Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 185/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2022-05-31 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję organu II i I instancji
Powołane przepisy: journal: Dz.U. 2020 poz 293
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Łoboz Sędziowie WSA Piotr Fronc (spr.) WSA Paweł Darmoń po rozpoznaniu w dniu 31 maja 2022 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi M. U. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 26 października 2021 r., znak [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącej M. U. kwotę 615 zł (słownie: sześćset piętnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 26.10.2021r. znak SKO.ZP [...] - po rozpoznaniu odwołania Pani M. U. od decyzji Nr [...] Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 24.05.2021r., znak:[...], orzekającej o ustaleniu jednorazowej opłaty dla zbywcy prawa własności ( tj. dwóch udziałów wynoszących po 1/4 części, tj. łącznie udziału wynoszącego 1/2 część w nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0457 ha obr. 12 jedn. ewid. Podgórze, objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...], oraz dwóch udziałów wynoszących po 1/4 części, tj. łącznie udziału wynoszącego [...] część w nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0487 ha obr. 12 jedn. ewid. Podgórze, objętej w dniu zbycia księgą wieczystą Nr [...]) w wysokości 20 479,50 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego panu zagospodarowania przestrzennego – utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie zapadła w następującym stanie faktycznym. Prezydent Miasta Krakowa decyzją wydaną w oparciu o art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293 ze zm.), ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej dwa udziały wynoszącego 1/4 części, tj. łącznie udział wynoszący 1/2 część w nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0457 ha obr. 12 jedn. ewid.Podgórze, objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...], oraz dwa udziały wynoszące po 1/4 części, tj. łącznie udział wynoszący 1/2 część w nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0487 ha obr. 12 jedn. ewid. Podgórze, objętej -w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...], a spowodowaną zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wysokość tej opłaty określono na kwotę [...]zł. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia podano, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego - Orawska", zatwierdzonym uchwałą Nr LIV/729/12 Rady Miasta Krakowa z 12.09.2012r., przedmiotowe nieruchomości znajdują się w terenie drogi publicznej klasy lokalnej oznaczonym na rysunku planu symbolem KDL.2 oraz terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług oznaczonym na rysunku planu symbolem MW/U.3. Natomiast bezpośrednio przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego - Orawska", tj. przed dniem 26 października 2012 r., przedmiotowe nieruchomości nie podlegały ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem zgodnie z art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 1999 r. Nr 15, póz. 139, z późn. zm.) plany miejscowe obowiązujące w dniu wejścia w życie tej ustawy (tj. w dniu 1 stycznia 1995 r.) utraciły moc prawną po 1 stycznia 2003 r.; Ponadto, do 1 stycznia 2003 r. nieruchomość 1 i nieruchomość 2 podlegały ustaleniom miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, zatwierdzonego uchwałą Nr VII/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 16 grudnia 1994 r. Nr 24, póz. 108), zmieniającą uchwałę Nr XXXVI 1/229/88 Rady Narodowej Miasta Krakowa z dnia 25 kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 1988 r. Nr 12, póz. 62, z 1990 r. Nr 27, póz. 214, z 1991 r. Nr 18, póz. 124, z 1992 r. Nr 14, póz. 94, z 1993 r. Nr 9, póz. 40), zgodnie z którym nieruchomość 1 znajdowała się Obszarze Usług Komercyjnych oznaczonym na rysunku planu symbolem UC 283, w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr 10, nr 13, nr 16 i nr 18, natomiast nieruchomość 2 znajdowała się w Obszarze Tras Komunikacyjnych oznaczonym na rysunku planu symbolem KT, oraz w Obszarze Usług Komercyjnych oznaczonym na rysunku planu symbolem UC 283, w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr 10,nr 13, nr 16 i nr 18.

Z zapisu § 21 uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego - Orawska" wynika, że stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 30 % dla wszystkich terenów wyznaczonych w planie. Sprzedaż udziałów we własności nieruchomości 1 i nieruchomości 2 nastąpiła po dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego - Orawska" i równocześnie przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie powyższego planu miejscowego. Organ I instancji wskazał, że zgodnie z art. 36 ust. 4 zdanie 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, przy czym zbycie nieruchomości musi nastąpić przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 37 ust. 4 w związku z ust. 3 i art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Wskazano iż, dla ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) niezbędne jest zatem łączne wystąpienie trzech przesłanek, tj.:

- wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego,

- określenia w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej (przy czym stawka ta nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości),

- zbycia nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego (przy czym pod pojęciem "zbycie nieruchomości" należy rozumieć zarówno zbycie całej nieruchomości, jak i jej części, a także zbycie udziału w prawie własności nieruchomości).

W dniu 31.08.2015r zawiadomiono Panią M. U. o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego panu zagospodarowania przestrzennego.

Następnie organ I instancji w oparciu o zebrane dotąd materiały w sprawie stwierdził, że dwie przesłanki niezbędne dla ustalenia renty planistycznej, tj. określenie w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej oraz zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego, wystąpiły już w momencie wszczęcia postępowania, natomiast ustalenie czy wystąpiła trzecia przesłanka, tj. wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego wymagało uzyskania - w toku postępowania - dowodu w postaci opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Stosownie zatem do art. 37 ust. 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym sporządzenie operatu szacunkowego określającego wartości rynkowe przedmiotowej nieruchomości zlecono P. Ł. G., rzeczoznawcy majątkowemu posiadającemu uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nr [...].

Organ I instancji po otrzymaniu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego z 10 grudnia 2020 r. dokonał jego analizy mającej na celu zbadanie prawidłowości jego wykonania pod kątem możliwości uznania go za dowód w prowadzonym postępowaniu na okoliczność wystąpienia trzeciej przesłanki niezbędnej do ustalenia renty planistycznej, tj. wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego. Po przeprowadzeniu analizy przedłożonego operatu szacunkowego organ I instancji stwierdził, iż przedmiotowy operat został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2020 r. póz. 1990) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, póz. 2109, z późn. zm.) z uwzględnieniem art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz zgodnie z obowiązującymi standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. Organ I instancji przywołał, a następnie omówił przepisy stanowiące podstawę postępowania o ustalenie opłaty planistycznej, i w związku z tym wskazał, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy, związany jest w wyborze podejścia, metody i techniki szacowania prawnymi nakazami ich stosowania oraz czynnikami, które mają znaczenie przy wycenie nieruchomości dla określonego celu. Przy wycenie nieruchomości dla potrzeb ustalenia renty planistycznej podstawowe znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości w uchwalonym planie miejscowym oraz odniesienie tych ustaleń do faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego oraz przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r.

Natomiast zgodnie z art. 37 ust. 1 zdanie 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustala się na dzień jej sprzedaży.

Zgodnie zaś z art. 37 ust. 1 zdanie 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W oparciu natomiast o art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu; w takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.

Zgodnie z utrwalonym poglądem prezentowanym w orzecznictwie sądowo-administracyjnym, skoro wzrost wartości nieruchomości ma być spowodowany wyłącznie uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to koniecznym jest przyjęcie stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego, gdyż w ten sposób na wzrost wartości nieruchomości nie będą miały wpływu czynniki rzutujące na wartość nieruchomości, które zaistniały po dacie wejścia w życie powyższego planu miejscowego, np. podział nieruchomości

Dla odzwierciedlenia wzrostu wartości przedmiotowych nieruchomości spowodowanego wyłącznie uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego - Orawska," rzeczoznawca majątkowy przyjął stan nieruchomości z dnia wejścia w życie powyższego planu miejscowego, tj. 26 października 2012 r. Według stanu na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego -Orawska" istniały:

- nieruchomość gruntowa, położona w Krakowie, oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0457 ha obr. 12 jedn. ewid. Podgórze, objęta księgą wieczystą Nr [...],

- nieruchomość gruntowa, położona w Krakowie, oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0487 ha obr. 12 jedn. ewid. Podgórze, objęta księgą wieczystą Nr [...]

Dla przedmiotowych nieruchomości nie została wydana, obowiązująca w dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego -Orawska", decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z uwagi na fakt, że bezpośrednio przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego - Orawska" nie obowiązywał plan miejscowy, rzeczoznawca majątkowy, przy określaniu wartości przedmiotowych nieruchomości dla ustalenia renty planistycznej, przyjął faktyczny sposób ich wykorzystywania przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego.

Faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości 1 i nieruchomości 2 przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego -Orawska" z uwagi na fakt, że w dniu wejścia w życie powyższego planu miejscowego stanowiły jedną nieruchomość (objęte były tą samą księgą wieczystą) oraz stanowiły spójny obszarowo kompleks o wspólnym społeczno-gospodarczym przeznaczeniu (nazywany dalej kompleksem) - ustalony łącznie dla kompleksu jako teren zabudowany budynkiem mieszkalno-gospodarczym oraz zabudowaniami gospodarczymi, częściowo utwardzony, w pozostałej części porośnięty roślinnością, rzeczoznawca majątkowy ustalił na podstawie dokonanych 17 listopada 2020 r. oględzin przedmiotowych nieruchomości oraz analizy dostępnej dokumentacji.

W celu ustalenia, czy uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego - Orawska" spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy dokonał określenia trzech wartości rynkowych - nieruchomości 1 (działka nr [...]) i nieruchomości 2 (działka nr [...]), jako przedmiotu prawa własności, według stanu na dzień wejścia w życie planu miejscowego, tj. 26 października 2012 r. oraz cen z dnia zbycia udziałów w nieruchomości 1 i udziałów w nieruchomości 2, tj. 17 lipca 2015r.: pierwszej - przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego - Orawska", drugiej - przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości 1 nieruchomości 2 przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego oraz trzeciej - przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa. W odniesieniu do nieruchomości 1 i nieruchomości 2 przyjąwszy stan nieruchomości na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego - Orawska", jak również mając na uwadze, że nieruchomość 1 i nieruchomość 2 stanowiły spójny obszarowo kompleks o wspólnym społeczno-gospodarczym przeznaczeniu, rzeczoznawca majątkowy potraktował je w wycenie łącznie i wszystkie trzy wartości rynkowe tych nieruchomości określił na podstawie ich wartości jednostkowych jako kompleksu, a zatem najpierw określił wszystkie trzy wartości jednostkowe kompleksu, stanowiącego nieruchomość 1 (działkę nr [...]) i nieruchomość 2 (działkę nr [...]), a następnie określił wszystkie trzy wartości rynkowe nieruchomości 1 (działki nr [...]) i nieruchomości 2 (działki nr [...]), jako iloczyny ich powierzchni i wartości jednostkowej kompleksu.

Dla określenia wszystkich trzech wartości jednostkowych kompleksu, stanowiącego nieruchomość 1 (działkę nr [...]) i nieruchomość 2 (działkę nr [...]) rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy - mając na uwadze, że zmiana wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego odnosi się do zmiany wartości tylko i wyłącznie składnika gruntowego nieruchomości - nie uwzględnił w wycenie części składowych nieruchomości. Dla wyceny kompleksu przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego - Orawska", rzeczoznawca majątkowy przeprowadził selekcję zanotowanych transakcji wyżej wymienionymi nieruchomościami w oparciu o osiem cech rynkowych, mających wpływ na poziom cen na lokalnym rynku nieruchomości. Również na podstawie badań i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców, określił wagi dla ustalonych cech rynkowych. Na podstawie analizy rynku oraz w wyniku selekcji przeprowadzonej za pomocą cech rynkowych, rzeczoznawca majątkowy otrzymał bazę pięciu transakcji, które ze względu na swoje cechy rynkowe są najbardziej podobne do wycenianego kompleksu. Ceny nieruchomości porównawczych z bazy, po dokonaniu korekty ze względu na upływ czasu na datę określenia wartości, tj. datę zbycia udziałów w nieruchomości 1 i udziałów w nieruchomości 2, tj. 17 lipca 2015 r" zawierały się w przedziale od 1 658,53 zł/m2 do 2 622,75 zł/m2.

W dalszej części wyceny rzeczoznawca majątkowy porównał kolejno cechy wycenianego kompleksu z cechami każdej z nieruchomości porównawczych, wyliczył poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy wycenianym kompleksem a nieruchomościami porównawczymi, oraz skorygował ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych o sumę poprawek kwotowych. Następnie obliczył wartość jednostkową wycenianego kompleksu jako średnią arytmetyczną z uzyskanych poprawionych cen, która to wartość wyniosła 2 191,92 zł/m2. Określona na poziomie 2 191,92 zł/m2 wartość jednostkowa wycenianego kompleksu nieruchomości 1 i nieruchomości 2 przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego-Orawska" stanowi reprezentatywną wartość dla analizowanego rynku.

Wartość rynkowa nieruchomości 1 (działki nr [...]) przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego - Orawska" wynosi 1 001 707,00 zł (słownie: jeden milion jeden tysiąc siedemset siedem złotych 00/100). Wartość rynkowa nieruchomości 2 (działki nr [...]) przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego - Orawska" wynosi 1 067 465,00 zł (słownie: jeden milion sześćdziesiąt siedem tysięcy czterysta sześćdziesiąt pięć złotych 00/100).

Wartość jednostkową kompleksu nieruchomości 1 (działki nr [...]) i nieruchomości 2 (działki nr [...]) przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jego wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego - Orawska", rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie sześciu nieruchomości porównawczych. Nieruchomości te zostały wybrane przez rzeczoznawcę majątkowego po przeprowadzeniu przez niego analizy rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych, będących przedmiotem prawa własności, położonych w tym samym obrębie co wyceniany kompleks (obręb 12 jedn. ewid. Podgórze) oraz w całej jednostce ewidencyjnej Podgórze, na terenach o przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego - Orawska", oraz innych obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, podobnym do faktycznego sposobu wykorzystywania wycenianego kompleksu, a także dla których została wydana ostateczna decyzja o warunkach zabudowy zbieżna z faktycznym sposobem wykorzystywania wycenianego kompleksu.

W celu wyceny kompleksu przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jego wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego - Orawska", rzeczoznawca majątkowy przeprowadził selekcję zanotowanych transakcji wyżej wymienionymi nieruchomościami w oparciu o dziewięć cech rynkowych, mających wpływ na poziom cen na lokalnym rynku nieruchomości.

Na podstawie badań i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców, rzeczoznawca określił wagi dla powyższych cech rynkowych. Na podstawie analizy rynku oraz w wyniku selekcji przeprowadzonej za pomocą cech rynkowych, rzeczoznawca majątkowy otrzymał bazę sześciu transakcji, które ze względu na swoje cechy rynkowe są najbardziej podobne do wycenianego kompleksu. Ceny nieruchomości porównawczych z bazy, po dokonaniu korekty ze względu na upływ czasu na datę określenia wartości, tj. datę zbycia udziałów w nieruchomości 1 i udziałów w nieruchomości 2, tj. 17 Iipca2015 r., zawierały się w przedziale od 416,59 zł/m2 - 810,08/m2. W dalszej części wyceny rzeczoznawca majątkowy porównał kolejno cechy wycenianego kompleksu z cechami każdej z nieruchomości porównawczych, wyliczył poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy wycenianym kompleksem a nieruchomościami porównawczymi, oraz skorygował ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych o sumę poprawek kwotowych. Następnie obliczył wartość jednostkową wycenianego kompleksu jako średnią arytmetyczną z uzyskanych poprawionych cen, która to wartość wyniosła 751,65 zł/m2. Określona na poziomie 751,65 zł/m2 wartość jednostkowa wycenianego kompleksu nieruchomości 1 i nieruchomości 2 przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jego wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego - Orawska" stanowi reprezentatywną wartość dla analizowanego rynku.

Wartość rynkowa nieruchomości 1 (działki nr [...]) przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego - Orawska" wynosi 343 504,00 zł (słownie: trzysta czterdzieści trzy tysiące pięćset cztery złote 00/ 100). Wartość rynkowa nieruchomości 2 (działki nr [...]) przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego - Orawska" wynosi 366 054,00 zł (słownie: trzysta sześćdziesiąt sześć tysięcy pięćdziesiąt cztery złote 00/100).

Wartość jednostkową kompleksu nieruchomości 1 (działki nr [...]) i nieruchomości 2 (działki nr [...]) przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie pięciu nieruchomości porównawczych. Rzeczoznawca majątkowy przyjął tożsamy rynek dla przeznaczenia przedmiotowego kompleksu według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego - Orawska" (tj. zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z usługami i usługowa), jak i dla jego przeznaczenia według miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa (tj. zabudowa usługowa z mieszkaniami) co wynikało z faktu, iż w ramach obydwu przeznaczeń występuje możliwość lokowania zabudowy mieszkaniowej wraz z funkcją usługową na wybranych kondygnacjach. Z analizy rynku przeprowadzonej przez rzeczoznawcę majątkowego wynikało, że rynek nie różnicuje cen nieruchomości z uwagi na możliwość umiejscowienia funkcji usługowej na różnych kondygnacjach budynków, jak również nie różnicuje cen nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową z funkcją usługową lub usługową z funkcją mieszkaniową. Można natomiast zauważyć zróżnicowanie cen wynikające z możliwości realizacji swobodnej funkcji zarówno mieszkaniowej, jak i usługowej (przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową i usługową). Powyższe zostało skorygowane w procesie szacowania cechą "uwarunkowania planistyczne". Analiza została rozszerzona na obręby sąsiednie i pobliskie jednostki ewidencyjnej Podgórze z uwagi na brak wystarczającej ilości transakcji wyżej wymienionymi nieruchomościami, położonymi w tym samym obrębie co wyceniany kompleks (obręb 12 jedn. ewid. Podgórze). Analiza obejmowała transakcje zawarte w okresie od lipca 2013 r. do lipca 2016 r. W celu wyceny kompleksu przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, rzeczoznawca majątkowy przeprowadził selekcję zanotowanych transakcji wyżej wymienionymi nieruchomościami w oparciu o osiem cech rynkowych Na podstawie badań i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców, określił wagi dla powyższych cech rynkowych. Na podstawie analizy rynku oraz w wyniku selekcji przeprowadzonej za pomocą cech rynkowych, rzeczoznawca majątkowy otrzymał bazę pięciu transakcji, które ze względu na swoje cechy rynkowe są najbardziej podobne do wycenianego kompleksu. Ceny nieruchomości porównawczych z bazy, po dokonaniu korekty ze względu na upływ czasu na datę określenia wartości, tj. datę zbycia udziałów w nieruchomości 1 i udziałów w nieruchomości 2, tj. 17 lipca 2015 r., zawierały się w przedziale od 1 658,53 zł/m2 do 2 622,75 zł/m2.

W dalszej części wyceny rzeczoznawca majątkowy porównał kolejno cechy wycenianego kompleksu z cechami każdej z nieruchomości porównawczych, wyliczył poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy wycenianym kompleksem a nieruchomościami porównawczymi, oraz skorygował ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych o sumę poprawek kwotowych. Następnie obliczył wartość jednostkową wycenianego kompleksu jako średnią arytmetyczną z uzyskanych poprawionych cen, która to wartość wyniosła 2 2047,29 zł/m2. Określona na poziomie 2 047,29 zł/m2 wartość jednostkowa wycenianego kompleksu nieruchomości 1 i nieruchomości 2 przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa stanowi reprezentatywną wartość dla analizowanego rynku. Wartość rynkowa nieruchomości 1 (działki nr [...]) przy uwzględnieniu 12 przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa wynosi 935 612,00 zł (słownie: dziewięćset trzydzieści pięć tysięcy sześćset dwanaście złotych 00 /100). Wartość rynkowa nieruchomości 2 (działki nr [...]) przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa wynosi 997 030,00 zł (słownie: dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem tysięcy trzydzieści złotych 00/ 100).

W oparciu o analizę operatu szacunkowego, organ I instancji dokonał jego oceny i stwierdził, że przedłożony operat szacunkowy pod względem formalnym spełnia wszystkie wymogi, co prowadzi do wniosku, że posiada on wartość dowodową. Operat szacunkowy zawiera wszelkie informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Przy ustalaniu wartości przedmiotowych nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wziął pod uwagę: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w obowiązującym planie miejscowym, faktyczny sposób wykorzystywania przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego, przeznaczenie w planie miejscowym uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych, czyli oparł się na kryteriach wymaganych w art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Określone w operacie szacunkowym trzy wartości rynkowe przedmiotowych nieruchomości: pierwsza, przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego - Orawska", druga, przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania kompleksu nieruchomości 1 i nieruchomości 2 przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego i trzecia, przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, nie odbiegają od cen, jakie były osiągane w obrocie rynkowym w analizowanych segmentach rynku. W operacie szacunkowym wykazany został związek przyczynowy pomiędzy przeznaczeniem terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego - Orawska", a wzrostem wartości przedmiotowych nieruchomości. Aby odzwierciedlić wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości spowodowany wyłącznie uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego - Orawska", rzeczoznawca majątkowy - zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami - zastosował odpowiednią metodologię wyceny nieruchomości. Po pierwsze, wszystkie trzy wartości rynkowe przedmiotowych nieruchomości zostały określone w operacie szacunkowym na ten sam dzień (dzień zbycia udziałów w przedmiotowych nieruchomościach, tj. 17 lipca 2015 r.). W związku z powyższym przy określaniu wszystkich trzech wartości rynkowych przedmiotowych nieruchomości rzeczoznawca majątkowy musiał skorygować ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych ze względu na upływ czasu na datę określenia wartości, tj. datę zbycia przedmiotowych nieruchomości. Zastosowanie w procedurze wyceny trendu zmian cen w czasie i wprowadzenie mnożników miało na celu wyeliminowanie wpływu czynnika czasowego na wartość nieruchomości. Po drugie, wszystkie trzy wartości rynkowe przedmiotowych nieruchomości zostały określone w operacie szacunkowym według stanu istniejącego na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego - Orawska". W ten sposób na wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości nie miały wpływu czynniki rzutujące na wartość nieruchomości, które zaistniały po dacie wejścia w życie powyższego planu miejscowego. W świetle powyższego wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości ustalony na podstawie przedłożonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego wynika wyłącznie z uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego - Orawska". Na podstawie przedłożonego operatu szacunkowego można zatem stwierdzić, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego - Orawska" spowodowało wzrost wartości:

- nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów działka nr [...] o powierzchni 0,0457 ha obr. 12 jedn. ewid. Podgórze, objętej w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...] ,

- nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów działka nr [...] o powierzchni 0,0487 ha obr. 12 jedn. ewid. Podgórze, objętej w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...]

W związku z tym, po otrzymaniu sporządzonego operatu szacunkowego, organ wypełniając dyspozycję art. 80 kpa, dokonał jego analizy i oceny, sprawdzając przede wszystkim czy wypełnia on wszystkie warunki formalne przewidziane przepisami prawa oraz czy przyjęty przez rzeczoznawcę majątkowego tok rozumowania jest spójny i klarowny. W ocenie organu zamieszczonej w omawianej decyzji przedłożony operat szacunkowy został wykonany prawidłowo.

W świetle powyższego uznano przedłożony operat szacunkowy za dowód w prowadzonym postępowaniu w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) na okoliczność wystąpienia trzeciej przesłanki niezbędnej dla ustalenia renty planistycznej, tj. wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego. Na podstawie przedłożonego operatu szacunkowego ustalono, że wartości nieruchomości 1 i nieruchomości 2 określone przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa są większe niż wartości nieruchomości 1 i nieruchomości 2 określone przy uwzględnieniu faktycznego sposobu ich wykorzystywania po utracie mocy tego planu, a zatem w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości 1 i nieruchomości 2 spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego - Orawska" zastosowanie ma art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nie jej art. 37 ust. 1 zdanie drugie i co za tym idzie wzrost wartości nieruchomości 1 i nieruchomości 2 stanowi różnicę między wartościami nieruchomości 1 i nieruchomości 2 określonymi przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego - Orawska" a ich wartościami określonymi przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa i wynosi :

- 66 095,00 zł (słownie: sześćdziesiąt sześć tysięcy dziewięćdziesiąt pięć złotych [...]) - dla nieruchomości 1 (działki nr [...]),

- 70 435,00 zł (słownie: siedemdziesiąt tysięcy czterysta trzydzieści pięć złotych [...]) - dla nieruchomości 2 (działki nr [...]).

Zgodnie z § 21 uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego - Orawska" stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 30 % dla wszystkich terenów wyznaczonych w planie. W związku z powyższym w odniesieniu do przedmiotowych nieruchomości jest możliwe ustalenie renty planistycznej. Wysokość renty planistycznej w odniesieniu do przedmiotowych nieruchomości ustalono w następujący sposób. Do ustalonego wzrostu wartości, który wynosi:

- 66 095,00 zł (słownie: sześćdziesiąt sześć tysięcy dziewięćdziesiąt pięć złotych 00/100) - dla nieruchomości 1 (działki nr [...]),

- 70 435,00 zł (słownie: siedemdziesiąt tysięcy czterysta trzydzieści pięć złotych [...]) - dla nieruchomości 2 (działki nr [...]) -

odniesiono stawkę procentową wynikającą z uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego -Orawska", tj. 30 %, uzyskując w ten sposób następującą wysokość renty planistycznej:

- 19 828,50 zł (słownie: dziewiętnaście tysięcy osiemset dwadzieścia osiem złotych 50/100) – dla nieruchomości 1 (działki nr [...]),

- 21 130,50 zł (słownie: dwadzieścia jeden tysięcy sto trzydzieści złotych 50/100) dla nieruchomości 2 (działki nr [...]).

Z uwagi na fakt, że Pani M. U. umową zawartą w formie aktu notarialnego Repertorium A Nr [...] dokonała sprzedaży: dwóch udziałów wynoszących po 1/4 części, tj. łącznie udziału wynoszącego 1/2 część w nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0457 ha obr. 12 jedn. ewid. Podgórze, objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...], oraz dwóch udziałów wynoszących po 1/4 części, tj. łącznie udziału wynoszącego 1/2 część w nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0487 ha obr. 12 jedn. ewid. Podgórze, objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...], jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została ustalona w odniesieniu do wielkości zbywanych udziałów w każdej z przedmiotowych nieruchomości i wynosi:

- 9 914,25 zł (słownie: dziewięć tysięcy dziewięćset czternaście złotych 25/100) - w odniesieniu do udziału wynoszącego 1/2 część w nieruchomości 1 (działce nr [...]),

- 10 565,25 zł (słownie: dziesięć tysięcy pięćset sześćdziesiąt pięć złotych 25/ 100) - w odniesieniu do udziału wynoszącego 1/2 część w nieruchomości 2 (działce nr [...]).

Tak więc łącznie - w odniesieniu do zbywanego udziału w nieruchomości 1 (działce nr [...]) i udziału w nieruchomości 2 (działce nr [...]) – wynosi 20 479,50 zł (słownie: dwadzieścia tysięcy czterysta siedemdziesiąt dziewięć złotych 50/100).

W oparciu o powyższe ustalenia organ I instancji, którym był Prezydent Miasta Krakowa, wydał decyzję nakładająca obowiązek zapłaty wskazanej wyżej "renty planistycznej".

Odwołanie od opisanej wyżej decyzji Prezydenta Miasta Krakowa, złożyła Pani M. U., która stwierdziła, że "zaskarża w całości na swoją korzyść" decyzję administracyjną Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 24 maja 2021r. znak [...] co do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) w kwocie 20.479,50 złotych oraz w części (co do uzasadnienia decyzji i ustaleń faktycznych Organu), a to co do ustaleń faktycznych w zakresie wyszacowania wartości nieruchomości objętej postępowaniem:

a) wartości działki numer [...] i [...] przy uwzględnieniu przeznaczenia po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru 17 "Krasickiego-Orawska" oraz

b) wartości działki numer [...] i [...] przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego-Orawska". Zaskarżonej decyzji Odwołująca się zarzuciła :

1/ naruszenie prawa materialnego i procesowego, mające wpływ na rozstrzygnięcie poprzez bezpodstawne uznanie, że dopuszczalne było wydanie decyzji w sprawie określenia renty planistycznej w oparciu o art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w sytuacji, gdy zawiadomienie o wszczęciu postępowania podpisał osoba ,która nie posiadał prawidłowego umocowania ,

2/naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na treść wydanej decyzji, a to art. 7 k.p.a., art. 10 § 1 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., art. 107 § l k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a., poprzez niewyjaśnienie z urzędu dokładnie stanu faktycznego sprawy, to jest niewykazanie z uwagi na zarzuty strony w uzasadnieniu decyzji, że osoba, która miała rzekomo wszcząć postępowanie jak wyżej, była do wszczęcia postępowania rzeczywiście umocowana;

3/ naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na treść wydanej decyzji a to:

- art. 10 § 1 k.p.a., w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. oraz w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 73 § 1 k.p.a. poprzez wydanie decyzji bez możliwości zapoznania się z całym zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym przy pozbawieniu strony możliwości ustosunkowania się w pierwszej instancji do już zebranych dowodów znajdujących się w kompletnych aktach, w tym do wypowiedzenia się co do ustosunkowania się przez rzeczoznawcę do złożonych zastrzeżeń do operatu szacunkowego, a nadto poprzez uniemożliwienie zapoznania się stronie z całością zebranej w sprawie dokumentacji, sprawdzenie jej kompletności, numeracji kart, załączonych odpisów pełnomocnictw (ze wskazaniem czy i kiedy zostały wpięte do akt), tj. oryginałami akt, wobec braku oryginałów akt sprawy w czasie wydawania decyzji, co stwierdził samodzielnie sam organ administracji — Prezydent Miasta Krakowa na stronie 7-mej od góry zaskarżonej decyzji; "Do dnia wydania niniejszej decyzji akta sprawy nie zostały zwrócone organowi I instancji przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie", co oznacza, że Organ I instancji wydał decyzję administracyjną bez akt sprawy, a więc bez możliwości udostępnienia akt do wglądu stronie, co stanowi pogwałcenie jej prawa wyrażonego w art. 73 § 1 k.p.a. do zapoznania się z aktami sprawy — nie zaś ich kopiami, gdyż czynność zapoznania nawet z odpisami czy kopiami nie jest tożsama z zapoznaniem się z aktami, a wskazany przepis nie dopuszcza możliwości udostępnienia odpisów czy kopii akt sprawy zamiast akt sprawy jako takiej;

4/ naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na treść wydanej decyzji, a to art. 7 k.p.a., art. 10 § 1 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., art. 107 § 1 k.p.a. w zw. żart. 107 § 3 k.p.a., poprzez zaaprobowanie przez organ I instancji operatu szacunkowego zawierającego oczywiste braki, zawierającego 100% plagiat cudzego utworu, w sytuacji gdy rzeczoznawca majątkowy w sposób nierzetelny lub w ogóle do tych braków się nie odniósł, nie wyjaśnił przesłanek swojego rozumowania, co zaaprobował organ I instancji lakonicznie (poprzez przepisanie względnie zeskanowanie wywodów rzeczoznawcy) albo w ogóle do tych zarzutów się nie odnosząc, a w szczególności poprzez zaaprobowanie operatu szacunkowego, który narusza:

a) § 38 ust. 2 w zw. z § 38 ust. 4 Rozporządzania Rady Ministrów dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz- U. z 2004r. Nr 207, póz 2109 ze zm.

dalej Rozporządzenie w sprawie wyceny) w ten sposób, że nie uwzględnia obciążenia wynikającego z posadowienia na nieruchomości nr [...] sieci ciepłowniczej zajmującej pas terenu o powierzchni 58 m2, który jest wyłączony z zabudowy,

b) § 56 ust. 1 pkt. 5 Rozporządzenia w sprawie wyceny polegające na przeprowadzeniu oględzin nieruchomości w taki sposób, że uniemożliwiają one ustalenie, co było przedmiotem oględzin, kto tę czynność przeprowadzał i czy był do jej przeprowadzenia uprawniony, to jest w istocie niedokonanie oględzin zgodnie z przepisami prawa poprzez niedokonanie ustaleń na gruncie, nie wejście na ten grunt, a co w konsekwencji powoduje, że zasadne jest twierdzenie, że nie dokonano w ogóle oględzin (z natury, poprzez oględziny) umożliwiających opisanie stanu nieruchomości, nadto naruszenie art. 77 § 1 k.p.a., art. 107 § 3 k.p.a. poprzez nie wyczerpujące ustalenie stanu faktycznego wyrażające się w nieuwzględnieniu wniosków strony o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej, przesłuchanie stron i wskazanych świadków w obecności rzeczoznawcy majątkowego, a co w konsekwencji powodowało brak prawidłowych ustaleń w zakresie dotychczasowego sposobu użytkowania przed wejściem w życie planu, a który jest kluczowy dla ustalenia wartości nieruchomości na ten moment;

c) § 3 ust. 2 w związku z § 66 ust. l pkt. 7 Rozporządzenia w sprawie wyceny poprzez przyjęcie roku 2016, jako roku bazowego dla analizy rynku, a nie zaś 2015r., w którym dokonano transakcji, a tym samym naruszenie art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który stanowi o ustalaniu wartości renty planistycznej według cen z chwili transakcji, nadto przy dokonaniu analizy tynku bez wskazania jakichkolwiek dowodów na to, jak kształtował się rynek nieruchomości w Krakowie w latach 2014-2015, a w więc w latach, w których również miały miejsce transakcji będące przedmiotem analizy, a nadto poprzez skopiowanie w 100% cudzego utworu, a więc dokonanie plagiatu, co powoduje brak samodzielności myślenia rzeczoznawcy i brak w istocie dokonania analizy tynku przez rzeczoznawcę (dokonała tego inna osoba, co powoduje, że na cudzy utwór w takiej sytuacji rzeczoznawca nie może się powoływać),

d) § 3 ust. 2 w związku z § 66 ust. 1 pkt. 7 Rozporządzenia w sprawie wyceny poprzez przyjęcie bez jakichkolwiek dowodów (przywołanej literatury) czy wskazania podstawy wyliczeń trendu zmienności cen w latach 2014-2016 na poziomie 3,42%,

e) § 4 ust. 1 w zw. z § 61 Rozporządzenia w sprawie wyceny w zw. z art. 7 k.p.a., art. 9 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. oraz art- 106 § 3 k.p.a. polegające na nie podaniu danych umożliwiających zweryfikowanie, czy dana nieruchomość jest nieruchomością spełniającą wszystkie, ewentualnie część cech podobieństwa do nieruchomości szacowanej, to jest poprzez zaniechanie podania numerów działek ewidencyjnych porównywanych z nieruchomością szacowaną, tożsame z niepodaniem dowodów, na których oparł się organ przy wydawaniu decyzji administracyjnej (naruszenie art. 9 kp.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a.), uniemożliwiające stwierdzenie, czy są to nieruchomości reprezentatywne dla każdego porównywanego obszaru o jednorodnym przeznaczeniu w planie miejscowym, a nadto brak jakiegokolwiek wykazania, poprzez podanie konkretnych zapisów planu, że mamy do czynienia z porównywaniem nieruchomości leżących w obszarze o jednorodnym przeznaczeniu planistycznym, co w konkluzji powoduje, że operat w tej części w ogóle nie poddaje się w ogóle kontroli instancyjnej, zupełnie nie przekonuje, nie wyjaśnia podstaw faktycznych ustaleń rzeczoznawcy, co dotyczy również enigmatycznych twierdzeń organu I instancji (na stronie 26 in fine decyzji), gdy nie wskazuje, że "organ ma możliwość ustalić numer działki na podstawie podanych przez rzeczoznawcę majątkowego danych i zweryfikować poprawność przyjętych przez rzeczoznawcę ocen dla poszczególnych cech rynkowych (co miało miejsce w niniejszej sprawie)", co przy takim twierdzeniu również uniemożliwia prześledzenie toku myślenia organu oraz podstaw dowodowych twierdzeń organu i powoduje, że brak jest możliwości przyjęcia, iż organ w jakikolwiek podlegający ocenie sposób skontrolował ustalenia faktyczne dokonane przez rzeczoznawcę, co również w konkluzji powoduje, że strona w takiej sytuacji jest pozbawiona jakiejkolwiek możliwości obrony swojego interesu, poprzez, pozbawienie możliwości wykazywania niepodobieństwa analizowanych nieruchomości, przy bezpodstawnym nie wskazaniu dowodów, na których oparł się rzeczoznawca oraz administracji i również bezpodstawnym zasłonieniu się przez organ tajemnica zawodową rzeczoznawcy, która to tajemnica przecież nie może obejmować w sposób bezwzględny niedostępny dla strony, której żywotnych interesów dotyczy ustalenie renty planistycznej publicznie dostępnych danych — takich jak numer działek, nawet przy założeniu, że są to dane osobowe, a co w konkluzji narusza nie tylko wskazane wyżej przepisy kodeksu postępowania administracyjnego, w/ w Rozporządzenia dot. wyceny, ale również m. innymi art. 6 ust. 1 lit.d Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przypływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95146/WE (ogólne rozporządzenie o ochronie danych), który wprowadza możliwość przetwarzania tego typu danych osobowych w sytuacji, gdy jest to niezbędne do ochrony żywotnych interesów osoby, której dane dotyczą lub innej osoby fizycznej, która to przesłanka w niniejszej sprawie została Z oczywistości spełniona (interes prawny w dostępie strony postępowania do danych osobowych podlegających ochronie, nadto w sytuacji gdy strona wnosiła o podanie takich danych i wykazała interes prawny w udostępnieniu takich danych);

f) § 4 ust. 1 w zp. z § 51 Rozporządzenia w sprawie wyceny w zw.z art. 7 k.p.a., art. 9 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a. polegające na nie wskazaniu, jakie konkretnie miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego brał rzeczoznawca pod uwagę, co w powiązaniu z niepodaniem numeru porównywanej działki, uniemożliwia stronie kontrolę wyboru określonej nieruchomości i porównaniu możliwości jej zabudowy z zapisami konkretnego planu, co jest o tyle istotne, że jeśli chodzi o ulicę Kalwaryjską i działkę porównywaną oznaczoną jako C4 por. strona 34 operatu mogą wchodzić w grę dwa plany zagospodarowania przestrzennego:

- plan Stare Podgórze — Kalwaryjską przyjęty uchwałą Nr LXXXVIII/1306/13 Rady Miasta Krakowa z dnia 6 listopada 2013 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "STARE PODGÓRZE - KALWARYJSKĄ " - ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego z dnia 21 listopada 2013r., póz 6826 oraz - plan Stare Podgórze — Mateczny, przyjęty uchwałą Nr NCUJ1363/13 Rady Miasta Krakowa z dnia 4 grudnia 2013r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "STARE PODGÓRZE-MATECZNY" - ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego z dnia 16grudnia 2013r., póz 7586.

g) § 4 ust. 1 w zw. z § 51 Rozporządzenia w sprawie wyceny polegające na wskazaniu jako nieruchomości podobnej podlegającej porównywaniu nieruchomości oznaczonej jako C1 przy ulicy Monte Cassino (vide strona 29 operatu), której parametry istotne z punktu widzenia wyceny zostały ustalone przez rzeczoznawcę w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy sprzedaż tej nieruchomości miała miejsce w dniu 13 lutego 2014r zaś plan zagospodarowania przestrzennego dla tego obszaru wszedł w życie w dniu 22 maja i nie mogła być brana pod uwagę,

h) § 4 ust. 1 oraz§ 51 Rozporządzenia w sprawie wyceny w zw. z art. 154 ust. 1 w zw. z art 4 pkt. 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami, polegające na porównaniu nieruchomości nie spełniających podstawowych kryteriów porównawczych przy szacowaniu wartości nieruchomości tuż przed wejściem w życie nowego planu - co powoduje, że wartość m2 działek, 122 i 123 została rażąco zaniżona.

W oparciu o powyższe zarzuty Skarżąca wniosła o zmianę wydanej decyzji organu I instancji i orzeczenie, że tzw. renta planistyczna się nie należy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie, po zapoznaniu się z całością materiału dowodowego oraz zarzutami odwołania uznało odwołanie za niezasadne i utrzymało w mocy decyzje organu I instancji. W uzasadnieniu swojej decyzji Kolegium dokonało ponownej analizy właściwych w sprawie przepisów prawa oraz sporządzonego na użytek niniejszego postępowania operatu szacunkowego sporządzonego przez Ł. G., dochodząc do takich samych wniosków jak organ I instancji. Kolegium uznało, iż sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jest poprawny, a wydana w oparciu o przedstawiony dowód w sprawie decyzja administracyjna jest prawidłowa, bowiem oparta jest na właściwie wskazanych przepisach prawa, jest ponadto jasna i logiczna, a zarzuty odwołania są takiego rodzaju, iż w sytuacji zgromadzonego materiału dowodowego nie mogą powodować uchylenia decyzji. Kolegium wskazało, że rzeczoznawca majątkowy, jakkolwiek jest osobą merytorycznie przygotowaną do dokonania wycen, posiadającą wiedzę fachową w tym przedmiocie, to jednak nie zwalnia to organów administracji od sprawdzenia zasadności, rzetelności i przejrzystości otrzymanego operatu, jak też czy opracowano go w oparciu o obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa. Taka bowiem procedura wymagana jest przy każdym dowodzie występującym w sprawie. Zaznaczyło jednakże, że badanie to nie może wkraczać w merytoryczną treść operatu, bowiem ta sfera zarezerwowana jest dla rzeczoznawcy i jego wiedzy specjalnej. Analizą objęto okres od lipca 2013 do lipca 2016r, ponieważ jednak w tych granicach czasowych nie znaleziono odpowiedniej liczby transakcji nieruchomościami podobnymi, dlatego do obliczeń przyjęto informacje wynikające z aktów notarialnych, obejmujące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, będące przedmiotem obrotu rynkowego w latach od lutego 2014 do lipca 2016r.

Rzeczoznawca wyliczył także wskaźnik zmienności cen, co przedstawił na sporządzonym wykresie jak i wskazał wzór matematyczny, który służyć będzie do aktualizacji cen.

Następnie rzeczoznawca przygotował próbkę reprezentatywną nieruchomości porównywalnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego, położonych na terenie jedn. ewid. Podgórze, a będące działkami niezabudowanymi o wiodącym przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniowa wielorodzinną i usługową oraz mieszkaniową wielorodzinną z funkcją usługową.

Próbka składała się z pięciu nieruchomości oznaczonych przez rzeczoznawcę od C1 - C 5, i każda z nich uwidaczniała datę transakcji, położenie - czyli jednostkę ewid., obręb, ulicę, powierzchnie, udział, cenę transakcyjną, cenę transakcyjną jednostkową, numer Repertorium A. Rzeczoznawca z kolei dokonał opisu wyselekcjonowanych nieruchomości porównawczych (C1 - C 5) , używając do tego również przygotowanych przez siebie cech : lokalizacja szczegółowa, otoczenie i sąsiedztwo dostęp do mediów, dojazd , dostępność do nieruchomości, powierzchnia i kształt działki, możliwości inwestycyjne (udział przeznaczenia inwestycyjnego ), uwarunkowania planistyczne, parametry kształtowania zabudowy, ograniczenia, podstawa przeznaczenia.

Powyższe cechy rynkowe zostały ustalone poprzez analizę ofert kupna - sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych, wykazanych w prywatnych agencjach obrotu nieruchomościami, albo też poprzez analizę rynku. Jednak z uwagi na zbieżną ocenę cech nieruchomości porównawczych w bazie, pominięto wpływ dwóch cech w dalszym procesie szacowania . Były to cecha: dostęp do mediów wszystkie nieruchomości posiadają pełne uzbrojenie lub w bezpośrednim sąsiedztwie - do 100 m , oraz możliwości inwestycyjne /udział przeznaczenia inwestycyjnego ), ( wszystkie nieruchomości przeznaczone są w całości pod zabudowę, a w nieznacznej części położone są w terenie komunikacyjnym).

Wagi poszczególnych cech rynkowych określono jako procentowy udział w całkowitej rozpiętości A-C , czyli C max - C min. Wartości wag rzeczoznawca określił na podstawie informacji, własnych badań i obserwacji preferencji nabywców, tj. własnej analizy danych rynkowych.

Ponadto niezależnie od określenia procentowej wielkości wagi dla danej cechy, rzeczoznawca jeszcze przyporządkował każdej wadze ocenę, - np. cesze lokalizacja przypisano wagę w wielkości 30 %, oraz ocenę - np. bardzo dobra, dobra, czy też jak przy cesze - ograniczenia, zamiast oceny znalazło się określenie -brak, lub występują. Powyższe zdaniem Kolegium, pozwalało na precyzyjne opisanie nieruchomości wziętych do porównań, jak też ustalenie współczynników korygujących, służących do ustalenia wartości nieruchomości szacowanej.

W tym miejscu Kolegium podkreśla, że przedstawiony powyżej, za operatem szacunkowym, zbiór nieruchomości wskazanych jako nieruchomości podobne przyjęte do szacowania, dzięki komunikatywnym i zrozumiałym opisom ich cech, daje możliwość skonfrontowania, czy mamy istotnie do czynienia z nieruchomością podobną do wycenianej, co z kolei daje możliwość uzasadnia słuszność ich wyboru jako nieruchomości podobnych.

W podobny sposób rzeczoznawca postępuje z dokonaniem doboru nieruchomości podobnych, w sytuacji gdy nieruchomości oceniane były według faktycznego sposobu wykorzystania. W tej sytuacji rodzajem rynku było prawo własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości składającej się z działki nr [...] i działki nr [...] obr. 12 jedn ewid. Podgórze, określono jako teren zabudowany budynkiem mieszkalno-gospodarczym, częściowo utwardzony, pozostała część porośnięta roślinnością. W związku z tym wartość przedmiotowej nieruchomości określono na podstawie transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Z tych właśnie nieruchomości stworzono bazę nieruchomości podobnych, posiadających przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Ponadto do bazy włączono nieruchomości, których przeznaczenie ustalone było w planach zagospodarowania przestrzennego, jak i w decyzji ustalającej warunki zabudowy. Oba te źródła określające przeznaczenia, nie różnicują cen nieruchomości na rynku. Również i w tym przypadku rzeczoznawca musiał rozszerzyć rynek nieruchomości na całą jednostkę ewidencyjną, jak też przyjąć jako nieruchomości podobne nieruchomości o zróżnicowanej powierzchni, co było poddane korekcie za pomocą cechy powierzchnia działki.

Także przy szacowaniu nieruchomości w czasie, gdy nie byłą pod rządami żadnego planu zagospodarowania przestrzennego, rzeczoznawca przygotował i wyliczył wskaźnik zmienności cen. W treści operatu rzeczoznawca przedstawił matematyczny sposób wyliczenia tego trendu. Z badanego rynku nieruchomości podobnych - porównywalnych, wyłoniono 6 transakcji nieruchomościami posiadającymi walor podobieństwa do nieruchomości wycenianej, bowiem nieruchomości będące przedmiotem transakcji posiadały przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniowa jednorodzinną. Tabela zawierająca bazę nieruchomości porównawczych posiadała takie same, jak poprzednia baza, zawierająca transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu wynikającym z mpzp "Krasickiego-Orawska" oznaczenia : data, jedn. ewid, obręb, ulica (...). Tu także dokonano opisu wszystkich 6 nieruchomości porównawczych w układzie tabelarycznym, poprzez wyłonione przez rzeczoznawcę cechy najbardziej wpływające na wartość danej nieruchomości. Były to cechy: położenie i lokalizacja, otoczenie i sąsiedztwo, dostęp do mediów, dojazd, dostępność do nieruchomości, , powierzchnia działek, kształt działki, możliwości inwestycyjne (udział przeznaczenia inwestycyjnego), uwarunkowania planistyczne, ograniczenia, podstawa przeznaczenia. W aspekcie wymienionych wyżej cech, okazało się, iż niektóre mają zbieżną ocenę cech w zakresie parametrów, jak przy cesze: dostęp do mediów - wszystkie w bazie posiadają dostęp do mediów, mają pełne uzbrojenie, - cecha kształt działki - kształt wszystkich nieruchomości w bazie określono jaki regularny lub nieregularny, lecz nie ograniczający możliwości inwestycyjne. Tak samo cecha możliwości inwestycyjne, i uwarunkowania planistyczne. Dlatego też cechy dublujące się pominięto w procesie szacowania. Rzeczoznawca także i tu ustalił wagi poszczególnych cech rynkowych, oraz poddał te wagi ocenom.

Trzecia grupa nieruchomości gruntowych, jaką należało oszacować, to nieruchomości, które posiadały przeznaczenie wynikające z miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, który utracił moc prawną z upływem 1 stycznia 2003r. W czasie gdy plan ten obowiązywał działka nr [...] i działka nr [...] położone były w terenie oznaczonym symbolem UC - ok. 98 % , oraz w nieznacznej części w terenie komunikacyjnym - ok. 2 %.Ponadto obszar o oznaczeniu UC dopuszcza także lokalizację mieszkań na wyższych kondygnacjach. Dlatego też analizą objęto nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę usług komercyjnych z dopuszczeniem lokalizacji mieszkań na wyższych kondygnacjach. W tej sytuacji możliwe stało się przyjęcie tożsamego rynku dla nieruchomości o przeznaczeniu, jakie dawał im miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru Krasickiego - Orawska, jak i o przeznaczeniu wynikającym z miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa. Jak stwierdził w operacie na podstawie analizy rynku rzeczoznawca majątkowy, rynek nieruchomości nie różnicuje cen nieruchomości , z uwagi na możliwość umiejscowienia funkcji usługowej na różnych kondygnacjach budynków. Obszar rynku z którego wyłoniono transakcje nieruchomościami podobnymi do wycenianej, prezentującej przeznaczenie jak w planie ogólnym Miasta Krakowa, został poszerzony o obręby nr 10, 11 , 12, 13 jedn.ewid. Podgórze. W toku przygotowania do szacowania tej grupy nieruchomości, zastosowano wskaźnik zmienności cen, jak i poszerzono analizę o transakcje nieruchomościami w okresach od lutego 2014 - lipca 2016r.

Z przeprowadzonej analizy rynku rzeczoznawca wyselekcjonował 5 transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej . Tak jak przy poprzednich prezentacjach przeznaczeń wynikających z poprzednich stanów zagospodarowania, najpierw opisano 5 transakcji nieruchomościami podobnymi, poprzez podanie danych na temat dat transakcji, lokalizacji nieruchomości, powierzchni działki, ceny transakcyjnej, ceny jednostkowej (...). A następnie, by opisy poszerzyć, rzeczoznawca również na podstawie preferencji nabywców, własnych wiadomości ustalił najbardziej miarodajne cechy, jakie nieruchomości te prezentują.

Są to : lokalizacja szczegółowa - otoczenie i sąsiedztwo, dostęp do mediów, dojazd, dostępność do nieruchomości, powierzchnia i kształt działki, możliwości inwestycyjne ( udział przeznaczenia inwestycyjnego), uwarunkowania planistyczne, parametry kształtowania zabudowy, ograniczenia. Również i w tej bazie wystąpiła zbieżność części cech nieruchomości porównawczych, bowiem w cesze - dostęp do mediów ( wszystkie posiadają pełne uzbrojenie na działkach lub w bezpośrednim sąsiedztwie - do 100 m ), a w cesze możliwości inwestycyjne ( wszystkie nieruchomości przeznaczone są w całości pod zabudowę lub w przeważającej części są przeznaczone pod zabudowę, a w nieznacznej części położone są w terenie komunikacji. Dlatego rzeczoznawca pominął wpływ wyżej wymienionych cech w dalszym procesie szacowania. Wyłonione dla tej bazy cechy zostały opisane w sposób zrozumiały i klarowny, tak, że pozwoliły na konfrontacje nieruchomości szacowanej z nieruchomościami wziętymi do porównań, i stwierdzenie, czy istotnie mają walor podobieństwa. Po przygotowaniu baz zawierających dane o transakcjach nieruchomościami posiadającymi przeznaczenie podobne do nieruchomości wycenianej, w każdym z trzech stanów jej przeznaczenia, rzeczoznawca przystąpił do wycen przedmiotowych nieruchomości zbytych przez Odwołującą się i drugą Stronę postępowania.

Do określenia wartości rynkowej nieruchomości składającej się z działki nr [...] oraz działki nr [...] zastosował podejście porównawcze i metodę porównywania parami. W podejściu porównawczym określa się wartość nieruchomości, przy założeniu, iż wartość ta odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Metoda porównywania parami polega na tym, że porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W metodzie tej wartość rynkowa wycenianej nieruchomości o znanych cechach otrzymuje się poprzez porównanie kolejno co najmniej z trzema nieruchomościami reprezentatywnymi, najbardziej podobnymi pod względem cech do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny.

W tej sytuacji rzeczoznawca zgodnie z przedstawioną wyżej procedurą szacował wartość nieruchomości według przeznaczenia, jakie posiadały one w trzech przedstawionych stanach - obecnym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego - Orawska" , według faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości, oraz w poprzednim, wygasłym miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa.

Kolegium podkreśliło, iż szacowanie odbywa się przy zastosowaniu procedur, które są przewidziane dla rzeczoznawców, jako osób posiadających wiedzę specjalną w tym zakresie. Działania w tym aspekcie nie podlegają już kontroli organów administracji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, mając na uwadze powyższe wywody, w szczególności dane wynikające z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego P. Ł. G., stwierdziło, że została w niniejszej sprawie spełniona ostatnia z trzech przesłanek, wykazująca, iż w związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wzrosła wartość nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] obr. 12 jedn ew. Podgórze.

Kolegium uznało, iż organ oparł swe rozstrzygnięcie na prawidłowo sporządzonym elaboracie.

Jak już powyżej stwierdzono, ustalenie jednorazowej opłaty nie jest zależne od uznania organu, gdyż jest to czynność obligatoryjna w sytuacji wypełnienia wszystkich przesłanek o jakich mowa wyżej w przywołanych przepisach prawa.

Odnosząc się do zarzutów odwołania, Kolegium stwierdziło, iż w większości otrzymały one wyjaśnienie w treści uzasadnienia decyzji Kolegium jak i decyzji organu I instancji (przytoczonych powyżej), oraz informacjach przesyłanych do stron przez organ I instancji w toku prowadzonej sprawy, bowiem w większości zarzuty odwołania powielają składane poprzednio w toku postępowania. Kolegium podniosło, iż do zarzutów złożonych do opinii biegłego ustosunkowywał się sam biegły w swoich pismach wyjaśniających. Zarzut co do dokonywanych przez rzeczoznawcę wyliczeń, np. trendu zmienności cen, czy też wielkości poszczególnych wag, itp. należą już do wiedzy specjalnej rzeczoznawcy i nie poddawane są badaniu przez organ administracji.

Również kwestia nadawania poszczególnych stopni wagom cech, jest domeną rzeczoznawcy, a zarzut, iż rzeczoznawca nie wziął pod uwagę okoliczności sąsiedztwa nieruchomości wycenianej, nie jest zasadny, bowiem jedna z cech ustalona przez rzeczoznawcę jest cechą lokalizacja szczegółowa, otoczenie i sąsiedztwo .

Kolegium podniosło też, iż zarzut, iż w sprawie nie odbyła się wizja terenu, jest chybiony, bowiem w aktach znajduje się protokół z przedmiotowej wizji, podpisany przez rzeczoznawcę. Ponadto Kolegium wyjaśnia, iż sporządzana wizja przez rzeczoznawcę, jest czynnością techniczną w ramach przygotowywania operatu, a nie wizją opartą na przepisach kpa. Zarzut, że organ nie posiadał akt sprawy przy wydawaniu decyzji jest także niezasadny, gdyż to o czym pisał organ I instancji w swej decyzji, dotyczyło przekazywania akt sprawy wraz z postanowieniami o odmowie umorzenia postępowania, i o odmowie zawieszenia postępowania.

Konkludując Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie jako organ II instancji uznało, iż wydana w sprawie decyzja Prezydenta Miasta K. jest prawidłowa i brak jest podstaw do jej uchylenia bądź zmiany.

Z powyższymi decyzjami organów I i II instancji nie zgodziła się M. U. , która pismem z dnia 3 stycznia 2022r. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Zaskarżonym decyzjom skarżąca zarzuciła:

1. naruszenie prawa procesowego mającego wpływ na treść decyzji tj. art. 61 § 1 k.p.a. w zw. z art. 268a k.p.a. w zw. z art. 9 k.p.a., art. 10 k.p.a., oraz art. 78 § 1 k.p.a. poprzez zaniechanie zbadania, jak również wykazania (przeprowadzenia stosownego dowodu), czy osoba, która podpisała zawiadomienie z dnia 31.08.2015r. znak [...] o wszczęciu postępowania w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej), była osobą upoważnioną w rozumieniu art. 268a k.p.a. do podpisania takiego dokumentu i tym samym skutecznego wszczęcia postępowania, decyzji organu II instancji brak rozpoznania zarzutów stawianych przez stronę w tym zakresie decyzji i postępowaniu organu I instancji;

2. naruszenie prawa procesowego mającego wpływ na treść decyzji tj. art. 138 § 1 k.p.a. w zw. z art. 73 § 1 k.p.a. polegającego na utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji, który wydał ją bez akt postępowania, w tym bez możliwości udostępnienia akt do wglądu stronie, co stanowi pogwałcenie jej prawa wyrażonego w art. 73 § 1 k.p.a. do zapoznania się z aktami sprawy — nie zaś ich ewentualnymi kopiami, gdyż czynność zapoznania nawet z odpisami czy kopiami nie jest tożsama z zapoznaniem się z aktami, a wskazany przepis nie dopuszcza możliwości udostępnienia odpisów czy kopii akt sprawy zamiast akt sprawy jako takiej,

3. naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na treść wydanych decyzji, a to: art. 7 k.p.a., art. 10 § 1 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., art. 107 § 1 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a., w związku ze wskazanymi niżej przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia Rady Ministrów dotyczącego wyceny nieruchomości, oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie, że operat szacunkowy stanowiący podstawę naliczenia renty planistycznej jest jasny, pełny, niesprzeczny, nie narusza wskazanych niżej przepisów, podczas gdy zawiera on: - oczywiste sprzeczności, dla stwierdzenia których nie jest wymagana w ogóle wiedza specjalistyczna (np. dla stwierdzenia tej sprzeczności wystarczające jest porównanie daty sprzedaży nieruchomości porównywanej oraz wejścia w życie planu miejscowego, co zresztą było wskazywane w odwołaniu (zarzut strony odnoszący się do porównywania nieruchomości oznaczonej C 1 na stronie 29 operatu, która została sprzedana przed wejściem w życie planu zagospodarowania "Monte Cassino-Konopnickiej", a przez rzeczoznawcę była przywoływana jako nieruchomość porównawcza dla wartości nieruchomości przedawanej po wejściu w życie planu miejscowego);

- brak dowodów na przyjęcie określonych przesłanek wnioskowania przez rzeczoznawcę,

- brak logiki i konsekwencji w rozumowaniu,

- posługiwanie się 100% plagiatem cudzego utworu,

a nadto narusza szereg przepisów, dyskwalifikujących jego moc dowodową w zaskarżonej części, to jest narusza:

a) § 38 ust. 2 w zw. z § 38 ust 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z, 2004r. Nr 207, poz.2109 . — dalej Rozporządzenie w sprawie wyceny) w ten sposób, że nie uwzględnia obciążenia wynikającego z posadowienia na nieruchomości nr [...] sieci ciepłowniczej o parametrach 2 x dn 400, to jest pasa terenu o powierzchni 58 m2, który jest wyłączony z zabudowy,

b) § 56 ust. 1 pkt. 5 Rozporządzenia w sprawie wyceny polegające na przeprowadzeniu oględzin nieruchomości w taki sposób, że uniemożliwiają one ustalenie, co było przedmiotem oględzin , kto tę czynność przeprowadzał i czy był do jej przeprowadzenia uprawniony, to jest w istocie niedokonanie oględzin zgodnie z przepisami prawa poprzez, niedokonanie ustaleń na gruncie, nie wejście na ten grunt, a co w konsekwencji powoduje, że żadne jest twierdzenie, że nie dokonano w ogóle oględzin (z natury poprzez oględziny) umożliwiających opisanie stanu nieruchomości, nadto naruszenie art. 77 § 1 k.p.a., 107 § 3 k.p.a. poprzez niewyczerpujące ustalenie stanu faktycznego wyrażające się w nie uwzględnieniu wniosków strony o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej, przesłuchanie stron i wskazanych świadków w obecności rzeczoznawcy majątkowego, a co w konsekwencji powodowało brak iłowych ustaleń w zakresie dotychczasowego sposobu ubytkowania przed wejściem w życie planu, a który jest kluczowy dla ustalenia wartości nieruchomości na ten moment;

c) § 3 ust. 2 w związku z, § 56 ust. 1 pkt. 7 Rozporządzenia w sprawie wyceny poprzez przyjęcie roku 2016, jako roku bazowego dla analizy rynku, a nie zaś 2015r., w którym dokonano transakcji, a tym samym naruszenie art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który stanowi o ustalaniu wartości renty planistycznej według cen z chwili transakcji, nadto przy dokonaniu analizy rynku bez wskazania jakichkolwiek dowodów na to, jak kształtował się rynek nieruchomość, w Krakowie w latach 2014-2015, a w więc w latach, w których równiej miały miejsce transakcje będące przedmiotem analizy, a nadto poprzez, skopiowanie w 100% cudzego utworu, a więc dokonanie plagiatu, co powoduje konieczność przyjęcia braku samodzielności myślenia rzeczoznawcy i brak w istocie analizy rynku przez rzeczoznawcę (dokonała tego inna osoba, co powoduje, że na cudzy utwór w takiej sytuacji rzeczoznawca nie może się powoływać),

d) § 3 ust. 2 w związku z, § 56 ust. 1 pkt. 7 Rozporządzenia w sprawie wyceny przez przyjęcie bez jakichkolwiek dowodów (przywołanej literatury) czy wskazania podstawy wyliczeń trendu zmienności cen w latach 2014-2016 na poziomie 3,42%,

e) § 4 ust. 1 w zp. z, § 51 Rozporządzenia w sprawie wyceny w zw. z, art. 7 k.p.a., art. 9 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a. polegające na nie podaniu danych umożliwiających zweryfikowanie, czy dana nieruchomość jest nieruchomością spełniającą wszystkie, ewentualnie część cech podobieństwa do nieruchomości szacowanej, to jest poprzez zaniechanie podania numerów działek ewidencyjnych porównywanych z nieruchomością szacowaną, tożsame z, niepodaniem dowodów, na których oparł się organ przy wydawaniu decyzji administracyjnej (naruszenie art. 9 k.p.a. w zw. z art.107 § 3 k.p.a.), uniemożliwiające stwierdzenie, czy są to nieruchomości reprezentatywne dla każdego porównywanego obszaru o jednorodnym przeznaczeniu w planie miejscowym, a nadto jakiegokolwiek wykazania, poprzez podanie konkretnych zapisów planu, że mamy do czynienia z porównywaniem nieruchomości leżących w obszarze o jednorodnym przeznaczeniu planistycznym,

f) § 4 ust. 1 w zw. z § 51 Rozporządzenia w sprawie wyceny w zw. z. art. 7 k.p.a., art. 9 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a. polegające na niewskazaniu, jakie konkretnie miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego brał rzeczoznawca pod uwagę, co w powiązaniu z niepodaniem numeru porównywanej działki, uniemożliwia stronie kontrolę wyboru określonej nieruchomość i porównaniu możliwości jej zabudowy z zapisami konkretnego planu, co jest o tyle istotne, że jeśli chodzi o ulicę Kalwaryjską i działkę porównywaną oznaczoną jako C4 por. strona 34 operatu mogą wchodzić w grę dwa plany zagospodarowania przestrzennego:

- plan Stare Podgórze — Kalwaryjska przyjęty uchwałą Nr LXXXVU1/1306/13 Rady Miasta Krakowa z dnia 6 listopada 2013r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "STARE PODGÓRZE - KALWARYJSKA" - ogłoszoną w Urzędowym Województwa Małopolskiego zadnia 21 listopada 2013r., poz. 6826

- plan Stare Podgórze - Mateczny, przyjęty uchwałą Nr XCII/1363/13 Rady Miasta Krakowa z dnia 4 grudnia 2013r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "STARE PODGÓRZE - MATECZNY" - ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego zadnia 16 grudnia 2013r.,poz. 7586,

g) § 4 ust. 1 w zw.z §.57 Rozporządzenia w sprawie wyceny polegające na wskazaniu jako nieruchomości podobnej podlegającej porównywaniu nieruchomości oznaczonej jako C1 przy ul. Monte Cassino (vide strona 29 operatu), której parametry istotne z punktu widzenia wyceny zostały ustalone przez, rzeczoznawcę w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy sprzedaż tej nieruchomości miała miejsce w dwu 13 lutego 2014r., zaś plan zagospodarowania przestrzennego dla tego obszaru wszedł w życie w dniu 22 maja 2014r. stosownie do treści uchwały Nr CIII/1578/14 Rady Miasta Krakowa z dnia 23 kwietnia 2014r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Monte Cassino — Konopnickiej" (Dziennik Urzędowy Województwa Małopolskiego z dnia 7 maja 2014r. poz. 2559), co powoduje, że w chwili zawierania analizowanej transakcji nie obowiązywał na tym terenie plan miejscowy, a zatem ta transakcja nie mogła być brana w ogóle pod uwagę, przy ustalaniu wartości wycenianych działek po wejściu w życie nowego planu, jako zawarta w czasie, kiedy nie obowiązywał na analizowanym terenie żaden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,

h) § 4 ust. 1 oraz §51 Rozporządzenia w sprawie wyceny w zw. z art. 154 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt. 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami polegające na porównaniu nieruchomości nie spełniających podstawowych kryteriów porównawczych przy szacowaniu wartości nieruchomości tuż przed wejściem w życie nowego planu - w tzw. luce planistycznej, pozą tym porównywaniu nieruchomości oznaczonych działkami numer [...] i [...] w izolacji od otoczenia planistycznego, bez właściwej oceny stanu tych nieruchomości to jest z naruszeniem art. 154 ust. 1 cytowanej ustawy o gospodarce nieruchomościami (to jest bez właściwego wzięcia pod uwagę najbliższego sąsiedztwa nieruchomości, które musi być brane pod uwagę przy wycenie nieruchomości w ramach ustalania stanu nieruchomości stosownie do treści art. 4 pkt. 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przy uwzględnieniu § 51 Rozporządzenia w sprawie wyceny), a wiec otoczenia, w którym wskazane nieruchomości się znajdowały, w ten sposób, że porównywał nieruchomości, które nie odpowiadają wprost charakterystyce samej nieruchomości oraz otoczeniu nieruchomości oznaczonej działkami numer [...] i [...] dokonanemu przecież wprost przez, rzeczoznawcy majątkowego, jako nieruchomości w otoczeniu terenów zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej w zabudowie zwartej oraz zabudowy usługowej, gdzie w sąsiedztwie znajdują się obiekty użyteczności publicznej (szkoły), działek znajdujących się w terenie o wysokim stopniu zurbanizowania, działek w strefie śródmiejskiej, znajdujących się wprost w obszarze uznanym za pomnik historii "Kraków - historyczny zespół miasta" przez Prezydenta L. W. w 1994r. z nieruchomościami co do których jednolicie ten rzeczoznawca wskazuje na uwarunkowania planistyczne – określane jako zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna( por. str. 24 opinii).

4. naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na treść wydanej decyzji, a to:

art. 138 § 1 k.p.a. w związku z art 77 § 1 i 2 k.p.a. oraz art 107 § 3 k.p.a. poprzez nie poddanie kontroli instancyjnej i de facto zaaprobowanie decyzji organu I instancji, który nie przesłuchał stron i wnioskowanych świadków na okoliczność dotychczasowego wykorzystania nieruchomości z późniejszym przekazaniem tych informacji rzeczoznawcy co do wykorzystania nieruchomości przed wejściem w życie planu, co uniemożliwiło w konsekwencji organowi I instancji dokonanie prawidłowych ustaleń faktycznych, jak również nie wyjaśnienie w uzasadnieniu decyzji motywów oddalenia (czy uznanych za niezasadnych) takich wniosków dowodowych;

5. naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na treść wydanej decyzji, a to:

art 138 § 1 k.p.a. w związku z art. 84 § 1 k.p.a., polegające na nie rozważeniu w ogóle zarzutu strony, która dowodziła, że różnica pomiędzy wyszacowaną wartością rynkową w operacie szacunkowym z dnia 10 grudnia 2020r. Ł. G. prawa własności działek nr [...] przy uwzględnieniu przeznaczenia w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa w kwotach odpowiednio 935.612 złotych oraz 997.030 złotych oraz przy uwzględnieniu przeznaczenia po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego-Orawska" w kwotach odpowiednio 1.001.707 złotych oraz 1.067.465 złotych wynosząca niespełna 6,7% nie obrazowała rzeczywistego wzrostu wartości w/wymienionych nieruchomości i to w sytuacji gdy ustalenie tego faktu oraz zbadanie, czy wskazana różnica mieści się w granicach dopuszczalnego błędu statystycznego estymacji (szacowania) nieruchomości, wymaga wiadomości specjalnych i uzupełniającego opiniowania przez biegłego (rzeczoznawcę majątkowego);

a tym samym

6. naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na treść wydanej decyzji oraz

przepisów prawa materialnego, a to: art. 138 § 1 k.p.a. w związku z art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 w zw. z art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu poprzez nieuprawnione przyjęcie, że opisana w punkcie powyższym różnica, wykazuje rzeczywisty, a nie iluzoryczny (nie wynikający z błędu w szacowaniu nieruchomości) wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia przez gminę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego po okresie tzw. luki planistycznej, wywołanej bezprawnym zaniechaniem władzy planistycznej, która doprowadziła do obniżenia wartości nieruchomości o 67,51% przez okres blisko 10 lat;

7. naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na treść wydanej decyzji, a to:

art. 138 § 1 k.p.a. w związku z art 84 § 1 k.p.a. w zw. z art. 157 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 97 § 1 pkt. 4 k.p.a. poprzez nierozważenie zarzutu strony dotyczącego konieczności zawieszenia postępowania wraz z przedłożeniem akt sprawy właściwej organizacji zrzeszającej rzeczoznawców majątkowych, pomimo złożenia wniosku przez stronę, z którego wynika, że zamierza z taką uprawnioną organizacją zawrzeć umowę o ocenę w/w operatu i to w obliczu tego, że strona wskazywała na takie uchybienia w operacie szacunkowym w odwołaniu, których organ administracji nie może samodzielnie, bez naruszenia zasady specjalności wyrażonej w art. 84 § 1 k.p.a., rozstrzygnąć organ;

8. naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na treść wydanej decyzji, a to: art. 138 § 1 k.p.a. poprzez nierozpatrzenie wszystkich istotnych zarzutów strony (nie odniesienie się w ogóle do nich), a nadto rozpatrywanie takich zarzutów, których strona w ogóle nie stawiała.

Przy tak postawionych zarzutach skarżąca wniosła o :

1. uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej decyzji organu I instancji i umorzenie postępowania względnie uchylenie w całości zaskarżonej decyzji organu II instancji wraz z przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie w drugiej instancji, mając na uwadze zakres zaskarżenia decyzji organu I instancji oraz zasadę zakazu reformationis in peius,

2. zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania z uwagi na oczywistość naruszeń prawa przez organy obu instancji;

3. wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu skargi skarżąca wskazała w pierwszym rzędzie, że analiza treści decyzji organu II instancji dowodzi, że niezbyt wnikliwie zostało przeczytane i wyrywkowo przeanalizowane przez SKO jej odwołanie od decyzji I instancji. Skarżąca została de facto pozbawiona prawa do kontroli dwuinstancyjnej. Decyzja SKO liczy sobie 32 strony, przy czym obok powielania tego co napisała strona, organ I instancji czy rzeczoznawca, merytoryczne rozważenie jej zarzutów znajduje się na stronach 31-32, tj. dwóch stronach (podczas gdy zarzuty strony liczą sobie 8 stron - samych zarzutów). Na tych dwóch stronach a tak naprawdę jednej stronie "litego" tekstu, organ II instancji w zasadzie nie odniósł się merytorycznie do żadnych zarzutów skarżącej. Stanowi to uchylenie się od rozpoznania zarzutów strony, wskazujące, że nie została przeprowadzona praktycznie żadna kontrola odwoławcza. Stanowi to też rażące lekceważenie strony. Nie sposób w takiej sytuacji stwierdzić, że decyzja organu II instancji przyczynia się do stania na "straży praworządności" (art. 7 k.p.a.), a nadto że zostało przeprowadzone postępowanie w sposób budzący zaufanie strony do władzy publicznej" (art. 8 § 1 k.p.a.). Trudno za rzetelne rozpatrzenie zarzutów strony stawianych decyzji władzy publicznej, potraktować skwitowanie SKO, że "sprawa właściwego umocowania pracownika Urzędu Miasta Krakowa do podpisywania pism w imieniu Prezydenta Miasta Krakowa, była przedstawiana w informacjach Urzędu kierowanych do Stron". Nie przedstawiono żadnego dowodu, że D. M. miała upoważnienie do wszczęcia postępowania, nie powołano się na żadne pełnomocnictwo czy upoważnienie. A nie jest to kwestia domniemania upoważnienia w rozumieniu art. 268a k.p.a. po stronie P. M.. Skoro strona zarzuca, że takiego uprawnienia nie ma i wnosi o przeprowadzenie stosownego dowodu, wskazując, że znane jej pełnomocnictwo, które nie spełnia wymagań z art 268a k.p.a., to obowiązkiem organu II instancji było tę kwestię wyjaśnić.

W decyzji SKO pisze się (str. 32): "Zarzut co dokonanych przez rzeczoznawcę wyliczeń, np. trendu zmienności cen, czy wielkości poszczególnych wag, itp., należą już do wiedzy specjalnej rzeczoznawcy i nie poddawane są badaniu przez organ administracji. Strona nigdzie w swym odwołaniu takich zarzutów nie prezentowała. Strona nigdzie nie zarzucała nic wyliczeniom rzeczoznawcy co do poszczególnych wag. Nie zarzucała też nic wyliczeniom trendu zmienności cen. Strona zarzucała zupełnie co innego. Zarzucała to, że rzeczoznawca nie powołał żadnych dowodów na swe twierdzenia (dotyczące trendów zmian cen w latach 2014-2015, powołał wadliwy dowód dotyczący roku 2016), przepisał w całości cudze opracowanie twierdząc, że dokonał "opracowania", co nakazywało organowi II instancji odniesienie się do tych zarzutów, m.in. czy nie powoduje to konieczności przyjęcia, że w istocie na taki "dowód" rzeczoznawca nie może się powoływać. Rozpatrzenie takich zarzutów nie należy w żadnym zakresie do wyłącznej domeny specjalnej wiedzy rzeczoznawcy i nie podlega badaniu przez organy administracji. Zgodnie z ugruntowaną, linią orzecznictwa sądowoadministracyjnego tego typu uchybienia winny być rozpoznane właśnie przez organ administracji.

W decyzji SKO podaje się ponadto; "Również kwestia nadawania poszczególnych stopni wagom cech, jest domeną rzeczoznawcy, za zarzut, iż rzeczoznawca nie wziął pod uwagę okoliczności sąsiedztwa nieruchomości wycenianej, nie jest zasadny, bowiem jedna z cech ustalona przez rzeczoznawcę jest cechą lokalizacja szczegółowa, otoczenie i sąsiedztwo. Tymczasem skarżąca przecież w tym zarzucie (najprawdopodobniej chodzi o zarzut numer 4 litera h) nie kwestionowała nadawania poszczególnych stopni wagom cech przez rzeczoznawcę, nie kwestionowała też tego, że rzeczoznawca nie wziął pod uwagę okoliczności sąsiedztwa nieruchomości wycenianej. Strona kwestionowała to, że rzeczoznawca po prostu dokonał wyboru nieruchomości porównywanych według złego klucza. Jest to zupełnie inny poziom analizy. Chodzi o założenia ogólne, według jakiego modelu powinny być wybierane nieruchomości porównawcze, jakie i czy cechy planistyczne winny być brane pod uwagę. Sprawdzenie klucza doboru takich nieruchomości nie jest wyłączną domeną rzeczoznawcy. Organ administracji powinien ocenić ten dobór według doświadczenia życiowego, wiedzy ogólnej, zdrowego rozsądku. Taki dobór nieruchomości nie może budzić uzasadnionych wątpliwości na pierwszy rzut oka. Rzeczoznawca nie może też sobie przy konstruowaniu takiego wyboru sam przeczyć. A w ocenianym operacie to robi. Twierdzi przecież, że działki numer [...] i [...] znajdują się w otoczeniu terenów zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej w zabudowie zwartej oraz zabudowy usługowej, gdzie w sąsiedztwie znajdują się obiekty użyteczności publicznej (szkoły), jest to teren o wysokim stopniu zurbanizowania, położony w strefie śródmiejskiej. A porównuje wyżej wymienione z nieruchomościami, co do których jednolicie (wszędzie) ten sam rzeczoznawca wskazuje na uwarunkowania planistyczne - określane jako zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (por. strona 24 opinii), położone na peryferiach miasta Krakowa. Tego typu dobór nieruchomości po prostu nie może być uznany za przekonujący. Również to organ administracji winien z urzędu dostrzec i rozpoznać najpoważniejszy zarzut formalny - i oczywisty fałsz - stawiany operatowi, a mianowicie chodzi tu o wskazanie jako nieruchomości podobnej, podlegającej porównywaniu oznaczonej jako C1 przy ulicy Monte Cassino (vide strona 29 operatu), której parametry istotne z punktu widzenia wyceny zostały ustalone przez rzeczoznawcę w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy sprzedaż tej nieruchomości miała miejsce w dniu 13 lutego 2014r., a więc przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego dla tego obszaru, który wszedł w życie w dniu 22 maja 2014r. stosownie do treści uchwały Nr CIII/1578/14 Rady Miasta Krakowa z dnia 23 kwietnia 2014r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dziennik Urzędowy Województwa Małopolskiego z dnia 7 maja 2014r. poz. 2559). Jest to przecież oczywisty błąd operatu, rażąca sprzeczność wymagająca wyjaśnienia z urzędu. Organ II instancji się o tym zarzucie nawet nie zająknął w swych rozważaniach. To, że nie dostrzegł tego błędu (fałszu, nierzetelności) organ I instancji wynikało zapewne z tego, iż rzetelnie nie weryfikował (sprawdzał linijka po linijce tak jak strona) w rzeczywistości operatu. Ograniczył się do przepisania tego co napisał rzeczoznawca.

Konkludując wskazać należy, że w chwili zawierania analizowanej transakcji w lutym 2014r. nie obowiązywał na tym terenie plan miejscowy, a zatem ta transakcja z lutego 2014r. i powoływanie się na nieruchomość oznaczoną jako C1 nie mogło być brane w ogóle pod uwagę, przy porównaniu i ustalaniu wartości działek numer [...] i [...] po wejściu w życie planu. Transakcja ta, jako zawarta w czasie, kiedy nie obowiązywał na analizowanym terenie żaden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie powinna być brana pod uwagę przy wycenie.

Zarzut Numer 1.

Skarżąca zarzuca, że postępowanie zostało nieprawidłowo wszczęte z uwagi na brak stosownego umocowania do wszczęcia postępowania po stronie Pani D. M.. W odwołaniu wskazywała, że lektura przesłanego stronie w trybie ustawy o dostępie do informacji publicznej upoważnienia (nr [...]), które miało jakoby obowiązywać w dniu rzekomego prawidłowego wszczęcia postępowania prowadziło do wniosku, że było ono nieprawidłowe i nie spełniało wymagań art. 268a k.p.a. Powyższy w istocie wniosek dowodowy obligował organ II instancji do zabezpieczenia upoważnień, które miała Pani D. M. (wszystkich, a miała ich kilka, jako zwykły pracownik, kierownik referatu czy zastępca dyrektora wydziału) i przeanalizowania ich pod kątem zarzutów strony. Brak jakichkolwiek działań ze strony organu II instancji powoduje, że naruszony został art. 78 § 1 k.p.a. oznaczający, że organ II instancji (a wcześniej organ I instancji) nie przedstawił żadnego dowodu, że postępowanie zostało wszczęte przez osobę stosownie upoważnioną w rozumieniu art. 268a k.p.a. i to mimo szeregu wniosków w tym zakresie złożonych przez skarżącą. W samym zawiadomieniu o rzekomym wszczęciu postępowania nie wskazano na upoważnienie do wszczęcia postępowania. W tego typu sytuacjach wskazuje się w orzecznictwie sądowo-administracyjnym, że jest brak formalny postępowania. Wymaga to jednak dokonania ustaleń, czy upoważnienie w rozumieniu art. 268a k.p.a. istniało w dacie dokonania określonej czynności (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w wyroku z dnia 16 stycznia 2014r., II GSK 1618/12, LEX nr 1452704, odnoszący się do braku powołania się przez pracownika organu wydającego na posiadane konkretne upoważnienie). Organ II instancji jak już wyżej wskazano nie dokonał w tej materii żadnych ustaleń czy sprawdzeń.

Trudno jak to również wskazywano wyżej za rzetelne rozpatrzenie zarzutów strony stawianych decyzji władzy publicznej, potraktować skwitowanie SKO, że "sprawa właściwego umocowania pracownika Urzędu Miasta Krakowa do podpisywania pism w imieniu Prezydenta Miasta Krakowa, była przedstawiana w informacjach Urzędu kierowanych do Stron". Skarżąca nie otrzymała z Urzędu żadnej informacji, z której by wynikało, jakie upoważnienie i do czego miała P. M.. Owszem otrzymała pismo, w którym wskazano, że P. M. jest stosownie upoważniona, nie przedstawiając absolutnie żadnych dowodów, że tak jest lub w 2015r. było.

Zarzut Numer 2.

W zaskarżonej decyzji Organ I instancji wprost wskazał na stronie 7-mej od góry zaskarżonej decyzji, że: "Do dnia wydania niniejszej decyzji akta sprawy zostały zwrócone organowi I instancji przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie", co oznacza, że Organ I instancji wydał decyzję nie wiadomo na podstawie czego, czy zebrany materiał dowodowy był kompletny, ponumerowany, czy organ sobie samowolnie jakieś dodatkowe dokumenty dokładał do akt sprawy, których nie było w oryginałach akt sprawy, czy było w nich upoważnienie do wszczęcia postępowania. Stanowi to w ocenie strony oczywiste naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na treść wydanej decyzji, a to art art 10 § 1 k.p.a., w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. oraz w zw. z art 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 73 § 1 k.p.a. poprzez wydanie decyzji bez możliwości zapoznania się tak organu jak i strony z całym zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, przy pozbawieniu strony możliwości ustosunkowania się w pierwszej instancji do już zebranych dowodów znajdujących się w kompletnych aktach, w tym do wypowiedzenia się co do ustosunkowania się przez rzeczoznawcę do złożonych zastrzeżeń do operatu szacunkowego, a nadto poprzez uniemożliwienie zapoznania się stronie z całością zebranej w sprawie dokumentacji, sprawdzenie jej kompletności, numeracji kart, załączonych odpisów pełnomocnictw (ze wskazaniem czy w ogóle i kiedy zostały wpięte do akt), tj. oryginałami akt, wobec braku oryginałów akt sprawy w czasie wydawania decyzji. Dlatego dziwi twierdzenie organu II instancji, który twierdzi w jednym zdaniu, że ten zarzut jest niezasadny, "gdyż to o czym pisał organ I instancji w swej decyzji, dotyczyło przekazywania akt sprawy wraz z postanowieniami o odmowie umorzenia postępowania i odmowie zawieszenia postępowania". Z tego stwierdzenia organu II instancji nie wiadomo, co "posiadał" organ I instancji gdy wydawał decyzję. Wiadomo, że nie posiadał akt, ale jakich? Co posiadał? Zapewne tylko operat i to co było później. Czy posiadanie takich szczątków dokumentów (akt) realizuje wskazaną przez ustawodawcę normę, nakazującą udostępnienie stronie całości akt i umożliwienie się wypowiedzenia co do całości materiału dowodowego? Jako materiał dowodowy należy również uznać przecież to co działo się na początku postępowania, czy w tym materiale jest upoważnienie dla P. M.?

Zarzuty Numer 3 litera a do h.

Wskazane zarzuty stanowią kolejne, już wcześniej stawianych zarzutów operatowi, który został bezzasadnie oceniony (wraz z odpowiedzią na zarzuty rzeczoznawcy) przez organy administracji I i II instancji jako pełny, niesprzeczny, odpowiadający wymogom prawa.

W tym miejscu jeszcze raz wskazuję, że skarżąca postawiła temu operatowi nowe dodatkowe zarzuty, które umknęły uwadze organowi I instancji (które nie zostały w ogóle przeanalizowane przez organ II instancji), a które wskazują jednoznacznie, że dokonana przez ten organ ocena była obarczona rażącymi błędami. Mianowicie należy wskazać, że rzeczoznawca wskazał jako nieruchomość spełniającą cechy podobności nieruchomość oznaczoną jako C1 przy ulicy Monte Cassino (vide strona 29 operatu), której parametry istotne z punktu widzenia wyceny zostały ustalone przez rzeczoznawcę w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy sprzedaż tej nieruchomości miała miejsce w dniu 13 lutego 2014r., zaś plan zagospodarowania przestrzennego dla tego obszaru wszedł w życie w dniu 22 maja 2014r, stosownie do treści uchwały Nr CIII/1578/14 Rady Miasta Krakowa z dnia 23 kwietnia 2014r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Monte Cassino — Konopnickiej" (Dziennik Urzędowy Województwa Małopolskiego z dnia 7 maja 2014r. poz. 2559), co powoduje, że w sposób oczywisty nieruchomość ta nie mogła być przedmiotem porównania dla wykazania wzrostu cen nieruchomości po wejściu w życie planu, skoro została sprzedana przed uchwaleniem tego planu . W tym miejscu przejść należy po krótce po raz kolejny do niektórych szczegółowych zarzutów stawianych przez stronę operatowi (i rzeczoznawcy), a to:

Naruszenie § 38 ust. 2 w zw. z § 38 ust. 4 Rozporządzenia w sprawie wyceny w ten sposób, że nie uwzględniono obciążenia wynikającego z posadowienia na nieruchomości nr [...] sieci ciepłowniczej o parametrach 2 x dn 400, to jest pasa terenu o powierzchni 58 m2, który jest wyłączony z zabudowy. W zarzutach do opinii oraz piśmie ustosunkowującym się do odpowiedzi rzeczoznawcy na zarzuty, wskazano na oczywistość słuszności wskazanego zarzutu. Twierdzenia rzeczoznawcy, powielone przez organ na stronie 22 decyzji, że ciepłociąg MPEC-u o powierzchni wyłączenia 58 m2 nie wpływa na wartość nieruchomości jest absurdalne. Rzeczoznawca chyba nie rozumie w ogóle realiów rynkowych tych ograniczeń. Dla nabywcy (a w wycenie chodzi przecież o wyszacowanie ceny rynkowej) istotne jest o ile tego typu element obniża wartość nieruchomości, ile będzie kosztowało usunięcie tego typu przeszkody. Stwierdzić należy, że przesuniecie słupa sieci telekomunikacyjnej czy elektroenergetycznej to jest operacja kosztująca parę tysięcy złotych, która może być wykonana w jeden lub kilka dni, nie wymagająca specjalistycznego sprzętu do robót ziemnych, zaś przesunięcie sieci MPEG, to operacja idąca w setki tysięcy złotych. Twierdzenia rzeczoznawcy, że były w tym miejscu zabudowania gospodarcze i sieć im nie przeszkadzała, przy ocenie tego stanu prawnego przecież nie ma znaczenia (co podkreśla w innym miejscu operatu sam biegły; ma to owszem znaczenie przy wycenie stanu nieruchomości przy ocenie aktualnego stanu użytkowania, gdzie takie coś może nie przeszkadzać i tym samym nie obniża wartości działki, co dodatkowo zadaje kłam twierdzeniom rzeczoznawcy, że skoro we wszystkich stanach podlegających ocenie faktycznie był ciepłociąg to nie ma to znaczenia dla renty planistycznej). Tak więc biegły popada sam w sprzeczność, podając, że w tym stanie nie ma znaczenia to, jakie budynki były na gruncie, bo to nie interesuje inwestora, a tu odnosi się do "wyłączenia z możliwości zagospodarowania". Jest to uchybienie oczywiste. Nie jest dopuszczalne by organ II instancji do takiego zarzutu odniósł się tak jak na str. 32 decyzji, a mianowicie, że "w ramach tych wyjaśnień rzeczoznawca ustosunkował się do zarzutu odnośnie nieuwzględnienia przebiegu sieci ciepłowniczej w toku szacowania przedmiotowej nieruchomości". Nie jest wymagane przecież posiadanie wiadomości specjalistycznych, by stwierdzić, że ciepłociąg MPEC-u o powierzchni 58 m2 zmniejsza wartość rynkową działki, co bezwzględnie winno być wzięte pod uwagę przy wycenie. Trudno zdroworozsądkowo przecież przyjąć, że przeniesienie sieci elektroenergetycznej i słupa sieci telekomunikacyjnej, tak samo zmniejsza wartość działki.

Naruszenie § 3 ust. 2 w zw. z § 56 ust. 1 pkt. 7 Rozporządzenia w sprawie wyceny poprzez przyjęcie roku 2016, jako roku bazowego dla analizy 2015r., w którym dokonano transakcji, a tym samym naruszenie art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który stanowi o ustalaniu wartości renty planistycznej według cen z chwili transakcji, nadto przy dokonaniu analizy brak wskazania jakichkolwiek dowodów na to, jak kształtował są rynek nieruchomości w Krakowie w latach 2014-2015, a w więc w latach, w których również miały miejsce transakcji będące przedmiotem analizy, a nadto poprzez skopiowanie w 100% cudzego utworu, a więc dokonanie plagiatu, co powoduje brak samodzielności myślenia rzeczoznawcy i brak w istocie dokonania analizy rynku. W zarzutach do opinii oraz piśmie ustosunkowującym się do odpowiedzi rzeczoznawcy na zarzuty, wskazano, że strona nie znalazła żadnych dowodów przedstawionych przez autora operatu, jak kształtował się rynek nieruchomości w Krakowie w latach 2014-2015. Rzeczoznawca przywołał tylko jedną pozycję z literatury. Nadto, myśląc zapewne, że nikt tego nie sprawdzi, przekleił "w całości" cudze opracowanie. Nadto bez najmniejszego zażenowania rzeczoznawca stwierdza, że "Omyłkowo nie przywołano, że przywołane opracowanie w całości pochodzi z rozdziału "Grunty w Krakowie". Jak można racjonalnie twierdzić, że mamy do czynienia z opracowaniem cudzego utworu, w sytuacji gdy się go powiela w całości? Przy czym na stronie 14-tej tenże autor operatu stwierdza "opracowano na podstawie Raportu ...". Jak wskazuje się doktrynie prawa autorskiego, by mówić o opracowaniu (a nie plagiatowaniu) chodzi tu o takie działania twórcze przekształceniowe podejmowane na utworze wyjściowym, których efektem końcowym jest zupełnie nowy przedmiot, manifestujący twórczość i indywidualność autora opracowania (por. R. Markiewicz (red.), Komentarz do ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych, [w:] Ustawy autorskie. Komentarze. Tom I, opublikowano: WKP 2021, teza 9-ta do art. 3 ustawy - Prawo autorskie), co w sytuacji przeklejenia w 100% cudzego raportu jest oczywistym nadużyciem. W ocenie skarżącej tego typu opracowanie "splagiatowane" nie powinno być zgodnie ze standardami państwa prawa brane pod uwagę jako dowód.

Niewskazanie dowodów stanowi również naruszenie art. 107 § 3 k.p.a., mające w oczywisty sposób wpływ na treść decyzji (pośrednio poprzez niewskazanie ich właściwie w operacie). Jest to również zarzut, który winien być samodzielnie rozstrzygnięty przez organ administracji II instancji. Organ ten się w tym zakresie w ogóle nie wypowiedział, uchylając się od dokonania kontroli instancyjnej decyzji organu I instancji oraz operatu rzeczoznawcy majątkowego.

Naruszenie § 4 ust 1 w zw. z § 51 Rozporządzenia w sprawie wyceny w art. 7 k.p.a., art. 9 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a. polegające na nie podaniu danych umożliwiających zweryfikowanie, czy dana nieruchomość jest nieruchomością spełniającą wszystkie, ewentualnie część cech podobieństwa do nieruchomości szacowanej, to jest zaniechanie podania numerów działek ewidencyjnych porównywanych z nieruchomością szacowaną, tożsame z niepodaniem dowodów, na których oparł są organ przy wydaniu decyzji administracyjnej, uniemożliwiające stwierdzenie czy są to nieruchomości reprezentatywne dla każdego porównywanego obszaru. We wskazanym zarzucie chodzi o brak możliwości kontroli toku myślenia rzeczoznawcy (następczo akceptującego operat organu) i możliwości zbadania, czy dana nieruchomość spełnia parametry nieruchomości podobnej. Stanowi to oczywiste naruszenie zasad wyrażonych w art. 9 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a., z których wynika, że brak jest możliwości czynienia ustaleń faktycznych na podstawie dowodów nieznanych i niejawnych stronom. Również w tym kontekście zupełnie nie przekonuje twierdzenie organu wskazane na stronie 26 decyzji, gdzie podaje, że "organ ma możliwość ustalić numer działki na podstawie podanych przez rzeczoznawcę majątkowego danych i zweryfikować poprawność ocen dla poszczególnych cech rynkowych (co miało miejsce w niniejszej sprawie)" . Takie twierdzenie stanowi — w ocenie skarżącej - jawne pogwałcenie art. 9 k.p.a., stosownie do którego to na organie administracji ciąży obowiązek należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego. Nadto stosownie do treści art. 107 § 3 k.p.a. uzasadnienie faktyczne decyzji winno zawierać wskazanie dowodów, na których taki organ się oparł przy wydawaniu decyzji., niewskazanie zaś numerów działek jest oczywistym niewskazaniem dowodów, stanowiących podstawę decyzji.

Organ administracji nie wskazał nadto żadnych podstaw prawnych, dlaczego nie może stronie podać numerów działek. Odnośnie rzeczoznawcy można snuć rozważania, czy te dane (jako dane osobowe) nie są objęte tajemnicą zawodową (choć co do tego też można mieć uzasadnione wątpliwości). Tym niemniej taka tajemnica zawodowa nie obejmuje już organu, który ma nawet obowiązek wskazać dowody przyjęte w swej decyzji za podstawę faktyczną orzeczenia. Organ nie może powoływać się na RODO czy DODO, gdyż przecież strona tego postępowania administracyjnego ma żywotny interes prawny w tym, by móc przetwarzać te dane (badać, analizować porównywane nieruchomości, sprawdzać, czy rzeczoznawca się nie myli). Jak wskazano w zarzucie takie stanowisko organu narusza dyspozycję art. 6 ust. 1 lit. d Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE (ogólne rozporządzenie o ochronie danych), który wprowadza możliwość przetwarzania tego typu danych osobowych w sytuacji, gdy jest to niezbędne do ochrony żywotnych interesów osoby, której dane dotyczą lub innej osoby fizycznej, która to przesłanka w niniejszej sprawie została z oczywistości spełniona (interes prawny w dostępie strony postępowania do danych osobowych podlegających ochronie, nadto w sytuacji gdy strona wnosiła o podanie takich danych i wykazała interes prawny w udostępnieniu takich danych). Ten zarzut jest nadto o tyle istotny, że biegły nie podaje w jakich "częściach" planu, "przeznaczeniach" leżą nieruchomości porównywane. Jest to szalenie istotne przecież dla ustalenia, czy mamy do czynienia z obszarem o jednorodnym przeznaczeniu planistycznym. Już w pierwotnych zarzutach do operatu podawano przecież, że taka sytuacja powoduje, iż brak jest możliwości oceny i zweryfikowania tego, czy wskazane przez rzeczoznawcę nieruchomości spełniają kryteria do uznania je za nieruchomości podobne, a nadto, czy leżą w obszarach jednorodnych, jeśli chodzi o przeznaczenie w planie miejscowym. Brak jest w takiej sytuacji możliwości sprawdzenia, czy konkretna nieruchomość ma rzeczywiście i jaki dostęp do mediów, gdzie jest konkretnie usytuowana, koło jakiej innej nieruchomości (np. zabytkowej, cennej, poprzez sąsiedztwo wpływającej na jej wartość lub zmniejszającej wartość np. obok torów kolejowych), jaki ma kształt, jakie ma możliwości inwestycyjne (udział przeznaczenia inwestycyjnego), jakie ma konkretne w planie zagospodarowania przestrzennego, czy jest reprezentatywne dla porównywania określonych nieruchomości (m.in. w którym planie zagospodarowania przestrzennego, może być bowiem taka sytuacja, że plan zagospodarowania przestrzennego wyznacza np. konkretna ulica, gdzie po jednej stronie obowiązuje jeden plan miejscowy a po drugiej inny, może być też taka sytuacja, że w odniesieniu do konkretnej działki mamy do czynienia z zupełnie innym przeznaczeniem planu niż np. w odniesieniu do działek [...], gdzie częściowo te działki znajdują się w terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług MW/U.3 a częściowo w terenie komunikacyjnym, co może mieć znaczenie dla ustalenia wartości nieruchomości, lub może podlegać pominięciu dla potrzeb wyceny), jaką są konkretne ograniczenia zabudowy (np. występująca na nieruchomości [...] sieć ciepłownicza etc.) Brak podania tych danych, w szczególności zaś konkretnego przeznaczenia planistycznego powoduje, że operat szacunkowy nie podlega ocenie czy jakiejkolwiek kontroli co do poprawności przyjętych danych (nie daje się ocenić). Strona nie ma jak polemizować z ustaleniami rzeczoznawcy, które mogą, być nierzetelne, fałszywe. Jak wyżej wskazano biegły w wielu miejscach nie dochował należytej staranności przy sporządzaniu operatu, nie przeprowadził oględzin nieruchomości, nie zweryfikował wszystkich istotnych ksiąg wieczystych, nie przeczytał i nie przeanalizował ze zrozumieniem zapisów planu (nie dostrzegł sieci ciepłowniczej MPEG zajmującej teren około 60 m2), co powoduje, że strona nie ma powodów by przyjmować "na wiarę" jakichkolwiek twierdzeń biegłego. "Przekleił" całe fragmenty z cudzego opracowania, bez jakiejkolwiek analizy, myląc nawet relewantny rok dla ustaleń niezbędnych dla sporządzenia operatu.

Podkreślano w zarzutach istotę § 51 rozporządzenia w sprawie wyceny, który wprost wskazuje, że na potrzeby określenia skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych określa się wartość nieruchomości reprezentatywnych dla każdego obszaru o jednorodnym przeznaczeniu w planie miejscowym. Przykładowo odnośnie nieruchomości oznaczonej Lp. C1 przy ul. Monte Cassino (por. str. 17 i 18 opinii) wskazać należy, że ulica ta jest ulicą długą, ciągnącą się od Ronda Grunwaldzkiego do ulicy Zielińskiego. Jak wynika z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Monte Cassino - Konopnickiej, w obrębie tego planu przy ul. Monte Cassino znajduje się szereg rozmaitych przeznaczeń planistycznych, takich jak U.1, U.2, ZP.IO, U.4, U.5, U,6, U/MW.7, U. 7 etc. i w rzeczonym operacie nie ma wskazania, jakie jest konkretne przeznaczenie planistyczne danej nieruchomości w danym olanie (w terenie o jakim przeznaczeniu leży), co powoduje, że nie zostały podane wszystkie dane (parametry) nieruchomości na potrzeby wyceny. W terenie U.1 czy U.2, U/MW.7 może być wszak różna wysokość do kalenicy, różna powierzchnia biologicznie czynna, szereg innych czynników wskazujących na odmienne (niejednorodne) przeznaczenie w planie miejscowym, a nadto wpływające na wartość rynkową takiej nieruchomości. W tym konkretnym przypadku jest to o tyle uderzające, że oznaczenia planistyczne typu U.1-7 oznaczają zwyczajowo teren usług, podczas gdy MW. oznacza teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Dodać należy, że w odniesieniu do działek numer [...] mówimy o terenie MW/U.3 terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług, podczas gdy w przywołanym wyżej planie mamy oznaczenie U/MW.7 teren usług i zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, co oznacza, że teren usług, a nie zabudowy mieszkaniowej jest priorytetowy, co wskazuje wprost na to, że mamy w tym przypadku do czynienia z brakiem jednorodnego przeznaczenia w planie miejscowym typu MW/U - MW/U dla nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczej, U/MW - U/MW dla nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczej. Już to jest oczywistym brakiem konsekwencji w operacie, dyskwalifikującym tę część operatu. Do tego zarzutu w ogóle nie odniósł się ani organ I, ani II instancji. Nie wyjaśnił go w żaden przekonywujący sposób rzeczoznawca majątkowy.

Naruszenie § 4 ust. 1 w zw. z § 51 Rozporządzenia w sprawie wyceny polegające na wskazaniu jako nieruchomości podobnej podlegającej porównywaniu nieruchomości oznaczonej jako C1 przy ulicy Monte Cassino (vide strona 29 operatu), której parametry istotne z punktu widzenia wyceny zostały ustalone przez rzeczoznawcę w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy sprzedaż tej nieruchomości miała miejsce w dniu 13 lutego 2014r., zaś plan zagospodarowania przestrzennego dla tego obszaru wszedł w życie w dniu 22 maja 2014r, co powoduje, że w chwili zawierania analizowanej transakcji nie obowiązywał na tym terenie plan miejscowy, a zatem ta transakcja nie mogła być brana w ogóle pod uwagę, przy ustalaniu wartości działek wycenianych po wejściu w życie nowego planu, jako zawarta w czasie, kiedy nie obowiązywał na analizowanym terenie żaden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wskazany zarzut jest oczywisty. Został już opisany wyżej. Powoduje on, że cała wycena w tym zakresie jest do poprawy. Nie odniósł się do niego w ogóle organ II instancji.

Naruszenie § 4 ust 1 oraz §51 Rozporządzenia w sprawie wyceny w związku z art. 154 ust.1 w zw. z art. 4 pkt. 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami polegające na porównaniu nieruchomości nie spełniających podstawowych kryteriów porównawczych przy szacowaniu wartości nieruchomości tuż przed wejściem w życie nowego planu — w tzw. luce planistycznej, poza tym porównywaniu nieruchomości oznaczonych działkami numer [...] i [...] w izolacji od otoczenia planistycznego, bez właściwej oceny stanu tych nieruchomości to jest z naruszeniem art. 154 ust. 1 cytowanej ustany o gospodarce nieruchomościami (to jest bez właściwego wzięcia pod uwagę najbliższego sąsiedztwa nieruchomości, które musi być brane pod uwagę przy wycenie nieruchomości w ramach ustalania stanu nieruchomości stosownie do treści art. 4 pkt 17 ustany o gospodarce nieruchomościami oraz przy uwzględnieniu §51 Rozporządzenia w sprawie wyceny), a więc otoczenia, w którym wskazane nieruchomości się znajdowały. Wskazany zarzut nie został poddany w ogóle analizie przez organ II instancji. Skarżąca podnosi w tym zarzucie to, że dla wyceny nieruchomości w tzw. luce planistycznej należy wybierać nieruchomości porównawcze według takich cech — zwłaszcza planistycznych, rozwojowych - które są podobne, jednorodne pod względem planistycznym, urbanistycznym. Jest to kwestia wyboru właściwego klucza, a przede wszystkim otoczenia nieruchomości porównawczej. Jeśli jedną z cech nieruchomości wycenianej jest położenie w otoczeniu terenów zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej w zabudowie zwartej oraz zabudowy usługowej, gdzie w sąsiedztwie znajdują się obiekty użyteczności publicznej (szkoły), to należy poszukiwać nieruchomości w takim otoczeniu. W odwołaniu wskazano bardzo jasno, na przykładach, że nie jest to niemożliwe. Nie jest dopuszczalne porównywanie nieruchomości w otoczeniu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Jak już wyżej wskazywała skarżąca, przy doborze nieruchomości porównawczych (a nie ich cech czy ich sąsiedztwa, które przecież rzeczoznawca brał pod uwagę) kwestionowała to, że rzeczoznawca po prostu dokonał wyboru nieruchomości porównywanych według złego klucza. Jest to zupełnie inny poziom analizy (niejako poziom wyżej). Chodzi o założenia ogólne, według jakiego modelu powinny być wybierane nieruchomości porównawcze, jakie cechy planistyczne winny być brane pod uwagę. Użyte przez ustawodawcę sformułowanie jednorodne planistycznie (w § 51 rozporządzenia dotyczącego wyceny) winno być wykładane przecież w pierwszym rzędzie zgodnie z literalnym brzmieniem, a to oznacza, że analizowana nieruchomość tak wyceniana, jak i nieruchomości porównawcze winny znajdować się w podobnym, zbliżonym, jednorodnym obszarze zabudowy dominującej. Jeśli nieruchomości wyceniane - działki [...] znajdowały się w obszarze zabudowy dominującej mieszkaniowej i usług, obszar o takiej cesze dystynktywnej (różnicującej) winien być brany pod uwagę. Nie można brać – zdaniem skarżącej - pod uwagę w analizowanej sytuacji, jako nieruchomości porównawczych nieruchomości leżących w takich obszarach, gdzie bezwzględnie dominującą zabudową jest zabudowa jednorodzinna. To założenie jest przy tym założeniem tak podstawowym, kluczowym, że nie może być domeną wiadomości specjalistycznych rzeczoznawcy. Winien zatem te założenia doboru nieruchomości porównawczych ocenić organ I i II instancji. W niniejszej sprawie organ II instancji nie raczył nawet choćby w skrótowej formie odnieść się do tego zarzutu, opisać go w części rozważań prawnych orzeczenia i to mimo, że był on podnoszony praktycznie od początku.

Zarzut numer 4.

W sprawie organ II instancji nie poddał w ogóle kontroli instancyjnej (nie wypowiedział się) zarzutów skarżącej, która wnosiła o przesłuchanie stron i świadków, w tym świadka Pana G. K., który ma największą wiedzę co do w/w nieruchomości [...]. Organ zmuszał nadto strony do zastąpienia w/w zeznań oświadczeniami kierowanymi do rzeczoznawcy. Pan G. K. oświadczał, że żadnych oświadczeń nie będzie kierował do biegłego czy organu. Wskazać należy, że takie stanowisko organu I instancji - zmuszanie do zastępowania zeznań świadków, oświadczeniami strony czy innych osób stanowi naruszenie reguł dowodowych obowiązujących w postępowaniu administracyjnym, a tym samym naruszenie art. 77 § 1 i 2 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a. mające wpływ na treść decyzji poprzez nieprzesłuchanie stron i wnioskowanych świadków na okoliczność dotychczasowego wykorzystania nieruchomości i przekazaniu tych informacji rzeczoznawcy co do wykorzystania nieruchomości przed wejściem w życie planu, co uniemożliwiło Organowi administracji dokonanie prawidłowych ustaleń faktycznych oraz zebrania wyczerpujących informacji niezbędnych dla biegłego w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej na terenie w/w nieruchomości. Podkreślić należy, że nie można zastąpić dowodu z przesłuchania świadka (właśnie G. K.) dowodem z dokumentu prywatnego w postaci jego oświadczenia (nawet jakby się zgodził takie napisać), gdyż takiej formuły nie znają przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. Świadek może być tylko przesłuchany w charakterze świadka i winien być przesłuchany w trakcie rozprawy administracyjnej, podczas której mógłby mu zadawać pytania kierunkowe biegły. Oddalając ten wniosek dowodowy organ doprowadził strony nin. postępowania do niemożności obrony swego interesu i rzeczywistego wykazywania, w jaki sposób gospodarczo były wykorzystywane nieruchomości przy ul. [...].

Zarzut Numer 5 i 6.

Skarżąca w decyzji kontrolnej nie uzyskała w ogóle stanowiska organu II instancji co do zasadności / niezasadności składanych wniosków, takich jak:

— poddaniu operatu 2 urzędu lub na wniosek strony (załączony w terminie późniejszym do odwołania bezpośrednio do organu odwoławczego) w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ocenie przez właściwą organizację rzeczoznawców majątkowych pod kątem zarzutów strony, wyłącznie w zakresie kwestionowanym w opinii, to jest w zakresie wyszacowania

— wartości dziatki numer [...] i [...] przy uwzględnieniu przeznaczenia po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego-Orawska" oraz

— wartości działki numer [...] i [...] przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego-Orawska". Po sporządzeniu prawidłowej opinii - operatu szacunkowego (ewentualnym poprawieniu już sporządzonego przez Pana G. ) konieczne jest dopuszczenie opinii biegłego, biegłych, względnie instytutowej opinii zespołu biegłych z zakresu wyceny nieruchomości (rzeczoznawców majątkowych) i/lub finansów i rachunkowości celem:

- wyjaśnienia, czy różnica pomiędzy wyszacowanymi rynkowymi prawa własności działki nr [...] przy uwzględnieniu przeznaczenia w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa oraz przy uwzględnieniu przeznaczenia po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego-Orawska" mieści się w granicach dopuszczalnego błędu statystycznego estymacji (szacowania) nieruchomości, a tym samym brak jest możliwości przyjęcia nawet teoretycznego związku różnicy wartości szacowanych nieruchomości z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Krasickiego-Orawska";

- oszacowania wartości szkody planistycznej, którą poniosła strona niniejszego postępowania na skutek bezprawnego zaniechania uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w okresie od 1 stycznia 2003r. do dnia 26 października 2012r. (10 lat - bez dwóch miesięcy i czterech dni), polegającego na zmniejszeniu (spadku) wartości wskazanej nieruchomości tj. działek numer [...] i [...], a co 2 tym się wiąże niemożnością korzystania z własnej nieruchomości w zakresie praw nabytych na skutek wcześniejszego przeznaczenia w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, co również powoduje, że ustalenie renty planistycznej na skutek opisanego wyżej zaniechania władzy planistycznej jest nieuzasadnione.

Organ I instancji w zaskarżonej decyzji wskazał, że skoro mamy różne wartości nieruchomości oceniane z punktu widzenia różnych przeznaczeń nieruchomości w tych punktach czasowych, to zostało wykazane, to, że zmiana wartości nieruchomości miała związek z wejściem w życie nowego planu (do tego jednego zdania sprowadza się w istocie cała argumentacja Organu w decyzji z 24 maja 2021r.). Taka argumentacja nie jest w zupełności wystarczająca do ustalenia opłaty planistycznej. Jak podnosi się w orzecznictwie sądowym dla przyjęcia przesłanek dla zasądzenia renty planistycznej w sytuacji tzw. luki planistycznej, niezbędne jest wykazanie bezpośredniego związku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ze zmianą wartości nieruchomości. W sytuacji nadto gdy ustalona matematycznie różnica wartości jest niewielka, mieści się granicach błędu statystycznego, to brak jest podstaw do przyjęcia, że wzrost wartości nieruchomości miał bezpośredni związek z działalnością planistyczną gminy. Już z wyliczeń biegłego Ł. G. wynika, że różnica ta wynosi 6,7%. Jak przyjmuje się w doktrynie szacowania nieruchomości-jak w każdej nauce opartej o estymację (szacowanie) danych - mamy do czynienia z możliwością wystąpienia błędów statystycznych, szacunkowych. Mogą one wynikać z wielu czynników, np. niewielkiej liczby transakcji dotyczących podobnych w istocie nieruchomości, różnic jakościowych w ustaleniu wag nieruchomości (np. w kwestii położenia, tożsamości funkcji w planie zagospodarowania przestrzennym, stanu zagospodarowania, dostępu do drogi publicznej lub ogólnej dostępności nieruchomości, wyposażenia w media, położenia na terenach zurbanizowanych bądź też nie, w odniesieniu do terenów objętych nadzorem konserwatorskim). Różnice te mogą również wynikać z przyjętych wzorów na określenie metody korygowania ceny średniej. Jak podnosi przykładowo E. Sawiłow, "w analizowanym modelu liniowej regresji wielu zmiennych estymację parametrów wykonuje się najczęściej metodą najmniejszych kwadratów, minimalizując sumę kwadratów odchyleń wartości estymowanych na podstawie modelu i wartości rzeczywistych. W metodzie korygowania ceny średniej parametry modelu szacuje się według wzorów (4) i (5). Nie zapewnia to minimalizacji sumy kwadratów odchyleń, czego konsekwencją jest większy błąd przy określaniu wartości nieruchomości. (...) Wzajemne relacje między błędami, w modelu korygowania ceny średniej i liniowej regresji wielu zmiennych, są zróżnicowane w zależności od danych wejściowych. Minusem estymacji parametrów modelu liniowej regresji wielu zmiennych, metodą najmniejszych kwadratów, jest konieczność spełnienia przez dane wejściowe, założeń niezbędnych do estymacji parametrów tą metodą. W każdym przypadku, jeśli tylko spełnione są te założenia, błąd określenia wartości nieruchomości metodą korygowania ceny średniej będzie większy od błędu określenia wartości metodą najmniejszych kwadratów" (por. E. Sawiłow, Analiza dokładności określenia jednostkowej wartości nieruchomości metodą korygowania ceny średniej, Acta Scientiarum Polonorum. Administratio Locorum 5/1/2, 63-71, s. 70).

Już choćby z powyższego fragmentu wypowiedzi doktryny wynika, że przyjęcie określonej metody analizy, przyjęcie określonych czynników (funktorów, zmiennych) powoduje możliwość wystąpienia błędów na różnych poziomach analizy. Tak więc w niniejszej sprawie nie można nad problematyką błędów w estymacji przejść do porządku dziennego, niezbędne jest sporządzenie w tym zakresie swoistej meta-opinii, która by odpowiadała na wskazane wyżej pytanie, o błąd estymacji, uwzględniając dane przyjęte przez rzeczoznawcę w opinii podstawowej, przyjęte przez niego przesłanki, metody badawcze.

Organ II instancji ani zdaniem nie wypowiedział się co do tych kwestii, unikając kontroli instancyjnej stanowiska Organu I instancji czy też argumentacji strony. Obowiązkiem organu administracji II stopnia jest przecież rozpatrzyć odwołanie, zarzuty, które zostały podniesione. Nie odniesienie się w tym zakresie nawet zdaniem stanowi rażące naruszenie reguł postępowania odwoławczego. Podobnie jak nierozpoznanie zarzutów dotyczących nie zawieszenia postępowania (zarzut numer 7). SKO przyjęło przecież koncepcję, że te zarzuty nie mogą rozpoznane samodzielnie. Skoro zostały złożone w odwołaniu od decyzji powinny być choćby marginalnie rozpoznane. Skarżącej nie pozostaje nic innego, jak wnosić o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej decyzji organu I instancji i umorzenie postępowania względnie o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji organu II instancji wraz z przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie w drugiej instancji, mając na uwadze zakres zaskarżenia decyzji organu I instancji oraz zasadę zakazu reformationis in peius, jak również i to, że w niniejszej sprawie SKO nie przeprowadziło w istocie rzetelnego postępowania odwoławczego, uchyliło się od przeprowadzenia merytorycznej oceny zarzutów stawianych przez skarżącą, co nakazuje ponowienie postępowania w tej instancji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 137) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329, dalej P.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach tej kontroli sąd bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 P.p.s.a. Z istoty kontroli wynika również, że zgodność z prawem zaskarżonej decyzji lub postanowienia podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 145 § 1 P.p.s.a. uwzględnienie skargi na decyzję lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (pkt 1 lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. c); a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność aktu lub wydanie go z naruszeniem prawa (pkt 2 i pkt 3). W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw, podlega ona oddaleniu na podstawie art. 151 P.p.s.a.

W ocenie Sądu wniesiona w niniejszej sprawie skarga zasługuje na uwzględnienie.

Podstawę rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293 ze zm. zwanej w skrócie "u.p.z.p.") Zgodnie z art. 36 ust. 4 tej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wobec takiej redakcji wskazanego przepisu, właściwy organ jest zobowiązany do ustalenia opłaty i jej pobrania każdorazowo w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany lub uchwalenia planu miejscowego. Z dalszej części tego przepisu wynika, że wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest ograniczone w czasie – pobiera się ją w przypadku zbycia nieruchomości w okresie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p.). Sposób ustalania opłaty planistycznej określa przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie którym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży, natomiast wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jak przy tym stanowi art. 37 ust. 12 u.p.z.p., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy u.g.n. Należy zatem brać pod uwagę także przepisy wykonawcze, to jest Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004r. ( t.j.: Dz.U. 2021 poz.555 )

Mając powyższe na względzie wskazać należy, że ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie powołanego przepisu musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie przesłanek, a mianowicie: (1) nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego; (2) miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu; (3) nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą; (4) w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż na mocy Uchwały Nr LIV/729/12 Rady Miasta Krakowa z 12.09.2012r., ustalającej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego - Orawska", w obrębie którego znalazły się wycenianie nieruchomości skarżącej, na mocy tej Uchwały przedmiotowe nieruchomości znajdują się w terenie drogi publicznej klasy lokalnej oznaczonym na rysunku planu symbolem KDL.2 oraz terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług oznaczonym na rysunku planu symbolem MW/U.3. Natomiast bezpośrednio przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Krasickiego - Orawska", tj. przed dniem 26 października 2012 r., przedmiotowe nieruchomości nie podlegały ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem zgodnie z art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 1999 r. Nr 15, póz. 139, z późn. zm.) plany miejscowe obowiązujące w dniu wejścia w życie tej ustawy (tj. w dniu 1 stycznia 1995 r.) utraciły moc prawną po 1 stycznia 2003 r.; Ponadto, do 1 stycznia 2003 r. nieruchomości te podlegały ustaleniom miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, zatwierdzonego uchwałą Nr VII/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 16 grudnia 1994 r. Nr 24, póz. 108), zmieniającą uchwałę Nr XXXVI 1/229/88 Rady Narodowej Miasta Krakowa z dnia 25 kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 1988 r. Nr 12, póz. 62, z 1990 r. Nr 27, póz. 214, z 1991 r. Nr 18, póz. 124, z 1992 r. Nr 14, póz. 94, z 1993 r. Nr 9, póz. 40), zgodnie z którym jedna z nieruchomości znajdowała się Obszarze Usług Komercyjnych oznaczonym na rysunku planu symbolem UC 283, natomiast nieruchomość druga znajdowała się w Obszarze Tras Komunikacyjnych oznaczonym na rysunku planu symbolem KT, oraz w Obszarze Usług Komercyjnych oznaczonym na rysunku planu symbolem UC 283. Tym samym w ocenie Sądu nie budzi wątpliwości, że nastąpiła zmiana przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości.

Ponadto w niniejszej sprawie należy mieć na uwadze, iż udziały w przedmiotowych nieruchomościach zostały zbyte przez skarżącą w dniu 17 lipca 2015r. , co oznacza, że w sprawie został zachowany 5-letni termin do zgłoszenia roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 37 ust. 3 u.p.z.p.).

Przechodząc do oceny ostatniej przesłanki ustalenia opłaty, jaką jest wzrost wartości nieruchomości wskazać należy, że okoliczność powyższa jest ustalana na podstawie operatu szacunkowego, który sporządza rzeczoznawca majątkowy i to rzetelność operatu stała się głównnym przedmiotem zawartych w skardze zarzutów.

Przechodząc do oceny tego operatu w pierwszej kolejności wskazać należy, iż operat szacunkowy jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 K.p.a. Podlega on nie tylko ocenie pod względem formalnym, ale również pod względem materialnym (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 września 2011 r., I OSK 1510/10, Baza NSA). Oczywiście sam fakt sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę majątkowego, a więc osobę spełniającą określone wymagania fachowe, sam w sobie nie jest wystarczający do uznania jego mocy dowodowej. To bowiem na organach administracji publicznej ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie, także obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej w toku postępowania opinii, gdyż to one, a nie rzeczoznawca, w sposób władczy kształtują stosunek administracyjnoprawny, a więc ustalają prawa i obowiązki stron.

Organ administracji publicznej ma zatem nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać sporządzony w toku postępowania administracyjnego operat pod względem jego zgodności ze stosownymi przepisami, jak i ocenić jego kompletność, logiczność i zupełność, jak i aktualność. Granice badania operatu zakreślają jedynie wiadomości specjalne, którymi dysponuje biegły. W tym bowiem zakresie organy nie są władne ingerować w wybory rzeczoznawcy. I tak, ocena operatu szacunkowego musi obejmować jego zgodność z obowiązującymi przepisami prawa. Z całą też pewnością weryfikowana powinna być warstwa merytoryczna operatu, ale tylko w takim zakresie, w jakim pozwalają na to inne dowody oraz wskazania wiedzy ogólnej, doświadczenia życiowego i zdrowego rozsądku.

W orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, że operat szacunkowy powinien zarówno spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Powinien zawierać również precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze (zob. np. wyroki z NSA z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. II OSK 2012/06, LEX nr 437627 z dnia 13 marca 2008 r., sygn. I OSK 374/07, LEX nr 454007, z dnia 28 marca 2017 r., sygn. II OSK 1973/15, LEX nr 2293519). Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy.

Przypomnieć nadto trzeba, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Brzmienie tego przepisu oznacza, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe.

Z regulacji tej wynika także w sposób jednoznaczny, iż to autor operatu a nie sąd, w oparciu posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne, dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. W orzecznictwie przyjmuje się bowiem jednolicie, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Jakkolwiek opinia jest dowodem w sprawie i podlega ocenie według kryteriów procesowych, to jednak ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych.

Podzielając powyższe poglądy Sąd stwierdził, że kluczowy dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy dowód , tj. operat szacunkowy zawiera wady tego rodzaju, że podważają one wiarygodność i rzetelność tego dowodu, wady które wpłynęły lub co najmniej mogły wpłynąć na wycenę dokonaną przez biegłego, a co z kolei ma fundamentalne znaczenie dla określenia wysokości opłaty ( "renty planistycznej"), a zatem rozstrzygnięcia całej sprawy.

Jakkolwiek organy obu instancji starały się również dość szczegółowo przeanalizować pod kątem poprawności sporządzonej wyceny przedmiotowy operat biegłego Ł. G. z dnia 10.12.2020r. szeroko przytaczając dane tam zawarte ( ich ponowne przytaczanie w tym miejscu jest zbędne), to uszły uwadze organów następujące nieściłości przedmiotowej opinii.

Na k. 29 operatu biegły wskazał pięć przykładów nieruchomości , które stanowiły próbkę reprezentatywną nieruchomości porównawczych przyjętych do analizy. Nieruchomość oznaczona tam symbolem C1 w dacie transakcji nie mogła być objęta ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego , który dla przedmiotowego terenu zaczął obowiązywać kilka miesięcy po dacie transakcji ( na co skarżąca słusznie zwróciła uwagę w swoich zarzutach). Pomimo tego faktu, biegły przyjmuje tę nieruchomość i tę transakcję jako właściwą dla przygotowania próbki reprezentatywnej nieruchomości porównawczych, opisując, że objęta była planem miejscowym. Co więcej jako jedną z istotnych cech rynkowych przyjętych nieruchomości biegły wskazuje właśnie uwarunkowania planistyczne. Przyjęcie zatem jako nieruchomości porównawczej nieruchomości nie objętej planem, zaś przedstawienie jej i opis jako objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pozostaje w oczywistej sprzeczności z przyjętymi przez biegłego dla tej próbki reprezentatywnej założeniami i świadczy o omyłce biegłego. Cena tej nieruchomości jako jedna z kilku posłużyła do ustalenia ceny średniej próbki reprezentatywnej, na podstawie której z kolei ustalono wartość nieruchomości szacowanej. Omyłka ta zatem wpłynęła, lub co najmniej mogła wpłynąć na ostateczny efekt oszacowania.

Kolejnym słusznym w ocenie Sądu zarzutem skarżącej skierowanym co do przedmiotowej wyceny jest nieprecyzyjny opis nieruchomości wycenianej w zakresie nieuwzględnienia faktu posadowienia na tej nieruchomości sieci ciepłowniczej. Biegły o fakcie tym nie wspomina w swojej opinii. W opisie wycenianej nieruchomości ( na k. 8) biegły wskazuje, iż przez nieruchomość przebiega sieć gazowa, elektroenergetyczna, kanalizacyjna i wodociągowa. O sieci ciepłowniczej brak wzmianki, co świadczy o tym , iż w procesie wyceny odzwierciedlonej w operacie z 10.12.2020r. nie była ona brana pod uwagę. Do powyższej kwestii biegły odnosi się dopiero w swym piśmie wyjaśniającym będącym odpowiedzią na zarzuty do opinii złożone przez skarżącą, podnosząc, iż fakt posadowienia sieci ciepłowniczej nie wpływa na poprawność wyceny. W powyższej kwestii stwierdzić należy po pierwsze, że odpowiedź biegłego na zarzuty i treść samej opinii w tym zakresie potwierdzają fakt, iż biegły dokonując szacowania nie był świadomym istnienia sieci ciepłowniczej, co świadczy o niedostatecznym zebraniu informacji ze wszystkich możliwych źródeł na temat wycenianej nieruchomości. Jest to zarzut, który należy skierować tak do biegłego, jak i do samego organu. Po drugie w ocenie Sądu trudno bez szczegółowej analizy i wyceny stwierdzić, czy nie uwzględnienie ograniczenia jakie wynika z posadowienia sieci ciepłowniczej przebiegającej przez działkę w tym konkretnym przypadku przekłada się na wartość wyceny. Wszak jest to jeden z istotnych elementów charakteryzujących nieruchomość, i powinien być uwzględniony czy to przez dobór odpowiednich nieruchomości porównawczych zawierających podobną cechę, czy też przez wprowadzenie odpowiednich korekt w wycenie. W ocenie Sądu odniesienie się do powyższej kwestii dopiero w wyjaśnieniach biegłego będących odpowiedzią na zarzuty jest niewystarczające i nieprzekonywujące. Odpowiedź biegłego bowiem na zarzuty skierowane przeciwko opinii , powinna wyjaśniać ewentualne wątpliwości jakie powstały na gruncie danych zawartych i wynikających z opinii, a nie wyjaśniać i odnosić się do czegoś, czego w opinii nie zawarto, a co powinno się w niej znaleźć.

W ocenie Sądu powyższe dwa mankamenty opinii biegłego Ł. G. z dnia 10 grudnia 2020r. świadczą o tym, iż nie została ona sporządzona z należytą starannością i wymogami, stawianymi przez cytowane wyżej Rozporządzenie Rady Ministrów z 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego i czynią ją wadliwą w stopniu, który nie pozwala na dokonaniu w oparciu o tak sporządzoną opinię rozstrzygnięcia w sprawie. Powyższe bowiem wady wskazują na to, iż sporządzona opinia nie jest jasna, pełna i niesprzeczna.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów zgłoszonych w skardze a dotyczących w/w opinii w ocenie Sądu nie są one zasadne, i odnieść można wrażenie, że zdaniem skarżącej biegły zrobił wszystko źle w swojej opinii. Jakkolwiek rację ma skarżąca, iż biegły cytując część czyjegoś opracowania w zakresie ogólnego opisu rynku lokalnego winien fakt ten odzwierciedlić w opinii, to nie sposób przyjąć , że kwestia ta mogła wpłynąć na samą wycenę. Niezasadnym jest również zarzut przyjęcia przez biegłego nieruchomości różniących się pewnymi cechami od wycenianej nieruchomości , jak również wydłużenie okresu z jakiego biegły badał transakcje przyjęte do budowania próbek reprezentatywnych. Wynikało to z faktu ograniczonej liczby transakcji nieruchomości podobnych w badanym okresie , co biegły zaznaczał już w samej opinii. Nie sposób również w praktyce znaleźć identycznych do wycenianej nieruchomości, stąd potrzeba wprowadzania odpowiednich korekt , porównywanie i uwzględnienie poszczególnych atrybutów w stosunku do każdej z nieruchomości , co pozwala na właściwie oszacowanie wartości konkretnej nieruchomości. Niezasadnym jest również zarzut skarżącej o niewłaściwym przeprowadzeniu przez biegłego oględzin nieruchomości. To biegły bowiem lub zlecający biegłemu opinię organ decyduje o tym, że oględziny odbędą się z udziałem lub bez udziału stron, choć być może w tym przypadku udział stron w oględzinach już na ich etapie ujawniłby fakt posadowienia sieci ciepłowniczej na wycenianej nieruchomości. Niemniej jednak jak wynika z akt administracyjnych ( k. 260) strony zawiadomieniem organu z dnia 16.10.2020r. były poinformowane o terminie oględzin i możliwości w nich uczestniczenia. Zarzut polegający na wskazaniu przez biegłego niewystarczających danych dotyczące nieruchomości przyjętych do wyceny jest również w ocenie Sądu niezasadnym. Po pierwsze analiza zarzutów postawionych przez skarżącą pozwala na stwierdzenie, iż szczegółowo analizowała ona z osobna każdą z nieruchomości wskazanych w operacie, a skoro tak to dane dotyczące tych nieruchomości wskazane w opinii były na tyle precyzyjne, że umożliwiły skarżącej zidentyfikowanie poszczególnych nieruchomości. Po drugie biegły zgodnie z utrwalonym w tym zakresie orzecznictwem nie ma obowiązku szczegółowego podawania wszystkich danych przyjętych do porównania nieruchomości, w szczególności nr ewidencyjnych działek. Wystarczający jest taki opis przyjętych nieruchomości, by zachodziła możliwość porównania atrybutów przyjętej nieruchomości w kontekście cech istotnych z punktu widzenia sporządzanej wyceny.

Odnosząc się zaś do zarzutów stawianych organom podnieść należy, iż rodzaj i charakter stawianych przez skarżącą zarzutów dotyczących samego postępowania, w szczególności jego wszczęcia , zawieszenia i umorzenia przewija się od samego początku aktywności strony skarżącej w tym postępowaniu , i jest jednym z elementów sposobu uczestniczenia skarżącej w tym postępowaniu. Kwestie te były już przedmiotem kontroli administracyjnej jak i sądowoadministracyjnej w trakcie wnoszonych na te elementy postępowania środków zaskarżenia, i zarzut konieczności ponownej analizy powyższych kwestii w końcowej decyzji merytorycznej , które już zostały ostatecznie i prawomocnie rozstrzygnięte jest całkowicie niezasadnym , zbędnym i niedopuszczalnym z uwagi na "res iudicata" w tym zakresie.

Odnosząc się do zarzutu braku możliwości zapoznania się z aktami sprawy tylko z ich ewentualnymi kopiami jest całkowicie niezasadny w realiach niniejszej sprawy. Po pierwsze z akt postępowania administracyjnego tak przed organem I jak i II instancji wynika, iż stronom zgodnie z zasadą art. 10 k.p.a. zapewniono prawo czynnego udziału w tym postępowaniu, na każdym jego etapie . Od woli stron zależało tylko, czy i w jakim zakresie będą chcieć z tego prawa skorzystać. W przedmiocie zaś konieczności sporządzania akt zastępczych jest to w pewnych sytuacjach nie tylko możliwe, ale wręcz konieczne. Potrzeba sporządzenia odpisu akt jest niezbędna we wszystkich tych przypadkach , gdzie chociażby z uwagi na wnoszone licznie środki odwoławcze i skargi na czynności i orzeczenia niemerytoryczne , niekończące postępowania i incydentalne – nietamujące dalszego postępowania ( jak to ma miejsce w niniejszej sprawie ), co umożliwia merytoryczne kontynuowanie postępowania i wpisuje się w zasadę szybkości postępowania zawartą w art. 12 k.p.a.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ zasięgnie opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego ds. wyceny nieruchomości zgodnie z powołanymi wyżej przepisami prawa i uwagami , a następnie opinię tę przeanalizuje pod kątem jej zupełności, rzetelności , transparentności, jednoznaczności, spójności, niesprzeczności, logicznego wynikania i przydatności na użytek przedmiotu niniejszego postępowania.

W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie uwzględnił skargę na podstawie art. 145 § 1 lit. c p.p.s.a., o kosztach orzekł na podstawie art. 200 p.p.s.a.