Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 28/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2010-03-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Drogi publiczne
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust.4a, art. 18 i art. 23
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 130 ust. 2 , art. 134, 154 ust.1
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk (spr.), Sędziowie sędzia NSA Danuta Tryniszewska-Bytys, sędzia WSA Mirosław Wincenciak, Protokolant Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 23 marca 2010 r. sprawy ze skargi M. G. i R. G. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] grudnia 2009 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość - oddala skargę.-


UZASADNIENIE

Wojewoda P. zaskarżoną decyzją z dnia [...] grudnia 2009 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania R. i M. G. od decyzji Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] listopada 2009 r. w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomości zajęte pod drogę publiczną, oznaczone nr geod. [...] i [...] o łącznej powierzchni 0,0481 ha, położone w Ł., przy Al. L., utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

U podstaw tego rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia faktyczne:

Nieruchomość składająca się z działek o nr geod. [...] i [...], o łącznej powierzchni 0,0481 ha, stanowiąca własność Państwa M. i R. G., na podstawie art. 12 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (specustawy), została przejęta decyzją Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] września 2008 r. nr [...] z przeznaczeniem pod budowę drogi powiatowej nr [...] – ul. S. w Ł.

Decyzją z [...] października 2009 r. nr [...] Prezydent Miasta Ł. ustalił odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w kwocie 117 187 zł i orzekł, iż jego zapłata nastąpi jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu, powołując się na art. 18 ust.1 specustawy, wyjaśnił, że wysokość odszkodowania ustalona została według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według wartości z dnia, w którym nastąpiło ustalenie wysokości odszkodowania. Zdaniem organu operat szacunkowy został sporządzony rzetelnie i w zgodzie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, a rzeczoznawca majątkowy w sposób przejrzysty i czytelny przedstawił podstawy prawne dokonanych czynności i tok obliczeń. Ustosunkowując się natomiast do zastrzeżeń wniesionych przez Państwo G. do operatu szacunkowego, organ wskazał za biegłym, że wywłaszczona nieruchomość leży w części pośredniej miasta, a poprzedni właściciele nie wykonali żadnych przyłączy do nieruchomości z urządzeń infrastruktury technicznej znajdujących się w pasie Al. L., tym samym nie ponieśli żadnych nakładów na uzbrojenie.

Od powyższej decyzji odwołanie do Wojewody P. wnieśli R. i M. G. domagając się ustalenia odszkodowania w kwocie 230 880 zł (480 zł za metr2) oraz zadośćuczynienia w wysokości 10 x 80 000 zł (dziesięciokrotny zysk roczny) w związku z koniecznością wstrzymania prowadzonej działalności gospodarczej na wywłaszczonej nieruchomości. W ocenie wnoszących odwołanie kwota odszkodowania została zaniżona, gdyż rzeczoznawca przyjął nieprawidłową metodę wyceny, złą lokalizację działek porównawczych oraz nieprawidłowy współczynnik podwyższania wartości w związku z lokalizacją. Źle przyjęto też strefę miasta, albowiem Aleja L. w Ł. jest główną ulicą w mieście.

Wojewoda P., po rozpatrzeniu w/w odwołania, decyzją z dnia[...] grudnia 2009 r. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Uwzględniając całokształt materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, organ przypominał, iż kwestie związane z ustaleniem wysokości odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne reguluje specustawa, która w art. 23 stanowi, że w sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W myśl zaś art. 154 ust.1 tej ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje sam rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Uszczegółowienia powyższych zasad dokonuje z kolei rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, które przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne zaleca stosować podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (§ 36 ust. 1). Uwzględniając powyższe regulacje organ stwierdził, że skoro w przedmiotowej sprawie brak było na badanym rynku transakcji dotyczących nieruchomości podobnych nabywanych pod budowę dróg publicznych, w operacie szacunkowym słusznie przyjęto do porównań transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu odpowiadającym przeznaczeniu gruntów, z których wydzielono wyceniane działki. Odnosząc się z kolei do zarzutu zaniżenia wartości wywłaszczonej nieruchomości, organ odwoławczy, powołując się na dane z operatu szacunkowego, stwierdził, że nieruchomość o najwyższej cenie (399 zł/m2), jest działką w pełni uzbrojoną, o atrakcyjnej powierzchni, z warunkami zabudowy, położona w strefie przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Tymczasem działki odwołujących, położone są co prawda przy Al. L., ale w jej końcowej części, zaliczanej do strefy pośredniej miasta, nie zaś śródmiejskiej. Ponadto odwołujący nie wykonali żadnych przyłączy do nieruchomości z urządzeń infrastruktury znajdujących technicznej znajdujących się w pasie Al. L., a jest to czynnik znacznie podwyższający wartość nieruchomości. Po dokonaniu analizy operatu szacunkowego, organ II instancji stwierdził, iż odpowiada on wymogom określonym w przepisach, a subiektywne przekonanie Państwa G., iż wskazana wartość jest zbyt niska, nie świadczy, ani o braku jego rzetelności, ani też o celowym zaniżaniu nieruchomości. Na podstawie tych okoliczności Wojewoda P. stwierdził brak podstaw do uznania, iż ustalone przez rzeczoznawcę odszkodowanie jest nieprawidłowo.

Od powyższego rozstrzygnięcia R. i M. G. wywiedli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku wnosząc o jego uchylenie i zasądzenie kosztów postępowania. W ocenie skarżących kwestionowana decyzja narusza:

- art. 95 § 1, art. 79 §1 i art. 89 §2 kpa poprzez przeprowadzenie dowodu z opinii rzeczoznawcy przy braku doręczenia operatu w terminie 7 dni przed rozprawą;

- art. 7 i 10 kpa poprzez uniemożliwienie stronie zapoznania się przed rozprawą z operatem rzeczoznawcy, uniemożliwiając czynny udział w postępowaniu;

- art. 154 i 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieuwzględnienie przy ustalaniu odszkodowania rodzaju i położenia nieruchomości, jej przeznaczenia, dostępnych danych o cenach nieruchomości podobnych, jak też faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości;

- art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, poprzez zaniżenie przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości pomimo złożenia przez stronę zastrzeżeń w tym przedmiocie;

- art. 21 ust. 2 Konstytucji RP poprzez naruszenie zasady ustalania słusznego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.

W uzasadnieniu skargi podkreślono dodatkowo, iż organ ustalając wysokość odszkodowania pominął fakt, iż wywłaszczona nieruchomość służyła do prowadzenia działalność gospodarczej, wobec czego jej wartość odtworzeniowa winna odpowiadać otrzymanemu odszkodowaniu.

Na rozprawie sądowej skarżący podniósł dodatkowo, iż organ nie rozpatrzył jego wniosku o zamianę działki.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda P. wniósł o jej oddalenie, podtrzymując w całości argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:

Skarga podlegała oddaleniu, albowiem kontrolowane rozstrzygnięcie nie jest dotknięte wadami podniesionymi w skardze, jak również innymi, które sąd administracyjny jest obowiązany uwzględniać z urzędu jako niezwiązany wnioskami i zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Istota rozpoznawanej sprawy dotyczy ustalenia wysokości odszkodowania należnego za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną, w trybie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), zwanej dalej: specustawą. Postępowanie w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania uregulowano w Rozdziale 3 tej ustawy zatytułowanym "Nabywanie nieruchomości pod drogi" (przepisy od art. 12 do art. 23). Zgodnie z art. 12 ust. 4a tego aktu decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4 (przejęte pod drogi), wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W przedmiotowej sprawie był to Prezydent Miasta Ł, bowiem inwestycja jest drogą powiatową.

Według art. 18 specustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W tym samym Rozdziale 3 zamieszczony został również przepis art. 23, zgodnie z którym w sprawach nieuregulowanych w tym Rozdziale stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) – zwanej dalej ugn, przewidują, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 ugn). Zgodnie z art. 134 tej ustawy podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust.3). Określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonuje się poprzez wycenę nieruchomości, co wynika z art. 150 ust. pkt 1 ugn. Z tym, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ugn). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ustawy).

Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zwane dalej: rozporządzeniem. W przedmiotowej sprawie zastosowanie miał w szczególności przepis § 36 tego rozporządzenia, według którego, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (ust. 1). W przypadku jednak braku cen transakcyjnych, wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m kwadratowego gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 % ( § 36 ust. 2 pkt 1).

Analizując prawidłowość ustalenia odszkodowania w wysokości 117 187 zł przez Prezydenta Miasta Ł. w decyzji z dnia [...] października 2009 r. oraz Wojewodę P. w decyzji z dnia [...] grudnia 2009 r., Sąd doszedł do przekonania, że odszkodowanie to ustalone zostało w zgodzie z powołanymi wyżej przepisami. Jak wynika bowiem z akt sprawy wycenę nieruchomości przeprowadzono zgodnie z wymogami art. 18 ust. 1 specustawy, tj. według stanu faktycznego nieruchomości istniejącego na gruncie w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej, szacując grunt przeznaczony pod drogi publiczne, w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, przyjmując do porównań kilkanaście (czternaście) nieruchomości podobnych (ze względu na położenie, rodzaj, zagospodarowanie i przeznaczenie) na obszarze miasta Ł., a więc z zachowaniem reguł określonych w 154 ust. 1 ugn i § 4 ust. 4 rozporządzenia. Wobec zaś braku na badanym rynku transakcji nieruchomościami podobnymi nabywanymi pod drogi publiczne, rzeczoznawca do sporządzania wyceny słusznie zastosował § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia. Ponadto, jak wynika z operatu, rzeczoznawca, wbrew przekonaniu skarżących, przy szacowaniu gruntu miał na uwadze jego położenie i rodzaj, ale też wielkość, kształt działki oraz to, że jest niezabudowana i pozbawiona uzbrojenia w media. Cenę rynkową 1 m2 gruntu ustalono natomiast porównując nieruchomości objęte transakcjami z okresu od listopada 2007 i do marca 2009 r. ustalając wartość 1 m2 przedmiotowego gruntu na kwotę 232,53 zł. Otrzymana kwota mieści się z kolei w zakresie cen gruntów przyjętych do porównań (cena min. 160,00 zł – cena maks. 399,00 zł).

Sąd podziela, co prawda, stanowisko skarżących, że organ ustalając odszkodowanie nie jest związany wyceną biegłego, tym niemniej, jak słusznie zauważa Wojewoda P. w odpowiedzi na skargę, organ prowadzący postępowanie dowodowe nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Skoro, zatem przedstawiona w kontrolowanej sprawie – opinia, co wykazano wyżej, jest uzasadniona, a uzasadnienie to jest wewnętrznie logiczne i spójne, to organ – nie mając wiadomości specjalnych, które posiada biegły – nie miał podstaw do kwestionowania wyceny, zwłaszcza, że ocena na etapie postępowania administracyjnego prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego pozostaje w gestii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ugn).

Dla przedmiotowej sprawy nie mają też znaczenia podawane przez skarżących ceny rynkowe, położonych w pobliżu nieruchomości, uzyskane w normalnym obrocie cywilnoprawnym pomiędzy równorzędnymi i niezależnymi od siebie podmiotami. Skarżący nie uwzględniają, bowiem tego, że w niniejszej sprawie celem wyceny nie było określenie wartości gruntu w celu jego sprzedaży pod działalność gospodarczą, a więc uzyskania przez strony umowy przysporzenia majątkowego, ale celem tym było określenie wartości rynkowej gruntu przeznaczonego na inny, szczególny cel – pod inwestycję drogową. W tym drugim zaś przypadku rzeczoznawca majątkowy musiał zastosować się do treści przepisu § 36 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W tej sytuacji normalną rzeczą jest to, że grunt, w stosunku do którego wydano decyzję o lokalizacji inwestycji drogowej ma mniejszą wartość, niż ten nieobjęty realizacją celu publicznego, który można sprzedać na cele budowlane lub pod działalność gospodarczą. Trudno, bowiem znaleźć nabywcę na grunt, który i tak nie będzie mu służył, a w niedalekiej przyszłości będzie częścią drogi publicznej i stanie się własnością Skarbu Państwa.

W tej sytuacji, zdaniem Sądu, subiektywne przekonanie skarżących o zaniżonej wartości gruntu wyliczonej w operacie, nie poparte przy tym kontrwyceną gruntu przeznaczonego pod drogę publiczną, nie może świadczyć o wadliwości wyceny działek nr geod. [...] i [...], dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Powyższe prowadzi zaś do wniosku, iż w przedmiotowej sprawie, wbrew twierdzeniom skarżących, nie doszło do naruszenia praw konstytucyjnych wynikających z art. 21 ust.2 Konstytucji RP.

Sąd nie podziela również pozostałych zarzutów skargi. Analiza akt sprawy nie potwierdziła, bowiem, aby skarżący nie mieli możliwości zapoznania się z treścią operatu szacunkowego przed rozprawą oraz, aby byli pozbawieni czynnego udziału w postępowaniu. W materiale sprawy znajduje się zawiadomienie z dnia 8 lipca 2009 r. (doręczone skarżącemu 9 lipca 2009r.) o sporządzonym operacie szacunkowym, o możliwości zapoznania się z jego treścią i wypowiedzenia się co do zgromadzonych dowodów i materiałów, a także protokół z dnia 22 lipca 2009 r., potwierdzający zapoznanie się przez skarżącego z materiałami zgromadzonymi w sprawie oraz operatem szacunkowym. Analiza akt sprawy wykazała również, że strona miała zapewniony czynny udział w postępowaniu na każdym jego etapie, została przeprowadzona rozprawa administracyjna, w której, oprócz skarżących uczestniczył rzeczoznawca majątkowy. Zachowany został także ustawowy, siedmiodniowy termin zawiadomienia skarżących o rozprawie, wezwanie doręczono im 25 września 2009r., a rozprawa odbyła się 6 października 2009r. Na uwzględnienie nie zasługuje także zarzut skarżącego, jakoby organ nie rozparzył jego wniosku o zamianę działki, albowiem w aktach administracyjnych brak jest takiego wniosku. Organ nie miał, zatem obowiązku ustosunkowywać się do niego pisemnie.

W tych okolicznościach stwierdzić należy, że orzekające w sprawie organy administracji poprawnie oceniły zebrane dowody, dokonały na ich podstawie trafnych ustaleń faktycznych oraz przeprowadziły prawidłowe rozważania prawne.

Reasumując, skoro zaskarżona decyzja odpowiada prawu, a przedstawione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku i jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270), skargę oddalił.