Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 335/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2011-09-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 4, 6, 11
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 50 ust. 1 i 3
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

5Sygn. akt II SA/Lu 335/11 W Y R O K W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 15 września 2011 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jerzy Dudek, Sędziowie Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec (sprawozdawca), Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz, Protokolant Referent Marzena Okoń, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 15 września 2011 r. sprawy ze skargi A. G. J.-G. i W. J.G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Aktem notarialnym z dnia [...] kwietnia 2010 r. A. J.-G. i W. G. sprzedali stanowiącą ich współwłasność działkę nr 72 o pow. 1087 m2 położoną w B. przy ul. P. za kwotę [...] zł. W akcie podano, że nieruchomość jest niezabudowana oraz, że zgodnie z obowiązującym planem miejscowym zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta Biłgoraj nr XLI/341/09 z dnia 29 kwietnia 2009 r. działka ta przeznaczona jest na cele budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego.

Pismem z dnia 6 maja 2010 r. Burmistrz Miasta B. zawiadomił zbywców ww. nieruchomości o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego. W sprawie został sporządzony operat szacunkowy określający wartość działki przed i po uchwaleniu planu miejscowego. Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Przyjął, że przed uchwaleniem aktualnie obowiązującego planu, działka była położona w terenie pozbawionym planu. W dniu zawarcia transakcji plan przewidywał dla działki przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i w części pod drogi publiczne. Wartość rynkową działki przed uchwaleniem planu ustalono na 95.410 zł, po uchwaleniu na kwotę 134.560 zł.

Decyzją z dnia [...] stycznia 2011 r. Burmistrz Miasta B. (po ponownym rozpatrzeniu sprawy) ustalił dla A. J.-G. i W. G. jednorazową opłatę w wysokości 7.830 zł z tytułu wzrostu wartości sprzedanej działki na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W podstawie prawnej podał przepis art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 6 i 11 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz § 33 uchwały Rady Miasta Biłgoraj z dnia 29 kwietnia 2009 r. nr XLI/341/09 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w osiedlu "Ogrody" w Biłgoraju.

W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji wskazał, że zgodnie z ustaleniami planu miejscowego obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 r. działka nr 72 położona była na terenie oznaczonym symbolem III 34 RZ - tereny istniejących łąk i pastwisk z ustaleniami realizacyjnymi jako adaptacja istniejących łąk, strefa ochronna ostoi ptactwa wodnego.

Natomiast w planie aktualnie obowiązującym działka ta położna w jednostce 13.MN.P.Z. - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, 10.G-KDD - droga gminna oraz 4.P-KDL - droga powiatowa. Podniósł, iż przed wejściem w życie tego planu zbyta nieruchomość położona była na obszarze nie objętym planem ani decyzją o warunkach zabudowy, a grunt wykorzystywany był rolniczo. W ocenie organu uchwalenie planu spowodowało zatem wzrost wartości zbytej działki wyliczony w operacie. Wzrost wartości stanowi różnicę pomiędzy wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu w planie a wartością ustaloną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu. Wzrost wartości wyniósł 39.150 zł, co przy zastosowaniu stawki renty planistycznej w wysokości 20% daje kwotę opłaty wynoszącą 7.830 zł.

Odnośnie sporządzonego na potrzeby postępowania operatu szacunkowego organ wskazał, iż zawiera on wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek i braków. Rzeczoznawca majątkowy zastosował w nim metodę pozwalającą na uwzględnienie wszystkich czynników mających wpływ na kształtowanie się wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosły obciążone opłatą strony podnosząc między innymi, iż w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie wzrosła wartość sprzedanej nieruchomości. Małżonkowie G. wskazali, iż organ pominął, że na zbytej nieruchomości istniała potencjalna możliwość realizacji zabudowy mieszkaniowej po wcześniejszym uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy, do czego nie było żadnych przeszkód natury prawnej. Odwołujący wskazali, iż decyzje takie zostały wydane dla dwóch sąsiadujących nieruchomości. Ponadto podnieśli, że teren na którym położona jest działka od wielu lat przeznaczony był pod zabudowę mieszkaniową na co wskazują m. in. ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania. Fakt, że na danym terenie nie obowiązywał od końca 2003 r. plan miejscowy nie powinien przesądzać o tym, iż dana nieruchomość nie mogła być wykorzystana jako działka budowlana.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpatrzeniu powyższego odwołania decyzją z dnia [...] lutego 2011 r. orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji pierwszoinstancyjnej.

Organ odwoławczy w uzasadnieniu swojej decyzji w pierwszej kolejności zreferował dotychczasowy przebieg postępowania, a następnie przytoczył brzmienie mających zastosowanie w sprawie przepisów prawa materialnego wskazując, iż w niniejszej sprawie zaistniały przesłanki do wszczęcia z urzędu postępowania w sprawie naliczenia jednorazowej opłaty planistycznej. Organ odwoławczy wskazał, że wartość zbytej działki została określona w sporządzonym operacie szacunkowym, z którym odwołujący mieli możliwość zapoznania się i wniesienia ewentualnych uwag, z którego to prawa odwołujący skorzystali, a do których to uwag odniósł się następnie rzeczoznawca dokonujący wyceny działki. Zdaniem Kolegium rzeczoznawca ten w pełni poprawnie przyjął przeznaczenie działki przed uchwaleniem planu jako użytki rolne oraz przy wycenie porównał ją do podobnych nieruchomości z terenu miasta Biłgoraja wykorzystywanych rolniczo. Zaś wartość przedmiotowej nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego ustalił przy porównaniu jej do nieruchomości z terenu miasta Biłgoraja przeznaczonych na cele budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego. Brak jest zatem podstaw do poddawania w wątpliwość prawidłowości dokonanej wyceny.

Skargę na powyższą decyzję wnieśli A. J.-G. i W. G. żądając jej uchylenia i przekazania sprawy organowi do ponownego rozpatrzenia. Skarżący powtarzając zarzuty zawarte w odwołaniu podnieśli, iż nie zostało ustalone na czym polegał bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości a ustaleniami przyjętymi w nowym planie. Sam fakt uchwalenia planu nie musi bowiem powodować automatycznie wzrostu wartości nieruchomości. Orzekające w sprawie organy nie wykazały tego związku pomijając jednocześnie, iż zbyta działka mogła być wykorzystana jako działka budowlana - po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy - również przed uchwaleniem planu. Tym samym - zdaniem skarżących - przewidziane w nowym planie przeznaczenie działki potwierdzające w istocie przeznaczenie dotychczasowe w rzeczywistości nie miało wpływu na jej wartość, skoro zarówno przed uchwaleniem planu jak i po jego uchwaleniu działka mogła być tak samo wykorzystana.

Ponadto skarżący powołując się na wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 24 marca 2010 r., II SA/Wr 48/10 wskazali, iż w braku planu zagospodarowania przestrzennego, ustalenie przeznaczenia nieruchomości winno uwzględniać możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. W sytuacji, jak piszą skarżący, w której właściciel nieruchomości mógłby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, przyjąć bowiem należy, iż uchwalenie planu nie wywołuje skutku w postaci wzrostu wartości nieruchomości, albowiem nieruchomość poprzez warunki zabudowy mogłaby zostać przeznaczona na takie same cele niezależnie od uchwalenia planu.

W niniejszej sprawie, jak zarzucają skarżący, organ nie badał możliwości zagospodarowania wycenianej nieruchomości przed uchwaleniem planu poprzez zrealizowanie na niej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w oparciu o warunki zabudowy. Organ zaniechał bowiem ustalenia, czy dla sąsiednich nieruchomości wydawane były decyzje o warunkach zabudowy i czy istniała możliwość uzyskania decyzji o warunkach realizacji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na zbytej przez skarżących nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymując w całości swe dotychczasowe stanowisko w sprawie, wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest uzasadniona. Zaskarżona decyzja nie narusza bowiem prawa materialnego, ani też w toku postępowania organy administracji nie naruszyły reguł procedury administracyjnej w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, bądź skutkującym wznowieniem tego postępowania.

Zdaniem Sądu, trafnie w oparciu o należycie zebrany i przeanalizowany materiał dowodowy organy administracji dopatrzyły się wzrostu wartości zbytego przez skarżących prawa własności nieruchomości, stanowiącej działkę nr [...] o pow. 1087 m2 położoną w B. przy ul. P., wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Instytucję opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu miejscowego, zwanej także rentą lub opłatą planistyczną regulują przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 4, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) - zwanej dalej w skrócie "ustawą".

Zgodnie z ich treścią, jeżeli w związku z uchwaleniem planu wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący, właściwy organ pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Wzrost wartości nieruchomości, od którego pobiera się opłatę, stanowi różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 ustawy).

W przedmiotowej sprawie z uwagi na fakt, iż przedmiotowa działka skarżących przed dniem wejścia w życie planu miejscowego przyjętego uchwałą z dnia 29 kwietnia 2009 r. nie była objęta zapisami planu miejscowego organy przyjęły, iż wzrost wartości nieruchomości stanowi różnica wartości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu w nowym planie, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego jej wykorzystania przed uchwaleniem planu.

Należy jednak mieć na uwadze, iż treść tego przepisu została zmieniona skutkiem wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. w sprawie sygn. akt P 58/08, który orzekł, że art. 37 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo (podkreślenie Sądu) jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

Innymi słowy Trybunał uznał, iż art. 37 ust. 1 ustawy nie może stanowić podstawy prawnej decyzji tylko wtedy, gdy decyzja ta miałaby opierać się o wyliczenie bazujące na faktycznym sposobie wykorzystywania nieruchomości, a plany dotyczące tej nieruchomości (dawny i obecny) są jednakowe.

Wyrok ten został ogłoszony w Dzienniku Ustaw z 2010 r., nr 24, poz. 124 i wszedł w życie 15 lutego 2010 r. Na podstawie art. 190 ust. 1 Konstytucji RP wyrok ten ma charakter powszechnie obowiązujący. W niniejszej sprawie wyrok ten nie ma jednak znaczenia. W ocenie Sądu stan faktyczny niniejszej sprawy nie odpowiada bowiem przesłankom wskazanym w cytowanym wyroku, gdyż przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości w obu planach nie jest takie samo, a zatem nie wystąpiła okoliczność faktyczna, przy zaistnieniu której art. 37 ust. 1 ustawy, zgodnie z orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego, jest niezgodny z Konstytucją RP.

Mianowicie jak prawidłowo przyjęły organy, w "starym" planie przyjętym uchwałą Miejskiej Rady Narodowej w Biłgoraju Nr VI/29/09 z dnia 29 maja 1989 r. i uchwałą Nr VII//32/89 z dnia 31 września 1989 r. (Dz. Urz. Woj. Zamojskiego Nr 16, poz. 291 i 292 ze zm.) działka nr 72 była położona w jednostce planistycznej oznaczonej symbolem III 34 RZ określonej jako "teren istn. łąk i pastwisk, linii energetycznych SN oraz kilku działek". Ustalenia realizacyjne dla tego terenu to adaptacja istniejących łąk, strefa ochronna ostoi ptactwa wodnego z zakazem inwestowania niezgodnego z perspektywicznym przeznaczeniem terenu, którego plan nie przewidywał.

Natomiast w aktualnym planie przyjętym uchwałą Rady Miasta Biłgoraj Nr XLI/341/09 z dnia 29 kwietnia 2009 r. (Dz. Urz. Woj. Lubelskiego Nr 79, poz. 1919) działka ta leży w terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (13.MN.P.Z) oraz w części stanowi teren dróg publicznych (10.G-KDD i 4.P-KDL).

Zapisy obu planów dotyczące przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości nie są zatem tożsame, a wręcz diametralnie różne. Okoliczność ta uzasadnia zastosowanie sposobu ustalania wartości działki przed i po uchwaleniu planu zgodnie z zasadą określoną w art. 37 ust. 1 ustawy i § 50 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.) tj. z odniesieniem do faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości. Dla ustalenia wartości działki przed wejściem w życie obowiązującego planu prawidłowo wobec tego przyjęto faktyczny sposób wykorzystania działki, opisując ją w operacie jako grunt użytkowany rolniczo, niezabudowany, porośnięty trawą i kilkoma drzewami. Rolny charakter gruntu potwierdza także dokumentacja fotograficzna wchodząca w skład operatu.

Nie może zatem budzić wątpliwości, iż przeznaczenie terenu, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość uległo zasadniczej zmianie, która to zmiana nie pozostała bez wpływu na wartość zbytej nieruchomości, co w ewidentny sposób dowiódł sporządzony na potrzeby postępowania operat szacunkowy. Odnośnie jego treści zasadnie - zdaniem Sądu - orzekające organy stwierdziły, że został on sporządzony zgodnie z przepisami prawa. Brak jest bowiem podstaw do uznania, że opinia rzeczoznawcy sporządzona została nierzetelnie i nie odzwierciedlała wartości spornej nieruchomości, zarówno przed jak i po uchwaleniu planu miejscowego. Poza tym sami skarżący nie sformułowali żadnych zarzutów, które podważałyby ustalenia rzeczoznawcy zawarte w operacie szacunkowym.

Zasadniczy zarzut skarżących podnoszony w odwołaniu i powtórzony w skardze sprowadza się do podważania podstaw do pobierania opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w sytuacji wcześniejszej potencjalnej możliwości ustalenia dla tejże nieruchomości warunków zabudowy dla inwestycji tożsamych z przewidzianymi w obecnym planie.

Sąd jednakże nie podziela stanowiska skarżących, że na etapie ustalania jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego, organ decyzyjny ma obowiązek badania, czy wyceniana nieruchomość, dla której warunki zabudowy nie były ustalone, spełniała przesłanki do uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach jej zabudowy w sposób zgodny z wynikającym z uchwalonego planu.

Argumentując przyjęte stanowisko należy przed wszystkim podnieść, że przepisy regulujące kwestie pobierania opłaty planistycznej mają charakter norm bezwzględnie obowiązujących. Przepis art. 36 ust. 4 ustawy nie pozostawia organowi swobody decyzji co do ustalenia opłaty, o ile dojdzie do zbycia tejże nieruchomości i nie upłynął okres 5 lat od wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stanowi on, że organ po zaistnieniu określonych w przepisie przesłanek "pobiera" omawianą opłatę, której wysokość zgodnie z art. 37 ust. 1 ustala się na dzień jej sprzedaży. Ponadto z treści ostatniego z przepisów jednoznacznie wynika, że w razie uchwalenia nowego planu w czasie, gdy nie obowiązywał na danym obszarze dotychczasowy plan, bierze się pod uwagę wartość rynkową nieruchomości określoną z uwzględnieniem faktycznego sposobu jej wykorzystywania. O konieczności szacowania wartości nieruchomości we wskazany sposób stanowią również przepisu ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), do których stosowania odsyła art. 37 ust. 11 ustawy. Mianowicie art. 154 ust. 1 przywołanej ustawy stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, przy czym - jak stanowi ust. 2 i 3 - przeznaczenie nieruchomości w przypadku braku planu miejscowego ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy, a w przypadku braku studium lub decyzji o warunkach zabudowy, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (podkreślenie Sądu).

Nie można również pominąć, iż doprecyzowanie sposobów ustalania wartości nieruchomości dla różnych celów nastąpiło w przywołanym już raz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W szczególności należy zwrócić uwagę na treść § 50 rozporządzenia szczegółowo określającego sposoby określania wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej.

I tak z ust. 1 przywołanego przepisu wynika, że wartość nieruchomości określa się uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie, przyjmując - jak z kolei stanowi ustęp 2 - stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości. Natomiast w ust. 3 § 50 ustawodawca wprost wskazał, że w przypadku, gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan lub decyzja o warunkach zabudowy (które to okoliczności występują w niniejszej sprawie), przy określaniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w ustępie 1, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. W tych okolicznościach jednoznaczna treść przywołanego przepisu uzupełniona wcześniejszą argumentacja nie pozostawia wątpliwości co do braku dopuszczalności uwzględniania jedynie potencjalnej możliwości uzyskania warunków zabudowy dla zbytej nieruchomości. Ustawodawca bowiem konkretnie wskazał, że wyłącznie przeznaczenie nieruchomości określone w planie zagospodarowania przestrzennego lub w wydanej dla nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy, ma wpływ na zmianę wartości nieruchomości - co należy również pamiętać - pozostaje w zgodzie z art. 4 ustawy, stanowiącym, iż ustalenie przeznaczenia terenu i określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu, następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w decyzji o warunkach zabudowy. Tak jak uchwała intencyjna w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie zmienia przeznaczenia nieruchomości, tak jedynie potencjalna możliwość uzyskania warunków zabudowy, nie oznacza zmiany przeznaczenia nieruchomości.

Za niedopuszczalnością badania w omawianym postępowaniu, możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla wycenianej nieruchomości, przemawia także odrębność obu postępowań i zakaz wykraczania w konkretnym postępowaniu administracyjnym poza jego przedmiot. Podkreślić należy, że ustalenie warunków zabudowy może nastąpić wyłącznie na wniosek strony. Brak wcześniejszej inicjatywy strony w uzyskaniu warunków zabudowy wskazuje, że strona nie nosiła się z zamiarem zmiany przeznaczenia nieruchomości. Nadto zauważyć należy, że ustalenie warunków zabudowy wymaga nie tylko spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa tj. przesłanki wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy ale łącznego spełnienia również szeregu innych przesłanek ustawowych, wymienionych w punktach 2-5 ustępu 1 art. 61 ustawy.

Z powyższych przyczyn skład orzekający nie podziela stanowiska prezentowanego w orzeczeniu, które przywoływała strona skarżąca.

Konkludując, w sytuacji zatem różnicy przeznaczeń nieruchomości w planie starym i nowym i jednoczesnego braku wydanej decyzji o warunkach zabudowy nieruchomości w międzyczasie tj. w okresie między planami, dla ustalenia wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu, należało porównywać wartość nieruchomości uwzględniającej nowe przeznaczenie do wartości nieruchomości uwzględniającej faktyczne wykorzystywanie, w tym przypadku rolne.

Z tych względów zarzuty skarżących dotyczące braku podstaw do naliczenia przedmiotowej opłaty planistycznej są całkowicie niezasadne. Co za tym idzie nietrafne są również zarzuty naruszenia prawa procesowego polegającego na nie ustaleniu przez organy czy dla sąsiednich działek wydano decyzje o warunkach zabudowy dla realizacji inwestycji zgodnych z przewidzianymi w planie, a to z uwagi na brak potrzeby dokonywania ustaleń w tym zakresie.

Mając na względzie podane argumenty, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), oddalił skargę nie znajdując podstaw do jej uwzględnienia.