Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 740/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2009-03-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 28 ust. 1, art. 29, art. 48 ust. 1, art. 49b ust. 1, art. 50 ust. 1, art. 51 ust. 7, art. 32 ust. 4 pkt 2
journal: Dz.U. 2006 nr 156 poz 1118
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Janina Guść Sędziowie: Sędzia WSA Wanda Antończyk (spr.) Sędzia NSA Jan Jędrkowiak Protokolant Starszy Referent Anna Rusajczyk po rozpoznaniu w dniu 18 marca 2009 r. na rozprawie sprawy ze skargi A. S. i A. S. na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 28 sierpnia 2008 r., nr [...] w przedmiocie wykonania robót budowlanych 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta z dnia 1 lipca 2008 r. nr [...], 2. nakazuje wypłacić ze Skarbu Państwa Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku na rzecz adw. P. S. kwotę 439,20 zł (czterysta trzydzieści dziewięć złotych dwadzieścia groszy) tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.


UZASADNIENIE

Postępowanie w rozpatrywanej sprawie wszczęte zostało na wniosek A. S. i A. S. z dnia 18 czerwca 2006r., w którym wskazali oni, że A. Sz. wykonała szereg robót budowlanych bez wymaganych pozwoleń i bez ich zgody, na wspólnych częściach nieruchomości położonej przy ul. [...] w S. Niniejsza sprawa dotyczy robót budowlanych ujętych w punkcie pierwszym wniosku, polegających na wykonaniu tarasu oraz jego zadaszenia o konstrukcji drewnianej.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta S. decyzją z dnia 1 lipca 2008 r., [...], wydaną na podstawie przepisu art. 83 ust. 1 w związku z art. 51 ust. 1 pkt 2 oraz ust.7 ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. Prawo budowlane /tj. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm./ oraz przepisu art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego /tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 98. poz. 1071 ze zm./ orzekł o braku konieczności nałożenia na inwestora obowiązku wykonania robót budowlanych bądź czynności w celu doprowadzenia zadaszenia budynku do stanu zgodnego z prawem.

Organ I instancji ustalił, że A. Sz. oraz A. i A. S. są współwłaścicielami nieruchomości położonej w S. przy ul. [...]. W wyniku przeprowadzonej w dniu 21.06.2006r. wizji lokalnej organ ustalił, że do budynku dobudowano od strony podwórza taras dla lokalu nr 1 wraz z jego zadaszeniem. W oparciu o przedłożone przez A. Sz. dokumenty ustalono, że Prezydent Miasta decyzją z dnia 5.04.2000r. udzielił A. Sz. pozwolenia na użytkowanie tarasu / legalizując samowolę budowlaną/. Decyzja ta jest ostateczna i prawomocna. Ustalono również, że do czasu wydania powyższej decyzji taras nie miał zadaszenia. Zadaszenie zostało wykonane w terminie późniejszym bez pozwolenia na budowę. Ustalono, że daszek ma konstrukcję drewnianą opartą z jednej strony na belce zamocowanej do ściany budynku, a z drugiej strony na trzech słupkach postawionych na płycie tarasu. Pokrycie wykonano z lekkiej płyty poliwęglanowej.

Dokonując merytorycznej oceny wniosku z dnia 18.05.2006r. organ I instancji wskazał, że tryb postępowania w przypadku samowolnego wykonania robót budowlanych, innych niż budowa obiektu budowlanego, regulują przepisy art. 50 i 51 Prawa budowlanego.

W myśl art. 50 ust. 1 właściwy organ wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót wykonywanych bez wymaganego pozwolenia bądź zgłoszenia, a następnie zgodnie z art. 51 ust. 1, w terminie 2 miesięcy od dnia wydania postanowienia w drodze decyzji:

1. nakazuje zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego albo

2. nakłada obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania.

Zgodnie z art. 51 ust. 7 powyższe przepisy, bez wydawania postanowienia o wstrzymaniu robót, stosuje się odpowiednio, jeżeli roboty budowlane zostały zakończone. Organ I instancji wskazał, że przedmiotowe zadaszenie zostało wykonane zgodnie z zasadami wiedzy technicznej i nie narusza obowiązujących przepisów techniczno-budowlanych. W takiej sytuacji nie zachodzi konieczność nakazania wykonania robót budowlanych mających na celu doprowadzenie wykonanych robót do stanu zgodnego z prawem. Wskazano, że prawo budowlane nie reguluje spraw naruszenia prawa własności /zadaszenie opiera się na ścianie wspólnej budynku/. Należą one do kategorii spraw cywilnych regulowanych przepisami Kodeksu cywilnego i właściwymi do ich rozpatrzenia są Sądy Cywilne.

Od decyzji tej odwołali się A. S. i A. S., podnosząc że koniecznym jest nałożenie na inwestora obowiązku wykonania robót budowlanych lub innych czynności w celu doprowadzenia zadaszenia tarasu do stanu zgodnego z prawem. Odwołujący się wskazali, że przedmiotowe zadaszenie zostało wykonane w 2004r. a więc winny mieć zastosowanie przepisy ustawy –Prawo budowlane. Odwołujący podnieśli, że w takiej sytuacji wykonanie zadaszenia wymagało zgłoszenia właściwemu organowi, w którym inwestor winien określić rodzaj, zakres, sposób wykonywania robót oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia winno być dołączone oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 punkt 2 Prawa budowlanego, o posiadanym prawie do nieruchomości na cele budowlane, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej. Odwołujący podnieśli, że A. Sz. wykonała przedmiotowe roboty bez wymaganego prawem zgłoszenia, jak również bez zgody odwołujących –współwłaścicieli budynku. Takie działania inwestora naruszają przepisy Prawa budowlanego. Wskazano również, że w budynku wykonano samowolnie i bez zgody pozostałych współwłaścicieli szereg innych robót budowlanych.

Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, decyzją z dnia 28 sierpnia 2008 r. [...], utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ II instancji wskazał, że przystąpienie do robót budowlanych polegających na wykonaniu zadaszenia tarasu / konstrukcja, zmiana architektury/ wymagało uzyskania pozwolenia na budowę, a nie dokonania zgłoszenia. Brak pozwolenia na budowę stanowił przesłankę do wszczęcia postępowania przez organ nadzoru budowlanego. Wskazano, że oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest dokumentem niezbędnym do wydania pozwolenia na budowę lub przyjęcia zgłoszenia zamiaru wykonania określonych robót budowlanych- nie ma natomiast podstaw do żądania takiego oświadczenia w postępowaniu dotyczącym samowolnie wykonanych robót budowlanych, w którym roboty te podlegają ocenie wyłącznie w aspekcie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz obowiązujących przepisów techniczno-budowlanych. Wobec prawidłowego wykonania robót, zgodnie ze sztuką budowlaną, warunkami technicznymi i normami, zasadne było stwierdzenie braku podstaw do nałożenia na inwestora obowiązku wykonania czynności lub robót w celu doprowadzenia wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem. Organ odwoławczy wskazał, iż wbrew zarzutowi odwołania, zgoda pozostałych współwłaścicieli na przedmiotową inwestycję byłaby wymagana jedynie w sytuacji, gdyby inwestor wystąpił do właściwego organu z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę, ponieważ jedynie wówczas musiałby wykazać się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego. Organ wskazał, iż kwestie naruszenia zasad współposiadania przedmiotowej nieruchomości w obecnym stanie sprawy mogą zostać rozstrzygnięte w sposób wskazany przez organ I instancji.

A. S. i A. S. wnieśli skargę na tę decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku.

W uzasadnieniu, skarżący wskazali, że nieruchomość jest współwłasnością skarżących oraz A. Sz. Podnieśli ponownie, że w takiej sytuacji obowiązujące prawo przewiduje obowiązek uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli czyli skarżących na wykonanie robót budowlanych. Prace te wykonano bez zgody skarżących. Zdaniem skarżących postępowanie administracyjne w danej sprawie, jak i prace budowlane prowadzono niezgodnie z obowiązującymi przepisami, bez uwzględnienia interesów stron postępowania, zaś decyzje zapadły z pominięciem konieczności posiadania prawa do dysponowania nieruchomością przez inwestora oraz z naruszeniem prawa własności.

W odpowiedzi na skargę Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o oddalenie skargi na decyzję z dnia z dnia 28 sierpnia 2008r. oraz o obciążenie kosztami postępowania skarżących. Organ podtrzymał swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył co następuje:

Art. 1 § 1 oraz art. 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) stanowi, iż sąd administracyjny sprawuje, w zakresie swej właściwości, kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Organ administracji wszczynając na wniosek skarżących postępowanie w sprawie samowoli budowlanej polegającej na wykonaniu zadaszenia nad tarasem przy budynku położonym w S. przy ul. [...] prawidłowo ustalił, iż wykonane roboty wymagały w świetle art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane /t. j. Dz. U. z 2006 r. Nr 156 poz. 1118 ze zm./, zwanej dalej ustawą, pozwolenia na budowę, albowiem nie zostały wymienione w przepisie art. 29 wymieniającym te budowy, które wymagają zgłoszenia właściwemu organowi. Zgodnie z art. 48 ust. 1 i art. 49b ust. 1 Prawa budowlanego właściwy organ nakazuje, z zastrzeżeniem ust. 2 w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia. Natomiast w przypadkach innych niż określone w art. 48 i 49 właściwy organ prowadzi postępowanie w trybie przytoczonych przepisów art. 50 i 51 ustawy. W okolicznościach sprawy wykonanie zadaszenia nad tarasem nie stanowiło budowy obiektu budowlanego w rozumieniu art. 3 ust. 1-4 ustawy. Skoro wykonane prace nie doprowadziły do powstania obiektu budowlanego ani jego części, to w sprawie znajdowały zastosowanie przepisy art. 51 ustawy.

Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane pod rygorem odpowiedzialności karnej.

Zarzuty skargi sformułowane jako naruszenie powołanego przepisu art. 32 ust.4 pkt 2 ustawy poprzez zalegalizowanie prac pomimo braku tytułu prawnego do nieruchomości wobec braku zgody współwłaścicieli na przebudowę części wspólnej, jaką jest elewacja budynku, sprowadzają się do zakwestionowania stanowiska organu, iż działając w trybie art. 51 ustawy organ administracji nie bada tytułu prawnego do dysponowania przez inwestora nieruchomością. Organ odwoławczy wskazał, iż kwestia ta podlegałaby badaniu jedynie w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę, w którym inwestor zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy winien złożyć oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane, natomiast po wykonaniu robót, kwestie naruszenia współposiadania nieruchomości mogą zostać rozstrzygnięte jedynie przed sądem cywilnym.

W ocenie Sądu, skarga zasługuje na uwzględnienie.

Organ administracji w zaskarżonej decyzji stwierdził, że nie ma podstaw do żądania oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w postępowaniu dotyczącym samowolnie wykonanych robót, albowiem roboty te podlegają ocenie wyłącznie w aspekcie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz obowiązujących przepisów techniczno – budowlanych.

Ustawodawca nie sformułował w treści przepisu art. 51 ustawy w sposób bezpośredni obowiązku badania przez organ nadzoru budowlanego prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jednakże, zdaniem Sądu, systemowa i celowościowa wykładnia normy zawartej w tym przepisie prowadzi jednak do wniosku, iż w sytuacji gdy postępowanie prowadzone na podstawie art. 51 ustawy dotyczy robót budowlanych wykonywanych bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia (art. 50 ust. 1 pkt 1 ustawy) inwestor winien wykazać prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Obowiązek taki wynika nadto z konieczności badania przez organ administracji zaistnienia przesłanek art. 51 ust. 1 pkt 1-3 prawa budowlanego i podjęcia decyzji odnośnie zastosowania trybu przewidzianego w art. 51 ust. 1 pkt 1 bądź trybu przewidzianego w punkcie 2 albo 3 tego przepisu i konstrukcji tego przepisu, który nie zawiera pełnej regulacji w zakresie przesłanek zastosowania poszczególnych trybów.

Przepisy prawa budowlanego w rozdziale 4 zatytułowanym "Postępowanie poprzedzające rozpoczęcie robót budowlanych" regulują tryb uzyskiwania pozwolenia na budowę oraz tryb zgłoszenia organowi zamiaru wykonanie określonych robót budowlanych. Z art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy wynika, że pozwolenia na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy określając wymogi formalne wniosku o pozwolenie na budowę, ustawodawca wskazał, że do wniosku tego należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Podobnie w art. 30 ust. 2 ustawy określającym wymogi zgłoszenia, wprowadzono wymóg dołączenia takiego oświadczenia. Z przepisów powyższych wynika, iż ustawodawca nałożył na inwestora, zamierzającego zrealizować roboty budowlane, pozostające w sferze zainteresowania organów administracji, obowiązek wykazania się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Zasada badania tytułu prawnego do nieruchomości konsekwentnie została przez ustawodawcę przyjęta także w toku postępowania przewidzianego w art. 48-49b ustawy, dotyczącego samowoli budowlanej, które ma na celu ocenę czy obiekty lub ich części wybudowane bez pozwolenia na budowę lub zgłoszenia mogą zostać zalegalizowane, czy też winny podlegać rozbiórce. Z art. 48 ust. 3 pkt 2 i ust. 4 w związku z art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy wynika, iż w przypadku wybudowania obiektu budowlanego lub jego części bez pozwolenia na budowę, organ w postanowieniu o wstrzymaniu robót budowlanych nakłada obowiązek przedstawienia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a niespełnienie tego obowiązku skutkuje wydaniem nakazu rozbiórki. Podobnie w art. 49 b ust. 2 pkt 1 i ust. 3 ustawy przewidziano nałożenie na inwestora obowiązku przedłożenia dokumentów, o których jest mowa w art. 30 ust. 2, w tym oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i sankcję rozbiórki w przypadku niezrealizowania tego wymogu.

Analiza powyższych unormowań prowadzi zatem do wniosku, iż na gruncie przepisów prawa budowlanego przyjęto zasadę, zgodnie z którą organy mają obowiązek badania tytułu prawnego do nieruchomości, na której realizowane są roboty budowlane wymagające pozwolenia lub podlegające zgłoszeniu, a brak takiego tytułu uniemożliwia zarówno uzyskanie pozwolenia na budowę i skutecznego zgłoszenia, jak i zalegalizowanie budowy obiektu lub jego części wykonanego bez pozwolenia lub zgłoszenia.

W ocenie Sądu brak jest uzasadnionych podstaw do odstąpienia od tej zasady w przypadku wykonania bez pozwolenia lub zgłoszenia, innych niż przewidziane art. w art. 48 ust. 1 i art. 49 b ust. 1 robót budowlanych, które nie doprowadziły do powstania obiektu budowlanego lub jego części.

Prowadzenie postępowania odnośnie takiej samowoli budowlanej odbywa się na podstawie art. 50-51 ustawy. Art. 50 ust. 1 ustawy stanowi, iż w przypadkach innych niż określone w art. 48 ust. 1 i art. 49 b ust. 1, właściwy organ wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych wykonywanych:

1) bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia lub

2) w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska, lub

3) na podstawie zgłoszenia z naruszeniem art. 30 ust. 1, lub

4) w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę bądź w przepisach.

Zgodnie z art. 51 ust. 1 ustawy, przed upływem 2 miesięcy od dnia wydania postanowienia, o którym mowa w art. 50 ust. 1, właściwy organ w drodze decyzji

1) nakazuje zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego albo

2) nakłada obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania, albo

3) w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę - nakłada, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz - w razie potrzeby - wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem; przepisy dotyczące projektu budowlanego stosuje się odpowiednio do zakresu tych zmian.

Z analizy treści art. 50 ust. 1 ustawy wynika, że poddano w nim regulacji szereg odmiennych stanów faktycznych. Tryb ten znajduje zastosowanie zarówno do postępowań, których celem jest ocena wykonanych samowolnie robót budowlanych, robót wykonanych z naruszeniem przesłanek zgłoszenia bądź warunków pozwolenia na budowę jak również robót nie mających w ogóle charakteru samowoli budowlanej. Wprowadzenie jednolitego dla wszystkich przypadków wyszczególnionych w art. 50 ust. 1 pkt 1-4 ustawy obowiązku wykazywania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, jak to przyjęto w art. 48 ust. 3 pkt 2 i art. 49 b ust. 2 pkt 1 ustawy, nie byłoby zatem celowe. W sytuacji wykonania robót budowlanych na podstawie zgłoszenia z naruszeniem art. 30 ust. 1 ustawy oraz w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę bądź w przepisach (art.50 ust. 1 pkt. 3 i 4) badanie tytułu prawnego do nieruchomości, na której zrealizowano roboty odbyło się już na etapie zgłoszenia lub wydania pozwolenia na budowę i nakładanie takiego obowiązku w toku postępowania prowadzonego w trybie art. 50-51 ustawy z reguły byłoby zbędne. W sytuacji natomiast realizacji robót w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska (art. 51 ust. 1 pkt 2), stanowiących roboty budowlane nie wymagające zgłoszenia ani pozwolenia, to ich realizacja co do zasady pozostawałaby poza zakresem zainteresowania organu nadzoru budowlanego, gdyby nie sposób wykonywania tych robót wprowadzający stan zagrożenia. W takim przypadku prowadzone na podstawie art. 50-51 ustawy postępowanie nie ma w ogóle charakteru legalizacji samowoli budowlanej. W takiej sytuacji badanie wymogów niezbędnych do wydania pozwolenia na budowę lub wymogów zgłoszenia – w tym prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie byłoby uzasadnione.

Odmiennej oceny należy natomiast dokonać w przypadku zaistnienia okoliczności przewidzianej w art. 50 ust. 1 pkt 1 ustawy t.j. wykonywania robót budowlanych bez pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Zdaniem Sądu, w takiej sytuacji istnieje konieczność badania tytułu prawnego do nieruchomości inwestora, tak jak to ma miejsce w pozostałych, przewidzianych ustawą, przypadkach realizacji robót budowlanych bez pozwolenia na budowę lub zgłoszenia.

Wniosek taki wynika z celu tego uregulowania tożsamego z celem art. 48 i 49 b ustawy i wykładni systemowej aktu prawnego. Wskazać należy, iż w przypadku wykonania robót budowlanych bez pozwolenia lub zgłoszenia, postępowanie dotyczące samowoli budowlanej ma na celu sprawdzenie zaistnienia zasadniczych warunków jakie inwestor musiałby spełnić przy uzyskaniu pozwolenia lub dokonując zgłoszenia. Do wymogów takich należą m. in. zgodność inwestycji z przepisami w tym techniczno–budowlanymi oraz posiadanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Wszystkie te kwestie zostały przez ustawodawcę bezpośrednio uregulowane w treści art. 48 ust. 2 pkt 1 i 4 i art. 49 b ust. 1 i 3 ustawy, które to przepisy wyraźnie precyzują, iż w przypadku niespełnienia tych wymogów organ ma obowiązek wydać decyzję o nakazie rozbiórki. Przepisy art. 48 i 49 b ustawy formułują zatem przesłanki orzeczenia nakazu rozbiórki.

Konstrukcja art. 51 ust. 1 ustawy jest inna. W treści art. 51 ust. 1 pkt 1 ustawy wskazano jedynie, iż organ winien nakazać zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego. Niewątpliwie, zastosowanie przez organ nadzoru budowlanego dyspozycji art. 51 ust. 1 pkt 1 ustawy wymaga dokonania oceny, czy w sprawie znajdzie zastosowanie ta norma przewidująca sankcję rozbiórki, czy też organ winien nałożyć na stronę obowiązki przewidziane w art. 51 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy. Art. 51 ust. 1 pkt 1 ustawy nie wskazuje w ogóle przesłanek orzeczenia przewidzianego w nim nakazu rozbiórki. Prowadzi to do wniosku, iż przepis ten nie stanowi samoistnej wyczerpującej regulacji w zakresie w nim wskazanym. Wobec tego dla zastosowanie uregulowania przewidzianego w art. 51 ust. 1 pkt 1 ustawy konieczne jest interpretowanie treści tego przepisu w powiązaniu z innymi normami prawnymi określającymi wymogi, jakie winny być spełnione, aby zalegalizowanie robót wykonanych bez pozwolenia lub zgłoszenia było możliwe. Wymogi te wynikają z przepisów regulujących uzyskanie pozwolenia na budowę i dokonanie zgłoszenia i określających kiedy zezwolenie na budowę nie może być wydane, bądź kiedy organ wnosi sprzeciw od zgłoszenia. Przepis art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy wskazuje, iż pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu kto złożył oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a z przepisu art. 30 ust. 2 ustawy wynika, iż organ wnosi sprzeciw w razie nie przedłożenia w zakreślonym terminie takiego oświadczenia. W ocenie Sądu, należy uznać, że organ może zażądać oświadczenia z art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy również w postępowaniu prowadzonym w trybie art. 51 – doprowadzenie do stanu zgodnego z prawem może wymagać oprócz spełnienia innych wymagań również wykazania prawa do dysonowania nieruchomością na cele budowlane, ogólna formuła " wykonania określonych czynności" zawarta w przepisie art. 51 ust. 1 pkt 2 może obejmować wykazanie prawa do dysponowania nieruchomością na cle budowlane. Podkreślić należy, że w świetle powyższych ustaleń za stan zgodny z prawem należy uznać stan, w którym inwestor ma prawo do dysponowania nieruchomością a doprowadzenie do stanu zgodnego z prawem oznacza wykazanie przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Złożenie przez inwestora oświadczenia inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane ma doprowadzić do stanu zgodnego z prawem w świetle przepisów prawa administracyjnego - nie oznacza to oczywiście uprawnienia organu do nałożenia obowiązku przedłożenia przez inwestora zgody pozostałych współwłaścicieli na korzystanie z nieruchomości wspólnej, czy też nałożenia obowiązku uzyskania takiej zgody, np. w drodze postępowania sądowego.

Dodatkowo wskazać należy, iż przeciwna interpretacja treści art. 51 ustawy, prowadziłaby do sytuacji, w której osoba dokonująca samowoli budowlanej pozostawałaby w sytuacji korzystniejszej od osoby ubiegającej się zgodnie z prawem o wydanie pozwolenia lub dokonującej zgłoszenia, z uwagi na zwolnienia jej z obowiązku wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Z akt administracyjnych wynika, że w niniejszej sprawie inwestor nie wykazał prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Sporne zadaszenie nad tarasem wykonane zostało na ścianie budynku stanowiącej niewątpliwie nieruchomość wspólną budynku i zmieniło wygląd wspólnej elewacji / części wspólnej nieruchomości/. Skoro wykonanie zadaszenia niewątpliwie zmieniło wygląd elewacji będącej częścią wspólną budynku, to uznać należy, że taka zmiana wymagała zgody wszystkich współwłaścicieli. Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm./, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Za nieruchomość wspólną uznaje się m. in. dach, fundamenty, mury oddzielające poszczególne wyłączone ze wspólnej własności lokale i mury zewnętrzne. Wprawdzie w okolicznościach sprawy tryb postępowania zawarty w postanowieniach powyższej ustawy nie ma zastosowania, to powyższa definicja akcentuje, iż częścią wspólną nieruchomości są w szczególności te części budynku, które nie służą wyłącznie właścicielowi. Taką częścią jest elewacja /stanowiąca w istocie o zewnętrznym wyglądzie budynku/.

W konsekwencji stwierdzić należy, że możliwość legalizacji robót budowlanych wykonanych bez pozwolenia na budowę dopuszczona w trybie przepisów art. 50 i 51 ustawy, w okolicznościach niniejszej sprawy, winna być poprzedzona złożeniem przez inwestora oświadczenia w trybie art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy-Prawo budowlane. Wskazać przy tym należy, stosownie do art. 199 kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

W stanie faktycznym sprawy rozstrzygnięcie organów nadzoru budowlanego stwierdzające brak podstaw do wydania decyzji na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 2 poprzez ustalenie braku konieczności nałożenia na inwestora obowiązku wykonania robót budowlanych bądź czynności w celu doprowadzenia zadaszenia do stanu zgodnego z prawem nie zostało poprzedzone złożeniem przez inwestora powyższego oświadczenia, zatem ostatecznie takie rozstrzygnięcie nie odpowiada prawu.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 145 § 1 ust. 1 pkt 1 lit. a/ ustawy- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.

Ponownie rozpatrując sprawę organ winien, z uwzględnieniem powyższych uwag, mieć na uwadze, że przedmiotem postępowania jest ocena możliwości legalizacji dokonanej samowoli budowlanej na nieruchomości wspólnej. Legalizacja ta, jest możliwa po ustaleniu, że wykonane bez pozwolenia na budowę roboty budowlane spełniają wszystkie wymogi ich zalegalizowania / doprowadzenia do zgodności z prawem/, a jednym z tych wymogów /wobec braku pozwolenia na budowę/ jest złożenie przez inwestora oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Orzekając o kosztach postępowania Sąd zasądził od Skarbu Państwa na rzecz ustanowionego z urzędu adwokata kwotę 439,20zł tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu / art. 200 i art. 205 § 2 ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi/. Natomiast orzekając o wysokości tych kosztów Sąd ustalił, że na mocy art. 18 ust. 1 pkt 1 lit.c/ rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokatów oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez adwokata ustanowionego z urzędu / Dz. U. Nr 163, poz. 1348 ze zm/, stawka minimalna w postępowaniu administracyjnym przed sądem I instancji wynosi 240zł. Zgodnie zaś z § 19 cyt. rozporządzenia koszty nieopłaconej pomocy prawnej obejmują:

1/ opłatę w wysokości nie wyższej niż 150% stawek minimalnych, o których mowa w rozdziałach 3-5, oraz

2/ niezbędne udokumentowane wydatki adwokata.

Zgodnie zaś z § 2 ust. 3 powołanego rozporządzenia w sprawach, w których strona korzysta z pomocy prawnej udzielonej przez adwokata ustanowionego z urzędu opłaty za jego czynności, sąd podwyższa o stawkę podatku od towarów i usług, obowiązującą w dniu orzekania o tych opłatach. W myśl art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług w zw. z art. 5 oraz art. 8 tej ustawy, stawka podatku dla tego rodzaju usług wynosi 22%. Zatem opłatę za pomoc prawną udzieloną w I instancji w wysokości 360zł / 150% stawki minimalnej wynoszącej 240 zł/ należało podwyższyć o stawkę podatku, co daje kwotę 439,20zł.