Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 325/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2008-04-03 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Ewa Krawczyk (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Włodzimierz Kubik,, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant sekr. sąd. Elwira Massel, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 kwietnia 2008 r. sprawy ze skargi K. N. i M. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Burmistrz Miasta M. decyzją z dnia [...] r. nr [...] na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 z zm., dalej ustawa) oraz uchwały Rady Miejskiej M. nr [...] r. z dnia [...]r. (Dz. Urz. Woj. [...] nr [...] z dnia [...] r., poz. [...]) ustalił jednorazową opłatę w kwocie [...] zł dla M. W. i K. N-W, którzy zbyli działkę nr [...] o pow. [...] m2 położoną w M., której wartość wzrosła na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta M. z terenów upraw polowych na tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej.

W uzasadnieniu organ podał, że uchwała Rady Miejskiej M. z dnia

[...] r. przewidziała stawkę procentową do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia (zmiany) planu w wysokości [...] % różnicy wartości nieruchomości.

Działka nr [...] w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta M., który utracił ważność z dniem [...] r. posiadała zapis: 20RP – tereny upraw polowych. Natomiast w nowym planie, aktualnie obowiązującym uzyskała przeznaczenie odpowiadające zapisowi: 144(a) MNU – tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej (brutto).

M. W. i K. N-W. zbyli działkę nr [...] aktem notarialnym z dnia [...]r., a więc pod rządami nowego planu, który nadał działce status terenów zabudowy mieszkaniowo-usługowej. W związku z tym w oparciu o art. 36 ust. 4 ustawy istniał obowiązek naliczenia opłaty planistycznej.

Wzrost wartości nieruchomości stanowiący podstawę ustalenia opłaty został obliczony przez rzeczoznawcę majątkowego R. M.

W sprawie przeprowadzono rozprawę administracyjną w dniu [...]r., a rzeczoznawca majątkowy pismem z dnia [...]r. odniósł się do zarzutów i uwag właścicieli działki [...].

Organ podkreślił, że operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i w następstwie jego oceny organ doszedł do wniosku, iż może on stanowić podstawę obliczenia renty planistycznej, co zrealizowano w zaskarżonej decyzji.

M. W. i K. N-W. wnieśli o uchylenie decyzji organu I instancji zarzucając, że została ona wydana z naruszeniem art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy. Nadto twierdzili, że nie uczestniczyli czynnie w przebiegu postępowania i nie zapoznali się ze zgromadzonym materiałem dowodowym, co oznacza, iż zostali pozbawieni możliwości wypowiedzenia się co do jego treści.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. nie podzieliło zarzutów odwołujących się i decyzją ostateczną z dnia [...]r. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji.

W podstawie prawnej decyzji ostatecznej powołano art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 36 ust. 4 ustawy.

W uzasadnieniu podzielono ustalenia faktyczne organu, ale wskazano, że w niniejszej sprawie doszło nie do zmiany planu, ale do uchwalenia nowego planu, co oznacza że sporna działka pozostawała przez okres [...] roku bez planu zagospodarowania przestrzennego.

Ta okoliczność nie ma jednak wpływu na ocenę złożonego operatu, albowiem faktyczny sposób wykorzystania działki w okresie bezplanowym nie uległ zmianie w stosunku do stanu przed dniem [...] r.

Za niezasadny uznał organ zarzut naruszenia art. 10 kpa wskazując na dwie przeprowadzone rozprawy administracyjne z udziałem biegłego i odwołujących się, wydanie do wglądu odwołującym się operatu szacunkowego i zajęcia stanowiska przez biegłego odnośnie zarzutów odwołujących się.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skarżący K. N-W. i M. W. w zasadzie powtórzyli zarzuty odwołania. W ich ocenie decyzja ostateczna narusza art. 36 ust. 4 ustawy, a nadto została wydana z naruszeniem art. 77 § 1 kpa oraz art. 6, 7, 8, 9, 10, 11 kpa w związku z art. 140 kc. Przede wszystkim uzasadniając skargę skarżący podkreślali, że w operacie szacunkowym biegły dokonał porównania faktycznego sposobu korzystania z nieruchomości przed uchwaleniem planu z potencjalnym sposobem wykorzystania nieruchomości po uchwaleniu planu w sytuacji gdy przez prawie [...] rok nieruchomość znajdowała się na terenie bezplanowym.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie z przyczyn podanych w decyzji ostatecznej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Stosownie do przepisu art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 z zm.) sąd sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Przedmiotem dokonywanej przez niego kontroli jest więc zbadanie, czy organ administracyjny w toku rozpoznania sprawy nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Czyni to wedle stanu prawnego i na podstawie akt sprawy, istniejących w dniu wydania zaskarżonej decyzji.

Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, gdy jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego.

Badając pod tym kątem zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji (uprawnienie dla takiego badania wypływa z art. 134 § 1 i 135 ppsa), Sąd uznał, że nie naruszają one prawa materialnego ani procesowego w stopniu dającym podstawę do ich uchylenia lub stwierdzenia nieważności.

Podstawę materialnoprawną zaskarżonej w niniejszej sprawie decyzji stanowił art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z tym przepisem jeżeli w związku z uchwaleniem (zmianą) planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Opłata ta jest dochodem własnym gminy i jej wysokość nie może być wyższa niż

[...] % wzrostu wartości nieruchomości. W świetle art. 37 ust. 1 ustawy wysokość opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustala się na dzień sprzedaży, zaś wartość nieruchomości zgodnie z art. 37 ust. 11 ustawy ustala się w trybie przepisów o gospodarce nieruchomościami.

Wzrost wartości nieruchomości, od którego pobiera się opłatę, stanowi zatem różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu (zmianie) planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Oznacza to, że jeżeli zapisy nowego planu dotyczą terenów, na których wcześniej obowiązujący plan utracił ważność przed wejściem w życie nowego planu, co miało miejsce w kontrolowanym postępowaniu, do ustalenia wzrostu wartości nieruchomości objętej nowym planem nie wystarcza odwołanie się do zapisów przeznaczenia terenu tej nieruchomości w poprzednio obowiązującym planie, lecz musi się ono opierać na ustaleniu faktycznego sposobu jej wykorzystania bezpośrednio przed uchwaleniem nowego planu.

Jest to zasada. Dlatego też zarzut skarżących naruszenia prawa materialnego przez przyjęcie w operacie przeznaczenia działki nr [...] zgodnie z miejscowym planem, który utracił moc [...] r. jest zasadny. Jednakże to naruszenie prawa w niniejszej sprawie nie miało wpływu na wynik sprawy, a tylko ustalenie tego wpływu zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 litera a ppsa, uzasadnia uchylenie kontrolowanej decyzji.

W planie obowiązującym do dnia [...] r. działka nr [...] posiadała zapis 20RP – tereny upraw polowych. Charakter działki nie uległ zmianie w okresie bezplanowym to jest do wejścia w życie w [...]r. nowego planu, który nadał przedmiotowej działce nowe przeznaczenie – 144(a) MNU teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej (brutto). W okresie bezplanowym faktyczne wykorzystanie nieruchomości nie uległo zmianie w stosunku do jej przeznaczenia do dnia [...] r. Również skarżący nie wskazują na podjęcie jakichkolwiek czynności w stosunku do spornej działki po utracie przez poprzedni plan mocy obowiązującej, które miałyby świadczyć o odmiennym niż rolnicze wykorzystaniu działki. W tym miejscu należy podkreślić, że teren na którym znajduje się działka wymagał uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, a zgoda taka została uzyskana dopiero w związku z uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ustalenie wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia nowego planu nastąpiło w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...] r. Operat ten stanowił dowód w sprawie, skarżący zapoznali się z nim i zgłosili szereg uwag (rozprawa z [...]r., pismo z [...]r., rozprawa z [...] r., pismo z [...] r.), na które biegły udzielił odpowiedzi w piśmie z dnia [...]r. oraz Kierownik Referatu Geodezji i Zagospodarowania Przestrzennego w piśmie z [...]r.

Sam operat został sporządzony zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109), który w § 50 precyzuje sposób określenia wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy.

Z operatu wynika, że biegły zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Do porównań przyjęto ceny transakcji kupna-sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych, które miały miejsce w gminie M. w latach [...]. Wyodrębniono działki o zbliżonym przeznaczeniu i lokalizacji. Podstawą obliczenia wartości spornej działki jako działki rolnej było [...] transakcji nieruchomościami rolnymi na terenie powiatu [...], a wartości działki budowlanej [...] transakcji.

Należy podkreślić, że przy obliczaniu wartości działki w obu przypadkach biegły uwzględnił cechy rynkowe nieruchomości i każdej z nich przypisał stosowną wagę. W związku z tym obie obliczone wartości działki, których różnica stanowi bazę dla obliczenia renty planistycznej uwzględniają: położenie nieruchomości, jej przeznaczenie w planie i wykorzystanie w okresie bezplanowym, otoczenie, utrudnienia w uprawie, wielkość.

Powyższy operat szacunkowy został przez organy orzekające uznany za zgodny z przepisami a przez skarżących nie został skutecznie zakwestionowany.

Ocenę tą skład orzekający podziela. W związku z tym ustalenie opłaty na kwotę

[...] zł stanowiącą [...] % wzrostu wartości działki nr [...] na skutek uchwalenia nowego planu, którą skarżący zbyli aktem notarialnym z dnia [...]r. repert. [...] numer [...] należy uznać za zgodne z prawem.

Zarzut braku udziału w postępowaniu w ocenie Sądu jest nieuzasadniony w świetle przeprowadzenia przez organ dwóch rozpraw z udziałem biegłego, udostępnienie operatu, wyjaśnień i żądań pisemnych skarżących, do których ustosunkowywały się właściwe podmioty, doręczenia decyzji co zagwarantowało skarżącym poddanie rozstrzygnięcia organu I instancji kontroli organu odwoławczego, a następnie sądu administracyjnego.

Mając na uwadze powyższe na podstawie art. 151 ppsa skarga podlegała oddaleniu.