Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 228/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2019-06-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 54, art. 55, art. 57
journal: Dz.U. 2018 poz 1202
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
article: art. 92 ust. 2, art. 143 ust. 1, art. 143 ust. 2, art. 145, art. 146 ust. 1, art, 148 ust. 1, art. 148 ust. 2, art. 148 ust. 3, art. 153, art. 154 ust. 2, art. 154 ust. 3, art. 155 ust. 1 pkt 6
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.
article: art. 7, art. 12, art. 77 par. 1, art. 80, art. 84, art. 107 par. 3, art. 123
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. 15 ust. 4
journal: Dz.U. 2018 poz 1152
law: Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków - tekst jedn.
article: art. 1 par. 2
journal: Dz.U. 2018 poz 2107
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędziowie Sędzia WSA Aleksandra Kiersnowska -Tylewicz Asesor WSA Jan Szuma (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 czerwca 2019 r. sprawy ze skargi B. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] listopada 2018 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] listopada 2018 r., [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze (zwane dalej "Kolegium"), po rozpoznaniu odwołania B. M., utrzymało w mocy decyzję Dyrektora Zarządu [...] (zwanego dalej "Dyrektorem [...]") z dnia [...] 2018 r., [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej na skutek wzrostu wartości nieruchomości w wyniku stwierdzenia warunków do korzystania z infrastruktury technicznej.

Powyższe rozstrzygnięcia wydano w następujących okolicznościach.

Prezydent Miasta P. działając na wniosek A. S.A. decyzją z dnia [...] 2012 r., [...], [...] zatwierdził projekt budowlany i udzielił spółce pozwolenia na budowę kanalizacji sanitarnej wraz z kanalizacją światłowodową w ulicy [...] (działka [...], ark. mapy [...], obr. [...]) oraz w ulicach bocznych od ulicy [...] na terenie działek [...] i [...], ark. mapy [...], obr. [...] (k. 2-3 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

W dniu 27 listopada 2015 r. [...] S.A. zawiadomiła Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] w trybie art. 54 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r., poz. 1202 ze zm., dalej "P.b.") o zakończeniu budowy (k. 4 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Zawiadomienie zostało przyjęte bez sprzeciwu (zob. pismo Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] z dnia 5 grudnia 2016 r., [...] – k. 7 akt administracyjnych organu pierwszej instancji). Do legalnego użytkowania sieci kanalizacji sanitarnej można było przystąpić w dniu 12 grudnia 2015 r.

W toku czynności wstępnych poprzedzających postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej [...] S.A. nadesłała dokumentację dotyczącą powyżej opisanych zdarzeń, ale jak i też wyjaśniła, że rzeczone zadanie inwestycyjne zrealizowano ze środków pochodzących z Funduszu Spójności (Unii Europejskiej) (zob. k. 6 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Pismem z dnia 12 marca 2018 r., [...] Dyrektor [...] zawiadomił B. M. – właściciela nieruchomości położonych przy ul. [...], [...], zapisanych w księgach wieczystych [...], [...], [...] oraz [...] oznaczonych w ewidencji gruntów obr. [...], ark. mapy [...] jako działki [...], [...], [...] i [...] – o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wybudowaniem sieci kanalizacji sanitarnej (w ramach zamierzenia opisanego w poprzednich akapitach) (k. 33 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Postanowieniem dowodowym z dnia 18 czerwca 2018 r., [...] Dyrektor [...] – działając na podstawie art. 123 i art. 84 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (obecnie tekst jednolity Dz. U. z 2018 r., poz. 2096 ze zm., dalej "K.p.a.") oraz art. 146 ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (na datę postanowienia tekst jednolity Dz. U. z 2018 r., poz. 121, obecnie Dz. U. z 2018 r., poz. 2204 ze zm., dalej "u.g.n.") powołał rzeczoznawcę majątkowego A. P., jako biegłą w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej (k. 40 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Rzeczoznawca operaty dotyczące działek [...], [...], [...] i [...] przedstawiła organowi 11 lipca 2018 r. (k. 43-145 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Zawiadomieniem z dnia 9 sierpnia 2018 r., [...] Dyrektor [...] zawiadomił B. M. o zebraniu materiału dowodowego oraz o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów (k. 147 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Z możliwości zapoznania się z aktami skorzystał B. M. przez pełnomocnika M. M. (k. 149-151 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Decyzją z dnia [...] 2018 r., [...] Dyrektor [...] – działając na podstawie art. 145, art. 146 oraz art. 148 ust. 1, 2 i 3 u.g.n. oraz § 9 uchwały Rady Miejskiej P. z dnia [...] 1991 r., [...] w sprawie [...] (tekst jednolity: Dz. Urz. Woj. [...] z 2014 r., poz. [...]) oraz uchwały Rady Miasta P. z dnia [...] 2004 r., [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. [...] z [...] r., nr [...], poz. 1717) – ustalił wobec B. M. opłatę adiacencką w łącznej wysokości 10704,50 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości opisanych na wstępie niniejszego uzasadnienia (k. 152-155 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Po przedstawieniu podstaw prawnych decyzji organ podkreślił, że w [...] ustalanie opłat adiacenckich należy do zadań podległego mu Zarządu, a Dyrektor [...] załatwia indywidualne sprawy z tego zakresu.

Dalej organ wskazał, że na podstawie materiałów nadesłanych przez inwestora [...] S.A. (zarazem przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, tekst jednolity: Dz.U. z 2018 r., poz. 1152) oraz jako podmiot właściwy, o którym mowa w art. 148b u.g.n. ustalono, że warunki do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej w ulicy [...] stworzono B. M. jako właścicielowi nieruchomości w dniu 12 grudnia 2015 r. W ramach budowy sieci kanalizacji sanitarnej wykonano przyłącze 160 mm do nieruchomości położonej bezpośrednio przy ulicy [...] (działka [...]). Ponadto ustalono, że sieć kanalizacji sanitarnej ks 200 doprowadzono na odległość 3 m w głąb działki [...] stanowiącej drogę wewnętrzną, przez którą odbywa się dojazd do nieruchomości stanowiących działki [...], [...] i [...].

Dyrektor [...] podkreślił, że zgodnie z art. 143 ust. 1 u.g.n. przepisy o udziale w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej stosuje się do nieruchomości bez względu na ich rodzaj i położenie, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 92 ust. 2).

Organ wskazał, że działki [...], [...], [...] i [...] wykazane były w ewidencji gruntów jako użytki rolne "RIIIb" (zob. wypisy z rejestru gruntów z dnia 12 maja 2017 r. na k. 9, 13, 17 i 21 akt administracyjnych organu pierwszej instancji – uw. Sądu). Działki te są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego "[...]" uchwalonym przez Radę Miasta P. uchwałą z dnia [...] 2012 r., [...] (Dz. Urz. Woj. [...] z 2012 r., poz. [...]) i znajdują się w przeważającej części na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonym symbolem 9 MN, a działka [...] w niewielkiej części także na terenie drogi publicznej klasy dojazdowej, oznaczonej symbolem [...] (zob. k. 29-32 akt administracyjnych organu pierwszej instancji – uw. Sądu).

Organ ustalił, że z inicjatywy Społecznego Komitetu Budowy Sieci Kanalizacyjnej w [...] w [...] w latach 1992-2005 realizowano inwestycje polegające na budowie kanalizacji sanitarnej z dobrowolnych składek pochodzących od właścicieli nieruchomości. P. środki zostały wykorzystane na budowę kanalizacji sanitarnej realizowanej przez Społeczny Komitet. Inwestycja będąca przedmiotem niniejszego postępowania została natomiast zrealizowana przez [...] S.A. z udziałem środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej.

Dalej Dyrektor [...] zaznaczył, że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartości nieruchomości (art. 146 ust. 1a u.g.n.). Zgodnie z § 40 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy określaniu wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu, dla ustalenia opłat adiacenckich, o których mowa w art. 146 ust. 3 u.g.n., nie uwzględnia się wartości części składowych tej nieruchomości.

W ocenie organu operaty szacunkowe z dnia 9 lipca 2018 r., sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego A. P., jako biegłą w postępowaniu, zweryfikowano badając ich zgodność z art. 146 ust. 3 u.g.n. oraz przepisami rozdziału 1 działu IV u.g.n. oraz rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Nieruchomości położone są w [...] części miasta [...], w obrębie geodezyjnym [...]. Dojazd do nieruchomości od strony centrum miasta odbywa się ulicą [...], a następnie ulicą [...]. W najbliższym otoczeniu nieruchomości znajdują się tereny niezabudowane, użytkowane rolniczo oraz zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wraz z gospodarczą. W tych okolicznościach biegły ocenił położenie nieruchomości jako przeciętne, a sąsiedztwo i otoczenie jako poniżej przeciętnego. Ustalono, że działka [...] ma kształt regularny, zbliżony do prostokątnego. Na gruncie znajduje się altana, teren jest ogrodzony, zagospodarowany, porośnięty roślinnością ozdobną. Nieruchomość ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej - ulicy [...]. Obecnie nieruchomość ma dostęp do sieci wodociągowej, gazowej, energetycznej i kanalizacji sanitarnej. Nieruchomości stanowiące działki [...] i [...] mają kształty regularne, zbliżone do kwadratów, a nieruchomość stanowiąca działkę [...] do prostokąta. Są one niezabudowane, niezagospodarowane i nieogrodzone. Nie posiadają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej - ulicy [...], dojazd do nich odbywa się przez drogę wewnętrzną - działkę [...] na zasadzie służebności przejazdu i przechodu (uprawnienie ujawnione w księgach wieczystych). Działki nie mają bezpośredniego dostępu do mediów, w tym wybudowanej sieci kanalizacyjnej.

Organ ocenił, że w świetle przedstawionych w operatach szacunkowych opisów nieruchomości i ich otoczenia, określenie przez rzeczoznawcę majątkowego położenia, powierzchni, uzbrojenia, dojazdu, sąsiedztwa i otoczenia oraz kształtu i możliwości zagospodarowania należy uznać za prawidłowe i zgodne ze stanem rzeczywistym oraz prawnym.

Organ zweryfikował też kwestię metody szacowania. Wartość nieruchomości przed wybudowaniem sieci kanalizacji sanitarnej biegła określiła w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. W ocenie Dyrektora [...] biegła mogła zastosować podejście porównawcze, ponieważ znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca dysponuje wiedzą o cenach transakcyjnych uzyskanych na rynku za nieruchomości porównywalne i na tej podstawie, po dokonaniu korekty ze względu na cechy różniące nieruchomości, jest w stanie w sposób obiektywny określić wartości nieruchomości wycenianej. W wycenie biegła wykorzystała transakcje zawarte w latach 2014-2016 nieruchomościami podobnymi, z dostępem oraz bez dostępu do kanalizacji sanitarnej, zlokalizowanymi w [...] części miasta [...] (obręb [...] i południowa część obrębu [...]), w rejonach porównywalnych z położeniem wycenianej nieruchomości ze względu na stopień zurbanizowania okolicy.

W ocenie organu analiza charakterystyki nieruchomości wybranych do porównań potwierdza ich podobieństwo do nieruchomości wycenianych, a w konsekwencji dobór tych nieruchomości uznał za prawidłowy. Biegła zawarła w operacie szacunkowym informacje o nieruchomościach przeznaczonych do celów porównawczych. Określiła ich lokalizację - poprzez wskazanie ulic, przy których są położone i powierzchnię, a w przypadku nieruchomości o cenach minimalnych i maksymalnych również uzbrojenie, dojazd, sąsiedztwo i otoczenie oraz kształt i możliwości zagospodarowania. Udostępnione w operacie szacunkowym dane o nieruchomościach porównawczych pozwalają ocenić, że są to nieruchomości podobne, a ich zakres nie narusza tajemnicy zawodowej obowiązującej rzeczoznawców majątkowych w zakresie uzyskanych przez nich informacji o transakcjach nieruchomościami.

Określając wartość nieruchomości stanowiącej działkę [...] w stanie przed i po wybudowaniu sieci kanalizacji sanitarnej, z uwagi jej częściowe przeznaczenie pod tereny komunikacji, biegła zastosowała współczynnik korekcyjny K w wysokości 0,90.

Ze względu na szczególne warunki podłączenia nieruchomości stanowiących działki [...], [...] i [...] do sieci, to jest konieczność poniesienia dodatkowych kosztów budowy przyłącza (w celu osiągnięcia pełnych korzyści z dostępu do kanalizacji), do określenia wartości tych nieruchomości po wybudowaniu sieci kanalizacji sanitarnej biegła zastosowała podejście mieszane, metodę pozostałościową. Droga wewnętrzna łączy drogę publiczną z pięcioma nieruchomościami. Łączna długość tej drogi, stanowiącej działkę [...] wynosi 115 m. Biegła uznała, że konieczne jest wybudowanie dodatkowo 112 m sieci, gdyż odgałęzienie od osi sieci doprowadzono na odległość 3 m od granicy działki [...].

Biorąc pod uwagę poziom cen robót inżynieryjnych w II kwartale 2017 r. dla województwa wielkopolskiego biegła obliczyła, że koszt robót związanych z przyłączeniem do sieci na odcinku o długości 112 m z rur PVC o średnicy 200 mm (wykop, zasypka piaskiem i ziemią z wykopu oraz ręczne rozplantowanie nadmiaru ziemi) wynosi 28015,69 zł. Dodatkowy koszt związany z próbą szczelności na każdy kolejny odcinek ponad 50 m wynosi 614,89 zł. Natomiast dodatkowe koszty związane z uzyskaniem warunków podłączenia, sporządzeniem protokołu, odbiorem technicznym i inwentaryzacją powykonawczą określiła na podstawie danych [...] S.A oraz rynkowych cen usług geodezyjnych na kwotę 937,00 zł. Łączny koszt przyłączenia nieruchomości do sieci określiła w wysokości 30182,47 zł. Uznała, że koszt przypadający na nieruchomość (jedno przyłącze) wynosi 6036,49 zł. Dodatkowo obliczyła, że koszt analogicznych robót na odcinku o długości 1,5 m (działki [...] i [...]) z rur PVC o średnicy 160 mm wynosi 845,96 zł, a na odcinku długości 3 m (działka [...]) wynosi 1348,84 zł. Łączny koszt podłączenia do sieci dla nieruchomości stanowiących działki [...] i [...] określiła w wysokości po 6882,45 zł, a dla nieruchomości stanowiącej działkę [...] w wysokości 7385,33 zł.

Dyrektor [...] uznał uwzględnianie kosztów dodatkowych jest zasadne, gdyż zgodnie z § 22 regulaminu dostarczania wody i odprowadzania ścieków (uchwała Rady Miasta P. z dnia [...] 2009 r., [...] - Dz. Urz. Woj. [...] z 2009 r. nr [...] poz. 388) realizacja nowego przyłącza wodociągowego lub kanalizacyjnego odbywa się na koszt odbiorcy usług.

Następnie oszacowane wartość nieruchomości stanowiących działki [...], [...] i [...] po wybudowaniu sieci kanalizacji sanitarnej umniejszyła o wartość robót związanych z przyłączeniem do sieci.

Zdaniem Dyrektora [...] uzyskane przez biegłą wyniki w postaci wartości rynkowych nieruchomości przed i po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej kanalizacji sanitarnej stanowią najbardziej prawdopodobne ceny, możliwe do uzyskania na rynku.

Końcowo organ stwierdził w wyniku dokonanej weryfikacji i oceny, że operaty szacunkowe zostały sporządzone zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami i zasadami. Są one logiczne, spójne i kompletne. Z tego powodu w tych okolicznościach przyjęto je jako dowody w sprawie.

Na ich podstawie ustalono, że wartość nieruchomości stanowiącej działkę [...], przed wybudowaniem sieci kanalizacji sanitarnej wynosiła 391579,00 zł, a po jej wybudowaniu wynosi 406664,00 zł, odpowiednio natomiast wartość nieruchomości stanowiącej działkę [...] wynosiła 232649,00 zł i wzrosła do 234764,00 zł, wartość nieruchomości stanowiącej działkę [...] wynosiła 232428,00 zł i wzrosła do 234534,00 zł, a wartość nieruchomości stanowiącej działkę [...] wynosiła 244980,00 zł i wzrosła do 247083,00 zł. W wyniku wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej wartości nieruchomości wzrosły sumarycznie o kwoty odpowiednio o 15085,00 zł, 2115,00 zł, 2106,00 zł i 2103,00 zł.

Dalej organ podkreślił między innymi, że w dniu stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do wybudowanej sieci kanalizacji sanitarnej, to jest w dniu 12 grudnia 2015 r. obowiązywała uchwała Rady Miasta P. z dnia [...] 2004 r., [...] W tych okolicznościach spełnione zostały przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej. Zgodnie z powołaną uchwałą opłata adiacencka stanowi 50% kwot 15085,00 zł, 2115,00 zł, 2106,00 zł i 2103,00 zł, o które wzrosły wartości nieruchomości w wyniku budowy sieci kanalizacji sanitarnej, a zatem wynosi odpowiednio 7542,50 zł, 1057,50 zł, 1053,00 zł i 1051,50 zł, czyli łącznie 10704,50 zł.

Odwołanie od decyzji Dyrektora [...] złożył B. M.. Przedstawił w nim szereg zarzutów, przy czym przede wszystkim uwypuklił, że działki objęte opłatą adiacencką kwalifikują się jak rolne klasy IIIb stąd nie popadają pod art. 143 ust. 1 w zw. z art. 92 ust. 2 u.g.n. Skarżący podał w wątpliwość także, czy doszło do stworzenia warunków do podłączenia jego nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej. Jego zdaniem w tym zakresie nienależycie uzasadniono decyzję. B. M. podniósł też, że nie dokonano w decyzji należytej oceny operatu szacunkowego. Dodatkowo, nie zweryfikowano w oparciu o dowody, że realizacja inwestycji generująca opłatę adiacencką nastąpiła z udziałem środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej (k. 8-11 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Utrzymując decyzję Dyrektora [...] w mocy decyzją z dnia 28 listopada 2018 r., [...] Kolegium odparło zarzuty odwołania. Organ odwoławczy podkreślił, że zgodnie z P.b. do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie jest wymagane pozwolenie na budowę, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i 57 P.b., po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji (art. 54 P.b.), chyba, że zgodnie z art. 55 P.b. przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie.

Z kolei przepis art. 15 ust. 4 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków stanowi, że przedsiębiorstwo wodociągowo- kanalizacyjne jest obowiązane przyłączyć do sieci nieruchomość osoby ubiegającej się o przyłączenie nieruchomości do sieci, jeżeli są spełnione warunki przyłączenia określone w regulaminie, o którym mowa w art. 19, oraz istnieją techniczne możliwości świadczenia usług. Rada gminy, po dokonaniu analizy projektów regulaminów dostarczania wody i odprowadzania ścieków opracowanych przez przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjne, uchwala regulamin dostarczania wody i odprowadzania ścieków. Regulamin jest aktem prawa miejscowego.

Zdaniem Kolegium ustalenie momentu stworzenia warunków do korzystania z urządzenia dokonywana przez pryzmat przywołanej regulacji sprowadzałoby się zatem do oceny, czy w razie wniosku o przyłączenie do sieci złożonego przez uprawnioną osobę przedsiębiorstwo kanalizacyjne uznałoby, iż spełnione są warunki techniczne do podłączenia urządzeń wnioskodawcy do wybudowanej uprzednio sieci kanalizacyjnej/wodociągowej. Moment, w którym przedsiębiorstwo wodociągowo - kanalizacyjne uznawałoby możność świadczenia usług a zatem zawarcia umowy z odbiorcą usług mógłby być uznany za datę stworzenia warunków do korzystania z sieci. Zwrócić jednak należy uwagę, iż przepisy ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę oraz odprowadzaniu ścieków, a także uchwalany na ich podstawie regulamin dostarczania wody i odprowadzania ścieków (np. Regulamin dostarczania wody i odprowadzania ścieków ustalony uchwałą Rady Miasta P. z dnia [...] 2009 r.) koncentrują się na wymogach, jakie musi spełnić ten fragment urządzenia, którego wybudowanie leży w gestii wnioskodawcy (np. właściciela nieruchomości), by dostawca usług był zobligowany do zawarcia umowy i podłączenia nieruchomości do już uprzednio zbudowanej sieci. Uzależnianie ustalenia daty stworzenia warunków do korzystania z urządzenia od złożenia wniosku przez właściciela nieruchomości i oceny technicznej wybudowanej przez niego części infrastruktury prowadziłoby do konkluzji, iż o momencie stworzenia warunków w rozumieniu art. 145 ust. 1 czy art. 148 b u.g.n. decydowałby de facto beneficjent wybudowanej infrastruktury. Rozumowanie takie byłoby sprzeczne z konstrukcją ustawową "stworzenia warunków do korzystania", uzależnia prawo do ustalenia opłaty, nie od rzeczywistego korzystania, a jedynie od zaistnienia stanu, w którym po stronie inwestora zapewniono możliwość korzystania z urządzeń, a jedynie od właściciela/dysponenta nieruchomości zależy czy zechce z tej możliwości skorzystać. Wystarczającym jest zatem stwierdzenie, czy istnieje potencjalna możliwość korzystania z nowowybudowanego urządzenia, przy czym stan ten musi być zgodny z prawem i oznaczać możliwość legalnego korzystania z urządzenia infrastruktury. Legalne zaś korzystanie z obiektu budowlanego wymaga uzyskania ostatecznej decyzji zezwalającej na jego użytkowanie, bądź tez braku sprzeciwu organu nadzoru budowlanego w przypadku zawiadomienia zakończenia robót budowlanych.

Kolegium podkreśliło, że za moment stworzenia warunków do korzystania z nowowybudowanej sieci należy zatem przyjąć taką datę, w której wybudowane zgodnie z prawem budowlanym urządzenia spełnia w ocenie przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego warunki techniczne do umożliwienia świadczenia usług przez to przedsiębiorstwo, o ile właściciel nieruchomości znajdującej się w zasięgu sieci we własnym zakresie zadba o budowę przyłączy zgodnie z wymogami technicznymi określonymi przez przedsiębiorstwo i zawrze z nim umowę, o której mowa w przepisie art. 15 ust. 4 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzaniu ścieków.

Przenosząc powyższe na realia sprawy Kolegium podkreśliło, że 27 listopada 2015 r. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego [...] został zawiadomiony o zakończeniu budowy kanalizacji sanitarnej. Zawiadomienie zostało przyjęte bez sprzeciwu. Do legalnego użytkowania sieci kanalizacji sanitarnej można było przystąpić 12 grudnia 2015 r. i to właśnie ten dzień należy uznać za dzień stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości skarżącej do sieci.

Kolegium dodało, że w kwestii samej technicznej możliwości podłączenia - tę potwierdziło przedsiębiorstwo [...] S.A. informując organ o obszarze, dla którego stworzono warunku do podłączenia nieruchomości do nowowybudowanego odcinka sieci. Na obszarze tym znalazły się nieruchomości odwołującego.

Kolegium nie miało wątpliwości, że w dacie stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości skarżącego do sieci obowiązywała uchwała [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej, w wysokości 50 % wzrostu wartości nieruchomości.

Odnosząc się do operatu szacunkowego Kolegium dokonało jego analizy zważając także na przyjęte podejście porównawcze (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Organ odwoławczy odwołał się przy tym do opracowania zawartego w decyzji pierwszoinstancyjnej.

Kolegium doszło do przekonania, że złożone w sprawie operaty szacunkowe są opracowaniami rzetelnymi, sporządzonymi zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki. Wyceny poparte zostały obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Przedłożone w sprawie operaty szacunkowe są wyczerpujące i nie zawierają błędów, dlatego Kolegium podzieliło stanowisko organu pierwszej instancji. Rzeczoznawca prawidłowo przeanalizował stan prawny i faktyczny wycenianych nieruchomości. Operaty odpowiadają ustawowym wymogom, a nadto dowodzą, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości w wyniku stworzenia warunków do korzystania z sieci kanalizacyjnej. Operat stanowi dowód w sprawie. Kolegium uwypukliło, że Biegły poddał analizie rynek lokalny nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną mieszkaniową z obszaru [...], ze szczególnym uwzględnieniem obrębów [...] i [...], dobierając transakcje z lat 2014-2016. Obszar, na którym położone są nieruchomości objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego "[...]" przyjętym uchwałą Rady Miasta P. z dnia [...] 2012 r., [...] i stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej. Zdaniem Kolegium na podstawie planu zostało prawidłowo ustalone przeznaczenie nieruchomości. Kwestię tę reguluje art. 154 ust. 2 i 3 u.g.n. Dopiero w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W ostateczności zaś przypadku braku studium lub decyzji, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Zatem wobec obowiązującej uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego klasyfikacja działek odwołującego w ewidencji gruntów i budynków jest pozbawiona znaczenia.

Kolegium podkreśliło, że nieruchomości będące przedmiotem postępowania stanowią działki gruntu o powierzchniach 1051 m2, 1050 m2, 1277 m2 oraz 1695 m2 zatem do porównań wykorzystano nieruchomości o powierzchniach od 480 m2 do 1656 m2. Rzeczoznawca ustalił jako cechy cenotwórcze: położenie, powierzchnię działki, uzbrojenie (z wyłączeniem kanalizacji), dojazd, sąsiedztwo i otoczenie oraz kształt i możliwości zagospodarowania. Według organu taki dobór cech nie budzi zastrzeżeń logicznych oraz jest zgodny z zasadami doświadczenia życiowego, iż są to parametry, które potencjalni nabywcy biorą pod uwagę przy poszukiwaniach interesujących ich nieruchomości. Poza ogólną charakterystyką nieruchomości przyjętych do porównań przedstawioną w analizie rynku, rzeczoznawca szczegółowo opisał i ocenił pod kątem cech cenotwórczych nieruchomości wykorzystane w procesie wyceny.

W kontekście postulatu ujawnienia większej ilości danych transakcyjnych Kolegium uwypukliło, iż byłaby to ingerencja w sferę tajemnicy zawodowej rzeczoznawcy majątkowego wyznaczonej art. 175 ust. 3 u.g.n. Przepisy u.g.n. nie wymagają, aby dane podane przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym były wskazane przez dołączenie do operatu wypisów i wyrysów wszystkich dokumentów, na których opierał się rzeczoznawca.

Odnosząc się do udziału środków publicznych w zrealizowanej inwestycji, to okoliczność ta zdaniem Kolegium została potwierdzona przez przedsiębiorstwo wodociągowo kanalizacyjne i organ odwoławczy nie dopatrzył się okoliczności, które podważałyby wiarygodność tak uzyskanej informacji.

W skardze B. M. wniósł o uchylenie decyzji obu instancji oraz zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania. Zarzucił przy tym naruszenie art. 143 ust. 1 u.g.n. poprzez jego błędną wykładnię polegającą na niewskazaniu przez organ wszystkich koniecznych przesłanek, których kumulatywne spełnienie rodzi możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej, w szczególności brak wskazania konieczności wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków publicznych, a w dalszej kolejności brak wykazania przez organ, czy rzeczona przesłanka w niniejszej sprawie została spełniona. W ocenie skarżącego art. 143 ust. 1 w zw. z art. 92 ust. 2 u.g.n. zostały też naruszone w ten sposób, że bezkrytycznie uznano, iż nieruchomości będące przedmiotem opłaty są działkami budowlanymi przeznaczonymi na cele mieszkaniowe, podczas gdy nieruchomości te w ewidencji gruntów i budynków są oznaczone jako użytki rolne klasy IIIb.

Zdaniem zobowiązanego do uiszczenia opłaty adiacenckiej nie została wypełniona nadto przesłanka z art. 145 ust. 1 w zw. z art. 148b ust 1 u.g.n., gdyż wobec sklasyfikowania jego nieruchomości w katastrze jako nieruchomości przeznaczonych na cele rolne, dla uznania budowlanego charakteru działki konieczne jest spełnienie ku temu dodatkowych elementów, w szczególności uzyskanie pozwolenia na budowę;

W ocenie B. M. doszło także do naruszenia art. 7 i art. 12 K.p.a. poprzez uchybienie zasadzie pogłębiania zaufania obywateli do działań organów administracji publicznej oraz zaniechanie wszechstronnego zebrania materiału dowodowego, co przejawiało się w bezkrytycznym przyjęciu, że nieruchomości będące przedmiotem opłaty są działkami budowlanymi przeznaczonymi na cele mieszkaniowe oraz że urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków publicznych, podczas gdy nie został przedstawiony przez organ żaden dowód na poparcie tego założenia. Skarżący zaznaczył też, że nie odniesiono się w pełni do jego odwołania (punktów 1, 2 i 7).

Według skarżącego naruszono także art. 7 K.p.a. ora z art. 155 ust. 1 pkt 6 u.g.n. w ten sposób, że zaniechano należytej oceny operatu szacunkowego, w szczególności w kwestii rolnego charakteru działek.

Wreszcie skarżący wskazał na naruszenie art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. poprzez niezebranie wyczerpującego materiału dowodowego, który pozwalałby na dokonanie merytorycznej oceny istnienia przesłanek do wydania zaskarżonej decyzji - bądź ich braku, co w konsekwencji doprowadziło do wydania zaskarżonej decyzji w oparciu o niezupełny materiał dowodowy ograniczający się jedynie do przedłożonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, którego treść nie została poddana należytej analizie oraz brak wyszczególnienia w uzasadnieniu koniecznej przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej w postaci wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków publicznych, co doprowadziło do braku oceny organu, czy przedmiotowa przesłanka została spełniona, czy też nie. Wedle B. M. miało dojść także do uchybienia wymogom uzasadnienia decyzji (art. 107 § 3 K.p.a.), jako że jego zdaniem organ nie wskazał w oparciu, o jakie dowody (oprócz informacji przekazanych przez inwestora) organ oparł swoje przekonanie, że urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej.

W odpowiedzi na skargę (k. 6-10 akt sądowych) Kolegium wniosło o jej oddalenie i podtrzymało dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.

Przystąpienie do kontroli legalności decyzji Kolegium z dnia 28 listopada 2018 r. rozpocząć należy uwagi, że decyzja ta, jak zresztą i decyzja ją poprzedzająca, spełniają najwyższe standardy rzetelnej administracji i mogą z całą pewnością stanowić wzorzec dla tego rodzaju aktów administracyjnych. Argumentacja organów jest czytelna, uporządkowana i logiczna, a nadto – przede wszystkim – bardzo szczegółowa i oparta na zindywidualizowanych materiałach źródłowych. Sąd w całej rozciągłości zgadza się też z merytorycznymi wywodami obu wydanych w sprawie decyzji.

Powyższe prowadzi do sytuacji – gdy chodzi o kontrolę działalności administracji publicznej realizowaną na podstawie art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r., poz. 2107) – że przedstawienie przebiegu tej kontroli w istocie musiałoby się sprowadzać do powtórzenia przez Sąd wywodów wyczerpująco i czytelnie przedstawionych przez organy.

Mając to na uwadze Sąd – aby nie wprowadzać w tym miejscu zbędnych treści – wskazuje, że przyjął za podstawę wyroku ustalenia co do stanu faktycznego i prawnego sprawy, tak jak przedstawiono to w decyzji Kolegium z dnia [...] listopada 2018 r., [...] (przedstawione w części sprawozdawczej niniejszego uzasadnienia).

Przechodząc do kontekstu prawnego sprawy wyjaśnić trzeba, że przedmiotem badania legalności w niniejszej sprawie są decyzje organów pierwszej i drugiej instancji o ustaleniu i zobowiązaniu do uiszczenia przez B. M. opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej stworzeniem warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej.

Zgodnie z art. 144 ust. 1 u.g.n. właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Wysokość opłaty może ustalić wójt, burmistrz albo prezydent miasta, każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (art. 145 ust. 1 u.g.n.). W myśl art. 145 ust. 2 u.g.n. wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, z tym jednakże zastrzeżeniem, że w dniu stworzenia warunków powinna obowiązywać uchwała rady gminy, w której ustalono wysokość opłaty adiacenckiej jako procent różnicy między wartością nieruchomości przed podłączeniem do poszczególnych urządzeń a jej wartością po ich wybudowaniu. Do kwotowego ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową opłaty określoną w uchwale w jej brzmieniu z daty stworzenia warunków do podłączenia.

W ocenie Sądu prawidłowo organy przyjęły na podstawie akt sprawy, że w ulicy [...] oraz ulicach bocznych wybudowano sieć kanalizacji sanitarnej. Właścicielowi nieruchomości położonych przy ul. [...], [...], zapisanych w księgach wieczystych [...], [...], [...] oraz [...] oznaczonych w ewidencji gruntów obr. [...], ark. mapy [...] jako działki [...], [...], [...] i [...] – stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do tej sieci (zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków). Budowa sieci kanalizacji sanitarnej spowodowała wzrost wartości nieruchomości. Ponadto, w dniu stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do wybudowanej sieci kanalizacji sanitarnej, to jest w dniu 12 grudnia 2015 r., obowiązywała uchwała Rady Miasta P. z dnia [...] 2004 r., [...] (ustalająca opłatę adiacencką na poziomie 50 %). W tych okolicznościach spełnione zostały przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej. Moment, od którego biegnie termin do wydania decyzji w przedmiocie opłaty adiacenckiej został prawidłowo określony i wyjaśniony w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W aktach sprawy znajdują się dokumenty potwierdzające legalność inwestycji dotyczące odbioru inwestycji (Prezydent Miasta P. działając na wniosek [...] S.A. decyzją z dnia [...] 2012 r., [...], [...] zatwierdził projekt budowlany i udzielił spółce pozwolenia na budowę kanalizacji sanitarnej wraz z kanalizacją światłowodową w ulicy [...] /działka [...], ark. mapy [...], obr. [...] oraz w ulicach bocznych od ulicy [...] /na terenie działek [...] i [...], ark. mapy [...], obr. [...] - zob. k. 2-3 akt administracyjnych organu pierwszej instancji). Dnia 27 listopada 2015 r. zawiadomiono Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta P. o zakończeniu inwestycji (k. 4 akt administracyjnych organu pierwszej instancji), a od zawiadomienia tego nie zgłoszono sprzeciwu, co zresztą potwierdził organ nadzoru budowlanego (zob. pismo z dnia 5 grudnia 2016 r., [...] – k. 7 akt administracyjnych organu pierwszej instancji). Oznacza to, że do legalnego użytkowania sieci kanalizacji sanitarnej można było przystąpić w dniu 12 grudnia 2015 r.

W związku z powyższym Sąd nie ma żadnych wątpliwości, że właśnie od 12 grudnia 2015 r. rozpoczął swój bieg 3 letni termin do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Termin ten został z całą pewnością zachowany, gdyż przed jego upływem nie tylko wszczęto postępowanie, ale nawet wydano decyzje w obu instancjach (por. art. 145 ust. 2 u.g.n.).

Przechodząc do zarzutów skargi Sąd wskazuje, że nie podziela trafności żadnego z nich, gdyż nie zgadza się co do zasady z merytorycznymi założeniami, jakie legły u podstaw zaskarżenia.

B. M. podaje w wątpliwość, czy wybudowane w ulicy [...] urządzenia infrastruktury technicznej powstały z udziałem środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej. W tym miejscu wyjaśnić należy, że o finansowaniu inwestycji z Funduszu Spójności zaświadczył przedstawiciel samej spółki [...] S.A. w piśmie z dnia 10 listopada 2016 r., [...], a w ocenie Sądu nie ma podstaw, aby kwestionować wiarygodność twierdzeń zawartych w tym dokumencie (zob. k. 6 akt administracyjnych organu pierwszej instancji). Dodać w tym miejscu można, że [...] S.A. jest spółką o akcjonariacie publicznym – to jest składającym się z Miasta P. i otaczających ([...]) oraz realizuje cele wynikające z zadań ustawowych dotyczące zaopatrzenia ludności w wodę i odprowadzania ścieków. Trudno więc zakładać, że opis zadań przez nią realizowanych, w tym źródła ich finansowania, miałyby zostać w oficjalnych dokumentach zmanipulowane. Wreszcie Sąd zauważa, że finansowanie kanalizacji sanitarnej "[...]" (por. k. 4 akt administracyjnych organu pierwszej instancji) opisane zostało w publicznie dostępnych dla każdego dokumentach o finansowaniu infrastruktury na obszarze Miasta P. i okolic. W Wieloletnim Planie Rozwoju [...] w posiadaniu [...] S.A. jednoznacznie wskazuje się, że powyższa inwestycja realizowana jest przy 50% wsparciu środków z Funduszu Spójności (3) i ze środków własnych spółki (a więc również publicznych) (zob. s. 7, 61 i 86 Wieloletniego Planu Rozwoju, [...]).

Podsumowując – w ocenie Sądu – w realiach sprawy B. M. bezzasadnie podaje w wątpliwość, że budowa kanalizacji sanitarnej w ul. [...] zrealizowana była bez udziału środków, o których mowa w art. 143 ust. 1 u.g.n.

Bezzasadny jest zarzut naruszenia art. 143 ust. 1 w zw. z art. 92 ust. 2 u.g.n. Na obszarze nieruchomości skarżącego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego "[...]" uchwalony przez Radę Miasta P. uchwałą z dnia [...] 2012 r., [...] (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 2012 r., poz. [...]). Działki znajdują się w przeważającej części na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonym symbolem 9 MN, a działka [...] w niewielkiej części także na terenie drogi publicznej klasy dojazdowej oznaczonej symbolem [...] (zob. k. 29-32 akt administracyjnych organu pierwszej instancji). Wbrew twierdzeniom B. M. powyższe ustalenie ma zasadnicze znaczenie, jako że wyjątek pozwalający nie stosować art. 143 ust. 1 u.g.n. obejmuje "nieruchomości przeznaczone w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego, nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne". Skoro więc działki przy ul. [...] objęte są planem i przeznaczono je na cele mieszkaniowe, to rozważania o znaczeniu oznaczenia katastralnego są pozbawione znaczenia.

Z opisanych wyżej względów bezzasadny okazał się także zarzut naruszenia art. 145 ust. 1 w zw. z art. 148b ust. 1 u.g.n., który skarżący także łączy z katastralnym rolnym przeznaczeniem jego nieruchomości.

W konsekwencji nie można również uznać trafności zarzutów naruszenia przepisów postępowania: art. 7, art. 12, art. 77 § 1 w zw. z art. 80 K.p.a. oraz art. 107 § 3 K.p.a. (zarzuty 4, 6 i 7 skargi), które B. M. łączy ze zgłaszanymi przezeń (niezasadnymi) wątpliwościami dotyczącymi źródeł finansowania kanalizacji sanitarnej oraz z rolnym przeznaczeniem działek (o czym mowa powyżej).

Sąd nie podziela także trafności zarzutu naruszenia art. 7 K.p.a. w zw. z art. 155 ust. 1 pkt 6 u.g.n., który wywiedziono przy założeniu, że opłacanie przez skarżącego podatku rolnego miałoby świadczyć o tym, że jego działki nie podpadają pod działanie art. 143 ust.1 i nast. u.g.n. Jak wyjaśniono, objęcie działek skarżącego planem wskazującym na przeznaczenie mieszkaniowe czyni rozważania o klasyfikacji katastralnej czy na cel podatku rolnego pozbawionymi znaczenia.

Wreszcie końcowo Sąd podkreśla, że nie zgada się także z gołosłownymi stwierdzeniami skargi, jakoby miało dojść "do wydania zaskarżonej decyzji w oparciu o niezupełny materiał dowodowy ograniczający się jedynie do przedłożonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, którego treść nie została poddana należytej analizie [...]". Zdaniem składu orzekającego decyzje wydane w sprawie (co zasygnalizowano na wstępie rozważań niniejszego uzasadnienia) ocenić można jako rzetelne w warstwie prawnej i w zakresie ustaleń faktycznych. Wbrew zarzutom organy obu instancji przeprowadziły bardzo obszerną analizę operatów szacunkowych, odniosły się do ich treści, podejścia i metod szacowania oraz zweryfikowały przedstawione w nich obliczenia. Przedstawione wywody organów Sąd skontrolował i nie znalazł powodów, aby zgłosić w stosunku do nich jakiekolwiek uwagi.

Jeszcze raz podkreślić należy, że z całokształtu skargi wynika, iż B. M. zakwestionował decyzje wydane w sprawie opłaty adiacenckiej zakładając, że nie zostały spełnione przesłanki z art. 143 ust. 1 u.g.n. Nie wywiódł natomiast żadnych merytorycznych argumentów dotyczących reguł wyceny nieruchomości pozwalających na podważenie operatów szacunkowych.

Uzupełniająco Sąd zaznacza, że we wszystkich operatach rzeczoznawca wyjaśnił, mając na uwadze § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), iż za podstawę wyceny działek przyjął podejście mieszane: metodę pozostałościową i metodę korygowania ceny średniej. W ocenie Sądu opis przeprowadzonej wyceny z wyczerpującym wyjaśnieniem przyjętych danych i wyprowadzonych wniosków, nie nasuwa zastrzeżeń. Rzeczoznawca przedstawił w szczegółach bazę nieruchomości stanowiących podstawę wyceny, określił cechy nieruchomości wpływające na korektę ceny i wreszcie przedstawił porównania dokładnie je uzasadniając. Zwraca uwagę fakt, że autor wyceny dokładnie scharakteryzował transakcje o najniższej cenie jednostkowej (cechy najmniej korzystne) oraz o najwyższej cenie jednostkowej (cechy najkorzystniejsze) przez co wartość współczynników korygujących uznać należy za dobraną adekwatnie (zob. odpowiednie podpunkty punktu 12 operatów).

Z wymienionych względów Sąd uznał, że zaskarżona decyzja Kolegium i decyzja ją poprzedzająca nie naruszają prawa, stąd orzekł o oddaleniu skargi na podstawie art. 151 P.p.s.a.