Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 456/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2007-09-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję

SENTENCJA

Dnia 26 września 2007 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Rymaszewska, Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka (spr.), Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski, Protokolant Tomasz Furmanek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 września 2007 roku sprawy ze skargi W. P. i U. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. przyznaje radcy prawnemu M. W. prowadzącemu Kancelarię Radcy Prawnego M. W. w Ł. przy ulicy A kwotę [...] obejmującą podatek od towarów i usług tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu skarżącym i nakazuje wypłacić powyższą kwotę radcy prawnemu M. W. z funduszu Skarbu Państwa - Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P., na podstawie przepisu art. 138 par. 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) uchyliło zaskarżoną decyzję Dyrektora Pracowni Planowania Przestrzennego w P. w części dotyczącej wysokości projektowanego budynku i ustaliło w tym zakresie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (z uwzględnieniem wysokości attyki frontowej) nie większą niż [...] od poziomu terenu. W pozostałym zakresie "nie zmieniono decyzji organu pierwszej instancji".

W uzasadnieniu powyższej decyzji wyjaśniono, iż na wniosek firmy P.P.H.U. Z. W. z siedzibą w P. organ pierwszej instancji ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku usługowo–handlowo–mieszkalnego wraz z zapleczem parkingowym oraz wewnętrznym układem komunikacyjnym i niezbędną infrastrukturą techniczną na terenie nieruchomości składającej się z działek oznaczonych nr ewidencyjnymi: 168/1, 167/3 i części działki nr 167/1, obręb [...] przy ul. B w P. Uznano również, że spełnione zostały łącznie wszystkie warunki określone w przepisie art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27. marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.)

Organ wskazał, iż decyzja ta zapadła na podstawie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu przeprowadzonej stosownie do przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26. sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Uznano, iż decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi i uzyskała wymagane uzgodnienia innych organów. W załączniku graficznym do decyzji organ określił nieprzekraczalną linię zabudowy od strony dróg i wskazał linie rozgraniczające teren inwestycji opisując go literami A, B, C, D, a w treści załącznika nr 1 do decyzji określił cechy planowanej zabudowy. Ponadto organ wskazał, iż projekt decyzji sporządzony został przez osobę wpisaną na listę samorządu zawodowego architektów, co spełnia warunek zawarty w przepisie art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Od decyzji Dyrektora Pracowni Planowania Przestrzennego w P. odwołały się U. K. i W. P., współwłaścicielki nieruchomości sąsiedniej, położonej przy ul. C, graniczącej z terenem inwestycji. W odwołaniu podniesiono zarzut, iż decyzja nie wyjaśnia, jakie zaplecze parkingowe ma być budowane, nie wskazuje jego dokładnego umiejscowienia i ile miejsc parkingowych przewiduje inwestor. Nie wskazuje również gdzie będzie przebiegał wewnętrzny układ komunikacyjny, gdzie umiejscowiony będzie śmietnik na odpady, gdzie zlokalizowane będą niezbędne urządzenia towarzyszące. Odwołujące się wskazały, iż nie został też określony charakter usług w projektowanym budynku. Nie zwrócono również uwagi na charakter zabudowy na działkach sąsiednich, gdzie znajduje się niską zabudową.

Wnoszące odwołanie wyraziły jednocześnie obawy o stan ich budynku podczas prowadzenia prac budowlanych w tak bliskim sąsiedztwie. Podniosły, iż uciążliwości związane z charakterem okolicznych obiektów, zostaną spotęgowane przez planowaną wysoką zabudowę, co negatywnie wpłynie na spokojne zamieszkiwanie i prywatność. Stanowi to rażące naruszenie ich interesów. Ponadto stwierdzono, że decyzję podjęto nie czekając na upływ terminu do wniesienia skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...], znak:[...], a przed podjęciem decyzji przez organ pierwszej instancji nie zawiadomiono stron o zakończonym postępowaniu, przez co nie mogły czynnie w nim uczestniczyć.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P., powołując się na treść art. 59 ust. 1, art. 6 ust. 2 pkt 1 oraz art. 56 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stwierdziło, iż w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, o ile spełnione zostaną łącznie przesłanki określone w przepisie art. 61 ust. 1 powołanej ustawy, w uzgodnieniu z innymi organami wskazanymi w tej ustawie i przepisach odrębnych.

Wyjaśniono, iż powyższe oznacza, że właściciela terenu w sposobie jego zagospodarowania mogą ograniczać jedynie przepisy prawa, które wobec braku miejscowego planu zagospodarowania, przewidują warunki dla podjęcia rozstrzygnięcia o możliwości zagospodarowania terenu i powstania nowej zabudowy. Stwierdzono, iż w procesie tym należy odróżnić kwestie wynikające z norm ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, od zagadnień normowanych przepisami ustawy z dnia 7. lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, póz. 1118 ze zm.) i przepisami wykonawczymi, do których należy rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12. kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.). O zgodności obiektu z tymi normami rozstrzyga zaś organ administracji architektoniczno – budowlanej wydający pozwolenie budowlane i zatwierdzający projekt techniczno – budowlany w oddzielnym postępowaniu, toczonym z udziałem zainteresowanych stron.

Dalej podniesiono, iż decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza, że zamierzenie nią objęte będzie realizowane. Nie rodzi ona praw do terenu i nie uprawnia do rozpoczęcia robót budowlanych, a także do podejmowania działań prowadzących do naruszenia interesu prawnego innych osób. Decyzja w tym względzie wskazuje jedynie, że inwestycja może być realizowana na określonym terenie. Ustalony decyzją o warunkach zabudowy przedmiot inwestycji, podlega zatem dalszym szczegółowym ustaleniom na podstawie wspomnianych wcześniej przepisów prawa budowlanego w odrębnym postępowaniu, na etapie ubiegania się inwestora o pozwolenie budowlane i zatwierdzenie projektu budowlanego.

Zdaniem organu odwoławczego kwestią sporną w sprawie jest wpływ planowanej inwestycji na nieruchomość sąsiednią (spokojne zamieszkiwanie, stan budynku) co jest źródłem zastrzeżeń. Zważono, iż kwestie te nie są objęte przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Należą one do materii normowanej przez przepisy ustawy z dnia 7. lipca 1994 r. – Prawo budowlane i przepisy wykonawcze do tej ustawy, w szczególności rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12. kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a także przepisy Kodeksu cywilnego. Organ wskazał, iż kwestie przedstawione w dowołaniu będą wyjaśnione na następnym etapie procesu inwestycyjnego przez właściwy organ wydający pozwolenie budowlane i zatwierdzający projekt techniczno – budowlany.

Odnosząc się do wysokości obiektu organ odwoławczy wskazał, iż zweryfikowano ustalenia organu pierwszej instancji w powyższym zakresie w myśl przepisu par. 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r..

W dniu 17 marca 2007 r. U. K. i W. P. wniosły do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P.

W uzasadnieniu skargi skarżące zarzuciły decyzji niezgodność z obowiązującymi przepisami prawa, a w szczególności nieuwzględnienie ochrony interesów osób trzecich. Podniosły, że w ostatnich 10 – ciu latach w okolicy ich działki wybudowano stację paliw wraz z myjnią samochodową, duży parking samochodowy na około 200 samochodów, noclegownię dla osób bezdomnych. Ponadto istnieje ciąg komunikacyjny od strony zachodniej ich działki. Zdaniem skarżących kolejne usytuowanie w bezpośrednim sąsiedztwie ich posesji budynku usługowego spotęguje i tak już bardzo uciążliwy hałas oraz zanieczyszczenie powietrza. Poza powyższym, stwierdzono, iż budowa tak dużego budynku usługowo –handlowo–mieszkalnego i jego późniejsza eksploatacja mogą spowodować uszkodzenie fundamentów i konstrukcji budynku skarżących pochodzącego z lat 30 – tych.

Ponadto skarżące zarzuciły, że z planu sytuacyjnego załączonego do decyzji organu pierwszej instancji nie wynika jaki konkretnie obiekt ma powstać na terenie inwestycji i gdzie będzie zlokalizowane zaplecze parkingowe. Skarżące uważają, iż po raz kolejny wydano decyzję bez określenia charakteru usług w projektowanym obiekcie oraz ustalono wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki na 90% całkowitej powierzchni. W tym zakresie organy nie wzięły pod uwagę ochrony środowiska i dbałości o infrastrukturę zieleni w mieście, a także interesu stron.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P., podtrzymując argumentację wyrażoną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 3 par. 1 ustawy z dnia 30. sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) (w skrócie: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Analogiczne unormowanie zawiera art. 1 par. 1 ustawy z dnia 25. lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), który stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości między innymi przez kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż sąd – nie przejmując sprawy do merytorycznego jej załatwieni – bada legalność zaskarżonej decyzji pod kątem jej zgodności z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej.

Stosownie do unormowania zawartego w art. 145 p.p.s.a., sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy,

Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję sądu oraz przyczyny wzruszenia decyzji, a także nie będąc ograniczony zarzutami i wnioskami skargi oraz przywołaną podstawą prawną (art. 134 par. 1 p.p.s.a.) Wojewódzki Sąd Administracyjny dopatrzył się w zaskarżonej decyzji tego rodzaju naruszenia prawa, która rodzi konieczność wyeliminowania jej z obrotu prawnego.

Przepisy miarodajne do oceny prawidłowości działań administracji publicznej w niniejszej sprawie zawiera ustawa z dnia 27. marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), stanowiąc w przepisie art. 59 ust. 1, iż zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem określonych sytuacji, które nie mają zastosowania w niniejszej sprawie, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 61 ust. 1 tejże ustawy stanowi natomiast, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 omawianej ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 tejże ustawy;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Z punktu widzenia warunków, które zdecydowały o ustaleniu warunków zabudowy omówienia wymaga przesłanka tak zwanego "dobrego sąsiedztwa" opisana w przywołanym powyżej przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 omawianej ustawy. Z uzasadnienia skargi należy bowiem wyprowadzić wniosek, iż strona skarżąca domagając się uchylenia decyzji o warunkach zabudowy nie kwestionuje pozostałych przesłanek uzasadniających wydanie tejże decyzji.

W tym miejscu wypada wskazać, iż analizując sprawę w jej całokształcie sąd podzielił pogląd organu, iż materiał dowodowy – w takim zakresie, w jakim został zebrany przez organy – nie wzbudza uwag krytycznych w kwestii spełnienia przez inwestora pozostałych przesłanek warunkujących wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Tym samym omówienia wymaga jedynie kwestia "dobrego sąsiedztwa" opisana w przywołanym powyżej przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1.

Analizując przesłankę "dobrego sąsiedztwa" należy raz jeszcze wskazać na przepis art. 61 ust. 1 pkt 1, który pozwala organowi wydać decyzję o warunkach zabudowy w sytuacji, jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. W dalszej części przepis ten odwołuje się do kryteriów, które mają określać wymagania nowej, projektowanej zabudowy wskazując na konieczność kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Analizując działania organów administracji z punktu widzenia powyższej regulacji wskazać wypada, iż z przeprowadzonej analizy architektonicznej jednoznacznie wynika, iż zamierzenie inwestycyjne polegające na budowie budynku usługowo–handlowo–mieszkalnego wraz z zapleczem parkingowym, wewnętrznym układem komunikacyjnym i niezbędną infrastrukturą techniczną na terenie nieruchomości określonej we wniosku o wydanie warunków zabudowy stanowi kontynuację funkcji aktualnej zabudowy. Zresztą sama strona skarżąca w toku całego postępowania administracyjnego powoływała się na to, iż w sąsiedztwie nieruchomości, gdzie planowana jest realizacja przedmiotowej inwestycji znajdują się obiekty, których przeznaczenie i funkcja są wręcz identyczne jak planowanego obiektu.

Istotnym argumentem skargi jest pogorszenie warunków życia skarżących w następstwie realizacji przedmiotowej inwestycji. W tym zakresie organy jednoznacznie wskazywały, iż powyższe zarzuty są przedwczesne i nie można brać ich pod uwagę na obecnym etapie planowania realizacji inwestycji. Ze stanowiskiem organów bez wątpienia należy się zgodzić. Celem postępowania dotyczącego ustalenia warunków zabudowy jest jedynie określenie tego, czy inwestycja o określonych generalnie cechach i parametrach może być realizowana na określonym terenie. W toku tego postępowania ochrona interesów osób trzecich jest bardzo wąsko ujęta i w istocie ma charakter czysto formalny. Z całą pewnością ochrona ta jest zdecydowanie szersza na gruncie ustawy – Prawo budowlane, która reglamentuje kolejny po ustaleniu warunków zabudowy etap postępowania prowadzącego do realizacji inwestycji.

Z powyższego punktu widzenia prawidłowe jest stanowisko organów obu instancji, które odmówiły w toku niniejszej sprawy badania wpływu planowanej inwestycji na nieruchomość należącą do skarżących.

Podobnie nie można stawiać organom zarzutu niedoprecyzowania charakteru planowanej inwestycji. Z punktu widzenia kryteriów rządzących możliwością ustalenia warunków nowej zabudowy wskazanie, iż obiekt budowlany będzie łączył funkcje usługowe, handlowe i mieszkalne jest zabiegiem dostatecznym. Pozwala on w szczególności na ustalenie kontynuacji dotychczasowego sposobu użytkowania terenu.

Podobnie nie jest trafny w toku niniejszego postępowania zarzut zmierzający do wskazania, iż prowadzenie robót budowlanych przy realizacji przedmiotowego obiektu stanowić będzie zagrożenia dla budynku skarżących. Argument ten aktualny stanie się dopiero w momencie określania lokalizacji obiektów planowanych do realizacji, a obecnie – kiedy nie wiadomo nawet gdzie konkretnie obiekt ten zostanie zlokalizowany – zasadnie został przez organ oceniony jako przedwczesny.

Pomimo powyższych uwag organy ferując decyzje nie ustrzegły się wad, które uniemożliwiają pozostawienie zaskarżonej decyzji w obrocie prawnym. Na wstępie należy wskazać, iż uszczegółowienie warunków kształtowania nowej zabudowy zawiera rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) określające wymagania dotyczące ustalania:

1) linii zabudowy;

2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

3) szerokości elewacji frontowej;

4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Przepisy powyższego rozporządzenia jednoznacznie stanowią, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w przepisie art. 52 ust. 2 pkt 1 tejże ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (par 3 wskazanego powyżej rozporządzenia).

Jednoznacznie wynika z powyższych zapisów, iż ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu możliwe jest jedynie po analizie całego obszaru wyznaczonego w sposób wskazany w przepisach zarówno ustawy jak i rozporządzenia, a więc po obu stronach drogi publicznej, przy której znajduje się działka objęta wnioskiem o ustalenie warunków nowej zabudowy. W niniejszej sprawie nie wzbudza poważniejszych zastrzeżeń sądu poprawność wyznaczenia obszaru analizowanego..

Uwagi krytyczne, które dyskredytują zaskarżoną decyzję odnoszą się natomiast do sposobu przeprowadzonej analizy architektonicznej. Brak jest w prawie powszechnie obowiązującym regulacji, które pozwalałyby organowi administracji dokonać tej analizy z uwzględnieniem tylko niektórych elementów kształtujących zabudowę i zagospodarowanie terenu. Taka natomiast sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie.

Zachowanie organów w kwestii zakresu przeprowadzonej analizy architektonicznej narusza przepisy o gromadzeniu i ocenie materiału dowodowego. W toku postępowania organy administracji publicznej winny stać na straży praworządności i podejmować wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. (art. 7 k.p.a.) Obowiązkiem organu administracji jest wyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego (art. 77 par. 1 k.p.a.), a uznanie określonej okoliczności za udowodnioną możliwa jest jedynie na podstawie całokształtu materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.). Pomijając w dokonanej analizie architektonicznej niektóre elementy wskazujące na dotychczasowe cechy zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w przepisie art. 61 ust. 1 – 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzenny organy niewątpliwe naruszyły prawo o postępowaniu w sposób istotny, wpływający na treść zaskarżonego rozstrzygnięcia.

Przepisy omawianego rozporządzenia odnosząc się do kryterium wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wskazują, iż wysokość tą wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Przy czym wysokość tą mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. W tym zakresie również dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy architektonicznej (ust. 7 omawianego rozporządzenia).

Analiza powyższej regulacji prawnej wskazuje, iż pierwszeństwo przy wyznaczaniu wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ma przedłużenie krawędzi elewacji frontowych istniejącej już zabudowy na działkach sąsiednich. Dopiero gdy wysokości tej nie da się ustalić w powyższy sposób z uwagi na uskok, to wysokość tą ustala się na podstawie średniej wysokości występującej na całym obszarze analizowanym.

Analiza architektoniczna w odniesieniu do tegoż parametru, dokonana w niniejszym postępowaniu przez organ pierwszej instancji w ogóle nie zawiera określenia wysokości budynków znajdujących się w obszarze objętym analizą. Organ odwoławczy – powołując się na ogólnie na zebrany materiał dowodowy i treść przepisu par. 7 ust. 1 przywołanego powyżej rozporządzenia wskazał, iż wysokość elewacji frontowej budynku określona przez organ pierwszej instancji nie odpowiada prawu i w tym zakresie dokonał zmiany decyzji, ustalając samodzielnie wysokość projektowanego budynku. Podczas rozprawy pełnomocnik organu wskazał, iż wysokość ta została określona jako "średnia wysokość" dwóch sąsiednich budynków, co jest "kontynuacją zabudowy na działkach sąsiednich".

Niezależnie od tego, iż kryterium średniej wysokości budynków jest konkurencyjne wobec kryterium nakazującego wyznaczenie wysokości nowej zabudowy poprzez przedłużenie krawędzi elewacji frontowych istniejącej już zabudowy na działkach sąsiednich, co prowadzi do wewnętrznej sprzeczności wypowiedzi pełnomocnika organu, to dodatkowo należy wskazać, iż tym, co deprecjonuje stanowisko organu w zakresie tego kryterium, to zupełny brak materiału dowodowego, na podstawie którego wniosek organu można byłoby zweryfikować. Bez wątpienia uniemożliwia to uznanie decyzji w tym zakresie za odpowiadającą prawu.

Podobnie przedstawia się sprawa w zakresie ustalenia wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu. Analiza architektoniczna w tym zakresie wskazuje na to, iż dla nieruchomości znajdujących się w obszarze objętym analizą procentowy wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki albo terenu kształtuje się w przedziale od 11 do 55%. W takiej sytuacji zupełnie dowolnie brzmi zapis decyzji o warunkach zabudowy ustalający wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu na poziomie do 90%. Przepis par. 5 wskazanego powyżej rozporządzenia Ministra Infrastruktury stanowi, iż wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszczalna jest możliwość wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy architektonicznej.

W kwestionowanej decyzji organ odwoławczy nie wskazał jakie to elementy analizy architektonicznej zdecydowały o potrzebie odejścia od wskazanego w par. 3 ust. 1 omawianego rozporządzenia zasadniczego kryterium ustalającego wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu. Bez wątpienia taki sposób ustalania przez organ administracji publicznej elementów wydanego rozstrzygnięcia urąga przepisom postępowania tyczącym gromadzenia i oceny materiału dowodowego, w szczególności art. 7, art. 77 par. 1 i art. 80 k.p.a..

Zaniechania przeprowadzenia postępowania dowodowego w tym zakresie nie jest w stanie uzupełnić oświadczenie pełnomocnika organy wygłoszone podczas rozprawy przed sądem. Stanowisko pełnomocnika organu, iż określona w zaskarżonej decyzji wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu jest wielkością uwzględniającą nie tylko wielkość samej zabudowy terenu lecz także jego utwardzenia mogłoby być przekonujące, gdyby znajdowało oparcie w analizie architektonicznej, Analiza ta natomiast odwołuje się jedynie do powierzchni zabudowy, podobnie jak i stanowiące załącznik do decyzji organu pierwszej instancji "warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy".

Z przytoczonych powyżej względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie przepisu art. 145 par. 1 pkt 1 "a" i "c" p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję uznając, iż stwierdzone naruszenia prawa pomimo tego, iż dotyczą jednie określonych jej elementów, to jednak mają istotny wpływ na treść wydanego rozstrzygnięcia i deprecjonują je w całości. .

O kosztach pomocy prawnej udzielonej stronie skarżącej z urzędu orzeczona na podstawie postępowania orzeczono na podstawie rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.). Wysokość wynagrodzenia pełnomocnika będącego radcą prawnym ustalona została mając na względzie rodzaj i stopień zawiłości sprawy oraz niezbędny nakład pracy radcy prawnego (par. 2 pkt 1 i 2, w związku z par. 14 ust. 2 pkt 1 "c" wskazanego powyżej rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku.

Z tych wszystkich względów orzeczono jak powyżej.