Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 62/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-06-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 12 ust. 4 pkt 2, art. 18
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Pirogowicz (spr.) Sędziowie: WSA Przemysław Żmich WSA Jolanta Dargas Protokolant specjalista Ewelina Dębna po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 czerwca 2013 r. sprawy ze skargi Województwa [...] na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z [...] listopada 2012 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] czerwca 2012 r. nr [...] ustalającą na rzecz L. M. odszkodowanie w kwocie [...] złotych z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] m2, położonej w obrębie [...], gmina G.

Decyzja Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej wydana została przy następujących ustaleniach stanu faktycznego i ocenie prawnej sprawy:

Wojewoda [...] decyzją z [...] października 2010 r. nr [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie drogi wojewódzkiej nr [...] na odcinku od km [...] do km [...] i od km [...] do km [...] na odc. [...]. Inwestycją tą objęta została m.in. stanowiąca własność L. M. działka nr [...], na której znajdowała się wówczas posadowiona ścieżka pieszo-rowerowa oraz zjazd. Własność nieruchomości potwierdzał wpis w dziale II księgi wieczystej nr [...].

W następstwie tego rozstrzygnięcia, nieruchomości objęte decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (dalej: "decyzja z.r.i.d."), wydzielone liniami rozgraniczającymi teren inwestycji (w tym działka nr [...]), stały się z mocy art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. – o szczególnych zasadach i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.; przywoływanej dalej jako: "specustawa") własnością województwa [...] z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji.

W tym stanie rzeczy Wojewoda [...], po wszczęciu i przeprowadzeniu odrębnego postępowania odszkodowawczego, decyzją z [...] czerwca 2012 r., powołując się na art. 12 ust. 4a, 4f i 5 oraz art. 18, art. 22 ust. 1, art. 23 specustawy oraz art. 130, art. 132 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. – o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; przywoływanej dalej jako: "u.g.n."), ustalił na rzecz L. M. odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość i zobowiązał do jego wypłaty Zarząd Województwa [...]. W uzasadnieniu decyzji wskazał, że na potrzeby niniejszego postępowania rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z [...] marca 2012 r., określił wartość nieruchomości na łączną kwotę [...] złotych, w tym wartość rynkową gruntu na kwotę [...] złotych, natomiast wartość naniesień w postaci zjazdu i ścieżki pieszo-rowerowej o nawierzchniach bitumicznych na łączną kwotę [...] złotych. W ocenie organu operat sporządzony został zgodnie z obowiązującymi przepisami i mógł stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania.

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł Zarząd Województwa [...], zarzucając organowi niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności mających znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, okoliczności mających znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, a to poprzez niewskazanie w uzasadnieniu decyzji rodzaju naniesień, dla których ustalono odszkodowanie oraz do jakiej kategorii dróg należy ścieżka rowerowa, chodnik i zjazd, i czy stanowi on część drogi. Ponadto, naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez ustalenie odszkodowania, którego wysokość nie odpowiada wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji z uwagi na stan i cel w jakim jest ona wykorzystywana i na jaki została wywłaszczona oraz z pominięciem istotnych dla wysokości odszkodowania okoliczności, a mianowicie dokonanych na nieruchomości naniesień przez stronę w postaci wybudowanej i utrzymywanej części drogi publicznej, a następnie uwzględnieniu wartości istniejącej części drogi w kwocie odszkodowania.

W następstwie rozpoznania tego odwołania, Minister Transportu, Budownictwa

i Gospodarki Morskiej decyzją z [...] listopada 2012 r. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...], wskazując, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za działkę nr [...] stanowił operat szacunkowy z [...] marca 2012 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego E. S. Odwołując się do ustaleń zawartych w treści operatu, Minister podał, że wyceniana działka położona jest w bezpośrednim sąsiedztwie terenów zabudowy mieszkaniowej. W dalszym sąsiedztwie znajdują się działki zalesione. Na dzień wydania decyzji z.r.i.d. na nieruchomości znajdowała się ścieżka pieszo-rowerowa o nawierzchni bitumicznej, pow. [...] m2 oraz zjazd

o nawierzchni bitumicznej o pow. [...] m2. Stopień zużycia tych naniesień wynosił 20%. Dojazd do nieruchomości możliwy jest od drogi nr [...]. Grunty położone wzdłuż tej drogi posiadają dostęp do energii elektrycznej, wodociągu, kanalizacji sanitarnej i sieci telefonicznej.

Według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania, którego zmiana zatwierdzona została uchwałą nr [...] Rady Gminy G. z dnia [...] marca 2011 roku, grunty sąsiadujące z wycenianą nieruchomością i położone w jej pobliżu stanowią: lasy oraz obszary o wysokich wartościach przyrodniczych, kulturowych i krajobrazowych wskazane do zachowania i wykreowania ich walorów, doliny rzecznej [...] i [...] - projektowane strefy przyrodniczo krajobrazowe i częściowo obszary przekształceń i intensywności istniejących układów osadniczych według dominującej funkcji mieszkaniowej. Na obu tych przeznaczeniach realizowane jest budownictwo mieszkaniowe na podstawie decyzji o warunkach zabudowy wydawanych na podstawie tzw. "dobrego sąsiedztwa". W toku postępowania biegła podała dodatkowo, że ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, sprzed zmian zatwierdzonych ww. uchwałą, obowiązujące na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, były takie same również dla przedmiotowych działek. Rzeczoznawca ustaliła ponadto, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości. Dokonując wyceny i uwzględniając aktualne na dzień wydania decyzji z.r.i.d. przeznaczenie nieruchomości, rzeczoznawca ustaliła wartość rynkową gruntu oraz wartość znajdujących się na nim naniesień, których suma stanowiła wartość odtworzeniową nieruchomości.

W toku wyceny gruntu rzeczoznawca majątkowy zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, przyjmując do porównania 11 wyodrębnionych na rynku lokalnym transakcji nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod zabudowę inną niż zagrodowa zawartych w latach 2010 – 2011. W badanym przez nią okresie ceny takich nieruchomości wahały się od 33,74 złotych do 67,71 złotych za m.2 Szacując wartość rynkową gruntu autorka operatu szacunkowego określiła te cechy, które mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz przyznała im odpowiednie wagi. Następnie dokonała korekty cen w oparciu o ustalone cechy różnicujące nieruchomości, ustalając ostatecznie wartość prawa własności szacowanego gruntu na kwotę [...] złote, przy cenie jednostkowej m2 wynoszącej [...] złotych. Z kolei wartość jego części składowych, w postaci ścieżki pieszo-rowerowej oraz zjazdu, określona została na łączną kwotę [...] złotych, przy zastosowaniu podejścia kosztowego, metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową, przy przyjęciu danych z Biuletynu Cen Obiektów Budowlanych – cz. II – obiekty inżynieryjne, poziom cen na IV kwartał 2011 r. oraz Biuletynu Cen Robót Ziemnych i Inżynieryjnych, skorygowanych wskazanymi w cennikach współczynnikami regionalnymi, przy założeniu 20% zużycia technicznego wycenianych naniesień.

W ocenie Ministra analiza ww. operatu w konfrontacji z brzmieniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), pozwala stwierdzić, że nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Biegła bowiem prawidłowo zastosowała dyspozycję § 36

ust. 1 tego rozporządzenia przyjmując do porównania transakcje nieruchomościami

o przeznaczeniu tożsamym z przeznaczeniem nieruchomości wycenianej. Z tego względu w jego ocenie odszkodowanie zostało ustalone prawidłowo.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego przyznania odszkodowania także za części składowe znajdujące się na nieruchomości, Minister ocenił, że zarzut ten nie zasługuje na uwzględnienie. Przez stan nieruchomości, do którego nawiązują przepisy specustawy, należy bowiem rozumieć zarówno stan prawny, tj. rodzaj prawa przysługującego do nieruchomości i jego obciążenia, jak również stan faktyczny, w jakim znajduje się przejęta nieruchomość, a więc m.in. jej położenie, rodzaj użytków oraz sposób zagospodarowania nieruchomości, zabudowania i naniesienia oraz ich funkcje użytkowe. Okoliczności przesądzające o stanie nieruchomości powinny być zaś ujmowane szeroko ze względu na konieczność uwzględnienia wszystkiego, co pozwoli na ustalenie słusznego odszkodowania. Minister wskazał ponadto, że pojęcie odszkodowania w rozumieniu przepisów dotyczących przejęcia nieruchomości, wiąże się ściśle z utratą lub ograniczeniem prawa rzeczowego do nieruchomości, natomiast sposób ustalenia wysokości odszkodowania określony w tych normach uzasadnia stwierdzenie, że w odszkodowaniu za wywłaszczenie nieruchomości zawiera się element utraty wartości gruntu i jego części składowych, czyli damnum emergens. Powołując się z kolei na przepisy kodeksu cywilnego organ wywodził, że własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. Na skutek połączenia rzeczy ruchomej z nieruchomością w sposób trwały, rzecz ruchoma staje się częścią składową nieruchomości i nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Zatem dotychczasowy właściciel rzeczy ruchomej traci jej własność, a własność nieruchomości rozciąga się na połączoną z nią rzecz ruchomą. Tym samym właściciel nieruchomości uprawniony jest do otrzymania odszkodowania zarówno za grunt jak i znajdujące się na nim części składowe. Bez znaczenia dla powyższej kwestii jest to, że przedmiotowa ścieżka rowerowa, chodnik oraz zjazd znajdowały się w pasie drogi. Istotne jest bowiem to, że stanowiły one część składową przejmowanej nieruchomości i jako takie musiały zostać wycenione. Natomiast to czy drodze (rozumianej jako budowla) nadano kategorię nie ma znaczenia przy ustalaniu odszkodowania za nieruchomość przejętą pod inwestycję celu publicznego.

Na powyższą decyzję w części ustalającej odszkodowanie za naniesienia znajdujące się na gruncie działki nr [...] skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosło Województwo [...], zarzucając organowi naruszenie:

I. przepisów postępowania tj.:

art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 7, art. 9, art. 10 i art. 29 k.p.a. w zw. z art. 22 ust. 1 i art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115 ze zm.) poprzez:

- niewyjaśnienie wszystkich okoliczności mających znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, w zakresie ustalenia właściciela oraz podmiotu władającego gruntem zajętym pod drogę publiczną, ustalenia innych stron postępowania, a mianowicie zarządu drogi zajętej pod drogę publiczną i niezawiadomienie go o toczącym się postępowaniu;

- nieprzeprowadzenie rozprawy administracyjnej w sytuacji gdy rzeczoznawca oszacował wartość naniesień na gruncie na kwotę bliską ponad połowie wartości gruntu, zaś grunt był zabudowany drogą publiczną;

- niepowiadomienie stron postępowania o wysokości wartości nieruchomości ustalonej przez biegłego i nieprzesłanie stronom postępowania operatu szacunkowego, w celu wypowiedzenia się przez nie co do okoliczności w nim zawartych;

- dokonanie wyceny naniesień metodą odtworzeniową bez odwołania się do cen materiałów koniecznych do wykonania ścieżki rowerowej oraz niepowołanie w istotnych motywach i uzasadnieniu decyzji tych czynników, które wpływały na wysokość wartości naniesień oraz niewyjaśnieniu stronom sposobu i elementów składowych wartości naniesień i określeniu wartości tych naniesień w sposób niejasny i sprzeczny z zasadą informacji i zaufania zawartą w przepisach ogólnych

II. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

1) art. 18 ust. 1 specustawy w zw. z art. 134 i art. 151 ust. 1 oraz art. 88 ust. 2, art. 151 ust. 2 u.g.n. oraz § 34 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w zw. z art. 4 pkt 2 i art. 2a ust. 2 w zw. z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115 ze zm.) w zw. z art. 3 pkt 3a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r. Nr 156 poz. 1118 ze zm.) poprzez:

a) ustalenie odszkodowania, którego wysokość nie odpowiada wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji z uwagi na stan i cel w jakim nieruchomość jest wykorzystywana i na jaki została wywłaszczona oraz z pominięciem istotnych dla wysokości odszkodowania okoliczności, a mianowicie dokonanych na nieruchomości naniesień w postaci ścieżki rowerowej jako części drogi publicznej, a następnie uwzględnieniu wartości istniejącej części drogi publicznej w kwocie odszkodowania,

b) ujęcie w wartości nieruchomości stanowiącej pas drogowy i będącej, na dzień wydania decyzji z.r.i.d., w trwałym zarządzie właściwego zarządcy drogi, urządzeń trwale związanych z gruntem w postaci drogi publicznej asfaltowej.

2) naruszenie art. 2a i art. 21 ust. 1 ustawy o drogach publicznych w zw. z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP poprzez ustalenie odszkodowania oczywiście niesłusznego i uznanie, że w wysokości odszkodowania za grunt, na którym zlokalizowana była w dniu wydania decyzji droga publiczna, należy wliczyć wartość naniesień w postaci drogi asfaltowej mimo, że grunt ten znajdował się na dzień wydania decyzji z.r.i.d. w trwałym zarządzie właściwego zarządu drogi i był dostępny z mocy prawa wszystkim użytkownikom drogi.

W uzasadnieniu skargi Województwo [...] podniosło dodatkowo zarzut niewykonalności decyzji, co stanowić ma jej kwalifikowaną wadę prawną skutkującą nieważnością decyzji.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty Województwo [...] wniosło o uchylenie zaskarżonej decyzji, względnie o stwierdzenie jej nieważności.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał argumentację wyrażoną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż w toku postępowania i przy rozstrzyganiu sprawy nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, jak też nie uchybiono w sposób istotny normom postępowania administracyjnego.

Stan faktyczny w sprawie, wbrew zarzutom skargi, został w kluczowych dla rozstrzygnięcia sprawy elementach ustalony w sposób prawidłowy. Jest on przy tym w tym zakresie niesporny. Okolicznością niekwestionowaną jest bowiem że położona w miejscowości [...] nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...], objęta została decyzją Wojewody [...] z [...] października 2010 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (dalej: "decyzja z.r.i.d."), wydaną w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm., przywoływanej dalej jako: "specustawa") i z mocy tej decyzji znalazła się w liniach rozgraniczających planowanej inwestycji polegającej na poszerzeniu drogi wojewódzkiej. W konsekwencji czego przeszła ona, stosownie do art. 12 ust. 4 pkt 2 tej ustawy, na własność Województwa [...] z dniem, w którym decyzja ta stała się ostateczna, co z kolei skutkowało koniecznością ustalenia na rzecz byłego właściciela odszkodowania odpowiadającego wartości utraconego prawa. Prawidłowo także organy ustaliły osobę właściciela – L. M. którego prawa do nieruchomości ujawnione były w dziale II księgi wieczystej nr [...]. W tym stanie rzeczy Sąd, akceptując ustalenia faktyczne dokonane przez organ, dokonał kontroli zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zbadał, czy organ administracji, orzekając w sprawie, nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Dokonując w tym zakresie oceny legalności zaskarżonej decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z [...] listopada 2012 r. jak też poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, Sąd uznał, że brak jest podstaw do podważenia zgodności z prawem ww. rozstrzygnięć.

Materialnoprawną podstawą kontrolowanych decyzji odszkodowawczych stanowił art. 18 specustawy drogowej oraz odpowiednio stosowane przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. – o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm; przywoływanej dalej jako: "u.g.n."). W myśl przywołanego wyżej art. 18 ust. 1 specustawy wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 u.g.n. dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Stan nieruchomości do którego odsyła art. 18 ust. 1 specustawy, to stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona, o czym stanowi art. 4 pkt 17 u.g.n. Z kolei wartością, o której stanowi ww. przepis jest co do zasady wartość rynkowa, a więc najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku (art. 134 ust.1 i art. 151 ust. 1 u.g.n.). W drodze wyjątku może nią być także wartość odtworzeniowa. Ma to miejsce wówczas, gdy ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie (art. 135 ust. 1 u.g.n.). Taka sytuacja ma miejsce w rozpoznawanej sprawie. Gdyż jak podała rzeczoznawca, ze względu na istniejące na nieruchomości naniesienia w postaci zjazdu z drogi i ścieżki pieszo-rowerowej, brak było na rynku lokalnym nieruchomości rodzajowo podobnych sprzedanych bądź oferowanych do sprzedaży. Konsekwencją tego stanu rzeczy było więc ustalenie w procesie wyceny wartości odtworzeniowej nieruchomości, która to wartość z mocy art. 135 ust. 2 i 3 u.g.n. stanowiła sumę wartości rynkowej gruntu (a więc ceny gruntu możliwej do uzyskania w obrocie wolnorynkowym) oraz wartości jego części składowych, wg kosztów ich odtworzenia lub zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części (art. 151 ust. 2 u.g.n. i § 21 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), a więc hipotetycznych kosztów wytworzenia "repliki" znajdujących się na gruncie obiektów infrastruktury technicznej, z uwzględnieniem rodzaju zastosowanych materiałów, rozwiązań konstrukcyjnych i funkcjonalnych, przy jednoczesnym uwzględnieniu aktualnego ich stanu.

Na potrzeby niniejszego postępowania, wartość odtworzeniowa nieruchomości przejętej przez Województwo [...] określona została w sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego – E. S.

Punktem wyjścia w procesie wyceny gruntu było wyodrębnienie przez rzeczoznawcę transakcji dokonywanych latach 2010-2011 na rynku lokalnym nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi przeznaczonymi pod zabudowę inną niż zagrodowa, a więc o przeznaczeniu analogicznym jakie miała w dacie wydania decyzji z.r.i.d. wyceniana nieruchomość. Wyodrębniła ona 11 takich transakcji (k.12 operatu). Następnie określiła cechy cenotwórcze mające wpływ na wartość nieruchomości takie jak: lokalizacja, otoczenie i sąsiedztwo, dostępność do infrastruktury technicznej, dojazd do nieruchomości, kształt, proporcje działki, ukształtowanie terenu i powierzchnia, ustaliła wagi poszczególnych grup cech, określiła średnią cenę transakcyjną dla tych transakcji oraz zakresy współczynników korygujących, którymi w dalszej kolejności dokonała korekt ceny średniej (wynoszącej 46,20 zł/m2), ustalając ostatecznie wartość wycenianego gruntu na kwotę [...] złotych (przy cenie jednostkowej 60,91 zł/m2). Znajdujące się na gruncie w dacie wydawania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej naniesienia, w postaci zjazdu o pow. [...]m2 i nawierzchni bitumicznej oraz ścieżki pieszo-rowerowej o pow. [...] m2 i nawierzchni bitumicznej, rzeczoznawca wyceniła - stosując podejście kosztowe, metodę kosztów zastąpienia i technikę wskaźnikową - na łączną kwotę [...] złotych, przy założeniu 20% zużycia technicznego naniesień i współczynników regionalnych wymiarze [...] i poprawkach uwzględniających użyte do wykonania nawierzchni materiały (odmienne od wymienionych w cennikach), technologię wykonania (dot. grubości nawierzchni, podsypki), a także oznakowania. Jako punkt wyjścia do tej wyceny przyjęła ona dane zawarte w Biuletynie Cen Obiektów Budowlanych - cz. II poziom cen na IV kwartał 2011 r. oraz Biuletynu Cen Robót Ziemnych i Inżynieryjnych. Wycena poprzedzona została wizją lokalną nieruchomości w dniu [...] marca 2011 r. W ocenie organów operat ten, z punktu widzenia obowiązujących przepisów specustawy, ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia wykonawczego Rady Ministrów do tej ustawy z dnia 21 września 2004 r., jest prawidłowy i mógł stanowić podstawę dla ustalenia odszkodowania.

Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie ocenę tę w pełni podziela. Operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę i w dacie wydawania kwestionowanych decyzji był aktualny, nie zawierał przy tym niejasności, istotnych pomyłek czy braków. W toku zaś szacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca zastosowała się do sposobu wyceny określonego w § 36 ust. 1 przywołanego wyżej rozporządzenia, zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa

na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji z.r.i.d., ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji i przy nieuwzględnieniu nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu jej wydania decyzji. Stosując podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej dysponowała ona odpowiednio wyselekcjonowanym rynkiem transakcji nieruchomościami podobnymi, w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., obejmującym ponad 10 transakcji nieruchomościami, czego z kolei wymagał § 4 ust. 4 zdanie pierwsze przywołanego rozporządzenia, zgodnie z którym do porównań przy tej metodzie przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Sposób wyceny znajdujących się na gruncie naniesień, z punktu widzenia zastosowanego podejścia oraz przyjętej metody i zastosowanej techniki, w kontekście obowiązujących w tym zakresie regulacji prawnych, tj. art. 153 ust. 3 u.g.n. i § 22 ust. 2 powołanego rozporządzenia także nie budzi zastrzeżeń. Zważyć przy tym należy, że ocena operatu dokonywana przez organy, jak też kontrolujący organy sądu, mogła być dokonywana w ograniczonym zakresie i dotyczyć mogła przede wszystkim poprawności wyceny pod względem prawnym, a więc badaniu czy metodologia zastosowana w procedurze szacowania

i założenia przyjęte do wyceny odpowiadają obowiązującym w tym zakresie przepisom prawa. Nie obejmowała natomiast tych elementów opinii, które należą do domeny wiadomości specjalnych (eksperckich), dostępnych ze swej istoty osobom dysponujących odpowiednimi kwalifikacjami zawodowymi. Z tego względu nie mogła się ona odnosić do poprawności wyboru określonej metodologii wyceny (jeżeli jest ona prawnie dopuszczalna) i danych dotyczących cen materiałów, w oparciu o które dokonywano ustalenia wartości naniesień, a także poprawności zastosowanych poprawek i korekt związanych z technologią wykonania tych naniesień, a opisywanych w opinii. W tym stanie rzeczy zbędne było powielanie w treści uzasadnienia decyzji odszkodowawczej szczegółowych ustaleń w tym zakresie, jakie zawarł w swojej opinii biegły. Organ administracji publicznej nie mógłby ich wszak ocenić. Tym samym nie można czynić skutecznie mu zarzutu, że z powodu nieprzedstawienia w uzasadnieniu decyzji szczegółowego wykazu cen materiałów koniecznych do wykonania ścieżki rowerowej oraz braku powołania skonkretyzowanych czynników, wpływających na wysokość wartości naniesień – które to dane są elementem wiedzy specjalistycznej – nie wyjaśnił on wszystkich istotnych okoliczności sprawy, czy też dopuścił się obrazy zasad ogólnych postępowania, takich jak zasada prawdy obiektywnej (art. 7 k.p.a.) czy zasada przekonywania (art. 11 k.p.a.). Jeżeli strona skarżąca miała wątpliwości co do poprawności wyceny, mogła skorzystać z możliwości jaką daje jej przepis art. 157 u.g.n., a więc zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę poprawności operatu. Z takiej możliwości jednak Województwo nie skorzystało. Nie przedstawiło także własnej kontrwyceny. Sam zaś fakt, że ustalona przez biegłego wartość naniesień znacznie przekracza wartość gruntu, na którym są one posadowione, nie jest okolicznością dyskwalifikująca wiarygodność sporządzonej przez niego opinii.

Odnosząc się natomiast do zarzutów skargi, dotyczących bezpodstawnego ustalenia odszkodowania za znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości naniesienia, które zdaniem strony skarżącej stanowią element infrastruktury wchodzącej w ustawowo zdefiniowany pas drogi publicznej (są częścią tej drogi), wskazać należy, że zgodnie z treścią art. 12 ust. 4f specustawy odszkodowanie przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Powyższe odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji z.r.i.d. przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (art. 18 ust. 1 specustawy).

W dniu wydania przez Wojewodę [...] tej decyzji ([...] października 2010 r.), właścicielem działki nr [...] był jak już wyżej wskazano, L. M. Organy orzekające w sprawie słusznie zatem uznały, że skoro zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego właściciel gruntu jest jednocześnie właścicielem naniesień trwale z tym gruntem związanych, to przysługuje mu odszkodowanie zarówno za grunt, jak i znajdującą się na nim naniesienia w postaci zjazdu i ciągów pieszo-rowerowych. Tracąc własność gruntu, utracił on bowiem również własność znajdujących się na nim naniesień i nie ma podstaw do tego, aby pozbawiać go w tej części odszkodowania. Wobec jednoznacznej treści przywołanych przepisów, bez znaczenia prawnego jest kto naniesień takich dokonał oraz czy nieruchomości, na których się one znajdują wchodzą w pas drogi publicznej w rozumieniu art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115 ze zm.). Zgodnie bowiem z treścią § 36 ust. 1 zdanie pierwsze in fine rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., przy ustalaniu wysokości odszkodowania nie uwzględnia się jedynie nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Taka sytuacja nie miała natomiast miejsca w niniejszej sprawie, gdyż znajdujące się na działce nr [...] trwale związane z gruntem naniesienia, posadowione zostały jeszcze przed wydaniem decyzji z.r.i.d.

Skoro więc dla ustalenia odszkodowania bez znaczenia było to, czy będąca własnością osób fizycznych nieruchomość objęta decyzją z.r.i.d. stanowiła fragment drogi publicznej, zbędne było również ustalanie kategorii tej drogi, a w dalszej kolejności jej zarządcy. Stroną bowiem postępowania, w rozumieniu art. 28 k.p.a., w sprawie o odszkodowanie za przejęte w trybie specustawy nieruchomości jest właściciel nieruchomości (jako beneficjent odszkodowania) oraz podmiot, który to odszkodowanie ma wypłacić (zarządca drogi której budowa, lub rozbudowa legła u podstaw przewłaszczenia) oraz jednostka samorządowa, z której budżetu jest ono finansowane. Tym zarządcą w niniejszej sprawie był, stosownie do art. 19 ust. 2 pkt 2 ustawy o drogach publicznych Zarząd Województwa [...] – jako zarządca drogi nr [...], dla rozbudowy której wydana została decyzja z.r.i.d. z [...] października 2010 r. Podmiot ten, jak wynika z akt sprawy, miał zaś zapewniony udział na każdym etapie postępowania i do niego też skierowane zostały wydane w niej rozstrzygnięcia.

W tym stanie rzeczy za nietrafny należy uznać zarzut naruszenia przez organy prawa strony do czynnego udziału w prowadzonym postępowaniu (art. 10 k.p.a.)

Z kolei powoływane przez stronę skarżącą uregulowania zawarte w art. 88 ust. 2 u.g.n. oraz art. § 34 ust. 3 ww. rozporządzenia, jako odnoszące się do wyceny nieruchomości dokonywanej na potrzeby ustalenie opłat rocznych z tytułu trwałego zarządu (użytkowania), nie mogły mieć zastosowania w sprawie o ustalenie odszkodowania za przejętą w trybie specustawy drogowej nieruchomość. Z tego względu czynienie organowi zarzutu naruszenia tych przepisów, poprzez ich niezastosowanie, nie ma usprawiedliwionych podstaw.

Skoro zaś ustalona w oparciu o operat szacunkowy wysokość odszkodowania odpowiada wartości odjętego prawa, to nie można także takiemu rozstrzygnięciu zarzucić braku zgodności z wyrażoną w art. 21 ust. 2 Konstytucji RP zasadą słusznego odszkodowania. "Słuszne odszkodowanie" bowiem, zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego, to odszkodowanie związane z wartością wywłaszczonej nieruchomości. Tytułem przykładu wskazać tu można pogląd wyrażony w orzeczeniu z 19 marca 1990 r., K 2/90, gdzie Trybunał przyjął, że "odszkodowanie stanowić powinno ekwiwalent wartości wywłaszczonej nieruchomości, czyli powinno być równoważne gospodarczo wartości wywłaszczonej nieruchomości". Taki właśnie postulat, zdaniem Sądu, spełnia odszkodowania nawiązujące do wartości odjętego prawa własności gruntu i trwale z nim związanych naniesień.

Całkowicie chybiony jest zarzut wadliwości zaskarżonej decyzji z uwagi na jej trwałą niewykonalność co uzasadniać ma stwierdzenie jej nieważności. Tym bardziej, że strona nie precyzuje w czym tej niewykonalności upatruje. Zakwestionowana decyzja określa zarówno kwotę odszkodowania, podmiot zobowiązany do jego wypłaty i termin wykonania tego obowiązku jak też beneficjenta odszkodowania. Była więc w dacie wydawania i jest nadal wykonalna. Nie sposób więc dopatrzeć się w tym rozstrzygnięciu kwalifikowanej wady prawnej, o której stanowi art. 156 § 1 pkt 5 k.p.a.

Konkludując zatem stwierdzić należy, że przy wydawaniu kwestionowanej decyzji odszkodowawczej nie doszło do naruszenia przywoływanych w skardze przepisów prawa materialnego, jak również nie uchybiono w sposób istotny normom procedury administracyjnej.

Z powyższych względów Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku.