Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 564/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2022-09-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust.4
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: art.7a
journal: Dz.U. 2021 poz 735
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Windak Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder Sędzia WSA Patrycja Joanna Suwaj (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 22 września 2022 r. sprawy ze skargi K. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] kwietnia 2022 r. nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej oddala skargę.


UZASADNIENIE

1. Wnioskiem z dnia 16 sierpnia 2018 r. K. S. (dalej przywoływany jako: ‘Skarżący"), zwrócił się do Wójta Gminy K. o ustalenie wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przed jej zbyciem. Wnioskiem została objęta działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] ha położona w obrębie O., gmina K..

2. Decyzją z dnia 30 grudnia 2021 r. Organ I instancji ustalił stronie opłatę planistyczną w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w obrębach geodezyjnych P. i O. w gminie K. oraz zbyciem przedmiotowej nieruchomości. W pkt 2 decyzji Organ wskazał, że powyższą opłatę Skarżący jest zobowiązany wnieść na rachunek bankowy Urzędu Gminy w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Natomiast w pkt 3 i 4 decyzji Organ orzekł, że decyzja po uzyskaniu waloru ostateczności będzie podlegała wykonaniu w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji a do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty planistycznej stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego.

3. W odwołaniu od powyższej decyzji Skarżący podnosił, że jest niezadowolony z decyzji, ponieważ opłata planistyczna w niej określona jest ponad dwukrotnie wyższa od opłaty z decyzji określającej opłatę planistyczną wykonanej przed sprzedażą działek jaką Skarżący otrzymał z urzędu w chwili gdy decydował się na sprzedaż części działki nr [...]. Zwrócił uwagę, że przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jego działka miała powierzchnię [...] m2 a w wyniku uchwalenia miejscowego planu stracił 600 m2 na drogę. W miejscowym planie znalazł się bowiem zapis, że trzeba poszerzyć drogę przylegającą bezpośrednio do terenu należącego do Skarżącego. Oświadczył, że w wyniku uchwalenia miejscowego planu gmina przejęła od niego fragment działki, wskutek czego odwołujący otrzymał odszkodowanie w wysokości [...].000,00 zł, czyli [...] zł/m2, przy czym nie miał on możliwości uzyskania wyższej ceny, gdyż gdyby zażądał normalnego odszkodowania to nie miałby możliwości podłączenia do wody i kanalizacji, albowiem jedynym rozwiązaniem było włączenie do sieci należącej do gminy D.. Gmina K. nie posiada bowiem na tym terenie swoich sieci. Skarżący podniósł, że w nowej wycenie nie ma mowy o tym, ile stracił na przejęciu przez Gminę D. części działki na poszerzenie drogi. Stwierdził także, że w "nowej" wycenie rzeczoznawca wskazał, że do wyceny bierze się stan działki z chwili, gdy był uchwalany plan - działka była wtedy niepodzielona i nieuzbrojona. Tymczasem do porównania wartości na dzień sprzedaży wydzielonych działek rzeczoznawca przyjął działki o powierzchniach podobnych do wydzielonych przez Skarżącego, a nie o powierzchniach jaką jego działka miała przed podziałem. Ponadto w operacie uwzględnia się działki uzbrojone, a nie tak jak w przypadku działki należącej do Skarżącego - z dużymi kosztami związanymi z uzbrojeniem. Skarżący nie zgodził się też ze stwierdzeniem, że działka wyceniana znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie sieci uzbrojenia. W ocenie Skarżącego, zastanawiająca jest waga cechy rynkowej dotycząca wielkości działki, czyli procentowy wpływ wielkości działki na cenę. Waga ta określona jest jako 5%. Zdaniem odwołującego porównywanie ceny 1 m2 działki o powierzchni 1000 m2 z 1 m2 działki przed podziałem o powierzchni [...] m2 lub po wydzieleniu drogi [...] m2 jest niewłaściwe.

Skarżący dodał, że poniósł już koszt opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, a więc nie powinno się porównywać i szacować ceny jak dla małych działek przeznaczonych dla klienta indywidualnego planującego budowę domu jednorodzinnego.

4. Decyzją z [...] kwietnia 2022 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze orzekło o uchyleniu powyższej decyzji w zakresie punktu 2 w części orzekającej o terminie do uiszczenia opłaty planistycznej oraz w zakresie punktu 4 i umorzyło postępowanie pierwszej instancji w tym zakresie. Natomiast w pozostałym zakresie utrzymano zaskarżoną decyzję w mocy.

Rozpatrując powyższe odwołanie Kolegium po przywołaniu zasad ustalania opłaty planistycznej i sposobu jej obliczania dokonało oceny operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb postępowania i uznało, że nie ma podstaw do podważenia wiarygodności powyższego dokumentu jako dowodu w oparciu o który określono wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Natomiast odnosząc się do zarzutów odwołania Organ odwoławczy wskazał, iż rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że cechy działki szacowanej przyjął dla stanu z daty, kiedy plan miejscowy stał się obowiązujący. Działka była wówczas niepodzielona, niezagospodarowana. W procesie wyceny nie brano pod uwagę wpływu podziału na wartość rynkową nieruchomości. Kolegium podkreśliło, iż podobieństwo działki wycenianej i działek przyjętych do porównania nie musi oznaczać ich identyczności, a różnice między tymi działkami korygowane są za pomocą ich cech i wag tych cech uwzględnionych w operacie. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości. W ocenie Organu odwoławczego przyjęcie do porównania działek o różnych powierzchniach, w tym mniejszych od nieruchomości wycenianej, nie przesądza o wadliwości dokonanego szacunku. W argumentacji Organ przywołał także pismo rzeczoznawcy ustosunkowujące się do uwag zgłoszonych przez Skarżącego w odwołaniu, w którym wyjaśnił, że niewiele jest działek dużych, których dotyczą transakcje rynkowe. Przyjęcie do porównania działek o powierzchniach mniejszych od wycenianej wynika właśnie z tej przyczyny. Kolegium zwróciło też uwagę, że rzeczoznawca w obrębie atrybutu "wielkość powierzchni" dokonał odpowiedniego stopniowania: bardzo duża, duża, średnia, mała oraz bardzo mała co pozwoliło przeprowadzić korekty cenowe uwzględniające szczegółowe różnice powierzchniowe pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami przyjętymi do porównań. Odnośnie zaś do kwestionowania przez Skarżącego przyjętej przez rzeczoznawcę wagi cechy rynkowej dotyczącej wielkości działki Kolegium wskazało, że to rzeczoznawca ustala wagi cech i współczynników korygujących i należy to do jego kompetencji. Jest to kwestia wymagająca wiedzy o charakterze specjalistycznym.

Kolegium odnosząc się do pozostałych zarzutów odwołania wskazało, że rzeczoznawca majątkowy w procesie wyceny uwzględnił okoliczność, że działka w dacie wejścia w życie miejscowego planu była nieuzbrojona, w operacie szacunkowym biegły wskazał, że "media znajdują się w sąsiedztwie". W piśmie z dnia 22 stycznia 2022 r. biegły wyjaśnił natomiast, że uchwalenie miejscowego planu nie zmieniło dostępności nieruchomości do mediów. Słusznie przy tym zauważył rzeczoznawca, że opisane w odwołaniu starania Skarżącego o przyłączenie do mediów i poniesione w związku z tym koszty, nie mają związku ze skutkami uchwalenia planu miejscowego i związaną z tym zmianą wartości przedmiotowej nieruchomości. Okoliczność, że w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gmina przejęła część działki Skarżącego na poszerzenie drogi przy zbyt niskim, jak wskazuje Skarżący, odszkodowaniem pozostaje poza zakresem niniejszej sprawy.

Jak wyjaśnił organ odwoławczy, wzrost procentowy cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych podany w operacie jest wzrostem średnim, policzonym metodą statystyczną dla próby ponad 100 nieruchomości z Gminy K. dla okresu jednego roku a nie dla dwóch lat jak wskazuje Skarżący. Okres jednego roku jest zaś powszechnie przyjętym i stosowanym okresem przy określaniu wzrostu cen, inflacji.

Natomiast w zakresie zarzutu dotyczącego zlecenia nowej wyceny zamiast dokonania aktualizacji "zaakceptowanej przez Skarżącego" wyjaśniono, iż zgodnie z art. 156 § 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, najdalej przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie tego okresu po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Jednak istotne jest, że nawet po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, tylko w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu pierwotnych 12 miesięcy. W konsekwencji operat z 10 października 2018 r., nawet po uzyskaniu aktualizacji, nie mógł być wykorzystywany dla ustalenia opłaty planistycznej w aktualnym postępowaniu.

Zdaniem Organu badany operat szacunkowy zawiera wszelkie wymagane przepisami elementy, został sporządzony zgodnie z wymogami określonymi w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Kolegium uznało natomiast za nieuprawnione zamieszczenie w sentencji zaskarżonej decyzji rozstrzygnięcia w zakresie ustalenia terminu zapłaty jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oraz co do tego, iż do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty planistycznej stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu Cywilnego. Tym samym decyzję organu I instancji należało w tej części uchylić i umorzyć postępowanie w tym zakresie.

5. Niezadowolony z treści rozstrzygnięcia Skarżący wywiódł skargę na powyższą decyzję zarzucając jej naruszenie:

1) art. 36 ust. 4 i 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez nieprawidłowe przyjęcie za przedmiot wyceny działki nr [...], wydzielonej z działki [...], podczas gdy podział nastąpił po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz poprzez jego wadliwe zastosowanie, podczas gdy przy prawidłowej ocenie stanu faktycznego i prawnego organ winien prawidłowo ustalić wartość nieruchomości, będącą podstawą do ustalenia opłaty;

2) art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez uznanie, że nieruchomości o wielokrotnie mniejszej powierzchni niż działka wyceniania uznać należy za nieruchomości podobne, przy zastosowaniu wagi cechy na poziomie 5%;

3) art. 37 ust. 1 i 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieprawidłowe odniesienie zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, w stosunku do wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, podczas którego to szacowania nieprawidłowo określono stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych;

4) art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez błędne ustalenie, że nieruchomości przyjęte przez biegłego do ustalenia opłaty planistycznej od sprzedaży nieruchomości skarżącego, to nieruchomości spełniające wymóg porównywalności;

5) art. 7 i 77 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez jego niezastosowanie, polegające na odmowie uwzględnienia zarzutów skarżącego do treści operatu szacunkowego, bez ustosunkowania się do treści tych zarzutów przez rzeczoznawcę majątkowego, a tym samym zaniechanie przez organ podjęcia wszelkich czynności niezbędnych celem poczynienia ustaleń w przedmiotowej sprawie, dokonanie ustaleń w oparciu o niemiarodajny materiał dowodowy, z pominięciem słusznego interesu strony, a także poprzez zaniechanie przez organ podjęcia wszystkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy, w szczególności w zakresie ustalenia wartości nieruchomości w dacie przed ustanowieniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz po jego ustanowieniu;

6) art. 8 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez prowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania do władzy publicznej, w szczególności poprzez niedokładne zbadanie okoliczności sprawy, nieuwzględnienie w wydanym postanowieniu słusznego interesu strony, a nadto poprzez pozbawienie strony możliwości zapoznania się z wyrażonym na skutek zarzutów do operatów szacunkowych stanowiskiem rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o którego operat szacunkowy wydana została decyzja ustalająca wysokość opłaty planistycznej, a także poprzez pominięcie i nieustosunkowanie się do podniesionej przez skarżącego kwestii ponad dwukrotnego wzrostu wysokości opłaty planistycznej na przestrzeni dwóch lat;

7) art. 10 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez pozbawienie skarżącego możliwości ustosunkowania się do całokształtu zebranego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności do stanowiska rzeczoznawcy, który sporządził operat, które to stanowisko zostało doręczone skarżącemu wraz z pismem informującym o przekazaniu odwołania skarżącego do Samorządowego Kolegium Odwoławczego;

8) art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez dokonanie dowolnych a nie swobodnych ustaleń faktycznych, niepopartych konkretnymi i jednoznacznymi dowodami, przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów, bowiem dowody przyjęte za podstawę rozstrzygnięcia zostały ocenione dowolnie, a w treści uzasadnienia decyzji brakuje rozważań dlaczego takie, a nie inne dowody, dotyczące między innymi przyjęcia porównywanych nieruchomości oraz przeznaczenia działek, zostały uznane za miarodajne i wiarygodne, co w żaden sposób nie zostało zweryfikowane przez organy I i II instancji;

9) art. 81a Kodeksu postępowania administracyjnego administracji poprzez jego niezastosowanie i nierozstrzygnięcie powstałych na gruncie niniejszej sprawy wątpliwości co do stanu faktycznego na korzyść strony, podczas gdy przedmiotem postępowania w niniejszej sprawie jest nałożenie na stronę obowiązku, a zatem dyspozycja art. 81a § 1 k.p.a. winna znaleźć zastosowanie.

Wskazując na powyższe pełnomocnik zawnioskował o uchylenie decyzji w zaskarżonej części oraz poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy K. w części nieuchylonej przez Samorządowe Kolegium Odwoławczego a także o zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi podniesiono dodatkowo, iż w zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego wskazano, że Skarżący mógł przedstawić przeciwdowód poprzez przedłożenie Organowi operatu sporządzonego na własne zlecenie lub zlecić ocenę kwestionowanego operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Organowi umknęło jednak, że Skarżący został tej możliwości pozbawiony, ze względu na doręczenie mu stanowiska rzeczoznawcy w zakresie zarzutów do operatów dopiero wraz z informacją o przekazaniu odwołania Skarżącego od decyzji organu pierwszej instancji do rozpoznania przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Co więcej, stanowisko takie prowadzi do przerzucenia odpowiedzialności za pełne i prawidłowe zebranie materiału dowodowego w sprawie administracyjnej z organu administracyjnego na stronę.

6. W odpowiedzi na skargę Organ wniósł o jej oddalenie oraz o rozpatrzenie do rozpoznania w trybie uproszczonym.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje:

Skarga jest niezasadna.

7. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 137) oraz art. 3 § 2 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm., dalej jako: P.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu.

Stosownie do art. 134 § 1 P.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu

Sprawa podlegała rozpatrzeniu w trybie uproszczonym, zgodnie z art. 119 pkt 2 P.p.s.a.

8. Przedmiotem kontroli sądowej jest decyzja Wójta Gminy K. ustalająca Skarżącemu opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę o nr ewidencyjnym [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie O., gmina K., spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbyciem przedmiotowej nieruchomości.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowił art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 503 z późn. zm.), zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie zaś do art. 37 ust. 1, 3-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość opłaty, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, jednak nie później niż w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

9. W rozpatrywanej sprawie poza sporem pozostaje, że działka będąca przedmiotem postępowania stanowiła przed zbyciem własność Skarżącego, oraz to, że działka ta została sprzedana.

Prawidłowo Organ ustalił, że Rada Gminy w K. Uchwałą nr [...] z dnia [...] czerwca 2018 r., opublikowaną w Dz. Urz. Woj. Z. z [...], uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym położna jest działka objęta postępowaniem oraz, że nieruchomość została sprzedana przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego. Przed upływem pięcioletniego terminu na zgłoszenie roszczeń zostało też wszczęte postepowanie administracyjne.

Nie jest także sporne, iż w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego gminy K. zatwierdzonym Uchwałą Nr [...] Rady Gminy K. z dnia [...] grudnia 1987 r. (Dz. Urz. Woj. S. z [...] ze zmianami), nieruchomość stanowiąca obecnie aktualnie działkę o nr [...], znajdowała się w granicach terenu elementarnego o symbolu RP o przeznaczeniu terenu na cele rolne. Plan ten utracił moc obowiązującą z dniem 31 grudnia 2002 r. Natomiast w okresie od stycznia 2003 do dnia uchwalenia obecnego planu zagospodarowania przestrzennego, gmina K. posiadała studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zgodnie z którym przedmiotowa nieruchomość znajdowała się w strefie zabudowy mieszkaniowej, która obejmowała istniejące i projektowane tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, wielorodzinnej oraz zagrodowej z towarzyszącymi usługami. Przed uchwaleniem obecnego planu zagospodarowania przestrzennego na obszarze, na którym znajduje się nieruchomość nie obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego, nie została też wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wobec powyższego trafnie Organy uznały, iż dla określenia przeznaczenia terenu przed wejściem w życie planu przyjąć należało faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości.

Na zlecenie Organu administracji w toku postępowania został opracowany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. Podstawą wyliczenia opłaty planistycznej była zaś oszacowana przez rzeczoznawcę różnica pomiędzy wartością nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu. Przy czym wobec zgłoszenia w odwołaniu zarzutów merytorycznych co do treści operatu, rzeczoznawca przedstawił w tym zakresie swoje stanowisko i wyjaśnienia w piśmie z 22 stycznia 2022 r. Powyższe, wraz z ponowną oceną operatu szacunkowego stanowiło podstawę decyzji Organu odwoławczego, przy czym Organ odwoławczy skorygował rozstrzygnięcie Organu I instancji w zakresie zamieszczenia w sentencji zaskarżonej decyzji rozstrzygnięcia dotyczącego ustalenia terminu zapłaty należności oraz skutków zwłoki lub opóźnienia w jej zapłacie.

10. Skarżący kwestionuje w skardze prawidłowość przyjęcia za przedmiot wyceny działki nr [...], wydzielonej z działki [...], podczas gdy podział nastąpił po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Z okoliczności sprawy wynika, iż w dacie uchwalenia i wejścia w życie planu miejscowego działka nr [...] nie istniała, gdyż powstała ona z podziału działki nr [...], który nastąpił po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego istniała działka nr [...], przy czym w toku wyceny rzeczoznawca weryfikował wartość nieruchomości, pomniejszając ją o [...] m2 (uwzględniając wyłączenie jej części z możliwości zabudowy z uwagi na przeznaczenie terenu na cele drogowe). Przywołane w skardze nieprecyzyjne oznaczenie ówcześnie istniejącej działki jako nr [...] pozostało bez wpływu na oszacowaną wartość nieruchomości bowiem jej stan i parametry zostały określone prawidłowo.

Nie należy przy tym tracić z pola widzenia, iż to właśnie oszacowanie wartości nieruchomości jest podstawowym celem operatu szacunkowego. Stąd opisany na wstępie zarzut nie daje podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji.

11. Brak jest też podstaw do uwzględnienia zarzutu co do braku podobieństwa nieruchomości wykorzystanych do porównania. Nie sposób nie dostrzegać, iż rzeczoznawca przy wycenie nieruchomości zarówno po uchwaleniu planu miejscowego jak i przed uchwaleniem planu miejscowego wybrał 5 cech różniących nieruchomości przyjęte do porównań - tj.: lokalizacja nieruchomości, otoczenie nieruchomości, powierzchnia, utrudnienia w gospodarowaniu, dojazd i infrastruktura komunikacyjna. Opisał je oraz przypisał odpowiednie wagi procentowe. Tego działanie jest typowym i powszechnie przyjętym w toku wyceny. Skoro powierzchnia nieruchomości jest jedną z cech nieruchomości, która została o oparciu o wiedzę specjalną rzeczoznawcy majątkowego stosownie skorygowana, nie sposób na tylko na tej jednej cesze, w oderwaniu od innych parametrów porównywanych nieruchomości, skutecznie budować zarzutu o braku podobieństwa.

Należy tez mieć przy tym na względzie, iż rzeczoznawca z swoim piśmie wyjaśnił taki dobór i wskazał na stopniowanie przyjęte w toku oszacowania. Oszacowanie ma przy tym następować na podstawie porównania z nieruchomościami podobnymi a nie identycznymi. Ani argumentacja zawarta odwołaniu ani też w skardze nie daje podstaw do przyjęcia, iż działanie rzeczoznawcy w tym zakresie nie było prawidłowe a nieruchomości, na podstawie których dokonywano oszacowania, nie były porównywalne.

12. Co do zarzucanego w skardze nieprawidłowego określenia stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz stanu jej zagospodarowania Organ odwoławczy miał podstawy do uznania wyjaśnień rzeczoznawcy za przekonujące. Niewątpliwie przy tym uchwalenie miejscowego planu nie zmieniło dostępności nieruchomości do mediów.

13. Wbrew zarzutom skargi, mając na względzie, iż stanowisko rzeczoznawcy zostało przesłane Skarżącemu, nie sposób uznać za uzasadniony zarzut braku możliwości zapoznania się ze stanowiskiem rzeczoznawcy. Powyższe stanowisko było Skarżącemu znane i niewątpliwe miał on możliwość przedstawienia swoich ewentualnych zastrzeżeń względnie wystąpienia ze stosownymi wnioskami dowodowymi. Co więcej, Skarżący nie wskazuje w skardze w jaki sposób powyższe zaniechanie Organu miało wpłynąć na wynik postępowania. Tymczasem dopiero wskazanie takiej okoliczność mogłoby stanowić podstawę skutecznego podniesienia zarzutu naruszenia zasady wynikającej z art. 10 k.p.a.

14. W zakresie zarzutu nieuzasadnionego dwukrotnego wzrostu wysokości opłaty planistycznej ustalonej w oparciu o aktualne operaty szacunkowe z 2021 r. w stosunku do opłaty planistycznej określonej przed zbyciem nieruchomości na podstawie operatu sporządzonego w 2018 r., rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 22.01.2022 r. wyjaśnił, że brak jest podstaw do powoływania się na wartości ustalone w operacie z 2018r. z uwagi na to, że ceny nieruchomości w ostatnich latach znacznie wzrosły.

Kolegium zaś zwracało uwagę, iż rzeczoznawca majątkowy dla potrzeb wyceny nieruchomości w operacie z 2018 r. przyjął okres badania cen transakcji od stycznia 2017r. do października 2018 r., w przypadku natomiast operatu z 2021 r. okres badania cen obejmował w zakresie transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi w miejscowym planie na zabudowę mieszkaniową okres od kwietnia 2019 r. do września 2020r., zaś w zakresie transakcji nieruchomościami gruntowymi o faktycznym sposobie wykorzystywania takim jak dla nieruchomości szacowanej przed uchwaleniem planu okres od stycznia 2019 r. do października 2020 r.

15. Nie jest także trafny zarzut nierozstrzygnięcia powstałych na gruncie tej sprawy wątpliwości co do stanu faktycznego na korzyść strony, gdyż wszystkie istotne dla sprawy okoliczności zostały jednoznacznie wyjaśnione a zmiana wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego została określona w oparciu o operat szacunkowy poddany prawidłowej ocenie przez Organy administracji.

Przypomnienia jednak wymaga. że zgodnie z treścią normy wyrażonej w art. 7a K.p.a. jeżeli przedmiotem postepowania administracyjnego jest nałożenie na stronę obowiązku bądź ograniczenie lub odebranie stronie uprawnienia, a w sprawie pozostają wątpliwości co do treści normy prawnej, wątpliwości te są rozstrzygane na korzyść strony (...). Stąd "wątpliwości", o jakich mowa w tej normie dotyczyć mają nie stanu faktycznego, jak tego oczekiwałby Skarżący, a jedynie treści normy prawnej, co do której w sprawie wątpliwości nie było.

16. Z tych względów Sąd – na podstawie art. 151 P.p.s.a. oddalił skargę.

Przywołane w uzasadnieniu wyroki sądów administracyjnych dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie: [...]