Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 73/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-06-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 154, art. 156, 4 pkt 17, 134, 151
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 12 ust. 45, art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Przemysław Żmich Sędziowie: WSA Iwona Maciejuk (spr.) WSA Tadeusz Nowak Protokolant referent stażysta Małgorzata Sieczkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 czerwca 2014 r. sprawy ze skargi L. S. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] listopada 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Nieruchomość położona w gminie Z., obręb [...], oznaczona jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] lutego 2011 r. została przeznaczona pod budowę obejścia ul. [...] w Z. w ciągu drogi wojewódzkiej nr [...].

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] września 2012 r.

nr [...], orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz L.S. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomości położonej w gminie Z., obręb [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha.

L. S. w odwołaniu wskazał, że biegły przyjął zbyt mały obszar do analizy, nie uwzględniając transakcji z rynku regionalnego. Strona zarzuciła, iż ustalone odszkodowanie jest zbyt niskie, ponieważ nie wyrównuje w pełni utraconych korzyści,

a tym samym nie jest słuszne, co stoi w sprzeczności z art. 21 Konstytucji RP. Zdaniem strony ustalone odszkodowanie winno uwzględniać także spadek wartości pozostałych części nieruchomości, powstałych po wyodrębnieniu działki drogowej.

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, decyzją z dnia

[...] listopada 2013 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2012 r.

W uzasadnieniu wskazał, że zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala

się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. Organ przywołał przepis art. 12 specustawy, art. 134 i art. 154 u.g.n. oraz przepis § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r., Nr 207. poz. 2109 ze zm.). Wskazał, że zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. w dniu 25 października 2011 r., którego aktualność została potwierdzona w dniu 8 maja 2013 r. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Biegły opisał, iż wyceniana nieruchomość stanowi grunt rolny. Działka nr [...]

o pow. [...] ha stanowi grunt rolny – [...], położony pomiędzy drogą polną biegnącą do ul. [...] i rzeką, a działka nr [...] o pow. [...] ha stanowi grunt rolny położony bezpośrednio nad rzeką, określony w ewidencji gruntów jako "Wp" - wody płynące. Nieruchomość położona jest wśród pól, w znacznym oddaleniu od zabudowy miejskiej oraz w niewielkiej odległości od drogi o nawierzchni utwardzonej. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej Z. nr [...] z dnia [...] czerwca 2010 r., nieruchomość ta leży na terenie upraw polowych.

Biegły analizą objął transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, przeznaczonymi w studium pod uprawy polowe, zawartymi od stycznia 2009 r. do października 2011 r. Badanie rynku rozszerzono na okres ponad dwa lata ze względu na niewielką ilość transakcji na lokalnym rynku nieruchomości. Na tak określonym rynku zanotowano dziewięć transakcji sprzedaży porównywalnych nieruchomości gruntowych pod uprawy polowe. Biegły ustalił, iż ceny sprzedaży nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod uprawy polowe, na tak określonym rynku nieruchomości wahały się w przedziale od [...] zł/ha (ok. [...] zł/m2) do [...] zł/ha (ok. [...] zł/m2).

W operacie szacunkowym wskazano, że na podstawie zgromadzonej bazy danych transakcyjnych ustalono, iż poziom cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod uprawy polowe na lokalnym rynku nieruchomości był stabilny. Ponadto na podstawie badania regionalnego rynku, z obszaru województwa [...] nieruchomości nabywanych pod budowę dróg publicznych, ustalono,

iż przeciętny poziom cen wynosi [...] zł/m .

Biegły ustalił, iż na regionalnym rynku nieruchomości - miasto i gmina Z., w analizowanym okresie: styczeń 2009 - październik 2011 r., nie stwierdzono transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budowę dróg publicznych. Biegły wyjaśnił, że na rynku lokalnym brak było transakcji nieruchomościami drogowymi, które mogłyby stanowić materiał porównawczy

ze względu na brak podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Stąd też wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej została ustalona zgodnie

z dyspozycją zawartą w § 36 ust. 3 pkt 1 ww. rozporządzenia.

Do ostatecznej analizy porównawczej przyjęto dane dotyczące zanotowanych na lokalnym rynku trzech transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod uprawy polowe, które pod względem swych atrybutów były najbardziej zbliżone do szacowanej nieruchomości gruntowej. Oszacowaną wartość gruntu podwyższono

o 50%. Ostatecznie wartość gruntową biegły określił w wysokości [...] zł i w takiej kwocie, powiększonej o 5% z tytułu wcześniejszego wydania nieruchomości, Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie.

W ocenie organu, biorąc pod uwagę, że wyceniana nieruchomość

w dokumentach planistycznych ma przeznaczenie rolne, biegły w niniejszej sprawie prawidłowo zastosował regułę wyceny zawartą w art. 134 ust. 4 u.g.n. Stosownie do tego przepisu jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania rzeczoznawca majątkowy powinien określić według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W pozostałych przypadkach określenie wartości nieruchomości następuje na podstawie aktualnego sposobu użytkowania (art. 134 ust. 3 ustawy).

Przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. realizuje zasadę wyrażoną w art. 134 ust. 3 u.g.n., pozwalając rzeczoznawcy majątkowemu określić wartość rynkową nieruchomości zgodnie z dotychczasowym sposobem użytkowania. Dodatkowo, w § 36 ust. 4 rozporządzenia prawodawca wskazał na szczególny, z punktu widzenia specustawy, przypadek, gdy przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia będzie tożsame z dotychczasowym przeznaczeniem nieruchomości.

Natomiast dla potrzeb określenia wartości nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania, o którym mowa w art. 134 ust. 4 u.g.n., konieczne jest przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego sytuacji, w której przedmiotem wyceny będzie nieruchomość przeznaczona pod inwestycję drogową. Znajdzie tutaj odpowiednie zastosowanie sposób wyceny określony w przywołanym już § 36 ust. 4 rozporządzenia. Zgodnie z brzmieniem ww. przepisu, określenia wartości nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową powinno nastąpić na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

W niniejszej sytuacji zanotowano na rynku lokalnym i regionalnym transakcje nieruchomościami drogowymi, niemniej jednak nie były to nieruchomości spełniające kryteria podobieństwa do szacowanego gruntu. Stąd też biegły zgodnie z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia prawidłowo przyjął do porównań nieruchomości o przeznaczeniu rolnym, jako przeważające wśród gruntów przyległych, a następnie w ten sposób obliczoną wartość powiększył o 50%, stosownie do § 36 ust. 3 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r.

W ocenie organu odwoławczego wycena przedmiotowej nieruchomości jest zgodna z powołanymi wyżej przepisami.

Odnosząc się do zarzutów strony organ stwierdził, iż analiza operatu szacunkowego wykazała, że biegły dokonał analizy zarówno rynku lokalnego właściwego dla gminy Z., jak również regionalnego, obejmujące całe województwo [...].

Minister stwierdził też, że odszkodowanie będące przedmiotem niniejszego postępowania nie obejmuje domniemanych utraconych korzyści. Kwestia zakresu słusznego odszkodowania, była przedmiotem rozważań Naczelnego Sądu Administracyjnego, który w uzasadnieniu wyroku z dnia 22 września 2009 r., sygn. akt: I OSK 1519/08. publ. CBOSA, zajął stanowisko, że zagadnienie "słusznego" odszkodowania było niejednokrotnie podejmowane w orzeczeniach Trybunału Konstytucyjnego, w których przede wszystkim podkreślano, że prawa konstytucyjne chronione nie mają charakteru absolutnego; pojmowanie własności jako prawa absolutnego prowadziłoby bowiem w wielu wypadkach do naruszenia praw innych podmiotów. Trybunał Konstytucyjny podkreślał, iż ograniczenie prawa własności jest dopuszczalne ze względu na ważny interes publiczny (wyrok TK z 3 lipca 2001 r., sygn. K 3/01, O TK ZU 2001/5/125).

Odpowiadając na zarzuty dotyczące nieuwzględnienia w kwocie odszkodowania innych elementów niż wartość rynkowa nieruchomości, zwłaszcza spadku wartości działki pozostałej po wydzieleniu działki drogowej, organ wyjaśnił, iż specustawa wyraźnie wskazuje, iż odszkodowanie należy się za nieruchomość rozumianą jako grunt wraz z jego częściami składowymi. Brak jest możliwości ustalenia odszkodowania za wszelkie inne dodatkowe elementy. W przypadku kiedy nabywana jest jedynie część nieruchomości, a pozostały jej fragment nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściwy zarządca drogi jest obowiązany do nabycia, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego tej części nieruchomości (art. 13 ust. 3 specustawy). Jednakże tego rodzaju roszczenie nie może być przedmiotem niniejszego postępowania administracyjnego, gdyż jest to kwestia rozstrzygana między zainteresowanymi stronami na drodze cywilnoprawnej.

Decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] listopada 2013 r. nr [...] stała się przedmiotem skargi L. S., reprezentowanego przez radcę prawnego, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.

Skarżący, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji organu I instancji, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie kosztów postępowania, zarzucił:

1. naruszenie prawa materialnego § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.) polegające na zastosowaniu w/w przepisu po nowelizacji tj. od dnia 26 sierpnia 2011 r. (Dz. U. z 2011 r. Nr 165 poz. 985) w sytuacji, kiedy działki nr [...] pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha. zostały przejęte w marcu 2011 r. a więc w innym stanie prawnym i oparcie się na wadliwym operacie szacunkowym z dnia 25 października 2011 r. potwierdzonym w dniu 8 maja 2013 r.

2. naruszenie prawa procesowego:

- art. 7, 12, 77 k.p.a. poprzez brak wszechstronnej analizy materiału dowodowego - niepowołanie nowego biegłego rzeczoznawcy w celu wykonania nowego operatu szacunkowego mającego na celu ustalenie stanu faktycznego sprawy zgodnego

z rzeczywistością, lub nieopracowanie nowego operatu uwzględniającego zmianę cen oraz przewlekłe i opieszałe postępowanie

- art. 12 ust. 4b ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 o szczególnych zasadach przygotowania inwestycji w zakresie dróg publicznych ( Dz. U. z 2008r. Nr 193 poz. 1194 ze zmianami) polegające na nie wydaniu decyzji ustalającej odszkodowanie

w terminie 30 dni od dnia w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

W uzasadnieniu pełnomocnik skarżącego wskazał, że opieszałe prowadzenie postępowania, jak również wejście w życie w dniu 26 sierpnia 2011 r. nowelizacji

z 14 lipca 2011 r. rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165 poz. 985) tj. w szczególności § 36 rozporządzenia doprowadziło do ustalenia odszkodowania według nowej niekorzystnej formuły. Pełnomocnik podkreślił, że postępowanie w niniejszej sprawie zostało wszczęte w innym stanie prawnym i w żadnym wypadku nie można było stosować znowelizowanego § 36 rozporządzenia. Działki przekazane zostały w marcu 2011 r., decyzja Wojewody nr [...] z [...] lutego 2011 r. uprawomocniła się w dniu 8 kwietnia 2011 r. - natomiast operat szacunkowy z dnia 25 października 2011 r., a aktualizacja jest z dnia 8 maja 2013 r.

Pełnomocnik wskazał, że prawodawca wprowadził możliwość rozszerzenia obszaru, z którego biegły ma możliwość doboru odpowiedniego materiału do analizy porównawczej, o nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości, zgodnie z dyspozycją zawartą w § 26 ust. 1 rozporządzenia.

Pełnomocnik wskazał, że biegły rzeczoznawca jak i organ II Instancji posiadał

z innych skarg informacje że na terenie województwa [...] (rynku regionalnego) jak również w powiecie [...] przed sporządzeniem operatu przeprowadzono trzy wskazane transakcje nieruchomościami pod drogi (dwie z 2010 r., jedna z 2011 r.). Pełnomocnik podniósł, że słuszne odszkodowanie winno mieć charakter ekwiwalentny do wartości wywłaszczonego dobra. Oznacza to, że powinno dawać właścicielowi możliwość odtworzenia rzeczy, którą utracił lub - ujmując szerzej - także, które pozwoli wywłaszczonemu odtworzyć jego sytuację majątkową, jaką miał przed wywłaszczeniem. Wątpliwości strony budzi, dlaczego nie został zrobiony nowy operat tylko biegły po okresie ponad 17 miesięcy potwierdził aktualność operatu.

Strona wskazała, że organy I i II instancji, działając w granicach prawa miały obowiązek wyjaśnić wnikliwie i wszechstronnie stan faktyczny sprawy, ewentualnie powołać nowego rzeczoznawcę oraz działać szybko.

W odpowiedzi na skargę Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wniósł o jej oddalenie powołując się na dotychczasowe ustalenia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył co następuje.

Skarga nie jest zasadna.

W ocenie Sądu, zarówno zaskarżona decyzja, jak również decyzja organu

I instancji odpowiadają prawu.

Organy dokonały w niniejszej sprawie właściwej wykładni

i prawidłowo zastosowały zarówno przepis art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r.

o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), zwanej dalej specustawą, jak również przepis § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U.

z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.) oraz przepisy art. 134 i 154 ustawy z dnia

21 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 102 , poz. 651 ze zm.) zwanej dalej u.g.n. Organy nie naruszyły również przepisów postępowania administracyjnego, w stopniu, który miałby istotny wpływ na wynik sprawy.

W sprawie jest bezsporne, że decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] lutego 2011 r., znak: [...] nieruchomość położona w gminie Z., obręb [...], oznaczona jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, została przeznaczona pod budowę obejścia

ul. [...] w Z. w ciągu drogi wojewódzkiej nr [...]

i następnie stała się własnością Województwa [...].

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowi art. 18 ust. 1 specustawy oraz odpowiednio stosowane przepisy u.g.n. Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy, wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 u.g.n. dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Stan nieruchomości, do którego odsyła art. 18 ust. 1 specustawy, to stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia

w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona, o czym stanowi art. 4 pkt 17 u.g.n. Z kolei wartością, o której stanowi ww. przepis jest co do zasady wartość rynkowa, a więc najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku (art. 134 ust.1 i art. 151 ust. 1 u.g.n.).

W sprawie niniejszej wysokość odszkodowania została ustalona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 25 października 2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. Aktualność operatu szacunkowego została potwierdzona przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 8 maja 2013 r. Przy wycenie nieruchomości biegły zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

W sprawie jest bezsporne, że biegły dokonał analizy rynku nieruchomości

i stwierdził, że na regionalnym rynku nieruchomości w analizowanym okresie: styczeń 2009 - październik 2011 r., nie stwierdzono transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budowę dróg publicznych. Biegły wyjaśnił, że na rynku lokalnym brak było transakcji nieruchomościami drogowymi, które mogłyby stanowić materiał porównawczy ze względu na brak podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Stąd też wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej została ustalona zgodnie z dyspozycją zawartą w § 36 ust. 3 pkt 1 ww. rozporządzenia. W sprawie nie ma podstaw, aby kwestionować ustalenia biegłego w tym zakresie. Strona nie wykazała w toku postępowania administracyjnego, aby było inaczej. Nie przedłożono operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, który wskazywałby, że były w tym samym czasie transakcje nieruchomościami drogowymi podobnymi. Podkreślenia wymaga, że obowiązkiem organu nie jest powoływanie

w sprawie kilku biegłych w sytuacji, gdy sporządzony operat szacunkowy uznaje on, zasadnie, za prawidłowy. W takim przypadku nie można mówić o uchybieniu art. 7, art. 77 k.p.a. Strona, która nie zgadzała się z dokonaną wyceną nieruchomości miała prawo przedłożyć w toku postępowania administracyjnego przeciwdowód w postaci kontroperatu lub wystąpić do organizacji rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny operatu szacunkowego będącego dowodem w tej sprawie.

Podkreślenia wymaga przy tym, że zgodnie z art. 156 ust. 4 zdanie pierwsze u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Przepisy prawa przewidują zatem możliwość potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego. Nie ma w takim przypadku konieczności sporządzania nowego operatu szacunkowego, a tym samym powoływania nowego biegłego. Przyjęcie za dowód operatu szacunkowego, którego aktualność potwierdzona została stosowną klauzulą na operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, jak miało to miejsce

w niniejszej sprawie, nie stanowi naruszenia przepisów art. 7, czy art. 77 k.p.a.

Z operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania wynika, że biegły analizą objął transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, przeznaczonymi w studium pod uprawy polowe, zawartymi od stycznia 2009 r. do października 2011 r. Na tak określonym rynku zanotowano dziewięć transakcji sprzedaży porównywalnych nieruchomości gruntowych pod uprawy polowe. Do ostatecznej analizy porównawczej przyjęto dane dotyczące zanotowanych na lokalnym rynku trzech transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod uprawy polowe, które pod względem swych atrybutów (lokalizacja, infrastruktura, dostępność komunikacyjna i klasa bonitacyjna gruntu) były najbardziej zbliżone do szacowanej nieruchomości gruntowej. Oszacowaną wartość gruntu podwyższono o 50%. Ostatecznie wartość gruntową biegły określił w wysokości [...] zł i w takiej kwocie, powiększonej o 5% z tytułu wcześniejszego wydania nieruchomości, Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie.

Zasadnie organ stwierdził, iż biorąc pod uwagę, że wyceniana nieruchomość

w dokumentach planistycznych ma przeznaczenie rolne, biegły w niniejszej sprawie prawidłowo zastosował regułę wyceny zawartą w art. 134 ust. 4 u.g.n. Stosownie do tego przepisu jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania rzeczoznawca majątkowy powinien określić według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W pozostałych przypadkach określenie wartości nieruchomości następuje na podstawie aktualnego sposobu użytkowania (art. 134 ust. 3 u.g.n.).

Rzeczoznawca wziął pod uwagę wszystkie istotne cechy szacowanej nieruchomości. Uwzględnił wszelkie elementy, które mogły mieć wpływ na jej wartość oraz dostatecznie wyjaśnił założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny, a także wskazał wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób umożliwiający zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Wobec powyższego mógł on stanowić podstawę do określenia wysokości należnego odszkodowania. W sprawie tej nie miał zastosowania § 26 rozporządzenia, albowiem szacowana nieruchomość nie stanowiła nieruchomości o szczególnych cechach.

Wbrew zarzutom skargi, operat szacunkowy jest zgodny z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zasadnie organy obu instancji przyjęły, że operat szacunkowy – jako prawidłowo sporządzony – może stanowić dowód w sprawie, a tym samym zasadnie przyjęły ten dowód, jako podstawę do określenia wysokości odszkodowania za nieruchomość. Operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę i w dacie wydawania decyzji był aktualny, nie zawierał niejasności, czy braków.

Wskazać przy tym należy, że wbrew zarzutom skarżącego organy obu instancji prawidłowo dokonały analizy sprawy stosując znowelizowany przepis § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Nowelizacja powołanego przepisu została dokonana rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Nr 165, poz. 985) i weszła ona w życie dnia 26 sierpnia 2011 r. Zgodnie z zasadą legalności wyrażoną w art. 6 k.p.a. organy administracji publicznej działają na podstawie przepisów prawa. Natomiast zasada prawdy obiektywniej (art. 7 k.p.a.) stanowi, że w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Z przytoczonych zatem podstawowych zasad postępowania administracyjnego wynika obowiązek organu stosowania przepisów prawa obowiązujących w dacie wydawania przez ten organ administracji publicznej decyzji. Od dnia 26 sierpnia 2011 r. we wszystkich sprawach związanych z ustaleniem odszkodowania za nieruchomości przejęte na cele drogowe, niezależnie od daty wszczęcia postępowania, obowiązują nowe przepisy rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Powyższe oznacza, że operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie niniejszej powinien odpowiadać znowelizowanej treści przepisu § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia

21 września 2004 r. Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. Zatem wbrew twierdzeniom skarżącego, mimo, iż decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydana została w dniu

[...] lutego 2011 r., a nieruchomości przejęte w marcu 2011 r., to prawidłowo

w postępowaniu odszkodowawczym organy dokonały ustaleń przy uwzględnieniu znowelizowanego przepisu § 36 cytowanego wyżej rozporządzenia. Wysokość odszkodowania ustala się bowiem według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu ale już według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania (art. 18 ust. 1 specustawy). Zatem, prawidłowo organ ocenił, że zgodny z prawem jest operat szacunkowy z dnia 25 października 2011 r., z nadaną klauzulą aktualności z dnia 8 maja 2013 r., sporządzony na podstawie przepisów rozporządzenia w brzmieniu obowiązującym po nowelizacji.

Sąd wskazuje, iż podniesiona w skardze okoliczność, że decyzji

o odszkodowaniu nie wydano w terminie 30 dni, o których mowa w art. 12 ust. 4b specustawy, jest bezsporna. Strona miała jednakże prawo kwestionować bezczynność organu, czy przewlekłe prowadzenie przez organ postępowania przed sądem administracyjnym w odrębnym postępowaniu, po wyczerpaniu środków zaskarżenia,

o których mowa w k.p.a.

Zarzut skarżącego wskazujący, iż ustalone w decyzji odszkodowanie

nie odpowiada słusznemu odszkodowaniu, o którym mowa w art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej opiera się w istocie na kwestionowaniu prawidłowości operatu szacunkowego stanowiącego w tej sprawie podstawę ustalenia odszkodowania. Jak wskazano już jednak wyżej, Sąd za prawidłową uznał ocenę organów, co do zgodności z prawem operatu stanowiącego dowód określający w tej sprawie wartość nieruchomości. Prawidłowe zastosowanie prawa materialnego nie może być kwalifikowane w niniejszej sprawie jako naruszenie przepisu art. 21 ust. 2 Konstytucji RP. Tym samym, zarzut nie jest zasadny. W ocenie Sądu organy obu instancji prawidłowo zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy, dokonując trafnej jego oceny (art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.). Uzasadnienie decyzji również spełnia ustawowe wymogi (art. 107 § 3 k.p.a.).

Z tych względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), orzekł, jak w wyroku.