Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 288/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2011-11-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: *Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 35 ust. 1 pkt 2
journal: Dz.U. 2010 nr 243 poz 1623
law: Ustawa  z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jednolity.
article: par. 12,  par. 13
journal: Dz.U. 2002 nr 75 poz 690
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Olga Białek (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Halina Kemis Sędzia NSA Andrzej Wawrzyniak Protokolant Anna Biłous po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 23 listopada 2011r. sprawy ze skargi M R na decyzję Wojewody Dolnośląskiego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; III. zasądza od Wojewody Dolnośląskiego na rzecz strony skarżącej kwotę 500 zł (słownie: pięćset zł) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją Wojewoda Dolnośląski, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał w mocy decyzję Starosty D z dnia [...]r., Nr [...], zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego znajdującego się przy ul. [...] w B (działka [...], obręb O) o pomieszczenie gospodarcze.

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że niniejsze postępowanie wszczęte zostało na wniosek M W i A W złożony w dniu 10 lutego 2010 r. Postanowieniem z dnia 22 lutego 2010 r. organ pierwszej instancji nałożył na inwestorów obowiązek usunięcia niezgodności przedłożonego projektu budowlanego z § 12 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Uznając, że nałożone obowiązki nie zostały spełnione, decyzją z dnia 22 marca 2010 r. Starosta odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. W wyniku kontroli instancyjnej, wszczętej złożonym przez strony środkiem zaskarżenia, Wojewoda Dolnośląski orzeczeniem z dnia 31 marca 2010 r. uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Kolejna decyzja Starosty D dnia 28 lipca 2010 r., tym razem uwzględniająca wniosek inwestorów, została wyeliminowana z obrotu prawnego przez Wojewodę, który ponownie przekazał sprawę do rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.

W rezultacie powyższych czynności procesowych, decyzją z dnia [...] r. Starosta D zatwierdził projekt budowlany i udzielił wnioskodawcom pozwolenia na budowę dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego zlokalizowanego w B przy ul. J T o pomieszczenie gospodarcze.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli J L i M R - właściciele nieruchomości bezpośrednio sąsiadującej z nieruchomością na której zaplanowano inwestycję – zarzucając, że projektowana rozbudowa narusza warunki techniczno-budowlane w zakresie w jakim regulują one dopuszczalne odległości w jakich mogą być sytuowane obiekty budowlane od granicy działki budowlanej. Poniesiono również, że kwestionowana odwołaniem decyzja narusza uprawnienia właścicieli działki sąsiadującej z inwestycją.

Wojewoda Dolnośląski nie uwzględnił powyższego odwołania. Motywując powyższe stanowisko w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wskazał przede wszystkim na obowiązki wynikające dla organów architektoniczno-budowlanych z art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Wyjaśnił dalej, że dokonując sprawdzeń projektu budowlanego w zakresie określonym ww. przepisem, stwierdził, iż inwestorzy uzyskali ostateczną decyzję Burmistrza Bielawy ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej rozbudowę budynku mieszkalnego znajdującego się przy ul. [...] w B o pomieszczenie gospodarcze, którego stropodach (w poziomie parteru), przeznaczono na taras. Decyzją tą, na mapie stanowiącej jej załącznik graficzny, wyznaczono nieprzekraczalną linię zabudowy, określono wskaźnik powierzchni zabudowy nie większy niż 50% oraz szerokość elewacji frontowej kubatury zasadniczej budynku po planowanej rozbudowie do 12,5 m. Z dokonanego przez organ porównania ww. decyzji z projektem budowlanym wynika, że na poziomie piwnic istniejącego budynku jednorodzinnego planowana jest dobudowa pomieszczenia gospodarczego o wymiarach 8,45 x 3,25 przeznaczonego na składowanie sprzętu gospodarczego. Dodatkowym elementem rozbudowy, są schody zewnętrzne zaprojektowane poniżej poziomu tarasu, służące jako wejście od strony ulicy. Nad pomieszczeniem gospodarczym zaprojektowany został taras połączony z pokojem wypoczynkowym znajdującym się parterze.

Zdaniem organu odwoławczego projektowana rozbudowa zgodna jest z decyzją o warunkach zabudowy w zakresie posadowienia części dobudowanej zgodnie z linią zabudowy wyznaczoną na załączniku graficznym. Zachowany został również przewidziany w decyzji o warunkach zabudowy wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy, który po rozbudowie nie przekroczy 50% powierzchni działki. Inwestycja nie narusza też ww. decyzji w zakresie szerokości elewacji frontowej budynku po rozbudowie.

W ocenie Wojewody w niniejszej sprawie istotny jest jednak fakt, że planowana inwestycja, ze względu na niewielką szerokość działki (około 12,5 m) została zaprojektowana na granicy z działką nr [...] której właścicielami są odwołujący się.

Przytaczając brzmienie § 12 ust. 1, ust. 2 oraz ust. 3 pkt 1 rozporządzenia dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, Wojewoda stwierdził, że usytuowanie rozbudowanej części budynku stanowiącej ścianę bez otworów, pozostaje w zgodności z § 12 ust. 3 pkt 1 ww. rozporządzenia, dopuszczającym sytuowanie na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m, budynku ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z działką sąsiednią.

Reasumując, na podstawie akt sprawy, organ odwoławczy uznał, że przedłożony projekt budowlany jest zgodny z warunkami technicznymi oraz decyzją o warunkach zabudowy. Nadto został on sporządzony i sprawdzony przez osoby posiadające wymagane uprawnienia. Zarzuty zawarte w odwołaniu nie zasługują natomiast na uwzględnienie. Nieruchomość odwołujących się jest bowiem niezabudowana, zatem projektowana zabudowa, nie wykluczy ani nie ograniczy możliwości zabudowy działki nr [...], stwarzając dodatkowo możliwości zbliżenia zabudowy do granicy działki inwestorów. Wskazywane prze strony odwołujące się dolegliwości, nie mogą być uznane za ograniczenia w możliwości zainwestowania ich działki, czy korzystania zeń ponad przeciętną miarę.

Nie godząc się z powyższym rozstrzygnięciem J L i M R wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu. Postanowieniem z dnia 8 lipca 2011 r. Sąd odrzucił skargę J L.

M R zarzucił natomiast zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim muszą odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przepisów Kodeksu cywilnego (w zakresie korzystania z własności z wyłączeniem osób trzecich), Konstytucji oraz Prawa budowlanego, wskazując, że w momencie rozbudowy i zbliżenia się do granicy działki strony skarżącej inwestor nastąpi utrata możliwości jej pełnego zagospodarowania.

Zdaniem skarżącego organ nieprawidłowo uznał, że jego interes prawny nie został naruszony z tego względu, że należąca do niego działka nie jest zabudowana. Organ nie brał bowiem pod uwagę, że rozbudowa zgodna z zatwierdzonym projektem budowlanym, narzuca z góry sposób zagospodarowania działki skarżącego, w tym również co do usytuowania domu, który współwłaściciele zamierzają zbudować. Nie uwzględnił również tego, że nie wyrazili oni zgody na zbliżenie inwestycji do granicy z ich działką.

Skarżący uważa, że zbliżenie inwestycji do granicy z jego działką powinno być uzasadnione konkretną sytuacją faktyczną, co nie zostało przez inwestora wykazane w sposób należyty. W tym względzie strona powołała się na argumentację zawartą w uzasadnieniu wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 stycznia 2008r. (II OSK 1955/06). Zwrócił również uwagę, że budynek inwestorów znajduje się w odległości 2,5 m od granicy z jego działką a więc w odległości mniejszej niż określona ww. przepisami rozporządzenia ( tj. 3 m).

W odpowiedzi na skargę strona przeciwna wniosła o jej oddalenie podtrzymując w całości argumentację i wywody prawne zawarte w kwestionowanej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej (§ 1), przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (§ 2 przywołanego przepisu). Sądy administracyjne kierując się kryterium legalności dokonują zatem oceny zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Rozstrzygając w granicach danej sprawy, Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że ma prawo wziąć pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze (art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. Nr 153, Nr 1270 z późn. zm.- zwanej dalej u.p.p.s.a.).

Dokonana zgodnie z przedstawionymi kryteriami sądowa kontrola zaskarżonego aktu wykazała konieczność zastosowania w niniejszej sprawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Po myśli przywołanego przepisu zaskarżony akt podlega uchyleniu, jeżeli Sąd stwierdzi naruszenie naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W rezultacie, kontrola zaskarżonej decyzji przeprowadzona przy wskazanym kryterium legalności, doprowadziła do uwzględniania skargi.

Zaskarżoną decyzją Wojewoda Dolnośląski utrzymał w mocy rozstrzygnięcie Starosty D udzielające pozwolenia na budowę i zatwierdzające projekt budowlany dla inwestycji polegające na rozbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego o pomieszczenie gospodarcze.

Przedmiot postępowania jurysdykcyjnego określony w ww. decyzji wyznacza regulacje prawne mające znaczenie dla kontroli legalności tego aktu. Są to przede wszystkim przepisy art. 32- 35 ustawy z dnia ustawy z dnia 7 lipca 1994r - Prawo budowlane (Dz. U. z 2010r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm. – dalej również w skrócie Prawo budowlane) oraz przepisy zawarte w rozporządzeniach wykonawczych, do których ona odsyła, jak również przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego.

Szczególne wymogi jakie powinien spełniać wniosek o pozwolenie na budowę oraz warunki jego skutecznego złożenia zostały określone w art. 32 ustawy – Prawo budowlane, przy czym kontrola realizacji wymienionych w nim przesłanek należy do organu właściwego do wydania decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Nadto, stosownie do art. 35 ust. 1 ww. ustawy, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza:

1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, o której mowa w ustawie z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska;

2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;

3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, a także zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7;

4) wykonanie - w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu - lub jego sprawdzenia - zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7."

Jak wynika z treści art. 35 ust. 4 Prawa budowlanego, tylko w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Niespełnienie tych wymagań winno zatem skutkować wydaniem decyzji odmownej.

Stosownie do art. 7 k.p.a., w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Powołany przepis formułuje naczelną zasadę postępowania jaką jest zasada prawdy obiektywnej, której realizacja ma ścisły związek z zasadą praworządności oraz wywiera zasadniczy wpływ na ukształtowanie całego postępowania administracyjnego, obligując organ administracji publicznej do wyczerpującego zbadania okoliczności faktycznych związanych z daną sprawą, na podstawie wszelkich dostępnych dowodów. Z zasady tej wynika między innymi rozwijany w art. 77 § 1 k.p.a. obowiązek organu administracji publicznej określenia w każdej sprawie jakie dowody są konieczne do wyjaśnienie stanu faktycznego, ich poszukiwania oraz realizacji. Konsekwencją obowiązywania zasad praworządności i prawdy obiektywnej jest także regulacja zawarta w art. 107 § 1 k.p.a., ustanawiająca obok innych wymogów decyzji obowiązek organu zawarcia w niej podstawy prawnej i uzasadnienia faktycznego, które w myśl § 3 tego artykułu powinno w szczególności obejmować wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Odpowiednie ujawnienie procesu decyzyjnego w sferze podstawy faktycznej rozstrzygnięcia stanowi jedną z gwarancji prawidłowej realizacji zasady swobodnej oceny dowodów z art. 80 k.p.a. oraz zasady przekonywania stron (art. 11 k.p.a.).

Powyższe reguły procesowe znajdują zastosowanie na każdym etapie postępowania administracyjnego a to oznacza, że z ich stosowania nie jest zwolniony również organ odwoławczy. Trzeba przy tym mieć na uwadze, że istota zasady dwuinstancyjności polega na dwukrotnym rozpatrzeniu i rozstrzygnięciu sprawy w jej całokształcie przez dwa różne organy. Z chwilą wniesienia środka odwoławczego od orzeczenia organu I instancji powstaje obowiązek traktowania postępowania przed organem II instancji jako powtórzenia rozpatrywania i rozstrzygania tej samej sprawy administracyjnej. Rozstrzygnięcie aktu drugiej instancji jest takim samym aktem stosowania prawa, jak rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji a działanie organu odwoławczego nie ma charakteru jedynie kontrolnego, ale jest działaniem merytorycznym równoważnym działaniu organu pierwszej instancji. W orzecznictwie sądowadministracyjnym przyjmuje się, że nie spełnia powyższego wymogu jedynie kontrola zasadności argumentów podnoszonych w stosunku do orzeczenia organu I instancji . Właściwe wypełnienie zasady dwuinstancyjności wymaga nie tylko podjęcia dwóch kolejnych rozstrzygnięć różnych organów ale też zakłada ich podjęcie w wyniku przeprowadzenia przez każdy z tych organów postępowania umożliwiającego osiągnięcie celów dla których postępowanie to jest prowadzone. Chodzi zatem o ta aby "przeprowadzono dwukrotnie merytoryczne postępowanie, by dwukrotnie oceniono dowody, w sposób rzeczowy i poważny przeanalizowano wszystkie argumenty i opinie, i w konsekwencji doprowadzono do wydania takiego rozstrzygnięcia które odpowiadać będzie prawu, interesowi publicznemu i słusznemu interesowi strony" (SN wyrok z dnia 1 grudnia 1994 r. III AZP 8/94).

Odnosząc powyższe uwagi do rozpoznawanej sprawy Sąd stwierdził, że organ drugiej instancji nie wywiązał się należycie z obowiązku sprawdzenia zgodności projektu zagospodarowania terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi.

Zasadniczy spór jaki powstał między stronami niniejszej sprawy, sprowadza się bowiem do oceny, czy możliwie jest usytuowanie planowanej rozbudowy na granicy z działką stanowiącą przedmiot współwłasności strony skarżącej.

W tym względzie niewątpliwie podstawowe znaczenie ma treść § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Z przepisu tego wynika, że co do zasady, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną, nie mniejszą niż 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy, bądź 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy. Od zasady tej prawodawca przewidział jednak wyjątki, dopuszczając – zgodnie z zapisem § 12 ust. 3 pkt 3 – w zabudowie jednorodzinnej i przy uwzględnieniu przepisów odrębnych zawartych w § 13, § 60 i § 271 – 273, sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych, bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m ale na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m.

W niniejszej sprawie bezsporne jest, że działka inwestorów ma szerokość mniejszą niż 16m. Organ odwoławczy, po analizie projektu budowlanego, stwierdził, że ze względu na wskazaną szerokość działki, oraz fakt, że rozbudowana część budynku usytuowana na granicy z działką skarżącego będzie stanowić ścianę bez otworów okiennych, uznał, że planowana inwestycja pozostaje w zgodzie z ww. § 12 ust.3 pkt 3 rozporządzenia. Jednocześnie uznał, że interes prawny skarżącego (wynikający z przysługującego mu prawa własności nieruchomości) nie został naruszony, gdyż jego działka jest niezabudowana.

W ocenie Sądu stanowisko takie, nie poparte szerszą argumentacją, wskazuje na naruszenie przez organ drugiej instancji wymogów wynikających z art. 7 oraz 107 § 3 i art. 11 k.p.a. Prowadzi również do wniosku, że Wojewoda interpretując przepisy ww. rozporządzania pominął zupełnie zasadę hierarchiczności źródeł prawa i konieczność wykładania norm prawnych zawartych w aktach wykonawczych zgodnie z Konstytucją oraz przepisami ustaw.

Należy zatem zwrócić uwagę, że według art. 64 ust.1 Konstytucji RP prawo własności jest prawem chronionym. Jednocześnie wynikająca z art. 32 ust.1 ustawy zasadniczej zasada równości, nakazuje równe traktowanie właścicieli. Z kolei art. 5 ust. 1 pkt 8 i pkt 9 ustawy Prawo budowane nakazuje planować obiekt budowlany przy uwzględnieniu jego odpowiedniego usytuowania na działce oraz uzasadnionych interesów osób trzecich. W kontekście przywołanych przepisów ustawowych powinny być również interpretowane przepisy wskazanego wcześniej rozporządzenia wykonawczego z dnia 12 kwietnia 2002 r. do ustawy - Prawo budowlane – w tym § 12. W wyroku z dnia 29 stycznia 2008 r. (sygn. akt II OSK 19655/06) Naczelny Sąd Administracyjny zwrócił uwagę na konieczność szczegółowego wyjaśniania każdej sprawy pod względem zachowania konstytucyjnej zasady równości. Zauważył również, że rozpoznając wniosek o wydanie pozwolenia na budowę obiektu budowanego przy granicy z działką sąsiednią, właściwy organ – działając zgodnie z art. 7 k.p.a. – winien mieć na uwadze przywołane wyżej zasady konstytucyjne. W niniejszej sprawie organy takiej wykładni nie dokonały, choćby nawet w kontekście § 13 rozporządzenia. Zastosowany w niniejszej sprawie § 12 ust. 3 pkt 3 ww. aktu dopuszcza bowiem zabudowę na granicy z działką sąsiednią, przy uwzględnieniu wymogów wynikających, między innymi z § 13, który reguluje kwestie ustalania odległości budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów. Prokonstytucyjna wykładnia § 13 (a nie jego literalne brzmienie) wymaga uwzględniania zasady równej ochrony prawa własności wobec sąsiada, poprzez przewidywanie możliwości usytuowania w przyszłości obiektów budowlanych na jego działce (wyrok z dnia 27 stycznia 2011 r. II SA/Bk 726/10). W judykaturze odnotowane zostały również wypowiedzi, że § 13 rozporządzania będzie miał zastosowanie nie tylko do obiektów już istniejących ale również do projektowanych obiektów przeznaczonych do realizacji, nawet wówczas, gdy właściciel nie ma sprecyzowanych planów inwestycyjnych (por. wyrok z dnia 6 grudnia 2007 r. II SA/Wr 37/07, LEX nr 491986, z dnia 26 czerwca 2009 r. II OSK 1277/08, LEX nr 563541- w odniesieniu do obiektów planowanych wyższych niż 35 m.). Pominięcie wskazanej wykładni prowadzić może do preferowania tego z właścicieli, który pierwszy przystąpi do inwestowania, gdyż zabudowując nieruchomość sąsiadującą z nieruchomością niezabudowaną, nie będzie on ograniczony wymogami § 13 – tj warunkiem niezacieniania budynku sąsiedniego skoro on jeszcze nie istnieje. To z kolei może ograniczać prawa własności właściciela nieruchomości sąsiedniej w późniejszej zabudowie jego działki (tak w przywołanym już wyroku z dnia 27 stycznia 2011 r. II SA/Bk 726/10).

Przedstawiając powyższe wywody zauważyć należy, że organ odwoławczy w niniejszej sprawie stwierdzając, że projektowana zabudowa nie ograniczy skarżącemu możliwości zagospodarowania jego działki nie rozważał sprawy w przedstawionym wyżej aspekcie, pomimo, że strona zwracała na niego uwagę w odwołaniu. Oznacza, to że organ odwoławczy naruszył w istotny sposób art. 7 oraz art. 107 § 3 i art. 11 k.p.a.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy Wojewoda uwzględni powyższe oraz odniesie się w prawidłowy sposób do argumentacji zawartej w odwołaniu. Dopiera wszechstronna analiza wskazanych wcześniej norm prawa materialnego, przy odniesieniu ich do stanu faktycznego sprawy pozwoli, na podjęcie właściwego orzeczenia.

Biorąc pod uwagę przedstawione wyżej okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c u.p.p.s.a orzekł jak w pkt I sentencji wyroku. Podstawę do orzeczenia zawartego w pkt II i III stanowił natomiast przepis art. 152 i art. 200 ww. ustawy.