Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 587/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2006-12-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Stwierdzono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana w całości
Zasądzono zwrot kosztów postępowania
Powołane przepisy: article: art. 36
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Teza: Ratio legis przepisu art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przemawia za jego zastosowaniem także w sytuacji, gdy zmiana wartości nieruchomości jest skutkiem utraty mocy obowiązującej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji, gdy na skutek utraty mocy obowiązującej planu działka traci swój charakter, aby ponownie go odzyskać po uchwaleniu nowego planu, stosowanie przez organy administracji przepisu art. 36 ustawy winno mieć charakter integralny tzn. należy oceniać łącznie wpływ obu "zdarzeń planistycznych" na wartość zbywanej nieruchomości. Skutki obu tych zdarzeń powinny być przedmiotem łącznej oceny rzeczoznawcy majątkowego, podjętej w operacie szacunkowym, gdy chodzi o ich wpływ na zmianę wartości szacowanej nieruchomości.

TEZY

Ratio legis przepisu art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przemawia za jego zastosowaniem także w sytuacji, gdy zmiana wartości nieruchomości jest skutkiem utraty mocy obowiązującej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji, gdy na skutek utraty mocy obowiązującej planu działka traci swój charakter, aby ponownie go odzyskać po uchwaleniu nowego planu, stosowanie przez organy administracji przepisu art. 36 ustawy winno mieć charakter integralny tzn. należy oceniać łącznie wpływ obu "zdarzeń planistycznych" na wartość zbywanej nieruchomości. Skutki obu tych zdarzeń powinny być przedmiotem łącznej oceny rzeczoznawcy majątkowego, podjętej w operacie szacunkowym, gdy chodzi o ich wpływ na zmianę wartości szacowanej nieruchomości.


SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska, Sędziowie asesor WSA Małgorzata Roleder (spr.),, sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, Protokolant Marta Anna Lawda, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 19 grudnia 2006 r. sprawy ze skargi R. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] lipca 2006 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Burmistrza Miasta A. z dnia [...]06.2006 nr [...], 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. na rzecz skarżącej R. S. kwotę 182 (sto osiemdziesiąt dwa) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2006r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. uchyliło w całości decyzję Burmistrza Miasta A. z dnia [...] czerwca 2006r. nr [...], na podstawie której zobowiązano R. S. do uiszczenia na rzecz Gminy Miasta A. kwoty 4.540 zł z tytułu jednorazowej opłaty określonej w § 24.1 ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta A., należnej w wyniku zbycia nieruchomości gruntowej niezabudowanej oznaczonej nr [...] i [...] o pow. [...] m² położonej w A. w rejonie ul. M. wraz

z udziałem 2/5 części w prawie własności działek nr [...] w ciągu 14 dni od daty otrzymania niniejszej decyzji i ustaliło, iż R. S. obowiązana jest do wniesienia na rzecz miasta A. jednorazowej opłaty w kwocie 4.540 zł z tytułu wzrostu wartości wyżej opisanej nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części miasta A. i sprzedaży tej nieruchomości po sporządzeniu planu, którą to opłatę należy uiścić w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji.

U podstaw tego rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia.

Decyzją z dnia [...] czerwca 2006r. nr [...] Burmistrz Miasta A. ustalił, iż R. S. obowiązana jest uiścić na rzecz Gminy Miasta A. kwotę w wysokości 4.540 zł z tytułu jednorazowej opłaty określonej w § 24.1. ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta A. terenów położonych w centrum między ulicami: M., S., K., R., rzeką N., [...] L., [...] M., H.i M., należnej w wyniku zbycia nieruchomości gruntowej niezabudowanej oznaczonej numerem ewidencyjnym [...] o pow. [...] m² położonej w A. w rejonie ul. M. wraz z udziałem 2/5 części w prawie własności działek nr [...], wskazując, iż powyższą opłatę należy uiścić w kasie Urzędu Miejskiego w A. lub na rachunek Urzędu Miejskiego w A. w ciągu 14 dni od dnia otrzymania niniejszej decyzji.

Od powyższego rozstrzygnięcia R. S. odwołała się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. zarzucając kwestionowanej decyzji naruszenie prawa materialnego poprzez błędną interpretację art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz naruszenie przepisów postępowania - art. 7 i 77 kpa. Odwołująca wskazała, iż w poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość oznaczona nr [...] (z niej wydzielono działki będące przedmiotem niniejszego postępowania) w części była przeznaczona pod projektowany zespół pawilonów rzemieślniczych i handlowych oraz w części na zieleń urządzoną z przejściem pieszym. Istniała także możliwość realizacji na drugiej kondygnacji niewielkich mieszkań o charakterze służbowym. Plan ten funkcjonował do końca 2003r., co wcale nie oznacza, że nieruchomości te straciły z dnia na dzień na wartości, tylko dlatego, że plan przestał obowiązywać. Nadmieniła, iż obecny plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje w tym miejscu zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi nieuciążliwe. Powyższe oznacza,

że miejscowy plan radykalnie się nie zmienił, a przeciwnie można nawet stwierdzić, iż obecny plan obniżył wartość nieruchomości, gdyż wiadomym jest,

że grunty przeznaczone pod działalność gospodarczą są znacznie droższe niż te przeznaczone w swej większości pod zabudowę jednorodzinną. Oznacza to,

że operat szacunkowy przedmiotowej nieruchomości został sporządzony bez żadnych podstaw faktycznych, a zawarta w nim wartość nieruchomości jest znacznie zawyżona.

Ponadto skarżąca podniosła, iż organ nie ustosunkował się do podnoszonej przez nią okoliczności wskazującej, iż przez nieruchomość nr [...] od 44 lat przebiega kanalizacja deszczowa B. — A., której istnienie obniża znacznie wartość nieruchomości, co jej zdaniem stanowi naruszenie podstawowej zasady postępowania administracyjnego wyrażonej w art. 7 kpa, tj. zasady prawdy obiektywnej, a także przepisu art. 77 kpa nakładającego na organ administracji publicznej obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego. Skarżąca zwróciła również uwagę na fakt, iż organ niewłaściwie ocenił charakter 2/5 działki [...] - kwalifikując ją jako działkę MNU, podczas gdy faktycznie działka ta stanowi drogę dojazdową do działki [...]. Zatem 2/5 działki [...] nie powinny podlegać opłacie planistycznej. Ze względu na powyższe odwołująca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania w sprawie, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.

W wyniku rozpoznania powyższego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją z dnia [...] lipca 2006r. uchyliło rozstrzygnięcie organu I instancji i orzekło merytorycznie w sprawie ustalając jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości wyżej opisanych nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i sprzedaży tej nieruchomości po sporządzeniu planu.

W uzasadnieniu podjętej decyzji podkreślono, iż stosownie do art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tą nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy i jej wysokość nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie zaś z przepisem art. 37 ust. 1 cytowanej ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Z mocy art. 37 ust. 11 omawianej ustawy w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Mając na względzie powyższe organ odwoławczy wskazał, iż R. S. aktem notarialnym z dnia [...] kwietnia 2006r. Rep. A Nr [...] sprzedała niezabudowaną nieruchomość położoną w A. obręb [...] o pow. [...] m² oznaczoną nr [...] i [...] przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi nieuciążliwe, udział do 2/5 części w niezabudowanej nieruchomości o pow. [...] m² oznaczonej numerem [...] przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi nieuciążliwe oraz udział do 2/5 części w niezabudowanej nieruchomości o pow. [...] m² oznaczonej numerem [...] przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi nieuciążliwe. Z tego też tytułu Burmistrz Miasta A. wydał w dniu [...] czerwca 2006r. decyzję ustalającą jednorazową opłatę w wysokości 4.540 zł od wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości.

Organ odwoławczy przyjął, iż zaskarżone rozstrzygnięcie jest zgodne z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Stosownie bowiem do § 24.1 Uchwały Nr [...] Rady Miasta A. z dnia [...] września 2004r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Augustów, terenów położonych w Centrum między ulicami: M., S., K., R., rzeką N., [...] L., [...] M., H. i M. (Dz. Urz. Woj. P. Nr 146, poz. 1932) - stawkę opłat od wzrostu wartości nieruchomości ustalono w wysokości 30%. Natomiast wedle § 12 pkt 1 wymienionej wyżej uchwały dotyczącego przeznaczenia, zagospodarowania oraz zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług nieuciążliwych oznaczonych symbolem MNU przyjęto przeznaczenie tych terenów na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług nieuciążliwych niewymagających dostaw częściej niż raz na 4 dni i samochodami cięższymi niż 3,5 tony.

Mając na względzie powyższe organ ustalił, iż w przedmiotowym planie zagospodarowania przestrzennego zarówno działka o nr [...] oraz [...] jak i - wbrew temu, co twierdzi skarżąca w odwołaniu - działka nr [...] położone są w kwartale oznaczonym na rysunku planu symbolem MNU. Natomiast z informacji

z rejestru gruntów wynika, że wszystkie wymienione działki położone są na terenach rolnych sklasyfikowanych jako sady S – RV, zaś udział 2/5 w działce nr [...] stanowi tereny zabudowy mieszkalnej i oznaczony jest symbolem B. Działka nr [...] także według planu stanowi zabudowę mieszkalną jednorodzinną i usługi nieuciążliwe, stąd nie podlega opłacie planistycznej.

Organ wskazał, iż zgodnie z przepisami § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa się wartość nieruchomości uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. W sytuacji, o której mowa wyżej przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceną - z dnia zbycia nieruchomości. W przypadku zaś, gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy, przy określaniu wartości nieruchomości dla tych celów przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.

W rozpatrywanej sprawie obowiązujący poprzednio plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej decyzji utracił swoją moc w dniu [...] grudnia 2003r., stąd zdaniem organu bezprzedmiotowym jest ustalanie w chwili obecnej wartości tej nieruchomości podczas obowiązywania tego planu, gdyż w takiej sytuacji obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego nie ustosunkowania się do przebiegającej kanalizacji deszczowej B. — A. przez nieruchomość nr [...] organ ocenił go jako chybiony, z uwagi na fakt, iż kwestionowana decyzja dotyczy innych działek, a mianowicie oznaczonych nr [...].

W tych okolicznościach uznano, iż operat szacunkowy przedmiotowej nieruchomości sporządzony dla celów ustalenia wysokości opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości opracowany został zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa przez rzeczoznawcę majątkowego, dlatego nie można zasadnie podnosić, iż został sporządzony on bez żadnych podstaw faktycznych, a przedstawiona w nim wartość nieruchomości jest mocno zawyżona.

Zdaniem Kolegium zaskarżoną decyzję należało jednak uchylić w całości i orzec, co do istoty sprawy z innych powodów. W sentencji zaskarżonej decyzji w pkt 1 ustalono bowiem, iż odwołująca obowiązana jest uiścić na rzecz Gminy Miasta A. kwotę 4.540 zł z tytułu jednorazowej opłaty określonej w § 24.1 ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należnej w wyniku zbycia wyżej opisanej nieruchomości gruntowej, podczas gdy jednorazowa opłata należy się gminie miasta A., ale z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części miasta A. i jej sprzedażą.

Ponadto w ocenie Kolegium w pkt 2 decyzji nieprawidłowo wskazano, że ustaloną opłatę należy uiścić w ciągu 14 dni od dnia otrzymania decyzji, stad zapis ten pozostaje w sprzeczności z art. 130 § 2 Kpa. Wniesienie w terminie odwołania w niniejszej sprawie spowodowało wstrzymanie wykonania decyzji, dlatego wymieniony 14 — dniowy termin do wniesienia opłaty od dnia otrzymania decyzji stał się nie do przyjęcia.

Nie godząc się z powyższym stanowiskiem R. S. wywiodła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku wnosząc o uchylenie zakwestionowanej decyzji.

Skarżąca podniosła, iż w dniu [...] lutego 1950r. wraz z mężem nabyła nieruchomość gruntową o powierzchni [...] m² położoną obecnie przy ulicy M. w A. Na części tej działki został zbudowany dom, a cześć została sprzedana osobom trzecim, które również wybudowały na niej domy. Pozostałą część nieruchomości małżonkowie zachowali nie czyniąc z niej użytku, gdyż w przyszłości zamierzali przekazać ją synom. Skarżąca podkreśliła, iż już w chwili nabycia przedmiotowej działki przeznaczona była ona pod budownictwo mieszkaniowe i cena, za którą nabyli tę nieruchomość odpowiadała cenie gruntów przeznaczonych na ten cel. Ponadto cena ta była wyższa z uwagi na lokalizację w centrum miasta.

Natomiast według planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego do dnia [...] grudnia 2003r. działka przeznaczona była pod projektowany zespół pawilonów rzemieślniczych i handlowych oraz w części na zieleń urządzoną z przejściem pieszym, z możliwością realizacji na drugiej kondygnacji niewielkich mieszkań o charakterze służbowym. Rada Miasta A. uchwaliła nowy plan zagospodarowania przestrzennego w dniu [...] września 2004r. W nowo uchwalonym planie zagospodarowania przestrzennego jej działka przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi nieuciążliwe. Działka ta została wydzielona geodezyjnie [...] stycznia 2005r. w momencie, którym obowiązywał już nowy plan zagospodarowania przestrzennego, zaś jej sprzedaż miała miejsce w dniu [...] kwietnia 2006r.

Skarżąca podniosła, iż interpretacja przepisów obowiązujących w tej mierze przyjęta przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze pomija względy celowościowe, co w konsekwencji prowadzi do rażącej niesprawiedliwości i wypaczenia intencji ustawodawcy albowiem powodem naliczenia opłaty planistycznej jest rzeczywista korzyść materialna uzyskana przez sam fakt uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, co nie ma z całą pewnością miejsca w jej przypadku. O powyższym może świadczyć fakt, iż ustawodawca w art. 36 ust. 1 pkt. 1 przewiduje odszkodowanie w przypadku obniżenia wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego w granicach "rzeczywistej szkody". Skarżąca podała, iż faktycznie nie uzyskała żadnej korzyści materialnej w związku z uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Plan zagospodarowania przestrzennego obowiązujący do końca 2003 r. i nowo uchwalony plan nie różnią się zasadniczo, co do przeznaczenia tego terenu. Położenie zaś w centrum miasta wyklucza możliwość ustalenia innego przeznaczenia niż budowa budynków mieszkalnych lub pawilonów rzemieślniczo-handlowych. Natomiast okres 8,5 miesiąca, w którym nie obowiązywał żaden plan zagospodarowania przestrzennego należy uznać za zbyt krótki, aby przedmiotowa nieruchomość uległa radykalnemu obniżeniu. W związku z powyższym Kolegium nietrafnie uznało, iż podstawą naliczenia opłaty planistycznej jest klasyfikacja z rejestru gruntów - faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości, zamiast poprzednio obowiązujący planu zagospodarowania przestrzennego.

Końcowo podniosła, iż treść art. 87 ust. 3 wyraźnie sugeruje, że ustawodawca celowo przedłużył obowiązywanie planów zagospodarowania przestrzennego, aby Rady Gminy sporządziły nowe plany zagospodarowania przestrzennego. Rada Miasta A. uchwaliła nowy plan zagospodarowania przestrzennego dopiero w dniu [...] września 2004r. Opieszałość przy sporządzaniu planu zagospodarowania przestrzennego i nie uchwalenie nowego planu do dnia [...] grudnia 2003r. w ocenie skarżącej nie powinno powodować negatywnych skutków wobec obywateli.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. podtrzymało stanowisko wyrażone w niniejszej sprawie i wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje.

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do art. 3 ustawy z dn. 30.08.2002r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sąd administracyjny bada legalność zaskarżonych aktów prawnych, to jest ich zgodność z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej.

Rozpoznając skargę w tak zakreślonej kognicji, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku dopatrzył się w zaskarżonej decyzji naruszenia prawa materialnego, przez błędną interpretację przepisu art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), które to naruszenie – zdaniem Sądu – miało wpływ na wynik sprawy.

Przepisy art. 36 ust. 3 oraz ust. 4 powołanej ustawy regulują skutki prawne, jakie się wiążą ze zmianą wartości nieruchomości "w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmian". Jeżeli wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość (i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2 art. 36 ustawy), może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Jeżeli wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustalona w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości; wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Możliwość żądania odszkodowania lub wymierzenia jednorazowej opłaty adiacenckiej przewidziana jest w ustawie "w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą". Identyczne skutki, tak jak zmiana planu, może wywoływać także utrata mocy obowiązującej planu. Utrata mocy obowiązującej planu miejscowego jest w istocie równoznaczna ze zmianą planu, polegającą na uchyleniu jego postanowień w całości lub w części. Ratio legis przepisu art. 36 ustawy przemawia za jego zastosowaniem także w sytuacji, gdy zmiana wartości nieruchomości jest skutkiem utraty mocy obowiązującej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W rozpoznawanej sprawie należąca do skarżącej działka nr [...], z której wyodrębniono następnie między innymi działki będące przedmiotem niniejszego postępowania – nr [...], na mocy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta A., zatwierdzonego uchwałą nr [...] Miejskiej Rady Narodowej w A. z dnia [...] listopada 1986r. w części przeznaczona była pod projektowany zespół pawilonów rzemieślniczych i handlowych o wysokości I i II kondygnacyjne oraz w części na zieleń z przejściem dla pieszych. Nadto istniała możliwość realizacji na drugiej kondygnacji budynków niewielkich mieszkań o charakterze służbowym. Na mocy przepisu art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, plan zagospodarowania przestrzennego Miasta A. utracił moc z dniem [...] grudnia 2003r. Zgodnie zaś z nowym planem przyjętym uchwałą nr [...] Rady Miasta A. z dnia [...] września 2004r. opublikowanej w Dz. Urz. Woj. P. Nr 146, poz. 1932 z dnia [...] września 2004r. obowiązującym po 14 dniach od jego opublikowania, analizowana nieruchomość położona jest w kompleksie terenu oznaczonym symbolem przeznaczenia MNU — zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i usługi nieuciążliwe.

A zatem należąca do skarżącej działka mająca charakter działki budowlanej (pod projektowany zespół pawilonów rzemieślniczych i handlowych) utraciła ten charakter z dniem [...].12.2003r., aby ponownie go odzyskać z dniem wejścia w życie postanowień nowego planu – gdzie ustalono dla niej przeznaczenie jako zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i usługi nieuciążliwe.

W takiej sytuacji, gdy na skutek utraty mocy obowiązującej planu działka traci swój charakter, aby ponownie go odzyskać po uchwaleniu nowego planu, stosowanie przez organy administracji przepisu art. 36 ustawy winno mieć charakter integralny tzn. należy oceniać łącznie wpływ obu "zdarzeń planistycznych" na wartość zbywanej nieruchomości. Ograniczenie się jedynie do obliczenia wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia nowego planu narusza w ocenie Sądu zasady sprawiedliwości społecznej, albowiem zupełnie pomija okoliczność, iż uprzednio nastąpił spadek wartości nieruchomości spowodowany utratą mocy obowiązującej planu. Skutki obu tych zdarzeń powinny być przedmiotem łącznej oceny rzeczoznawcy majątkowego, podjętej w operacie szacunkowym, gdy chodzi o ich wpływ na zmianę wartości szacowanej nieruchomości.

Prawdą jest, iż właściwość organów i tryb dochodzenia roszczeń z art. 36 ust. 3 ustawy jest odmienny od trybu wymierzania opłat na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy, jednakże w przypadku szeregu zmian planistycznych, które mogą różnie rzutować na zmianę (obniżenie, podwyższenie) wartości nieruchomości, organy podejmujące postępowanie zmierzające do wymierzenia opłat z tytułu renty planistycznej powinny zlecać rzeczoznawcom sporządzanie łącznej oceny, aby poprzez porównanie wzajemnych roszczeń właściciela nieruchomości i organu gminy, stwierdzić czy zachodzą w ogóle podstawy do wymierzenia opłaty. Działanie organów ograniczające się wyłącznie do wykazania wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia nowego planu nie tylko narusza zasady sprawiedliwości społecznej w demokratycznym państwie prawnym (art. 2 Konstytucji RP), lecz także - wyrażoną w art. 8 K.p.a. – zasadę pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa oraz świadomości i kultury prawnej obywatela.

Komentowane przepisy niewątpliwie pozostawiają zasadne wrażenie naruszenia wyżej wskazanych zasad, w tym również ochrony praw nabytych. Podnieść przy tym należy, iż skutkiem utraty mocy obowiązywania "starych" planów może być nie tylko brak możliwości korzystania z nieruchomości, ale i obniżenie jej wartości. Trudno, także przyjąć, iż konsekwencje finansowe powstałe w związku z utratą mocy obowiązywania planów uchwalonych przed [...]01.1995r. miałby ponosić obywatel. Stąd przedstawione powyżej argumenty powinny - zdaniem Sądu przesądzać o wyżej zaprezentowanym kierunku ich wykładni.

Dodatkowo w niniejszej sprawie podnieść należy, iż organ I instancji, a w ślad za nim organ odwoławczy dopuściły się formalnego naruszenia przepisu

art. 10 kpa. Nie można bowiem przyjąć, iż zawiadomienie o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie (nota bene jedynie operatem szacunkowym) wraz z prawem wypowiedzenia się strony w tym temacie jako wyraz realizacji zasady czynnego udziału strony w postępowaniu administracyjnym – mogło nastąpić w piśmie informującym skarżącą o wszczęciu postępowania w sprawie – art. 61 § 4 kpa. Takie postępowanie organu I instancji należy ocenić jako nieprawidłowe. Powyższego błędu nie naprawił również organ odwoławczy – niezależnie od faktu, iż nie prowadził postępowania uzupełniającego.

W świetle poczynionych rozważań Sąd uznał, iż zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa materialnego (art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), które to naruszenie miało wpływ na wynik sprawy i dlatego też orzekł, jak w sentencji, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit "a" w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz.1270 ze zm.). Konsekwencją uwzględnienia skargi było stwierdzenie, że zaskarżone decyzje nie mogą być wykonane w całości do czasu uprawomocnienia się wyroku, a także orzeczenie

o obowiązku zwrotu przez organ na rzecz skarżącej poniesionych przez nią kosztów postępowania sądowego – art. 152 i art. 200 w zw. z art. 210 § 1 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ rozstrzygnie o zasadności wymierzenia opłaty z tytułu renty planistycznej, w oparciu o operat szacunkowy oceniający łącznie wpływ zmian planistycznych na wartość zbywanej nieruchomości. Organy obu instancji powinny mieć również na uwadze prawidłowe stosowanie przepisu art. 10 kpa.-