Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 543/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2008-09-08 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzje I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Izabela Dobosz Sędziowie WSA Wojciech Jakimowicz WSA Mariusz Kotulski / spr. / Protokolant Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 września 2008 r. sprawy ze skargi J.M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w N. z dnia [....] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w N. na rzecz skarżącego J.M. kwotę 500 / pięćset / złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania


UZASADNIENIE

W dniu [...].01.2006 r. do Urzędu Miasta [...] wpłynął wniosek J. M. w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku mieszkalnego, jednorodzinnego z garażem wbudowanym oraz infrastrukturą techniczną na działkach nr [...], [...], [...] przy ul. [...] w R.

Burmistrz Miasta [...] decyzją z dnia [...].07.2007r. ustalił warunki zabudowy przy ul. [...] w R. na działkach nr: [...], [...] oraz [...] dla inwestycji: budowa budynku mieszkalnego, jednorodzinnego z garażem wbudowanym na działce nr [...], budowa przyłączy infrastruktury technicznej na działce nr [...], budowa urządzeń i obiektów budowlanych na działce nr [...].

W uzasadnieniu decyzji podano m.in. iż w związku z brakiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rozstrzygnięcie zostało podjęte po przeprowadzeniu analizy urbanistyczno - architektonicznej w trybie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588). W oparciu o wnioski z analizy, organ ustalił linię zabudowy "nawiązującą do linii zabudowy na działce sąsiedniej – po drugiej stronie drogi dzielącej działki w odległości ok. 12 m od krawędzi drogi wewnętrznej (podczas gdy inwestor wnosił we wniosku, by linia ta przebiegała w głębi działki, ok. 29 m od wspomnianej drogi).

Od powyższej decyzji odwołanie złożył J. M. wnosząc o zmianę linii zabudowy według własnej propozycji, ponieważ w przeciwnym przypadku budynek musiałby być usytuowany w cieku wodnym i w zagłębieniu terenu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...].09 2007r., nr: [...] uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia w pierwszej instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał na występujące w rozstrzygnięciu organu I instancji naruszenia prawa procesowego i materialnego, w tym m.in. brak należytego uzasadnienia odnośnie ustalenia wariantu linii zabudowy w oparciu o § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588).

W toku ponownego rozpatrzenia sprawy Burmistrz Miasta R. decyzją z dnia [...].01.2008r., nr [...] odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji: budowa budynku mieszkalnego, jednorodzinnego z garażem wbudowanym na działce nr [...], budowa przyłączy infrastruktury technicznej na działce nr [...], budowa urządzeń i obiektów budowlanych na działce nr [...].

Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ I instancji powołał m.in. art. 59 ust. 1 oraz art.60 ust.1 w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 i 5 ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz.717).

W uzasadnieniu organ I instancji wskazał m.in., że działka objęta wnioskiem zlokalizowana jest na terenach wolnych od zabudowy, w związku z tym brak jest możliwości ustalenia linii zabudowy projektowanej inwestycji jako przedłużenie istniejącej linii zabudowy (zgodnie z § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Dokonując analizy istniejącego sposobu zagospodarowania organ stwierdził, w oparciu o § 4 ust. 4 w/w rozporządzenia, iż możliwe jest wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy w odległości 12 m od drogi nr ewid. [...] na zasadzie przeniesienia istniejącej linii zabudowy budynku na dz. nr [...] po drugiej stronie drogi.

Zdaniem organy orzekającego brak jest uzasadnienia dla wyznaczenia linii zabudowy zgodnie z wnioskiem inwestora, tj. w odległości 29 m od w/w drogi, gdyż spowodowałoby to znaczne przesunięcie linii istniejącej zabudowy.

Stwierdzono zatem, iż wnioskowana inwestycja nie spełnia warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. w zakresie kontynuacji zagospodarowania terenu dotyczącego linii zabudowy. Mając bowiem na uwadze analizę istniejącego sposobu zagospodarowania organ administracyjny doszedł do wniosku, iż wprowadzenie nowej linii zabudowy zgodnie z wnioskiem inwestora uniemożliwi wkomponowanie tej zabudowy w otaczający krajobraz bez szkody dla obszaru (spowoduje pogorszenie walorów krajobrazowych obszaru). Na uzasadnienie swojego stanowiska organ powołał treść art. 1 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (zasada zachowania ładu przestrzennego).

W odwołaniu od decyzji organu I instancji J. M. zwrócił się z prośbą o wyjaśnienie dlaczego odmówiono mu ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji w wyniku ponownego rozpoznania sprawy przez organ I instancji. W kolejnym piśmie procesowym, które wpłynęło do SKO w dniu [...].02.2008r. odwołujący wyjaśnił, że we wniosku postulował wyznaczenie linii zabudowy na działce nr [...] w odległości 29 m od drogi wewnętrznej, co było uzasadnione istnieniem cieku wodnego w północnej części działki przyległej do drogi. Organ "wytyczył" poprzednio linię zabudowy w odległości ok. 12 m od drogi, podczas gdy przy tej drodze zabudowa jest w odległości 12 m, ale także 19 m a nawet 30 m. Zdaniem J. M. - odmowa warunków zabudowy jest bezzasadna.

Organ I instancji w odpowiedzi na zrzuty zawarte w odwołaniu, w piśmie procesowym z dnia [...].02.2008r. wyjaśnił, że zgodnie z art. 52 ust.1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz z utrwalonym orzecznictwem organ orzekający o warunkach zabudowy jest zawsze związany wnioskiem inwestora i nie może go modyfikować lub interpretować w sposób niezgodny z intencjami wnioskodawcy. W rozpatrywanym przypadku proponowana przez J. M. linia zabudowy jest niezgodna z przepisem art. 61 ust. pkt 1 w/w ustawy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...]r., nr: [...] utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu wskazano, że decyzja organu I instancji odpowiada prawu. Zdaniem organu odwoławczego zasadniczą kwestią w rozpatrywanej sprawie nie było to, czy linia zabudowy dla planowanej inwestycji na działce nr [...] ma przebiegać w odległości 12, 19 czy tez 29 m od drogi graniczącej z tą działką od strony północnej, lecz to że, zgodnie z przepisami art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - ustalanie takiej linii nie jest w ogóle możliwe, ponieważ po południowej stronie drogi (stanowiącej działkę nr ew. [...]) w analizowanym obszarze, którego granicę wyznaczono zgodnie z zasadą podaną w § 3 ust. 2 rozporządzenia - nie ma żadnej zabudowy. Cała zabudowa w rozpatrywanym obszarze, a nawet poza jego granicami, rozciąga się po północnej stronie wymienionej drogi, znajduje to stosowne potwierdzenie we wnioskach analizy urbanistyczno- architektonicznej.

Kolegium podało, iż brak jest racjonalnego uzasadnienia dla wyznaczenia całkowicie nowej linii zabudowy (zgodnie z wnioskiem odwołującego) na działce nr [...] na podstawie przepisu § 4 ust. 4 w/w rozporządzenia, ponieważ musiałoby to nastąpić z zaprzeczeniem podstawowej zasadzie zachowania ładu przestrzennego, wyrażonej w art. 1 ust.2 pkt 1 i pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Pismem z dnia [...].04.2008r. (nadanym w Urzędzie Pocztowym w dniu [...].04.2008r.) J. M. (zwany dalej skarżącym) złożył za pośrednictwem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na w/w decyzję organu odwoławczego.

W uzasadnieniu skargi wskazano, że orzekające w sprawie organy administracyjne naruszyły prawo tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, odmawiając skarżącemu ustalenia warunków zabudowy zgodnie ze złożonym wnioskiem.

Skarżący wskazał, że na działkach zlokalizowanych w tej samej linii zabudowy, po południowej stronie drogi [...] (np. na działce obok – nr [...]), jak również po stronie przeciwnej zezwalano inwestorom na usytuowanie budynków w odległości 12 -30 m od drogi, czego organy obu instancji nie wzięły pod uwagę. Skarżący podał, że ład przestrzenny będzie zachowany gdy postawi budynek, tak jak wnosił we wniosku w odległości 29 m od drogi [...], co jest podyktowane konfiguracją i ukształtowaniem terenu.

Skarżący zarzucił ponadto w/w rozstrzygnięciom rażące naruszenie prawa polegające na nie wyjaśnieniu wszystkich istotnych okoliczności sprawy i błąd w ustaleniach, bowiem sprawa dotyczy działki nr [...] (w skardze omyłkowo podano nr [...]).

W piśmie z dnia 26.05.2008r. udzielono odpowiedzi na skargę J. M. wnosząc o jej oddalenie.

W uzasadnieniu odpowiedzi na skargę organ II instancji ustosunkował się do zarzutów zawartych skardze.

W pierwszej kolejności stwierdzono, że budynek położony po południowej stronie drogi na działce nr [...] znajduje się w odległości ok. 180 m od działki wnioskodawcy, a zatem poza obszarem analizy i dlatego nie może być brany pod uwagę dla wyznaczenia jakichkolwiek parametrów dla nowej zabudowy, w tym także dla wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy. W ocenie organu odwoławczego nie jest do przyjęcia, by po południowej stronie drogi nr [...] stworzyć nową linię zabudowy, oderwaną od realiów, na obszarze pozbawionym zabudowy - tak jak proponuje skarżący.

Odnosząc się następnie do zarzutu "błędnych ustaleń" decyzji, w której wymienione zostały (obok działki nr [...]) także działki nr [...] i [...], wskazano, że właśnie skarżący te działki wymienił we wniosku z dnia 15.11.2006r. dla celów realizacji przyłącza kablowego (dz. [...]) oraz wykonania zjazdu z drogi (dz. [...]) i dlatego zostały wymienione w sentencji decyzji organu I instancji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Podstawowa zasada polskiego sądownictwa administracyjnego została określona w art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269), zgodnie z którym sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę legalności działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej. Zasada, iż sądy administracyjne dokonują wyłącznie kontroli działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, została również wyartykułowana w art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Z istoty kontroli wynika, że zasadność zaskarżonego postanowienia podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego rozstrzygnięcia.

Ze względu na powyższą zasadę oraz treść art. 134 § 1 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, zgodnie z którym sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, konieczne jest podkreślenie, że przedmiotem kontroli Sądu w przedmiotowej sprawie była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] roku, nr: [...].

Podkreślić należy, że w świetle art. 134 § 1 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sąd nie ma obowiązku, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, do badania tych zarzutów i wniosków, które nie mają znaczenia dla oceny legalności zaskarżonego aktu (tak NSA w wyroku z dnia 11 października 2005 r., sygn. akt: FSK 2326/04).

Skarga zasługuje na uwzględnienie w zasadzie z innych powodów niż w niej podniesione i prowadzi do uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji jako wydanych z naruszeniem prawa materialnego i procesowego, które miało wpływ na wynik sprawy.

Podstawę prawną rozpoznania i rozstrzygnięcia niniejszej sprawy stanowią przepisy: ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, powoływane w dalszej części rozważań jako u.p.z.p., aktu wykonawczego do tej ustawy, tj. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej jako rozporządzenie) oraz ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego (dalej jako k.p.a.).

W rozpatrywanej sprawie przede wszystkim rozważenia wymaga zagadnienie, w jakim zakresie organ prowadzący postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest związany wnioskiem inwestora, wszczynającym to postępowanie zgodnie z art. 52 ust. 1 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.).

Według art. 4 ust. 2 cyt. wyżej ustawy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, a sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

W obu przypadkach decyzje wydawane są na wniosek inwestora, który zgodnie z treścią art. 52 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy powinien zasadniczo zawierać: określenie granic obszaru objętego wnioskiem oraz charakterystykę planowanej inwestycji, obejmującą określenie przez inwestora zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, parametrów technicznych inwestycji, dane charakteryzujące wpływ na środowisko w przypadku braku obowiązku przeprowadzenia postępowania w sprawcie oceny oddziaływania na środowisko. I tylko w zakresie tych obligatoryjnych danych organy administracyjne są związane treścią wniosku.

Organ, prowadząc postępowanie o ustalenie warunków, ma obowiązek zbadania zgodności złożonego wniosku z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz ustaw szczególnych, a także z przepisami aktów wykonawczych, wydanych na podstawie tych ustaw. Oznacza to, że organ w decyzji o warunkach zabudowy konkretyzuje w ten sposób przepisy wskazanych aktów prawnych, w związku z określonym we wniosku inwestora rodzajem inwestycji i jej cechami. Organ przed wydaniem decyzji administracyjnej obowiązany jest przeprowadzić analizę warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jej zabudowy, a także analizę stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji (art. 53 ust. 3 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy), przy czym zgodnie z brzmieniem § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) organ wyznacza obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o jakich mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Dopiero w oparciu o sporządzoną analizę oraz o poczynione ustalenia faktyczne organ może formułować wnioski co do dopuszczalności ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji żądanej przez inwestora bądź o odmowie ich ustalenia.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż organ ustalający warunki zabudowy jest związany wnioskiem inwestora, z tym że bezwzględnie związany jest danymi wniosku inwestora w zakresie określonym w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Natomiast nie jest związany wskazaniami czy żądaniami inwestora, które nie wynikają z ustawy. Inaczej rzecz ujmując, granicę, do której organ jest związany wnioskiem inwestora, wyznacza przeznaczenie projektowanych obiektów budowlanych oraz funkcje, jakie mają pełnić itp. zgodnie z obligatoryjną zawartością wniosku wynikająca z ustawy.

Wskazać należy, iż ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewiduje, aby w postępowaniu w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy wskazywano konkretną lokalizację poszczególnych elementów planowanej inwestycji na działce objętej wnioskiem (a także w stosunku do nieruchomości sąsiednich). Paragraf 1 przywołanego wcześniej rozporządzenia wykonawczego do ustawy wskazuje (wprawdzie posługując się katalogiem otwartym), iż w postępowaniu tym określa się: 1) linię zabudowy (wymagania te precyzuje § 4), 2) wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, 3) szerokość elewacji frontowej, 4) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, 5) geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych). Te zatem kwestie winny być w szczególności przedmiotem rozstrzygania organu we wskazanym wyżej postępowaniu.

Kwestia, o którą chodzi skarżącemu – dotycząca usytuowania budynku w odległości 29 m od drogi nr [...] - nie ma znaczenia dla ustalenia warunków zabudowy i tym samym nie może być przyczyną odmowy ich ustalenia. Jak wskazano wyżej wskazanie przez wnioskodawcę planowanej lokalizacji obiektu na działce nie jest elementem obligatoryjnym wniosku o wydanie warunków zabudowy. Zatem organy administracyjne nie są w tym zakresie związane treścią wniosku – wbrew błędnemu stanowisku organu I instancji. Nie dopuszczalne jest więc odmówienie ustalenia warunków zabudowy dlatego, że nie można ustalić linii zabudowy zgodnie z żądaniem inwestora zawartym we wniosku. O tym jak jest ustalona na planowanej do zabudowy działce linia zabudowy (a także o szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu itd.) decyduje właśnie organ administracyjny ustalając stosowne parametry w decyzji warunki zabudowy. Następuje to w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy, dokonane uzgodnienia a przede wszystkim o analizę architektoniczno-urbanistyczną wykonaną przez uprawnioną osobę. Tym samym linia zabudowy ma być ustalona przez organ administracyjny w decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z obowiązującym prawem i zabranym materiałem dowodowym, a nie zgodnie z żądaniem wnioskodawcy, skoro nie jest to obligatoryjny element wniosku o wydanie decyzji. Jeżeli wnioskodawcy nie będzie odpowiadała linia zabudowy wskazana przez organ w ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy to nie będzie realizować planowanej inwestycji. O tym, iż w przedmiotowej sprawie istnieje możliwość wyznaczenia linii zabudowy po południowej stronie drogi (działki nr [...]) świadczy analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzona przez mgr inż. arch. V. S. W konsekwencji twierdzenia zawarte w zaskarżonej decyzji SKO w [...], jakoby w przedmiotowej sprawie w ogóle nie było możliwe ustalenie linii zabudowy – jest całkowicie błędne i nieuzasadnione. Twierdzenie takie jest niezgodne zarówno ze zebranym w sprawie materiałem dowodowym (analizą architektoniczno-urbanistyczną) ale i z obowiązującą regulacja prawną: ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27.03.2003r. oraz rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 26.08.2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z § 4 cyt. rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. A nawet dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z przeprowadzonej analizy. Ponadto jeśli organ uznał, że w sprawie dopuszcza się wyznaczenie innej linii zabudowy, to winien swoje stanowisko uzasadnić zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a.

Art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazuje pięć warunków, których łączne spełnienie się daje możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy w odniesieniu do określonego terenu.

W ust. 1 pkt 1 wskazanego wyżej artykułu wskazuje się, iż co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przesłanki te w przedmiotowej sprawie są spełnione.

Tymczasem organ odwoławczy odmówił skarżącemu wydania decyzji o warunkach zabudowy z tego tylko powodu, iż wniosek skarżącego nie spełnia łącznie warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. (odnośnie linii zabudowy).

Należy w tym miejscu zaznaczyć, zgodnie z poglądem Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażonym w wyroku z dnia 4.07.2007 r., sygn. akt II OSK 997/06, publ. LEX nr 355295 że: "Ratio legis art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) "jest ochrona ładu przestrzennego". Ma on na celu powstrzymanie zabudowy niedającej się pogodzić z już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Nie powinno to jednak doprowadzić do nadmiernego jej ograniczenia. Za szerokim rozumieniem pojęcia działki sąsiedniej przemawia zarówno ochrona prawa własności, jak też deklarowana w art. 6 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy zasada wolności zagospodarowania terenu. Dlatego też przez pojęcie działki sąsiedniej nie można rozumieć wyłącznie działki graniczącej, ale należy odnieść to pojęcie do nieruchomości, terenów położonych w okolicy, tworzącej pewną urbanistyczną całość."

Nadto uzasadnienie organu II instancji wydane zostało z naruszeniem art. 107 § 3 k.p.a., bowiem nie wyjaśniono dlaczego wyznaczenie nowej linii zabudowy na działce nr [...] zaprzeczyłoby zasadzie zachowania ładu przestrzennego określonej w art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 u.p.z.p.

Ponieważ z argumentacją uzasadniającą odmowę ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości prezentowaną w uzasadnieniach obu organów nie można się zgodzić, to też należało decyzje organów obu instancji uchylić.

Biorąc powyższe pod uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270).