Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 248/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2015-12-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 134 par 1, art. 145 par 1 pkt 1 lit. a w zw. z art. 135
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 3 pkt 11, art. 5 ust. 2
journal: Dz.U. 2010 nr 243 poz 1623
law: Ustawa  z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jednolity.
article: art. 1
journal: Dz.U. 2014 poz 1647
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych - tekst jednolity
article: art. 27 ust. 2
journal: Dz.U. 2013 poz 1222
law: Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - tekst jednolity
article: art. 27 ust. 2
journal: Dz.U. 2003 nr 119 poz 1116
law: Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Elżbieta Makowska, Sędzia WSA Maria Mysiak, Protokolant starszy sekretarz sądowy Anita Jałoszyńska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 17 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej w S. na decyzję Wojewody Z. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na przebudowę I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta S. nr [...] z dnia [...] znak [...], II. zasądza od Wojewody Z. na rzecz skarżącej Spółdzielni Mieszkaniowej w S. kwotę [...] ([...]) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Wojewoda decyzją z dnia [...] r. nr [...] , działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267) w zw. z art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania Spółdzielni Mieszkaniowej, utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta nr [...] z dnia [...] r.

o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na przebudowę dróg wewnętrznych, przebudowie instalacji elektrycznych i oświetleniowych (doprowadzenie do zgodności z przepisami dotyczącymi dróg pożarowych) wraz z zagospodarowaniem terenu położonego przy ul.[...] , [...] w S. - część działki nr [..] obręb[...] .

Decyzję podjęto w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych.

Spółdzielnia Mieszkaniowa wnioskiem z dnia [...] r. wystąpiła do Prezydenta Miasta [...] o pozwolenie na przebudowę dróg wewnętrznych, przebudowę instalacji elektrycznej i oświetleniowej, wymianę nawierzchni gruntu oraz dostosowanie elementów zagospodarowania - doprowadzenie do zgodności z przepisami dróg pożarowych. Do wniosku załączono wykaz właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących wyodrębnioną własność oraz oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wynikające z księgi wieczystej i art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

W toku postępowania o wydanie pozwolenia na budowę, część właścicieli lokali mieszkalnych w budynku przy ul. [...] wniosło do organu I instancji pismo wyrażające protest przeciwko wnioskowanej przez Spółdzielnię inwestycji. Mieszkańcy podnieśli, że nie wyrażają zgody na likwidację terenu rekreacyjnego i budowę w tym miejscu jezdni, dróg dojazdowych i 20 miejsc parkingowych pod pretekstem dostosowania dróg do obowiązujących przepisów pożarowych. Wskazali, że jeżeli jest wymagane poszerzenie drogi pożarowej o 40 cm i wydłużenie jej o 10,0 m poza długość budynku, to jest to uzasadnione pod warunkiem zachowania obowiązującego obecnie zakazu wjazdu. Zdaniem części mieszkańców budynku 13e, dobudowanie kilkuset metrów jezdni i kilkudziesięciu miejsc postojowych naprzeciw wyjść z klatek schodowych stwarza zagrożenie dla wychodzących z budynku bezpośrednio na jezdnię. Wprowadzone zmiany znacząco wpłyną na obniżenie wartości nieruchomości.

Postanowieniem z dnia [...] r., Prezydent Miasta nałożył na inwestora obowiązek usunięcia nieprawidłowości złożonego wniosku, między innymi o wskazanie w oświadczeniu o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane dokumentu, z którego wynika zgoda wszystkich współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości na wykonywanie robót budowlanych objętych wnioskiem o pozwolenie na budowę z dnia [...] r. z uwagi na zakres robót budowlanych wykraczający poza zwykły zarząd nieruchomością wspólną.

Inwestor w piśmie z dnia [...] r. wskazał, że oświadczenie każdej

z osób posiadających prawo do odrębnej własności lokalu o tym, że powierzony zarząd nieruchomością jest sprawowany przez spółdzielnię, zawarte jest w akcie notarialnym ustanowienia odrębnej własności lokalu. Dokument ten został wskazany w złożonym wniosku.

Decyzją z dnia [...] r. nr[...] , Prezydent Miasta działając na podstawie art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, odmówił Spółdzielni Mieszkaniowej zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę polegającą na "przebudowie dróg wewnętrznych, przebudowie instalacji elektrycznych i oświetleniowych (doprowadzenie do zgodności z przepisami dotyczącymi dróg pożarowych) wraz z zagospodarowaniem terenu położonego przy ul. [...] w [...] - część dz. nr [...] z obr [...]

W odwołaniu od powyższej decyzji Spółdzielnia Mieszkaniowa zarzuciła dokonanie błędnej interpretacji przepisu art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, prowadzącej do nadmiernego żądania przez organ przedstawienia zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej na roboty objęte wnioskiem o pozwolenie na budowę. Spółdzielnia wskazała, że w postępowaniach dotyczących analogicznych inwestycji, tj. budowy dróg manewrowych z miejscami postojowymi wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz zagospodarowaniem terenu, m.in.: decyzja nr [...] z dnia [...] r., decyzja nr [...] z dnia [...] r. zmienione decyzją nr [...] z dnia [...] ., decyzja nr [...] z dnia [...] r. organ uznał, że Spółdzielnia złożyła prawidłowe oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i nie wymagał przedłożenia zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości na wykonanie robót budowlanych objętych wnioskiem. Od tego czasu, stan prawny w tej mierze nie uległ zmianie. Zakres robót objęty wyżej wymienionymi decyzjami obejmował wykonanie dróg manewrowych, miejsc postojowych, dojść, chodników i innych elementów zagospodarowania terenu mając na względzie rozwiązania komunikacyjne i piesze, podobnie jak w przypadku robót objętych zaskarżoną decyzją. Spółdzielnia powołała się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 27 marca 2014 r., sygn. akt III CZP 122/13, w której Sąd stwierdził, że spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

Skarżąca podała, że odrębni właściciele lokali w nieruchomości położonej przy ul. [...] w [...] stanowią ok.[...]udziałów w nieruchomości wspólnej, a zrealizowanie przedmiotowej inwestycji wymuszone jest decyzją nakazową z dnia [...] r. Komendanta Miejskiego Państwowej Straży Pożarnej w S., zmienionej decyzją dnia[...]..

Wojewoda w uzasadnieniu decyzji z dnia [...] r., nr [...] wskazał, iż zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, pozwolenie na budowę może być wydane wyłączenie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Przedstawione w projekcie roboty budowlane wykonywane są na częściach wspólnych Spółdzielni i poszczególnych właścicieli lokali wyodrębnionych i nie należą do czynności zwykłego zarządu, do których zalicza się załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją, lecz stanowią czynności przekraczające zwykły zarząd. Czynności takie wymagają zgody Zarządu Spółdzielni sprawującej zarząd powierzony w stosunku do lokatorów mieszkań spółdzielczych na mocy art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zgody wszystkich właścicieli lokali z wyodrębnioną własnością, będących współwłaścicielami części wspólnych zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego. W przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interes wszystkich współwłaścicieli. Organ powołał się na uchwałę NSA z 13 listopada 2012 r.,sygn.akt II OPS 2/12.

Odnosząc się do kwestii podnoszonych przez Spółdzielnię, iż właściciele odrębnych nieruchomości stanowią jedynie [...] udziałów w nieruchomości wspólnej, a samo przedsięwzięcie zostało wymuszone decyzją nakazową Komendanta Miejskiej Państwowej Straży Pożarnej w S. organ zauważył, iż Spółdzielnia jako zarządca udziałów większościowych w przedmiotowej sprawie może żądać uzyskania zgody zastępczej rozstrzygniętej przez sąd. Natomiast decyzja nakazowa Komendanta Miejskiej Państwowej Straży Pożarnej w S. z dnia [...] r. zmieniona decyzją z dnia [...] r. nie zwalnia Spółdzielni z obowiązku przedstawienia prawa do dysponowania nieruchomością na wnioskowane zamierzenie.

Spółdzielnia Mieszkaniowa decyzję Wojewody z dnia [...] r. zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S., wnosząc o jej uchylenie oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji. Zaskarżonej decyzji zarzuciła dokonanie błędnej interpretacji przepisu art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, prowadzącej do nadmiernego żądania przez organ przedstawienia zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej na roboty objęte wnioskiem o pozwolenie na budowę oraz naruszenie art. 7 i art. 8 K.p.a.

W skardze podtrzymała zarzuty wyrażone w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji dodatkowo wskazując, że nie jest prawdą, iż w ramach realizacji przedmiotowej inwestycji, Spółdzielnia zlikwiduje teren rekreacyjny przy budynku

i wybuduje [..] miejsc postojowych. Bezkrytyczne przyjęcie przez organ odwoławczy niezasadnego protestu niektórych właścicieli lokali jest w ocenie skarżącej naruszeniem art. 7 i art. 8 K.p.a., bowiem dokładne wyjaśnienie stanu faktycznego pozwala bezspornie stwierdzić, że dokumentacja projektowa zakłada w ramach całej inwestycji pozostawienie terenu rekreacyjnego oraz budowę 9, a nie 20 miejsc postojowych dla potrzeb mieszkańców. Obecnie istniejący teren rekreacyjny jest mocno niedoinwestowany, a w ramach zamierzenia planowana jest jego modernizacja, budowa ciągów pieszych, piaskownicy i ustawienie ławek.

W odpowiedzi na skargę, Wojewoda wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zajęte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w S. z w a ż y ł, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1647), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).

W ocenie sądu, okoliczności faktyczne mające znaczenie dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy, nie zostały w niej prawidłowo ustalone.

Istota sporu w rozpoznawanej sprawie sprowadza się do ustalenia, czy organy administracji architektoniczno-budowlanej zasadnie odmówiły skarżącej zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na przebudowę dróg wewnętrznych (doprowadzenie do zgodności z przepisami dotyczącymi dróg pożarowych), przebudowę instalacji elektrycznych i oświetleniowych wraz z zagospodarowaniem terenu ze względu na brak zgody wszystkich współwłaścicieli części wspólnych będących właścicielami lokali wyodrębnionych na projektowane roboty budowlane. Zdaniem organu, roboty budowlane, których dotyczy wniosek o udzielenie pozwolenia na budowę nie należą do czynności zwykłego zarządu lecz przekraczają zwykły zarząd, a co za tym idzie wymagają zgody zarządu spółdzielni sprawującej zarząd powierzony w stosunku do lokatorów mieszkań spółdzielczych oraz zgody właścicieli z wyodrębnioną własnością.

W ocenie skarżącej stanowisko organów jest niezgodne z art. 27 ust. 2 ustawy

z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2013 r. poz. 1222).

Wskazany przepis ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w brzmieniu obowiązującym w dacie zaskarżonej decyzji, stanowi, że: "zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio".

Zagadnienie granic zarządu, o którym mowa w cytowanym przepisie, było przedmiotem licznych orzeczeń sądów administracyjnych. Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z dnia 13 listopada 2012 r., sygn. akt II OPS 2/12 stwierdził, że "Wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.), bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej."

Dalsze rozbieżności w orzecznictwie na tle wykładni art. 27 ust. 2 ustawy

o spółdzielniach mieszkaniowych legły u podstaw kolejnego pytania prawnego

i w następstwie kolejnej uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego. Sąd ten w tezie uchwały składu siedmiu sędziów, podjętej w dniu 19 października 2015 r., sygn. akt II OPS 2/15 stwierdził, że "Spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r., poz. 1222 ze zm.), posiada tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623 ze zm.), w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej." W uzasadnieniu tej uchwały, NSA wyjaśnił między innymi, że: "(...) tytuł prawny do dysponowania nieruchomością wspólną obejmującą grunt i część budynku wraz z urządzeniami budowlanymi, wynika ze współwłasności. To zaś, jaka jest treść i zakres tego uprawnienia określają wzajemne prawa i obowiązki współwłaścicieli, którymi są spółdzielnia mieszkaniowa

i właściciele lokali stanowiących odrębne nieruchomości, uregulowane przede wszystkim w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. O tym więc, jaki jest zakres uprawnień spółdzielni w ramach wykonywania zarządu nieruchomością wspólną decyduje to, jakie są wzajemne prawa i obowiązki spółdzielni oraz właścicieli lokali stanowiących odrębne nieruchomości, związane z budynkiem, w którym część budynku stanowi nieruchomość wspólną. Stosownie do art. 4 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej eksploatacją i utrzymaniem, a w części przekraczającej te wydatki przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 5 ust. 1 ustawy). Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni mają obowiązek świadczenia na fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych, który jest przeznaczony na pokrycie kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi (art. 6 ust. 3 ustawy). W celu usunięcia awarii albo jeżeli budynek wymaga remontu lub przebudowy spółdzielnia może żądać od osób korzystających z lokalu lub budynku jego udostępnienia w celu wykonania koniecznych robót (art. 61 ust. 1 i 2 ustawy).

Również Prawo budowlane nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązki w zakresie użytkowania i utrzymania obiektu budowlanego,

a w szczególności utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej (art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego). Z tego wynika, że na właścicielu lokalu niebędącym członkiem spółdzielni, ale także na spółdzielni spoczywają obowiązki w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej. Skoro współwłaściciele mają obowiązki w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej, to w tym zakresie spółdzielnia mieszkaniowa sprawuje ustawowy zarząd nieruchomością wspólną, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie różnicuje działań spółdzielni mieszkaniowej, sprawującej zarząd nieruchomością wspólną na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych,

na czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Jest to zrozumiałe, jeżeli przyjmuje się, że zakres zarządu, o którym mowa w art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, dotyczy utrzymania i eksploatacji nieruchomości wspólnej. Nie ma podstaw do przyjęcia stanowiska, że spółdzielnia mieszkaniowa w ramach zarządu nieruchomością wspólną może realizować inne cele niż utrzymanie i eksploatację nieruchomości wspólnej. Zdaniem NSA, oznacza to, że należy odstąpić od poglądu przyjętego w uzasadnieniu uchwały z dnia 13 listopada 2012 r., sygn. akt II OPS 2/12, iż ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie określa zarządu nieruchomością wspólną przez spółdzielnię mieszkaniową i konieczne jest stosowanie przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych określa bowiem, że zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni dotyczy eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej. Z punktu widzenia Prawa budowlanego kryterium oceny, czy spółdzielnia mieszkaniowa posiada tytuł prawny do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane, wynikający ze współwłasności i wykonywanego przez spółdzielnię z mocy ustawy zarządu nieruchomością wspólną, jest to, czy zamierzenie inwestycyjne dotyczy eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej, którą stanowią części budynku

i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nie jest więc potrzebne, na gruncie Prawa budowlanego, rozważanie, czy zarząd wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową, o którym mowa w art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, obejmuje czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.

W każdym przypadku natomiast, gdy spółdzielnia zamierza podjąć roboty budowlane dotyczące nieruchomości wspólnej, regulowane przepisami Prawa budowlanego, konieczne jest ustalenie, czy roboty te dotyczą eksploatacji i utrzymania części budynku i urządzeń stanowiących nieruchomość wspólną. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie określa na czym polega eksploatacja i utrzymanie nieruchomości wspólnej, którą stanowią część budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Można jednak przyjąć, że eksploatacja i utrzymanie takiej nieruchomości wspólnej obejmuje wszelkiego rodzaju roboty budowlane, które służą prawidłowej eksploatacji i utrzymaniu substancji budynkowej, co oznacza, że spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną ma tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane w zakresie robót budowlanych, które służą eksploatacji i utrzymaniu części budynku i urządzeń, objętych współwłasnością. Roboty budowlane mogą więc obejmować nie tylko remont, ale także przebudowę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, jeżeli dotyczą eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej, zarówno co do części budynku, jak i urządzeń budowlanych, o których mowa w art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego. Zdanie NSA, za takim rozumieniem art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z przepisami Prawa budowlanego przemawia także to, że powierzenie zarządu nieruchomością wspólną spółdzielni mieszkaniowej jest ograniczeniem prawa własności pozostałych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, ale, jak stwierdził Trybunał Konstytucyjny, jest to dopuszczalne z uwagi na konieczność ochrony wolności i praw innych osób. Skomplikowany układ stosunków właścicieli wyodrębnionych lokali

i stosunków własnościowych spółdzielni, w tym także jej członków niebędących właścicielami zamieszkiwanych nieruchomości, wymagał stosownego wyważenia interesów wskazanych podmiotów (str. 30 uzasadnienia wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 5 lutego 2015 r., K 60/13). Wyważenie tych interesów przemawia za tym, że działania spółdzielni wykonującej zarząd nieruchomością wspólną, na gruncie Prawa budowlanego, nie mogą wykraczać poza eksploatację

i utrzymanie nieruchomości wspólnej, bez względu na to, czy działania te określi się jako czynności zwykłego zarządu, czy czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Istota sprawy tkwi zaś w tym, jakie czynności dotyczące robót budowlanych służą eksploatacji i utrzymaniu nieruchomości wspólnej".

W świetle powyższej uchwały, którą skład sądu orzekający w niniejszej sprawie podziela w całej rozciągłości, znaczenia nabiera rodzaj robót budowlanych objętych wnioskiem inwestora o pozwolenie na budowę.

W sprawie będącej przedmiotem rozpoznania organy orzekające w sprawie odmówiły zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę skupiając się przede wszystkim na kwestii czynności zwykłego zarządu

i przekraczających zwykły zarząd. Nie odniosły się natomiast na kwestii najbardziej doniosłej przy podejmowaniu rozstrzygnięcia, mianowicie czy roboty te dotyczą eksploatacji i utrzymania części budynku i urządzeń stanowiących nieruchomość wspólną.

Idąc tym tokiem rozumowania Sąd doszedł do wniosku, że przedwczesne jest twierdzenie, że Spółdzielnia wnosząc o wydanie przedmiotowej decyzji w realiach niniejszej sprawy nie posiadała tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i potrzebowała zgody skarżących na wykonanie planowanych robót budowlanych.

Sąd, z racji przyznanych mu ustawowo kompetencji w zakresie badania legalności zaskarżonych decyzji, nie może zastępować organu w dokonywaniu oceny charakteru robót objętych wnioskiem o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę. Z tych względów, oceny charakteru tych robót dokonają organy ponownie rozpoznając wniosek Spółdzielni z dnia 25 lipca 2014 r., mając na uwadze przepis art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w zakresie związania oceną prawną i wskazaniami do dalszego postępowania, wyrażoną w niniejszym orzeczeniu sądu.

W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w S.

na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a w związku z art. 135 ustawy Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w pkt I wyroku uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta S.. O kosztach (pkt

II wyroku) Sąd orzekł na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 powołanej wyżej ustawy.