Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 312/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2022-08-31 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono sprzeciw
Powołane przepisy: article: art. 52 ust. 2, art. 64 ust. 1, art. 63 ust. 3
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: art. 138 par. 2, art. 136
journal: Dz.U. 2021 poz 735
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. 151a par. 2
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Banach (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 31 sierpnia 2022 r. sprawy ze sprzeciwu Apartamenty K. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej w K. od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] maja 2022 r. [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala sprzeciw.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] maja 2022 r. [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołania: W. Ł., J. G., K. W., J. B., M. M., G. S., B. S., M. Z., P. G.-P., M. O., K. K., K. K., M. K., I. K.-W., A. Ś., M. K., J. Ł., Ł. Ż., Ł. M., A. K.-D., M. P., D. K., A. W., J. D., A. K. i J. W., działając na podstawie art. 138 § 2 k.p.a., uchyliło w całości decyzję Prezydenta Miasta K. z [...] stycznia 2022 r. znak: [...] w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na: budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami (w tym usługi handlu o pow. sprzedaży do 500 m2) i z garażem podziemnym oraz budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym na działkach nr ewid.[...], 800 i 801, obręb 0016, w granicach oznaczonych na załączniku graficznym literami ABCDEF-A w rejonie ul. [...] i A. K. w K. - i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania przez organ pierwszej instancji.

W uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia Kolegium wskazało, że decyzja organu pierwszej instancji podjęta została przedwcześnie, bez przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego wszystkie istotne kwestie w sprawie. Organ odwoławczy przywołał przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r., poz. 503 ze zm.) zwanej dalej "u.p.z.p.", "ustawa", w szczególności art. 52 ust. 1 i ust. 2, art. 61 ust. 3 i art. 64 ust. 1 ww. ustawy.

Kolegium oceniło, że wniosek o ustalenie warunków dla ww. zabudowy złożony przez Apartamenty K. Spółkę z o.o. Spółkę komandytową (zwaną dalej "Spółką") nie jest kompletny, ponieważ nie dokumentuje spełnienia wymogów określonych w art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 61 ust. 5 u.p.z.p. Jak wyjaśnił organ odwoławczy, Spółka do tego wniosku dołączyła pismo Miejskiego Przedsiębiorstwa Energetyki Cieplnej w K. z 6 października 2020 r., w którym poinformowano, że możliwość dostarczania energii cieplnej dla potrzeb budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami na parterze w zabudowie pierzejowej i garażem podziemnym oraz budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym przy ul. [...] w K. (działka nr [...], obręb 0016) zostanie określona po uzyskaniu zgód od właścicieli nieruchomości, przez które przebiegać będzie planowane przyłącze zewnętrznej instalacji odbiorczej oraz po przeprowadzeniu analizy hydraulicznej zewnętrznej instalacji odbiorczej i źródła ciepła. Dostawa energii cieplnej dla potrzeb ciepłej wody użytkowej możliwa będzie tylko w sezonie grzewczym. Wobec takiej treści pisma gestora sieci, zdaniem Kolegium, nie można mówić o zapewnieniu dającym gwarancję realizacji inwestycji. Organ odwoławczy podniósł, że kwestia zaopatrzenia w ciepło dla planowanych budynków mieszkalnych przeznaczonych na stały pobyt ludzi jest kwestią kluczową dla rozstrzygnięcia i ustalenia warunków zabudowy. Ewentualny brak dostawy ciepła spowoduje zmianę zapotrzebowania wielkości innych mediów, np. energia elektryczna, gaz.

Nadto Kolegium podkreśliło, że z części graficznej analizy urbanistycznej wynika, iż szerokość frontu terenu inwestycji planowanego do zabudowy wynosi ok. 35,0 m. W części tekstowej analizy, pod tabelarycznym zestawieniem parametrów istniejącej w obszarze zabudowanym, wskazano zaś, że szerokość frontu działki wynosi 37 m. Taka rozbieżność parametru, zdaniem Kolegium, świadczy o niespójności wewnętrznej analizy i czyni ją wadliwą. Za front terenu inwestycji uznano jego część od strony zachodniej, z której odbywać się będzie główny wjazd i wejście na działkę, tj. od strony ul. [...]. Wykonując dyspozycje wynikające z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588 ze zm., dalej "rozporządzenie"), granice obszaru analizowanego organ pierwszej instancji wyznaczył od granic terenu inwestycji w odległościach od 105,0 m do ok. 150,0 m. Organ ten stwierdził, że powiększenie obszaru analizowanego zostało podyktowane koniecznością objęcia analizą całych zabudowanych działek. Przy czym Kolegium, dokonując odręcznego pomiaru linijką szerokości frontu działki na mapie stanowiącej załącznik graficzny analizy w skali 1:1000, zauważyło, że szerokość ta wynosi 36 m.

Kolegium zarzuciło, że ustalenie w sposób niejednoznaczny i nieprecyzyjny wielkości szerokości frontu działki "około" skutkuje niedokładnym wskazaniem wielkości obszaru analizowanego oraz ustalonego parametru szerokości elewacji frontowej wnioskowanej zabudowy. Strony nie wiedzą bowiem, jakie faktyczne wartości mają te parametry. Ustalenie w sposób nieprawidłowy szerokości elewacji frontowej wnioskowanej zabudowy może doprowadzić do uniemożliwienia w przyszłości zaprojektowania tego parametru na etapie pozwolenia na budowę, ponieważ projektant nie będzie wiedział, jaki faktycznie parametr ma przyjąć. Skoro wątpliwości budzi prawidłowość ustalenia frontu działki niemożliwa jest, w ocenie Kolegium, kontrola prawidłowości ustalonych parametrów występującej w obszarze analizowanym zabudowy, która stanowiła punkt odniesienia dla ustalenia przez organ administracji parametrów zabudowy dla planowanej inwestycji.

Sumując powyższe, Kolegium stwierdziło, że wadliwie sporządzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu powoduje, że także decyzja o warunkach zabudowy wydana na jej podstawie jest wadliwa i nie może się ostać w obrocie prawnym.

Jednocześnie organ odwoławczy podkreślił, że w rozpoznawanej sprawie kwestia kontynuacji funkcji mieszkalnej wielorodzinnej jest bezsporna.

Przechodząc do oceny zasadności określenia parametrów planowanej inwestycji Kolegium podniosło, że w kwestionowanej decyzji organu pierwszej instancji zabrakło wyczerpującej i wnikliwej analizy prawnej i faktycznej terenu wnioskowanej inwestycji, której obowiązek sporządzenia wynika z art. 53 ust. 3 pkt 2 ustawy.

Dokonując oceny zasadności ustalenia poszczególnych parametrów planowanej inwestycji na podstawie § 4 - 8 rozporządzenia, w pierwszej kolejności zastrzeżenia Kolegium wzbudziło wyznaczenie linii zabudowy dla tej inwestycji. Autor analizy przyjął bowiem wyznaczenie linii zabudowy na zasadzie wyjątku, przy czym nie wyjaśnił, dlaczego przy zróżnicowanej linii zabudowy wzdłuż drogi publicznej, przy której zlokalizowana jest działka inwestycyjna, za zasadne uznał wyznaczenie od strony ul. [...] linii zabudowy w odległości 4 m od zewnętrznej krawędzi jezdni jako kontynuację linii zabudowy budynkiem na działce nr [...]. Samo stwierdzenie wyznaczenia takiej linii jest niewystarczające. Natomiast zgoda zarządcy drogi na zbliżenie do drogi nie może być głównym argumentem ustalenia tego parametru. Zdaniem Kolegium, organ pierwszej instancji nie uzasadnił w oparciu o przesłanki ładu przestrzennego zasadności wyznaczonej linii zabudowy.

W ocenie organu drugiej instancji, argumentacja decyzji organu pierwszej instancji nie wypełnia normy § 4 ust. 4 rozporządzenia, ze względu na brak wyczerpującego uzasadnienia w aktach sprawy dla tak ustalonego parametru.

Podobną ocenę Kolegium odniosło do wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Zgodnie z § 7 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W analizie podano zaś, że wnioskowana inwestycja o formie określonej w załączonej do wniosku koncepcji usytuowana będzie pomiędzy ul. [...] a ul. [...], w celu zachowania ładu przestrzennego wskazane jest wzięcie pod uwagę enklawy zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej usytuowanej pomiędzy tymi ulicami. Odnosząc się do tego sformułowania, zdaniem Kolegium, przepisy rozporządzenia nie dają możliwości ustalania poszczególnych parametrów w zależności od wnioskowanej funkcji. Nadto organ nie jest konsekwentny, ponieważ ustalając pozostałe parametry wnioskowanej inwestycji nie zastosował wskazanego wyłączenia innych, niż wnioskowana, funkcji. W badanej analizie podano bowiem, że od północy na działce nr [...] usytuowany jest budynek mieszkalny wielorodzinny kryty dachem stromym o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej 13 m. Na graniczącej od strony południowej działce nr 802 zlokalizowany jest budynek usługowy z dachem stromym o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej ok. 5 m. Kolegium podkreśliło, że nie wiadomo zatem, dlaczego organ przyjął dolną granicę wskazanego parametru 8 m. Wskazanie zaś jedynie poszczególnych wielkości parametrów w obszarze analizowanym - bez analizy w aspekcie zachowania ładu przestrzennego, nie jest wystarczającym uzasadnieniem dla takiego ustalenia warunków zabudowy.

Dalej Kolegium podniosło, że sporną kwestią w sprawie jest ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej dla wnioskowanego drugiego budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Organ ustalając parametry wysokościowe dla tego budynku, nie uwzględnił bowiem zmiennej wysokości budynku "G. H." i nie dostosował parametrów wnioskowanej inwestycji do zastanego ładu przestrzennego w tym rejonie. Analiza w tym zakresie jest, w ocenie Kolegium, zbyt ogólnikowa i nie odzwierciedla stanu faktycznego w zakresie przedziału wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynku znajdującego się na wprost terenu przewidzianego pod nowy budynek. Kwestia ta wymaga przeprowadzenia bardzo wnikliwej i szczegółowej analizy, a następnie ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej dla wnioskowanego drugiego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w taki sposób, aby harmonijnie wpisywała się w zastany na tym terenie ład przestrzenny.

Końcowo Kolegium podniosło, że przeprowadzenie w niniejszej sprawie przez organ odwoławczy dodatkowego postępowania, na podstawie art. 136 k.p.a., stanowiłoby naruszenie zasady dwuinstancyjności rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy.

Rozpoznając sprawę w aspekcie pisma Spółki z 28 kwietnia 2022 r. Kolegium wyjaśniło, że osoby wnoszące odwołanie zbiorowe, które posiadają prawo własności do lokali i części wspólnych w budynku "Galene House" są stronami niniejszego postępowania, gdyż podnosząc merytoryczne zarzuty do decyzji organu pierwszej instancji wykazały, że posiadają swój indywidualny interes prawny i jest on różny od interesu Zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej, który nie wnosząc odwołania zgodził się z kwestionowaną przez strony decyzją o warunkach zabudowy i jej warunkami. Kolegium dodało, że ma rację Spółka, iż Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej jest uprawniony do reprezentowania na zewnątrz wszystkich właścicieli lokali stanowiących odrębny przedmiot własności. Zasada ta nie wyklucza jednak możliwości, że właściciel takiego lokalu może być stroną postępowania administracyjnego dotyczącego zabudowy sąsiedniej nieruchomości, o ile wykaże on swój własny indywidualny interes prawny - odrębny od interesu prawnego wspólnoty mieszkaniowej. Kolegium uznało, że w niniejszej sprawie przedłożone akta dowodzą, że mieszkańcy posiadający prawa rzeczowe do lokalu, posiadają swój własny, indywidualny interes prawny chroniony konkretnym przepisem prawa materialnego, odrębny od interesu pozostałych członków wspólnoty reprezentowanych przez Zarząd Wspólnoty.

Sprzeciw od powyższej decyzji organu odwoławczego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach wywiodła Apartamenty K. Sp. z o.o. Spółka komandytowa, zarzucając temu rozstrzygnięciu naruszenie:

- art. 138 § 2 k.p.a. przez jego zastosowanie w sprawie;

- art. 134 k.p.a. przez jego niezastosowanie w sprawie;

- art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. przez przyznanie odwołującym się przymiotu strony.

W uzasadnieniu sprzeciwu Spółka podniosła, że Kolegium jedynie na podstawie stwierdzenia posiadania tytułu prawnego do nieruchomości błędnie przyjęło, że osoby, które wniosły odwołanie mają przymiot strony postępowania.

Powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych Spółka podniosła, że niedopuszczalny jest pogląd, iż każdy członek spółdzielni mieszkaniowej już z samego faktu posiadania prawa odrębnej własności lokalu oraz stosownego udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu ma być uznany za stronę wszystkich postępowań administracyjnych dotyczących inwestycji na nieruchomości wspólnej, czy też na nieruchomości sąsiedniej. Jedynie wyjątkowo, w razie wykazania przez członka wspólnoty, że posiada on odrębny, a zwłaszcza rozbieżny ze wspólnotą interes prawny, może zostać uznany za stronę. W takiej sytuacji winien wskazać konkretną zindywidualizowaną okoliczność, która godzi w jego interes oraz przepis prawa, który upoważnia go do działania. Strona musi wykazać, że planowana inwestycja będzie miała bezpośredni wpływ na jej prawa lub obowiązki, że będzie ingerować w wykonywane przez nią prawo własności do lokalu. Natomiast prawa członków wspólnoty mieszkaniowej reprezentowane są przez właściwy zarząd, chyba że właściciel indywidualnie określonego lokalu wykaże swój własny interes prawny podlegający ochronie i w istocie związany z własnością jego lokalu.

Zdaniem Spółki, nie jest taką okolicznością fakt, że skarżący jedynie posiadają lokal w budynku mieszkalnym. Wszelkie uwagi, bądź zastrzeżenia dotyczące dysponowania nieruchomością wspólną wykonywane przez zarząd wspólnoty skarżący powinni realizować w ramach przysługującego im prawa głosu na zebraniu członków wspólnoty. Warunkiem uznania podmiotu, uprawnionego do nieruchomości wspólnej z tytułu posiadania prawa odrębnej własności danego lokalu, za stronę postępowania jest wykazanie, że planowana inwestycja będzie wpływać na ten konkretny lokal oraz godzić w uprawnienia dotyczące korzystania z niego. Podmiot ten musi więc wykazać posiadanie swego indywidualnego interesu prawnego, którego nie wywodzi się z samego faktu bycia współwłaścicielem nieruchomości wspólnej.

Spółka zarzuciła, że Kolegium w żaden sposób nie ustaliło, na czym polega indywidualny interes prawny osób, które podpisały się pod odwołaniem. Gołosłowne jest stwierdzenie, że ich interes chroniony jest przepisem prawa materialnego. Żadna z osób wnoszących odwołanie nie wskazała konkretnej zindywidualizowanej okoliczności, która godzi w jej interes, ani przepisu prawa, który upoważniał ją do działania. Uznanie, że osoby te mają interes prawny było najłatwiejsze od strony procesowej, ale wadliwe.

Mając na uwadze powyższe, Spółka wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na sprzeciw Kolegium wniosło o jego oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Zgodnie z art. 64d § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a." sprzeciw rozpoznany został na posiedzeniu niejawnym.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje:

Sprzeciw nie zasługuje na uwzględnienie.

Należy na wstępie zauważyć, że zgodnie z art. 64e p.p.s.a. rozpoznając sprzeciw od decyzji, sąd ocenia jedynie istnienie przesłanek do wydania decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 k.p.a. Oznacza to, że zakres kontroli legalności sprawowany przez sąd administracyjny w sprawie zainicjowanej sprzeciwem od decyzji kasacyjnej został określony w sposób zawężający, tzn. rola sądu administracyjnego kontrolującego decyzję o charakterze kasacyjnym sprowadza się do analizy przyczyn, dla których organ odwoławczy uznał za konieczne skorzystanie z możliwości przewidzianej przepisem art. 138 § 2 k.p.a. W konsekwencji, sąd jest władny uwzględnić sprzeciw wyłącznie, gdy uchylenie decyzji pierwszoinstancyjnej i przekazanie sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania nie wynikało z przesłanek wynikających z ww. przepisu (zob. wyrok NSA z 1 lipca 2021r., II OSK 1190/21, lex nr 3193718).

W myśl art. 138 § 2 k.p.a., organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy.

W kontrolowanej sprawie wydana została decyzja kasacyjna przez organ odwoławczy, ponieważ organ ten wskazał, co następuje.

W pierwszej kolejności, wniosek inwestora nie jest kompletny, gdyż nie spełnia wymogów ustawowych, określonych w art. 52 ust. 2 w związku z art. 64 ust. 1 w zw. z art. 61 ust. 3 ww. ustawy. Organ nie stwierdził, aby inwestor wykazał, że istnieje możliwość dostarczania energii cieplnej dla potrzeb planowanej inwestycji.

Ponadto sporządzona w sprawie analiza urbanistyczna i ustalone na jej podstawie parametry wnioskowanej zabudowy, zdaniem organu odwoławczego, budzą uzasadnione wątpliwości. Organ odwoławczy zarzucił, że doszło do ustalenia w sposób niejednoznaczny i nieprecyzyjny wielkości szerokości frontu działki, co powoduje daleko idące konsekwencje negatywne dla rozstrzygnięcia. Zbytnia ogólnikowość ustalenia podstawowego parametru szerokości frontu działki, zdaniem ww. organu, czyni całą analizę niewiarygodną i budzi uzasadnione wątpliwości co do prawidłowości jej sporządzenia.

Organ drugiej instancji zarzucił także, że w decyzji organu pierwszej instancji zabrakło wyczerpującej i wnikliwej analizy prawnej i faktycznej terenu wnioskowanej inwestycji, co do której obowiązek sporządzenia wynika z treści art. 53 ust. 3 pkt 2 ustawy. Kolegium wskazało także, że w badanej decyzji argumentacja organu pierwszej instancji zawarta w jego decyzji nie wypełnia znamion normy zawartej w

§ 4 ust. 4 rozporządzenia, ponieważ nie ma wyczerpującego uzasadnienia w aktach sprawy dla parametru w postaci wyznaczenia linii zabudowy dla planowanej inwestycji. Kolegium nie oceniło również jako prawidłowe ustalenie szerokości elewacji frontowej dla nowej zabudowy w sytuacji braku ustalenia w sposób jednoznaczny szerokości frontu terenu inwestycji. Odnośnie ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji, organ drugiej instancji wskazał, że analiza w tym zakresie jest zbyt ogólnikowa i nie odzwierciedla stanu faktycznego w zakresie przedziału wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynku znajdującego się na wprost terenu przewidzianego pod nowy budynek. Organ odwoławczy wyjaśnił, że uzasadnienie dla odstępstw musi być na tyle szczegółowe, aby możliwe stało się skontrolowanie, czy odbiegająca od wartości średniej wyjątkowa wartość wskaźnika będzie powodować zachowanie ładu przestrzenno-urbanistycznego w obszarze analizowanym. W rozpatrywanej sprawie tego rodzaju uzasadnienia zabrakło.

Reasumując, Kolegium stwierdziło, że wszystkie uchybienia mogły mieć wpływ na wynik sprawy, gdyż doprowadziły do ustalenia wymogów nowej zabudowy w oderwaniu od dających się ustalić cech istniejącej zabudowy, sąsiadującej z terenem planowanej inwestycji (znajdującej się w granicach obszaru analizowanego). Tym samym organ pierwszej instancji dopuścił się, zdaniem organu odwoławczego, nie tylko naruszenia wymienionych przepisów rozporządzenia, ale także nie dopełnił wynikającego z art. 7 i art. 77 k.p.a. obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego niezbędnego do załatwienia sprawy. Wobec powyższego organ odwoławczy uznał, że organ pierwszej instancji naruszył przepisy postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., gdyż nie zebrał i nie przeanalizował, w sposób wyczerpujący, całego materiału dowodowego, a także naruszył art. 107 § 3 k.p.a. Organ drugiej instancji wskazał, że rozstrzygnięcie tej sprawy wymaga przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w znacznym, wskazanym wyżej zakresie i nie ma możliwości zastosowania art. 136 k.p.a. Kolegium sformułowało wytyczne dla organu pierwszej instancji.

Zatem organ drugiej instancji wskazał i wyjaśnił powody wydania decyzji kasacyjnej, sprecyzował naruszone przepisy prawa procesowego, jak również podał wytyczne dla organu, który ponownie będzie rozpatrywał sprawę. Spełnione zostały tym samym warunki zastosowania art. 138 § 2 k.p.a. Usunięcie dostrzeżonych uchybień procesowych w trybie art. 136 k.p.a. nie było możliwe bez naruszenia zasady dwuinstancyjności postępowania.

Sprzeciw skarżącej Spółki koncentruje swoje zarzuty wokół dopuszczalności rozpoznanych zaskarżoną decyzją odwołań. Zdaniem skarżącego, organ drugiej instancji na podstawie stwierdzenia posiadania tytułu prawnego do nieruchomości błędnie przyjął, że osoby, które wniosły odwołanie, mają przymiot strony postępowania. Jak wyjaśniono w uzasadnieniu sprzeciwu, prawa członków wspólnoty mieszkaniowej reprezentowane są przez właściwy zarząd, chyba że właściciel indywidualnie określonego lokalu wykaże swój własny interes prawny podlegający ochronie i w istocie związany z własnością jego lokalu. Nie jest taką okolicznością to, że odwołujący jedynie posiadają lokal w budynku mieszkalnym. Zdaniem Spółki, właściciel wylegitymuje się indywidualnym interesem prawnym, gdy wykaże, że planowana inwestycja będzie miała bezpośredni wpływ na jego prawa lub obowiązki, że będzie ingerować w wykonywane przez niego prawo własności do lokalu (zamierzona inwestycja będzie oddziaływała na ten konkretnie lokal).

W niniejszej sprawie Kolegium wyjaśniło, że osoby wnoszące odwołanie zbiorowe, które posiadają prawo własności do lokalu i części wspólnych w budynku "Galene House", są stronami niniejszego postępowania, ponieważ podnosząc poszczególne merytoryczne zarzuty do decyzji organu pierwszej instancji wykazały one, że posiadają swój indywidualny prawny interes prawny.

Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania takiego poglądu Kolegium, skoro z akt sprawy wynika, że odwołanie złożyli właściciele lokali w budynku na działce nr [...] przy ul. [...] C i 26 D, które położone są na terenie bezpośrednio sąsiadującym z terenem inwestycji. Zatem wykazali oni, że planowana inwestycja może wpływać na sposób wykonywania przez nich prawa własności lokali, skoro w przedmiotowym postępowaniu ustalane są parametry dla przyszłej zabudowy.

W świetle ugruntowanego już orzecznictwa stroną postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest wnioskodawca (inwestor) oraz podmioty legitymujące się tytułem prawnym do nieruchomości, dla której mają zostać ustalone warunki zabudowy. Za stronę postępowania mogą być również uznani właściciele (użytkownicy wieczyści) działek sąsiadujących bezpośrednio z terenem inwestycji, a także i dalej położonych nieruchomości - a to z uwagi na położenie tych działek w obszarze oddziaływania inwestycji. O tym, czy danej osobie przysługuje status strony postępowania administracyjnego w sprawie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji przewidzianej na działce sąsiadującej, nie decyduje automatycznie sama bliskość danej działki do działki inwestora. W każdym bowiem przypadku należy przeprowadzić analizę, czy dana osoba ma interes prawny, aby uczestniczyć w takim postępowaniu. Zastosowanie znajduje zatem przepis art. 28 k.p.a., zgodnie z którym stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek (zob. wyrok NSA z II OSK 892/15, lex nr 2065822).

Stwierdzić trzeba, że w wyniku wydania decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej zagospodarowania działki sąsiedniej może potencjalnie dojść do ograniczania zakresu możliwości korzystania z normatywnie chronionych praw przysługujących właścicielowi, wynikających w szczególności z art. 140 k.c. Ochrona tych uprawnień jest odzwierciedlona m.in. w art. 6 ust. 2 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych. Przywołane regulacje - przy uwzględnieniu okoliczności konkretnej sprawy - mogą być źródłem interesu prawnego decydującego o uczestniczeniu jako strona w postępowaniu administracyjnym dotyczącym warunków zabudowy sąsiedniego terenu należącego do innej osoby (zob. wyrok NSA z 13 kwietnia 2016r., sygn. akt II OSK 892/15, lex nr 2065822).

Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej jest uprawniony do reprezentowania na zewnątrz wszystkich właścicieli lokali stanowiących odrębny przedmiot własności. Zasada ta nie wyklucza jednak możliwości, na którą zresztą wskazuje także autor sprzeciwu, że właściciel takiego lokalu może być stroną postępowania administracyjnego dotyczącego zabudowy sąsiedniej nieruchomości. Takie odstępstwo od ogólnych zasad reprezentowania w postępowaniu administracyjnym podmiotów prawnych o charakterze zbiorowym jak np. wspólnoty mieszkaniowe możliwe jest wtedy, gdy właściciel lokalu wykaże swój indywidualny interes prawny, odrębny od interesu wspólnoty mieszkaniowej. Takiego interesu prawnego dopatrzyło się Kolegium w sprawie po stronie odwołujących się i Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania tej oceny tylko dlatego, że Kolegium nie omówiło istnienia interesu prawnego odrębnie w odniesieniu do każdego właściciela lokalu w budynku przy ul. [...] i 26D, skoro jest on tożsamy.

W świetle uzasadnienia decyzji kasacyjnej nie może być wątpliwości, że zaistniały podstawy do zastosowania przez organ odwoławczy art. 138 § 2 k.p.a. wobec dostrzeżonych uchybień procesowych, jakich dopuścił się organ pierwszej instancji.

Z tych powodów, Sąd oddalił sprzeciw na zasadzie art. 151a § 2 p.p.s.a., o czym orzeczono w wyroku.