Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 533/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2007-08-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Dnia 28 sierpnia 2007 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Anna Stępień, Sędziowie Sędzia NSA Grzegorz Szkudlarek, Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka (spr.), Protokolant asystent sędziego Katarzyna Orzechowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 sierpnia 2007 roku sprawy ze skargi A Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., na podstawie przepisu art. 138 par. 1 pkt 1 ustawy z dnia 14. czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), art. 52, art. 54, art. 56, art. 59 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27. marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 12. października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2001 r. Nr 79, poz. 856 ze zm.) – po rozpoznaniu odwołania wniesionego przez A Sp. z o.o. w A. – utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. Nr [...], z [...] w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hali magazynowej przewidzianej do realizacji w Ł. przy ulicy A 19b na działkach o nr 134/10 i 134/26.

W uzasadnieniu powyższej decyzji wskazano, iż organ pierwszej instancji ustalił warunki zabudowy dla wskazanej powyżej inwestycji. Odwołanie od tej decyzji złożyła A Sp. z o.o. w A. – współużytkownik wieczysty działek sąsiednich. W ocenie strony składającej odwołanie decyzja organu pierwszej instancji narusza przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez przyjęcie, iż planowana inwestycja jest zgodna z istniejącym stanem zagospodarowania w obszarze analizowanym.

Wskazano w uzasadnieniu wniesionego odwołania, iż wymóg dokonania oceny na gruncie przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obejmuje stan rzeczy w postaci zabudowy istniejącej oraz zabudowy planowanej, w tym wypadku osiedla mieszkaniowego, planowanego do realizacji na działkach sąsiednich, dla której to inwestycji wydane zostały wskazane przez stronę decyzje: o warunkach zabudowy i o pozwoleniu na budowę.

W odwołaniu podniesiono również, iż na etapie poprzedzającym wydanie decyzji pierwszoinstancyjnej organ nie dokonał analizy planowanego przez inwestora przeznaczenia inwestycji po jej zrealizowaniu. Ma to znaczenie gdyż strona odwołująca się uważa, że jest wielce prawdopodobne, iż w planowanym magazynie inwestor będzie przechowywać szkodliwe związki chemiczne.

Ustosunkowujący się do zarzutów podniesionych w odwołaniu organ odwoławczy – powołując się na uregulowania przepisu art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowani przestrzennym, a także przepis par. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), stwierdził, iż przeprowadzone przez organ pierwszej instancji postępowanie wykazało, że wnioskowana inwestycja, spełnia wszystkie z warunków wymienionych w treści przepisu art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowania przestrzennego.

Organ wskazał, iż zabudowa istniejąca na działkach sąsiednich, dostępnych z tej samej drogi publicznej pozwala na ustalenie wymagań dla nowej, planowanej zabudowy. Warunek dostępu do drogi publicznej (ul. A) jest spełniony. Istniejące uzbrojenie jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, a teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolne i nieleśne. Inwestycja nie jest także sprzeczna z przepisami odrębnymi.

Organ odwoławczy podkreślił, iż ustalono również, że w obszarze analizowanym występuje funkcja usługowo – magazynowa, a zatem planowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji występującej w obszarze analizowanym. Zabudowa taka występuje na działkach o nr 134/29, 134/24, 134/32, 134/22 i 134/21, co potwierdza tabela stanowiąca integralną część analizy oraz dokumentacja fotograficzna zgromadzona w sprawie.

Wyjaśniono, iż kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi mieścić się w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, zaś na terenie objętym analizą występuje zarówno zabudowa o funkcji mieszkaniowej, funkcji usługowej, jaki i magazynowo – usługowej (nawet z elementami produkcji). W tej sytuacji za chybiony uznano zarzut odwołania, iż planowana inwestycja jest sprzeczna z istniejącym stanem zagospodarowania terenu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wskazało nadto, iż wyznacznikiem spełnienia warunku tzw. dobrego sąsiedztwa są faktyczne warunki panujące do tej pory na omawianym obszarze. Istnienie w sąsiedztwie działki dostępnej z tej samej drogi publicznej zabudowy pozwalającej ustalić wymagania dla inwestycji objętej wnioskiem przesądza – zdaniem organu odwoławczego – iż planowana inwestycja spełnia warunek zawarty w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Podkreślono nadto, iż cechy, do których trzeba dostosować nową zabudowę, zostały w sposób szczegółowy uregulowane w treści rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczącej nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pozostawiając małe pole manewru inwestorowi i wiążąc organ wydający decyzję. W świetle ustalonych decyzją Prezydenta Miasta Ł. wymagań dla nowej zabudowy, organ odwoławczy stwierdził, iż w rozpatrywanej sprawie przepisy rozporządzenia zastosowano w sposób prawidłowy.

Organ odwoławczy podkre4slił nadto, iż decyzja o ustaleniu warunków zabudowy stanowi jedynie o możliwości przeprowadzenia wskazanej we wniosku inwestycji. Możliwość ta, skoro dotyczy terenu, gdzie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, opierać się musi na przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisach szczególnych. Wobec powyższego, decyzja ustalająca warunki zabudowy winna chronić interesy osób trzecich. Jednakże ochrona, w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, nie może być oceniana tak, jak w kolejnym etapie inwestycyjnym, a więc w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. stwierdziło, iż z powyższego wynika, że organ orzekający w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie powinien wkraczać w kompetencje organu wydającego pozwolenie na budowę.

W świetle powyższego podkreślono, iż zaskarżona decyzja zawiera wszystkie elementy określone w przepisie art. 54, w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym: wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich oraz warunki wynikające z przepisów szczególnych jak np. obowiązek wykonania projektu zgodnie z przepisami rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zawiera również zapis, iż planowane obiekty należy zaprojektować zgodnie z obowiązującymi przepisami ze szczególnym uwzględnieniem ochrony interesów osób trzecich, zgodnie przepisem z art. 5 ustawy – Prawo budowlane.

Dodatkowo, mając na uwadze zarzuty o uciążliwości prowadzonej na sąsiednich działkach działalności magazynowej, stwierdzono – powołując się na orzecznictwo Naczelnego Sąd Administracyjnego – iż nie zasługują one na uwzględnienie w postępowaniu o wydanie decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.

Reasumując Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wskazało, iż organ pierwszej instancji dokonał prawidłowej oceny obszaru analizowanego. W następstwie tej oceny ustalił cechy zabudowy w obszarze analizowanym w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących projektowanej zabudowy. Prawidłowa była również konkluzja organu pierwszoinstancyjnego, że z urbanistyczno – architektonicznego punktu widzenia, inwestycja ta jest możliwa do realizacji na terenie wskazanym we wniosku o ustalenie warunków zabudowy.

Od powyższej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wniosła A Sp. z o.o. w A. zarzucając naruszenie:

- przepisu art. 61 ust 1 pkt 1, w związku z art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym polegające na błędnym określeniu granic obszaru analizowanego skutkującym nietrafnym uznaniem, że zabudowana planowana na działce objętej decyzją o warunkach zabudowy odpowiadać będzie charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej. Strona skarżąca zarzuciła nadto pominięcie w toku postępowania faktu wydania na rzecz skarżącej Spółki i drugiego współużytkownika wieczystego gruntu, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz "częściowej decyzji o pozwoleniu na budowę" dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków wielomieszkaniowych, co jej zdaniem skutkuje finalnie tym, że decyzja organu administracyjnego pierwszej instancji prowadzi do naruszenia ładu urbanistycznego, którego zachowanie stanowić winno podstawową przesłankę dla uwzględnienia wniosku inwestora o wydanie decyzji o warunkach zabudowy;

- przepisu art. 61 ust 1 pkt 5 powyższej ustawy, poprzez nie uwzględnienie w toku rozpoznawania odwołania zarzutu tyczącego braku dokonania przez organ administracyjny pierwszej instancji oceny charakteru planowanej inwestycji z punktu widzenia powszechnie obowiązujących przepisów dotyczących usytuowania obiektów magazynowych z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej w branży chemicznej w stosunku do budynków przeznaczonych na pobyt ludzi.

Konkludując strona wnosząca skargę domagała się uchylenia zaskarżonej decyzji w całości.

W uzasadnieniu skargi wskazano, iż wykładnia celowościowa przepisu art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powinna prowadzić do wniosku, zgodnie, z którym dla należytej oceny spełnienia przez planowaną inwestycję zasady dobrego sąsiedztwa konieczne jest dokonanie analizy urbanistycznej nieruchomości sąsiednich przy przyjęciu "szerokiego" rozumienia pojęcia "działka sąsiednia". Mając powyższe na uwadze, zdaniem strony skarżącej organ administracyjny pierwszej instancji winien dokonać oceny planowanej zabudowy objętej wnioskiem również z punktu widzenia cech zabudowy planowanej do realizacji i faktycznie realizowanej na terenie, który powinien być objęty analizą, a nie koniecznie na terenie działek przylegających do działki wnioskodawcy. Podniesiono, iż w sytuacji, w której organ administracyjny właściwy dla kwestii zagospodarowania przestrzennego wydał w okresie wcześniejszym, prawomocną w dacie wydania decyzji z dnia [...] decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie osiedla mieszkaniowego wraz z infrastrukturą, a następnie dla pierwszego z etapów tej inwestycji wydana została decyzja o pozwoleniu na budowę, aprobata zamierzenia inwestycyjnego, które polegać ma na budowie w szerokim sąsiedztwie inwestycji mieszkaniowej obiektu magazynowego – magazynu wysokiego składowania dla podmiotu prowadzącego działalność w branży chemicznej, prowadzi wprost do rozproszenia zabudowy z punktu widzenia jej charakteru, a co za tym idzie narusza zasadę wynikającą z przepisu art. 61 ust 1 pkt 1 powoływanej ustawy.

Wobec powyższego strona skarżąca stwierdziła, iż rozstrzygnięcia zawarte w zaskarżonej decyzji stoją w sprzeczności z definicją pojęcia "ładu przestrzennego" zawartą w przepisie art. 2 pkt 1 powoływanej ustawy.

Skarżąca Spółka nie zgodziła się nadto, z stanowiskiem organu odwoławczego zgodnie, z którym ocena ewentualnych sprzeczności lokalizacyjnych planowanej inwestycji z obiektami mieszkaniowymi realizowanymi przez stroną skarżącą, może być dokonywana wyłącznie dopiero na etapie decyzji poprzedzającej wydanie pozwolenia na budowę.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie wywodząc jak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w skardze organ odwoławczy wyjaśniła, iż obszar analizowany wyznaczony został w promieniu trzykrotnej szerokości frontu działek objętych wnioskiem. Jak wykazała analiza, w tak wyznaczonym obszarze, występuje zabudowa o różnych funkcjach i cechach. W części wschodniej znajduje się zabudowa mieszkaniowa (domy mieszkalne robotników dawnej fabryki oraz akademiki Politechniki [...], w części południowej zabudowa poprzemysłowa adaptowana obecnie na funkcję usługową, w części zachodniej teren po wyburzonej fabryce, dla części którego wydano decyzję o pozwoleniu na budowę zespołu mieszkaniowego, w części północnej zabudowa usługowa i usługowo – produkcyjna. Na terenie wyznaczonym jako teren analizowany istnieje już zabudowa magazynowa. Konkludując organ wskazał, iż planowana inwestycja kontynuuje funkcję istniejącą w terenie, a istniejąca na działkach sąsiednich zabudowa o funkcji usługowej i usługowo – magazynowej stanowi wyznacznik dla ustalenia parametrów dla projektowanego obiektu.

W kwestii nie uwzględnienia w toku postępowania przepisów dotyczących sytuowania względem budynków mieszkaniowych obiektów magazynowych z przeznaczeniem na prowadzenie działalności w branży chemicznej Kolegium podkreśliło, iż przedmiotem wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest "Budowa hali magazynowej z częścią socjalno – biurową w konstrukcji stalowej. Art. przemysłowe – półprodukty". Brak jest zatem podstaw do twierdzenia, iż w planowanych obiektach inwestor prowadzić będzie uciążliwą dla otoczenia działalność. Zdaniem organu odwoławczego, w rozpatrywanej sprawie, z uwagi na różnorodność form zagospodarowania w obszarze, ład przestrzenny ten nie zostanie naruszony.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 3 par. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) (w skrócie: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Analogiczne unormowanie zawiera art. 1 par. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), który stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości między innymi przez kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż sąd administracyjny – nie przejmując sprawy do jej merytorycznego załatwienia – bada legalność zaskarżonej decyzji pod kątem jej zgodności z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej

Stosownie do unormowania zawartego w art. 145 p.p.s.a., sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie:

1. uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy,

2. stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach,

3. stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach.

W następstwie rozpoznania skargi wniesionej w niniejszej sprawie, nie będąc ograniczonym zarzutami i wnioskami skargi oraz przywołaną podstawą prawną (art. 134 par. 1 p.p.s.a.) Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się w zaskarżonej decyzji opisanych powyżej uchybień, a tym samym wobec nieuwzględnienia skargi oddalił ją (art. 151 p.p.s.a.).

Przepisy miarodajne do oceny prawidłowości działań administracji publicznej w niniejszej sprawie zawiera ustawa z dnia 27. marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), stanowiąc w przepisie art. 59 ust. 1, iż zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem określonych sytuacji, które nie mają zastosowania w niniejszej sprawie, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 61 ust. 1 tejże ustawy stanowi natomiast, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 omawianej ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 tejże ustawy;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Z punktu widzenia kryteriów decydujących o ustaleniu warunków zabudowy w zaskarżonej decyzji, które jednocześnie są kwestionowane przez stronę skarżącą omówienia wymaga przesłanka tak zwanego "dobrego sąsiedztwa", opisana w przywołanym powyżej przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zarówno bowiem z uzasadnienia zaskarżonej decyzji, jak i z odwołania oraz ze skargi można wyprowadzić wniosek, iż wnioskowana zamierzenie inwestycyjne spełnia wszystkie pozostałe przesłanki uzasadniające pozytywne załatwienie złożonego wniosku. Konkluzja organów wyprowadzona w tym zakresie nie wzbudza uwag krytycznych sądu.

Analizując przesłankę "dobrego sąsiedztwa" należy wskazać na przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 omawianej ustawy, który pozwala organowi wydać decyzję o warunkach zabudowy w sytuacji, jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. W dalszej części przepis ten odwołuje się do kryteriów, które mają określać wymagania nowej, projektowanej zabudowy wskazując na konieczność kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Uszczegółowienie powyższych warunków kształtowania nowej zabudowy zawiera rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) określające wymagania dotyczące ustalania:

1) linii zabudowy;

2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

3) szerokości elewacji frontowej;

4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Przepisy powyższego rozporządzenia jednoznacznie stanowią, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w przepisie art. 52 ust. 2 pkt 1 tejże ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (par 3 wskazanego powyżej rozporządzenia).

Jednoznacznie wynika z powyższych zapisów, iż ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu możliwe jest jedynie po analizie całego obszaru wyznaczonego w sposób wskazany w przepisach zarówno ustawy, jak i rozporządzenia, a więc po obu stronach drogi publicznej, przy której znajduje się działka objęta wnioskiem o ustalenie warunków nowej zabudowy. W niniejszej sprawie nie wzbudza poważniejszych zastrzeżeń sądu poprawność wyznaczenia obszaru analizowanego. Co prawda przepis ust. 3 pkt 2 wskazanego powyżej rozporządzenia mówi o tym, iż obszar analizowany wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, a organy nie wyjaśniły jakimi kryteriami kierowały się wyznaczając w niniejszej sprawie minimalną wielkość obszaru analizowanego, to jednak powyższe naruszenie prawa uznać należy za mało istotne mając na uwadze, iż zabudowa i sposób zagospodarowania nieruchomości w wyznaczonym obszarze i tak dawał możliwości wszechstronnej analizy. W szczególności pozwalał na ustalenie, iż nawet w minimalnym, dopuszczonym przez prawo obszarze analizy, występują takie funkcje zagospodarowania terenu, dla których planowana inwestycja jest kontynuacją funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.

W tym stanie rzeczy nie znajdują oparcia w prawie zarzuty skargi zmierzające do wykazania, iż dokonana analiza architektoniczna skupiła się na najbliższym sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem, a pominęła obszar znajdujący się odległości większej niż trzykrotna szerokość działki. Skoro przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mówi o tym, iż wystarczające jest dla możliwości ustalenia dobrego sąsiedztwa aby przynajmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, to bezprzedmiotowe jest poszerzanie obszaru analizy architektonicznej, skoro na istnienie dobrego sąsiedztwa wskazują już działki znajdujące się w najbliższym sąsiedztwie. W takim stanie faktycznym, jaki został ustalony w niniejszej sprawie poszerzenie obszaru analizowanego nie może doprowadzić do wniosków odmiennych niż te płynące z dokonanej już analizy. W szczególności nie może zanegować możliwości realizacji na obszarze objętym wnioskiem magazynu.

Jest poza sporem, iż obszar analizowany wyznaczony wokół działek objętych wnioskiem wykazuje różnorodny sposób jego zagospodarowania. Zróżnicowane są również funkcje, parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy. Nie oznacza to – wbrew temu na co wskazuje strona skarżąca – iż w obszarze dokonanej analizy możliwe są tylko niektóre z istniejących sposobów zagospodarowania terenu, w szczególności te z zakresu budownictwa mieszkaniowego. Okoliczność, iż w obszarze analizowanym istnieją takie sposoby zagospodarowania terenu, które stanowią o tym, iż planowana inwestycja stanowić będzie dla nich kontynuację, jest wystarczającym uzasadnieniem do tego aby uznać, iż zaskarżona decyzja odpowiada prawu.

Z punktu widzenia zarzutów podniesionych w niniejszej sprawie na uwagę zasługuje także treść przepisu art. 6 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która stanowi, iż każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Wskazany w niniejszej sprawie sposób zagospodarowania przedmiotowych działek nie wskazuje na to aby był sprzeczny z ustawą, naruszał chroniony prawem interes publiczny albo interes osób trzecich. Skoro interes publiczny i interes osób trzecich w prawie administracyjnym mają charakter normatywny, to o ich naruszeniu możemy mówić dopiero wówczas gdy następuje naruszenie konkretnych norm prawa administracyjnego. Na takie naruszenie nie wskazuje natomiast strona skarżąca. Nie dopatrzył się go także sąd.

Za nietrafne należy uznać także zarzuty skargi zmierzające do wskazania, iż inwestycja z uwagi na charakter planowanych do magazynowania przedmiotów narusza interes osób trzecich, choć raczej należałoby tutaj mówić o naruszeniu norm z zakresu ochrony środowiska. Analizując ów zarzut należy wskazać, iż z okoliczności sprawy nie wynika aby inwestor ubiegał się o zgodę na realizację magazynu produktów chemicznych, którego realizacja mogłaby znacząco oddziaływać na środowisko naturalne. Zarzut uczyniony w tym zakresie w skardze, przy jednoczesnym wskazaniu we wniosku jakiego rodzaju działalność magazynową zamierza prowadzić inwestor, nie może być uznany za trafny i z całą pewnością nie deprecjonuje decyzji wydanej przez organ administracji.

Z przytoczonych względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie przepisu art. 151 p.p.s.a. skargę jako bezzasadną oddalił.