Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1021/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-08-06 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Agnieszka Łąpieś-Rosińska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Łukasz Krzycki, sędzia WSA Anna Szymańska, Protokolant st. ref. Marcin Lesner, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 sierpnia 2013 r. sprawy ze skargi E. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] marca 2013 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy - oddala skargę -


UZASADNIENIE

Pismem z dnia 21 stycznia 2009 r. (następnie modyfikowanym) E.S. wniosła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie i nadbudowie budynku usługowo-hotelowego - restauracja "[...]", na cz. dz. ew. nr [...] (d. [...]) w obr. [...], przy ul. [...]. w Dzielnicy [...] w W. W stosunku do pobudowanego już obiektu toczyło się bowiem postępowanie legalizacyjne przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego.

Decyzją z dnia [...] stycznia 2009 r., nr [...] Prezydent Miasta W. umorzył postępowanie w przedmiotowej sprawie wskazując w szczególności, że decyzji o warunkach zabudowy nie wydaje się dla inwestycji już zrealizowanej.

Po rozpatrzeniu odwołania od ww. decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] kwietna 2009 r. nr [...] uchyliło ją a sprawę przekazało organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia wskazując m. in. że w trakcie postępowania w sprawie samowoli budowlanej (a takie toczy się w przedmiotowej sprawie) dopuszczalne jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Decyzją nr [...], z dnia [...] grudnia 2009 r. Prezydent Miasta W. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie i nadbudowie budynku usługowo - hotelowego - restauracja "[...]" na terenie cz. dz. ew. nr nr [...] (d. [...]) w obr. [...] położonej przy ul. [...] w Dzielnicy [...] w W.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła E.S., reprezentowana przez adwokata M.W. W odwołaniu jednocześnie zaskarżono postanowienie Prezydenta Miasta W. w przedmiocie odmowy wyłączenia Burmistrza Dzielnicy [...]. Organowi I instancji zarzucono, przy wydaniu ww. orzeczeń, naruszenie przepisów art. art. 24 § 3, 26 § 1 i 124 § 1 k.p.a. oraz 60 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Po rozpatrzeniu odwołania od ww. decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] czerwca 2010 r. nr [...], uchyliło zaskarżoną decyzję, a sprawę przekazało organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia wskazując w szczególności, że po pierwsze organ nie wyjaśnił co wnioskodawczym uznaje za front przedmiotowej działki, a po drugie - gdyby nawet okazało się, że frontem jest jej część przylegająca do ul. [...]- należy wskazać, że front określono nieprawidłowo (zawężono jego szerokość) i w konsekwencji nieprawidłowo również wyznaczono granice obszaru analizowanego (brak trzykrotności prawidłowo określonego frontu działki nr [...], która powinna być mierzona od każdego punktu przedmiotowej działki).

Ww. decyzję organu odwoławczego zaskarżono do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, który wyrokiem z dnia 27 stycznia 2011 roku, sygn. akt IV SA/Wa 1496/10, oddalił skargę. Sąd podzielił stanowisko Kolegium odnośnie niewyjaśnienia co jest frontem działki i nieprawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego wskazując, że zachodzi konieczność wyjaśnienia ww. kwestii, prawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego i przeprowadzenia analizy w sprawie.

Decyzją nr [...], z dnia [..]. maja 2012 r., Zarząd Dzielnicy [...] Miasta W.odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie i nadbudowie budynku usługowo-hotelowego - restauracja "[...]", na cz. dz. ew. nr [...] (d. [...]) w obr. [...], przy ul. [...] w Dzielnicy [...] w W.

Od ww. decyzji wpłynęły w ustawowym terminie odwołania: pełnomocnika E.S. - adwokata M.W., i ponadto samej E.S.. W odwołaniach wskazano w szczególności, że decyzja narusza przepisy art. 60 ust. 1 pkt 1 -5 oraz 53 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 7, 77 § 1 i 107 § 3 kpa i § 3 ust. 2, § 5 ust. 2, § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i art. 113 kpa.

Decyzją z dnia [...] marca 2013 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. po rozpatrzeniu odwołania wniesionych przez pełnomocnika E.S. - adwokata M.W. i E.S. od decyzji Zarządu Dzielnicy [...] Miasta W.nr [...], z dnia [...] maja 2012 r. odmawiającej ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie i nadbudowie budynku usługowo-hotelowego - restauracja "[...]", na cz. dz. ew. nr [...] (d. [...]) w obr. [...], przy ul. [...] w Dzielnicy [...] w W., orzekło o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu Kolegium podniosło, iż organ I instancji zasadnie stwierdził, że nie jest spełniony warunek określony w punkcie pierwszym art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - w zakresie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki oraz w zakresie geometrii dachu. Powyższe wnioski poprzedzono wnikliwą analizą prawidłowo wyznaczonego obszaru analizowanego.

Realizując w pełni wytyczne Sądu i poprzednio orzekającego w sprawie składu Kolegium, zgodnie z ww. przepisami, organ I instancji wyznaczył obszar analizowany. Przed wyznaczeniem tego obszaru organ wezwał stronę do określenia frontu przedmiotowej działki. Wobec nie ustosunkowania się inwestorki do ww. wezwania, organ I instancji wyznaczył ów front od strony ulicy [...]- ponieważ od tej strony odbywa się główne wejście do budynku. Tym razem, prawidłowo, organ przyjął za front bok całej działki ew. nr [...], a nie tylko jej część, na której zrealizowano zabudowę.

Organ I instancji wyjaśnił dlaczego ustalił obszar analizowany o takiej, konkretnej powierzchni, i w jaki sposób wyznaczał poszczególne parametry zabudowy. W ocenie Kolegium uzasadnienie to jest racjonalne i prawidłowe. Przytoczono w nim zarówno przepisy prawa, na których podstawie organ procedował, jak i okoliczności faktyczne, które przemawiają za takim określeniem parametrów. Uzasadnienie to jest spójne i logiczne. Dokonana w sprawie analiza nie budzi wątpliwości, jest rzetelna i prawidłowa.

Kolegium zgodziło się natomiast z zarzutem odwołań odnośnie miejsc parkingowych. Jakkolwiek w decyzji o warunkach zabudowy należy określić ilość takich miejsc potrzebnych do obsłużenia planowanej inwestycji, to jednak nie można uzależniać ustalenia warunków zabudowy dla takiej inwestycji od legalności parkingu. Na mocy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589), organ ustalający warunki zabudowy ma m. in. określić wymaganą ilość miejsc parkingowych (§ 2 pkt 6 ww. rozporządzenia). Ani jednak to rozporządzenie, ani inny akt prawa obowiązującego, nie określa sposobu (wytycznych) ustalania ilości tych miejsc. W kontekście jednak opisanej wyżej niezgodności objętej wnioskiem inwestycji z niektórymi parametrami zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym, uchybienie wskazane w niniejszym akapicie nie daje podstaw do wyeliminowania z obrotu prawnego przedmiotowej decyzji.

Kolegium nie podzieliło stanowiska skarżącego odnośnie naruszenia przez organ I instancji przepisu art. 53 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepis ten stanowi, że właściwy organ w postępowaniu związanym z wydaniem decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dokonuje analizy: 1) warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych; 2) stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji. Na mocy art. 64 ust. 1 ww. ustawy, przepis art. 53 ust. 3 stosuje się odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy. Organ I instancji zasadnie zatem przywołał w uzasadnieniu treść ww. przepisu, a wcześniej go zastosował w toku sprawy. Zarzut naruszenia przez organ I instancji ww. przepisu jest zatem pozbawiony racji prawnej.

Kolegium stwierdziło również, iż organ orzekający o warunkach zabudowy jest zawsze związany wnioskiem i nie może go ani modyfikować, ani interpretować w sposób niezgodny z intencjami wnioskodawcy. Kolegium nie zgodziło się z odwołującą się iż w warunkach rozpatrywanej sprawy organ I instancji winien wydać decyzję ustalającą warunki zabudowy, co pozwoliłoby inwestorowi skorygować bryłę budynku i dostosować go do obowiązujących wymagań. Organ l instancji prawidłowo toczył postępowanie uwzględniając parametry zabudowy określone przez inwestorkę w jej wniosku (i kolejnych pismach go modyfikujących). Organ jest bowiem związany treścią wniosku. Wobec tego, skoro prawidłowo ustalono, że część parametrów wnioskowanej inwestycji pozostaje w sprzeczności z parametrami zabudowy występującej w obszarze analizowanym, zasadnie odmówiono ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Pismem z dnia 15 kwietnia 2013 r. E.S.reprezentowana przez adwokata M.W. wniosła skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zaskarżonej decyzji zarzuciła:

1. naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), poprzez błędne przyjęcie, iż nie jest spełniony warunek określony w w/w przepisie w zakresie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki oraz w zakresie geometrii dachu;

2. naruszenie art. 53 ust. 3 ww. ustawy poprzez błędne przyjęcie, że organ jest związany treścią wniosku skarżącej i nie może wydać decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Wskazując na powyższe skarżąca wniosła o uwzględnienie skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji organu II instancji w całości oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji w całości i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia oraz zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu rozwinięto powyższe zarzuty wskazując na naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ponieważ wbrew stanowisku organu II instancji przedmiotowa inwestycja spełnia wszystkie przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ww. ustawy, a zatem Prezydent m.W. winien wydać wnioskodawczyni decyzję o warunkach zabudowy, co pozwoliłoby inwestorowi skorygować bryłę budynku i dostosować go do obowiązujących wymagań.

W ocenie skarżącej przewidziana w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zasada kontynuacji funkcji nie może być rozumiana wyłącznie w sposób, jaki nasuwa wykładnia językowa, jako zasada budowania każdorazowo wyłącznie obiektów o identycznej funkcji, bowiem mogłoby to prowadzić do skutków sprzecznych z wymaganiami harmonijnego kształtowania przestrzeni.

W jej ocenie już chociażby pobieżna analiza budynków znajdujących się w obrębie ronda [...]wskazuje na odmienne wnioski, od tych do których doszedł organ I instancji. Z jednej strony po przeciwnej stronie ronda zlokalizowany jest wielopiętrowy budynek mieszkalny i usługowy, a z drugiej natomiast rozległe centrum handlowe "[...]". Oba te obiekty znacznie przewyższają parametry inwestycji [...]. Dlatego też w zaistniałym stanie faktycznym określenie cech, do których trzeba dostosować nową zabudowę jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy.

Nadto w ocenie strony skarżącej zaskarżona decyzja narusza art. 53 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ponieważ przedmiotowa inwestycja nie stanowi inwestycji celu publicznego. Dlatego też błędna wykładnia i niewłaściwe zastosowanie w/w przepisu doprowadziło do wydania wadliwej decyzji odmawiającej wydania warunków zabudowy. Tymczasem organ I instancji ma bowiem obowiązek wydania w niniejszej sprawie decyzji o warunkach zabudowy, nawet jeżeli nie podziela przyjętej przez skarżącą koncepcji przedmiotowej inwestycji. Decyzja o warunkach zabudowy ma w takim przypadku umożliwić inwestorowi doprowadzenie inwestycji do stanu zgodnego z obowiązującymi przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Nie można również zdaniem skarżącej zaakceptować stanowiska Kolegium jakoby organ był związany treścią wniosku skarżącej i nie mógł wydać decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Zdaniem skarżącej postępowanie organu I instancji jest nacechowane złą wolą i stoi w rażącej sprzeczności z obowiązującymi przepisami prawa. Decyzja organu I instancji jest już bowiem trzecim niekorzystnym dla skarżącej rozstrzygnięciem. Należy podkreślić, że dwie poprzednie decyzje (z dnia [...] stycznia 2009 r. i z dnia [...] grudnia 2009 r.) zostały uchylone przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. Nadto Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 27 stycznia 2011 r. (sygn. akt IV SA/Wa 1496/10) oddalił skargę na decyzję SKO z dnia [...] czerwca 2010 r. Organ I instancji po wydaniu powyższego wyroku nie podejmował jakichkolwiek czynności w niniejszym postępowaniu. Dopiero wskutek zażalenia E.S. z dnia 28 października 2011 r. na niezałatwienie sprawy w terminie, SKO postanowieniem z dnia 14 lutego 2012 r. wyznaczyło Prezydentowi m.W.termin 1 miesiąca na podjęcie czynności w sprawie i w efekcie załatwienie wniosku w rozumieniu przepisów k.p.a.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę administracji publicznej, przy czym w świetle przepisu § 2 powołanego artykułu, kontrola ta jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Ponadto, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak, związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012r. poz. 270 ze zm,).

Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane kryteria, doszedł do przekonania, iż zarówno zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. jak i utrzymana nią w mocy decyzja Zarządu Dzielnicy [...] Miasta W.nie naruszają prawa.

W niniejszej sprawie skarżąca wnosiła o ustalenie warunków zabudowy dla istniejącej już zabudowy polegającej na rozbudowie i nadbudowie budynku usługowo-hotelowego - restauracja "[...]", na cz. dz. ew. nr [...] (d. [...]) w obr. [...], przy ul. [...]w Dzielnicy [...] w Warszawie.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.) zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Stosownie do treści art. 61 ust. 1 pkt 1 powyższej ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy uzależnione jest od istnienia, co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej oraz zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Przepis ten wprowadza do polskiego systemu prawnego zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania przestrzennego terenu sąsiedniego (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, Komentarz pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2006, str. 491). Tym samym planowana inwestycja nie może odbiegać od istniejącej, w momencie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, sąsiedniej zabudowy, przy czym ratio legis art. 61 ust. 1 jest ochrona "ładu przestrzennego" (wyrok NSA z 17 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 646/06. LEX nr 322329).

Stwierdzenie, czy planowana inwestycja spełnia wymogi "ładu przestrzennego" musi zostać poprzedzone sporządzeniem analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na którym planowana jest inwestycja. W powyższym zakresie art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odsyła do rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588 z późn. zm.).

Zgodnie z § 3 ust. 1 powyższego rozporządzenia w przypadku braku planu miejscowego w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Jednocześnie ust. 2 powyższego przepisu, wskazuje, iż granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego prawidłowe zastosowanie normy wynikającej z brzmienia § 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. nakazuje wyznaczenie obszaru analizowanego dookoła, a więc z każdej strony (ze wszystkich stron) działki budowlanej objętej wnioskiem (por. wyrok NSA z 28 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 1533/07).

Orzekające w niniejszej sprawie organy w oparciu o powołane przepisy stwierdziły, iż sporządzona analiza funkcji oraz cech zagospodarowania terenu uniemożliwia ustalenie parametrów dla planowanej inwestycji, albowiem nie jest spełniony warunek określony w punkcie pierwszym art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - w zakresie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki oraz w zakresie geometrii dachu.

Zdaniem Sądu powyższe stanowisko jest zasadne.

Realizując w pełni wytyczne Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zawarte w wyroku z dnia 27 stycznia 2011r. sygn. akt IV SA/Wa 1496/10 wyznaczono zgodnie z ww. przepisami, obszar analizowany. Przed wyznaczeniem tego obszaru organ wezwał stronę do określenia frontu przedmiotowej działki. Wobec nieustosunkowania się inwestorki do ww. wezwania, organ I instancji wyznaczył ów front od strony ulicy [...]- ponieważ od tej strony odbywa się główne wejście do budynku.

W ocenie orzekających w sprawie organów wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy przedmiotowego budynku oraz geometria dachu uniemożliwia wydanie pozytywnej dla skarżącej decyzji.

Jak wynika z akt sprawy odnośnie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki organ ustalił, że w obszarze analizowanym wskaźniki te są zróżnicowane: od 0,06 (6%) do 1 (100%), przy średnim 0,44 (44%). Biorąc pod uwagę treść wniosku skarżącej (ze wszystkimi jego modyfikacjami i korektami), organ I instancji ustalił wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy przedmiotowego budynku w stosunku do powierzchni terenu inwestycji zaznaczonej we wniosku (w części graficznej) - 1211,8 m2 na poziomie 0,865 (86,5%). Dodatkowo organ I instancji obliczył średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki dla obszaru przyległego do ronda "[...]", na którym usytuowane są obok budynku objętego wnioskiem, budynki współtworzące układ urbanistyczny tego ronda - 0,62 (62%).

Zgodnie z § 5 ust. 1 ww. rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. A zatem uwzględniając powyższe orzekające w sprawie organy uznały, iż omawiany wskaźnik wynikający z wniosku skarżącej (86,5%) nie odpowiada średniemu wskaźnikowi tej wielkości dla obszaru analizowanego (44%, czy nawet 62%). Zgodnie z § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu (niż wynika to z ww. ust. 1), ale w wyjątkowych sytuacjach - mianowicie jeżeli wynika to z analizy obszarowej przeprowadzonej w sprawie.

Zgodzić należy się ze stanowiskiem organów, iż wyjątki od reguł określania warunków dla nowej zabudowy muszą być w sposób szczególny uzasadniony i nie do przyjęcia jest bowiem sytuacja, w której wydanie pozytywnej decyzji polegałoby w istocie nie na ustaleniu warunków, a na ich dostosowaniu do zamiaru inwestora. Jak wynika z akt sprawy w przedmiotowej sprawie organ I instancji wyliczył najpierw średni wskaźnik uwzględniając zabudowę występującą na całym obszarze analizowanym (postąpił zatem zgodnie z § 5 ust. 1 ww. rozporządzenia), następnie zastosował wyjątek od powyższej zasady i obliczył wskaźnik z uwzględnieniem tylko niektórych budynków w obszarze analizowanym (zgodnie zatem z § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia). Bez względu jednak na przyjętą metodę, w każdym przypadku wskaźnik wynikający z wniosku skarżącej nie odpowiadał wskaźnikom ustalonym przez organ l instancji.

Jak wynika z akt sprawy również gdy chodzi o geometrię dachu organ przeprowadził wnikliwą analizę zabudowy występującej w obszarze analizowanym i na tej podstawie ustalił, że w przeważającej mierze (223 szt.) budynki mają dachy płaskie. Inne dachy (mansardowe, dwuspadowe i wielospadowe) występują rzadko (35 szt.), najrzadziej zaś dachy jednospadowe (6 szt.). Co ważne dachy inne, niż płaskie mają niewielki kąt nachylenia, przykrywają budynki niskie (1-kondygnacyjne) i posadowione wewnątrz działek ewidencyjnych, niewidocznych z zewnątrz.

Z powyższego wynika, że dominującym rodzajem dachów w analizowanym obszarze są dachy płaskie. Jak stanowi § 8 ww. rozporządzenia, geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Geometria dachu powinna nawiązywać do form istniejących tworząc z nimi harmonijną całość.

Organ I instancji ustalił, że przedmiotowy budynek jest pokryty dachem o zróżnicowanej geometrii. Kąty dachów wynoszą około 50°-60°. Takiego nachylenia połaci nie ma żaden z budynków znajdujących się w analizowanym obszarze. Ustalając geometrię dachu organ uwzględnił także zabudowy wokół ronda "[...]". W wyniku poczynionych tak ustaleń organ I instancji stwierdził brak kontynuacji przedmiotowej inwestycji w zakresie geometrii dachu. Zdaniem Sądu orzekające w sprawie organy prawidłowo stwierdziły niezgodność ww. wskaźnika planowanej inwestycji z zabudową zastaną w obszarze analizowanym.

Za bezzasadny Sąd uznał zarzut naruszenia przepisu art. 53 ust. 3 ustawy

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym właściwy organ w postępowaniu związanym z wydaniem decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dokonuje analizy: 1) warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych; 2) stanu faktycznego

i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji. Na mocy art. 64

ust. 1 ww. ustawy, przepis art. 53 ust. 3 stosuje się odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy.

Ponadto Sąd stwierdził, iż nie zasługuje na uwzględnienie zarzut, iż organ orzekający o warunkach zabudowy nie jest związany wnioskiem. W ocenie Sądu wniosek może być modyfikowany wyłącznie przez inwestora. Wbrew jednak twierdzeniom skarżącej organ odmawiając ustalenia warunków zabudowy wskazał, przy przyjęciu jakich wskaźników zabudowy możliwe byłoby ustalenie warunków zabudowy.

Mając na uwadze powyższe Sąd działając na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.