Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 186/04
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2005-03-02 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Janina Kosowska Beata Jezielska Katarzyna Matczak (spr.) Karolina Hrymowicz Przewodniczący Sędzia NSA Asesor WSA Asesor WSA Protokolant po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 marca 2005 r. sprawy ze skargi M. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]" r. nr "[...]" w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia "[...]" r. Nr "[...]" Wójt Gminy S. ustalił jednorazowa opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr 8/25 położonej w obrębie geodezyjnym K. gm. S., zobowiązując M. G. do poniesienia opłaty w wysokości 7.590 zł. Organ I instancji powołał się na art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, póz. 717, ze zm).

W uzasadnieniu decyzji argumentowano, że aktem notarialnym z 16 kwietnia 2003r. M. G. dokonał sprzedaży opisanej nieruchomości na rzecz osoby fizycznej. Uchwałą Nr "[...]" Rady Gminy w S. z dnia 25 czerwca 1999r., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa, nastąpiła zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy S. miejscowości K. - jednostki "B". W wyniku tej zmiany działka położona w obrębie geodezyjnym K. oznaczona nr 8/25 o powierzchni 1500 m2 posiadająca dotychczas przeznaczenie rolne została przeznaczona pod zabudowę rekreacyjną - oznaczoną w planie zagospodarowania przestrzennego symbolem "7 ML". Uchwałą tą Rada Gminy S. ustaliła również stawkę procentową związaną z naliczaniem opłaty planistycznej, która wynosi 30% wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym 16 września 2003r., wartość działki 8/25 na dzień jej sprzedaży, przed zmianą w planie miejscowym wynosiła 15.200 zł, natomiast po zmianie przeznaczenia w planie miejscowym 40.500 zł.

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł M. G. Zarzucił, że działkę za którą naliczono mu opłatę sprzedał aktem notarialnym 16 kwietnia 2003r. za kwotę 30.000 zł, a nie 40.500 zł, jak podał rzeczoznawca. Przyznał, że wartość działki niewątpliwie wzrosła od 1991 r., jednak miało to związek z poczynionymi na niej nakładami tj. jej ogrodzeniem, posadzeniem drzewek, barakowozu i ubikacji oraz własnej i najemnej pracy przy utrzymaniu porządku. Wskazał, że przy zawarciu aktu notarialnego przedstawił wypis z rejestru gruntów, z którego wynikało, że działka stanowi grunty orne. Za działkę płacony był podatek rolny, zaś w 2003r. został zwolniony całkowicie z tego podatku. Wskazał na swoją sytuację materialną, gdyż będąc czynnym nauczycielem zarabia l .200 zł i nie może wspierać tak znaczną, opłatą gminy, z którą od wielu miesięcy nie ma już nic wspólnego. Dodatkowo wniósł o przesłanie mu uchwały Nr "[...]" z dnia 25 czerwca 1999r.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z "[...]" r. Nr "[...]", po rozpatrzeniu odwołania, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu Kolegium argumentowało, że postępowanie w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, wynikającej ze zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy S. w miejscowości K. zostało wszczęte w dniu 12 listopada 2003r. co oznacza, że w sprawie tej mają zastosowanie przepisy powołanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003r. Zgodnie z art. 36 ust. 4 wymienionej ustawy w sytuacji, gdy wartość nieruchomości wzrosła, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określaną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości, a właściwy organ jest obowiązany ustalić opłatę bezzwłocznie po otrzymaniu aktu notarialnego, którym zawarto umowę sprzedaży. Zdaniem Kolegium przekazane akta tej sprawy pozwalają na ustalenie, że M. G. w dniu 16 kwietnia 2003r. sprzedał osobie fizycznej działkę nr 8/25 w obrębie K. gm. S. Zgodnie zaś z uchwałą Nr "[...]" Rady Gminy S. z dnia 25 czerwca 1999r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy S., miejscowości K., jednostka "B", działka nr 8/25 w obrębie K. przewidziana w miejscowym planie ogólnym zagospodarowani przestrzennego gminy S. (zatwierdzonym uchwałą Nr "[...]" Rady Gminy w S. z dnia 13 lipca 1991 r.) na cele rolne, została przeznaczona pod zabudowę letniskową indywidualną i leży w granicach terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem 7 ML. Przyznano, iż przy akcie notarialnym dotyczącym zbycia nieruchomości przedstawiony został wypis z rejestru gruntów, z którego wynikało, że działka 8/25 stanowi grunty orne lecz stosownie do art. 20 ust. l ustawy z dnia 17maja 1989r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. z 2000r. Nr 100, póz. 1086, ze zm) ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje m.in. dotyczące położenia gruntów, ich granic, powierzchni, rodzaju użytków gruntowych, nie określa natomiast przeznaczenia gruntów, które zgodnie z art. 4 ust. l ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 2 ust. l poprzednio obowiązującej ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999r. Nr 15, póz. 139, ze zm) ustalane jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Poza tym z zapisu § l umowy sprzedaży ww. działki wynika, że jej stronom było znane rekreacyjne przeznaczenie terenu. Podniesiono, że miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego są aktami prawa miejscowego, publikowanymi w dziennikach urzędowych województw i udostępnianymi do publicznego wglądu w siedzibach

właściwych rad gmin, zaś żaden przepis obowiązującej ustawy nie przewiduje obowiązku doręczania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego właścicielom gruntów położonych w granicach ich opracowania - art. 14 ust. 8 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Kolegium uznało także, iż sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie budzi zastrzeżeń co do zgodności z prawem. Odnosząc się zaś do argumentu odwołującego się, iż wartość nieruchomości "zapewne" wzrosła od 1991 r. na skutek nakładów poniesionych na jej zagospodarowanie wyjaśniono, iż stosownie do ustaleń zmiany planu miejscowego gminy S. w miejscowości K. - jednostka "B", odnoszących się do obszaru o symbolu 7 ML, teren ten to istniejące działki rekreacyjne posiadające pełne uzbrojenie (kanalizację, wodę, energię elektryczną) i okoliczność ta została uwzględniona w operacie szacunkowym. Zgodnie zaś z art. 37 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, związaną z uchwaleniem zmiany planu miejscowego, pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości w okresie między uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego a dniem sprzedaży nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości nieruchomości. W niniejszej sprawie odwołujący się nie wykazał aby poniósł tego rodzaju nakłady po uchwaleniu zmiany planu miejscowego.

Na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wójta Gminy S. z dnia 26 listopada 2003r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie złożył M. G. wnosząc o uchylenie obydwu decyzji i stwierdzenie ich nieważności. Zarzucił wydanym decyzjom rażące naruszenie prawa tj. art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 w zw. z art. 89 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazał, że sprzedaży nieruchomości położonej w miejscowości K. gm. S. oznaczonej jako działka Nr 8/25, dla której w Sądzie Rejonowym prowadzona jest księga wieczysta "[...]", dokonał w dniu 16 kwietnia 2003r., natomiast ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym została opublikowana w Dzienniku Ustaw z dnia 10 maja 2003r. i weszła w życie z dniem 11 lipca 2003r. Powołana ustawa nie obowiązywała zatem w dacie zbycia nieruchomości, a zacytowane przepisy nie wskazują, iż ustawa może działać wstecz.

W piśmie z 28 lutego 2005r. uzupełniającym skargę M. G. wskazał, że organy naliczyły mu opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 7.590 zł na skutek jej sprzedaży nie w oparciu o wartość ustaloną w akcie notarialnym lecz w oparciu o ocenę eksperta. Wniósł aby opłata planistyczna ustalona została od wartości nieruchomości wynikającej z aktu notarialnego oraz ograniczona do wysokości 20 % różnicy wartości działki,

przy czym tak ustaloną kwotę ok. 3.000 zł zobowiązuje się uiścić w kwartalnych ratach, gdyż tylko w taki sposób może uregulować swój dług wobec gminy.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniosło o oddalenie skargi. Dodatkowo wyjaśniło, iż pogląd wyrażony w skardze jest błędny, gdyż obecnie obowiązująca ustawa z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w art. 36 i art. 37 przyjęła rozwiązania tożsame do poprzednio obowiązującej ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999r. Nr 15, póz. 139) określone także w art. 36 i art. 37. W czasie zbycia niniejszej nieruchomości istniał tak samo uregulowany jak obecnie obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej. Natomiast brak przepisu przejściowego oznacza, że organy administracji publicznej obowiązane były do prowadzenia postępowania w tym przedmiocie na podstawie nowych przepisów. Okoliczność ta nie oznacza, że nie można ustalić opłaty planistycznej w oparciu o zdarzenie faktyczne powstałe przed wejściem w życie nowej ustawy.

Wojewódzki Sad Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

W niniejszej sprawie właściwym do rozpoznania skargi M. G. jest Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie, ponieważ na obszarze jego właściwości ma siedzibę organ administracyjny, którego decyzja jest przedmiotem skargi.

Zgodnie z art. l § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, póz. 1269) stosownie do przysługujących sądowi administracyjnemu kompetencji, Sąd kontroluje zaskarżone decyzje pod kątem ich zgodności z prawem, przy czym nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi w granicach danej sprawy - art. 134 § l ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, póz. 1270, ze zm). Wzruszenie decyzji następuje w razie, gdy kontrola wykaże, że decyzja narusza przepisy prawa materialnego lub postępowania w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy (art. 3 § l w zw. z art. 145 § l ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).

Przechodząc do oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji stwierdzić należy w świetle materiału dokumentacyjnego sprawy, iż organy orzekające przy wydaniu zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji nie naruszyły przepisów prawa. W szczególności wbrew zarzutom skargi nie można uznać, że decyzje zawierają wadę skutkującą stwierdzeniem ich nieważności.

Na wstępie jednak wyjaśnić należy, że z uwagi na kompetencje sądu administracyjnego ograniczające się tylko do kontroli legalności, a zatem zgodności z prawem zaskarżonej decyzji

Sąd nie był upoważniony do zmiany wysokości naliczonej opłaty planistycznej, jak również nie miał możliwości uwzględnienia warunków proponowanej spłaty tej należności.

Przechodząc do meritum sprawy z uwagi na zarzut skargi dotyczący zastosowania w sprawie przepisów ustawy nie obowiązującej w momencie zbycia nieruchomości (16 kwietnia 2003r.) istotne znacznie ma ustalenie stanu prawnego obowiązującego w momencie podejmowania decyzji przez organy administracji orzekające w sprawie.

Jako podstawę prawną decyzji Kolegium wskazało art. 36 i art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, póz. 717, ze zm), która weszła w życie z dniem 11 lipca 2003r. i która obowiązywała w momencie wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym 8/25 położonej w obrębie geodezyjnym K. gm. S. w dniu 12 listopada 2003r. Wprawdzie w momencie sprzedaży wymienionej nieruchomości w dniu 16 kwietnia 2003r. obowiązywała ustawa z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999r. Nr 15, póz. 139, ze zm), jednakże zawierała ona tożsame uregulowania z ustawą obecnie obowiązującą w zakresie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia lub zmiany planu miejscowego ustalanej w wyniku zbycia nieruchomości - art. 36 ust. 3 tej ustawy. Wskazać jednak należy, że z ust. 7 tego przepisu wynikało uprawnienie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta do żądania wskazanej opłaty w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. Skoro zatem zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy S. miejscowości K. - jednostki "B" przyjęta uchwałą Nr "[...]" Rady Gminy w S. z dnia 25 czerwca 1999r., ogłoszona została w Dzienniku Urzędowym Województwa i po upływie 14 dni od ogłoszenia weszła w życie, to nie nastąpił jeszcze, tak w momencie wszczęcia postępowania w tej sprawie jak i wydania decyzji przez organy obu instancji, upływ terminu do ustalenia jednorazowej opłaty. Ponieważ nowa ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [z 27 marca 2003r.] nie zawiera uregulowań, iż do zdarzeń prawnych określonych w art. 36 ustawy dotychczas obowiązującej [o zagospodarowaniu przestrzennym z 1994r.] stosuje się dotychczasowe przepisy, organy prawidłowo ustaliły, że w podstawie prawnej zaskarżonej decyzji w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty należało wskazać art. 36 i art. 37 nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z tego też powodu zarzut skarżącego nie jest zasadny. Nie do przyjęcia jest twierdzenie, że organy zastosowały nie obowiązujące przepisy prawa, skoro w momencie wszczęcia postępowania w tej sprawie obowiązywała już ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu

przestrzennym, zaś w momencie zbycia nieruchomości przez skarżącego identycznie kwestię opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku zmiany planu miejscowego regulowała ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym. Nie do zaakceptowania jest argumentacja, iż decyzje wydane zostały z rażącym naruszeniem prawa.

Z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 kwietnia 1999r. sygn. akt IV SA 899/97 wynika, że " istota obowiązku uregulowanego w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym stanowiącego formę tzw. renty planistycznej sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela opłaty w razie łącznego wystąpienia dwu przesłanek, tj.:

a) zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany,

b) zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonanej w nim zmiany". Orzeczenie to mimo, że zostało podjęte w oparciu o poprzednio obowiązujący stan prawny w całości zachowało swoją aktualność na gruncie obecnie obowiązującego art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i Sąd w pełni je podziela.

W tym miejscu należy podkreślić, że w przypadku zaistnienia wyżej opisanych okoliczności sama opłata ma charakter obligatoryjny, o czym świadczy użyte kategoryczne sformułowanie "wójt, burmistrz albo prezydent pobiera jednorazowa opłatę"- wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 września 2002r. sygn. akt II SA/Wr 1193/02.

W niniejszej sprawie w ocenie Sądu obydwie przesłanki uprawniające do pobrania opłaty planistycznej zostały spełnione. Jak wskazano wyżej Rada Gminy w S. uchwaliła zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy S. miejscowości K. - jednostki "B" uchwałą Nr "[...]" z dnia 25 czerwca 1999r., która została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa w dniu 29 lipca 1999r. i weszła w życie z upływem 14 dni od ogłoszenia tj. 13 sierpnia 1999r. Jak wynika z operatu szacunkowego znajdującego się w aktach sprawy, w związku ze zmianą planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego gminy S. miejscowości K. wartość działki oznaczonej 8/25 obręb K. wzrosła z kwoty 15.200 zł przed zmianą planu do kwoty 40.500 zł po jego zmianie. W tym miejscu wskazać należy, że wartość działki została przez rzeczoznawcę majątkowego określona w oparciu o ustawę z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U Nr 2000r. Nr 46, póz. 543, ze zm) stosownie do ust. 11 art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wobec poglądu skarżącego, iż jednorazowa opłata powinna być ustalona jako różnica od wartości uzyskanej ze sprzedaży działki uwidocznionej w akcie notarialnym wyjaśnić należy,

że pogląd ten nie zasługuje na aprobatę. Po myśli art. 36 ust. 4 zd. I ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedaje nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta wiąże się (...) z obiektywnym wzrostem wartości nieruchomości, a nie z ceną, jaką strony ustalają w ewentualnej umowie zbycia nieruchomości. Wielkość ceny w umowie sprzedaży nie ma nic wspólnego z obowiązkiem zapłaty tzw. renty planistycznej (...)-wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 2003r. sygn. akt II SA/Ka 2995/01. Brak jest zatem podstaw prawnych do przyjęcia, że opłata określona w art. 36 ust. 4 winna być ustalona jako różnica wzrostu wartości nieruchomości w odniesieniu do kwoty uzyskanej z jej zbycia, gdyż decyduje tutaj obiektywny wzrost wartości nieruchomości wprowadzonej do obrotu cywilnoprawnego przez jej właściciela, a nie ustalony w akcie notarialnym.

Powyższe prowadzi do wniosku, że organ orzekający w sprawie miał obowiązek ustalenia M. G. jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego i sprzedaży nieruchomości. To, zaś oznacza, że skargi nie można było uznać za uzasadnioną i na zasadzie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 póz. 1270, ze zm) - należało ją oddalić.