Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 122/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2013-03-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: par. 36 ust. 1-2
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maciej Busz Sędziowie WSA Donata Starosta (spr.) WSA Anna Jarosz Protokolant st. sekr. sąd. Laura Szukała po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 marca 2013 r. sprawy ze skargi B. S., H. S. na decyzję Wojewody W. z dnia [...] grudnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty P. z dnia [...] lipca [...] r. nr [...]; 2. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana; 3. zasądza od Wojewody W. na rzecz skarżących B. S. i H. S. kwotę 7534 zł (siedem tysięcy pięćset trzydzieści cztery) tytułem zwrotu kosztów postępowania; 4. nakazuje ściągnąć od Wojewody W. na rzecz Skarbu Państwa (Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w P.) kwotę 3249 zł (trzy tysiące dwieście czterdzieści dziewięć) tytułem części nieuiszczonego wpisu sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] lipca 2011 r., nr [...] (dalej decyzja z dnia [...] lipca 2011 r.) Starosta P. (dalej Starosta albo organ I instancji) działając z urzędu na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. 2000 r., nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej kpa), art. 12 i art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. 2008 r., nr 193, poz. 1194 ze zm., dalej ustawa drogowa) oraz art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a i 2 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm., dalej ugn) w pkt I ustalił na rzecz J. K. oraz B. i H. małż. S. odszkodowanie w łącznej kwocie [...] złotych, obejmujące kwotę [...] zł stanowiącą wartość udziałów współwłaścicieli w prawie własności nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] oraz kwotę [...] zł, stanowiącą wartość nakładów budowlanych na działce nr [...], za utracone prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości K., gmina Cz., oznaczonej w ewidencji gruntów jako obręb: K., arkusz mapy [...], działka nr [...], o pow. [...] ha, zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...], zajętej pod lokalizację inwestycji drogowej - budowę połączenia drogowego pomiędzy ul. św. W. na os. Cz. w Cz. a ul. P. w K., gmina Cz., przejętej na rzecz Gminy Cz.

W pkt II organ orzekł, że ustalone w pkt I odszkodowanie wypłacone zostanie przez Gminę Cz. w następujący sposób:

- na rzecz J. K. do [...] udziału w kwocie [...] zł,

- na rzecz B. i H. małż. S. do [...] udziału w kwocie [...] zł, jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna. Jednocześnie organ I instancji postanowił, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania zastosowanie znajdują odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego.

W uzasadnieniu organ I instancji ustalił, że decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z dnia [...] lipca 2010 r., nr [...], znak [...] (dalej decyzja z dnia [...] lipca 2010 r.) Starosta zezwolił Gminie Cz. na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie drogi gminnej - połączenia drogowego pomiędzy ul. św. W. na os. Cz. w Cz. a ul. P. w K., m. in. na części nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...], w trybie art. 11a ust. 1 oraz art. 11f ust. 1 ustawy drogowej. Decyzja ta stała się ostateczna z dniem [...] sierpnia 2010 r. Powyższą decyzją nieruchomość położona w Cz., oznaczona w ewidencji gruntów: obręb: K., arkusz mapy [...], działka nr [...], o pow. [...] ha, zapisana w księdze wieczystej KW nr [...] uległa podziałowi na działki nr [...] i nr [...]. Działka nr [...] została przeznaczona do zajęcia pod realizację inwestycji drogowej.

Dokonując wykładni znajdujących zastosowanie w sprawie przepisów ustawy drogowej i ugn organ I instancji wyjaśnił, że na Jego zlecenie został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, A. Sz., operat szacunkowy z dnia [...] kwietnia 2011 r., stanowiący podstawę do ustalenia odszkodowania za utracone prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości K., gmina Cz., oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...], o pow. [...] m2.

Dla potrzeb wyceny biegła z zakresu szacowania nieruchomości określiła przeznaczenie nieruchomości objętej postępowaniem administracyjnym w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Cz., ponieważ brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z treścią Studium, zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Cz. z dnia [...] czerwca 2000 r., nr [...] (obowiązującego do [...] września 2010 r.) przedmiotowa działka znajdowała się na obszarze intensywnej zabudowy mieszkaniowej z działalnością usługową.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa biegła z zakresu szacowania nieruchomości przeprowadziła w pierwszej kolejności analizę rynku nieruchomości pod kątem istnienia transakcji nieruchomościami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne. Rzeczoznawca majątkowy wskazała, że dokonała analizy aktów notarialnych, które dotyczyły transakcji gruntami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne na obszarze gminy Cz. w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę. Po przeanalizowaniu transakcji biegła stwierdziła, że na obszarze ww. gminy występują transakcje nieruchomościami zajętymi lub przeznaczonymi pod drogi. Mając powyższe na uwadze rzeczoznawca majątkowy wyselekcjonowała 14 transakcji dotyczących nieruchomości najbardziej przystających w swej charakterystyce do nieruchomości wycenianej, stanowiących nieruchomości podobne w myśl art. 4 pkt 16 ugn.

Stosując podejście porównawcze, metodę porównywania parami, przy uwzględnieniu wartości współczynników korygujących rzeczoznawca majątkowy dokonała wyceny nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem administracyjnym. W wyniku przeprowadzonego procesu wyceny nieruchomości, wartość 1 m2 gruntu została określona na poziomie [...] zł. W dacie wydania decyzji o lokalizacji drogi gminnej, tj. w dniu [...] lipca 2010 r., na gruncie istniały nasadzenia roślinne, za które właścicielowi gruntu, który poniósł ich koszty przysługuje odszkodowanie. Nie uwzględnia się jednak nasadzeń i nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem.

Rzeczoznawca majątkowy dokonała wyceny nasadzeń roślinnych, tj. drzew i krzewów uwzględniając przy wycenie takie czynniki jak wiek nasadzeń, wartość bieżąca i wskaźnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, wartość utraconych korzyści, wskaźnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści. W oparciu o powyższe cechy łączna wartość nasadzeń roślinnych została określona w wysokości [...] zł. Zatem na podstawie obliczeń biegłej z zakresu szacowania nieruchomości, w operacie szacunkowym z dnia [...] kwietnia 2011 r., wartość przedmiotowej nieruchomości wraz z nasadzeniami roślinnymi została określona według stanu z dnia [...] lipca 2010 r., a poziomu cen z dnia [...] kwietnia 2011 r., na łączną kwotę [...] zł.

Oceniając ww. operat szacunkowy Starosta uznał, że jest on zgodny z przepisami prawa obowiązującymi w dacie wykonania, wskazuje i uzasadnia metodę zastosowaną do wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również uwzględnia ceny nieruchomości występujące na określonym rynku regionalnym.

Odwołanie od powyższej decyzji zostało wniesione przez B. i H. S. (dalej odwołujący) reprezentowanych przez fachowego pełnomocnika procesowego. Odwołujący wnieśli o zmianę wysokości odszkodowania w części dotyczącej odszkodowania za grunt przez podniesienie jego wysokości o 20%, tj. do kwoty [...] zł oraz utrzymanie wyceny nasadzeń roślinnych, błędnie określonych w petitum decyzji jako wartość nakładów budowlanych.

W uzasadnieniu odwołujący wskazali, że przyjęta przez biegłego rzeczoznawcę metoda wyceny nieruchomości co do zasady nie budzi wątpliwości, jednak została ona zastosowana w sposób wadliwy i nadmiernie uproszczony. Rzeczoznawca majątkowy dokonała nieprawidłowego doboru transakcji przeznaczonych do porównania, uwzględniając nieruchomości położone w gminach o znacznie niższym poziomie zainwestowania w infrastrukturę, a tym samym o znacznie niższych cenach nieruchomości w obrocie. Żadna z nieruchomości przyjętych do analizy nie była zlokalizowana na obszarze przeznaczonym w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne z usługami.

Odwołujący podkreślili również, że bliskie sąsiedztwo istniejących budynków wielorodzinnych, wystarczająco rozwinięta infrastruktura dla obsługi budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego (najwyższe wymagania odnośnie infrastruktury), a ponadto dobra lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie czyni nieruchomość przeznaczoną pod drogę bardzo atrakcyjną i w żaden sposób nie można uznać zarówno samej wyceny jak również sposobu w jaki wycena została zrealizowana za właściwe i usprawiedliwione.

Decyzją z dnia [...] grudnia 2011 r., nr [...] (dalej decyzja z dnia [...] grudnia 2011 r.) Wojewoda W. (dalej Wojewoda albo organ II instancji) utrzymał w mocy decyzję z dnia [...] lipca 2011 r.

W uzasadnieniu organ II instancji ustalając stan faktyczny sprawy oraz dokonując wykładni znajdujących zastosowanie przepisów ustawy drogowej, ugn oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej rozporządzenie z 2004 r.) wskazał, że operat szacunkowy został sporządzony w oparciu o §36 rozporządzenia z 2004 r., który utracił moc prawną z dniem 26 sierpnia 2011 r., kiedy to weszła w życie zmiana wspomnianego rozporządzenia. Zmiana powołanego rozporządzenia została wprowadzona rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2011 r., nr 165, poz. 985). Dotyczyła ona w szczególności wprowadzenia całkowicie nowej treści §36 rozporządzenia z 2004 r. polegającej między innymi na wskazaniu nowych, zupełnie odmiennych od dotychczasowych, wytycznych dotyczących sposobu szacowania wartości nieruchomości przejętych z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy drogowej. Stosownie do art. 136 kpa, organ II instancji pismem z dnia [...] października 2011 r. zwrócił się do biegłego rzeczoznawcy majątkowego o aktualizację operatu szacunkowego z dnia [...] kwietnia 2011 r. sporządzonego w przedmiotowej sprawie na zlecenie Starosty. Pismem z dnia [...] października 2011 r. biegła wyjaśniła, że operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z metodyką, która znalazła odzwierciedlenie w aktualnie obowiązującym brzmieniu §36 rozporządzenia z 2004 r., a zatem nie zachodzi konieczność aktualizowania sporządzonego operatu szacunkowego z dnia [...] kwietnia 2011 r. Biorąc pod uwagę powyższe, organ odwoławczy dał wiarę wyjaśnieniom biegłego objętym pismem z dnia [...] października 2011 r. w zakresie dotyczącym aktualizacji operatu szacunkowego z dnia [...] kwietnia 2011 r.

Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu organ II instancji wskazał, że przyjęcie przez rzeczoznawcę nieruchomości podobnych położonych w K., K., T. P. oraz R. należało uznać za właściwe i spełniające kryterium podobieństwa. Wymienione lokalizacje zarówno ze względu na położenie jak i stopień rozwoju można było uznać za podobne do nieruchomości wycenianej. Twierdzenie odwołujących, że nieruchomości podobne położone są w gminach o niższym stopniu rozwoju niż nieruchomość wyceniana jest niczym nieuzasadnione i stanowi jedynie polemikę ze stanowiskiem biegłego.

Rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównań nieruchomości przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe o zbliżonych cechach, które swoimi parametrami najlepiej odpowiadały nieruchomości wycenianej. Użyte w studium gminy Cz. pojęcie intensywnej zabudowy mieszkaniowej i mieszkaniowej z usługami nie może być w tym miejscu utożsamiane z zabudową wielorodzinną, którą charakteryzują budynki wielokondygnacyjne na obszarach o dużym stopniu zurbanizowania. Najbliższe sąsiedztwo nieruchomości wycenianej (zabudowa jednorodzinna) wyklucza taką kwalifikację dla określenia jej przeznaczenia, stąd też do porównań nie mogły zostać przyjęte nieruchomości przeznaczone pod budownictwo wielorodzinne.

Organ II instancji uznał, że w przedmiotowej sprawie Starosta prowadził postępowanie administracyjne dysponując rzetelnymi dowodami potwierdzającymi stan faktyczny i prawny nieruchomości, prawidłowo zawiadomił strony postępowania, zapewnił czynny udział stronom na każdym z jego etapów, zlecił sporządzenie operatu szacunkowego uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu oraz przeprowadził rozprawę administracyjną, która stosownie do treści art. 118 ust. 1 ugn jest obligatoryjna. Przed wydaniem decyzji odszkodowawczej organ poinformował o zebraniu całokształtu materiału dowodowego i możliwości wypowiedzenia się.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu (dalej WSA) z dnia [...] stycznia 2012 r. przez B. i H. S. (dalej skarżący) reprezentowani przez fachowego pełnomocnika procesowego zaskarżyli decyzję z dnia [...] grudnia 2011 r. utrzymującą w mocy decyzję z dnia [...] lipca 2011 r. wnosząc o uchylenie obu decyzji, skierowanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji w celu prawidłowego ustalenia rzeczywistej wartości wywłaszczonego gruntu oraz zwrot kosztów procesu. Zaskarżonym decyzjom zarzucono:

1) istotny błąd w ustaleniach faktycznych dotyczących rzeczywistej (rynkowej) wartości wywłaszczonego gruntu, a co za tym idzie znaczące zaniżenie należnego odszkodowania, uwzględniającego położenie i przeznaczenie wywłaszczonego gruntu,

2) naruszenie prawa, w szczególności art. 7 i 8 oraz art. 77 § 1 kpa, przez brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, podważenie zaufania do organu przez zaniechanie obowiązku wyjaśnienia stanu faktycznego pomimo argumentów zawartych w odwołaniu skarżących od decyzji Starosty, a także zaniechanie ustalenia stanu faktycznego pomimo łatwego dostępu do ogólnie dostępnych informacji m. in. na portalu www.geoportal.gov.pl

W uzasadnieniu skarżący zauważyli, że organ II instancji w sposób niezasadny ograniczył się w swoich rozważaniach do powtórzenia argumentów zawartych w operacie szacunkowym oraz w treści uzasadnienia decyzji z dnia [...] lipca 2011 r. Skarżący podkreślili, że w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego prawidłowo i w sposób ogólnie przyjęty określono obszar, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość jako przeznaczony pod intensywną zabudowę mieszkaniową i mieszkaniową z usługami, mając właśnie na myśli zabudowę wielorodzinną obejmującą budynki wielokondygnacyjne. Obszar ten przylega zresztą do sporej wielkości zabudowanego już osiedla domów wielorodzinnych (Osiedle Leśne w K.) stanowiącego niewątpliwie obszar o wysokim stopniu zurbanizowania i stanowi w świetle tego studium naturalną przestrzeń dla dalszej rozbudowy tego istniejącego osiedla. Z tego względu organ II instancji niezasadnie stwierdził w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że najbliższe sąsiedztwo nieruchomości wycenianej (zabudowa jednorodzinna) wyklucza taką kwalifikację dla określenia jej przeznaczenia, stąd dla porównań nie mogły zostać przyjęte nieruchomości przeznaczone pod budownictwo wielorodzinne). Skarżący podtrzymali nadto wszystkie argumenty zawarte w odwołaniu od decyzji z dnia [...] lipca 2011 r. (k. 3-5 akt sądowych).

W odpowiedzi na skargę z dnia [...] lutego 2012 r., nr [...], Wojewoda wniósł o jej oddalenie wskazując, że zostały w niej podniesione te same zarzuty co we wniesionym odwołaniu, a co do których organ odwoławczy wypowiedział się w wydanej przez siebie decyzji z dnia [...] grudnia 2011 r. (k. 13 akt sądowych).

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługiwała na uwzględnienie, aczkolwiek z innych względów aniżeli zostały w niej podkreślone.

Przedmiotem kontroli sprawowanej przez Sąd pod względem zgodności z prawem w niniejszym postępowaniu była decyzja Wojewody z dnia [...] grudnia 2011 r. oraz poprzedzające jej wydanie czynności procesowe w sprawie, której przedmiotem było ustalenie odszkodowania za utracone prawo własności nieruchomości położonej w K., gmina Cz., oznaczonej w ewidencji gruntów jako obręb K., arkusz mapy [...], działka nr [...], o powierzchni [...] ha, zapisanej w KW nr [...], która na mocy decyzji z dnia [...] lipca 2010 r. została zajęta pod lokalizację inwestycji drogowej, stając się z mocy prawa własnością Gminy Cz..

Podstawę wydanych w sprawie decyzji stanowił art. 12 ustawy drogowej, określający skutek prawny wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, podmiot właściwy do wydania decyzji o ustaleniu wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę oraz termin jej wydania. W art. 12 ust. 5 ustawy drogowej zamieszczone zostało odesłanie do ugn w sprawach dotyczących ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 ustawy drogowej. Przepis ten stanowi, że wysokość odszkodowania ustalana jest według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Natomiast zgodnie z art. 134 ust. 1 i 2 oraz art. 151 ust. 1 ugn, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, jeżeli nieruchomość danego rodzaju występuje w obrocie. Wartością rynkową jest zaś najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku z uwzględnieniem cen transakcyjnych i przy uwzględnieniu w szczególności takich parametrów, jak: rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Zgodnie z art. 130 ust. 2 ugn, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wartość tę określa rzeczoznawca w operacie szacunkowym, na podstawie którego organ I instancji ustala odszkodowanie za wywłaszczenie (tu: przejęcie z mocy prawa przez Gminę Cz.) nieruchomości. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określa rozporządzenie z 2004 r.

Należy wszakże podkreślić, że w każdym przypadku ostatecznie to organ administracji publicznej jest zobowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy w sprawie. Operat szacunkowy jako dowód w sprawie – dowód z opinii biegłego (art. 84 kpa) – podlega ocenie organu administracji z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 kpa (zob. wyrok NSA z 05.10.2009 r., sygn. akt I OSK 1444/08, baza orzeczeń NSA), która nie może stanowić oceny dowolnej. Ustalenia zawarte w opinii rzeczoznawcy nie zwalniają więc organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia wysokości odszkodowania. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż o zaistnieniu przesłanek do ustalenia odszkodowania i określeniu jego wysokości decyduje właściwy organ, na którym spoczywa obowiązek dokonania oceny wiarygodności pozyskanej w sprawie opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i wysokości odszkodowania. W przypadku powstania wątpliwości związanych z dokonanym w operacie oszacowaniem wartości nieruchomości, organ powinien zwrócić się do biegłego o ich wyjaśnienie lub doprecyzowanie.

W rozpoznawanej sprawie operat szacunkowy sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego A. Sz. dnia [...] kwietnia 2011 r. Biegła powołując się na brzmienie §36 ust. 1 rozporządzenia z 2004 r. w brzmieniu obowiązującym do dnia [...] sierpnia 2011 r., uwzględniając cel i metodykę wyceny oraz ustalone przeznaczenie nieruchomości, w celu oszacowania jej wartości przeprowadziła badanie rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod komunikację na terenie gminy Cz.. Po dokonaniu analizy transakcji w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę biegła stwierdziła, że na obszarze gminy Cz. występują transakcje nieruchomościami zajętymi lub przeznaczonymi pod drogi. Rzeczoznawca majątkowy wyselekcjonowała 14 transakcji dotyczących nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej i stosując podejście porównawcze, metodę porównywania parami określiła wartość wycenianej nieruchomości na kwotę [...] zł, z kolei wartość nasadzeń na [...] zł. Należy w tym miejscu podkreślić, że §36 rozporządzenia z 2004 r. w brzmieniu obowiązującym do dnia 25 sierpnia 2011 r., wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 16 października 2012 r., sygn. akt K 4/10, OTK 106/9/A/2012, został uznany za zgodny z Konstytucją RP.

W toku prowadzonego postępowania administracyjnego §36 rozporządzenia uległ znaczącej zmianie, mocą §1 pkt 11 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2011 r., nr 165, poz. 985). Nowelizacja ta weszła w życie dnia 26 sierpnia 2011 r. Z uwagi na brak regulacji intertemporalnej, biorąc pod uwagę zasadę natychmiastowego obowiązywania nowego prawa procesowego, obowiązkiem organu II instancji było uwzględnienie nowego brzmienia §36 rozporządzenia z 2004 r. pod kątem prawidłowości i przydatności dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy sporządzonego operatu szacunkowego. Innymi słowy, w przypadku zmiany przepisów procesowych i braku przepisów przejściowych w trakcie biegu postępowania administracyjnego zastosowanie powinny znaleźć nowe przepisy prawa procesowego, obowiązujące w dniu wydania ostatecznej decyzji administracyjnej. Wojewoda działając w sposób prawidłowy pismem z dnia [...] października 2011 r., nr [...], zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o aktualizację operatu sporządzonego dnia [...] kwietnia 2011 r. W odpowiedzi z dnia [...] października 2011 r. rzeczoznawca majątkowy poinformowała Wojewodę, że operat szacunkowy sporządzony w kwietniu 2011 r. został przygotowany zgodnie z metodyką, która znalazła swoje odzwierciedlenie w aktualnie obowiązującym brzmieniu §36 rozporządzenia z 2004 r. W ocenie Sądu odpowiedź ta jednak nie zasługiwała na aprobatę, ponieważ §36 rozporządzenia z 2004 r., a w szczególności jego ust. 1 uległ na tyle znaczącej zmianie, że nie można było w sposób automatyczny uznać, że operat sporządzony na podstawie poprzednio obowiązującego brzmienia §36 ust. 1 rozporządzenia z 2004 r. spełnia wymagania wyznaczone dla określenia wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. O ile §36 ust. 1 rozporządzenia z 2004 r. w poprzednim brzmieniu odsyłał do cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, o tyle przepis ten w obecnym brzmieniu odsyła do cen rynkowych nieruchomości. Wojewoda nie powinien był w związku z tym opierać się jedynie na oświadczeniu rzeczoznawcy majątkowego, które zostało wyrażone w piśmie z dnia [...] października 2011 r., tylko samodzielnie dokonać pogłębionej analizy operatu szacunkowego z punktu widzenia aktualnego brzmieniu §36 rozporządzenia z 2004 r. Z tego względu na aprobatę zasługiwał zarzut naruszenia przez organ II instancji stanu faktycznego sprawy, który polegał na błędnym ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości zajętej pod realizację inwestycji drogowej, a tym samym na nieprawidłowym obliczeniu wysokości odszkodowania.

Mając powyższe na uwadze Sąd w pkt 1 wyroku działając na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. 2012 r., poz. 270 ze zm., dalej ppsa) uchylił decyzję z dnia [...] grudnia 2011 r. oraz poprzedzającą ją decyzję z dnia [...] lipca 2011 r.

Ponownie rozpoznając niniejszą sprawę organ I instancji powinien zastosować §36 ust. 1 rozporządzenia z 2004 r. w jego aktualnym, nowym brzmieniu. Z tego względu organ powinien rozważyć potrzebę sporządzenia nowego operatu szacunkowego uwzględniającego aktualny stan prawny w dziedzinie wyceny nieruchomości wywłaszczonej lub przejętej z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy drogowej.

W pkt 2 wyroku Sąd działając na zasadzie art. 152 ppsa określił, że zaskarżona decyzja nie może zostać wykonana. Oznacza to, że nie wywołuje ona skutków prawnych, które wynikają z jej rozstrzygnięcia, od chwili wydania wyroku, mimo że wyrok uchylający tę decyzję nie jest jeszcze prawomocny (wyrok NSA z dnia 29.07.2004 r., sygn. akt OSK 591/04, ONSA i WSA 2004/2/32).

W pkt 3 wyroku Sąd działając na podstawie art. 200 ppsa zasądził od Wojewody na rzecz skarżących kwotę [...] zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.

W pkt 4 Sąd działając na podstawie art. 223 §2 ppsa nakazał ściągnąć od Wojewody na rzecz Skarbu Państwa (Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w P.) kwotę [...] zł tytułem części nieziszczonego wpisu sądowego.

MZ