Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 570/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2015-09-16 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 18 ust. 2
journal: Dz.U. 2002 nr 75 poz 690
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tamara Dziełakowska, Sędziowie Sędzia WSA Janina Guść (spr.), Sędzia WSA Mariola Jaroszewska, Protokolant Asystent Sędziego Krzysztof Pobojewski, po rozpoznaniu w Gdańsku na rozprawie w dniu 16 września 2015 r. sprawy ze skargi K. K. i J. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 27 maja 2014 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

K. K. i J. K. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 27 maja 2014 r., utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Miasta z dnia 4 lutego 2013 r., ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania dla inwestycji polegającej na przebudowie, rozbudowie i nadbudowie budynków ośrodka wczasowego na terenie działki nr [...] obr. J. położonej przy ul. R. w miejscowości J.

Zaskarżoną decyzję podjęto w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Rozpoznając sprawę z wniosku B. M. i M. M., po uprzednim uchyleniu pierwszego rozstrzygnięcia w tej sprawie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 5 września 2012 r., Burmistrz Miasta decyzją z dnia 4 lutego 2013 r. ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania dla inwestycji polegającej na przebudowie, rozbudowie i nadbudowie budynków ośrodka wczasowego na terenie działki nr [..] obr. J. położonej przy ul. R. w miejscowości J.

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że przeprowadzona w sprawie analiza funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu doprowadziła do wniosku, że stan faktyczny i prawny terenu pozwala na realizację inwestycji określonej we wniosku. W obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkalno - usługowa, usługowa oraz usługowa w zakresie usług turystycznych zatem wnioskowana funkcja nie koliduje z funkcją istniejącą. Dla planowanej zabudowy przyjęto jako maksymalny 40% wskaźnik pokrycia zabudową działki objętej wnioskiem tj. większy niż średni (30%) procent zabudowy w obszarze analizowanym. Wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki niż średni uznano za zgodne z § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588 ze zm.), gdyż jak wynika z analizy, teren wnioskowanej działki znajduje się w centrum terenu zurbanizowanego, gdzie zazwyczaj wskaźniki zabudowy są wyższe w stosunku do obrzeży miejscowości, działka zlokalizowana w bezpośrednim sąsiedztwie (nr [...]) zabudowana jest w 41%, ponadto wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki w najbliższym sąsiedztwie jest wysoce zróżnicowana i wynosi od 4% do 100%. Organ stwierdził, że przyjęta w decyzji intensywność zabudowy jest uzasadniona, zdecydowanie mniejsza od wartości maksymalnej lecz przekraczająca wartość średnią, gdyż nie zakłóci to ładu przestrzennego najbliższej okolicy i równocześnie poprzez optymalne zagospodarowanie działki w sposób korzystny wpłynie na możliwość rozszerzenia oferty usług dla potencjalnych klientów ośrodka wczasowego.

Organ wskazał, że nieprzekraczalną linię zabudowy ustalono w miejscu istniejących linii zabudowy obiektów przeznaczonych do przebudowy i nadbudowy, 10 m od granicy działki z ul. P. oraz 6 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. O. z zachowaniem odległości 4 m lub 3 m dla zabudowy bez otworów okiennych i drzwiowych od granicy wnioskowanej działki z ul. O. dla planowanej rozbudowy istniejących budynków, a pozostałe linie zabudowy określają budynki już istniejące.

Burmistrz Miasta stwierdził, że zgodnie z § 7 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, odniesieniem dla ustalenia 12 m wysokości planowanej zabudowy był budynek zlokalizowany od strony południowej na sąsiedniej działce nr [...]. Wysokość ustalono tylko w odniesieniu do tego budynku, ponieważ wnioskowana działka nie posiada sąsiedztwa innych budynków, jest bowiem otoczona ulicami z pozostałych trzech stron. Zdaniem organu dopuszczona wysokość spełnia wymagania art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.) w zakresie kontynuacji gabarytów i formy obiektów budowlanych sąsiedztwa i nie wpływa ujemnie na ład przestrzenny i harmonię kompozycji architektonicznej.

Organ wyjaśnił, że dla planowanej zabudowy przyjęto jako szerokość elewacji frontowej 64 m, tj. większą niż średnia szerokość elewacji (22,78 m) w obszarze analizowanym, z koniecznością wprowadzenia w linii zabudowy od ul. P. co najmniej jednego uskoku na głębokość minimum 2 m. Szerokość elewacji frontowej budynków zlokalizowanych na analizowanym obszarze wynosi od 6 do 84 m. Zaznaczono, że dla planowanej rozbudowy i nadbudowy należy uwzględnić zachowanie odległości od granic z sąsiednimi działkami budowlanymi określone w § 12 ust. 1, 2, 3, 4 i 5 oraz § 13 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 ze zm.).

Na podstawie analizy i jej wyniku organ stwierdził, że wydanie decyzji, w której ustalono warunki dla przyszłej inwestycji jest możliwe, ponieważ zostały spełnione łącznie warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy tj. co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Teren ma dostęp do drogi publicznej, istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Teren jest objęty zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc z dniem 31 grudnia 2003 r., w oparciu o art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów wnioskowana działka stanowi teren zurbanizowany oznaczony symbolem Bi.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli J. K. i K. K.zarzucając jej:

1. naruszenie przepisów postępowania art. 6, art. 7, art. 8, art. 107 § 3, art. 85 § 1 i art. 84 § 1 k.p.a. poprzez nie zastosowanie do decyzji przepisów umożliwiających zgodne z prawem wydanie zaskarżonej decyzji, nie przeprowadzenie oględzin miejsca przyszłej rozbudowy w celu ustalenia dozwolonej odległości rozbudowy i nadbudowy budynku od granicy nieruchomości skarżących, niepowołanie biegłego w celu wydania opinii dotyczącej wpływu rozbudowy i nadbudowy na korzystanie z nieruchomości sąsiednich, niewyjaśnienia wszystkich okoliczności faktycznych mających wpływ na rozstrzygnięcie sprawy;

2. naruszenie przepisów prawa materialnego art. 61 ust. 1 pkt 1 i pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.), poprzez brak uszczegółowienia rozstrzygnięć decyzji w celu zagwarantowania poszanowania uzasadnionych interesów osób trzecich oraz naruszenie art. 34 ust. 1 ustawy Prawo budowlane - poprzez sformułowanie decyzji w sposób uniemożliwiający prawidłowe zastosowanie w przyszłości tego przepisu .

3. naruszenie § 12 i § 13 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, poprzez brak ustalenia w jakiej konkretnie odległości od granicy działki skarżących mogą zostać rozbudowane i nadbudowane budynki wnioskodawcy.

W uzupełnieniu odwołania decyzji organu I instancji zarzucono naruszenie przepisów ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne (Dz. U. z 2012 r. poz. 145 ze zm.) poprzez zaniechanie sporządzenia operatu wodnoprawnego, który jest w ich ocenie niezbędny do wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 27 maja 2014 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ wskazał, że z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzonej w niniejszej sprawie wynika, że granice obszaru analizowanego wyznaczono zgodnie z treścią § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, szerokość frontu działki nr [...] w części przyległej do ul. O. wynosi ok. 134 m, a granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości w granicach 400 m od granic działki nr [...].

Organ ustalił, że w obszarze analizowanym występują tereny o funkcjach: zabudowy usługowo-mieszkaniowej (UM), zabudowy usługowej (U), zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej (MN, MW) oraz innej zabudowy usługowej: gastronomii, handlu. Na obszarze objętym wnioskiem jest obecnie realizowana funkcja usługowa - ośrodek wczasowy - usługi turystyki, planowana inwestycja stanowi zatem kontynuację istniejącej funkcji.

Organ odwoławczy potwierdził kompletność sporządzonej w sprawie analizy. Odnosząc się do poszczególnych wskaźników zabudowy wyjaśniono, że zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszczalne jest wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 2). Z analizy wynika, że w obszarze analizowanym średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynosi ok. 30 % (minimalny - 0,04, a max. 1,0). Tymczasem wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki dla obszaru objętego wnioskiem (tj. terenu inwestycji) ustalono na 40%, co nieznacznie przekracza średnią wielkość tego parametru w obszarze analizowanym. Uzasadnieniem dla ustalenia większego niż średni wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki jest okoliczność, że działka objęta wnioskiem znajduje się w centrum terenu zurbanizowanego, gdzie zwyczajowo wskaźniki zabudowy są wyższe niż na obrzeżach miejscowości. Przykładem jest działka nr [...] położona w bezpośrednim sąsiedztwie działki nr [...] zabudowana w 41%. Ponadto, wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki w najbliższym sąsiedztwie działki nr [...] jest wysoce zróżnicowana i wynosi od 4% do 100%. W tej sytuacji organ zgodził się z wnioskami analizy, że realizacja planowanej inwestycji w kształcie wynikającym z jej ustaleń nie zakłóci ładu przestrzennego najbliższej okolicy i dopuścił przyjęcie tego parametru na poziomie 40 %.

Organ wskazał, że zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 2). Organ wyjaśnił, że w analizie wskazano, iż szerokość elewacji frontowej wynosi w obszarze analizowanym średnio 22,78 m. Jednak szerokość elewacji frontowej w budynkach znajdujących się w obszarze analizowanym wynosi od 6,0 do 84,0 m. W budynkach przyległych do ul. O., R. i P. szerokość elewacji frontowej wynosi od 10 do 70 m. Biorąc pod uwagę powyższe dane, na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia w analizie ustalono, że szerokość elewacji frontowej od strony ul. O. można ustalić do 64 m przy założeniu konieczności wprowadzenia w linii zabudowy od ul. P. co najmniej jednego uskoku (2,0 m) w głąb działki. W ocenie organu wyjaśnienia zawarte w analizie uzasadniają przyjęcie tego parametru na ww. poziomie.

Co do wysokości zabudowy wyjaśniono, że z analizy wynika, że w obszarze analizowanym występują budynki o wysokości od 1 do 4 kondygnacji. Punktem odniesienia dla wysokości nowej zabudowy była wysokość zabudowy na działce nr [...] (12,5 m) oraz działce nr [...] (13 m). Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznaczono w decyzji, stosownie do ustaleń analizy do 12 m. Odnośnie geometrii dachu w analizie wskazano, iż w obszarze analizowanym przeważają budynki o dachach płaskich, stąd dla planowanej inwestycji ustalono dach płaski.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich zostały szczegółowo określone w decyzji. Ustalenia te obejmują m.in. określenie warunków ochrony przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie. Ponadto, w pkt 11.4 decyzji ustalono także, iż lokalizacja budynku wymaga ustalenia warunków geotechnicznych posadowienia obiektów budowlanych.

Organ wskazał, że decyzja o warunkach zabudowy określa warunki jakie muszą być spełnione, aby planowana inwestycja mogła powstać, a dopiero na etapie projektu budowlanego, na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, określane są szczegółowe warunki realizacji inwestycji. Z tego względu za niezasadne uznano zarzuty odwołania, żę w decyzji o warunkach zabudowy winny być szczegółowo określane odległości inwestycji od granic działki i inne parametry, np. dotyczące posadowienia budynków, a wynikające z przepisów ustawy Prawo budowlane oraz przepisów wykonawczych. Organ uznał za chybiony zarzut, że w sprawie nie wykonano operatu wodno-prawnego. Operat wodnoprawny jest bowiem sporządzany i dołączany do wniosku o wydanie pozwolenia wodnoprawnego i nie jest wymagany do wydania decyzji o warunkach zabudowy.

W skardze na powyższą decyzję K. K. i J. K. zarzucili naruszenie przepisów postępowania:

- art. 6 k.p.a. poprzez niezastosowanie do decyzji przepisów umożliwiających zgodne z prawem wydanie zaskarżonej decyzji,

- art. 7 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszystkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, tj. nie dokonanie wszechstronnej oceny faktycznej i prawnej wpływu planowanej inwestycji pod kątem ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, i wpływu rozbudowy i nadbudowy budynku na korzystanie z nieruchomości sąsiedniej,

- art. 8 k.p.a. poprzez naruszenie zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów Państwa, na skutek wskazania w zaskarżonej decyzji nieprecyzyjnych warunków, niedokładności i przemilczenia kwestii istotnych dla ochrony interesu osób trzecich, co powoduje na przyszłość niemożność weryfikacji projektu budowlanego w trybie art. 34 ust. 1 ustawy Prawo budowlane,

- art. 107 § 3 k.p.a. poprzez nie wskazanie dostatecznego uzasadnienia faktycznego i prawnego wydanej decyzji.

- art. 85 § 1 k.p.a. poprzez nie przeprowadzenia dowodu z oględzin miejsca przyszłej rozbudowy budynku wnioskodawcy przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, w celu ustalenia dozwolonej odległości rozbudowy i nadbudowy budynku od granicy nieruchomości skarżących i warunków, jakie muszą być spełnione, aby rozbudowa i nadbudowa budynku wnioskodawcy była prawnie i faktycznie możliwa, w szczególności w zakresie ustalenia dopuszczalnej ilości miejsc parkingowych, stosunków wodnych na terenie planowanej inwestycji i na terenie nieruchomości sąsiednich, dopuszczalnej powierzchni zabudowy działki wnioskodawców,

- art. 84 § 1 k.p.a. poprzez nie powołanie biegłego w celu wydania opinii na okoliczność wpływu rozbudowy i nadbudowy na korzystanie z nieruchomości sąsiednich, w szczególności nieruchomości skarżących i warunków, jakie muszą być spełnione aby rozbudowa i nadbudowa budynku wnioskodawcy była możliwa,

Nadto podnieśli oni zarzuty naruszenia prawa materialnego:

- art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z uwagi na niezgodność decyzji z odrębnymi przepisami prawa, w szczególności z:

- art. 5 ust. 1 pkt. 9 ustawy Prawo budowlane poprzez jego niepełne zastosowanie, tzn. nie uszczegółowienie rozstrzygnięć decyzji i uzasadnienia w celu zagwarantowania poszanowania występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów prawnych osób trzecich, w tym także skarżących,

- art. 34 ust. 1 ustawy Prawo budowlane poprzez sformułowanie decyzji i jej uzasadnienia w sposób uniemożliwiający prawidłowe zastosowanie w przyszłości przepisu art. 34 ust. 1 ustawy Prawo budowlane,

- przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w szczególności:

- § 12 rozporządzenia, poprzez nie ustalenie decyzją o warunkach zabudowy, w jakiej konkretnie odległości od granicy nieruchomości skarżących i istniejących budynków mogą zostać rozbudowane i nadbudowane budynki wnioskodawcy,

- § 13 rozporządzenia na skutek nie określenia decyzją, w jakiej odległości znajdują się budynki wnioskodawcy od granicy z nieruchomością skarżących, co może mieć wpływ na naruszenie zasad prawidłowego oświetlenia budynków wnioskodawcy określonych § 13 rozporządzenia,

- § 18 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia, stanowiącego, że liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby miejsc, z których korzystają osoby niepełnosprawne, tymczasem w obydwu decyzjach brak określenia miejsc parkingowych i ich ilości, w tym ilości miejsc dla osób niepełnosprawnych,

- § 1 rozporządzenia z którego wynika, że miejsca postojowe mają być przewidziane dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo i zaakcentowano potrzebę wyodrębnienia miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych, miejsca postojowe winny znajdować się w granicach nieruchomości, na której ma być zlokalizowana planowana inwestycja, tymczasem na nieruchomości wnioskodawców brak takich miejsc parkingowych, nie zostały też uwzględnione we wniosku oraz w obydwu decyzjach administracyjnych

- art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z uwagi na niezgodność decyzji zzasadą dobrego sąsiedztwa oraz art. 2 Konstytucji RP,

- art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie ustalenia warunków zabudowy dla planowanej zmiany sposobu użytkowania budynku poprzez niewyjaśnienie istotnych okoliczności sprawy,

- art. 29 ustawy Prawo wodne poprzez niepowołanie biegłego, który oceniłby poprzez wizje lokalną w terenie i badania stanu wód gruntowych i cieków wodnych wpływ rozbudowy i nadbudowy budynków na nieruchomości wnioskodawcy na nieruchomości sąsiednie.

Formułując powyższe zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie decyzji organów obu instancji, ewentualnie o stwierdzenie ich nieważności.

W uzasadnieniu skargi skarżący brak precyzyjnego określenia w decyzji dopuszczalnej odległości projektowanej rozbudowy od granicy z ich działką, co będzie miało istotny wpływ na jej użytkowanie. Skarżący zarzucili, że nieprecyzyjne określenie w decyzji warunków zabudowy daje projektantowi zbyt duży luz decyzyjny, co do spełnienia przez projekt budowlany wymagań z zaskarżonej decyzji. Skarżący podkreślili, że niedokładności, nieprecyzyjności i przemilczenia kwestii istotnych dla ochrony interesu osób trzecich w zaskarżonej decyzji powodują na przyszłość niemożność weryfikacji projektu budowlanego w trybie art. 34 ust. 1 ustawy Prawo budowlane.

Skarżący zakwestionowali dopuszczenie w decyzji powierzchni zabudowy aż do 40% powierzchni terenu objętego inwestycją, wskazując, że utrudni to dostęp światła słonecznego do będącej ich własnością nieruchomości. Zarzucili oni, że rozbudowa ośrodka wypoczynkowego o 40% spowoduje nadmierny hałas, a skarżący nie będą mieli normalnych warunków wypoczynku na ich nieruchomości.

Skarżący zarzucili również brak precyzyjności ustaleń decyzji w zakresie wymogów ochrony przyrody, w tym brak określenia dopuszczalnego natężenia hałasu i maksymalnej ilości odprowadzanych ścieków. Zarzucono przy tym, że decyzja winna być wydana po sporządzeniu ekspertyzy technicznej stanu konstrukcji i elementów istniejących budynków z uwzględnieniem stanu podłoża gruntowego. Zdaniem skarżących, zaskarżona decyzja wywoła skutki, o których mowa w art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bowiem spowoduje utrudnienie w dotychczasowymi użytkowaniu terenu. Skarżący zarzucili brak uwzględnienia trudnych warunków hydrologicznych na terenie objętym inwestycją, która przewiduje budowę basenu, a planowana budowa spowoduje podtapianie ich nieruchomości. Podkreślono również brak ustalenia w decyzji ilości miejsc parkingowych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentację sformułowaną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i uznając postawione zarzuty za nieuzasadnione.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj.: Dz.U. z 2014 r., poz. 1647) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Uwzględnienie skargi, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., następuje w przypadku stwierdzenia naruszenia przez organ przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenia przepisów postępowania dającego podstawę do wznowienia postępowania lub innego naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Oceniając w świetle przedstawionych kryteriów legalność zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Kontrolowane postępowanie administracyjne, wszczęte na skutek wniosku B. M. i M. M. o ustalenie warunków zabudowy, toczyło się na zasadach i w trybie przewidzianym w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj.: Dz.U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.), zwanej dalej ustawą, oraz przepisach wykonawczych - rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem.

Przepis art. 59 ust. 1 ustawy stanowi, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Z kolei będący materialnoprawną podstawą rozstrzygnięcia przepis art. 61 ust. 1 ustawy przewiduje, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Z treści przytoczonego przepisu wynika, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy uzależnione jest od łącznego spełnienia wszystkie wymienionych w nim przesłanek, w tym od zrealizowania zasady "dobrego sąsiedztwa", czyli dostosowania planowanych warunków zabudowy do istniejących cech zagospodarowania terenów sąsiednich. Celem takiego ukształtowania instytucji warunków zabudowy jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, o którym mowa w art. 2 pkt 1 ustawy, rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

Powstająca nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej (obejmującej gabaryty i formy architektoniczne) zabudowy już istniejącej. Istotne dla zachowania ładu przestrzennego cechy nowej zabudowy zostały określone w powołanym wcześniej rozporządzeniu w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Stosownie do treści § 9 wskazanego rozporządzenia, warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną (ust. 1). Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii (ust. 3).

W celu sprecyzowania w decyzji o warunkach wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w myśl § 3 rozporządzenia, w toku postępowania sporządza się analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy, na obszarze analizowanym, którego granice wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy (w skali 1:500 lub 1:1.000), w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). Wyniki analizy, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy.

Odnosząc powyższe uregulowania do okoliczności rozpoznawanej sprawy, Sąd uznał, że organy obu instancji prawidłowo ustaliły warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji polegającej na przebudowie, rozbudowie i nadbudowie budynków ośrodka wczasowego na terenie działki nr [...] w J. Planowana inwestycja spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ustalenia decyzji znajdują odzwierciedlenie w zgromadzonym materiale dowodowym. Organ prawidłowo wyznaczył granice obszaru analizowanego, stosownie do postanowień rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ustalenia poczynione w zakresie wyznaczenia linii zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokość planowanej zabudowy, szerokości elewacji frontowej i geometrii dachu potwierdzają zgodność wyznaczonych dla inwestycji warunków, wymagań i zasad zabudowy.

Sąd nie podzielił zarzutów skarżących w zakresie przyjętego w decyzji wskaźnika powierzchni zabudowy – do 40% terenu objętego inwestycją. Rozważania i ocena organu odwoławczego, jest w tym zakresie prawidłowa. Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia wskaźnik ten winien być wyznaczony na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Przepis § 5 ust. 2 rozporządzenia dopuszcza możliwość wyznaczenia innej wielkości tego wskaźnika, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia. Tym samym ustalenie parametrów nowej zabudowy w sposób odmienny od zasad ogólnych jest możliwe, gdy analiza urbanistyczno-architektoniczna wykazuje, iż odstąpienie od tych zasad jest uzasadnione konkretnymi, wskazanymi uwarunkowaniami, jakie wykazuje zabudowa na sąsiednim terenie. Średni wskaźnik powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym wynosił 30%. W analizie przyjęto 40% wskaźnik powierzchni zabudowy uwzględniając wysoką rozpiętość tego wskaźnika na obszarze analizowanym wynoszącą od 4% do 100%. W najbliższym sąsiedztwie działki nr [...] działka nr [...] ma wskaźnik na poziomie 41%. Wskazane okoliczności wraz z położeniem działki objętej inwestycją w centrum terenu zurbanizowanego miejscowości J. przemawia za zasadnością ustalenia wskaźnika powierzchni zabudowy na poziomie 40%. Przy czym zaznaczyć należy, że przy projektowaniu przedmiotowej inwestycji i określaniu szczegółowych rozwiązań budowlanych inwestor będzie zobowiązany uwzględnić zabudowę już istniejącą, albowiem wraz z nią nowa zabudowa nie będzie mogła zająć więcej niż 40% powierzchni działki nr [...].

Podobnie rzecz ma się z wysokością zabudowy, którą dopuszczono w decyzji na poziomie do 12 m. Zgodnie z § 5 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (ust. 1), przy czym dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 2). Zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, przy czym zgodnie z § 7 ust. 3 Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Ze sporządzonej w sprawie analizy wynika, że ustalając dopuszczalną maksymalną wysokość dla nowej zabudowy na działce nr [...] uwzględniono wysokość zabudowy na sąsiedniej działce nr [...] (12,5 m) Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznaczono w decyzji, stosownie do ustaleń analizy do 12 m.

W ocenie Sądu, organy prawidłowo określiły parametry nowej zabudowy, a korzystanie w tym zakresie z regulacji szczególnej znajdowało uzasadnienie w treści analizy urbanistycznej.

Z treści skargi wynika, że zasadniczym zarzutem skarżących jest nieuwzględnienie w decyzji ich interesów, jako właścicieli sąsiedniej nieruchomości, poprzez brak określenia wymogów dotyczących położenia na działce nowej zabudowy, w tym określenia jej położenia względem granicy z działkami sąsiednimi, brak określenia parametrów nasłonecznienia, brak określenia wymogów w zakresie dopuszczalnego hałasu i ilości odprowadzanych ścieków, brak sporządzenia ekspertyzy technicznej stanu istniejących zabudowań i podłoża gruntowego oraz brak zbadania i uwzględnienia warunków hydrologicznych działki nr [...], w szczególności wobec planowanej budowy basenu.

Ustosunkowując się łącznie do tej grupy zarzutów ze względu na ich podobną naturę wyjaśnić należy, że decyzja w przedmiocie warunków zabudowy nie uprawnia do prowadzenia robót budowlanych, nie rozstrzyga kwestii usytuowania projektowanego obiektu na terenie nieruchomości, ani zagadnień techniczno-budowlanych podlegających przepisom ustawy Prawo budowlane i rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim muszą odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690).

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym i doktrynie prawa administracyjnego podkreśla się, że rola decyzji po warunkach zabudowy polega na rozstrzygnięciu, czy planowana inwestycja harmonizuje z dotychczasowym sposobem wykorzystania terenów sąsiadujących z nieruchomością, na której ma być ona zrealizowana. Jej celem jest przesądzenie o zgodności zamierzonej inwestycji z porządkiem prawnym obowiązującym na danym obszarze. Jest ona wydawana w odniesieniu do obszarów nie objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przesądza o zgodności zamierzonej inwestycji z tzw. państwowym porządkiem przestrzennym, na który składają się ustawy szczególne i wymogi określone w art. 61 ust. 1 ustawy.

Decyzja dotycząca warunków zabudowy kończy jedynie pierwszy etap procesu inwestycyjnego i daje inwestorowi prawo do wystąpienia do organu architektoniczno-budowlanego z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę. Na tym etapie postępowania inwestor nie ma obowiązku przedłożenia projektu budowlanego. Projekt taki jest sporządzany dopiero po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy.

W decyzji ustalającej warunki organy nie przesądzają o miejscu położenia planowanego obiektu na nieruchomości. Nie muszą na tym etapie postępowania analizować szczegółowych kwestii z zakresu warunków technicznych, takich jak położenie obiektów względem granicy z działką sąsiednią, czy kwestii nasłonecznienia. Postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy nie obejmuje badania kwestii stanu technicznego istniejących na działce objętej inwestycją zabudowań, czy też warunków gruntowych i hydrologicznych na tej działce.

Konkretyzacja tych warunków następuje dopiero na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę, w toku którego stronom postępowania będzie służyła możliwość ochrony ich interesów prawnych w odniesieniu do konkretnych ustaleń przedstawionego przez inwestora projektu budowlanego. Skoro decyzja o warunkach zabudowy nie rozstrzyga o kwestiach, których brak zarzucają skarżący, to ich zarzuty w tym zakresie należało uznać za przedwczesne. Okoliczności te będą bowiem przedmiotem zainteresowania organu architektoniczno – budowlanego w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Wbrew twierdzeniom skarżących organy prawidłowo określiły w decyzji wymagania dotyczące ochrony osób trzecich. Wskazując na konkretne obszary zagrożeń, w tym na pozbawienie dostępu do drogi publicznej, pozbawienie możliwości korzystania z szeroko pojętego dostępu do mediów, pozbawienie światła dziennego, uciążliwości spowodowane hałasem, zakłóceniami elektrycznymi i promieniowaniem, organy skonkretyzowały warunki ochrony przed nimi poprzez odwołanie się do właściwych regulacji prawnych, takich jak ustawa Prawo budowlane oraz rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Stosownie do art. 6 ust. 1 pkt 2 ustawy, każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o wydanie warunków zabudowy nie może być oceniana tak szeroko, jak w kolejnym postępowaniu inwestycyjnym z zakresu prawa budowlanego. Na etapie postępowania w przedmiocie warunków zabudowy ochrona interesów osób trzecich jest ograniczona i nie może być rozciągana na okoliczności związane ze zgodnością z przepisami ustawy Prawo budowlane. Kwestie dotyczące wpływu planowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie i jej zgodności z warunkami techniczno-budowlanymi są rozstrzygane w odrębnym postępowaniu w przedmiocie udzielenia pozwolenia na budowę i nie mieszczą się w granicach postępowania dotyczącego ustalenia warunków zabudowy.

Sąd uznał za niezasadne zarzuty skargi odnośnie nieuwzględnienia w decyzji wymogów ochrony środowiska i ochrony przyrody, zwłaszcza wobec faktu, że teren inwestycji położony jest w obrębie otuliny [...] Parku Krajobrazowego. Organ pierwszej instancji w pkt 4 decyzji sprecyzował ustalenia dotyczące ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu, wskazując, że realizacja planowanej inwestycji winna obywać się w zgodzie z przepisami ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (tj.: Dz.U. z 2008 r., Nr 25, poz. 150 ze zm.), ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (tj.: Dz.U. z 2009 r., Nr 151, poz. 1220 ze zm.) oraz regulacjami samorządowymi odnoszącymi się do [...] Parku Krajobrazowego. Nadto organ wskazał, że usunięcie drzew i krzewów może nastąpić dopiero po uzyskaniu zezwolenia.

Analiza zaskarżonej decyzji nie potwierdziła również uchybień podnoszonych przez skarżących w zakresie określenia ilości miejsc parkingowych. W pkt 6 decyzji sformułowano ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji, w tym w pkt 6.3. ustalono minimalny wskaźnik miejsc parkingowych, które należy usytuować w obrębie terenu objętego decyzją lub przyległego, do którego inwestor ma tytuł prawny według wskaźnika:

- 1mp/3 miejsca noclegowe,

- 1mp/3 osoby zatrudnione,

- 1mp/dostawa towaru i serwis.

Zaznaczono przy tym, że miejsca postojowe należy lokalizować zgodnie z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

W myśl § 18 ust. 1 powołanego rozporządzenia zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby miejsc, z których korzystają osoby niepełnosprawne (ust. 2).

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym istnieją rozbieżne stanowiska odnośnie tego, czy powyższy przepis, zamieszczony w rozporządzeniu wykonawczym do ustawy Prawo budowlane może stanowić podstawę prawną do orzekania przez organ wydający decyzję o warunkach zabudowy. Przeciwnicy stosowania tego unormowania powołują się na fakt, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ani akty wykonawcze wydane na jej podstawie nie przewidują kompetencji i obowiązku organu w tym zakresie. Natomiast zwolennicy stosowania tej regulacji wskazują na wyraźne brzmienie przepisu i konieczność systemowej wykładni prawa.

W niniejszej sprawie niewątpliwie organ zawarł w decyzji ustalenia odnośnie miejsc parkingowych. Obowiązujące przepisy prawa nie zawierają wymogu określenia w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy konkretnej liczby miejsc parkingowych. Przepis art. 54 pkt 2 lit. c ustawy nie precyzuje sposobu określania ilości miejsc parkingowych dla nowych inwestycji i nie ma w obowiązującym systemie prawnym żadnego przepisu szczególnego, który nakazywałby wskazanie określonej liczby miejsc parkingowych w zależności od planowanego sposobu zagospodarowania terenu. Przepisem takim nie jest także § 18 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepis ten mówi bowiem wyłącznie o zawarciu w decyzji wymogów w zakresie miejsc parkingowych. Określenie konkretnej liczby i sposób urządzenia miejsc postojowych następuje na etapie późniejszym - tworzenia projektu budowlanego (w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę), z uwzględnieniem zapisów decyzji o warunkach zabudowy oraz przepisów § 19-21 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które to w sposób szczegółowy regulują odległości wydzielonych miejsc postojowych, oznakowania i usytuowania miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych oraz wielkość i sposób wykonania miejsc postojowych.

Odnośnie miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych, wskazać należy, że z przepisu § 18 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie nie wynika obowiązek ich określenia przez organ wydający decyzję o warunkach zabudowy. Przepis ten stanowi, że liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby miejsc, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Sformułowanie tego przepisu budzi wątpliwości, co do wynikającej z niego normy prawnej. W ocenie Sądu, przepis ten powinien być interpretowany w sposób, zgodnie z którym nakaz uwzględnienia miejsc, z których korzystają osoby niepełnosprawne nie jest skierowany jest do organu wydającego decyzję o warunkach zabudowy, lecz do autora projektu budowlanego.

Niezależnie od powyższego wskazać należy, że liczba miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych w miejscu przeznaczonym na postój pojazdów określona została przez ustawodawcę w art. 12a ust. 2 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tj.: Dz.U. z 2015 r., poz. 460). Przepis ten stanowi, że stanowiska postojowe dla osób niepełnosprawnych w miejscu przeznaczonym na postój pojazdów wyznacza się w liczbie nie mniejszej niż:

1) 1 stanowisko - jeżeli liczba stanowisk wynosi 6-15;

2) 2 stanowiska - jeżeli liczba stanowisk wynosi 16-40;

3) 3 stanowiska - jeżeli liczba stanowisk wynosi 41-100;

4) 4% ogólnej liczby stanowisk jeżeli ogólna liczba stanowisk wynosi więcej niż 100.

Zatem możliwe jest ustalenie ilości miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych w projekcie budowlanym na podstawie tego unormowania, stosowanego odpowiednio przez autora projektu budowlanego planowanej inwestycji.

Reasumując, w zaskarżonej decyzji zawarto wystarczającą informację dotyczącą wymogów odnośnie ilości miejsc postojowych na działce, która pozwala na ich prawidłowe określenie w projekcie budowlanym. W tym zakresie posłużenie się wskaźnikiem na określenie wymaganej liczby miejsc parkingowych jest prawidłowe i wystarczające. Natomaist brak określenia w decyzji o warunkach zabudowy miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych nie przesądza o jej wadliwości, wyznaczenie tych miejsc nastąpi bowiem na etapie projektu budowlanego.

W skardze sformułowano także zarzuty naruszenia art. 7, art. 8, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez uchybienie zasadzie praworządności, prowadzenie postępowania w sposób sprzeczny z zasadą pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa czy też poprzez brak wszechstronnego rozpatrzenia sprawy i wszystkich jej okoliczności, w tym nieprzeprowadzanie oględzin działki nr [...] i nieprzeprowadzenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność wpływu inwestycji na korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Zarzuty te nie są uzasadnione. Organ przeprowadził bowiem postępowanie prawidłowo i dokonał ustaleń niezbędnych do rozstrzygnięcia sprawy, której zakres określają przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wskazać należy, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest uzależnione od zgody właścicieli sąsiednich nieruchomości. Inwestor w odniesieniu do działki nr [...] ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania tego terenu, do którego ma tytuł prawny. W orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalony jest pogląd, że sprzeciw okolicznych mieszkańców towarzyszący planowanej zabudowie nie może blokować planów inwestycyjnych, gdy spełnione są wszystkie niezbędne przesłanki warunkujące zabudowę.

Nawiązując do treści cytowanego wcześniej przepisu art. 61 ust. 1 ustawy wyjaśnić również należy, iż zgromadzony w aktach administracyjnych materiał dowodowy potwierdza spełnienie przez inwestora także pozostałych warunków określonych w tym przepisie. W szczególności działka objęta zamierzeniem inwestycyjnym ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, uzbrojenie terenu, które już istnieje na działce jest wystarczające dla planowanej rozbudowy, a teren ten nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

W ocenie Sądu, wymagania formalne, określone w powołanych wyżej przepisach niezbędne do wydania decyzji o warunkach zabudowy, zostały spełnione. Sąd nie dopatrzył się w tym zakresie uchybień mogących stanowić podstawę do wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji.

Wobec powyższego, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł o oddaleniu skargi.