Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 17/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2007-04-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Przybielski (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Jan Jędrkowiak Asesor WSA Katarzyna Krzysztofowicz Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Agnieszka Dobroń po rozpoznaniu w dniu 4 kwietnia 2007 r. na rozprawie z udziałem prokuratora Prokuratury Apelacyjnej w Gdańsku Marii Ścigały sprawy ze skargi Gminy na decyzję Wojewody z dnia 24 listopada 2006 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomości przejęte na własność gminy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Starosta decyzją z dnia 18 lipca 2006 r., powołując się na przepisy art. 129 ust. 1 i 5 w związku z art. 98 ust. 1 i 3, art.130 ust. 1 i 2, art. 132 ust. 1a, 2, 3, i 5 ustawy za dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst Dz. U. z 2004 r. nr 261 poz. 2603 ze zm.) oraz na postawie § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) - po rozpoznaniu wniosku A Sp. z o. o. w K. orzekł o:

ustaleniu odszkodowania na rzecz A Sp. z o. o. w K. w wysokości 44, 500 złotych za przejęte na własność Gminy nieruchomości, położone w K. oznaczone ewidencyjnie jako działki nr [...] o powierzchni 382 m², nr 487/3 o powierzchni 399 m² oraz nr [...] o powierzchni 1438 m² powstałe po podziale nieruchomości objętych księgami wieczystymi nr [...] i [...], prowadzonymi przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego.

W rozstrzygnięciu wskazano również, że opisane wyżej działki przeszły z mocy prawa na własność Gminy z przeznaczeniem pod drogę gminną. Do wypłaty odszkodowania zobowiązana jest Gmina, która winna wypłacić je jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu decyzji wskazano, że ostateczną decyzją Wójta Gminy z dnia 2 listopada 2004 r., na podstawie art. 96 ust. 1, art. 93 ust. 1 do 3 oraz art. 97 i 98 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. O gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst Dz. U. z 2000 r. nr 46, poz. 543) zatwierdzono projekt podziału nieruchomości położonej we wsi K. stanowiącej działki nr [...]-[...] [...] i [...] będącej własnością spółki A. W wyniku tego podziału powstały nowe działki ewidencyjne opisane w tej decyzji, w tym działki nr [...]-[...], które przeznaczone były pod drogę publiczną – gminną.

Organ I instancji wskazał, że pismem z dnia 25 stycznia 2005 r. A Sp. z o. o. wystąpiła do Starosty o ustalenie i wypłacenie na jej rzecz odszkodowania za opisane wyżej działki, które w wyniku dokonanego podziału jako przeznaczone pod drogi publiczne (gminne) przeszły na własność Gminy. Po wszczęciu postępowania Gmina wystąpiła do starosty z prośbą o dostarczenie dokumentów dotyczących prowadzonych przez strony negocjacji, z których miało wynikać, czy działki te przeszły na własność gminy. Rozpatrując wniosek o ustalenie odszkodowania za nieruchomości, które przeszły na własność gminy organ I instancji zlecił rzeczoznawcy opracowanie operatu szacunkowego określającego wysokość odszkodowania należnego spółce A z tytułu przejęcia na własność gminy z mocy prawa opisanych wyżej działek.

Pismem z dnia 8 września 2005 r. poinformowano strony o sporządzeniu przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego, w którym oceniono wysokość tego odszkodowania na kwotę 41,800 złotych oraz zawiadomiono strony o terminie rozprawy administracyjnej wyznaczonym na dzień 25 października 2005 r. W toku tej rozprawy wójt gminy prezentował stanowisko, że sprawa odszkodowania za działki przejęte przez gminę pod drogi została wcześniej uzgodniona w siedzibie Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad w ten sposób, że spółka A będzie partycypowała w kosztach urządzenia samego skrzyżowania, natomiast grunt pod drogę gminną zostanie przekazany nieodpłatnie. Gmina zobowiązała się natomiast do urządzenia tej drogi na własny koszt. Wójt Gminy prezentował stanowisko, że spółka wyrażała zgodę, iż grunty przejęte przez drogę gminną zostaną przekazane Gminie nieodpłatnie. Wnioskodawca A Sp. z o. o. poinformowała organ administracji, że w toku postępowania działowego wyrażała zgodę na partycypowanie w kosztach urządzenia skrzyżowania oraz na przekazanie gruntu na rzecz gminy, lecz odpłatnie.

Po wniesieniu zastrzeżenia Gminy do operatu szacunkowego rzeczoznawcy T. G., organ poinformował strony pismem z dnia 23 stycznia 2006 r. o przedłożeniu przez rzeczoznawcę nowego operatu szacunkowego określającego kwotę należnego odszkodowania na 44, 500 złotych. Organ I instancji wskazał, że brak było podstaw do uwzględnienia wniosku Gminy o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków, t.j. uczestników negocjacji toczących się w tej sprawie w siedzibie GDDKiA wiosną 2004 r. na okoliczność zrzeczenia się przez spółkę A prawa do odszkodowania za nieruchomości, które przeszły na własność gminy w wyniku dokonanego podziału. Organ I instancji wyjaśnił, że negocjacje te, które toczyły się wiosną 2004 r. nie mają dla tej sprawy znaczenia również z tej przyczyny, że decyzja administracyjna w tej sprawie wydana została znacznie później, t.j. 2 listopada 2004 r.

Ponowną rozprawę administracyjną w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania przeprowadzono w dniu 22 maja 2005 r.

W trakcie tej rozprawy Wójt Gminy prezentował stanowisko, że skoro grunt, z którego wydzielono działki pod drogi publiczne stanowi grunt rolny, to podstawą szacunku powinna być wartość rolna przedmiotowych działek. Ustosunkowując się do tego stanowiska Wójta Gminy rzeczoznawca wyjaśnił, że z zapisu planu nie wynika, iż są to grunty rolne ani też, że są to grunty budowlane. Z analizowanych transakcji wynika, że w analizowanym okresie była tylko jedna sprzedaż gruntów określonych w taki sposób. W ocenie rzeczoznawcy najbardziej właściwą wyceną wartości gruntów przejętych na własność gminy jest uwzględnienie wartości gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. W ocenie rzeczoznawcy niewielkie znaczenie ma fakt, że jest to droga rangi gminnej w sytuacji, gdy podstawowym, istotnym czynnikiem jest jej bezpośrednie połączenie z drogą krajową. Dla porównania wartości nieruchomości przyjęto m. in. transakcję zakupu terenu pod drogi w B. jako najbardziej porównywalne.

Oceniając materiał dowodowy zebrany w sprawie oraz stanowiska stron i rzeczoznawcy, organ I instancji uznał za wiarygodną wycenę dokonaną przez tego rzeczoznawcę, który prawidłowo zastosował § 36 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który stanowi, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Zastosowanie tego przepisu możliwe było ze względu na wyniki analizy rynku, która wykazała, że istnieją porównywalne nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, to znaczy były zbywane pod realizację dróg publicznych. Organ I instancji wskazał, że skoro przedmiotowy operat szacunkowy zawiera wszelkie niezbędne treści i sporządzony został zgodnie z przytoczonymi wyżej przepisami, to należało uznać, iż jest to dowód wiarygodny, oparty na właściwej analizie rynku dotyczącego wartości nieruchomości zbywanych pod drogi publiczne.

Gmina Luzino wniosła odwołanie od tej decyzji podnosząc, że odszkodowanie zostało ustalone w zbyt dużej wysokości. Wójt gminy wskazywał, że na terenie Gminy nie występują tak wysokie ceny za drogi gminne czy powiatowe wskazując, że ostatnio Starosta ustalił odszkodowanie dla drogi już urządzonej w wysokości 11,37 złotych za m². W ocenie wnoszącej odwołanie gminy podstawą szacunku wartości odszkodowania winna być rolna wartość gruntu, a nie gruntu przeznaczonego pod drogi. Strona odwołująca się prezentowała pogląd, że rzeczoznawca wyceniając grunt oparł się na błędnych założeniach i przyjął do porównania nieruchomości transakcje nieadekwatne, co pozwoliło na uzyskanie wysokiej wartości wycenianego gruntu. W odwołaniu prezentowano również pogląd, że organ I instancji zobowiązany był do przeprowadzenia postępowania dowodowego w części dotyczącej oświadczeń składanych przez strony podczas negocjacji toczących się wiosną 2004 r. w GDDKiA, w czasie których w ocenie gminy spółka A zrzekła się prawa do odszkodowania za nieruchomości przejęte na własność gminy w wyniku dokonanego podziału.

Nieuwzględniając tego odwołania Wojewoda, w dniu 24 listopada 2006 r. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję podzielając w całości faktyczne i prawne podstawy rozstrzygnięcia organu I instancji. Wojewoda wskazał, że postępowanie w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomości, które w wyniku dokonanego podziału przeszły na własność gminy z tego tytułu, że były przeznaczone pod drogi publiczne (gminne) przeprowadzono zgodnie z wymaganiami określonymi w k.p.a. W postępowaniu przed organem I instancji umożliwiono stronom czynny udział zapewniając im dwukrotny udział w rozprawach administracyjnych, możliwość zapoznania się z treścią operatu rzeczoznawcy oraz wnoszenia do niego uwag i zastrzeżeń, a sam szacunek dokonany został w oparciu o wartość rynkową (ceny transakcyjne dotyczące nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne).

Po szczegółowym przeanalizowaniu całości akt sprawy Wojewoda wskazał, że w przepisie art. 98 ust. 1 i ust. 3 ustawy O gospodarce nieruchomościami ustalone zostały zasady odpłatnego przejmowania przez jednostki samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa nieruchomości, przeznaczonych pod drogi publiczne. Przepisy te mają charakter norm bezwzględnie obowiązujących (ius cogens), co oznacza, iż odmienne ustalenia stron np. zrzeczenie się prawa do odszkodowania należy uznać za nieważne, ponieważ nie wywołują skutków prawnych. Odrębną natomiast sprawą jest późniejsze rozporządzenie przez stronę uzyskanym odszkodowaniem.

Zgodnie z wyrokiem NSA w Warszawie z dnia 31 stycznia 2002 r. sygn. akt I SA 1658/00 – obowiązek wpłacenia odszkodowania powstaje dopiero po uzyskaniu cech ostateczności przez decyzję administracyjną, zatwierdzającą projekt podziału. Obowiązek ten może być zrealizowany w drodze czynności cywilnoprawnych lub w postępowaniu administracyjnym. Charakter sprawy rozstrzyganej decyzją administracyjną, która dopiero w przyszłości będzie wywoływać obowiązek wypłacenia odszkodowania, pozwala wykluczyć możliwość stosowania ugody w tej sprawie.

Ze wspomnianych powyżej przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, iż obowiązek ustalenia i wypłacenia odszkodowania powstaje dopiero, gdy decyzja administracyjna zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości jest ostateczna. Przedmiotowa decyzja Wójta Gminy z dnia 2 listopada 2004 r. nr [...] stała się ostateczna z dniem 25 listopada 2004 r.

Zgodnie z art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami negocjacje w sprawie odszkodowania powinny być prowadzone ze stroną dopiero po uprawomocnieniu się decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości. Z pisma wyjaśniającego Wójta Gminy z dnia 21 lutego 2005 r. ,nr [...] skierowanego do Starosty oraz załączonej kserokopii listy obecności ze wspólnego spotkania w dniu 29 kwietnia 2004 r. z GDDKiA w sprawie remontu drogi krajowej nr 6 w miejscowości [...] w sąsiedztwie spółki A – wynika, że negocjacje (nieudokumentowane) w sprawie odszkodowania miały miejsce przed uprawomocnieniem się decyzji zatwierdzającej projekt podziału przedmiotowej nieruchomości.

Należy również uznać za bezzasadny wniosek Wójta Gminy zawarty w odwołaniu od decyzji Starosty z dnia 18 lipca 2006 r., nr [...] dotyczący uchylenia postanowienia starosty z dnia 28 lutego 2006 r., nr [...] odmawiającego przeprowadzenia dowodu z zeznań świadków na okoliczność potwierdzenia faktu zrzeczenia się przez spółkę A prawa do odszkodowania za przedmiotową drogę podczas negocjacji toczących się w siedzibie GDDKiA wiosną 2004 r. Jak wykazano powyżej takie zrzeczenie nie wywiera skutków prawnych.

Natomiast uznać należy za wiążący wniosek z dnia 14 grudnia 2004 r. spółki A skierowany do Wójta Gminy w sprawie wypłaty odszkodowania za działki nr 486/3, 487/3 i 488/3, które należało potraktować jako zaproszenie do negocjacji w przedmiotowej sprawie.

W odpowiedzi na w/w wniosek Wójt Gminy, jak wspomniano na wstępie, pismem z dnia 11 stycznia 2005 r. poinformował stronę, iż w/w działki zostały przejęte przez Gminę (pomimo, iż art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie przewiduje możliwości nieodpłatnego przejęcia) i nie podjął rokowań w tej sprawie.

Słusznie zatem spółka A zwróciła się w tej sprawie do starosty, który wobec braku woli negocjacji w kwestii przedmiotowego odszkodowania ze strony Wójta Gminy, wydał w dniu 18 lipca 2006 r., nr [...] decyzję ustalającą odszkodowanie, zgodnie z dyspozycją art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zarzuty zawarte w odwołaniu od decyzji Starosty przez Wójta Gminy, który nie może zgodzić się z wyceną nieruchomości, ponieważ: "rzeczoznawca oparł się jego zdaniem na błędnych założeniach i przyjął nieruchomości do porównania z transakcji, które są nieadekwatne do porównania, lecz pozwoliły mu uzyskać wysoką wartość wycenionego gruntu" – zostały wyjaśnione w toku postępowania administracyjnego.

Należy wskazać, iż rzeczoznawca majątkowy w związku z zastrzeżeniami do operatu szacunkowego z dnia 1 września 2005 r. – złożonymi przez gminę na rozprawie administracyjnej w dniu 25 października 2005 r. sporządził nowy operat szacunkowy w dniu 20 grudnia 2005 r.

Ponadto w piśmie wyjaśniającym z dnia 20 marca 2006 r. skierowanym do Starosty rzeczoznawca majątkowy T. G. ustosunkował się do zarzutów Wójta Gminy i wskazał m. in., iż: "zapisy planu zagospodarowania Gminy dla tego terenu w dniu, w którym wydano decyzję o zatwierdzeniu projektu podziału (2 listopada 2004 r.) nie obowiązywały, a studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy nie rozstrzyga o przeznaczeniu tego terenu. W związku z tym nie można traktować tego terenu jako gruntu przeznaczonego pod mieszkalnictwo lub usługi, a jednocześnie nie jest to grunt rolny, jak to zasugerowano w piśmie Urzędu Gminy. Wyceniany grunt poza kategorią drogi posiada wszystkie cechy cenotwórcze gruntów wziętych do porównań i przeznaczonych pod pas drogowy drogi krajowej nr 6, a zwłaszcza decydującej cechy o wartości takiej jak położenie."

Gmina wniosła skargę do Sądu, w której zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania, poprzez bezkrytyczne przejęcie operatu szacunkowego rzeczoznawcy, pomimo licznych zarzutów wnoszonych w toku postępowania, domagała się uchylenia zaskarżonych decyzji i umorzenia postępowania jako bezprzedmiotowego, względnie uchylenia tej decyzji i orzeczenia, co do istoty sprawy. W skardze ponowiono zarzuty odwołania, co do braku ustaleń, jakie poczyniono między stronami przed wydaniem decyzji o podziale nieruchomości w GDDKiA. W ocenie strony skarżącej gmina zgodziła się na podział nieruchomości wg wariantu zaproponowanego przez firmę A i zobowiązała się po nabyciu własności drogi do jej urządzenia. Natomiast spółka A zobowiązała się do tego, że nie skorzysta z prawa do odszkodowania. Zarzut naruszenia art. 77 k.p.a. miał polegać na niewyjaśnieniu tej okoliczności oraz nierozprawieniu się z zarzutem gminy przez rzeczoznawcę, który nie przedstawił przekonywujących argumentów na poparcie swojego stanowiska, a przede wszystkim nie ustosunkował się do twierdzeń gminy.

W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie z przyczyn wskazanych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewoda podkreślił ponownie, że w toku postępowania przed organem I instancji uwzględniono zarzuty strony do operatu szacunkowego, a ponadto wyjaśniono przyczyny, dla których podstawą szacunku wartości nieruchomości były transakcje ściśle określonymi gruntami przeznaczonymi pod budowę lub poszerzenie dróg publicznych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie mogła być uwzględniona, albowiem zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem.

Powołany jako podstawa prawna rozstrzygnięcia przepis art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.) stanowił, że 1. Działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych.

2. Właściwy organ składa wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej praw gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa do działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Podstawą wpisu tych praw do księgi wieczystej jest ostateczna decyzja zatwierdzająca podział.

3. Za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Z przytoczonych wyżej norm prawnych wynika, że działki gruntów wydzielonych pod drogi publiczne z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela przechodzą z mocy prawa na własność odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna.

Stosownie do ust. 3 art. 98 właścicielowi przysługuje z tego tytułu odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem, a właściwym organem. Natomiast w przypadku braku takiego uzgodnienia, odszkodowanie ustala się i wypłaca wg zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

W sprawie niniejszej jest bezsporne, że opisane wyżej trzy działki, na podstawie ostatecznej decyzji o podziale nieruchomości jako wydzielone pod drogi publiczne przeszły na własność Gminy, która zobowiązana była do zapłaty odszkodowania wg zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Kompetencje organu administracji w tej sprawie dotyczyły zatem przeprowadzenia pertraktacji w sprawie ugodowego określenia wysokości odszkodowania pomiędzy Gminą, a skarżącą spółką, bądź w przypadku braku możliwości zawarcia ugody wydania w tej sprawie decyzji administracyjnej.

Z akt sprawy wynika, ze Wójt Gminy odmówił podjęcia pertraktacji w przedmiocie ugodowego ustalenia jego wysokości prezentując pogląd, że właściciel nieruchomości podzielonej decyzją zrzekł się wiosną 2004 r. prawa do odszkodowania. Zarzut ten jest oczywiście bezzasadny, gdyż organ administracji nie posiada kompetencji do rozstrzygania ewentualnych sporów cywilnych na tle czynności cywilno-prawnych. Inaczej mówiąc, jeżeli Gmina uznawała, że spółka A zrzekła się skutecznie prawa do odszkodowania poprzez zrzeczenie się roszczenia bądź zawarcie cywilno-prawnej umowy, to wszelkie spory na tym tle mógłby rozstrzygać wyłącznie sąd powszechny. Wynika to wprost z zasady uregulowanej w przepisach art. 2 § 1 k.p.c. stanowiącego, że do rozpoznawania spraw cywilnych powołane są sądy powszechne. Zgodnie z tym przepisem nie są rozpoznawane w postępowaniu sądowym sprawy cywilne, tylko wówczas, jeżeli przepisy szczególne przekazują je do właściwości innych organów (por. art. 2 § 3 k.p.c.).

W świetle przedstawionej wyżej normy prawa organy administracji prawidłowo odmówiły prowadzenia postępowania administracyjnego, co do rozstrzygnięcia sporu cywilno-prawnego, jaki wystąpił pomiędzy Gminą a spółką A.

Jeżeli zatem Gmina oceniała, że zawarła cywilno-prawną umowę ze spółką, która skutecznie zrzekła się prawa do odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość (w tym przypadku przejętą na własność gminy w trybie art. 98 ust. 1 ugn), które mogło być dochodzone na drodze administracyjnej, to spór ten winna wnieść do sądu powszechnego, co mogłoby ewentualnie uzasadnić zawieszenie postępowania administracyjnego. Wyjaśnić należy również stronie skarżącej, że organy administracji publicznej mogą rozpatrywać sprawy cywilne tylko w takim zakresie, w jakim na podstawie ściśle określonej ustawy przekazane zostało to do ich właściwości. Prawidłowo zatem organ I instancji odmówił prowadzenia postępowania administracyjnego w tym zakresie. Zobowiązany był natomiast do wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania należnego z tytułu przejścia na własność Gminy L. opisanych wyżej trzech działek o powierzchni około 2000 m². Zgodnie z art. 129 ust. 1ugn odszkodowanie to ustala starosta przyjmując jego wysokość wg stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu (w tym przypadku w dniu przejścia własności na rzecz gminy). Stosownie do art. 130 ust. 2 ugn ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 128 ust. 1 ugn odszkodowanie to ma odpowiadać wartości prawa własności nieruchomości, której własność utracił jej dotychczasowy właściciel.

Stosownie do § 3 ust. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109) Określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen oraz innych warunków zawarcia transakcji. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (por. § 4 rozporządzenia).

Stosownie do tych wymagań organ I instancji powołał uprawnionego rzeczoznawcę, który sporządził operat szacunkowy uwzględniający wszystkie opisane wyżej elementy niezbędne dla określenia wartości nieruchomości utraconej przez właściciela w wyniku jej podziału. Biegły ten, jak wynika ze szczegółowego operatu, uwzględnił podstawowy fakt, iż nieruchomości te zostały przejęte na własność gminy pod drogi publiczne. Prawidłowo zatem dla oceny wysokości odszkodowania przyjęto ceny transakcji związanych z obrotem nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne. Szczegółowa analiza w tym zakresie została oceniona przez organy administracji publicznej w trybie art. 80 k.p.a. W uzasadnieniu zaskarżonych decyzji organów obydwu instancji wyjaśniono przyczyny, dla których dowód ten uznano za wiarygodny, co odpowiada wymaganiom określonym w przepisie art. 80 i art. 107 § 3. Uzasadnienie faktyczne decyzji zawiera wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł oraz przyczyn, z których nieuwzględniono ogólnych zarzutów wniesionych przez Gminę do operatu szacunkowego. Bezzasadny jest również zarzut skargi, że podstawę wyceny nie stanowiła wartość gruntu rolnego (znacznie niższa), w sytuacji gdy w sprawie niniejszej jest bezsporne, że przedmiotowe działki przejęte zostały na własność gminy pod budowę i poszerzenie dróg gminnych łączących te nieruchomości z drogą krajową. Stronom zapewniono czynny udział w każdej fazie postępowania, możliwość zapoznania się z operatem szacunkowym oraz wnoszenia do niego uwag i zarzutów. Kwestia ta była również dwukrotnie przedmiotem rozważań w toku dwóch rozpraw administracyjnych, w których uczestniczyły wszystkie strony oraz biegły rzeczoznawca majątkowy. Z tych też przyczyn sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji wyroku.