Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt I SA/Gd 1477/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2022-10-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 110u par. 1
journal: Dz.U. 2020 poz 1427
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Sławomir Kozik (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Alicja Stępień, Sędzia WSA Krzysztof Przasnyski, , , po rozpoznaniu w Wydziale I w trybie uproszczonym w dniu 11 października 2022 r. sprawy ze skargi W. W. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku z dnia 25 sierpnia 2021 r. nr 2201-IEE.711.2.134.2021.MW w przedmiocie zarzutów do opisu i szacowania wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim (dalej: Naczelnik US, Organ I instancji), jako organ egzekucyjny, prowadzi postępowanie egzekucyjne do majątku zobowiązanego W.W. (dalej: Strona, Skarżący), na podstawie własnego tytułu wykonawczego z dnia 13 września 2016 r., obejmującego należności z tytułu zryczałtowanego podatku dochodowego od przychodów z innych źródeł za 2010 r. w wysokości 46.098,- zł. W toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego organ egzekucyjny dokonał zajęcia należącej do Strony nieruchomości położonej w O., dla której Sąd Rejonowy w S. V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...].

Naczelnik US pismem z dnia 20 stycznia 2020 r., doręczonym w dniu 5 lutego 2020 r. zawiadomił Stronę o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy w dniu 21 października 2019 r. sporządził operat szacunkowy, określając wartość nieruchomości na kwotę 585.600,- zł.

W dniu 27 lutego 2020 r. organ egzekucyjny sporządził protokół opisu i oszacowania nieruchomości objętej księgą wieczystą nr KW [...], który doręczono Stronie w dniu 16 marca 2020 r.

W związku z pismami Strony o przywrócenie terminu do wniesienia zarzutów i wniesieniem przez nią zarzutów do opisu i oszacowania, Naczelnik US postanowieniem z dnia 20 kwietnia 2020 r. odmówił przywrócenia terminu do wniesienia zarzutów. Postanowienie to zostało następnie uchylone przez Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku (dalej: Dyrektor IAS, Organ odwoławczy), postanowieniem z dnia 6 lipca 2020 r. W wyniku przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia Naczelnik US postanowieniem z dnia 8 grudnia 2020 r. przywrócił Stronie termin do wniesienia zarzutów.

Odrębnym postanowieniem z dnia 8 grudnia 2020 r. Naczelnik US uznał za nieuzasadnione zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Dyrektor IAS postanowieniem z dnia 12 lutego 2021 r. uchylił ww. rozstrzygnięcie i przekazał sprawę Organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Po rozpoznaniu skargi Strony na ww. postanowienie Organu odwoławczego, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wyrokiem z dnia 16 czerwca 2021 r. o sygn. akt I SA/Gd 514/21 skargę oddalił, stwierdzając, że zaskarżone postanowienie nie narusza prawa.

Pismem z dnia 26 lutego 2021 r. Naczelnik US wezwał rzeczoznawcę majątkowego do uzupełnienia operatu szacunkowego z dnia 21 października 2019 r. wskazując na konieczność ustosunkowania się do okoliczności wskazanych przez organ w postanowieniu z dnia 12 lutego 2021 r. oraz zażaleniu z dnia 22 grudnia 2020 r.

Rzeczoznawca majątkowy w dniu 23 marca 2021 r. przedłożył wyjaśnienia uzupełniające operat szacunkowy.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w dniu 14 kwietnia 2021 r. wydał postanowienie nr 2218-SEE.711.2.23.2021.5.2, którym uznał za nieuzasadnione zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości zabudowanej, działki nr [...1] i [...2].

Pismem z dnia 11 maja 2021 r. Strona złożyła zażalenie.

Zaskarżonym postanowieniem z dnia 25 sierpnia 2021 r. Dyrektor IAS, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 127 § 2 i art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.: Dz.U. z 2021 r., poz. 735 ze zm.) - dalej jako "k.p.a." oraz art. 110u § 1 w związku z art. 17 § 1 i art. 18 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j.: Dz. U. 2020 r., poz. 1427 ze zm.) - dalej "u.p.e.a.", utrzymał w mocy postanowienie Organu I instancji.

Dyrektor IAS wskazał, że analiza treści operatu szacunkowego nieruchomości sporządzonego w dniu 21 października 2019 r., stanowiącego podstawę ustaleń protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości spisanego w dniu 27 lutego 2020 r. wraz z wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego z dnia 12 października 2020 r., 23 marca 2021 r. oraz 5 sierpnia 2021 r. prowadzi do wniosku, że stanowi on przydatny dowód w procesie oceny zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości Strony.

Przedmiotem opisu i oszacowania jest wyceniona w dniu 21 października 2019 r. na kwotę 585.600,- zł nieruchomość gruntowa: - działka nr [...1] zabudowana o pow. 807 m2 oraz działka nr [...2] niezabudowana o pow. 3.512 m2 ze zlokalizowanym w jej obrębie stawem.

Organ odwoławczy podał, że oszacowania rzeczoznawca dokonał w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca dokonał analizy poziomu cen rynkowych uzyskanych w transakcjach sprzedaży innych niezabudowanych nieruchomości, nieruchomości gruntowych zabudowanych domami mieszkalnymi i rekreacyjnymi na obszarze Gminy L. i innych lokalizacji wiejskich powiatu s.. Obszar badania rynku poszerzono ze względu na niewielką ilość transakcji podobnych nieruchomościami na terenie obrębu O.. Analiza objęła badanie aktów notarialnych w Starostwie Powiatowym w S.. Biegły podał 20 transakcji dla nieruchomości gruntowych zabudowanych domami jednorodzinnymi z określeniem miasta/gminy, obrębu, ulicy (jeśli nazwa wynikała z aktu notarialnego), ceny łącznej działki, jej pow. użytkowej oraz ceny 1 m2 powierzchni użytkowej. Wskazał 21 transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi z określeniem miasta/gminy, obrębu, daty transakcji, numeru działki, powierzchni działki, ceny działki i ceny 1 m2.

Dyrektor IAS wskazał, że mimo iż biegły w operacie budynku znajdującego się na działce nr [...1] nazwał go letniskowym, to z jego wyjaśnień (pismo z dnia 23 marca 2021 r.) wynika, że użycie ww. określenia nie miało żadnego wpływu na wartość nieruchomości. Organ odwoławczy zauważył, że w operacie wskazano, że ww. działka jest zabudowana jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym. Podano w nim powierzchnię zabudowy wynoszącą 118 m2 oraz powierzchnię użytkową wynoszącą 149,5 m2 oraz stwierdzono, że Strona budynek obecnie wykorzystuje na cele mieszkalne, co potwierdzają zdjęcia wnętrza budynku. Pomiaru powierzchni użytkowej budynku biegły dokonał w dacie oględzin nieruchomości, czyli 18 października 2019 r., co wynika z operatu szacunkowego oraz wyjaśnień zawartych w piśmie z dnia 12 października 2020 r. Kwestie powierzchni budynku, Strona podniosła wyłącznie na etapie zarzutów, natomiast w zażaleniu z dnia 11 maja 2021 r. potwierdziła, że dom ma 118 m2 zabudowy.

Za słuszne Organ odwoławczy uznał wyjaśnienia rzeczoznawcy z dnia 12 października 2020 r. dotyczące zarzutu, jakoby w budynku tym wydzielone zostały trzy odrębne nieruchomości lokalowe, bowiem brak jest zaświadczeń o samodzielności lokali. Żadnych zapisów w tej kwestii nie ma również w księdze wieczystej.

W operacie szacunkowym oraz w wyjaśnieniach z dnia 23 marca 2021 r. i 5 sierpnia 2021 r. biegły określił cechy rynkowe oraz ich gradacje z uwzględnieniem wartości granicznych, przyjęte w procesie wyceny prawa własności zabudowanej działki nr [...1]: położenie, standard wykończenia, stan techniczny, otoczenie, wielkość działki, powierzchnia budynku, atrakcyjność architektoniczna, instalacje.

Dyrektor IAS podał, że rzeczoznawca określił zakres współczynników korygujących dla cech: położenie od 0,097 do 0,325; standard wykończenia od 0,081 do 0,270; stan techniczny od 0,081 do 0,270; otoczenie od 0,065 do 0,216; wielkość działki od 0,060 do 0,198; powierzchnia budynku od 0,054 do 0,180; atrakcyjność architektoniczna od 0,054 do 0,180; instalacje od 0,049 do 0,162, określając wartość cechy nieruchomości wycenianej i wartość współczynnika odpowiednio: położenie średnie - 0,173, standard wykończenia średni - 0,144, stan techniczny średni - 0,144, otoczenie korzystne - 0,166, wielkość działki średnia - 0,129, powierzchnia budynku duży - 0.054, atrakcyjność architektoniczna średnia - 0,117, instalacje częściowe - 0,105.

Liczbę cech rynkowych i ich wagi określono na podstawie założonego do wyceny rynku lokalnego, a w szczególności na podstawie zebranej wiarygodnej bazy danych obiektów porównawczych. Wagi poszczególnych cech rzeczoznawca ustalił na podstawie dostępnych transakcji, ofert prasowych sprzedaży i ofert biur obrotu nieruchomościami.

W zakresie standardu wykończenia rzeczoznawca przyznał wartość średnią, a nie niską, mimo opisu na str. 10 operatu: posadzki pokryte terakotą, w dwóch pokojach na poddaszu zniszczone wykładziny dywanowe, w łazienkach glazura i terakota starej generacji, aneksy prysznicowe z brodzikami i zasłonkami, niski standard armatury sanitarnej w łazienkach oraz sformułowań zawartych w opisie stanu technicznego budynku (pkt 7.1.1 operatu). W piśmie z dnia 23 marca 2021 r. rzeczoznawca stwierdził, że zawarte w operacie określenia wynikają z obserwacji biegłego i informacji uzyskanych w dacie oględzin. Zważywszy jednak, że w próbce transakcji znajdowały się nieruchomości, których zabudowa miała jeszcze niższy standard niż wyceniana nieruchomość, to wartość cechy za standard wykończenia przyjęto jako średnią a nie niską (złą). Rzeczoznawca przedstawił także tok obliczeń dla prawa własności zabudowanej działki nr [...1], który jest zrozumiały.

Dyrektor IAS zauważył, że Strona nie przedstawiła dokumentacji dotyczącej budynku. Jakkolwiek rzeczoznawca takiej dokumentacji również nie uzyskał z innych źródeł, to jednak wyjaśnił, że do procesu wyceny wykorzystał transakcje budynkami mieszkalnymi i wykorzystywanymi turystycznie.

Podobnie w przypadku wyceny prawa własności gruntu - działki nr [...1] i [...2] biegły określił cechy rynkowe oraz ich gradacje z uwzględnieniem wartości granicznych, przyjęte w procesie wyceny: położenie, otoczenie, wielkość działki, hiposmetria, kształt działki, dojazd, uzbrojenie. Rzeczoznawca określił zakres współczynników korygujących dla cech: położenie od 0,117 do 0,661; uzbrojenie od 0,070 do 0,396; otoczenie od 0,070 do 0,396; hipsometria od 0,015 do 0,344; wielkość działki od 0,056 do 0,317; kształt działki od 0,047 do 0,264; dojazd od 0,047 do 0,264; określając wartość cechy nieruchomości wycenianej i wartość współczynnika odpowiednio: położenie: średnie - 0,298 (dla działki nr [...1] oraz nr [...2]); uzbrojenie: częściowe - 0,179 (dla działki nr [...1]); brak - 0,07 (dla działki nr [...2]); otoczenie: korzystne - 0,331 (dla działki nr [...1]); średnio korzystne - 0,266 (dla działki nr [...2]); hipsometria: płaska - 0,344 (dla działki nr [...1] oraz nr [...2]); wielkość działki: średnia - 0,252 (dla działki nr [...1]); bardzo duża - 0,056 (dla działki nr [...2]); kształt działki: regularny - 0.264 (dla działki nr [...1]); nieregularny - 0,047 (dla działki nr [...2]); dojazd: beton - 0,156 (dla działki nr [...1] oraz nr [...2]). Wagi poszczególnych cech rzeczoznawca ustalił na podstawie dostępnych transakcji, ofert prasowych sprzedaży i ofert biur obrotu nieruchomościami. Rzeczoznawca przedstawił także tok obliczeń dla prawa własności gruntu działki nr [...1] i nr [...2], który zdaniem Organu odwoławczego jest zrozumiały.

W zakresie zarzutu pominięcia w operacie szacunkowym parkingu znajdującego się przy zjeździe na działkę [...1], rzeczoznawca w piśmie z dnia 23 marca 2021 r. wyjaśnił, że plac z kostki brukowej jest elementem małej architektury i każda z nieruchomości wykorzystanych do procesu wyceny miała tego typu elementy: (ogrodzenie, zieleń, chodniki). Rzeczoznawca w operacie nie przyjął więc cechy rynkowej różnicującej nieruchomości z tego tytułu. W jego ocenie pominięcie tego składnika nieruchomości nie wpłynęło na jej wartość. Rzeczoznawca również w piśmie z dnia 23 marca 2021 r. wyjaśnił i udokumentował, że dojazd do nieruchomości Strony odbywa się ulicą utwardzoną płytami betonowymi. Dlatego przyjął dla cechy dojazd wartość "beton".

W przedmiocie stawu znajdującego się na działce nr [...2], Dyrektor IAS zauważył, że zgodnie z miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, działka ta leży na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, istniejącej i projektowanej; funkcje dopuszczone: towarzysząca zabudowa gospodarcza, garażowa, rekreacyjna, zieleń (pkt 6.5 operatu). Biegły stwierdził, że potencjalne możliwości rozwoju zabudowy i zainwestowania w obrębie tej działki są utrudnione ze względu na fakt występowania stawu. Opis działki (pkt 6.2 operatu - sposób użytkowania: działka niezabudowana, stanowi częściowo zakrzaczony i zadrzewiony nieużytek ze zlokalizowanym w jej obrębie stawem) biegły sporządził wg stanu z dnia oględzin (18 października 2019 r.) i udokumentował fotograficznie. W zarzutach i zażaleniu Strona twierdzi, że staw pełni funkcję rekreacyjną, jest zadbany i zarybiony, został wykonany na podstawie pozwolenia Starosty S. (decyzja z dnia 14 lipca 2003 r.) i dzięki temu działka ma wyższą wartość niż oszacował rzeczoznawca (243.300,- zł). Organ odwoławczy zauważył, że tego ani innych dokumentów Strona nie okazała rzeczoznawcy majątkowemu ani na etapie oględzin ani zarzutów do opisu i oszacowania. Do wyceny tej działki w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej biegły przeanalizował 21 nieruchomości niezabudowanych i poznał cechy tych nieruchomości. W opisie wycenianej działki niezabudowanej uwzględnił fakt usytuowania na niej stawu. Na podstawie danych obiektów porównawczych ustalił liczbę cech rynkowych (które oddziałują na wartość rynkową nieruchomości) i ich wagi. Biegły w oparciu o analizę i ocenę rynku stwierdził, że staw utrudnia potencjalne możliwości rozwoju zabudowy i zainwestowania w obrębie tej działki. Zdaniem Dyrektora IAS, subiektywna ocena Strony nie może stanowić podstawy do podważenia operatu w zakresie oszacowania wartości działki.

W ocenie Organu odwoławczego, prawidłowe są również wyjaśnienia biegłego dotyczące ustaleń w zakresie zbiorników na ścieki sanitarne. Słusznie biegły zauważył, że skoro Strona nie poinformowała go w dniu oględzin nieruchomości, że drugi zbiornik na ścieki znajduje się pod garażem, to nie mógł go dostrzec, a tym samym uwzględnić w pkt 8.2 operatu. Powyższe pozostaje jednak bez wpływu na wartość nieruchomości.

Organ odwoławczy zauważył, że operat szacunkowy sporządzony wraz z wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego wskazują zatem sposób dokonania wyceny umożliwiający ocenę przydatności dowodowej operatu szacunkowego.

Dyrektor IAS powołując się na stanowisko zaprezentowane przez Sąd Najwyższy w wyroku z 26 stycznia 2018 r. sygn. akt IICSK 117/17 wskazał, że nie ma podstaw do odstąpienia od reguł określonych przepisami art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku gdy operat szacunkowy ma być dopiero podstawą opisu i oszacowania. Operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Jeżeli w tym czasie organ egzekucyjny nie sporządził jeszcze protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, zobligowany jest wówczas uzyskać potwierdzenie aktualności operatu przez rzeczoznawcę majątkowego. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (art. 156 ust. 4). Natomiast po sporządzeniu protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości (na podstawie aktualnego operatu) przepisy art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie mają zastosowania w postępowaniu egzekucyjnym w administracji. W takim przypadku zastosowanie mogą mieć jedynie przepisy art. 110u § 2 u.p.e.a. (dodatkowy opis i oszacowanie) i art. 111k § 2 u.p.e.a. (nowy opis i oszacowanie) jako przepisy odrębne do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 156 ust. 4 tej ustawy).

W oparciu o operat szacunkowy sporządzony w dniu 21 października 2019 r. spisany został w dniu 27 lutego 2020 r. protokół opisu i oszacowania nieruchomości. Z akt sprawy nie wynika, by w stanie nieruchomości po dacie 27 lutego 2020 r. zaszły jakiekolwiek zmiany. Z kolei operat szacunkowy z dnia 23 września 2008 r., z którego wyciąg (kserokopię) Strona załączyła do pisma z dnia 18 marca 2020 r. nie stanowi dowodu na okoliczność zaniżenia oszacowanej wartości nieruchomości zgodnie z operatem z dnia 21 października 2019 r., sporządzonym przez innego rzeczoznawcę, w innym celu oraz w innej dacie.

Nie zgadzając się z powyższym postanowieniem Skarżący pismem z dnia 8 października 2021 r. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku.

W odpowiedzi na skargę z dnia 2 listopada 2021 r. oraz z dnia 9 grudnia 2021 r. Dyrektor IAS podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie i wniósł o jej oddalenie.

Pismem z dnia 25 listopada 2021 r. ustanowiony w sprawie Pełnomocnik z urzędu uzupełnił złożoną przez Skarżącego skargę.

Zaskarżonemu postanowieniu zarzucono:

I. naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy:

art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 77 §1 i §2 k.p.a., art. 80 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez nie uwzględnienie i nie odniesienie się do argumentacji podniesionej w zażaleniu z dnia 11 maja 2021 r., nierozpatrzenie materiału dowodowego, braku ponownej i rzetelnej analizy treści operatu szacunkowego i jego uzupełnienia, który przyjęto do ustalenia wysokości wartości wyceny, brak analizy wyjaśnień złożonych przez biegłego, co skutkowało całkowicie dowolnym, niepopartym jakąkolwiek argumentacją i przyjęciem w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia, że biegły w sposób wiarygodny i logicznie spójny odniósł się do wątpliwości zgłaszanych przez skarżącego oraz ograniczeniem operatu i pism składanych przez biegłego jedynie do kwestii formalnych, powielenie argumentacji biegłego i niedokonanie własnej analizy zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego;

art. 75 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. przez uznanie za prawidłowy dowód, operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę w dniu 21 października 2019 r. i uzupełniony jedynie pismami biegłego pomimo, że operat ten nie spełnia wymogów określonych w przepisach materialnych;

art. 75 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. przez pominięcie wniosku strony o wyznaczenie nowego biegłego rzeczoznawcy w celu wydania nowego operatu szacunkowego pozbawionego wskazanych wad dotychczasowego operatu wydanego w dniu 21 października 2019 r. uzupełnionych jedynie dalszymi wyjaśnieniami biegłego rzeczoznawcy;

art. 110r § 1 pkt 7 u.p.e.a. w zw. z art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. poprzez błędną ocenę prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu biegłego rzeczoznawcy i dalszych wyjaśnień biegłego;

II. naruszenie przepisów prawa materialnego mające wpływ na wynik sprawy, tj.:

nie uwzględnienie wymogów określonych dla prawidłowo sporządzonego i aktualizowanego operatu szacunkowego, tj. § 4 ust. 1, § 55 i § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555) przez nieprzedstawienie rozwiązań merytorycznych, nieuwzględnienie stanu faktycznego nieruchomości i częściowe nieprzedstawienie toku obliczeń;

art. 29 ust. 1 pkt 16 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.) poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że nieruchomość Skarżącego jest zabudowana domkiem letniskowym, gdy tymczasem dom Skarżącego ma 149,5 m2 powierzchni użytkowej, jest murowany i posiada użytkowe poddasze;

art. 153-155 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.) – dalej "u.g.n." w zw. z § 55 ww. rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przez przyjęcie, że operat szacunkowy winien przedstawiać postępowanie dotyczące wyceny nieruchomości i zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym powinien on zawierać wskazanie uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego, natomiast brak dostatecznego sposobu dokonania wyceny uniemożliwia ocenę przydatności dowodowej operatu szacunkowego;

art. 156 ust. 3 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie i wykorzystaniu operatu szacunkowego w toku postępowania egzekucyjnego po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia.

Mając na uwadze powyższe wniesiono o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia oraz o zwrot kosztów postępowania, w tym zwrot kosztów

zastępstwa prawnego według norm przepisanych.

Ponadto wniesiono o przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z dokumentu: ofert sprzedaży nieruchomości zabudowanych domami w miejscowości O. i w miejscowościach pobliskich - na fakt wzrostu cen nieruchomości, nie uwzględnionego w operacie szacunkowym.

Wniesiono o przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z dokumentu:

postanowienia Dyrektora IAS z dnia 28 września 2021 r. znak sprawy: [...] w sprawie wznowienia postępowania zakończonego decyzją ostateczną Naczelnika Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim z dnia 5 sierpnia [...] warunkującej istnienie tytułu wykonawczego z 13 września 2016 r., dla egzekucji którego wydano zaskarżone postanowienie;

postanowienia Dyrektora IAS z dnia 4 listopada 2021 r. znak sprawy: [...] w sprawie wydłużenia terminu w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji ostatecznej Naczelnika Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim z dnia 5 sierpnia 2016 r. warunkującej istnienie tytułu wykonawczego, dla egzekucji którego wydano zaskarżone postanowienie;

zawiadomienia z dnia 8 października 2021 r. o wszczęciu śledztwa przez Prokuraturę Rejonową w S. sygn. akt [...] przeciwko pracownikowi Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim na szkodę Skarżącego z tytułu popełnienia przestępstwa z art. 231 § 1 k.k.

wniosku Skarżącego o wznowienie postępowania z dnia 2 sierpnia 2021 r., zakończonego decyzją ostateczną Naczelnika Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim z dnia 5 sierpnia 2016 r.;

zawiadomienia o możliwości popełnienia przestępstwa z dnia 2 sierpnia 2021 r. przez pracownika Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim;

wniosku Skarżącego o stwierdzenie nieważności decyzji ostatecznej Naczelnika Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim z dnia 5 sierpnia 2021 r.

- na fakt zainicjowania przez Skarżącego postępowań, które skutkować będą w efekcie uchyleniem lub stwierdzeniem nieważności decyzji Naczelnika US z dnia 5 sierpnia 2016 r., warunkującej istnienie tytułu wykonawczego z dnia 13 września 2016 r.

Pełnomocnik Skarżącego wniósł także o zawieszenie postępowania z uwagi na prowadzone ww. postępowań, które mają wpływ na przebieg niniejszego postępowania, wpływając na istnienie tytułu wykonawczego nr [...], a także o wstrzymanie wykonania zaskarżonego postanowienia.

Postanowieniami z dnia 23 września 2022 r. Sąd odmówił zawieszenia postępowania sądowego oraz odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonego postanowienia.

W dniu 27 września 2022 r. do Sądu wpłynęła skarga na czynności egzekucyjne Naczelnika US (dotyczące obwieszczenia o licytacji).

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Skarga W.W. podlega oddaleniu.

Kwestią sporną w niniejszej sprawie jest ocena prawidłowości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu wyceny nieruchomości w kontekście podniesionych przez Stronę zarzutów.

Zdaniem Sądu, Dyrektor IAS rozpatrując zażalenie Skarżącego nie naruszył prawa procesowego trafnie uznając, że operat wyceny nieruchomości sporządzony został zgodnie z przepisami regulującymi tworzenie tego typu dokumentów. Czynność opisu i oszacowania została przeprowadzona prawidłowo, zaś operat szacunkowy dotyczący wartości przedmiotowej nieruchomości nie zawiera błędów, jakie zarzuca mu Skarżący.

Problematyka opisu i oszacowania nieruchomości w trakcie prowadzonego postępowania egzekucyjnego została uregulowana w przepisach art. 110m do 110u u.p.e.a.

Przepisy te określają sposób przeprowadzenia tych czynności i wskazują, że część z nich jest dokonywana przez organ egzekucyjny, lecz do dokonania wyceny nieruchomości konieczne jest powołanie biegłego rzeczoznawcy. Po dokonaniu opisu nieruchomości do jej oszacowania powołany musi zostać rzeczoznawca uprawniony do wyceny nieruchomości według przepisów u.g.n. Przepisy u.p.e.a. w tym zakresie są skorelowane z przepisami u.g.n., który w treści przepisu art. 150 ust. 5 przewiduje, że wyceny nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi powołani na podstawie i w trybie przewidzianym przez u.g.n. (art. 174 i nast. u.g.n.).

Dokonując wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany stosować się do przepisów regulujących tryb wyceny w u.g.n. oraz aktach wykonawczych, a także do aktów wydanych przez stowarzyszenie rzeczoznawców, do którego przynależność jest obowiązkowa i które wydaje wiążące wytyczne w zakresie wyceny nieruchomości, jak także rozstrzyga spory co do merytorycznej zawartości operatów szacunkowych.

Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n, rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

W myśl art. 150 ust 1. pkt 1 u.g.n. rzeczoznawca dokonuje wyceny wartości rynkowej nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, przy czym wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 u.g.n.).

Określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonuje się w podejściu porównawczym, dochodowym lub kosztowym, albo mieszanym, zawierającym elementy podejść poprzednich (152 pkt 2 u.g.n.). O wyborze metody szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca (art. 154 ust. 1 u.g.n.), uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w: 1) księgach wieczystych; 2) katastrze nieruchomości; 3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu; 3a) ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości; 3b) rejestrach zabytków; 4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169; 5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę; 6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe; 6a) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz; 6b) w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali; 7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości; 8) świadectwie charakterystyki energetycznej.

Przy wycenie nieruchomości w podejściu porównawczym rzeczoznawca tworzy bazę nieruchomości podobnych, do których porównywana jest nieruchomość szacowana. Na mocy art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;

2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. W przypadku zlecenia wykonania operatu przez sąd tylko ten organ może wystąpić o ocenę prawidłowości jego sporządzenia (nie dotyczy to sytuacji, gdy wycenę zleciły inne organy - art.157 ust. 3 u.g.n.).

Z kolei przepis § 55 ust. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wskazuje, że operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem (§ 56 ust. 1 Rozporządzenia).

W niniejszej sprawie nie budzi wątpliwości sposób procedowania przez organ w trakcie dokonywania opisu nieruchomości. O czynności tej zostały zawiadomione strony postępowania, wziął w niej udział rzeczoznawca wykonujący następnie oszacowanie nieruchomości, z czynności tej sporządzono protokół, który zawiera wszystkie niezbędne elementy wynikające z przepisów u.p.e.a.

Odnosząc się do prawidłowości operatu szacunkowego należy wskazać, że rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy dotyczący wyceny wartości nieruchomości gruntowej: - działka nr [...1] zabudowana o pow. 807 m2 oraz działka nr [...2] niezabudowana o pow. 3.512 m2 ze zlokalizowanym w jej obrębie stawem, dla której Sąd Rejonowy w S. V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Operat został uzupełniony wyjaśnieniami biegłego, który odniósł się do zgłoszonych przez Stronę zarzutów.

Dokonując oszacowania wartości całej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej.

Z brzmienia art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, jeżeli więc w sprawie można stwierdzić, że nieruchomości możemy ze sobą porównać wszystkimi cechami wpływającymi na cenę, to są one podobne (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 października 2021 r. sygn. akt II OSK 3265/18).

Dokonanie przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru metody porównawczej w sprawie było uprawnione na gruncie ww. regulacji i nie podlegało ograniczeniom, np. takim jakie przewidziano w § 49 rozporządzenia, w którym postanowiono, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby zobowiązań podatkowych stosuje się podejście porównawcze - metodę porównywania parami.

Wskazania wymaga, że zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Zaznaczenia wymaga, że obowiązek przyjęcia do porównania podobnych nieruchomości nie jest tożsamy z koniecznością porównania nieruchomości identycznych. Porównywalność bowiem oznacza wspólność istotnych cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają istotne znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziałowujących na wartość nieruchomości. Także dobór nieruchomości do analizy porównawczej jest zabiegiem wymagającym posiadania wiedzy specjalistycznej. Rolą organu, na potrzeby którego sporządzany jest operat szacunkowy w postępowaniu egzekucyjnym, jest natomiast ocena sporządzonej wyceny, ale tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków określonych w ww. regulacji prawnej, bez wkraczania w sferę wiadomości specjalnych (tak NSA w wyroku z dnia 5 lipca 2022 r., sygn. akt III FSK 255/22, LEX nr 3370578).

Z akt sprawy wynika, że rzeczoznawca dokonał analizy poziomu cen rynkowych uzyskanych w transakcjach sprzedaży innych niezabudowanych nieruchomości, nieruchomości gruntowych zabudowanych domami mieszkalnymi i rekreacyjnymi na obszarze Gminy L. i innych lokalizacji wiejskich powiatu s., które były przedmiotem obrotu w ciągu ostatnich 24 miesięcy. Z operatu wynika, że obszar badania rynku poszerzono ze względu na niewielką ilość transakcji podobnych nieruchomościami na terenie obrębu O.. Rzeczoznawcza badał 20 transakcji dla nieruchomości gruntowych zabudowanych domami jednorodzinnymi z określeniem miasta/gminy, obrębu, ulicy (jeśli nazwa wynikała z aktu notarialnego), ceny łącznej działki, jej pow. użytkowej oraz ceny 1 m2 powierzchni użytkowej. Natomiast dla porównania wycenianej nieruchomości z nieruchomościami gruntowymi rzeczoznawca porównał 21 transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi z określeniem miasta/gminy, obrębu, daty transakcji, numeru działki, powierzchni działki, ceny działki i ceny 1 m2, które były przedmiotem obrotu w ciągu ostatnich 24 miesięcy.

Nie są również zasadne zarzuty Strony skarżącej, jakie złożyła odnośnie oszacowania nieruchomości w kontekście nieprawidłowej - jego zdaniem - wyceny nieruchomości.

Operat szacunkowy opracowany sporządzony na potrzeby postępowania egzekucyjnego został opracowany z uwzględnieniem szczegółowych wymogów i zasad wyceny nieruchomości określonych w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Odnosząc się po podniesionych w toku postępowania zarzutów należy uznać za niezasadny zarzut zaniżania wartości nieruchomości z uwagi na błędne określenie funkcji budynku znajdującego się na działce nr [...1]. Jak wynika z operatu, rzeczoznawca nazwał go budynkiem letniskowym, jednakże z jego wyjaśnień (pismo z dnia 23 marca 2021 r.) wynika, że nie miało to żadnego wpływu na wartość nieruchomości, ponieważ w operacie uwzględniono, iż działka zabudowana jest jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym oraz, że Strona budynek ten wykorzystuje na cele mieszkalne, co potwierdzają zdjęcia wnętrza budynku. Ponadto rzeczoznawca do procesu wyceny wykorzystał transakcje budynkami mieszkalnymi i wykorzystywanymi turystycznie.

Nie można podważyć operatu na tej podstawie, że rzeczoznawca nie uwzględnił, iż w budynku wydzielono trzy odrębne lokale, skoro okoliczność o samodzielności lokali nie została przez Stronę wykazania stosowną dokumentacją. Należy zauważyć, że o odrębności lokalu nie świadczy fakt, iż dany budynek posiadania np. większą liczbę łazienek, czy innych pomieszczeń, ponieważ stanowią one jedynie część składową danej nieruchomości.

Zasygnalizowania wymaga, że w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali przewidziano, że wyodrębnienie lokalu możliwe jest po spełnieniu określonych warunków, których spełnienie stwierdza starosta w formie zaświadczenia. W niniejszej sprawie takiego dokumentu (lub innego potwierdzającego powyższy fakt) Skarżący nie przedłożył, dlatego też powyższy zarzut należało uznać za chybiony.

W odniesieniu do nieruchomości zabudowanej nr [...1] rzeczoznawca w operacie szacunkowym oraz w wyjaśnieniach określił cechy rynkowe nieruchomości oraz ich gradacje z uwzględnieniem wartości granicznych, przyjęte w procesie wyceny prawa własności: położenie, standard wykończenia, stan techniczny, otoczenie, wielkość działki, powierzchnia budynku, atrakcyjność architektoniczna, instalacje. Ponadto rzeczoznawca określił zakres współczynników korygujących dla ww. cech. Liczbę cech rynkowych i ich wagi określono na podstawie założonego do wyceny rynku lokalnego, a w szczególności na podstawie zebranej wiarygodnej bazy danych obiektów porównawczych. Wagi poszczególnych cech rzeczoznawca ustalił na podstawie dostępnych transakcji, ofert prasowych sprzedaży i ofert biur obrotu nieruchomościami. W wyjaśnieniach rzeczoznawca szczegółowo opisał jakie czynniki wpłynęły na ocenę przyjętą dla danej cechy.

Kolejno zauważyć należy, że rzeczoznawca na korzyść Skarżącego przyjął, że standard wykończenia jest średni, a nie niski, pomimo tego, że budynek został opisany jako posiadający posadzki pokryte terakotą, w dwóch pokojach zniszczone wykładziny dywanowe, w łazienkach glazura i terakota starej generacji, aneksy prysznicowe z brodzikami i zasłonkami, niski standard armatury sanitarnej. W powyższym zakresie rzeczoznawca uwzględnił, iż w próbce transakcji znajdowały się nieruchomości, których zabudowa miała jeszcze niższy standard niż wyceniana nieruchomość, zatem wartość cechy standard wykończenia przyjęto jako średnią a nie niską (złą).

Natomiast w przypadku wyceny prawa własności gruntu - działki nr [...2] biegły określił cechy rynkowe oraz ich gradacje z uwzględnieniem wartości granicznych, przyjęte w procesie wyceny: położenie, otoczenie, wielkość działki, hiposmetria, kształt działki, dojazd, uzbrojenie. Rzeczoznawca określił zakres współczynników korygujących dla ww. cech. Wagi poszczególnych cech rzeczoznawca ustalił na podstawie dostępnych transakcji, ofert prasowych sprzedaży i ofert biur obrotu nieruchomościami.

Rzeczoznawca przedstawił także tok obliczeń dla prawa własności zabudowanej działki nr [...1] oraz prawa własności gruntu działki nr [...1] i nr [...2], który jest zrozumiały.

W zakresie zarzutu pominięcia w operacie szacunkowym parkingu znajdującego się przy zjeździe na działkę [...1], należy wskazać, że rzeczoznawca wyjaśnił, że plac z kostki brukowej jest elementem małej architektury i każda z nieruchomości wykorzystanych do procesu wyceny miała tego typu elementy: (ogrodzenie, zieleń, chodniki). Rzeczoznawca w operacie nie przyjął więc cechy rynkowej różnicującej nieruchomości z tego tytułu. W jego ocenie pominięcie tego składnika nieruchomości nie wpłynęło na jej wartość.

W ocenie Sądu znajdujący się w aktach administracyjnych wyciąg z operatu szacunkowego dotyczący nieruchomości Skarżącego (przed podziałem nieruchomość oznaczona nr [...3]), sporządzony 23 września 2008 r. pozostaje bez wpływy na prawidłowość wydanego w sprawie postanowienia. Operat ten nie ma bowiem wpływu na przyjętą w niniejszej sprawie wartość nieruchomości gruntowej. Trzeba bowiem zauważyć, że wskazany operat, sporządzony w celu: zabezpieczenia wierzytelności banku został wykonany w innym celu oraz w innej dacie (11 lat przed opracowaniem operatu będącego przedmiotem zarzutów w niniejszej sprawie). Należy zauważyć, że w operacie z 2008 r. wskazano, że budynek był modernizowany w 2007 r. zatem był on opracowywany w niewielkim odstępie czasu po dokonanych modernizacjach. W tym czasie stan budynku określono jako bardzo dobry, a standard wykończenia jako dobry. Jednak logicznym jest, że stan nieruchomości gruntowej jak i zabudowanej budynkiem z upływem lat ulegał zmianie, na co też wpływ miał brak dalszych modernizacji. Zatem z powyższego względu, z upływem lat standard wykończenia budynku jak i jego stan oceniany będzie jako gorszy. Z kwestionowanego operatu wynika, że został on sporządzony na dzień dokonania oględzin, który uwzględnia obecny stan, w tym zużycia, czy zniszczenia wewnątrz budynku. Tym samym zarzut w powyższym zakresie jest niezasadny.

Nie ma też podstaw do kwestionowania wartość nieruchomości z uwagi na ujęcie w operacie jednego, zamiast dwóch zbiorników na ścieki sanitarne. Ilość zbiorników nie miała przełożenia na wartość nieruchomości. Poza tym słusznie sporządzający opinię zauważył, że skoro Strona nie poinformowała go w dniu oględzin nieruchomości o zbiorniku na ścieki znajdującym się pod garażem, to nie mógł go dostrzec, a tym samym uwzględnić go w operacie.

Natomiast odnosząc się do zaniżenia wartości nieruchomości z uwagi na staw znajdujący się na działce, należy wskazać, że zgodnie z miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, działka ta leży na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, istniejącej i projektowanej; funkcje dopuszczone: towarzysząca zabudowa gospodarcza, garażowa, rekreacyjna, zieleń. Słuszne są zatem wnioski rzeczoznawcy, że potencjalne możliwości rozwoju zabudowy i zainwestowania w obrębie tej działki są utrudnione ze względu na występowanie na niej stawu.

Ponadto rzeczoznawca prawidłowo odnosił się do każdej działki osobno, a nie łącznie jako całości. Zauważenia wymaga, że z ewidencji gruntów wynika, że nieruchomość Skarżącego uległa podziałowi na dwie działki ([...1] i [...2]). Każda z tych nieruchomości ma dostęp do drogi, wobec czego należało uznać, że nie istniała żadna przyczyna, która uzasadniłaby traktowanie obu nieruchomości jako całości.

Ustosunkowując się do zarzutu zaniżenia wartości nieruchomości [...1] wskazania wymaga, że z opisu działki wynika, że jest niezabudowana, stanowi częściowo zakrzaczony i zadrzewiony nieużytek ze zlokalizowanym w jej obrębie stawem. Powyższe rzeczoznawca udokumentował dokumentacją fotograficzną. Do wyceny tej działki w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej biegły przeanalizował 21 nieruchomości niezabudowanych i poznał cechy tych nieruchomości. W opisie wycenianej działki niezabudowanej uwzględnił fakt usytuowania na niej stawu. Na podstawie danych obiektów porównawczych ustalił liczbę cech rynkowych (które oddziałują na wartość rynkową nieruchomości) i ich wagi. Biegły w oparciu o analizę i ocenę rynku stwierdził, że staw utrudnia potencjalne możliwości rozwoju zabudowy i zainwestowania w obrębie tej działki. Z powyższego wynika, że lokalizacja stawu na działce obniża jej wartość rynkową. Z tego względu bez wpływu na wydane w sprawie rozstrzygnięcie ma fakt, iż staw został wykonany na podstawie pozwolenia Starosty S. (decyzja z dnia 14 lipca 2003 r.), bowiem posiadanie pozwolenia na wykonie stawu nie przesądza o wzroście wartości tej nieruchomości, gdyż sam fakt wybudowania stawu negatywnie wpływa na jej wartość. Działka ta - jak wskazał rzeczoznawca - jest mniej atrakcyjna dla potencjalnego inwestora, ponieważ w okolicy stawu mogą występować pogorszone warunki geotechniczne, takie jak wysoki poziom wód gruntowych i mała nośność gruntu. Tym samym subiektywna ocena Strony nie może stanowić podstawy do podważenia operatu w zakresie oszacowania wartości ww. działki, a zarzuty w powyższym zakresie należy uznać za chybione.

Z powyższych względów prawidłowo Dyrektor IAS stwierdził, że operat szacunkowy sporządzony wraz z wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego wskazują zatem sposób dokonania wyceny umożliwiający ocenę przydatności dowodowej operatu szacunkowego.

Sąd nie podziela zarzutu naruszenia art. 156 ust. 3 u.g.n. poprzez zdezaktualizowanie się operatu z uwagi na upływ czasu.

Należy przyznać rację Pełnomocnikowi Skarżącego, że rynek nieruchomości cechuje się dużą dynamiką, zatem ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości może ulec zmianie wraz z upływem czasu.

Jednakże wyraźnego podkreślenia wymaga, że sam upływ czasu od dnia sporządzenia operatu nie jest samodzielną podstawą do podważenia tego dowodu. Jak wskazuje się w orzecznictwie, sam upływ czasu między sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacji nie uzasadnia potrzeby dokonania dodatkowego opisu i oszacowania. Ustawodawca z góry zakłada, że obie czynności są z istoty swej oddalone w czasie, a zatem może dojść do zmiany wartości nieruchomości pomiędzy jej opisem i oszacowaniem (por. wyrok WSA w Krakowie z 10 sierpnia 2018 r., sygn. akt I SA/Kr 617/18, publ.: orzeczenia.nsa.gov.pl).

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Stosownie do 156 ust. 4 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Zgodnie z art. 156 ust. 5 u.g.n. przepisy ust. 3 i 4 nie naruszają uregulowań wynikających z przepisów odrębnych.

Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji zawiera przepisy szczególne, które w odmienny sposób regulują zakres czasowy wykorzystania operatu szacunkowego. Jak bowiem wynika z art. 110u § 2 u.p.e.a., jeżeli w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości. Natomiast zgodnie z art. 111k § 2 u.p.e.a., jeżeli wniosek o wszczęcie nowej egzekucji złożono przed upływem 3 lat od trzeciej licytacji, organ egzekucyjny dokonuje nowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości tylko na wniosek zobowiązanego.

Regulacja z art. 111k § 2 u.p.e.a. wskazuje zatem na dopuszczalność wykorzystania w nowym postępowaniu egzekucyjnym operatu sporządzonego znacznie wcześniej, dla potrzeb innego postępowania egzekucyjnego.

Z powyższych norm wyraźnie wynika, że sam upływ czasu nie jest wystarczającą podstawą do zakwestionowania wartości nieruchomości określonej w operacie. Przesłanką przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości jest natomiast, zgodnie z art. 110u § 2 u.p.e.a., istotna zmiana w stanie nieruchomości w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji (por. wyrok WSA w Olsztynie z dnia 18 sierpnia 2022 r., sygn. akt I SA/Ol 328/22, dostępny: orzeczenia.nsa.gov.pl).

W ocenie Sądu, Strona w niniejszej sprawie zaistnienia tej przesłanki nie wykazała. Nie przedstawiła bowiem dowodów potwierdzających istotną (ważną/znaczącą) zmianę cen nieruchomości po dacie sporządzenia operatu szacunkowego. Podkreślenia wymaga, że dodatkowy opis i oszacowanie mogą zostać przeprowadzone jeśli w stanie nieruchomości w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a wyznaczonym terminem licytacji zajdą istotne zmiany. Muszą to jednak być zmiany w stanie nieruchomości, mające charakter obiektywny (zmiany w stanie fizycznym nieruchomości lub w stanie prawnym), którym to kryteriom nie odpowiada sam upływ czasu. Przez zmiany w stanie nieruchomości trzeba rozumieć również zmiany wartości rynkowej, niezależnie od tego, z jakich wynikają przyczyn. Zatem, jeśli Skarżący uważał, że operat sporządzony na zlecenie organu budzi wątpliwości, sam powinien był przedłożyć przeciwdowód w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu podważenia ww. operatu szacunkowego (art. 157 ust. 1 u.g.n.) bądź też przedstawić inną wycenę nieruchomości dokonaną w formie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego dla tożsamego celu wyceny. Działania takie nie zostały jednak przez Skarżącego podjęte, zatem uznać należało, że w niniejszej sprawie nie zostały skutecznie podważone twierdzenia rzeczoznawcy zawarte w operacie sporządzonym w dniu 21 października 2019 r.

Z akt sprawy nie wynika, by w stanie nieruchomości po dacie 27 lutego 2020 r. (spisania protokołu opisu i oszacowania nieruchomości) zaszły jakiekolwiek zmiany.

Z kolei przedstawiony przez Skarżącego wyciąg z operatu szacunkowego z dnia 23 września 2008 r., nie stanowi dowodu na okoliczność zaniżenia oszacowanej wartości nieruchomości w operacie z dnia 21 października 2019 r., który został sporządzony przez innego rzeczoznawcę, w innym celu oraz w innej dacie. Powyższej okoliczności nie mogą także potwierdzać załączone do skargi trzy wyrywkowe ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości, albowiem rzeczoznawca do porównania przyjął odpowiednio 20 i 21 nieruchomości podobnych.

Ponadto wyjaśnienia wymaga, że wbrew stanowisku Pełnomocnika brak jest podstaw do zainicjowania przez orzekający w sprawie Sąd postępowania, w sprawie sporządzenia aktualnego operatu szacunkowego. O potrzebie weryfikacji operatu (art. 157 ust. 1 i ust. 4 u.g.n.) decyduje powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do jego prawidłowości. Z treści zaskarżonego postanowienia wynika, że Dyrektor IAS podzielił stanowisko organu egzekucyjnego, który uznał, po otrzymaniu opinii uzupełniającej od rzeczoznawcy majątkowego, że poprawność operatu szacunkowego nie budzi zastrzeżeń.

Dodatkowo wskazania wymaga, że istnienie ewentualnych podstaw do dokonania dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości może być przedmiotem odrębnego postępowania w sytuacji ziszczenia się przesłanki unormowanej w przepisie art. 110u § 2 u.p.e.a.

Stwierdzić należy, że kwestionowany operat, zgodnie z obowiązkiem wynikającym z § 4, § 55 i § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co potwierdza, iż zostały one sporządzone w sposób umożliwiający dokonanie analizy logiczności i poprawności wniosków w nich zawartych. Zatem sporządzony dla potrzeb sprawy operat szacunkowy został prawidłowo oceniony przez organ egzekucyjny tak pod względem wiarygodności, jak i ich poprawności, a zarzuty skargi dotyczące wyceny przedmiotowej nieruchomości uznać należy za chybione.

W ocenie Sądu, wobec niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu i stwierdzenia, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne, organy nie miały podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym.

Organy podjęły wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia sprawy, zebrały i rozpatrzyły materiał dowodowy oraz przede wszystkim dokonały prawidłowej oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Operat, który jest opinią rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnoszących się do szacowania wartości nieruchomości, jest dowodem w sprawie administracyjnej i stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód. Jak już wyżej wskazano, ani sąd, ani też organ prowadzący postępowanie, co do zasady nie są uprawnione wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż rolą rzeczoznawcy jest pomoc w rozstrzygnięciu wątpliwości w kwestiach wymagających wiadomości specjalnych. W takim też celu ustawodawca dopuszcza możliwość powołania biegłego (art. 84 § 1 k.p.a.), którego opinia podlega kontroli sądowej jednak tylko co do jej sporządzenia w kontekście zgodności z prawem. W badanej sprawie Sąd nie stwierdził w tym zakresie naruszenia przepisów prawa.

Z tego względu na uwzględnienie nie zasługiwały też zarzuty skargi dotyczące naruszenia: art. 7, art. 8 , art. 77 § 1 i § 2, art. 80, art. 107 § 3, art. 75 k.p.a. oraz art. 110r § 1 pkt 7 u.p.e.a. i art. 153-155, 156 u.g.n. Zaskarżone postanowienie zawiera uzasadnienie faktyczne i prawne adekwatne do zastosowanych przepisów prawa i wynikających z nich przesłanek.

Sąd rozpoznając niniejszą sprawę, będąc związany dyspozycją art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) nie stwierdził naruszeń prawa, które powodowałoby konieczność wyeliminowania zaskarżonego postanowienia z obrotu prawnego.

Mając na względzie wszystkie przedstawione powyżej okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 ww. ustawy, oddalił skargę.