Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 923/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2017-03-21 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: par. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 153
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Witold Falczyński (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia WSA Jacek Czaja, Sędzia NSA Maria Wieczorek-Zalewska, Protokolant Starszy inspektor sądowy Jolanta Sikora, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 28 lutego 2017 r. sprawy ze skargi Gminy na decyzję Wojewody z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania za działkę przejętą pod drogę I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Starosty z dnia [...] nr [...] II. zasądza od Wojewody na rzecz Gminy kwotę 5242 zł (pięć tysięcy dwieście czterdzieści dwa złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Sygn. akt II SA/Lu [...]

U Z A S A D N I E N I E

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2016 r. nr [...] Wojewoda – po rozpatrzeniu odwołania złożonego w imieniu G. G. przez Wójta Gminy G. od decyzji Starosty L. z dnia [...] maja 2016 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę gminną, oznaczoną jako działka nr ewid. [...] o powierzchni 0,0047 ha, położoną w obrębie ewidencyjnym K., gmina G. – utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

Rozstrzygnięcie powyższe zapadło w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Wójt Gminy G. decyzją z dnia [...] grudnia 2011 r. znak: [...] zatwierdził podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 0,4000 ha, położonej w obrębie ewidencyjnym K., gmina G.. W wyniku podziału utworzona została m.in. działka nr [...] o powierzchni 0,0047 ha, która z mocy prawa stała się własnością Gminy G..

Na wniosek W. W. i A. L. z dnia [...] stycznia 2013 r. Starosta L. wszczął postępowanie w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za ww. nieruchomość.

Następnie, w oparciu o sporządzony w dniu [...] marca 2014 r. operat szacunkowy, organ pierwszej instancji decyzją z dnia [...] czerwca 2014 r przyznał na rzecz wnioskodawców odszkodowanie w łącznej wysokości [...] zł. Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Wojewody z dnia [...] sierpnia 2014 r. nr [...]

Po rozpoznaniu skargi na powyższą decyzję ostateczną, złożonej p[rzez G. G., Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie wyrokiem z dnia 23 czerwca 2015 r., sygn. akt: II SA/Lu 973/14 uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji z dnia [...] czerwca 2014 r., jako wydane z naruszeniem przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a.

W toku ponownego prowadzenia przez organ pierwszej instancji postępowania w sprawie - z uwagi na wytyczne Sądu zawarte w ww. wyroku –materiał dowodowy uzupełniono o nowy operat szacunkowy wyceny przedmiotowej nieruchomości, sporządzony w dniu [...] lutego 2016 r. Ponadto Starosta L. przeprowadził rozprawę z udziałem rzeczoznawcy majątkowego.

W piśmie z dnia [...] marca 2016 r. Wójt Gminy G. zakwestionował prawidłowość operatu szacunkowego zarzucając, że biegła nie wzięła pod uwagę transakcji rynkowych dla nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, uwzględniając jedynie transakcje dotyczące gruntów przyległych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i usługową, co niezasadnie zawyżyło wartość nieruchomości, a w konsekwencji również wysokość odszkodowania. Zdaniem Gminy skutkowało to przyjęciem do porównania nieruchomości, które nie spełniają cech podobieństwa w stosunku do nieruchomości wycenianej.

Ustosunkowując się do powyższych zarzutów rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia [...] maja 2016 r. wskazała, że będący podstawą wyceny § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia [...] września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie nakazuje przyjmowania do porównań wyłącznie transakcji nieruchomości drogowych lecz zastrzega, że w przypadku, gdy nie jest to możliwe, wartość nieruchomości należy określić przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Biegła wyjaśniła, że w gminie G. nie odnotowano transakcji sprzedaży gruntów z przeznaczeniem pod drogi publiczne w formie aktu notarialnego, bowiem nabycie działek pod drogę gminną następowało na podstawie decyzji administracyjnych, zatem nie występuje rynek obrotu tego typu nieruchomościami. Nie stwierdzono również transakcji nieruchomości gruntowej za składnikami budowlanymi (z ogrodzeniem). Jedyna wykazana w operacie nieruchomość gruntowa przeznaczona pod drogę publiczną (położoną w N. D. i nabytej aktem notarialnym z dnia [...] lipca 2010 r.) została podana wyłącznie informacyjnie, bowiem jej uwzględnienie podczas wyceny było niemożliwe ze względu na zbyt długi upływ czasu od dnia jej sprzedaży.

Decyzją z dnia [...] maja 2016 r. nr [...] Starosta L. przyznał W. W. i A. L. za przedmiotową nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] odszkodowanie w łącznej wysokości [...] zł. Starosta uznał, że brak jest podstaw by kwestionować prawidłowość sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego oraz słuszność jego późniejszych wyjaśnień.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł w imieniu Gminy [...] Wójt tej Gminy, który zakwestionował w szczególności prawidłowość operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia wysokości odszkodowania. Strona odwołująca zarzuciła rzeczoznawcy niewłaściwy dobór nieruchomości podobnych przyjętych do porównania, a w szczególności pominięcie w tym zakresie gruntów występujących na rynku lokalnym, przejętych na rzecz Gminy G. pod drogi publiczne.

Po rozpatrzeniu odwołania Wojewoda uznał je za niezasadne i powołaną na wstępie decyzją z dnia [...] lipca 2016 r. (zaskarżoną w niniejszej sprawie) utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie organ odwoławczy stwierdził, że w dokonanej przez rzeczoznawcę analizie rynku nie sposób doszukać się uchybienia przepisom prawa. Wyjaśnił, że biegła sporządzając operat zbadała rynek obrotu nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi przeznaczonymi pod drogi publiczne oraz pod zabudowę mieszkalno-usługową, jednorodzinną i zagrodową. Analizą objęła obszar obejmujący gminę G., oraz gminy powiatu lubelskiego graniczące z miastem L.: K., J., W., [...], w zakresie transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne, a także obszar obejmujący bezpośrednie otoczenie położenia nieruchomości wycenianej, K., w zakresie obrotu tego typu gruntami. W ocenie Wojewody wykazany duży stopień podobieństwa nieruchomości porównawczych do nieruchomości wycenianej oraz skorygowanie różnic w cechach, tj. położeniu i otoczeniu działki, zagwarantował trafność wyniku końcowego.

Odnośnie ustalenia wartości składników budowlanych znajdujących się na opisanej nieruchomości, Wojewoda stwierdził, że kwestia ta została osądzona przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w wyroku z dnia 23 czerwca 2015 r. sygn. akt II SA/Lu 973/14 i nie może być przedmiotem ponownej oceny organów.

W ocenie Wojewody twierdzenie rzeczoznawcy o braku na przyjętym do porównania rynku transakcji drogowych, jest wynikiem właściwej analizy. Wobec braku wykazania przez stronę skarżącą, że na przyjętym przez rzeczoznawcę rynku w podanym okresie wystąpiła choćby jedna transakcja drogowa, organ nie miał podstaw do zakwestionowania zasadności wyceny sporządzonej w oparciu o przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych – stosownie do § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wojewoda podkreślił również, że nie znalazł jakichkolwiek dowodów potwierdzających zarzucane w odwołaniu uchybienia formalnoprawne po stronie rzeczoznawcy, które podważyłyby prawidłowość poczynionego doboru nieruchomości podobnych. Organ podkreślił przy tym, że nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Ponadto wskazał, że jeśli strona skarżąca miała zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mogła skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawniona była na mocy art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Gmina G. z możliwości tej jednak nie skorzystała, opierając stawiane zarzuty jedynie na własnej analizie operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wydanej decyzji.

W złożonej w dniu [...] sierpnia 2016 r. skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie na przedstawioną wyżej decyzję ostateczną Wojewody Gmina G. – reprezentowana przez radcę prawnego J. P. – podniosła następujące zarzuty:

I. naruszenie przepisów prawa materialnego, mające wpływ na wynik sprawy, tj.:

1) art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną interpretację tego przepisu i odrzucenie transakcji sprzedaży nieruchomości pod drogi publiczne zawartych między osobami fizycznymi (os. prawnymi), a Skarbem Państwa (Gminą) - w sytuacji gdy ustawodawca nie wyłączył z porównania cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne między osobami fizycznymi (osobami prawnymi), a gminą lub Skarbem Państwa, uznając że tego rodzaju transakcje odpowiadają wymogom z art. 151. ust. 1 u.g.n.,

2) art. 154 ust. 1 u.g.n. poprzez uznanie dokonania błędnego wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

3) art. 155 ust. 1 pkt 7 u.g.n. poprzez niewykorzystanie przy szacowaniu nieruchomości wszelkich niezbędnych i dostępnych danych o nieruchomościach podobnych z rynku lokalnego, w szczególności zawartych w umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach ich dotyczących, co miało bezpośredni wpływ na nieprawidłową wycenę wartości nieruchomości,

4) art. 4 pkt 16 u.g.n w zw. z § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) poprzez przyjęcie do porównania z nieruchomością szacowaną nieruchomości niepodobnych, co spowodowało ustalenie zawyżonej wartości nieruchomości będącej podstawą ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość,

5) art. 156 ust. 1 u.g.n w zw. z § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez uznanie, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa, podczas gdy sporządzona opinia:

- opierała się na niewłaściwym doborze nieruchomości podobnych, gdy na terenie Gminy G. (rynku lokalnym) były realizowane transakcje pod drogi publiczne gminne, powodując tym samym zawyżenie wartości nieruchomości wycenianej i w konsekwencji doprowadzenie do zawyżenia orzeczonego odszkodowania,

- opierała się na niewłaściwym doborze nieruchomości podobnych, gdzie przyjęto transakcje sprzed 6 (transakcje nieruchomościami drogowymi) oraz 3 lat (nieruchomości pod zabudowę) podczas, gdy rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny konkretnej nieruchomości powinien wziąć pod uwagę transakcje dokonywane w czasie jak najmniej odległym od dnia wyceny,

- nie uwzględniała wieku ogrodzenia na dzień wydania decyzji podziałowej, a błędnie uwzględniała składnik ogrodzenia jakim był cokół betonowy zbrojony, co spowodowało zawyżenie wartości wycenianego ogrodzenia i w konsekwencji niewłaściwe określenie wysokości odszkodowania,

6) art. 157 u.g.n. poprzez próbę przerzucenia na skarżącą Gminę G. obowiązku organu administracyjnego rzetelnego, obiektywnego i wyczerpującego ocenienia materiału dowodowego w sprawie w postaci operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego. Organ administracji zamiast ocenić prawidłowość i rzetelność operatu szacunkowego w świetle zarzutów skarżącej, a przede wszystkim w świetle wiążącej oceny prawnej i wskazówek co do dalszego postępowania wyrażonych w prawomocnym wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 22 czerwca 1015 r. w sprawie: II SA/Lu 973/14, próbuje przerzucić na skarżącą ten obowiązek przez odesłanie do art. 157 u.g.n. Nie na tym polega prowadzenie postępowania administracyjnego w zakresie dowodowym przez organ administracji publicznej,

7) § 36 ust. 4 w związku z § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109 ze zm.) poprzez błędne zastosowanie w niniejszej sprawie przez ustalenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości, nie biorąc pod uwagę transakcji dotyczących nieruchomości drogowych zawartych nie tylko na rynku lokalnym ale również na rynku regionalnym, tj. w obrębie województwa,

8) § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109 ze zm.) poprzez błędne zastosowanie w niniejszej sprawie przez:

- ustalenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości przy przyjęciu do porównania nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową, gdy określenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości było możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, ponieważ zarówno na rynku lokalnym rozumianym jako teren gminy G., jak i na rynku regionalnym rozumianym jako teren Wojewoda, jest szereg transakcji zakupu gruntów pod drogi publiczne (tego rodzaju transakcje drogowe na terenie Gminy G. występowały w związku z przejmowaniem przez Starostwo Powiatowe w L. gruntów pod drogę N. D. - P. - L. za cenę [...] zł/m2, a za grunty w innych miejscowościach za cenę od 10 - [...] zł/m2),

- błędne ustalenie wartości rynkowej przy założeniu, że przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych to zabudowa mieszkaniowa, gdy zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomości przyległe są przeznaczone pod zabudowę zagrodową z dopuszczeniem realizacji dodatkowych budynków mieszkalnych jednorodzinnych bez gwarancji standardu właściwego dla terenów zabudowy mieszkaniowej - zapis planu MR.

II. naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

9) art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. poprzez nierozważenie w sposób wszechstronny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz nie podjęcie przez organ wszelkich czynności niezbędnych do wyjaśnienia przedmiotowej sprawy, tj.:

- niedokonanie w sposób prawidłowy i wyczerpujący oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, pozorne odniesienie się do ustaleń operatu z ograniczeniem się do przywołania brzmienia przepisów prawnych i przyjęciem za własne ustaleń faktycznych wynikających z opinii w sytuacji, gdy organ powinien dokonać samodzielnej i rzetelnej oceny przedłożonego operatu szacunkowego, a ustalenia faktyczne czynione przez organ administracji publicznej winny być jego własnymi ustaleniami,

- rozstrzygnięcie przedmiotowej sprawy w oparciu o wadliwie sporządzony operat szacunkowy, co uniemożliwiło dokonanie prawidłowych ustaleń faktycznych, tj. przyjęcie przez rzeczoznawcę do porównania transakcji pod drogi krajowe i z rynku regionalnego, błędne uwzględnienie istniejącego cokołu betonowego zbrojonego w dniu wydania decyzji oraz przyjęcie transakcji pod drogi sprzed 3-4 lat,

- niewykorzystanie przez organ będących w posiadaniu Starosty L. informacji w przedmiocie wysokości cen transakcji drogowych w stosunku do gruntów z rynku lokalnego, a przejmowanych pod drogi publiczne na terenie Powiatu L.,

10) art. 107 § 1 i 3 k.p.a. poprzez brak wyczerpującego wyjaśnienia podstawy faktycznej i prawnej rozstrzygnięcia,

11) art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi poprzez niezastosowanie się przez organy administracji do wiążącej oceny prawnej i wskazań co do dalszego postępowania wyrażonych w prawomocnym wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 22 czerwca 2015 r. sygn. akt II SA/Lu 973/14.

W oparciu o powyższe zarzuty Gmina G. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji Starosty L. z dnia [...] maja 2016 r., a także o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna. Zaskarżona decyzja oraz utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji naruszają bowiem prawo w stopniu uzasadniającym ich uchylenie.

Przedmiotem kontrolowanych rozstrzygnięć była kwestia ustalenia wysokości odszkodowania na rzecz W. W. i A. L. za nieruchomość oznaczoną jako działka nr ewid. [...] o powierzchni 0,0047 ha, położoną w miejscowości K., gmina G.. Nieruchomość ta powstała w wyniku podziału działki nr ewid. [...] zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy G. z dnia [...] grudnia 2011 r. znak: [...] i z mocy prawa przeszła na własność Gminy G.. Zaskarżoną decyzją utrzymano natomiast w mocy orzeczenie o przyznaniu na rzecz byłych właścicieli odszkodowania za przedmiotowy grunt w łącznej wysokości [...] zł.

W kontekście oceny legalności powyższych decyzji istotne znaczenie ma fakt, że zostały one wydane w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, będącego skutkiem uchylenia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie prawomocnym wyrokiem z dnia 23 czerwca 2015 r. sygn. akt II SA/Lu 973/14 poprzednio wydanej przez Wojewodę decyzji z dnia [...] sierpnia 2014 r. oraz utrzymanej nią w mocy decyzji Starosty L. z dnia [...] czerwca 2014 r. Uchylając owe, uprzednio wydane w sprawie decyzje (ustalające na rzecz W. W. i A. L. odszkodowanie za przedmiotową działkę w nieco niższej niż obecnie kwocie, tj. w wysokości [...] zł), tutejszy Sąd jednoznacznie zaaprobował sposób ustalenia przez biegłą W. T. (na ówczesnym etapie postępowania) wartości składników budowlanych znajdujących się na spornej nieruchomości. Sąd podkreślił, że w przyjętym wówczas operacie szacunkowym z dnia [...] marca 2014 r. biegła dokonała wyceny poszczególnych elementów ogrodzenia, to jest ogrodzenia z siatki stalowej na słupkach stalowych osadzonych w gotowym cokole, cokołu betonowego zbrojonego oraz bramy i furtki wykonanych z prętów metalowych. Do ustalenia wartości tych składników rzeczoznawca przyjął koszt odtworzenia ogrodzenia z siatki stalowej na słupkach stalowych osadzonych w cokole betonowym zbrojonym w stanie nowym. Obliczenia wartości odtworzeniowej biegły dokonał w podejściu kosztowym, metodą kosztu odtworzenia, techniką elementów scalonych. Sąd przyznał, że wprawdzie biegły nie uwzględnił w operacie wieku ogrodzenia, jednak uznał, iż nie miało to realnego wpływu na wycenę nakładów, skoro jedną z wielkości wymienionych we wzorze zastosowanym do ustalenia kosztu odtworzenia było średnioważone zużycie elementów ogrodzenia, dokonane z wykorzystaniem wiedzy fachowej biegłego.

U podstaw uchylenia przez Sąd wydanych na poprzednim etapie postępowania decyzji organów obu instancji legła natomiast kwestia uzasadnienia przez rzeczoznawcę majątkowego dokonanego doboru nieruchomości podobnych, które stanowiły punkt odniesienia przy obliczaniu wartości nieruchomości. Sąd zwrócił uwagę, że biegła, ustalając zbiór nieruchomości podobnych stanowiących podstawę wyceny nieruchomości, przyjęła transakcje z rynku regionalnego, opierając się na cenach sprzedaży dróg publicznych, głównie krajowych, przyjętych w aktach notarialnych, nie wyjaśniając jednak należycie powodów takiego działania. Uwzględniony wówczas przez organy operat szacunkowy z dnia [...] marca 2014 r. nie zawierał jakiejkolwiek argumentacji w tym zakresie, zaś w piśmie z dnia [...] maja 2014 r. biegła ograniczyła się do stwierdzenia, że z uwagi na ograniczenie rynku obrotu gruntami niezabudowanymi przeznaczonymi pod drogi publiczne, wycena takich nieruchomości "w oparciu o transakcje rynkowe gruntów o tym samym przeznaczeniu, w obszarze rynku lokalnego, staje się praktycznie coraz bardziej utrudniona" (s. 2 pisma, k. 219 akt adm.). Biegła – jak zauważył Sąd - nie uprawdopodobniła nawet tego stwierdzenia, gdyż nie wskazała żadnych danych potwierdzających "trudności" związane ze znalezieniem tego rodzaju transakcji.

Powyższe uwagi są o tyle istotne, że zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.) - dalej jako "p.p.s.a.", ocena prawna przedstawiona w powołanym wyroku z dnia 23 czerwca 2015 r. sygn. akt II SA/Lu 973/14 wiązała na dalszym etapie postępowania organy administracji, jak i wiąże obecnie Sąd. Przepis ten stanowi bowiem, że ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Oznacza to, że sąd nie może formułować nowych ocen prawnych, które byłyby sprzeczne z poglądem wyrażonym we wcześniej wydanym w sprawie prawomocnym wyroku, lecz zobowiązany jest do podporządkowania się mu w pełnym zakresie (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 lutego 2013 r., sygn. akt II OSK 1865/11, Lex nr 1293568).

Bezspornym pozostaje, że od czasu wydania cyt. wyroku z dnia 23 czerwca 2015 r. stan prawny wynikający z mających zastosowanie przy dokonywaniu wyceny wywłaszczonej nieruchomości i ustalaniu wysokości odszkodowania przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – dalej jako "rozporządzenie", nie uległ zmianie. Kontrola legalności obecnie zaskarżonej decyzji z dnia [...] lipca 2015 r. oraz utrzymanej nią w mocy decyzji pierwszoinstancyjnej z dnia [...] maja 2016 r. musiała zatem być dokonana przede wszystkim przez pryzmat zastosowania się do wytycznych zawartych w cyt. wyroku.

Wskazać należy, że w toku ponownego rozpatrywania sprawy Starosta L. zlecił rzeczoznawcy majątkowemu W. T. wykonanie kolejnego operatu szacunkowego. Operat ten, stanowiący następnie podstawę ustalonego obecnie odszkodowania, został sporządzony w dniu [...] lutego 2016 r.

W przyjętej obecnie jako podstawa ustalenia wysokości odszkodowania wycenie w sposób analogiczny, jak w operacie z dnia [...] marca 2014 r., ustalono wartość składników budowlanych działki nr [...], w tym ogrodzenia. W tej części operat szacunkowy z dnia [...] lutego 2016 r. słusznie zatem został uznany przez organy obu instancji za prawidłowy, zaś w świetle jednoznacznego stanowiska wyrażonego w tym zakresie przez tut. Sąd w prawomocnym wyroku z dnia [...] czerwca 2015 r., ponowne odnoszenie się do nadal podtrzymywanych zarzutów strony skarżącej odnośnie nieuwzględnienia przy wycenie wieku ogrodzenia uznać należy za zbędne.

Oceniając natomiast sposób zastosowania się przez rzeczoznawcę majątkowego (w konsekwencji również przez organy obu instancji) do zastrzeżeń Sądu dotyczących uzasadnienia dokonanego w operacie z dnia [...] marca 2014 r. doboru nieruchomości podobnych stanowiących podstawę wyceny, stwierdzić należy, że jakkolwiek w obecnie przyjętym operacie szacunkowym z dnia [...] lutego 2016 r. uzasadnienie doboru nieruchomości przyjętych do porównania zostało rozszerzone, to jednak argumentacji biegłego w tym zakresie nie można uznać za słuszną.

Z treści ww. operatu z dnia [...] lutego 2016 r. wynika, że biegła do zbioru nieruchomości podobnych stanowiących podstawę wyceny przyjęła tym razem transakcje z rynku lokalnego. Biegła uznała jednak za "praktycznie niemożliwe" dokonanie wyceny spornej nieruchomości w oparciu o transakcje rynkowe gruntów o tym samym przeznaczeniu, co uzasadniła tym, że "w gminie G. nie odnotowano transakcji sprzedaży gruntów z przeznaczeniem pod drogi publiczne w formie aktu notarialnego, jedynie nabycie działek pod drogę gminną odbywa się w trybie decyzji administracyjnych, zatem nie występuje rynek obrotu tego typu nieruchomościami (...)". W konsekwencji, w związku z brakiem na rynku lokalnym (a nawet regionalnym – jak podkreśliła biegła) transakcji sprzedaży podobnych nieruchomości z przeznaczeniem pod drogi publiczne w formie aktu notarialnego, w operacie z dnia [...] lutego 2016 r. analizą objęto rynek nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, czyli przeznaczonych pod zabudowę.

Powyższe działanie biegła uzasadniała dyspozycją § 36 ust. 4 rozporządzenia, który stanowi, że w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

W świetle przytoczonego przepisu, warunkiem dopuszczalności przyjęcia do wyceny metodą porównawczą spornej działki nr [...] – jako przeznaczonej w dacie wydania decyzji podziałowej z dnia Wójta Gminy G. z dnia [...] grudnia 2011 r. pod drogę gminną – transakcji dotyczących nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę (tj. posiadających przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych do wycenianej działki nr [...]), było stwierdzenie, iż nie jest możliwe uwzględnienie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Tymczasem w niniejszej sprawie okoliczność ta nie została wykazana, a treść operatu szacunkowego z dnia [...] lutego 2016 r. założeniu takiemu wręcz zaprzecza. W operacie tym pośrednio przyznano bowiem, że na rynku lokalnym występowały działki, które zostały nabyte pod drogę gminną, jednak zaznaczono, że ich przejęcie na rzecz Gminy nie nastąpiło w formie aktów notarialnych, lecz każdorazowo na podstawie decyzji administracyjnych. W ocenie Sądu pominięcie przez biegłą tych nieruchomości podczas wyceny działki nr [...] było jednak niezasadne.

Skład orzekający w niniejszej sprawie podziela kilkukrotnie już wyrażane w orzecznictwie sądowoadministracyjnym stanowisko, zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości wywłaszczonej lub przejętej z mocy prawa na realizację inwestycji drogowej dopuszczalne jest przyjęcie do porównania kwot uzyskanych z tytułu odszkodowania za działki wydzielone pod drogi. Argumentacja tego stanowiska opiera się na treści znowelizowanego z dniem [...] sierpnia 2011 r. brzmienia § 36 rozporządzenia, jak i uzasadnienia tej zmiany. Aktualnie obowiązująca regulacja zawarta w ust. 4 tego paragrafu, dotycząca nieruchomości, które w dniu wydania decyzji były przeznaczone pod inwestycją drogową, musi bowiem prowadzić do wniosku, że pod pojęciem cen transakcyjnych nieruchomości drogowych należy rozumieć kwoty uzyskane z tytułu odszkodowania. Trudno bowiem sobie wyobrazić sytuację, w której nabyciem takiej nieruchomości zainteresowany jest inny podmiot, niż przyszły zarządca drogi. W konsekwencji brak jest podstaw do uznania, że nieruchomości przeznaczone lub zajęte pod drogi publiczne są nieruchomościami, które ze względu na szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na rynku lokalnym (tak: wyrok NSA z dnia 11 lutego 2011 r. sygn. akt I OSK 563/10, LEX nr 1070851; wyrok WSA w Białymstoku z dnia 6 grudnia 2012 r. sygn. akt II SA/Bk 479/12 – dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych).

Niewątpliwie operat szacunkowy podlega ocenie organów administracji prowadzących postępowanie jak każdy inny dowód w sprawie. Mając zaś na uwadze przedstawione wcześniej rozważania uznać należy, że dokonana przez organy obu instancji w niniejszym postepowaniu ocena operatu szacunkowego z dnia [...] lutego 2016 r. narusza przepisy postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., co w konsekwencji skutkowało również naruszeniem § 36 ust. 4 rozporządzenia, zaś uchybienia te mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Rozpoznając ponownie sprawę organy administracji uwzględnią przedstawione wyżej uwagi i wnioski. Niewątpliwie w toku ponownego postępowania konieczne będzie uzupełnienie materiału dowodowego o kolejny operat szacunkowy, który organy poddadzą następnie rzetelnej ocenie, w szczególności pod kątem prawidłowości doboru przy wycenie nieruchomości podobnych.

Z tych wszystkich względów Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" w zw. z art. 135 p.p.s.a., orzekł jak w pkt I sentencji wyroku.

Orzeczenie o kosztach postępowania, zawarte w pkt II sentencji wyroku i uwzględniające koszty zastępstwa radcowskiego, znajduje natomiast uzasadnienie w treści art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. "a" rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r. poz.1804 ze zm.), w zw. z § 2 pkt 5 tego rozporządzenia (w brzmieniu obowiązującym przed 27 października 2016 r. – co wynika z dyspozycji przepisu przejściowego § 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016 r. zmieniającego ww. rozporządzenie w sprawie opłat za czynności radców prawnych – Dz. U. z 2016 r. poz. 1667).