Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 16/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2006-03-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jolanta Szaniecka (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędzia WSA Edyta Podrazik Protokolant sekr. sąd. Dobrosława Sobczak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 marca 2006 r. sprawy ze skargi A. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] listopada 2004 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy D. Nr [...] z dnia [...] marca 2004 r.; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz A. B. kwotę 100 zł (sto złotych) tytułem zwrotu kosztów sądowych, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/B.Drzazga /-/J.Szaniecka /-/E.Podrazik


UZASADNIENIE

Wójt Gminy D. decyzją z dnia [...] kwietnia 1998 r. na podstawie przepisów art. 93, art. 96 ust. 1 i 4, art. 97 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115 poz. 741) zatwierdził projekt podziału nieruchomości stanowiącej własność A. B. położonej w miejscowości D. (działka nr [...]) o powierzchni 54.700 m2 na działki oznaczone numerami od [...] do [...].

W uzasadnieniu stwierdzono, że podział jest zgodny z planem ogólnym Gminy D. zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Nr XXXI/85/92 z 18 grudnia 1992 r., ogłoszoną w dzienniku urzędowym z 1993r. nr 2 poz. 16. Plan ten przewidywał przeznaczenie projektowanych działek:

– [...],[...],[...],[...] pod UR - tereny rzemiosła,

– [...],[...],[...] pod drogi,

– [...] na poszerzenie drogi

– od [...] do [...] oraz od [...] do [...] pod MN - zabudowę mieszkaniową.

Zgodnie z porozumieniem zawartym [...] stycznia 1998 r. z właścicielem - A. B. - działki nr [...],[...] i [...] miały przejść nieodpłatnie na rzecz Gminy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] lutego 1999 r. stwierdziło nieważność decyzji Wójta z 09 kwietnia 1998 r. Kolegium uzasadniło, iż decyzja Wójta jest sprzeczna z powołanym planem zagospodarowania przestrzennego. Plan w odniesieniu do działek [...] - [...] i od [...] - [...] stwierdzał, że nie znajdują się one na terenie mieszkaniowo-usługowym o przewadze funkcji mieszkaniowej, tylko na terenie upraw rolnych.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy powyższa decyzja SKO została [...] marca 1999 r. uchylona, a Kolegium stwierdziło, że wydanie decyzji Wójta Gminy D. z 09 kwietnia 1998 r. nastąpiło z naruszeniem prawa (art. 156 § 2 kpa) w części w której decyzja ta stanowi o wydzieleniu nowych działek oznaczonych jako [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] i stwierdziło nieważność decyzji Wójta Gminy z [...] kwietnia 1998 r. w pozostałym zakresie.

Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie II SA/Po 620/99 wyrokiem z dnia 17 listopada 2000 r. uchylił obie decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego. W uzasadnieniu wyroku wskazano, iż brak było na tym etapie postępowania podstaw do twierdzenia, iż decyzja z 09 kwietnia 1998 r. jest niezgodna z ustaleniami planu zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy D. z 18 grudnia 1992 r. Podkreślono, że jedynymi miarodajnymi dokumentami pozwalającymi na zbadanie zgodności proponowanego podziału z planem zagospodarowania przestrzennego jest jego część opisowa i graficzna, z zaznaczeniem terenu obejmującego nieruchomość podlegającą podziałowi, a tych dokumentów akta sprawy nie zawierają.

Zwrócono także uwagę na to, że zainteresowanemu wydana została [...] stycznia 1998 r. na podstawie powyższego planu decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Uzyskał on również zaświadczenie Wójta Gminy z [...] lipca 1997 r. stwierdzające, iż działka nr [...] znajduje się na terenie oznaczonym symbolem UN/U (tereny rozwojowe, mieszkaniowo-usługowe o przewadze funkcji mieszkaniowej).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z [...] sierpnia 2001 r. odmówiło stwierdzenia nieważności decyzji Wójta Gminy D. z 09 kwietnia 1998 r. Uznano, iż zapisy planu oraz część graficzna nie precyzują w sposób dostateczny sposobu zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości. Brak było zatem podstaw do stwierdzenia nieważności kwestionowanej decyzji.

Urząd Gminy D. zawiadomił A. B. dnia [...] czerwca 2002 r. o wszczęciu postępowania w sprawie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego uchwałą Nr XXV/206/2000 z 31 lipca 2000 r. (Dz. Urzędowy Woj. Wielkp.. Nr 62 poz. 826) i zbyciem działki nr [...] w miejscowości D..

Wójt Gminy D. decyzją z dnia [...] marca 2004 r. znak [...], na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 1999 r. Nr 15 poz. 139 z późn.zm.) i § 23 uchwały Rady Gminy Nr XXV/206/2000-08-01 w związku z art. 85 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80 poz. 717) ustalił A. B. należną opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości – działki nr [...] w kwocie [...] zł.

W uzasadnieniu wskazano, iż powyższą uchwałą Rady Gminy zmieniono przeznaczenie działki nr [...] z gruntów rolnych na tereny zabudowy mieszkaniowej i usługowej M/U oraz ustalono stawkę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 10 %. Aktem notarialnym z dnia [...] maja 2002 r. działka nr [...] została sprzedana. Spełnione zatem zostały przesłanki pozwalające na określenie wysokości opłaty (art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym).

Odnosząc się do zarzutu zainteresowanego, iż działka już w poprzednim planie (uchwała Nr XXXI/85/92) była przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe Wójt wyjaśnił, iż według opinii sporządzonej przez kierownika zespołu przygotowującego plan miejscowy przyjęty uchwałą nr XXV/206/2000-08-01 (M. Z.) działki oznaczone nr ewid. [...] – [...], w tym działka nr [...], w poprzednim planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego przeznaczone były na cele upraw rolnych. Opinia ta - zdaniem Wójta - znajduje potwierdzenie w piśmie A. B. z dnia 20 maja 1999 r., w którym zawarty jest wniosek do Rady Gminy o zmianę przeznaczenia m.in. przedmiotowej działki z gruntu rolnego na budownictwo mieszkaniowe.

Sporządzony operat szacunkowy stwierdza, iż działka była użytkowana rolniczo przed uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a po jego uchwaleniu (uchwała Nr XXV/206/2000-08-01) teren ten przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniowo-usługową (MU). Wzrost wartości działki rzeczoznawca określił na kwotę [...] zł. Opłata wynosi zatem [...] zł (10 %), co przy uwzględnieniu poniesionych nakładów stanowi kwotę [...] zł, którą określoną w decyzji.

Odwołanie wniósł A. B. , wnosząc o uchylenie decyzji Wójta. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] listopada 2004 r. znak [...], po rozpoznaniu odwołania utrzymało w mocy opisaną wyżej decyzję Wójta Gminy D. z dnia [...] marca 2004 r. znak [...].

Kolegium uznało, iż kwestionowana decyzja jest zgodna z prawem. Podkreślono, że zmiany w zagospodarowaniu przestrzennym można wprowadzić wyłącznie planem zagospodarowania przestrzennego, a nie decyzjami podziałowymi. Uchwałę w sprawie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego uchwalono w dniu [...] lipca 2000 r. i nie upłynęło jeszcze pięć lat od dnia wejścia w życie tego planu, co mogłoby stanowić przesłankę wykluczającą możliwość naliczenia opłaty. Odwołujący się sam mógł wystąpić do organu I instancji o naliczenie stosownej opłaty ale z tego nie skorzystał.

Na powyższą decyzję SKO A. B. wniósł skargę, domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji. Skarżący powołując się na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z [...] sierpnia 2003 r. wskazuje, iż zgodnie z decyzją Wójta z [...] kwietnia 1998 r. podział nieruchomości obejmującej działkę [...] został przeprowadzony zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego. Z tych powodów - zdaniem skarżącego - brak było podstaw do "naliczenia podatku od wzrostu wartości".

Organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi. Kolegium podkreśliło, iż działka nr [...] przed dniem [...] lipca 2000 r. była przeznaczona w obowiązującym wówczas planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny upraw rolnych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje

Zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] listopada 2004r. (Nr [...] ) oraz poprzedzająca ją decyzja Wójta Gminy D. z dnia [...] marca 2004r. (Nr [...]) nie mogą się ostać.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że zgodnie z przepisem art. 85 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80 poz. 717) do spraw wszczętych i niezakończonych ostateczną decyzją przed dniem wejścia jej w życie stosuje się przepisy dotychczasowe. Powyższa regulacja pozwala bowiem na dochowanie reguł obowiązujących w momencie uruchomienia postępowania, w tym także w odniesieniu do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w przypadku jej zbycia przez właściciela lub użytkownika wieczystego.

Postępowanie w niniejszej sprawie wszczęte zostało przed dniem wejścia w życie obecnie obowiązującej ustawy, czyli pod rządami ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 1999r. Nr 15 poz. 139 ze zm.), zatem przepisy starej ustawy mają zastosowanie w niniejszej sprawie. Tymczasem SKO wydając decyzję o utrzymaniu w mocy decyzji organu pierwszej instancji błędnie zastosowało przepisy (art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 3, 5 i 6) nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 lutego 2003 r. (winno być marca), zamiast przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym.

W świetle, zatem treści przepisu art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości, a zbycie nieruchomości nastąpić musi przed upływem okresu 5 lat od daty uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Rada Gminy w D. podjęła 31 lipca 2000 r. uchwałę Nr XXV/206/2000-08-01 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w miejscowości D. dla działek [...] - [...],[...] - [...] i części działki nr [...]. W §24 uchwały stwierdzono jednocześnie, iż traci moc uchwała Nr XXXI/85/92 (Dz. Urz. Województwa W. z 1993r. Nr 2 poz. 16) w sprawie uchwalenia miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy w części dotyczącej obszaru objętego niniejszym planem.

Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego placu zagospodarowania przestrzennego, a wartością działki określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 36 ust. 4 ustawy o zagosp. przestrzen.)

W niniejszej sprawie bezsporne jest, iż na przedmiotowym terenie obowiązywał ogólny miejscowy plan zagospodarowania terenu, a wzrost wartości nieruchomości spowodowany mógł być jedynie zmianą tego planu. Podstawowym zatem zagadnieniem jest ustalenie wzrostu wartości nieruchomości, która zależna jest nie od poprzedniego sposobu użytkowania, ale od dokładnego określenia przeznaczenia tego terenu w poprzednio obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Rzeczoznawca, który opracował operat szacunkowy dla działki nr [...] przyjął, iż przed uchwaleniem planu z 31 lipca 2000 r. była ona "użytkowana rolniczo". W sprawie natomiast nie ma znaczenia okoliczność w jaki sposób działka była użytkowana, tylko jakie było jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli na danym terenie uchwalony był ogólny miejscowy plan jego zagospodarowania, a następnie nastąpiło uchwalenie nowego planu z jednoczesnym uchylenie planu poprzednio obowiązującego, to ustalenie wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości oceniać należy w odniesieniu do jej wartości wynikającej z poprzednio obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Przesłanka faktycznego użytkowania nieruchomości jaką brały pod uwagę organy administracji w niniejszej sprawie nie ma zatem zastosowania. Rzeczywisty sposób użytkowanie działki [...] rzeczoznawca winien uwzględnić przy ocenie wzrostu jej wartości, gdyby na tym terenie nie obowiązywał ogólny plan zagospodarowania przestrzennego terenu, co jednak w niniejszej sprawie nie miało miejsca.

Do tego problemu organ odwoławczy jednak się nie odniósł i nie wyjaśnił przeznaczenia działki [...] w ówcześnie obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego z 1992r. Na przeszkodzie do takiego ustosunkowania się organu nie mogą stać wątpliwości, co do przeznaczenia przedmiotowej działki spowodowane faktem, iż według ostatecznej decyzji Wójta Gminy z [...] kwietnia 1998 r. podział nieruchomości na poszczególne działki jest zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego z 18 grudnia 1992 r., w którym projektowana działka nr [...] przeznaczona była pod zabudowę mieszkaniową (MN).

Zawarte w decyzji organu pierwszej instancji stwierdzenie, iż działka w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego była przeznaczona "na cele upraw rolnych", gdyż wynika to z przedłożonej opinii kierownika zespołu przygotowującego plan miejscowy przyjęty uchwałą Nr XXV/206/2000-08-01 i znajduje potwierdzenie w piśmie skarżącego z [...] maja 1999 r. – również nie może być podstawą ustalenia jej przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego. Jedynymi bowiem miarodajnymi dokumentami pozwalającymi na określenie przeznaczenia terenu w planie zagospodarowania przestrzennego jest część opisowa i graficzna planu z zaznaczeniem terenu obejmującego daną nieruchomość. Organy rozpoznające niniejszą sprawę nie dokonały jednak analizy powyższych dokumentów, które zresztą do akt sprawy nie zostały załączone.

W świetle powyższych okoliczności słuszny jest zarzut skarżącego, iż sprawa w tym zakresie nie została należycie wyjaśniona (art. 77 § 1 kpa), co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Z tych zatem powodów na podstawie przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit a) i c), art. 152 oraz art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1270 ze zm.) orzeczono jak w sentencji. Rozstrzygnięcie dotyczące wstrzymania wykonania decyzji traci moc z

chwilą uprawomocnienia się wyroku.

/-/B.Drzazga /-/J.Szaniecka /-/E.Podrazik

hp