Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 30/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2006-11-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art.145 par.1 pkt1a, art.135, art.152
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art.6, art. 130, art.115, art.134 ust.2
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Chobian (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Renata Detka, Sędzia WSA Beata Ziomek, Protokolant Starszy sekretarz sądowy Urszula Opara, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 17 listopada 2006r. sprawy ze skargi G. B.-F. na decyzję Wojewody z dnia [...] znak [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu pierwszej instancji; II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do chwili uprawomocnienia się wyroku.


UZASADNIENIE

II SA / Ke 30 / 06

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...] Wojewoda po rozpatrzeniu odwołania G. B. - F. od decyzji Starosty z dnia [...], orzekającej o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa własności nieruchomości położonej w Ł., oznaczonej

w ewidencji gruntów jako działka nr 80 / 4 o powierzchni 0,0308 ha, na podstawie art. 9 a, art. 113 ust. 1,2 i 3, art. 115 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz art. 127 § 1 i 2 i art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu Wojewoda ustalił, że wobec braku zgody na zbycie na drodze cywilno - prawnej działki Nr 80/4, pismem z dnia 15 lipca 2004r. Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w K., która realizować będzie cel publiczny, jakim jest budowa drogi dojazdowej obwodnicy J. - drogi krajowej Nr 7, wystąpiła do Starosty o wszczęcie z urzędu postępowania w sprawie wywłaszczenia niezabudowanej nieruchomości, położonej w Ł. gm. J., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 80/4

o powierzchni 0,0308 ha. Nieruchomość ta stanowi własność G. B. - F. i powstała z podziału działki nr 80/2. Decyzją Burmistrza Miasta z dnia [...] zostały ustalone warunki zabudowy

i zagospodarowania terenu położonego w J. pod budowę odcinka drogi dojazdowej, zlokalizowanej wzdłuż projektowanej obwodnicy w ciągu drogi krajowej Nr 7. Decyzja ta uzyskała walor ostateczności w dniu 8.02.2002r. i jest ważna przez okres 5 lat od dnia jej wydania. Zgodnie z art. 114 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami Starosta pismem z dnia 23.08.2004r. poinformował strony o zamiarze przeprowadzenia rokowań w sprawie nabycia w drodze umowy przedmiotowej nieruchomości. Wobec niestawienia się G. B. - F. w dniu 9 września 2004r. do rokowań nie doszło. Starosta pismem z dnia 4 października 2004r. wyznaczył, zgodnie z art. 115 ust. 2, termin dwóch miesięcy na zawarcie umowy sprzedaży działki na rzecz Skarbu Państwa. Po bezskutecznym upływie tego terminu pismem z dnia 27 .12.2004r. poinformował strony o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego. Pismem z dnia 27.12.2004r. G. B. - F. wystąpiła do Starosty o zawieszenie postępowania do czasu uregulowania kwestii aktualizacji danych w ewidencji gruntów, który to wniosek nie został uwzględniony, podobnie jak i kolejny, z dnia 8.02.2005r.,

o zawieszenie postępowania i wystąpienie do GDDKiA w K. o dokonanie zmiany w projekcie budowlanym, ponieważ, jak to twierdziła odwołująca się, budowany basen odcina dojazd z jej działki do budowanej drogi zbiorczej. Decyzją

z dnia [...] Starosta zaktualizował dane ewidencyjne

w zakresie użytków gruntowych działek położonych w obrębie Ł., w tym przedmiotowej nieruchomości. Charakter użytku tej działki został ustalony jako droga i w związku z tym organ I instancji wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego

o aktualizację operatu szacunkowego, wykonanego w związku z prowadzonym postępowaniem wywłaszczeniowym. Na przeprowadzonej w dniu 2 sierpnia 2005r. rozprawie administracyjnej pełnomocnik GDDKiA w K. podtrzymał swoje stanowisko i wniósł o wydanie decyzji wywłaszczeniowej, natomiast G. B. F. na rozprawę tę się nie stawiła. Kończąc postępowanie w sprawie Starosta wydał w dniu [...] decyzję o wywłaszczeniu.

W odwołaniu od tej decyzji G. B. - F. wskazała, iż odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość jest ustalone niewłaściwie bowiem na skutek tego, że ustalono je jak za nieruchomość rolną a nie za drogę, zostało ono zaniżone. Odnosząc się do tego zarzutu Wojewoda wskazał, że jest on niezasadny albowiem jak to wynika z akt sprawy

w stosunku do działki nr 80 / 4 Starosta zaktualizował jej dane ewidencyjne

i w związku z tym wystąpił do rzeczoznawcy o aktualizację operatu. Aktualność operatu szacunkowego została potwierdzona przez rzeczoznawcę majątkowego

w dniu 26.06.2005r. Rzeczoznawca uwzględnił w operacie wymagania określone art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wskazał, że przeznaczenie nieruchomości pod drogę powoduje zwiększenie jej wartości i dlatego zdaniem Wojewody operat ten został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami.

W skardze na tę decyzję G. B. - F. zarzuciła:

-naruszenie prawa materialnego - art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez niewłaściwe określenie wysokości odszkodowania, art. 112 ust. 1 tej samej ustawy w zw. z art. 6 poprzez wywłaszczenie nieruchomości mimo braku przesłanki w postaci celu publicznego, na jaki może być wywłaszczona nieruchomość i wywłaszczenie należącej do niej nieruchomości pod budowę drogi dojazdowej a nie drogi publicznej;

- błąd w ustaleniach faktycznych poprzez błędne przyjęcie, że wywłaszczana nieruchomość jest nieruchomością rolną, gdy tymczasem jest to faktycznie droga wewnętrzna tj. droga dojazdowa do pól;

- naruszenie prawa procesowego tj. art. 7 i 77 kpa poprzez brak postępowania dowodowego / brak uzupełniającej, nowej wyceny działek/ oraz art. 107 § 3 kpa poprzez niewyczerpanie przewidzianych w nim wymagań co do właściwego uzasadnienia decyzji.

W związku z tak sprecyzowanymi zarzutami skarżąca domagała się uchylenia zarówno zaskarżonej decyzji jak i poprzedzającej ją decyzji Starosty.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi / Dz. U. nr 153 poz. 1270 z późniejszymi zmianami, zwanej dalej uppsa / sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W związku z tym na wstępie zauważyć należy, iż co prawda wniosek o wywłaszczenie został złożony przez Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w K.

w lipcu 2004r, jednakże stosownie do przepisów art. 115 ustawy z dnia 21 sierpnia 21997r. o gospodarce nieruchomościami / zwanej dalej u.g.n./ wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz Skarbu Państwa następuje po pierwsze z urzędu, a po drugie następuje ono z dniem doręczenia zawiadomienia stronom.

W niniejszej sprawie zawiadomienie o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego Starosta wydał w dniu 27 grudnia 2004r. a zostało ono doręczone stronom w dniach 22 stycznia 2005r./ G. B-F/ i 29 grudnia 2004r. /Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad/. Data wszczęcia postępowania jest istotna z uwagi na to, że z dniem 22 września 2004r. weszła

w życie ustawa z dnia 22 listopada 2003r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw / DZ. U. Nr 14 z 2004r. poz. 1492 /, która zmieniła m. in. przepisy art. 116 u.g.n. Zgodnie z ust. 2 pkt 2 tego artykułu do wniosku o wywłaszczenie należy dołączyć wypis i wyrys z planu miejscowego, a w przypadku braku planu miejscowego decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Przepis ten stosuje się na podstawie art. 116 ust. 3 odpowiednio w razie wszczęcia postępowania z urzędu. Nowe uregulowanie art. 116 u.g.n. związane jest z tym, że zgodnie z art. 112 w brzmieniu obowiązującym od dnia 22 września 2004r., przepisy o wywłaszczaniu nieruchomości stosuje się do nieruchomości położonych, z zastrzeżeniem art. 125 i art. 126, na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. W aktach niniejszej sprawy brak jest wypisu i wyrysu z planu miejscowego, natomiast zamiast decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego została dołączona jedynie decyzja z dnia [...] Burmistrza Miasta o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie odcinka drogi dojazdowej wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi, towarzyszącymi przedmiotowej inwestycji do działek rolnych zlokalizowanych wzdłuż projektowanej obwodnicy w ciągu drogi krajowej Nr 7, przewidzianej do realizacji na odcinku pomiędzy ul. G

a ulicą P, w granicach terenu określonych przez wnioskodawcę. Niewątpliwie taka decyzja nie była wystarczającym dokumentem do wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego, zwłaszcza, że w związku z brzmieniem decyzji

o warunkach zabudowy / że dotyczy ona budowy drogi dojazdowej do pól/ uzasadnione wydają się zarzuty skargi /a w każdym bądź razie budzi poważne wątpliwości/, czy projektowana inwestycja jest celem publicznym, o jakim mowa

w art. 6 u.g.n. Jeśli bowiem chodzi o drogi, to zgodnie z art. 6 pkt 1 u.g.n. celami publicznymi są wydzielenie gruntów pod drogi publiczne, którymi zgodnie z ustawą

z dnia 21 marca 1985r. są drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne / art. 2/, nie są zaś drogami publicznymi drogi nie zaliczone do żadnej kategorii dróg publicznych, w szczególności drogi dojazdowe do gruntów rolnych / art. 8 ust. 1/. Tak więc przede wszystkim wskazać należy, iż organy w niniejszej sprawie

z naruszeniem art. 7 i 77 kpa nie wyjaśniły, /poprzez zażądanie uzupełnienia złożonego przez GDDKiA zawiadomienia o dokumenty wymienione w art. 116 u.g.n./ czy na nieruchomości skarżącej faktycznie ma być realizowany cel publiczny.

Odnośnie ustalonego odszkodowania również zarzuty skargi są uzasadnione. Zaskarżoną decyzją utrzymana została decyzja Starosty, ustalająca wysokość odszkodowania na kwotę [...] zł., co przy powierzchni wywłaszczonej nieruchomości - 308 m2 daje [...]zł za 1 m2. Odszkodowanie w takiej wysokości ustalił rzeczoznawca w operacie szacunkowym opracowanym w styczniu 2005r.

Z operatu tego wynika po pierwsze, że rzeczoznawca szacował wartość nieruchomości jako działki stanowiącej grunt orny RV / ustalając, że działka jest zaorana/ po drugie, stosując metodę porównawczą dla ustalenia wysokości odszkodowania przyjął ceny nieruchomości w transakcjach, jakie miały miejsce od listopada 2003r. do października 2004r. przy czym średnią / 5,36m2/ ustalił mając głównie na uwadze ceny z 2002 i 2003r. / [...]zł/m2/ a nie z października 2004r.

/ 6.03m2/. Były to ceny stosowane przez Skarb Państwa - Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad przy wykupywaniu nieruchomości pod budowę obwodnicy.

W "potwierdzeniu aktualności operatu szacunkowego" z dnia 26 lipca 2005r. rzeczoznawca uzasadnił swoje stanowisko, że wycena nie uległa żadnej zmianie mimo zakwalifikowania wywłaszczonej działki jako drogi tym, że stosował podejście porównawcze, przyjmując transakcje uzyskane przy sprzedaży gruntów na cele przeznaczone pod drogi.

Zgodnie z art. 130 ust. 1 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczanej nieruchomości w dniu wydania decyzji. Z kolei

w myśl art. 134 ust. 2 przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Zdaniem Sądu opracowany przez rzeczoznawcę operat nie spełnia wymogów tego przepisu, skoro szacunek został dokonany nie w oparciu o aktualnie kształtujących się ceny w obrocie. Co prawda w lipcu 2005r. rzeczoznawca potwierdził aktualność operatu szacunkowego ze stycznia 2005r., jednakże obowiązkiem organów było dokonanie oceny tego operatu, zwłaszcza, że był on cały czas kwestionowany przez skarżącą. Jak wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 8 listopada 2001r. opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego o wysokości odszkodowania nie ma charakteru wiążącego; jest opinią, która podlega ocenie właściwego organu administracyjnego / I SA 833 /00/. Na podkreślenie zasługuje fakt , iż już w 2002r. GDDKiA oferowała skarżącej odszkodowanie w wysokości [...] zł, a więc kwotę niewiele niższą od ustalonego decyzją odszkodowania; również taką kwotę Starosta prowadząc rokowania oferował skarżącej, mimo, iż chociażby z uwagi na inflację zachodziła poważna wątpliwość, czy odpowiada ona aktualnej wartości nieruchomości. Okoliczność ta jest o tyle istotna, że skarżąca

w toku całego postępowania przed organami nie kwestionowała zasadności zbycia nieruchomości z przeznaczeniem pod budowę drogi dojazdowej a jedynie kwestionowała wysokość oferowanej ceny.

Mając na uwadze wszystkie wyżej wskazane okoliczności zaskarżona decyzja, jak i utrzymana nią w mocy decyzja Starosty podlegały uchyleniu, o czym Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach orzekł na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 a i c oraz art. 135 uppsa.

Ponownie rozpoznając sprawę organ w pierwszej kolejności ustali, czy inwestycja, jaką na nieruchomości skarżącej chce realizować Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad jest celem publicznym, o jakim mowa w art. 6 u.g.n.

W przypadku pozytywnego dla GDDKiA ustalenia organ I instancji w sposób prawidłowy ustali aktualną wartość nieruchomości. Natomiast o ile prawdziwe okazałyby się przedstawione na rozprawie przed Sądem twierdzenia pełnomocnika Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w K., że projektowana droga stanowi część drogi krajowej, organ będzie miał na uwadze to, że nabywanie nieruchomości na taki cel uregulowane jest przepisami ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych/ Dz. U. Nr 80 poz. 721 z późniejszymi zmianami/.

Stosownie do art. 152 uppsa Sąd orzekł, iż zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do chwili uprawomocnienia się wyroku.