Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 226/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2021-08-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Zasądzono zwrot kosztów postępowania
Powołane przepisy: article: art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 52 ust. 2 pkt 2 lit. b, art. 59 ust. 1, art. 59 ust. 2. art. 59 ust. 2a, art. 60 ust. 1, art. 60 ust. 1a, art. 61 ust. 1 pkt 1, art. 62 ust. 1, art. 62 ust. 1 pkt 2, art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.
article: art. 7, art. 10 § 1, art. 61 § 4, art. 77 §  1, art. 79a § 1, art. 80, art. 104, art. 138 § 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2021 poz 735
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: § 5 ust. 1, § 5 ust. 2, § 6 ust. 1, § 6 ust. 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 94 ust. 1 pkt 2
journal: Dz.U. 2020 poz 1990
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 135, art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 200, art. 205 § 1, art. 205 § 2
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2018 poz 265
law: Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości  z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych
article: art. 15 zzs(4) ust. 3
journal: Dz.U. 2020 poz 1842
law: Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych  chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Aleksandra Kiersnowska - Tylewicz Sędziowie Sędzia WSA Jan Szuma (spr.) Asesor WSA Arkadiusz Skomra po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 26 sierpnia 2021 r. sprawy ze skargi G. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] listopada 2020 r., nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Ś. z dnia [...] czerwca 2020 r., nr [...]; 2. zasądza od organu na rzecz skarżącego G. K. kwotę [...](słownie: [...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] listopada 2020 r., [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze (zwane dalej "Kolegium"), po rozpatrzeniu odwołania G. K., utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Ś. (zwanego dalej "Burmistrzem") z dnia [...] czerwca 2020 r., [...], którą odmówiono odwołującemu się ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych, wolnostojących na terenie działki [...], obręb K..

Decyzje zapadły w następujących okolicznościach udokumentowanych w aktach sprawy.

Wnioskiem z dnia [...] maja 2019 r. G. K. wystąpił o ustalenie warunków zabudowy dla wskazanej wyżej inwestycji (k. 18-29 akt administracyjnych organu pierwszej instancji). Dodać można, że projektowany sposób zagospodarowania nieruchomości został przedstawiony na mapie zasadniczej na k. 25 akt administracyjnych organu pierwszej instancji (zob. art. 52 ust. 2 pkt 2 lit. b w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, obecnie tekst jednolity Dz. U. z 2021 r., poz. 741 z późn. zm., dalej "u.p.z.p.")

Następnie do akt włączono wydruki informacji z rejestru gruntów i poglądowy wydruk z mapy ewidencyjnej, na podstawie których ustalono krąg stron postępowania (k. 30-36 akt administracyjnych organu pierwszej instancji)

Pismem z dnia [...] czerwca 2019 r., [...] organ zwrócił się do G. K. o uzupełnienie wniosku (k. 37-39 akt administracyjnych organu pierwszej instancji), a ten nadesłał wymagane dokumenty przy piśmie z dnia [...] czerwca 2019 r. (k. 40-48 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Pismem z dnia [...] sierpnia 2019 r., [...] Burmistrz, działając na podstawie art. 61 § 4 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (obecnie tekst jednolity Dz. U. z 2021 r., poz. 735 z późn. zm., dalej "K.p.a."), zawiadomił strony o wszczęciu postępowania (k. 51 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Postanowieniem z dnia [...] sierpnia 2019 r., [...] Burmistrz zawiesił postępowanie na podstawie art. 62 ust. 1 u.p.z.p. na czas 9 miesięcy od złożenia wniosku z uwagi na podjęcie przez Radę Miejską w Ś. uchwały z dnia [...] maja 2019 r., [...] w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w obrębie K. (k. 60 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Wnioskiem z dnia [...] kwietnia 2020 r. G. K. (wniosek podpisała także M. K.), wskazując na art. 62 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. zwrócił się o podjęcie postępowania z uwagi na fakt, że w okresie zawieszonego postępowania nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (k. 72 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Postanowieniem z dnia [...] kwietnia 2020 r., [...] Burmistrz podjął zawieszone postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy (k. 27 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

W dniu [...] maja 2020 r. sporządzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (k. 89-91 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

[...] maja 2020 r. mgr K. B. (legitymująca się uprawnieniami urbanisty – k. 110 akt administracyjnych organu pierwszej instancji) sporządziła projekt odmownej decyzji w sprawie warunków zabudowy dla inwestycji projektowanej przez G. K. (k. 94-109 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Pismem z dnia [...] maja 2020 r., [...] Burmistrz na podstawie art. 10 § 1 K.p.a. zawiadomił strony o zakończeniu postępowania dowodowego oraz o możliwości zapoznania się z aktami sprawy. Organ jednocześnie zapowiedział, że w sprawie zostanie wydana decyzja o odmowie ustalenia warunków zabudowy, jednakże nie podano z jakiego powodu ma to nastąpić (k. 112-113 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Decyzją z dnia [...] czerwca 2020 r., [...] Burmistrz, działając na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 59 ust. 1, 2, i 2a oraz art. 60 ust. 1 i 1a u.p.z.p. oraz art. 104 K.p.a., odmówił G. K. ustalenia warunków zabudowy dla projektowanej na działce [...] inwestycji. W motywach rozstrzygnięcia wyjaśnił, że co prawda spełnione są przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., jednakże nie wszystkie, a konkretnie inwestycja nie spełnia warunku kontynuacji wszystkich parametrów i cech zabudowy (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.). Od średniej na obszarze analizowanym odbiega wskaźnik powierzchni zabudowy, który wynosi 0,82 %, gdy tymczasem wskaźnik powierzchni zabudowy na obszarze poddanym analizie kształtuje się w granicach od 8,29 % do 13,78 %. Nie jest to zatem zgodne z § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 z późn. zm., dalej "r.ws.s.u.w."), natomiast ustalony wskaźnik powierzchni zabudowy nie może być też dopuszczony jako wyjątek na podstawie § 5 ust. 2 r.ws.s.u.w., gdyż nie pozwala na to analiza urbanistyczna, jak wymaga ten przepis.

Dalej organ zwrócił także uwagę, że inwestycja nie odpowiada wymogowi z § 6 ust. 1 r.ws.s.u.w. w zakresie dotyczącym parametru szerokości elewacji frontowej projektowanej zabudowy. Szerokość elewacji frontowej wnioskowana wynosiła 12 m. Tymczasem średnia dla obszaru analizowanego to 7,8 m, a stosownie do § 6 ust. 1 r.ws.s.u.w. szerokość elewacji dopuszczalna mieścić się mogła w zakresie od 6,24 do 9,36 m (+/- 20% szerokości średniej).

W odwołaniu G. K. zarzucił decyzji Burmistrza, że została oparta na analizie urbanistycznej, której promień ograniczono do minimalnego, a nie poszerzonego obszaru analizy (zamiast promienia 540 m, należało przyjąć 800 m, co pozwoliłoby objąć badaniem pobliską zabudowę mieszkaniową). Odwołujący się nadmienił, że dla działek [...] i [...] wydano warunki zabudowy opierając się na zabudowie na działkach [...] i [...] (k. 2-3 akt administracyjnych organu drugiej instancji).

Pismem z dnia [...] lipca 2020 r. odwołanie uzupełnił ustanowiony przez G. K. pełnomocnik. Wskazał on między innymi, że nieprawidłowe jest ustalenie, iż dla inwestycji wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi 0,82% i odbiega on od średniego wskaźnika na obszarze analizowanym. Działka inwestycyjna [...] jest ponad 54 razy większa od najmniejszej z działek na obszarze analizowanym i ponad 25 razy większa od największej z nich. Dla porównań pełnomocnik zaproponował odnieść powierzchnię projektowanej zabudowy (150 m2) stosunkowo do działek o takiej wielkości jak występujące na obszarze analizowanym. Przy takim zestawieniu budynki tworzyłyby zabudowę o intensywności 8,3%, 11,1% i 5,2%, a więc w dwóch przypadkach zabudowa taka odpowiadałaby dopuszczalnemu procentowi zabudowy. Pełnomocnik podał też w wątpliwość rozumowanie organu odrzucające wskaźnik zabudowy na poziomie 0,82%, w sytuacji, gdy inwestor dysponuje bardzo dużą działką. Wyjaśnił, iż rozumowanie takie prowadzi do kuriozalnej sytuacji, że inwestor nie spełnia warunków zabudowy występując o dopuszczenie 4 domów jednorodzinnych, ale spełniałby je, gdyby wystąpił o warunki zabudowy dla 53 budynków.

Gdy chodzi o kwestię szerokości elewacji frontowej, to pełnomocnik inwestora powołał się na własne pomiary z Systemu Informacji Przestrzennej Urzędu Miasta Ś. i na ich podstawie ustalił, że średni wskaźnik szerokości elewacji frontowej powinien wynosić nie 7,8 m, a 8,9 m, co z uwzględnieniem przepisowej tolerancji (§ 6 ust. 1 r.ws.s.u.w.: +/- 20%) daje dopuszczalną górną wartość – 10,68 m. Wskazał dalej, że wobec takich niewielkich różnic między parametrami dopuszczalnymi, a wnioskowanymi, nie należało inwestorowi odmawiać ustalenia warunków zabudowy.

Wskazaną na wstępie niniejszego uzasadnienia decyzją z dnia [...] listopada 2020 r., [...] Kolegium, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., utrzymało zaskarżoną decyzję Burmistrza w mocy. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia skoncentrowało się na wykazaniu, iż nie było podstaw do przyjęcia na potrzeby analizy urbanistycznej szerszego obszaru analizowanego, jak postulował G. K. w odwołaniu. Zdaniem Kolegium za ustaleniem warunków zabudowy nie przemawia również to, że działka inwestycyjna jest znacznie większa od innych działek budowlanych w otoczeniu. Dla takiej działki nie można odnaleźć wzorca do ustalenia kontynuacji parametru powierzchni zabudowy. Zdaniem organu odwoławczego teren pod inwestycję zresztą nie jawi się jako taki, który jest predystynowany do rozwijania tam szeregowej zabudowy jednorodzinnej na relatywnie niewielkich działkach.

W skardze G. K. (reprezentowany przez pełnomocnika) zarzucił naruszenie art. 7, 77 i 80 K.p.a., czyli regulujących administracyjne postępowanie wyjaśniające, oraz art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. wyrażające się w bezzasadnym utrzymaniu w mocy decyzji Burmistrza. Jego zdaniem naruszono także art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez błędne uznanie, iż w obszarze analizowanym nie występuje zabudowa pozwalająca ustalenie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników dla nowej zabudowy, a także § 5 § 1 i 2 r.ws.s.u.w. poprzez odstąpienie od wyznaczenie innego wskaźnika powierzchni zabudowy, aniżeli średni występujący na obszarze analizowanym.

Wskazując na powyższe G. K. wniósł o uchylenie decyzji obu instancji oraz wystąpił o zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi skarżący rozwinął argumentację odwołania, wskazując zwłaszcza, że gdy chodzi o parametr powierzchni zabudowy, organy nie brały pod uwagę dysproporcji pomiędzy wielkością jego działki a wielkością działek zabudowanych w obszarze analizy. Ponadto zwrócił uwagę, że zabudowa ma objąć zaledwie część działki [...]. Odniesienie powierzchni projektowanej zabudowy do tej części, przy założeniu jej wydzielenia, pozwoliłaby uzyskać pozytywną decyzję o warunkach zabudowy.

Wracając natomiast do kwestii szerokości elewacji frontowej G. K. przypomniał, że w odwołaniu dowiódł, iż średnia szerokość elewacji frontowej powinna być ustalona na poziomie 8,9 m (a nie 7,8 m), a margines tolerancji wynosić powinien do 10,68 m. Oznacza to, że oczekiwania wnioskodawcy były bliskie parametrom dopuszczalnym. Mimo to organ nie zainicjował żadnych działań mogących przybliżyć wnioskodawcę do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie i podtrzymało dotychczasowe stanowisko.

W piśmie z dnia [...] kwietnia 2021 r. pełnomocnik G. K. przedstawił replikę na odpowiedź organ na skargę.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga zawiera usprawiedliwione podstawy.

Na wstępie, dla przejrzystości wywodu, Sąd zaznacza, że sprawie – jak to przedstawiono w części sprawozdawczej niniejszego uzasadnienia – sporne okazały się tylko dwie kwestie. Organy, co konsekwentnie kwestionował G. K., twierdziły, że projektowana przez niego inwestycja, obejmująca cztery budynki mieszkalne jednorodzinne na działce [...], nie spełnia wymogu kontynuacji wskaźników i parametrów zabudowy w obszarze analizowanym w zakresie powierzchni zabudowy oraz szerokości elewacji frontowej. W odniesieniu do pozostałych przesłanek organy nie dopatrzyły się przeciwwskazań dla ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy.

Mając na uwadze powyższe, Sąd skoncentruje się właśnie na spornych kwestiach dotyczących kontynuacji wskaźników i parametrów zabudowy w obszarze analizowanym w zakresie powierzchni zabudowy oraz szerokości elewacji frontowej. G. K. reprezentowany był w toku postępowania administracyjnego przez profesjonalnego pełnomocnika, jak i jest tak reprezentowany przed sądem. Nie ma stąd koniecznej potrzeby przytaczania całego spektrum regulacji prawnych związanych z ustalaniem warunków zabudowy. Zresztą, istotne w sprawie przepisy (zwłaszcza art. 61 i nast. u.p.z.p. oraz § 3 i nast. r.ws.s.u.w.) zostały opisane i przeanalizowane przez Kolegium.

W tym miejscu należy natomiast wskazać, że stosownie do § 5 ust. 1 r.ws.s.u.w. wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. § 5 ust. 2 r.ws.s.u.w. stanowi z kolei, że dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej.

Organy obu instancji uznały – co zaskakujące w kontekście sporów jakie z reguły w praktyce na tym tle występują w sprawach z zakresu warunków zabudowy – że inwestycja projektowana przez G. K. tworzy zbyt małą (nie zbyt dużą) powierzchnię zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Akcentowały, że działka [...] jest na tyle duża, iż wskaźnik powierzchni zabudowy, wyliczony matematycznie wyniesie 0,82%, gdy tymczasem inne działki w obszarze analizowanym (mniejsze, standardowo wydzielone działki budowlane) są zabudowane w granicach od 8,29 do 13,78% powierzchni, co daje średnią na poziomie 10,93%.

Zdaniem Sądu stanowisko organów dotyczące powierzchni zabudowy, które sprowadza się do eksponowania matematycznego stosunku pomiędzy wielkością działki [...] a powierzchnią mającą ulec zabudowie czterema domami, jest nieprawidłowe i nieadekwatne do okoliczności sprawy.

Przede wszystkim należy dostrzec, że jednym z obowiązujących i mających odpowiednie zastosowanie do instytucji warunków zabudowy przepisów jest art. 52 ust. 2 pkt 2 lit. b (w zw. z art. 64 ust. 1) u.p.z.p. Stanowi on, że we wniosku o ustalenie warunków zabudowy określa się planowany sposób zagospodarowania terenu oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenie i gabaryty projektowanych obiektów budowlanych oraz powierzchnię terenu podlegającą przekształceniu, co należy przedstawić w formie opisowej i graficznej.

Inwestor G. K. załączył do wniosku koncepcję zabudowy, którą wyrysował na mapie zasadniczej (znajdującej się na k. 25 akt administracyjnych organu pierwszej instancji). Wynika z niej, że zamierza on ulokować docelowe budynki mieszkalne jednorodzinne na czterech przewidzianych do wydzielenia (w oparciu o ustalone warunki zabudowy) niewielkich działkach budowlanych o regularnym kształcie oraz skomunikować je z drogą publiczną za pomocą przebiegającej wzdłuż drogi dojazdowej. Ze wspomnianej koncepcji zabudowy wyrysowanej na mapie na k. 25 akt administracyjnych organu pierwszej instancji jednoznacznie wynika, że G. K. nie zamierza dzięki warunkom zabudowy usankcjonować stanu urbanistycznie odbiegającego od otoczenia, w szczególności usankcjonować rozproszonej zabudowy na ogromnej działce. Wręcz przeciwnie – wnioskuje on ustalenie warunków zabudowy dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych na czterech przypisanych im działkach budowlanych, które predystynowane są do wydzielenia na podstawie tak ustalonych warunków zabudowy (w trybie art. 94 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia [...] sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, obecnie tekst jednolity Dz. U. z 2020 r., poz. 1990 z późn. zm.).

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy więc, że wywody organów dotyczące tego, że projektowana przez inwestora zabudowa jest powierzchniowo zbyt mała w stosunku do powierzchni działki [...], nie przystają do realiów sprawy. G. K. wyraźnie bowiem wnioskuje o ustalenie warunków zabudowy dla budynków na czterech projektowanych do wydzielenia niewielkich działkach, a nie rozproszonej zabudowy na bardzo dużej działce. W konsekwencji jako wskaźnik powierzchni zabudowy należy przyjąć stosunek wielkości powierzchni zabudowy budynków do wielkości docelowych działek, na których mają się znaleźć, względnie powierzchni podlegającej przekształceniu.

Uzupełniająco Sąd chciałby też zaznaczyć, że nawet gdyby pominąć fakt, iż cztery projektowane domy mają zostać zlokalizowane na działkach przeznaczonych do wydzielenia, to i tak tezy organów o zbyt małej powierzchni zabudowy budziłyby poważne wątpliwości. Jak trafnie zwrócił uwagę pełnomocnik G. K. w odwołaniu, rozumowanie o niedopuszczalności niewielkiej zabudowy na dużej działce prowadzi do kuriozalnego wniosku, że właściciel takiej działki nie mógłby zlokalizować na niej 4 budynków (biorąc za przykład ilości przystające do realiów tej sprawy), ale mógłby wnioskować o warunki zabudowy dla 53 budynków. Innymi słowy oznaczałoby to, że właściciel dużej działki teoretycznie nie mógłby sobie pozwolić na zabudowę, którą może zrealizować sąsiad na mniejszej działce.

Kontynuując powyższe Sąd podkreśla, że ma oczywiście świadomość, iż zgodnie z § 5 ust. 1 r.ws.s.u.w. wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu literalnie wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Treść tej regulacji pozwala bronić tezy, iż wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy powinien być adekwatny do otoczenia, a więc zarówno nie za duży jak i nie za mały. W ocenie Sądu to jednak nie usprawiedliwia bezrefleksyjnego stosowania § 5 ust. 1 r.ws.s.u.w. Przykładowo, organ ustalający warunki zabudowy mógłby hipotetycznie powołując się na § 5 ust. 1 r.ws.s.u.w. przeciwstawiać się zabudowie na dużej działce, jeżeli z okoliczności sprawy wynikałoby, że inwestor chciałby wprowadzić rozproszoną i nieadekwatną do otoczenia zabudowę rezydencjonalną, której w sąsiedztwie nie ma. Nie może jednak czynić inwestorowi zarzutu rozproszenia zabudowy, jeżeli przedstawiony przy wniosku sposób zagospodarowania terenu nie wskazuje na zamiar takiej lokalizacji nowej zabudowy.

Podsumowując, w ocenie Sądu nie przystaje do realiów niniejszej sprawy wysunięty przez organy pod adresem G. K. zarzut, że ten zamierzając zrealizować zabudowę o matematycznej powierzchni zabudowy 0,82% w stosunku do powierzchni działki, doprowadzi do odstępstwa w stosunku do wyższych wskaźników powierzchni zabudowy wywiedzionych w oparciu o zabudowę w otoczeniu. G. K. bowiem, jak to jednoznacznie wynika z koncepcji zabudowy (graficznie przedstawionej na mapie na k. 25 akt administracyjnych organu pierwszej instancji), nie zamierza realizować zabudowy rezydencjonalnej na dużej działce, ale planuje zlokalizować cztery domy mieszkalne na czterech niewielkich, projektowanych do wydzielenia działkach budowlanych.

Przechodząc do kwestii związanej z ustaleniem szerokości elewacji frontowej, to także w odniesieniu do tego zagadnienia organy w ocenie Sądu postąpiły nieprawidłowo.

Przede wszystkim należy odnotować (na co w toku postępowania nie zwrócono uwagi), że G. K. we wniosku żądał ustalenia szerokości elewacji frontowej dla projektowanej inwestycji jako "ca" (czyli circa – "około") 12 m, doprecyzowując "+/- 20 %". Oznacza to, że wedle wniosku skarżący dopuszczał szerokość elewacji frontowej w zakresie od 9,6 m do 14,4 m. Organ tymczasem ustalił, w oparciu o § 6 ust. 1 r.ws.s.u.w. ("Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%"), że dopuszczalna szerokość elewacji frontowej określana według średniej (7,8 m) to widełki od 6 m do 9,3 m. Widać zatem wyraźnie, że parametry zabudowy odpowiadające wnioskowi minimalnie różnią się od parametrów, które stanowić mogą kontynuację zabudowy na obszarze analizowanym.

Można w tym miejscu dodać, że co prawda w odwołaniu i skardze G. K. zdaje się optować za ustaleniem szerokości elewacji frontowej bliższej 12 m, jednak ta propozycja wiąże się z wysunięciem przez niego zarzutów (czego Kolegium w ogóle nie zweryfikowało), że pomiary budynków w otoczeniu działki [...] dokonane zostały nieprawidłowo (co do tej kwestii dowodowej – patrz niżej).

Niezależnie jednak od tego jakie konkretnie są oczekiwania G. K., nie ulega wątpliwości, że organy widziały możliwość ustalenia szerokości elewacji frontowej dla projektowanej zabudowy przynajmniej na poziomie 9,3 m (zgodnie z § 6 ust. 1 r.ws.s.u.w.).

W takich okolicznościach obowiązkiem Burmistrza było skierowanie do G. K., przed wydaniem decyzji, informacji o ustaleniach analizy urbanistycznej (zwłaszcza o ustalonej szerokości elewacji frontowej), tak aby wnioskodawca mógł się do tego ustosunkować, lub ewentualnie zmodyfikować wniosek w celu uzyskania pozytywnego rozstrzygnięcia. Wystosowanie takiej informacji było obowiązkowe i wynikało z art. 79a § 1 K.p.a. W myśl tego przepisu "W postępowaniu wszczętym na żądanie strony, informując o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, organ administracji publicznej jest obowiązany do wskazania przesłanek zależnych od strony, które nie zostały na dzień wysłania informacji spełnione lub wykazane, co może skutkować wydaniem decyzji niezgodnej z żądaniem strony".

Podsumowując Sąd stwierdził, że w sprawie doszło do naruszenia wskazanych w skardze przepisów regulujących administracyjne postepowanie wyjaśniające (art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a.). Organy nie wzięły pod uwagę intencji skarżącego, które wynikają z dołączonego do wniosku graficznego sposobu zagospodarowania terenu (k. 25 akt administracyjnych organu pierwszej instancji), przez co błędnie wysunęły pod jego adresem zarzut realizacji zabudowy zbyt rozproszonej (niewielkiej powierzchni zabudowy na bardzo dużej działce), gdy tymczasem G. K. planuje zrealizować cztery domy mieszkalne jednorodzinne na czterech niewielkich, projektowanych do wydzielenia działkach budowlanych. Gdy chodzi natomiast sporną kwestię szerokości elewacji frontowej, to w tym zakresie Burmistrz obowiązkowo powinien powiadomić inwestora o przyjętych ustaleniach w celu umożliwienia mu zajęcia stanowiska, względnie modyfikacji wniosku (art. 79a § 1 K.p.a.).

Niezależnie od powyższego Sąd zaznacza, że wymaga weryfikacji przez organ też kwestia ustaleń dotyczących szerokości elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym, które G. K. zakwestionował w odwołaniu.

Mając to wszystko na uwadze Sąd, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c oraz art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm., dalej "P.p.s.a.") uchylił decyzje organów administracji obu instancji.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 i 2 P.p.s.a. Sąd zasądził na rzecz skarżącego od organu administracji koszty, na które złożyło się wynagrodzenie radcy prawnego w wysokości [...] zł ustalone na podstawie § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tekst jednolity Dz. U. 2018 r., poz. 265), należna opłata skarbowa od złożonego pełnomocnictwa ([...] zł, k. 9 akt sądowych) oraz wpis sądowy w wysokości [...] zł (k. 25 akt sądowych).

Niniejszą sprawę rozpoznano na posiedzeniu niejawnym stosownie do art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (obecnie tekst jednolity Dz. U. z 2020 r., poz. 1842 z późn. zm.), po uprzednim skierowaniu jej do takiego trybu przez Przewodniczącego Wydziału (k. 2 verte akt sądowych).