z 30 maja 2011 r., w którym wartość działki określono na kwotę [...] zł, jest niezasadny. Otóż w operacie tym rzeczoznawca przyjęła do porównań nieruchomości nabywane pod drogi publiczne. Jednakże zarówno poprzednio obowiązujący przepis

§ 37, jak i obecny § 37 ust. 2 stanowią o odpowiednim stosowaniu przepisów § 36 ust. 1-4 (poprzednio § 36 ust.1 i 2) rozporządzenia. Tymczasem wbrew treści przepisu § 37 rzeczoznawca zastosowała przepis § 36 wprost. Odpowiednie zastosowanie to przyjęcie do porównań transakcji nieruchomościami przeznaczonym lub zajętymi pod linie kolejowe, o ile takie występowały w obrocie na analizowanym rynku, w przeciwnym razie zastosowanie mają przepisy § 37 w zw. z § 36 ust. 3 rozporządzenia.

Z tej samej przyczyny nieuprawnione jest stanowisko skargi, że organ ustalając odszkodowanie powinien kierować się wysokością odszkodowania, jakie wypłaca Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad, tj. od [...] do [...] zł za 1 m2. Należy wskazać, że działki nabywane pod drogi znacznie różnią się od działek nabywanych pod linie kolejowe. Działki nabywane pod drogi zyskują na wartości właśnie z powodu możliwości dojazdu, wyposażenia w infrastrukturę techniczną, możliwości zabudowy

w sąsiedztwie. Natomiast działki przejęte pod linie kolejowe nadal charakteryzują się cechami, jakie miały przed ich przejęciem. Jedynie dodatkowo należy zauważyć, że na etapie prowadzonych ze skarżącą uzgodnień skarżąca określiła wartość odszkodowania za grunt na kwotę [...] zł, a więc znacznie mniejszą niż wskazana w pierwszym wadliwym operacie oraz kwoty płacone, jej zdaniem, przez GDDKiA.

Wbrew zarzutom skargi, odszkodowanie zostało powiększone o 5% z tytułu wydania przez skarżącą nieruchomości w terminie wskazanym w art. 9y ust. 3pkt 3) ustawy o transporcie kolejowym. Kwota odszkodowania, zgodnie z operatem wynosi [...] zł., plus 5% od tej kwoty, tj. [...] zł - po zsumowaniu stanowi kwotę [...] zł. Przepisy nie przewidują z tytułu wcześniejszego wydania nieruchomości odsetek od kwoty odszkodowania.

W postępowaniu prowadzonym w trybie administracyjnym przepisy stanowią o odszkodowaniu jedynie za grunt i jego części składowe. Nie przewidują odszkodowania za inne szkody powstałe w związku z przejęciem nieruchomości, jak np. utrata wartości nieruchomości sąsiedniej i innych szkód, jakie poniósł właściciel. Wobec tego zarzuty skargi w tym zakresie są chybione.

Odnośnie zarzutów dotyczących nie uwzględnienia w kwocie odszkodowania zalesienia gruntu, to wskazać należy, że z protokołu opisu stanu nieruchomości

z 25 maja 2011 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, który skarżąca podpisała wynika, że teren działki porośnięty jest roślinnością trawiastą. Nie wynika

z niego, aby na działce były drzewa.

Nieskuteczny jest także zarzut skargi odnośnie nie ustanowienia przez organ służebności wokół linii wysokiego napięcia. Otóż niniejsze postępowanie dotyczy odszkodowania, a wobec tego inne kwestie nie związane z odszkodowaniem nie mogły przedmiotem rozstrzygania organu.

Z kolei zarzuty dotyczące przewlekłego prowadzenia postępowania w niniejszej sprawie, wobec wydania decyzji, nie mogą być przedmiotem oceny Sądu. Stronie przysługiwał bowiem środek prawny - do czasu wydania decyzji przez organ I instancji - skarga na bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania, po uprzednim wyczerpaniu środków zaskarżenia z art. 37 § 1 kpa.

Podsumowując stwierdzić należy, że organ prowadząc postępowanie przeprowadził wszystkie niezbędne dowody dokonując ich prawidłowej oceny, w tym oceny operatu szacunkowego kontrolując przesłanki, na jakich rzeczoznawca oparła swoje twierdzenia i prawidłowość jej rozumowania. Decyzja nie narusza więc przepisów postępowania w tym art. 7,8, 11 i 77 i 80 kpa oraz przepisów prawa materialnego.

Mając na uwadze wszystkie omówione okoliczności - z mocy art. 151 ustawy

z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.