Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 212/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2019-04-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1, 2 i 3
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Iwona Niżnik-Dobosz Sędziowie : WSA Małgorzata Łoboz (spr.) WSA Mirosław Bator Protokolant : starszy sekretarz sądowy Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 kwietnia 2019 r. sprawy ze skargi Towarzystwa [...] W K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 18 stycznia 2019 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 30 listopada 2018 r., nr [...] ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego z wniosku J. S. pn.: "Budowa dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących wraz z urządzeniami budowlanymi i utwardzeniem terenu (dojście i dojazd) na działce nr [...] obr. [...] wraz z infrastrukturą techniczną na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] i komunikacyjną (droga wewnętrzna) na działce nr [...] obr. [...], przy ul. B. w K. oraz o umorzył postępowanie w części odnoszącej się do budowy zjazdu na działce nr [...] obr. [...].

W uzasadnieniu decyzji podniesiono, że postępowanie w sprawie wszczęto na wniosek z dnia 8 czerwca 2018 r. Podkreślono, że spełnione są łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przedstawiając argumenty przemawiające za zasadnością przyjęcia stosownych rozwiązań. Wydana decyzja określa stosowne warunki zabudowy oraz dołączono do niej wymagane prawem załączniki. W toku postępowania uzyskano niezbędne opinie i uzgodnienia.

Odwołanie od powyższej decyzji, w ustawowym terminie, złożyło Towarzystwo [...] w K. reprezentowane przez Prezesa M. W. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Podkreślono, że przedmiotowa inwestycja położona jest w strefie kształtowania systemu przyrodniczego w obszarze wymiany powietrza, poza obszarem zabudowanym. Przedsięwzięcie planowane jest poza istniejącym pasem zabudowy wkraczając w istniejące zadrzewienie i nie spełnia wymagań dotyczących kontynuacji linii zabudowy, dostępu do drogi publicznej, wystarczającego uzbrojenia, zgodności z przepisami odrębnymi.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 18 stycznia 2019 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. decyzji z dnia 30 listopada 2018 r., nr [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa dwóch budynków mieszkalnych Jednorodzinnych wolnostojących wraz z urządzeniami budowlanymi i utwardzeniem terenu (dojście i dojazd) na działce nr [...] obr. [...] wraz z infrastrukturą techniczną na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] i komunikacyjną (droga wewnętrzna) na działce nr [...] obr. [...], przy ul B. w K." oraz o umorzeniu postępowania w części odnoszącej się do budowy zjazdu na działce nr [...] obr. [...] ".

W uzasadnieniu decyzji wskazano, że dla wydania decyzji o warunkach zabudowy (dalej jako decyzja WZ), konieczne jest łączne spełnienie warunków, o jakich mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako "u.p.z.p.). Jednym z nich jest występowanie, na obszarze analizowanym, co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.).

Następnie Kolegium przytoczyło mające w sprawie zastosowanie przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej jako "rozporządzenie MI"). Odnosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy Kolegium wskazało, że w trakcie postępowania pierwszoinstancyjnego, przeprowadzono analizę architektoniczno-urbanistyczną (o jakiej mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia MI) dotyczącą funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art.61 ust. 1-5 u.p.z.p. Analiza zawiera część graficzną - mapę ewidencyjną, na której zakreślono granice obszaru analizowanego, granice terenu objętego wnioskiem, jak i część tekstową. W ocenie Kolegium, sporządzona w niniejszej sprawie analiza urbanistyczno-architektoniczna odpowiada wymogom formalnym, o których mowa w przedmiotowym rozporządzeniu. Obszar analizowany określono w sposób zgodny z § 3 rozporządzenia. W obszarze analizowanym niewątpliwie istnieją działki sąsiednie, pozwalające na kontynuację funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, tj. działki nr [...], [...], [...], [...] obr. [...].

Z przeprowadzonej analizy architektoniczne - urbanistycznej wynika zdaniem SKO, że realizacja planowanej zabudowy pozostaje w zgodności z zasadami kształtowania ładu przestrzennego. W ocenie Kolegium parametry urbanistyczne zostały ustalone w sposób prawidłowy, na podstawie szerokiej weryfikacji stanu zagospodarowania w obszarze analizowanym uwzględniając charakter istniejącej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Przechodząc do weryfikacji wskaźników architektoniczno - urbanistycznych, SKO zauważyło, że organ odstąpił od wyznaczenia linii zabudowy z uwagi na lokalizację nowej zabudowy w głębi terenu oraz znaczne oddalenie terenu inwestycji od linii wyznaczonych przez zabudowę zlokalizowaną wzdłuż ul. B. . Rozwiązanie takie jest prawidłowe i znajduje odzwierciedlenie w poglądach orzecznictwa, a organ I instancji w sposób wystarczający umotywował przyjęte rozwiązanie.

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy ustalono w przedziale od 11% do 15%, poprzez nawiązanie do średniej wartości wskaźnika w obszarze analizowanym (wartość minimalna) oraz zakresu uzasadnionego obiektami usytuowanymi w obszarze analizowanym. Rozwiązanie takie jest w zupełności prawidłowe i znajduje uzasadnienie w treści § 5 ust. 2 rozporządzenia. Jednocześnie wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej wyznaczono na 70%.

Wskaźnik szerokości elewacji frontowej ustalono na 11,6m z tolerancją 20% poprzez nawiązanie do średniej w obszarze analizowanym. Kolegium nie zakwestionowało przyjętego rozwiązania, które nie naruszy ładu przestrzennego i jest zgodne z przepisami rozporządzenia (§6 ust. 1 rozporządzenia). Z kolei wysokość głównej kalenicy dachu każdego z budynków wyznaczono na 8m z tolerancją 0,5m, natomiast wysokość okapów dachu głównego ustalono na 4m z tolerancją 0,5m. Przyjęte przez organ I instancji wartości nawiązują do średniej w obszarze analizowanym i pozostają w zgodności z treścią § 7 ust. 4 rozporządzenia. Ustalenie tak przyjętych parametrów pozostaje, w ocenie Kolegium, w zgodności z zasadami kształtowania ładu przestrzennego, realizuje zasadę dobrego sąsiedztwa, a konkretne wartości parametrów urbanistycznych określono w sposób wyważony. Podsumowując tę część Kolegium stwierdziło, że sporządzona analiza architektoniczno - urbanistyczna pozwala na ustalenie warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia z poszanowaniem wymogów ustawodawstwa z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Planowana zabudowa stanowić będzie kontynuację rodzaju zabudowy, funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz parametrów i wskaźników kształtujących zabudowę na działkach sąsiednich. Powyższe stanowi również odpowiedź na zarzuty odwołującego się.

Jednocześnie Kolegium podzieliło pogląd, że nie stoi w sprzeczności z przepisami określenie parametrów wielkości od minimalnej do maksymalnej, gdyż takie rozwiązanie ułatwiające dostosowanie projektu budowlanego do decyzji o warunkach zabudowy zapewnia także zachowanie ładu architektonicznego, pod warunkiem jednakże odpowiedniego określenia tych wielkości ze wskazaniem przekonującej argumentacji.

Podkreślono ponadto, że ustalone w załączniku nr 1 do decyzji parametry urbanistyczne należy odczytywać w związku z załącznikiem nr 3, w którym w sposób jasny uzasadniono sposób ich wyliczenia. Załączniki graficzne do decyzji jak i do analizy architektoniczno - urbanistycznej sporządzono na odpowiednich mapach we właściwej skali. Załączniki do decyzji o warunkach zabudowy stanowią jej integralną część, a w związku z tym parametry urbanistyczne oraz inne warunki zabudowy mogą być określane w załącznikach. Osoba wpisana na listę samorządu zawodowego architektów uczestniczyła w procesie orzeczniczym sporządzając analizę architektoniczną - urbanistyczną oraz projekt decyzji. Osoba ta wskazana jest również w samej decyzji kończącej postępowanie.

Kolegium podkreśliło także, że ustalenia w niniejszej sprawie niektórych parametrów nowej zabudowy na zasadzie dopuszczonych rozporządzeniem odstępstw od zasad stosowanych w pierwszej kolejności, należy uznać za prawidłowe, tym bardziej, że ustawodawca powierzył sporządzenie analizy i projektu decyzji osobie wpisanej na listę architektów lub urbanistów tj. osobie legitymującej się odpowiednimi kwalifikacjami zawodowymi. Nie bez powodu w rozporządzeniu znajduje się pewien "margines", możliwość odstępstw od generalnych reguł. Gdyby analiza ładu przestrzennego i kontynuacji wszystkich parametrów zabudowy o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz w rozporządzeniu polegała wyłącznie na wyliczaniu średnich arytmetycznych bez żadnych wyjątków, to z pewnością do sporządzenia projektu decyzji nie byłaby konieczna osoba o stosownym wykształceniu i wiedzy. W obszarze w którym ład przestrzenny i architektoniczny dopiero się kształtuje, istnieje usprawiedliwienie dla ustalenia parametrów nowej zabudowy w sposób odmienny od podstawowych reguł przewidzianych w rozporządzeniu.

Kolegium zwróciło uwagę na zasadność umorzenia postępowania przez organ I instancji w części z uwagi na obowiązywanie planu miejscowego dla części terenu inwestycji, jak również umorzenie w części obejmującej zjazd z drogi publicznej z uwagi na treść art. 29 ust. 6 ustawy o drogach publicznych.

Dalej Kolegium wskazało, że zamierzenie posiada dostęp do drogi publicznej, ul. B. (teren objęty wnioskiem ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, natomiast właściciel działki nr [...] stanowiącej teren inwestycji jest współwłaścicielem działki nr [...]) i realizuje również przesłankę z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. Spełniona jest również przesłanka z art. 61 ust.1 pkt 3 u.p.z.p. Ponadto wszystkie uzgodnienia zostały przeprowadzone prawidłowo (z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska w K. w sposób milczący).

Podsumowując, w ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławcze zaskarżona decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie narusza przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego do tej ustawy, a postępowanie przeprowadzono z zachowaniem wymaganych przepisów procedury określonych w Kodeksie postępowania administracyjnego. Decyzja ta nie narusza w ocenie Kolegium Odwoławczego interesów osób trzecich. Decyzja została w sposób prawidłowy uzasadniona (spełnia wymogi art. 107 § 3 K.p.a.), a z ustaleń organu I instancji wynika, że zamierzenie realizuje przesłanki, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Na koniec Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że w świetle aktualnie obowiązującego art. 138 § 2 k.p.a. nie znajduje podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji i przekazania sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie Towarzystwo [...] podtrzymało zarzuty, które sformułowało w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Decyzji o ustaleniu warunków zabudowy zarzuciło naruszenie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz naruszenie zasady zachowania ładu przestrzennego, a to art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Wskazany przepis uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego jako takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

Skarżące Towarzystwo podniosło, że przedmiotowa nieruchomość położona jest w strefie kształtowania systemu przyrodniczego oraz w obszarze wymiany powietrza. Nieruchomość położona jest poza obszarem zainwestowanym, na terenie Bielańsko-Tynieckiego Parku Krajobrazowego. Cechą charakterystyczną obszaru jest duże nasycenie zielenią, tworzącą rozległe powierzchnie biologicznie czynne, których częścią jest teren objęty wnioskiem. Przedsięwzięcie planowane jest poza istniejącym pasem zabudowy wkraczając w istniejące zadrzewienie i nie spełnia wymagań dotyczących kontynuacji linii zabudowy, dostępu do drogi publicznej, wystarczającego dla zamierzenia budowlanego uzbrojenia terenu, zgodności z przepisami odrębnymi. Inwestycja wkraczając w obszar zieleni nie stanowi kontynuacji istniejącej zabudowy i z całą pewnością nie będzie stanowi kontynuacji linii zabudowy.

Inwestycja, zdaniem skarżącego Towarzystwa, jest niezgodna z art. 61 u.p.z.p. Z zapisów decyzji wynika, że w sąsiedztwie brak jest miejskiej sieci kanalizacji sanitarnej i jej rozbudowa nie jest planowana. Zgodnie z § 34 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.20102 r. nie dopuszcza się stosowania zbiorników na nieczystości stałe na obszarach podlegających szczególnej ochronie środowiska (w tym przypadku obszar objęty ochroną prawną jako park krajobrazowy). Błędna jest interpretacja wydającego decyzję, że powyższy przepis nie stanowi podstawy do wydania decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Zgodnie z art. 61 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia pięciu warunków, w tym zgodności z przepisami odrębnymi. W przedmiotowej sprawie brak jest zgodności z przepisami przytoczonego powyżej rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dn. 12.04.20102 r. jak również normami układu drogowego.

W związku z powyższymi zarzutami strona skarżąca wniosła o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta K..

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie w pełni podtrzymując swoje stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Rozpoczynając, wyjaśnić należy, że istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się do ustalenia czy w określonym przypadku, jej organy dopuściły się kwalifikowanych naruszeń prawa. Sąd administracyjny sprawuje swą kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej - art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647 z późn. zm.). Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.; zwana dalej p.p.s.a.), stanowiąc, że Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Ponadto w myśl art. 135 p.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Z punktu widzenia powyższego stwierdzić należy, że skarga okazała się być bezzasadna.

Na wstępie należy powiedzieć, że Sąd administracyjny w pełni akceptuje stan faktyczny ustalony zaskarżonymi decyzjami obu instancji oraz podziela oceny prawne tam wskazane. Wobec powyższego nie ma powodu powtarzać wywodów dotyczących szczegółów decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.

Natomiast przechodząc do zarzutów skargi, będących powtórzeniem zarzutów odwołania, nie jest trafny zarzut dotyczący braku dostępu do drogi publicznej. Jak wynika z pisma zarządcy drogi publicznej, ul. B. , teren inwestycji ma pośredni dostęp do drogi publicznej przez działkę nr [...], nie pozostającą w zarządzie ZiKiT. Natomiast właściciel działki nr [...] ma prawo do korzystania z tej drogi ( nr [...]), będąc współwłaścicielem tej działki. Z analizy wynika, że przedmiotowa działka biegnąca od ul. B. jest używana faktycznie jako droga. Wobec tego inwestor ma dostęp do drogi publicznej zarówno faktyczny, jak i prawny.

Co do uzbrojenia, z pisma MPWiK wynika, że działka nie ma na chwilę obecną dostępu do wodociągu, ale inwestor może wybudować połączenie, gdyż sieć znajduje się wzdłuż ul. B. . W aktach sprawy znajdują się pisma [...] co do możliwości korzystania z sieci elektrycznej, oraz [...] Spółki [...] w zakresie gazu. Co się tyczy kanalizacji, na chwilę obecną brak takowej, ale jest w planach skanalizowanie tego obszaru, zlecono w tym zakresie zdziałanie dokumentacji projektowej. Rozwiązanie tymczasowe należy do inwestora. Należy podkreślić, że etap ustalania warunków zabudowy jest wstępnym etapem realizacji inwestycji i dlatego zbyt rygorystycznym byłoby wymaganie, by już na tym etapie wszystkie warunki podłączenia mediów były określone w sposób definitywny. Wynika to z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., który mówi nie tylko o istniejącym, lecz także o projektowanym uzbrojeniu terenu. "Celem art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z ust. 5 u.p.z.p. nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Zagwarantowanie oznacza zapewnienie w drodze umowy, co nie jest tożsame z obowiązkiem posiadania takiej umowy już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia, gwarancji, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta" (tak wyrok WSA w Krakowie z dnia 18 stycznia 2019 r., II SA/Kr 1259/18, LEX nr 2621738.

Przy okazji elementu uzbrojenia pojawił się zarzut niezgodności z warunkami technicznymi, a to § 34 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12.04.2002r. Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U.2015.1422 t.j. , dalej "Rozporządzenie"). Przepis ten wskazuje, że nie dopuszcza się stosowania zbiorników na nieczystości stałe na obszarach podlegających szczególnej ochronie środowiska. Należy wobec tego podnieść, że decyzja o warunkach zabudowy stanowi pierwszy etap procesu inwestycyjnego i jest decyzją abstrakcyjną, osadzoną w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Decyzja o warunkach zabudowy nie rozstrzyga wszystkich kwestii związanych z planowaną inwestycją, lecz stanowi urzędową informację o tym, jaki obiekt i pod jakimi warunkami inwestor może na danym terenie wybudować bez naruszenia przepisów prawa (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 15 lutego 2019 r., II SA/Łd 628/18, LEX nr 2636000). Przepisy dotyczące warunków technicznych, jakim muszą odpowiadać budynki i ich usytuowanie, są stosowane na następnym etapie procesu inwestycyjnego, jakim jest uzyskanie pozwolenia na budowę i postępowanie go dotyczące. Może zaistnieć taka sytuacja, że inwestor legitymujący się decyzją o warunkach zabudowy nie otrzyma pozwolenia na budowę z uwagi na niespełnienie wymogów warunków technicznych. Inwestycja znajduje się ma terenie Bielańsko – Tynieckiego Parku Krajobrazowego i organ wydający pozwolenie na budowę musi brać pod uwagę wynikające z tego tytułu ograniczenia. Jednak nastąpi to dopiero w następnym etapie, o czym już była mowa. "Organ wydający decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie może wkraczać w kompetencje organów administracji architektoniczno-budowlanej i w sposób władczy orzekać o kwestiach, które mogą stać się przedmiotem rozważań dopiero na dalszym etapie procesu inwestycyjnego (...)" – por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 27 lutego 2019 r., IV SA/Po 1135/18, LEX nr 2645572 . Na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy nie znajdują zastosowania przepisy techniczno-budowlane. Organ, ustalający warunki zabudowy, nie jest zatem uprawniony do badania takich kwestii. (tak wyrok NSA z 7 lutego 2018 r., II OSK 1932/17, LEX nr 2465029.

Co się tyczy zarzutu naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., to nie jest on zasadny. Niezależnie od charakteru planowanej inwestycji wymagającej decyzyjnego ustalenia warunków zabudowy (np. budowa obiektu budowlanego lub zmiana sposobu jego użytkowania) ustawa uznaje, że konieczną przesłanką wydania decyzji pozytywnie załatwiającej sprawę o ustalenie warunków zabudowy jest spełnienie warunku (zasady) kontynuacji określonych funkcji, parametrów, cech i wskaźników zabudowy oraz zagospodarowania terenu przez nową lub modyfikowaną zabudowę względem co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej. Podstawą do przeprowadzenia oceny spełnienia zasady kontynuacji sposobu zagospodarowania i zabudowy jest natomiast uprzednie sporządzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (analizy urbanistyczno-architektonicznej). Bez sporządzenia formalnie prawidłowej analizy urbanistyczno-architektonicznej - niezależnie od oceny jej warstwy merytorycznej - nie można twierdzić, że warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. został spełniony, nawet jeśli istniejący faktycznie w terenie stan zagospodarowania i zabudowy może zostać uznany następczo za pozwalający na zachowanie zasady kontynuacji (por. wyrok NSA z 20 lutego 2019 r. II OSK 803/17, LEX nr 2645051). Trzeba zatem wskazać, że w niniejszej sprawie mamy do czynienia z poprawną analizą tak pod względem formalnym., jak i merytorycznym. Ponieważ front działki nr [...] wynosi 74,5 m, zgodnie z § 3 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (DZ.U. 2003.164, dalej "Rozporządzenie") wyznaczono obszar analizowany o promieniu 223,5 m i zbadano wszystkie działki zabudowane w tak zakreślonym obszarze.

Odnośnie braku wyznaczenia linii zabudowy, trzeba zgodzić się z organami, iż skoro inwestycja ma powstać w głębi terenu, w dużej odległości od linii wyznaczonych przez zabudowę wzdłuż ul. B. i W. i "na tyłach" istniejącej zabudowy, to ostatecznie prawidłowo nie wyznaczono linii zabudowy i teza ta znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. W decyzji o warunkach zabudowy ustala się tylko jedną linię zabudowy, i to tylko od strony drogi publicznej, brak zaś jest podstaw prawnych do ustalania kilku linii zabudowy (por. wyrok WSA w Gliwicach, z dnia 6 sierpnia 2014 r., II SA/Gl 218/14, LEX nr 1500305). " Brak jest prawnie uzasadnionych względów dla wyznaczenia linii zabudowy "w głębi działki" (tzw. drugiej linii zabudowy)" tak wyrok WSA w Opolu, z dnia 10 marca 2016 r., II SA/Op 517/15, LEX nr 2011239.

Co się tyczy wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, prawidłowo uzasadniono, zgodnie z § 5 ust. 2 Rozporządzenia, odejście od średniej dla obszaru analizowanego, która wynosi 11 %. Wskazano bowiem, że budynki usytuowane w najbliższym sąsiedztwie mają większy wskaźnik, stąd wyznaczenie tego wskaźnika od 11 do 15 %. Natomiast utrzymano duży wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej, albowiem przyjęto 70 %.

Szerokość elewacji frontowej wyznaczono według średniej z obszaru ( plus minus 20 % z 11,6 m), czyli zgodnie z § 6 ust. 1 Rozporządzenia. Średnia z obszaru, co do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wynosi 4 m, a waha się w granicach od 3 do 5,5 m. Wobec tego prawidłowym jest ustalenie od 3,5 do 4,5 m , zgodnie z § 7 ust. 4 Rozporządzenia, zważywszy, że zabudowania tworzą uskok. Jak chodzi o geometrię dachu – z analizy wynika, że średnia w obszarze do kalenicy wynosi 8 m, wobec tego ustalono ( z uwagi na uskok) przedział pod 7,5m do 8,5 m, zgodnie z § 8 Rozporządzenia. Dla dachu wyznaczono od 35 stopni do 45 stopni i zaordynowano dach dwuspadowy bądź wielospadowy.

Jak już wyżej powiedziano, Sąd podziela argumentację zawartą w analizie na uzasadnienie wskazanych parametrów, uznając tym samym za bezzasadny zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Analiza jest poprawna tak pod względem formalnym , jak i merytorycznym, została sporządzona przez uprawnioną osobę, wobec tego stanowić mogła i stanowiła prawidłową podstawę dla organów do ustalenia parametrów przyszłej inwestycji.

W świetle powyższego, skoro zarzuty nie okazały się zasadne, orzeczono o oddaleniu skargi, w oparciu o art. 151 p.p.s.a.