Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 958/18
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2019-03-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 133 par. 1, art. 134 par. 1, art. 141 par. 4
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80, art. 136
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 37 ust. 1 w zw. z art. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2016 poz 778
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16, art. 154 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Dnia 19 marca 2019 roku Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Robert Sawuła (spr.) Sędziowie: sędzia NSA Tomasz Zbrojewski sędzia del. WSA Jakub Zieliński po rozpoznaniu w dniu 19 marca 2019 roku na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej E. P. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 15 listopada 2017 r. sygn. akt II SA/Wr 516/17 w sprawie ze skargi E. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] maja 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 15 listopada 2017 r., sygn. akt II SA/Wr 516/17, Wojewódzki Sąd Administracyjny (dalej jako: WSA) we Wrocławiu oddalił skargę E.P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO lub Kolegium) w [...] z dnia [...] maja 2017 r., nr [...], w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej. Wyrok ten zapadł w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy:

Jak wynika to z ustaleń sądu wojewódzkiego, decyzją z dnia [...] lutego 2017 r., Nr [...], wydaną po wcześniejszym uchyleniu przez organ odwoławczy decyzji podjętej poprzednio w tej sprawie z jednoczesnym jej przekazaniem do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, Wójt Gminy [...], działając na podstawie: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 778 z późn. zm., Upzp), § 18 pkt 2 uchwały Rady Gminy [...] Nr 362/14 z dnia 29 września 2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi [...] (Dz. Urz. Województwa Dolnośląskiego z dnia 2 października 2014 r. poz. 4078, MPZP z 2014), art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 z późn. zm., Ugn) oraz art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 23 ze zm., K.p.a.), orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty planistycznej (tzw. renty planistycznej) w wysokości 3.580,00 zł (słownie złotych: trzy tysiące pięćset osiemdziesiąt złotych, 00/100) wobec E.P. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości – działki nr [...] o pow. [...] ha oraz udziału 1/17 części w nieruchomości drogowej – działce nr [...] o pow. [...] ha, położonych we wsi [...] - w związku z uchwaleniem MPZP z 2014.

Opisana powyżej decyzja została w toku instancyjnym zaskarżona przez E.P., która w odwołaniu zarzuciła, że operat szacunkowy został sporządzony w sposób nieprawidłowy.

W wyroku przytoczono dalej, że SKO w [...] powołaną na wstępie decyzją z dnia [...] maja 2017 r. Nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. oraz art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3, 4, 6 i ust. 11 Upzp, § 4 ust. 4 oraz § 55 - § 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm., rozp. RM z 2004), utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Kolegium - wskazując na materiał sprawy - wyjaśniło, że zgodnie z obowiązującym od dnia 17 października 2014 r. MPZP z 2014, przedmiotowa nieruchomość usytuowana została na terenie oznaczonym symbolem MN7, dla którego plan przewiduje przeznaczenie podstawowe - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, przy dopuszczeniu na tym obszarze dróg wewnętrznych i ciągów pieszych. Natomiast w dotychczas obowiązującym, do dnia 31 grudnia 2003 r., miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], uchwalonym uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] lipca 1992 r., nieruchomość ta położona była na terenie oznaczonym symbolem RP, dla którego plan ten przewidywał pola uprawne. Zdaniem Kolegium z uwagi na tzw. lukę planistyczną występującą w okresie pomiędzy utratą ważności planu miejscowego z 1992 roku (od dnia 1 stycznia 2004 roku) a wejściem w życie aktualnego planu miejscowego z 2014 roku (do dnia 16 października 2014 roku) organ pierwszej instancji zasadnie ustalił i przyjął, że w tym okresie nieruchomość ta wykorzystywana była na cele rolne, co znajduje potwierdzenie w zapisach w ewidencji gruntów i budynków oraz na podstawie uiszczanego podatku rolnego od działki nr [...], z której przedmiot zbycia został wyodrębniony.

Kolegium podkreśliło, że podstawę ustalenia wysokości renty planistycznej stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 26 września 2016 r.

W ocenie organu odwoławczego z treści operatu szacunkowego wynika, że jego autor, określił wartość nieruchomości z okresu tzw. luki planistycznej i z okresu obowiązywania planu miejscowego z roku 1992. Podał, że na te wartości mają wpływ następujące cechy: lokalizacja, wskaźnik bonitacji, powierzchnia, droga dojazdowa, sąsiedztwo/otoczenie, stopień kultury rolnej i stosunki gruntowo-wodne. Następnie określił wagi procentowe tych cech, a także średnią cenę 1 ha wynikającą z transakcji nieruchomościami przyjętymi do porównania równą kwocie 29.314 zł. Określił też sumę współczynników korygujących w wysokości 1,190. Mnożąc powierzchnię nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] przez średnią cenę 1 ha nieruchomości wynikającą z transakcji i przez sumę współczynników korygujących ustalił wartość nieruchomości, po zaokrągleniu, w kwocie 4.400 zł.

W punkcie dziewiątym rzeczoznawca przedstawił ustalenia końcowe i analizę wyników oraz, a punkt 10 zawiera klauzule i zastrzeżenia.

Prawidłowość decyzji wydanej w postępowaniu odwoławczym zakwestionowała E.P. poprzez skargę skierowaną do WSA we Wrocławiu.

W petitum skargi działający imieniem E.P. pełnomocnik zaskarżając decyzję odwoławczą w całości, zarzucił jej szereg naruszeń przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy oraz przepisów prawa materialnego.

Pełnomocnik skarżącej wniósł o:

1) uchylenie w całości zaskarżonej decyzji SKO w [...] oraz o uchylenie w całości poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy [...] z dnia [...] lutego 2017 r.,

2) skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (w dacie wniesienia skargi kasacyjnej: t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 - Ppsa), przy jednoczesnym zrzeczeniu się rozprawy przez skarżącą,

3) zasądzenie od organu na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego i uiszczonej opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł,

4) na podstawie art. 61 § 2 pkt 1 Ppsa wniósł o wstrzymanie wykonania w całości zaskarżonej decyzji przez organ, a w przypadku nieuwzględnienia tego wniosku na podstawie art. 61 § 3 Ppsa o wstrzymanie wykonania decyzji przez Sąd,

5) przeprowadzenie uzupełniającego dowodu z dokumentów załączonych do niniejszej skargi na podstawie art. 106 § 3 Ppsa, tj. z:

a. postanowienia SKO w [...] z dnia [...] października 2011 r. (znak: [...]) na okoliczności wskazane w uzasadnieniu skargi, w szczególności na okoliczność prowadzenia postępowania o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr [...] położonej we wsi [...],

b. mapy zasadniczej dla działki nr [...] położonej we wsi [...], z zaznaczonym przebiegiem linii średniego napięcia oraz lokalizacją trzech słupów energetycznych na okoliczność posadowienia na działce linii energetycznej, co może mieć wpływ na wycenę przedmiotowej nieruchomości,

c. mapy satelitarnej dla działki nr [...] położonej we wsi [...] oraz działek z nią sąsiadujących, na okoliczność wykazania zabudowań na działkach sąsiadujących od zachodu, południa oraz południowego - wschodu z działką nr [...], które uzyskały warunki zabudowy,

d. oferty sprzedaży nieruchomości podobnej do nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania, zlokalizowanej we wsi [...] w gminie [...], o powierzchni 1,62 ha za kwotę 8,95 zł/m2 z portalu www.otodom.pl, na okoliczność wykazania rynkowych cen nieruchomości położonych we wsi [...], a także na okoliczność różnicy w cenach pomiędzy nieruchomościami o większej powierzchni, a nieruchomościami o mniejszej powierzchni,

e. decyzji o warunkach zabudowy z dnia 1 lipca 2009 r. wydanej przez Wójta Gminy [...] dla działki [...], obręb [...], gmina [...], na okoliczność możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla działki [...] położonej w obrębie [...].

W uzasadnieniu skargi pełnomocnik E.P. podał m.in., że za rażąco nieprawidłowe należy przyjąć wyliczenie wartości nieruchomości z okresu luki planistycznej, ponieważ biegły do zbadania przyjął transakcje w okresie od 7 stycznia 2009 r. (najwcześniejsza transakcja) do 5 lipca 2013 r. (najpóźniejsza transakcja).

Za nieprawidłowe uznał również przyjęcie przez biegłego w operatach szacunkowych do porównania transakcji nieruchomościami o powierzchni poniżej 0,7921 ha.

Zdaniem pełnomocnika skarżącej organ w sposób całkowicie nieprawidłowy ustalił, że nieruchomość należąca w dniu 17 października 2014 r. do skarżącej, oznaczone jako działki nr [...] o pow. [...] ha położona w obrębie wsi [...] przeznaczone były pod użytkowanie rolnicze, pomijając fakt, że działki te położone były na obszarze, który w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy [...], stanowiącym załącznik do uchwały nr 55/07 rady gminy [...] z dnia 17 września 2007 r., oznaczony był symbolem "M". Oznacza to, że w/w działka leżała w strefie mieszkaniowo - usługowej.

W ocenie pełnomocnika skarżącej organy nieprawidłowo przyjęły, że fakt zapisania w ewidencji gruntów rolnego wykorzystania nieruchomości, a także odprowadzanie podatku rolnego od nieruchomości stanowi wystarczający dowód na jednoznaczne przyjęcie, że działki te stanowiły nieruchomości rolne.

W odpowiedzi na skargę doręczonej sądowi wojewódzkiemu w dniu 27 lipca 2017 r. SKO w [...] wniosło o oddalenie skargi, a w uzasadnieniu wniosku przedstawiło argumentację zbieżną z zastosowaną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Opisanym na wstępie wyrokiem z dnia 15 listopada 2017 r. WSA we Wrocławiu oddalił skargę.

W motywach tego orzeczenia sąd wojewódzki stwierdził, że operat szacunkowy sporządzony na potrzeby toczącego się postępowania administracyjnego nie zawiera niejasności i wątpliwości, które budziły by zastrzeżenia odnośnie do prawidłowości oceny dokonanej przez biegłego. Wbrew zarzutom skargi rzeczoznawca w operacie posiłkował się transakcjami z okresu ostatnich dwóch lat. Zdaniem tegoż sądu należało wskazać, że rzeczoznawca w tabeli 8.2.1. (k. 18 operatu) z dnia 26 września 2016 r. wskazał na transakcje sprzed wejścia w życie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast tabela 8.1.1, umieszczona na k. 15 operatu, sporządzona dla określenia wartości nieruchomości po wejściu w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego zawiera transakcje za okres kwiecień 2014 – czerwiec 2015, podczas gdy wymaga przypomnienia, że skarżąca sprzedała swą nieruchomość [...] grudnia 2015 r. Odnośnie do tego zarzutu, zdaniem sądu wojewódzkiego, należało przypomnieć, że w orzecznictwie sądowym podkreśla się, że jeśli nie zachodzą szczególne okoliczności, rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny nieruchomości może wziąć pod uwagę (jako materiał porównawczy) transakcje dokonywane w czasie bardziej lub mniej odległym od dnia wyceny, nie pomijając umów zawartych w okresie najbardziej zbliżonym do daty sporządzenia operatu. Dalej sąd pierwszej instancji wskazywał też, że analogiczne spostrzeżenie dotyczy również obowiązku dokonania odpowiedniego wyboru nieruchomości podobnych ze względu na ich położenie. Porównywane bowiem winny być głównie te nieruchomości, które znajdowały się jak najbliżej miejsca położenia nieruchomości wycenianej. W uznaniu sądu pierwszej instancji te warunki zostały spełnione w przypadku dokonywanych wycen. Kwestie wyboru transakcji przyjętych do porównania i dat ich zawarcia leżą w gestii autora operatu. Jeśli chodzi o wielkość działek przyjętych do porównania należy zwrócić uwagę, że jak wskazał biegły w operacie, wybierając rodzaj nieruchomości gruntowych, przyjętych do porównania wybrał "nieruchomości gruntowe niezabudowane o funkcji podobnej do funkcji wyznaczonej w mpzp dla przedmiotowej nieruchomości". Odnośnie do zarzutu błędnej wyceny działki z uwagi na fakt, iż plan wszedł w życie 17 października 2014 r., a podział działki nastąpił we wrześniu 2015 r. sąd pierwszej instancji odniósł się do samej treści operatu, wskazując że biegły informuje wprost w opinii na karcie 15 operatu, że okoliczność tę uwzględnił w wycenie. Sąd wojewódzki podniósł, że biegły podał źródła informacji, które wykorzystał w operacie. Rzeczoznawca wskazał szereg cech przyjętych do porównania działek poprzez podanie daty transakcji, położenia nieruchomości ceny za m² i powierzchni działki. Zdaniem tegoż sądu w operacie zawarto więc dostateczny opis przyjętych do porównania nieruchomości, a żaden przepis nie nakłada na rzeczoznawcę obowiązku podania numerów ksiąg wieczystych i repertoriów aktów notarialnych. Ponadto takie działanie mogłoby narazić rzeczoznawcę na ponoszenie odpowiedzialności z tytułu ujawnienia danych osobowych, które są chronione. Kluczowe dla procesu szacowania są bowiem informacje na temat cen uzyskanych za wskazane nieruchomości, do których skarżąca jako osoba trzecia i tak nie miałaby dostępu, nawet znając numer repertorium aktu notarialnego. Odnośnie do działki położonej w [...] (k. 18-19 operatu) istotne jest - zdaniem WSA - że jest to działka nieuzbrojona, stanowiąca użytek rolny o określonych, istotnych dla wyceny działki skarżącej cechach. Zaś to czy dla [...] został uchwalony plan miejscowy jest okolicznością drugorzędną. Nie ma również, zdaniem tegoż sądu, racji skarżąca wskazując na naruszenie przez organy art. 154 ust. 2 Ugn, poprzez nieuwzględnienie w wycenie przeznaczenia sprzedanych działek określonego w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, przyjętym w 2007 r. Podobnie bez znaczenia dla wyniku postępowania jest okoliczność, że dla działki sąsiedniej uzyskano decyzję ustalającą warunki zabudowy. Istotne przy tym jest, że skarżąca nie uzyskała decyzji wydanej w tym przedmiocie dla własnej działki położonej we wsi [...], oznaczonej numerem ewid. [...], a z argumentacji przedstawionej w skardze wynika, że nie korzystała z przysługujących jej środków prawnych dla zwalczenia bezczynności Wójta Gminy [...] po wydaniu przez SKO w [...] w dniu [...] października 2011 r. postanowienia w trybie art. 37 § 2 K.p.a.

Zdaniem sądu pierwszej instancji podkreślenia wymagało, że organ administracji I instancji, a przedtem rzeczoznawca, ustalił w sposób prawidłowy faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości jako okoliczność mającą bezpośredni wpływ na ewentualny wzrost wartości nieruchomości, a w konsekwencji na ewentualne obciążenie opłatą planistyczną, stosownie do wymogów określonych w art. 7 i art. 77 K.p.a.

W ocenie tegoż sądu również sposób uwzględnienia przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym istniejącej linii energetycznej jest prawidłowy.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosła E.P., zastępowana przez radcę prawnego, zaskarżając go w całości i zarzucając mu:

1. na podstawie art. 174 pkt 1 Ppsa naruszenie prawa materialnego, tj.:

1) art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 Upzp poprzez błędną wykładnię i nieprawidłowe przyjęcie, że:

a. w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego doszło do wzrostu wartości nieruchomości,

b. wycena przedmiotowych nieruchomości dokonana przez biegłego na podstawie

przyjęcia do porównania transakcji przeprowadzonych w znacznym odstępie czasu

przed datą sprzedaży nieruchomości stanowi ustalenie ceny "na dzień sprzedaży"

nieruchomości, podczas gdy biegły ustalając wartość nieruchomości w pkt 8.2 i 8.3

operatu szacunkowego przyjął do porównania transakcje nieruchomościami mające

miejsce 6 lat przed datą sprzedaży nieruchomości,

2) § 4 ust. 4 rozp. RM z 2004 oraz art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 Ugn poprzez błędną wykładnię i w konsekwencji:

a. uznanie za "nieruchomości podobne" nieruchomości znacząco mniejsze od nieruchomości wycenianej, które nie stanowiły nieruchomości podobnych w stosunku do nieruchomości wycenianej,

b. uznanie za prawidłową opinię biegłego rzeczoznawcy majątkowego, pomimo że opinia ta nie zawierała wyjaśnienia, czy upływ czasu pomiędzy porównywanymi transakcjami miał wpływ na wycenę przedmiotowych nieruchomości,

3) § 50 i § 56 ust. 1 pkt 9 rozp. RM z 2004 poprzez błędną wykładnię i uznanie za prawidłową opinię biegłego, która nie zawierała właściwego uzasadnienia dla przyjęcia do porównania nieruchomości wskazanych w pkt 8.1, 8.2 oraz 8.3 operatu szacunkowego, w szczególności nie zawierała dokładnego przeznaczenia tych nieruchomości w mpzp, nie określała ich dokładnej lokalizacji, a także cech podobnych względem położenia i wielkości porównywanych nieruchomości z nieruchomością wycenianą a także zawierała nieprawidłowy opis wycenianej nieruchomości oraz nieprawidłowe ustalenie jej stanu,

4) art. 154 ust. 1 i 2 Ugn w zw. z art. 37 ust. 1 Upzp, poprzez błędną wykładnię i uznanie, że przepis art. 37 ust. 1 Upzp wyklucza dokonywanie wyceny nieruchomości w sposób wskazany w art. 154 ust. 1, a więc z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości i w konsekwencji tego uznania za zasadne przez sąd pierwszej instancji nieuwzględnienia w opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego przeznaczenia i funkcji nieruchomości określonych w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...] obowiązującym dla przedmiotowych nieruchomości przed datą wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i w konsekwencji nieprawidłowe ustalenie stanu nieruchomości na dzień 17 października 2014 r.,

2. na podstawie art. 174 pkt 2 Ppsa naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie

1) art. 3 § 1 Ppsa w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c Ppsa w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 i 2 K.p.a. poprzez oddalenie skargi i utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu II instancji, który winien był uchylić decyzję organu I instancji na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 "K.p.k." (oczywista omyłka, chodziło o "K.p.a." – uwaga Sądu), w związku z naruszeniem przez organ I i II instancji przepisów:

a. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 136 K.p.a. poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego, ocenę zebranego materiału dowodowego w sposób sprzeczny z logiką, a także niewyjaśnienie istotnych okoliczności sprawy, w szczególności poprzez:

i. nieprawidłowe przyjęcie, że działka [...] położona we wsi [...] przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. przed dniem 17.10.2014 r., była nieruchomością wykorzystywaną rolniczo, podczas gdy nieruchomość ta mogła być faktycznie wykorzystana pod zabudowę,

ii. nieprawidłowe przyjęcie za podstawę orzeczenia operatów szacunkowych sporządzonych przez biegłego rzeczoznawcę, które zawierały rażące błędy, sporządzone zostały w sposób sprzeczny z przepisami i które w sposób nieprawidłowy określają stan i wartość nieruchomości zarówno w okresie obowiązywania poprzedniego planu zagospodarowania przestrzennego, w okresie "luki planistycznej", jak i po uchwaleniu obecnego planu zagospodarowania przestrzennego, w szczególności poprzez:

przyjęcie do porównania transakcji nieruchomościami sprzed ponad 6 iat przed

datą wyceny w pkt 8.2 oraz 8.3 operatów szacunkowych, co skutkowało

dokonaniem przez organ nieprawidłowego wyliczenia wysokości renty

planistycznej, gdyż wartość nieruchomości nie została wyliczona "na dzień jej

sprzedaży",

nieuwzględnienie przy wycenie w pkt 8.1 operatu szacunkowego znaczącej

wielkości wycenianej nieruchomości nr [...] (tj. [...] ha) i przyjęcie do porównań transakcji nieruchomościami o znacząco mniejszych powierzchniach, spośród których największa ma powierzchnię [...] ha, a które to nieruchomości nie stanowią nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przy jednoczesnym nieuwzględnieniu przez biegłego, że wielkość nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę ma znaczenie dla ustalenia wartości tej nieruchomości,

niewyznaczenie trendu czasowego i niewyjaśnienie przez biegłego powodów

odstąpienia od jego wyznaczania, co skutkuje w dalszej kolejności

naruszeniem art. 153 ust. 1 Ugn,

niewzięcie pod uwagę przez biegłego przebiegu przez wycenianą

nieruchomość linii średniego napięcia, co skutkowało zawyżeniem ceny

nieruchomości w pasie ochronnym o szerokości 20 metrów dla linii średniego

napięcia przechodzącej przez wycenianą nieruchomość, gdyż nieruchomość ta

w tym pasie nie mogła zostać uznana za przeznaczoną pod zabudowę z uwagi

na istniejący zakaz dokonywania zabudowy w pasie ochronnym linii średniego

napięcia,

- nie wskazanie przez biegłego, czy wartości transakcji przyjętych do porównań zostały przyjęte w kwotach brutto, czy netto, a także nie wskazanie, czy wyliczona wartość wycenianej nieruchomości stanowi kwotę brutto, czy netto,

iii. nieprzeprowadzenie dowodu z przesłuchania strony na okoliczność użytkowania nieruchomości w okresie przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pomimo istniejących wątpliwości, co doprowadziło do nieprawidłowego ustalenia stanu i przeznaczenia nieruchomości przed datą wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego,

iv. oparcie orzeczenia na dokumentach oznaczonych jako "wydruk z rejestru gruntów", "wypis z planu zagospodarowania przestrzennego" oraz "wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego", które jednak nie zostały podpisane przez żadną upoważnioną do tego osobę, a zatem nie mogą stanowić dowodu z dokumentu, a stanowią co najwyżej roboczą formę tych dokumentów,

2) art. 133 § 1 Ppsa oraz art. 134 § 1 Ppsa poprzez nierozpoznanie (pominięcie) w toku postępowania postawionych w skardze zarzutów skarżącej do decyzji, tj. zarzutów wskazanych w:

w punkcie I ust. 3 petitum skargi, tj, zarzutu naruszenia art. 10 § 1, art. 79 § 1 i

§ 2 K.p.a., polegającego na pozbawieniu skarżącej czynnego udziału w postępowaniu administracyjnym poprzez niepoinformowanie skarżącej o oględzinach nieruchomości;

w punkcie I ust. 2 lit. c petitum skargi, tj. zarzutu naruszenia art. 7, art. 77 § 1,

art. 80 oraz art. 136 K.p.a. poprzez oparcie przez organ orzeczenia na dokumentach oznaczonych jako "wydruk z rejestru gruntów", "wypis z planu zagospodarowania przestrzennego" oraz "wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego", które nie zostały podpisane przez żadną upoważnioną do tego osobę, a zatem nie mogą stanowić dowodu z dokumentu urzędowego, a stanowiące najwyżej roboczą formę tych dokumentów;

a tym samym również naruszenie art. 141 § 4 Ppsa poprzez niewyjaśnienie (pominięcie) w uzasadnieniu zaskarżanego orzeczenia podstawy i przyczyn nierozpoznania lub oddalenia zarzutów skarżącej we wskazanym zakresie.

Wskazując na powyższe zarzuty strona skarżąca:

na podstawie art. 176 § 1 pkt 3 Ppsa wnosi o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazania sprawy do rozpoznania WSA we Wrocławiu na podstawie art. 185 § 1 Ppsa, względnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i rozpoznanie skargi na podstawie art. 188 Ppsa;

na podstawie art. 182 § 2 Ppsa zrzeka się rozprawy i wnosi o rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym;

na podstawie art. 203 Ppsa wnosi o zasądzenie od organu na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych za obie instancje.

Strona skarżąca wskazuje, że organ I instancji określił wartość renty planistycznej w ten sposób, że od wartości nieruchomości wyliczonej w pkt 8.1 operatu szacunkowego (tj. wartości nieruchomości po wejściu w życie MPZP) odjął wartość nieruchomość wyliczonej w pkt 8.2 oraz 8.3 operatów szacunkowych (czyli z okresu luki planistycznej oraz z okresu obowiązywania poprzedniego MPZP). Nieprawidłowe wyliczenie wartości nieruchomości w pkt 8.2 oraz 8.3 ma zatem istotne znaczenie dla prawidłowości wykonanych przez biegłego obliczeń i wartości renty planistycznej obliczonej przez organ. Nieprawidłowe ustalenie wartości nieruchomości z okresu luki planistycznej oraz z okresu obowiązywania poprzedniego MPZP ma bezpośredni wpływ na wyliczenie przez organ wysokości renty planistycznej.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 183 § 1 Ppsa (aktualny tekst jednolity Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.) Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W myśl art. 174 Ppsa, skargę kasacyjną można oprzeć na następujących podstawach: 1) naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie, 2) naruszenie przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Nie dopatrzywszy się w niniejszej sprawie żadnej z wyliczonych w art. 183 § 2 Ppsa przesłanek nieważności postępowania sądowoadministracyjnego, będąc związany granicami skargi kasacyjnej, Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) przeszedł do rozpatrzenia jej zarzutów. Przytoczenie podstaw kasacyjnych, rozumiane jako wskazanie przepisów, które – zdaniem wnoszącego skargę kasacyjną – zostały naruszone przez wojewódzki sąd administracyjny, nakłada na Naczelny Sąd Administracyjny, stosownie do art. 174 pkt 1 i 2 oraz art. 183 § 1 Ppsa, obowiązek odniesienia się do wszystkich zarzutów przytoczonych w podstawach kasacyjnych (por. uchwała NSA z dnia 26 października 2009 r., I OPS 10/09, opubl. ONSAiwsa z 2010 r., nr 1, poz. 1).

W sytuacji przytoczenia w skardze kasacyjnej zarzutów naruszenia prawa materialnego, jak i naruszenia przepisów postępowania, w pierwszej kolejności Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje zasadniczo ostatnio wymieniony zarzut. Dopiero bowiem po przesądzeniu, że w postępowaniu sądowoadministracyjnym zachowano prawidłowy tok procedury, nie uchybiając jej przepisom w stopniu, który mógłby wpłynąć na wynik sprawy, można przejść – w granicach określonych w skardze kasacyjnej – do ocen o charakterze prawnomaterialnym.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego wniesiona w przedmiotowej sprawie skarga kasacyjna nie została oparta na usprawiedliwionych podstawach. Uzasadnienie wyroku oddalającego skargę kasacyjną zawiera ocenę zarzutów skargi kasacyjnej (art. 193 zd. 2 Ppsa).

A. Przechodząc do oceny zarzutów skargi kasacyjnej w pierwszej kolejności stwierdzić należy, że Naczelny Sąd Administracyjny w zbliżonym stanie faktycznym i prawnym oraz przy podobnych zarzutach skargi kasacyjnej orzekał już w wyrokach z dnia 13 grudnia 2018 r., sygn. akt II OSK 409-414/18. W niniejszej sprawie skład orzekający w pełni podziela i przyjmuje za własne poglądy i oceny tam wyrażone. W związku z powyższym, uzasadnienie wyroku w zakresie ustosunkowania się do zarzutów naruszenia przepisów postępowania i prawa materialnego, będzie w dużej części powtórzeniem wywodów Naczelnego Sądu Administracyjnego zawartych w cytowanych orzeczeniach.

B. Nie mógł odnieść zamierzonego skutku zarzut naruszenia prawa procesowego wskazujący na naruszenie art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 136 K.p.a. poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego, ocenę zebranego materiału dowodowego w sposób sprzeczny z logiką, a także niewyjaśnienie istotnych okoliczności sprawy.

Wbrew zarzutom skargi kasacyjnej sąd wojewódzki trafnie ocenił, że organy orzekające w sprawie prawidłowo ustaliły stan faktyczny sprawy. Kolegium w zaskarżonej decyzji dokonało wymaganego od strony formalnej oceny operatu. Przy tym ustalając stan nieruchomości według "sposobu korzystania", które wynikają z zapisów ewidencji gruntów i był jednoznaczny, brak było jakichkolwiek racjonalnych przesłanek, aby przesłuchiwać skarżącą. Trudno też wskazać jak brak podpisanych wyrysów z planu i wydruku z rejestru gruntów, skoro te dane nie są w ogóle sporne, miał wpływ na wynik sprawy.

Podkreślić należy, że organ administracji I instancji, a przedtem rzeczoznawca, ustalił w sposób prawidłowy faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości jako okoliczność mającą bezpośredni wpływ na ewentualny wzrost wartości nieruchomości, a w konsekwencji na ewentualne obciążenie opłatą planistyczną, stosownie do wymogów określonych w art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a. Jak słusznie zauważył sąd pierwszej instancji ustawodawca nie zdefiniował, jak na gruncie omawianych przepisów należy rozumieć pojęcie faktycznego wykorzystywania nieruchomości. Powyższa powinność wyczerpującego wyjaśnienia omówionej wyżej kwestii, została nałożona na organ pierwszej instancji decyzją kasacyjną Kolegium. Ponownie rozstrzygając sprawę organy obu instancji przyjęły, że stanowiąca przedmiot niniejszego postępowania nieruchomość przed uchwaleniem nowego planu była faktycznie wykorzystywana na cele rolne. Okoliczność tę organ I instancji ustalił na podstawie danych zawartych w ewidencji gruntów, z której wynika, że działki obejmowały grunty wykorzystywane jako tereny rolne klasa użytku RIVa. Potwierdza to także ewidencja opłat z tytułu podatku od nieruchomości.

Sąd w składzie orzekającym uznaje za prawidłowe stanowisko przyjęte przez Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie o sygn. II OSK 1146/13 (powołane również przez sąd pierwszej instancji w zaskarżonym wyroku), zgodnie z którym przez faktyczny sposób wykorzystywanie nieruchomości w warunkach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania.

Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie podziela stanowisko NSA w w/w wyrokach z dnia 13 grudnia 2018 r., zgodnie z którym ustalając wartość nieruchomości - a nie jej cenę - rzeczoznawca musi jako zasadę przyjmować ceny netto. Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy, jako podstawę wyceny stosuje ceny transakcyjne niezawierające podatku od towarów i usług. Brak wzmianki o tym fakcie nie ma wpływu na prawidłowość operatu szacunkowego, zaskarżonej decyzji oraz zaskarżonego wyroku. Ponadto sąd pierwszej instancji odniósł się do zarzutu braku uwzględnienia przebiegającej przez działkę linii energetycznej wskazując, że ani z operatów szacunkowych, ani z innych dowodów zgromadzonych w sprawie nie wynika, aby jakakolwiek linia energetyczna przebiegała przez przedmiotową nieruchomość bądź w jej sąsiedztwie. Nie wynika również, aby na działce posadowiony był słup energetyczny i wyznaczone strefy ochronne. Ustalenia powyższe nie zostały podważone i nie wskazano jakichkolwiek środków dowodowych na ich podważenie.

C. Całkowicie bezzasadny jest zarzut naruszenia art. 133 § 1 Ppsa oraz art. 134 § 1 Ppsa poprzez nierozpoznanie (pominięcie) w toku postępowania postawionych w skardze zarzutów skarżącej do decyzji, tj. zarzutów wskazanych w punkcie I ust. 3 petitum skargi, tj. zarzutu naruszenia art. 10 § 1, art. 79 § 1 i § 2 K.p.a. polegającego na pozbawieniu skarżącej czynnego udziału w postępowaniu administracyjnym poprzez niepoinformowanie skarżącej o oględzinach nieruchomości. Takich oględzin nie dokonywał organ w trakcie postępowania administracyjnego. Wskazać bowiem należy, że proces przygotowania przez biegłego rzeczoznawcę operatu szacunkowego nie stanowi postępowania administracyjnego prowadzonego w trybie Kodeksu postępowania administracyjnego, a jest niesformalizowaną czynnością, podczas której nie przeprowadza się oględzin w trybie art. 85 § 1 K.p.a., a więc podczas oceny wartości nieruchomości nie jest koniecznym, aby właściciel nieruchomości był wzywany na podstawie art. 79 § 1 K.p.a. (por. np. wyrok NSA z dnia 13 grudnia 2018 r., II OSK 413/18, LEX nr 2611799 i powołane tam orzecznictwo).

D. E.P. stawiając zarzut naruszenia art. 141 § 4 Ppsa w istocie imputuje sądowi wojewódzkiemu lakoniczne – w jego przekonaniu – uzasadnienie oznaczonych kwestii czy też brak ustosunkowania się do określonych zagadnień podnoszonych w skardze. Tak skonstruowany zarzut kasacyjny nie mógł być – w realiach kontrolowanej sprawy – uznany za skuteczny. Z naruszeniem art. 141 § 4 Ppsa mamy do czynienia w przypadku, gdy uzasadnienie nie odpowiada wymogom tego przepisu, przy czym nie każde naruszenie art. 141 § 4 Ppsa może stanowić skuteczną podstawę skargi kasacyjnej, a jedynie takie, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 174 pkt 2 Ppsa). Naczelny Sąd Administracyjny oddala wszak skargę kasacyjną nie tylko wtedy, gdy nie ma ona usprawiedliwionych podstaw, ale także i wówczas, gdy zaskarżone orzeczenie mimo błędnego uzasadnienia odpowiada prawu (art. 184 Ppsa). Zarzut naruszenia tego przepisu mógłby być skuteczny wówczas, gdyby sąd pierwszej instancji nie wyjaśnił w sposób adekwatny do celu, jaki wynika z tego przepisu, dlaczego nie stwierdził w rozpatrywanej sprawie naruszenia przez organy administracji przepisów prawa materialnego ani przepisów procedury w stopniu, który mógłby mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia. Uzasadnienie wyroku powinno być tak sporządzone, aby wynikało z niego dlaczego sąd uznał zaskarżone orzeczenie za zgodne lub niezgodne z prawem.

W ramach rozpatrywania zarzutu naruszenia art. 141 § 4 Ppsa Naczelny Sąd Administracyjny zobowiązany jest zatem jedynie do kontroli zgodności uzasadnienia zaskarżonego wyroku z wymogami wynikającymi z powyższej normy prawnej. W orzecznictwie podkreśla się, że skutkuje to po stronie wojewódzkiego sądu administracyjnego obowiązkiem wyjaśnienia motywów podjętego rozstrzygnięcia w taki sposób, który umożliwi przeprowadzenie kontroli instancyjnej zaskarżonego orzeczenia w sytuacji, gdy strona postępowania zażąda, poprzez wniesienie skargi kasacyjnej, jego kontroli (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 października 2010 r., II OSK 1620/10, LEX nr 746689).

Wbrew twierdzeniom zawartym w skardze kasacyjnej, sąd wojewódzki w dostateczny sposób wywiązał się ze swojego obowiązku w aspekcie prawidłowego pod względem formalnym uzasadnienia swego wyroku, jego motywy są zrozumiałe, poddają się kontroli, okoliczność, że skarżący kasacyjnie polemizuje z argumentacją sądu wojewódzkiego nie zgadzając się z nią, w żadnym razie nie dowodzi skuteczności powyżej wskazanego zarzutu. Sąd wojewódzki wskazał podstawę prawną wyroku (art. 151 Ppsa) i wyjaśnił w dostateczny sposób przyczyny podjętego rozstrzygnięcia. Stwierdzić przy tym trzeba, że wymóg dotyczący zwięzłego przedstawienia zarzutów podniesionych w skardze nie nakłada na sąd pierwszej instancji obowiązku szczegółowego odnoszenia się do wszystkich wymienionych w skardze zarzutów, a jedynie do tych, które miały znaczenie dla sprawy. Konkludując, w ocenie Sądu zaskarżony wyrok nie narusza przepisu art. 141 § 4 Ppsa.

E. Nie mógł zostać uwzględniony zarzut naruszenia art. 37 ust. 1 w zw. z art. 36 ust. 4 Upzp. W świetle ww. art. 37 ust. 1 Upzp wzrost wartości całej nieruchomości lub jej części stanowi różnicę między wartością nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego a wartością nieruchomości przed jego uchwaleniem. Określając wartość nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, należy uwzględnić przeznaczenie terenu wynikające z nowego planu miejscowego. Określając natomiast wartość nieruchomości lub jej części przed uchwaleniem planu miejscowego, należy brać pod uwagę przeznaczenie terenu wyznaczone w zmienionym planie miejscowym lub w przypadku jego braku faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości.

W rozpoznawanej sprawie zaistniała ta druga sytuacja, a więc doszło do określenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu na podstawie faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości. Zdaniem Sądu trudno mówić o błędnej wykładni art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 Upzp skoro wzrost wartości został ustalony przez porównanie wartości nieruchomości według stanów wskazanych w art. 37 ust. 1 Upzp i w oparciu o opinię biegłego, a z treści tych przepisów, jak zresztą żadnych innych nie wynika zakaz przyjęcia do porównania transakcji przeprowadzonych w znacznym odstępie czasu przed datą sprzedaży nieruchomości. Przy tym kluczowe dla określenia wartości nieruchomości w pkt 8.2 i 8.3 operatu były transakcje o cenie minimalnej i maksymalnej z 2013 r. W związku z tym nie doszło do naruszenia art. 37 ust. 1 i art. 36 ust. 4 Upzp.

F. Nie jest trafny zarzut naruszenia postanowień § 4 ust. 4 rozp. RM z 2004 oraz art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 Ugn. W świetle § 4 rozp. RM z 2004 przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Jak słusznie ocenił to NSA w powołanych wcześniej wyrokach z dnia 13 grudnia 2018 r. wydanych w tożsamym stanie faktycznym i prawnym kwestia nieruchomości przyjętych do porównania i relacji ich do powierzchni nieruchomości porównywanej w żadnym razie nie może być oceniana jako błędna wykładnia art. 4 pkt 16 Ugn. W myśl tego przepisu, przez nieruchomość podobną - należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nieruchomość podobna nie może być więc utożsamiana z nieruchomością identyczną, a z treści art. 153 ust. 1 Ugn wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej.

W dużym uproszczeniu można zatem stwierdzić, że jeżeli nieruchomości możemy ze sobą porównać wszystkimi cechami wpływającymi na cenę, to są one podobne w rozumieniu powyższej definicji. Jeżeli wiec w procesie wyceny okaże się, że powierzchnia ma wpływ na cenę i biegły wykaże zależność która pozwala ustalić jak ta cecha i jej zróżnicowanie wpływa na cenę to nieruchomości o różnych powierzchniach są porównywalne, a więc podobne w świetle definicji ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z prawidłowej wykładni powołanych przepisów nie wynika zatem zakaz przyjęcia do porównań nieruchomości różniących się powierzchniami (zob. wyrok NSA z dnia 12 lipca 2017 r., II OSK 2879/15, LEX nr 233440).

Nie naruszono zatem prawa poprzez uznanie za prawidłową opinii, która nie zawiera wyjaśnienia czy upływ czasu miał wpływ na wycenę. Z analizy rynku nie wynikało bowiem w żaden sposób, że upływ czasu w badanym segmencie rynku miał wpływ na wartość.

G. Na uwzględnienie nie zasługiwał również zarzut naruszenia postanowień § 50 i § 56 ust. 1 pkt 9 rozp. RM z 2004 poprzez błędną wykładnię i uznanie za prawidłową opinię biegłego, która nie zawierała właściwego uzasadnienia dla przyjęcia do porównania nieruchomości wskazanych w pkt 8.1, 8.2 oraz 8.3 operatu szacunkowego.

Całkowicie niezrozumiały jest zarzut naruszenia § 50 rozp. RM z 2004, ponieważ przepis ten nie obowiązuje od dnia 26 sierpnia 2011 r. Stosownie zaś do § 56 ust. 1 pkt 9 tegoż rozporządzenia wymaga się, aby w operacie szacunkowym przedstawić obliczenia wartości nieruchomości oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. Przedmiotowy operat zawiera szczegółowe uzasadnienie wyniku wyceny, natomiast kwestia oceny czy jest ona merytorycznie właściwa, czy też nie, nie ma żadnego związku z wykładnią § 56 ust. 1 pkt 9 rozp RM z 2004. Wskazać również należy, że w kwestiach porównawczych nieruchomości wystarczy ich należyty opis, czyli powierzchnia, przeznaczenie, stan prawny oraz inne cechy. Nie są jednak potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3 Ugn (por. wyrok NSA z dnia 10 października 2018 r., II OSK 2494/16, LEX nr 2590707).

H. Nie jest wreszcie zasadny zarzut naruszenia przepisu prawa materialnego, a to art. 154 ust. 1 i 2 Ugn w zw. z art. 37 ust. 1 Upzp, poprzez błędną wykładnię i uznanie, że przepis art. 37 ust. 1 Upzp wyklucza dokonywanie wyceny nieruchomości w sposób wskazany w art. 154 ust. 1 Ugn. Skład orzekający Naczelnego Sądu Administracyjnego w pełni podziela pogląd i ocenę Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażoną w uprzednio zapadłych wyrokach z dnia 13 grudnia 2018 r., II OSK 409-414/18, który uznał, że w świetle art. 37 ust. 1 Upzp przez "faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości" należy rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania. Skoro przed uchwaleniem planu nie został w sposób formalny zmieniony status planistyczny nieruchomości poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy, to hipotetyczne dywagacje w zakresie możliwego sposobu zagospodarowania nieruchomości są całkowicie bezprzedmiotowe i nie mogą mieć wpływu na ustalenie tego jaki był rzeczywisty status nieruchomości. Sposób rozumienia art. 37 ust. 1 Upzp prezentowany przez skarżącą prowadziłby w istocie do wypaczenia instytucji ulepszenia planistycznego. Skarżąca zmierza bowiem do wykazania, że potencjalne możliwości inwestycyjne nieruchomości mają takie znaczenie z punktu widzenia wyceny, jak gdyby nieruchomość takie przeznaczenie już miała. W postępowaniu o ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustalanie wartości, jaką nieruchomość posiadała przed uchwaleniem planu miejscowego, w oparciu o przewidywane przeznaczenia tej nieruchomości według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy zastosowanie ma art. 37 ust. 1 Upzp, jako przepis szczególny. Tym samym wyłącza on zastosowanie art. 154 ust. 2 i 3 Ugn - nakazując w przypadku braku planu od razu uwzględniać przy wycenie faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości. Sąd pierwszej instancji dokonał zatem prawidłowej wykładni powyższych przepisów i zasadnie uznał, że przepis art. 37 ust. 1 Upzp wyklucza dokonywanie wyceny nieruchomości w sposób wskazany w art. 154 ust. 1 Ugn.

I. Skoro zarzuty skargi kasacyjnej okazały się być oparte na nieusprawiedliwionych podstawach, podlegała ona oddaleniu na podstawie art. 184 Ppsa.