Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 641/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-09-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 3 a, art. 95 pkt 7
journal: Dz.U. 2020 poz 1990
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. § 2 pkt 3
journal: Dz.U. 2004 nr 268 poz 2663
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości
article: art. 145 § 1 pkt 1 pkt a, art. 200 i art. 205 § 1
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Łukasz Trochym Sędziowie: Sędzia WSA Monika Sawa Sędzia WSA Przemysław Żmich (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 28 września 2021 r. sprawy ze skargi W. B. i M. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lutego 2021 r. nr [...] w przedmiocie odmowy zatwierdzenia podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Burmistrza [...] z [...] grudnia 2020 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz W. B. i M. B. solidarnie kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], po rozpatrzeniu odwołania W. B. i M. B., decyzją z [...] lutego 2021 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Burmistrza [...] z [...] grudnia 2020 r. nr [...] o odmowie zatwierdzenia podziału nieruchomości - działki nr [...], obręb [...] o pow. [...] ha, położonej w [...] przy ul. [...], w wyniku którego powstałyby działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Decyzją z [...] grudnia 2020 r. organ I instancji orzekł, po rozpatrzeniu wniosku W. i M. B., o odmowie zatwierdzenia podziału nieruchomości działki nr [...], obręb [...] o pow. [...] ha, położonej w [...], przy ul. [...], w wyniku którego powstałyby następujące działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, w sposób przedstawiony na projekcie podziału sporządzonym przez uprawnionego geodetę mgr inż. C. M., stanowiącym załącznik nr [...] do decyzji. Zdaniem organu I instancji proponowany podział nie spełnia przesłanek z art. 95 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2020 r. poz. 1990 ze zm.) – dalej zwanej "ugn" w związku z § 2 pkt 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. W sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. Nr 268, poz. 2663). W uzasadnieniu decyzji wskazano, że zastosowanie trybu z art. 95 pkt 7 ugn może mieć miejsce, o ile istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwia właścicielowi budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym. Taka sytuacja w niniejszej sprawie nie zachodzi bowiem wnioskodawca zmierza do tego, aby zaprojektować dwie działki budowlane.

Zdaniem organu dotychczasowe przeznaczenie i sposób zagospodarowania terenu nie uniemożliwił wnioskodawcy, właścicielowi korzystanie z zabudowanej działki, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z budynkiem mieszkalnym, który notabene związany jest pośrednio z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Wnioskodawca jako cel wskazał konieczność wydzielenia działki, ponieważ ma ją przekazać synowi. Tymczasem z treści art. 95 pkt 7 ugn wynika, że może on mieć zastosowanie w wyjątkowych sytuacjach, gdy istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie i sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem. Chodzi tutaj o wyodrębnienie nieruchomości gruntowej niezbędnej w znaczeniu "koniecznej" do obsługi budynku, a nie w znaczeniu "wystarczającej".

Odwołanie od powyższej decyzji złożyli W. B. i M. B. W ocenie skarżących organ dopuszcza się nadinterpretacji przepisów oraz ich wniosku, co godzi w prawo własności i za wszelką cenę chce przedstawić wnioskodawców w złym świetle. Dopuszcza się skrótów i rozszerzeń, co jest niedopuszczalne. Twierdzi, że skarżący zmierzają do zaprojektowania [...] działek budowlanych, co jest nieprawdą. Zdaniem skarżących większa działka nr [...] o pow. [...] ha będzie po prostu konsekwencją wydzielenia mniejszej działki z budynkiem mieszkalnym nr [...] o pow. [...] ha. Organ stwierdził, także że wydzielona działka dla syna nie utraci charakteru rolnego. To również nieprawda. We wniosku napisano, że podział nie zniweczy ustalonego w decyzji o warunkach zabudowy przeznaczenia terenu, a działka nie utraci rolnego charakteru.

Ponadto organ błędnie interpretuje słowo "niezbędny" jako "konieczny" w art. 95 ust 7 ugn. Dla skarżących cel podziału jest jednakowo niezbędny i konieczny, aby móc swobodnie korzystać z należących do rodziny nieruchomości. Z art. 95 pkt 7 ugn nie wynika nawet wprost, że to sam właściciel musi korzystać z budynku mieszkalnego, a nie, np. jego syn. Dalej skarżący, powołując się na doktrynę i orzecznictwo sądowoadministracyjne wskazali, że art. 95 pkt 7 ugn nie może sprowadzać się tylko do językowej wykładni tego przepisu, przy pominięciu wykładni celowościowej, a prawo do dzielenia rzeczy własnej jest prawem przysługującym właścicielowi, a wynikającym z istoty prawa własności.

W ocenie skarżących art. 95 pkt 7 ugn należy interpretować zgodnie z definicją działki budowlanej zawartej w art. 4 pkt 3a ugn, a wydzielona działka nr [...] spełnia ten warunek oraz deﬁnicję budynku mieszkalnego wg PKOB. Z powyższego wynika, że wydzielana działka spełnia warunki zawarte w art. 95 ust 7 ugn.

Dodatkowo skarżący podnieśli, że skoro przy zastosowaniu art. 95 ugn nie mają możliwości, przed wykonaniem projektu podziału, otrzymania postanowienia o dopuszczalności tegoż podziału, to zastosowali się do tego, co wymaga ustawodawca w art. 95 pkt 7 ugn.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z [...] lutego 2021 r. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza [...] z [...] grudnia 2020 r. W uzasadnieniu organ wskazał, że materialnoprawną podstawą rozstrzygnięcia niniejszej sprawy był art. 95 pkt 7 ugn zgodnie z którym, niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu, niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Przy czym według art. 4 pkt 3a ugn przez pojęcie działki budowlanej należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

SKO w [...] ustaliło, że [...] października 2020 r. do Burmistrza Miasta [...] wpłynął wniosek W. i M. B. z [...] września 2020 r. o wydanie postanowienia w sprawie podziału nieruchomości oznaczonej nr [...] (pow. [...] ha) położonej w [...] przy ul. [...]. Dla ww. nieruchomości prowadzona jest Kw nr [...]. Wnioskodawcy podali, że podział nieruchomości następuje zgodnie z załączoną mapą z projektem podziału, a celem podziału jest wydzielenie działki nr [...] (pow. [...] ha). Nowo wydzielone działki będą posiadały dostęp do drogi publicznej, tj. ulicy [...]. Przy czym należąca do skarżących działka nr [...] w miejscowym ogólnym planie zagospodarowania przestrzennego miasta [...], który stracił ważność [...] grudnia 2002 r. była przeznaczona pod teren oznaczony symbolem [...] (obecne użytkowanie - zabudowa zagrodowa) i przeznaczenie w planie - teren zabudowy zagrodowej.

Z kolei z informacji zawartej w ewidencji gruntów i budynków z [...] października 2020 r. wynika, że ww. działka stanowi użytki klasy [...] jest zabudowana budynkiem mieszkalnym wybudowanym w 1969 r. Natomiast w 2012 r. wydano decyzję nr [...] ustalającą warunki zabudowy dla budynku mieszkalnego w ramach istniejącej zagrody, obejmującą obszar całej działki.

Z informacji zawartych we wniosku o wydanie postanowienia w sprawie podziału z [...] września 2020 r. wynika, że zostanie wydzielona działka o powierzchni mniejszej jak [...] ha. Strony [...] października 2020 r. uzupełniły swój wniosek, wskazując, że wnoszą o podział nieruchomości na podstawie art. 97 pkt 7 ugn. Działkę nr [...] zakupili w 1975 r. posiadający gospodarstwo rolne w gminie [...] dziadkowie jednej ze stron postępowania. Zabudowali ją budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym tworząc zagrodę. Wnioskodawcy wskazali, że wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego będzie konieczne, gdyż zamierzają przekazać ją swojemu synowi, a na pozostałej [...] ha działce powstanie budynek i służyć będzie kontynuacji i rozwojowi należącego do stron gospodarstwa rolnego. Podział nie zniweczy ustalonego w decyzji o warunkach zabudowy przeznaczenia terenu, a działka nie utraci rolnego charakteru.

Następnie do ww. wniosku zostały dołączono dokumenty wskazane w art. 97 ust. 1a ugn. Operat zawierający dokumentację dotyczącą podziału nieruchomości został przyjęty do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograﬁcznego [...] listopada 2020 r. pod nr [...].

Kolegium podkreśliło, że w orzecznictwie sądowoadministracyjnym zastosowanie trybu z art. 95 pkt 7 ugn może mieć miejsce, o ile istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi, czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym (wyrok WSA w Poznaniu z 9 października 2019 r. sygn. akt ll SA/Po 615/19). Ww. przepis jako wprowadzający wyjątki od zasad wynikających z art. 93 ust. 1 i art. 94 ust. 1 ugn powinien być interpretowany w sposób literalny (ścisły). Nie można do tego przepisu stosować wykładni rozszerzającej.

Zdaniem Kolegium z treści art. 95 pkt 7 ugn wnioskować należy, że może on mieć zastosowanie, gdy istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiały właścicielowi, czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym. Chodzi tutaj o wyodrębnienie nieruchomości gruntowej niezbędnej w znaczeniu "koniecznej" do obsługi budynku mieszkalnego, a nie w znaczeniu "wystarczającej", co prowadzić mogłoby do nieuzasadnionego mnożenia podziałów.

W ocenie Kolegium słusznie zauważył organ I instancji, że działka objęta wnioskiem jest nieruchomością rolną, stanowi zabudowę zagrodową. Pojęcie zabudowy zagrodowej należy zdeﬁniować jako zespół budynków obejmujących wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położone w obrębie jednego podwórza (wyrok NSA z 4 grudnia 2008 r. sygn. akt ll OSK 1536/07) oraz, że w zabudowie zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych budynki mieszkalne służą zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych rolnika. Są więc związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Jak wynika z pisma skarżących z [...] października 2020 r. precyzującego wniosek z [...] października 2020 r. wydzielenie działki budowlanej w trybie art. 95 pkt 7 ugn niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego będzie konieczne, gdyż strony zamierzają przekazać ją swojemu synowi, a na pozostałej [...] ha działce powstanie budynek i służyć będzie kontynuacji i rozwojowi należącego do stron gospodarstwa rolnego. Podział nie zniweczy ustalonego w decyzji o warunkach zabudowy przeznaczenia terenu, a działka nie utraci rolnego charakteru.

Tymczasem warunkiem dokonania takiego podziału jest jednak jego niezbędność dla korzystania z budynku mieszkalnego, co w okolicznościach rozpoznawanej sprawy nie ma miejsca. Zatem "niezbędność" wydzielenia działki dla korzystania z budynku mieszkalnego to coś więcej niż opłacalność, czy wygoda. Wydzielenie takiej działki musi być konieczne dla prawidłowego korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego, a nie jedynie korzystne.

Reasumując, organ odwoławczy wskazał, że wielkość i struktura działki nr [...] umożliwia prawidłowe korzystanie z posadowionego na niej budynku mieszkalnego. Działka ma odpowiednią wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej, zaopatrzenie w energię elektryczną i wodę z istniejącego przyłącza (decyzja o warunkach zabudowy z [...] października 2012 r.).

Zdaniem Kolegium skarżący w żaden sposób nie wykazali, że wydzielenie działki budowlanej nr [...] jest niezbędne, ponieważ dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwia wnioskodawcom korzystanie z posadowionego na niej budynku mieszkalnego, w tym realizację uprawnień budowlanych z nim związanych.

Wobec tego nie jest możliwe pozytywne rozpatrzenie wniosku o dokonanie podziału działki nr [...] w oparciu o art. 95 pkt 7 ugn, biorąc także pod rozwagę argumentację przedstawioną przez współwłaścicieli, co do celu podziału – konieczności wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego wobec zamiaru przekazania jej synowi.

W takiej sytuacji organ odwoławczy uznał, że zbędne jest czynienie ustaleń, czy projektowana działka nr [...] odpowiadałaby parametrom ustalonym przepisami prawa dla działki budowlanej z art. 4 pkt 3a ugn.

Odnosząc się do zarzutów skarżących Kolegium podkreśliło, że podział dokonywany na cele określone w art. 95 ugn może służyć wyłącznie tym celom. Wykluczone jest dokonywanie na podstawie art. 95 ugn podziału także na inne cele. Natomiast jak wynika z wniosku i załączonego do niego fragmentu mapy ewidencyjnej skarżący chcą podzielić działkę nr [...] w ten sposób, że na części ww. działki o planowanym nr [...] znajdował by się budynek mieszkalny i działka miałaby kształt kwadratu oraz działkę nr [...], która miałaby kształt odwróconej litery "[...]". W ten sposób, że miałaby dzięki temu nadal dostęp do drogi publicznej. Planowany podział działki nr [...] nie polegałby na podzieleniu działki na pół, a przeprowadzeniu granicy w ten sposób, aby nowopowstałe działki miały nadal dostęp do drogi. Jedna całą swoją granicą ([...]), a druga wąskim korytarzem ([...]). Analogiczny sposób podziału działki oceniał WSA w Poznaniu w zakresie zastosowanie trybu z art. 95 pkt 7 ugn wskazując, że skarżący zmierzają do tego, aby zaprojektować dwie działki budowlane (uzasadnienie wyroku o sygn. akt Il SA/Po 615/19).

Od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] lutego 2021 r. W. i M. B. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. W skardze wnieśli o: 1) uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Burmistrza Miasta [...] i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Miasta [...]; 2) zasądzenie na rzecz skarżących zwrotu kosztów postępowania sądowego. SKO w [...] zarzucili: 1) nieuwzględnienie wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 października 2013 r. sygn. akt I OSK 2027/12 oraz naruszenie prawa materialnego poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie art. 95 pkt 7 ugn polegającą na przyjęciu, że przepis ten w ogóle nie dopuszcza możliwości podziału działki w przypadku, gdy działka ta spełnia wymogi niezbędności dla budynku mieszkalnego i błędnym uznaniu, że proponowana do wydzielenia działka budowlana, umożliwiająca prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku mieszkalnego, usytuowanego na tej działce, nie może być wydzielona z tego powodu, że nie można uznać, że podział działki nr [...] na dwie działki uzasadniony mógłby być powstaniem działki budowlanej niezbędnej do korzystania z tego budynku mieszkalnego, a działka nr [...] jako całość zapewnia możliwość korzystania z budynku, co zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] oznacza brak podstaw do dokonania podziału w trybie art. 95 pkt 7 ugn, gdy tymczasem w związku z tym, że budynek znajdujący się na proponowanej działce [...] został wykonany i zaprojektowany zgodnie z przepisami prawa, a więc spełnia warunki jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wielkość działki, jej cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce, która to okoliczność skutkuje zatwierdzeniem projektu podziału nieruchomości; 2) błędną, dowolną ocenę materiału dowodowego, tj. naruszenie art. 7 i art. 77 kpa, która skutkowała wydaniem sprzecznej z prawem decyzji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie i jednocześnie podtrzymało stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie.

W piśmie z [...] września 2021 r. W. i M. B. podtrzymali stanowisko skargi. Dodatkowo wskazali, że w analogicznych sprawach dotyczących podziału nieruchomości położonych na terenie miasta [...], były wydawane przez Burmistrza Miasta decyzję o podziale nieruchomości. Uprawniony geodeta C. M. posiada o tym wiedzę. Sam uczestniczył w analogicznych postępowaniach i dla niego taka sytuacja również jest zaskakująca i niezrozumiała. Skarżący kontaktowali się także w tej sprawie z urzędniczką sąsiedniej Gminy [...], która pracowała niegdyś w dziale geodezji i kartograﬁi tamtejszego urzędu. Ona również twierdzi, że w analogicznych sprawach, to standardowa, często stosowania procedura podziału nieruchomości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga jest uzasadniona.

W niniejszej sprawie nie jest kwestionowane zastosowanie przepisów Rozdziału 1 Działu III ugn wobec tego, że w wyniku zaproponowanego podziału miałoby dojść do wydzielenia działki nr [...] o powierzchni [...] ha, a więc mniejszej niż [...] ha (art. 92 ust. 1 ugn), zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym (wybudowanym w 1969 r. – Informacja o działce wraz z informacją o budynkach oraz załącznik nr [...] do decyzji z [...] października 2012 r.- w aktach sprawy). W tej sytuacji właściwy tryb podziału uregulowany w art. 95 ugn mógł być w sprawie procedowany.

W niniejszej sprawie istota sporu pomiędzy skarżącymi, a orzekającymi w sprawie organami administracji publicznej sprowadza się natomiast do tego, w jaki sposób winien być interpretowany art. 95 pkt 7 ugn, który w niniejszej sprawie stanowił materialnoprawną podstawę podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...].

Zgodnie z art. 95 pkt 7 ugn niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego dokonano wykładni art. 95 pkt 7 ugn. Podkreślono, że w przypadku, gdy dotychczasowa, zabudowana już nieruchomość ma być przedmiotem podziału w trybie art. 95 pkt 7 ugn, podział taki jest możliwy, jeśli zmierza do wydzielenia tej części dzielonej nieruchomości, która - tworząc działkę budowlaną, w rozumieniu ugn - zapewni zgodne z celem i przeznaczeniem korzystanie z posadowionych na niej budynków i znajdujących się na niej urządzeń. Przy podziale nieruchomości zabudowanej chodzi więc o zapewnienie prawidłowego (zgodnego z celem) i racjonalnego (zgodnego z przeznaczeniem) korzystania z budynków i urządzeń położonych na wydzielanej działce, przez co należy rozumieć podział w oparciu o kryteria faktyczne (dotychczasowa legalna zabudowa), który nie będzie sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa własności.

Innymi słowy, dokonywany w tym trybie podział nieruchomości nie może nastąpić, jeśli wydzielana działka budowlana uniemożliwiałaby zgodne z celem i przeznaczeniem korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

W tego typu sprawie istotne jest to, czy wydzielana działka budowlana ma odpowiednią wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, by następnie pod tym kątem stwierdzić, czy projektowany podział umożliwi właścicielom prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku mieszkalnego i urządzeń położonych na tej działce (wyrok NSA z 2 października 2009 r. sygn. akt I OSK 5/09).

W orzecznictwie sądowym wskazano, że przypadek uregulowany w art. 95 ust. 7 ugn dopuszcza dokonanie podziału nieruchomości pod warunkiem spełnienia określonego celu. Jest nim wydzielenie działki budowlanej "niezbędnej" do korzystania z budynku mieszkalnego. Powyższe oznacza zatem, że jest możliwe, aby z dotychczasowej działki zostały wydzielone dwie lub więcej działek budowlanych, które będą niezbędne do korzystania ze znajdujących się na ich powierzchni budynków, ale jest również dopuszczalne, by z istniejącej dotąd jednej działki została wydzielona tylko jedna działka budowlana, która będzie niezbędna do korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego, zaś reszta z dzielonego gruntu, będzie stanowiła działkę odrębną, powstałą na skutek powyższego wydzielenia. Powstanie przy tym tej ostatniej działki nie jest oczywiście celem podziału, określonego w art. 95 ust. 7 ugn, ale jest to jego konsekwencja. Omawiany przepis służy utworzeniu dla już istniejącego budynku mieszkalnego działki gruntu o takich parametrach, które będą zgodne z wymaganiami, jakie winny być spełnione, jeśliby budynek ten był obecnie budowany. Celem więc wydzielenia owej działki jest powstanie działki budowlanej w rozumieniu art. 4 ust. 3a ugn, której parametry umożliwiają prawidłowe, bezkonfliktowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń na niej położonych. W postępowaniu o zatwierdzenie podziału, dokonywanego w trybie art. 95 pkt 7 ugn przedmiotem oceny organu nie jest nieruchomość dzielona, lecz działka z niej wydzielana zabudowana budynkiem mieszkalnym (wyrok NSA z 16 października 2013 r. sygn. akt I OSK 1027/12).

W orzecznictwie sądowym zauważono, że użyty w art. 95 pkt 7 ugn zwrot "wydzielenie działki" jest tylko sformułowaniem językowym, którego niepodobna odczytywać literalnie. Kryteria jakim winna odpowiadać działka budowlana zawarte są w art. 4 pkt 3a ugn. Te kryteria podlegają badaniu przez organ zatwierdzający podział. W zależności od konkretnej cechy tej działki może to nastąpić na etapie przed podziałem (np. powierzchnia i wyposażenie) lub po (np. dostęp do drogi publicznej). Zapewnienie dostępu do drogi publicznej może nastąpić po podziale, zatem jego brak na dzień orzekania nie powinien być przeszkodą dla zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości (por. wyroki NSA z 9 grudnia 2016 r. sygn. akt I OSK 359/15 i I OSK 451/15).

Z zaprezentowanych poglądów Naczelnego Sądu Administracyjnego wynika, że stosowanie art. 95 pkt 7 ugn, w tym analiza przesłanki "niezbędności" wydzielanej jednej działki budowlanej dla istniejącego już na tej dzielonej nieruchomości budynku mieszkalnego winna być dokonywana z perspektywy parametrów wymienionych w art. 4 pkt 3a ugn decydujących o tym, że dana wydzielana działka gruntu (a nie cała dzielona nieruchomość) spełnia kryteria przynależne działce budowlanej. Chodzi bowiem o to, ażeby wydzielony grunt jako teren budynku mieszkalnego (działka budowlana) umożliwiał prawidłowe, racjonalne i zgodne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem wykonywanie prawa własności, a w szczególności właściwe korzystanie z tak wydzielonego mienia (gruntu i jego części składowych) jako pewnej całości techniczno-użytkowej. Podział nieruchomości gruntowej realizowany w trybie art. 95 pkt 7 ugn może polegać na wydzieleniu jednej działki budowlanej pod budynkiem mieszkalnym (czego konsekwencją może być powstanie drugiej działki gruntu, niekoniecznie działki budowlanej) lub na wydzieleniu dwóch lub kilku działek budowlanych w rozumieniu art. 4 pkt 3a ugn.

Błędnie też - zdaniem Sądu - orzekające w sprawie organy wykluczyły z trybu podziału z art. 95 pkt 7 ugn grunt na którym decyzja z 2012 r. o warunkach zabudowy lokalizowała budynek mieszkalny w ramach istniejącej zagrody. Pominęły to, że zgodnie z § 3 pkt 3 i 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r. poz. 1065 ze zm.) zabudowa zagrodowa obejmuje także budynki mieszkalne w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych, zaś budynki mieszkalne, to budynki mieszkalne wielorodzinne i budynki mieszkalne jednorodzinne.

Definicja działki budowlanej z art. 4 pkt 3a ugn odwołuje się natomiast do pewnych cech fizycznych i techniczno-użytkowych jakie ma spełniać nowowydzielona działka ewidencyjna. Na użytek niniejszej sprawy o podział nieruchomości w trybie art. 95 pkt 7 ugn przesłanki uznania danej działki gruntu za działkę budowlaną dotyczą takich cech jak: zabudowa (w niniejszej sprawie musi być zabudowa mieszkalna), jej wielkość, cechy geometryczne, dostępność do drogi publicznej, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej w odniesieniu do możliwości oceny, czy cechy tej działki umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń na niej położonych. Przesłanką uznania w niniejszej sprawie podziałowej danej działki gruntu za działkę budowlaną nie jest charakter terenu (rolny, mieszkaniowy) na którym ta działka jest zlokalizowana.

Mając na uwadze powyższe rozważania Sąd uznał, że zarówno Burmistrz [...], jak i Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] dokonali błędnej wykładni art. 95 pkt 7 ugn zawężając możliwość dokonania podziału w tym trybie do sytuacji wydzielenia jednej działki budowlanej niezbędnej, jako koniecznej, do obsługi budynku mieszkalnego, aby na przyszłość zagwarantować właścicielowi możliwość korzystania z budynku mieszkalnego (bowiem brak podziału, ze względu na dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania, uniemożliwi dalsze korzystanie z zabudowanej nieruchomości) i realizację uprawnień budowlanych w stosunku do budynku mieszkalnego oraz eliminując możliwość podziału, w sytuacji wydzielenia drugiej działki jako niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego w zabudowie zagrodowej.

W tej sytuacji Sąd uznał, że orzekające w sprawie organy obu instancji wydały decyzje z naruszeniem prawa materialnego - art. 95 pkt 7 ugn, a naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy.

W ponownie prowadzonym postępowaniu Burmistrz [...] weźmie pod uwagę zaprezentowaną w niniejszym wyrok ocenę prawną. Organ I instancji wyjaśni i oceni, czy proponowana do wydzielenia działka nr [...] zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym posiada parametry działki budowlanej wymienione w art. 4 pkt 3a ugn i z tej perspektywy oceni, czy cechy fizyczne i techniczno-użytkowe tej działki pozwalają na niezbędne, a więc prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku mieszkalnego na niej posadowionego. W zależności o poczynionych ustaleń i ocen organ I instancji wyda w sprawie stosowne rozstrzygnięcie, które uzasadni zgodnie z wymogami art. 107 § 3 kpa.

Biorąc pod uwagę powyższe pod uwagę Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 zm.) w zw. z art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1842 ze zm.) orzekł, jak w sentencji wyroku. O kosztach postępowania sądowego należnych skarżącym Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.