Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 96/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2013-07-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 98a,  art. 95
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędziowie Sędzia NSA Łucja Franiczek (spr.), Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Protokolant st. sekretarz sądowy Beata Bieroń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 lipca 2013 r. sprawy ze skargi E. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1) uchyla zaskarżoną decyzję i orzeka, że nie podlega ona wykonaniu w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, 2) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącej kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta R. decyzją nr [...] z dnia [...] r., podjętą z urzędu na podstawie art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) w związku z Uchwałą Rady Miasta R. Nr [...] z dnia [...] r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił w wyniku podziału nieruchomości (Dz. Urz. Woj. [...] z 2009 r., Nr 9, poz. 287), orzekł o ustaleniu opłaty adiacenckiej w kwocie [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z podziału działki nr [...], położonej w R. przy ul. [...], zatwierdzonego decyzją Prezydenta Miasta R. , znak: [...] z dnia [...] r., zobowiązując do jej zapłaty E. K. i J. P. jako współwłaścicieli po ½ części w kwotach po [...] zł przez każdego z nich.

W uzasadnieniu organ I instancji podał, że podział nieruchomości nastąpił na wniosek współwłaścicieli, zaś decyzja zatwierdzająca podział uzyskała przymiot ostateczności w dniu [...] r., w której to dacie przyjmuje się również stan własności gruntu. Podział został dokonany zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta R. (Dz. Urz. Woj. [...] z 2006 r., Nr 84, poz. 2383 z późn. zm.).

W związku z powyższym w dniu [...] r. zostało wszczęte z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, wynikającego z dokonanego na wniosek jej współwłaścicieli podziału.

Dnia [...] r. zostało zlecone sporządzenie operatu szacunkowego, w którym uprawniony rzeczoznawca majątkowy został zobowiązany do ustalenia wszystkich wymaganych w prowadzonym postępowaniu wartości nieruchomości. W tym też celu w dniu [...] r. odbyły się oględziny terenu w obecności stron postępowania oraz rzeczoznawcy majątkowego.

Następnie, w dniu [...] r. został dołączony do akt sprawy operat szacunkowy z dnia [...] r., wykazujący wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości po dokonanym podziale o [...] zł. Tenże wzrost wartości nieruchomości stanowił w toku dalej prowadzonego postępowania podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości 20 % różnicy miedzy wartością nieruchomości przed podziałem, a wartością nieruchomości po jego dokonaniu, zgodnie z art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz uchwałą Nr [...] Rady Miasta R. ustalającą wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej w wysokości 20 %, o czym strony postępowania zostały powiadomione pismem z dnia [...] r. W tym samym piśmie poinformowano również o przysługującym prawie do przeglądania akt sprawy, w tym również operatu szacunkowego oraz sporządzania z akt notatek i odpisów, z czego E. K. skorzystała w dniu [...] r.

Pismem z dnia [...] r. zgodnie z art. 10 § 1 kpa strony przedmiotowego postępowania zostały poinformowane, że przed wydaniem decyzji mają możliwość wypowiedzenia się co do zebranych dowodów, materiałów i zgłoszonych żądań oraz że mogą w wyznaczonym terminie skorzystać z przysługującym im uprawnień. Ponadto, w dniu [...] r. przedstawiono stronom własną ocenę operatu z dnia [...] r., będącego dowodem w niniejszym postępowaniu, wyjaśniając tym samym zasadność przesłanek, którymi kierowano się przy załatwianiu przedmiotowej sprawy. Natomiast w dniu [...] r. ustosunkowano się do uwag wniesionych przez stronę w dniu [...] r. w kontekście odpowiedzi przedstawionej przez autorkę szacunku w dniu 3 sierpnia 2012 r., równocześnie uznając w w/w piśmie stanowisko rzeczoznawcy za prawidłowe. Udzielono także informacji, że zgodnie z art. 75 § 1, art. 76 § 3 i art. 77 kpa strony postępowania mają prawo podważyć dowód uznany przez organ za wiarygodny dowodem przeciwnym w postaci kontroperatu. Żadna ze stron postępowania nie skorzystała w wyznaczonym terminie z przysługujących jej praw.

Zatem zgodnie z zawartą w art. 80 kpa zasadą swobodnej oceny dowodów, na podstawie całokształtu zebranego materiału dowodowego, organ uznał, że wzrost wartości nieruchomości po dokonanym podziale, znak: [...] z dnia [...] r. został udowodniony.

W sporządzonym dla potrzeb niniejszej sprawy operacie szacunkowym z dnia [...] r. A. M. , rzeczoznawca majątkowy, uzyskała następujące wyniki szacunku:

- wartość rynkowa nieruchomości przed podziałem: [...] zł,

- wartość rynkowa nieruchomości po podziale: [...] zł,

- wzrost wartości rynkowej spowodowany podziałem nieruchomości: [...] zł.

Na podstawie treści księgi wieczystej nr [...] ustalono, że własność przedmiotowej nieruchomości na dzień [...] r. była współwłasnością w częściach ułamkowych, dlatego wysokość opłaty adiacenckiej dla poszczególnych stron postępowania została ustalona proporcjonalnie do posiadanych przez nie udziałów we własności nieruchomości.

Nadto, organ I instancji wyjaśnił, że wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n. określa się według stanu nieruchomości przed podziałem i po podziale, a ceny – na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Wobec czego w dniu [...] r. do akt sprawy, został dołączony dokument potwierdzający aktualność wykonanego szacunku w terminie sporządzania przedmiotowej decyzji.

We wskazanej sprawie, w operacie szacunkowym z dnia [...] r. wartość rynkową wskazanej nieruchomości oszacowano w podejściu porównawczym. W ramach zaś tego podejścia autorka operatu zastosowała metodę porównywania parami.

Zgodnie z przyjętym podejściem i metodą, rzeczoznawca majątkowy przy wycenie wziął pod uwagę wszystkie mniej oraz bardziej korzystne parametry działek zarówno przed jak i po podziale: dobrą lokalizację, dostęp do podstawowych urządzeń infrastruktury technicznej (ocena zadawalająca), dobrą (przed podziałem) i zadawalającą (po podziale) konfigurację i wielkość nieruchomości, dobrą dostępność komunikacyjną oraz zadowalające otoczenie i sąsiedztwo w odniesieniu do przeznaczenia terenu. W samym szacunku jego autorka uwzględniła również w przyjętej metodologii badań, że ze względu na oznaczenie w planie części nieruchomości symbolem US1 (tereny sportu i rekreacji z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod obiekty i urządzenia sportu i rekreacji), ograniczona jest faktyczna zabudowa przedmiotowej nieruchomości. W związku z tym ustalono, że jedną z cech rynkowych mających wpływ na wartość tej nieruchomości są utrudnienia inwestycyjne. W konsekwencji, spowodowało to, że po podziale autorka zdecydowała się wykonać szacunek nowopowstałych działek gruntu odrębnie. Przed podziałem wartość wspomnianej cechy została oceniona jako średnie utrudnienia, po podziale: w wypadku działki nr [...] jako bardzo duże utrudnienia, a w wypadku działki nr [...] wskazano ich brak. Łącznie znalazło to odbicie w wartości poprawek wag poszczególnych cech nieruchomości, a w konsekwencji przełożyło się na ustalone wartości rynkowe 1 m2 powierzchni. Wyliczona wartość rynkowa 1 m2 nieruchomości przed podziałem została oszacowana na [...] zł, co przełożyło się na wyżej wskazaną wartość nieruchomości przed podziałem ([...] zł). Po podziale natomiast oszacowano wartość 1 m2 działki nr [...] na [...] zł ([...] zł), a działki nr [...] na [...] zł ([...] zł), różnicując ich wartość ze względu na przeznaczenie w MPZP. Stąd wartość nieruchomości po podziale wyliczono w wysokości [...] zł ([...] zł). Sam wzrost wartości stanowi różnicę obu powyżej podanych kwot, czyli [...] zł ([...] zł). Analiza wskazanych w operacie transakcji, dotyczących działek przed podziałem, jak i po jego przeprowadzeniu, w ocenie organu pozwala uznać, że nieruchomości stanowiące przedmiot tych transakcji spełniają kryterium nieruchomości podobnych do szacowanej nieruchomości. W toku prowadzonego postępowania uznano zatem dowód w postaci wskazanego operatu szacunkowego za sporządzony prawidłowo.

Odnosząc się natomiast do stanowiska jednej ze stron, wyrażonego w piśmie z dnia [...] r. a kwestionującego ustalenia wskazanego operatu szacunkowego, w szczególności odnośnie działki nr [...] (po podziale), przychylono się do opinii rzeczoznawcy majątkowego, podtrzymującego w piśmie z dnia [...] r. wartości rynkowe określone w w/w szacunku. Uznano bowiem, że skoro operat z dnia [...] r. zawiera wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawia również tok obliczeń oraz jego wynik końcowy, to na podstawie art. 6 kpa należy stwierdzić, że został on wykonany poprawnie, a jego treść jest pełna i wiarygodna. Wyjaśniono również w dniu [...] r., że u podstaw prowadzonego postępowania leży wniosek właścicieli nieruchomości o jej podział, którego celem było, jak można domniemywać, optymalne wykorzystanie jej potencjału, co stanowi o istocie opłaty adiacenckiej, a zostało wykazane w operacie szacunkowym z dnia [...] r. W przedmiotowej sprawie oznacza to, że nieruchomość o powierzchni [...] m2 mająca średnie utrudnienia inwestycyjne ze względu na częściowe oznaczenie w planie symbolem US1, dzięki podziałowi dokonanemu na wniosek stron uzyskała korzystniejszy potencjał inwestycyjny. Wskutek podziału strony postępowania stały się m. in. właścicielami działki o nr [...], która w obecnej konfiguracji nie ma żadnych ograniczeń inwestycyjnych. Dzięki podziałowi udało się więc jej właścicielom ograniczyć uboczne skutki różnorodnego przeznaczenia w MPZP ich nieruchomości (częściowo pod MM2 i częściowo pod US1). Stąd twierdzenie stron z dnia [...] r. dotyczące "oznaczenia znacznej części działki nr [...] symbolem US1" jest fragmentarycznym i wypaczającym przedstawieniem stanu faktycznego w przedmiotowej sprawie. Wskazana nieruchomość w całości ma powierzchnię [...] m2, z czego stosunek przeznaczenia w MPZP kształtuje się odpowiednio: MM2 – około [...] m2 i US1 – około [...] m2, zatem dopiero podział zgodny z wnioskiem i wolą stron postępowania, zadecydował o obecnej konfiguracji i potencjalnych możliwościach tej nieruchomości, w tym o wykorzystaniu różnorodnego jej przeznaczenia w MPZP. A zatem, udział podmiotów publicznych w ukształtowaniu nowej wartości działki poprzez podjęcie decyzji o podziale stwarzającym korzystniejszą ich konfigurację na rynku stanowi podstawę do rozłożenia korzyści płynących ze zwiększenia atrakcyjności rynkowej działek zarówno na właściciela, jak i na organy administracji publicznej, co sprowadza się właśnie do obciążenia właściciela nieruchomości opłatą adiacencką (vide wyrok WSA w Lublinie z dnia 30 stycznia 2008 r., sygn. akt II SA/Lu 833/07, CBOS).

Na podstawie całości zebranego w sprawie materiału dowodowego organ uznał, że operat z dnia [...] r. został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, jest spójny, rzetelny i racjonalny oraz uwzględnia wszystkie elementy, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości, ponadto wyjaśnia założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny, pokazuje wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości oraz zawiera czytelne i wewnętrznie zgodne zestawienie dokonanych transakcji nieruchomości podobnych przyjętych do porównania. Wskutek tego stwierdzono, że w operacie rzeczoznawca majątkowy na podstawie obowiązujących przepisów wykazał, na ile procedura podziałowa spowodowała wzrost wartości nieruchomości.

Tym samym, w świetle cytowanych w decyzji przepisów, zostały spełnione wszystkie przesłanki materialnoprawne umożliwiające ustalenie opłaty adiacenckiej w drodze decyzji administracyjnej. Podział nieruchomości został dokonany na wniosek jej właścicieli, w dacie ostateczności decyzji podziałowej, obowiązywała Uchwała Nr [...] Rady Miasta R. ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej, a wzrost wartości nieruchomości po dokonanym podziale, zgodnym z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, został wykazany w operacie szacunkowym z dnia [...] r.

Odwołania od powyższej decyzji wnieśli E. K. i J. P. , wskazując na brak podstaw prawnych do nałożenia opłaty adiacenckiej w sytuacji podziału nieruchomości w celu zniesienia współwłasności, a nie w celu optymalnego wykorzystania jej potencjału. Odwołująca się E. K. podkreśliła, że na działce nr [...] o pow. [...] m2, z czego [...] m2 położone jest na terenie o symbolu US1 (tereny sportu i rekreacji wraz z terenami zielonymi, ciągami pieszymi, realizacji imprez masowych), nie ma możliwości zabudowy budynkiem mieszkalnym, a tylko taka inwestycja byłaby atrakcyjna, gdyż pozostała część o powierzchni ok. [...] m2 ma kształt litery "L", zaś rzeczoznawca nie podała, w jaki sposób można ją zabudować, aczkolwiek wskazała na bardzo duże utrudnienia inwestycyjne. W konsekwencji, jej zdaniem, działka ta po podziale straciła na wartości.

Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze odwołań nie uwzględniło. Utrzymując w mocy decyzję organu I instancji, Kolegium wyjaśniło, że ustalenie opłaty adiacenckiej jest możliwe po spełnieniu łącznie następujących przesłanek:

1. nastąpiło zatwierdzenie podziału nieruchomości decyzją ostateczną;

2. wzrost wartości nieruchomości jest konsekwencją dokonanego podziału nieruchomości;

3. w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej.

W ocenie organu II instancji, w przedmiotowej sprawie przesłanki te zostały zaś spełnione. W obowiązującym stanie prawnym, nie ma zaś znaczenia powód wystąpienia o podział nieruchomości. Decyzja ustalająca wysokość opłaty adiacenckiej w związku z podziałem nieruchomości, jest jedynie konsekwencją wydania uprzednio decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości pod warunkiem, że do wzrostu wartości nieruchomości doszło. Kolegium podkreśliło, że w toku postępowania organ I instancji informował stronę o możliwości zarówno rozłożenia spłaty w/w opłaty na roczne raty, jak także o możliwości rozliczenia opłaty poprzez przeniesienie na rzecz gminy prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału. Natomiast obowiązujące przepisy nie przewidują możliwości odstąpienia od nałożenia opłaty adiacenckiej. Wyjaśniono, że działki podzielone łatwiej sprzedać niż jedną dużą nieruchomość. Co więcej, ustawa o gospodarce nieruchomościami, łączy opłatę adiacencką ze wzrostem wartości nieruchomości wywołanym w związku z jej scaleniem i podziałem, podziałem lub budową urządzeń infrastruktury technicznej, a nie z możliwością jej zabudowy wynikającą z przepisów budowlanych. Ponadto, w toku postępowania odwoławczego Kolegium dokonało ponownej oceny operatu szacunkowego. W ocenie organu wyższego stopnia, operat ten został sporządzony prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi normami prawnymi. Rzeczoznawca majątkowy ustalił prawidłowo istotne daty, przyjął prawidłową metodę oraz podejście wyceny, które pozwoliły mu na oszacowanie opłaty. Zarówno organ I instancji, jak także sam biegły, wypowiedzieli się co do uwag stron odnoszących się do operatu, które w ocenie Kolegium zasługują na uwzględnienie.

W skardze do sądu administracyjnego E. K. ponowiła dotychczasowe zarzuty i argumentację akcentując, że działka nr [...] znacznie obniżyła potencjał, co przyznała rzeczoznawca majątkowy, lecz wysoko oceniła jej wartość. W konsekwencji, brak było podstaw do naliczenia opłaty adiacenckiej.

W toku rozprawy sądowej skarżąca wniosła nadto o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

Odrębną skargę złożył także J. P. , lecz skarga ta została odrzucona na mocy prawomocnego postanowienia WSA w Gliwicach z dnia 18 marca 2013 r.

W odpowiedzi na skargi Kolegium wniosło o ich oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko i argumentację.

Rozpoznając skargę E. K. , Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek nie wszystkie zawarte w niej zarzuty należało podzielić. Ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału dokonanego na wniosek właściciela, następuje na zasadzie tzw. uznania administracyjnego (art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Oznacza to, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić opłatę adiacencką, ale dopiero wówczas, gdy spełnione zostały przesłanki ustawowe. Przepisu tego nie stosuje się zaś wówczas, gdy podział nieruchomości dokonywany jest niezależnie od ustaleń planu miejscowego, czyli w przypadkach wskazanych w art. 95 ustawy. Podział niezabudowanej co najmniej dwoma budynkami nieruchomości w celu zniesienia jej współwłasności, co dotyczy niniejszej sprawy, nie został jednak wymieniony w tym przepisie. Podział działki nr [...] o pow. [...] m2, na działki nr [...] i nr [...] o pow. [...] m2 każda z nich, nastąpił na wniosek jej współwłaścicieli po połowie w celu zniesienia współwłasności. Decyzja zatwierdzająca podział z dnia [...] r. zapadła zaś na podstawie ustaleń planu miejscowego, przywołanego w decyzji organu I instancji, w której stwierdzono, że podział wyodrębnia dwie działki gruntu z przeznaczeniem do zabudowy w myśl ustaleń planu. Tymczasem sedno problemu sprowadza się do faktu, że wydzielona działka nr [...] położona jest w dwóch jednostkach strukturalnych:

- MM2 – tereny zabudowy mieszkaniowej ([...] m2 w kształcie litery "L"),

- US1 – tereny sportu i rekreacji z podstawowym przeznaczeniem pod obiekty i urządzenia sportu i rekreacji ([...] m2).

Plan miejscowy dla zabudowy wolnostojącej przewiduje zaś na terenie MN2, minimalną wielkość działki [...] m2, dla zabudowy dla zabudowy grupowej (w tym bliźniaczej) – [...] m2, dla zabudowy szeregowej – [...] m2.

Ustalenia planu dotyczące szczegółowych zasad i warunków scalania i podziału nieruchomości oraz wielkości działek budowlanych rodzą zatem istotne wątpliwości w zakresie dopuszczalności takiego podziału działki nr [...] i stawiają pod znakiem zapytania możliwość zabudowy działki nr [...], zwłaszcza z uwagi na kształt tej części, która położona jest na terenach o symbolu MM2 i jej wielkość [...] m2). Co prawda, rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia [...] r. wskazała, że działka ta może być zabudowana budynkiem usługowym, lecz stwierdzenie to musi z kolei budzić wątpliwości w aspekcie zapisów planu dla terenu o symbolu US1, dopuszczającym realizację określonego katalogu obiektów, a mianowicie sportu i rekreacji, a jedynie dopuszczalne są obiekty handlu, gastronomii i hoteli, lecz w myśl § 23 ust. 2 planu, na tym terenie obowiązuje zakaz realizacji funkcji bez zapewnienia odpowiedniej ilości miejsc postojowych.

Co więcej, w operacie szacunkowym utrudnienia zabudowy działki nr [...] (przed podziałem), oceniono jako średnie i z tego tytułu zastosowano 10 % jako wagę cechy, podczas gdy oceniając utrudnienia zabudowy działki nr [...] jako bardzo duże, również zastosowano 10 % jako wagę cechy. Oznacza to zaś, że zarówno średnie, jak i bardzo duże utrudnienia inwestycyjne, zdaniem rzeczoznawcy posiadają taką samą wagę, co musi budzić wątpliwości.

Podkreślić też przyjdzie, że z operatu szacunkowego wynika, że wszystkie nieruchomości przyjęte do bezpośrednich porównań nie miały żadnych utrudnień inwestycyjnych i powierzchnię od [...] m2 do[...] m2, przy czym działka o powierzchni [...] m2 została zbyta za cenę [...] zł/m2, zaś wartość działki skarżącej oszacowano na kwotę [...] zł/m2. Zatem zasadnie w odwołaniu kwestionowano dobór nieruchomości do bezpośrednich porównań, skoro ewidentnie działki o powierzchni poniżej [...] m2 bez utrudnień w zabudowie osiągały niższe ceny w obrocie rynkowym.

Wreszcie, zauważyć przyjdzie, że rzeczoznawca majątkowy analizą objęła rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo-usługową, podczas gdy część działki nr [...], położona jest na terenach przeznaczonych pod obiekty i urządzenia sportu i rekreacji. Tymczasem z treści operatu nie wynika, czy tego rodzaju nieruchomości były przedmiotem obrotu rynkowego, a ich cena jest taka sama, jak w przypadku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo-usługową.

Z tych wszystkich względów zdaniem sądu administracyjnego, zebrany materiał dowodowy nie pozwala na jednoznaczne stwierdzenie, że w wyniku podziału nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości, polegający na tym, że dwie mniejsze działki mają wyższą wartość w obrocie rynkowym w sytuacji, gdy działka przed podziałem posiadała jedynie średnie utrudnienia w zabudowie, zaś po podziale jedna z działek cechuje się bardzo dużymi utrudnieniami inwestycyjnymi. Tymczasem wbrew twierdzeniom Kolegium, możliwość zabudowy nieruchomości stanowi podstawową cechę wpływającą na jej wartość rynkową. Nie sposób przyjąć, że w obrocie łatwiej zbyć działkę, na której nie ma możliwości realizacji obiektu budowlanego, niż większą działkę ze średnim utrudnieniem zabudowy.

Wskazane wyżej zastrzeżenia co do rzetelności operatu szacunkowego musiały zatem skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji jako wydanej bez należytego wyjaśnienia i rozważenia okoliczności faktycznych sprawy, czym naruszono wymogi z art. 7, 77 § 1 i 80 kpa, co z kolei mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Wobec uwzględnienia skargi należało orzec o niewykonalności zaskarżonej decyzji po myśli art. 152 cyt. ustawy. O kosztach postępowania, obejmujących wpis sądowy w kwocie 100 zł, rozstrzygnięto na wniosek skarżącej zgodnie z art. 200, art. 205 § 1 i art. 209 tej ustawy.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Kolegium winno zatem uzupełnić materiał dowodowy poprzez przeprowadzenie rozprawy administracyjnej z udziałem rzeczoznawcy majątkowego bądź też zasięgnięcie opinii uzupełniającej w drodze pisemnej, celem wyjaśnienia wyżej naprowadzonych okoliczności, związanych z możliwością zabudowy działek po podziale, zastosowaniem cech wagi przy bardzo dużych utrudnieniach inwestycyjnych oraz cenami osiąganymi w obrocie przez nieruchomości przeznaczone na cele sportu i rekreacji. Dopiero po uzupełnieniu materiału dowodowego możliwe będzie rozstrzygnięcie sprawy i rozważenie, czy podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości. Mimo faktu, że skargę na decyzję ostateczną skutecznie wniosła jedynie E. K. jako współwłaścicielka nieruchomości w połowie w dacie wydania decyzji podziałowej, uchylenie zaskarżonej decyzji musiało nastąpić w całości, jako że miarodajny jest stan prawny działki nr [...] przed podziałem geodezyjnym. Późniejszy podział prawny nieruchomości (zniesienie współwłasności), nie ma znaczenia dla ustalenia udziału w wysokości opłaty adiacenckiej, zaś różnica wartości działek mogła być wyrównana przez dopłaty.

mw