Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 3259/14
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2016-10-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok i orzeczenia organów I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 66 ust. 1 pkt 3 art. 61 art. 5 ust. 2
journal: Dz.U. 2010 nr 243 poz 1623
law: Ustawa  z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jednolity.
article: art. 7 art. 77 par. 1 i art. 80
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 5 października 2016 roku Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Arkadiusz Despot-Mładanowicz /spr./ Sędziowie sędzia NSA Andrzej Wawrzyniak sędzia del. NSA Tomasz Zbrojewski Protokolant starszy inspektor sądowy Agnieszka Majewska po rozpoznaniu w dniu 5 października 2016 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 sierpnia 2014 r. sygn. akt VII SA/Wa 2244/13 w sprawie ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. na decyzję M. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] sierpnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości poprzez wykonanie robót budowlanych 1. uchyla zaskarżony wyrok oraz zaskarżoną decyzję i decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] z dnia [...] czerwca 2013 r. nr [...], 2. zasądza od M. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. kwotę 1300 (jeden tysiąc trzysta) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 28 sierpnia 2014 r., sygn. akt VII SA/Wa 2244/13 oddalił skargę Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" w W. na decyzję M. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] sierpnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości poprzez wykonanie robót budowlanych.

Wyrok został wydany w następujących okolicznościach sprawy:

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2013 r. nr [...] na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267 ze zm.), dalej k.p.a., po rozpatrzeniu sprawy dotyczącej zalewania garażu przynależnego do lokalu nr [...] wodami opadowymi z tarasu przylegającego do lokalu nr [...], w budynku mieszkalnym przy ul. [...] w W., nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej "[...]" usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości tarasu przynależnego do lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w W., poprzez:

• usunięcie wszystkich warstw z powodu daleko posuniętej korozji;

• ułożenie na nowo warstw ocieplających i dwóch poziomów wodoszczelnych warstw (papa i folia w płynie 2x);

• podwyższenie cokołów na tarasie (wysokość nowego cokołu 33 cm);

• naprawę obróbek blacharskich na attyce tarasu;

• poprawienie spadków na tarasie grubości szlichty dolnej;

• wykonanie dylatacji zgodnie z przepisami PN.

Organ wskazał, że roboty należy wykonać zgodnie z ekspertyzą techniczną sporządzoną przez mgr inż. K. H., posiadającego uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności konstrukcyjno-budowlanej, w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja organu stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu decyzji stwierdził, że w dniu 14 września 2010 r. przeprowadzono czynności kontrolne, w trakcie których stwierdzono zacieki na ścianie pionowej w garażu w pobliżu drzwi uchylnych garażu samochodowego jednostanowiskowego, usytuowanego pod tarasem należącym do lokalu nr [...]. Zacieki spowodowane są nieszczelnością izolacji przeciwwodnej płyty tarasowej.

Ponowna kontrola z dnia 12 sierpnia 2011 r. potwierdziła poprzednie ustalenia. Organ wskazał, że przedmiotowy taras jest stropodachem dla garażu w związku z tym stanowi on również jeden z elementów konstrukcyjnych budynku. Ponadto przez taras przebiega instalacja przeciwwodna.

Organ dalej wskazał, powołując się na art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903), zgodnie z którym nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, że prawo własności przysługujące właścicielowi lokalu nr [...] obejmuje taras, a dokładnie jego wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do zaspakajania potrzeb mieszkaniowych przez właściciela lokalu. Wydatki na remonty i bieżące konserwacje części budynku, które są elementami konstrukcji tarasu trwale połączonymi z budynkiem oraz innych elementów zaliczanych do części wspólnych budynku obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Organ powołał się na art. 14 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym na koszt zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżące konserwacje. W kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej uczestniczą wszyscy właściciele lokali. To z tych środków pokrywane są koszty remontu i konserwacji części budynku, które są elementami konstrukcji tarasu trwale połączonymi z budynkiem.

Dalej organ wskazał, że konsekwencją stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego jest podjęcie przez organ nadzoru budowlanego decyzji w trybie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego. Nakaz wydany na podstawie ww. przepisu powinien być skierowany do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego.

Postanowieniem Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2012 r. nałożono na Wspólnotę Mieszkaniową "[...]" obowiązek wykonania ekspertyzy technicznej określającej przyczyny zalewania ww. garażu.

Przy piśmie z dnia 23 maja 2013 r. zobowiązany przedłożył w Inspektoracie "Ekspertyzę stanu technicznego określającą przyczynę zalewania garażu przynależnego do lokalu nr [...] wodami opadowymi z tarasu przylegającego do lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym przy ul. [...] w W.", sporządzoną przez mgr inż. K. H.

W przedłożonej dokumentacji opiniodawca stwierdził, że stan techniczny stropu garażu jest zły. W związku z powyższym należy usunąć wszystkie warstwy z powodu daleko posuniętej korozji. Taras nie był remontowany kilkanaście lat. Należy na nowo ułożyć warstwy ocieplające i dwa poziomy wodoszczelnych warstw (papa i folia w płynie 2x). Konieczne jest podwyższenie cokołów na tarasie z uwagi na nie usuwany przez właściciela śnieg oraz naprawa bądź wymiana obróbek blacharskich na attyce tarasu. Należy poprawić spadki na tarasie grubości szlichty dolnej i wykonać dylatacje zgodnie z przepisami PN.

PINB stwierdził, że ocena tego, kto ponosi winę na zaistniały nieodpowiedni stan techniczny tzn. stan wyczerpujący dyspozycję art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane nie należy do materii regulowanej przepisami prawa budowlanego i wykracza poza granice właściwości organów administracji.

Zgodnie z art. 61 ustawy Prawo budowlane to właściciel lub zarządca budynku zobowiązany jest do utrzymywania obiektu budowlanego oraz jego części przynależnych nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie wymagań określonych w art. 5 ust. 1 pkt. 1-7 ww. ustawy.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła Wspólnota Mieszkaniowa "[...]" w W., podnosząc, że adresatem tej decyzji winien być właściciel lokalu mieszkalnego nr [...].

M. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] sierpnia 2013 r. nr [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Organ wskazał, że w toku dwukrotnych kontroli ustalono, że zacieki są spowodowane nieszczelnością izolacji wodnej na płycie tarasowej. Ponadto stwierdzono istnienie zacieków na ścianie attyki tarasu na styku z płytą tarasową, która wyłożona jest terakotą. Zaobserwowano, że ok. 10 płytek ceramicznych jest pękniętych oraz miejscowe ubytki fug między płytkami.

Z przedłożonej w toku postępowania pierwszoinstancyjnego ekspertyzy technicznej określającej przyczynę zalewania garażu przynależnego do lokalu nr [...] wodami opadowymi z tarasu przynależnego do lokalu nr [...] wynika, że ww. budynek mieszkalny z dobudowanymi garażami został oddany do użytkowania w dniu [...] czerwca 1999 r. Na zadaszeniu garaży w postaci płyty żelbetowej o grubości 22 cm usytuowany jest m.in. taras przynależny do lokalu mieszkalnego nr [...].

Według ww. ekspertyzy, śniegi, mrozy i silne opady oraz słabej jakości materiały używane 14 lat temu spowodowały silną korozję stropu nad garażem. Przecieki wyszły aż na zewnątrz elewacji i na filar między garażami. Wśród stwierdzonych usterek wskazano: odklejenie całego cokołu gresu, zbyt niską wysokość cokołu (10 cm), popękane płytki gresu, odparzenie 90 % płytek gresu, brak normowanego spadku gresu do spustu (jest 0,5% a winno być 1,5%), brak dylatacji w warstwie gresu poniżej, wyrośnięcie zieleni w nieczyszczonych fugach gresu, dziury i szpary w miejscu mocowań i barier w obrębie obróbki blacharskiej na attyce. W ekspertyzie tej ponadto ujęto, że pierwotną przyczyną złego działania hydroizolacji na tarasie jest przyjęcie złych rozwiązań konstrukcyjno-materiałowych, wykonawstwo niezgodne z projektem i brak prawidłowej konserwacji przez całe lata.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali w razie wyodrębnienia własności lokali wchodzących w skład danej nieruchomości przysługuje ich właścicielom udział w nieruchomości wspólnej, który obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Wnioskując a contrario z treści powołanego powyżej przepisu należy stwierdzić, że skoro przedmiotowy taras jest częścią budynku służącą wyłącznie do użytku właściciela lokalu mieszkalnego nr [...], to nie wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej, dlatego powinien być uznany za część składową tego lokalu. Prawo własności przysługujące właścicielowi lokalu nr [...] obejmuje więc również taras, a dokładnie jego wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właściciela lokalu. Tylko w tym zakresie właściciel ma - wynikający z art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali - obowiązek utrzymywania przynależnego do niego tarasu w należytym stanie i ponoszenia wydatków z tym związanych. Z kolei wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji tarasu trwale połączonym z budynkiem oraz innych elementów zaliczanych do części wspólnych budynku obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Organ jednak zaznaczył, że w niniejszej sprawie zachodzi szczególna sytuacja, gdyż taras przynależny do lokalu mieszkalnego nr [...] jest jednocześnie stropodachem dla znajdującego się pod nim garażu przynależnego do lokalu mieszkalnego nr [...], w związku z czym stanowi on również jeden z elementów konstrukcyjnych budynku mieszkalnego. Dlatego w ocenie MWINB taras ten jest częścią wspólną nieruchomości w zakresie jego funkcjonalności, bowiem stanowi stropodach nad garażem położonym poniżej.

W świetle przywołanych powyżej okoliczności organ odwoławczy decyzję PINB [...] z dnia [...] czerwca 2013 r., ocenił jako prawidłową i zgodną z obowiązującymi przepisami prawa materialnego.

W ocenie MWINB organ I instancji prawidłowo określił adresata decyzji, bowiem jak wynika z całokształtu materiału dowodowego - stwierdzone nieprawidłowości dotyczą w głównej mierze elementów konstrukcyjnych budynku mieszkalnego, tzn. stropodachu i zabezpieczających go warstw izolacyjnych (czyli izolacji termicznej stropodachu z wykształconym spadkiem oraz izolacji wodochronnej stropodachu). Ponadto, w ww. ekspertyzie technicznej jako pierwotną przyczynę złego działania hydroizolacji wskazano przyjęcie złych rozwiązań konstrukcyjno-materiałowych oraz wykonawstwo niezgodne z projektem oraz określono, że stan techniczny stropu garażu jest zły.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła Wspólnota Mieszkaniowa "[...]" w W., zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 66 i 61 ustawy Prawo budowlane poprzez ich nieprawidłowe zastosowanie w stanie faktycznym niniejszej sprawy, które miało wpływ na jej wynik, poprzez przyjęcie, że taras przynależny do lokalu numer [...] w budynku mieszkalnym przy ul. [...] w W. jest częścią wspólną tego budynku, pomimo że wraz z lokalem numer [...] w tym budynku także niebędącym własnością Wspólnoty jest to konstrukcja całkowicie niezależna od budynku, a tym samym poprzez błędne przyjęcie, że właścicielem lub zarządcą tego tarasu jest Wspólnota.

Ponadto zarzucono naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, które miały istotny wpływ na wynik sprawy, to jest:

- art. 7 k.p.a. - poprzez niepodjęcie przez organ kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a w szczególności niezbędnych do ustalenia, że przedmiotowy taras nie stanowi nieruchomości wspólnej i elementu konstrukcyjnego budynku;

- art. 77 § 1 k.p.a. - poprzez naruszenie zasady prawdy obiektywnej przejawiające się w tym, że organ nie zebrał i nie rozpatrzył całego materiału dowodowego w celu ustalenia rzeczywistego stanu faktycznego, w tym w szczególności charakteru tarasu, jako niebędącego częścią wspólnej nieruchomości;

- art. 8 k.p.a. - poprzez wydanie dwóch różnych orzeczeń poprzedzających wydanie tej decyzji w analogicznym stanie faktycznym, pomiędzy tymi samymi stronami.

Wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, że zarówno zaskarżona decyzja, jak i decyzja ją poprzedzająca nie zostały wydane z naruszeniem prawa.

Sąd wskazał, że materialnoprawną podstawę działania organów stanowił art. 66 Prawa budowlanego, który służy usunięciu nieprawidłowości powstałych w trakcie użytkowania obiektu budowlanego. Zgodnie bowiem z treścią tego przepisu - w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym - właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Nakaz, o którym mowa w przytoczonym przepisie organ nakłada na podmioty wymienione w art. 61 Prawa budowlanego, to jest na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego, na których spoczywa obowiązek utrzymywania i użytkowania obiektu zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego, tj. zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywania w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej.

Sąd podzielił stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji, że stan techniczny budynku obligował organy do zastosowania art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, a kwestia złego stanu technicznego stropodachu była zasadniczo niesporna.

Organy nadzoru budowlanego ustaliły, że na ścianie pionowej w garażu jednostanowiskowym przynależnym do lokalu mieszkalnego nr [...] pojawiły się zacieki, po prawej stronie przy wrotach uchylnych garażu, który usytuowany jest pod tarasem przynależnym do lokalu mieszkalnego nr [...]. W protokole kontroli ujęto, że zacieki są spowodowane nieszczelnością izolacji wodnej na płycie tarasowej. Ponadto stwierdzono istnienie zacieków na ścianie attyki tarasu na styku z płytą tarasową, która wyłożona jest terakotą. Zaobserwowano, że ok. 10 płytek ceramicznych jest pękniętych oraz miejscowe ubytki fug między płytkami. Wskazano, że zacieki spowodowane są nieszczelnością izolacji przeciwwodnej, płyty tarasowej.

Organy nadzoru wskazały, że sporny taras jest stropodachem dla garażu w związku z tym stanowi on również jeden z elementów konstrukcyjnych budynku. Ponadto przez taras ten przebiega instalacja przeciwwodna.

Stan taki wynika z ustaleń kontroli z 14 września 2010 r. i 12 sierpnia 2011 r.

Sąd wskazał, że spór w niniejszej sprawie sprowadza się do prawidłowego wskazania podmiotu zobowiązanego do wykonania obowiązków nałożonych decyzją organu I instancji. Zdaniem Sądu organy prawidłowo wskazały Wspólnotę Mieszkaniową "[...]" w W. jako podmiot zobowiązany do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Powyższe stanowisko wynika z następujących okoliczności. Zły stan techniczny dotyczy elementu konstrukcyjnego budynku – stropodachu. Z ekspertyzy przedłożonej do niniejszej sprawy wynika, że w złym stanie technicznym są elementy wewnątrz stropodachu nie stanowiące wyłącznie jego zewnętrznej warstwy. Sąd podkreślił, że w ekspertyzie wskazano, iż z uwagi na zły stan techniczny stropu garażu należy usunąć wszystkie warstwy z powodu daleko posuniętej korozji. Należy na nowo ułożyć warstwy ocieplające i dwa poziomy wodoszczelnych warstw (papa i folia w płynie 2x). Należy również podwyższyć cokoły na tarasie z uwagi na nieusuwany przez właściciela śnieg oraz naprawić bądź wymienić obróbki blacharskie na attyce tarasu. Należy poprawić spadki na tarasie w grubości szlichty dolnej i wykonać dylatację zgodnie z przepisami PN.

W ocenie Sądu, zakres prac zleconych w ww. ekspertyzie wskazuje, że przekraczają one znacznie powierzchniowe prace naprawcze do których ewentualnie zobowiązani byliby właściciele tarasu i garażu. Głębokość ingerencji w konstrukcję stropodachu i w izolacyjne warstwy zabezpieczające wskazuje, że prace te dotykają konstrukcji budynku, zatem elementu wspólnego nieruchomości, nie pozostającego w wyłącznej dyspozycji właściciela lokalu, co do którego naprawy zobowiązana jest wspólnota mieszkaniowa. W przypadku gdyby zły stan techniczny wynikał z powierzchniowych zewnętrznych warstw (płytki, fugi), można by podzielić stanowisko skarżącej Wspólnoty. Jednakże taka sytuacja nie ma miejsca w niniejszej sprawie.

Sąd zgodził się zatem ze stanowiskiem organu II instancji, który wskazał, że w niniejszej sprawie zachodzi sytuacja, że części objęte remontem nie są objęte wyłącznym użytkowaniem właścicieli poszczególnych lokali, gdyż sporny taras przynależny do lokalu mieszkalnego nr [...] jest jednocześnie stropodachem dla znajdującego się pod nim garażu przynależnego do lokalu mieszkalnego nr [...], w związku z czym stanowi on również jeden z elementów konstrukcyjnych budynku mieszkalnego. Zatem wewnętrzne części ww. tarasu będące częścią stropodachu są zarazem częścią wspólną nieruchomości w zakresie swojej funkcjonalności.

Stwierdzone nieprawidłowości dotyczą w głównej mierze elementów konstrukcyjnych budynku mieszkalnego i zabezpieczających go warstw izolacyjnych (czyli izolacji termicznej stropodachu z wykształconym spadkiem oraz izolacji wodochronnej stropodachu). Ponadto w ww. ekspertyzie technicznej jako pierwotną przyczynę złego działania hydroizolacji wskazano przyjęcie złych rozwiązań konstrukcyjno-materiałowych oraz wykonawstwo niezgodne z projektem oraz określono, że stan techniczny stropu garażu jest zły. Okoliczności te, wskazujące na źródło złego stanu technicznego, również odnoszą się do kwestii konstrukcyjnych budynku.

Konsekwencją przyjęcia takiego stanowiska będzie zastosowanie przepisu art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego nie wobec właścicieli lokali, a wobec właścicieli części wspólnych budynku – tj. Wspólnoty, stosownie do wiążących norm określonych w art. 61 Prawa budowlanego. W tej sytuacji nakaz powinien być skierowany do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, na którym zgodnie z art. 61 pkt 1 w związku z art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego, ciąży obowiązek utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym oraz niedopuszczenia do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej.

Z powyższych względów Sąd nie uznał za zasadny zarzut naruszenia art. 66 i 61 Prawa budowlanego. Zdaniem Sądu w sprawie nie doszło też do naruszenia przepisów postępowania tj. art. 7, 77 § 1 k.p.a., gdyż stan faktyczny został prawidłowo ustalony, a przepisy prawa zostały prawidłowo zastosowane. Nie został naruszony także art. 8 k.p.a. poprzez wydanie dwóch różnych orzeczeń w sprawie - postępowanie o którym pisze Wspólnota w skardze nie zakończyło się wydaniem decyzji rozstrzygającej sprawę co do istoty. W postępowaniu tym wydawane były jedynie rozstrzygnięcia zmierzające do ustalenia prawidłowego stanu faktycznego. Decyzje kończące postępowanie zapadły dopiero w niniejszym postępowaniu.

W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), dalej p.p.s.a., Sąd skargę oddalił.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku złożyła Wspólnota Mieszkaniowa "[...]" w W., zaskarżając wyrok w całości, zarzucając:

1. Na podstawie art. 174 pkt 2 p.p.s.a. naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

a. art. 106 § 3 p.p.s.a. w zw. z art. 106 § 5 p.p.s.a. w zw. z art. 227 k.p.c. i art. 244 § 1 k.p.c. poprzez pominięcie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny dowodu z dokumentów w postaci aktualnych odpisów ksiąg wieczystych numer [...] oraz [...] przedstawionych przez skarżącą przy piśmie do WSA w Warszawie z dnia 2 lipca 2014 r., które to naruszenie miało istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albowiem Sąd pomijając te dowody przyjął, wbrew treści tych dokumentów, że przedmiotowy taras jest częścią wspólną nieruchomości, co w konsekwencji skutkowało uznaniem przez Sąd za prawidłowe zobowiązanie skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej do wykonania prac budowlanych zgodnie z decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] czerwca 2013 r. i wydaniem zaskarżonego wyroku utrzymującego w mocy ww. decyzję,

b. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 i § 3 k.p.a. oraz 80 k.p.a., poprzez pominięcie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny przy ocenie legalności procesu ustalania stanu faktycznego przez organ administracji państwowej, że wbrew nakazowi wynikającemu z przepisów art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. nie rozpatrzył całego i nie ocenił całokształtu materiału dowodowego, a w szczególności pominął przy ocenie statusu tarasu będącego przedmiotem sporu opinię z dnia 8 sierpnia 2011 r. sporządzoną przez A. S., ekspertyzę sporządzoną przez K. H. z dnia 13 maja 2013 r. w części, w której jej autor wskazuje na niezależność konstrukcyjną tarasu od budynku oraz projekt budowlany budynku przy ul. [...] w W. z lutego 1997 r., które to dowody wskazują na całkowitą niezależność konstrukcyjną tarasu z garażem od budynku przy ul. [...] w W., a także wyprowadził z tego materiału dowodowego wnioski z niego niewynikające, tj. iż taras, do którego odnosi się zaskarżone orzeczenie jest elementem konstrukcyjnym ww. budynku, co miało istotny wpływ na wynik postępowania, albowiem doprowadziło do błędnego uznania przez WSA, że organ nie naruszył zasad postępowania administracyjnego w zakresie ustalenia stanu faktycznego będącego podstawą zaskarżonej decyzji, a w konsekwencji do przyjęcia ww. błędnego stanu faktycznego, jako podstawy rozstrzygnięcia przez WSA, że taras jest elementem konstrukcyjnym budynku, a w związku z tym częścią wspólną nieruchomości i w konsekwencji, że organ administracji prawidłowo nałożył obowiązek naprawy tarasu na skarżącą Wspólnotę Mieszkaniową i decyzja w tym przedmiocie została wydana zgodnie z prawem, co skutkowało oddaleniem skargi Wspólnoty Mieszkaniowej na będącą przedmiotem sporu decyzję,

c. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 i § 3 k.p.a. oraz 80 k.p.a. oraz art. 8 k.p.a. w zw. z art. 62 ust. 3 ustawy Prawo budowlane poprzez pominięcie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny przy ocenie legalności działania organu administracji państwowej okoliczności, że w okolicznościach tego samego stanu faktycznego organ administracji państwowej wydał dwie odmienne decyzje, a jedna z nich była podstawą wydania zaskarżonej decyzji, co miało istotny wpływ na wynik postępowania, albowiem Wojewódzki Sąd Administracyjny błędnie uznał, że organ nie naruszył zasad postępowania administracyjnego i że organ ten prawidłowo ustalił stan faktyczny, który był podstawą nałożenia obowiązku naprawy tarasu na skarżącą Wspólnotę i w konsekwencji błędnym uznaniem, że decyzja w tym przedmiocie została wydana zgodnie z prawem, co w konsekwencji doprowadziło do oddalenia skargi na zaskarżoną decyzję.

2. Na podstawie art. 174 pkt 1 p.p.s.a. naruszenie przepisów prawa materialnego, skutkującego oddaleniem skargi, tj.:

a. art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali w zw. z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali w zw. z art. 61 pkt 1 w zw. z art. 66 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 5 ust. 2 ustawy Prawo budowlane poprzez niezastosowanie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny przepisów art. 2 ust. 4 w zw. z art. 13 ust. 1 o własności lokali i w konsekwencji błędne uznanie, że brak jest podstaw do obciążania obowiązkiem utrzymania tarasu w należytym stanie właściciela lokalu, podczas gdy w niniejszej sprawie taras przylegający do lokalu mieszkalnego nr [...] w budynku przy ul. [...] stanowiącego przedmiot odrębnej własności, jako służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu zgodnie z ww. przepisem art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, a w konsekwencji obowiązek jego utrzymania w należytym stanie, w tym także obowiązek usunięcia nieprawidłowości tego stanu oraz częściowego odtworzenia, zgodnie z art. 13 ust 1. ww. ustawy o własności lokali winien obciążać wyłącznie właściciela tego lokalu mieszkalnego, a w konsekwencji naruszenie ww. przepisów art. 66 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 5 ust. 2 ustawy Prawo budowlane poprzez ich zastosowanie i obciążenie obowiązkami określonymi w tych przepisach podmiotu, który nie jest właścicielem, ani zarządcą przedmiotowego tarasu, co skutkowało wydaniem zaskarżonego wyroku,

b. art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali w zw. z art. 61 pkt 1 w zw. z art. 66 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 5 ust. 2 ustawy Prawo budowlane poprzez błędną wykładnię art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali i w konsekwencji błędne zastosowanie w niniejszej sprawie, a to poprzez uznanie, że taras będący pomieszczeniem przynależnym do stanowiącego odrębną własność lokalu nr [...] w budynku numer [...] przy ul. [...] w W., a także służący do wyłącznego użytku jego właściciela stanowi część wspólną nieruchomości, i w konsekwencji błędne przyjęcie, że właścicielem tarasu jest skarżący i tym samym błędne zastosowanie art. 61 pkt 1 w zw. z art. 66 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 5 ust. 2 ustawy Prawo budowlane przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie w niniejszej sprawie, tj. błędne uznanie, że skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa zobowiązana jest do utrzymywania tego tarasu w należytym stanie i usuwania jego nieprawidłowości, podczas gdy zobowiązanym w tym przedmiocie na podstawie ww. przepisów ustawy Prawo budowlane winien być zarządca lub właściciel przedmiotowego tarasu, którym Wspólnota Mieszkaniowa nie jest, a w konsekwencji poprzez nakazanie Wspólnocie Mieszkaniowej usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w obrębie tarasu będącego przedmiotem sprawy, w sytuacji, gdy powinna być ona wydana wobec właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, na którym zgodnie z art. 61 pkt 1 w związku z art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego ciąży obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym.

Wskazując na powyższe zarzuty skarżąca kasacyjnie Wspólnota wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania sądowi, który wydał zaskarżone orzeczenie oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Odpowiedź na skargę kasacyjną złożył M. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, wnosząc o oddalenie skargi kasacyjnej.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna jest zasadna.

Zgodnie z art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym - właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Nakaz, o którym mowa w powołanym przepisie organ nakłada, stosownie do art. 61 Prawa budowlanego, na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego, którzy są obowiązani utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego, tj. użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej.

Kwestię sporną w niniejszej sprawie stanowi prawidłowość ustalenia przez organy podmiotu zobowiązanego do wykonania obowiązków nałożonych decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] z dnia [...] czerwca 2013 r.

W zaskarżonej decyzji organ II instancji, powołując art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali stwierdził, że sporny taras jest częścią budynku służącą wyłącznie do użytku właściciela lokalu mieszkalnego nr [...], a zatem nie wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej, dlatego powinien być uznany za część składową tego lokalu. Organ jednak zaznaczył, że taras przynależny do lokalu mieszkalnego nr [...] jest jednocześnie stropodachem dla znajdującego się pod nim garażu przynależnego do lokalu mieszkalnego nr [...], w związku z czym stanowi on również jeden z elementów konstrukcyjnych budynku mieszkalnego i jest częścią wspólną nieruchomości w zakresie jego funkcjonalności.

Sąd I instancji podzielił stanowisko organów, że podmiotem zobowiązanym do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości jest Wspólnota Mieszkaniowa "[...]" w W. Sąd uznał, że głębokość ingerencji w konstrukcję stropodachu i w izolacyjne warstwy zabezpieczające wskazuje, że prace te dotykają konstrukcji budynku, zatem elementu wspólnego nieruchomości, nie pozostającego w wyłącznej dyspozycji właściciela lokalu.

Ze stanowiskiem tym nie sposób się zgodzić.

Sąd I instancji wyłącznie w oparciu o zakres prac określonych w decyzji przyjmuje, że prace te dotykają konstrukcji budynku. Tymczasem stwierdzenie, że nakazane prace stanowią ingerencję w konstrukcję budynku, możliwe byłoby w przypadku ustalenia, że istnieje konstrukcyjne powiązanie spornego tarasu i budynku znajdującego się przy ul. [...]. Sam fakt, że taras przynależny do lokalu mieszkalnego nr [...] jest jednocześnie stropodachem dla znajdującego się pod nim garażu przynależnego do lokalu mieszkalnego nr [...] nie stanowi o tym, że taras ten jest elementem konstrukcyjnym budynku.

Wobec tego należy zauważyć, że z "Ekspertyzy stanu technicznego określającej przyczynę zalewania garażu przynależnego do lokalu nr [...] wodami opadowymi z tarasu przylegającego do lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym przy ul. [...] w W.", sporządzonej przez mgr inż. K. H. wynika, że zespół garaży, których zadaszenie stanowią dwa tarasy, w tym sporny taras należący do właścicielki lokalu nr [...], jest oddylatowany od budynków wielokondygnacyjnych przy ul. [...] i [...] i stanowi niezależną konstrukcję.

Z opinii z dnia 8 sierpnia 2011 r. sporządzonej przez mgr inż. A. S. również wynika, że budynek i garaż stanowią odrębne konstrukcje, o znacznym zróżnicowaniu wysokości i odmiennym typie konstrukcji, a także funkcji.

Organy, a następnie Sąd I instancji, uznając, że sporny taras stanowi element konstrukcji budynku nie odniosły się zupełnie do zawartych w powołanej wyżej ekspertyzie z dnia 13 maja 2013 r. i opinii z dnia 8 sierpnia 2011 r. stwierdzeń dotyczących niezależności konstrukcyjnej garażu, a co za tym idzie, stanowiącego jego zadaszenie tarasu, od budynku przy ul. [...]. Nie wskazały jednocześnie na żaden inny materiał dowodowy, z którego wynikałoby, że sporny taras jest elementem konstrukcyjnym budynku, a w konsekwencji częścią wspólną budynku, w stosunku do której na Wspólnocie ciążyłyby określone obowiązki związane z jej utrzymaniem. Znajdująca się w aktach administracyjnych częściowa dokumentacja projektu budowlanego dotyczy wyłącznie budynku mieszkalnego. Nie obejmuje ona budowy spornego budynku garażowego wraz z urządzonym na jego zadaszeniu tarasem.

Należy zauważyć, że taras i garaż są przynależne do lokali mieszkalnych, których właścicielami - co wynika z odpisów ksiąg wieczystych nr [...] oraz [...] - są inne niż Wspólnota podmioty. Zatem są to części składowe odpowiednio lokalu nr [...] i lokalu nr [...] w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali. Ze zgromadzonego materiału dowodowego nie wynika natomiast, że sporny taras stanowi część konstrukcyjną budynku, a w konsekwencji, że zakres prac nakazanych przez organ ingeruje w konstrukcję budynku, a zatem w element wspólny budynku, co umożliwiałoby nałożenie obowiązku wykonania tych prac na Wspólnotę. Materiał dowodowy nie potwierdza, że garaż z usytuowanym na jego zadaszeniu tarasem stanowi część budynku, która nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali). Sam zakres robót, które należy wykonać nie może decydować o tym, że dotyczą one nieruchomości wspólnej.

Zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1 i 80 k.p.a., bowiem poczynione przez organy ustalenia nie dawały podstaw do zastosowania w stosunku do skarżącej Wspólnoty art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego. Jednocześnie wadliwe ustalenia faktyczne i wyciągnięte na ich podstawie wnioski doprowadziły do naruszenia art. 2 ust. 4 i art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali w związku z art. 66 ust. 1 pkt 3 i art. 61 pkt 1 Prawa budowlanego.

Mając powyższe na względzie, Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 188 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji wyroku.

O zwrocie kosztów postępowania sądowego orzeczono na podstawie 203 pkt 1 i art. 200 p.p.s.a.