Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 3401/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-06-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Grzegorz Rząsa, Sędziowie sędzia del. SO Aleksandra Westra (spr.), sędzia WSA Anita Wielopolska, Protokolant ref. staż. Luiza Cycling, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 czerwca 2018 r. sprawy ze skargi T. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] października 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz T. W. kwotę 7099 (siedem tysięcy dziewięćdziesiąt dziewięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] października 2017 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] po rozpatrzeniu odwołania I. i T. W. od decyzji Zarządu Dzielnicy [...] W. Nr [...] z dnia [...]4 listopada 2016 roku, o ustaleniu opłaty planistycznej w wysokości 84.074,40 zł i nałożeniu na I. i T. małż. W. solidarnego obowiązku jej uiszczenia, wobec zbycia aktem notarialnym rep. A. nr [...] z dnia [...] grudnia 2015 r. sporządzonym przed M. K. - notariuszem w [...], nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...], położonej przy ul. [...] w Dzielnicy [...] W., na terenie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [...] w rejonie ulicy [...], na podstawie art. 138 § 1 kpa utrzymało w mocy decyzję z dnia [...] listopada 2016 r.

Decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Zarząd Dzielnicy [...] W. decyzją nr [...] z dnia [...] listopada 2016 roku, orzekł o ustaleniu opłaty planistycznej w wysokości 84.074,40 zł i nałożeniu na I. i T. małż. W. solidarnego obowiązku jej uiszczenia, wobec zbycia aktem notarialnym rep. A. nr [...] z dnia [...] grudnia 2015 r. sporządzonym przed M. K. - notariuszem w [...] nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...], położonej przy ul. [...], w Dzielnicy [...] W., na terenie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [...] w rejonie ulicy [...]

Od powyższej decyzji odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] wnieśli I. i T. W.. Strony zarzuciły organowi pierwszej instancji błędne uznanie, że w okresie przed dniem 31 grudnia 2003 r. dla przedmiotowej nieruchomości nie było wydanej zgody na przeznaczenie gruntu na cele nieleśne. Strony podniosły, że w dniu [...] grudnia 1995 r. Minister Ochrony Środowiska Zasobów Naturalnych i Leśnictwa, decyzją nr [...], wyraził zgodę na przeznaczenie pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne na działkach leśnych, gruntów leśnych ochronnych prywatnej własności o łącznej powierzchni 2.775 ha, położonych na terenie gminy [...], wchodzących m.in. w skład działki nr [...] z obrębu [...] (obecnie [...]), z ograniczeniem trwałego wylesienia do 20% powierzchni działek i obowiązkiem utrzymania drzewostanu na pozostałej powierzchni leśnej. Zdaniem stron nałożenie opłaty wynika z zaniedbań dzielnicy [...], która nie uchwaliła na czas planu miejscowego. Ponadto zdaniem stron oszacowane w operacie szacunkowym wyceny wartości rynkowej nieruchomości kwoty, nie odpowiadają realiom rynkowym.

Po rozpoznaniu odwołania SKO utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ wskazał, że podstawą prawną wydania decyzji stanowiły przepisy art. 36 ust. 4 i 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ ustalił, że nieruchomość została zbyta przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie planu albowiem I. i T. małż. W. aktem notarialnym rep. A. nr [...] z dnia [...] grudnia 2015 r. sporządzonym przed M. K. - notariuszem w W., zbyli prawo własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...] przy ul. [...] w Dzielnicy [...] W. W dniu zbycia nieruchomości znajdowała się ona na terenie na terenie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [...] w rejonie ulicy [...], który wszedł w życie z dniem [...] grudnia 2014 r. (Uchwała Nr [...] Rady Miasta [...]W. z dnia [...] października 2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [...] w rejonie ulicy [...] - publ. Dz. Urz. Woj. [...] z 2014 r. poz. [...]. Zgodnie zaś z przepisem § 23 ust. 7 ww. uchwały, wysokość stawki procentowej, służącej naliczeniu opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości, dla terenów oznaczonych w planie symbolem 73MNL-1, wynosi 30%. Wskazano, że Zarząd Dzielnicy [...] W. zgłosił roszczenia o rentę planistyczną w terminie albowiem zawiadomieniem z dnia 17 marca 2016 r. wszczął postepowanie administracyjne w sprawie ustalenia wysokości opłaty planistycznej, a zawiadomienie zostało doręczone w dniu 26 marca 2016 r. Organ uznał również, że uchwalenie planu miejscowego wpłynęło na wartość nieruchomości. Powołano, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru [...] w rejonie ulicy [...], który wszedł w życie z dniem [...] grudnia 2014 r., działka nr [...], znajduje się w obszarze oznaczonym symbolem 73MNL-1 o przeznaczeniu podstawowym określonym jako zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna - budynki mieszkalne jednorodzinne, budynki gospodarczo-garażowe wbudowane lub dobudowane do budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z dojazdami wewnętrznymi, parkingami, dojściami, zielenią przydomową, małą architekturą oraz urządzeniami infrastruktury technicznej; usługi nieuciążliwe w lokalu użytkowym należącym do budynku mieszkalnego jednorodzinnego typu: handlu detalicznego, gastronomii, kultury, rzemiosła, biur i administracji, zdrowia, opieki społecznej, opieki nad dziećmi i oświaty, sportu i rekreacji. Uprzednio zaś na przedmiotowym terenie obowiązywał miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego [...], zatwierdzony uchwalą Rady [...] Nr [...] z dnia [...] września 1992 r. (Dz. Urz. Woj. [...] z 1992 r. Nr [...], poz. [...]). Plan ogólny obowiązywał do dnia 31 grudnia 2003 r., kiedy to na mocy przepisu art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym utracił ważność. Zgodnie z planem ogólnym nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] położona była w obszarze oznaczonym symbolem 0-54 o funkcji ochrony systemu przyrodniczego miasta na terenie osiedla [...], w otulinie [...] Parku Krajobrazowego im. [...]. Ustalenia planu dla tego obszaru wyznaczały preferencje utrzymania i ochrony lasów i innych terenów biologicznie czynnych, ograniczony rozwój obiektów i urządzeń związanych z funkcją rekreacyjno- wypoczynkową oraz ograniczony rozwój obiektów zdrowia i opieki społecznej. Plan dopuszczał utrzymanie funkcji mieszkaniowej w obrębie terenów leśnych nie będących własnością państwową bądź komunalną oraz wykluczył lokalizowanie skoncentrowanego budownictwa mieszkaniowego, obiektów produkcyjnych, magazynowych, składowych i wszelkich obiektów uciążliwych. Dopuszczenie realizacji nowej zabudowy uwarunkowane było m.in. pozbawieniem statusu lasu ochronnego oraz sporządzeniem uszczegółowionego planu miejscowego dla całości wskazanych obszarów. Organ ustalił, że dla przedmiotowej nieruchomości plan szczegółowy nie został sporządzony, a ponadto do ww. planu zagospodarowania nie została wydana zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne.

Organ wskazał, że podstawę ustalenia opłaty w sprawie stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu 20 czerwca 2016 roku przez rzeczoznawcę majątkowego W. M.. Biegły określił wartość przedmiotowej nieruchomości według stanu na dzień 28 grudnia 2015 r. (data zbycia nieruchomości) przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przed dniem wejścia w życie i po dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [...] w rejonie ulicy [...]. Biegły oszacował wzrost wartości nieruchomości wynikający z uchwalenia planu miejscowego na kwotę 280.248,00 zł Biegły oszacował wartość nieruchomości w okresie bezplanowym w tej samej wysokości jak w okresie obowiązywania ogólnego planu zagospodarowania [...].

Organ uznał, że wykonany przez biegłego operat sporządzony jest logiczny, spójny i zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa, a zatem może zostać wykorzystany jako dowód w sprawie. Wybrane przez biegłego do analizy porównawczej transakcje, dotyczyły nieruchomości podobnych. Biegły prawidłowo określił stan nieruchomości w tzw. okresie bezplanowym i wpływ zapisów planistycznych na jej wartość. Wskazano, że biegły prawidłowo uznał, że nieruchomość do dnia wejścia w życie aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [...] w rejonie ulicy [...], stanowiła grunt leśny bez prawa zabudowy. W konkluzji organ uznał, że w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [...] w rejonie ulicy [...], doszło do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, albowiem nastąpiła zmiana przeznaczenia gruntu z leśnego na budowlany.

T. W. reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika złożył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na powyższe rozstrzygnięcie, w której wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz jej poprzedzającej i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie na rzecz Skarżącego kosztów postępowania. W skardze zarzucono naruszenie:

- art. 7 k.p.a. poprzez naruszenie zasady załatwiania sprawy mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli poprzez ustalenie podstawy naliczenia opłaty planistycznej bez uwzględnienia faktycznej ceny zakupu nieruchomości oraz faktycznej ceny jej sprzedaży, co w efekcie skutkowało naliczeniem opłaty planistycznej w kwocie znacznie przewyższającej zysk związany ze sprzedażą nieruchomości.

- art. 77 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w stopniu wystarczającym do wydania rozstrzygnięcia, w szczególności poprzez brak weryfikacji ustaleń biegłego zawartych w operacie szacunkowym, uznanie za miarodajne dokonanie wyceny w oparciu o transakcje dotyczące zaledwie 3 par nieruchomości, oraz brak oparcia ustaleń o cenę zakupu oraz sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem nałożenia opłaty planistycznej.

- art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne ustalenie wzrostu wartości nieruchomości związaną z uchwaleniem planu, w szczególności poprzez przyjęcie wartości nieruchomości z operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] czerwca 2017 roku przez W. M. oraz nieuwzględnienie faktycznego wzrostu wartości nieruchomości na podstawie ceny zakupu oraz sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem nałożenia opłaty planistycznej.

- art. 107 k.p.a. poprzez brak odniesienia się przez organ w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji do zarzutów odwołania, w szczególności zarzutu nieuwzględnienia faktycznego wzrostu wartości nieruchomości na podstawie ceny zakupu oraz sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem nałożenia opłaty planistycznej.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Dokonana sądowa kontrola zaskarżonego aktu wykazała konieczność zastosowania w niniejszej sprawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Zgodnie z przywołanym przepisem zaskarżony akt podlega uchyleniu, jeżeli Sąd stwierdzi naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy i inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W przedmiotowej sprawie podstawą prawną rozstrzygnięcia stanowił art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2017 poz. 1073). Stosownie do art. 37 ust. 11 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie zaś z art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.), jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V. Stosownie zaś do art. 156 ww. ustawy, rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Tak więc organy zasadnie uznały, że w celu określenia wartości nieruchomości na datę jej sprzedaży przez I. i T. W., przy uwzględnieniu poprzedniego planistycznego przeznaczenia nieruchomości oraz jej przeznaczenia na podstawie postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który wszedł w życie z dniem 27 grudnia 2014 r. (Uchwała Nr [...] Rady Miasta [...]. z dnia [...].10.2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [...] w rejonie ulicy [...]), należy powołać rzeczoznawcę majątkowego celem sporządzenia operatu szacunkowego w przedmiocie wartości nieruchomości. Operat został sporządzony w dniu [...].06.2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W. M.. Decyzja organu I instancji została wydana w dniu [...]11.2016 r., natomiast przez SKO w dniu [...].10.2017 r. Obydwa organy uznały, że operat może stanowić pełnoprawny dowód w sprawie, i że został sporządzony zgodnie z wymogami przepisów ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207 poz. 2109 ze zm.). Natomiast zgodnie z art. 156 ust. 3 ww. ustawy w brzmieniu sprzed zmian z dnia 1.09.2017 r. wprowadzonych ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. 2017.1509), operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla celu który został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Zgodnie zaś z ust. 4 ww. art. operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Zgodnie zaś z art. 4 ust. 4 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. do operatów szacunkowych sporządzonych przed wejściem w życie ustawy zmieniającej i w dniu wejścia w życie nadal wykorzystywanych do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe. Analiza złożonego w sprawie operatu i dokumentów znajdujących się w aktach administracyjnych sprawy prowadzi do wniosku, że w dacie wydawania rozstrzygnięcia przez organ I instancji organ dysponował aktualnym operatem, który jako podstawowy dowód mógł zostać poddany ocenie i na jego podstawie można było określić wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia nowego miejscowego planu, a w konsekwencji ustalić należną opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Natomiast w dacie orzekania przez organ odwoławczy operat nie był już aktualny. Organ odwoławczy nie zwrócił się do rzeczoznawcy o potwierdzenie jego aktualności zgodnie z wymogami art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Mając powyższe na względzie, uznać należy, że organ odwoławczy prowadząc postępowanie naruszył zasady określone w art. 7, 77 § 1 k.p.a., nie dokonując szczegółowej weryfikacji zgromadzonego materiału dowodowego, w szczególności aktualności sporządzonego operatu, czym doprowadził do naruszenia art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalając opłatę z tytułu wzrostu wartości, przy braku materiału dowodowego potwierdzającego wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ winien zwrócić się do rzeczoznawcy o potwierdzenie aktualności operatu, a w zależności od wyników tego uzupełniającego postępowania dowodowego, wydać stosowne rozstrzygnięcie w sprawie.

Z uwagi na stwierdzone nieprawidłowości przedwczesnym byłoby odnoszenie się co do pozostałych zarzutów skargi dotyczących prawidłowości sporządzonego operatu.

Z powyższych względów Sąd na zasadzie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a i c p.p.s.a. orzekł jak na wstępie.

O kosztach orzeczono na podstawie art. art. 200, 205 § 2, 209 p.p.s.a. Na zasądzone koszty składały się uiszczony wpis od skargi oraz wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika zasądzone w stawce minimalnej, zgodnie z § 2 ust. 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz opłata od pełnomocnictwa.