Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 215/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2022-08-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: ART. 36
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jolanta Górska Asesor WSA Justyna Dudek-Sienkiewicz Asesor WSA Wojciech Wycichowski (spr.) po rozpoznaniu w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 24 sierpnia 2022 r. sprawy ze skargi A. O. i A. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 31 stycznia 2022 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Stan faktyczny sprawy przedstawia się następująco:

Decyzją z 26 października 2020 r. Wójt Gminy Linia (dalej: "Wójt", "organ pierwszej instancji"), na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 3, 4 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r.

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293 ze zm.) - dalej: "u.p.z.p.", ustalił A. O. i A1. O. (dalej: "Strona", "Skarżący") opłatę w wysokości 51.480 zł w związku ze zbyciem nieruchomości (działki nr [...] i [...], położone w obrębie geodezyjnym L., gmina L.), której wartość wzrosła w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: "m.p.z.p.") dla fragmentu obrębu geodezyjnego Linia (działki nr [...] i [...]), zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Linia nr 95/IX/VIII/2019 z dnia 8 lipca 2019 r. (dalej: "Uchwała 95/IX/VIII/2019").

W wyniku wniesionego od powyższej decyzji odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku (dalej: "Kolegium", "organ odwoławczy") decyzją z 16 kwietnia 2021 r. uchyliło ją w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.

Po przeanalizowaniu dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego oszacowania wartości nieruchomości organ odwoławczy stwierdził, że wycena ta nie może stanowić dowodu na wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia m.p.z.p., a tym samym nie może stanowić podstawy naliczenia opłaty planistycznej. Zdaniem Kolegium sporządzona wycena dotknięta jest brakami w zakresie analizy faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości w okresie nieobowiązywania planu miejscowego. Organ odwoławczy podkreślił, że w celu prawidłowego zastosowania przepisów art. 37 ust. 1 albo art. 87 ust. 3a u.p.z.p., w przypadku gdy pomiędzy obowiązywaniem nowego planu

a planu, który stracił ważność z dniem 1 stycznia 2004 r., istniała tzw. luka planistyczna, konieczne jest zbadanie, jaki był faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości w okresie, w którym nieruchomość nie była objęta żadnym planem. Dopiero po ustaleniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości można stwierdzić, czy w sprawie znajdzie zastosowanie art. 37 ust. 1, czy art. 87 ust. 3a u.p.z.p., a zatem, czy należy określić wzrost wartości nieruchomości w oparciu o różnicę między jej wartością według przeznaczenia

w nowym planie a wartością według faktycznego sposobu wykorzystania, czy też w oparciu o różnicę między jej wartością według przeznaczenia w nowym planie a jej wartością według przeznaczenia w planie obowiązującym do 31 grudnia 2003 r. Zdaniem Kolegium

w operacie sporządzonym w niniejszej sprawie zabrakło wyczerpującej analizy dotyczącej faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości w okresie od 1 stycznia 2004 r. do

3 września 2019 r., w związku z czym operat ten nie może stanowić dowodu na wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem planu miejscowego.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Wójt wydał 6 lipca 2021 r. decyzję, którą ustalił Stronie opłatę w wysokości 51.480 zł w związku ze zbyciem nieruchomości (działki nr [...]

i [...], położone w obrębie geodezyjnym L., gmina L.), której wartość wzrosła

w wyniku uchwalenia m.p.z.p. dla fragmentu obrębu geodezyjnego L. (działki nr [...]

i [...]), zatwierdzonego Uchwałą 95/IX/VIII/2019.

W uzasadnieniu organ pierwszej instancji podał, że 30 lipca 2020 r. został sporządzony operat szacunkowy określający wartość rynkową działek nr [...] i [...] na potrzeby naliczenia opłaty planistycznej. W operacie przeznaczenie tych działek w dacie przed uchwaleniem m.p.z.p. zatwierdzonym Uchwałą 95/IX/VIII/2019 ustalono na podstawie obowiązującego do 31 grudnia 2003 r. m.p.z.p. Gminy Linia uchwalonego uchwałą Rady Gminy Linia nr V/19/90 z 18 września 1990 r. (dalej: "Uchwała V/19/90"), zgodnie z którym działki te były położone na obszarze oznaczonym symbolem RP - tereny upraw rolnych oraz RL - tereny lasów. Ponadto niewielki fragment działki nr [...] oznaczono jako NO - oczyszczalnia ścieków. Wójt zaznaczył, że w okresie pomiędzy ww. planami teren przedmiotowej nieruchomości nie był objęty m.p.z.p., ani nie wydano dla niego decyzji o warunkach zabudowy, natomiast obowiązywało studium uwarunkowań

i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Organ pierwszej instancji podał, że nieruchomość stanowiąca własność Strony (działki nr [...] i [...]) na dzień sprzedaży, tj. 6 grudnia 2019 r., objęta była m.p.z.p. zatwierdzonym Uchwałą 95/IX/VIII/2019. Zgodnie z tym planem działki te były położone na terenie oznaczonym symbolem: 01-PG i 02-PG - obszary i tereny górnicze (eksploatacja złoża kruszyw naturalnych). 6 grudnia 2019 r. Strona zbyła nieruchomość stanowiącą działki nr [...] i [...] na rzecz M.F. i T. F. - wspólników spółki cywilnej P. Zmiana przeznaczenia działek poprzez sporządzenie m.p.z.p. spowodowała, że wartość nieruchomości wzrosła

o 171.600 zł, co potwierdza operat szacunkowy z 30 lipca 2020 r.

Wójt wskazał następnie, że po uchyleniu przez Kolegium decyzji z 26 października 2020 r. wystąpił do Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa (dalej: "ARiMR")

o udzielenie informacji o faktycznym sposobie wykorzystywania nieruchomości stanowiącej działki nr [...] i [...] w okresie od 1 stycznia 2004 r. do 8 lipca 2019 r. W odpowiedzi poinformowano, że w okresie od 2004 r. do 2019 r. włącznie wnioskowano o przyznanie pomocy finansowej do działki nr [...] i działki nr [...] (w wyniku podziału której najprawdopodobniej powstała działka nr [...]).

Wójt podał, że po przekazaniu mu akt sprawy wezwał rzeczoznawcę majątkowego do ustosunkowania się do uwag zawartych w decyzji Kolegium, przesyłając w załączeniu tę decyzję i informację otrzymaną z ARiMR. W piśmie z 15 czerwca 2021 r. rzeczoznawca wyjaśnił, że w celu zweryfikowania stanu faktycznego przedmiotowych działek w latach 2004-2019 dokonał analizy publicznie dostępnych zdjęć satelitarnych, na podstawie których określił faktyczny sposób użytkowania nieruchomości jako tereny rolne i leśne. Rzeczoznawca podtrzymał sporządzony operat w całości, wskazując że pismo

z wyjaśnieniami stanowi uzupełnienie do wykonanego operatu.

Zdaniem organu pierwszej instancji zarówno operat, jak i złożone do niego wyjaśnienia są logiczne, poprawne i potwierdzają wyciągnięte z niego wnioski. Podkreślono, że operat został sporządzony przez osobę wykonującą zawód zaufania publicznego, posiadającą wiedzę specjalistyczną. W ocenie Wójta operat szacunkowy opiera się na właściwym doborze nieruchomości podobnych. Biegły przeanalizował transakcje pod względem przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego, lokalizacyjnym i powierzchniowym, wytypowano najbardziej podobne nieruchomości. Biegły w swojej wycenie porównał nieruchomość wycenianą z innymi o podobnych cechach, a więc zachował wytyczne § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia

21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555) - dalej: "rozporządzenie z 21 września 2004 r.". Zdaniem organu pierwszej instancji rzeczoznawca dokonał właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, a także uwzględnił cel wyceny, rodzaj

i położenie nieruchomości, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz dostępne dane

o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wójt wskazał, że na podstawie wyjaśnień otrzymanych z ARiMR ustalono, iż w okresie od 1 stycznia 2004 r. do 2 września 2019 r. właściciel działki nr [...] i [...] obręb L. otrzymywał pomoc finansową na te działki. Ponadto rzeczoznawca w swoich wyjaśnieniach z 15 czerwca 2021 r., na podstawie dostępnych zdjęć satelitarnych z lat 2012, 2013, 2016 i 2019, określił faktyczny sposób użytkowania nieruchomości jako tereny rolne i leśne.

W wyniku wniesionego od powyższej decyzji odwołania Kolegium decyzją

z 31 stycznia 2022 r. utrzymało ją w mocy.

W uzasadnieniu organ odwoławczy przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania, przytoczył treść przepisów art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3 i 4 oraz art. 87

ust. 3a u.p.z.p. wskazując, że dla ustalenia opłaty planistycznej niezbędne jest kumulatywne spełnienie następujących przesłanek: 1) uchwalenie lub zmiana m.p.z.p.,

2) wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem m.p.z.p., 3) zbycie takiej nieruchomości w ciągu 5 lat od dnia, w którym m.p.z.p. lub jego zmiana stały się obowiązujące, 4) zgłoszenie roszczenia (wszczęcie postępowania przez organ) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące.

Kolegium wskazało, że opłata planistyczna stanowi zagwarantowany przez ustawodawcę udział gminy w dochodzie, jak uzyskał zbywca nieruchomości, a który powstał na skutek uchwalenia planu miejscowego przez gminę. Tym samym do ustalenia opłaty planistycznej niezbędne jest określenie wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z wejścia w życie m.p.z.p. Warunkiem naliczenia opłaty, o jakiej mowa

w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem bądź zmianą m.p.z.p. Organ odwoławczy podał, że w celu ustalenia, czy na skutek uchwalenia m.p.z.p. doszło do wzrostu wartości nieruchomości Wójt zlecił sporządzenie wyceny nieruchomości. Operat szacunkowy został sporządzony 30 lipca 2020 r. przez rzeczoznawcę majątkowego. W piśmie z 10 stycznia 2022 r. rzeczoznawca majątkowy potwierdził aktualność operatu szacunkowego. Powołany w sprawie rzeczoznawca majątkowy, a za nim organ pierwszej instancji, przyjęli, że oszacowany wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu wyniósł 171.600 zł.

Kolegium wskazało, że w sporządzonej wycenie rzeczoznawca majątkowy dokonał dwukrotnego oszacowania wartości nieruchomości: pierwsze miało na celu określenie jej wartości przed wejściem w życie m.p.z.p. z 2019 r., a drugie - po wejściu w życie tego planu. W ocenie organu odwoławczego rzeczoznawca majątkowy prawidłowo stwierdził,

że faktyczny sposób użytkowania nieruchomości przed wejściem w życie planu w 2019 r. był analogiczny do przeznaczenia nieruchomości według planu z 1990 r., który przestał obowiązywać 1 stycznia 2004 r. Właściciele nieruchomości w latach 2004-2019 ubiegali się bowiem o dofinansowanie dla rolników. Fotografie satelitarne z tego okresu potwierdzają, że na terenie nieruchomości nie prowadzono żadnej działalności, a częściowo była ona porośnięta lasem.

Analizując dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego wycenę nieruchomości przed wejściem w życie m.p.z.p. (wg przeznaczenia pod tereny rolne i leśne) oraz po jego wejściu w życie (wg przeznaczenia pod tereny eksploatacji kruszyw) organ odwoławczy stwierdził, że jest ona prawidłowa. Sposób jej przeprowadzenia, jak również przyjęte dane, nie wzbudziły wątpliwości Kolegium - zarówno pod względem zgodności z prawem, jak również pod względem logiczności, spójności, zupełności. Przyjęte do porównania nieruchomości nie wzbudziły zastrzeżeń odnośnie do podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Zdaniem organu odwoławczego nieruchomość wyceniana została prawidłowo opisana i oceniona w kontekście cech wpływających na jej wartość, tzn. uwzględniono zarówno jej zalety, jak i ograniczenia. Różnice pomiędzy nieruchomością wycenianą

a nieruchomościami porównawczymi zostały skorygowane za pomocą stosownych współczynników. Zgodnie z wyceną zmiana przeznaczenia nieruchomości spowodowała wzrost jej wartości o około 70%. W ocenie Kolegium wynik ten uznać należy za prawdopodobny. Wskazano, że przed uchwaleniem m.p.z.p. z 2019 r. nieruchomość nie była objęta planem miejscowym i była niezabudowana oraz niezagospodarowana. Nie wydano również dla tej nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy. Przyznano, że na terenie nieruchomości obowiązywało jedynie studium, jednak okoliczność ta nie uprawnia do twierdzenia, że na skutek uchwalenia planu z 2019 r. wartość nieruchomości nie wzrosła, bo jej przeznaczenie de facto nie uległo zmianie. Organ odwoławczy podkreślił,

że studium nie stanowi aktu prawa miejscowego, nie stanowi również podstawy do wydawania decyzji administracyjnych. Kolegium nie zgodziło się tym samym

z twierdzeniem, że gdyby przed uchwaleniem planu Strona wystąpiła o wydanie decyzji

o warunkach zabudowy to wydana decyzja byłaby zgodna z zapisami studium.

Podsumowując organ odwoławczy podniósł, że w sporządzonej w niniejszej sprawie wycenie nieruchomości prawidłowo oszacowano jej wartość, najpierw według jej faktycznego użytkowania, czyli jako nieruchomości rolnej i leśnej, a następnie według przeznaczenia w obowiązującym m.p.z.p. W ocenie Kolegium w wycenie nieruchomości prawidłowo przyjęto, że faktyczny sposób jej użytkowania w latach 2004-2019 nie różnił się od przeznaczenia nieruchomości przewidzianego w planie miejscowym z 1990 r. Na terenie nieruchomości w latach 2004-2019 r. nie była bowiem prowadzona żadna pozarolnicza działalność, a ponadto Strona występowała do ARiMR o dopłaty dla rolników. Zaznaczono, że w postępowaniu o ustalenie opłaty, o jakiej mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., badając kwestię przeznaczenia nieruchomości, nie bierze się pod uwagę jej potencjalnego zagospodarowania. Podstawowe znaczenie mają bowiem ustalenia planów miejscowych lub faktyczny sposób użytkowania nieruchomości w okresie, w którym plan miejscowy nie obowiązywał. Wyceniając nieruchomość na potrzeby tego postępowania nie bada się zatem, w jaki sposób nieruchomość mogłaby potencjalnie zostać zagospodarowana

w okresie, w którym plan miejscowy nie obowiązywał. W konsekwencji w sporządzonym

w niniejszej sprawie operacie nie można było przyjąć, że w latach 2004-2019 wyceniana nieruchomość potencjalnie mogłaby być użytkowana jako teren eksploatacji złoża.

Zdaniem organu odwoławczego kwestia umowy, jaką właściciele nieruchomości zawarli z kupującym, nie ma żadnego znaczenia w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej. Opłata ta nie jest bowiem pochodną ceny, jaką sprzedający uzyskali za nieruchomość, lecz wynika ze skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego dla tej nieruchomości. Uchwalenie przez gminę m.p.z.p. spowodowało wzrost wartości nieruchomości i jeśli właściciel w ciągu 5 lat od jego uchwalenia zdecydował się sprzedać nieruchomość to zyskał na skutek działań gminy i powinien się tym zyskiem z gminą podzielić. Nie ma natomiast żadnego znaczenia, w jaki sposób właściciel nieruchomości umówił się z kupującym i kiedy ustalono cenę. Wyjaśniono, że wycena nieruchomości polega na oszacowaniu jej wartości w oparciu o transakcje z nieruchomościami podobnymi zawartymi na lokalnym rynku i w określonym przedziale czasowym. Wycena nie jest zatem dokonywana w oparciu o jedną transakcję, lecz kilka lub kilkanaście miarodajnych transakcji. Zwrócono uwagę, że cena jednostkowa, za którą Strona sprzedała nieruchomość (55.548 zł/ha) mieści się między ceną minimalną a maksymalną na przyjętym przez rzeczoznawcę rynku nieruchomości (s. 34 operatu).

W skardze na decyzję organu odwoławczego A. O. i A1. O., wnosząc o jej uchylenie w całości i zasądzenie od organu zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych, zarzucili jej naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

1. art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r., poz. 735 ze zm.) - dalej: "k.p.a.", polegające na jego wadliwym zastosowaniu i utrzymaniu w mocy wadliwej decyzji organu pierwszej instancji, podczas gdy istniały podstawy do jej uchylenia;

2. art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. polegające na niepodjęciu wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie słuszny interes obywateli, a także polegające na nierozpatrzeniu

w całości zebranego w sprawie materiału dowodowego poprzez:

– bezkrytyczne oparcie decyzji na opinii rzeczoznawcy, w której nie został uwzględniony wpływ na wartość przedmiotowych nieruchomości, jaki niewątpliwie miało "studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Linia" oraz Uchwała 95/IX/VIII/2019 dokumentująca złoża kruszyw naturalnych "Linia VI", stąd też wartość nieruchomości uległa wzrostowi wskutek zapisów uprzednio obowiązującego studium, nie zaś wobec zmiany m.p.z.p.,

– zaniechanie przez organ przeprowadzenia dowodu z aktu notarialnego z 24 lipca 2017 r. (Rep. A nr 10089/2017) - umowy przedwstępnej sprzedaży działek nr [...]

i [...], z którego bezpośrednio wynika, że już wtedy Skarżący mieli wolę sprzedaży niniejszych nieruchomości,

– zaniechanie przez organ przeprowadzenia dowodu z aktu notarialnego z 6 grudnia 2019 r. (Rep. A nr 16949/2019) - umowy przeniesienia własności nieruchomości,

z którego wynika, że strony uzgodniły cenę sprzedaży na kwotę 300.000 zł,

tj. faktycznie znacznie niższą niż kwota wynikająca z operatu, podczas gdy okoliczność ta ma znaczenie dla rzetelnego ustalenia stanu faktycznego;

3. art. 107 § 3 k.p.a. polegające na bezzasadnym odstąpieniu od sporządzenia uzasadnienia prawnego decyzji, ponadto brak odniesienia się do treści studium oraz faktu istnienia udokumentowanego złoża kruszyw naturalnych - występujących przez datą uchwalenia m.p.z.p. w kontekście ustalenia wartości nieruchomości.

Zaskarżonej decyzji zarzucono również naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 3, 4 i 6 u.p.z.p. poprzez niewłaściwe ich zastosowanie

w sytuacji, w której w realiach sprawy nie doszło do wzrostu wartości w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego.

W uzasadnieniu skargi zarzucono, że organ podjął zaskarżoną decyzję w oparciu

o operat szacunkowy przeprowadzony z rażącymi uchybieniami. Wskazano, że w trakcie badania wartości działek nr [...] i [...] rzeczoznawca w ogóle nie odniósł się do studium oraz Uchwały 95/IX/VIII/2019 dokumentującej złoża kruszyw naturalnych "Linia VI". Zdaniem strony skarżącej te dwa akty prawa miejscowego mają niewątpliwie wpływ na wartość nieruchomości przed uchwaleniem m.p.z.p., natomiast sam plan miejscowy uchwalony przez Radę Gminy Linia powielał ustalenia tych aktów. W związku z tym m.p.z.p. nie miał wpływu na zmianę wartości działek.

Strona skarżąca podniosła, że wola sprzedaży działek pojawiła się już w 2017 r., kiedy to została podpisana przedwstępna umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego. Każda ze stron tej umowy była świadoma kruszcu, jaki znajduje się w obrębie działek [...] i [...] właśnie z obowiązującego wówczas studium. To właśnie takie uwarunkowania geologiczne nieruchomości wpłynęły na decyzję kupców o jej zakupie. Dlatego cena 300.000 zł, za którą nastąpiło zbycie nieruchomości, odzwierciedlała jej rzeczywistą wartość z uwzględnieniem ustaleń, które zostały "powtórzone" przez m.p.z.p.

Odwołując się do orzecznictwa sądów administracyjnych Skarżący podnieśli,

że organ administracji publicznej ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać sporządzony w toku postępowania administracyjnego operat pod wzglądem jego zgodności ze stosownymi przepisami, jak i ocenić jego kompletność, logiczność i zupełność. Ponadto opłata planistyczna może zostać ustalona, gdy zostaną spełnione kumulatywnie następujące przesłanki: 1) zostanie uchwalony lub zmieniony m.p.z.p., 2) nastąpi wzrost wartości nieruchomości, 3) nastąpi zbycie nieruchomości. W ocenie Strony przesłanka wzrostu wartości nieruchomości nie została w sprawie spełniona, brak jest również związku przyczynowego pomiędzy uchwalonym planem a wzrostem wartości nieruchomości.

Skarżący podkreślili, że operat szacunkowy powinien zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. W operacie rzeczoznawca majątkowy powinien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące, w przypadku metody porównywania parami, na właściwe ustalenie określonych wag przypisanych określonym cechom nieruchomości. Brak wskazania okoliczności pozwalających na ocenę prawidłowości doboru materiału porównawczego w zakresie rynkowych cen nieruchomości, zastosowanych współczynników korygujących oraz uwzględnionych w ocenie cech indywidualnych porównywanych nieruchomości uniemożliwia kontrolę prawidłowości sporządzenia operatu. Wyszczególnienie w treści operatu indywidualnych cech porównywanych nieruchomości pozwalałoby natomiast dokonać kontroli kryteriów, jakimi posługiwał się rzeczoznawca ustalając określone wartości współczynników korygujących dla przedmiotowej nieruchomości. Odnosząc te uwagi do sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego Skarżący uznali jego uzasadnienie za co najmniej niesatysfakcjonujące.

Kolegium w odpowiedzi na skargę, wnosząc o jej oddalenie, podtrzymało dotychczasowe stanowisko w sprawie.

W piśmie procesowym z 7 kwietnia 2022 r. Skarżący zgłosili wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku ustalił i zważył, co następuje:

Na wstępie rozważań należy wskazać, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia

25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r., poz. 137 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności

z prawem.

Z kolei przepis art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329 ze zm.) - dalej: "P.p.s.a.", stanowi, że kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne.

W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia,

że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a), b) i c) P.p.s.a.).

Z przepisu art. 134 § 1 P.p.s.a. wynika z kolei, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tym samym, sąd ma prawo i obowiązek dokonania oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został

w skardze podniesiony.

Należy również wskazać, że w myśl art. 119 pkt 2 P.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy.

Aktem poddanym sądowej kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z 31 stycznia 2022 r. utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy Linia z 6 lipca 2021 r. ustalającą Skarżącym opłatę

w wysokości 51.480 zł w związku ze zbyciem nieruchomości (działki nr [...] i [...], położone w obrębie geodezyjnym L., gmina L.), której wartość wzrosła w wyniku uchwalenia m.p.z.p. dla fragmentu obrębu geodezyjnego L. (działki nr [...] i [...]), zatwierdzonego Uchwałą 95/IX/VIII/2019.

Materialnoprawną podstawą wydanych w sprawie decyzji są przepisy u.p.z.p., które stanowią, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4). Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1).

W myśl art. 87 ust. 3a u.p.z.p. jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu.

W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.

Z przytoczonych powyżej regulacji wynika, że ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie następujących przesłanek: 1) zmiany bądź uchwalenia m.p.z.p., 2) zbycia nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika przed upływem pięciu lat od dnia wejścia

w życie tego planu, 3) wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą, 4) określenia w planie stawki opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Stwierdzenie, że chociaż jedna z tych przesłanek nie została spełniona uniemożliwia ustalenie opłaty planistycznej.

W przeciwnym wypadku wydanie decyzji w przedmiocie tej opłaty ma charakter obligatoryjny.

W niniejszej sprawie nie jest sporne, że 3 września 2019 r. weszła w życie uchwała nr 95/IX/VIII/2019 Rady Gminy Linia z dnia 8 lipca 2019 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla fragmentu obrębu geodezyjnego Linia (działki nr [...] i [...]), gmina Linia (opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa Pomorskiego z 2019 r. pod pozycją 3897), która ustaliła stawkę procentową, służącą do naliczenia jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., na poziomie 30%. Plan ten objął swymi ustaleniami działki nr [...] i [...], położone w obrębie L., gmina L. położone na terenie oznaczonym symbolem: 01-PG oraz 02-PG - obszary i tereny górnicze (eksploatacja złoża kruszyw naturalnych). Prawo własności tych działek Skarżący zbyli 6 grudnia 2019 r.

Należy również wskazać, że do 31 grudnia 2003 r. obowiązywał m.p.z.p. zatwierdzony Uchwałą V/19/90, zgodnie z którym ww. działki były położone na obszarze oznaczonym symbolem RP - tereny upraw rolnych oraz RL - tereny lasów. Niewielki fragment działki nr [...] oznaczono jako NO - oczyszczalnia ścieków.

W okresie pomiędzy ww. planami (od 1 stycznia 2004 r. do 2 września 2019 r.) teren przedmiotowej nieruchomości nie był objęty ustaleniami żadnego m.p.z.p., nie wydano dla niego decyzji o warunkach zabudowy, natomiast obowiązywało studium uwarunkowań

i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Nie jest również sporne jest, że pismem z 14 sierpnia 2020 r. (doręczonym Skarżącym 19 sierpnia 2020 r.) Wójt, na podstawie art. 61 § 4 k.p.a., zawiadomił

o wszczęciu z urzędu postępowania w niniejszej sprawie. Należy przy tym wskazać, że dla zachowania 5-letniego terminu do zgłoszenia roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wystarczające jest samo wszczęcie postępowania administracyjnego w tym zakresie (zob. wyrok NSA z 11 maja 2018 r. sygn. akt II OSK 2577/17, wszystkie przywołane w niniejszym uzasadnieniu orzeczenia są dostępne na stronie: orzeczenia.nsa.gov.pl).

Odnosząc się w tym miejscu do sformułowanych w skardze zarzutów dotyczących bezkrytycznego oparcia decyzji na opinii rzeczoznawcy majątkowego należy podkreślić,

że w przypadku ustalania opłaty planistycznej prawodawca wprowadził obowiązek określania kluczowej dla sprawy okoliczności faktycznej, jaką jest zmiana wartości nieruchomości, przy wykorzystaniu jedynie jednego rodzaju sformalizowanego dowodu,

tj. operatu szacunkowego dotyczącego wartości nieruchomości.

Operat szacunkowy sporządzany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego jest podstawowym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia m.p.z.p. Przepis art. 37 ust. 12 u.p.z.p. odsyła bowiem w zakresie zasad określania wartości nieruchomości do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1889) - dalej: "u.g.n.", z której wynika m.in.,

że określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi (art. 7 i art. 150 ust. 5), którzy sporządzają na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1). Rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny oraz sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego regulują przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555).

Operat szacunkowy jako dowód z opinii biegłego jest istotnym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Jak każdy inny dowód podlega on ocenie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organy administracji publicznej ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rzeczą organów jest zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny

i zupełny. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny tego dowodu (art. 77 § 1

i art. 80 k.p.a.). Zatem organ administracji publicznej i sąd administracyjny powinny dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji publicznej i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Jedynie w takiej sytuacji prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat może budzić uzasadnione wątpliwości i wymagać wyjaśnienia.

Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego operat szacunkowy powinien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu

z 21 września 2004 r. oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej

i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy

(por. wyroki NSA: z 30 stycznia 2020 r. sygn. akt I OSK 1215/18, z 21 stycznia 2016 r. sygn. akt I OSK 1126/14, z 13 marca 2008 r. sygn. akt I OSK 374/07, czy z 8 lutego 2008 r. sygn. akt II OSK 2012/06).

Sąd podziela w tym zakresie stanowisko wyrażone w judykaturze (prezentowane również w wydanych w sprawie decyzjach), że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy (zob. wyrok WSA w Poznaniu

z 20 kwietnia 2022 r. sygn. akt I SA/Po 853/21). Do zakresu wiadomości specjalnych należy dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, w tym jego obszaru, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym

(zob. wyrok WSA w Gdańsku z 25 kwietnia 2018 r. sygn. akt II SA/Gd 3/18). W sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia do wyceny

i wkraczanie w wiadomości specjalne przez podmiot, który nie dysponuje odpowiednimi kwalifikacjami w tej materii, nie mogą zasługiwać na uwzględnienie.

Przenosząc powyższe uwagi na grunt rozpoznawanej sprawy należy wskazać,

że w sporządzonym 30 lipca 2020 r. operacie szacunkowym (którego aktualność potwierdzono 10 stycznia 2022 r.) rzeczoznawca majątkowy dokonał dwukrotnego oszacowania wartości nieruchomości: pierwsze miało na celu określenie jej wartości przed wejściem w życie m.p.z.p. zatwierdzonego Uchwałą 95/IX/VIII/2019, a drugie - po wejściu w życie tego planu. Rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że faktyczny sposób użytkowania nieruchomości przed wejściem w życie planu w 2019 r. był analogiczny do przeznaczenia nieruchomości według m.p.z.p. zatwierdzonego Uchwałą V/19/90, który obowiązywał do

31 grudnia 2003 r. Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego (m.in. pisma ARiMR z 14 maja 2021 r.) wynika, że w latach 2004-2019 właściciele nieruchomości ubiegali się o dofinansowanie dla rolników. Również fotografie satelitarne z tego okresu potwierdzają, że na terenie ww. nieruchomości nie prowadzono żadnej działalności,

a częściowo była ona porośnięta lasem.

W ocenie Sądu sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy zawiera wszystkie wskazane powyżej elementy, zaś organy obu instancji dokonały prawidłowej jego oceny, trafnie akceptując przyjęty przez rzeczoznawcę sposób wyceny nieruchomości według przeznaczenia wynikającego z ustaleń obu m.p.z.p. (zatwierdzonego Uchwałą 95/IX/VIII/2019 i zatwierdzonego Uchwałą V/19/90) oraz właściwy dobór nieruchomości. Zarzuty skargi w tym zakresie nie mogą odnieść skutku, tym bardziej, że w uzasadnieniu skargi (s. 5 i 6) ograniczono się w zasadzie do przytoczenia fragmentów wybranych orzeczeń sądów administracyjnych, bez odniesienia wynikających z nich wskazań do realiów rozpoznawanej sprawy. Skarga w tym zakresie ogranicza się w istocie do stwierdzenia Skarżących, że uzasadnienie sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego jest "co najmniej niesatysfakcjonujące".

Odnosząc się w tym miejscu do zarzucanego przez stronę skarżącą nieuwzględnienia przez rzeczoznawcę majątkowego wpływu studium na wartość nieruchomości należy zwrócić uwagę, że art. 37 ust. 1 u.p.z.p. - jako dotyczący wyłącznie ustalania wysokości obniżenia lub wzrostu wartości nieruchomości w związku

z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego - stanowi lex specialis w stosunku do

art. 154 ust. 2 u.g.n. określającego generalne zasady ustalania przeznaczenia nieruchomości w przypadku braku planu miejscowego i odsyłającego w tym zakresie do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji

o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jest to zatem sytuacja wskazana

w art. 37 ust. 12 u.p.z.p., gdy przepisy tej ustawy zawierają uregulowania odmienne niż zawarte w przepisach u.g.n.

Za przyjęciem takiej wykładni przemawia także treść art. 36 ust. 4 u.p.z.p. stanowiącego, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Przepis ten jednoznacznie wskazuje, że zdarzeniem skutkującym potencjalną zmianą wartości nieruchomości jest uchwalenie dla danego terenu m.p.z.p., a nie uchwalenie studium.

Należy również zauważyć, że zgodnie z art. 9 ust. 1 u.p.z.p. w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowań

i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Studium - jako akt polityki przestrzennej gminy - nie jest aktem prawa miejscowego (art. 9 ust. 5 u.p.z.p.) i nie tworzy żadnych uprawnień ani ograniczeń dla właścicieli nieruchomości. Jego ustalenia są jedynie wiążące dla gminy przy sporządzaniu m.p.z.p. (art. 9 ust. 4 u.p.z.p.).

Skoro zaś przepis art. 9 ust. 5 u.p.z.p. zawiera zastrzeżenie, że studium nie jest aktem prawa miejscowego, to taki akt nie może prowadzić do zmiany wartości gruntów. Trzeba bowiem zauważyć, że mimo uchwalenia studium może w ogóle nie dojść do uchwalenia planu na danym terenie i nie jest w praktyce możliwe wyegzekwowanie jego zapisów. W tym w szczególności nie jest co do zasady możliwe zmuszenie gminy do uchwalenia planu miejscowego dla danego terenu, zaś w braku tego planu ewentualna zmiana sposobu zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowa, może nastąpić wyłącznie na zasadach ogólnych, tj. w oparciu o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i przy spełnieniu przewidzianych przez prawo wymogów, od których uzależnione będzie wydanie takiej decyzji, do których przeważnie zaliczać się będzie spełnienie wymogów wynikających z zasady dobrego sąsiedztwa względem zabudowy istniejącej, a bez uwzględnienia zapisów studium, nie będącego przecież powszechnie obowiązującym aktem prawa miejscowego (zob. wyrok WSA w Poznaniu z 16 grudnia 2021 r. sygn. akt

II SA/Po 363/21).

Z powyższego wyraźnie wynika, że to jedynie plan miejscowy, a nie studium, bezpośrednio wpływa na możliwość zagospodarowania danego terenu przez inwestora i co za tym idzie - to uchwalenie planu miejscowego, a nie przyjęcie studium może wpływać na zmianę wartości nieruchomości w następstwie zmiany dopuszczalnych prawnie sposobów jej zagospodarowania.

Inaczej rzecz ujmując: w sytuacji gdy przed uchwaleniem planu nie został w sposób formalny zmieniony status planistyczny nieruchomości poprzez wydanie decyzji

o warunkach zabudowy to hipotetyczne dywagacje w zakresie możliwego sposobu zagospodarowania nieruchomości w kontekście ustaleń zawartych w studium są całkowicie bezprzedmiotowe i nie mogą mieć wpływu na ustalenie tego, jaki był rzeczywisty status nieruchomości.

Równocześnie, mając na uwadze racjonalne działanie ustawodawcy i spójność systemu prawa, przepisy art. 154 ust. 1-3 u.g.n. muszą być odczytywane w szerszym kontekście i w taki sposób, że wartość nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu należy ustalać bądź na podstawie przeznaczenia w planie dotychczasowym (art. 154

ust. 1), bądź na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

(art. 154 ust. 2), bądź też na podstawie faktycznego sposobu użytkowania (art. 154 ust. 3). Natomiast wykluczone jest ustalanie wartości nieruchomości według jej przeznaczenia

w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które stanowiło

w pewnym sensie wstępny etap procedury planistycznej, musiało poprzedzać uchwalenie planu miejscowego, a jego ustalenia zostały przez ten plan skonsumowane. Tylko taka interpretacja przepisów u.g.n. pozwala uznać, że uregulowanie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. nie jest przepisem zbędnym i nie podlegającym nigdy zastosowaniu.

Zaprezentowane wyżej stanowisko jest powszechnie przyjmowane w orzecznictwie sądów administracyjnych, które prezentują w tym zakresie jednolitą linię orzeczniczą

(zob. wyroki NSA: z 12 stycznia 2022 r. sygn. akt II OSK 177/19, z 3 lipca 2019 r.

sygn. akt II OSK 2181/17, z 19 grudnia 2017 r. sygn. akt II OSK 797/17, z 13 grudnia

2012 r. sygn. II OSK 1496/11, z 25 lipca 2012 r. sygn. II OSK 793/11, z 15 grudnia 2008 r. sygn. II OSK 1600/07).

Podsumowując dotychczasowe rozważania Sąd nie znalazł podstaw do podważenia kompletności zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego.

Zgodnie z art. 7 k.p.a. w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Wyrażona

w przytoczonej regulacji zasada prawdy obiektywnej znajduje swoje odzwierciedlenie

w realizacji obowiązku zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego w sprawie, która została sformułowana w art. 77 § 1 k.p.a. Niewątpliwie, nałożony w tym przepisie obowiązek zobowiązuje organ do czynnego działania w postępowaniu wyjaśniającym, polegającego na poszukiwaniu dowodów pozwalających na dojście do prawdy obiektywnej. Należy jednak wyraźnie zaznaczyć, że w postępowaniu dotyczącym ustalenia opłaty planistycznej to sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jest niezbędnym i podstawowym dowodem pozwalającym na ustalenie wartości nieruchomości. Jak już wyżej wskazano, z art. 156 ust. 1 u.g.n. wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Dlatego też uznać należy, że orzekające w sprawie organy, stosownie do wymogu art. 80 k.p.a., istotną w niniejszej sprawie okoliczność oceniły na podstawie całokształtu materiału dowodowego. Z tych przyczyn wszystkie zarzuty skargi dotyczące uchybień procesowych uznać należy za niezasadne, ponieważ - co jest kluczowe w niniejszej sprawie - nie została podważona zgodność z prawem operatu szacunkowego stanowiącego opinię biegłego.

Mając na uwadze przedstawione powyżej okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 P.p.s.a., oddalił skargę uznając ją za nieuzasadnioną.

Sąd orzekał w niniejszej sprawie w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym, korzystając z przepisu art. 119 pkt 2 P.p.s.a., bowiem wniosek w tej sprawie złożyła strona skarżąca w piśmie procesowym z 7 kwietnia 2022 r. (k. 28 akt sądowych), a organ administracji publicznej w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu tego wniosku nie zażądał przeprowadzenia rozprawy.[pic]