Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 1079/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2016-02-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37  ust. 6
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 45 ust. 1 pkt 1, par. 56, par. 4 ust. 3
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 153 ust. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 782
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Dnia 23 lutego 2016 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Sędziowie Sędzia NSA Anna Stępień (spr.) Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska Protokolant sekretarz sądowy Anna Łyżwa po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 lutego 2016 roku sprawy ze skargi A Spółka Akcyjna w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej - oddala skargę. LS


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., po rozpatrzeniu odwołania A S.A z siedzibą w W., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] nr [...].

Jak wynika z akt sprawy decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta Ł., po przeprowadzeniu wszczętego z urzędu postępowania, ustalił jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 30.829,48 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w Ł. przy ul. B, oznaczonej jako działka nr ewid. 80/18, obr. [...], o powierzchni 32.840 m2, uregulowanej w księdze wieczystej [...], w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta Ł. położonej w rejonie ulic: C, D, E i B (uchwała nr [...] Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...] grudnia 2011 r.) i zobowiązał do jej zapłaty A S.A jako byłego właściciela w/w nieruchomości.

W odwołaniu od tej decyzji A S.A. reprezentowana przez adwokata T. M. zakwestionowała operat szacunkowy, na podstawie którego organ I instancji wydał decyzję i zastosowany przez rzeczoznawcę współczynnik z § 45 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) – dalej w skrócie "rozporządzenie".

Wspomnianą na wstępie decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2015 r., poz. 199 ze zm.) – dalej w skrócie "u.p.z.p.", utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie organ odwoławczy przywołał brzmienie art. 37

tej ustawy i wyjaśnił, że istota obowiązku uregulowanego w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. stanowiącego formę tzw. renty planistycznej, sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela opłaty w razie łącznego wystąpienia następujących przesłanek: zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego, zbycie nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego, wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą (bądź uchwaleniem) planu zagospodarowania przestrzennego, w uchwale rady gminy (rady miasta) o zmianie bądź uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego określona została stawka procentowa, (nie może być ona wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości), wydanie decyzji o ustaleniu opłaty jednorazowej w terminie 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiana stała się obowiązująca.

Według Kolegium w przedmiotowej sprawie, na co wskazuje zebrany materiał dowodowy, wszystkie wymienione w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. warunki dopuszczalności ustalenia opłaty planistycznej należy uznać za spełnione.

Jak wynika z ustaleń stanu faktycznego sprawy niniejszej do dnia 18 lutego 2012 r. na terenie, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość oznaczona jako działka nr 80/18 w obrębie [...], obowiązywały dwie uchwały o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ustalające przeznaczenie odpowiednio dla wschodniej (mpzp z 2000 r.) i zachodniej części działki nr 80/18 (mpzp z 2005 r.). Uwzględniając powierzchnię przedmiotowej działki nr 80/18 rzeczoznawca ustalił, że: powierzchnia zachodniej części działki z przeznaczeniem wynikającym z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2005 r. (uchwała nr [...]) wynosi 13.700 m2; a powierzchnia wschodniej części działki z przeznaczeniem wynikającym

z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2000 r. (uchwała nr [...]) wynosi 19.140 m2.

Zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą Rady Miejskiej w Ł. nr [...] z dnia [...] lipca 2005 r., zachodnia część działki nr 80/18 położona była na terenie oznaczonym symbolem "1P" - tereny o funkcji produkcyjnej i magazynowo - usługowej.

Zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą Rady Miejskiej w Ł. nr [...] z dnia [...] maja 2000 r., wschodnia część działki nr 80/18 położona była na terenie oznaczonym symbolami: "1PU" - produkcja i usługi (pow. 14.200 m2), "9KS/Z" - urządzona przestrzeń publiczna (dojścia, podjazdy, parkingi i zieleń) (pow. 4.785 m2), "13EE" - urządzenia elektroenergetyczne (pow. 155 m2).

Rzeczoznawca majątkowy przeprowadził szczegółową analizę w zakresie porównania przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości wg ustaleń aktualnie obowiązującego planu miejscowego oraz planów obowiązujących przed dniem 19 lutego 2012 r.

Przeprowadzona analiza uwarunkowań planistycznych wykazała, że w odniesieniu do trzech spośród czterech fragmentów działki nr 80/18, przeznaczenie nie uległo zmianie. Natomiast w odniesieniu do jednego fragmentu działki o pow. 4.785 m2 przeznaczenie uległo zmianie:

Kolegium zauważyło, że przeznaczenie terenu pod istniejącą zabudowę produkcyjno- usługową według stanu przed i po wejściu w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie uległo zmianie. Analiza porównawcza stanu zagospodarowania nieruchomości na dzień 19 lutego 2012 r. oraz dzień oględzin wykazała, że pomimo zmian parametrów technicznych budynku nr [...], wskaźnik intensywności zabudowy w odniesieniu do całej nieruchomości nie uległ zmianie

w analizowanym okresie.

Przeznaczenie fragmentu nieruchomości oznaczonych w zapisach starego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jako jednostki "7PU" i "1P" - według stanu przed i po wejściu w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie uległo zmianie. Analiza wykazała, że nie zmieniły się zapisy rejestru zabytków, zaś zmiana zakresu indywidualnej ochrony konserwatorskiej wg zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie wpłynęła na wzrost skali ograniczeń w możliwości zagospodarowania gruntu.

Zdaniem organu II instancji przeznaczenie fragmentu nieruchomości o powierzchni 4.785 m2 według stanu przed i po wejściu w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uległo zmianie (stary plan - jednostka "9KS/Z", nowy plan - jednostka "1PU"). Natomiast przeznaczenie fragmentu nieruchomości

o powierzchni 155 m2 według stanu przed i po wejściu w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie uległo zmianie (stary plan - jednostka "13EE", nowy plan - jednostka "1PU" dopuszczająca przeznaczenie uzupełniające: infrastruktura techniczna).

Kolegium stwierdziło następnie, że analiza uwarunkowań planistycznych wykazała, iż zmiana przeznaczenia mająca implikacje dla wyceny miała miejsce jedynie

w odniesieniu do fragmentu gruntu o pow. 4.785 m2, który w zapisach starego planu oznaczony był symbolem "9KS/Z", zaś nowego planu - symbolem "1PU".

W związku z powyższym różnica wartości gruntu niezabudowanego według stanu przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz po jego zmianie będzie wynikała ze zmiany wartości w obrębie gruntu o powierzchni 4.785 m2, gdzie nastąpiła zmiana przeznaczenia terenu. Na pozostałych fragmentach działki nr 80/18 zmiana planu nie wpłynęła na zmianę wartości. Zatem na skutek uchwalenia planu nastąpiła zmiana przeznaczenia przedmiotowego terenu na cel korzystniejszy inwestycyjnie od dotychczasowego, a zakres możliwości jego wykorzystania stał się szerszy.

Według Kolegium bezspornym jest, że zbycie udziału w prawie własności do nieruchomości nastąpiło 28 lipca 2014 r., aktem notarialnym Rep. A. [...].

Na dowód wzrostu wartości działek na skutek zmiany planu organ I instancji w decyzji powołał wnioski wynikające ze sporządzonego w dniu 30 kwietnia 2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Z. L.-T. operatu szacunkowego. Po analizie tego dowodu Kolegium stwierdziło, iż nie ma zastrzeżeń co do jego prawidłowości, zwłaszcza w kontekście wyjaśnień złożonych przez biegłą w piśmie

z dnia 8 września 2015 r., stanowiących odpowiedź na zarzuty zawarte w odwołaniu.

Wskazując w następnej kolejności na treść art. 149, art. 150 ust. 1, 2 i ust. 5, art. 152 ust. 1 i 2, art. 154 ust. 1 u.g.n., § 56 ust. 1 rozporządzenia organ II instancji zauważył, że zgodnie z § 4 pkt 14 uchwały nr [...] Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...] grudnia 2011 r. określono stawkę procentową służącą pobraniu opłaty, o której mowa

w art. 36 ust. 4 ustawy, w związku ze wzrostem wartości nieruchomości położonych

w obszarze objętym planem. Stawkę procentową służącą naliczeniu opłaty planistycznej dla terenów oznaczonych symbolem 1PU ustalono w wysokości 30%.

Ponadto, jak podniosło Kolegium, wydano decyzję o ustaleniu opłaty jednorazowej

w terminie 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiana stała się obowiązująca.

Wszystko to sprawia, że należy podzielić pogląd organu I instancji o dopuszczalności ustalenia opłaty planistycznej. Prawidłowość postępowania w tej sprawie nie budzi wątpliwości organu odwoławczego. Zgodnie z treścią operatu szacunkowego z dnia 30 kwietnia 2015 r. wartość fragmentu działki nr 80/18 o powierzchni 4.785 m2 przed uchwaleniem planu miejscowego, przy uwzględnieniu przeznaczenia określonego

w "starym planie" (jednostka "9KS/Z"), wyniosła 675.000 zł. Wartość fragmentu działki nr 80/18 o powierzchni 4.785m2 po uchwaleniu planu miejscowego, przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości określonego w obecnie obowiązującym planie miejscowym (jednostka "1PU") wyniosła 1.225.000 zł. Różnica wartości wyżej wskazanego fragmentu działki nr 80/18 po uchwaleniu planu i przed jego uchwaleniem wyniosła zatem 550.000 zł. Opłata planistyczna w przedmiotowym postępowaniu została wyliczona w następujący sposób: (wzrost wartości wykazany na przedmiotowej nieruchomości x zbyty udział w prawie własności do nieruchomości x stawka procentowa) 550.000 zł x 6136/32840 x 30% ("1PU") = 30.829,48 zł.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium oceniło je jako niezasadne i stwierdziło, że strona - kwestionując ustalenia operatu - powinna przedstawić dowody znajdujące się w jej posiadaniu na tę okoliczność. Jeden z takich środków dowodowych może stanowić operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę majątkowego, szacujący wartość tej samej nieruchomości. Przedłożony organowi przez stronę operat, wykonany na jej zlecenie, będzie podlegał takiej samej ocenie organu administracji, jak każdy inny dowód zgromadzony w sprawie. W tej sprawie strona - mając udzielony stosowny termin - nie przedstawiła żadnego dowodu, w którym wartość nieruchomości byłaby niższa. Samo twierdzenie strony o wadliwości operatu nie daje jeszcze podstaw do jego zdyskwalifikowania jako skutecznego dowodu w sprawie dającego podstawę do ustalenia opłaty planistycznej, tym bardziej, iż rzeczoznawca majątkowy jako autor operatu w sposób logiczny i przekonywujący odnosi się do stawianych zarzutów.

Kolegium nie znalazło zatem podstaw do kwestionowania prawdziwości twierdzeń rzeczoznawcy majątkowego zawartych w przedłożonej przez niego opinii. Operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków czy niejasności, proces wyceny został wyjaśniony w operacie szacunkowym w sposób wyczerpujący i rzetelny, zaś obliczenia matematyczne prowadzące do określenia wartości nieruchomości nie są obarczone błędami.

W ocenie Kolegium organ I instancji wypełnił swoje obowiązki wynikające z zasady prawdy obiektywnej, w tym dotyczące ciężaru dowodu. Zasada spoczywania ciężaru dowodu na organie nie może być jednak rozumiana w ten sposób, że organ ten ma przekonać stronę o zasadności nałożonego na nią obowiązku. Jest oczywiste, iż przekonanie strony o racjach administracji publicznej jest często niemożliwe. Z tego powodu jest warunkiem koniecznym i wystarczającym, by organ prowadzący postępowanie zebrał i w sposób wyczerpujący rozpatrzył zgromadzony materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.), a w uzasadnieniu swej decyzji wskazał fakty, które uznał za udowodnione, dowody, na których się oparł oraz przyczyny, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej (art. 107 § 3 k.p.a.), co w ocenie Kolegium miało miejsce.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi A S.A.

z siedzibą w W. reprezentowana przez adwokata T. M. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie od organu na rzecz strony skarżącej kosztów postępowania, w tym koszów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych, zarzucając decyzji naruszenie:

1) przepisów postępowania - art. 7, 8, 9, 11 i 80 k.p.a. poprzez przyjęcie bez weryfikacji operatu szacunkowego, jako podstawy wydania decyzji;

2) prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. § 45 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia poprzez jego błędną wykładnię, polegającą na nieuzasadnionym zastosowaniu współczynnika zmniejszającego wartość części nieruchomości przed uchwaleniem aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania tej nieruchomości.

W motywach skargi strona skarżąca podniosła, że nie kwestionuje ustaleń faktycznych zawartych w decyzjach organów obu instancji, poza ustaleniami dotyczącymi wartości części działki nr 80/18 o powierzchni 4785 m2 przed uchwaleniem w dniu [...] grudnia 2014 r. przez Radę Miejską w Ł. nowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru obejmującego tę nieruchomość i podtrzymuje zarzuty z odwołania od decyzji organu I instancji.

Skarżąca Spółka podkreśliła, że biegła ustaliła, iż wzrost wartości nieruchomości, wynikający z uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosi 550.000 zł i dotyczy części nieruchomości o powierzchni 4.785 m2, która zgodnie z poprzednim planem przeznaczona była pod dojścia, podjazdy, parkingi i zieleń. Biegła wyceniając wartość nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu zastosowała w odniesieniu do całego tego obszaru (4.785 m2) współczynnik obniżający jego wartość określony w § 45 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia. Gdyby nie zastosowano tego współczynnika, to wartość nieruchomości sprzed i po uchwaleniu nowego m.p.z.p. nie uległaby zmianie i wynosiłaby 1.225.000 zł. Zastosowanie współczynnika obniżającego nie jest uzasadnione, ponieważ zgodnie z § 45 ust. 1 rozporządzenia współczynnik ten ma zastosowanie wyłącznie do nieruchomości stanowiących parki, ogrody ozdobne, zieleńce lub lasy ochronne. Natomiast na części obszaru 4.785 m2 znajduje się kawałek trawnika, na którym rosną dwa drzewa. Nie mieści się on w żadnej z tych kategorii. Pozostałą część tego obszaru zajmują parkingi

i drogi, do których stosowanie współczynnika z całą pewnością nie ma uzasadnienia.

W pisemnej odpowiedzi na zarzuty odwołania biegła nie wyjaśniła, na jakiej podstawie zakwalifikowała część nieruchomości jako park, las, ogród ozdobny lub zieleniec, ograniczając się jedynie do autorytarnego stwierdzenia, że właśnie do tego typu gruntów stosuje się współczynnik zmniejszający. Z kolei w zaskarżonej decyzji organ nie odniósł się do zarzutów zawartych w odwołaniu, w szczególności do zarzutu dotyczącego bezpodstawnego zastosowania przez biegłą współczynnika zmniejszającego wartość części nieruchomości przed uchwaleniem nowego m.p.z.p.

Odpowiadając na skargę organ wniósł o jej oddalenie, argumentując jak

w motywach zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga podlegała oddaleniu.

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz.U. z 2014 r., poz. 1647 ze zm.) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), przywoływanej dalej w tekście jako "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz

z przepisami proceduralnymi normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

Sąd kontrolując w zakreślonych wyżej granicach legalność decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. utrzymującej w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. o ustaleniu jednorazowej opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta Ł. mocą uchwały nr [...] Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...] grudnia 2011 r. i zobowiązaniu do jej zapłaty A S.A. stwierdził, że nie narusza ona przepisów obowiązującego prawa, w związku z czym brak jest podstaw do wyeliminowania jej z obrotu prawnego.

Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowił art. 36 ust. 4 u.p.z.p.,

w rozumieniu którego, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

W świetle art. 37 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości,

o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (ust. 1). Roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (ust. 3). Przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 (ust. 4). Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5 (ust. 6). W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy

o gospodarce nieruchomościami (ust. 11).

Z przywołanych wyżej unormowań wynika, że dla ustalenia jednorazowej opłaty

z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zwanej potocznie "rentą planistyczną", niezbędne jest łączne wystąpienie trzech przesłanek. Pierwszą z nich jest wzrost wartości nieruchomości, który musi nastąpić na skutek uchwalenia planu miejscowego. Drugą z nich jest określenie w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej,

z tym że stawka ta nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Z kolei trzecią przesłanką jest zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego.

Z zebranego w tej sprawie materiału dowodowego wynika, że spełnione zostały wszystkie przesłanki warunkujące ustalenie renty planistycznej.

Mianowicie, § 4 ust. 14 uchwały nr [...] Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...] grudnia 2011 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta Ł. położonej w rejonie ulic: C, D, E i B, zmieniającego obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego przyjęte uchwałami Nr [...] Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...] maja 2000 r. i Nr [...] Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...] lipca 2005 r. (Dz. Urz. Woj. [...] z 2012 r., poz. 136)

w zakresie stawki procentowej służącej pobraniu opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem 1 PU ustala stawkę

w wysokości 30%. Rzeczony plan obowiązuje od dnia 19 lutego 2012 r.

Nie budzi również wątpliwości, że A Spółka Akcyjna z siedzibą w Ł. mocą aktu notarialnego z dnia 28 lipca 2014 r. Rep. A Nr [...] przeniosła udział wynoszący 6.136/32.840 części we współwłasności zabudowanej nieruchomości gruntowej nr ewid. 80/18 położonej w Ł. przy ul. B, obręb [...] o powierzchni 32.840m2. Zbycie udziału nastąpiło zatem przed upływem 5 lat od dnia,

w którym zaczął obowiązywać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Według prawidłowych i niekwestionowanych przez stronę skarżącą ustaleń organów obu instancji działka nr 80/18 do dnia 18 lutego 2012 r. znajdowała się na terenie objętym regulacjami dwóch miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Mianowicie, zachodnia część działki o powierzchni 13.700 m2 zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w Ł. nr [...] z dnia [...] lipca 2005 r. (Dz.Urz. Woj. [...] nr 267, poz. 2632) położona była na terenie o funkcji produkcyjnej i magazynowo – usługowej - symbol "1P". Natomiast przeznaczenie wschodniej części działki o powierzchni 19.140 m2 normowała uchwała Rady Miejskiej w Ł. nr [...] z dnia [...] maja 2000 r. (Dz. Urz. Woj. [...] nr 88, poz. 477), z czego powierzchnia 14.200 m2 leżała

w graniach terenu o symbolu "1PU" – produkcja i usługi, powierzchnia 4.785 m2 przeznczona była pod urządzoną przestrzeń publiczną (zieleń, dojścia, podjazdy, parkingi) – symbol "9KS/Z", a powierzchnia 155m2 przeznaczona była pod urządzenia elektroenergetyczne – symbol "13EE".

Trafna jest w związku z tym konkluzja organów orzekających, że dla trzech spośród czterech fragmentów działki nr 80/18 przeznaczenie w nowym planie nie uległo zmianie, zmiana przeznaczenia dotyczy wyłącznie fragmentu działki o powierzchni 4.785m2, która o czym wspomniano wyżej według planu miejscowego z 2000 r. znajdowała się na terenie oznaczonym jednostką urbanistyczną "9KS/Z", zaś według nowego planu przeznaczona została pod produkcję i usługi – symbol "1PU". Nie budzi zatem wątpliwości, że obecne przeznaczenie tej części działki pod produkcję i usługi daje prawną możliwość znacznie szerszego i korzystniejszego wykorzystania jej na cele inwestycyjne.

W rozpoznawanej sprawie istotą sporu pomiędzy skarżącą Spółką a organem orzekającym jest wysokość wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wyliczona na tej podstawie renta planistyczna, ustalona przez organy administracyjne na podstawie operatu szacunkowego opracowanego w dniu 30 kwietnia 2015 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego Z. L.-T.

W ugruntowanym orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że wzrost wartości nieruchomości związany z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą powinien być obiektywny, tzn. ustalony na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego dla konkretnej nieruchomości. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia jednorazowej opłaty. Powyższe nie oznacza jednak związania organu administracji ustaleniami rzeczoznawcy majątkowego. Operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ, na którym spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy

i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości

i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego

z dnia 16 stycznia 2013 r. sygn. akt II OSK 1686/11 – Lex nr 1270183).

Sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy operat - jak prawidłowo wywiodło Kolegium - posiada wartość dowodową, wykazał bowiem istnienie związku przyczynowego pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości a uchwaleniem planu miejscowego. Opinia biegłego bez wątpienia została sporządzona w sposób rzeczowy, przejrzysty i logiczny. Nie zawiera błędów, niejasności czy pomyłek, posiada wszystkie elementy określone

w § 56 ust. 1 rozporządzenia. W operacie biegła prawidłowo ustaliła stan faktyczny

i prawny nieruchomości, przeznaczenie nieruchomości w starych planach z 2000 r.

i 2005 r. oraz w nowym planie z 2011 r., dochodząc do trafnej konkluzji, iż zmiana funkcji z terenów zielonych i przestrzeni publicznej na tereny produkcyjno-usługowe dotyczyła tylko części nieruchomości o powierzchni 4.785 m2, wobec czego różnica wartości gruntu niezabudowanego według stanu przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz po jego zmianie będzie wynikała ze zmiany wartości nieruchomości w obrębie tej części gruntu o powierzchni 4.785m2. Na pozostałych fragmentach działki nr 80/18 - wobec pozostawienia dotychczasowego przeznaczenia, wartość nieruchomości nie uległa zmianie.

Autorka operatu wyjaśniła zastosowane podejście i metodologię szacowania, przedstawiając w sposób przejrzysty i jasny poszczególne etapy szacowania wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu planu miejscowego. Biegła z poszanowaniem regulacji art. 153 ust. 1 u.g.n. zastosowała podejście porównawcze, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W ramach wybranego podejścia przy szacowaniu wartości nieruchomości biegła zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia zastosowała metodę porównywania nieruchomości parami, porównując nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy były znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane były ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wskazała przy tym, że z porównania każdej pary, po wyliczeniu poprawek kwotowych, stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech, otrzymuje się inną wartość wycenianej nieruchomości, która stanowi skorygowaną cenę transakcyjną, jaką można uzyskać za nieruchomość wycenianą w odniesieniu do nieruchomości porównawczej. Z uzyskanych wyników wyprowadza się wartość średnią.

W tabeli biegła zobrazowała 6 transakcji nieruchomościami stanowiących podstawę wyceny wartości nieruchomości po zamianie planu miejscowego, określiła następnie cechy nieruchomości rzutujące na jej wartość, takie jak: lokalizacja w skali miasta

w segmencie nieruchomości przemysłowych, otoczenie, uwarunkowania planistyczne, inne ograniczenia w zagospodarowaniu, wielkość powierzchni gruntu, dostępność komunikacyjna, wagi poszczególnych cech i dokonała ich odpowiedniej gradacji. Na tej podstawie obliczyła cenę minimalną, cenę maksymalną oraz cenę średnią. W dalszej kolejności biegła scharakteryzowała wyceniany fragment działki gruntu nr 80/14 o pow. 4.785m2 w kontekście określonych uprzednio cech rynkowych. Następnie zaś opisała cechy trzech nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny i porównała nieruchomość wycenianą z nieruchomościami przy ul. F, G i H, co pozwoliło jej ostatecznie na obliczenie wartości 1m2 nieruchomości po uchwaleniu nowego planu na kwotę 256 zł i czytelne zobrazowanie dokonanych wyliczeń w tabeli. W rezultacie biegła określiła wartość wycenianej nieruchomości po uchwaleniu planu na kwotę 1.225.000 zł (4785 m2 x 256 zł/m2).

Przystępując kolejno do wyceny wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego rzeczoznawca podała, że przedmiotem analizy uczyniła rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych na terenie miasta Ł., stanowiących przedmiot prawa własności, których uwarunkowania planistyczne wskazywały na funkcję terenów zielonych o powierzchni powyżej 1000m2. Okres badania cen dotyczył transakcji od stycznia 2012 r. do 28 lipca 2014 r. W badanym okresie biegła zanotowała łącznie 19 transakcji, dla których zapisy obowiązującego studium wskazywały na funkcję terenów zielonych o symbolu "ZN" – tereny zieleni naturalnej i dolin rzecznych (z zakresem zabudowy), "ZLK" – wyodrębnione z terenów zieleni leśnej tereny lasów komunalnych, "ZP" – tereny zieleni urządzonej z programem usługowym, "ZL" - tereny zieleni leśnej. Jednak w przypadku 13 z 19 transakcji obszary te zostały podzielone

i zagospodarowane na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W grupie pozostałych 6 transakcji biegła nie zanotowała transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, a więc o funkcji terenów zielonych lub przestrzeni publicznych położonych w otoczeniu zabudowy przemysłowo-usługowej, w centrum miasta. W związku z powyższym rzeczoznawca celem oszacowania wartości gruntu oznaczonego w starym planie miejscowym z 2000 r. symbolem 9KS/Z zgodnie z § 45 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia, przy określaniu wartości nieruchomości zadrzewionych, zakrzewionych lub leśnych, położonych w strefie zainwestowania miejskiego, udostępnionych publicznie lub przeznaczonych na te cele, stanowiących parki, ogrody ozdobne, zieleńce lub lasy ochronne, w razie braku transakcji rynkowych przyjęła, że wartość tych nieruchomości stanowi suma wartości gruntu oraz wartości drzew, krzewów i innych roślin znajdujących się na tym gruncie, przy czym: dla określenia wartości gruntu przyjęła, że wartość 1 m2 tych gruntów jest równa 50 % wartości 1 m2 gruntów

o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych.

Prawidłowość zastosowania § 45 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia stanowiąca zasadniczy zarzut skargi nie budzi - w ocenie składu orzekającego - żadnych wątpliwości. Biegła

w treści operatu wyjaśniła powody zastosowania tej reguły, wskazując wprost na brak transakcji nieruchomościami podobnymi, następnie zaś w piśmie z dnia 8 września 2015 r. podniosła, że o jego zastosowaniu przesądziło przeznaczenie nieruchomości

w dotychczasowym planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego - 9KS/Z. Postulowany zaś przez skarżącą Spółkę faktyczny sposób użytkowania nieruchomości nie mógł rzutować na dokonaną wycenę, ponieważ w § 45 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia ustawodawca posłużył się zwrotem "lub przeznaczonych na te cele". Fragment wycenianej nieruchomości, czego strona skarżąca nie kwestionuje, w starym planie miejscowym z 2000 r. przeznaczony był na cele zieleni urządzonej oraz miejsca postojowe i komunikację ruchu uspokojonego (podjazdy do obiektów).

Wobec powyższego biegła kierując się brzmieniem § 45 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia prawidłowo oceniała, że przeznaczeniem przeważającym wśród gruntów przyległych jest zabudowa o charakterze przemysłowo – usługowym i wartość jednostkową 1m2 gruntu określiła uwzględniając 50 % wartości ustalonej uprzednio ceny 1m2 gruntów przemysłowo – usługowych (256 zł/m2 x 50 %= 128 zł/m2), zaś wartość wycenianego fragmentu działki określiła na kwotę 612.480 zł. (4.785 x 128 zł).

Dodatkowo podnieść trzeba, że biegła pomimo zastosowania 50 % współczynnika, który niewątpliwie wpłynął na obniżenie wartości nieruchomości, zastosowała

w procesie wyceny współczynnik korekcyjny K=1,10, z uwagi na zalety nieruchomości, w tym wypadku potencjał inwestycyjny wynikający z dopuszczenia realizacji funkcji usługowej (parkingi), co ostatecznie podwyższyło wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu z kwoty 612.480 zł do kwoty 675.000 zł.

Oczywistym jest, że w interesie Spółki byłoby wykazanie, iż uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie rzutowało na obiektywny wzrost wartości nieruchomości, jednakże nie można pomijać faktu, że w procesie wyceny rzeczoznawca majątkowy związany jest przede wszystkim przepisami obowiązującego prawa.

Reasumując, prawidłowość i wartość dowodowa sporządzonego dla potrzeb rozpoznawanej sprawy operatu szacunkowego nie budzi wątpliwości sądu, wobec czego organy obu instancji zobligowane były ustalić opłatę planistyczną, biorąc pod uwagę wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego

o kwotę 550.000 zł, wielkość zbytego udziału - 6.136/32.840 i obowiązującą 30 % stawkę służącą naliczeniu tej opłaty.

Co istotne, po sporządzeniu operatu strona skarżąca miała zapewnioną możliwość zapoznania się z jego treścią i wniesienia ewentualnych uwag, z czego nie skorzystała. Z treścią operatu zapoznała się dopiero na etapie postępowania odwoławczego. Wobec treści odwołania rzeczoznawca został zobowiązany do ustosunkowania się do postawionych w nim zarzutów, co uczynił rzeczowo w piśmie z dnia 8 września 2015 r. Ponadto skarżąca Spółka była pouczona o możliwości przedstawienia kontroperatu bądź skorzystania z trybu określonego w art. 157 u.g.n., jednak materiał dowodowy sprawy niniejszej dowodzi, że z żadnej z tych możliwości nie skorzystała.

W judykaturze sądów administracyjnych podkreśla się, że jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawniona jest na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (por: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 grudnia 2012 r. sygn. akt I OSK 1434/11 – Lex nr 1366424). Podkreśla się także, że strona ma prawo do zgłaszania krytyki co do opinii biegłego, jak również możliwość jej zwalczania wszelkimi dostępnymi środkami dowodowymi. W odniesieniu do operatu szacunkowego, którego sporządzenie podlega sformalizowanemu reżimowi, strona jest również uprawniona do przedstawienia alternatywnego operatu szacunkowego. Organ nie może uchylić się zatem od oceny takiego środka dowodowego (por: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 maja 2014 r. sygn. akt I OSK 2706/12 - Lex nr 1578871).

W związku z tym, że sąd nie dopatrzył się uchybień materialnych ani proceduralnych, które mogłyby w istotnym stopniu wpłynąć na wynik sprawy, zobowiązany był oddalić skargę.

O powyższym sąd orzekł jak w wyroku na odstawie art. 151 p.p.s.a.

m.m.