Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 1576/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2022-05-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2020 poz 293
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.
article: art. 107 § 3
journal: Dz.U. 2021 poz 735
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Maciej Kobak Sędziowie WSA Piotr Godlewski /spr./ AWSA Karina Gniewek - Berezowska Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 maja 2022 r. sprawy ze skarg Z. S., M. M. oraz K. H. i M. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2021 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu - skargi oddala -


UZASADNIENIE

II SA/Rz 1576/21

U z a s a d n i e n i e

Przedmiotem skarg Z.S., M.M., M.N. i K.H. jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krośnie z 31 sierpnia 2021 r. nr SKO.415.85.1890.2021 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.

Jak wynika z uzasadnienia zaskarżonej decyzji i akt administracyjnych sprawy Prezydent Miasta [...] decyzją z 14 lipca 2021 r. nr PB.6730.115.2015.N, ustalił, na wniosek P.S., warunki zabudowy i sposób zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego zlokalizowanego w granicy z działkami nr [...], a planowanego do realizacji na działkach nr [...], położonych w [...] przy ul. [...]. Organ uznał, że wniosek jest kompletny, a planowana inwestycja jest zgodna z wymogami określonymi w ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r., poz. 741, ze zm., dalej: u.p.z.p.).

Od wyżej przywołanej decyzji Prezydenta Miasta [...] odwołania wnieśli: Z.S., M.M., M.N. oraz K.H., a także M.S.

Z.S. zarzuciła brak wskazania sposobu i miejsca odprowadzenia wód opadowych, błędne wyznaczenie szerokości elewacji frontowej, nieuprawnione pominięcie w analizie budynków wolnostojących znajdujących się na działkach sąsiednich, których taki charakter wyklucza realizację planowanej inwestycji w tzw. ostrych granicach działki i wymusza zachowanie odległości zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2019 r., poz. 1065).

M.M. (spadkobierczyni zmarłej strony postępowania A.K.), zarzuciła uchybienie obowiązkowi zawieszenia postępowania z powodu śmierci A.K. w sytuacji, gdy nie było możliwe wezwanie do udziału w postępowaniu jej spadkobierców i nie zachodziły przesłanki z art. 30 § 5 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2021 r., poz. 735, dalej: k.p.a.). Zarzuciła naruszenie art. 10 § 1 k.p.a. poprzez uniemożliwienie jej wypowiedzenia się co do przeprowadzonego postępowania, jak również czynnego w nim udziału.

M.N. i K.H. w odwołaniu zarzucili naruszenie zasady czynnego udziału strony w postępowaniu administracyjnym poprzez pominięcie, mimo interwencji odwołujących, współwłaścicieli działki nr [...] między innymi, S.N. i spadkobierców zmarłej [...] czerwca 1970 r. B.S., tym bardziej, że inwestycja dotyczy budowy budynku zlokalizowanego w granicy tej działki.

M.S. zarzuciła wydanie decyzji pomimo braku spełnienia ustawowej przesłanki obligującej organ do przeprowadzenia konsultacji z wojewódzkim konserwatorem zabytków przed wydaniem decyzji, błędne przyjęcie, iż nieruchomości znacznie oddalone od nieruchomości sąsiednich mogą stanowić punkt odniesienia dla planowanej inwestycji, a inwestycja pozostaje w zgodzie z zasadą dobrego sąsiedztwa oraz naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy.

SKO wskazaną na wstępie decyzją z 31 sierpnia 2021 r. - działając na podstawie art. 17 pkt 1 oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. - utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Podkreśliło, że w myśl art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w punktach 1-5, tj. w sytuacji, gdy: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (pkt 1); teren ma dostęp do drogi publicznej (pkt 2); istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (pkt 3); teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy o planowaniu, o której mowa w art. 88 ust. 1 (pkt 4); decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (pkt 5).

Zacytowany wyżej przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu określa tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, której celem jest zachowanie w procesie inwestycyjnym kontynuacji funkcji, formy architektonicznej, gabarytów zabudowy oraz sposobu zagospodarowania terenu. Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu określony został w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). Instrumentem służącym stwierdzeniu czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy, opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Analiza została w przedmiotowej sprawie przeprowadzona prawidłowo, w szczególności prawidłowo wyznaczono granice obszaru analizowanego w odległości ok. 75 m od granic działek objętych wnioskiem, w odległości będącej trzykrotnością szerokości frontu terenu wnioskiem objętego, zgodnie z § 3 ust. 2 ww. rozporządzenia, przy łącznej szerokości frontu tych działek (terenu inwestycji) od strony ul. [...] wynoszącej ok. 25 m.

W związku z tym, że obszar analizowany to teren intensywnie zabudowany różnego rodzaju zabudową, nie ma uzasadnienia poszerzanie granic obszaru analizowanego poza wyznaczone rozporządzeniem minimalne granice tego obszaru. W granicach tego obszaru występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, budynki biurowe, budynki handlowe i usługowe. Zabudowa ta jest różnorodna tak ze względu na funkcję budynków (sposób ich użytkowania), jak też ze względu na wielkość budynków (powierzchnia zabudowy, liczba kondygnacji). Stąd też dla ustalenia wymagań dla projektowanego budynku usługowego, ze zbioru budynków znajdujących się w granicach obszaru analizowanego wybrane zostały działki oznaczone nr [...] i posadowione na nich budynki o funkcji handlowej, usługowej oraz budynki biurowe.

Do ustalenia tych wymagań pominięto budynki mieszkalne jednorodzinne czy wielorodzinne. W ocenie Kolegium taki wybór budynków do analizy, spośród wszystkich budynków znajdujących się w granicach obszaru analizowanego, jest zasadny, gdyż pozwala na określenie wymagań dla projektowanego budynku na podstawie parametrów budynków o podobnej funkcji - tj. funkcji nie będącej funkcją mieszkalną.

Kolegium zważyło, że teren objęty wnioskiem przylega do drogi publicznej - ulicy [...], z której to ulicy ma być zapewniony dostęp komunikacyjny do planowanego budynku. Do zaakceptowania jest odstąpienie od wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy przez organ I instancji mimo, że możliwości takiego odstępstwa co do zasady nie przewidują przepisy rozporządzenia. Odstąpienie uzasadnia kształt terenu wnioskiem objętego i planowana lokalizację projektowanego budynku "w głębi terenu wnioskiem objętego".

Nie jest możliwe wybudowanie budynku w pierwszej linii zabudowy, a zabudowa działek sąsiednich nie daje możliwości wyznaczenia drugiej czy kolejnej linii zabudowy od strony ulicy [...]. Budynki nie tworzą regularnej linii zabudowy czy to drugiej czy kolejnej linii zabudowy od strony tej ulicy, a budynek handlowy zlokalizowany na działce nr [...], która posiada praktycznie taką samą "głębokość" od ulicy [...] jak działka nr [...], posiada ścianę na prawie całej długości granicy działki prostopadłej do ulicy [...] i równocześnie równoległej do granicy działki nr [...].

Prawidłowo określono wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki (§ 5 rozporządzenia) jako nie mniej niż 13,5% i nie więcej niż 30%. Pierwsza z tych wartości to minimalny wskaźnik zabudowy na działkach poddanych analizie, a druga z tych wielkości to wskaźnik średni dla tych działek.

Właściwie również, z poszanowaniem § 6 rozporządzenia ustalono szerokość elewacji frontowej projektowanego budynku w przedziale od 17,5 m do 26,5 m w sytuacji gdy średnia szerokość elewacji frontowych budynków poddanych analizie wynosi 22 m. Prawidłowo określono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej projektowanego budynku (§ 7 ust. 1 rozporządzenia) na nie mniej niż 3 m i nie więcej niż 8 m w przedziale wysokości budynków poddanych analizie.

Stosownie do wymogu przepisu § 8 rozporządzenia ustalono, że projektowany budynek ma posiadać dach płaski, jedno lub dwuspadowy, kąt nachylenia połaci dachowych ustalono od 5° do 45°, a wysokość kalenicy określono na nie mniej niż 3 m i nie więcej niż 8 m, analogicznie do zastanych w obszarze analizowanym wartości. Podsumowując powyższe rozważania Kolegium stwierdziło, iż organ pierwszej instancji ustalając wymagania dla projektowanego budynku, nie naruszył zasady dobrego sąsiedztwa, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Organ pierwszej instancji ustalając zasady zagospodarowania terenu objętego wnioskiem, a więc działek nr [...], dopuścił lokalizację projektowanego budynku bezpośrednio przy granicy działek nr [...]. Analizując zabudowę działek sąsiednich Kolegium stwierdziło, iż budynki na nich położone, są usytuowane w różnych odległościach od granic działek sąsiednich, w tym bezpośrednio przy granicy tych działek. I tak budynek handlowy na działce nr [...] jest usytuowany jedną ścianą w całości w granicy działki, a drugą ścianą częściowo w granicy działki. Również budynki na działkach nr [...] czy [...] są usytuowane bezpośrednio przy granicy tych działek. Tym samym dopuszczenie usytuowania projektowanego budynku bezpośrednio przy granicy działek nr [...] nie wprowadzi na tym terenie nowych czy innych zasad zabudowy, odbiegających od stanu zabudowy znajdującej się już na tym terenie.

Taka zabudowa jest kontynuacją istniejącego zagospodarowania terenu w analizowanym obszarze i nie kłóci się z istniejącym układem urbanistycznym. Dopuszczenie przez organ I instancji budowy budynku przy granicy działki, wynika jedynie z oceny zagospodarowania działek, nie stanowi natomiast zgody czy "przyzwolenia" na posadowienie tego obiektu niezgodnie z wymaganiami przepisów techniczno-budowlanych, które mają zastosowanie dopiero na etapie pozwolenia na budowę, a więc na następnym etapie przygotowania i realizacji inwestycji.

Przedmiotowa inwestycja spełnia również wymogi przepisów art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p. Teren planowanej inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej to jest ulicy [...]. Projektowany budynek posiada zapewnione wykonanie uzbrojenia terenu, niezbędne dla funkcjonowania tego budynku i nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, zgodnie bowiem z przepisem art. 10 a ustawy z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1161 ze zm.), przepisów rozdziału 2 (ograniczanie przeznaczania gruntów na cele nierolnicze i nieleśne) nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast.

Zaskarżona decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Przed wydaniem decyzji organ pierwszej instancji dokonał wymaganych uzgodnień projektu tej decyzji z organami właściwymi ze względu na położenie terenu planowanej inwestycji.

Organ pierwszej instancji przesłał też projekt decyzji celem uzgodnienia do Podkarpackiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, który pismem z dnia 26 stycznia 2021 r. nr K-IRN.5151.8.2021 poinformował, iż teren planowanej inwestycji położony jest poza terenem objętym ochroną konserwatorską.

Odnośnie ustalenia kręgu stron postępowania organ odwoławczy stwierdził, że organ I instancji w przedmiotowej sprawie prawidłowo uznał, iż stronami w tym postępowaniu, oprócz właściciela działek objętych wnioskiem, są też właściciele (współwłaściciele) działek graniczących z działkami wnioskiem objętymi.

Jedną z tych działek jest działka nr [...]. Według uproszczonej informacji z rejestru gruntów, jak też ustaleń poczynionych przez organ pierwszej instancji, współwłaścicielami tej działki są M.N. oraz K.H., następcy prawni (spadkobiercy) S.N. W wyżej przywołanej informacji z rejestru gruntów figurują też nazwiska N.S., S.B., T.J., jako współwłaściciel tej działki. Co do tych ostatnich trzech osób organ pierwszej instancji kilka lat prowadził czynności wyjaśniające celem ustalenia czy osoby te żyją, jeśli tak to gdzie mieszkają, a jeśli zmarły to organ usiłował ustalić kiedy i gdzie zmarły. Czynności te nie przyniosły żadnych konkretnych ustaleń, poza ustaleniem, że B.S. zmarła w 1970 r. Postępowanie w przedmiotowej sprawie zostało wszczęte w 2015 r., było kilkakrotnie zawieszane w związku z próbami ustalenia czy to następców prawnych tych osób, czy to przedstawiciela dla osoby nieznanej z miejsca pobytu.

Wobec braku możliwości ustalenia spadkobierców tych osób, braku podstaw do wyznaczenia przez sąd przedstawiciela dla osoby nieznanej z miejsca pobytu, wobec braku dowodów, że osoby te żyją (S.N., J.T.), postępowanie przed organem pierwszej instancji zostało zakończone poprzez wydanie decyzji, którą doręczono współwłaścicielom działki nr [...], to jest M.N., K.H. oraz J.L. i M.N.2. Osoby te łącznie są współwłaścicielami [...] części tej nieruchomości (ok. 57%). W tym stanie rzeczy Kolegium nie znajduje podstaw do uchylenia decyzji organu pierwszej instancji ze względu na nieustalonych spadkobierców po zmarłych osobach lub nieustalenie adresu zamieszkania przy założeniu, że dwie z tych osób żyją.

Odnosząc się do zarzutów odwołań Kolegium wyjaśniło, że zarzuty podniesione przez Z.S. dotyczące odprowadzenia wód opadowych z dachu projektowanego budynku są przedwczesne i nie podlegają ocenie w postępowaniu dotyczącym ustalenia warunków zabudowy.

Pozostałe okoliczności uzasadniające pominięcie części działek w analizie, dopuszczenia możliwości posadowienia projektowanego budynku w granicy działek także została wyjaśniona we wcześniejszej części niniejszego uzasadnienia. Okoliczność, iż maksymalna szerokość elewacji frontowej planowanego budynku została określona w wymiarze większym niż wynosi szerokość działki, pozostaje bez wpływu na ocenę zaskarżonej decyzji. Szerokość ta została ustalona w wyniku dokonanej w tym zakresie analizy, a jest to szerokość maksymalna, nie zaś szerokość, którą bezwzględnie inwestor musi zachować, co faktycznie uniemożliwiłoby posadowienie budynku na działce nr [...].

Przedmiotowa inwestycja nie jest przedsięwzięciem mogącym zawsze znacząco oddziaływać na środowisko czy też przedsięwzięciem mogącym potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. Stąd też przedmiotowa inwestycja nie wymaga przeprowadzenia postępowania na podstawie przepisów ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz.U. z 2021 r., poz. 247 ze zm.).

Zarzuty zawarte w odwołaniu M.M. także nie mogą stanowić podstawy do uchylenia zaskarżonej decyzji. Organ pierwszej instancji po otrzymaniu informacji, iż strona postępowania A.K. zmarła, podjął działania celem zapewnienia następcom prawnym tej osoby udziału w prowadzonym postępowaniu. Umożliwił M.M., jako osobie, która w całości na podstawie testamentu, nabyła spadek po zmarłej A.K., udział w postępowaniu. Skarżąca, mimo że postanowienie o nabyciu przez nią spadku zapadło już po wydaniu decyzji, miała możliwość zapoznania się z aktami sprawy, wypowiedzenia się co do zebranych materiałów i dowodów. Potwierdzają to pisma kierowane do skarżącej np. pismo z 28 stycznia 2021 r.

Odwołanie M.N. i K.H. także nie zasługuje na akceptację. Organ pierwszej instancji podjął wszelkie możliwe kroki celem ustalenia następców prawnych trzech współwłaścicieli działki nr [...]. Między innymi wielokrotnie kierował pisma do skarżących o podanie posiadanych informacji w tym zakresie, którzy są jedynymi użytkownikami tej nieruchomości i opłacają za nią należne podatki od 1990 r. Tak więc de facto skarżący, to jest M.N. i K.H., sprawują faktyczny zarząd majątkiem masy spadkowej, a w postępowaniu, w którym zapadła skarżona przez nich decyzja, mieli zapewnione prawo czynnego udziału.

Chybiony jest przy tym zarzut odwołania, że organ I instancji winien zażądać od wnioskodawcy ustalenia wszystkich stron postępowania. Żaden przepis ustawy o planowaniu czy przepis kpa nie daje możliwości nakładania na osobę ubiegającą się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, regulowania stanu prawnego nieruchomości sąsiedniej w stosunku do nieruchomości objętej wnioskiem.

Także zarzuty zawarte w odwołaniu M.S. są chybione.

Nie jest prawdą, że na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji znajdują się wyłącznie budynki mieszkalne. Na działce graniczącej z terenem inwestycji znajduje się wielkopowierzchniowy obiekt handlowy wraz z parkingiem. Tereny sąsiednie w stosunku do terenu inwestycji są zabudowane różnorodną zabudową, która powstała wiele lat temu i zabudową współczesną, zabudową mieszkalną, jak też obiektami handlowymi, biurowymi, usługowymi. Tym samym nie można twierdzić, iż projektowany budynek wprowadzi nowy rodzaj zabudowy, zaburzając tym samym zastany ład urbanistyczny.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, M.M. reprezentowana przez pełnomocnika, zaskarżyła w całości decyzję Kolegium z 31 sierpnia 2021 r. zarzucając jej:

1) naruszenie prawa materialnego w postaci § 3 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy poprzez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, iż brak jest konieczności przeprowadzenia analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków o których mowa w art. 62 upzp w odniesieniu do całości obszaru analizowanego i bezzasadne ograniczenie analizy do kilku nieruchomości, co w konsekwencji skutkowało naruszeniem § 5 ust. 1, § 6 ust. 1, § 7 ust. 1 oraz § 8 tego rozporządzenia,

2) naruszenie prawa materialnego w postaci art. 61 § 1 upzp zw. z § 4 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy poprzez zaniechanie ustalenia linii zabudowy w sytuacji, gdy front działki objętej wnioskiem jest częściowo niezabudowany, a przebiega przed nim droga publiczna,

3) naruszenie prawa materialnego w postaci art. 10 § 1 w zw. z art. 61 § 4 k.p.a. w zw. z art. 7 kpa poprzez niepodjęcie wszystkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz niezawiadomieniu o postępowaniu i umożliwieniu czynnego uczestnictwa wszystkim uczestnikom postępowania.

Mając na uwadze powyższe wniosła o uchylenie decyzji obu instancji w całości oraz zasądzenie od Kolegium na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania.

W sprawie zostały sporządzone w istocie dwie analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Ponowne sporządzenie analizy było wynikiem uchylenia przez SKO uprzednio wydanej decyzji Prezydenta o warunkach zabudowy. Obie analizy wskazały również niemal tożsamy obszar analizy, jednakże ich wyniki i wnioski są znacząco różne. Wszystkie wartości wskazane przez rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, a więc określenie szerokości elewacji frontowej, powierzchni zabudowy, geometrii dachu oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jak również ich średnie wartości zostały ustalone w sposób odmienny. Okoliczność ta wskazuje na istotność wad analizy sporządzonej do projektu decyzji z 12 stycznia 2021 r. i uzasadnia konieczność jej ponownego przeprowadzenia.

W ocenie skarżącej, organ był zobligowany przepisem art. 61 u.p.z.p. do ustalenia linii zabudowy. Choć przepis ten nie przewiduje żadnych wyjątków orzecznictwo dopuszcza odstąpienie od określenia tej linii w sytuacji gdy granica działki nie przebiega wzdłuż drogi publicznej lecz za stykającymi się z nią działkami oraz gdy wzdłuż drogi publicznej istnieje już na jej całym obszarze linia zabudowy wyznaczona przez istniejące budynki. Taka sytuacja nie występuje w przedmiotowej sprawie. Działki objęte wnioskiem posiadają dostęp do drogi publicznej - ul. [...], część obszaru działki znajdująca się bezpośrednio przy drodze nie jest zabudowana, a na sąsiednich działkach są posadowione budynki pozwalające ustalić linię zabudowy. Wyznaczenie w decyzji o warunkach zabudowy linii nowej zabudowy nie oznacza obowiązku wykonania zamierzonej inwestycji wzdłuż tej linii, a wyznaczenie nieprzekraczalnej granicy ewentualnej inwestycji.

Organ w niniejszym postępowaniu prawidłowo ustalił, iż stronami postępowania są m.in. J.T., S.N. oraz B.S. Miejsce zamieszkania tych osób nie jest znane, nie zachodzą również przesłanki świadczące o ich śmierci. Prezydent Miasta [...] podjął czynności zmierzające do ustalenia miejsca pobytu wskazanych uczestników, nie przyniosły jednak one rezultatu. Pismem z 15 lutego 2021 r. uczestniczka postępowania – M.N. - przekazała organowi informację o członkach rodziny nieznanych z miejsca pobytu. Tak Prezydent Miasta [...], jak również i SKO nie podjęły czynności zmierzających do kontaktu ze wskazanymi przez uczestniczkę członkami rodziny w celu ustalenia miejsca pobytu uczestników bądź stwierdzenia ich ewentualnej śmierci, ograniczając się do wezwania do dokonania tych czynności przez uczestniczkę M.N.1. podczas, gdy zgodnie z art. 10 k.p.a. organ ma obowiązek umożliwić stronom czynny udział w postępowaniu.

Podjęte rzez organ działania zmierzające do ustalenia miejsca pobytu uczestników postępowania z uwagi na popełnione błędy przedłużyły postępowanie. Niemniej czas jego trwania nie wynika z koniecznego okresu trwania poszukiwań uczestników nieznanych z miejsca pobytu, lecz wyłącznie z błędów organu. Prezydent Miasta [...] najpierw błędnie złożył wniosek o ustanowienie kuratora spadku, który to wniosek nie mógł zostać uwzględniony, a następnie złożył wniosek o ustanowienie kuratora dla nieznanego z miejsca pobytu, dotknięty brakami a nadto złożony do niewłaściwego miejscowo sądu. Błędy te spowodowały znaczące wydłużenie postępowania, za które odpowiadają nie uczestnicy, lecz organ. Po próbach ustalenia miejsca pobytu uczestników uczestniczka postępowania – M.N. - przedstawiła informacje dotyczące znanego jej miejsca zamieszkania uczestników oraz dane dotyczące członków ich rodzin. Nie zostały jednak podjęte żadne czynności zmierzające do ustalenia prawidłowego kręgu uczestników postępowania na podstawie otrzymanych danych. Ponadto mimo poinformowania organu o śmierci B.S. przez M.N.1. organ nie podjął jednak żadnych czynności zmierzających do ustalenia i zawiadomienia jej spadkobierców.

Choć oczywistym jest, co stwierdza organ, że wnioskodawca nie powinien ponosić odpowiedzialności za nieustalony stan prawny sąsiednich nieruchomości nie zwalnia to organu od umożliwienia udziału w sprawie wszystkim uczestnikom. Taka praktyka prowadziłaby w istocie nie tylko do naruszenia zasad postępowania administracyjnego, lecz również umożliwiałaby całkowite pominięcie udziału właścicieli sąsiednich nieruchomości.

M.N.1. i K.H. w skardze na opisaną na wstępie decyzję Kolegium zażądali uchylenia decyzji w całości oraz zasądzenia kosztów postępowania sądowego wg norm przepisanych.

Podnieśli, że brak prawidłowego zawiadomienia wszystkich stron o wszczęciu postępowania jest przesłanką do podjęcia decyzji kasacyjnej przez organ odwoławczy na podstawie art. 138 § 2 k.p.a., a w przypadku decyzji ostatecznej brak powiadomienia strony o wszczęciu postępowania stanowi kwalifikowaną wadę stanowiącą przesłankę do wznowienia postępowania administracyjnego na wniosek strony (art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a.). W niniejszej sprawie zarówno organ pierwszej jak i drugiej instancji nie zawiadomili wszystkich stron postępowania, tym samym nie zapewnili wszystkim stronom czynnego udziału w sprawie, tj. współwłaścicielom działki nr [...] S.N., B.S. i J.T., a jedynym argumentem przemawiającym za pominięciem tych osób był fakt, że organ I instancji przez kilka lat bezskutecznie prowadził czynności wyjaśniające celem ustalenia czy osoby te żyją, jeżeli tak to gdzie mieszkają. Taka argumentacja jest zdaniem skarżących naruszeniem art. 61 § 4, art. 28 i art. 10 k.p.a. Nie ma zdaniem skarżących żadnego znaczenia, że skarżący są współwłaścicielami w około 57 % nieruchomości, w granicy której planowana jest inwestycja objęta decyzją.

Z.S. w skardze na decyzję Kolegium z 31 sierpnia 2021 r. zaskarżając ją w całości zarzuciła naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, oraz przepisów prawa materialnego mogących mieć wpływ na treść rozstrzygnięcie tj.:

1. § 12 ust. 3 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych w związku z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. poprzez zaaprobowanie ustalenia warunków zabudowy w postaci zbliżenia się do granicy działki sąsiedniej w sytuacji, gdy planowany obiekt budowlany nie będzie przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce, a w konsekwencji tego naruszenie § 12 ust. 1 poprzez niewyznaczenie w decyzji odległości od granicy działki. W decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wskazano na zabudowę w tzw. "ostrych granicach działki", gdzie na działkach sąsiednich brak jest zabudowy w granicach działki w związku z czym organ w takich przypadkach powinien ustalić, iż budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy i 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

2. naruszenie § 6 ust. 3 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w związku z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. poprzez nieprawidłowe określenie w decyzji szerokości elewacji frontowej obiektu możliwego do realizacji na terenie działek nr [...] położonych w [...] przy ul. [...], ob. [...], w ten sposób, że w decyzji określono szerokość elewacji frontowej "nie mniej niż 17,5 m i nie więcej niż 26,5 m", podczas gdy szerokość działki wynosi ok. 24 m, co oznacza, że decyzja o warunkach zabudowy pozwala na realizację obiektu poza granicami działki będącej przedmiotem opracowania. Jeżeli inwestor może zbudować budynek szerszy, niż szerokość jego działki, to wtedy, może i będzie ten obiekt przylegał do innego budynku i wówczas nie trzeba będzie zachowywać odległości 3 m lub 4 m od granicy działki, jednakże taki sposób nie może zasługiwać na aprobatę, ponieważ nie jest możliwym realizowanie obiektu budowlanego poza granicami działki.

3. naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na rozstrzygnięcie tj. naruszenie art. 77 kpa poprzez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego, skutkiem czego nie dokonano ustaleń w jakim zakresie możliwe jest rzeczywiste odprowadzanie wód opadowych i roztopowych z nieruchomości objętej zamierzona inwestycją (brak wskazania sposobu i miejsca). Kwestię odprowadzania wód opadowych z terenu nieruchomości reguluje § 28 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, który stanowi, że działka budowlana, na której sytuowane są budynki, powinna być wyposażona w kanalizację umożliwiającą odprowadzenie wód opadowych do sieci kanalizacji deszczowej lub ogólnospławnej. W razie braku możliwości przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej lub ogólnospławnej, dopuszcza się odprowadzanie wód opadowych na własny teren nieutwardzony, do dołów chłonnych lub do zbiorników retencyjnych. Zgodnie natomiast z § 29 tego rozporządzenia, dokonywanie zmiany naturalnego spływu wód opadowych w celu kierowania ich na teren sąsiedniej nieruchomości jest zabronione.

W stanie faktycznym sprawy mamy do czynienia z nieruchomością znajdującą się w ostrych granicach działki, co może powodować zalewanie działek sąsiednich, w takiej sytuacji, już na etapie postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy powyższe kwestie winny być wyjaśnione. Konsultacje z Wodami Polskimi nie wykazały (nie wynika to z decyzji o warunkach zabudowy), że wody np. będą odprowadzane na grunt, albo do sieci kanalizacyjnej. Skarżącej nie chodzi o techniczne rozwiązania, wobec powyższego w ocenie skarżącej zabrakło takiego ustalenia. Nie poczyniono ustaleń w ww. zakresie w zetknięciu z charakterystyką ogólną inwestycji w zakresie prawidłowości ustalenia sposobu odprowadzania ścieków czy w związku z jej realizacją nie przewiduje się modyfikacji w zakresie odprowadzania ścieków. Nie odniesiono się czy nowa inwestycja zwiększy zapotrzebowania w odprowadzanie ścieków w porównaniu do realizowanego w związku z istniejącą zabudową.

Mając na uwadze powyższe wniosła o uchylenie decyzji organu I i II instancji w całości oraz przyznanie kosztów postępowania wg norm przypisanych.

W odpowiedzi na skargi SKO wniosło o ich oddalenie z przyczyn podanych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2021 r., poz. 137), sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Jej zakres wyznacza art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r., poz. 329, dalej: P.p.s.a.), wg którego sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stosownie do art. 145 § 1 P.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia (jeżeli dotknięte są naruszeniem prawa materialnego które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania bądź innym naruszeniem przepisów postępowania jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy), do stwierdzenia ich nieważności lub ich wydania z naruszeniem prawa (jeżeli zachodzą przyczyny określone w K.p.a. lub innych przepisach).

W zakreślonych powyżej granicach kontroli Sąd nie stwierdził naruszeń podniesionych w skargach jak i uchybień które zobowiązany byłby wziąć pod uwagę z urzędu, a które z uwagi na naruszenie przepisów prawa materialnego lub procesowego uzasadniałyby wyeliminowanie tak zaskarżonej decyzji jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji z obrotu prawnego.

Materialnoprawną podstawą wydania zaskarżonej decyzji i decyzji organu I instancji są przepisy u.p.z.p. W myśl jej art. 59 ust. 1, ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niesporną okolicznością jest, że dla terenu objętego inwestycją nie został dotychczas uchwalony plan miejscowy.

Zgodnie zaś z art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Brak spełnienia któregokolwiek z warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy musi więc skutkować odmową ustalenia warunków zabudowy.

W oparciu o delegację ustawową zamieszczoną w art. 61 ust. 6 u.p.z.p., rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określone zostały sposoby ustalenia parametrów tej zabudowy, tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu. Ponadto § 3 tego rozporządzenia stanowi, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2).

Organ może zatem wydać decyzję o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego, jeżeli spełnia ono kryteria o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 i zachowane są parametry o których mowa w w/w rozporządzeniu.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że organy prawidłowo przeprowadziły postępowanie administracyjne prowadzące do ustalenia warunków zabudowy dla objętej nimi inwestycji.

Treść wydanej przez organ I instancji decyzji znajduje swoje uzasadnienie w prawidłowo sporządzonej analizie architektoniczno - urbanistycznej (spełniającej wymagania wynikające z powyższych przepisów), która logicznie i wyczerpująco uzasadnia przyjęte parametry planowanej zabudowy. Okoliczności te co do wyznaczenia obszaru analizowanego, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu trafnie stwierdziło w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji SKO w ramach realizacji zasady dwuinstancyjności postępowania. W ocenie Sądu, na pełną aprobatę zasługują oparte na analizie urbanistycznej ustalenia organów odnośnie wyznaczenia obszaru analizowanego oraz kwestionowanego przez strony skarżące wyznaczenia dla planowanej zabudowy parametrów, cech i wskaźników, które z przyczyn wywiedzionych przez organy – w tym przedstawionych przez SKO które szczegółowo odniosło się do zgłoszonych w tym zakresie zarzutów odwołań - Sąd w całości podziela i uznaje za własne.

Podkreślić w związku z tym należy, że zasada dobrego sąsiedztwa uzależnia zmianę w zagospodarowaniu (zabudowie) danego terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania (zabudowy) terenów sąsiednich, a jej celem jest zachowanie ładu przestrzennego o jakim mowa w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., oznaczającym takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno - gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne. Oznacza to konieczność dostosowania nowej zabudowy do charakterystyki urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej.

Zachowanie tzw. zasady dobrego sąsiedztwa wymaga jednak jedynie kontynuacji funkcji występujących w obszarze analizowanym; wynika to wprost z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., w którym jako punkcie odniesienia dla określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy mowa jest o "co najmniej jednej działce sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej" zabudowanej w sposób pozwalający na określenie tych wymagań. Zgodnie z ukształtowanym w tym zakresie orzecznictwem sądowym, działką taką może być potencjalnie każda działka znajdująca się w obszarze analizowanym, z której rodzajem zabudowy lub funkcją możliwe jest pogodzenie zamierzonego sposobu wykorzystania działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa nie wymaga dostosowania nowej zabudowy do funkcji dominującej w obszarze analizowanym, a jedynie kontynuacji funkcji w tym obszarze występujących. Kontynuacja funkcji o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję. Zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Kontynuacja funkcji nie oznacza zatem nakazu mechanicznego powielania istniejącej zabudowy, względnie zagospodarowania terenu, a wystarczające jest, gdy nowa zabudowa (bądź zagospodarowanie terenu) nie koliduje z istniejącą w obszarze analizowanym (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 grudnia 2017 r. II OSK 779/17 - LEX nr 2427484).

Kontynuacja funkcji istniejącej zabudowy oznacza, iż nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu. Nowa zabudowa jest zatem dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą. W przepisie art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p. nie chodzi o to, by nowa zabudowa była odtworzeniem istniejącej zabudowy sąsiedniej, ale o to, by na jej podstawie możliwe było określenie cech nowej zabudowy która ma być kontynuacją, przez co należy rozumieć zachowanie charakteru tej zabudowy (m.in. wyrok NSA z 18 czerwca 2008 r. II OSK 58/07, LEX nr 465665). Dla ustalenia warunków zabudowy nie jest więc konieczne, aby w obszarze analizowanym istniał obiekt, który wszystkimi swoimi parametrami i funkcją odpowiadałby planowanej zabudowie, a wystarczające jest, że poszczególne parametry planowanego obiektu nawiązują do parametrów występujących w obszarze analizowanym i stanowią ich kontynuację. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może więc być wyłącznie planowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, w stopniu, który nie stwarza możliwości ich pogodzenia.

Stosownie do powyższego, mimo zatem że w granicach wyznaczonego w sprawie obszaru analizowanego występuje zabudowa mieszkaniowa (jedno- i wielorodzinna), to jak najbardziej prawidłowe było przyjęcie przez organy jako punktu odniesienia do ustaleń parametrów, cech i wskaźników dla zamierzonego przedsięwzięcia wyłączne również istniejącej na tym obszarze (działki nr [...]) zabudowy handlowej, usługowej oraz biurowej. Takie podejście jest zasadne przede wszystkim z tego powodu, że pozwala na określenie cech projektowanego budynku na podstawie parametrów zabudowy o najbardziej zbliżonej funkcji, wśród której istnieje również zabudowa zlokalizowana w całości lub w części w granicach działek.

Jakkolwiek przepisy rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy (...) szczegółowo regulują kwestię wyznaczenia linii nowej zabudowy dla planowanej inwestycji, Sąd w okolicznościach sprawy akceptuje stanowisko organów o celowości odstępstwa od zasady jej ustalania, wywodząc taką możliwość z wykładni jego § 4 ust. 4, dopuszczającego inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy. Zdaniem Sądu w konkretnie ustalonych i uzasadnionych okolicznościach, pod pojęciem tym można rozumieć także odstąpienie od wyznaczenia takiej linii; takie okoliczności wynikające z obiektywnej niemożliwości lokalizacji planowanego budynku w pierwszej linii zabudowy występują (wynikają one z kształtu działek inwestycyjnych, w które "wkomponowana" jest zabudowana już działka nr [...] oraz nieregularnością zabudowy na działkach sąsiednich, co przy uwzględnieniu potrzeb komunikacyjnych projektowanego budynku nie pozwala na wyznaczenie zgodne z przepisami rozporządzenia kolejnej linii zabudowy od strony ul. [...], od której ma odbywać się wejście /wjazd).

Uchybieniem nie mającym wpływu na rozstrzygnięcie sprawy jest ustalenie szerokość elewacji frontowej planowanego budynku w wymiarze większym niż wynosi szerokość działki inwestycyjnej. Jak wskazano w analizie i do czego trafnie odniosło się Kolegium w związku z zarzutami odwołania, szerokość ta w odniesieniu do wymiaru maksymalnego została ustalona na podstawie średniej wartości tego parametru dla przyjętej do porównania zabudowy, niemniej logiczne jest, że inwestor nie może zrealizować budynku o szerokości przekraczającej szerokość działki, do czego zresztą niezbędne będzie legitymowanie się na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (jak wynika ze złożonego wniosku oraz akt sprawy, szerokość projektowanego budynku usługowego jest mniejsza niż szerokość działki nr [...]).

Na uwzględnienie nie zasługują zarzuty skarg naruszenia przepisów postępowania poprzez nieumożliwienie czynnego uczestnictwa w sprawie wszystkim uczestnikom postępowania, w szczególności wszystkim współwłaścicielom działki nr [...]. Jak zasadnie stwierdziło Kolegium, organ I instancji podjął wszelkie możliwe czynności wyjaśniające celem ustalenia, czy wskazani w toku postępowania współwłaściciele tej działki żyją, gdzie zamieszkują, czy posiadają następców prawnych. Ponieważ czynności te nie przyniosły żadnych konkretnych ustaleń, wobec braku dowodów że osoby te żyją, braku możliwości ustalenia ich spadkobierców, braku podstaw do wyznaczenia przez sąd przedstawiciela dla osoby nieznanej z miejsca pobytu, niezasadnym było dalsze przedłużanie postępowania o wydanie wnioskowanych przez inwestora dla działek sąsiednich warunków zabudowy, tym bardziej, że w postępowaniu aktywny udział brali ujawnieni współwłaściciele w/w działki (wnosząc odwołania i skargi) dysponujący większością udziałów w nieruchomości. Na marginesie tego należy zauważyć, że współwłaściciele działki biorący udział w postępowaniu sami nie przyczynili się do wyjaśnienia kwestionowanych przez nich okoliczności dotyczących pozostałych współwłaścicieli działki. Ponadto, co w sprawie z przyczyn przedstawionych przez organy wydaje się mało prawdopodobne, niemniej w przypadku ewentualnego ujawnienia się stron nieobecnych (ich następców prawnych) możliwe jest skorzystanie przez nich z instytucji o jakiej mowa w art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a.

Reasumując, zebrany w sprawie i o ceniony przez organ I i II instancji materiał dowodowy w pełni pozwalał i uzasadniał wydanie decyzji uwzględniającej złożony dla planowanej inwestycji wniosek o warunki zabudowy.

Organy należycie zebrały i rozpatrzyły cały zebrany materiał dowodowy, przeprowadzając niezbędne postępowanie wyjaśniające, czyniąc w pełni zadość wymogom wynikającym z k.p.a. oraz wydając decyzje zgodne z regulującym materię warunków zabudowy przepisami prawa materialnego.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji SKO szczegółowo wyjaśniło i odniosło się do wszystkich powołanych w odwołaniach zarzutów, wskazując, z jakich przyczyn nie podlegały uwzględnieniu. Zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a., organy w uzasadnieniach decyzji szczegółowo wyjaśniły motywy swoich rozstrzygnięć.

Wobec powyższego skargi jako bezzasadne podlegały oddaleniu na podstawie art. 151 P.p.s.a.