Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 739/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-11-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jolanta Augustyniak – Pęczkowska, Sędziowie sędzia WSA Bogusław Cieśla (spr.), sędzia WSA Izabela Ostrowska, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 8 listopada 2021 r. sprawy ze skarg Z. G. i M. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] marca 2021 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oddala skargi


UZASADNIENIE

Burmistrz Gminy [...] decyzją z dnia [...] września 2020 r. Nr [...], na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1 w związku z art. 64 ust. 1 oraz art. 60 ust. 1 i art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293 z późn. zm.), art. 104 i art. 105 ust. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2020 r., poz. 256 z późn. zm.), Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588), po ponownym rozpatrzeniu wniosku H.S. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z parkingiem podziemnym na [...] samochodów przewidzianego do realizacji na terenie działek nr ew. [...], [...] i [...] z obrębu ew. [...] przy ul. [...] i [...] w [...], określając m. in.:

a) wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni obszaru objętego inwestycją - w przedziale od 23% do 45%;

b) udział powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni obszaru objętego inwestycją - nie mniej niż 40 %;

c) szerokość elewacji frontowej - 55 m;

d) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (nie dotyczy lukarn) - w przedziale od 12 m do 15 m;

e) wysokość zabudowy - w przedziale od 12 m do 15 m;

f) geometria dachu:

- kąt nachylenia połaci dachowych - od 5° do 35°,

- wysokość głównej kalenicy - w przedziale od 12 m do 15 m.

- układ połaci dachowych - dach płaski lub dach wielospadowy albo mansardowy;

- kierunek głównej kalenicy w stosunku do frontu działki - równoległy do ul. [...];

g) obowiązująca linia zabudowy jako przedłużenie linii zabudowy budynku mieszkalnego na działce nr ew. [...] z obrębu [...] - tj. [...] m od krawędzi jezdni w ul. [...] i [...] m licząc od granicy obszaru objętego wnioskiem od strony drogi gminnej - ul. [...].

W uzasadnieniu organ podał, że w dniu [...].12.2007 r. H.S. wystąpiła o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego 5-cio kondygnacyjnego z parkingiem podziemnym na [...] samochodów przewidzianej do realizacji na terenie działek nr [...], [...] i [...], [...], [...], [...] przy ul. [...] i [...] w [...]. Pismem z dnia [...].04.2008 r. wezwano wnioskodawczynię do uzupełnienia dokumentów, nadto została poinformowana o konieczności zawieszenia postępowania po uzupełnieniu wniosku.

H.S. uzupełniła dokumenty i organ zawiadomił strony o wszczęciu postępowania. Trzy z sześciu stron postępowania wniosły zastrzeżenia do planowanej inwestycji.

Postanowieniem z dniu [...].08.2008 r. Burmistrz Gminy [...] zawiesił postępowanie do czasu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] postanowieniem z dnia [...] września 2008 r. utrzymało w mocy postanowienie Burmistrza Gminy [...].

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 25 lutego 2009r., w sprawie o sygn. akt IV SA/Wa 1922/08, oddalił skargę H.S. na postanowienie w przedmiocie zawieszenia postępowania.

Burmistrz Gminy [...] postanowieniem z [...].03.2012 r. podjął postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla ww. inwestycji.

Strony postępowania ponownie wyraziły sprzeciw wskazując, że inwestycja spowoduje pogorszeniem warunków życia, odcięcie dopływu światła dziennego do budynków mieszkalnych jednorodzinnych przy bliskim sąsiedztwie zabudowy wielorodzinnej o 5-ciu kondygnacjach oraz utratę wartości ich nieruchomości.

Wnioskodawczyni na żądanie organu uzupełniła brakujące dokumenty, ponadto ograniczyła obszar inwestycji do działek nr ew. [...], [...], [...] z obrębu [...].

W toku postępowania przygotowano analizę warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikających z przepisów odrębnych.

Po stwierdzeniu, że inwestycja spełnia warunki określone w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Burmistrz Gminy [...] decyzją z dnia [...].05.2014 r. ustalił warunki zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z parkingiem podziemnym na 110 samochodów przewidzianego do realizacji na terenie działek nr ew. [...], [...] i [...] z obrębu [...], przy ul. [...] i [...] w [...].

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] lipca 2014r. uchyliło decyzję Burmistrza Gminy [...] z dnia [...].05.2014 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania przez organ I instancji.

Wnioskodawczyni wystąpiła o zmianę parametrów inwestycji w zakresie dotyczącym: linii zabudowy, wskaźnika powierzchni zabudowy, wysokości budynku.

Organ wskazał, że ustalając warunki zabudowy związany jest wnioskiem inwestora, z tym że bezwzględnie związany jest rodzajem inwestycji, natomiast nie poszczególnymi parametrami technicznymi, opisującymi planowany obiekt budowlany.

Burmistrz Gminy [...] decyzją z [...].02.2015 r., ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z [...].05.2015 r. uchyliło decyzję Burmistrza Gminy [...] z dnia [...].02.2015 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania.

Burmistrz Gminy [...] decyzją z dnia [...].01.2016 r. ponownie ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z [...] lipca 2016 r. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Gminy [...] z [...].01.2016 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 19 stycznia 2017 r., sygn. akt. IV SA/Wa 2329/16, po rozpoznaniu skargi Z.G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lipca 2016 r. uchylił zaskarżoną decyzję w części utrzymującej w mocy pkt 2 ppkt 1 lit. a decyzji Burmistrza Gminy [...] z dnia [...] stycznia 2016 r.; uchylił pkt 2 ppkt 1 lit. a decyzji Burmistrza Gminy [...] z dnia [...] stycznia 2016 r.; w pozostałej części oddalił skargę.

Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z 7 lutego 2018 r., sygn. II OSK 1946/17 uchylił zaskarżony wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 stycznia 2017 r. oraz zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lipca 2016 r. i poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Gminy [...] z dnia [...] stycznia 2016 r.

Rozpoznając sprawę ponownie, Burmistrz Gminy [...] uznał, że należy rozszerzyć krąg stron postępowania. Po rozszerzeniu kręgu stron, wnioski o wydanie decyzji odmownej złożyły cztery osoby, powiadomione zawiadomieniem z dnia [...].08.2029 r.

Dalej organ wskazał, że zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r. poz. 1945 ze zm.) w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla inwestycji innych niż inwestycje celu publicznego ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Szczegółowy sposób postępowania w sprawach dotyczących przeznaczania terenów na określone cele i ustalania zasad ich zagospodarowywania został określony w art. 59, art. 60, art. 61, art. 62, art. 63 oraz art. 64 ww. ustawy.

Zgodnie z wnioskiem inwestora teren inwestycji obejmuje działki nr ew. [...], [...] i [...] z obrębu ewid. [...] w [...] przy ul. [...] i [...].

Obszar objęty inwestycją posiada dostęp do dróg publicznych - ul. Bielawskiej i ul. [...] i sąsiaduje bezpośrednio z działkami zabudowanymi zabudową mieszkaniową. W obszarze analizowanym znajduje się działka nr [...] z obrębu ew. [...] (dostępna od strony ul. [...]) oraz nieruchomość składająca się z działek o nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], z obrębu ew. [...], (dostępne od strony ul. [...],) na których występuje podobny typ zabudowy. Obszary tej zabudowy dostępne są z tych samych dróg publicznych co obszar inwestycji, a występująca na nich zabudowa pozwala na określenie wymagań nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

W odniesieniu do sieci infrastruktury technicznej - zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 3 - wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku gdy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Inwestor dostarczył stosowne dokumenty potwierdzające spełnienie powyższych wymagań (ust. 7 analizy). Stwierdzono, że w odniesieniu do planowanej inwestycji uzbrojenie terenu jest wystarczające.

Obszar inwestycji (dz. nr [...], [...] i [...]) posiada powierzchnię łączną [...], ha i stanowi tereny mieszkaniowe - oznaczone w ewidencji gruntów symbolem - B. Teren ten nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze i nieleśne. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Odnosząc się do zarzutów podnoszonych przez strony postępowania, organ wskazał, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi dla inwestora żadnych uprawnień do nieruchomości, ani nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, zatem nie zmienia zasadniczo sytuacji prawnej tych nieruchomości. Samo wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie ogranicza korzystania z nieruchomości.

Odnośnie kontynuacji funkcji, to organ wskazał iż przesłanka ta jest spełniona gdyż na terenie objętym analizą istnieje co najmniej jeden obiekt zbliżony w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, do obiektu będącego przedmiotem wniosku.

Odnosząc się do wydania dla jednej z działek objętych wnioskiem (dz. nr 88/3) decyzji ustalającej warunki zabudowy dla rozbudowy i nadbudowy istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz rozbiórki budynku gospodarczego (decyzja z dnia [...].08.2020 r., nr [...]), to zgodnie z art. 63 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dla tego samego terenu możliwe jest wydanie kilku decyzji o warunkach zabudowy więcej niż jednemu wnioskodawcy. Decyzja Burmistrza Gminy [...] z dnia [...].08.2020 r. nie stanowi negatywnej przesłanki do wydania decyzji o warunkach zabudowy na inną inwestycję.

Reasumując organ stwierdził, że nie mógł odmówić wydania decyzji, wobec zgodność wniosku inwestora z ustawowymi przesłankami.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] marca 2021 r., znak [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., art. 127 § 2 i art. 17 pkt 1 k.p.a. oraz art. 1 i 2 ustawy z dnia 12.10.1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2018 r., poz. 570 ze zm.) w związku z art. 39 ust. 5 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2020 r., poz. 713 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołań: A.Ż., D.Ż., M.S. oraz Z.G. od decyzji Burmistrza Gminy [...] z dnia [...].09.2020 r., ustalającej warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z parkingiem podziemnym, na działkach nr [...], [...] i [...], obręb [...], położonych w [...] przy ul. [...] - utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że obszar analizowany został wyznaczony zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu miejscowego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).

Z analizy tego obszaru wynikało, iż działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, zagospodarowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących planowanej inwestycji, zarówno w zakresie kontynuacji funkcji, jak i cech, parametrów zabudowy oraz zagospodarowania terenu. W granicach obszaru dominującą funkcją jest funkcja mieszkaniowa. W jej ramach istnieje równorzędna zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna (str. 12 analizy). Zatem planowana inwestycja budynku mieszkalnego wielorodzinnego nie będzie sprzeczna z istniejącą zabudową,

Na podstawie analizy organ ustalił linię zabudowy od strony ul. [...] jako przedłużenie istniejącej linii zabudowy sąsiedniej działki oraz na podstawie odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...]. Zgodnie z § 4 ust. 1 ww. rozporządzenia, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Dopuszczalne jest wyznaczenie nowej obowiązującej linii zabudowy jeżeli wynika to z przedmiotowej analizy (§ 4 ust. 4). Linię zabudowy od strony ul. [...] ustalono na podstawie istniejącej linii zabudowy działki nr [...]. Prawidłowo została wyznaczona też linia (w odległości 6 m) od strony ul. [...].

Geometria dachu została ustalona odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym, co wynika z przeprowadzonej analizy.

Odnosząc się do ustalonych w decyzji wskaźników tj. wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowych, wysokości głównej kalenicy lub attyki oraz geometrii dachów, organ ustalił średnie wartości dla obszaru analizowanego oraz wskazał te wartości dla budynków wielorodzinnych. Na etapie konkretyzacji cech nowej zabudowy uzasadnione było przyjęcie wielkości charakteryzujących istniejące już budynki wielorodzinne.

Wskaźnik powierzchni zabudowy wyznacza się zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia, na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy. Średnia wartość tego wskaźnika w obszarze analizowanym dla zabudowy wynosi 23 %, a dla zabudowy wielorodzinnej wynosi 42-44 %. Z analizy wynikały przesłanki do zwiększenia tego wskaźnika ze względu na charakter inwestycji oraz stan zainwestowania działek. Wskazano na planowany kierunek przekształceń terenu z zabudowy jednorodzinnej na wielorodzinną. Wyznaczenie ww. wskaźnika na poziomie od 23 % (średnia dla obszaru) do 45 % (nieznacznie wyższy niż średnia dla zabudowy wielorodzinnej), zostało dokonane zgodnie z § 5 ust. 1 w zw. z ust. 2 rozporządzenia.

Szerokość elewacji frontowej wyznaczono na 55 m. Przepis § 6 ust. 1 rozporządzenia stanowi, że szerokość elewacji znajdującej się od frontu działki wyznacza się na podstawie średniej szerokości elewacji na działkach w obszarze analizowanym z tolerancją do 20%, dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji, jeżeli wynika to z analizy (§ 6 ust. 2).

W pobliżu inwestycji znajdują się budynki wielorodzinne o szerokości elewacji frontowej dochodzącej do 154 m, natomiast średnia wartość dla budynków wielorodzinnych wynosi 50 m. Zatem ustalenie wartości tego wskaźnika było uzasadnione. Szerokość elewacji frontowych została wyznaczona zgodnie z § 6 ust. 2 w związku z § 3 ust. 1 rozporządzenia.

Średnia wysokość zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 10 m. Jak wynika z analizy obszaru budynki wielorodzinne mają średnią wysokością górnej krawędzi elewacji 15,5 m. Dodatkowo wskazano, iż w obszarze analizowanym znajdują się budynki wielorodzinne o wysokościach od 14 m do 17 m. Mając na względzie § 7 ust. 4 rozporządzenia, organ za prawidłowe uznał ustalenie tego parametru w przedziale od 12 m do 15 m wysokości.

Planowana inwestycja, ma dostęp do drogi publicznej od ul. [...]. Teren inwestycji znajduje się w zasięgu istniejącej sieci infrastruktury technicznej, a tym samym została spełniona przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy.

Przed wydaniem decyzji organ I instancji uzyskał wszystkie niezbędne uzgodnienia określone w art. 53 ust. 4 ustawy.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Z.G. wskazano, iż jedną z przesłanek wydania decyzji jest zasada dobrego sąsiedztwa, uzależniająca zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów. Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela, czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy.

Podstawą odmowy wydania decyzji musiałaby być sprzeczność projektowanej inwestycji z funkcją obiektów już istniejących. Na obszarze analizowanym występuje zabudowa wielorodzinna, w tym w najbliższym otoczeniu planowanej inwestycji (działka nr 86/5 zabudowana 3 budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi). Brak było podstaw do uznania, iż planowana inwestycja nie stanowi kontynuacji funkcji.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia § 9 rozporządzenia wskazano, iż integralną cześć zaskarżonej decyzji stanowią załącznik nr 1 - mapa zasadnicza, załącznik nr 2 analiza - część tekstowa, załącznik nr 3 - analiza część graficzna. Brak było zatem naruszenia tego przepisu.

Odnosząc się do zarzutów odwołania M.S. oraz A.Ż. i D.Ż. organ wskazał, iż nie doszło do naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy. Przepisy nie ograniczają możliwości wydania warunków zabudowy wyłącznie w odniesieniu do zastanej zabudowy na działkach sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej. Kontynuacja funkcji zabudowy sąsiedniej nie oznacza ograniczenia nowej zabudowy do możliwości powstania w danym miejscu jedynie obiektów tożsamych z już istniejącymi.

Organ I instancji prawidłowo ustalił, iż zabudowa wielorodzinna nie koliduje z obecną funkcją terenu oraz prawidłowo ustalił wymagane wskaźniki na podstawie dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju (budynków wielorodzinnych).

Odnosząc się do zarzutu błędnego wyznaczenia obszaru analizowanego, wyjaśnił, że został on ustalony jako trzykrotność frontu obszaru objętego inwestycją, zgodnie z § 3 rozporządzenia. W obszarze tym znalazła się m.in. działka nr [...].

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego wysokości obiektu, to parametr ten dla zabudowy wielorodzinnej wynosi w obszarze analizowanym 15,5 m. Zatem ustalenie go na poziomie 15 m. (przy wniosku inwestora - 18,5 m.) mieści się w średniej dla zabudowy wielorodzinnej.

Odnosząc się do zarzutów odwołania A.Ż. i D.Ż. związanych z wydaniem wcześniejszej decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr [...], organ II instancji stwierdził, że dla tego samego terenu można wydać kilka decyzji o warunkach zabudowy.

Z.G. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] marca 2021 r.

Domagał się uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej

Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie:

1. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. , przez jego zastosowanie,

2. art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. , przez jego niezastosowanie,

3. art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez niewłaściwe uznanie, iż spełnione zostały przesłanki do ustalenia warunków zabudowy,

4. art. 107 § 3 k.p.a., przez brak odniesienia się do wszystkich zarzutów odwołania,

5. art. 7, 77, 80 k.p.a., przez wadliwe ustalenie stanu faktycznego, gdyż analizę urbanistyczna sporządzono na nieaktualnej mapie,

6. przepisów Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przez błędne ustalenie wskaźników nowej zabudowy.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że do analizy urbanistycznej użyto mapy z 2014 r., to jest sprzed ponad 6 lat. W obszarze analizowanym w ciągu ostatnich sześciu lat oddano do użytkowania wiele budynków, co ma istotne znaczenie przy określeniu parametrów przyszłej zabudowy. Już tylko z tego powodu decyzje obu organów powinny być uchylone.

W ocenie skarżącego z analizy (z części tekstowej i graficznej) nie wynika na jakiej podstawie ustalono parametry zabudowy, takie jak wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej oraz rodzaj dachu. Brak jest danych pozwalających na weryfikację przyjętych w decyzji parametrów. Organ nie wyjaśnił w jaki sposób urbanista dokonał pomiarów geodezyjnych wszystkich obiektów w obszarze analizowanym (w szczególności wysokości tj. parametru, którego nie można odczytać z mapy), jaką zastosowano metodę pomiaru wysokości.

Z decyzji nie wynika jak zostały ustalone parametry wyjściowe do obliczenia wskaźników wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek, dotyczy to także pozostałych cech zabudowy.

Naruszony został przepis § 9 ust. 3 rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w zakresie dotyczącym części graficznej decyzji. Odnosi się on do dwóch różnych map (stanowiącej część graficzną decyzji i stanowiącej część graficzną analizy). Żaden z załączników do decyzji nie zawiera wyznaczonego obszaru oddziaływania, co ma znaczenie z uwagi na krąg stron postępowania.

Naruszony został także § 3 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w zakresie prawidłowości analizy urbanistycznej. Analiza ta - załącznik nr 2 - nie pozwala na jakąkolwiek kontrolę. Brak danych wyjściowych (powierzchni wszystkich analizowanych działek, powierzchni zabudowy budynków na poszczególnych działkach, wysokości), nie określono metodologii mierzenia i liczenia. Prawidłowo wykonana analiza urbanistyczna winna wskazywać nie tylko finalne parametry ustalone w oparciu o dane dotyczące istniejącej zabudowy, ale także dane wyjściowe, określone dla każdej działki znajdującej się w obszarze analizowanym.

Naruszony został przepis § 4 - § 8 ww. rozporządzenia w zakresie ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy, gdyż parametry ustalone w decyzji nie poddają się weryfikacji. W analizie urbanistycznej nie powinno się uwzględniać terenu przeznaczonego pod zabudowę. Tymczasem w pozycji 1, 2, 3 wymieniono działki przeznaczone pod zabudowę.

Wprowadzenie budownictwa wielorodzinnego w sąsiedztwie budownictwa jednorodzinnego jest sprzeczne z zastaną zabudową. Skarżący podniósł także, że decyzja jest niezgodna z wnioskiem inwestora.

M.S. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] marca 2021 r.

Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszanie:

1. art. 109 § 1 k.p.a. dające podstawę do wznowienia postępowania, poprzez niedoręczenie decyzji H.N., w wyniku czego bez swojej winy nie brała ona udziału w postępowaniu.

2. przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, to jest naruszenie:

a) § 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. poprzez określenie wysokości dopuszczalnej zabudowy w przedziale od 12 m do 15 m, co narusza zasadę dobrego sąsiedztwa, pozbawiając właścicieli okolicznych nieruchomości dostępu do światła oraz narusza ustaloną formę zabudowy obowiązującą wzdłuż ul. [...], a ponadto zawiera dowolność, co powoduje brak pewności co do zakresu możliwej inwestycji.

b) § 5 ust. 1 ww. rozporządzenia, poprzez ustalenie wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do obszaru objętego inwestycją w przedziale od 23 % do 45%, gdy wskazany przepis nie daje podstaw do wyznaczenia przedziału wielkości tego parametru i nie zezwala na tak znaczny zakres zróżnicowania powierzchni zabudowy.

c) art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r., poprzez uznanie, iż inwestycja będzie stanowiła kontynuację istniejącej zabudowy, gdy bezpośrednio sąsiadujące nieruchomości to zabudowa jednorodzinna i nie zostały spełnione cechy podobieństwa.

d) § 3 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., poprzez wyznaczenie obszaru analizowanego z uwzględnieniem budynków wielorodzinnych.

Skarżąca domagała się uchylenia zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu skargi podniosła, że ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z parkingiem podziemnym na 110 samochodów będzie naruszeniem ładu przestrzennego, jego harmonii. Decyzja nie uwzględnia czynnika funkcjonalnego, społeczno-gospodarczego, czy kompozycyjno-estetycznego. Zabudowa wzdłuż ulicy Bielawskiej ma charakter jednorodzinny, istnieje od wielu lat i nie powinna być zmieniana przez budowę kilkupiętrowego bloku mieszkalnego wielorodzinnego.

W ocenie skarżącej organy błędnie pominęły nieruchomości bezpośrednio sąsiadujące z inwestycją objętą wnioskiem, które w zakresie funkcji, sposobu zagospodarowania i użytkowania w sposób diametralny odbiegają od projektowanego budynku.

Jako przesłankę do wydania decyzji wskazano planowany kierunek przekształceń terenu z zabudowy jednorodzinnej na wielorodzinną. Powyższe stwierdzenie miało jednak charakter dowolny. Nie wiadomo przez kogo ten kierunek jest wyznaczony. Dla działki [...] (tj. jednej z [...] działek objętych wnioskiem) wydana została decyzja Burmistrza Miasta i Gminy [...] z dnia [...] sierpnia 2020 r. nr [...] o warunkach zabudowy i nie można było uznać, iż fakt ten nie ma znaczenia.

Dowolność ustaleń organu spowodowała naruszenie § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. i wyznaczenie wskaźnika powierzchni zabudowy na poziomie od 23% (będącego średnią dla obszaru) do 45 % (wyższego od średniej dla zabudowy wielorodzinnej). W ten sposób właściciele sąsiednich zabudowań, nie mają pewności co zakresu planowanej budowy. Przepis § 5 ust. 1 rozporządzenia nie daje podstawy do ustalania powierzchni zabudowy z tak znaczną różnicą pomiędzy wartością minimalną a maksymalną.

Podobnie naruszono § 7 ww. rozporządzenia. Ustalona wysokość zabudowań znacznie odbiega od wysokości zabudowań bezpośrednio graniczących z nieruchomością dla której wydana została decyzja. Dotychczasowa zabudowa jednorodzinna zostanie przedzielona budynkiem wielorodzinnym. W przypadku ulicy Bielawskiej byłby to pierwszy tak duży budynek, który naruszałby istniejącą formę zabudowy wielkością oraz bryłą, co doprowadzi do naruszenia ładu przestrzennego.

Błędnie określono zakres obszaru analizowanego, który uwzględnia działkę [...]. Działka ta nie spełnia pojęcia działki "sąsiedniej" w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Podobnie za działkę sąsiednią nie można uznać działki [...] bowiem jest ona znacznie oddalona od działek, na których planowana jest inwestycja, nadto oddzielona jest od nich drogą publiczną.

Podniesiono, że wbrew art. 109 k.p.a., decyzja nie była doręczona H.N. W następstwie tego została pozbawiona udziału w postępowaniu bez swojej winy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargi wniesione przez Z.G. oraz M.S. wnosiło o ich oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie postanowieniem z dnia 3 września 2021r. połączył do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy o sygn. akt VII SA/Wa 927/21 i VII SA/Wa 739/21, pod wspólną sygn. VII SA/Wa 739/21.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm. – dalej jako: "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Przedmiotem kontroli jest badanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na jej wynik.

Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Stosownie zaś do art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną.

Ponadto, stosownie do art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r., poz. 374 ze zm. – dalej jako: "ustawa covidowa"), przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów. Takie rozwiązanie zostało przyjęte w niniejszej sprawie.

Oceniając legalność kontrolowanej decyzji, Sąd nie dopatrzył się naruszenia przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a zwłaszcza art. 61 ust. 1 tej ustawy. Sąd podzielił argumentację przedstawioną w uzasadnieniu decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...], co musiało skutkować oddaleniem skarg.

Obowiązujące przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293 z późn. zm., w skrócie u.p.z.p.), wskazują sposób i tryb postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 4 ust. 2 ustawy). Określenie sposobów zagospodarowania terenu i warunków zabudowy, następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji innych niż lokalizacja inwestycji celu publicznego.

W myśl art. 61 ust. 1 ww. ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

teren ma dostęp do drogi publicznej:

istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W pkt 1 przytoczonego przepisu, ustalono zasadę tzw. "dobrego sąsiedztwa", która wymaga weryfikowania, czy planowana inwestycja nawiązuje funkcją oraz swoimi cechami przestrzennymi (tj. parametrami oraz wskaźnikami architektonicznymi oraz urbanistycznymi) do zabudowy sąsiedniej, nie naruszając tym samym ładu przestrzennego. Oznacza to konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej funkcji zabudowy oraz jej cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym.

Kluczowe dla prawidłowej interpretacji "dobrego sąsiedztwa" jest odpowiednie rozumienie pojęcia "działka sąsiednia" zawartego we wskazanym art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Przepisy tej ustawy nie definiują pojęcia "działki sąsiedniej". W orzecznictwie ukształtował się pogląd, że pojęcie to należy interpretować szeroko, za czym przemawia zarówno ochrona prawa własności, jak też sformułowana w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. zasada wolności zagospodarowania terenu. Dlatego przez pojęcie "działki sąsiedniej" nie można rozumieć wyłącznie działki graniczącej z terenem inwestycji, ale należy odnieść to pojęcie do nieruchomości, terenów położonych w okolicy, stanowiących pewną urbanistyczną całość (wyroki NSA z 21 listopada 2012 r., II OSK 984/11; z 30 stycznia 2014 r., II OSK 2089/12; z 5 czerwca 2014 r., II OSK 31/13; z dnia 22.02.2006 r., II OSK 551/05). Z tego względu urbanistyczną strukturą uwzględnianą w postępowaniu o wydanie decyzji warunków zabudowy jest obszar analizowany.

Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), właściwy organ w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany (w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów) i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W § 2 pkt 2 i 3 ww. rozporządzenia podana jest definicja funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz definicja cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Przepisy ustawy oraz rozporządzenia wymagają od organu ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy takich parametrów jak: obwiązująca linia nowej zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu.

Jeżeli z przeprowadzonej przez organ analizy architektoniczno - urbanistycznej funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu działek budowlanych znajdujących się w obszarze analizowanym wynika, iż wszystkie warunki zostaną spełnione, organ zobowiązany jest do wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeśli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi (art. 56 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy). Przy czym wnioskowane przez inwestora parametry zabudowy nie są wiążące, natomiast podlegają konfrontacji z wartościami tych parametrów wynikającymi z analizy.

Ewentualny negatywny wpływu planowanej inwestycji na sąsiednie nieruchomości (poprzez m.in. zacienienie i ograniczenie dostępu do światła słonecznego, nasilenie hałasu, zalewanie wodami opadowymi, spadek wartości nieruchomości) nie są przedmiotem badania i oceny przez organ właściwy do ustalenia warunków zabudowy.

Zgodnie z art. 63 ust. 2 u.p.z.p., decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.

Ustalone w przedmiotowej decyzji wymagania dla nowej zabudowy wynikały z przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w wyznaczonym zgodnie z obowiązującymi przepisami obszarze analizowanym.

Przy ustalaniu warunków zabudowy zarówno funkcji jaki i parametrów przestrzennych należało uwzględnić zabudowę występującej także w dalszym sąsiedztwie inwestycji, nie zawężając jej jedynie do nieruchomości dostępnych z tej samej co teren inwestycji ulicy. Wystarczające jest, aby na analizowanym obszarze znajdował się przynajmniej jeden obiekt pozwalający na stwierdzenie, iż zamierzenie budowlane przedstawione we wniosku inwestora jest możliwe do zaakceptowania w świetle wymogów ładu przestrzennego, któremu służyć ma zasada dobrego sąsiedztwa.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 września 2020 r., sygn. II OSK 1777/20, wskazano, że dominująca funkcja analizowanego terenu jako zabudowy jednorodzinnej nie wyklucza możliwości dopuszczenia funkcji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Pod względem funkcji budynek mieszkalny wielorodzinny stanowi kontynuację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (wyrok NSA z dnia 10 stycznia 2019 r., II OSK 651/18).

Zabudowa jednorodzinna i wielorodzinna są formami zabudowy mieszkaniowej, tj. pełniącej jednakową funkcję i ze względu na zasadę równości inwestycyjnej, każda z nich powinna być traktowana jako wystarczająca dla uznania kontynuacji funkcji, stanowiącej element ładu przestrzennego analizowanego obszaru sąsiedniego.

Zatem w niniejszej sprawie, warunek dotyczący kontynuacji funkcji został spełniony.

Analiza architektoniczno-urbanistyczna miała kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia, gdyż jej treść jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów.

Wbrew zarzutom skarżących, w niniejszej sprawie nie można twierdzić, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu została przeprowadzona w nieprawidłowy sposób, w tym na nieprawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym i bez możliwości weryfikacji wartości w niej wskazanych. Organ w sposób wyczerpujący wyjaśnił sposób ustalenia obszaru poddanego analizie, oraz wskazał poszczególne wartości poddawane analizie, co pozwalało prześledzić jego sposób rozumowania.

Naczelny Sąd Administracyjny wielokrotnie wyjaśniał, że w przypadkach zróżnicowanej zabudowy występującej w obszarze analizowanym, organ przy ustalaniu warunków nowej zabudowy - kierując się wymaganiami ładu przestrzennego - dostosowuje ją do cech oraz parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju. Wymogi zasady dobrego sąsiedztwa nie oznaczają bezwzględnego obowiązku dostosowywania planowanej zabudowy do formy architektonicznej istniejącej zabudowy sąsiedniej, pod warunkiem, że analiza przeprowadzona na wyznaczonym obszarze uzasadnia przyczyny zastosowania konkretnych rozwiązań dla planowanej zabudowy.

Decydujące znaczenie ma analiza działek sąsiednich, na których znajduje się zabudowa o podobnym charakterze, co pozwala określić wymagania w zakresie parametrów i cech kształtowania nowej zabudowy (wyroki NSA z dnia: 24 kwietnia 2012 r., II OSK 229/11; 21 czerwca 2011 r., II OSK 1095/10; 19 czerwca 2012 r., II OSK 509/11; 11 marca 2014 r., II OSK 2463/12; 4 listopada 2016 r., II OSK 204/15).

Przepisy powołanego rozporządzenia stanowią, że poszczególne wskaźniki i parametry co do zasady ustala się na podstawie średnich wartości istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym. Linia zabudowy ustalana jest w swym zasadniczym kształcie jako przedłużenie linii istniejącej w sąsiedztwie (§ 4 ust. 1), z ewentualnymi modyfikacjami wynikającymi z ust. 2-3 § 4 rozporządzenia. Odstępstwo od reguł ustalania linii zabudowy oraz pozostałych wskaźników i parametrów jest możliwe, jeżeli wynika to z analizy (§ 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2, § 7 ust. 4).

Przypomnienia wymaga, że Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w przytoczonym wyżej wyroku z 19 stycznia 2017r., sygn. IV SA/Wa 2329/16 uznał, że w niedostateczny sposób wyjaśniona została zasadność odstępstwa od średniej wartości wskaźnika powierzchni zabudowy, który w obszarze analizowanym dla zabudowy wielorodzinnej, wynosił od 42-44%. Ustalenie tego wskaźnika w przedziale 45-53% bez dodatkowego uzasadnienia, było zdaniem Sądu ustaleniem dowolnym. Z tego względu Sąd Wojewódzki zdecydował wówczas o uchyleniu obu decyzji w części wskaźnika powierzchni zabudowy.

Jakkolwiek Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 lutego 2018r. , sygn. II OSK 1946/17 uznał, że nie może istnieć częściowa decyzja o warunkach zabudowy - bez wskaźnika powierzchni zabudowy i niedopuszczalne było uchylenie decyzji wyłącznie w części dotyczącej jednego wskaźnika, to jednocześnie nie została zakwestionowana ocena Sądu I instancji w pozostałym zakresie.

Sąd rozpoznając skargę niniejszą, podzielił argumentację zawartą we wskazanym wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego o sygn. IV SA/Wa 2329/16 (w części niezakwestionowanej przez NSA) i posłużył się nią jako zgodną z oceną obecnego składu orzekającego.

Jako bezzasadne Sąd uznaje zarzuty naruszenia przepisów prawa materialnego w zakresie wskaźników, gdyż decyzja jest prawidłowa, uwzględnia prawidłowo ustalony stan faktyczny na podstawie przeprowadzonej analizy urbanistycznej.

Na podstawie tej analizy organ ustalił linię zabudowy od strony ul. Bielawskiej jako przedłużenie istniejącej linii zabudowy sąsiedniej działki oraz na podstawie odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...]. Z analizy wynikało, że linię zabudowy od strony ul. [...] należy ustalić na podstawie istniejącej linii zabudowy działki nr [...]. Prawidłowo została wyznaczona również linia (w odległości 6 m) od strony ul. [...].

Geometria dachu została ustalona odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym, co wynika z przeprowadzonej analizy.

W analizowanym obszarze stwierdzono występowanie zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej. Przy wyznaczaniu parametrów inwestycji organ słusznie wziął pod uwagę budynki wielorodzinne.

Średnia wartość wskaźnika powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 23 %, a dla zabudowy wielorodzinnej wynosi 42-44 %. Z analizy wynikały przesłanki do zwiększenia tego wskaźnika ze względu na charakter inwestycji oraz stan zainwestowania działek. Wyznaczenie ww. wskaźnika w przedziale od 23 % (średnia dla obszaru) do 45 % (nieznacznie wyższy niż średnia dla zabudowy wielorodzinnej), zostało dokonane zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia.

Szerokość elewacji frontowej wyznaczono na 55 m. W pobliżu inwestycji znajdują się budynki wielorodzinne o szerokości elewacji frontowej dochodzącej do 154 m, natomiast średnia wartość dla budynków wielorodzinnych wynosi 50 m. Zatem ustalenie wartości tego wskaźnika jak w decyzji - było uzasadnione. Szerokość elewacji frontowych została wyznaczona zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia.

Średnia wysokość zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 10 m. Z analizy wynikało, że budynki wielorodzinne mają średnią wysokość górnej krawędzi elewacji 15,5 m. W obszarze analizowanym znajdują się budynki wielorodzinne o wysokościach od 14 m do 17 m. Mając na względzie § 7 ust. 4 rozporządzenia, prawidłowe było ustalenie tego parametru w przedziale od 12 m do 15 m wysokości.

Co do zarzutów, że dane przyjęte w analizie urbanistycznej są nieweryfikowalne, Sąd podkreśla, że ustalanie stanu faktycznego przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy odbywa się na podstawie analizy urbanistycznej. Wszystkie istotne ustalenia dotyczące kontynuacji funkcji i przewidzianych przepisami prawa parametrów inwestycji określane są przez organ w oparciu o sporządzoną analizę urbanistyczną. Analizę tę zgodnie z art. 60 ust. 4 u.p.z.p. w zw. z art. 5 u.p.z.p. sporządza architekt lub urbanista, a zatem osoba posiadająca przygotowanie zawodowe. Nie ma podstaw do tego, aby analiza była weryfikowana przez inny dowód. Jednocześnie w przypadku wykazania przez stronę wad w analizie - w zakresie błędnych danych, konieczne jest wyjaśnienie tej kwestii przez osobę sporządzającą analizę. Oględziny w pewnych sytuacjach mogą być traktowane jako dowód akcesoryjny. Strona musi jednak wykazać konieczność takiej weryfikacji, co w sprawie nie miało miejsca.

Zarzut skargi, że do analizy urbanistycznej użyto mapy z 2014 r., a w obszarze analizowanym w ciągu ostatnich lat oddano do użytkowania wiele budynków, nie mógł mieć znaczenia, gdyż dla ustalenia warunków zabudowy istotnym był fakt, że w obszarze analizowanym uwzględniono zabudowę działki nr [...] z obrębu ew. [...] (dostępna od strony ul. [...]) oraz działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] z obrębu ew. [...](dostępne od strony ul. [...]) na których występował podobny do wnioskowanej typ zabudowy.

Podnoszona w skardze M.S. przesłanka wznowieniowa z art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. mogłaby stanowić podstawę uchylenia decyzji tylko wówczas, gdyby powołał się na nią podmiot uprawniony do skorzystania z tej przesłanki, to jest ten, który bez własnej winy nie został dopuszczony do udziału w postępowaniu. Inne podmioty nie mogą się skutecznie na tę okoliczność powoływać (wyrok NSA z dnia 1 marca 2018 r., sygn. II OSK 1837/17).

Reasumując nie można zarzucić organom naruszenia przepisów prawa materialnego i procesowego wskazanych w skargach, które mogłyby uzasadniać odmienne rozstrzygnięcie.

Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - skargi oddalił.