Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 311/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2015-06-03 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 par 1 pkt 1 lit a i lit c w związku z art. 135
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 52 ust 2, art. 52 ust 1 w zw. z art. 64 ust 1
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 7, art. 77
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Mysiak (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj,, Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska, Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Skrzetuska-Gajos, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 3 czerwca 2015 r. sprawy ze skargi Spółki A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżona decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta W. z dnia [...] r., nr [....], II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącej Spółki A. kwotę [...] złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] r., Nr [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy

z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz. U. z 2013 r. poz. 267 ze zm.) oraz art. 61 ust. 1 i ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r.

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.), utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta z dnia [...] r., Nr [...] znak:[...] , ustalającą na rzecz M. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie istniejącego obiektu handlowego, położonego na działkach [...]

Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie organ odwoławczy podał, że wnioskiem

z dnia [...] r. M. zwróciła się do Burmistrza o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji określonej we wniosku następująco: 1) przebudowa istniejącego budynku handlowego na działce nr [...] planowane roboty obejmują przebudowę wewnętrznego układu komunikacyjnego, bez zmiany gabarytów; 2) rozbudowa istniejącego budynku handlowego na działce nr [...] do granicy z działką nr [...] (z dachem płaskim); 3) wykonanie parkingu dla pracowników na działkach nr [...] i [...] ; 4) przebudowa sieci kanalizacji deszczowej kolidującej z projektowaną rozbudową; 5) planuje się również wykonanie wolnostojącej lub połączonej z budynkiem reklamy. We wniosku wskazano, że: powierzchnia terenu inwestycji – [...] m²; nowa powierzchnia zabudowy – [...] m²; wysokość elewacji frontowej budynku - do [...] m, dla reklamy do [...] m; szerokość elewacji frontowej do [...] m dla części nowoprojektowanej; do [...] dla zespołu budynków; przewidywana liczba miejsc parkingowych: dla klientów - min. [...], na działce [...]; miejsca parkingowe dla pracowników do [...] na działce nr [...]; przewidywana powierzchnia dróg i parkingów - istniejące [...] m², projektowane [...] m²; powierzchnia biologicznie czynna [...] m²; planowana rozbudowa powiększy powierzchnię sprzedaży istniejącego sklepu o ok. [...] m², łącznie z powierzchnią istniejącą, powierzchnia sprzedaży wynosić będzie ok. [...] m².

Burmistrz W. ustalił warunki zabudowy dla następującego zakresu inwestycji: 1) rozbudowa istniejącego budynku handlowego na działce nr [...] do granicy z działką nr [...] do wysokości [...] m z dachem płaskim, powierzchnia rozbudowy do [...] m², łączna powierzchnia sprzedaży do [...] m²; 2) budowa parkingów na działkach nr [...] do [...] miejsc postojowych i [...] min. [...] miejsc. 3) przebudowę sieci infrastruktury technicznej; 4) budowę lub instalację reklamy o wysokości [...] m.

Od ww. decyzji odwołała się S. , władająca sąsiednią działką nr [...] przy ul. [...]zarzucając wydanie decyzji z naruszeniem prawa procesowego i materialnego, a to:

1. art. 10 K.p.a. poprzez niezawiadomienie o możliwości zapoznania się

z zebranym materiałem dowodowym, co skutkowało pozbawieniem skarżącej Spółki możliwości wskazania w analizie urb.-arch. nieprawidłowości;

2. art. 109 K.p.a. poprzez niedoręczenie skarżącej kompletnej decyzji, tj. wraz

z załącznikami stanowiącymi jej integralną część;

3. § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, poprzez ustalenie wielu nieprzekraczalnych linii zabudowy, gdy tymczasem przepis ten dopuszcza wyznaczenie wyłącznie jednej obowiązującej linii zabudowy, którą wyznacza się od strony drogi publicznej;

4. § 5 ust. 1 ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury poprzez błędną jego wykładnię, poprzez przyjęcie, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy określa powierzchnię nowej zabudowy i wyraża się w m2, podczas gdy wskaźnik ten stanowi stosunek powierzchni nowej zabudowy do powierzchni działki;

5. § 5 ust. 1 i § 6 ust. 1 ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury poprzez nieustalenie wskaźnika zabudowy i szerokości elewacji frontowej;

6. art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez dostosowanie warunków zabudowy do żądań inwestora zamiast ustalenie ich na podstawie wyników rzetelnie przeprowadzonej analizy urb.-arch., z poszanowaniem zasady dobrego sąsiedztwa i ładu przestrzennego.

Rozpatrując wniesione odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze

podało, że z analizy urb.-arch. wynika, iż wnioskodawca jest właścicielem działek objętych inwestycją nr [...], które położone są pomiędzy istniejącą zabudową usługową (handlową na działkach nr [...]) a istniejącą zabudową usługowo-magazynową na działce nr [...] . W planowanym do rozbudowy budynku zostanie utrzymana tożsama funkcja i forma oraz wysokość zabudowy. Utrzymany zostanie ten sam dostęp do drogi publicznej, tj. istniejący zjazd z ul. [...] poprzez działkę nr [...]. Istniejące na działkach uzbrojenie w sieć: wodociągową, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, c.o., gazowa, elektroenergetyczną i telekomunikacyjną jest wystarczająca dla realizacji inwestycji. Grunty działek objętych inwestycją nie wymagają zgody na zmianę przeznaczenia, gdyż zgodnie z ewidencją gruntów stanowią one działki budowlane oznaczone symbolem Bi. Planowanej inwestycji nie sprzeciwiają się przepisy odrębne, takie jak: ustawa o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, Prawo ochrony środowiska i Prawo wodne, ustawa o ochronie przyrody, ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz ustawa o drogach publicznych.

Dalej Kolegium podało, że analiza istniejącej powierzchni zabudowy terenu na sąsiednich działkach wykazała, iż wskaźnik powierzchni zabudowy jest zróżnicowany na poszczególnych działkach i wynosi: od [...]- teren działek objętych inwestycją. Szerokość elewacji frontowej istniejących obiektów wynosi od [...] m do [...] m; szerokość elewacji frontowej obiektu po jego rozbudowie – [...] m. Wysokość obiektu po rozbudowie - bez zmian, tj. [...] m. Biorąc pod uwagę, iż sąsiedztwo stanowią obiekty handlowe i usługowe o bardzo dużej kubaturze, planowana rozbudowa stanowi kontynuację istniejącej tam zarówno funkcji jak i kubatury, co powoduje, że w ocenie Kolegium, powyższe ustalenia stanowiły podstawę dla organu I instancji dla pozytywnego rozstrzygnięcia wniosku o ustalenie warunków zabudowy.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium uznało je za niezasadne,

w szczególności:

- niezawiadomienia strony o czynnościach organu I instancji, bowiem pismem

z dnia [...] r. Burmistrz zawiadomił ustalony krąg stron postępowania o wszczęciu postępowania, w tym L. , zaś po sporządzeniu analizy urbanistyczno-architektonicznej sąsiedniej zabudowy oraz projektu decyzji, pismem z dnia [...] r. strony zostały zawiadomione o zakończeniu postępowania i możliwości zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym, również i L.

- przesłania decyzji bez załączników – decyzja została uzupełniona o te załączniki przez organ I instancji przy piśmie z dnia [...]

- nie stanowi o wadliwości decyzji ustalenie wielu nieprzekraczalnych linii zabudowy, w sytuacji gdy istniejący na gruncie stan faktyczny tego wymaga,

np. w odniesieniu do odległości od granicy z działką sąsiednią w związku

z istniejąca tam budowlami, co ma miejsce w niniejszej sprawie;

- w decyzji wskazano wielkość powierzchni podlegającej nowej zabudowie jako do [...] m2, zaś w załączniku nr[...] do decyzji, tj. w wynikach analizy urb.-arch określono wskaźnik zabudowy nieruchomości inwestora jako [...]%, przy czym na sąsiedniej nieruchomości M. wskaźnik ten wynosi [...] %; biorąc pod uwagę, iż inwestycja dotyczy jednej z nieruchomości położonej w obszarze dużego centrum handlowego, obejmującego duże obiekty handlowe jak K., L., M. czy A., w ocenie Kolegium wskaźnik ten należy uznać na tym obszarze za dopuszczalny;

- w sentencji decyzji nie wskazano szerokości elewacji frontowej, jednakże

w ocenie Kolegium nie jest to naruszenie przepisów prawa w stopniu mającym wpływ na istotę rozstrzygnięcia, gdyż w załączniku nr [...] do decyzji, który jest częścią decyzji o warunkach zabudowy wskazano tę szerokość jako [...] m, która nie odbiega zbytnio od innych obiektów znajdujących się w tym centrum handlowym, gdyż jeden z nich posiada [...]-metrową szerokość elewacji frontowej;

- sporządzenia analizy urb.-arch. z nie poszanowaniem zasady dobrego sąsiedztwa i ładu przestrzennego, bowiem istniejące centra handlowe, w skład których wchodzą duże obiekty handlowe żądzą się trochę odmiennymi zasadami ładu przestrzennego niż zabudowa dwufunkcyjna mieszkalno-handlowa, a w niniejszej sprawie ład ten nie został naruszony.

Na opisaną powyżej decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego

skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniosła "L.

Zarzucając decyzji naruszenie przepisów postępowania oraz prawa materialnego, a to:

1. art. 109 § 1 w zw. z art. 40 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego - poprzez niedoręczenie kompletnej decyzji o warunkach zabudowy, oraz błędne uznanie, że doręczenie załączników do decyzji, które nastąpiło dopiero po wniesieniu odwołania było prawnie skuteczne, podczas gdy takie doręczenie nie mogło wywołać skutków prawnych, gdyż nastąpiło z pominięciem ustanowionego w sprawie pełnomocnika, skutkiem czego skarżącemu dotąd nie została doręczona kompletna decyzja o warunkach zabudowy;

2. art. 7, art. 77 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego – poprzez:

a) brak ustalenia szerokości frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, co doprowadziło do błędnego wyznaczenia granic obszaru analizowanego i wadliwości analizy urbanistycznej, w oparciu

o którą ustalono parametry zabudowy dla przedmiotowej inwestycji;

b) błędne ustalenie, że obszar objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, składający się z trzech działek o nr [...], nie przylega do pasa drogowego, podczas gdy w decyzji ustalającej warunki zabudowy (II.3.2) wskazano, że zjazd z drogi gminnej

ul. B. będzie się odbywał przez działkę nr 3635/2, co wskazywałoby na to, że działka [...] przylega jednak do pasa drogowego drogi gminnej ul. [...], które to uchybienie miało istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż skutkowało odstąpieniem przez organ od uzgodnienia projektu decyzji z właściwym zarządcą drogi;

c) niepodjęcie czynności zmierzających do ustalenia, czy w obszarze analizowanym występuje zabudowa parkingowa oraz wielkoformatowe nośniki reklamowe, która pozwalałaby na dopuszczenie podobnej zabudowy na działce objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy w ramach zasady kontynuacji oraz dobrego sąsiedztwa;

3. art. 53 ust. 4 pkt 9 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t.Dz. U. 2012 r., poz. 647 ze zm.), poprzez zaniechanie uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy z zarządcą drogi publicznej ul. [...], mimo tego, że obszar objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, tj. działka nr [...] przylega do pasa drogowego ul. [...], gdyż na niej jest usytuowany zjazd z drogi publicznej;

4. § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.

w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy

i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003 r. Nr 164, poz. 1588) - poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że przepis ten stanowi podstawę do ustalenia wielu nieprzekraczalnych linii zabudowy w sytuacji gdy stan faktyczny sprawy tego wymaga, podczas gdy wskazany przepis upoważnia organ jedynie do odstępstwa w zakresie sposobu wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy

w sposób inny określony w ust. 1-3, a nie do odstępstwa w zakresie ilości linii zabudowy;

5. § 5 ust. 1 w zw. z § 9 ust. 1 ww. rozporządzenia - poprzez zastosowanie

w decyzji o warunkach zabudowy nieprawidłowego miernika wielkości powierzchni nowej zabudowy wyrażonego w m2, podczas gdy prawidłowym miernikiem intensywności zabudowy jest wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy wyrażający stosunek powierzchni nowej zabudowy do powierzchni działki lub terenu;

6. § 5 ust. 1 oraz § 6 ust. 1 ww. rozporządzenia - poprzez nieustalenie w decyzji

o warunkach zabudowy wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy oraz szerokości elewacji frontowej dla planowanej inwestycji;

7. art. 61 ust. 1 pkt 1) ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) - poprzez dopuszczenie zabudowy w zakresie budowy parkingów, przebudowy sieci infrastruktury technicznej oraz budowy lub instalacji reklamy o wysokości do

25 m, mimo nieprzeprowadzenia analizy urbanistycznej dla tego rodzaju zabudowy.

W oparciu o powyższe strona skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji .

Samorządowe Kolegium Odwoławcze udzielając odpowiedzi na skargę wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

Zgodnie z przepisem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonych aktów, przy czym stosownie do art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) – dalej "P.p.s.a.", nie jest związany zarzutami i granicami skargi.

Wskazane przepisy pozwalają zatem na kontrolę zaskarżonego rozstrzygnięcia niezależnie od zasadności zarzutów podniesionych przez skarżącą.

Należy przez to rozumieć nie tylko zezwolenie i uprawnienie Sądu do wykroczenia poza granice zaskarżenia, lecz również jego obowiązek podjęcia stosownego rozstrzygnięcia, jeżeli zajdą tylko wymagające reakcji wadliwości kontrolowanego aktu lub czynności.

W wyniku dokonanej, przez Sąd oceny należy stwierdzić, że zarówno zaskarżona decyzja jak i decyzja organu pierwszej instancji wydane zostały

z naruszeniem prawa materialnego jak i procesowego, które mogłoby mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy prowadzone jest na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.) – dalej zwaną "ustawą".

Jak wynika z treści art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy jest to postępowanie wnioskowe, co oznacza, że może być wszczęte wyłącznie na wniosek zainteresowanego podmiotu. Przepis art. 52 ust. 2 ww. ustawy określa treść wniosku, który powinien zawierać:

1) określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać,

w skali 1:500 lub 1:1.000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2.000;

2) charakterystykę inwestycji, obejmującą:

a) określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów,

b) określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej,

c) określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko.

Organ rozstrzygający w sprawie warunków zabudowy ma obowiązek zbadania, czy na terenie objętym wnioskiem może być realizowana zamierzona inwestycja.

Zasadnym jest również przypomnieć, że w przypadku, gdy postępowanie wszczynane jest na wniosek, zakres wniosku wiąże organ wydający rozstrzygnięcie

w sprawie. Związanie organu zakresem złożonego przez inwestora wniosku w praktyce oznacza, że organ nie ma uprawnień do modyfikacji jego treści. Rzeczą organu administracji publicznej jest ustalenie, jaki jest zakres wniosku stron, który wszczął postępowanie, ponieważ organ jest tym żądaniem związany (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 24 lipca 2001 r. IV SA 1091/99, Lex Omega nr 78924). Podmiotem, który decyduje o tym, jaki będzie przedmiot postępowania jest wnioskodawca. W sprawach wszczynanych na wniosek strony, rolą organu wydającego orzeczenie w sprawie jest jedynie ustalenie tegoż przedmiotu i wydanie rozstrzygnięcia w sprawie. Jeżeli wniosek jest kompletny, spełnia ogólne wymogi dotyczące podania określone w art. 49 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t.Dz. U. z 2013 r. poz. 267 ze zm.) – dalej "K.p.a.", a także szczegółowe, jeśli takie uszczegółowienie zawiera przepis prawa materialnego, rola organu polega na wydaniu rozstrzygnięcia w sprawie – zgodnie z wnioskiem. "Organ, prowadzący postępowanie administracyjne wszczęte na wniosek, musi ustalić zakres zawartego w nim żądania. W przeciwnym razie naraża się na orzekanie niezgodnie z zakresem wniosku, a tym samym na naruszenie art. 61 § 1 K.p.a." (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 2 marca 2010 r. I SA/Kr 4/2010 LexPolonica nr 2265338).

W rozpoznawanej sprawie M. w dniu [...]r. złożyła do Burmistrza Miasta wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla terenu inwestycji obejmującego działki nr [...], w którym w 5 punktach określiła planowany sposób zagospodarowania terenu. W pkt 1 podała – przebudowa istniejącego budynku handlowego na działce nr [...], planowane roboty obejmują przebudowę wewnętrznego układu komunikacyjnego, bez zmiany gabarytów. Jednak zawarta w tym punkcie treść wniosku nie znalazła żadnego odzwierciedlenia w treści decyzji organu I instancji ustalającej warunki zabudowy, a z akt administracyjnych nie wynika z jakiej przyczyny organ nie orzekł o tej części wniosku. Podkreślić należy, że jeżeli organ miał jakiekolwiek wątpliwości co do treści żądania zawartego we wniosku o ustalenie warunków zabudowy, to zobowiązany był do wyjaśnienia tej okoliczności. Jest to o tyle istotne, że roboty budowlane obejmujące przebudowę istniejącego budynku handlowego, zgodnie z przepisami art. 29 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.), nie są zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę skoro dotyczą budynku handlowego. W takiej sytuacji, kierując się określoną w przepisie art. 9 K.p.a. zasadą czuwania przez organy administracji publicznej aby strona nie poniosła szkody na skutek nieznajomości prawa, należało wyjaśnić jaka była faktycznie intencja wnioskodawcy. Ustalenie warunków zabudowy tylko dla rozbudowy istniejącego obiektu handlowego może stanowić przeszkodę w uzyskaniu pozwolenia na budowę dla jego przebudowy.

Następnym uchybieniem organu I instancji w prowadzonym postępowaniu

o ustalenie warunków zabudowy było błędne określenie terenu planowanej inwestycji na mapie stanowiącej podstawę ustalenia terenu analizowanego, jak również na mapie stanowiącej załącznik do decyzji. Na obu tych mapach, jako teren planowanej inwestycji wskazano działki nr [...], natomiast pominięto działkę nr [...], mimo że również ta działka podana została we wniosku i, jak wynika z wniosku, na tej działce częściowo mają być zlokalizowane parkingi. Oznacza to, że organ naruszył przepis § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) – dalej "rozporządzenie" – zgodnie, z którym w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy. Naruszył również przepis art. 54 ustawy stanowiący, że decyzja o warunkach zabudowy określa, między innymi, linie rozgraniczające teren inwestycji.

Opisane powyżej uchybienia niewątpliwie wpłynąć musiały na prawidłowość sporządzonej w sprawie analizy architektoniczno-urbanistycznej oraz określone

w decyzji warunki zabudowy. Skoro bowiem organ błędnie określił teren planowanej inwestycji, to pociągnęło to za sobą nieprawidłowe określenie terenu analizowanego. Tymczasem zgodnie z § 3 ust. 1 w związku z § 1 rozporządzenia przeprowadzona analiza stanowi podstawę do określenia w decyzji o warunkach zabudowy:

1. linii zabudowy;

2. wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

3. szerokości elewacji frontowej;

4. wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

5. geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Zdaniem Sądu tylko prawidłowo ustalony obszar analizowany może stanowić podstawę określenia parametrów nowej zabudowy. W przedmiotowej sprawie działka, która wskazana została jako teren planowanej inwestycji jednocześnie stanowiła podstawę do ustalenia nowych parametrów zabudowy, która ma być realizowana również na tej działce. Jest to niezgodne z przywołanym powyżej przepisami ustawy oraz rozporządzenia, bowiem z przepisów tych wynika, że to zabudowa na działkach sąsiednich objętych terenem analizowanym stanowi podstawę dla ustalenia parametrów zabudowy dla terenu planowanej inwestycji. Za trafne zatem uznać należy zarzuty skargi w zakresie błędnego przeprowadzenia analizy urbanistycznej. Przy tym racje ma strona skarżąca, że analiza obejmować powinna wszystkie elementy planowanej inwestycji, również miejsca parkingowe i reklamę, nawet jeżeli stanowią one uzupełnienie planowanego sposobu zagospodarowania terenu, wzmianka o tym powinna znaleźć się w analizie.

Organ I instancji nie wyjaśnił również czy teren planowanej inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej. W aktach brak jest dowodów potwierdzających, że działki objęte wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy taki dostęp posiadają. Wyjaśnienie tej okoliczności było niezbędne do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Jednoznacznie wynika to z treści przepisu art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy, w którym zawarty jest jeden z warunków do wydania decyzji o warunkach zabudowy wskazano, tj. dostęp do drogi publicznej. W przedmiotowej sprawie dokonanie ustaleń w tym zakresie jest tym bardziej istotne, że ze znajdujących się w aktach sprawy map wynika, iż działki nr [...] nie leżą bezpośrednio przy żadnej drodze publicznej.

Spełnienie warunku dostępu do drogi publicznej znajduje odzwierciedlenie

w decyzji ustalającej warunki zabudowy właśnie poprzez określenie warunków komunikacji. Co prawda organ I instancji określił w decyzji warunki komunikacji podając: "zjazd do działki z drogi gminnej ul. [...].". Jednak, oprócz tego, że z takiego zapisu nie wynika do jakiej działki ma być zjazd, to przede wszystkim z mapy stanowiącej załącznik do decyzji wynika, że działka nr [...] nie przylega do ul. [...].

Opisane powyżej uchybienia zasadnym czynią zarzut skargi, że organ I instancji nie ustalił frontu działki. Nie mógł bowiem tego uczynić nie mając wiedzy którędy odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (w przedmiotowej sprawie na teren inwestycji).

Natomiast, wobec nie wyjaśnienia przez organ I instancji, do której drogi publicznej przylega teren inwestycji, nie można stwierdzić czy decyzja o warunkach zabudowy podlegała uzgodnieniu z właściwym zarządca drogi. Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie stoi na stanowisku, że jeżeli zachodzi tożsamość organu orzekającego w sprawie i organu uzgadniającego, to nie ma potrzeby przeprowadzania procedury uzgadniającej. W takiej sytuacji organ daje wyraz swojemu stanowisku określając warunki komunikacji w decyzji ustalającej warunki zabudowy.

Z tego względu nie można stwierdzić czy zarzut braku uzgodnienia decyzji ustalającej warunki zabudowy jest trafny, czy też nie.

W świetle powyższych wywodów należało uznać, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji wydane zostały z naruszeniem ww. przepisów prawa materialnego. Nadto w przedmiotowej sprawie wydając decyzję bez wyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności sprawy, organ naruszyły przepis art. 7 i 77 K.p.a., które to naruszenie należy traktować jako mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Trafny jest również zarzut skargi odnośnie nie doręczenia stronie kompletnej decyzji. Nie można uznać za prawidłowe doręczenie decyzji bez załączników, które stanowią integralną część decyzji. Uchybienie to mogło być konwalidowane przez organ odwoławczy, gdyby załączniki doręczone zostały ustanowionemu w sprawie pełnomocnikowi strony skarżącej.

Za nietrafny Sąd uznał zarzut skargi dotyczący naruszenia § 4 ust. 4 rozporządzenia, co do ilości linii zabudowy. Wbrew twierdzeniu strony skarżącej z przepisu tego nie wynika, że w każdym przypadku może być wyznaczona tylko jedna linia zabudowy. Taka interpretacja rodziłaby trudności przy ustaleniu linii zabudowy dla działki przylegającej do dwóch dróg publicznych. W przedmiotowej sprawie wątpliwości budzi jednak w jaki sposób ustalone zostały nieprzekraczalne linie zabudowy. W tym zakresie analiza ogranicza się do stwierdzenia: "Projektowana inwestycja będzie realizowana w głębi działek na terenie ograniczonym nieprzekraczalnymi liniami zabudowy". W ogóle nie wyjaśniono sposobu wyznaczenia linii zabudowy, dlaczego przyjęto taki, a nie inny przebieg. Takie działanie uznać należy za naruszające przepis

§ 4 ust. 4 rozporządzenia.

Z tych też względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie uznał,

że skarga zasługuje na uwzględnienie i na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit c w związku z art. 135 P.p.s.a. orzekł jak w pkt I sentencji, a w pkt II na podstawie art. 152 P.p.s.a.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 P.p.s.a.