Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 106/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2014-04-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 par 1 pkt 1 lit. a, c, art. 152, art. 200, art. 205 par. 2
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 61 ust. 1 pkt 1, 5
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 4, par. 5
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Dnia 9 kwietnia 2014 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Zygmunt Zgierski Sędziowie Sędzia NSA Anna Stępień (spr.) Sędzia WSA Barbara Rymaszewska Protokolant Starszy sekretarz sądowy Anna Kośka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 kwietnia 2014 roku sprawy ze skargi Z. Ż. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji 1) uchyla zaskarżoną decyzję; 2) stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się wyroku; 3) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. na rzecz skarżącego Z. Ż. kwotę 740 (siedemset czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. LS


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją z dnia [...] , nr [...] po rozpoznaniu odwołania Z. Ż., uchyliło decyzję Burmistrza W. z dnia [...] , nr [...] w sprawie warunków zabudowy w pkt II ppkt 1 lit. "a" oraz załącznik graficzny do tej decyzji i w tym zakresie ustaliło nieprzekraczalną linię zabudowy, której przebieg określa załącznik graficzny do decyzji, a w pozostałym zakresie utrzymało

w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

Jak wynika z dokumentów załączonych do akt administracyjnych, decyzją

z dnia [...] Burmistrz W., po rozpatrzeniu wniosku T. K., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na terenie położonym w W. przy ul. A, oznaczonym w ewidencji gruntów jako działka nr 161/46 (obręb miasto W.).

Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ powołał przepis art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 oraz art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2012 roku, poz. 647 ze zm., dalej jako: "u.p.z.p."). W decyzji organ określił warunki realizacji inwestycji, wskazując, że obowiązująca i nieprzekraczalna linia zabudowy została określona w załączniku graficznym. Organ ustalił także obowiązek usytuowania co najmniej jednego narożnika projektowanego budynku na wyznaczonej obowiązującej linii zabudowy. Wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji organ określił jako maksymalnie 0,05, a udział powierzchni biologicznie czynnej na poziomie minimum 25% powierzchni terenu inwestycji. Powierzchnia zabudowy projektowanego budynku ma wynosić maksymalnie 150 m2, szerokość elewacji frontowej do 15 m, a wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku między 4,5 a 5,5 m. Organ wskazał, iż dach projektowanego budynku ma być dwu lub wielospadowy, o kącie nachylenia połaci dachowych między 25° a 45° oraz o kierunku głównej kalenicy dachu równoległym do granicy z działką nr 157/34. Wysokość projektowanego budynku (liczona od poziomu terenu do najwyższego punktu dachu) ma wynosić do 10 m. Organ wskazał nadto, że

w projekcie zagospodarowania działki należy zaplanować urządzenie terenów zieleni, lokalizację dojść i dojazdów, lokalizację zjazdu indywidualnego, lokalizację miejsc parkingowych oraz usytuowanie śmietnika.

W odwołaniu od powyższej decyzji Z. Ż., jako współużytkownik wieczysty działki nr 157/34 (sąsiadującej z terenem inwestycji) zarzucił naruszenie art. 40 § 1 i § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2013 roku, poz. 267, dalej jako: "K.p.a.") w związku z art. 14 K.p.a., co w konsekwencji doprowadziło do naruszenia przepisu art. 10 § 1 K.p.a., poprzez uniemożliwienie czynnego udziału w postępowaniu na każdym jego etapie i bezpodstawne przyjęcie, że autor odwołania został zawiadomiony o jego wszczęciu, podczas gdy brak jest podstaw do takich twierdzeń, a okoliczność, że jak twierdzi organ, korespondencja była rzekomo doręczana jego żonie – H. Ż., nie może być utożsamiana ze skutecznym doręczeniem pism odwołującemu. Doręczenie przesyłki zaadresowanej wspólnie do obojga małżonków do rąk jednego z nich jest skuteczne również wobec drugiego małżonka, chyba że zakwestionuje on i podważy sposób doręczenia, co miało miejsce w sprawie.

Autor odwołania wskazał także na naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z art. 77 § 4 K.p.a. poprzez zignorowanie zasady dobrego sąsiedztwa i pominięcie konieczności dostosowania nowej zabudowy do stanu zastanego, w sytuacji gdy faktem powszechnie znanym dla lokalnej społeczności jest, że teren inwestycji położony jest

w bezpośrednim sąsiedztwie zakładów przemysłu ciężkiego. Prowadzona od kilkudziesięciu lat przez odwołującego działalność wiąże się z immisjami, bowiem zajmuje się on m.in. produkcją kabin do malowania farbami proszkowymi i suszarni. Na terenie zakładu znajdują się specjalistyczne maszyny przemysłowe, odbywa się tam załadunek wyprodukowanych maszyn i rozładunek blachy, co wiąże się z hałasem

i poruszaniem się samochodów ciężarowych. Na nieruchomościach odbywa się również m.in. malowanie farbami proszkowymi, zatem prowadzona działalność związana jest

z koniecznością wyznaczenia odpowiednich stref przeciwpożarowych. W sąsiedztwie nieruchomości zajmowanych przez zakład od kilkunastu lat nie powstał żaden budynek mieszkalny. Tereny przemysłowe graniczą z trzech stron z terenami zielonymi. Zakłady przemysłowe zajmują powierzchnią co najmniej 3 ha. Działka objęta zamierzeniem inwestycyjnym jest terenem podmokłym, bez odpowiedniej melioracji, znajdującym się w strefie zalewowej, na którym występuje kurzawka i glina, a w sąsiedztwie której występuje stacja uzdatniania wody. Jak wskazał autor odwołania, nowy obiekt powinien być dostosowany w swej funkcji do zastanego stanu zabudowy i stanowić kontynuację uprzedniej woli organów administracyjnych, którą niewątpliwie było przeznaczenie tej części miasta pod zabudowę przemysłową. Powstająca zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania zabudowy już istniejącej.

W ocenie skarżącego organ naruszył także przepis art. 7, art. 77 i art. 80 K.p.a. poprzez wydanie decyzji wyłącznie w oparciu o nieprzystające do rzeczywistości ogólnikowe ustalenia poczynione przez urbanistę i bezkrytyczne przyjęcie przez organ tych ustaleń za własne, podczas gdy ustalenia te nie korelują z rzeczywistością i są wewnętrznie sprzeczne. W uzasadnieniu decyzji organ stwierdził bowiem, iż w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji występuje prawie wyłącznie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, co jest niezgodne z prawdą.

Zdaniem autora odwołania naruszony został także przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., gdyż wyznaczony został zbyt wąski obszar analizowany, pominięto obszar tworzący całość urbanistyczną jako tereny przemysłowe i zielone. Pominięto również funkcję obszaru, który z uwagi na warunki geologicznego i występowanie rowu melioracyjnego pozostaje niezabudowany.

Organ naruszył także normę art. 9 w zw. z art. 75 § 1, art. 77 § 1 i art. 78 K.p.a., bowiem pominął konieczność uzupełnienia postępowania dowodowego w sprawie

i zasięgnięcia opinii specjalisty.

Organ, zdaniem skarżącego, uchybił także treści art. 7, art. 77 § 1 w zw. z art. 80 K.p.a., gdyż wskazał w uzasadnianiu decyzji, że w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji występuje prawie wyłącznie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna podczas gdy ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w tym m.in. załączonej do decyzji mapy, powyższe nie wynika. Faktem powszechnie znanym lokalnej społeczności jest to, że nieruchomość znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie terenów przemysłowych miasta z jednej strony i ogródków działkowych z drugiej.

Ogólnikowy charakter decyzji i jej uzasadnienia jest sprzeczny z treścią art. 107 § 1 i § 3 K.p.a., w szczególności poprzez stwierdzenie, iż nie doszukano się naruszenia jakichkolwiek przepisów odrębnych oraz to, iż żaden przepis prawa nie ogranicza możliwości zainwestowania nieruchomości w sposób zaproponowany przez wnioskodawcę. Organ nie wskazał, jakie przepisy i jakich ustaw brał pod uwagę. Nie wyjaśnił w sposób dostateczny, jakie wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich inwestor zobowiązany jest podjąć. Organ nie wskazał w decyzji numeru księgi wieczystej nieruchomości objętej zamierzeniem inwestycyjnym, przez co odwołujący nie ma możliwości zweryfikowania, z jakiego rodzaju nieruchomością ma do czynienia i czy nie jest to nieruchomość rolna.

Powołując się na opisane zarzuty autor odwołania wniósł o uchylenie w całości decyzji organu pierwszej instancji i wydanie nowej decyzji odmownej, ewentualnie uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Jednocześnie, w razie podjęcia decyzji o konieczności uzupełnienie postępowania dowodowego, odwołujący wniósł o zobowiązanie organu pierwszej instancji do zwrócenia się do członka łódzkiej izby urbanistów o wydanie opinii uzupełniającej lub nowej opinii.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, wspomnianą na wstępie decyzją, uchyliło pkt II ppkt 1 lit. "a" decyzji organu pierwszej instancji oraz załącznik graficzny do tej decyzji i w tym zakresie ustaliło nieprzekraczalną linię zabudowy, której przebieg określa załącznik graficzny do decyzji, a w pozostałym zakresie utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

W motywach rozstrzygnięcia organ opisał dotychczasowy przebieg postępowania

i cytując przepisy u.p.z.p. podniósł, że postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez Burmistrza wykazało, z czym należy się zgodzić, że projektowana inwestycja może zostać zrealizowana na wskazanym przez inwestora terenie, bowiem spełnione są, co wynika z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 u.p.z.p.

W obszarze analizowanym występuje zabudowa o zróżnicowanych funkcjach

i parametrach, tj. zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, a także zabudowa usługowo – produkcyjna, zatem nie ma przeszkód, aby realizować budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr 161/46, gdyż został spełniony warunek dobrego sąsiedztwa z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. (w sąsiedztwie występuje zabudowa

o tożsamym charakterze). Teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej oraz stosowne uzbrojenie (istnieje możliwość przyłączenia do mediów znajdujących się

w przyległej ulicy), nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze,

a z przepisów szczególnych nie wynikają przeciwwskazania do realizacji inwestycji.

Z tego względu, jak wskazało SKO, organ pierwszej instancji był obowiązany uwzględnić wniosek T. K. i ustalić warunki zabudowy.

Decyzja została uzgodniona ze Starostą [...] oraz Wojewódzkim Zarządem Melioracji i Urządzeń Wodnych w Ł. i zawiera wymagane przez art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. elementy, w tym określa, stosownie do przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej jako: "rozporządzenie"), wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu.

W kwestionowanej decyzji organu pierwszej instancji, jak wyjaśniło Samorządowe Kolegium Odwoławcze, w sposób nieprawidłowy ustalono linię zabudowy dla planowanego przedsięwzięcia, tj. od strony granic z sąsiednimi działkami, a nie wyłącznie od drogi gminnej, a ponadto nieprawidłowo ustalono w części przebieg linii zabudowy jako obowiązującej, do czego nie było podstaw w świetle stanu faktycznego sprawy. W przypadku występowania zabudowy rozproszonej brak jest podstaw do narzucania inwestorowi konieczności lokalizowania frontonu budynku jako przylegającego do linii zabudowy (linia obowiązująca), bowiem wystarczające jest określenie linii nieprzekraczalnej, która w analizowanej sprawie winna być wyznaczona

z uwzględnieniem przepisów odrębnych, tj. w odległości 6 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi gminnej (§ 4 ust. 2 i 4 rozporządzenia w zw. z art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 roku o drogach publicznych, tekst jedn. Dz. U. z 2013 roku, poz. 260 ze zm.). Wobec tego, w ocenie SKO, niezbędne było skorygowanie tego uchybienia

i określenie linii zabudowy jako linii oddzielającej pas drogowy drogi od terenu inwestycji, a nie od sąsiadujących działek budowlanych. Odległości od działek sąsiednich wynikają z przepisów techniczno – budowlanych i są - co do zasady - określane na kolejnym etapie procesu budowlanego, przy okazji zatwierdzania projektu budowlanego i udzielania pozwolenia na budowę, kiedy to ustalane jest szczegółowe usytuowanie na działce obiektów budowlanych.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu organ wyjaśnił, że nie są one zasadne. W pierwszej kolejności SKO wskazało, że zgodnie z art. 40 § 1 i art. 43 K.p.a. możliwe jest doręczenie pisma jego adresatowi za pokwitowaniem dorosłego domownika, a pokwitowanie na dowodzie doręczenia stanowi wolę przekazania przesyłki adresatowi. W toku postępowania przed organem pierwszej instancji pisma były adresowane m. in. do odwołującego oraz do jego żony, która pokwitowała doręczenia przesyłek, zatem w świetle art. 43 K.p.a. nie ma podstaw do tego, by uznawać, że doręczenia dokonywane do rąk żony odwołującego na wspólny adres zamieszkania małżonków były nieskuteczne wobec odwołującego, skoro jego żona była jednocześnie adresatem tych pism (jako strona postępowania) i dorosłym domownikiem wobec autora odwołania. Organ pierwszej instancji nie naruszył zatem ani przepisów

o doręczeniach, ani zasady pisemności postępowania. Brak jest również podstaw do twierdzenia, że odwołującemu nie zapewniono czynnego udziału w postępowaniu, bowiem tenże zapoznawał się z aktami sprawy oraz zajmował merytoryczne stanowisko w sprawie.

W dalszej kolejności organ wyjaśnił, że funkcjonowanie w sąsiedztwie terenu inwestycji nieruchomości, na których znajdują się obiekty przemysłowe, nie stanowi przeszkody do ustalenia warunków zabudowy dla innej zabudowy o innej funkcji, o ile tylko równocześnie w sąsiedztwie terenu inwestycji (w obszarze analizowanym) te inne funkcje występują. Wynika to z istoty zasady dobrego sąsiedztwa, która zezwala na ustalenie warunków zabudowy już wówczas, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. By przyjąć istnienie dobrego sąsiedztwa wystarczające jest występowanie w sąsiedztwie tylko jednej działki zabudowanej w sposób podobny do planowanego przez inwestora. Nie może być kwestionowane, że w najbliższym sąsiedztwie działki inwestora znajdują się działki zabudowane budynkami mieszkalnym jednorodzinnymi. Wbrew twierdzeniom autora odwołania nie stoi temu na przeszkodzie ani występowanie w sąsiedztwie planowanej inwestycji terenów zielonych, ani przemysłowo – usługowych. Skoro na obszarze analizy funkcje zabudowy są tak zróżnicowane, to dopuszczalne jest wydanie warunków zabudowy dla inwestycji o różnych funkcjach – wpisujących się jednak

w charakter zabudowy zastanej na tym terenie.

W kontekście podnoszonych argumentów dotyczących oddziaływań związanych

z funkcjonowaniem zakładów przemysłowych na terenach sąsiednich organ drugiej instancji zwrócił uwagę, że stosownie do art. 144 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 roku – Prawo ochrony środowiska (tekst jedn. Dz. U. z 2013 roku, poz. 1232), dla terenów wskazywanych przez odwołującego jako przemysłowe nie funkcjonują żadne obszary ograniczonego użytkowania, zatem musi być uznane jako zasada, że osoby prowadzące na tych terenach eksploatację instalacji powodującą wprowadzanie gazów lub pyłów do powietrza, emisję hałasu oraz wytwarzanie pól elektromagnetycznych, winny ograniczyć związane z tym uciążliwości do granic terenu, do którego posiadają tytuł prawny.

Ponadto, jak wyjaśnił organ, o woli przeznaczenia pewnej części miasta pod zabudowę przemysłową można by mówić jedynie w przypadku uchwalenia dla tego terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W ocenie organu, ustalenia analizy urbanistycznej nie są wewnętrznie sprzeczne, ogólnikowe i nieprzystające do rzeczywistości z tego tylko względu, że nie pokrywają się z wyobrażeniem autora odwołania o wyrażonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasadzie dobrego sąsiedztwa.

Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. Przepis nie określa maksymalnych granic obszaru analizowanego, jednakże ustalenie w sprawie spełnienia zasady kontynuacji było możliwe już po przeprowadzeniu analizy przy zastosowaniu minimalnych odległości, chociaż urbanista wyznaczył szerszy obszar analizowany niż niezbędne minimum. Obszar ten ujmował również w znacznej części tereny, na które powoływał się autor odwołania, tj. tereny zielone oraz tereny przemysłowe. Niezrozumiały jest wobec tego dla organu zarzut, że obszar analizowany nie uwzględniał specyfiki terenu objętego zamierzeniem inwestycyjnym. Analiza urbanistyczna została przeprowadzona przez osobę posiadającą uprawnienia urbanisty i w ocenie organu, nie ma żadnych uzasadnionych podstaw, ażeby organ wydający decyzję o warunkach zabudowy miał zasięgać opinii biegłego. Fakt, że autor odwołania nie może zaakceptować minimalnych przesłanek wydania decyzji o warunkach zabudowy określonych w art. 61 u.p.z.p. nie uzasadnia przeprowadzania w sprawie dowodu z opinii biegłego, która sprowadzałaby się do ustalania okoliczności będących przedmiotem sporządzonej już w sprawie analizy urbanistycznej.

Jak podniosło SKO okoliczności, które miałyby uzasadniać naruszenie przez organ pierwszej instancji art. 9 K.p.a., sprowadzają się do powtórzenia treści tego przepisu bez odniesienia się do okoliczności faktycznych rozpatrywanej sprawy i bez wskazania na czym konkretnie polegało naruszenie tego przepisu i jaki to mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Wskazane kwestie dotyczące postępowania wyjaśniającego, nie mają związku z wymogami zawartymi w art. 9 K.p.a.

Wbrew zarzutom odwołującego, stwierdzenie organu pierwszej instancji, że

w sąsiedztwie terenu inwestycji występuje prawie wyłącznie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, nie pozostaje w oderwaniu od materiału dowodowego sprawy, bo

w istocie taka zabudowa ilościowo dominuje w obszarze analizowanym. Faktem jest, że występuje tam również innego rodzaju zabudowa, co nie stanowi – w świetle art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. – przeszkody do ustalenia warunków zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy

możliwe jest w przypadku zgodności z przepisami odrębnymi, jednak - jak podkreślił organ - nie ma on obowiązku wskazywania w decyzji o warunkach zabudowy wszystkich możliwych ustaw, których przepisy nie stoją w sprzeczności z zamierzeniem inwestycyjnym. Dopiero, jeżeli konkretne regulacje szczególne uniemożliwiają realizację inwestycji, konieczne jest wskazanie ich norm. Ponadto etap oceny zgodności decyzji

o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi, to zasadniczo etap uzgodnień decyzji przewidzianych w art. 53 ust. 4 u.p.z.p. Uzgodnienia w sprawie zostały przeprowadzone, a więc nie ma żadnych podstaw, by kwestionować możliwość wydania decyzji ze względu na treść art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.

Organ zauważył także, iż decyzja o warunkach zabudowy nie upoważnia do przystąpienia do robót budowlanych, a szczegółowa ochrona interesów osób trzecich następuje na etapie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę, w którym zostaną szczegółowo uwzględnione wymagania ochrony interesów osób trzecich. Decyzja

o warunkach zabudowy wyznacza jedynie ich ramy, co zostało w decyzji spełnione.

W konkluzji Kolegium napisało, iż nie ma prawnego wymogu wskazywania

w decyzji o warunkach zabudowy numeru księgi wieczystej. Poza tym o rodzaju użytków gruntowych nie stanowią zapisy ksiąg wieczystych, tylko ewidencji gruntów.

W skład działki inwestycyjnej wchodzą również użytki rolne, które jednak nie podlegają ochronie wynikającej z przepisów ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn. Dz. U. z 2013 roku, poz. 1205). Zgodnie bowiem z art. 5b tej ustawy, jej przepisów nie stosuje się do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położonych w granicach administracyjnych miast.

W skardze do sądu administracyjnego Z. Ż. zarzucił mające istotny wpływ na wynik sprawy, naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 40 § 1 K.p.a. poprzez bezpodstawne przyjęcie przez organ drugiej instancji, że w sprawie, przewidziana w art. 40 § 1 K.p.a. ogólna zasada doręczeń, doznaje ograniczenia na rzecz reguły, o którym mowa w art. 43 K.p.a. i w konsekwencji uznanie, że doręczenie pojedynczych egzemplarzy przesyłek zaadresowanych wspólnie do obojga małżonków do rąk jednego z małżonków, jako dorosłego domownika, przesądza o skuteczności doręczenia względem drugiego małżonka, podczas gdy to nie wynika z przepisów. Od chwili, kiedy autor skargi dowiedział się o postępowaniu, domagał się powtórzenia całego postępowania w sprawie, a w konsekwencji umożliwienia mu wzięcia w nim czynnego udziału, zajęcia stanowiska i złożenia stosownych wniosków. O postępowaniu skarżący dowiedział się na etapie, kiedy organ przygotował już zawiadomienie o jego zakończeniu. Wezwanie skarżącego nie spowodowało jednak ani powtórzenia przez organ czynności, ani uzupełnienia postępowania. Skarżący wskazał także na mające istotny wpływ na wynik sprawy naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 10 § 1 K.p.a. poprzez zaakceptowanie przez organ drugiej instancji sytuacji, w której nie miał on możliwości czynnego udziału w postępowaniu przed organem pierwszej instancji, przeprowadzone w sprawie postępowanie miało miejsce bez jego udziału, zignorowane zostały jego żądania i zaakceptowany został brak możliwość pełnego wypowiedzenia się w sprawie, złożenie odpowiednich wniosków dowodowych, a naruszenie prawa strony do czynnego udziału w postępowaniu zostało potwierdzone poprzez merytoryczne rozstrzygnięcie organu odwoławczego.

W sprawie organy naruszyły także art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. bowiem przyjęły, że istota zasady dobrego sąsiedztwa sprowadza się wyłącznie do tego, iż dozwolone jest ustalenie warunków zabudowy już wówczas, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, a tym samym wystarczającym do przyjęcia występowania dobrego sąsiedztwa jest istnienie w sąsiedztwie tylko jednej działki zabudowanej w sposób podobny do planowanego przez inwestora przedsięwzięcia, podczas gdy decyzje obu instancji nie zawierają w części tekstowej żadnych szczegółowych informacji na temat lokalizacji nowej inwestycji i parametrów rzekomo podobnych inwestycji, do których wnioskodawczyni ma się stosować.

Decyzja o warunkach zabudowy powinna prowadzić do takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględniać wszelkie uwarunkowania

i wymagania formalne, funkcjonalne, społeczno – gospodarcze, środowiskowe istniejące na danym terenie, a przede wszystkim nowa inwestycja musi być wkomponowana w istniejący ład urbanistyczny. Tymczasem planowana inwestycja,

w kształcie wynikającym z treści decyzji, jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie da się z nią w praktyce pogodzić. Nowa inwestycja nie będzie mogła obiektywnie

i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już od kilkudziesięciu lat funkcją przemysłową, na co szczegółowo skarżący wskazywał w odwołaniu. Ustalone w sprawie warunki zabudowy godzą w istniejący stan rzeczy i nie dadzą się z nim pogodzić, nie uwzględniają intensywności wykorzystania terenu w związku z prowadzoną m.in. przez skarżącego działalnością gospodarczą.

Organy pominęły ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, z których wprost wynika, że objęte skargą tereny mają charakter przemysłowy i układ urbanistyczny winien być respektowany. Z racji tego skarżący wniósł o zobowiązanie organu pierwszej instancji do przedłożenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, celem dopuszczenia dowodu z tego dokumentu na okoliczność charakteru zabudowy występującej na terenie objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i na nieruchomościach sąsiednich oraz uwarunkowań z tym związanych.

W motywach skargi jej autor podniósł, iż organ odwoławczy zaaprobował naruszenia naczelnych zasad postępowania administracyjnego, jakich dopuścił się organ pierwszej instancji. W sprawie doszło bowiem do naruszenia m.in. zasady pisemności i czynnego udziału stron w każdym stadium postępowania oraz zasad doręczeń określonych w art. 40 i nast. K.p.a. Mimo, iż skarżący domagał się umożliwienia mu czynnego udziału

w postępowaniu i złożenia stosownych wniosków, organ pierwszej instancji zignorował jego żądanie, czym naruszył art. 10 § 1 K.p.a. Uchybienia tego dopuścił się również organ odwoławczy poprzez akceptację opisanej sytuacji.

Również nie bez znaczenia jest okoliczność, iż zignorowany został obowiązek przestrzegania zasady dobrego sąsiedztwa. Organ drugiej instancji co prawda dostrzegł, że w sąsiedztwie terenu inwestora znajduje się istniejący od kilkudziesięciu lat zakład przemysłowy z branży przemysłu ciężkiego. Znajdujące się w uzasadnieniu decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego stwierdzenie, że emisje hałasów związane np. z załadunkiem i rozładunkiem blachy, czy poruszaniem się po działce samochodów ciężarowych należy ograniczyć w taki sposób, aby nie wydostawały się poza teren działek, skarżący uznał za aprobatę uniemożliwienia kontynuacji prowadzonej przez autora skargi od kilkudziesięciu lat działalności.

Fakt zignorowania przez organ argumentów dotyczących braku odpowiedniej melioracji na terenie inwestora i wskazywanej potrzebie uzupełnienia postępowania, świadczy

o wadliwości wydanej w sprawie decyzji. Nowej zabudowy nie będzie można pogodzić

z występującą w jej sąsiedztwie zabudową przemysłową, która dotychczas była oddzielona od zabudowy jednorodzinnej niezabudowaną działką T. K. Nowa inwestycja, z uwagi na specyfikę prowadzonej działalności, nie będzie mogła obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną funkcją przemysłową i przyjąć należy, że będzie stanowiła jeśli nie całkowite, to z pewnością istotne, ograniczenie dla prowadzonej działalności gospodarczej.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie wskazując, że zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie.

Na rozprawie poprzedzającej wydanie wyroku pełnomocnik skarżącego,

w osobie adwokata, poparł skargę i wniósł o zasądzenie kosztów postępowania, łącznie z kosztami zastępstwa procesowego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Zaskarżona decyzja podlega uchyleniu, aczkolwiek z innych powodów niż podniesione w skardze.

Stosownie do postanowień art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2013 roku, poz. 270 ze zm., dalej jako: "P.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż sąd bada zgodność z prawem (legalność) zaskarżonego aktu pod kątem jego zgodności

z prawem materialnym, określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej.

Jednocześnie, stosownie do treści art. 134 § 1 P.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawna.

Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" – "c" P.p.s.a.).

Na wstępie rozważań wskazać należy, iż każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Osoba uprawniona do nieruchomości może ją zagospodarować w zakresie obowiązującego prawa w sposób dowolny. Co prawda musi to uczynić zgodnie z wymogami określonymi w decyzji

o warunkach zabudowy, ale postanowienia w niej zawarte stanowią konkretyzację przepisów, które należy wykładać na korzyść uprawnień inwestora.

Podstawę prawną rozstrzygnięcia w sprawie stanowił przepis art. 61 u.p.z.p., który stanowi, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie

w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 u.p.z.p.,

o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na podstawie analizy przygotowanej w oparciu o przepisy powołanego wcześniej rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku. Z przepisu § 1 tego aktu wynika, że określa ono sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Zgodnie z treścią § 2 pkt 4 rozporządzenia, cechy zabudowy i zagospodarowania terenu to w szczególności gabaryty, forma architektoniczna obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy

i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1 rozporządzenia).

W trakcie analizy organ wyznacza m. in. wskaźnik powierzchni zabudowy. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (§ 5 ust. 1 rozporządzenia). Przy czym dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy funkcji oraz cech zabudowy

i zagospodarowania terenu (§ 5 ust. 2 rozporządzenia).

Pierwszym elementem, na który należy zwrócić uwagę w przedmiotowej sprawie jest właśnie kwestia wyznaczenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy

w stosunku do powierzchni działki albo terenu. Z przygotowanej w toku postępowania pierwszoinstancyjnego analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że rzeczony parametr zabudowy terenu w obszarze analizowanym rozciąga się między 0,15, a 0,30, stąd dla projektowanej zabudowy – uwzględniając znaczną powierzchnię terenu inwestycji – można ustalić wskaźnik powierzchni zabudowy na poziomie maksymalnie 0,05. Autor analizy dalej napisał, że funkcjonowanie w obszarze analizowanym nieruchomości, o wskazanej wartości wskaźnika powierzchni zabudowanej, pozwala na uznanie, iż w omawianej sprawie spełniony jest wymóg kontynuacji wartości wskaźnika intensywności zabudowy w obszarze analizowanym. Wskaźnik powierzchni zabudowy na poziomie maksymalnym 0,05, czyli na poziomie jaki wynika z analizy, został zawarty w decyzji organu pierwszej instancji, a następnie

w decyzji organu odwoławczego w części utrzymującej w mocy rozstrzygnięcie pierwszoinstancyjne. Takie ukształtowanie komentowanego parametru zabudowy nie wzbudziło zatem wątpliwości żadnego z organów administracji. Tymczasem, takie określenie parametru zabudowy wywołało wątpliwości składu orzekającego w sprawie niniejszej. Sformułowanie zapisu w analizie wskazuje, że jej autor wyznaczył wskaźnik powierzchni zabudowy na poziomie średnim, czyli takim, który wynika z ustalonych

w obszarze analizowanym parametrów. Jeżeli w obszarze analizowanym rzeczony wskaźnik rozciąga się między 0,15, a 0,30 to wartością średnią między nimi nie jest liczba 0,05. Ustalenie w tym zakresie wymaga poprawienia. W tym miejscu zwrócić uwagę także należy, iż niewątpliwie z treści cytowanego przepisu § 5 ust. 2 rozporządzenia wynika, że rzeczony parametr zabudowy można określić na poziomie innym niż średni pod warunkiem, że wynika to z analizy urbanistycznej. Zdaniem sądu, przywołany przepis, a konkretniej możliwość w nim określona, nie może jednak ani być dorozumiana, ani następować bez uzasadnienia okolicznościami sprawy, na które zarówno autor analizy urbanistycznej, jak i organy orzekające powinny zwrócić uwagę (por. np. wyroki WSA: w Gdańsku z dnia 28 listopada 2012 roku, II SA/Gd 407/12;

w Poznaniu z dnia 24 października 2012 roku, II SA/Po 154/12; w Bydgoszczy z dnia 17 listopada 2011 roku, II SA/Bd 1001/11, wszystkie dostępne w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem orzeczenia.nsa.gov.pl).

Kolejnym parametrem zabudowy, który w sprawie wymaga uwagi jest określenie linii zabudowy. Kwestię tą reguluje § 4 rozporządzenia. Bezsporne w sprawie jest to, iż organ pierwszej instancji w punkcie II ppkt 1 lit. "a" decyzji określił obowiązującą i nieprzekraczalną linię zabudowy dla projektowanego budynku – zgodnie z załącznikiem graficznym. Usytuowanie linii zabudowy w postaci określonej

w załączniku graficznym do decyzji pierwszoinstancyjnej wzbudziło słuszne wątpliwości organu odwoławczego, który mocą kontestowanego rozstrzygnięcia uchylił odpowiedni zapis decyzji pierwszej instancji wraz z załącznikiem graficznym i orzekł co do istoty

w tym zakresie. Podkreślić należy, iż wyznaczenie linii zabudowy przez organ pierwszej instancji było błędne. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchylając w odpowiednim zakresie rozstrzygnięcie pierwszoinstancyjne ustaliło nieprzekraczalną linię zabudowy, której przebieg uwidoczniono w załączniku graficznym. W tym miejscu zwrócić należy uwagę, że organ pierwszej instancji w uchylonym zapisie swojego orzeczenia wprowadził obowiązującą i nieprzekraczalną linię zabudowy. Dostrzegając różnicę między linią nieprzekraczalną i obowiązującą zwrócić uwagę należy na to, iż Samorządowemu Kolegium Odwoławczemu umknął zapis punktu II ppkt 1 lit. "b" decyzji pierwszej instancji, gdzie organ zobowiązał inwestora do usytuowania co najmniej jednego narożnika projektowanego budynku na wyznaczonej obowiązującej linii zabudowy. Innymi słowy, skoro organ drugiej instancji wyeliminował z obrotu prawnego odpowiedni zapis decyzji pierwszoinstancyjnej wprowadzający linię obowiązującą oraz nieprzekraczalną i wprowadził tylko linię nieprzekraczalną, to powinien również uchylić pozostałe zapisy decyzji odnoszące się do linii obowiązującej.

W tym miejscu zwrócić należy organom także uwagę na regulację art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p., który stanowi, iż decyzja o warunkach zabudowy powinna pozostawać

w zgodzie z przepisami odrębnymi. Katalog przepisów odrębnych, przez których pryzmat jest dokonywana ocena zgodności zamierzenia inwestycyjnego, zależy od położenia terenu będącego przedmiotem ustaleń. Do przepisów odrębnych należy niewątpliwie zaliczyć regulacje dotyczące ochrony środowiska, przyrody, gruntów rolnych i leśnych, zabytków, uzdrowisk, ochrony granic, obszarów morskich, a także przepisy sanitarne, unormowania z zakresu prawa geologicznego i górniczego oraz inne. Przepisy odrębne, które kształtują możliwość zabudowy powinny być zanalizowane przez organ w treści rozstrzygnięcia w sprawie warunków zabudowy. Zdaniem składu orzekającego nie sprzyja pogłębianiu zaufania obywateli do organów państwa (art. 8 K.p.a.), ani nie spełnia wymagań stawianych uzasadnieniom decyzji (art. 107 § 3 K.p.a.), zawierająca się w jednym zdaniu analiza spełnienia w danej sprawie warunków określonych w przepisach odrębnych, zatem analiza treści art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.

Wskazując na ostatnie naruszenie przepisów w sprawie, należy zwrócić uwagę, że Kolegium dopuściło się naruszenia art. 138 § 1 K.p.a., gdyż brak jest podstaw do tego, by jednocześnie stosować wykluczające się możliwości rozstrzygnięcia wynikające

z punktu pierwszego i drugiego tegoż przepisu. W takiej sytuacji organ odwoławczy winien zastosować jedynie unormowanie określone w art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. poprzez uchylenie decyzji organu pierwszej instancji i orzeczenie merytoryczne.

Konkludując powyższe uwagi sąd uwzględniając kompetencje organu odwoławczego określone w art. 138 K.p.a., ewentualnie także w art. 136 K.p.a., za wystarczające do naprawienia wskazanych uchybień uznał wyeliminowanie z obrotu prawnego decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

Ustosunkowując się do zarzutów skargi wyjaśnić należy, iż niewątpliwie organ pierwszej instancji naruszył przepisy o doręczeniach, kierując jedną korespondencję wspólnie do obojga małżonków, ale naruszenie w tym zakresie sąd ocenił jako takie, które nie ma wpływu na rozstrzygnięcie. W szczególności uchybienie w tym zakresie, wbrew zarzutom skarżącego, nie doprowadziło do naruszenia zasady zapewnienia czynnego udziału w postępowaniu określonej w art. 10 K.p.a. Bezsporne w sprawie jest bowiem to, iż nawet gdy skarżący dowiedział się o wszczęciu postępowania w sprawie warunków zabudowy na końcowym jego etapie, to mimo wszystko wziął w nim udział. Jeszcze przed wydaniem decyzji przez organ pierwszej instancji autor skargi skierował, w dniu 18 września 2013 roku, do organu pismo, a kolejnego dnia – 19 września 2013 roku – zapoznał się z aktami sprawy. Później skarżący skierował do organu kolejne pismo (24 września 2013 roku), a następnie złożył odwołanie i skargę. Żądanie skarżącego sprowadzające się do ponownego przeprowadzenia postępowania jest bezpodstawne, bowiem konwalidował on uchybienia organu w komentowanym zakresie poprzez zapoznanie się z aktami postępowania przed wydaniem decyzji pierwszoinstancyjnej i składając odwołanie od tej decyzji.

Natomiast regulacja art. 10 K.p.a. wskazuje, iż organy obowiązane są zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Przenosząc powyższe zasady na grunt niniejszej sprawy sąd chciałby wskazać, że organy administracji w toku postępowania ustaliły w sposób bezsporny wszystkie okoliczności mające wpływ na rozstrzygnięcie. W tym miejscu dostrzec należy, że organ pierwszej instancji niewątpliwie skierował do skarżącego

i jego żony, w jednej przesyłce, powiadomienie w trybie art. 10 K.p.a. Mimo tego naruszenia skarżący zapoznał się z dokumentami załączonymi do akt sprawy. Naruszenie w tym zakresie zatem skład orzekający ocenił jako nie mające wpływu na rozstrzygnięcie. Utrwalony jest w orzecznictwie bowiem pogląd, iż zarzut naruszenia przepisu art. 10 § 1 K.p.a. może odnieść skutek wówczas, gdy stawiająca go strona wykaże, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych, na stronie stawiającej zarzut spoczywa zatem ciężar wykazania istnienia związku przyczynowego między naruszeniem przepisów postępowania, a wynikiem sprawy (por. np. wyroki NSA z dnia 11 stycznia 2013 roku, II GSK 1142/11; z dnia 18 grudnia 2012 roku, II OSK 1490/11; wyroki WSA: w Poznaniu z dnia 7 lutego 2013 roku, IV SA/Po 1109/12; w Rzeszowie z dnia 17 stycznia 2013 roku, II SA/Rz 622/12 i inne; wszystkie dostępne w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem orzeczenia.nsa.gov.pl). W sprawie skarżący nie wykazał takiego związku, zatem naruszenie art. 10 K.p.a. sąd ocenił jako pozostające bez wpływu na rozstrzygnięcie.

W kolejnym zarzucie skarżący argumentował, iż organy naruszyły także art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. bowiem przyjęły, że istota zasady dobrego sąsiedztwa sprowadza się wyłącznie do tego, iż dozwolone jest ustalenie warunków zabudowy już wówczas gdy co najmniej jedna działka sąsiednia jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, a tym samym wystarczającym do przyjęcia występowania dobrego sąsiedztwa jest istnienie

w sąsiedztwie tylko jednej działki zabudowanej w sposób podobny do planowanego przez inwestora przedsięwzięcia. W ocenie autora skargi, planowana inwestycja

w kształcie wynikającym z treści decyzji, jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie da się z nią w praktyce pogodzić. Nowa inwestycja nie będzie mogła obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już od kilkudziesięciu lat funkcją przemysłową.

Odnosząc się do tego zarzutu wyjaśnić należy, iż w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym organ stwierdził istnienie – jako dominującej – zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (przede wszystkim bliźniaczej). Organ stwierdził także występowanie zabudowy usługowo – produkcyjnej. Dla przypomnienia, inwestor na terenie swojej działki planuje realizację budynku mieszkalnego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. Z zestawienia rodzaju zabudowy stwierdzonej w obszarze analizowanym

i planowanej przez inwestora, nie można wyprowadzić wniosku o sprzeczności tych dwóch rodzajów zabudowy. Sąd podziela ugruntowany w orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd, że rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy

i zagospodarowania terenu należy traktować szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Ograniczenia tej zasady mogą wynikać jedynie z przepisów prawa. Odnosząc powyższe do stanu faktycznego sprawy niniejszej, jeżeli część istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich realizuje funkcję mieszkaniową, to nie można wyprowadzić wniosku o sprzeczności zamiaru wzniesienia budynku mieszkalnego jednorodzinnego z taką zabudową. Fakt występowania w obszarze analizowanym funkcji usługowo – produkcyjnej nie może skutkować uznaniem, że dopuszczalna zabudowa ogranicza się tylko do obiektów o takiej funkcji. Z tych powodów sąd nie uznał argumentacji skargi, która zmierzała do wykluczenia możliwości realizacji planowanej inwestycji.

W ocenie skarżącego organy bezpodstawnie pominęły ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, z których wprost wynika, że objęte skargą tereny mają charakter przemysłowy i taki układ urbanistyczny winien być respektowany.

Odnosząc się do tego argumentu wyjaśnić należy, iż studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie jest aktem prawa miejscowego (art. 9 ust. 5 u.p.z.p.), a ustalenia jego są wiążące tylko dla organów gminy i wyłącznie przy sporządzaniu planów miejscowych (art. 9 ust. 4 u.p.z.p.). W orzecznictwie sądów administracyjnych dominuje pogląd, który skład orzekający w pełni akceptuje, iż studium nie może stanowić podstawy do orzekania w sprawie warunków zabudowy

i zagospodarowania terenu (por. np. wyroki NSA z dnia 31 marca 2008 roku, II OSK 317/07 oraz wyroki WSA: w Łodzi z dnia 8 maja 2012 roku, II SA/Łd 235/12; w Lublinie z dnia 21 września 2010 roku, II SA/Lu 282/10; w Białymstoku z dnia 21 listopada 2006 roku, II SA/Bk 46/06 i inne; wszystkie dostępne w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem orzeczenia.nsa.gov.pl). Nadmienić także należy, że regulacje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie są przepisami odrębnymi w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.

Podobnie skład orzekający nie podzielił argumentu skargi dotyczącego braku odpowiedniej melioracji na terenie inwestora. Organ w toku postępowania uzyskał uzgodnienie projektu decyzji o warunkach zabudowy w zakresie melioracji wodnych, zatem nie ma podstaw do kwestionowania odpowiedniej melioracji na działce objętej zamierzeniem inwestycyjnym. Poglądu w tym zakresie nie zmienia także to, iż organ uzgodnił projekt decyzji w formie tzw. "milczącej zgody" w trybie art. 53 ust. 5 w zw.

z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.

Reasumując, sąd orzekł jak w punkcie pierwszym wyroku na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" P.p.s.a., a organ odwoławczy rozpoznając sprawę będzie zobligowany zastosować się do wskazówek podanych wyżej w celu wyeliminowania powstałych uchybień.

W punkcie drugim wyroku sąd, w oparciu o treść art. 152 p.p.s.a. stwierdził, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku.

O zwrocie kosztów postępowania sąd postanowił w punkcie trzecim wyroku na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a. z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu ( Dz.U. nr 163, poz. 1348 z zm.) - § 18 ust. 1 pkt 1 lit. c.

d.j.