Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2250/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-11-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Agnieszka Wójcik, Sędziowie sędzia WSA Renata Nawrot (spr.), sędzia WSA Iwona Owsińska-Gwiazda, Protokolant st. sekr. sąd. Katarzyna Tomiło-Nawrocka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 listopada 2015 r. sprawy ze skargi B. K. i J. K. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość - oddala skargę -


UZASADNIENIE

Przedmiotem rozpoznania w niniejszej sprawie jest skarga B. K. i J. K. na decyzję Wojewody [...] nr [...] z [...] czerwca 2015 r. w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym

i prawnym:

Decyzją Nr [...] z [...] marca 2014 r. Prezydent W. (zwany dalej: Prezydent, organ I instancji) zezwolił na realizację inwestycji drogowej, tj. przebudowy polegającej na rozbudowie ciągu ulic Z. i Z. na odcinku od ul. P. do ul. M. w Dzielnicy [...] z przeprowadzeniem ruchu pod linią kolejową relacji [...] - [...] i dwoma jezdniami ul. P., projektowanej m. in. na działkach ewidencyjnych nr [...]

i [...] z obrębu [...], powstałych z podziału działek nr [...] i [...] uregulowanych w księdze wieczystej Nr[...]. Ww. decyzji został nadany rygor natychmiastowej wykonalności. Decyzja ta – w części dotyczącej m.in. przedmiotowej nieruchomości utrzymana została w mocy decyzją Wojewody [...] (zwany dalej: Wojewoda, organ odwoławczy) Nr [...] z [...] lipca 2014 r.

Nieruchomość oznaczona jako działka ew. nr [...] i nr [...] w dniu, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, stanowiła własność B. K. i J. K. (zwani dalej: skarżący, strona) na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Decyzją Nr [...] z [...] kwietnia 2015 r. Prezydent działając na podstawie art. 12 ust. 4a, 4f, 4g i ust. 5 oraz z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687 ze zm., zwana dalej: specustawą drogową), art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., zwana dalej: u.g.n.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm., zwana dalej: k.p.a.), orzekł: w pkt 1 - o ustaleniu odszkodowania w wysokości 1.246.425,00 zł za nieruchomość położoną w [...] na terenie Dzielnicy [...] przy ul. Z., stanowiącą działki ewidencyjne nr [...] (część dawnej działki [...]) o powierzchni 422 m2 i [...] (część dawnej działki [...]) o powierzchni 978 m2 z obrębu [...], uregulowaną

w księdze wieczystej Nr [...], objętą ostateczną decyzją Prezydenta

z [...] marca 2014 r. o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej, przejętą w trybie specustawy drogowej; w pkt 2 - zobowiązał Prezydenta do wypłaty ustalonego odszkodowania jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja niniejsza stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że w celu ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą nieruchomość, rzeczoznawca majątkowy sporządził [...] lipca 2014 r. operat szacunkowy, określając wartość rynkową nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] i [...] z obrębu [...] na kwotę 1.012.427,00 zł, w tym wartość rynkową gruntu na kwotę 995.400 zł tj. 711,00 zł/m2

i wartość budowli na kwotę 17.027 zł.

Na skutek uwag zgłoszonych przez skarżących dotyczących nie uwzględnienia w operacie atrakcyjności lokalizacji, korzystnego kształtu działki oraz faktu, że dla wycenianej nieruchomości wydana została decyzja o warunkach zabudowy, rzeczoznawca majątkowy ustosunkowała się do zgłoszonych zastrzeżeń oraz przedłożyła nowy operat szacunkowy, wykonany [...] grudnia 2014 r., w którym wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości oszacowała na kwotę 1.184.627,00 zł, w tym wartość rynkową gruntu na kwotę 1.167.600 zł tj. 834,00 zł/m2 i wartość budowli na kwotę 17.027 zł.

W wyniku kolejnych uwag dotyczących oszacowanej wartości nieruchomości, w których strona przedstawiła własne wyliczenia oraz wskazała błąd w tabelach 8.5.3 i 8.5.4. rzeczoznawca ponownie odniosła się do zgłoszonych zastrzeżeń oraz przedłożyła nowy operat szacunkowy wykonany [...] stycznia 2015 r., w którym wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości oszacowała na kwotę 1.246.425,00 zł, w tym wartość rynkową gruntu na kwotę 1.229.200 zł tj. 878,00 zł/m2 i wartość budowli na kwotę 17.225 zł.

Kolejne zarzuty do operatu skarżący wnieśli w piśmie z [...] lutego 2015 r. podnosząc, że wycena w dalszym ciągu rażąco odbiega od ceny za 1 m2 uzyskanej przy sprzedaży przez strony pozostałej nieruchomości. Zastrzeżenia stron budzą także współczynniki korygujące w tabeli 8.4. Ponadto jak wskazali skarżący ulice Z. i Z. tworzą główną oś komunikacyjną dzielnicy w kierunku wschód – zachód, również łączą Urząd Dzielnicy, szpitale i placówki służby zdrowia po wschodniej stronie linii kolejowej z pozostałą częścią dzielnicy i mają charakter wewnątrz osiedlowy z obustronną zabudową. Zwrócono uwagę, że ul. P. biegnąca wzdłuż linii kolejowej ma charakter tranzytowy, ma sąsiedztwo z terenami PKP, jednostronną zabudowę głównie w pobliżu przystanków kolejowych, co powoduje że nieruchomości zlokalizowane przy ul. P. są mniej atrakcyjne. Nie mniej powyższe zastrzeżenia nie zostały uwzględnione przez rzeczoznawcę, która uznała, że oceny poszczególnych cech przyjęte zostały prawidłowo i podtrzymała wartość nieruchomości określoną w operacie z [...] stycznia 2015 r.

Do szacowania rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Ze względu na to, że wyceniana nieruchomość, przed wydaniem decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego [...], położona była na terenie funkcjonalnym oznaczonym symbolem C.12 - tereny wielofunkcyjne o wysokości zabudowy 12 m nad poziom terenu - wartość nieruchomości gruntowej określono zgodniej z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm., zwane dalej: rozporządzeniem), tzn. przy uwzględnieniu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów o podobnym przeznaczeniu.

Po przeprowadzeniu analizy i weryfikacji operatu szacunkowego oraz przyjęciu wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego organ I instancji uznał, iż wycena sporządzona została zgodnie z przepisami obowiązującego prawa, w szczególności z przepisami specustawy drogowej, ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami wykonawczymi, a także zgodnie ze standardami zawodowymi (Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny - PKZW i Notami Interpretacyjnymi). Uznał, że operat szacunkowy z [...] stycznia 2015 r. może zostać przyjęty jako podstawa do ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą nieruchomość.

W odwołaniu złożonym na powołaną decyzję skarżący podali, iż ustalone odszkodowanie nie odpowiada cenom rynkowym, gdyż pozostałość ich nieruchomości tj. działki nr [...] i [...] o łącznej powierzchni 740 m2 sprzedali notarialnie 28 listopada 2014 r. za kwotę 761.870 zł, tj. w cenie 1029 zł/m2. Operat szacunkowy sporządzony na potrzeby zabezpieczenia tej transakcji (dla dawnej działki nr [...] o powierzchni 1000 m2) określa jej wartość na 1.120.000 zł, tj. 1120 zł/m2. W świetle powyższego ustalone odszkodowanie narusza art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, który mówi, że wywłaszczenie jest dopuszczalne wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.

Decyzją nr [...] z [...] czerwca 2014 r. Wojewoda, działając na podstawie art. 138 § 1 k.p.a., orzekł o utrzymaniu zaskarżonej decyzji w mocy.

W uzasadnieniu decyzji, po przedstawieniu stanu sprawy i treści przepisów regulujących przedmiotową materię Wojewoda stwierdził zasadność podjętego przez organ I instancji rozstrzygnięcia. Podał, że zarzuty strony dotyczą wyłącznie sporządzonej w toku postępowania wyceny przedmiotowej nieruchomości i są tożsame z uwagami, zgłaszanymi przez nich na etapie zapoznawania się z wyceną przed organem I instancji, zawartymi w pismach z 14 stycznia 2015 r. i 24 lutego 2015 r. Prezydent uznał uwagi strony za bezprzedmiotową polemikę, nie popartą żadnymi dowodami, zaś samą wycenę uznał za prawidłową. Wojewoda wskazał, że po przeanalizowaniu uwag stron oraz odpowiedzi rzeczoznawcy na zgłoszone uwagi, także nie podziela zarzutów skarżących co do wyceny przedmiotowej nieruchomości i uznaje ją za sporządzoną prawidłowo. Do wyceny rzeczoznawca wybrała do porównań z szerszego zbioru danych: cztery nieruchomości o relatywnie wyższych cenach jednostkowych, a oszacowana wartość jednostkowa gruntu jest zbliżona do ceny maksymalnej w zbiorze.

Dalej Wojewoda zwrócił uwagę, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać na przykład czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy administracji rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej. Zaznaczył, że w odróżnieniu od organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, organ nie może dokonywać merytorycznej oceny takiego dowodu. Jak wynika bowiem wprost z art. 157 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Zgodnie z orzecznictwem, gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane przez stronę, wówczas to na stronę, która kwestionuje te wyjaśnienia, przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia sporządzonego na zlecenie organu operatu szacunkowego.

Wskazał, iż w analizowanym postępowaniu organ I instancji uznał sporządzoną wycenę za prawidłową. W toku całego postępowania strony nie zwróciły się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych z wnioskiem

o weryfikację sporządzonego operatu, lecz powtórzyły swoje uwagi do wyceny na etapie postępowania odwoławczego. Zdaniem Wojewody, wycena przedmiotowej nieruchomości została sporządzona prawidłowo i może stanowić podstawę ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie. Ocenił nadto, że organ I instancji rozstrzygając niniejszą sprawę zastosował właściwe przepisy prawa materialnego, rzetelnie

i prawidłowo ocenił operat szacunkowy, w następstwie czego wydał prawidłową decyzję.

Skargę na powołane wyżej rozstrzygnięcie do sądu administracyjnego złożyli skarżący wnioskując o uchylenie zaskarżonej decyzji jako naruszającej prawo oraz zwrot kosztów postępowania według norm przepisanych.

Skarżący za niezasadne uznali stanowisko Wojewody, że wycena dokonana przez biegłą została sporządzona prawidłowo i może stanowić podstawę ustalenia odszkodowania. Wskazali w tym zakresie, iż stanowisko Wojewody i wcześniejsze stanowisko Prezydenta nie znajduje uzasadnienia w realiach obrotu gruntami na tym terenie. Podnoszone trzykrotnie przez skarżących zaniżenie wartości gruntu przez rzeczoznawcę działającego na zlecenie organu, potwierdza nie tylko faktyczną wartość metra kwadratowego gruntu wynikająca z umowy sprzedaży nieruchomości położonej w sąsiedztwie i zawartej w 28 listopada 2014 r. - cena transakcyjna, ale także operat szacunkowy z [...] maja 2015 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. S. - biegłego sądowego. Podnieśli, iż przy sporządzaniu operatu, rzeczoznawca określił nie tylko podstawy formalne, prawne

i metodologiczne, ale co bardzo istotne, źródła danych merytorycznych, w których znajdują się informacje o aktualnych cenach rynkowych, ze szczególnym uwzględnieniem cen transakcyjnych, a więc cen które odzwierciedlają faktyczną (realną) wartość gruntu na danym terenie. Zaznaczyli także, że analiza przedstawionego przez nich operatu, prowadzi do konkluzji, że: biegły uwzględnił wszystkie elementy formalne i merytoryczne; biegły dokonał starannej analizy cen wynikających z transakcji na rynku lokalnym, z uwzględnieniem położenia nieruchomości, jej powierzchni i kształtu, dostępu do mediów i drogi publicznej oraz stanu zagospodarowania; biegły określił wartość nieruchomości w wysokości odpowiadającej jej realnej wartości transakcyjnej, a więc cenie najbliższej ceny rynkowej; wskazana przesz biegłego wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości 1.387.400,00 zł odbiega znacznie od wartości uznanej przez organy tj. 1.229.200,00 zł i stanowiącej ich zdaniem słuszne odszkodowanie za grunt wywłaszczony (różnica 158.200,00 zł, co stanowi wartość skargi), operat przyjęty przez organy jako podstawa ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczony grunt nie może być uznany za rzetelny i obiektywny, a w szczególności za stanowiący podstawę do słusznego odszkodowania za wywłaszczony grunt. Do skargi załączyli operat szacunkowy z [...] maja 2015 r. sporządzony przez rzeczoznawcę J. S. oraz poświadczony za zgodność wypis aktu notarialnego Rep A nr [...] z [...] listopada 2014 r.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację prezentowaną w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm., zwanej dalej: p.p.s.a.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu

z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania

i wykładni norm prawa materialnego.

Oceniając podjęte w postępowaniu administracyjnym decyzje w kontekście ww. kryteriów, Sąd stwierdził ich zasadność.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania, przy czym wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi. Według art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane

o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W myśl art. 134 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Należy przy tym podkreślić, że organ prowadzący postępowanie administracyjne, którego przedmiotem jest ustalenie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną jest obowiązany ocenić, realizując dyspozycję art. 80 k.p.a., wartość dowodową sporządzonego operatu szacunkowego. W ramach tej oceny organ może żądać przedstawienia przez rzeczoznawcę wyjaśnień co do jego treści. Nie powinien jednak wkraczać w merytoryczną zasadność operatu, lecz dokonać jego oceny pod względem formalnym, w szczególności organ jest obowiązany ocenić, czy przyjęty przez rzeczoznawcę wybór metody został należycie wyjaśniony.

Wymaga zaznaczenia, że przystępując do sporządzenia operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania w związku z wywłaszczeniem, podstawowym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest zbadanie, czy przeznaczenie nieruchomości wycenianej zgodnie z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości (por. wyrok WSA w Warszawie z 3 marca 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 1926/12, publ.: cbois). W przypadku wyceny nieruchomości wywłaszczonych w celu realizacji inwestycji drogowych, badanie polega na dokonaniu porównania poziomu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości, których przeznaczenie jest zgodne z dotychczasowym przeznaczeniem nieruchomości wywłaszczanej, uwzględniającego poziom cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Od wyniku tego badania zależy zastosowanie odpowiedniego sposobu wyceny, pozwalającego określić wartość nieruchomości

z uwzględnieniem zasady korzyści. Informacja na temat procesu dochodzenia do wyboru sposobu wyceny, tj. przeprowadzonego badania, powinna znaleźć odzwierciedlenie w treści operatu szacunkowego (por. wyrok WSA w Warszawie z 5 marca 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 2476/12, CBOSA).

Mające odpowiednie zastosowanie w sprawie przepisy § 36 ust. 1-4 rozporządzenia jako zasadę wprowadzają ustalenie wartości rynkowej nieruchomości wywłaszczonych lub przejętych z mocy prawa na cele drogowe. Zasady ustalania wartości rynkowej określają przepisy § 36 ust. 1, 3 i 4, odnoszące się do różnych stanów faktycznych. Dopiero, gdy ustalenie wartości rynkowej nie jest możliwe, albowiem dane z rynku lokalnego i regionalnego są niewystarczające, wartość określa się w podejściu kosztowym, które służy określeniu wartości odtworzeniowej (art. 152 ust. 3 u.g.n.).

Biegła ustaliła w operacie szacunkowym, że wyceniane działki położone są na terenie, na którym brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obowiązuje natomiast uchwała nr [...] z [...] października 2006 r. Rady Miasta [...] w sprawie uchwalenia studium uwarunkowań

i kierunków zagospodarowania przestrzennego [...]. Teren, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość na rysunku studium oznaczony symbolem C.12 – tereny wielofunkcyjne o wysokości zabudowy 12 m nad poziom terenu. Wskaźnik intensywności w strefie przedmieść – 1,5. Dla nieruchomości wydana została decyzja

o warunkach zabudowy nr [...] z [...] sierpnia 2010 r. określająca warunki zabudowy dla budynku handlowo-usługowego.

Dla potrzeb wyceny biegła zbadała akty notarialne dotyczące zakupu nieruchomości niezabudowanych w związku z budową dróg w [...] wskazując, iż ceny transakcyjne nieruchomości położonych na obszarze [...] nabywane pod drogi kształtowały się w granicach od 100,00 zł/m2 do 690,00 zł/m2. Średnia cena jednostkowa w zbiorze wynosi 359,00 zł. Okres badania rynku transakcji nieruchomości biegła przyjęła od października 2011 r. do maja 2014 r. podając, że na rynku lokalnym dzielnicy [...] w ww. przedziale czasu zanotowano 232 transakcje, przy czym dominują transakcje działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Z pośród ponad 200 transakcji nieruchomości zawartych w drugiej połowie 2012 r. oraz w latach 2013 – 2014 rzeczoznawca wyselekcjonowała

8 transakcji dotyczących gruntów położonych w obszarach, które można zaliczyć do wielofunkcyjnych. Szacowania biegła dokonała w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Do porównań przyjęto 4 transakcje nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianej. Biegła szczegółowo określiła cechy mające wpływ na ceny nieruchomości na przyjętym rynku lokalnym (lokalizacja, uzbrojenie, dostępność komunikacyjna, wielkość, możliwości inwestycyjne) oraz ich wagi. Wartość naniesień budowlanych (ogrodzenia i nawierzchni utwardzonej kostką brukową) biegła dokonała

w podejściu kosztowym.

W ocenie Sądu, rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym, w którym określiła wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania, przeprowadziła niezbędne analizy, uwzględniające przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenia nieruchomości w świetle art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., badanie rynku, które zdecydowało

o wyborze sposobu wyceny przedmiotowej nieruchomości. Należy podzielić zatem stanowisko organów, według którego operat szacunkowy z [...] stycznia 2015 r.,

w którym biegła określiła wartość rynkową działek [...] i [...] o łącznej powierzchni 1.400 m2, stanowiącą podstawę do ustalenia odszkodowania z tytułu jej wywłaszczenia został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

W kontekście powyższego Sąd za nieuprawnione uznał zarzuty skargi. Zwrócić należy uwagę, iż skarżący w toku postepowania kwestionowali wartość rynkową nieruchomości – działek [...] i [...], składając pisma procesowe i podnosząc, że

w operacie nie uwzględniono atrakcyjności lokalizacji, korzystnego kształtu działki, oraz faktu, że dla działki została wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Powyższe uwagi zostały przedstawione rzeczoznawcy, która uwzględniając złożone zarzuty przedstawiła nowy operat szacunkowy z [...] grudnia 2014 r. Także kolejne zarzuty strony doprowadziły do uwzględnienia uwag i do weryfikacji stanowiska rzeczoznawcy majątkowego, a w konsekwencji przedłożenia nowego operatu szacunkowego z [...] stycznia 2015 r., w którym wartość nieruchomości oszacowano ostatecznie na kwotę 1.246.425,00 zł. Dopiero podniesione po raz trzeci zarzuty do operatu szacunkowego nie odniosły skutku w postaci zmiany szacunku nieruchomości, nie mniej rzeczoznawca także względem nich zajęła stanowisko wyjaśniając, że oceny poszczególnych cech przyjęte zostały prawidłowo.

W ocenie Sądu właściwie stwierdził organ odwoławczy, iż kolejne kwestionowanie operatu, w sytuacji podtrzymania go przez biegłego skutkuje tym, że na stronę przechodzi ciężar przeciwdowodu, skarżący mogą bowiem zakwestionować prawidłowość operatu przed Komisją Arbitrażową przy Polskiej Federacji Stowarzyszenia Rzeczoznawców majątkowych.

Odnosząc się do kwestii, iż określone decyzjami organów odszkodowanie nie jest słusznym odszkodowaniem w rozumieniu art. 21 ust. 2 Konstytucji RP wyjaśnić trzeba, iż wykładnia pojęcia "słuszne odszkodowanie" w odniesieniu do gruntów zajmowanych pod drogi zawarta jest w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 20 lipca 2000 r., sygn. SK 11/2002 (OTK ZU 2004/7A, poz. 66). W wyroku tym Trybunał Konstytucyjny stwierdził: "Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego "słuszne odszkodowanie" to odszkodowanie związane z wartością wywłaszczonej nieruchomości. Znamienne jest, że prawodawca konstytucyjny nie posłużył się określeniem "pełne odszkodowanie", lecz zastosował termin "słuszne", który ma bardziej elastyczny charakter. Należy zatem przyjąć, że mogą istnieć szczególne sytuacje, gdy inna ważna wartość konstytucyjna pozwoli uznać za "słuszne" również odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne. Niedopuszczalne jest natomiast ograniczanie wymiaru odszkodowania w sposób arbitralny". To stanowisko Trybunału Konstytucyjnego ma istotne znaczenie w kontekście wyżej poczynionych rozważań, bowiem oznacza, że argumentacja skarżących jest w tym zakresie bezzasadna.

Załączony do skargi wypis aktu notarialnego, wskazujący za jaką cenę skarżący zbyli działki oznaczone nr ew. [...] i [...], nie stanowi o tym, że taka sama cena powinna być przyjęta przez rzeczoznawcę przy oszacowaniu nieruchomości

w niniejszym postępowaniu. Na marginesie zauważyć należy, że wyliczona przez rzeczoznawcę majątkowego kwota stanowiąca odszkodowanie nie jest rażąco niższa od kwoty sprzedaży działek aktem notarialnym. Na etapie postępowania przed organami administracyjnymi skarżący przedłożyli jedynie kserokopię fragmentu aktu notarialnego, co nie mogło to stanowić żadnego dowodu, ani konieczności odniesienia się organów. Również dołączony do skargi operat szacunkowy nieruchomości dotyczący działek nr ew. [...] i [...] z [...] maja 2015 r., nie może stanowić o wadliwie wyliczonej wysokości odszkodowania przez rzeczoznawcę. Powyższy operat nie był znany organom wydającym decyzje w sprawie. Reasumując, organ dysponując prawidłowym operatem miał podstawy do ustalenia odszkodowania w wysokości wynikającej z operatu z [...] stycznia 2015 r. i słusznie organ przesądził o poprawności tego operatu.

Sąd nie znalazł żadnych uchybień, których stopień naruszenia uzasadniałby konieczność uchylenia zaskarżonych decyzji.

Mając na uwadze powołane okoliczności, Sąd działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.