Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 1160/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2014-10-16 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 93 ust. 1 i ust. 2
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jerzy Dudek, Sędziowie Sędzia WSA Jacek Czaja (sprawozdawca), Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski, Protokolant Referent Bartłomiej Maciak, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 16 października 2014 r. sprawy ze skargi M. Ł. i Z. Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odmowy pozytywnego zaopiniowania projektu podziału nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

II SA/Lu 1160/13

U Z A S A D N I E N I E

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] postanowieniem z dnia [...] października 2013 r., nr [...], po rozpoznaniu zażalenia Z. i M. małżonków Ł. oraz A. Ł., utrzymało w mocy postanowienie wydane z upoważnienia Prezydenta Miasta [...] z dnia 3 lipca 2013 r., nr [...], w sprawie negatywnego zaopiniowania projektu podziału nieruchomości położonej w [...] o nr ewid. [...].

Wskazane wyżej postanowienie Kolegium zapadło w następujących okolicznościach sprawy.

Wnioskiem z dnia 31 października 2011 r. Z. i M. małżonkowie Ł. wystąpili o zaopiniowanie proponowanego przez nich podziału ich czterech działek nr ewid. [...] podając, że działki powstałe z podziału będą przeznaczone na ciąg pieszo-jezdny umożliwiający dostęp do drogi publicznej, umożliwiający doporowadzenia instalacji technicznych do planowanych na działkach sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej.

Postanowieniem ostatecznym z dnia [...] stycznia 2012 r. nr [...], Prezydent Miasta [...] zaopiniował negatywnie przedłożony przez wnioskodawców projektu podziału nieruchomości.

W dniu 2 lutego 2012 r. Z. i M. małżonkowie Ł. złożyły kolejny wniosek o podział tych samych działek jako cel podziału wskazując "ciąg pieszy", żądając rozpoznania przez organ tego wniosku łącznie z dokumentami załączonymi do poprzednio złożonego wniosku z dnia 31 października 2011 r.

Postanowieniem z dnia [..] lutego 2012 r., nr [...], organ pierwszej instancji zaopiniował negatywnie planowany przez wnioskodawców projektu podziału nieruchomości, uznając, że podział ten jest niezgodny z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Biała Podlaska obszaru "Podmiejska", zatwierdzonego uchwałą nr VI/39/03 Rady Miasta Biała Podlaska z dnia 25 września 2003 r. (Dz. Urz. Woj. Lub. nr 196, poz. 3757; dalej także jako: "plan miejscowy").

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] postanowieniem z dnia [...] kwietnia 2013 r., nr [...], uchyliło w całości zaskarżone postanowienie organu pierwszej instancji i przekazało sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia, wskazując na konieczność wezwania wnioskodawców do usunięcia braków wniosku.

W toku ponownego rozpoznania sprawy organ pierwszej instancji, po uzupełnieniu przez Z. i M. małżonków Ł. wniosku z dnia 2 lutego 2012 r., postanowieniem z dnia 3 lipca 2013 r. odmówił pozytywnego zaopiniowani projektu podziału działek, z uwagi na brak zgodności z planem miejscowym.

Utrzymując w mocy postanowienie organu pierwszej instancji wskazanym na wstępie postanowieniem z dnia [...] października 2013 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze podzieliło stanowisko organu pierwszej instancji i jego argumentację. Kolegium podkreśliło, że proponowana do podziału działka nr [...], o powierzchni 2 940 m2 jest usytuowana w terenie przeznaczonym w planie pod rzemiosło usługowe i produkcyjne, z dopuszczeniem funkcji handlu hurtowego – symbol [...]. Dla tej części plan ustala minimalną powierzchnię działki na 3 000 m2. W wyniku proponowanego podziału doszłoby zaś do powstania działek o powierzchni 2 540 m2 (nr [...]) i 400 m2 (nr [...]). Wydzielenie o działek o powierzchni poniżej 3 000 m2 spowoduje, że działki nie będą mogły zostać zagospodarowane na cel określony w planie miejscowym, z powodu braku spełnienia warunku minimalnej powierzchni do zabudowy.

Zdaniem Kolegium, obowiązujący plan miejscowy nie przewiduje w rejonie proponowanego podziału działek pod "ciąg pieszy", możliwości skomunikowania terenów mieszkalnictwa ([...]) z ulicy [...]. Wnioskowana do podziału działka nr [...] stanowi według planu ciąg komunikacyjny jako droga dojazdowa do działek o nr [...] i [...], a wyznaczenie na powyższej działce ciągu pieszego byłoby niezgodne z tym planem i zasadami ruchu drogowego.

Skargę do Sądu na powyższe postanowienia Kolegium złożyli w jednym piśmie Z. i M. małżonkowie Ł. oraz A. Ł., wnosząc o uchylenie zaskarżonego postanowienia.

W skardze oraz w piśmie procesowym z dnia 23 grudnia 2013 r. skarżący podnieśli, że działka nr [...] nie jest drogą publiczną, nie jest użytkiem tego rodzaju i nie ustanowiono na niej służebności. Organ nie wykazał na jakiej podstawie i po co miałaby ona służyć zapewnieniu dojazdu do działki [...], niebędącej własnością wnioskodawców, skoro ta przylega do drogi publicznej, to jest do ul. [...]. Natomiast analiza dojazdu do działki nr [...] jest bezprzedmiotowa, ponieważ działka taka nie istnieje od 2004 r. Zdaniem skarżących, plan miejscowy nie narzuca parametru długości ulic dojazdowych w terenie [...], czyli nie wyklucza możliwości skrócenia działki nr [...] o 6 m, to jest o szerokość wnioskowanego ciągu pieszego. Celem utworzenia tej działki było i jest zagospodarowanie terenu [...] w sposób zapewniający dogodny dostęp do najbliższej drogi publicznej [...], z całej działki nr [...] oraz z tej części działki nr [...], która leży w terenie [...].

Skarżący podkreślili, że działka nr 2568 ma powierzchnię 2 946 m2. Jedna jej część leży w terenie [...], a druga na obszarze oznaczonym w planie miejscowym symbolem [...]. Zatwierdzony decyzją nr [...] z dnia 6 lipca 2012 r. plan zagospodarowania tej działki, opracowany dla części leżącej na obszarze oznaczonym w planie symbolem [...], przewiduje m.in. realizację ciągu komunikacyjnego w postaci dojścia i dojazdu, łączącego pas drogowy ulicy [...] z tą częścią działki, która leży w granicach obszaru oznaczonego w planie symbolem [...]. Zdaniem skarżących wskazane wyżej okoliczności nie uprawniają do oceny spełnienia warunku, o którym jest mowa w § 65 ust. 2 planu miejscowego i stosowania jej do opiniowania projektu podziału.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.

Prawomocnym postanowieniem z dnia 22 stycznia 2013 r. Sąd odrzucił skargę A. Ł.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga Z. i M. małżonków Ł. nie jest zasadna.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonego postanowienia stanowił art. 93 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.). Zgodnie z tymi przepisami, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy, przy czym zgodność ta musi dotyczyć zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

Należy zauważyć, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy stanowi akt prawa miejscowego, którego celem jest ustalenia przeznaczenia terenów, w tym dla inwestycji celu publicznego, oraz określenia sposobów ich zagospodarowania i zabudowy (art. 14 ust. 1 i ust. 8 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.).

Z uwagi na rangę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dokonywany w drodze decyzji administracyjnej podział nieruchomości musi więc uwzględniać warunki zawarte w tym akcie generalnym, po to, by przyszli, nowi właściciele, którzy nabędą wydzielone działki, mogli z nich korzystać, zgodnie z ich przeznaczeniem i warunkami zagospodarowania, określonymi w planie. Opiniując zatem zgodność projektu podziału nieruchomości z postanowieniami zawartymi w planie, uprawniony organ musi udzielić odpowiedzi na pytanie, czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie miejscowym.

Z powyższego wynika, że dla wyrażenia opinii w przedmiocie zgodności podziału nieruchomości z planem miejscowym, organ zobowiązany jest do ustalenia, jakie jest przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym i czy istnieje możliwość wykorzystania powstałych w wyniku podziału działek zgodnie z przeznaczeniem.

W ocenie Sądu prawidłowe jest wyrażone w zaskarżonym postanowieniu stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...], że proponowany przez skarżących projekt podziału nieruchomości położonej w [...] oznaczonej numerami ewidencyjnymi: [...] nie jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta Biała Podlaska obszaru "Podmiejska", zatwierdzonego uchwałą nr VI/39/03 Rady Miasta Biała Podlaska z dnia 25 września 2003 r.

W rozpoznawanej sprawie pozostaje poza sporem, że złożony przez skarżących wstępny projekt podziału wspomnianych wyżej działek zakłada wydzielenie z tych działek pasa gruntu o szerokości 6 m, wzdłuż całej szerokości działek. W wyniku zaproponowanego podziału zostałyby wydzielone działki: nr ewid. [...] o powierzchni 400 m2, nr ewid. [...] o powierzchni 60 m2, nr ewid. [...] o powierzchni 160 m2 oraz nr ewid. [...] o powierzchni 160 m2. Wskazane działki, zgodnie z oświadczeniem skarżących (pismo z dnia 20 czerwca 2013 r. – k. 75 akt adm.) miałyby w przyszłości (wraz z działkami nr ewid. [...] i [...]) zostać scalone w jedną działkę ewidencyjną, która stanowić będzie "ciąg pieszy".

Niekwestionowanym jest również, że objęte wnioskiem skarżących działki ewidencyjne – w świetle zapisów planu miejscowego – położone są w terenie oznaczonym symbolami: "[...]" – teren mieszkalnictwa, jednorodzinnego intensywnego oraz "[...]" – teren rzemiosła usługowego i produkcyjnego, z dopuszczeniem funkcji handlu hurtowego.

Sąd podziela stanowisko organów obu instancji, że ustalenia tego planu miejscowego określają rozwiązywania komunikacyjne w terenie poprzez projektowaną sieć ulic lokalnych i dojazdowych. W części graficznej planu miejscowego wskazano przebieg linii ustalających rozwiązanie komunikacyjne (ulice zbiorcze, lokalne, dojazdowe, ciągi piesze). Z rysunku planu miejscowego wynika w sposób niebudzący wątpliwości, że "ciągi piesze" nie zostały wyznaczone w obszarze ulic [...] i [...] w [...], a więc w miejscu położenia opisanych wyżej działek, lecz ciągi te przewidziano w obszarze ulicy [...] w [...].

Niewątpliwie również proponowany przez skarżących podział działki nr ewid. 2568 naruszałby zapis § 65 ust. 2 planu miejscowego, ze względu na niespełnienie wymogu zachowania minimalnej powierzchni działki w tej części planu ([...]) w wielkości 3000 m2. Niezależnie bowiem od tego, że według zapisów planu część działki nr ewid. [...] nie znajduje się na "terenie rzemiosła usługowego i produkcyjnego, z dopuszczeniem funkcji handlu hurtowego" (symbol [...]"), to fakt, że w wyniku proponowanego podziału doszłoby bowiem do powstania działek o powierzchni mniejszej niż wymagana w planie (działki nr [...] o powierzchni 2 540 m2 działki nr [...] o powierzchni 400 m2), uniemożliwia pozytywne zaopiniowanie projektowanego podziału. Wydzielenie bowiem działek o powierzchni poniżej 3 000 m2 spowodowałoby, że działki te w przyszłości nie mogłyby zostać zagospodarowane na cel określony w planie miejscowym.

Zauważyć trzeba, że Sąd nie może wywodzić stanowiska o zgodności bądź niezgodności z prawem kontrolowanego przezeń indywidualnego aktu administracyjnego z faktu odmiennego rozstrzygnięcia zbliżonej kwestii przez organ administracji publicznej w innym akcie tego rodzaju, takim jak wskazywana przez skarżących decyzja "nr [...] z dnia 6 lipca 2012 r.".

Ponownie należy podkreślić, że jak prawidłowo stwierdziło Kolegium z części graficznej planu miejscowego nie wynika, by w obszarze proponowanych do podziału działek istniała możliwość skomunikowania terenów mieszkalnictwa ([...]) poprzez ulicę [...] w [...].

Niezasadne są również pozostałe zarzuty skarżących. Samorządowe Kolegium Odwoławcze ustaliło stan sprawy w stopniu wystarczającym do jej rozstrzygnięcia. Fakt, że w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia błędnie wskazano na działkę nr ewid. [...], zamiast na powstałe z jej podziału działki nr ewid. [...] i [...], nie miał wpływu na wynik sprawy.

Wskazać trzeba, że ocena zgodności projektowanego podziału z zapisami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 12 sierpnia 2014 r. (sygn. akt I OSK 107/13), dotyczyć musi każdej z działek ewidencyjnych, które miałyby powstać na skutek podziału. Skoro organy administracji wykazały, że proponowany przez skarżących podział naruszałby zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Biała Podlaska obszaru "Podmiejska", obowiązujące na obszarze, w którym położone są objęte podziałem działki ewidencyjne, to prawidłowo zaopiniowały negatywnie ten podział na podstawie art. 93 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o gospodarce nieruchomościami. Niewątpliwie bowiem ewidencyjny podział nieruchomości pełni funkcję służebną wobec miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zob. M. Wolanin [w:] J. Jaworski i inni, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2011, s. 533).

Mając powyższe na względzie, brak było podstaw do uwzględnienia skargi.

Z tych względów Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), skargę oddalił.