Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 452/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2011-04-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 i 37
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący NSA Joanna Tuszyńska Sędziowie WSA Małgorzata Brachel –Ziaja WSA Jacek Bursa (spr) Protokolant Grażyna Grzesiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 kwietnia 2011 r. sprawy ze skargi L. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 20 grudnia 2010r., Nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala


UZASADNIENIE

II SA/Kr 452/11

Uzasadnienie

wyroku z dnia 29 kwietnia 2011 roku

Decyzją z dnia [...] grudnia 2009 r. [...] Wójt Gminy Z. orzekł o:

1. ustaleniu dla Pani L.P. jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości B. , Gmina Z. , składającej się z działki nr 1 o pow. 0,1208 ha, w związku z uchwaleniem planu miejscowego i zbyciem w/w nieruchomości - w wysokości 29 500 zł (dwadzieścia dziewięć tysięcy pięćset złotych)

2. zobowiązaniu Pani L.P. do uiszczenia opłaty, o której mowa w pkt 1 na konto Urzędu Gminy Z. , nr rachunku [...] w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, z zastrzeżeniem naliczenia odsetek ustawowych w przypadku opóźnienia lub zwłoki w zapłacie.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła L.P. , zarzucając naruszenie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego: art. 7, 77 oraz 80 a także art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W obszernym uzasadnieniu zarzuty te zostały wyczerpująco uzasadnione.

Decyzją z dnia [...] grudnia 2010 roku [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało zaskarżoną decyzję organu I instancji w mocy.

W uzasadnieniu wskazało, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku - O planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zwanej dalej: "ustawą"; "Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, burmistrz pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości." Przepis art. 37 ust. 1 ustawy stanowi natomiast, że; "Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem." W myśl art. 37 ust. 3. roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, a przepis ów stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 (art. 37 ust. 4 ustawy).

Następnie wskazano, że wyrokiem z dnia 2010.02.09, P 58/08 Trybunał Konstytucyjny orzekł, że " Art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, z 2004 r. Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492, z 2005 r. Nr 113, poz. 954 i Nr 130, poz. 1087, z 2006 r. Nr 45, poz. 319 i Nr 225, poz. 1635, z 2007 r. Nr 127, poz. 880 oraz z 2008 r. Nr 199, poz. 1227, Nr 201, poz. 1237 i Nr 220, poz. 1413) w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej."

Ponadto Kolegium podniosło, że w orzecznictwie (wyrok WSA w Krakowie z dnia 13 sierpnia 2007 r., sygn. akt II SA/Kr 1285/05), podstawową przesłanką do pobierania opłaty, o której mowa powyżej jest wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego. W uzasadnieniu rzeczonego wyroku wskazano, że nie samo w sobie uchwalenie lub zmiana planu powoduje wszczęcie postępowania na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, lecz zapisy tego planu zagospodarowania przestrzennego, jeżeli wpływają one na wzrost wartości nieruchomości. Podkreślono także, że winien zostać ustalony bezpośredni związek przyczynowy pomiędzy zmianą wartości nieruchomości, a przyjętymi ustaleniami uchwalonego planu, przy czym chodzi tu o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalanie lub zmianę planu (zob. wyrok NSA z dnia 21 czerwca 2007 roku, sygn. akt II OSK 933/06, niepubl.). Jak natomiast wynika z art. 150 ust. 5 i 156 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wycenę (określenie wartości rynkowej) nieruchomości, sporządza rzeczoznawca majątkowy. Rezultatem jego pracy jest opinia w formie operatu szacunkowego. Aktem wykonawczym, określającym m.in. metody i techniki wyceny nieruchomości oraz formę i treść operatu szacunkowego jest rozporządzenie z 21 września 2004, w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.z 2004 nr 207 poz. 2109 z późn. zm.). Operat szacunkowy stanowi podstawowy dowód w postępowaniu w sprawie nałożenia opłaty planistycznej. Kwestię określenia wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o jakich mowa w art. 36 ustawy o planowaniu, reguluje § 50 ust. 1-4 w/w rozporządzenia, l tak, przepis § 50 ust. 2 stanowi, że; " (...) przyjmuje się tu stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny z dnia zbycia nieruchomości." Przepis § 50 ust. 3 wskazuje natomiast, że; "W przypadku, gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów opłaty, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu."

Następnie Kolegium wskazało, że faktem jest, iż dnia 20 marca 2007r, Pani L.P. zbyła w drodze umowy sprzedaży, w formie aktu notarialnego Repertorium A nr [...] nieruchomość gruntową stanowiącą działkę nr 1 o pow. 0,1208 ha objętą księgą wieczystą [...] położoną w B. , gminie Z. Dnia 20 grudnia 2005 r. Rada Gminy Z. podjęła Uchwałę Nr [...] z dnia 20 grudnia 2005 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na obszarze Gminy Z. nr [...] w granicach administracyjnych miejscowości B. (w zakresie odnoszącym się do obszaru leżącego w granicach Zespołu [...] Parków Krajobrazowych z uwzględnieniem rozstrzygnięcia nadzorczego wojewody nr [...] z dnia 19 października 2005 r.). Uchwała ta, z dniem wejścia w życie 25 marca 2006 r. zyskała charakter aktu prawa miejscowego, wiążącego organy administracji przy orzekaniu w sprawach indywidualnych z zakresu administracji publicznej.

W § 44. Uchwały określono, że stawka procentowa służąca ustaleniu opłaty jednorazowej, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. (Dz. U. Nr 80 poz. 717 z późn. zm.) wynosi:

1) 20% dla terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej niskiej intensywności, zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami (oznaczonych na rysunku planu symbolem MN, MN l, MNU),

2) 20% dla pozostałych terenów.

Z akt sprawy wynika, że mocą zapisów w/w Uchwały nieruchomość zbyta Przez Panią L.P. , oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 1 o pow. 0,1208 ha, znajduje się aktualnie, w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oznaczonym na rysunku planu symbolem 05.MN. l.3 oraz w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami, oznaczonym symbolem 05 MNU.2.

Wobec powyższego uznano, że w sprawie wystąpiły, podyktowane przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, podstawy do wszczęcia postępowania w sprawie wydania decyzji o ustaleniu jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości zbytej przez Skarżącą, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Mocą aktualnie obowiązującego planu miejscowego, przedmiotowa nieruchomość zyskała odmienne przeznaczenie, co w planie obowiązującym uprzednio. Zgodnie z zapisami planu miejscowego dla Gminy Z. , zatwierdzonego Uchwałą nr [...] z dnia 24 czerwca 1993 r., który zgodnie z art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przestał obowiązywać w dniu 31 grudnia 2003 roku, nieruchomość ta znajdowała się w terenie rolnym, z dopuszczeniem siedliska dla rolnika, oznaczonym symbolem 02.RP. Wobec powyższego, w niniejszej sprawie nie zachodzi przypadek o jakim mowa w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2010.02.09, P 58/08 - przeznaczenie przewidziane dla tej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy Z. z dnia 18 listopada 2005 r. [...] różni się od przeznaczenia określonego dla niej w planie miejscowym dla tego terenu, zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy Z. , zatwierdzonego Uchwałą nr [...] z dnia 24 czerwca 1993 r. W związku z tym, zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr 1 powinno być wynikiem porównania jej wartości określonej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartości, określonej przy faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Z akt sprawy wynika, że w okresie braku planu miejscowego, sporna nieruchomość stanowiła grunt rolny odłogowany, niezabudowany W ocenie tut. Kolegium, wycena nieruchomości sporządzona na potrzeby niniejszej sprawy, zawarta w operacie szacunkowym mgr inż. K.D. z dnia 25 listopada 2009r, dowodzi wzrostu wartości nieruchomości zbytej przez Skarżącą. Zaznaczono przy tym, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze, jako organ administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, nie dysponuje bowiem posiadanymi przez niego wiadomościami specjalnymi. Stanowisko to ma oparcie w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006r. sygn. akt l S.A./Wa1 107/05/LEX NR 276587, stwierdzającym ponadto, że, cyt: " Jeśli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości, powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy z 1997r. o gospodarce nieruchomościami) w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego." Zdaniem Kolegium operat szacunkowy autorstwa rzeczoznawcy majątkowego mgr. inż. K.D. z dnia 25 listopada 2009r., spełnia wymogi określone przepisami wspomnianego powyżej rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, konkretnie - przepisu §4 ust. 1 i ust. 4, §50 oraz przepisów rozdziału 4 rozporządzenia. Rzeczoznawca zastosowała przy wycenie podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Jak stanowi §4 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny, polega to na przyjęciu do porównania z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Następnie, wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Zostało to w sposób przejrzysty przedstawione na stronach [...] operatu.

Dla ustalenia wartości rynkowej nieruchomości przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przewidzianego w nowym planie miejscowym oraz jej faktycznego sposobu wykorzystywania, rzeczoznawca przeprowadził monitoring transakcji nieruchomościami niezabudowanymi:

• przeznaczonymi w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkanie jednorodzinne i budownictwo jednorodzinne z dopuszczeniem usług, zlokalizowanymi w miejscowościach B. i W. , mających miejsce w 2007 r. (tabela nr [...]) oraz;

• stanowiącymi grunty rolne, odłogowane, zlokalizowane w miejscowościach: [...]. mających miejsce w latach 2006 -2007r.([...]).

Rzeczoznawca ustaliła cechy rynkowe tych nieruchomości, mające wpływ na ich wartość, a następnie określiła granice wskaźników korygujących ([...]).

Następnie, na podstawie podanych kwot uzyskanych z transakcji zestawionych nieruchomości, przy zastosowaniu w/w współczynników, rzeczoznawca oszacowała wartość 1m2 przedmiotowej nieruchomości w obydwu przypadkach, a wyniosła ona: 145, 50 zł/m2 - po uchwaleniu planu miejscowego i 23,39 zł przed uchwaleniem planu, co z kolei pozwoliło na obliczenie ceny rynkowej całej nieruchomości - odpowiednio 175 760 zł i 28 260 zł (str.[...]. Operat pozostaje zgodny z wymogami określonymi w §55 - §58 (rozdz. 4) rozporządzenia w sprawie wyceny, odnośnie sposobu sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego.

Wobec powyższego, Kolegium uznało, że wycena nieruchomości oznaczonej jako działka nr 1 położonej w B. , gminie Z. została dokonana rzetelnie. Operat Pani mgr inż. K.Z. z dnia 25 listopada 2009 r. może zatem stanowić podstawę naliczenia opłaty planistycznej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło zatem, że postępowanie pierwszoinstancyjne doprowadziło do wykazania zaistnienia, w niniejszej sprawie, ustawowych przesłanek naliczenia opłaty planistycznej. Kwota tej opłaty została obliczona prawidłowo; stanowi ona 20 procent z kwoty wzrostu wartości nieruchomości. Decyzja organu l instancji przywołuje prawidłową podstawę prawną rozstrzygnięcia, zawiera wyczerpujące uzasadnienie faktyczne i prawne jej wydania oraz pouczenie o sposobach zaskarżenia. Spełnia zatem przepisane art. 107 kodeksu postępowania administracyjnego wymogi odnośnie treści decyzji administracyjnej.

Odnosząc się do poszczególnych zarzutów odwołania Kolegium stwierdziło, że są one w jego ocenie chybione. Wyjaśniono, że jakkolwiek faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości to istotnie element stanu faktycznego, a nie oceny prawnej i jako taki, musi być ustalony w postępowaniu w sprawie naliczenia opłaty planistycznej przez organ prowadzący to postępowanie, co wynika wprost z art. 7 k.p.a., to nic nie stoi na przeszkodzie, aby organ ten, oparł się w rzeczonym zakresie na ustaleniach rzeczoznawcy majątkowego i przyjął je za własne - rzecz jasna po ich uprzednim rozważeniu, co też miało miejsce w niniejszej sprawie.

Jeśli chodzi o możliwości inwestycyjne nieruchomości zbytej przez Skarżącą, a świadczące - zdaniem autora odwołania - o jej budowlanym charakterze w okresie braku planu miejscowego Kolegium wyjaśniło, że możliwości te nie mogą świadczyć o faktycznym sposobie wykorzystywania nieruchomości, jako że faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości jest elementem stanu faktycznego, a nie stanu hipotetycznego. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, aby potencjalne możliwości zagospodarowania danej nieruchomości zostały wzięte pod uwagę w zakresie jej atrybutów. Ocena wpływu potencjału budowlanego nieruchomości nieobjętej zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na jej wartość, jest jednak zadaniem rzeczoznawcy i oceny tej - pod warunkiem, że jest ona odpowiednio uargumentowana - organy orzekające w sprawie nie mogą kwestionować. Zauważono, że rzeczoznawca majątkowy Pani K.D. , uwzględniła, wśród atrybutów nieruchomości porównawczych cechę "funkcjonalność", określającą m.in. możliwości inwestycyjne gruntu. Przy tym, do porównania wartości nieruchomości w okresie braku planu miejscowego przyjęła nieruchomości odłogowane, zatem potencjalnie zdatne do zabudowy. Nie ma zatem podstaw, by twierdzić, że "budowlany" potencjał nieruchomości zbytej przez Panią L.P. nie został wzięty pod uwagę.

Skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] grudnia 2010 roku [...], wniosła L.P. , zarzucjąc naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, w sytuacji, gdy miały one istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 p. c U.p.p.s.a.):

a) zarzut naruszenia przepisów art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 1 k.p.a. poprzez ich nieprawidłowe zastosowanie polegające na nieprawidłowej ocenie przeprowadzonych w toku postępowania dowodów, a w konsekwencji wadliwe uznanie, że w przedmiotowej sprawie zachodzą przesłanki do wymierzenia Pani L.P. opłaty planistycznej;

b) zarzut naruszenia przepisów art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. poprzez niezastosowanie polegające na zaniechaniu oceny wiarygodności i rzetelności sporządzonego w toku postępowania operatu szacunkowego, wskazującego na rzekomy wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, co skutkowało bezzasadnym naliczeniem skarżącej opłaty planistycznej;

c) zarzut naruszenia przepisów art. 84 § 1 i art. 85 § 1 k.p.a. poprzez dokonanie ustaleń w zakresie faktycznego wykorzystania przedmiotowej nieruchomości za pośrednictwem rzeczoznawcy majątkowego i zaniechanie dokonania oględzin przez organ administracji publicznej;

d) zarzut naruszenia przepisów art. 7, art. 77 § 1, art. 84 w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez ich nieprawidłowe zastosowanie polegające na braku dostrzeżenia, że skoro według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Z. obowiązującego do końca 2003 roku na przedmiotowej nieruchomości możliwe było wzniesienie nowych budynków, w tym budynków mieszkalnych, przy uwzględnieniu ograniczeń wynikających z obowiązujących przepisów prawa, to szacunkowy operat biegłego rzeczoznawcy dotyczący oceny wzrostu wartości w/w nieruchomości, w kontekście zapisów planu miejscowego Gminy Z. uchwalonego w 2005 roku, powinien fakt ten uwzględnić i w konsekwencji nie dokonywać ustaleń wysokości opłaty planistycznej o wartości działek, na terenie których nie można było wznosić jakichkolwiek obiektów budowlanych;

e) zarzut naruszenia przepisów art. 7, art. 11, art. 77 § 1, art. 107 § 1 w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez niezastosowanie polegające na zaniechaniu rozpoznania istotnych zarzutów zgłoszonych w odwołaniu skarżącej od decyzji organu administracji publicznej I instancji;

Ponadto skarżąca podniosła zarzut naruszenia prawa materialnego mający wpływ na wynik sprawy tj. naruszenie przepisu art. 37 ust. 1 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym polegający na wykładni przepisu sprzecznej z przepisami art. 2 i art. 32 ust. 1 i 2 Konstytucji, sprowadzającej się do pominięcia ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego do końca 2003 roku, czego konsekwencją jest pokrzywdzenie skarżącej na skutek zaniechania prowadzenia właściwej polityki przestrzennej przez władze lokalne tj. doprowadzenia do sytuacji, że skarżąca ma ponieść negatywne konsekwencje faktu, że w okresie pomiędzy utratą ważności planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego do końca 2003 roku, a uchwaleniem nowego planu, nie funkcjonował w obrocie prawnym plan uchwalony odpowiednio wcześniej;

W związku z podniesionymi zarzutami skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] grudnia 2010 roku, Znak: [...], jak i poprzedzającej jej decyzji Wójta Gminy Z. z dnia [...]grudnia 2009 roku, Znak [...], określenie, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana w całości i zasądzenie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącej L.P. kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw, z uwzględnieniem poniesionych kosztów wpisu od skargi, opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa oraz kosztów wynagrodzenia adwokackiego liczonych według norm przepisanych prawem, o ile skarżąca nie przedłoży przed zamknięciem rozprawy odrębnego spisu kosztów.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie "p.p.s.a.", sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do treści art. 134 § 1 p.p.s.a., a orzekanie – w myśl art. 135 p.p.s.a. - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że zgodnie z art. 145 § 1 p.p.s.a., sąd uchyla decyzję w całości albo w części, wyłącznie wtedy jeżeli stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Tego rodzaju uchybień w postępowaniu administracyjnym organ się natomiast nie dopuścił. Nie zasługuje bowiem na uwzględnienie zarzut skargi, że organ II instancji naruszył zasadę dwuinstancyjności postępowania administracyjnego albowiem nie rozpoznał sprawy po raz drugi, gdyż nie odniósł się do wszystkich zarzutów odwołania. Jak wynika z treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji, organ ocenił samodzielnie cały zebrany w sprawie materiał dowodowy, wyrażając swój pogląd prawny co do istoty sprawy.

Odniósł się on też do zarzutów zawartych w odwołaniu i choć miejscami rzeczywiście nieco lakonicznie, to jednak w ocenie Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę, analiza uzasadnienia organu II instancji, w żadnej mierze nie daje podstaw do postawienia temu organowi zarzutu, że nie rozpoznał i nie rozstrzygnął on ponownie sprawy. Dodać przy tym należy, że ewentualne nieprawidłowe, czy niedoskonałe uzasadnienie decyzji, z oczywistych względów może nastąpić już po rozpoznaniu odwołania, a zatem nie będzie miało wpływu na proces decyzyjny organu związany z oceną zarzutów odwołania i argumentów zawartych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Tego rodzaju uchybienie będzie zatem skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji jedynie w wypadku, gdy uzasadnienie będzie na tyle nieprawidłowe, iż będzie uniemożliwiało dokonanie kontroli zaskarżonego aktu przez sąd. W przedmiotowym wypadku brak jakichkolwiek podstaw aby organowi postawić tego rodzaju zarzut. Podkreślić ponadto należy, że celem uzasadnienia jest wskazanie w sposób czytelny przyczyn konkretnego rozstrzygnięcia sprawy, co winno sprowadzać się m.in. do zaznaczenia i wyakcentowania okoliczności, które miały zasadniczy i decydujący wpływ na treść decyzji. Brak odniesienia się do niektórych nieistotnych zarzutów nie może natomiast oznaczać, że organ nie rozpoznał sprawy, a jego decyzja powinna być uchylona.

Odnosząc się do kwestii oceny opinii rzeczoznawcy majątkowego należy wskazać, że opinia ta jako jeden z dowodów w sprawie, podlega ocenie przez organ, która to ocena dokonywana jest przy uwzględnieniu właściwych dla jej przedmiotu kryteriów zgodności z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziomu wiedzy biegłego, podstaw teoretycznych opinii, a także sposobu motywowania oraz stopnia stanowczości wyrażonych w niej wniosków. Ocena taka została przez organ dokonana pomimo, że w jej początkowej części organ użył nie do końca trafnego sformułowania, że "nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii". Niemniej jednak jak wynika z dalszej, obszernie przedstawionej oceny w/w dowodu, ocena ta została przeprowadzona prawidłowo i nie budzi zastrzeżeń.

Co się tyczy najistotniejszego – w ocenie sądu – zarzutu tj. pominięcia poglądów zawartych w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2010.02.09, P 58/08 i naruszenia art. 2 i 32 ust. 1 i 2 Konstytucji to również nie jest on trafny. Podkreślić bowiem należy, że w myśl w/w wyroku, art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy. W niniejszym wypadku sytuacja faktyczna jest diametralnie inna i dlatego brak jakichkolwiek podstaw aby wyrok TK, który oceniał zgodność z Konstytucją konkretnej normy prawnej w ściśle określonym stanie faktycznym, stosować w całkowicie odmiennym stanie faktycznym. Zaznaczyć bowiem należy, że zgodnie z zapisami planu miejscowego dla Gminy Z. , zatwierdzonego Uchwałą nr [...] z dnia 24 czerwca 1993 r., który zgodnie z art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przestał obowiązywać w dniu 31 grudnia 2003 roku, nieruchomość należąca do skarżącej tj. aktualna działka nr 1 o pow. 0,1208 ha objęta księgą wieczystą [...] położona w B. , gminie Z. znajdowała się w terenie rolnym, z dopuszczeniem siedliska dla rolnika, oznaczonym symbolem [...]. W myśl podjętej przez Radę Gminy Z. Uchwały Nr [...] z dnia 20 grudnia 2005 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na obszarze Gminy Z nr [...]w granicach administracyjnych miejscowości B. , działka ta znalazła się aktualnie, w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oznaczonym na rysunku planu symbolem [...] oraz w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami, oznaczonym symbolem [...] Poza zmianą symbolu zmieniło się zatem istotnie przeznaczenie terenów, na których działka ta się znajduje i wobec powyższego, w niniejszej sprawie nie zachodzi przypadek o jakim mowa w cytowanym wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2010.02.09, P 58/08. W związku z tym, zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określenie wzrostu wartości nieruchomości skarżącej oznaczonej jako działka nr 1 powinno być wynikiem porównania jej wartości ustalonej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, do jej wartości, ustalonej przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania tej nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Na tej płaszczyźnie rozważań dodać jedynie można, że całkowicie odmienny charakter ma zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, czy mieszkaniowa jednorodzinna z usługami, a całkowicie inny tzw. zabudowa siedliskowa dla rolnika, jaką dopuszczał plan obowiązujący do końca 2003 roku. Zmiana dopuszczalnej wcześniej możliwości zabudowy, w sposób istotny przekłada się na wartość takich gruntów, co wraz z obszernymi motywami zostało rzeczowo i logicznie przedstawione w opinii rzeczoznawcy majątkowego.

Wystarczy w tym miejscu wskazać, że nieruchomość skarżącej w okresie obowiązywania planu, który utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 roku, składała się z trzech działek o łącznej powierzchni 1,82 ha. i w świetle ówcześnie obowiązujących przepisów definiujących pojęcie rolnika, czy gospodarstwa rolnego, w praktyce mogła na niej powstać 1 tzw. zabudowa siedliskowa. Aktualnie nieruchomość ta jest podzielona na 16 działek – w tym działkę 1 - które w myśl przepisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego dnia 20 grudnia 2005 r. stały się tzw. działkami budowlanymi, na których może powstać co najmniej 16 budynków mieszkalnych jednorodzinnych.

Nie można się również zgodzić z poglądem skarżącej, że działki te były przed uchwaleniem w/w planu faktycznie użytkowane inaczej niż jako rolne. Jak trafnie zauważył organ, faktyczny sposób użytkowania jest elementem stanu faktycznego, a nie hipotetycznego. To że skarżąca podzieliła działki na kilku, czy kilkunastoarowe, nosząc się być może z zamiarem ich sprzedania w przyszłości jako budowlanych, nie oznacza że wskutek tego podziału i ewentualnego zamiaru, zmienił się ich faktyczny sposób użytkowania. Tak samo okoliczność, że ich nie uprawiała, nie oznacza, że zmieniło się ich przeznaczenie na komercyjne, czy budowlane. Gdyby bowiem plan nie został uchwalony, działki te nie mogłyby być sprzedane jako budowlane, przy czym jak wynika z operatu, przy wycenie uwzględniono również możliwości inwestycyjne przedmiotowej działki.

Odnosząc się do zarzutów związanych z samym operatem należy zaznaczyć, że jego ocena przedstawiona obszernie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji (str. [...]) jest trafna i nie budzi zastrzeżeń. Dodać należy, że okoliczność pewnego nieznacznego odstępu czasowego pomiędzy datami transakcji, które zostały uwzględnione przy wycenie, nie dezawuuje opinii, albowiem wskutek wejścia w życie postanowień planu, grunty faktycznie użytkowane jako rolne i jako takie sprzedawane, stały się dopiero po dacie jego wejścia w życie tzw. gruntami budowlanymi i dopiero od tego czasu jako takie były sprzedawane. Poza tym jest oczywiste, że proces prowadzący do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości jest procesem długotrwałym, a przy tym świadomość mieszkańców co prac nad planem zagospodarowania przestrzennego, miała niewątpliwie wpływ na ich motywy co do podejmowania decyzji o sprzedaży należących do nich nieruchomości i co automatycznie przełożyło się na późniejsze daty transakcji. Dodać też należy, że dokonanie przez organ ustaleń co do faktycznego wykorzystania przedmiotowej nieruchomości na podstawie dowodu jakim jest protokół oględzin, będący załącznikiem do operatu, nie uchybia przepisom k.p.a. albowiem zgodnie z art. 75 § 1 k.p.a. "jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty..." Uwzględniając rzetelność sporządzonej opinii, jak i protokołu oględzin, należy wskazać, że przeprowadzenie oględzin bezpośrednio przez organ nie było konieczne, a postępowanie organu w świetle dyspozycji art. 12 k.p.a., było jak najbardziej uzasadnione. Co się natomiast tyczy wyroku z dnia 28 maja 2010 roku, sygn. II SA/Kr 440/10, na który powołuje się skarżąca i który rzeczywiście dotyczy analogicznego stanu faktycznego, to brak jakichkolwiek podstaw prawnych, z których wynikałoby związanie sądu rozpoznającego niniejszą sprawę, poglądem jaki stanowił motyw rozstrzygnięcia w powyżej powołanym orzeczeniu. Reasumując należy wskazać, że w związku uchwałą Nr [...] z dnia 20 grudnia 2005 r. podjętą przez Radę Gminy Z. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na obszarze Gminy Z. nr [...] w granicach administracyjnych miejscowości B. (w zakresie odnoszącym się do obszaru leżącego w granicach Zespołu [...] Parków Krajobrazowych z uwzględnieniem rozstrzygnięcia nadzorczego wojewody nr [...] z dnia 19 października 2005 r.), która weszła w życie 25 marca 2006 r., istniały podstawy do ustalenia na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dla L.P. jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w miejscowości B. , Gmina Z. składającej się z działki nr 1 o pow. 0,1208 ha, w wysokości wynikającej z operatu szacunkowego tj. 29 500 zł.

Mając zatem na uwadze powyższe, orzeczono jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.