Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 221/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2012-06-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 153
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 3 ust. 3 , 4, 7, art. 24
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Sędziowie: Sędzia WSA Tamara Dziełakowska Sędzia WSA Mariola Jaroszewska (spr.) Protokolant: Starszy Sekretarz Sądowy Agnieszka Szczepkowska po rozpoznaniu w dniu 20 czerwca 2012 r. na rozprawie sprawy ze skargi H. L. – O. – K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 28 lutego 2012 r., nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej H. L. – O. – K. kwotę 100 zł (sto złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta decyzją z dnia 15 marca 2010 r. nr [...] przekształcił w prawo własności prawo użytkowania wieczystego ustanowione na rzecz :

- M. K. P. oraz R. P. na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej — w udziale 13/100 części związanym z własnością lokalu mieszkalnego nr [...] objętego księgą wieczystą [...],

- H. L. –O. – K. - w udziale 1/7 części, związanym z własnością lokalu mieszkalnego nr [...]objętego księgą wieczystą [...],

- D. E. Ż. — w udziale 9/100 części związanym z własnością lokalu mieszkalnego nr [...] objętego księgą wieczystą [...],

- J. A. D. — w udziale 6/100 części związanym z własnością lokalu mieszkalnego nr [...] objętego księgą wieczystą [...],

- M. E. M. - w udziale 8/100 części związanym z własnością lokalu mieszkalnego nr [...] objętego księgą wieczystą [...],

- M. J. M. - w udziale 9/100 części związanym z własnością lokalu mieszkalnego nr [...] objętego księgą wieczystą [...],

- M. P. — w udziale 1/11 części związanym z własnością lokalu mieszkalnego nr [...] objętego księgą wieczystą [...],

- P. S.-S. - w udziale 12/100 części związanym z własnością lokalu mieszkalnego nr [...] objętego księgą wieczystą [...],

- E. J. K. - w udziale 13/100 części związanym z własnością lokalu mieszkalnego nr [...] objętego księgą wieczystą [...],

w stosunku do nieruchomości gruntowej obejmującej działkę zabudowaną oznaczoną nr ,,, o powierzchni 204 m2, położonej w G. przy ul. [...], dla której to nieruchomości prowadzona jest w Sądzie Rejonowym w G. księga wieczysta KW [...].

W decyzji organ ustalił wysokość jednorazowej opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego do opisanej nieruchomości w prawo własności na kwotę:

- udział 13/100 części (lokal nr [...]) - 237,40 zł

- udział 1/7 części (lokal nr [...]) - 364,77 zł

- udział 9/100 części (lokal nr [...]) - 125,37 zł

- udział 6/100 części (lokal nr [...]) - 87,31 zł

- udział 8/100 części (lokal nr [...]) - 138,05 zł

- udział 9/100 części (lokal nr [...]) - 130,92 zł

- udział 1/11 części (lokal nr [...]) - 227,20 zł

- udział 12/100 części (lokal nr [...]) - 225,63 zł

- udział 13/100 części (lokal nr [...]) - 237,40 zł

po odliczeniu wartości prawa użytkowania wieczystego oraz uwzględnieniu bonifikaty w wysokości 95%.

Organ ustalił, że nieruchomość położona w G. przy ul. [...] obejmująca działkę zabudowaną domem oznaczoną nr [...] o powierzchni 204 m2, dla której prowadzona jest w Sądzie Rejonowym w G. księga wieczysta KW [...], stanowi własność Gminy Miasta G. - z wpisem użytkowania wieczystego na rzecz osób wskazanych w sentencji decyzji. Wymienieni użytkownicy wieczyści złożyli wniosek o przekształcenie ustanowionego na ich rzecz prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Dla ustalenia wysokości opłaty za przekształcenie biegły rzeczoznawca określił wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 154 738 zł, w tym:

- udział 13/100 części (lokal nr [...]) - 20 115,94 zł

- udział 1/7 części (lokal nr [...]) - 22 105,43 zł

- udział 9/100 części (lokal nr [...]) - 13 926,42 zł

- udział 6/100 części (lokal nr [...]) 9 284,28 zł

- udział 8/100 części (lokal nr [...]) - 12 379,04 zł

- udział 9/100 części (lokal nr [...]) - 13 926,42 zł

- udział 1/11 części (lokal nr [...]) - 14 067,09 zł

- udział 12/100 części (lokal nr [...]) - 17 568,56 zł

- udział 13/100 części (lokal nr [...]) - 20 115,94 zł

i wartość prawa użytkowania wieczystego na kwotę:

- udział 13/100 części (lokal nr [...]) - 15 368 zł

- udział 1/7 części (lokal nr [...]) - 14 810 zł

- udział 9/100 części (lokal nr [...]) - 11 419 zł

- udział 6/100 części (lokal nr [...]) - 7 538 zł

- udział 8/100 części (lokal nr [...]) - 9 618 zł

- udział 9/100 części (lokal nr [...]) - 11 308 zł

- udział 1/11 części (lokal nr [...]) - 19 523 zł

- udział 12/100 części (lokal nr [...]) - 14 056 zł

- udział 13/100 części (lokal nr [...]) - 15 368 zł.

Różnica do zapłaty na rzecz gminy wyniosła:

- udział 13/100 części (lokal nr [...]) 4 747,94 zł

- udział 1/7 części (lokal nr [...]) 7 295,43 zł

- udział 9/100 części (lokal nr [...]) 2 507,42 zł

- udział 6/100 części (lokal nr [...]) 1 746,28 zł

- udział 8/100 części (lokal nr [...]) 2 761,04 zł

- udział 9/100 części (lokal nr [...]) 2 618,42 zł

- udział 1/11 części (lokal nr [...]) 4 544,09 zł

- udział 12/100 części (lokal nr [...]) 4 512,56 zł

- udział 13/100 części (lokal nr [...]) 4 747,94 zł.

Po złożeniu przez strony oświadczenia, że przedmiotowa nieruchomość wykorzystywana jest wyłącznie na cele mieszkalne, organ zastosował bonifikatę w wysokości 95% od opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, po odliczeniu której opłata wyniosła:

- udział 13/100 części (lokal nr [...]) 237,40 zł

- udział 1/7 części (lokal nr [...]) 364,77 zł

- udział 9/100 części (lokal nr [...]) 125,37 zł

- udział 6/100 części (lokal nr [...]) 87,31 zł

- udział 8/100 części (lokal nr [...]) 138,05 zł

- udział 9/100 części (lokal nr [...]) 130,92 zł

- udział 1/11 części (lokal nr [...]) 227,20 zł

- udział 12/100 części (lokal nr [...]) 225,63 zł

- udział 13/100 części (lokal nr [...]) 237,40 zł.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła H. L. – O. – K., która twierdzi, że udziały wskazane w decyzji winny zostać sprostowane. W toku postępowania odwoławczego skarżąca wskazała, iż ogólna powierzchnia lokali w budynku wynosi 635,84 m2 i przedłożyła zaświadczenia wspólnoty określające jej udział w nieruchomości wspólnej obliczony z uwzględnieniem stosunku powierzchni jej lokalu do rzeczywistej powierzchni budynku, o wielkości 10,2699 %

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 24 sierpnia 2010 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia 15 marca 2010 r. Decyzja wydana została na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa w związku z art. 1 ust. 1, art. 3 ust. 1 pkt 2, art. 4 ust. 1 i 2, art. 8 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz. U. z 2005 r., nr 175, poz. 1459 ze zm.), § 29 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), § 1 uchwały nr [...] Rady Miasta z dnia 27 marca 2008 r. w sprawie wyrażenia zgody na udzielenie bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przysługujące osobom fizycznym i spółdzielniom mieszkaniowym, oraz ustalenia stopy procentowej rozłożonej na raty opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. Urz. Woj. z 2008 r. nr 41, poz. 1216).

Kolegium ustaliło, że przedmiotowa działka stanowi teren zabudowy mieszkalnej i zabudowana jest budynkiem mieszkalnym. Sporządzono operat szacunkowy dotyczący wyceny nieruchomości rynkowej prawa własności i prawa użytkowania wieczystego gruntu działki nr [...] o powierzchni 204 m2. Przy określaniu wartości rynkowej rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Do porównania przyjęto dwanaście transakcji nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową położonych na rynku lokalnym. W sprawie zastosowano bonifikatę w wysokości 95% od opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie § 1 uchwały Rady Miasta z dnia 27 marca 2008 r. nr [...].

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wyjaśniło, że zarówno z księgi wieczystej jak i z informacji z rejestru gruntów wynika, że H. L. – O. – K. posiada udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 1/7. Dokumenty te są ze sobą spójne i stanowią dowód na okoliczność wysokości tego udziału. Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Przedłożone przez stronę zaświadczenie zarządcy nieruchomości dotyczące powierzchni lokalu nr [...] nie może stanowić dowodu na inną wysokość udziału. Również spis właścicieli nie jest dokumentem stanowiącym taki dowód. Podstawowymi dokumentami stanowiącymi o wysokości udziałów jest odpis z księgi wieczystej oraz wypis z rejestru gruntów a jak wynika z informacji organu pierwszej instancji z dnia 7 sierpnia 2010 r., nie wpłynął żaden dokument dotyczący zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej.

W następstwie skargi wniesionej przez H. L. – O. – K. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wyrokiem z dnia 9 lutego 2011 r., sygn. akt II SA/Gd 789/10, uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 24 sierpnia 2010 r. nr [...].

Sąd wyjaśnił, iż dokonując przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności organ orzeka o zmianie charakteru prawa oraz o ustaleniu opłaty z tego tytułu a wielkość udziału w budynkowej nieruchomości wspólnej i prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej ma istotne znaczenie dla określenia wysokość tej opłaty. Właściciele lokali w budynku położonym na nieruchomości gruntowej, której dotyczy przekształcenie, posiadają udziały w nieruchomości wspólnej oraz udziały w prawie użytkowania wieczystego. Udziały w prawie użytkowania wieczystego wynikają z szeregu zawieranych kolejno umów dotyczących wyodrębnienia poszczególnych lokali.

Sąd uznał, że organ nie wyjaśnił podnoszonej przez skarżącą okoliczności dotyczącej nieprawidłowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej oraz w użytkowaniu wieczystym z uwagi na nadbudowę budynku. Organ prawidłowo powołał się na treść księgi wieczystej nieruchomości, w oparciu o którą dokonano ustalenia wysokości udziałów, jednakże wpis w księdze wieczystej nieruchomości nie w każdym przypadku odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu nieruchomości. Treść wpisów w księdze wieczystej może różnić się od rzeczywistego stanu prawnego a w przypadku niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, stronie przysługuje prawo wystąpienia z powództwem o usunięcie tej niezgodności w trybie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Z art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 ze zm.) wynika, iż co do zasady wielkość udziałów w prawie własności nieruchomości gruntowej (i odpowiednio użytkowania wieczystego takiej nieruchomości) winna odpowiadać wielkości udziałów we współwłasności nieruchomości budynkowej, a udział ten odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Zasada wynikająca z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali jest zasadą bezwzględnie obowiązującą, a odstępstwa od niej możliwe są tylko w przypadkach określonych w tej ustawie. W sytuacji określenia udziałów w sposób nieodpowiadający tej zasadzie, osobom posiadający lokale w budynku przysługuje prawo wystąpienia z powództwem o uzgodnienie treści stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w trybie art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Skarżąca przedłożyła organowi drugiej instancji dokument obrazujący rzeczywistą wielkość nieruchomości i zawierający wyliczenie udziałów obliczonych prawidłowo z uwzględnieniem reguły wynikającej z art. 3 ust. 3 ustawy. Z dokumentu tego wynika, iż istnieją uzasadnione wątpliwości odnośnie zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w zakresie wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej i prawie użytkowania wieczystego. Organ winien zatem dokonać ustalenia, czy podnoszone przez skarżącą okoliczności faktyczne polegają na prawdzie. W sytuacji uzasadnionych wątpliwości odnośnie prawidłowości wpisu w księdze wieczystej organ winien uwzględnić konieczność wystąpienia przez podmiot uprawniony do sądu z powództwem o uzgodnienie treści stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Organ administracji nie mógł samodzielnie dokonać ustaleń odnośnie prawidłowej wielkości udziałów, gdyż kwestia ta podlega kompetencji sądu cywilnego. W takiej sytuacji w sprawie zachodziłby przypadek określony w art. 97 § 1 pkt 4 kpa zagadnienia wstępnego, którego rozpatrzenie warunkowało wydanie decyzji administracyjnej, a organ winien zastosować tryb przewidziany w art. 100 kpa. Przeciwne działanie organu narusza przewidziany w art. 7 kpa obowiązek stania na straży praworządności i podejmowania wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz jej załatwienia z uwzględnieniem słusznego interesu obywatela. Sąd wskazał, że w pierwszej kolejności organ winien umożliwić skarżącej złożenie ewentualnych wniosków dowodowych na podnoszone przez skarżącą w toku postępowania sądowego okoliczności dotyczące zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej w drodze czynności członków wspólnoty mieszkaniowej.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 28 lutego 2012 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia 15 marca 2010 r. Decyzję Kolegium wydało na podstawie art. 1 ust. 1, art. 3 ust. 1 pkt 2, art. 4 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz. U. z 2012 r. nr 83), § 29 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109, ze zm.) oraz § 1 uchwały Rady Miasta z dnia 27 października 2011 r. nr [...] w sprawie udzielenia bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oraz wyrażenia zgody na ustalenie stopy procentowej rozłożonej na raty opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (DZ. Urz. Woj. z 2011 r. nr 160, poz. 3353).

Kolegium stwierdziło, że stosując się do wytycznych zawartych w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 9 lutego 2011 r. sygn. akt II SA/Gd 789/10, pismem z dnia 5 stycznia 2012 r. wezwało, w trybie art. 136 kpa, organ pierwszej instancji do wyjaśnienia, czy przedłożony przez stronę dokument (zaświadczenie z dnia 6 sierpnia 2010 r.

"A" spółki z o.o. w G. wraz ze spisem właścicieli) odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu w zakresie wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej i prawie użytkowania wieczystego oraz do przeprowadzenia oględzin przedmiotowej nieruchomości i dokonania stosownych pomiarów, mając na uwadze przepis art. 3 ust. 3 o własności lokali, ewentualnie do przedłożenia stosownych dokumentów urzędowych obrazujących rzeczywisty stan odnośnie wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej i prawie użytkowania wieczystego. Pismem z dnia 26 stycznia 2012 r. organ pierwszej instancji wyjaśnił, że zgodnie z aktami notarialnymi oraz odpisami z ksiąg wieczystych prowadzonymi przez Sąd Rejonowy III Wydział Ksiąg Wieczystych, dla poszczególnych lokali mieszkalnych powierzchnia lokali i odpowiadająca im wielkość udziałów wynosi:

- lokal nr [...] - pow. 65,45 m2 udział 13/100

- lokal nr[...] - pow. 65,40 m2 udział 1/7

- lokal nr [...] - pow. 58,10 m2 udział 9/100

- lokal nr [...] - pow. 38,71 m2 udział 6/100

- lokal nr [...] - pow. 51,67 m2 udział 8/100

- lokal nr [...] - pow. 56,80 m2 udział 9/100

- lokal nr [...] - pow. 40,00 m2 udział 1/11

- lokal nr [...] - pow. 52,11 m2 udział 12/100

- lokal nr [...] - pow. 83,40 m2 udział 13/100

- lokal nr [...] - pow. 121,91 m2 lokal niewykupiony stanowiący własność Gminy G.

Organ pierwszej instancji przedłożył inwentaryzację architektoniczno - budowlaną budynku mieszkalnego przy ul. [...] wyjaśniając, że inwentaryzacja ta wykonana została w 2007 r. i nie jest ona na tym etapie dokumentem upoważniającym do zmiany udziałów bez zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale wspólnoty mieszkaniowej. Do organu nie wpłynęła uchwała wspólnoty nieruchomości przy ul. [...] w sprawie zmiany udziałów. Wspólnota w marcu 2010 r. podejmowała próbę podjęcia takiej uchwały, jednak nie wszyscy współwłaściciele lokali wyrazili zgodę na zmianę udziałów. Kolegium stwierdziło, że inwentaryzacja z 2007 r. nie potwierdza wielkości powierzchni lokali nr [...] wskazanych w piśmie z dnia 26 stycznia 2012 r. przez organ pierwszej instancji, jak również nie potwierdza wielkości powierzchni lokali przedstawionych przez H. L. – O. – K. w piśmie z dnia 6 sierpnia 2010 r. Nie jest zatem dokumentem, który można brać pod uwagę w przedmiotowej sprawie.

Ponadto pismem z dnia 20 lutego 2012 r. Kolegium wezwało "A" spółkę z o.o. w G. o wyjaśnienie, na jakiej podstawie został sporządzony załączony do pisma z dnia 6 sierpnia 2010 r. "spis właścicieli" przedstawiający wielkość powierzchni poszczególnych lokali mieszkalnych przy ul. [...]. W odpowiedzi, w piśmie z dnia 24 lutego 2012 r., wskazano, że wielkość powierzchni poszczególnych lokali mieszkalnych przy ul. [...] ustalono na podstawie aktów notarialnych udostępnionych do wglądu przez właścicieli.

Następnie, jak ustalono, pismem z dnia 7 lutego 2012 r. Kolegium poinformowało H. L. – O. – K. o możliwości złożenia wniosków dowodowych. W piśmie z dnia 15 lutego 2012 r. strona wniosła o zobowiązanie gminy G. do przedłożenia dokumentów dotyczących pierwszego wyodrębnienia i sprzedaży lokalu w tym budynku. Kolegium poinformowało gminę o złożeniu tego wniosku i ustaliło, że wszystkie dokumenty dotyczące przekształcenia znajdują się w aktach organu pierwszej instancji, oraz że są one w posiadaniu organu odwoławczego. W materiale dowodowym sprawy znajduje się m.in. decyzja z dnia 14 października 1974 r. ([...]) dotycząca sprzedaży lokalu nr [...] przy ul. [...], akt notarialny z dnia 12 lutego 1975 r. (A/a nr [...]) umowy użytkowania wieczystego i sprzedaży lokalu, z których wynika, że powierzchnia użytkowa tego lokalu wynosi 65,4 m2, a udział 1/7. Również z decyzji z dnia 29 kwietnia 1987 r. w sprawie wyrażenia zgody na powiększenie ilości lokali mieszkalnych w budynku położonym przy ul. [...] o lokal nr [...], wynika, że udział w gruncie lokalu nr [...] wynosi 1/7. Taka powierzchnia tego lokalu i wielkość udziału, są wpisane w księdze wieczystej (nr KW [...]). We wniosku z dnia 27 lipca 2009 r. o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności H. L. – O. – K. również podała, że udział w gruncie wynosi 1/7, zgodnie z KW [...].

Kolegium uznało, że wielkości udziałów i powierzchni użytkowej lokali pozostałych współużytkowników wieczystych przedmiotowej nieruchomości są zgodne z aktami notarialnymi umowy sprzedaży lokali i oddania gruntu w użytkowanie wieczyste znajdującymi się w aktach sprawy. Materiał dowodowy nie potwierdza, że powierzchnia lokalu H. L. – O. – K. wynosi 65,30 m2, jak podano w piśmie z dnia 6 sierpnia 2010 r. "A" spółki z o.o., oraz że udział w gruncie jest inny niż 1/7. W piśmie z dnia 24 lutego 2012 r. "A" spółka z o.o. potwierdziła, że wielkość powierzchni ustalono na podstawie aktów notarialnych udostępnionych przez właścicieli lokali, w oparciu o które organ pierwszej instancji wydał zaskarżoną decyzję. Powołane dokumenty nie potwierdzają powierzchni lokalu mieszkalnego nr [...] podanego w piśmie z dnia 6 sierpnia 2010 r., a pismo "A" nie jest dokumentem urzędowym i nie przesądza o zgodności zawartych w nich twierdzeń ze stanem faktycznym. Tym samym przedłożone przez stronę pismo nie stanowi dowodu na okoliczność innej wysokości udziału, niż wynika to z materiału dowodowego sprawy. Poinformowano w decyzji, że w przypadku, gdy strony kwestionują wysokość udziałów w gruncie wszyscy współwłaściciele mogą podjąć uchwałę o sprostowaniu udziałów. W przypadku podjęcia takiej uchwały organ pierwszej instancji będzie zobowiązany do przeprowadzenia postępowania zmierzającego do sprostowania udziałów.

Na opisaną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku wniosła H. L. –O. - K. Skarżąca zarzuca naruszenie art. 3 ust. 3, art. 12 ust. 2 i art. 17 ustawy o własności lokali. Zdaniem skarżącej jej udział w nieruchomości gruntowej został wyliczony błędnie. W wyniku adaptacji strychu przybyły dwa lokale mieszkalne, a tym samym uległa zmianie powierzchnia, według której wylicza się udziały. Skarżąca wniosła o zobowiązanie Gminy G. do przedłożenia dokumentów dotyczących pierwszego wyodrębnienia i sprzedaży lokali w tym budynku twierdząc, że w tych dokumentach znajduje się powierzchnia, według której wyliczono jej udziały. Ponadto, skarżąca poinformowała, że w dniu 1 marca 2012 r. w Urzędzie Miejskim została złożona uchwała nr [...] Wspólnoty Mieszkaniowej w sprawie sprostowania udziałów w nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Kolegium wskazało, iż podjęcie uchwały o sprostowaniu udziałów w nieruchomości już po wydaniu decyzji, nie ma wpływu na rozstrzygnięcie. W takim przypadku organ pierwszej instancji będzie zobowiązany do przeprowadzenia postępowania zmierzającego do sprostowania udziałów.

W dniu 4 maja 2012 r. skarżąca przedłożyła do akt sądowych fotokopię uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w G. z dnia 24 marca 2010 r. nr [...] w przedmiocie udzielenia zgody na sprostowanie aktów notarialnych w zakresie udziałów w nieruchomości wspólnej położonej w G. przy [...].

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje, w zakresie swej właściwości, kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Powyższe oznacza, że sąd administracyjny kontroluje legalność zaskarżonych decyzji, a więc prawidłowość zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafność ich wykładni, niebędąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270).

Kontroli Sądu w mniejszej sprawie poddana została decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 28 lutego 2012 r., utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia 15 marca 2010 r. o przekształceniu w prawo własności prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej obejmującej działkę zabudowaną oznaczoną nr [...] o powierzchni 204 m2 położonej w G. przy ul. [...]. Kontrolowana decyzja wydana została w toku ponownego rozpoznawania sprawy, po uchyleniu mocą prawomocnego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 9 lutego 2011 r. sygn. akt II SA/Gd 789/10 decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 24 sierpnia 2010 r., utrzymującej w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia 15 marca 2010 r.

W wyroku tym Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku uznał, że Kolegium nie wyjaśniło wykazywanej przez H. L. – O. – K. kwestii nieprawidłowego ustalenia udziałów w nieruchomości wspólnej oraz w użytkowaniu wieczystym nieruchomości. Ponieważ skarżąca przedłożyła dokument, z którego wynika, że istnieją uzasadnione wątpliwości odnośnie wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w zakresie wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej i prawie użytkowania wieczystego, organ powinien dokonać ustalenia, czy te okoliczności faktyczne polegają na prawdzie. W sytuacji uzasadnionych wątpliwości odnośnie prawidłowości wpisu w księdze wieczystej organ winien uwzględnić konieczność wystąpienia przez podmiot uprawniony do sądu z powództwem o uzgodnienie treści stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Organ administracji nie może samodzielnie dokonać ustaleń odnośnie prawidłowej wielkości udziałów, gdyż kwestia ta polega kompetencji sadu cywilnego. W takiej sytuacji w sprawie zachodziłby przypadek określony w art. 97 § 1 pkt 4 kpa zagadnienia wstępnego, którego rozpatrzenie warunkowało wydanie decyzji administracyjnej, a organ winien zastosować tryb przewidziany w art. 100 kpa. W pierwszej kolejności organ winien jednakże umożliwić skarżącej złożenie ewentualnych wniosków dowodowych na podnoszone przez nią w toku postępowania sądowego okoliczności dotyczące zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej w drodze czynności członków wspólnoty mieszkaniowej.

W ocenie Sądu zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, zgodnie z którym ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność były przedmiotem zaskarżenia. Wyrażona w powołanym przepisie zasada związania orzeczeniem sądu oznacza, że orzeczenie to oddziałuje na przyszłe postępowanie, tak administracyjne, jak i sądowoadministracyjne, a tym samym zarówno organ administracji jak i sąd, rozpatrując sprawę ponownie, obowiązane są zastosować się do oceny prawnej oraz wskazań zawartych w uzasadnieniu wyroku.

Przez ocenę prawną rozumie się wyjaśnienie istotnej treści przepisów prawnych i sposobu ich stosowania w rozpoznawanej sprawie. Ocena prawna dotyczyć może w szczególności stanu faktycznego sprawy, wykładni przepisów prawa materialnego i procesowego, prawidłowości korzystania z uznania administracyjnego, kwestii zastosowania określonego przepisu do wydania danego rozstrzygnięcia. Wskazania co do dalszego postępowania stanowią z kolei konsekwencje oceny prawnej. Dotyczą one sposobu działania w toku ponownego rozpoznania sprawy i mają na celu uniknięcie błędów już popełnionych oraz wskazanie kierunku, w którym powinno zmierzać przyszłe postępowanie dla uniknięcia wadliwości w postaci np. braków w materiale dowodowym lub innych uchybień procesowych. Między oceną prawną a wskazaniami co do dalszego postępowania zachodzi ścisły związek, ponieważ ocena prawna dotyczy dotychczasowego postępowania organu administracji w sprawie a wskazania określają sposób postępowania w przyszłości (zob. także wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 kwietnia 2006 r., sygn. akt I GSK 2395/05, Legalis).

Przepis art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ma charakter bezwzględnie obowiązujący a tym samym ani organ administracji publicznej ani sąd orzekając ponownie w tej samej sprawie nie mogą nie uwzględnić oceny prawnej i wskazań wyrażonych wcześniej w orzeczeniu sądu, gdyż są nimi związane. Związanie organu administracji publicznej oraz sądu oceną prawną oznacza, że w tym zakresie nie mogą one formułować nowych ocen prawnych, sprzecznych z wyrażonymi wcześniej w orzeczeniu sądowym i zobowiązane są do podporządkowania się jej w pełnym zakresie (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 października 2007 r., sygn. akt II FSK 1128/06, Legalis). Niezastosowanie się przez organ administracji publicznej przy ponownym wydaniu decyzji do oceny prawnej wyrażonej przez sąd w wyroku, narusza zasadę związania organu oceną prawną i oznacza, że podjęty akt lub czynność są wadliwe. Naruszenie przez organ administracji publicznej art. 153 ustawy, w razie złożenia skargi, powoduje konieczność uchylenia zaskarżonego aktu (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 lutego 2007 r., sygn. akt II FSK 274/06, Legalis).

W ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie, Samorządowe Kolegium Odwoławcze, wydając decyzję z dnia 28 lutego 2012 r., nie uwzględniło oceny prawnej wyrażonej w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 9 lutego 2011 r. sygn. akt II SA/Gd 789/10 i ponownie rozpatrując sprawę zaniechało dokonania nakazanych przez ten sąd ustaleń. Organ nie umożliwił stronie skarżącej wystąpienia do sądu powszechnego z powództwem o uzgodnienie treści stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, jak również nie umożliwił skarżącej złożenia ewentualnych wniosków dowodowych na poparcie okoliczności dotyczącej zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej w drodze czynności członków wspólnoty mieszkaniowej.

Przedmiotem sprawy podlegającej rozpoznaniu w niniejszym postępowaniu było rozpoznanie wniosku 10 osób o przekształcenie należącego do nich prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej obejmującej działkę zabudowaną oznaczoną nr [...] o powierzchni 204 m2 położonej w G. przy ul. [...] w prawo własności. Zasady przekształcania prawa użytkowania wieczystego w prawo własności określają przepisy ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz. U. nr 175, poz. 1459 ze zm.). Zgodne z art. 1 ust. 1 tej ustawy osoby fizyczne i prawne, będące w dniu 13 października 2005 r., użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności.

Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadza się do prawidłowości ustalenia posiadanych przez H. L. – O. – K. udziałów w nieruchomości wspólnej oraz w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, to zaś jest niezbędne do prawidłowego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własność nieruchomości.

Sposób ustalenia wielkości udziału poszczególnych właścicieli lokali we współwłasności nieruchomości wspólnej określa art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DZ. U. z 2000 r. nr 80 poz. 903), zgodnie z którym udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. W myśl zasady wyrażonej w powołanym przepisie udziały przypadające właścicielowi danego lokalu we współwłasności nieruchomości wspólnej są ułamkowe, a ułamek ten określany jest przez stosunek powierzchni użytkowej danego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych do sumy powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku (wraz z powierzchnią wszystkich pomieszczeń przynależnych do wszystkich lokali). Zgodnie z art. 3 ust. 4 ustawy o własności lokali do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych. Wysokość udziału we własności nieruchomości wspólnej, to jest we wspólnych częściach budynku, urządzeniach oraz gruncie, określa zatem stosunek powierzchni lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi do sumy powierzchni wszystkich lokali w danym budynku. Każdemu samodzielnemu lokalowi stanowiącemu odrębną własność przypisany jest więc odpowiedni udział we współwłasności nieruchomości wspólnej, który może zostać wyrażony procentowo, bądź też ułamkowo. Z punktu widzenia art. 3 ust 3 ustawy najważniejsze jest, aby udziały były związane z samodzielnymi lokalami a suma udziałów wszystkich właścicieli była równa 1 (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2004 r., sygn. akt V CK 492/03, Baza orzeczeń Lex nr 328063). Zasada obliczania wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, określona w art. 3 ust. 3 ustawy jest bezwzględnie obowiązująca, a odstępstwa od niej możliwe są tylko w przypadkach określonych w ustawie o własności lokali (zob. także wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2002 r., sygn. akt IV CKN 1304/00, Baza orzeczeń Lex nr 78365).

Dla oceny wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej decydujące znaczenie ma treść aktów notarialnych oraz wynikające z nich wpisy w księdze wieczystej. Jednakże właścicielowi lokalu, który twierdzi, że dane dotyczące wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej przedstawione w księdze wieczystej są niezgodne z prawdą, przysługuje powództwo o uzgodnienie treści stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej w rzeczywistym stanem prawnym wytoczone na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (zob. także postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 kwietnia 1994 r., sygn. akt II CZP 43/94, Baza orzeczeń Lex nr 56811). Zgodnie z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności (ust. 1). Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia (ust. 2).

Trzeba także wskazać, że jeżeli właściciel lokalu z jakiegoś powodu chce zmienić swoje udziały w nieruchomości wspólnej, może dokonać zmiany udziałów, stosownie do treści art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych ii dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Zmiany tej mogą dokonać sami właściciele lokali, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. W dokonaniu zmiany muszą brać udział wszyscy właściciele lokali z danej nieruchomości i konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego. W razie braku zgody wszystkich właścicieli na dokonanie odpowiedniej zmiany udziałów zastosowanie ma art. 199 kodeksu cywilnego (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 2004 r., sygn. akt I CK 357/04, Baza orzeczeń Lex nr 166834). Nadto stosownie do treści art. 24 ustawy o własności lokali, w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.

Orzekające w sprawie Kolegium wysokość udziałów posiadanych przez H. L. – O. – K. ustaliło na podstawie danych wynikających z księgi wieczystej oraz aktów notarialnych dotyczących sprzedaży lokali i oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Tymczasem, mimo że skarżąca konsekwentnie, począwszy od odwołania od decyzji pierwszej instancji, kwestionowała zawarte tam informacje, organ odwoławczy nie umożliwił jej skorzystania z możliwości, o których mowa w art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz w art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali. Co więcej, organ nie podejmując tych działań nie zastosował się do wskazań Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku zawartych w uzasadnieniu wyroku z dnia 9 lutego 2011 r. sygn. akt II SA/Gd 789/10.

Kolegium ponownie rozpoznając sprawę również nie zwróciło się do skarżącej o wskazanie wniosków dowodowych potwierdzających zmianę wysokości udziałów w nieruchomości w drodze czynności członków wspólnoty mieszkaniowej. Kolegium, po uzyskaniu z Urzędu Miejskiego w G. informacji o braku uchwały wspólnoty nieruchomości przy ul. [...] w sprawie zmiany udziałów, nie prowadziło dalej postępowania wyjaśniającego tej kwestii. Tymczasem, jak wynika z informacji przedstawionych przez skarżącą w toku postępowania sądowego, w dniu 24 marca 2010 r. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] w G. podjęła uchwałę nr [...] w przedmiocie udzielenia zgody na sprostowanie aktów notarialnych w zakresie udziałów w nieruchomości wspólnej położonej w G. przy ul. [...]. Oznacza to, że w chwili wydawania kontrolowanej decyzji uchwała taka mogła jednak istnieć, czego organ nie wziął pod uwagę. Sąd administracyjny nie jest uprawniony do przeprowadzenia dowodów i poczynienia ustaleń odnoszących się do stanu faktycznego sprawy, natomiast dowód złożony w postępowaniu sądowym, dopuszczalny na podstawie art. 106 § 3 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, tak jak to miało miejsce w niniejszej sprawie, wywołał wątpliwości co do prawidłowości ustaleń dokonanych przez organ administracji. Ponadto, uznano w zaskarżonej decyzji, że zebrane dowody (inwentaryzacja sporządzona na zlecenie gminy i zaświadczenie złożone przez skarżącą) nie mogą stanowić dowodów w sprawie. Tymczasem dowody te podważają stan prawny ujawniony w księdze wieczystej, stąd nadal aktualne pozostaje stanowisko wyrażone przez tutejszy Sąd w wyroku z dnia 9 lutego 2011 r., sygn. akt II SA/Gd 789/10, że istnieją uzasadnione wątpliwości odnośnie stanu zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w zakresie wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej i prawie użytkowania wieczystego.

Kolegium w istocie nie umożliwiło skarżącej zakwestionowania wysokości udziałów, poprzez wystąpienie do sądu powszechnego o uzgodnienie treści stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, w trybie, o którym mowa w art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Kolegium powinno zwrócić się do skarżącej z zapytaniem, czy będzie korzystała z przysługującego jej w ramach art. 10 tej ustawy uprawnienia i wyznaczyć termin na złożenie takiego powództwa. Jeżeli skarżąca skorzystałaby z tego uprawnienia, organ zobowiązany byłby do zawieszenia postępowania w sprawie na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 kpa do czasu zakończenia postępowania przed sądem powszechnym, gdyby zaś skarżąca z uprawnienia tego nie skorzystała, wówczas organ administracji byłby związany treścią prawa ujawnionego w księdze wieczystej. Podzielając bowiem pogląd wyrażony w wyroku z dnia 9 lutego 2011 r., sygn. akt II SA/Gd 789/10, Sąd ponownie wskazuje, że organ administracji publicznej nie mógłby samodzielnie dokonać ustaleń odnośnie prawidłowej wielkości udziałów, gdyż kwestia ta podlega kompetencji sądu cywilnego.

Niewyjaśnienie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze powołanych okoliczności stanowi o niewypełnieniu wskazań Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku zawartych w wyroku z dnia 9 lutego 2011 r. Ponadto niewątpliwie okoliczności te są istotne dla przedmiotowej sprawy i ich niewyjaśnienie mogło doprowadzić do wydania wadliwej decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 28 lutego 2012 r. wydana została z naruszeniem art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oraz art. 7, art. 77 i art. 80 kpa, w sposób, który miał istotny wpływ na wynik sprawy. Z tych przyczyn, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, należało uchylić zaskarżoną decyzję. O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy Kolegium uwzględni przedstawioną ocenę prawną i dostosuje się do wytycznych zawartych w niniejszym wyroku oraz wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 9 lutego 2011 r., sygn. akt II SA/Gd 789/10.