Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 153/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2011-05-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6079 Inne o symbolu podstawowym 607
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 217,  art. 218,  art. 219
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 2
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Alicja Palus Sędziowie Sędzia WSA Olga Białek Sędzia NSA Zygmunt Wiśniewski - spr. Protokolant asystent sędziego Malwina Jaworska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 18 maja 2011 r. sprawy ze skargi Spółki A we W. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego oddala skargę.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia [...] r. (Nr [...]), działając na podstawie art. 219 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. nr 98, poz. 1071 z późn. zm.) i art. 2 ust. 2 w zw. z ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903) oraz art. 92 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 roku o samorządzie powiatowym (Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1592 z późn. zm.) Prezydent W. odmówił wydania na rzecz Spółki A zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego 25K w budynku przy ulicy [...] we W..

W uzasadnieniu wskazał, że w dniu 23 lipca 2010 r. wpłynął do kancelarii Wydziału Architektury i Budownictwa wniosek Spółki A o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego 25K w budynku mieszkalnym przy ul. [...] we W., którego przeznaczenie zostało określone jako "pomieszczenie gospodarcze służące zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych". Do wniosku dołączono między innymi schematyczny rzut kondygnacji piwnic z oznaczeniem położenia lokalu oraz uzasadnienie złożenia wniosku. Po dokonaniu analizy dostarczonych materiałów stwierdzono, że lokal 25K, określony przez wnioskodawcę jako użytkowy, jest komórką gospodarczą o powierzchni użytkowej 5,2 m2 położoną w piwnicy wielorodzinnego budynku mieszkalnego przy ul. [...]. Dodatkowo przeprowadzono analizę materiałów archiwalnych, będących w posiadaniu organu, tj: zatwierdzonego projektu budowlanego budynku przy ul. [...] oraz materiałów związanych z wnioskiem o wydanie zaświadczeń o samodzielności garaży w ww. budynku.

W dalszej części uzasadnienia organ I instancji stwierdził, że nie ma zasadniczych różnic między przedstawionym szkicem rzutu piwnic a rzutem z zatwierdzonego decyzją nr 581/06 projektu budowlanego, w którym przedmiotowy lokal oznaczony został jako komórka lokatorska. Wskazano nadto, że w aktach związanych z wnioskiem o wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali w ww. budynku znajduje się szkic kondygnacji piwnic, na którym oznaczono granice wyodrębnianych garaży, taki sam jaki został złożony z rozpatrywanym wnioskiem. Na rzucie tym znajdują się pomieszczenia gospodarcze oznaczone literą K, miejsca postojowe - P i garaże - G.

Dodatkowo organ wskazał, że w ramach postępowania wyjaśniającego, przeprowadzono w dniu 14 września 2010 r., w obecności przedstawicieli wnioskodawcy, oględziny przedmiotowego lokalu, w wyniku, których stwierdzono, że jest on pomieszczeniem wydzielonym ścianą pełną, wyposażonym jedynie w instalację energii elektrycznej, brak jest instalacji wod.-kan., wentylacji grawitacyjnej, a drzwi wejściowe prowadzą z miejsca, w którym wyznaczone jest stanowisko postojowe w garażu wielostanowiskowym.

W dalszej części wyjaśniono, że przepisy ustawy o własności lokali nie definiują szerzej pojęcia samodzielności lokalu. Zgodnie natomiast z art. 2 ust. 2 tej ustawy "samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne". Z powyższego wynika natomiast, że dokonując oceny samodzielności lokali użytkowych należy wziąć pod uwagę, co najmniej: wydzielenie ścianami trwałymi, przeznaczenie na stały pobyt ludzi, możliwość zaspokojenia potrzeb odpowiednio do przeznaczenia lokalu.

Biorąc natomiast pod uwagę cel, jakiemu ma służyć zaświadczenie o samodzielności lokalu, tzn. ustanowienie odrębnej nieruchomości lokalowej w budynku wielolokalowym, definiując ww. aspekty posiłkowano się pomocniczo pojęciami stosowanymi w Prawie budowlanym, a także w mowie potocznej. I tak, zgodnie z definicją słownika języka polskiego PWN pojęcie "trwały" określone jest jako istniejący przez dłuższy czas lub nieulegający szybkim zmianom, zdatny do użytku przez dłuższy czas. Definicja ta ma zastosowanie również w przypadku ścian wydzielających samodzielny lokal położony w budynku wielolokalowym. Ściany te, stanowiąc przegrody budowlane, wykonane z trwałych i solidnych materiałów winny w sposób rzeczywisty wydzielać lokal jako odrębną całość, w granicach, której powinny znaleźć się pomieszczenia spełniające wymagania w zakresie przeznaczenia lokalu. Pojęcie "stały pobyt ludzi" należy z kolei rozumieć w sposób zdefiniowany w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w odróżnieniu od pojęcia "pobytu stałego" używanego potocznie, w rozumieniu określonym w ustawie o ewidencji ludności i dowodach osobistych, oznaczającym zamieszkiwanie w określonej miejscowości pod oznaczonym adresem z zamiarem stałego przebywania. I tak pomieszczeniami na stały pobyt ludzi są pomieszczenia, "w których przebywanie tych samych osób w ciągu dnia trwa dłużej niż 4 godziny". Wymogi dotyczące budynków i pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi zawarte są w przepisach działu III ww. Rozporządzenia Ministra Infrastruktury.

W dalszej części wskazano, że zgodnie z definicją samodzielnego lokalu zawartą w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali innym z wyznaczników samodzielności jest możliwość zaspokojenia potrzeb, którym lokal ma służyć. Oznacza to, że samodzielnym lokalem użytkowym może być wyłącznie lokal służący zaspokajaniu określonych potrzeb, tzn. wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem.

Zdaniem Prezydenta Wrocławia lokal 25K przy ul. [...], jest wydzielony trwałą, pełną przegrodą budowlaną. Ze względu na brak między innymi, wentylacji i oświetlenia światłem dziennym nie może jednak służyć na stały pobyt ludzi. Ponadto dostęp do lokalu pozostaje w kolizji z lokalizacją miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym. Nadto organ zauważył, że we wniosku o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego jego przeznaczenie zostało określone jako "pomieszczenia gospodarcze służące zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych", co też oznacza, że występuje tu sprzeczność wynikająca wprost z definicji lokalu samodzielnego, zgodnie, z którą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych ma służyć samodzielny lokal mieszkalny w odróżnieniu od lokalu określanego jako lokal użytkowy, tzn. wykorzystywanego zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Sprzeczność tą potwierdza pomocniczo przeprowadzona analiza przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które określają lokal użytkowy jako "część budynku zawierającą jedno pomieszczenie lub ich zespół, wydzieloną stałymi przegrodami budowlanymi, albo cały budynek, nie będący mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym, a także gospodarczym" (§ 3 pkt 10). Definicja ta wyklucza zakwalifikowanie pomieszczenia gospodarczego jako lokalu użytkowego, bowiem pomieszczenie gospodarcze w budynku to "pomieszczenie znajdujące się poza mieszkaniem lub lokalem użytkowym, służące do przechowywania materiałów lub sprzętu związanego z obsługą budynku oraz przedmiotów lub produktów żywnościowych użytkowników budynku, a także opału lub odpadów stałych" (§ 3 pkt 13). Nie zmienia tej oceny dostarczona w dniu przeprowadzenia oględzin zmiana wniosku, zgodnie, z którą wnioskodawca zmienił jedynie kwalifikację pomieszczenia określając je tym razem nie jako "pomieszczenie gospodarcze służące zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych" ale " garaż na sprzęt sportowy", co nadal odpowiada definicji pomieszczenia gospodarczego zawartej w § 3 pkt 13 ww. rozporządzenia.

W ocenie organu I instancji z materiałów zebranych w toku postępowania wyjaśniającego, wynika, że przedstawiony na rysunku lokal 25K, o powierzchni użytkowej 5,2 m2 spełnia de facto rolę pomieszczenia gospodarczego, które może stanowić część wspólną budynku lub pomieszczenia przynależnego do innych samodzielnych lokali, bowiem art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali stanowi, że do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi". Analiza tego przepisu oraz art. 2 ust. 5 ustawy o własności lokali, pozwala przyjąć, że wyróżnienie "pomieszczeń przynależnych" opiera się na kryterium położenia, w odróżnieniu od podziału pomieszczeń w lokalu opartego na kryterium funkcjonalnym - na "izby" i "pomieszczenia pomocnicze".

Podkreślono nadto, że przeprowadzona analiza wskazuje, że lokal użytkowy nr 25K w budynku przy ul. [...], jako pomieszczenie gospodarcze, nie służy żadnemu innemu przeznaczeniu i może stanowić pomieszczenie przynależne do samodzielnych lokali lub część wspólną budynku. Zdaniem organu nie zmienia tej oceny również, dostarczone przez wnioskodawcę w dniu 20 września 2010 r., "uzupełnienie opisowe".

Zażalenie na powyższe postanowienie złożyła Spółka A, wnosząc o jego uchylenie i wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego nr 25K – garażu na sprzęt sportowy – w budynku przy ul. [...] we W..

Zaskarżonemu rozstrzygnięciu zarzucono naruszenie:

- art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) poprzez jego niewłaściwą wykładnię polegającą na przyjęciu, iż lokale o innym przeznaczeniu niż mieszkalne, również są przeznaczone na pobyt stały ludzi, w związku z czym powinny spełniać wymogi techniczne określone przepisami prawa budowlanego dla pomieszczeń przeznaczonych na pobyt stały ludzi; błędna wykładnia tego przepisu polegała też na poszukiwaniu przesłanek samodzielności lokalu w innych przepisach prawa, poza art. 2 ust. 2 ustawy,

- przepisów § 3 pkt 13 i 14 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002, Nr 75, poz. 690 ze zm.) poprzez ich zastosowanie w niniejszej sprawie.

W uzasadnieniu spółka wskazała, że jedyną i w zasadzie główną przesłanką ustanowienia odrębnej własności lokalu jest jego samodzielność. Według utrwalonego w orzecznictwie poglądu o samodzielności lokalu możemy mówić wtedy, gdy:

1) lokal został wydzielony w obrębie budynku trwałymi ścianami,

2) brak jest w jego ścianach otworów prowadzących do innych lokali, w tym także drzwi, choćby nawet na stałe zamkniętych.

Brak jest natomiast jakichkolwiek ograniczeń co do powierzchni lokalu. Także ocena stanu technicznego nie ma znaczenia dla wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu.

W ocenie tejże spółki odrębna nieruchomość może stanowić tylko lokal samodzielny. W świetle bowiem przepisu art. 2 ust. 2 ustawy lokalem samodzielnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Lokalem mieszkalnym jest lokal przeznaczony na pobyt stały ludzi. Przepis ten stosuje się odpowiednio do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. "Odpowiednio" - w tym przypadku oznacza - z uwzględnieniem właściwości lokalu innego niż mieszkalny. Lokal użytkowy natomiast, w zależności od tego, jakiemu celowi ma służyć, nie musi ponadto być wyposażony w te wszystkie media i instalacje, w które powinien być wyposażony lokal mieszkalny.

Wskazano zatem, że uzasadnianie postanowienia o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu brakiem spełniania wymagań stawianych pomieszczeniom przeznaczonym na stały pobyt ludzi – zdaniem spółki - pozbawione jest zupełnie podstaw prawnych. Wyjaśniła przy tym, że strona wskazała, iż przedmiotowy lokal ma być lokalem użytkowym - garażem na sprzęt sportowy, a lokal ten spełnia wszystkie przesłanki samodzielności, a zarazem wszelkie wymagania dla tego celu. Organ I instancji w sposób nieuprawniony zastosował przy tym § 3 pkt 13 i 14 rozporządzenia, wskazując, iż w istocie przedmiotowy lokal jest pomieszczeniem gospodarczym. Jak bowiem wskazano, przepisy rozporządzenia, nie mają zastosowania w sprawie o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Fakt natomiast, że zdaniem organu przedmiotowe lokale cechują się elementami pozwalającymi na zakwalifikowanie go również jako pomieszczenia gospodarczego, nie powinien dyskwalifikować go jako potencjalnego lokalu użytkowego. Definicje rozporządzenia (zakładając nawet jego stosowanie w niniejszej sprawie) nie dzielą bowiem lokali na zbiory wyłącznie rozłączne. Zdaniem strony, te same lokale, w zależności od woli właściciela budynku, mogą bowiem stanowić pomieszczenia gospodarcze, jak również samodzielne lokale użytkowe.

Podkreślono również, iż stanowiący przedmiot niniejszego wniosku lokal użytkowy nie zmienia przeznaczenia, ani sposobu użytkowania budynku.

Postanowieniem z dnia [...] r. ([...]), podjętym na podstawie art. 138 § 2, w związku z art. 7, art. 9, art. 217 § 2 pkt 2, art. 218 § 1 i art. 219 kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 2 ust. 2 i ust. 4, art. 3 ust. 1, 2 i 3, art. 6 oraz art. 18 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. uchyliło zaskarżone postanowienie w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

W uzasadnieniu wskazało, że stosownie do art. 217 § 1 KPA i art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali starosta wydaje zaświadczenie na żądanie podmiotu, który wykaże interes prawny w otrzymaniu zaświadczenia, czyli urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego. Jeżeli podmiotem żądającym wydania zaświadczenia jest osoba prawna Spółka A, i w jej imieniu występuje komplementariusz, który oświadcza, że z mocy statutu lub prawomocnego orzeczenia sądu nie został pozbawiony prawa reprezentowania Spółki, powinien przedstawić aktualny odpis z Krajowego Rejestru Sądowego stwierdzający, kto - wymieniony z imienia i nazwiska - jest przedstawicielem statutowym Spółki upoważnionym (lub przedstawicielami upoważnionymi) do jej reprezentowania i do ustanowienia pełnomocnika w myśl art. 32 i art. 33 KPA, który będzie reprezentować spółkę w postępowaniu administracyjnym lub - jak w tym przypadku - w postępowaniu o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego. Organ może bowiem odmówić wydania żądanego zaświadczenia już z tego powodu, że o zaświadczenie występuje osoba nie wykazująca legitymacji do reprezentowania spółki i nie wykazuje interesu prawnego w uzyskaniu zaświadczenia, albo występuje pełnomocnik ustanowiony przez osobę nie wykazującą swego przedstawicielstwa statutowego spółki handlowej. Wskazano przy tym, że w rozpoznawanej sprawie organ nie zażądał uzupełnienia wniosku odpisem z KRS, ani pełnomocnictwa udzielonego J.E.M. do występowania przed organem administracji publicznej, jak wymaga tego przepis z art. 32 i 33 KPA i nie ustalił dokładnie stanu faktycznego w sprawie, jak wymaga przepis art. 7 i art. 217 § 2 pkt 2 KPA.

W dalszej części Kolegium wyjaśniło, że zgodnie z art. 218 § 1 KPA wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali mieszkalnych z pomieszczeniami przynależnymi i z udziałami w częściach wspólnych nieruchomości lub tylko z udziałami w częściach wspólnych, w tym udziałami w hali garażowo – postojowej z komórkami gospodarczymi, należało oprzeć na posiadanych - w archiwum Urzędu Miejskiego Wrocławia - decyzjach o pozwoleniu na budowę budynku, decyzjach zmieniających i decyzji o pozwoleniu na użytkowanie oraz rysunkach kondygnacji piwnicznej zawartej w dokumentacji projektowej z jej zmianami.

Z kopii decyzji o pozwoleniu na budowę budynku i decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego, a nawet ze sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego rysunku rzutu piwnic budynku przy ul. [...] wynikałoby, że w kondygnacji piwnicznej nie ma samodzielnych garaży, lecz, że jest jeden samodzielny lokal użytkowy, tj. wielostanowiskowa hala garażowo – postojowa z małymi komórkami gospodarczymi, głównie w kątach tej hali i z jedną komórką 25K dostępną przez miejsce postojowe 47P, co czyni tę komórkę związaną jako całość z tym miejscem postojowym.

Nadto Kolegium wskazało, że brak w aktach sprawy i w uzasadnieniu postanowienia danych, czy organ wydał zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych, a jeżeli wydał, jak określił uprawnienia nabywców lokali do garaży i komórek gospodarczych, czy jako przynależne do lokali mieszkalnych, o ile są fizycznie w pełni wydzielone trwałymi ścianami i zamknięciami, czy do korzystania w ramach udziału w częściach wspólnych nieruchomości, jak miejsca postojowe w hali garażowej są częścią wspólną budynku. Wyjaśniło przy tym, że sytuacja prawna garaży i komórek gospodarczych zostaje określona w zaświadczeniach o samodzielności wyodrębnianych lokali mieszkalnych w budynku, następnie w umowach notarialnych nabycia lokali mieszkalnych i wpisach do ksiąg wieczystych. Jeżeli poszczególne pomieszczenia byłyby fizycznie wydzielone trwałą ścianą i wyposażone w zamknięcia, mogłyby być zakwalifikowane jako pomieszczenia przynależne do lokali mieszkalnych i część składowa lokalu mieszkalnego, i nabyte z lokalem mieszkalnym na odrębną własność. Korzystanie z nabytego na odrębną własność lokalu mieszkalnego i pomieszczeń do niego przynależnych zależy od woli samego nabywcy. Właściciele lokali mieszkalnych korzystają z nich i z miejsc postojowych w ramach udziału w częściach wspólnych budynku, jak to określa art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, przez używanie na zasadzie swoistego stosunku obligacyjnego wobec wspólnoty mieszkaniowej. Ewentualne wydzierżawianie lub wynajmowanie osobom spoza mieszkających w budynku podlegałoby bieżącemu regulowaniu przez ogół właścicieli lokali mieszkalnych w budynku tworzących wspólnotę mieszkaniową lub przez powołanego uchwałą wspólnoty mieszkaniowej zarządcę nieruchomości.

Wobec tego Kolegium wskazało, że jeżeli organ wydał zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych w budynku przy ul. [...], powinien mieć na uwadze to, jak w tych zaświadczeniach określił stosunek nabywców lokali mieszkalnych do położonych w kondygnacji piwnicznej budynku miejsc postojowych i związanymi z nimi komórek gospodarczych, w tym do komórki Nr 25K, związanej z miejscem postojowym Nr 47P oraz do innych komórek gospodarczych. Jeżeli bowiem w budynku choć jeden lokal mieszkalny został nabyty na odrębną własność, a następuje to w dniu zgłoszenia przez notariusza wniosku do sądu o wpis do ksiąg wieczystych, to z mocy prawa, tj. przepisu art. 6 ustawy o własności lokali, powstała wspólnota mieszkaniowa złożona z nabywcy pierwszego lokalu i Spółki, będącej w tym momencie jeszcze właścicielem pozostałych lokali mieszkalnych, pomieszczeń do nich przynależnych i części wspólnych budynku, sprzedającej pozostałe lokale mieszkalne z pomieszczeniami przynależnymi lub udziałami w częściach wspólnych budynku.

Zdaniem tegoż organu odrębnym lokalem użytkowym w kondygnacji piwnicznej budynku przy ul. [...] mogłaby być przestrzeń, część budynku, wydzielona trwałymi ścianami i mająca odrębny wjazd lub wejście z terenu wokół budynku, niezależne od wjazdu do hali garażowo-postojowej i gospodarczej i niezależnie od wejść schodami z parteru budynku. Wyjaśnił przy tym, że lokal użytkowy powinien być przydatny do celów założonych w projekcie budowlanym (biurowy, handlowy, usługowy, magazynowy, odrębny garaż, itp.) i spełniać wymagania dla danego rodzaju lokalu użytkowego, jakie przewidują przepisy powołanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., przepisy sanitarne i inne lub normy budowlane. Dla garaży, jako samodzielnych lokali użytkowych, ustanawiają wymagania przepisy §102-108 i § 274-281 tego rozporządzenia. Według pozwolenia na budowę budynku i pozwolenia na jego użytkowanie, a nawet rysunku rzeczoznawcy majątkowego, sprzecznie z wpisem na tym rysunku, taka samodzielna przestrzeń wydzielona trwałymi ścianami i spełniająca te wymogi, z odrębnym wjazdem i wejściem z zewnątrz budynku lub dostępna bezpośrednio z korytarza komunikacyjnego, nie istnieje w kondygnacji piwnicznej budynku przy ul. [...].

Następnie organ odwoławczy wskazał, że jeżeli miejsca lub pomieszczenia postojowe lub komórki zakwalifikowano do części wspólnych nieruchomości, a uwłaszczono już wszystkie lokale mieszkalne, to tym samym uwłaszczono 100 % części wspólnych i nie pozostają żadne wolne miejsca postojowe lub pomieszczenia do sprzedania przez Spółkę po raz drugi.

Nie godząc się z powyższym rozstrzygnięciem skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu złożyła Spółka A wnosząc o uchylenie zaskarżonego postanowienia i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

Zaskarżonemu postanowieniu zarzucono naruszenie:

- art. 15 oraz art. 138 § 2 w zw. z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071, z późn. zm.), polegające na niewłaściwym zastosowaniu przepisu art. 138 § 2 KPA, a w konsekwencji na błędnym uchyleniu w całości postanowienia organu I instancji i przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia w sytuacji, gdy zgromadzony w postępowaniu przed organem I instancji materiał dowodowy pozostawał wyczerpujący, a wydanie orzeczenia co do istoty przez organ II instancji nie wymagało przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości bądź w znacznej części, czym naruszono ponadto zasadę dwuinstancyjności postępowania;

- art. 136 KPA w zw. z art. 12 § 1 KPA, poprzez ich niezastosowanie i przerzucenie obowiązku uzupełnienia braku (w zakresie wezwania do przedłożenia odpisu z rejestru przedsiębiorców) na organ I instancji, w sytuacji, w której uzupełnienie odpisu z rejestru przedsiębiorców nie doznawało przeszkód w postępowaniu odwoławczym; w konsekwencji skarżąca zarzuca naruszenie zasady dwuinstancyjności postępowania, poprzez brak merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy w postępowaniu odwoławczym, na skutek nie uzupełnienia materiału, którego uzupełnienie dopuszczalne było na etapie postępowania przed organem II instancji;

- art. 7, art. 77, art. 80 KPA, poprzez niewyczerpujące rozpatrzenie zebranego w sprawie materiału dowodowego, a wręcz jego zupełne pominięcie i dowolne ustalenie, że postępowanie wyjaśniające wymaga ponownego przeprowadzenia co najmniej w znacznej części;

- art. 107 § 3 KPA, poprzez zaniechanie wyczerpującego wyjaśnienia w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia podstawy prawnej i faktycznej rozstrzygnięcia, w szczególności niewyjaśnienie, dlaczego i na jakiej podstawie organ odwoławczy uznał, że zebrany przez organ I instancji materiał dowodowy uniemożliwia ocenę istoty sprawy;

- art. 2 ust. 1, art. 2 ust. 2, art. 3 ust. 2 oraz art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) poprzez ich błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, iż lokal nr 25K, pomimo wyczerpania - w ocenie skarżącej - przesłanek samodzielności nie może stanowić odrębnej nieruchomości, a o ich samodzielności, oprócz przesłanek wprowadzonych treścią art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, decydować mają ponadto inne, niż ustawa o własności lokali, przepisy prawa.

W uzasadnieniu wskazano, że każde z uchybień procesowych organu II instancji, wskazane w zarzutach, stanowi wykroczenie organu odwoławczego przeciwko gwarancji dwuinstancyjności postępowania. W takim bowiem charakterze pozostaje działanie organu II instancji, polegające na nieuzupełnieniu odpisu z KRS. Wezwanie bowiem - w toku postępowania drugoinstancyjnego - i odpowiadające wezwaniu uzupełnienie braku przez stronę skarżącą, dałoby organowi możliwość pełnego potwierdzenia sposobu reprezentacji skarżącej (przez prezesa zarządu jej komplementariusza), a w konsekwencji umożliwiło i otwarło drogę do dalszej analizy merytorycznej przesłanek samodzielności lokalu. Strona skarżąca nie dostrzega przy tym okoliczności, które stanowiłyby, dla organu II instancji, przeszkodę do uzupełnienia braku dokumentu rejestrowego skarżącej na podstawie art. 136 KPA. Uchylenie postanowienia organu I instancji, połączone z przekazaniem sprawy do ponownego rozpatrzenia właśnie z uwagi na nieuzupełnienie w toku instancji braków formalnych wniosku, stanowi ponadto, w ocenie skarżącej, naruszenie zasady szybkości postępowania oraz ekonomiki procesowej.

Podkreślono także, że z uzasadnienia orzeczenia organu II instancji wynika, iż organ sprzecznie podchodzi do oceny przeprowadzonego w sprawie postępowania wyjaśniającego. Z jednej bowiem strony organ odwoławczy wskazuje, jakie dowody umożliwiają w przedmiotowym postępowaniu wydanie zaświadczenia (na stronie piątej uzasadnienia wyliczając, iż będą to: decyzje o pozwoleniu na budowę, decyzje zmieniające, decyzja o pozwoleniu na użytkowanie oraz rysunki kondygnacji piwnicznej), z drugiej zaś ocenia postępowanie wyjaśniające za przeprowadzone w stopniu niewystarczającym do wydania merytorycznego rozstrzygnięcia. Nie uzasadnia jednakże należycie potrzeby ponownego przeprowadzenia postępowania dowodowego, co też oznacza, że nieuprawnione pozostaje przekazanie sprawy do ponownego rozstrzygnięcia. Zupełnie nieprawidłowe pozostaje również – w ocenie strony skarżącej - nieustosunkowanie się przez organ II instancji do zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, który umożliwiał organowi odwoławczemu merytoryczne zakończenie postępowania administracyjnego.

Dalej skarżąca spółka zarzuciła, że organ odwoławczy zamiast samodzielnie ocenić istnienie przesłanek samodzielności lokalu nr 25K na podstawie zgromadzonych - i uznanych przez niego jednocześnie za wystarczające — dokumentów, stwierdził, że odrębna, autonomiczna analiza przesłanek samodzielności lokali nie jest w postępowaniu konieczna, albowiem samodzielność (odrębność) badanych lokali wynikać będzie wyłącznie z wydanych uprzednio zaświadczeń, dotyczących innych lokali. Ten kierunek argumentacji organu II instancji pozostaje dla skarżącej zupełnie niezrozumiały.

Ponadto strona skarżąca zarzuciła, że organ II instancji zaniechał wyczerpującego wyjaśnienia w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia podstawy prawnej i faktycznej rozstrzygnięcia, w szczególności nie wyjaśnił, dlaczego i na jakiej podstawie uznał, że kwalifikacja prawna lokalu nr 25K wynikać powinna z treści wcześniej wydanych zaświadczeń. Nie wskazał ponadto dlaczego zebrane w sprawie dowody nie wyjaśniały wyczerpująco stanu faktycznego, a nadto podstawy prawnej, której zastosowanie pozwalało uznać, iż jedyną wyłącznie możliwą pozostaje kwalifikacja badanych lokali jako części nieruchomości wspólnej bądź też jako przynależności. Podkreślono także, że organ nie wyjaśnił dlaczego w jego ocenie pomieszczenie nr 25K nie stanowi lokalu samodzielnego.

Zdaniem skarżącej spółki organ odwoławczy nieprawidłowo uznał, że dostęp do lokalu nr 25 K z nieruchomości wspólnej (to jest przez miejsce postojowe) determinuje jego związek z tymże miejscem, a co za tym idzie z nieruchomością wspólną. Skarżąca nie znajduje bowiem w obecnie obowiązujących przepisach prawa norm, które uzasadniać miałyby przeprowadzone przez organ II instancji wnioskowanie, wywodząc, że zazwyczaj dostęp do samodzielnych lokali mieszkalnych oraz lokali o innym przeznaczeniu odbywa się z nieruchomości wspólnej, co jednak nie determinuje jakiegokolwiek związku pomiędzy obiema nieruchomościami. Nie podziela nadto twierdzeń organu, iż aby oceniany w postępowaniu lokal, spełniał przesłankę samodzielności, powinien mieć zapewniony odrębny wjazd (wejście) z terenu wokół budynku.

Nie zgodzono się także z poglądem Kolegium, że w rozpoznawanej sprawie możliwa pozostaje wyłącznie dwuwariantowa kwalifikacja prawna pomieszczenia nr 25 K – tj.: część nieruchomości wspólnej albo przynależność do samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Nieuzasadnione nadto pozostaje dla skarżącej poszukiwanie przesłanek samodzielności lokalu w treści innych przepisów niż treść art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, wskazując, że rozszerzając w niniejszej sprawie katalog przesłanek samodzielności lokalu użytkowego organ odwoławczy naruszył powyższy przepis, zaś odbierając skarżącej prawo do decydowania o zastosowaniu i funkcji lokalu (to jest narzucając kwalifikację bądź w kierunku nieruchomości wspólnej bądź w kierunku przynależności) uchybił art. 2 ust. 1 oraz 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Zdaniem skarżącej strony organ nie zważył również na to, iż ustalone z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu udziały przypadające "poszczególnym lokalom" w nieruchomości wspólnej obliczone zostały z uwzględnieniem lokalu nr 25K jako lokalu odrębnego, któremu przypada udział we współwłasności nieruchomości wspólnej. Wolą właściciela oraz pierwszego nabywcy lokalu pomieszczenie nr 25K nie weszło więc do nieruchomości wspólnej, nie stanowi ponadto przynależności do jakiegokolwiek innego lokalu. Nieuzasadniona natomiast odmowa wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu – w ocenie skarżącej spółki - skutkować będzie zaburzeniem ustalonej uprzednio struktury udziałów w nieruchomości wspólnej. Nieuwzględnienie powyższego prowadzi z kolei do naruszenia przepisu art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentację i wywody prawne zawarte w kwestionowanej decyzji. Za bezpodstawne nadto uznano zawarte w skardze zarzuty, wywodząc, że do wydania zaświadczenia przez właściwy organ administracji publicznej lub odmowy jego wydania, nie stosuje się zasad instancyjnego postępowania administracyjnego według działu II KPA. W postępowaniu w sprawie wydania zaświadczenia nie prowadzi się bowiem postępowania dowodowego w rozumieniu art. 61–96 KPA, gdyż zaświadczenia wydaje się w postępowaniu mającym tylko charakter administracyjny. Zaświadczenie w myśl art. 218 § 1 KPA wydaje ten organ, który prowadzi ewidencję, rejestry lub posiada ku temu dokumentację i tylko ten organ może przeprowadzić w koniecznym zakresie postępowanie wyjaśniające. Organ rozpatrujący z kolei zażalenie, które przysługuje w myśl art. 219 KPA na odmowę wydania zaświadczenia o żądanej treści, nie jest ani zobowiązany, ani uprawniony do prowadzenia postępowania wyjaśniającego w koniecznym zakresie, z tego też względu nie może dopuścić się naruszenia wskazanych w skardze przepisów procesowych.

Ponadto Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że nie naruszyło przepisów art. 2 ust. 2, ust. 3 i ust. 4 ustawy o własności lokali, przez błędną ich interpretację, ani przez powołanie przepisów § 102 -108 i § 274 - 281 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, ustalających wymagania dla garaży, ani akceptując powołanie przez organ przepisów § 3 pkt 10, pkt 13 i 14 tego rozporządzenia. Przepisy tego rozporządzenia stanowią bowiem podstawę projektowania budynków i lokali oraz innych pomieszczeń w budynkach. Opracowany na ich podstawie i zatwierdzony projekt budowlany określa z kolei, które przestrzenie wydzielone w budynku są lokalami, przeznaczenie lokali i innych pomieszczeń niebędących lokalami mieszkalnymi ani lokalami użytkowymi. Lokale i inne pomieszczenia w budynkach muszą spełniać warunki techniczne określone w powołanym rozporządzeniu.

W piśmie procesowym złożonym na rozprawie w dniu 18 maja 2011 r. strona skarżąca podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do treści przepisu art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne właściwe są do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Sąd nie może opierać tej kontroli na kryterium słuszności lub sprawiedliwości społecznej. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego.

Kryterium legalności przewidziane w art. 1 § 2 ustawy ustrojowej umożliwia sądowi wyeliminowanie z obrotu prawnego zarówno decyzji administracyjnej uchybiającej prawu materialnemu, jeżeli naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a), jak też rozstrzygnięcia dotkniętego wadą warunkującą wznowienie postępowania administracyjnego (lit. b), a także wydanego bez zachowania reguł postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c).

W pierwszej kolejności kontroli sądu podlega prawidłowość zastosowania w postępowaniu administracyjnym przepisów proceduralnych. Bezbłędne stosowanie przepisów procesowych wpływa bowiem na zasadność ustalenia stanu faktycznego w sprawie, a tylko należycie ustalony stan faktyczny sprawy pozwala ocenić trafność zastosowanych w danej sprawie norm prawa materialnego.

Po myśli zaś art. 151 powyższej ustawy w razie nieuwzględnienia skargi sąd skargę oddala.

Mając na uwadze tak zakreśloną kognicję Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu stwierdził, iż w niniejszej sprawie nie doszło do uchybień uprawniających do wyeliminowania z obrotu prawnego kwestionowanego rozstrzygnięcia.

Kontroli tutejszego Sądu podlegało podjęte na podstawie art. 138 § 2, w związku z art. 7, art. 9, art. 217 § 2 pkt 2, art. 218 § 1 i art. 219 kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 2 ust. 2 i ust. 4, art. 3 ust. 1, 2 i 3, art. 6 oraz art. 18 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. uchylające w całości postanowienie Prezydenta W. z dnia [...] r. odmawiające wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego Nr 25K w budynku mieszkalnym przy ul. [...] we W. i przekazujące sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Zgodnie z art. 2 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali, samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne (ust. 2). Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2 stwierdza starosta w formie zaświadczenia. (ust. 3).

Postępowanie w sprawie wydawania zaświadczeń nie jest postępowaniem administracyjnym, jakiego dotyczy art. 1 pkt 1, KPA, a jedynie ma charakter administracyjny z uwagi na organy je stosujące i na jedną z prawnych form działania administracji, do których się odnosi. Procedura ta stanowi rodzaj uproszczonego i w znacznym stopniu odformalizowanego postępowania o charakterze administracyjnym, mającym zastosowanie przy podejmowaniu przez właściwe organy czynności materialno-technicznych polegających na urzędowym potwierdzaniu stanu faktycznego lub prawnego (por. J. Borkowski w: B. Adamiak, A. Borkowski, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz. Warszawa 2006, s. 815-816).

Postanowienia art. 217 § 1 KPA nie dają podstaw do wystawiania zaświadczeń z urzędu, postępowanie to jest wszczynane tylko na podstawie złożonego wniosku osoby uprawnionej. Art. 217 § 2 KPA określa z kolei przesłanki, które muszą wystąpić, aby takie zaświadczenie zostało wydane. Literalne brzmienie tego przepisu wskazuje, że w sytuacji, gdy urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa, a także w sytuacji gdy osoba ubiega się o zaświadczenia ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego organ jest zobligowany do wydania zaświadczenia. Ponadto art. 218 § 1 KPA nakłada na organ obowiązek wydania zaświadczenia gdy chodzi o potwierdzenie faktów albo stanu prawnego, wynikających z prowadzonej przez ten organ ewidencji, rejestrów bądź innych danych znajdujących się w jego posiadaniu. Przepis z § 2 artykułu uprawnia z kolei organ administracji publicznej, przed wydaniem zaświadczenia, do przeprowadzenia w koniecznym zakresie postępowanie wyjaśniającego. Uproszczony jednakże charakter postępowania sprawia, że nie można w nim stosować zasady, uregulowanej w art. 75 § 1 KPA - dopuszczenia jako dowodu wszystkiego, co może przyczynić się do wyjaśniania sprawy. Postępowanie wyjaśniające ogranicza się do ustalenia stanu faktycznego, prawnego na podstawie prowadzonej przez organ ewidencji, rejestru, zbioru dokumentów, czy też zbioru danych utrwalonych w inny sposób (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 października 2010 r. sygn. akt I OSK 731/10). Oceny kwestii samodzielności lokalu i wydania stosownego zaświadczenia organ dokonuje na podstawie posiadanej dokumentacji jak i dokumentacji zgromadzonej w toku postępowania wyjaśniającego, w tym przedłożonej przez strony i posiadanej przez inne organy administracji publicznej. Dyspozycja z art. 218 § 2 KPA uprawnia bowiem organ do przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w koniecznym zakresie, a zatem takim, aby organ mógł dokonać urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego jak wymaga tego stosowny przepis prawa (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Łodzi z dnia 10 maja 2011 r., sygn. akt IIISA/Łd 129/11).

W rozpoznawanej sprawie – jak słusznie zauważyło Kolegium – żądając wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego Nr 25K w budynku przy ul. [...] we W. Spółka A, reprezentowana przez komplementariusza, który oświadcza, że z mocy statutu lub prawomocnego orzeczenia sądu nie został pozbawiony prawa reprezentowania Spółki, powinien przedstawić aktualny odpis z Krajowego Rejestru Sądowego, wskazujący, kto jest upoważniony do reprezentowania Spółki lub też ustanowienia pełnomocnika w myśl art. 32 i 33, który to będzie umocowany do reprezentowania spółki w postępowaniu o wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali mieszkalnych lub użytkowych. Dopiero niebudzące wątpliwości ustalenie powyższej kwestii pozwoli ocenić czy o wydanie niniejszych zaświadczeń wystąpiła osoba, która posiada interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego. Wyjaśnienie tej okoliczności mieści się z kolei w zakresie "postępowania wyjaśniającego w koniecznym zakresie", o jakim mowa w art. 218 § 2 KPA, gdyż dotyczy kwestii podmiotu, który uznaje swój interes prawny w uzyskaniu zaświadczenia o żądanej treści. Przedmiotem zaś tegoż postępowania wyjaśniającego - jak już wspomniano – może być nie tylko okoliczność potwierdzana zaświadczeniem, lecz również fakt istnienia interesu prawnego osoby o nie występującej. Nie sposób przy tym zgodzić się z argumentacją skarżącej spółki, że wyjaśnić powyższą kwestię mógł organ odwoławczy w ramach kompetencji przyznanej art. 136 KPA, zaś jego zaniechanie stanowiło naruszenie wskazanych w skardze przepisów postępowania. Wskazać bowiem należy, że postępowanie w sprawie o wydanie zaświadczenia nie jest aktem stosowania prawa lecz czynnością faktyczną, aktem wiedzy, w którym organ administracji stwierdza, co jest mu wiadome, nie rozstrzyga jednak żadnej sprawy. Organ administracji nie ma więc obowiązku w postępowaniu o wydanie zaświadczeń prowadzić postępowania obejmującego czynności wyjaśniające i ocenę dowodów (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 27 lipca 2007 r., sygn. akt IIISA/Gd 172/07; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 21 grudnia 2010 r., sygn. akt IISA/Bd 1348/10). Organ odwoławczy nie jest nadto uprawniony do prowadzenia postępowania wyjaśniającego z rejestrów, ewidencji i innej dokumentacji organu, który to jest właściwy w sprawie wydania zaświadczenia.

Odnosząc się z kolei do zawartych w skardze zarzutów dotyczących naruszenia prawa materialnego wyjaśnić należy, że zgodnie ze skonstruowanymi w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali przesłankami uznania lokalu za samodzielny, samodzielność lokalu determinuje jego realne wydzielenie w obrębie danego budynku ścianami trwałymi, przy czym muszą być to ściany wykonane z trwałych, solidnych materiałów. Z tego też względu doraźne przegrody czy też "ściany" pełniące w istocie funkcję prowizoryczną, w tym wykonane z materiałów nie gwarantujących trwałości, takich jak np. płótno, cienka dykta czy folia nie spełniają tychże kryteriów (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 11 grudnia 2008 r., sygn. akt IIISA/Gd 213/08). Ponadto w judykaturze podkreśla się, że lokal samodzielny to lokal spełniający odpowiednie wymagania budowlano-techniczne, z którego można korzystać bez konieczności korzystania z innego samodzielnego lokalu (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 31 marca 2011 r., sygn. akt III SA/Gd 52/11, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 25 marca 2044 r., sygn. akt IISA/Gd 1864/01 ). W rozpoznawanej sprawie o ile z akt administracyjnych wynika, że pomieszczenie nr 25 K wydzielone jest ścianami trwałymi, to jednak korzystanie z niego nie jest możliwe bez konieczności wykorzystania innego lokalu. Z protokołu bowiem przeprowadzonych w dniu 15 września 2010 r. oględzin oraz rzutu kondygnacji piwnicy wynika, że dostęp do tegoż pomieszczenia odbywa się z części wspólnych budynku, a dokładniej - poprzez miejsce postojowe 47P. To zaś oznacza, że objęte wnioskiem o stwierdzenie samodzielności pomieszczenie jest w istocie związane jako całość z tym miejscem postojowym, które nie może być pojmowane jako lokal samodzielny. Zgodzić należy się przy tym z Kolegium, że tak z decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o pozwoleniu na użytkowanie czy też rysunku rzutu piwnicy budynku przy ul. Strońskiej 2B wynika, że w kondygnacji piwnicznej nie ma samodzielnych garaży, lecz jest jeden samodzielny lokal użytkowy – hala wielostanowiskowa z komórkami gospodarczymi i jedną komórką 25K, do której dostęp jest z miejsca parkingowego 47P. Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie z dnia 3 grudnia 2008 r., jak i zaświadczenie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m. W. z dnia 27 stycznia 2009 r. stanowi bowiem jedynie o garażu podziemnym, a zatem o wielostanowiskowej hali garażowo – postojowej. W ocenie Sądu za lokal użytkowy w niniejszej sprawie może zostać uznany więc jedynie wielostanowiskowy parking znajdujący się w części piwnicznej budynku, a nie jego pojedyncze miejsca postojowe. Miejsca te należy bowiem pojmować jako część wspólną poprzez, którą należy rozumieć grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali , co też oznacza, że zgodnie z art. 3 ust. 1 i 2 niniejszej ustawy w razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z jego własnością

Wskazać przy tym też należy, że to od właściciela budynku mieszkalnego zależy, czy w kwestii miejsc postojowych oraz komórek gospodarczych dokona uznania tego elementu jako nieruchomości wspólnej czy też wydzieli go na odrębne garaże czy też komórki gospodarcze. Garaże lub komórki gospodarcze wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku mogą zostać zakwalifikowane jako pomieszczenia przynależne, rozumiane jako część składowa pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegała lub była położona w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż (art. 2 ust. 4 powyższej ustawy). Należy jednak mieć na uwadze, że przygotowując taki lokal do samodzielnego wydzielenia właściciel winien mieć na względzie to, że musi on spełniać wymogi techniczno – budowlane oraz być zgodny z przepisami ustawy o własności lokali. Z tego też względu nie można zgodzić się z twierdzeniami skarżącej spółki, że Kolegium naruszyło przepis z art. 2 ust. 2, 3 i 4 przez błędną ich interpretacje czy też powołanie stosownych przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, skoro przepisy te ustanawiają m.in. wymagania dla garaży jako samodzielnych lokali.

Mając zatem na względzie przedstawione powyżej okoliczności faktyczne i prawne Wojewódzki Sąd Administracyjny - stwierdzając prawidłowość zastosowania przez organ orzekający w sprawie przepisów prawa procesowego i materialnego oraz prawidłowość ich wykładni - stosownie do przepisu art. 151 powołanej wcześniej ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.