Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2103/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-06-02 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. § 3  i 36 ust. 1, 4 w zw. z ust. 6 pkt 2, § 4 ust. 1 i 4, § 21 ust. 2, § 22 ust. 1, § 23 ust. 4, § 55, § 56 ust. 1, § 57 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 4 pkt 16, art. 134 ust. 3 i 4, art.135 ust. 2 i ust. 5 zd. drugie, art. 152 ust. 3, art. 153 ust. 1 i 3, art. 157
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.
article: art. 10
journal: Dz.U. 2017 poz 1509
law: Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw.
article: art. 7, art. 24 § 1 pkt 4, art. 5 w zw. z art. 84 § 2, art. 75 § 1 zd. pierwsze, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3
journal: Dz.U. 2020 poz 256
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
article: art.151 w zw. z art. 119 pkt 2
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Wesołowska Sędziowie: Sędzia WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska Sędzia WSA Przemysław Żmich (spr.) po rozpoznaniu w dniu 2 czerwca 2021 r. na posiedzeniu niejawnym, w trybie uproszczonym sprawy ze skargi B. O. i J. O. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] (dalej również: "Wojewoda", "organ odwoławczy", "organ drugiej instancji", "organ wojewódzki"), po rozpatrzeniu odwołania B. O. i J. O. (dalej również: "odwołujący się", "skarżący", "strony skarżące") od decyzji Starosty [...] (dalej również: "Starosta", "organ pierwszej instancji", "organ typu podstawowego") nr [...] z [...] października 2019 r., orzekającej o ustaleniu odszkodowania z tytułu nabycia z mocy prawa przez Gminę [...] prawa własności nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr ew. [...] o pow. [...] m2, z obrębu [...], gm. [...], wpisanej w księgę wieczystą nr [...] na kwotę [...] zł, utrzymał w mocy kwestionowaną decyzję.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Decyzją z [...] stycznia 2006 r., nr [...] Wójt Gminy [...] zatwierdził, na wniosek właścicieli nieruchomości (B. i J. O.), podział nieruchomości oznaczonej, jako działka nr ew. [...], o pow. [...] m2, obręb [...], gm. [...]. Powyższą decyzją wydzielono m.in. działkę nr ew. [...] o pow. [...] m2. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy [...], nr [...] z [...] listopada 2004 r. (Dz.U. Woj. Maz. Nr 27/2004 poz. 1428), działka nr ew. [...] została przeznaczona pod gminną drogę publiczną. Decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna [...] marca 2006 r.

Decyzją Wójta Gminy [...], nr [...] z [...] lutego 2006 r. zmieniono ww. decyzję poprzez zmianę treści pkt 2, poprzez usunięcie zapisu dotyczącego kwoty odszkodowania za działkę nr ew. [...] ([...] zł) oraz dodano rozstrzygnięcie nadające decyzji rygor natychmiastowej wykonalności.

Stosownie do przepisu art. 98 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału stała się ostateczna, działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne gminne, powiatowe, wojewódzkie czy krajowe przechodzą z mocy prawa odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa. Zasadę tę stosuje się do postępowania podziałowego prowadzonego na wniosek właściciela. Zgodnie z art. 98 ust. 3 tej ustawy za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem, a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela, odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Oznacza to, że przeprowadzenie rokowań jest obligatoryjne i musi zostać udokumentowane w postaci protokołu.

Z akt administracyjnych sprawy wynika, że [...] marca 2008 r. przeprowadzono rokowania w kwestii uzgodnienia kwoty odszkodowania za nieruchomość wydzieloną pod drogę publiczną, a zapis protokołu wskazuje, że strony w nich uczestniczące nie doszły do porozumienia.

W opisanej wyżej sytuacji wypełniona została przesłanka braku porozumienia co do wysokości odszkodowania i strona postępowania mogła skorzystać z norm regulujących ustalenie i wypłatę odszkodowania według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Poprzedni właściciele spornego gruntu, wnioskiem z 24 maja 2006 r., na podstawie art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wystąpili do Starosty [...] o ustalenie wysokości odszkodowania za grunt wydzielony pod gminną drogę publiczną, działka nr ew. [...] o pow. [...] m2, z obrębu [...], gm. [...].

Decyzją nr [...] z [...] maja 2007 r. Starosta Powiatu [...], na podstawie sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego z [...] grudnia 2006 r., ustalił odszkodowanie za wydzieloną pod drogę gminną działkę nr ew. [...] w wysokości [...] zł.

Następnie, w wyniku rozpatrzenia odwołania poprzednich właścicieli nieruchomości, Wojewoda [...], decyzją nr [...] z [...] sierpnia 2007 r. uchylił decyzję Starosty z [...] maja 2007 r. i przekazał mu sprawę do ponownego rozpatrzenia, w uzasadnieniu wskazując, że w aktach sprawy brak jest dowodu potwierdzającego przeprowadzenie negocjacji pomiędzy Wójtem Gminy [...], a J. i B. O.

Po ponownym przeprowadzeniu postępowania, Starosta [...] decyzją nr [...] z [...] lutego 2009 r. ustalił odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w wysokości [...] zł.

W wyniku kolejnego odwołania B. O. i J. O., Wojewoda [...], decyzją nr [...] z [...] lipca 2009 r. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty.

Wyrokiem z 11 grudnia 2009 r., I SA/Wa 1559/09 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił powyższą decyzję Wojewody oraz decyzję Starosty [...] nr [...] z [...] lutego 2009 r., wskazując na uchybienia w przyjętym do ustalenia wysokości odszkodowania operacie szacunkowym. Główną przyczyną uchylenia decyzji Starosty była błędna wykładnia ówcześnie obowiązującego § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109 ze zm. – powoływanego dalej jako: "rozporządzenie").

W ponownie prowadzonym przez Starostę [...] postępowaniu, zlecono wykonanie nowego operatu szacunkowego innemu rzeczoznawcy majątkowemu. Następnie przeprowadzono rozprawę administracyjną z udziałem stron i rzeczoznawcy. Podczas rozprawy J. O. zakwestionował przyjętą wycenę nieruchomości w kwocie [...] zł uznając, że jest zaniżona. Od wydanej na podstawie operatu decyzji Starosty z [...] października 2010 r., odwołanie złożyli poprzedni właściciele nieruchomości żądając jej zmiany i przyznania odszkodowania w wysokości [...] zł. Zarzucili organowi ustalenie zaniżonego odszkodowania oraz niezastosowanie się do zaleceń zawartych w wyroku Sądu z 11 grudnia 2009 r. Decyzję zakwestionował także Wójt Gminy [...].

W konsekwencji powyższego, decyzja Starosty [...] nr [...] z [...] października 2010 r. została uchylona decyzją Wojewody nr [...] z [...] maja 2011 r., z uwagi na stwierdzone przez organ odwoławczy nieprawidłowości w operacie szacunkowym, będącym podstawą jej wydania i sprawa została przekazana organowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.

Po ponownym zbadaniu stanu faktycznego i prawnego oraz po uwzględnieniu zaleceń Wojewody, zlecono wykonanie nowego operatu szacunkowego zgodnego z wymogami ugn i rozporządzenia. Operat szacunkowy sporządzono [...] czerwca 2012 r., a następnie, po uwzględnieniu zastrzeżeń, skorygowano go operatem z [...] stycznia 2013 r. wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego K. S. W oparciu o ten operat, Starosta [...] wydał decyzję z [...] maja 2013 r. nr [...] ustalającą odszkodowanie na kwotę [...] zł.

Odwołanie od powyższego aktu złożyli B. O. i J. O. W środku zaskarżenia wskazali, że w sprawie doszło do podobnych uchybień proceduralnych, jak we wcześniej wydanych decyzjach. Decyzję tę zaskarżył również Wójt Gminy [...] powołując się na nieprawidłowości w operacie szacunkowym. Skarżący wnieśli o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

Kolejna w sprawie decyzja Starosty [...] nr [...] z [...] maja 2013 r. została uchylona decyzją Wojewody nr [...] z [...] stycznia 2014 r., z powodu stwierdzenia nieprawidłowości w operacie szacunkowym.

Decyzję tę zaskarżono skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, który wyrokiem z 27 listopada 2014 r., I SA/Wa 1007/14 oddalił skargę B. O. i J. O.

Następnie, w postępowaniu wszczętym skargą kasacyjną ww. skarżących, Naczelny Sąd Administracyjny umorzył postępowanie w sprawie I OSK 1188/55, w związku z cofnięciem środka zaskarżenia.

W konsekwencji powyższego, Starosta [...] prowadząc ponownie postępowanie, zlecił wykonanie kolejnego operatu szacunkowego. Pismem z 21 lipca 2017 r. poprzedni właściciele nieruchomości złożyli wniosek o przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. oraz o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej z jej udziałem. Podczas rozprawy administracyjnej z [...] września 2016 r. ustalono, że ww. operaty zostaną przekazane do oceny przez federację rzeczoznawców majątkowych. [...] Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych, w opiniach z [...] maja 2017 r. uznało, że oba operaty szacunkowe są wadliwe, a w szczególności: zawierają braki i uchybienia merytoryczne i metodologiczne, co ma bezpośredni wpływ na wadliwe określenie wartości spornej nieruchomości.

Wobec negatywnej oceny badanych opracowań Starosta zlecił wykonanie nowego operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu R. S., który opinią z [...] lipca 2017 r. ustalił wartość szacowanej nieruchomości na kwotę [...] zł – operat także nie został zaakceptowany przez B. i J. O.

Decyzją nr [...] z [...] stycznia 2018 r. Starosta [...], w oparciu o wyżej powołany operat, ustalił odszkodowanie we wskazanej w nim wysokości.

Od powyższego aktu odwołanie złożyli B. O. i J. O., wnosząc o jego zmianę poprzez przyznanie im słusznego odszkodowania w wysokości odpowiadającej rynkowej wartości wydzielonej pod drogę nieruchomości, ewentualnie uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.

Po rozpatrzeniu środka zaskarżenia, Wojewoda decyzją z [...] czerwca 2018 r., nr [...] uchylił decyzję Starosty i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania przez organ pierwszej instancji, wskazując, że badany operat pozostaje w sprzeczności z obowiązującą regulacją prawną.

Wyrokiem z 27 listopada 2018 r., IV SA/Wa 3055/18 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił sprzeciw od ww. decyzji Wojewody.

W ramach ponownego rozpatrzenia sprawy Starosta [...] zlecił wykonanie operatu szacunkowego kolejnemu rzeczoznawcy majątkowemu. Prawidłowość dokumentu z [...] lutego 2019 r. została również zakwestionowana przez skarżących, wobec czego Starosta wystąpił do [...] Federacji Rzeczoznawców Majątkowych o dokonanie oceny sporządzonego operatu szacunkowego. W sporządzonej przez Zespół Oceniający opinii wskazano na popełnione przez rzeczoznawcę majątkowego błędy, które miały wpływ na przyjętą wartość przedmiotowej nieruchomości. Po zapoznaniu się opinią komisji arbitrażowej rzeczoznawca majątkowy T. S. wykonała operat zamienny z [...] sierpnia 2019 r., który został dołączony do akt sprawy.

W wyniku analizy powyższego dokumentu, organ pierwszej instancji uznał, że został on wykonany zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa i przyjął go jako właściwy do określenia wysokości odszkodowania.

Decyzją nr [...] z [...] października 2019 r. Starosta [...] ustalił na rzecz J. O. i B. O., odszkodowanie z tytułu nabycia z mocy prawa przez Gminę [...] prawa własności nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr ew. [...] o pow. [...] m2 z obrębu [...], gm. [...], uregulowanej w księdze wieczystej Nr [...] na kwotę [...] zł.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyli B. O. i J. O., zarzucając jej naruszenie przepisów postępowania i wskazując na konieczność wyjaśnienia zakresu sprawy polegający na ustaleniu rzeczywistej rynkowej wartości wywłaszczonej nieruchomości, co w ich ocenie, posiada kluczowy wpływ dla jej wynik.

Po rozpatrzeniu wyżej wskazanego odwołania, Wojewoda [...], decyzją z [...] czerwca 2020 r., nr: [...] uznał, że kwestionowana decyzja Starosty z [...] października 2019 r. odpowiada prawu i utrzymał ją w mocy.

W uzasadnieniu organ drugiej instancji wskazał, że określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania, następuje poprzez zbadanie jego zgodności z wymogami rozporządzenia, a wydanego w oparciu o delegację ustawową z art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r. poz. 65 ze zm. - powoływanej dalej jako: "ugn"). Dalej, powołując się na przepisy § 36 ust. 4 oraz § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia Wojewoda ocenił, że w operacie szacunkowym z [...] sierpnia 2019 r. prawidłowo określono wartość działki ewidencyjnej nr [...], a biegła właściwie zastosowała metodę wyceny w myśl przepisów znowelizowanego rozporządzenia. Wskazał, że w operacie dokonano wyboru nieruchomości porównawczych przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości z uwzględnieniem ich podobieństwa do działki szacowanej, a więc stanem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym.

Organ odwoławczy zaznaczył również, że przy uwzględnieniu obowiązujących przepisów o doborze transakcji i wyborze metody wyceny decyduje rzeczoznawca majątkowy. Podkreślił, że to biegli dokonują oceny wartości rynkowej nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 ugn), mają prawo wstępu na nieruchomość (art. 155 ust. 4 ugn) i dokonują stosownej analizy danych (art. 155 ust. 1 ugn). Rzeczoznawca dokonuje też wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości (art. 154 ust. 1 ugn). Rzeczoznawca majątkowy przeprowadza też czynności związane z określeniem wartości nieruchomości (art. 4 pkt 8 ugn) i wycenia nieruchomość, kierując się zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ustalanymi przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (art. 175 ust. 1 ugn).

W ocenie Wojewody, przeprowadzona analiza operatu nie wykazała wewnętrznej niespójności i błędów matematycznych w sporządzonej wycenie. Organ odwoławczy wskazał, że dokument sporządzony przez biegłą uwzględniał również opinię organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych co do operatu z [...] lutego 2019 r. Dodatkowo przyjęto, że operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, nie był brany pod uwagę przy ustalaniu odszkodowania. W nowym opracowaniu biegła odniosła się do zasady korzyści i uwzględniła przeznaczenie drogowe wycenianego gruntu, prawidłowo przyjmując do porównania bazę danych gruntów drogowych. Na tej podstawie Wojewoda stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy przeprowadził procedurę wyceny zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami. Organ odwoławczy zauważył też, że prowadzone w trybie art. 157 ugn, postępowanie, dotyczące oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, ma charakter techniczny i wobec tego nie dotyczy oceny, czy rzeczoznawca w sposób właściwy wykonał jakąś czynność, bądź czy ją w wystarczający sposób uzasadnił. Wojewoda podkreślił przy tym, że biegła sporządzająca dokument nie została pozbawiona uprawnień, a więc mogła podjąć czynności zawodowe i sporządzić również zamienny operat szacunkowy, który stanowi nową opinię o wartości wycenianej nieruchomości.

W odniesieniu do zarzutów złożonego odwołania, organ odwoławczy wskazał, że dokonane przez stronę skarżącą porównywanie obu opracowań jest niezasadne, z uwagi na przyjęcie innej bazy danych i cech rynkowych. Wojewoda zwrócił też uwagę, że organizacja opiniująca operat z [...] lutego 2019 r. nie odnosiła się do operatu z [...] sierpnia 2019 r., wobec czego brak jest podstaw do uznania, że został on sporządzony nieprawidłowo. Organ wyjaśnił, że komisja arbitrażowa wskazała jedynie na błędy, które biegła mogła poprawić i w wyniku tego sporządzony został operat zamienny, uwzględniający zakwestionowane w opinii organizacji zawodowej elementy.

Zdaniem organu drugiej instancji, uwagi odwołujących się do objętej operatem zamiennym wyceny są bezzasadne.

Wyrażając powyższe stanowiska Wojewoda wskazał, że biegła dokonała analizy rynku transakcji drogowych, tj.: określiła rodzaj badanego rynku, jego obszar i ramy czasowe, uzasadniła rozszerzenie rynku poza gminę i powiat, a także wyselekcjonowała bazę spełniającą kryteria porównywalności. Wojewoda zauważył również, że rzeczoznawca, dokonując wyceny nieruchomości, zastosowała do określenia wartości gruntu podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, działała więc według przyjętych norm postępowania. Wskazano też, że procedura postępowania w przyjętej metodologii została zachowana, poprzez: utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych, stanowiący podstawę wyceny (tabela nr 1); dokonanie analizy trendu czasowego, ustalenie cech rynkowych wpływających na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości (tabela nr 2); ocenę wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych i ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych (tabela nr 3); dokonanie charakterystyki wycenianej nieruchomości i przedstawienie jej oceny w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych (tabela nr 4).

Odnosząc się do powyższego Wojewoda stwierdził, że brak jest podstaw do kwestionowania przyjętych przez biegłą założeń. Dodatkowo organ odwoławczy powołał się na włączoną w akta odpowiedź biegłej z [...] października 2019 r., zawierającą wyjaśnienie przesłanek na podstawie których wybrano nieruchomości porównawcze oraz wskazanie możliwości identyfikacji każdej z opisanych w operacie nieruchomości w ogólnodostępnych portalach mapowych.

Organ drugiej instancji uznał, że prawidłowo dokonano opisu ceny minimalnej i maksymalnej oraz wskazał, że nie ma kompetencji do sprawdzania prawidłowości przyjętych przez biegłego ocen. Zauważył również, że odwołujący się podają opisy spornej nieruchomości z pominięciem daty wynikającej ze stanu nieruchomości na 15 lutego 2006 r. i podniósł, że w ciągu 13 lat od tej daty otoczenie mogło ulec zmianie, wobec czego podane w odwołaniu opisy mogą odnosić się do stanu obecnego a nie do daty, do której odniosła się biegła.

Następnie Wojewoda, powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych, wyraził pogląd, że powierzchni nieruchomości nie można uznać za atrybut wpływający na ceny transakcyjne. Jednocześnie wskazał, że częścią składową pasa drogowego może być każda działka bez względu na jej powierzchnię, która została objęta zaplanowaną inwestycją drogową, a sama wielkość nieruchomości nie jest w definicji ustawowej wskazana jako parametr wpływający na podobieństwo. Wobec powyższego organ odwoławczy przyjął, że w przypadku nieruchomości o przeznaczeniu drogowym powierzchnia nie stanowi cechy wpływającej na jej wartość.

W ocenie Wojewody, operat szacunkowy z [...] sierpnia 2019 r. należało uznać za wiarygodny dowód w sprawie. Organ wskazał, że dokument ten charakteryzuje się konsekwencją w przyjętej metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu, zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Wobec powyższego Wojewoda uznał, że operat jest spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Oceniając zawartą w nim analizę i charakterystykę rynku nieruchomości podobnych, organ drugiej instancji ocenił, że odzwierciedla on istniejące ceny rynkowe.

Biorąc pod uwagę wyżej wskazaną argumentację Wojewoda stwierdził, że wysokość odszkodowania ustalona w oparciu o operat szacunkowy z [...] sierpnia 2019 r. czyni zadość wymogom przepisów prawa, wobec czego decyzję Starosty Powiatu [...] z [...] października 2019 r., nr [...] należało uznać za prawidłową.

Pismem z 18 sierpnia 2020 r. skargę na wyżej opisany akt Wojewody złożyli B. O. i J. O. Kwestionując decyzję organu odwoławczego w całości zarzucili jej naruszenie art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 107 § 3 kpa, poprzez brak wyczerpującego zebrania i właściwej oceny materiału dowodowego, co doprowadziło do niewłaściwego rozstrzygnięcia sprawy i utrzymania w mocy decyzji organu pierwszej instancji. Dodatkowo skarżący wskazali na brak należytego uzasadnienia faktycznego i prawnego zaskarżonej decyzji, do czego ich zdaniem doszło wskutek pominięcia przez organ złożonych przez nich w sprawie stanowisk, dokumentów i wniosków dowodowych (w szczególności zawartych w pismach z: 25 marca 2019 r., 18 września 2019 r. i 19 września 2019 r.). W ocenie skarżących, Wojewoda nie wskazał przyczyn uznania za niewiarygodne i pozbawione mocy dowodowej wyżej przytoczonych dokumentów, co ich zdaniem stanowi powielenie uchybienia popełnionego już na poziomie postępowania przed Starostą, a w konsekwencji podważa przeprowadzenie należytej kontroli instancyjnej sprawy. Jednocześnie skarżący podnieśli, że organ odwoławczy bezkrytycznie przyjął rozważania organu pierwszej instancji, bez ponownej, merytorycznej analizy sprawy, co mogło mieć istotny wpływ na wydane w sprawie rozstrzygniecie.

W środku zaskarżenia wskazano również na naruszenie art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1 oraz art. 80 kpa, poprzez przyjęcie jako podstawy ustalonego odszkodowania, wadliwego operatu szacunkowego (operatu zamiennego). B. O. i J. O. zarzucili niezgodność tego dokumentu z wymogami ugn i rozporządzeniem. W ich ocenie operat z [...] sierpnia 2019 r. został sporządzony w sposób nierzetelny i w związku z tym należało powołać innego biegłego, który sporządzi nowy operat szacunkowy. Jednocześnie w skardze przywołano złożone przez skarżących w tej kwestii wnioski dowodowe, które zostały pominięte przez Wojewodę, co w ocenie skarżących doprowadziło do utraty przez nich zaufania do władzy publicznej oraz wzbudziło obawę, że podejmowane w sprawie działania urągają zasadom państwa prawa, mogą mieć charakter stronniczy i zmierzać do pokrzywdzenia poprzednich właścicieli spornej nieruchomości, poprzez ustalenie rażąco zaniżonej wysokości odszkodowania.

B. O. i J. O. podnieśli też zarzut naruszenia art. 157 ugn, poprzez bezpodstawne przyjęcie, że okoliczność uchylenia z 1 września 2017 r. ust. 1a przywołanego przepisu daje organowi możliwość uznawania za dowód w sprawie operatu szacunkowego, na temat którego organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wydała negatywną opinię. Zdaniem skarżących w tej sytuacji należało ustosunkować się do zarzutów zawartych w opinii organizacji zawodowej i w razie ich potwierdzenia, zlecić sporządzenie nowego operatu przez innego rzeczoznawcę. Podnosząc powyższe, podkreślono nieuprawnione przyjęcie przez organ odwoławczy negatywnie zaopiniowanego operatu szacunkowego, jako podstawy wydanej przez decyzji, w sytuacji, gdy dokument ten nie powinien zostać uznany za wiarygodny dowód w sprawie. Skarżący wskazali przy tym, że stwierdzone nieprawidłowości operatu oraz fakt sporządzenia operatu zamiennego przez tego samego biegłego, powinny skutkować powołaniem nowego rzeczoznawcy, celem sporządzenia nowej wyceny.

Podnosząc powyższe skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji Wojewody i utrzymanej nią w mocy decyzji Starosty [...] nr [...] z [...] października 2019 r. oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Wystąpili również o rozpoznanie sprawy w trybie art. 119 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm. – powoływanej dalej jako: "ppsa").

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie i rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym oraz podtrzymał argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W piśmie z 21 kwietnia 2021 r. B. i J. O. wnieśli o przeprowadzenie dowodu z uwierzytelnionego wypisu aktu notarialnego Rep. A nr [...] na okoliczność rzeczywistej wysokości cen rynkowych za 1 m2 w pobliżu wycenianej nieruchomości i na okoliczność oczywistego zaniżenia wartości nieruchomości w operacie szacunkowym przyjętym za dowód w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie postanowieniem z 2 czerwca 2021 r. sygn. akt I SA/Wa 2103/20 dopuścił zawnioskowany dowód na okoliczności w nim wskazane.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga nie jest uzasadniona, ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

W niniejszej sprawie istota problemu sprowadza się do tego, czy operat szacunkowy z [...] sierpnia 2019 r. dotyczący wyceny działki nr [...] mógł stanowić dowód w sprawie ustalenia przez Starostę [...] odszkodowania za grunt wydzielony pod drogę publiczną, gminną, który z mocy prawa na skutek uostatecznienia się decyzji Wójta Gminy [...] z [...] stycznia 2006 r. zatwierdzającej podział działki nr [...], zmienionej decyzją tego organu z [...] lutego 2006 r.

Zdaniem Sądu, Wojewoda [...] i Starosta [...] prawidłowo uznali, że przedmiotowy operat szacunkowy był zgodnym z prawem i wiarygodnym dowodem na podstawie, którego można było ustalić odszkodowanie za przedmiotowy grunt.

Analiza wspomnianego wyżej operatu szacunkowego wskazuje, że biegła T. S. prawidłowo określiła przedmiot wyceny - działka nr [...] o pow. [...] m2 nabyta pod drogę publiczną, gminną - projektowaną, znajdująca się w obrębie wsi [...] w Gminie [...]. Z treści operatu wynika także cel wyceny - określenie wartości odtworzeniowej prawa własności nieruchomości gruntowej wraz z nasadzeniami dla potrzeb ustalenia odszkodowania, zgodnie z art. 98 ust. 3 ugn.

Biegła, stosownie do treści § 3 i § 36 ust. 4 w zw. z ust. 6 pkt 2 rozporządzenia i po dokonanych oględzinach szacowanego gruntu, określiła w operacie właściwy lokalny rynek nieruchomości drogowych, niezabudowanych (tereny wiejskie: Gminy [...], powiatu [...], powiatów ościennych - [...], [...], [...], [...]), okres badania cen – lata 2017-2018 i dokonała jego analizy i charakterystyki (pkt 7 operatu), ograniczając się do terenów wiejskich i niezurbanizowanych, skoro wyceniana działka niezabudowana na dzień wydania decyzji podziałowej miała przeznaczenie planistyczne drogowe (droga publiczna, dojazdowa), była położona we wsi [...], a nie na terenie miejskim, zaś faktycznie użytkowana jako nieurządzona droga (faktyczny sposób użytkowania wynikający z dotychczasowego przeznaczenia) oraz zagospodarowana jako teren zieleni nieurządzonej (porośnięty trawą i 5 drzewami, czego dowodzi także, np. znajdujący się w aktach administracyjnych materiał zdjęciowy).

Biegła wskazała, że lokalny rynek nieruchomości drogowych, mimo, że słabo rozwinięty, po rozszerzeniu, pozwolił znaleźć 12 transakcji podobnymi nieruchomościami drogowymi, z odnotowanych 18 (Tabela na str. 11 i 12 operatu). Ceny transakcyjne na tym rynku kształtują się w przedziale od [...] do [...] zł za 1m2. Cena średnia to [...] zł za 1 m2.

Rzeczoznawca odrzuciła transakcję zawartą w dacie przekraczającej 2 lata, transakcje nieruchomościami najbardziej skrajnymi cenowo, z uwagi na brak możliwości zbudowania odpowiedniego modelu wyceny oraz transakcje uznane za niepodobne i nieadekwatne do celu wyceny przez Komisję Arbitrażową (opinia Zespołu Oceniającego WSRzM nr [...]).

Rzeczoznawca wskazała, że wpływ na wartość nieruchomości niezabudowanych w segmencie drogowym na badanym terenie ma lokalizacja nieruchomości. Wzrost cen ma związek z malejącą odległością nieruchomości od W. i miast oraz z położeniem przy głównych arteriach komunikacyjnych. Cenotwórcze znaczeniem ma dojazd do drogi publicznej, jakość drogi i stan jej urządzenia, dostęp do usług podstawowych, przeznaczenie gruntów i możliwości inwestycyjne, intensywność zabudowy.

Analizując trend czasowy w zakresie cen nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne biegła wskazała, że z uwagi na dość krótki okres analizy nie było możliwe wyliczenie wiarygodnego trendu czasowego. Biegła wskazała, że ogólna sytuacja na rynku nieruchomości drogowych jest ustabilizowana. Wobec tego przyjęto ceny transakcyjne z aktów notarialnych i nie korygowano cen transakcji, z uwagi na upływ czasu.

Rzeczoznawca ustalając wartość rynkową gruntu nabytego pod drogę publiczną – działając w ramach uprawnień jakie daje art. 154 ugn oraz zgodnie z § 36 ust. 1 i 4 w zw. z § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia – zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, biorąc pod uwagę 12 transakcji nieruchomościami podobnymi (niezabudowanymi, drogowymi) z terenów wiejskich powiatu [...] i powiatów ościennych: [...], [...], [...], [...].

Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządziła wycenę mając na uwadze treść § 36 ust. 1 i ust. 6 pkt 2 rozporządzenia, przyjmując stan przedmiotowej nieruchomości z dnia wydania decyzji zmieniającej w trybie tzw. autokontroli w części decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości i zaopatrującą tę decyzję dopiero w decyzji autokontrolnej w rygor natychmiastowej wykonalności ([...] lutego 2006 r.) i wartość rynkową gruntu według stanu z daty sporządzenia wyceny ([...] sierpnia 2019 r.).

Biegła – zgodnie z art. 153 ust. 1 ugn - określiła i uwzględniła w wycenie najważniejsze cechy nieruchomości wycenianej oraz cechy nieruchomości występujących na badanym rynku, przedstawiła skalę ocen cech i ich opis (przeciętna, dobra, bardzo dobra), a także procentowy udział cech wpływający na wartość nieruchomości. Rzeczoznawca wskazała czym się kierowała dobierając rodzaj i liczbę cech cenotwórczych i ich wagi, tj. analizą cen transakcyjnych nieruchomościami podobnego rodzaju występujących na rynku właściwym, ze względu na cel wyceny, obserwacjami i badaniami preferencji potencjalnych nabywców takich nieruchomości, informacjami uzyskiwanymi w ramach współpracy z pośrednikami w obrocie nieruchomościami.

Na podstawie tych kryteriów biegła ustaliła cechy i ich wagi (lokalizacja - 25%, sąsiedztwo i otoczenie – 20 %, przeznaczenie gruntów przyległych – 30%, parametry działki – 10%, dojazd, dostępność - 15%)

Biegła, z uwagi na to, że nieruchomości porównawcze o cenie minimalnej i maksymalnej mają inne oceny cech, niż nieruchomość wyceniana (nieruchomość o cenie min. nr 8 - wszystkie oceny cech, nieruchomość o cenie maks. nr 10 – trzy oceny cech), przy ustalaniu wartości wycenianej działki gruntu zastosowała współczynniki korygujące te różnice (Tabela nr 5 operatu, str. 18).

Z operatu wynika, że rzeczoznawca określiła wartość rynkową gruntu nieruchomości wycenianej według aktualnego sposobu jej użytkowania wynikającego z dotychczasowego przeznaczenia (art. 134 ust. 3 ugn), ponieważ nabycie nieruchomości z mocy prawa pod drogę publiczną nie spowodowało zwiększenia jej wartości (wcześniej miała przeznaczenie planistyczne drogowe). Przyjęta przez rzeczoznawcę cena 1 m2 wycenianej nieruchomości [...] zł/m2 jest ceną adekwatną do cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, niezabudowanych występujących na rynku lokalnym o charakterze wiejskim, ponieważ jest wyższa od ceny średniej tego typu nieruchomości ([...] zł/m2) i mieści się w przedziale cen nieruchomości podobnych ([...] zł/m2 – [...] zł/m2).

Jeżeli chodzi o wycenę naniesień biegła zastosowała art. 135 ust. 2 i ust. 5 zd. drugie, art. 152 ust. 3, art. 153 ust. 3 ugn w zw. z § 21 ust. 2, § 22 ust. 1 i § 23 ust. 4 rozporządzenia, określając wartość odtworzeniową nieruchomości (w zakresie części składowych gruntu, tj. 30-letnich drzew ozdobnych – 3 sosen i 2 akacji) w podejściu kosztowym z zastosowaniem metody kosztów odtworzenia naniesień roślinnych (drzew) i techniki wskaźnikowej (wskaźnik kosztów zakupu drzew). Koszt odtworzenia drzewostanu (koszt zakupu drzew) zestawiono ze stopniem ich zużycia (który określono na podstawie współczynników k4 i k5), z uwzględnieniem oceny przez biegłą warunków w jakich żyją drzewa, ponieważ w 2019 r. niemożliwe było określenie stopnia oceny drzew wg stanu na 2006 r. (np. pokroju, uszkodzeń, stanu zdrowotności). Stosując wzór z metodyki pt. "Szacownie wartości drzew i krzewów ozdobnych" autorstwa Krzysztofa Zmarlickiego i Mariusza Chojnowskiego. Warszawa 2017 r. biegła określiła koszt odtworzenia nasadzeń (zasadzenia i pielęgnacji drzew do dnia wywłaszczenia) na kwotę [...] zł.

W ocenie Sądu, przedstawiona wyżej wycena była ważna w rozumieniu art. 156 ust. 3 ugn i zawierała informacje, o których mowa w § 55 rozporządzenia oraz elementy wymienione w § 56 ust. 1 oraz § 57 ust. 1 rozporządzenia, a zatem mogła być wykorzystana zarówno przez Starostę [...], jak i Wojewodę [...] jako dowód z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 kpa w zw. z art. 98 ust. 3 i art. 130 ust. 2 ugn.

Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd zwraca uwagę, że po uchyleniu 1 września 2017 r. ust. 1a art. 157 ugn, na mocy art. 1 pkt 27 lit. b w zw. z art. 10 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2017 r. poz. 1509), do toczących się postępowań odszkodowawczych zastosowanie miały przepisy w brzmieniu nadanym ustawą zmieniającą (art. 4 ust. 1 ustawy zmieniającej). Operat będący podstawą ustalenia odszkodowania w decyzji Starosty [...] z [...] października 2019 r. został sporządzony w nowym stanie prawym ([...] sierpnia 2019 r.). Operat ten ma walor samodzielnej opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1 ugn. Zatem tego operatu nie obejmowała opinia negatywna nr [...], która dotyczyła wycofanego wcześniejszego operatu z [...] lutego 2019 r.

Jeżeli chodzi o zarzut skarżących dotyczący poprawienia błędów wytkniętych w opinii nr [...] Sąd nie podziela stanowiska skarżących, że błędy te nie zostały usunięte w operacie z [...] sierpnia 2019 r. Analiza treści operatu z [...] lutego 2019 r. w powiązaniu z treścią opinii nr [...] i treścią operatu z [...] sierpnia 2019 r. prowadzi do wniosku, że biegła T. S. w operacie zamiennym wzięła pod uwagę stanowisko Zespołu Oceniającego wyrażone w opinii z [...] sierpnia 2019 r.

Rzeczoznawca majątkowy wskazała: województwo, w którym położona jest szacowana działka (pkt 1.1.1. operatu), numer i datę umowy zlecenia (pkt 3.3.1. operatu), opisała nasadzenia na gruncie - podała rodzaj i liczbę roślin i ich wiek (pkt 5.5.2. operatu), typ roślin - drzewa ozdobne (pkt 9.9.2. operatu), poszerzyła opis w zakresie stanu nieruchomości wycenianej – stanu otoczenia nieruchomości (pkt 5.5.2. operatu dotyczący lokalizacji nieruchomości), dookreśliła rodzaj określanej wartości nieruchomości wskazując wartość odtworzeniową nieruchomości (pkt 8.8.2. operatu). Określając wartość nasadzeń podała wzór na wyliczenie wartości roślin, wyjaśniła co rozumie przez współczynniki k2, k4 i k5, wskazała, że chodzi o wartość drzew (pkt 9.9.2. operatu). W zakresie analizy i charakterystyki rynku nieruchomości biegła dokonała analizy tzw. zasady korzyści w oparciu o art. 134 ust. 3 i 4 ugn (pkt 7, str. 12 operatu), zbadała i oceniła tzw. trend czasowy (opis i wykres na str. 12 i 13 operatu). Biegła uszczegółowiła charakterystykę opisową nieruchomości podobnej o cenie min. i opisała nieruchomość o cenie maks.(str. 16 operatu). Doprecyzowała też opis ocen skal cech rynkowych na analizowanym rynku nieruchomości w Tabeli nr 2 i 4 (str. 17 i 18 operatu) oraz dodała charakterystykę nieruchomości o cenie min. i maks. w zakresie ocen skali cech rynkowych w Tabeli nr 4a (str. 18 operatu). Przyjęte oceny nie są obecnie ocenami jedynie przymiotnikowymi.

Operat szacunkowy zamienny nie budzi zastrzeżeń Sądu. W tej sytuacji wycena ta mogła być wykorzystana w postępowaniu odszkodowawczym jako wiarygodny i zgodny z prawem (art. 75 § 1 zd. pierwsze kpa) dowód w sprawie, co też prawidłowo uczynili Starosta [...] i Wojewoda [...].

Nie było zatem, na etapie postępowania administracyjnego, podstaw do wyłączenia z postępowania rzeczoznawcy majątkowego T. S. i powoływania w sprawie kolejnego biegłego, jak tego domagał się J. O. w piśmie z 18 września 2019 r. oraz B. i J. O. w piśmie z 23 października 2019 r. i w odwołaniu.

Sąd zwraca uwagę, że sam fakt negatywnej oceny przez Zespół Oceniający operatu szacunkowego T. S. z [...] lutego 2019 r. nie jest samodzielną i odrębną przesłanką do wyłączenia biegłego od czynności szacowania nieruchomości (art. 176 ugn) i udziału w postępowaniu administracyjnym w oparciu o art. 24 § 1 pkt 4 i 5 w zw. z art. 84 § 2 kpa. Takie wyłączenie jest możliwe jeżeli wystąpią przesłanki wyłączenia z art. 24 § 1 pkt 1-3 kpa (szeroko na ten temat patrz: np. wyrok NSA z 3 grudnia 2019 r. sygn. akt I OSK 2764/17; wyrok NSA z 14 lipca 2020 r. sygn. akt I OSK 2761/19). Te zaś przesłanki nie zachodzą w niniejszej sprawie. Skoro operat szacunkowy został poddany ocenie pod względem jego prawidłowości i organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych zaopiniowała tenże operat negatywnie, to biegły winien mieć w dalszym toku postępowania administracyjnego zapewnioną możliwość poprawienia dostrzeżonych błędów, czy to poprzez uzupełnienie opinii, jej poprawienie lub sporządzenie nowego operatu szacunkowego, co też w niniejszym postępowaniu zapewnił biegłemu Starosta [...].

Trafne są natomiast zarzuty skarżących, że w operacie szacunkowym biegła nie przedstawiła i nie opisała zbioru 18 transakcji zanotowanych na rynku lokalnym rozszerzonym.

Jednakże – zdaniem Sądu – uchybienie to nie miało istotnego wpływu na wynik niniejszej sprawy.

Skarżący pomijają to, że Zespół Oceniający, oceniając prawidłowość operatu z [...] lutego 2019 r., w swej opinii wskazał, że zapoznał się ze stanem nieruchomości wycenianej, także w oparciu o oględziny oraz przeanalizował wypisy aktów notarialnych i zapoznał się z informacjami dotyczącymi transakcji sprzedaży nieruchomości przyjętych do porównań jako podobnymi w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn, zidentyfikował te nieruchomości w terenie, dokonał ich oględzin, ustalił stan i przeznaczenie. Zespół Oceniający nie widział potrzeby odbycia z autorką operatu spotkania wyjaśniającego uznając, że wyjaśnione zostały wszelkie okoliczności sprawy (str. 6 opinii). Po szczegółowej analizie Zespół Opiniujący odrzucił jako niepodobne i nieadekwatne dla celu wyceny przedmiotowej nieruchomości transakcje nr: 4, 9, 12, 14, 18 - wymienione w Tabeli nr 1, str. 14 i 15 operatu z [...] lutego 2019 r.). Zatem inne transakcje spośród wszystkich 18 Zespół Oceniający uznał za właściwe dla celu wyceny. Ponowna analiza wszystkich tych transakcji przez skarżących pod względem kryterium "podobieństwa" do nieruchomości wycenianej nie miałaby większego sensu, skoro analizy tej i oceny dokonało ciało w tym względzie fachowe. W konsekwencji autorka operatu z [...] sierpnia 2019 r. pominęła przy wycenie transakcje uznane przez Zespół Oceniający za wadliwe i przyjęła zbiór 12 nieruchomości jako "podobnych" do wycenianej, zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia, do doboru których zastrzeżeń merytorycznych nie miał Zespół Oceniający.

Jeżeli chodzi o zagadnienie "podobieństwa" nieruchomości, o którym mowa w art. 4 pkt 16 ugn trzeba wskazać, że w praktyce nie jest możliwe wyłonienie z właściwego rynku nieruchomości porównawczych takich samych, jak nieruchomość wyceniana. Nieruchomości są rzeczami oznaczonymi, co do tożsamości, a nie co do gatunku (art. 155 Kodeksu cywilnego). Zatem z zasady nie ma nieruchomości identycznych. Zawsze są to nieruchomości mniej lub bardziej podobne do nieruchomości wycenianej. Ta przesłanka ma charakter ocenny. Wybór nieruchomości podobnych nie opiera się na sztywnych regułach. Decydują o nim różne czynniki i uwarunkowania (np. fizyczne, prawne, ekonomiczne, techniczne). Czynniki te i uwarunkowania bierze pod uwagę rzeczoznawca majątkowy jako podmiot wyspecjalizowany w określaniu wartości nieruchomości (art. 154 ust. 1 ugn).

Jeżeli chodzi o eksponowaną na etapie postępowania administracyjnego (pismo J. O. z 18 września 2019 r.) kwestię przyjęcia przez rzeczoznawcę majątkowego cechy "powierzchnia nieruchomości" jako cechy istotnie decydującej o "podobieństwie" nieruchomości Sąd zauważa, że odrzucenie tej cechy w operacie szacunkowym z [...] sierpnia 2019 r. było prawidłowe. Nie wymaga wiedzy specjalnej to, że na tzw. wolnym rynku nabywca prywatny zaoferuje prywatnemu zbywcy wyższą cenę za nabywaną nieruchomość inwestycyjną mającą dogodną cechę taką jak, np. powierzchnia nieruchomości, bo w ten sposób może ją wykorzystać w różny sposób, w części zabudować na różne cele, w części obciążyć prawem i pobierać pożytki. Oczywistym jest to, że dla podmiotu publicznoprawnego (np. gminy), który w przyszłości ma urządzić i wybudować drogę na przejmowanym gruncie nie ma znaczenia jaka jest jego powierzchnia, bo i tak ma w danym miejscu być droga (taka nieruchomość jest przydatna tylko na cel drogowy wytyczony przez plan miejscowy). Przy nabyciu z mocy prawa gruntu pod drogę publiczną nie ujawniają się preferencje nabywającego. Skarżący pomijają to, że w niniejszej sprawie chodzi o nieruchomość przejętą przez podmiot publicznoprawny pod konkretny cel publiczny i to, że znaczenie dla wyceny ma specyficzny rynek nieruchomości drogowych, którym nie rządzą ogólne zasady jak w segmencie nieruchomości inwestycyjnych (mieszkaniowych, usługowych), lecz szczególne uwarunkowania. Z tego powodu biegła, po analizie rynku nieruchomości, pominęła cechę powierzchnia nieruchomości, jako atrybut cenotwórczy.

Sąd nie podzielił stanowiska B. i J. O., że organ odwoławczy naruszył art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 Kpa, ponieważ nie przeprowadził wnikliwej oceny operatu szacunkowego i nie odniósł się do wszystkich zarzutów skarżących. Zdaniem Sądu operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego T. S. z [...] sierpnia 2019 r., uzupełniony wyjaśnieniami biegłej z [...] października 2019 r. spełniał określony w art. 75 § 1 kpa wymóg zgodności z prawem. Przyjęte przez biegłego ustalenia są wiarygodne, a wyciągnięte z nich wnioski dostatecznie uzasadnione, spójne i logiczne, co nadaje tej opinii walor dowodowy.

Sąd zwraca uwagę, że w niniejszej sprawie istota trwającego wiele lat sporu z Gminą [...] sprowadza się do tego, że skarżący domagali się przyznania odszkodowania na poziomie [...] zł i konsekwentnie kwestionowali wszystkie wyceny sporządzone na zlecenie organu. W toku postępowania (pismo z 19 września 2019 r.) skarżący J. O. przedstawiał przykłady transakcji nieruchomościami "niepodobnymi" do nieruchomości szacowanej, tj. transakcji nieruchomościami z segmentu nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym jednorodzinnym i siedliskowym, a także o przeznaczeniu mieszanym (np. usługowo-handlowo-produkcyjnym, usług i zieleni urządzonej), transakcji obejmującej udział w prawie do drogi wewnętrznej.

Na etapie postępowania sądowego skarżący przedłożyli uwierzytelnioną kopię aktu notarialnego dotyczącego transakcji sprzedaży z [...] grudnia 2020 r. za cenę [...] zł nieruchomości niezabudowanej, położonej we wsi [...] o pow. [...] m2 o przeznaczeniu w planie miejscowym z 2002 r. - teren mieszkaniowy jednorodzinny. Ta transakcja jest także "niepodobna" w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn do nieruchomości wycenianej w niniejszym postępowaniu.

Skarżący pomijają to, że już przed wydaniem decyzji podziałowej, bo w 2004 r. teren obecnej działki [...] uzyskał status gruntu przeznaczonego pod projektowaną drogę publiczną. Grunt ten nie był w 2006 r. zabudowany, czy zagospodarowany w sposób zorganizowany, ani wyposażony w urządzenia infrastruktury technicznej. Grunt ten pochodził z działki nr [...] zaklasyfikowanej w ewidencji gruntów na dzień wydania decyzji podziałowej jako użytki rolne o symbolu i klasie RV i RVI (pismo Starosty [...] z [...] lipca 2017 r. załączone do operatu z [...] lipca 2017 r., mapa sytuacyjna w skali 1:1000 z wstępnym projektem podziału z [...] lipca 2005 r. załączona do operatu z [...] listopada 2011 r.).

Wobec tego oczekiwania skarżących dotyczące wysokości odszkodowania za nabytą przez Gminę [...] działkę gruntu nr [...] diametralnie różnią się od rzeczywistej wartości rynkowej przedmiotowego gruntu, skoro skarżący pomijają drogowy charakter tej nieruchomości, a oczekują zapłaty odszkodowania opiewającego na kwotę jaką osiągają działki budowlane pod zabudowę mieszkaniową na lokalnym rynku nieruchomości komercyjnych.

Mając to wszystko na względzie i uznając wszystkie zarzuty skargi za nieskuteczne Sąd, na podstawie art. 151 w zw. z art. 119 pkt 2 ppsa orzekł, jak w sentencji.