Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2025/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-04-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 93 art. 95
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Skiba (spr.) Sędziowie WSA Jolanta Dargas WSA Magdalena Durzyńska Protokolant starszy referent Justyna Kobylarczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 kwietnia 2019 r. sprawy ze skargi J. M., M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] września 2018 r. nr [...] w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] września 2018 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy I. z dnia [...] lipca 2018 r. nr [...].

W uzasadnieniu organ przestawił następujący stan faktyczny i prawny sprawy.

Wnioskiem z dnia [...] lipca 2017 r. J. M. i M. K. wystąpili o podział nieruchomości opisanej w zbiorze dokumentów [...], prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla W. [...] VI Wydział Ksiąg Wieczystych, stanowiącej działkę nr ew. [...]. położoną w obrębie L. gmina I., na dwie działki: o pow. 675 m2 i o pow. 400 m2. We wniosku wskazano, że podział ma na celu zniesienie współwłasności nieruchomości, powstałej w wyniku dziedziczenia. Na złożonej przez wnioskodawców w toku postępowania mapie projektowane nieruchomości oznaczono jako dz. ew. nr [...] o pow. 0,0652 ha oraz dz. ew. nr [...] o pow. 0,0423m2.

Decyzją nr [...] z dnia [...] lipca 2018 r., Wójt Gminy I. odmówił zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr ew. [...], położonej w obrębie L. gmina I., na dwie działki - dz. ew. nr [...] o pow. 0,0652 ha oraz dz, ew. nr [...] o pow. 0,0423m2.

Odwołanie od powyższej decyzji, wnieśli J. M. i M. K.

Rozpatrując złożone odwołanie Kolegium wskazało, że wnioskodawcy zamierzają dokonać podziału odziedziczonej nieruchomości, w ten sposób aby cześć zabudowana przypadła jednemu z nich, a drugi współwłaściciel zamierza uzyskaną część zabudować. Działania swoje wnioskodawcy opierają o treść art. 211 Kc, stanowiącego, że każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Dodatkowo, nieruchomość w stosunku do której ma nastąpić podział, objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi L. cz. [...], przyjętego uchwalą Rady Gminy I. nr [...] z dnia [...] grudnia 1999 r. Teren ten, zgodnie z ustaleniami planu, przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniowo - usługową. Plan dopuszcza wydzielenie działek z przeznaczaniem pod zabudowę mieszkaniową i usługową o powierzchni co najmniej 900 m2.

Dalej Kolegium zacytowało przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1998 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r. poz. 121) dotyczące podziału nieruchomości, wskazując na art. 95, który stanowi, kiedy nieruchomość może zostać podzielona niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Kolegium wskazało, że biorąc pod uwagę treść art. 95 ugn do sytuacji określonej we wniosku miałyby zastosowanie albo pkt 1 (zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami) albo pkt 4 (realizacja roszczeń do części nieruchomości wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami lub z odrębnych ustaw).

W niniejszej sprawie wykładnia art. 95 pkt 4 w zw. z art. 95 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami prowadzi do wniosku, że wolą ustawodawcy było wyraźne określenie w pkt 1, jakich przypadków zniesienia współwłasności może dotyczyć podział niezależny od ustaleń planu. Dla takiego roszczenia przewidziano samodzielną regulację w art. 95 pkt 1, zawężając zakres przypadków znoszenia współwłasności do sytuacji opisanej w tym punkcie. Nielogicznym i niezrozumiałym byłoby założenie, że pomimo istnienia pkt 1. wszystkie pozostałe przypadki zniesienia współwłasności nieruchomości miałby znajdować się w pkt 4, jako roszczenie. Brak byłoby w takim wypadku racjonalnego celu istnienia w ogóle pkt 1. Na poparcie swoje stanowiska organ przywołał orzecznictwo sądów administracyjnych.

Zdaniem organu, skoro w niniejszej sprawie, wnioskodawcy żądają zatwierdzenia podziału niezależnie od ustaleń planu (niezgodność w zakresie planowanej powierzchni nowo powstałych działek - § 10 ust. 2 pkt 10 planu miejscowego), w związku z zamiarem zniesienia współwłasności, ich wniosek powinien być rozpatrywany z punktu widzenia art. 95 pkt 1. Na gruncie zaś art. 95 pkt 1 takie żądanie może dotyczyć tylko nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków. Skoro wnioskodawcy zamierzają znieść współwłasności, w wyniku której wydzielona zostanie działka niezabudowana, to stan taki nie jest objęty dyspozycją art. 95 pkt 1. Uniemożliwia to uwzględnienie wniosku i zatwierdzenie podziału.

Odnosząc się do zarzutów odwołania organ odwoławczy stwierdził, że stanowisko prezentowane w odwołaniu stanowi polemikę i przedstawienie innego sposobu wykładni niż dokonał to organ I instancji .

Z tych wszystkich względów organ odwoławczy orzekł jak sentencji decyzji.

Na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. skargę wnieśli J. M. i M. K. Zaskarżonej decyzji zarzucili:

- naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 95 pkt 4 u.g.n. poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że przepis przywołanego artykułu nie odnosi się do roszczeń wynikających z art. 211 k.c., podczas gdy prawidłowa wykładnia art. 95 pkt 4 u.g.n. nakazuje przyjęcie, iż w sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości innej niż określona w art. 95 pkt 1 u.g.n. podział nieruchomości może nastąpić niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jedynie w oparciu treść art. 95 pkt 4 u.g.n.;

- naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

art. 11 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez uchylenie się od obowiązku wyjaśnienia dlaczego przedstawiany przez skarżących sposób wykładni art. 95 ust. 1 i 4 u.g.n. stanowi polemikę, poprzestając w tym zakresie na stwierdzeniu, iż organ II instancji nic zgadza się z dokonaną przez skarżących wykładnią w/w przepisu prawa materialnego.

W konkluzji skargi wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz o zasądzenie na rzecz skarżących kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zaskarżona decyzja nie narusza prawa, a tym samym skarga nie zasługuje na uwzględnienie i podlega oddaleniu. Sąd dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji przeprowadza ocenę zgodności decyzji z prawem. Decyzja jest zgodna z prawem, jeżeli odpowiada przepisom postępowania administracyjnego, jak też uregulowaniom prawa materialnego( por. wyrok NSA z 7 października 2002 roku, syg. akt II SA 2554/04, LEX nr 77 220).

Przedmiotem kontroli Sądu była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z [...] września 2018 r. utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy I. odmawiającej zatwierdzenia planu podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] położonej w obrębie L. na dwie działki: nr [...] o pow. 0,0652 ha i nr [...] o pow. 0,0423 ha. Materialnoprawną podstawę kontrolowanej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DZ.U. z 2018 r., poz. 121 ze zm., zwanej dalej u.g.n.).

Art. 93 ust. 1 u.g.n. stanowi, że podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Stosownie do postanowień art. 95 u.g.n, niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu:

1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;

2) wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;

3) wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;

4) realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami lub z odrębnych ustaw;

5) realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;

6) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej;

6a) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej;

6b) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego albo decyzji o ustaleniu inwestycji w zakresie CPK w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym ;

7) wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego;

8) wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.

Ten tryb tzw. podziału uproszonego ma na celu wydzielenie działek będących przedmiotem roszczeń niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wyjaśnić należy, że art. 95 u.g.n. zawiera unormowania stanowiące lex specialis w stosunku do zasad podziału nieruchomości, określonych w art. 92 - 94 u.g.n., przewidując możliwość dokonania podziału niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Sformułowanie "niezależnie od ustaleń planu miejscowego" należy rozumieć dwojako. Podziału nieruchomości można bowiem dokonać, gdy plan miejscowy istnieje, niezależnie od jego ustaleń, a więc inaczej aniżeli stanowi to art. 93 ust. 1, albo jeżeli planu miejscowego nie ma, niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jednak w obu wypadkach podział może nastąpić tylko wówczas, gdy zaistnieje któraś z sytuacji przewidzianych w art. 95, bowiem niezwiązanie ustaleniami planu (czy decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) przy podziale nieruchomości może mieć miejsce tylko w celach wskazanych w tym przepisie.

Treść art. 95 ugn pozwala na wniosek, że ustawodawca dopuścił możliwość podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń tego planu tylko w wyjątkowych, kazuistycznie wskazanych sytuacjach. Podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu może więc nastąpić o ile zaistnieje jedna z sytuacji przewidzianych w art. 95 u.g.n., gdyż niezwiązanie ustaleniami planu przy podziale nieruchomości może mieć miejsce wyłącznie w celach wskazanych w tym przepisie.

W badanej sprawie poza sporem pozostaje, że proponowany przez wnioskodawców podział nieruchomości nie jest zgody z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W obowiązującym dla wsi L. miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Gminy I. z [...] grudnia 1999 r. działka nr [...] położona jest na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową i usługową. Plan dopuszcza wydzielenie działek z przeznaczeniem pod wyżej opisaną zabudowę o powierzchni co najmniej 900 m2. Bezsporne jest również, że wnioskodawcy żądali przeprowadzenia podziału niezależnie od planu w oparciu o konkretną podstawę prawną podziału tj. art. 95 ust. 4 ugn w celu realizacji roszczeń wynikających z art. 211 kc, polegających na zniesieniu współwłasności. Zostało to wyraźnie wskazane przez pełnomocnika skarżących na rozprawie w dniu 5 kwietnia 2019 r.

Jak już wyżej podkreślono, dokonywany niezależnie od postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego podział nieruchomości w celu zniesienia współwłasności dopuszczalny jest jedynie w trybie uregulowanym w art. 95 u.g.n. Możliwość podziału nieruchomości w celu zniesienia współwłasności przewiduje wprost pkt 1 art. 95 u.g.n. Ponadto zgodnie z art. 95 pkt 4 u.g.n. dopuszcza się możliwość dokonania podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego w celu realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów tej ustawy lub z odrębnych ustaw. To właśnie w tym przepisie skarżący upatrują podstawę do uwzględnienia ich wniosku, mimo niespełniania przesłanek z art. 95 pkt 1 u.g.n.

Odnosząc się do tego stanowiska, należy podkreślić, iż możliwość podziału nieruchomości w celu zniesienia jej współwłasności przewidziano wyłącznie w punkcie 1 art. 95 u.g.n. Przypomnieć należy, że podstawową zasadą wykładni jest zasada wykładni normy prawnej w kontekście całej ustawy, wobec czego wykładnia literalna przepisu powinna być uzupełniona wykładnią systemową i celowościową (por. wyrok NSA z dnia 2 marca 2010 r., sygn. akt I OSK 1638/09). Dokonując wykładni przepisu prawa nie można więc poszukiwać sensu normy prawnej tylko na podstawie wybranego fragmentu interpretowanego przepisu. Zatem, przewidziane w art. 95 u.g.n. wyjątki należy oceniać z uwzględnieniem norm prawnych zawartych w poszczególnych punktach tego przepisu. Tworzą one spójną całość i żadna ich część nie jest zbędna. Dlatego też wykładni pkt. 4 art. 95 u.g.n. nie można dokonywać w oderwaniu od pozostałych punktów tego artykułu. Wszystkie te regulacje stanowią bowiem integralną całość objętą jednym artykułem i normują w sposób całościowy ograniczenia dopuszczalności podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego (w przypadku braku planu - niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu). Nie jest zatem przypadkowe lub niemające znaczenia dokonane przez ustawodawcę wyodrębnienie w art. 95 u.g.n. sytuacji opisanych w punktach 1 i 4. Fakt, że w art. 95 pkt 4 u.g.n. ustawodawca dopuścił, dokonywany niezależnie od ustaleń planu miejscowego, podział nieruchomości w celu realizacji roszczeń do jej części, wynikających z przepisów u.g.n. lub z innych ustaw, zaś w art. 95 pkt 1 u.g.n. – podział w celu zniesienia współwłasności wyłącznie nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, wyklucza taką wykładnię art. 95 pkt 4 u.g.n., zgodnie z którą możliwy byłby podział nieruchomości zabudowanej – jako realizacji, wynikającego z art. 211 kc żądania zniesienia współwłasności tej nieruchomości przez jej podział. Realizacja roszczenia o podział nieruchomości zabudowanej mieściłaby się bowiem w hipotezie pkt. 4 art. 95 u.g.n. i zbędnym byłoby dodawanie punktu 1. Wykładnia, zakładająca w konsekwencji, że część przepisu jest zbędna, jest niedopuszczalna. Bezpośrednią konsekwencją powyższego rozumowania jest przyjęcie, że podział nieruchomości zabudowanej w celu zniesienia jej współwłasności, niezależnie od postanowień planu miejscowego, ma zastosowanie tylko do sytuacji przewidzianych w art. 95 pkt 1 u.g.n. ( por. wyrok WSA w Olsztynie z dnia 25 maja 2010 r., II SA/Ol 205/10, wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 10 stycznia 2013 r., II SA/Wr 762/12). Powyższe stanowisko akceptowane jest również w piśmiennictwie, w którym podkreśla się dodatkowo, iż art. 211 k.c. przyznaje każdemu ze współwłaścicieli tzw. uprawnienie kształtujące, tj. uprawnienie do żądania, aby sąd wydał orzeczenie kształtujące w określony sposób treść uprawnień dotychczasowych współwłaścicieli w odniesieniu do rzeczy wspólnej. Jeżeli nie zachodzi żadna z negatywnych przesłanek określonych w art. 211 k.c., sąd powinien uwzględnić żądanie zniesienia współwłasności przez jej fizyczny podział. Istotne w omawianym kontekście jest jednak to, że z treści art. 211k.c. nie wynika nic na temat tego, w jaki sposób podział fizyczny ma zostać dokonany i która z nowych rzeczy powstających w wyniku podziału dotychczasowego przedmiotu współwłasności ma przypaść poszczególnym współwłaścicielom. Innymi słowy, nie sposób twierdzić, że z art. 211 k.c. wynika uprawnienie któregokolwiek ze współwłaścicieli do otrzymania ściśle określonej części rzeczy wspólnej. Z tego względu nie można zaakceptować poglądu, jakoby uprawnienie określone w art. 211 k.c. było tożsame z określonym w art. 95 pkt 4 u.g.n. "roszczeniem do części nieruchomości". Ten ostatni zwrot w sposób niewątpliwy odnosi się bowiem do uprawnienia danej osoby, którego przedmiotem jest ściśle określona, fizyczna część nieruchomości (por. A. Borowicz, Zastosowanie wymogów wynikających z ustawy o gospodarce nieruchomościami w odniesieniu do sądowego podziału nieruchomości – glosa – IV CSK 10/12, MOP 2015, Nr 2. S. 94 -95). W kontekście powyższych rozważań za niezasadne należy uznać zarzuty skarżących dotyczące niezastosowania w niniejszej sprawie art. 95 pkt 4 u.g.n.

Skoro zatem zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji odpowiadają prawu, a w toku postępowania ww. organy nie uchybiły przepisom postępowania administracyjnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy to skarga nie ma usprawiedliwionych podstaw. Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku.