Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 182/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2007-07-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 153
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Stanisław Prutis (spr.), Sędziowie sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska, sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, Protokolant Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 28 czerwca 2007 r. sprawy ze skargi G. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] grudnia 2006 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oddala skargę.-


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] grudnia 2006r. znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza W. z dnia [...] października 2006r. znak: [...] na podstawie której ustalono G. D. jednorazową opłatę w łącznej wysokości 8.794,80 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej we wsi N., oznaczonej nr geod. [...], spowodowanego ustaleniem dla tego terenu warunków zabudowy.

U podstaw tego rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia:

Burmistrz W. decyzją z dnia [...] kwietnia 2005r. znak: [...] ustalił warunki zabudowy mieszkaniowej, jednorodzinnej – budowy dwóch jednorodzinnych budynków mieszkalnych na części działki nr geod. [...] położonej w N.

Następnie decyzją z dnia [...] września 2005r. znak: [...] zatwierdził projekt podziału działki nr [...] na działki: nr [...] o pow. 0,3421 ha, nr [...] o pow. 0,1394, nr [...] o pow. 0,5397 i nr [...] o pow. 0,0442 ha.

G. D. aktem notarialnym z dnia [...] sierpnia 2006r. Rep.A.nr [...] zbyła działkę geodezyjną nr [...]. W związku z powyższym Burmistrz W. decyzją z dnia [...] października 2006r. znak: [...] na podstawie art. 36 ust. 4 w zw. z art. 63 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalił jednorazową opłatę w wysokości 8.794,80 zł stanowiącą 30% wzrostu wartości sprzedanej działki (opłata została określona w pkt 7 decyzji o warunkach zabudowy jako 30% wzrostu wartości nieruchomości). W uzasadnieniu decyzji podano, że wzrost wartości gruntu ustalono na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego ds. szacowania nieruchomości. W ocenie organu operat został sporządzony zgodnie z zasadą szczególnej staranności oraz odpowiada ustawowym kryteriom. Wskazane w nim przesłanki wyceny są wykazane w sposób przejrzysty, logiczny i mający odniesienie do realiów lokalnego rynku obrotu nieruchomościami. W sporządzonym operacie szacunkowym można prześledzić tok rozumowania rzeczoznawcy oraz stwierdzić poprawność przyjętych rozwiązań.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła G. D. i zarzuciła nierówne traktowanie obywateli. Jednocześnie podniosła, że biegły niesłusznie przyjął, że wyceniona nieruchomość ma dostęp do drogi asfaltowej, jak również podkreśliła, że przedmiotowa nieruchomość nie ma "dojazdu, wody, prądu, kanalizacji" i jest zarośnięta krzakami.

Organ II instancji utrzymał w mocy decyzję Burmistrza W. i zważył co następuje:

Zgodnie z treścią art.36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli wartość nieruchomości wzrosła, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego tzw. rentę planistyczną. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wysokość opłaty ustala się na dzień zbycia nieruchomości, którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące.

W myśl przepisu art. 63 ust.3 w/w ustawy jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36, przepisy art. 36 oraz art. 37 stosuje się odpowiednio. Odpowiednie zastosowanie cytowanego wyżej przepisu prowadzi do wniosku, że jeżeli w wyniku wydania dla określonego terenu decyzji o warunkach zabudowy doszło do wzrostu wartości nieruchomości, a następnie nieruchomość ta została zbyta, to uzasadnione jest ustalenie byłym właścicielom nieruchomości jednorazowej opłaty, o jakiej mowa w art. 36 ust.4.

Różnica w wartości przedmiotowej działki według faktycznego sposobu jej wykorzystywania - (teren wolny, odłogujący porośnięty trawą, zakrzaczony z samosiewami drzew, wg. nieobowiązującego już planu zagospodarowania przestrzennego tereny rolne RP, RZ - opis str. 6 i 7 operatu szacunkowego) oraz według przeznaczenia budowlanego ustalonego decyzją o warunkach zabudowy została wykazana - zgodnie z art. 36 ust.11 ustawy - przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Zgodnie z przepisem art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych.

W ocenie organu odwoławczego dokonany przez biegłego wybór podejścia i metody został dokonany zgodnie z przepisami prawa, a wyliczenie zostało należycie uzasadnione przez biegłego. W operacie szacunkowym biegły uwzględnił położenie, uzbrojenie jak i kształt szacowanej nieruchomości. Operat szacunkowy zawiera wyjaśnienia co do wyboru metody, podejścia oraz techniki szacowania nieruchomości. W operacie zostały zawarte wszelkie informacje niezbędne do ustalenia sposobu postępowania i wniosków rzeczoznawcy majątkowego, dotyczących określenia wartości nieruchomości. Dlatego też organ uznał, że operat został sporządzony zgodnie z zasadą szczególnej staranności w zakresie wskazania podstaw prawnych dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego, zawartych w operacie wniosków oraz ich uzasadnienia. Przy ustalaniu wartości nieruchomości tak przed jak i po wydaniu decyzji ustalającej warunki zabudowy, został odpowiednio zastosowany przepis § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.nr 207, póz. 2109 ze zm.). Organ l instancji słusznie przyjął, że stan wycenianej nieruchomości winien być przyjęty z dnia gdy decyzja ustalającą warunki zabudowy terenu stała się ostateczna tj. na dzień 11 maja 2005r., a ceny z dnia zbycia nieruchomości tj. z dnia 21 sierpnia 2006r.

Odnosząc się do zarzutu "że rzeczoznawca przyjął warunki do określenia wzrostu wartości do działki [...] tak jak do działek całkowicie uzbrojonych i z bezpośrednim dojazdem" organ wyjaśnił, że akta sprawy nie dają podstaw do uznania powyższego zarzutu za uzasadniony. Z opisu nieruchomości przedstawionego na stronie 7 operatu szacunkowego wynika bowiem, że działka o nr geod. [...] "nie posiada bezpośrednio możliwości żadnego uzbrojenia, a dojazd jest drogą gruntową". Z powyższego jednoznacznie wynika, że biegły przyjął stan nieruchomości jako nieuzbrojonej i bez urządzonego dostępu do drogi publicznej. Co do zarzutu przyjęcia w tabeli nr 2 na stronie 11 operatu szacunkowego, pod pozycją 20 nieruchomości, położonej w N., która osiągnęła cenę 84,08 zł/m2, organ podał, że w przedmiotowej sprawie biegły określił wartość nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. W myśl art. 153 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia przy metodzie korygowania ceny średniej (zastosowanej przez biegłego w przedmiotowej sprawie) do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Nieruchomość przyjęta przez biegłego do wykazu nieruchomości w tabeli nr 2, pod póz. 20 (str. 11 operatu) jest bez wątpienia podobna do nieruchomości wycenianej z uwagi na położenie (N.) jak i powierzchnię (1011 m2). Nie można zgodzić się z zarzutem, że nieruchomość ta nie powinna znaleźć się w wykazie nieruchomości podobnych, tylko z uwagi na wysoką cenę. W omawianej tabeli znalazły się bowiem również nieruchomości o cenie znacznie niższej np. 4,07 zł/m2 (póz. 14) czy 4,26 zł/m2 (pos. 13), istotnie odbiegającej od ceny uzyskanej przy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (ok. 64,08 zł/m2). Z samej istoty szacunkowego określania wartości nieruchomości w podejściu porównawczym wynika, że sprowadza się ono do - zgodnie z przepisem art. 153 ust.1 ustawy - korygowania ceny ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne. Z samej treści przepisu wynika zatem dopuszczalność występowania różnic pomiędzy nieruchomością wycenianą, a przyjętymi do porównania nieruchomościami podobnymi.

G. D. wywiodła od powyższej decyzji skargę do sądu administracyjnego i zarzuciła:

- naruszenie przepisów postępowania – art. 7, art. 77§1, art. 80 kpa – które miało istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez oparcie się na operacie szacunkowym niewłaściwie oceniającym wzrost wartości nieruchomości położonej we wsi N. gm. W., oznaczonej nr geod. [...].

Wskazując na powyższe wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej wydanie decyzji organu I instancji oraz o zasądzenie na rzecz pełnomocnika ustanowionego z urzędu kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi wskazano, że z treści art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, iż:

1. w operacie szacunkowym biegły powinien uwzględnić wyłącznie nieruchomości podobne do nieruchomości wycenionej;

2. w celu ustalenia, czy nieruchomości uwzględnione w operacie szacunkowym są nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenionej, w operacie szacunkowym powinien znaleźć się opis cech nieruchomości, których ceny sprzedaży zostały przyjęte przez biegłego do porównania;

3. zakres opisu nieruchomości przyjętych do porównania powinien pozwalać na ustalenie co najmniej takich cech jak: powierzchnia, lokalizacja, stan wyposażenia w urządzenia infrastruktury, dostęp do drogi publicznej;

4. dopiero do tak ustalonej grupy nieruchomości podobnych należy stosować tzw. współczynniki korygujące, uwzględniające różnice pomiędzy nieruchomościami podobnymi a nieruchomością wycenioną;

5. niedopuszczalne jest stosownie przy szacowaniu wartości nieruchomości podejścia porównawczego, jeżeli nie są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenionej.

Analiza operatu szacunkowego w przedmiotowej sprawie prowadzi do wniosku, iż biegły opierając się na cenach średnich nieruchomości przyjętych do porównania nie wykazał w żaden sposób, że nieruchomości te są nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenionej. Z uwagi na kategoryczne brzmienie art. 153 ust. 1 zd. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, brak informacji o cechach nieruchomości podobnych wyklucza możliwość zastosowania podejścia porównawczego. Nie sposób bowiem przyjąć, jak uczynił to organ odwoławczy, że dane dotyczące położenia oraz powierzchni danej nieruchomości są wystarczające do nadania jej cech nieruchomości podobnej. Po pierwsze biegły przyjął do porównania nieruchomości leżące w różnych miejscowościach oraz o różnych powierzchniach a po wtóre znaczący wpływ na cenę nieruchomości, mają pozostałe jej cechy, jak kształt, rodzaj dostępu do drogi publicznej, stan wyposażenia w urządzenia infrastruktury, a takich danych w operacie nie ma.

Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie jako bezzasadnej, podtrzymując argumentacje zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w B. zważył co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Sąd administracyjny wyposażony został w funkcje kontrolne działalności administracji publicznej, co oznacza, że w przypadku zaskarżenia decyzji, Sąd bada jej zgodność z przepisami prawa ( art. 1 ustawy z 25 lipca 2002r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych – Dz.U. nr 153, poz. 1269 oraz art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.). W ocenie Sądu zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem, a zarzuty i argumenty skargi nie podważają jej legalności.

Bezzasadny jest przede wszystkim główny zarzut skargi, a mianowicie naruszenie przepisów art. 7, art. 77§1 i art. 80 Kpa, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez oparcie się na operacie szacunkowym niewłaściwie oceniającym wzrost wartości nieruchomości położonej we wsi N. gmina W., oznaczonej nr geod. [...].

Co się tyczy prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego stwierdzić należy, iż ocena dokonana przez organ I instancji ma charakter zbyt ogólnikowy, albowiem organ stwierdza jedynie, iż operat został sporządzony zgodnie z zasadą szczególnej staranności oraz odpowiada ustawowym kryteriom.

Błąd organu I instancji został wszakże naprawiony przez organ odwoławczy. W uzasadnieniu decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze przeprowadziło szczegółową analizę operatu szacunkowego pod kątem jego zgodności z wymogami wynikającymi z przepisów prawa, a nadto ustosunkowało się do zarzutów podnoszonych w odwołaniu (s. 2 i 3 uzasadnienia decyzji). Kolegium ocenia dokonany przez biegłego wybór podejścia i metody wyceny, a także sposób uzasadnienia wyliczenia wzrostu wartości nieruchomości. Kolegium wykazuje, iż przy sporządzaniu operatu szacunkowego został odpowiednio zastosowany przepis §50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Szczegółowe i wyczerpujące jest również ustosunkowanie się Kolegium do zarzutów odwołania. Przekonujące są argumenty organu co do mechanizmu zastosowania metody korygowania oceny średniej, użytej przez biegłego w przedmiotowej sprawie. Zasadne jest również wyjaśnienie, iż biegły wyceniając nieruchomość przyjął stan tej nieruchomości jako nieuzbrojonej i bez urządzonego dostępu do drogi publicznej.

W ocenie Sądu organ odwoławczy dokonał pogłębionej oceny operatu szacunkowego, wyjaśnił wątpliwości zgłaszane przez skarżącą, a stanowisko swoje uzasadnił w sposób odpowiadający standardom uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji administracyjnej. W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 listopada 2004r. ( sygn. akt IV SA./Wa 277/04) Sąd zajął stanowisko, iż przy ocenie dowodu z opinii biegłego organ administracji nie może ograniczyć się do powołania się na konkluzję zawartą w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły tę kwestie oparł i skontrolować prawidłowość tego rozumowania, zwłaszcza w przypadku zarzutów zgłaszanych do opinii. Zdaniem Sądu ocena operatu szacunkowego dokonana przez organ odwoławczy odpowiada tak zakreślonym wymogom.

Odnosząc się do podnoszonego w piśmie pełnomocnika skarżącej zarzutu naruszenia przepisu art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami Sąd stwierdza, co następuje:

Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenionej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenionej. Z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości wynika nadto, iż w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku ( §4 ust. 2). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenionej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych, współczynnikami korygującymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości ( §4 ust. 4 rozporządzenia).

Wbrew twierdzeniom pełnomocnika skarżącej nie można uznać, aby operat szacunkowy został sporządzony z naruszeniem w/w reguł wyceny nieruchomości metodą korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca, do którego kompetencji należy wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości ( art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), uzasadnił wybór podejścia i metody (s. 8 operatu), wskazał na kryteria doboru wyselekcjonowanych, porównywanych nieruchomości ( położenie w granicach jednego rynku lokalnego, przeznaczenie – w pierwszym przypadku grunty rolne, w drugim przypadku – tereny zurbanizowane, niezabudowany charakter działek – s. 8 operatu ), dobrał odpowiednią ilość działek (nieruchomości rolne – 30 transakcji, grunty zurbanizowane – 25 transakcji – s. 9 i 10 oraz 11 operatu) oraz określił czynniki korygujące wartość nieruchomości: a) lokalizacja ogólna, b) parametry fizyczne nieruchomości, c) uzbrojenie w infrastrukturę techniczna ( s. 12 i 13 operatu szacunkowego). Stosując odpowiednie algorytmy rzeczoznawca wyliczył wzrost wartości sprzedanej działki. Zastosowana procedura nie budzi zastrzeżeń z punktu widzenia zgodności z prawem.

Mając na uwadze powyższe rozważania Sąd orzekł, jak w sentencji, na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.).