Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 396/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2010-03-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 143,  144, 145, 146
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 35, 36, 7, 8, 77  par. 1 i 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogdan Wolski Sędziowie: WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska (spr.) WSA Jolanta Dargas Protokolant Ewa Szymańska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 marca 2010 r. sprawy ze skargi M. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] grudnia 2008 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] grudnia 2008 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. po rozpatrzeniu odwołania M. W. od decyzji Burmistrza Miasta P. z [...] października 2008 r. nr [...] w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w kwocie [...] zł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. (obręb [...]) oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] m2 stanowiącej własność M. W. oraz rozłożenia tej opłaty na raty utrzymała w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu organ wskazał, że Burmistrz Miasta P. ustalił M. W. - właścicielowi działki nr [...] o powierzchni [...] m2 położonej w P. (obręb [...]) opłatę adiacencką w kwocie [...] zł. w związku ze wzrostem wartości tej nieruchomości wskutek wybudowania kanalizacji sanitarnej i jednocześnie orzekł o rozłożeniu tej opłaty na 10 rat.

Od decyzji powyższej odwołał się M. W. podnosząc, że organ pierwszej instancji wydając decyzję oparł się na wątpliwej wartości operacie szacunkowym, oparł ją o nieważny już operat szacunkowy, przekroczył wszelkie terminy załatwienia spraw określone w Kpa.

Rozpatrując odwołanie oraz całokształt sprawy Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. powołało treść przepisów art. 143, 144, 145, 146 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603) i wskazało, że

29 grudnia 2005r. została oddana do użytku inwestycja pod nazwą "[...]" (protokół Nr [...] odbioru końcowego robót i przekazania do eksploatacji w/w inwestycji).

W związku z powyższym Burmistrz Miasta P. zlecił rzeczoznawcy majątkowemu – J. K. wykonanie operatu szacunkowego dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej. Biegły ustalił, iż wartość działki nr [...] o pow. [...] m2 położonej w P. obręb [...], przy ul. [...] przed uzbrojeniem wynosiła [...] zł., zaś po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej wzrosła do kwoty [...] zł. Różnica wyniosła [...] zł. Po zastosowaniu 50% stawki opłaty adiacenckiej wynikającej z uchwały Rady Miasta P. z dnia 11 grudnia 2002 r. Nr 11/35/2002 w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Województwa Mazowieckiego z 2002 r. Nr 321, poz. 9116 z dnia 14 grudnia 2002 r.) Burmistrz Miasta P. ustalił opłatę adiacencką w wysokości 50% wzrostu wartości działki na kwotę [...] zł.

Odnosząc się do zarzutów strony podnoszonych w odwołaniu, że nie dotrzymano wszystkich terminów załatwienia spraw przewidzianych przez Kpa organ II instancji stwierdził, że zgodnie z przepisami procedury administracyjnej organ zobowiązany jest do załatwienia sprawy w terminie określonym w art. 35 Kpa, a gdy załatwienie sprawy nie może nastąpić w tym terminie zobowiązany jest zgodnie z art. 36 Kpa powiadomić stronę o zwłoce, wyjaśnić jej przyczyny oraz wskazać nowy termin załatwienia sprawy.

Na podstawie zebranego w sprawie materiału dowodowego organ stwierdził, że pismem z dnia 15 października 2007 r. organ pierwszej instancji zawiadomił strony o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie (potwierdzenie odbioru pisma przez M. W. z dnia 17 października 2007 r. w aktach sprawy). Pismem z dnia 24 października 2007 r. organ zawiadomił o zakończeniu postępowania w sprawie.

Pismem z dnia 5 sierpnia 2008r. ponownie organ pierwszej instancji zawiadomił M. W. o zakończeniu postępowania w sprawie (potwierdzenie odbioru tego pisma przez stronę - 6 sierpnia 2008r.).

W dniu [...] października Burmistrz Miasta P. wydał decyzję, którą skarżący odebrał w dniu 28 października 2008r.

W świetle powyższego organ stwierdził, że od wszczęcia postępowania do jego zakończenia poprzez wydanie decyzji minął rok, wobec czego zarzuty odwołania nie zasługują na uwzględnienie.

Odnośnie zarzutu, że w dacie wydania decyzji operat szacunkowy utracił już ważność organ II instancji stwierdził, że zarzut ten nie zasługuje na uwzględnieniem gdyż operat sporządzony był na [...] września 2007 r., a w dniu [...] września 2008 r. potwierdzona została jego aktualność.

Kolegium nie znalazło też podstaw do uwzględnienia zarzutu skarżącego odnośnie "wątpliwej wartości dowodowej operatu szacunkowego". W ocenie organu operat sporządzony był zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Ne 207, poz. 2109). Zdaniem organu ocena merytoryczna tegoż operatu także nie budzi zastrzeżeń.

Konkludując Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. uznało, że określenie opłaty adiacenckiej nastąpiło zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożył M. W.

Wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji, z uwagi na następujące uchybienia formalno prawne:

- nie podjęcie przez organy obydwu instancji niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia sprawy i jej załatwienia, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli, czym naruszyły art. 7, 8, 77 § i 80 kpa,

- organ odwoławczy naruszył art. 107 § 3 kpa,

- organ pierwszej instancji ustalając wysokość opłaty adiacenckiej oparł się na wątpliwej wartości dowodowej operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę J. K,

- naliczenie opłaty adiacenckiej w wysokości przekraczającej ustaloną przez Radę Miejską w P. stawkę procentową – 50 %.

W uzasadnieniu skargi skarżący zarzucił, że operat został sporządzony bez obowiązkowych oględzin w terenie oraz, że nie zawiera szczegółowego opisu działki skarżącego jak i działek przyjętych do porównania.

Skarżący zarzucił, że jego działka została zakwalifikowana jak do strefy śródmiejskiej, wśród działek od [...] m2 do [...] m 2 oraz wg lokalizacji szczegółowej – ocenianej jako bardzo dobra. Wskazał, że każda działka na osiedlu, dla której przyjęte zostały te same parametry oceny wyceniona została za 1 m 2 według tej samej wartości.

Skarżący zarzucił, że według tej samej wartości oszacowano działki, które przeznaczone są w miejscowym planie zagospodarowania pod zabudowę mieszkaniową i mieszkalno – usługową oraz działki, które położone są na terenie, gdzie wybudowana jest kanalizacja deszczowa, działki na których bez żadnych nakładów można budować budynki jak i działki, które nie spełniają tych warunków.

W ocenie skarżącego błędem operatu było przyjęcie do porównań nieruchomości z M., gdyż jest to całkowicie inny rynek lokalny. Ilość transakcji kupna – sprzedaży nieruchomości gruntowych na terenie miasta P. w latach 2005 - 2007 wynosiła ok. 200 szt. rocznie, co gwarantowało dostateczny materiał do analizy przy wycenie, tym bardziej, że rzeczoznawca oparł swój operat tylko na 129 transakcjach. Zarzucił, że organ nie zbadał, w jakim zakresie wzięcie pod uwagę rynku lokalnego Mławy miało wpływ na wycenę i czy w operacie wzięto pod uwagę w ogóle rynek lokalny w P., skarżący podniósł, że wbrew podanym w operacie źródłom na podstawie których rzeczoznawca go sporządził, nie korzystał on z ewidencji budynków i gruntów prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w P., co wynika z odpowiedzi jakiej ten organ udzielił A. F.

Skarżący wskazał, że potwierdzeniem wątpliwości co do wiarygodności operatu szacunkowego jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. (SKO [...]) z 15 grudnia 2008 r., która uchyliła decyzję Burmistrza Miasta P. z [...] sierpnia 2008 r. ustalającą opłatę adiacencką od wzrostu wartości działki W. i J. P.

W ocenie skarżącego skoro Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. zakwestionowało opłatę ustaloną na podstawie tego samego operatu, to skutkuje to nieważnością całego operatu.

Ponadto skarżący zarzucił, że operat, który okazano mu do wglądu przed wydaniem decyzji (okazano mu wersję pierwotną) był inny od tego, w oparciu o który wydano decyzję. Wobec powyższego organ wydający decyzję nie zapoznał go z zebranym materiałem dowodowym.

Skarżący zarzucił, że organ nie dokonał oceny wiarygodności dowodowej operatu oraz jego przydatności do rozstrzygnięcia sprawy.

Skarżący wskazał, że rzeczoznawca ustalił wartość jego działki przed uzbrojeniem na kwotę [...] zł. zaś po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej na kwotę [...] zł. Różnica wynosiła zatem [...] zł. Organ wydający decyzję naliczył opłatę w wysokości [...] zł. Zdaniem skarżącego naliczona przez organ opłata jest wyższa od opłaty wynikającej z uchwały Rady Miejskiej w P. i przekracza 50 % różnicy wartości działki przed i po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej – opłata winna być naliczona w wysokości [...] zł.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Zgodnie z treścią art. 144 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Opłatę tę w drodze decyzji ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (art. 145 ust. 1 wyżej wskazanej ustawy). Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (...), jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (art. 145 ust. 2 ustawy).

Stosownie do art. 146 ust. 2 ustawy wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50 % różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały.

Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości (art. 146 ust. 1a).

Zaskarżona decyzja i decyzja organu I instancji nie naruszają wyżej przytoczonych przepisów w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy.

Uchwałą Rady Miejskiej w P. z [...] grudnia 2002 r. ustalono wysokość opłaty adiacenckiej na 50 % różnicy między wartością nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej. Z dniem 29 grudnia 2005 r. została przekazana do eksploatacji inwestycja budowy kanalizacji sanitarnej grawitacyjno-ciśnieniowej w P. Oznacza to, że zaistniały przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej i został zachowany trzyletni termin, o jakim mowa w art.145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Organ ustalając wysokość opłaty adiacenckiej oparł rozstrzygnięcie na opinii rzeczoznawcy majątkowego J. K., dokonując oceny tego dowodu.

Zważyć należy, że zarzuty skargi w istocie koncentrują się na podważeniu operatu szacunkowego. Jednakże zarzuty te nie są zasadne. Wprawdzie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji analiza operatu szacunkowego jest lakoniczna, lecz jest ona wystarczająca do oceny prawidłowości tej decyzji.

Nie można zgodzić się ze skarżącym, że rzeczoznawca: nie dokonał oględzin w terenie, nie korzystał z ewidencji gruntów i budynków oraz nie uwzględnił uwarunkowań wynikających z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przeczy temu bowiem treść operatu, a w szczególności karta 4 operatu - pkt 3.3 "Źródła danych merytorycznych", gdzie rzeczoznawca powołuje się na te dokumenty i wskazuje na wizję lokalną. Natomiast dołączone do skargi pismo A. F. z [...] listopada 2008 r., kierowane do Starostwa Powiatowego w P., oraz odpowiedź Starostwa z 4 grudnia 2008 r. na powyższe pismo nie podważają, wbrew zarzutom skargi, zapisu operatu, z którego wynika, że rzeczoznawca korzystał z ewidencji gruntów i budynków. Należy stwierdzić, że odpowiedź Starostwa dotyczyła innej kwestii, tj. rejestru cen i wartości nieruchomości z 2007 r.

Zarzuty braku szczegółowego opisu działki skarżącego, zakwalifikowanie jej do strefy śródmiejskiej, oszacowanie według tej samej wartości działek przeznaczonych na inne cele w miejscowym planie zagospodarowania, nie zasługują na uwzględnienie. Otóż- jak wynika to z operatu - działki w nim wskazane zostały pogrupowane według poszczególnych obiektywnych kryteriów: strefy położenia, powierzchni oraz trzystopniowej lokalizacji szczegółowej. Wobec tego cena 1 m2 działek objętych punktacją z przyporządkowania ich do tych samych kryteriów, nie budzi zastrzeżeń. W świetle powyższego nie może być skuteczny zarzut skargi, że o wadliwości operatu świadczy jednakowa wycena 1 m2 działki na osiedlu skarżącego. Wszystkie działki na osiedlu podłączone do kanalizacji co do zasady w takim samym stopniu zyskują na wartości.

Odnośnie zarzutu przyjęcia w operacie do porównań nieruchomości z M., a także co do pozostałych zarzutów odnośnie operatu zawartych w odwołaniu, to wskazać należy, że organ zwrócił się do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do zarzutów skarżącego. W piśmie z 20 listopada 2008 r. rzeczoznawca wyjaśnił, że rozszerzenie rynku nieruchomości na teren M. wynika z tego, że rynek P. jest rynkiem bardzo płytkim, a ilość zawartych transakcji nieruchomościami niezabudowanymi nie gwarantowałaby osiągnięcie celu wyceny. Rzeczoznawca wyjaśnił także, że rynek mławski jest podobny do płońskiego ze względu na położenie, wielkość miasta i poziom społeczno- gospodarczy. Wobec tego nie można zgodzić się ze skarżącym, że błędem operatu było przyjęcie do porównań nieruchomości z M. Z kolei zarzut skargi, że rzeczoznawca przyjął do wyliczeń "tylko" 129 transakcji, jest chybiony. Taka ilość transakcji świadczy w ocenie Sądu o wnikliwej analizie rynku. Twierdzenie skarżącego że w latach 2005 - 2007 na terenie P. było 200 transakcji rocznie samo przez się nie świadczy, że mogły być one uwzględnione w operacie dla potrzeb niniejszego postępowania.

Nie może być uwzględniony kolejny zarzut skargi, że operat jest wadliwy dlatego, że w innej sprawie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. uchyliło decyzję organu I instancji w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. Organ w sprawie skarżącego nie był bowiem związany rozstrzygnięciem w innej sprawie dotyczącej innych stron postępowania.

Niezasadny jest zarzut skargi odnośnie ustalenia opłaty w kwocie przekraczającej 50 % różnicy między wartością nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej. Operat w tym zakresie zawiera oczywistą, a przy tym niewielką pomyłkę matematyczną w mnożeniu ceny jednego metra kwadratowego przez powierzchnię działki. Jest to błąd nieistotny, nie mający wpływu na treść rozstrzygnięcia organu. W rzeczywistości prawidłowa kwota opłaty powinna wynosić [...] zł. Wynika to z następującego wyliczenia: wartość 1 m2 nieruchomości przed budową kanalizacji wynosiła [...], co stanowi kwotę [...] zł. Zgodnie z § 56 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Wobec tego wartość nieruchomości przed budową kanalizacji wynosiła [...] zł. Po wybudowaniu kanalizacji wartość ta wyniosła [...] ([...] zł za 1 m2. x [...] m2 = [...], co zaokrągla się do pełnych złotych). Różnica wartości, to kwota [...] zł. Zatem wysokość opłaty adiacenckiej stanowi 50 % od kwoty [...] zł, tj. [...] zł. Skoro opłata została ustalona w kwocie [...] zł to oznacza, że nie przekracza ona stawki 50%.

Mając na względzie wszystkie wyżej wskazane okoliczności uznać należy, że organy obydwu instancji słusznie uznały, że operat jest prawidłowy i stanowi wiarygodny dowód w sprawie. Niezasadne są więc zarzuty skargi odnośnie naruszenia przez organy przepisów art. 7, 8, 77§ 1 i 80 kpa. Jak wyżej wskazano Sąd dostrzega niedostatki uzasadnienia zaskarżonej decyzji (art. 107 § 3 kpa) w zakresie braku pogłębionej analizy operatu. Jednakże z uwagi na to, że uzasadnienie decyzji poddaje się kontroli, to powyższe uchybienie nie ma istotnego wpływu na wynik sprawy.

Dlatego z mocy art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.