Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 1065/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2017-03-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1, art. 60 ust.1 i art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 778
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grażyna Radzicka Sędziowie WSA Maciej Busz (spr.) WSA Józef Maleszewski Protokolant st. sekr. sąd. Joanna Kujawa po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 marca 2017 r. sprawy ze skargi K. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia [...] września 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego K. S. kwotę [...] zł ([...] złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Burmistrz Miasta Lubonia decyzją z dnia 31.05.2016r. nr [...] wydaną na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. Z 2016 r., poz. 23, dalej k.p.a.) w związku z art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 oraz art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 199, 443, 774, 1265, 1434, 1713, 1777, 1830, 1890, dalej u.p.z.p.) po rozpoznaniu wniosku R. C. (dalej: "skarżący") z dnia 09.06.2014r., zmienionego dnia 29.07.2014 r. w sprawie wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą w tym: zjazdem z drogi, parkingiem, dominantą (logo - reklama) na budynku na działce nr ewid. [...], ark. [...], obręb [...] przy ul. [...] położonej w Luboniu ustalił na rzecz wnioskodawcy warunki zabudowy określone szczegółowo w decyzji.

Decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

W dniu 09.06.2014 r. skarżący złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla wyżej opisanej inwestycji. W dniu 30.06.2014 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku. Za strony postępowania uznano właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości, na której jest planowana inwestycja oraz działek graniczących bezpośrednio z przedmiotową nieruchomością. W dniu 07.07.2014 r. wpłynęło kolejne uzupełnienie wniosku przez wnioskodawcę.

Zgodnie z art. 53 ust. 4 u.p.z.p. planowana inwestycja została uzgodniona z zarządcą drogi. W dniu 14.07.2014 r. Wydział Spraw Komunalnych UM Luboń pismem nr [...] określił warunki w zakresie obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji. Pismem z dnia 11.07.2014 r. strony postępowania wniosły sprzeciw odnośnie planowanej inwestycji. Pismem z dnia 18.07.2014 r. A. I. złożyła sprzeciw wobec przedmiotowej inwestycji. W dniu 29.07.2014 r. w trakcie spotkania w Urzędzie Miasta Luboń wnioskodawca zmienił wniosek w zakresie parametrów planowanej zabudowy. W toku postępowania administracyjnego, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) została przeprowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wykonana w dniu 30.07.2014 r. przez uprawnioną osobę i wizja w terenie wykazała możliwość ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji.

Na podstawie zgromadzonego materiału w dniu 04.08.2014 r. przygotowano projekt decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji. Zgodnie z art. 10 k.p.a. strony postępowania pismem z dnia 12.08.2014 r. zostały zawiadomione o zakończeniu postępowania i o możliwości zapoznania się z zebranym materiałem.

Pismem z dnia 21.08.2014 r. strony postępowania złożyły sprzeciw odnośnie planowanej inwestycji.

W dniu 10.09.2014 r. została wydana decyzja nr [...] o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. W dniu 25.09.2014 r. wpłynęło odwołanie stron postępowania od ww. decyzji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu decyzją z dnia 27.12.2014 r. (nr sprawy [...]) uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Pismami z dnia 23.02.2015 r. M. M. i P. M. zostali zawiadomieni o uzyskaniu przymiotu strony postępowania w przedmiotowej sprawie.

W związku z ujawnionymi w toku postępowania rozbieżnościami pomiędzy stanem istniejącym zagospodarowania terenów znajdujących się w analizowanym obszarze, a zabudowaniami widniejącymi na mapie zasadniczej organ pismem z dnia 06.03.2015r. skierowanym do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla powiatu poznańskiego wniósł o przeprowadzenie kompleksowej kontroli na przedmiotowych nieruchomościach.

Ponowna analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wykonana w dniu 11.02.2016 r. przez uprawnioną osobę i wizja w terenie wykazała możliwość ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji.

Na podstawie zgromadzonego materiału w dniu 17.03.2016 r. przygotowano projekt decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji. Stosownie do wymogów art. 10 k.p.a. strony niniejszego postępowania pismem z dnia 23.03.2016 r. zostały zawiadomione o możliwości zapoznania się z zebranym materiałem. W dniu 07.04.2016 r. wpłynął sprzeciw stron postępowania odnośnie planowanej inwestycji.

Pismem z dnia 25.04.2016 r. wnioskodawca zaakceptował ustalenia zawarte w projekcie decyzji. Pismem z dnia 29.04.2016 r. organ wystąpił do Wydziału Spraw Komunalnych z prośbą o udzielenie informacji odnośnie obsługi komunikacyjnej dz. nr [...], ark. [...], obręb [...]. W dniu 05.05.2016 r. wpłynęła odpowiedź z Wydziału Spraw Komunalnych, w której organ wskazał, że działka nr [...], położona przy ul. [...] ma zapewnioną obsługę komunikacyjną z ulicy [...], a nie z ulicy [...] w Luboniu.

Na podstawie zgromadzonego materiału w dniu 10.05.2016 r. przygotowano projekt decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji.

Dnia 30.05.2016 r. projekt decyzji został uzgodniony bez uwag przez Starostwo Powiatowe w Poznaniu stosownie do przepisów art. 53 ust. 4 pkt 6 u.p.z.p.

Stosownie do wymogów art. 10 k.p.a. strony niniejszego postępowania pismem z dnia 11.05.2016 r. zostały zawiadomione o zakończeniu postępowania i o możliwości zapoznania się z zebranym materiałem. W dniu 20.05.2016 r. wpłynął sprzeciw stron postępowania do projektu decyzji.

Odwołanie od powyższej decyzji w ustawowym terminie wnieśli J. K., T. Z. – S. i K. S.. Natomiast R. A., A. I., M. P. i H.P. wnieśli odwołanie z jednodniowym uchybieniem terminu.

Odwołujący podnieśli, że zaskarżona decyzja jest niezgodna z ustawą z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zarzucili, że w analizowanym terenie nie znajduje się co najmniej jedna działka, dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowaniem w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Na ul. [...] nie ma żadnej podobnej działki. Zatem że ten warunek ustawy nie jest spełniony.

Podobne stwierdzenie znajduje się w uzasadnieniu Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dn. 24.04.2014 r. (Sygn. akt. II SA/Po 986/13) uchylającego poprzednio wydaną decyzję o warunkach zabudowy dla tej samej działki z dn. 28.08.2012 ([...]) jak i decyzję SKO w Poznaniu z dn. 25.06.2013 r. (Nr [...]). Sąd stwierdził tam: "Zatem oceny kontynuacji funkcji i cech zabudowy dokonywać należy z punktu widzenia zabudowy sąsiedniej do terenu inwestycyjnego dostępnej od ul. [...]". Sąd stwierdził również, że: "Zaznaczyć przy tym należy że obiekt na działce nr [...] posiadający funkcje handlowo-usługowa nawiązująca do planowanej inwestycji nie jest dostępny z tej samej drogi publicznej, co działka inwestora, a od ul. [...]".

Odwołujący wskazali, że niezrozumiałe jest pismo Wydziału Spraw Komunalnych Urzędu Miasta Luboń z dn. 05.05.2016 r. w którym stwierdzono, że działka nr [...] przy ul. [...] (z obiektem handlowym) ma zapewnioną obsługę komunikacyjną z ul. [...] a nie z ul. [...]. Wskazali, że ten sam Wydział Urzędu Miasta Luboń w piśmie z dnia 14.07.2014 r. pisze, że dostęp do działki nr [...] ma być wyłącznie z ul. [...], ponieważ wykonanie zjazdu od strony ul. [...] koliduje ze skrzyżowaniem ulic, przejściem dla pieszych i zatoką autobusową.

Odwołujący wskazali, że ul. [...] jest wąską drogą gruntową całkowicie nie nadającą się do wzmożonego ruchu samochodowego po ewentualnym wybudowaniu obiektu handlowego. Ponadto na ul. [...] brak kanalizacji deszczowej. W pkt 4a stwierdzono że zasilanie w energię elektryczną zgodnie z warunkami wydanymi przez ENEA Operator. Zgodnie z pismem z dn. 07.07.2014 r. ENEA zapewni dostawę mocy na poziomie 90 kW. Jest to moc z całą pewnością niewystarczająca na ogrzewanie budynku. Stwierdzenie w pkt 4h że będzie to ogrzewanie elektryczne ze źródła własnego jest całkowicie nie do przyjęcia z powodów opisanych w piśmie do UM Luboń z dn. 19.05.2016 r. Dodatkowo dołączyli opinię członka Izby Architektonicznej podważającą w znacznym zakresie wyniki analizy dotyczącej wydanej wcześnie decyzji o warunkach zabudowy (nr [...]), ale aktualną także dla omawianej decyzji. Opinia ta jest jednoznacznie krytyczna odnośnie formy architektonicznej proponowanego obiektu budowlanego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 27.09.2016r. nr [...] utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

Kolegium wskazało, że organ pierwszej instancji przeprowadził postępowanie bez naruszenia norm prawa procesowego w tej sprawie i zastosował prawidłowo przepisy prawa) materialnego, mające w sprawie zastosowanie, co w konsekwencji sprawiło, że rozstrzygnięcie! sprawy jest prawidłowe i brak było podstaw do uchylenia decyzji organu I instancji w tej sprawie. Wskazano, że decyzja organu I instancji została poprzedzona szeroką analizą urbanistyczną, zawierającą także materiał fotograficzny, pokazujący zabudowę w obszarze analizowanym (karty akt adm. [...]). Akta zawierają mapę, na której zaznaczono zasięg obszaru analizowanego. Mapa ta jest częścią analizy i jest elementem niezbędnym każdej decyzji o warunkach zabudowy. W części graficznej analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania, załączonej do akt sprawy, obszar analizowany wyznaczony został zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia. Organ odwoławczy wskazał, że istotne jest że obszar analizowany obejmuje fragmenty działek, na których istnieją różne formy zabudowy mieszkaniowej oraz handlowo - usługowej. Zabudowa z tych działek została w obecnej analizie uwzględniona w sposób prawidłowy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że negatywne skutki przestrzenne dla mieszkańców (hałas, zacienianie) będą przedmiotem badania na etapie uzyskania pozwolenia na budowę.

Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu organ wskazał, iż żaden z nich nie powinien zostać uwzględniony. Organ I instancji prawidłowo wskazał, że obszarze analizowanym znajduje się zabudowa co do charakteru i wielkości, która pozwalała na ustalenie warunków zabudowy dla tego zamierzenia. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wymaga, aby w obszarze analizowanym znajdowała się identyczna zabudowa co do wielkości z planowaną, wystarczy, że będzie to zabudowa o takim samym charakterze (handlowym, usługowym). O tym, czy uzbrojenie terenu jest wystarczające decydują gestorzy tego uzbrojenia, a nie sąsiedzi.

Skargę na powyższą decyzję w ustawowym terminie wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu K. S., wnosząc o jej uchylenie w całości oraz zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania.

Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie prawa materialnego przez:

1. niewłaściwe zastosowanie art. 61 ust. 1 pkt i 3 u.p.z.p poprzez uznanie, że co najmniej jedna działka sąsiednia do ww. działki, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych;

2. niezastosowanie art. 1 ust. 3 u.p.z.p. poprzez brak wyważania interesu publicznego oraz interesów prywatnych relewantnych dla rozstrzygnięcia sprawy.

W uzasadnieniu wskazano, że podstawowym zarzutem jest naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., polegające na braku wskazania działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech terenu i zabudowy.

Skarżący podkreślił, że w wyroku z dnia 24.04.2014 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu (sygn. akt II SA/Po 986/13) w sprawie, która dotyczyła tego samego inwestora i tego samego gruntu (w wyroku uchylono decyzję Burmistrza Miasta Lubonia z dnia 28.08.2012 r. - znak [...] oraz decyzję Samorządowego Kolegium Wojewódzkiego w Poznaniu z dnia 25.08.2013 r. - znak [...]), wskazano jednoznacznie, iż "oceny kontynuacji funkcji i cech zabudowy dokonywać należy z punktu widzenia zabudowy sąsiedniej do terenu inwestycyjnego dostępnej od ul. [...]", a nie działek mieszczących się na innych ulicach, jak uczynił to organ I i II instancji. Zdaniem skarżącego w istniejącym stanie faktycznym, w przypadku nieruchomości - działki nr [...], dostępnej od ul[...], nie można mówić o istnieniu takiej działki sąsiedniej, zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. W przypadku ul. [...] nie ma bowiem analogicznej do działki nr [...]zabudowy posiadającej funkcję handlowo - usługową. Nie może być zatem mowy o dalszej (analizie problemu kontynuacji funkcji, parametrów, cech terenu i zabudowy działki nr [...], co jednak - opowiadając się za szerokim rozumieniem pojęcia działki sąsiedniej - zarówno organ I, jak i II instancji w niniejszej sprawie (błędnie) czynią.

Skarżący podniósł, że organ II instancji nie przeprowadził merytorycznej analizy decyzji wydanej przez I instancję, w której mylnie stwierdzono, iż przy ul. [...]istnieje co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, która zabudowana została w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech. Przyjąwszy błędnie, że taka działka (działki) istnieje, nie przeprowadził w sposób wystarczający analizy kontynuacji funkcji dla projektowanej zabudowy.

Ponadto skarżący zarzuciłł, że Wydział Spraw Komunalnych Urzędu Miasta Lubonia w piśmie z dnia 5.05.2016 r. wskazał, iż działka nr [...] położona między ul. [...], a ul. [...], na której posadowiony jest obiekt handlowy, ma zapewnioną obsługę komunikacyjną od ul. [...], nie zaś od ul. [...]. Z oceną ww. Wydziału, do której nie odniósł się organ II instancji, nie sposób się zgodzić z uwagi na to, że nie znajduje ona odbicia w rzeczywistym stanie zastosowanych rozwiązań komunikacyjnych dla skrzyżowania miedzy ul. [...], a ul. [...]. Ustalenie zjazdu od ul. [...] w przypadku działki nr [...] znajduje bowiem równie niskie uzasadnienie, jak gdyby miało to nastąpić w analogicznej sytuacji dla działki nr [...]: w bliskim sąsiedztwie działki nr [...] znajduje się zatoka autobusowa z wiatą, jak również skrzyżowanie ul. [...]z ul. [...].

W ocenie skarżącego poza naruszeniem art. 61 ust. 1 pkt u.p.z.p. organ II instancji przyjął błędnie, iż organ I instancji rozstrzygający w sprawie nie był władny do oceny uzbrojenia terenu, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Zdaniem strony skarżącej, ostateczna ocena, a zatem i decyzja co do tego, czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla danego zamierzenia budowlanego, należy bezspornie do organu rozstrzygającego. To bowiem na tym organie, a nie gestorach uzbrojenia, spoczywa ostatecznie odpowiedzialność za treść wydanej decyzji o warunkach zabudowy.

Odnosząc się do drugiego z zarzutów stawianych decyzji wydanej przez organ II instancji skarżący wskazał, iż organ ten uchybił w sposób wyraźny nakazowi (powinności) unormowanemu w art. 1 ust. 3. u.p.z.p., zgodnie z którym to nakazem "ustalając przeznaczenie terenu lub określając potencjalny sposób zagospodarowania i korzystania z terenu, organ waży interes publiczny i interesy prywatne, w tym zgłaszane w postaci wniosków i uwag, zmierzające do ochrony istniejącego stanu zagospodarowania terenu, jak i zmian w zakresie jego zagospodarowania, a także analizy ekonomiczne, środowiskowe i społeczne". Znowelizowane brzmienie niniejszego przepisu zostało nadane u.p.z.p. ustawą z dnia 9.10.2015 r. o rewitalizacji.

Nie ulega wątpliwości, iż po ustanowieniu przez ustawodawcę powyższego nakazu (powinności) wyważania interesów, organ nie może pominąć żadnego istniejących w przedmiotowej sprawie interesów - interesu publicznego i interesów prywatnych prezentowanych zarówno przez inwestora, jak i graniczących z nim właścicieli nieruchomości (osób trzecich). Odnosząc się bezpośrednio do treści zaskarżonej decyzji stwierdzono, iż organ II instancji nie wziął w przedmiotowej sprawie pod uwagę m.in. interesu osób trzecich, których nieruchomości graniczą z działką nr [...]. Nie uwzględnił również interesu publicznego obejmującego zapewnienie bezpieczeństwa ruchu komunikacyjnego przy ul. [...] oraz ul [...]. Organ II instancji, tak samo jak organ I instancji, naruszył zatem rażąco obowiązujące prawo nie przeprowadzając w przedmiotowej sprawie procesu wyważania interesów, i w konsekwencji dokonując rozstrzygnięcia wadliwego. Popełnił błąd polegający na pominięciu (nierozważeniu) istniejącego interesu publicznego oraz interesów prywatnych, w tym interesów osób trzecich.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie podtrzymując swą dotychczasową argumentację.

Organ wskazał, że w tej sprawie wyraźnie pokazano, że w obszarze analizowanym znajdują się także obiekt handlowe i usługowe. Ta konstatacja była wystarczającą przesłanką do uznania, że został spełniony podstawowy warunek dla ustalenia warunków zabudowy dla tego typu zamierzenia. W przypadku zabudowy handlowej lub usługowej, ze względu na jej indywidualny charakter, trudno narzucić konieczność ścisłego i bezwarunkowego zastosowania parametrów istniejącej zabudowy handlowo, usługowej z zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym.

W ocenie organu jedynym ograniczeniem jest to, by zamierzenie nie wpłynęło na ograniczenie możliwości zagospodarowania nieruchomości sąsiedzkich. W tej sprawie nieruchomość przy ul. [...] jest już praktycznie zabudowana w stopniu maksymalnym i planowane zamierzenie w żadnej mierze nie może wpłynąć na możliwości zagospodarowania nieruchomości skarżącego.

W świetle aktualnego orzecznictwa sądowoadmionistracyjnego najważniejszy jest brak sprzeczności zamierzenia z zastanym ładem przestrzennym i wystąpienie w obszarze analizowanym budynku o podobnej funkcji. Wystarczy sama zbieżność funkcji istniejącej z funkcją planowaną projektowanego budynku. W skardze w sposób nieuprawniony kwestionuje się możliwość ustalenia warunków zabudowy dla obiektu handlowego w sytuacji, gdy przy tej samej ulicy nie ma podobnych obiektów. Pogląd ten stoi w wyraźnej sprzeczności do ratio legis ustawy, która pozwala na ustalenie warunków zabudowy w sytuacji, gdy w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym znajdują się budynki (chociażby jeden ) o podobnej funkcji. Taki pogląd w pełni jest także zgodny z aktualnym orzecznictwem sądowoadministracyjnym.

Skarżący kwestionuje także obsługę komunikacyjną dla tego zamierzenia. Także i w tym przypadku te zastrzeżenia nie mogły zostać uwzględnione. Kolegium w tym względzie w podzieliło pogląd wyrażony w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 13.11.2015r. - sygn. II SA/Po 445/15, z którego jasno wynika, że na tym etapie procesu inwestycyjnego wystarczające jest istnienie uzasadnionego prawdopodobieństwa zgody na korzystanie z drogi gminnej stanowiącej ulicę [...]. Gmina Luboń jest właścicielem tej działki drogowej, a Burmistrz Lubonia jest zarządcą tej drogi. Tak więc wewnętrzny dokument Urzędu Miejskiego w Luboniu potwierdza takie prawdopodobieństwo zgody na korzystanie z tej ulicy, jako dojazdu dla planowanego pawilonu. Decyzja o warunkach zabudowy zawiera bowiem wskazanie obsługi komunikacyjnej tego zamierzenia z ulicy [...].

Co do kwestionowania możliwości obsługi projektowanego zamierzenia w media to organ odwoławczy zauważył, że zapewnienie dostępu do mediów jest wystarczające. W tej sprawie, na wcześniejszych etapach postępowania, największe kontrowersje wzbudzała możliwość zapewnienia odprowadzania wód deszczowych z terenu objętego decyzją o warunkach zabudowy. Kolegium po przeanalizowaniu akt sprawy uznało, że istniejące uzbrojenie pozwala obsłużyć planowane zamierzenie, dotyczy to zwłaszcza wody, kanalizacji sanitarnej i energii elektrycznej. W przypadku odprowadzenia wód opadowych, do czasu wybudowania kanalizacji deszczowej wnioskodawca musi te wody zatrzymać na swojej posesji. Za sprawy związane z zagospodarowaniem wód deszczowych odpowiada Burmistrz Miasta Lubonia i podjął takie ustalenia w ramach swoich kompetencji. Samo wykonanie kanalizacji deszczowej nie jest także znacznym problemem technicznym, ale ciąży ono na gminie.

Odnosząc się do drugiego podstawowego zarzutu, jakim jest jakoby brak wyważenia interesu publicznego oraz interesów prywatnych relewantnych dla rozstrzygnięcia sprawy także uznanego go za chybiony. Granicą interesów skarżącego i wnioskodawcy są granice ich nieruchomości. Na gruncie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym granica ta została ściśle określona. Zgodnie bowiem z duchem tej ustawy zamierzenie nie powinno wpływać na uszczuplenie możliwości zagospodarowania przestrzennego swoich nieruchomości przez właścicieli nieruchomości sąsiednich. W tej sprawie takiego ograniczenia, na tym etapie procesu inwestycyjnego nie można stwierdzić. Poza możliwościami uszczuplenia możliwości zagospodarowania własnej działki przez skarżącego innych interesów prywatnych w tym postępowaniu rozpatrywać nie było wolno.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga okazała się zasadna, jednak nie wszystkie jej zarzuty zasługiwały na uwzględnienie.

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2016 r., poz. 718, ze zm. – dalej p.p.s.a.) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 p.p.s.a., w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną.

W myśl art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a., decyzja podlega uchyleniu w całości lub w części, jeżeli sąd stwierdzi:

1. naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

2. naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

3. inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy.

Kierując się powyższymi przesłankami Wojewódzki Sąd Administracyjny uwzględnił skargę stwierdzając, że zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu narusza przepisy prawa w stopniu, który miał wpływ na wynik sprawy.

Kontroli legalności w przedmiotowym postępowaniu poddano decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z 27 września 2016., nr [...], utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Lubonia z 31 maja 2016 r., nr [...]ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą w tym: zjazd z drogi, parking, dominanta (logo - reklama), na działce nr [...], ark. [...], obręb [...], przy ul. [...], położonej w Luboniu.

Materialnoprawną podstawą zaskarżonych decyzji są przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj.: Dz.U. 2016, poz. 778), zwanej dalej u.p.z.p., a w szczególności art. 59 ust. 1, art. 60 ust.1 i art. 61 ust. 1.

Przepis art. 59 ust. 1 u.p.z.p. stanowi, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Zgodnie z art. 60 ust. 1 u.p.z.p. decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi.

Z kolei będący materialnoprawną podstawą rozstrzygnięcia Kolegium przepis art. 61 ust. 1 u.p.z.p. przewiduje, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Z treści przytoczonego przepisu wynika, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy uzależnione jest od łącznego spełnienia wszystkie wymienionych w nim przesłanek, w tym od zrealizowania zasady dobrego sąsiedztwa, czyli dostosowania planowanych warunków zabudowy do istniejących funkcji i cech zagospodarowania terenu sąsiedniego.

Celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, a zatem zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Oznacza to, że w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość.

Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej.

Ustalenie wymagań kształtowania nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w powiązaniu z analizą istniejącego stanu odbywa się na podstawie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003r., Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej rozporządzeniem.

Zgodnie z przepisem § 3 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust. 1).

Wyznaczanie obszaru analizowanego celem przeprowadzenia analizy przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy winno uwzględniać zasadę dobrego sąsiedztwa w aspekcie naczelnej zasady zachowania ładu przestrzennego, albowiem celem art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest dopuszczenie do tworzenia nowej zabudowy jako uzupełnienia już istniejących układów urbanistycznych, przy czym należy opowiedzieć się za nadaniem pojęciu sąsiedztwa w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. znaczenia szerokiego.

Działka sąsiednia to nieruchomość lub jej część położona w okolicy tworzącej pewną całość urbanistyczną. Za takim rozumieniem sąsiedztwa przemawia wykładnia celowościowa i systemowa u.p.z.p. Wymóg zasady dobrego sąsiedztwa winien być zatem realizowany przy zachowaniu tej podstawowej zasady planowania przestrzennego. Przez ład przestrzenny należy rozumieć takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno - gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne, stosownie do przepisu art. 2 pkt 1 u.p.z.p. zawierającego definicję legalną tego pojęcia.

Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. (w skali 1:500 lub 1:1.000), w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2). Organ ustalając granice obszaru analizowanego, mając na względzie ustawową zasadę dobrego sąsiedztwa, może ustalić granice obszaru analizowanego w rozmiarach większych niż minimalne określone w rozporządzeniu, jednakże ze szczegółowym uzasadnieniem, że służy to ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego na danym obszarze, co potwierdza orzecznictwo sądowoadmnistracyjne (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi w wyroku z dnia 11 kwietnia 2012 r., II SA/Łd 64/12, dostępny na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

W ramach tak wyznaczonego obszaru analizowanego organ przeprowadza analizę istniejącej zabudowy w celu sprawdzenia, czy możliwe jest na jej podstawie ustalenie parametrów nowej inwestycji jako stanowiącej kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania istniejącego.

Warunek kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, to znaczy w taki sposób, że tylko wówczas nie jest on spełniony, gdy projektowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie daje się z nią w praktyce pogodzić, przy czym przez kontynuację funkcji rozumie się także uzupełnienie funkcji dotychczasowej (por. wyrok NSA z dnia 2 października 2008 r., II OSK 1104/07, wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2009 r., II OSK 1909/08, wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2009 r., II OSK 1909/08, dostępne na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl). W piśmiennictwie przyjmuje się, że kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach istniejącego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu (w tym użytkowania obiektów), w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy.

Sąd podkreśla, że dla ustalenia warunków zabudowy konkretnej inwestycji decydujące znaczenie ma w szczególności analiza tych działek sąsiednich, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Tylko pełna analiza umożliwia na dalszym etapie skonkretyzowanie wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Zaniechanie przeprowadzenia przez organ pierwszej instancji właściwej, kompletnej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w całym obszarze analizowanym, uniemożliwia organowi dokonanie wszechstronnej i rzetelnej oceny w zakresie warunków, określonych w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p., co stanowi istotę postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy (por. wyrok NSA z dnia 17 marca 2015r, sygn. akt II OSK 1936/13).

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania należy wskazać, że w przedmiotowym postępowaniu o wydanie warunków zabudowy Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu nie odniosło się do wszystkich zarzutów strony skarżącej, czym naruszyło art. 107 § 3 k.p.a., zgodnie z którym uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu w zaskarżonej decyzji nie odniosło się przede wszystkim do zarzutu dotyczącego braku wskazania przez organ działki sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji. Organ odwoławczy nie wskazał w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, która działka sąsiednia jest zabudowana w wyżej opisany sposób.

Sąd podziela pogląd, że przy analizie ustawowych przesłanek dobrego sąsiedztwa, wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. należy opowiedzieć się za funkcjonalną interpretacją pojęcia "działki sąsiedniej" przyjmując, iż wszystkie działki, znajdujące się w obszarze analizowanym są działkami sąsiednimi, bez względu na to, czy w wyznaczonym obszarze analizowanym zawierają się w całości, czy jedynie w części (por. wyrok WSA w Łodzi z 9 grudnia 2016 r., sygn. akt II SA/Łd 437/16, CBOSA).

Ponadto Sąd podziela pogląd utrwalony w orzecznictwie sądów administracyjnych, zgodnie z którym gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Kontynuacja funkcji zabudowy nie oznacza ograniczenia nowej zabudowy do możliwości powstania w danym miejscu jedynie obiektów tożsamych z już istniejącymi. Nowa zabudowa jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić (nie jest sprzeczna) z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze (por. np. wyroki NSA: z dnia 31 stycznia 2014 roku, II OSK 2106/12; z dnia 17 stycznia 2014 roku, II OSK 1944/12; z dnia 6 czerwca 2013 roku, II OSK 305/12 oraz wyroki WSA: w Poznaniu z dnia 5 czerwca 2014 roku, II SA/Po 1348/13; w Warszawie z dnia 24 października 2013 roku, VIII SA/Wa 634/13; w Bydgoszczy z dnia 21 maja 2013 roku, II SA/Bd 207/13).

Sąd wskazuje, że przesłanka dostępu do drogi publicznej jest zrealizowana nie tylko w przypadku samego istnienia zjazdu, ale także wówczas, gdy w stanie faktycznym sprawy istnieje potencjalna i realna możliwość wykonania zjazdu. (tak I. Zachariasz w Komentarzu do art.61 u.p.z.p.; program Lex). Sąd podkreśla, że ma na myśli istniejącą potencjalnie i realnie możliwość wykonania zjazdu dla planowanej zabudowy wielorodzinnej. Za takim poglądem przemawia m.in. wykładnia gramatyczna art.2 pkt 14 u.p.z.p. Przepis ten jednoznacznie używa sformułowania "bezpośredni dostęp". Nie ma mowy o formie tego dostępu. Założyć należy, że gdyby racjonalny ustawodawca chciał wskazać wymagane formy tego dostępu, to by je wskazał. Skoro tego nie uczynił, to w świetle treści tego przepisu i racjonalnego rozumowania dostępem bezpośrednim jest każda bezpośrednia styczność bez względu na to, w jakich warunkach technicznych ona zachodzi. Za takim rozwiązaniem przemawia także wykładnia celowościowa. Pamiętać należy, że decyzja o warunkach zabudowy jest początkowym etapem procesu inwestycyjnego. Ma ona wstępny i ogólny charakter, a także nie przesądza o obowiązku do prowadzenia konkretnej inwestycji w konkretnym miejscu, a jedynie określa, czy dana inwestycja w danym miejscu jest w ogóle możliwa i na jakich warunkach. Nie można przecież wykluczyć, że inwestor zmierza do uzyskania wielu decyzji o warunkach zabudowy, aby uzyskać w ten sposób wiedzę o możliwościach i warunkach prowadzenia inwestycji i dopiero w oparciu o taką wiedzę podjąć decyzje dotyczące inwestycji. Inwestor nie ma obowiązku kontynuowania procesu inwestycyjnego. Dlatego też wymaganie od inwestora na tym etapie procesu inwestycyjnego uzyskania stosownej decyzji zarządcy drogi i dalej faktyczne wybudowanie zjazdu z drogi na daną działkę powiązane oczywiście z poniesieniem kosztów, w ocenie Sądu jest przedwczesne. Spełnienie tego wymogu niezbędne będzie dopiero na etapie postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę. Tym samym w sytuacji, gdy istnieje potencjalna możliwość uzyskania decyzji administracyjnej w przedmiocie lokalizacji zjazdu z drogi publicznej na działkę objętą planowaną inwestycją, lub uzyskanie służebności przejazdu i przechodu jest to wystarczające na tym etapie procesu inwestycyjnego dla przyjęcia, że działka ta ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 27 września 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 704/13, CBOSA).

Kolejnym uchybieniem Kolegium jest brak odniesienia się w zaskarżonej decyzji do kwestii poruszonej przez stronę skarżącą w odwołaniu, dotyczącej obsługi komunikacyjnej działki nr [...] oraz działki nr [...] ark. [...] w Luboniu w świetle dwóch pism Wydziału Spraw Komunalnych Urzędu Miasta Luboń, znajdujących się w aktach sprawy. Organ odwoławczy nie wyjaśnił w zaskarżonej decyzji sprzeczności wskazanej w odwołaniu, wynikającej z treści pism ww. wydziału z dnia 14 lipca 2014 r. i z 5 maja 2016 r. W piśmie z dnia 14 lipca 2014 r. organ wskazał, że dostęp do działki nr 217 powinien zostać wykonany z ulicy [...], ponieważ wykonanie zjazdu od ul. [...] koliduje ze skrzyżowaniem ulic, przejściem dla pieszych i zatoką autobusową. W piśmie z dnia 5 maja 2016 r. wskazano natomiast, że działka nr [...] ark. [...] w Luboniu ma zapewnioną obsługę komunikacyjną z ul. [...]w Luboniu, a nie z [...]. Organ rozpoznając sprawę ponownie powinien w uzasadnieniu decyzji wyjaśnić ww. kwestię podniesioną w odwołaniu i wskazać, czy w przedmiotowej sprawie zmienił się stan faktyczny dotyczący obsługi komunikacyjnej ww. działek i jakie konsekwencje wywołała ewentualna zmiana.

W tym miejscu należy wskazać, że organ nie dokonał oceny, czy w przedmiotowej sprawie zasadne jest zastosowanie wykładni i wytycznych z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 24 kwietnia 2014 r., sygn. akt. II SA/Po 986/13, w świetle treści art. 153 p.p.s.a.

Zgodnie z art. 153 p.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Tadeusz Woś w komentarzu do ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (publ. w LEX, 2016 r.) wskazał, że postanowienia art. 153 oznaczają, że orzeczenie sądu administracyjnego wywiera skutki wykraczające poza zakres postępowania sądowoadministracyjnego, w którym zostało wydane, oraz poza zakres postępowania administracyjnego, w którym zostało wydane zaskarżone rozstrzygnięcie. Zasięgiem jego oddziaływania objęte zostają również wszystkie przyszłe – ewentualne – postępowania administracyjne i sądowoadministracyjne dotyczące danej sprawy administracyjnej (por. również wyrok NSA z dnia 22 marca 1999 r., IV SA 527/97, LEX nr 47275, i wyrok NSA z dnia 16 października 2014 r., II FSK 2506/12, LEX nr 1598312). Tożsamość sprawy oraz wyznaczające ją elementy zakreślają zatem granice związania orzeczeniem tego sądu. Zgodnie z przyjętą koncepcją sprawy administracyjnej, jako przewidzianej w przepisach materialnego prawa administracyjnego możliwości konkretyzacji wzajemnych uprawnień i obowiązków stron stosunku administracyjnoprawnego w określonym stanie faktycznym, tożsamość sprawy wyznaczają elementy decydujące o identyczności skonkretyzowanego w akcie lub czynności stosunku prawnego, a wśród nich decydujące znaczenie mają podstawy powstania stosunku prawnego – podstawa prawna i przesłanka faktyczna. Istotna zmiana któregoś z tych elementów powoduje, że mamy do czynienia z nową sprawą (por. T. Woś, Pojęcie "sprawy"..., s. 334–335; J. Zimmermann, Problem "beneficium novorum"..., s. 64–65, i T. Woś, T. Kiełkowski, Glosa..., s. 60–66), wymagającą rozstrzygnięcia z uwzględnieniem stanu faktycznego i prawnego istniejącego w chwili wydania nowego aktu lub podjęcia czynności, w której formalnie nie obowiązuje organów administracyjnych związanie orzeczeniem sądu administracyjnego, wydanym w innej sprawie (por. T. Woś, T. Kiełkowski, Glosa..., s. 62–65).

Organ powinien dokonać oceny, czy zmienił się stan faktyczny sprawy i w zależności od jej wyniku powinien rozważyć zastosowanie się na podstawie art. 153 p.p.s.a. do wskazań wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 24 kwietnia 2014 r., sygn. akt. II SA/Po 986/13, w którym Sąd wskazał, że "oceny kontynuacji funkcji i cech zabudowy dokonywać należy z punktu widzenia zabudowy sąsiedniej do terenu inwestycyjnego dostępnej od ul. [...]. Zaznaczyć przy tym należy, jak słusznie wskazuje też skarżąca, że obiekt na działce nr [...] posiadający funkcję handlowo-usługową, nawiązującą do planowanej inwestycji nie jest dostępny z tej samej drogi publicznej, co działka inwestora, a od ul. [...]".

Odnosząc się do zarzutu, jakim jest brak wyważenia interesu ekonomicznego oraz interesów prywatnych relewantnych dla rozstrzygnięcia sprawy Sąd wskazuje, że interesy prywatne lub względy ekonomiczne nie mogą stanowić podstawy prawnej decyzji administracyjnej ustalającej warunki zabudowy i nie mogą modernizować, ani modyfikować przepisów materialnego prawa administracyjnego oraz nie mogą stanowić dyrektywy wykładni przepisów prawa materialnego stosowanych w trybie postępowania administracyjnego. Podstawą wydania decyzji o warunkach zabudowy jest art. 61 u.p.z.p., który nie uzależnia wydania decyzji o warunkach zabudowy od uwzględnienia interesów prywatnych lub względów ekonomicznych. Kolegium w odpowiedzi na skargę słusznie wskazało, że granicą interesów skarżącego i wnioskodawcy są granice ich nieruchomości. Na gruncie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym granica ta została ściśle określona. Zgodnie bowiem z duchem tej ustawy zamierzenie nie powinno wpływać na uszczuplenie możliwości zagospodarowania przestrzennego swoich nieruchomości przez właścicieli nieruchomości sąsiednich. W tej sprawie takiego ograniczenia, na tym etapie procesu inwestycyjnego nie można stwierdzić, natomiast sama decyzja o warunkach zabudowy nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich i wynika to wprost z art. 63 ust.2 u.p.z.p.

W ocenie Sądu strona skarżąca słusznie wskazała, że to do organu, a nie do gestorów uzbrojenia należy ocena, czy zapewnienie dostępu do mediów jest wystarczające dla danego zamierzenia. Wynika to bezpośrednio z art. 61 ust. 1 pkt u.p.z.p. Organ odwoławczy odniósł się do tej kwestii i uznał zapewnienie dostępu do mediów za wystarczające dopiero na etapie odpowiedzi na skargę, wskazując że na wcześniejszych etapach postępowania, największe kontrowersje wzbudzała możliwość zapewnienia odprowadzania wód deszczowych z terenu objętego decyzją o warunkach zabudowy. Kolegium wskazało, że istniejące uzbrojenie pozwala obsłużyć planowane zamierzenie, dotyczy to zwłaszcza wody, kanalizacji sanitarnej i energii elektrycznej. W przypadku odprowadzenia wód opadowych, do czasu wybudowania kanalizacji deszczowej wnioskodawca musi te wody zatrzymać na swojej posesji. Taka ocena powinna zostać opisana w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, a nie w odpowiedzi na skargę.

Mając na względzie powyższe okoliczności, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj.: Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.), uchylił zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu.

Ponownie rozpoznając sprawę organ administracji, uwzględni ocenę prawną i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone przez Sąd w niniejszym uzasadnieniu oraz odniesie się do wszystkich zarzutów wskazanych przez stronę skarżącą.