Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1346/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-10-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1, 3, 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 84  par. 1
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 93  ust. 1 i 3,  art. 98a  ust. 1,  art. 153  ust. ,  art. 154  ust. 1,  art. 155  ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Przemysław Żmich Sędziowie: WSA Marta Kołtun-Kulik (spr.) WSA Tomasz Szmydt Protokolant specjalista Joanna Pleszczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 października 2015 r. sprawy ze skargi G. R. i Z. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] czerwca 2015 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] czerwca 2015 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], po rozpatrzeniu odwołania G. R. oraz Z. R., utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] stycznia 2015 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek podziału działki oraz zobowiązania ww. do jej zapłaty.

Decyzja Kolegium zapadła w oparciu o poniższe ustalenia faktyczne oraz ocenę prawną sprawy.

Wójt Gminy [...] ostateczną decyzją z dnia [...] lipca 2012 r., nr [...] zatwierdził podział nieruchomości położonej w [...] oznaczonej jako działka nr [...] na działki nr: [...]. Podziału dokonano z uwzględnieniem decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie trzech jednorodzinnych budynków wolnostojących wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach nr [...].

Pismem z dnia 2 kwietnia 2014 r. organ administracji wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu (w wyniku podziału na wniosek właściciela) wartości ww. nieruchomości. W toku postępowania został wykonany operat szacunkowy nieruchomości.

Wójt Gminy [...] decyzją z dnia [...] stycznia 2015 r., nr [...] ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek podziału działki nr [...] na działki nr: [...] zatwierdzonego decyzją tego organu z dnia [...] lipca 2012 r. i zobowiązał G. R. oraz Z. R. do zapłaty ww. kwoty.

Od powyższej decyzji odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...], w terminie prawem przepisanym, wnieśli G. R. oraz Z. R.

Decyzją z dnia [...] czerwca 2015 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] stycznia 2015 r., nr [...]. W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że podstawą materialnoprawną decyzji jest art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm., dalej jako "u.g.n.") stanowiący o możliwości ustalenia w drodze decyzji opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Kolegium podniosło, że w sprawie bezspornym jest fakt wydania przez Wójta Gminy [...] decyzji z dnia [...] lipca 2012 r. zatwierdzającej podział nieruchomości położonej w [...] oznaczonej jako działka nr [...] na działki nr: [...]. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...] lipca 2012 r. Tym samym, w oparciu o treść art. 156 ust. 1 u.g.n. w przedmiotowej sprawie został sporządzony przez biegłego-rzeczoznawcę majątkowego B. H. operat szacunkowy określający wartość przedmiotowej nieruchomości, z wyłączeniem działki nr [...] stanowiącej drogę dojazdową. W ocenie Kolegium operat sporządzony został zgodnie z wymogami art. 156 ust. 1 u.g.n. oraz § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Operat został sporządzony pisemnie, przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego, w operacie zastosowano podejście porównawcze w oparciu o analizę wartości nieruchomości podobnych do nieruchomości porównywanej na rynku lokalnym obejmującym transakcje w [...], [...] i [...] w latach 2013-2014. Kolegium wskazało, że podnoszone zarzuty względem operatu są nieuzasadnione, albowiem odwołujący nie wskazują na czym polegają nieprawidłowości w doborze nieruchomości do porównań, jak również w czym upatrują brak podobieństwa pomiędzy nieruchomościami przyjętymi do porównania a nieruchomością wycenianą. W ocenie Kolegium przyjęte w tabeli nieruchomości mają podobną powierzchnię i położenie. Ponadto, działki nr [...] i [...] są - wbrew twierdzeniu zawartemu w odwołaniu - działkami budowlanymi, zaś omyłka na stronie piątej, o której strona wskayuje w odwołaniu, ma charakter oczywistej omyłki i nie ma wpływu na prawidłowość operatu. Kolegium zauważyło, że istotnym dla takiej oceny jest fakt wydania decyzji z dnia [...] listopada 2011 r. o ustaleniu warunków zabudowy dla działki ewid. nr [...] i [...] na wniosek Z. R. oraz to, że decyzja o podziale była oparta na ww. decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Fakt, iż nieruchomość figuruje w rejestrze gruntów jako [...] nie ma znaczenia w sprawie. Nieruchomość została podzielona na podstawie art. 93 ust. 3 i 94 ust. 1 pkt 2 u.g.n., znajdujących się w dziale III rozdziale 1 tej ustawy, obejmującym artykuły od 92 do 100. Z powyższych przepisów wynika, że podziału nieruchomości na podstawie u.g.n. można dokonać jedynie wtedy, gdy dla nieruchomość jest uchwalony plan zagospodarowania albo na podstawie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Skoro zatem nieruchomość podzielono na podstawie art. 93 i 94 ustawy, należy tę nieruchomość traktować zgodnie z tymi przepisami. Podziału dokonano na podstawie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie 2 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i obsługą komunikacyjną, zatem oczywiste jest, że po podziale działki należy traktować ja działki przeznaczono pod zabudowę (budowlaną). Jednocześnie Kolegium podkreśliło, że organ nie jest uprawniony do oceny merytorycznej operatu, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, a jeżeli strona podważa operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu, to powinna przedstawić przeciwdowód opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Dalej Kolegium stwierdziło, że ostatecznie biegła określiła wartość nieruchomości przed podziałem w wysokości [...] zł oraz wartość przedmiotowej nieruchomości po jej podziale w wysokości [...] zł. Wartość nieruchomości przed podziałem oszacowano z uwzględnieniem jej stanu w dniu wydania decyzji o podziale a wartość nieruchomości po podziale z uwzględnieniem stanu, kiedy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Kolegium podniosło, że wobec faktu, iż z uchwały Rady Gminy [...] z dnia [...] marca 2011 r., nr [...] w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału stawka opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej podziałem wynosi 30 % różnicy wartości nieruchomości, opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej, spowodowanego podziałem tejże nieruchomości, wynosić powinna [...] zł. Ponieważ nieruchomość jest współwłasnością, współwłaściciele wnoszą opłatę w częściach odpowiadających ich udziałowi w nieruchomości. Ostatecznie Kolegium stwierdziło, że postępowanie wyjaśniające, zakończone wydaniem zaskarżonej decyzji, przeprowadzone zostało przez organ pierwszej instancji w zgodzie z przepisami k.p.a., a tym samym zarzuty naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. nie są zasadne.

Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] czerwca 2015 r. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie G. R. i Z. R.

Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie przepisów art. 7, art. 77 § 1 w zw. z art. 80. k.p.a. oraz art. 4 pkt 16 i art. 98a ust. 1 u.g.n.

W konsekwencji, skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

W uzasadnieniu skargi strona skarżąca przedstawiło szczegółowe stanowisko na poparcie swoich zarzutów. Przede wszystkim, w ocenie skarżących, zasadnicze wątpliwości budzi prawidłowość stwierdzenia przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej, jaką jest faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, ustalony na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Podnieśli, że rzeczoznawca, przeprowadzając wycenę nieruchomości po podziale, faktycznie dokonała oszacowania wartości poszczególnych działek, opierając się na danych dotyczących nieruchomości podobnych do tych wyodrębnionych geodezyjnie a nie - jak tego wymaga przepis prawa - do całej wycenianej nieruchomości sprzed podziału. Czyli do porównania wartości nieruchomości po podziale przyjęto działki o powierzchni odpowiadającej w przybliżeniu powierzchni każdej z wycenianych działek (z wyjątkiem zastosowanym dla działki nr [...] wydzielonej pod drogę wewnętrzną). Zdaniem skarżących biegła wybierając spośród przyjętych do porównania transakcji odpowiednio nieruchomości o najniższej i najwyższej cenie transakcyjnej przyjęła dla potrzeb wyceny nieruchomości różniące się w sposób zasadniczy powierzchnią od nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, którą stanowi grunt o pow. [...] ha.

Na rozprawie w dniu 28 października 2015 r. skarżący złożyli do akt sprawy pismo Ministerstwa Środowiska z dnia 17 września 2015 r., kserokopię pisma Ministerstwa Środowiska z dnia 12 sierpnia 2015 r., oraz fragment mapy ewidencyjnej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji prowadzona na podstawie art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 169 ze zm.) oraz art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 r. 270 ze zm.) doprowadziła do uznania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] czerwca 2015 r. utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] stycznia 2015 r. o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł, do której uiszczenia Wójt zobowiązał małż. G. i Z. R.

W ocenie Sądu organy obu instancji prawidłowo wskazały, że przepis art. 98a ust. 1 powołanej wyżej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, stanowiący materialnoprawną podstawę decyzji organu I instancji, nie został naruszony. Zgodnie z nim jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 ustawy stosuje się odpowiednio. Ponadto, ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Z analizy materiału dowodowego sprawy wynika, że w rozpatrywanej sprawie spełnione zostały powołane wyżej przesłanki warunkujące możliwość wymierzenia przez właściwy organ stronie skarżącej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił ze względu na dokonany podział nieruchomości. Wójt Gminy [...] decyzją z dnia [...] lipca 2012 r., nr [...] wydaną po rozpatrzeniu wniosku skarżących w trybie art. 93 ust. 1 i ust. 3 zatwierdził podział nieruchomości położonej w [...] oznaczonej jako działka nr [...] na działki nr: [...]. Podziału dokonano w zgodzie z ustaleniami decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie trzech jednorodzinnych budynków wolnostojących wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach nr [...] i [...]. Decyzja podziałowa stała się ostateczna w dniu 31 lipca 2012 r., czyli była ostateczna w dacie orzekania przez organy obu instancji. W tym dniu obowiązywała Uchwała Rady Gminy [...] z dnia [...] marca 2011 r., nr [...] w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]) ustalająca ją w wysokości 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Kwestią sporną w rozpatrywanej sprawie jest fakt wzrostu wartości nieruchomości na skutek wydania decyzji o podziale przedmiotowej nieruchomości. Określenia wzrostu wartości nieruchomości dla potrzeb postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej dokonuje uprawniony rzeczoznawca majątkowy, którego opinia w postaci operatu szacunkowego ma kluczowe znaczenie w postępowaniu. Sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109). Opinia ta podlega ocenie ze strony organów administracji, przede wszystkim z punktu widzenia zgodności z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednocześnie należy zaznaczyć, iż organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Stosownie do art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W kontrolowanej sprawie dla dokonania wyceny nieruchomości, rzeczoznawca zastosowała podejście porównawcze, metodę porównania parami. Zgodnie z art. 153 ust. 1 przywołanej ustawy, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się wówczas, gdy są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ceny te koryguje się następnie ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Wszystkie te okoliczności zostały w operacie należycie uwzględnione.

W myśl ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie porównawczej przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Sąd stwierdza, że rzeczoznawca takie nieruchomości wzięłą pod uwagę.

W ocenie Sądu operat szacunkowy został sporządzony z poszanowaniem przepisów art. 155 ust. 1 i 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nadto zawiera wszystkie dane o jakich mowa w § 56 ust. 1 pkt 1-9 powołanego wyżej rozporządzenia, łącznie z opisem nieruchomości i wskazaniem przeznaczenia wycenianej nieruchomości. Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, wskutek której nowa konfiguracja, czy wielkość nowo powstałych działek pozwala na korzystniejsze gospodarczo ich użytkowanie, a co za tym idzie uzyskanie wyższej ceny sprzedaży, aniżeli miałoby to miejsce w przypadku działki niepodzielonej.

Rzeczoznawca w operacie szacunkowym dokładnie uzasadniła wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości przed podziałem oraz w sposób zrozumiały i logiczny przedstawiła procedurę i poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania.

W operacie biegła wskazała stan faktyczny i prawny nieruchomości (str. 5 do 10 operatu) oraz różne cechy działek mające największy wpływ na wartość gruntu na lokalnym rynku nieruchomości, a mianowicie: lokalizację nieruchomości, położenie nieruchomości w obrębie miejscowości, kształt działki i inne utrudnienia w wykorzystaniu nieruchomości, uzbrojenie w media, dostępność komunikacyjną i jakość drogi dojazdowej, możliwości inwestycyjne. Rzeczoznawca dokonała oceny cech rynkowych nieruchomości, określiła następnie wagi procentowe dla tak ustalonych atrybutów, a w dalszej kolejności - dokonując już wyceny poszczególnych działek, uwzględniła wpływ tych cech i wag na wartość konkretnej działki, przy czym ceny porównawcze korygowała zespołem poprawek z tytułu przyjętych w analizie poprawek różnic w cechach poszczególnych nieruchomości, które miały wpływ na ich wartość. To właśnie zastosowane wagi procentowe, umożliwiające zindywidualizowanie każdej z wycenianych nieruchomości, przyczyniły się do powstania bezpośrednich różnic w wartości wycenianych działek, wskazując tym samym na prawidłowość zastosowanej metody wyceny.

Rzeczoznawca majątkowy prawidłowo wyjaśniła, w jaki sposób ustaliła wartość nieruchomości przed i po podziale. W kontrolowanej sprawie rzeczoznawca majątkowy dokonując zestawienia par porównawczych wyczerpująco wyliczyła cechy badanych nieruchomości. Dobór tych nieruchomości nie nosił cech arbitralności, tylko poparty został rzetelną charakterystyką ich cech podobieństwa. Rzeczoznawca starannie dobrała transakcje, służące jako materiał porównawczy i sporządziła operat w taki sposób, że jest zrozumiały i służy celom, dla których został sporządzony.

W operacie zostały omówione i uwzględnione tendencje na rynku sprzedaży nieruchomości. Operat przedstawia tabele wraz z wycenianymi nieruchomościami przed i po podziale oraz nieruchomości, które biegły wzięła do porównania. Tabele w operacie są czytelne i umożliwiają szybką możliwość weryfikacji dokonanych obliczeń.

Wskazać należy, ze ocena dowodu z operatu szacunkowego zbliżona jest w istocie do oceny dowodu z opinii biegłego, bowiem pełni podobną rolę (art. 84 § 1 kpa). Omawiany operat jest należycie uzasadniony i w koniecznym zakresie uzupełniony wyjaśnieniami rzeczoznawcy zawartymi w piśmie z dnia 3 grudnia 2014 r. odnoszącymi się do zarzutów skarżących. Operat, zdaniem Sądu, trafnie został przez organy obu instancji uznany jako spełniający wszelkie wymagania, a Sąd nie dopatrzył się uchybień, które mogłyby spowodować wadliwość decyzji wydanych przez organy obu instancji.

Odnosząc się do argumentów skargi, należy wskazać, iż kwestionowane przez skarżących podobieństwo nieruchomości nie jest równoznaczne z ich identycznością, nie oznacza ono również, że zakres występowania tych i innych cech musi być taki sam. Ze sporządzonego dokumentu wynika, że rzeczoznawca majątkowy dokonała wnikliwej analizy rynku nieruchomości spełniających warunek podobieństwa. Analizując zebrane transakcje biegła wytypowała cechy nieruchomości wpływające na ich wartość (lokalizacja, położenie, kształt działki, uzbrojenie w media, dostępność komunikacyjna, charakter zabudowy) określając dla tych cech – atrybutów nieruchomości, procentowy wpływ na wartość nieruchomości oraz przyjmując wartości korygujące, stosownie do różnic w tych cechach pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnymi.

W tym miejscu Sąd stwierdza, że podważenie operatu szacunkowego jest możliwe poprzez sformułowanie racjonalnych i uzasadnionych merytorycznie zasad wiedzy. Argumentacji takiej strona skarżąca nie przedstawiła. Znajomość rynku nieruchomości, oraz transakcji takimi nieruchomościami w zakresie uzyskiwanych cen i istniejącego popytu oraz podaży stanowi wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy. Skarżący, kwestionując operat powinien przedłożyć organowi wycenę sporządzoną na własne zlecenie na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej dla wykazania, że na skutek podziału wartość nieruchomości nie wzrosła lub wzrosła, lecz w mniejszej wysokości. Przeciwdowodu skarżący jednak nie przedstawili.

Mając powyższe na uwadze, Sąd stwierdza, że skarżący nie wykazali takich wad operatu, które dyskwalifikowałyby ten dowód na potwierdzenie okoliczności wzrostu wartości nieruchomości po podziale. Wpływ na ocenę operatu nie miały także dokumenty złożone do akt sprawy na rozprawie w dniu 28 października 2015 r.

Reasumując, Sąd uznał, iż organy administracji rozpatrujące przedmiotową sprawę prawidłowo przeprowadziły postępowanie wyjaśniające i wydały rozstrzygnięcia zgodnie z prawem, nie naruszając reguł procesowych w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wysokość ustalonej opłaty adiacenckiej nie budzi wątpliwości, a zarzuty skargi nie zyskały akceptacji Sądu.

Mając powyższe na uwadze, Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji wyroku.