Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2892/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-01-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 153
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: par. 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 154  ust. 1 i  art. 157
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Lenart po rozpoznaniu w dniu 9 stycznia 2015 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi Miasta [...] na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2014 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] lipca 2014 r., nr [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2009 r., nr [...] o ustaleniu odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa własności nieruchomości.

Zaskarżone orzeczenie zostało wydane w oparciu o następujący stan faktyczny i prawny sprawy.

Decyzją z dnia [...] lipca 2008 r., nr [...] Wojewoda [...] ustalił lokalizację dla inwestycji polegającej na budowie węzła L.w [...], przebudowa ulicy [...] na terenie gminy [...] w województwie [...]. Zgodnie z tą decyzją pod ww. inwestycję celu publicznego przeznaczone zostały m.in. działki ew. nr [...] i nr [...], położone w obrębie [...], w dzielnicy [...]. Działki te stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa z dniem [...] stycznia 2009 r., tj. z dniem, w którym ww. decyzja Wojewody [...] stała się ostateczna.

Następnie Prezydent [...] wystąpił do Wojewody [...] o wydanie decyzji ustalającej odszkodowanie za ww. nieruchomość.

Decyzją z dnia [...] listopada 2009 r., nr [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz G. i L. małżonków S. w łącznej wysokości [...] zł, za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie [...], w Dzielnicy [...], przeznaczonej pod budowę węzła L. W[...], przebudowa ulicy krańcowej na terenie gminy [...] w województwie [...], a także zobowiązał Prezydenta [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym ww. decyzja stanie się ostateczna.

Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie organ stwierdził, że dla potrzeb tego postępowania rzeczoznawca majątkowy M. D. w dniu 14 lipca 2009 r. sporządziła operat szacunkowy, określający wartość wyżej opisanej nieruchomości na kwotę [...] zł. W dniu 24 września 2009 r. odbyła się rozprawa administracyjna w sprawie ustalenia przedmiotowego odszkodowania podczas której G. i L. małż. S. nie wnieśli zastrzeżeń do operatu szacunkowego i wyrazili zgodę na określoną w nim wartość.

Wojewoda podniósł, że w niniejszym postępowaniu do ustalenia odszkodowania należy stosować przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 193,

poz. 1194 ze zm.), dalej zwaną ustawą z dnia 10 kwietnia 2003 r.

Zgodnie z art. 12 ust. 5 ww. ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Z kolei w myśl art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Z analizy operatu sporządzonego na potrzeby postępowania wynika, iż dokonując wyceny przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca uwzględnił jej stan na dzień

[...] lipca 2008 r., a więc na dzień wydania przez organ I instancji - Wojewodę [...] - decyzji ustalającej lokalizację inwestycji drogowej.

Natomiast wartość tej nieruchomości rzeczoznawca określił na dzień sporządzenia operatu szacunkowego. Należy zatem stwierdzić, że rzeczoznawca majątkowy

- dokonując wyceny przedmiotowej nieruchomości - uwzględnił przepis art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. Ponadto ze sporządzonego operatu szacunkowego wynika, iż rzeczoznawca dokonał analizy lokalnego rynku transakcji nieruchomości i w oparciu o ustalone cechy, wpływające na ceny nieruchomości oraz próbkę reprezentatywną transakcji porównawczych, ustalił wartość gruntu stosując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. W stosunku do części składowych, stanowiących budynki gospodarcze, zastosował wartość odtworzeniową.

Ponieważ działka została przeznaczona na cel publiczny - budowę węzła L – [...] w [...], przy jej wycenie rzeczoznawca dokonał również analizy transakcji z przeznaczeniem pod inwestycje drogowe, z której wynika, że ceny gruntów usytuowanych bezpośrednio przy Al. [...] są znacznie wyższe od cen gruntów usytuowanych blisko Al. [...] ale położonych nie bezpośrednio przy ulicy. Usytuowanie w pierwszej linii zostało określone przez rzeczoznawcę jako czynnik podstawowy dla tego rodzaju nieruchomości, od którego zależy przede wszystkim poziom ceny. Ponadto przyjął, że usytuowanie w pierwszej linii zabudowy stanowi 90% obliczonej różnicy, pozostałe 10 % to czynniki takie jak kształt działki i otoczenie.

Zdaniem rzeczoznawcy majątkowego, z uwagi na tak znaczącą różnicę w cenie

-wynikającą z położenia nieruchomości przeznaczonych pod drogi o znanych cenach transakcyjnych i nieruchomości wycenianych na potrzeby niniejszego postępowania

- nie uwzględniono w operacie szacunkowym transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje drogowe.

W analizie porównawczej uwzględnił on transakcje dotyczące gruntów, z których wydzielono te drogi. Nie było możliwe przeprowadzenie rzeczowej analizy cen sprzedaży gruntów tego rodzaju. Z tego względu wartość przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca określił w oparciu o przepisy § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Organ wojewódzki ocenił, że operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie przez M. D. jest logiczny i nie zawiera wewnętrznych sprzeczności. Sporządzony został przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje, z uwzględnieniem obowiązujących przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. oraz wyżej wymienionego rozporządzenia.

Operat został sporządzony w sposób prawidłowy, a organ uznał go za wiarygodny dowód w sprawie i w oparciu o ten dowód ustalił odszkodowanie na rzecz dotychczasowych właścicieli nieruchomości.

Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury złożył Prezydent [...]- wskazując na nieprawidłowe ustalenie odszkodowania za przedmiotową nieruchomość.

Decyzją z dnia [...]marca 2010 r., nr [...], Minister Infrastruktury utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Na powyższe orzeczenie skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł Prezydent [...].

Wyrokiem z dnia 23 marca 2011 r., sygn. akt I SA/Wa 736/10, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił zaskarżoną decyzję Ministra Infrastruktury.

W uzasadnieniu wyroku wskazał, że w przedmiotowej sprawie biegła M.D.

- dokonując analizy rynku nieruchomości nabywanych pod drogi - ograniczyła zakres analizy tylko do dwóch dzielnic. Tymczasem przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. musi być rozumiany w ten sposób, że chodzi o ceny na rynku lokalnym, czyli rynku całego [...] a nie tylko wybranych dzielnic. Nie wiadomo, czy na terenie [...] istnieje odpowiednia liczba nieruchomości podobnych, nabytych pod drogi publiczne. W tym celu konieczna jest dodatkowa analiza. Jeżeli okaże się, iż takich transakcji - przed wydaniem zaskarżonej decyzji - nie odnotowano, to nie ma żadnych przeszkód, aby przyjąć operat M. D., jako podstawę określenia wartości nieruchomości. W tym celu konieczne jest jednak dokonanie dodatkowej analizy rynku. W ocenie Sądu decyzja Ministra Infrastruktury była przedwczesna, ponieważ nie ustalono w sposób jednoznaczny kwestii dopuszczalności zastosowania § 36 ust. 2 powołanego rozporządzenia.

Od ww. wyroku Minister Infrastruktury złożył skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego, a Sąd ten wyrokiem z dnia 19 października 2012 r., sygn. akt

I OSK 1255/11 oddalił skargę kasacyjną.

Sąd drugiej instancji podzielił stanowisko, że rynek ten obejmuje całą [...], a nie tylko jedną czy dwie jej dzielnice. Tego rodzaju inwestycje służą całemu miastu a nieruchomości, na których inwestycje te są realizowane, stanowią formę zagospodarowania przestrzeni miasta, a nie tylko dzielnicy Z tego też powodu ich wartość musi być odnoszona do wartości innych nieruchomości, mających znaczenie dla danego miasta jako całości.

Ponownie rozpoznając niniejszą sprawę Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] lipca 2014 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2009 r., nr [...].

Organ odwoławczy stwierdził, iż zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia

2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

W myśl art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014,

poz. 518) podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem

art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

Zgodnie z treścią art. 135 ust. 1-4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Przy określaniu wartości gruntu stosuje się przepisy art. 134 ust. 2-4. Przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się ich koszt odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia.

Stosownie do przepisu art. 134 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Zawarta w ww. przepisie tzw. zasada korzyści wychodzi z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Jeśli więc takie zwiększenie wartości rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstaw nie będzie stanowić wartość nieruchomości określona z uwzględnieniem dotychczasowego sposobu użytkowania (art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami), lecz wartość określona z uwzględnieniem alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny, tj. pod drogę publiczną.

Na podstawie art. 154 ust. 1 ww. ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Stosownie zaś do art. 154 ust. 2 tej ustawy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowej nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] i nr [...], położonej w obrębie [...], w Dzielnicy [...], stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego M .D .w dniu

14 lipca 2009 r. Aktualność ww. operatu została potwierdzona w dniu 15 maja 2014 r.

Biegła ustaliła, iż przedmiotowa nieruchomość usytuowana jest w środkowej części Dzielnicy [...]. W jej otoczeniu przeważa zabudowa handlowo-usługowa, biurowa, mieszkaniowa. Nieruchomość ma bardzo korzystną lokalizację, a znajdują się na niej naniesienia budowlane w postaci: budynku gospodarczego, [...] ogrodzenia i bramy z furtką. Przy czym w dziale III księgi wieczystej, prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości wpisane jest prawo dożywotniego korzystania z dwóch pokoi budynku mieszkalnego na rzecz S. S.. Służebność nie została uwzględniona, gdyż nie wpływa na oszacowaną wartość nieruchomości. Autorka operatu ustaliła również, iż dla przedmiotowych działek nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, przyjęte uchwałą Rady [...] nr [...] z dnia [...] października 2006 r. Zgodnie z powołanym aktem grunt ten został usytuowany na obszarze o funkcji oznaczonej jako tereny usługowe.

W piśmie z dnia 15 maja 2014 r. biegła wyjaśniła, iż przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości pod budowę drogi publicznej nie zwiększyło wartości tej nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Poddała analizie obszar rynku dla Dzielnicy [...] i [...] (transakcje zawierane w latach 2007-2009). W piśmie z dnia 15 maja 2014 r. rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła, że rynek lokalny został określony jako teren podobny, usytuowany możliwie najbliżej wycenianej nieruchomości. W ocenie biegłej lokalizacja jest czynnikiem najistotniejszym i najbardziej znacząco wpływającym na wartość nieruchomości. Zdaniem M. D. w takim przypadku przyjmowanie rynku lokalnego jako terenu całej [...], o bardzo zróżnicowanej charakterystyce jest ryzykowne i może być obarczone dużym bledem. W związku z powyższym biegła do porównań przyjęła zbiór 16 nieruchomości o przeznaczeniu tożsamym z przeznaczeniem nieruchomości wycenianej, położonych na obszarze Dzielnic [...] i [...].

Określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonała przy uwzględnieniu jej lokalizacji ogólnej (waga 30%), stopnia wyposażenia w infrastrukturę techniczną (waga 10%), możliwości zagospodarowania (waga 20%), dostępu do drogi publicznej (waga 10%), zagospodarowania działki (waga 20%) i kształtu działki, ograniczenia w zagospodarowaniu z uwagi na kształt (waga 10%).

Biegła określiła cenę średnią 1 m2 gruntu na kwotę [...] zł, która została skorygowana współczynnikiem 2,003, uwzględniającym cechy rynkowe. Tym samym wartość prawa własności gruntu została oszacowana na kwotę [...] zł.

Wartość części składowych gruntu oszacowano na kwotę [...] zł. – zatem łączna wartość nieruchomości została określona na kwotę [...] zł.

Dokonując oceny dowodu, jakim jest sporządzony w sprawie operat szacunkowy, Minister zauważył, że Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 23 marca 2011 r., sygn. akt I SA/Wa 736/10, stwierdził, iż w przedmiotowej sprawie biegła M. D. - przeprowadzając analizę rynku nieruchomości nabywanych pod drogi - ograniczyła jej zakres tylko do dwóch dzielnic, a zgodnie z treścią art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia.

Jednakże w chwili orzekania przez organy administracji publicznej obu instancji oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, obowiązywały przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U.. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) w brzmieniu sprzed nowelizacji dokonanej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2011 r. Nr 165, poz.985), która weszła w życie w dniu

26 sierpnia 2011 r/

Rozporządzenie z dnia 14 lipca 2011 r. nie zawierało przepisów przejściowych (intertemporalnych) dotyczących spraw wszczętych pod rządami starego rozporządzenia i dotychczas niezakończonych. Brak przepisów przejściowych powoduje, że od dnia 26 sierpnia 2011 r. we wszystkich sprawach związanych z ustaleniem odszkodowania za nieruchomości przejęte na cele drogowe, niezależnie od daty wszczęcia postępowania, obowiązują tylko nowe przepisy rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. W tym miejscu należy podkreślić, iż konieczność stosowania przepisów rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie powoduje, że operaty szacunkowego sporządzone przed dniem wejścia w życie nowelizacji stają się automatycznie nieaktualne. Oznacza to jedynie, iż operat szacunkowy - sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową - powinien odpowiadać znowelizowanej treści przepisu § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

Dlatego też - biorąc pod uwagę zmianę stanu prawnego sprawy - ocena prawna zawarta w wyroku Wojewódzkiego Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 marca 2011 r. utraciła moc wiążącą. Tym samym organ drugiej instancji obowiązany był ocenić prawidłowość operatu szacunkowego z dnia 14 lipca 2009 r. w świetle obecnie obowiązujących przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W ocenie organu drugiej instancji operat szacunkowy z dnia 14 lipca 2009 r., zawiera wszystkie elementy wymagane powyższymi przepisami. Biegła wobec stwierdzenia, że cel publiczny na jaki nieruchomość została przejęta nie zwiększa jej wartości, przyjęła do wyceny transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu tożsamym z przeznaczeniem nieruchomości wycenianej, tj. mieszkalno-usługowe. Powyższe jest zgodne z regułą wyrażoną w § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Autorka operatu wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Jej opinia spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia

21 września 2004r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Podsumowując Minister Infrastruktury i Rozwoju, po dokonaniu analizy akt sprawy, stwierdził, że nie ma podstaw do uznania, iż postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone nieprawidłowo.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosło [...]. Zaskarżyło ono decyzję dnia [...] lipca 2014 r. w całości, zarzucając jej:

- naruszenie art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez błędne uznanie, że mimo zmiany uwarunkowań prawnych zachodziła możliwość potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego z dnia [...] lipca 2009 r., przez rzeczoznawcę majątkowego, podczas gdy brzmienie ww. przepisu wyklucza możliwość wykorzystania operatu szacunkowego w razie zmiany uwarunkowań prawnych,

- naruszenie § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w brzmieniu obowiązującym od dnia 26 sierpnia 2011 r., poprzez jego niezastosowanie i oparcie zaskarżonej decyzji na operacie sporządzonym w oparciu o poprzednio obowiązujące brzmienie § 36, pomimo mocy obowiązującej tego przepisu,

- naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, 77 § 1 i art. 136 kpa, poprzez zaniechanie przez organ odwoławczy wyczerpującego zebrania materiału dowodowego oraz obowiązku podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy i jej załatwienia,

- naruszenie przepisów postępowania art. 7, art. 77 § 1 kpa w związku z art. 104 § 1 i 2 i art. 84 § 1 kpa, poprzez oparcie zaskarżonej decyzji na dowodzie z opinii rzeczoznawcy sporządzonej na podstawie nieobowiązujących przepisów, pomimo zmiany uwarunkowań prawnych,

- naruszenie przepisów postępowania art. 138 § 2 kpa, poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy w niniejszej sprawie zachodzi konieczność przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego mającego istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie, w szczególności dotyczącego zlecenia wyceny nieruchomości, wobec braku możliwości wykorzystania dotychczasowego operatu z uwagi na zmianę uwarunkowań prawnych,

- naruszenie przepisów postępowania, tj.138 § 1 pkt 1 kpa, poprzez jego błędne zastosowanie polegające na utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji podczas, gdy organ odwoławczy powinien uchylić decyzję i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania przez organ I instancji,

- naruszenie art.153 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, poprzez błędne uznanie, że organ II instancji nie jest związany wytycznymi sądu.

W związku z podniesionymi zarzutami skarżące Miasto wniosło o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2014 r. i poprzedzającej jej decyzji Wojewody Mazowieckiego oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Uzasadniając skargę [...] stwierdziło, że organ odwoławczy ocenił operat sporządzony na gruncie starych przepisów i uznał go za wiarygodny dowód, po dokonaniu jego oceny w oparciu o nowe przepisy.

Wskazało, iż Prezydent [...] dokonał już wypłaty małżonkom S. w oparciu o decyzję Wojewody [...] nr [...] zł bezspornej kwoty odszkodowania w wysokości [...] zł. Pozostała część kwoty w wysokości [...] zł - kwestionowana przez Prezydenta [...] z uwagi na zastrzeżenia dotyczące operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę do ustalenia odszkodowania - została wpłacona do depozytu notarialnego. Kwota bezsporna została ustalona na podstawie kontroperatu z dnia[...] lipca 2010 r., wykonanego na zlecenie Miasta.

Odpowiadając na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o jej oddalenie i o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym. Odnosząc się zaś do zarzutów skargi stwierdził, że nie stanowią one nowych okoliczności w sprawie, lecz znane były organowi w przeprowadzonym postępowaniu, gdzie ustosunkowano się do nich.

W piśmie procesowym G.i L. małżonkowie S.wnieśli o oddalenie skargi w całości jako bezzasadnej, a ponadto zawierającej opis stanu faktycznego niezgodny z rzeczywistością. Podnieśli, że dnia 12 sierpnia 2014 r. dokonano wypłaty kwoty [...] zł na ich rzecz, a uprzednio w dniu 11 sierpnia 2010 r. kwoty [...] zł - co powoduje, iż odszkodowanie przyznane decyzją z dnia [...] listopada 2009 r. zostało im wypłacone w całości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Ponadto sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).

Ponadto zgodnie z art. 119 pkt 2 w zw. z art. 120 ww. ustawy, sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym, jeżeli jedna ze stron złoży taki wniosek, a żadna z pozostałych stron w terminie 14 dni od dnia zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy – taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie.

Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] lipca 2014 r. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2009 r., orzekającą o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość.

Przy czym w sprawie orzekał już Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, który w wyroku z dnia 23 marca 2011 r., sygn. akt I SA/Wa 736/10 - uchylając decyzję organu II instancji - wskazał, że dokonując analizy rynku nieruchomości nabywanych pod drogi rzeczoznawca ograniczyła zakres analizy tylko do dwóch dzielnic. Tymczasem przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. musi być rozumiany w ten sposób, że chodzi o ceny na rynku lokalnym, czyli rynku całego [...], a nie tylko wybranych dzielnic. Nie wiadomo, czy na terenie [...] istnieje odpowiednia liczba nieruchomości podobnych nabytych pod drogi publiczne. W tym celu konieczna jest dodatkowa analiza. Jeżeli okaże się, iż takich transakcji nie odnotowano - to zdaniem Sądu nie ma żadnych przeszkód, aby przyjąć operat M. D., jako podstawę określenia wartości nieruchomości. W tym celu konieczne jest jednak dokonanie dodatkowej analizy rynku. W ocenie Sądu decyzja Ministra Infrastruktury była przedwczesna, ponieważ nie ustalono w sposób jednoznaczny kwestii dopuszczalności zastosowania § 36 ust. 2 powołanego rozporządzenia. Następnie Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 19 października 2012 r., sygn. akt I OSK 1255/11 oddalił skargę kasacyjną Ministra Infrastruktury.

Zgodne z art. 153 p.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia. Przy czym ocena prawna wyrażona w orzeczeniu sądu administracyjnego jest wiążąca w sprawie zarówno, gdy dotyczy zastosowania przepisów prawa materialnego, jak i przepisów postępowania administracyjnego chyba, że w sprawie zaszły zmiany stanu faktycznego lub prawnego, które czynią dokonaną wycenę nieaktualną.

We wniesionej skardze [...] zakwestionowało przede wszystkim wysokość odszkodowania, które zostało ustalone na podstawie zaskarżonego rozstrzygnięcia.

Istota niniejszej sprawy sprowadza się zatem do dokonania:

- oceny zakresu związania zapadłymi w sprawie wyrokami,

- oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, wykonanego dla potrzeb niniejszego postepowania i przyjętego jako dowód w sprawie administracyjnej, w którym określona została wartość rynkowa nieruchomości,

- prawidłowości oceny operatu szacunkowego - jako dowodu w prowadzonym postępowaniu.

Przechodząc zatem do wskazanej uprzednio oceny Sąd w całości podzielił stanowisko i argumentację organów orzekających w niniejszej sprawie odnośnie granic związania zapadłymi w sprawie wyrokami.

Wskazać bowiem należy, że - jak to zostało podniesione w orzeczeniu organu

II instancji - w chwili orzekania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w dniu 23 marca 2011 r. obowiązywały nieaktualne już przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zostały one znowelizowane rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2011 r. Nr 165, poz.985) - która to zmiana weszła w życie w dniu 26 sierpnia 2011 r. Ten ostatni akt nie zawierał przepisów intertemporalnych, dotyczących spraw wszczętych pod rządami starego rozporządzenia i dotychczas niezakończonych, co powoduje taki skutek, iż od dnia

26 sierpnia 2011 r. we wszystkich sprawach związanych z ustaleniem odszkodowania za nieruchomości przejęte na cele drogowe, niezależnie od daty wszczęcia postępowania, obowiązują tylko nowe przepisy rozporządzenia. Oznacza to jedynie, że operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową powinien odpowiadać znowelizowanej treści przepisu § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., co powoduje, iż ocena prawna zawarta w wyroku Wojewódzkiego Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 marca 2011 r. - utraciła moc wiążącą, a organ powinien dokonać oceny operatu szacunkowego na podstawie znowelizowanych przepisów rozporządzenia.

W tej sytuacji, przechodząc do oceny, czy odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość ustalone zostało stosownie do unormowań zawartych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wskazać należy, że zgodnie z przepisem art. 134 ust. 1 ww. ustawy - podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, przy określaniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami

- ust 2 ww. art.

Wartość rynkowa nieruchomości jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie art. 154 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dokonuje on wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy (ust. 2 ww. art.).

Operat szacunkowy, jako stanowiący efekt pracy powołanego w postępowaniu biegłego, powinien być sporządzony w oparciu o przepisy zawarte w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) - a w szczególności § 36. Stanowi on, iż gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 4 ww. §).

W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy w operacie sporządzonym, co prawda przed nowelizacją ww. rozporządzenia Rady Ministrów w dniu 14 lipca

2009 r., dla potrzeb postępowania - uwzględniając powyższe przepisy - prawidłowo określiła wartość rynkową nieruchomości. W piśmie z dnia 15 maja 2014 r. poinformowała organ II instancji, że podtrzymuje aktualność swojego operatu szacunkowego i wskazała, iż rynek lokalny przy wycenie przedmiotowej nieruchomości, został określony jako teren podobny, usytuowany najbliżej szacowanej nieruchomości. Lokalizacja jest czynnikiem najistotniejszym i najbardziej znacząco wpływającym na wartość nieruchomości. Na terenie dzielnicy [...], gdzie położona jest nieruchomość, można wyróżnić co najmniej trzy obszary, w których rozrzut cenowy jest bardzo duży

- od około [..] zł/m2 do [...] zł/m2 gruntu. Tak więc uznała, że przyjmowanie rynku lokalnego, jako terenu całej [...], o bardzo zróżnicowanej charakterystyce jest ryzykowne i może być obarczone dużym błędem. Wskazała także, iż przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości pod budowę drogi publicznej nie zwiększyło jej wartości

- bowiem była ona w studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego przeznaczona pod usługi. Ponadto nieruchomość była zabudowana budynkiem gospodarczymi, tak więc miała funkcję budowlaną.

W sporządzonym operacie szacunkowym biegła stwierdziła, że data - na którą określiła wartość nieruchomości stanowiącej m.in. działki ew. nr [...] i nr [...], z obrębu [...], o łącznej powierzchni gruntu [...] m2 - to dzień 14 lipca 2009 r., natomiast data, na którą określiła stan przedmiotu wyceny - to dzień 31 lipca 2008 r.

Zastosowała do wyceny podejście porównawcze – metodę korygowania ceny średniej.

Ustaliła, iż przeznaczenie wycenianej nieruchomości, stosownie do art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, określone zostało w studium uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego pod tereny usługowe, przyjęte uchwałą Rady

[...] z dnia [...] października 2006 r., nr [...]. Powyższe potwierdziła w piśmie informującym o aktualności operatu szacunkowego stwierdzając, że przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości pod budowę drogi publicznej nie zwiększyło jej wartości, nie wystąpiła różnica wartości w zakresie aktualnego sposobu użytkowania i alternatywnego sposobu użytkowania.

Analizując charakterystykę rynku lokalnego biegła wskazała, iż poziom cen zależy przede wszystkim od położenia nieruchomości. Najwyższe ceny dotyczyły nieruchomości usytuowanych blisko większych arterii komunikacyjnych. Ponadto przeanalizowała ceny gruntów bezpośrednio usytuowanych przy Al. [...]i tych położonych nieco dalej. Z analizy tej wynika, że ceny gruntów usytuowanych bezpośrednio przy tej ulicy są znacznie wyższe. Dokonała także analizy dotyczących nieruchomości usytuowanych w dzielnicy [...] – nieprzeznaczonych pod budowę dróg. Aktualizując operat uznała, iż lokalizacja jest czynnikiem najistotniejszym i najbardziej znacząco wpływającym na wartość nieruchomości. Na terenie dzielnicy [...], gdzie położona jest nieruchomość, można wyróżnić co najmniej trzy obszary, w których rozrzut cenowy jest bardzo duży - od okołó [...] zł/m2 do [...] zł/m2 gruntu. Tak więc uznała, że przyjmowanie rynku lokalnego, jako terenu całej [...], o bardzo zróżnicowanej charakterystyce, jest ryzykowne i może być obarczone dużym błędem.

Określając wartość rynkową nieruchomości ustaliła średnią cenę transakcji 1m2 powierzchni gruntu na kwotę [...] zł z 16 przyjętych transakcji. Określiła też wskaźniki korygujące, dokonała charakterystyki nieruchomości wycenianych oraz nieruchomości o cenie transakcyjnej minimalnej i maksymalnej. Ustaliła także cechy i ich wagi, które mają wpływ na wartość nieruchomości oraz zakres współczynników korygujących. Przejęła, iż cechy te to lokalizacja ogólna, pozycja na rynku, atrakcyjność lokalizacji, usytuowanie w stosunku do arterii komunikacyjnych (30%), stopień wyposażenia w infrastrukturę techniczną (10%), możliwości zagospodarowania (plan, studium, sąsiedztwo) - 10%, zagospodarowanie działki (20%), kształt działki, ograniczenia w zagospodarowaniu z uwagi na kształt -10%.

Wartość rynkową gruntu oszacowała na kwotę [...]

Analizując wartość rynkową naniesień budowlanych stwierdziła, że na badanym rynku nie zanotowano transakcji dotyczących nieruchomości zabudowanych podobną zabudową do zabudowy nieruchomości szacowanej, dlatego też wartość części składowych gruntu określiła jako wartość odtworzeniową – na kwotę [...] zł

Zdaniem Sądu, organ obowiązany jest dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić jego wartość dowodową, stosownie do art. 80 kpa. Zgodnie bowiem z art. 75 kpa, opinia biegłego jest tylko jednym z dowodów w sprawie i jako dowód podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. W szczególności ocena ta musi dotyczyć prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości odszkodowania w korelacji z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Powinna również obejmować ocenę, czy został on zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek i braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Po dokonaniu takiej kontroli na podstawie art. 80 kpa organ ocenia wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Następnie w uzasadnieniu zajętego stanowiska winien należycie wyjaśnić swoje motywy i przedstawić argumenty, którymi kierował się przy ocenie materiału dowodowego.

Takie stanowisko Sądu znajduje oparcie w utrwalonym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/05 (LEX nr 206473) zarówno organy administracyjne jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić, na podstawie art. 80 kpa, wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej, a w razie wątpliwości żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień, co do jego treści.

Podobnie w wyroku z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06 (LEX nr 281387) Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że: "Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, iż opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii i na nim spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku".

Sąd uznał, że organy orzekające w niniejszej sprawie dokonały właściwej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego - w swoich decyzjach przedstawiły w sposób szczegółowy, dlaczego uznały wartość dowodową tej opinii.

Należy podkreślić jeszcze raz, iż operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa, stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje tylko i wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określania cech i ich wpływu na cenę nieruchomości, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. W tym zakresie nie można absolutnie zarzucić organom obu instancji oparcia się na opinii naruszającej przepisy.

Powyższe stanowisko wynika także z utrwalonego orzecznictwa sądów administracyjnych:

- wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 września

2013 r. sygn. akt I SA/Wa 2308/12, LEX nr 1376630, w którym sąd stwierdził, że: "Zgodnie z przepisem art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego pod względem merytorycznym dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Strona - kwestionując ustalenia operatu - powinna przedstawić dowody na tę okoliczność. Środkiem dowodowym może być np. operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę, szacujący wartość tej samej nieruchomości. Przedłożony organowi przez stronę operat, wykonany na jej zlecenie, będzie podlegał takiej samej ocenie organu administracji, jak każdy inny dowód zgromadzony w sprawie. Strona uprawniona jest także odwołać się do organizacji zawodowej rzeczoznawców, celem oceny prawidłowości operatu sporządzonego na zlecenie organu administracji. Biegły posiada wiadomości specjalne z danej dziedziny i w oparciu o nie wycenia nieruchomość, jego status zbliżony jest do zawodu zaufania publicznego.";

- wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 26 lutego 2013 r. sygn. akt I SA/Wa 1416/12, LEX nr 1323496, w którym sąd stwierdził, że: "W sytuacji, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, organ nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń.";

- wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 maja 2013 r. sygn. akt I OSK 2088/11, LEX nr 1329022, w którym sąd stwierdził, że: "O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia.";

- wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 maja 2013 r. sygn. akt I OSK 2138/11, LEX nr 1343870, w którym sąd stwierdził, że: "Zastosowanie przepisu art. 157 ust. 4 u.g.n. będzie mieć miejsce wówczas, gdy organ wydający decyzję lub sąd kontrolujący wydane w sprawie decyzje poweźmie wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego operatu, a w szczególności, gdy zawiera on nieścisłości, błędy metodologiczne, rachunkowe, jest niejasny, pomija niektóre składniki majątkowe. Taka sytuacja wywołuje konieczność zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców, która ocenia prawidłowość sporządzonego operatu.".

Odnosząc się do zarzutu strony skarżącej – naruszenia art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez uznanie aktualności operatu z 2009 r., mimo zmiany uwarunkowań prawnych - Sąd stanął na stanowisku, że jest on całkowicie nieuzasadniony. Wynika to z faktu, iż rzeczoznawca dokonała aktualizacji sporządzonej opinii - które to stanowisko wyraziła w piśmie z dnia [...]maja 2014 r. oraz wyczerpująco je uzasadniła.

Reasumując Sąd uznał, że organy orzekające w niniejszej sprawie wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy oraz szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy jej rozstrzyganiu. Uzasadniły przy tym przekonująco swoje stanowisko - zyskując całkowitą aprobatę Sądu - zaś wydane decyzje zawierają niezbędne elementy, o jakich mowa w art. 107 § 1 kpa.

Mając na powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 w związku z art. 119 pkt 2 i art. 120 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r.,

poz. 270 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku.