Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 863/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-08-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 14 ust.3 i ust. 4
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: § 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Chaciński Sędziowie: WSA Anita Wielopolska-Fonfara (spr.) WSA Joanna Skiba Protokolant referent stażysta Małgorzata Sieczkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 sierpnia 2014 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta O. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za grunt zajęty pod drogę oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] grudnia 2013 r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta O., utrzymał w mocy decyzję Starosty O. z dnia [...] lutego 2013 r., nr [...], ustalającą odszkodowanie za grunt zajęty pod drogę publiczną – ul. G. w O., oznaczony w ewidencji gruntów jako działka nr [...]o pow. [...] m2, z obrębu [...].

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Starosta O. decyzją z dnia [...] lutego 2013 r., nr [...], ustalił odszkodowanie w łącznej wysokości [...] zł i przyznał [...] zł na rzecz E. Z., współwłaścicielki ½ części nieruchomości oraz [...] zł na rzecz M. K. współwłaścicielki ½ części nieruchomości, za grunt zajęty pod drogę publiczną – ul. G. w O., oznaczony w ewidencji gruntów jako działka nr [...]o pow. [...] m2, z obrębu [...]. Zobowiązał do zapłaty odszkodowania Gminę - Miasto O. ze środków własnych w terminie 30 dni, od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna.

Pismem z dnia 19 lutego 2013 r. Prezydent Miasta O. złożył odwołanie od powyższej decyzji.

Organ odwoławczy ustalił, że w dniu 30 grudnia 2005 r. E. Z. i M. K. wystąpiły z wnioskiem o ustalenie i wypłatę odszkodowania za grunt położony w O., oznaczony w ewidencji gruntów jako działka nr [...]o pow. [...] m2, z obrębu [...]. Z treści księgi wieczystej KW [...] prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości przez Sąd Rejonowy w O. wynika, iż na dzień 31 grudnia 1998 r. współwłaścicielkami przedmiotowej nieruchomości były E. Z. i M. K.

Postanowieniem z dnia [...] marca 2009 r. Starosta O. zawiesił z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za wyżej opisany grunt położony w O., do dnia wydania przez Wojewodę [...] decyzji o nabyciu z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r., przedmiotowego gruntu na własność przez Gminę O.

Wojewoda [...]decyzją z dnia [...] sierpnia 2010 r. nr [...] stwierdził nabycie przez Gminę O. prawa własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną – ul. G. w O., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...]o pow. [...] m2, w obrębie [...], uregulowanej w księdze wieczystej KW nr [...].

Starosta O. postanowieniem z dnia [...] grudnia 2011 r., nr [...] podjął zawieszone postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość.

Na zlecenie Starosty O. rzeczoznawca majątkowy T. O. w dniu 2 kwietnia 2012 r. sporządził operat szacunkowy określający wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości przeznaczonej pod poszerzenie drogi gminnej, rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. W wyniku przeprowadzonego badania rynku nieruchomości wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości została określona na kwotę [...] zł.

Pismem z dnia 13 lutego 2012 r. skierowanym do Starosty O. Prezydent Miasta O. wniósł uwagi do ww. operatu szacunkowego. W zastrzeżeniach podniesiono, iż źle został dobrany rynek porównawczy, z pominięciem transakcji z segmentu obrotu nieruchomościami "drogowymi".

Pismem z dnia 26 lipca 2012 r. rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się do zarzutów strony postępowania i wyjaśnił szczegółowo dlaczego przyjął transakcję spoza segmentu "drogowego".

W dniu 3 września 2012 r. odbyła się rozprawa administracyjna w sprawie ustalenia odszkodowania za przedmiotowy grunt.

Następnie Starosta O. pismem z dnia 10 października 2012 r. ponownie zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o przeanalizowanie wyceny i jej korektę.

Pismem z dnia 15 listopada 2012 r. rzeczoznawca majątkowy złożył wyjaśnienia w niniejszej sprawie opierając swoją argumentację na wybranych orzeczeniach sądów administracyjnych oraz opinii ekspertów specjalizujących się w tematyce wyceny nieruchomości.

Starosta O. decyzją z dnia [...] lutego 2013 r., nr [...] ustalił odszkodowanie z tytułu nabycia z mocy prawa, przez Gminę O., własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną – ul. G. w O., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] m2, z obrębu [...] w łącznej wysokości [...] zł i przyznał [...] zł na rzecz E. Z., współwłaścicielki ½ części nieruchomości oraz [...] zł na rzecz M. K. współwłaścicielki ½ części nieruchomości. Do zapłaty tak ustalonego odszkodowania zobowiązał Gminę - Miasto O., w terminie 30 dni, od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna.

W odwołaniu od powyższej decyzji Prezydent Miasta O. zarzucił organowi I instancji naruszenie art. 77 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2013, poz. 267 ze zm.), dalej jako: "k.p.a." poprzez dokonanie nieprawidłowej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, wnosząc o jej uchylenie. Zdaniem Prezydenta Miasta O. wycena przedmiotowej nieruchomości została sporządzona niezgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2014, poz. 518 ze zm.), dalej jako: "u.g.n." oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Prezydent Miasta O. wskazał, iż na terenie miasta O. mają miejsce transakcje, których przedmiotem są działki drogowe i powinny być brane pod uwagę. Dodał, iż rzeczoznawca majątkowy dokonał niewłaściwej analizy rynku nieruchomości w wyniku nieuwzględnienia działek drogowych.

Decyzją z dnia [...] grudnia 2013 r. Wojewoda [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty O.

Organ II instancji wskazał, iż odszkodowanie zostało w niniejszej sprawie ustalone zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n., po zasięgnięciu opinii rzeczoznawcy majątkowego T. O. Wykorzystany w sprawie operat szacunkowy z dnia [...] kwietnia 2012 r. został zaktualizowany przez rzeczoznawcę w dniu [...] października 2013 r. Zgodnie z treścią ww. operatu, z uwagi na brak transakcji gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne, wartość nieruchomości zajętej pod drogę publiczną określono, stosując podejście porównawcze – metodę korygowania ceny średniej, biorąc do porównań nieruchomości przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne. W ocenie Wojewody [...] przyjęta metodyka wyceny jest prawidłowa. Organ wskazał, iż z zapisów operatu wynika, że przedmiotowa nieruchomość miała w 1998 r. (na datę badania stanu nieruchomości) przeznaczenie oznaczone w planie miejscowym symbolem "E51MN" – zabudowa mieszkaniowa średnio-intensywna, nie zaś przeznaczenie "drogowe". Organ zauważył, iż rzeczoznawca mógł oprzeć wycenę na próbce nieruchomości porównawczych o przeznaczeniu tożsamym z przeznaczeniem przedmiotowej działki, tym bardziej, że dalsza analiza rynku, uzupełniona wyjaśnieniami rzeczoznawcy wskazuje na brak wystarczającej ilości tzw. transakcji drogowych przydatnych w procesie wyceny. Zdaniem organu odwoławczego tak przyjęte stanowisko nie narusza treści § 36 ust. 4 w związku z ust. 5 ww. rozporządzenia. Organ II instancji stwierdził, iż sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie budzi zastrzeżeń formalnych i merytorycznych, zaś rozstrzygnięcie organu I instancji uznać należy za prawidłowe.

Skargę od powyższej decyzji Wojewody [...] do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł Prezydent Miasta O. zarzucając zaskarżonej decyzji:

1) naruszenie art. 7 k.p.a. mające wpływ na wydaną decyzję, poprzez niepodjęcie czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli; 2) naruszenie art. 77 § 1 k.p.a. w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez niezebranie i nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący całości materiału dowodowego;

3) naruszenie art. 80 k.p.a. poprzez przeprowadzenie oceny na podstawie niepełnego materiału dowodowego;

4) naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 154 u.g.n. mające wpływ na wydaną decyzję, poprzez uznanie metodologii wyceny wartości nieruchomości za prawidłową;

5) naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.pa. w zw. z § 36 ust. 4 rozporządzenia i art. 151 ust. 1 u.g.n. poprzez przyjęcie, że zaistniały podstawy do określenia wartości rynkowej nieruchomości, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych mimo, że określenie wartości było możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, a tym samym przyjęcie niewłaściwej metody wyceny z pominięciem istniejących danych o cenach nieruchomości podobnych.

Skarżący wniósł o uchylenie w całości decyzji Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2013 r., nr [...], oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty O. z dnia [...] lutego 2013 r., nr [...], a także o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi Prezydent Miasta O. wskazał, że jego zdaniem operat szacunkowy z dnia [...] kwietnia 2012 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T. O. narusza przepisy ww. rozporządzenia.

Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości zajętej pod drogę publiczną w pierwszej kolejności ustala się przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, a dopiero w przypadku braku takich cen należy odwołać się do wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Zauważył, iż w niniejszej sprawie szczegółowa analiza rynku została wykonana jedynie dla segmentu nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne, jako nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, natomiast w kontekście rynku drogowego analiza jest niepełna i ogólnikowa. Zdaniem skarżącego rzeczoznawca nie dokonał właściwej analizy rynku nieruchomości położonych z uwzględnieniem działek drogowych. Dodał, iż w odwołaniu od decyzji organu I instancji wskazywał, że taki rynek istnieje w Gminie O.

Zdaniem Prezydenta Miasta O, Wojewoda [...] nie dokonał prawidłowej oceny stanu pożądanego, jakim jest przywrócenie wartości nieruchomości tego samego rodzaju. Wskazał, iż dopiero po ustaleniu, że na obszarze analizowanym brak jest transakcji porównywalnych dotyczących nieruchomości zajętych pod drogi publiczne, możliwe jest przejście do wyceny metodą określoną w § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia. W ocenie skarżącego decyzja Starosty O. została oparta na wadliwym operacie, który nie może stanowić wiarygodnego dowodu w sprawie. Dodał, że organ II instancji utrzymał w mocy decyzję wydaną przez Starostę O. z pominięciem całokształtu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego.

W ocenie skarżącego fakt, że operat szacunkowy sporządzony został przez wykwalifikowanego rzeczoznawcę majątkowego nie oznacza, że organ zwolniony był z obowiązku analizy i oceny jego poprawności. W takim przypadku na organie spoczywa obowiązek wyjaśniania wszystkich wątpliwości dotyczących operatu szacunkowego, którym to wyjaśnieniom musi dać wyraz w uzasadnieniu decyzji.

Podsumowując, Prezydent Miasta O. stwierdził, iż organ II instancji nie podjął w niniejszej sprawie wszelkich niezbędnych czynności do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i wydał decyzję w oparciu o niekompletny materiał dowodowy bazujący na wadliwym operacie.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Stosownie do dyspozycji art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej jedynie pod względem zgodności z prawem, a więc prawidłowości zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafności ich wykładni. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm., dalej jako: "p.p.s.a."). Jednocześnie zgodnie z treścią art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozpoznaje sprawę w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skarga nie jest zasadna, a zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa.

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2013 r. utrzymująca w mocy decyzję Starosty O. z [...] lutego 2013 r. orzekającą o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 21.873 zł za grunt oznaczony jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni [...] m2 zajęty pod drogę publiczną (gminną) ulicę G. w O. We wniesionej skardze skarżący zakwestionował przyjęty przez organy operat szacunkowy biegłego, uznając go za sporządzony nieprawidłowo z uwagi na przyjętą metodologię wyceny. Zdaniem skarżącego Wojewoda [...] przyjął, że zaistniały podstawy do określenia wartości rynkowej nieruchomości, opierając się jedynie na przeznaczeniu nieruchomości przeważający, wśród gruntów przyległych, czyli o charakterze budowlanym, mimo że określenie wartości było możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Istota niniejszej sprawy sprowadza się zatem do dokonania oceny prawidłowości sporządzenia ww. operatu szacunkowego, określającego wartość rynkową przejętej nieruchomości pod drogę i prawidłowości jego oceny – jako dowodu w prowadzonym postępowaniu administracyjnym.

Sąd w całości podzielił stanowisko i argumentację organów orzekających w niniejszej sprawie odnośnie prawidłowości ustalenia wysokości odszkodowania.

Zgodnie z art. 134 ust. 3 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast, jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia – art. 134 ust. 4 u.g.n. Przy tym przepisy te nie mówią o przeznaczeniu ustalanym w decyzji o wywłaszczeniu lecz o przeznaczeniu ustalonym uprzednio przed wywłaszczeniem. W przypadku odszkodowania za nieruchomości przejęte w trybie art. 73 ustawy z 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) chodzi o sposób użytkowania nieruchomości przyległych w dacie 29 października 1998 r., które decydują o doborze nieruchomości do porównania, jeżeli wycena jest dokonywana w podejściu porównawczym, wyłączając analizę statystyczną. Wobec tego należy przyjąć, że uwzględniając wartość rynkową nieruchomości właściwe jest uwzględnienie przeznaczenia nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia (przejęcia), jedynie w sytuacji, gdy wzięcie pod uwagę tej okoliczności spowoduje zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości.

W myśl § 36 ust. 4 w związku z ust. 6 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej jako: "rozporządzenie", w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkowa określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Z tym, że przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z 13 października 1998 r., stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r., jednocześnie nie uwzględniając nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem.

W przedmiotowej sprawie organy administracji ustalając wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość oparły się na operacie szacunkowym z dnia [...] kwietnia 2012 roku, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego T. O., uznając sporządzony operat za zgodny z przepisami prawa. Jak wskazano wyżej ocenę tę Sąd podziela. Wskazać należy, że operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek, istotnych braków czy niejasności, a nawet a contrario został bardzo dobrze uzasadniony.

W operacie szacunkowym rzeczoznawca zawarł zestawienie cen transakcyjnych 45 nieruchomości niezabudowanych z przeznaczeniem pod budownictwo jednorodzinne oraz 10 nieruchomości niezabudowanych z przeznaczeniem pod drogi publiczne. Wskazał, iż z zestawienia obu tabel wynika, iż przeciętne ceny gruntów przeznaczonych pod drogi były niższe niż gruntów przeznaczonych pod cel pierwotny – budownictwo jednorodzinne, tzn. wartość wycenianej nieruchomości według dotychczasowego przeznaczenia (w 1998 roku) lub sposobu korzystania sprzed określenia dla niej przeznaczenia pod drogę publiczną jest wyższa od wartości według przeznaczenia wynikającego z celu wydzielenia działki gruntu pod nową drogę publiczną lub pod poszerzenie istniejącej już drogi publicznej, albo zajęcia pod taką drogę. Zatem, jak wskazał rzeczoznawca, przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia nie spowoduje zwiększenia jej wartości, w stosunku do wartości nieruchomości przed wydzieleniem z nieruchomości sąsiedniej. Z tych przyczyn wartość nieruchomości oszacowana została na podstawie transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę – jako przeważającymi w bliskim otoczeniu nieruchomości, którą stanowi działka ewidencyjna [...]. Do ostatecznej analizy ze zbioru dostępnych transakcji biegły wybrał 11 transakcji umów sprzedaży reprezentatywnych nieruchomości niezabudowanych z przeznaczeniem pod budownictwo jednorodzinne. Przy wycenie zastosował podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Należy stwierdzić, że zastosowana przez biegłego metoda i podejście są prawnie dopuszczalne.

Stan nieruchomości został zgodnie z § 36 ust. 6 i 4 ww. rozporządzenia przyjęty na dzień 29 października 1998 r. Biegły wskazał, iż warunki zagospodarowania przestrzennego, w odniesieniu do wycenianej nieruchomości, określał w 1998 r. miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego Miasta O., zatwierdzony uchwałą Miejskiej Rady Narodowej m. O. nr [...] z dnia [...] listopada 1986 r. ze zmianami. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż przedmiotowa nieruchomość na datę badania stanu nieruchomości miała przeznaczenie planistyczne o symbolu "E 51 MN" – zabudowa mieszkaniowa średnio-intensywna, nie zaś przeznaczenie drogowe. Zdaniem Sądu, brak było zatem podstaw do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W powyższej sytuacji biegły mógł zatem oprzeć wycenę na próbce nieruchomości porównawczych o przeznaczeniu tożsamym z przeznaczeniem przedmiotowej działki.

Należy podkreślić, iż wartość rynkową nieruchomości jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n., który dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania, jak wynika z cyt. przepisu art. 154 u.g.n. decyduje wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje ocena czy zaistniałe transakcje mają charakter rynkowych. Podobnie zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym a nie prawnym. W tym zakresie nie można zdaniem Sądu zarzucić organom obu instancji oparcia się na opinii naruszającej ten przepis.

W sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, to zawarta w skardze polemika z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii nie zasługuje na uwzględnienie. Natomiast zgodnie z przepisem art. 157 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego pod względem merytorycznym dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Tak więc strona – kwestionując ustalenia operatu – powinna przedstawić dowody na tę okoliczność. Jednym z takich środków dowodowych może być np. operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę, szacujący wartość tej samej nieruchomości. Przedłożony organowi przez stronę operat, wykonany na jej zlecenie, będzie podlegał takiej samej ocenie organu administracji, jak każdy inny dowód zgromadzony w sprawie. Strona uprawniona była także odwołać się do organizacji zawodowej rzeczoznawców, celem oceny prawidłowości operatu sporządzonego na zlecenie organu administracji. Podkreślić bowiem jeszcze raz należy, że biegły posiada wiadomości specjalne z danej dziedziny i w oparciu o nie wycenia nieruchomość. Zatem jego status zbliżony jest do zawodu zaufania publicznego. W sprawie niniejszej skarżący nie przedstawił zarówno przed organem I jak i II instancji kontroperatu, czy przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, który podważyłby przydatność operatu sporządzonego na zlecenie organu. Samo subiektywne przekonanie skarżącego o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.

Z powyższych względów zarzuty skargi uznać należy za nieuzasadnione.

Podsumowując Sąd uznał, że organy orzekające w sprawie wnikliwie, wszechstronnie i rzetelnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy oraz szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu sprawy. Przekonująco uzasadniły swoje decyzje nie naruszając przy tym granic swobodnej oceny dowodów – zyskując aprobatę Sądu.

Z tych też względów, biorąc za podstawę art. 151 p.p.s.a. orzeczono, jak na wstępie.