Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 513/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2010-10-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: par. 36 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 1
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1269
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.
article: art. 134 par. 1, art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 151, art. 153 ust. 1, art. 98 ust. 3, art. 4 pkt 16, art. 134 ust. 2
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jakub Zieliński (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędzia WSA Elwira Brychcy Protokolant st. sekr. sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 października 2010 r. sprawy ze skargi Gminy D. na decyzję Wojewody W. z dnia [...] 2010 r. Nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę; oddala skargę /-/E. Brychcy /-/J. Zieliński /-/B. Drzazga


UZASADNIENIE

Uzasadnienie:

Decyzją z dnia [...] 2009r. Starosta P. – na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. kodeks postępowania administracyjnego (k.p.a.) Dz. U z 2000r, nr 98, poz. 1071 z późn. zm., art. 98 ust. 3, art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 5, art. 130, art. 132 ust. 1a i 2 oraz art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) Dz. U. z 2004r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm., ustalił na rzecz J. P. i S. P. odszkodowanie w łącznej kwocie 514.671,- zł stanowiącej należność z grunt wydzielony pod drogi, przejęty na rzecz Gminy D., położony w G., Gm. D., oznaczony w ewidencji gruntów: obręb G., ark. mapy [...], działka nr [...] o pow. 3.241 m², zapisany w księdze wieczystej KW nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy P. – S.M. w P.

W uzasadnieniu decyzji Starosta P. wskazał, iż przyjął jako podstawę ustalenia odszkodowania operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego E. B. Organ I instancji wskazał, że nie znalazł podstaw do zakwestionowania przedmiotowego operatu szacunkowego.

Pismem z dnia 4 stycznia 2010r odwołanie od powyższej decyzji wniósł Wójt Gminy D., zarzucając:

- naruszenie przepisów prawa materialnego przez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, to jest naruszenie art. 98 u.g.n. oraz § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.)

- naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, to jest art. 7, art. 10 § 1 k.p.a. w związku z art. 77 § 1 k.p.a.

- art. 107 § 3 k.p.a. przez nieustosunkowanie się do argumentów i materiału powoływanych przez Gminę w toku sprawy.

Podnosząc ww. argumenty odwołujący się wniósł o:

- uchylenie zaskarżonej decyzji i orzeczenie co do istoty sprawy, ewentualnie o:

- uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy Staroście Poznańskiemu do ponownego rozpoznania.

Decyzją z dnia [...] 2010r ([...]) Wojewoda Wielkopolski, na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 ustawy kodeks postępowania administracyjnego, utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy, wskazując w uzasadnieniu, iż podziela zawarty w operacie szacunkowym wniosek o braku transakcji zdefiniowanych w § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów, z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, co skutkowało zastosowaniem przy wycenie § 36 ust 2 ww. rozporządzenia. Organ II instancji uznał również za prawidłowy dobór transakcji sprzedaży nieruchomości przyjętych do porównania. W konkluzji organ II instancji stwierdził, że biegła prawidłowo wyceniła wartość działki, wydzielonej pod drogę publiczną, biorąc do porównań nieruchomości podobne do tej, z której wydzielono przedmiotową działkę, a w konsekwencji operat szacunkowy mógł być podstawą ustalenia odszkodowania.

Na powyższą decyzję pełnomocnik Wójta Gminy D. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, zarzucając:

1) naruszenie prawa materialnego:

- § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez błędną jego interpretację i przyjęcie, że nie ma on zastosowania w przedmiotowej sprawie, podczas gdy prawidłowa wykładnia powinna prowadzić organ do wniosku, iż znajduje on w niej zastosowanie;

- art. 134 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że podstawą ustalenia przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości zajętej pod drogę, która przeszła na własność Gminy D., stanowi wartość gruntów wydzielonych razem z tą nieruchomością, tj. przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, podczas gdy organ powinien dojść do wniosku, iż przepis ten nie ma w niniejszej sprawie zastosowania;

- art. 151 u.g.n. poprzez błędną jego interpretację oraz niewłaściwe zastosowanie w okolicznościach przedmiotowej sprawy skutkujące przyjęciem, że z racji tego, iż nie można było określić cen transakcyjnych nieruchomości zajętych pod drogi, konieczne było określenie ich ceny na podstawie transakcji rynkowych nieruchomości podlegających sprzedaży, a nie wywłaszczeniu;

2) naruszenie przepisów postępowania, tj.:

- art. 7 i 77 k.p.a. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że wszystkie okoliczności niniejszej sprawy zostały w sposób dostateczny wyjaśnione;

- art. 80 k.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że biegła w sposób prawidłowy dokonała wyceny wartości wywłaszczonej nieruchomości, jak również przyjęcie, że został on sporządzony w sposób prawidłowy, mimo, iż podczas wizji nieruchomości uczestniczyli przedstawiciele tylko jednej ze stron;

- art. 107 § 3 k.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i nienależyte uzasadnienie prawne zaskarżonej decyzji;

- art. 138 § 1 k.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji organu I instancji, podczas gdy decyzja powyższa powinna zostać uchylona, a sprawa przekazana do ponownego rozpoznania.

Mając powyższe na względzie skarżący wniósł o:

- uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty P. i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Staroście Poznańskiemu; ewentualnie:

- o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy Wojewodzie Wielkopolskiemu do ponownego rozpoznania;

- zasądzenie od Wojewody Wielkopolskiego na rzecz skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 14.400,- zł.

W odpowiedzi na skargę, Wojewoda Wielkopolski wniósł o oddalenie skargi, powołując się na argumenty przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Pismem z dnia 4 października 2010r uczestnicy postępowania S. P. i J. P. wnieśli o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył co następuje:

Skarga okazała się niezasadna.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (legalności). Ocenie Sądu podlega zatem zgodność aktów administracyjnych (w tym przypadku decyzji) zarówno z przepisami prawa materialnego jak i procesowego. Kontrola ta obejmuje badanie, czy organy administracji w toku rozpoznawanej sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na jej wynik. Ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu.

Kontrola wojewódzkiego sądu administracyjnego stosownie do unormowania art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.) obejmuje wszystkie, a nie tylko podniesione w skardze kwestie związane z procesem stosowania prawa w postępowaniu administracyjnym. Obejmuje więc to, czy organy administracji dokonały prawidłowych ustaleń odnośnie do obowiązywania zastosowanych norm prawnych, czy normy te właściwie zinterpretowały i czy nie naruszyły zasad ustalania określonych faktów za udowodnione.

Nie ma racji skarżący zarzucając organowi II instancji naruszenie § 36 ust 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zdaniem skarżącego autorka operatu ograniczyła się do stwierdzenia , iż transakcje pod drogi były zawierane sporadycznie lub nie nosiły znamion transakcji wolnorynkowych oraz niespełniające definicji nieruchomości podobnej. Ten krytyczny wobec biegłej wniosek skarżącego oderwany jest zdaniem Sądu od przepisów, w oparciu o które sporządza się operat szacunkowy. I tak zgodnie z art. 151 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Z kolei § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wskazuje, iż przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

Nie da się interpretować § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia w oderwaniu od art. 151 u.g.n. Rozporządzenie wykonawcze nie może zmieniać ustawy, na podstawie której zostało wprowadzone. Z uwagi na pojęcie wartości rynkowej użyte w ustawie o gospodarce nieruchomościami, wykluczone jest zatem branie pod uwagę przy ustalaniu istnienia transakcji wskazanych w § 36 ust 1 rozporządzenia, tych umów, w których sprzedający nie ma możliwości na tyle długo wyeksponować nieruchomość na rynku, by uzyskać nabywcę oferującego najkorzystniejszą cenę, a najczęściej cena nieruchomości nabywanej przez Skarb Państwa lub gminę ustalana jest przez rzeczoznawcę a nie w toku negocjacji, a najistotniejszym czynnikami kształtującymi cenę są możliwości finansowe gminy (przedstawicieli Skarbu Państwa) i zdolności negocjacyjne osób uczestniczących w ewentualnych negocjacjach. Zauważyć należy, iż wraz z wejściem w życie tzw. "specustawy" – z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, (nr 193, poz. 1194 ze zm.), nastąpiła istotna zmiana w sposobie nabywania nieruchomości przeznaczonych pod drogi, a dotychczasowe negocjacje cenowe zostały zastąpione wydawaniem decyzji administracyjnych, które skutkują przejściem - z mocy prawa – własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, (vide: rozdział 3 ww. ustawy).

W operacie szacunkowym E. B. zawarte zostało kategoryczne stwierdzenie, iż biegła przeprowadziła analizę rynku nieruchomości w zakresie transakcji tzw. "drogowych" i znalazła kilkadziesiąt takich transakcji na terenie gminy D. i gmin ościennych. Niemożliwym było jednak ustalenie trendu czasowego, cech rynkowych wpływających na cenę transakcyjną oraz wag tych cech, co w konsekwencji uniemożliwiło spełnienie wymogów zawartych w art. 153 ust. 1 u.g.n. Szczegółowo wyjaśniając przedmiotową kwestię w piśmie z dnia 25 maja 2010r. (k.35-41 akt organu II instancji) biegła wskazała, że teoretycznie tak duża liczba zawartych transakcji "drogowych", powinna umożliwić ustalenie trendu czasowego w zakresie kształtowania się cen nieruchomości przeznaczonych pod drogi. Jednakże odrębna analiza tych transakcji nie pozwoliła na wyciągnięcie jakichkolwiek wniosków odnośnie zmian cen na przestrzeni analizowanych trzech lat poprzedzających datę sporządzenia operatu.(...) W niektórych gminach transakcje, w okresie od listopada 2007r. do kwietnia 2009r. zawierane były za cenę jednostkową 60-75 zł/m² niezależnie od tego kiedy transakcja odbywała się, niezależnie od wielkości działki, niezależnie od położenia. Tak więc analityczne ustalenie trendu czasowego było niemożliwe.(...) Podobnie miała się sytuacja z ustaleniem cech rynkowych wpływających na cenę transakcyjną. W tym zakresie biegła wysunęła wniosek, iż ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych pod drogi, zależały wyłącznie od sytuacji finansowej gminy oraz zdolności negocjacyjnych osób reprezentujących gminę. Cechy rynkowe takie jak położenie, stan prawny, sposób korzystania i inne cechy wpływające na jej wartość, wg analiz biegłej nie przekładały się na wartość nieruchomości. Biegła wskazała jako przykład – ze względu na ważną cenę rynkową jaką jest położenie nieruchomości – działki położone w Gminie S. L. k. P., gdzie działka przeznaczona na poszerzenie drogi krajowej była nabywana za cenę stanowiącą jedną trzecią ceny działki przeznaczonej pod drogę na peryferiach gminy. Podobne sytuacje miały miejsce w innych gminach.

Biegła wskazała również, iż jednym ze sposobów – poza metodą analityczną – określania cech rynkowych oraz ich wag, jest badanie preferencji uczestników rynku nieruchomości. W przypadku transakcji działkami przeznaczonymi pod drogi trudno jest mówić o tego typu segmencie rynku, gdyż takie nieruchomości nie są oferowane firmom pośredniczącym w handlu nieruchomościami, jak również nie są eksponowane na portalach internetowych. Zatem brak jest możliwości przeprowadzenia badań w celu poznania preferencji nabywców i w ten sposób określić cechy rynkowe i ich wagi. Wszystkie te okoliczności sprawiły, iż biegła nawet mając informację o cenach transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod drogi, nie była w stanie w sposób poprawny i rzetelny przeprowadzić procesu wyceny przy pomocy podejścia porównawczego.

Zdaniem Sądu nie ma racji skarżący zarzucając, iż biegła w operacie nie opisała szczegółowo transakcji tzw. "drogowych", będących przedmiotem analizy. Takie szczegółowe opisanie transakcji - w świetle przekonującej opinii biegłej – nie miałoby w przedmiotowej sprawie żadnego znaczenia i nie mogło wpłynąć na ocenę operatu szacunkowego.

Sam skarżący w skardze przyznaje, że podziela pogląd, iż analizowane przez biegłą transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi nie spełniały wymogów określonych w art. 151 u.g.n. Skarżący stwierdził przy tym, że art. 151 u.g.n. nie ma zastosowania w sprawie ustalenia odszkodowania na podstawie art. 98 u.g.n. Z tym ostatnim stanowiskiem – zdaniem Sądu – nie można się zgodzić. Art. 98 ust. 3 u.g.n. przewiduje jako zasadę negocjacyjny tryb ustalania wysokości odszkodowania. Przewiduje on jednak, iż jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Reasumując do ustalenia wysokości odszkodowania w przedmiotowej sprawie mają zastosowanie przepisy rozdziału IV ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym również art. 151 u.g.n.

W konsekwencji – jak już szczegółowo wykazano powyżej – właśnie z uwagi na treść art. 151 u.g.n. w przedmiotowej sprawie nie może mieć zastosowania § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Stwierdzając powyższe Sąd uznał, iż analiza operatu szacunkowego oraz pism biegłej z dnia 21 września 2009r. (k. 92-94 akt organu I instancji) i z dnia 25 maja 2010r, (k. 35-41 akt organu II instancji), wskazuje, iż przeprowadziła ona dokładną weryfikację w celu ustalenia czy na analizowanym obszarze występują transakcje dotyczące nieruchomości zajętych pod drogi, a stanowisko o braku przesłanek do zastosowania art. 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, biegła przekonująco i precyzyjnie uzasadniła. W tym zakresie Sąd podzielił również stanowisko organu II instancji zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Skarżący zarzucił w toku postępowania, iż Gmina D. nie uczestniczyła w dokonanych przez biegłą oględzinach działki będącej przedmiotem niniejszej sprawy. Zdaniem Sądu okoliczność ta nie miała żadnego wpływu na treść decyzji wydanej w sprawie przez organ I instancji. Pomijając wypowiedź autorki operatu szacunkowego, iż w podobnych sprawach nie zdarzyło się aby przedstawiciele gmin chcieli uczestniczyć w takich oględzinach, należy zauważyć, że przedstawiciel Gminy D. nie stawił się na rozprawę przed organem I instancji przeprowadzoną w dniu 4 sierpnia 2009r, Gmina nie sygnalizowała konieczności przeprowadzenia oględzin działki z jej udziałem, w końcu skarżący nie wykazał, aby brak udziału w oględzinach przeprowadzonych przez biegłą mógł mieć jakikolwiek wpływ na treść operatu szacunkowego i w konsekwencji na decyzję organu I instancji. Stwierdzając powyższe Sąd podzielił stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, wyrażone w wyroku z dnia 8 lutego 2005r. (II SA/Bk 717/04). Okoliczność ta została rozważona przez organ II instancji, co wynika wprost z uzasadnieni a zaskarżonej decyzji, (k. 53 akt organu odwoławczego).

Nie ma racji skarżący kwestionując przyjęte przez biegłą do porównania nieruchomości (tabela, str. 14 operatu szacunkowego). Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną - należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zgodnie z art. 134 ust. 2 u.g.n. przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wbrew skarżącemu należy więc zauważyć, że z woli ustawodawcy wielkość porównywanych nieruchomości niewątpliwie nie jest cechą w tym zakresie najistotniejszą. Działki o nr [...] i [...] zostały wydzielone z działek odpowiednio o nr [...] i [...], przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną,

Porównywane działki (tabela, str. 14 operatu szacunkowego) różnią wielkością, ale jak wskazano powyżej, wielkość działki jest tylko jedną z porównywanych cech, a najistotniejsze cechy to położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania. Biegła w sposób szczegółowy i przekonujący wyjaśniła motywy którymi kierowała się dobierając do porównania działki, nadto skorygowała szacowaną wartość, w związku z różnicami wielkości działek. Powyższy zarzut był również podniesiony w odwołaniu od decyzji organu I instancji, a organ odwoławczy odniósł się do niego, uznając za bezzasadny. Stanowisko to Sąd w pełni podzielił.

Reasumując Sąd uznał za bezzasadne zarzuty skarżącego naruszenia przez organ II instancji przepisu art. 134 u.g.n.

Nie ma racji skarżący kwestionując ujęcie w jednym operacie szacunkowym obu analizowanych działek o nr [...] i [...]+. Jako argument przemawiający przeciwko takiej metodyce pracy biegłej, skarżący wskazał różnice w wielkości przedmiotowych działek. Zgodnie z § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wartość działki gruntu wydzielonej pod drogę publiczną określa się jako iloczyn wartości 1 m² nieruchomości, z której działka została wydzielona i powierzchni tej działki. Sąd zważył, iż biegła zastosowała się do ww. procedury co wynika wprost z operatu szacunkowego. Biegła prawidłowo przyjęła do porównania działki o nr [...] i [...] z których wydzielono działki przeznaczone pod drogi, o nr [...] i [...]. Obie te nieruchomości były niemal identyczne (odpowiednio 7546 m² i 7494 m²) co tym bardziej uzasadniało ujęcie ich w jednym operacie szacunkowym. Taki zabieg biegłej był zgodny z zasadą ekonomiki i szybkości postępowania.

Nie ma racji skarżący podnosząc, iż biegła dla celów określenia podobieństwa nieruchomości przyjęła jedynie powierzchnię działek. W toku postępowania administracyjnego biegła wyjaśniła precyzyjnie jakimi kryteriami kierowała się dokonując doboru porównywanych nieruchomości, wskazując przy tym na brak możliwości przyjęcia do porównania nieruchomości odpowiadających wielkością działkom nr [...] i [...]. Z tego też powodu biegła swoim badaniem objęła również transakcje zawierane w sąsiedniej Gminie K. i, która posiada podobne do Gminy D. usytuowanie. Skupiła się przede wszystkim i wzięła pod uwagę te transakcje, które dotyczyły nieruchomości o podobnym przeznaczeniu, uzbrojeniu i podobnej wielkości. Różnice w zakresie położenia, uzbrojenia i wielkości biegła skorygowała przy pomocy stosownych wskaźników (pismo biegłej z 25 maja 2010r. k. 35-41 akt organu II instancji). Zdaniem Sądu oczywistym jest, że w każdym operacie szacunkowym, w którym zastosowano podejście porównawcze, porównywane nieruchomości w mniejszym lub w większym stopniu będą się różniły, co strona niezadowolona z ustaleń zawartych w operacie szacunkowym może podnosić. Rolą autora operatu szacunkowego jest przekonujące wyjaśnienie kryteriów porównywanych nieruchomości oraz wykazanie, że ujęto w operacie możliwie najbardziej podobne do siebie nieruchomości. W niniejszym postępowaniu E. B. zadaniu temu sprostała, a zawarte w operacie szacunkowym i pismach uzupełniających wyjaśnienia biegłej, są czytelne, logiczne i przekonujące. Okoliczność tą rozważył, a swoje stanowisko uzasadnił w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, organ II instancji.

Zupełnie niezrozumiałe są dywagacje skarżącego, który zakwestionował aby wartość 1 m² nieruchomości zajętej pod drogę mogła być tożsama z wartością 1m² nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę. Stanowisko skarżącego w tym zakresie jest sprzeczne z jednoznaczną treścią art. 36 ust 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przepis ten wprost przewiduje ustalenie wartości działki przeznaczonej pod drogę, wg cen metra kwadratowego nieruchomości, z której działkę tą wydzielono. Oczywistym przy tym jest, że działki zajęte pod drogi mogą być wydzielane z nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę.

Wbrew zarzutom skarżącego biegła wyjaśniła również dlaczego w przeprowadzonych obliczeniach nie zastosowała współczynnika korygującego "K". Skarżący stanowisko swoje uzasadnił załamaniem na rynku nieruchomości, pomiędzy popytem a podażą, jakie miało miejsce od trzeciego kwartału 2008r. Biegła wyjaśniła, iż na podstawie analiz przyjęła, że od marca 2008r ceny transakcyjne na rynku nieruchomości nie rosły, a zatem przyjęła zerowy trend czasowy, (str. 13 operatu). Na 14 przyjętych do porównania transakcji tylko jedna była zawarta wcześniej niż w marcu 2008r, to tylko do tej transakcji zastosowała korektę z tytułu upływu czasu. Wobec tak przyjętego trendu czasowego oraz zestawienia transakcji biegła wykluczyła zastosowanie współczynnika korygującego "K" w procesie szacowania. Współczynnik ten stosuje się w przypadku gdy nie ma możliwości uwzględnienia w inny sposób szczególnych cech nieruchomości szacowanej, w stosunku do nieruchomości branych do porównania. Zdaniem biegłej w tej konkretnej sytuacji taka konieczność nie występowała (k. 92 akt organu I instancji). Sąd – podobnie jak i organ II instancji uznał w tym zakresie wyjaśnienia biegłej jako przekonujące.

Skarżący podniósł, że wartość nieruchomości winna uwzględniać fakt obciążenia nieruchomości hipoteką (hipoteką kaucyjną do kwoty 47.550,- zł, ustanowioną na rzec [...]). Zdaniem Sądu zarzut ten prawdopodobnie znalazł się skardze omyłkowo. Z akt postępowania administracyjnego wynika bowiem, że ww. hipoteka dotyczyła innej nieruchomości należącej do T. P., zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...]. Natomiast nieruchomość zapisana w księdze wieczystej KW nr [...], należąca do S. P. i J. P. nie była obciążona ww. ograniczonym prawem rzeczowym, (k.21-23 akt organu I instancji).

Autor skargi zarzucił również naruszenie art. 7 i 77 k.p.a. wskazując, iż pierwszy z ww. przepisów nakazuje organom prowadzącym postępowanie administracyjne stanie na straży praworządności i podejmowanie wszelkich kroków niezbędnych do wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, przy uwzględnieniu interesu społecznego i słusznego interesu obywateli. Art. 77 k.p.a. zobowiązuje organ aby w sposób wyczerpujący zebrał i rozpatrzył cały materiał dowodowy. Sąd zważył, iż wbrew zarzutom skarżącego organy nie uchybiły tym przepisom. Zauważyć należy w szczególności, że w przedmiotowej sprawie najistotniejszym dowodem był operat szacunkowy. Organy nie przyjęły bezkrytycznie wniosków biegłej. O tym, że dokument ten poddały szczegółowej analizie świadczy zobowiązanie autorki operatu (zarówno przez organ I instancji jak i organ odwoławczy) do wyjaśnienia wszelkich wątpliwości zgłaszanych przez Gminę D. i zgromadziły zupełny materiał dowodowy umożliwiający wydanie merytorycznych decyzji.

Organ II instancji ustosunkował się do wszystkich zarzutów zawartych w odwołaniu. Nie ma racji skarżący zarzucając, iż organ odwoławczy opierał się na powtarzaniu twierdzeń rzeczoznawcy majątkowego, co należy uznać za niedopuszczalne. Rzeczoznawca to osoba posiadająca wiadomości specjalne, między innymi w zakresie wyceny nieruchomości. Nie jest rolą organu, ani sądu weryfikowanie tychże wiadomości specjalnych, a wyłącznie kontrola poszczególnych wniosków biegłego pod kątem zasad logicznego rozumowania, rozważenia wszystkich zaistniałych wątpliwości, rozważenia uwag stron. Taka ocena operatu szacunkowego miała w przedmiotowej sprawie miejsce, co wynika z uzasadnienia zaskarżonej decyzji, nie jest przy tym błędem organu przytoczenie wniosków autora operatu w zakresie poczynionych rozważań. Organ odwoławczy dokonując wnikliwej oceny zgromadzonych dowodów nie naruszył art. 80 k.p.a. Na marginesie należy zauważyć, iż wszystkie argumenty przytoczone w skardze (pkt. 2.2) w istocie odnoszą się do wcześniej zaprezentowanych zarzutów naruszenia prawa materialnego, do których Sąd się ustosunkował powyżej.

Nie można podzielić stanowiska skarżącego jakoby organ naruszył art. 107 § 3 k.p.a. Lektura uzasadnienia decyzji organu II instancji wskazuje, że zawiera ona wszystkie niezbędne elementy, a więc przedstawienie stanu faktycznego, przytoczenie przepisów prawnych mających zastosowanie w przedmiotowej sprawie, omówienie dowodów, w tym najistotniejszego – operatu szacunkowego, rozważania zarzutów podniesionych w odwołaniu i wnioski wywiedzione przez organ odwoławczy. W zakresie uzasadnienia prawnego najistotniejszą kwestią była interpretacja § 36 ust 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r, w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 151 u.g.n. Wbrew zarzutom skarżącego należy zauważyć, iż organ dokonał wykładni tych przepisów, interpretując je tak jak uczyniła to biegła w operacie szacunkowym. Zdaniem Sądu powtórzenie w takiej sytuacji argumentacji autorki operatu, nie było żadnym uchybieniem.

Konsekwencją powyższych rozważań było stwierdzenie przez Sąd, iż utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję Wojewoda Wielkopolski nie naruszył przepisu art. 138 § 1 ust. 1 k.p.a.

Mając powyższe na względzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.

/-/ Barbara Drzazga /-/ Jakub Zieliński /-/ Elwira Brychcy