Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2479/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-03-06 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska Sędziowie WSA Magdalena Durzyńska (spr.) WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz Protokolant referent Aneta Suchecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 marca 2020 r. sprawy ze skargi W. G. i E. G. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] września 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Ministra Rozwoju na rzecz W. G. i E. G. solidarnie kwotę 7634 (siedem tysięcy sześćset trzydzieści cztery) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] września 2019r. działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (dalej jako kpa) Minister Inwestycji i Rozwoju (dalej jako organ/minister) utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] stycznia 2019 r. znak: [...], orzekającą w pkt. 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz W. G. i E. G. za prawo własności nieruchomości nabytej z mocy prawa na własność Skarbu Państwa, położonej w gminie [...], obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] do parametrów drogi ekspresowej na odcinku od węzła z drogą wojewódzką nr [...] w [...] do węzła [...] z drogą wojewódzką nr [...] w [...] - [...] [...] - [...] od km [...] do km [...], w pkt. 2 o powiększeniu ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę [...] zł, a zmodyfikował ją w zakresie pkt 3, 4 i 5 tj. m.in. w zakresie dotyczącym zwaloryzowania kwoty wypłaconego uprzednio odszkodowania. Na poczet przyznanego w pkt 1 decyzji I instancji odszkodowania zaliczył mianowicie kwotę już wypłaconą skarżącym w wysokości [...] zł (słownie: [...] złotych, [...]) i zobowiązuję Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty na rzecz W. G. i E. G. kwoty [...] zł stanowiącej różnicę pomiędzy kwotą odszkodowania ustalona w decyzji a kwota odszkodowania wypłacona właścicielom w terminie wcześniejszym.

Decyzja ministra zapadła na podstawie art. 12 ust. 4 pkt 1 i art. 18 w zw. z art. 12 ust. 4a ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018r., poz. 1474, dalej: jako ustawa) i w oparciu o operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu [...] września 2018 r., przez rzeczoznawcę majątkowego M. J. (nr uprawnień [...]). na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2020 r., poz. 65 ze zm., dalej jako ugn). Jak wskazał organ, w myśl art. 134 ust. 1-4 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. W uzasadnieniu organ opisał położenie i zagospodarowanie nieruchomości, wskazał, że jest ona położona w miejscowości [...], w gminie [...], przy drodze krajowej nr [...], nie ma bezpośredniego dostępu do drogi krajowej, a dojazd do niej jest możliwy od strony drogi serwisowej, która jest nieutwardzona (dojazd utrudniony). Nieruchomość ta oddalona jest od centrum siedziby gminy [...] o ok. [...] km. Organ ustalił, że działka ta stanowiła łąkę, grunt orny, rów oraz nieużytek z samosiewem, o kształcie zbliżonym do wydłużonego i wąskiego prostokąta, jej najbliższe otoczenie stanowią tereny średnio zagospodarowane, mało intensywna zabudowa mieszkaniowa i usługowa oraz tereny niezabudowane (...). Obszar objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2000 r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...] z późn. zm ), zgodnie z którym działka nr [...] znajduje się w części przy drodze krajowej w terenie składów i usług produkcyjnych nieuciążliwych (symbol [...]) o powierzchni [...] m2, w pozostałej części w terenie ekologicznym (symbol w planie [...]) o pow. [...] m2. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej (organ opisał technikę i metodę wyceny). Pierwotnie wskazano na transakcje działkami "drogowymi" zawierające ceny od [...] zł/m2 do [...] zł/m2 jednak rynek nieruchomości komercyjnych okazał się korzystniejszy, wobec tego dla terenu składów i usług produkcyjnych nieuciążliwych (symbol [...]) przyjęto do porównania z rozszerzonego obszaru analizy ceny gruntów budowlanych kształtujące się od [...] zł/m2 do około [...] zł/m2, przy cenie średniej [...] zł/m2, i przy uwzględnieniu, że 90% cen nie przekraczało [...] zł za 1 m2 gruntu. Podobnie gdy chodzi o nieużytki, wobec braku transakcji porównawczych na rynku poszerzono jego objętość i ustalono, że grunty orne, łąki i inne nieużytki sprzedawane były w bardzo zróżnicowanych cenach od około [...] zł/m2 do ponad [...] zł/m2, przy cenie średniej około [...] zł/m2. Po obliczeniu zakresów współczynników korygujących odrębnie dla części komercyjnej oraz dla części ekologicznej z uwzględnieniem przyjętych cech rynkowych dla poszczególnych części - obliczono wartość gruntu na łączną kwotę [...] zł, w tym [...] zł za część komercyjną gruntu oraz [...] zł za część ekologiczną. Z uwagi na znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości naniesienia roślinne w postaci drzewostanu oraz krzewów ich wartość wyceniono na kwotę [...] zł, z kolei wartość naniesień budowlanych oszacowano na kwotę [...] zł. Tak ustaloną kwotę Wojewoda [...] powiększył o 5% wartości nieruchomości z tytułu wydania nieruchomości inwestorowi w terminie ustawowym. Podstawę prawną w tym zakresie stanowił przytoczony przez organ § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Wg organu autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz scharakteryzował rynek transakcyjny a jego opinia opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

W zakresie zarzutów dotyczących zwaloryzowania wysokości odszkodowania za okres od [...] września 2018 r. (daty operatu) do [...] stycznia 2019 r (daty decyzji) organ powołał się na art. 12 ust. 5a ustawy, art. 132 ust. 3a ugn i uchwalę składu 7 sędziów NSA z 9 października 2000 r., OPS 12/00 (ONSA 2001, z.1, poz. 10, LEX nr 44490) i orzekł w tym zakresie reformatoryjnie.

W skardze na ww. decyzję ministra E. G. i W. G. (dalej jako skarżący) zarzucili mu:

1) naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, w postaci :

a) art. 8 § 1 oraz 9 kpa poprzez prowadzenie postępowania w sprawie przyznania odszkodowania za nabytą z mocy prawa przez Skarb Państwa nieruchomość w sposób, który narusza zaufanie uczestników postępowania administracyjnego do władzy publicznej;

b) art. 7, 77 § 1, 80 kpa w zw. z art. 136 § 1 i 138 § 1 pkt 2 kpa poprzez przyjęcie przez ministra, że sporządzony przez biegłego operat szacunkowy z dnia [...] września 2019 roku jest prawidłowy podczas, gdy biegły pomylił powierzchnie gruntów przeznaczonych na zabudowę produkcyjną ([...]) i grunt ekologiczny ([...]), co skutkowało wyliczeniem zaniżonej wysokości odszkodowania na rzecz skarżących, a w konsekwencji przez brak wyjaśnienia ww. okoliczności na etapie postępowania odwoławczego.

2) naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, w postaci:

a) art. 156 ust. 3 ugn poprzez jego niezastosowanie, a w konsekwencji oparcie rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym, który był na granicy ważności (decyzję wydano [...] września 2019 roku, a [...] września 2019 roku upływał termin możliwości wykorzystania operatu), bez wzywania rzeczoznawcy do potwierdzenia jego aktualności (art. 156 ust. 4 ugn);

b) art. 132 ust. 1a oraz 3 ugn w związku z art. 18 ust. 1 i 3 ustawy poprzez jego niezastosowanie, a w konsekwencji brak zawarcia w zaskarżonej decyzji rozstrzygnięcia odnoście do waloryzacji kwoty odszkodowania wypłaconej skarżącym w 2017 roku w kwocie [...] zł, jak również przyznanej w decyzji z dnia [...] września 2019 roku kwoty [...] zł.

Na zasadzie art. 145 § 1 ust. 1 a i c ppsa skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania a także o zasądzenie od organu administracji publicznej kosztów postępowania, w tym zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Skarga jest zasadna jedynie częściowo tj. w zakresie zarzutu sformułowanego w pkt. 1 b skargi, polegającego na naruszeniu art. 7, 77 § 1, 80 kpa poprzez błędne ustalenie powierzchni gruntów przeznaczonych na zabudowę produkcyjną ([...]) i grunt ekologiczny ([...]), co skutkowało wyliczeniem zaniżonej wysokości odszkodowania. W aktach sprawy znajduje się wypis z ewidencji gruntów i budynków wskazujący na to, że jeśli chodzi o działkę nr [...] grunty orne (zakwalifikowane wg planu miejscowego jako [...]) miały powierzchnię [...] ha zaś nieużytki określone w planie jako grunt ekologiczny to areał o powierzchni [...] ha, tymczasem operat, a w konsekwencji i decyzja odszkodowawcza zawierają wycenę zamiennie określającą ww. wartości areałów, co miało wpływ na ostateczną wysokość odszkodowania. Przyjęte przez biegłego ceny jednostkowe mkw winny być zatem matematycznie przeliczone w stosunku do rzeczywistej wielkości użytków określonych uprzednio w ewidencji gruntów i budynków na [...] mkw i [...] mkw – odpowiadającym przeznaczeniu [...] i [...].

Skutkowało to uchyleniem zaskarżonej decyzji w trybie art. 145 § 1 pkt. 1 lit c ppsa celem skorygowania ustaleń co do powierzchni poszczególnych części spornej nieruchomości ewentualnie celem potwierdzenia zasadności ustaleń przyjętych przez ministra w oparciu o inne dostępne źródła dowodowe.

Pozostałe zarzuty skargi w ocenie Sądu są niezasadne.

Nie jest zasadny zarzut naruszenia art. art. 156 ust. 3 ugn tj. zarzut co do braku aktualności operatu z uwagi na wydane decyzji w końcowej dacie jego "mocy wiążącej". Na tym etapie sprawy, w związku z zapadłym rozstrzygnięciem, jest on zresztą bezprzedmiotowy, gdyż ponownie wydając decyzję w sprawie organ będzie zmuszony do zastosowania art. 156 ust. 4 ugn tj. potwierdzenia jego aktualności.

Nieuzasadniony jest także zarzut co do braku wyjaśnienia różnicy pomiędzy pierwotnie sporządzonym operatem w sprawie a finalnie przyjętym na potrzeby ustalenia odszkodowania. Postępowanie w tej sprawie toczyło się kilka lat, w sprawie zostały sporządzone trzy operaty. Ostatecznie biegły przedstawił w swoim operacie analizę rynku i wskazał na brak transakcji porównawczych w sąsiedztwie nieruchomości wycenianej. Pomimo to biegły, poruszając się po szerokim rynku, wskazał w każdym przypadku po kilkanaście transakcji o bardzo rozstrzelonych cenach jednostkowych, w ocenie Sądu, wyciągając z nich bardzo korzystne dla skarżących wyniki średnie. Nie może ujść z pola widzenia, że sporna nieruchomość ma charakterystyczne i jednak zdecydowanie negatywne parametry - gdy chodzi o jej kształt i położenie. Jest to położona w sąsiedztwie drogi krajowej ale jednak wśród nieużytków bardzo wąska i długa działka bez dostępu do drogi publicznej. Wobec tego twierdzenia skarżących o jej potencjale inwestycyjnym, bez ich poparcia rzeczowymi argumentami są niczym innym jak nadużyciem procesowym. Trzeba podkreślić, ze 1 mkw nieużytków został wyceniony aż na [...] zł, a 1 mkw terenów przeznaczonych pod składy przy uwzględnieniu, że poprzednio były to grunty orne słabej klasy – na ponad [...] zł.

Nie można też przyjąć, jak twierdzi pełnomocnik skarżących, że nie byli oni informowani o swoich prawach i nie mieli świadomości o prawie kwestionowania operatu, w sytuacji gdy pierwotnie zapadła decyzja nr [...] z [...] października 2017 r. została przez ministra uchylona właśnie na skutek odwołania skarżących. Zarzut co do naruszenia art. 8, 9 czy 10 kpa nie znajduje tu uzasadnienia.

W świetle orzecznictwa i szerokiej argumentacji przywołanej przez ministra, niezasadne są także zarzuty skargi odnośnie do waloryzacji kwoty wypłaconej skarżącym w gotówce odpowiednio wcześniej. Decyzja ma charakter konstytutywny a skarżący otrzymali uprzednio część odszkodowania, przy czym art. 132 ust. 3a ugn nie ma w tym przypadku zastosowania, co zostało zweryfikowane przez ministra w orzeczeniu reformatoryjnym. Za zasadne nie mogą być także uznane zarzuty co do tego, że do porównania zostały przyjęte nieruchomości komercyjne większe niż nieruchomość skarżących. Wbrew zarzutom skargi, w przypadku nieruchomości komercyjnych małe i wąskie działki, jak nieruchomość skarżących, nie są droższe – jak ma to miejsce przy nieruchomościach lokalowych. Ta argumentacja skarżących nie znajduje uzasadnienia. Nie została zresztą poparta konkretnymi danymi, nie nadaje się zatem do weryfikacji.

Z tych względów orzeczono jak w wyroku. Sąd uchylił zaskarżoną decyzję w całości, gdyż w związku z modyfikacją kwoty odszkodowania, zmianie mogą ulec także pozostałe punkty decyzji organu II instancji, a więc także pkt. 3, 4 i 5. Orzeczenie o kosztach zapadło na podstawie art. 200 i 205 ppsa, przy uwzględnieniu wpisu stosunkowego określonego od wartości zaskarżenia oraz § 14 ust. 1 pkt. 1a w zw. z § 2 rozporządzenia MS z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie.