Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 674/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2017-10-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję w całości i umorzono postępowanie - art.145 par.3 ustawy - PoPPSA
Powołane przepisy: article: art. 145, 146
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędziowie Sędzia WSA Piotr Broda, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka (spr.), Protokolant Agnieszka Jurczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 października 2017 r. sprawy ze skargi J. D. i I.D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Z. z dnia [...] r. nr [...], 2. umarza postępowanie administracyjne.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r. nr [...], działając na podstawie art. 145 i 146 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2016, poz. 2147 z późn. zm. zwanej dalej w skrócie: "u.g.n."), w związku z uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w Z. z dnia [...] r. w sprawie: ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej na obszarze Gminy Miejskiej Z., zmienioną uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w Z. z dnia [...] r. oraz uchwałą Nr [...] Rady Miasta Z. z dnia [...] r., Prezydent Miasta Z. ustalił wobec J. i I. D. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej położonej w Z. przy ul. [...], obejmującej działki nr 1 i 2, spowodowanej stworzeniem warunków do podłączenia ww. nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej - sieci kanalizacji sanitarnej.

W uzasadnieniu organ I instancji wskazał m.in., że w ramach prowadzonej przez Gminę Miejską Z. inwestycji pn.: "Budowa sieci kanalizacji sanitarnej z odprowadzeniem ścieków sanitarnych poprzez lokalną przepompownię do kolektora południowego w ul. [...] oraz odtworzenie nawierzchni drogowych, a także budowa przepompowni ścieków na Osiedlu [...] w Z.", finansowanej ze środków pochodzących z dofinansowania z Funduszu Spójności, udziału własnego "A" Sp. z o.o. oraz udziału własnego Miasta Z., została wybudowana sieć kanalizacji sanitarnej. Zawiadomieniem z dnia [...] r. skierowanym do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Z. inwestor poinformował o zakończeniu ww. inwestycji, w ramach której nastąpiła budowa opisanych powyżej urządzeń infrastruktury technicznej. Organ ten nie zgłosił w ustawowym terminie sprzeciwu i z dniem [...] r. zezwolił na użytkowanie obiektu budowlanego. Inwestycja została zrealizowana na podstawie pozwolenia na budowę - decyzja nr [...] Prezydenta Miasta Z. z dnia [...] r.

Stworzenie warunków do podłączenia ww. nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej nastąpiło zatem [...] r., tj. w dniu oddania do użytkowania obiektu budowlanego, zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane. W tej dacie obowiązywała stawka procentowa opłaty adiacenckiej na poziomie 25% różnicy między wartością, jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką miała przed ich wybudowaniem, ustalona przez Radę Miejską w Z. w uchwale Nr [...] z dnia [...] r.

W toku przedmiotowego postępowania zgromadzono materiał dowodowy w postaci operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego D. B.-N. z dnia [...] r. Kopia operatu została przekazana stronie.

Jak dalej wskazał organ I instancji pismem z dnia [...] r. strony wniosły o umorzenie prowadzonego w przedmiotowej sprawie postępowania administracyjnego. W uzasadnieniu wniosku zarzucono naruszenie przez Prezydenta Miasta Z. zasady czynnego udziału strony w postępowaniu, o której mowa w art. 10 § 1 k.p.a., a także naruszenie zasady równości wobec prawa wyrażonej w art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, której naruszenie, zdaniem stron, polegało na naliczeniu opłat adiacenckich nie we wszystkich dzielnicach miasta Z., objętych inwestycją polegającą na poprawie gospodarki wodno-ściekowej. Ponadto podniesiono, że mieszkańcy Osiedla [...] w Z., przed budową nowych urządzeń infrastruktury technicznej, nie byli informowani o konieczności ponoszenia w przyszłości dodatkowych kosztów w postaci uiszczania opłat adiacenckich. Strony zaznaczyły także, że operat szacunkowy sporządzony w toku przedmiotowego postępowania obarczony jest licznymi błędami, które w opinii stron winny zostać skorygowane przez biegłego, bądź też organ prowadzący postępowanie winien zlecić rozprawę lub opracowanie operatu innemu rzeczoznawcy majątkowemu. W kolejnym piśmie z dnia [...] r. strony wniosły o umorzenie postępowania w związku ze zmianą stawki procentowej opłaty adiacenckiej z 25% na 3% ustaloną uchwałą Nr [...] Rady Miasta Z. z dnia [...] r. i wszczęcie nowego postępowania z zastosowaniem nowej stawki.

Odnosząc się do powyższego Prezydent Miasta Z. wyjaśnił, że rzeczoznawca w ramach posiadanej wiedzy specjalistycznej odrębnym pismem odniosła się do wszystkich zarzutów strony do operatu szacunkowego, argumentując zasadność zastosowanych rozwiązań i uwarunkowań dokonanych czynności i podtrzymując jednocześnie wartość przedmiotu wyceny. Ponadto zarzut naruszenia art. 10 k.p.a. jest bezzasadny, bowiem pismem z dnia [...] r. informującym o zgromadzeniu materiału dowodowego, organ powołał treść art. 10 § 1 k.p.a, zatem wskazał, że strona postępowania ma prawo wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Jednocześnie organ wyjaśnił, że w sytuacji, gdy będzie to ekonomicznie uzasadnione, będą podejmowane działania zmierzające do wszczęcia kolejnych postępowań administracyjnych w zakresie opłat adiacenckich w innych dzielnicach miasta Z. Ponadto Prezydent Miasta Z. nie był zobowiązany do wyprzedzającego informowania mieszkańców o konieczności wnoszenia na rzecz gminy opłat adiacenckich, bowiem działania organu w tej kwestii wynikają wprost z uprawnień ustawowych. Jednocześnie w odniesieniu do wniosku strony o zastosowanie stawki opłaty adiacenckiej na poziomie 3% Prezydent Miasta Z. informuje, że w przedmiotowym postępowaniu należy zastosować stawkę opłaty adiacenckiej na poziomie 25%, do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się bowiem stawkę tej opłaty, obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.

Jak wyjaśnił dalej organ I instancji w związku ze wskazaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K., sformułowanym w ramach postępowań odwoławczych dotyczących ustalenia opłat adiacenckich dla właścicieli innych nieruchomości położonych na Osiedlu [...] w Z., rzeczoznawca dokonała, na zlecenie Prezydenta Miasta Z., uzupełnienia i poprawy operatu szacunkowego. Operat z dnia [...] r. jest uzupełnieniem, jak i poprawą operatu szacunkowego z dnia [...] r., zatem stanowi unieważnienie operatu pierwotnego w części korygowanej, a utrzymaniem w mocy treści dokumentu pierwotnego w pozostałej części, jak i załączników.

Rzeczoznawca w poprawionym operacie szacunkowym wskazuje, że nieliczne transakcje o powierzchni poniżej 600 m2 są transakcjami dotyczącymi działek przeznaczonych na poprawę zagospodarowania nieruchomości sąsiedniej lub są to nieruchomości drogowe. Zasadnym jest więc przyjęcie w przedmiotowej sprawie do porównania transakcji nieruchomościami o powierzchni od 600 m2 do 985 m2, podczas gdy powierzchnia wycenianej nieruchomości to 404 m2.

Zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego, różnica wartości nieruchomości sprzed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej wynosi [...] zł, w konsekwencji ustalono opłatę adiacencką w wysokości [...] zł x 25% = [...] zł.

Odwołanie od ww. decyzji złożyli J. i I. D., wnosząc o jej uchylenie. Wskazali, iż zgodnie z art. 145 ust. 2 u.g.n. wydanie decyzji o ustaleniu opłaty powinno nastąpić do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. W ich przypadku termin uprawomocnienia decyzji o naliczenie opłaty adiacenckiej upłynął 21 stycznia 2017 r. nastąpiło zatem przedawnienie sprawy. Zarzucili nadto naruszenie art. 7, 8, 75, 77, 80 i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący materiału dowodowego, wybiórczą i niedokładną analizę operatu szacunkowego, brak analizy charakterystyki nieruchomości porównawczych, w tym uchybienie polegające na "złym" doborze nieruchomości podobnych do nieruchomości będących przedmiotem wyceny, a także naruszenie art. 153, 155 i 157 u.g.n. w związku z art. 7, 8 i 77 k.p.a. poprzez zaniechanie przekazania operatu szacunkowego przez Urząd Miasta Z. do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Zarzucili też naruszenie art. 10 k.p.a. poprzez brak możliwości ponownego odniesienia się do odpowiedzi rzeczoznawcy na stawiane zarzuty w operacie szacunkowym. Strony wskazały nadto szereg zarzutów w stosunku do operatu szacunkowego, a także podniosły, iż w decyzji nie wskazano, że współwłaściciele uiścić winni opłatę w częściach ułamkowych.

Po rozpoznaniu wniesionego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...] r. nr [...] utrzymało zaskarżoną doń decyzję pierwszoinstancyjną w mocy. W uzasadnieniu Kolegium przytoczyło przepisy regulujące kwestię opłat adiacenckich, a następnie wskazało, że ustalenie opłaty adiacenckiej jest możliwe po spełnieniu następujących przesłanek:

w dniu, w którym doszło do stworzenia wymienionych wyżej warunków obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej,

doszło do stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo doszło do stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi,

wzrost wartości nieruchomości jest konsekwencją stworzenia wymienionych wyżej warunków.

Rada Miejska w Z. uchwałą nr [...] z [...] r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej na obszarze Gminy Miejskiej Z. uznała za właściwe ustalić stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 25%. Zgodnie zaś z art. 145 u.g.n. do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującej w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Wobec powyższego należy stwierdzić, że spełniona została pierwsza z wymienionych wyżej przesłanek.

Spełniona została także druga z wymienionych wyżej przesłanek, doszło bowiem do stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej kanalizacji sanitarnej. Organ I instancji w treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji wskazuje datę stworzenia warunków umożliwiających podłączenie wymienionej wyżej nieruchomości do kanalizacji sanitarnej, to jest dzień [...] r. - data informacji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Z. o przyjęciu bez zastrzeżeń zgłoszenia zakończenia budowy.

Odnosząc się do treści odwołania Kolegium wskazuje, że w przedmiotowej sprawie pierwotny operat szacunkowy sporządzony został w dniu [...] r. przez rzeczoznawcę majątkowego D. B.-N., a następnie w dniu [...] r. został sporządzony nowy operat szacunkowy, co do którego na podstawie zawartej w nim klauzuli, należy stosować załączniki zawarte w operacie z dnia [...] r. Operat został zatem wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony w okresie wynikającym z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. w okresie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Rzeczoznawca porównał 11 transakcji nieruchomościami o powierzchniach od 600 m2 do 985 m2 przeznaczonych pod budownictwo lub budownictwo z towarzyszącymi usługami lub użytkowanych jako tereny mieszkaniowo-usługowe. Wynika to z faktu, iż nieruchomość skarżących znajduje się na terenie oznaczonym symbolem MN, co oznacza tereny zabudowy mieszkaniowej niskiej i średniej intensywności,

O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Dokonując oceny operatu szacunkowego w ww. zakresie Kolegium stwierdza, że prawidłowo ustalono daty istotne dla wyceny. Przyjęto bowiem stan nieruchomości z dnia poprzedzającego, tj. [...] r. oraz z dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do kanalizacji sanitarnej, tj. [...] r. Kolegium nie stwierdziło przy tym błędów, omyłek pisarskich, omyłek rachunkowych lub powoływania się przez rzeczoznawcę majątkowego na nieobowiązujące przepisy prawa. Prawidłowo też na s. 14 operatu wskazano nieruchomości podobne przyjęte do wyceny.

Odnosząc się do wskazanego w odwołaniu zarzutu upływu terminu do wydania decyzji ustalającej opłatę adiacencką z tytułu budowy urządzenia infrastruktury technicznej Kolegium stwierdza, że zarzut ten jest bezzasadny. Zgodnie z art. 145 ust. 2 u.g.n. wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Decyzja organu I instancji ustalająca opłatę adiacencką została wydana dnia [...] r., natomiast data stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej to [...] r. Podkreślić należy, że trzyletni termin określony w art. 145 ust. 2 u.g.n. jest terminem materialnym i dla jego zachowania konieczne jest wydanie decyzji przez organ I instancji, przy czym decyzja ta nie musi mieć przymiotu ostateczności.

W odniesieniu do zarzutu naruszenia art, 153, 155 i 157 u.g.n. w związku z art. 7, 8 i 77 k.p.a Kolegium wskazało, iż zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 2138/11: "zastosowanie przepisu art. 157 ust. 4 będzie mieć miejsce wówczas gdy organ wydający decyzję lub Sąd kontrolujący wydane w sprawie decyzje poweźmie wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego operatu, a w szczególności gdy zawiera on nieścisłości, błędy metodologiczne, rachunkowe, jest niejasny, pomija niektóre składniki majątkowe. Taka sytuacja wywołuje konieczność zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców, która ocenia prawidłowość sporządzonego operatu". Kolegium wskazuje, iż sytuacja taka w przedmiotowej sprawie nie miała miejsca.

Zarzut dotyczący błędnego ustalenia w zakresie "uzbrojenia" terenu Kolegium uznaje za nieuzasadniony. Z doświadczenia życiowego wiadomym jest, że wartość nieruchomości uzależniona jest od ilości sieci uzbrojenia, przy czym sieć telefoniczna nie jest w potocznym rozumieniu tego pojęcia uznawana za "uzbrojenie terenu". Odnosząc się do argumentów odwołania dotyczących braku spełnienia standardów drogi publicznej przez drogę stanowiącą dojazd do działki odwołującej się Kolegium wskazuje, że w ocenie rzeczoznawcy majątkowego zostały one ocenione jako: 1 - złe.

W konsekwencji w ocenie Kolegium operat z [...] r., choć lakoniczny i trudny do interpretacji, pozwala na ustalenie, że w wyniku budowy kanalizacji sanitarnej doszło do wzrostu wartości wycenianej nieruchomości.

Pismem z dnia 20 czerwca 2017 r. J. i I. D. wniesli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skargę na ww. decyzję Kolegium domagając się jej uchylenia, a także uchylenia poprzedzającej ją decyzji pierwszoinstancyjnej, jak również wstrzymania wykonania zaskarżonego aktu i połączenia wszystkich spraw z terenu Osiedla. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie art. 77 § 1 w związku z art. 80 k.p.a. Wskazali nadto, że w odnoszących się do innych działek w takich samych sprawach na terenie tego samego Osiedla decyzjach Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. o numerach [...] i [...] dotyczących takich samych spraw na tym samym osiedlu uchylono zaskarżone decyzje i przekazano sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Niezrozumiałe jest wydanie w analogicznych przypadkach na tym samym osiedlu w tej samej sprawie odmiennych decyzji.

Strony wskazały, że na stronie tytułowej jest informacja, iż operat z dnia [...] r. stracił ważność. Zaakcentowały, że twierdzenie organów, iż uzupełnienie operatu z dnia [...] r. datowane na [...] r. jest nowym operatem szacunkowym nie ma potwierdzenia w aktach sprawy i nawet pobieżna analiza akt to potwierdza. Uzupełnienie datowane na [...] r. jest bowiem wierną kopią operatu z [...] r. Odnosząc się zaś do operatu skarżący podnieśli, iż nie uwzględniono w uzbrojeniu terenu sieci telekomunikacyjnej oraz drogi zgodnie z art. 143 ust. 2 u.g.n. co wpłynęło na wyliczenia.

W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumenty, które zawarł w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Dodatkowo Kolegium wskazało, że w przedmiotowej sprawie sporządzone zostały dwa operaty szacunkowe. Decyzja Kolegium, jak i poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta Z. wydane zostały z uwzględnieniem operatu szacunkowego z dnia [...] r. Operat ten spełnia wymogi przewidziane dla tego typu opinii biegłego. Pomimo faktu, iż od dnia wyceny wskazanej w operacie szacunkowym, do dnia wydania decyzji przez organ I instancji minął rok, nie można stwierdzić uchybienia wskazanego przez skarżących. Niezależnie od tego, czy w operacie byłoby wskazane, że wyceny dokonano na dzień [...] r. czy też na dzień [...] r. oszacowana wartość nieruchomości byłaby taka sama. Odnosząc się do zarzutu skargi o wydaniu przez Kolegium rozbieżnych rozstrzygnięć w takim samym stanie faktycznym Kolegium wskazuje, że decyzje administracyjne są aktami indywidualnymi i konkretnymi, co oznacza, że rozstrzygnięcie podjęte w jednej z podobnych spraw nie sprawia, że każda następna sprawa w zbliżonym stanie faktycznym musi zostać rozstrzygnięta w taki sam sposób.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, a także rozstrzygnięcia pierwszoinstancyjnego wykazało, że są one dotknięte uchybieniami uzasadniającymi ich wzruszenie, a tym samym przedmiotowa skarga, zdaniem składu orzekającego, musi zostać uwzględniona.

Wskazać w pierwszej kolejności należy, że stosownie do art. 145 ust. 1 u.g.n. wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Przepis art. 145 ust. 2 stanowi natomiast, że wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Z kolei art. 146 ust. 1 - 3 ustawy stanowi, że ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.

Przenosząc powyższe unormowania na grunt rozpatrywanej sprawy należy podzielić stanowisko Kolegium, iż o ile po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej i stworzeniu warunków podłączenia nieruchomości do tego urządzenia, wzrosła wartość nieruchomości to Prezydent Miasta miał formalne uprawnienie do ustalenia z tego tytułu opłaty adiacenckiej. Bezspornym jest bowiem w sprawie wykonanie kanalizacji sanitarnej a jako datę stworzenia warunków umożliwiających podłączenie nieruchomości do tejże kanalizacji wskazano dzień [...] r. Datę tę, zdaniem Sądu, uznać należy za wskazaną prawidłowo, dopiero od tego dnia stworzone zostały bowiem warunki do legalnego, a nie li tylko faktycznego, podłączenia nieruchomości. W dacie tej obowiązywała zaś uchwała [...] Rady Miejskiej w Z. z dnia [...] r. określająca stawkę opłaty adiacenckiej jako 25% różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. W konsekwencji wydając decyzję w przedmiocie opłaty adiacenckiej organ I instancji dochował terminu określonego w art. 145 ust. 2 u.g.n. (wbrew twierdzeniom strony to bowiem wydanie decyzji, nie zaś jej uprawomocnienie, przesądzało w ówczesnym stanie prawnym o dotrzymaniu powyższego terminu).

Pomimo powyższych uwag wydane w sprawie decyzje muszą zostać wyeliminowane z obrotu prawnego. Wskazać bowiem należy, że dla wykazania, że zrealizowanie przedmiotowej inwestycji wpłynęło na wzrost wartości ww. nieruchomości koniecznym było zlecenie wykonania operatu szacunkowego. Operat ten organ I instancji, po analizie, z której wnioski zawarł w uzasadnieniu decyzji, ocenił jako sporządzony zgodnie z wymogami zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz przywołanym wyżej Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Pozytywną ocenę operatu w ślad za organem I instancji, przyjęło także Kolegium.

Zdaniem Sądu zaakceptowany przez orzekające w sprawie organy operat obarczony jest jednak zarówno formalnymi jak i merytorycznymi wadami powodującymi, iż nie mógł on stanowić podstawy ustalenia przez organ opłaty adiacenckiej. W pierwszej kolejności wskazać w tym miejscu należy, że w aktach sprawy widnieją 2 operaty, jeden z [...] r., zaś drugi z [...] r., a ich wzajemna relacja jest wysoce niejasna. Na karcie stanowiącej wyciąg widnieje informacja wskazująca datę cyt. "wykonania poprawy operatu" zaś na końcu operatu (s. 19) widnieje adnotacja "Niniejszy dokument jest uzupełnieniem i poprawą operatu z dnia [...] r. zgodnie z decyzjami wydanymi przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. Pierwotny operat stracił ważność wyłącznie w części zawierającej poprawki lub wyjaśnienia zgodnie z uwagami Kolegium Odwoławczego w K.". Z kolei w piśmie z dnia [...] r. rzeczoznawca wskazała, iż adnotacja ta cyt. "oznacza, że dotyczy załączników przekazanych z operatem wcześniejszym". Wskazać zatem należy, iż rzeczoznawca nie podała, o jakie decyzje SKO chodzi i jakie części operatu zostały w myśl decyzji tych cyt. "uzupełnione i poprawione" a tym samym które fragmenty operatu z [...] r. zachowały wg rzeczoznawcy ważność, a które ważność tę utraciły.

Powoduje to, zdaniem Sądu, że operat jest nieweryfikowalny albowiem niejasnym jest jaka jest jego ostateczna treść.

Podkreślenia wymaga też, że operat z [...] r. nie wskazuje żadnej zaktualizowanej wyceny lecz analogicznie jak w dacie sporządzenia wersji pierwotnej wskazuje, iż datą wyceny był dzień [...] r. Zdaniem Sądu akceptacja takich ustaleń przez orzekające w sprawie organy stoi w sprzeczności z art. 146 ust. 3 u.g.n. wskazującym iż wartość nieruchomości określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. W ocenie Sądu wydanie decyzji o ustaleniu przedmiotowej opłaty ponad rok po dacie wyceny bez wezwania rzeczoznawcy do stosownych uaktualnień wymogom tym nie odpowiada, a argumentacja Kolegium, iż aktualizacja wyliczeń prawdopodobnie nie spowodowałaby kwotowych różnic mieści się w sferze hipotez a nie w sferze faktów.

Podkreślenia wymaga też w tym miejscu, że operat z [...] r. nie zawiera żadnego zestawienia stanowiących podstawę wyliczeń transakcji, transakcje zaś wskazane w operacie z [...] r. dotyczyły lat [...]-[...]. Niezrozumiałym jest w tej mierze twierdzenie Kolegium, iż wykaz transakcji, dowodzący podobieństwa nieruchomości, znajduje się na s. 14 operatu z [...] r. albowiem wyliczenie tam widniejące to, jak wskazuje rzeczoznawca, transakcje nie ujęte w obliczeniach. Baza natomiast transakcji wziętych pod uwagę znajduje się, jak podaje rzeczoznawca na s. 15, w załączniku, który to załącznik widnieje jedynie w operacie z [...] r.

Zauważyć zatem należy, że wbrew § 4 ust. 4 przywołanego już wyżej rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wymagającego przy metodzie korygowania ceny średniej aby do porównań przyjąć co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości, w operacie z [...] r. rzeczoznawca wylicza wprawdzie 11 transakcji jednak w przypadku 4 nieruchomości w tabeli wskazano, iż nie posiadają one kanalizacji natomiast kanalizacja istnieje w przypadku 7 pozostałych. Tym samym stanowiąca załącznik do operatu z [...] r. tabela nie pozwala na dokonanie porównań wymaganych przy wybranej przez rzeczoznawcę metodzie. Podkreślenia wymaga też, że wszystkie transakcje dotyczą nieruchomości o wielkości powyżej 600 m2 podczas gdy nieruchomość skarżących wynosi jedynie 404 m2. Wbrew nadto wymogom § 40 ust. 2 przywołanego rozporządzenia przy określaniu wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej nie uwzględniono odległości nieruchomości od urządzeń infrastruktury technicznej oraz warunków podłączenia nieruchomości do tych urządzeń. W operatach nie wskazano także uzasadnienia przyjęcia określonych wag atrybutów i wskaźników korygujących atrybuty.

W konsekwencji, w ocenie Sądu, operat, zdaniem rzeczoznawcy poprawiony i uzupełniony, w rzeczywistości nie mógł stanowić podstawy naliczenia opłaty adiacenckiej, a tym samym oparte na jego wyliczeniach decyzje nie mogą ostać się w obrocie prawnym.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Z. Nadto na podstawie art. 145 § 3 p.p.s.a. Sąd umorzył postępowanie administracyjne stwierdzając brak przesłanek określonych w art. 145 ust. 2 u.g.n. w zw. z art. 4 ust. 3 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2017, poz. 1509) do prowadzenia postępowania, albowiem upłynął termin trzech lat, w trakcie których organ ma kompetencje do wydania decyzji określającej opłatę adiacencką. Wyeliminowanie zaś z obrotu prawnego decyzji ustalającej wysokość opłaty adiacenckiej, jeżeli upłynął już 3-letni termin do jej wydania, powoduje, że organ traci kompetencje do ponownego wydania ustalającego opłatę rozstrzygnięcia.

Na marginesie trzeba nadto wskazać, że skarżący przywołują w skardze dwa rozstrzygnięcia Samorządowego Kolegium Odwoławczego podjęte w takich samych sprawach, odnoszących się do położonych w sąsiedztwie działek nr 3 i 4, w których Kolegium sformułowało poważne zarzuty wobec analogicznie brzmiącego operatu uznając wychwycone uchybienia za na tyle istotne, że koniecznym było wyeliminowanie z obrotu prawnego decyzji pierwszoinstancyjnej. Te same cechy operatu skład orzekający Kolegium w zaskarżonej obecnie decyzji uznał za poprawne i zasługujące na akceptację.

Sąd stwierdza, że pomimo, iż rozstrzygnięcia podjęte w innych sprawach formalnie nie wiążą organów orzekających w niniejszej sprawie, zasada zaufania obywateli do organów Państwa oraz pewności co do prawa wymaga, ażeby w takim samym stanie faktycznym oraz prawnym nie wydawać dwóch różnych rozstrzygnięć, bez należytego wyjaśnienia przyczyn takiej rozbieżności i uzasadnienia zmiany stanowiska organu. Za niedopuszczalne w demokratycznym państwie prawa należy bowiem uznać, aby te same organy administracji państwowej odmiennie oceniały i kwalifikowały podobne okoliczności faktyczne i prawne bez wnikliwego uzasadnienia takich różnic.

Bez wątpienia uzasadnienia takiego w zaskarżonej decyzji brak, nie można też uznać za wystarczające sformułowania zawartego w odpowiedzi na skargę, iż "decyzje administracyjne są aktami indywidualnymi i konkretnymi, co oznacza, że rozstrzygnięcie podjęte w jednej z podobnych spraw nie sprawia, że każda następna sprawa w zbliżonym stanie faktycznym musi zostać rozstrzygnięta w taki sam sposób".