Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 383/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2020-10-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Diana Trzcińska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz po rozpoznaniu w dniu 21 października 2020 r. w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi K. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 19 lutego 2020 r. Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

K. W. złożył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 19 lutego 2020 r., sygn. [..], którą uchylono w całości zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta z 29 sierpnia 2019 r., nr [..], i ustalono warunki zabudowy.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Wnioskiem z 11 czerwca 2018 r. K. W. wystąpił o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji: myjnia samochodowa, samoobsługowa na działce nr [..] obręb [..] przy ul. C. w G. Decyzją z 18 października 2018 r. ustalono warunki dla inwestycji. Od decyzji tej inwestor złożył odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, w wyniku czego decyzją z 23 stycznia 2019 r., sygn. SKO [..], została ona uchylona a sprawa przekazana do organu pierwszej instancji w celu ponownego rozpatrzenia. Powodem uchylenia decyzja stało się błędne wyznaczenie obszaru analizowanego niezgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W ponownie prowadzonym postępowaniu ustalono, że w związku z szerokością frontu działki nr [..], która od strony ul. C. wynosi ok. 66 m, wyznaczono wokół niej obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość jej frontu, tj. 198 m, oraz ponownie przystąpiono do analizy wniosku, a także funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Po przeprowadzeniu analizy stwierdzono, że w skład obszaru analizowanego wchodzą tereny różniące się od siebie całkowicie zarówno funkcją i sposobem wykorzystania, jak i gabarytami i formą architektoniczną budynków. Wzdłuż ul. C., po jej południowej stronie, teren zabudowany jest budynkami usługowymi (w tym myjnią samochodową), zespołami garaży, budynkiem zamieszkania zbiorowego oraz urządzeniami infrastruktury technicznej. W dalszej odległości występuje teren leśny. Po stronie północnej zaś, od strony wschodniej, znajduje się obszar lasu, a od strony zachodniej zespół zabudowy mieszkaniowej (głównie budynki jednorodzinne) z niewielkim udziałem zabudowy usługowej, w tym budynkiem warsztatu samochodowego znajdującego się na wnioskowanej działce, która sąsiaduje bezpośrednio z zabudową mieszkaniową, jednorodzinną.

Stwierdzono, że istnieje w obszarze analizowanym działka dostępna z tej samej drogi publicznej - ul. C., która jest zabudowana budynkiem myjni samochodowej, jednakże w całkowicie różnym kontekście urbanistycznym. Jest ona bowiem usytuowana poza terenem zabudowy mieszkaniowej, przy zespole garaży. Natomiast planowana myjnia ma być zlokalizowana przy warsztacie samochodowym który jest usytuowany wśród zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Organ pierwszej instancji doszedł do wniosku, że główną funkcją obszaru analizowanego w sąsiedztwie wnioskowanej działki jest mieszkalnictwo, a usługi typu myjnia i warsztat samochodowy są funkcją obcą wśród zabudowy jednorodzinnej. O ile usługi takie znajdujące się po południowej stronie ul. C. (w dalszej odległości od zabudowy mieszkaniowej) mają rację bytu, to lokalizacja myjni samochodowej w terenie zabudowy mieszkaniowej stałaby w sprzeczności z zasadą kontynuacji funkcji. Poszerzenie działalności warsztatu samochodowego o myjnię samoobsługową, niosącą za sobą dodatkowe uciążliwości w postaci hałasu oraz pyłu i wilgoci, stanowiłoby nadmierną niedogodność dla sąsiadującej zabudowy mieszkaniowej. Dodać tu należy, że wprawdzie myjnie samochodowe nie należą do przedsięwzięć mogących negatywnie oddziaływać na środowisko, jednakże uciążliwości jakie generują myjnie otwarte, tj. hałas oraz wzmożona wilgotność powietrza, eliminują tego rodzaju funkcję z obszarów zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Ponadto wnioskowany budynek myjni jest w istocie otwartą wiatą, której forma architektoniczna i gabaryty w żaden sposób nie nawiązują do parametrów zabudowy istniejącej w sąsiedztwie, tj. budynków mieszkalnych o trwałej konstrukcji i wysokości 2-3 kondygnacje. Zatem w celu zachowanie ładu przestrzennego, a więc takiego uzupełniania dotychczasowych układów urbanistycznych, które gwarantować będzie utrzymanie harmonii architektonicznej w obszarze planowanej inwestycji oraz ochronę lub podniesienie walorów krajobrazowych i estetycznych na danym terenie, decyzją z 29 sierpnia 2019 r. organ pierwszej instancji odmówił ustalenia warunków zabudowy.

Inwestor wniósł odwołanie wskazując, że analiza została sporządzona w sposób prawidłowy, lecz jej interpretacja przez organ nie jest prawidłowa. Podniesiono, że w skład obszaru analizowanego nie wchodzą tereny różniące się od siebie zarówno ze względu na funkcję, jak i sposób korzystania z terenu, budynki nie różnią się gabarytami czy formą architektoniczną, jak wskazano w zaskarżonej decyzji. Organ pominął fakt, że po stronie południowej ulicy teren zabudowany jest nie tylko budynkami usługowymi (także myjnią samochodową), ale także budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym przy ul. C.. Ponadto, w ocenie odwołującego się planowana inwestycja będzie mogła wpasować się w utrzymanie harmonii architektonicznej oraz ładu przestrzennego gdyż, patrząc z południa na północ, będzie to trzeci budynek usługowy w tej samej linii, trzeci budynek jest budynkiem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a pozostałe są budynkami usługowymi.

Po rozpoznaniu odwołania decyzją z 19 lutego 2020 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło zaskarżoną decyzję w całości (pkt 1) oraz ustaliło warunki zabudowy dla analizowanej inwestycji (pkt 2). W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że w powtórzonym postępowaniu organ pierwszej instancji uwzględnił wszystkie zalecenia Kolegium zawarte w decyzji z 23 stycznia 2019 r. Organ odwoławczy uznał, że prawidłowo sporządzono analizę urbanistyczną. Zauważono jednak, że pomimo sporządzenia projektu decyzji ustalającej warunki zabudowy, jak też uzgodnienia tego projektu decyzji, organ pierwszej instancji wydał w dniu 29 sierpnia 2019 r. zaskarżoną decyzję o treści całkowicie innej niż znajdujący się w aktach projekt decyzji, choć z załącznikami o tożsamej treści. W aktach postępowania brak jest projektu zaskarżonej decyzji odmawiającej ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji wskazuje na dokonaną analizę wyznaczonego obszaru, jednakże uzasadnienie jest całkowicie inne niż analiza i wnioski dołączone nie tylko do projektu decyzji organu ustalającej warunki zabudowy, ale także dołączone do zaskarżonej decyzji. O ile załączniki zaskarżonej decyzji wskazują na spełnienie wszystkich warunków z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz określają parametry planowanej inwestycji, to już sama treść zaskarżonej decyzji jest sprzeczna z tymi załącznikami. W szczególności organ pierwszej instancji różnicuje główne funkcje obszarów leżących po obu stronach ul. C., wyłączające - zdaniem organu - możliwość ustalenia warunków zabudowy. Natomiast zarówno projekt decyzji, jak i dołączona do niego analiza, wprost wskazują na spełnienie wszystkich warunków opisanych w art. 61 ust. 1 powołanej ustawy. Ponadto Kolegium wskazało, że teren inwestycji, chociaż jest położony w obszarze zabudowanym głównie budownictwem mieszkaniowym jednorodzinnym, jest zabudowany aktualnie zarówno takim budynkiem, jak i budynkiem usługowym - warsztatem samochodowym, tak jak nieruchomości położone po przeciwnej stronie ul. C. i również zabudowane budynkami usługowymi. W istocie uzasadnienie zaskarżonej decyzji organu pierwszej instancji odmawiającej ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy wskazuje na to, że planowana inwestycja naruszałaby istniejący ład przestrzenny w zakresie utrzymania harmonii architektonicznej, a funkcja planowanej inwestycji (usługowa) stałaby w sprzeczności z dominująca w obszarze analizowanym funkcją mieszkaniową. Kolegium wskazało, że to organ pierwszej instancji w swojej analizie stwierdził istnienie w obszarze analizowanym funkcji tożsamej z planowaną dla inwestycji określonej we wniosku strony funkcją usługową. Ponadto podkreślono, że treść zaskarżonej decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy stoi w sprzeczności z treścią załączników zaskarżonej decyzji.

Wobec powyższego Kolegium uznało za zasadne uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz ustalenie warunków zabudowy w oparciu o treść sporządzonego projektu decyzji i towarzyszącej mu analizy urbanistycznej. Jednocześnie uznano za zgodne z przepisami prawa załączniki tekstowe i graficzne zaskarżonej decyzji, które to załączniki stanowią także załączniki do decyzji Kolegium.

Skargę na powyższą decyzję wniósł inwestor zaskarżając ją w części, tj. w zakresie pkt 2.3 lit. a, b i c (rozumiane w ten sposób, że 2 punkt jest niepogrubiony zaś podpunkty są w decyzji pogrubione). Decyzji zarzucono naruszenie:

1) § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez brak przeprowadzenia analizy dotyczącej linii nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem, która winna być wyznaczona jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (pkt 2.3 lit. a decyzji), co skutkowało określeniem tej linii na 9 m od krawędzi pasa drogowego;

2) § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez brak analizy wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznaczonego na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, który to pociąga za sobą ustalenie całkowicie nie uzasadnionego oraz nie wykazanego w decyzji wskaźnika w stosunku do powierzchni zabudowy określonego w pkt. 2.3 lit. b decyzji;

3) § 6 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez brak analizy szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, która winna być wyznacza dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% co skutkowało wyznaczeniem niczym nie uzasadnionej długości elewacji frontowej przy uwzględnieniu, że na przedmiotowej działce znajduję się już budynek o elewacji frontowej o długości 27,5 m (pkt. 2.3 lit. c decyzji).

Wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji w wymienionym zakresie tj. w pkt 2.3 od lit. a do lit. c "warunki i wymagania ochrony kształtowania ładu przestrzennego" (w decyzji jest to pkt 3 zawierający się w pkt 2 jak w pierwszym akapicie skargi), tj. lit. a, lit. b i lit. c i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania celem dokonania prawidłowych analiz wraz z przedstawieniem ich wyników i orzeczeniem w oparciu o dokonane prawidłowo analizy w tym zakresie, a także o zasądzenie kosztów postępowania. Ewentualnie wniesiono o uwzględnienie skargi w całości przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze.

W uzasadnieniu wskazano, że w zakresie gęstości zabudowy zaraz za działką o nr [..] sąsiednia działka mieszkalno-usługowa o wskaźniku powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynosi 0.56, a obok na północ 0.39, a za nią na wschód 0.47. Zgodnie z treścią decyzji wydanej na tę samą działkę z 27 września 2012 r., wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działki wynosił 0.33. Ww. działka jest działką o łącznej powierzchni 1813 m2 i nie ma przeszkód by wskaźnik powierzchni zabudowy był nie mniejszy niż chociażby 0.35, zważywszy na to, że myjnia samochodowa samoobsługowa ma być kontynuacją zabudowy a na terenie objętym analizą znajduje się już myjnia samochodowa na działce nr [..] o wskaźniku powierzchni zabudowy 0,47, co do której organ także nie zajął żadnego stanowiska w uzasadnieniu decyzji.

Skarżący przypomniał, że w pierwotnym wniosku w zakresie szerokości elewacji frontowej wnosił o wyznaczenie jej na poziomie 24 m. Kolegium ustaliło maksymalną szerokość elewacji frontowej na 22 m. Mimo, że 24 m byłyby dopuszczalne, jeśli analiza przedmiotowego terenu zostałaby przeprowadzona w sposób prawidłowy, gdyż na tej działce znajduję się nieruchomość o elewacji frontowej 27,5 m a wskazane przepisy obligują organ do uwzględnienia tej okoliczności. Organ ustalił stan faktyczny na podstawie przeprowadzonej analizy terenu, jednak nie dokonał żądanych przez wskazane w skardze przepisy ustaleń faktycznych także w zakresie linii zabudowy od krawędzi pasa drogowego, co utrudnia zaskarżenie tej decyzji, gdyż w tym wypadku w ogóle nie wiadomo jakimi ustalenia kierował się organ, a wskazać należy, że pomimo uchylenia przez Kolegium decyzji organu pierwszej instancji w całości, to nie powieliło ono pierwotnego wniosku wnioskodawcy nie wskazując przyczyn takiego orzeczenia. Wskazano, ze Kolegium w sposób niedokładny i niewystarczający przeanalizowało teren, który miał być poddany analizie tak by na tej podstawie można było ustalić warunki i parametry zabudowy dla przedmiotowej działki. Wnioskowana zabudowa miałaby wynosić zgodnie z załącznikiem graficznych do wniosku 16x24 m co daje 384 m2, co łącznie z już istniejącą zabudową dałoby ok. 0,45 współczynnika (wskaźnika) powierzchni zabudowy, co całkowicie koresponduje z obecną zabudową objętą obligatoryjną analizą terenu. Przy uchyleniu decyzji skarżący wnioskowałby z ostrożności o wskaźnik na poziomie 0,50 w.p.z. co umożliwiłoby postawienie myjni, a jeszcze raz przypomnieć należy, że działka [..] o tym samym przeznaczeniu (myjnia) położona po drugiej stronie drogi ma w.p.z. na poziomie 0,47.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując w całości swoje stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t. j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2167 ze zm.) i art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm., dalej jako: p.p.s.a.) sąd administracyjny kontroluje legalność zaskarżonego rozstrzygnięcia administracyjnego, czyli jego zgodność z przepisami prawa, obowiązującymi w dacie jego wydania, nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Rozpoznając niniejszą skargę sąd uznał, że nie zasługuje ona na uwzględnienie. Wydana w sprawie decyzja Kolegium Odwoławczego z 19 lutego 2020 r. jest zgodna z prawem.

W niniejszej sprawie materialnoprawną podstawą wydanych decyzji jest ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 1945, ze zm. – zwana dalej "u.p.z.p.") oraz rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588, ze zm. – zwane dalej "rozporządzenie").

Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Z kolei, stosownie do art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W pierwszej kolejności wskazać należy, biorąc pod uwagę fakt, że organ pierwszej instancji odmówił ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji polegającej na wybudowaniu samoobsługowej myjni samochodowej ze względu na naruszenie zasad ładu przestrzennego, że reformatoryjne rozstrzygnięcie organu odwoławczego w tym zakresie jest prawidłowe co do zasady. Sąd podziela odmienną ocenę przesłanek z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., dokonaną przez organ odwoławczy, a sprowadzającą się do uznania, że spełnione zostały wszystkie przesłanki, umożliwiające ustalenie warunków zabudowy, w tym w szczególności warunek tzw. dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.). Z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (dalej analiza urbanistyczna), sporządzonej przez organ pierwszej instancji wynika bezspornie, że w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa usługowa, co więcej – nawet tożsama z zaplanowaną przez inwestora. Teren inwestycji położony jest w sąsiedztwie budynków jednorodzinnych oraz usługowych, w tym istniejącej myjni samochodowej, zaś dominującą funkcją jest budownictwo mieszkaniowe. Bez wątpienia więc istnieje wzorzec tożsamej inwestycji na analizowanym obszarze, który pozwala uznać, że inwestycja skarżącego stanowi kontynuację funkcji już tam zastanej.

Powyższe nie przesądza jeszcze o szczegółowych parametrach planowanej zabudowy, które ustalane są na podstawie analizy urbanistycznej, w oparciu o przepisy prawa. Zdaniem sądu, sporządzona przed organem pierwszej instancji analiza urbanistyczna stanowi dostateczny i prawidłowo sporządzony materiał, mogący stanowić podstawę dla ustalenia szczegółowych parametrów nowej zabudowy przez organ odwoławczy, tym bardziej zaś w sytuacji, gdy pierwotne pozytywne projektowane orzeczenie organu pierwszej instancji zostało pozytywnie uzgodnione (milcząco) przez Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowisk.

Jak wskazano powyżej, uregulowania dotyczące sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, a więc istotnych parametrów tej zabudowy, takich jak linia zabudowy, szerokość elewacji frontowej, czy wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki zawarte są w powołanym wyżej rozporządzeniu. Skarżący kwestionuje ustalone warunki zabudowy w zakresie linii zabudowy (9 m od krawędzi drogi), wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki (do 0,3) oraz szerokość elewacji frontowej (maks. 22 m). Zdaniem skarżącego organ przyjął współczynniki w zakresie punktu 2.3 litera a, b i c decyzji w sposób arbitralny, bez przeprowadzenia wszechstronnej analizy materiału dowodowego. Skarżący wnioskował bowiem przed organami administracji o wyznaczenie dla jego inwestycji wyższych niż ustalone w decyzji ww. współczynników, tj. wskaźnika powierzchni zabudowy nie mniej niż 0,35 i nie więcej niż 0,50, szerokości elewacji frontowej 24 m, argumentując, że inne nieruchomości położone w analizowanym obszarze cechowały się wyższymi parametrami, chociażby myjnia położona po drugiej stronie drogi o wskaźniku zabudowy 0,47. Sąd nie podziela argumentów skargi w tym zakresie, uznając że kwestionowane parametry zabudowy zostały ustalone zgodnie z przepisami prawa i znajdują odzwierciedlenie i uzasadnienie w wynikach analizy urbanistycznej.

Zgodnie z treścią § 3 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Ustalone na podstawie § 3 ust. 2 rozporządzenia granice obszaru analizowanego w niniejszej sprawie wynosiły trzykrotność szerokości frontu działki nr [..] objętej wnioskiem, to jest 198 metrów w każdym kierunku wokół jej terenu.

Zgodnie z treścią § 4 ust. 1 rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. § 4 ust. 3 rozporządzenia stanowi, że jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. W ocenie sądu, organ prawidłowo wyznaczył linię zabudowy w odległości 9 m od krawędzi pasa drogowego, bowiem jest to ustalenie nawiązujące do już istniejącego na działce inwestycyjnej budynku warsztatu samochodowego. Co więcej, analiza mapy stanowiącej załącznik graficzny do decyzji wskazuje, że taka linia zabudowy jest obowiązująca dla wszystkich budynków usytuowanych wzdłuż drogi. Brak jest zatem podstaw do wyznaczenia jej w jakikolwiek inny sposób, i w tym zakresie oczekiwanie skarżącego nie znajduje uzasadnienia w przepisach powołanego rozporządzenia oraz wynikach analizy urbanistycznej.

Zgodnie z § 5 ust. 1 wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Według ust. 2 § 5 rozporządzenia dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej. Jak wynika z załącznika graficznego do decyzji, dwie z działek w obszarze analizowanym posiadają współczynniki zabudowy 0,47 oraz 0,56, lecz większość z nich posiada ten współczynnik na poziomie 0,2. Z analizy urbanistycznej wynika, że średni współczynnik zabudowy w terenie wynosi 0,30. Biorąc zatem pod uwagę wyniki analizy, organ nie był uprawniony do przyjęcia dla zabudowy na działce nr [..] wyższego wskaźnika zabudowy niż średni, a w szczególności na poziomie wnioskowanym w skardze - 0,50. Zgodnie z cytowanym rozporządzeniem organ przyjmuje w tym zakresie wartość uśrednioną, chyba że co innego wynika z analizy urbanistycznej. Jak wynika z jej treści, w niniejszej sprawie nie zachodziły szczególne okoliczności, uzasadniające przyjęcie wartości wyższej niż średnia, a to oznacza że argumentacja skargi, jako życzeniowa, nie może zostać uwzględniona.

Z kolei, w odniesieniu do szerokości elewacji frontowej, § 6 ust. 1 rozporządzenia stanowi, że szerokość tę, znajdującą się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Z analizy urbanistycznej wynika tymczasem, że średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 16 m. Organ uwzględnił fakt, że działka inwestycyjna jest już zabudowana budynkiem o szerokości 22 m, stąd przyjął tę ostatnią wartość jako maksymalną dla planowanej inwestycji. Bez wątpienia zatem, ustalił tę szerokość przy uwzględnieniu § 6 ust. 2 rozporządzenia - na poziomie wyższym niż średni współczynnik w obszarze analizowanym z tolerancją do 20 % (co oznaczałoby maks. szerokość elewacji frontowej - 19,2 m). Oczekiwanie skarżącego, by wyznaczyć ten parametr na poziomie 27,5 m jest zatem całkowicie oderwane od obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa i wyników analizy urbanistycznej.

W konsekwencji, sąd nie podziela zarzutów skarżącego, że obliczenie wyżej wymienionych i kwestionowanych współczynników nastąpiło z naruszeniem zacytowanych przepisów, w oparciu o niepełny materiał dowodowy oraz z pokrzywdzeniem jego praw w porównaniu z właścicielami innych nieruchomości położonych w obszarze analizy. Organ w prawidłowy ustalił zarówno kwestionowane parametry zabudowy, jak i pozostałe, tj. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometrii dachu, biorąc pod uwagę średnie wielkości odpowiednich wskaźników w terenie analizowanym, lokalizację, wielkość i kształt działki oraz sąsiedztwo terenów z inną zabudową. Powyższe prowadzi do wniosku, że wydana w sprawie decyzja jest zgodna z prawem, a podniesione w skardze zarzuty – zarówno w zakresie naruszenia prawa materialnego jak i procesowego – nieuzasadnione. Z tego powodu należało oddalić skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.

Sąd orzekł na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 2 p.p.s.a., gdyż wniosek w tym zakresie złożył organ, a skarżący, ani żaden z pozostałych uczestników postępowania, się temu nie sprzeciwili.