Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 943/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2022-11-25 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono postanowienie I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145  par. 1  pkt 1  lit. a w zw. z  art. 119  pkt 3
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.
article: art. 120
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Przemysław Żmich (spr.), Sędziowie: sędzia WSA Marta Kołtun-Kulik, sędzia WSA Elżbieta Lenart, , po rozpoznaniu w dniu 25 listopada 2022 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi M. D. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 24 stycznia 2022 r. nr KOC/6777/Zs/21 w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia 1. uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Prezydenta m.st. Warszawy z dnia 6 września 2021 r. nr UD-IV-WNL-G.6826.897.2019.KTO; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie na rzecz M. D. kwotę 597 (pięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie, po rozpatrzeniu zażalenia M. D., C.T., T.D. oraz P.V., postanowieniem z 24 stycznia 2022 r. nr KOC/6777/Zs/21 utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta m.st. Warszawy z 6 września 2021 r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia.

Zaskarżone postanowienie zostało wydane w następującym stanie sprawy.

Postanowieniem z 6 września 2021 r. Prezydent m.st. Warszawy odmówił wydania zaświadczenia w przedmiocie potwierdzenia przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w W. przy Al. [...], oznaczonej jako działka nr [...] w obrębie [...], dla której prowadzona jest Kw Nr [...]. W uzasadnieniu organ powołał się na przepisy ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. W szczególności organ podniósł, że nieruchomość, której dotyczyły wnioski o wydanie zaświadczenia 1 stycznia 2019 r. była co prawda zabudowana budynkiem mieszkalnym, w którym znajdują się dwa lokale stanowiące odrębną własność, to jednak lokale te nie są i nie były na 1 stycznia 2019 r. wykorzystywane na cele mieszkaniowe, w szczególności lokal nr [...] stanowił siedzibę kilku firm, w tym był stałym miejscem wykonywania zawodu w ramach [...]. Nadto organ podkreślił, że w lokalu nr [...] na 1 stycznia 2019 r. nikt nie był zameldowany. Organ wskazał również, że zwrócił się z pismem do właścicieli lokali o nadesłanie umów najmu lokali z podmiotami, które miały tam siedzibę, przy czym w odpowiedzi organ uzyskał jedynie informację, że lokale te były wykorzystywane jako adres korespondencyjny.

Wnioskodawcy złożyli zażalenie na przedmiotowe rozstrzygnięcie. W treści zażalenia wskazali, że treść księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości potwierdza jednoznacznie mieszkalną funkcję przedmiotowej nieruchomości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie postanowieniem z 24 stycznia 2022 r. utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta m.st. Warszawy z 6 września 2021 r. W uzasadnieniu organ wskazał, że wedle informacji znajdujących się w księdze wieczystej, jak również w kartotece lokali, znajdujące się w budynku na spornej nieruchomości lokale mają charakter mieszkalny.

Kolegium wskazało, że stosownie do treści art. 1 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2020 r. poz. 2040 ze zm.) – dalej zwanej "ustawą" z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami: 1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub 2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub 3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Stosownie do treści art. 217 § 2 kpa zaświadczenie wydaje się, jeżeli urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa ewentualnie osoba ubiega się o zaświadczenie, ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego.

Kolegium wskazało również, że stosownie do treści art. 4 ustawy podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie. Zaświadczenie zawiera oznaczenie nieruchomości gruntowej lub lokalowej według ewidencji gruntów i budynków oraz ksiąg wieczystych prowadzonych dla tych nieruchomości.

Zdaniem Kolegium niezwykle ważne z punktu widzenia rozstrzygnięcia jest to, jakie było ratio legis samej konstrukcji przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Organ odwoławczy odwołał się do uzasadnienia projektu ustawy, w którym podano, że uwłaszczenie wyłącznie proponowanej grupy podmiotów, określonej ze względu na funkcję, jaką pełni nieruchomość (funkcja mieszkaniowa), której są użytkownikami wieczystymi, nie stanowi nieuzasadnionego wyróżnienia tej grupy podmiotów i tym samym nie może rodzić zarzutu arbitralnego przyznania niesłusznego "przywileju" i naruszenia zasady równości. Przyznanie prawa własności do gruntu wzmocni poczucie stabilizacji prawnej właścicieli domów jednorodzinnych lub lokali położonych w budynku usytuowanym na tym gruncie. Z własnością domu lub lokalu będzie związana własność gruntu, co w odbiorze mieszkańców "wzmocni prawo do mieszkania" i wyeliminuje obawę o zaskakujące podwyżki opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntu.

Jak wynika z powyższego charakter zabudowy nieruchomości powinien stanowić podstawę do rozpatrywania każdego konkretnego stanu faktycznego. Właśnie owa funkcja stanowi istotę intencji przyświecających ustawodawcy. Kolejne zastrzeżenia poczynione w ustawie oraz wyłomy od tej generalnej zasady winny być traktowane jedynie jako dodatek. W ocenie Kolegium powinny również być tak interpretowane, aby zachowane zostało ogólnie pojęte prawo do nabycia własności po stronie konkretnego wnioskodawcy i to nabycie z mocy prawa. Ów kategoryczny skutek musi być jednak odnoszony wyłącznie do nieruchomości pełniących funkcję mieszkaniową i to w dacie samego przekształcenia czyli 1 stycznia 2019 r.

To z kolei oznacza, że organ I instancji siłą rzeczy musi przeprowadzić postępowanie na kształt klasycznego postępowania dowodowego i ocenić zebrany materiał, do czego organ I instancji ma pełne prawo.

Warunkiem uznania, że doszło do wszechstronnej oceny jest powołanie się przez organ na dostępne wykazy, rejestry, czy też inną dokumentację dostępną organowi.

W wyniku ponownego rozpoznania sprawy organ wskazał co prawda na to, że z dostępnych organowi dokumentów wynika, że lokale w budynku na spornej nieruchomości mają funkcję mieszkalną, natomiast podniósł jednocześnie, że okoliczność ta nie może mieć charakteru przesądzającego wobec wynikającej z innych rejestrów funkcji gospodarczej (siedziba [...]), jak również wobec wynajmowania lokalu nr [...] na cele niezwiązane z funkcją mieszkalną na rzecz podmiotów gospodarczych.

Kolegium podkreśliło, że intencja ustawodawcy w zakresie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności powinna być jasna w zakresie, w którym ustawodawca zaakcentował, że z dobrodziejstwa ustawy powinni korzystać właściciele nieruchomości przeznaczonych i wykorzystywanych na cele mieszkalne.

Kolegium zauważyło również, że tylko co do takich nieruchomości Trybunał Konstytucyjny przesądził, że uwłaszczenie nie będzie stanowiło nieuzasadnionego wyróżnienia pewnej grupy podmiotów. Jeżeli zaś ów cel mieszkaniowy budzi zasadnicze wątpliwości (tak jak w sprawie niniejszej) nie jest możliwym stwierdzenie, że doszło do ziszczenia się przesłanek ustawowych, w szczególności na 1 stycznia 2019 r.

Kolegium wskazało również, że nie ma kompetencji do wydania rozstrzygnięcia o charakterze reformatoryjnym w niniejszej sprawie nawet, jeżeli nie przychyliłoby się do argumentacji organu I instancji, przy czym argumentacja i wywody organu - de facto analogiczne w treści - były już przedmiotem rozważań Kolegium.

Wydawanie w tej sytuacji kolejnego postanowienia przekazującego sprawę do ponownego rozpoznania było bezcelowe i nie przybliża stron do ewentualnego osiągnięcia zamierzonego celu.

Od postanowienia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z 24 stycznia 2022 r. M. D. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie: 1) przepisów prawa materialnego poprzez błędną wykładnię art. 1 ust. 1 ustawy i bezpodstawne ustalenie, że nieruchomość objęta wnioskiem nie jest przeznaczona na cele mieszkaniowe; 2) przepisów prawa materialnego poprzez błędną wykładnię art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy poprzez błędną jego wykładnię i pominięcie bezpodstawne faktu, na który organ sam się powołuje ustalając w toku postępowania, że połowa lokali w przedmiotowym budynku przeznaczona jest na cele mieszkalne; 3) naruszenie art. 3 pkt 2a ustawy - Prawo budowlane poprzez ustalenie, że budynek położony w W. przy Al. [...] jest budynkiem jednorodzinnym. Mając na uwadze wskazane zarzuty skarżący wniósł o: 1) uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania właściwemu organowi administracji; 2) zasądzenie zwrotu kosztów postępowania na rzecz skarżącego według norm przypisanych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie wniosło o oddalenie skargi i rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym oraz podtrzymało stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga jest uzasadniona.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów.

Z kolei według ust. 2 tego artykułu przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami: 1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub 2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub 3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Według zaś art. 1a ustawy przepisy ustawy stosuje się również, jeżeli na gruncie zabudowanym budynkami, o których mowa w art. 1 ust. 2, położone są także inne budynki, obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, o ile łączna powierzchnia użytkowa budynków innych niż określone w art. 1 ust. 2 nie przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie.

Z art. 1 i art. 1a ustawy wynika zatem, że dla oceny zasadności wniosku o wydanie zaświadczenia w przedmiocie potwierdzenia przekształcenia praw pierwszoplanowe znaczenie ma charakter techniczno-budowlany istniejącej na gruncie zabudowy.

Zasadniczo chodzi o grunty zabudowane: 1) wyłącznie budynkami mieszkalnymi – jednorodzinnymi albo wielorodzinnymi zawierającymi przynajmniej połowę lokali mieszkalnych, 2) wskazanymi wyżej budynkami mieszkalnymi oraz dodatkowo towarzyszącymi im budynkami niemieszkalnymi, innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami budowlanymi, 3) wskazanymi wyżej budynkami mieszkalnymi wyłącznie albo razem z budynkami niemieszkalnymi towarzyszącymi oraz dodatkowo (pod pewnymi warunkami) innymi budynkami niemieszkalnymi, obiektami budowlanymi i urządzeniami budowlanymi.

Z art. 1 ust. 2 ustawy wynika, że ustawodawca posługuje się pojęciem "budynku mieszkalnego jednorodzinnego" i "budynku mieszkalnego wielorodzinnego" nie definiując tych pojęć na użytek ustawy.

Skoro ustawodawca nie zdefiniował w ustawie pojęć "budynek mieszkalny jednorodzinny" i "budynek mieszkalny wielorodzinny", to sięgnąć należy – co do zasady - po przepisy o charakterze źródłowym. Taki charakter dla poszukiwania znaczenia tych pojęć ma ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202 ze zm.), zawierająca w jej art. 3 pkt 2a definicję legalną budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Wedle tej definicji takim budynkiem mieszkalnym jest budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Ustawa Prawo budowlane nie definiuje pojęcia "budynek mieszkalny wielorodzinny", jednak wyodrębnia tę kategorię budynków mieszkalnych (art. 5 ust. 1 pkt 4 i 4a, art. 30 ust. 1 pkt 3 lit. a, art. 59a ust. 2 pkt 2 lit. f ustawy - Prawo budowlane). Z załącznika do ustawy – Prawo budowlane wynika, że budynki mieszkalne dzielą się na dwie kategorie techniczno-budowlane: budynki mieszkalne jednorodzinne (Kategoria I) i inne budynki mieszkalne (Kategoria XIII). Do tej drugiej grupy zaliczają się zatem budynki mieszkalne wielorodzinne.

Zakres pojęciowy w omawianej materii doprecyzowuje § 3 pkt 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2015 r. poz. 1422 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem przez budynek mieszkalny należy rozumieć: a) budynek mieszkalny wielorodzinny, b) budynek mieszkalny jednorodzinny. W tej definicji nie mieści się zatem budynek zamieszkania zbiorowego (§ 3 pkt 5 tego rozporządzenia).

Zatem dla potrzeb sprawy o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie wedle stanu na dzień 1 stycznia 2019 r. prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu budynek mieszkalny jednorodzinny, to – co do zasady - budynek, o którym mowa w art. 3 pkt 2a ustawy – Prawo budowlane. Jeżeli budynek mieszkalny nie spełnia tej definicji, to należy zakwalifikować go jako budynek mieszkalny wielorodzinny, jeżeli co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne (art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy).

Trzeba podkreślić, że skierowanie przez ustawodawcę sprawy przekształceniowej do trybu wydawania zaświadczeń (Dział VII kpa) ma daleko idące konsekwencje. Rolą organów wydających zaświadczenia potwierdzające przekształcenie nie będzie bowiem rozstrzyganie sporów w zakresie stanu nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe, a jedynie potwierdzenie w tym zakresie zmiany prawa. Z Działu VII kpa wynika, że postępowanie w sprawie wydawania zaświadczeń jest postępowaniem uproszczonym, a jego charakter jest znacznie mniej sformalizowany, niż ogólne postępowanie administracyjne kończące się wydaniem decyzji administracyjnej. W sprawie o wydanie zaświadczenia nie chodzi o władcze rozstrzyganie o prawach, czy obowiązkach stron (zwłaszcza w kwestiach spornych), ale o potwierdzenie na skutek żądania osoby ubiegającej się o wydanie zaświadczenia określonych faktów lub stanu prawnego, wynikających z prowadzonej przez organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu (np. z danych zawartych w aktach sprawy). W tym też zakresie organ administracji publicznej, przed wydaniem zaświadczenia, jeżeli jest to konieczne, może przeprowadzić postępowanie wyjaśniające (art. 218 kpa). W tego rodzaju sprawach organ nie prowadzi w pełnym zakresie postępowania dowodowego i nie rozstrzyga jakichkolwiek sporów, lecz jedynie wyjaśnia, czy na podstawie danych którymi dysponuje może potwierdzić fakty lub stan prawny. Z natury postępowania uregulowanego w przepisach Działu VII kpa wynika, że organ jest kompetentny wydać zaświadczenie w oparciu o dane, które znajdowały się w jego zasobach, bez ich przetwarzania. Organ nie może w tym trybie wywołać skutków kształtujących stosunki faktyczne i prawne. Postępowanie o wydanie zaświadczenia składa się z czynności o charakterze materialnotechnicznym zmierzających do wydania aktu o charakterze informacyjnym (zaświadczenia), a nie aktu o charakterze prawnokształtującym (decyzji).

Mając na uwadze odwołanie się przez ustawodawcę w sprawach przekształceniowych do klasy techniczno-budowlanej zabudowy znajdującej się na gruncie oraz do uproszczonego trybu wydawania zaświadczeń trzeba przyjąć, że dla niniejszej sprawy w zakresie ustalenia charakteru zabudowy na gruncie nie ma znaczenia to, na jaki cel budynek mieszkalny jest faktycznie wykorzystywany, w szczególności, czy budynek tego rodzaju wykorzystywany jest do prowadzenia działalności innej niż zamieszkiwanie. Tego rodzaju zagadnienie może mieć znaczenie, nie tyle przy potwierdzeniu przekształcenia praw, ale przy ustalaniu opłat z tytułu przekształcenia (art. 7 ust. 6a i 7a ustawy).

W sprawie o przekształcenie praw nie ma też znaczenia planistyczne przeznaczenie terenu nieruchomości, określony w umowie i księdze wieczystej cel na jaki nieruchomość oddano w użytkowanie wieczyste oraz to jaka wysokość stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste pobierana jest w konkretnym przypadku.

Dla niniejszej sprawy istotne znaczenie ma to, że sprawy przekształceniowe są załatwiane w uproszczonym postępowaniu w sprawie wydawania zaświadczeń. Ustawodawca zrezygnował choćby z trybu wydawania w tych sprawach decyzji administracyjnych o charakterze deklaratoryjnym. Ustawodawca założył więc, że tego typu sprawy będą miały zasadniczo charakter niesporny.

Wobec tego, że w praktyce nierzadko charakter zabudowy na gruncie jest kwalifikowany w odrębnych sprawach administracyjnych (np. podatkowych, planistycznych, architektoniczno-budowlanych, z zakresu gospodarki gruntami) według różnych kryteriów, to organ wydający zaświadczenie (zasadniczo bazujący na posiadanych danych ewidencyjnych) musi kierować się reprezentatywną ewidencją urzędową. Organ wydający zaświadczenie nie może bowiem bazować na rozbieżnych danych dotyczących charakteru i poszczególnych parametrów zabudowy gruntu, wynikających z ustaleń i ocen poczynionych przez organy administracji publicznej na potrzeby różnych spraw administracyjnych.

Przy czym organ w sprawie przekształceniowej nie może badać kwestii dotyczących faktycznego sposobu użytkowania spornego budynku, czy ewentualnej samowolnej zmiany sposobu jego użytkowania z funkcji mieszkalnej na niemieszkalną, odwoływać się do wysokości stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste bowiem tego rodzaju postępowanie wykracza poza zakres postępowania o wydanie zaświadczenia. Ustawodawca nie wiąże bowiem z tego rodzaju okolicznościami żadnych skutków w zakresie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (por. wyrok NSA z 26 listopada 2021 r. sygn. akt I OSK 793/21).

Zdaniem Sądu ustawodawca zdecydował, że wydane zaświadczenie ma zasadniczo bazować na danych z ewidencji gruntów i budynków (art. 4 ust. 3 i 6 ustawy), które to dane są podstawą gospodarki gruntami (art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne - Dz.U. z 2017 r. poz. 2101 ze zm.). Źródłem danych ewidencyjnych są bowiem m.in. dane zawarte w dokumentacji architektoniczno-budowlanej, będącej w zasobach organów administracji publicznej, co wynika z art. 22 ust. 2 ustawy – Prawo geodezyjne oraz § 35 pkt 6 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. z 2016 r. poz. 1034 ze zm.) – dalej zwanego "rozporządzeniem".

Zatem dla ustalenia rodzaju zabudowy na gruncie znaczenie mają dane wynikające z rejestru budynków, kartoteki budynków, czy wykazu budynków, o których mowa w § 24 w zw. z § 63 ust. 1 pkt 1, 2, 4-26 i § 64, § 26 w zw. z § 63 ust. 1 pkt 1, 2, 4-26 oraz § 29 pkt 3 w zw. § 31 ust. 2 rozporządzenia. Szczególne znaczenie ma w tym zakresie klasa budowlana budynku określona w ewidencji gruntów według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (§ 63 ust. 1 pkt 5 i ust. 1f pkt 5 rozporządzenia). Zasadniczo bowiem funkcja budynku odpowiada jego klasie budowlanej (§ 28 ust. 1 pkt 8 lit. f rozporządzenia).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy Sąd zwraca uwagę, że objęty wnioskami o przekształcenie grunt oznaczony jako działka nr [...] o pow. 666 m2, według danych z kartoteki budynków, zabudowany jest od 1970 r. budynkiem mieszkalnym o 2 kondygnacjach naziemnych i jednej kondygnacji podziemnej. Powierzchnia zabudowy wynosi 118 m2. W budynku są wyodrębnione prawnie dwa samodzielne lokale mieszkalne. Rodzaj budynku jako mieszkalny określono według KŚT (Klasyfikacja Środków Trwałych). Z działu I-O księgi wieczystej nr [...] wynika, że budynek znajdujący się na działce jest budynkiem mieszkalnym. Z wydruku rejestru pozwoleń na budowę (k.47 akt administracyjnych) wynika, że budynek przy Al. [...] był objęty pozwoleniem na budowę z [...] maja 2013 r. nr [...] od której nie wniesiono odwołania. Przy realizacji inwestycji budowlanej określono wówczas budynek jako mieszkalny jednorodzinny.

Z kartoteki budynków i danych zawartych w księdze wieczystej nie wynika jednak, jaką na 1 stycznia 2019 r. kategorię techniczno-budowlaną wg PKOB reprezentuje przedmiotowy budynek mieszkalny. W aktach sprawy brak danych, czy był to wówczas budynek mieszkalny jednorodzinny, tak jak ujawniono w 2013 r. w rejestrze pozwoleń na budowę.

Zdaniem Sądu w niniejszej sprawie zasadnicze znaczenie miały dane dotyczące charakteru zabudowy na gruncie wynikające z ewidencji gruntów i budynków ewentualnie wynikające z rejestrów, o których mowa w art. 82b ust. 1 pkt 1 ustawy - Prawo budowlane. Inne dowody mogłyby posłużyć do ustalenia klasy budowlanej budynku przy ul. [...], gdyby świadczyły o zmianie sposobu użytkowania tego budynku i jego klasy budowlanej Chodzi o będącą w posiadaniu organu właściwego w sprawach przekształceniowych dokumentację architektoniczno-budowlaną (art. 71 ustawy – Prawo budowlane), dokumentację organu nadzoru budowlanego (art. 59a ust. 2 pkt 2, art. 71a ustawy – Prawo budowlane), dokumentację ze sprawy wykroczeniowej (art. 93 pkt 9b ustawy – Prawo budowlane).

Wobec powyższego Sąd uznał, że zarówno Prezydent m. st. Warszawy, jak i Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie dokonali wadliwej wykładni art. 1 ust. 2 ustawy uznając, że znajdujący się na gruncie przy Al. [...] budynek mieszkalny, ze względu na sam fakt prowadzenia w nim 1 stycznia 2019 r. działalności gospodarczej, nie miał charakteru budynku mieszkalnego, zwłaszcza, że organy te nie wykazały w oparciu o posiadane dane ewidencyjne, rejestrowe, czy np. dokumentację architektoniczno-budowlaną, iż przedmiotowy budynek był 1 stycznia 2019 r. budynkiem o innej kategorii budowlanej, niż mieszkaniowa.

Sąd uznał za niepoparte żadnymi dowodami stanowisko Prezydenta m.st. Warszawy, że prowadzenie 1 stycznia 2019 r. w pomieszczeniach budynku przy Al. [...] działalności gospodarczej świadczyłoby, samo w sobie, o tym, że nastąpiła trwała zmiana warunków użytkowania tego budynku, o których mowa w art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane, która wymagała zgłoszenia właściwemu organowi, stosownie do treści art. 71 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane.

Trzeba mieć na uwadze, że w ewidencji gruntów i budynków nie ujawnia się danych dotyczących najemcy (najmu). Samo zawarcie umowy najmu mającej za przedmiot budynek nie musi oznaczać, że w takim przypadku najemca prowadzący działalność gospodarczą lub wykonujący wolny zawód dokonał w tym obiekcie istotnych zmian w zakresie jego substancji (np. w zakresie zmiany warunków bezpieczeństwa pożarowego, warunków higieniczno-sanitarnych) w taki sposób, że doszło do zmiany sposobu użytkowania budynku i w konsekwencji zmiany jego klasy budowlanej (np. budynek mieszkalny został przebudowany na budynek administracyjny lub usługowy). Także rozwiązanie umowy najmu nie powoduje, samo w sobie, zmiany w sposobie użytkowania budynku i jego klasie budowlanej.

Zdaniem Sądu, aby ustalić tego rodzaju okoliczności Prezydent m.st. Warszawy musiałby dysponować właściwą dokumentacją organu nadzoru budowlanego stwierdzającą, że nastąpiła zmiana sposobu użytkowania budynku bez dokonania zgłoszenia, np. ostatecznymi postanowieniami, o których mowa w art. 71a ust. 1 i 2 lub ostateczną decyzją, o której mowa w art. 71a ust. 4 ustawy – Prawo budowlane, czy np. prawomocnym orzeczeniem o ukaraniu grzywną za wykroczenie z art. 93 pkt 9b ustawy – Prawo budowlane. Przy czym ostatecznie lub prawomocnie stwierdzona we właściwym trybie zmiana sposobu użytkowania budynku winna być tego rodzaju, że skutkowała zmianą kategorii budowlanej budynku. Budynek będący budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym lub wielorodzinnym (Kategorie I i XIII wg Załącznika do ustawy – Prawo budowlane) wobec zmiany sposobu użytkowania stał się, np. budynkiem biurowym (Kategoria XVI wg Załącznika do ustawy – Prawo budowlane).

W ponownie prowadzonym postępowaniu Prezydent m.st. Warszawy wyjaśni w oparciu o prowadzone ewidencje i rejestry, inne posiadane dowody jaką klasę budowlaną według stanu na 1 stycznia 2019 r. reprezentował budynek przy Al. [...], tj. czy był to budynek mieszkalny, czy może był to budynek o innej klasie budowlanej. Jeżeli zaś okaże się, że był to wówczas budynek mieszkalny organ ustali, czy był to budynek mieszkalny jednorodzinny, czy wielorodzinny w rozumieniu art. 1 ust. 2 ustawy w zw. z art. 3 pkt 2a ustawy – Prawo budowlane. Jeżeli okaże się, że budynek przy Al. [...] miał 1 stycznia 2019 r. charakter mieszkalny wówczas organ I instancji wyjaśni i oceni jakie znaczenie mają podnoszone w skardze okoliczności dotyczące dobudowania do tegoż budynku odrębnego budynku nr [...] i stanowienia wg stanu na 1 stycznia 2019 r. przez oba budynki (nr [...] i [...]) całości architektoniczno-budowlanej traktowanej jako budynek mieszkalny wielorodzinny, jak utrzymuje skarżący.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a w zw. z art. 119 pkt 3 i art. 120 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.) orzekł, jak w sentencji. W przedmiocie zwrotu kosztów postępowania sądowego Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 ppsa w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 r. poz. 1800 ze zm.).