Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt III SA/Po 164/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2006-11-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Tadeusz M. Geremek Sędziowie WSA Barbara Koś WSA Małgorzata Górecka (spr.) Protokolant: st.sekr.sąd. Teresa Matuszewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 listopada 2006 r. przy udziale sprawy ze skargi A.K. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości o d d a l a s k a r g ę /-/ M. Górecka /-/ T. M. Geremek /-/ B. Koś WSA/wyr.1 – sentencja wyroku


UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia [...]r. Wójt Gminy w oparciu o przepis art. 93 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2000r. nr 46, poz. 543,ze zm.) po rozpoznaniu wniosku A.K. zaopiniował pozytywnie proponowany podział nieruchomości położonej w L. gm. T.P. oznaczonej w ewidencji gruntów: ark. mapy [...] działka nr [...] o pow. [...] ha, zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...], będącej własnością A.K. , pod warunkiem, że w chwili zbywania projektowanych działek zostanie do nich ustanowiona służebność dostępu do drogi publicznej.

W wyniku zażalenia na powyższe postanowienie z dnia [...] złożonego przez A.K., Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z dnia uchyliło skarżone postanowienie i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, iż na etapie opiniowania projektu podziału nieruchomości nie ma możliwości wypowiadania się o przyszłych kwestiach, które ewentualnie mogą zaistnieć podczas sprzedaży wydzielonych działek, czyli podczas podziału prawnego nieruchomości ani też formułowania warunków, których spełnienie może być konieczne podczas zatwierdzania projektu podziału. Tak więc- zdaniem organu odwoławczego- w momencie opiniowania geodezyjnego podziału nieruchomości pod kątem jego zgodności z planem miejscowym, ustalenie kwestii służebności przejazdu jest przedwczesne.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Wójt Gminy postanowieniem z dnia [...]r. w oparciu o przepis art. 93 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2000r. nr 46, poz. 543, ze zm.) zaopiniował pozytywnie podział przedmiotowej nieruchomości.

W uzasadnieniu podał, iż proponowany podział nieruchomości jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w L.-R. dla działek o numerach geodezyjnych: [...],[...],[...], [...], [...], [...], [...], [...-...], [...], [...], [...], zatwierdzonym uchwałą nr [...] z dnia [...]r. Rady Gminy T.P. opubl. w Dz. Urz. Woj. Wlkp. Nr 153 z 2001r., poz. 3240) wskazując na przeznaczenie poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału i zaznaczając, iż projektowane działki zgodnie z planem dla tego terenu nie mają bezpośredniego wjazdu na drogę publiczną.

Zażalenie na powyższe postanowienie z dnia [...]r. wniósł A.K.

Podnosił, iż jego nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] bezpośrednio graniczy z drogą publiczną nr [...] (ul. [...]) a jedyną możliwością dostępu do tej drogi publicznej- zgodnie z miejscowym planem- jest dostęp poprzez działkę sąsiednią o numerze [...]. Właściciel działki o numerze [...] nie zgadza się na ustanowienie służebności przejazdu i dojścia do drogi publicznej a jedynie chce Gminie sprzedać dostępność do drogi publicznej, która to Gmina nie chce tego kupić. Skarżący podał, iż zależy jemu na sprzedaży działek po podziale nieruchomości lecz działki te muszą mieć dostęp do drogi publicznej i skoro Gmina dokona podziału jego nieruchomości zgodnie z miejscowym planem to winna uwzględnić pisząc ten plan to, że takie wydzielone działki budowlane winny mieć dostęp do drogi publicznej.

Rozpatrując odwołanie, Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z dnia [...] Nr [...] utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie Wójta Gminy z dnia [...]r. w oparciu o przepis art. 127 § 2 , art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, iż zażalenie jest bezzasadne bowiem organ I instancji prawidłowo i zgodnie z przepisami prawa pozytywnie zaopiniował projekt podziału przedmiotowej nieruchomości czyniąc zadość żądaniu wniosku.. Projekt- w ocenie organu odwoławczego- jest zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego i przepisami odrębnymi, projektowane działki gruntu mają dostęp do drogi publicznej. Organ ten dalej podał, iż nie jest możliwe w niniejszym postępowaniu wyznaczenie wjazdu z drogi publicznej na nowo wydzielone działki i w tej sytuacji wnioskodawca podziału winien zwrócić się do zarządcy drogi- ulicy [...]- o ustalenie tegoż wjazdu a zarządca drogi winien to udzielić w drodze decyzji.

Obecnie skargę do tutejszego Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]r. wniósł A.K. żądając uchylenia skarżonego postanowienia i rozstrzygnięcia w sprawie dotyczącej obowiązku wykupu przez Gminę T.P. terenów pod drogi wyznaczone w miejscowym planie.

W uzasadnieniu skarżący podzielił stanowisko organu I instancji w przedmiocie zgodności przeznaczenia poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości z planem miejscowym dla tego terenu. Wskazał przy tym, że wydzielony w planie odcinek drogi dojazdowej łączący jego teren z drogą publiczną – u. [...] przebiega przez działkę sąsiada, który nie jest zainteresowany ustanowieniem na jego terenie służebności przejazdu, co – w ocenie skarżącego- uniemożliwi korzystanie z nowo powstałych działek. Skarżący twierdził, iż Gmina przystępując do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego musiała liczyć się z ciążącym na niej obowiązkiem wykupu gruntów pod drogi publiczne w obrębie wyznaczonych linii rozgraniczających zwłaszcza, że w ustaleniach planu zaznaczono kategorię projektowanej ulicy (ulica dojazdowa KD) . Skarżący podniósł , iż zgodnie z przepisami ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Gmina zobowiązana jest do wykupu terenów przeznaczonych w planie pod drogi w ciągu 6 miesięcy od daty złożenia wniosku w tej sprawie przez właściciela terenu i wniosek o zaopiniowanie projektu podziału przedmiotowej nieruchomości, skarżący traktuje równoznacznie z wnioskiem o zapewnienie dostępu do terenu (drogi publicznej).

Odpowiadając na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie.

Ustosunkowując się do zarzutów skargi organ podał, iż skarżone postanowienie obejmuje I etap postępowania podziałowego, którego przedmiotem jest jedynie stwierdzenie o zgodności proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego bądź przepisami odrębnymi i na tym etapie postępowania kwestie związane z przejściem na własność Gminy terenów wydzielonych pod drogi a także sprawa ustalenia służebności nie są przedmiotem postępowania. Nadto- zdaniem organu odwoławczego- sprawą wnioskującego o podział nieruchomości jest takie zaproponowanie jej podziału aby zapewniony był dla wydzielonych działek dostęp do drogi publicznej i za taki dostęp uważa się na mocy art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustanowienie służebności drogowej, co nie następuje w drodze decyzji administracyjnej .

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje;

Skarga nie zasługiwała na jej uwzględnienie.

W omawianej sprawie mamy do czynienia z opiniowaniem przez organ administracji publicznej proponowanego przez wnioskodawcę- skarżącego- podziału nieruchomości będącej własnością skarżącego (okoliczność bezsporna) Dokonuje tego- za art. 93 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2000r. nr 46, poz. 543, ze zm.) wójt, burmistrz (prezydent miasta) i owo opiniowanie dotyczy zgodności podziału z ustaleniami planu miejscowego. Należy przyjąć, iż organ ten wydając przedmiotową opinię będzie nią związany przy orzekaniu o podziale nieruchomości. Ponieważ postanowienie opiniujące podział podejmowane jest na podstawie ustaleń miejscowego planu, toteż w razie zmiany planu lub jego uchylenia, postanowienie opiniujące wydane na podstawie tego planu, przestaje wiązać organ, gdyż przestaje ono być aktualne (traci moc) i organ w dacie podejmowania rozstrzygnięcia w sprawie zatwierdzenia projektu orzeka już na podstawie nowego planu miejscowego (nowego przepisu gminnego).

Tak więc postanowienie opiniujące podział nieruchomości jest dla wnioskującego pozytywne jedynie wtedy, gdy dana propozycja podziału nieruchomości zgodna jest z przepisem gminnym- obowiązującym w dacie wydania postanowienia ,miejscowym planem. Taka pozytywna opinia stanowi podstawę do opracowania projektu podziału nieruchomości.

Należy podkreślić, iż owa zgodność podziału z ustaleniami miejscowego planu – jego częścią tekstową i graficzną - dotyczy zarówno przeznaczenia terenu jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (ust. 2 art. 93 ustawy).

Z akt sprawy wynika, że przedmiotowa nieruchomość zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w L.-R. dla działek o numerach geodezyjnych: [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...-...],[...],[...],[...] zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Gminy T.P. z dnia [...] (Dz. Urz. Woj. Wlkp. Nr 153, poz. 3240 z dnia 10 grudnia 2001r.) , położona jest na terenach przeznaczonych pod:

- zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, oznaczonych symbolem Mj,

- zabudowę jednorodzinną, o zwartej pierzei z usługami towarzyszącymi, oznaczonych symbolem MU,

- tereny komunikacji oznaczone symbolem kD- ulice dojazdowe,

- tereny urządzeń energetycznych, oznaczone symbolem EE,

- tereny zieleni publicznej, oznaczone symbolem Zp

Z opracowanego wstępnego projektu podziału przedmiotowej nieruchomości wykonanego na kopii mapy zasadniczej wynika, że przedmiotowa nieruchomość oznaczona nr [...] położona jest wzdłuż drogi publicznej (oznaczonej w planie miejscowym symbolem kP) i działki powstałe w wyniku proponowanego podziału będą miały kolejno przeznaczenie:

- działki [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] jako tereny oznaczone w planie miejscowym symbolem Mj

- działki [...],[...],[...],[...],[...]- jako tereny oznaczone w planie miejscowym symbolem MU

- działka [...]- jako teren oznaczony w miejscowym planie symbolem kD

- działka [...] jako teren oznaczony w miejscowym planie symbolem EE

- oraz działka [...] jako teren oznaczony w miejscowym planie symbolem Zp

Powyższe oznacza, że słusznie organy obydwu instancji uznały, iż proponowany podział przedmiotowej nieruchomości jest zgodny z planem miejscowym zarówno co do przeznaczenia terenu jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek.

To zaś oznacza, ż proponowany projekt realizuje przeznaczenie terenu określone planem i służy temu celowi. Tak więc słusznym było pozytywne zaopiniowanie proponowanego przez wnioskodawcę będącego właścicielem przedmiotowej nieruchomości jej podziału.

Skarżone postanowienie podejmowane w trybie art. 93 ust. 4 ustawy jest częścią (etapem) postępowania o zatwierdzenie podziału nieruchomości.

Zgodnie z orzecznictwem NSA (wyrok NSA w Warszawie z 5.02.1998r. (I S.A. 1112/97, Lex nr 44540) "Jeżeli z wnioskiem o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości występują właściciel lub użytkownik wieczysty, a proponowany podział jest w zasadzie zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego, to organ nie może odmówić jego zatwierdzenia". W omawianej sprawie mamy do czynienia dopiero z opiniowaniem proponowanego podziału nieruchomości . Kolejnym etapem jest wniosek o podział nieruchomości i to wówczas organ administracji publicznej obowiązany jest w decyzji administracyjnej i uwzględnić dyspozycję zawartą w ust. 3 art. 93 ustawy bowiem warunkiem zatwierdzenia projektu podziału jest zapewnienie nowo tworzonym działkom dostępu do drogi publicznej . taka możliwość istnieje także poprzez ustanowienie służebności i wówczas, zgodnie z art. 99 ustawy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości następuje pod warunkiem, że przy zbywaniu wydzielonych działek służebności zostaną ustanowione. W przypadku niezrealizowania tego warunku, możliwe stanie się stwierdzenie wygaśnięcia decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości na podstawie art. 162 & 1 k.p.a. Stwierdzenie jednak wygaśnięcia decyzji o podziale nie powoduje nieważności czynności prawnej (zbycia działki w wyniku sporządzonego aktu notarialnego). Nabywca nieruchomości, niemający dostępu do drogi publicznej, ma możliwość wystąpienia z żądaniem ustanowienia drogi koniecznej na podstawie art. 145 k.c.( komentarz do art. 93 ustawy. Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz Gerard Bieniek, Stanisława Kalus, Zenon Marmaj, Eugeniusz Mzyk. Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis. Warszawa 2005)

Powyższe oznacza, iż zarzuty skargi są niezasadne bowiem wniosek o wydanie postanowienia opiniującego podział nieruchomości nie można uznać za równoznaczny z wnioskiem o zapewnienie dostępu do terenu( drogi publicznej"- jak tego żądał skarżący.

Także nie znajduje uzasadnienia wniosek skarżącego aby Sąd rozstrzygnął o obowiązku wykupu przez Gminę terenów pod drogi, które zostały wyznaczone w miejscowym planie. Sąd bowiem działa w oparciu o przepisy ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) a te nie przewidują możliwości uwzględnienia tak sprecyzowanego żądania.

Biorąc pod uwagę powyższe na podstawie art. 151 w/ powołanej ustawy należało orzec jak w sentencji.

/-/ B. Koś /-/ T. Geremek /-/ M. Górecka