Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1824/04
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2005-11-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Sobielarska (spr.) Sędziowie NSA Anna Łukaszewska-Macioch WSA Gabriela Nowak Protokolant Piotr Kabała po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 listopada 2005 r. sprawy ze skargi C. K. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] września 2004 r. nr [...] w przedmiocie kary dyscyplinarnej 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Transportu i Budownictwa na rzecz C. K. kwotę 440 (czterysta czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

I SA/Wa 1824/04

UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] września 2004 r., nr [...] Minister Infrastruktury, po rozpatrzeniu wniosku C. K. o ponowne rozpatrzenie sprawy objętej decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2004 r., nr [...] orzekającą o udzieleniu pośrednikowi w obrocie nieruchomościami C. K. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowej na okres sześciu miesięcy, utrzymał w mocy powyższą decyzję.

W uzasadnieniu podniósł, że pismem z dnia 23 marca 2004 r. Minister Infrastruktury zwrócił się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej z wnioskiem o wszczęcie postępowania wyjaśniającego wobec pośrednika w obrocie nieruchomościami C. K. w związku ze skargą G. G. z dnia 31 stycznia 2004 r. Po zapoznaniu się z wynikami postępowania wyjaśniającego (protokół z obrad Komisji z dnia [...] maja 2004 r.), Minister Infrastruktury przychylił się do wniosku Komisji i decyzją z dnia [...] sierpnia 2004 r. orzekł o udzieleniu C. K. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowej na okres sześciu miesięcy.

C. K. złożył wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy zarzucając powyższej decyzji:

- nieuwzględnienie wskazanych przez niego wniosków dowodowych,

- niewłaściwą ocenę zebranego materiału i dokonanie błędnych ustaleń dotyczących stanu faktycznego,

- nierówne traktowanie stron postępowania,

- pominięcie w postępowaniu złożonych kserokopii akt sądowych oraz wyroku stwierdzającego należyte wykonanie umowy w sprawie, która dotyczyła G. G.

Organ po rozpatrzeniu wniosku oraz całości akt sprawy stwierdził, że pośrednik C. K. w odpowiedzi na anons prasowy A. M., właścicielki nieruchomości położonej w W. przy ul. [...] przyjął telefonicznie ofertę sprzedaży tej nieruchomości, którą następnie oferował w środkach masowego przekazu.

Z właścicielem nieruchomości nie podpisał umowy pośrednictwa. Posiadał jedynie zgodę właściciela nieruchomości na oferowanie jej ewentualnym nabywcom wyrażoną telefonicznie. Zatem, zdaniem organu, naruszył przepisy art. 180 ust. 3-5 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez wykonywanie czynności pośrednictwa, bez zawarcia umowy pośrednictwa.

Organ przyznaje, że umowa taka została zawarta później, następnego dnia po obejrzeniu przez zainteresowaną G. G.mieszkania oferowanego do sprzedaży. Jednak podpisanie umowy pośrednictwa dopiero w chwili, gdy pojawiła się osoba zainteresowana zakupem tej nieruchomości jest naganne i świadczy o próbie zapewnienia sobie wynagrodzenia od drugiej strony transakcji. Ponadto pośrednik nie obejrzał oferowanej nieruchomości, nie zbadał też jej stanu prawnego przed zaoferowaniem ewentualnemu nabywcy, czym doprowadził do sytuacji, że przedstawiony klientce obraz nieruchomości nie był zgodny ze stanem rzeczywistym.

Postępowanie powyższe jest sprzeczne, zdaniem organu, z zasadą szczególnej staranności, oraz zasadą ochrony interesu klienta, o których mowa w art. 181 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazane naruszenie przepisów prawa przez pośrednika, a w szczególności rażący ich charakter, spowodowały nałożenie na pośrednika kary dyscyplinarnej o znacznej dolegliwości. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej dopatrzyła się również naruszenia:

- § 1 standardów zawodowych poprzez prowadzenie działalności zawodowej w sposób podważający zaufanie do profesji pośrednika w obrocie nieruchomościami,

- § 27 standardów zawodowych - poprzez przedstawianie w ogłoszeniach niesprawdzonych ofert,

- § 7 kodeksu etyki poprzez brak ochrony interesu swoich klientów.

Zdaniem organu, zarzuty zawarte na wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy nie są zasadne, bowiem Komisja przeprowadziła postępowanie wyjaśniające prawidłowo podejmując przy tym wszelkie niezbędne kroki w celu wszechstronnego zbadania stanu faktycznego sprawy oraz dokonała jego oceny w sposób rzetelny i bezstronny. Dlatego organ uznał, że brak jest przesłanek do uchylenia decyzji Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2004 r.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] września 2004 r. złożył C. K. zarzucając jej naruszenie przepisów postępowania administracyjnego mające istotny wpływ na wynik sprawy poprzez nie uwzględnienie wniosków dowodowych zgłoszonych przez stronę, obrazę przepisów prawa materialnego poprzez niewłaściwą interpretację przepisu art. 180 ust. 3-5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, niewłaściwą ocenę zebranego materiału dowodowego i dokonanie błędnych ustaleń dotyczących stanu faktycznego oraz nierówne traktowanie stron. Wniósł o jej uchylenie i umorzenie postępowania.

W obszernym uzasadnieniu opisał szczegółowo powyższe zarzuty podnosząc między innymi, że żaden przepis prawa nie mówi wprost, w którym momencie należy badać stan prawny nieruchomości, lecz z przepisów wynika, że mieszkanie nie może być sprzedane bez zbadania jego stanu prawnego. Zdaniem skarżącego, badanie stanu prawnego obiektu w dniu jego zgłoszenia do sprzedaży jest bezcelowe, ponieważ oferta w bazie danych jest często kilka miesięcy, a w tym czasie jej stan prawny może ulec zmianie. Dlatego bada on stan prawny w momencie, kiedy klient wykaże zainteresowanie ofertą, tj. bezpośrednio przed sporządzeniem umowy przedwstępnej, a później dodatkowo przed zawarciem umowy ostatecznej.

W rozpatrywanej sprawie żadna ze stron transakcji nie zgłosiła takiego zarzutu i nie miała zastrzeżeń co do stanu prawnego oferowanego do sprzedaży mieszkania.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie podając w uzasadnieniu, że pośrednikowi udowodniono, że swoim postępowaniem naruszył art. 181 ust. 1 ustawy o gospodarce gruntami. Natomiast sposób prowadzenia przez C. K. działalności zawodowej jest sprzeczny również ze standardami wypracowanymi przez środowisko zawodowe.

Mając zaś na względzie ochronę interesów klienta i zaufanie jakim obdarza pośrednika osoba zamawiająca usługę nie można akceptować postawy reprezentowanej przez skarżącego. Wymierzona kara dyscyplinarna o znacznej dolegliwości ma oddziaływać na innych pośredników postępujących podobne.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa materialnego lub procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Skarga zasługiwała na uwzględnienie, gdyż postępowanie przeprowadzone zostało z uchybieniem przepisów o postępowaniu administracyjnym.

Zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania administracyjnego (art. 15 kpa) strona ma prawo do dwukrotnego rozpoznania sprawy. Od decyzji wydanej w pierwszej instancji przez ministra nie służyły odwołanie, jednakże strona niezadowolona z decyzji, może zwrócić się do tego organu z wnioskiem o ponowne rozpatrzenie sprawy. Do wniosku tego stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące odwołań (art. 127 § 3 kpa). Zgodnie z art. 194 ust. 1 i 2 i art. 195 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2000 r., Nr 46, poz. 543 ze zm.) o zastosowaniu kar dyscyplinarnych z tytułu odpowiedzialności zawodowej orzeka minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej w drodze decyzji na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, które przeprowadza Komisja Odpowiedzialności Zawodowej. Szczegółowe zasady i tryby przeprowadzania postępowania wyjaśniającego oraz stosowanie kar dyscyplinarnych reguluje rozdział 8 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 18 sierpnia 1998 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących działalności zawodowej (Dz. U. Nr 115, poz. 745). Uwzględniając powyższą regulację prawną, organ rozpoznając wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy obowiązany jest do merytorycznego rozpoznania sprawy i ponownego skontrolowania przeprowadzonego postępowania. Zatem kontrola organu rozpoznającego taki wniosek powinna być zawrze kontrolę pełną, polegającą na ponownym merytorycznym rozstrzygnięciu sprawy (wyrok NSA z 24 czerwca 1998 r., sygn. akt III SA 1379/97; ONSA z 1999 r., nr 3, poz. 85).

Organ rozpoznając ponownie sprawę ma więc obowiązek ustosunkowania się do treści złożonego wniosku, a nie tylko ograniczenia się do potwierdzenia zasadniczych ustaleń przyjętych w poprzedniej decyzji. Ponieważ postępowanie o zastosowanie kary dyscyplinarnej prowadzone przez organ administracji opiera się na wynikach postępowania wyjaśniającego przeprowadzonego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, dlatego też, tak jak przy pierwszym rozpoznaniu sprawy, tak też w postępowaniu prowadzonym z wniosku o ponowne jej rozpatrzenie, niezbędne było zwrócenie się do tej Komisji o przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego.

W niniejszej sprawie organ rozpatrujący wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy nie zwrócił się o przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Minister Infrastruktury ograniczył się wyłącznie do wydania decyzji z dnia [...] września 2004 r., którą to decyzją utrzymał w mocy własną decyzję z dnia [...] sierpnia 2004 r.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, która jest przedmiotem skargi, powołał się na stanowisko Komisji Odpowiedzialności Zawodowej wyrażone w poprzednim postępowaniu zakończonym decyzją z dnia [...] sierpnia 2004 r., a wiec nie odnoszące się do zarzutów i argumentów zawartych we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy. Tak więc praktycznie organ ograniczył się do wydania nowej decyzji nie poprzedzając jej wydania ponownym postępowaniem wyjaśniającym, w którym dowody przedstawione przez stronę byłyby poddane ponownej ocenie przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej.

Należy zauważyć, (co wynika z materiału dokumentacyjnego znajdującego się w aktach spraw), że dojście do skutku transakcji kupna-sprzedaży mieszkania konwalidowalo skutki braku pisemnego upoważnienia do wprowadzenia oferty do obrotu od osoby chcącej sprzedać mieszkanie, co zdaniem Sądu, powinno mieć wpływ na ocenę stopnia przewinienia skarżącego. Ponadto Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wyjaśniająca sprawę w dniu [...] maja 2004 r. nie zajęła się wszystkimi zarzutami wniosku, a uwzględniła przede wszystkim zarzuty pozaprawne niezadowolonego klienta. Zdaniem Sądu, gdyby nawet podzielić pogląd organu o zaistnieniu uchybień w pracy pośrednika w obrocie nieruchomościami, to orzeczona kara (w sytuacji kiedy doszło do sfinalizowania transakcji i żadna ze stron nie poniosła strat) jest zbyt surowa, niewspółmierna do winy.

W tych okolicznościach należy stwierdzić, że uchybienia organu są na tyle istotne, że musiały skutkować uwzględnienie skargi i uchyleniem decyzji zaskarżonej oraz decyzji ją poprzedzającej.

Mając na uwadze powyższe Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 152 i art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji.