Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 350/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2021-06-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6181 Zajęcie nieruchomości i wejście na nieruchomość, w tym pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 128 ust. 1 i 4, art. 134 ust. 1 i 2, art. 152 ust. 1, art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 2020 poz 65
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: par. 43 ust. 1 pkt 1, par. 56 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Detka, Sędziowie Sędzia WSA Dorota Pędziwilk-Moskal, Sędzia WSA Beata Ziomek (spr.), , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 9 czerwca 2021 r. sprawy ze skargi E. S. i R. S. na decyzję Wojewody z dnia 11 stycznia 2021 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu szkody powstałej wskutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 11.01.2021r. znak: [...] Wojewoda po rozpatrzeniu odwołań E. S. i R. S. utrzymał w mocy decyzję Starosty z dnia 21.09.2020 r. znak: [...], w której w pkt 1 orzeczono o ustaleniu odszkodowania w wysokości 2 300 zł za szkody powstałe wskutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości położonej w obr. J. gm. P. oznaczonej jako działki nr [...] i nr [...], stanowiącej współwłasność małż. R. i E. S., w tym za zmniejszenie wartości nieruchomości, poprzez zezwolenie P. S.A. na przeprowadzenie napowietrznej linii elektroenergetycznej 220 kV R.-K. W pkt 2 poinformowano, że odszkodowanie będzie płatne na rzecz małż. R. i E. S . W pkt 3 Starosta zobowiązał P. S.A. do jednorazowej zapłaty odszkodowania określonego w pkt 1 niniejszej decyzji na rzecz osób wskazanych w pkt 2, w terminie 14 dni licząc od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. W pkt 4 decyzji wskazał, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w wypłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. Natomiast w pkt 5 niniejszej decyzji poinformowano, iż wysokość odszkodowania podlega waloryzacji na dzień wypłaty.

Organ II instancji ustalił następujący stan faktyczny i prawny:

Decyzją z dnia 21.12.2016 r. znak: [...] Starosta ograniczył sposób korzystania z opisanej wyżej nieruchomości przez zezwolenie P. S.A. na przeprowadzenie napowietrznej linii elektroenergetycznej 220 kV relacji R. – K., przez działki nr [...], gdzie oś linii nie przekracza granic działek nr [...] zgodnie z załącznikami graficznymi nr 1 i 2, ustanawiając pas technologiczny o szer. 50,0 m, tj. 25,0 m po obu stronach linii. Powierzchnia terenu trwale ograniczonego wynosi 0,0004 ha na działce nr [...] i 0,0122 ha na działce nr [...].

Powyższa decyzja Starosty została utrzymana w mocy decyzją Wojewody z 14.02.2017r., znak: [...].

Z wnioskiem o ustalenie odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] wystąpił pełnomocnik P. S.A.

Starosta działając na podstawie art. 124 ust. 4, art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5, art. 130 ust. 2 art. 132 ust. 1a, 2, 3 i 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r., poz. 65), dalej u.g.n. oraz art. 104 kpa ustalił odszkodowanie w oparciu o sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, na zlecenie organu, operat szacunkowy.

Od decyzji Starosty z dnia 21.09.2020 r, odwołania złożyli E. S. i R. S., reprezentowani przez pełnomocnika, zarzucając:

1. Naruszenie art. 7 kpa, w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 kpa poprzez zaniechanie podjęcia czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy oraz brak zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, a w konsekwencji niewłaściwej oceny dowodów i błędnego ustalenia stanu faktycznego sprawy,

2. Potraktowanie nieruchomości małż. S. jako użytków rolnych, mimo że działka stanowi część gospodarstwa rodzinnego, która została zakupiona w celach budowlanych i w celu przekształcenia ich w działkę budowlaną,

3. Nieuwzględnienie, że rzeczoznawca majątkowy znacznie zaniżył wartość nieruchomości, opierając się na stawkach z 2018 i 2019 roku oraz jednej cenie transakcyjnej ze stycznia 2020 roku, podczas gdy stawki te znacznie wzrosły przez pandemię COVID-19 oraz znacząco podniosło się zainteresowanie nieruchomościami ze względu na wywołany pandemią kryzys ekonomiczny, czego biegły nie wziął pod uwagę,

4. Nieprzeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu elektroenergetyki dla stwierdzenia szkód niematerialnych mogących powodować obniżenie wartości działek, a których nie jest w stanie uwzględnić rzeczoznawca z zakresu wyceny nieruchomości.

Rozpatrując odwołanie Wojewoda przeprowadził postępowanie uzupełniające. W związku z zarzutami, rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 16.11.2020 r. złożył wyjaśnienia, jednocześnie w całości podtrzymując dotychczasowe stanowisko zawarte w operacie szacunkowym z 10 lipca 2020 r.

W uzasadnieniu Wojewoda stwierdził, że w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego działki nr [...] położone są na obszarze oznaczonym jako MMU - tereny mieszkaniowe i mieszkaniowo - usługowe, a projektowana linia elektroenergetyczna 220kV wraz z pasem oddziaływania znajduje się na niewielkiej południowej część w/w działek. Ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Gminy P. z dnia 30 września 2015 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego trasy linii przesyłowej 220 kV, R.-K. na obszarze gminy P., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] - działki nr [...] położone są na obszarze oznaczonym jako: MMU - tereny mieszkaniowo-usługowe, zaś południowo-wschodnia część działek położona jest na terenie oznaczonym symbolem 7R - użytki rolne. Na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości działka nr [...] stanowiła grunt orny, a działka nr [...] - grunt zabudowany budynkiem mieszkaniowym jednorodzinnym. Na opisanych wyżej działkach nie prowadzono budowy linii 220 kV. Powierzchnię pasa ograniczającego sposób korzystania z nieruchomości wyznaczają linie po 25 m równoległe do osi linii. Powierzchnia ta na działce nr [...] wynosi 4 m2 a na działce [...] wynosi 122 m2. Zgodnie z ustaleniami rzeczoznawcy majątkowego, po wykonaniu prac budowlanych nad działkami nr [...] i [...] nie znajdują się przewody linii 220 kV relacji R. – K., a podczas prac nie wystąpiły żadne szkody w pożytkach.

Wojewoda podał, że Starosta ustalił wysokość odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy, w którym wycena została określona według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości oraz jej wartości na dzień ustalenia odszkodowania. Przedmiotem wyceny było określenie zmniejszenia wartości nieruchomości gruntowej położonej w J., gm. P. oznaczonej jako działki nr [...], ze względu na ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości decyzją Starosty z dnia 21.12.2016 r. Do określenia wartości gruntu rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej a do określenia szkody sposób parametryczny. Przedmiotem badania objęty został rynek nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. Dla potrzeb wyceny, rzeczoznawca dokonał analizy lokalnego rynku nieruchomości obejmującego teren Gminy P., w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę. W analizowanym okresie na rynku lokalnym odnotowano bowiem wystarczającą ilość transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej. Odrzucone zostały transakcje niewiarygodne głównie o cenach zaniżonych i nierynkowo wysokich. Do porównania rzeczoznawca nie przyjął nieruchomości o nieporównywalnych powierzchniach do nieruchomości wycenianej. Ostatecznie do porównania przyjął 15 transakcji, które noszą znamiona podobieństwa w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Transakcje te zawarte zostały w okresie od lipca 2018 r. do stycznia 2020 r. i zostały zestawione w tabeli na str. 30 operatu. Ustalenie cech charakterystycznych (atrybutów) nastąpiło na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości poprzez określenie cech charakterystycznych nieruchomości oraz dokonanie oceny ich wpływu na wartość, a następnie przypisując tym cechom odpowiednią wagę, przyjmując następujące atrybuty: lokalizacja nieruchomości (20%), otoczenie (15%), parametry fizyczne (15%), funkcjonalność (25%), wyposażenie w infrastrukturę (10%), dojazd (15%). Rzeczoznawca scharakteryzował wyceniane działki w aspekcie przedstawionych powyżej cech rynkowych i na tej podstawie oszacował wartość rynkową prawa własności gruntu. W wyniku dokonanej analizy stwierdził, iż jednostkowa wartość gruntu nieobciążonego wynosi 90,87 zł/m2. Zmniejszenie wartości nieruchomości z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości obliczono za pomocą ustalonego przez rzeczoznawcę współczynnika "Sz". Współczynnik ten jest funkcją stopnia ingerencji przedsiębiorstwa przesyłowego w prawo własności nieruchomości w pasie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oraz w pasie posadowienia infrastruktury, odzwierciedlające wszelkie ograniczenia możliwości korzystania w tym pasie, a także uszczerbek będący następstwem ustanowienia ograniczonego sposobu korzystania z nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy określił zmniejszenie wartości przedmiotowej nieruchomości współczynnikiem zmniejszającym wartość rynkową o 37,50 % dla powierzchni 4 m2 znajdującej się w strefie ograniczającej użytkowanie (szczegółowe wyliczenia str. 34 operatu szacunkowego). Jednostkową wartość rynkową nieruchomości oszacowano na podstawie niezabudowanych nieruchomości porównywalnych skorygowaną o współczynnik SLi - współczynnik obniżenia wartości jednostki porównawczej nieruchomości na skutek lokalizacji urządzenia w dokumentacji planistycznej, który określono na poziomie 35,71%. Wysokość Współczynnika Szi; określa wszystkie elementy związane z funkcjonowaniem infrastruktury w tym zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości oraz skutki spowodowane obowiązkiem udostępniania nieruchomości w celu wykonywania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii infrastruktury. Zmniejszenie wartości nieruchomości (Zw) z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] oszacowano na kwotę 2 300 zł.

W ocenie organu biegły dokonał opisu stanu zagospodarowania i stopnia wyposażenia nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej. Prawidłowo określił także przeznaczenie nieruchomości podlegającej ograniczeniu, wskazał na obszerny katalog źródeł danych o nieruchomości, powołał podstawy prawne oraz podstawy metodologiczne operatu oraz dokonał szczegółowego opisu stanu prawnego wynikającego z księgi wieczystej oraz decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości, a także dokonał jej charakterystyki w kontekście położenia i otoczenia.

W ocenie Wojewody , organ I instancji prawidłowo ustalił wartość odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości za działki nr [...] w oparciu o sporządzony w tym celu operat szacunkowy. Organ odwoławczy podkreślił, że zgodnie z protokołami z 8.02.2017 r., wskutek zrealizowania inwestycji nie stwierdzono wystąpienia strat i zniszczeń produkcji rolniczej oraz innych szkód. Wartość szkód, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. w związku z § 43 ust. 3 Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, dotyczy wyłącznie pasa ograniczonego korzystania z nieruchomości. Odszkodowanie ustalone w niniejszym postępowaniu, obejmuje wszystkie elementy związane z funkcjonowaniem infrastruktury w tym zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania, a także skutki spowodowane obowiązkiem jej udostępniania w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii infrastruktury. Budowa linii nie obniża sama przez się wartości nieruchomości, albowiem możliwość jego budowy była przewidziana w dokumentach planistycznych.

Zdaniem organu odwoławczego, nie zasługują na uwzględnienie zarzuty podniesione w odwołaniu. Przede wszystkim organ I instancji nie naruszył przepisów procedury administracyjnej w zakresie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa.

W odniesieniu do zarzutu potraktowania nieruchomości małż. S. jako użytków rolnych, Wojewoda podkreślił, że z dokumentów planistycznych wynika, że ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego objęta jest jedynie niewielka południowo - wschodnia część działek nr [...], która jest oznaczona jako 7R – tj. użytki rolne oraz pas technologiczny linii elektroenergetycznej 220 kV relacji R. – K. Faktyczny sposób wykorzystania działki to funkcja związana z zabudową mieszkaniowo - usługową i takie też zostały przyjęte do porównania w procesie szacowania jednostkowej wartości nieruchomości. Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości dotyczy wyłącznie części objętej MPZP, a więc terenów wyłączonych z zabudowy i dla takiego przeznaczenia należy dokonać wysokości zmniejszenia nieruchomości z tytułu szkody planistycznej oraz szkód wynikających z realizacji infrastruktury skutkiem wydania decyzji na podstawie art. 124 u.g.n. Na datę ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości pas gruntu objęty ograniczonym użytkowaniem posiadał więc przeznaczenie rolne bez możliwości jakiejkolwiek zabudowy.

Biegły w toku postępowania odwoławczego wyjaśnił, że w celu ustalenia jednostkowej wartości nieruchomości w okresie badania cen, rynek był stabilny w zakresie relacji popytu i podaży oraz o stabilnych cenach. Nie zgodził się ze stwierdzeniem, iż w okresie trwania pandemii ceny nieruchomości wzrosły. Wskazał, że są segmenty rynku, ściśle połączone z lokalizacją, które odnotowały wzrosty cen wywołane pandemią, lecz są też takie segmenty rynku, na których odnotowano spadki cen. W zdecydowanie przeważającej części ceny nieruchomości pozostawały stabilne przy znacznym zmniejszeniu ilości transakcji. Z tego względu zarzut zaniżenia wartości nieruchomości poprzez oparcie się w wycenie na stawkach z lat 2018 i 2019 oraz jednej cenie transakcyjnej ze stycznia 2020 roku, podczas gdy stawki te znacznie wzrosły w trakcie pandemii COVID-19, organ uznał za niesłuszny.

W kwestii powołania biegłego z zakresu elektroenergetyki, Wojewoda wskazał, że żaden przepis prawa nie nakłada na organy orzekające obowiązku uzyskania opinii biegłego z zakresu gazownictwa, co nie wyklucza możliwości przedstawienia takiej opinii przez właściciela nieruchomości i przedłożenia jej do akt sprawy. Nieuzasadnionym jest jednak żądanie, aby taką opinię organy sporządzały z urzędu.

Nadto rzeczoznawca dokonując określenia wartości szkód poniesionych na nieruchomości w trybie art. 128 ust. 4 u.g.n. za szkody powstałe wskutek przeprowadzenia napowietrznej linii elektroenergetycznej uwzględnił, stosownie do treści § 43 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości, skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust.1 u.g.n. Zdaniem organu, sporządzając operat szacunkowy rzeczoznawca posiadał kompletną dokumentację do ustalenia zakresu oraz istoty w/w czynników na zakres szkód, a w związku z tym za zasadne uznał stanowisko biegłego, że sporządzenie wskazanej przez Odwołujących opinii z zakresu elektroenergetyki, nie wniosłoby żadnych istotnych danych do procesu szacowania.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach na powyższą decyzję wnieśli E. S. i R. S. wnosząc o jej uchylenie i zasądzenie kosztów postępowania. Skarżący powtórzyli zarzuty podniesione w odwołaniu formułując dodatkowo zarzut naruszenia art. 124 ust. 4 w zw. z art. 128 ust. 4 w zw. z art. 129 ust. 5 oraz art. 132 ust. 1a i ust. 6 u.g.n., poprzez ustalenie odszkodowania dla Skarżących na zbyt niskim poziomie, co jest efektem naruszenia opisanego w punkcie 1.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko jak w uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia.

Pismem z 19 kwietnia 2021 roku pełnomocnik skarżących poparł stanowisko wyrażone w skardze z 10 lutego 2021 roku.

Wojewódzki Sąd Administracyjny rozpoznał skargę na posiedzeniu niejawnym, wobec spełnienia warunków wynikających z art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 374 ze zm.).

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje:

Skarga podlega oddaleniu.

Zgodnie z art. 1, art. 2 i art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.), dalej "Ppsa", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania jeżeli miało lub mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 Ppsa).

Wychodząc z tak zakreślonych granic kognicji, Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja została wydana zgodnie z prawem.

Kontroli Sądu, w niniejszym postępowaniu, podlegała decyzja Wojewody z 11 stycznia 2021 r. utrzymująca w mocy decyzję Starosty z 21 września 2020 r. ustalającą odszkodowanie w wysokości 2 300 zł za szkody powstałe wskutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości położonej w obr. J. gm. P. oznaczonej jako działki nr [...], stanowiącej współwłasność małż. R. i E. S., w tym za zmniejszenie wartości nieruchomości, poprzez zezwolenie P. S.A. na przeprowadzenie napowietrznej linii elektroenergetycznej 220 kV R.-K.

Podstawę prawną zaskarżonej decyzji stanowią przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Stosownie do art. 128 ust. 1 i 4 u.g.n., wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego, do których należy zaliczyć także ograniczenie tych praw, następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej, odpowiadającym wartości ograniczenia tych praw. Odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120, 124-126 u.g.n., a więc także ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na mocy decyzji administracyjnej. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Zgodnie z art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości, (w tym wypadku – z uwzględnieniem zmniejszenia jej wartości). Przy określaniu tej wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, stan zagospodarowania, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Szczegółowe zasady określania wartości poniesionych szkód na nieruchomości oraz określania zmniejszenia wartości nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. zawarte są w § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Stosownie do § 43 ust. 1 pkt 1 powyższego rozporządzenia, przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności: stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji. Zgodnie z ust. 3 tego przepisu, przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości, skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.

Według art. 152 ust. 1 u.g.n., sposoby określania wartości nieruchomości są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych.

Z przedstawionych regulacji wynika, że podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za zmniejszenie wartości wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości jest operat szacunkowy.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych, operat szacunkowy stanowi opinię, wytworzoną z użyciem wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy majątkowego, natomiast organ ma obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości. Operat stanowi jako dowód pomoc dla organu przy ustalaniu wysokości odszkodowania i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony wywłaszczonej, a zatem winien spełniać wymogi formalne, ale również być oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym przedstawieniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (wyrok NSA z dnia 19 października 2016 r., sygn. akt I OSK 3148/14, CBOSA). Ponadto, operat szacunkowy stanowi sformalizowany prawnie dowód wartości nieruchomości, a wyrażone w nim oceny i ustalenia stanu faktycznego stanowią wyraz czynności rzeczoznawcy majątkowego, jako biegłego w sprawie, które mogą być podważone, ale tylko w sposób jednoznacznie zaprzeczający tym ustaleniom (wyrok NSA z dnia 21 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 1087/09, CBOSA). Warto nadto dodać, że operat szacunkowy ma charakter dowodu kwalifikowanego, ze względu na jego specjalistyczny charakter oraz okoliczność, iż dokument ten jest sporządzany przez biegłego - rzeczoznawcę majątkowego, którego status zbliżony jest do statusu zawodów zaufania publicznego, dlatego dowód ten nie jest oceniany z punktu widzenia wiarygodności, lecz podlega uznaniu - bądź nie - przez organ administracji publicznej, przy czym konieczność oceny operatu nie zwalnia organu administracji publicznej od zweryfikowania podejścia rzeczoznawcy majątkowego do wyceny oraz metody i techniki szacowania przyjętych przez niego, choć sam ich wybór należy do rzeczoznawcy, przy czym nie może on w tym zakresie działać dowolnie.

Dowód z operatu szacunkowego podlega przede wszystkim ocenie pod względem jego poprawności formalnej, tj. jego opracowania zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami. W ramach swych uprawnień organ może więc ocenić, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, podpisana przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Organ administracji, ani Sąd, nie mogą natomiast wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ podmioty te nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy. Rzeczoznawca majątkowy samodzielnie dokonuje wyboru określonego podejścia oraz techniki i metody szacowania wartości nieruchomości. Wybór biegłego co do nieruchomości porównawczych przyjętych do wyceny, cechy i wagi tych cech oraz współczynniki również stanowią wiedzę specjalistyczną, wykraczającą poza przedmiot merytorycznego badania organów administracji publicznej i Sądu.

Jak podkreśla się w orzecznictwie sama metodyka szacowania nieruchomości nie mogła być przedmiotem rozważań organu oraz Sądu, gdyż odnosi się do wiadomości specjalnych, które są wyłączną domeną rzeczoznawcy (por. wyroki NSA: z dnia 9 grudnia 2010 r., sygn. akt I OSK 226/10, z 22 stycznia 2016 r., sygn. akt II OSK 1249/14, CBOSA), a zatem jej oceny może dokonać jedynie podmiot zewnętrzny, zaś rozbieżność operatów szacunkowych dotyczących wartości tej samej nieruchomości stanowi przesłankę do wystąpienia do organizacji rzeczoznawców majątkowych (por. wyrok WSA w Warszawie z 19 maja 2011 r., sygn. akt I SA/Wa 2443/10, CBOSA).

Zgodnie z § 56 ust. 1 pkt 1 - 9 rozporządzenia, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania i przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

W analizowanej sprawie podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowił operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego Ł. Ł. z 10 lipca 2020 roku, uzupełniony następnie pismem z 16 listopada 2020 r., w związku z zastrzeżeniami zgłaszanymi przez skarżących.

Analiza tego dokumentu prowadzi do wniosku, że organy obu instancji dokonały trafnej jego oceny w kontekście spełnienia wymagań stawianych przytoczonym wyżej § 56 rozporządzenia. W operacie biegły w przejrzysty sposób, kolejno przedstawił wszystkie wzięte przez niego pod uwagę elementy, które miały wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania, szczegółowo omawiając procedurę wyceny przedmiotowego gruntu. Nie budzą zastrzeżeń Sądu wyjaśnienia biegłego w odpowiedzi na zarzuty zawarte w odwołaniu. Zgodnie z tym operatem oszacowana wartość odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości wynosi 2 300zł i jak wynika z jego treści, mieści się w granicach cen uzyskiwanych na rynku lokalnym za tego typu nieruchomość gruntową, jak również w podobnej lokalizacji. Obliczona została przez rzeczoznawcę jako iloczyn wartości rynkowej 1 m2 gruntu nieobciążonego urządzeniem (90.87zł), współczynnika obniżenia wartości jednostki porównawczej nieruchomości na skutek lokalizacji urządzenia w dokumentacji planistycznej (0,3571), powierzchni pasa ograniczonego korzystania z nieruchomości (4 m + 122 m) i współczynnika zmniejszenia wartości nieruchomości, określonego w oparciu o § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

W ocenie Sądu, zasługuje na akceptację stanowisko organu, że operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa. Sporządzona opinia uwzględnia unormowania prawne wynikające z przepisów art. 128 ust. 4 u.g.n., jak również § 43 cytowanego rozporządzenia, w szczególności ustalenia w zakresie stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji zezwalającej na zajęcie nieruchomości na realizację inwestycji oraz w zakresie stanu nieruchomości po zakończeniu inwestycji. Zgodnie z art. 4 pkt 17 u.g.n. przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Wbrew twierdzeniom skarżących do porównania w procesie szacowania jednostkowej wartości nieruchomości zostały przyjęte działki, których faktyczny sposób wykorzystywania to tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniowo-usługową (str. 29-30 operatu). W odniesieniu do kwestii zmniejszenia wartości nieruchomości to rzeczoznawca majątkowy bezspornie wykazał, że ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości dotyczy wyłącznie tej jej części, która zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dotyczy terenów wyłączonych z zabudowy i w konsekwencji dla takiego przeznaczenia należy dokonać wysokości zmniejszenia nieruchomości z tytułu szkody planistycznej oraz szkód wynikających z realizacji infrastruktury skutkiem wydania decyzji na podstawie art. 124 u.g.n.

Nie mogły zostać uwzględnione zarzuty zaniżenia wartości nieruchomości na skutek przyjęcia stawek z 2018 r. i 2019 r. oraz jednej ceny transakcyjnej ze stycznia 2020 r., podczas gdy stawki te znacznie wzrosły podczas pandemii COVID-19, gdy znacząco wzrosło zainteresowanie nieruchomościami ze względu na wywołany pandemia kryzys ekonomiczny. Zarzuty te bowiem są gołosłowne i nie poparte żadnym opracowaniem, które podważałoby ocenę dokonaną przez biegłego.

Nie zasługuje także na uwzględnienie zarzut dotyczący nieprzeprowadzenia dowodu z opinii biegłego z zakresu elektroenergetyki dla stwierdzenia szkód niematerialnych mogących powodować obniżenie wartości działek, których nie jest w stanie uwzględnić rzeczoznawca z zakresu wyceny nieruchomości. Wyjaśnić należy, że stosownie do treści art. 156 u.g.n. opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego sporządza rzeczoznawca majątkowy.

Przepis art. 154 ust. 1 u.g.n. upoważnia rzeczoznawcę majątkowego do wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, z uwzględnieniem w szczególności celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, stanu nieruchomości oraz dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Z powyższych regulacji nie wynika, by rzeczoznawca dokonując wyceny nieruchomości, tak jak w analizowanej sprawie, w zakresie wartości szkód poniesionych na nieruchomości miał obowiązek korzystania z wiadomości specjalnych z innych dziedzin. Skoro skarżący uważają, że przy ocenie spadku wartości nieruchomości należało uwzględnić szkodliwość promieniowania elektromagnetycznego to powinni przedstawić na tę okoliczność konkretny dowód. W sytuacji natomiast, gdy organ ocenił operat szacunkowy jako kompletny i spełniający wymagania określone przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia, a strona skutecznie tej oceny nie podważa, to brak jest podstaw do stwierdzenia, że organ naruszył art. 124 ust. 4 w zw. z art. 128 ust. 4 w zw. z art. 129 ust. 5 oraz art. 132 ust. 1a, ust. 2 i ust. 6 u.g.n. poprzez ustalenie odszkodowania dla skarżących na zbyt niskim poziomie.

Podnoszone przez stronę skarżącą zarzuty co do prawidłowości operatu koncentrowały się w istotnej mierze wokół zagadnień, mieszczących się w merytorycznej, a nie formalnej sferze oceny tego dowodu, skoro podważano m.in. zasadność przyjętych do porównania i wyceny nieruchomości. Okoliczności te nie mogły jednak stanowić zarzutów w formie, jaką przyjęła strona skarżąca, bowiem odnosiły się one do aspektów merytorycznych operatu, a nie formalnych uwarunkowań jego sporządzenia. Podważenie zatem w tym zakresie ustaleń zawartych w operacie szacunkowym mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, gdyż to do niej należy ocena prawidłowości merytorycznej operatu szacunkowego. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, skoro art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych. Skarżący nie skorzystali z tego rodzaju instrumentu oceny operatu szacunkowego, jak również z możliwości przedłożenia do sprawy kontrooperatu, do którego orzekające w sprawie organy musiałyby się odnieść, choć podnoszone zarzuty wkraczają w merytoryczną zawartość przedłożonej w sprawie opinii, a dla ich wyjaśnienia wymagana jest specjalistyczna wiedza.

Reasumując, zaskarżona decyzja została wydana z poszanowaniem przepisów postępowania, w tym art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. W sposób wyczerpujący został zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, przy przeprowadzeniu koniecznych czynności wyjaśniających, zaś ocena okoliczności sprawy wyrażona w zaskarżonej decyzji została sformułowana zgodnie z wymogiem art. 107 § 3 k.p.a.

Z tych przyczyn, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach na podstawie art. 151 Ppsa orzekł, jak w sentencji wyroku.