Wyrok NSA, sygn. akt III FSK 2031/21
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2022-11-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 154 ust. 4, art. 156 ust. 3, art. 157 ust. 1
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Bogusław Dauter, Sędzia NSA Dominik Gajewski (sprawozdawca), Sędzia WSA (del.) Bogusław Woźniak, po rozpoznaniu w dniu 24 listopada 2022 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Finansowej skargi kasacyjnej G.K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 5 grudnia 2019 r. sygn. akt I SA/Sz 567/19 w sprawie ze skargi G. K. na decyzję Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Szczecinie z dnia 9 maja 2019 r. nr 3201-IEE3.711.98.2019.1 3201-IEE3.2.711.86.2019.1320 w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości 1) oddala skargę kasacyjną, 2) zasądza od G.K. na rzecz Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Szczecinie kwotę 360 (słownie: trzysta sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 5 grudnia 2019 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie oddalił skargę G.K. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Szczecinie z dnia 9 maja 2019 r. nr 3201-IEE3.711.98.2019.1; 3201-IEE3.2.711.86.2019.1320 w przedmiocie zarzutów zgłoszonych w postępowaniu egzekucyjnym.

Od powyższego wyroku skarżący wniósł skargę, w której zarzucił na podstawie art. 174 p.p.s.a.: naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie, poprzez:

a. naruszenie art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, iż przepis ten wyłącza w ogóle możliwość posługiwania się sporządzonym operatem szacunkowym do innego celu niż został sporządzony i pozbawiony jest z tego względu jakiejkolwiek mocy dowodowej, podczas gdy z przepisu tego wynika, iż w przypadku upływu 12 miesięcy od sporządzenia operatu niezbędnym staje się potwierdzenie jego aktualności przez rzeczoznawcę bądź sporządzenie nowego operatu szacunkowego;

b. naruszenie art. 157 ust. 1 u.g.n. poprzez jego błędną wykładnię, przyjęcie, iż w przypadku kwestionowania operatu szacunkowego przez skarżącego w postępowaniu administracyjnym był on wyłącznie uprawniony do zwrócenia się do organizacji związkowej rzeczoznawców majątkowych, podczas gdy w przypadku uzasadnionych wątpliwości - które powstały wskutek podniesionych przez skarżącego zastrzeżeń co do rzetelności sporządzonego w postępowaniu operatu szacunkowego, a popartych przedłożonym przez skarżącego operatem szacunkowym sporządzonym na jego zlecenie - organ winien samodzielnie podjąć działania celem weryfikacji prawidłowości kwestionowanego operatu, czego nie uczynił;

W skardze kasacyjnej zarzucono także naruszenie przepisów postępowania, które miały istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez:

a. naruszenie art. 106 § 3 p.p.s.a. poprzez oddalenie wniosku o przeprowadzenie dowodu z dokumentu w postaci operatu szacunkowego z 12 czerwca 2019 roku dla nieruchomości na okoliczność rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości;

b. naruszenie art. 106 § 3 p.p.s.a. poprzez pominięcie wniosku dowodowego o przeprowadzenie dowodu z uzupełniającej opinii rzeczoznawcy majątkowego, w którym rzeczoznawca odniósłby się do rozbieżności wynikających z treści kwestionowanego operatu szacunkowego sporządzonego w postępowaniu oraz dwóch operatów przedłożonych przez skarżącego z lat 2014 i 2019;

c. naruszenie art. 135 p.p.s.a. poprzez oddalenie skargi, a tym samym utrzymanie w obrocie prawnym postanowienia Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Szczecinie z dnia 9 maja 2019 roku, oraz postanowienia Naczelnika [...]Urzędu Skarbowego w Koszalinie z dnia 18 marca 2019 roku w sprawie odmowy uznania zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, które zostały wydane z naruszeniem przepisów postępowania i prawa materialnego, co wykazał skarżący w składanych przez siebie kolejnych środkach zaskarżenia;

d. naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. w zw. z art. 110 r § 2 u.p.e.a. w zw. z § 1, 2, 3, 4 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości w zw. z § 55 i § 56 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez odmówienie i uznanie zasadnych zarzutów dłużnika do protokołu opisu i oszacowania ww. nieruchomości oraz do kwestionowanego operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości, podczas gdy ww. dokumenty zawierają następujące liczne nieprawidłowości, na które skarżący wskazywał w toku postępowania administracyjnego oraz przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym, tj.:

i. nie odzwierciedlają one właściwego stanu technicznego nieruchomości, jak i nie uwzględniają związanego z prawem własności prawa użytkowania wieczystego w nieruchomości wspólnej, co doprowadziło do znacznego zaniżenia wartości poszczególnych nieruchomości;

ii. nieruchomości są wycenione poniżej ich wartości rynkowych w odniesieniu do porównywalnych nieruchomości oferowanych na rynku, co powoduje zaniżenie wartości nieruchomości, jak również kwestionowany operat szacunkowy wykazał istotnie niższą wartość łączną nieruchomości niż operaty szacunkowe sporządzone na zlecenie skarżącego pomimo braku uzasadnienia dla takich odmienności;

iii. materiał porównawczy, wykorzystany przez rzeczoznawcę, został przedstawiony w sposób uniemożliwiający weryfikację prawidłowości zastosowania wybranej metody szacunkowej, w szczególności poprzez niewskazanie projektów aktów notarialnych, na podstawie których przeprowadzono badanie rynku;

iv. w sposób niejasny zastosowano metodę korygowania ceny średniej, poprzez niewskazanie cech nieruchomości przyjętych do porównań jako reprezentatywne oraz nieprecyzyjne wyjaśnienie dlaczego te a nie inne nieruchomości przyjęto do porównań;

V. opisy nieruchomości przyjętych do porównania jako podstawa wyceny są niewystarczająco obszerne i precyzyjne, co stoi w sprzeczności z § 55 i § 56 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i uniemożliwia zweryfikowanie prawidłowości tejże oceny;

e. naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 136 oraz art. 15 k.p.a.) w zw. z art. 18 u.p.e.a., poprzez oddalenie skargi, pomimo iż postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Szczecinie z dnia 9 maja 2019 roku zostało wydane przy zaniechaniu przeprowadzenia przez organ drugiej instancji własnego wnikliwego postępowania dowodowego oraz zaniechaniu dokonania własnych ustaleń i rozważań zarówno faktycznych, jak i prawnych bez odniesienia w sposób pełny i wyczerpujący do zarzutów odwołania skarżącego;

f. naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. poprzez oddalenie skargi, pomimo iż organy obu instancji nie podjęły czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego - stanu szacowanych nieruchomości, niezebranie w sposób wyczerpujący materiału dowodowego w sprawie, przeprowadzenie postępowania dowodowego w sposób niepełny i dowolny z pominięciem dokumentów przedłożonych przez skarżącego;

g. naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 9 k.p.a. i art. 81a k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. poprzez oddalenie skargi, pomimo iż organy obu Instancji nie dochowały obowiązku należytego i wyczerpującego informowania skarżącego o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogły mieć wpływ na ustalenie jego praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego, oraz nie dochowały obowiązku czuwania nad tym, aby strony i inne osoby uczestniczące w postępowaniu nie poniosły szkody z powodu nieznajomości prawa, nie udzielając skarżącemu niezbędnych wyjaśnień i wskazówek, w szczególności w zakresie możliwości zakwestionowania operatu szacunkowego w trybie art. 157ust. 1 u.g.n., jak również nie rozstrzygając powstałych wątpliwości faktycznych co do wartości nieruchomości na korzyść strony.

Mając powyższe na uwadze autor skargi kasacyjnej wniósł o uchylenie skarżonego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie w całości; uchylenie postanowienia Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Szczecinie, uchylenie postanowienia Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Koszalinie, ewentualnie uchylenie skarżonego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną pełnomocnik organu wniósł o oddalenie skargi kasacyjnej oraz zasądzenie na rzecz organu kosztów postępowania kasacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Zarządzeniem z 20 września 2022 r. Przewodniczący Wydziału III Izby Finansowej, na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 w zw. z ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1842 ze zm.), skierował sprawę na posiedzenie niejawne. Strony zostały o tym powiadomione i pouczone o możliwości uzupełnienia argumentacji podniesionej w skardze kasacyjnej i odpowiedzi na nią w odrębnym piśmie procesowym.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga kasacyjna nie ma uzasadnionych podstaw.

Odnośnie do pierwszego z postawionych zarzutów, a mianowicie naruszenia art. 156 ust. 3 u.g.n. Przepis ten stanowi, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Jego treść nie nasuwa żadnych wątpliwości i prawidłowo (językowo) została odczytana przez sąd pierwszej instancji. Nie można więc zarzucić sądowi pierwszej instancji, że błędnie zinterpretował jego treść. Nie można natomiast skutecznie domagać się od sądu pierwszej instancji, uwzględnienia wyceny dokonanej w opinii złożonej przez skarżącego w okolicznościach stanu faktycznego sprawy niniejszej. Po pierwsze słusznie zauważył sąd pierwszej instancji, że operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, co w sprawie nie miało miejsca. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ust. 4. Po wtóre zasadnie sąd nie znalazł podstaw do uznania argumentacji podniesionej w przedłożonym operacie, raz ze względu na jego sporządzenie na inne okoliczności (potrzeby) jak w sprawie niniejszej, dwa ze względu na pełną akceptację operatu sporządzonego na użytek sprawy niniejszej przez biegłego powołanego przez organ egzekucyjny.

Aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, strona skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. (zob. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 19 sierpnia 2022 r., IV SA/Po 142/22, Lex nr 3398928). W sprawie niniejszej strona skarżąca z żadnej z tych alternatyw nie skorzystała. Operat z 2014 r., nie jest kontroperatem w stosunku do operatu urzędowo wywołanego, nie przedstawia więc alternatywnej wyceny przedmiotowej nieruchomości. Odwołuje się jedynie do okoliczności faktycznych sprzed kilku lat, które mimo argumentacji strony, o możliwym wzroście wartości nieruchomości na przestrzeni lat, nie zostały zaktualizowane w sposób zgodny z przepisami prawa, a nie subiektywnym przekonaniem strony skarżącej. Strona ta nie skorzystała też z najbardziej miarodajnej procedury określonej w art. 157 ust. 1 u.g.n., wywołując natomiast na własne potrzeby opinię biegłego, która w postępowaniu sądowoadministracyjnym nie mogła być uwzględniona, o czym w dalszej części niniejszego uzasadnienia.

Co jednak najistotniejsze w sytuacji gdy opinia biegłego (powołanego w sprawie) jest rzeczowa, logiczna i spójna, a poczynione wyliczenia poprawne, zarówno organ administracji, jak i sąd nie są uprawnione do jej podważenia z uwagi na brak stosownej w tym zakresie wiedzy specjalistycznej (zob. wyroki WSA w Warszawie z 3 czerwca 2022 r., I SA/Wa 2059/21 i WSA w Poznaniu z 18 maja 2022 r., I SA/Po 1103/21).

Chybiony jest również zarzut naruszenia art. 157 ust. 1 u.g.n., który stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;

2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego sąd pierwszej instancji prawidłowo przyjął, iż organ podatkowy nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż nie dysponuje wiedzą specjalistyczną. Właśnie brak takiej wiedzy jest przyczyną powołania biegłego przez organ podatkowy (art. 84 § 1 k.p.a.). Operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto - co nie jest bez znaczenia - pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (zob. art. 174 i następne u.g.n. oraz wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2002 r., SK 20/01). W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, dotyczących w szczególności względów formalnych, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Takie okoliczności w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego nie zaistniały.

W odniesieniu do analizowanego zarzutu, należy też mieć na uwadze, że art. 157 ust. 1 u.g.n. modyfikuje ustanowioną przepisem art. 80 k.p.a. zasadę swobodnej oceny dowodów organu podatkowego, stanowiąc, iż oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Jeśli więc istnieją zastrzeżenia odnośnie do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego należy zwrócić się do tej organizacji, a nie oczekiwać, iż to organ podatkowy albo sąd administracyjny zakwestionuje jego prawidłowość.

Odnośnie do art. 106 § 3 p.p.s.a. Zasadnie sąd pierwszej instancji odmówił przeprowadzenia dowodu z prywatnej opinii (operatu szacunkowego) rzeczoznawcy majątkowego, uznając że przekracza ona ramy tego przepisu, opierając się na ugruntowanym już orzecznictwie sądowym (por. wyrok 7 sędziów NSA z 25 września 2000 r., FSA 1/00, ONSA 2001/1, poz. 1; wyrok NSA z 25 lutego 2005 r., FSK 1640/04, OSP 2005/12, poz. 143), w którym prezentowany jest pogląd, że waloru dowodu z dokumentów nie ma opinia biegłego. Wbrew odmiennym wywodom skargi kasacyjnej, przedmiotowa opinia nie może być uznana za dokument również w zakresie stanu faktycznego jaki przedstawia, bo ten ustala organ podatkowy, a tym bardziej nie jest dokumentem w zakresie prawa.

Istotą konstrukcji ukształtowanej przepisem art. 135 p.p.s.a. jest powiązanie obowiązku sądu orzekania "w głąb sprawy" z przesłanką niezbędności takiego rozstrzygnięcia dla jej końcowego załatwienia. Zatem wyeliminowanie z obrotu prawnego innego niż zaskarżone do sądu rozstrzygnięcie wchodzi w grę jedynie wówczas, gdy bez tego zabiegu załatwienie sprawy byłoby niemożliwe lub co najmniej utrudnione. Przepis art. 135 p.p.s.a. znajduje więc zastosowanie jedynie w razie uwzględnienia skargi. W takim wypadku podstawą do jego zastosowania będzie stwierdzenie, że akty lub czynności poprzedzające wydanie zaskarżonego aktu lub podjętej czynności naruszyły przepisy prawa materialnego lub procesowego. Jednym słowem warunkiem zastosowania art. 135 p.p.s.a. jest to, aby zaskarżony akt okazał się sprzeczny z prawem i to w stopniu uzasadniającym jego wzruszenie - art. 145 p.p.s.a. (wyrok NSA z 5 stycznia 2022 r., I OSK 1762/19), co w sprawie niniejszej z oczywistych powodów nie miało miejsca.

Odnośnie do zarzutu naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 110r § 2 u.p.e.a. w zw. z § 1, 2, 3, 4 rozporządzenia Ministra Finansów z 29 maja 2014 r. w zw. z § 55 i § 56 rozporządzenia Ministra Finansów z 21 września 2004 r.

Wskazane przepisy rozporządzenia z 29 maja 2004 r. i 21 września 2004 r. stanowią:

§ 1. Rozporządzenie określa:

1) rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny;

2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia;

3) sposoby określania wartości nakładów i szkód na nieruchomości;

4) sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego;

5) uwarunkowania dla stosowania podejścia mieszanego przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości.

§ 2 Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o ustawie, rozumie się przez to ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

§ 3 ust. 1 Określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości.

2. Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji.

§ 4. 1. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Sposób sporządzania, forma i treść operatu szacunkowego

§ 55. 1. Operat szacunkowy przedstawia postępowanie, o którym mowa w art. 4 pkt 6 ustawy.

2. Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

§ 56 ust.1 W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;

2) określenie celu wyceny;

3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;

4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;

5)opis stanu nieruchomości;

6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;

7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;

8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;

9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

2. Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny.

3. W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości.

4. Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu.

Już chociażby pobieżna analiza zacytowanych przepisów w kontekście opisowo skonkretyzowanych zarzutów oznacza, że nie zawierają one wskazania na czym polegało uchybienie tym przepisom i dlaczego uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, ani organy egzekucyjne, ani sąd pierwszej instancji nie uchybiły wskazanym wyżej przepisom, w każdym razie na takie skonkretyzowane uchybienie nie wskazała strona skarżąca. Jej zarzuty w istocie ograniczają się do subiektywnej krytyki operatu szacunkowego zawartego w aktach, zwłaszcza w zakresie tych elementów, które kształtowały końcową wycenę przedmiotowej nieruchomości. Zupełnie uszło uwadze skarżącego, że organ egzekucyjny ani sąd pierwszej instancji nie jest władny odnieść się w do tych elementów opinii, które należą do wyłącznej kompetencji biegłego, np. odnośnie do zasadności doboru nieruchomości porównywalnych oferowanych na rynku, zastosowania metody korygowania ceny średniej, czy szczegółowości opisu nieruchomości przyjętych do porównania, jako podstawy wyceny, tym bardziej, że krytyka ma bardzo ogólny charakter. Przykładowo zawsze można uznać, że opis porównywalnych nieruchomości, będzie zawsze za mało szczegółowy. Istotne jest natomiast, aby wskazany opis dawał podstawę do stwierdzenia, że dana nieruchomość swoimi parametrami jest porównywalna do nieruchomości szacowanej. Podobnie w przypadku niejasności zastosowania metody korygowania ceny średniej. Co jednak warte podkreślenia, to skarżący miał możliwość w postępowaniu egzekucyjnym odniesienia się sporządzonego operatu szacunkowego i do takich uwag biegła w opinii uzupełniającej się odniosła, co organy jak i sąd uznały za wyczerpujące i prawidłowe z punktu widzenia zupełności sporządzonej opinii, w tym również w kwestii przejrzystości i dostępności dla strony materiału porównawczego. Co się tyczy związanego z prawem własności prawa użytkowania wieczystego w nieruchomości wspólnej, to zasadnicze znaczenie dla sprawy miała własność nieruchomości bez jej przynależności wspólnych.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego nie została zakwestionowana skutecznie ocena sądu pierwszej instancji, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy spełnia zarówno warunki formalne, jak i został oparty na właściwych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat zawiera dokładny opis nieruchomości, podstawę prawną wyceny, wybór podejścia i metody wyceny, analizę lokalnego rynku nieruchomości w zakresie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, jak też przedstawia tok obliczeń oraz wynik końcowy. Do wyceny przyjęto nieruchomości najbardziej zbliżone do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Treść operatu jest logiczna, spójna i kompletna, a sporządzona wycena została należycie uzasadniona co do przyjętej wartości wycenianej nieruchomości. Nie znaleziono też jakichkolwiek rozbieżności czy niespójności, które mogłyby mieć istotne wpływ na ustaloną wartość nieruchomości.

Nie można również zapominać, że w procesie wyceny nieruchomości nie określa się bowiem maksymalnej ceny, jak chciałby tego skarżący, a jedynie kwotę, którą można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu, na który wartość została określona. Podstawowym mechanizmem, za pomocą którego dokonywany jest "pomiar" wartości nieruchomości, jest mechanizm sprzedaży licytacyjnej, ostatecznie weryfikujący dokonane wcześniej oszacowanie. Zgodnie bowiem z art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupujący a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Zatem, wartość rynkowa nieruchomości to jedynie najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Faktycznie zaś cenę tę ustala rynek, czyli sami kupujący.

Nie są również zasadne pozostałe zarzuty skargi kasacyjnej, w tym również dotyczące przeprowadzonego postępowania dowodowego. Należy zauważyć, że stan faktyczny w zasadzie dotyczy operatu szacunkowego i zawartych w nim ustaleń, na podstawy których rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny przedmiotowej nieruchomości. Innymi słowy ustalenia faktyczne w sprawie związane są z ustaleniami biegłego, które stanowiły faktyczną podstawę wydania opinii (operatu szacunkowego). Zarówno organy egzekucyjne jak i sąd pierwszej instancji, akceptując te ustalenia, swoje stanowisko w tym względzie szczegółowo uzasadniły, zaś strona skarżąca skutecznie ich nie podważyła. Jej krytyka w istocie ogranicza się do niedopuszczalnej polemiki, bez konsekwencji dla zaskarżonego orzeczenia.

Co się tyczy zasady informowania wynikającej z art. 9 k.p.a., to z akt sprawy wynika iż skarżący miał określoną wiedzę z zakresu szacowania nieruchomości. W każdym razie miał kontakt z rzeczoznawcą majątkowym, który taką wiedzę powinien posiadać, w tym o treści art. 157 ust. 1 u.g.n. Ponadto o treści tego przepisu skarżący został poinformowany w postanowieniach z 9 maja 2019 r. zaskarżonych do sądu pierwszej instancji, a mimo to, złożył do akt operat prywatny z pominięciem procedury wynikającej z treści art. 157 ust. 1 u.g.n.

Z tych wszystkich względów i na podstawie art. 184 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny orzekł jak w wyroku. O kosztach postępowania kasacyjnego Sąd orzekł na podstawie art. 204 pkt 1 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c) i pkt 2 lit. b) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 265).

sNSA Dominik Gajewski sNSA Bogusław Dauter sWSA del. Bogusław Woźniak