Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 411/17
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2018-12-11 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok i przekazano sprawę do ponownego rozpoznania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny
Powołane przepisy: article: art. 98a ust. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Jolanta Sikorska (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Zbigniew Ślusarczyk Sędzia del. WSA Agnieszka Miernik Protokolant sekretarz sądowy Joanna Ołdakowska po rozpoznaniu w dniu 11 grudnia 2018 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 29 listopada 2016 r. sygn. akt II SA/Ol 1186/16 w sprawie ze skargi E. K. i K. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie z dnia [...] lipca 2016 r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Olsztynie; 2. zasądza od E. K. i K. K. solidarnie na rzecz Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie kwotę 590 (słownie: pięćset dziewięćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 29 listopada 2016 r., sygn. akt II SA/Ol 1186/16, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie, w wyniku rozpoznania skargi E. K. i K. K. w przedmiocie opłaty adiacenckiej, uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie z dnia [...] lipca 2016 r.,

nr [...] oraz utrzymaną w nią w mocy decyzję organu I instancji, a także zasądził od Kolegium na rzecz skarżących 2654 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Powyższy wyrok zapadł w następujących okolicznościach faktycznych

i prawnych:

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2016 r. Prezydent Olsztyna ustalił opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału na rzecz Gminy O. od K. K. i E. K. W uzasadnieniu podał, że na wniosek współwłaścicieli nieruchomości, ostateczną decyzją z dnia [...] września 2015 r., Prezydent Olsztyna zatwierdził podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], położonej w O. w obr. nr [...], na dwie działki o nr [...] i nr [...]. W oparciu o sporządzony w sprawie operat szacunkowy z 5 lutego 2016 r. ustalił, że wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek jej podziału wyniósł 18 260,00 zł, wobec czego na podstawie uchwały Nr XIX/228/07 Rady Miasta Olsztyn z dnia 28 listopada 2007 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku zatwierdzenia jej podziału (Dz. Urz. Woj. Warm.-Maz. z 2007 r. Nr 200, poz. 2591) ustalono opłatę adiacencką na kwotę 5 478,00 zł.

Od powyższej decyzji skarżący wnieśli odwołanie podnosząc, że Prezydent powinien badać wzrost wartości nieruchomości, a nie wzrost wartości poszczególnych działek wchodzących w skład tej nieruchomości.

Decyzją z dnia [...] lipca 2016 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Olsztynie utrzymało w mocy decyzję Prezydenta. W uzasadnieniu stwierdziło, że sporządzony 5 lutego 2016 r. operat szacunkowy stanowił jedyną podstawę ustalenia okoliczności wzrostu wartości nieruchomości oraz ustalenia opłaty adiacenckiej z tego tytułu. W ocenie Kolegium rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosował podejście i metodę szacowania, wycena wartości rynkowej gruntu odbyła się w istniejących uwarunkowaniach rynkowych poprzez porównywanie działek odpowiednio proporcjonalnych co do powierzchni, funkcji, lokalizacji, przeznaczenia itp. Również przedstawiona w operacie charakterystyka rynku lokalnego, hierarchia cech nieruchomości oraz dane działek porównawczych zostały ujęte w sposób umożliwiający pozytywną ocenę prawidłowości szacowania. Rzeczoznawca w sposób logiczny przedstawił zasady i przebieg szacowania nieruchomości. W ocenie Kolegium, zastosowany sposób wyceny był prawidłowy, zaś przedmiot wyceny określono prawidłowo.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożyli skarżący. Wnieśli m.in. o przeprowadzenie dowodu z załączonych do skargi dokumentów w postaci opinii biegłego sądowego hydrologa oraz opinii Politechniki Łódzkiej, wydanych na potrzeby toczącej się przed Sądem Rejonowym w O. sprawy z powództwa skarżących przeciwko Gminie O. o przywrócenie stanu poprzedniego nieruchomości. W uzasadnieniu podnieśli, że w rozpoznawanej sprawie wycenie przez rzeczoznawcę majątkowego powinna podlegać nieruchomość gruntowa skarżących objęta jedną księgą wieczystą, która przed podziałem składała się z działek o numerach: [...], [...] i [...]. Ich zdaniem na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami pojęcia nieruchomości nie można utożsamiać z pojęciem działki gruntu. Przedmiotem wyceny przed i po podziale powinna być tylko cała nieruchomość gruntowa skarżących, objęta jedną księgą wieczystą. Tymczasem rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z 5 lutego 2016 r. dokonał wyceny działki ewidencyjnej nr [...] jako sumę wartości powstałych wskutek podziału działek o numerach: [...] i [...]. Rzeczoznawca oszacował wartości poszczególnych działek ([...] i [...]), opierając się na danych dotyczących nieruchomości podobnych do tych działek, a nie do nieruchomości gruntowej skarżących. Rzeczoznawca dokonał jedynie wyceny części nieruchomości skarżących, tj. działki o nr [...], z pominięciem dwóch pozostałych działek o numerach: [...] i [...]. Wyceniając zaś wartość jednej działki przed podziałem, rzeczoznawca porównał ją z trzema nieruchomościami gruntowymi o znacznie mniejszej powierzchni. Rzeczoznawca nie uwzględnił również faktu, że nieruchomość skarżących nie może obecnie pełnić swojej funkcji zabudowy mieszkaniowej, gdyż na skutek wybudowania przez gminę kolektora kanalizacji sanitarnej nastąpiło zaburzenie gospodarki wodnej i nieruchomość skarżących od kilku lat jest zalewana wodą. Okoliczność ta nie została uwzględniona w operacie szacunkowym, tymczasem ma oczywisty wpływ na wartość nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie wskazując, że przedmiotem podziału geodezyjnego może być pojedyncza działka geodezyjna stanowiąca część nieruchomości gruntowej w rozumieniu wieczystoksięgowym. Skarżący sami określili, że przedmiotem podziału będzie tylko działka nr [...]. W ocenie organu, zakres przedmiotowy sprawy ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału nie może dotyczyć działek niepodlegających podziałowi w trybie zatwierdzenia podziału nieruchomości.

Uwzględniając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie wskazał, że spór między stronami sprowadza się do kwestii wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Ustalenie opłaty adiacenckiej dopuszczalne jest jedynie w sytuacji, gdy nie ma żadnych wątpliwości co do faktu wzrostu wartości dzielonej nieruchomości. Nadto możliwe jest to dopiero po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartości nieruchomości. Skarżący zakwestionowali operat szacunkowy, podnosząc, że rzeczoznawca majątkowy określił jedynie wartość rynkową części nieruchomości gruntowej, tj. wchodzącej w jej skład działki nr [...], z pominięciem pozostałych działek o numerach: [...] i nr [...], jak również określił wartość nieruchomości po podziale jako sumę wartości powstałych wskutek podziału działek geodezyjnych o nr [...] i [...], w sytuacji gdy przedmiotem opinii rzeczoznawcy powinna być wartość całej nieruchomości gruntowej, jak stanowi przepis art. 98a ust. 1 u.g.n.

Zdaniem Sądu pierwszej instancji kluczowe znaczenie w kwestii przedmiotu wyceny rzeczoznawcy ma rozróżnienie użytego przez ustawodawcę w art. 98a ust. 1 u.g.n. pojęcia nieruchomości od pojęcia działki gruntu. Ustawodawca w art. 98a ust. 1 u.g.n. wskazuje, że wycena obejmuje wartość nieruchomości przed i po jej podziale. Ponadto definiując w art. 4 pkt 6 u.g.n. pojęcie wyceny nieruchomości ustawodawca wskazał, że należy przez nie rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Tak samo w art. 153 ust. 1 u.g.n. ustawodawca posługuje się pojęciem nieruchomości, wskazując, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, iż wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Legalna definicja pojęcia "nieruchomość gruntowa" zawarta została w art. 4 pkt 1 u.g.n. Należy przez nie rozumieć grunt z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Działką gruntu natomiast, stosownie do treści art. 4 pkt 3 u.g.n., jest niepodzielona, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej.

Pojęcie nieruchomości używane w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami należy w ocenie Wojewódzkiego Sądu rozumieć tak, jak to definiuje art. 46 § 1 k.c. Nieruchomość gruntowa w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami obejmuje więc grunt wraz z częściami składowymi. Obie definicje różnią się od siebie tym, że definicja zawarta w kodeksie cywilnym wprost wskazuje na to, iż jedna nieruchomość może składać się z więcej niż jednej działki gruntu, natomiast definicja zamieszczona w ustawie o gospodarce nieruchomościami wskazuje jedynie, że w skład nieruchomości gruntowej wchodzi jakiś grunt. Jednakże skoro w art. 4 pkt 3 u.g.n. zdefiniowano pojęcie działki gruntu, to należy przyjąć, że także nieruchomość gruntowa zdefiniowana w art. 4 pkt 1 u.g.n. może składać się z wielu działek gruntu (E. Bończyk-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, LEX 2013).

Sad ten podzielił stanowisko Sądu Najwyższego zawarte w uchwale z dnia 17 kwietnia 2009 r., sygn. akt III CZP 9/09 (OSNC 2010/1/4), zgodnie z którym nadanie działkom odrębnych numerów geodezyjnych nie wywołuje skutków cywilnoprawnych, bowiem jeżeli działki objęte są jedną księgą wieczystą, to bez względu na sposób rozumienia pojęcia nieruchomości składają się one na jedną nieruchomość.

Zdaniem Sądu pierwszej instancji sporządzony w sprawie operat szacunkowy zawiera wady, których żaden z organów orzekających w tej sprawie nie dostrzegł, a które miały bezpośredni wpływ na wynik postępowania. Przedmiotem wyceny, zarówno przed i po podziale, powinna być wobec jednoznacznego brzmienia art. 98a ust. 1 u.g.n. tylko i wyłącznie nieruchomość zapisana w księdze wieczystej. Zarówno przed podziałem nieruchomości, jak i po jej podziale, szacunek winien być dokonywany w stosunku do całości gruntu, bo tylko on stanowi nieruchomość gruntową. Tymczasem sam rzeczoznawca w sporządzonym operacie szacunkowym zaznaczył, że określił wartość rynkową jedynie części nieruchomości gruntowej, tj. działki nr [...] przed i po jej podziale. W ocenie Wojewódzkiego Sądu fakt, iż w skład nieruchomości skarżących, która objęta jest jedną księgą wieczystą, wchodzi kilka działek ewidencyjnych gruntu nie powoduje, że przedmiotem wyceny mają być poszczególne działki.

Rzeczoznawca przedmiotem wyceny powinien był uczynić całą nieruchomość gruntową skarżących z dnia, w którym decyzja o podziale działki stała się prawomocna. Nie jest natomiast uprawnione stanowisko organu, że każdą z działek powstałych na skutek podziału należy traktować jako osobną nieruchomość.

Nadto z przedłożonych do skargi dokumentów, tj. opinii biegłego sądowego hydrogeologa oraz opinii Politechniki Łódzkiej [...], wydanych w toczącym się przed Sądem Rejonowym w O. sprawy sygn. akt [...] z powództwa skarżących przeciwko Gminie O., wynika, że na skutek wybudowania kolektora kanalizacji sanitarnej na działce sąsiedniej doszło do zaburzenia gospodarki wodnej na przedmiotowej nieruchomości, a w konsekwencji pozbawiono możliwości zabudowy jej funkcją mieszkaniową. Natomiast z przedłożonego w sprawie operatu szacunkowego nie wynika, aby na szacowanej nieruchomości występowały takie niedogodności, która to okoliczność w sytuacji jej potwierdzenia mogłaby mieć wpływ na wartość szacowanej nieruchomości, tak przed jak i po podziale. Zwłaszcza, że okoliczność powyższa, jeśli potwierdziłaby się w toku postępowania, winna być uwzględniona przy szacowaniu jako występująca uciążliwość. Organy prowadzące postępowanie nie wyjaśniły tej kwestii, co stanowi istotne naruszenie przepisów postępowania, które mogą mieć wpływ na wynik sprawy.

Sąd pierwszej instancji wskazał, by prowadząc ponownie postępowanie organ pierwszej instancji uwzględnił powyższe uwagi i odniósł się do sporządzonego na potrzeby tego postępowania nowego, bądź uzupełnionego operatu szacunkowego.

Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. uwzględnił skargę i uchylił zarówno zaskarżoną decyzję, jak i utrzymaną nią w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Zasądził też od organu na rzecz skarżących kwotę 2 654 z tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosło Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Olsztynie, reprezentowane przez radcę prawnego, domagając się uchylenia zaskarżonego wyroku w całości i oddalenia skargi, ewentualnie uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji oraz zasądzenia kosztów postępowania kasacyjnego. Wyrokowi zarzucono:

1. w trybie art 174 pkt 2 p.p.s.a. - naruszenie przepisów postępowania, a to:

a) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. - poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w stanie faktycznym, jaki wypływa z akt sprawy i bezzasadne uchylenie zaskarżonej decyzji organu z powodu rzekomych naruszeń przepisów postępowania administracyjnego, podczas gdy organ prawidłowo utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji (art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a.); uchybienie to miało istotny wpływ na wynik sprawy, bowiem gdyby nie zostało popełnione, to osnowa wyroku byłaby odmienna - zamiast uwzględnienia skargi nastąpiłoby jej oddalenie;

b) art. 141 § 4 p.p.s.a. - wobec braku wyjaśnienia podstawy prawnej rozstrzygnięcia, a mianowicie wskazania, które przepisy postępowania - zdaniem Sądu - zostały naruszone w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy; brak wskazania przez Sąd tych przepisów postępowania administracyjnego, które zostały naruszone przez organy administracji oznacza, że Sąd nie wyjaśnił podstawy prawnej rozstrzygnięcia, co skutkuje niemożliwością dokonania kontroli instancyjnej orzeczenia; tego rodzaju uchybienie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż prawidłowości rozstrzygnięcia nie można zweryfikować, a zarzut jego dowolności w tej sytuacji jest usprawiedliwiony;

c) art. 106 § 3 p.p.s.a. - poprzez dokonanie samodzielnych ustaleń faktycznych na podstawie opinii przygotowanej przez biegłego hydrologa oraz [...] Politechniki Łódzkiej dla Sądu Rejonowego I Wydziału Cywilnego w sprawie sygn. akt [...] o przywrócenie stanu poprzedniego, tj. materiału, który nie stanowi dokumentu rozumieniu 106 § 3 p.p.s.a.; uchybienie to miało istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż w konsekwencji jego popełnienia Sąd orzekł o uwzględnieniu skargi, podczas gdy powinien ją oddalić wobec faktu, że przedłożone do skargi materiały nie powinny zostać wzięte pod uwagę;

2. w trybie art. 174 pkt 1 p.p.s.a. - naruszenie prawa materialnego poprzez przez błędną wykładnię przepisu art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2016 r., poz. 2147, z późn. zm.) polegającą na przyjęciu, że przedmiotem wyceny, zarówno przed, jak i po podziale powinna być tylko i wyłącznie nieruchomość zapisana w księdze wieczystej, co według Sądu powoduje, że wycenie przy ustalaniu opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n. nie podlega działka (działki), lecz nieruchomość jako całość, nawet jeśli uprzednim podziałem objęta została jedynie jedna z działek stanowiących tę nieruchomość.

W uzasadnieniu rozwinięto powyższe zarzuty.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną E. K. i K. K. wnieśli o jej oddalenie oraz zasądzenie kosztów postępowania kasacyjnego.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1302), dalej "p.p.s.a.", Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc pod uwagę z urzędu jedynie nieważność postępowania. W przedmiotowej sprawie nie zachodzą przesłanki nieważności postępowania określone w art. 183 § 2 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny kontroluje więc zgodność zaskarżonego orzeczenia z prawem materialnym i procesowym w granicach skargi kasacyjnej.

Skarga kasacyjna okazała się zasadna.

Za trafny w szczególności uznać należało podniesiony w niej zarzut naruszenia prawa materialnego poprzez przez błędną wykładnię przepisu art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2016 r., poz. 2147, z późn. zm.), dalej u.g.n., polegającą na przyjęciu, że przedmiotem wyceny, zarówno przed, jak i po podziale powinna być tylko i wyłącznie nieruchomość zapisana w księdze wieczystej, co według Sądu pierwszej instancji powoduje, że wycenie przy ustalaniu opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n. nie podlega działka (działki), lecz nieruchomość jako całość, nawet jeśli uprzednim podziałem objęta została jedynie jedna z działek stanowiących tę nieruchomość.

Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Rozpatrując sprawę Sąd pierwszej instancji przyjął, że pojęcie "nieruchomości" używane w przepisach u.g.n. należy rozumieć tak, jak to definiuje art. 46 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jednolity: Dz. U. z 2016 r., poz. 380, z późn. zm.), zgodnie z którym nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Na tej podstawie Sąd ten wywiódł, że skoro w art. 4 pkt 3 u.g.n. zdefiniowano pojęcie działki gruntu, to należy przyjąć, że także nieruchomość gruntowa zdefiniowana w art. 4 pkt 1 u.g.n. może składać się z wielu działek. Zgodnie z art. 4 pkt 3 u.g.n. ilekroć w ustawie jest mowa o działce gruntu - należy przez to rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej. Przepis ten w pkt 1 stanowi, że ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości gruntowej - należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Sąd pierwszej instancji odniósł się także, jako do miarodajnego pojęcia nieruchomości w rozumieniu wieczystoksięgowym, ustalonego judykatem Sądu Najwyższego w postaci uchwały z dnia 17 kwietnia 2009 r., sygn. akt III CZP 9/09 (OSNC 2010, nr 1, poz. 4), w której Sąd Najwyższy wyraził pogląd, zgodnie z którym nadanie działkom odrębnych numerów geodezyjnych nie wywołuje skutków cywilnoprawnych, jeżeli bowiem objęte są jedną księgą wieczystą, to bez względu na sposób rozumienia pojęcia nieruchomość składają się one na jedną nieruchomość. Sąd ten skonstatował, że przedmiotem wyceny, zarówno przed, jak i po podziale powinna być tylko i wyłącznie nieruchomość zapisana w księdze wieczystej. Wycenie nie podlega działka (działki), lecz nieruchomość jako całość, nawet jeśli uprzednim podziałem objęta została jedynie jedna z działek stanowiących tę nieruchomość.

Ze stanowiskiem tym nie można się zgodzić. Trafnie podnosi strona skarżąca kasacyjnie, że pomijając problemy praktyczne związane z trudnościami w zakresie wyceny, w szczególności doboru nieruchomości porównawczych, określenie przez Sąd pierwszej instancji pojęcia "nieruchomości" na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału nastąpiło w oderwaniu od innych przepisów rozdziału 1 działu III u.g.n. Jeśli bowiem z natury podziału geodezyjnego prowadzonego w trybie art. 92 i nast. u.g.n. przedmiotem parcelacji ewidencyjnej może być - stanowiąca część nieruchomości - działka gruntu, to z samej definicji opłaty adiacenckiej z art. 4 pkt 11 u.g.n. wynika, że może być ona ustalona jedynie w związku z przeprowadzonym podziałem. Zgodnie z owym przepisem prawa, ilekroć w ustawie jest mowa o opłacie adiacenckiej - należy przez to rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

Trafnie podnosi skarżąca kasacyjnie, że art. 98a ust. 1 u.g.n. stanowi więc przepis związkowy względem regulacji dotyczącej podziału nieruchomości i nie można interpretować go bez odniesienia się do rzeczowego zakresu podziału nieruchomości w konkretnej sprawie.

Ponadto, w sprawach zatwierdzenia podziału nieruchomości oraz ustalenia opłaty adiacenckiej związanej z tym podziałem występuje niejako wspólność przedmiotu. Ustalenie opłaty adiacenckiej jest pochodną wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości względem decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi oparcie w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 8 k.p.a. Jeśli zatem właściciel, użytkownik wieczysty lub inna osoba, która ma w tym interes prawny, żąda zatwierdzenia podziału nieruchomości, którą sama określa we wniosku jako działkę geodezyjną, to nie sposób na potrzeby pochodnej sprawy ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu zatwierdzonego decyzją podziału odmiennie traktować nieruchomość podlagającą wycenie. Wyjście w wycenie nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej poza zakres decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości de facto wykraczałoby poza żądanie strony względem dokonania podziału nieruchomości. Jeżeli strona żąda podziału nieruchomości o ustalonym przez siebie zakresie, to konsekwencją jest możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej z tego tytułu, o ile dokonany podział spowoduje wzrost tak określonej nieruchomości. Sprawy te materialnie i funkcjonalnie są współzależne. Wbrew jednak stanowisku Sądu pierwszej instancji, wycena nie może dotyczyć działek niepodlegających podziałowi w trybie zatwierdzenia podziału nieruchomości. Konsekwencją przyjętego przez Sąd pierwszej instancji określenia "nieruchomości" na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej w tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału, jest także procesowa konieczność prowadzenia jednego postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w sytuacji wydania w jednym czasie wielu pojedynczych rozstrzygnięć dotyczących podziału poszczególnych działek geodezyjnych wchodzących w skład tej samej nieruchomości w rozumieniu wieczystoksięgowym. Ponadto księgą wieczystą mogą być objęte działki gruntu niesąsiadujące ze sobą, przez co podział geodezyjny jednej z nich nie pozostaje w związku pozostałymi.

Wyżej wskazana błędna wykładnia przez Sąd pierwszej instancji przepisu art. 98a ust. 1 u.g.n. polegająca na przyjęciu, że przedmiotem wyceny, zarówno przed, jak i po podziale powinna być tylko i wyłącznie nieruchomość zapisana w księdze wieczystej, co powoduje, że wycenie przy ustalaniu opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n. nie podlega działka (działki), lecz nieruchomość jako całość, nawet jeśli uprzednim podziałem objęta została jedynie jedna z działek stanowiących tę nieruchomość legła u podstaw uchylenia przez Sąd pierwszej instancji wydanych w sprawie decyzji. Powyższe uchybienie miało istotny wpływ na wynik sprawy i uzasadniało uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy temu sądowi do ponownego rozpoznania, co orzeczono na podstawie art. 185 § 1 p.p.s.a.

Odnoszenie się w tej sytuacji do pozostałych zarzutów skargi kasacyjnej na obecnym etapie postępowania uznać należy za przedwczesne.

Przy ponownym zatem rozpoznaniu sprawy, Wojewódzki Sąd Administracyjny winien ocenić, czy wydane w sprawie decyzje są zgodne z przepisami postępowania oraz przepisami prawa materialnego będącymi podstawą prawną ich podjęcia, z uwzględnieniem wyżej dokonanej przez Naczelny Sąd Administracyjny wykładni art. 98a ust. 1 u.g.n., w szczególności użytego w nim pojęcia nieruchomości.

Biorąc powyższe pod uwagę, Naczelny Sąd Administracyjny – z mocy art.185 § 1 p.p.s.a. - orzekł jak w sentencji.

O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono na podstawie art. 203 pkt 2 p.p.s.a.