Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 699/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2012-10-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą decyzję I instancji
określono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 3-8
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Aldona Gąsecka – Duda Sędziowie : Sędzia WSA Mariusz Kotulski (spr.) Sędzia WSA Agnieszka Nawara – Dubiel Protokolant : Justyna Owczarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 października 2012 r. sprawy ze skargi E.K. ,A.K. ,W.K. ,M.L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 13 lutego 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz E.K. kwotę 500 zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Na wniosek S. G., Wójt Gminy decyzją z dnia 12 stycznia 2011r. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działce oznaczonej nr ew. [...] położonej w P..

Po rozpatrzeniu sprawy w instancji odwoławczej - Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 30 marca 2011r., uchyliło decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia zarzucono organowi I instancji brak wyznaczenia granic obszaru analizowanego wokół działki objętej wnioskiem. Wskazano również, że sporządzona w sprawie analiza urbanistyczno - architektoniczna nie spełnia wymogów przewidzianych przepisami prawa. Zarzucono m.in. organowi, że ustalił parametry i wskaźniki na innym poziomie niż średnie ich wielkości występujące na obszarze analizowanym, a wyniki analizy zawierają błędy merytoryczne.

W dniu 7 listopada 2011r. Wójt Gminy wydał kolejną decyzję znak: [...], którą ustalił warunki zabudowy dla planowanej inwestycji.

Odwołanie od ww. rozstrzygnięcia złożyli: E. K., M. L., A. K., W. K., U. K. oraz W. K. kwestionując zasadność ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego. W uzasadnieniu odwołania przedstawili szereg zarzutów dotyczących sporządzonej w postępowaniu przed organem I instancji analizy urbanistyczno - architektonicznej oraz ustalonych zaskarżoną decyzją parametrów i wskaźników dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. Powyższe dotyczyło przede wszystkim lokalizacji aż 4 budynków na - zdaniem odwołujących się - zbyt wąskiej działce oraz braku kontynuacji funkcji zabudowy z uwagi na odmienną zabudowę okoliczną (o charakterze gospodarczym). Odwołujący się podnieśli także, iż załączniki do przedmiotowej decyzji tj. analiza urbanistyczno - architektoniczna oraz wyniki tej analizy nie są podpisane ani obite pieczęcią osoby, która je sporządziła, tym samym nie jest możliwe, zdaniem stron, ustalenie czy osoba ta posiadała wymagane prawem kwalifikację do sporządzenia w/w dokumentów.

Organ odwoławczy decyzją z dnia 13 lutego 2012r., nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000r. nr 98 poz. 1071 z późn. zm.), w związku z art. 61, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz 717 z późn. zm.), § 1 - § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164 poz. 1588), utrzymał zaskarżone rozstrzygnięcie w mocy.

W ocenie SKO, ustalony przez organ I instancji obszar analizowany uwzględnia istotę oraz cel regulacji § 3 rozporządzenia wykonawczego, a ustalony w ten sposób obszar pozwala organom na dokonanie weryfikacji sposobu zagospodarowania terenu usytuowanego wokół terenu inwestycji.

Wskazano, iż wady jakie zaistniały w wydanej poprzednio przez organ I instancji decyzji, zostały wyeliminowane.

Kolegium nie zakwestionowało przyjętych przez Wójta Gminy wielkości linii zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu, ponieważ pozostają one w zgodności z aktami wykonawczymi i znajdują uzasadnienie w wynikach analizy architektoniczno - urbanistycznej. Uznano, że organ I instancji dokonał prawidłowej oceny istniejącego w obszarze analizowanym stanu zagospodarowania i na tej podstawie, uwzględniając zasady zachowania ładu przestrzennego oraz uwarunkowania prawne, orzekł w sprawie. Ustalone w oparciu o powyższe rozporządzenie parametry architektoniczne, w ocenie Kolegium, mieszczą się w zakresie norm cyt. wyżej rozporządzenia i zostały określone w sposób wyważony. W toku postępowania uzyskano wymagane prawem opinie i uzgodnienia.

Odnosząc się do zarzutów odwołujących się w przedmiocie braku podpisów i pieczęci na załącznikach do decyzji tj. analizy urbanistyczno - architektonicznej oraz wyników z tejże analizy, Kolegium stwierdziło, iż w aktach sprawy znajdują się w/w dokumenty, a także załączniki graficzne w postaci map oraz projekt decyzji podpisane i podbite pieczęcią przez architekt J. P. (dowód karty nr 134 - 138, 133,131,130,126 - 129). Tym samym SKO nie podzieliło zarzutów odwołujących się, iż doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego.

Ponadto organ odwoławczy nie przyznał racji odwołującym się, iż projektowane zamierzenie budowlane nie jest zabudową jednorodzinną z uwagi na zakres inwestycji. Analiza przedmiotowego założenia budowlanego, w ocenie Kolegium, wypełnia definicję przyjętą przez ustawodawcę w art. 3 ust 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz.U.10.243.1623 j.t.)

Zdaniem organu odwoławczego, zabudowa istniejąca w obszarze analizowanym dopuszcza na działce objętej zamierzeniem realizację jakiejkolwiek formy zabudowy jednorodzinnej. Tym samym należy podzielić ustalenia organu I instancji w przedmiotowej kwestii.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skarżących, Kolegium wskazało, iż decyzja o warunkach zabudowy terenu jest pierwszym etapem podejmowanym przez inwestora w celu realizacji inwestycji i choć wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę, to nie stanowi podstawy prawnej dla rozpoczęcia prac budowlanych.

Skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie złożyli E. K., A. K., W. K., M. L., W. K. oraz U. K. wnosząc o jej "uchylenie i wyłączenie z obrotu prawnego z uwagi na rażące naruszenie prawa".

Zaskarżonej decyzji zarzucono rażące naruszenie art. 60 ust. 4 i art. 61 ust. 1,5,6 i 7 ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazano również na naruszenie art.7, 8, 10 oraz art.28 kpa.

Skarżący zarzucili, że właściciele sąsiednich działek, znajdujących się na analizowanym trenie, nie brali udziału w postępowaniu.

Następnie wskazano, że wprowadzenie zabudowy wielorodzinnej w sąsiedztwie działek siedliskowych i jednorodzinnych jest niedopuszczalne. Skarżący podnieśli, że z wykonanej analizy sąsiednich działek absolutnie nie wynika kontynuacja funkcji z planowaną inwestycją a wręcz zachodzi tu sprzeczność. Żadna bowiem z sąsiednich działek nie jest zabudowana 4 budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, co w świetle prawa stanowi w ramach jednej działki zabudowę wielorodzinną a nie jednorodzinną, taka zabudowa jest przeznaczona dla zaspokojenia potrzeb czterech rodzin. Nie jest wydawana decyzja w.z. na budowę jednego budynku mieszkalnego jednorodzinnego jak sama nazwa wskazuje tylko na cztery w ramach jednej działki. W ocenie skarżących Samorządowe Kolegium Odwoławcze, Wójt Gminy oraz urbanista dokonali złej interpretacji przepisów prawa w tym zakresie.

Następnie decyzji pierwszoinstancyjnej zarzucono m.in. to, że analiza urbanistyczna została wykonana niezgodnie z art. 61 ust. 1. Niezgodnie bowiem z ww. przepisem oraz z rozporządzeniem ujęto obszar analizy (za duży w stosunku do planowanej inwestycji). Według skarżących do analizy winny być tylko wzięte działki o nr ewidencyjnym [...], [...], [...], a pozostałe działki objęte analizą zostały ujęte bezprawnie. Działki sąsiadujące z działką planowaną do zainwestowania są zabudowane w sposób wystarczający do określenia warunków zabudowy oraz spełnienia warunku dobrego sąsiedztwa. Organ objął analizą dalsze działki po to aby zawyżyć bezprawnie i bezpodstawnie współczynniki, parametry zabudowy i zagospodarowania terenu o 100 % w celu maksymalnego zagęszczenia zintensyfikowania zabudowy. Pominięto natomiast następujący fakt, iż w ramach jednej działki inwestor może wybudować tylko jeden budynek jednorodzinny, ponieważ żadna z działek sąsiednich biorąc obszar nawet całej P. nie stanowi podstawy do określenia kontynuacji funkcji, cech zgodnych umożliwiających taka zabudowę wielorodzinną w ramach jednej działki. Zdaniem skarżących, wystarczy stworzyć precedens niezgodny z prawem - i teren jest przygotowany do zabudowania intensywnego developerskiego na terenach zabudowań siedliskowych .

Ponadto zarzucono, że decyzja wydana przez Wójta nie obejmuje określenia wskaźnika, parametru kształtującego zagospodarowanie terenu. Został tylko podany wskaźnik intensywności zabudowy natomiast nie ma w decyzji podanego współczynnika powierzchni biologiczne czynnej, który stanowi parametr określenia zabudowy działki. W ocenie skarżących jest to działanie celowe. W przypadku określenia powierzchni biologiczno-czynnej byłby problem z ulokowaniem na tak wąskiej i małej działce czterech domów, dróg dojazdowych, dojść, opasek chodnikowych, szamb i innych utwardzeń terenu. Zdaniem skarżących tak intensywna zabudowa 4 budynkami jednorodzinnymi (inaczej zespołem budynków) byłaby możliwa jeżeli na obszarze analizowanym była by dokładnie identyczna zabudowa. Wskazano, że z mapy graficznej widać, że żadna działka nie jest w ten sposób zabudowana (na każdej działce jest jeden nr porządkowy budynku jednorodzinnego a nie dwa czy też cztery).

W dalszej części skargi podniesiono, że analiza urbanistyczna nie uwzględnia funkcji zabudowy istniejącej na obszarze poddanym analizie, tj. pomijając już fakt źle określonego obszaru każda działka powinna być przeanalizowana pod względem pełnionej funkcji istniejącej zabudowy zgodnie z prawem tj. czy jest to zabudowa jednorodzinna czy też zagrodowa /siedliskowa. Wskazano, że wszystkie działki na tym terenie posiadają budynki gospodarcze (poza jedną). Zabudowa inwestora nie jest zabudową siedliskową. Skarżący pytają na jakiej podstawie urbanista wykonujący analizę oraz organ wydający decyzje podaje, iż na analizowanym terenie cvt. jest zabudowa jednorodzinna w części przebudowana z dawnej zabudowy zagrodowej. Wskazano, że do określenia warunków zabudowy, sąsiednia działka musi być faktycznie zabudowana, a istniejąca zabudowa stanowi punkt odniesienia dla określenia kontynuacji funkcji i cech zabudowy działki objętej wnioskiem. Skarżący poddają pod wątpliwość czy obory oraz krowy nie będą przeszkadzać w zabudowie jednorodzinnej tj. mieszkańcowi miasta. W tym przypadku wniosek nie odpowiada zabudowie działek sąsiednich. Ponadto funkcja oraz sposób użytkowania i cechy zabudowy zamierzonej winny stanowić "kontynuację" funkcji i cech zabudowy działek sąsiednich. Funkcja zabudowy nie musi dokładnie powlekać zabudowy miarodajnej działki sąsiedniej ale nie może być sprzeczna - jak w przedmiotowej sprawie. Niezgodność funkcji lub innych istotnych cech planowanej zabudowy z funkcją lub cechami zabudowy na działce sąsiedniej stanowią podstawę do oddalenia wniosku.

Nadto zarzucono, że nie ma uzasadnienia faktycznego potwierdzającego przyjęcie takiego dużego obszaru do analizy urbanistycznej, w przypadku jeżeli działki sąsiednie są wystarczająco zabudowane i to dla tych działek tj. [...], [...], [...] ma być spełniony warunek dobrego sąsiedztwa, a nie działek znacznie oddalonych od planowanej inwestycji. Taka analiza nie jest miarodajna narusza interes prawny materialny stron.

Skarżący podnieśli również, że źle zostało dokonane uzgodnienie z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska w K.. Planowana inwestycja nie leży na terenie [...] Parku Krajobrazowego określonego w rozporządzeniu Wojewody nr [...] z dnia 17 października 2006r. Ta podstawowa prawna została podana w w/w postanowieniu. W uzasadnieniu również jest napisane, że przedmiotowa inwestycja tj. działka o nr [...] znajduje się na terenie otuliny [...] Parku Krajobrazowego, co wg skarżących nie jest zgodne ze stanem faktycznym i prawnym.

Zarzucono również naruszenie art. 60 ust. 4 ustawy o zagospodarowaniu, wskazując, że ani decyzja wz, ani załączniki tj. wynik analizy oraz analiza urbanistyczna nie jest podpisana przez osobę uprawnioną. Na analizie i na wynikach analizy jest tylko komputerowo wpisane, że sporządziła je J. P., ale nie ma podpisu i pieczątki osoby uprawnionej oraz potwierdzenia przynależności do izby. Taka forma nie rodzi żadnych skutków prawnych.

W dalszej części uzasadnienia zakwestionowano zakwalifikowanie inwestycji jako zabudowy jednorodzinnej. Wskazano, że definicje użyte w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie m.in. zabudowa jednorodzinna nie stanowi legalnej definicji do kształtowania warunków zabudowy i zagospodarowania działki. Zostały one zdefiniowane w innym celu na podstawie konkretnego upoważnienia tylko i wyłącznie na potrzeby tego rozporządzenia tj. przy projektowaniu, budowie a nie przy wydawaniu decyzji w.z. i z.t. o kształtowaniu zabudowy i zagospodarowania działki. Służą określeniu pewnych parametrów technicznych np. warunków p.poż. Do wydania pozwolenia na budowę organ architektoniczny nie posługuje się ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tylko prawem budowlanym. Zabudowa jednorodzinna w tym rozporządzeniu została zdefiniowana w par. 3 pkt. 2 jako jeden budynek lub zespół takich budynków w celu skatalogowania pewnych rodzajów obiektów, którym określa się pewne parametry techniczne i tutaj w tym konkretnym przypadku ma to sens i zastosowanie. Potwierdza to również par.2 ust. 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Budownictwa w sprawie warunków technicznych jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowania, który potwierdza również zasadę zawartą w wyroku Trybunału Konstytucyjnego iż budynkiem wielorodzinnym jest budynek zawierający dwa mieszkania ale stosuje się przepisy niniejszego rozporządzenia odnoszące się do budynków jednorodzinnych. Reasumując przepisy np. p.poż. na etapie projektowania stosuje się takie same do jednego budynku mieszkalnego jednorodzinnego jak i dla zespołu.

W ocenie skarżących, SKO mylnie oceniło planowane zamierzenie inwestycyjne kwalifikując go jako zabudowę jednorodzinną z jednoczesnym powołaniem się na art. 3 ust. 2 a ustawy Prawo Budowlane. Nie stanowi ono podstawy do tworzenia zabudowy- to nie jest ten etap postępowania. Ponadto definicja na którą SKO się powołuje w prawie budowlanym nie zawiera definicji zabudowy jednorodzinnej czy też wielorodzinnej . Art. 3 ust. 2a ustawy P. budowlane, który zawiera tylko i wyłącznie definicje na potrzeby tej ustawy tj. w formie: "budynek mieszkalny jednorodzinny" a "nie zabudowa jednorodzinna" należy rozumieć budynek który może stanowić budynek wolnostojący, albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej i grupowej, służący zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowym, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym istnieje możliwość wydzielenia dwóch mieszkań. W przypadku wydzielenia dwóch mieszkań § 2 ust. 6 rozporządzenia dot. warunków technicznych jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie jest już budynkiem wielorodzinnym. Oczywiście może być w różnej formie ale zagospodarowanie określonej ilość budynków bada się pod kontem również działki.

Z uwagi na fakt, że w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym brak jest definicji zabudowy jednorodzinnej czy też wielorodzinnej, to zdaniem skarżących definiując te pojęcia należy sięgnąć do mowy potocznej. Mianowicie określenie warunków zabudowy w ramach jednej działki na budowę czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych stanowi zabudowę wielorodzinną. Jest to określenie zabudowy i zagospodarowania działki, 4 budynki mieszkalne jednorodzinne będą służyć do zaspokojenia potrzeb 4 rodzinom, średnio 4- osobowym. Tak więc w ramach jednej działki będą funkcjonować 4 rodziny czyli 16 osób, średnio każda z rodzin będzie korzystać z dwóch samochodów, w sumie ośmiu bez osób odwiedzających. W ramach tej działki należy dla tych rodzin zapewnić śmietniki- 4 szt, drogi dojazdowe, garaże, szamba w sumie 4 na jednej działce, miejsca postojowe. Taki sposób zagospodarowania działki jest tożsamy z np. jednym budynkiem z czterema mieszkaniami. Z tym, że w tym pierwszym przypadku tj. budowy 4 budynków jednorodzinnych istnieje jeszcze możliwość oczywiście na etapie pozwolenia na budowę w każdym budynku mieszkalnym jednorodzinnym wydzielenia dwóch mieszkań, także z czterech mieszkań (budynków jednorodzinnych) na jednej działce tak naprawdę można zrobić osiem. To nie jest zabudowa miejska czy obrzeża miast tylko wieś. Nie jest dopuszczalne takie lokowanie zabudowy w sąsiedztwie zabudowy siedliskowej, stajni, obór, itp.

Organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Odnosząc się kolejno do zarzutów skargi - Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, co następuje:

Analiza całokształtu przeprowadzonego postępowania, a także ustalonych w decyzji parametrów prowadzi do wniosku, że organ I instancji dokonał prawidłowej oceny istniejącego w obszarze analizowanym stanu zagospodarowania i na tej podstawie, uwzględniając zasady zachowania ładu przestrzennego oraz uwarunkowania prawne, orzekł w sprawie. Ustalone w oparciu o powyższe rozporządzenie parametry architektoniczne, w ocenie Kolegium mieszczą się w zakresie norm cyt. wyżej rozporządzenia i zostały określone w sposób wyważony. W toku postępowania uzyskano wymagane prawem opinie i uzgodnienia Odnosząc się do zarzutów skarżących w przedmiocie braku podpisów i pieczęci na załącznikach do decyzji tj. analizy urbanistyczno - architektonicznej oraz wyników z tejże analizy, na obu załącznikach znajduje się jedynie (na końcu), krótka informacja, iż zostały sporządzone przez J. P.. Kolegium stwierdziło po zapoznaniu się z materiałem dowodowym, iż w aktach sprawy znajdują się ww. dokumenty, a także załączniki graficzne w postaci map oraz projekt decyzji podpisane i podbite pieczęcią przez architekt J. P. (dowód karty nr 134 - 138,131.130,126 - 129).

Organ odwoławczy nie podzielił także zarzutów skarżących, iż projektowane zamierzenie inwestycyjne nie jest zabudową jednorodzinną z uwagi na zakres inwestycji. Powołano na tą okoliczność przepis art. 3 ust 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

W myśl art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1271 ze zm.), zwanej dalej w skrócie "Upsa", sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Oznacza to, iż sąd bada legalność zaskarżonej decyzji, tj. jej zgodność z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Sąd rozpoznający sprawę nie może zmienić zaskarżonej decyzji, a jedynie uwzględniając skargę może uchylić ją, stwierdzić jej nieważność lub niezgodność z prawem. W przypadku zaś, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga zgodnie z art. 151 ustawy podlega oddaleniu.

Złożona skarga zasługiwała na uwzględnienie, choć nie wszystkie zawarte w zarzuty zostały przez Sąd podzielone. Z urzędu natomiast stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu l instancji naruszają przepisy prawa procesowego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy i przepisy prawa materialnego, które miały wpływ na wynik sprawy.

Podstawą materialnoprawną zaskarżonej decyzji był przepis art.61 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stanowiący, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W związku z tym podnieść należy, że przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego jako takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji (zob. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2004, str. 500).

W dalszej części rozważań podnieść należy, że uzupełnieniem regulacji zawartej w art. 61 ustawy są przepisy rozporządzenia wykonawczego z dnia 26 sierpnia 2003r. (Dz.U.03.164.1588) w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Rozporządzenie określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących ustalania:

1) linii zabudowy;

2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

2) szerokości elewacji frontowej;

3) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

4) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Przepisy tego rozporządzenia wyznaczają zakres postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez organ w sprawie ustalenia warunków zabudowy.

Lektura przepisów rozporządzenia wskazuje, że dla wyznaczenia niektórych parametrów nowej zabudowy istotne jest matematyczne obliczenie średniego wskaźnika dla całego obszaru analizowanego, czyli wszystkich działek znajdujących się w tym obszarze, a dla niektórych istotne są parametry obliczone dla działek najbliższych. Każdy z wymaganych parametrów musi zaś wynikać jednoznacznie z dokładnej analizy odnoszącej się do konkretnych działek.

Na wstępie uznać należy, iż obszar analizy został prawidłowo wyznaczony.

Jak wynika z części tekstowej analizy terenu, funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu do obliczenia różnych wskaźników przyjęto do porównań usytuowany na działce nr [...] budynek nr [...], który znajduje się poza granicami obszaru. Przez to wszystkie obliczenia, w których brano pod uwagę parametry budynku nr [...] usytuowanego na działce nr [...], dotyczące wskaźników oraz parametrów nowej zabudowy dotknięte są błędem wynikającym z uwzględnienia przy ich określaniu parametrów tego budynku.

ym sama Ponadto przechodząc do analizy parametrów nowej zabudowy, wskazać należy, że z przepisu § 6 rozporządzenia wynika, iż szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Zastrzeżenia budzi także ustalenie wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla planowanego przedsięwzięcia w przedziale wynoszącym od 7 m do 9 m, pomimo, że średnia z wysokości na terenie analizowanym wynosi 5 m, a maksymalna wysokość budynku zlokalizowanego na analizowanym obszarze wynosi 7 m. (działki nr [...], nr [...] i [...]). Ani w analizie, ani w jej wynikach nie wykazano dlaczego wysokość planowanych budynków do górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki ma być wyższa niż wynikająca z obliczonej średniej, a nawet wyższa niż najwyższych budynków posadowionych w analizowanym obszarze a wręcz bezpośrednio sąsiadujących z działką, na której planowana jest inwestycja. Sposób ewentualnej realizacji (lokalizacji) planowanej zabudowy na działce nie ma na etapie ustalania warunków zabudowy żadnego znaczenia. Wspomnieć należy, że zgodnie z obowiązującymi przepisami budynki mają być lokalizowane elewacją frontową do drogi, z której odbywa się zjazd na nieruchomość, a nie ścianą szczytową – są to jednak kwestie podlegające badaniu dopiero na etapie pozwolenia na budowę. Jak wskazano wyżej na etapie ustalania warunków zabudowy, mają być ustalone graniczne parametry obiektu – w tym przypadku wysokość do górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (obliczona ze średniej wysokości budynków lub innej np. wysokość budynków bezpośrednio sąsiadujących, jeżeli wynika to z istniejącej w analizowanym obszarze zabudowy, a nie z założeń i zamierzeń inwestora – na czym oparto analizę w niniejszej sprawie).

Należy w tym miejscu podkreślić, iż określenie konkretnych wymagań w decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji ma służyć zapewnieniu ładu urbanistycznego, którego elementami są gabaryty sąsiadujących budynków zapewniających harmonijny krajobraz (podobnie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyrokach z dnia 16 listopada 2005 roku, sygn. IV SA/Wa 1485/05, Baza Orzeczeń LEX nr 214359 oraz z dnia 5 lipca 2005 roku, sygn. IV SA/Wa 725/04, Baza Orzeczeń LEX nr 190733).

Ponadto, jak wynika z postanowienia Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska z dnia 23.09.2011r., uzgadniającego projekt decyzji o warunkach zabudowy, działka nr [...] położona jest na terenie otuliny [...] Parku Krajobrazowego oraz w granicach obszaru Natura 2000 PLH120077 Rudniańskie Modraszki – Kajasówska.

Zgodnie z ustawą z dnia 3 października 2008r. o udostępnianiu informacji o środowisku jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz.U. z 2008r. Nr 199, póz. 1227, z późn. zm.), właściwy organ (tu wójt), o którym mowa w art. 96 ust. 1 ww. ustawy, rozważa przed wydaniem m.in. decyzji wz czy przedsięwzięcie może potencjalnie znacząco oddziaływać na obszar Natura 2000. W aktach administracyjnych brak jest dokonanej przez wójta analizy wpływu realizacji planowanej inwestycji na obszar Natura 2000 oraz jej wyniku, czym naruszono ww. przepis.

Co więcej w powołanym wyżej postanowieniu z 23.09.2011r. wyraźnie zapisano i nałożono na Wójta obowiązek zamieszczenia w decyzji o warunkach zabudowy informacji o dokonanej przez niego analizie wpływu planowanej inwestycji na obszar Natura 2000 oraz jej wyniku. W decyzji organu I instancji, pomimo nałożonego obowiązku, brak jest jakiejkolwiek zapisu w przedmiocie jego realizacji.

Nadto wytknąć należy organowi I instancji, że na stanowiącym integralną cześć decyzji załączniku graficznym nr 1 nie wskazano w daty rocznej decyzji, do której ten załącznik został wydany. Nadto potencjalny załącznik do tej decyzji zawierający część graficzna do wyników analizy w ogóle nie został opisany jako załącznik do konkretnej decyzji administracyjnej, a tylko ma znak pod którym prowadzona jest przez organ I instancji niniejsza sprawa (ale pod tym samym znakiem sprawy organ I instancji wydał już dwie decyzji administracyjne z różnych dat).

Organowi II instancji należy natomiast zarzucić brak samodzielnych ustaleń i lakoniczność uzasadnienia, które sprowadza się głównie do przytoczenia regulacji prawnych. Powyższe uchybienia stanowią naruszenie art. 107 § 3 k.p.a.

Ostatecznie stwierdzić należy, że zarówno zaskarżona, jak i poprzedzająca ją decyzje są wadliwe. Wydano je z naruszeniem przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania. Dlatego na podstawie art. 145 § 1 pkt 1a, 1c w związku z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi obie decyzje zostały uchylone.

Na podstawie art. 152 ww. ustawy orzeczono o niewykonalności decyzji.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 u.p.p.s.a.